Valore complementare

ESTIMO Aleandro Bottichio

Il più probabile valore complementare (Complementary Value Appraisal)

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i seguito saranno affrontati i sistemi di stima del più probabile Valore Complementare, metodo di valutazione immobiliare specifico ancora piuttosto sconosciuto, considerato che trova poca familiarità anche tra i valutatori, persino nei casi in cui sia l’unico criterio applicabile nell’eventualità, ad esempio, della stima dell’indennità di esproprio parziale, nella stima delle servitù prediali e dei danni, dei deprezzamenti, e così via.

Sarà tentato l’approccio in base agli International Valuation Standard quindi, in ambito italiano, secondo gli indirizzi dettati dal Codice delle Valutazioni Immobiliari promosso da Tecnoborsa con la collaborazione di vari enti, organismi del settore immobiliare, o Ordini e Collegi professionali, tra i quali il Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati.

Premesse Tale procedimento assume importanza e necessità quando si deve valutare il più probabile valore di mercato della parte di un bene legato a tutto il complesso da un rapporto di complementarietà. Esso si ottiene per differenza tra il più probabile valore di stima dell’interno bene economico e il valore che avrebbe la parte residua (o complementare) assunta staccata dal bene considerato e separatamente alienabile.

Questo aspetto economico trova motivazione nella constatazione che, quando un bene costituisce un insieme economico produttivo omogeneo, oppure, un’entità economica e/o produttiva indipendente, la sua divisione in due o più parti origina più entità, il cui valore sommato non coincide con quello del bene originario, ovvero, che le due o più parti, unite, assumono valore superiore alla somma delle più parti separate.

Si tende pertanto a valutare il danno (per così dire) derivante dalla divisione, distruzione e/o distaccamento, dell’intero bene sinergico in due o più parti, il cui conseguente deterioramento è calcolato per differenza tra il valore dell’intero immobile da quello della parte residua.

A titolo di esempio si deduce che può esistere complementarietà tra l’intero fondo agricolo e la parte residua, tra un fabbricato rurale e la parte di terreno coltivato, tra la sala da pranzo e la cucina di un ristorante, tra una villa storica e il suo giardino, tra il panorama che sta a una villa al mare o al lago, tra l’area edificata ed il suo fabbricato e cosi via.

Riferimenti normativi Il metodo trova applicazione già dal 1865, in virtù dell’allora Legge 2359/1865, inerente all’espropriazione per causa di pubblica utilità, all’art. 40 che fedelmente recitava: nei casi di occupazione parziale, l’indennità di esproprio consisterà nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile avanti l’occupazione, e il giusto prezzo che potrà a38 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3

vere la residua parte di esso dopo l’occupazione.

Ai giorni nostri è contemplato dal Codice di Tecnoborsa, IV edizione del 2011, al Capitolo 3° riguardante principi di valutazione, in particolare il paragrafo 2.5.6. che fedelmente recita: il valore complementare di una parte di un immobile complesso, che presenta un legame di complementarietà con le altre parti, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell’intero immobile complesso, comprensivo della parte considerata, e il valore di mercato dell’immobile costituito dalle altre parti con esclusione della parte considerata.

Con esso il paragrafo 2.5.6.1, che fedelmente recita: che il principio di complementarietà asserisce che il valore di una parte componente di un immobile complesso si misura in base al suo contributo al valore dell’immobile.

Al Capitolo 4° riguardante il Valore di Mercato, il paragrafo 2.20 fedelmente recita: il valore complementare ad una parte appartenente a un insieme costituente un immobile complesso, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell’immobile complesso e il valore di mercato della parte o delle parti dell’insieme che residua, una volta considerata separata la parte oggetto di stima.

Altresì il paragrafo 2.20.1 recita: si dice rapporto di complementarietà economica di una parte rispetto all’immobile complesso, il rapporto tra il valore complementare della parte e il valore totale dell’immobile complesso.

Infine il paragrafo 2.20.1 recita: uno tra i più importanti legami di complementarietà del sistema urbano ed edilizio e il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell’immobile, comprensivo del fabbricato e del terreno (incidenza dell’area edificata).

Il contrario del Valore Complementare è il Valore di Fusione, (sinergistic value), contemplato al punto 2.9, sempre cap. 4° del codice, che definisce tale valore composto una componente addizionale generata dalla combinazione di due o più interessi insistenti sull’immobile, quando il valore degli interessi combinati vale più della somma degli interessi singoli.

Condizioni Le condizioni per l’applicazione del valore complementare sono : – l’esistenza della complementarietà tra il tutto e la parte residua, pertanto l’assunto che l’utilizzazione congiunta debba fornire un’utilità maggiore rispetto all’utilizzazione separata; – la parte scissa non sia facilmente reintegrabile o sostituibile, ovvero, che il bene o la sua porzione non sia intercambiabile con analogo, corrispondente per caratteristiche e valore; – la parte residua non sia vendibile per se stessa, ovvero, non possa avere una propria autonomia economica, un

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proprio valore di mercato; – non sia accorpabile a un altro bene che con lo stesso rigeneri un nuovo bene che raggiunga il valore di quello in origine scisso.

Non esisterà pertanto complementarietà nei casi in cui : – la parte distolta appartenga a un insieme di beni tra loro indipendenti, ad esempio un terreno agricolo o edificabile talmente grande da poter essere scisso in due o più unità alla fine comunque autonome. Situazione contraria rispetto a piccolo lotto edificabile attraversato a metà da una servitù che renda non più di fatto costruibile il mappale, in tal caso si ravviserà soprattutto la perdita della capacità edificatoria; – la parte distolta sia facilmente sostituibile, surrogabile o reintegrabile, quindi sostituibile, ad esempio la copertura di un’abitazione e/o gli impianti colturali di un terreno agricolo specializzato, danneggiati da eventi atmosferici e/o calamitosi; – per ultimo quando la parte residua non è valutabile sotto l’aspetto del valore di mercato, economico, ecc.

Aspetti economici Il valore complementare è dunque un criterio di stima che associa due valori di mercato, uno riferito all’immobile nel suo complesso e l’altro riferito alla/e parte/parti residua/e.

Dal punto di vista matematico, il valore complementare Vj di una, o più parti generiche, j si calcola attraverso la seguente formula : Vj = Vi – Vi–j Dove Vi è il valore di mercato complessivo, nella sua totalità originaria, mentre Vt-j è il valore della parte residua, ovvero, delle parti residue.

Dal punto di vista economico la relazione di complementarietà può essere determinata facendo riferimento alla parte, o alle parti, che costituiscono l’immobile complessivo, e pertanto al tipo di legame che intercorre tra l’immobile originario e la parte, o le parti, che lo compongono.

Dunque un legame che cresce, o decresce, al crescere, o al decrescere della connessione tra il tutto e la parte, o le parti residue.

Detto legame economico si definisce attraverso il rapporto di complementarietà dalla formula Cj = Vj Vi Dove Cj definisce il rapporto di complementarietà econo-

mica della parte, delle parti j, Vi il valore complessivo dell’immobile e Vj quello della parte, come sopra determinato.

In alternativa può essere anche rappresentato nel seguente modo: Cj = 1 – Vi – j Vi Rimane inteso che i valori Vi, oppure Vi-j saranno da determinare con i più appropriati procedimenti di stima dettati dagli Standard Internazionali, ovvero, assumendo talune delle procedure maggiormente dettagliate negli articoli redatti dai colleghi Matteo Negri e Giuliano Vacchi, né “ Il Geometra Bresciano “ bollettini n. 1/13, 3/13 – 4/13 e 2/14, sezione Estimo.

Casi di applicazione (estimo classico) Di seguito vengono illustrate alcune eventualità di applicazione del Valore complementare, che per economia del presente articolo, sono semplicemente enunciate, con la riserva di esporre più complicati case study, in altri futuri articoli che tratteranno l’argomento con i più intriganti procedimenti dettati dagli International Valuation Standards.

Ho voluto definire gli esempi a seguire dell’Estimo classico solo perché appartenenti a quanto abbiamo letto nei libri di estimo scolastico, in un periodo antecedente agli standard internazionali, casi comunque tutt’ora validi, purché aggiornati al linguaggio definito dalla moderna ed europeista disciplina dell’estimo internazionale.

Una fra le tante possibilità di applicazione del Valore complementare è il caso delle espropriazioni parziali a stima dell’indennità di esproprio, con il classico esempio sancito dal premenzionato art. 40 dell’originale legge inerente l’espropriazione per causa di pubblica utilità. Capita a volte che togliendo una porzione dall’intero, la parte residua sia danneggiata a tal punto che i valori unitari dell’originale non siano sufficienti a determinare l’indennità in ragione del deprezzamento della parte superstite. In tal caso trova quindi applicazione la formula del valore complementare in differenza tra il valore dell’immobile complessivo e quello della parte, o delle parti residue. A titolo di esempio potrebbe bastare il caso limite secondo il quale l’esproprio renda del tutto inedificabile un piccolo appezzamento lottizzato; in tal caso la valutazione dovrà tener conto della perdita della capacità edificatoria di tutto il lotto e non di certo del valore della sola porzione occupata dall’esproprio.

Il valore complementare si applica anche nel caso degli asservimenti coattivi a stima dell’indennità derivante da perdita di utilizzo conseguente a occupazione di parte del fondo o IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3 - 39

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dell’immobile in genere, per causa di servitù di passaggio pedonale, viario, reti impiantistiche di sottosuolo o soprasuolo, di infrastrutture in genere, eccetera. In tal caso il valore complementare, corrispondente al risarcimento, consisterà nella differenza tra il valore dell’immobile senza servitù e di quello con servitù.

Si applica ancora nella stima dei danni, qualora non sia possibile la ricostruzione, la messa in pristino, la reintegrazione, la trasformazione, la surrogazione e cosi via. Anche in tal caso è dato dalla differenza tra il valore ante danno e quello post danno.

Si applica anche nella stima per danni derivanti ad immobili per violazione delle norme urbanistiche e/o civilistiche, connesse alla realizzazione di un fabbricato finitimo. Infatti accade che nell’edificazione a confine, ovvero, tra fondi finitimi, chi costruisce arrechi danno sia ai lotti liberi sia ai fabbricati esistenti limitrofi. Ciò per violazione delle norme circa la distanza dal confine, la distanza tra fabbricati, tra pareti finestrate e non, rispetto ai fabbricati antistanti, in tema di altezze massime degli edifici, allineamenti, strade e spazi pubblici, prospetti, vendute e quant’altro contemplato dal codice civile e dagli strumenti urbanistici di varia natura.

In taluni casi potrebbe trovare applicazione l’art. 872 del Codice civile, in tema di violazione della norma urbanistica, il quale sancisce che colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino ovvero, la demolizione delle opere eseguite in difformità alle citate norme edilizie.

Di conseguenza, nel caso in cui il confinante volesse procedere all’indennizzo in luogo della messa in pristino, si dovrà procedere alla stima per valore complementare.

Il valore complementare trova altresì ragione nella stima delle opere abusive pregiudicanti art. 34 D.P.R. 380/01. L’art.

34 del Dpr 380/01, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, al 2° comma, aggiornamento dall’art. 12 della Legge 47/85, stabilisce che nel caso d’interventi edilizi eseguiti a parziale difformità del Permesso di costruire, qualora la demolizione della parte abusiva non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, nel caso d’immobili diversi da quelli residenziali, potrà essere mantenuta la parte, seppur difforme, ciò conseguendo una sanzione pari al doppio del valore venale, che in tal caso dovrà essere determinata dall’Agenzia dei Territorio (ora servizio O.M.I.), ma che comunque noi, in quanto tecnici, potremmo essere chiamati ad analizzare, a volte con il metodo del valore complementare.

Valga, a dimostrazione, la questione che in un esercizio commerciale a volte pochi metri quadrati possono fare la differenza, ad esempio cinque o sei mq. possono consen40 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3

tire il cambio d’uso di una pizza e vai in una pizzeria da somministrazione, ciò con un notevole incremento di valore dell’esercizio medesimo, di gran lunga superiore al valore dei metri quadrati ampliati in un mercato normale.

In tal caso il valore, che in entità doppia corrisponderà alla sanzione concernente l’abuso pregiudicante l’intero, dovrà essere determinato per differenza tra il Valore successivo all’abuso edilizio e il Valore ad origine.

Il metodo del Valore complementare può essere dunque utilizzato anche nella stima dei deprezzamenti e/o inquinamento, argomenti piuttosto complessi che meriterebbero di essere trattati con interi manuali, ci si riservano pertanto future argomentazioni in merito.

Casi di applicazione (metodo dagli Standard Internazionali) Uno dei casi di Rapporto Complementare più importante del settore edilizio moderno e al quale gli standard internazionali pongono particolare attenzione è il Rapporto tra il Terreno edificato e il Valore dell’immobile.

Ciò partendo dal concetto che un’area edificabile libera non può di certo essere comparata con un area già edificata; ed anche dal presupposto che un’area edificabile ha solo una potenzialità economica astratta; al contrario; l’area edificata ha già una sua potenzialità economica espressa e ben determinata, quindi valutabile con elementi economici tangibili, ossia con quella concretezza pretesa dagli standard internazionali.

Questo rapporto può essere improntato, per esempio, nella localizzazione degli immobili in riferimento ad una zona periferica rispetto ad una zona centrale; ciò considerando che per due immobili perfettamente uguali, di uguale costo di costruzione, il valore di mercato di quello centrale può essere maggiore di quello periferico; ciò se lo stiamo, ad esempio, valutando da un punto di vista dei servizi, delle infrastrutture, del commercio e così via.

Al contrario, potrebbe essere maggiore il valore di quello periferico, magari in aperta campagna, qualora la nostra stima fosse meramente dedicata a valutare l’immobile da un punto di vista naturalistico e ambientale.

Ecco perché a volte tale rapporto rientra nella valutazione dell’highest and best use (HBU), ovvero, nella definizione del più conveniente miglior uso, quindi nell’uso che presenta il massimo valore di trasformazione tra quelli prospettati per l’immobile in valutazione.

Tale concetto è altresì richiamato nel testo unico delle espropriazioni aggiornato dal Dpr 08/06/2001 n. 327, ovvero, nella normale evoluzione della legge fondamentale sulle espropriazioni, la citata Legge 2359/1965. Il nuovo testo all’art. 37 definisce la determinazione dell’indennità in caso di esproprio di un area edificabile, all’art. 38 la determina-

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zione delle indennità di esproprio di un’area legittimamente edificata, sancendo di conseguenza una netta divisione tra il valore dell’area edificabile e quello dell’area già edificata.

La stima di un area edificata può essere condotta in primo ordine con il procedimento del market oriented che prevede il confronto diretto tra l’immobile in oggetto e i suoi similari ricadenti nello stesso segmento di mercato, oppure, il confronto diretto tra il fabbricato in esame e fabbricati similari, all’interno lo stesso mercato, considerando il prezzo corrisposto per acquistare un edificio già esistente, separatamente da quello del suolo, in tal caso il valore di mercato dell’aera edificata sarà pari alla differenza tra valore di mercato dell’immobile da stimare e il valore di mercato dell’edificio che insiste sull’area edificata da stimare, ciò in attinenza al Valore complementare.

Non potendo attuare il market oriented, ad esempio per mancanza di immobili comparabili, si potrà adottare il procedimento per valore di trasformazione, od anche extraction method, che prevede la determinazione del valore dell’area, considerata libera dalla costruzione esistente in relazione al costo di demolizione. Pertanto indicando con Cd il costo di demolizione e con Va il valore dell’area edificabile, il valore del terreno edificato Vt, sarà pari a : Vt = Va – Cd Banalmente se in un segmento di mercato i terreni edificabili liberi di mq. 1.000, valgono euro 200.000, l’area edificata, sempre di mq. 1.000, che sul suo suolo ha edificato un fabbricato in stato di crollo, non avrà un valore pari a euro 200.000, come i comparabili liberi, bensì da tale entità dovrà essere decurtato il costo di demolizione, concetto che all’atto economico consiste nel trasformare, od anche trasmutare l’area edificata in area libera.

In alternativa può essere adottato anche il procedimento :

Ct = Vt Vi Sempre con Vt che rappresenta Valore dell’Area edificata e Vi il Valore dell’immobile.

Il Valore dell’Area edificata è dunque pari al Valore dell’immobile per l’incidenza, nel prodotto : Vt = Vi x Ct In mancanza dei prezzi delle aree edificate Vt, soprattutto perché processo laborioso e complicato se assunto per comparabili, si può valutare in termini di valore di mercato del fabbricato Vf o del costo di ricostruzione deprezzato Crd, ciò con le seguenti formule : Ct = 1 – Vf = 1 – Crd Vi Vi Essendo che in un segmento di mercato centrale spesso e volentieri manca l’offerta di aree edificabili, in tal caso il rapporto complementare dell’area edificata potrà essere dedotto da un mercato delle zone periferiche, all’interno delle quali sono più facilmente riscontrabili i prezzi delle aree e i costi degli immobili.

In tal caso si determina il rapporto complementare con la citata formula Ct = Vt / Vi utilizzando i valori delle aree periferiche, poi si determinerà il valore dell’area edificata del centro con la formula Vt = Vi x Ct, naturalmente con Vi proveniente dal centro e Ct proveniente dalla periferia.

Il Valore dell’Area edificata può anche essere conseguito per capitalizzazione diretta del reddito dell’area edificata in rapporto al saggio di capitalizzazione del terreno, i cui dati possono essere dedotti con i procedimenti di market oriented, ciò comparando i valori ed i canoni provenienti dal segmento delle aree sottoposte a diritto di superficie; in tal caso valga la normale formula di capitalizzazione:

Vt = Ve – Cc – Cd Dove Ve rappresenta il Valore dell’immobile da realizzare, Cc il costo di costruzione e Cd nuovamente il costo di demolizione.

Naturalmente sia i costi di costruzione sia quelli di demolizione devono contenere anche i costi indiretti rappresentati dal profitto dell’impresa, del suo sistema organizzativo, pertanto il plusvalore normalmente conseguito dell’imprenditore che promuove l’intervento.

Quando non è possibile applicare i sopra esposti sistemi, si ricorre al procedimento del rapporto complementare dell’are edificata, ovvero, all’incidenza del terreno edificato, infatti il rapporto dell’area edificata Ct è pari a :

Vt =

Canone annuo Saggio terreno

Si conclude infine l’argomento della Stima delle aree edificate con il metodo delle tecniche residuali, ovvero, delle Residual Techniques Apprisal, come indicato dagli standard internazionali, ovvero del Residual Methodos.

Nella formula precedente della capitalizzazione Vt = Canone Annuo / Saggio Terreno si deduce che l’It (saggio del terreno) è pari a: It = Rt Vt IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3 - 41

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Ovvero, al rapporto tra il reddito del terreno Rt ed il valore del terreno Vt. Allo stesso modo si definisce (saggio del fabbricato) If, il rapporto tra il reddito del fabbricato Rf ed il valore del fabbricato Vf, nella corrispondente formula : If = Rf Vf Sommariamente le tecniche residuali sono artifici che mirano a determinare il Valore del terreno edificato a seguito delle stime preliminari dei rispettivi redditi e saggi di capitalizzazione, dell’una parte conosciuta, rispetto all’atra parte incognita, ciò attraverso le formule di seguito esposte.

Essendo che Vi = Vt + Vf e Ri = Rt + Rf, svolgendo tutti i passaggi che si omettono per economicità del presente, si deduce che : Vt = Ri – Rf It

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Oppure Vt = Ri – Rt If Con il citato articolo si è voluto sintetizzare al massimo un metodo di Stima complesso e con numerosi risvolti e peculiarità nella pratica applicativa.

Ci si riserva comunque in seguito, anche con la collaborazioni dei colleghi della Commissione Estimo e Valutatori Immobiliari del Collegio Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Brescia, di proporre alcuni case study di applicazione del metodo del Valore Complementare, aggiornati alle metodologie dettate dagli International Valuation Standards