Årsrapport 2025

Årsrapport 2025

AKF er et dansk ejendoms- og investeringsselskab med rødder i fagbevægelsen og fællesskabet.

Vi udvikler og driver erhvervs- og boligejendomme og investerer i virksomheder og fonde. Alt sammen med et klart mål om at skabe langsigtet værdi med ordentlighed som fundament.

Vi er med hele vejen. Fra de første idéer og skitser til det færdige byggeri, hvor vi byder beboere og brugere velkommen, og videre i driften, hvor kvalitet og ansvar gør forskellen i hverdagen. Når tiden sætter sine spor, sætter vi ind for at bevare og forbedre, så vores ejendomme bliver ved med at være gode steder at leve og arbejde.

For os handler ejendomme ikke kun om kvadratmeter, men om at skabe rammer, der kan mærkes. Trygge boliger, velfungerende arbejdspladser og miljøer, hvor fællesskabet får plads. Derfor arbejder vi målrettet med bæredygtighed i bred forstand - både i måden vi udvikler og drifter vores ejendomme, måden vi investerer på, og måden vi bruger vores rolle til at skubbe den grønne omstilling fremad og bidrage positivt til byer og områder omkring os.

Velkommen til vores årsrapport, hvor vi gør status på året 2025.

På forsiden:

Martin Halby Andersen, ejendomstekniker, og Sasja Florin Kau, kvalitetsleder, har i 2025 været med til at tage godt imod nye beboere i det nyopførte Grønnebro i Hvidovre.

Bestyrelse

Kim Simonsen, formand

Kenneth Hove, næstformand

Mads Samsing

Lizette Risgaard

Mette Mellemgaard Jakobsen

Jesper Bruce-Anderson

John Larsen

Direktion

Ino Abraham Dimsits, CEO

Revision

Deloitte, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr.: 33963556

Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes den 18. marts 2026.

Indhold

Ledelsesberetning

Ledelsesberetning Året i hovedtræk Samfundsansvar Ejendomme, selskaber og fonde

Regnskab Påtegninger Koncern- og moderselskabsregnskab

Året i hovedtræk

lægger ud med AKF’s rejse gennem 2025, og hvordan vi arbejder målrettet for at skabe både økonomisk og samfundsmæssig værdi. Vi præsenterer årets resultater, ser tilbage på vores milepæle og skuer frem mod de ambitioner, der

forme vores

Bæredygtighed er en integreret del af projektudviklingen i AKF. Her deltager Emilie Karlsbad, senior projektudviklingschef, og Christian Gjessing Bruun, ESG- og bæredygtighedschef, i et møde om et af AKF's kommende projekter.

CEO-letter

Fundamentet er lagt, og vi er klar til næste fase

AKF står et markant andet sted i dag, end vi gjorde for blot få år siden. Vi er vokset – ikke kun i størrelse og kompleksitet, men i vores bevidsthed om, hvem vi er, og hvordan vi vil drive, udvikle og bidrage.

I 2024 forudså vi, at lysere tider var på vej, og det har vist sig at holde stik. Vi står på et solidt økonomisk fundament med projekter, der leverer, en organisation, der trives, og et investeringsben, der sikrer stabilitet. Med et årsresultat før skat på 515,6 mio. kr. afslutter vi 2025 med det næstbedste resultat i AKF’s historie. Et resultat, der ikke blot er et tal på bundlinjen, men et tydeligt bevis på, at vi har fat i noget rigtigt.

Men 2025 har også vist, at AKF for alvor er trådt i karakter som et større selskab med nye muligheder og et helt andet handlerum end tidligere. Vi investerer i ejendomme på centrale og strategiske placeringer, som styrker både vores portefølje og vores lokale tilstedeværelse. Samtidig er vi nået til et punkt, hvor vi skalerer vores erfaringer med grønnere byggeri fra mindre projekter til større udviklinger. Og det kan vi kun, fordi vi i årevis har turdet tænke langsigtet og sætte ambitiøse mål for os selv.

Et boligmarked i forandring

Vi befinder os i en tid, hvor både verden omkring os og boligmarkedet er under forandring. Krig i Europa, geopolitiske spændinger og nye trusselsbilleder minder os om, at stabilitet aldrig er en selvfølge. Samtidig ser vi fortsat ubalancer på boligmarkedet med lavt udbud, høj efterspørgsel og stigende priser. En udvikling, der gør det sværere for mange at finde en passende bolig. Det påvirker både de store byer og de omkringliggende kommuner samt understreger behovet for løsninger, der favner bredere end i dag.

Selvom København ofte fylder mest i debatten, oplever vi, at udfordringerne er de samme i de kommuner, hvor vi står stærkest. Fra Vestegnen og Nordsjælland til Midtsjælland. Men netop her ser vi også store muligheder. Vi udvikler moderne, blandede bykvarterer, hvor forskellige boligformer og beboergrupper kan trives side om side. Det gør vi gennem en kombination af ejer- og lejeboliger med vægt på de private lejeboliger, som fortsat er rygraden i vores forretning. Vi er overbeviste om, at det netop er blandingen, der skaber levende og velfungerende byområder. For fremtidens byer skal kunne rumme både den unge single,

den nyetablerede familie og senioren, der ønsker at blive i sit nabolag.

Vi ser samtidig nye boligbehov tage form. Flere bor alene, flere ønsker nærhed til byens liv, og flere efterspørger fleksible rammer. Det kræver mindre boliger og tilsvarende lavere omkostninger, og så kræver det, at vi som ejendomsudvikler tænker boliger på en ny måde. Det er tendenser, vi forsøger at imødekomme i udviklingen af fællesskabsboliger i Albertslund, hvor vi ønsker at kombinere kompakte hjem med delte faciliteter og stærkere naboskab. Og i Fremtidens Brøndby Strand, hvor en ejerboligandel på 60 % og 40 % private udlejningsboliger skal være med til at vise, hvordan et mere balanceret boligmiks kan skabe positiv forandring i et område præget af almene boliger.

Udvikling kræver dog mere end ambitioner. Det kræver politiske rammer, der understøtter forskellige løsninger, og et samarbejdsklima, der gør dem mulige. Når processer bliver uigennemsigtige, eller sagsbehandlingstiderne bliver så lange, at de bremser fremdriften, skaber det usikkerhed. I de situationer er tæt og åben dialog afgørende for at sikre både retning og tempo.

Fra vision til virkelighed

2025 har været et år med tydelig fremdrift. Vi har afsluttet vigtige projekter, igangsat nye og set, hvordan de erfaringer, vi har opbygget over de seneste år, nu bærer os videre. Det er en klar markering af, hvem vi er som udvikler: langsigtede, samarbejdsdrevne og ikke bange for at afprøve nye veje.

I løbet af året er der flyttet beboere ind i 182 nye boliger, og vores udviklingsprojekter er dermed blevet levende kvarterer. At se mennesker tage områderne i brug er en vigtig milepæl. Det er her, vores planlægning, udvikling og fællesskabsgreb for alvor bliver omsat til virkelighed.

Kirkebjerg Søpark er et godt eksempel på AKF's udviklerrolle. Gennem fem år har området dannet ramme om målrettet innovation inden for materialer, byggemetoder

og fællesskaber. Afslutningen på området markerer derfor ikke et punktum, men nærmere et afsæt. For vi tager erfaringerne herfra med ind i vores kommende projekter, f.eks. vores fælleshus i overskudstræ i Hvidovre og nye hybridbyggerier i træ og beton i Glostrup. Håndgribelige eksempler på vores vilje til at gøre tingene anderledes.

2025 har også understreget værdien af stærke partnerskaber. Samarbejdet med Brøndby Kommune i Kirkebjerg har dannet grundlaget for Arealudviklingsselskabet for Fremtidens Brøndby Strand, som vi er ved at stifte sammen med Brøndby Kommune og Sampension. Et partnerskab, der kombinerer investeringsevne, kommunal forankring samt udviklerkraft, og som sætter rammerne for transformationen af et område med betydeligt potentiale.

Året markerer også en styrkelse af vores hotelportefølje. Vi har erhvervet Comwell H.C. Andersen Hotel i Odense og Comwell Portside i Nordhavn i joint venture med Sampension og med Comwell Hotels som medejer. Derudover har vi købt Panoptikon-bygningen i København, som vi sammen med flere af vores aktionærer og Comwell Hotels vil transformere til et high-end hotel. Samlet set står vi dermed stærkere i et segment, der både skaber stabil drift og bidrager til by- og erhvervsudviklingen.

At knække koden til fællesskaber

Fællesskab er en central del af AKF’s DNA. Vi tror på, at stærke relationer skaber trivsel, og at beboere, der trives, bliver længere, bidrager mere og passer bedre på deres omgivelser. Derfor arbejder vi målrettet på at knække koden til, hvordan fællesskaber faktisk opstår og kan styrkes i praksis.

I 2025 har vi taget nye skridt i arbejdet. Samarbejdet med en antropolog har givet os dybere indsigt i beboernes hverdag og de mekanismer, der binder mennesker sammen på tværs af kulturer, aldre og nationaliteter. Den viden vil vi omsætte både i vores eksisterende portefølje og i nye projekter, så fællesskab ikke blot er et ideal, men bliver en reel del af hverdagen.

Frem mod 2030

2025 markerer afslutningen på vores nuværende strategiperiode og et vigtigt skridt på vejen mod vores Vision2030. Vi kan se, at de mål, vi har sat os, i overvejende grad er indfriet, og vi står i dag som en mere robust, mere ambitiøs og tydeligere formet virksomhed.

Første del af rejsen mod Vision2030 har handlet om at opnå vækst og en styrket portefølje. Den næste handler om at udvikle organisationen. Vi skal forfine processer, bruge data mere aktivt og udnytte digitaliseringens fulde potentiale, så vi kan skabe endnu bedre rammer for beboere, brugere og samarbejdspartnere og dermed understøtte vores fortsatte vækst frem mod 2030.

Udsigterne for 2026 giver os anledning til behersket optimisme. De makroøkonomiske indikatorer peger fortsat på et stabilt inflationsniveau omkring 1–2 %, og vi forventer ikke væsentlige rentestigninger. Beskæftigelsen ser ud til at forblive rekordhøj, og med skattereformen og solide reallønsstigninger må vi forvente, at flere husholdninger får et større rådighedsbeløb. Det vil styrke forbrugertilliden og, sammen med et mere balanceret økonomisk klima, understøtte en positiv udvikling på ejendomsmarkedet. Alt i alt tegner det kommende år til at give gode forudsætninger for fortsat fremdrift og værdiskabelse.

Med den retning og de rammevilkår står vi godt rustet til en ny strategiperiode. Vi står stærkt økonomisk og organisatorisk og er klar til at omsætte vores strategi til handling. Og det kan vi kun, fordi vi har dygtige medarbejdere, der hver dag tager ansvar og driver vores udvikling fremad. Dem skylder jeg en stor tak.

Venlig hilsen

Ino Dimsits CEO i AKF

2025

i glimt

Udviklingsdirektør skal løfte projektudviklingen

Vi styrker projektudviklingen med udnævnelsen af Saso Nedelkovski til udviklingsdirektør. Rollen styrker fokus på eksekvering, kvalitet og samarbejde på tværs - hele vejen fra idé til færdigt projekt.

Real ESG-opdatering skærper ESG-arbejdet i branchen

Vi lancerer Real ESG version 1.1 og tager næste skridt mod mere ensartet, sammenlignelig og transparent ESG-rapportering i ejendomsbranchen. Real ESG er udviklet i et samarbejde mellem AKF og en lang række aktører i branchen.

Attraktiv Frederiksbergejendom udvider porteføljen

Vi udvider porteføljen med erhvervelsen af ejendommen beliggende på Værnedamsvej 15-17 og Gammel Kongevej 85. Med ejendommens markante placering styrker vi vores tilstedeværelse i byen og vores langsigtede fokus på attraktive ejendomme.

Ny CFO skal styrke den strategiske retning

Thilde E. Fjordgaard tiltræder som ny CFO. Hun har været en del af AKF siden 2023 og skal nu videreføre AKF’s ambitioner om at skabe værdi gennem strategiske investeringer og bæredygtige løsninger samt bidrage til den fortsatte udvikling af koncernens finansielle styring.

Markant hotelhandel styrker hotelporteføljen

I et joint venture med Sampension erhverver vi Comwell Copenhagen

Portside som en af årets største ejendomshandler i Danmark. Investeringen styrker vores hotelportefølje og understøtter vores langsigtede fokus på solide partnerskaber.

Smedekanten går fra plan til byggeri

Vi markerer første spadestik i Smedekanten i Glostrup – et boligprojekt med 130 udlejningsboliger. Byggeriet opføres som hybridbyggeri i træ og beton med ambition om DGNB Guld og forventes færdigt i slutningen af 2026.

Søbredden viser nye veje for biobaseret byggeri

Vi fejrer rejsegilde for Søbreddens rækkehuse i Kirkebjerg Søpark. Husene, der er DGNB-certificerede og Svanemærkede, er udført i halm og andre biogene materialer. Med en effektiv byggeproces, hvor et råhus kunne rejses på én dag, markerer projektet både fremdrift og innovation i vores arbejde med mere bæredygtigt byggeri.

Februar

Ny grund i Glostrup åbner for stort udviklingsprojekt

Vi erhverver Ejby Mosevej 30 i Glostrup og tager næste skridt i vores langsigtede engagement i byens udvikling. På den knap 50.000 m² store grund planlægger vi op mod 470 nye boliger med grønne byrum og fællesfaciliteter. I december 2026 indtræder Sampension ligeledes i projektet.

Erfaringer fra halmhusbyggeri deles med branchen

Vi samler branchefolk i Søbreddens halmrækkehuse til videndeling og dialog om fremtidens byggeri og nye løsninger i branchen. Eventet er en del af vores ambition om at rykke branchen ved at dele erfaringer og inspirere til mere bæredygtige valg i praksis.

Opbakning til Brøndby IF Women fortsætter

Vi fornyer sponsoraftalen med Brøndby IF Women og fortsætter støtten til kvindefodbolden og lokalsamfundet i Brøndby. Aftalen er en del af vores engagement i kommunen både på og uden for banen.

Ny hotelinvestering styrker porteføljen i Odense

Vi udvider hotelporteføljen yderligere med erhvervelsen af Comwell H.C. Andersen Odense i et joint venture med Sampension og med Comwell Hotels som medejer. Hotellet er placeret centralt i Odense og understøtter vores langsigtede fokus på attraktive investeringer i vækst- og destinationsbyer.

Fremtidens byer og ejendomsbranchens rolle i fokus på Bornholm

Vi deltager igen på Folkemødet og bidrager til samtalerne om ejendomsbranchens rolle i samfundet. Folkemødet giver os mulighed for at møde både beslutningstagere og danskerne i øjenhøjde og være en del af den debat, der præger udviklingen af fremtidens byer og ejendomsbranche.

Grønnebro får liv med de første nye beboere

De første beboere flytter ind i Grønnebro, og boligområdet tager et vigtigt skridt fra vision til hverdag. Grønnebro forventes DGNB-certificeret og omfatter i alt 171 boliger. Indflytningerne finder løbende sted gennem hele 2025 – først med lejeboliger og afslutningsvis med indflytning i områdets rækkehuse.

Maj Juni

To nomineringer peger på stærke udviklingsprojekter

Vi nomineres til to priser ved Estate Medias prisuddeling: Årets Projekt for Fremtidens Brøndby Strand og Estate Media-prisen for Kirkebjerg Søpark.

Nomineringerne er en anerkendelse af vores tilgang til udviklingsarbejdet, hvor vi kombinerer ansvarlighed med modet til at prøve nyt.

Nyt investeringstilsagn styrker den langsigtede portefølje

Vi giver tilsagn om investering i IIP Co-Invest som en del af vores langsigtede balancerede porteføljestrategi.

August

Prisnominering sætter fokus på klima og kystsikring

Vi nomineres til Klima- og Kystsikringsprisen ved Building Awards for vores halmrækkehuse i Søbredden. Projektet er fremhævet for at integrere klimahensyn i både arkitektur, konstruktion og drift og for at vise, hvordan biogene materialer kan bringes i spil i fremtidens boligbyggeri.

Nyt fælleshus bygges efter cirkulære principper

Vi tager første spadestik til fælleshuset i Grønnebro og skaber et nyt socialt samlingspunkt for området. Fælleshuset opføres som pilotprojekt i Closing Loops med modulært cirkulært byggeri baseret på restprodukter, der er designet til at kunne skilles ad og genopføres.

Nyt boligprojekt skal samle bylivet i Nordvest

Vi markerer første spadestik på FBV NORDVEST på hjørnet af Frederiksborgvej og Bispevej – et nyt boligprojekt med 51 ejerboliger tegnet af Vilhelm Lauritzen Arkitekter. Projektet bliver et samlingspunkt i bydelen med byrum og fællesfaciliteter, der kobler Nordvests rå historie med det grønne og trygge byliv. Boligerne forventes certificeret med DGNB Guld og Hjerte samt Svanemærket og færdiggøres forventeligt i slutningen af 2026.

Boligløsninger bringes ind i klimadebatten

Vi deltager på Klimafolkemødet i Middelfart, hvor vi bidrager til debatten om, hvordan mere kompakte boliger kan blive en del af løsningen på klimaudfordringen. Med AKF’s erfaringer sætter vi fokus på, hvordan bedre udnyttelse af kvadratmeter og fællesfaciliteter kan styrke hverdagslivet og bidrage til et lavere klimaaftryk.

September

Fremrykning på Top 100 afspejler et stærkt år

Vi rykker frem på Estate Medias Top 100 og placeres som Danmarks 38. største ejendomsinvestor fra nr. 50 året før. Placeringen afspejler et år med strategiske investeringer, stærk porteføljeudvikling og fokus på aktivt ejerskab med kvalitet, bæredygtighed og fællesskab som den røde tråd.

Kirkebjerg Søpark afsluttes efter fem års udvikling

Vi afslutter udviklingen af Kirkebjerg Søpark i Brøndbyvester og sætter punktum for det knap 50.000 m² store byudviklingsprojekt, der på fem år er gået fra vision til virkelighed. Området rummer knap 500 hjem og fælles faciliteter, der binder hverdagslivet sammen, og markerer vores arbejde med at skabe trygge bykvarterer med plads til både fællesskab og grøn omstilling.

Juli

Oktober

Kernen samler lokalt fællesskab gennem kunst og kultur

Vores kulturhus Kernen danner ramme om Golden Days, hvor elever fra Park Allé Privatskole skaber og udstiller et interaktivt kunstværk som en del af Pink Army. Projektet viser Kernens rolle som samlingspunkt for kultur og lokale aktiviteter.

Genbrug i storskala rykker tættere på virkeligheden

Vi gennemfører prøvenedtagning i Smedeland som led i vores ambition om at genbruge betonelementer fra områdets gamle lagerhaller direkte i nyt byggeri. Arbejdet kvalificerer mulighederne for demontering og genbrug og er et konkret skridt mod mere cirkulært byggeri.

Renovering løfter energimærket på Hejrevej

Vi renoverer vores ejendom på Hejrevej i København NV med facaderenovering og nye vinduer. Det løfter energimærket og reducerer energiforbruget.

Medarbejderseminar styrker samarbejdet på tværs

Vi samler hele AKF-holdet til medarbejderseminar med fokus på samarbejde, retning og fælles ambitioner. Seminaret styrker fællesskabet og giver os nye fælles greb til at stå stærkere sammen i en organisation i vækst.

Biogene materialer på dagsordenen på Christiansborg

Vi sætter biogene byggematerialer på dagsordenen på Christiansborg, da ordførere besøger Kirkebjerg Søpark, og AKF efterfølgende er i foretræde for Folketingets Boligudvalg. Her deler vi erfaringer fra halmrækkehusene i Søbredden og peger på behovet for rammer, der i højere grad understøtter biogene materialer i byggeriet.

Kulturprisnominering anerkender arbejde med kunst

Vi nomineres til Erhvervslivets Kulturpris’ Visionspris som anerkendelse af vores arbejde med at bringe kunst og kultur tættere på hverdagen.

Tilsagn om investering i ny vækstfond styrker aktivt ejerskab

Vi giver investeringstilsagn til Axcel Elevate I for at understøtte værdiskabelse gennem aktivt ejerskab i vækstvirksomheder.

Nyt investeringstilsagn bakker op om dansk vækst

Vi giver tilsagn om investering i Dansk Vækstkapital IV og bidrager til at styrke kapitalgrundlaget for danske virksomheder.

Fremtidens Brøndby Strand når første store milepæl

Vi underskriver aftalen om arealudviklingsselskabet Fremtidens Brøndby Strand P/S sammen med Brøndby Kommune og Sampension. Aftalen er startskuddet til et af Danmarks største byudviklingsprojekter, som forventes at rumme ca. 2.600 nye boliger og en markant styrkelse af bydelen.

Panoptikon skal genopstå som ny hoteldestination

Vi erhverver den ikoniske Panoptikonbygning på Vesterbrogade i København i samarbejde med Comwell Hotels og flere af vores aktionærer. Målet er at give det modernistiske vartegn nyt liv som hoteldestination med 190 værelser, restaurant og rooftop-bar. En transformation, der vil ske med respekt for stedets historie, blik for fremtidens byliv og ambitionen om at opnå DGNB og Svanemærket.

Thorsgade får et samlet løft

Vi gennemfører større vedligehold på Thorsgade med udskiftning af 130 vinduer samt rens og udbedring af facaden. Arbejdet giver ejendommen et løft både visuelt og funktionelt.

Branchen samles om en stærkere fælles stemme

Vi deltager i Partnerskab for fremtidens ejendomsbranche sammen med en bred kreds af aktører. Målet er at styrke branchens fælles stemme og bidrage til en mere nuanceret forståelse af ejendomsbranchens rolle i samfundet.

Biblioteksparken opgraderes

Vi efterisolerer gavlene i Biblioteksparken i Hillerød. Effekten er en forbedring af indeklimaet og en forskønnelse af gavlene.

Afsæt mod næste kapitel med afrunding af strategiperiode

Vi afrunder strategiperioden 20232025 og gør status på tre år med vigtige milepæle, investeringer og partnerskaber. Samtidig tager vi afsæt mod en ny strategi for 20262028 med ambitionen om fortsat at udvikle og styrke AKF som arbejdsplads og forretning.

Ny ejendomschef skal styrke

AKF’s ejendomsdrift

Anne-Mette Cramer udnævnes til ejendomschef. Udnævnelsen sker som led i en organisatorisk styrkelse af særligt vores ejendomsben, så vi fortsat kan sikre høj kvalitet i drift og udvikling i en voksende portefølje.

Hoved- og nøgletal

Resultatopgørelse

Hovedtal

Pengestrømme

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Nøgletal

Egenkapitalforrentning (inkl. minoriteter) før skat

* Ved opgørelse af soliditetsgraden medregnes fremover egenkapital inkl. minoritetsinteresser. Tidligere indgik minoritetsinteresser ikke i opgørelsen. Ændringen er foretaget for at give et mere retvisende billede af koncernens kapitalstruktur. Sammenligningstallene er tilpasset.

Økonomisk tomgang er udtryk for lejeværdien af ikkeudlejede lejemål i forhold til den potentielle lejeværdi i alt. Opgjort årligt pr. 31. december 2020 til 2025.

Forretning og strategi

Tre ben, én forretning

Vores forretning bygger på samspillet mellem ejendomsudvikling, ejendomsdrift og investeringer – tre forretningsben, der tilsammen skaber et robust fundament for vores virksomhed og langsigtede værdiskabelse.

Med rødder i fagbevægelsen og fællesskabet har vi en klar ambition om at gøre en positiv forskel. For de mennesker, der bor i og bruger vores ejendomme. For vores samarbejdspartnere. Og for det samfund, vi er en del af. Ordentlighed, kvalitet og fællesskab er ikke blot vores værdier, men pejlemærker, der sætter retning for vores beslutninger og den måde, vi driver forretning på.

I ejendomsudviklingen er vi med fra begyndelsen. Fra de første idéer og skitser til færdige ejendomme. Vi udvikler primært boliger i danske vækstområder, men også erhvervsejendomme, når de kan bidrage til lokalområderne og styrke vores samlede portefølje. Vi bygger med omtanke og et langsigtet perspektiv, så de ejendomme, vi opfører i dag, også har værdi i morgen. Fællesskab, tryghed og bæredygtighed tænkes ind fra starten og er en naturlig del af vores valg af løsninger, materialer og samarbejdspartnere.

Ejendomsdriften er et vigtigt omdrejningspunkt i AKF. Her arbejder vi med en bred og differentieret portefølje af ejendomme, som vi ejer, driver og udvikler med fokus på kvalitet, effektiv drift og gode brugeroplevelser. Vores ambition er at skabe trygge og attraktive rammer, der un-

derstøtter trivsel og minimerer tomgang. Gennem løbende optimering, energiforbedringer og aktiv porteføljestyring fremtidssikrer vi vores ejendomme og reducerer deres klimaaftryk, samtidig med at vi understøtter fællesskab og gode naboskaber.

Som et tredje forretningsben investerer vi i nordiske fonde og virksomheder. Investeringerne skal skabe stabile afkast og samtidig bidrage til en balanceret risikoprofil på tværs af forretningen. Vi investerer ansvarligt og stiller klare krav til ordentlighed, bæredygtighed og god selskabsledelse. Gennem både fondsinvesteringer og direkte investeringer understøtter vi virksomheder, der bidrager til innovation og vækst.

På tværs af forretningsbenene arbejder vi ud fra én fælles strategi, der forener økonomisk ansvarlighed, bæredygtighed og langsigtet værdiskabelse. Med dette afsæt arbejder AKF med respekt for mennesker, klima og marked og med ambitionen om at skabe værdi, der rækker længere end vores egne ejendomme og investeringer.

Bæredygtighed

Ejendomsudvikling Ejendomsdrift

Investeringer

Ansvarlighed, kvalitet og fællesskab

Den over 100 år gamle bygning står smukt på hjørnet af Gammel Kongevej og Værnedamsvej. Den har været en del af AKF’s portefølje siden 2024 og rummer både boliger og erhverv.

Strategisk status og mål

Med afslutningen af strategiperioden 2023-2025 tager vi afsæt i de opnåede resultater og sætter retning mod 2030. De strategiske mål samler vores økonomiske og bæredygtige ambitioner og fungerer som pejlemærker for den videre udvikling. De skal sikre, at vi fastholder fremdrift

og træffer de rigtige valg på vejen mod vores Vision2030. Mens de finansielle mål viser, hvordan vi skaber robust og langsigtet værdi, tydeliggør ESG-målene, hvordan vi gør det ansvarligt og ordentligt over for de samfund, vi er en del af.

(mio. kr.)

Egenkapitalforrentning før skat (pct.)

Resultat før skat (mio.

Egenkapital (mio. kr.)

Investeringsejendomme og byggeprojekter (mio. kr.)

Miljø

Socialt Ledelse E S G

Vores klimapåvirkninger GHG scope 1–2 (ton CO2e)

Medarbejdertilfredshed Samlet GPTW-score (pct.)

Klimaaftryk fra nybyggeri* LCA (kg CO2e/m²/år)

Energi- og klimarenovering Ejendomme (akkumuleret sum)***

Boliglejertilfredshed i nybyggeri (pct.)

Lejertilfredshed (pct.)

Ordentlighed efterleves i det daglige GPTW-score (pct.)

ESG due diligence af byggevarer* Vægt (pct.)

Klimarisicivurderinger ** Bygningsareal (pct.)

Regnskab Påtegninger Koncern- og moderselskabsregnskab

Regnskabsberetning

Et år med høj aktivitet og styrket afsæt

2025 har været et år med høj aktivitet i AKF, præget af høj investeringsaktivitet i ejendomsporteføljen via både direkte investeringer og joint ventures, aktiv projektudvikling og et fortsat fokus på at styrke det bæredygtige og finansielle fundament. Samtidig markerer året afslutningen på strategiperioden 20222025, hvor AKF samlet set har konsolideret sin position i markedet og skabt et robust udgangspunkt for den videre udvikling frem mod den næste strategiperiode frem til 2030.

Årets resultat før skat udgør 515,6 mio. kr. og afspejler et år med stabil drift, positive dagsværdireguleringer og fortsat aktivitet i udviklings- og investeringsforretningen. Resultatet før skat og dagsværdireguleringer udgør 189,4 mio. kr. og er realiseret marginalt under de udmeldte forventninger på 190-210 mio. kr. På trods af fortsat usikkerhed relateret til renteudvikling og geopolitiske forhold på de finansielle markeder står AKF ved årets udgang med en solid kapitalstruktur og en egenkapital på 4,3 mia. kr.

En ejendomsportefølje i bevægelse

Ejendomsdriften har i 2025 leveret stabile resultater med fortsat høj udlejningsgrad. Lejeindtægterne udgør 340,1 mio. kr., og den økonomiske tomgang udgør 3,6 % mod 3,5 % i 2025. Boligporteføljen har haft meget lav tomgang gennem størstedelen af året og afslutter året under 1 % primært som følge af midlertidige tomme enheder i forbindelse med frasalg. Tomgangen i erhvervssegmentet har ligget omkring 4-5 % som følge af længerevarende istandsættelser og et mere afdæmpet kontor- og butiksmarked. Den kvadratmeterbaserede tomgang er samlet set på 4 % med en boligtomgang på 0,6 % og en erhvervstomgang på 4,6 %.

Værdien af koncernens investeringsejendomme er i 2025 steget fra 6,8 mia. kr. til 7,9 mia. kr. Udviklingen er drevet af erhvervelsen af centrale ejendomme i København, investeringer i ejendomme under opførelse samt positive dagsværdireguleringer. Dagsværdireguleringerne er primært understøttet af pristalsregulerede lejeindtægter og kun delvist af lavere afkastkrav i udvalgte segmenter. Der er gennemført frasalg af ejendom i Rødovre samt restlejligheder i Trekroner og på Gråspurvevej med samlet provenu på over 60 mio. kr. og en gevinst på 35,4 mio. kr.

Som led i den løbende drift er der gennemført planlagte vedligeholdelses- og energiforbedringstiltag for 39,6 mio. kr. og 90 % af ejendomsporteføljen har nu energimærke A-C, hvilket bidrager til at styrke ejendommenes kvalitet, attraktivitet og langsigtede værdi.

Fremdrift i fremtidens ejendomme Omsætningen fra salg af projektejendomme udgør 127,7 mio. kr. med et vareforbrug på 131,0 mio. kr. Salget vedrører færdiggjorte rækkehusprojekter i Kirkebjerg Søpark og Grønnebro, hvor investeringen i bæredygtige tiltag for at reducere klimaaftrykket, har givet et tab på rækkehusene i Kirkebjerg. Dagsværdireguleringen i forbindelse med færdiggørelse af ejendomme under opførelse udgør 55,6 mio. kr. og vedrører primært Grønnebro-projektet.

Der har desuden været god udvikling på projekter som Frederiksborgvej og Smedeland Glostrup, som forventes færdiggjort i 2026. Projekterne er finansieret gennem byggelån kombineret med initial egenfinansiering.

Den gennemsnitlige klimapåvirkning fra årets afsluttede nybyggerier er på 8,4 kg CO2e/m²/år, hvilket er en reduktion siden 2024, men over vores 2025-mål på 8,0 kg CO2e/m²/år. Årets resultat er primært påvirket af Grønnebro-projektets størrelse, der med en klimapåvirkning på 8,6 kg CO2e/m²/år trækker gennemsnittet op. Årets afsluttede rækkehuse i Kirkebjerg Søpark trækker derimod gennemsnittet ned med et klimaaftryk på 6,7 og 6,4 kg CO2e/m²/år for byggeri i henholdsvis trækonstruktioner og halmkonstruktioner.

Ansvarlige investeringer og langsigtede partnerskaber Investeringsaktiviteterne har i 2025 leveret et tilfredsstillende afkast. Indtægter fra fonde og partnerskaber udgør

I morgensolen arbejder en håndværker på at opføre den 10.300 m² store byggeri fordelt på 4 boligblokke i Smedekanten i Glostrup. Byggeriet er planlagt til færdiggørelse i 2026.

For Pia Sloth Frandsen, erhvervsudlejningschef, er relationen til erhvervslejerne et centralt fokus. Gode relationer er forudsætningen for et godt og langvarigt lejer- og udlejerforhold. Her er hun på besøg hos et arkitektfirma i en af AKF’s ejendomme på Bygmestervej.

samlet 149,1 mio. kr., heraf 71,3 mio. kr. fra fondsinvesteringer og direkte investeringer gennem det associerede selskab Licuno og 36,7 mio. kr. fra ejendomsinvesteringer gennem partnerskabet med Sampension samt 38,3 mio. kr. fra børsnoterede værdipapirer.

Samarbejdet med Sampension har omfattet nye investeringer i hotelejendomme i Odense og Nordhavn samt projektudviklingsejendommen Ejby Mosevej. Samarbejdet udgør fortsat et centralt element i investeringsstrategien og bidrager til både risikospredning og adgang til projekter og ejendomme i større skala. Den operationelle hoteldrift varetages af AKF’s mangeårige samarbejdspartner Comwell, der ligeledes har en ejerandel i hotelejendommene.

Koncernen har indgået nye investeringsforpligtelser gennem tilsagn i Axcel Elevate I og Dansk Vækstkapital IV. Den samlede restforpligtelse på fonde udgør 379,7 mio. kr., hvor kapitalindkald forventes at ske løbende over de kommende år og indgår i den samlede planlægning af koncernens kapitalberedskab.

Pr. balancedagen udgør AKF’s finansielle anlægsaktiver 1,4 mia. kr., fordelt med 326,7 mio. kr. i joint ventures og 936,4 mio. kr. i fonds- og selskabsinvesteringer samt børsnoterede værdipapirer. Hertil kommer positive markedsværdier vedrørende sikringsinstrumenter på 114,6 mio. kr.

I 2025 er der påbegyndt en målrettet ESG-rapportering på vores investeringer, hvor arbejdet med ansvarlige in-

vesteringer er videreudviklet gennem en mere systematisk integration af ESG-forhold i investeringsprocessen. Der er etableret screeningsprocesser for fonde og associerede selskaber med henblik på vurdering af ESG-risici, herunder indsamling af relevante klima- og bæredygtighedsdata samt tjek af forvalternes tilslutning til FN’s principper for ansvarlige investeringer (UNPRI).

Samfundsansvar i forretningsstyringen

Bæredygtighed og samfundsansvar er en integreret del af AKF’s forretningsmodel og prioriteres på tværs af drift, udvikling og investeringer. På trods af udsættelser i de skærpede lovkrav til ESG-rapportering har koncernen i året fastholdt fokus og videreudviklet koncernens dobbelt væsentlighedsvurdering og bæredygtighedsstrategi.

Årets indsatser har haft fokus på energiforbedringer og reduktion af klimaaftryk i ejendomsporteføljen samt på udvikling af mere bæredygtige løsninger i nye projekter. På det sociale område arbejdes der fortsat aktivt med lejertilfredshed, tryghed og fællesskaber. Lejertilfredsheden er i 2025 opgjort til 69 % mod 73 % i 2024, efter en flerårig positiv udvikling. Medarbejdertilfredsheden er på 84 %, hvilket er et fald fra 88 % i 2024.

Markedsforhold præget af stabilisering

Markedsudviklingen i 2025 har været præget af faldende korte renter og stigende lange renter samt en stabilisering af inflationen omkring 2 %. Den geopolitiske situation har fortsat skabt usikkerhed, men den danske økonomi har udviklet sig moderat med lav arbejdsløshed og afdæmpet forbrug.

Ejendomsmarkedet har været karakteriseret ved høj prisstabilitet og selektiv aktivitet. Efterspørgslen har fortsat været stærk efter boliger og hoteller i større byområder, men kontor- og butiksmarkedet har været mere afdæmpet.

Særligt hotelsegmentet har i 2025 været kendetegnet ved faldende afkastkrav. Udviklingen er drevet af en fortsat stærk turisme i Danmark og generelt høj belægning på hoteller i de større byer, hvilket har øget investorernes efterspørgsel og dermed understøttet værdireguleringerne i hotelporteføljen.

For boligsegmentet har der ligeledes været en tendens til faldende afkastkrav i attraktive byområder, herunder Storkøbenhavn og Hillerød. Udviklingen har dog i begrænset omfang haft betydning for koncernens værdireguleringer, som primært har været drevet af indeksreguleringer af lejeindtægterne.

Finansiel styrke og kapitalstruktur AKF har ved udgangen af 2025 en fortsat stærk finansiel position. De samlede aktiver udgør 9,8 mia. kr. og egenkapitalen er steget til 4,3 mia. kr. inklusive minoriteter. Soliditetsgraden udgør 43,5 % og afspejler en robust finansiel struktur, som giver koncernen mulighed for både at understøtte fortsat vækst og kontinuerligt arbejde aktivt med finansiering.

I løbet af året er der omlagt lån og sikret nye kreditfaciliteter, hvilket samlet har styrket AKF's kapitalbase og frigivet likviditet til investeringer i både eksisterende og nye ejendomme og projekter. Koncernen har en balanceret gældsprofil, der kombinerer realkredit, banklån, byggelån og derivater.

Gældsprofilen er balanceret med en gennemsnitlig varighed på knap 5 år. Nettorentebærende gæld udgør 4,5 mia. kr., mens likvide beholdninger inkl. trækningsretter på i alt 336,3 mio. kr. giver koncernen et finansielt råderum i forhold til både investeringer og potentielle udsving i markedet.

Koncernens likviditet er i året drevet af positiv pengestrøm fra driftsaktivitet på 51,3 mio. kr. Den samlede negative pengestrøm på -17,6 mio. kr. relaterer sig primært til udvidelsen af ejendomsporteføljen, investering i partnerselskaber samt egenfinansiering af projekterne Smedeland Glostrup og Frederiksborgvej.

Forventninger til det kommende år

For 2026 forventer koncernen et resultat før skat i niveauet 300-350 mio. kr. Forventningerne er baseret på fortsat stabil drift, et forventet afkast på fondsinvesteringer på 8 % samt konservative forudsætninger for indeksreguleringer og dermed også udviklingen i omsætning samt dagsværdireguleringerne på ejendommene med uændret afkastkrav. Fokus vil være på driftsoptimering, finansiel robusthed og videreudvikling af bæredygtighedsindsatser. Sidstnævnte udmøntes i en række konkrete initiativer inden for både miljømæssig og social bæredygtighed.

Inden for bæredygtighed arbejdes der målrettet med at fremtidssikre vores ejendomme og udvikle nye ejendomme med et klimaaftryk, der ligger mindst 10 % under de gældende LCA-krav, ligesom der fortsat er fokus på sociale indsatser, der understøtter fællesskaber og tryghed for AKF’s lejere.

Begivenheder efter balancedagen

Der er efter balancedagen ikke indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.

Ledelsesberetning

Året i hovedtræk Samfundsansvar Ejendomme, selskaber og fonde

Regnskab Påtegninger Koncern- og moderselskabsregnskab

Vurdering af AKF's finansielle

risikofaktorer

Den globale økonomi er præget af geopolitiske spændinger, der skaber et mere uforudsigeligt risikobillede. Uro i verdensøkonomien kan hurtigt forplante sig til de finansielle markeder, og selvom den danske økonomi fortsat fremstår relativt stabil, er ejendomsmarkedet ikke isoleret fra internationale strømninger. Ændringer i renter, kapitalstrømme og investortillid kan få direkte betydning for prisdannelse, aktivitet og finansieringsvilkår og dermed også for AKF.

For at identificere, forstå og begrænse de finansielle risici, der knytter sig til AKF’s aktiviteter, arbejdes der systematisk med risikovurderinger og stresstest. I stresstestene modelleres konsekvenserne af både sandsynlige og mindre sandsynlige scenarier for at vurdere koncernens robusthed. Stresstesten viser blandt andet, at et samlet højrisikoscenarie kan reducere soliditeten til 31,4 %, mens lav- og mellemrisikoscenarierne giver en soliditet på henholdsvis 40,8 og 37,9 %.

På de følgende sider præsenteres de væsentligste risici, som stresstestene peger på, og som løbende håndteres gennem den finansielle og operationelle styring.

Lars Hjort, projektchef på FBV Nordvest, ser ud over grunden, som efter en grundig miljøoprensning skal rumme 51 nye ejerboliger, en dagligvarebutik og en café. Boligejendommen skal være med til at binde det industrielle Nordvest sammen med det omkringliggende boligkvarter.

Stresstest på identificerede risici

Udfald

Markeds- og ejendomsprisudvikling

Fald i ejendomspriserne er fortsat den største enkeltstående risiko for AKF, idet risikoen udspringer af koncernens strukturelle eksponering mod ejendomspriser og afkastkrav. I stresstesten svarer et prisfald på 15 % til en negativ resultatpåvirkning på 1.186,5 mio. kr. før skat. AKF er som langsigtet ejendomsinvestor særligt eksponeret mod markedspriser, fordi ejendomsværdier i høj grad fastsættes af investorernes afkastkrav og forventninger til fremtidige lejeindtægter. Ejendomsmarkedet har i 2025 været præget af høj prisstabilitet og selektiv aktivitet. Priserne i København og Hillerød har ligget på historisk høje niveauer, understøttet af lav tomgang og fortsat kapitalinteresse i attraktive beliggenheder. I København har udbuddet desuden ikke kunnet følge med efterspørgslen.

De høje markedspriser gør samtidig værdireguleringerne mere følsomme over for ændringer i afkastkrav, geopolitiske udsving og bevægelser i investorkapitalen. Når prisniveauerne er høje, kan selv mindre forskydninger i afkastkrav give relativt store udsving i markedsværdierne, også uden ændringer i de underliggende driftsforhold. Hertil kommer den politiske regulering af boligmarkedet og en

Lejetab (tomgangsleje)

Udfald ved høj risiko. Soliditet: 31,4 % Likviditetsrisiko

Udfald ved lav risiko. Soliditet: 40,8 %

Udfald ved mellem risiko. Soliditet: 37,9 %

stigende privatisering og konvertering af lejeboliger, som kan ændre markedsdynamikken. Risikoen søges begrænset gennem en balanceret porteføljesammensætning, løbende renoveringer og en stor andel energioptimerede ejendomme, som styrker ejendommenes attraktivitet og værdi.

Fondsinvesteringer

Fondsinvesteringerne har generelt leveret stabile afkast, men er påvirket af den geopolitiske usikkerhed, handelskonflikter og lavere exit-aktivitet i markedet. I stresstesten svarer et fald på 50 % i fondsafkast til en potentiel negativ påvirkning på 427,7 mio. kr. før skat. AKF er som fondsog kapitalinvestor eksponeret, fordi en væsentlig del af værdiskabelsen realiseres ved exit og frasalg, og et mere selektivt transaktionsmarked kan påvirke både timing og prisniveauer for de underliggende investeringer.

Samtidig skærpes kravene til ESG, hvilket øger kompleksiteten i fondsforvaltningen, men også styrker kvaliteten og gennemsigtigheden i de underliggende investeringer. Risikoen reduceres gennem porteføljespredning, tæt dialog med forvaltere og introduktion af systematiske

Likviditetsrisiko

Likviditetsrisikoen hænger tæt sammen med investeringstempoet og refinansieringer. Som aktiv ejendoms- og udviklingsaktør er AKF eksponeret mod likviditetsrisiko, fordi investeringer og projekter typisk binder kapital over lange horisonter, og fordi transaktionsmarkedets tempo kan ændre sig hurtigt ved markedsuro.

I 2025 har AKF gennemført låneomlægninger med fokus på fleksibilitet, afdragsfrihed og optimeret belåningsgrad, hvilket har frigivet likviditet til nye investeringer og udviklingsprojekter. Kreditfaciliteterne er udvidet i takt med porteføljens vækst og en højere transaktionsaktivitet. Samtidig har investeringer foretaget i samarbejde med Sampension og AKF’s ejerkreds understøttet øget skala i nye investeringer.

I stresstesten vurderes likviditetspåvirkningen ved et højt risikoudfald til 56,9 mio. kr., primært drevet af investeringsforpligtelser og øget udnyttelse af kreditfaciliteter. Koncernen har ved udgangen af året en balanceret gældsprofil og samlet likvide beholdninger og trækningsretter for 336,3 mio. kr., hvilket understøtter den samlede robusthed.

Rente- og finansieringsrisici

Renteudviklingen i 2025 har været præget af faldende korte renter og stigende lange renter. AKF er som ejendomskoncern med betydelig lånefinansiering særligt udsat for renteudsving, fordi renter påvirker både de løbende finansieringsomkostninger og investorernes afkastkrav, som direkte indgår i værdiansættelsen af ejendomme. Der består fortsat risiko for nye udsving som følge af geopolitiske forhold og makroøkonomisk usikkerhed.

Koncernen er eksponeret mod både fast- og variabelt forrentet gæld. I stresstesten svarer en rentestigning på 5 % til en negativ resultatpåvirkning på 49,9 mio. kr. før skat. Risikoen håndteres gennem en balanceret gældsprofil og finansieringsstruktur, hvor realkreditlån, banklån og byggelån suppleres af derivater. Kombinationen af varighedsstyring, herunder løbende optimering af lånesammensætningen og anvendelse af renteafdækning via swaps, bidrager til mere forudsigelige renteudgifter og mindsker følsomheden over for kortsigtede bevægelser i markedsrenten. Den gennemsnitlige varighed på knap fem år ligger tæt på den strategiske målsætning på 5–7 år og understøtter stabile finansieringsomkostninger og pengestrømme over tid og på tværs af konjunkturer.

Leje- og tomgangsrisiko

Driftsresultatet påvirkes af udviklingen i samfundsøkonomien, tomgang, reguleringen af lejeindtægter og lejernes boligbyrde, som samlet kan have væsentlig betydning for indtjeningen. AKF er særligt eksponeret, fordi lejeindtæg-

terne er den primære driver for både løbende drift og ejendommenes markedsværdi.

Boligporteføljen har i 2025 haft meget lav økonomisk tomgang, gennem størstedelen af året under 2 % og ved årets udgang under 1 %. Dette afspejler fortsat stærk efterspørgsel i et strukturelt stramt boligmarked, men også en risiko, hvis lejeniveauer i markedet påvirkes af stigende boligbyrde, inflation eller politiske indgreb.

I erhvervssegmentet er risikoen større. Økonomisk tomgang har ligget omkring 4–5 %, påvirket af længerevarende istandsættelser og et marked med lavere efterspørgsel efter kontorlejemål. Erhvervsmarkedet er mere cyklisk end boligmarkedet og reagerer hurtigere på konjunkturændringer. I de senere år har virksomheder desuden reduceret deres pladsbehov gennem arealoptimering og mere fleksible arbejdsformer, hvilket kan forlænge perioder med tomgang og øge konkurrencen på lejeniveauerne. Det betyder, at selv moderat svækkelse i efterspørgslen kan få relativt stor effekt på både lejeindtægter og værdiansættelser, og risikoen vurderes derfor højere end tidligere.

I stresstesten svarer et lejetab ved højt udfald til 51,0 mio. kr., hvilket understreger, at driftsindtægterne er et centralt risikoelement. Risikoen håndteres gennem datadrevne udlejningsværktøjer, aktiv markedsdialog og løbende vedligehold og renoveringer, som samlet styrker ejendommenes attraktivitet.

Ændring i udviklingsprojekternes værdi Udviklingsaktiviteterne påvirkes af materialepriser, renteudvikling, salgspriser og politiske reguleringer. AKF er eksponeret, fordi udviklingsprojekter har lange tidshorisonter, og projekternes restværdi er følsom over for både ændringer i afkastkrav og udsving i bygge- og finansieringsomkostninger. Når renteniveau eller investorernes afkastkrav ændrer sig, kan det hurtigt slå igennem på projektøkonomier.

Udviklingsprojekter strækker sig over lange tidshorisonter, samtidig med at byggeriernes klimakrav og ejendommenes bæredygtighedskrav løbende bliver skærpet gennem EU-direktiver og national lovgivning. Det øger kompleksiteten i både projektering og økonomisk styring.

I stresstesten svarer et samlet negativt udfald på udviklingsprojekternes værdi ved højt risikoscenarie til 118,4 mio. kr. før skat som følge af ændrede afkastkrav og udsving i bygge- og finansieringsomkostninger. Risikoen håndteres gennem implementering og forberedelse af fremtidens bæredygtighedskrav, fleksible projektmodeller og en løbende vurdering af projektøkonomier i lyset af ændrede afkastkrav og byggemarkedets udvikling.

Regnskab Påtegninger Koncern- og moderselskabsregnskab

Kvalitetslederne Karoline Møller og Sasja Florin Kau er i Grønnebro sammen med ejendomstekniker Martin Halby Andersen. Her ser de nærmere på et af de moduler, som Grønnebros fælleshus er opført af. Modulerne er produceret af REXCON’s ReBLOCK i resttræ, og op mod 95 % af fælleshusets bygningsdele forventes at kunne genanvendes.

Samfundsansvar

Som ejendoms- og investeringsselskab tager vi ansvar for den påvirkning vores aktiviteter har på klima og miljø, sociale forhold samt selskabsledelse. På de følgende sider giver vi et indblik i, hvilke områder vi har haft særligt fokus på i 2025, og hvilke resultater vores arbejde har ført til.

AKF’s bæredygtighedsstrategi

I AKF er vi drevet af en stærk ambition om at tage ansvar for samfundet og bidrage aktivt til den grønne omstilling. Siden 2021 har vi arbejdet målrettet for vores vision om at blive anerkendt som et af Danmarks mest succesfulde ejendoms- og investeringsselskaber inden for bæredygtighed. Det er en ambitiøs vision for 2030, der kræver, at vi handler og tager ansvar på tværs af hele vores forretning.

Vores bæredygtighedsstrategi samler de vigtigste emner inden for miljø, sociale forhold og selskabsledelse og strategien udgør et fælles afsæt for, hvordan vi arbejder med bæredygtighed på tværs af hele forretningen. Som et selskab, der både udvikler, driver og investerer i ejendomme, vil vi tage samfundsansvar dér, hvor vores beslutninger har størst effekt for både vores forretning og omverden.

Med vores vækst over de seneste år er det endnu vigtigere, at vores bæredygtighedsstrategi udvikler sig med de stigende forventninger fra både omverden og egne medarbejdere. Ambitionen er en bæredygtighedsstrategi, der løbende kan omsættes til klare prioriteringer i hverdagen og sikre et ambitiøst og realistisk afsæt for at indfri vores vision frem mod 2030.

Strategiske mål for 2025

Vores bæredygtighedsstrategi blev i 2021 oversat til ni overordnede ESG-mål for 2025, som er fordelt med et mål for E, S og G på henholdsvis egne aktiviteter, ejendomsudvikling og ejendomsdrift. Målene kan ses i ledelsesberetningens afsnit med strategiske mål, hvor de sætter rammen for vores vigtigste indsatsområder og er vores midtvejspejlemærker frem mod vores 2030-vision.

Vi har generelt set flyttet os i den rigtige retning på tværs af målene, men har desværre ikke indfriet alle vores strategiske ESG-mål. Det kommende år vil vi revurdere de strategiske mål i vores strategi for 2028, hvor vi også vil inkorporere mål for vores investeringer, så vi har strategiske ESG-mål for hele vores forretning.

Bæredygtighedskrav i konstant forandring I AKF arbejder vi kontinuerligt på at tilpasse vores rapportering til anerkendte internationale og danske standarder. Det gør vi i en tid, hvor ESG-rapporteringen er i hastig udvikling, og der er blandt andet store udsving i EU’s krav og løbende justeringer i dansk byggelovgivning. Det skaber usikkerhed om fremtidige krav, hvilket øger behovet for at forberede

E Miljø

Minimere klima- og miljøpåvirkninger

E 1 Klimaændringer

Klimatilpasse og modvirke negative klimapåvirkninger

E 2 Forurening

Prioritere sunde og miljøvenlige løsninger

E 3 Vandmiljø

Nedbringe negative påvirkninger på vandmiljøer

E 4 Biodiversitet

Sikre biodiverse og grønne områder

E 5 Cirkulær økonomi

Anvende cirkulære løsninger og ansvarlige ressourcer

S Socialt

Skabe fællesskaber og arbejdspladser

S 1 Medarbejdere

Skabe attraktive jobs med udviklingsmuligheder

S 2 Arbejdstagere Sikre sunde jobs hos samarbejdspartnere

S 3 Berørte samfund Bidrage positivt til lokalområder i berørte samfund

S 4 Slutbrugere Udvikle trygge områder, der faciliterer fællesskaber

G Ledelse Sikre ansvarlig selskabsledelse

G 1 Virksomhedsadfærd Opretholde ordentlighed og høj forretningsetik organisationen på fortsatte ændringer og gennem løbende tilpasninger til nye standarder, der skal sikre transparens og sammenlignelighed i ESG-rapporteringen.

Høj

Dobbelt væsentlighedsvurdering

Indvirkningsvæsentlighed AKF's indvirkning på omverdenen

I 2025 har vi styrket fundamentet for vores bæredygtighedsstrategi ved at videreudvikle vores dobbelt væsentlighedsvurdering fra sidste år, så den i endnu højere grad afspejler hele vores forretning. Vurderingen giver nu et mere nuanceret blik på, hvor vi har den største påvirkning på omverdenen, og hvor eksterne forhold kan påvirke vores forretning. Vi er endnu ikke i mål med en fuld vurdering, som kræves i EU’s CSRD-direktiv, men arbejdet markerer et væsentligt skridt mod en mere systematisk og datadrevet tilgang, der skal udvikles yderligere i de kommende år.

En dobbelt væsentlighedsvurdering ser på bæredygtighed fra to perspektiver. Det ene beskriver, hvordan AKF påvirker omverdenen, eksempelvis gennem CO2-udledning, ressourceforbrug eller arbejdstagerrettigheder. Det andet handler om, hvordan omverdenen påvirker AKF, blandt andet gennem klimarisici, regulering, markedsudvikling eller ændrede forventninger hos lejere og samarbejdspartnere.

Finansiel væsentlighed Omverdenens indvirkning på AKF

Lav Høj

Ved at kombinere de to perspektiver får vi et bedre grundlag for at forstå både vores største påvirkninger og vores største risici. Det hjælper os med at prioritere indsatser og er med til at sikre, at vores strategi afspejler både vores ansvar og de betingelser, vi arbejder under.

Synligheden af vores ejendomsteknikere på ejendommene betyder meget for lejerne. Jørgen Nygaard, ejendomstekniker, er et af AKF’s ansigter udadtil og bidrager med godt humør, hvor end han kommer frem.

Aktiviteter i værdikæderne

Vores strategipunkter fordelt på værdikædernes opstrøms og nedstrømsaktiviteter samt vores egne aktiviteter.

Miljø

Minimere

klima- og miljøpåvirkninger

Klimaændringer

Forurening

Vandmiljø

Biodiversitet

Cirkulær økonomi

Opstrømsaktiviteter

• Klimakrav og LCA'er på byggeri Side 36

• Energirenovering og energimærker

• Klimarisici og klimatilpasning

• Byggevarer uden problematiske stoffer Side 37

• Mindre forurening fra byggepladser

• Ansvarlig skalering af biobaseret byggeri Side 38

• Genbrug og genanvendelse af ressourcer Side 38

• Mindre boliger med effektive kvadratmeter

Socialt

Skabe fællesskaber og arbejdspladser

Medarbejdere

Arbejdstagere

Berørte samfund

Slutbrugere

• Sociale klausuler og lærlingekrav Side 46

• Naboer til vores byggepladser Side 46

• Udvikling af lokalsamfund

• Fysiske rammer for fællesskaber Side 46

Ledelse

Sikre ansvarlig selskabsledelse

Virksomhedsadfærd

• Adfærdskodeks for samarbejdspartnere Side 54

• UNGC-screening af samarbejdspartnere

• Svanemærke og DGNB på nybyggeri

Egne aktiviteter

• Klimaaftryk fra forretningsdrift Side 40

• Mod fossilfri medarbejdertransport Side 41

Nedstrømsaktiviteter

• Ejendommes klimaaftryk Side 42

• Energiforbrug og energiproduktion

• Investeringers klimaaftryk

• Ejendommes indeklima Side 43

• Beplantning, biofaktor og beskyttet natur Side 43

• Investeringers biodiversitetspåvirkning

• Drift, vedligehold og levetidsforlængelse Side 43

• Deleøkonomi og fællesfaciliteter

• Medarbejdertrivsel og tilfredshed Side 48

• Fællesskab og mangfoldighed

• Udvikling og uddannelse

• Ordentlighedskultur Side 55

• Ledelse og bestyrelse

• Politikker og whistleblowerordning

• Digitalisering

• Datasikkerhed

• Investeringers sociale påvirkninger Side 50

• Velgørenhedsinitiativer

• Lejertrivsel og tilfredshed Side 51

• Facilitering af fællesskaber

• Lejeromsætning og tomgang

• Investeringer med UNPRI-forpligtelse Side 57

• Privatliv og GDPR for vores lejere

• Ejendomsdrift og DGNB

EM iljø

Klima og miljøhensyn er blevet en meget integreret del af vores daglige ageren i både ejendomsdrift, udviklingsprojekter og investeringer. Vi arbejder målrettet med at reducere klimaaftryk, energieffektivisere, anvende ansvarlige materialer og skabe sunde ejendomme med gode indeklimaer, samtidig med at vi tager hensyn til natur, ressourcer og klimarisici for at sikre en langsigtet og robust udvikling af vores forretning.

Klimaændringer

E 2

Forurening

E 3

Vandmiljø

E 4

Biodiversitet

E 5

Cirkulær økonomi

Opstrømsaktiviteter

• Klimakrav og LCA'er på byggeri

• Energirenovering og energimærker

• Klimarisici og klimatilpasning

• Byggevarer uden problematiske stoffer

• Mindre forurening fra byggepladser

Egne aktiviteter

• Klimaaftryk fra forretningsdrift

• Ansvarlig skalering af biobaseret byggeri

• Genbrug og genanvendelse af ressourcer

• Mindre boliger med effektive kvadratmeter

• Mod fossilfri medarbejdertransport

Nedstrømsaktiviteter

• Ejendommes klimaaftryk

• Energiforbrug og energiproduktion

• Investeringers klimaaftryk

• Ejendommes indeklima

• Beplantning, biofaktor og beskyttet natur

• Investeringers biodiversitetspåvirkning

• Drift, vedligehold og levetidsforlængelse

• Deleøkonomi og fællesfaciliteter

E 1

Vild med vilje

Klimaregnskab

AKF’s klimaregnskab for 2025 viser, at næsten 100 % af vores udledninger ligger i Scope 3, som nu inkluderer de største og væsentligste aktiviteter i vores værdikæder.

I år har vi for første gang inkluderet klimaaftrykket fra vores investeringer, der udgør en væsentlig del af vores nedstrømsaktiviteter. Klimaregnskabet afspejler derfor i endnu højere grad vores samlede udledninger i vores opstrømsog nedstrøms værdikæder. Når klimapåvirkningerne til investeringerne udgør så stor en andel, som de gør, er det

fordi vi inkluderer både Scope 1, 2 og 3 fra investeringsporteføljen.

For ejendomsporteføljen er de største udledninger forbundet til vores byggeri og ejendomsdrift, herunder vedligehold, serviceydelser og forbrug på ejendommene. Vores mere direkte udledninger fra brændselsdrevne firmabiler i Scope 1 og indirekte udledninger fra varme og elforbrug i Scope 2 udgør en meget lille andel af det samlede regnskab, men er der, hvor vi har den største direkte påvirkning, og hvor vi har leveret store reduktioner over de seneste år.

E 1 Klimaregnskab 2025

56.305 ton CO2e

Størstedelen af vores klimaaftryk ligger i vores værdikæder og dermed i klimaregnskabets Scope 3. Derfor har vi i år også for første gang inkluderet klimaaftrykket fra vores investeringer, som udgør en væsentlig del af vores nedstrømsaktiviteter og det samlede klimaregnskab. For ejendomsporteføljen er de største udledninger fortsat knyttet til vores nybyggeri og forbrug i den daglige drift af ejendommene, mens Scope 1 og 2 kun udgør en meget lille og samlet set en uvæsentlig del af vores klimaregnskab.

72 %

Indirekte Scope 3 udledninger (ton CO2e)

28 %

Indirekte Scope 3 udledninger (ton CO2e)

Ejendomsdrift 5.086

Nedrivning 0

Nybyggeri 7.928

Øvrige 2.471

0,02 % 0,01 %

Indirekte Scope 2 udledninger (ton CO2e)

Eget varme og elforbrug 9

Direkte Scope 1 udledninger (ton CO2e)

Brændsel til firmabiler 7

nybyggeri 482

forbrug 3.749

Øvrige 0

Opstrømsaktiviteter

Et styrket fokus på klimapåvirkning og ressourceanvendelse

AKF udvikler i større skala, og vi renoverer og transformerer flere ejendomme, alt imens kompleksiteten vokser, og barren for ansvarlighed hæves fra egne rækker og omverdenen. Vores bygge- og renoveringsaktiviteter har mange komplekse opstrøms værdikæder, hvor vores aktiviteter ofte har store indirekte påvirkninger på klima og miljø. Derfor har vi et stort fokus på at reducere de væsentligste af de negative påvirkninger.

E 1 Klimakrav og LCA'er på nybyggeri

Den gennemsnitlige klimapåvirkning fra årets afsluttede nybyggerier er 8,4 kg CO2e/m²/år. Årets resultat er særligt præget af vores færdiggørelse af 159 boliger i Grønnebro i Hvidovre med en klimapåvirkning på 8,6 kg CO2e/m²/år. Årets gennemsnit trækkes nedad med de resterende rækkehuse i Brøndbys Kirkebjerg Søpark, hvoraf 10 af husene er opført i træelementer med en klimapåvirkning på 6,7 kg CO2e/m²/år og de sidste 13 er opført med træ og halm og et aftryk på 6,4 kg CO2e/m²/år.

Når årets gennemsnit ikke rammer inden for vores 2025-målsætning om at nå under et aftryk på 8 kg CO2e/ m²/år, skyldes det i høj grad vores egen opgørelsesmetode for hvornår de enkelte byggerier indregnes. I dag indregner vi vores byggerier i det år, de tages i brug – ikke i det år, hvor der er ansøgt om byggetilladelse, som Bygningsreglementets klimakrav dikterer. Det betyder, at projekter, der er tegnet og regnet for flere år siden, indgår i årets resultat. I år er det især Grønnebro, der påvirker resultatet, da projektet er udarbejdet og har ansøgt om byggetilladelse i en tid før vi fik grænseværdier for klimapåvirkninger i Bygningsreglementet. Vores rækkehuse opfylder derimod, isoleret set, vores 2025-mål og er samtidigt væsentligt under det gældende Bygningsreglements grænseværdi på 12 kg CO2e/m²/år.

Fra 2026 vil vi ændre vores opgørelsesmetode for indregning, så klimapåvirkninger fra nybyggeri opgøres i året for ansøgt byggetilladelse. Det vil få vores resultater til at følge de gældende Bygningsreglements krav og derigennem øge sammenligneligheden i både egne projekter og med vores branchekollegaers projekter. Vores målsætning for de kommende år vil ligeledes følge Bygningsreglementets

grænseværdier, hvor vi har et mål om at ligge 10 % under de gældende krav.

E 1 Energirenovering og energimærker

Energirenoveringer er et af de mest effektive greb til både at reducere energiforbruget og styrke kvaliteten i vores portefølje. I 2020 lå 71 % af vores ejendomsarealer i energimærke A–C. I dag er vi over 90 %. Det er resultatet af en flerårig og konsekvent prioritering af energieffektivisering og tidssvarende standarder i vores renoveringsstrategi.

I 2025 har vi blandt andet energirenoveret vores ejendomme på Hejrevej og Frederikssundsvej i København Nordvest, Thorsgade på Nørrebro i København og Biblioteksparken i Hillerød. Renoveringerne har blandt andet inkluderet vinduesudskiftninger og efterisoleringer og har bidraget til, at vi rykker tættere på vores 2030-mål om 95 % ejendomme med energimærke A–C. Og vigtigst af alt, forbedringerne kan mærkes direkte hos vores lejere gennem lavere varmebehov og et bedre indeklima. Renoveringerne afspejler samtidig den retning, vi har sat for vores portefølje. At vores ejendomme skal være tidssvarende og energieffektive, fordi det reducerer klimaaftrykket og forbedrer hverdagen for de mennesker, der bor og arbejder i dem.

E 1 Klimarisici og klimatilpasning

Med prognoser for 2050, der peger på, at nuværende 100års skybrudshændelser bliver til 50-års hændelser, og at 100-års stormfloder forventes at blive til 20-års hændelser, ser vi ind i en fremtid med øget risiko for vandindtrængning og vandskader på vores ejendomme. Det stiller større krav til både klimasikring og klimatilpasning i vores portefølje.

Klimakrav og LCA'er på byggeri

Klimaaftryk fra nybyggeri (kg CO2 e/m²/år)

Produktion

Byggeproces

Genvinding

Derfor er klimarisikovurderinger blevet et stadig vigtigere redskab. Vi screener løbende alle ejendomme for risici for skybrud, havvandstigning, grundvandsstigning, storm og for høje indendørs temperaturer, og de kommende år skal vurderingerne i endnu højere grad omsættes til konkrete tiltag.

Selvom vi ikke nåede i mål med det antal klimatilpasninger, vi havde sat som ambition for 2025, står vi et stærkt sted til at kunne løfte en større del af klimatilpasningsopgaven de kommende år. Der blev i 2024 foretaget en række tv-inspektioner af kloakkerne på vores ældre ejendomme, og i 2025 har vi udført kloakrenoveringer på flere af ejendommene, der tilsammen bidrager til en fremtidssikring af vandhåndteringen på vores ejendomme. Vores risicivurderinger giver et detaljeret og operationelt overblik over, hvor behovet er størst, og de erfaringer, vi har opbygget i renoveringsarbejdet, gør os rustet til at prioritere indsatserne fremadrettet.

E 2 Byggevarer uden problematiske stoffer

I både nybyggeri, renoveringer og vedligehold arbejder vi målrettet på at reducere og udfase brugen af byggevarer med problematiske indholdsstoffer. Det er en proces, hvor

Klimaaftrykket for nybyggeri indregnes i regnskabsåret for ibrugtagning og opgøres efter Bygningsreglementets LCA-krav, fordelt på tre livscyklusfaser. Resultaterne sammenholdes med nuværende og kommende grænseværdier (BR-krav) for etageboliger samt AKF’s mål om at ligge 10 % under kravet.

Brug

Genanvendelse

Endt levetid Brug Produktion

kravene løbende strammes, og hvor vi især læner os op ad de striksere materialekrav, der følger af DGNB og Svanemærket.

Udfasningen af problematiske indholdsstoffer handler både om at beskytte de mennesker, der opholder sig i vores bygninger, og om at minimere de miljømæssige belastninger der opstår gennem materialernes livscyklus.

E 2 Mindre forurening fra byggepladser

Byggepladser, både for nybyggeri og renovering, vil ofte påvirke omgivelserne, men påvirkningen kan reduceres med rette foranstaltninger. Vores ambition er på sigt at have fossilfri byggepladser, med formål om at mindske både CO2-udledningen og den lokale partikelforurening omkring vores projekter. Samtidig arbejder vi systematisk med at begrænse støv, støj og lysgener gennem planlægning, afskærmning og krav til entreprenører. For os handler det om at sikre, at byggeprocesserne ikke skaber unødige gener for naboer og lokalmiljøer, og at vi løbende skubber udviklingen i retning af en mere skånsom og tidssvarende byggeskik.

Endt levetid

E 1 Energirenovering og energimærker Energimærket ejendomsareal (pct.)

E 4 Ansvarlig skalering af biobaseret byggeri

Ved anvendelse af nye materialer i vores bygge- og renoveringsprojekter har vi fokus på at reducere brugen af knappe, ikke-fornybare ressourcer. Vi prioriterer biobaserede fornybare materialer, hvor det giver mening og stiller samtidig flere krav til ansvarlige leverandører. Særligt for træbaserede produkter lægger vi vægt på, at de stammer fra dokumenteret ansvarlig skovdrift.

Vores arbejde med de træbaserede rækkehuse og halmrækkehuse i Kirkebjerg Søpark har givet os konkrete erfaringer, vi nu kan bygge videre på. Det gør vi blandt andet i Glostrup, hvor vi i et tidligere industrikvarter opfører et hybridbyggeri, der kombinerer beton- og træelementer i et fleretages boligbyggeri.

E 5 Genbrug og genanvendelse af ressourcer

Vi arbejder løbende med genbrug og genanvendelse i både ejendomsdrift, renovering og udviklingsprojekter. Dette gør vi også gerne gennem stærke partnerskaber, som for eksempel gennem det EU-støttede Closing Loops-initiativ, hvor vi deltager i flere spor. Vores fælleshus i Grønnebro indgår i værdikædesamarbejdet og anvender en ny byggemetode, baseret på upcyclede restprodukter fra træindustrien, der skal kunne skilles lettere fra hinanden og potentielt genopføres et andet sted.

I 2025 har vi gennemført en omfattende ressourcekortlæg-

Andelen af vores ejendomme med energimærke C eller bedre er nu over 90 %, og vi er godt på vej mod vores 2030-mål om, at andelen skal være mere end 95 %.

Ejendommes energimærker:

D, E, F, G

ning af en større logistikejendom i Albertslund, som skal nedrives. Her undersøger vi hvilke materialer og bærende konstruktioner der har potentialer for genanvendelse i vores kommende udviklingsprojekt på samme grund.

Vi har også igangsat et større transformationsprojekt af Panoptikon-bygningen, det tidligere Arbejdernes Landsbank hovedkontor ved Hovedbanegården i København, som skal omdannes til et hotel. Her forsøger vi at anvende så meget af den eksisterende konstruktion som overhovedet muligt, sådan at vi skal tilføre færrest mulige nye materialer til transformationen.

E 5 Mindre boliger med effektive kvadratmeter

I et klima- og samfundsøkonomisk perspektiv er mindre boliger en nødvendighed, hvis vi de kommende år skal reducere ressourceforbrug og sikre plads til flere i byerne.

Selvom klimaaftrykket pr. m² kan blive højere, falder både materialeforbrug og energibehov pr. bolig. Det giver samlet set et lavere klimaaftryk og i mange tilfælde også et mindre aftryk pr. beboer. Samtidig kan de mere effektive kvadratmeter være med til at holde huslejen på et niveau, hvor flere får adgang til en moderne og velindrettet bolig.

Som reaktion på denne udvikling udforsker vi i AKF nye boligkoncepter og udfordrer den traditionelle boligstørrelse. Her arbejder vi med mere kompakte boliger, hvor kvaliteten ikke nødvendigvis knytter sig til antallet af private kvadratmeter, men derimod til funktionalitet og adgang til fællesfaciliteter.

Mål

Udskiftning af vinduer er en effektiv måde at reducere energibehovet i ældre ejendomme. På Glentevej har nye vinduer både givet facaden et løft og sænket varmeregningen for vores erhvervslejere.

Egne aktiviteter

Ansvarlig vækst og effektiv kontordrift

En voksende forretning betyder også flere medarbejdere, mere aktivitet og dermed en potentielt større klimapåvirkning, som vi har et ansvar for at holde nede. Ambitionen er, at vækst ikke nødvendigvis skal resultere i en øget klimabelastning. Tværtimod skal vi udnytte vores ressourcer smartere og udvikle en arbejdsplads, hvor ansvarlighed er en naturlig del af hverdagen, uanset om man arbejder på kontoret, på ejendommene eller på byggepladserne.

E 1 Klimaaftryk fra forretningsdrift Klimaaftryk pr. medarbejder (kg CO2e/FTE)

Opgørelsen omfatter varme og el på hovedkontoret samt el og brændsel til firmabiler. Udledningen pr. FTE er faldet markant, drevet af et lavere energiforbrug, der deles af flere medarbejdere, samt udfasning af brændselsdrevne driftsbiler.

E 1 Klimaaftryk fra forretningsdrift

Selvom vi bliver flere og flere medarbejdere, har vi fortsat reduktion af vores klimaaftryk fra forretningsdriften. Vores klimaaftryk pr. medarbejder er på 204 kg CO2e/FTE og næsten halveret siden sidste år. Vi holder os dermed fint inden for vores 2025-målsætning om at komme under 378 kg CO2e/FTE, der følger Parisaftalens reduktionsmål.

En del af forklaringen er en mere effektiv udnyttelse af hovedkontoret, hvor vi udnytter de samme kvadratmeter bedre. Hertil kommer en energioptimeret kontordrift og strømforbrug fra solceller på taget, samt en udfasning af brændselsdrevne driftsbiler. I dag kører alle vores 10 driftsbiler på el og derudover er kun en af vores to firmabiler benzindreven. Derfor har vi også reduceret vores klimaaftryk fra fossil brændsel i firmabiler til lige knap en tredjedel sammenlignet med sidste år.

E 2 Mod fossilfri medarbejdertransport

En del af vores klimaaftryk stammer fra vores medarbejderes egen transport til og fra arbejde og mellem ejendomme. Det er et område, vi kun i begrænset omfang kan påvirke, men hvor vi kan styrke rammerne for, at mere klimavenlige

transportvalg bliver lettere i hverdagen. Derfor understøtter vi en mere bæredygtig transportkultur gennem fællesløsninger, som el-delebil og delecykler. Formålet er at gøre det nemt og tilgængeligt at vælge alternativer, der medfører et lavere klimaaftryk i løbet af arbejdsdagen.

Der er plads til både faglighed, grin og uformelle snakke i AKF’s åbne kontorlandskab - her mellem ejendomsadministratorerne Michael Arpe og Malene Egholm.

Nedstrømsaktiviteter

Ejendomme og investeringer i ansvarlig udvikling

En ejendoms- og investeringsportefølje i vækst medfører helt naturligt et større ressourceforbrug og et større aftryk på klima og miljø. Vi har arbejdet med at energieffektivisere vores ejendomme og levetidsforlænge både bygningsdele og hvidevarer, så vi kan begrænse vores ressourceforbrug. Klimapåvirkninger fra vores investeringer introduceres i år og vil få et større fokus de kommende år.

E 1 Ejendommes klimaaftryk Klimaaftryk fra energiforbrug (kg CO2e/m²)

Klimaaftrykket pr. m² er reduceret med knap 70 % siden 2020 og følger en reduktionsbane i tråd med Parisaftalen. Faldet skyldes bl.a. halveret varmeforbrug pr. m² gennem optimeret drift, renoveringer og nye ejendomme.

E 1 Ejendommes klimaaftryk

Ejendommenes energiforbrug udgør en væsentlig del af vores klimaregnskab og derfor har vi også et stort fokus på at reducere aftrykket fra ejendommene. Gennem en målrettet indsats med energioptimering, løbende udfasning af gasopvarmning, opførelse af energieffektive nybyggerier samt forsyningsværkernes gradvise omstilling til mere vedvarende energikilder, har vi over en årrække reduceret klimaaftrykket markant. Den positive udvikling er fortsat ind i 2025.

I år har vi reduceret vores ejendommes klimapåvirkninger per kvadratmeter med 11 %. Siden 2020 har vi formået at reducere ejendommenes gennemsnitlige klimaaftryk fra 18,8 kg CO2e pr. m² til 6,1 kg CO2e pr. m² i 2025. Det svarer til, at vi har reduceret vores aftryk til under en tredjedel på fem år. Udviklingen betyder også, at vi overholder vores 2025mål på at skulle under 7,5 kg CO2e pr. m², som flugter med Parisaftalens målsætninger.

E 1 Energiforbrug og energiproduktion

På vores udlejningsejendomme arbejder vi løbende på at reducere energibehovet og energiforbruget gennem energirenoveringer og digitalisering af varmecentralerne. Selvom antallet af lejemål i porteføljen er steget som følge af både nybyggeri og nye erhvervelser, er energiforbruget pr. kvadratmeter igen i år reduceret. Vi har faktisk mere end halveret varmeforbruget siden 2020, hvor ejendommene i gennemsnit brugte 118,3 kWh/m2 til 2025, hvor varmeforbruget var 52,2 kWh/m2

Vi får flere og flere solcelleanlæg på vores ejendomme, som er med til at reducere behovet for køb af strøm fra el-nettet og derudover indkøber vi strøm med energicertifikater fra Europæiske vindmøller til alle vores ejendommes fællesarealer. Med salg af den strøm vi ikke selv kan aftage fra vores solceller og med købet af energicertifikater, bidrager vi også lidt til den grønne omstilling af el-nettet.

E 1 Investeringers klimaaftryk

I år har vi haft et stort fokus på at skabe større transparens om klimaaftrykket fra vores investeringer. Vi screener derfor investeringsporteføljen for om de rapporterer et klimaregnskab, og i øjeblikket er det cirka en fjerdedel af vores investerede beløb, som er dækket af et rapporteret klimaregnskab.

Samtidig har vi for første gang estimeret klimaaftrykket af vores investeringer, der udgør en væsentlig del af vores samlede klimaregnskab, da vi både inkluderer Scope 1, 2 og 3 fra investeringerne. I 2025 har investeringerne udledt 34,8 ton CO2e pr. investeret mio. kr.

E 2 Ejendommes indeklima

Indeklimaet har direkte betydning for både komfort, sundhed og trivsel for dem, der bor og arbejder i vores ejendomme. Derfor indgår indeklima som et væsentligt hensyn i både nybyggeri, renovering og drift. I 2025 har vi på flere ejendomme arbejdet med indeklimaforbedringer gennem ventilation, efterisolering og nye vinduesløsninger med solafskærmning. Alt sammen forbedringer, der bidrager til mere stabile temperaturer og et bedre termisk indeklima året rundt.

Vi arbejder også med indeklima i sammenhæng med omgivelserne, hvor dagslys, grønne arealer samt støj- og luftforhold også spiller en rolle.

E 4 Beplantning, biofaktor og beskyttet natur

Vi har lidt over 680.000 m2 i vores ejendomsportefølje, hvoraf cirka en tredjedel er beskyttet naturareal, og 59 % af det samlede areal er dækket af vand eller beplantning.

I flere områder lader vi dele af de grønne arealer gro lidt vildere, for at skabe bedre levevilkår for planter, dyr og insekter. Vi har derfor også for første gang beregnet vores ejendommes biofaktor, der samlet set for porteføljen er på 0,87 og cirka 6 % bedre end i 2024. Biofaktoren er en score fra 0 til 2 og er et udtryk for den biologiske aktivitet en ejendom levner plads til. En biofaktor på 0 indikerer ringe plads til biologisk aktivitet, mens en biofaktor på 2 indikerer gode muligheder for biologisk aktivitet.

E 4 Investeringers biodiversitetspåvirkning

I 2025 har vi taget de første skridt mod at adressere biodiversitet i vores investeringsportefølje. Det gør vi ved at screene investeringerne for potentielle biodiversitetsrisici med et værktøj udviklet af Verdensnaturfonden (WWF), og med henblik på at identificere fonde og enkeltinvesteringer, der kan have negative påvirkninger af natur og økosystemer.

Vores investeringer havde i 2025 en samlet biodiversitetsrisiko på 3,15 i en score fra 1 til 5, hvor 1 er en meget lav risiko og 5 er en meget høj risiko.

E 5 Drift, vedligehold og levetidsforlængelse

Mange af de mest effektive klima- og ressourcebesparelser opstår i måden vi driver og vedligeholder vores ejendomme på. En systematisk og rettidig indsats reducerer behovet for akutte skadesudbedringer, forlænger levetiden på bygninger og installationer og gør ejendommene mere robuste over tid.

Som en del af arbejdet med at forlænge levetiden på installationer deltager vi desuden i det EU-støttede Closing Loops-projekt, hvor formålet er at reducere klimaaftrykket fra driften ved at fremme reparation og genbrug af hvidevarer frem for unødig udskiftning.

E 5 Deleøkonomi og fællesfaciliteter

Deleøkonomiske løsninger som fællesvaskerier, gæsteværelser og fællesrum bidrager til at reducere ressourceforbruget og klimaaftrykket på vores ejendomme. Når funktioner, der ellers ville kræve individuelle installationer i hver bolig, deles mellem flere beboere, mindskes både materialeforbrug og energiforbrug pr. husstand.

Samtidig reducerer fællesfaciliteter behovet for private boligarealer, fordi de funktioner, der typisk fylder i en bolig, kan deles på tværs. Det er en vigtig del af en mere bæredygtig udviklingsretning, hvor mindre boliger, kombineret med gode fællesfunktioner, kan sænke klimaaftrykket pr. bolig og give flere adgang til en moderne, funktionel og betalbar bolig.

SS ocialt

Som både udvikler, udlejer, investor og arbejdsplads har AKF et ansvar for både egne medarbejdere og de mange mennesker, der er en del af vores hverdag. Derfor arbejder vi målrettet med sociale hensyn i hele værdikæden – fra ordentlige arbejdsforhold hos samarbejdspartnere til trivsel, tryghed og stærke fællesskaber for lejere og brugere af vores ejendomme.

Opstrømsaktiviteter

S 1

S 2

Medarbejdere Arbejdstagere

S 3

Berørte samfund

S 4

Slutbrugere

• Sociale klausuler og lærlingekrav

• Naboer til vores byggepladser

• Udvikling af lokalsamfund

• Fysiske rammer for fællesskaber

Egne aktiviteter

• Medarbejdertrivsel og tilfredshed

• Fællesskab og mangfoldighed

• Udvikling og uddannelse

Nedstrømsaktiviteter

• Investeringers sociale påvirkninger

• Velgørenhedsinitiativer

• Lejertrivsel og tilfredshed

• Facilitering af fællesskaber

• Lejeromsætning og tomgang

Fællesskaber

AKF har rødder i fagbevægelsen og arbejder for at skabe trygge, ordentlige rammer for fællesskab i hverdagen. Derfor har vi også sat os for at fremme fællesskabet på vores ejendomme og i de lokalsamfund, vi er en del af.

For at forstå, hvordan fællesskaber opstår, og hvordan de bedst kan understøttes i praksis, gennemførte vi i 2025 en antropologisk undersøgelse baseret på kvalitativt feltarbejde i udvalgte boligområder. Undersøgelsen giver et praksisnært indblik i de mekanismer, relationer og fysiske rammer, der har betydning for naboskab og fællesskabsdannelse.

I vores lejertilfredshedsundersøgelse siger fire ud af ti

S 4 Nabofællesskaber blandt boliglejere Antropologistudie og lejertilfredshedsundersøgelse

86 % tilfredshed med trygheden i boligen*

4 ud af 10 oplever nabofællesskab

Fysiske rammer i boligområdet, med mulighed for uformelle møder.

75 % tilfredshed med nabofællesskabet*

* Omregnet fra score 1-5

boliglejere, at de har en tæt kontakt til deres naboer, mens yderligere fire ud af ti kun har et begrænset kendskab. Det understreger, at der er behov for mere målrettede indsatser, og det er baggrunden for, at fællesskaber er et strategisk fokusområde i AKF.

Arbejdet med fællesskaber i vores boligejendomme er fortsat i en tidlig fase og foregår i dag målrettet udvalgte dele af vores portefølje. Indsigterne fra lejertilfredsheden og det antropologiske studie, sammen med vores løbende erfaringer, danner grundlag for den videre udvikling og en gradvis udbredelse af fællesskabsarbejdet på tværs af både boligog erhvervsejendomme.

Oplevet fællesskab fra vores lejertilfredshedsundersøgelse og indsigter om de greb og rammer, der kan understøtte fællesskaber, som konklusioner af vores antropologistudie på udvalgte ejendomme.

Synlige medarbejdere spiller en central rolle for det sociale liv.

3 ud af 10 valgte boligen fordi de kender nogen i området

Fællesskaber

Beboerdrevne initiativer bidrager til fællesskab og tryghed.

AKF's fællesskabende initiativer styrker beboernes oplevelse af fællesskab.

4 ud af 10 ønsker at kende naboer bedre

Opstrømsaktiviteter

Sociale hensyn - fra leverandørkrav til omgivende samfund

Vi har et stort socialt ansvar, når vi renoverer og bygger nye ejendomme.

Det gælder specielt arbejdstagerrettigheder hos entreprenører og leverandører samt hensynet til de lokalsamfund, der påvirkes af vores byggeaktiviteter.

Med flere og større projekter samt en voksende kreds af samarbejdspartnere fortsætter vi vores arbejde med at påtage os et socialt ansvar og stiller samtidig klare krav om, at vores leverandører gør det samme.

S 2 Sociale klausuler og lærlingekrav

Vi arbejder systematisk med social ansvarlighed i samarbejdet med vores leverandører og øvrige eksterne partnere. Det sker blandt andet gennem sociale klausuler på byggepladser og krav om lærlinge. Kædeansvar gennem hele leverandørkæden skal sikre overholdelse af arbejdstagerrettigheder og ordentlige forhold, også hos underleverandørerne. Vores adfærdskodeks danner rammen for disse forventninger og stiller klare krav til respekt for menneskerettigheder, arbejdsmiljø og ansvarlige arbejdsforhold. Vi følger løbende op på de sociale klausuler gennem dialog med entreprenører og tilsyn på byggepladser.

S 3 Naboer til vores byggepladser

Byggepladser vil oftest påvirke deres omgivelser, og derfor har vi et stort ansvar for at tage hensyn til naboer og lokalmiljø, mens byggeriet står på. Vi arbejder med tidlig nabohøring og tydelig varsling af aktiviteter, der kan give gener, herunder støj, støv, lys, øget trafik og midlertidigt spærrede adgangsveje.

Vi tilrettelægger vores byggearbejder med fokus på at begrænse generne mest muligt gennem planlægning, dialog og løbende justeringer undervejs. Målet er at sikre en byggeproces, hvor naboer ved, hvad de kan forvente, og hvor negative påvirkninger holdes på et så lavt niveau som muligt.

S 3 Udvikling af

lokalsamfund

Når vi udvikler nye byområder, skal vores projekter bidrage positivt til de lokalsamfund, de bliver en del af. Det betyder, at sociale hensyn indgår i planlægningen gennem dialog med kommuner, naboer og øvrige interessenter. I 2025 påbegyndte vi udviklingen af et nyt bykvarter på Smedeland, der strækker sig ind i både Glostrup og Albertslund Kommune. I samarbejde med begge kommuner arbejder vi med en tilgang til byudvikling, hvor fællesskab og tilknytningen til området er omdrejningspunktet.

S 4 Fysiske rammer for fællesskaber

De fysiske rammer spiller en afgørende rolle for, hvordan fællesskaber opstår og udvikler sig. Derfor er fællesskabsblikket med fra de første skitser i vores udviklingsprojekter. Her arbejder vi bevidst med at indarbejde mødesteder i uderum, fællesfaciliteter og byrum, der inviterer både beboere og naboer indenfor.

I Kirkebjerg Søpark i Brøndby fungerer fælleshuset Kernen som et samlingspunkt for beboerne og et naturligt omdrejningspunkt for sociale aktiviteter. I Grønnebro i Hvidovre har fokus tilsvarende været rettet mod at skabe udendørs mødesteder i grønne omgivelser. På Frederiksborgvej i København NV samt i Smedeland i Glostrup og Albertslund videreudvikler vi på disse greb ved i højere grad at åbne fællesfunktionerne mod byens rum. På den måde kan fællesskaber både styrkes internt blandt beboerne og bidrage til liv og aktivitet i det omkringliggende område.

Målet er at skabe byrum og bygninger, der inviterer til både planlagte og spontane møder og understøtter fællesskaber, der kan holde over tid.

Fællesnævneren er fællesskabet, når unge som ældre beboere på tværs af kulturer og livsfaser mødes i AKF's kulturhus Kernen beliggende i vores boligområde Kirkebjerg Søpark i Brøndby.

Egne aktiviteter

En organisation i vækst og forandring

I takt med at vi bliver flere og flere medarbejdere har vi fokus på at skabe gode rammer for vores medarbejdere. Det gælder både trivsel og arbejdsglæde, et stærkt fællesskab med plads til forskellighed samt løbende udvikling og uddannelse, der understøtter både den enkelte og organisationen som helhed.

S 1 Medarbejdertrivsel og tilfredshed

Samlet medarbejdertilfredshed (pct.)

Medarbejdertilfredshed er et af vores vigtigste pejlemærker for fortsat succes. Efter flere år med fremgang ser vi en tilbagegang i 2025, som vi tager alvorligt i vores videre arbejde.

S 1 Medarbejdertrivsel og tilfredshed

I år ser vi et mindre fald i medarbejdertilfredsheden til 84 % efter en stigning over de seneste år og et niveau på 88 % i 2024. Vi ligger fortsat i den høje ende, men alligevel er vi bevidste om, at der ligger et arbejde forude, hvis vi skal genvinde den fremadgående kurve.

Vi er blevet flere medarbejdere. Siden 2020 er medarbejderstaben vokset med 57 %, hvilket har øget kompleksiteten og skabt nye samarbejdsflader. I den kommende strategiperiode vil vi derfor have særligt fokus på processer og

samarbejdsformer, der kan styrke trivsel og skabe en tydelig fælles retning.

Årets medarbejdertilfredshedsundersøgelse viser samtidig stærke kulturtræk i organisationen. Medarbejderne fremhæver fleksibilitet, stolthed og mening i hverdagen i AKF. At have en stærk kultur er et afgørende fundament, når en organisation vokser hurtigt. Det giver os et sammenhængspunkt og en fælles forståelsesramme, som vi kan bruge aktivt i arbejdet med at videreudvikle vores interne struktur og vores måde at samarbejde på.

S 1 Fællesskab og mangfoldighed

Vores fællesskabsstrategi tager udgangspunkt i at skabe rammer, der fremmer trivsel og styrker sociale relationer i og uden for AKF. Internt i AKF har fællesskabet altid været en indgroet del af vores arbejdskultur. Fællesskab understøttes både gennem den måde, vi leder på, og gennem sociale aktiviteter som virksomheden arrangerer, opmuntrer til og bakker op om.

Mangfoldighed er en naturlig del af vores fællesskab. Vi tilstræber en arbejdsplads med plads til forskellighed, hvor faglige profiler, erfaringer og perspektiver kan supplere hinanden. Vi har i dag en medarbejdersammensætning, hvor 40 % er kvinder, lidt over en tredjedel af medarbejderne er over 49 år, mens 15 % er unge medarbejdere under 30 år.

S 1 Udvikling og uddannelse

Vi ser løbende udvikling og uddannelse som en naturlig del af arbejdslivet i AKF. Derfor har vi et mål om at investere mindst to uddannelsesdage pr. medarbejder årligt, som i år har resulteret i hele 3,8 dage pr. medarbejder. Det styrker både den faglige kvalitet i vores arbejde og den enkeltes trivsel og motivation.

Vi er samtidig opmærksomme på, at kompetenceudvikling skal kunne fungere i en hverdag, hvor arbejde, privatliv og øvrige forpligtelser skal hænge sammen. Derfor støtter vi ikke kun økonomisk, men også gennem fleksibilitet, så udvikling kan ske på en måde, der er realistisk og bæredygtig for den enkelte medarbejder.

AKF UNG samler unge medarbejdere på tværs af organisationen. Her nyder Magnus Gummeson, udlejningsansvarlig, Sasja Florin Kau, kvalitetsleder, og Anders Strange Lassen, kommunikationsmedarbejder en sodavand i solen til en af netværkets sammenkomster.

Nedstrømsaktiviteter

Lejertrivsel, fællesskaber og sociale investeringer

Vores ejendomsportefølje tæller nu 1.579 boliger og 406 erhvervslejemål, som vi har et stort ansvar for at skabe gode rammer omkring. Det handler om at sikre trivsel og tilfredshed hos dem, der bor i og benytter vores ejendomme, men også om at styrke de fællesskaber, der rækker ud over skelpælene og ind i lokalmiljøerne.

S 3 Investeringers sociale påvirkninger

For første gang har vi screenet vores investeringer for socioøkonomiske risici med et værktøj udviklet af Verdensnaturfonden. Vi screener investeringerne på virksomhedsniveau for en lang række sociale faktorer, som f.eks. arbejdstagerog menneskerettigheder samt økonomisk ulighed.

Den samlede investeringsportefølje har en socioøkonomisk risiko på 2,58 i en score fra 1 til 5, hvor 1 indikerer en meget lav risiko og 5 indikerer en meget høj risiko. Screeningens indsigt giver os et bedre grundlag for at benchmarke og prioritere investeringer, der har mindre risiko for negative sociale påvirkninger på omverdenen.

S 4 Lejertrivsel og tilfredshed

Samlet lejertilfredshed (pct.)

Vi har blandt andet foretaget en investering i Den Sociale Kapitalfond, der investerer i virksomheder med et klart socialt sigte og ambitionen om både at skabe økonomisk afkast og adressere konkrete sociale udfordringer.

S 3 Velgørenhedsinitiativer

Vi arbejder med social ansvarlighed gennem udvalgte partnerskaber uden for vores kerneforretning igennem diverse velgørenhedsinitiativer. Et eksempel er RealCare, som samler virksomheder fra ejendomsbranchen om at tage et socialt samfundsansvar ved at støtte børn og unge i udsatte positioner.

AKF skaber rammerne for en lang række hjem og arbejdspladser, og vores lejeres tilfredshed er afgørende for ejendomsforretningens levedygtighed. Derfor har vi stort fokus på service, tryghed, trivsel og nabofællesskab i og omkring vores ejendomme.

Hverdagen leves i Kirkebjerg Søpark. Her på besøg hos en af vores beboere og hans firbenede ven. Muligheden for at holde hund er en af de faktorer, vores beboere peger på styrkende for fællesskabet.

S 4 Lejertrivsel og tilfredshed

Vores lejere er hele fundamentet for vores forretning. Vi arbejder derfor målrettet med at forbedre deres trivsel og tilfredshed ved at skabe sunde og attraktive lejemål samt sikre en god og åben dialog, hvor vores lejere møder AKF som én samlet og engageret udlejer.

I 2025 er vores samlede lejertilfredshed for bolig og erhverv på 69%, mod 73% sidste år, og i vores nybyggede boliger er tilfredsheden faldet marginalt fra 70% til 69%. Den negative udvikling gør desværre også, at vi ikke når vores 2025-målsætning om en tilfredshed over 75%, hvor vi ellers har set en opadgående tendens over de seneste år. Tilbagegangen er ikke tilfredsstillende, og den understreger, at der er brug for et tættere fokus på de områder i vores forretning, der påvirker hverdagen for vores lejere, hvis vi skal sikre en positiv udvikling i trivsel og tilfredshed de kommende år.

S

4 Facilitering

af fællesskaber

Vores arbejde med fællesskaber på ejendommene fylder mere år for år. Vi betragter det som en del af vores sociale ansvar, fordi fællesskaber kan bidrage til øget trivsel, tryghed og oplevelsen af at høre til. Derfor arbejder vi målrettet med at fremme fællesskabet i vores ejendomme og de kvarterer, vi er en del af. Gennem fleksible koncepter, fysiske rammer og både spontane og planlagte aktiviteter skaber vi rum for møder på tværs af mennesker. Fællesskaberne understøttes af digitale løsninger og skal kunne vokse og leve videre lokalt – med det fælles mål om at skabe følelsen af at høre til.

Arbejdet udmønter sig blandt andet i et omfattende fællesskabsarbejde varetaget af vores fællesskabsansvarlige, som planlægger aktiviteter og inklusionsinitiativer samt administrerer digitale fællesskaber. Arbejdet tager hovedsageligt sit udgangspunkt i Kirkebjerg Søpark, men fællesskabsansvarlige får en stadig større rolle i de

kommende år. De indgår allerede i første faser i nye udviklingsprojekter, hvor de følger projekterne fra planlægning og ind i opførelsesfasen. Det gælder blandt andet vores projekt på Smedeland, som strækker sig over både Glostrup og Albertslund Kommune, hvor fællesskabsarbejdet skal være med til at etablere sociale relationer i et område, der primært består af nybyggeri.

Vores antropologiske studie i 2025 har undersøgt hvordan fællesskaber formes i udvalgte ejendomme og hvilken rolle vi selv spiller i at understøtte eller hæmme deres udvikling. Resultaterne skal hjælpe os med at kvalificere vores fremtidige indsatser og bringe os endnu tættere på at forstå, hvad der skaber stærke nabofællesskaber i praksis.

S 4 Lejeromsætning og tomgang

Vi arbejder aktivt med lejeromsætning og tomgang i vores lejemål for løbende at kunne følge udviklingen i lejerfastholdelse og samtidig sikre, at vores boliger står ledige i så kort tid som muligt.

Når lejere bliver boende i længere tid, skaber det bedre forudsætninger for tryghed, trivsel og stabile fællesskaber i ejendommene. Samtidig er den private lejebolig en fleksibel boform, der skal kunne rumme skiftende livssituationer, uden at beboerne føler sig låst. Vores samlede lejeromsætning for både bolig og erhverv er på 15 %, mens vi har en lejeromsætning på 17 % for boliglejere, som svarer til at vores boliglejere i gennemsnit bor hos os i lige knap seks år, hvilket vi vurderer giver en god balance mellem stabilitet og bevægelighed i en lejebolig.

Tomgangen i boligudlejningen ligger på omkring 0,6 % og understøttes af både markedet, vores ejendommes gode placering og en mere datadrevet udlejningsproces. På erhvervslejemål ligger tomgangen derimod på 4,6 %, hvilket afspejler et lidt mere udfordret marked for særligt kontorlejemål.

L edelse G

Gennem klare politikker, en stærk ordentlighedskultur og tydelige ledelsesstrukturer arbejder vi systematisk med virksomhedsansvar hos både os selv og vores samarbejdspartnere. Vi anvender anerkendte standarder og arbejder med klare processer med standardkoncepter og digital understøttelse.

G 1

Virksomhedsadfærd

Opstrømsaktiviteter

• Adfærdskodeks for samarbejdspartnere

• UNGC-screening af samarbejdspartnere

• Svanemærke og DGNB på nybyggeri

Egne aktiviteter

• Ordentlighedskultur

• Ledelse og bestyrelse

• Politikker og whistleblowerordning

• Digitalisering

• Datasikkerhed

Nedstrømsaktiviteter

• Investeringer med UNPRI-forpligtelse

• Privatliv og GDPR for vores lejere

• Ejendomsdrift og DGNB

Transparens og rapportering

Vi lægger vægt på en transparent og sammenlignelig ESG-rapportering og i vores ESG-regnskab forsøger vi løbende at indsamle og inkludere al relevant ESG-data. Vi har stort fokus på at inkludere sammenligningstal for forudgående år, så vi kan analysere på trends og udviklinger, så vi også kan udarbejde ambitiøse og kvalificerede målsætninger. Målsætningerne er det der oversætter vores bæredygtighedsstrategi til helt konkrete indsatspunkter, som vi kan arbejde med i det daglige.

Transparensen kommer også til udtryk i vores arbejde med UN Global Compact initiativet, der bygger på FN’s principper for ansvarlig virksomhedsledelse, hvor vi hvert

år indsender vores fremskridtsrapportering (Communication on Progress). Vores årsrapport udgør vores fremskridtsrapportering og derfor beskriver vi i ESG-rapporteringen også hvordan vi arbejder med de ti UNGC-principper om klima og miljø, menneskerettigheder, arbejdstagerrettigheder og antikorruption.

Formålet med denne åbenhed er ikke alene at imødekomme omverdenens forventninger, men også at give os selv et solidt datagrundlag til at kunne tage langt flere datadrevne beslutninger og til at kunne prioritere bedre i vores bæredygtighedsindsatser.

G 1 FN’s Global Compact De 10 UNGC Principper

I 2021 tilsluttede vi os FN’s Global Compact (UNGC) for ansvarlig virksomhedsledelse. Dermed har vi forpligtet os til at arbejde efter og rapportere på initiativets 10 principper for klima og miljø, menneskerettigheder, arbejdstagerrettigheder og forretningsetik. Principperne er i dag en integreret del af vores ESG-rapportering.

Miljø

Klima og miljø

• Virksomheder bør støtte en forsigtighedstilgang til miljømæssige udfordringer; og

• tage initiativer til at fremme større miljømæssig ansvarlighed; og

• tilskynde udvikling og udbredelse af miljøvenlige teknologier.

Menneskerettigheder

• Virksomheder bør støtte og respektere beskyttelsen af international proklamerede menneskerettigheder inden for virksomhedens indflydelseområde; og

• sikre at de ikke medvirker til krænkelser af menneskerettighederne.

Socialt

Ledelse E S G

Arbejdstagerrettigheder

• Virksomheder bør opretholde friheden til organisering og anerkende arbejdstageres ret til kollektive forhandlinger; og

• støtte udryddelse af alle former for tvangsarbejde; og

• støtte afskaffelse af børnearbejde; og

• eliminere diskrimination i arbejds- og ansættelsesforhold.

Forretningsetik

• Virksomheder bør modarbejde alle former for korruption, herunder afpresning og bestikkelse.

Opstrømsaktiviteter

Solid styring af ansvar i komplekse leverandørkæder

Vores arbejde med ansvarlighed rækker ud over egne aktiviteter og omfatter i høj grad vores leverandører og samarbejdspartnere. I takt med at vores forretning vokser og leverandørkæderne bliver mere komplekse, påtager vi os ansvaret for at stille flere krav til ansvarlig adfærd i vores opstrøms værdikæde.

G 1 UNGC-screening af samarbejdspartnere UNGC-forpligtede kreditorudgifter (pct.)

Vi øger fokus på anvendelse af ansvarlige leverandører ved at screene samarbejdspartnere for, om de har forpligtet sig til FN’s Global Compact (UNGC) og principperne for ansvarlig virksomhedsledelse.

G 1 Adfærdskodeks for samarbejdspartnere

Vi forventer, at vores leverandører tager del i det ansvar, vi selv bærer i værdikæden. Derfor arbejder vi med et adfærdskodeks, der blandt andet kræver, at samarbejdspartnere modarbejder korruption, respekterer menneskerettigheder og sikrer ordentlige arbejdsforhold hele vejen ned gennem vores leverandørkæder.

G 1 UNGC-screening af samarbejdspartnere

Vi nåede ikke i mål med en metode for ESG due diligence af vores byggevarer i 2025. I stedet arbejder vi videre med en screening af om vores leverandører har forpligtet sig til at rapportere til UN Global Compact og FN’s principper for ansvarlig virksomhedsledelse. Dette er et skridt på vejen mod en mere systematisk tilgang til at sikre ansvarlige indkøb og samarbejdspartnere, samt skubbe på for at både nuværende og kommende leverandører rapporterer om hvordan de arbejder med menneskerettigheder, arbejdsforhold, miljø og antikorruption. I 2025 gik 27 % af vores udgifter i ejendomsdriften til leverandører med UNGC-forpligtelse og tilsvarende 5 % af vores udgifter i udviklingsprojekter.

Ejendomme Byggeri

G 1 Svanemærke og DGNB på nybyggeri

I AKF betragter vi mærkningsordninger som både et strategisk greb og et effektivt procesværktøj i projekteringen. Vi anvender i øjeblikket DGNB og Svanemærket for at sikre en struktureret håndtering af de mange bæredygtighedstiltag i vores udviklingsprojekter.

Vi har i dag ni udviklingsprojekter, hvor vi enten har opnået DGNB-certificering eller er i fuld gang med udvikling og certificeringsproces. DGNB understøtter en tværfaglig helhedstænkning og sikrer dokumentation og styring på tværs af miljømæssige, sociale og økonomiske forhold gennem både projektering og byggeproces.

Derudover har vi tre udviklingsprojekter med Svanemærket, hvoraf ét projekt er afsluttet og har opnået endelig licens. Svanemærket fungerer som et konkret og operationelt kravsæt, der sikrer, at valg i byggeriet lever op til klare og let dokumenterbare minimumskrav med fokus på materialer, kemikalier, ressourceforbrug og arbejdsmiljø i udførelsesfasen.

Egne aktiviteter

Styrket kultur, digitalisering og klare processer

Flere medarbejdere, flere processer og flere afhængigheder i en voksende forretning betyder, at vores organisations datahåndtering, standardkoncepter og processer og ikke mindst IT-systemer skal kunne bære mere end tidligere. Det kræver et stort ledelsesansvar med fokus på at skabe de rette rammer og en kultur, der kan følge med, når hverdagen accelererer.

G 1 Ordentlighedskultur Ordentlighed efterleves i det daglige (pct.)

Ordentlighed er et grundprincip i AKF og et centralt pejlemærke for, hvordan vi samarbejder, træffer beslutninger og driver forretning internt såvel som eksternt.

Mål

G 1 Ordentlighedskultur

Ordentlighed er vores vigtigste værdi. Det betyder, at vi er ærlige og til at stole på, møder hinanden og andre med respekt, søger løsninger frem for konflikter og arbejder for at bevare tilliden hos vores lejere, kunder, samarbejdspartnere, aktionærer og samfundet omkring os.

I 2025 vurderede 81 % af vores medarbejdere, at de oplever ordentlighed efterleves i hverdagen, hvilket er et fald fra 85 % året før. Udviklingen understreger behovet for fortsat fokus på dialog og tydeliggørelse af fælles forventninger til ordentlighed som kerneværdi.

G 1 Ledelse og bestyrelse

En velfungerende ledelse og en aktiv bestyrelse er afgørende for, at AKF kan udvikle sig langsigtet og ansvarligt. Siden 2023 har vi arbejdet målrettet med at styrke vores ledelseskultur, herunder tydeligere roller, bedre samarbejdsflader og en mere ensartet ledelsespraksis på tværs af organisationen.

Målingen af oplevet ledelsesadfærd er faldet fra 88 % i 2024 til 82 % i 2025. Niveauet er fortsat højt, men udviklingen peger på, at organisationens vækst og øgede kompleksitet stiller nye krav til ledelse, kommunikation og prioritering. Det er indsigter, vi tager alvorligt, og som indgår i det fortsatte arbejde med at udvikle ledelseskompetencer og sikre tydelig retning og sammenhæng mellem strategi og hverdag.

G 1 Politikker og whistleblowerordning

Vores arbejde med interne og eksterne politikker samt vores whistleblowerordning er et vigtigt fundament for at sikre, at ordentlighed efterleves i hverdagen. Politikkerne sætter klare rammer for, hvordan vi driver virksomhed og understøtter, at lovgivning, interne retningslinjer og etiske standarder efterleves i praksis. Whistleblowerordningen giver derudover en tryg og anonym kanal til at gøre opmærksom på forhold, der ikke er i orden. Der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen de seneste år. Vores politikker kan læses her: www.akf.as/politikker

G 1 Digitalisering

AKF har i 2025 skærpet arbejdet med digitalisering for at blive endnu mere effektive og datadrevet, end vi er i dag.

Vores digitaliseringsindsats er ikke drevet af teknologi i sig selv, men af et ønske om at skabe en mere ensartet, transparent og effektiv drift. I 2025 har vi derfor implementeret nye systemer, der skal styrke vores interne processer i arbejdet med at administrere og drifte vores ejendomsportefølje. Samtidig har vi taget nye løsninger i brug i den interne administration, blandt andet et nyt tidsregistreringssystem og et mere smidigt fakturaflow, som understøtter effektive og ensartede godkendelsesprocesser på tværs af organisationen.

De nye systemer bidrager til et mere struktureret og sammenhængende datagrundlag og giver os et bedre overblik over centrale drifts- og forretningsdata. Det styrker vores

beslutningsgrundlag og gør det muligt i højere grad at basere vores arbejde på opdaterede og valide oplysninger. Som led i denne udvikling har vi desuden udvidet IT-området for at sikre de rette kompetencer og den nødvendige kapacitet til at understøtte AKF’s fortsatte digitaliseringsrejse.

AKF har i 2025 skærpet arbejdet med digitalisering for at blive endnu mere datadrevet, end vi er i dag.

G 1 Datasikkerhed

Vi fastholder et skærpet fokus på datasikkerhed, hvor procedurer, systemer og adgangsstyring løbende opdateres for at beskytte de oplysninger, vi håndterer, og sikre en ansvarlig brug af data på tværs af organisationen. På den måde arbejder vi aktivt med vores dataetikpolitik for at beskytte både forretningen, vores medarbejdere samt de interessenter, der betror os deres data.

Desuden arbejder IT-afdelingen kontinuerligt med at styrke medarbejdernes risikoforståelse gennem vejledning og opmærksomhed på god digital adfærd. Det sker i en tid, hvor trusler som cyberangreb og phishing fylder mere i det generelle trusselsbillede. I 2025 har vi derfor gennemført 10 IT-sikkerhedskurser og 11 phishing-tests. Resultaterne viser, at der fortsat er behov for øget fokus på awareness og adfærdsændringer i mødet med digitale trusler. Derfor fastholder vi awareness-træning som et centralt element i vores sikkerhedsstrategi.

Med smil på læben vender projektudviklingscheferne Line Bruun Mogensen og Anders Borg planerne for det nye bykvarter i Smedeland. Den daglige sparring er et grundelement i AKF’s måde at arbejde på.

Ansvarlige investeringer og beskyttelse af lejerdata

Vi arbejder med ansvarlighed i investeringer baseret på FN-principper, vi beskytter vores lejeres persondata i overensstemmelse med gældende databeskyttelsesregler og vi anvender anerkendte mærkningsordninger til at understøtte en bæredygtig ejendomsdrift.

G 1 Investeringer med UNPRI-forpligtelse

Investeret beløb med UNPRI-forpligtelse (pct.)

Vi arbejder aktivt for ansvarlige investeringer ved at screene vores investeringsforvaltere for tilslutning til FN’s principper for ansvarlige investeringer (UNPRI).

Mål >75

G 1 Investeringer med UNPRI-forpligtelse

Vi screener nu vores investeringer i fonde og virksomheder for, om investeringsforvalterne har underskrevet og forpligtet sig til FN’s Principper for Ansvarlige Investeringer (UNPRI). UNPRI-principperne giver investorer en fælles ramme for at arbejde ansvarligt med deres investeringer. Principperne handler om at inddrage hensyn til miljø, sociale forhold og god selskabsledelse i investeringsbeslutninger og ejerskab for at understøtte langsigtet og bæredygtig værdiskabelse.

I dag er 44 % af vores investerede beløb placeret hos investeringsforvaltere, der har underskrevet UNPRI, og vi har en klar ambition om, at det udgøre en væsentligt større andel af porteføljen fremadrettet.

G 1 Privatliv og GDPR for vores lejere

Vi har et skærpet fokus på korrekt databehandling og beskyttelse af de oplysninger, vi håndterer. Vi har en politik for dataetik og en privatlivspolitik, der gælder både for lejere, købere og øvrige interessenter. Opdaterede sikkerhedsprocedurer og tydelig adgangsstyring, som beskrevet under datasikkerhed i egne aktiviteter, er nødvendige tiltag for at sikre tilliden mellem AKF og vores interessenter.

G 1 Ejendomsdrift og DGNB

Med en DGNB Guld driftscertificering af vores hovedkontor har vi et styringsværktøj for bæredygtighed i driften af ejendommen. Certificeringen er gyldig i tre år ad gangen, og dokumentationskravene til recertificering understøtter derfor løbende forbedringer af energi- og ressourceforbrug, indeklima og brugeroplevelse og bidrager samtidig til en mere effektiv, ansvarlig og langsigtet drift af ejendommen.

Støtte og samarbejder

4 til 1 Planet

Med vores halmrækkehusbyggeri i Søbredden er vi projektpartner i 4 til 1 Planet, der med støtte fra Realdania og Villum Fonden arbejder for at reducere klimaaftrykket fra nybyggeri med 75 %.

Bevar mere

Vi deltager som følgegruppemedlem i Bevar

Mere, der bidrager til viden om bevaring og transformation.

Brøndby IF Women

Vi støtter Brøndby IF Women som en del af vores lokale engagement på Vestegnen og vores opbakning til udviklingen af kvindefodbold.

Closing Loops

Vi er projektpartner i Closing Loops med to projekter: Det ene handler om levetidsforlængelse af hårde hvidevarer i drift, mens det andet afprøver det cirkulære byggesystem ReBLOCK, der kan skilles ad og genopføres.

DI’s Diversitetsløfte

Vi har tilsluttet os Dansk Industris Diversitetsløfte og vi arbejder aktivt for diversitet, ligestilling og inklusion på arbejdspladsen.

Genbrug med Gevinst

Vi er projektpartner i Genbrug med Gevinst, der er støttet af Grundejernes Investeringsfond, og bidrager til viden om genbrug som løftestang for mere bæredygtigt byggeri.

Investorernes Bæredygtighedsnetværk

Vi er deltager i Investorernes Bæredygtighedsnetværk under Rådet for Bæredygtigt Byggeri og bidrager til fælles løsninger for bæredygtige ejendomsinvesteringer.

Københavns Klimapartnerskab for Byggeri

Vi er partner i Københavns Kommunes Klimapartnerskab for Byggeri, der skal bidrage til den grønne omstilling af byggeri i København.

Københavns Kommunes Energispring

Vi er partner i Københavns Kommunes Energispring, der arbejder for at reducere energiforbruget i københavnske ejendomme.

Partnerskab for fremtidens ejendomsbranche

Vi deltager i partnerskabet for at styrke branchens fælles stemme og bidrage til en mere nuanceret forståelse af ejendomsbranchens rolle i samfundet.

RealCare

Vi støtter RealCare, der arbejder for at skabe bedre vilkår for børn og unge i udsatte positioner.

Reduction Roadmap

Vi har tilsluttet os Reduction Roadmap og bakker op om en fælles retning for reduktion af udledninger i ejendomsbranchen.

Taskforce for Cirkulært Byggeri

Vi er projektdeltager i Region Hovedstadens Taskforce for Cirkulært Byggeri og bidrager til at udvikle og afprøve cirkulære løsninger i praksis.

Velkommen Hjem

Vi støtter Velkommen Hjem, som bygger bro mellem veteraner og erhvervslivet gennem mentorskab og netværk, og hjælper flere veteraner godt videre i civilt arbejdsliv.

Medlemsskaber

Bygherreforeningen

Vi er medlem af Bygherreforeningen og bidrager til udviklingen af professionelt bygherreskab.

Dansk Industri

Vi er medlem af Dansk Industri og deltager i arbejdet med erhvervslivets udvikling og rammevilkår.

EjendomDanmark

Vi er medlem af EjendomDanmark og deltager i arbejdet for en professionel og ansvarlig ejendomsbranche.

FN’s Global Compact

Vi er medlem af FN’s Global Compact og arbejder efter de ti principper for ansvarlig virksomhedsdrift.

PropTech Denmark

Vi er medlem af PropTech Denmark og indgår i netværket om digitalisering og nye teknologier i ejendomsbranchen.

Real ESG – The Real Estate Reporting

Framework

Vi er medstifter og medlem af Real ESG, der arbejder for mere transparent og sammenlignelig ESG-rapportering i bygge- og ejendomsbranchen.

Rådet for Bæredygtigt Byggeri

Vi er medlem af Rådet for Bæredygtigt Byggeri, hvor Ino Dimsits sidder i bestyrelsen, og bidrager til udviklingen af mere bæredygtigt byggeri.

Mærkningsordninger

DGNB

Som udgangspunkt anvender vi DGNB i alle nye byggeprojekter.

Svanemærket

Som udgangspunkt anvender vi Svanemærket i alle nye byggeprojekter.

Bykvarteret Kirkebjerg Søpark strækker sig over knap 50.000 kvadratmeter og rummer 452 lejeboliger og 40 rækkehuse. I år stod kvarteret færdigt, og det mærkes ved de rolige og grønne omgivelser, som nu kommer til sin ret.

Regnskab Påtegninger Koncern- og moderselskabsregnskab

ESG-regnskab

Vores ejendomme, byggeri og investeringer

Mål for:

Bygningsarealer på ejendomme

af ejendomme 02

Investeringsportefølje 03

Miljø E

Vores ejendomme, byggeri og investeringer

for:

fra ejendomme Forbrug på ejendomme

fra byggeri

ved ibrugtagning 06 07

| LCA-modul A1-A3

| LCA-modul B4 og B6

levetid | LCA-modul C3-C4 kg

ved ibrugtagning (total) 07

| LCA-modul A1-A3

|

A4-A5

Brug | LCA-modul B1-B4 og B6 kg CO2e / m2 /

på ejendomme

på byggepladser

Målt forbrugsdata på ejendomme 02

* Ufuldstændig data - Manglende data

02 Inkluderer nu alle ejendomme (med- og uden operationel kontrol)

04 Mål er baseret på SBTi (Science Based Targets Initiative) med basisår i 2020 og er

05 Emissionsfaktorer i Klimakompasset er korrigeret væsentligt

06 Bygningsreglementets beregningskrav

07 Indregnet i regnskabsåret for ibrugtagning

08 Genvindingspotentialet indregnes ikke i totalen

09 Indregnet i regnskabsåret for ansøgt byggetilladelse

10 Mål er 10 % under Bygningsreglementets forventede

Mål

Grønne ejendomsarealer

Klimarisici på ejendomme 02

Klimatilpasning af ejendomme

Klimatilpasset eller med beredskabsplan 02

Energi- og klimarenovede ejendomme 12

Større energirenoveringer

klimarenoveringer

Investeringers klima- og miljøpåvirkning

fra investeringer 13

med klimaregnskab

Biodiversitetsrisici 14 score 1-5

Mål for:

Ufuldstændig data - Manglende data

Inkluderer nu alle ejendomme (med- og uden operationel kontrol)

Vores virksomhed

GHG | Klimaregnskab (lokationsbaseret)

Kategori 14 | Franchises

* Ufuldstændig data - Manglende data

04 Mål er baseret på SBTi (Science Based Targets Initiative) med basisår i 2020 og er genberegnet i 2025

05 Emissionsfaktorer i Klimakompasset er korrigeret væsentligt

15 Ny regnskabspost med opgørelse for forudgående regnskabsår

16 Klimaaftrykket er indeholdt i øvrige scopes

Mål for:

GHG | Klimaregnskab (markedsbaseret)

GHG | Klimaintensitet (lokationsbaseret) Scope

Mål for:

Socialt S

Vores ejendomme, byggeri og investeringer

Lejeres trivsel

lejemål

Mål for:

Socialt S

Vores virksomhed

Mål for:

Diversitet

trivsel 17

Vilkår

Ledelse G

Vores ejendomme, byggeri og investeringer

Mål for:

Processer for nødvendig omhu ESG due diligence af byggevarer vægt-% > 75 - - -

Leverandørers ansvarlighed 19

Ansvarlighed i investeringer 20

Ledelse G

Vores virksomhed

Oplevet virksomhedsadfærd 17

Anvendt ESG-regnskabspraksis

Vores ESG-regnskab bygger på principperne i Erhvervsstyrelsens vejledning om Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar, FN’s Global Compact CoPrapportering, GHG Protokollen, Klimakompasset og Real ESG.

Anvendt praksis

Samlet anvendt ESG-regnskabspraksis for 2025 kan læses her: www.akf.as/esg-praksis

Regnskabsperiode

Regnskabsperioden følger regnskabsåret, der løber fra den 1. januar til den 31. december.

Konsolideringsprincipper

Dette koncernregnskab omfatter modervirksomheden og de dattervirksomheder, som kontrolleres af modervirksomheden, associerede virksomheder, samt andre værdipapirer og kapitalandele. Hvis ikke andet er angivet, er der anvendt de samme konsolideringsprincipper, som i det finansielle regnskab.

Vores ejendomsdata opgøres efter kontrolmetoden med principperne for operationel kontrol i GHG Protokollen, som adskiller sig fra begrebet bestemmende indflydelse i årsregnskabsloven. Hvor bestemmende indflydelse vedrører juridisk og økonomisk kontrol, afspejler operationel kontrol vores driftsmæssige kontrol. Operationel kontrol definerer vi til at være når vi er ansvarlige for den daglige drift og når vi står for at introducere og implementere driftsmæssige tiltag på en ejendom. Ejendomme uden operationel kontrol definerer vi f.eks. som domicilejendomme, hvor lejer har kontrollen, og ejendomme der indgår i en ejerforening, hvor foreningen har kontrollen.

I regnskabets ejendomsoversigt, er angivet hvilke ejendomme, vi har defineret til at være henholdsvis med- og uden operationel kontrol. For ejendomme med operationel kontrol indregnes hele ejendommen i det givne datapunkt, mens vores ejerandel indregnes på ejendomme uden operationel kontrol. I klimaregnskabet indregnes alle salgs- og udlejningsejendomme, som indirekte klimaaftryk i GHG Scope 3 kategorierne. Ejendomme uden operationel kontrol indregnes, som indirekte klimaaftryk i GHG Scope 3 Kategori 15.

Fuldstændighed

Vi tilstræber at opgøre alle relevante påvirkninger, da

mangelfulde opgørelser kan føre til en underestimering af vores samlede påvirkninger. Derfor tydeliggør vi, hvor der mangler data, eller hvor datagrundlaget er ufuldstændigt.

Der anvendes ” – ” som nøgletal, når der ikke foreligger tilstrækkelig data til at rapportere på et givent datapunkt. En ” * ” angives i forbindelse med et datapunkt, når det tilgængelige datagrundlag er ufuldstændigt.

Datakvalitet og nøjagtighed ESG-data er generelt forbundet med usikkerheder i relation til skøn og estimater. Vi sikrer høj datakvalitet ved at anvende pålidelige datakilder og retvisende estimater. Hvor det er muligt, indhenter vi faktiske data fra leverandører og samarbejdspartnere – for at øge nøjagtigheden af regnskabet. I takt med at både interne og eksterne datagrundlag forbedres, vil tidligere regnskabsårs opgørelser derfor blive justeret til mere retvisende data.

De væsentligste estimeringsmæssige usikkerheder knytter sig til klimaregnskabets Scope 3 som følge af utilgængelige forbrugsdata på dele af ejendomsporteføljen og manglende adgang til omsætningsdata i dele af investeringsporteføljen. Hertil kommer usikkerhed forbundet med anvendelsen af emissionsfaktorer baseret på generiske og sekundære datakilder.

Konsistens og sammenlignelighed Vi tilstræber at være konsistente i vores metode, afgrænsning og beregningsprincipper. Formålet er at sikre, at regnskabet er sammenligneligt mellem regnskabsår og kan anvendes til at identificere udviklingstendenser over tid. Tidligere regnskabsårs nøgletal er derfor genberegnet med eventuelle nye opgørelsesmetoder og datagrundlag – så de er fuldt ud sammenlignelige med dette regnskabsårs nøgletal.

I henhold til GHG Protokollen genberegner vi klimaregnskabets basisår (2020), målsætninger og tidligere års klimapåvirkninger, når ændringer påvirker sammenligneligheden over tid. Genberegning gennemføres f.eks. ved strukturændringer, transaktioner, ændrede organisationsgrænser,

metodiske forbedringer, opdaterede data eller emissionsfaktorer samt ved identificerede fejl.

Ændringer i anvendt praksis

Den anvendte praksis er ændret i forhold til sidste år. Der er foretaget præciseringer, korrektioner og opdateringer af både datagrundlag og opgørelsesmetoder – så vi sikrer fuldstændighed, nøjagtighed og sammenlignelighed på tværs af regnskabsår.

Ingen af nedenstående ændringer skyldes hverken fejl eller ændrede skøn i tidligere rapporterede ESG-data.

Ændring i regnskabets opstilling

Der er foretaget en generel justering af datapunkternes navngivning og rækkefølge, samt en aggregering af datapunkter med- og uden operationel kontrol. Ændringerne skal være med til at forbedre læsevenligheden og skabe et lettere forståeligt regnskab.

Tilføjelse af byggepladser

Opgørelse over antal aktive byggepladser i ”Byggepladser” og opgørelse af bygningsarealer under opførelse i ”Bygningsarealer under opførsel”. Aktive byggepladser omfatter igangværende nybyggeri med byggetilladelse, som endnu ikke er ibrugtaget.

Tilføjelse af investeringer

Vores investeringsportefølje defineres til de virksomheder, som vi direkte eller indirekte via investeringsfonde har investeret, som opgøres i ”Fonds- og virksomhedsinvestering” med underliggende ”Associerede virksomheder” og ”Andre kapitalandele”.

Der er yderligere tilføjet datapunkter med investeringernes klimaaftryk i ”Klimaaftryk fra investeringer”, rapportering af klimaregnskaber i ”Investeringer med klimaregnskab”, investeringers biodiversitetsrisici i ”Biodiversitetsrisici”, investeringers socioøkonomiske risici i ”Socioøkonomisk risici” samt UNPRI-forpligtelse i ”UNPRI-underskrevne investeringer”.

Tilføjelse af LCA’er ved opnået byggetilladelse

Der anvendes nu to forskellige opgørelsesmetoder for hvilket år nybyggeriets klimaaftryk indregnes. Nybyggeri ved byggetilladelse følger gældende bygningsreglement, mens nybyggeri ved ibrugtagning følger klimaregnskabsmetoden i Real ESG. Der er tilføjet datapunkterne ”Nybyggeri ved byggetilladelse” og ”Byggeproces ved byggetilladelse”.

Tilføjelse af ejendommes natur og biofaktor

Opgørelse af beskyttede naturarealer på vores ejendomme i ”Beskyttet naturareal”, som baseres på offentlige kortdata fra Danmarks Miljøportal, samt en opgørelse af vores ejendommes biofaktor i ”Biofaktor”, der er et udtryk for ejendommens biologiske potentiale.

Udvidelse af klimaregnskab

Klimaregnskabets Scope 3 er udvidet med praksis og nøgletal for en række poster, som tidligere ikke har været opgjort. Udvidelsen er foretaget med henblik på at opnå et mere fuldstændigt klimaregnskab i overensstemmelse med GHG protokollen. Som følge heraf er det samlede klimaaftryk øget, idet klimaregnskabet nu omfatter aktiviteter, der ikke tidligere har været inkluderet.

I Kategori 1 er regnskabsposterne ”Scope 3, Kategori 1 | Vedligehold og istandsættelser”, ”Scope 3, Kategori 1 | Service og tjenesteydelser” samt ”Scope 3, Kategori 1 | Rådgivning og konsulentydelser” tilføjet. Derudover er posten ”Scope 3, Kategori 1 | Fysiske varer” en udvidelse og erstatning af tidligere års post ”Elektronik til kontordrift”, hvor posten nu omfatter indkøb af alle fysiske varer, inklusive elektronik til kontordrift. I Kategori 15 er regnskabsposterne ”Scope 3, Kategori 15 | Associerede virksomheder” og ”Scope 3, Kategori 15 | Andre kapitalandele” tilføjet.

Tilføjelse af klimaintensitet

Opgørelse af samlet klimaaftryk ift. omsætning i ”Scope 1-3 | Klimaaftryk pr. omsætning”.

Ændring af lejertilfredshed

Opgørelsen af ”Tilfredshed med udearealer og fællesfaciliteter”, udgår til fordel for opgørelse af boliglejeres tilfredshed med lokalområdet i ”… med lokalområdet”. Der er yderligere tilføjet opgørelse over hhv. boliglejeres og erhvervslejeres tilfredshed med naboskabet i de to datapunkter kaldet ”… med nabofællesskabet”, samt opgørelse over erhvervslejere, der oplever et nabofællesskab i ”Oplever nabofællesskab”.

Tilføjelse af medarbejderbesvarelser

Besvarelsesprocent opgøres i ”Besvarelsesprocent” og antal adspurgte medarbejdere i tilfredshedsundersøgelsen opgøres i ”Adspurgte medarbejdere”.

Ændring til uddannelsesstillinger

I opgørelsen af ”Uddannelsesstillinger” inkluderer vi nu alle praktikanter – både lønnede og ulønnede – da spørgsmålet om honorar afhænger af den enkelte uddannelsesinstitution og ikke styres af os. Ændringen har ikke givet anledning til korrektion af sammenligningstal for tidligere regnskabsår i denne rapport.

Tilføjelse af leverandørscreening

Screening og opgørelse af leverandørudgifter til samarbejdspartnere, der har forpligtet sig til FN’s Global Compact principper for ansvarlig virksomhedsledelse (UNGC). Der er tilføjet datapunkterne ”UNGC-forpligtede udgifter til ejendomsdrift” og ”UNGC-forpligtede udgifter til nybyggeri”.

De runde vinduer i trappeopgangene er med til at give de nye boligejendomme

karakter i det gamle bykvarter i Glostrup. Her ses byggelederne Bjørn Jakobsen og Farid Sharifi sammen med Andreas Sverdrup Henriksen, projektchef for fagentreprise.

Ledelsesberetning

Ejendomme, selskaber og fonde

Det, vi bygger vores værdiskabelse på, er vores ejendomme, selskaber og investeringer. Her giver vi et blik ind i kernen af AKF’s forretning.

En ejendomsportefølje i vækst

Vores ejendomsportefølje er i 2025 blevet udvidet med to hotelejendomme, en blandet bolig- og erhvervsejendom i København, en kommende transformationssag samt en større udviklingsgrund.

Panoptikon-bygningen

Adresse: Vesterbrogade 3, 1620 København V

Omfang: 9.300 m² erhvervsejendom, der transformeres fra kontor til hotel med 190 værelser samt restaurant, café og rooftop-bar.

Kombineret bolig- og erhvervsejendom

Adresse: Værnedamsvej 15-17 & Gammel Kongevej 85 1819 Frederiksberg C

Omfang: 6.253 m² fordelt på 22 boliger samt erhvervslejemål i stueplan.

Udviklingsgrund

Adresse: Ejby Mosevej 30, 2600 Glostrup

Omfang: Ca. 49.230 m² grundareal, hvor ca. 470 boliger med fælleslokaler og grønne byrum skal udvikles. Erhvervet i joint venture med Sampension.

Comwell Copenhagen Portside Dolce by Wyndham

Adresse: Alexandriagade 1, 2150 København Nordhavn

Omfang: 25.000 m² fordelt på kælder og seks etager med 484 værelser samt restaurant, bar og konferencefaciliteter. Erhvervet i joint venture med Sampension.

Comwell H.C. Andersen Odense Dolce by Wyndham

Adresse: Claus Bergs Gade 7, 5000 Odense C

Omfang: 8.830 m² hotelareal med 157 værelser samt restaurant, bar, lounge, køkken, møde- og konferencefaciliteter og Casino Odense. Erhvervet i joint venture med Sampension.

Ejendomsoversigt

AKF’s ejendomme er placeret i hele Danmark med en særlig koncentration i Storkøbenhavn og i vækstområder på Sjælland. Ved udgangen af 2025 omfatter porteføljen 260.930 m² bolig- og erhvervsareal fordelt på 57 investeringsejendomme ekskl. ejendomme i joint venture-selskaber.

Ejendomme

Smedeland 10, 18 & 22

Bregnerødvej 96

Kernen, Kirkebjerg Parkvej 15

Kirkebjerg Parkvej 9-11

Kirkebjerg Søpark

Plads 19-29

Kellers Park

Stenslettehus, Nødebovej 55A-D

Værnedamsvej 15-17 & Gl. Kongevej 85

Cikoriegade 9-13

9-19

32 A-B & 32 D

32 C

Godthåbsvej 1A

Herredscenteret, Sigrunsvej 2, 18, 35 & 45

Lærkeparken

89

Slangerupgade 47-51

Ullerødparken, Solbuen 50-222

Grønnebro, Kløverprisvej 2-10 m.fl.

Hvidovrevej 85

Ewaldsgade 3 - 5 m.fl.

Hermodsgade 3 m.fl.

Nørrebrogade 122-124

Sankt Hans Gade 32 m.fl.

Thorsgade 61-63

AKF's Hovedkontor, Bispevej 2****

Herman K, Bremerholm 6

Bygmestervej 2 m.fl.

Bygmestervej 3-5

Dortheavej 8-12

Farvemøllen, Dortheavej 4 m.fl.

N

N

N

Ejendomme

Gråspurvevej 49-75

Hejrevej 43 & Svanevej 28

Panoptikon, Vesterbrogade 5 m.fl.

Rentemestervej 17 m.fl.

Tranevej 16-20 & Glentevej 70

Amagerbrogade 92

Lindgreens Allé 9

Hus, Reventlowsgade 14

Gl. Kongevej 51 & Værnedamsvej 18-20

Frihavnsgade 74

13

15

1-9

I2, Trekroner Centervej 75-79

Poppellunden 1-5 m.fl.

Pærelunden 1-9 m.fl.

Ejendomme i joint venture med Sampension

By By

NV

NV

Nørrebrogade 62 & Møllegade 1 København NV

NV

NV

S

V

Ø

* Der henvises til regnskabspraksis i ESG-regnskabet.

** Ved ejerandel af ejendommen forstås enten koncernens ejerandel af selskabet, der ejer ejendommen, eller koncernens restejerligheders andel af den samlede ejerforening.

*** Ejet udlejningsareal omfatter ejendommens lejebærende areal og som er grundlag for kocernens lejeindtægter. Minoritetsejeres andel er således medregnet i arealet.

**** Ikke indeholdt i sammentællingen af investeringsejendomme.

Koncernoversigt

Fondsoversigt

Dansk Vækstkpaital IV

Dansk Vækstkapital IV

Den Sociale Kapitalfond

Regnskab

Påtegninger

Med henblik på at sikre gennemsigtighed i AKF’s økonomiske rapportering giver vi under påtegningerne et overblik over regnskabsgrundlaget.

I skuffen gemmer sig materialer, der kan være med til at forme næste projekt. Her finder projektudvikler Kirstine Bendtsen prøver frem i arbejdet med et projekt, der endnu kun er på tegnebrættet.

Regnskab Påtegninger

Bestyrelse og direktion

1: Kenneth Hove (næstformand) Hovedkasserer, 3F

2: Lizette Risgaard Tidligere formand, Fagbevægelsens Hovedorganisation

3: Mads Samsing Forbundsformand, HK Danmark

4: Mette Mellemgaard Jakobsen Head of Tax og Vice President, Mærsk

5: Ino Abraham Dimsits (Direktion), CEO, AKF

6: Jesper Bruce-Anderson, Head of Valuation & Research og partner Cushman & Wakefield | RED

7: John Larsen Hovedkasserer, Dansk Metal

8: Kim Simonsen (formand) Tidligere forbundsformand, HK Danmark

Ledelsespåtegning

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret

01.01.2025 - 31.12.2025 for AKF Holding A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2025 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og

koncernens pengestrømme for regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, den 2. marts 2026

Direktion

Ino Abraham Dimsits CEO

Bestyrelse Kim Simonsen Formand Lizette Risgaard

Jesper Bruce-Anderson

Mette Mellemgaard Jakobsen

Kenneth Hove Næstformand John Larsen

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

Til kapitalejerne i AKF Holding A/S

Konklusion

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for AKF Holding A/S for regnskabsåret 01.01.2025 – 31.12.2025, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet samt pengestrømsopgørelse for koncernen. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 01.01.2025 –31.12.2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlin

formation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.

• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol.

• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.

• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.

• Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.

• Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne i koncernen som grundlag for at udforme en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde til brug for koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.

Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.

I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet og årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.

Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.

København, den 2. marts 2026

Deloitte

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556

Jacques Peronard

Statsautoriseret revisor

Michael Riddersholm Høj

Statsautoriseret revisor

MNE-nr. mne16613 MNE-nr. mne51504

Den uafhængige revisors erklæring med begrænset sikkerhed om udvalgte oplysninger i redegørelse om bæredygtighed

Til interessenter i AKF Holding A/S

Konklusion med begrænset sikkerhed

Vi har udført en erklæringsopgave med begrænset sikkerhed om udvalgte oplysninger identificeret på side 61-69 i ESG-regnskabet for AKF Holding A/S (koncernen) som præsenteret i årsrapportens afsnit ’Samfundsansvar’ (redegørelse om bæredygtighed) for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2025.

Baseret på de udførte handlinger og det opnåede bevis er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os anledning til at konkludere, at de udvalgte oplysninger identificeret på side 61-69 i redegørelsen om bæredygtighed ikke i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med Anvendt ESG-regnskabspraksis på side 70-71 i rapporten.

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores erklæringsopgave med begrænset sikkerhed i henhold til ISAE 3000 (ajourført) Andre erklæringsopgaver med sikkerhed end revision eller review af historiske finansielle oplysninger (”ISAE 3000 (ajourført)”) og yderligere krav gældende i Danmark.

Arten og den tidsmæssige placering af de handlinger, der udføres ved erklæringsopgaver med begrænset sikkerhed, er forskellig, og omfanget heraf er mindre end de handlinger, der udføres ved en erklæringsopgave med høj grad af sikkerhed. Som følge heraf er den grad af sikkerhed, der er for erklæringsopgaver med begrænset sikkerhed, betydeligt mindre end den sikkerhed, der ville være opnået, hvis der var udført en erklæringsopgave med høj grad af sikkerhed.

Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Vores ansvar ifølge denne standard er nærmere beskrevet i erklæringens afsnit ”Revisors ansvar for erklæringsopgaven”.

Vores uafhængighed og kvalitetsstyring Vi har overholdt kravene til uafhængighed og andre etiske krav i International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code), der bygger på de grundlæggende principper om integritet, objektivitet, professionel kompetence og fornøden omhu, fortrolighed og professionel adfærd, samt etiske krav gældende i Danmark.

Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab anvender International Standard on Quality Management 1, som kræver, at vi designer, implementerer og driver et kvalitetsstyringssystem, herunder politikker eller procedurer vedrørende overholdelse af etiske krav, faglige standarder, gældende lov og øvrig regulering.

Fremhævelse af forhold vedrørende erklæringsopgaven Sammenlignelige oplysninger i redegørelsen om bæredygtighed for koncernen for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2024 og tidligere år er ikke omfattet af erklæringsopgaven. Vores konklusion er ikke modificeret vedrørende dette forhold.

Ledelsens ansvar for redegørelsen om bæredygtighed Koncernens ledelse har ansvaret for:

• Identifikation af de oplysninger, der rapporteres i redegørelsen om bæredygtighed som beskrevet i Anvendt ESG-regnskabspraksis på side 70-71 i rapporten

• udarbejdelse af redegørelsen om bæredygtighed i henhold til Anvendt ESG-regnskabspraksis på side 70-71 i rapporten

• design, implementering og opretholdelse af den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en redegørelse om bæredygtighed i overensstemmelse med Anvendt ESG-regnskabspraksis på side 70-71 i rapporten uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl

• valg og anvendelse af egnede metoder til redegørelsen

om bæredygtighed og fastlæggelse af forudsætninger og for at foretage skøn, som er forsvarlige efter omstændighederne.

Revisors ansvar for erklæringsopgaven

Det er vores mål at planlægge og udføre erklæringsopgaven med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for, om de udvalgte oplysninger i redegørelsen om bæredygtighed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en erklæring med begrænset sikkerhed med vores konklusion. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af de udvalgte oplysninger i redegørelsen om bæredygtighed i sin helhed.

Som led i en erklæringsopgave med begrænset sikkerhed, der udføres i overensstemmelse med ISAE 3000 (ajourført), foretager vi faglige vurderinger og opretholder en professionel skepsis under udførelse af opgaven.

Vores ansvar i forhold til redegørelsen om bæredygtighed omfatter:

• identifikation af oplysninger, hvor det er sandsynligt, at væsentlig fejlinformation kan opstå som følge af besvigelse eller fejl, og

• design og udførelse af handlinger målrettet de vurderede risici for væsentlig fejlinformation i de enkelte oplysninger. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.

Sammenfatning af det udførte arbejde

En erklæringsopgave med begrænset sikkerhed omfatter udførelse af handlinger for at opnå bevis for de udvalgte oplysninger i redegørelsen om bæredygtighed. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af faglige vurderinger, herunder identifikation af oplysninger, hvor det er sandsynligt, at væsentlig fejlinformation kan opstå i redegørelsen om bæredygtighed, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

I forbindelse med vores erklæringsopgave med begrænset sikkerhed har vi:

• opnået en forståelse af koncernens rapporteringsproces, der er relevant for udarbejdelsen af koncernens udvalgte oplysninger i redegørelsen om bæredygtighed, ved at opnå en forståelse af koncernens kontrolmiljø, processer og informationssystemer, der er relevante for udarbejdelse af udvalgte oplysninger i en redegørelse om bæredygtighed, men ikke at vurdere udformnin-

gen af specifikke kontrolaktiviteter, opnå bevis for implementering heraf eller teste deres funktionalitet

• foretaget forespørgsler af relevant personale og udført analytiske handlinger i relation til udvalgte oplysninger i redegørelsen om bæredygtighed

• udført substanshandlinger i relation til udvalgte oplysninger i redegørelsen om bæredygtighed, og

• vurderet metoder, forudsætninger og data for udøvelse af væsentlige skøn, og hvordan disse metoder blev anvendt.

Andre oplysninger

Ledelsen har ansvaret for andre oplysninger. Andre oplysninger omfatter den resterende del af de oplysninger herunder targets, som er indeholdt i redegørelsen om bæredygtighed, og som ikke er indeholdt i de udvalgte oplysninger identificeret på side 61-69 i redegørelsen om bæredygtighed og vores erklæring herom.

Vores konklusion på de udvalgte oplysninger identificeret på side 61-69 i redegørelsen om bæredygtighed omfatter ikke andre oplysninger, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om andre oplysninger.

I tilknytning til vores erklæringsopgave om de udvalgte oplysninger identificeret på side 61-69 i redegørelsen om bæredygtighed, er det vores ansvar at læse andre oplysninger og i den forbindelse overveje, om andre oplysninger er væsentligt inkonsistente med de udvalgte oplysninger identificeret på side 61-69 i redegørelsen om bæredygtighed eller den viden, vi har opnået ved udførelsen af denne erklæringsopgave, eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Hvis vi på baggrund af det udførte arbejde identificerer væsentlig fejlinformation i andre oplysninger, er vi forpligtet til at rapportere herom. Vi har ikke noget at rapportere i denne sammenhæng.

København, den 2. marts 2026

Deloitte

Statsautoriseret Revisionspartnerselsskab

CVR-nr.: 33963556

Jacques Peronard statsautoriseret revisor

MNE-nr.: 16613

Et blik på projektet Smedekanten oppefra, som kommer til at rumme 130 nye boliger fordelt på 2-4-værelses lejligheder. Byggeriet opføres som en DGNB-guldcertificeret hybridkonstruktion i beton og træ. Facaderne udføres i genbrugstegl med varmebehandlet træ på øverste etage.

Regnskab Påtegninger Koncern- og moderselskabsregnskab

Regnskab

Koncern- og moderselskabsregnskab

Vi ønsker at skabe værdi for både virksomheden og vores omverden. I vores regnskab viser vi, hvordan AKF balancerer økonomisk ansvarlighed og investeringer.

Koncernens resultatopgørelse

1. januar - 31. december 2025

Duften af julesmåkager breder sig i månederne op til jul i vores ejendom på Bygmestervej, hvor Juno the Bakery har bageri.

Koncernens balance

31. december 2025

Aktiver

Koncernens balance

31. december 2025

Koncernens egenkapitalopgørelse

31. december 2025

t.kr.

Virksomhedskapital Overførtover-ellerunderskud Forslagtiludbytteforregnskabsåret Reservefor dagsværdireguleringafsikringsinstrumenter Egenkapitalaftilhørende minoritetsinteresser

Koncernens pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter præsenteres efter den indirekte metode og opgøres som driftsresultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital og betalt selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder, aktiviteter og finansielle anlægsaktiver samt køb, udvikling,

forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle anlægsaktiver, herunder anskaffelse af finansielt leasede aktiver.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af virksomhedskapital og omkostninger forbundet hermed samt optagelse af lån, indgåelse af finansielle leasingaftaler, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier og betaling af udbytte.

Likvider omfatter likvide beholdninger med fradrag af kassekreditter der indgår i den daglige likviditetsstyring.

Pengestrøm fra primær drift før finansielle

Modtagne finansielle indtægter

Betalte finansielle omkostninger

fra driftsaktivitet

Køb af immaterielle anlægsaktiver (179) 0

Køb og salg af materielle anlægsaktiver (2.559) (1.366)

Køb af investeringsejendomme (172.000) (198.840)

Investeringsejendomme under opførelse samt forbedringer (322.343) (367.674) Salg af investeringsejendomme

Køb/salg af tilknyttede virksomheder (111.873 (109.238)

Køb/salg af associerede virksomheder (250.253) (32.724)

Køb af finansielle anlægsaktiver (117.629) (80.421)

Modtaget udbytte fra porteføljevirksomheder

Ændringer i andre langfristede aktiver (384) (295)

Pengestrømme fra investeringsaktivitet (823.523) (686.435)

Provenu ved optagelse af langfristede gældsforpligtelser

Afdrag på langfristede gældsforpligtelser (803.138)

Træk på kassekreditter

Træk på byggelån

Udbetalt udbytte (24.500) (24.500)

Ændringer i langfristede forpligtelser 6.458 (6.284)

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

Ændring i likvider (17.587) (13.625)

Koncernregnskabets noter

1. Nettoomsætning

Nettoomsætning ved salg, hvilket omfatter indtægter fra lejeindtægter fra ejendomsinvesteringer og projektsalg samt salg af tjenesteydelser, indregnes i resultatopgørelsen, når levering og risikoovergang til køber har fundet sted. Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til salgsværdien af det fastsatte vederlag.

2. Vareforbrug

Vareforbrug omfatter omkostninger til opførelse af solgte ejendomme, og består af regnskabsårets kostpriser. Ændring i lagre af handelsvarer består af forskydning i varebeholdningerne.

t.kr.

3. Personaleomkostninger

Personaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere. Arbejde udført for egen regning og opført under aktiver omfatter personaleomkostninger og andre omkostninger, der er afholdt i regnskabsåret og indregnet i kostprisen for egenudviklede materielle anlægsaktiver.

t.kr.

Andre omkostninger til social sikring

Andre personaleomkostninger

Arbejde udført for egen regning og opført under aktiver

Personaleomkostninger

Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte

Med henvisning til Årsregnskabslovens §98b, stk. 3, angives ledelsens vederlag samlet for ledelseskategorierne, da en opdeling heraf vil føre til. at vederlaget for ét ledelses- medlem fremgår af årsrapporten.

Incitamentsprogrammer

Incitamentsprogrammet til direktionen og visse nøglemedarbejdere omfatter et fastholdelses- samt et resultatafhængigtprogram.

Fastholdelsesprogram: Programmet giver nøglemedarbejdere ret til at tegne nye kapitalandele á nominelt DKK 1. Ved udnyttelse af warrants kan selskabskapitalen forhøjes med op til nominelt DKK 900.000. Warrants modner gradvist over to år fra 1. januar 2024, med 1/24 af warrants modnet månedligt frem til 1. januar 2026. Resultatafhængigt program: Programmet giver ledelsesmedlemmer ret til at tegne nye kapitalandele á nominelt DKK 1. Ved udnyttelse af warrants kan selskabskapitalen forhøjes med op til nominelt DKK 1.300.000. Warrants tildelt i 2024 modner baseret på Vision 2030-målsætninger over tre år (2024-2026). For hvert år, hvor selskabet opnår en egenkapitalforrentning på mindst 8 %, modner 2/9 af warrants. Op til yderligere 1/9 modner, hvis bestyrelsen vurderer, at øvrige målsætninger er opfyldt.

4. Af- og nedskrivninger

Af- og nedskrivninger af immaterielle og materielle anlægsaktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger opgjort ud fra henholdsvis de fastsatte restværdier og brugstider for de enkelte aktiver og gennemførte nedskrivningstest og af gevinster og tab ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver.

t.kr. 2025 2024

Afskrivninger på immaterielle anlægsaktiver 3.642 7.667

Afskrivninger på materielle anlægsaktiver 634 766

Tab og gevinst ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver (6.686) 0

Af- og nedskrivninger (2.410) 8.433

5. Andre finansielle indtægter

Andre finansielle indtægter består af modtagne udbytter o.l. fra andre værdipapirer, renteindtægter, kursgevinster vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle indtægter samt godtgørelser under acontoskatteordningen mv.

t.kr.

Finansielle indtægter fra associerede virksomheder

i øvrigt

6. Andre finansielle omkostninger

Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder kurstab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv.

t.kr.

Finansielle omkostninger fra

Tab på aktier

7. Skat

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med alle dets danske dattervirksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud).

t.kr.

8. Forslag til resultatdisponering

t.kr.

Foreslået udbytte indregnet

9. Immaterielle anlægsaktiver

Goodwill

Goodwill afskrives lineært over den vurderede brugstid, der fastlægges på baggrund af ledelsens erfaringer inden for de enkelte forretningsområder. Brugstiderne er fastlagt ud fra en vurdering af, i hvilket omfang der er tale om strategisk erhvervede virksomheder med en stærk markedsposition og langsigtet indtjeningsprofil, og i hvilket omfang goodwillbeløbet inkluderer tidsbegrænsede immaterielle ressourcer, som det ikke har været muligt at udskille og indregne som særskilte aktiver. Hvis brugstiden ikke kan skønnes pålideligt, fastsættes den til 10 år. Brugstiderne revurderes årligt. De anvendte afskrivningsperioder udgør 3-10 år.

Udviklingsprojekter

Udviklingsprojekter omfatter omkostninger, gager og afskrivninger, der direkte eller indirekte kan henføres til selskabets udviklingsaktiviteter, og som indgår under regnskabsposten "Immaterielle anlægsaktiver".

Udviklingsprojekter er projekter, der er klart definerede og identificerbare, hvor den tekniske udnyttelsesgrad, tilstrækkelige ressourcer og et potentielt fremtidigt marked eller udviklingsmulighed i virksomheden kan påvises, og hvor det er hensigten at fremstille, markedsføre eller anvende projektet. Udviklingsprojekter indregnes som immaterielle aktiver, hvis kostprisen kan opgøres pålideligt, og der er tilstrækkelig sikkerhed for, at den fremtidige netooindtjening efter produktions-, salgs- og administrationsomkostninger kan dække udviklingsomkostningerne. Øvrige udviklingsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen, efterhånden som omkostningerne afholdes.

Indregnede udviklingsomkostninger måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger eller genindvindingsværdi, hvis denne er lavere.

Færdiggjorte udviklingsprojekter afskrives lineært over brugstiden. Afskrivningsperioden udgør 5 år.

t.kr. Færdiggjorte Goodwill udviklingsprojekter

Kostpris primo 4.408 84.307

Primoregulering 0 0

Tilgange 124 56

Afgange 0 (25.884)

Kostpris ultimo 4.532 58.479

Af- og nedskrivninger primo (2.917) (43.502)

Primoregulering 0 0

Årets afskrivninger (570) (3.073)

Tilbageførsel af af- og nedskrivninger 0 6.687

Af- og nedskrivninger ultimo (3.487) (39.888)

Regnskabsmæssig værdi ultimo 1.045 18.591

Immaterielle anlægsaktiver værdi ultimo 19.636

10. Materielle

anlægsaktiver

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar samt indretning af lejede lokaler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.

Koncernens domicilejendom måles i koncernregnregnskabet til dagsværdi, og eventuelle opskrivninger placeres på egenkapitalen som en bunden reserve under posten "Reserve for opskrivninger". Reserven opgøres eksklusiv udskudt skat, og de årlige afskrivninger i resultatopgørelsen øges i takt med opskrivningerne. Der afskrives ikke på grunde.

Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Renteomkostninger på lån til finansiering af fremstilling af materielle anlægsaktiver indregnes i kostprisen, hvis de vedrører fremstillingsperioden. Alle øvrige finansieringsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Afskrivnings perioden og restværdien fastsættes på anskaffelsestidspunktet og revurderes årligt. Overstiger restværdien aktivets regnskabsmæssige værdi, ophører afskrivning. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider:

Ved ændring i afskrivningsperioden eller restværdien indregnes virkningen for afskrivninger fremadrettet som en ændring i regnskabsmæssigt skøn.

Bygninger

For indretning af lejede lokaler og aktiver omfattet af finansielle leasingaftaler udgør afskrivningsperioden maksimalt aftaleperioden.

Investeringsejendomme

50 år

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-5 år

Indretning af lejede lokaler 3-5 år

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien af koncernens ejendomme opgøres enten ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme eller ved anvendelse af DCF-modellen som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme.

For den afkastbaserede model baseres beregningen på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.

DCF-modellen er den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Ved fastsættelsen af de forventede pengestrømme til brug for DCF-modellen, tages udgangspunkt i den enkelte ejendoms budgetterede pengestrømme for de kommende 5-20 år, inklusive leje- og prisstigninger, samt en opgjort terminalværdi, der udtrykker værdien af de normaliserede pengestrømme, som ejendommen forventes at generere efter budgetperioden. De således opgjorte pengestrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ved anvendelse af en diskonteringsfaktor, som vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme inklusive forventet inflation.

Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen.

Renteomkostninger på lån til finansiering af fremstilling af investeringsejendomme indregnes i kostprisen, hvis de vedrører fremstillingsperioden. Alle øvrige finansieringsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen. Regnskab Påtegninger Koncern-

t.kr.

Koncernen ejer 57 ejendomme inden for butik, kontor, bolig, logistik og hotel. Ejendommene er beliggende primært i København, Hillerød og Roskilde. Ejendommene udgør pr. balancedagen i alt 260.933 m2

Uopsigelighedsperioden på lejemålene er mellem 0 og 15 år. Der er anvendt følgende afkastkrav:

• Bolig 3,94 % - 8,50 %* (4,00 % - 8,50 % i 2024)

Vægtet gns. leje pr. m2 pr. år - 1.622 kr.

• Kontor 4,00 % - 7,50 % (4,00 % - 7,50 % i 2024)

Vægtet gns. leje pr. m2 pr. år - 1.226 kr.

• Butik 5,25 % - 8,21 % (7,50 % - 7,75 % i 2024)

Vægtet gns. leje pr. m2 pr. år - 1.386 kr.

• Hotel 4,63 % - 5,50 % (4,75 % - 5,50 % i 2024)

Vægtet gns. leje pr. m2 pr. år - 1.656 kr.

11. Finansielle anlægsaktiver

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder måles i modervirksomhedens årsregnskab efter den indre værdis metode. Virksomheden har valgt at anse indre værdis metode som en målemetode.

I koncernregnskabet indgår kapitalandele i associerede virksomheder og kapitalandele i ikke-konsoliderede dattervirksomheder ligeledes til indre værdi.

Grunde og bygninger

Investeringsejendomme

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Indretning af lejede lokaler

Diskonteringsfaktoren er afkastkravet tillagt en inflation, som generelt er fastsat til 2,00 %.

En forøgelse af afkastkravet med 0,5 %-point vil reducere dagsværdien med 653.099 t.kr.

Ejendommene er værdiansat til 29.427 kr./m2

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af ledelsens vurdering, med udgangspunkt i uafhængige mæglervurderinger.

*Grænsen inkluderer enheder, der er vurderet med henblik på frasalg.

Ved første indregning måles kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder til kostpris, dvs. med tillæg af transaktionsomkostninger. Kostprisen allokeres i overensstemmelse med overtagelsesmetoden, jf. anvendt regnskabspraksis ovenfor vedrørende koncernregnskabet.

Kostprisen værdireguleres med resultatandele efter skat opgjort efter koncernens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer/tab.

Goodwill opgøres som forskellen mellem kostprisen for kapitalandelene og dagsværdien af den forholdsmæssige

andel af de overtagne aktiver og forpligtelser. Goodwill afskrives lineært over den vurderede brugstid, der fastlægges på baggrund af ledelsens erfaringer inden for de enkelte forretningsområder.

Brugstiderne er fastlagt ud fra en vurdering af, i hvilket omfang der er tale om strategisk erhvervede virksomheder med en stærk markedsposition og langsigtet indtjeningsprofil, og i hvilket omfang goodwillbeløbet inkluderer tidsbegrænsede immaterielle ressourcer, som det ikke har været muligt at udskille og indregne som særskilte aktiver. Hvis brugstiden ikke kan skønnes pålideligt, fastsættes den til 10 år. Brugstiderne revurderes årligt. De anvendte afskrivningsperioder udgør 3-10 år.

Modtaget udbytte fradrages den regnskabsmæssige værdi.

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder, der måles til regnskabsmæssig indre værdi,

er underlagt krav om nedskrivningstest, hvis der foreligger indikationer på værdiforringelse.

Andre værdipapirer og kapitalandele

Andre værdipapirer og kapitalandele omfatter unoterede kapitalandele, der måles til skønnet dagsværdi på balancedagen.

De underliggende porteføljevirksomheder knyttet til de unoterede kapitalandele måles ved forskellige værdiansættelsesmetoder og -teknikker. For investeringer med betydelig og holdbar pengestrøm eller indtjening, anvendes typisk markedsmultipler for EBITDA, EBIT eller omsætning. For investeringer med betydelige fluktuationer i den fremtidige indtjening, eller hvor øvrige forhold vurderes at påvirke anvendeligheden af en værdiansættelsesmodel baseret på markedsmultipler, vurderes porteføljevirksomheden i stedet typisk efter en DCF-værdiansættelsesmodel

Kapitalandele i associerede virksomheder

Andre værdi papirer og kapitalandelse

Tilgodehavender hos associerede virksomheder

Andre tilgodehavender og sikringsinstrumenter

*I andre tilgodehavender og sikringsinstrumenter indgår positiv værdi af renteswaps på 104.622 t.kr. Renteswaps er indgået til sikring af en fast rente på Koncernens variabelt forrentede bank- og realkreditlån. Den samlede hovedstol for Koncernens renteswaps udgør 2.130.289 t.kr. og sikrer en fast rente på 0,47 % - 3,24 % i restløbetiden på 1-10 år. Lån og renteswaps er indgået med samme modpart.

Den korte- samt langfristede del af de indgåede renteswaps er beregnet med udgangspunkt i restløbetiden, samt en forward rente hvorfor den langfristede del indregnet under andre tilgodehavender og sikringsinstrumenter udgør 104.278 t.kr. Den kortfristede del af renteswaps udgør 344 t.kr.

** I årets op- og nedskrivninger på andre værdipapirer og kapitalandele, indgår udbytter på

t.kr. t.kr.

12. Udskudt skat

Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver.

t.kr.

13. Andre hensatte forpligtelser

Andre hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til garantiforpligtelser. Andre hensatte forpligtelser indregnes og måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen

15. Langfristede gældsforpligtelser

at afvikle forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfaldstid ud over et år fra balancedagen måles til tilbagediskonteret værdi. Garantiforpligtelser omfatter forpligtelser til udbedring af fejl og mangler inden for garantiperioden.

Andre hensatte forpligtelser omfatter hensættelse på 610 t.kr. (1.457 t.kr. i 2024) vedrørende 1- og 5-årsgennemgang af ejendomme som koncernen har solgt samt 18.361 t.kr. (7.985 t.kr. i 2024) vedrørende 1- og 5-års gennemgang på afsluttede renoveringsarbejder. Hertil kommer hensættelse til diverse garantiforpligtelser for i alt 6.237 t.kr. (9.392 t.kr. i 2024)

14. Anden gæld

I anden gæld indgår momsreguleringspligtelser på boliger, som afregnes over en periode på 10 år. Den samlede momsreguleringsforpligtelse udgør på balancedagen 384 t.kr. Den opgjorte momsreguleringsforpligtelse er beregnet med udgangspunkt i kostprisen korrigeret for ikkemomspligtige udgiftsarter. Den langfristede del indregnet under anden gæld udgør 140 t.kr., og den kortfristede del af momsreguleringsforpligtelsen på balancedagen udgør 244 t.kr.

Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.

Forfald inden for 12 måneder 2025

Forfald inden for 12 måneder 2024

Forfald efter 12 måneder 2025

Restgæld efter 5 år

Gæld

16. Ændring i arbejdskapital

t.kr.

Ændring i varebeholdninger 17.752 (9.065)

Ændring i tilgodehavender (26.803) 177.153

Ændring i leverandørgæld mv. 9.438 (36.704)

Ændring i arbejdskapital 387 131.384

17. Honorar

til generalforsamlingsvalgt revisor

Den tværfaglige dialog er afgørende for AKF’s succes, og giver os flere perspektiver på vores arbejde. Her ses Cecilie Gjelstrup Paulsen, kulturvært, Kirstine Bendtsen, projektudvikler, og Mikkel Mønster Nielsen, regnskabsmedarbejder.

18. Associerede virksomheder

19. Ikke-indregnede leje- og leasingforpligtelser

t.kr. 2025 2024

Forpligtelser i henhold til lejeeller leasingkontrakter med tredjemand frem til udløb

20. Eventualforpligtelser

Selskabet har indgået aftale om investeringstilsagn på 1.305.640 t.kr. til investeringsfonde. Det resterende investeringstilsagn pr. 31. december 2025 udgør 379.661 t.kr.

22. Dattervirksomheder

Virksomhed

Dansk Erhvervsinvestering

AKF Panoptikon

af 1. juli 2014 ApS

Der er indgået aftaler med entreprenører og rådgivere vedrørende koncernens byggesager. Den resterende kontraktlige forpligtelse pr. 31. december 2025 udgør 206.207 t.kr.

21. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser

Til sikkerhed for prioritets- og bankgæld er deponeret ejerpantebrev nom. 1.647.064 t.kr., skadeløsbreve nom. 22.500 t.kr. samt realkreditpantebreve nom. 4.074.385 t.kr. i ejendommene. Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 7.961.148 t.kr. Der findes pt. ingen moderselskabsgarantier.

Projektselskabet Kløverprisvej A/S

Projektudviklingsselskabet Nærheden ApS

Slangerupgade 47-51 ApS

I årsrapporten oplyses alene transaktioner med nærtstående parter, der ikke er gennemført på markedsvilkår. Der er ikke gennemført sådanne transaktioner i regnskabsåret.

Moderselskabets resultatopgørelse

1. januar - 31. december 2025

I 2025 flyttede beboerne ind i hamlrækkehusene i Kirkebjerg Søpark, Brøndby. Husene er opført med halm, træ og hamp i vægge, isolering og etagedæk, mens ventilationsanlæggene er med ålegræsfiltre. Sammensætningen af biogene materialer er nøje udvalgt efter visionen om at bygge med et helhedsblik for kvalitet, klima og slutbrugere.

Moderselskabets balance

31. december 2025

Aktiver

Moderselskabets balance

31. december 2024

Passiver

Moderselskabets egenkapitalopgørelse

31. december 2025

t.kr.

Virksomhedskapital Reserveforomkostningerudviklings-Overførtoverskudellerunderskud

Her ses ejendomstekniker Mads Petersen i baggården på ejendommen fra 1901. Den 6.253 m² store ejendom ligger på hjørnet af Værnedamsvej og Gammel Kongevej og rummer både boliger og erhvervslejemål.

Reservefor nettoopskrivningefterindreværdis metoder

Reservefor dagsværdiregulering afsikringsinstrumenterForslagtiludbytteforregnskabsåretIalt

Moderselskabets noter

1. Personaleomkostninger

3. Andre finansielle omkostninger

t.kr.

Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere 73 69

Ledelsesvederlag,

og

Med henvisning til Årsregnskabslovens §98b, stk. 3, angives ledelsens vederlag samlet for ledelseskategorierne, da en opdeling heraf vil føre til. at vederlaget for ét ledelsesmedlem fremgår af årsrapporten.

Incitamentsprogrammer

Incitamentsprogrammet til direktionen og visse nøglemedarbejdere medarbejdere omfatter et fastholdelses- samt et resultatafhængigtprogram.

Incitamentsprogrammet til direktionen og visse nøglemedarbejdere medarbejdere omfatter et fastholdelses- samt et resultatafhængigtprogram.Fastholdelsesprogram:Programmet giver nøglemedarbejdere ret til at tegne nye kapitalandele á nominelt DKK 1. Ved udnyttelse af warrants kan selskabskapitalen forhøjes med op til nominelt DKK 900.000. Warrants modner gradvist over to år fra 1. januar 2024, med 1/24 af warrants modnet månedligt frem til 1. januar 2026.Resultatafhængigt program:Programmet giver ledelsesmedlemmer ret til at tegne nye kapitalandele á nominelt DKK 1. Ved udnyttelse af warrants kan selskabskapitalen forhøjes med op til nominelt DKK 1.300.000. Warrants tildelt i 2024 modner baseret på Vision 2030-målsætninger over tre år (2024-2026). For hvert år, hvor selskabet opnår en egenkapitalforrentning på mindst 8 %, modner 2/9 af warrants. Op til yderligere 1/9 modner, hvis bestyrelsen vurderer, at øvrige målsætninger er opfyldt.

2. Andre finansielle indtægter

t.kr.

4. Skat af årets resultat

t.kr.

5. Forslag til resultatdisponering

t.kr.

6. Immaterielle anlægsaktiver

t.kr. Færdiggjorte

Af- og nedskrivninger primo (2.917)

Årets afskrivninger (571)

Af- og nedskrivninger ultimo (3.488)

Immaterielle anlægsaktiver ultimo 1.044

7. Materielle anlægsaktiver

t.kr. Andre anlæg, Indretning driftsmateriel af lejede

Af- og nedskrivninger primo (6.363) (1.219)

Årets afskrivninger 551) (23)

Af- og nedskrivninger ultimo (6.914) (1.242)

Regnskabsmæssig værdi ultimo 6.576 67

Materielle anlægsaktiver ultimo 6.643

8. Finansielle anlægsaktiver

t.kr.

Kapitalandele i Andre Andre tilgodetilknyttede værdipapirer Udskudt havender og sikvirksomheder og kapitalandele

* I kostprisen på kapitalandele i tilknyttede virksomheder, indgår goodwill med 905 t.kr. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill udgør på balancedagen 0 t.kr.

** I andre tilgodehavender og sikringsinstrumenter indgår positiv værdi af renteswaps på 100.607 t.kr. Renteswaps er indgået til sikring af en fast rente på koncernselskabers variabelt forrentede bank- og realkreditlån Den samlede hovedstol for selskabets renteswaps udgør 2.024.360 t.kr. og sikrer en fast rente på 0,30% - 2,60% i restløbetiden på 0-9 år. Lån og renteswaps er indgået med samme modpart

Den korte- samt langfristede del af de indgåede renteswaps er beregnet med udgangspunkt i restløbetiden samt en forward rente, hvorfor den langfristede del indregnet under andre tilgodehavender og sikringsinstrumenter udgør 98.424 t.kr. Den kortfristede del af renteswaps udgør 2.183 t.kr.

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter:

Holdingselskabet af 1. juli 2014 ApS

Udskudt skat

9. Udskudt skat

Bevægelser i året

Bevægelser i året

t.kr.

Periodeafgrænsningsposter

10. Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter omfatter forudbetalte lønninger og øvrige forudbetalte omkostninger.

Periodeafgrænsningsposter omfatter forudbetalte lønninger og øvrige forudbetalte omkostninger.

t.kr. 2024

2024 2023

Primo 2.013 (473)

Primo 4.668 2.013

Indregnet i resultatopgørelsen 7.536 (0)

Regulering af tidligere år (396) 7.536

Regulering af tidligere år (4.880) 2.486

Udskudt skat 4.668 2.013)

Indregnet i resultatopgørelsen (3.880) (4.880) Udskudt 392 4.668

11. Virksomhedskapital

Ordinære aktier

Antal 245.113.629

Pålydende værdi 1

Ordinære aktier

Nominel værdi, t.kr. 245.114

Egne kapitalandele

Egne kapitalandele

Købe-

Antal Nominel Andel af virksum, t.kr værdi, t.kr. somhedskapital

Beholdning af egne Årets køb af egne ordinære aktier ordinære aktier

Antal 21.250 0

Nominel værdi, t.kr. 21 0

Beholdning af egne aktier: Ordinære aktier 21.250 21 0,009% Årets køb af egne aktier: Ordinære aktier 0 0 0 0,000%

Andel af virksomhedskapital 0,009% 0,000%

Egne aktier er erhvervet som følge af forhold hos de sælgende aktionærer.

Egne aktier er erhvervet som følge af forhold hos de sælgende aktionærer.

12. Langfristede gældsforpligtelser

t.kr

Langfristede gældsforpligtelser

Forfalder inden for Forfalder inden for Forfalder efter Restgæld efter 12 måneder, 2024 12 måneder, 2023 12 måneder, 2024 5 år, 2024

Anden gæld 0

t.kr Forfalder inden for Forfalder inden for Forfalder efter Restgæld efter 12 måneder, 2025 12 måneder, 2024 12 måneder, 2025 5 år, 2025 0 17.072

Ikke-indregnede leje- og leasingforpligtelser

13. Ikke-indregnede leje- og leasingforpligtelser

t.kr. 2024 2023

t.kr. 2024

Forpligtelser i henhold til lejeleasingkontrakter med til udløb

Forpligtelser i henhold til lejeeller leasingkontrakter med tredjemand frem til udløb

14. Eventualforpligtelser

14. Eventualforpligtelser

Selskabet kautionerer for øvrige koncernselskabers bank-

Selskabet kautionerer for øvrige koncernselskabers bankog prioritetsgæld.

Selskabet er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsde sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sam-

årsregnskab.

Selskabet er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.

Selskabet har afgivet erklæring om økonomisk støtte til en række af selskabets datterselskaber, således at disse kan opfylde deres økonomiske forpligtelser.

opfylde deres økonomiske forpligtelser.

Antal Pålydende Nominel værdi, kr. værdi, t.kr

En karakteristisk, hvidpudset ejendom fra 1930’erne med markante sorte vinduespartier i Nordvest. Hvor ejendommen tidligere husede Gyldendals forlag og trykkeri, er der i dag flyttet både restauranter, et bageri samt adokat- og arkitektkontor ind.

Anvendt regnskabspraksis

Regnskabsklasse

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for C (stor).

Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.

Generelt om indregning og måling

Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt.

Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.

I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden og de virksomheder (dattervirksomheder), som kontrolleres af modervirksomheden. Modervirksomheden anses for at have kontrol, når den direkte eller indirekte ejer mere end 50% af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indflydelse. Virksomheder, hvori koncernen direkte eller indirekte besidder under 50% af stemmeettighederne og udøver betydelig, men ikke bestemmende indflydelse, betragtes som associerede virksomheder.

Kapitalandele i ikke-konsoliderede dattervirksomheder omfatter midlertidige besiddelser, der ikke konsolideres med

henvisning til ÅRL § 114, stk. 2, nr. 3, da kapitalandelene pr. balancedagen er sat til salg.

Konsolideringsprincipper

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for modervirksomheden og dens dattervirksomheder. Udarbejdelse af koncernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af resultatet præsenteres som en særskilt post i ledelsens forslag til resultatdisponering og deres andel af dattervirksomhedernes nettoaktiver præsenteres som en særskilt post under koncernens egenkapital.

Kapitalandele i dattervirksomheder udlignes med den forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes nettoaktiver på overtagelsestidspunktet opgjort til dagsværdi.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til henholdsvis afståelsestidspunktet og afviklingstidspunktet.

Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver og forpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Der hensættes alene til dækning af omkostninger ved omstruktureringer i den erhvervede virksomhed i det omfang, de er besluttet i den erhvervede virksomheden inden overtagelsen. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede kapitalandel og dagsværdien af de overtagne aktiver og forpligtelser indregnes under immaterielle

anlægsaktiver og afskrives systematisk over resultatopgørelsen efter en individuel vurdering af brugstiden. Hvis der ikke kan skønnes en pålidelig brugstid fastsættes denne til 10 år. Brugstiden revurderes årligt. Negative forskelsbeløb (negativ goodwill) indregnes i resultatopgørelsen som en indtægt.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af kapitalandele i datter- og associerede virksomheder

Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder og associerede virksomheder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på henholdsvis afhændelses- og afviklingstidspunktet, inklusive ikke afskrevet goodwill samt forventede omkostninger til salg eller afvikling.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materielle og immaterielle anlægsaktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta, omregnes til historiske kurser.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning i balancen til kostpris og efterfølgende til dagsværdi. Afledte finansielle instrumenter indregnes under henholdsvis andre tilgodehavender og anden langfristet gæld.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med ændringer i værdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige transaktioner, indregnes direkte på egenkapitalen. Når de sikrede transaktioner realiseres, indregnes de akkumulerede ændringer som en del af kostprisen for de pågældende regnskabsposter.

For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen som finansielle poster.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i selvstændige udenlandske datter- eller associerede selskaber, indregnes direkte på egenkapitalen.

Aktiebaseret vederlæggelse

Aktiebaseret vederlæggelse, der afregnes kontant, indregnes som en forpligtelse og måles til dagsværdien af det forventede vederlag. Ændringer i forpligtelsen som følge af regulering af dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Forpligtelsen præsenteres under kort- eller langfristede forpligtelser afhængigt af forventet betalingstidspunkt. De væsentligste vilkår, metode for opgørelse af værdien

RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning

Omsætningen i moderselskabet består af fakturering til datterselskaber vedrørende adminstrationshonorar, koncernfee samt udfakturerede timer for medarbejdere ansat i moderselskabet, men beskæftiget i datterselskaberne.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.

Andre driftsindtægter

Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter set i forhold til virksomhedens hovedaktivitet.

Andre eksterne omkostninger

Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere eventuelle nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.

Ejendomsomkostninger

Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.

Andre driftsomkostninger

Andre driftsomkostninger omfatter omkostninger af sekundær karakter set i forhold til virksomhedens hovedaktivitet.

Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter den forholdsmæssige andel af de enkelte virksomheders resultat efter fuld eliminering af interne avancer og tab.

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder omfatter den forholdsmæssige andel af de enkelte associerede virksomheders resultat efter forholdsmæssig eliminering af interne avancer og tab.

Indtægter af andre kapitalandele

Indtægter af andre kapitalandele omfatter resultatet fra investeringer i unoterede kapitalandele, samt udbytte og dagsværdireguleringer fra investeringerne i de underliggende porteføljevirksomheder.

Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder

Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder består af renteindtægter mv. fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder.

Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder

Finansielle omkostninger

BALANCEN

Værdiforringelse af langfristede aktiver

Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle og materielle aktiver samt kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse, ud over det som udtrykkes ved afskrivning.

Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.

Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid.

Tidligere indregnede nedskrivninger tilbageføres, når begrundelsen for nedskrivningen ikke længere består. Nedskrivninger på goodwill tilbageføres ikke.

Varebeholdninger

Varebeholdninger måles til kostpris. Er nettorealisationsværdien lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. Kostpris for fremstillede færdigvarer og varer under fremstilling omfatter kostpris for råvarer, hjælpematerialer samt direkte løn, og derudover indgår renteomkostninger på eventuel byggefinansiering. Nettorealisationsværdi for varebeholdninger opgøres som salgssum med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, der afholdes for at effektuere salget, og fastsættes under hensyntagen til omsættelighed, ukurans og udvikling i forventet salgspris.

Regnskabsposten "Varer under fremstilling" omfatter projektejendomme under opførelse, og er ejendomme hvor der er truffet beslutning om salg ved færdiggørelse. Når aktivet er færdiggjort, overføres værdien til regnskabsposten "Fremstillede varer og handelsvarer".

Regnskabsposten "Fremstillede varer og handelsvarer" omfatter færdige projektejendomme, der indgår i en handelsbeholdning. Såfremt salget af en projektejendom opgives, overføres projektejendommen til investeringsejendomme til indgåelse i den samlede udlejningsmasse. Dette sker på tidspunktet hvor vi går i udlejning med den pågældende ejendom.

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Likvide beholdninger

Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender.

Reserve for udviklingsomkostninger

Reserve for udviklingsomkostninger omfatter indregnede udviklingsomkostninger. Reserven kan ikke benyttes til udbytte eller dækning af underskud. Reserven reduceres eller opløses, hvis de indregnede udviklingsomkostninger afskrives eller udgår af virksomhedens drift. Dette sker ved overførsel direkte til egenkapitalens frie reserver.

Udbytte

Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på det tidspunkt, hvor det er vedtaget på generalforsamlingen. Det foreslåede udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post i egenkapitalen. Ekstraordinære udbytter vedtaget i regnskabsåret indregnes direkte på egenkapitalen ved udlodning og vises som en særskilt post i ledelsens forslag til resultatdisponering.

Minoritetsinteresser

Minoritetsinteresser omfatter minoritetsinteressers andel af dattervirksomhedernes egenkapital, hvor denne ikke er ejet 100% af modervirksomheden.

Operationelle leasingaftaler

Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indregnes lineært i resultatopgørelsen over leasingperioden.

Andre finansielle forpligtelser (ekskl. afledte finansielle instrumenter)

Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Deposita

Deposita består af modtagne huslejedeposita fra lejere.

Modtagne forudbetalinger fra lejere

Modtagne forudbetalinger fra lejere omfatter beløb, der er modtaget fra lejere forud for lejeperioden.

Hoved- og nøgletal

De i årsrapporten anførte nøgletal er beregnet således:

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter til resultatføring i efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Egne kapitalandele

Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapitalandele indregnes direkte på overført resultat under egenkapitalen. Gevinster og tab ved salg indregnes således ikke i resultatopgørelsen. Kapitalnedsættelse ved annullering af egne kapitalandele reducerer virksomhedskapitalen med et beløb svarende til kapitalandelenes nominelle værdi.

Bruttomargin = Bruttoresultat / Nettoomsætning

Nettomargin = Årets resultat / Nettoomsætning

Egenkapitalens forrentning = Årets resultat før skat inkl. minoriteter / Gns. egenkapital inkl. minoriteter

Soliditetsgrad = Egenkapital inkl. minoriteter / Samlede aktiver

René Nymark Hansen, projektkoordinator i driftsafdelingen, er med til at samle trådene i hverdagen og er ofte en af de AKF-medarbejdere, beboerne først er i kontakt med, når der opstår et driftsproblem.

Regnskab Påtegninger Koncern- og moderselskabsregnskab

en del af boligudlejningsteamet guider de AKF's kommende beboere trygt frem mod indflytning.

Halil Dam Yavuz og Magnus Gummeson står klar til at tage imod potentielle lejere i et af AKF’s ledige lejemål. Som

Tæt på AKF

Vi har haft fuld fart på i 2025 og har masser på hjerte. På de følgende sider giver vi mulighed for at komme tæt på AKF, og få et indblik i de temaer, der driver os i vores vækstende virksomhed.

Ledelsesindblik: Ino Dimsits, CEO

Med erfaring i ryggen er kursen sat

2025 markerer afslutningen på en strategiperiode, der har præget de seneste tre år, hvor AKF har vist at kunne levere både økonomisk, bæredygtigt og som arbejdsplads. Men 2025 er også et afsæt, hvorfra AKF har kørt sig selv i stilling til næste fase.

”Med flere års vækst i bagagen er 2025 bestemt ingen undtagelse.” Sådan lægger Ino ud, da han, placeret i den varme stol, giver sit bud på, hvad der skal til for at fastholde momentum, og hvordan AKF skal navigere i en verden og branche i forandring.

I 2025 har aktivitetsniveauet i AKF været højt på tværs af hele forretningen. Drift, udvikling og investeringer har kørt parallelt, og organisationen har håndteret flere store spor på samme tid.

Alt imens har omverdenen heller ikke stået stille: ”Verden forandrer sig hurtigt, og det gør risikobilledet også. Vores projekter bliver større og mere komplekse, og det stiller højere krav til både kompetencer, medarbejderstab og måden, vi organiserer arbejdet på,” siger han.

En ny strategiperiode har set dagens lys ”Vi skal blive en mere effektiv organisation, hvis vi skal blive en af Danmarks mest succesfulde og bæredygtige ejendomsselskaber.”

Sådan formulerer Ino essensen af den strategiperiode, AKF tager hul på i 2026 – en periode, der bliver central for realiseringen af virksomhedens Vision2030. Visionen er ambitiøs, særligt for et selskab af AKF’s størrelse, der på få år har sat sig for at rykke op blandt de førende aktører i den danske ejendomsbranche. Men ambitionen er ikke løsrevet fra virkeligheden.

”Vi er godt på vej mod vores 2030-vision. 2025 har været et år, hvor vi for alvor har brugt de muskler, vi har opbygget over tid. Vi har gennemført flere større ejendomshandler, arbejdet parallelt med både indflytninger og igangsatte udviklingsprojekter og håndteret et højt aktivitetsniveau på tværs af forretningen. Det viser, at vi har kapaciteten til at eksekvere på flere store spor samtidig.”

2025 kan dermed læses som et år, hvor AKF ikke blot er vokset, men også har mærket den kompleksitet, der følger med større porteføljer, flere projekter og højere kapitalbinding.

Vi retter fokus indad

Når både ejendomme, projekter og medarbejderstab vokser, øges kompleksiteten tilsvarende. Det stiller nye krav til organisationen.

”Vi er blevet flere medarbejdere, og vi har fået flere ejendomme. Puslespillet er ganske enkelt blevet større med flere brikker at holde styr på,” siger Ino, og fortsætter: ”Det stiller krav til vores interne processer og arbejdsmetoder, og derfor retter den kommende strategiperiode i høj grad fokus indad. For jo stærkere vi står indadtil, desto bedre kan vi levere udadtil over for vores samarbejdspartnere, lejere, aktionærer og vores omverden.”

Det interne fokus handler ikke om at sætte bremsen i for vores vækstambitioner. Tværtimod handler det om at sikre, at organisationen kan følge med i det samme tempo, mens vi vækster.

Digitalisering og mere datadrevne arbejdsgange bliver centrale for AKF’s fokus i denne udvikling. Sammen med tydeligere samarbejdsprocesser skal det styrke organisationen indefra og skabe en mere sammenhængende struktur for både drift, udvikling og investeringer.

Et blik på fremtiden Når Ino ser frem mod de kommende år, er det med blikket rettet mod en ejendomsbranche i tydelig forandring. Kravene til bæredygtighed skærpes, og forventningerne til professionalisme, transparens og dokumentation vokser.

Samtidig skal ejendomsbranchen navigere i et marked, der i høj grad påvirkes af samfundets konjunkturer – også de globale. En stabil økonomi, moderat inflation og adgang til kapital er afgørende for, at AKF kan fortsætte sin udvikling og fastholde væksten.

”Fremtiden tilhører de aktører, der kan kombinere solid økonomi med ansvarlighed og evnen til at drive deres ejendomme effektivt. Det er her, vi vil være blandt de bedste, og det er min klare overbevisning, at vi er godt på vej,” afslutter han.

Fremtiden tilhører de aktører, der kan kombinere solid økonomi med ansvarlighed og evnen til at drive deres ejendomme effektivt."

Vores eksisterende ejendomme skaber kontinuiteten i AKF. Det er her stabiliteten skabes og fundamentet lægges for både investeringer og udvikling af ejendomme og selskaber."

Regnskab

Ledelsesindblik: Thilde

E. Fjordgaard, CFO

En mere integreret forretning

2025 har været Thildes første fulde år som CFO i AKF. Et år, hvor hendes ansvarsområde er blevet udvidet til, ud over økonomifunktionen, også at omfatte ejendomsforvaltningen. Det skal styrke sammenhængen mellem økonomi, drift og strategi i en periode med fortsat vækst og stadig mere komplekse rammer.

Med afsæt i et allerede robust AKF har 2025 været præget af et skærpet fokus på udviklingen i ejendoms- og rentemarkedet samt på koncernens finansieringsstruktur. Opgaven har været klar: at sikre, at forretningen kan fortsætte sin udvikling – også når de geopolitiske og økonomiske rammevilkår bliver mere uforudsigelige.

At ejendomsforvaltningen nu også hører under Thildes ansvarsområde, har styrket det samlede greb om AKF. Ejendommene udgør nemlig rygraden i forretningen:

”Vores eksisterende ejendomme skaber kontinuiteten i AKF. Det er her stabiliteten skabes og fundamentet lægges for både investeringer og udvikling af ejendomme og selskaber,” forklarer Thilde.

En effektiv drift bygger på data og fællesskab Når ejendommene er AKF’s kerneforretning, stiller det klare krav til måden, de forvaltes på. For Thilde hviler en velfungerende drift på to centrale elementer: systematisk brug af data og et stærkt organisatorisk fællesskab.

AKF arbejder allerede datadrevet inden for drift, finansiering og investeringer. I den kommende strategiperiode er næste skridt at samle og strukturere anvendelsen yderligere, så indsigter i højere grad anvendes aktivt som beslutnings- og styringsgrundlag på tværs af organisationen.

Erfaringerne fra 2025 har samtidig bekræftet betydningen af et stærkt organisatorisk fællesskab. Høje ambitioner forudsætter, at ansvar og beslutninger ligger tæt på opgaven, og at rammerne for samarbejde og udvikling er tydelige.

”Skalerbarhed kræver, at vi har de rigtige processer og rammer på plads, så vi kan udvikle os med en drift, der fortsat er tæt på ejendommene og dem, der bruger dem,” siger hun.

Inden for ESG har AKF fortsat styrket den sociale dimension af ejendomsforvaltningen og arbejdet med klimatilpasning af ejendomme – og det selvom implementeringen af CSRD-kravene er blevet udskudt.

”Det handler om at skabe velfungerende rammer for både beboere og erhvervslejere, hvor effektiv drift og høj lejertilfredshed går hånd i hånd. Det sociale ansvar er ikke et særskilt initiativ, men en integreret del af måden, vi driver og udvikler vores ejendomme på.”

En mere forretningsnær økonomifunktion I takt med at ejendomsporteføljen og aktivitetsniveauet er vokset, har økonomifunktionen fået en tydeligere og mere integreret rolle i organisationen. Økonomi involveres i stigende grad tidligt i beslutningsprocesserne, blandt andet i forbindelse med ejendomstransaktioner og udviklingsprojekter, og fungerer i dag som en forretningsnær sparringspartner på tværs af organisationen.

”Når kompleksiteten i forretningen vokser, bliver det endnu vigtigere, at vi har et fælles beslutningsgrundlag. Når økonomifunktionen er med fra start, bliver vi bedre til at prioritere og sikre, at ressourcerne anvendes dér, hvor de skaber mest værdi,” siger Thilde.

Et fælles strategisk afsæt

Grundstenen for den kommende treårige strategiperiode er lagt. Næste skridt er at sikre, at strategien ikke alene står tydeligt på koncernniveau, men også kan omsættes i de enkelte forretningsområder og afdelinger.

”Vi har i AKF en stærk tradition for at nå det, vi sætter os for. I en forretning, der vokser og bliver mere kompleks, kræver det klare rammer for ansvar, samarbejde og beslutningskraft tæt på opgaven. Det er sådan, vi bevarer både overblik og handlekraft,” afslutter Thilde.

Ledelsesindblik: Vibeke Lorenzen, teknisk direktør

Fra grøn omstilling til fast praksis i byggeriet

Vibekes erfaring og mange år i AKF er en stabil drivkraft i en branche i forandring og i en organisation med stadig flere sideløbende projekter. Her bliver bemanding og samarbejder en disciplin i sig selv, når ressourcerne skal planlægges og koordineres, så kvaliteten holdes hele vejen fra projektering til færdigt byggeri.

I de 12 år Vibeke har været en del af AKF, har hun oplevet en byggebranche i hastig forandring og en virksomhed, der har bevæget sig i samme tempo. Med de skærpede mærkningsordninger samt de nye klimakrav, der trådte i kraft i 2025, stilles der i dag helt andre krav til byggeprocessen. Samtidig er tempoet steget. Hvor udviklingen tidligere kunne absorberes gradvist, kræver den nye virkelighed en hurtigere og mere målrettet omstilling, end mange i branchen havde forudset.

“Det viser sig at være godt givet ud, at vi i mindre skala har arbejdet med nye byggemetoder og biogene materialer. Ikke kun for at vise vejen frem, men også for selv at lære. Det gør os bedre i stand til at møde de strammere krav, der stilles til branchen,” understreger Vibeke.

At bygge videre på det, der virker

Et centralt omdrejningspunkt for AKF i 2025 var igangsættelsen af Smedekanten – en 10.300 m² stor boligbebyggelse i Glostrup. Ejendommen opføres i en hybridkonstruktion af beton og træ. En løsning, der er nøje gennemtænkt ud fra en grundig analyse af CO2-aftryk, ressourceforbrug og muligheder for at sikre den største arkitektoniske og funktionelle frihed.

”Beton er et solidt og gennemprøvet materiale, som ikke bare skal forkastes. Med hybridløsningerne kan vi udnytte betonens styrker, hvor det giver mening og kombinere den med træets lavere klimaaftryk. På den måde forstærker materialernes kvaliteter hinanden,” forklarer Vibeke.

Projektet bygger videre på erfaringerne fra AKF’s boligprojekt i Kirkebjerg Søpark, hvor et lignende konstruktionsprincip er udført – dog i mindre skala.

Hotel Herman K, et moderne boutiquehotel i Indre By, som AKF overtog i 2024.

Hybridløsningen er mere omkostningstung end et traditionelt betonbyggeri. Løsningen fører også en længere byggetid med sig grundet materialeskiftene mellem træ og beton undervejs. Ifølge Vibeke er det dog en nødvendig investering,

hvis AKF fortsat skal udvikle sine byggeprocesser i en mere fremtidssikret retning:

“Vi skal tænke mere kreativt, udfordre de løsninger, vi kender og turde tage en vis risiko uden at gå på kompromis med kvaliteten. Det er ikke den nemmeste vej, men det er den vej, der ruster os bedst til fremtiden,” slår hun fast.

Udfordringens kunst

Mens AKF bevæger sig længere væk fra gængs byggeskik og i en mere bæredygtig retning, følger nye krav til organisationen med. For når løsningerne ændrer sig, gør byggeprocessen det også.

”Når vi bygger med materialer og løsninger, vi ikke før har bygget med, stiller det større krav til vores byggeledelse på byggepladserne og os som bygherre. Vi skal følge tættere op, bruge mere tid på koordinering og kvalitetssikring samt på at sikre, at vi har de rette rådgivere, producenter og entreprenører omkring projekterne,” forklarer Vibeke.

Derfor har AKF arbejdet målrettet med at styrke organisationen, så kompetencer, roller og ansvar matcher den stigende kompleksitet i projekterne. Ligesom arbejdet med nye materialetyper åbner for samarbejde med entreprenører og leverandører, som AKF ikke tidligere har arbejdet med.

“Det handler i sidste ende om at få enderne til at mødes hele vejen rundt. Nye løsninger åbner op for nye samarbejdspartnere og nye måder at samarbejde på. Det er her, vi virkelig kan mærke, hvor vigtig AKF’s værdi om ordentlighed er for, at byggerierne lykkes,” siger Vibeke.

Klar til næste skridt AKF’s ambition om at ligge 10 procent under bygningsreglementets LCA-krav har stor betydning for de byggekoncepter, virksomheden skal levere i de kommende år. De skærpede klimakrav ændrer rammerne for byggeriet, men de har ikke ændret Vibekes vurdering af, hvor AKF står.

Det viser sig at være godt givet ud, at vi i mindre skala har arbejdet med nye byggemetoder og biogene materialer. Ikke kun for at vise vejen frem, men også for selv at lære."

Tværtimod peger hun på, at organisationen gennem de seneste års projekter har opbygget både erfaring og kapacitet, som gør det muligt for AKF at tage næste skridt.

“Vi har turdet gennemføre pionérprojekter, velvidende at nye byggemetoder indebærer en større bygherrerisiko. Det har vi lært meget af. Og det betyder, at vi i dag står stærkere i mødet med de nye klimakrav. Vejen videre for AKF kræver, at vi udvikler os sammen med de rigtige samarbejdspartnere og bliver ved med at udfordre os selv,” afslutter Vibeke.

Ledelsesindblik: Saso Nedelkovski, udviklingsdirektør

Morgendagens projekter vindes længe før første spadestik

For Saso har 2025 for alvor understreget, at udvikling i dag i langt højere grad end tidligere handler om forberedelse: om at træffe de rigtige valg tidligt og skabe et solidt fundament omkring udviklingsprocessen.

Det seneste år har der været fart på i AKF’s projektudviklingsafdeling. Udviklingen af Kirkebjerg Søpark i Brøndbyvester er afsluttet – et udviklingsforløb, der har strakt sig over fem år, og som i dag rummer knap 500 boliger og kulturhuset Kernen. Det sidste punktum blev sat med færdiggørelsen af områdets halmrækkehuse. Samtidig har AKF budt nye beboere velkommen i Grønnebro i Hvidovre, hvor 159 boliger nu er taget i brug. I Glostrup er udviklingsprojektet Smedekanten med 130 boliger sat i gang, og i FBV NORDVEST i København blev første spadestik sat til 51 ejerboliger.

Parallelt med det, der allerede er realiseret og igangsat, er nye spor for fremtiden blevet lagt. AKF har erhvervet Ejby Mosevej 30 i Glostrup, hvor vi forventer at opføre op mod 470 nye boliger, men også købet af den ikoniske Panoptikon-bygning i København, som skal omdannes til hotel. Samtidig er arealudviklingsselskabet Fremtidens Brøndby Strand P/S, hvor AKF i samarbejde med Brøndby Kommune og Sampension skal stå i spidsen for udviklingen af en ny bydel med blandt andet cirka 2.600 boliger, ved at blive etableret.

For Saso er det netop kombinationen af færdige projekter og nye strategiske spor, der viser, hvor AKF er på vej hen:

”Når vi kigger på 2025 og frem, er det tydeligt, at vores projekter spænder bredere end før både i skala og kompleksitet. Og det stiller større krav til de tidlige faser. Det er nu vigtigere end nogensinde, at vi træffer de rigtige valg i tide, så vi kan være på forkant og dermed fremtidssikre vores projekter.”

Skærpede krav kræver tidligere beslutninger

Saso peger på de hastigt skiftende rammevilkår som en af de mest afgørende faktorer for AKF’s udviklingsarbejde. Når markedet og reguleringen ændrer sig, ændrer kravene til projekterne sig også – ikke mindst tidligt i processen, hvor grundlaget for både økonomi, kvalitet og bæredygtighed bliver lagt.

”Den grønne omstilling fylder stadig mere i projekternes indledende faser. Krav til klimaaftryk, materialer og LCA betyder, at vi skal have beslutningsgrundlaget på plads langt tidligere i forløbet. Det stiller nye krav til udviklingsarbejdet og gør, at vi skal arbejde endnu mere detaljeorienteret, men vi er samtidig overbeviste om, at vores projekter bliver mere robuste, når vi lykkes med det.”

Netop fordi udviklingsprojekter ofte forløber over en årrække, bliver forberedelse og fremsynethed helt afgørende. Kravene ændrer sig nemlig ofte undervejs, og derfor skal projekterne tænkes forud fra start:

”Udviklingsprojekter strækker sig over mange år, mens kravene til bæredygtighed løbende skærpes. De nye klimakrav trådte i kraft den 1. juli 2025 og ændres igen i 2027. Det betyder, at vi i praksis skal være mange skridt foran og hele tiden udvikle projekterne, som om næste krav allerede var gældende.”

Panoptikon som billede på fremtidens projekt

AKF’s planer for Panoptikon peger tydeligt frem mod en type projekter, der forventes at fylde mere i de kommende år: transformationer. Hvor nybyg længe har været det oplagte svar, bliver genanvendelse og omdannelse et stadig vigtigere bidrag til den bæredygtige dagsorden. Men det betyder også ændringer i udviklingsforløbet.

”Transformationer stiller nogle helt andre krav til udviklingen end nybyg, fordi projektets præmisser ikke kan låses fast fra start. Men det er også en nødvendig vej, hvis vi skal bidrage til den bæredygtige omstilling, og derfor bliver projekter som Panoptikon kun mere relevante fremadrettet.”

Panoptikon rummer både arkitektoniske, logistiske og konstruktionsmæssige udfordringer, og som det ofte er ved transformationsprojekter, kender man først de reelle forhold i dybden, når bygningen ”åbnes”. Selv med grundig teknisk due diligence kan der opstå forhold undervejs, som ændrer projektets forudsætninger.

Når vi kigger på 2025 og frem, er det tydeligt, at vores projekter spænder bredere end før både i skala og kompleksitet.”

Når kompleksiteten stiger, bliver holdet afgørende Udviklingen i AKF’s portefølje har i 2025 kunnet mærkes på mere end antallet af projekter. Projekterne er blevet større, mere komplekse og mere forskelligartede, og det stiller nye krav til samarbejde, beslutningskraft og samspil på tværs af fagligheder.

”Hvis jeg skal pege på én ting, der bliver særlig afgørende for, at AKF lykkes i de kommende år, så er det, at vi har de rette medarbejdere og eksterne samarbejdspartnere om-

kring vores udviklingsprojekter. Her står vi allerede stærkt,” fastslår Saso.

For hvis morgendagens projekter skal vindes længe før første spadestik, er udviklingsarbejdet ikke længere en forberedende disciplin, men en strategisk kerneopgave. Det er her, retningen sættes, risici håndteres, og mulighederne skabes. Og det er her, AKF, gennem erfaring, partnerskaber og et skarpt blik for de tidlige valg, positionerer sig til at løfte dem.

Fremtidens Brøndby Strand bliver til i samarbejdets tegn

Hvordan transformerer man et betonpræget byområde til et levende, grønt og mangfoldigt kvarter uden at miste de stedbundne kvaliteter og det hverdagsliv, der allerede findes? I Brøndby Strand er svaret ikke én aktør, én plan eller én hurtig løsning. Svaret er et langsigtet samarbejde.

Fremtidens Brøndby Strand er et af Danmarks største byudviklingsprojekter og samtidig et tydeligt eksempel på, hvordan AKF arbejder med byudvikling. Her er respekt for sted, skala og eksisterende liv, og ikke mindst et stærkt partnerskab, den cocktail, der skal til for at forme bydelen.

Fremtidens Brøndby Strand omfatter udviklingen af ca. 300.000 m² med opførelsen af blandt andet 2.600 nye boliger. Sammen med Brøndby Kommune og Sampension står AKF i spidsen for en gradvis transformation af området frem mod 2040, hvor visionen er klar: en mere blandet, grøn og sammenhængende bydel, der fungerer – også på den lange bane.

En fælles vision kræver fælles ansvar Udviklingen af Fremtidens Brøndby Strand er forankret i et fælles arealudviklingsselskab mellem Brøndby Kommune, AKF og Sampension, hvor parterne deler både ambitioner og ansvar. For AKF betyder det, at rollen er todelt: dels som medejer af selskabet, der arbejder strategisk med den samlede udviklingsplan, og dels som investor og udvikler af konkrete byggefelter, hvor visionerne skal omsættes til virkelighed.

“I et projekt af den her skala er det afgørende, at der er sammenhæng mellem de overordnede bystrategiske greb og de enkelte byggerier. Det er netop den sammenhæng, vi kan være med til at sikre, når vi både sidder med ved bordet i arealudviklingsselskabet og selv udvikler dele af området,” siger Jørgen Jensen, senior projektudviklingschef i AKF.

Samarbejdet med Brøndby Kommune og Sampension er ikke kun et spørgsmål om organisering, men om fælles bidrag og retning. Kommunen bidrager med det strategiske blik for byens udvikling og de offentlige investeringer i velfærd, skole og infrastruktur.

AKF og Sampension er ligeværdige og langsigtede investorer i projektet. Sampension bidrager med solid kapital

og et stærkt fokus på ansvarlige investeringer, mens AKF, udover kapital, bidrager med udviklingskraft og mangeårig erfaring med at skabe byområder med fokus på fællesskab og social bæredygtighed.

Samtidig sker udviklingen i tæt dialog med de almene boligorganisationer i Brøndby Strand, som er en central del af bydelens hverdag. De bidrager med lokale erfaringer og beboerforankring og er vigtige medspillere, når der skal skabes en bydel med større variation og stærk social bæredygtighed.

Fra beton til byliv Brøndby Strand er i dag kendetegnet ved modernistiske storskala-bebyggelser og en byplanlægning fra en tid, hvor beton satte både formen og tempoet for områdets udvikling. Fremtidens Brøndby Strand tager afsæt i det eksisterende og i de kvaliteter, området allerede rummer, men udvikles med nye boliger og byrum, grønne områder og greb, der skal binde bydelen bedre sammen.

Med Fremtidens Brøndby Strand er der et særligt fokus på at nedbryde synlige såvel som usynlige barrierer. Helt konkret fjernes fysiske skel mellem almene og private boliger, blandt andet ved at nedlægge en gennemgående vej og fjerne en jordvold, så området i højere grad kan hænge sammen og opleves som én samlet bydel.

“En vigtig del af transformationen er at skabe bedre sammenhæng både i de fysiske forbindelser og i den måde, bydelen opleves på i hverdagen. Og det kræver tid og tålmodighed. Udviklingen kommer til at foregå i etaper over de næste 15 år. Det giver os mulighed for at justere undervejs og samtidig sikre, at udviklingen sker i et tempo, hvor både byen og dem, der allerede bor her, kan følge med,” fortæller Jørgen.

Første fokus er bymidten, hvor nye boliger, butikker og samlede parkerings- og trafikgreb skal skabe mere liv og styrke bydelens sammenhæng. Det eksisterende center, som i dag

De to seniorprojektudviklingschefer Jørgen Jensen og Jann Aune foran modellen af Fremtidens Brøndby Strand, som står centralt i kontoret og minder om projektets skala og betydning.

opleves indadvendt, skal vendes på vrangen og åbnes op til en mere levende og åben gågade.

Over tid suppleres udviklingen med flere boligtyper og blandede ejerformer, nye forbindelser og grønne opholdsrum, der ligeledes skal åbne området og knytte det tættere til både Strandparken og Brøndby Strands øvrige omkringliggende kvarterer. Og når de fysiske barrierer forsvinder, og beboersammensætningen udvikler sig, vil området også mentalt opleves som et nyt sted: det udtjente får frisk luft, det eksisterende bliver renoveret og hele bydelen får et løft.

Når de fysiske barrierer forsvinder, begynder byen også mentalt at opleves som et nyt sted.

Blandede boligformer og byens balance

Et centralt valg i Fremtidens Brøndby Strand er sammensætningen af boliger. Hvor området i dag er præget af en høj andel almene boliger, er ambitionen at tilføre flere ejerog private lejeboliger.

“Blandede boligformer er et bevidst valg og et vigtigt mål i sig selv. Det er vores klare erfaring, at når mennesker med forskellige baggrunde og livssituationer deler de samme byrum, opstår der en robusthed, som er central for byens liv,” siger Jørgen.

Omkring 60 % af de nye boliger forventes at blive ejerboliger og 40 % private lejeboliger. Samtidig arbejdes der med variation i både boligstørrelser og -typologier, fra etagebyggeri til tæt-lav bebyggelse, for at skabe plads til forskellige beboergrupper og livsfaser.

Fællesskab som aktivt udviklingsgreb Fællesskab er ikke noget, der opstår af sig selv. Det er et aktivt greb i både byplanlægning og ejendomsdrift. I Fremtidens Brøndby Strand betyder det, at fælles funktioner, byrum og grønne opholdsarealer tænkes ind fra start og på tværs af hele kvarteret. Det kan være torve, stier, grønne kiler eller fællesfaciliteter, der inviterer til aktivitet, ophold og uformelle møder.

I bymidten er det et bevidst valg ikke at arbejde med lukkede gårdrum, men i stedet skabe mere åbne og gennemgående rum, hvor man lettere kan mødes på tværs. Når fællesskabet ikke afgrænses fysisk, bliver det også nemmere at dele hverdagslivet og skabe relationer både mellem tætte naboer og mellem forskellige beboergrupper.

Samtidig er ambitionen at skabe liv på flere tidspunkter af døgnet. Her handler det ikke kun om nye boliger og byrum, men også om at understøtte de funktioner, der allerede skaber aktivitet og fællesskab i området. Bydelens skole og kulturhuset Brønden spiller en vigtig rolle som lokale samlingspunkter, og de skal i højere grad kobles til bymidten og livet omkring den – ikke som AKF-initiativer, men som en del af den helhed, projektet skal understøtte.

Erfaringerne fra andre AKF-projekter viser, at netop de fælles rum er afgørende for, om en bydel opleves som et sted, man hører til, men også for den tryghed, der opstår, når hverdagslivet leves og deles.

“Vi tænker ikke fællesskab som begrænset af skel og ejerskab. Hvis vi vil skabe levende bydele, skal vi turde tænke fællesskaber på tværs, også i måden byrum og fælles faciliteter organiseres og drives på,” siger Jørgen.

Langsigtet byudvikling med respekt for stedet Fremtidens Brøndby Strand udvikles over en lang årrække, og det forpligter. For AKF handler ansvarlig byudvikling om at kunne se både beboere, samarbejdspartnere og lokalområdet i øjnene, også når projektet står færdigt.

”Når vi arbejder med byudvikling, er det afgørende, at vi bygger noget, vi kan stå på mål for mange år frem. Det gælder både arkitektur, materialer og de sociale strukturer, vi er med til at skabe. Sammen med Brøndby Kommune og Sampension har vi en fælles interesse i at udvikle en bydel, der fungerer i praksis. For jo bedre bydel, jo bedre bliver det for dem, der bor her, og jo stærkere står projektet som helhed.

Fremtidens Brøndby Strand er derfor ikke et quickfix, men et langsigtet løfte om kvalitet, helhed og en bydel, der hænger sammen fysisk, socialt og funktionelt. Og fordi en stor del af boligerne er udlejningsboliger, som vi i AKF selv kommer til at eje og drive, har vi også et langsigtet ansvar for at sikre den værdi, der bygges op for både beboerne og for området,” afslutter Jørgen.

→ Brøndby Strand blev opført i slutningen af 1960’erne som et markant senmodernistisk boligbyggeri, præget af trafikseparering og storskala strukturer. Greb, der over tid har skabt behov for nye forbindelser og større bymæssig sammenhæng. I dag hæmmes forbindelsen mellem bymidten og Brøndby Strand Parkerne af en stejl vold og en trafikeret vej, men fremover fjernes volden, og området bindes sammen af et bugtet stræde med boliger langs parkkanten og bedre forhold for fodgængere og cyklister.

Vi skal passe på det, der

allerede står

Renovering er en aktiv investering i vores ejendomme. Vi ser det som en målrettet udvikling og bevarelse af porteføljen, hvor vi altid har blik for tre forhold: forretningen, lejerne og klimaet. Det er nemlig i det krydsfelt, renoveringen får sin værdi.

Der er bred enighed i branchen om, at renovering er en investering i fremtidens ejendomme. At passe på den eksisterende bygningsmasse handler ikke kun om at passe på klimaet, men også om ansvarlig ressourceanvendelse, økonomisk bæredygtighed og om at sikre, at bygninger kan fungere tidssvarende i mange år frem.

For AKF er renovering en central del af arbejdet med at udvikle og fremtidssikre den voksende ejendomsportefølje. I 2025 stod renoveringsafdelingen for 52 renoveringsprojekter, hvoraf 42 blev afsluttet inden årets udgang. En betydelig del af projekterne har bidraget til energiforbedringer og mere driftssikre ejendomme.

Når behovet opstår, begynder arbejdet Fælles for renoveringsprojekterne i AKF er, at beslutningerne træffes tæt på ejendommene og i et tværfagligt samarbejde på tværs af ejendomsafdelingen. Renoveringsbehovet registreres af ejendomsteknikerne og driftschefen, som er i daglig kontakt med ejendommene og deres brugere. På den baggrund opstår en dialog mellem drift, renoveringsteamet og asset management om den samlede plan for ejendommen. Renoveringsteamet har herefter ansvaret for at omsætte vurderinger og prioriteringer til konkrete renoveringstiltag.

Når det kommer til at vurdere, hvilke ejendomme, der står først for tur i AKF, begynder prioriteringen et helt konkret sted:

“Vi sætter ind, når der er et reelt behov. Standen er det afgørende, og de ejendomme, der trænger mest, kommer først. Det handler om at tage problemerne i opløbet og sikre, at ejendommene kan fungere stabilt i mange år,” fortæller Michael Marseen, projektleder i Ejendomsrenovering.

Ordentlighed i udførelsen og kvalitet i valgene Når beslutningen om at renovere er truffet, bliver det afgørende spørgsmål, hvordan opgaven løses. Her fylder materialevalg, udførelse og samarbejder. Renoveringsteamet arbejder ud fra et fast kvalitetsniveau, der skal sikre drifts-

sikkerhed, reducere behovet for efterfølgende vedligehold og understøtte ejendommens værdi over tid.

Det betyder også, at den bedste løsning ikke nødvendigvis er den billigste, forklarer Thomas Israelsen, der er chef for ejendomsrenovering.

”Når vi renoverer, tænker vi ikke i hurtige løsninger. Det er en investering i ejendommens fremtid, og derfor vælger vi materialer og løsninger, der kan holde i mange år. Vi har klare kvalitetsrammer, som både materialevalg og udførelse skal leve op til, og det samme gælder valget af entreprenør.”

Samarbejdet med entreprenører er en væsentlig del af kvaliteten i renoveringsarbejdet. AKF’s Code of Conduct er en grundforudsætning, og herefter vurderes pris, kvalitet og samarbejdsevne samlet.

”Erfaring og ordentlighed tæller med i vurderingen. For når et samarbejde bliver bøvlet, koster det i tid, koordinering og risiko – også selv om prisen på papiret ser skarp ud,” siger Thomas.

Nordvest, når det er bedst

På Hejrevej 43 i Københavns nordvestkvarter har AKF gennemført en renovering af en ældre ejendom, hvor både facade og vinduer er blevet opgraderet. Projektet er et eksempel på en renovering, hvor forberedelse, samarbejde og forventningsafstemning har været afgørende for resultatet.

Matti Olsen, projektleder i AKF’s Ejendomsrenovering, har haft ansvaret for projektet.

”På Hejrevej blev renoveringen et godt eksempel på, hvad der sker, når processen er gennemtænkt fra start, og samarbejdet med entreprenøren fungerer helt efter bogen. Projektet blev gennemført til en fornuftig pris og uden uventede overraskelser undervejs,” fortæller han.

Når et projekt forløber på den måde, giver det ifølge Matti

Den kommende lejers behov er i fokus, når AKF renoverer ældre ejendomme. Her inspicerer Thomas Israelsen, chef for Ejendomsrenovering, og projektleder Michael Marseen et erhvervslejemål på Glentevej i Nordvest.

plads til at fokusere ressourcerne dér, hvor der er mest brug for dem.

”Den type projekter gør sjældent stort væsen af sig bagefter. Men netop fordi alt kører som planlagt, frigiver det tid og kapacitet i hverdagen til andre projekter. Det er det ønskescenarie, vi arbejder efter,” siger han.

Biblioteksparken – når energiforbedring er en sidegevinst Ikke alle renoveringsprojekter forløber lige så forudsigeligt som på Hejrevej. Det kan Thomas Israelsen skrive under på. I foråret 2025 kom en sag akut ind fra Biblioteksparken i Hillerød, hvor et fugtproblem i en lejlighed satte gang i et større fejlsøgningsarbejde.

Det viste sig, at fugten trængte ind fra murværket, og løsningen blev en mere omfattende gavlrenovering af ejendommen. Et projekt, der ikke tog afsæt i energiforbedringer, men som alligevel førte til en mere energieffektiv ejendom og et bedre indeklima.

”Det er typisk sådan, de her projekter opstår. Vi går ind for at løse et konkret problem, og undervejs ser vi, hvor det giver mening at tænke flere løsninger sammen. Her endte

vi med både at få styr på fugten og reducere ejendommens opvarmningsbehov,” fortæller Thomas.

Den type renoveringer viser, hvordan drift, indeklima og økonomi hænger tæt sammen. Når varmeforbruget falder, kan det mærkes hos lejerne, og når ejendommen bliver mere energieffektiv, bliver den også mere attraktiv og tidssvarende.

AKF’s klimaaftryk pr. ejendom er støt faldende, og andelen af ejendomsarealer med energimærke A–C er steget markant over de seneste år. Udviklingen skyldes flere forhold, herunder nybyggeri, men renoveringer spiller også en væsentlig rolle, fordi de løfter den eksisterende portefølje, hvor mange af de største gevinster kan hentes.

Gammel Kongevej – når de mindre projekter gør en stor forskel

Langt fra alle renoveringsprojekter er store og synlige. En væsentlig del af hverdagen i AKF’s renoveringsarbejde handler om mindre tilpasninger, der tager afsæt i konkrete behov hos lejerne. Det var blandt andet tilfældet på Gammel Kongevej, hvor et projekt udsprang af en dialog med en eksisterende erhvervslejer.

Da en tidligere bankfilial i ejendommen blev ledig, opstod muligheden for at udvide lejemålet for en pizzeriaejer. Projektet tog dermed form i krydsfeltet mellem lejerbehov og ejendommens muligheder.

”Som projektleder har man ofte mange projekter kørende samtidig. Nogle er store, andre er små, men fælles for dem er, at de skal fungere i praksis. På Gammel Kongevej handlede det om at lytte til lejerens behov og finde en løsning, der også gav mening for ejendommen,” fortæller Michael. Projektet krævede blandt andet en anvendelsesændring og en længere myndighedsproces. Den type opgaver stiller krav til samarbejdet på tværs af organisationen, hvor asset management, renovering og ejendomsadministration arbejder tæt sammen for at få alle brikker til at falde på plads.

”Det er ikke de projekter, der larmer mest, men de kræver ofte mere koordinering, end man lige tror. Til gengæld skaber de fleksibilitet i porteføljen og understøtter lejerne i deres hverdag,” siger Michael.

Parallelt har AKF længere nede ad vejen arbejdet med

istandsættelsen af et andet erhvervslejemål, hvor der er valgt en såkaldt whitebox-løsning.

”Når vi laver en whitebox-renovering, klargør vi lejemålet, så det er let at overtage og tilpasse ved næste lejerskifte. De hvide flader fungerer som en neutral ramme, der gør genetablering enklere, reducerer ombygningstiden og omkostningerne. Man kan sige, det er en måde at fremtidssikre lejemålet på,” forklarer han.

Selvom projekterne er mindre i skala, spiller de en vigtig rolle i det samlede renoveringsarbejde. De bidrager til at holde ejendommene tidssvarende, styrker lejertilfredsheden og sikrer, at porteføljen kan tilpasse sig løbende – også uden store indgreb.

Tilsammen bidrager renoveringsteamets arbejde til AKF’s overordnede målsætning om, at ejendommene skal være tidssvarende, driftssikre og energieffektive. Det er et vedvarende arbejde med at sikre, at det, der allerede står, bevarer sin kvalitet over tid.

Når et lejemål skal fornyes, begynder arbejdet på stedet. Her vurderer Jacob Broomé Christiansen, driftschef, Thomas Israelsen, chef for Ejendomsrenovering, og Michael Marseen, projektleder, rammerne for renoveringen af et erhvervslejemål i København NV.

Andrea Ricketts er programansvarlig for fællesskaber og arbejder med at omsætte AKF’s fællesskabsstrategi til konkrete initiativer, der styrker tryghed og samvær blandt beboerne.

Foto: Anders Strange (AKF), Nanna Kira Remond Petersen (AKF), Cobe, Forstadsmuseet, Jonas Pryner Andersen, Thomas Tolstrup, Kim Leland, Bright, Comwell Hotels, AL Bank, Savills, Brøndby IF Women, Industri Beton og Park Allé Privatskole Koncept og design: TOPP AD

På bagsiden

To kolleger, James Dyke, chef for asset management, og Pia Sloth Frandsen, erhvervsudlejningschef, står i døråbningen til en af AKF’s ejendomme i København NV, som står foran en transformation, hvor det eksisterende danner afsæt for det næste.

Hjemmeside: www.akf.as

Telefon: +45 38 10 21 07 Mail: info@akfholding.dk