Ordinær generalforsamling afholdes den 21. marts 2025.
På forsiden
Mellem de nyopførte rækkehuse i Brøndbyvester samles Hekmat Nassery, byggeleder, Gitte Lendal, teknisk sekretær, og Andreas Henriksen, projektchef, til byggemøde på pladsen – et vigtigt samspil, hvor de sidste detaljer finpudses, inden beboerne flytter ind og giver liv til de nye hjem.
Ejendomme * 56 HOVED- OG NØGLETAL
* inkl. domicilejendom
Medarbejdere 88
AKF er et selskab, der udvikler og driver erhvervs- og boligejendomme samt investerer i danske virksomheder.
Vi er involveret i hele processen – fra de første streger på tegnebrættet og første spadestik til det øjeblik, hvor vi byder beboere og brugere velkomne i deres nye hjem eller arbejdsplads. Med en helhedsorienteret tilgang, der giver os et solidt fundament til at udvikle ejendomme og områder, der imødekommer både nutidens og fremtidens behov, skaber vi miljøer, hvor fællesskaber kan blomstre.
Hver dag arbejder vi ud fra ambitionen om at være en virksomhed, udlejer og samarbejdspartner præget af ordentlighed – en aktør, der skaber attraktive rammer, hvor mennesker kan trives og føle sig hjemme. Vi ser det som vores ansvar at bidrage til social bæredygtighed i og omkring vores nærmiljøer, alt imens vi aktivt skubber den grønne omstilling fremad i branchen.
Velkommen til vores årsrapport, hvor vores finansielle resultater og ESG-indsatser går hånd i hånd for at skabe en succesfuld og ansvarlig forretning.
Omsætning, mio. kr.
366,2
Værdi af portefølje, mio. kr. * 6.827,5
Årsrapporten lægger ud med AKF’s rejse gennem 2024, og hvordan vi arbejder målrettet for at skabe både økonomisk og samfundsmæssig værdi. Vi præsenterer årets resultater, ser tilbage på vores milepæle og skuer frem mod de ambitioner, der skal forme vores fremtid.
Ledelsesberetning
Vores tre nye driftschefer, Henrik Bomholt, Jacob Broomé Christiansen og Kenneth Sibbern, finder fælles fodslag på en gåtur omkring AKF-hovedkontoret.
Mod lysere tider
Efter flere år med udfordringer ser ejendoms- og byggebranchen nu tegn på stabilisering. En faldende inflation, en mere forudsigelig renteudvikling og en stabil adgang til likviditet skaber grobund for optimisme.
For AKF betyder det, at vi nu i højere grad kan fokusere på vækst og udvikling i en tid, hvor markedet igen viser sig fra en bedre side. Samtidig er kravene til bæredygtighed større end nogensinde, hvilket er med til at drive innovation og forandring hos os og i resten af branchen – og dét er positivt. Midt i alt dette er den globale politiske usikkerhed en faktor, der kan påvirke markedet. En ting står derfor klart: Vi skal være omstillingsparate og klar til hurtigt at navigere i nye realiteter.
Optimisme og ambitioner
2024 har været et år, hvor AKF har leveret på både økonomiske mål og strategiske ambitioner. Vi afslutter 2024 med et årsresultat på 223,3 mio. kroner før skat. Vores egenkapital inkl. minoriteter før skat er blevet forrentet med 6,5 procent, vores solvens udgør 41,7% ved årets udgang, mens vores investeringsben har vist sig solidt med tilfredsstillende afkast til følge. Vores økonomiske resultat bekræfter robustheden i vores udviklings- og investeringsstrategi samt vores evne til at skabe værdi under skiftende markedsvilkår.
Vi ser frem mod forberedelserne til en ny strategiperiode, der løber fra 2026-2028. Her vil vi bygge videre på den eksisterende forretning og fortsat forfølge vores bæredygtighedsambitioner. Det bliver en periode, der skal ruste AKF til at spille en endnu større rolle som en ansvarlig og innovativ aktør i ejendoms- og byggebranchen, ligesom vi fortsat vil sætte vores præg på byudviklingen i de områder, hvor vi bidrager til vækst og forandring.
Attraktive ejendomme og tilfredse beboere
Vores beboere og brugere er kernen i vores forretning. Med vores 55 investeringsejendomme, der udgør aktive, levende dele af samfundet, ser vi det som vores ansvar at være med til at sikre trivsel og tryghed blandt netop vores lejere. For at understøtte dette har vi i 2024 etableret en ny asset
management-afdeling og udvidet vores driftsorganisation med tre dedikerede driftschefer. Reorganiseringen har ikke blot bragt os tættere på vores lejere, men har også været med til at løfte lejertilfredsheden i vores ejendomme i en sådan grad, at trygheden og trivslen blandt vores lejere faktisk overstiger vores målsætninger.
Vi har også udvidet vores portefølje med en række spændende ejendomme, herunder boligejendomme i København samt to hoteller i henholdsvis Køge og i hjertet af hovedstaden. Disse tilføjelser styrker vores position og bidrager til en diversificeret ejendomsportefølje.
Udvikling fra Nordvest til Vestegnen I Kirkebjerg Søpark i Brøndbyvester har vi de seneste år færdiggjort og udlejet 452 lejeboliger, mens opførelsen af 40 rækkehuse, der er bygget med fokus på alternative materialer og grønnere løsninger, er godt undervejs. På Vestegnen er vi fortsat i gang med byggeriet af Grønnebro ved Hvidovre Station, og vi har spændende planer for nye boligområder i Brøndby, Glostrup og Albertslund.
Samtidig har vi i år modtaget stor anerkendelse med en finaleplads til Bygherreprisen, som fremhæver vores kreative og innovative tilgang til vores byggeprojekter. Selvom prisen ikke fandt vej til os denne gang, er vi utroligt taknemmelige for opmærksomheden og ser det som en vigtig motivation til at fortsætte med at udfordre både os selv og branchen.
En mere bæredygtig virkelighed ESG fylder mere end nogensinde, og vi må ikke underkende, at vores branche er en meget vigtig brik i den grønne omstilling. EU’s taksonomi og skærpede klimakrav hjælper os blandt andet med at arbejde datadrevet og fremtidssikre vores ejendomme. Vi byder kravene velkomne som en nødvendig katalysator for udvikling.
De nye krav udfordrer nemlig både os og vores samarbejdspartnere til at tænke ud af boksen. Det er en nødvendig, men også krævende omstilling, da vi ikke kan løfte opgaven alene - den kræver samarbejde på tværs af branchen. Derfor ser vi frem til at diskutere løsninger og brancheinitiativer i det kommende år - blandt andet når vi igen i 2025 deltager på Folkemødet.
Ved ejendomsbranchens topmøde, EJENDOM24, modtog vi Årets Bæredygtighedspris 2024. Juryen fremhævede især vores mod til at gøre en forskel gennem aktive bidrag til brancheinitiativer, vores arbejde med at skabe stærke fællesskaber og vores dedikation til den grønne omstilling. Prisen er en vigtig anerkendelse af vores indsats for at fremme en helhedsorienteret og bæredygtig dagsorden. Den bekræfter, at det kan betale sig at rykke frem i bussen, tænke nyt og udfordre både os selv og branchen til at bevæge sig i en mere bæredygtig retning. Og det er vi meget stolte af.
I år har vi også løftet vores arbejde med fællesskaber til nye højder. Hvor fællesskab altid har været en central del af vores værdisæt og DNA, er det nu også blevet en integreret del af vores strategi. Vi tror nemlig på, at stærke sociale bånd gør en positiv forskel – både for vores beboere og for samfundet som helhed. I en tid, hvor mange oplever ensomhed og en manglende tilknytning til lokalsamfundet, ønsker vi at være med til at styrke sociale relationer og skabe rammer for tryghed, trivsel og øget livskvalitet. Vores ejendomme skal være steder, hvor mennesker kan mødes, dele oplevelser og finde glæde i fællesskabet. Fællesskab er derfor ikke blot et supplement, men selve hjertet i alt, hvad vi gør. Det er en afgørende del af den værdi, vi skaber – ikke kun for AKF, men også for de mennesker, der bor og færdes i vores ejendomme.
Selvom vi allerede har opnået meget med vores arbejde inden for ESG-området, er vi bevidste om, at vi skal gøre endnu mere og i større skala. Dette bliver også et centralt fokusområde i vores kommende strategiarbejde, hvor vi vil søge nye måder at skalere vores indsats på inden for mere bæredygtigt byggeri. Derudover vil vi yderligere styrke vores bidrag til at bekæmpe ensomhed og skabe inkluderende fællesskaber.
Klar til et nyt år
Den kommende strategiperiode bliver afgørende for at videreudvikle vores fokus på ESG og vækst. Med et stabilt økonomisk fundament og spændende udviklingsprojekter og driftsopgaver i pipeline er AKF godt rustet til fremtiden.
Bag vores succes står vores altid dygtige medarbejdere, hvis faglighed, dedikation og nysgerrighed er afgørende
for, at vi kan skabe værdi og udvikling på tværs af vores eksisterende ejendomme, projekter og partnerskaber. Sammen er vi klar til 2025 – og til at skabe resultater til gavn for både beboere, samarbejdspartnere, samfundet og vores aktionærer.
Venlig hilsen
Ino Dimsits CEO i AKF
2024 i glimt
JANUAR
Køber op i byen
Vi køber fire ejendomme på henholdsvis Gammel Kongevej, Hvidovrevej, Nordre Frihavnsgade og Nørrebrogade.
AKF på bykortet i Køge
Vi køber, i samarbejde med Sampension og Comwell Hotels, Comwell Køge Strand.
Lancering af Real ESG
Med ønsket om at skabe en transparent og ensartet ESGrapportering i branchen lancerer vi, i samarbejde med andre markante brancheaktører, rapporteringsværktøjet Real ESG - The Real Estate Reporting Framework, der frit kan benyttes af alle i ejendomsbranchen.
Styrkelse af organisation
Vi reorganiserer os og opretter en asset management-afdeling for at sikre forsat høj lejertilfredshed og attraktive ejendomme.
AKF’s driftsafdeling styrkes
Med formålet om at sikre en effektiv og robust drift af vores ejendomme i den vækstende virksomhed, som vi er, udvides vores driftsafdeling med tre nye driftschefer, så den tæller fire. Hver især med ansvar for egen portefølje fordelt på Vestegnen, Hillerød, København og intern drift.
FEBRUAR
Fra autoværksted til moderne galleri
Vi transformerer Glentevej 47-51 fra et gammelt autoværksted til et moderne galleri.
Branchefællesskabet æres med nominering Real ESG anerkendes med en nominering til Innovationsprisen 2024 for sit banebrydende arbejde inden for bæredygtighed i ejendomsbranchen.
Endnu en nominering af brancheindsats
Real ESG modtager endnu en anerkendelse med nomineringen til Finansforeningens ESG-pris, som hylder indsatsen for at fremme ansvarlige investeringer og bæredygtighed.
Investering
Vi investerer i VIA Equity og Den Sociale Kapitalfond, der har til formål at investere i og udvikle virksomheder, der kan forene social og forretningsmæssig succes.
MARTS APRIL
MAJ
Ann-Sofie Østberg Bjergby, CFO i AKF, kåres som Årets
Rising Star
I AKF er vi stolte af vores mange dygtige medarbejdere - talenter, der tilfører en særlig værdi og energi til vores voksende organisation. Et strålende eksempel er Ann-Sofie, der siden 2020 har været en del af AKF-holdet som CFO med det overordnede ansvar for økonomi, bæredygtighed, it og administration. Derfor er det heller ikke en overraskelse, at hun kåres som Årets Rising Star ved CFO'ens Agenda 2024, afholdt af PwC. Rising Star - eller måske nærmere et helstøbt talent - uanset hvad, en velfortjent anerkendelse af en stjerne, der skinner.
Sponsoraftale med Brøndby IF Women
Med sponsoraftalen med Brøndby IF Women ønsker vi at styrke kvindefodbolden og ikke mindst vores engagement i Brøndby Kommune. Som en aktiv aktør i kommunen gennem boligområdet Kirkebjerg Søpark, kulturhuset Kernen, butikscentret Arkaderne og vores kontorejendom på Kirkebjerg Parkvej, er det naturligt for os at bidrage til en mere inkluderende fremtid – både på banen og i lokalmiljøet.
Nyerhvervelse til hotelporteføljen
Vi udvider vores hotelportefølje med købet af det prestigefyldte boutiquehotel, Herman K, i Københavns centrum.
JUNI
AKF og ejendomsbranchen på Folkemødet
Sammen med kolleger fra ejendomsbranchen begiver vi os ud på vores jomfrurejse til Folkemødet. Det er første gang, branchen er repræsenteret i uge 24 på den lille klippeø, hvor Vandkantsscenen i Allinge Havn danner smuk ramme om en række engagerende debatter. Her bliver aktuelle emner som diversitet, arkitektur, ejendomme, bæredygtighed og byudvikling diskuteret – alt med et særligt fokus på, hvordan ejendomsbranchen kan spille en afgørende rolle i at skabe en positiv udvikling. Debuten på Folkemødet understreger ejendomsbranchens relevans og betydning for dansk udvikling, hvorfor vi som samlet alliance igen deltager i 2025.
Vi engagerer os i Real Care
JULI
Boliger klar til indflytning
Bykvarteret Kirkebjerg Søpark i Brøndbyvester tager imod 162 nye beboere i Lunden.
3D-printet fælleshus klar til brug
Som de første i Skandinavien opfører vi et 3D-printet professionelt byggeri med motionsrum, gæsteværelse og fællesvaskeri i Kirkebjerg Søpark i Brøndbyvester. Med 3D-printning
ønsker vi at fremme alternative og innovative byggemetoder, der kan reducere ressourceforbrug og højne den arkitektoniske kvalitet.
Vi tilslutter os Real Care – en velgørende organisation, der samler aktører på tværs af ejendomsbranchen med et fælles mål om at skabe trygge og stabile rammer for Danmarks mest udsatte børn og unge og hjælpe dem til et velfungerende og selvforsørgende voksenliv.
AUGUST
Hele AKF-holdet drager på studietur til Hamborg
Vores medarbejdere henter inspiration om bæredygtig byudvikling og kreativ transformation i Hamborg – en tur der styrker både vores fællesskab og visioner for fremtidens byggeri.
PEFC-certificeret skov
Den 33 hektar store løvskov tilhørende vores hotelejendom, Comwell Kellers Park, PEFC-certificeres, og der slås et vigtigt slag for biodiversiteten.
Rejsegilde for Søstien i Kirkebjerg Søpark
Konstrueret som træbyggeri og beklædt med både træ og røde genbrugstegl opfører vi 27 rækkehuse i Brøndbyvester og fejrer i den forbindelse rejsegilde for samarbejdspartnere, håndværkere og kommende beboere.
SEPTEMBER
Nominering til Bygherreprisen
Vi er stolte over at være blandt de tre finalister til Bygherreprisen 2024 og ønsker Gladsaxe Kommune tillykke med sejren.
Rejsegilde for Grønnebro
Med en vision om at løfte lokalområdet ved at bygge bro mellem mennesker, på tværs af generationer og baggrunde, fejrer vi rejsegilde for 171 boliger i Grønnebro i Hvidovre.
Rekordhøj trivselsmåling i AKF
AKF gennemfører medarbejdertilfredshedsundersøgelse med resultater, der ligger markant over landsgennemsnittet. Vi er særligt stolte af, at hele 97% af vores medarbejdere vurderer AKF som et godt sted at arbejde.
Fremtidens Brøndby Strand
Brøndby Kommune søger Ankestyrelsen om tilladelse til at etablere et arealudviklingsselskab for at kunne igangsætte udviklingen af Fremtidens Brøndby Strand i samarbejde med os og Sampension.
Fuld udlejning i Kirkebjerg Søpark
Alle boliger i Kirkebjerg Søpark i Brøndbyvester er nu fuldt udlejet – en vigtig milepæl for området.
OKTOBER
Udlejningsstart i Grønnebro
Udlejningen af 163 boliger i Grønnebro i Hvidovre er nu i gang.
Hjemtagning af boligsyn
AKF hjemtager ind- og fraflytningssyn på hele ejendomsporteføljen for at sikre lejerne en mere ensartet og nærværende serviceoplevelse.
Renovering på Bygmestervej
Efterisolering af facaderne på Bygmestervej 2 i Nordvest er nu færdiggjort – et projekt, der reducerer varmeforbruget og bringer ejendommen up-to-date.
Salgsstart i Søbredden
Salget af Søbreddens 13 halmrækkehuse i Kirkebjerg Søpark i Brøndbyvester er nu startet.
Diversitetsløftet
Vi underskriver Diversitetsløftet, og forpligter os til at fremme diversitet og ligestilling i alle led af vores virksomhed.
Første spadestik i Søbredden
Vi markerer startskuddet på opfø relsen af Søbreddens 13 halmræk kehuse i Kirkebjerg Søpark i Brønd byvester. Halmhusene markerer et innovativt skridt i retning af mere bæredygtigt byggeri med fokus på biogene materialer og reduceret miljøpåvirkning.
DECEMBER
Indstilling
til Årets Arne
Vores 3D-printede fælleshus i Kirkebjerg Søpark i Brøndbyvester indstilles til Arkitektforeningens arkitekturpris, Årets Arne, for innovativt håndværk, der gentænker betonbyggeri med reduceret materialeanvendelse.
NOVEMBER
Vinder Årets
Bæredygtighedspris
AKF vinder Årets Bæredygtighedspris ved ejendomsbranchens topmøde, EJENDOM24, som anerkendelse af vores bidrag til brancheinitiativer og den grønne omstilling samt aktive arbejde med skabelsen af fællesskaber.
Boliger klar til indflytning i Søstien
De første beboere flytter ind i deres nye rækkehuse i Søstien i Kirkebjerg Søpark, Brøndbyvester.
Hoved- og nøgletal
Resultatopgørelse
* Rettet fra 38 mio. krioner til 56,2 mio. kroner i 2023. Ændringen har ingen påvirkning af driftsresultatet.
Balance
Hovedtal
Pengestrømme
Nøgletal
* Fra og med 2024 præsenteres egenkapitalforrentning alene inkl. minoritetsinteresser før skat. Tidligere blev egenkapitalforrentning inkl. og ekskl. minoritetsinteresser efter skat vist. Ændringen er foretaget for at afspejle vores interne rapportering.
Soliditetsgrad
Procent
Økonomisk tomgang
Procent
Økonomisk tomgang er udtryk for lejeværdien af ikkeudlejede lejemål i forhold til den potentielle lejeværdi i alt. Opgjort pr. 31. december 2024, 2023 og 2022.
Forretning og strategi
Tre stærke ben – én fælles strategi med mening
Som et ejendoms-, udviklings- og investeringsselskab udvikler og driver vi erhvervsog boligejendomme i Danmark, samtidig med at vi investerer i danske virksomheder - hovedsageligt igennem private equityfonde.
Vores særlige, trebenede forretningsmodel gør os i stand til at tilpasse os markedets skiftende vilkår og fastholde et innovativt og fremadskuende perspektiv. Med et langsigtet fokus på at bygge til os selv, opbygger vi værdifuld viden og erfaringer, der er med til at sikre værdiskabende ejendomsløsninger til gavn for vores erhvervs- og boliglejere.
Vores kerneværdier – ordentlighed, fællesskab og tryghed – driver os til at gøre en positiv forskel i ejendoms- og
byggebranchen samt i de investeringer, vi gennemfører. Vi stræber efter at skabe langvarig værdi, der rækker ud over vores egne matrikler og bidrager til både samfundet og miljøet. Gennem en strategi, der aktivt støtter og er forankret i den grønne omstilling, udvikler vi bykvarterer og boligområder, der forener økonomisk bæredygtighed, sund fornuft og omtanke for mennesker og omgivelser. Denne tilgang præger hele vores virksomhed og binder vores tre forretningsben sammen på tværs i en fælles strategi.
I vores ejendomsudviklingsafdeling arbejder vi for at skabe rammer, der varer ved. Det gør vi ved at finde, udvikle og opføre ejendomme, primært i Danmarks vækstområder. Her skaber vi nye boliger og erhvervsejendomme, der imødekommer både nutidens og fremtidens behov med fokus på høj kvalitet og ansvarlighed. Vores projekter bygger på holdbare materialer, stærke partnerskaber og med bæredygtighed som en integreret del af processen – både
Vibeke Lorenzen, teknisk direktør, og Lars Alber, byggeleder.
Lars Bo, ejendomsteknikker.
Bæredygtighed
Ejendomsudvikling
Ejendomsdrift Fondsinvestering
Ordentlighed, fællesskab og tryghed
miljømæssigt og socialt arbejder vi altid målrettet med en ambition om at sætte et positivt aftryk på branchen og vores omgivelser.
Ejendomsdriften er hjørnestenen i vores forretning, hvor vi udlejer, optimerer og vedligeholder en diversificeret portefølje af boliger, kontorer, hoteller og butikker. Vi skaber trygge, attraktive rammer for vores lejere, hvilket er grundstenen for at minimere tomgang.
Fællesskab er en vigtig del af vores DNA, som stammer fra vores rødder i fagbevægelsen. Vi arbejder derfor aktivt for at fremme stærke, sociale relationer i specielt vores boligejendomme, der øger trivslen og trygheden blandt vores beboere og brugere. Samtidig sørger vi for løbende opgradering af vores ejendomme, så vi sikrer en stærk værdiskabelse for både vores lejere og ejere, en attraktiv portefølje og mindst mulig løbende drift. AKF's driftsorganisation varetager alle kundevendte funktioner.
Endelig udvider vi vores horisont gennem fondsinvesteringer. Vi investerer i danske virksomheder via kapitalfonde og direkte investeringer. Disse investeringer komplementerer vores ejendomsportefølje og sikrer, at vi er positioneret til at balancere risiko og skabe værdi på tværs af vores aktiviteter. Vi udøver en aktiv ESG-indsats og ønsker kun at indgå samarbejder, hvor vi oplever et værdifællesskab. Dette indebærer, at vi forventer og løbende fører opsyn med, at de fonde, som vi har investeret i, udøver en aktiv forvaltning og stiller krav til ESG i deres porteføljeselskaber.
Selvom vores strategi kan lyde kompleks, er den i sin kerne enkel: Vi udvikler og driver ejendomme samt investerer med et langsigtet perspektiv og en ansvarlig tilgang – altid med vores kerneværdier som omdrejningspunkt og med ambitionen om at gøre en positiv forskel for vores kunder, samarbejdspartnere, ejere og samfundet omkring os.
Bilal Raufi, regnskabschef, og Ellen Elisabeth Jensen, kontorkoordinator.
Strategistatus
Strategiske mål
Med en strategi, der hviler på et fundament af ordentlighed, fællesskab og tryghed og med bæredygtighed som omdrejningspunkt, prioriterer vi naturligvis vores ESGmål på linje med vores finansielle mål. Vores strategiske tilgang afspejler altså vores overbevisning om, at langsigtet succes og ansvarlig virksomhedsførelse går hånd i
hånd. Når vi sidestiller vores ESG-mål og finansielle mål, sikrer vi, at vores vækst og udvikling sker med respekt for både miljø og samfund, samtidig med at vi styrker vores position som en ansvarlig og konkurrencedygtig aktør i ejendoms- og byggebranchen. Nedenstående mål er alle for 2025.
Værdi af investeringsejendomme ekskl. udviklingsprojekter
Omsætningen i 2022 var primært drevet af salg af henholdsvis restlejligheder og projektlejligheder
Resultat før skat ekskl. værdireguleringer af eksisterende portefølje Millioner kroner
Investeringsejendomme, som vi har et løbende cash flow på, beregnes til dagsværdi på balancedagen.
Ejendomsportefølje Kvadratmeter
Resultat før skat eksklusive værdireguleringer er et udtryk for den værdi, der skabes i AKF.
Ordentlighed efterleves i det daglige GPtW-score, procent
ESG-due dilligence af byggematerialer * Vægt, procent
Energi- og klimarenovering
Total antal ejendomme (siden 2021)
Lejertilfredshed Procent
* Vi mangler fortsat at udvikle en operationel metode og proces herfor. ** Dette mål blev oprindeligt sat som ledelsesmål (G),
Klimarisikovurdering af ejendomme **
Bygningsareal (operationel kontrol) , procent
Mål:
Mål: >95
Mål: >75
ESG- og regnskabsberetning
Efter regn kommer solskin
Efter flere turbulente år, præget af store økonomiske udsving, har vi i 2024 oplevet en begyndende stabilisering, der har givet os ro til at styrke både vores finansielle fundament og bæredygtighedsinitiativer.
Selvom året også har budt på udfordringer – ikke mindst i form af fortsatte usikkerheder omkring rente- og inflationsniveauer og geopolitiske spændinger – har afkastniveauerne i Danmark været forholdsvis stabile året igennem. Dette har muliggjort, at vi har kunnet flytte fokus fra likviditetsfremskaffelse til sikring af en stabil drift og optimering af vores cash flow.
Årets resultat, der udgør 223,3 mio. kroner før skat, sammenlignet med 191,5 mio. kroner i 2023, afspejler vores evne til at navigere i en usikker økonomisk kontekst. Vi står på et solidt fundament med gode ejendomme og projekter, som vi vurderer, ruster os godt til at sikre vores vækst og udvikling de kommende år.
Samtidig har 2024 været kendetegnet ved en aftagende politisk prioritering af investeringer i bæredygtige løsninger. Vi har dog fastholdt vores egen forpligtelse til målrettet at fortsætte arbejdet med at integrere ESG i alle aspekter af vores forretning og sikre, at vi også i fremtiden kan blive opfattet som en ansvarlig og initiativrig brancheaktør. Vi ser det som vores ansvar at bidrage til både miljømæssige og sociale forbedringer i de områder, hvor vi opererer, samtidig med at vi opretholder en sund økonomisk vækst.
Stabil ejendomsdrift åbner for fællesskabet
Vores ejendomme har i 2024 bidraget med en samlet indtjening på 178,5 mio. kroner før administrationsomkostninger og skat, hvilket afspejler en stabil drift og en stærk efterspørgsel - især i boligsegmentet. Boligmarkedet har gennem året været præget af lav tomgang og stigende lejepriser, som særligt ved genudlejning har haft en positiv effekt på både vores lejeindtægter og værdiansættelsen af vores ejendomme. Afkastkravet har været relativt stabilt på tværs af alle vores ejendomssegmenter, hvilket betyder, at dagsværdireguleringen på 103,0 mio. kr. primært kan tilskrives opskrivning af nye investeringsejendomme i porteføljen samt færdiggjorte projektejendomme.
Den øgede stabilitet på markedet har åbnet for en øget indsats for at højne trivslen hos vores lejere, og i 2024 har vi opnået lejertilfredshedsmålinger, der ligger over vores 2025-målsætninger. Vores boliglejere vurderer trygheden i vores ejendomme til at være 4,5 på en skala fra 1-5 og deres trivsel i egne boliger til at være 4,3 på en skala fra 1-5. Vi er desværre endnu ikke lykkedes med at skabe en høj grad af fællesskabsfølelse blandt vores beboer. Derfor har en nyudviklet strategi for vores arbejde med fællesskab set dagens lys i 2024. En strategi, der skal samle og fokusere vores indsats med at styrke sociale relationer blandt vores lejere.
Vores ambition er nemlig at skabe bolig- og erhvervsmiljøer, der ikke alene opfylder praktiske behov, men som også løfter livskvaliteten for både vores beboere og brugere. Derfor fortsætter vi vores allerede gode arbejde med at analysere og forstå parametrene på tværs af vores portefølje for at sikre en ensartet og høj standard inden for fællesskab, tryghed og trivsel blandt vores lejere.
En styrket ejendomsportefølje
Vi går ind i det nye år med en styrket ejendomsportefølje. I løbet af året har vi erhvervet seks nye ejendomme med et samlet areal på 16.873 kvadratmeter, fordelt på erhverv, bolig og hotel. Blandt de nye erhvervelser er Comwell Køge Strand, som vi har købt i samarbejde med Sampension og Comwell Hotels som minoritetsejer. Ejendommen er placeret i et selskab, der indgår som et associeret selskab i vores regnskab.
Vi har i 2024 fortsat prioriteret væsentlige vedligeholdelsesomkostninger for at sikre værdien og kvaliteten af vores eksisterende ejendomsportefølje. Disse omkostninger dækker både løbende reparationer og specifikke ESG-initiativer, såsom udskiftning af vinduer og efterisolering, der bidrager til øget energieffektivitet og bedre komfort for vores lejere. Samlet set har vi investeret 39,3 mio. kroner i forbedringer fordelt på både driftsførte og aktiverede udgifter.
Som resultat af vores fokuserede indsats har vi opnået forbedringer i sammensætningen af energimærkerne på vores ejendomme. I alt har fem ejendomme fået opgraderet deres energimærker i 2024, hvilket ikke kun er i tråd med vores ESG-strategi, men også styrker ejendommenes attraktivitet og værdi på markedet.
Vores 3Dprintede fælleshus er et eksperiment mod mere bæredygtigt byggeri. Resultatet står i Kirkebjerg Søpark som et arkitektonisk mesterstykke, der er indstillet til Arkitektforeningens arkitekturpris.
ESG- og regnskabsberetning
Fuld kraft på ejendomsudviklingen og den grønne omstilling Inden for ejendomsudvikling har vi opnået betydelige milepæle i årets løb. Vores udviklingsprojekter, Grønnebro i Hvidovre og Kirkebjerg Søpark i Brøndbyvester, skrider planmæssigt frem. De første lejere i Grønnebro forventes at flytte ind i foråret 2025, mens Kirkebjerg Søparks sidste boliger, 40 rækkehuse, vil stå færdige samme år, hvilket kommer til at markere det endelige punktum for udviklingen af det årelange boligudviklingsprojekt. I 2024 færdiggjorde vi intet mindre end 12.434 kvadratmeter i Kirkebjerg Søpark, mens tilgangen til vores udviklingsprojekter udgjorde 416,2 mio. kroner.
I 2024 sås en generel nedgang i grønne investeringer, hvilket også har sænket tempoet for den grønne omstilling
Pia Sloth Frandsen og Cathrine Gaarde, der er en del af vores asset managementteam, inspicerer vores nyligt energirenoverede ejendom på Bygmestervej i København NV.
i bygge- og ejendomsbranchen i takt med, at økonomien og finansieringen er strammet til. Hos AKF har vi dog fortsat vores igangværende initiativer og har brugt en del af året på at forberede os på fremtidens krav, herunder de nye klimakrav i bygningsreglementet, der træder i kraft i sommeren 2025. Også EU’s taksonomi fungerer allerede nu som en vigtig rettesnor, der giver ejendomsbranchen et fælles sprog og en klar ramme for at vurdere og dokumentere, hvordan vores aktiviteter fremtidssikres mod klimaforandringer samt bidrager til en bæredygtig omstilling. Vi tror på, at det at have den fornødne ekspertise til at gennemføre projekter, der lever op til de øgede krav til byggeriet, og som ikke påfører en betydelig yderligere risiko, bliver et vigtigt konkurrenceparameter, når de nye klimakrav træder i kraft.
Det betyder også, at vi har arbejdet for at sikre, at vi har de rette kompetencer inden for det grønne spor i forhold til vores udviklingsprojekter – og heldigvis er vi langt. Vi har allerede arbejdet aktivt med innovative byggemetoder såsom 3D-printning og alternative byggematerialer som træ, halm, hamp og ålegræs, hvor målet har været at reducere bygningernes CO2-udledning. Og Kirkebjerg Søpark står som et vigtigt pilotprojekt for, hvordan vi kan fremme trivslen i vores ejendomme med udviklingen af en række fællesskabsorienterede faciliteter som blandt andet værksted, fællesvaskerier, motionsrum og gæsteværelser.
Resultatet af vores ejendomsudvikling udgjorde i 2024 47,3 mio. kroner sammenlignet med 56,2 mio. kroner i 2023. Den negative udvikling kan tilskrives en større volumen af færdiggjorte udviklingsejendomme i 2023, ligesom øgede byggeudgifter har lagt pres på det samlede resultatdrevet af højere energipriser, mangel på arbejdskraft og fortsat dyre materialer samt det faktum, at det koster mere at bygge grønnere.
Udfordringerne rejser vi os fra, og succeserne bygger vi videre på i 2025. Det kommende år ligger vores fokus særligt på vores igangværende udviklingsprojekter – og måske nye - med samme høje kvalitet og fokus på bæredygtighed, hvor specielt de nye LCA-krav og CSRD vil være punkter, der kræver vores opmærksomhed.
En integreret tilgang til ESG og vækst
Mens eksisterende ejendomme er blevet energirenoveret, og nye er kommet til med et grønnere aftryk, har året også budt på en videreudvikling af vores interne arbejde med ESG.
Vi har i årets løb taget markante skridt for at gøre ESG til en integreret del af vores forretning. På klimafronten har vi reduceret vores samlede kortlagte CO2-udledning med 22% blandt andet gennem energieffektiviseringer og anvendelsen af mere bæredygtige byggematerialer i nye udviklingsprojekter. Socialt har vi intensiveret vores indsats for at skabe inkluderende boligområder med sociale aktiviteter og fællesskabsfremmende tiltag for vores beboere. Derudover har vi arbejdet for at øge medarbejdertrivslen gennem målrettede initiativer, der understøtter diversitet og forbedrer arbejdsmiljøet. Samtidig har vi styrket vores governance ved at indføre nye retningslinjer for bæredygtighedsrapportering.
Denne helhedsorienterede tilgang til bæredygtighed og økonomisk vækst har ikke kun forbedret vores resultater her og nu, men også sikret at vi er godt positioneret til at gribe fremtidens muligheder og imødekomme nye krav.
Profitable investeringer skaber bæredygtig udvikling Vi har udvidet vores portefølje med investeringer i 12 nye
porteføljevirksomheder og fonde blandt andet Via Equity og Den Sociale Kapitalfond, der understøtter vores ambition om at fremme bæredygtighed og social ansvarlighed. Fondenes arbejde med at styrke deres porteføljeselskaber inden for ESG gør dem til oplagte partnere for AKF. Samtidig er fem virksomheder blevet afhændet som led i en løbende optimering af vores investeringer. Det samlede fondsresultat for året udgør 40,7 mio. kroner, hvilket understreger vores evne til at skabe økonomisk værdi samtidig med, at vi støtter virksomheder, der bidrager positivt til samfundet.
Et solidt økonomisk fundament 2024 har ikke blot styrket vores finansielle robusthed, men også skabt fundamentet for nye vækstmuligheder. Vores samlede aktiver udgør 8,1 mia. kroner, soliditeten ved årets udgang udgjorde 41,7%, mens vores likvide beholdning og trækningsretter i slutningen af 2024 udgjorde 519,1 mio. kroner. Dette giver os fleksibilitet til at fortsætte vores strategiske investeringer i bæredygtige projekter og nye ejendomme, der skal sikre langsigtet vækst og en stabil fremtidig indtjening.
I løbet af året er vores likvide beholdning reduceret med 13,6 mio. kroner som følge af betydelige investeringer i nye ejendomme, hvor egenkapitalbidraget har udgjort 131,9 mio. kroner. Sammenlignet med 2023, hvor vores samlede likvide midler og trækningsretter udgjorde 413,0 mio. kroner, er der dog samlet sket en styrkelse. Denne er blandt andet drevet af målrettet refinansiering med fokus på afdragsfrihed, optagelse af nye kreditter, afkast fra fondsinvesteringer samt et solidt løbende driftsresultat. Denne strategi fordrer, at vi fortsat kan udnytte markedsmuligheder og styrke vores position som en økonomisk robust og bæredygtig orienteret virksomhed.
2025: Et år med nye muligheder og yderligere vækst Med udsigt til en stabiliseret økonomisk situation og forventninger om lavere inflation og rentenedsættelser går vi ind i 2025 med optimisme. Vores blik vil fortsat være rettet mod at skabe værdi for vores interessenter gennem strategiske investeringer og bæredygtige løsninger. Vi forventer et resultat før skat og dagsværdiregulering af eksisterende ejendomme i intervallet 190-210 mio. kroner for 2025 – et år hvor vi ikke blot ser frem til at gribe nye muligheder, men også til at fortsætte arbejdet med at balancere vækst og bæredygtighed i alt, hvad vi gør.
Vi glæder os til 2025, og føler os overbeviste om, at det bliver et nyt, godt år for AKF.
Begivenheder efter balancedagen
Der er ikke indtruffet forhold efter balancedagen, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.
Stresstest på identificerede risici
Procent/mio. kroner
Stresstesten viser de primært identificerede risici i AKF samt deres påvirkning af årets resultat før skat. Testen viser f.eks. at i et højrisiko scenarie vil faldet i ejendomspriserne medføre et tab på 1.017 mio. kroner før skat.
I et scenarie, hvor alle risici har et højt udfald, falder vores soliditet til 28,8%. I et højrisiko scenarie testes der for et fald i ejendomspriserne på 15%, et tab på 50% på fondsinvesteringer, et 15% træk på resterende investeringstilsagn, en rentestigning på 5%, et lejetab
Udfald/ risikoelementer
på 15% og en reduktion af byggegrundes værdi på 30%. Ved et lavt og middel risikoudfald vil vores soliditet variere fra 39,0%-35,9% til sammenligning med en soliditet pr. 31.12.2024 på 41,7%.
Udfald ved høj risiko, pct./mio. kr. Soliditet: 28,8%
Udfald ved mellem risiko, pct. /mio. kr. Soliditet: 35,9%
Udfald ved lav risiko, pct./mio. kr. Soliditet: 39,0%
Fald i ejendomspriserne Rentestigninger Lejetab
Fondsinvesteringer
Likviditetsrisiko
Reduktion af byggegrundenes værdi
Mio. kroner
Lars Alber, byggeleder, og Lars Hjort, projektchef, runderer byggepladsen på Frederiksborgvej foran AKF’s hovedkontor – et bevis på vores nærvær i udviklingsprojekterne og vores dedikation til at skabe kvalitet fra start til slut.
Vi vil gå forrest, når det kommer til samfundsansvar. På de følgende sider giver vi et indblik i hvordan, mens vi præsenterer vores strategiske prioriteter, resultater og ambitioner inden for klima og miljø, sociale forhold og virksomhedsadfærd.
Kirstine Bendtsen, projektudvikler, ser de første halmvægge rejse sig i Kirkebjerg Søpark.
Samfundsansvar
Bæredygtighedsstrategi
Vores bæredygtighedsstrategi
I AKF er vi drevet af en stærk ambition om at tage ansvar for samfundet og bidrage aktivt til den grønne omstilling. Siden 2021 har vi derfor arbejdet målrettet for at blive anerkendt som et af Danmarks mest toneangivende ejendoms- og investeringsselskaber inden for bæredygtighed. Det er en ambitiøs vision, der kræver, at vi handler og tager ansvar gennem hele vores værdikæde.
For vi har et ansvar – et ansvar for det aftryk vores aktiviteter efterlader; et ansvar for de medarbejdere, der driver AKF; samt et ansvar for lejerne i vores ejendomme; vores samarbejdspartnere og resten af det samfund, vi er en del af. Det ansvar tager vi på os ved at lade ESG være en integreret del af vores forretningsstrategi, hvor bæredygtighed spiller en central rolle i vores ansvarlige og ordentlige virksomhedsførelse. Vores fastsatte bæredygtighedsmål omfavner derfor også hele vores virksomhed og omverden.
Forandring er svær Al forandring er svær - også den grønne omstilling. Det gælder for os, ligesom det gør for resten af aktørerne i bygge- og ejendomsbranchen.
Vi har de seneste år erfaret kompleksiteten ved at integrere bæredygtige løsninger i eksisterende arbejdsgange og de omkostninger, der uundgåeligt følger med. Samtidig navigerer vi i et landskab under konstant forandring som følge af skiftende reguleringer og nye teknologiske muligheder. Vi har valgt at betragte disse udfordringer som en del af den grønne bølge, vi sejler på. Og vi er parate til at tage de nødvendige skridt for at angribe den efter bedste evne.
Vores mål er at vise, at bæredygtighed og økonomisk ansvarlighed kan gå hånd i hånd. Vi drives af, at vores arbejde kan gøre en reel forskel for miljøet, samfundet og fremtiden.
Vores ESG-rapportering
En central del af vores strategi er vores engagement i Real ESG - The Real Estate Reporting Framework. Her har vi bidraget aktivt til at skabe et omfattende og gennemsigtigt rammeværktøj for branchens ESG-rapportering. Et værktøj, der skal medvirke til at branchen rapporterer på en klar og
målbar måde, så fremskridt kan spores og dokumenteres på tværs af sektoren.
Vi tror på, at transparens og fælles standarder er afgørende for at fremme den grønne omstilling. Derfor arbejder vi hen imod en tilpasning af vores ESG-rapportering til EU’s CSRD-direktiv, så de væsentligste bæredygtighedsmæssige påvirkninger og muligheder for AKF bliver integreret. Vi har sat mål for størstedelen af vores aktiviteter og arbejder løbende på at videreudvikle vores rapportering, så vi kan blive endnu mere datadrevne. Det er afgørende for os, at data ikke kun lever op til eksterne krav, men også afspejler vores forpligtelser og medansvar på mest gennemsigtige vis.
På de følgende sider gennemgår vi vores strategiske prioriteter og resultater, mens vi tydeliggør, at ESG ikke bare skal være ord på papir, men en drivkraft bag de handlinger, vi udfører.
EMiljøansvar
Vi vil minimere vores klima- og milJøpåvirkninger ved at
E1 Klimatilpasse og modvirke negative klimapåvirkninger.
E2 Prioritere sunde og miljøvenlige løsninger.
E3 Nedbringe negative påvirkninger på vandmiljøer.
E4 Sikre biodiverse og grønne områder.
E5 Anvende cirkulære løsninger og ansvarlige ressourcer.
Socialt ansvar
Vi vil skabe fællesskaber og arbejdspladser ved at
S1 Skabe attraktive jobs med udviklingsmuligheder.
S2 Sikre sunde jobs hos samarbejdspartnere.
S3 Bidrage positivt til lokalområder i berørte samfund.
S4 Udvikle trygge områder, der faciliterer fællesskaber.
Ledelsesansvar
Vi vil sikre en ansvarlig selskabsledelse ved at
G1a Opretholde ordentlighed og høj forretningsetik.
G1b Kræve, at samarbejdspartnere tager ansvar.
Med den grønne omstilling genopdager vi værdien i gamle byggetraditioner og vigtigheden af at passe på de historiske bygninger, vi har tilbage. Opført af Carl Lundquist i 1932 står Stenslettehus i Nødebo som et eksempel på, hvordan vi kan bevare vores bygningsarv.
At eksperimentere med nye materialer er en vigtig del af vores udviklingsarbejde – både for at skabe langtidsholdbare løsninger og for at tænke i nye byggemetoder. På Bispevej samles Michael Marseen, projektleder, Saso Nedelkovski, udviklingsdirektør, Nanna Kira Remond Petersen, kommunikationsmedarbejder, Mads Bøg, projektleder, og Anders Borg, projektudviklingschef, til en faglig dialog om materialevalg og de muligheder, de bringer for fremtidens byggeri.
MILJØANSVAR
Hvordan kan vi bygge, udvikle og drive ejendomme på en måde, der gavner både mennesker og planeten?
I denne sektion dykker vi ned i AKF’s arbejde med klimaog miljøtiltag – fra innovative byggematerialer til energieffektiv drift.
Miljøansvar
Ejendomsudvikling
Vi vil minimere vores klima- og milJøpåvirkninger ved at
E1 Klimatilpasse og modvirke negative klimapåvirkninger.
E2 Prioritere sunde og miljøvenlige løsninger.
E3 Nedbringe negative påvirkninger på vandmiljøer.
E4 Sikre biodiverse og grønne områder.
E5 Anvende cirkulære løsninger og ansvarlige ressourcer.
Klimaændringer
• Klimapåvirkning fra byggeri og renovering
• Klimatilpasning af ejendomme
Forurening
• Indholdsstoffer i byggematerialer
• Luftforurening fra byggepladsen
• Jordbunds- og grundvandsforurening
Klimaændringer
• Energiforbrug og -produktion
• Medarbejdertransport
Vand Vand Biodiversitet
• Materialeleverandørers påvirkning af biodiversitet
• Udvikling af grønne områder
Ressourceanvendelse
• Ressource- og materialevalg
• Genbrugsmaterialer
• Design for adskillelse
• Materialespild og affaldshåndtering
Ressourceanvendelse
• Affaldshåndtering
• Varer til kontordrift
I AKF er vi fast besluttede på at minimere vores klima- og miljøpåvirkninger. Vores indsats rækker langt ud over skriveborde, byggepladser og skelpæle og handler om at gøre en reel forskel. Vi tager ansvar for både de direkte og indirekte påvirkninger af vores handlinger og stræber efter at forvandle ambitioner til konkrete resultater.
Vores rapportering er ikke blot vigtig dokumentation for, at vi gør en forskel, men også en fortælling om, hvordan vores valg skaber værdi i praksis. Hvert skridt – fra genbrug af materialer til at fremme grønnere vaner og sikre grønne
områder – bringer os tættere på at reducere vores negative klima- og miljøpåvirkninger og bidrage til en bedre fremtid.
Formodet væsentlighed i værdikæden
Vi har endnu ikke gennemført en egentlig dobbelt væsentlighedsvurdering, men tilstræber at udføre den i forbindelse med næste årsrapportering. I nedenstående figur illustrerer størrelsen på E’erne (stor, mellem og lille) den formodede væsentlighed af vores strategipunkter i forhold til aktiviteterne i vores værdikæde.
Ejendomsdrift
Klimaændringer
• Klimarisici
• Energioptimering og lejeradfærd
• Klimapåvirkning fra udlejningsejendomme
Forurening
• Inde- og udeklima
• Indholdsstoffer i produkter
Fondsinvesteringer
Klimaændringer
• Grønne teknologier og virksomheder
• Klimapåvirkning fra investeringer
Vand Vand Biodiversitet
• Grønne områder på ejendomme
Ressourceanvendelse
• Deleøkonomi og fællesfaciliteter
• Drift og vedligehold
Ressourceanvendelse
Forurening
Biodiversitet
E: Miljøansvar
Opstrømsaktiviteter
Vores miljøansvar i opstrømsaktiviteter ligger hovedsageligt i vores ejendomsudvikling og inden for strategipunkterne:
Ansvarlighed i vores opstrømsaktiviteter er en investering i fremtiden – en fremtid, hvor vores projekter ikke blot opfylder nutidens krav, men også skaber varig værdi for kommende generationer.
Kortlægningen af klima- og miljøpåvirkninger fra vores opstrømsaktiviteter har tydeliggjort vigtigheden af at integrere klimahensyn i både små og store beslutninger i vores forretningsførelse. Uanset om det drejer sig om materialevalg, byggeprojekter eller belysning på vores byggepladser, har beslutninger truffet tidligt i processen stor betydning for vores samlede klima- og miljøpåvirkning.
Ansvarlige materialevalg og mærkningsordninger Vi skærper løbende vores krav til de materialer og produkter, der anvendes i vores ejendomme og byggeprojekter. Målet er at udfase alle skadelige indholdsstoffer i vores byggematerialer – både med tanke på vores lejeres sundhed og velbefindende samt for at beskytte miljøet i de områder, hvor materialerne produceres.
Gennem brug af forskellige produktmærkningsordninger stiller vi krav til vores leverandører og samarbejdspartnere og arbejder for en mere ansvarlig leverandørkæde helt ned til materialeproduktion og ressourceudvinding. To af vores byggerier er ved at blive Svanemærket, hvilket sikrer, at de lever op til strenge krav – blandt andet ift. afgasning og begrænsning af skadelig kemi. Derudover anvender vi også DGNB som en fast standard i vores udviklingsprojekter, hvor målet som minimum er at opnå DGNB-guld.
Når vi anvender nye materialer i vores bygge- og renoveringsprojekter, har vi et særligt fokus på at begrænse brugen af knappe, ikke-fornybare ressourcer. Vi forsøger at anvende biobaserede og fornybare materialer, der kan gro og genskabes. Det er afgørende, at disse materialer stammer fra ansvarlige leverandører. Særligt ved brug af træprodukter er vores fokus på, at de skal komme fra bæredygtig og ansvarlig skovdrift.
Fokus på totaløkonomi og cirkularitet
I 2024 har vores udviklings- og byggeafdeling haft et travlt år med færdiggørelsen af 179 boliger. Samtidig har vi styrket vores cirkulære tilgang ved at genbruge og genanvende materialer som mursten, loftsplader og limtræsbjælker fra en af vores egne udtjente ejendomme i vores nybyggeri i Kirkebjerg Søpark.
Vores ressourcekortlægninger viser tydeligt værdien af at betragte nedrivningsaffald som en ressource, der kan konkurrere med nye materialer. Ved at genbruge og genanvende ressourcer, reducerer vi vores negative påvirkning af klima, miljø og biodiversitet i vores opstrømsaktiviteter. Samtidig mindsker vi behovet for at udvinde nye materialer og ressourcer fra naturen.
Generelt arbejder vi med en totaløkonomisk tilgang i vores udviklingsprojekter, hvor målet er at træffe beslutninger, der ikke kun er økonomisk fordelagtige på kort sigt, men også mere bæredygtige og økonomisk ansvarlige på lang sigt.
Energirenovering og klimatilpasning
Vi har et stærkt fokus på energirenovering af vores eksisterende ejendomme. I år har vi for eksempel afsluttet tre større renoveringsprojekter i Københavns Nordvestkvarter.
På Bygmestervej 5 har vi desuden arbejdet med at minimere overtemperaturer i indeklimaet om sommeren gennem forbedret solafskærmning og øget ventilation. Disse tiltag skaber en bedre hverdag for vores brugere, samtidig med at det reducerer energiforbruget.
Som en del af vores klimatilpasningsindsats har vi iværksat renovering af kloaksystemerne på flere ejendomme for bedre regnvandshåndtering samt etablering af grønne tage, der både forsinker regnvandsafledningen til kloaksystemerne og bidrager til biodiversitet.
Fossilfrie byggepladser
Vi har et ambitiøst mål om at opnå fossilfrie byggepladser inden 2040. Dette vil bidrage til at reducere luft- og støjforurening på og omkring vores byggepladser samt minimere vores klimaaftryk under selve byggeprocessen.
Klimaændringer
LCA'er fra ibrugtaget nybyggeri Kilo CO2 e pr. kvadratmeter pr. år
Ressourceanvendelse
Nedrivning i udviklingsprojekter
Genbrug og genanvendelse af nedrivning
Vægt, procent
Mursten fra en nedrevet ejendom i Københavns Nordvestkvarter ligger og afventer afrensning, så de kan genanvendes og få nyt liv i opførelsen af 27 rækkehuse i Brøndbyvester. Læs mere på side 90.
Alle ejendomsteknikerne samlet foran AKF’s nye eldrevne driftsbiler med hovedkontoret som bagtæppe. Skiftet fra fossildrevne køretøjer til el er et led i vores arbejde for at opnå en mere klimavenlig hverdag – også når vi servicerer vores ejendomme.
Egne aktiviteter
Vores miljøansvar i egne aktiviteter udgøres af vores arbejdsplads inden for strategipunkterne:
Klimaændringer Vand Ressourceanvendelse E1 E3 E5
Vores egne aktiviteter spiller en central rolle i vores miljøansvar, hvor vi konstant arbejder på at minimere vores negative klima- og miljøpåvirkninger.
Bedre transportvaner
Vi har taget vigtige skridt for at reducere CO2-udledningen fra vores firma- og driftsbiler i 2024, hvilket er udslagsgivende på årets resultatet med en reduktion på 37% i forhold til 2023. I dag er alle vores 10 driftsbiler eldrevne. Derudover har vi en delebil og en firmabil på el samt én firmabil på diesel, der er tilknyttet vores byggepladser.
Forretningsrelateret medarbejdertransport er et område, hvor vi aktivt arbejder på at reducere vores klimaaftryk ved at fremme mere bæredygtige transportvalg. Med vores hovedkontors placering tæt på offentlig transport og tilgængeligheden af ladestandere samt vores el-delebil og delecykler med og uden elmotorer, tilskynder vi vores
medarbejdere at vælge mere klimavenlige transportformer. Selvom vi stadig arbejder på at udvikle en metode til fuld kortlægning af medarbejdernes transportvaner, kan vi allerede se en positiv tendens, hvor flere vælger grønnere alternativer til. Vi ser frem til at kunne inddrage dette i vores fremtidige rapportering.
Ressourceeffektivitet på hovedkontoret
Vores hovedkontor udgør en vigtig brik i vores miljøindsats. Bygningen har gennemgået en omfattende energirenovering, herunder en ny tilbygget etage og installation af solceller på taget, hvilket har medført en reduktion i vores el-, vand- og varmeforbrug pr. medarbejder. Vi overvåger løbende forbrugsmønstre og optimerer, hvor det er muligt, for at sikre en mere effektiv og bæredygtig drift. I 2023 udvidede vi for eksempel vores affaldssortering, så vi nu har 12 forskellige affaldsfraktioner på hovedkontoret. Samtidig har vi budt flere og flere medarbejdere velkommen i AKF, hvilket naturligt øger vores samlede forbrug og understreger behovet for et fortsat fokus på ressourceeffektivitet.
I balancen mellem vækst og ansvarlighed arbejder vi målrettet på at reducere vores klimaaftryk, samtidig med at vi aktivt bidrager til en bæredygtig udvikling af vores egne aktiviteter. Det er en kontinuerlig indsats, hvor vi stræber efter at forene ambitionen om vækst med ansvarlighed i praksis.
Klimaændringer
Varme til hovedkontor
Kilowatt-timer
Nedstrømsaktiviteter
Vores miljøansvar i nedstrømsaktiviteter ligger
hovedsageligt i vores ejendomsdrift og investeringer inden for strategipunkterne:
Klimaændringer
Forurening Vand
Biodiversitet
Ressourceanvendelse
I vores nedstrømsaktiviteter høster vi frugterne af den indsats, vi har lagt i at reducere klimapåvirkningen gennem vores opstrømsaktiviteter. Ved at vælge holdbare og mere bæredygtige materialer, energieffektive løsninger og cirkulære principper allerede fra de tidlige faser, skaber vi en mærkbar effekt. Når vores renoverede og nybyggede ejendomme tages i brug, ser vi et lavere miljøaftryk over tid. Dette bekræfter værdien af vores langsigtede tilgang og planlægning.
Faldende energiforbrug drevet af ansvarlige valg For vores udlejningsejendomme fortsætter vi arbejdet med at reducere miljøpåvirkningen gennem energirenoveringer og implementering af moderne teknologier. Selvom antallet af lejemål er steget, både via nybyggeri og nyerhvervelser, er energiforbruget pr. kvadratmeter faldet. Denne udvikling er et resultat af vores fokus på højere energistandarder i bygningerne og en positiv ændring i vores lejeres forbrugsmønstre. Ved at prioritere energioptimering, anvendelse af vedvarende energikilder og renovering bidrager vi til at skabe en balance mellem vækst, ansvarlighed og langsigtet bæredygtighed i driften. Denne indsats har igen i år været med til at løfte flere af vores eksisterende ejendommes energimærker, så ejendommene kan leve op til fremtidens energi-, komfort- og kvalitetskrav.
Fokus på reparation og levetidsforlængelse I en tid hvor klimakrise, ressourceknaphed og stigende affaldsmængder udfordrer os, er det vigtigere end nogensinde at forlænge produkters levetid i stedet for at smide ud og erstatte. Når vi reparerer fremfor at købe nyt, mindsker vi miljøbelastningen fra produktion og affaldshåndtering, hvilket bidrager til en mere bæredygtig ressourceudnyttelse. Derfor har vi i driften af vores ejendomme et øget fokus på reparation, ligesom vi ikke længere installerer individuelle vaskemaskiner og tørretumblere i nye lejeboliger. I stedet opfordrer vi beboerne til at benytte fællesvaskerier, så vi er flere mennesker om færre maskiner.
For at støtte vores egen vej ind i mere cirkularitet har vi valgt at gå med i det EU-støttede projekt ’Closing LoopsForlængelse af hvidevarers levetid’, som er sat i verden for at fremme cirkulær økonomi i lejeboliger. Projektets formål er at etablere et innovativt værdikædesamarbejde, der udvikler, implementerer og skalerer cirkulære tiltag for at forlænge levetiden af hårde hvidevarer i udlejningssektoren.
Deleøkonomi i udvikling
Med tiltag som fællesvaskerier, fællesværksteder, gæsteboliger, kontorfællesskaber og fælleshuse med aktiviteter og rekreative faciliteter skaber vi rammer, der gør det muligt for vores lejere at dele ressourcer og reducere både deres eget og vores forbrug. Vi ser denne form for deleøkonomi som en væsentlig indsats for at fremme bæredygtighed, og samtidig optimere pladsudnyttelsen. På den måde bidrager vi til at reducere det nødvendige areal pr. lejemål, hvilket også mindsker behovet for at bygge nyt.
Grønt er flot, grønt er sundt
På vores ejendomme prioriterer vi, hvor det er muligt, at indrette grønne arealer der understøtter biodiversitet frem for hårde overflader som asfalt, fliser og beton. Vi ønsker at fremme en varieret bynatur, hvor græs, planter og buske flere steder får lov til at vokse frit og naturligt. Denne tilgang gavner ikke kun insekter og dyreliv, men bidrager også til håndteringen af regnvand og skaber grønne, attraktive opholdsrum for vores lejere. Vi ser desuden stor værdi i at tilbyde udsyn til beplantning, da det ikke alene løfter æstetikken, men også bidrager til både trivsel og velvære for dem, der bor og færdes på vores ejendomme.
Klimarisikovurderinger og modstandsdygtige ejendomme Vi foretager løbende screening af vores ejendomsportefølje for aktuelle og fremtidige klimarelaterede risici relateret til vand, vind og temperaturforandringer. Derudover vurderer vi vores ejendomme med hensyn til påvirkninger fra støj, luftkvalitet og miljøfarlige stoffer. Med disse klima- og miljørisikovurderinger samt implementering af tilpasningstiltag stræber vi efter at bevare ejendommenes værdi og sikre at vores ejendomme er robuste og modstandsdygtige over for fremtidens klima- og miljøpåvirkninger.
Grønne investeringer
I AKF investerer vi aktivt i grønne teknologier, både internt i vores egne projekter og eksternt gennem virksomheds- og fondsinvesteringer. Ved at støtte den grønne udvikling og opnå adgang til ny teknologi og viden åbner vi døren for at afprøve innovative løsninger, der kan styrke og udvikle vores forretningsområder.
27 Svanemærkede rækkehuse er skudt op i Kirkebjerg Søpark - bygget i præfabrikerede træelementer, med solceller, sedumtage samt facader af røde genbrugte tegl fra vores egen nedrevne erhvervsejendom i København NV.
E1 Vores klimaregnskab
For at give et klart og samlet billede af vores klimapåvirkninger har vi illustreret vores samlede klimaregnskab.
Regnskabet viser, hvordan vores aktiviteter påvirker klimaet gennem hele værdikæden – fra opstrømsaktiviteter hvor fundamentet for bæredygtighed etableres, og vores bygge- og renoveringsaktiviteter udføres, til vores egne aktiviteter der afspejler vores direkte ansvar og handlinger, og videre til nedstrømsaktiviteterne hvor ejendommene er i brug, og lejerne er flyttet ind. Denne illustration fremhæver vores ansvar og indsats fra de tidligste udviklingsidéer til ejendommenes videre liv.
Årets klimaregnskab afspejler, at vi er en virksomhed i vækst. Vokseværk kræver næring – både til årets bygge-
32,3
aktiviteter, vores udvidede ejendomsportefølje og vores stadigt voksende medarbejderstab. Det sætter naturligvis sit præg på klimaregnskabet. Men takket være vores målrettede indsats for at minimere vores aftryk på tværs af værdikæden har vi formået at reducere vores væksts klimapåvirkninger. Det er vi stolte af, da det bekræfter, at vi er på rette vej mod at udligne vækstens øgede påvirkninger.
Selvom vi ikke nødvendigvis ejer vores ejendomme i hele deres levetid, har vi naturligvis et medansvar for deres klimapåvirkning i hele perioden. I 2024 har vi f.eks. solgt 17 nyopførte rækkehuse i Kirkebjerg Søpark, hvilket påvirker opgørelsen af vores klimaftryk fra frasolgt nybyggeri.
9.540,1 ton CO2e
Ejendomsudvikling
Vores medansvar
Varer og tjenesteydelser (C1)
Vand til kontordrift 0,3 1%
Elektronisk udstyr 25,5 7%
Rådgivning - -
Ejendomsservice - -
Anlægsaktiver (C2) Nedrivning 0,0 100%
Byggemodning - -
5.055,2 22%
Renovering - -
Affald fra virksomhedsdrift (C5)
Affald fra kontordrift 0,6 19%
Spildevand fra kontor 3,3 1%
Medarbejdertransport (C6 og C7) Forretningsrelateret 33,8 21% Pendling 142,6 5%
Ejendomsdrift og investeringer
Vores ansvar
Direkte klimaaftryk
Frasolgt
Vores medansvar
Investeringer (C15)
nybyggeri
(C11)
Klimapåvirkning fra vores nybyggeri
For at give et klart overblik over klimapåvirkningen fra vores nybyggeri beregner vi klimaaftrykket per bygget kvadratmeter ved hjælp af en livscyklusvurdering (LCA) i overensstemmelse med klimakravene i bygningsreglementet.
En LCA opdeler bygningens livscyklus i standardiserede faser og moduler over dens teoretiske levetid på 50 år. Dette på trods af at bygningens faktiske levetid ofte er længere. En bygnings livscyklus begynder allerede ved udvinding af råstoffer og produktion af materialer, fortsætter gennem byggeprocessen og omfatter bygningens brugsfase med drift og vedligeholdelse, inden den afsluttes med nedrivning og enten bortskaffelse eller recirkulering af materialerne.
Det relative klimaaftryk fra vores nybyggeri beregnes som et arealvægtet gennemsnit af LCA’erne for vores afsluttede byggerier i det givne regnskabsår. Dette giver os et klart billede af vores klimapåvirkning per bygget kvadratmeter over tid.
LCA’erne er et vigtigt værktøj til at forstå og kortlægge, hvor i livscyklussen klimaaftrykket er størst. For vores mere konventionelle byggerier er det især produktionsfasen, der vejer tungest på CO2-aftrykket. Med konkrete data om klimapåvirkningen skaber vi gennemsigtighed og etablerer et solidt grundlag for at fastsætte reduktionsmål og udvikle handlingsplaner for at minimere aftrykket i fremtidige udviklingsprojekter.
De træbaserede rækkehuse skiller sig særligt positivt ud med et klimaaftryk på 6,7 kg CO2 e pr. m² pr. år. Det viser, hvordan valg af materialer kan gøre en betydelig forskel for klimaaftrykket per bygget kvadratmeter. Derfor ser vi også frem til at fortsætte denne udvikling med byggeriet af vores 13 rækkehuse i halmkonstruktioner, der færdiggøres i 2025. Her har vi taget endnu flere biogene materialer i brug, hvorfor vi også er spændte på at se, hvad det har af betydning for klimaaftrykket. E: Miljøansvar
Resultater og fremtidsperspektiver I år har vi afsluttet flere markante udviklingsprojekter, herunder færdiggørelsen af den sidste etape af etagelejeboliger i Kirkebjerg Søpark, et 3D-printet fælleshus og 17 rækkehuse udført i trækonstruktioner. Vores gennemsnitlige klimaaftryk for årets nybyggeri ligger på 9,0 kg CO2 e pr. m² pr. år, hvilket er en reduktion på 8% sammenlignet med sidste års resultat. Det er særligt de træbaserede rækkehuse, der er årsagen til vores reduktion i årets gennemsnitlige relative klimaaftryk. Det er en reduktion, vi er stolte af, men endnu vigtigere er de mange erfaringer, vi er blevet rigere undervejs – erfaringer som vi kan bruge i vores videre arbejde med at mindske klimaaftrykket i vores fremtidige projekter.
Nye vinduer og en efterisoleret facade reducerer varmebehovet i vores ejendom på Bygmestervej i København NV - et vigtigt skridt for vores indsats for at optimere og fremtidssikre vores ejendomme.
Bygningsreglementets livscyklusmoduler
(LCA-modul A1-A3, B4, B6 og C3-C4)
Real ESG livscyklusmoduler
(LCA-modul A1-A5, B1-B4, B6 og C1-C4) Ikke medregnet (LCA-modul B5, B7 og D)
PRODUKTION
Kilo
e pr. kvadratmeter pr. år
4,3 0,0
Råmaterialer (A1)
Transport (A2) Fremstilling (A3)
Transport (A4) Opførelse (A5)
Ibrugtaget nybyggeri (LCA)
Kilo CO2 e pr. kvadratmeter pr. år
Mål: <8 BR-krav: <12
3,5 1,2
Nedrivning (C1) Transport (C2) Affaldsbehandling (C3) Bortskaffelse (C4) 4,3
Direkte genanvendelse i byggeproces (D) Genvinding i materialeproduktion (D)
Klimapåvirkning fra vores ejendomsdrift
Udover aftrykket fra nybyggeri fokuserer vi på at nedbringe klimaaftrykket fra vores eksisterende udlejningsejendomme. Det indebærer løbende renoveringer og energioptimeringer, der har positiv effekt på ejendommenes relative klimaaftryk – beregnet ud fra deres el-, varme-, køl- og vandforbrug. En nedbringelse af dette forbrug medfører mærkbare klimafordele og bidrager væsentligt til at reducere vores samlede aftryk på planeten, samtidig med at det forlænger vores ejendommes levetid.
Ejendomsdrift, energi og vandforbrug
Kilo CO2 e pr. kvadratmeter
På AKF’s hovedkontor er kunst en naturlig del af vores hverdag. Vi mener, det gør en positiv forskel for vores trivsel. Det er ikke bare vores holdning, men det bakkes op af en undersøgelse fra DI, at kunsten bidrager til et positivt arbejdsmiljø og øger arbejdsglæden1 . Foran dette farverige værk deler kvalitetsleder Jakob Jensen en munter iagttagelse med executive assistant Lea-Cecilia Hauch og driftskoordinator Frederik Nielsen
1 Dansk Industri. (2024, 8. august). Kunst og kultur bidrager til attraktive arbejdspladser.
SOCIALT ANSVAR
Ejendomme handler ikke kun om bygninger, men også om mennesker. Her ser vi nærmere på, hvordan AKF skaber fællesskaber og understøtter trivsel for både lejere, medarbejdere og lokalsamfund.
S: Socialt ansvar
SSocialt ansvar
Vi vil skabe fællesskaber og arbejdspladser ved at
S1 Skabe attraktive jobs med udviklingsmuligheder.
S2 Sikre sunde jobs hos samarbejdspartnere.
S3 Bidrage positivt til lokalområder i berørte samfund.
S4 Udvikle trygge områder, der faciliterer fællesskaber.
VORES VÆRDIKÆDE FOR SOCIALT ANSVAR
Ejendomsudvikling AKF
VORES MEDANSVAR
Arbejdstagere
• Arbejdstager- og menneskerettigheder
• Sociale klausuler med kædeansvar
• Lærlingekrav
Berørte samfund
• Materialeleverandørers påvirkning af lokalsamfund
• Naboer til byggepladser
Egen arbejdsstyrke
• Trivsel
• Mangfoldighed
• Fællesskab
• Udvikling
• Lighed
S3
S1
S2
VORES ANSVAR
Som virksomhed bærer vi et socialt ansvar for hele vores værdikæde. Det forsøger vi blandt andet at efterleve ud fra en målsætning om at skabe fællesskaber og arbejdspladser.
I AKF har vi ejendomme inden for en bred vifte af segmenter, hvor vi stræber efter diversitet i både ejendoms- og lejersammensætningen. Vores mål er at bidrage til en bæredygtig og ansvarlig udvikling af samfundet ved at skabe sunde og trygge områder, der fremmer fællesskab og trivsel. Samtidig ønsker vi at være en foretrukken arbejdsplads – et sted med plads til kreativitet, mangfoldighed og personlig udvikling.
Formodet væsentlighed i værdikæden
Vi har endnu ikke gennemført en egentlig dobbelt væsentlighedsvurdering, men tilstræber at udføre den i forbindelse med næste årsrapportering. I nedenstående figur illustrerer størrelsen på S’erne (stor, mellem og lille) den formodede væsentlighed af vores strategipunkter i forhold til aktiviteterne i vores værdikæde.
Ejendomsdrift Fondsinvesteringer
Arbejdstagere
• Sociale klausuler med kædeansvar
Berørte samfund
• Ejendommes lokalsamfund
Slutbrugere
• Lejertrivsel- og sundhed
• Tryghed og sikkerhed blandt lejere
• Fællesskab
• Diversitet
Arbejdstagere
• Arbejdstager- og menneskerettigheder
Berørte samfund
Slutbrugere
S4
S2
S2
VORES MEDANSVAR
VORES MEDANSVAR
S3
S3
S4
Stor Mellem Lille
Opstrømsaktiviteter
Vores sociale ansvar i opstrømsaktiviteter ligger hovedsageligt i vores ejendomsudvikling og inden for strategipunkterne:
Arbejdstagere Berørte samfund
I AKF har vi et stærkt fokus på at sikre social ansvarlighed i vores opstrømsaktiviteter. Dette opnår vi blandt andet gennem krav om lærlinge på vores byggepladser og sociale klausuler med kædeansvar, som forpligter vores samarbejdspartnere til at efterleve højere standarder for menneske- og arbejdstagerrettigheder. Vores adfærdskodeks understøtter denne indsats ved at stille klare krav til ordentlige arbejdsforhold samt respekt for både medarbejderes og berørte samfunds rettigheder på tværs af hele værdikæden. Desuden arbejder vi løbende på at forbedre vores rapportering om opstrømsaktiviteter for at sikre endnu større gennemsigtighed.
Ordentlighed er og bliver fundamentet for vores tilgang til social bæredygtighed i vores forretning – fra det første råmateriale udvindes, frem til det indgår som en del af vores byggerier.
Politikker og samarbejde for ansvarlighed
Ved at kombinere interne politikker med arbejdstilsyn, gældende lovgivning og egne tilsyn tager vi et aktivt medansvar for sociale påvirkninger i værdikæden. Vi ser uddannelse og lærlingeordninger som en central del af denne indsats, hvor vi ikke blot styrker fremtidens arbejdskraft, men også bidrager til at forankre sociale principper i byggebranchen.
Styrken ved understøttende myndigheder
Vi betragter det som en styrke at operere i et samfund med myndigheder, der understøtter og validerer vores indsats. Dette samarbejde skaber rammerne for en mere ansvarlig og transparent leverandørkæde, hvor alle led arbejder for at fremme sociale rettigheder og etisk praksis.
Hekmat Nassery, byggeleder, tager et opkald midt på byggepladsen, hvor vores 27 Svanemærkede rækkehuse i Brøndbyvester er under opførelse.
Egne aktiviteter
Vores sociale ansvar i egne aktiviteter ligger hovedsageligt på vores arbejdsplads inden for strategipunktet:
Egen arbejdsstyrke S1
Medarbejderne er kernen i vores forretning og nøglen til, at vi kan gøre en reel forskel. Derfor står trivsel, mangfoldighed og udvikling altid øverst på dagsordenen. Vores medarbejdertrivselsundersøgelse for 2024 er en stærk bekræftelse af, at vores indsatser betaler sig. Den positive feedback løfter ikke blot den interne stolthed, men motiverer os også til at fortsætte udviklingen af AKF som en attraktiv arbejdsplads, hvor trivsel er en selvfølgelighed i vores hverdag.
Positive takter fra medarbejderundersøgelse
Medarbejdernes tilfredshed er steget fra 80% i 2023 til 88% i 2024. Endnu mere imponerende er det, at 97% af vores medarbejdere siger, at "AKF, alt taget i betragtning, er et rigtig godt sted at arbejde” – resultater, der overstiger vores egne målsætninger, og gør os overordentligt stolte og taknemmelige. Derudover har vi oplevet fremgang på væsentlige parametre som vores medarbejderes oplevelse af fællesskab, hvilket er et skulderklap til vores indsats med at skabe en inkluderende arbejdsplads.
Vi tager stress seriøst
Stress er en udfordring, vi tager alvorligt, hvorfor vi arbejder målrettet på at styrke vores indsats med forebyggelse. En af vores største prioriteter det seneste år har været lederudvikling og håndtering af stress som centrale elementer i vores trivselstiltag.
Vi har igangsat flere initiativer, der sætter mental sundhed i fokus gennem oplysning, forebyggelse og effektiv håndtering. Målet er at skabe en arbejdsplads, hvor trivsel er fundamentet, og medarbejdere føler sig støttet i hverdagen.
Vi har underskrevet Diversitetsløftet
Vi arbejder løbende på at styrke mangfoldigheden i vores organisation med ambitionen om at skabe en arbejdsstyrke, der afspejler samfundets diversitet. I 2024 udgjorde kvinder 39% af vores medarbejdere – et nogenlunde tilfredsstillende niveau, der er meget tæt på vores mål på 40-60%. En balanceret køns- og aldersfordeling er
afgørende for at sikre både dynamik og inklusion i organisationen, hvilket vi ser som en central del af vores sociale ansvar.
Som en del af vores indsats for at fremme mangfoldighed underskrev vi i 2024 Diversitetsløftet - et initiativ fra Dansk Industri, der forpligter os til at arbejde aktivt med diversitet, inklusion og ligestilling på arbejdspladsen. Løftet er en naturlig forlængelse af vores eksisterende arbejde og sender et klart signal til både medarbejdere og omverden om, at vi tager diversitet alvorligt.
Diversitet handler om meget mere end køn. Det handler blandt andet også om alder. Aldersdiversitet betyder ikke kun, at vi repræsenterer flere generationer i organisationen, men at alle, uanset alder, føler sig hjemme og tilstrækkelige i AKF. For at styrke fællesskabet blandt vores unge medarbejdere har vi etableret AKF Ung, hvor sociale aktiviteter og netværk skal bidrage til trivsel og fastholdelse. I 2025 retter vi blikket mod vores seniorer. Vi ser et stort potentiale i at fastholde den erfaring og viden, som vores ældre medarbejdere bringer til organisationen. Derfor vil vi udvikle tiltag, der skaber rammer for deres fortsatte engagement i AKF.
Diversitet er en løbende indsats, og vi ser det som vores ansvar at sikre, at alle medarbejdere føler sig værdsatte, og samtidig tror vi på, at en mangfoldig organisation skaber de bedste resultater.
Medarbejderudvikling i fokus
Udvikling af vores medarbejdere er en prioritet, vi aldrig går på kompromis med. I 2024 nåede vi 2,1 uddannelsesdage pr. medarbejder – et resultat, der møder vores målsætning om to dage pr. medarbejder årligt. Vores ambitioner for kompetenceudvikling stopper dog ikke her. Vi investerer fortsat i at styrke både medarbejdernes faglige kunnen og organisationens samlede kapacitet og planlægger derfor at øge antallet af uddannelsesdage yderligere i 2025.
Trivsel og udvikling er en kontinuerlig opgave, og vi lader os ikke hvile på laurbærrene – heller ikke, når vi når vores målsætninger. Vi har høje ambitioner på vores medarbejderes vegne. Lige så vel som deres trivsel og udvikling er fundamentet for vores succes, er det vores ansvar at skabe en arbejdsplads, hvor medarbejderne kan vokse både professionelt og personligt, og hvor de føler sig set, værdsat og støttet i deres daglige arbejde.
Egen arbejdsstyrke
Medarbejdertilfredshed
Samlet GPtW-score, procent
Oplevet fællesskab
Samlet GPtW-score, procent
Kønsfordeling blandt medarbejdere
Kvinder / mænd, procent
Aldersfordeling blandt medarbejdere < 30 år / 30-49 år / >49 år, procent
Nedstrømsaktiviteter
Vores sociale ansvar i nedstrømsaktiviteter ligger
hovedsageligt i vores ejendomsdrift og investeringer inden for strategipunkterne:
Arbejdstagere
Berørte samfund
Slutbrugere
I vores nedstrømsaktiviteter har vi, ligesom i vores øvrige værdikæde, et stort fokus på at vores samarbejdspartnere efterlever både menneskerettigheder og arbejdstagerrettigheder. Ligesom vi har fokus på, at et godt boligliv for vores lejere handler om mere end selve boligen, men også om den tryghed og trivsel samt det fællesskab, som opleves ved at bo i en AKF-ejendom. Derfor arbejder vi målrettet med vores nedstrømsaktiviteter for at sikre, at vores ejendomme understøtter netop dette. En vigtig del af det arbejde er at følge op på vores lejertilfredshed for at sikre, at vi lever op til vores egne ambitioner og lejernes forventninger.
I vores seneste lejertilfredshedsundersøgelse ligger resultaterne nogenlunde status quo i forhold til 2023. Selvom det vidner om stabilitet, rummer det fortsat et potentiale for forbedring.
På flere parametre ligger vi dog over vores målsætninger, men vi skal og må fortsætte med at stræbe efter bedre resultater. For det kræver en vedholdende indsats, hvis vi ønsker at realisere vores vision om at skabe sociale fællesskaber, tryghed og trivsel, hvor vi samtidig bibeholder tilfredse lejere og knytter stærke, langvarige relationer.
Diversitet og naboskab
En vigtig del af vores indsats er vores øgede fokus på at styrke fællesskabet blandt vores beboere. For os handler trivsel om mere end bygningernes indeklima og generelle kvalitet. Det handler også om de mennesker, der bor i dem, om tryghed og de fællesskaber, der kan vokse frem i nærområdet. Vi ser det som en del af vores ansvar at skabe rammer, der styrker både sundhed, trivsel og relationer blandt beboere – og gør vores boliger til mere end bare steder at bo.
Vi prioriterer desuden sunde, gode materialer og produkter i vores ejendomme for at sikre de bedst mulige omgivelser for vores lejere. Samtidig arbejder vi med at implementere universelt design i både udviklings- og renoveringsprojekter for at skabe ejendomme, der er
tilgængelige og attraktive for en bred vifte af mennesker – på tværs af alder, køn, økonomisk status, etnicitet og eventuelle fysiske eller mentale udfordringer.
Diversitet i lejersammensætningen er noget vi aktivt arbejder for at fremme, fordi vi tror på, at levende og inkluderende lokalsamfund opstår, når forskellige grupper af beboere lever side om side – helt i tråd med vores fællesskabsvision.
Fællesskaber, der rækker ud over egen matrikel Vi ønsker at bidrage positivt til samfundet som helhed ved at udvikle rammer for fællesskab og samvær på tværs af vores lejere og lokalområderne, vores ejendomme er placeret i. Udover fællesfaciliteter som for eksempel værksted, fællesvaskeri og fælleshuse for vores beboere, åbner vi også dørene for naboer og gæster gennem diverse initiativer og fællesarrangementer. Et godt eksempel er vores kulturhus, Kernen, i Kirkebjerg Søpark, som fungerer som et mødested med aktiviteter, der styrker relationen mellem beboere og nærområdet. Samtidig investerer vi i lokalsamfundet ved at sponsorere lokale initiativer - senest med vores sponsorat af Brøndby IF Women, som understreger vores engagement og tilknytning til Vestegnen.
At bidrage til blandede byområder, hvor boliger, erhverv og rekreative tilbud kombineres, er med til at skabe dynamiske og inkluderende bymiljøer. Dette gavner både beboere, virksomheder og lokalsamfundet. Dermed sikrer nedstrømsaktiviteterne ikke kun økonomisk bæredygtighed, men også væsentlige sociale og kulturelle bidrag til de områder, vi er med til at forme.
Partnerskaber, der gør en forskel
Som et led i vores arbejde med social bæredygtighed i vores nedstrømsaktiviteter, investerer vi i og indgår partnerskaber med sociale organisationer, heriblandt den Sociale Kapitalfond og Real Care.
Den Sociale Kapitalfond arbejder for at skabe både finansielle afkast og en positiv social effekt ved at investere i virksomheder og initiativer, der bidrager til at løse sociale problemer. Fonden samarbejder tæt med kommuner, erhvervslivet og andre aktører for at udvikle innovative løsninger, der styrker social integration og hjælper udsatte grupper. Med vores investering støtter vi arbejdet med at skabe langsigtede, effektive løsninger på komplekse samfundsproblemer.
Real Care er en velgørende organisation, der hjælper danske ejendomsaktører med at arbejde med social bæredygtighed i et samfundsperspektiv. Gennem konkrete projekter skaber organisationen trygge rammer for udsatte børn og unge, så de får bedre forudsætninger for et selvforsørgende og meningsfuldt voksenliv. Partnerskabet med Real Care giver os mulighed for at række endnu længere ud og gøre en forskel for børn og unge i hele landet – sammen med andre ansvarlige branchefæller.
Slutbrugere
Boliglejertilfredshed i nybyggeri
Tryghed blandt boliglejere
Nabofællesskab blandt boliglejere Med relationer / lidt kendskab, procent
Mål: >4
Trivsel blandt boliglejere Score fra 1-5
Mål: >4
G: Ledelsesansvar
En ordentlig mødekultur er essentiel for både effektivitet og trivsel i AKF. Det handler om at lytte, sparre og skabe rum for dialog – som her, hvor Dea Lyng, PR- og kommunikationschef, lytter engageret til sin kollega under et møde.
LEDELSESANSVAR
Ansvarlig selskabsledelse sikrer en sund og bæredygtig forretning. I denne sektion gennemgår vi AKF’s tilgang til governance, etik og transparens, samt hvordan vi arbejder for at fremme ordentlighed i alle led af virksomheden.
G: Ledelsesansvar
Ledelsesansvar
Vi vil sikre en ansvarlig selskabsledelse ved at G1a Opretholde ordentlighed og høj forretningsetik.
G1b Kræve, at samarbejdspartnere tager ansvar.
VORES VÆRDIKÆDE FOR LEDELSESANSVAR
Ejendomsudvikling
VORES MEDANSVAR
Virksomhedsadfærd
• ESG-due diligence af leverandørkæder
• Adfærdskodeks for samarbejdspartnere
• Sociale klausuler med kædeansvar
VORES ANSVAR
Virksomhedsadfærd
• Kultur og værdier
• Ledelsesadfærd
• Ordentlighed
• Dataetik
• Privatlivspolitik
• Whistleblowerordning
G1b
Ansvarlig selskabsledelse er essensen i vores arbejde med at fremme ordentlighed og etisk forretningspraksis. Vi gør en målrettet indsats for at styrke både vores ledelseskultur og interne processer. Gennem strategisk uddannelse af vores ledelse og løbende investering i digitale og datadrevne løsninger sikrer vi gennemsigtighed, effektivitet og et solidt beslutningsgrundlag i vores forretningsprocesser.
Med et stærkt fokus på risikomitigation og løbende rapportering skaber vi desuden tillid og sikkerhed omkring vores aktiviteter, så vi kan leve op til både vores egne høje standarder og omverdenens forventninger.
Vores adfærdskodeks forpligter samarbejdspartnere og leverandører til at udvise samfundsansvar og overholde høje
etiske standarder. Derudover søger vi aktivt partnerskaber og initiativer, der kan drive både vores virksomhed og branche i en mere ansvarlig retning. På den måde stræber vi ikke kun efter at leve op til eksisterende standarder, men også efter at sætte nye for, hvordan ansvarlig forretningspraksis kan udformes.
Formodet væsentlighed i værdikæden
Vi har endnu ikke gennemført en egentlig dobbelt væsentlighedsvurdering, men tilstræber at udføre den i forbindelse med næste årsrapportering. I nedenstående figur illustrerer størrelsen på G’erne (stor, mellem og lille) den formodede væsentlighed af vores strategipunkter i forhold til aktiviteterne i vores værdikæde.
Ejendomsdrift
Virksomhedsadfærd
• Adfærdskodeks for samarbejdspartnere
• Dataetik for slutbrugere
• Privatlivspolitik for slutbrugere
Fondsinvesteringer
Virksomhedsadfærd
• Monitorering af ESG-rapportering
• Identifikation af risici og muligheder
G1b
G1b
Stor Mellem Lille
Opstrømsaktiviteter
Vores ledelsesansvar i opstrømsaktiviteter ligger hovedsageligt i vores ejendomsudvikling og inden for strategipunktet:
Kræve, at samarbejdspartnere tager ansvar
I AKF er ansvarlig ledelse en integreret del af vores opstrømsaktiviteter, hvor vi arbejder for at sikre samfundsansvar gennem hele værdikæden. Vi stiller klare krav til, at vores samarbejdspartnere og leverandører arbejder med samme høje standarder inden for ansvarlighed og bæredygtighed, som vi selv gør det. Gennem vores adfærdskodeks og politikker forpligter vi dem til at overholde gældende lovgivning, bekæmpe korruption og bestikkelse, respektere menneskerettigheder og arbejdstagerrettigheder samt sikre ordentlige arbejdsforhold i hele leverandørkæden.
Et ansvarligt fundament for vores aktiviteter
Vores adfærdskodeks fungerer som et fælles fundament, der sikrer, at sociale, miljømæssige og etiske hensyn integreres i vores samarbejdspartneres og leverandørers arbejde. Det indebærer blandt andet krav om kædeansvar, hvor leverandører ikke kun forventes at efterleve vores standarder, men også at forankre dem hos deres egne underleverandører. Vi kombinerer dette med vores egne politikker og mekanismer, der omfatter løbende dialog, risikovurdering og kontrol. Derved understøtter vi en mere ansvarlig leverandørkæde, hvor vi sammen kan minimere risici og maksimere de positive bidrag til samfundet.
Strategiske og værdibaserede partnerskaber Vi prioriterer skabelsen af strategiske og værdibaserede partnerskaber, der ikke blot er økonomisk fordelagtige, men også skaber langvarig værdi for lokalsamfundet. Et godt eksempel er vores partnerskab med Sampension og Brøndby Kommune om udviklingen af Fremtidens Brøndby Strand – et byudviklingsprojekt, der har til formål at løfte området og skabe muligheder, der kommer både borgere og erhvervsliv til gode.
Virksomhedsadfærd
ESG-due dilligence af byggematerialer * Vægt, procent
>75
Egne aktiviteter
Vores ledelsesansvar i egne aktiviteter ligger på vores arbejdsplads inden for strategipunktet:
Opretholde ordentlighed og høj forretningsetik
For at opretholde en ansvarlig selskabsledelse er stærke interne strukturer afgørende. De danner grundlaget for, at vi kan sikre integritet og ansvarlighed gennem hele den ledelsesmæssige værdikæde. Ved hjælp af et kontinuerligt arbejde med at styrke vores interne processer, arbejdskultur og governance, er vi godt rustet til at drive en ansvarlig forretning – både internt og i relation til eksterne samarbejdspartnere.
Fremgang i oplevelsen af ordentlighed Ordentlighed er solidt forankret som en kerneværdi i AKF, og vi arbejder aktivt for at sikre, at den efterleves i alt, hvad vi gør. For at holde os selv ansvarlige måler vi regelmæssigt medarbejdernes oplevelse af denne værdi, og i 2024 har vi opnået fremskridt efter et fald i scoren i 2023. Dette resultat er et klart bevis på, at vores målrettede indsats for at italesætte og genforankre ordentlighed som en levende og aktiv værdi, der gennemsyrer hele vores virksomhed, har båret frugt.
En vigtig del af indsatsen har været en åben dialog om, hvad ordentlighed betyder i praksis, og hvordan vi gør værdien konkret i vores daglige arbejde. Igangsættelsen af denne samtale har været essentiel for, at ordentlighed ikke blot ender som en skueværdi, men en praksis der lever i både medarbejderne og virksomheden som helhed.
Virksomhedsadfærd
Fremskridtene understreger, at når vi handler i overensstemmelse med vores værdier, skaber vi en stærkere og mere sammenhængende organisation.
En stærk ledelseskultur
Siden 2023 har vi arbejdet intensivt med at styrke vores ledelseskultur – et arbejde som har medvirket til en forbedring af både strukturer og samarbejde på tværs af organisationen. En stærk ledelseskultur er fundamentet for langsigtet succes, og fremskridtene illustrerer, hvordan fokus på egne aktiviteter ikke blot styrker vores interne kultur, men også forbedrer vores forretningspraksis og det indtryk, vi efterlader i omverdenen.
Teknologi og effektivitet
Vi udvikler og optimerer løbende vores processer for at sikre en mere effektiv og datadreven virksomhed. Et væsentligt skridt i denne retning er vores fortsatte implementering af automatiserede løsninger, som blandt andet vores robotteknologi, der i dag håndterer en betydelig del af vores fakturering. Denne teknologi har ikke kun lettet den administrative byrde, men også øget både hastigheden og præcisionen i vores arbejdsgange, så vi kan sikre rettidig betaling til vores mange leverandører og samarbejdspartnere.
Optimerede digitale løsninger skaber ikke kun effektivitetsgevinster, de giver os ligeledes adgang til mere nøjagtig og opdateret data. Det styrker vores evne til at træffe strategiske beslutninger på et velinformerede grundlag og forbedrer samtidig vores arbejdsstruktur og drift, så vi kan levere endnu højere kvalitet i alle led af vores organisation.
G: Ledelsesansvar
Nedstrømsaktiviteter
Vores ledelsesansvar i nedstrømsaktiviteter ligger hovedsageligt i vores ejendomsdrift og fondsinvesteringer og inden for strategipunktet:
Kræve, at samarbejdspartnere tager ansvar G1b
Vi ønsker at skabe vækst og afkast på et fundament af etik og samfundsansvar. Derfor spiller governance en styrende rolle i vores nedstrømsaktiviteter. Ved at integrere bæredygtighed og samfundsansvar i alle led af vores aktiviteter skaber vi ikke blot sammenhængskraft internt, men også en positiv og vedvarende effekt på de samfund og miljøer, vi opererer i.
Derfor prioriterer vi ansvarlige samarbejder og investeringer baseret på gennemsigtighed og fælles værdier. Gennem vores adfærdskodeks stiller vi krav om, at vores samarbejdspartnere udviser samfundsansvar og tager kædeansvar i deres værdikæder. Dette indebærer at efterleve principper inden for menneskerettigheder, arbejdstagerrettigheder, klima, miljø og antikorruption –fundamentale governance-områder, som også præger vores egen praksis.
Ansvarlige investeringer
Ved investering i fonde har vi ikke direkte indflydelse på deres underliggende investeringer. Dog modtager vi årligt ESG-rapportering fra majoriteten af dem. Her lægger vi vægt på en tilstrækkelig etisk og samfundsansvarlig tilgang i fondenes aktiviteter. Derudover bliver vi informeret om eventuelle væsentlige problemstillinger, og vi presser løbende på for at modtage ESG-rapportering fra de resterende fonde. Fremtidige investeringer udvælges med fokus på samfundsansvar - blandt andet ved at foretage ESG-due diligences.
Strategiske salg driver vækst og bæredygtighed
Når vi har som mål at frasælge op mod 20% af vores udviklede ejendomme, gør vi det med et strategisk fokus på at finansiere nye projekter og samtidig opretholde balancen mellem økonomisk vækst og ansvarligt ejerskab. Målet er at skabe blandede byområder, der fremmer mangfoldighed og bidrager til levende, inkluderende lokalsamfund, så vi er med til at sikre, at vores ejendomme skaber værdi langt ud over deres opførelse. Med nøje udvalgte frasalg understøtter vi derfor ikke blot vores egen vækst, men også samfundsmæssig bæredygtighed og udviklingen af dynamiske, sammenhængende lokalmiljøer.
I AKF vægter vi de uformelle samtaler højt – det er her, kollegaskabet styrkes, og samarbejdet vokser i dagligdagen. I receptionsområdet på hovedkontoret ses Mikkel Mønster Nielsen, regnskabsmedarbejder, og René Nymark Hansen, projektkoordinator, i netop en af disse spontane samtaler.
Politikker, tilslutninger og partnerskaber
Privatlivspolitik
Vi værner om privatlivet for vores lejere, brugere og besøgende og behandler personlige oplysninger med respekt og ansvarlighed. Vores privatlivspolitik beskriver, hvordan vi indsamler, bruger og beskytter data i overensstemmelse med gældende lovgivning. Vi arbejder løbende på at sikre gennemsigtighed og tryghed i håndteringen af persondata.
Dataetikpolitik
Vi har en ansvarlig tilgang til data og behandler oplysninger med respekt og integritet. Vores dataetikpolitik sikrer, at vi anvender data på en måde, der er transparent, sikker og i overensstemmelse med vores værdier og gældende lovgivning. Vi arbejder løbende på at udvikle og forbedre vores praksis for at sikre en etisk og ansvarlig datahåndtering.
Adfærdskodeks
Vores adfærdskodeks indeholder de krav, vi stiller til vores samarbejdspartnere og leverandører inden for menneskerettigheder, arbejdstagerrettigheder, miljø og antikorruption. Vi forventer, at vores samarbejdspartnere overholder internationale standarder, herunder FN's Global Compact, FN's Principper for Menneskerettigheder og Erhvervsliv, OECD's Retningslinjer for Multinationale Virksomheder og ILO-konventionerne. Derudover forpligter vi vores leverandører til at sikre, at deres underleverandører også efterlever disse principper, så vi opretholder ansvarlighed gennem hele værdikæden.
Mangfoldighedspolitik
I 2024 udarbejdede vi vores mangfoldighedspolitik for at fremme en inkluderende og retfærdig arbejdsplads. Vi ser forskellighed som en styrke og arbejder aktivt for lige muligheder uanset køn, alder og kulturel baggrund. Gennem bias-reducerende re -
kruttering, øget løngennemsigtighed og fleksible arbejdsordninger sikrer vi en mangfoldig og tryg arbejdsplads med nultolerance over for diskrimination og chikane.
Læs mere på www.akf.as/politikker
FN’s Global Compact
I 2021 blev vi en del af FN’s Global Compact-initiativ for ansvarlige virksomheder. Det betyder, at vi har forpligtet os til at følge og rapportere på ti grundlæggende principper inden for menneskerettigheder, arbejdstagerrettigheder, klima og miljø samt antikorruption. Læs vores CoP-rapportering på www.unglobalcompact.org/what-is-gc/participants/146480-AKF-Holding
Real ESG – The Real Estate Reporting Framework
I 2023 gik vi sammen med en række af ejendomsbranchens førende aktører om at udvikle Real ESG – The Real Estate Reporting Framework – en gratis, open-source ESG-rapporteringsskabelon til hele branchens værdikæde. Værktøjet skal bidrage til en mere transparent, konkret og sammenlignelig ESG-rapportering på tværs af branchen. Læs mere på www.realesg.dk
Investorernes
Bæredygtighedsnetværk
I 2023 blev vi partner i Investorernes
Bæredygtighedsnetværk under Rådet for Bæredygtigt Byggeri. Netværket arbejder for at gøre Danmark til et foregangsland inden for grønne løsninger, viden og produkter – med ambitionen om at inspirere og skabe værdi globalt. Læs mere på www.rfbb.dk/publikation/investorernes-bæredygtighedsnetværk
Energispring
I 2023 blev vi partner i Energispring,
Københavns Kommunes partnerskab for store bygningsejere, administratorer og interesseorganisationer. Sammen arbejder vi for at reducere energiforbruget i Københavns bygninger. Læs mere på www.energispring.kk.dk
Reduction Roadmap
I 2023 tilsluttede vi os Reduction Roadmap, der arbejder for, at de politisk fastsatte emissionskrav til byggeriet afspejler klimavidenskaben. Målet er at sikre, at hele byggeindustrien forpligtes til at bygge i tråd med Parisaftalen. Læs mere på www. reductionroadmap.dk
4 til 1 planet
I 2023 tilsluttede vi os initiativet "4 til 1 planet", der arbejder for at udvikle løsninger og skabe eksempler på sunde og attraktive boliger. Målet er at reducere det samlede klimaaftryk fra nybyggeri med 75 % inden 2030. Læs mere på www.4til1planet.dk
RealCare
I 2024 blev vi en del af Real Care, et brancheinitiativ, der samler ejendomsaktører om at støtte udsatte børn og unge i Danmark. Gennem økonomiske bidrag og samarbejde med civilsamfundsorganisationer er målet at skabe bedre forudsætninger for, at flere børn og unge får en tryg opvækst og stærkere muligheder for at forme deres egen fremtid. Læs mere på www.realcare.dk
Diversitetsløftet
I 2024 tilsluttede vi os DI’s Diversitetsløfte, et initiativ der arbejder for at fremme diversitet, ligestilling og inklusion i dansk erhvervsliv. Gennem konkrete mål og handlinger forpligter vi os til at skabe en mere mangfoldig arbejdsplads, hvor alle har lige muligheder for at trives og udvikle sig. Læs mere på www.danskindustri.dk/ diversitetsloeftet
ESG-regnskab
Ejendomsporteføljens anvendelser
Ejendomsporteføljens opførelsesår
>2020 (uden operationel kontrol)
GENERELLE OPLYSNINGER - VORES VIRKSOMHED
Revisorerklæring
Erklæring med begrænset sikkerhed ja/nej ja nej nej
Erklæring med høj grad af sikkerhed ja/nej nej nej nej
Selskabsledelse
Der er foretaget korrektion af alle tidligere års nøgletal, grundet:
Energiforbrug fra ejendomme (operationel kontrol) 01 04
(fra forsyningsnettet)
andel
fra ejendomme (operationel kontrol) 01 04
fra ejendomme (operationel kontrol)
andel
Ejendomsporteføljens relative klimaaftryk
* Ufuldstændig data
- Manglende data
Der er foretaget korrektion af alle tidligere års nøgletal, grundet:
01 Ændrede arealopgørelser
03 Opdaterede emissionsfaktorer
04 Ændrede andele af målt forbrug
08 Ændring i anvendt praksis
Mål
Ejendomsporteføljens energimærkning
eller udført klimatilpasning (operationel kontrol)
Fremtidssikring af ejendomme
Større energi- og klimarenoveringer (på samme ejendom)
af ejendomme
Arbejdspladsens klimaaftryk 03 Klimaaftryk pr. medarbejder (scope 1-2, lokationsbaseret) kg
- Manglende data
Der er foretaget korrektion af alle tidligere års nøgletal, grundet:
01 Ændrede arealopgørelser
03 Opdaterede emissionsfaktorer
05 Manglende energimærkning er fratrukket fordelingen
06 Ejendomme uden operationel kontrol er inkluderet
pr. boliglejemål 06
Lejeromsætning og tomgang 06
Diversitet
Vilkår
- Manglende data
Der er foretaget korrektion af alle tidligere års nøgletal, grundet:
01 Ændrede arealopgørelser
02 Ændrede lejemålsopgørelser
06 Ejendomme uden operationel kontrol er inkluderet
07 Ejendomme med ibrugtagning <5 år siden er inkluderet
08 Ændring i anvendt praksis
G LEDELSESANSVAR - VORES EJENDOMME
Processer for nødvendig omhu
ESG-due diligence af byggematerialer
ESG-due diligence af tjenesteydelser
G LEDELSESANSVAR - VORES VIRKSOMHED
Virksomhedsadfærd
Ansvarlighed i værdikæder Whistleblowerindberetninger
- Manglende data
Mål
Mål
Grønnebro tager form på en kold og klar efterårsdag – et projekt med fokus på at skabe de rette rammer for fællesskaber, både inden- og uden for skelpælene til det nye bykvarter.
Anvendt ESG-regnskabspraksis
Anvendt ESGregnskabspraksis
Vores ESG-nøgletal følger principperne i Erhvervsstyrelsens vejledning om Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar v2, FN’s Global Compact CoP-rapportering, samt Real ESG - The Real Estate Reporting Framework v1.1.
Vores samlede anvendte ESG-regnskabspraksis kan læses her: www.akf.as/esg-praksis
Den anvendte praksis er ændret i forhold til sidste år.
Regnskabsperiode
Regnskabsperioden følger regnskabsåret, der løber fra den 1. januar til den 31. december.
Konsolideret koncernregnskab
Der er anvendt de samme principper som ved det finansielle regnskab.
Manglende data
Hvis der mangler den fornødne data til at rapportere på et datapunkt, er ” - ” angivet i rapporteringen.
Delvis data
Hvis der kun er delvis/ufuldstændig data for så vidt angår et datapunkt, er ” * ” angivet efter nøgletallet i rapporteringen, og der er indsat en note herom.
Sammenlignelige oplysninger
Der foretages løbende præciseringer, korrektioner og opdateringer af opgørelsesmetoder. I det omfang tidligere års nøgletal indgår i denne rapport, er tidligere års nøgletal tilpasset nye opgørelsesmetoder, så tidligere års nøgletal bliver sammenlignelige med seneste nøgletal. Hvis der er tale om en væsentlig korrektion af tidligere års nøgletal, er der indsat en fodnote herom.
Datakvalitet og estimater
Hvor der ikke er målt forbrugsdata på vores ejendomme, anvendes estimeret generisk forbrugsdata i henhold til Real ESG – The Real Estate Reporting Framework.
Forbrugsdata korrigeres bagudrettet, hvis målt forbrugsdata – der ikke førhen har været tilgængelig – foreligger ved udarbejdelsen af denne rapport.
I klimaregnskabet beregnes udledningerne - i prioriteret rækkefølge og i overensstemmelse med GHG-protokollenefter den mængdebaserede metode, den distancebaserede metode og den udgiftsbaserede metode.
Der hvor endelige emissionsfaktorer for regnskabsåret ikke foreligger, anvendes enten foreløbige emissionsfaktorer eller emissionsfaktorer for seneste regnskabsår. Emissionsfaktorer korrigeres bagudrettet, hvis de endelige emissionsfaktorer for tidligere års klimaregnskab foreligger ved udarbejdelsen af denne rapport.
Operationel kontrol metoden
Vores ejendommes ESG-data tager udgangspunkt i operationel kontrol metoden, iht. GHG Protokollens definition heraf. I vores ejendomsoversigt, på side 134, er angivet hvilke ejendomme, vi har defineret til at være under vores operationelle kontrol.
For ejendomme med operationel kontrol indregnes 100% af ejendommen i det givne datapunkt, mens den forholdsmæssige ejerandel indregnes på ejendomme uden operationel kontrol.
Anvendt Real ESG praksis
ESG-data er opstillet, opgjort og beregnet i overensstemmelse med Real ESG - The Real Estate Reporting Framework v1.1, med følgende tilføjelser, præciseringer og undtagelser.
Vores tilføjelser til Real ESG v1.1:
• Ejendomsporteføljens grundarealer. Opgøres i m2 med matrikelarealer (BBR).
• Selskabsledelse, Bestyrelsesmedlemmer, Gennemsnitsalder. Opgøres i alder ved udgangen af regnskabsåret.
• Ejendomsporteføljens relative klimaaftryk, Nybyggeri (LCA-moduler iht. real esg). Opgøres i kg CO2e/m2/år med beregnede LCA’ers modul A1-A5, B1-B4, B6 og C1-C4, der suppleres med øvre kvartils værdier fra Real ESG, hvis nødvendigt.
• Ejendomsporteføljens relative klimaaftryk, Nybyggeri genvindingspotentiale (LCA-modul D). Opgøres i kg CO2e/m2/år med beregnede LCA’ers modul D.
• Ejendomsporteføljens arealanvendelse. Opgøres i procent med andelen af bebyggede arealer (BBR), samt egne
opmålinger af beplantede arealer ift. grundarealerne.
• Fremtidssikring af ejendomme. Opgøres som antallet af ejendomme, der har gennemgået en større energirenovering og en større klimarenovering (løbende total siden 2021).
• Nedrivning af ejendomme. Opgøres i ton nedrevne ressourcer og med andele af ressourcerne, der er genbrugt/genanvendt, nyttiggjort, deponeret eller specialbehandlet.
• Arbejdspladsens klimaaftryk. Opgøres i kg CO2e/FTE med GHG scope 1-2 lokationsbaseret klimaaftryk.
• Lejeromsætning og tomgang. Lejeromsætning opgøres i procent med andelen af fraflyttede lejemål (ekskl. udgåede lejemål) ift. det totale antal lejemål, mens tomgang opgøres i procent med andelen af tomgangsarealer ift. det totale udlejningsareal.
• Diversitet, Aldersfordeling blandt medarbejdere. Medarbejderes gennemsnitsalder opgøres i alder ved udgangen af regnskabsåret.
• Trivsel. Opgøres i procent med besvarelser på udsagn i medarbejdertilfredshedsundersøgelsen.
• Vilkår, Uddannelsesdage pr. medarbejder. Opgøres i dage/FTE.
• Arbejdsmiljø, Sygefraværsdage pr. medarbejder. Opgøres i dage/FTE.
• Processer for nødvendig omhu. Endnu ikke opgjort.
• Virksomhedsadfærd. Opgøres i procent med besvarelser på udsagn i medarbejdertilfredshedsundersøgelsen.
• IT sikkerhed. Opgøres i antal af gennemførte IT sikkerhedsgennemgange, IT sikkerhedskurser samt phishing-tests som er gennemført.
Vores præciseringer til Real ESG v1.1:
• ESG-nøgletallene generelt. Præciseres med en række aggregerede datapunkter og delsummer til opgørelser med- og uden operationel kontrol, samt til opgørelser i- og udenfor Danmark.
• Klimaaftryk (GHG), Køb af varer og tjenesteydelser (scope 3, C1), Øvrige. Præciseres med delsummerne Vandforbrug fra kontordrift og Elektronik fra kontordrift. Opgøres i ton CO2e med henholdsvis målt vandforbrug og udgifter til kontorelektronik.
• Klimaaftryk (GHG), Anlægsaktiver (scope 3, C2), Forudgående nedrivning. Opgøres i ton CO2e med det generiske klimaaftryk fra LCA-modulerne C1-C4 (Real ESG øvre kvartilsværdier).
• Klimaaftryk (GHG), Affald fra virksomhedsdrift (scope 3, C5). Præciseres med delsummerne Spildevand fra kontordrift og Affald fra kontordrift. Opgøres i ton CO2e med henholdsvis målt vandforbrug (estimeret lig med genereret spildevand) og mængdeopgørelser af afhentede affaldsfraktioner.
• Klimaaftryk (GHG), Udlejningsejendomme (scope 3, C13), Spildevand. Opgøres i ton CO2e med ejendommenes
vandforbrug (estimeret lig med genereret spildevand).
• Klimaaftryk (GHG), Investeringer (scope 3, C15), Ejendomsportefølje (uden operationel kontrol). Præciseres med delsummerne Anlægsaktiver (herunder delsummerne Forudgående nedrivning, Byggemodning, Nybyggeri og Renovering), Brug af frasolgt nybyggeri og Udlejningsejendomme (herunder delsummerne Energi, Vand, Spildevand og Affald). Opgøres i ton CO2e med praksis baseret på de øvrige scopes, men indregnet med ejerandele.
• Ejendomsporteføljens relative forbrug, Målte andele. Opgøres i procent med andelen af bygningsarealer, der har målt forbrugsdata for regnskabsåret.
• Ejendomsporteføljens relative klimaaftryk, Nybyggeri (LCAmoduler iht. BR). Præciseres med delsummerne. Produktion (LCA-modul A1-A3), Brug (LCA-modul B4 og B6) og Endt levetid (LCA-modul C3-C4). Opgøres i kg CO2e/m2/år med beregnede LCA’ers modul A1-A3, B4, B6 og C3-C4.
• Lejeres tilfredshed. Inkluderer også ejendomme uden operationel kontrol. Lejertilfredsheden opgøres i procent med andelen af “fortalere” og “passivt tilfredse” besvarelser i en samlet NPS-score. De enkelte spørgsmål i undersøgelserne besvares med en score fra 1-5, hvor 5 er det bedste.
• Tvister pr. boliglejemål. Inkluderer også ejendomme uden operationel kontrol.
• Diversitet, Kvinder blandt ledelsen. Opgøres i procent med andelen af kvinder.
• Medarbejdere med arbejdsgiverbetalt sundhedsforsikring. Inkluderer alle medarbejdere og ikke kun fuldtidsmedarbejdere.
• Vilkår, Lønforskel mellem højest betalte og øvrige medarbejdere. Opgøres som lønforskel mellem den administrerende direktørs løn og median medarbejderløn.
• Vilkår, Uddannelsestimer. Opgøres i timer/ansat for al undervisning med eksterne undervisere.
• Arbejdsmiljø, Sygefravær. Præciseres med delsummerne Korttid og Langtid. Opgøres i procent med andelen af korttids- og langtidssygefravær.
• Arbejdsmiljø, Tilfælde af forskelsbehandling og krænkelser. Præciseres med delsummerne Internt og Ekstern involvering. Opgøres i antal med opgørelse af om der har været ekstern involvering i det der indberettes om, eller ej.
Vores undtagelser fra Real ESG v1.1 minimumsrapportering for ejendomsbesiddere:
• Real ESG E3.1.1 Bolig (LCA-moduler iht. BR) er ikke inkluderet.
• Real ESG E3.1.2 Erhverv (LCA-moduler iht. BR) er ikke inkluderet.
Vi har haft fuld fart på i 2024 og har masser på hjerte. På de følgende sider giver vi mulighed for at komme tæt på AKF, og få et indblik i de temaer, der driver os i vores vækstende virksomhed.
Vores kvalitetsledere, Karoline Møller og Mette Holm, beundrer den rustikke charme ved genbrugsteglene, der pryder facaden på fælleshusene i Kirkebjerg Søpark.
Tæt på AKF
76 Halm er godt, beton er nemmere
80 Et hotelmarked i vækst
82 Mennesket først – trivsel skal være en selvfølge
86 Mere end mursten - vi bygger for fællesskabet
90 Når fortiden får nyt liv
Halm er godt, beton er nemmere
At bygge med halm og andre biogene materialer har gjort AKF’s rygsæk tung af værdifuld læring. Men vejen til at bygge med mere alternative materialer kræver ikke kun vilje og ambitioner, men også modet til at tage større risici som bygherre. Hvis vi for alvor skal skubbe byggebranchen i en grønnere retning, er det også afgørende med politisk opbakning til at overvinde de barrierer, vi møder, når vi udfordrer konventionelle materialevalg og byggemetoder.
Opført som træbyggeri med blandt andet halmelementer, hampefiberisolering og naturlig ventilation med ålegræsfiltre er vores byggeri af 13 rækkehuse i Brøndbyvester indbefattet af en noget utraditionel materialesammensætning. Fra begyndelsen har vi haft en klar vision om at reducere bygningernes CO2-aftryk markant sammenlignet med konventionelt byggeri, ligesom det biogene materialevalg medvirker til et forbedret indeklima med en højere boligkvalitet. Og når rækkehusene står færdige i 2025, tyder meget på, at de kommer til at stå som et fysisk vidnesbyrd om, at vi er lykkedes med vores vision om at bygge mere bæredygtigt – i hvert fald et stykke hen ad vejen.
Plejer er ikke død Rækkehusene er udviklet i samarbejde med Villumfonden og Realdanias initiativ ’4 til 1 Planet’, der har et mål om at reducere CO2-udledningen fra nybyggeri med 75% sammenlignet med et gennemsnitligt konventionelt byggeri. Konkret betyder det en udledning på kun 2,5 kg CO2e pr. kvadratmeter pr. år. Og selvom vi nok må erkende, at målet i vores rækkehusprojekt ikke nås til fulde, anerkender vores projektudvikler på bæredygtighedsområdet, Anna Mohr, at projektet har bidraget med værdifuld, ny viden, som hele branchen kan drage nytte af. Viden som ikke kun er rundet af det praktiske i selv at omstille sig til nye byggemetoder, men i særdeleshed også de barrierer og benspænd, vi har mødt på vejen.
”Projektet har båret præg af at være en jomfrurejse for både os og mange af vores samarbejdspartnere og rådgivere. Som man siger, er al begyndelse svær, og vi har i vores egen proces måttet lægge 'plejer' i graven. Samtidig står det klart, at 'plejer' stadig lever i bedste velgående i systemet. Standarder og godkendelsesprocesser er designet til konventionelle byggematerialer som beton og stål og efterlader desværre ikke tilstrækkelig med fleksibilitet til at rumme nye og alternative byggemetoder,” forklarer Anna Mohr.
Et konkret eksempel på den manglende fleksibilitet viste sig allerede i forbindelse med ansøgningen om byggetilladelse til vores §8-tilladelse. Den oprindeligt planlagte terrændæksløsning kunne ikke godkendes af regionen, selvom den var veldokumenteret i sin evne til at sikre mod udfordringer i undergrunden på den tidligere industrigrund. Men fordi systemet ikke er gearet til at håndtere beregninger for andre materialer end beton, blev vi nødt til at anvende en traditionel betonfundering til rækkehusene.
Skævvridning i beregningsmetoderne
En væsentlig læring fra vores arbejde med rækkehusene har været udfordringerne ved beregningsmetoden for bygningers samlede klimapåvirkning – den såkaldte LCA (Life Cycle Assessment).
AKF MENER:
Åbenhed skal drive den grønne udvikling i byggebranchen. Vi skal turde dele vores erfaringer til gavn for hinanden. Derfor har vi bl.a. offentliggjort dispositionsforslaget og LCA-resultaterne for de 13 halmrækkehuse i Brøndbyvester. Bæredygtighed handler om at lære, dele og løfte i flok – kun sammen kan vi skabe varig forandring.
Anna Mohr, projektudvikler, foran det spirende fundament for de 13 halmrækkehuse i Brøndbyvester.
Årsrapport 2024
De nuværende beregningsmetoder underminerer nemlig her-og-nu-klimafordelene ved biogene materialer. Hvor blandt andet beton har en høj CO2-udledning i produktionsfasen, har biogene materialer et lavt CO2-aftryk i produktionsfasen og hen over dens levetid, blandt andet fordi de optager og lagrer CO2 fra atmosfæren. Problemet opstår i afskaffelsesfasen, hvor LCA-metoden antager, at biogene materialer efter 50 år automatisk brændes og dermed frigiver al lagret CO2, mens beton antages deponeret. Det betyder, at her-og-nu-klimagevinsten, i at benytte biogene materialer, udlignes, når levetiden ophører efter 50 år. En antagelse der er både ufuldstændig og urealistisk.
For det første: Når bygninger en dag bliver udtjent, er det langt mere sandsynligt, at materialer bliver genanvendt eller genbrugt fremfor afskaffet. Teknologier til materialegenbrug udvikler sig konstant, og cirkulær ressourcehåndtering vinder allerede frem i dag.
For det andet: Er en 50-årig levetid for en moderne bygning overhovedet realistisk? Ligesom mange af vores branchekolleger, forventer vi i AKF, at vores byggerier står i væsentligt længere tid.
Et fokus på her-og-nu-udledninger er afgørende for at kunne træffe de rigtige beslutninger i dag og nå klimamålene for 2030. Samtidig giver det os tid og mulighed for at udvikle endnu bedre metoder til genbrug og ressourcehåndtering i fremtiden.
Derfor mener vi, at den nuværende LCA-metode bør vægte materialers her-og-nu-klimafordele i endnu højere grad. De bidrager med en øjeblikkelig CO2-reduktion, som er altafgørende for at skubbe byggebranchen i en grønnere retning – allerede nu.
Grøn omstilling kræver mere end vilje ”I udviklingen af halmrækkehusene har vi måttet erkende
Anna Mohr, projektudvikler, spejder ud over det spirende fundament for de 13 halmrækkehuse i Brøndbyvester.
nødvendigheden af at træffe valg, der i højere grad styres af vores overordnede vision om et klimabevidst byggeri end af ønsket om at optimere LCA-resultatet. For os handler klimabevidst byggeri nemlig ikke kun om lave CO2-aftryk på papiret, men om at skabe en reel grønnere omstilling af byggeriet," fastslår Anna Mohr.
Vores erfaringer viser, at en bæredygtig omstilling af byggebranchen kræver betydelige strukturelle ændringer. Der er behov for større fleksibilitet i bygningsreglementet, godkendelsesprocedurer og politisk støtte. Samtidig viser halmrækkehusene, at selv med de rette ambitioner og stor vilje er der barrierer, som kræver tid og erfaring at overvinde.
At bygge med biogene materialer kræver ikke kun en særlig ekspertise, men også økonomisk råderum. Biogene materialer er stadig relativt dyre at bygge med, og uden en stabil efterspørgsel bliver de ikke billigere. Det er en barriere,
vi som branche ikke kan overvinde alene. Netop derfor er projekter som halmrækkehusene så vigtige. Vi får aldrig opbygget den nødvendige ekspertise, og vi kommer aldrig til bunds i de praktiske og økonomiske udfordringer, hvis vi ikke tør afprøve nye metoder og materialer. Projekter som vores 13 halmrækkehuse er ikke perfekte, og de løser ikke alle udfordringer – men de skaber vigtig viden, erfaring og ikke mindst mod til at tage de næste skridt mod at kunne skalere løsninger i fremtidige projekter.
Skal vi i branchen fortsat have blod på tanden til at udfordre konventionelle byggemetoder og skubbe på den grønne omstilling, kræver det, at vi ikke mødes af benspænd i forsøget. For så vil det alt andet lige være nemmere at gøre, som vi plejer. Skal vi ikke i stedet skabe de strukturelle rammer, der gør det muligt at tage de nødvendige skridt mod et grønnere byggeri – og én gang for alle lægge ”plejer” i graven?
Et hotelmarked i vækst
Med belægningsprocenter, der ligger over niveauet før COVID-19-pandemien og en sund balance mellem pris, volumen og omkostninger, vurderes risikoen for hotelsegmentet lavt, mens potentialet for et stabilt afkast højt. Det er positive takter, der har inspireret os til at øge andelen
af hoteller i vores ejendomsportefølje. En udvikling, der skal bidrage til en mere diversificeret portefølje, hvor vores samarbejdspartnere, der driver hotellerne, spiller en central rolle i at skabe værdi for de lokalsamfund, vores ejendomme er en del af – værdier vi deler og støtter op om.
Hotel Herman K, et moderne boutiquehotel i Indre By, som AKF overtog i 2024.
Den stigende efterspørgsel på turisme, erhvervsrejser og oplevelsesbaserede ophold giver nye, positive perspektiver for hotelbranchen i Danmark efter COVID-19-pandemiens ellers hårde opbremsning. Hotelmarkedet står igen som en attraktiv mulighed for solide afkast - særligt for ejendomme i landets største byer, men også i nogle af Danmarks unikke lokalområder.
I AKF vurderer vi, at de nuværende markedsforhold er så gunstige, at vi har foretaget en justering af vores porteføljestrategi. Vi har sat et mål om at øge andelen af hoteller fra de nuværende 10% til maksimalt 20% over de kommende år. Denne beslutning er en del af AKF’s langsigtede strategi, hvor sigtet er, at vores andel af hoteller skal spille en central rolle for fremtidig vækst og samtidig udgøre en stabil og solid indtægtskilde gennem en diversificeret portefølje.
Nye erhvervelser
2024 blev således året, hvor vores hotelportefølje blev styrket med erhvervelsen af det ikoniske Comwell Køge Strand og boutiquehotellet Herman K i Københavns centrum. Begge hoteller er udvalgt på baggrund af deres investeringspotentiale, som i høj grad hænger sammen med ejendommenes attraktive placering, kontrakternes løbetid og lejernes evne til at drive en sund og ansvarlig hoteldrift i overensstemmelse med AKF’s værdier og ambitioner.
Mens Comwell Køge Strand spiller en central rolle for erhvervslivet i byen og tilbyder turister en attraktiv base tæt på stranden og byens centrum, repræsenterer Hotel Herman K andre kvaliteter. Herman K står som en visionær repræsentant for nutidens luksushoteller og tilføjer en ekstra
dimension af eksklusivitet til vores hotelportefølje. Hotellets nylige transformation fra tidligere transformatorstation fra 1960’erne vidner desuden om en respektfuld og kreativ tilgang til både bygningsarv og bæredygtighed.
De to hoteller bidrager med hver deres styrker til vores portefølje, men deler en vigtig fællesnævner: deres evne til at skabe værdi i deres lokalområder. Dette skyldes i høj grad vores samarbejdspartnere, der driver hotellerne med fokus på stærk lokal forankring, gode rammer for turisme og samarbejde med dansk erhvervsliv – værdier vi i AKF deler, fordi vi ønsker, at vores ejendomme skal danne rammer for bæredygtig vækst og skabe værdi for samfundet som helhed.
Værdiskabende samarbejder
Med nye erhvervelser følger også nye partnerskaber og styrkelsen af eksisterende relationer. Købet af Herman K markerer begyndelsen på et nyt samarbejde med Bühlmann-koncernen, der skal drive det eksklusive boutiquehotel i minimum 15 år. Langvarige partnerskaber som dette er
en central del af AKF’s strategi og afspejler vores mål om at skabe og pleje stabile, værdiskabende relationer.
Et godt eksempel på et veletableret partnerskab er vores mangeårige samarbejde med Comwell Hotels. Det begyndte med købet af en nedlagt højskole i Roskilde i 2001, og i de 23 år, der siden er gået, har relationen udviklet sig markant. I dag omfatter samarbejdet Comwell Kellers Park, Comwell Middelfart og senest Comwell Køge Strand, og vi forventer at udvide vores fælles portefølje yderligere i 2025. Samarbejdet bygger på en stærk synergi mellem Comwells driftssikkerhed som en etableret hotelkæde samt AKF’s erfaring inden for byggeri og ejendomsudvikling. En kombination, der ikke kun har sikret stabile resultater og øget værdi for begge parter, men også skabt grundlag for vækst og kontinuerlig udvikling af vores fælles værdier.
Erhvervelsen af Comwell Køge Strand markerer desuden startskuddet på et nyt og spændende partnerskab med pensionsselskabet Sampension. Sampension deler mange af AKF’s kerneværdier, herunder et stærkt fokus på bæredygtighed, og vi betragter partnerskabet som en vigtig tilføjelse, som vi ser frem til at videreudvikle – ikke kun i relation til Comwell Køge Strand, men også som en del af vores fremtidige investeringer, som vi håber og forventer at kunne foretage i fællesskab.
Med en klar strategi om en diversificeret og værdiskabende ejendomsportefølje fortsætter vi arbejdet med at udvikle vores hotelsegment i tæt samarbejde med både nye og eksisterende partnere. Vi ønsker at bidrage til udviklingen af hotelejendomme, der fungerer som bæredygtige og værdiskabende aktiver, hvor fællesskaber kan blomstre, og minder skabes – til gavn for vores partnere, lokalsamfund og de mange gæster, der hvert år vælger at overnatte på vores hotelejendomme.
AKF MENER:
Gode samarbejdsrelationer er løftestang for udvikling og vækst. Sammen med vores partnere skaber vi ejendomme, der gavner både brugere og de omkringliggende lokalsamfund. Igennem disse værdibaserede relationer gør vi vores visioner til virkelighed.
Mennesket først – trivsel skal være en selvfølge
I 2024 vurderede 97% af vores medarbejdere, at AKF er et godt sted at være – et resultat, der kunne friste os til at tro, at vi er i mål. Men kan man nogensinde sige, at man er i mål med trivsel?
Selv på en arbejdsplads, hvor trivslen er høj kan udfordringer opstå og stress blive en stille følgesvend. Og på trods af flotte tilfredshedstal har den også gjort sit indtog hos os. Derfor arbejder vi målrettet på at skabe en arbejdsplads, hvor trivsel ikke kun er en ambition, men en selvfølge ved at være en del af AKF. Et sted, hvor medarbejderne ved, at de bliver grebet, hvis udfordringerne banker på – og hvor vi samtidig aktivt forebygger, at de opstår.
Stress omtales ofte som en folkesygdom, og ifølge Sundhedsstyrelsen er andelen af danskere med højt stressniveau kun steget siden 20101. Det er en bekymrende udvikling, der ikke kun rammer det enkelte menneske, men også medfører store omkostninger for virksomheder og samfundet som helhed.
Hos AKF har vi måttet erkende, at vi desværre ikke har kunnet holde stress for døren. Det har ført til en vigtig refleksion over, hvordan vi som organisation kan blive endnu bedre til at skabe et sundt og støttende arbejdsmiljø – både for dem, der trives, og for dem, der oplever udfordringer. Det er ikke bare vigtigt og rigtigt, men en absolut topprioritet for os, for faktum er, at ét tilfælde af stress eller mistrivsel er ét for meget.
En arbejdsplads, der griber og forebygger
Vi må og skal være ambitiøse i arbejdet med vores medarbejderes trivsel. Det kræver vedholdenhed, ambitioner og er fuldstændigt nødvendigt for at skabe en bæredygtig arbejdsplads. Hvis vi ikke tør være ambitiøse, flytter vi os ikke.
Vores medarbejdere er og bliver vores vigtigste ressource. De er drivkraften bag AKF, og netop derfor skal vi vise dem, at vi tør investere i deres trivsel og skabe de bedste rammer for, at de kan lykkes – hver dag.
”AKF præsterer højt på alle parametre i vores medarbejdertilfredshedsundersøgelser med resultater, der ligger langt over landsgennemsnittet. At hele 97% af vores medarbejdere mener, AKF er et godt sted at arbejde, er vi selvfølgelig virkelig stolte af. Men selv på en arbejdsplads med høj tilfredshed kan stress opstå. Med den erkendelse har vi gjort det til vores ambition at skabe en arbejdsplads, hvor vi kan mindske de menneskelige omkostninger ved mental mistrivsel. Det handler både om forebyggelse og håndtering, men også om, at vi er en arbejdsplads, hvor man tør række ud og søge støtte, hvis behovet opstår. I det forgange år har vi igangsat tre konkrete initiativer med fokus på netop det,” fortæller Kitt Suhr Hansen, HR-chef i AKF.
1 Sundhedsstyrelsen: Danskernes sundhed – Den Nationale Sundhedsprofil 2021
AKF MENER:
Trivsel er ikke en ambition – det skal være en selvfølgelighed i AKF. Derfor arbejder vi målrettet for at skabe et miljø, hvor medarbejdere føler sig støttet, set, hørt, og hvor udfordringerne gribes, før de vokser. Kun når vores medarbejdere trives, kan AKF som organisation vokse og udvikle sig.
Kitt Suhr Hansen, HR-chef, arbejder dedikeret med at gøre trivsel som en selvfølgelighed af at være en del af AKF.
AKF’s initiativer for trivsel og mental sundhed Vi tager stress alvorligt – som et tabuiseret emne og som en konkret udfordring, der kan påvirke selv de mest tilfredse medarbejdere. Derfor arbejder vi målrettet for at skabe en arbejdsplads, hvor medarbejderne ved, at de bliver grebet, hvis stressen rammer, samtidig med at vi proaktivt forebygger, at den opstår. For at opnå dette har vi iværksat følgende initiativer:
Oplysning: Stress kan være svært at forstå fuldt ud, hvis man ikke har oplevet det på egen krop. At forstå stress er første skridt mod at forebygge det. Derfor har vi arbejdet med oplysning om stress ud fra flere vinkler – både gennem viden, konkrete værktøjer og guidende retningslinjer.
Vi har først og fremmest afholdt interne foredrag om stress med fokus på at klæde medarbejderne på til at genkende tidlige tegn og symptomer – både hos sig selv og hinanden. Desuden har vi fokuseret på at formidle effekten af såkaldte hjernepauser i løbet af en arbejdsdag, som er et godt redskab til at få sænket stresshormonerne og forbedre koncentrationen. Og så har vi udarbejdet en reel stresspolitik, som giver vores personaleledere klare retningslinjer og ansvar for at handle, hvis en medarbejder udviser tegn på stress – også selvom den pågældende ikke selv har erkendt det endnu.
Ledelse: Vi har særligt investeret i vores ledelse, da de har en afgørende indflydelse på vores arbejdsmiljø og dermed medarbejdernes trivsel. Samtidig har vi set, at flest stresstil-
Ejendomsteknikkerne, Martin Henriksen og Jørgen Nygaard, sætter pris på kollegaskabet i AKF.
fælde opstår blandt netop vores ledere. Det har ført til, at vi har accelereret vores arbejde med at ruste både nuværende og kommende ledere bedre til lederrollen hos AKF, så de kan tage vare på deres eget velbefindende, men også skabe de bedste betingelser for deres medarbejdere.
Fordybelse: I en branche præget af stramme deadlines, mange projekter og utallige møder har vi erfaret, at vores medarbejderes tid til fordybelse i løbet af arbejdsdagen ofte har været en mangelvare. Derfor har vi indført en times fokustid dagligt – en mødefri time dedikeret til uforstyrret arbejde og dyb koncentration. Fokustiden er stadig i implementeringsfasen, men er kommet for at blive. Det er nemlig ønsket fra et flertal af vores medarbejdere, der ser en værdi i
at have et dagligt frirum uden forstyrrelser. Det bekræfter os i, at en bevidst planlægning kan bidrage til et bedre arbejdsmiljø og en styrkelse af medarbejdernes trivsel.
Gennem disse tiltag tager vi et vigtigt skridt mod at gøre AKF til en arbejdsplads, hvor mental sundhed er en integreret del af vores kultur og hverdag. Men vi er også bevidste om, at trivsel ikke er et projekt med en slutdato, men en kontinuerlig indsats, der løbende skal tilpasses medarbejdernes behov og de udfordringer, vi møder som organisation. Derfor vil vi naturligvis fortsat styrke rammerne for trivsel, udforske forbedringsmuligheder, der gør en forskel, og vise at arbejdsglæde og mental sundhed ikke bare er et mål, men en selvfølge, når man er en del af AKF-holdet.
Katrine Marie Sørensen, kommunikationsmedarbejder, tager en kort hjernepause for at genvinde fokus til en vigtig opgave, der venter.
Mere end mursten — vi bygger for fællesskabet
Fællesskab er nøglen til social bæredygtighed i vores ejendomme. At skabe levende, inkluderende og trygge fællesskaber, hvor mennesker trives, har altid været en central værdi for AKF. Og nu er det også blevet en del af vores overordnede forretningsstrategi. Med vores fællesskabsstrategi ønsker vi at fremme samvær og tryghed blandt vores beboere og samtidig bidrage til at løse en af samfundets største udfordringer: ensomhed.
I takt med at den grønne omstilling fylder stadig mere på agendaen i bygge- og ejendomsbranchen, er det ofte det miljømæssige aspekt af ESG, der løber med opmærksomheden. Det sociale kan desværre ende i skyggen – ikke fordi det har mindre værdi, men fordi det er mere uhåndgribeligt, komplekst og svært at måle på. Hos AKF mener vi, at sociale forhold skal vægtes lige så højt som klimahensynene, hvis vi vil skabe ejendomme, der gør en reel forskel for både mennesker og samfund.
Fra dag ét har fællesskab været fundamentet for vores måde at udvikle og bygge ejendomme på. Det er dybt forankret i vores DNA og udspringer af vores lange historie med rødder i fagbevægelsen, som ejer AKF. At gøre fællesskab til en integreret del af vores strategi har derfor været oplagt og naturligt. Vi arbejder derfor målrettet på at styrke fællesskabsfølelsen, både i de nye ejendomme, vi udvikler, og i vores eksisterende. Fra kontorer til nye og ældre boliger, store komplekser til små opgange, er målet det samme: at skabe rammer, hvor mennesker kan mødes, føle sig trygge og trives.
En glad flok beboere i Kirkebjerg Søpark, der netop har holdt møde om, hvordan deres erfaringer med at skabe fællesskab i opgangene kan videreføres til gavn for flere beboere i boligområdet.
Vi har et ansvar
I Danmark føler ca. 470.000 voksne og 30.000 børn sig ensomme1. Ensomhed er et nationalt folkesundhedsproblem, der skaber mistrivsel på tværs af både geografi og demografi. Men ensomhed er ikke kun en mental sundhedsudfordring – den har også alvorlige fysiske og helbredsmæssige konsekvenser. Forskning viser, at ensomhed kan øge risikoen for tidlig død2. Måske er det netop derfor, at en undersøgelse fra Videncentret Bolius og Realdania viser, at et godt naboskab og en oplevet tilfredshed med livet hænger tæt sammen3.
Måske er det netop derfor, at hele 87% af danskerne mener, at et stærkt naboskab er vigtigt3. Naboskab er fællesskab, og med fællesskaber kan vi skabe stærke relationer, nye netværk og samhørighed, der kan være med til at bekæmpe ensomhed. Hos AKF ønsker vi at tage aktiv del i at løse denne udfordring ved at gøre naboskab og fællesskab til en naturlig del af de miljøer, vi skaber. For vi betragter vores ejendomme som mere end mursten – vi vil skabe steder, hvor mennesker finder sammen, føler sig hjemme og trives i trygge, inkluderende omgivelser, der også styrker lokalsamfundet.
En strategi for fællesskab og forskellighed Gennem vores fællesskabsstrategi arbejder vi målrettet på at skabe rammer, der fremmer trivsel og styrker sociale relationer blandt vores beboere. Strategien er ikke bare en vision, men AKF’s kompas til, hvordan vi omsætter vores fællesskabsværdier til handling. Den samler og fokuserer vores indsats, så fællesskab ikke kun er noget, vi taler om, men noget, der eksisterer som en naturlig del af alt, hvad vi gør.
Vores arbejde med fællesskaber ender ikke ved skelpælene på vores grunde. Vi ønsker aktivt at bidrage til de nærområder, vi er en del af. Ved at skabe muligheder og steder, hvor både vores beboere og områdernes borgere kan mødes, bidrager vi til at fremme tryghed og fællesskab – en indsats, der gavner hele lokalmiljøer.
Fællesskab er et uhåndgribeligt fænomen, der ikke kan presses ind i en skabelon, men vi kan finde fælles pejlemærker at navigere efter. Derfor er udviklingen af standardiserede kernekoncepter en central del af vores strategi.
Disse koncepter guider os i arbejdet med at forme og styrke fællesskaber på tværs af vores ejendomme.
AKF MENER:
Vi må ikke lade social bæredygtighed stå i skyggen af klimakampen. Begge dele er afgørende og forudsætter hinanden. Derfor bygger AKF’s bolig- og erhvervsejendomme på et fundament af fællesskab, tryghed og ordentlighed – fra projektering til drift. Det er en afgørende del af den bæredygtige udvikling.
Andrea Boel Ricketts, programansvarlig for Kernen og fællesskaber, og Cecilie Gjelstrup Paulsen, kulturvært og eventafvikler, er en del af det team, der arbejder på at omsætte vores fællesskabsstrategi til konkrete initiativer og handlinger.
Kernekoncepterne skal udvikles som fleksible rammer, der tager højde for ejendommenes vidt forskellig indretning, beboersammensætning og geografi. De designes til at kunne skrues op eller ned, så vi altid kan tilpasse indsatsen til det enkelte sted og skaber fællesskaber med afsæt i de lokale behov.
Koncepterne kommer til at dække alt fra udvikling af fællesarealer, aktivitetszoner og sociale faciliteter til effektiv drift og vedligehold. Denne tilgang gør det muligt at implementere vores fællesskabsværdier på tværs af bolig- og erhvervsprojekter – ejendomme, der ikke bare er steder at bo eller arbejde, men levende rammer, hvor mennesker mødes, trives og vokser.
Boligfællesskabets rollemodel
Selvom arbejdet med fællesskaber altid har været en del af vores DNA, er det i udviklingen af Kirkebjerg Søpark i Brøndbyvester, vi for alvor har prøvet kræfter med at omsætte vores fællesskabsvision til praksis. Det er så at sige vores pilotprojekt for fællesskabsarbejdet.
Her har vi skabt en række fællesfaciliteter, der fungerer som naturlige mødesteder og danner grobund for fællesskab. Et centralt element i dette arbejde er kulturhuset Kernen – et levende samlingspunkt, der inviterer både beboere og lokalsamfundet til at opleve og dyrke fællesskabet.
Kernen tilbyder aktiviteter for alle - fra singlen i kreaklubben til familien på padelbanen og den studerende, der søger et solidt måltid under eksamensperioden. Faciliteterne er designet til at imødekomme mange forskellige behov og er understøttet af dedikerede medarbejdere, som dagligt faciliterer aktiviteter og skaber rammerne for stærke relationer.
Vi har samtidig etableret fællesvaskerier, motionsfaciliteter og et værksted, der ikke blot gør hverdagen nemmere, men også fungerer som uformelle mødesteder. Her kan beboerne dele erfaringer, give gode råd eller blot nyde visheden om, at de ikke er alene.
Fællesskab kræver tid og omtanke
Nok har vi i Kirkebjerg Søpark skabt grobund for opblomstringen af fællesskabet. Men som alt andet, der skal vokse, kræver fællesskaber både tid, omsorg og de rette vækstbetingelser.
Hvor vi kan sikre rammerne og give omsorgen, er tiden en faktor, vi må overlade til sig selv. Tiden vil vise, om vi har skabt de optimale betingelser for, om fællesskabet kan slå rødder og gro. Vi kan endnu ikke aflæse effekterne i vores tilfredshedsundersøgelser, men vi er optimistiske. De små spirer, vi ser, hører om og oplever, peger i den rigtige retning. Lejerne i Kirkebjerg Søpark er flyttet ind over en periode på tre år, og det tager naturligvis tid at finde hinanden, især når byggepladsen har været en del af dagligdagen, og nye ansigter løbende flytter ind. Derfor er det heller ikke overraskende, at vi ser lidt bedre resultater i fællesskabsfølelsen hos lejere i de ejendomme, hvor beboerne har haft længere tid til at etablere relationer, sammenlignet med de ejendomme, hvor indflytningen er sket senere.
2025 bliver året, hvor fællesskabsstrategien skal ud at leve i AKF. Vi ser frem til at samle vores erfaringer og fokusere arbejdet på at knække koden for, hvordan vi skaber stærke fællesskaber, der kan blomstre i og omkring vores ejendomme.
1 Sundhedsstyrelsen: Den Nationale Sundhedsprofil, 2023 samt Statens Institut for Folkesundhed: Skolebørnsundersøgelsen, 2022.
2 Sundhedsstyrelsen, Sygdomsbyrden i Danmark – risikofaktorer, 2016
3 Realdania. Danskerne i det byggede miljø, 2024 (s. 57).
Ejendomsteknikerne, Kenneth Back
Høyer og Martin Halby Andersen, sørger for driften af bygningerne i Kirkebjerg Søpark og tager sig altid tid til en god snak med beboerne, når de er rundt i området.
Med et blik ud over pladsen med de genbrugte materialer forestiller Jørgen Jensen, projektudviklingschef, sig, hvordan de får nyt liv i fremtidige byggerier.
Når fortiden får nyt liv
For AKF er cirkulær økonomi mere end blot et middel til at opfylde lovkrav – det er en integreret del af vores tilgang til byggeri og bæredygtighed. Ved hjælp af ressourcekortlægning identificerer vi de skjulte skatte, som ofte gemmer sig i affald, og giver dem nyt liv i fremtidige byggeprojekter. Det handler ikke kun om at skabe værdi for nye projekter, men også om at tage ansvar for planetens ressourcer. Et udtjent autoværksted og bilforhandler på Frederiksborgvej i Københavns Nordvestkvarter viste sig for eksempel at være en sand skattekiste.
For et årti siden summede autoværkstedet i Nordvest af aktivitet. Biler kørte ind og ud, luften var tung af lugten af olie, og værktøjets klingen, blandet med en god omgang værkstedshumor, fyldte lokalerne med liv. I dag har AKF hovedkontor i det gamle pladeværksted, der er blevet forvandlet gennem en storslået transformation, hvor historien er bevaret med respekt for fortiden, mens der er skabt rum for fremtiden.
Selvom autoværkstedets øvrige bygninger desværre ikke kunne transformeres, var deres byggematerialer i god nok stand til at de kunne få nyt liv gennem genanvendelse. Det førte til en nøje planlagt nedrivningsproces, hvor det bedste fra en svunden tid blev ført ind i en ny tidsalder. På den måde lykkedes det os at genbruge eller genanvende hele 95% af de nedrevne materialer – enten direkte hos aftagere, der så værdien i materialerne, eller 1:1 i vores egne byggeprojekter.
Fra affald til ressource
Fra den 1. juli 2025 bliver ressourcekortlægning et lovkrav. Det hilser vi i AKF velkomment, da vi ser det som et væsentligt skridt mod mere genanvendelse i byggerier og renoveringer. I 2022 tog vi første gang hul på arbejdet med ressourcekortlægning – både for at øve os og gøre det til
en naturlig del af vores tilgang til udvikling. For genanvendelse er en uundgåelig vej mod et grønnere byggeri, særligt set i lyset af at byggebranchen er en af de største bidragsydere til affald.
Ifølge EU-Kommissionen stammer 40% af alt bygge- og anlægsaffald i EU fra nedrivning af boliger og erhvervsbygninger 1 . Som aktører i branchen forpligter det os til at tænke i genbrug og genanvendelse – både, når vi river ned, bygger nyt og transformerer eksisterende bygninger. Det handler om at se potentialet i gamle materialer og give dem nyt liv frem for at lade dem forsvinde sammen med de 850 millioner tons byggeaffald, som sektoren årligt genererer i EU2 .
Nedrivning med omtanke
Vi ved, at det aldrig er den bedste løsning at rive ned. Transformation er derfor altid vores førsteprioritet, men når nedrivning er nødvendigt, handler det om at gøre det med omtanke.
Og netop projektet på Frederiksborgvej cementerer, at transformation ofte er en værdifuld løsning, men det understreger også, at når nedrivning er nødvendig, kan det åbne for nye muligheder. Ved at genanvende byggematerialer kan vi reducere miljøpåvirkningen, spare værdifulde ressourcer og bidrage til den cirkulære økonomi – en vigtig byggeklods i fremtidens bæredygtige byggeri.
"Ressourcekortlægning er vores nøgle til at skabe værdi gennem genbrug og genanvendelser," fortæller en synligt stolt projektudviklingschef, Jørgen Jensen. Han beskriver den detaljerede proces, hvor bygningsgennemgangen kortlægger tilgængelige ressourcer, inden en nedrivning eller renovering går i gang.
"Da vi stod over for at skulle rive de gamle erhvervsbygninger på Frederiksborgvej ned, så vi det ikke som en afslutning, men en begyndelse på noget nyt. På den gamle industrigrund i Nordvest er vi nu ved at skabe plads til 51 familier, der får deres hjem med vægge rejst af genbrugte mursten, mens materialerne fra det gamle autoværksted lever videre i vores boligområde i Brøndbyvester. Her
er murstenene genopstået i 27 nybyggede rækkehuse. Værkstedets limtræsbjælker er omhyggeligt nedtaget og genbrugt direkte i områdets fælleshuse, og de gamle loftplader har fået nyt liv samme sted”.
Genanvendelsen af materialerne giver ikke kun nybyggerier sjæl og særpræg, men er også et udtryk for sund fornuft. At bruge de ressourcer, vi allerede har frem for at hente nye i en verden med ressourceknaphed, er både ansvarligt og nødvendigt for en mere bæredygtig fremtid.
Ikke kun en rosenrød fortælling Frederiksborgvej er kun ét eksempel på, hvordan vi arbejder målrettet med ressourcekortlægning som en integreret del af vores projekter. Vi kortlægger ikke kun materialernes
genanvendelsesmuligheder, men søger også aktivt efter genbrugsmaterialer fra andre aktører, når vi bygger nyt. På den måde holder vi den cirkulære tankegang i gang.
Det kræver dog mere end metoder, processer og lovgivning at sætte sving i den cirkulære økonomi. Evnen til at se potentialet i gamle materialer og have modet til at bruge dem er noget, vi har styrket de seneste år i takt med, at vores omverden også har rykket sig. For faktum er, at den cirkulære økonomi kun kan lykkes ved en fælles indsats i byggebranchen, der bringer visionerne om cirkularitet til live.
Selvom genanvendelse er et skridt i den rigtige retning, er det ikke så rosenrødt, som det måske kan lyde. For selvom
En bunke af de i alt 285 ton genbrugsmursten, der nænsomt blev
AKF MENER:
Et mere bæredygtigt byggeri handler om balance – mellem at bygge nyt og bevare det eksisterende. Når en nedrivning er nødvendig, skal den ske med respekt for fortiden og med øje for fremtiden. Ved at kortlægge ressourcer og genanvende materialer giver vi nyt liv til gamle bygninger og mindsker vores klimaaftryk. Hver genbrugt mursten og bjælke fortæller en historie og bygger bro mellem det, der var, og det, der kommer.
taget ned fra den gamle erhvervsejendom i Nordvest.
vi arbejder målrettet med genanvendelse af byggematerialer, ved vi også, at det er svært at realisere i større skala.
Teknologien og reglerne er endnu ikke helt med os. Mange materialer kræver særlige godkendelser for at blive brugt i nyt byggeri, og processen med at nedtage, transportere og opbevare materialerne stiller store krav til både tid, plads og økonomi. Selvom vi ser potentialet, er regler og teknologi endnu ikke med os, og genbrugsmaterialer ender derfor ofte i sekundære bygninger med lempeligere krav til genanvendelse, end de krav, der forståeligt nok er, når materialerne skal benyttes i hjem, hvor mennesker lever og bor.
Byggebranchen, myndighederne og samfundet som
helhed bevæger sig heldigvis i retning af at se affald som en begyndelse snarere end en afslutning. Genbrugte materialer bidrager ikke kun med æstetik, men også sjæl og historie til moderne byggerier – fortællinger, der kan inspirere og leve videre i nye rammer. Vi tror på, at vi er på rette vej – og i fællesskab kan vi rykke videre mod en fremtid med både de rette teknologier til at gøre genanvendelse nemmere, men også det rette udbud og efterspørgsel.
1 EU-Kommissionen: Cristobal Garcia Jorge, Dario Caro, Gillian Foster, Giulia Pristera, Federico Gallo, and Davide Tonini. (2024). Techno-economic and environmental assessment of construction and demolition waste management in the European Union, European Commission Joint Research Centre.
2 Saez, P. V., & Osmani, M. (2019). A Diagnosis of Construction and Demolition Waste Generation and Recovery Practice in the European Union. Journal of Cleaner Production, 241.
Murstenene fra Nordvest efter de har fået nyt liv i rækkehusene i Brøndbyvester.
Line Bruun Mogensen, projektudviklingschef og arkitekt, og Jonas Rosenkilde, teamkoordinator, diskuterer visionerne bag Grønnebro i Hvidovre – et projekt, der ikke blot har til hensigt at forbinde bykvarteret med lokalområdet, men også være katalysator for fællesskab og summende byliv.
Med henblik på at sikre gennemsigtighed i AKF’s økonomiske rapportering giver vi under påtegningerne et overblik over regnskabsgrundlaget.
Påtegninger
96 Bestyrelse og direktion
97 Ledelsespåtegning
98 Revisionspåtegning
100 ESG-revisionspåtegning
Bestyrelse og direktion
Bestyrelse og direktion
BESTYRELSE OG DIREKTION, FRA VENSTRE:
Ino Abraham Dimsits (direktion), CEO, AKF
Lizette Risgaard
Tidligere formand, Fagbevægelsens
Hovedorganisation
Henning Egon Josefsen
Overgaard (næstformand) Forbundsformand, 3F
Kim Simonsen (formand)
Tidligere forbundsformand,HK Danmark
Mette Mellemgaard Jakobsen Head of Tax og Vice President, Mærsk
Jesper Bruce-Anderson, Head of Valuation & Research og partner Cushman & Wakefield | RED
Anja C. Jensen
Forbundsformand, HK Danmark
John Larsen Hovedkasserer, Dansk Metal
Ledelsespåtegning
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 for AKF Holding A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og
Direktion Ino Abraham Dimsits CEO
koncernens pengestrømme for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 5. marts 2025
Bestyrelse Kim Simonsen Formand Lizette Risgaard
Jesper Bruce-Anderson
Mette Mellemgaard Jakobsen
Henning Egon Josefsen Overgaard Næstformand
John Larsen Anja C. Jensen
Den uafhængige revisors revisorpåtegning
Konklusion
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis for såvel koncernen som selskabet samt pengestrømsopgørelse for koncernen. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 01.01.202431.12.2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Grundlag for konklusion
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er uafhængige af koncernen og selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Ledelsens ansvar for koncern- og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregn -
skabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
Revisors ansvar for revisionen af koncern- og årsregnskabet
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:
• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte
sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol.
• Tager vi stilling til, om den anvendte regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.
• Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.
• Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne i koncernen som grundlag for at udforme en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde til brug for koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.
I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet og årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
København, den 5. marts 2025
Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR-nr.: 33963556
Jacques Peronard statsautoriseret revisor
MNE-nr.: 16613
Den uafhængige revisors erklæring om ESG-nøgletal for 2024
Til interessenter i AKF Holding A/S
Vi har efter aftale med AKF Holding A/S (“AKF”) foretaget en undersøgelse med begrænset sikkerhed af ESGregnskabet for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024, som er præsenteret på side 62-70 i årsrapporten 2024 (”rapporten”).
Ved udarbejdelse af ESG-regnskabet har AKF anvendt regnskabspraksis for ESG-nøgletal, der er beskrevet på side 72-73 i rapporten, og som er uddybet på AKF’s hjemmeside: www.akf.as/esg-praksis. ESG-regnskabet skal læses og forstås i sammenhæng med regnskabspraksis for ESG-nøgletal, som ledelsen udelukkende er ansvarlig for at udvælge og anvende.
Ledelsens ansvar
AKF’s ledelse er ansvarlig for at tilrettelægge, implementere og opretholde interne kontroller over information, som er relevant i forberedelsen af ESG-regnskabet og den øvrige information i rapporten, samt sikre at disse ikke er behæftede med væsentlig fejlinformation som følge af svig eller fejl. Ledelsen er endvidere ansvarlig for at etablere en objektiv regnskabspraksis for ESG-nøgletal, som lægges til grund i tilvejebringelse af ESG-regnskabet, for indholdet af rapporten, og for måling og rapportering af ESG-regnskabet i overensstemmelse med regnskabspraksis for ESG-nøgletal, som fremgår af side 72-73 i rapporten, og som er uddybet på AKF’s hjemmeside: www.akf.as/esg-praksis.
Revisors ansvar
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion med begrænset sikkerhed baseret på vores aftale med ledelsen og i overensstemmelse med det aftalte omfang. Vi har tilrettelagt og udført vores arbejde i overensstemmelse med ISAE 3000, Andre erklæringsopgaver med sikkerhed end revision eller review af historiske finansielle oplysninger, og i relation til drivhusgasemissioner i overensstemmelse med ISAE 3410 Erklæringsopgaver med sikkerhed om opgørelser af drivhusgasser samt yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion. Kvantificering af drivhusgasemissioner er underlagt iboende usikkerhed som følge
af ufuldstændig videnskabelig viden, der anvendes til at fastsætte emissionsfaktorer og de værdier, der skal anvendes for at kombinere emissioner af forskellige gasser.
Vi er ansvarlige for at:
• planlægge og udføre arbejdet med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for, at ESG-regnskabet ikke er behæftet med væsentlig fejlinformation som følge af svig eller fejl, og at det er opstillet, i al væsentlighed, i overensstemmelse med regnskabspraksis for ESGnøgletal
• danne en uafhængig konklusion, baseret på de udførte arbejdshandlinger og det bevis vi har opnået; og
• kommunikere vores konklusion til interessenter i AKF.
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab anvender International Standard on Quality Management 1, ISQM 1, som kræver, at vi designer, implementerer og driver et kvalitetsstyringssystem, herunder politikker eller procedurer vedrørende overholdelse af etiske krav, faglige standarder og gældende lov og øvrig regulering. Vi har overholdt kravene til uafhængighed og andre etiske krav i International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code), der bygger på de grundlæggende principper om integritet, objektivitet professionel kompetence og fornøden omhu, fortrolighed og professionel adfærd, samt etiske krav gældende i Danmark.
Omfanget af de handlinger, vi udfører ved en erklæringsopgave med begrænset sikkerhed, er betydeligt mindre end ved en erklæringsopgave med høj grad af sikkerhed. Som følge heraf er den grad af sikkerhed, der er for vores konklusion betydeligt mindre end den sikkerhed, der ville være opnået, hvis der var udført en erklæringsopgave med høj grad af sikkerhed.
Udført arbejde
Vi er forpligtede til at planlægge og udføre vores arbejde med henblik på at vurdere risikoen for væsentlig fejlinformation i ESG-regnskabet. Som følge heraf har vi; • afholdt interviews med dataejere og interne interessenter med henblik på at forstå nøgleprocesser og kontrol-
ler for måling, registrering, konsolidering og præsentation af ESG-regnskabet;
• på stikprøvevis basis undersøgt dokumentation for at efterprøve at data er målt, registreret, kompileret og rapporteret på behørig vis;
• udført analytiske handlinger af udvalgt data baseret på risiko og væsentlighed;
• indhentet forklaringer angående væsentlige udviklinger i de rapporterede data;
• vurderet opstilling og præsentation af ESG-regnskabet;
• vurderet om processen for rapportering om udledning af drivhusgasser følger principperne om relevans, fuldstændighed, konsistens, gennemsigtighed og nøjagtighed, som er beskrevet i The Greenhouse Gas Protocol Corporate Standard Revised edition (2015); samt
• vurderet det opnåede bevis.
Konklusion
Vi er på grundlag af vores gennemgang samt det opnåede bevis ikke blevet bekendt med forhold, der giver os anledning til at konkludere, at ESG-regnskabet for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024 som præsenteret på side 62-70 i årsrapporten 2024, ikke i al væsentlighed, er opgjort i overensstemmelse med regnskabspraksis for ESG-nøgletal på side 72-73 i rapporten, og som er uddybet på AKF’s hjemmeside: www.akf.as/esg-praksis.
København, den 5. marts 2025
Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR-nr.: 33963556
Jacques Peronard
statsautoriseret revisor
MNE-nr.: 16613
Andreas Henriksen, projektchef, spejder ud over byggepladsen i Kirkebjerg Søpark – et bykvarter i Brøndbyvester, der i dag er vækket til live af de mange beboere, der kalder AKF’s ejendomme for deres hjem.
Regnskab
104 Koncernregnskab
104 Resultatopgørelse
106 B alance
108 Egenkapitalopgørelse
108Pengestrømsopgørelse
110 Noter
118 Moderselskabsregnskab
118 Resultatopgørelse
119 B alance
121 Egenkapitalopgørelse
121 Noter
126 Anvendt regnskabspraksis
Vi ønsker at skabe værdi for både virksomheden og vores omverden. I vores regnskab viser vi, hvordan AKF balancerer økonomisk ansvarlighed og investeringer.
Koncernens resultatopgørelse
1. januar - 31. december 2024
En opgang er ikke bare en passage, men et sted, der forbinder lejlighederne og skaber en velkomst, der føles tryg og indbydende. Her ses vores ejendomstekniker, Kenneth Back Høyer, der justerer lyset i en smuk flisebeklædt opgang i Kirkebjerg Søpark.
Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter præsenteres efter den indirekte metode og opgøres som driftsresultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital og betalt selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder, aktiviteter og finansielle anlægsaktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og ma-
terielle anlægsaktiver, herunder anskaffelse af finansielt leasede aktiver.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af virksomhedskapital og omkostninger forbundet hermed samt optagelse af lån, indgåelse af finansielle leasingaftaler, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier og betaling af udbytte.
Likvider omfatter likvide beholdninger med fradrag af kassekreditter der indgår i den daglige likviditetsstyring.
og nedskrivninger
i hensættelser
Ændringer i arbejdskapital 16
Pengestrøm fra primær drift før finansielle poster
Modtagne finansielle indtægter
Betalte finansielle omkostninger
Betalt selskabsskat 0 (60.319)
Pengestrømme fra driftsaktivitet
(170.066)
Køb af immaterielle anlægsaktiver 0 (254)
Køb og salg af materielle anlægsaktiver (1.366) (457.360)
Køb af investeringsejendomme (198.840) 0
Investeringsejendomme under opførelse samt forbedringer (367.674) (71.801)
Salg af investeringsejendomme 8.978 0
Køb/salg af tilknyttede virksomheder (109.238) 270.565
Køb af associerede virksomheder (32.724) 0
Modtaget udbytte fra associerede virksomheder 0 (441)
Køb af finansielle anlægsaktiver (80.421) (92.503)
Modtaget udbytte fra porteføljevirksomheder
Provenu ved salg af ikke-konsoliderede virksomheder
Ændringer i andre langfristede aktiver (295)
Pengestrømme fra investeringsaktivitet (686.435) (296.261)
Provenu ved optagelse af langfristede gældsforpligtelser
Afdrag på langfristede gældsforpligtelser
Træk på kassekreditter
Træk på byggelån
Udbetalt udbytte (24.500) (23.388)
Provenu ved kapitalforhøjelse 0
Provenu ved kapitalforhøjelse
Udbetalt udbytte til minoritetsaktionærer
Ændringer i langfristede forpligtelser
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Ændring i likvider (13.625) 140.188
Likvider primo
Likvider fra køb af tilknyttede selskaber 0 (2.056)
Likvider ultimo
Koncernregnskabets noter
1. Nettoomsætning
Nettoomsætning ved salg, hvilket omfatter indtægter fra lejeindtægter fra ejendomsinvesteringer og projektsalg samt salg af tjenesteydelser, indregnes i resultatopgørelsen, når levering og risikoovergang til køber har fundet sted. Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til salgsværdien af det fastsatte vederlag.
t.kr.
2024 2023 Lejeindtægter
0
0
2. Vareforbrug
Vareforbrug omfatter omkostninger til opførelse af solgte ejendomme, og består af regnskabsårets kostpriser. Ændring i lagre af handelsvarer består af forskydning i varebeholdningerne. Arbejde udført for egen regning og opført under aktiver har historisk været klassificeret som vareforbrug, men er i 2023 reklassificeret til personaleomkostninger. Ændringen har ingen resultateffekt for driftsresultatet.
t.kr. 2024 2023
Ændring i lagre af handelsvarer 1.141 0 Vareforbrug
3. Personaleomkostninger
Personaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere. Arbejde udført for egen regning og opført under aktiver har historisk været klassificeret som vareforbrug, men er i 2023 reklassificeret til personaleomkostninger. Ændringen har ingen resultateffekt for driftsresultatet. Arbejde udført for egen regning og opført under aktiver omfatter personaleomkostninger og andre omkostninger, der er afholdt i regnskabsåret og indregnet i kostprisen for egenudviklede materielle anlægsaktiver.
t.kr.
Gager og lønninger
Arbejde udført for egen regning
opført under aktiver
2024 2023
Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere 80 76
Ledelsesvederlag, bestyrelse og direktion 6.564 5.557
Med henvisning til Årsregnskabslovens §98b, stk. 3, angives ledelsens vederlag samlet for ledelseskategorierne, da en opdeling heraf vil føre til. at vederlaget for ét ledelses- medlem fremgår af årsrapporten.
Incitamentsprogrammer
Incitamentsprogrammet til direktionen og visse nøglemedarbejdere omfatter et fastholdelses- samt et resultatafhængigtprogram.
Fastholdelsesprogram: Programmet giver nøglemedarbejdere ret til at tegne nye kapitalandele á nominelt DKK 1. Ved udnyttelse af warrants kan selskabskapitalen forhøjes med op til nominelt DKK 900.000. Warrants modner gradvist over to år fra 1. januar 2024, med 1/24 af warrants modnet månedligt frem til 1. januar 2026.
Resultatafhængigt program: Programmet giver ledelsesmedlemmer ret til at tegne nye kapitalandele á nominelt DKK 1. Ved udnyttelse af warrants kan selskabskapitalen forhøjes med op til nominelt DKK 1.300.000. Warrants tildelt i 2024 modner baseret på Vision 2030-målsætninger over tre år (2024-2026). For hvert år, hvor selskabet opnår en egenkapitalforrentning på mindst 8%, modner 2/9 af warrants. Op til yderligere 1/9 modner, hvis bestyrelsen vurderer, at øvrige målsætninger er opfyldt.
4. Af- og nedskrivninger
Af- og nedskrivninger af immaterielle og materielle anlægsaktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger opgjort ud fra henholdsvis de fastsatte restværdier og brugstider for de enkelte aktiver og gennemførte nedskrivningstest og af gevinster og tab ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver.
t.kr.
Afskrivninger på immaterielle anlægsaktiver
Afskrivninger på materielle anlægsaktiver
2024 2023
5. Andre finansielle indtægter
Andre finansielle indtægter består af modtagne udbytter o.l. fra andre værdipapirer, renteindtægter, kursgevinster vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle indtægter samt godtgørelser under acontoskatteordningen mv.
Finansielle indtægter fra associerede virksomheder
i øvrigt
6. Andre finansielle omkostninger
Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder kurstab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv.
t.kr. 2024 2023
Finansielle omkostninger fra associerede virksomheder
7. Skat
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med alle dets danske dattervirksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud).
t.kr.
Aktuel skat (38)
8. Forslag til resultatdisponering
t.kr.
Foreslået udbytte indregnet
9. Immaterielle anlægsaktiver
Goodwill
Goodwill afskrives lineært over den vurderede brugstid, der fastlægges på baggrund af ledelsens erfaringer inden for de enkelte forretningsområder. Brugstiderne er fastlagt ud fra en vurdering af, i hvilket omfang der er tale om strategisk erhvervede virksomheder med en stærk markedsposition og langsigtet indtjeningsprofil, og i hvilket omfang goodwillbeløbet inkluderer tidsbegrænsede immaterielle ressourcer, som det ikke har været muligt at udskille og indregne som særskilte aktiver. Hvis brugstiden ikke kan skønnes pålideligt, fastsættes den til 10 år. Brugstiderne revurderes årligt. De anvendte afskrivningsperioder udgør 3-10 år.
Udviklingsprojekter
Udviklingsprojekter omfatter omkostninger, gager og afskrivninger, der direkte eller indirekte kan henføres til selskabets udviklingsaktiviteter, og som indgår under regnskabsposten "Immaterielle anlægsaktiver".
Udviklingsprojekter er projekter, der er klart definerede og identificerbare, hvor den tekniske udnyttelsesgrad, tilstrækkelige ressourcer og et potentielt fremtidigt marked eller udviklingsmulighed i virksomheden kan påvises, og hvor det er hensigten at fremstille, markedsføre eller anvende projektet. Udviklingsprojekter indregnes som immaterielle aktiver, hvis kostprisen kan opgøres pålideligt, og der er tilstrækkelig sikkerhed for, at den fremtidige netooindtjening efter produktions-, salgs- og administrationsomkostninger kan dække udviklingsomkostningerne. Øvrige udviklingsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen, efterhånden som omkostningerne afholdes.
Indregnede udviklingsomkostninger måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger eller genindvindingsværdi, hvis denne er lavere.
Færdiggjorte udviklingsprojekter afskrives lineært over brugstiden. Afskrivningsperioden udgør 5 år.
t.kr. Færdiggjorte Goodwill udviklingsprojekter
Af- og nedskrivninger primo (2.305) (36.447) Årets afskrivninger (612) (7.055)
Af- og nedskrivninger ultimo (2.917) (43.502)
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger.
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien af koncernens ejendomme opgøres enten ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme eller ved anvendelse af DCF-modellen som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme.
10. Materielle anlægsaktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar samt indretning af lejede lokaler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.
Koncernens domicilejendom måles i koncernregnregnskabet til dagsværdi, og eventuelle opskrivninger placeres på egenkapitalen som en bunden reserve under posten "Reserve for opskrivninger". Reserven opgøres eksklusiv udskudt skat, og de årlige afskrivninger i resultatopgørelsen øges i takt med opskrivningerne. Der afskrives ikke på grunde.
Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Renteomkostninger på lån til finansiering af fremstilling af materielle anlægsaktiver indregnes i kostprisen, hvis de vedrører fremstillingsperioden. Alle øvrige finansieringsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen.
Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Afskrivningsperioden og restværdien fastsættes på anskaffelsestidspunktet og revurderes årligt. Overstiger restværdien aktivets regnskabsmæssige værdi, ophører afskrivning. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Ved ændring i afskrivningsperioden eller restværdien indregnes virkningen for afskrivninger fremadrettet som en ændring i regnskabsmæssigt skøn.
Bygninger
50 år
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-5 år
Indretning af lejede lokaler 3-5 år
For indretning af lejede lokaler og aktiver omfattet af finansielle leasingaftaler udgør afskrivningsperioden maksimalt aftaleperioden.
For den afkastbaserede model baseres beregningen på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.
DCF-modellen er den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme.
Ved fastsættelsen af de forventede pengestrømme til brug for DCF-modellen, tages udgangspunkt i den enkelte ejendoms budgetterede pengestrømme for de kommende 10 år, inklusive leje- og prisstigninger, samt en opgjort terminalværdi, der udtrykker værdien af de normaliserede pengestrømme, som ejendommen forventes at generere efter budgetperioden. De således opgjorte pengestrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ved anvendelse af en diskonteringsfaktor, som vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme inklusive forventet inflation.
Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen.
Renteomkostninger på lån til finansiering af fremstilling af investeringsejendomme indregnes i kostprisen, hvis de vedrører fremstillingsperioden. Alle øvrige finansieringsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen.
t.kr.
Koncernen ejer 55 investeringsejendomme inden for butik, kontor, bolig, logistik og hotel. Ejendommene er beliggende primært i Storkøbenhavn, Hillerød og Roskilde. Ejendommene udgør pr. balancedagen i alt 259.580 m2. Uopsigelighedsperioden på lejemålene er mellem 0 og 15 år.
Der er anvendt følgende afkastkrav:
• Bolig 4,00% - 8,50%* (3,88% - 4,50% i 2023) - vægtet gnms. leje pr. m2 – 1.544 kr.
• Kontor 4,00% - 7,50% (4,00% - 7,50% i 2023) - vægtet gnms. leje pr. m2 – 1.190 kr.
• Butik 7,50% - 7,75% (5,38% - 7,50% i 2023) - vægtet gnms. leje pr. m2 – 1.267 kr.
• Hotel 4,75% - 5,50% (5,25% - 5,50% i 2023) - vægtet gnms. leje pr. m2 – 1.531 kr.
11. Finansielle anlægsaktiver
Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder måles i modervirksomhedens årsregnskab efter den indre værdis metode. Virksomheden har valgt at anse indre værdis metode som en målemetode.
I koncernregnskabet indgår kapitalandele i associerede virksomheder og kapitalandele i ikke-konsoliderede dattervirksomheder ligeledes til indre værdi.
Ved første indregning måles kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder til kostpris,
Grunde og bygninger
Investeringsejendomme
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Indretning af lejede lokaler
Diskonteringsfaktoren er afkastkravet tillagt en inflation, som generelt er fastsat til 2,00%.
En forøgelse af afkastkravet med 0,5%-point vil reducere dagsværdien med 536.146 t.kr. Ejendommene er værdiansat til 24.091 kr./m2
Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af ledelsens vurdering, med udgangspunkt i uafhængige mæglervurderinger.
*Grænsen inkluderer enheder, der er vurderet med henblik på frasalg.
dvs. med tillæg af transaktionsomkostninger. Kostprisen allokeres i overensstemmelse med overtagelsesmetoden, jf. anvendt regnskabspraksis ovenfor vedrørende koncernregnskabet.
Kostprisen værdireguleres med resultatandele efter skat opgjort efter koncernens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer/tab.
Goodwill opgøres som forskellen mellem kostprisen for kapitalandelene og dagsværdien af den forholdsmæssige andel af de overtagne aktiver og forpligtelser. Goodwill afskrives lineært over den vurderede brugstid, der fastlægges på baggrund af ledelsens erfaringer inden for de enkelte forretningsområder.
Brugstiderne er fastlagt ud fra en vurdering af, i hvilket omfang der er tale om strategisk erhvervede virksomheder med en stærk markedsposition og langsigtet indtjeningsprofil, og i hvilket omfang goodwillbeløbet inkluderer tidsbegrænsede immaterielle ressourcer, som det ikke har været muligt at udskille og indregne som særskilte aktiver. Hvis brugstiden ikke kan skønnes pålideligt, fastsættes den til 10 år. Brugstiderne revurderes årligt. De anvendte afskrivningsperioder udgør 3-10 år.
Modtaget udbytte fradrages den regnskabsmæssige værdi.
Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder, der måles til regnskabsmæssig indre værdi, er underlagt krav om nedskrivningstest, hvis der foreligger indikationer på værdiforringelse.
Andre værdipapirer og kapitalandele
Andre værdipapirer og kapitalandele omfatter unoterede kapitalandele, der måles til skønnet dagsværdi på balancedagen
De underliggende porteføljevirksomheder knyttet til de unoterede kapitalandele måles ved forskellige værdiansættelsesmetoder og -teknikker. For investeringer med betydelig og holdbar pengestrøm eller indtjening, anvendes typisk markedsmultipler for EBITDA, EBIT eller omsætning. For investeringer med betydelige fluk tuationer i den fremtidige indtjening, eller hvor øvrige forhold vurderes at påvirke anvendeligheden af en værdiansættelsesmodel baseret på markedsmultipler, vurderes porteføljevirksomheden i stedet typisk efter en DCF-værdiansættelsesmodel.
t.kr.
Kapitalandele i associerede virksomheder
Andre værdi papirer og kapitalandelse
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
Andre tilgodehavender og sikringsinstrumenter
* I andre tilgodehavender og sikringsinstrumenter indgår positiv værdi af renteswaps på 80.749 t.kr. Renteswaps er indgået til sikring af en fast rente på Koncernens variabelt forrentede bank- og realkreditlån. Den samlede hovedstol for Koncernens renteswaps udgør 1.561.461 t.kr. og sikrer en fast rente på 0,30% - 2,60% i restløbetiden på 1-10 år. Lån og renteswaps er indgået med samme modpart. Den korte- samt langfristede del af de indgåede renteswaps er beregnet med udgangspunkt i restløbetiden, samt en forward rente hvorfor den langfristede del indregnet under andre tilgodehavender og sikringsinstrumenter udgør 61.247 t.kr. Den kortfristede del af renteswaps udgør 19.502 t.kr.
** I årets op- og nedskrivninger på andre værdipapirer og kapitalandele, indgår udbytter på samlet
t.kr.
12. Udskudt skat
Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver.
t.kr.
Regulering vedrørende tidligere år (2.815) (22.267)
Indregnet i resultatopgørelsen 29.451 13.069
Tilkøb/frasalg af dattervirksomheder 0 (61.648)
Andre hensatte forpligtelse
Andre hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til garantiforpligtelser. Andre hensatte forpligtelser indregnes og måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfaldstid ud over et år fra balancedagen måles til tilbagediskonteret værdi. Garantiforpligtelser omfatter forpligtelser til udbedring af fejl og mangler inden for garantiperioden.
15. Langfristede gældsforpligtelser
13. Andre hensatte forpligtelser
Andre hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til garantiforpligtelser. Andre hensatte forpligtelser indregnes og måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfaldstid ud over et år fra balancedagen måles til tilbagediskonteret værdi. Garantiforpligtelser omfatter forpligtelser til udbedring af fejl og mangler inden for garantiperioden.
14. Anden gæld
I anden gæld indgår momsreguleringspligtelser på boliger, som afregnes over en periode på 10 år. Den samlede momsreguleringsforpligtelse udgør på balancedagen 384 t.kr. Den opgjorte momsreguleringsforpligtelse er beregnet med udgangspunkt i kostprisen korrigeret for ikke-momspligtige udgiftsarter. Den langfristede del indregnet under anden gæld udgør 140 t.kr., og den kortfristede del af momsreguleringsforpligtelsen på balancedagen udgør 244 t.kr.
Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.
Forfald inden for 12 måneder
Forfald inden for 12 måneder 2023
Forfald efter 12 måneder
Restgæld efter 5 år
16. Ændring i arbejdskapital
Ændring i
Ændring i
(185.773)
*Deponering af købesum vedr. køb af fire ejendomme I 2023, hvor closing blev gennemført 1/1-2024.
17. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
Koncernregnskab
18. Associerede virksomheder
19. Ikke-indregnede leje- og leasingforpligtelser
t.kr.
Forpligtelser i henhold til lejeeller leasingkontrakter med tredjemand frem til udløb
20. Eventualforpligtelser
Selskabet har indgået aftale om investeringstilsagn på t.kr. 1.326.520 til investeringsfonde. Det resterende investeringstilsagn udgør pr. 31. december 2024 t.kr. 392.968.
21.
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Til sikkerhed for prioritets- og bankgæld er deponeret ejerpantebrev nom. 1.631.409 t.kr., skadeløsbreve nom. 32.500 t.kr. samt realkreditpantebreve nom. 3.465.659 t.kr. i ejendommene. Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 6.827.513 t.kr. Der findes pt. ingen moderselskabsgarantier.
På Københavns længste cykelgade tilføjede vi i 2024 Nordre Frihavnsgade 74 til vores portefølje. Den gamle ejendom fra 1800-tallet er vores første ejendom på Østerbro. Ikke så stor, men ikke desto mindre en smuk en af slagsen.
22.
Dattervirksomheder
Navn
A/S Dansk Erhvervsinvestering
A/S Helsingør Fællesbageri
AKF 16 ApS
AKF 17 ApS
AKF 22 A/S
Amagerbrogade 92 ApS
Carlsbergvej - Hillerød ApS
Ejendomsselskabet
af 1. juli 2014 ApS
Nørrebrogade 122 ApS
Slangerupgade 47-51 ApS ApS
I årsrapporten oplyses alene transaktioner med nærtstående parter, der ikke er gennemført på markedsvilkår. Der er ikke gennemført sådanne transaktioner i regnskabsåret.
Moderselskabets resultatopgørelse
1. januar - 31. december 2024
Moderselskabets balance
31. december 2024
Aktiver
Moderselskabets balance
Moderselskabets balance
31. december 2024
Passiver
31. december 2024 Passiver
Moderselskabets egenkapitalopgørelse
31. december 2024
t.kr.
Virksomhedskapital
Moderselskabets noter
1. Personaleomkostninger
Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere
Med henvisning til Årsregnskabslovens §98b, stk. 3, angives ledelsens vederlag samlet for ledelseskategorierne, da en opdeling heraf vil føre til. at vederlaget for ét ledelses- medlem fremgår af årsrapporten.
Incitamentsprogrammer
Incitamentsprogrammet til direktionen og visse nøglemedarbejdere medarbejdere omfatter et fastholdelses- samt et resultatafhængigtprogram.
Fastholdelsesprogram: Programmet giver nøglemedarbejdere ret til at tegne nye kapitalandele á nominelt DKK 1. Ved udnyttelse af warrants kan selskabskapitalen forhøjes med op til nominelt DKK 900.000. Warrants modner gradvist over to år fra 1. januar 2024, med 1/24 af warrants modnet månedligt frem til 1. januar 2026.
Resultatafhængigt program: Programmet giver ledelsesmedlemmer ret til at tegne nye kapitalandele á nominelt DKK 1. Ved udnyttelse af warrants kan selskabskapitalen forhøjes med op til nominelt DKK 1.300.000. Warrants tildelt i 2024 modner baseret på Vision 2030-målsætninger over tre år (2024-2026). For hvert år, hvor selskabet opnår en egenkapitalforrentning på mindst 8%, modner 2/9 af warrants. Op til yderligere 1/9 modner, hvis bestyrelsen vurderer, at øvrige målsætninger er opfyldt.
2. Andre finansielle indtægter
5. Forslag til resultatdisponering
t.kr.
6. Immaterielle anlægsaktiver
Færdiggjorte udviklingsprojekter
t.kr. Færdiggjorte udviklingsprojekter
3. Andre finansielle omkostninger
4. Skat af årets resultat
7. Materielle anlægsaktiver
t.kr.
Af- og nedskrivninger primo (5.683) (1.185) Årets afskrivninger (680) (34)
Af- og nedskrivninger ultimo (6.363) (1.219)
8. Finansielle anlægsaktiver
t.kr.
Kapitalandele i Andre
tilknyttede værdipapirer
virksomheder og kapitalandele
og
* I kostprisen på kapitalandele i tilknyttede virksomheder, indgår goodwill med 905 t.kr. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill udgør på balancedagen 0 t.kr.
** I andre tilgodehavender og sikringsinstrumenter indgår positiv værdi af renteswaps på 77.794 t.kr. Renteswaps er indgået til sikring af en fast rente på koncernselskabers variabelt forrentede bank- og realkreditlån. Den samlede hovedstol for selskabets renteswaps udgør 1.500.000 t.kr. og sikrer en fast rente på 0,30% - 2,60% i restløbetiden på 0-9 år. Lån og renteswaps er indgået med samme modpart.
Den korte- samt langfristede del af de indgåede renteswaps er beregnet med udgangspunkt i restløbetiden, samt en forward rente, hvorfor den langfristede del indregnet under andre tilgodehavender og sikringsinstrumenter udgør 45.151 t.kr. Den kortfristede del af renteswaps udgør 32.643 t.kr.
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter:
Hus ApS
Holdingselskabet af 1. juli 2014 ApS
ApS
Moderselskabsregnskab
9. Udskudt skat
Udskudt skat
Bevægelser i året
Bevægelser i året
t.kr.
t.kr.
2024 2023
Primo 2.013 (473)
Primo 2.013
Indregnet i resultatopgørelsen 7.536 (0)
Indregnet i resultatopgørelsen 7.536 (0)
Regulering af tidligere år (4.880)
Regulering af tidligere år (4.880) 2.486
Udskudt skat 4.668 2.013)
Udskudt (2.013)
11. Virksomhedskapital
Ordinære aktier
Antal
Pålydende værdi 1
Ordinære aktier
Nominel værdi, t.kr.
Egne kapitalandele
Egne kapitalandele
Købe-
10. Periodeafgrænsningsposter
10. Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter omfatter forudbetalte lønninger og øvrige forudbetalte omkostninger.
Periodeafgrænsningsposter omfatter forudbetalte lønninger og øvrige forudbetalte omkostninger.
1
Antal Nominel Andel af virksum, t.kr værdi, t.kr. somhedskapital
Beholdning af egne Årets køb af egne ordinære aktier ordinære aktier
Antal 21.250 0
Nominel værdi, t.kr. 21 0
Beholdning af egne aktier: Ordinære aktier 21.250 21 0,009% Årets køb af egne aktier: Ordinære aktier 0 0 0 0,000%
Andel af virksomhedskapital 0,009% 0,000%
Egne aktier er erhvervet som følge af forhold hos de sælgende aktionærer.
Egne aktier er erhvervet som følge af forhold hos de sælgende aktionærer.
Langfristede gældsforpligtelser
12. Langfristede gældsforpligtelser
t.kr Forfalder inden for Forfalder inden for Forfalder efter Restgæld efter 12 måneder, 2024 12 måneder, 2023 12 måneder, 2024 5 år, 2024
Anden gæld
t.kr Forfalder inden for Forfalder inden for Forfalder efter Restgæld efter 12 måneder, 2024 12 måneder, 2023 12 måneder, 2024 5 år, 2024 6.200
13. Ikke-indregnede leje- og leasingforpligtelser
Ikke-indregnede leje- og leasingforpligtelser
t.kr.
t.kr.
Forpligtelser i henhold til lejeeller leasingkontrakter med tredjemand frem til udløb
Forpligtelser i henhold til lejeleasingkontrakter med til udløb 1.489
14. Eventualforpligtelser
14. Eventualforpligtelser
Selskabet kautionerer for øvrige koncernselskabers bankog prioritetsgæld.
Selskabet kautionerer for øvrige koncernselskabers bank-
Selskabet er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabs-
de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sam-
i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.
Selskabet er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.
Selskabet har afgivet erklæring om økonomisk støtte til en række af selskabets datterselskaber, således at disse kan opfylde deres økonomiske forpligtelser.
opfylde deres økonomiske forpligtelser.
Antal Pålydende Nominel værdi, kr. værdi, t.kr
I Grønnebro rejser det 15 etager høje Nordtårn sig som et nyt vartegn i Hvidovre og tilbyder samtidig sine kommende beboere en spektakulær udsigt over byen. På den måde får tårnet både en funktion for borgerne, der bor i tårnet, og dem, der oplever det udefra.
Anvendt regnskabspraksis
Anvendt regnskabspraksis
Regnskabsklasse
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for C (stor).
Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.
Generelt om indregning og måling
Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.
Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.
Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.
I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.
Koncernregnskabet
Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden og de virksomheder (dattervirksomheder), som kontrolleres af modervirksomheden. Modervirksomheden anses for at have kontrol, når den direkte eller indirekte ejer mere end 50% af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indflydelse. Virksomheder, hvori koncernen direkte eller indirekte besidder under 50% af stemmeettighederne og udøver betydelig, men ikke bestemmende indflydelse, betragtes som associerede virksomheder.
Kapitalandele i ikke-konsoliderede dattervirksomheder omfatter midlertidige besiddelser, der ikke konsolideres med
henvisning til ÅRL § 114, stk. 2, nr. 3, da kapitalandelene pr. balancedagen er sat til salg.
Konsolideringsprincipper
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for modervirksomheden og dens dattervirksomheder. Udarbejdelse af koncernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af resultatet præsenteres som en særskilt post i ledelsens forslag til resultatdisponering og deres andel af dattervirksomhedernes nettoaktiver præsenteres som en særskilt post under koncernens egenkapital.
Kapitalandele i dattervirksomheder udlignes med den forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes nettoaktiver på overtagelsestidspunktet opgjort til dagsværdi.
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til henholdsvis afståelsestidspunktet og afviklingstidspunktet.
Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver og forpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Der hensættes alene til dækning af omkostninger ved omstruktureringer i den erhvervede virksomhed i det omfang, de er besluttet i den erhvervede virksomheden inden overtagelsen. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede kapitalandel og dagsværdien af de overtagne aktiver og forpligtelser indregnes under immaterielle
anlægsaktiver og afskrives systematisk over resultatopgørelsen efter en individuel vurdering af brugstiden. Hvis der ikke kan skønnes en pålidelig brugstid fastsættes denne til 10 år. Brugstiden revurderes årligt. Negative forskelsbeløb (negativ goodwill) indregnes i resultatopgørelsen som en indtægt.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse af kapitalandele i datter- og associerede virksomheder
Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder og associerede virksomheder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på henholdsvis afhændelses- og afviklingstidspunktet, inklusive ikke afskrevet goodwill samt forventede omkostninger til salg eller afvikling.
Omregning af fremmed valuta
Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materielle og immaterielle anlægsaktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta, omregnes til historiske kurser.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning i balancen til kostpris og efterfølgende til dagsværdi. Afledte finansielle instrumenter indregnes under henholdsvis andre tilgodehavender og anden langfristet gæld.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med ændringer i værdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige transaktioner, indregnes direkte på egenkapitalen. Når de sikrede transaktioner realiseres, indregnes de akkumulerede ændringer som en del af kostprisen for de pågældende regnskabsposter.
For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen som finansielle poster.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i selvstændige udenlandske datter- eller associerede selskaber, indregnes direkte på egenkapitalen.
Aktiebaseret vederlæggelse
Aktiebaseret vederlæggelse, der afregnes kontant, indregnes som en forpligtelse og måles til dagsværdien af det forventede vederlag. Ændringer i forpligtelsen som følge af regulering af dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Forpligtelsen præsenteres under kort- eller langfristede forpligtelser afhængigt af forventet betalingstidspunkt. De væsentligste vilkår, metode for opgørelse af værdien
RESULTATOPGØRELSEN
Nettoomsætning
Omsætningen i moderselskabet består af fakturering til datterselskaber vedrørende adminstrationshonorar, koncernfee samt udfakturerede timer for medarbejdere ansat i moderselskabet, men beskæftiget i datterselskaberne.
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.
Andre driftsindtægter
Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter set i forhold til virksomhedens hovedaktivitet.
Andre eksterne omkostninger
Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere eventuelle nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.
Ejendomsomkostninger
Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.
Andre driftsomkostninger
Andre driftsomkostninger omfatter omkostninger af sekundær karakter set i forhold til virksomhedens hovedaktivitet.
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter den forholdsmæssige andel af de enkelte virksomheders resultat efter fuld eliminering af interne avancer og tab.
Anvendt regnskabspraksis
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder omfatter den forholdsmæssige andel af de enkelte associerede virksomheders resultat efter forholdsmæssig eliminering af interne avancer og tab.
Indtægter af andre kapitalandele
Indtægter af andre kapitalandele omfatter resultatet fra investeringer i unoterede kapitalandele, samt udbytte og dagsværdireguleringer fra investeringerne i de underliggende porteføljevirksomheder.
Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder
Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder består af renteindtægter mv. fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder.
Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder
Finansielle omkostninger
BALANCEN
Værdiforringelse af langfristede aktiver
Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle og materielle aktiver samt kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse, ud over det som udtrykkes ved afskrivning.
Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.
Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid.
Tidligere indregnede nedskrivninger tilbageføres, når begrundelsen for nedskrivningen ikke længere består. Nedskrivninger på goodwill tilbageføres ikke.
Varebeholdninger
Varebeholdninger måles til kostpris. Er nettorealisationsværdien lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. Kostpris for fremstillede færdigvarer og varer under fremstilling omfatter kostpris for råvarer, hjælpematerialer samt direkte løn, og derudover indgår renteomkostninger på eventuel byggefinansiering. Nettorealisationsværdi for varebeholdninger opgøres som salgssum med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, der afholdes for at effektuere salget, og fastsættes under hensyntagen til omsættelighed, ukurans og udvikling i forventet salgspris.
Regnskabsposten "Varer under fremstilling" omfatter projektejendomme under opførelse, og er ejendomme hvor der er truffet beslutning om salg ved færdiggørelse. Når aktivet er færdiggjort, overføres værdien til regnskabsposten "Fremstillede varer og handelsvarer".
Regnskabsposten "Fremstillede varer og handelsvarer" omfatter færdige projektejendomme, der indgår i en handelsbeholdning. Såfremt salget af en projektejendom opgives, overføres projektejendommen til investeringsejendomme til indgåelse i den samlede udlejningsmasse. Dette sker på tidspunktet hvor vi går i udlejning med den pågældende ejendom.
Tilgodehavender
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Likvide beholdninger
Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender.
Reserve for udviklingsomkostninger
Reserve for udviklingsomkostninger omfatter indregnede udviklingsomkostninger. Reserven kan ikke benyttes til udbytte eller dækning af underskud. Reserven reduceres eller opløses, hvis de indregnede udviklingsomkostninger afskrives eller udgår af virksomhedens drift. Dette sker ved overførsel direkte til egenkapitalens frie reserver.
Udbytte
Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på det tidspunkt, hvor det er vedtaget på generalforsamlingen. Det foreslåede udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post i egenkapitalen. Ekstraordinære udbytter vedtaget i regnskabsåret indregnes direkte på egenkapitalen ved udlodning og vises som en særskilt post i ledelsens forslag til resultatdisponering.
Minoritetsinteresser
Minoritetsinteresser omfatter minoritetsinteressers andel af dattervirksomhedernes egenkapital, hvor denne ikke er ejet 100% af modervirksomheden.
Operationelle leasingaftaler
Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indregnes lineært i resultatopgørelsen over leasingperioden.
Andre finansielle forpligtelser (ekskl. afledte finansielle instrumenter)
Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Deposita
Deposita består af modtagne huslejedeposita fra lejere.
Modtagne forudbetalinger fra lejere
Modtagne forudbetalinger fra lejere omfatter beløb, der er modtaget fra lejere forud for lejeperioden.
Hoved- og nøgletal
De i årsrapporten anførte nøgletal er beregnet således:
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter til resultatføring i efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Egne kapitalandele
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapitalandele indregnes direkte på overført resultat under egenkapitalen. Gevinster og tab ved salg indregnes således ikke i resultatopgørelsen. Kapitalnedsættelse ved annullering af egne kapitalandele reducerer virksomhedskapitalen med et beløb svarende til kapitalandelenes nominelle værdi.
At lytte til hinanden er en vigtig del af vores arbejde – både internt og eksternt. Ordentlighed er en kerneværdi i AKF, og derfor gør vi en dyd ud af, at den afspejles i dialogen med både kollegaer og lejere. Her er det Michael Arpe, ejendomsadministrator, Stine Bengtsson, ejendomsadministrator, og Anne-Mette Cramer, administrationschef, der lytter opmærksomt til Halil Dam Yavuz, ansvarlig for boligudlejning.
En del af det fundament, vi bygger vores værdiskabelse på, er vores ejendomme, selskaber og investeringer.
Her giver vi et blik ind i kernen af AKF’s forretning.
Emilie Karlsbad, projektudviklingschef og arkitekt, bevæger sig igennem den del af kulturhuset, Kernen, der er ved at tage form til det, vi i dag kender som Spiseriet.
Overblik
Comwell Kellers Park i Børkop
Comwell Middelfart i Middelfart
Skansevej og Lærkeparken i Hillerød
Comwell Køge Strand i Køge
Ewaldsgade i København N
Nørrebrogade og Møllegade i København N
Fællesskabet i Trekroner
Kirkebjerg Søpark i Brøndby
Kirkebjerg Parkvej i Brøndby
Ejendomsoversigt
Ejendomsoversigt
Vi har ejendomme i hele Danmark, dog særligt koncentreret i Storkøbenhavn og vækstområder på Sjælland. I alt besidder vi i slutningen af 2024 ca. 259.580 kvadratmeter bolig og erhverv fordelt på 55 investeringsejendomme.
Operationel Ejerandel, Ejendom By Type kontrol* procent EM ** m²
AKF's hovedkontor, Bispevej
Dortheavej 4
13
Kongevej 51 & Værnedamsvej
45-51
43 & Svanevej 28
Sigrunsvej
Hyldebakken, Cikoriegade 9-13
I2, Trekroner Centervej 75-79
Kernen, Kirkebjerg Parkvej 15
Kirkebjerg Parkvej 9-11
Hus, Reventlowsgade 14
Lindgreens Allé 9
Lærkeparken,
Lærkeparken,
Plads 19-29
122-124
1-5 m.fl.
Sankt Hans Gade 32 m.fl.
89
47-51
Nødebovej 55A-D
Thorsgade 61-63
Tranevej 16-20 & Glentevej 70
* Vores ejendommes ESG-data tager udgangspunkt i operationel kontrol-metoden. Læs mere herom i vores anvendte ESG-regnskabspraksis.
** Energimærkning(er) på ejendommen.
*** Ikke indeholdt i sammentællingen af investeringsejendomme.
Koncernoversigt
Samarbejdet på tværs i organisationen styrker vores fælles løsninger og skaber værdi for AKF – både fagligt og socialt. Jakob Jensen, kvalitetsleder, og Niklas Rosing Klug, chefjurist, deler en uformel snak over skrivebordet, hvor erfaringer naturligt udveksles.
* AKF har i løbet af fondens levetid købt yderligere andele, hvorfor ejerandelen er større end det oprindelige tilsagn.
AKF Holding A/S Bispevej 2 2400 København NV
CVR: 10363977 www.akf.as
T: +45 38 10 21 07
M: info@akfholding.dk
Redaktion: Dea Lyng (AKF), Katrine Marie Sørensen (AKF), Ann-Sofie Østberg Bjergby (AKF) og Christian Gjessing Bruun (AKF) Foto: Andrea Ricketts (AKF), Jørgen Moritzen (AKF), Kim Matthäi Leland, Drone Rune, Billedstøj, Kirstine Mengel, Henrik Eskildsen, Bühlman Hotels og 3DCP Group Koncept og design: TOPP AD
Frit udsyn til et af de centrale udviklingsprojekter, der kommer til at præge 2025. På grunden foran vores hovedkontor begynder de første forberedelser at tage form. Projektet vil bidrage til udviklingen af Nordvestkvarteret med moderne og inkluderende rammer, der understøtter både boligliv og erhvervs aktiviteter.
