קפיטליזם ידידותי | עדי אלחלל

‫טלִיזְם יְדִ ידּותִ י‬ ‫קָ ּפִי ָ‬ ‫עדי אלחלל | הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים‪ ,‬טכניון‬

‫פרוייקט גמר בהנחיית | דר' דקלה יזהר | אדר' דיויד רובינס | אדר' תום שקד‬ ‫בשיתוף החממה החברתית בהנחיית גל גבריאל‬

‫הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים‬ ‫טכניון ‪ -‬מכון טכנולוג ילשיראל‬

‫‪2‬‬

‫טלִיזְם יְדִ ידּותִ י‬ ‫קָ ּפִי ָ‬ ‫עדי אלחלל‬

‫פרוייקט גמר בהנחיית | דר' דקלה יזהר | אדר' דיויד רובינס | אדר' תום שקד‬ ‫בשיתוף החממה החברתית בהנחיית גל גבריאל‬

‫תקציר‬

‫העבודה מציגה מודל מגורים שיתופי הקושר בין המרחב לצורת הקניין‬ ‫כאלטרנטיבה לתפיסת המגורים הטיפוסית‪ .‬העיקרון המהווה בסיס‬ ‫לעבודה זו הנו חשיבה על יציבות המגורים לעומת בעלות על מגורים‪.‬‬ ‫ההצעה בוחנת שימוש בתהליכי התחדשות עירונית כפלטפורמה‬ ‫ליישום המודל אשר מאפשר התערבות בסביבות קיימות‪ ,‬פיתוח מלאי‬ ‫דיור חדש תוך כדי המשכיות הקהילות הקיימות‪.‬‬ ‫המודל ממומש באמצעות חלוקת החלקה למניות‪ .‬המניה מקנה זכות‬ ‫על דיור ונבדלת מבעלות מלאה או שכירות‪ ,‬ולכן מאפשרת מעבר בין‬ ‫יחידות המגורים בהתאם ליכולות וצרכים משתנים‪.‬‬

‫‪01‬‬

‫יציבות של מגורים‬

‫‪02‬‬

‫הזכות למגורים‬

‫‪03‬‬

‫חזקות ביניים במגורים‬

‫‪04‬‬

‫טיפולוגיית המגורים‬

‫‪05‬‬

‫פוטטנציאל התחדשות עירונית ‪ -‬יד אליהו‬

‫‪06‬‬

‫מודל מגורים אלטרנטיבי‬ ‫סיכום‬ ‫ביבליוגרפיה‬

‫יציבות של מגורים‬

‫‪10‬‬

‫יוקר הדיור עלה לכותרות‬ ‫בעקבות המחאה החברתית‬ ‫בקיץ ‪ .2011‬אך תחילתו כבר‬ ‫במהלך העשור שקדם לו והנו‬ ‫תולדה של תפיסה כלכלית ניאו‬ ‫ליברלית‪ .‬במסגרתה ננקטה‬ ‫מדיניות כלכלית שכללה צעדי‬ ‫הפרטה וצמצום בתפקודיה‬ ‫ותקציביה של המדינה‪ .‬אלו‬ ‫הותירו את שוק הדיור לשליטה‬

‫והובילו למצב בו "הדירה או‬

‫עודף צריכה הנו אחד מן‬

‫מוחלטת של "כוחות השוק"‪.‬‬

‫הבית מפסיקים להיות צורך‬

‫המאפיינים המרכזיים של‬

‫אנושי בסיסי והופכים לסחורה‬

‫מדיניות "השוק החופשי"‪.‬‬

‫נדל"נית" (סבירסקי והופמן –‬

‫בשוק הדיור עודף הצריכה‬

‫דישון‪.)6 : 2015 ,‬‬

‫מתבטא‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בעלייה‬ ‫שנרשמה בסטנדרטים של‬

‫‪2008‬‬

‫המשבר‬ ‫הכלכלי‬ ‫העולמי‬

‫הדירות החדשות‪ :‬שטח‬ ‫הדירה‪ ,‬מספר החדרים‪ ,‬מגוון‬ ‫‪1985‬‬

‫האבזרים‪ ,‬מגרשי חניה ועוד‬

‫תכנית‬ ‫החירום‬ ‫לייצוב‬ ‫ה מ ש ק‬

‫‪1977‬‬

‫המהפך‬ ‫הפוליטי‬

‫‪2016‬‬

‫‪2015‬‬

‫‪2014‬‬

‫‪2008‬‬

‫‪1998‬‬

‫‪1988‬‬

‫‪1978‬‬

‫‪1968‬‬

‫‪1958‬‬

‫‪1948‬‬

‫‪0.78%‬‬ ‫מ ת ו ך‬ ‫תקציב‬ ‫המדינה‬ ‫ב ש נ ת‬

‫‪2014‬‬

‫‪5.14%‬‬

‫מ ת ו ך‬ ‫תקציב‬ ‫המדינה‬ ‫ב ש נ ת‬

‫‪1995‬‬

‫למעלה‪ :‬מחירי הדירות מאד ועד היום (מקור‪:‬אוהד דנוס‪ ,‬יו"ר לשכת השמאים)‬ ‫למטה‪ :‬תקציב משרד השיכון והבינוי (עיבוד של מרכז אדווה מתוך משרד האוצר)‬

‫‪11‬‬

‫(שם‪ .)19:‬בין השנים ‪-1970‬‬

‫מאז המחאה הצעות רבות עלו‬

‫בישראל שואבת את הצדקותיה‬

‫‪ 2012‬גדל שטח הברוטו‬

‫בניסיון לפתור את מצוקת‬

‫ממספר הנחות לפיהן חזקת‬

‫הממוצע של דירה חדשה‬

‫הדיור ולהביא להורדת מחירי‬

‫הבעלות משפיעה באופן‬

‫ב‪ ,85%-‬זאת למרות שגודל‬

‫הדיור הגואים‪ .‬אם בניסיון‬

‫חיובי על החברה והכלכלה‪.‬‬

‫משק בית ממוצע דווקא ירד‪.‬‬

‫להרחיב את ההיצע במסגרת‬

‫תפישה זו מובעת בטענה כי‬

‫נתון זה מדגיש את חוסר‬

‫תכניות כדוגמת הסכמי גג‪ ,‬ואם‬

‫"מגורים בבעלות הם נכס רב‬

‫הקורולציה בין המתכננים לבין‬

‫בניסיון לתעל את הביקוש‪ ,‬ע"י‬

‫דורי המהווה הון ‪-‬משפחתי‬

‫אלו עבורם התכנון מיועד‪.‬‬

‫השקת תכניות כמו‬

‫נצבר‪ ,‬אשר תורם ליציבות‬

‫מע"מ ‪ ,0‬מחיר מטרה ומחיר‬

‫המשק והחברה” (משרד הבינוי‬

‫בין השנים ‪ 2012 - 1970‬גדל‬

‫למשתכן‪ .‬תכניות אלו כוללות‬

‫והשיכון‪.)2006 ,‬‬

‫שטח הברוטו הממוצע של‬

‫התערבות ממשלתית אקטיבית‬

‫דירה חדשה ב ‪.85%‬‬

‫בדמות סובסידיות ומיסוי‪.‬‬

‫בהתאם למדיניות זו‪ ,‬שיעור‬

‫(וולפסון ותבורי‪.)2016 ,‬‬

‫הבעלות על דירות בישראל‬

‫זאת למרות שגודל משק בית‬ ‫ממוצע ירד‪.‬‬

‫הוא בין הגבוהים בקרב מדינות‬ ‫למדיניות הדיור יש השפעה‬

‫ה‪ .OECD‬לפי נתוני הלשכה‬

‫רבה על חלוקת העושר‬

‫המרכזית לסטטיסטיקה‬

‫בחברה‪ ,‬שכן הדירה היא הנכס‬

‫עבור ‪ ,2014‬ישראל נמצאת‬

‫היקר ביותר בתיק ההשקעות‬

‫בשליש העליון בהשוואה‬

‫של רוב משקי הבית (בן‬

‫לשאר המדינות בארגון‪69 ,‬‬

‫שטרית וצ'מנסקי‪: 2004,‬‬

‫אחוז ממשקי הבית בישראל‬

‫‪ .)40‬לאורך השנים‪ ,‬מדיניות‬

‫מתגוררים בדירה בבעלותם‪.‬‬

‫הדיור בישראל העדיפה קידום‬ ‫פתרונות דיור בבעלות בעוד‬ ‫דיור להשכרה נתפס בעיקר‬ ‫כפתרון לאוכלוסייה מעוטת‬

‫בישראל גרים בדירה‬

‫הכנסה (בן שטרית‪ ; 2014 ,‬פז‬

‫בבעלותם‪.‬‬

‫ארז ווינברג‪ .)2015 ,‬מדיניות‬ ‫התומכת בבעלות על דיור‬ ‫‪12‬‬

‫‪ %69‬ממשקי הבית‬

‫אחד מההסברים לאחוז‬

‫בשיעור גבוה ואינו מבחין בין‬

‫נראה כי מרבית הפתרונות‬

‫הבעלות הגבוה בארץ הנו‬

‫בעליה המלאים של דירה ובין‬

‫המוצעים למשבר הדיור נולדים‬

‫ההיבט התרבותי לפיו בעלות‬

‫בעלים שדירתם ממושכנת (בן‬

‫מתוך חשיבה הלכודה בדפוסים‬

‫על דירה מעידה על יציבות‬

‫שטרית‪.)10-9 :2014 ,‬‬

‫הקיימים‪ .‬בהקשר זה שאלת‬

‫כלכלית ועל השקעה לטווח‬ ‫ארוך‪ .‬זאת בזמן שמחקרים‬ ‫הבוחנים את הכדאיות‬ ‫הכלכלית של בעלות על‬

‫המחקר הנה האם וכיצד צורת‬

‫יותר מ ‪1/3‬‬

‫מההוצאה‬

‫החודשית הממוצעת של‬

‫המגורים יכולה לייצר שינוי‬ ‫פרדיגמתי באופני הצריכה‬ ‫שלה בעידן קפיטליסטי‬

‫נדל"ן למגורים בישראל‬

‫משקי הבית בארץ הופנה‬

‫בעיר?‪ .‬ייתכן כי שינוי‬

‫לעומת שכירות מציגים‬

‫להוצאות דיור‪.‬‬

‫המושגים מבעלות על דיור‬

‫ממצאים שונים‪ .‬על פי רוב‪,‬‬

‫ליציבות על דיור יכול להטיב‬

‫כאשר השוכר משקיע את‬

‫עם פתרון הבעיה(וולפסון‬

‫ההון הראשוני ואת ההפרש‬

‫ותבורי‪ .)2016 ,‬המושג יציבות‬

‫השוטף בין תשלומי המשכנתא‬

‫נמצא בטווח בין בעלות‬

‫ותשלומי שכר הדירה בכל אזור‬

‫לשכירות‪ .‬מחד‪ ,‬מגורים‬

‫בארץ‪ ,‬בגדלי דירות שונים‪,‬‬

‫שאינם מהווים עול כלכלי כבד‬

‫בנקודות זמן שונות ובתנאים‬

‫המעמיד במצוקה את רוכשי‬

‫שונים של הלוואות משכנתא‬

‫הדירה ומאידך‪ ,‬מגורים אשר‬

‫ברוב התרחישים שנבדקו‬

‫אינם תחת חוזה לתקופת‬

‫שכירות עדיפה על‪-‬פני רכישת‬

‫זמן מוגבלת המערערים את‬

‫דירה (כץ נחמני‪.)1 :2009,‬‬

‫היציבות לאורך זמן‪ .‬במסגרת‬ ‫זו אני מציעה בחינת מודלים‬

‫הגדרה פשטנית זו אינה‬

‫עכשוויים כדוגמת "כלכלה‬

‫מביאה בחשבון משתנה‬

‫שיתופית" אשר במרכזה מצוי‬

‫מרכזי בתחום הדיור‪ ,‬יציבות‬

‫המעבר מבעלות לגישה כמודל‬

‫חזקת המגורים‪ .‬נתון זה אינו‬

‫צריכה נורמטיבי ובחינת‬

‫מאפשר לאבחן מצוקה בקרב‬

‫מודלים עכשוויים לבעלות על‬

‫רוכשי דירות שנטלו מימון‬

‫מגורים‪.‬‬ ‫‪13‬‬

‫בין השנים‬ ‫‪2010 - 1970‬‬ ‫גודל משק בית‬ ‫ממוצע גדל ב‬

‫‪+85%‬‬

‫בין השנים‬ ‫‪2010 - 1970‬‬ ‫גודל משק בית‬ ‫ממוצע ירד ב‬

‫‪-13%‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2000‬‬

‫‪1990‬‬

‫‪1980‬‬

‫‪1970‬‬

‫שטח ברוטו ממוצע לדירה חדשה ביחס לגודל משק בית ממוצע‬

‫‪14‬‬

‫‪1960‬‬

‫‪1955‬‬

‫בין השנים‬ ‫‪2010 - 1960‬‬ ‫סך דירות ‪1-3‬‬ ‫חדרים כשיעור‬ ‫מכלל השוק‬ ‫ירד ב‬

‫‪-11%‬‬

‫בין השנים‬ ‫‪2010 - 1960‬‬ ‫סך דירות‬ ‫חמישה חדרים‬ ‫‪2010‬‬ ‫מכלל‬ ‫כשיעור‬ ‫השוק גדל ב‬

‫‪+9%‬‬

‫‪2000‬‬

‫‪1990‬‬

‫‪1980‬‬

‫‪1970‬‬

‫‪1960‬‬

‫‪1955‬‬

‫מספר חדרים כשיעור מכלל השוק‬

‫‪15‬‬

‫‪2‬‬ ‫הזכות למגורים‬ ‫הטענה כי הזכות למגורים הינה זכות אדם בסיסית עבור כל אדם‬ ‫באשר הוא מתבססת על אמות מוסר אוניברסליות מתוך הבנה כי אדם‬ ‫זקוק לבית על מנת לקיים אורח חיים תקין‪ .‬למרות זאת‪ ,‬על פי רוב קל‬ ‫יותר לקבל את הרעיון לפיו לכל אדם הזכות להתהלך חופשי או להפגין‬ ‫אך קשה לקבל את הרעיון לפיו לכל אדם הזכות למגורים‪ .‬סוגיה זו‬ ‫מציפה שאלות רבות‪ .‬האם הזכות לדיור משמעה שעל המדינה לספק‬ ‫דירה לכל אדם? האם משמעה שלכל אדם זכות להיות בעלים של‬ ‫דירה? בתוקף מה אדם יכול לטעון לזכות למגורים? ומהן חובותיה של‬ ‫המדינה כלפי אדם זה? (גן‪-‬מור גיל‪ .)7 :2008 ,‬מטרת פרק זה לדון‬ ‫בהיבטיה השונים של הזכות למגורים‪.‬‬

‫‪17‬‬

‫‪ 2.1‬זכות אדם בסיסית‬

‫"אני מצייר לעצמי‪,‬‬

‫נקבעה בסעיף כ"ה להכרזה‬

‫שהדבר‪,‬שאנו מכנים אותו בשם‬

‫לכל באי העולם בדבר זכויות‬

‫'הצרכים האלמנטריים' של אדם‬

‫אדם המגדירה את זכויות האדם‬

‫רגיל ‪ -‬כולל חמישה דברים‪:‬‬

‫היסודיות עבור כל אדם‪ .‬בין‬

‫אוכל‪ ,‬דירה‪ ,‬בגדים‪ ,‬האפשרות‬

‫הזכויות הכלכליות־חברתיות‬

‫לחנך את הילדים והאפשרות‬

‫בהכרזה זו כלולה גם הזכות‬

‫להתרפא במקרה של מחלה‪.‬‬

‫לדיור‪ .‬הכרה נוספת בדיור נאות‬

‫בעברית אפשר לסמן דבר זה‬

‫כזכות קיבלה אישוש ופירוט‬

‫בקיצור‪ :‬מזון ‪ -‬מעון ‪ -‬מלבוש‬

‫באמנה הבין לאומית בדבר‬

‫‪ -‬מורה ‪ -‬מרפא ‪' :‬חמש פעמים‬

‫זכויות כלכליות‪ ,‬חברתיות‬

‫מ'‪( ".‬ז'בוטינסקי‪.)1934 ,‬‬

‫ותרבותיות‪ ,‬אשר ישראל צד לה‪.‬‬ ‫האמנה מפרטת מה כוללת הזכות‬

‫לפי ז'בוטינסקי הזכות למגורים‬

‫לדיור ומדגישה את החשיבות‬

‫הנה זכות אדם בסיסית עבור‬

‫להשגות‪ .‬כלומר‪ ,‬דיור נאות‬

‫כל אדם באשר הוא‪ .‬הזכות‬

‫צריך להיות במסגרת האפשריות‬

‫למגורים כזכות אדם בסיסית‪,‬‬

‫הכלכליות של הפרט או משק‬

‫נובעת מההבנה כי הבית אינו‬

‫הבית‪.‬‬

‫רכוש חומרי ומחסה פיזי‪,‬‬ ‫גרידא‪ ,‬אלא גם מרכיב משמעותי‬ ‫מבחינה חברתית ורגשית‪ ,‬מקום‬ ‫המקנה יציבות וביטחון‪ ,‬מקום‬ ‫להתכנסות ולמפגש ומקום אשר‬ ‫ממנו נגזרת במידה רבה היכולת‬ ‫לממש את הזכות לחינוך‪,‬‬ ‫לתעסוקה ולתרבות‪( .‬רוזנפלד‪,‬‬ ‫ולרשטיין ורייכר‪,‬ח"ש‪.)5 :‬‬ ‫ההכרה בכך שדיור הנו זכות‬ ‫‪18‬‬

‫‪ 2.2‬זכות אזרחית‬

‫"בידי המדינה צריכה להיות‬

‫במטרה לאזן בין כמותן ואיכותן‬

‫תמיד האפשרות לספק את‬

‫של יחידות הדיור המיוצרות‬

‫חמשת המ"מים לכל אותם‬

‫על ‪-‬ידי השוק לכמותן ואיכותן‬

‫האזרחים שידרשו אותן"‬

‫של יחידות הדיור הדרושות‬

‫(ז'בוטינסקי‪ .)1934 ,‬המשך‬

‫על ידי החברה‪ .‬סובסידיה‬

‫ציטוטו של ז'בוטינסקי מסיט‬

‫לדיור הנה פעולה שיוזמת‬

‫את הדיון בזכות למגורים מזכות‬

‫הממשלה‪ .‬היא מזרימה משאבים‬

‫אדם בסיסית לזכות אזרחית‪.‬‬

‫באמצעים ישירים ועקיפים‪,‬‬

‫למרות המאמצים הרבים טרם‬

‫ומורידה את העלות היחסית‬

‫התקבל בכנסת חוק יסוד‪ :‬זכויות‬

‫של ייצור הדיור או צריכתו‪.‬‬

‫חברתיות המעגן את הזכות לדיור‬

‫נחיצותן של הסובסידיות אינו‬

‫(מאור‪ .)195 :2004 ,‬כיום מוגנת‬

‫שנוי במחלוקת‪ ,‬אולם על מידת‬

‫הזכות לדיור באופן חלקי על ידי‬

‫ההתערבות הנחוצה ואופן‬

‫חוק יסוד‪ :‬כבוד האדם וחירותו‪.‬‬

‫ההתערבות אין הסכמה‪(.‬בן‬

‫לפי פסיקת בית המשפט העליון‬

‫שטרית וצ'מנסקי‪-14 :4102 ,‬‬

‫היעדר קורת גג עולה כדי פגיעה‬

‫‪ .)24‬הרטמן (‪)1998,Hartman‬‬

‫בכבודו של אדם‪ ,‬זכותו של‬

‫מציג השקפה שעל פיה דיור‬

‫אדם "לנהוג את חייו הרגילים‬

‫הנה זכות מלידה של כל‬

‫כבן ‪ -‬אנוש‪ ,‬בלא שתכריע‬

‫האזרחים במדינות מודרניות‬

‫אותו המצוקה ותביא אותו לכלל‬

‫וחובת הממשלה לספק זכות זו‬

‫מחסור בלתי ‪ -‬נסבל" (בג"ץ‪,‬‬

‫לציבור‪ .‬סלינס (‪)1998 ,Salins‬‬

‫‪.)2005‬‬

‫לעומת זאת מציג תפישה לפיה‬ ‫התערבות ממשלתית גבוהה‬

‫בניסיון לממש את הזכות‬

‫סופה שתגרום לעיוותים בשוק‬

‫למגורים כזכות אזרחית מרבית‬

‫הדיור‪.‬‬

‫המדינות המפותחות עושות‬ ‫שימוש‪ ,‬במידה זו או אחרת‪,‬‬ ‫בסובסידיות לשוק הדיור‪ .‬זאת‬ ‫‪19‬‬

‫‪ 2.3‬הזכות לגור בעיר‬

‫התייחסות נוספת לזכות‬ ‫למגורים ניתן למצוא בכתביו של‬ ‫הפילוסוף הצרפתי אנרי לפבר‬ ‫אשר פיתח את המושג "הזכות‬ ‫לעיר" (‪ )1921, Lefebvre‬בתוכו‬ ‫גלומה גם הזכות לגור בעיר‪.‬‬ ‫לפבר איננו משתמש בהגדרה‬ ‫המשפטית הפורמלית‪ ,‬אלא‬ ‫מעגן את הזכות לעיר על המושג‬ ‫התגוררות‪ .‬לפי הגדרתו‪ ,‬הזכות‬ ‫לעיר מוקנית לאלה הגרים בה‪,‬‬ ‫לאזרחים וזרים כאחד‪ .‬מיטשל‬ ‫מרחיב את הגדרות אלו וטוען‬ ‫כי זוהי גם הזכות לנכס אשר‬ ‫מתייחסת בעיקר לזכותם של‬ ‫חסרי בית לנכס אזורים שונים‬ ‫בעיר לשימושם (‪,Mitchell‬‬ ‫‪ ; 2003‬משגב ופנסטר‪.)2014 ,‬‬

‫‪20‬‬

‫‪ 2.4‬זכות קניינית‬

‫כיום רבים תופשים את הזכות‬ ‫לדיור כזכות קניינית במהותה‪.‬‬ ‫זכותו של אדם להשתמש בנכס‬ ‫או למנוע מאנשים אחרים לעשות‬ ‫שימוש בנכס פיזי או רוחני‪.‬‬ ‫בישראל מוגנת זכות הקניין‬ ‫על ידי חוק יסוד‪ :‬כבוד האדם‬ ‫וחירותו‪ ,‬שבו קובע סעיף ‪:3‬‬ ‫"אין פוגעים בקניינו של אדם"‪.‬‬ ‫קארל מרקס טוען כי זכות זו‬ ‫איננה זכות 'טבעית' אלא זכות‬ ‫המשרתת את האינטרסים של‬ ‫בעלי ההון כיוון שהיא מאפשרת‬ ‫לבעלי הקניין לצבור רווחים‪.‬‬ ‫מרקס קורא למהפכה אשר‬ ‫תמוטט את הסדר החברתי‬ ‫הקיים‪ .‬במסגרתה תבוטל זכות‬ ‫הקניין כזכות יסוד ותתעורר‬ ‫חברה סוצילאיסטית (דה שליט‪,‬‬ ‫‪.)1995‬‬

‫המושג "הזכות לדיור" טרם התקבע בשיח הציבורי משפטי‪ .‬ככזה‬ ‫הוא מותיר את האחריות למימוש הזכות למגורים בין המדינה‬ ‫לבין הפרט‪ .‬אמות המוסר אינן ברורות והשאלה כיצד יש לקבוע‬ ‫אותן ולהחילן נעה בין הצדק החלוקתי (מרקוזה‪)43 :4102 ,‬‬ ‫בחסותה של המדינה לבין צדק טבעי בחסותו של הפרט‪ ,‬בין גישה‬ ‫"פאסיבית" המותירה את הכוח והמימוש לידי השלטונות לבין‬ ‫גישה "אקטיבית" המותירה את הכח בידי המשתמשים‪.‬‬

‫‪21‬‬

‫‪3‬‬

‫חזקות ביניים במגורים‬ ‫באופן דיכוטומי ניתן לחלק את החזקה על מגורים לשתי צורות‬ ‫עיקריות‪ ,‬בעלות מלאה ושכירות מלאה‪ .‬אלו מאותגרות על ידי‬ ‫חזקות ביינים בדיור המעניקות לדייר סל שונה של זכויות וחובות‬ ‫על הנכס (‪ .)2005,Gruis et al‬בפרק זה אסקור מגוון של חזקות‬ ‫על מגורים‪.‬‬

‫חזקות ביניים במגורים‬

‫חזקות הביניים בדיור נחלקות לשני סוגים עיקריים‪" :‬לקראת בעלות"‬ ‫אשר מטרתו היא יצירת שלב ביניים בדרך לבעלות מלאה על הנכס‬ ‫ו"צרור זכויות בנכס" אשר הינו ניסיון ליצור סוג חדש של חזקה אשר‬ ‫איננה מצב זמני ומקורו בהבנת החזקה על דיור כחבילה של זכויות‬ ‫וחובות ( ‪ ; 2005,Elsinga‬נגבי‪.)2017 ,‬‬ ‫חזקות הביניים בישראל קיימות במידה מזערית בלבד ונוצרו לפני‬ ‫קום המדינה על‪-‬ידי הבריטים ועל ידי ההסתדרות‪ .‬צורה אחת הינה‬ ‫"דמי מפתח" כינוי למחיר שמשולם עבור זכות לשכור נכס לתקופה‬ ‫בלתי מוגבלת‪ .‬צורה נוספת הינה "אגודה שיתופית"‪ ,‬בשיטה זו‬ ‫האגודה השיתופית החזיקה בחכירה ראשונית והדיירים חברי האגודה‬ ‫בחכירה משנית (נגבי‪.)11 :2017 ,‬‬ ‫בעבר‪ ,‬חזקות הביניים יועדו בעיקר לאוכלוסיה מעוטת הכנסה‪ .‬כיום‬ ‫כחלק מהתרחקותו של הדיור מהישג ידו של מעמד הביניים ולאור‬ ‫מצוקת הדיור‪ ,‬דרך נוספת להורדת מחירי הדיור קשורה בסוג הבעלות‬ ‫או זכויות הקניין האחרות (אלתרמן‪ ,‬סילברמן ופיאלקוף‪.)2011 ,‬‬

‫‪24‬‬

‫‪ 3.1‬בעלות מלאה‬

‫בעלות היא זכות משפטית בנכס‪ ,‬המקנה לבעלים את הכח המשפטי‬ ‫לעשות בו ככל שירצו‪ ,‬בכפוף למגבלות שנקבעו בחוק או בחוזה‪.‬‬ ‫הבעלות מתייחסת לכלל הזכויות בנכס ביניהן חזקה‪ ,‬שימוש‪ ,‬שינוי‬ ‫או עיבוד והקניית הזכויות לאחרים‪ .‬רוב משקי הבית נעזרים בהלוואה‬ ‫ארוכת טווח‪ ,‬לעתים אף למעלה מ‪ 30-‬שנה‪ ,‬במטרה לממן את רכישת‬ ‫הדירה ‪.‬‬ ‫השיעור הגבוהה של בעלות על דיור בישראל נוצר כתוצאה ממדיניות‬ ‫ממשלתית שמעודדת משקי בית לרכוש חזקת מגורים זו (בן שטרית‬ ‫וצ'מנסקי‪ .)44 : 2004 ,‬ישנן סיבות רבות לתמיכתן של ממשלות‬ ‫ישראל בחזקת מגורים זו‪ .‬בין היתרונות המיוחסים לבעלות על מגורים‬ ‫התפישה של הבעלות כגורם מייצב המעודד חסכנות‪ ,‬חריצות‪ ,‬יציבות‬ ‫גאוגרפית ותעסוקתית ואזרחות טובה‪ .‬בין החסרונות המיוחסים‬ ‫למדיניות זו החשיפה של משקי הבית לסיכון כלכלי גבוה ופגיעה‬ ‫ברמת הניידות של משקי הבית (בן שטרית‪.)9-8 :2014 ,‬‬ ‫עלות רכישה ומימון‬ ‫אוטונומיה‬ ‫זכויות בלעדיות בשימוש‬ ‫זכויות בלעדיות במכירה‬ ‫גמישות במקום המגורים‬ ‫גמישות בשטח המגורים‬ ‫יציבות וביטחון‬ ‫שימור ערך הנכס‬ ‫זיקה‬ ‫בעלות דייר‬

‫בעלות גוף פרטי‬ ‫שנים‬

‫‪25‬‬

‫‪ 3.2‬בעלות חלקית‬

‫בעלות חלקית תופשת מקום מרכזי בשיח במדינות שונות לאור‬ ‫ההצטמצמות המשמעותית בהשגות ובנגישות לדיור‪ .‬מודל זה מערער‬ ‫את ההבחנות המקובלות בין פרטי לציבורי ואת הדיכוטומיה בין‬ ‫בעלות לשכירות באמצעות חלוקת הבעלות על מגורים ליותר מאישיות‬ ‫משפטית אחת‪ .‬צורת החזקה בנכס מחלקת את הזכויות והאחריות בין‬ ‫הבעלים המתגורר בנכס‪" ,‬בעלים מחזיק"‪ ,‬לבין גוף פרטי או ציבורי‬ ‫"בעלים סביל"‪( .‬אלתרמן‪ ,‬סילברמן ופיאלקוף‪ ; 2011 ,‬בלום‪ :‬ח"ש)‪.‬‬ ‫המודל מאפשר לאוכלוסיות מרמת הכנסה בינונית ונמוכה להכנס‬ ‫לשוק הבעלות בדיור ביחד עם שותף להון ובכך להקטין את הסיכון‬ ‫הכרוך בהשקעה ברכישת מגורים‪.‬זאת במחיר של ויתור על זכויות‬ ‫של חלק מההון המגולם בשווי בית המגורים שבבעלותם‪ ,‬בעת‬ ‫מכירתו(שם)‪.‬‬

‫עלות רכישה ומימון‬ ‫אוטונומיה‬ ‫זכויות בלעדיות בשימוש‬ ‫זכויות בלעדיות במכירה‬ ‫גמישות במקום המגורים‬ ‫גמישות בשטח המגורים‬ ‫יציבות וביטחון‬ ‫שימור ערך הנכס‬ ‫זיקה‬ ‫בעלות דייר‬

‫בעלות גוף ציבורי ‪/‬‬ ‫מדינה‬ ‫שנים‬

‫‪26‬‬

‫‪ 3.3‬קאופרטיב מגורים‬

‫דיור קואופרטיבי הינו ישות משפטית בבעלות משותפת המחזיקה‬ ‫בנדל"ן‪ .‬כל חבר מחזיק במניה אחת שמקנה לו זכות על יחידת דיור‬ ‫אחת וקול בקבלת החלטות דמוקרטיות‪ .‬קואופרטיב דיור מספק‬ ‫אלטרנטיבה לשיטת המסוריות של רכישת דירה הוא מאפשר יציבות‪,‬‬ ‫אינטגרציה‪ ,‬גיוון וצורת בעלות חדשה על מגורים (הופר‪ ; 2016 ,‬נגבי‪,‬‬ ‫‪.)2017‬‬ ‫לרוב‪ ,‬קואופרטיב הדיור מבקש לספק לחבריו מגורים שאינם למטרות‬ ‫רווח‪ ,‬מתוך התייחסות לדיור כזכות אדם בסיסית שמטרתה לספק‬ ‫יציבות ובטחון (נגבי‪ .)12 : 2017,‬ההגיון הכלכלי הוא פשוט‪ :‬מאחר‬ ‫והדיירים הם הבעלים‪ ,‬שכר הדירה אינו כולל אחוז רווח אלא את‬ ‫החזר ההלוואה בלבד ויתרת החוב יורדת עם השנים (הופר‪.)2016,‬‬ ‫קואופרטיבים לדיור נפוצים מאוד בעולם‪ ,‬ובעולם המערבי בפרט‪.‬‬ ‫ברית הקואופרטיבים הבין‪-‬לאומית מדווחת כי ‪ 10%‬מהדיור באירופה‬ ‫הינו דיור קיאופרטיבי‪ .‬קיימים מודלים רבים ושונים של קאופרטיבים‬

‫עלות רכישה ומימון‬

‫לדיור הנובעים מהנסיבות המשפטיות‪ ,‬הכלכליות והחברתיות השונות‬

‫אוטונומיה‬

‫בכל מדינה‪ .‬וכמו כן שינויים הנובעים מהחלטות החברים בקואופרטיב‬

‫זכויות בלעדיות בשימוש‬

‫הנקבעים על ידם (נגבי‪.)2017 ,‬‬

‫זכויות בלעדיות במכירה‬ ‫גמישות במקום המגורים‬ ‫גמישות בשטח המגורים‬ ‫יציבות וביטחון‬ ‫שימור ערך הנכס‬ ‫זיקה‬ ‫בעלות דייר‬

‫בעלות גוף פרטי‬ ‫שנים‬

‫‪27‬‬

‫‪ 3.4‬מגורים בפרקים‬

‫חיים בפרקים הינו מודל תיאורטי המתייחס למגורים לתקופות‬ ‫קצובות המהוות פרק בחיי הדיריים בהתאם לצרכי החיים המשתנים‪.‬‬ ‫המטרה הינה לאפשר לדיירים גמישות מירבית לחיות במגוון סוגי‬ ‫דירות‪ ,‬מקומות וגדלים תוך מזעור אי הוודאות של מחיר והיצע‪.‬‬ ‫נוצרת תחושה של בעלות קולקטיבית המונעת הזנחה לאורך זמן‪ .‬זאת‬ ‫על ידי ממשק המאפשר את "שחלוף" הדירות‪( .‬שטרנברג‪)2016 ,‬‬ ‫קיימות מספר חלופות לממשק זה‪ ,‬בינהן‪ :‬ממשק המאפשר לבעלי‬ ‫דירות תכנון בפרק זמן נתון של החלפת דירות‪ ,‬רכישת חבילת דיור‬ ‫הכולל דירות בגדלים שונים על פי פרקי זמן נתונים וקאופרטיב‬ ‫המבוסס על מאגר דירות להשכרה אשר מבטיח תפוסה ותשלום ידוע‬ ‫מראש לאורך זמן (שם)‪ .‬ניתן לראות מנגנונים דומים בקיבוצים בהם‬ ‫כל חבר קיבוץ מקבל את מרחב המגורים הדרוש לו ולמשפחתו‪ .‬אך‬ ‫כיום אין מנגנון כזה בהיקף עירוני וציבורי‪.‬‬ ‫עלות רכישה ומימון‬ ‫אוטונומיה‬ ‫זכויות בלעדיות בשימוש‬ ‫זכויות בלעדיות במכירה‬ ‫גמישות במקום המגורים‬ ‫גמישות בשטח המגורים‬ ‫יציבות וביטחון‬ ‫שימור ערך הנכס‬ ‫זיקה‬ ‫בעלות דייר‬

‫שכנים ‪ /‬שותפים‬ ‫גוף פרטי‬ ‫שנים‬

‫‪28‬‬

‫‪ 3.5‬שכירות ארוכת טווח‬

‫שכירות ארוכת טווח הינה מודל שכירות אשר אינו מוגבל באופן‬ ‫מובנה בזמן או בהיקף‪.‬ביסוס שוק לשכירות ארוכת טווח יאפשר‬ ‫מגוון קשרים בין משכירים ושוכרים פוטנציאליים‪ ,‬תסייע לשוק‬ ‫לתפקד ביעילות ועשויה לספק שירותים תומכים שיקלו על המשכירים‬ ‫והשוכרים כאחד‪.‬‬ ‫לאור הניסיון הנצבר בעולם תוך התבססות על מאפיינים של שוק‬ ‫השכירות המקומי‪ ,‬ניתן להעריך שפיתוח שוק של שכירות ארוכת טווח‬ ‫בישראל עשוי לתרום לגיוון מוצרי הדיור ולענות על צרכים של מגוון‬ ‫אוכלוסיות רב‪ .‬שוק שכירות משוכלל עשוי להקל על משקי בית רבים‬ ‫אשר אין בידם הון ראשוני לקניית דירה‪ ,‬להשיג פתרון דיור נאות‪,‬‬ ‫המתאים לצרכיהם ומקנה להם יציבות לאורך זמן‪.‬‬

‫עלות רכישה ומימון‬ ‫אוטונומיה‬ ‫זכויות בלעדיות בשימוש‬ ‫זכויות בלעדיות במכירה‬ ‫גמישות במקום המגורים‬ ‫גמישות בשטח המגורים‬ ‫יציבות וביטחון‬ ‫שימור ערך הנכס‬ ‫זיקה‬ ‫בעלות דייר‬

‫בעלות גוף פרטי‬ ‫בעלות מדינה‬ ‫שנים‬

‫‪29‬‬

‫‪ 3.6‬שכירות בשוק החופשי‬

‫שכירות בשוק החופשי הינה חזקה במסגרתה משקי בית משלמים דמי‬ ‫שכירות עבור מגורים לתקופה הנקובה מראש בחוזה‪ .‬בשוק החופשי‬ ‫מוצעות דירות בבעלות פרטית של משקי בית אחרים או בבעלות של‬ ‫חברות השכרה ודמי השכירות נקבעים לפי תנאי השוק‪ .‬לשוכרים אין‬ ‫זכויות בגין השכירות על הנכס ובתום החוזה הם נדרשים לפנות את‬ ‫הנכס (בן שטרית‪.)14 :2014 ,‬‬ ‫חזקה זו נפוצה בשוק הדיור הישראלי ובעשור האחרון שיעור משקי‬ ‫הבית המתגוררים בשכירות היה במגמת עלייה‪ .‬בשנת ‪ 2013‬כ‪%22 -‬‬ ‫ממשקי הבית בישראל התגוררו בדירה בשכירות בשוק הפרטי‬ ‫(בלום‪,‬ח"ש ‪ .)11 :‬עם זאת ראוי לציין כי השכירות בשוק החופשי‬ ‫בישראל אינה מבטיחה יציבות‪ ,‬זהו שוק ספורדי‪ ,‬לא מוסדר ותלוי‬ ‫ברצון טוב של השוכר והמשכיר (לוי‪.)2016,‬‬

‫עלות רכישה ומימון‬ ‫אוטונומיה‬ ‫זכויות בלעדיות בשימוש‬ ‫זכויות בלעדיות במכירה‬ ‫גמישות במקום המגורים‬ ‫גמישות בשטח המגורים‬ ‫יציבות וביטחון‬ ‫שימור ערך הנכס‬ ‫זיקה‬ ‫בעלות דייר‬

‫גוף פרטי‬ ‫שנים‬

‫‪30‬‬

‫‪ 3.7‬שכירות סוציאלית‬

‫שכירות סוציאלית מטרתה לספק פתרון דיור למשקי הבית שאינם‬ ‫מסוגלים לרכוש או לשכור דירה בשוק הפרטי‪ .‬במסגרתה משקי בית‬ ‫נהנים מסובסידה לשכירות במסגרת דיור ציבורי‪ .‬מלאי הדירות נמצא‬ ‫בידי הממשלה‪ ,‬הרשויות המקומיות או גופים ציבוריים אחרים‪ .‬ומחירי‬ ‫השכירות נקבעים לפי שיקולים חברתיים ופוליטיים‪.‬‬

‫עלות רכישה ומימון‬ ‫אוטונומיה‬ ‫זכויות בלעדיות בשימוש‬ ‫זכויות בלעדיות במכירה‬ ‫גמישות במקום המגורים‬ ‫גמישות בשטח המגורים‬ ‫יציבות וביטחון‬ ‫שימור ערך הנכס‬ ‫זיקה‬ ‫בעלות דייר‬

‫בעלות מדינה‬ ‫שנים‬

‫‪31‬‬

‫‪4‬‬ ‫טיפולוגיית המגורים‬ ‫פרק זה כולל סקירה מקיפה של התפתחות המגורים בישראל‪ ,‬על מגוון‬ ‫ביטויהם במרחב הישראלי‪ ,‬בינהם‪ :‬בניינים גבוהים‪ ,‬בתים משותפים‪,‬‬ ‫מבני שיכון ובתים פרטיים אשר נבנו במסגרת פרוייקט "בנה‬ ‫ביתך"‪ .‬טיפולוגיית המגורים נבחנת כנגזרת של תהליכים משפטיים‪,‬‬ ‫חברתיים ‪-‬כלכללים ופוליטיים ‪ -‬מדיניים‪ .‬המבט האינטגרטיבי על‬ ‫צורת המגורים מציף שאלות רבות בנוגע לתפישת המגורים כיום‬ ‫והתפתחותה בעתיד‪.‬‬

‫‪33‬‬

‫‪ 4.1‬טיפולוגיית המגורים כסוגייה משפטית‬

‫‪ .1‬בעלות לפי המשפט הרומי‬ ‫‪Superficies solo cedit‬‬

‫מרבית הסדרי הקניין בנדל"ן בישראל מושתתים על עיקרון פשוט‬ ‫‪ .2‬בעלות לפי המשפט הרומי‬ ‫‪Superficies solo cedit‬‬

‫אשר הוגדר לראשונה במשפט הרומי לפיו בעלות על קרקע חלה‬ ‫על כל הרבדים האנכיים של היטל החלקה‪ .‬עיקרון זה מותאם‬ ‫לחלקה חקלאית ולבית חד‪-‬משפחתי‪ .‬במקרה של בתי דירות בהם‬ ‫הדירות הפרטיות מונחות אחת על גבי השנייה עיקרון משפטי זה‬ ‫מעורר קושי (רבינוביץ'‪.)2008 ,‬‬ ‫עד ‪ 1952‬בה הנושא הוסדר לראשונה בחוק בתים משותפים‬ ‫נדרשו בעלי דירות בבית משותף לפתרונות יצירתיים לרישום‬ ‫הבעלות הפרטית‪ .‬הסדר אחד היה התאגדות כבעלי מניות‬

‫‪ .3‬אגודה שיתופית ‪ /‬חברה בע"מ‬

‫בחברה בע"מ המחזיקה בבעלות הבניין‪ .‬הסדר אחר היה אגודה‬ ‫שיתופית שהחזיקה בזכויות הקניין והעניקה לחבריה זכות חכירה‬ ‫בדירותיהם‪ .‬פתרונות אלו שהצריכו הקמה רישום וניהול ואף‬ ‫נדרשו בחובות דיווח ומיסוי היוו מטרד לאזרחים אשר רצו רישום‬ ‫תקין של דירתם כרכושם הפרטי (שם)‪.‬‬ ‫חוק בתים משותפים (‪ )1952‬נוסחו המשולב (‪ )1961‬ובהמשך‬ ‫החלקים הרלוונטיים לנושא זה בחוק המקרקעין (‪ )1969‬מאפשרים‬

‫‪ .4‬חוק בתים משותפים ‪1952‬‬

‫פיצול אופקי של בעלות על יחידת המגורים בבית משותף‪ .‬החוק‬ ‫משכלל את שוק הדיור והופך את הבעלות על דירת המגורים‬ ‫העירונית למרכיב מרכזי בצבירת הון‪ .‬החקיקה מאפשרת רישום‬ ‫דירה כרכוש פרטי של בעליה אך זאת יחד עם הכפפת בעלי‬ ‫היחידות השונות לשיתוף בזכויות הקניין במרכיבים האחרים של‬ ‫הבניין‪ .‬החוק מייצר את האבחנה הבסיסית בין הדירה‪ ,‬היחידה‬ ‫הפרטית‪ ,‬לבין השטחים המוגדרים כרכוש משותף (חוק בתים‬ ‫משותפים‪ .)1961 ,‬אבחנה זו מציפה שאלות רבות בנוגע לשטחים‬

‫‪ .5‬מודל מוצע ‪ -‬חלוקה למניות‬

‫‪34‬‬

‫המוגדרים כרכוש משותף אליהם מתייחס החוק‪.‬‬

‫מטרתו העיקרית של בית המגורים העירוני המאפשרת בעלות‬ ‫וזיקת הנאה לפרטים נמצאת במתח תמידי עם האידאל של‬ ‫שיתוף‪ .‬תופעה חדשה יחסית בעלת רלוונטיות לסוגיות הנידונות‬ ‫כאן הנה האזורים המשותפים בבנייני יוקרה מפוארים‪ .‬בניינים‬ ‫אלו‪ ,‬רובם גורדי שחקים הנבנים בתקן גבוהה ומיועדים מראש‬ ‫למעמד סוציו‪-‬אקונומי גבוהה מציעים מפרט דירה מהודר לצד‬ ‫שירותים מפנקים נוספים בשטחים המשותפים בבניין‪ .‬לא כל‬ ‫בנייני היוקרה נרשמים כבתים משותפים לרוב מחייבים את רוכשי‬ ‫הדירות לחתום מראש על חוזה תחזוקה שוטף בעלות גבוהה‬ ‫(רבינוביץ'‪.)2008 ,‬‬ ‫תופעה נוספת הרלוונטית לסוגיה זו הנה הפרטת הקיבוצים‬ ‫הכוללת ניכוס שטחים משותפים המוגדרים כנחלת הכלל על ידי‬ ‫הפרט ‪.‬נראה כי יכולתם של הקיבוצים להגן על נחלות הכלל‬ ‫שלהם מפני פלישת חברים מסוימים בעידן שמקדש את לגיטימיות‬ ‫ההפרטה היא מוגבלת (שם)‪.‬‬ ‫סקירה זו מציגה כיצד התפתחות טיפולוגיית מגורים חדשה‬ ‫דרשה התפתחות חקיקה מתאימה‪ .‬נראה כי קיים קשר הדוק בין‬ ‫טיפולוגיית המגורים למצע המשפטי המתייחס אליה‪ .‬היום לאור‬ ‫מצוקת הדיור ניתן לחשוב על טיפולוגיית מגורים חדשה הנתמכת‬ ‫על‪-‬ידי מצע משפטי מתאים המאפשר את יציבות הפרט על‬ ‫מגוריו‪.‬‬

‫‪35‬‬

‫‪ 4.2‬טיפולוגיית המגורים כסוגייה כלכלית ‪ -‬חברתית‬

‫בשוק הדיור החופשי מתרחש החל משנות השמונים תהליך כפול‪:‬‬ ‫מצד אחד אחידות של מוצרי הדיור סביב סטנדרטים מקובלים ומצד‬ ‫שני גיוון ועלייה בסטנדרטים‪ .‬הצרכן רוכש את זהותו‪ ,‬שבעיקרה היא‬ ‫מעמדית‪ ,‬באמצעות בחירה בין מוצרי הדיור הנפוצים‪ .‬תהליך המייצר‬ ‫זהות מעמדית לצורות מגורים (כהן ועמיר‪.)17-16 : 2007 ,‬‬ ‫בחינת הייעוד הסוציו‪-‬אקונומי של הבניין הגבוהה מאששת טענה‬ ‫זו‪ .‬בניינים גבוהים הם תופעה חדשה יחסית בישראל והפך לתופעה‬ ‫נפוצה כתוצאה ממדיניות תכנון המעודדת ציפוף‪ .‬בישראל‪,‬הניקיון‬ ‫והתחזוקה של הבניינים הגבוהים היו באחריותו של ועד הבית ורק‬ ‫בשנים האחרונות התופעה של תחזוקה באמצעות חברה אחזקה‪.‬‬ ‫בבחינת עלות האחזקה השוטפת של בניינים בעלי גובה שונה עולה‬ ‫כי מבחינת התקיימותם לאורך זמן בניינים גבוהים מאוד מתאימים רק‬ ‫למשקי הבית בעשירון העליון (צ'רצ'מן‪.)123-114: 2007 ,‬‬ ‫סקירת בית צמוד קרקע דו‪-‬משפחתי‪ ,‬הידוע בכינויו קוטג'‪ ,‬מציג‬ ‫תמונה דומה‪ .‬הקוטג' מאפיין את מרחב הפרוורים הישראלי ובעל צורה‬ ‫אדריכלית מובהקת הבאה לידי ביטוי בתכנית וחתך אופיינים ומפרט‬ ‫סטנדרטי (טרייטלר‪ .)111-95 : 2007 ,‬הסטטיסטיקה מראה כי מרחב‬ ‫הפרוורים הוא מרחבם של משפחות מעמד הביניים‪ .‬נבחין בין המעמד‬ ‫הבינוני הנמוך למעמד הבינוני הגבוה‪ ,‬זאת מכיוון שהפערים בתוך‬ ‫מסגרת המעמדה בינוני הולכים ומחריפים מאז ‪,2002‬בהתייחסות‬ ‫למונחים אלו הפרוורים הם בעלי זיקה באופן מובהק לבני המעמד‬ ‫הבינוני הגבוהה (ברגר‪.)33 : 2015,‬‬ ‫נקודת המבט הכפולה המשלבת מגורים וחברה מעידה כי לצורת‬ ‫המגורים זהות מעמדית הבאה לידי ביטוי במעמדם הסוציו‪-‬אקונומי‬ ‫של דייריה‪.‬‬ ‫‪36‬‬

‫‪ 4.3‬טיפולוגיית המגורים כסוגייה פוליטית ‪ -‬מדינית‬

‫משחר ההיסטוריה מדינת ישראל מהווה מקום מפגש של תרבויות‬ ‫רבות ומגוונות המתקיימות זו לצד זו‪ .‬כמדינה קולטת עלייה‬ ‫בעלת היסטוריה עשירה תרבותית‪ ,‬יש בה מקום לכל אזרחיה על‬ ‫מגוון העדות‪ ,‬הדתות והתרבויות‪ .‬מונח אשר היה מקובל בשנותיה‬ ‫הראשונות של המדינה בהקשר זה הינו "כור ההיתוך"‪ .‬מונח המתאר‬ ‫מדיניות לפיה אנשים מרקעים תרבותיים ודתיים שונים משתלבים יחד‬ ‫ומצמצמים את מאפייניהם התרבותיים המקוריים לכדי יצירת חברה‬ ‫אחידה תרבותית‪.‬‬ ‫למדיניות זו היה ביטוי אדריכלי מובהק בדמות השיכון הציבורי‪.‬‬ ‫"ייחודו היה בכך‪ ,‬שהיה יכול לעצב במקביל הן את הטריטוריה של‬ ‫מדינת ישראל‪ ,‬על ידי קונקרטיזציה של יעדיה הלאומיים‪ ,‬והן את‬ ‫דמותם וזהותם האישית והחברתית של נתיניה‪ ,‬באופן זה שימש‬ ‫השיכון הציבורי סוכן מדינתי” (קלוש ולו‪-‬יון‪.)2000 ,‬‬ ‫המילים "שיכון ציבורי" מגלמות בחובן את התכנון ואת הבנייה‬ ‫ביוזמה ציבורית בהנחיית אנשי המקצוע של משרד הבינוי והשיכון‪,‬‬ ‫מהקמתו בשנת ‪( 1961‬שדר‪ . )2014 ,‬השינויים שהחלו במהלך שנות‬ ‫השביעים הינם בעלי קשר ישיר לשינויים בפעילות משרד הבינוי‬ ‫והשיכון וכניסת מנהל מקרקעי ישראל לתחום התכנון‪ .‬שינויים אלו‬ ‫שינו את פניו של המרחב הישראלי וקשורים באופן הדוק לדרכים‬ ‫החדשות בהן המדינה מבקשת לעצב את המרחב (זיו ושמיר‪: 2000,‬‬ ‫‪ ; 48‬יזהר‪.)89 : 2008 ,‬‬ ‫פרויקט בנה ביתך הינו אחד הסממנים המרחביים של המהפך הפוליטי‬ ‫ב‪ 7791-‬ועליית הליכוד לשלטון‪ .‬הוא הביא‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לפתיחת שוק‬ ‫הדיור של "צמודי הקרקע" לא רק לבני המעמד הגבוה‪ ,‬אלא גם‬ ‫לאנשי המעמד הבינוני‪-‬נמוך שהצליחו להיחלץ מן השיכונים ולבנות‬ ‫‪37‬‬

‫בתים פרטיים‪,‬בלי לעזוב את ערי הפיתוח‪ .‬זאת כחלק ממגמת השיקום‬ ‫של ערי הפיתוח ותהליכי ההעצמה של האוכלוסייה המזרחית (יזהר‪,‬‬ ‫‪ ; 29 : 2008‬יעקובי וצפדיה ‪.)6 :‬‬ ‫"בעשור האחרון צצו בקו הרקיע של תל אביב מגדלי יוקרה‬ ‫המתנשאים לגובה רב ומתהדרים בדירות שמיועדות לאלפיון‬ ‫העליון" (רוזנק‪ .)2015 ,‬אלו הם ביטוי מרחבי לתהליכי ההפרטה‬ ‫בישראל ולקואלציה הבלתי רשמית בין הון ‪ -‬לשלטון‪ .‬זכויות הבנייה‬ ‫המפליגות שקיבלו היזמים בפרויקטים אלו הינם תוצר של "עסקה‬ ‫תכנונית" (מרגלית‪ )2013 ,‬במסגרתה זכויות הבנייה הנוספות מותנות‬ ‫במטלות ציבוריות אשר אמורות להיטיב עם תושבי הסביבה‪.‬‬ ‫בבחינת השינויים ביחסים בין השוק החופשי לבין המדיניות‬ ‫הציבורית בישראל ניתן לזהות מספר שלבים‪ :‬בשנות החמישים‬ ‫והשישים משרד הבינוי והשיכון ומנהל מקרקעי ישראל עסקו בתכנון‬ ‫ובבנייה‪ ,‬בשנות השבעים כבר ישנה הפרדה בין התכנון לבנייה כאשר‬ ‫הממסד מתכנן וגוף פרטי בונה ובשנות השמונים והתשעים הוקצעו‬ ‫קרקעות ליזמים‪ ,‬למתכננים ולבונים‪ ,‬ואלו הובילו את שוק הדיור‪.‬‬ ‫השלב הנוכחי משלב בין הפרטה ברורה המדגישה את היחלשותם‬ ‫של הגופים המוסדיים אל מול התחזקותו של המגזר העסקי לבין‬ ‫התחזקותה של החברה האזרחית המובילה מאבקים ודורשת שינויים‬ ‫במערך הכוחות החברתי‪ -‬כלכלי והסביבתי(ברגר‪.)46-44 : 2015,‬‬ ‫ישנו קשר מובהק בין היבטים פוליטיים ‪ -‬מדיניים לבין עיצוב‬ ‫המרחב הישראלי‪ .‬לאור מצוקת הדיור הגוברת סוגיה זו מעלה את‬ ‫השאלה כיצד מדיניות דיור חדשה יכולה להשפיע על עיצוב המרחב‬ ‫ועיצוב טיפולוגיית המגורים בפרט‪ ,‬ומה מקומה של החברה האזרחית‬ ‫המתחזקת בהקשר זה‪.‬‬ ‫‪38‬‬

39

40

‫‪5‬‬

‫פוטנציאל התחדשות עירונית ‪-‬‬ ‫יד אליהו‬ ‫תהליכי ההתחדשות עירונית הינם הזדמנות לשינוי מודל הבעלות‬ ‫ואיתחול מנגנוני דיור שיתופי‪ .‬אלו מאפשרים התערבות בתוך סביבות‬ ‫קיימות‪ ,‬פיתוח מלאי דיור חדש אך גם המשכיות לקהילות קיימות‪.‬‬ ‫שכונת יד אליהו אשר עומדת בפני התחדשות עירונית מואצת‬ ‫ומקודמת‪ ,‬נבחרה כמקרה בוחן לעבודה זו‪ .‬כיום תוכניות התחדשות‬ ‫עירונית מוסיפות אחוזי בנייה משמעותיים המהווים מנוף כלכלי‬ ‫להשקעה בפרוייקטים מסוג זה‪ .‬מאפשרים יישום יעדים עירוניים יחד‬ ‫עם שימור המרקם הקיים‪.‬‬

‫‪41‬‬

‫‪ 5.1‬שכונת יד אליהו‬

‫שכונת יד אליהו שוכנת בדרום מזרח תל אביב ומהווה חלק מרובע‬ ‫מזרח‪ .‬גבולות השכונה ברורים‪ ,‬ממערב תחומה השכונה על‪-‬ידי‬ ‫נתיבי איילון‪ ,‬ממזרח תוחם את השכונה רחוב משה דיין‪ .‬מדרום מעבר‬ ‫לרחוב ההגנה שוכנת שכונת התקווה ומצפון תוחם את השכונה אזור‬ ‫תצעשייה מעבר לרחוב עמינדב (טמיר‪-‬טאוויל‪ ,‬ח"ש ‪.)2 :‬‬ ‫שכונת יד אליהו הייתה מן השוכנות שבישרו את מהפכת הדיור‬ ‫הציבורי בארץ‪ .‬המודל של השכונה‪ ,‬בלוק הרכבת המוקף שטח פתוח‪,‬‬ ‫הפך לדגם לפיו נבנו שכונות רבות בכל רחבי הארץ במשך כמעט שני‬ ‫עשורים (שם‪.)2 :‬‬ ‫שכונת יד אליהו במפת חלוקה סטטוטורית‬ ‫של תל אביב‪.‬‬

‫הקמתה של שכונת יד‪-‬אליהו החלה בשלהי מלחמת העולם השנייה‬ ‫והיא מבטאת את כניסתה של עירית תל‪ -‬אביב לשדה התכנון והביצוע‬ ‫של דיור ציבורי‪ .‬זו הייתה הפעם הראשונה בה יזמה ופיתחה העירייה‬ ‫מגורים לתושבים (שם‪.)5 :‬‬ ‫השכונה נבנתה לאורם של ערכים סוציאליסטים של שיוויון בדיור‪.‬‬ ‫הסדרים פיננסיים שונים למימון השיכון יצרו מסולים של היבדלות‬ ‫ממוסדות כשאליהם הצטרפו ארגונים שונים אשר ביקשו להקים‬ ‫שיכונים נפרדים עברו חבריהם בסיוע העירייה‪ .‬הקאופרטיב ביד‬ ‫אליהו היה רק אצמעי להשגת דיור (רביבנוביץ‪ .)2000 ,‬החלוקה‬ ‫למיזמי הבינוי בשיכון חיילים משוחררים התבצעה בהתאם לחלוקה‬ ‫סקטוריאלית לפי מפתח עיסוקי‪ ,‬מפלגתי ואתני (מרום‪ .)2009,‬כך‬ ‫למשל ניתן לאתר ביד‪-‬אליהו את שיכון הרופאים (רחוב הפלמ"ח‬ ‫פינת לוחמי גליפולי) ואת שיכוני מפ"ם לאורך רח עמינדב‪ .‬כל‬ ‫אלה יצרו מעמדות שיכוניים שהסתתרו "תחת מעטה האחידות‬ ‫והמונוליתיות המונוטוניות של השיכון" (מרום‪.)167 :2009 ,‬‬

‫‪42‬‬

43

44

‫"‬ ‫מאוד מרוצה מהסביבה והדירה בעיקר את‬ ‫השקט והירוק מסביב ואווירת ה‪"-‬קיבוץ"‬ ‫בתוך העיר‪.‬‬ ‫מתוך ראיון עם תושב השכונה‪3.6.2017 ,‬‬

‫‪45‬‬

‫"‬ ‫איכות הבניין ירודה‪ ,‬את דירתנו שיפצנו‬ ‫לנוחיותנו וטעמנו‪ .‬אנו אוהבים את כיווני‬ ‫האוויר מזרח ומערב ואת האור הטבעי בדירה‪.‬‬ ‫מתוך ראיון עם תושב השכונה‪10.6.2017 ,‬‬ ‫‪46‬‬

47

‫‪ 5.2‬פוטנציאל התחדשות עירונית‬

‫עקרונות תכנית המדיניות שאושרה ע"י‬ ‫העירייה הן הבסיס לתכנית המתאר באזור‪.‬‬ ‫התייחסות פרטנית לעקרונות תכנית‬ ‫המדיניות מצויות בהמשך העבודה תוך‬ ‫פרשנות למודל המוצע‪.‬‬

‫בעשור האחרון מקדמות רשויות התכנון פרויקטים להתחדשות‬ ‫עירונית בשכונות השיכון הטורי בדגש על פינוי בינוי בצפיפויות‬ ‫הנאות בין ‪ 3:1‬עד ‪( 8:1‬אתר משרד השיכון ‪ .)2014‬תכנונה העתידי‬ ‫של שכונת יד אליהו בה לידי ביטוי בשני מסמכים עיקריים‪ .‬מסמך‬ ‫המדיניות הכולל לרובע ‪ 9‬ותכני המתאר העירונית תא‪.5000/‬‬ ‫תכנית המתאר העירונית מגדירה את יד אליהו כאזור לפיתוח בהתאמה‬ ‫לסביבה‪ " ,‬מרבית הבנייה תהייה מרקמית‪ ,‬בנייה חריגה תותר‪ ,‬לפיכך‪,‬‬ ‫רק במגרשים בעלי כושר נשיאה" (עת"א‪ .)2012 ,‬מסמך המידיניות‬ ‫מתווה את כיווני הפיתוח של השכונה ומגדיר היכן וכיצד יתווספו‬ ‫זכויות בנייה לעיבוי הבינוי והיכן יתאפשרו פרוייקטים במסגרת פינוי‬ ‫ בינוי (לזר‪.)2009,‬‬‫במסגרת תוכניות התחדשות עירונית בשכונה מומלץ פיתוח של‬ ‫רחוב לה גווארדיה כרחוב מרכזי ברובע‪ .‬שימור המרקם לאורך רחוב‬ ‫לה גווארדיה ובסמוך לו תוך מתן כלים לעיבוי אינטנסיבי‪ ,‬תוספת‬ ‫שימושים ומרחב ציבורי פעיל (לזר‪.)36 :9002 ,‬‬ ‫דו"ח שפרסמה עמותת "במקום" בנושא התחדשות עירונית‪ ,‬היבטים‬ ‫חברתיים בתכנון‪ ,‬מגדיר שני מרכיבים עיקריים בהתחדשות עירונית‪:‬‬ ‫המרכיב הכלכלי והמרכיב החברתי‪ .‬ההיגיון הכלכלי העומד מאחורי‬ ‫מסלולי התחדשות עירונית כיום בישראל מעודד התחדשות עירונית‬ ‫במימון הסקטור הפרטי‪ .‬אולם חשיבה כלכלית זו אינה מביאה‬ ‫בחשבון בעיות חברתיות הכרוכות בהתחדשות עירונית בראשן הדרה‬ ‫של תושבים ותיקים וערעור היציבות שלהם במגוריהם (פדן‪ ,‬ח"ש)‪.‬‬ ‫במסגרת עבודה זו אני מציעה לבחון את תהליכי ההתחדשות עירונית‬ ‫באור חדש תוך ניסיון לשמר את היציבות של הדיירים הוותיקים‬ ‫והדיירים החדשים כאחד‪.‬‬

‫‪48‬‬

‫אבנר שהין אדריכלים‪.‬‬ ‫הצעה לפינוי בינוי לה גווארדיה‪.46 - 36 ,‬‬

‫פרחי ‪ -‬צפריר אדריכלים‪.‬‬ ‫הצעה לפינוי בינוי במתחם וינגייט לה‬ ‫גווארדיה‪.‬‬

‫אדריכל צבי גבאי‪ ,‬קו מתאר אדריכלים‪.‬‬ ‫פרוייקט פינוי‪-‬בינוי במסגרתו יהרסו ‪3‬‬ ‫מבני שיכון ישנים בשטח של ‪ 9‬דונם‪.‬‬

‫גוגנהיים ‪ -‬בלוך אדריכלים‪.‬‬ ‫הצעה לפינוי בינוי בלה גווארדיה‪.71 - 65,‬‬

‫‪49‬‬

‫כלים להתערבות בניינית (לפי תכנית מדיניות לרובע ‪ - 9‬פרשנות למניות)‬

‫פינוי ‪ -‬בינוי‬

‫‪+400%‬‬

‫שדרות יד לבנים‬

‫מגורים‬ ‫שירותים משותפים‬ ‫מסחר ותעסוקה‬ ‫חניה‬ ‫שטחים פתוחים‬

‫ללא תוספת זכויות‬

‫‪+0%‬‬

‫מגורים‬ ‫שירותים משותפים‬ ‫מסחר ותעסוקה‬ ‫חניה‬ ‫שטחים פתוחים‬

‫עיבוי‬

‫דרך ההגנה‬

‫‪+173%‬‬

‫מגורים‬ ‫שירותים משותפים‬ ‫מסחר ותעסוקה‬ ‫חניה‬ ‫שטחים פתוחים‬

‫עיבוי אינטנסיבי‬

‫‪+333%‬‬

‫מגורים‬ ‫שירותים משותפים‬ ‫מסחר ותעסוקה‬ ‫חניה‬ ‫שטחים פתוחים‬

‫‪50‬‬

‫שדרות החי"ל‬ ‫לה גווארדיה‬

‫עיבוי אינטנסיבי‬ ‫יגאל אלון‬

‫עיבוי‬ ‫ללא תוספת זכויות בנייה‬ ‫פינוי ‪ -‬בינוי‬ ‫שטחים פתוחים‬ ‫מבני ציבור‬

‫יגאל אלון‬

‫שדרות יד לבנים‬

‫לה גווארדיה‬

‫שדרות החי"ל‬

‫שדרות המעפילים‬

‫יגאל אלון‬

‫לה גווארדיה‬

‫שדרות החי"ל‬

‫‪51‬‬

‫‪ 5.2.1‬עיבוי אינטנסיבי‬

‫תכנית מדיניות למרכז רובע ‪ 9‬מפרטת היכן וכיצד יש להוסיף זכויות‬ ‫בנייה בשכונת יד אליהו‪ .‬עיבוי אינטנסיבי במסגרת תכנית זו מאפשר‬ ‫תוספת אחוזי בנייה משמעותיים למבנים לאורך רחוב לה גווארדיה‪.‬‬ ‫זכויות בנייה‪ ,‬הן המנגנון הכלכלי המניע תהליך מסוג זה‪ .‬עיבוי‬ ‫אינטנסיבי מאפשר את העיבוי של הבנייין הקייים יחד עם תוספת אגף‬ ‫המאפשר את הגדרת הרחוב מחדש‪ ,‬קומת קרקע מסחרית ותוספת של‬ ‫חניון תת‪-‬קרקעי‪ ,‬ללא הריסת המבנה הקיים‪.‬‬ ‫עיבוי אינטנסיבי ‪ -‬פרשנות למניות‬

‫‪52‬‬

‫‪4‬‬

‫‪1‬‬

‫‪66%‬‬

‫זכאים לעיבוי אינטנסיבי‪ -‬מבנים לאורך רחוב לה גווארדיה‬

‫הוספת אגף להגדרת דופן הרחוב מחדש והוספה משמעותית של‬

‫במסגרת תכנית המפתח להתחדשות הבינוי במרכז רובע ‪.9‬‬

‫יחידות דיור‪.‬‬

‫‪5‬‬

‫‪2‬‬

‫‪6%‬‬

‫תוספת זכויות בנייה‪ ,‬שהינן שווה כסף‪ ,‬ככלי תכנוני‪ .‬רכוש משותף‬

‫קומת קרקע מסחרית‬

‫בשווי ‪ 119 ,661 ,600‬ש"ח‪.‬‬

‫‪6‬‬

‫‪3‬‬

‫‪10%‬‬ ‫‪18%‬‬

‫הרחבת יחידות המגורים הקיימות במסגרת זכויות הרחבה ‪25 -‬‬

‫תוספת חניון תת‪-‬קרקע‪ .‬היתכנות לפתרון חניה זה נבחן הן מבחינה‬

‫מ"ר לדירה כולל ממ"ד‪.‬‬

‫כלכלית והן מבחינה קונסטרוקטיבית‪.‬‬

‫מנגנון התחדשות עירוננית במסגרת תמ"א ‪38‬‬

‫‪53‬‬

‫‪ 5.2.2‬עיבוי‬

‫עיבוי במסגרת תמ"א ‪ .38‬במסגרת תכנית זו מבנים שהוקמו לפני שנת‬ ‫‪ 1980‬ואינם עומדים בת"י ‪ 413‬זכאים לתוספת זכויות בנייה‪ ,‬שהינן‬ ‫שווה כסף‪ ,‬כמנגנון כלכלי המניע תהליך מסוג זה‪ .‬בבחינת בניין רכבת‬ ‫טיפוסי בשכונה שווי זכויות הבנייה מוערך בכ‪ 40,006,200 -‬ש"ח‪.‬‬ ‫והינו חלק מהרכוש המשותף של כלל דיירי הבניין‪ .‬סה"כ תוספת‬ ‫עיבוי ‪ -‬פרשנות למניות‬

‫‪54‬‬

‫של‪ 173%‬לנפח הבנוי‪ ,‬מתוכם ‪ 27%‬עבור דיירים חדשים ‪ 182%‬עבור‬ ‫דיירים ותיקים‪.‬‬

‫‪4‬‬

‫‪1‬‬

‫‪173%‬‬

‫זכאים לתמ"א ‪ - 38‬מבנים שהוקמו לפני שנת ‪ 1980‬ואינם עומדים‬

‫זכויות הבנייה מכח התמ"א מאפשרות הגדלה של הנפח הבנוי‬

‫בת"י ‪.413‬‬

‫ב‪.% 173‬‬

‫‪5‬‬

‫‪2‬‬

‫‪72%‬‬

‫תוספת זכויות בנייה‪ ,‬שהינן שווה כסף‪ ,‬ככלי תכנוני‪ .‬רכוש משותף‬

‫הדירות החדשות אשר נבנות על הגג נמכרות ע"י היזם בשוק‬

‫בשווי ‪ 40,006,200‬ש"ח‪.‬‬

‫החופשי‬

‫‪6‬‬

‫‪3‬‬

‫‪28%‬‬

‫המצאת תת ‪ -‬חלקה חדשה בבניין‪ ,‬עליה נרשמת הערת אזהרה‬

‫בעלי הדירות מרוויחים ‪ 25‬מטר נטו תוספת לדירה כולל ממ"ד‪.‬‬

‫ליזם והדירות החדשות מוחרגות מהרכוש המשותף‪.‬‬

‫( איור ‪ - 1‬מנגנון נתחדשות במסגרת תמ"א ‪) 38‬‬

‫‪55‬‬

‫‪ 5.2.3‬פינוי בינוי‬

‫במסגרת תכנית זו מוגדרים מרחבי חיפוש לפינוי ‪ -‬בינוי‪ .‬מרחבים‬ ‫בהם הבינוי הקיים יהרס לטובת בנייה חדשה‪ .‬בתהליך זה היזם פונה‬ ‫לדיירי המתחם ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט בינוי‪ .‬בהסכם‬ ‫מבטיח היזם דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת‪,‬‬ ‫תשלום שכר דירה בזמן הבנייה ותשלום ארנונה על שטח הדירה הישן‪.‬‬ ‫היזם הורס את הבינוי הקיים לבונה במקומו מבנה גבוה יותר ובעל‬ ‫פינוי בינוי ‪ -‬פרשנות למניות‬

‫מספר דירות גדול יותר בהתאם להיתר הבנייה‪ .‬בתכניות מדיניות‬ ‫ישנה הצעה למבנים בעלי ‪ 52‬קומות‪ ,‬עם קומות מסחריות ועירוב‬ ‫שימושים‪ .‬חלק מן הדירות החדשות ניתנות לדיירים וותיקים וחלקן‬ ‫נמכר לדיירים חדשים‪.‬‬

‫‪56‬‬

‫‪ 5.2.4‬ללא תוספת זכויות‬

‫שיכונים צמודי קרקע ומבנים עד ‪ 2‬קומות מוגדרים כמרקמים לשימור‬ ‫וללא תוספת זכויות בנייה‪ .‬באזורים אלו ממולץ לשמר את איכויות‬ ‫המרקם הקיים ללא תוספת בינוי משמעותית‪ .‬מתאפשר שיפוץ בהתאם‬ ‫לזכויות קיימות בתוקף תוכניות קיימות ‪.‬‬

‫ללא תוספת זכויות בנייה ‪-‬‬ ‫פרשנות למניות‬

‫‪57‬‬

58

‫‪6‬‬

‫מודל מגורים אלטרנטיבי‬ ‫העבודה מציגה מודל מגורים שיתופי הקושר בין המרחב לצורת הקניין‬ ‫כאלטרנטיבה לתפיסת המגורים הטיפוסית‪.‬‬ ‫המודל המוצע הנו תוצר של תהליך חיפוש אחר מודל מגורים שיתופי‬ ‫המתקיים ברמה הכלכלית‪ ,‬קניינית‪ ,‬ארגונית ומרחבית– בו זמנית‪.‬‬ ‫בפרק זה אסקור את המודל המוצע על היבטיו השונים‪.‬‬

‫‪59‬‬

‫מודל מגורים אלטרנטיבי‬

‫הסוציולוג הצרפתי פייר בורדייה מגדיר את השדה כזירה של כוח‬ ‫המוגדרת על ידי הסוכנים או המוסדות השוררים בתוך המרחב‪" .‬כל‬ ‫שדה מגדיר את עצמו בין השאר באמצעות מושאי מאבק ואינטרסים‬ ‫ייחודיים לו ‪...‬כדי ששדה יפעל‪ ,‬צריך שיהיו בו מושאי‪-‬מאבק ואנשים‬ ‫המוכנים לשחק את המשחק" (בורדייה‪ .)114-113 :2005,‬סטן אלן‬ ‫מגדיר את תנאי השדה כמעבר מהיחיד לרבים‪ ,‬מהאינדיבידואל‬ ‫לקולקטיב‪ ,‬מהאובייקט לשדה (‪.)2:1985 ,Allen‬‬ ‫תוכניות בניין ערים (תב"ע) ותוכניות מתאר אזוריות (תמ"א) הן‬ ‫חלק מתוצריו הפורמליים של שדה התכנון‪ .‬אלו משקפות את המאבק‬ ‫המתנהל בין השחקנים השונים בשדה‪ :‬מתכננים‪ ,‬פוליטיקאים‪,‬‬ ‫משפטנים‪ ,‬יזמים כלכליים‪ ,‬פעילים חברתיים ועוד‪ .‬המאבק אינו‬ ‫על עיצוב המרחב גרידא‪ ,‬אלא על אופן פיתוחו‪" ,‬כללי המשחק"‬ ‫המעצבים אותו‪ .‬היום‪ ,‬ההון המקצועי המצוי בידי מתכננים ירד ביחס‬ ‫להון הכלכלי המצוי בידי יזמים ומעצב את המרחב‪ .‬התכנון נתפש‬ ‫כאמצעי או כמכשול להשגת רווח כלכלי (מרום‪.)223-222 :‬‬ ‫אני מציעה לבחון את "שדה" התכנון בתהליכי התחדשות עירונית‬ ‫באור חדש‪ .‬דרך אסטרטגיות המגדירות מחדש את יחסי הכוחות בין‬ ‫סוגי ההון והכוח המעצבים את המרחב‪.‬‬

‫‪60‬‬

61

‫‪ 6.1‬מודל כלכלי‬

‫‪1‬‬

‫‪2‬‬

‫‪3‬‬

‫בינוי קיים כבסיס להתרחבות‬

‫פוטנציאל ההתרחבות של‬

‫חלוקת המבנה למניות‬

‫המבנה‬ ‫בשכונה מספר טיפולוגיות בינוי‬

‫הכלים המוצעים כיום‬

‫נדמיין שהחלקה‪ ,‬כולל‬ ‫פוטנציאל ההתרחבות שלה‪,‬‬

‫עיקריות‪ ,‬בינהם‪:‬‬

‫במסגרת תכניות התחדשות‬

‫מבני הרכבת בעלי ‪ 4-3‬כניסות‬

‫עירונית מוסיפים אחוזי בנייה‬

‫מחולקת למניות‪ .‬כל מניה מקנה‬

‫בגובה ‪ 4-3‬קומות‪.‬‬

‫משמעותיים הנותנים מנוף כלכלי‬

‫חלק בבעלות על החלקה‪.‬‬

‫שיכוני שטחים בגובה ‪2-1‬‬

‫להשקעה בפרוייקטים מסוג זה‪.‬‬

‫קומות‪.‬‬

‫‪62‬‬

‫‪4‬‬

‫‪5‬‬

‫‪6‬‬

‫מניות מגורים‬

‫מניות משותפות‬

‫מניות ציבוריות‬

‫במרחב המניות מתורגמות‬

‫התושבים תורמים לפיתוח‬

‫הדיירים אינם מפתחים רק את‬

‫לקטלוג יחידות‪ ,‬טיפולוגיות‪ .‬כל‬

‫מרחבים משותפים‪ .‬אלו‬

‫החלקה הפרטית שלהם‪ ,‬אלא גם‬

‫יחידה מוערכת לכמות במניות‬

‫נכללים במסגרת קטלוג המניות‬

‫את הסביבה הדרושה לה‪ .‬באופן‬

‫בהתאם לנפחה ואיכותה‪.‬‬

‫המשותפות‪ .‬מרחבים אלו הינם‬

‫זה הם תורמים לפיתוח השכונה‪.‬‬

‫פלטפורמה לקומונאליות וחיי‬

‫במסגרת המניות הציבוריות‬

‫הקטלוג גם כולל גם התייחסות‬

‫שיתוף‪ .‬כל בניין יכול לקיים‬

‫נכללות מניות מסחר‪ ,‬תעסוקה‬

‫למקרי קצה‪ ,‬למשל‪ :‬דירות גג‬

‫רמת שיתוף שונה בהתאם‬

‫חנייה ודיור ציבורי‪.‬‬

‫ודירות גן ‪.‬‬

‫לרוצונות דייריו‪.‬‬

‫במסגרת תהליך ההתחדשות‬ ‫הפרט ימצא במרכז ותהייה לו‬ ‫את האוטונומיה להגדיר את‬ ‫השימוש במניות ולעצב את‬ ‫סביבת מגוריו‪.‬‬

‫‪63‬‬

‫מניות מגורים‬

‫‪64‬‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים |‪ 42‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים | ‪ 35‬מ"ר‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫שלושה כיווני אוויר‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים | ‪ 33‬מ"ר‬ ‫כיוון אוויר אחד (מערב)‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים |‪ 55‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 3‬חדרים |‪ 60‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 3‬חדרים | ‪ 70‬מ"ר‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫שלושה כיווני אוויר‬

‫דירת ‪ 3‬חדרים |‪ 90‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 3‬חדרים |‪ 82‬מ"ר‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים |‪ 55‬מ"ר‬ ‫שני כיווני אוויר‪ ,‬קרקע‬

‫דירת ‪ 4‬חדרים |‪ 83‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 4‬חדרים |‪ 84‬מ"ר‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫ארבעה כיווני אוויר‬

‫ארבעה כיווני אוויר‬

‫דירת ‪ 5‬חדרים |‪ 120‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 5‬חדרים |‪ 120‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 4‬חדרים |‪ 84‬מ"ר‬

‫שלושה כיווני אוויר‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫ארבעה כיווני אוויר‬

‫דירת ‪ 4‬חדרים |‪ 84‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים | ‪ 50‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים | ‪ 42‬מ"ר‬

‫כיוון אוויר אחד (מזרח)‬

‫כיוון אוויר אחד (מזרח)‬

‫דירת ‪ 3‬חדרים |‪ 48‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים |‪ 55‬מ"ר‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים |‪ 46‬מ"ר‬ ‫כיוון אוויר אחד (מערב)‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים |‪ 55‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים |‪ 57‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 3‬חדרים |‪ 67‬מ"ר‬

‫שני כיווני אוויר‪ ,‬קרקע‬

‫ארבעה כיווני אוויר‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫דירת ‪ 4‬חדרים |‪ 94‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 4‬חדרים |‪ 87‬מ"ר‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫שלושה כיווני אוויר‬

‫דירת ‪ 6‬חדרים |‪ 120‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 6‬חדרים |‪ 113‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 5‬חדרים |‪ 120‬מ"ר‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫שלושה כיווני אוויר‪,‬גג‬

‫שני כיווני אוויר‬

‫דירת ‪ 4‬חדרים |‪ 84‬מ"ר‬ ‫ארבעה כיווני אוויר‬

‫‪65‬‬

‫מניות משותפות‬

‫מתוך אמונה כי המגורים צריכים‬ ‫לספק מענה לקהילתיות ותחושת‬ ‫שייכות המודל המוצע כולל‬ ‫פיתוח מרחבים משותפים‪.‬‬ ‫אלו ימצאו בשימוש ובבעלות‬ ‫משותפת של הדיירים ונכללים‬ ‫במסגרת קטלוג המניות‬ ‫המשותפות‪ .‬בין מרחבים אלו‬ ‫ניתן למצוא שירותים משותפים‬ ‫כדוגמאת‪ :‬מועדון דיירים‪ ,‬חדרי‬ ‫כביסה‪ ,‬חדר עגלות ואופניים‪,‬‬ ‫חדר לימוד ‪ /‬עבודה משותף‬ ‫ועוד‪ .‬בנוסף ישנה התייחסות‬ ‫לשטחים הפתוחים הפרטיים‪,‬‬ ‫אלו גם כן מהווים מרחב למפגש‬ ‫וחיי קהילה‪ .‬כל בניין יכול‬ ‫לקיים רמת שיתוף שונה בהתאם‬ ‫לרוצונות דייריו‪.‬‬

‫‪66‬‬

‫שירותים משותפים‬

‫אגף משותף‬

‫קומה משותפת‬

‫שפ"פ‬

‫מפוזר‬

‫מצב מוצע‬ ‫‪ 40%‬תכסית‬

‫מצב קיים‬ ‫‪ 20%‬תכסית‬

‫‪ 100-50‬מ"ר שירותים משותפים בעיבוי מבנה‪ ,‬ניתן עד ‪ 150‬מ"ר בעיבוי אינטנסיבי‪.‬‬

‫לא יותר מ‪ 40%‬תכסית‪ .‬ניתן עד ‪45%‬‬

‫לא כולל ממ"קים ומערכת תנועה‪.‬‬

‫בעיבוי אינטנסיבי‪( .‬מתוך תכנית מדיניות‬ ‫למרכז רובע ‪)9‬‬

‫מרפסת ‪ /‬גג משותף‬

‫מרחב מוגן קומתי‬

‫גגות שטוחים‪ ,‬יתרון לשימוש בגגות‬

‫|‪ 16‬מ"ר לממ"ק‬

‫מתקני שעשועים‬

‫‪ 2‬ממ"קים בקומה‪ 32,‬מ"ר‬

‫מועדון דיירים ‪ /‬חדר ילידים‬

‫חדר כביסה‬

‫|‪ 25-50‬מ"ר‬

‫|‪ 8‬מ"ר‬

‫מערכת תנועה‬

‫חדר עגלות ואופניים‬

‫מהלך ורטיקלי ומסדרונות פתוחים‬

‫|‪ 30‬מ"ר‬

‫גינת ירק‬

‫חצר מונמכת ‪ -‬התכנסות‬

‫מחוייב לקומת הקרקע‬

‫מחסן ציוד‬

‫מרחב למידה ‪ /‬עבודה משותף‬

‫|‪ 8‬מ"ר‬

‫|‪ 50-25‬מ"ר‬

‫גינה משולבת‬

‫‪67‬‬

‫מניות ציבוריות‬

‫דיור ציבורי‬

‫‪ 5%‬מכלל יחידות הדיור בחלקה‪.‬‬ ‫(המלצות הוועדה למלחמה בעוני‪)2013,‬‬

‫חופש הבחירה במניות הפרטיות‬ ‫בה יד ביד עם אחריות‪ .‬הדיירים‬ ‫אינם מפתחים רק את החלקה‬ ‫הפרטית שלהם‪ ,‬אלא גם את‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים‬ ‫| ‪ 35‬מ"ר‬

‫הסביבה הדרושה לה‪ .‬באופן זה‬ ‫הם תורמים לפיתוח השכונה‪.‬‬ ‫במסגרת המניות הציבוריות‬ ‫נכללות מניות מסחר‪ ,‬תעסוקה‬ ‫חנייה ודיור ציבורי‪ .‬אלו נמצאות‬ ‫בבעלות משותפת של הדיירים‬ ‫וההכנסות מהשכרתם משמשות‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים‬

‫לתחזוקת השטחים המשותפים‪.‬‬

‫| ‪ 33‬מ"ר‬

‫מודל זה מעודד פיתוח עירוני‬ ‫המבוסס על היוזמה הקהילתית‬ ‫בעזרת כלים המאפשרים‬ ‫ומחזקים יוזמות אלו‪.‬‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים‬ ‫| ‪ 42‬מ"ר‬

‫דירת ‪ 2‬חדרים‬ ‫| ‪ 33‬מ"ר‬

‫‪68‬‬

‫מסחר ותעסוקה‬

‫חניה‬

‫‪P‬‬ ‫חנייה‪.‬‬

‫חניון תת קרקעי‬

‫חנייה במפלס ‪00.0‬‬

‫מכפיל חנייה‬

‫קו מגרש‬

‫‪ 6‬מ'‬

‫נדרש מתן פתרון חנייה בהתאם לתקן‬

‫תוספת ‪ 100‬מ"ר מסחר בעיבוי אינטנסיבי בקומת הקרקע באגף המגדיר מחדש את הרחוב‪.‬‬ ‫תוספת הבנייה מתאפשרת עד קו המגרש ובלבד שיישארו לפחות ‪ 6‬מ' מעבר פתוח לציבור‪.‬‬

‫משרדים להשכרה‬

‫חנויות להשכרה‬

‫|‪ 20-10‬מ"ר למשרד ‪ +‬חלל משותף‬

‫|‪ 42‬מ"ר חנות ‪ 8 +‬מ"ר מחסן‬

‫מרחב עבודה פתוח‬

‫הסעדה‬

‫|‪ 100-50‬מ"ר‬

‫|‪ 50‬מ"ר ‪ +‬אופציה ליציאה לרחוב‬

‫סטודיו ‪ /‬גלריה‬

‫עסקים קטנים‬

‫|‪ 25‬מ"ר‬

‫חנייה במפלס‬

‫תאים משרדיים‬ ‫|‪ 100 - 50‬מ"ר‬

‫|‪ 30-15‬מ"ר‬

‫ארכדה מסחרית‬ ‫|‪ 100-50‬מ"ר‬

‫‪69‬‬

‫‪ 6.2‬מודל קנייני‬

‫קאופרטיב הדיור הגרמני הוקם ב‪1922‬‬ ‫בעיר פיירבורג גרמניה‪ .‬באותם שנים‬ ‫הייתה רווחת תופעה של "סקווטינג"‬ ‫(פלישה) לבניינים‪ .‬המדינה אשר לא‬ ‫הצליחה לשתלט על התופעה החליטה‬ ‫להסדיר את הבעלות על הבניינים‬ ‫במחירים נמוכים במיוחד‪ .‬כעבור‬ ‫שנים כאשר ערכם של הבניינים עלה‬ ‫בעלי הדירות מכרו אותם במחיר השוק‬ ‫ועשו רווח גדול‪ .‬סינדיקט הדיירים‬ ‫הוקם על‪-‬מנת למנוע מכירות אלו‪.‬‬

‫המנגון הקנייני שואב השראה מתוך מודל סינדיקט הדיירים‬ ‫הגרמני‪ .‬סינדיקט הדיירים הגרמני הינו קאופרטיב גג המאגד כמאה‬ ‫קאופרטיבים לדיור ברחבי גמרניה‪ .‬כל בניין הינו קאופרטיב דיור‬ ‫עצמאי המנוהל ע"י חבריו‪ .‬על‪-‬מנת לייצר אלטרנטיבה לדיור לטווח‬ ‫ארוך ולמנוע את מכירת הבניינים חזרה לשוק הקאופרטיב בנוי‬ ‫במנגנון הצלבה‪ .‬הבניינים עצמם‪ ,‬אשר מאורגנים כקאופרטבים לדיור‬ ‫ורשומים כחברה בע"מ‪ .‬וקאופרטיב הגג‪ ,‬סינדיקט הדיירים כולו‬ ‫אשר רשום גם הוא כחברה בע"מ (נגבי‪ ; 24 :2016,‬גרדי‪ .)2013 ,‬שני‬ ‫אגפים אלו שלובים זה בזה ויוצרים מערכת בלמים ואיזונים‪.‬‬ ‫בהשראה ממודל זה המודל הקנייני המוצע בנוי גם הוא משני אגפים‬ ‫השלובים זה בזה ומאפשרים שיתוף הן ברמה הקניינית והן ברמה‬ ‫היום‪-‬יומית‪.‬‬ ‫אגף ראשון ‪ -‬החברה העירונית‬ ‫החברה העירונית (לדוגמא עזרה וביצרון‪ ,‬אשר הייתה אחראית על‬ ‫הקמת השכונה) מתפקדת כקאופרטיב הגג‪ .‬זו מאגדת את הבעלות‬ ‫המשותפת על יחידות המגורים ואחזקתן‪ .‬זו אחראית על הקצאה‬ ‫ראשונית והקצאה מחדש של מניות מגורים‪ .‬ערך מניית המגורים‬ ‫נקבע בהתאם למודל הדוני ‪ ,‬מודל כלכלי האומד את העדפות הצרכן‪.‬‬ ‫השיטה מפרקת את מאפייני המוצר ואומדת את השפעתה של כל‬ ‫יחידת מאפיין על מחיר המוצר‪.‬‬ ‫אגף שני ‪ -‬הבניינים עצמם‬ ‫הבניינים עצמם כפלטפורמה לקומונאליות וחיי שיתוף‪ .‬כיוון‬ ‫שקאופרטיב מגורים מעוצב על ידי חבריו‪ ,‬כך משתנים אורחות החיים‬ ‫מבניין לבניין‪ .‬כל בניין מקיים רמת שיתוף שונה בהתאם לרצונות‬ ‫הדיירים‪.‬‬

‫‪70‬‬

71

‫עיבוי אינטנסיבי ‪-‬מבנה שיכון יחיד‬

‫וינ‬

‫גייט‬

‫‪6m‬‬ ‫קו‬ ‫‪ m‬בינוי‬ ‫קו בי ‪ 6.3‬תוס מוצע‬ ‫נ‬ ‫פ‬ ‫וי קיים ת אג‬ ‫ף‬ ‫ח‬ ‫דש‬ ‫‪42m‬‬

‫‪7m‬‬

‫‪72‬‬

‫קו‬ ‫בינוי‬ ‫קו ‪ 6.3m‬תו קיים‬ ‫ספ‬ ‫ת‬ ‫‪ .5m‬בינוי‬ ‫א‬ ‫גף‬ ‫‪ 1.5m‬ר ‪ 4‬רצועת מוצע‬ ‫חדש‬ ‫‪7m‬‬ ‫צו‬ ‫ה‬ ‫עת עזר ליכה‬ ‫לה‬ ‫גווא‬ ‫רדיה‬

‫עיבוי אינטנסיבי ‪ -‬שני מבני שיכון‬

‫וינ‬

‫גייט‬

‫‪6m‬‬ ‫קו‬ ‫‪ m‬בינוי‬ ‫קו בי ‪ 6.3‬תוס מוצע‬ ‫נוי קיי פת‬ ‫א‬ ‫ג‬ ‫ם‬ ‫ף חד‬

‫ש‬

‫‪42m‬‬

‫‪7m‬‬

‫קו‬ ‫בינוי‬ ‫קו ‪ 6.3m‬תו קיים‬ ‫ס‬ ‫בי‬ ‫‪ 4.5m .5m‬ר נוי מוצע פת א‬ ‫ג‬ ‫ף‬ ‫‪ 1‬צו‬ ‫חדש‬ ‫‪7m‬‬ ‫רצו עת ה‬ ‫עת עזר ליכה‬ ‫לה‬ ‫גווא‬ ‫רדיה‬

‫‪73‬‬

‫עיבוי אינטנסיבי ‪-‬שלושה מבני שיכון‬

‫וינ‬

‫גייט‬

‫‪6m‬‬ ‫קו‬ ‫‪ m‬בינוי‬ ‫קו בי ‪ 6.3‬תוס מוצע‬ ‫נ‬ ‫פ‬ ‫וי קיים ת אג‬ ‫ף‬ ‫ח‬ ‫דש‬ ‫‪42m‬‬

‫קו‬ ‫בינוי‬ ‫קו ‪ 6.3m‬תו קיים‬ ‫ס‬ ‫פ‬ ‫ת‬ ‫‪ .5m‬בינוי‬ ‫אגף‬ ‫‪ 1.5m‬ר ‪ 4‬רצועת מוצע‬ ‫חדש‬ ‫‪7m‬‬ ‫צו‬ ‫ה‬ ‫עת עזר ליכה‬ ‫לה‬ ‫גווא‬ ‫‪7m‬‬ ‫רדיה‬

‫‪74‬‬

‫עיבוי‪-‬מבנה שיכון יחיד‬

‫‪4m‬‬ ‫קו‬ ‫רצו‬ ‫קו ‪ 4m‬בינוי מוצ עת ה‬ ‫בינ תוספ ע‬ ‫וי‬ ‫ת‬ ‫קיים אגף‬ ‫ח‬ ‫ד‬ ‫ש‬

‫ליכה‬

‫‪42m‬‬

‫קו‬ ‫‪ 4m‬בינוי‬ ‫קו בינ תוס קיים‬ ‫וי‬ ‫מוצע פת א‬ ‫ג‬ ‫ף‬ ‫חד‬

‫ש‬

‫‪75‬‬

‫עיבוי‪-‬מבנה שיכון יחיד‬

‫קו‬

‫‪42m‬‬

‫קו‬ ‫‪ 4m‬בינוי‬ ‫‪ m‬קו בינ תוס קיים‬ ‫וי‬ ‫‪ 4.5 1.5m‬רצו מוצע פת א‬ ‫ג‬ ‫ף‬ ‫חדש‬ ‫ר‬ ‫עת ה‬ ‫שד‬ ‫צועת עז ליכה‬ ‫ר‬ ‫רות ה‬ ‫חי“ל‬

‫‪76‬‬

‫קו‬ ‫בינוי‬

‫בינוי‬

‫קיים‬

‫מוצע‬

‫עיבוי‪-‬שני מבני שיכון‬

‫‪4m‬‬

‫רצו‬

‫קו‬ ‫‪ m‬בינוי‬ ‫‪5‬‬ ‫קו בינ תו‬ ‫ס‬ ‫פ‬ ‫ת‬ ‫וי קיים אגף‬ ‫חדש‬ ‫מוצע‬

‫עת ה‬

‫ליכה‬

‫‪42m‬‬

‫קו‬ ‫‪ 4m‬בינוי‬ ‫קו בינ תוס קיים‬ ‫וי‬ ‫מוצע פת א‬

‫גף‬ ‫חדש‬

‫‪77‬‬

‫‪ 6.3‬מודל מרחבי‬

‫המעבר למנגנון מניות מאפשר לשנות את המרחב כפי שאנחנו מכירים‬ ‫אותו היום בתהליכי התחדשות עירונית‪ .‬כיום במסגרת תהליכי‬ ‫התחדשות עירונית ישנן זכויות הרחבה לדיירים וותיקים‪ .‬זכויות‬ ‫אלו כוללות תוספת של ‪ 25‬מ"ר לדייר ותיק הכולל ממ"ד‪ .‬תוספת‬ ‫יחידת מגורים קיימת‪ .‬שני כיווני אוויר‬ ‫ובגודל ממוצע של ‪ 60‬מ"ר‪.‬‬

‫זו לעיתים פוגעת באיכויות הדירה הקיימות (ניתן לראות באנליזה‬ ‫אקלימית) במודל המוצע לדייר ותיק זכויות שוות ערך במניות‬

‫=‬

‫במסגרת עיבוי הבינוי ‪.‬לא נדרשת הרחבת הדירות הקיימות ונשמרת‬ ‫איכותן‪ .‬זכויות הההרחבה מנוידות בתוך החלקה‪ .‬הדייר הוותיק כאמור‬ ‫יכול לבחור את אופן השימוש במניות ברשותו‪ .‬באפשרותו להישאר‬ ‫לגור בדירה ולהשכיר את המניה הנוספת ברשותו‪ ,‬לעבור לדירה אחרת‬ ‫בשווי ‪ 3‬מניות או יותר‪ ,‬או לעבור לדירה בשווי מניה ולהשכיר את‬

‫דיירים ותיקים‪ ,‬מתוקף בעלותם על הנכס‪,‬‬ ‫זכאים לשתי מניות שהם שווי הדירה‪.‬‬

‫‪+‬‬

‫היתר‪.‬‬ ‫זכויות הבנייה מנויידות בתוך החלקה בהתאם לעקרונות תכנון‪ .‬באופן‬ ‫דיכוטומי ניתן לחלק את עקרונות התכנון לשני סוגים‪ .‬עקרונות‬ ‫תכנון מקומיים‪ ,‬מטרתם לשמר את מרקם הבינוי הקיים בשכונה‬ ‫ועקרונות תכנון מנגנוניים‪ ,‬אלו הינם עקרונות גלובליים המעצבים‬

‫במסגרת התחדשות עירונית ועיבוי הבניין‬ ‫דיירים ותיקים זכאים למניה אחת נוספת‪.‬‬

‫(‬

‫)‬

‫קיימת אפשרות להשקיע ולרכוש מניות‬ ‫נוספות‪.‬‬

‫‪78‬‬

‫את הקאופרטיב ‪.‬‬

‫זכויות הרחבה צמודות דופן‬

‫‪8.7‬‬

‫ניוד זכויות הרחבה‬

‫מ'‬

‫‪.4‬‬

‫‪14‬‬

‫‪29%‬‬

‫מ'‬

‫‪8.7‬‬

‫‪5.7‬‬

‫ממוצע אור טבעי מספק (‪002‬‬ ‫‪ )XUL‬של הדירה במהלך‬ ‫השנה‬

‫‪50%‬‬

‫מ'‬

‫ממוצע אור טבעי מספק (‪002‬‬ ‫‪ )XUL‬של הדירה במהלך‬ ‫השנה‬

‫‪79‬‬

80

‫בינוי קיים‬ ‫הבינוי הקיים כולל בניינים טוריים בעלי ‪ 3‬כניסות‪ .‬דירות בעלות שני‬ ‫כיווני אוויר ובגודל ממוצע של ‪ 60‬מ"ר‪.‬‬ ‫הטיפולוגיה המוצעת הינה בלוק היקפי בעל מסדרונות פתוחים‬ ‫המובילים ליחידות המגורים ולמרחבים המשותפים‪.‬‬ ‫‪81‬‬

‫קומת קרקע‬ ‫שימור המרקם הקיים בשכונה ושימור החצרות הפנימיות‪ .‬כיום הבינוי‬ ‫הקיים מהווה ‪ 20%‬מתכסית הקרקע‪ .‬במצע המוצע ניתן להגיע עד ‪45%‬‬ ‫תכסית בעיבוי אינטנסיבי‪.‬‬

‫‪82‬‬

‫קונסטרוקציה‬ ‫מערכת סטרוקטורלית בסיסית וחזרתית המאפשרת גמישות בתכנון‬ ‫החלוקה הפנימית‪ .‬המידות נגזרו מתוך הקונסטרוקציה של הבינוי‬ ‫הקיים‪.‬‬

‫‪83‬‬

‫קומה טיפוסית‬ ‫התכנית מאפשרת חופש ומגוון במיקום‪ ,‬גודל וטיפולוגיית הדירה‪.‬‬

‫‪84‬‬

‫מרחב מוגן קומתי‬ ‫המרחב המוגנים אוחדו למרחבים מוגנים קומתיים המוצבים בדפנות‬ ‫המבנה לטובת חיזוקו‪ .‬אלו מאפשרים חופש תכנוני בתכנון הקומות‬ ‫ויחידות הדיור‪.‬‬

‫‪85‬‬

‫חזית‬ ‫החזית הקיימת הוסרה‪ ,‬ונעשה עיבוי וחיזוק של העמודים בחזית‪ .‬חזית‬ ‫חדשה מוצבת במקביל לחזית הקיימת‪ .‬עיצוב החזית חופשי ומשקף את‬ ‫ההרכב התכנוני והחברתי המתקיים בתוך המבנה‪.‬‬

‫‪86‬‬

‫אגף משותף‬ ‫בחירות הדיירים על אופן השימוש במניות המשותפות משתקפות באגף‬ ‫משותף המוצב בחזית המבנה הפונה לרחוב לה‪-‬גווארדיה‪.‬‬

‫‪87‬‬

‫‪ 6.3‬מודל ארגוני‬

‫הציטוטים מתוך ראיונות עם תושבים‬ ‫שנעשו במסגרת מחקר בנושא‬ ‫משמעות הבית בתהליכי מעבר ‪-‬‬

‫המניה מקנה זכות על דיור ונבדלת מבעלות מלאה או שכירות‪ .‬ככזו‬ ‫המניה מאפשרת מעבר במגורים בהתאם ליכולות וצרכים משתנים‪.‬‬

‫שינוי והמשכיות במגורים בתהליכי‬ ‫פינוי ‪ -‬בינוי‪ .‬ע"י נאוה קיינר פרסוב‪.‬‬

‫היכולות לעבור בין דירות מאפשרת לדיירים גמישות מירבית לחיות‬ ‫במגוון סוגי דירות‪ .‬כך למשל משק בית יכול להרחיב או לצמצם‬ ‫את דירתו‪ ,‬לשנות את הרכב החללים בדירה או להחליף את מיקומה‬ ‫בהתאם לצרכיו המשתנים‪ .‬זאת תוך מיזעור אי הוודאות של מחיר‬ ‫והיצע ומותנה בחברות בקבוצה‪.‬‬ ‫מנגנון מסוג זה מבוסס על מגוון רחב ושונות‪ .‬לכן נראה כי‬ ‫הפוטנציאל שלו טמון בקנה המידה העירוני ודורש שינוי תפישתי‪.‬‬

‫‪88‬‬

‫‪2020‬‬

‫זוג צעיר‬ ‫בעלות‬ ‫שימוש‬

‫"בתור זוג צעיר בלי עזרה מההורים התפשרנו על דירה שאפשר להרחיב אותה"‬

‫‪5‬‬

‫‪2‬‬

‫‪1‬‬

‫‪0‬‬

‫‪89‬‬

‫‪2025‬‬

‫זוג צעיר‬ ‫בעלות‬ ‫שימוש‬

‫"רציתי מקום מרווח יותר"‬

‫‪5‬‬

‫‪90‬‬

‫‪2‬‬

‫‪1‬‬

‫‪0‬‬

‫‪2030‬‬

‫זוג צעיר ‪1+‬‬ ‫בעלות‬ ‫שימוש‬

‫"לא הייתה לנו אפשרות לארח‪ ,‬בקושי היה מקום למיטות"‬

‫‪5‬‬

‫‪2‬‬

‫‪1‬‬

‫‪0‬‬

‫‪91‬‬

‫‪2035‬‬

‫זוג צעיר ‪2+‬‬ ‫בעלות‬ ‫שימוש‬

‫"הילדים גדלו ואין פרטיות‪ ,‬שניהם באותו חדר"‬

‫‪5‬‬

‫‪92‬‬

‫‪2‬‬

‫‪1‬‬

‫‪0‬‬

‫‪2040‬‬

‫זוג צעיר ‪3+‬‬ ‫בעלות‬ ‫שימוש‬

‫"רציתי בגלל הילדים‪ ,‬שיהיה לכל אחד חדר משלו"‬

‫‪5‬‬

‫‪2‬‬

‫‪1‬‬

‫‪0‬‬

‫‪93‬‬

‫‪2050‬‬

‫זוג צעיר ‪3+‬‬ ‫בעלות‬ ‫שימוש‬

‫"הבן גמר צבא‪ ,‬התחתן"‬

‫‪5‬‬

‫‪94‬‬

‫‪2‬‬

‫‪1‬‬

‫‪0‬‬

95

‫תכנית קומת קרקע‬

‫ב‬

‫ללא קנה מידה‬

‫ב‬

‫א‬

‫‪96‬‬

‫א‬

‫‪97‬‬

‫מקטע מתוך חתך א‪-‬א‬

‫ללא קנה מידה‬

‫‪98‬‬

99

‫חתך ב‪-‬ב‬

‫ללא קנה מידה‬

‫‪100‬‬

101

102

103

104

105

106

107

108

109

110

111

112

113

114

115

116

117

118

‫סיכום‬

‫עבודה זו בוצעה על‪-‬מנת להציג מודל מגורים אלטרנטיבי העשוי‬ ‫לתרום לגיוון ההיצע בשוק הדיור‪ ,‬להוות פלטרפורמה לקומונאליות‬ ‫וחיי שיתוף ולאפשר את יציבותו של הפרט במגוריו ע"י התאגדות‬ ‫והתארגנות‪ .‬ההצעה מתייחסת למרקם הבינוי הקיים בשכונת יד אליהו‬ ‫ובוחנת שימוש בתהליכי התחדשות עירונית כפלטפורמה ליישום‬ ‫המודל על ‪-‬מנת לאפשר התערבות במרכזי ערים ושכונות קיימות‬ ‫ולפתח מלאי דיור חדש תוך כדי המשכיות הקהילות הקיימות‪.‬‬ ‫המודל המוצע הינו תוצר של תהליך חיפוש אחר מודל מגורים שיתופי‬ ‫המתקיים ברמה הכלכלית‪ ,‬קניינית‪ ,‬ארגונית ומרחבית בו‪-‬זמנית‪.‬‬ ‫נראה כי קיים קשר הדוק בין טיפולוגיית המגורים למצע המשפטי ‪-‬‬ ‫כלכלי המתייחס אליה (רבינוביץ'‪ .)2008 ,‬היום לאור מצוקת הדיור‬ ‫ניתן לחשוב על טיפולוגיית מגורים חדשה הנתמכת על‪-‬ידי מצע‬ ‫משפטי ‪ -‬כלכלי מתאים ומקדמת את ההשתתפות האזרחית בכלכלה‬ ‫ובפיתוח החברתי‪.‬‬ ‫לתפישתי חשיבה מחודשת על מנגנוני דיור ויצירה של כלים ומדיניות‬ ‫המאפשרים את היוזמה של הקהילה יכולים להוביל לשינוי המרחב‬ ‫כפי שאנו מכירים אותו היום‪ .‬פיתוח עירוני המבוסס על יוזמות‬ ‫קהילתיות ובעלות משותפת מספק הזדמנות להרחבת המחוייבות‬ ‫וההשפעה של האזרחים על סביבת מגוריהם‪.‬‬

‫‪119‬‬

‫ביבליוגרפיה‬

‫אלתרמן‪ ,‬ר‪ ,.‬סילברמן‪ ,‬א‪ .‬ופיאלקוף ח‪) 2011 (.‬דיור בר השגה‪ :‬כלים של תכנון סטטוטורי ומדיניות‬ ‫מקומית‪.‬מנהל התכנון‪ ,‬משרד הפנים‪ ,‬המרכז לחקר העיר והאזור‪ ,‬הטכניון‪.‬‬ ‫בג"ץ ‪ 366/03‬עמותת מחויבות לשלום וצדק חברתי נ' שר האוצר ( ‪.)12.12.2005‬‬ ‫בורדייה‪ ,‬פייר (‪".)2005‬על כמה מתכונות השדה"‪ .‬בתוך שאלות בסוציולוגיה הוצאת רסלינג‪.‬‬ ‫בלום‪ ,‬א‪( .‬ח"ש)‪ .‬מודלים של בעלות חלקית ‪ :‬מסמך רקע לגיבוש מדיניות ממשלתית בתחום דיור‬ ‫בהישג יד‪ .‬הגר‪ ,‬מחקר ופיתוח מדיניות דיור הוגן‪ ,‬הפקולטה למשפטים‪ ,‬אוניברסיטת תל אביב‪.‬‬ ‫בן שטרית ג‪ ,.‬צ'מנסקי ד‪ .)2004( .‬מדיניות המעודדת בעלות על דיור בישראל בשנות התשעים‪:‬‬ ‫קפיטליזם בחסותה של התערבות ממשלתית‪ .‬סוציולוגיה ישראלית ו (‪ ,)1‬תשס"ד ‪.67-39 ,2004‬‬ ‫בן שטרית ג‪ .)2014( .‬עשור ללא מדיניות דיור‪ :‬נסיגת הממשלה מתמיכתה בדיור ומחאת קיץ ‪.2011‬‬ ‫מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל‪ ,‬נייר מדיניות מס' ‪ .03.2014‬ירושלים‪ ,‬תמוז תשע"ד‪ ,‬יולי‬ ‫‪.2014‬‬ ‫ברגר‪ ,‬ת‪ .)2015( .‬אוטוטופיה‪ ,‬על מרחב הביניים הפרוורי בישראל‪ .‬הקיבוץ המאוחד‪.‬‬ ‫גן‪-‬מור ג‪ .)2008( .‬הנדל"ניסטית ‪ -‬הפרה של הזכות לדיור על ידי מדינת ישראל‪ .‬האגודה לזכויות‬ ‫האזרח בישראל‪.‬‬ ‫דה שליט‪ ,‬א‪ .)1995( .‬מרקס והמרקסיזם ‪ :‬מאבק המעמדות‪ .‬בתוך סוציאליזם‪ .‬הוצאת משרד הביטחון‪.‬‬ ‫הכט י‪ .)19 .04 . 2016( .‬על "כלכלת הפלטפורמות" ו"הכלכלה המשתפת"‪ .‬מתוך‪:‬‬ ‫וולפסון‪ ,‬ט‪ .‬ותבורי‪ ,‬ל‪ .)13.5.2016( .‬סקירה על שוק הדיור בישראל בפודקאסט "ערך מוסף"‪.‬‬ ‫ז'בוטינסקי‪ ,‬ז‪ .)1934( .‬הגאולה הסוציאלית‪ .‬כתבים‪,‬כרך רשימות‪.298-297 ,‬‬ ‫זיו‪ ,‬נ‪ .‬ושמיר‪ ,‬ר‪" )2000( .‬בנה ביתך' פוליטיקה גדולה ופוליטיקה קטנה במאבק נגד אפליה בקרקע"‪,‬‬ ‫תיאוריה וביקורת ‪.66-45 :16‬‬ ‫חוק בתים משותפים תשכ"א‪( 1691 -‬נוסח משולב)‪.‬‬ ‫‪120‬‬

‫טמיר ‪-‬טאוויל‪ ,‬ע‪( .‬ח"ש)‪ .‬שכונות הבאוהאוס האמיתיות ‪ :‬מה כדאי לשמר בשכונת יד אליהו וכיצד‬ ‫ניתן לעשות זאת‪ .‬אוניברסיטת תל אביב‪.‬‬ ‫יזהר‪ ,‬ד‪ .)2008( .‬פרויקט 'בנה ביתך' המרחב הבנוי בנקודת שינוי חברתית תרבותית ומקצועית‪,‬‬ ‫עבודה לשם מילוי חלקי של הדרישות לקבלת תואר מגיסטר למדעים בארכיטקטורה‪ ,‬טכניון‪ ,‬חיפה‪.‬‬ ‫יזהר‪ ,‬ד‪ .)3102( .‬בנה ביתך‪ .‬בתוך‪ :‬טלי חתוקה‪ ,‬טובי פנסטר (עורכות)‪ .‬המתכננים‪ ,‬השיח התכנוני‬ ‫בישראל לאן?‪ .‬הוצאת רסלינג‪.‬‬ ‫יעקב י‪( .‬ח"ש)‪ .‬סקירת מאקרו על התפתחות יוזמות כלכלה שיתופית בארץ ובעולם‪ .‬סיכום מפגש‬ ‫למידה בנושא כלכלה שיתופית‪.‬‬ ‫יעקובי‪ ,‬ח‪ .‬וצפדיה‪ ,‬א‪( .‬טרם פורסם)‪".‬צמתים בהפרטת המרחב‪."2008-1948 :‬‬ ‫כהן‪ ,‬ש‪ .‬ועמיר ט‪ .)2007( .‬צורות מגורים‪ :‬חיבור בין דיון אסטתי לדיון חברתי‪ .‬בתוך‪ :‬צורות מגורים‪:‬‬ ‫אדריכלות וחברה בישראל‪ .‬הוצאת עם עובד‪.‬‬ ‫כץ נחמני‪ ,‬ד‪ .)2009( .‬בעלות או שכירות‪ :‬בחינה כלכלית של סוג החזקה בנדל"ן למגורים‬ ‫בישראל‪ .‬חיבור על מחקר לשם מילוי חלקי של הדרישות לקבלת התואר מגיסטר למדעים בתכנון ערים‬ ‫ואזורים‪,‬הטכניון‪ ,‬חיפה‪.‬‬ ‫לזר‪ ,‬ד‪ .)2010( .‬תכנית מדיניות למרכז רובע ‪ .9‬צוות מזרח‪ ,‬מנהל הנדסה‪ ,‬עיריית תל אביב‪.‬‬ ‫מאור‪ ,‬ע‪ .)2004( .‬חוק פעור בספר החוקים‪ :‬הצעת חוק יסוד‪ :‬זכויות חברתיות ‪ -‬כלכליות ‪ -‬כרוניקה‬ ‫של כישלון החקיקה‪.‬בתוך‪ :‬יורם רבין‪ ,‬יובל שני (עורכים) זכויות כלכליות‪ ,‬חברתיות ותרבותיות בישראל‪.‬‬ ‫הוצאת רמות‪.‬‬ ‫מרגלית‪ ,‬ט‪" .)2013( .‬עסקה תכנונית"‪ ,‬בתוך‪ :‬המתכננים‪ ,‬טלי חתוקה וטובי פנסטר (עורכות)‪ ,‬הוצאת‬ ‫רסלינג‪ ,‬עמ' ‪.691-971‬‬ ‫מרום‪ ,‬נתי (‪ .)2013‬רפורמה ‪ /‬שדה‪ .‬בתוך המתכננים‪ .‬השיח התכנוני בישראל לאן? הוצאת רסלינג‪.‬‬ ‫מרקוזה‪ ,‬פ‪ .)2014( .‬קיימות וצדק‪ :‬יעדים לערי המחר‪ .‬בתוך‪ :‬ערי המחר תכנון‪ ,‬צדק וקיימות‪ .‬עורכים‪:‬‬ ‫טובי פנסטר ואורן שלמה‪ .‬הוצאת הקיבוץ המאוחד‪.‬‬ ‫משגב‪ ,‬ח‪ .‬ופנסטר‪ ,‬ט‪ )2014( .‬הזכות לעיר ואקטיביזם מרחבי‪:‬מאהל המחאה בגן לוינסקי‪ .‬בתוך‪ :‬טובי‬ ‫פנסטר ואורן שלמה (עורכים)‪.‬ערי המחר תכנון‪ ,‬צדק וקיימות היום‪.‬הוצאת קו אדום‪.‬‬ ‫משרד הבינוי והשיכון (‪ .)2006‬תכנית אסטרטגית לפיתוח בר קיימא‪.‬‬

‫‪121‬‬

‫נגבי א‪ .)2017( .‬קואופרטיב דיור בישראל‪ :‬אתגרים והזדמנויות‪ .‬טיוטאת מחקר לשם מילוי חלקי של‬ ‫הדרישות לקבלת התואר מגיסטר למדעים בתכנון ערים ואזורים‪.‬‬ ‫סבירסקי שלמה‪ ,‬הופמן‪-‬דישון ירון (‪ .)2015‬ממגורים לנדל"ן ההשלכות של הצטברות העושר בידי‬ ‫מעטים על שוק הדיור בישראל‪ .‬תל אביב‪ :‬מרכז אדווה‪.‬‬ ‫פדן‪ ,‬י (ח"ש)‪ .‬התחדשות עירונית‪ ,‬היבטים חברתיים בתכנון‪ .‬עמותת המקום‪ -‬מתכננים למען זכויות‬ ‫תכנון‪.‬‬ ‫פז ארז דניאלה‪ ,‬וינברג יואב (‪.)2015‬דיור להשכרה לטווח הארוך ‪ -‬חוליה חסרה בשוק הדיור בישראל‪.‬‬ ‫ענף הבניה והנדל”ן – גלובס ‪.100 DUN'S 17‬‬ ‫קלוש‪ ,‬ר' ולו‪-‬יון‪ ,‬י' (‪ .)2000‬הבית הלאומי והבית האישי‪ :‬תפקיד השיכון הציבורי במרחב‪ .‬תיאוריה‬ ‫וביקורת ‪ .)175 - 153( 61‬הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים‪ ,‬הטכניון‪ ,‬חיפה‪.‬‬ ‫קלוש ר‪.)2007( .‬שאלת הדיור‪ :‬בין פרט לממסד‪ .‬בתוך צורות המגורים‪ :‬אדריכלות וחברה בישראל‪.‬‬ ‫עורכות שלי כהן וטולה עמיר‪ .‬הוצאת עם עובד‪.‬‬ ‫רבינוביץ'‪ ,‬ד‪ .)2008( .‬דירה פרטית‪ ,‬בית משותף‪ ,‬מרחב ציבורי‪ :‬יחידת המגורים הישראלית בין ד'‬ ‫אמות לנחלת הכלל‪ .‬בתוך‪ :‬צורות מגורים‪ ,‬אדרכילות וחברה בישראל‪ .‬עורוכת‪ :‬שלי כהן וטולה עמיר‪.‬‬ ‫רוזנפלד טל‪ ,‬ולרשטיין סבסטיאן ורייכר נתנאל (ח"ש)‪ .‬לקראת מערך כולל של דיור בהישג יד בישראל‪.‬‬ ‫נייר מדיניות‪ .‬הגר ‪ -‬מחקר ופיתוח מדיניות דיור הוגן‪ .‬הפקולטה למשפטים‪ ,‬אוניברסיטת תל ‪ -‬אביב‪.‬‬ ‫רוזנק‪ ,‬ח‪ .)2015( .‬את מי משרתת הגמישות התכנונית? בתוך‪ :‬אורבנולוגיה‪.‬‬ ‫שדר‪ ,‬ה (‪ .)2014‬אבני הבניין של השיכון הציבורי‪ :‬שישה עשורים של בנייה עירונית ביוזמה ציבורית‬ ‫בישראל‪ .‬משרד הבינוי והשיכון‪.‬‬ ‫שטרנברג‪ ,‬ר‪ .)2016( .‬מגורים זמניים‪ :‬טעם העיר‪ ,‬חיים בפרקים‪ .‬במסגרת שולחנות עבודה בכנס‬ ‫הכלכלה השיתופית מגיעה הביתה‪.‬‬ ‫‪Dovey, K. (1985). Home and Homelessness. In Altman, I. & Werner, C. (Eds.) Home Env‬‬‫‪iorments, 8 (4): 33-64 New York: Plenum.‬‬ ‫‪Elsinga, M. (2005). Affordable and low-risk home ownership. In Boelhouwer P., Doling‬‬ ‫‪J. & Elsinga, M (eds.). Home Ownership: Getting in, getting from, getting out (pp 75-93).‬‬ ‫‪Delft, The Netherlands: Delft University Press‬‬ ‫‪122‬‬

Gruis, V., Elsinga, M., Wolters, A., & Priemus, H. (2005). Tenant empowerment through innovative tenures: An analysis of woonbron-maasoevers ‘ client’s choice programme. Housing Studies, 20(1), 127-147.

Hartman, Chester (1998). The case for the right to housing. Housing Policy Debate, 9 (2), 223-246.

Lafebvre, Henri (1992). The production of space. Oxford: blackwell.

Mitchell, Don (2003). The right to the city. New York. Guildford Press Salins, Peter (1998). Beyond Housing classes: The Sociological significance of private property rights in means of consumption. International Journal of Urban Regional Reserch, 8 (2), 202-227.

Stan, Allen (1985). Filed conditions in points + lines. :‫שיחות וראיונות‬ .‫בינוי‬-‫אדר' נאווה קיינר פרסוב שיחה בנושא משמעות הבית בתהליכי מעבר בפרוייקטי פינוי‬ ‫ משלים בימים אלו את מחקרו למאסטר בארכיטקטורה העוסק בתפקיד השטח הפרטי‬,‫אדר' דוד אדרעי‬ .‫הפתוח בשכונות השיכון ביד אליהו‬ .‫פרופ' דני ברויטמן שיחה בנושא כלכלה עירונית‬ .‫פרופ' רחל קלוש שיחה בנושא מדיניות דיור‬ ‫ שיחה בנושא מודל מגורים‬.‫ שותפה מייסדת ב׳מגמה׳ משרד לעיצוב אסטרטגי‬,‫אדר' רבקה שטרנברג‬ .‫מעגלי‬ .‫שיחות וראיונות עם תושבי השכונה‬

123