Poradnik dla zarządców cz. 5 [e-book za darmo] + RABATY

e-poradnik

Ta k

DLA zarządców nieruchomości, spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych, deweloperów i gmin

O czym zarządca pamiętać powinien

5 Część

Redakcja

Adres redakcji:

Uwagi i pytania:

04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18

Agnieszka Piksa

tel. 22 512 60 93, 512 60 90

kom. 606 252 596

faks: 22 810 27 42 redakcja@administrator24.info

Reklama:

www.administrator24.info

• Agnieszka Piksa apiksa@administrator24.info • Katarzyna Masna kmasna@medium.media.pl

Wydawca Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. ul. Karczewska 18 04-112 Warszawa tel. 22 810 21 24 faks: 22 810 27 42

Spis treści Wstęp

4

Sponsorzy

4

Rabaty

5

Pełnomocnictwo we wspólnocie mieszkaniowej

6

System BRgsm2 KOMPO

14

Refakturowanie we wspólnocie mieszkaniowej

17

Wybór i rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej

23

Jesienne sprzątanie – jak szybko i dokładnie oczyścić teren z liści – zestaw MULTIPRO

29

Systematyczne odśnieżanie gwarancją bezpieczeństwa – zestaw MULTIPRO

32

Tani zarządca?

36

Zarządca w smartfonie – nowy wymiar komunikacji ze wspólnotami

39

Zabudowa logii bez zgody wspólnoty

45

UNIQA dla Mieszkalnictwa – jedyny ubezpieczyciel na rynku specjalizujący się w produktach dla Podmiotów Zarządzających Zasobami Mieszkaniowymi

52

Kto ma prawo głosu?

55

Platformy schodowe, podnośniki pionowe i inne urządzenia dźwigowe do transportu osób starszych i niepełnosprawnych

61

Rola spółdzielni po powstaniu wspólnoty

67

Nowość - ultradźwiękowe liczniki ciepła i wody ze zdalnym odczytem w budownictwie wielorodzinnym

69

Wzór porządku obrad i sposoby prowadzenia zebrania wspólnoty mieszkaniowej

76

Oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami firmy MMSOFT

81

Planowanie i rozliczanie we wspólnotach mieszkaniowych

86

KaDeO – solidny i stały partner w biznesie dźwigowym

93

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego

96

Ubezpieczenie zarządcy

101

Wstęp Zarządzanie nieruchomościami niesie za sobą wiele pytań czy wątpliwości natury prawnej, ekonomicznej, technicznej. Wynika to z listy obowiązków w tej pracy. Trzeba wiedzieć, jaki powinien być porządek obrad wspólnoty, umieć wyjaśnić kwestię OC zarządcy, znać procedurę wyłaniania wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni, zareagować na potrzeby osób niepełnosprawnych mieszkających w danym budynku... Pomocą służą wprawdzie coraz lepsze programy, które ułatwiają pracę zarządcy, ale nie zastąpią fachowej wiedzy. Tu przychodzi z pomocą poradnik z aktualnymi poradami z zakresu prawa, finansów i eksploatacji. Znajdą w nim Państwo odpowiedź na wiele palących pytań, które pojawiają się na co dzień w Państwa pracy.

Sponsorzy

R

ku

10

0

po zł n

RABATY

Odbierz kupon jednorazowy * o wartości 100 zł brutto na usługi termowizyjne w firmie TERMOCENT. Termin wygaśnięcia 31.01.2015.

Nie podlega wymianie na gotówkę ani wydaniu reszty. Nie podlega odsprzedaży osobom trzecim. Kwota nie obejmuje kosztów dojazdu poza miasto stołeczne województwa .

Kontakt do osoby upoważnionej: Marek Kitliński, tel. +48 534 534 654

1 R 0

AB % AT

* Jedna osoba może wykorzystać jeden kupon oraz dla budynku można wykorzystać maksymalnie jeden kupon.

10% rabatu dla BRgsm2 w wersji FULL (dla 2000 użytkowników) dla powołujących się na hasło „AD24”.

Termin wygaśnięcia 28.02.2015.

Kontakt: tel. 607893989

1 R 0

AB % AT

email: kompo@kompo.pl

Rabat na śniegomierz ręczny 10% + rabaty systemowe 2014.

Termin wygaśnięcia 28.02.2015.

Kontakt: Maciej Orzechowski tel. 663 047 303

Paweł Puch

Pełnomocnictwo we wspólnocie mieszkaniowej Żeby głosować na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, nie trzeba być osobiście obecnym. Podejmowanie decyzji (głosowanie) można powierzyć pełnomocnikowi.

Również reprezentację względem zarządu wspólnoty mieszkaniowej (prowadzenie rozmów, dostęp do dokumentów WM) można powierzyć pełnomocnikowi. Jednak pamiętajmy, że jego działanie wywiera takie same skutki, jak działanie samego właściciela lokalu, dlatego pełnomocnictw powinniśmy udzielać bardzo rozważnie.

Zakres pełnomocnictwa Nie możemy udzielić pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych. Stwarzałoby to zbyt duże zagrożenie dla mocodawcy, więc z przepisów prawa wynika, że każde pełnomocnictwo musi mieć określony zakres. Udzielenie pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych trzeba uznać za czynność prawną bezwzględnie nieważną.

Można wyróżnić dwa rodzaje pełnomocnictw, tzn. pełnomocnictwo ogólne i rodzajowe.

Zgodnie z treścią art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do konkretnej czynności. Udzielenie pełnomocnictwa w każdym przypadku wymaga określenia przez mocodawcę objętego nim zakresu umocowania. Zakres ten zależy więc przede wszystkim od woli mocodawcy. Jednakże przepis art. 98 kc wprowadza co do tego pewne ograniczenia, wskazując trzy rodzaje pełnomocnictw i odpowiadające im zakresy umocowania:

• pełnomocnictwo ogólne do czynności zwykłego zarządu; • pełnomocnictwo do czynności prawnych określonego rodzaju (pełnomocnictwo rodzajowe);

• pełnomocnictwo do poszczególnej czynności prawnej (pełnomocnictwo szczególne).

Pełnomocnictwo rodzajowe obejmuje umocowanie do określonego rodzaju czynności prawnych. Zakresem umocowania obejmuje ono dokonywanie w imieniu mocodawcy czynności prawnych należących do określonej kategorii. Pełnomocnictwo rodzajowe może zostać udzielone zarówno do dokonania czynności prawnych określonego rodzaju przekraczających zakres

www.administrator24.info

zwykłego zarządu, jak i do pewnego rodzaju czynności zwykłego zarządu. Wystarczające wydaje się, by pełnomocnictwo takie określało rodzaj czynności prawnych objętych umocowaniem.

Może ono jednakże zostać ograniczone przez wskazanie dodatkowych cech tejże czynności prawnej, w szczególności jej przedmiotu lub podmiotu będącego drugą stroną. Mamy wówczas do czynienia z doprecyzowaniem zakresu umocowania pełnomocnika. Przepisy kc nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w literaturze przedmiotu i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy.

Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 kc, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 04 listopada 1998 r., II CKN 866/97). Zgodnie z powyższymi zasadami pełnomocnictwo, które upoważnia do reprezentowanie właściciela na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej z prawem głosu nad uchwałami, jest – moim zdaniem – pełnomocnictwem rodzajowym. Jak wskazuje się bowiem w wyżej przedstawionych zasadach wynikających z orzecznictwa i doktryny, pełnomocnictwo ogólne nie wyodrębnia czynności prawnych, zatem miałoby postać „do reprezentowania mnie wobec wspólnoty mieszkaniowej”. Zwrot „do reprezentowania na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej z prawem głosu nad uchwałami” jest wskazaniem przez mocodawcę rodzaju czynności, jakich pełnomocnik może dokonać. Ponadto pośrednio informuje, że pełnomocnik ma prawo podejmować czynności przekraczające zwykły zarząd, ponieważ takie decyzje we wspólnocie zapadają w formie uchwały. Jednak w orzecznictwie spotkać się można z orzeczeniami, które od treści pełnomocnictwa rodzajowego we WM wymagają wymienienia konkretnego zebrania właścicieli lokali i przewidzianego na nim porządku obrad (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00). Moim zdaniem to zbyt daleko posunięte ograniczenie właścicieli w możliwościach udzielenia pełnomocnictwa do glosowaniu na zebraniach. Niemniej jednak, udzielając pełnomocnictwa do głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, warto mieć na uwadze to stanowisko SN ze względu na możliwość zaskarżenia uchwały do sądu i jego werdyktu.

Forma pisemna W orzecznictwie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00)

www.administrator24.info

oraz doktrynie wskazuje się, że pełnomocnictwo rodzajowe powinno mieć formę pisemną.

Uchwały wspólnot mieszkaniowych podejmowane są w formie pisemnej, która na gruncie kodeksu cywilnego stanowi formę szczególną (art. 73 § 1 i 2 kc). Z tego powodu pełnomocnictwo rodzajowe obejmujące umocowanie do głosowania nad uchwałami w imieniu właściciela lokalu również powinno być udzielone w takiej formie (art. 99 § 1 kc). W praktyce naszych organów administracji – zarówno samorządowej, jak i państwowej – oraz w przypadku kontrahentów o zdecydowanie silniejszej pozycji (banki, dostawcy mediów, towarzystwa ubezpieczeniowe itd.) często spotkać można się z wymogiem, aby podpis mocodawcy na pełnomocnictwie był notarialnie poświadczony (choć nie jest to wymóg wynikający z przepisów prawa). Kluczowa jest tu opinia, że pełnomocnictwo w zwykłej formie pisemnej nie gwarantuje, że faktycznie pochodzi od mocodawcy. W związku z tym, udzielając pełnomocnictwa, warto tę formę stosować zwłaszcza, że nie jest to ani kosztowne, ani czasochłonne, a dzięki temu później w praktyce nasz pełnomocnik nie będzie miał problemów z jego wykonaniem. Koszt poświadczenia podpisu na dokumencie to 20 złotych + VAT, a w większości kancelarii notarialnych można je uzyskać w ciągu kilku minut bez wcześniejszego umawiania się. Warto też wiedzieć, że pełnomocnictwo będzie musiało mieć formę aktu notarialnego, jeżeli czynność, do której umocowany jest pełnomocnik, ma mieć taką formę.

Kto może być pełnomocnikiem?

Pełnomocnikiem może być każda osoba fizyczna, która ma przynajmniej ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Z reguły w Polsce przyjęło się, że na pełnomocnika powołujemy osobę z najbliższej rodziny, gdyż do niej mamy największe zaufanie i ufamy, że postąpi zgodnie z naszą wolą. Zatem najczęściej pełnomocnikiem właściciela na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej będzie członek jego rodziny, np. syn czy córka. Równie jednak często pełnomocnikiem na zebraniu bywa też inny właściciel lokalu w tej wspólnocie. Warto też zwrócić uwagę, że zgodnie z prawem pełnomocnictwa można kumulować, tzn. dana osoba może być pełnomocnikiem większej ilości właścicieli lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej. Zatem jak najbardziej zgodna z prawem jest sytuacja, w której na zebraniu pojawia się pełnomocnik reprezentujący kilku czy kilkunastu właścicieli i oddający za nich głos. Tak bywa, gdy we wspólnocie oprócz lokali mieszkalnych jest kilka lokali użytkowych lub też gdy zawiązała się nieformalna grupa właścicieli, np. w celu zmiany zarządu czy przeforsowania jakiejś decyzji.

Zgodna z prawem, choć rzadka, jest także sytuacja, w której pełnomocnik reprezentuje wszystkich właścicieli lokali i podejmuje uchwały, sam tylko oddając głos w ich sprawie. Należy

www.administrator24.info

zwrócić uwagę, że pełnomocnikiem może być też osoba trzecia. Często takim pełnomocnikiem właściciela będzie profesjonalista, np. prawnik albo osoba z wiedzą finansową, czy techniczną.

Zwrócić trzeba bowiem uwagę, że właścicielowi przysługuje nie tylko prawo glosowania nad uchwałami, lecz także prawo wglądu w dokumentację wspólnoty mieszkaniowej. Dokumentacja ta charakteryzuje się pewnym poziomem skomplikowania zagadnień prawnych, technicznych czy finansowych. W związku z tym właściciele lokali udzielają pełnomocnictwa profesjonaliście, aby w ich imieniu wystąpił do zarządu z żądaniem wglądu do dokumentów wspólnoty, a następnie – jako fachowiec – zapoznał się ich poprawnością. Takie działanie jest jak najbardziej zgodne z prawem, a zarząd nie może nie udostępnić pełnomocnikowi żądanych dokumentów, zasłaniając się przy tym twierdzeniem, że wgląd w dokumenty ma tylko właściciel. Według przepisów prawa bowiem pełnomocnik właściciela działa tak, jakby to sam właściciel podejmował określone czynności.

Okazanie pełnomocnictwa Podczas zebrania właścicieli osoba, która twierdzi, że działa w imieniu właściciela lokalu, powinna okazać dokument pełnomocnictwa, a dokument ten lub jego kopię zarząd powinien dołączyć do dokumentacji z zebrania. Bez okazania dokumentu pełnomocnictwa zarząd powinien odmówić jej prawa do reprezentowania nieobecnego właściciela lokalu. Osoba niedysponująca dokumentem pełnomocnictwa nie ma prawa do czynnego udziału w podejmowaniu decyzji, w tym – nie ma prawa głosować nad uchwałami. Zatem niedopuszczalna jest sytuacja, w której na zebranie wspólnoty mieszkaniowej przychodzi syn właściciela i twierdzi, że ojciec udzielił mu pełnomocnictwa, nie okazując jednocześnie dokumentu pełnomocnictwa. Osobie takiej należy odmówić prawa do głosowania nad uchwałą. Z kolei jeżeli zarząd ma wątpliwości, czy okazane mu pełnomocnictwo pochodzi od właściciela, czy np. nie zostało podrobione, należy zawsze pamiętać, że to nie jest władny oceniać, czy doszło do fałszerstwa. Osobie, która dysponuje pełnomocnictwem, nie można odmówić prawa do głosowania. Natomiast po zebraniu zarząd może zwrócić się do właściciela i zweryfikować autentyczność pełnomocnictwa, a w przypadku wykrycia fałszerstwa – zawiadomić prokuraturę.

Odwołanie i wygaśnięcie pełnomocnictwa Pełnomocnictwo zawsze może być odwołane. Jednakże, nie może być odwołane w dowolnym czasie, jeżeli mocodawca zrzekł się jego odwołania z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego jego podstawą. Z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia na przykład

www.administrator24.info

wtedy, gdy strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży, a sprzedający udzielił kupującemu pełnomocnictwa do zawarcia umowy sprzedaży, w którym zrzekł się prawa jego odwołania. Należy zwrócić uwagę, że odwołanie pełnomocnictwa nie wymaga żadnej szczególnej formy prawnej (np. formy aktu notarialnego), nawet w sytuacji, gdy taka forma była zastrzeżona dla udzielenia pełnomocnictwa (tak stanowi wyrok Sądu Najwyższego z 4.11.1998 II CKN 866/97). Pełnomocnictwo natomiast wygasa z chwilą śmierci mocodawcy lub pełnomocnika. Jednakże umocowanie nie wygasa z chwilą śmierci mocodawcy, jeżeli tak zaznaczono w pełnomocnictwie z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego jego podstawą. Jeżeli pełnomocnictwo ustanowiono dla dokonania konkretnej czynności prawnej, to umocowanie wygasa z chwilą jej dokonania, a jeżeli ustanowiono je na oznaczony czas, to wygasa ono po jego upływie.

Należy ponadto pamiętać, że po odwołaniu umocowania pełnomocnik obowiązany jest zwrócić mocodawcy dokument pełnomocnictwa. To bardzo ważne, bo dopóki ma on dokument pełnomocnictwa, to – mimo odwołania pełnomocnictwa – może go użyć. Jeżeli pełnomocnik po odwołaniu dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej, to taka czynność będzie ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu pełnomocnictwa wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć. Dla wspólnot mieszkaniowych ta kwestia ma małe praktyczne znaczenie. Należy jednak pamiętać, że jeżeli właściciel odwołał pełnomocnictwo, to powinien ten fakt zgłosić zarządowi przed zebraniem lub być na nim i podać tę informację w jego trakcie. W innym wypadku, jeżeli pełnomocnik zagłosuje na zebraniu za nieobecnego właściciela, jego głos będzie ważny. Czasami na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej może się też zdarzyć, że nad uchwałą próbuje zagłosować zarówno właściciel, jak i pełnomocnik. Na przykład właściciel wprawdzie udzielił wcześniej pełnomocnictwa ale ostatecznie sam przyszedł na zebranie i chce głosować nad uchwałą. Wówczas jest to równoznaczne z tym, że pełnomocnik traci prawo do głosowania w jego imieniu. Udzielenie pełnomocnictwa nie ogranicza bowiem właściciela w samodzielnym podjęciu decyzji, a pełnomocnik podejmuje za niego decyzję tylko wtedy, gdy on sam nie może jej podjąć.

Pełnomocnictwo od zarządu We wspólnocie mieszkaniowej może też dojść do udzielenia przez zarząd pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Najczęściej z takim pełnomocnictwem spotykamy się wtedy, gdy WM wnosi sprawę do sądu i pełnomocnikiem ustanawia adwokata. Jednak także w codziennych sprawach zarząd może się takim pełnomocnictwem posłużyć. Poza wyżej przedstawionymi regułami udzielania pełnomocnictw musi on pamiętać o zasadach podejmo-

www.administrator24.info

10

wania decyzji nałożonych na niego przez ustawę o własności lokali, w tym o tym, że gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zatem przy zarządzie wieloosobowym pełnomocnictwo powinni podpisać przynajmniej dwaj jego członkowie. Jeżeli pełnomocnictwo ma upoważniać do konkretnie oznaczonej czynności, należy ten zakres wprost wskazać w dokumencie i wymienić ewentualne ograniczenia.

Pełnomocnictwo między małżonkami W związku z licznymi błędami popełnianymi przez wspólnoty mieszkaniowe przy głosowaniu małżonków warto też jeszcze omówić sytuację pełnomocnictwa miedzy nimi. Z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy ustawy powstaje wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), obejmująca przedmioty majątkowe nabyte przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny) w czasie jej trwania. Zgodnie z zasadami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym. Każde z nich może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Jednak małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności w bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności zarobkowej. Sprzeciw jest skuteczny wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej.

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna natomiast do dokonania:

• czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego oraz do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,

• czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,

• czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa, darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Z ważnych powodów może on, na żądanie jednego z małżonków, pozbawić drugiego małżonka samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym; może również postanowić, że na dokonanie czynności zamiast zgody małżonka będzie potrzebne zezwolenie sądu.

www.administrator24.info

11

Warto więc zauważyć, że jeżeli mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej stanowi majątek wspólny małżonków, to do wykonywania praw we WM, czyli np. głosowania nad jej uchwałami, jedno z małżonków nie potrzebuje pełnomocnictwa drugiego. Zatem dla ważności głosu wystarczy podpis na uchwale, złożony przez jedno z nich. Oczywiście, nie wyklucza to sytuacji, w której obydwoje uczestniczą w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i razem głosują nad uchwałą. Jednak każdy z małżonków może sam wykonywać prawo głosu, chyba że drugi małżonek sprzeciwił się dokonaniu czynności i zawiadomił o tym zarząd przed jej dokonaniem, czyli np. przed zebraniem. Przy takim sprzeciwie jednego z małżonków co do głosowania drugiego nie można uznać np. jego głosu za uchwałą. Za taki sprzeciw należy uznać także sytuację, gdy każde z obecnych na zebraniu małżonków próbuje zagłosować nad uchwałą inaczej.

Pamiętać jednak trzeba, że sytuacja będzie wyglądała inaczej, gdy lokal we wspólnocie mieszkaniowej stanowi własność tylko jednego z małżonków, tzn. wchodzi w skład jego majątku osobistego. Wówczas powyższe zasady nie mają zastosowania, bo lokal ma tylko jednego właściciela. Wówczas drugi małżonek, który nie jest właścicielem lokalu, potrzebuje pełnomocnictwa od współmałżonka będącego właścicielem, jeżeli chce go zastępować na zebraniu. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in.: przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej oraz przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, a także nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. Zarząd nie powinien mieć problemu z ustaleniem, czy dany lokal stanowi majątek osobisty jednego z małżonków, czy też majątek wspólny.

Wystarczy przy pomocy przeglądarki internetowej wejść do elektronicznej bazy ksiąg wieczystych, wyszukać księgę wieczystą prowadzoną dla danego lokalu (jej numer powinien być w dokumentach wspólnoty mieszkaniowej) i sprawdzić, czy jako właściciel ujawniony jest tam tylko jeden z małżonków, czy też oboje. Wykaz osób będących właścicielami lokali, a zatem osobami uprawnionymi do głosowania nad uchwałami, jest sprawą podstawową w każdej wspólnocie mieszkaniowej. Bez niego poprawne podejmowanie decyzji nie jest możliwe.

Pełnomocnictwo od gminy Niejednokrotnie właścicielem lokali we wspólnocie mieszkaniowej jest gmina. Warto więc wiedzieć, jak wówczas wygląda kwestia pełnomocnictwa. Oświadczenie woli w imieniu gminy w zakresie zarządu składa wójt (burmistrz, prezydent miasta) lub ustanowiony przez niego pełnomocnik. Przepisy ustawy o samorządzie gminnym nie wyłączają bowiem możliwości ustanowienia pełnomocnictwa. Ustawa pozwala wójtom (burmistrzom, prezydentom) na udzielenie pełnomocnictw w zakresie zarządu majątkiem gminy. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 paź-

www.administrator24.info

12

dziernika 2003 roku, sygn. akt III CZP 63/03, potwierdził, że z art. 47 ustawy o samorządzie gminnym nie wynika zakaz ustanawiania przez gminę pełnomocników według ogólnych zasad przewidzianych w art. 96–109 kc.

We wspólnotach mieszkaniowych z udziałem gminy zdarza się jednak, że gminę reprezentują osoby, które nie otrzymały odpowiednich pełnomocnictw. Można bowiem spotkać się z praktyką powiadamiania tylko zarządów WM o osobie, która jest pełnomocnikiem gminy w danej wspólnocie. Zawiadomienie takie zawiera imię i nazwisko oraz inne dane dotyczące pełnomocnika, ale nie podaje, do czego i na jakiej podstawie jest on upoważniony. Tymczasem zgodnie z art. 96 i następnymi kc pełnomocnik musi być odpowiednio umocowany. Jak już omawiałem wyżej, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie tylko do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających jego zakres potrzebuje pełnomocnictwa określającego ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Jeżeli pełnomocnik gminy ma zatem uczestniczyć w podejmowaniu decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu, to niezbędne mu jest pełnomocnictwo rodzajowe, czyli określające rodzaj spraw, do których podejmowania jest uprawniony. Pełnomocnik gminy przybywający na zebranie właścicieli lokali powinien więc wykazać, że ma udzielone na piśmie pełnomocnictwo wskazujące sprawy, w których może w jej imieniu zabierać głos. Niestety, zdarza się, że pełnomocnik gminy w ogóle nie dysponuje żadnym pełnomocnictwem albo pełnomocnictwem ogólnym, upoważniającym go generalnie do reprezentowania gminy w danej wspólnocie mieszkaniowej. Tego rodzaju pełnomocnictwo ogólne wystarczyłoby do podejmowania czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu, ale do głosowania w sprawie uchwał właścicieli lokali w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nie wystarczy. Zatem zarząd powinien sprawdzić, czy pełnomocnik gminy ma odpowiednie pełnomocnictwo. W przypadku braku takowego powinien nie dopuścić przedstawiciela gminy do głosowania. A gdyby nawet doszło do głosowania przez taką osobę, to jej głos nie powinien być brany pod uwagę podczas liczenia głosów oddanych za uchwałą. W przypadku zaś wzięcia pod uwagę głosu gminy oddanego przez osobę nienależycie umocowaną do jej reprezentacji uchwała – w przypadku jej zaskarżenia – będzie uchylona przez sąd. Także jej wykonanie może napotykać przeszkody z powodu wadliwości sposobu jej podjęcia. Jednakże wójt (burmistrz, prezydent miasta) lub ustanowiony pełnomocnik nie musi dysponować uchwałą rady gminy do głosowania we wspólnocie mieszkaniowej.

www.administrator24.info

13

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

System BRgsm2 KOMPO Wszechobecne telefony komórkowe realizują wiele funkcjonalności w naszym życiu.

Tym razem telefon to BEZPŁATNY, o zasięgu globalnym, pilot do bramy w komórce oraz do szlabanu bądź furtki.

Prezentowany system sterowania bramą za pomocą telefonu doskonale sprawdza się na terenie małych i rozległych obszarowo osiedli, gdzie brak zasięgu pilota uniemożliwia otwieranie bramy z lokalu mieszkalnego lub usytuowana blisko ruchliwej ulicy brama musi być otwierana dużo wcześniej, aby uniknąć korków na ulicy. Zdalne, samodzielne, natychmiastowe zarządzanie listą uprawnionych przez administratora osiedla (poprzez proste SMS-y) redukuje koszty pilotów, serwisu oraz eliminuje kłopoty z ich dystrybucją i użytkowaniem.

Proste i bezpłatne dla użytkownika BRgsm2 instalujemy w automatyce bramy i wyposażamy w kartę SIM dowolnego operatora gsm. Do jego nieulotnej pamięci wprowadzamy listę numerów telefonów mieszkańców (gsm lub stacjonarnych) uprawnionych do otwierania bramy.

Uprawniony użytkownik otwiera bramę, wykonując na numer telefonu „naszej bramy” bezpłatny zwiastun połączenia, potocznie zwany „clipem”, „strzałką, „krótkim”. Korzystamy z klasycznych aparatów gsm z klawiaturą (nawet sprzed kilku lat) lub nowoczesnych smartfonów.

Bramę otwieramy jednym naciśnieciem, bowiem numer „do bramy” wprowadzamy do książki

www.administrator24.info

14

kontaktów i przypisujemy do klawisza/ikonki „prostego wybierania” naszego telefonu. Każde sterowanie bramą telefonem jest bezpłatne – do połączenia nie dochodzi – BRgsm2 odrzuca połączenie i natychmiast otwiera bramę. Numer „obcy” bramy nie otworzy.

Globalny zasięg sterowania, współpraca z każdą automatyką Sterowanie bramą dostępne jest z każdego miejsca, w którym nasz telefon jest w zasięgu sieci operatora komórkowego. Bramę otwieramy, siedząc w samochodzie z dowolnej odległości od posesji, będąc w mieszkaniu, garażu, ogrodzie bądź… w pracy. BRgsm2 podłączymy do każdej automatyki.

Obsługa do 2000 mieszkańców Lista numerów uprawnionych mieszkańców może zawierać do 2000 pozycji – to idealne nawet na bardzo duże osiedla.

Administrator osiedla zdalnie zarządza listą uprawnionych Zarządzanie (dodawanie/usuwanie) numerami telefonów uprawnionych polega na wysłaniu przez administratora osiedla do BRgsm2 właściwie zredagowanych SMS-ów.” Przykład: SMS o treści: „#620620620” dodaje ten numer na następną wolną pozycję na liście. SMS o treści: „620620620#” – kasuje ten numer z listy

Niski koszt inwestycji i pomijalny koszt eksploatacji Koszt wdrożenia i eksploatacji systemu jest wielokrotnie niższy od systemu radiowych pilotów.

Na przykład: osiedle 100 mieszkań zazwyczaj potrzebuje ok. 250–300 pilotów o wartości ok.

80 zł/każdy, co daje sumę min. ok. 20 000 zł!!! Wdrożenie systemu BRgsm2 to ok. 1/10 tej wartości, niezależnie od liczby użytkowników!!! Koszty bieżącej eksploatacji to jedynie utrzymanie

www.administrator24.info

15

w aktywności dowolnej karty SIM zainstalowanej w sterowniku (np. 10 zł/rok – oferta prepaid jednego z operatorów gsm). W przypadku samodzielnego zarządzania listą uprawnionych koszty serwisu i obsługi pilotów przestają istnieć.

Produkujemy w Polsce BRgsm2 został opracowany przez naszych inżynierów i produkowany jest w kraju od ponad trzech lat. Niezawodnie może pracować w temperaturze -30 – +60oC. Jest eksportowany do krajów UE. Szczegółowe informacje dostępne są na naszej stronie internetowej. Współpracujemy z firmami instalatorskimi z całego kraju. Zapraszamy administratorów osiedli, developerów, instalatorów oraz właścicieli prywatnych posesji.

www.administrator24.info

16

Rafał Styczyński

Refakturowanie we wspólnocie mieszkaniowej Refakturowanie jest niezwykle często stosowane we wspólnotach, jednak – jak pokazuje praktyka – czasami powoduje znaczne trudności. Problemy te związane są z niejasnymi regulacjami i sprzecznymi interpretacjami organów podatkowych.

Refakturowanie polega na zafakturowaniu przez jeden podmiot innemu podmiotowi odsprzedaży usług bez doliczania marży. Jego cel stanowi przeniesienie kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzysta. Refaktura jest więc normalną fakturą, tyle że wystawioną przez podmiot pośredniczący między właściwym usługodawcą a rzeczywistym nabywcą usługi.

Regulacje dotyczące refakturowanie znajdują się także w art. 8 ust. 2a Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.). Zgodnie z nimi, w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że to on sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot refakturujący daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Zatem podatnik biorący udział w odsprzedaży usługi wystawia za świadczącego faktury dokumentujące jej wyświadczenie bez uwzględnienia marży.

Z powyższego przepisu wywieść należy, iż zasadą obowiązującą przy refakturowaniu jest, że stosuje się identyczne stawki za wykonaną usługę (bez marży) oraz identyczną stawkę opodatkowania VAT jak w fakturze pierwotnej, chyba że transakcja ta spowoduje konieczność ustalenia miejsca świadczenia usługi innego niż przy niej.

Refakturowanie a obowiązek podatkowy Uznaje się, że podatnik dokonujący refakturowania sam świadczy usługę, należy przyjąć wszystkie zasady wynikające z ustawy o VAT, które obowiązują przy ustalaniu obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 19a ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania do-

www.administrator24.info

17

stawy towarów lub wykonania usługi. Otrzymanie całości lub części zapłaty przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi powoduje zaistnienie obowiązku podatkowego. Obowiązek ten powstaje z chwilą otrzymania zapłaty (lub jej części) oraz w odniesieniu do jej wysokości. Zapłatą będą w szczególności: przedpłata, zaliczka, zadatek, rata, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu.

Niezwykle często dochodzi we wspólnotach do refakturowania mediów. W przypadku takich usług obowiązek podatkowy powstaje według szczególnych zasad. Zgodnie bowiem z art. 19a ust. 5 pkt 4 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

• dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego, • świadczenia usług dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego.

Z kolei, w myśl art. 19a ust. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury, określonych w art. 106i ust. 3 i 4. W przypadku natomiast, gdy nie określono takich terminów – z chwilą upływu terminu płatności. Dla dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego obowiązek podatkowy powstaje w momencie wystawienia faktury z tytułu ich dostawy.

W przypadku niewystawienia refaktury w terminie płatności lub wystawienia jej po tym terminie obowiązek podatkowy powstaje najpóźniej 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu wykonania świadczonej usługi lub dokonania dostawy, ponieważ najpóźniej do tego dnia, zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy o VAT, należy wystawić fakturę.

Podsumowując, obowiązek podatkowy z tytułu odsprzedaży usług w zakresie tzw. mediów powstawać będzie z chwilą wystawienia refaktury, nie później jednak niż z chwilą upływu terminu płatności.

Refakturowanie kosztów mediów przez wspólnotę Organy podatkowe przez długi czas prezentowały stanowisko, że skutki podpisania umowy na dostawę energii elektrycznej czy wody dotyczą bezpośrednio członków wspólnoty. A więc usługi te nabywają bezpośrednio właściciele lokali. Dlatego wspólnota nie może, w opinii tych organów, dokonać sprzedaży na rzecz swoich członków, w rozumieniu ustawy o podatku

www.administrator24.info

18

od towarów i usług, gdyż to oni nabyli powyższe usługi – mimo że stroną umowy o dostawę ciepłej wody i ogrzewania, co do zasady, jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd.

Takie stanowisko zaprezentował m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w piśmie z 28 października 2008 r., nr IPPP2/443-1276/08-2/PW, w którym czytamy, że: (..) wspólnota mieszkaniowa w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku, mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich, tj. niewchodzących w skład wspólnoty jeżeli wielkość obrotu przekroczy w danym roku podatkowym określony limit obrotów uprawniających do zwolnienia z opodatkowania VAT. W konsekwencji czynność taka nie podlega opodatkowaniu VAT. Tym samym brak uzasadnienia dla fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami. W mojej opinii takie stanowisko jest nieprawidłowe, bowiem wspólnota mieszkaniowa bierze udział w świadczeniu usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jako podatnik tego podatku, zatem prawidłowe jest refakturowanie odsprzedaży zakupionych usług świadczonych na rzecz poszczególnych właścicieli lokali. Wspólnota nie ma jednak takiego obowiązku, dopóki nie zarejestruje się jako podatnik VAT. Nie jest ona również zobligowana do takiego zarejestrowania się na indywidualny wniosek właściciela lokalu użytkowego.

Podobne stanowisko prezentują sądy administracyjne, które prezentują stanowisko, iż jeśli wspólnota mieszkaniowa nabywa media (energię, wodę) na rzecz swoich członków, to jest podatnikiem VAT i może refakturować usługę. A obciążając właścicieli lokali kosztami związanymi z ich odrębnymi lokalami, wspólnota, dokonując ich odsprzedaży, działa jak pośrednik.

Czynność ta podlega opodatkowaniu VAT i powinna być udokumentowana fakturą. Oznacza to, że wspólnota może refakturować usługi oraz media nabywane przez siebie we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli poszczególnych lokali.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 21 lipca 2010 r., sygn. akt I SA/Bk 245/10: (..) należy zgodzić się z poglądem wyrażonym w piśmien-

www.administrator24.info

19

nictwie (por. Stella Brzeszczańska, Rozliczanie mediów we wspólnocie mieszkaniowej, „Monitor Podatkowy” 1/2007), że ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie można rozciągać także na lokale, a w konsekwencji przyjmować, że m.in. w przypadku zakupu mediów wspólnota w całości kupuje je dla siebie i sama ze sobą rozlicza. Z tego powodu, że ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów do poszczególnych lokali oddzielnie, wspólnota dokonuje tego zakupu „całościowo” i z tego tytułu od właścicieli – niezależnie od zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, z których ponoszone są opłaty za dostawę mediów w części dotyczącej nieruchomości wspólnej – pobierane są stosowne należności. Wspólnota w tym zakresie działa jako pośrednik, nie kupuje tych mediów dla siebie, lecz działa w istocie w imieniu właścicieli.

Nawet jeżeli zawiera umowę we własnym imieniu, to w odpowiedniej części jest ona zawarta na rzecz właścicieli. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i, rozliczając ten zakup na poszczególne lokale, w rzeczywistości dokonuje ich odsprzedaży. Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowić będzie przedmiot opodatkowania VAT jako świadczenie usług. W tym też zakresie wystawiane mogą być przez Wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli (refakturowanie zakupionych przez Wspólnotę mediów dla właściciela określonego lokalu) (..).

Po orzeczeniu również organy podatkowe zaczęły prezentować zbieżne z sądowym stanowiskiem, czego przykładem pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, nr IPPP2/443864/11-4/AK, z 21 października 2011 r., w którym możemy przeczytać, że (…) wspólnota, dokonując odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w sytuacji, gdy nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego, dokonywane przez nią czynności w ww. zakresie winny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach wykonawczych (…).

Odliczenie podatku VAT Zgodnie z ogólną zasadą, aby podatnik miał prawo do odliczania podatku naliczonego wynikającego z faktury zakupu, musi zasadniczo zaistnieć związek dokonanych zakupów z wykonywaniem przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Oznacza to, iż w sytuacji, gdy podatnik przyjmie stanowisko organów podatkowych (że obciążenie członków wspólnoty kosztami mediów odbywa się bez podatku VAT), to nie jest

www.administrator24.info

20

możliwe odliczenie podatku VAT od przedmiotowych zakupów. Jak bowiem wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do odliczenia podatku naliczonego faktury dokumentujące transakcje niepodlegające opodatkowaniu.

W przypadku mediów, przyjęcie stanowiska, że obciążania członków wspólnoty nie należy refakturować, powoduje, iż podatek VAT z faktur dokumentujących ich zakup na rzecz członków wspólnoty nie podlega odliczeniu. Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, w piśmie z 21 października 2011 r., nr IPPP2/443-864/11-4/AK, w którym czytamy: (..) odsprzedaż na rzecz właścicieli lokali użytkowych energii cieplnej, elektrycznej, zimnej wody oraz usług odprowadzania ścieków, wywozu śmieci stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu, zatem Wspólnota, zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, będzie zobowiązana wystawić fakturę VAT dokumentującą ww. czynności.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT czynności opodatkowanych.

W przedmiotowej sprawie zostaną spełnione obydwa wskazane warunki, ponieważ Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT, a czynności związane z dostawą energii elektrycznej, cieplnej, zimnej wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci oraz towary i usługi nabywane w ramach remontu dachu będą związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, Wnioskodawca, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących dostawę energii elektrycznej, cieplnej i usług związanych z dostarczaniem zimnej wody, odprowadzaniem ścieków, wywozem śmieci oraz towarów i usług związanych z remontem dachu na zasadach ogólnych, czyli w zakresie w jakim towary i usługi związane są ze sprzedażą opodatkowaną (..).

Przyjęcie stanowiska sądów administracyjnych sprawia natomiast, że czynność obciążania kosztami mediów członków wspólnoty podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Powoduje to, że odliczenie VAT z takich faktur jest możliwe.

Podstawa prawna: Art. 8 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm).

www.administrator24.info

21

www.administrator24.info

22

Paweł Puch

Wybór i rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej Zgodnie z ustawą o własności lokali właściciele lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

W zależności od treści uchwały, zarząd wspólnoty może być powołany na określony czas (kadencję) lub bezterminowo – w przypadku, gdy uchwała określa tylko wybór członków zarządu wspólnoty, nie ustalając terminu (kadencji), na jaki zarząd się powołuje. Wówczas zarząd wspólnoty działa do odwołania przez właścicieli lokali lub rezygnacji przez jego członków ze sprawowanej przez siebie funkcji.

Różne sytuacje prawne w zakresie wyboru zarządu W praktyce pojęcie wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej obejmuje różne sytuacje prawne. W przypadku wyboru pierwszego zarządu wspólnoty właściciele lokali muszą zdecydować nie tylko o tym, kto wejdzie w skład zarządu wspólnoty, lecz także, ilu członków będzie on liczył. Choć decyzje te są ze sobą ściśle związane, to jednak przy późniejszej zmianie zarządu wspólnoty mogą przybrać zupełnie odrębną formę. Przy zmianie zarządu można mieć bowiem do czynienia ze zmianą całego jego składu i powołaniem nowego w określonym, ilościowo takim samym, składzie lub też z odwołaniem jednego czy też kilku członków zarządu i wyborem na ich miejsce innych osób – lub też z odwołaniem jednego czy kilku członków zarządu bez powołania na ich miejsce innych osób, co powodować będzie zmianę ilości członków zarządu. Na przykład zarząd był czteroosobowy, a właściciele lokali odwołali jednego z jego członków, nie powołując na jego miejsce innej, osoby więc zarząd stał się trzyosobowy.

Trzeba bowiem pamiętać, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej może być jednoosobowy lub wieloosobowy, bez żadnego limitu co do górnej granicy liczby jego członków, i to właściciele lokali decydują o jego składzie ilościowym i osobowym. Można mieć też do czynienia z powiększeniem składu zarządu. Na przykład przy zarządzie trzyosobowym właściciele lokali podejmują uchwałę o powołaniu nowego członka, nie odwołując przy tym dotychczasowych. Wówczas zarząd trzyosobowy przeobrazi się w zarząd czteroosobowy.

www.administrator24.info

23

Na marginesie wyboru zarządu warto jeszcze wspomnieć o występującym w wielu wspólnotach mieszkaniowych wyborze przewodniczącego zarządu. Wiele wspólnot, powołując członków zarządu, nadaje jednemu z nich funkcję przewodniczącego zarządu. Następuje to w uchwale w sprawie wyboru zarządu lub w drodze wyboru przewodniczącego zarządu przez samych członków spośród siebie. Należy zwrócić uwagę, że ustawa o własności lokali przewiduje tylko instytucję członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, nie różnicując praw poszczególnych członków.

Zatem wprawdzie można tytułować jednego z członków zarządu jego przewodniczącym, ale nie można mu przypisywać żadnych szczególnych uprawnień. Można go powołać, aby zwoływał zebrania członków zarządu czy koordynował jego pracę. Nie można jednak zakładać, że bez niego nie może odbyć się zebranie zarządu, zwołane np. z inicjatywy innego członka, albo że jego głos znaczy więcej niż głosy reszty członków zarządu.

Nie można na przykład domniemywać, że jego podpis jest potrzebny na każdym dokumencie. Zgodnie z ustawą o własności lokali, w przypadku zarządu wieloosobowego, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zatem na przykład, w przypadku zarządu trzyosobowego, dwaj członkowie zarządu – wbrew woli przewodniczącego – mogą w imieniu wspólnoty podpisać określoną umowę.

Sposób dokonania wyboru zarządu Ustawa o własności lokali stanowi tylko, że to właściciele lokali dokonują wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, a także, że dokonują tego wyboru w drodze uchwały.

W zakresie zmiany zarządu ww. ustawa mówi zaś jedynie, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali odwołani. Nie muszą istnieć żadne przyczyny, które uzasadniałyby odwołanie.

Zatem jego przyczyną może być zarówno niegospodarność czy sprzeniewierzenie funduszy wspólnoty, jak i po prostu widzimisię właścicieli lokali, posiadających łącznie większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali nie muszą udowadniać zarządowi wspólnoty żadnych nieprawidłowości w zarządzaniu nią, żeby móc go odwołać. Do odwołania zarządu lub poszczególnych jego członków wystarczy wola właścicieli lokali w tej sprawie wyrażona w uchwale.

Ustawa o własności lokali w żaden sposób nie ogranicza właścicieli lokali co do sposobu dokonania wyboru zarządu czy zmian w jego składzie. Mają oni zupełną swobodę, czy to w sprawie odwołania zarządu i powołania nowego w jednej uchwale, czy to w sprawie odwołania zarządu w jednej uchwale, a powołania nowego – w kolejnej. Mogą też podejmować odrębne uchwały

www.administrator24.info

24

o odwołaniu poszczególnych członków zarządu wspólnoty, a następnie odrębne uchwały o powołaniu każdego nowego członka. Zatem podstawą zmiany zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być jedna uchwała, dwie uchwały albo kilka uchwał odrębnie w stosunku do każdego członka zarządu. Żadnemu z wyżej przedstawionych sposobów doprowadzenia do zmiany zarządu nie można zarzucić sprzeczności z prawem. Każdy z nich będzie zgodny z ustawą o własności lokali. O przyjętym sposobie zmiany zarządu powinna decydować tylko i wyłącznie określona sytuacja, która zmianie zarządu towarzyszy.

Na przykład grupa właścicieli lokali składa projekt uchwały o odwołaniu całego zarządu i powołaniu nowego w określonym przez nią nowym składzie. Wówczas zarząd powinien poddać tę jedną uchwałę w takiej formie pod głosowanie. Moim zdaniem niedopuszczalne jest wówczas stworzenie z tej uchwały dwóch uchwał: o odwołaniu zarządu i powołaniu zarządu w nowym składzie, czy też zmiana tej uchwały na pojedyncze uchwały odnośnie do poszczególnych członków poprzedniego i nowego zarządu.

W sytuacji, gdy właściciele żądają odwołania określonego członka zarządu, a zarząd jest wieloosobowy, pod głosowanie należy przedłożyć uchwałę o odwołaniu tego jednego członka. Niewłaściwe byłoby też opracowanie przez zarząd i przedłożenie pod głosowanie projektu uchwały o odwołaniu członka zarządu wspólnoty i powołaniu innej osoby na to miejsce, gdyż REKLAMA

• bezpłatne sterowanie bramą/szlabanem/furtką z uprawnionych telefonów oraz smartfonów poprzez zwiastuna połączenia „clip, strzałka, biedak, sygnał” • lista uprawnionych użytkowników może zawierać do 2000 numerów telefonów mieszkańców • zdalne zarządzanie listą numerów uprawnionych przez zarządcę nieruchomości w formie SMS

www.administrator24.info

25

• nie jest wymagany dostęp do sieci Internet • nieograniczony obszarowo zasięg sterowania • możliwość stosowania pilotów radiowych • współpraca z każdą automatyką bramy/ szlabanu/furtki • niski koszt inwestycji i eksploatacji • produkt polski

KOMPO ul. Kusocińskiego 14/94 05-500 Piaseczno tel. +48 607 89 39 89 kompo@kompo.pl www.kompo.pl

nie takie było żądanie właścicieli. Wówczas właściwym będzie zaproponowanie na zebraniu po podjęciu przez właścicieli uchwały o odwołaniu kandydatur na członka zarządu i dyskusji na ten temat. W zależności od sytuacji, jaka się wyłoni, zarząd wspólnoty powinien poddać pod głosowanie uchwałę o wyborze określonej osoby na członka zarządu lub – gdy kandydatur było kilka – przedstawić pod glosowanie projekty uchwał odnośnie do wyboru poszczególnych kandydatów.

W przypadku, gdy właściciele lokali nie zaproponowali kandydatur lub – mimo ich zaproponowania – żadna nie uzyskała większości głosów, zarząd pozostanie w zmniejszonym składzie.

Warto też zwrócić uwagę, że właściciele lokali, odwołując jednego członka zarządu, mogą powołać do zarządu kilka osób, jeśli tylko większość właścicieli opowie się nie tylko za jednym kandydatem, ale też za innymi. W takiej sytuacji nastąpi powiększenie składu ilościowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Z powyższego wynika dobitnie, że sposób zmiany zarządu zależy od konkretnej sytuacji, w jakiej się go dokonuje. Należy też zwrócić uwagę, że jeśli odwołuje się cały zarząd i w odrębnej uchwale lub uchwałach powołuje nowy jego skład, w uchwale o odwołaniu zarządu powinien się – moim zdaniem – znaleźć zapis, że dotychczasowy zarząd sprawować będzie swoją funkcję do czasu wyboru nowego, albo że odwołania dokonuje się z chwilą wyboru zarządu w nowym składzie. Zauważmy bowiem, iż zwoływanie zebrania właścicieli lokali należy do wyłącznej kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli zatem zarząd wspólnoty mieszkaniowej zostanie odwołany, a w kolejnej uchwale na tym samym zebraniu właściciele lokali nie wybiorą kolejnego, ponieważ nie dojdą do porozumienia co do jego składu, to kto zwoła kolejne zebranie właścicieli, skoro zarządu już nie będzie? Takie zastrzeżenie jest – moim zdaniem – dopuszczalne i zabezpiecza wspólnotę mieszkaniową przed okresem „bezkrólewia”.

Rezygnacja członka zarządu Jak w przypadku każdego stosunku prawnego, tak samo w przypadku stosunku łączącego wspólnotę mieszkaniową z członkiem zarządu, uprawnienie do jego rozwiązania przysługuje obu stronom. Zatem nie tylko wspólnota mieszkaniowa ma prawo odwołać członka zarządu lub cały zarząd, gdy uzna to z jakiegoś powodu za właściwe, ale także członek zarządu lub cały zarząd mają prawo zrezygnować ze sprawowania swojej funkcji. Aby członek zarządu z własnej woli przestał piastować swoją funkcję, musi podjąć taką decyzję i oznajmić ją wspólnocie mieszkaniowej.

Najwłaściwsze będzie w takim wypadku pisemne złożenie rezygnacji, doręczone własno-

www.administrator24.info

26

ręcznie albo wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Pismo takie nie musi mieć żadnej szczególnej formy ani treści, natomiast powinno jasno z niego wynikać, że członek zarządu rezygnuje ze sprawowanej funkcji oraz czy robi to w trybie natychmiastowym, czy po upływie jakiegoś terminu, na przykład na koniec miesiąca, roku itp. Jeżeli rezygnacja nie wskazuje terminu rezygnacji z funkcji, należy uznać, że członek zarządu zrezygnował z funkcji w dniu złożenia wspólnocie mieszkaniowej oświadczenia.

Członkowie zarządu mogą ze sprawowanej funkcji zrezygnować także na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, składając oświadczenie pisemne lub nawet ustne, co powinno być odnotowane w protokole. Rezygnacja członka zarządu ze sprawowania funkcji jest jego indywidualną decyzją, na którą nie musi uzyskać niczyjej zgody. Wspólnota mieszkaniowa nie może zmusić nikogo do pełnienia funkcji członka zarządu, zatem nie ma możliwości podjęcia żadnej uchwały w tej kwestii. Jedyną decyzją, jaką wspólnota mieszkaniowa podejmuje w związku z rezygnacją członka zarządu, jest uchwała o wyborze nowego członka zarządu.

Natomiast w sytuacji, gdy ze sprawowania funkcji rezygnuje cały zarząd, wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę o wyborze nowego zarządu. Twierdzenie, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być odwołani tylko uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, pozbawione jest nie tylko podstaw prawnych, lecz także logiki. Prowadzi ono bowiem do absurdalnego wniosku, że członek zarządu musi wbrew swojej woli sprawować funkcję nawet dożywotnio, gdy właściciele lokali nie będą chcieli go z niej zwolnić. W związku z rezygnacją członka zarządu ze sprawowania funkcji warto jeszcze rozważyć skuteczność wycofania rezygnacji. Zasadą jest, że odwołanie oświadczenia woli, czyli rezygnacji ze sprawowania funkcji członka zarządu, jest możliwe.

Jednak w tym zakresie w prawie wyróżnia się dwie sytuacje: gdy oświadczenie o odwołaniu rezygnacji doszło do adresata, czyli wspólnoty mieszkaniowej wcześniej lub równocześnie z oświadczeniem o rezygnacji lub gdy oświadczenie o odwołaniu rezygnacji doszło do wspólnoty mieszkaniowej po oświadczeniu o rezygnacji. Zgodnie bowiem z art. 61 par. 1 kodeksu cywilnego, oświadczenie o cofnięciu rezygnacji jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.

Późniejsze odwołanie oświadczenia o rezygnacji będzie skuteczne tylko wówczas, gdy adresat, czyli wspólnota mieszkaniowa, wyrazi na to zgodę.

Jeżeli więc w takim przypadku wspólnota mieszkaniowa nie wyraziła zgody (uchwałą) na cofnięcie oświadczenia o rezygnacji, nie można uznać go za skuteczne, a zatem dana osoba nie jest członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

www.administrator24.info

27

Ubezpieczamy:

www.administrator24.info

28

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

Jesienne sprzątanie – jak szybko i dokładnie oczyścić teren z liści – zestaw MULTIPRO Chodniki, alejki, przystanki, parkingi przykryte warstwą liści utrudniają poruszanie się, a warstwa przesiąknięta wilgocią - stwarza zagrożenie poślizgnięciem się i wypadkiem.

Ze względu na bezpieczeństwo i komfort użytkowników ciągów pieszych liście powinny być sprzątane systematycznie i dokładnie.

Chodniki,

alejki,

przystan-

ki, parkingi przykryte warstwą liści utrudniają poruszanie się, a warstwa przesiąknięta wilgocią – stwarza zagrożenie poślizgnięciem się i wypadkiem. Ze względu na bezpieczeństwo i komfort użytkowników ciągów pieszych liście powinny być sprzątane systematycznie i dokładnie.

Praktycznym i wygodnym narzędziem do zgarniania i usuwania liści w kameralnych przestrzeniach zurbanizowanych, jak i na rozległych terenach, jest ciągnik jednoosiowy Honda F 720 z zamiatarką FBZ 120 z profesjonalnego zestawu maszyn i urządzeń MULTIPRO przeznaczonych do kompleksowej pielęgnacji zieleni, utrzymania terenów zewnętrznych i odśnieżania. Zestaw, łatwy w obsłudze, prowadzeniu i przechowywaniu, zapewnia wysoką jakość pracy i krótki czas realizacji. Trwałość maszyn oznacza wieloletnie użytkowanie i minimalizację kosztów serwisowania.

Czytaj na ten temat: http://www.mojahonda.pl/multipro Zamiatarka o szerokości roboczej 120 cm jest stosowana z lub bez pojemnika. Opcja z pojemnikiem jest sprawdzonym w praktyce rozwiązaniem do sprawnego zbierania liści, resztek roślinnych, piasku, żwiru, itp. w ciągach komunikacyjnych, na przystankach, placach zabaw. Do zgarniania zanieczyszczeń i odśnieżania stosowana jest wersja bez pojemnika.

www.administrator24.info

29

Atutem zamiatarki FBZ 120 zapewniającym dokładne uprzątnięcie liści jest opcja mechanicznego dostosowania prędkości obrotowej szczotek do ilości liści do uprzątnięcia. Regulowana jest też wysokość szczotek, a opcja ustawiania kąta zamiatania umożliwia lepsze dostosowanie szerokości roboczej do warunków, dokładne usunięcie liści z miejsc trudno dostępnych, np. przy krawężnikach, a w przypadku użycia zamiatarki bez pojemnika – umożliwia ustawienie odkładu na lewo, prawo lub prosto.

Zamiatarka FBZ 120 współpracuje z ciągnikiem jednoosiowym Honda F 720 tworząc zestaw łatwy w kierowaniu. Niezbędną, zawłaszcza w kameralnych przestrzeniach, zwrotność zapewnia mechanizm różnicowy kół jednostki napędowej, wygodnie sterowany manetkami kierownicy.

Czytaj na ten temat: http://www.mojahonda.pl/utrzymanie-terenow-zewnetrznych/ zamiatarka-fbz-120

Ustawianie wysokości szczotek

Ustawianie kąta położenia szczotek (prawo/lewo)

Honda F 720 z 4-suwowym silnikiem Honda GX 200 o mocy 5,5 KM i pojemności skokowej 200 cm3 to uniwersalna jednostka napędowa, wykorzystywana z osprzętem do szerokiego spectrum prac przez cały rok (F 720 współpracuje z lemieszem do odśnieżania, przyczepą transportową

www.administrator24.info

30

z siedziskiem HV 500, agregatem glebogryzarki tylnym, broną aktywną FBB 120, rozsiewaczem FBG 550, równiarką rotacyjną FBR 80, szczotką wczesującą FBS 170). Wygodne łączenie Honda F 720 z wybranym osprzętem zapewniają: wałek odbioru mocy (WOM) w przypadku narzędzi aktywnych oraz zaczepy – do podłączania urządzeń biernych. Zestaw ten zapewnia wysoką wydajność połączoną z efektywną organizacją pracy co przekłada się na rentowność użytkowania.

Czytaj na ten temat: http://www.mojahonda.pl/utrzymanie-terenow-zewnetrznych/ ciagnik-jednoosiowy-honda-f720

www.mojahonda.pl e-mail: multipro@ariespower.pl telefon: 22 861 43 01

Dystrybutorem zestawu MULTIPRO

państwowych. Firma oferuje nowoczesne

- profesjonalnych maszyn do efektywnej

i przyjazne dla otoczenia maszyny i urzą-

pielęgnacji zieleni i utrzymania terenów

dzenia Honda do pielęgnacji zieleni, utrzy-

zewnętrznych w przestrzeniach zurbani-

mania terenów zewnętrznych i publicznie

zowanych, konfigurowanych odpowiednio

dostępnych przestrzeni, silniki do maszyn,

do potrzeb, jest ARIES POWER EQUIPMENT

agregaty prądotwórcze, motopompy, jedyne

- Generalny Dystrybutor Maszyn i Urządzeń

na świecie odśnieżarki z napędem hybrydo-

HONDA w Polsce, który od 1992 r. wprowa-

wym oraz bogatą gamę produktów HONDA

dza na krajowy rynek szeroką gamę ma-

MARINE, tj. silniki zaburtowe, pontony i ło-

szyn i urządzeń Honda – światowego lidera

dzie motorowe.

w dziedzinie techniki i jakości, które są

Firma dostarcza też maszyny innych

gwarancją niezawodności sprzętu i jego

japońskich marek jak: wysokoprężne silniki

wieloletniego użytkowania. W 2012r. Honda

KUBOTA, maszyny budowlane MIKASA, moto-

otrzymała dwa wyróżnienia firmy doradczej

pompy Matsusaka i Daishin, koparki AIRMAN

INTERBRAND ZINTZMEYER & LUX: 21. miej-

a także agregaty europejskich producentów

sce w rankingu 100 Best Global Brands oraz

HIMOINSA i Europower.

3. miejsce w gronie najbardziej ekologicznych firm na świecie.

Aries Power Equipment od lat jest uzna-

Oferta Aries Power Equipment jest dostępna w sieci ponad 200 Autoryzowanych Punktów Dilerskich i Serwisowych na terenie

nym dostawcą najwyższej jakości maszyn

Polski a także bezpośrednio w centrali firmy

i urządzeń dla instytucji publicznych i służb

i w serwisie internetowym.

www.administrator24.info

31

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

Systematyczne odśnieżanie gwarancją bezpieczeństwa – zestaw MULTIPRO Celem odśnieżania ciągów komunikacyjnych jest zapewnienie bezpieczeństwa ruchu.

Zgodnie z przepisami prawa właściciele, użytkownicy wieczyści, dzierżawcy oraz zarządcy nieruchomości są zobowiązani do usuwania śniegu, błota pośniegowego, lodu z chodników położonych wzdłuż nieruchomości. Ze względów bezpieczeństwa należy także pamiętać o usuwaniu śniegu sprzed bram wjazdowych i podjazdów oraz z dachów.

Zaniedbanie tych obowiązków zagraża zdrowiu a nawet życiu ludzi i podlega karom.

Nie daj się zaskoczyć zimie! – kilka praktycznych porad na temat efektywnego odśnieżania

• Sprawny sprzęt – przed sezonem warto sprawdzić sprzęt do odśnieżania i przygotować go do pracy. W maszynach spalinowych należy przede wszystkim sprawdzić:  poziom oleju i przynajmniej raz w roku go wymienić; poziom paliwa przed każdym uruchomieniem maszyny,  stan elementów zużywających się w trakcie pracy, np.: gumowych łopat wirnika czy płóz regulacyjnych, i je wymienić jeśli tego wymagają,  w modelach z rozrusznikiem elektrycznym - sprawdzić stan akumulatora, a w tych z napędem gąsienicowym – wyregulować gąsienice przed sezonem.

• Regularne odśnieżanie – kluczową zasadą jest dokładne usunięcie świeżego śniegu, co zapewnia pieszym bezpieczne poruszanie się i zapobiega tworzeniu się twardej skorupy lub lodu, które trudno jest usunąć nawet mechanicznie.

• Dobór narzędzi pracy – istotnym elementem efektywnego odśnieżania jest właściwy dobór narzędzi do warunków pracy, takich jak: wielkości i rodzaju powierzchni, miejsca

gromadzenia

śniegu,

czasu, który możemy poświę-

www.administrator24.info

32

cić na wykonanie zadania, ukształtowanie terenu (na terenie nierównym lepiej sprawdzają się maszyny na gąsienicach).

W przypadku odśnieżania nawierzchni pokrytej kostką brukową lub asfaltem – wskazane są odśnieżarki wyposażone w gumowe łopaty wirnika lub regulację wysokości zbieraka oraz zamiatarki. Nie należy stosować odśnieżarki na nawierzchniach kamienistych lub żużlowych – ślimak może pochwycić kamienie i wyrzucić je wraz z usuwanym śniegiem, stwarzając zagrożenie dla ludzi i pojazdów.

• Miejsce gromadzenia śniegu – przed rozpoczęciem pracy warto ustawić kierunek i odległość wyrzutu śniegu - unikniemy kilkakrotnego przerzucania zasp śniegu w kolejne miejsca.

Zgromadzony śnieg nie może utrudniać ruchu ani tamować odpływu wody do studzienek kanalizacyjnych. Należy także upewnić się, że podczas odśnieżania nie stworzymy zagrożenia dla przechodniów ani pojazdów.

Ciągnik jednoosiowy Honda F 720 z zamiatarką, lemieszem i piaskarko-solarką Łączony z osprzętem wielofunkcyjny ciągnik jednoosiowy Honda F 720 z silnikiem 4-suwowym Honda GX 200 o mocy 5,5 KM jest przeznaczony do odśnieżania:

• ciągów pieszych – chodników, alejek, podjazdów, nawierzchni pokrytej kostką brukową i asfaltem - z zamiatarką FBZ 120 o szerokości roboczej 120 cm, wyposażoną w szczotki o różnej gęstości i twardości. Ich prędkość obrotowa jest dostosowywana do grubości warstwy śnieżnej. Wysokość szczotek jest regulowana i zaletą zamiatarki jest usuwanie śniegu do czysta. Ustawienie ich kąta pracy umożliwia odkładanie śniegu na lewo, prawo lub na wprost.

• większych powierzchni – placów, parkingów, ulic, boisk - z lemieszem 118-F720 o szerokości

www.administrator24.info

33

roboczej 118 cm, z dwustronną odkładnicą z regulowanym kątem natarcia i ustawieniem wysokości oraz gumową listwą chroniącą nawierzchnię. Lemiesz sprawdza się też w usuwaniu błota pośniegowego.

Wraz z rozsiewaczem FBG 550 (zasobnik o nośności 900 kg i pojemności 550l) jest wykorzystywany jako piaskarko-solarka (piaskarko-solarka nie jest zalecana do stosowania na boiskach ze sztuczną nawierzchnią). Zestaw z przyczepą transportową HV 500 umożliwia transport narzędzi i śniegu.

Czytaj na ten temat: http://www.mojahonda.pl/multipro

Odśnieżarka Honda HS550 Rekomendowana do eksploatacji w przestrzeniach miejskich Honda HS550 z kołowym układem jezdnym i zbierakiem o szerokości 50 cm jest przeznaczona do szybkiego i dokładnego odśnieżania. Paliwo-oszczędny 4-suwowy silnik Honda o mocy 4,6 KM gwarantuje niezawodny start w niskich temperaturach oraz wysoką wydajność – maszyna przerzuca do 29 t/h na odległość do 8 m w ustawionym kierunku. Dokładne zebranie śniegu zapewniają bezpieczne dla nawierzchni gumowe łopaty wirnika. Natomiast niewielkie rozmiary ułatwiają jej sprawne przemieszczenie w inne miejsce pracy.

Czytaj na ten temat: http://www.mojahonda. pl/odsniezarki-kolowe-honda/odsniezarkahonda-hs-550-e-detail

Odśnieżarka Honda HSS970 ET Maszyna ze zbierakiem o szerokości 71 cm i sil-

www.administrator24.info

34

nikiem Honda o mocy 8,6 KM zapewnia bezawaryjną pracę w niskich temperaturach. Sprawnie usuwa grubą i oblodzoną warstwę śniegu, a napęd hydrostatyczny dostosowuje prędkość maszyny do warunków śniegowych. Wyposażona w duże łopaty wirnika o nowym kształcie przerzuca do 50t śniegu /h na odległość do 16 m wg ustawionego kierunku. Wygodna w obsłudze, użytkowaniu oraz serwisowaniu – powierzchnie robocze płóz poślizgowych są obracane po zużyciu o 180°. Bezpieczeństwo i komfort pracy zapewniają także: zbierak o regulowanej wysokości, automatyczne wyłączanie silnika w przypadku najechania na większą przeszkodę i reflektor.

Czytaj na ten temat: http://www.mojahonda.pl/odsniezanie/odsniezarka-hondahss-970-et

www.mojahonda.pl e-mail: multipro@ariespower.pl telefon: 22 861 43 01

www.administrator24.info

35

Janusz Gdański

Tani zarządca?

Niedawno studentka, zadała mi proste – jej zdaniem – pytanie: Jakie jest średnie wynagrodzenie zarządców za 1 m 2 powierzchni lokalu w województwie pomorskim?

Spotkała się z oczekiwaną przez oferentów wysokością wynagrodzenia w bardzo szerokim przedziale – od 0,2 zł/m 2 do nawet 1,2 zł/m 2. Była zaskoczona, gdy stwierdziłem, że na to pytanie nie potrafię odpowiedzieć. Uważam za zasadne, aby temat rozwinąć.

W przypadku „dużych” wspólnot funkcjonują różne modele zarządzania nieruchomością wspólną. Albo:

• wspólnota powierza zarządzanie osobie fizycznej lub prawnej w trybie art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;

• wspólnota – zgodnie z art. 20 – wybiera jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd, który zarządza nieruchomością wspólną w oparciu o zapisy rozdziału IV;

• wspólnota wybiera zarząd, a ten powierza realizację swoich zadań wybranemu przez siebie podmiotowi zwanemu „zarządcą”, chociaż faktycznie zarządcą (w rozumieniu art. 18) nie jest – lepszym terminem byłby „administrator”.

Zdarza się również, że wspólnota po wyborze zarządu wybiera administratora, zachowując sobie prawo do jego odwołania. Takie działanie jest niezgodne z prawem, i z logiką, ponieważ zarząd, który ma ustawowo określone prawa (patrz – art. 21 i 22 ww. ustawy) ponosi pełną odpowiedzialność za przyjęte obowiązki, a w przypadku, gdy musi korzystać z usług narzuconego mu przez wspólnotę administratora, bierze na siebie odpowiedzialność za jego działanie, nie mając prawa go odwołać.

Ustawodawca wyraźnie stwierdza, że tylko zarząd lub zarządca powołani w trybie art. 18 mają określone prawa i obowiązki.

Wybór administratora przez wspólnotę jest czytelną próbą obejścia ustawowych uregulowań, w myśl których możliwe są tylko dwa wykluczające się warianty określenia sposobu zarządu – albo ustawowy, albo oparty na art. 18. Zarząd wybrany w trybie art. 20 ust. 1 ma przecież wynikające z ustawy kompetencje. Z tego względu – z chwilą wyboru zarządu – wspólnota je traci. Z kolei

www.administrator24.info

36

– jeśli wspólnota powierzy zarządzanie w trybie art. 18, to nie może wybierać zarządu, który nie miałby ustawowych kompetencji.

Oczywiście, niezgodność z prawem przyjętych przez wspólnotę zasad może stwierdzić wyłącznie sąd.

Niektórzy twierdzą, że skoro ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy leży w gestii wspólnoty (art. 22 ust. 3 punkt 1), to tylko wspólnota ma prawo decydować o wyborze administratora. Pogląd ten jest błędny. Wspólnota faktycznie decyduje o wysokości wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością wspólną, ale sam wybór administratora pozostaje w gestii zarządu.

Załóżmy, że rozpatrujemy wynagrodzenie pobierane przez zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną został powierzony w trybie art. 18, chociaż w przypadku innych wariantów jest analogicznie.

Najpierw należy odpowiedzieć na pytanie, za co zarządca pobiera wynagrodzenie. Załóżmy, że wspólnota nie określiła sposobu zarządu w umowie, co oznacza, że zarządca ma działać na podstawie zapisów rozdziału IV ustawy o własności lokali. A zatem do podstawowych jego obowiązków należeć będą w szczególności:

• prowadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości, • przygotowywanie projektów uchwał oraz organizacja i prowadzenie zebrań, • sporządzanie projektów regulaminów prowadzenia ewidencji pozaksięgowej, • przeprowadzanie kontroli technicznej (także kominiarskiej) nieruchomości, • przygotowywanie projektów planów gospodarczych, • określenie potrzeb remontowych, a w konsekwencji – sporządzanie projektu planu remontów, a także realizacja prac remontowych,

• podejmowanie działań zwiększających możliwości finansowe wspólnoty, • prowadzenie księgowości i windykacja zobowiązań właścicieli lokali.

Zakres i wysiłek zarządcy zależeć będzie od wielu czynników, także rzetelności właścicieli lokali oraz stanu technicznego nieruchomości. Zdarzają się jednak zarządcy, którzy za podstawowe kryterium swojego wynagrodzenia uważają status finansowy członków wspólnoty i proponują sumę rażąco wysoką. Bywa także, że nie do końca przyzwoity deweloper zatrudnia „swojego”, nie zawsze dobrego, a za to drogiego zarządcę.

Nieporównywalnie więcej zaangażowania będzie wymagała nieruchomość będąca w złym stanie technicznym, niż nieruchomość względnie nowa. Dużo łatwiejszą pracę ma zarządca we wspólnocie, której wszyscy członkowie terminowo regulują swoje zobowiązania, niż ten, kto musi walczyć z niesolidnymi właścicielami lokali.

www.administrator24.info

37

Rzetelny zarządca, zanim złoży wspólnocie swoją ofertę, niewątpliwie zbada zarówno stan techniczny nieruchomości, jak i terminowość wnoszenia przez właścicieli lokali opłat na koszty zarządu.

W konsekwencji określi kwotę, jaką będzie chciał otrzymać za swoją pracę. Podkreślam – kwotę za usługę, a nie wynagrodzenie za 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości. Jeśli wspólnota ofertę przyjmie, to w jej gestii będzie określenie (uchwałą) sposobu obciążania właścicieli poszczególnych lokali wynagrodzeniem zarządcy.

Ustawodawca wyraźnie oddziela koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (robi to w art.

12 ust. 2) od kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zdefiniowanych w art. 14. O ile – wydatkami na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej właścicieli należy obciążać proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów, o tyle nie ma takiego obowiązku w odniesieniu do kosztów zarządu. To, w jaki sposób właściciele lokali złożą się na wynagrodzenie zarządcy, jest w gestii wspólnoty. Oczywiście, obciążenie poszczególnych właścicieli wynagrodzeniem zarządcy może być określone jako funkcja powierzchni lub udziałów w nieruchomości wspólnej i tak najczęściej się dzieje.

Wiele wspólnot podejmuje uchwały o równym podziale wynagrodzenia zarządcy na poszczególnych właścicieli, co jest logiczne chociażby dlatego, że wkład pracy, którą zarządca wykonuje na rzecz właściciela lokalu, nie zależy przecież od wielkości lokalu.

Ważnym jest, aby wynagrodzenie zarządcy obejmowało wszystkie koszty związane z jego pracą.

Są zarządcy, którzy proponują niewielkie wynagrodzenie, ale później obciążają właścicieli dodatkowymi kosztami – np. za dostarczanie korespondencji, obsługę prawną czy nawet za prowadzenie księgowości. Podejrzewam, że ci, którzy oferują zarządzanie za mniej niż 0,5 zł/m2, tak właśnie działają.

Konkludując – jeśli zarządca przedstawia (np. w Internecie) ofertę świadczenia usług za z góry określoną stawkę za 1 m2 w odniesieniu do dowolnej wspólnoty, a stawka ta jest wyjątkowo niska, to można z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością stwierdzić, że nie jest to zarządca godny zaufania.

www.administrator24.info

38

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

Zarządca w smartfonie – nowy wymiar komunikacji ze wspólnotami Dobry kontakt z właścicielami lokali we wspólnotach mieszkaniowych to dla zarządcy podstawa jego pracy. Stwierdzenie to wydaje się truizmem. Jednak gdy przyjrzeć się sprawie bliżej, to okaże się, że w wielu przypadkach, w tym dialogu wymiana informacji mocno szwankuje.

Ludzie pochłonięci własnymi sprawami nie informują na bieżąco zarządcy o swoich problemach we wspólnocie (kto jest moim zarządcą? jak się z nim skontaktować?), a jednocześnie są niezadowoleni, gdy ich problemy nie zostaną rozwiązane.

Mamy problem w komunikacji!

Brak łatwego dostępu do informacji o bieżącym saldzie (jakie były moje dane do logowania do kartoteki online?) prowadzi do zaległości płatniczych. Ostatecznie brak kontaktu daje lokatorom poczucie, że zarządca nie wykonuje żadnej realnej pracy, a jedynie pobiera wynagrodzenie, co zatruwa wzajemne relacje.

Komunikacja w drugą stronę też często jest mocno ograniczona. Jak szybko

poinformować

wszystkich

właścicieli, że akurat jest awaria wody i naprawa potrwa 2 godziny?

Jak dać szybki dostęp do informacji finansowych (usunięty fragment)?

Jak informować o zaległościach

www.administrator24.info

39

płatniczych bez chodzenia na pocztę? Jak szybko informować ludzi o bieżących sprawach bez wywieszanie na klatkach ogłoszeń, których prawie nikt nie czyta?

Internet nam pomoże?

Naturalnym rozwiązaniem opisanego problemu wydaje się internet – to tu publikujemy informacje dla właścicieli, a oni, logując się do swojej kartoteki, będą mogli na bieżąco wszystko sprawdzać.

To okazało się być prawdą jedynie w części.

Kartoteka online wspólnoty nie będzie, jak Facebook, gazeta, poczta czy często odwiedzana strona, codzienną lekturą właścicieli, więc nie rozwiązuje to problemu informacji bieżących.

Co rodzi drugi problem – logując się raz na miesiąc właściciel zapomni dane do logowania (w niektórych systemach są bardzo długie) i przestanie korzystać z tego narzędzia w ogóle albo będzie kontaktował się z zarządcą w celu odzyskania hasła (a przecież to narzędzie miało oszczędzać czas pracowników!).

W naszym systemie Weles3 poradziliśmy sobie z tym problemem. Dostęp do kartoteki online można połączyć ze swoim kontem na Facebooku lub poczcie Gmail. Teraz po zalogowaniu się do tych usług można przejść do kartoteki bez podawania jakichkolwiek danych logowania.

Z tego rozwiązania korzysta już kilka tysięcy osób w całej Polsce. To rozwiązanie sprawia, że kartoteka online faktycznie działa. Właściciele mogą się bez problemu zalogować i nie będą zajmować czasu pracowników zarządcy.

www.administrator24.info

40

Trzeba pilnie dostarczyć informację Nawet kartoteka z bezproblemowym dostępem nie będzie odwiedzana na bieżąco. Pozostaje pytanie jak reagować w sprawach pilnych: awarie, nadchodzące zagrożenia (huragany, powodzie itp.) czy bieżących: informacje o zaleganiu z płatnościami lub zebrania wspólnoty.

W systemie Weles3 zaimplementowaliśmy dla zarządcy możliwość wysłania korespondencji zarówno drogą mailową, jak i przez SMS. Pozwala to łatwo i bardzo szybko docierać do właściciela z informacjami, które należy przekazać.

Mobilna rewolucja Ostatnich kilka lat przyniosło nam kolejną wielką zmianę w narzędziach komunikacji: smartfon.

Skoro coraz więcej Polaków ma takie urządzenie podłączone do internetu zawsze przy sobie, to z komunikacją nie powinno być już problemów. Niestety wielu twórców oprogramowania dla zarządców nie nadąża za rozwojem technologii.

Nadal dominującym modelem jest aplikacja instalowana na komputerach zarządcy ze słabo dopracowaną przystawką internetową, z którą trzeba zsynchronizować bazę z lokalnego komputera. W takim modelu ledwo można skorzystać z przewag jakie dała rewolucja internetowa, a o korzyściach z mobilnej trudno nawet myśleć.

System Weles3 jest aplikacją stricte online. Nie trzeba niczego instalować na komputerach.

Można pracować z dowolnego miejsca, gdzie jest internet, a wszystkie informacje są dostępne dla właścicieli natychmiast, bez konieczności synchronizacji bazy z serwerami dostawcy oprogramowania.

W tym roku, jako pierwsi na rynku, zdecydowaliśmy się pójść o krok dalej i wypuściliśmy aplikacje mobilne (Android i Apple) dla właścicieli lokali. Teraz jednym kliknięciem na smartfonie (po pierwszym wprowadzeniu danych logowania system nie będzie pytał o nie ponownie) można mieć dostęp do wszystkich swoich danych we wspólnocie. Łatwy dostęp do informacji przez smartfon to olbrzymi postęp w komunikacji zarządcy z właścicielami, ale prawdziwy potencjał znaleźliśmy w tym przypadku w komunikacji w drugą stroną: właściciela z zarządcą. Dlatego powstała idea „mrugnięć”.

Mrugam do zarządcy Wiele problemów na wspólnocie jest powtarzalnych: firma sprzątająca pominęła kilka pięter w budynku, awaria w windzie wymaga interwencji, trzeba zadbać o zieleń. Nie jest fizycznie możliwe, aby zarządca był w każdym miejscu w każdej chwili, aby każdy taki problem rozwią-

www.administrator24.info

41

zać, ale gdyby właściciele lokali mogli tego typu problemy łatwo (bez pisemnych próśb) i szybko zgłaszać ze swojego telefonu…

Mrugnięcie to właśnie takie zgłoszenie.

Działa ono następująco:

•

zarządca definiuje „cele mrugnięć” czyli potencjalne informacje, jakie może otrzymać, np.: piętro 3. nie posprzątane, awaria windy w budynku itp.,

•

dla każdego „celu” system pozwala wydrukować na kartce A4 plakat z kodem kreskowym i instrukcją użytkowania, który potem należy wywiesić niedaleko miejsca którego dotyczy zgłoszenie,

•

właściciel, który chce poinformować zarządcę jednym kliknięciem, zczytuje kod telefonem z aplikacją Weles3,

•

zarządca od razu widzi w systemie, kto (właściciel jest zalogowany do aplikacji mobilnej w czasie skanowania) i jakie „cele” zgłosił.

Mamy w każdej chwili informację o problemach we wspólnocie. Możemy szybko zaregować, a następnie informować o samym zdarzeniu, jak i naszym działaniu. Tak buduje się trwałą współpracę!

Bezpieczeństwo danych Można czasami spotkać się z twierdzeniem, że praca z danymi przez internet jest mniej bezpieczna niż praca na komputerach lokalnych. Nie spotkaliśmy jeszcze jednak osoby, która poza samym hasłem umiałaby powiedzieć więcej: jak to bezpieczeństwo rozumie i jakie konkretnie zagrożenia widzi. Jak to faktycznie wygląda w poszczególnych kategoriach ryzyk?

www.administrator24.info

42

Bezpieczeństwo nośnika danych W przypadku programów „lokalnych” to zwykle dysk w komputerze w biurze i płyty CD z kopiami biezpieczeństwa (jeżeli są robione).

Tutaj nietrudno o awarię, kradzież czy zniszczenie w efekcie działania siły wyższej (pożar, nagły zanik/wzrost napięcia) czy zamierzonego działania (np. zwalniany pracownik).

W przypadku systemów online serwery wraz z dyskami znajdują się w profesjonalnych serwerowniach, z ochroną i nadzorem techników 24 godziny na dobę. Szkoda fizyczna jest tutaj dużo mniej prawdopodobna. Czytaj więcej na ten temat

Utrata danych W przypadku systemów „lokalnych” to użytkownik jest odpowiedzialny za robienie kopii archiwalnych i ich zabzpieczanie. Niestety tylko niewielka część zarządców robi to na bieżąco i w profesjonalny sposób (np. robiąc co pewien czas próbne odtworzenia danych). Mało który zarządca może sobie pozwolić na zatrudnienie informatyka, który będzie o to dbał, więc zwykle to zadanie dostaje inny pracownik i o sprawie się zapomina aż do momentu, gdy tracimy dane.

W przypadku systemów online kopie archiwalne wykonują posiadający dużą wiedzę techniczną dostawcy systemu.

Innym rodzajem utraty danych jest brak możliwości przeczytania zawartości bazy danych.

Jeżeli np. dostawca zaprzestaje świadczenia usług, możemy zostać postawieni w sytuacji braku dostępu do danych. Ten problem dotyczy zarówno systemów lokalnych, jak i tych online.

W Weles3 w każdej chwili użytkownik o odpowiednich uprawnieniach może pobrać aktualną kopię bazy danych z naszego serwera. Kopię tą można potem otworzyć przy pomocy publicznie dostępnych, darmowych narzędzi. Niestety wielu dostawców systemów lokalnych wymaga hasła lub w inny sposób ogranicza bezpośredni dostęp do danych, kierując w ten sposób klientów na swoje usługi.

www.administrator24.info

43

Kradzież danych To jest bodajże największa obawa co do systemów online. Jednak także tutaj porównanie wychodzi na ich korzyść. Atak na system online jest czasochłonny, wymaga złamania wielu zabezpieczeń, a także zaawansowanych umiejętności hakera. Często też jest możliwy dzięki luce bezpieczeństwa na serwerze. Czytaj o tym więcej System lokalny z kolei to komputer w biurze lub laptop. W tym przypadku złodziejowi będzie z pewnością łatwiej. Szczególnie, jeżeli to pracownik chcący założyć własną działalność i przejąć zasoby pracodawcy.

Gdzie bezpieczniej?

Solidny system online będzie zawsze zdecydowanie bezpieczniejszy niż rozwiązania lokalne. Ciągły nadzór wykwalifikowanych osób, profesjonalny sprzęt i zaplecze techniczne oraz wypracowane i przestrzegane procedury bezpieczeństwa w tym przypadku są nie do doścignięcia dla systemów lokalnych.

Nasze przyzwyczajenia oraz większa medialność zagrożeń online (włamania na serwery dużych firm bardziej zainteresują ludzi niż awarie dysków, kradzieże i pożary w małych firmach, pomimo, że te drugie zdarzają się znacznie częściej) to główne przyczyny obaw przed rozwiązaniami chmurowymi. Warto jednak zrewidować swoje poglądy w tym zakresie, bo korzyści ze stosowania nowych technologii są naprawdę duże.

O PHU WELES Od ponad 15 zajmujemy się tworzeniem oprogramowania dla zarządców nieruchomości.

8 lat temu, widząc nadchodzącą rewolucję inernetową, rozpoczęliśmy prace nad wdrożeniem naszego systemu. Od 6 lat jest on dostępny komercyjnie dla zarządców i od tego czasu zdobył szerokie uznanie.

Dzięki nowoczesnej platformie technicznej możemy dostarczać rozwiązania, które powoli zmieniają rynek zarządzania w Polsce. Lepsza komunikacja, organizacja pracy, możliwość działania z wielu lokalizacji – te atuty pozwoliły już wielu firmom odnieść sukces w branży.

www.administrator24.info

44

Agnieszka Żelazna

Zabudowa logii bez zgody wspólnoty Tekst przedstawia stanowisko, jakie można wyprowadzić z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 31 stycznia 2014 r. (VII SA/Wa 2073/13), wydanego na skutek skargi wspólnoty mieszkaniowej, wniesionej od decyzji Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Stan faktyczny Właściciele lokalu znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym dokonali szklanej zabudowy tarasu przylegającego do tego lokalu. Powyższe działanie spotkało się z protestem wspólnoty mieszkaniowej, która wystąpiła do wojewody z wnioskiem o stwierdzenia nieważności decyzji prezydenta miasta, w której zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi, czyli współwłaścicielom lokalu, pozwolenia na zabudowę szklaną tarasu.

Postępowanie administracyjne przed wojewodą Po zapoznaniu się z aktami postępowania administracyjnego, zakończonego decyzją prezydenta miasta, wojewoda ustalił, iż występujący w roli inwestora właściciele lokalu dołączyli do wniosku o pozwolenie na budowę nieprawidłowe oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zdaniem organu, zakres robót budowlanych objętych wnioskiem inwestora wymagał bowiem uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, gdyż – zgodnie z art. 22 UWL – wykonywanie robót budowlanych na części nieruchomości wspólnej wykracza poza zwykły zarząd.

Wymaga więc podjęcia uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności i udzielającej zarządowi właściwego pełnomocnictwa. Przedłożona zaś przez inwestora zgoda ówczesnego zarządu wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie prac, wyrażona w uchwale, powinna była być przez organ architektoniczno-budowlany zweryfikowana, gdyż uchwała ta budziła wątpliwości. Jak stwierdził przy tym wojewoda, jeżeli złożone oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane mogło nie odpowiadać stanowi rzeczywistemu lub było z nim niezgodne, organ miał obowiązek to wyjaśnić. Brak ustaleń w tym zakresie wpłynął

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. DzU z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), dalej jako UWL.

www.administrator24.info

45

zaś na uznanie decyzji o pozwoleniu na budowę za dotkniętą wadą rażącego naruszenia przepisów ustawy – Prawo budowlane .

Mając powyższe na uwadze, wojewoda stwierdził nieważność decyzji wydanej przez prezydenta miasta.

Postępowanie administracyjne przed Głównym Inspektorem Nadzoru Budowlanego Od powyższego rozstrzygnięcia właściciele lokalu odwołali się w trybie administracyjnym do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Po rozpatrzeniu odwołania uchylił on w całości zaskarżoną decyzję wojewody i odmówił stwierdzenia nieważności decyzji prezydenta miasta.

W toku postępowania organ odwoławczy ustalił, iż zakres robót budowlanych objętych sporną inwestycją polegał na przeszkleniu tarasu poprzez wymurowanie murku, dwustronnie ocieplonego po wewnętrznej stronie balustrady balkonowej, i obsadzenie na nim otworów okiennych umocowanych na górze do istniejącego podciągu.

Przechodząc do rozważań nad zagadnieniem przynależności przeszklonego tarasu do nieruchomości wspólnej, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego odwołał się do przepisów UWL i wskazał, iż nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Mając na uwadze powyższe, uznał, że urządzenia i części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Organ odwoławczy wskazał przy tym, iż w orzecznictwie sądowo-administracyjnym status prawny takich elementów budynku, jak balkon czy taras, zależy od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna obiektu. Balkon (taras) może stanowić tylko część elewacji i być przeznaczony do użytku mieszkańców niejednego lokalu – dostęp do niego mogą mieć wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być jednak zaprojektowany i wykonany również i w ten sposób, iż do balkonu (tarasu) dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu. Wówczas służy on do wyłącznego użytku właściciela tegoż lokalu. W pierwszym przypadku przyjmuje się, że balkon (taras) stanowi ogólnodostępne części budynku i dlatego jest częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej – że nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowi część składową lokalu mieszkalnego.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tj. DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.) – dalej jako: PB.

www.administrator24.info

46

Po przeprowadzeniu analizy projektu budowlanego Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, iż tarasy, których dotyczyła kontrolowana decyzja organu stopnia podstawowego, służyły do wyłącznego użytku skarżących właścicieli lokalu, ponieważ wejście na nie znajdowało się jedynie w lokalu mieszkalnym, do którego należały. Powyższe przesądziło zatem – zdaniem organu – o przyjęciu stanowiska, zgodnie z którym tarasy te były częścią budynku, która służyła wyłącznie do użytku skarżących. A to w świetle art. 3 ust. 2 UWL wyłączyło możliwość uznania ich za część nieruchomości wspólnej. Służyły one bowiem zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i wypoczynkowi skarżących, co niewątpliwie wskazywało na istnienie związku funkcjonalnego z pozostałą częścią lokalu.

Za przyjęciem powyższego stanowiska przemawiało zdaniem organu również dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego , w którym sąd ten wskazał, iż elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu (takie jak podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit) stanowią część składową lokalu. Z kolei elementy architektonicznej konstrukcji balkonu (tarasu), trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznaje się za stanowiące nieruchomość wspólną. W myśl przyjętych bowiem w judykaturze poglądów, za elementy takie uważa się: fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp.

Odwołując się do analizy przepisów i orzecznictwa, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego nie podzielił zatem stanowiska organu I instancji, iż przeszklenie tarasu i związane z tym roboty budowlane dotyczyły nieruchomości wspólnej, a tym samym – że ich realizacja wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Tym bardziej, że z przedłożonej w postępowaniu treści notarialnej umowy sprzedaży lokalu na rzecz skarżących wprost wynikało, iż nabyli oni własność lokalu wraz z należącymi do niego dwoma tarasami.

Niezależnie od powyższych rozważań, organ odwoławczy podniósł również, iż przepisy Prawa budowlanego nie nakładały na inwestora obowiązku udowodnienia ani nawet uprawdopodobnienia zgodności treści złożonego przez siebie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z rzeczywistym stanem prawnym lub faktycznym. Na skutek zmiany przepisów tej ustawy obowiązkiem inwestora nie było wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale jedynie złożenie odpowiedniego oświadczenia na sformalizowanym druku. Jego złożenie stanowiło zatem wy Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08.

Por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 grudnia 2006 r., sygn. akt II OSK 858/06; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/GL 115/09.

Art. 32 ust. 4 pkt 2) PB został zmieniony Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (DzU z 2003 r. nr 80, poz. 718).

www.administrator24.info

47

starczającą przesłankę do uznania, że inwestorowi przysługuje tytuł prawny, uprawniający go do realizacji inwestycji na danej nieruchomości. Samo zaś oświadczenie – co podkreślił organ odwoławczy – nie musiało być poparte stosowną dokumentacją. Złożone ono zostało jednocześnie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Tym samym fakt złożenia przez inwestora oświadczenia o treści niezgodnej z rzeczywistym stanem faktycznym nie mógł stanowić przesłanki stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.

Mając na uwadze powyższe, organ odwoławczy stwierdził, iż skarżący złożyli niebudzące wątpliwości oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dołączyli do niego ponadto akt własności lokalu oraz uchwałę ówczesnego zarządu wspólnoty mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na realizację spornej inwestycji. W ocenie organu zgoda udzielona przez zarząd wspólnoty była – w świetle przepisów UWL – wystarczająca do wykonania robót budowlanych na nieruchomości wspólnej. Kwestia ustalenia natomiast, czy owa zgoda została udzielona prawidłowo, nie podlegała już badaniu organu. Jego zadaniem było jedynie wskazanie, iż właściwym trybem postępowania w sprawach związanych z ewentualnymi wadliwościami podjętych uchwał jest tryb postępowania sądowego.

Podsumowując swoje rozważania, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, iż kontrolowana decyzja prezydenta miasta nie była dotknięta wadą rażącego naruszenia prawa ani żadną z pozostałych wad, o których stanowi art. 156 § 1 kpa . W szczególności nie doszło do rażącego naruszenia art. 32 ust. 4 pkt 2) oraz art. 35 ust. 1 pkt 3) Prawa budowlanego.

Skarga wspólnoty mieszkaniowej Od decyzji Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego wspólnota mieszkaniowa wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

W uzasadnieniu wspólnota, powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego, wywodziła, iż zakres prac związanych z przeszkleniem tarasu obejmował umocowanie murku, na którym miała być umocowana szklana zabudowa w elementach konstrukcyjnych tarasu, które z kolei stanowią część wspólną nieruchomości.

Jak podnosiła przy tym skarżąca, na prace takie zarząd wspólnoty nie mógł wyrazić zgody, gdyż przekraczały one zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Koniecznym więc było podjęcie przez wszystkich członków wspólnoty uchwały, wyrażającej zgodę na przeprowadzenie tych prac. W ocenie wspólnoty, organ architektoniczno-budowlany miał jednocześnie obowiązek zbadać, czy zarząd wspólnoty – wyrażając zgodę na realizacje inwestycji – dysponował uchwałą

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tj. DzU z 2013 r., poz. 267 ze zm.) – dalej jako: kpa.

www.administrator24.info

48

właścicieli lokali. Samo oświadczenie złożone przez inwestora nie było zaś w omawianej sprawie wystarczające, gdyż właściciele lokalu – jak twierdziła wspólnota – powinni byli w oparciu o dokumenty (takie jak wypis z ksiąg wieczystych, wypis z rejestru gruntów, umowa cywilnoprawna itp.) wykazać swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Powołując się zaś na orzecznictwo sądowo-administracyjne, skarżąca wspólnota wywodziła dalej, iż w sytuacji, gdy organ mógł powziąć wątpliwości co do zgodności złożonego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością z rzeczywistym stanem prawnym, powinien był on zweryfikować prawdziwość tego oświadczenia.

Podnosząc powyższe zarzuty, skarżąca wspólnota mieszkaniowa wniosła jednocześnie o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Wyrokiem z 31 kwietnia 2014 r. (VII SA/Wa 2073/13) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę wniesioną przez wspólnotę mieszkaniową.

Na wstępie uzasadnienia wydanego rozstrzygnięcia WSA omówił funkcję postępowania w sprawie o stwierdzenie nieważności decyzji, będącego samodzielnym postępowaniem administracyjnym. Jego istotą powinno być ustalenie, czy dana decyzja dotknięta została jedną z wad wymienionych w art. 156 § 1 kpa, a nie ponowne rozpatrzenie sprawy co do jego istoty, jak w postępowaniu odwoławczym.

Powołując się na orzecznictwo i literaturę, WSA wskazał, iż o rażącym naruszeniu prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 kpa decydują łącznie trzy przesłanki:

• oczywistość naruszenia prawa, • charakter przepisu, który został naruszony oraz • racje ekonomiczne lub gospodarcze – skutki, które wywołuje decyzja .

Skutki zaś, które wywołuje decyzja uznana za rażąco naruszającą prawo, to skutki niemożliwe do zaakceptowania z punktu widzenia wymagań praworządności. To skutki gospodarcze lub społeczne, których wystąpienie powoduje, że nie jest możliwe zaakceptowanie decyzji jako aktu wydanego przez organ praworządnego państwa. WSA zaznaczył jednocześnie, iż w sposób rażący może zostać naruszony wyłącznie przepis, który ma być stosowany w bezpośrednim rozumieniu. Rażące naruszenie prawa stanowi przy tym kwalifikowaną formę jego naruszenia. Naruszenie przepisów postępowania lub prawa materialnego, nawet mające istotny wpływ na wynik sprawy, nie może być podstawą stwierdzenia nieważności decyzji

Por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 1987 r., sygn. akt IV SA 1062/86.

Por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 1994 r., sygn. akt III ARN 13/94.

www.administrator24.info

49

ostatecznej w postępowaniu prowadzonym w trybie nadzoru, jeżeli nie nosi cech rażącego naruszenia prawa. Zatem dla uznania, że wystąpiło owo kwalifikowane „naruszenie prawa”, konieczne jest stwierdzenie, jaki konkretny przepis został naruszony, i wykazanie, iż miało ono charakter rażący.

Mając na uwadze powyższe, WSA zgodził się ze stanowiskiem wyrażonym przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego co do braku kwalifikowanej wadliwości decyzji prezydenta miasta, którą zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę polegającą na zabudowie szklanej tarasu.

W toku postępowania sąd ustalił ponadto, iż właściciele lokalu, występujący w roli inwestorów, dołączyli do wniosku o pozwolenie na budowę wszystkie wymagane prawem dokumenty, w tym złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie sąd ten wskazał, iż w przypadku współwłasności nieruchomości do wykonania robót budowlanych przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda współwłaścicieli. Zakwestionowanie, chociażby przez jednego z nich, złożonego przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w sytuacji, kiedy jego zgoda na wykonanie robót budowlanych jest wymagana, wyklucza wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W stanie faktycznym sprawy zakończonej wydaniem kontrolowanej decyzji inwestorzy – wraz z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – przedłożyli również zgodę ówczesnego zarządu wspólnoty na wykonanie robót budowlanych.

Zgoda zarządu nie była przy tym, jak wskazał WSA, kwestionowana przez żadnego ze współwłaścicieli nieruchomości. Sąd nie podzielił zatem stanowiska skarżącej wspólnoty, iż złożone przez właścicieli lokalu oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinno wywołać wątpliwości organu administracji co do jego prawidłowości.

Wskazał przy tym, iż w rozpatrywanej sprawie nie można było uznać, że doszło do rażącego naruszenia przepisów Prawa budowlanego z uwagi na brak podjęcia przez organ administracji czynności zmierzających do wyjaśnienia tej okoliczności.

WSA ustalił również, iż na skutek zmian przepisów Prawa budowlanego od 11 lipca 2003 r. inwestorzy nie są zobowiązani wykazywać się prawem do dysponowania nieruchomością (np. za pomocą odpowiednich dokumentów). Wystarczające zatem będzie złożenie stosownego oświadczenia. Oznacza to więc, iż w obecnie obowiązującym stanie prawnym inwestor nie musi udowadniać swego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, natomiast organ co

Por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 listopada 2005 r., sygn. akt II OSK 179/05.

www.administrator24.info

50

do zasady nie ma kompetencji do tego, aby badać prawdziwość złożonego oświadczenia.

Z tych też względów sąd podzielił również stanowisko Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego co do prawidłowości złożonego przez inwestorów oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

WSA nie uwzględnił jednocześnie stanowiska skarżącej wspólnoty, zgodnie z którym przeszklenie tarasu stanowiło ingerencję w jego konstrukcję, stanowiącą część nieruchomości wspólnej. W ocenie sądu przepisy UWL nie rozstrzygają wprost zagadnienia sposobu zaliczenia balkonów czy tarasów do nieruchomości wspólnej lub odrębnej własności poszczególnych właścicieli lokali. Kwestia zakwalifikowania (bądź też nie) balkonów i tarasów do nieruchomości wspólnej musi być zatem w każdym przypadku przedmiotem indywidualnej oceny.

Mając na uwadze powyższe rozważania, WSA wskazał, iż zarzut rażącego naruszenia prawa musi wynikać z niebudzących wątpliwości przesłanek10. Tam, gdzie zastosowanie przepisu prawa wymaga interpretacji i subsumcji do konkretnego stanu faktycznego, nie może być mowy o rażącym naruszeniu prawa. Zastosowanie zatem przy wydawaniu decyzji administracyjnej jednej z możliwych interpretacji niejednoznacznych przepisów nie może być uznane za rażące naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 kpa11.

Podsumowując powyższe rozważania, sąd uznał, że zaskarżona decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego odpowiada prawu.

10 11

Por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2002 r., sygn. akt I SA 1506/00.

Por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lutego 1995 r., sygn. akt II SA 1531/94.

REKLAMA

www.administrator24.info

51

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

UNIQA dla Mieszkalnictwa – jedyny ubezpieczyciel na rynku specjalizujący się w produktach dla Podmiotów Zarządzających Zasobami Mieszkaniowymi UNIQA Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. jest liderem ubezpieczeń dla Sektora Mieszkalnictwa w Polsce. Jako jedyni na rynku posiadamy grupę produktów przygotowanych z myślą o podmiotach zarządzających zasobami mieszkaniowymi, w tym doceniany przez Specjalistów oraz naszych Klientów pakiet ubezpieczeń dla Wspólnot Mieszkaniowych oraz Obowiązkowe ubezpieczenie OC Zarządcy Nieruchomości.

Poznaj UNIQA , obejrzyj nasz film wizerunkowy

UNIQA dlaMieszkalnictwa Zaufało nam:

ponad

20 lat

doświadczenia

1 600

Spółdzielni Mieszkaniowych

50 000

Wspólnot Mieszkaniowych

Lider Rynku

1000 000 mieszkańców

ponad

65 000

ponad

Ubezpieczamy:

ponad

50%

Spółdzielni Mieszkaniowych w Polsce

40%

budynków we Wspólnotach Mieszkaniowych

Wspólnot Mieszkaniowych w Polsce ponad

80 000

budynków w Spółdzielniach Mieszkaniowych

250 mln m2 powierzchni mieszkalnej

Od ponad 20 lat jesteśmy obecni w świadomości naszych Klientów jako solidny partner i wiarygodny ubezpieczyciel. „Wspólnie rośniemy, dojrzewamy, zmieniamy się aby zapewnić najlepsze produkty oraz serwis ubezpieczeniowy. Dlatego aby podkreślić nasze

www.administrator24.info

52

przewagi, jakość produktów i świadczonych usług przygotowaliśmy dla naszych obecnych i przyszłych Klientów nowy materiał wizerunkowy – UNIQA dla Mieszkalnictwa.

Katalog, który publikujemy poniżej to zbiór istotnych informacji o naszych wyjątkowych produktach, ich przewagach rynkowych oraz dedykowanym mieszkalnictwu serwisie sprzedażowym i likwidacyjnym – mówi Rafał Kukier, Dyrektor Departamentu Współpracy z Mieszkalnictwem.

Pobierz Katalog UNIQA dla Mieszkalnictwa UNIQA to nie tylko ubezpieczenia, dla naszych Partnerów prowadzimy liczne programy edukacyjne w zakresie techniki ubezpieczeniowej, likwidacji szkód oraz ustawodawstwa.

Wspólnie opracowaliśmy Katalog stanowiący zbiór szkoleń realizowanych bezpłatnie przez specjalistów UNIQA, dla chętnych Zarządców, Stowarzyszeń i Federacji Zarządców Nieruchomości.

Pobierz Katalog Szkoleń dla Zarządców Nieruchomości

Nasze wyjątkowe produkty: Pakiet dla Wspólnot Mieszkaniowych Ubezpieczenie dedykujemy Wspólnotom Mieszkaniowym oraz innym właścicielom budynków wielomieszkaniowych.

Nasz produkt wyróżnia: • najszerszy na rynku zakres ochrony • pełna ochrona Wspólnoty na jednej polisie • dostosowanie do indywidulanych potrzeb – możliwość wyboru spośród wielu ubezpieczeń i klauzul dodatkowych • system dodatkowych zniżek

NOWOŚĆ!

UNIQA wychodząc naprzeciw oczekiwaniom Klientów przygotowała również specjalny program ubezpieczeniowy „NOWA WSPÓLNOTA” z preferencyjnymi warunkami ochrony dla Wspólnot Mieszkaniowych o budynkach do 10 lat. Korzyści to m.in. możliwość ubezpieczenia w zakresie all risk.

www.administrator24.info

53

Jakość naszego ubezpieczenia potwierdza wyróżnienie: „Wiarygodny Produkt Finansowy” przyznany przez Zarząd Europejskiej Federacji Doradców Finansowych.

Obowiązkowe ubezpieczenie Odpowiedzialności Cywilnej Zarządcy Nieruchomości Ubezpieczenie skierowane jest do Zarządców Nieruchomości tj. podmiotów prowadzących działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, posiadających umowę o zarządzanie z właścicielem nieruchomości.

Ubezpieczeniem obejmujemy odpowiedzialność cywilną Zarządcy Nieruchomości za szkody wyrządzone w następstwie działania lub zaniechania ubezpieczonego, w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej, w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością.

W przypadku, gdy Zarządca Nieruchomości wykonuje czynności zarządzania przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, ubezpieczeniem OC objęta jest również odpowiedzialność tych osób.

PLUSY!

+ kompleksowa ochrona OC w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością + specjalny system zniżek dla Zarządców Nieruchomości posiadających licencję zawodową lub świadectwo kompetencyjne + do wyboru suma gwarancyjna od 50 000 EUR do 200 000 EUR

„UNIQA dla Mieszkalnictwa to inicjatywa długoterminowa, kolejnym krokiem są prace, które prowadzimy nad serwisem www dla Stowarzyszeń i Federacji Zarządców Nieruchomości, w którym będzie można znaleźć dedykowane artykuły, porady, informacje o produktach, jak również złożyć elektronicznie wniosek o ubezpieczenie OC Zarządcy Nieruchomości. Portal planujemy uruchomić w I kwartale 2015r” mówi Rafał Kukier, Dyrektor

PWM Ubezpieczamy:

50 000

Wspólnot Mieszkaniowych

Departamentu Współpracy z Mieszkalnictwem.

Zachęcamy do zapoznania się i wykorzystywania załączonych materiałów.

Pozostajemy otwarci na sugestie i wnioski od Państwa, zapraszamy do kontaktu: ubezpieczenia@uniqa.pl bądź z naszą najbliższą jednostką: wykaz placówek UNIQA

www.administrator24.info

54

ponad

40%

Wspólnot Mieszkaniowych w Polsce

ponad

100 mln m2

powierzchni mieszkalnej we Wspólnotach Mieszkaniowych

Agnieszka Żelazna

Kto ma prawo głosu?

Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 grudnia 2012 r. (III CZP 82/12).

Powyższe orzeczenie ma praktyczne znaczenie zarówno dla współwłaścicieli tego samego lokalu w zakresie ustalania sposobu wykonywania uprawnień przysługujących im w związku z posiadanym udziałem w nieruchomości wspólnej, jak i dla zarządców nieruchomości, którzy stają niekiedy przed koniecznością rozstrzygnięcia oraz wyjaśnienia podstaw i zasad wykonywania prawa głosu na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej przez współwłaścicieli wyodrębnionych lokali.

Stan faktyczny Właściciele lokali mieszkalnych wystąpili przeciwko wspólnocie mieszkaniowej z powództwem o ustalenie nieistnienia dwóch uchwał pozwanej wspólnoty.

W toku postępowania toczącego się w I instancji przez sądem okręgowym ustalono, iż WM tworzyli właściciele i współwłaściciele dziewięciu wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz trzech lokali użytkowych. Powodowie byli właścicielami trzech lokali mieszkalnych (z których jeden wchodził ponadto do majątku wspólnego małżonków). Inny członek wspólnoty – niewystępujący po stronie powodowej – był właścicielem czterech lokali mieszkalnych oraz współwłaścicielem (w 99%) piątego, a w dodatku współwłaścicielem trzech lokali użytkowych. Obie zaskarżone uchwały podjęte zostały na zebraniu właścicieli lokali, głosami oddanymi przez właściciela lokalu niewystępującego po stronie powodowej oraz jego małżonka, który działał jako pełnomocnik innych współwłaścicieli lokali użytkowych.

Sąd okręgowy zliczył oddane głosy udziałami, w tym udziałami współwłaścicieli liczonymi jako przypadająca samodzielnie każdemu z nich część udziałów w nieruchomości wspólnej. Ocenił następnie, iż uchwały zostały podjęte zgodnie z wymaganiami przewidzianymi w art. 23 UWL i zapadły większością głosów, gdyż głosujący za uchwałami właściciel, który nie występował po stronie

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. DzU z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

www.administrator24.info

55

powodowej, sam dysponował ponad połową udziałów i już tylko jego głos byłby wystarczający do podjęcia zaskarżonych uchwał.

Mając na uwadze powyższe, sąd I instancji oddalił powództwo.

Apelacja właścicieli lokali Od wyroku sądu I instancji powodowi właściciele wnieśli apelację. Zarzucali zapadłemu rozstrzygnięciu m.in. to, iż sąd okręgowy nie wyjaśnił przyjętego sposobu interpretacji art.

23 UWL, mimo że wykładnia tego przepisu w zakresie sposobu wykonywania prawa głosu związanego z lokalami pozostającymi we współwłasności była istotą sporu między stronami. Zdaniem skarżących, członkowi wspólnoty będącemu współwłaścicielem wyodrębnionego lokalu nie przysługiwał głos, którego siłę określało przeliczenie jego ułamkowego udziału w tym lokalu na odpowiednią cześć udziałów w nieruchomości wspólnej. Głos ten przysługiwał natomiast łącznie współwłaścicielom lokalu, a jego skuteczność powinna była być ustalana według zasad zarządu rzeczą wspólną. Zaskarżone uchwały nie uzyskały więc wymaganego poparcia i – zdaniem powodów – nie zostały podjęte.

Wątpliwości prawne W trakcie rozpoznawania środka zaskarżenia wniesionego przez powodowych właścicieli sąd II instancji przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego : „Czy w przypadku, gdy wyodrębniony lokal stanowi przedmiot współwłasności kilku osób każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje odrębny samodzielny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością danego lokalu przysługuje wszystkim współwłaścicielom łącznie?”.

Sąd apelacyjny, zadając pytanie, zaznaczył jednocześnie, iż – w jego ocenie – przedstawione zagadnienie nie zostało rozstrzygnięte w orzecznictwie SN, zaś w literaturze wyrażane były dwa sprzeczne stanowiska. Zgodnie z pierwszym, każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej w wysokości jego udziału we współwłasności lokalu, pomnożonej przez udział w nieruchomości wspólnej, przypadający na lokal, którego jest współwłaścicielem. Każdy ze współwłaścicieli głosuje samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określana przez jego udział we własności lokalu.

Drugie stanowisko oparte było natomiast na założeniu, iż udział w nieruchomości wspólnej przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom lokalu, a w głosowaniu nad uchwałami wspól

Art. 390 § 1 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (DzU z 1964 r. Nr 43, poz. 296 ze zm.) – dalej jako Kpc.

www.administrator24.info

56

noty powinien brać udział tylko jeden przedstawiciel współwłaścicieli lokalu, który głosowałby w sposób uzgodniony między nimi. W razie niemożności zaś określenia jednolitego stanowiska, współwłaściciele mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w trybie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną .

Sąd apelacyjny skłaniał się przy tym do przyjęcia drugiego stanowiska. Znalazł dla niego uzasadnienie w treści art. 23 ust. 2a UWL, przewidującym możliwość głosowania według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. Zdaniem sądu pytającego, przyznanie każdemu ze współwłaścicieli uprawnienia do samodzielnego głosowania „własnym” głosem byłoby trudne do zaakceptowania, gdyż mogłoby prowadzić do podejmowania uchwał głosami współwłaścicieli nawet jednego lokalu. Wobec powyższego – w ocenie SA – należało przyjąć, iż współwłaściciele dysponują jednym wspólnym głosem, który muszą uzgodnić.

Sąd II instancji wskazał jednocześnie, iż przyjęcie poglądu o konieczności wyrażenia przez współwłaścicieli uzgodnionego stanowiska także w wypadku głosowania udziałami określiłoby spójną pozycję współwłaścicieli jednego lokalu jako jednego zbiorowego właściciela, niezależnie od sposobu głosowania.

Stanowisko Sądu Najwyższego W ocenie Sądu Najwyższego istota problemu powstałego w sprawie sprowadzała się de facto do wskazania sposobu wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu. Chodzi zatem o odpowiedź na pytanie, czy prawo to może być wykonywane w odpowiedniej części przez każdego współwłaściciela samodzielnie, czy też tylko łącznie.

Wskazano przy tym, iż trudności związane z określeniem pozycji współwłaścicieli odrębnej własności lokalu były już przedmiotem rozważań SN. Sąd ten powtórzył wcześniejsze zapatrywania, iż udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, co oznacza, że nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim jego współwłaścicielom. Współwłaściciel nieruchomości lokalowej nie ma więc samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej.

Tym samym, Sąd Najwyższy odwołał się do swojej dotychczasowej linii orzeczniczej, zgodnie z którą czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli lokalu, którym udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie. Powinni oni zatem w głosowaniu nad uchwałami zajmować jedno stanowisko,

Por. art. 195 i nast. Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) – dalej jako Kc.

www.administrator24.info

57

a w sytuacji braku zgody – zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 Kc w związku z art. 1 ust. 2 UWL. Niepodzielnie przysługuje im ponadto głos w wypadku głosowania, w którym na każdego właściciela przypada jeden głos .

Odnosząc się do różnic w zapatrywaniach na przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne, SN wskazał, iż w orzecznictwie sądów powszechnych przyjmowany bywa również przeciwstawny pogląd. Zgodnie z nim każdy współwłaściciel lokalu może głosować nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości jego udziału we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal .

W ocenie SN na niejednolitość orzecznictwa sądów powszechnych wpływ mają prezentowane w literaturze rozbieżne poglądy na powyższe zagadnienie. Niezależnie jednak od tego – jak słusznie zauważył SN – w przypadku podejmowania uchwał w myśl zasady „jeden właściciel – jeden głos” wątpliwości w doktrynie nie budzi już to, że współwłaściciele lokalu mają do dyspozycji tylko jeden głos i muszą ustalić wspólnie, w jaki sposób będą głosować, a przy braku zgody – mogą wystąpić o rozstrzygnięcie do sądu.

Jak wskazał przy tym Sąd Najwyższy, dotychczas w jego orzecznictwie reprezentowane było odmienne zapatrywanie na przedmiotowe zagadnienie. Punktem wyjścia było dla niego wskazanie na fakt, iż w wypadku, w którym odrębny lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, poszczególnym współwłaścicielom przysługuje określony ułamkiem udział w prawie własności lokalu. Ponieważ zaś z własnością lokalu wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, który – zgodnie z art. 50 Kc – jest częścią składową lokalu, prawo każdego współwłaściciela do lokalu (jego udział) obejmuje także udział w nieruchomości wspólnej. Część składowa rzeczy nie może być wszakże odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych . Przyjęcie zatem, iż udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału. Powiązanie całości rzeczy z jej częścią składową sprzeciwia się więc przyjęciu konstrukcji, w której część składowa byłaby dzielona na przedmioty odrębnych praw, z których jedno przysługuje wyłącznie jednemu współwłaścicielowi, a drugie – wyłącznie innemu.

Zdaniem Sądu Najwyższego, z tak rozumianą niepodzielnością udziału w nieruchomości wspólnej koresponduje powszechnie akceptowane stanowisko, iż w razie głosowania zgodnie z zasadą „jeden właściciel – jeden głos”, głos przysługuje współwłaścicielom lo

Por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt II CSK 47/06.

Por. wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06 oraz wyrok z dnia 23 grudnia 2008 r., sygn. akt I C 540/07. art. 47 §1 Kc.

www.administrator24.info

58

REKLAMA

kalu wspólnie. Skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające zeń prawo głosu.

Przyjęcie odmiennego poglądu: iż każdemu ze współwłaścicieli przysługuje jeden głos, prowadziłoby natomiast do nieuzasadnionego przymnożenia kompetencji decyzyjnych współwłaścicieli jednego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Podjęcie zatem decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu, wynikającym z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu. Znajdują tu więc zastosowanie przepisy o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 Kc). W zależności natomiast od przedmiotu głosowania wykonanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność, która przekracza jego zakres.

Przyjęcie stanowiska o niepodzielności udziału i związanego z nim prawa głosu uzasadnia stosowanie analogicznych reguł także w przypadku głosowań przeprowadzanych na zasadach ogólnych – wtedy, gdy większość głosów liczy się według wielkości udziałów. Współwłaściciele mogą więc oddać tylko jednolity głos, którego siłę mierzy się wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Mogą oni przy tym umownie, a nawet sądownie, ustanowić zarządcę wspólnego udziału czy też umocować pełnomocnika mającego realizować wspólne dla nich prawa.

Zdaniem SN brak bowiem wystarczającego uzasadnienia prawnego dla przyjmowania zapatrywania o możliwości różnicowania sytuacji współwłaścicieli w zależności od rodzaju głosowania. zielne prawo głosu na zebraniu wspólnoty.

Rozstrzygnięcie Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r.

(III CZP 82/12) stanowi potwierdzenie jego dotychczaso-

www.administrator24.info

59

wej linii orzeczniczej. Konsekwentnie przyjmowała ona, iż udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, którzy powinni zajmować jednolite stanowisko w kwestiach będących przedmiotem podejmowanych uchwał. W sytuacji braku zgody – powinni zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 Kc w związku z art. 1 ust. 2 UWL. Sąd Najwyższy, rozpoznając przedstawione mu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne, nie znalazł zatem podstaw do odstąpienia od poglądów wcześniej wyrażanych w swym orzecznictwie.

Jednolite stanowisko SN w omawianym przypadku powinno znaleźć odzwierciedlenie w sposobie liczenia głosów oddawanych przez właścicieli lokali w tych wszystkich wspólnotach, które chcą zminimalizować ryzyko pozbawienia skuteczności podjętych uchwał na skutek wadliwego obliczenia głosów w drodze postępowania sądowego zainicjowanego przez właściciela lokalu.

www.administrator24.info

60

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

Platformy schodowe, podnośniki pionowe i inne urządzenia dźwigowe do transportu osób starszych i niepełnosprawnych Windy Schodowe jako firma inżynierii dźwigowej oferuje Państwu szeroką gamę urządzeń przeznaczonych do transportu osób starszych i niepełnosprawnych mających trudności z poruszaniem się.

Szczególne miejsce w naszej ofercie zajmują ukośne platformy przyschodowe. Możemy Państwu zaoferować platformy na szynie prostej jak i krzywoliniowej, do montowania wewnątrz i na zewnątrz budynków. Jesteśmy przedstawicielem

austriackiej

firmy Ascendor, która produkuje unikalne platformy PLG7 i PLK8.

Platformy schodowe są urządzeniami dźwigowymi dedykowanymi dla osób korzystających z wózków inwalidzkich. Mogą być zainstalowane praktycznie wszędzie i na każdych rodzajach schodów zarówno prostych, jak i zabiegowych w środku bądź też na zewnątrz budynków. Platformy te charakteryzują się dużym udźwigiem - wynoszącym w zależności od modelu od 225 do 300 kilogramów.

Zdalny pilot bądź specjalny panel(czy też kaseta przywoławcza) pozwalają na swobodne sterowanie platformą. Warunki techniczne klatki schodowej określają wybór odpowiedniego modelu urządzenia. Platformy wyposażone w specjalne barierki opuszczane na czas przejazdu gwarantują 100% bezpieczeństwa użytkownika. Dzięki opcji dodatkowej - jaką jest roz-

www.administrator24.info

61

kładane krzesełko- z platformy tej mogą korzystać również osoby bez wózka inwalidzkiego.

Tor jezdny urządzenia jest przytwierdzany do ściany lub słupków nośnych, a najazd odbywa się po rampach umiejscowionych po bokach platformy, które po wjeździe składają się gwarantując tym samym dodatkowe zabezpieczenie. Najazd boczny na platformę to najczęściej stosowane rozwiązanie w przypadku takich urządzeń, jeśli jednak przed schodami nie ma wystarczającej ilości miejsca można zastosować wtedy najazd od frontu – wówczas wjazd odbywa się prostopadle do biegu schodów.

Firma Windy Schodowe oferuje produkty kilku wiodących koncernów europejskich; austriackiego Ascendor z platformami PLG7 i PLK8 , oraz włoskiego Extrema z platformą Logic. Jest to dużo tańszy odpowiednik często poszukiwanego na polskim rynku urządzenia oznaczonego symbolem V64 produkcji firmy Vimec.

Platformy schodowe PLG7 i PLK8 są to bardzo wysokiej klasy platformy schodowe. Poruszają się one na dwóch szynach jezdnych ze stali nierdzewnej, z których górna może służyć za poręcz schodów. Istnieje możliwość zamówienia urządzenia w całości wykonanego ze stali nierdzewnej – co bez wątpienia podnosi prestiż urządzenia - bądź też w dowolnym kolorze z palety RAL. Platformy te zasilają akumulatory umiejscowione wewnątrz platformy, które podczas

www.administrator24.info

62

postoju są automatycznie ładowane przez specjalną ładowarkę wpinaną do standardowego gniazdka elektrycznego – 230V. Składanie, rozkładanie oraz opuszczanie poręczy ochronnych odbywa się w sposób automatyczny.

Platforma PLK8 jest podnośnikiem głównie montowanym na schodach krzywoliniowych czy zabiegowych - rzadziej na schodach prostych. Natomiast platforma PLG7 jest urządzeniem o niezwykle kompaktowej budowie, które po złożeniu ma szerokość jedynie 25 cm, przez co idealnie nadaje się do wąskich klatek schodowych w blokach i budynkach wielomieszkaniowych.

Oba podnośniki charakteryzują się eleganckim wyglądem i bardzo cichą pracą mechanizmu jezdnego. Urządzenia są objęte 3 letnią gwarancją. Również standardowy okres serwisowania - raz w roku – zapewnia bardzo niskie koszty utrzymania urządzeń. Funkcjonalność, prostota w obsłudze, zapewnienie bezpieczeństwa użytkownikom to domena produktów oferowanych przez austriacką firmę. Platformy Ascendor produkowane są również w nietypowych rozmiarach zgodnie z wymaganiami i zaleceniami klienta. Wielokrotnie też zdarza się, że użytkownik urządzenia zamawia tzw. zakręt parkingowy 90 bądź 180 stopniowy dzięki któremu podczas postoju platforma jest schowana poza schodami, co umożliwia innym korzystanie z nich w sposób całkowicie nieskrępowany.

Platforma schodowa Logic jest urządzeniem bardzo podobnym do wyżej opisanej platformy PLG7, chociaż bez wątpienia nie jest tak eleganckim urządzeniem. Jednak ze względu na to można ją kupić w dużo niższej cenie (w porównaniu do innych tego typu urządzeń). Ponadto wyróżnia się ona bardzo szybkim czasem realizacji (montaż urządzenia może nastąpić nawet w ciągu 2-3 dni, gdzie przy platformie PLG7 czas ten wynosi 4-5 tygodni).

Tor jezdny tej platformy wykonany jest z aluminium i jest w kolorze jasnoszarym. Ze względu na to, iż urządzenie jest dostępne praktycznie od ręki nie mam możliwości wybrania jego kolorystyki.

Tu tak samo jak w innych tego typu urządzeniach mamy zasilanie za pomocą akumulatora, a sama platforma podłączana jest do zasilania jednofazowego, dzięki czemu nie trzeba robić żadnych szczególnych przygotowań budowlanych.

Producent obejmuje platformę Logic 2-letnią gwarancją.

Podnośniki pionowe potocznie nazywane windami są opcjonalnym wyborem dla platform schodowych. Wielką zaletą tego typu urządzeń jest naturalna możliwość podnoszenia na większą ilość poziomów oraz większy udźwig niż w przypadku platform przyschodowych. Niezwykle istotne jest to, że w trakcie unoszenia się podnośnika oprócz osoby niepełnosprawnej jazdę w tym samym czasie może odbywać inna osoba np. instruktor, asystent, czy opiekun.

www.administrator24.info

63

Porównanie platform schodowych o torze prostym Parametr

Ascendor PLG7

Extrema Logic

Standardowe wymiary platformy

800x800 mm lub 800x1000 mm

850x700 (inne w opcji)

Niestandardowe wymiary platformy

800x650, 800x700, 900x750, 900x800, 1000x700, 1000x900, 1250x800

750x600, 750x650, 750x700, 1000x800

Kąt nachylenia schodów

0 - 47 stopni

10 - 45 stopni

Głębokość - montaż do ściany

25 cm

35 cm

Głębokość - montaż do słupków

33 cm

45 cm

Maksymalne obciążenie

225 kg (opcja 300 kg)

250 kg

Moc / Napęd

0,5 kW / DC 24V

0,54 kW / DC 24V

Kolor platformy

srebrny - metalik (zbliżony do RAL 9006)

Platforma RAL 7035 (jasno szary).

Głośność

< 63 dB

~ 70 dB(A)

Tor jezdny

Stal nierdzewna

Aluminium

Prędkość

<0,15 m/s (0,11)

<0,11 m/s

Ograniczony dostęp

Opcjonalny kluczyk w naściennej kasetce sterującej Standardowo lub piloty – po złożeniu brak dostępu do panelu kluczyk w korpusie sterowania

Składanie automatyczne

Standard

Standard

Wyświetlacz LCD na platformie

Standard

Brak

Sterowanie na platformie

Przyciski na korpusie (opcja pilot na kablu)

Przyciski na korpusie (opcja pilot na kablu)

Min. Ilość miejsca przed schodami dla 30 stopni kąta nachylenia

132 cm (800 mm długość platformy)

144 cm (850x700) 134 cm (dł 750mm)

Min. Szerokość schodów (montaż do ściany)

800x650 – 835 mm 800x800 – 985mm

750x600 - 850mm 850x700 - 950mm

Min. Szerokość schodów (montaż na słupkach)

800x650 – 915 mm 800x800 – 1065mm

750x600 - 950mm 850x700 - 1050mm

Trzecia barierka bezpieczeństwa

Opcja

Brak

Rozkładane krzesełko

Opcja

Opcja

Wykonanie ze stali nierdzewnej

Opcja

Brak

Najazd frontowy

Opcja

Opcja

Pokrowiec

Opcja (dodatki zapewniające wodoszczelność)

Opcja

Okres serwisowania

12 miesięcy

12 miesięcy

Gwarancja

36 miesięcy

24 miesiące

Czas oczekiwania na dostawę

3-5 tygodni

1-2 tygodni

www.administrator24.info

64

Podnośniki pionowe mają zastosowanie na zewnątrz jak i wewnątrz budynków. Trzeba pamiętać jednak o tym, że zamontowanie takiego urządzenia niesie już za sobą określone przygotowania podyktowane prawem budowlanym i jest z pewnością bardziej pracochłonne niż zamontowanie np. platformy schodowej.

Ciekawym rozwiązaniem wśród oferowanych przez nas urządzeń są windy krzesełkowe.

Stanowią swoistą alternatywę dla wymienionych wcześniej produktów. Zaletą ich jest niewątpliwie bardzo niska cena - z reguły kilkanaście razy mniejszą w porównaniu z innymi podnośnikami.

W swojej ofercie posiadamy krzesełka schodowe produkowane przez kilka firm europejskich, m.in. angielską firmę Acorn. Urządzenia tej firmy charakteryzują się niezwykła wytrzymałością, trwałą konstrukcją i prostotą użytkowania. Podnośniki krzesełkowe montowane są na schodach prostych wewnątrz jak i na zewnątrz budynków. Stabilną, komfortową i cichą jazdę urządzenia zapewnia zasilanie akumulatorowe. Dzięki takiemu rozwiązaniu krzesełko działa nawet przy okresowym niedoborze prądu – tak samo jak w przypadku platformy. Sterowanie podnośnikiem odbywa się za pomocą joysticka umiejscowionego w podłokietniku, bądź zdalnym pilotem, który jest dodawany w standardzie.

www.administrator24.info

65

W swojej ofercie posiadamy także używane krzesełka schodowe Acorn.

Co jednak w przypadku schodów kręconych bądź zabiegowych?

I na to jest sposób. Dzięki krzywoliniowej szynie podnośniki krzesełkowe firmy Otolift docierają na każdy poziom budynku. Inteligentna konstrukcja krzesełka zapewnia komfortową jazdę, kontrolowaną podobnie jak w modelu Acorn przy pomocy joysticka. Tor jezdny w postaci dwóch szyn mocowany jest na słupkach przytwierdzanych do stopni schodów. Unikalne wzornictwo oraz szeroka gama kolorów zaspokoi gusta najwytrawniejszego użytkownika.

Istnieje również możliwość likwidacji bariery architektonicznej nie ingerując w przestrzeń wokół schodów. W tym przypadku najlepszym rozwiązaniem będzie schodołaz kroczący. Urządzenie to zostało specjalnie zaprojektowane do transportu osób na wózkach inwalidzkich po wąskich i stromych schodach. Schodołazy kroczące posiadają certyfikaty CE i występują w zestawie z krzesełkiem lub wózkiem. Zaletą tego urządzenia jest niewątpliwie jego mobilność, dzięki której schodołaz może być w zaledwie kilka minut rozłożony i przewieziony w inne miejsce.

Kontakt: Windy Schodowe http://www.windy-schodowe.pl/ e-mail:info@windy-schodowe.pl Platformy schodowe, podnośniki pionowe Łukasz Wyrwik tel.: +48 608 44 58 19 Krzesełka schodowe Rafał Kurzyna tel. +48 692 44 94 74 Schodołazy Grzegorz Krzemiński tel. +48 606 24 80 22

www.administrator24.info

66

Waldemar Wojak

Rola spółdzielni po powstaniu wspólnoty W zasobach spółdzielczych wspólnota mieszkaniowa nie powstaje w chwili wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego lokalu.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako: USM) przewidują dwa sposoby powstania wspólnoty mieszkaniowej w zasobach spółdzielczych: a) w oparciu o art. 241, który daje właścicielom lokali możliwość podjęcia uchwały w kwestii tego, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Do jej podjęcia stosuje się art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali, b) w oparciu o art. 26 USM, który stanowi, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego z nich stosuje się przepisy ww. ustawy o własności lokali, niezależnie od tego, że właściciele pozostają członkami spółdzielni.

Reasumując powyższe, można stwierdzić, że w jednej sytuacji w zasobach spółdzielczych wspólnota powstaje w chwili wyodrębnienia ostatniego lokalu – odwrotnie niż pod rządem ustawy o własności lokali (UWL). W drugiej zaś – większość właścicieli lokali, liczona według posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć wyrażoną w uchwale decyzję o zmianie reżimu zarządzania.

Przeanalizujmy rolę spółdzielni po powstaniu wspólnoty ex lege, czyli na podstawie art. 26 USM. Wyodrębnienia ostatniego lokalu SM dokonała „dla siebie”. Do tegoż lokalu przysługiwało własnościowe spółdzielcze prawo.

Spółdzielnia sprawuje z mocy (art. 27 ust. 2) zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi jej współwłasność jako zarząd powierzony, o którym stanowi art. 18 ust. 1 UWL, choćby właściciele nie byli jej członkami. Na marginesie należy nadmienić, że również art. 1 ust. 3 USM nakłada na spółdzielnię obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie jej członków, nabyte na podstawie ustawy.

Czy zatem można postawić tezę, że po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu i powstaniu wspólnoty (art. 26 USM) zarząd spółdzielni w jednej chwili wygasa? Pytanie – co dalej. Bez

www.administrator24.info

67

wątpienia potrzeba czasu na uzyskanie REGON-u i NIP-u, założenia rachunku bankowego. a przede wszystkim – na dotarcie do świadomości chociażby części właścicieli z informacją o zmianie formy organizacyjnej ich zbiorowości. Kto to ma wszystko załatwiać do czasu przesądzenia przez właścicieli o formie zarządzania nieruchomością wspólną i powierzenia zarządzania w trybie art.

18.1 lub 20 UWL? Można postawić tezę przeciwstawną – że zarząd spółdzielni nie wygasa, a ona ma wręcz obowiązek dalej zarządzać, tyle tylko, że nie na podstawie USM, a UWL. Chociaż tych spraw nie reguluje żaden przepis, bardziej spójna wydaje się inna interpretacja art. 26 w związku z art. 27 ust. 2 i 3 USM. Jeżeli do momentu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu spółdzielnia była zarządcą w oparciu o art. 18 ust. 1 UWL o własności lokali, chociaż nikt z nią umowy nie zawierał, a treścią „umowy” były regulacje ustawowe i statutowe, to przejście na grunt przepisów ustawy o własności lokali nie powoduje ex lege wygaśnięcia powierniczego zarządu spółdzielni mieszkaniowej. SM pozbawiona zostaje jedynie uprawnień wynikających z regulacji spółdzielczych i pozostaje w roli zarządcy (tutaj: osoby prawnej) w myśl przywołanego wcześniej art. 18 ust. 1.

W tej sytuacji, przy braku wynikających z umowy kompetencji takiego zarządcy, zastosowanie mają regulacje zawarte w rozdziale IV ustawy o własności lokali (art. 33). Spółdzielnia pozostaje zarządcą do czasu podjęcia przez właścicieli decyzji w sprawie zarządzania swoją nieruchomością, tzn. w trybie art. 20 (wybór zarządu wspólnoty) lub art. 18 ust. 2a (uchwała protokołowana przez notariusza).

W mojej ocenie stanowisko drugie zapewnia ciągłość i stabilność zarządzania oraz spójność obydwu reżimów ustawowych zarządzania nieruchomościami wspólnymi.

www.administrator24.info

68

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

Nowość - ultradźwiękowe liczniki ciepła i wody ze zdalnym odczytem w budownictwie wielorodzinnym Prawidłowe rozliczenie indywidualnego zużycia wody i ciepła w budynkach wielorodzinnych często stanowi duże wyzwanie. Jednym z największych problemów jest zbilansowanie zużycia zarejestrowanego przez liczniki indywidualne z ciepłomierzem i wodomierzem głównym.

Najczęściej stosowanymi urządzeniami są wodomierze i ciepłomierze mechaniczne. Niewygórowana cena zachęca do stosowania, ale czy faktycznie są tańsze od liczników wykorzystujących ultradźwiękową metodę pomiaru?

Wodomierze i ciepłomierze mechaniczne mają dość wysokie progi rozruchu i niewielką dynamikę pomiaru. W wielu przypadkach deklarowane przez producentów wyjątkowo niskie progi rozruchowe drastycznie wzrastają już po niedługim okresie pracy. Wynika to z dużej wrażliwości liczników mechanicznych na jakość wody i zanieczyszczenia. Szybkie zużywanie się części ruchomych skutkuje brakiem reakcji licznika przy małych przepływach, a więc i brakiem naliczania zużycia przy małych przepływach (kto nie słyszał o „kropelkowej” metodzie napełniania wanny…) A skoro liczniki indywidualne mogą „nie doliczać”, suma ich wskazań nie może zbilansować się z licznikami głównymi.

Ciepłomierze i wodomierze ultradźwiękowe charakteryzują się dużą dynamiką pomiaru (niskie progi rozruchu i wysoka przeciążalność przepływów) i nie tracą jej wraz z czasem pracy – po prostu nie zużywają się. Dzięki temu pomiar zużycia jest zawsze wiarygodny i rzeczywisty, przez co indywidualne liczniki ultradźwiękowe łatwo bilansują się z licznikami głównymi. Czytaj dalej na ten temat »

Zasada działania licznika ultradźwiękowego Dwie głowice ultradźwiękowe wysyłają w tym samym czasie sygnały biegnące w przeciwnych kierunkach, z których jeden podąża zgodnie z kierunkiem przepływu wody, a drugi w kierunku przeciwnym. Różnica czasu mierzona pomiędzy tymi sygnałami zostaje przeliczona na prędkość przepływu i tym samym na objętość.

Wszystkie wodomierze, ciepłomierze i liczniki chłodu produkowane przez firmę Kamstrup

www.administrator24.info

69

bazują na ultradźwiękowej metodzie pomiaru, stosowanej od 1991 roku. Ponad 20-letnie doświadczenie dowiodło, że jest to najbardziej wiarygodne, zapewniające długoterminową stabilność rozwiązanie. Żadna inna technologia nie zapewnia tak wysokiej dokładności. Urządzenia nie posiadają żadnych części ruchomych, które mogłyby ulec zużyciu lub uszkodzeniu, oraz są całkowicie odporne na zabrudzenia występujące w wodzie. Jak wcześniej wspomniano sprawia to, że liczniki zachowują dokładność pomiaru, nawet po wielu latach eksploatacji.

Liczniki ultradźwiękowe można montować w dowolnej pozycji bez wpływu na dokładność pomiaru – uwaga dla tradycjonalistów: montaż liczników mechanicznych w pionie często obniża klasę dokładności o jeden, co jest równoznaczne np. z dwa razy wyższym progiem rozruchu niż podany w kartach katalogowych producenta. Wysokie progi rozruchu to jedna z głównych przy-

czyn rozbieżności wskazań pomiędzy licznikiem głównym, a sumą liczników mieszkaniowych.

Ciepłomierze i wodomierze ultradźwiękowe charakteryzuje bardzo wysoka odporność na zanieczyszczenia – brak elementów ruchomych, które występują w urządzeniach mechanicznych, eliminuje efekt zwiększania błędu pomiaru w czasie eksploatacji (co powoduje zaniżanie wskazań).

Ważną cechą jest również niewrażliwość na działanie magnesu neodymowego na fale ultradźwiękową. W przypadku tradycyjnego ciepłomierza czy wodomierza mechanicznego stosunkowo łatwe jest zatrzymanie zliczania przepływającej cieczy przy użyciu silnego pola magnetycznego (magnesu neodymowego). Odpowiednio silny magnes jest w stanie „odłączyć” sprzęgło magnetyczne w przetworniku mechanicznym lub skutecznie skleić styki kontaktronu w nadajniku impulsów przetwornika mechanicznego. W liczniku ultradźwiękowym element mierzący (fala ultradźwiękowa) jest zupełnie nieczuła na działanie pola magnetycznego.

www.administrator24.info

70

Ciepłomierz mieszkaniowy Kamstrup Multical®302

Nie bez znaczenia jest również fakt utrudnionej ingerencji w układ pomiarowy (np. w celu zafałszowania wskazań) w przypadku rozwiązań statycznych (ultradźwiękowych). Liczników ultradźwiękowych nie można zatrzymać czy cofnąć Porównanie kosztów inwestycyjnych i eksploatacyjnych w dłuższym okresie czasu wypada zdecydowanie na korzyść liczników ultradźwiękowych. Liczniki statyczne (ultradźwiękowe) są droższe od powszechnie stosowanych „skrzydełek” tylko w momencie zakupu. Ciepłomierze i wodomierze, tak jak inne urządzenia zliczające stosowane do rozliczeń, podlegają rygorystycznym normom przy produkcji i legalizacji. Według obecnie obowiązujących przepisów wymagana jest legalizacja ponowna wykonywana co 5 lat. W przypadku urządzeń mechanicznych koszt legalizacji ponownej ze względu na konieczność wykonania wielu napraw i regulacji urządzeń staje się na tyle wysoki, że w wielu przypadkach nieopłacalny. Często korzystniej wypada wymiana ich na nowe. Urządzenia ultradźwiękowe, nie posiadające żadnych ruchomych elementów, znacznie rzadziej ulegają rozregulowaniu. Dzięki temu bez większych problemów „przechodzą” legalizację ponowną. Oprócz tego liczniki statyczne ze względu na dużą dokładność pomiaru w szerokim zakresie przepływów eliminują problem (i związane

www.administrator24.info

71

z nim koszty) rozliczania niedokładności (czyli braków w bilansie) sumy energii zliczanej przez liczniki z poszczególnych lokali i energii wskazanej na liczniku głównym. Z tego powodu zarządcy i administratorzy nieruchomości przy wymianach ciepłomierzy i wodomierzy coraz częściej sięgają po urządzenia ultradźwiękowe.

Wodomierze mieszkaniowe Kamstrup Multical®21

Koszty eksploatacyjne można dodatkowo zredukować poprzez zastosowanie systemu

zdalnego odczytu liczników ciepła.

Firma Kamstrup oferuje zarówno mieszkaniowe ciepłomierze, jak i wodomierze ultradźwiękowe, wyróżniające się maksymalną funkcjonalnością. Czytaj dalej na ten temat » Ciepłomierze ultradźwiękowe typu Multical®302 to absolutna nowość na rynku.

Wielka technologia w małym urządzeniu Promień równy zaledwie 59 mm oraz głębokość wynosząca 83 mm, sprawiają, że MULTICAL® 302 to wielka technologia zamknięta w małym urządzeniu. Licznik ten można instalować na ograniczonych przestrzeniach, zarówno pod sufitem, jak i tuż nad podłogą oraz w wąskich studzienkach. W każdym wypadku możliwe jest uzyskanie idealnego kąta instalacji, dzięki któremu łatwo można odczytać dane z wyświetlacza.

MULTICAL® 302 można skonfigurować i zaprogramować w trakcie instalacji. Konfiguracja licznika składa się zaledwie z kilku kroków. Prostota użycia i szeroki zakres pomiarowy sprawiają, że MULTICAL® 302 jest wyjątkowym i niezwykle elastycznym rozwiązaniem dla branży mieszkaniowej.

Rozbudowane rejestry pamięci (960 godzinowych, 460 dobowych, 24 miesięczne, 15 rocznych, 50 zdarzeń kodu info, 25 zmian konfiguracji) pozwalają na dokładne prześledzenie pracy urządzenia i wyjaśnienie ewentualnych sytuacji spornych.

Solidnie wykonany metalowy przetwornik przepływu wytrzymuje temperatury do 130 °C, został skutecznie zabezpieczony przeciwko zjawisku kondensacji i może być stosowany w systemach PN16 i PN25.

Licznik wyposażony jest w przewodowy lub bezprzewodowy moduł M-Bus, umożliwiający niezawodny zdalny odczyt danych.

www.administrator24.info

72

Wodomierze ultradźwiękowe Multical®21 to liczniki najnowszej generacji.

Inteligentna konstrukcja MULTICAL® 21 jest gwarancją, że zużycie każdego litra wody jest dokładnie rejestrowane i rozliczane. W przeciwieństwie do tradycyjnych wodomierzy, elektroniczny licznik ultradźwiękowy działa dokładnie w zakresie niskich przepływów startu i pomiaru maksymalnego w ciągu całej swojej żywotności. Konstrukcja pozwala na dowolność instalacji we wszystkich środowiskach użytkowania, zarówno w pozycji poziomej jak i pionowej, niezależnie od układu rur i warunków instalacji. Licznik posiada szczelną konstrukcję próżniową zabezpieczającą elektronikę przed wilgocią. Zapobiega to powstawaniu skroplin pomiędzy szybką a specjalnie zaprojektowanym, dużym wyświetlaczem. Licznik jest w pełni wodoszczelny.

Multical®21 zapewnia bardzo dokładny pomiar (już od 2l/h) przez wiele lat. Ze względu na brak części ruchomych charakteryzuje się brakiem zużycia, długą żywotnością i odpornością na zanieczyszczenia. Standardowa bateria zapewnia pracę wodomierza nawet do 16 lat. Liczniki są absolutnie odporne na działanie magnesów neodymowych oraz na inne próby zafałszowania wskazań.

Wbudowany nadajnik radiowy (Wireless M-Bus) pracujący w znormalizowanym protokole pozwala na szybki i bezbłędny zdalny odczyt licznika.

Czytnik Kamstrup Wireless M-Bus Reader z tabletem

www.administrator24.info

73

MULTICAL®21 posiada rozbudowane rejestry pamięci – 36 rejestrów miesięcznych i 460 rejestrów dobowych. W rejestrach tych przechowywane są dane dotyczące wskazań licznika, wielkości przepływów wstecznych, przepływów maksymalnych i minimalnych czy czasu pracy.

Oprócz tego licznik wykrywa i rejestruje różnego rodzaju awarie instalacji (przeciek, pęknięcie rury, przepływ wsteczny, suchy wodomierz czy próba jego otwarcia) wraz z datą ich pojawienia się i stanem licznika na moment wystąpienia awarii. Pozwala to na zebranie dokładnych danych i przeprowadzenie analizy zużycia wody i pracy sieci wodociągowej. Wodomierz rejestruje wielkość przepływu wstecznego w niezależnym rejestrze, dzięki czemu pojawienie się przepływu wstecznego nie ma wpływu na stan głównego liczydła (w przypadku wodomierzy mechanicznych przepływ wsteczny często „cofa” wskazanie licznika).

Zdalny odczyt radiowy w standardzie Wireless M-Bus – bezpieczeństwo, szybkość i niezawodność Dane z wodomierzy i ciepłomierzy Kamstrup można odczytywać zdalnie bez konieczności wchodzenia do mieszkań czy budynków, w których są zainstalowane. System odczytu radiowego w standardzie Wireless M-Bus gwarantuje pewność i bezpieczeństwo danych oraz oszczędność czasu i pieniędzy.

Wireless M-Bus to prosty i szybki zdalny odczyt ciepłomierzy i wodomierzy w budynkach wielorodzinnych, który zapewnia:

• Błyskawiczny, bezbłędny, odczyt radiowy – 100 liczników w 15 minut • Najniższe koszty inwestycyjne i eksploatacyjne – czytnik z oprogramowaniem za 1500 zł netto

• Jednoczesny odczyt danych bieżących i danych billingowych z ostatniego dnia zakończonego miesiąca

• Bezpieczeństwo odczytywanych danych (kodowanie AES 128) • Proste oprogramowanie w jęz polskim • Standard Wireless M-Bus tryb C (EN13757-4) System służy do odczytu zarówno wielu liczników zainstalowanych w jednym budynku, jak i pojedynczych liczników zainstalowanych w różnych obiektach – czytnik jest dostępny w wersji z anteną wewnętrzną (system obchodowy) oraz z zewnętrzną, magnetyczną anteną samochodową (system objazdowy).

Moduł Wireless M-Bus wysyła paczkę danych odczytowych z licznika drogą radiową w wolnym od opłat paśmie 868 MHz. Dane te są odbierane przez czytnik. Każdy licznik jest tworzony

www.administrator24.info

74

w programie automatycznie na podstawie jego numeru. Program umożliwia tworzenie tras odczytowych, co zapewnia szybki odczyt od kilkudziesięciu do kilkuset liczników.

Z liczników odczytywane są dane bieżące (wartości na moment odczytu) i jednocześnie dane billingowe na koniec miesiąca (z ostatniego dnia zakończonego miesiąca). Ułatwia to bilansowanie zużycia pomiędzy licznikami głównymi a podlicznikami. Dodatkowo odczytywane są kody informacyjne oraz miesięczne moce szczytowe.

W najprostszej formie system Wireless M-Bus składa się z liczników Kamstrup (np. ciepłomierzy MULTICAL® 302 i wodomierzy Multical®21) wyposażonych w moduł radiowy, czytnika Wireless M-Bus Reader oraz bezpłatnego programu do odczytu i konfiguracji na PC. Czytnik może być zasilany z baterii dołączonej do zestawu z wejściem USB lub z dowolnego zasilacza typu USB (np. tablet). Odczytane dane przesyłane są automatycznie po podłączeniu czytnika do komputera.

System Wireless M-Bus z czytnikiem USB jest najtańszym rozwiązaniem na rynku. Koszt podstawowego czytnika z wbudowaną anteną wewnętrzną i zasilaczem USB wynosi 1500 zł netto, program jest bezpłatny. Koszty eksploatacji są minimalne – Wireless M-Bus tryb C pozwala na zachowanie długiej żywotności baterii w ciepłomierzach Multical®302 i wodomierzach Multical®21. W prosty sposób i niewielkim nakładem finansowym system można rozbudować do wersji w pełni automatycznej pozwalającej na odczyt danych bezpośrednio do komputera.

Podsumujmy Całkowity koszt zakupu i eksploatacji liczników ultradźwiękowych jest dużo niższy w zestawieniu z urządzeniami mechanicznymi. Licznik statyczny jest dokładniejszy w porównaniu ze skrzydełkowym w całym zakresie pomiarowym, niezależnie od pozycji montażu. Jest również mniej podatny na zanieczyszczenia. Urządzenia ultradźwiękowe są odporne na nieuprawnioną ingerencję z zewnątrz. Prosta i tania legalizacja, brak konieczności wymiany baterii i zdalny odczyt czynią te urządzenia najtańszymi pod względem eksploatacji.

www.administrator24.info

75

Ryszard Niedźwiecki

Wzór porządku obrad i sposoby prowadzenia zebrania wspólnoty mieszkaniowej Minęło właśnie 20 lat od wejścia w życie ustawy o własności lokali (UWL). Pomimo licznych nowelizacji (t.j. DzU z 26 września 2000 r. nr 80, poz. 903) oraz zmian art.

3a i art. 5 z 2004 r., nadal – niestety – brak jasnych definicji podstawowych pojęć.

Brak ponadto tzw. delegacji ustawowych, czyli wskazania organów upoważnionych do interpretacji ustawy i do wydawania rozporządzeń szczegółowych.

Przy tak ogólnikowej ustawie, zawierającej ponadto luki i błędy, wspólnoty mieszkaniowe zyskują znaczną swobodę działania: mogą same dla siebie tworzyć przepisy szczegółowe. Mogą też po swojemu interpretować ustawę. Jednak, żeby korzystać z tej swobody, trzeba dobrze znać prawo. Należy podkreślić, że w obecnym stanie prawnym tylko interpretacja ustawy przez Sąd Najwyższy jest zobowiązująca dla wszystkich właścicieli lokali. W znacznej większości bardzo mało wiedzą oni o przysługujących im prawach.

Podstawowym obowiązkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest przygotowanie i zwołanie zebrania ogółu właścicieli, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Obowiązek ten wynika z zapisu w art. 30 UWL. Na tym zebraniu zarząd musi złożyć sprawozdanie (finansowe i opisowe) ze swojej działalności. Zobowiązany jest też do opracowania rocznego planu gospodarowania nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Musi również przygotować treść uchwały o przyjęciu sprawozdania i w kwestii udzielenia zarządowi absolutorium oraz uchwały o przyjęciu planu gospodarczego.

W celu uniknięcia opodatkowania środków finansowych zgromadzonych na koncie należy również przygotować treść uchwały o przeniesieniu zaliczek na następny okres rozliczeniowy.

O zebraniu zarząd ma obowiązek, zgodnie z art. 32 UWL, zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

Obowiązek zwołania corocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej, z powyżej podanym porządkiem obrad, ma również zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL. A jak można postąpić, gdy zarząd wspólnoty nie został jeszcze wybrany lub istniejący zarząd czy zarządca nie chce zwołać zebrania?

www.administrator24.info

76

Nie ma wybranego zarządu wspólnoty mieszkaniowej Zarządu wspólnoty nie ma, gdy właściciel budynku (deweloper, gmina itd.) sprzedaje dopiero pierwsze mieszkania. W celu wybrania pierwszego zarządu tworzy się tzw. grupę inicjatywną, która zajmie się przygotowaniem zebrania (korzystając z zapisu w art. 30 ust. 1a UWL).

Takie zebranie może przygotować również deweloper lub właściciel budynku.

Z praktyki wynika, że zwołanie przez niego zebrania na ogół nie leży w jego interesie. Należy zwołać je w miarę szybko, dopóki deweloper/właściciel budynku ma większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Jest to wskazane, ponieważ można wówczas głosować nad uchwałami w sposób przewidzianyw art. 23, ust. 2a UWL, czyli według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Takie głosowanie może się odbyć na żądanie (wniosek) właścicieli lokali, którzy mają łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Ze zwołaniem zebrania, którego najważniejszym celem będzie zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art. 18, ust. 2a UWL) nie trzeba czekać, aż upłyną dwa lata (obowiązek wyboru zarządu w tym czasie wynika z art. 26, ust. 2 UWL lub zapisu w aktach notarialnych sprzedaży mieszkań).

Grupa inicjatywna powinna przygotować treść uchwały o sposobie zmiany zarządu nieruchomością wspólną, ustalonego w akcie notarialnym sprzedaży mieszkań (art. 18, ust. 1 UWL), na sposób zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z obowiązującymi zasadami określonymi w ustawie o własności lokali. Przy głosowaniu nad tą uchwałą musi być obecny notariusz, który sporządzi protokół będący podstawą wpisu do księgi wieczystej (uchwała podjęta bez obecności notariusza jest nieważna i podlega skutecznemu zaskarżeniu do sądu okręgowego).

Kolejnym punktem porządku obrad powinien być wybór członków zarządu (jak wynika z praktyki – najlepiej trzech). Mogą nimi zostać osoby fizyczne, nie tylko będące właścicielami lokali (art. 20, ust. 1 UWL). Do uchwały o wyborze zarządu należy dołączyć tyle list głosujących, ilu zgłoszono kandydatów do zarządu.

Grupa inicjatywna, po zapewnieniu obecności notariusza na zebraniu wspólnoty, powiadamia o nim na piśmie wszystkich właścicieli lokali i deweloper/właściciela budynku, wraz z zawiadomieniem wysyłając porządek obrad i treść uchwały o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Porządek obrad takiego zebrania będzie krótki i przyjmie następującą postać:

• otwarcie zebrania oraz wybór przewodniczącego zebrania, protokolanta i komisji skrutacyjnej, • podjęcie uchwały o przyjęciu zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną w obecności notariusza,

www.administrator24.info

77

Warszawa, dnia 15.03.2014 r.

Pan/ Pani pieczątka wspólnoty ……………...................………..

Lokal nr …………… udział: 0,0565 ZAWIADOMIENIE Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej „PRZYSZŁOŚĆ” na podstawie art. 30, ust. 1, pkt. 3, ust. 2 i art. 32 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903; zm.

DzU z 2000 r. nr 29, poz. 355 i DzU z 2004 r. nr 141, poz. 1492) zwołuje zebranie ogółu właścicieli lokali w dniu 22.03.2014 r. (sobota) o godz. 18.00 w Szkole Podstawowej nr 9 w Warszawie, z następującym porządkiem obrad: 1. Otwarcie zebrania oraz wybór przewodniczącego zebrania, protokolanta i komisji skrutacyjnej.

2. Sprawozdanie Zarządu Wspólnoty za 2013 r. i dyskusja nad sprawozdaniem.

3. Podjęcie uchwały o przyjęciu sprawozdania i udzieleniu absolutorium Zarządowi.

4. Podjęcie uchwały o przyjęciu planu gospodarczego na 2014 r.

5. Podjęcie uchwały o przeniesieniu zaliczek na następny okres rozliczeniowy.

6. Wolne wnioski.

W załączeniu przesyłamy sprawozdanie Zarządu wraz z rozliczeniem finansowym za 2013 r., plan gospodarczy na 2014 r., stan rozliczeń, rozliczenie funduszu bieżącego i remontowego, naliczenie zaliczek na 2014 r., oraz projekty uchwał.

Prosimy o punktualne przybycie z dowodem osobistym lub udzielenie pełnomocnictwa innej osobie.

Z poważaniem, Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej „PRZYSZŁOŚĆ” Andrzej Nowakowski Marzena Majewska Ryszard Kowalski

• podjęcie uchwały o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, • wolne wnioski.

Zarząd/zarządca nie chce zwołać zebrania (corocznego lub na wniosek właścicieli – art. 31, pkt b) Grupa inicjatywna złożona z właścicieli lokali – stosownie do zapisów w art. 30, ust. 1a oraz art. 27 UWL – przygotowuje zebranie wspólnoty mieszkaniowej w sposób podany wyżej. Obecność notariusza nie jest potrzebna, jeżeli przedmiotem obrad nie będzie podejmowanie uchwał w sprawach wcześniej przez niego zaprotokółowanych. Uchwały podjęte na zebraniu zwołanym nie przez zarząd/zarządcę, a także podjęte w wyniku indywidualnego zbierania głosów nie przez

www.administrator24.info

78

zarząd/zarządcę, będą ważne pomimo zapisu w art. 23, ust. 1 UWL. Taka obrona właścicieli lokali przed zarządem/zarządcą, który nie wykonuje swoich podstawowych obowiązków, jest utrwalona w orzecznictwie prawniczym.

Wspólnoty mieszkaniowe na ogół nie mają:

• uchwały określającej zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

• uchwały w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej.

Pierwsza uchwała, do której podjęcia jest zobowiązana wspólnota mieszkaniowa zapisem w art.

22, ust. 3, pkt 10 UWL, jest bardzo ważna. Powinna ona zawierać regulamin rozliczania mediów.

Powinien być on dostarczony za potwierdzeniem podpisu każdemu mieszkańcowi (lokatorowi) w budynku, a nie tylko właścicielowi lokalu. W przypadku ponoszenia opłat za media zużywane nie tylko przez właścicieli lokali, lecz także przez innych mieszkańców mających prawo do korzystania z lokalu, wspólnota występuje w roli pośrednika płatności za media. Wspólnota mieszkaniowa, zgodnie z ustawą o własności lokali, może zajmować się wyłącznie sprawami dotyczącymi nieruchomości wspólnej. Może więc dochodzić tylko kosztów poniesionych na jej utrzymanie.

W związku z tym regulamin rozliczania mediów musi być tak napisany, żeby nakładał na właścicieli obowiązek ponoszenia kosztów dostarczania mediów do ich lokali i kosztów zużywania mediów w ich lokalach, a nie tylko w nieruchomości wspólnej. Rozliczanie mediów (wszystkich) nie należy do zarządu nieruchomością wspólną. Dochodzenie w sądach zaległości z tego tytułu bez regulaminu rozliczania mediów jest bardzo trudne.

Podjęcie drugiej uchwały, wynikającej z treści aktu notarialnego i ustawy o własności lokali, ułatwia przejrzystość rozliczeń. Nie ma pytań, dlaczego za remont pewnych części płaci, a za naprawę innych właściciel lokalu musi zapłacić sam.

Jest jeszcze jedna uchwała, w sprawie regulaminu porządku domowego, która powinna znaleźć się w obrocie prawnym wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce podejmują ją niemal wszystkie wspólnoty.

Czy w tracie zebrania można zmienić porządek obrad?

Trudno namówić zarząd, żeby w porządku obrad umieścił podjęcie uchwał o swoim odwołaniu i powołaniu nowego składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Każdy właściciel lokalu może żądać omówienia spraw niezaplanowanych w porządku obrad.

Pozwala na to art. 27 UWL: „Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust.1”.

www.administrator24.info

79

Tak więc można żądać podjęcia uchwał o odwołaniu członków zarządu i powołaniu doń nowych osób. Należy jednak pamiętać, że listy do głosowania muszą być przygotowane oddzielnie dla każdej osoby.

Stanowisko, że zaplanowany porządek obrad nie jest sztywny i członkowie wspólnoty mieszkaniowej, właściciele lokali mogą wyjść poza jego zakres, jest utrwalone w orzecznictwie prawniczym.

Istotnie, występują uchybienia związane ze zwołaniem zebrania czy zbieraniem głosów, jednak powszechnie aprobuje się pogląd Sądu Najwyższego, iż wadliwość może doprowadzić do unieważnienia uchwały, tylko wtedy, gdy mogła ona mieć wpływ na wynik głosowania (por. orzeczenie z dnia 02 lutego1962 roku I CR225/61 RPE 1963/2). Wobec tego podejmowane uchwały nie mogą naruszać podstawowych zasad porządku prawnego, nie mogą być sprzeczne z prawem ani umową właścicieli, nie mogą naruszać ich interesów i powinny się wiązać ze zmniejszeniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Dla ważności uchwały nie ma znaczenia, kto zbierał głosy i kto zwołał głosowanie. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego, ustawa o własności lokali nie uzależnia ważności uchwał od należytego zwołania zebrania lub zbierania głosów przez osoby uprawnione.

Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub je zmieniać (wyrok z 11 stycznia 2007 r. (II CSK 370/2006).

Należy podkreślić, że to właściciele lokali tworzący, a nie zarząd, podejmują uchwały.

Oznacza to zatem, że ewentualne uchybienie proceduralne w zakresie zebrania głosów nie ma żadnego wpływu na ważność uchwał podjętych przez właścicieli lokali.

Na koniec trzeba przypomnieć, że lista do głosowania powinna zaczynać się za treścią uchwały, na tej samej stronie (wtedy nie można się tłumaczyć, że treść uchwały nie była komuś znana), a także, że w przypadku indywidualnego zbierania głosów trzeba dostarczyć podjęte uchwały wszystkim właścicielom lokali.

www.administrator24.info

80

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

Oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami firmy MMSOFT Jak usprawnić komunikację między zarządcą a właścicielem nieruchomości?

Każdy z zarządców nieruchomości wie, jak ważna jest komunikacja pomiędzy nim a właścicielami zarządzanych przez niego nieruchomości. Komunikacja ta powinna być szybka, czytelna i różnorodna, zależna od sytuacji oraz preferowanej przez właściciela formy otrzymywania i przekazywania informacji. Z punktu widzenia zarządcy nieruchomości ważne jest również skrócenie czasu obsługi oraz obniżenie kosztów działalności.

Szerokie możliwości w zakresie komunikacji daje kompleksowe oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami firmy MMSOFT, w skład którego wchodzi program Lokale, usługa LokaleSMS oraz usługa LokaleNet. Jednym z podstawowych sposobów komunikacji zarządcy z mieszkańcami jest wysyłka wiadomości e-mail.

Wbudowany do programu Lokale kreator tworzenia wiadomości e-mail pozwala na stworzenie oraz wysłanie do jednego mieszkańca, pewnej grupy lub do wszystkich mieszkańców (dla których wprowadzono adres e-mail w programie) informacji o dowolnej treści, w razie potrzeby wraz z załącznikiem.

Znacznie ułatwiającą i przyspieszającą pracę zarządcy funkcją jest wysyłka maili z poziomu wygenerowanych raportów. Opcja ta pozwala rozesłać na adresy e-mail mieszkańców wiadomość zawierającą w załączniku raport naliczeń, raport rozrachunków lub jakikolwiek inny dokument z programu przeznaczony dla danego kontrahenta (w jednym mailu może być dołączona dowolna liczba załączników).

Nie ma przy tym konieczności generowania pojedynczych raportów, zapisywania ich w formacie pdf i załączania w poszczególnych wiadomościach – program sam rozdzieli raport dla poszczególnych kontrahentów, zapisze jako pliki pdf i umożliwi wysyłkę.

Program Lokale oferuje dwie opcje wysyłki wiadomości: bezpośrednio z programu (bez konieczności instalacji/używania programu pocztowego) lub też za pośrednictwem domyślnego programu pocztowego zainstalowanego na komputerze użytkownika (Outlook, Thunderbird itp.).

www.administrator24.info

81

W przypadku wysyłania wiadomości bezpośrednio z programu Lokale, użytkownik ma możliwość skonfigurowania w programie dowolnej liczby kont pocztowych. W drugim przypadku program Lokale generuje wiadomości dla poszczególnych mieszkańców, następnie przekazuje je do domyślnego programu pocztowego, który ma za zadanie je rozesłać.

Dzięki temu udogodnieniu zarządca po pierwsze zyskuje czas, który musiałby poświęcić na drukowanie i wysyłanie lub roznoszenie listów, a po drugie znacząco obniża swoje koszty (papieru, kopert, znaczków pocztowych, eksploatacji drukarek).

Po wysłaniu wiadomości mailem program zapamiętuje, do kogo takie wiadomości zostały wysłane, a użytkownik może po tym wydrukować na papierze raporty tylko dla tych właścicieli, do których nie zostały wysłane mailem i którym trzeba dostarczyć je w tradycyjny sposób.

Przydatną funkcją przy przygotowywaniu dokumentów do wydruku/wysłania mailem jest tzw. kompletowanie wydruków. Opcja ta jest dostępna z każdego raportu. Dzięki niej można wydrukować kilka różnych raportów posortowanych według właścicieli. Można np. przygotować wydruk, który będzie składał się z bieżącego naliczenia, rozliczenia oraz informacji o saldzie.

Tak przygotowaną paczkę można wysłać mailem lub wydrukować (jednostronnie lub dwustronnie – tzw. duplex).

www.administrator24.info

82

Nieodłączną częścią pracy zarządcy są zebrania z właścicielami nieruchomości, w szczególności z członkami wspólnot mieszkaniowych. Takie zebrania muszą być przez zarządcę przygotowane i co nieodzowne, sam zarządca musi się do nich kompleksowo przygotować.

Pomóc mu w tym mogą funkcje programu Lokale, przy pomocy których zarządca może przygotować listy do głosowania, listy obecności, wysłać mailem bądź sms-em informację o zebraniu. Oprócz tego, po wpisaniu do programu treści poszczególnych uchwał program sam generuje dla każdego właściciela wydruk uchwał i tworzy karty do głosowania.

Wszystkie te dokumenty oczywiście można wysłać właścicielom drogą mailową. Po otrzymaniu list z głosami, oddane głosy na bieżąco może wpisywać do programu i również na bieżąco sprawdzać, jaki jest w danej chwili wynik głosowania.

Przy głosowaniu uchwał bardzo pomocna staje się usługa LokaleNet (kartoteka internetowa mieszkańca), za pomocą której mieszkańcy mogą oddawać swoje głosy. Mają dostęp do pełnej treści uchwały i muszą tylko wybrać, czy są za czy przeciw w danej sprawie.

Usługa LokaleSMS pozwala na wysłanie do jednego mieszkańca, grupy lub do wszystkich mieszkańców (dla których wprowadzono w programie numery telefonów na potrzeby wysyłki) krótkich wiadomości tekstowych. Mogą to być informacje wspólne dla wszystkich właścicieli (np. o braku prądu czy wody lub przeprowadzanych pracach na terenie wspólnoty), jak również informacje spersonalizowane (np. o nowych stawkach miesięcznych, rozliczeniach czy o saldzie).

www.administrator24.info

83

Oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami firmy MMSOFT

Użytkownik programu w standardzie ma przygotowane pięć szablonów SMS-ów, które zawierają różne treści. SMS-informacja pozwala wysłać dowolny komunikat. SMS-naliczenie i SMSrozliczenie wysyłają informacje o aktualnej wysokości opłat miesięcznych lub o ostatnio zrobionym rozliczeniu.

Dwa ostatnie formaty, SMS-Saldo i SMS-Zaległość, pozwalają wysłać informacje o saldzie do wszystkich lub tylko do tych członków wspólnoty, którzy są zadłużeni. Dodatkowo użytkownik ma możliwość definiowania swoich nowych formatów.

Bardzo przydatna w codziennym funkcjonowaniu zarządcy oraz właścicieli jest internetowa platforma do wymiany informacji z mieszkańcami LokaleNet. Usługa LokaleNet pozwala mieszkańcom na wymianę informacji z administracją na bieżąco – przez 7 dni w tygodniu, 24 godziny na dobę z dowolnego miejsca na świecie, w którym jest dostęp do internetu.

Każdy z mieszkańców otrzymuje indywidualny login i hasło, przy pomocy których może zalogować się do systemu. Użytkownicy serwisu mają dostęp tylko i wyłącznie do własnych danych

www.administrator24.info

84

(wyjątkiem są członkowie zarządu wspólnoty, którzy mogą, ale nie muszą mieć rozszerzony dostęp).

Dzięki tej internetowej kartotece mieszkańca, zarządca może dostarczać właścicielom informacje o ich rozliczeniach czy saldach. Może także przesyłać im dowolne komunikaty oraz dane dotyczące ich mieszkania.

Natomiast mieszkaniec może wysyłać zarządcy wszelkiego rodzaju zgłoszenia, które mogą trafić również na adres mailowy zarządcy, podawać odczyty liczników czy zagłosować nad uchwałą. Mieszkaniec (po włączeniu odpowiedniej funkcji) może otrzymywać wszystkie informacje o zmianach w kartotece LokaleNet na swój adres mailowy.

Przydatną funkcją jest również możliwość wyświetlenia dodatkowych informacji dla członków zarządu. Taki mieszkaniec ma wówczas dostęp do rozrachunków wszystkich mieszkańców oraz dostawców, kosztów jakie ponosi wspólnota czy zużyć liczników. Istnieje też możliwość wglądu w aktualną sytuację finansową wspólnoty.

Program Lokale wraz z usługami LokaleNet oraz LokaleSMS pozwala zarządcom nieruchomości na dużo efektywniejsze wykorzystanie czasu potrzebnego na kontakty z mieszkańcami oraz na obniżenie kosztów związanych ze swoją działalnością. Mieszkańcy z kolei otrzymują prostą w obsłudze platformę umożliwiającą szybką i sprawną komunikację z administracją.

MMSoft s.c.

Al. Krasińskiego 1/3 pok. 610 (DH Jubilat) 31-111 Kraków tel. 12 4311069 www.mmsoft.com.pl

www.administrator24.info

85

Ryszard Niedźwiecki

Planowanie i rozliczanie we wspólnotach mieszkaniowych Roczny plan gospodarczy dla wspólnoty mieszkaniowej powinien być sporządzony w układzie pozwalającym na łatwą ocenę jego wykonania w sprawozdaniu rocznym.

Zgodnie z art. 30 ustawy o własności lokali (dalej UWL, t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903) zarząd (zarządca) ma obowiązek corocznego składania sprawozdania ze swojej działalności do końca marca. Najważniejszą częścią tego sprawozdania jest niewątpliwie rozliczenie finansowe.

Do 2001 roku obowiązywała ustawa o rachunkowości i rozporządzenie ministra finansów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nieprowadzących działalności gospodarczej – dotyczyło to również działalności wspólnot mieszkaniowych. Wiązało się to ze sporządzaniem wersji uproszczonej lub pełnej sprawozdań finansowych.

Od 2001 r. właściciele lokali sami podejmują uchwałę określającą zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej przychodów i kosztów zarządzania nieruchomością wspólną.

Właściciele lokali są do tego zobowiązani przez zapis w art. 22 ust. 3 pkt 10 UWL. Obciążają ich dwa różne rodzaje kosztów:

• koszty zarządu nieruchomością wspólną, które zostały wymienione w art. 14 UWL, i związane z nimi wpłacane zaliczki na rachunki bankowe wspólnoty (bieżący i remontowy),

• koszty związane z utrzymaniem ich lokali, o których mowa w art. 13 UWL, i związane z nimi zaliczki na opłaty za media i usługi komunalne wpłacane na rachunek bankowy wspólnoty (bieżący).

Każdy z wymienionych kosztów powinien być rozliczany odrębnie. Zwykle tak jest, albowiem zarząd (zarządca) pośredniczy w rozliczeniach pomiędzy dostawcami mediów i usług komunalnych do lokali a ich właścicielami. W nowo oddawanych budynkach właściciel lokalu sam zawiera umowę o dostarczenie mediów i usług do swojego lokalu (tak, jak to jest dotychczas powszechne w przypadku opłat za elektryczność, gaz, wodę czy telefon).

Plan gospodarczy i rozliczenie finansowe powinny być spójne oraz zgodne z układem prze-

www.administrator24.info

86

Plan 2014 Plan gospodarczy na 2014 rok

Wykonanie 2013 zł/rok

zł/rok

1% udziału, 1 osobę, 1 jednostkę miary

I Przychody na koszty zarządzania – razem

28,03

zł/miesiąc/na

27 094,99

33 632,00

Stan początkowy na 01.01.2014

4 755,93

0,00

b

Zaliczka na koszty zarządzania

21 939,77

33 332,00

27,78 zł/1%

c

Pozostałe przychody, w tym odsetki bankowe

399,29

300,00

0,25

a

27 421,89

33 632,00

28,03

a

II Koszty zarządu nieruchomością wspólną – razem Bieżąca eksploatacja nieruchomości wspólnej

3 689,08

1 200,00

1,00

b

Energia elektryczna dla nieruchomości wspólnej

1 395,24

1 400,00

1,17

c

Ubezpieczenie nieruchomości wspólnej

1 000,00

0,83

d

Utrzymanie porządku i czystości oraz MPO

3 656,56

6 000,00

5,00

e

Woda pomieszczeń wspólnych

3 938,51

1 000,00

0,83

f

Prowizje bankowe

602,50

500,00

0,42

g

Wynagrodzenie Zarządcy

13 140,00

12 832,00

10,69

h

Zwrot kosztów dla Zarządu (ryczałt)

1 200,00

1,00

i

Koszty sądowe

5 000,00

4,17

j

Przegląd 5-cio letni budowlany

1 000,00

2 500,00

2,09

k

Pozostałe koszty

1 000,00

0,83

III Różnica między przychodami a kosztami (I-II)

-326,90

0,00

0,00

IV Przychody na usługi komunalne/media – razem

5 600,00

8 000,00

35,87/osob mies.

a

Zaliczki na koszty zimnej wody i odprowadz. ścieków

4 032,00

8 000,00

35,87/osob mies.

b

Zaliczki na koszty wywozu nieczystości xxx

1 568,00

—————-

——————————

V Koszty usług komunalnych/mediów – razem

7 542,15

8 000,00

35,87/osob mies.

5 907,77

8 000,00

35,87/osob mies.

a b

Zimna woda i odprowadzenie ścieków

1 634,38

—————-

——————————

VI Różnica między przychodami a kosztami (IV-V)

Wywóz nieczystości (raz w roku)

xxx

-1 942,15

0,00

0,00

VII Fundusz na koszty remontowe (a+b+c)

38 413,39

197 452,82

a

Stan Funduszu na początku roku

22 611,06

38 250,55

b

Przychody Funduszu – zaliczki

15 802,33

17 196,30

c

Pozostałe przychody Funduszu

d

Wydatki Funduszu

162,84

132 000,00

e

Saldo Funduszu na koniec roku (a+b+c-d)

38 250,55

65 452,82

(1,50 zł/m2)- 14,33 zł/1%

142 005,97

VIII STAN ROZRACHUNKÓW I ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH a

Należności (według poszczególnych dłużników)

5 373,18

———-

———-

b

Zobowiązania (według poszczególnych wierzycieli)

1 384,28

———-

———-

c

Stan środków pieniężnych: Fb i Fkr (III+VI+VIIe-VIIIa+VIIIb)

31 992,60

———-

———-

Załącznik nr 1 WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA, 03-905 WARSZAWA, ul. Piękna 1 powierzchnia użytkowa budynku – 955,35 m2 ilość osób – 18 udział właścicieli fizycznych – 1,0000 osobomiesięcy – 223

widzianym w art. 14 UWL (nie w każdej wspólnocie występują wszystkie wymienione opłaty, np. za windę czy za ciepłą wodę). Dokumenty muszą być czytelne i w formie akceptowanej przez

www.administrator24.info

87

Lp.

Wyszczególnienie

Przychody/zł

1

Stan na 01.01.2014

38 250,55

2

Zaległe zaliczki za 2013

1 393,97

3

Zaliczki miesięczne

17 196,30

4

Odsetki bankowe

300,00

5

Pozostałe przychody

140 312,00

RAZEM

Uwagi

(1,50 zł/m2) – 14,33 zł/1%

197 452,82

Plan funduszu – koszty remontów w 2014 r.

Lp.

Wyszczególnienie

Koszty (zł)

1

Remont instalacji elektrycznej wraz z tablicą główną

2500,00

2

Remont instalacji wodnokanalizacyjnej

5000,00

3

Remont pomieszczeń piwnicznych

4500,00

4

Remont instalacji gazowej

20 000,00

5

Wykonanie termomodernizacji budynku

100 000,00

RAZEM

Uwagi

Wraz z termomodernizacją

132 000,00

Plan funduszu – koszty remontów w 2014 r. – c.d.

członków wspólnoty mieszkaniowej. Nie bez znaczenia jest również ich objętość, albowiem są one dostarczane do właścicieli wraz z zawiadomieniem o zebraniu wspólnoty, zgodnie z art. 32 ust. 2 UWL. Zaproponowane wzory planu gospodarczego (załącznik nr 1 – na dwóch stronach) i rozliczenia finansowego (załącznik nr 2 – na dwóch stronach) spełniają powyższe wymogi i zawierają wszystkie istotne aspekty funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Jak wyżej wspomniałem, ostatecznie to jej właściciele, poprzez podjęcie uchwały, określają wzór zarówno planu gospodarczego, jak i rozliczenia finansowego.

Wypełnienie pozycji planu gospodarczego nie jest trudne, jeżeli dysponujemy planami z poprzednich lat. Jeżeli ich nie mamy, to trzeba zwrócić się o pomoc do zarządu (zarządcy), który od dłuższego czasu zajmuje się podobną nieruchomością w najbliższej okolicy. Należy ponadto właściwie określić, jakie remonty będą wykonywane w danym roku i ile to będzie kosztowało (reszta to już proste wyliczenia matematyczne).

Należy jednak pamiętać, że „władza” wspólnoty dotyczy wyłącznie spraw związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną (pozycje I, II i VII). Często o tym zapominają zarządy wspólnot mieszkaniowych, ale zdarza się to, chociaż bardzo rzadko, również licencjonowanym zarządcom nieruchomości.

Pieniądze związane z pozycją IV i V chwilowo są w dyspozycji zarządu (zarządcy) i stanowią one zobowiązania właścicieli lokali wobec dostawców mediów i usług komunalnych. Wspólnota występuje tu w roli pośrednika w rozliczaniu zaliczek i opłat pomiędzy dostawcami mediów i usług do lokali a właścicielami.

www.administrator24.info

88

Wykonanie 2013

Rozliczenie finansowe za 2013 rok

Plan 2013 zł/rok

zł/rok

zł/miesiąc/na 1% udziału, zł/jednostkę miary

I Przychody na koszty zarządzania – razem

33 632,00

24 591,36

20,49

Stan początkowy na 01.01.2013

0,00

0,00

0,00

b

Zaliczka na koszty zarządzania

33 332,00

20 762,49

17,30

c

Pozostałe przychody (zaliczki za lokale 2,4,6 i 9)

3 828,87

3,19

d

Odsetki bankowe

a

300,00

II Koszty zarządu nieruchomością wspólną – razem

33 632,00

27 979,25

23,32

a

Bieżąca eksploatacja nieruchomości wspólnej

1200,00

736,51

0,61

b

Energia elektryczna dla nieruchomości wspólnej

1400,00

304,20

0,25

c

Ubezpieczenie nieruchomości wspólnej

1000,00

551,00

0,46

d

Utrzymanie porządku i czystości oraz MPO

6000,00

1 808,38

1,51

e

Woda pomieszczeń wspólnych

1000,00

3 918,59

3,27

f

Prowizje bankowe

500,00

404,50

0,34

g

Wynagrodzenie Zarządcy

12 832,00

12 832,00

10,69

h

Zwrot kosztów dla Zarządu (ryczałt)

1200,00

0,00

0,00

i

Koszty sądowe

5000,00

7 424,07

6,19

j

Przegląd pięcioletni budowlany

2500,00

0,00

0,00

k

Pozostałe koszty

1000,00

0,00

0,00

III Różnica między przychodami a kosztami (I–II)

0,00

-3 387,89

0,00

IV Przychody na usługi komunalne/media – razem

8000,00

2602,84

12,51/osob mies.

a

Zaliczki na koszty zimnej wody i odprowadz. ścieków

8000,00

2602,84

12,51/osob mies.

b

Zaliczki na koszty wywozu nieczystości xxx

—————-

0,00

——————————

8000,00

5877,88

28,26/osob mies.

8000,00

5877,88

28,26/osob mies.

—————-

0,00

——————————

V Koszty usług komunalnych/mediów – razem a b

a

Zimna woda i odprowadzenie ścieków Wywóz nieczystości

xxx

VI Różnica między przychodami a kosztami (IV–V)

0,00

-3 275,04

VII Fundusz na koszty remontowe (a+b+c)

197 452,82

48 811,05

38 250,55

38 250,55

Stan Funduszu na początku roku

b

Przychody Funduszu – zaliczki

17 196,30

10 410,70

8,67 zł/1% a plan 14,33 zł

c

Pozostałe przychody Funduszu

142 005,97

149,80

Przelew z BGŻ do PKO BP

d

Wydatki Funduszu

132 000,00

321,00

0,27 zł/1% (naprawa dachu)

e

Saldo Funduszu na koniec roku (a+b+c-d)

65 452,82

48 490,05

a

Należności (według poszczególnych dłużników)

———-

22 242,10

———-

b

Zobowiązania (według poszczególnych wierzycieli)

———-

5821,56

———-

c

Stan środków pieniężnych: Fb i Fkr (III+VI+VIIe-VIIIa+VIIIb)

———-

25 406,58

———-

VIII STAN ROZRACHUNKÓW I ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH

Załącznik nr 2 Wspólnota mieszkaniowa, 03-905 Warszawa, ul. Piękna 1 powierzchnia użytkowa budynku – 955,35 m2, ilość osób – 17 udział właścicieli fizycznych – 1,0000 osobomiesięcy – 208

Rzetelny zarządca o zaistnieniu nadpłaty z tego tytułu powinien niezwłocznie poinformować członków wspólnoty, a nadpłatę musi zwrócić właścicielowi lokalu. Zdarza się, że zarządca

www.administrator24.info

89

Lp.

Wyszczególnienie

1 2

Przychody (zł)

Uwagi

Planowane

Zrealizowane

Stan na 01.01.2013

38 250,55

38 250,55

Zaliczki miesięczne

17 196,30

10 410,70

Niedopłata -6 785,60 zł

149,80

Depozyt wraz z lokatą

48 811,05

-8 179,57

3

Odsetki bankowe

300,00

4

Pozostałe przychody

140 312,00

5

Zaległe zaliczki

1 393,97

6

Przelew z BGŻ do PKO BP RAZEM

Lp.

Wyszczególnienie

1

Remonty instalacji: elektrycznej, wodnokanalizacyjnej pomieszczeń piwnic, gazowej

2

Termomodernizacja budynku

3

Naprawa dachu

- 1 393,97

197 452,82 Wydatki (zł) Planowane

Wykonane

Uwagi Plan nie został wykonany – brak środków

32 000,00 100 000,00

Brak środków 321,00

4 RAZEM

132 000,00

321,00

Rozliczenie wydatków funduszu na koszty remontów Stan funduszu na dzień 01.01.2014 wynosi: 48 490,05 zł.

Należności właścicieli lokali to: – 8 179,57 zł (17 196,30 – 10 410,70 – 1393,97)

nadpłatę przeznacza na pokrycie ewentualnego zobowiązania właściciela lokalu z tytułu funduszu bieżącego lub remontowego. Jest to absolutnie niedopuszczalne, chyba że członek wspólnoty wyrazi na to zgodę.

Nierzetelni zarządcy celowo zawyżają zaliczki na ciepło i wodę w celu dysponowania nie swoimi pieniędzmi. Robią to z dwóch powodów:

• boją się w pewnym momencie utracić płynność finansową, • chcą wykazać się na zebraniu, że są gospodarni, bo zwracają każdemu właścicielowi zamiast po 20–60 zł aż po 600–900 zł! (a przecież gdyby pobierali jeszcze większe zaliczki na media, to jeszcze więcej zwracaliby po roku, ku uciesze nie zawsze świadomych w tej materii właścicieli lokali – a gdzie są odsetki od tych „lokat”?).

Takie praktyki są karygodne. Oczywiście, przy ustalaniu wysokości zaliczek zarządca powinien je zawyżyć w rozsądnych granicach, biorąc pod uwagę poziom ściągalności w poprzednich latach.

Należy tu przypomnieć, że w przypadku wzrostu opłat za media i usługi komunalne właściciele lokali nie podejmują uchwał o zwiększeniu zaliczek w związku z ich wzrostem, lecz otrzymują od zarządcy jako pośrednika informację, że od tego dnia mają więcej płacić („władza” wspólnoty nie dotyczy spraw związanych z dostawą mediów i usług do lokali właścicieli).

www.administrator24.info

90

Każda wspólnota mieszkaniowa powinna mieć opracowany regulamin (sposób) rozliczania kosztów za media i usługi komunalne dostarczane do lokali, podpisany przez wszystkich właścicieli lokali. Regulamin ten po jego podpisaniu powinien otrzymać każdy z nich.

Nie będę zajmował się tym, w jaki sposób sporządza się plan gospodarczy czy wykonuje się rozliczenie finansowe, bo nie jest to tematem niniejszego artykułu. Podkreślam jednak, że oba wzory – pomimo że każdy z nich znajduje się na jednej stronie – zawierają niezbędne informacje, z których każdy przeciętnie inteligentny właściciel lokalu, znający wielkość swojego udziału w nieruchomości wspólnej, może wyciągnąć właściwe wnioski.

Zapoznając się z planem gospodarczym, ma możliwość oceny, czy zaliczki i koszty wzrosły, czy zmalały w stosunku do roku poprzedniego. W związku z tym może przygotować pytania na zebranie: dlaczego są zmiany, kto nie płaci zaliczek itd.

Zapoznając się z rozliczeniem finansowym, od razu zauważy, czy plan został wykonany, czy nie, czy koszty były większe lub mniejsze niż wcześniej. Na zebraniu może zadać pytania, np. w przypadku kosztów większych niż planowano w danej pozycji: dlaczego je przekroczono, czy w związku z tym podjęto dodatkowo uchwałę właścicieli (a trzeba to zrobić), czy była to samowolna decyzja zarządu? Na marginesie: zarząd nie podejmuje uchwał, tylko przygotowuje ich treść, a podjęcie decyzji o wzroście wysokości jakichkolwiek kosztów jest przekroczeniem czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Każdy właściciel lokalu otrzymuje dodatkowo informacje o stanie swoich zobowiązań i należności wobec „przypisu”. Na podstawie otrzymanego rozliczenia finansowego może dokonać obliczeń i porównać wyniki. Z ich oceny może się dowiedzieć np. tego, że zapłacił więcej, tzn. że niektórzy właściciele nie wpłacili ustalonych zaliczek („przypisu”).

Ponadto w przypadkach podejrzanych kosztów w niektórych pozycjach, każdy właściciel lokalu, zgodnie z art. 29 ust. 3 UWL, ma prawo do kontroli wszystkich dokumentów finansowych (a także innych, nawet może zażądać od wspólnoty wydania ich kopii) w celu sprawdzenia zasadności poniesienia tych kosztów.

Moim zdaniem oba wzory dokumentów są bardzo czytelne, ponieważ nawet przeciętnie inteligentni właściciele lokali mogą zauważyć, czy plan został wykonany oraz czy opłaty wzrosły w stosunku do roku poprzedniego. Jest to możliwe, albowiem informacje te znajdują się na jednej stronie i w tych samych wierszach. Jak wynika z praktyki, te właśnie one są dla przeciętnych właścicieli najważniejsze.

Nadmieniam, że przy wykonywaniu planu gospodarczego i rozliczenia finansowego oraz ich

www.administrator24.info

91

analizowaniu należy pamiętać, że według ustawy o własności lokali rozliczenia z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną dokonuje się według wielkości udziałów.

Od 2001 r. właściciele lokali sami podejmują uchwałę określającą zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej przychodów i kosztów zarządzania nieruchomością wspólną.

Należy przypomnieć, że koszty zimnej wody i odprowadzenia ścieków nie podlegają żadnym negocjacjom – na terenie Warszawy obowiązują jednolite koszty, zgodnie z uchwałą podjętą przez Radę m. st. Warszawy. W celu podjęcia decyzji o zmianie wysokości zaliczek na media niepotrzebna jest uchwała właścicieli.

Informacje Zaliczki wpłacone na fundusz bieżący (utrzymanie nieruchomości wspólnej) i na fundusz na koszty remontowe, na podstawie uchwały właścicieli, przechodzą na następny rok jako fundusze wspólnoty.

• Pobierane w ciągu roku przez wspólnotę mieszkaniową zaliczki na pokrycie kosztów za media zużyte w lokalach podlegają rozliczeniu z właścicielami tych lokali.

• Faktury za poniesione koszty są do wglądu w zarządzie wspólnoty.

• Informacja o ilości osób faktycznie przebywających w lokalach i ilości zużytych mediów jest do wglądu w zarządzie wspólnoty.

• Zmiana ilości osób faktycznie przebywających w każdym lokalu ma wpływ na koszty we wszystkich lokalach i należy ją zgłaszać przed faktem, a nie po nim. Musi być udokumentowana (np. poświadczenie pobytu – wyjazdu przez władze miejscowe).

www.administrator24.info

92

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

KaDeO – solidny i stały partner w biznesie dźwigowym Firma KaDeO sp. z o.o. funkcjonuje na rynku już 15 lat. Działalność rozpoczęła w 1999 roku i od tego czasu dała poznać się swoim Klientom jako solidny i stały partner w biznesie.

KaDeO dzięki utrzymywaniu stałych i wysokich stanów magazynowych zapewnia szybką i stabilną reakcję na wciąż zmieniające się potrzeby odbiorców. Obecnie stale obsługujemy ponad 2500 podmiotów branży dźwigowej. Naszymi Klientami są zarówno podmioty kilkuosobowe, jak i najwięksi gracze na rynku urządzeń pionowego transportu bliskiego.

Trzonem naszej oferty od samego początku działalności są części i komponenty do urządzeń starych, przede wszystkim tzw. dźwigów licencyjnych. Jednak rynek się zmienia, a wraz z nim – oferta naszej firmy, która z roku na rok ciągle się rozszerza.

W swojej działalności KaDeO nie ogranicza się jedynie do sprzedaży części i urządzeń.

Współpracujemy z wieloma polskimi firmami produkcyjnymi, ośrodkami naukowymi, a także z dostawcami kompletnych rozwiązań przeznaczonych dla branży dźwigowej – takich jak np. firma TRACTEL. W ostatnim czasie KaDeO skupiło się nad rozwiązaniem problemu modernizacji starych urządzeń. Zazwyczaj oferowane na rynku zestawy modernizacyjne są w mniejszym lub większym stopniu adaptacją komponentów uniwersalnych – służących zarówno do modernizacji, jak i do kompletacji urządzeń nowych.

W przypadku naszego zestawu poniekąd rówKabina po modernizacji

www.administrator24.info

93

nież tak jest, jednak staraliśmy się pogodzić

dwie skrajne opcje, to znaczy uniwersalność i uwzględnienie specyfiki budynku. Dodatkowo zależało nam na takim dopasowaniu części, aby maksymalnie skrócić czas montażu i wyeliminować konieczne roboty budowlane.

Dzięki zastosowaniu naszych komponentów oraz współpracy Maszynownia przed modernizacją

z firmą Tractel możemy skrócić niezbędny czas montażu o około 20%. Jako że na rynku polskim przeznaczonych

do

wymiany

obecnie jest najwięcej tzw. dźwigów licencyjnych, w pierwszej kolejności zajęliśmy się właśnie nimi. Pierwszym krokiem do stworzenia nowego zestawu modernizacyjnego było zastosowanie drzwi automatycznych z asymetrycznymi ościeżnicami 750 2AT w miejsce starych drzwi Maszynownia po modernizacji

półautomatycznych. Dzięki asymetrycznej ościeżnicy drzwi au-

tomatyczne pasują w miejsce starych drzwi bez konieczności dodatkowego rozkuwania otworu czy domurowywania ścianki.

Zastosowanie drzwi automatycznych dotychczas pociągało za sobą konieczność zmniejszania kabiny, co było negatywnie odbierane przez użytkowników. W naszym rozwiązaniu nawet przy zachowaniu obecnego rozstawu prowadnic zachowujemy dużą kabinę oraz zastany udźwig (zazwyczaj 500 kg). Nie ingerujemy również w układ urządzenia, pozostawiając przeciwwagę z tyłu kabiny. Rozwiązanie to dodatkowo nie pociąga za sobą konieczności przekuwania bądź rozkuwania otworów w stropie szybu.

www.administrator24.info

94

Dodatkowym atutem naszego zestawu modernizacyjnego jest jego modularność.

Nasi klienci, a przede wszystkim spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, często wymieniają tylko elementy najbardziej wyeksploatowane, tworząc modernizacje częściowe. Wtedy to zazwyczaj w pierwszej kolejności wymieniane jest sterowanie, a po pewnym czasie – kabina, drzwi, rama itd. Rozwiązanie firmy KaDeO od sa-

Szyb przed modernizacją

mego początku projektowane było z myślą również o takim sposobie modernizacji i jest w pełni do tego dostosowane.

Wszystkie

informacje

dodatkowe

można uzyskać, kontaktując się z nami osobiście lub telefonicznie, a wkrótce, po przebudowie strony, obszerne materiały dostępne będą również w internecie.

Zapraszamy również na nasze stoisko – E51 na tegorocznej edycji Targów EuroLift, które odbędą się w dniach 22–24 października 2014 roku w Kielcach.

Komponenty Dźwigów Osobowych – KaDeO Sp. z o.o. ul. Skrzetuskiego 12, 20-628 Lublin tel. 081 525 05 33, 081 524 17 66 fax 081 524 51 39 Logistyka: 0 697 715 211 info@kadeo.com.pl www.kadeo.com.pl

www.administrator24.info

95

Szyb po modernizacji

Jarosław Kowszuk

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego Roczny plan gospodarczy dla wspólnoty mieszkaniowej powinien być sporządzony w układzie pozwalającym na łatwą ocenę jego wykonania w sprawozdaniu rocznym.

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste jest prawem cywilnym, zaliczanym do kategorii praw rzeczowych. Prawo to jest ustanawiane na gruntach Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Jego charakter został zdefiniowany poniekąd poprzez samo usytuowanie go w Kodeksie cywilnym pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Taki jego charakter potwierdził również Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 stycznia 1974 r., sygn.. akt III CRN 316/73. Dla wielu laików różnica między prawem własności a prawem użytkowania wieczystego jest bardzo trudno dostrzegalna. Takiemu podejściu trudno się dziwić. Art. 140 kc, określający uprawnienia właściciela, stanowi bowiem, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności zaś może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz nią rozporządzać. Art. 233 kc, który określa uprawnienia użytkownika wieczystego, stanowi natomiast, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz może swoim prawem rozporządzać. Jedyną różnicą wynikającą z tych przepisów jest dodatkowe ograniczenie w postaci umowy, które występuje w przypadku użytkowania wieczystego.

Ograniczoność w czasie?

Oprócz rzeczonego ograniczenia umownego użytkowanie wieczyste jest ograniczone w czasie (do 99 lat). W wypadkach wyjątkowych, można to zrobić na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat. Mimo zatem, iż to prawo ograniczone w czasie, dla przeciętnego człowieka wydaje się ono być bardzo trwałe. Prawnicy dodadzą zapewne, że istnieje możliwość prze-

www.administrator24.info

96

dłużenia tego prawa lub przekształcenia go w prawo własności. To prawda, ale jak pokazuje praktyka (a dopuszczają to przepisy), można odmówić tego.

Wygaśnięcie i co dalej Dla wielu osób, którym wygasło prawo użytkowania wieczystego, problem ten ma znaczenie bardzo praktyczne i nie ogranicza się tylko do teoretycznych dyskusji nad przepisami i ich funkcjonowaniem. Powstaje bowiem pytanie, co dalej robić, a w szczególności – co się dzieje z naniesieniami znajdującymi się na gruncie, w stosunku do którego wygasło użytkowanie wieczyste.

Wygaśniecie obciążeń Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają bowiem ustanowione na nim obciążenia. W przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego moment jego wykreślenia nie ma znaczenia, ponieważ ustaje ono wcześniej, w momencie zaistnienia pewnego zdarzenia, np. upływu czasu, na który zostało ustanowione. Obciążaniami, które wygasają wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego, są bardzo różne prawa: zarówno prawa rzeczowe, jak i prawa obligacyjne oraz roszczenia osobiste, ujawnione w księdze wieczystej. Osoby uprawnione do oczekiwania pewnych zachowań od byłego użytkownika wieczystego nie pozostają jednak bez wyjścia. Dzierżawca albo najemca nieruchomości może dochodzić odpowiedzialności z powodu nienależytego wykonania umowy dzierżawy albo najmu. Wierzycie hipoteczny może zaś dochodzić swojego uprawnienia poprzez zastaw na rozliczanych przez byłego użytkownika wieczystego nakładach. Zgodnie bowiem z art. 101 UKWH, wierzycielom hipotecznym użytkowania wieczystego, którzy utracili hipoteki wskutek jego wygaśnięcia, przysługuje ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających wygasłe prawo użytkowania wieczystego.

Utrata własności Budynki będące własnością użytkownika wieczystego z chwilą wygaśnięcia użytkowania stają się własnością właściciela gruntu. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub naby-

www.administrator24.info

97

te na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń, określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Jednakże za budynki i urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy takie wynagrodzenie nie przysługuje.

Kwestią sporną było natomiast, czy wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasa również własność nieruchomości lokalowej, znajdującej się w budynku posadowionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Należy zwrócić uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 2009 r., sygn. akt. I CSK 6/09, który w zwięzły i przystępny sposób opisuje i rozstrzyga zaistniałe wątpliwości. W uzasadnieniu SN stwierdził: „W świetle uregulowania przyjętego w art. 235 kc prawo wieczystego użytkowania gruntu jest prawem głównym (ma nadrzędny charakter) w stosunku do prawa własności budynków na gruncie, natomiast z rozwiązania przyjętego w art. 3 ust. 1 UWL, które należy interpretować, mając na względzie art. 235 § 2 kc, wynika trójczłonowe powiązanie między własnością lokalu, współwłasnością budynku i współużytkowaniem wieczystym gruntu.

Pomiędzy własnością lokalu jako prawem głównym i udziałem w nieruchomości wspólnej jako prawem związanym zachodzi zależność nadrzędna, natomiast między współwłasnością budynku (prawo związane) i użytkowaniem wieczystym gruntu (prawo główne) zachodzi zależność podrzędna.

W konsekwencji za prawo główne należy uznać prawo własności lokalu, zaś za prawa łącznie z nim związane udział we współwłasności budynku i udział we współużytkowaniu wieczystym zabudowanego gruntu, będącym – jak wskazano – prawem głównym tylko w drugiej, podrzędnej zależności. Innymi słowy, prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do udziału we własności budynku i innych urządzeń (art. 3 ust. 2 UWL) a podrzędnym (związanym) w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu (art. 235 § 2 i 241 kc). W doktrynie, dostrzegając konsekwencje wygaśnięcia użytkowania wieczystego dla bytu prawnego własności lokalu, zasadnie wskazano, że prawo własności lokalu jest ograniczone w czasie, bowiem jego istnienie nie może przekraczać czasu trwania własności budynku, wygasającej wraz z wygaśnięciem wieczystego użytkowania.

Prezentowany w piśmiennictwie pogląd przeciwny, oparty na tezie, że wprowadzenie do ustawy o własności lokali art. 3a przesądza o dalszym trwaniu odrębnej własności lokalu po wygaśnięciu związanego z nią użytkowania wieczystego, nie znajduje usprawiedliwienia. Przyjęte w tym przepisie rozwiązania, mające na celu zachowanie zasady „jednorodzajowości” prawa do gruntu oraz ujednolicenie terminu końcowego trwania prawa użytkowania wieczyste-

www.administrator24.info

98

go przez ustalenie jednego terminu dla wszystkich lokali, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym związany jest udział w tym prawie, nie zmieniają (…) istoty relacji zachodzących między prawem odrębnej własności lokalu a udziałem we współwłasności budynku i we współużytkowaniu wieczystym zabudowanego gruntu. Oznacza to, że prawo własności lokalu nie jest prawem nieograniczonym w czasie, istnieje bowiem tak długo, jak trwa własność budynku, wygasająca wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego.”

Co dalej?

Przyjęcie, iż po wygaśnięciu użytkowania wieczystego wygasa również własność lokali stanowiących odrębną własność, powoduje, iż budynki wchodzą w skład publicznego zasobu nieruchomości, a lokale w nich – w skład publicznego zasobu lokalowego. Sytuacja ich byłych właścicieli jest zatem podobna do sytuacji innych osób zajmujących lokale publiczne bez tytułu prawnego.

Za bezumowne korzystanie z lokalu należy się zaś odszkodowanie. Należy liczyć się także z koniecznością opuszczenia i opróżnienia lokalu, a nawet możliwością eksmisji. Przy próbie uregulowania stanu prawnego takich budynków trzeba mieć też na uwadze fakt, czy taka możliwość w ogóle istnieje, np. z uwagi na roszczenia do nieruchomości byłych właścicieli bądź ich następców prawnych.

Czym innym będzie bowiem sytuacja, gdy wygasło użytkowanie wieczyste z powodu niezłożenia w terminie wniosku o jego przedłużenie, a czym innym taka, w której wygasło ono z powodu odmowy jego przedłużenia z uwagi na roszczenia byłych właścicieli bądź ich następców prawych.

www.administrator24.info

99

Nowoczesne metody osuszania budynków Zakład Osuszania i Zabezpieczania Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza” specjalizuje się w wykonawstwie prac hydroizolacyjnych od 1982 roku.

Wykonujemy roboty izolacyjne, osuszanie budynków i odgrzybianie pomieszczeń. Działamy w obiektach, które zostały zawilgocone wskutek kapilarnego pociągania wody z gruntu, przy braku izolacji poziomej lub pionowej.

Na podstawie ustawicznie poszerzanej wiedzy oraz zdobytych doświadczeń z całą pewnością możemy stwierdzić, że jedyną metodą całkowicie likwidującą przyczynę zawilgocenia murów jest elektroniczny system elektroosmozy bezprzewodowej osuszania murów.

Ponad 30 lat działalności firmy.

Elektroniczny bezprzewodowy system osuszania murów obejmuje: • ocenę stopnia zawilgocenia • dobór urządzenia • dostawę i zainstalowanie urządzenia • kontrolę przebiegu procesu osuszania

Ponadto w ofercie znajdują się usługi: • odgrzybianie budynków • izolacja przeciwwilgociowa • izolacje wodochronne • bezinwazyjne osuszanie budynków (murów, ścian, pomieszczeń) według najnowocześniejszych technologii

Aparat ElektoAqua zapewnia:

Koszt eksploatacji ElektoAqua w przybliżeniu wynosi około

• osuszanie murów będących w promieniu działania urządzenia (beton, kamień, cegła) • całkowitą blokadę możliwości ponownego zawilgocenia po osuszeniu • usuwanie pleśni • usuwanie zapachu stęchlizny

1 zł miesięcznie.

Urządzenie objęte jest

20-letnią gwarancją

skuteczności systemu.

Autoryzowanym dystrybutorem na terenie całego kraju jest: R

Zakład Osuszania i Zabezpieczania Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza” ul. Lenartowicza w w w10/9, . a d35-051 m i n Rzeszów istrator24.info tel./faks: 17 853 52 98, tel. kom. 601 956 861 100 e-mail: biuro@elektroosmoza.pl

zobacz www.elektroosmoza.pl

a Elektroosmrcoąz

bio jest licencjo ntów te a p szeregu z zagrara krajowych o iązanych nicznych zw niem z wykonywa nych. yj robót izolac a także Firma posiad iarygodcertyfikat w ności

Janusz Gdański

Ubezpieczenie zarządcy Do kogo kierowane jest Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości i co ono zmienia?

W Dzienniku Ustaw z dnia 13 grudnia 2013 r. zostało opublikowane Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości. Jego treść budzić może wątpliwości. W § 2 znajdują się bowiem następujące zapisy:

• ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone przez działanie lub zaniechanie ubezpieczonego, w okresie ubezpieczenia, w związku z zarządzaniem nieruchomością,

• w przypadku, gdy zarządca nieruchomości wykonuje czynności w związku z zarządzaniem nieruchomością przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, ubezpieczeniem OC objęta jest również jego odpowiedzialność cywilna za szkody wyrządzone przez ich działanie lub zaniechanie.

Pierwsza wątpliwość pojawia się już na wstępie: do kogo kierowane jest to rozporządzenie? Żaden z obowiązujących aktów prawnych nie definiuje pojęcia „zarządca nieruchomości”.

W konsekwencji, skoro w punkcie 2 ustawodawca mówi o „innych osobach, przy pomocy których zarządca wykonuje czynności związane z zarządzaniem”, można mieć poważne wątpliwości. Czy jeśli np. wspólnota mieszkaniowa zawarła umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną ze spółką, to pod pojęciem „zarządcy” należy rozumieć tylko prezesa tej spółki, czy także inne osoby, które pracują pod jego kierunkiem? Konkludując – do czasu zdefiniowania pojęcia „zarządca nieruchomości” cytowane wyżej rozporządzenie jest po prostu martwe.

W tym miejscu chciałbym wrócić do artykułu „Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej”, z nr 4/2013 „Administratora”. Jego autor dowodzi, że ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej powinna mieć „każda osoba, wykonująca zawód zarządcy i posiadająca licencję” oraz, że: „obowiązek zawarcia umowy dotyczy licencjonowanych zarządców obojętnie, w jakiej formie świadczy on usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami. Zatem zarządca świadczący usługi zarówno w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, jak

www.administrator24.info

101

Bez sankcji za brak OC

jących nieruchomościami, z drugiej zaś – nie przygotowuje się rozporządzeń.

Od kilku miesięcy trwają dyskusje, jak

Jak więc ubezpieczyciel ma skalkulować

bez regulacji osiągnąć stabilizację i bez-

składkę, gdy w obowiązującym prawie nie

pieczeństwo zawodowe zarządców i po-

znajdzie nawet definicji zawodu zarząd-

średników w obrocie nieruchomościami.

cy czy pośrednika, na podstawie których

Ustawodawca zadbał o jeden tylko zapis,

mógłby ustalić zakres czynności osób upra-

obligujący osoby wykonujące zawody nieru-

wiających te zawody. A bez zakresu czyn-

chomościowe do ubezpieczenia działalności

ności ubezpieczyciel nie może ustalić od-

od odpowiedzialności cywilnej.

powiedzialności cywilnej, którą należałoby

– Ubezpieczenia mają regulować rynek

ubezpieczyć. Firmy ubezpieczeniowe mogą

zarządzania nieruchomościami i pośred-

jedynie szacować ryzyko, podnosząc – oczy-

nictwa – powiedziała podczas konferencji

wiście – składki, a to bynajmniej nie otwo-

prasowej Małgorzata Szulczewska, dyrek-

rzy dostępu do zawodów. Za niekonsekwen-

tor SAGA Brokers. Nadużyciem jednak jest

cję ustawodawczą Małgorzata Szulczewska

twierdzenie, że mogą one regulować rynek.

uważa również nałożenie na zarządcę i

Nie ma przecież żadnych aktów wykonaw-

pośrednika obowiązku ubezpieczenia bez

czych. Z jednej strony wprowadza się obo-

uwzględnienia sankcji za jego brak.

wiązek ubezpieczeniowy dla osób zarządza-

SA

i jako pracownik przedsiębiorcy, niezależnie od tytułu prawnego świadczenia tej pracy (umowa o pracę, o dzieło, zlecenia), podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej”. Oczywiście, obecnie zapisy te – wobec likwidacji licencji – są nieaktualne. Ponieważ jednak spodziewam się, iż w niedługim czasie nastąpią takie zmiany legislacyjne, że cytowane na wstępie rozporządzenie stanie się obowiązujące, uważam za celowe zwrócenie uwagi na pewne nieścisłości.

Zauważyć należy, że – o ile zarządca prowadzący działalność gospodarcza ma prawo do podejmowania decyzji, za które musi ponosić odpowiedzialność o tyle pracownik spółki (firmy zarządzającej) zatrudniony na podstawie umowy o pracę ma bardzo ograniczone prawa do decyzji. Konkretnie – jeśli uzna, że budynek wymaga natychmiastowych działań służb technicznych, to nie ma prawa, by ich wykonanie zlecić pionowi technicznemu spółki. Decydentem jest wy-

www.administrator24.info

102

łącznie szef! Skoro więc nie może podlegać odpowiedzialności cywilnej, to nie jest celowe, by musiał mieć ubezpieczenie OC. Natomiast powinien je mieć ten, kto podejmuje decyzje, czyli prezes spółki. Pracownik odpowiada jedynie dyscyplinarnie za nienależyte wykonywanie obowiązków wynikających z umowy, którą podpisał z pracodawcą.

Uważam, że rozporządzenie dotyczące obowiązku posia-

Poradnik portalu

dania przez zarządców nieruchomości ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej powinno wyraźnie odróżniać obowiązek dotyczący „samodzielnego” zarządcy i zarządcy-pracownika, który praktycznie nie ma praw decyzyjnych. Oczywiście, gdy już będzie wiadomo, kto aktualnie jest „zarządcą nieruchomości”!

Pytania i odpowiedzi

Jestem prenumeratorem miesięcznika

ADMINISTRATOR, jak uzyskać dostęp do elektronicznej prenumeraty?

Postępuj według instrukcji: http://www.administrator24.info/prenumerata#administrator

Nie jestem prenumeratorem miesięcznika

ADMINISTRATOR, jak kupić dostęp do elektronicznej prenumeraty?

Zarejestruj się na stronie, a następnie zaloguj się.

W Sekcji „KUP DOSTĘP / PRENUMERATĘ” wypełnij puste pola

W jaki sposób korzystać z wykupionej już

elektronicznej prenumeraty miesięcznika ADMINISTRATOR?

Wystarczy zalogować się na stronie i korzystać ze wszystkich treści umieszczonych na portalu. Jeśli chcesz przeczytać treść z danego wydania, wejdź na stronę http://www.administrator24.info/archiwum i wybierz odpowiedni numer wydania, a następnie ze spisu treści wybierz interesujący Cię artykuł

W jaki sposób zapisać się do newslettera?

Wejdź na stronę http://www.administrator24.info//bezplatny-newsletter i wypełnij puste pola

Kto może dodawać zapytania na Forum dyskusyjnym?

Każdy użytkownik, który zarejestrował się na portalu

Czy darmowe e-booki są rzeczywiście

darmowe?

TAK. Link do wszystkich wydań: http://www.administrator24.info/darmowe-e-booki

www.administrator24.info

103

W razie dodatkowych pytań pozostajemy do Państwa dyspozycji pod nr tel. 22 512 60 74 (pon.-pt.: w godz. 9:00-14:00)

www.adm

inistrator24.info