AHA_Réinventer Paris_Les bains douches

2 Le projet innovant

Chapitre 1

Description générale du projet les BAINS DOUCHES Castagnary 01

Habiter, travailler, et vivre.

2 Le projet innovant

Chapitre 1

Chapitre 1 Description générale du projet

Description générale du projet

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description gĂŠnĂŠrale du projet

Philosophie du projet

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Philosophie du projet

PHILOSOPHIE DU PROJET Le but de cette partie est de vous présenter le cadre philosophique dans lequel s’inscrit notre projet. Son contenu est donc volontairement engagé et surtout très personnel. Nous vous livrons en toute transparence notre perception du monde contemporain et la façon dont nous envisageons son avenir. Cette vision est le fruit de nos expériences, de nos convictions, de nos échanges, du travail de prospective mené par le « think tank » Ouishare, ou encore de nos différentes lectures telles que « la troisième révolution industrielle » de Jérémy Rifkin ou les revues spécialisées Usbek&Rica et Socialter.

1. ÉTAT DES LIEUX UN MODÈLE À RÉINVENTER

Avec la révolution numérique, l’extension de la robotique et l’émergence de l’économie collaborative, notre modèle économique et avec lui la notion de « travail » seront profondément bouleversés au cours des prochaines décennies. La société française est actuellement divisée entre ceux qui ont un travail, et qui parfois en souffrent, et les 3,5 millions de chômeurs exclus du système. Cette polarisation génératrice d’inégalités devrait s’accentuer. D’après une étude publiée par deux chercheurs de Oxford, Carl Frey et Michael Osborne, 47% des emplois aux États-Unis et 54% en Europe seraient menacés. Des personnalités du monde économique et numérique, telles que Bill Gates, Larry Page et Carlos Slim l’affirment, dans vingt ans, les besoins en main d’oeuvre auront sérieusement diminués en raison du développement de la robotique et de l’intelligence artificielle.

Notre sentiment est que les nouvelles technologies ne créent pas autant d’emplois salariés qu’elles n’en détruisent. La classe ouvrière a été la 1ère concernée avec l’automatisation des usines, mais à terme, même les emplois qualifiés seront concernés avec le développement de l’intelligence artificielle.

2. E T SI CE BOULVERSEMENT ÉTAIT UNE BONNE NOUVELLE ? En parallèle, de nouveaux modèles économiques se développent et nous rendent très optimistes sur notre capacité à nous adapter à cette nouvelle donne: ➞ L’ÉCONOMIE COLLABORATIVE ➞ L’ÉCONOMIE CIRCULAIRE ➞ LA MINIATURISATION DE L’ÉCONOMIE

NOUS À LA MAIS À SA

NE CROYONS PAS FIN DU TRAVAIL, PLUTÔT RÉINVENTION.

Les individus ont accès à de nouveaux moyens de production : Un ordinateur, une connexion internet et des tiers-lieux (fablab, coworking, etc...). En parallèle, la fin du pétrole et la préoccupation environnementale nous obligeront à limiter nos déplacements et à produire localement. L’accessibilité des données dans le « Cloud » nous évitera d’avoir à pointer chaque matin au bureau. L’être humain étant social par définition, nous ne resterons pas enfermés chez nous. Bien au contraire, les nouveaux lieux de rencontre seront le fablab du quartier, le jardin partagé ou encore l’espace de coworking. Ces lieux seront animés et gérés par des « community manager in real life ». L’unité de lieu et de temps qui caractérise actuellement le travail est en voie de disparation, la frontière entre travail et non-travail, vie privée et vie professionnelle, doit être repensée en profondeur.

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Chapitre 1 Description générale du projet

Philosophie du projet

LE PROJET REMPLACERA PEU À PEU L’ENTREPRISE

3. Q UELS SONT LES ACTEURS DE CETTE MUTATION DES MODES DE VIE?

Certains économistes évoquent un phénomène de MINIATURISATION du paysage économique.

Les jeunes travailleurs freelances, habitués du travail en réseau et de la notion « de pair à pair », savent d’avantage s’adapter à une société qui produit moins d’emplois salariés. Ils vont penser et diffuser auprès du grand public de nouvelles manières de travailler, de créer et de produire.

4. U N ENJEU D’ATTRACTIVITÉ ET DE COMPÉTITIVITÉ POUR LA VILLE DE PARIS

L’économie sera de plus en plus basée sur la collaboration d’un réseau de travailleurs indépendants partageant les mêmes valeurs autour d’un même projet. Ainsi, le pacte « subordination contre protection » qui liait l’employé à l’employeur prendra une place moins prépondérante dans l’activité économique et les relations de travail. Nous nous dirigeons peu à peu vers un nouveau capitalisme collaboratif de proximité avec une relocalisation des moyens de production basée sur les nouvelles technologies et sur l’économie circulaire. Le rôle que devront jouer les collectivités locales est essentiel. Elles devront lever les freins à l’émergence de ce nouveau modèle, par exemple en favorisant l’émergence de nouveaux lieux de vie pour accueillir cette population, et en leur permettant de mutualiser leurs moyens pour générer des économies d’échelle.

Aux Etats-Unis, une récente étude menée par la société INTUIT, le leader des services informatiques aux petites entreprises, affirme qu’en 2020, 40% de la population active américaine sera composée de travailleurs freelances. En France, cette tendance est également déjà à l’œuvre et l’engouement pour l’entrepreneuriat le prouve. SELON L’AGENCE POUR LA CRÉATION D’ENTREPRISES (APCE), LA CRÉATION D’ENTREPRISES A CONNU UN ÉLAN CONSIDÉRABLE EN FRANCE PENDANT LES 10 DERNIÈRES ANNÉES: ➞ Le nombre de créations d’entreprise a bondi de 54 % sur cette période. ➞ La tendance s’est accentuée ces dernières années avec une augmentation de 88 %. ➞ 99,6 % des entreprises se créent avec moins de 10 salariés et 95 % sans aucun salarié. ➞ 96 % des entreprises sont des micro-entreprises et font travailler 2,9 millions de personnes, un chiffre qui n’a cessé de croître sur cette période.

Au regard de l’ampleur que devrait prendre ce phénomène; attirer, accueillir et soutenir cette nouvelle population active est un enjeu majeur pour l’attractivité et la compétitivité future des grandes métropoles telles que Paris. En France, de nombreux dispositifs et initiatives, privés ou publics, visent à encourager et soutenir les startups tricolores axées sur les nouvelles technologies, à l’image du projet French Tech – Quartiers Numériques, ou encore du projet porté par Xavier Niel et la ville de Paris sur les Halles Freyssinet. Ces initiatives sont destinées jusqu’alors aux startups spécialisées en nouvelles technologies et excluent les travailleurs freelances tels que les graphistes, les consultants indépendants, les communiquants, les praticiens ou encore les professions libérales. Or, cette population constitue le terreau d’un futur écosystème qui favorisera l’innovation et l’émergence de ce nouveau modèle. Au regard de la lutte acharnée que se mènent les principales métropoles mondiales pour attirer les entreprises prometteuses et les jeunes talents, nous sommes convaincus qu’il est essentiel de soutenir l’émergence de ces travailleurs d’un genre nouveau pour créer l’écosystème idéal à l’innovation et à l’entrepreneuriat.

ÊTRE ATTRACTIF AUX YEUX DES JEUNES TRAVAILLEURS INDÉPENDANTS TELS QUE LES SLASHERS, NOUS SEMBLE ÊTRE UN ENJEU STRATÉGIQUE PRIMORDIAL

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Chapitre 1 Description générale du projet

L’ENJEU EST DE TAILLE: PARIS DOIT ENVOYER UN MESSAGE FORT EN DIRECTION DE CETTE POPULATION POUR ÊTRE PERÇUE COMME UNE TERRE D’ACCUEIL, UN REFUGE OFFRANT DES DÉBOUCHÉS, POUR TOUTES CELLES ET CEUX QUI EMBRASSENT CETTE NOUVELLE FAÇON DE TRAVAILLER.

Enfin, la démesure des prix immobiliers parisiens impose une barrière financière quasi-infranchissable pour une grande majorité de travailleurs indépendants.

Être attractif aux yeux des jeunes travailleurs freelances tels que les SLASHERS, nous semble être un enjeu stratégique primordial pour renforcer l’image d’une cité dynamique, innovante et entrepreneuriale.

5. Q UELLE EST LA PRINCIPALE PRÉOCCUPATION DE CETTE POPULATION ? SE LOGER DANS DE BONNES CONDITIONS

Au total, un travailleur indépendant doit débourser environ 1500€ TTC par mois pour pouvoir habiter un studio meublé de 19m2 et avoir un poste de travail adapté dans un espace de coworking. Au regard des règles qui régissent l’immobilier parisien, il doit donc générer de façon stable un revenu trois fois supérieur à son loyer, soit 4500€ net mensuel, sachant que le revenu médian parisien est de 2061€ net. La réalité du marché immobilier parisien est par conséquent inadaptée aux ressources de cette population active.

Contrairement à ce que les observateurs économiques affirment régulièrement, la principale difficulté des jeunes travailleurs indépendants n’est ni la complexité administrative, ni la fiscalité, ni la conjoncture économique, mais le fait de ne pas pouvoir se loger dans de bonnes conditions.

COMMENT PARIS POURRA-T-ELLE ATTIRER ET RETENIR CETTE POPULATION SI CELLE-CI NE PEUT PAS SE LOGER DANS DES CONDITIONS ADAPTÉES À LEUR NIVEAU ET MODE DE VIE ?

La grande majorité du parc locatif est dédié aux salariés ayant un CDI. Sans ce sésame, les propriétaires refusent de louer leurs appartements à ceux qui n’en ont pas. Même les dossiers présentant des revenus élevés sont refusés par manque de stabilité. Le même problème se pose pour devenir propriétaire, les banques demandent une stabilité des revenus et un CDI, ou alors cinq années d’exercices dont trois en ayant réalisé des bénéfices. Ceux qui ne remplissent pas ces conditions ne peuvent pas emprunter.

L’exemple de Berlin est très instructif. Son dynamisme actuel et son rayonnement culturel sont en partie le résultat d’une offre immobilière très bon marché. Le fait de pouvoir se loger dans de bonnes conditions pour un prix abordable a favorisé l’installation de jeunes créatifs de tous horizons, afin de pratiquer leur art et le diffuser. Cette communauté « alternative » et « créative » a servi de terreau à l’émergence d’un écosystème favorable à l’innovation et à l’entrepreneuriat.

Philosophie du projet

EXEMPLE Calcul du budget mensuel nécessaire à la location d’un studio meublé dans Paris et d’un poste de travail « nomade » dans un espace de coworking.

Studio meublé de 19 m 2

Tarif Mensuel

Tarif Annuel

950€

11 400€

Taxe d’habitation

33€

400€

Redevance TV

11€

130€

Electricité & internet

60€

720€

Assurance

10€

120€

1 064€

12 770€

Tarif Mensuel

Tarif Annuel

420€

5 040€

Studio + coworking

Tarif Mensuel

Tarif Annuel

COÛT GLOBAL

1 484€

17 810€

Loyer

(charges comprises)

TOTAL Poste de travail, coworking Bureau «nomade» (loyer TTC)

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Chapitre 1 Description générale du projet

6. PROBLÉMATIQUE

Encourager de nouvelles façons de vivre, de travailler, de produire, de commercer et de vivre ensemble. Développer une offre immobilière d’une grande qualité pour un tarif abordable.

Comment rendre attractive la ville pour cette population émergente dont Paris a besoin pour se réinventer?

7. NOTRE SOLUTION UN LIEU DE VIE ABORDABLE ET COLLABORATIF Notre projet s’adresse à cette population qui représente, selon nous, un enjeu majeur pour l’avenir de notre société. Il nous apparaît essentiel de leur mettre à disposition un lieu dédié à leur bien-être, leur épanouissement, leur mise en relation, et à la concrétisation de leurs projets professionnels. Ainsi nous proposons un projet de LIEU DE VIE ABORDABLE, pensé pour répondre aux attentes de cette population non seulement en terme financier, mais également en terme de qualité de vie, d’interactions sociales et de développement personnel et professionnel.

8. AMBITIONS DU PROJET ➞ PROMOUVOIR L’INNOVATION

sous toutes ses formes, depuis le mode de financement du projet jusqu’à sa gouvernance, en passant par l’usage du bâtiment, l’offre de services ou encore des techniques utilisées.

➞ PROMOUVOIR L’ÉCONOMIE COLLABORATIVE, l’économie circulaire,

les circuits courts et plus généralement l’entrepreneuriat qu’il soit économique, social ou artistique.

➞ FAVORISER L’ÉMERGENCE DE LIEUX D’UN GENRE NOUVEAU,

portés par des acteurs ayant une vision insolite et originale, à l’opposé de la standardisation et de l’uniformisation des dernières décennies. Végétaliser les rues et les toits, favoriser les rencontres, la sérendipité, la solidarité et le partage.

➞ RÉPONDRE AUX « DÉFICITS » DU QUARTIER, qu’il s’agisse de lieu de

rencontre, végétalisation, de logements et de logements sociaux. Définir un projet à la fois respectueux de l’histoire du site, porteur de modernité et en harmonie avec l’âme du quartier.

➞ SUBLIMER L’IMPACT VISUEL

du bâtiment sur son environnement immédiat par la qualité du projet architectural.

➞ DÉFINIR UN PROJET ARCHITECTURAL qui tirera profit des spécificités du bâti-

ment au lieu d’en subir les contraintes, et qui lui insufflera une nouvelle vie tout en préservant son histoire et son caractère patrimonial.

➞ FAIRE DE PARIS UN VÉRITABLE LABORATOIRE de l’innovation urbaine,

briser cette image de ville « musée », et ainsi envoyer un message fort au monde entier : Paris est l’écosystème idéal pour toutes celles et ceux qui souhaitent entreprendre et jouir d’une qualité de vie unique.

Philosophie du projet

TOUS CES ÉLÉMENTS CONTRIBUERONT NON SEULEMENT À RENFORCER L’ATTRACTIVITÉ DE PARIS SUR LA SCÈNE INTERNATIONALE, MAIS AUSSI À PROMOUVOIR UN URBANISME NOUVEAU, PORTEUR DE SENS ET FAVORISANT LES INTERACTIONS SOCIALES.

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Chapitre 1 Description générale du projet

Présentation de l’équipe projet

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Chapitre 1 Description générale du projet

Présentation de l’équipe projet

AHA SCYNA4

MAYA

NOTRE ÉQUIPE REGROUPE ➞ Un investisseur immobilier de 1er plan ➞D es entrepreneurs souhaitant créer et opérer des lieux innovants ➞ Un think tank spécialisé dans l’économie du partage ➞ Une équipe de maîtrise d’œuvre aussi talentueuse que créative ➞ Un collectif d’artistes et un street artist pour créer un univers une identité et une scénographie inédite ➞ Un consultant en stratégies immobilières pour définir une programmation et un modèle économique viables

CONCEPT

INAEQUO

VOLUMES

OUISHARE

SAUF LE DIMANCHE

PROGRAMME INAEQUO AHA OUISHARE VOLUMES

MODÈLE ÉCONOMIQUE ET FINANCEMENT

UNIVERS ARTISTIQUE

VOLUMES OUISHARE INAEQUO

SAUF LE DIMANCHE

1850 INVEST INAEQUO VOLUMES

MAÎTRISE D’ŒUVRE AHA MAYA SCYNA4

les Bains douches castagnary

Habiter, travailler, et vivre.

PROJET ARCHITECTURAL

GOUVERNANCE

AHA MAYA SCYNA4

VIE DU LIEU EXPLOITATION VOLUMES OUISHARE SAUF LE DIMANCHE

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Chapitre 1 Description générale du projet

Présentation de l’équipe projet

INEAQUO Coordination

Contrat de prestation de service

CONCEPTION / CONSTRUCTION

➞ Vente du terrain

➞

1850 INVEST Mandataire

➞

Contrat de maîtrise d’œuvre

Construction

MAYA Bureau

équipe, maîtrise d’ouvrage

SCYNA4 Bureau

d’étude technique

les BAINS DOUCHES Castagnary

Habiter, travailler, et vivre.

➞

Propriétaire Prise de participation

BEFA

Exploitation

Société d’exploitation

CARRÉ D’OR

SAUF LE DIMANCHE

ENTREPRISES (Corps d’état séparés)

Bail en état futur d’achèvement

Locataire

OUISHARE

GROUPEMENT MAITRISE D’ŒUVRE

Signature de marchés

VOLUMES Exploitant ➞

VILLE DE PARIS

AHA

ARCHITECTES Mandataire, maîtrise d’oeuvre

➞

INVESTISSEMENT

EXPLOITATION

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Chapitre 1 Description gĂŠnĂŠrale du projet

Concept et programmation

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Chapitre 1 Description générale du projet

NOTRE OBJECTIF EST DE CRÉER UN LIEU DE VIE UNIQUE ET SURPRENANT À LA FOIS DURABLE, PORTEUR DE VALEURS FORTES ET PERFORMANT ÉCONOMIQUEMENT.

1. S TOP À LA SEGMENTATION, À LA SPÉCIALISATION, À L’USAGE UNIQUE DES LIEUX ET À LEUR UNIFORMISATION D’un côté, nous développons des immeubles de bureaux dans des quartiers d’affaires, de l’autre des immeubles de logements dans des quartiers résidentiels, et enfin des pôles loisirs-commerces-services dans des zones accessibles le plus souvent en voiture. Ces « zones urbaines » classifiées et standardisées de façon rationnelle afin d’être « productives » économiquement, sont elles-mêmes segmentées entre les différentes catégories socio-professionnelles avec des zones plus «populaires» et d’autres plus «luxueuses». Cette segmentation engendre de notre point de vue plusieurs interrogations. Tout d’abord, elle ne favorise ni la mixité sociale, ni les rencontres « accidentelles » ce qui nuit non seulement à la notion de « vivre ensemble », mais aussi au processus d’innovation, car elle va à l’encontre du processus de « Sérendipité » (= réaliser une découverte de façon inattendue), impose à tous des parcours et des rencontres prédéfinies et uniformes. Ensuite, elle impacte directement notre qualité de vie, car pour se rendre à notre travail depuis notre lieu de résidence, nous nous déplaçons, le plus souvent tous en même temps et en empruntant les mêmes trajets. Nous perdons du temps et de l’argent, nous polluons, et nous subissons un rythme quotidien à grande vitesse générateur de stress. Nous déshumanisons nos villes et la vie de

Concept et programmation

quartiers avec des zones qui ne vivent qu’en semaine pendant la journée, et d’autres qui ne vivent que le soir et les weekends, et dans lesquelles les petits artisans et commerçants disparaissent peu à peu au profit des zones d’activités ou commerciales, véritables royaumes des multinationales et des géants de la grande distribution. Cette segmentation, combinée à une volonté d’optimiser et de rationnaliser les surfaces en fonction d’un usage précis, a conduit à une uniformisation des projets architecturaux à l’échelle mondiale. Ainsi, nous retrouvons bien souvent le même immeuble que l’on soit à Paris, Lyon, Milan, Singapour ou encore Sao Paulo. Nous avons peu à peu perdu nos spécificités architecturales au profit de la standardisation, car les principaux « constructeurs » sont bien souvent les mêmes multinationales du BTP et les mêmes « Starchitectes » où que l’on soit pour les mêmes programmes et clients. Enfin, en période de crise environnementale et de pénurie de logements, ne serait-il pas judicieux d’optimiser l’usage de chaque bâtiment? Nous considérons qu’un immeuble bien pensé doit vivre 24/7 en harmonie avec son environnement.

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TOITURE JARDIN R+6 R+5 R+4 R+3 R+2

MICRO-HOUSING COLLABORATIF + AUBERGE D’AFFAIRE

R+1

COWORKING PUBLIC

RDC

PLATEFORME PUBLIQUE + CAFÉ

R-1

REZ-DE-JARDIN + SPA

Chapitre 1 Description générale du projet

S U R É L É V A T I O N

2. NOTRE CONCEPT

E X I S T A N T

➞ UN LIEU PARADOXAL où cohabitent

NOUS SOUHAITONS CONCEVOIR UN COMPLEXE INÉDIT FONCTIONNANT À LA FOIS COMME UN « VILLAGE VERTICAL », UN HÔTEL AVEC SES CHAMBRES ÉQUIPÉES ET SES SERVICES, UNE COLLOCATION AVEC DE GÉNÉREUX ESPACES COMMUNS, UN LABORATOIRE D’INNOVATIONS URBAINES ET SOCIALES, UN LIEU DE DÉTENTE ET DE LOISIRS, LE TOUT DANS L’ESPRIT D’UNE GRANDE DEMEURE FAMILIALE ET CONVIVIALE.

En opposition aux immeubles normalisés, uniformisés et standardisés, notre équipe a pour ambition de créer un écosystème inattendu et inédit. Notre objectif n’est pas de réaliser un « programme immobilier » comme les autres, mais de créer un lieu de vie unique et surprenant à la fois durable, porteur de valeurs fortes et performant économiquement.

➞ UN LIEU EXEMPLAIRE et ouvert sur son environnement.

la nature et la ville, l’histoire et la modernité, le travail avec le repos et la vie en communauté.

➞ UN LIEU OÙ L’ON DÉAMBULE aléatoirement « indoor » et « outdoor », entre l’ancien et le moderne ou entre le public, le commun et le privatif, par un jeu de chemins, de passerelles et de souterrains reliant les différents espaces. ➞ UN LIEU CAMÉLÉON, hybride et mo-

dulable, qui évolue au gré des espaces, des saisons et des besoins des habitants.

➞ UN LIEU QUI PROPOSE DE VIVRE

des expériences nouvelles, engagé et non sectaire, qui réconcilie intérêts privés et intérêts collectifs, un remède contre l’individualisme, la solitude et la morosité ambiante.

➞ UN LIEU OÙ SE PRATIQUE L’INNOVATION, le partage, la collaboration.

Concept et programmation

HABITER + TRAVAILLER + CRÉER + INNOVER + RENCONTRER + S’AMUSER + SE DÉTENDRE + PARTAGER + DECOUVRIR = UN LIEU DE VIE

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

3.1. S URFACES PRIVATIVES VERSUS SURFACES COMMUNES

3.2. PROGRAMMATION

La tendance actuelle consiste à limiter au maximum les parties communes au profit des parties privatives, tout simplement car le prix de vente d’un actif immobilier est basé sur sa surface privative. Ainsi, un immeuble standard comprend généralement au moins 75% de surfaces privatives et les surfaces communes sont limitées au stricte minimum imposé par le PLU, à savoir un hall d’entrée, un local poubelle, un local vélo et des axes de circulations verticaux et horizontaux. Cette tendance génère une notion de « chacun chez soi » et entrave les interactions sociales entre les habitants. NOUS AVONS DONC SOUHAITÉ INVERSER CE « RATIO » SURFACES COMMUNES – SURFACES PRIVATIVES GÉNÉRALEMENT UTILISÉ PAS LES PROMOTEURS TRADITIONNELS. ➞ Surface totale de notre projet : 2991 m2 de surface de plancher (SDP) ➞ Surfaces privatives : 750 m2 = 25% ➞ Surfaces communes : 2241 m2 = 75%

LA COHÉRENCE DU BÂTIMENT SE TROUVERA DANS L’USAGE QUE L’ON VA TENTER D’INSUFFLER. EN EFFET L’ACCENT SERA MIS SUR LES ÉCHANGES POSSIBLES ENTRE LES RÉSIDENTS, LES TRAVAILLEURS TEMPORAIRES ET LE PUBLIC. CELA SE TRADUIT PAR DES ESPACES PARTAGÉS RÉPARTIS DANS TOUT LE BÂTIMENT.

➞ TOIT TERRASSE – POTAGER URBAIN BBQ – DETENTE - ÉVÈNEMENTS D’une surface de 300m2, le toit de l’immeuble présentera un espace vert destiné aux résidents, aux clients du lieu et aux habitants du quartier. Ce type d’espace à Paris est généralement réservé à de très rares privilégiés. Il est souvent destiné à accueillir un « Penthouse » luxueux pour être vendu pour un prix au m2 hors norme. Notre choix est d‘ouvrir cet espace exceptionnel à l’ensemble des usagers du lieu. IL ACCUEILLERA : ➞ Un potager urbain ➞ Des espaces végétalisés dédiés à la détente avec transats et hamacs ➞ Un espace barbecue convivial

Concept et programmation

Les soirs d’été, il accueillera des projections de films en plein-air, des petits concerts donnés par des résidents ou des groupes du quartier, ou encore des représentations de spectacles de danses et de pièces de théâtre. Ces évènements seront ouverts aux habitants du quartier. En dehors des évènements cités ci-dessus, l’accès du toit terrasse sera réservé aux résidents.

➞ DU R+2 AU R+6 MICRO-HOUSING COLLABORATIF + AUBERGE D’AFFAIRE 64 chambres de 11m2 à 20m2 , équipées d’une salle de bain privative = 744m2 Dont : ➞ 27 chambres à loyer modéré destinées aux travailleurs indépendants (42%) ➞ 27 chambres à loyer normal (42%) ➞ 10 dortoirs de 4 lits en auberge d’affaires (16%) Chaque niveau accueillera 12 chambres. La « proue » du bâtiment, à chaque niveau, accueillera un grand espace commun de 60m2 fonctionnant comme un grand salon avec cuisine ouverte, buanderie, espace « lounge », et

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

un généreux espace salle à manger avec une grande table qui servira également d’espace de travail pour les résidents.

modulable et multifonction de 110 m2 que nous appelons « LA PLATEFORME ».

L’accès à ces espaces leur sera strictement réservé.

➞ R+1 - COWORKING Un espace de coworking de 240 m2 dédié aux non-résidents (50 postes de travail) L’accès à ce niveau sera strictement réservé aux clients du coworking.

Il sera équipé d’un mobilier modulable sur-mesure permettant de passer rapidement d’une configuration à une autre. ➞ Configuration 1 - Coworking café Des tabourets et des tables pour boire un café et/ou travailler = 50 postes de travail ➞ Configuration 2 - Évènement assis Les différents « blocs » s’assemblent pour créer des gradins = 100 places assises ➞ Config 3 - Évènement debout Les « blocs » sont empilés et rangés latéralement pour dégager une grande salle = 200 places debout ➞ Config 4 – Marché Les « blocs » sont empilés en longueur afin de créer 12 comptoirs de 2,5 x 2,5m avec une allée centrale de 2 mètres de large = 12 comptoirs CET ESPACE BÉNÉFICIERA ÉGALEMENT DE 2 TERRASSES LATÉRALES DE 35M2 CHACUNE.

➞R DC – ACCUEIL – CAFÉ – PLATEFORME La « proue » du bâtiment, d’une surface de 100m2, servira à la fois d’accueil pour les différents espaces du lieu, et un café-bar avec une offre de restauration rapide (de produits bio et locaux). La partie arrière du bâtiment sera un espace 15

Concept et programmation

CE NIVEAU SERA OUVERT À TOUS MAIS AUSSI INTÉGRALEMENT PRIVATISABLE ET POURRA ACCUEILLIR TOUTE SORTE D’ÉVÈNEMENTS.

➞ REZ-DE-JARDIN – SPA Dans le respect de l’histoire des bainsdouches du XVème arrondissement, le rezde-jardin accueillera un SPA comprenant une piscine de 71 m² située dans la cuve existante, une salle de fitness dont les équipements pourront générer une partie de l’électricité nécessaire au fonctionnement du SPA, un hammam, un sauna, et plusieurs petites salles destinées à accueillir des professionnels du bien-être (masseurs, thérapeutes, coiffeurs, etc.). Afin d’apporter un maximum de lumière à cet espace dédié au bien-être, renforcer l’impression de volume (avec 5m de hauteur sous-plafond) et pour l’agrémenter de végétal, deux cours anglaises seront creusées latéralement. Ces deux jardins offrirons un écrin de verdure de 100 m² dont la hauteur totale sera supérieure à 10 m (ce qui permettra d’y planter des arbres de belle hauteur). Les résidents auront un droit d’accès mensuel limité compris dans leur loyer (= 2 accès par mois).

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description gĂŠnĂŠrale du projet

Le projet architectural

La situation de carrefour et la petite taille de la parcelle sont 2 éléments forts de nos intentions de projet : la rencontre et la proximité, l’intimité.

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La parcelle des Bains-Douches de la rue Castagnary nous est apparue parfaite pour développer nos thèmes d’innovation pour ces raisons. ➞ CETTE POSITION EN POINTE D’ÎLOT et en plein carrefour nous a tout de suite interpellée: lieu de rencontres et de croisements naturel. ➞ SA PLACE DANS LE QUARTIER est tout aussi étonnante : entouré d’immeubles classiques haussmanniens R+6, d’autres R+8, en face une maison de faubourg R+2, un peu 18

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Persuadés que la macro-cité existe grâce à la micro-cité, que la métropole existe par l’interconnexion de ses quartiers, nous pensons également que la macro-économie dépend de la micro et il en va ainsi jusqu’à l’Humain ou depuis l’Humain. La co-habitation de milliards d’individus ne pourra fonctionner que par le partage et l’écoute entre groupes d’individus. LE LIEU DE LA PLACE ET PEUT-ÊTRE ENCORE PLUS CELUI DU CARREFOUR DANS LA VILLE CONTEMPORAINE EST CELUI DE L’INTERCONNEXION.

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NOTRE CHOIX POUR CE SITE EST ÉTROITEMENT LIÉ AU CONTEXTE URBAIN :

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INTENTIONS URBAINES ET ARCHITECTURALES

Le projet architectural

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Chapitre 1 Description générale du projet

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2 Le projet innovant

plus loin d’anciens ateliers R+3 aux façades envahies de vigne vierge. Un environnement urbain très hétéroclite aussi avec la proximité des voies de la gare Montparnasse et ses aires de services créant un grand vide urbain qui se ressent jusqu’à notre carrefour. Depuis le bâtiment des bains-douches, la skyline vers le sud est dégagée et laisse une grande part au ciel. Tandis qu’au nord se sont construits la tour de la rue Georges Pitard dans les années 60 et les immeubles de la rue St Amand en 70. Du bâti de faubourg à celui des années 70 et bientôt à celui du 21e siècle avec l’immeuble en construction au sud, en bord de voies, signé Fechtinger, ce contexte représente déjà la mixité de typologie et de fonctions qui nous est chère. Il nous semble opportun d’y ajouter un signal en terme d’ouverture.

Ouverture à tous ces vocabulaires, ces styles et époques, avec la constitution d’un programme riche. Le quartier est résidentiel, commerçant et tertiaire, proche du métro Plaisance, il est assez animé en journée, moins le soir. L’attrait d’un programme de logement et de services accessibles à tous ainsi qu’un lieu de programmation culturelle permettra de faire de ce carrefour un endroit où l’on s’arrête et moins un lieu de passage. Un lieu de convergence et non plus de traverse. Notre première idée est d’ouvrir le rez-dechaussée de façon à pouvoir passer d’une rue à l’autre, rendre cette pointe poreuse. Le rdc deviendra alors un lieu de rencontre ouvert sur le quartier. Il fermera le soir mais laissera entrevoir l’intérieur avec ses exposi-

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

tions et installations du moment ou tout simplement les gens qui y vivent. Les cours latérales deviendront des alcôves urbaines : terrasses ouvertes dans la journée, utilisable par le café ou pour les manifestations artistiques et de rencontre. Le sous-sol sera éclairé et ventilé naturellement par des cours anglaises laissant également la végétation y prendre sa place transformant ce niveau en rez-de-jardin.

PARTI-PRIS ORGANISATIONNEL

Enfin le bâtiment sera entièrement surélevé jusqu’à R+6 permettant d’exploiter le volume constructible, d’occuper les pignons visibles aujourd’hui et de s’aligner avec les autres pointes d’îlots voisins. Ces étages seront dédiés au logement. Nous nous sommes rapprochés de OUISHARE, nouveaux colporteurs de valeurs essentielles, chercheurs et accompagnateurs en nouvelles technologies et modes de vie. Nos échanges nous conduisent à travailler ensemble trouvant des complémentarités dans nos recherches et réflexions.

LE PROJET PREND LA FORME SYMBOLIQUE D’UN PETIT NAVIRE AVEC :

BON SENS À PLUSIEURS NIVEAUX - Une équipe de concepteurs réunis et partageant la même philosophie. - Tous les membres de l’équipe ont déjà travaillé l’un avec l’autre sur des projets où l’on retrouve ces items. - Une convivialité certaine à travailler en semble, du plaisir, de la conviction et de l’efficacité. Des profils d’horizons variés. - Un montage financier inédit permettant des prix de sortie modérés pour une ouverture à tous les publics. - Un plan et une répartition des fonctions servant les idées fortes du projet. - Un programme mixte, s’adressant à différentes personnes, ouvert sur le quartier. - Des innovations simples, parfois déjà expérimentées mais jamais réunies dans le même projet. 19

La configuration de la parcelle, du bâtiment existant et l’organigramme programatique imaginé en fonction nous a naturellement amené aux intentions architecturales suivantes :

➞ UN RDC TRÈS OUVERT et accessible au public, une prolongation de la place. Ici, les habitants du quartier, les touristes et les résidents peuvent se rencontrer autour d’un café ou d’un snack de qualité, ils ont accès à la plateforme de coworking en mode nomade ou un forum sur les métiers du bien-être ou à l’inauguration d’une exposition ou à la restitution de résidence artistique. La «proue» où se trouve le café occupe la partie la plus publique du bâtiment existant et communique avec le parvis et les rues adjacentes. La «coque», corps principal du bâtiment existant, accueille la plateforme, lieu multifonctionnel d’échange et de travail. Les espaces latéraux ont été transformés en «alcôves urbaines» : espaces de transition, entre intérieur et extérieur, couverts mais ouverts sur la rue, ce sont des prolongements du trottoir mais aussi un lien vertical entre les rez-de-jardins en cour anglaise, la terrasse couverte du RDC et l’intérieur du bâtiment. Ces «alcôves» sont à la jonction de l’ancien et du contemporain, du public et du privé, elles symbolisent le caractère innovant du lieu : reconversion architecturale, superposition, cohabitation de langages, mixité programmatique.

Le projet architectural

Le traitement réfléchissant des surfaces diffracte la lumière, transpose les façades existantes et annonce la façade contemporaine. Ces lieux sont une vitrine, un lieu d’échange et de communication entre les usagers, ce qui se fabrique dans le bâtiment et la ville. ➞ LES NIVEAUX DU DESSUS ET DESSOUS, REZ-DE-JARDIN ET 1ER ÉTAGE, SERONT SEMI PUBLICS, c’est à dire occasionnellement ouverts au public, ou à certaines heures, et accessibles aussi aux résidents. Le rez-dejardin réutilise la cuve existante du bâtiment dont l’espace s’ouvre sur les cours anglaises latérales paysagées. Les parties SPA, culture physique et vestiaire complète ce niveau dédié au corps et au bien-être. C’est le clin d’oeil à l’histoire du lieu et surtout la volonté de replacer le bien-être physique et psychique au centre des activités de l’Homme. Au 1er étage se déclinent une série d’espaces modulables, avec des salles petites et moyennes en proue et de plus grandes pièces dans la coque dont celles au centre se décloisonnent pour devenir un grand forum de travail. C’est un étage dédié aux activités, formations et échanges et coworking, notamment autour des métiers du bien-être. C’est aussi le lien entre la partie ancienne du bâtiment, sa fonction originelle et sa déclinaison contemporaine symbolisée aussi par le plafond de verre et la lumière naturelle venant de l’atrium. La rue centrale est un lieu d’échange et communique directement avec les circulations menant au RDC et aux étages, elle permet la rencontre des personnes venant travailler depuis l’extérieur et les résidents.

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

➞ LE 2E ÉTAGE PRÉFIGURE LA PARTIE SUPÉRIEURE DÉDIÉE AU LOGEMENT ET AU TRAVAIL DES RÉSIDENTS. La proue sert de plateforme de travail, offrant un espace généreux, confortable, calme et lumineux. Celui du RDC a la particularité de pouvoir s’ouvrir entièrement sur la Ville. Celui du 2e étage occupe les anciens combles du bâtiment et décolle la partie neuve de la partie réhabilitée. C’est une grande loggia offrant un espace de travail et permettant des événements autour de la nourriture, brunch, petits-déjeuners de travail, cocktails... Du 3e au 6e, les plateformes logées dans la proue ont de simples ouvrants classiques et sont plus intimes et liées aux logements que celle du 2e étage.

L’atrium filant du R+2 jusqu’en toiture permet la circulation inter-étage pour la relation interne entre résidents ; c’est un lieu de vie à part entière où l’on peut se rencontrer, échanger un service, s’inviter en passant d’un étage à l’autre.

➞ LA COQUE EST HABITÉE, c’est la partie logement du programme, elle termine la fonction résidentielle de l’îlot et donne sur la proue. La «cellule», chambre étroite éclairée par la façade et distribuée par le cœur du bâtiment, est le lieu intime et privé du résident. Comme dans une grande collocation, l’espace privé est ajusté aux besoins du sommeil, de la toilette et à la réception d’une personne ; le design de cette cabine est étudié en terme d’ergonomie et d’optimisation pour donner un maximum d’espace au lieu de vie. L’épaisseur et la longueur sont à l’équilibre entre lumière naturelle, circulation et espace vital. Chaque cellule offre un espace toilette, un fauteuil et une table basse ainsi qu’un lit une personne de 90 pouvant s’étendre à 120 pour deux personnes, des rangements sont également intégrés dessous. 2 dortoirs doubles sont disposées sur le patio central, ils permettent d’accueillir jusqu’à quatre personnes et sont dotées de salle d’eau accessible PMR.

- L’EMPILEMENT DES FONCTIONS ESSENTIELLES DE LA VILLE CONSTITUE UN VILLAGE VERTICAL, À L’INSTAR DES TYPOLOGIES JAPONAISES OÙ L’ON TROUVE DES SERVICES PUBLICS EN RDC, DES COMMERCES RESTAURANTS AUX PREMIERS ÉTAGES ET TOUJOURS UN ACCÈS AU DERNIER NIVEAU ET/OU À LA TERRASSE, LIEU DE RENCONTRE ET DE CONTEMPLATION SUR LA VILLE. ➞ LE DERNIER NIVEAU EST UN LIEU DE VIE PARTICULIER : accessible à tous, c’est un jardin, une terrasse, un espace à ciel ouvert, adossé aux héberges voisines et principalement orienté sur la nouvelle place, c’est l’aboutissement du parcours du visiteur. Venant du parvis niveau rue et passant à travers des espaces publics, semi-publics, voir privés, il se retourne en haut de l’escalier et rétablit le lien avec la rue. Cette terrasse devient une scène ouverte sur le quartier offrant une vue dégagée pour voir loin, c’est le potager des résidents, un lieu à s’approprier comme prolongement physique et mental de son propre espace. Une respiration dans la ville. ➞ LES CIRCULATIONS SONT PENSÉES COMME ÉLÉMENT NÉVRALGIQUE DU BÂTIMENT. Jouant sur l’échelle réduite de la parcelle et de sa grande ouverture sur la Ville, le lieu de la circulation, qu’elle soit verticale, horizontale ou oblique est celui de la connexion des fonctions et des usagers. Sa symbolique est remise au coeur du programme.

Le projet architectural

UN LIEU À S’APPROPRIER COMME PROLONGEMENT PHYSIQUE ET MENTAL DE SON PROPRE ESPACE UNE RESPIRATION DANS LA VILLE.

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Le projet architectural

PLAN MASSE ÉTAT EXISTANT

PLATEFORME salle conference

PLATEFORME marché / commerce

PLATEFORME événements public

- 100 places assises

- 12 comptoirs

- 200 places assises

bâtiment existant

rond-point

PLACE DES BAINS

RUE

CAS

TAG

nouvel espace public redonné au piéton proposant un parvis au projet, un point de rencontre

NAR

PLAN MASSE ÉTAT PROJETÉ

les BAINS DOUCHES Castagnary

0,00 -4,00

Habiter, travailler, et vivre.

PLACE DES BAINS PLATEFORME 110m2

0,00

ACCUEIL 10m2

0,00

CAFÉ 76m2

0,00

TERRASSE 87m2

0,00 21

RUE

AIN

MA A T

RDC échelle 1/200

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Le projet architectural

R+2

reprise du plancher bas du RDC pour être au niveau de la nouvelle place

R+1

RDC R-1 reprise en sous-oeuvre du sous-sol pour la création du SPA

ÉTAT EXISTANT

ÉTAT PROJETÉ

ALCÔVES URBAINES jonction de l'ancien et du contemporain, du public et du privé, elles symbolisent le caractère innovant du lieu

JARDIN 62m2

SPORT 25m2 VESTIARE - SAUNA HAMMAM

PISCINE

82m2

PLATEAU FITNESS

ACCUEIL

13m2

33m2

STOCKAGE CAFÉ 14m2

VESTIARE - SAUNA HAMMAM

JARDIN

YOGA

36m2

25m2

R-1 échelle 1/200 22

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Le projet architectural

CUISINE

2 DORTOIRS AUBERGE D’AFFAIRES 2X20m2

COWORKING DÉTENTE 65m2

ATRIUM

CUISINE LAVERIE 6m2

12 CHAMBRES MICRO HOUSING 12X13m2

R+2 ESPACE RESIDENTS

salle ESPACE RESIDENTS flexible

salle rencontre flexible

salle de travail

salle de TRAVAILLEURS EN DEPLACEMENT travail rendez-vous

ARTISTES

cabine de telephone

salle de reunion

atelier

cabine de salle de ETUDIANTS telephone conferences reunion FREELANCER

coworking

STOCKAGE 14m2

SALLE DE COWORKING MODULABLE 100m2

ESPACES TÉLÉPHONE

SALLES DE RÉUNION 6 à 15m2

atelier rencontre ARTISTES

TRAVAILLEURS EN DEPLACEMENT rendez-vous coworking

COWORKING PUBLIC

R+1 échelle 1/200 24

COWORKING PUBLIC

FREELANCER

ETUDIANTS conferences

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

COWORKING DÉTENTE 38m2+ terrasse 20m2

2 DORTOIRS AUBERGE D’AFFAIRES 2X20m2

LAVERIE 6m2 12 CHAMBRES MICRO HOUSING 12X11m2+ terrasse 2m2

R+5

Le projet architectural

MICRO-HOUSING CHAMBRE TYPE

Placard / étagères / gaines : - Gaine technique à l’arrière - Renfoncement pour création de plusieurs étagères à l’arrière du lit - Placard pouvant être amenagé en étagères et penderie

SDE / WC - Douche encastrée PMR - WC suspendu - Paroi de séparation servant de pare-douche

12 CHAMBRES MICRO HOUSING 12X13m2 250cm

Entrée : - Partie vitrée avec grille d’aération en partie haute - Paroi de séparation entre espace de vie et sas d’entré

CUISINE

COWORKING DÉTENTE 65m2

2 DORTOIRS AUBERGE D’AFFAIRES 2X20m2

CUISINE

R+3/ R+4

LAVERIE 6m2

échelle 1/200 25

Façade : - Garde-corps en verre - Structure bois fixée dans les dalles d’étages

Lit /canapé / rangement : - Estrade bois pour lit en 120 avec rangements tiroirs en partie basse - Accoudoir se rabattant pour création d’un lit en 160 - Matelas en 2 parties pour lit en 120 avec dossier d’assise de 40cm ou lit en 160

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Le projet architectural

porte en bois jardinière plantée

dalles sur plots

étanchéité isolant rupteur thermique brise-soleil

mur en pierre béton de chanvre et chaux

triple-vitrage pariétodynamique

drains vers EP pour récuperation

banquette bois rabattable chauffage par le sol

COUPE LONGITUDINALE

FAÇADE INTÉRIEURE

FAÇADE EXTÉRIEURE

échelle 1/200

SUR ATRIUM

SUR RUE

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Le projet architectural

DÉTENTE + REPAS

CINÉMA EN PLEIN-AIR

DÉTENTE

EXTRACTEUR ÉOLIEN ET SOLAIRE

POTAGER + VERGER

TOIT-JARDIN échelle 1/200

6 CHAMBRES MICRO HOUSING 6X11m2 + terrasse 5m2

2 DORTOIRS AUBERGE D’AFFAIRES 2X20m2

R+6

COUPE TRANSVERSALE

échelle 1/200

2 Le projet innovant

FAÇADE EST

Chapitre 1 Description générale du projet

Le projet architectural

FAÇADE SUD

2 Le projet innovant

PARTI-PRIS TECHNIQUE CONNAISSANCE DE L’EXISTANT ET PROJET Le projet a pour base un bâtiment en briques rouges et structure béton armé années 1930 abritant un établissement de bains douches se développant en R+1+Combles. Le bâtiment d’origine est entièrement réhabilité et surélevé en R+6. Les façades d’origine sont conservées ainsi que les planchers du R-1 et R+1. Le plancher à rez de chaussée est refait au niveau du terrain naturel. Les combles sont démolis. La surélévation est constituée d’une structure poteaux poutres béton avec un noyau ascenseur / escalier en voile béton. Cette structure est indépendante de la structure existante de l’établissement de bains douches. Les dalles de grande portée sont en DAP (Dalles Alvéolaires Précontraintes). Le sens de portée est parallèle à la façade afin de s’affranchir des poteaux en façade. Une option avec la création d’un deuxième sous-sol a été étudiée. ADAPTATION AU SOL D’après le rapport géotechnique d’avant-projet de la société BS Consultants ref. R1212388 en date du 24/01/2013, la coupe lithologique au droit du site est la suivante : • TN vers +53,80 NVP, • Remblais de comblement de carrières sur 8 à 10m • Calcaire grossier avec sur les premiers mètres un calcaire beige résistant puis un calcaire sablo-glauconieux gris verdâtre.

Chapitre 1 Description générale du projet

La carte des carrières indique une parcelle entre une zone de carrières à ciel ouvert et une zone de carrières souterraines. Celles-ci pourraient avoir été remblayées sur une profondeur de 8 à 9m. L’immeuble mitoyen (un R+7) sur la rue Castagnary est fondé sur des piles placées de part et d’autre de la limite de propriété. Nous avons pris en première hypothèse que nous pourrions nous fonder sur ces piles. Les porteurs créés sont suivant le même principe fondés sur des puits de gros béton avec un ciment résistant aux eaux agressives.. Il est prévu de faire réaliser par un Bureau d’Etudes de Sol, les missions G2 (au sens de la norme NFP 94.500) de manière à définir les caractéristiques du sol d’assise et dimensionner ainsi les nouvelles fondations du projet. PROTECTION CONTRE L’EAU Le bâtiment n’est pas situé dans une zone protégé par le PPRI. Le niveau altimétrique du plancher bas du RDC est à 53.80 NVP, le niveau du deuxième sous-sol à 47.13 NVP. En l’état des rapports sur des parcelles avoisinantes, de l’eau a été trouvée à 36 NVP, soit nettement en dessous du projet. Comme spécifié par le rapport de BS Consultants, la nappe phréatique ne devrait pas avoir d’impact sur le projet qui ne comporte que 2 niveaux de sous-sol. Cependant le sondage de la partie la plus basse du sous-sol n’ayant pu être réalisée de par la présence de 10cm d’eau, une étude NPHE pourrait être judicieuse afin de valider la nécessité, la hauteur et la nature d’une protection contre les eaux des sous-sols.

Le projet architectural

CHARGES D’EXPLOITATION Pour les planchers neufs et existants, en complément ou dérogation de la norme NFP 06.001 il est précisé : Tous les planchers de bureaux en coworking, admettront 350 kg/m² de surcharge libre. • les salles de réunion accepteront 250 kg/m², • les locaux d’habitation, chambres 150kg/m² • les locaux et terrasses techniques admettront 500 kg/m², sauf prescription supérieure du fournisseur de matériel, • les commerces et autres ERP au RDC et en sous-sol: 500 kg/m², • les archives, réserves et autres locaux en sous-sols (y compris les salles de réunion et les locaux techniques) : 1000 kg/m², • les terrasses plantées : 150 kg/m² + le poids des terres, • les blocs sanitaires : 250 kg/m², • les halls : 400 kg/m², • les circulations et escaliers 250 kg/m². TENUE AU FEU La stabilité au feu requise est précisée dans la notice de sécurité. Les planchers neufs en béton atteindront la résistance au feu sans protection rapportée. Les planchers existants seront protégés au feu en sous-face par plaques ou projection d’enduit pâteux à base de plâtre. POLLUTION En l’absence de diagnostic, les terres sont considérées comme polluées selon les premières études historiques (charbon de bois, peintures..).

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

PRINCIPES STRUCTURELS

➞ CONSTRUCTION DE PLANCHERS BÉTON et DAP pour ceux de grande portée en superstructure.

RESTRUCTURATION DES EXISTANTS L’escalier principal existant est démoli et remplacé par une cage de circulations verticale principale, à tous les niveaux. Cette cage d’ascenseur et d’escalier sera fondée sous le plancher bas du 1er sous-sol sur des puits de gros béton et exécutées en montant étage par étage en voile de béton armé en partie inférieure, puis en parpaings pleins d’épaisseur minimum 20 cm en superstructure, y compris tous les chaînages, raidisseurs, linteaux selon nécessité et le jointoiement en montant aux deux faces. Au droit des immeubles adjacents, il sera réalisé un contre mur afin d’éviter tout empochement dans les murs mitoyens. Il sera effectué un calage sous chaque plancher intercepté, au mortier sans retrait, avant ouverture des trémies. Après construction des cages, les trémies seront ouvertes par démolition des planchers inscrits dans les gaines, y compris coltinage et évacuation des gravois aux décharges publiques. Les emmarchements seront réalisés de façon traditionnelle en béton armé. Les paliers en béton armé seront coffrés et coulés en place. Il est prévu un remaniement à l’état neuf général des planchers sauf le R+1 et le S2 existant : ➞ RECONSTRUCTION DE PLANCHERS BÉTON, le rez de chaussée au niveau du terrain naturel, avec empochements dans les murs existants pour la partie bains.

➞ RECOUPEMENT DES PORTÉES PAR MISE EN ŒUVRE DE PROFILÉS MÉTALLIQUES en sous-face des planchers dans le cas où la hauteur disponible dans le plénum de faux-plafond le permet ➞ DES POTEAUX BÉTON ARMÉ ET DES VOILES sont créés pour supporter les nouveaux planchers de la surélévation et les planchers refaits de la partie bureaux du bâtiment existant (la proue). ➞ UTILISATION DE PIERRE CALCAIRE DE RÉCUPÉRATION pour constituer les murs non porteurs délimitant les chambres autour de l’atrium. ➞ LA CHARPENTE BÉTON EXISTANTE de cette partie bureau (R+2) pourrait être conservée tout ou partie pour qualifier cet espace. Les niveaux d’infrastructure ainsi que le rezde-chaussée sont entièrement restructurés mais la «cuve» existante est conservé. Des patios en cours anglaise sont créés au niveau s1 de part et d’autres du bassin. Rue Castagnary, le plancher haut du local technique est démoli et des poutres horizontales de reprise des poussées des terres sont mises en place en tête du mur périmétrique. Rue Saint Amand après avoir réalisé les puits de fondations un voile par passe est descendu entre ces puits, et une poutre horizontale en tête de puits reprend les poussées de terres (à préciser avec les investigations sur le mitoyen).

Le projet architectural

Réalisations reprise en sous-œuvre et de voiles par passe au périmètre de l’opération pour les surfaces créées en sous-sol. Les nouveaux poteaux seront détramés autant que faire se peut par rapport aux porteurs existants, de façon à permettre la réalisation des nouvelles fondations sans confortements provisoires. TRAVAUX DIVERS Les niveaux de sous-sol ne sont pas cuvelés en attente des conclusions de l’étude hydrogéologique. Les locaux et terrasses techniques comporteront tous les socles, longrines et plots nécessaires à leurs aménagements. Les terrasses étanchées comporteront tous les relevés nécessaires à leur pourtour. De manière générale, tous les plafonds des locaux non chauffés situés à l’aplomb de locaux chauffés seront isolés par projection de fibres minérales ; c’est notamment le cas pour les plafonds des commerces et de leurs réserves. Cette projection assurera aussi le degré coupe-feu des planchers hauts des locaux à risque (réserves, archives, locaux techniques, etc…). Les cloisons des réserves, archives, locaux techniques, et des circulations d’infrastructure, seront réalisées en maçonnerie de parpaings creux.

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description Enveloppe thermique générale du projet Batiment passif pour le

neuf

(15kwh/m2.an) en besoin de chauffage

Batiment enerphit pour la rénovation (25kwh/m2.an) en besoin de chauffage

INERTIE FORTE + REGULATION HYGROTHERMIQUE PAR LES MATÉRIAUX + VENTILATION NATURELLE + RESEAU DE CHALEUR URBAIN = ZERO MAINTENANCE (OU PRESQUE!)

QUALITÉ, PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE ET ÉNERGÉTIQUE, ÉCONOMIE CIRCULAIRE

Régulation hygrométrique pierre de récupération + chanvre

Triple vitrage pariétodynamique

Forte inertie Structure béton Inertie lourde

Béton de chanvre Enveloppe thermique Haute performance

ESTHÉTIQUE GÉNÉRALE La sobriété nous a guidé tout au long de ce projet, pensant qu’elle est indémodable, donc durable. Nous faisons le choix de matériaux à la fois traditionnels mais assemblés de façon innovante. L’esthétique qui émane de ce projet est authentique. La brique utilisée autrefois est emblématique de toute une architecture à la fois populaire, faite pour durer mais aussi vernaculaire. Notre direction et nos choix artistiques vont dans le prolongement de cet esprit. FAÇADE Le traitement de l’aspect en façade a été dicté par le parti-pris de conserver l’existant comme la trace architecturale de son époque et par le sens public de sa destination, continuer, reprendre, réinventer le rôle d’un tel programme conçu dans les années 30 au sein d’une ville comme Paris. A cette façade de brique ont été ajoutés deux nouveaux registres, celui des chambres et celui des plateformes, volontairement distincts. L’accent est mis sur la proue comme à l’origine, elle s’élance dans le vide de l’espace public et elle représente l’entrée, les lieux de vie et de 32

Ba fil

Inertie Bassin

Integrat eaux de l’alimen eau prop bassin

> Confort hiver > Confort Été

convergence, de partage et de travail, largement vitrée et ouverte sur le quartier. La façade partie logement, de bois et de verre, rappelle les menuiseries de l’existant et s’écrit dans un rythme précis et régulier, présente mais pas ostentatoire. Les quatre parties haut, bas, droite, gauche, s’assemblent tout en contraste et en justesse à la fois comme une juxtaposition respectueuse.

MATÉRIAUX Le projet développé utilise le bois, le verre, la pierre, le béton de chanvre et le béton. Chaque matériau trouve une justification technique; thermique & structurelle. Le cœur du projet est composé d’une superstructure en béton armé présentant les qualités structurelles bien connues, mais aussi une forte inertie. Les façades sur patio intérieur sont constituées de pierre calcaire et de

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet Ventilation par façade parietodynamique et extraction éo-solaire SOLAIRE

VENTS

EXTRACTEUR ÉOLIENSOLAIRE

doublages intérieurs en béton de chaux et chanvre. Ces matériaux présentent eux aussi une inertie conséquente, ainsi qu’une capacité hygroscopique élevée. Ces caractéristiques sont promptes à réguler les apports de vapeur d’eau émanant de l’activité humaine interne au bâti. La régulation hygrothermique obtenue par l’ensemble de ces matériaux permet de garantir un climat sain dans l’enceinte du bâtiment à toute époque de l’année (thermique d’été comme d’hiver), tout en limitant considérablement les besoins énergétiques de chauffage.

Façades parietodynamiques

Bouches d’extraction en SDB

Régulation hydrométrique du chanvre (béton de chanvre et chaux )

CONSTRUCTION

Réseau CPC Rue de Vou

Les modes de construction choisis mixent volontairement des techniques traditionnelles et de technologie de pointe. De l’utilisation du bois pour sa facilité de transformation, son empreinte carbone nulle, à celle de la pierre, produite localement. L’étude des systèmes de façade permettant à la fois une très bonne isolation et la ventilation naturelle (pariétodynamie). La création d’un extracteur éolien et solaire en utilisant le volume de l’atrium central. Les façades donnant sur l’extérieur présentent une haute performance thermique . De conception façade rideau vitrée pariétodynamique, filant en nez de structure, elles isolent 33

Sous-stat individue boucle pr assurant par planc chauffant

30m env

le cœur du bâtiment et en assurent sa ventila-des VENTILATION > Récupération deperditions par les surfaces vitrées tion. > Lumière L’air extérieur traverse le triple vitrage denaturelle haut Cette façade parietodynamique participe en bas, se réchauffant en récupérant les calodonc également à la ventilation des espaces ries perdues par le vitrage. puisqu’elle permet l’introduction d’air neuf. Cet air préchauffé transite des pièces de vie Cette conception de la façade permet de situées en façade vers les pièces humides. limiter fortement les déperditions surfaciques qui sont récupérées pour chauffer l’air neuf L’EXTRACTEUR ÉOLIEN ET SOLAIRE SITUÉ entrant. Cet air neuf préchauffé évite la senEN TOITURE DE L’ATRIUM EXTRAIT L’AIR sation d’inconfort résultant d’un air neuf à HUMIDE PAR DÉPRESSION BASSE PREStempérature extérieure. SION.

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Le projet architectural

Principe chauffage et ECS

Ventilation par façade parietodynamique et extraction éo-solaire SOLAIRE EXTRACTEUR ÉOLIENSOLAIRE

VENTS

ENVELOPPE THERMIQUE:

Façades parietodynamiques

BATIMENT PASSIF POUR LE NEUF (15KWH/M2.AN) EN BESOIN DE CHAUFFAGE

PRODUCTION Bouches d’extraction en SDB

BATIMENT EnerPHIT POUR LA RÉNOVATION (25KWH/M2.AN) EN BESOIN DE CHAUFFAGE

DE CHALEUR

Régulation hydrométrique du Toujours dans un souci de maintenance chanvre la(béton plus légère possible, le bâtimentde faitchanvre le choix et chaux du raccordement au réseau de chaleur )urbain

(CPCU) circulant à 30 m du site. Ce réseau alimente une sous station en chaufferie qui alimente une boucle primaire desservant des sous-stations individuelles murales dans chaque chambre ou espace commun. Ces sous-stations produisent, via un échangeur sur le primaire, l’eau chaude sanitaire et le chauffage. Cette solution permet de n’avoir qu’une seule boucle de chaleur primaire, évitant ainsi les pertes énergétiques considérables liées > Récupération des deperditions parchauffage aux réseaux et à leur bouclage. Le les est surfaces vitrées distribué par planchers chauffants très > Lumière naturelle basse température. PERFORMANCES ÉNERGÉTIQUES Notre projet pense en coût environnemental global ; c’est à dire que nous intégrons dans la conception l’énergie grise contenu dans les matériaux, les coûts liés à la maintenance, les conséquences géopolitiques de prédation sur les ressources naturelles, etc....

ECS

Ce principe de ventilation permet d’éviter les consommations énergétiques liées aux ventilateurs des systèmes mécaniques et il garantit une qualité de l’air optimum sans nécessiter de maintenance sur l’extracteur et seulement un entretien annuel sur la façade pariétodynamique, alors que les ventilations mécanique double flux demandent un changement des filtres 4 à 6 fois par an !

ECS

Sous-station individuelle sur boucle primaire assurant chauffage par planchers chauffants et ECS

Piscine

Réseau CPCU Rue de Vouillé 30m environ

Planchers chauffants très basse température Compteurs

Sous-station CPCU

> Maintenance réduite > 1 seule colonneetchuaffage etEnerPHIT ECS utilisons sont simples au standard (25kwh/m².an > Comptage EF/EC en 1 seul point télérelevé

Les matériaux que nous et largement disponibles (bois, pierre, chanvre, béton, verre).

de besoin de chauffage) pour la partie rénovée.

La pierre calcaire utilisée proviendra de démolitions et récupérations en bassin parisien. Le bois sera d’origine française : des Vosges, des Landes ou de Tronçais, en fonction des essences. Ils permettent au bâtiment de répondre au standard Passif (15kwh/m².an de besoin de chauffage) pour la partie nouvellement créée

Les consommations liées aux besoins du bâtiment seront assurées par le réseau de chaleur urbain alimenté de manière croissante par des énergies renouvelables (±50%)

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Le projet architectural

Enveloppe thermique Batiment passif pour le neuf

AUCUN REJET D’EAU PLUVIALE SUR LE RÉSEAU COMMUNAUTAIRE

(15kwh/m2.an) en besoin de chauffage GESTION

DES EAUX

Batiment enerphit pourETla rénovation VÉGÉTALISATION

Pluie

(25kwh/m2.an) en besoin de chauffage

Triple vitrage pariétodynamique

Le bâtiment permet de ne rejeter aucune eau pluviale sur le réseau communautaire. Les eaux de pluie sont retenues en toiture jardin, alimentant en eau le potager, et les arbres fruitiers. L’excédant d’eau est évacué en partie Régulation hygrométrique basse du bâtiment et alimente les équipepierre de ments du spa après filtrage naturel.

Potagers, vergers et toitures végétales pour retention des eaux de pluie

récupération + chanvre Le projet par la création de jardins potagers

et la culture d’arbres fruitiers en toiture ainsi que la végétalisation partielle des allèges des Forte inertie façades du bâtiment permet de participer à la Structure béton trame verte de Paris. Inertie lourde

Béton de chanvre

Les fruits et légumes produits sur la toiture seront travaillés par les exploitants des services de restauration et consommés sur place par les occupants. Enveloppe thermique Hautesitué performance Le projet est effectivement dans un cor-

ridor écologique important reliant la foret de Meudon au jardin du Luxembourg.

Bassin de filtration

Inertie L’EMPLACEMENT EXACT DU PROJET Bassin MANQUE DE VÉGÉTAL, LE BÂTIMENT PROJETÉ VIENT RECRÉER LE LIEN.

> Confort hiver > Confort Été 35

Piscine

Integration des eaux de pluies à l’alimentation en eau propre du bassin

source APUR

Evacuation des eaux de rinçage, débordement + renouvellement en réseau communautaire eaux usées

EAUX USÉES

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description gĂŠnĂŠrale du projet

Gouvernance & projet artistique

GOUVERNANCE VOLUMES & OUISHARE LA SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION La gestion du lieu sera assurée par une société d’exploitation créée spécialement et donc sur mesure. Il s’agira d’une société commerciale classique à but lucratif. Son capital sera détenu par deux associés ➞ Le groupe CARRÉ D’OR IMMOBILIER apportera sa solidité financière et sa grande expertise en matière de gestion immobilière ➞ La société VOLUMES qui exploite l’espace de Coworking du même nom dans le 19ème arrondissement de Paris, apportera son savoir-faire en matière de gestion de « tiers-lieux » multi-usages dédiés à l’économie collaborative En support, sous forme de prestations de services, SMALL STUDIO, SAUF LE DIMANCHE et OUISHARE, apporterons leurs expertises et leur créativité pour insuffler au lieu un esprit conforme au projet que nous vous présentons.

RESSOURCES HUMAINES Nous avons prévu 8 salariés à temps plein pour faire fonctionner au quotidien les différents espaces de ce lieu de vie (Accueil, café, SPA, auberge d’affaires, résidence, plateforme). Nous avons également prévu de recruter un directeur artistique (DA) pour organiser la programmation évènementielle, le projet artistique et la communication du lieu.

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Enfin, le gérant du lieu, que nous appelons COMMUNITY MANAGER IN REAL LIFE, aura pour mission de gérer l’organisation générale du lieu et d’y insuffler une atmosphère conviviale et collaborative.

Nous l’imaginons ouvert 7 jours sur 7 de 8h à minuit. Il s‘y passera toujours quelque chose, que ce soit sous forme de café-snack, de coworking café, d’espace évènementiel, de galerie d’art ou d’espace d’échanges et de débats.

En complément, les résidents du lieu se verront confier des missions rémunérées en fonction de leurs compétences et en fonction des besoins (ménage, communication, organisation d’évènements, performances artistiques, petits travaux, etc...).

GESTION DES ESPACES ➞ R-1 – SPA - OUVERT AUX RÉSIDENTS ET AUX CLIENTS - ATMOSPHÈRE ZEN Le SPA sera un « refuge » où l’on pourra se détendre loin du tumulte de la ville. Bien que situé au sous-sol, le SPA sera baigné de lumière du fait des grandes baies vitrées qui donneront sur les cours anglaises arborées, et jouira de grands « volumes » du fait de son imposante hauteur sous-plafond. La SPA aura un accueil séparé et fonctionnera de manière indépendante. Les résidents bénéficieront de 2 accès mensuels inclus dans leur forfait de location. Nous proposerons aux clients soit de payer à chaque utilisation, ou de souscrire à un abonnement mensuel voir trimestriel. ➞ RDC – COWORKING CAFÉ ET PLATEFORME - OUVERT À TOUS - ATMOSPHÈRE CONVIVIALE Le RDC sera accessible au public sur des plages horaires les plus larges possibles. Il sera le cœur du lieu avec ses services, son café et ses évènements, et sera un point de ralliement, un lieu de rencontre, d’échanges et de débat, et où les résidents côtoieront les visiteurs extérieurs.

Le comptoir du café, et l’accueil de la résidence, du coworking et de l’auberge d’affaires ne feront qu’un et offrira un service de conciergerie pour les résidents, mais aussi pour les habitants du quartier. ➞ R+1 – COWORKING – OUVERT AUX COWORKERS - ATMOSPHÈRE STUDIEUSE Le R+1 sera réservé aux coworkers (résidents et non-résidents). L’atmosphère y sera studieuse dans l’esprit d’une bibliothèque. ➞ R+2 > R+6 – RÉSIDENCE – OUVERTE UNIQUEMENT AUX RÉSIDENTS ET AUX CLIENTS DE L’AUBERGE D’AFFAIRES - ATMOSPHÈRE FAMILIALE Chaque niveau peut être divisé en deux espaces Partie « calme » au niveau des chambres autour du patio central Partie « conviviale » dans la proue du bâtiment La partie commune sera un lieu dédié à la convivialité et aux rencontres. L’auberge sera une offre d’hébergement destinée aux jeunes travailleurs indépendants de passage à Paris, à l’occasion d’un salon porte de Versailles par exemple. Les clients y trouveront non-seulement un couchage confortable pour un tarif abordable, mais aussi un espace de travail, des services, une conciergerie, et une communauté innovante. Le client aura également accès à l’espace commun situé dans la proue du bâtiment ce qui lui permettra de faire des rencontres inattendue.

Gouvernance

SÉLECTION DES RÉSIDENTS Celle-ci fonctionnera sous forme de «promotion annuelle» Ce projet a pour but d’aider de jeunes travailleur indépendants au moment où ils sont les plus vulnérables, c’est à dire au début de leur insertion dans le monde du travail. Ainsi, la durée de résidence sera limité à 1 an, renouvelable une seule fois. Tout renouvellement devra être justifié et validé par le comité de surveillance. Les candidats adresseront leur dossier de candidature à la société d’exploitation au plus tard le 30 septembre de chaque année. Il effectuera un tri des dossiers en fonction des critères de sélection suivants : + Ressources (personnelles et familiales) + Expériences + Qualité du projet personnel et professionnel du candidat + Sa motivation L’âge ne sera pas un critère de sélection, même si la nature du lieu suggère qu’il sera plus adapté aux jeunes travailleurs de moins de 30 ans. Mais des exceptions seront faites, par exemple, pour un salarié qui déciderait de quitter son emploi (ou suite à un licenciement) et qui déciderait de se lancer dans l’aventure entrepreneuriale. En fonction des ressources du candidat, celui-ci sera sélectionné soit pour l’offre à loyer modéré, soit pour l’offre classique. Chaque année, la société d’exploitation fera parvenir les dossiers des candidats aux membres du comité de surveillance pour qu’ils valident les dossiers sélectionnés (voir protocole d’évaluation).

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

BANQUE DU TEMPS

OUVERTURE SUR LE QUARTIER

Au quotidien, les résidents seront impliqués dans la gestion du lieu, les choix artistiques et les évènements. Ils seront invités à participer activement sur la base du volontariat

Les habitants du quartier, ses associations, ses artistes et ses entreprises seront appelées à s’approprier le lieu afin d’éviter un fonctionnement en ‘vase clos ». L’espace Plateforme et le café auront vocation à accueillir à titre gratuit des réunions de quartiers, des débats, des AG d’associations et des réunions publiques. Les écoliers du quartier seront invités à visiter le lieu et à profiter des espaces afin de les sensibiliser au mouvement « zéro déchets », à l’économie circulaire, à l’architecture, à l’entrepreneuriat ou encore à l’économie collaborative. Les habitants du quartiers seront également invités à adhérer à la banque du temps que nous créerons.

PROJET ARTISTIQUE

Nous créerons une BANQUE DU TEMPS. Les habitants pourront ainsi participer à la vie et à l’entretien du lieu, partager leurs compétences et mutualiser leurs savoir-faire. Un système simple et équitable de « crédit temps » sera mis en place : 1h = 1 crédit. Ainsi l’habitant ayant par exemple des connaissances en électricité pourra réparer une installation défectueuse de l’immeuble. En contrepartie il reçoit un nombre de crédits correspondant au temps passé. Il pourra ensuite utiliser ces crédits auprès d’autres habitants pour 1h de ménage ou encore 1h de formation à l’utilisation d’un logiciel. Ce système impliquerait d’avantage les habitants pour l’entretien et la vie du lieu, réduirait les charges de maintenance et contribuerait à renforcer les interactions sociales au sein de cet écosystème.

ZÉRO DÉCHETS Nous adhérerons au mouvement « ZERO WASTE ». Notre projet vise à atteindre cet objectif lancé à San Francisco au début des années 2000. Les déchets alimentaires seront compostés et utilisés pour fertiliser les jardins. Le tri sera à l’honneur dans chaque espace. Robert Reed, porte parole de la société RECOLOGY, nous conseillera pour mettre ce projet en place. RECOLOGY est la société qui pilote le projet ZERO WASTE de San Francisco.

UN LIEU OÙ SE PRATIQUE L’INNOVATION Les résidents et habitants du quartier pourront proposer des idées d’amélioration, d’évènements, de projet collaboratifs, d’innovations, ou tout simplement de bonnes idées pour changer le monde. Chaque année, nous étudierons les propositions de façon collégiales (avec le comité de surveillance) et sélectionnerons un projet. Le gagnant pourra utiliser le lieu selon ses besoins pour concrétiser son idée. L’idée centrale est de promouvoir l’innovation sous toutes ses formes et de donner les moyens nécessaires à sa concrétisation. Nous pensons également organiser un concours annuel d’invention et des ateliers d’innovation.

SAUF LE DIMANCHE & SMALL STUDIO Le bien être, la créativité, le désir, les élans, le sens que nous donnons à notre vie sociale et au travail sont des valeurs indispensables qui seront la marque des Bains-Douches Castagnary. Les valeurs que nous devons préserver à toutes les échelles, du voisin de bureau, au quartier tout en ayant accès à des réseaux d’informations internationales. Nous défendons à travers notre art, le petit, le quotidien, le fait de revenir aux sensations du corps, aux émotions. Cette recherche nous renvoie à la façon dont nous habitons notre monde, à la façon dont nous occupons nos espaces et aux inégalités sociales. Il nous paraît indispensable que la société et donc chacun d’entre nous prenne en charge le bien être de tous à l’échelle d’une vie (jeunesse, vieillesse, famille…) mais aussi à l’échelle d’une journée (transport, travail, logement, loisir, culture…) . Nous constatons que la place de l’art et de l’artiste change, les modes de financement évoluent. Nous proposons un autre modèle de financement, et un mode de relation singulier entre l’art, l’artiste et les usagers des lieux. LES BAINS DOUCHES : un esprit créatif LES USAGERS : les acteurs des espaces Ce sera un lieu en mouvement dans lequel la créativité devra être au cœur des processus d’appropriation des espaces par les habitants du lieu, les travailleurs, les habitants du quartier et les usagers. Ce sera un lieu qui se transformera dans le temps, suivant les énergies qui le traversent.

DES RÉSIDENCES ARTISTIQUES NOMADES L’utilisation du lieu sera remise en jeu et en mouvement à travers l’invitation d’artistes (toutes disciplines : danse, street art, scénographie, installation plastique, photographie, vidéo, installation lumineuse, écriture, cuisine…). Il s’agira de résidences, et plus particulièrement de temps de présence d’artistes dans le bâtiment. Il n’y aura pas d’espace fixe et fermé pour les résidences mais au contraire les artistes seront au cœur du lieu dans une sorte de résidence nomade, ils circuleront dans les espaces, en intérieur et en extérieur, à l’échelle du quartier ou du bâtiment, suivant ainsi l’architecture du lieu ouvert sur l’extérieur. Tout acteur du lieu pourra alors devenir témoin, spectateur ou participant en fonction de l’œuvre en création. OBSERVATEUR ET RÊVEUR La démarche des artistes invités sera marquée par l’intérêt à être au cœur d’un lieu de vie, au coeur du « village », traversés par les préoccupations des acteurs. Ils seront eux-mêmes acteurs et leur travail sera porté par des valeurs de partage de rencontre et de curiosité. SCULPTEUR DES ESPACES Ils participeront à la transformation du lieu et à son évolution à travers leurs regards, leurs interprétations et leurs remises en question, confrontés et enrichis par l’œuvre en train de se créer et par les regards des acteurs en train de regarder l’œuvre se créer. Ils provoqueront les questions, déplaceront les attentes, s’étonneront maintenant ainsi les échanges, les rencontres, les désirs.

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

SE FONDRE DANS LE CONTEXTE

Cette programmation sera à inventer au fur et à mesure, en fonction de l’occupation des espaces et de leur appropriation.

Nous proposons 3 à 4 artistes en résidence par an. Ils auront la possibilité de choisir des résidences allant de 2 mois à 4 mois environ, il s’agira de les inviter sur une période suffisamment longue pour qu’ils s’imprègnent du quartier, se laissent porter par la vie du bâtiment, et que les échanges entre les artistes et les occupants soient riches. Si cela est possible nous envisagerons que deux résidences se chevauchent dans le temps, afin que les artistes se rencontrent et afin de confronter deux matières, deux disciplines différentes, deux visions qui viendront se frotter dans les mêmes murs. LIEN ENTRE INTÉRIEUR ET EXTÉRIEUR : UN ÉCHANGE PERMANENT ENTRE LES ACTEURS ET LES ARTISTES. En fonction des envies des artistes et de l’avancement de son projet, plusieurs possibilités de rencontres pourront être envisagées pendant la résidence, en fin de résidence ou après la résidence (ateliers, étape de travail, exposition…). Le lieu doit être au service de l’œuvre et de l’artiste, aucune forme de présentation ne lui sera imposée. LES ÉVÉNEMENTS Nous envisagerons une partie diffusion, cela pourra aller d’un concert dans la partie café, à l’exposition d’œuvres ou des performances venant ponctuer les événements du lieu…

SMALL STUDIO ET SAUF LE DIMANCHE : DIRECTEURS ARTISTIQUES Les espaces extérieurs, publics, atypiques, leur enchantement par le biais d’intervention plastique ou de spectacle vivant font partie des singularités qui lient les artistes de Small Studio et de Sauf le Dimanche. Venant de deux disciplines différentes, ils apporteront chacun leurs regards et leurs expertises quand à la cohérence des propositions artistiques dans les bains douches.

LES BAINS DOUCHES CASTAGNARY SERA UN LIEU DE MIXITÉ, D’INTERACTION SOCIALE, DE RENCONTRE ET DE PARTAGE DE POINT DE VUE ET D’EXPÉRIENCE.

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description gĂŠnĂŠrale du projet

Montage juridique

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Montage juridique

ACQUISITION

EXPLOITATION

PRESTATAIRES ANNEXES

LA VILLE DE PARIS CÉDE LE BIEN EN PLEINE PROPRIÉTÉ À 1850 INVEST

CE PROJET ÉTANT TOTALEMENT INÉDIT, IL N’EXISTE PAS À NOTRE CONNAISSANCE D’EXPLOITANT AYANT CE TYPE D’EXPÉRIENCE. CE LIEU SERA À LA FOIS UNE RÉSIDENCE AVEC SERVICES, UN ESPACE DE COWORKING, UNE RÉSIDENCE D’ARTISTES, UN SPA, UN CAFÉ, ET ENFIN UN ESPACE ÉVÉNEMENTIEL ET CULTUREL.

➞ OUISHARE, conseillera et assistera la société d’exploitation dans la définition de sa gouvernance et son animation dans l’esprit de la collaboration.

Nous avons donc choisi de créer une société d’exploitation sur-mesure dans laquelle nous apporterons les compétences nécessaires et complémentaires:

COORDINATION DU PROJET

Remarque - Le modèle économique de l’opération sera détaillé dans le chapitre 3

CONSTRUCTION 1850 INVEST OCCUPE DONC LES RÔLES DE PROPRIÉTAIRE ET DE MAÎTRE D’OUVRAGE. 1850 INVEST confie une mission de maîtrise d’œuvre globale à AHA, mandataire du groupement de maîtrise d’œuvre comprenant les BET MAYA et SCYNA4, complété d’un économiste et d’un acousticien. Afin de limiter les intermédiaires, nous travaillerons en corps d’états séparés avec des entreprises locales. Afin de gérer au mieux cette organisation et le «phasage» du chantier, la maîtrise d’œuvre se verra confier deux missions complémentaires, pilotage (OPC) et maîtrise d’œuvre d’exécution. 1850 INVEST signera les «marchés» directement avec les entreprises. Pas de contractant général, ni de MOD, ni de promoteur, ni d’entreprise générale = AUTOPROMOTION

➞ 1850 INVEST se portera associé de cette structure pour lui conférer sa solidité financière nécessaire au démarrage de son activité et au financement des aménagements intérieurs ➞ LE GROUPE CARRÉ D’OR IMMOBILIER, gérant de plus de 2000 logements, sera également associé afin d’apporter son avoir-faire en matière de gestion immobilière et sa force financière ➞ VOLUMES, exploitant de l’espace de coworking du même nom dans le 19ème arrondissement de PARIS, sera gérant du lieu. Grâce à leur expérience en gestion d’espaces partagés et sa présence parisienne, VOLUMES conférera au lieu son esprit collaboratif. Un bail commercial en état futur d’achèvement (BEFA) sera signé entre le propriétaire, 1850 INVEST, et la société d’exploitation.

➞ SAUF LE DIMANCHE ET SMALL STUDIO, fourniront une prestation de DIRECTION ARTISTIQUE du lieu.

➞ INAEQUO assurera la coordination du projet et la bonne relation/communication entre les différents membres de l’équipe pendant toutes ces phases (Concours-Conception-Construction-Exploitation). NOTRE ÉQUIPE EST LA COMBINAISON D’UNE FORCE FINANCIÈRE SIGNIFICATIVE (1850 INVEST), LA RIGUEUR D’UN GESTIONNAIRE IMMOBILIER RECONNU (CARRÉ D’OR), LA CRÉATIVITÉ D’UN COLLECTIF D’ARTISTES (SMALL STUDIO ET SAUF LE DIMANCHE), LE TRAVAIL DE PROSPECTIVE ET DE RÉFLEXION D’UN «THINK TANK» DÉDIÉ À L’ÉCONOMIE COLLABORATIVE (OUISHARE), L’EXPÉRIENCE DE GESTION D’UN ESPACE DÉDIÉ À L’ÉCONOMIE DU PARTAGE (VOLUMES) ET UNE ÉQUIPE DE MAÎTRISE D’ŒUVRE AUSSI AGUERRIE QUE CRÉATIVE (AHA, MAYA ET SCYNA4).

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Calendrier prévisionnel

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Calendrier prévisionnel

CALENDRIER OPÉRATIONNEL MOIS 00

MOIS 01

MOIS 02

SIGNATURE DE LA PROMESSE DE VENTE

AVANT-PROJET SOMMAIRE

MOIS 03

MOIS 04

MOIS 06

AVANT-PROJET DÉTAILLÉ

DÉPÔT DU PERMIS DE CONSTRUIRE

DOSSIER DE CONSULTATION DES ENTREPRISES

MOIS 38

MOIS 39

MOIS 40

CALENDRIER

➞

RÉSULTAT DU CONCOURS

MOIS 08

ANALYSE DES OFFRES PASSATION DES MARCHÉS

PASSATION DES MARCHÉS ÉTUDES

MOIS 09

MOIS 13

CONCERTATION

MOIS 14

PERMIS PURGÉ ÉTUDES PRÉLIMINAIRES

INSTALLATION DE CHANTIER

DÉBUT DES TRAVAUX INTERVENTIONS ARTISTIQUES

LEVÉE DES RÉSERVES LIVRAISON

MISE EN SERVICE DU BÂTIMENT

REMISE DES CLÉS PARTAGE DE LA PHILOSOPHIE DU PROJET INAUGURATION EXPLOITATION

2 Le projet innovant

Chapitre 1 Description générale du projet

Calendrier prévisionnel

PLANNING CHANTIER M1

M10

M11

M12

M13

M14

M15

M16

M17

M18

M19

M20

M21

M22

M23

M24

PRÉPARATION CHANTIER REPRISE SUR EXISTANT DÉMOLITION DE STRUCTURE OUVERTURES DANS LES FAÇADES REPRISE DES PLANCHERS

GROS ŒUVRE INSTALLATION CANTONNEMENT SUPERSTRUCTURE

FAÇADES ÉTANCHÉITÉ MENUISERIES EXTÉRIEURES MENUISERIES SUR EXISTANT

LIVRAISON

MENUISERIES EXTENSION

SECOND ŒUVRE CLOISONS MENUISERIES INTÉRIEURES REVÊTEMENT DE SOL PEINTURE

SERRURERIE PLOMBERIE VMC CHAUFFAGE ELECTRICITÉ ASCENSEUR ESPACE VERT

2 Le projet innovant

Chapitre 2

Chapitre 2 Justification du caractĂ¨re innovant

Justification du caractĂ¨re innovant

2 Le projet innovant

Chapitre 2 Justification du caractĂ¨re innovant

Note synthĂŠtique

2 Le projet innovant

Chapitre 2 Justification du caractère innovant

Note synthétique

JUSTIFICATION DU CARACTÈRE INNOVANT EN VOICI LA SYNTHÈSE: INNOVATIONS URBAINES ➞N ous créons un lieu d’un genre nouveau = Un Lieu de Vie Abordable ➞N ous créons un écosystème propice à la création, à l’innovation et aux interactions sociales ➞U n lieu non spécialisé, non uniformisé, non segmenté, mais plutôt multiple, modulable, caméléon, hybride et polyvalent ➞N ous repensons la notion espace privé - espace commun - espace publique ➞N ous proposons un lieu privé qui répond à des besoins publiques (ouverture sur le quartier, services, habitat social, etc...) ➞N ous repensons nos modes de vie et notamment la frontière entre travail, habitat et loisir ➞N ous proposons une expérience de vie qui limite les déplacements et l’usage des voitures ➞N otre projet est ancré sur des tendances de fonds encore confidentielles, mais qui émergerons dans un futur proche ➞N ous nous adressons à un public trop souvent oublié, les travailleurs indépendants

INNOVATIONS ARCHITECTURALES ➞ Nous associons des espaces, des usages et des atmosphères généralement dissociés ➞ Nous inversons le ratio partie privé - partie commune ➞ Nous ancrons la réalisation de ce projet sur le local, avec un architecte local, des entreprises locales, des matériaux locaux et un exploitant local ➞ Nous respectons l’usage historique du lieu tout en l’adaptant aux nouveaux modes de vie ➞ Nous nous libérons des impératifs d’optimisation des m2 privatifs INNOVATIONS ARTISTIQUES ➞ Une résidence artistique qui sera dotée d’une direction artistique ➞ Un programme « artist on residence »

INNOVATIONS FINANCIÈRES ➞ Notre modèle économique est inédit ➞ Un investisseur immobilier « entrepreneurial » qui accepte de miser 3 000 000€ sur un projet inédit et sur de jeunes entrepreneurs ➞ L’investisseur accepte de financer 100% des équipements, du mobilier et de la décoration généralement à la charge de l’opérateur ➞ Nous réconcilions intérêt privé et intérêt collectif INNOVATIONS DE GOUVERNANCE ➞ Notre équipe est aussi prometteuse qu’inhabituelle ainsi que son fonctionnement ➞ Nous associons des acteurs qui n’ont pas l’habitude de travailler ensemble ➞ Nous impliquons des acteurs qui n’ont à priori rien à voir avec l’immobilier ➞ Nous travaillons avec un think tank spécialiste de l’économie du partage

2 Le projet innovant

Chapitre 3

Chapitre 3 Financement et modèle économique

Financement et modèle économique

2 Le projet innovant

Chapitre 3 Financement et modèle économique

Financement et modèle économique

FINANCEMENT ET MODÈLE ÉCONOMIQUE

tion d’avoir à s’endetter pour en supporter le financement ➞ Le soin particulier qui sera apporté à l’acoustique du bâtiment et à ses performances énergétiques ➞ Nous souhaitons travailler uniquement avec des entreprises locales, nous utiliserons des matériaux et des équipements produits localement dans la mesure du possible, et nous ferons réalisé l’ensemble du mobilier par des artisans locaux

culturelle inédite. Au total, chaque résident disposera de 54m2 pour 950€ par mois tout compris.

BUDGET TRAVAUX A ce stade du projet, nous avons alloué un budget travaux important, de l’ordre de 3000€ par m2, pour les raisons suivantes: ➞ La complexité technique structurelle du projet qui consiste à ajouter une extension de 5 niveaux au-dessus d’un bâtiment ancien ➞ La présence de carrières sous le terrain pourrait entraîner des fondations spéciales et d’éventuels remblaiements ➞ Le terrain étant pollué par du charbon de bois et de la peinture pourrait entraîner un coût de dépollution élevé ➞ L’absence de diagnostic amiante et plomb avant travaux pourrait entraîner des coûts de désamiantage et de déplombage important ➞ La qualité des matériaux utilisés ➞ La qualité technologique, pratique et environnementale des installations techniques ➞ La qualité des parties communes qui représentent la majorité des surfaces ➞ La présence d’un toit terrasse végétalisé qui nécessitera une structure particulièrement résistante ➞ La présence d’un SPA en sous-sol qui nécessite des installations techniques spécifiques, et un niveau de prestations visuelles d’une grande qualité ➞ La création de nombreux espaces végétalisés avec de larges ouvertures et de grandes hauteurs sous-plafond ➞ Ce budget comprend également l’ensemble des éléments décoratifs, des équipements et du mobilier afin d’éviter à la société d’exploita49

LE BUDGET TRAVAUX HT GLOBAL DE L’OPÉRATION S’ÉLÈVE À 7 600 000€. Si l’on ajoute l’ensemble des frais annexes pour une opération de ce type (droits d’acquisition du bien, le coûts des études, les honoraires de la maîtrise d’oeuvre, du coordinateur, les différentes assurances, les frais de communication et de publicité, les taxes, le bureau de contrôle, le coordinateur SPS, les frais financiers, les honoraires de gestion et de montage, etc...), ALORS LE PRIX DE REVIENT GLOBAL DE L’OPÉRATION S’ÉLÈVE À 10 587 700€ HT (=4215€ PAR M2).

EXPLOITATION Pour les raisons détaillées dans la partie «Philosophie du projet», nous avons souhaité proposer un Lieu de Vie à Loyer Modéré, ce qui a pour conséquence de réduire les revenus de la société d’exploitation et donc sa capacité à payer un loyer à l’investisseur. 50% des chambres seront louées pour 950€ TTC par mois ce qui inclus l’accès à un espace commun de 66m2 (pour 12 chambres), l’accès au toit terrasse de 200m2, un accès illimité au coworking café, l’ensemble des frais, charges, assurances et droits d’entrée, 2 accès mensuels au SPA et la participation à une vie sociale et

A titre de comparaison, un studio de 15m2 dans une résidence avec services classique de type «LES ESTUDINES» est loué pour 950€ TTC par mois sans compter des frais annexes tels que l’état des lieux d’entrée facturé entre 200 et 300€. Notre offre de base est donc déjà largement à loyer modéré. Mais nous irons encore plus loin. 50% des chambres, soit 27 lots, seront louées pour 570€ TTC par mois pour accueillir les jeunes travailleurs indépendants les plus fragiles, ceux fraichement arrivés sur la marché du travail et dont les parents n’auront pas les moyens de les aider financièrement. Ensuite, nous prévoyons 10 salariés à pleintemps pour faire vivre ce lieu hors normes, pour le gérer, l’animer et organiser les évènements, et nous ne comptons pas les rémunérer au SMIC. Nous avons prévu des salaires Net mensuels qui iront de 1500€ à 2000€ par mois. L’objectif est que la société d’exploitation soit rentable et génère une marge opérationnelle de 10% par an. Pour toutes ces raisons, le loyer que pourra verser la société d’exploitation au propriétaire des murs sera de 287€ par m2 par an (HC et HT) ce qui est un loyer très raisonnable pour un lieu de ce type à cet emplacement. Le budget prévisionnel d’exploitation pour les 3 premiers exercices et les hypothèses économiques figurent dans le tableau suivant.

2 Le projet innovant

Chapitre 3 Financement et modèle économique

Financement et modèle économique

BUDGET PRÉVISIONNEL D’EXPLOITATION (N+2 - RYTHME DE CROISIÈRE) HYPOTHÈSES ÉCONOMIQUES ÉVÈNEMENTIEL

MICRO-HOUSING COLLABORATIF Chambres classique (avec accès communs + toit terrasse + 2 accès spa + accès coworking nomade)

N+2

N+1

NOMBRE DE LOTS

NB D’ÉVÈNEMENTS PAR MOIS

LOYER DE MARCHÉ (TYPE COLLOCATION)

950 € TTC MENSUEL CHARGES COMPRISES

TARIF PAR ÉVÉNEMENT

1 200

TVA RÉSIDENCE AVEC SERVICES (MOYENNE)

8,00%

LOYER DE MARCHÉ (TYPE COLLOCATION)

BUDGET PRÉVISIONNEL D’EXPLOITATION

874 € HT MENSUEL

Chambres à loyer modéré (avec accès communs + toit terrasse + 2 accès spa + accès coworking nomade)

CA HT

N+2

N+1

OFFRE À LOYER MODÉRÉ

269 017

254 858

226 541

NOMBRE DE LOTS

OFFRE À LOYER DE MARCHÉ

165 796

157 070

139 618

60% DU LOYER DE MARCHÉ

OFFRE AUBERGE D’AFFAIRES

488 808

434 496

380 184

SOIT

570 € TTC MENSUEL CHARGES COMPRISES

OFFRE COWORKING FIXE

266 760

224 640

196 560

TVA LOGEMENT SOCIAL

5,50%

OFFRE COWORKING NOMADE

57 000

48 000

42 000

SOIT

539 € HT MENSUEL

CAFÉ-BAR-SNACK

240 000

168 000

108 000 28 800

SPA ACCÈS UNITAIRE

36 000

32 400

N+2

N+1

SPA ACCÈS MENSUEL

60 000

54 000

48 000

95%

90%

80%

EVENTS

144 000

115 200

57 600

TOTAL

1 727 382

1 488 665

1 227 303

10 dortoirs de 4 lits (avec accès toit terrasse + 2 accès spa + accès coworking café)

CHARGES D’EXPLOITATION HT

N+2

N+1

100%

90%

80%

TARIF MOYEN PAR LIT

40 € TTC PAR NUIT

CHARGES IMMO

100 000

TVA HOTELLERIE

7,00%

FLUIDES+WIFI

100 000

90 000

80 000

37 € HT PAR NUIT

TAXES ET ASSURANCES

100 000

100 000 330 000

TAUX D’OCCUPATION RÉSIDENCE

AUBERGE D’AFFAIRES

TAUX D’OCCUPATION RÉSIDENCE

RH (10 PERS À 1750€ NET MENSUEL EN MOYENNE)

330 000

N+2

N+1

INVESTISSEMENT (5% DU CA)

86 369

74 433

61 365

90%

80%

70%

ACHAT (CAFÉ-BAR-SNACK)

60 000

42 000

27 000

COWORKING

DIVERS (ADMIN+FOURNITURE+ETC)

50 000

TOTAL

826 369

786 433

748 365

728 274

POSTES DE TRAVAIL FIXES (R+1)

60 € HT PAR MOIS

390 € HT PAR MOIS

LOYER STÉ EXPLOITATION > SCI (€ ANNUEL)

728 274

POSTES NOMADES (R+1)

20 € HT PAR MOIS

250 € HT PAR MOIS

LOYER NET / M2 / AN HC HT

287

FRANCHISE DE LOYER (NB DE MOIS)

LOYER ÉCONOMIQUE

728 274

546 206

364 137

MARGE OPÉRATIONNELLE (AVANT IMPOTS)

172 738

156 026

114 801

MARGE OPÉRATIONNELLE (% CA HT)

10,00%

10,48%

9,35%

TAUX D’OCCUPATION COWORKING

N+2

N+1

95%

80%

70%

SPA ACCÈS UNITAIRE PAR MOIS

300 € HT MENSUEL

10 € HT MENSUEL

NB ABONNEMENT MENSUEL

100 € HT MENSUEL

50 € HT MENSUEL

TAUX D’OCCUPATION SPA

N+2

N+1

100%

90%

80%

COWORKING CAFÉ (BAR+SNACK) N+2

N+1

NOMBRE MOYEN DE CLIENTS PAR JOUR

CA MOYEN HT PAR CLIENT

10,00

8,00

6,00

ACHAT (% CA)

25%