Contrato de Compra
Guía para el contrato de compra residencial de la Asociación de REALTORS® de Arizona
Ubicaciones de Oficinas de Agave
TUCSON
Oro Valley
8580 N Oracle Rd, Suite 180
Oro Valley, 85704
Foothills
4051 E Sunrise Dr, Suite 155 Tucson, AZ 85718
Cambric
1820 E River Rd, Suite D Tucson, AZ 85718
Broadway Village 3052 E Broadway Blvd Tucson, AZ 85716
Houghton 10222 E Rita Rd, Suite 190 Tucson, AZ 85747
SCOTTSDALE
Kierland Complex 14635 N Kierland Blvd, Suite 111 Scottsdale, AZ 85254
Sco sdale Kierland
Foothills
Cambric
Houghton
Broadway Village
Oro Valley
Sobre Agave Title Agency
Agave Title Agency, agencia de títulos, se fundó con el propósito de ayudar a los Arizonenses a lograr su sueño de ser propietarios de viviendas, ya que los servicios de depósito en garantía, el proceso de examen de títulos y la adquisición de seguros de título son parte integrale de la compra o venta de una casa. Nuestra agencia de títulos interna se estableció en el año 2000 y se amplió para incluir servicios de depósito en garantía en septiembre 2021, dando lugar a Agave Title Agency.
Nos enfocamos en crear oportunidades de comunicación proactiva desde el momento en que se abre una orden de compra, venta o refinanciamiento. Nuestros equipos profesionales en títulos y fidecomisos tienen más de cien años de experiencia combinada, son expertos en resolver obstáculos inesperados y ayudarle y guillarlo en cada paso del proceso.
Ofrecemos tres aseguradoras nacionales: 1) Old Republic Title Insurance Group ha sido la compañía de seguros de título mejor calificada en la nación durante 16 años consecutivos y ha existido durante 101 años con una calificación de “A+” por Standard and Poor’s y Fitch Group. 2) First American Title Insurance Company es una empresa Fortune 500 cuya historia se remonta a 1889, con una calificación de “A-” por Standard and Poor’s y Fitch Group. 3) Title Resources Guaranty Company es la sexta aseguradora de títulos más grande del país, según los datos de participación de mercado del tercer trimestre de 2013 de la American Land Title Association.
Agave Title Agency está dedicada a proporcionar a nuestros clientes una transacción eficaz. Estamos disponibles para atender a nuestros clientes en todas las etapas del proceso de la adquisición de la propriedad, ya sea que estén comprando, vendiendo, o refinanciando su propiedad. Use Agave Title Agency cada vez que necesite servicios en depósito en garantía o seguro de título. Revise nuestras tarifas y descuentos disponibles en reventas, durante los primeros cinco años o al refinanciar.
Para obtener información adicional, comuníquese con AgaveTitle.com, al (877) 774-1926 o al (520) 918-8853.
¿Por qué elegir a Agave Title Agency?
Agave Title Agency fue fundada para ayudar a los Arizonenses a lograr el sueño de ser propietarios de vivienda. Estamos dedicados a guiarte paso a paso a través de tu transacción.
SERVICIO EXCEPCIONAL.
Agave Title Agency atiende cualquier necesidad que tenga para el depósito en garantía, seguro de título, su primer compa de vivienda, refinanciamiento o inversión. Nuestro equipo profesional tiene más de cientos años de conocimiento combinado en depósito en garantía y títulos. Orgullosamente ofrece un menú completo de servicios a nuestros clientes. Agave Title Agency, se enfoca en proporcionar una experiencia de servicio al cliente con comunicación eficaz y actualizaciones para asegurar que todos estén informados.
NUESTRO EQUIPO.
Agave Title Agency se dedica a proporcionar a todos nuestros clientes una transacción eficaz durante el proceso de cierre, desde los documentos iniciales, preliminares de título, financiamiento, desembolso, ejecución del contrato de compra y transferencia de propietarios. Para su comodidad, le ofrecemos nuestra línea directa para que se comunique con nuestro equipo de profesionales. Estamos disponible para responder sus preguntas o dirigirle a alguien que pueda ayudarle en cada paso del proceso.
SOMOS VERSÁTILES.
Nuestro equipo trabaja con tres aseguradoras nacionales, lo que nos brinda una mayor flexibilidad en caso de que surja algún obstáculo durante el proceso de suscripción de seguros. Agave Title Agency está respaldado por las siguientes compañías: Old Republic Title, Title Resource Guaranty Company y First American Title.
SOMOS ACCESIBLES.
Agave Title Agency satisfará tus necesidades de depósito en garantía sin importar dónde te encuentres. Tenemos varias ubicaciones convenientes en todo Arizona, incluyendo Tucson y Scottsdale.Tenemos varias ubicaciones convenientes en todo Arizona, incluyendo Tucson y Scottsdale.
Tabla de Contenidos
Contrato de Compra de Bienes Raices para Reventa Residencial es el nombre oficial del Contrato de Compra de Reventa.
Contiene las siguientes secciones:
comprador y el vendedor que establece los términos de su acuerdo, incluyendo cuál de las partes es responsable de los cargos individuales. Los compradores y vendedores sabrán a partir de este documento qué parte es responsable de los costos asociados con la finalización de la venta de la vivienda y el cierre
Anexo del Comprador
Esta forma es la portada del Contrato de Compra AAR, Arizona Association of REALTORS®. Aunque no forma parte del contrato, es recomendable que el comprador la revise y firme la página con sus iniciales. Este adjunto sirve para recordar las responsabilidades y deberes del comprador según los términos del contrato, enfatizando la importancia de leer el contrato detenidamente. También destaca las investigaciones recomendadas que el comprador debe realizar.
Tome en cuenta, que el tomar un título puede tener importantes consecuencias legales, planificación patrimonial o fiscales. Se sugiere buscar asesoramiento legal y fiscal. También se requiere que el comprador informe a la compañía de depósito en garantía cómo pretende tomar el título de su propiedad.
Advertencia de Fraude en Transferencia Bancaria: Las páginas del contrato contienen advertencia al comprador. Al recibir estas instrucciones por correo electrónico, siempre confirme dichas instrucciones antes de realizar cualquier transferencia de dinero para evitar ser víctima de fraude.
1a. LÍNEA 1
Sección 1 - Propiedad
En la Línea 1, el nombre del comprador debe ser el nombre legal que se transferirá en el título. Por ejemplo, si el nombre legal del comprador es Catherine Smith pero su apodo es Cathy, el nombre en la Línea 1 debe ser Catherine Smith (no Cathy). Si los compradores adquieren el título en con un LLC o un Fideicomiso, entonces el nombre del LLC o del Fideicomiso debe estar en la Línea 1.
LÍNEA 2
En la Línea 2, el nombre del vendedor debe ser el del propietario, es decir, el nombre legal de individuo(s), LLC o Fideicomiso. Si el nombre del vendedor es desconocido al momento de la redacción del contrato, marque la casilla ‘como se identifica en la Sección 9c. Es extremadamente importante identificar claramente a las partes correctas en el contrato.
1b. LÍNEA 5-7
Identifica el domicilio por dirección, número de evaluador (a veces llamado número de parcela o identificación tributaria) y descripción legal. Es importante que estos se ingresen correctamente, ya que el contrato se utilizara como instrucción para el Depósito en Garantía y el Título.
1c. LÍNEA 10-13
Muestra el precio total de compra, dinero de buena fe y cómo se desglosan los fondos, ya sea en un pago inicial, monto del préstamo o fondos certificados al cierre transacción.
LÍNEA 17-18
El dinero de buena fe deberá ser entregado a la compañía de depósito en garantía al momento de la aceptación de la oferta.
LÍNEA 19-20
Venta en efectivo: una carta de crédito o una fuente de fondos de una institución financiera que muestre fondos suficientes para comprar y cerrar el depósito en garantía deberá ser proporcionada con la oferta.
1d. LÍNEA 21-25
El cierre de la transacción, Close of Escrow (COE) por sus siglas en inglés, se define cuando la escritura se registra. Si la compañía en depósito en garantía o la oficina del registro público están cerradas en la fecha de cierre de la transacción especificada en la línea 24, el cierre de la transacción ocurrirá de manera automática el próximo día hábil para ambas partes.
LÍNEA 26-28
El comprador debe entregar los fondos en forma de cheque de caja, fondos transferidos por cable o instruir al prestamista para que entregue la cantidad suficiente para pagar cualquier pago inicial, depósitos adicionales o costos de cierre del comprador. Los fondos deben entregarse a tiempo para que el cierre del depósito en garantía ocurra en la fecha especificada en la línea 24.
LÍNEA 29-31
Al no pagar los fondos de cierre requeridos en para la fecha del cierre de la transacción (COE, por sus siglas en inglés), el comprador entiende que permite al vendedor emitir un Aviso de Corrección según la Sección 7 del Contrato. Si el comprador no cumple dentro del período de aviso de corrección, tres días después al recibir dicho aviso, se considerará un incumplimiento de contrato y el dinero en garantía del comprador podría estar en riesgo. Todos los fondos deben estar en moneda de los EE. UU. Los compradores son responsables del desempeño oportuno del prestamista. La falta de cumplimiento oportuno por parte del prestamista podría poner al comprador en un estado de incumplimiento del contrato y su depósito en garantía estaría en riesgo de pérdida. 1e. LÍNEA 32-35
La posesión ocurrirá al cierre de la transacción, COE. Los corredores de bienes raíces recomiendan que las partes busquen la asesoría de profesionales en seguros, asuntos legales, fiscales y/o contables con respecto al riesgo de posesión previa o posición atrasada de la propiedad.
1f. LÍNEA 36-38
Cualquier anexo incorporado en el contrato debe tener una marca de selección para indicar que debe adjuntarse y formar parte del contrato.
1g. LÍNEA 39-54
Los accesorios y bienes personales que existen en la propiedad al momento que se realice el contrato, estarán incluidos en la venta de la propiedad, a menos que se excluyan por escrito. Los accesorios se definen como propiedades adjuntas o fijadas al inmueble.
LÍNEA 55-62
La sección adicional de bienes personales existentes permite incluir otros artículos en la venta. Se recomienda incluir la descripción de estos artículos, como la marca, modelo, o el número de serie. Estos artículos, si se agregan, se transferirán sin valor monetario y libres de gravámenes.
LÍNEA 65-67
Los elementos arrendados no están incluidos en la venta. El vendedor proporcionará al comprador un aviso por escrito de todos los elementos arrendados durante los tres días después de la aceptación del contrato. El comprador tendrá cinco días después de recibir el aviso o durante el período de inspección, o lo que ocurra más tarde, para notificar de cualquier desaprobación de elementos arrendados.
LÍNEA 68
Si es una venta en efectivo, la Sección 2 no aplica, pase a la Sección 3.
Sección 2 – Financiamiento
2a. LÍNEA 69
El formulario de precalificación de la Asociación de REALTORS® de Arizona (AAR) debe incluirse, vea página______.
2b. LÍNEA 70-75
Contingencia de Préstamo: La venta está sujeta a la aprobación del préstamo del comprador, tal como se describe en la Actualización del Estado del Préstamo, Loan Status Update (LSU), o el formulario de la Asociación de REALTORS® de Arizona (AAR), el ultimo que se entregue, sin condiciones de documentos requeridos previos al préstamo (Prior to Documents, PTD). Debe realizarse a más tardar tres días antes del cierre de la transacción indicado en la línea 24. Para cumplir con este requisito, el comprador puede hacer lo siguiente: 1) firmar todos los documentos del préstamo; 2) entregar al vendedor o a la compañía de depósito en garantía el aviso de aprobación del préstamo y la fecha que se recibió del prestamista los documentos de la Divulgación de Cierre, Closing Disclosure (CD); o 3) Si el comprador no puede obtener el préstamo, se sugiere entregar un aviso al vendedor o a la compañía de depósito en garantía notificando sobre la incapacidad de obtener el préstamo sin condiciones PTD.
2c. LÍNEA 76-82
Si el comprador, después de hacer un esfuerzo diligente, no puede obtener el préstamo sin condiciones, PTD, mínimo tres días antes del cierre de la transacción y notificar al vendedor o a la compañía de depósito en garantía, tendrá derecho a la devolución del depósito en garantía. En caso de que no se proporcione aviso, el vendedor puede emitir un aviso de corrección al comprador, dándoles tres días para proveer documentación de cualquiera de las opciones en las líneas 70-75. Si el comprador no proporciona aviso dentro de este plazo, el comprador estará en incumplimiento del contrato y el vendedor tendra derecho al dinero en garantía.
2d. LÍNEA 83-86
No se considera un incumplimiento de contingencia de préstamo el no obtener la aprobación del préstamo debido a no fijar la tasa de interés y los “puntos” con el prestamista o a no contar con el pago inicial u otros fondos necesarios para obtener la aprobación del préstamo y cerrar la transacción.
2e. LÍNEA 87-89
La Actualización del Estado del Préstamo, Loan Status Update, LSU: Vea página _____, debe proporcionarse al vendedor durante los diez días después de la aceptación del contrato. El comprador autoriza al prestamista a proporcionar una actualización del estado del préstamo al (los) corredor(es) y al vendedor al ser solicitado.
2f. LÍNEA 90-92
El comprador debe llenar la solicitud de préstamo durante los tres días después de la aceptación del contrato y autorizar al prestamista el acceso al informe de crédito. Si el comprador no cumple con esta obligación, el vendedor puede emitir un aviso de corrección.
2g. LÍNEA 93-96
El comprador debe notificar al prestamista de su intención de continuar con la transacción de préstamo durante los 10 días después de recibir la cotización del préstamo y proporcionarle todas las divulgaciones y documentos solicitados. El comprador se compromete a trabajar diligentemente para obtener el préstamo.
2j. LÍNEA 100-102
Otorga al comprador la oportunidad de solicitar que el vendedor acredite una cantidad específica que se puede utilizar para cubrir cualquier tarifa o costo del comprador, siempre y cuando sea permitido por el prestamista. En caso de que no se solicite ninguna cantidad, el costo del préstamo será responsabilidad del comprador.
2k. LÍNEA 103-106
El comprador debe notificar al vendedor sobre cualquier cambio relacionado con el préstamo descrito en la actualización del estado del préstamo, Loan Status Update (LSU). Cualquier cambio que afecte la capacidad del comprador para obtener el préstamo, aumento en los costos de cierre del vendedor o si retrasa la fecha del cierre; solo puede realizarse con el permiso por escrito del vendedor.
2l. LÍNEA 107-110
Contingencia de avaluó: Si la propiedad no es valorada por lo menos al precio de la venta, el comprador tiene cinco días después de recibir el avaluó: 1) cancelar el contrato y recibir un reembolso del dinero de buena fe; o 2) renunciar a la contingencia de avaluó. Si el comprador no cancela dentro de estos cinco días, se considerará que ha renunciado a la contingencia de avaluó. En caso de que el comprador no pueda obtener el préstamo debido al valor de la propiedad, el dinero de buena fe podría perderse.
2m. LÍNEA 111-114
El costo del avalúo inicial puede ser pagado por el comprador, el vendedor o dividido entre ambos. Este costo se pagará en el momento que el prestamista lo solicite y no es reembolsable. Si el vendedor paga el costo, se aplicará a las concesiones del vendedor identificadas en las líneas 100-102. Si el prestamista requiere un avalúo o inspección actualizada antes del cierre de la transacción, el comprador lo pagará.
Sección 3 - Título y Depósito en Garantía
3b. LÍNEA 120-122
Título y adquisición. Si el comprador está casado y tiene la intención de adquirir el título de manera individual y separada, puede ser necesaria una escritura de renuncia, la compañía de depósito en garantía identificada en las líneas 115-119 debe ser informada para preparadas los documentos pertinentes.
3c. LÍNEA 123-132
Compromiso y Seguro de Título: La compañía de depósito en garantía proporcionará esto directamente al comprador y al vendedor. Es extremadamente importante revisar todos los aspectos de este documento, incluidos, entre otros, los hipervínculos proporcionados con respecto a servidumbres, convenios, condiciones y restricciones (CCR), etc. El comprador tiene cinco días después de recibirlos para notificar al vendedor de cualquier elemento desaprobado.
Agave Title Agency
3d. LÍNEA 133-142
Instrucciones adicionales: La compañía de depósito en garantía debe enviar un aviso de venta pendiente a la Asociación de Propietarios (HOA) en la que se encuentra la propiedad. Si se proporciona una Declaración Jurada de Divulgación, la compañía de depósito en garantía debe registrar dicha Declaración en el momento del cierre de la transacción (COE). Es responsabilidad absoluta del vendedor proporcionar la Declaración Jurada de Divulgación al comprador y a la compañía de depósito en garantía.
3e. LÍNEA 143
Los impuestos de bienes raíces se prorratean según la información tributaria más reciente. El comprador debe tener en cuenta que los impuestos cambian de un año a otro y que las cifras de impuestos actuales podrían no estar disponibles en el momento del cierre de la transacción (COE).
3f. LÍNEA 144-148
Liberación de dinero de buena fe: En caso de disputa entre el comprador y el vendedor con respecto a la liberación del dinero de buena fe, ambos autorizan a la compañía de depósito en garantía a tomar una decisión a su entera discreción. El comprador y el vendedor también liberan de responsabilidad a la compañía de depósito en garantía con respecto a esta liberación.
3g/h. LÍNEA 149-153
Prorrateo de aranceles, tarifas y gravámenes: Todos los aranceles que sean o no sean gravámenes, como los distritos fiscales especiales y el distrito de instalaciones comunitarias (Community Facilities District) se prorratearán según la fecha del cierre de la transacción (COE).
4a. LÍNEA 154-156
Sección 4: Divulgación
Declaración de Divulgación de la Propiedad del Vendedor (SPDS): El vendedor entregará este documento completo al comprador durante los tres días después de la aceptación del contrato. Para presentar una notificación de desaprobación, el comprador tiene cinco días después de recibirlo o dentro del período de inspección o lo que ocurra más tarde.
4b. LÍNEA 157-161
Historial de Reclamos de Seguros: Durante los cinco días después de la aceptación del contrato, el vendedor entregará al comprador un historial por escrito de reclamos de seguros de los últimos cinco años o durante el tiempo que el vendedor haya sido dueño de la propiedad si es menos de cinco años. Para presentar una notificación de desaprobación, el comprador tiene cinco días después de recibirlo o dentro del período de inspección o lo que ocurra más tarde.
4c. LÍNEA 162-166
Ley de Impuesto a la Inversión Extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA): El vendedor debe llenar y firmar un certificado indicando si es una persona extranjera y entregárselo a la compañía de depósito en garantía. En esta situación, se puede requerir que se retenga el 15% del precio de venta a menos que exista una excepción. El vendedor es independientemente responsable de obtener asesoramiento legal y tributario, ni el agente ni la compañía de depósito en garantía pueden dar asesoramiento al respecto.
4d. LÍNEA 167-182
Si la propiedad fue construida antes de 1978, se requiere una divulgación de pintura a base de plomo que debe tener las iniciales y firmas del vendedor, el comprador y todos los agentes identificados en la página 10 del contrato. Al comprador se le debe proporcionar el folleto “Proteja a su Familia del Plomo en su Hogar” (Protect Your Family from Lead in Your Home) como parte de esta divulgación.
4e. LÍNEA 183-186
Se requiere una Declaración Jurada de Divulgación (Affidavit of Disclosure) para las propriedades ubicados en una zona no incorporada del condado y que consistan en cinco o menos parcelas de propiedad (es decir, que no estén en una subdivisión). El vendedor debe entregarla al comprador a más tardar cinco días después de la aceptación del contrato. Para presentar una notificación de desaprobación, el comprador tiene cinco días después de recibirla o dentro del período de inspección o lo que ocurra más tarde. Este documento debe registrarse en el momento del cierre de la transacción, COE.
4f. LÍNEA 187-190
El vendedor debe notificar inmediatamente al comprador sobre cualquier cambio en el Inmueble o divulgación, y esto se agregará a la Declaración de Divulgación de la Propiedad del Vendedor (SPDS). El comprador tiene cinco días después de recibirlo para presentar una notificación de desaprobación a menos que el vendedor ya esté obligado a corregir o reparar los elementos modificados.
5a. LÍNEA 191-199
Sección 5: Garantías
El comprador y el vendedor están de acuerdo que la propiedad se vende en su estado físico actual a partir de la fecha de aceptación del contrato. El vendedor sigue siendo responsable de mantener y reparar la propiedad hasta el cierre de la transacción (COE). Se aconseja al comprador que realice inspecciones e investigaciones independientes durante el período de inspección y que todas las reparaciones o mejoras se acordaran según lo establecido en la Sección 6j.
5b. LÍNEA 200-206
El vendedor garantiza haber divulgado al comprador y a los corredores (brokers) todas las fallas latentes materiales y cualquier información sobre el inmueble, de su conocimiento que pudiera afectar adversamente la aportación que el comprador pagará. Además, todos los pagos por mano de obra, servicios profesionales, materiales, accesorios, herramientas o maquinaria se pagarán en su totalidad. Es importante tener en cuenta que estos elementos perduran más allá del cierre de la transacción (COE).
5c. LÍNEA 207-212
El comprador garantiza que ha divulgado al vendedor cualquier información que pueda afectar material o adversamente su capacidad para cumplir con sus obligaciones del contrato y cerrar la transacción. Si el comprador se basa en alguna representación verbal, debe escribirla en la línea 211212; si no hay ninguna, entonces se debe escribir “NINGUNA” en estas líneas.
Sección 6: Debida Diligencia
6a/b. LÍNEA 213-227
Período de Inspección. El período de inspección comienza el día después de la aceptación del contrato y termina 10 días o al tiempo definido en la línea 213. El comprador debe realizar todas las inspecciones e investigaciones que deseen, incluyendo, pero no limitado a, la medición del metraje cuadrado, a su propio costo, y se recomienda el uso de inspectores certificados, y proporcionar todos los informes de inspección al vendedor y al corredor(es) cuando los reciban.
6c. LÍNEA 228-232
Durante el período de inspección se le aconseja al comprador realizar una inspección de organismos que destruyan la madera o de insectos y verificar cualquier historial.
6d. LÍNEA 233-236
Durante el período de inspección, se determinará si existe un peligro de inundación o si es necesario adquirir un seguro específico para la inundación.
6e. LÍNEA 237-240
Durante el período de inspección, el comprador debe solicitar y obtener una confirmación por escrito, de la disponibilidad y el costo del seguro de vivienda, y este seguro debe de ser activado al momento del cierre de la transacción (COE).
6f. LÍNEA 241-246
Se debe especificar si el Inmueble está conectado al drenaje o si tiene un sistema séptico. Durante su período de inspección, se le aconseja al comprador investigar si la conexión al drenaje es relevante para el comprador.
6g. LÍNEA 247-251
Reglamentos de Barreras en Piscina: El comprador debe investigar todos los reglamentos estatales, municipales y del condado acerca de las barreras en piscina, y se compromete a cumplir, pagar y garantizar el cumplimiento de dichas regulaciones antes de la ocupar la propiedad.
6h. LÍNEA 252-259
El comprador es responsable, no el corredor, de llevar a cabo la diligencia debida con respecto a la propiedad y/o área circundante. Al comprador se le aconseja consultar con profesionales calificados y licenciados para obtener ayuda en estos esfuerzos.
6i. LÍNEA 260-263
Al comprador se le instruye que le entregue al vendedor un solo aviso de elementos desaprobados antes de que finalice su período de inspección. Para este propósito, está disponible el formulario de “AAR Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response” (BINSR). El comprado debe finalizar todas las inspecciones e investigaciones que deseen antes de entregar este aviso. Si no se entrega el aviso dentro del tiempo especificado, se considerará que el comprador elige aceptar la propiedad y proceder al cierre de la transacción (COE).
6j. LÍNEA 264-289
En el formulario, en el BINSR, el comprador tiene tres opciones: 1) aceptar la propiedad sin ninguna corrección, 2) cancelar inmediatamente el contrato, o 3) dar le al vendedor la oportunidad de corregir o abordar los elementos desaprobados. Si el comprador elige aceptar la propiedad sin alguna corrección, no se requiere una respuesta adicional del vendedor. Si el comprador elige cancelar el contrato y no presenta una razón para la la cancelación, el vendedor puede mandar un aviso de remedio para obtener el motivo de la cancelación. Si el comprador no presenta una razón durante tres días de cuando reciben el aviso de remedio (Cure Notice), el comprador estará en incumplimiento y el vendedor tendrá derecho al dinero de buena fe. Si el comprador entrega el aviso con el motivo de cancelación, tendrá derecho a la devolución del dinero de buena fe. Si el comprador elige dar al vendedor la oportunidad de corregir o abordar los elementos desaprobados, el vendedor tiene cinco días desde la entrega del aviso para responder y la falta de respuesta se considerará una negación de corregir del vendedor. En el formulario BINSR, los elementos que deben repararse o reemplazarse deben identificarse, así como lo que se solicita al vendedor y la ubicación del elemento. Si el comprador desea permitir al vendedor corregir los elementos a través de un crédito o reducción de precio, el comprador debe proporcionar una lista de los elementos a corregir con una declaración adicional que indique “el vendedor proporcionará un crédito al comprador de $_________ para ser utilizado para los gastos del comprador, vea el adjunto (adendum)” o para una reducción de precio o el Precio de Venta será de $_______, vea el adjunto.” En este caso, el adjunto (adendum) solo indicaría el crédito que el vendedor le proporcionará al comprador o el cambio en el precio.”
Si el vendedor se le da la oportunidad de corregir o abordar algún elemento, el vendedor tiene tres opciones/ maneras de responder: 1) Acceder a corregir o abordar, 2) Negarse a corregir o abordar, o 3) proponer el cambio de términos en su respuesta al comprador. Si el vendedor accede a la solicitud del comprador de corregir o de otorgarle un crédito o una reducción de precio, no se necesita repuesta alguna del comprador. Si el vendedor se niega a corregir o abordar, o proponer un cambio de terminos a la solicitud de comprador, el comprador tiene cinco dias a partir de la fecha que recibe la respuesta del vendedor para: 1) aceptar la respuesta del vendedor o 2) cancelar el contrato. Tenga en cuenta: los plazos de tiempo no se pueden extender por un acuerdo verbal. El plazo de respuesta se puede extender solamente con un acuerdo por escrito y firmado por todas las partes del contrato.
6k. LÍNEA 290-297
Plan de Garantía del Hogar - El comprador puede solicitar una garantía del hogar, identificar coberturas adicionales si así lo desea, seleccionar al proveedor y especificar quién pagará el costo de dicho plan, o rechazar la compra de la garantía.
6l. LÍNEA 298-301
Al comprador se le recomienda hacer una inspección final para verificar que la propriedad se encuentre en la misma condición que en la fecha de aceptación del contrato, y que se hayan realizado las correcciones o reparaciones acordadas.
6m. LÍNEA 302-304
Con un aviso razonable, el vendedor debe poner la propiedad a la disposición para inspecciones e incluyendo la inspección final y mantener los servicios públicos (a su costo), encendidos hasta el cierre de la transacción (COE).
6n. LÍNEA 305-309
Informes del IRS y FIRPTA (Oficina de Impuestos y Ley de Impuestos a la inversión Extranjera en Bienes Raíces). Si el vendedor es una persona extranjera, el comprador debe asegurarse de que se retenga el 15% del precio de compra para los impuestos federales sobre la propiedad, a menos que exista una excepción. De no hacerlo, el comprador podría ser responsable de los impuestos. Se aconseja al comprador obtener asesoría legal y tributaria independiente.
Sección 7 - Recursos
7a. LÍNEA 310-314
Aviso de Remedio (Cure Notice). Esto brinda a las partes la oportunidad de remediar un posible incumplimiento del contrato. Si una de las partes no cumple con sus obligaciones contractuales, la otra parte puede enviarle un aviso especificando el incumplimiento y tiene tres días a partir de la entrega del aviso para remediarlo. De no hacerlo, se considerará un incumplimiento del contrato y el dinero de buena fe podría estar en riesgo de pérdida. Un incumplimiento no cancela automáticamente el contrato. La parte que cumple debe entonces actuar según lo requerido en la Sección 8l. Tenga en cuenta: Si el cierre de la transacción (COE) debe ocurrir para remediar el incumplimiento y la compañía de depósito en garantía, o la Oficina de Registro están cerradas el último día del período de remedio, cierre de la transacción (COE) ocurrirá el próximo día hábil en que ambos estén abiertos. 7b. LÍNEA 315-324
Incumplimiento. En caso de un incumplimiento del contrato, la parte cumplidora puede cancelar el contrato según la Sección 8l y/o emprender acciones contra la parte incumplidora de acuerdo con la Sección 7c. El vendedor tiene la opción de aceptar el dinero de buena fe del comprador como su único recurso. Una contingencia sin cumplir no constituye un incumplimiento del contrato. Tenga en cuenta: Para que se considere que ha ocurrido un incumplimiento, debe expirar el período de corrección sin que se haya realizado la corrección o cancelación adecuada, y esto debe demostrar. Los compradores y vendedores a menudo están en desacuerdo si ha ocurrido un incumplimiento.
7c/d. LÍNEA 325-340
El comprador y el vendedor acceden a someter cualquier disputa o reclamo relacionado con el contrato al Sistema de Resolución de Disputas de los REALTORS® (Alternative Dispute Resolution, ADR) o según lo acordado por ambas partes. Los costos de la mediación serán divididos por igual entre las partes. Si la mediación no resuelve las disputas o reclamos, estos pueden ser sometidos a arbitraje vinculante. La decisión del árbitro será final y no podrá apelarse. Las partes tienen derecho a renunciar al arbitraje y llevar el asunto a los tribunales. Las partes pueden optar por acudir a la Corte de Demandas Pequeñas de Arizona si el valor del asunto es menos de $3,500 y no se remueve de la división de Demandas Pequeñas.
7e. LÍNEA 341-343
Honorarios y Costos de Abogados. La parte que prevalezca en cualquier disputa o reclamo surgido o relacionado con el contrato tendrá derecho a recibir el reembolso de los honorarios razonables de sus abogados y otros costos.
Sección 8 - Términos y Condiciones Adicionales
LÍNEA 344-389
Este espacio puede utilizarse para agregar términos y condiciones adicionales. Estos deben ser claros y precisos y no deben contradecir el lenguaje general del contrato.
8b. LÍNEA 390-393
El vendedor es responsable de sustentar y encargarse del cualquier pérdida o daño a la propiedad, en un costo que no sea más del 10% del contrato de compra. Si excede esta cantidad, cualquier parte puede optar por cancelar el contrato.
8c/d/e. LÍNEA 394-397
El comprador y el vendedor conceden permiso para informarle al público sobre la existencia de un contrato que se regirá por las leyes de Arizona, y el tiempo es de primordial importancia para el cumplimiento de las obligaciones.
8f. LÍNEA 398-403
La compensación será acordada mediante un acuerdo por escrito separado entre el corredor y la parte responsable. Se le proporcionarán instrucciones a la compañía de depósito en garantía sobre el pago.
8g. LÍNEA 404-408
Una copia electrónica completamente ejecutada del contrato será tratada como la original. Los documentos pueden ser firmados por separado, excepto el Aviso de Pintura a Base de Plomo (LeadBased Paint Disclosure).
8h. LÍNEA 409-410
Los días de calendario, comenzando a las 12:00 a.m. y terminando a las 11:59 p.m.
8i. LÍNEA 411-415
Cálculo de Períodos de Tiempo. Todos los períodos de tiempo mencionados no incluyen el día en que ocurrió o ocurrirá el acto o evento, pero sí incluyen el último día del período. Dado que muchos plazos de cumplimiento se cuentan a partir de la aceptación del contrato, es importante que todas las partes estén en acuerdo con esta fecha.
8j/k. LÍNEA 416-420
El Contrato, los anexos y los adjuntos constituirán el acuerdo entre el vendedor y el comprador y solo podrán ser modificados mediante un acuerdo por escrito firmado por todas las partes. El comprador reconoce que el vendedor tiene el derecho de aceptar otras ofertas, pero estas deben estar en posición de reserva (Backup Offer).
8l. LÍNEA 421-423
Cancelación. La parte que desee ejercer su derecho de cancelación, según el contrato, puede hacerlo entregando un aviso que indique el motivo de la cancelación a la otra parte y a la compañía de depósito en garantía.
8m. LÍNEA 424-427
La entrega de avisos y documentos se realizará por escrito y se considerará entregada y recibida mediante: i) entrega en persona; ii) transmisión de fax; iii) correo electrónico; o iv) servicio de entrega al día siguiente. La entrega al agente o corredor de una parte constituye la entrega al principal.
8n. LÍNEA 428-434
Exención de responsabilidad de los Corredores. Se requiere las iniciales de todas las partes en la línea 434.
8o. LÍNEA 435-439
Términos de la Oferta Aceptada. La oferta se convertirá en un contrato cuando sea aceptada por el vendedor, y una copia sea firmada, entregada y recibida por el corredor, en la fecha y hora indicadas en la línea 437. El comprador puede retirar la oferta antes de esta hora o si el vendedor no acepta la oferta.
8p. LÍNEA 440-442
El contrato contiene diez páginas, sin contar cualquier anexo y/o adjunto. Asegúrese de recibir y leer todas las páginas del contrato, anexo y/o adjunto.
LÍNEA 443-448
El corredor que representa al comprador está identificado en la sección 8r. 8s. LÍNEA 449-450
Confirmación de Agencia. Se indica a quién representa el corredor en la Sección 8r, ya sea al comprador o a ambos.
8t. LÍNEA 451-456
Al firmar en las líneas 453, el comprador acepta comprar la propiedad en los términos y condiciones que contiene y reconoce haber recibido una copia, incluido el Anexo del Comprador.
Sección 9 - Aceptación del Vendedor
9a. LÍNEA 457-462
Agente que representa al vendedor está identificado en la sección 9a. 9b. LÍNEA 463-464
Confirmación de Agencia. Se indica a quién representa el corredor en la Sección 9a, ya sea al vendedor o a ambos.
9c. LÍNEA 465-473
Al firmar en las líneas 469, El vendedor acepta vender la propiedad en los términos y condiciones que contiene y reconoce haber recibido una copia y concede permiso para entregar una copia al comprador.
El vendedor puede contrarrestar ciertos términos y condiciones de la oferta. En la línea 467 se marcará que una contra oferta esta incorporada al contrato y tanto el contrato como la contraoferta serán entregados al comprador. La disposición de la contraoferta prevalecerá.
En la línea 473, el vendedor puede elegir rechazar la ofertar y no hacer contraofertas, proporcionando la fecha y sus iniciales.
