Kapitaal voor de buurt

Maatschappelijk vastgoed in handen van bewoners

Bomen planten Arnhem kastanjelaan

FOTO JOHN VOERMANS

Maatschappelijk vastgoed is van de maatschappij. En dat zijn wij, denken actieve bewoners steeds vaker. 'Laat ons dus ook bepalen wat er mee gebeurt'. Actieve bewoners die zich organiseren in een BewonersBedrijf, realiseren veel maatschappelijke impact in de buurt. Op een ondernemende manier trekken ze werk naar zich toe en binden ze buurtbewoners met diverse achtergronden aan zich. Daar zijn ze goed in. Toch blijkt de financiering ervan een hele kluif. In dit artikel laat LSA Bewoners zien hoe dat komt en hoe dat mogelijk tot oplossingen zou kunnen leiden.

Marieke Boeije

De afgelopen tien jaar is er toenemende aandacht voor zelforganisatie van bewoners in het publieke domein. Onderhoud en aanleg van groen, allerhande vormen van zorg, speel- en cultuuractiviteiten, bewoners blijken het graag en goed op zich te willen en kunnen nemen. Een deel van deze activiteiten vindt sporadisch en buiten plaats. Een ander deel heeft echter een vaste en soms eigen plek. Maatschappelijk vastgoed dat door bewoners wordt geëxploiteerd biedt ook echt maatschappelijke meerwaarde. Niet omdat de gemeente een pand nu eenmaal een maatschappelijke status heeft gegeven maar omdat bewoners er die plek van maken. Een BewonersBedrijf kan verschillende functies en doelen hebben, maar met bewoners aan het roer ligt de focus altijd op de buurt en de behoeften die daar zijn. Het zijn plekken waar kruisbestuiving plaatsvindt. Waar leren, maken, ondernemen en ontmoeten samenkomen.

De waarde van deze plekken wordt ook gezien door gemeenten, fondsen en andere financiers. Zeker in de initiatieffase weten ze elkaar te vinden en zijn er tijdelijke ruimte, regelingen en potjes geld beschikbaar. Maar zodra plekken langer bestaan is het voor alle partijen, dus ook de BewonersBedrijven, een stuk lastiger. Want welke impact heeft een plek in de wijk, hoe past dit in de vastgoed- en sociale strategie van de gemeente, en in hoeverre is een bewonersinitiatief duurzaam in staat om aan financiële verplichtingen te voldoen? Omdat hier nog veel onduidelijkheid over bestaat, is het vaak lastig om een stevig financieel fundament te leggen onder deze plekken.

Om meer zicht te krijgen hoe dit wel gevormd kan worden, hebben we (LSA Bewoners - een landelijk netwerk van actieve bewonersgroepen -, Social Enterprise NL en Stichting DOEN) onderzoek gedaan naar de toegankelijkheid tot financiering voor Bewonersbedrijven. Daarvoor zijn bureauonderzoek en interviews met initiatiefnemers van bewonersbedrijven, beleidsmakers, financiers en experts op het gebied van community financing, een vragenlijst onder bewonersbedrijven (N=102) en verdiepende gesprekken ter duiding van de resultaten van de vragenlijst verzameld. In dit artikel bespreken we de uitkomsten van dit onderzoek. Maar voordat we daar over kunnen spreken, zullen we eerst nader ingaan op wat BewonersBedrijven zijn en op het fenomeen van het BewonersBedrijf als exploitant van maatschappelijk vastgoed.

Hoe exploiteren bewoners maatschappelijk vastgoed?

BewonersBedrijven zijn ondernemers in publieke waarden. Publieke waarden die vaak door de markt niet bediend worden en waarvoor de overheid weinig structurele tijd of middelen beschikbaar heeft. Een BewonersBedrijf is een onderneming in handen van bewoners, met een stevig verdienmodel. BewonersBedrijven onderscheiden zich van meer traditionele vormen van bewonersparticipatie door het collectieve ondernemerschap en het blijvende karakter. Zij halen betaalde opdrachten binnen, verkopen hun eigen producten en diensten en leveren een belangrijke bijdrage aan de wijkeconomie. Hierdoor komen BewonersBedrijven losser te staan van subsidies en hun verstrekkers. De bewoners worden zelfstandiger en bepalen hun eigen koers. Eventuele winst vloeit terug in de wijk, bijvoorbeeld door het opknappen van speeltuinen en pleinen of het organiseren van feesten voor kinderen uit arme gezinnen. Dat is althans altijd de ambitie.

Midwest Amsterdam

FOTO JOHN VOERMANS

Hoe ziet dat er dan uit in de praktijk? Het begint bijvoorbeeld met een leegstaand schoolgebouw. Een groep bewoners ziet kansen. De gemeente verkoopt of verhuurt hen het onroerend goed, het BewonersBedrijf knapt het pand op en verhuurt de ruimtes aan maatschappelijke organisaties. De voormalige schoolkantine wordt een wijkrestaurant, met gezond, betaalbaar en bij voorkeur lokaal voedsel. Of het begint met een gezonde dosis ergernis over de magere staat van het openbaar groen in de wijk. Het onderhoud is door de gemeente aanbesteed aan de goedkoopste inschrijver, die weinig meer kan doen dan er twee keer per jaar doorheen razen. De bewoners denken dan al snel ‘dat kunnen wij beter!’ Het BewonersBedrijf neemt – tegen betaling door de gemeente – het onderhoud op zich. Ook de woningcorporatie verstrekt opdrachten aan het BewonersBedrijf om de groenstroken, de verlichting en portieken van hun panden bij te houden. De boel knapt zienderogen op, want de initiatiefnemers moeten er zelf immers iedere dag tegenaan kijken en hebben dus een belang. En bovendien biedt het BewonersBedrijf een aantal bewoners, die aan de maatschappelijke zijlijn stonden, weer zinvol werk en eigenwaarde. Het voorbeeld over het Bruishuis in Arnhem laat precies zien wat er via een BewonersBedrijf kan ontstaan. Het voorbeeld maakt duidelijk dat er veel maatschappelijke waarde wordt gerealiseerd op deze plek. Met liefde, aandacht en energie worden steeds verbanden gelegd tussen mensen en verschillende domeinen. Het hebben van die vaste, eigen plek, is daarbij voor veel van deze initiatieven van cruciaal belang, zo bleek ook weer in ons onderzoek. Maar tegelijkertijd kan het hebben van een eigen plek een last zijn. Deze brengt namelijk hoge vaste lasten met zich mee, er is onderhoud nodig en er moet in geïnvesteerd worden. Iets wat, gegeven het feit dat veel van deze plekken geen vaste inkomsten hebben, spanning met zich mee brengt.

Het Bruishuis in Arnhem: een verzorgingstehuis als motor voor de buurt

In het Arnhemse Malburgen – een wijk met een kleine 20.000 inwoners en behoorlijk wat grootstedelijke problematiek – namen bewoners een voormalig verzorgingstehuis over en exploiteren dit gebouw van tien verdiepingen. Er wordt een marktconforme huur afgedragen aan de woningcorporatie, opgebracht door de verhuur aan bewoners en kleine maatschappelijke organisaties. Ooit was het gebouw verlieslijdend, maar door het roer om te gooien is er een gezonde financiële situatie ontstaan. De winst die BewonersBedrijf Malburgen maakt stroomt direct terug in de wijk. Vanuit het idee dat investeren in de wijk begint bij investeren in kinderen, zorgde het BewonersBedrijf bijvoorbeeld voor de aanleg van een grote speeltuin en ontmoetingsplek voor de wijk. Ook gaven ze scholen geld om een sportdocent in te huren of nieuw lesmateriaal aan te schaffen. Op deze manier willen ze ervoor zorgen dat kinderen in zichzelf geloven, talenten kunnen ontwikkelen en dromen durven najagen.

Vastgoed in eigen hand

Een manier om om te gaan met die spanning, is een stap voorwaarts in het diepe te doen: het pand als gemeenschap, als BewonersBedrijf, aan te kopen. Zo neemt de afhankelijkheid van de gemeente – zal deze het pand wel of niet op de markt verkopen? – af en ontstaat

meer ruimte om zelf invulling te geven aan het pand. Want een pand met een beetje volume vormt een mooie basis voor het genereren van inkomsten. Bovendien kan aankoop leiden tot kostenbesparing. Bij de huur ervan moet er immers aan een minimaal niveau van onderhoud en eisen op het gebied van verduurzaming en dergelijke voldaan worden. Een BewonersBedrijf kan daar vaak veel vrijer en creatiever mee omgaan door bijvoorbeeld de inzet van vrijwilligers en het gebruik van tweedehands materialen. Maar exploitatie van vastgoed is wel een vak apart. Een solide businesscase is een must als een BewonersBedrijf wil overgaan tot aankoop. Het meest in het oog springende voorbeeld in het land op dit moment is het Wijkpaleis in Rotterdam.

Het Wijkpaleis huurt op dit moment een voormalig schoolgebouw van 2000 m2met een enorme speelplaats. Wanneer je er binnenstapt voel je het meteen: bedrijvigheid. Beneden wordt volop geklust in de Dorpszaal. Hier schuiven bewoners aan om te eten en elkaar te ontmoeten, om te leren en te maken. En om samen te bepalen welke activiteiten er georganiseerd worden en wie er ruimtes kunnen huren. Op de eerste verdieping wemelt het van de creatieve ondernemers – de ‘makers’ – zoals film- en theatermakers, landschapsarchitecten en textielontwerpers. Zij betalen kostendekkende huur. De makers hebben eensocial return-verplichting in het contract. Zo organiseren de textielonderneemsters op zaterdagochtend een Repaircafé voor mensen uit de buurt. Buurtbewoners kunnen langs komen om kleding te laten inkorten of repareren: duurzaam en gratis. Een plaatselijke basisschool groeide uit z’n jasje en huurt lokalen bij het Wijkpaleis. En ook hier wordt verbinding gezocht.

Zo leerden kinderen als onderdeel van het voedselproject op school roti maken van Fatma, de wijkkokkin die de keuken van het

Wijkpaleis bestiert. Door de verhuur van de eerste en tweede verdieping aan de school en de ondernemers en door incidentele verhuur van de Dorpszaal kan de kale huur van maar liefst 100.000 euro per jaar worden opgebracht. Van de gemeente ontvangt het

Wijkpaleis een klein budget voor zijn functie als Huis van de Wijk. Met een flinke dosis creativiteit en ondernemerschap hebben de initiatiefnemers er een levendige, sociale en eigen plek van gemaakt. Om een solide en langdurige basis onder deze levendigheid te leggen, hebben de initi-

“Met liefde, aandacht en energie worden verbanden gelegd tussen mensen en domeinen”

atiefnemers bedacht dat ze het gebouw van de markt moeten halen. En dus willen ze het van de gemeente kopen. “Wij willen dit gebouw behouden voor de wijk. Geen speelbal zijn van een verhuurder maar zelf bepalen wat er binnen gebeurt en hoe we het pand beheren en bijvoorbeeld verduurzamen”, zegt Marieke Hillen, één van de initiatiefnemers. “En dat over vijf of tien jaar de buurtbewoners van dát moment aan het roer staan

Midwest Amsterdam. FOTO JOHN VOERMANS

en bepalen welke invulling nodig is. Bewoners zijn hier de constante factor en ons bestaansrecht.” Op dit moment wordt er volop gewerkt aan een degelijke financieringsconstructie. Onder andere door obligaties uit te geven. Met deze obligatieregeling is op het moment van schrijven € 615.000 bijeengebracht door bewoners. Dat, gecombineerd met een toezegging van een financier, maakt dat het Wijkpaleis de koop heeft uitgeroepen en de gemeente nu officieel de verkoopprocedure in gang heeft gezet.

De zoektocht naar financiering

Het succes van het Wijkpaleis is inspirerend en laat zien welke (financiële) krachten een gemeenschap kan mobiliseren. Maar tegelijkertijd moet erkend worden dat dit voorlopig nog een uitzondering is. Het vinden van financiering blijkt namelijk voor veel BewonersBedrijven een behoorlijke kluif. Dat bleek onder andere uit een onderzoek dat we deden onder meer dan 100 BewonersBedrijven. Dat zoveel initiatiefnemers deelnamen aan ons onderzoek, geeft aan dat het onderwerp leeft en relevant is. Een fysieke locatie is van groot belang voor bijna alle BewonersBedrijven, maar het aantrekken van kapitaal vinden ze vaak ingewikkeld. Zeker wanneer het gaat over grotere financieringsaanvragen, zoals voor de aankoop van een pand.

Een goed ondernemersplan, een sterk bestuur en een betrokken groep vrijwilligers, een goede bezetting van het pand en medewerking van de verkopende partij zijn belangrijk. Maar dan ben je er nog niet. Banken hebben graag zekerheid over de continuïteit van de inkomsten. En laat dat nu net een heikel punt zijn. Gemeenten vinden het lastig om relatief kleine spelers zoals BewonersBedrijven opdrachten te gunnen. En als dat wel lukt, worden afspraken voor een korte periode vastgelegd en niet voor meerdere jaren. Stabiliteit en continuïteit in de inkomstenstromen zijn dus niet vanzelfsprekend.

We zien gelukkig ook kansen. Voor financiers zien we nieuwe financieringsvormen ontstaan die goed aansluiten, mits er specifieke instrumenten worden ontwikkeld en er wordt samengewerkt tussen financiers. Zo kreeg Buurthuis de Boomtak in Tilburg een hypotheek van de Rabobank, nadat uit de buurt € 75.000 werd opgehaald voor de aankoop van het pand. En de gemeente steunde ’T Luukske in Wellerlooi bij de financiering met de eis dat er op termijn een zelfstandige exploitatie opgebouwd wordt. Dorpsbewoners kochten aandelen, waarmee een stukje eigen vermogen werd opgebouwd. Gemeenschapsgeld en ‘vreemd geld’ trekken zo samen op. Voor gemeenten ligt de uitdaging voorts in het maken van ruimte voor BewonersBedrijven binnen maatschappelijk vastgoedbeleid en het opnemen van BewonersBedrijven in het inkoopbeleid. Dat dit mogelijk is zien we bijvoorbeeld in Leeuwarden, waar het onderhoud in groen en openbare ruimte op buurtniveau al jaren aan het BewonersBedrijf Heechterp Schieringen gegund wordt. De buurt knapt fysiek op en daarnaast verbeteren ook sociale structuren en samenhang en heeft het BewonersBedrijf een belangrijke signaleringsfunctie.

Kapitaal voor de buurt

In dit artikel hebben we laten zien dat BewonersBedrijven in staat zijn om publieke waarde te realiseren. Het zijn veelal nog relatief nieuwe plekken waar bewoners met veel elan aan de slag zijn gegaan. De komende jaren zal steeds moeten blijken in hoeverre ze in staat zijn om de gemeenschap om zich heen te blijven mobiliseren, hoe nieuwe mensen aansluiting weten te vinden en hoe ze voeling blijven houden met wat er speelt. Een solide businesscase, waar het eventueel hebben van eigen vastgoed een onderdeel van is, is daarbij cruciaal. Dat vraagt dat bewoners beter worden in het verwoorden van hun impact, dat gemeenten ruimte maken in hun beleid voor bewoners als aanbieders van diensten en dat financiers passende financieringsproducten gaan aanbieden.

Dit artikel werd geschreven door LSA bewoners, een landelijk netwerk van actieve bewonersgroepen. Het rapport‘Kapitaal voor de buurt – toegang tot financiering voor BewonersBedrijven in kaart gebracht’is een onderdeel van het project ‘Social finance for community based social enterprises’. In dit meerjarig project van Social Enterprise NL, Stichting DOEN en LSA Bewoners willen we de toegankelijkheid van financiering voor BewonersBedrijven vergroten. Het project wordt gefinancierd door de Europese Commissie. De drie partijen slaan de handen ineen omdat zij geloven dat BewonersBedrijven een maatschappelijke meerwaarde leveren in een samenleving waar mensen betrokken zijn bij elkaar en hun omgeving. Het fungeert als een belangrijke ontmoetingsplaats in de wijk waar buurtbewoners elkaar kunnen ontmoeten, leren en zich ontwikkelen.