SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep.
Deze unieke SmartInduction kookplaat sluit je eenvoudig aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor zijn er geen onnodige verbouwingen in de meterkast meer nodig. De kookplaat is bovendien eenvoudig in- of op te bouwen en eenvoudig schoon te maken. Zo geniet uw huurder met een relatief lage investering van alle voordelen van inductie en kan er nauwkeuriger en energiezuiniger worden gekookt.
Naast de SmartInduction kookplaten biedt Bosch ook nog andere oplossing om gasloos te kunnen koken: vrijstaande fornuizen met inductiekookplaat.
Met een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat van Bosch kookt uw huurder snel, zuinig en veilig. Je plaatst het bovendien waar je wilt, en bent niet gebonden aan een vaste plek in de keuken. Reden te meer om de oude gaskookplaat te vervangen en elektrisch te gaan koken.
Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten. Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.
Liever opbouw? Vraag naar de mogelijkheden.
In De Bouwstroom werken achttien woningcorporaties structureel samen met marktpartijen. Doel: de bouw van sociale huurwoningen versnellen. En het komt echt op gang, vooral in Noord-Brabant en Limburg. Zo’n alliantie voor betaalbare nieuwbouw, dat klinkt toch logisch? In deze tijd van steeds hogere bouwkosten en steeds minder bouwlocaties.
Op belangrijke belemmeringen van buitenaf, hebben vooral andere partijen invloed. Maar wat doen we zélf om de nieuwbouw een kickstart te geven?
Als u het mij vraagt, is meer samenwerking en opschaling hét antwoord. Nu vinden we nog te vaak dezelfde wielen uit. De Bouwstroom is voor mij een uitgelezen voorbeeld van hoe we elkaar moeten opzoeken, hoe we van elkaar kunnen leren en hoe we de krachten kunnen bundelen. Ook bouwers zitten daar zeker op te wachten. Zij hebben juist behoefte aan opdrachten die zorgen voor continue productie. En dan kunnen zij die prefabwoning waarschijnlijk ook nog eens stukken goedkoper leveren. Op dezelfde manier pakken de we de verduurzaming van onze huizen aan. De Startmotor voor meer op het warmtenet aangesloten huizen, de Renovatieversneller om de vraag naar warmtepompen en isolatie bij elkaar te brengen.
Van deze manier van samenwerken profiteert echt iedereen. Corporaties, marktpartijen en de mensen voor wie we het allemaal doen: huurders en woningzoekenden. Als we zulke kansen in het hele land meer en beter benutten, kunnen we meer en beter bijdragen aan een oplossing van het woningtekort en de verdere verduurzaming. Waar wachten we eigenlijk nog op? Sluit u nu aan bij De Bouwstroom of neem het initiatief voor een soortgelijk project in uw eigen regio. En stimuleer uw bouwers en andere samenwerkingspartners om dat ook te doen. Aedes helpt u daarbij graag, met ondersteuning van onze experts en met praktische hulpmiddelen. En als ik daar als aanjager een steentje aan kan bijdragen, dan weet u mij te vinden. Het lijkt nu misschien ver weg, maar ik zie onze ambitie – 34.000 nieuwbouwhuizen per jaar – ineens heel dichtbij komen.
Marnix Norder Voorzitter
‘Sluit u aan bij De Bouwstroom of neem initiatief voor een soortgelijk project in uw eigen regio’FOTO : JEROEN POORTVLIET
Marleen Stikker, internetpionier en filosoof, kijkt kritisch naar de toepassingen van digitale technologie. Maar ze is er zeker niet tegen. Volgens haar is het nodig om een fundamentele discussie te voeren over hoe organisaties – ook corporaties – data van hun gebruikers inzetten.
Wie heb je nodig om de dingen te bereiken die we samen zouden willen voor onze maatschappij? Daar geeft Corry Keulen, bestuurder van Woningvereniging Nederweert, graag haar tijd en energie aan. ‘Zo hoeft niet iedere corporatie zelf het wiel uit te vinden.‘
De verduurzamingsopgave op tijd en betaalbaar realiseren vraagt van corporaties en marktpartijen meer samenwerken en projecten opschalen. In Utrecht zijn eerste stappen gezet met de Isolatie-uitdaging. De Renovatieversneller staat in de startblokken.
Kinderen durven vragen te stellen die een corporatie op een ander spoor zetten. Daarom installeerde deltaWonen in januari een Raad van Kinderen: 25 kinderen van groep 8 van basisschool De Ark in Zwolle. De afgelopen maanden zijn zij aan de slag gegaan met de vraag: hoe kan deltaWonen haar huurders helpen gelukkiger te wonen? Samen met hun meester Erwin Ensing kwamen ze langs bij de corporatie. Ze maakten een enquête en interviewden een aantal huurders van de corporatie. In april presenteerden de kinderen hun bevindingen in zelfgemaakte muurkranten. Hun belangrijkste adviezen gaan over duidelijke communicatie over wat huurders kunnen verwachten en waarvoor ze zelf verantwoordelijk zijn. De kinderen vonden ook dat deltaWonen huurders goed de gelegenheid moet geven te vertellen wat zij ergens van vinden. Aan het eind van het schooljaar vertelt deltaWonen aan haar Raad van Kinderen hoe zij aan de slag gaat met de adviezen. Meerinformatie:www.deltawonen.nl/raadvankinderenenwww.missingchapter.org
NIEUW:
SPARK
Polygon lost het op
• Lekdetectie
• Herstel brand- en waterschade
• Schimmelverwijdering
Wij ontzorgen u en uw huurder, beperken de gevolgschade en behouden de waarde van uw woning.
Bel Polygon 24/7 in geval van nood: 0800 - 68 68 377
nederland@polygongroup.com
Met het Duco Reno Garantieplan biedt Duco een future-proof totaaloplossing voor woningcorporaties en partijen met een eigen huurwoningbestand (VVE’s, gemeentes ...) voor vervanging van oude ventilatiesystemen in renovatie- en vervangingsprojecten. Slimme en stille ventilatie lost de CO2-, vocht- en geluidsproblemen van uw woning op. Met deze projectgarantie slaapt u 15 jaar lang op beide oren! Duco, Home of Oxygen.
Vraag een bezoek van een Duco-adviseur op www.duco.eu/totaalgarantie
Woensdag 12 juni 2019 (13u-17u) - Spoorwegmuseum Utrecht - Info op www.duco.eu/seminar
De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.
De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
Marleen Stikker, internetpionier en filosoof, kijkt kritisch naar de toepassingen van digitale technologie. Maar ze is er zeker niet tegen. Volgens haar is het nodig om een fundamentele discussie te voeren over hoe organisaties –ook corporaties – data van hun gebruikers inzetten.
TEKST: LISETTE VOS, FOTO’S: JONAS BRIELSSinds haar televisieoptreden in Zomergasten in 2018 is Marleen Stikker, internetpionier en filosoof, een veelgevraagd gastspreker. In de ochtend voor dit interview hield ze een verhaal bij de ANWB, een dag na het interview was ze te gast bij de VNG. Haar kritische boodschap over internet vindt bij steeds meer organisaties gehoor. Ze vindt dat internet zich in 25 jaar heeft ontwikkeld tot een wolf in schaapskleren op hippe sneakers.
Haar kritiek richt zich in de eerste plaats op grote techbedrijven als Google en Facebook die gratis verkregen data van gebruikers verhandelen om winst te maken. Maar ze vindt ook dat eigenlijk elke organisatie – ook een gemeente of een corporatie – staat voor de fundamentele vraag: op basis van welke waarden zetten wij technologie en data in van de gebruikers – onze burgers en huurders?
25 jaar geleden was Marleen Stikker burgemeester van de eerste Digitale Stad. Volgens Stikker staat de belofte van internet van destijds voor een deel nog steeds overeind. Burgers hebben wereldwijd toegang tot informatie die via het world wide web toegankelijk is. Zij hebben niet alleen toegang tot die informatie, zij kunnen die informatie ook uitwisselen en/of zich organiseren in platforms.
‘Dat deel van internet is niet stuk’, vindt ze. ‘Maar wat techbedrijven, en ook kleine startups, doen met data van hun gebruikers, is een fundamenteel probleem. Je moet als gebruiker toestemming geven om toegang tot jouw data te geven, dat klopt, maar verreweg de meesten gaan akkoord omdat ze geen andere keuze hebben als ze het platform willen gebruiken.’
Is dat erg? De gevolgen zijn volgens Stikker veel groter dan alleen het opgeven van privacy. Op basis van data, en algoritmes die niet worden prijsgegeven, bepaalt een platform als Google of Facebook bijvoorbeeld wat de individuele gebruiker online te zien krijgt. Dat gaat niet alleen om een restaurant in Amsterdam, handig voor wie daar woont, maar ook om een specifieke aanbieding voor een zorgverzekering.
‘Je weet niet wat er met jouw data gebeurt, je bent een speelbal van techbedrijven die jouw data gebruiken voor hun businessmodel. De zelfbeschikking van de gebruiker, en dat iedere burger recht heeft op dezelfde informatie, wordt onderuitgehaald.’
Als directeur van Waag stelt Marleen Stikker zich tot doel om de technologie te doorgronden en dus als het ware onder de motorkap te kijken, beschikbaar te stellen voor iedereen en te democratiseren, met als uiteindelijk doel: zinvolle toepassingen voor de gemeenschap.
Volgens Stikker kunnen corporaties leren van initiatieven in steden als Amsterdam en Barcelona die expliciete uitgangspunten ontwikkelen voor de digitale stad. Daarbij draait het om het belang van bewoners, niet dat van de techbedrijven. Barcelona loopt hierin voorop: data – die via sensoren en camera’s worden verzameld – blijven in beschermde platforms beschikbaar voor de beleidmakers van de stad en haar bewoners. Ze kunnen niet gebruikt worden voor commerciële doelstellingen. De centrale vraag is: wat zijn de problemen in de stad en van de bewoners en hoe kan technologie bijdragen
Aedes-project
Een groep enthousiaste corporatiemedewerkers is gestart met het project Datakwaliteit.
Het is belangrijk om die datakwaliteit op orde te krijgen én te houden. Want het draagt bij aan een betere dienstverlening aan huurders, een efficiëntere organisatie en meer werkplezier. Daar collectief mee aan de slag gaan, heeft het meeste effect.
Het doel van het Aedesproject Datakwaliteit is een methodiek op te leveren die voor alle corporaties bruikbaar is, aangevuld met een aantal praktische instrumenten voor het meten en verbeteren van datakwaliteit.
Meer weten? Kijk op www. aedes.nl/datakwaliteit.
‘Corporaties hebben de opdracht om data te beschermen in plaats van data uit te wisselen of te verhandelen’
om die problemen op te lossen? Voorbeelden zijn onder meer slimmere afvalinzameling of betere doorstroming van het verkeer.
Wat kunnen woningcorporaties anders doen dan grote techbedrijven?
‘Grote techbedrijven als Google en Facebook willen zoveel mogelijk weten van hun gebruikers. Je geeft al je data prijs, door akkoord te geven en de lange lijst met voorwaarden te accepteren. Ga je niet akkoord, dan kan je het platform niet gebruiken.
Je moet het omdraaien: geef de soevereiniteit aan de gebruiker. In het geval van de corporaties: huurders bepalen zelf wat ze wel of niet prijs willen geven en zij kunnen meedenken over hoe die data kunnen worden ingezet. Met de AVG is het überhaupt al de vraag wat corporaties met data kunnen doen. Corporaties hebben in mijn ogen de opdracht om data te beschermen in plaats van data uit te wisselen of te verhandelen.’
Die data bieden toch kansen? ‘Zeker, maar de kritische discussie ontbreekt wél vaak. Data is niet neutraal. Het vormt een interpretatie van de werkelijkheid. Door de toepassing van data zet je de computer tussen de organisatie en de mensen. Zo worden klanten of huurders op basis van data in categorieën ingedeeld. Dat lijkt bijvoorbeeld handig voor de communicatie met de huurders, maar een categorie sluit kenmerken uit. Een mens is complexer dan een categorie. Juist bij corporaties is het cruciaal dat ze een relatie met hun huurders opbouwen. Zij vormen de gemeenschap.’
De toepassing van kunstmatige intelligentie (AI) gaat een stap verder. Corporaties zouden met data kunnen voorspellen in welke buurten een grotere kans is op huurschulden. Hoe kijkt u daar tegenaan?
‘Los van de vraag wat de mogelijkheden zijn met de privacywetgeving. Algoritmes hebben het kenmerk dat het vooronderstellingen versterkt. Ook hier geldt dat AI niet neutraal is.
Bovendien: als je aan data moet afleiden in welke buurten bewoners meer kans hebben op huurschulden, heb je geen goede band met de gemeenschap, met je huurders. Anders zou je wel weten waar het mis dreigt te gaan. Bij huurders die in de schulden komen of dreigen te komen, spelen complexe problemen. Die los je niet op met data. Daar ligt in mijn ogen een heel andere uitdaging voor de corporatie.’
U bent kritisch over de toepassing van technologie en big data. Maar u denkt ook in mogelijkheden. Waar ziet u die bij corporaties?
‘Volgens mij is de belangrijkste vraag waar de corporatie voor staat: welke waarden willen wij vertalen naar het digitale domein? Die fundamentele discussie moeten corporaties – net als steden – met elkaar voeren.
Tada, een beweging voor een verantwoorde digitale stad, heeft een manifest opgesteld om op een verantwoorde manier met data om te gaan. Tada neemt publieke waarden als uitgangspunt zoals zelfbeschikking, transparantie, privacy en verantwoording.’
‘Ga daarbij in gesprek met huurders en stakeholders, om samen op een verantwoorde manier met data om te gaan, en de kansen die er liggen. Natuurlijk moet je in de gaten houden wat wel of niet mag binnen de AVG.’
Marleen Stikker (1962)
Studeerde filosofie aan de Universiteit van Amsterdam. In 1993 werd ze ‘burgemeester’ van de Digitale Stad, de eerste gratis toegangspoort en virtuele gemeenschap op het internet. In 1994 richtte Stikker Waag op, onderzoeksinstituut voor creatieve technologie en sociale innovatie. In 2018 was ze te gast bij het VPRO-tvprogramma Zomergasten.
Ze is via Twitter te volgen: @marleenstikker Meer informatie: www.waag. org
‘Een mens is complexer dan een categorie. Juist bij corporaties is het cruciaal dat ze een relatie met hun huurders opbouwen. Zij vormen de gemeenschap’
U houdt een pleidooi voor de zelfbeschikking van huurders. Wat kunnen zij bijdragen?
‘Ik spreek liever over bewoners. Het begrip huurders is slechts een van de dimensies van hun identiteit. Dat lijkt triviaal, maar is een eerste stap om de potentie van bewoners te erkennen. Het belangrijkste is om mogelijkheden te bieden om een gemeenschap te vormen. Die kan je versterken met digitale tools om bijvoorbeeld een informele economie te organiseren in een buurt, waarin mensen elkaar kunnen helpen met zorg, mobiliteit en klusjes. Dat helpt ook om de sociale cohesie in de buurt te versterken.’
‘Actieve bewoners nemen ook al zelf het initiatief in de energietransitie. Zij denken mee in oplossingen, dat werkt beter dan dat van bovenaf wordt opgelegd dat bijvoorbeeld iedereen op het warmtenet wordt aangesloten. Als corporatie kan je de kracht van het collectief faciliteren, ook met behulp van digitale tools. Maar vooral in handen van bewoners, niet als verplicht platform van de corporatie.’
Veel mensen, ook in de corporatiesector, vinden digitalisering ingewikkeld. U vindt echter niet dat dit thema alleen aan experts moet worden overgelaten. Licht eens toe.
‘Zeker niet. Niemand heeft het primaat. Als je de mogelijkheden van digitale technologie wil onderzoeken, moet je met een gemêleerd gezelschap aan tafel zitten, met verschillende expertises en achtergronden. Data bieden, zoals gezegd, een perspectief op de werkelijkheid. Elke keuze aan de voorkant, bepaalt de uitkomst. Je kan overigens ook nee zeggen tegen de toepassing van een digitale innovatie. Alles wat kan, hoeft niet. Ook de keuze om nee te zeggen, moet je goed onderbouwen. Je moet technologie niet afwijzen, puur en alleen omdat je het niet begrijpt.’
Als u na 25 jaar internet de balans opmaakt: komt het nog goed?
‘Er zijn mensen die zeggen dat we de staat van internet moeten accepteren, wie aan privacy hecht is ouderwets, en er zijn mensen die zich niet bij de situatie neerleggen en in mogelijkheden denken. Ik behoor tot de laatste categorie. Het gaat niet om de technologie, maar hoe wij ermee omgaan. We moeten de publieke waarden in technologie versterken en ongewenst gedrag bestraffen.’
‘Veel mensen worden wakker. Kijk naar de privacywetgeving AVG die Europa heeft ingesteld. Of naar de rechtszaak die Duitsland tegen Facebook heeft aangespannen. Mensen ontwikkelen alternatieve platforms, bijvoorbeeld voor Google. De zoekmachine Duckgogo respecteert de privacy van de gebruiker wél. Kijk naar initiatieven in steden. Laat ik het zo zeggen: ik ben semi-optimistisch.’
‘Belangrijkste vraag waar de corporatie voor staat: welke waarden willen wij vertalen naar het digitale domein? Die fundamentele discussie moeten corporaties – net als steden – met elkaar voeren’
Met de ondertekening van ‘Het Betonconvenant’ tussen de Stichting Dakmeester en de Branchevereniging BRBS recycling is de recycling van betonnen dakpannen een integraal onderdeel van Daksysteemgarantie PLUS geworden. Alle bij de Stichting Dakmeester aangesloten dakdekbedrijven bieden de dakpannen aan bij recyclebedrijven die er weer een grondstof van maken voor nieuwe dakpannen. Onze partner en producent van betondakpannen, Monier zal deze grondstof weer zoveel mogelijk in nieuwe dakpannen verwerken. Een echte bijdrage aan de circulaire economie, want hiermee is de cirkel rond.
Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!
Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.
Onze garantiepartners Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl
Er was eens een koning die Atad heette. Hij regeerde over een paradijselijk land. Dat is heel erg duur en dus was hij altijd op zoek naar geld. Op een goede dag bedacht zijn ministerraad de Rostax: alle paardenbezitters moesten belasting gaan betalen. Dat was niet meer dan terecht, zo betoogden zij, want paarden kostten de koning heel veel geld. Ze vertrapten de landwegen en namen enorme stukken weiland in beslag.
Maar bij de invoering bleken ook fietseigenaren onder de Rostax te vallen. Zij waren immers eigenaar van een stalen ros. ‘En zeg nou eerlijk’, zo sprak de koning, ‘een ros is een ros’. In het rijk van koning Atad bleken meer dan twee miljoen stalenrosbezitters te wonen. Aanvankelijk grinnikten ze over deze klaarblijkelijke vergissing. Wat een grap dat de koning er niet aan gedacht had om het begrip paard zorgvuldig te omschrijven. ‘Vallen eigenaren van ezels ook onder de regeling?’, grapten ze.
Maar de koning zei dat het helemaal geen grap was. Het was weliswaar nooit de bedoeling geweest om onderdanen met een fiets extra te belasten. Integendeel. Maar nu het zo uitkwam... Tja. En bovendien, om zoveel geld ging het nou toch ook weer niet.
De mensen protesteerden. Ze stuurden verzegelde brieven naar koning Atad met smeekbedes, waarin ze uitlegden dat ze al belasting betaalden voor hun fiets. Een paar jaar geleden was immers ook al de rubberenbandenbelasting ingevoerd? En die bleek alleen fietsbanden te betreffen. Want autobanden waren volgens de koning al duur genoeg. Een band was blijkbaar geen band. Dat de rubberenbandenbelasting als tijdelijke maatregel was beloofd, was hij bovendien vergeten. En dan nu de rostax er nog bij? Een oproer dreigde. De ministerraad begreep dat en bedacht een plan: iedere fietser die zijn fietsverlichting verduurzaamde met een dynamo, kreeg 15 procent korting. De koning was opgetogen. Dat was niet alleen een heel slim plan. Het was ook nog eens heel erg goed voor het milieu. Tevreden trok de koning zich terug in zijn toren met uitzicht op zijn schitterende slotgracht. Langzaam kleurde de ondergaande zon het water roze. En iedereen leefde nog lang en gelukkig.
Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl
‘Dat was niet alleen een heel slim plan. Het was ook nog eens heel erg goed voor het milieu’
In grote delen van ons land zijn te weinig nieuwbouwwoningen. Dat geldt ook voor een groeigebied als Eindhoven.
In hoeverre ligt dat aan het nieuwbouwproces zelf? ‘Als iedere partij blijft doen wat ie altijd al deed, gaan we het niet redden’, zegt Paul Terwisscha van Scheltinga. Zo is meer flexibiliteit bij binnenstedelijk bouwen nodig.
Paul Terwisscha van Scheltinga, directeur Vastgoed WoonbedrijfOok in de regio Eindhoven is een enorme behoefte aan woonruimte. De gemeente Eindhoven doet haar stinkende best en startte vorig jaar met een heus ‘bouwoffensief’ om de bouwproductie van koop- en huurwoningen te verhogen. Hiermee wil de gemeente de ruimtelijke ordeningsprocedures versnellen. Toch blijft het systeem van nieuwbouw piepen en kraken. Dat heeft voor een deel te maken met de manier waarop het aanbod van nieuwe woningen tot stand komt.
Dit voorjaar publiceerde het Centraal Planbureau een rapport over dat bouwproces (zie kader). Met daarin een aantal conclusies en aanbevelingen die de moeite van nadere verkenning waard zijn. Voor de regio Eindhoven, en ongetwijfeld ook voor andere groeiregio’s in ons land.
Zoals de aanbeveling voor meer sturing van de woningmarkt vanuit het Rijk. In vergelijking met de tijd van de Vinex-wijken staat het Rijk nu op veel meer afstand dan de gemeenten. Dat is helemaal zo als we die rol vergelijken met de aanpak van de woningnood na de Tweede Wereldoorlog. Nu pleit ik zeker niet voor volledige centralisatie, maar een grotere rol van het Rijk kan verstandig zijn.
Een verdubbeling van de productie; dat doe je niet zo maar. In groeiregio’s, zoals Eindhoven, moet het Rijk actief ondersteunen met middelen en mogelijkheden zodat de productie daadwerkelijk stevig omhoog kan. Daarbij denk ik aan constructies van publiek-private samenwerking gericht op binnenstedelijke ontwikkeling. Bijvoorbeeld door het opzetten van een gezamenlijk projectbureau waarin overheid, corporaties en ontwikkelaars samen de ‘rode lopers’ en ‘wasstraten’ vormgeven voor de realisatie van binnenstedelijke bouwprogramma’s.
Meer flexibiliteit bij binnenstedelijk bouwen is een andere aanbeveling die kan helpen. Gemeenten belemmeren dat proces, vaak ongewild, door een veelheid aan kwaliteitseisen. Parkeernormen zijn daarvan een goed voorbeeld. Ook de eisen aan flora en fauna, aan duurzaamheid en gasloos bouwen vertragen de nieuwbouwproductie. Het CPB-rapport maakt overduidelijk dat we in Nederland ruimtelijke kwaliteit erg belangrijk vinden. Maar dat leidt er toe dat er veel onderwerpen op de onderhandelingstafel liggen tijdens het lange, gefragmenteerde planproces van nieuwbouw.
Als we kijken naar de gemeenten zijn daar verschillende afdelingen bij betrokken. Vooral bij grote gemeenten, waaronder Eindhoven. Dat betekent ook dat er steeds weer nieuwe mensen aanschuiven. Met als gevolg veel dubbelingen en dus onnodig tijd- en geldverlies. Het kan ook anders, zoals het project SPACE-S uit onze praktijk laat zien. Woonbedrijf heeft in deze nieuwe wijk in Strijp-S in Eindhoven vooraf veel tijd gestoken in het samen met de toekomstige bewoners communiceren met de omgeving. Met hoge betrokkenheid tot gevolg. Mede dankzij de publiek-private samenwerking op Strijp-S zijn we vervolgens in staat geweest om een project van 402 woningen in ongelooflijk korte doorlooptijd te realiseren.
We staan samen in Nederland voor een gigantisch vraagstuk. De komende jaren willen we beduidend meer nieuwe woningen produceren. Ondertussen komen er steeds minder mensen van school die kunnen bouwen. En die de bouw kunnen begeleiden, bij corporaties en bij de gemeenten. Dit maakt het
nog belangrijker om het bouwproces te optimaliseren. Als iedereen blijft doen wat ie altijd al deed, gaan we het niet redden. We moeten efficiënt omgaan met de beschikbare mensen, geen zaken dubbel doen en slimme ‘standaarden’ ontwikkelen.
Voor corporaties en gemeenten is nu het moment om daarover in gesprek te gaan. De Wet Ruimtelijke Ordening en veel andere wetten over ruimtegebruik gaan in 2021 op in de Omgevingswet. Het doel daarvan is om procedures en regels te vereenvoudigen. Gemeenten krijgen meer flexibiliteit. In Eindhoven zijn wij dat gesprek al gestart. Wat staat er bij jullie te gebeuren? Wat gebeurt er bij ons? Wat gaat goed? Wat minder goed?
Hoe kunnen we samen onze ambities realiseren? Deze manier van slim samenwerken, vraagt dat we allemaal over onze eigen grenzen heen stappen. Bijvoorbeeld in een door het Rijk gefaciliteerd projectbureau.
Het bouwproces van nieuwe woningen, een kwalitatieve economische blik is een CPBboek van Thomas Michielsen, Stefan Groot en Joost Veenstra. Te downloaden via: www.cpb.nl/bouwproces-van-nieuwewoningen.
‘Meer flexibiliteit bij binnenstedelijk bouwen kan helpen de bouwproductie te vergroten’
16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer beantwoordt Agnes Jongerius, namens de PvdA lid van het Europees Parlement, 16 van deze vragen.
TEKST: MARJON VAN WEERSCH, FOTO: JEROEN VAN KOOTEN
Hoe duurzaam is uw eigen woning?
‘Niet zo erg. Ons huis is uit 1904. We hebben het dak vernieuwd en de achtergevel kreeg dubbel glas. Op een warmtescan van de gemeente was ons huis knalrood. Er is dus ruimte voor verbetering.’
Waar moet de hoogte van de huur van afhangen? ‘Van de grootte en de staat van de woning. En ik heb geen probleem met een deels inkomensafhankelijke huur. Als prijs op scheefwonen.’
Op welk sociaal medium bent u zelf het meest actief? ‘Het langst zit ik op Twitter. Ik word ingewijd in Instagram. Nu is dat vooral nog lekker gluren bij anderen. Maar ik ga het zelf gebruiken. Het is een middel om de kloof tussen gekozenen en kiezers te overbruggen.’
Wanneer hebben huurders genoeg invloed?
‘Mijn lat ligt hoog, uiteindelijk zijn huurders de kapitaalverschaffers. Ik herinner me hoe mijn ouders samen met alle buren actie ondernamen omdat ze ontevreden waren over het onderhoud. Met zijn allen gingen ze goed voorbereid naar een vergadering van de woningbouwvereniging. Zo dwongen ze onderhoud af. Jammer dat die rechtstreekse vorm van invloed er steeds minder is.’
Hoe woont u als u 85 bent?
‘Ik hoop in een moderne woongroep waar we gezamenlijke voorzieningen delen.’
Waar moeten corporaties eens mee ophouden? En waar moeten ze mee doorgaan?
‘Met Calimero-gedrag. Ik zie bij veel corporaties nog de houding: “We zijn allemaal onterecht gestraft voor Maserati’s en schepen en dat is niet eerlijk.” Het wordt tijd voor meer assertiviteit. Corporaties hebben een belangrijke maatschappelijke taak: bouwen, isoleren en renoveren. Zonder corporaties kunnen we die opgave niet aan. Doorgaan moeten ze vooral met de lobby om de verhuurderheffing daarvoor in te zetten. Maar dan zonder handrem erop.’
Op welk moment was u het moedigst?
‘Onderduikers in huis nemen als het land bezet is of vakbondsbestuurder zijn in Zimbabwe. Dat is moedig. Zoiets is nu in ons land niet aan de orde.’
‘Wat is de achterstand in de bouw ook alweer? 70.000 woningen per jaar? Ik was op Terschelling. De wachttijd voor een huurwoning is daar 6 jaar. Waar heeft men het over, dacht ik even. In Utrecht is het meer dan 10 jaar! Tekenend, dat we zo snel aan die cijfers wennen. Je zult maar 6 jaar op een huis moeten wachten.’
Waarover heeft u voor het laatst wakker gelegen?
‘Ik kan wel zeggen “over de peilingen in de PvdA”. Maar wakker lig ik van mijn zus die net weduwe is geworden. We maken ons zorgen over haar toekomst.’
Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?
‘Oostenrijk. Daar hebben ze de trots op hun volkshuisvesting weten te behouden. De inkomensgrens voor sociale huur is er veel hoger dan hier. Het zijn vaak mooie gebouwen. Bij ons leeft de laatste jaren het idee dat een sociale huurwoning alleen bedoeld is voor mensen die niet mee kunnen. Een soort vangnet. Gelukkig kantelt dat beeld nu weer.’
Wat was uw laatste goede voornemen? ‘Een abonnement kopen voor het buitenzwembad.'
Als u minister van Wonen was, wat zou u het eerste doen?
‘De woningcorporaties bij me roepen en zeggen: ik ben bereid om de verhuurderheffing af te schaffen, als jullie bereid zijn een harde taakstelling rond bouwen, renoveren en isoleren uit te voeren.’
Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?
‘Ik ben met Uber-chauffeurs mee geweest naar hun directie. Ondoorzichtige algoritmen bepalen of ze werk krijgen. Hoe dat bedrijf alle verantwoordelijkheid wegwuift, maakt mij verschrikkelijk boos.’
Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?
‘Een cursus zelfbewustzijn ontwikkelen voor directeuren van woningcorporaties.’
Uw buurmeisje van acht vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?
‘Ik ben bang dat het niet uit te leggen is aan een achtjarige, misschien ook niet aan een 38-jarige.’
Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?
‘Nee! Wonen is een grondrecht. Een betaalbaar dak moet ook voor mensen zonder dikke portemonnee geregeld worden. Je ziet in Utrecht wat er gebeurt als je het aan de markt overlaat. Volkshuisvesting moet weer meer in handen van de overheid. We moeten weer trots zijn op deze taak.’
Lid Europees Parlement namens de PvdA, voormalig vakbondsbestuurder (FNV).
De bouw staat voor de opgave om meer CO2 te reduceren. Of het nu om nieuwbouw, renovatie, koop of huurwoningen gaat. De uitdaging is die oplossing te vinden die leidt tot een optimale en verantwoorde keuze.
De professionals van Inventum begrijpen het belang van flexibiliteit als het gaat om de juiste keuzes voor een duurzame oplossing met een optimaal resultaat. Denk aan warmtepompen voor een no-regret aanpak.
De Ecolution Modul-AIR, de nieuwste ventilatiewarmtepomp, sluit naadloos aan op deze aanpak. Zo is het verduurzamen van woningen eenvoudig en kostenefficiënt omdat de Modul-Air technisch makkelijk uit te breiden is van hybride naar all-electric.
Wilt u meer informatie of een afspraak maken? Ga dan naar www.inventum.com/nl/warmtepompen
De Ecolution Modul-AIR is de nieuwste ventilatiewarmtepomp van Inventum. Deze compacte warmtepomp zonder buitenunit is verkrijgbaar in vier uitvoeringen en is makkelijk uit te breiden van hybride tot en met all electric. De ventilatiewarmtepomp hergebruikt de warme ventilatieretourlucht voor het verwarmen van de woning, voor het opwarmen van tapwater tot het volledig elektrisch verwarmen zonder gas-aansluiting. Alle varianten zijn met of zonder WTW-D unit (balansventilatie) verkrijgbaar. Daarmee is deze warmtepomp geschikt voor zowel woningen met ventilatietype C als voor woningen met ventilatietype D.
• Hoge EPC reductie bij nieuwbouw
• Twee energielabelsprongen voor bestaande bouw
• Milieuvriendelijk, energiezuinig en stil
• Made in Holland
Altijd een passende oplossing
De woningvoorraad zo efficiënt mogelijk verduurzamen is vanwege de vele facetten, complexe materie. Als fabrikant van het totale binnenklimaat (ventilatie, verwarming en warm tapwater) adviseren we woning corporaties over (maatwerk) oplossingen voor de specifieke projecten. Van het maken van drie labelstappen tot NOM; u bent bij ons aan het goede adres.
Vrijblijvend uw verduurzamingsproject bespreken en laten uitwerken? Graag kijken we samen met u naar de slimste oplossing. Neem contact met ons op via project.ithodaalderop.nl.
Enkele van onze projecten:
Samen met Vestia en BAM Wonen wordt het 14 verdiepingen tellende complex Hoog Lindoduin in Scheveningen voorzien van een gezond, energiezuinig en comfortabel binnenklimaat. Alle 182 woningen worden uitgerust met individuele warmtepompen en gebalanceerde ventilatie van Itho Daalderop.
Samen met TU Delft, Giesbers Installatiegroep, Kingspan, Sto en Itho Daalderop realiseerde BIK Bouw in opdracht van Waterweg Wonen bij 12 portiek etage woningen uit 1952 de NOM-ambitie. Een ingenieus concept met o.a. één warmtepomp per drie apparte menten. Eind 2017 werd hiermee de prijs voor Warmtepompproject van het jaar gewonnen.
Samen met Woningcorporatie ‘thuis, BAM en NBArchitecten is een nieuwe standaard gezet: NOM in vijflaags appartementencomplexen. Door ook zonnepanelen te integreren in de gevel i.c.m. warmtepompen en ventilatie met warmteterug winning van Itho Daalderop is dit succesvol gerealiseerd. Eind 2018 won dit project de prijs voor Meest Duurzame Project van 2018.
Margriet Drijver, corporatiebestuurder, en Emile Spek, directeur Huisvesting bij het Amsterdamse ziekenhuis AMC en toezichthouder bij corporatie De Key, zijn op een missie: elke RvC moet professioneel opdrachtgeverschap op de agenda zetten. Of het nu gaat om onderhoud of duurzame innovaties. ‘Samenwerking met leveranciers wordt steeds urgenter.’
TEKST: LISETTE VOS, FOTO: FERDY DAMMAN »
Corporaties werken nauw samen met lokale belanghouders aan vitale en leefbare wijken. Dat gaat vaak om complexe vraagstukken, van zorg voor ouderen tot overlast in de wijk, maar corporaties en partners weten elkaar over en weer doorgaans wél te vinden. Hoe anders is de relatie met andere belangrijke partners van de corporatie: leveranciers in de bouw en onderhoud. Volgens Margriet Drijver, corporatiebestuurder, ontbreekt vaak de verbinding met bouwbedrijven. ‘Veel corporaties hebben meer affiniteit met wonen dan met stenen. Daarmee laten we kansen liggen.’
Opdrachtgeverschap – alles wat je een ander uit laat voeren voor het realiseren van je doelen – staat niet vanzelfsprekend op de agenda van het bestuur én de toezichthouders. In de bestuurskamer is professioneel opdrachtgeverschap nauwelijks onderwerp van gesprek, stelt Drijver, terwijl er alle reden is om het er juist wél over te hebben. ‘Opdrachten voor bouw en onderhoud gaan over enorme bedragen, ze gaan met faalkosten gepaard én er kleven risico’s aan. Bovendien
kunnen bouwbedrijven dichtbij de huurders staan, zij spelen een grote rol in de klantentevredenheid.’
Volgens Emile Spek, directeur Huisvesting van het AMC en toezichthouder bij De Key, zijn commissarissen zich nog te weinig bewust van het belang van professioneel opdrachtgeverschap. Samen met Drijver houdt hij workshops om VTW-leden te inspireren het goede gesprek aan te gaan met de bestuurder. ‘Als RvC stap je al snel in de valkuil van de inhoud, en stel je vragen over het rendement of de overschrijding van een bouwproject. Maar de commissaris moet juist fundamentele vragen stellen. Vraag de bestuurder naar zijn visie op opdrachtgeverschap, waarom de corporatie met welke leveranciers werkt, hoe de organisatie daarop is ingericht en welke risico’s er spelen.’
Drijver stelt dat de RvC tijdens de hele cyclus kritisch mee moet kijken, ook als de begroting en de jaarrekening op de agenda staan. ‘Het komt nog te vaak voor dat de bestuurder stelt dat we nú een besluit over een bouwproject moeten nemen, omdat het bouwbedrijf al klaar staat. Je moet als RvC aan de voorkant meedenken, op het moment dat nog niet alles is uit onderhandeld, én de bouwplannen in samenhang bekijken. Vraag ook dóór op het beschikbare budget voor onderhoud. Want onderhoud is niet altijd goed te plannen. En het is een enorme kostenpost, vele malen hoger dan een investeringsbesluit voor een bouwproject.’
Volgens Drijver moet er daarnaast meer ruimte zijn om te experimenteren met opdrachtgeverschap in de bouw. Ketensamenwerking – hoe geef je op een efficiënte manier invulling aan de relatie met je leveranciers – leidt volgens haar tot betere kwaliteit. En: minder kosten. ‘Maar dan moet je eerst stappen zetten om daar te komen. Voorbeeld? Een corporatie die het toezicht op de kwaliteit van de bouw bij het bouwbedrijf legt. Of medewerkers van een bouwbedrijf die bewoners ondervragen over terugkeer bij renovatie, in plaats van eigen woonconsulenten. Vraag naar de visie van de bestuurder en geef ruimte aan die experimenten.’
Professioneel opdrachtgeverschap gaat niet alleen meer over de traditionele bouw en onderhoud van woningen. »
Actuele thema’s, zoals duurzaamheid en digitalisering, zijn minstens zo belangrijk. Volgens Drijver groeit de urgentie om samen met leveranciers aan innovatieve oplossingen te werken. ‘Bij daken vervangen weet elke corporatie wel hoe het werkt. Voor verduurzaming van woningen zijn innovatieve oplossingen nodig die nog niet gangbaar zijn. Moeten of kunnen we woningen wel of niet op het warmtenet aansluiten? Als corporatie red je het niet alleen als je deskundigheid daar niet ligt. Je moet dan samen met de maakindustrie aan de slag.’ Dat geldt ook voor digitalisering en informatietechnologie, stelt Drijver. ‘Corporaties hebben vaak de deskundigheid niet om een goede opdracht te geven. Ze weten onvoldoende waar ze het over hebben. Daardoor gaat er vaak veel geld verloren. Net als met bouwbedrijven moeten corporaties een relatie opbouwen met de IT-leveranciers, om tot goede oplossingen te komen.’ Volgens Spek moeten corporaties wél op sectorniveau zoveel mogelijk samen optrekken om niet steeds zelf het
wiel opnieuw uit te hoeven vinden, of het nu om digitalisering of duurzaamheid gaat. Zo heeft Aedes bijvoorbeeld de Routekaart CO2-neutraal 2050 ontwikkeld (óók voor de RvC). ‘Dit kompas is de basis waar de corporatie mee aan de slag kan om woningen te verduurzamen. De lokale situatie is niet overal gelijk, dat is zeker waar, maar er zijn ook veel overeenkomsten in de aanpak. Je kan veel leren van ervaringen van andere corporaties. Ook daar kunnen de commissarissen naar vragen.’
Margriet Drijver en Emile Spek geven samen de VTW-workshop over opdrachtgeverschap. Zij bieden toezichthouders inspiratie om het goede gesprek te voeren met de bestuurder. Tijdens de workshop is er veel ruimte om ervaringen en dilemma’s te delen. De eerstvolgende bijeenkomst is op vrijdag 4 oktober 2019 in Den Bosch.
Kijk voor meer informatie op: www.vtw.nl/agenda/
De vernieuwde Handreiking Opdrachtgeverschap van de VTW is beschikbaar. Deze handreiking is mede geschreven door Margriet Drijver en Emile Spek. Ook hoogleraar Marleen Hermans van de TU Delft heeft haar medewerking verleend. De handreiking is geactualiseerd en uitgebreid met de thema’s duurzaamheid en digitalisering/informatietechnologie.
Kijk voor de actuele handreiking op: www.vtw-publicaties.nl/opdrachtgeverschap
Stap één is dat het thema opdrachtgeverschap tijdens de RvC-vergadering op de agenda staat, zeggen Drijver en Spek, net als betaalbaarheid en beschikbaarheid. Tijdens de VTW-workshops bespreken zij samen met toezichthouders ‘best practices’ en dilemma’s. Spek merkt waardering voor die gesprekken – die aansluiten op de beweging Toezicht met Passie. ‘Het is goed, én ook interessant, om de tijd te nemen om het andere gesprek te voeren. Hoe geef je opdrachtgeverschap in de praktijk handen en voeten? Hoe houd je als RvC de balans tussen vertrouwen en controle? Zo’n gesprek voer je niet altijd op een goede manier als het spannend wordt in de bestuurskamer.’
Opdrachtgeverschap bespreekbaar maken is echter niet altijd eenvoudig, volgens Spek. ‘Je moet een lastig gesprek kunnen voeren, als dat nodig is. Kritische vragen kunnen worden opgevat als teken van wantrouwen. Maar het is je rol als commissaris om dóór te vragen wanneer nodig.’ Volgens Spek zijn toezichthouders in een enkel geval zelf opdrachtgever, bijvoorbeeld als ze een accountant werven. Dat besef helpt ook om na te denken over de eigen rol. ‘Hoe geef je als toezichthouder zelf vorm aan opdrachtgeverschap? Als je dáár vragen over stelt, kom je vaak tot nieuwe inzichten.’
Spek en Drijver hebben inmiddels tegen de 100 commissarissen bereikt met de workshop over opdrachtgeverschap, maar ze zijn nog niet klaar met hun missie. ‘We hebben de ambitie om van elke corporatie minstens één commissaris in de workshop mee te krijgen. Zij kunnen het bewustzijn bij de andere RvCleden overbrengen. We staan samen voor dezelfde opdracht.’
Tot 10 jaar systeemgarantie op de houtreparatie inclusief het AkzoNobel verfsysteem. Opgenomen in de Sikkens en Trimetal bestekken.
100% inspecties en rapportage, technische adviezen en bestekservice. Houtreparatietrainingen op drie niveaus.
De beste reparatie oplossingen voor minerale en houten ondergronden. Volledig afgestemd op de eisen van de professional.
Kijk op poly llapro.nl of neem contact op met een van onze account managers (073 59 993 33).
Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen ze door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Hilversum. Zie ook www.aedes.nl/vernieuwingsagenda
Corporaties moeten bij onderhoud en renovatie rekening houden met kwetsbare natuur. Dat staat in de Wet Natuurbescherming. Ontheffing per project is tijdrovend en kostbaar. De Alliantie heeft nu als tweede corporatie een ontheffing voor een groter gebied. Dat maakt de planning van werkzaamheden gemakkelijker.
Kwetsbare diersoorten als de huismus, gierzwaluw en vleermuizen nestelen zich graag in spouwmuren en onder dakpannen. Bij sloop of renovatie moeten er alternatieve plekken komen. Je kunt
hiervoor per project ontheffing aanvragen, maar dat is tijdrovend en kan een project vertragen. Daarom heeft de Alliantie geïnvesteerd in een ontheffing voor al haar woningen in de gemeente Hilversum. Er is een Soort Managementplan (SMP) gemaakt waarin staat welke kwetsbare flora en fauna daar is en welke maatregelen de corporatie neemt om deze soorten in stand te houden. Projectleider Ton Klaver: ‘Met dat plan zijn we wel een jaar bezig geweest. Je moet de mogelijke aanwezigheid van kwetsbare dieren en planten in kaart brengen en protocollen opstellen. Nu
weten we voor de komende vijf jaar waar we aan toe zijn. Bovendien zijn de normen flexibeler als je alternatieven voor de kwetsbare diersoorten kunt realiseren in een groter gebied.’ De Alliantie gaat verder met ontheffingen in Amersfoort en Huizen/Blaricum. Klaver adviseert andere corporaties ook een SMP te laten opstellen door een erkend bureau: ‘Het is een investering, maar het maakt onderhoud en renovatie veel eenvoudiger. En je geeft de natuur een kans zich te verspreiden door de stad.’ Meer weten? Mail naar Ton Klaver tklaver@de-alliantie.nl
Zes huurders van woningcorporatie Zayaz bouwen zelf hun woning op Minitopia, een tijdelijke woonlocatie in Den Bosch. Zo experimenteert Zayaz met vernieuwende bouwconcepten en meer eigenaarschap van bewoners.
Eén huurder bouwde een ‘Wikihouse’. Met dit online open source systeem kan de bouwer elementen downloaden, uitfrezen en in elkaar zetten. Voor Zayaz is Minitopia een onderdeel van het experiment Huurders Bouwen Zelf!.
Projectleider Janine van Heertum: ‘We staan de zelfbouwers bij met kennis en houden het budget en de planning in de gaten. Ook toetsen we op veiligheid. De huurders doen zelf het onderhoud. Een van de conclusies is al dat de afbouwconcepten makkelijker te realiseren zijn dan helemaal zelf bouwen.’ Elke huurder kreeg een budget van 30.000 euro om de woning te bouwen. Als ze goedkoper bouwen, krijgen ze korting op de huur van 300 euro. Daarnaast betaalt de bewoner maandelijks 200 euro voor gebruik van de grond. Het terrein is maximaal vijf jaar beschikbaar.
Van Heertum: ‘Ons uiteindelijke doel is om huurders meer regie te geven over het wonen en daarmee het woongenot te vergroten.’
Meer weten? Kijk op www.minitopia.eu of mail Janine van Heertum, J.vanHeertum@zayaz.nl
Op initiatief van Mitros is sinds 2017 gewerkt aan de digitale woningcorporatie qlinker. Binnenkort krijgen de eerste huurders hun sleutel. Alle contacten met woningzoekenden en huurders verlopen in eerste instantie via een app of de website.
Qlinker is ontstaan vanuit de wens om zonder ballast van bestaande processen en systemen een goed functionerende corporatie te ontwikkelen. Daniëlle Koeken kreeg van Mitros de ruimte om van scratch af aan opnieuw te beginnen. ‘We zijn uitgegaan van de klantreis van een nieuwe huurder en hebben daar een volledig digitaal verhuurproces omheen gebouwd. Uiteraard houden we ons aan de wet- en regelgeving voor sociale huurwoningen. Doordat we zoveel mogelijk automatiseren kan de huurder alle woonzaken via zijn mobiele telefoon regelen, wanneer en waar diegene dat wil. Een medewerker is beschikbaar op de momenten dat het nodig is.’ De eerste woningen van qlinker bevinden zich in nieuwbouwproject ZijdeBalen in Utrecht. Woningzoekenden die staan ingeschreven bij WoningNet konden reageren via de qlinker-app. Chatbot ‘q’ houdt de belangstellenden op de hoogte. Ook het ondertekenen van het huurcontract en de eerste betaling gaat via de app. Koeken: ‘Doordat je communiceert via de app is het contact direct en voelt het toch persoonlijk. Als q geen antwoord weet komt de huurder in contact met een qlinkermedewerker.’ Voor uitbreiding zoekt Mitros ook samenwerking met andere corporaties. Meer weten? Ga naar www.qlinker.nl en vraag het aan q.
De Haagse corporatie Staedion is al 20 jaar bezig met resultaatgericht samenwerken (RGS) bij onderhoud en woningverbetering. Het begon met schilderwerk en is steeds verder uitgebreid.
RGS betekent langdurige samenwerking met vaste partners. De corporatie maakt geen bestek, maar afspraken over het eindresultaat. De gewenste kwaliteit wordt vastgelegd en de aannemer krijgt meer vrijheid om het werk uit te voeren. Martijn Kors, manager Realisatie, is enthousiast. ‘RGS leidt tot meer kwaliteit van het schilderwerk. Dat controleren we bij oplevering en na zes jaar laten we het opnieuw meten door een onafhankelijk bureau.’ Ook de kosten zijn gunstig. Staedion spreekt eenheidsprijzen af met de samenwerkingspartners. Hierdoor kan de corporatie ook in de huidige markt profiteren van betaalbare inzet van betrouwbare aannemers. RGS bij schilderwerk is inmiddels uitgebreid met duurzaamheidsmaatregelen als dubbel glas en ventilatie. Een integrale aanpak van het planmatig onderhoud heeft voordelen voor de huurders. ‘Omdat meer onderhoudswerkzaamheden worden samengevoegd, zijn we ze minder vaak tot last’, aldus Kors. Een volgende stap bij efficiënt vastgoedonderhoud en langdurige samenwerking is DBM (Design Build Maintain). Meer weten? Mail Martijn Kos, mk@staedion.nl
Cruciaal voor de energietransitie is goede communicatie met bewoners. Hun betrokkenheid en vaak ook instemming is nodig om hun woningen te kunnen verbeteren of vervangen. Hoe pak je dat aan? Daarover maakte TNO met woningcorporaties Openbaar Belang (Zwolle), Area (Uden) en Woonstede (Ede) een inspiratieboek.
Het inspiratieboek is tot stand gekomen na een aantal sessies waarin de corporaties ervaringen uitwisselden. Gedragswetenschappers van TNO gaven theoretische achtergronden. Katja Tamis was vanuit Openbaar Belang betrokken bij het inspiratieboek. ‘Het kost tijd om aan zo’n project mee te doen, maar het heeft ook veel ideeën en inspiratie opgeleverd. We hebben bijvoorbeeld in een buurt een hamburgertent neergezet en we hebben bewoners uitgenodigd met een inspirerende kaart in plaats van een saaie brief. Zeer zinvol is de checklist en de evaluatielijst in het inspiratieboek. Daarop kun je steeds weer terugpakken. De digitale formulieren zorgen dat je niks overslaat.’
Tamis blijft het inspiratieboek gebruiken bij toekomstige projecten. ‘Het is een goed hulpmiddel om geen stap over te slaan bij de communicatie en om het eens op een andere manier te doen. Wat werkt blijft een kwestie van uitproberen.’ De sessies met de andere corporaties vindt ze zeer waardevol. Ze houden contact om elkaar te blijven inspireren. Mail voor meer informatie Katja Tamis, k.tamis@ openbaarbelang.nl
Huurders met een betaalachterstand helpen en probleemschulden voorkomen. Dat is het doel van de Schuldeiserscoalitie, waar onder andere Rochdale en Eigen Haard lid van zijn. De Schuldeiserscoalitie heeft een ethisch manifest opgesteld met 10 regels. ‘We geven klanten duidelijke informatie’ is één daarvan.
Henk Heinhuis, manager Incasso en Debiteurenbeheer bij Eigen Haard, vertelt hoe heldere communicatie er in de praktijk uitziet: ‘Op onze website hebben we in duidelijke taal beschreven hoe we met incasso omgaan. Ook hebben we al onze brieven herschreven op taalniveau B1, zodat ze goed te begrijpen zijn. We communiceren zo veel mogelijk op maat. Niet iedereen krijgt dezelfde standaardbrief, we hebben de brieven afgestemd op het betaalgedrag van onze klanten.’
Maatwerk leveren is ook het devies bij Rochdale. Johan Wouters, teamleider Incasso: ‘Als een klant met betalingsproblemen ons belt, luisteren we heel goed en vragen door waarom hij niet kan betalen. Vroeger boden we huurders die minder dan een halfjaar bij ons huurden bijvoorbeeld geen betalingsregeling aan of was er maar één keer per jaar een regeling mogelijk. Nu hebben we die strakke regels losgelaten en doen we dat wel. Zo is er ruimte om een oplossing op maat te bieden. Daarmee helpen we de huurder en incasseren we toch zo veel mogelijk geld.’
De corporaties kijken verder dan hun eigen werkprocessen. Heinhuis: ‘We namen ook onze contracten met incassobureaus en deurwaarders onder de loep. Houden zij zich aan de spelregels? Ze hebben niet alleen de opdracht de huur te incasseren, maar
ook om ervoor te zorgen dat de huurder kan blijven wonen. We vermijden stapeling van incassokosten, want we willen voorkomen dat huurders verder in de financiële problemen komen.’ Vier Amsterdamse woningcorporaties zijn lid van de coalitie: De Key, Eigen Haard, Rochdale en Ymere. Zij werken daarin samen met diverse banken, verzekeraars, telecom- en nutsbedrijven. De ambitie is om samen klanten uit de schulden te helpen. De coalitie werkt aan een gezamenlijke betalingsregeling voor wanneer een klant bij meerdere aangesloten organisaties een betalingsachterstand heeft.
Meer weten? Kijk op www. schuldeiserscoalitie.nl of mail naar h.heinhuis@eigenhaard.nl of jwouters@rochdale.nl.
Hugo is de nieuwe huurdersorganisatie van GoedeStede in Almere. Met 300 huurders op oprichtingsbijeenkomsten, 25 actieve vrijwilligers en een grote respons op een huurdersenquête weet Hugo de achterban goed te bereiken.
Nieuw is de organisatiestructuur met werkgroepen. Hierin verdiepen huurders zich in een thema als verhuur, duurzaamheid of veiligheid. Ideeën worden voorgelegd aan de klantenraad van Hugo en daarna als een advies met GoedeStede gedeeld. Naast het wettelijk verplichte advies over de huurverhoging gaf Hugo al tips voor de inzet van energiecoaches en recycling van sloten bij nieuwe verhuur. Hugo is opgestart door enthousiaste initiatiefnemers met een netwerk in Almere. Zij vormden het oprichtingsbestuur. ‘Wij hebben Hugo ondersteund’, vertelt
Anneliek Jeuken van GoedeStede, ‘maar ze hebben vooral veel zelf gedaan.’ Jeuken constateert dat een apart oprichtingsbestuur goed heeft gewerkt. ‘De werving van medewerkers voor de werkgroepen is heel professioneel. Hugo heeft een directe, frisse communicatiestijl. Ze hebben huurders weten te bereiken die wij nog niet kenden.’
Hugo en GoedeStede maakten een agenda voor het eerste jaar. Daarop staan onder andere de prestatieafspraken, de visitatie en het nieuwe ondernemingsplan. Input hiervoor haalt Hugo onder meer uit een enquête die bijna 850 van de 8.000 huurders hebben ingevuld. De meest opvallende uitkomst vindt voorzitter Reint Bootsma dat huurders een huurver-hoging accepteren als er meer sociale
huurwoningen bij komen. ‘Er is dus sprake van solidariteit. Ook zien mensen de lange wachttijden waar hun kinderen mee te maken krijgen.’ Dit eerste jaar investeert Hugo flink in scholing. ‘We vragen om informatie bij GoedeStede als dat nodig is’, zegt Bootsma. De corporatie gaf informatieve presentaties over woonruimteverdeling en verduurzaming. Maar Hugo koopt ook trainingen elders in. De huurdersorganisatie heeft een eigen kantoor: Hugo’s woonkamer.
Meer weten? Kijk op www. hugoalmere.com. Of mail Reint Bootsma reint@hugoalmere.com of Anneliek Jeuken Anneliek.Jeuken@ goedestede.nl
Voor instanties die rookmelders in beheer hebben, zoals woningbouwverenigingen en VVE’s, zijn minimale onderhouds kosten en betrouwbare melders van belang. Dan bieden de Ei Electronics melders met 10-jaars lithium batterijen (o.a. Ei3000-serie en Ei650-serie) veel voordelen:
o Vervangen van de batterij gedurende de technische levensduur van de melder (10 jaar) is niet nodig
o Zorgeloze veiligheid: altijd verzekerd van een goed werkende batterij en melder
o Complete melder pas na 10 jaar te vervangen
Hemmink is leverancier en kennispartner van Ei Electronics in Nederland.
Bel voor een persoonlijk advies: 038-4698 200
De renovatie en het gasloos maken van 218 jaren-60woningen in drie flats in de Alkmaarse wijk Kooimeer is in volle gang, met instemming van bijna alle huurders. Corporatie Van Alckmaer voor Wonen stak veel tijd en energie in het luisteren naar de bewoners. Dat leverde als ‘bijvangst’ een werkplaats op voor recycling van plastic afval, waar scholieren een zakcentje kunnen bijverdienen. De belangrijkste les: mensen zijn belangrijker dan stenen.
TEKST: SIMON KOOISTRA, FOTO’S: JEROEN VAN KOOTEN
RENOVATIE EN GASLOOS MAKEN IN ALKMAAR
De Kooimeerflats in Alkmaar krijgen een flinke renovatie waardoor ze in één keer van energielabel C of D naar A+ gaan. Met een investering van 80.000 euro per woning kunnen de flats weer 50 jaar mee.
Directeur-bestuurder
Fons Köster (foto onder) vindt het contact met huurders het belangrijkste.
Manager Wonen Inge Zwaan: ‘We doen wat goed voelt naar de huurders.‘
Bouwbedrijf Hemubo doet de renovatie, inclusief de contacten met huurders. Ze begonnen met een kopje thee bij de lift. Sandra Dekker en Lieke Kraan van Hemubo (foto boven): ‘Binnen randvoorwaarden konden we onze creativiteit uitleven.’
‘Onderhoud en renovatie veroorzaken veel stress, zeker voor kwetsbare mensen’, zegt directeur-bestuurder Fons Köster van Van Alckmaer voor Wonen. Begin vorig jaar zag hij een uitzending van Zembla over huurders die zich bij een soortgelijk project niet gehoord voelden door hun woningcorporatie en in verzet gingen. Zo moet het dus niet, dacht Köster en hij riep alle medewerkers en de aannemer bij elkaar om samen naar de uitzending te kijken en daar lering uit te trekken. Nu heeft Van Alckmaer voor Wonen als voordeel dat ze met ruim 2.500 woningen een relatief kleine corporatie is. ‘Wij kennen onze huurders’, zegt Inge Zwaan, manager Wonen. ‘Zeker de 5 procent die meer aandacht nodig heeft, bijvoorbeeld omdat ze in de schulden zitten, de taal niet spreken of een GGZ-achtergrond hebben.’
‘Toch had het hier ook mis kunnen gaan’, zegt Köster. Hij schrok toen hij in 2015 de eerste versie van het onderhoudsplan voor de Kooimeerflats onder ogen kreeg. Hij was kort daarvoor bij de Alkmaarse corporatie komen werken
en ging met de manager Vastgoed ter plekke kijken. ‘Ik kreeg van alles te horen over de stenen, de voegen, de dakbedekking en de verlichting, maar miste de mensen in het verhaal. Ik vond dat we eerst met de huurders moesten praten en trok het plan in.’
Köster vindt het contact met de huurders het belangrijkst en paste de organisatie daarop aan. Het personeelsbestand is sinds de komst van Köster gehalveerd, terwijl de tijd voor klantcontacten is verviervoudigd. Alle overige taken, zoals klein en groot onderhoud, worden uitbesteed. ‘Wij zijn geen ontwikkelaar, maar een beheersorganisatie die de belangen van de huurders behartigt’, verklaart Köster, die in de jaren 70 begon als opbouwwerker in de Amsterdamse Kinkerbuurt. ‘Vastgoedmensen denken te vaak in stenen en te weinig in vlees en bloed.’
Voor het onderhoud en de renovatie van de Kooimeerflats ging Köster op zoek naar een aannemer die behalve het
Voor de vernieuwde Kooimeerflats geldt de wet van de remmende voorsprong. De naburige Huisvuilcentrale (HVC) levert warmte, zodat ze zonder gas kunnen. Verder worden ze goed geïsoleerd en voorzien van mechanische ventilatie, zodat ze in één klap stijgen van energielabel C en D naar A+.
Elke woning krijgt een nieuwe keuken, badkamer en toilet, en nieuwe kozijnen. Op vrijwillige basis kunnen bewoners kiezen voor een plafondverlaging. Dit kost hen niets extra, maar ze moeten er wel een paar dagen hun huis voor
uit. Ongeveer de helft van de bewoners heeft hiervoor gekozen, vooral omdat ze last hadden van krakende vloeren en geluiden van de bovenburen.
Omdat er geen gasaansluiting meer is, krijgen alle huurders van de corporatie een inductiekookplaat en van de bouwer een nieuwe pannenset. De huurders betalen geen extra huurverhoging. Alleen voor extraatjes, zoals een verlengd aanrechtblad, een afzuigkap en een aansluiting voor een vaatwasmachine betalen ze eenmalige
bijdrage of een kleine huurverhoging. Verder krijgen alle bewoners 1.000 euro onkostenvergoeding en tijdens de werkzaamheden in huis allemaal een eigen rustunit.
Na de renovatie kunnen de woningen volgens directeurbestuurder Köster weer 50 jaar mee. Slopen was volgens hem geen optie. De renovatie kost nu ruim 80.000 euro per woning. Nieuwbouw kost per woning meer dan het dubbele.
Placido Jorge Castro, Margriet Chang en Ab Elst van de klankbordgroep van huurders zijn vol lof over de communicatie met de bouwer. Die staat altijd open voor hun ideeën. Chang: ‘Wij zijn vertrouwd voor de medebewoners. Ik heb veel mensen aan de deur gehad. Maar als de bouwer eenmaal bezig is in hun woning, zijn wij minder nodig. Dan gaan ze rechtstreeks naar hem met hun vragen.’
‘Ik vond dat we eerst met de huurders moesten praten’
Jaap Snijder in zijn woonkamer: alles afgedekt tegen het bouwstof. Bij Snijder zijn de werkzaamheden net begonnen. Overdag kan hij het lawaai ontvluchten door zich terug te trekken in een rustunit.
De rustunits zijn kleine woonkamers van alle gemakken voorzien inclusief een toilet en een kleine keuken. Bewoners kunnen hier overdag naar toe tijdens de werkzaamheden. In één van de units heeft het bouwbedrijf zijn kantoor. Dat maakt de drempel voor de bewoners laag om even binnen te stappen als ze iets willen besrpreken.
ontwerp en de bouwtechnische werkzaamheden ook het overleg met de bewoners voor zijn rekening kon nemen. ‘Wij hebben zelf onvoldoende medewerkers om bij alle huurders langs te gaan. Maar we vinden het wel belangrijk dat het gebeurt. Bovendien lopen we minder technische en financiële risico’s door één partij verantwoordelijk te maken voor het hele pakket.’
Van Alckmaer ging in zee met bouwbedrijf Hemubo, gespecialiseerd in onderhoudstrajecten van woningcorporaties. ‘Daar horen de sociale aspecten standaard bij’, zegt projectleider Sandra Dekker van Hemubo. ‘Je wilt dat de bewoners tevreden zijn. Maar in dit geval hebben we meer dan gemiddelde vrijheid om het op onze eigen manier te doen.’
Lieke Kraan, architect van Hemubo: ‘Binnen bepaalde randvoorwaarden konden we onze creativiteit uitleven.’ Hemubo begon drie jaar geleden met een bewonersenquête en bewonersgesprekken. Om erachter te komen wat de
bewoners het meest bezighield, organiseerde ze in samenwerking met het bureau Kleinschalige Culturele producties (KCP) zogenoemde ‘liftgesprekken’ in de hal van elk flatgebouw. Passerende bewoners werden uitgenodigd aan een grote tafel met sfeervolle schemerlamp om, onder het genot van een kopje thee, te brainstormen over de verbetering van de flats en de leefomgeving. Veel bewoners bleken zich te ergeren aan zwerfvuil en hangjongeren. Daarop ontstond het idee van de Plastic Recycle Werkplaats (zie kader op pagina 43).
Voor het inventariseren van individuele woonwensen ging Hemubo met vragenlijsten langs de deur. Twee klankbordgroepen – inmiddels samengevoegd tot één – fungeren tijdens de hele operatie als intermediair tussen bewoners, bouwer en corporatie. Veel bewoners hadden klachten over vocht, tocht en geluidsoverlast. Het onderhoudsplan maakt aan die problemen een eind. Ook andere suggesties zijn in het ontwerp meegenomen, zoals kiepkantelramen om de ruiten beter te kunnen wassen. Soms duikt tijdens het
onderhoud een nieuw probleem op. Zo blijken de balkondeuren niet meer helemaal open te kunnen. Daarvoor zoekt Hemubo nog een oplossing.
Ab Elst, Placido Jorge Castro en Margriet Chang van de klankbordgroep zijn vol lof over de communicatie met de bouwer. Die staat altijd open voor hun ideeën. Eens per maand overleggen ze over alle binnengekomen vragen. Elst: ‘Voor de bewoners zijn wij het eerste loket. Als wij hen niet kunnen helpen, gaan ze naar de bouwer en als die geen oplossing heeft, kunnen ze bij de corporatie terecht. We worden keurig afgeschermd om te voorkomen dat er burenruzies ontstaan.’
Chang: ‘Wij zijn vertrouwd voor de medebewoners. In eerste instantie stappen ze makkelijker op ons af dan op de bouwer. Ik heb veel mensen aan de deur gehad. Maar als de bouwer eenmaal bezig is in hun woning, zijn wij minder nodig. Dan gaan ze rechtstreeks naar hem met hun vragen.’
Jorge Castro: ‘Vooral in het begin hebben mensen het er
moeilijk mee. Ze weten niet wat hen te wachten staat. Ik sprak een meneer die bij nader inzien een logeerwoning wilde om de drukte te kunnen ontvluchten, maar dat had hij eerder moeten regelen. Ik kon hem daar niet bij helpen’
Elst: ‘Zodra de bouwers beginnen, is het je huis niet meer. Je slaapkamer staat vol tegels en een mortelbak. Op zo’n moment vliegt het sommige mensen aan. Maar veel onrust is weggenomen door de manier waarop de corporatie en bouwer dit traject hebben aangepakt. Hun grootste verdienste is dat ze zich hebben verplaatst in de bewoners.’
Hidajet en Nazire Dogan kunnen dat beamen. Zij hebben de verbouwing net achter de rug en laten trots het resultaat zien. De overlast was te overzien. Omdat Hidajet ’s avonds werkt, kreeg hij een logeerwoning, zodat hij overdag kon slapen.
Jaap Snijder woont alleen. Bij hem zijn de werkzaamheden net begonnen. Zijn gezondheidsklachten bleken
‘Je slaapkamer staat vol tegels en mortelbak. Op zo’n moment vliegt het sommige mensen aan’
Het idee voor de Plastic Recycle Werkplaats ontstond als ‘bijvangst’ tijdens de bewonersgesprekken in de drie Kooimeerflats. Jongeren uit de buurt kunnen daar een zakcentje bijverdienen met het verzamelen, reinigen en recyclen van plastic zwerfafval. ‘Het loopt storm’, zegt Marja van Huffel, verbindingscoach en jongerenbegeleidster van de gemeente. ‘We hebben een wachtlijst van scholieren die hier willen werken.’ Ze werft onder tieners in het voortgezet onderwijs tot zeventien jaar. Een leraar van een lokale technische school heeft samen met
jongeren een fietsapparaat gebouwd dat het afval versnippert. De werkplaats krijgt bestellingen voor sleutelhangers, tegels en kunstwerken. De leraar is twee dagen per week aanwezig om te helpen bij de productie.
De werkplaats staat op het plein van de Kardinaal de Jong school, vlakbij de Kooimeerflats, en heeft tevens de functie van wijkcentrum gekregen. ‘De loop zit er goed in’, zegt Van Huffel. ‘Veel bewoners komen zelf hun afval brengen. Verder krijgen we veel aanloop van
moeders uit de buurt, die helpen met schoonmaken, afval inzamelen en het bereiden van lekkere hapjes.’
‘Het is een echte buurtontmoetingsplaats geworden’, zegt Jennifer van Wanrooij, consulente van Woonwaard, een andere Alkmaarse corporatie. Zij begeleidt diverse buurtactiviteiten. Van Alckmaer voor Wonen en Woonwaard hebben gezamenlijk 25.000 euro leefbaarheidsgeld in het project gestoken. Immers, de huurders varen er wel bij. Zij zijn in één klap verlost van zowel het zwerfafval als de hangjongeren.
Op de foto rechts: Terwijl Yousri fietst versnippert het apparaat het plastic dat Hind in de bak heeft gedaan. Op de achtergond is jongerenbegeleidster Marja van Huffel aan het helpen zwerfplastic klein te knippen.
Op de grote foto links: Ayaan Ahmed Khalif, afkomstig uit Somalië, komt vaak helpen met afval inzamelen en lekkere hapjes maken voor de harde werkers in de Plastic Recycle Werkplaats. In ruil voor haar hulp krijgt zij Nederlandse les van een vrijwilliger.
‘De loop zit er goed in, de werkplaats is een echte ontmoetingsplaats voor de buurt’
Dogan hebben de verbouwing net achter de rug en laten trots het resultaat zien. De overlast was te overzien. Omdat Hidajet ’s avonds werkt, kreeg hij een logeerwoning, zodat hij overdag kon slapen.
geen grond voor een logeerwoning; daarvoor is een medische verklaring nodig. Hij kan zich overdag wel terugtrekken in een rustunit. Hij moppert over de overlast, maar is toch blij met de verbeteringen. Hij verheugt zich vooral op het verlaagde plafond, zodat hij verlost is van het tikkende geluid dat zijn bovenbuurvrouw regelmatig produceert. ‘Ik hoor in deze wijk’, zegt hij berustend. Dat geldt ook voor het echtpaar Zwanenburg, voor wie de ‘ellende’ nog moet beginnen. Zij wonen al sinds 1971 in de wijk en willen er nooit meer weg. Co Zwanenburg is oudtimmerman en heeft zijn woning altijd goed onderhouden. Daarom vindt hij de renovatie in zijn geval ‘niet zo dringend’. Maar hij is wel blij met de isolatie van de kamer aan de galerijzijde, waar het altijd tocht.
Directeur-bestuurder Köster is ingenomen met het brede draagvlak voor de renovatie. ‘Ontevreden mensen zijn er altijd. Voor sommigen is 1.000 euro onkostenvergoeding
niet genoeg en iedereen wil wel een logeerwoning. Maar de angst van sommige critici dat bewoners allemaal gouden kranen willen, als je ze hun zin geeft, is niet bewaarheid. Zo’n 99 procent van de bewoners is heel praktisch en realistisch. Bovendien zijn we altijd duidelijk geweest in wat wel en niet kan: hard op de inhoud en zacht in de relatie.’
Inge Zwaan, manager Wonen: ‘We doen wat goed voelt naar de huurders en laten ons hart meespreken. Niet voor niets staat in ons logo de tekst ‘Wonen met een hart’. We laten mensen in nood niet aan hun lot over. Daarbij werken we goed samen met de gemeente en zorgorganisaties. Het gaat erom dat je je huurders ziet en spreekt. Stuur ze geen mailtje vanachter je bureau, daarmee bereik je ze niet. Het persoonlijke contact met de huurders is niet voor niets de rode draad in ons ondernemingsplan.’
Rockzero Bouwsystemen zijn ons antwoord op de eisen van het moderne leven. Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een constructie die volledig uit steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie met een buitengewone constructieve draagkracht. Het resultaat: een hoge bouwkwaliteit en een ultiem comfort.
rockwool.nl/rockzero
effectief en zonder hak- en breekwerk!
Bewezen methode in strijd tegen vochtige muren Muurvochtverwijdering nl is inmiddels ontdekt door ca 220 woningbouwverenigingen
Zij zijn enthousiast over de effectiviteit en de eenvoudige installatie Duizenden woningen zijn al droog dankzij onze methode! Onze methode is terug te vinden in gewone rijtjes huizen, vri jstaande woningen, nieuwe en oude woningen. Bel ons voor meer informatie, wij helpen u graag!
Mercatorstraat 23 7131 PW Lichtenvoorde tel 0544 378 877 info@muurvochtverwijdering nl www.muurvochtverwijdering.nl
DAKMERK.
DAKMERK is hét Nederlandse keurmerk voor bitumineuze en kunststofdaken. Een keurmerk dat staat voor duurzaamheid en kwaliteit, onderstreept met 10 jaar waterdicht heidsgarantie. DAKMERK dakaannemers zijn KOMOprocesgecertificeerd, alle projecten worden vooraf getoetst op systeemkeuze en materiaal. Ook controleren onafhankelijke inspecteurs steekproefsgewijs de toegepaste dakbedekkingsconstructies.
Onze dakaannemers adviseren u graag over duurzame oplossingen als zonnepanelen, daktuinen en waterberging. Voor multifunctionele gebruiksdaken kan de standaard garantie worden uitgebreid met een speciale MULTI-garantie. U vindt alle aangesloten dakaannemers op DAKMERK.NL
Woningcorporaties hebben de reële huren – gemiddelde huurverhoging minus inflatie – in de periode 2012-2019 met in totaal 5,2 procent verhoogd. Vooral de laatste jaren was de stijging marginaal – in 2019 naar verwachting zelfs nihil. Dat blijkt uit de Corporatiemonitor Huurbeleid 2019, de jaarlijkse enquête onder de Aedes-leden. ‘Een positieve ontwikkeling die mede is ingezet door het Sociaal Huurakkoord van 2015’, reageert Paulus Jansen van de Woonbond. ‘Maar daar ging wel een huurexplosie aan vooraf.’
‘Wij juichen die afvlakking uiteraard toe. Maar ik wil er wel een kanttekening bij plaatsen. Die 5,2 procent neem ik met een korreltje zout. Wij houden vast aan de CBS-
cijfers. Volgens het CBS heeft de reële huurverhoging de afgelopen zes jaar in totaal zo’n 10 procent bedragen. Dat percentage heeft weliswaar betrekking op de gehele huursector, maar die bestaat voor twee derde uit corporatiewoningen. En voor veel mensen is 10 procent boven de pijngrens.’
’Hoe dit verschil valt te verklaren? In de enquête is wellicht geen rekening gehouden met de huurverhoging bij mutaties. Het huurharmonisatie-effect is vanaf 2016 na de invoering van passend toewijzen flink afgenomen, maar was in de periode daarvoor best stevig. Ik denk dat de daling mede is ingegeven door het Sociaal Huurakkoord van 2015. En ik verwacht dat het nieuwe akkoord van vorig jaar die trend
doortrekt. In dit akkoord is betaalbaarheid een speerpunt.’
’Het nieuwe akkoord biedt geen garanties. Om de huren betaalbaar te houden wordt het tijd dat de belastingdruk voor corporaties omlaag gaat. Die is krankzinnig hoog. Betaal je minder dan 720 euro per maand huur, dan betaal je heel veel belasting. Betaal je meer, dan betaal je die belasting niet meer. Zo bestraf je betaalbaar wonen. Ook de discontinuïteit in de bouw baart ons zorgen. Die drijft de prijzen voor nieuwe sociale huurwoningen omhoog en daarmee ook de betaalbaarheid. Daarnaast moeten gemeenten meer werk maken van betaalbare bouwlocaties. Door de mogelijkheden te verruimen kan de wetgever daarbij helpen.’
‘HetPAULUS JANSEN, VOORZITTER VAN DE WOONBOND, DE BELANGENORGANISATIE VOOR HUURDERS
Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. We zitten met koffie aan de keukentafel bij Corry Keulen in Maastricht. ‘Probeer te begrijpen wat er écht aan de hand is.’
TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO'S: ANNEMIEK MOMMERS»
Wie heb je nodig om de dingen te bereiken die we samen zouden willen voor onze maatschappij, daar geeft Corry Keulen graag haar tijd en energie aan. ‘Mijn drive zit in netwerken, het niet alleen hoeven doen. En hoe bouw je daar dan iets voor op zodat het niet vluchtig is.’ Dat komt onder andere ook tot uiting in haar voorzitterschap van het MKW waar kleinere corporaties elkaar treffen en kennis uitwisselen. ‘Zo hoeft niet iedere corporatie zelf het wiel uit te vinden. Daarom vind ik de samenwerking in de Vernieuwingsagenda ook zo’n goed initiatief.’
Corry Keulen werkt negen jaar bij Woningvereniging Nederweert, na een carrière in het opbouwwerk en het buurtgericht werken. ‘Het mooie van een woningcorporatie vind ik dat je mensen een thuisbasis biedt. Je kunt met dat vastgoed echt iets betekenen voor mensen en voor de samenleving.’ Toen Keulen negen jaar geleden bij de vereniging begon, trof ze een in zichzelf gekeerde organisatie aan. ‘Dat hebben we met elkaar kunnen ombuigen.’ Eerste stap was samen een nieuw ondernemingsplan maken in gesprek met de huurders, de gemeente en andere partijen. Financieel moest er ook echt ietsveranderen. Met goede intenties was er prachtige
DIRECTEUR-BESTUURDER
VAN: Woningvereniging Nederweert (1.400 woningen)
VERDIENT: 7.842 euro bruto per maand
RIJDT: Mercedes -A klasse
THUISSITUATIE: getrouwd, twee volwassen zonen
OPLEIDING: Sociale Academie; Opbouwwerk
NEVENACTIVITEITEN: sinds december 2015 voorzitter van het MKW-bestuur
VRIJE TIJD: weer op pianoles
nieuwbouw gerealiseerd. Maar wel ‘met een beetje te grote portemonnee’ vertelt Keulen. Door de flinke leningenportefeuille bleef er weinig in kas voor dagelijkse uitgaven, laat staan ruimte voor nieuwe investeringen. ‘Dat gaf ons wel de drive om ons beleid en onze samenwerkingen tegen het licht te houden, met onder andere als resultaat de start van ketensamenwerking voor onderhoud in 2013. Voor die tijd zeker in Limburg nog een nieuw fenomeen. En toen we net de financiën weer een beetje op orde hadden, kwam de verhuurderheffing erover heen.’
Inmiddels is de vereniging twee ondernemingsplannen verder. ‘Wat nu speelt is de vraag hoe we de samenwerking met onze collega-corporaties Domus en St. Joseph in een eigentijdse jas kunnen steken, waarbij de lokale verankering en nabijheid voor huurders en stakeholders essentieel blijven.’
Keulen kan nog steeds niet achter die verhuurderheffing staan. ‘Die miljarden verdwijnen nu in de algemene middelen van het Rijk.’ Woningvereniging Nederweert heeft zich daarom ook achter het pleidooi van Urgenda geschaard om de verhuurderheffing te gebruiken voor het verduurzamen van 100.000 woningen. ‘Dan blijft dat geld geïnvesteerd in onze sociale huurwoningen. Daar hebben de huurders van nu en straks tenminste iets aan.’
Goed kunnen luisteren, vanuit vertrouwen kunnen handelen en nieuwsgierig blijven, voor Keulen is dat
de essentie van goed besturen. ‘Zet je eigen oordeel opzij, hoe lastig dat ook is. Probeer te begrijpen wat er écht aan de hand is en hoe je voor een oplossingsrichting daarbij zou kunnen aanhaken.’ Als voorbeeld noemt ze het door ziekte stoppen van de huurders-raad twee jaar geleden. ‘Dat is dan een rood vinkje bij de Autoriteit, zo’n raad is wettelijk verplicht. Je kunt alles op alles zetten om zo’n huurdersraad uit de grond te stampen. Je kunt ook gaan luisteren waar huurders zelf behoefte aan hebben.’
Drie huurders, die lid zijn van de vereniging hebben het initiatief genomen voor een nieuw op te zetten huurdersraad. Zij wilden graag per dorpskern een vertegenwoordiger en vooral het accent leggen op wat huurders belangrijk vinden, dichtbij de leefomgeving van mensen. Dus voorlopig geen verplichte vergadercyclus met bijvoorbeeld de gemeente over prestatieafspraken. Oproepen via de website en het huurderskrantje leverden geen nieuwe mensen op. Samen met de woonconsulent van de Woningvereniging zijn er huurders rechtstreeks benaderd. Iedereen reageerde positief. Keulen: ‘Aanstaande woensdag hebben we onze eerste bijeenkomst met een vertegenwoordiger uit elke kern, jonge mensen én ouderen. Reuze sjiek! Als het er op aankomt draait het altijd om persoonlijk contact en relaties. Dus dat is en blijft ons vertrekpunt.’
‘Als het er op aankomt draait het altijd om persoonlijk contact en relaties’
meer flexibiliteit en continuïteit in de dienstverlening; procesuitvoering is minder kwetsbaar; 1 aanspreekpunt voor het hele verkoopproces; aanwezigheid en continuïteit van kennis en kunde; WIJ sturen op wet – en regelgeving (compliance); zicht op en beheersing van risico’s; inkoopvoordelen bij inhuren derden en diensten; daadkrachtig verkoopproces / beperkte leegstand
WIJ aan- en verkoopmanagement is een onderneming van Jimmy Feitz MRE MRICS en Martin Peeringa QC MRE Twee vastgoedprofessionals met ieder ruim vijftien jaar ervaring in managementfuncties bij corporaties.
wijverkoop.nl info@wijverkoop.nl Martin: +31 6 12 432 885 Jimmy: +31 6 53 403 764
U wilt geen half werk. U wilt niet alleen asbest saneren, maar ook weer iets moois opbouwen. En u wilt niet alleen een concurrerende prijs, maar ook vakmensen die hun werk verstaan. Man&Mach is asbestspecialist in Noord- en Midden Nederland en helpt u snel en vakkundig. Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.
Bouwprojecten in Nederland duren lang. Alsmaar langer, terwijl de bouwtijd juist korter wordt. De verhouding voorbereidingstijd/ bouwtijd is al gauw ongeveer tien staat tot één. Hoe kan dat? Natuurlijk is er volop gelegenheid tot inspraak, maar de veranderingen in dat proces vallen de laatste jaren mee. Waar we vaak aan voorbijgaan, is het stapelen van ambities gedurende de voorbereidingstijd van projecten. Corporaties moeten in de aanloop naar een vastgoedproject rekening houden met bewoners, aannemers en gemeente. Vooral de laatste kan voor verrassingen zorgen. Vaak wisselt in de voorbereidingstijd het college en komt er een nieuwe wethouder. Die zo zijn eigen ideeën heeft. Al snel is het ambtenarencorps geïnstrueerd. Zijn nieuwe ambities geformuleerd en wordt er een poging gedaan deze in alle lopende projecten alsnog te realiseren. Vaak zijn die bouwprojecten dan al een flinke tijd onderweg. Maar omdat er in fysieke zin nog niets te zien valt – het bouwen zelf is hooguit de laatste 15 procent van het totale traject – is de gedachte dat de nieuwe ambities nog gemakkelijk in te pluggen zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld om het verhogen van duurzaamheidsambities naar de nieuwste inzichten, dus altijd weer een tandje duurder en ingewikkelder. Of om veranderingen van segment: plotseling middenhuur erin. Of toepassingen van andere stedenbouwkundige inzichten: laagje erbij, laagje eraf. Gemakshalve gaat iedereen eraan voorbij dat dit soort wijzigingen de financiële haalbaarheid en procedurele voortgang in gevaar brengen of dat er een stap terug in het proces nodig is om de nieuwe inzichten te verwerken. Bij Mitros hebben we enkele jaren geleden besloten bij renovatieprojecten niet langer onze eigen – soms heel simpele –beleidswijzigingen in lopende projecten in te brengen. Bijvoorbeeld van houten naar stenen schuurtjes en vice versa. Met name door deze beslissing halveerden de doorlooptijden. Gemeenten zouden hetzelfde moeten doen. Hanteer nieuw beleid voor nieuwe projecten en laat lopende projecten met rust. Om tempo te maken. Bijvoorbeeld omdat het ook een doel is tempo te maken voor de woningzoekenden en mensen die al lang wachten op een opgeknapte woning. Dat nieuwe beleid komt vanzelf tot zijn recht. Alleen al omdat het deel van de woningvoorraad dat in lopende projecten zit, vast niet meer dan een paar procent van de hele woningvoorraad is.
Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl
‘Hanteer nieuw beleid voor nieuwe projecten en laat lopende projecten met rust’
Met ‘business as usual’ gaan we de verduurzamingsopgave niet op tijd en betaalbaar realiseren. Corporaties en marktpartijen moeten meer samenwerken, van elkaar leren en projecten opschalen. De Renovatieversneller, een traject van de gezamenlijke branches en het ministerie van BZK, gaat daarbij helpen. Maar we hoeven niet bij nul punt nul te beginnen. In verschillende regio’s zijn al stappen gezet. Zoals bij de Utrechtse Isolatie-uitdaging.
De schrik slaat ons om het hart, schreven Portaal, Mitros en Bo-Ex in hun uitnodiging aan andere corporaties om mee te doen met de Isolatie-uitdaging. De drie Utrechtse woningcorporaties hebben het dan over de 108 miljard euro die het verduurzamen van de Nederlandse corporatiewoningen gaat kosten.
Het bedrag is gebaseerd op de door de corporaties ingevulde Aedes-Routekaart CO2-neutraal 2050. Die kosten moeten fors omlaag als corporaties de CO2reductie en daarmee hun bijdrage aan het Klimaatakkoord op tijd willen realiseren. Samen kunnen ze de verduurzamingsopgave sneller en beter oppakken, daar zijn de drie Utrechtse corporaties van overtuigd. Het beter isoleren van bestaande woningen zien ze als eerste gezamenlijke uitdaging.
‘We weten nog niet overal hoe we onze huizen duurzaam verwarmen als de gaskraan straks dicht is’, zegt Marianne Lamberts, projectleider bij Bo-Ex. ‘Maar van goede isolatie krijg je nooit spijt, want daarmee
verminder je de warmtevraag.’ Dak- en vloerisolatie zijn volgens de Utrechtse corporaties niet zo’n uitdaging. ‘Daken zijn bijvoorbeeld bijna altijd van bovenaf te isoleren, dikte is dan niet zo belangrijk’, legt Lamberts uit. ‘Gevelisolatie is een groter probleem. De huidige materialen en technieken geven veel overlast voor bewoners, ze hebben grote bouwkundige en esthetische impact en de kosten zijn veel te hoog. Bovendien geven de traditionele oplossingen een te lage isolatiewaarde voor duurzaam verwarmen.’ Kortom: voor gevelisolatie is nog geen slimme en snelle oplossing om woningen goedkoper te verduurzamen.
De drie Utrechtse corporaties daagden met een wedstrijd de markt uit om met innovatieve oplossingen te komen: de Isolatie-uitdaging. 40 bedrijven en consortia uit binnen- en buitenland zonden dit voorjaar hun bijdrage in. De jury, met daarin onder meer Klimaatakkoord-onderhandelaar Diederik Samsom en Woonbond-directeur Paulus Jansen, heeft inmiddels vijf finalisten verkozen. Op 25 juni volgt de finale en beslist de jury wie de drie winnaars zijn. Het is de eerste keer dat de Utrechtse corporaties zo’n wedstrijd samen organiseren.
Om de verduurzamingsopgave uit het Klimaatakkoord te versnellen werken corporaties samen met andere partijen. Dat verloopt via twee routes: - De Startmotor richt zich op het realiseren van aansluitingen op warmtenetten.
- De Renovatieversneller ondersteunt het standaardiseren en bundelen van de vraag naar bijvoorbeeld isolatiemaatregelen, warmte-installaties en all-in renovaties.
Vanaf dit jaar tot 2023 stelt het ministerie van BZK als opdrachtgever 135 miljoen euro beschikbaar voor de Renovatieversneller. Aedes, Techniek Nederland, Bouwend Nederland en OnderhoudNL organiseren regionale bijeenkomsten om het proces van samenwerking te ondersteunen.
Corporaties die meer willen weten of mee willen doen met de Renovatieversneller kunnen contact opnemen met Maarten Georgius, adviseur Opdrachtgeverschap bij Aedes, m.georgius@aedes.nl.
In het begin was het even zoeken, erkent Lamberts. ‘Ook al is onze verduurzamingsopgave dezelfde, we zijn wel drie verschillende organisaties. Elke corporatie heeft haar eigen opvattingen over de vraagspecificatie aan de markt. Daar hebben we ook veel over gesproken. Dat kost aanvankelijk meer tijd dan wanneer je dat alleen doet.’ De Utrechtse corporaties zien de samenwerking vooral als een kans, benadrukt ze. De drie winnaars mogen eind dit jaar hun oplossing verder ontwikkelen en ervaring opdoen in proefwoningen van Mitros, Bo-ex en Portaal.
De Isolatie-uitdaging reikt echter verder. De drie corporaties willen het proeftraject vergroten om uiteindelijk de beste isolatiemethodes op te kunnen schalen naar zoveel mogelijk sociale huurwoningen. Daarom hebben zij andere corporaties gevraagd zich als sympathisant aan te sluiten. Dat maakt de uitdaging voor de winnaars ook interessanter. Inmiddels doen al bijna twintig corporaties mee. Zij leveren een bijdrage aan de kosten en hebben zich onder meer bereid verklaard om ook een pilot uit te voeren.
KOPLOPERS, VOLGERS EN PELOTON
‘Die pilots zijn erg belangrijk’, zegt Lamberts. ‘Innovatie
moet altijd eerst in de praktijk getest worden en dat kan niet door een nieuw product of proces meteen op 500 woningen toe te passen. Volume is belangrijk voor vernieuwing, maar met alleen volume krijg je geen innovatie.’ In de pilots gaan de corporaties samen met de marktpartijen uitgebreid kijken hoe de winnende oplossingen in de praktijk werken. Hoe snel is de isolatie aangebracht? Wat is de impact voor de bewoners? Leidt het tot de gewenste verlaging van de warmtevraag? Aan de hand van die monitoring ontwikkelen ze de oplossingen samen verder door.
‘De Isolatie-uitdaging betekent ook samen veel kleine stapjes zetten’, zegt Lamberts. ‘We hanteren daarbij het systeem waarmee we in het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht al ervaring hebben opgedaan. Mitros, Portaal en Bo-Ex zijn de koplopers en de sympathiserende corporaties de volgers.’ Lamberts verwacht dat de eerste pilots dit jaar afgerond zijn en dat het proeftraject met de sympathisanten in 2020 resultaten oplevert. ‘Als alles succesvol verloopt, kunnen we daarna met het peloton de vraagbundeling echt tot stand brengen.’ Of die vraagbundeling dan ook leidt tot collectieve inkoop door de samenwerkende corporaties, valt nu nog niet te zeggen. ‘Zo ver zijn we nog niet. Nogmaals: we doen dit stap voor stap. Dat geldt voor de productontwikkeling en voor het proces.’
Jan Koning is adviseur Inkoop van de Nijmeegse/ Wijchense corporatie Talis, één van de sympathiserende corporaties in de Isolatie-uitdaging. Het belangrijkste doel ligt volgens hem in de totstandkoming van een gezamenlijke vraag. ‘Daarmee laten we als corporaties zien dat we als een collectieve opdrachtgever naar de markt kunnen kijken. Dat we niet allemaal het wiel opnieuw uit willen vinden.’
Koning adviseert al sinds 2012 over professioneel opdrachtgeverschap. Hij weet dat vraagbundeling voor corporaties ook verlies van autonomie kan betekenen.
‘Er is tijd voor nodig geweest om die hobbel te nemen. Maar zie waar we nu staan. De sympathiserende corporaties hebben geen invloed op de verkiezing van het winnende concept en toch zijn we bereid om dat idee als pilot mee uit te werken. Om vervolgens te kijken hoe we dat op grote schaal kunnen toepassen.’
Het kan ook niet anders, vervolgt hij. ‘De verduurzamingsopgave is enorm. Met de kennis en materialen van nu staat die opgave niet in verhouding tot onze financiële armslag en de betaalbaarheid van onze
woningen voor onze huurders. Bovendien hebben we behalve met CO2-neutraliteit ook te maken met klimaatadaptie en circulariteit. We moeten dus wel gezamenlijk investeren in het naar boven krijgen van de kennis van morgen.’
Hoe kijken marktpartijen ondertussen naar de samenwerking rond de verduurzamingsopgave? We vragen het één van de finalisten. Brechje Lubse is manager Markt & Ontwikkeling van Hagemans Vastgoedonderhoud. Samen met drie andere vastgoedonderhoudsbedrijven doen zij als CO2llectief mee aan de Isolatie-uitdaging. Als oplossing hebben ze een ‘patchwork-systeem’ ontwikkeld om woningen op maat van binnenuit te isoleren, legt Lubse uit. Kort gezegd bestaat de inzending uit een combinatie van producten en technieken. Omdat ze werken met kleine prefabpanelen hoeven ze niet lang in de woning te zijn en is inmeten niet nodig. De afwerking kunnen »
‘De Isolatie-uitdaging betekent samen veel kleine stapjes zetten, zowel in productontwikkeling als in het proces’
» bewoners naar eigen smaak vormgeven, bijvoorbeeld met behang of verf. Om tot deze oplossing te komen, hebben de vastgoedonderhoudsbedrijven de industrie opgezocht.
‘De grootste innovatie zit in de samenwerking zelf’, zegt Lubse. ‘Zo’n wedstrijd als de Isolatie-uitdaging activeert dat zonder meer. Maar eigenlijk is het jammer dat er een wedstrijd voor nodig is om elkaar op te zoeken en deze beweging in gang te zetten. Het zou in de genen van alle betrokkenen in de branche moeten zitten om van begin af aan samen te werken. Wij horen nog steeds vanuit de industrie: “Zeg maar wanneer jullie het nodig hebben, dan zorgen wij er voor.” Wij vragen echter niet alleen om een product of dienst, we vragen om innovatiekracht.
bundelden corporaties, industrie en bouwbedrijven hun krachten om betaalbare en duurzame nieuwbouw te realiseren. Ook dat proces begint bij een vraagbundeling van de corporaties. In Noord-Holland onderzoeken zeven corporaties hoe ze samen kunnen werken aan een haalbare en realistische aanpak van de klimaatopgave. Strategisch inkoopadviseur Martin Hondius van Pré Wonen legt uit wat dit betekent: ‘Wij benaderen de markt bijvoorbeeld met de vraag: we willen op onze daken duurzaam energie opwekken, komen jullie maar met een goede en betaalbare oplossing. Die vraag hebben we samen met de andere vijf corporaties geformuleerd. Tijdens dat proces werd één ding steeds duidelijker: huurders zitten niet te wachten op een bepaald systeem, zij willen gewoon een betaalbare energierekening.’ Uiteindelijk is het de bedoeling dat de zeven corporaties samen hun warmtevraag bundelen en daarmee zorgen voor volumevergroting en kostenreductie.
We willen dat de hele keten en ook de industrie meedenkt in het proces. Niet alleen over bewezen materialen entechnieken, maar ook over vernieuwing en de manier waarop we makkelijk kunnen opschalen.’ Ze benadrukt dat de bouw daarbij ook naar zichzelf moet kijken. ‘Wij bouwers, aannemers en onderhoudsbedrijven moeten ook actiever zijn. Niet wachten op een gedetailleerde vraag van bijvoorbeeld een corporatie, maar echt aanbodgericht werken, zelf het initiatief nemen om nieuwe producten te ontwikkelen.’ Van corporaties verwacht Lubse vooral ook continuïteit. Een over het jaar verspreide gebundelde vraag, volume en lange termijn zijn voor aanbieders heel belangrijk. Dan kunnen we samen met de industrie producten ontwikkelen en afspraken maken over het afstemmen van onze planningen. Door zo samen te werken ontwikkelen we projecten tot processen.’
Corporaties en marktpartijen hebben inmiddels in meerdere regio’s en op meerdere terreinen samenwerking gezocht. In met name Zuid-Nederland
Landelijk zijn het ministerie van BZK en de brancheverenigingen Techniek Nederland, Bouwend Nederland, OnderhoudNL en Aedes nu gestart met de Renovatieversneller (zie kader op pagina 56). Met dit traject willen de partijen corporaties in staat stellen om hun vraag te bundelen en de markt uit te dagen om innovatieve, gestandaardiseerde oplossingen te leveren. ‘De tijd is er rijp voor’, zegt Hans van Harten, secretaris van het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht. ‘Corporaties zijn natuurlijk al jaren bezig met verduurzaming. Nu leggen we daarbij ook verbindingen en zoeken we elkaar op. De Renovatieversneller kan enorm helpen de kansrijke pilots van de Isolatie-uitdaging op te schalen naar grote aantallen sociale huurwoningen.’ De andere gesprekspartners delen het enthousiasme. Hondius: ‘De Renovatieversneller is superinteresssant. Ik verwacht dat dit onze sector en de markt een flinke stimulans geeft en daarmee de realisatie van de klimaatopgave dichterbij brengt.’
‘De Renovatieversneller kan enorm helpen de kansrijke pilots van de Isolatieuitdaging op te schalen naar grote aantallen sociale huurwoningen’
Van de bezoekers voor de optredens op het podium en van vakspecialisten voor de techniek achter de coulissen
Elbphilharmonie, Hamburg, Duitsland
Het unieke Ubbink programma Solar Bevestiging en Protectie bevat diverse bevestigings- en protectieoplossingen en is geschikt voor alle in de markt verkrijgbare zonnepanelen. Ieder dak is verschillend en daarom heeft Ubbink als ervaren dakspecialist voor iedere daksituatie een oplossing ontwikkeld om zonnepanelen degelijk te bevestigen!
Het verbeterde Ubbink Indakmontagesysteem, waarmee u uw zonnepanelen mooi tussen de dakpannen plaatst in lijn met het dakvlak, is nieuw! Dit zorgt voor een hogere esthetische waarde van uw dak en wijk. Nieuw zijn ook de Solar Kabeldoorvoeren waarmee u uw kabels en leidingen op een veilige manier door het dak voert. Omdat bescherming en ventilatie van zeer groot belang voor de werking en levensduur van uw zonnepanelen is, ontwikkelden wij de nieuwe Solar Vogelschroot!
Optimaal bevestigd en klaar voor de zon met Ubbink Solar Bevestiging en Protectie!
Vorig jaar september startte Goed Wonen Gemert met het verduurzamen van dit rijtje woningen. Begin dit jaar was Gerrie’s huis klaar. In de lokale pers en op de site van de corporatie vertelde hij over zijn ervaringen tijdens en na de renovatie.
‘Mensen in het dorp spreken me nog steeds aan: “Jij hebt in de krant gestaan!”. Soms komen mensen kijken hoe het geworden is. Van mij mogen ze binnenkomen, dan laat ik ze de warmtepomp en het systeem voor de
zonnepanelen zien. Dit huis is van binnen en buiten aangepakt. Dakisolatie, nieuwe kozijnen, vloerverwarming, koken op inductie. En verder is ook nog de slaapkamer verruimd en heb ik een nieuwe keuken. Het is niet niks als je huis CO2-neutraal wordt, maar door de prettige samenwerking viel het eigenlijk reuze mee. Ik ben dolblij met het resultaat. Vooral omdat ik nu zelfvoorzienend ben wat energie betreft. Ik wil zoveel mogelijk onafhankelijk zijn. Daarom heb ik ook een moestuin. Daar is tijdens de renovatie gelukkig
niks mee gebeurd. Dit is eigenlijk een eerste stap op de weg waar we naar toe moeten. Hier kunnen we laten zien dat het kan, die hele energietransitie. Veel mensen staan op een drempel en daar moeten we ze overheen trekken. Ik vertel er graag over. Mijn huur is niet omhoog gegaan. Wel betaal ik nu maandelijks ongeveer 82 euro voor de investeringen in de verduurzaming. Dat vind ik ook logisch. Nu ik zelf energie opwek ben ik niet meer afhankelijk van een groot energiebedrijf. Dat vind ik geweldig.’
TEKST: MARJON VAN WEERSCH, FOTO: VINCENT VAN DEN HOOGEN‘Ik ben niet meer afhankelijk van een groot energiebedrijf’
Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we op één regio in. Hoe is de situatie? En welke rol spelen woningcorporaties? In Den Haag is de krapte op de woningmarkt enorm en dat leidt tot woonfraude. Gezamenlijk proberen de corporaties de fraudeurs te bestrijden.
Om de ernst van de problematiek op de Haagse woningmarkt te kunnen begrijpen, is een snelle blik op de harde feiten al voldoende. ‘In de regio Den Haag zijn er 140.000 woningzoekenden, waarvan ongeveer de helft actief op zoek is’, zegt directeur Jozefine Hoft van Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). ‘De woningcorporaties in de regio hebben jaarlijks zo’n 8.300 woningen beschikbaar. Dat geeft de krapte op de woningmarkt aan en die krapte is ook overal zichtbaar.’ De vijftien corporaties die zich verenigd hebben in de SVH werken actief samen om de krapte op te lossen. Daarbij loopt iedereen tegen dezelfde problemen aan.
Mohamed Baba, voorzitter van het SVH-bestuur: ‘Er is een groot tekort aan nieuwbouwlocaties en het ontbreekt de corporaties aan financiële slagkracht. Ze zijn druk bezig met verduurzamen en investeren, waardoor er weinig financiële ruimte overblijft. Een combinatie die de uitdaging voor de verschillende partijen alleen maar groter maakt.’ Woningbouw in de regio is een belangrijk thema op de agenda bij de besprekingen over de regionale prestatieafspraken, die nu weer bezig zijn.
De situatie zorgt voor hoofdbrekens bij de verschillende corporatiebestuurders. ‘Den Haag is een grote stad waar mensen graag naartoe trekken, alleen is de stad al bijna helemaal volgebouwd’, zegt Ria Koppen van woningcorporatie Haag Wonen (22.000 sociale huurwoningen). ‘Er is weinig plaats voor nieuwbouw en dat zorgt voor lange wachtlijsten. We merken het ook in de gesprekken met onze stakeholders. Betaalbaarheid was altijd aandachtspunt nummer één, maar dat is snel omgeslagen naar beschikbaarheid.’
De partijen in de regio hanteren een duidelijke strategie om de problemen aan te pakken: samenwerking. Niet alleen door te praten, maar vooral door concreet actie te ondernemen. Baba: ‘De SVH heeft de beschikking over veel data. We analyseren voor elke stad welk vraagstuk er ligt en kijken met de betrokken corporaties welke oplossingen er mogelijk zijn. Daarnaast zitten we ook met de provincie, gemeenten en huurdersorganisatie om de tafel om de lijnen zo kort mogelijk te houden.’
Een van die samenwerkingsverbanden heeft als doel de private ontwikkelaars in Den Haag de pas af te snijden.
Aantal inwoners: 540.760 inwoners (1 mei 2019) Gemeentebestuur: VVD, Hart voor Den Haag/Groep de Mos, GroenLinks, D66 Woningmarktregio: Haaglanden Prestatieafspraken: Regionale prestatieafspraken tot en met 2019. Partijen zitten om de tafel voor nieuwe afspraken. Woningcorporaties: 15 corporaties in de regio Aantal sociale huurwoningen: 157.526 (regio)
Verhouding sociale huur-vrijesectorhuur: 31,9% -21,7% Gemiddelde maandhuur corporatiewoningen: 547 euro netto
De afgelopen jaren heeft de gemeente veel grond verkocht aan ontwikkelaars, waardoor corporaties vaak andere onderhandelingspartners hebben dan voorheen. ‘We willen als corporaties niet tegen elkaar gaan opbieden, als we alle drie dezelfde aanbieding krijgen van een ontwikkelaar’, legt Koppen uit.
‘De drie grote corporaties, Vestia, Staedion en wij, hebben daarom een afspraak gemaakt. Als er externe projecten langskomen, informeren wij elkaar om te voorkomen dat we tegen elkaar opbieden. Vorig jaar zijn we met deze afspraken begonnen en het werkt heel goed. Wat we vooral niet willen, is gemeenschapsgeld over de balk smijten. De euro’s die we hebben, willen we zo goed mogelijk uitgeven.’
Daarnaast geeft de krapte de Haagse woningmarkt een verhoogd risico op woonfraude. Van het vervalsen van inkomensgegevens tot het verhuren van niet-bestaande woningen, de corporaties hebben er hun handen vol aan. ‘Woonfraude is sinds een jaar of twee een groot probleem in onze regio’, zegt Hoft namens de SVH. ‘Sindsdien zijn er naast de huis-tuin-en-keukenvervalsingen ook professionele bureaus actief. Deze bureaus zijn hardnekkig en zorgelijk.’
Alle Haagse corporaties hebben te maken met de problematiek en erkennen de moeilijkheden die zij hebben om de fraudeurs aan te pakken. Koppen: ‘Dat woningen een schaars goed zijn, daar proberen louche partijen geld aan te verdienen. Het irritante is dat wanneer de politie zo’n bureautje op het spoor is en de boel wordt ontmanteld, ze een week later onder een andere naam weer vrolijk verder gaan.’
Ook in dit geval hopen de corporaties dat samenwerking de sleutel tot een succesvolle aanpak zal zijn. Om de fraudeurs in de toekomst te slim af te kunnen zijn, is SVH samen met het ministerie van BZK, de gemeente Den Haag en de Belastingdienst een proef gestart om woonfraude tegen te gaan. Tijdens de proef is de eerste stap dat de corporatie inzicht krijgt in het historische
inkomen van de huurder door een directe koppeling met het systeem van de Belastingdienst. Uiteindelijk is het plan deze samenwerking veel breder te trekken, zodat een woningtoewijzing helemaal digitaal kan verlopen. Koppen: ‘Dan zet je echt een stap. Bij verhuur zijn nu zaken als uittreksels en inkomensverklaringen nodig. Die zijn allemaal te vervalsen. Als alles digitaal is gekoppeld, ben je daar meteen van af.’ Staedion is als woningcorporatie uitgekozen om aan te sluiten.
Willem Krzeszewski, bestuursvoorzitter van Staedion, is enthousiast over de plannen. ‘Inzage in bijvoorbeeld de inkomens van huurders gaat nu nog met allerlei formulieren die heel fraudegevoelig zijn. Met een koppeling met de systemen van de Belastingdienst, kunnen wij direct op de situatie inspelen.’ Zijn ‘collega’s’ sluiten zich bij het standpunt van Krzeszewski aan. Koppen: ‘Sinds de invoering van de AVG zijn gemeenten en de Belastingdienst te voorzichtig geworden met het beschikbaar stellen van gegevens. Wij zijn een betrouwbare, maatschappelijke instelling die zorgvuldig omgaat met persoonlijke informatie. Dat doen wij immers dagelijks.’
‘Betaalbaarheid als eerste aandachtspunt is snel omgeslagen naar beschikbaarheid’
De Vaillant aroTHERM split is een zeer stille en efficiënte warmtepomp. De luchtwater-warmtepomp heeft energielabel A++ voor verwarming en A voor tapwater en heeft een modulerende compressor met invertertechniek.
De buitenunit van de aroTHERM split heeft een stille werking. Het Sound Safe System minimaliseert geluid en trillingen, waardoor deze warmtepomp ook in rijtjeswoningen eenvoudig kan worden toegepast. Voor de installatie van luchtwater-warmtepompen is geen grondboring nodig en daarmee zijn deze warmtepompen voor vrijwel iedere woonsituatie inzetbaar. De warmtepomp is leverbaar in vermogens van 3, 5, 7, 10 en 12 kW.
Door breed modulatiebereik van het nieuwe invertersysteem heeft de stille warmtepomp ook nog bij een luchttemperatuur van -7 °C een constant vermogen. Zelfs tot een buitentemperatuur van -20 °C is er een optimaal vermogen. De aroTHERM split heeft geen watervoerende delen in de buitenlucht die anders mogelijk kunnen bevriezen en dus ook niet warm gehouden hoeven te worden als de warmtepomp uitstaat.
Bijzonder gebruiksvriendelijk Bij de ontwikkeling van de aroTHERM split is rekening gehouden met optimaal gebruiksgemak. Alle onderdelen van de aroTHERM split zijn eenvoudig bereikbaar en goed te reinigen. De binnenunit is voorzien van een duidelijke full-tekst display met een uitgebreid diagnose- en servicemenu waarmee onderdelen afzonderlijk te testen zijn. Door de VR 920 communicatiemodule is bovendien beheer op afstand mogelijk, waardoor de installateur de consument direct op afstand kan helpen en tevens goed voorbereid bezoekt
De Vaillant aroTHERM split warmtepomp is beloond met de Red Dot Design Award, dit is een internationale prijs voor design. Deze warmtepomp overtuigde de jury met zijn klantgerichte concept en uitzonderlijke mate van gebruiksvriendelijkheid. De hoge mate van functionaliteit gecombineerd met een eigentijds ontwerp bevestigt de extreem hoge productkwaliteit van de Vaillant aroTHERM split warmtepomp
Kies voor het gemak én de uitstraling van het innovatieve intercomsysteem van Intratone. Strakke individuele displays voor alle gebruikers. Eenvoudig op afstand en in real-time aan te passen door de beheerder via een beveiligde website. Plus: gegarandeerd lagere kosten door snelle installatie en nauwelijks onderhoud.
Maak nu een demo-afspraak via www.intratone-home.nl of neem contact op met het Intratone Team:
• Alexander Dekker (Regio Zuid-West en Noord NL): adekker@intratone.nl, 06 - 3620 1520
• Nordin Bellazghari (Regio Amsterdam en Flevopolder): nbellazghari@intratone.nl, 06 - 2847 4528
• Johan van Dop (Regio Oost NL): jvandop@intratone.nl, 06 - 3826 8844
Intratone is een merk van Cogelec en is het best verkochte intercomsysteem in Frankrijk.
A.H. Smulders (18771938) is een echte selfmade man. Afkomstig uit een eenvoudig milieu, werkt hij zich, met enkel lagere school als basis, op van timmermansgezel tot vakbondsbestuurder en wethouder in Utrecht voor de Roomsch-Katholieke Staatspartij. Als hij in 1924 een jaar wethouder volkshuisvesting is, wordt hij ook de eerste voorzitter van de Stichting voor het beheer van kleine woningen, later de Stichting Volkswoningen. Daarin heeft de gemeente een flinke vinger in de pap. ‘Kleine woningen’ zijn eigenlijk ‘woonscholen’: buurtjes met piepkleine goedkope huizen met een woonkamer/keuken van 4 bij 4 meter. Hier worden ‘sociaal achterlijke’ gezinnen die nog wel voor verbetering vatbaar zijn onder toezicht gehuisvest. Vaak zijn dat gezinnen die uit de oude binnenstad moeten verhuizen omdat hun huis onbewoonbaar verklaard is en gesloopt wordt. De gemeenteraad discussieert over hoe ver je kunt gaan in toezicht op gezinnen. Smulders wil daar ver in gaan. Hij is een voorstander van gezinnen een handje helpen bij de opvoeding van de kinderen. Dat vindt hij beter dan de ouders naar reclasseringsgestichten sturen en de kinderen in een weeshuis stoppen. In zijn dubbelrol van wethouder en voorzitter van de stichting maakt Smulders zich sterk voor het onder dak brengen van dit type gezinnen. In Utrecht hebben tot in de jaren 50 een stuk of vijf woonscholen bestaan. Uit de Stichting Volkswoningen ontstond na de Tweede Wereldoorlog het woonmaatschappelijk werk. Vanaf de jaren 70 zijn de woonscholen gesloopt. In Utrecht kwamen er sociale huurwoningen voor in de plaats. Zoals deze woningen in de Utrechtse wijk Ondiep, in beheer bij corporatie Mitros.
Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.
Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.
Aedes-Magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar.
Aedes is de brancheverenging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben. Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland
woont in een corporatiewoning. Ongeveer 300 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.
Redactie Tinka Hurkmans, Margriet Pflug (hoofd- en eindredactie); Elske Koopman en Marjon van
Weersch
Contact redactie T (088) 233 37 50 E aedesmedia@aedes.nl Abonnementen gedrukt T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl
Abonnementen digitaal
Ontdek de Daikin Intergas Hybride of Add-on warmtepomp √ Stille 4 KW, duurzame lucht/water warmtepomp voor ruimteverwarming √ Warm tapwater via bestaande of nieuwe Intergas CV-ketel √ Altijd automatisch de meest e ciënte verwarmingsmodus √ Bluevolution technologie met R-32 koudemiddel (GWP 675) √ Eenvoudige plug & play installatie zonder F-gassen certi cering √ Compact buitendeel geschikt voor balkons en e ectief tot –15° C √ Lage investering en ISDE subsidie mogelijk van € 1.600 (KA14853) Meer weten?
Hofmeier biedt u, samen met SpeedBooks, DE oplossing voor het standaardiseren van uw rapportages. SpeedBooks is een rapportgenerator waarmee u op eenvoudige wijze vanuit de data uit uw primaire systeem komt tot gestandaardiseerde en voor uw organisatie op maat gesneden rapportages en dashboarding.
DE oplossing voor uw rapportages
Het kan eenvoudiger en e ciënter: In samenwerking met SpeedBooks zorgt Hofmeier ervoor dat vanuit uw primaire systeem een jaarrekeningmodel op basis van RJ645 wordt gevuld en wordt aangepast aan uw specifieke wensen. Er wordt een gestandaardiseerd model geïmplementeerd, dat voldoet aan de laatste wet- en regelgeving, dat u ook kunt gebruiken voor tussentijdse rapportages en vergelijkingen tussen perioden.
Onze oplossing zorgt voor: gebruiksgemak de mogelijkheid om ook niet financiële gegevens en data uit verschillende bronnen te gebruiken voor het maken van een volledig rapport een herkenbaar model in Excel mét borging van uw data integriteit een jaarrekeningmodel dat - cijfermatig én tekstueelaansluit op de vastgestelde jaarrekening 2018
Bij de implementatie van deze oplossing ontzorgen wij u bij het gebruik van het jaarrekeningmodel en het binnen het jaarrekeningmodel rubriceren van de data uit uw primaire systeem. Speedbooks biedt u SBR-functionaliteit en zorgt ervoor dat de rapportage rekening houdend met het actuele Referentie Grootboek Schema (RGS) plaatsvindt. Wij leveren u hiermee structuur, tijdsbesparing en consistentie in de modellen.
Hofmeier draagt actief bij aan het toekomstbestendig maken van uw corporatie. Wilt u van gedachten wisselen over DE oplossing van uw rapportages? Neem dan contact op met Rudi van Aert, Business Manager Woningcorporaties, r.vanaert@hofmeier.nl of 06-11 19 96 93.
