Nyhetsbrev: Bygg, juni 2018 - Advokatfirmaet Grette AS

Nyhetsbrev - bygg Juni 2018

Nytt fra domstolene

Torgeir Myrstad Partner +47 932 58 339 tomy@grette.no

HR-2018-383 A – Krav om dagmulkt i forbrukerentrepriser kan kreves utenfor sluttoppgjøret Høyesterett har slått fast at forbrukers dagmulktkrav ikke bortfaller ved oversittelse av bustadoppføringslovas frist for innsigelser til sluttoppgjøret etter § 48 tredje ledd.

Saken for Høyesterett gjaldt kjøp av eierseksjon etter bustadoppføringslova, hvor kjøper hadde fremsatt krav om dagmulkt som følge av forsinket ferdigstillelse. Krav om dagmulkt ble varslet per e-post i august 2014, mens det endelige kravet ble fremsatt først i september 2015 – mer enn ett år senere, og nærmere åtte måneder etter sluttoppgjøret.

Det følger av bustadoppføringslova § 48 tredje ledd at forbruker blir bundet av entreprenørens sluttoppstilling dersom “innvending” ikke reises innen en måned etter mottakelse. Til tross for kjøpers oversittelse av fristen for innvendinger, kom Høyesterett til at kravet ikke var bortfalt. Bare kjøpers innvendinger tapes ved oversittelse av fristen, ikke hans krav.

Høyesterett slo i tillegg fast at det ikke var grunnlag for å anse kravet som bortfalt etter ulovfestede passivitetsregler. Det ble her vektlagt at entreprenøren, i store deler av det aktuelle tidsrommet, må ha antatt at forbrukeren ventet på tilleggskrav fra ham. I den perioden kunne han ikke innrette seg på at de hadde frafalt dagmulktkravet.

LF-2017-98793– Entreprenør fikk medhold i at byggherres heving av kontrakten var urettmessig I en dom fra april kom Frostating lagmannsrett til at en byggherre urettmessig hadde hevet en kontrakt om utvendige byggearbeider på en boligeiendom i Trondheim.

Entreprenøren og byggherren var uenige om forståelsen av kontrakten på flere punkter, og byggherre sluttet etter hvert å betale oversendte fakturaer.

Entreprenøren varslet så stansing i arbeidene, og derfra gikk det kort tid før byggherren meddelte at avtalen var å anse som hevet. Som hevingsgrunnlag viste byggherren blant annet til feilfakturering, overfakturering i forhold til fullføringsgrad og forsinkelser. I tillegg ble det påstått at det hadde blitt fremsatt trusler fra entreprenørens side, som umuliggjorde videre samarbeid.

Rolf W. Markussen Partner +47 922 88 406 roma@grette.no

Harald Fosse Partner +47 951 67 085 hafo@grette.no

Line Wefald Senioradvokat +47 970 30 407 liwe@grette.no

Spørsmålet for lagmannsretten var om byggherres heving av avtalen var rettmessig i henhold til NS 8405 pkt. 39.1, herunder om det forelå vesentlig mislighold fra entreprenørens side. Lagmannsretten kom til at dette ikke var tilfelle, og viste blant annet til at entreprenørens stansing av arbeidene var rettmessig samt at entreprenøren hadde krav på betydelig fristforlengelse. Det ble vektlagt at det forelå et betydelig betalingsmislighold fra byggherrens side, ved at nærmere kr 770 000 ble tilbakeholdt. Videre, at entreprenøren hadde foreslått et konstruktivt og mindre inngripende alternativ til heving.

LB-2017-20519 – Totalentreprenør hadde ikke gitt et bevisst uriktig prisoverslag for regningsarbeider Borgarting lagmannsrett gav en totalentreprenør medhold i sine krav om betaling etter avregning for arbeider utenom fastpris i forbindelse med ombygging av et næringsbygg til 40 leiligheter i Bærum kommune.

Det var blant annet spørsmål om totalentreprenøren hadde fremsatt et bevisst uriktig prisoverslag for enkelte regningsarbeider. For den aktuelle posten var totalentreprenørens opprinnelige kostnadsoverslag i kontrakten på kr 500 000, mens det ble fakturert for mer enn kr 2,7 millioner. Lagmannsretten var enig med byggherre i at en entreprenørs prisoverslag for regningsarbeider er bindende hvis det er bevisst uriktig, men at dette ikke var tilfellet her.

Lagmannsretten la videre til grunn at arbeider som underveis ble satt ut til en annen entreprenør, var å anse som en avbestilling fremfor en endring. En negativ endring etter NS 3431 pkt. 33.1 gir ikke entreprenøren krav på erstatning, i motsetning til ved en avbestilling etter NS 3431 pkt. 34.

Spørsmålet gjaldt deler av utomhusarbeidene som hadde gjenstått ved overtakelsen. På forespørsel fra byggherren, hadde totalentreprenøren gitt et fastpristilbud for de resterende arbeidene. Arbeidene ble så satt ut til en annen entreprenør med lavere pris. Lagmannsretten slo fast at dette ikke kunne anses som en negativ endring, men en avbestilling som gav totalentreprenøren krav på erstatning for tapt fortjeneste.

HR-2018-648-A – Ulovfestet adgang til direktekrav mot yrkesutøvere ved salg mellom private Saken gjaldt salg av en personbil mellom to private, hvor selger noen år før salget hadde fått skiftet registerreimen av et verksted. Ett år etter salget havarerte bilen som følge av verkstedets mangelfulle arbeider. Spørsmålet for Høyesterett var om den nye eieren kunne gjøre mangelskravet sitt gjeldende direkte mot verkstedet, uten å gå veien om selger (som var et dødsbo).

Etter forbrukerkjøpsloven § 35 kan forbrukeren gjøre mangelskrav gjeldende mot yrkesutøver “som etter avtale med selgeren eller tidligere ledd har utført arbeid på tingen”. En tilsvarende bestemmelse er imidlertid ikke inntatt i kjøpsloven, som regulerte det aktuelle kjøpet.

Kjøpsloven § 84 andre ledd har likevel en henvisning til forbrukerkjøpsloven § 35, som gir privatperson som har kjøpt av en privat selger rett til å gjøre krav gjeldende mot tidligere yrkessalgsledd.

Et sentralt spørsmål var om bestemmelsen kun gjelder krav mot tidligere yrkessalgsledd, eller om hele forbrukerkjøpsloven § 35 også gjelder ved salg mellom privatpersoner. Det ville i tilfelle gitt direkteskravsadgang overfor yrkesutøvere som har utført arbeider på salgsgjenstanden.

Marius S. Langnes Partner +47 951 67 085 mala@grette.no

Maja B. Lindgren Advokatfullmektig/redaktør +47 481 87 911 mali@grette.no

Høyesterett konkluderte med at problemstillingenikke var lovregulert, men at reelle hensyn taler for å oppstille en ulovfestet adgang til direktekrav. Etter dommen vil yrkesutøvere som utfører mangelfulle arbeider på en ting som senere blir solgt mellom private parter, være ansvarlig direkte ovenfor den nye eieren.

Nytt fra lovgiver Endringer i garantireglene i bustadoppføringslova og ny bestemmelse i avhendingsloven Stortinget har enstemmig vedtatt enkelte endringer i garantireglene i bustadoppføringslova, i tillegg til en ny bestemmelse om garanti i avhendingslova.

Ved salg av bolig under oppføring plikter entreprenør å stille selvskyldnergaranti som sikkerhet for oppfyllelse av avtalen ovenfor forbrukerkjøperen. Garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen og i fem år etter overtakelsen. Dette er regulert i bustadoppføringslova § 12.

Ved salg av nyoppført bolig etter avhendingslova har forbruker ikke hatt krav på en slik sikkerhet.

Dette er nå endret med den nye bestemmelsen i avhendingsloven § 2-11. Den nye regelen innebærer at selger må stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12 ved salg av bolig innen 6 måneder etter ferdigstillelse, og hvor selger gjør avtalen som et ledd i næringsvirksomhet.

I tillegg er det vedtatt enkelte endringer i bustadoppføringslova § 12. Blant annet er det presisert at bestemmelsen i annet ledd om at det er tilstrekkelig å stille garantien først straks etter at eventuelle (nærmere angitte) forbehold er bortfalt, også gjelder ved forbehold med tilsvarende virkning fra forbrukers side.

Videre er den særskilte hevingsregelen i § 12 niende ledd fjernet. Regelen gav forbruker rett til å heve avtalen dersom garanti, til tross for skriftlig varsel, ikke er stilt innen en gitt frist. Forbruker har fremdeles rett til å holde tilbake vederlag inn til det er dokumentert at garanti foreligger.

Artikkel: GDPR har trådt i kraft EUs personvernforordning (GDPR) trådte i kraft i EU den 25. mai 2018, og ikrafttredelsen i Norge er like rundt hjørnet. Simen Blaker Strand, partner i Advokatfirmaet Grette AS med personvernrett som spesialfelt, har skrevet en artikkel om hvilke organisasjonsmessige tiltak og hvilken dokumentasjon virksomheter må ha på plass ved GDPRs ikrafttredelse, og hvordan virksomhetene bør forholde seg for å sikre at de behandler personopplysninger i overensstemmelse med GDPR også i fremtiden.

Klikk her for å lese artikkelen.

Artikkel: IPD-metoden Integrated Project Delivery (IPD) er en ny kontraktsform i det norske entreprenørmarkedet.

Det ligner mye på det vi kjenner som samspillsentreprise, men med noen endringer. Klikk her for å lese mer om våre advokaters erfaringer med IPD så langt.

Kurs og seminarer 2018 • • • • •

Torsdag 21. juni 2018: Tidlig involvering av rådgivere og entreprenører i samferdselsprosjekter Torsdag 23. august 2018: Prosjektsamarbeid – når er det greit for entreprenører å samarbeide?

Torsdag 20. september: IPD-metoden Torsdag 18. oktober 2018: OPS-kontrakter på vei Torsdag 6. desember 2018: Rådgiverens rolle og ansvar i totalentrepriser

Nyansatte i Construction • •

Sanna Karlsrud, advokatfullmektig Truls Ove Karlsen, advokatfullmektig