Perencanaan Kawasan Koridor Jalan Kedasih dan Jalan Cendrawasih I dengan Konsep Shopping Streetdi Kawasan Kota Lama Semarang Abisha Haryo 18/428563/TK/47065
BABI
2
LatarBelakang
• Belum adanya pengerjaan bangunan di Jalan
Kedasih dan Cendrawasih I pada revitalisasi I dan II
• Fungsi lahan pada Jalan Kedasih dan
Cendrawasih I belum sesuai RTBL Kota Lama
Semarang
• Kota Lama dulunya merupakan pusat
pemerintahan, industri, dan perdagangan.
• Kota Lama menjadi kawasan pengembangan
pariwisatanasional
• Kondisi eksisting kawasan perencanaan
memenuhisebagian prinsip shopping street
• Penurunan jumlah wisatawan akibat pandemi
sehingga dibutuhkanattraction baru
Sumber: Google Earth
U S B T
3
LatarBelakang
Sumber: googlemaps
4
Masalah
• Bangunan-bangunan di sebelah kiri dan kanan jalan dibiarkan terbengkalai.
• Fungsi bangunan belum sesuai
rencana detail yang telah ditetapkan.
• Bangunan cagar budaya belum dapat menjadi attraction di Jalan Kedasih.
• Program revitalisasi dari
Pemerintah Kota hanya sebatas
pemasangan street furniture.
• Kondisi Jalan Kedasih dan Jalan
Cendrawasih yang cenderung
sepi dan banyak tunawisma.
Menambah daya tarik wisata pada Jalan
Kedasihdan Cendrawasih I
Memelihara bangunan cagar budaya dengan memberi fungsi yang baru tanpa mengubah bentukasli.
Tujuan
5
SasarandanOutput
• Tercapainya peningkatan kualitas
fasilitas dan infrastruktur fisik pada
Jalan Kedasih
• Terciptanya pusat kegiatan baru
yang mampu memberikan
lapangan kerja bagi masyarakat
sekitar
• Terciptanya suasana lingkungan
yang aman dan nyaman untuk
menjadi shopping street
No. Produk Rencana Keluaran Peta Publikasi 3D
1. Masterplan Kawasan Perencanaan ✓ ✓ ✓
2. Peta Penggunaan Bangunan
Kawasan Perencanaan ✓ - -
3. Visualisasi Aktivitas di Kawasan
Perencanaan - - ✓
6
7
8
9
BABV
59
KonsepSpasial
Guiding block
Lighting
Signage
Vegetasi
Aktivitas
Sosial
Enclosure
Bolar
Ruang
Jalan
Aktivitas
Ekonomi
Anchoring
Ruang
Bangunan
Kategori
Penyewa
60
BABVI
75
Menurut Perda Kota Semarang No. 2 Tahun 2020
• KDB 80%
• KLBmaks 2,4
• Tinggi maks 15 meter
• Tidak berpagar
• Bangunan cagar budaya sesuai bentukawal
Bangunan
76
Keterangan:
I : Diizinkan
T : Diizinkan dengan batasan jumlah
B : Diizinkan dengan penggunaan bersyarat
X : Tidak diizinkan
No. Fungsi Eksisting Fungsi Rencana Permukiman Komersial Jasa Kesehatan Mixed Use Ruang Publik 1 Permukim an X I I T I B 2 Komersial X I I T I B 3 Jasa X I I T I B 4 Bangunan kosong X I I T I B 5 Bangunan hancur/ lahan kosong X I I T I B
Bangunan
77
CommonArea-Food
Sesudah 78
Sebelum
CommonArea-Food
79
CommonArea–FashionWear
80
Sebelum Sesudah
CommonArea–FashionWear
81
CommonArea–FashionWear
82
Sebelum Sesudah
AreaParkir
83
Sebelum Sesudah
AreaParkir
84
Sebelum Sesudah
AreaJalan
85
Sebelum Sesudah
AreaJalan
86
Sesudah
Sebelum
AreaJalan
87
Sesudah
Sebelum
AreaJalan
88
Rencana KegiatanPemerintah
Pembangunan
Pemerintah melakukan
pembangunan
common area dengan
mengubah halaman
belakang rumah-
rumah yang
bersebelahan.
Common area ada dua
yang dapat digunakan
umum oleh masyarakat.
Sosialisasi
Pemerintah melakukan sosialisasi mengenai program penataan koridor Jalan Kedasih dan Jalan Cendrawasih
I. Sosialisasi dilakukan dua kali pada 2023 dan 2024.
Penataan
Penataan fungsi jalan
yang digunakan
seluruhnya untuk
pejalan kaki.
Penambahan furniture
jalan sepertu bangku, penerangan, dan vegetasi juga dilakukan.
Penataan
Pemerintah melakukan penataan area parkir dengan menambah vegetasi agar tidak
mengurang nilai visual.
Parkir motor dipindahkan
ke dalam area parkir
utama agar koridor jalan
dapat dimanfaatkan secaramaksmial
89
Rencana KegiatanPemerintah
Pemeliharaan
Pemerintah melakukan
pemeliharaan dan perawatan common area bersama dengan
pemilik bangunan yang bersebelahan.
Perawatan tumbuhan, rumput, pasir kerikil, dan furniture yang ada
didalamnya
Monitoring danEvaluasi
Pemerintah melakukan evaluasi terhadap kinerja jalan, perkembangan guna lahan, sirkulasi parkir, dan penggunaan common area.
Pemerintah mengasi
kegiatan-kegiatan yangada
Pemeliharaan
Pemerintah melakukan
pemeliharaan dan
perbaikan secara
berkala pada area
jalan. Furniture jalan
dilakukan pergantian
apabila kondisi sudah
tidakbagus.
Pemeliharaan
Pemerintah melakukan pemeliharaan dan perbaikan secara berkala pada area parkir. Pengecatan ulang pada marka, perawatan tanaman, dan pemeliharaan paving.
90
Pemeliharaan
Pemilik usaha yang
memiliki bangunan
bersebelahan dengan
common area wajib
melakukan
pemeliharaan bersama
denganpemerintah.
Rencana Kegiatan–PemilikUsaha
Kegiatan Komersial
Pemilik usaha
melakukan kegiatan
komersial. Jalan dapat
dipakai pemilik usaha
untuk memfasilitasi
kursi dan meja bagi
konsumen. Kegiatan
komersial dapat
dilakukan juga pada
common area.
Pemeliharaan
Pemiliki usaha wajib
memelihara dan
merawat bangunan
tempat usaha
terutama cagar
budaya.
91
Rencana Kegiatan–Pemilik Bangunan
Kegiatan Sosial
Para pemilik bangunan
atau masyarakat
setempat dapat
menggunakan
common area sebagai area untuk
mengadakan
pertemuan antar warga dan kegiatan sosiallainnya.
KegiatanKomersial/ MixedUse
Pemilik bangunan mendapat pilihan untuk mengubah fungsi permukiman menjadi mixed use atau
komersial dan menjual atau menyewakan bangunan. Nantinya kegiatan komersial akan tetap berjalan di area perencanaan.
92
Rencana KegiatanMasyarakat
Kegiatan Sosial
Masyarakat dan konsumen melakukan
interaksi sosial dengan
pengunjung maupun
pemilik usaha pada
common area. Common area dapat menjadi wadah untuk menyelenggarakan acara sosial, festival dan event-event lainnya.
Kegiatan Komersial
Masyarakat dan konsumen melakukan aktivitas jual beli pada bangunan komersial dan pada common area. Masyarakat wajib menjaga kebersihan dan ikut merawat fasilitasyangada.
93
Skenario Kegiatan
94
Skenario Kegiatan
Skenario Kegiatan
Pentahapan
Sosialisasi mengenai pembuatan
common area dan revitalisasi cagar
budaya
Penataan setback bangunan, pembebasan lahan untuk common area
Renovasi bangunan, pembebasan lahan untuk common area
Sosialisasi mengenai pembuatan
common area dan penataan fungsi
jalan
Pembuatan common area
Penataan fungsi jalan
Penataan area parkir
Penataan street furniture (tempat duduk dan tempat sampah)
Pemasangan signage
Monitoring dan evaluasi
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Rencana Kegiatan
Tahun
97
Pembiayaan
Tahun Pendapatan Langsung Pendapatan Tidak Langsung Total Pajak Bumi dan Bangunan Jual Bangunan Retribusi Parkir Festival dan Event Peningkatan Ekonomi Valuasi Bangunan Cagar Budya 2023 148.593.011 - 4.704.760.536 - - - 4.853.353.547 2024 148.593.011 - 5.677.173.048 - - - 5.825.766.059 2025 148.593.011 4.939.704.000 6.649.585.560 - - 6.458.130.000 18.196.012.571 2026 148.593.011 3.343.032.000 7.621.998.072 10.000.000 200.000.000 6.458.130.000 17.781.753.083 2027 148.593.011 6.723.486.000 8.594.410.584 15.000.000 200.000.000 6.458.130.000 22.139.619.595 2028 148.593.011 4.141.368.000 9.566.823.096 20.000.000 200.000.000 6.458.130.000 20.534.914.107 2029 148.593.011 - 10.539.235.608 25.000.000 200.000.000 6.458.130.000 17.370.958.619 Total 1.040.151.080 19.147.590.000 53.353.986.504 70.000.000 800.000.000 32.290.650.000 106.702.377.584 Sumber: Peraturan Daerah Kota Semarang No. 13 Tahun 2011 Peraturan Walikota KotaSemarang No. 17 Tahun 2022 98
Pendapatan
Pembiayaan
99 Tahun Detail Pengeluaran EXP Detail Pemasukkan REV Discount Rate 5% EXP REV 1 (2023) Sosialisasi mengenai pembangunan common area dan revitalisasi cagar budaya 500.000.000 Pendapatan langsung 4.853.353.547 476.190.476 4.622.241.473 Penataan setback dua bangunan 1.871.100.000 1.782.000.000 Pembelian bangunan rusak dan cagar budaya untuk direnovasi dan revitalisasi 10.500.000.000 10.000.000.000 Renovasi bangunan rusak, revitalisasi cagar budaya area entertainment dan sebelah hotel, pembebasan lahan untuk common area 14.694.845.000 13.995.090.476 Total 27.565.945.000,00 4.853.353.547,40 26.253.280.952,38 4.622.241.473,71 NPV -22.712.591.453 -21.631.039.478,67 BCR 0,18 0,18 Sumber: Peraturan Walikota Kota Semarang No. 61 Tahun 2021 Peraturan Walikota Kota Semarang No. 17 Tahun 2022
Pembiayaan
3 (2025) Pemasangan penerangan, pagar, dan tempat sampah pada common area 139.887.824 Pendapatan langsung 11.737.882.571 120.840.361,95 10.139.624.292 Pemasangan blok paving, rumput, dan penerangan pada jalan 584.726.282 Pendapatan tidak langsung 6.458.130.000 505.108.547,24 5.578.775.510 Operasional 1.000.000.000 863.837.598,53 100 Tahun Detail Pengeluaran EXP Detail Pemasukkan REV Discount Rate 5% EXP REV 2 (2024) Sosialisasi mengenai pembangunan common area dan penataan fungsi jalan 500.000.000 Pendapatan langsung 5.825.766.059 453.514.739 5.284.141.550 Pembelian bangunan rusak dan cagar budaya untuk direnovasi dan revitalisasi 12.092.360.000 10.968.126.984 Revitalisasi cagar budaya area local food dan fashion, pembebasan lahan common area 8.968.145.463 8.134.372.302 Pembebasan lahan untuk common area, penanaman rumput dan pohon, pemasangan kerikil halus pada fashion common area 3.021.641.120 2.740.717.569 Operasional 1.000.000.000 907.029.478 Total 53.148.120.311,50 10.688.621.176,80 48.206.911.847,17 9.694.894.491,43 NPV -42.459.499.135 -38.512.017.355,74 BCR 0,20 0,20 Total 54.872.734.417,50 35.361.766.888,20 47.401.131.124,07 30.546.823.788,53 NPV -19.510.967.529 -16.854.307.335,54 BCR 0,64 0,64 Sumber: Peraturan Walikota Kota Semarang No. 61 Tahun 2021 Peraturan Walikota Kota Semarang No. 17 Tahun 2022
Pembiayaan
Tahun Detail Pengeluaran EXP Detail Pemasukkan REV Discount Rate 5% EXP REV 4 (2026) Penanaman tanaman peneduh pada jalan 4.720.220 Pendapatan langsung 11.123.623.083 3.883.336,68 9.151.432.239 Pemasangan blok paving, rumput, gapura, dan penerangan pada area parkir 1.676.112.094 Pendapatan tidak langsung 6.658.130.000 1.378.941.567,76 5.477.660.028 Operasional 1.000.000.000 822.702.474,79 101
Sumber: Peraturan Walikota Kota Semarang No. 61 Tahun 2021 Peraturan Walikota Kota Semarang No. 17 Tahun 2022 5 (2027) Penanaman tanaman peneduh, pengecatan, dan tempat duduk 22.136.700 Pendapatan langsung 15.481.489.595 17.344.683,69 12.130.152.193 Pemasangan street furniture 10.884.900 8.528.603,97 Pemasangan rambu 5.092.400 Pendapatan tidak langsung 6.658.130.000 3.990.028,65 5.216.819.074 Operasional 1.000.000.000 783.526.166,47 Total 57.559.214.449,50 59.830.154.681,60 47.354.108.174,68 49.222.416.323,73 NPV 2.270.940.232 1.868.308.149,05 BCR 1,04 1,04 Total 58.623.718.449,50 88.665.910.557,00 45.933.217.380,86 69.472.060.995,16 NPV 30.042.192.108 23.538.843.614,30 BCR 1,51 1,51
Pembiayaan
NPV 79.664.091.319 56.260.698.892 BCR 2,30 2,02 102
Sumber: Peraturan Walikota Kota Semarang No. 61 Tahun 2021 Peraturan Walikota Kota Semarang No. 17 Tahun 2022 7 (2028) Monitoring dan evaluasi 100.000.000 Pendapatan langsung 10.712.828.619 71.000.000,00 7.606.108.319 Operasional 1.000.000.000 Pendapatan tidak langsung 6.658.130.000 710.000.000,00 4.727.272.300 Total 60.823.718.449,50 139.987.809.768,80 55.116.741.559,94 111.377.440.452,01 6 (2028) Monitoring dan evaluasi 100.000.000 Pendapatan langsung 13.876.784.107 74.621.539,66 10.355.069.956 Operasional 1.000.000.000 Pendapatan tidak langsung 6.658.130.000 746.215.396,64 4.968.399.118 Total 59.723.718.449,50 115.906.462.514,40 44.566.758.251,41 86.491.186.897,93 NPV 56.182.744.065 41.924.428.646,52 BCR 1,94 1,94 Tahun Detail Pengeluaran EXP Detail Pemasukkan REV Discount Rate 5% EXP REV