MERE POSTING Что это за фрукт? А, может быть, овощ? Давайте попробуем разобраться, съедобен ли он, и если да, то насколько? Безусловно, многие из нас сталкивались последнее время с такими определениями, как FlatFee, Mere Listing (Posting), а на лужайках соседних домов замечали маленькие, но весёлых цветов таблички ComFree и иже с ними. Кто из нас не ищет лёгких путей или не желает сэкономить там, где это кажется столь возможным? Ответ прост: все. Или почти все. И это так естественно, что не вызывает никаких осуждений, а порой очень даже и приветствуется. И вот, в какой-то из дней вы просыпаетесь с твердым убеждением, что настало то время, когда вашему дому пора на... Нет ! Конечно не на слом. Ведь средняя амортизация среднего по всем параметрам дома аж целых 150 лет ! А строили-то раньше о-го-го! Не чета нынешним домам-сэндвичам, скромно прикрытым сарафанами из декоративного кирпича. Да! Вы просыпаетесь с решением переехать поближе к друзьям, которые не перестают нахваливать их новый дом, удивительно гармонично сочетающий уникальное расположение в равной удаленности (приближенности) от суперсовременных торговых центров, go train и чудесного парка, раскинувшего свои аллеи сразу за бэкярдом. Проштудировав локальные объявления о продаже домов, вы получили примерное представление о стоимости вашего дома, и тут же прикинули грядущие расходы. Одним из основных будет комиссия на оплату сервиса агентства по продаже недвижимости. Стандартная комиссия – 5% от продажной стоимости, и складывается она из двух равных частей, одна из которых - комиссия вашего риэлтора, а точнее агентства, в котором он служит, а вторые 2.5% – оплата комиссии агентства покупателя. Сразу оговорюсь, что комиссия агентства покупателя
18
All About Home
May 2015
в 99.9% случаях есть величина постоянна и коррекции, как правило, не подлежит. Ну а 2.5% вашего агента зачастую трансформируются в 1.5% или даже в 1%, в зависимости от частного случая и объема предоставляемых услуг. Итого: 5% максимум или 3.5%, если ваш листинг-агент готов к уменьшению суммы оплаты за свою работу. И тут, подобно миражу оазиса в безводной пустыни, медленно покачиваясь на волнах памяти всплывают зелененькие буквы ComFree. Бесплатно! Вот он наш любимый сыр! Неужели волки перестали есть овец, а в обществе появилась новая когорта альтруистов-волонтеров, готовых оказать вам столь ответственную услугу совершенно бесплатно? Попробуем-ка разобраться в ситуации и взвесим если не все, то хотя бы основные ЗА и ПРОТИВ. Mere Listing, он же Flat Fee, ComFree и прочая… Действительно ли Free? Увы нет. В среднем $500-$1000.00. Что входит в сервис? Размещение вашего дома в MLS.CA / Realtor.ca, посредством mere posting в риэлторской базе данных. Что ещё? Опять увы – НИЧЕГО! Вам самим придется заниматься вопросами определения рыночной цены дома, отбивать атаки агентов, специализирующихся на Low Ball оферах с целью опустить вашу цену чуть ниже плинтуса, организовывать просмотры и проводить Open Houses, составлять юридические документы или прибегать к помощи специалистов. Но не это самое страшное. А то, что согласно статистике, 99% всех листингов продаётся при участии Cooperative Brokerages – агентов, представляющих покупателя. А именно эти агенты и проходят мимо подобного листинга. Ибо в нашей рабочей базе данных они видят, что в разделе, указывающем размер комиссии, стоят скромные 0.01% вместо стандартных 2.5%. Да, да. Агент, подписавший с вами контакт на Mere Posting, не имеет права предлагать комиссию другим агентам, так как, согласно законодательству, его право ограничено лишь возможностью опубликования листинга, и на этом обьем полномочий полностью исчерпан. Кроме того, абсолютно подавляющее большинство агентов негативно относится к подобным листингам и из чувства профессиональной
солидарности игнорирует их даже, если сам дом мог бы представлять какой-то интерес для их клиента. Как альтернативный вариант отсутствия комиссии, закон предлагает нам самим пробовать договариваться с продавцом о комиссии, если мы захотим участвовать в покупке подобного дома. Но это тоже самое, как у скупого просить в долг и, причем, без всяких гарантий. Если опять обратиться к статистике, то дома, выставляемые на продажу по схеме ComFree / Flat Rate /Mere Posting, в среднем находятся на рынке до двух раз дольше по времени, пока бывают проданы, а продаются, если повезёт, дешевле, чем однотипные дома. Количество Terminated or Expired без продажи среди них также существенно больше. В последние годы, особенно этой весной, стало чрезвычайно популярным разыгрывать Multiply Listings, или тендер, по-нашему. Например, в этом апреле мне пришлось участвовать и купить для своих клиентов замечательный дом на 70 Quiteco in Richmond Hill. Всего было 7 оферов и окончательная цена дома оказалось на $135,000 выше стартовой. Подобная ситуация невозможна с Mere Posting по определению. В заключение, с сожалением замечу, что для некоторых агентов попытка соблазнить продавца низкой комиссией и заставить его пойти на Mere Listing, является лишь промежуточным этапом по подписании с ним стандартного Listing Agreement после того, как заарканенный на 6 месяцев контракта продавец не осознает всей бесперспективности своего положения и не будет вынужден продолжить работу на обычных уже условиях с тем же агентом. Если у вас появились какие-либо вопросы по теме Mere Listing или по недвижимости вообще, звоните, я всегда буду рад вам помочь. С уважением, Олег Шингирей, Mba, Llb Top Producer, President Award Winner
416.732.8242
РЕКЛАМА (416) 477-6107
www.therussianguide.com