綜合生活親子娛樂 購物中心 台南市鄭子寮地區商場開發、興建及營運計畫
指導老師 : 謝宏昌 組員: 傅鈺崴、徐婉婷、許嘉哲、陳韋侖、范燕清 日期 : 中華民國一○六年六月
目錄 第一章
緒論 ........................................................................................................................................................ 1
第一節
開發緣起 ...................................................................................................................................... 1
第二節
開發範圍 ...................................................................................................................................... 2
第三節
本案開發法令依據 ...................................................................................................................... 3
第四節
開發目標 ...................................................................................................................................... 3
第二章
基地條件分析 ........................................................................................................................................ 3
第一節
上位及相關計畫 .......................................................................................................................... 4
第二節
外在環境分析 .............................................................................................................................. 6
第三章
土地取得可行性分析........................................................................................................................... 13
第一節
用地範圍及權屬 ........................................................................................................................ 14
第二節
土地權屬狀況 ............................................................................................................................ 15
第三節
土地取得可行性分析 ................................................................................................................ 16
第四章
市場可行性分析................................................................................................................................... 17
第一節
產業市場分析 ............................................................................................................................ 17
第二節
潛在消費者分析 ........................................................................................................................ 18
第五章
開發事業項目 ...................................................................................................................................... 21
第一節
整體開發定位及構想 ................................................................................................................ 21
第二節
預計引進產業規劃 .................................................................................................................... 21
第三節
開發方式評估 ............................................................................................................................ 22
第六章
建築計畫與設計................................................................................................................................... 24
第一節
敷地計畫 .................................................................................................................................... 24
第二節
建築配置計畫 ............................................................................................................................ 27
第三節
建築設計圖說 ............................................................................................................................ 30
第七章
財務評估與效益................................................................................................................................... 37
第一節
興建成本 .................................................................................................................................... 37
第二節
營運財務分析 ............................................................................................................................ 38
第三節
投資效益評估 ............................................................................................................................ 39
I
圖目錄 圖 1 擬定台南市鄭子寮地區細部計畫土地使用分區示意圖 ................................................................................. 2 圖 2 擬定台南市鄭子寮地區細部計畫土地使用分區示意圖 ................................................................................. 2 圖 3 複合型商業中心構想想像示意圖 ..................................................................................................................... 3 圖 4 擬定台南市鄭子寮地區細部計畫土地使用分區示意圖 ................................................................................. 4 圖 5 變更台南市鄭子寮地區（「商 55」商業區）細部計畫土地使用分區示意圖 .............................................. 5 圖 6 基地位置示意圖 ................................................................................................................................................ 6 圖 7 「商 55」商業區細部計畫土地使用分區示意圖 ........................................................................................... 7 圖 8 基地周邊土地利用調查成果 ............................................................................................................................. 9 圖 9 北側基地現況照片 ............................................................................................................................................ 9 圖 10 南側基地臨文賢路兩側之現況照片............................................................................................................. 10 圖 11 過和緯路之文賢路兩側之現況照片............................................................................................................. 11 圖 12 大尺度交通分析示意圖 ................................................................................................................................ 12 圖 13 中尺度交通分析示意圖 ................................................................................................................................ 13 圖 14 小尺度交通分析示意圖 ................................................................................................................................ 13 圖 15 土地權屬示意圖 ............................................................................................................................................ 14 圖 16 台南市全市型商業空間分布示意圖............................................................................................................. 17 圖 17 原台南市部分區域人口分布量示意圖......................................................................................................... 18 圖 18 原台南市部分區域 99-104 年人口變化示意圖 ......................................................................................... 18 圖 19 原台南市部分區域 6-12 歲人口分佈示意圖 .............................................................................................. 19 圖 20 原台南市部分區域 65 歲以上人口分佈示意圖 .......................................................................................... 19 圖 21 原台南市部分區域所得分佈示意圖............................................................................................................. 20 圖 22 開發構想示意圖 ............................................................................................................................................ 21 圖 23 空間組合彙整表 ............................................................................................................................................ 21 圖 24 業種業態組合 ................................................................................................................................................ 22
II
圖 25 業種業態規模與數量 .................................................................................................................................... 22 圖 26 預定興建期程規劃示意圖 ............................................................................................................................ 23 圖 27 建築量體之動線構想示意圖 ........................................................................................................................ 24 圖 28 建築量體之動線構想示意圖 ........................................................................................................................ 25 圖 29 建築量體之動線構想示意圖 ........................................................................................................................ 25 圖 30 建築量體之活動與端點構想示意圖............................................................................................................. 26 圖 31 建築量體之開放空間構想示意圖 ................................................................................................................ 26 圖 32 建築量體之動線構想示意圖 ........................................................................................................................ 27 圖 33 建築配置構想示意圖 .................................................................................................................................... 28 圖 34 建築配置動線構想示意圖 ............................................................................................................................ 29 圖 35 開放空間構想示意圖 .................................................................................................................................... 29 圖 36 建築一樓平面配置圖 .................................................................................................................................... 30 圖 37 建築二樓平面配置圖 .................................................................................................................................... 31 圖 38 建築三樓平面配置圖 .................................................................................................................................... 32 圖 39 建築四樓平面配置圖 .................................................................................................................................... 33 圖 40 建築地下一樓平面配置圖 ............................................................................................................................ 34 圖 41 建築地下二樓平面配置圖 ............................................................................................................................ 34 圖 42 建築北側立面圖 ............................................................................................................................................ 35 圖 43 建築南側立面圖 ............................................................................................................................................ 35 圖 44 建築剖面圖 .................................................................................................................................................... 36 圖 45 建築剖面圖 .................................................................................................................................................... 36
III
表目錄 表 1 擬定台南市北區鄭子寮地區細部計畫案住宅區土地使用管制住宅區部分 .................................................. 7 表 2 擬定台南市北區鄭子寮地區細部計畫案商業區土地使用管制商業區部分 .................................................. 8 表 3 本次開發基地範圍內土地全屬清冊 ............................................................................................................... 14 表 4 本次開發基地範圍內土地全屬清冊 ............................................................................................................... 15 表 5 台南市的全市型商業空間整理 ....................................................................................................................... 18 表 6 法定土地使用強度面積表............................................................................................................................... 27 表 7 興建建築土地使用強度面積表 ....................................................................................................................... 27 表 8 北側建築一樓各項目面積表 ........................................................................................................................... 30 表 9 南側建築一樓各項目面積表 ........................................................................................................................... 31 表 10 北側建築二樓各項目面積表 ........................................................................................................................ 32 表 11 南側建築二樓各項目面積表 ........................................................................................................................ 32 表 12 北側建築三樓各項目面積表 ........................................................................................................................ 33 表 13 南側建築三樓各項目面積表 ........................................................................................................................ 33 表 14 北側建築四樓各項目面積表 ........................................................................................................................ 34 表 15 北側建築地下層各項目面積表 .................................................................................................................... 35 表 16 直接成本估算表 ............................................................................................................................................ 37 表 17 間接成本估算表 ............................................................................................................................................ 37 表 18 興建成本總計 ................................................................................................................................................ 38 表 19 營運成本估算表 ............................................................................................................................................ 38 表 20 營運收入估算表 ............................................................................................................................................ 39 表 21 參數設定表 .................................................................................................................................................... 40
IV
第一章 第一節
緒論
開發緣起
本學期所操作的題目為「多孔隙城市」的規劃與實踐，著重於延續上學期針對鄭子寮地區 以「多孔隙城市」手法所訂定的都市計畫，並選定一塊或以上面積合計在 1.5 公頃以上之土地做 為開發案基地。在空間上思考周遭網絡系統與社會空間，並以開發內容、建築物量體形式、開放 空間等設計，實現「多孔隙城市」的規劃理念與目標。 鄭仔寮地區早期周遭除了小北商圈外，附近皆是漁塭與舊式零亂的住商混合區。近幾年鄭 子寮地區在都市快速發展下，經由都市計畫拓寬道路，整頓抽水系統、空地、公共設施與水澤等 腹地，現已成為台南市交通區位極佳的新興重劃區。 本案基地位於和緯路與文賢路交叉口，區位上已具有多孔隙的潛力與特徵，除了本身作為 串聯安南與台南市中心之重要節點外，對於延伸台南市北區生活與商業機能發展具有指標性意 涵；惟其基地本身現況作為駕訓班使用，長期以來處於低度利用之情形，在道路系統上除了阻礙 周遭網絡連通性之外，空間使用上也是南北兩側住宅區與商業區間活動的隔閡。因此期望藉由引 入商業活動促進發展，並以公共開放空間的設計提供外來者與居民交流場域，以達成「多孔隙城 市」的理念，並在開發方式上引進民間機構之資金與創新能力，有效提升鄭仔寮周邊土地利用之 效益。
1
第二節
開發範圍
本案計畫區位於鄭仔寮地區北側範圍內，即 4-30-18M (文賢路)與 3-23-30M (和緯路)交 叉口處位置，計畫區為詳下圖 1 所示。本計畫區範圍為北起 3-23-30M(和緯路)，東鄰 4-3018M(文賢路)，西側與南側則與 E-29-8M、E-31-8M、E-33-8M 等計畫道路為界，計畫區範圍 詳下圖 2 所示。計畫範圍包含大豐段等 17 比土地，計畫區面積約為 1.783 公頃。
圖 1 擬定台南市鄭子寮地區細部計畫土地使用分區示意圖 資料來源：本計畫繪製
圖 2 擬定台南市鄭子寮地區細部計畫土地使用分區示意圖 資料來源：本計畫繪製
2
第三節
本案開發法令依據
本計畫開發基地原屬「擬定台南市北區鄭仔寮地區細部計畫」範圍之低密度住宅區，依據 民國 88 年 6 月 25 日公告發布實施之「變更台南市主要計畫(第三次通盤檢討)案(暫予保留，另 案辦理部分)內容規定」，為配合地區細部計畫及地區發展需求，將本計畫區附帶條件變更為「商 55」商業區，附帶條件規定略:「應另行擬定細部計畫(含配置適當公共設施用地與擬具具體公平 合理之事業及財務計畫)，並依細部計畫完成法定程序發布實施後始得發照建築」 ，故據此於辦理 細部計畫擬定作業後，進行本次的開發計畫。 第四節
開發目標
本計畫區位於台南市北區與安南區主要連通道路 4-30-18M(文賢路)噢 3-23-30M(和緯路) 交叉口處。依據變更台南市北區鄭子寮地區（「商 55」商業區）細部計畫案規劃，計畫區未來開 發目標主要為連接北區成功路、臨安路一代現況已共同開發之商業區，其形成本市北區之次要商 業中心。 而近年台南市居民消費習慣逐漸改變，其愈來越重視親子、家庭等日常休閒活動，同時也 對於休閒場所的需求日益增加。然而台南市雖有不少自然環境資源可供民眾使用的戶外活動空 間，但能夠結合戶外動態活動與大型室內娛樂場所的空間相對缺少。因此本計劃案之開發目標期 規劃本計劃區為一複合型商業中心，設置完善的休閒、娛樂、親子等符合家庭同樂需求的商業設 施，並提供商業用途場所及鄰近地區居民日常休閒之去處。 另外，為符合上位計劃之目標，期望藉由引入商業活動促進發展，並以公共開放空間的設 計提供外來者與居民交流場域，以達成「多孔隙城市」的理念，並在開發方式上引進民間機構之 資金與創新能力，有效提升鄭仔寮周邊土地利用之效益。並以開發內容、建築物量體形式、開放 空間等設計，實現「多孔隙城市」的規劃理念與目標。
圖 3 複合型商業中心構想想像示意圖 資料來源：本計畫繪製
第二章
基地條件分析 3
第一節
上位及相關計畫
一、 擬定台南市鄭子寮地區（臨安路以北、中華西路以東部分地區）細部計畫案 (一) 計畫年期：民國 115 年 (二) 計畫目的與願景策略： 1.
因應大台南地區人口數逐年遞減的趨勢與鄭子寮地區人口結構變化，結合自然 環境與交通區位條件，重新檢視計畫區發展定位。
2.
由於安南區日漸發展，文賢路路寬已不足以服務都市與郊區間逐漸增加的通行 旅次。為避免文賢路交通狀況更加惡化，重新調配計畫區內的土地使用分區， 將原計畫集中於文賢路與和緯路間尚未開發的過量商業區，分配至海安路左側 與文賢路兩側，並配合淹水潛勢，調降土地使用強度。
3.
因應少子化現象，既有公共設施用地已足量且有部分未做使用。擬釋出部分未 開闢之學校用地轉作住宅、公園與道路用地等，銜接既有路網系統強化南北向 道路連結。
圖 4 擬定台南市鄭子寮地區細部計畫土地使用分區示意圖 資料來源：本計畫繪製
4
二、 變更台南市北區鄭子寮地區（「商 55」商業區）細部計畫案 (一) 計畫年期：民國 115 年 (二) 計畫目的與願景策略： 1.
遵循前次計畫－擬定台南市北區鄭子寮地區（「商 55」商業區）細部計畫案 （民國 92 年）規劃願景，發展台南市區與郊區生活圈「假日休閒娛樂產業」， 以服務鄭子寮地區、南區、安南地區與市中心生活圈。
2.
配合擬定台南市鄭子寮地區（臨安路以北、中華西路以東部分地區）細部計畫 案（民國 105 年），發展低強度商業（商一）
3.
為使西北側滯洪公園與南側公兒用地連接，擬定相關土地使用管制要點，強制 退縮空間與容積獎勵原則，以達綠帶串接與防洪功效之目的。
圖 5 變更台南市鄭子寮地區（「商 55」商業區）細部計畫土地使用分區示意圖 資料來源：變更台南市北區鄭子寮地區（「商 55」商業區）細部計畫案
5
第二節
外在環境分析
一、 基地位置 本次開發案，選定位於台南市和緯路與文賢路交叉口之西南側街廓作為本次開發之基地， 其為台南市北區鄭子寮重劃區之核心商業地帶，期望藉由本次開發案帶動鄭仔寮周邊地區之區域 發展。
圖 6 基地位置示意圖 資料來源：本計畫繪製
6
二、 土地使用管制及周邊環境現況 (一) 土地使用管制 依據擬定台南市鄭子寮地區（臨安路以北、中華西路以東部分地區）細部計畫案、變 更台南市北區鄭子寮地區（ 「商 55」商業區）細部計畫案等上位計劃指導，本基地商 55 號 用地之土地使用分區為商一，其設定建蔽率為 80%；容積率為 280%。並於計畫中擬定開 放空間留設、退縮等相關之管制規範，其詳細內容如下表 :
圖 7 「商 55」商業區細部計畫土地使用分區示意圖 資料來源：變更台南市北區鄭子寮地區（「商 55」商業區）細部計畫案
表 1 擬定台南市北區鄭子寮地區細部計畫案住宅區土地使用管制住宅區部分 使用分區
條文內容 該範圍內建築基地符合下列條件，且建蔽率不超過（含）40%，得申請容積率放寬至 240% 1. 臨接較寬道路面寬在 12m 以上。 2. 建築基地規模至少大於 1,500 ㎡。 3. 若位於易淹水地區則容積率放寬至 200% 住宅區內之建築基地設置符合下列條件之開放空間者，其容積率得予增加供作開放空間之面積，但以不
住宅區
超過基地面積乘以該基地容積率之 30％為限。 1. 建築基地留設空地超過基地十分之四部份，供作開放空間，且與該基地法定空地相連接。 2. 該開放空間臨接道路長度不小於 5m，且與基地地面或道路連接處之高低差在 4m 以下。 3. 供作開放空間與法定空地面積之和不得少於 200𝑚2 。 4. 開放空間與法定空地，除應予綠化及設置遊憩設施，並常時開放供公眾通 行或休憩使用外，不得搭 蓋棚架，建築物或供作其他使用。 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，依下列之規定： 1. 凡建築基地為完整之街廓或符合下列各項規定，並依規定設置公共開放空間者，得依第四點規定增加 興建樓地板面積
7
2. 基地有一面臨接寬度在 8m 以上之道路，其臨接長度在 25m 以上或達周界 總長度五分之一以上 者。
依上述所得增加之樓地板面積（△FA）按左式核計，但不得超過基地面積乘以該基地容積率之 20％。 △FA＝S × I A：基地面積 S：開放空間有效總面積 I：鼓勵係數，住宅區及機關用地，依左列規定計 算： = 2.04 −1.0 A S I 前項所列開放空間有效總面積之定義與計算標準依「實施都市計畫地區建築 基 地綜合設計鼓勵辦法」之規定。 資料來源：變更台南市北區鄭子寮地區（「商 55」商業區）細部計畫案
表 2 擬定台南市北區鄭子寮地區細部計畫案商業區土地使用管制商業區部分 使用分區
條文內容 建築物提供部分樓地板面積供下列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基 地容積率之 30％為限。 1. 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。 建築物退縮相關規定 : 1.面臨 18m、30m 之商業區： 自道路境界線至少退縮 8m 建築(如屬角地，則擇道路 較寬之一面退縮 8m 指定牆面線，而另一 面並應顧及 污水管線之埋設退縮 1m 指定牆面線；而兩面道路寬 度相同時，則擇一辦理之)，並不得 設置圍牆，其中 商業區另應自道路境界線至少留設淨寬 1.5m 之無遮 簷人行道供公眾通行。 2.面臨 8m 計畫道 路之商業區：
商業區
自道路境界線至少退縮 5m 建築(如屬角地，則擇道路 較寬之一面退縮 5m 指定牆面線，而另一 面並應顧及 污水管線之埋設退縮 1m 指定牆面線；而兩面道路寬 度相同時，則擇一辦理之)，並不得 設置圍牆，其中 商業區另應自道路境界線至少留設淨寬 1.5m 之無遮 簷人行道供公眾通行。 3.面臨公共設施用地： 自道路境界線至少退縮 5m 建築，如有設置圍牆之必 要者，圍牆應自道路境界線至少退縮 3m， 其中公共 設施用地自道路境界線至少留設淨寬 3m 之無遮簷人 行道供公眾通行。
建築基地內之法定空地至少二分之一須供作植栽綠化空間使用，並規定至少 須四分之一面積配置可透水 性之舖面。另外，植栽綠化空間部份之配置內容 規定建物樓地板面積為每超過 36𝑚2 至少須栽一棵喬木 或灌木。
資料來源：變更台南市北區鄭子寮地區（「商 55」商業區）細部計畫案
(二) 周邊環境現況 本次開發案基地分為南北兩塊，而北側基地街廓現況為一駕訓班，占地約 1.1 公頃， 而南側街廓現況則為大型的沿街商業使用，包括:寢具用品、汽車檢驗廠、電子遊戲場、加 油站(已拆除)等，占地共約 0.68 公頃。而基地周邊則為大型量販店群聚，包含 COSTCO、 B&Q 等。其土地利用調查如下圖。而以下將分別介紹北側、南側基地與基地周邊狀況。
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圖 8 基地周邊土地利用調查成果 資料來源：內政部國土測繪中心、本計畫繪製
北側基地街廓長約 200 米，臨此區域 30 米重要聯外道路和緯路，其交通便利且商業 區位優良。而現況則為志成駕訓班，東側臨文賢路部分為其汽車駕訓班訓練場地；而西側 則為未使用用地。以下為基地北側現況照片:
圖 A 北側基地之臨和緯路側現況照片
圖 B 北側基地之西側現況照片
圖 9 北側基地現況照片 資料來源：GOOGLE 街景、本計畫拍攝
文賢路為 15 米主要道路，其兩側多為商業使用，而基地南側街廓現況大多為商業使 用，由北至南依序為: 加油站(已拆除)、吃角子老虎電子遊戲場、汽車檢驗廠、寢具用品店 等較為大型之商業使用。而文賢路對面街廓則多為一樓商業使用的連棟透天，大多為居民 所需之商業使用，例如 : 小吃、機車行、廚具、文具店、髮廊、小型修車廠等。以下為南 側基地臨文賢路兩側之現況照片:
9
圖 A 和緯路與文賢路路口東側現況照片
圖 B 和緯路與文賢路路口西側現況照片
圖 C 南側基地之臨文賢路西側現況照片
圖 D 南側基地之臨文賢路東側現況照片
圖 E 南側基地之臨文賢路西側現況照片
圖 F 南側基地之臨文賢路東側現況照片
圖 10 南側基地臨文賢路兩側之現況照片 資料來源：GOOGLE 街景、本計畫拍攝
而由於基地位於文賢路與和緯路交叉口，交通區位優良。於延文賢路兩側早已發展出 多樣的民生商業，而於基地的東北街廓則為北區重要公共設施，包含台南市政府警察局第 五分局、台南市政府消防局第六大隊和緯分隊、社區活動中心；延文賢路向北過和緯路兩 側則群聚台南市大型的量販店，例如 COSTCO、B&Q、汽車量販、UNIQLO 旗艦店、寶 雅等。顯示周邊地區之公共設施機能完善，且具有支持全市型商業設施之區位優勢。
10
圖 A 台南市政府警察局第五分局現況照片
圖 B 台南市政府消防局第六大隊現況照片
圖 C COSTCO 量販店現況照片
圖 D B&Q 量販店現況照片
圖 E 周邊大型量販店現況照片
圖 F 周邊停車場現況照片
圖 11 過和緯路之文賢路兩側之現況照片 資料來源：GOOGLE 街景、本計畫拍攝
11
三、 交通條件分析 而下圖可得知，本基地位於原台南西北側，位於原台南市放射狀道路之內環與中環之間。 其交通主要仰賴和緯路、文賢路作為連接各區域之主要道路。其中文賢路更為台 17 甲連接台南 市區與安南區、國道一號等重要節點之道路。而基地的西側則有中華西路貫穿台南市，連接南科 工業區與安平工業區，更是西部之濱海公路，也是台南市重要的聯外道路。支持全市型商業設施 之區位優勢。東西向道路則有和緯路貫穿基地，為連接台南市東區與安平區之重要道路。基地周 邊交通的高度便利性，為此區域可發展全市型商業的重要優勢。
圖 12 大尺度交通分析示意圖 資料來源：本計畫繪製
而於擬定台南市鄭子寮地區（臨安路以北、中華西路以東部分地區）細部計畫案，切割出 其計畫範圍的中華北路、中華西路、臨安路、海安路等主要道路；與貫穿基地的和緯路、文賢 路，作為連結本次基地與周邊地區的重要道路。然而，這樣重要道路也是台南市重要的聯外道 路，扮演連結原台南市與周邊地區的連結機能，其過境行旅次多且車速且快。另外，基地內部道 路則多為 15 米以下道路，僅扮演周邊社區之聯絡機能。
12
圖 13 中尺度交通分析示意圖 資料來源：本計畫繪製
基地主要以北側 30 米的和緯路與東側 18 米的文賢路作為其聯絡道路。然而，基地的南側 無面臨主要道路，則為 8 米出入道路，僅能滿足住宅區出入之機能。另外距離和緯路與文賢路 路口南側約 200 米處則有一周邊住宅區之社區出入文賢路之次要道路。於文賢路的東側，有多 處為垂直於 8 米巷道，將可能造成主要道路文賢路的交通混亂。 於基地臨和緯路為長約 200 公尺之街廓，並無道路切割。而於和緯路北側也大多為大型街 廓，僅有一處有 20 米道路連接，並為 COSTCO 後門停車場出入口。現況並不會造成和緯路過 多的交通問題。
圖 14 小尺度交通分析示意圖 資料來源：本計畫繪製
第三章
土地取得可行性分析
13
第一節
用地範圍及權屬
用地範圍分別以擬定台南市鄭子寮地區（臨安路以北、中華西路以東部分地區）細部計畫 案所變更的商一(55A)(附)、商一(55B)(附)為標的，並分別以道路 3-23-30M、E-29-8M、E-318M、E-33-8M、E-34-11M、4-30-18M 等計畫道路邊線作為用地範圍其界限。 而本計畫之基地範圍內土地整理如下圖 6 與表所示，計包括有大豐段 53 地號、大豐段 53-1 地號、大豐段 53-2 地號、大豐段 53-3 地號、大豐段 54 地號、大豐段 54-1 地號、大豐 段 54-2 地號、大豐段 55 地號、大豐段 55-6 地號、大豐段 55-62 地號、大豐段 55-63 地號、 大豐段 55-64 地號、大豐段 55-76 地號、大豐段 55-77 地號、大豐段 55-8 地號、大豐段 5581 地號、大豐段 56 地號，共有 17 筆土地。 以下將統整各土地之公告土地現值、公告地價與推估市價之詳細內容，作為後續推算土地 取得可行性分析、財務計畫之依據，其表格如下 :
圖 15 土地權屬示意圖 資料來源：內政部國土測繪中心、本計畫繪製
表 3 本次開發基地範圍內土地全屬清冊 權屬
地段
地號
面積
公告土地現值
私有
大豐段
53
2245.08
56451
14919
私有
大豐段
53-1
1120.00
33100
12300
14
公告地價
備註
私有
大豐段
53-2
260.00
60818
15409
私有
大豐段
53-3
165.00
73730
16858
私有
大豐段
54
52.69
33100
12300
私有
大豐段
54-1
181.00
33100
12300
私有
大豐段
55-2
1189.42
45620
13704
私有
大豐段
55-6
1770.38
51999
19500
私有
大豐段
55-62
788.44
71400
19500
私有
大豐段
55-63
393.79
33100
12300
私有
大豐段
55-64
683.09
33100
12300
私有
大豐段
55-7
1934.04
33100
--
私有
大豐段
55-76
657.27
71400
19500
私有
大豐段
55-77
347.79
33100
12300
私有
大豐段
55-80
1011.45
33100
12300
私有
大豐段
55-81
1171.66
33100
12300
私有
大豐段
56
5346.75
56298
15715
合計
17658.78
資料來源：國土測繪中心、變更台南市北區鄭子寮地區（「商 55」商業區）細部計畫案
第二節
土地權屬狀況
由於本基地於民國 92 年的變更台南市北區鄭子寮地區（「商 55」商業區）細部計畫案中曾 進行過市地重劃，因此在基地的產權狀況相對單純。其土地產權的部分，總共有 17 筆土地，並 分屬於 6 位土地所有權人與一市有土地。以下為變更台南市北區鄭子寮地區（ 「商 55」商業區） 細部計畫案中，針對本基地所進行市地重劃的詳細土地權屬清冊內容 :
表 4 本次開發基地範圍內土地全屬清冊 地段
地號
面積
權屬
大豐段
55-4
1105.09
台南市
台南市永華路 2 段 6 號
陳東河
台南市藥王里 11 鄰大新街 75 號
持分 6/20
陳智亮
台北市大安區福住里 3 鄰新生南路 2 段 8 之 1 號 4 樓
持分 7/20
大豐段
大豐段
大豐段
55-6
55-7
55-62
地址
備註
陳智億
台南市中西區澎湖李 9 鄰新美街 198 號
持分 7/80
尤陳美紅
台南市中西區藥王里 10 鄰大新街 47 巷 7 號
持分 7/80
陳智萬
台南市北區大豐里 30 鄰文賢路 365 巷 40 弄 22 號
持分 7/80
陳智清
台南市中西區天后里 12 鄰民族路 2 段 361 號
持分 7/80
陳東河
台南市藥王里 11 鄰大新街 75 號
持分 6/20
陳智亮
台北市大安區福住里 3 鄰新生南路 2 段 8 之 1 號 4 樓
持分 7/20
2022.13
陳智億
台南市中西區澎湖李 9 鄰新美街 198 號
持分 7/80
尤陳美紅
台南市中西區藥王里 10 鄰大新街 47 巷 7 號
持分 7/80
陳智萬
台南市北區大豐里 30 鄰文賢路 365 巷 40 弄 22 號
持分 7/80
陳智清
台南市中西區天后里 12 鄰民族路 2 段 361 號
持分 7/80
陳東河
台南市藥王里 11 鄰大新街 75 號
持分 6/20
陳智亮
台北市大安區福住里 3 鄰新生南路 2 段 8 之 1 號 4 樓
持分 7/20
陳智億
台南市中西區澎湖李 9 鄰新美街 198 號
持分 7/80
尤陳美紅
台南市中西區藥王里 10 鄰大新街 47 巷 7 號
持分 7/80
1934.04
1445.71
15
地段
地號
大豐段
55-63
大豐段
56
合計
面積
權屬
地址
備註
陳智萬
台南市北區大豐里 30 鄰文賢路 365 巷 40 弄 22 號
持分 7/80
陳智清
台南市中西區天后里 12 鄰民族路 2 段 361 號
持分 7/80
陳東河
台南市藥王里 11 鄰大新街 75 號
持分 6/20
陳智亮
台北市大安區福住里 3 鄰新生南路 2 段 8 之 1 號 4 樓
持分 7/20
陳智億
台南市中西區澎湖李 9 鄰新美街 198 號
持分 7/80
尤陳美紅
台南市中西區藥王里 10 鄰大新街 47 巷 7 號
持分 7/80
陳智萬
台南市北區大豐里 30 鄰文賢路 365 巷 40 弄 22 號
持分 7/80
陳智清
台南市中西區天后里 12 鄰民族路 2 段 361 號
持分 7/80
陳東河
台南市藥王里 11 鄰大新街 75 號
持分 6/20
陳智亮
台北市大安區福住里 3 鄰新生南路 2 段 8 之 1 號 4 樓
持分 7/20
陳智億
台南市中西區澎湖李 9 鄰新美街 198 號
持分 7/80
尤陳美紅
台南市中西區藥王里 10 鄰大新街 47 巷 7 號
持分 7/80
陳智萬
台南市北區大豐里 30 鄰文賢路 365 巷 40 弄 22 號
持分 7/80
陳智清
台南市中西區天后里 12 鄰民族路 2 段 361 號
持分 7/80
1424.67
5346.75
18390.21
資料來源：台南市台南地政事務所土地登記謄本彙整、變更台南市北區鄭子寮地區（「商 55」商業區）細部計畫案
第三節
土地取得可行性分析
本計畫基地北側目前為汽車駕駛訓練場，由台南市智成駕訓班經營管理。基地主要臨 30 米和緯路 與 18 米的文賢路，南側基地為商業用地目前作為汽車修理廠、吃角子老虎遊戲場、 寢具大賣場，基地西南側為公(兒)用地，週邊住宅區 或商業區用地則多為連棟透天，而文賢路 沿街面 1 樓多為零售商店使用。 而基地土地所有權人分屬於陳東河、陳智亮、陳智億、尤陳美紅、陳智萬、陳智清與台南 市。其中大豐段 55-4 地號為市有地(1105.09 平方公尺)，其餘為私有地 (16553.69 平方公 尺)；民國 99 年 1 月公告地價總價計 23,151,600 元， 民國 105 年 1 月公告現值總價計 89,632,800 元。 查本計畫用地範圍，大部分為私有之土地，因此本計畫預計以市價購買為主要用地取得之 方式。另外，市有地的部分則依循「促參法」第十五條，排除對土地法第二 十五條、國有財產 法第二十八條及地方政府公產管理法令之 限制，並訂定出租辦法與租金給付標準，以設定地上 權或出 租方式提供民間機構興建、營運。 依上述計算方式，若不考慮地價調整因素，依 99 年公告 地價，預估未來民間機構之土 地取得成本，興建期約為每年 23.1 萬元，營運初期則約為每年 69.5 萬元，未來之土地租金將 隨公告地價之調整而有所變動。
16
第四章 第一節
市場可行性分析
產業市場分析
隨著網路消費的興起，實體購物的目的已經不再是滿足一般生活需求，取而代之，成為休 閒娛樂的一環以及展示的空間，以致目前市場趨勢走向「一次購足」以及所謂的「休閒購物」， 一次購足是指消費者可以在一家商場一次購齊家庭生活所需要的全部物品； 「休閒購物」則是指 富足的運用時間，提供除了購物之外的活動空間，包含休憩、娛樂等等，滿足多元的使用，在這 兩股趨勢下，商業逐漸走向極端，全市型的商業設施為容納更多的機能而越來越大，像是義大世 界購物廣場、夢時代購物中心、麗寶 Outlet Mall 等；同時，地方型的商業設施為因應大型商業 設施的威脅，改以發展自身特色，像是發展主力商品、商業空間以及活動設施等，藉由吸引特定 族群消費的方式，來對抗大規模的商業設施。 綜觀目前台南市的全市型商業空間，現有中型百貨公司包含新光三越中山店與 Focus 流行 時尚館，以青少年流行服飾為主力商品；複合型百貨新光三越台南新天地，以精品為主力商品； 複合型購物中心南紡夢時代，無針對特定客群，以及德安百貨與台南大遠百等，從中可以發現目 前台南市的整體商業定位尚無以親子家庭為主，故先暫以此作為本次開發的目標客群，並於後續 進一步針對此進行分析。
圖 16 台南市全市型商業空間分布示意圖 資料來源：本計畫繪製
17
表 5 台南市的全市型商業空間整理
管理方式
南紡夢時代
德安百貨
中山新光
FOCUS
西門新光
德安百貨
大遠百
複合型購物中心
中型社區百貨
中型百貨
中型百貨
複合型百貨
中型百貨
大型百貨
影城
餐飲
餐影
服飾
娛樂
旅館
家具
產品定位
無
服飾 餐飲
精品
青少年
精品
服飾
時尚
青少年
營業面積(坪)
78,254,
16,000
13,344
5,000
49,222
8,000
15,000
建蔽/容積
80/280
80/280
80/320
80/320
80/320
80/320
60/800
資料來源：本研究繪製
第二節
潛在消費者分析
一、 人口總數 購物中心開發所在地區之人口總數與結構都會直接影響購物中心之規畫方向，若購物中心 位在一人口較密集且繼續成長之地區，基本消費群就不虞匱乏。 基地周遭人口數量與舊台南市地區相差不多，但是依 99-104 年之人口變化圖可以發現， 就市中心周遭人口呈現下降的狀態；基地周遭地區則逐漸上升，尤其是基地東側之鄭子寮地區人 口上升快速，為未來開發之購物中心基本消費群之保障。
圖 17 原台南市部分區域人口分布量示意圖 資料來源：本計畫繪製
圖 18 原台南市部分區域 99-104 年人口變化示意圖 資料來源：本計畫繪製
18
二、 人口年齡分布 人口分析調查中最重要的除了總人數外，人口的構成，如年齡、性別以及學歷等，也都會 影響購物中心內部產品規劃與走向。 基地周遭地區之人口結構組成比例上 6-12 歲的人口較多，65 歲以上之老人則較少，又為 人口移入地區，推測多為小家庭，故未來購物中心之業種配置將會以此為考量，提供周遭居民所 需之商業服務。
圖 19 原台南市部分區域 6-12 歲人口分佈示意圖 資料來源：本計畫繪製
圖 20 原台南市部分區域 65 歲以上人口分佈示意圖 資料來源：本計畫繪製
三、 所得水準 一個地區之所得水準會直接影響到該地之購買力，直接挑戰購物中心之生存，因此藉由了 解一地區之人口與所得、就業或是其他相關產業之發展型態，以便精確地分析市場現況與未來。 基地位於鄭子寮地區，周遭地區之所得水準約在 70 萬到 110 萬，在舊台南市高於其他地 區，所得為偏高之區域，故基地周遭地區之購買力偏高，購物中心生存之潛力較大。
19
圖 21 原台南市部分區域所得分佈示意圖 資料來源：本計畫繪製
綜合上述潛在消費者相關分析，基地地區之消費者人口總數充足、所得偏高，因此基本消 費群之保障足夠；購物中心生存之潛力較大，而在年齡組成部分此地區多為小家庭移入，6-12 歲孩童比例高，因此未來購物中心之定位將以家庭為主，青少年為輔，規劃業種業態之相關配 置。
20
第五章 第一節
開發事業項目
整體開發定位及構想
本研究根據基地位置與周遭環境進一步分析幾類潛在客群，包含目的型、聚集型、過境型 以及鄰里型之顧客，目的型客群為受商場集客主力吸引之顧客；聚集型客群為因本案提供其他商 業空間不足之機能，而吸引周遭其他大型商場之顧客；過境型客群則為使用文賢路或和緯路，往 返家與工作地點之顧客；鄰里型客群則是指本案周遭的居民。 接著進一步分析潛在客群之空間需求，像是目的型客群需要親子商品、家庭用品與娛樂設 施等；聚集型客群需要周遭極度缺乏的餐廳以及收集人潮的廣場；過境型客群；過境型客群需要 餐廳以及方便的停車空間；而鄰里型客群需要良好的公園與開放空間。綜合上述分析，本案將由 商業空間、公共空間與公共設施所組成，並且定位於綜合生活親子娛樂購物中心，提供上述四大 客群的所需空間與機能。
圖 22 開發構想示意圖 資料來源：本計畫繪製
圖 23 空間組合彙整表 資料來源：本計畫繪製
第二節
預計引進產業規劃 21
依據上述分析，本案預計引入五大類的商品，包含餐飲、服飾、親子用品、居家商品以及 娛樂設施。接著參考目前台灣商場的商品組合，歸結出最終的業種業態，像是餐飲細分成主題餐 廳、中型餐廳與美食街，服飾細分成旗艦服飾、品牌服飾、運動服飾以及流行服飾，親子商品細 分為親子批發、親子用品與兒童服飾，居家商品則包含生活雜貨用品、家具與廚具等。綜合考量 商品的性質與空間需求，參考台灣的商品組合以及財務平衡，提出以下商品的基本空間規模與數 量。
圖 24 業種業態組合 資料來源：本計畫繪製
圖 25 業種業態規模與數量 資料來源：本計畫繪製
第三節
開發方式評估
22
一、 開發方式 依上述土地取得方式說明本計畫用地範圍大部分為私有之土地，因此主要預計以市價購買 為主要用地取得之方式。而在本計劃開發方式的部分為自行興建開發，由本開發商主導整個開發 計畫，包括規劃設計、建築施工等。
二、 興建時程規劃 本案之興建期程，自規劃設計至使用執照請領完畢，約需 48 個月(4 年)，包含:設計規劃與 都市審計審議作業、建築執照申請作業，細部設計與施工圖說作業、結構工程施工作業、建築及 其他工程施工作業、工程驗收作業、試營運作業及使用執照登記申請作業等 8 項主要工作項 目。又考量本計畫之前期作業進度與時程規劃，預計本案之興建工程將自民國 106 年 1 月 1 日 起，迄 109 年 12 月 30 日，共 4 年，營運期自 110 年開始。下圖為工程項目的時程規劃。 工作項目 工作期程(月) 1.前期規劃作業 17 1.1設計規劃與都市設計審議作業 10 1.2建築執照申請作業 4 1.3細部設計與施工圖說作業 3 2.工程施工作業 26 2.1結構工程施工作業 14 2.2建築及其他工程施工作業 9 2.3工程驗收作業 3 3.前置準備作業 5 3.1試營運作業 3 3.2使用執照申請作業 2 3.3開始營運 -
2
4
6
8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48
圖 26 預定興建期程規劃示意圖 資料來源：本計畫繪製
三、 營運模式 本計畫採自行經營方式進行，由本開發商自行負責營運及管理，於整體空間規劃定位商場 主題後，再將空間一一招商出租，計畫在營運初期先尋求營運管理顧問協助，引入招商專業顧 問，確保規劃設計與日後的使用得以切合再逐步培養人才自行經營，雖享受之利潤及承擔風險較 高，但優點在於能夠完全主導營運事項。
23
第六章 第一節
建築計畫與設計
敷地計畫
一、 基地區位與環境
(一) 基地區位概述 本基地周邊之道路系統完善，鄰接東西向和緯路及南北向文賢路北賢路，往西連至安 平區及台 17 線、往南可接至成功路並貫穿台南中西市區直至台南火車站，往北則是直至 安南聚落，未來在鐵路地下化後更能直接連結至北區、東區等住宅新興區。
圖 27 建築量體之動線構想示意圖 資料來源：本計畫繪製
基地周遭因連結許多聯絡型或主要道路，因此在此區發展出多種全市型之活動結點， 如：UNIQUO 優衣庫路邊店、B&Q 特力屋、武聖夜市、花園夜市……等。其中基地北側即 緊鄰路寬 30 米之和緯路、COSTCO 好事多量販店，以及 COSTCO 西側之大型滯洪空間。 另又文賢路為此區主要道路，聚集各式社區型商業，如服飾、餐飲、民生用品等，亦形塑 基地東南側高密度之商業氛圍。 而基地南側則多零星開放空間、密集民宅及相對細碎曲折之巷道，是較為隱密的住宅 環境。整體來看，基地周遭活動強度偏重於基地北側、東側鄰接和瑋與文賢路段部分。
24
圖 28 建築量體之動線構想示意圖 資料來源：本計畫繪製
二、 量體配置構想
(一) 動線構想 延續周邊道路紋理以及劃設中央選逛步道，先將街廓內的建物做初步的切割，創造出 對基地內一條主要選逛動線；又能輕易地連結到周遭道路的動線系統。
圖 29 建築量體之動線構想示意圖 資料來源：本計畫繪製
25
(二) 活動與端點構想 配合周遭土地使用現況並延續其活動，將建築做退縮，在動線端點留設較大的開放空 間，提供選逛時的停留休憩空間，並將相對的容積移到臨 30 公尺和緯路的建築物上，以 符合周遭環境紋理。
圖 30 建築量體之活動與端點構想示意圖 資料來源：本計畫繪製
(三) 開放空間構想 配合基地內部以及周遭開放空間的現況使用並延續其活動，利用人行道以及廣場空間 的設置將開放空間做串聯，以回應周遭活動氛圍，並將北側街廓端點兩側建物拉高，以符 合業種面積需求以及立面設計。
圖 31 建築量體之開放空間構想示意圖 資料來源：本計畫繪製
(四) 建築量體高度構想 配合周遭土地使用現況並延續其活動，將建築量體進行部分退縮，於動線端點處留設 較大的開放空間，提供選逛時的停留休憩空間，並將相對的容積移到臨 30 公尺和緯路的 建築物上，以符合周遭環境紋理。 配合周遭土地使用現況並延續其活動，將建築量體進行部分退縮，於動線端點處留設 26
較大的開放空間，提供選逛時的停留休憩空間，並將相對的容積移到臨 30 公尺和緯路的 建築物上，以符合周遭環境紋理。
圖 A 臨和緯路處建築量體高度構想示意
圖 B 端點處建築量體高度構想示意
圖 32 建築量體之動線構想示意圖 資料來源：本計畫繪製
第二節
建築配置計畫
一、 建築配置計畫 依循上述敷地計畫，將建築做分割，並在中央及端點處留設較大的開放空間做串聯。下圖 為建築配置構想圖: 表 6 法定土地使用強度面積表 面積
項目 基地面積
法定
m2
坪
17,835.00
5,395.09
建蔽率
60%
容積率
200%
法定建築面積
14,268.00
4,316.07
法定容積面積
49,938.00
15,106.25
備註
資料來源：本計畫繪製
表 7 興建建築土地使用強度面積表 項目
興建
面積 m2
坪
建蔽率
56% (北)/ 50%(南)
容積率
238%(北)/172%(南)
建築
11,619.00
3,514.75
容積面積
37,976.00
11,487.74
地下室開發面積
11,262.80
3,407.00
27
備註
地下兩層
總樓地板面積
49,238.80
14,894.74
資料來源：本計畫繪製
圖 33 建築配置構想示意圖 資料來源：本計畫繪製
二、 動線系統規劃
(一) 人行動線規劃 基地以北有許多大型量體及開放空間，以南則是較多民宅、小型開放空間，且路型較 狹小曲折；而基地位處中介位置，藉由動線連結兩側開放空間，引導行人貫穿基地內部， 以及安排街廓周遭人行空間，做為兩邊氛圍轉折之緩衝。 (二) 車行動線規劃 為因應文賢路段交通較壅塞之狀況，車行動線配置上將進入基地之主要出入口設置於 街廓內部，需經文賢路 365 巷始能進入南側基地之路面停車場，或是北側基地之地下停車 場，藉以降低車輛於文賢路段回堵、滯留等狀況。 (三) 公共運輸路線規劃 配合既有之大眾運輸系統，和緯路段已有南市藍 10 號公車站牌(和緯文賢路口)，因 此在基地北側設置長 20 米之公車彎。
28
圖 34 建築配置動線構想示意圖 資料來源：本計畫繪製
三、 開放空間 北側基地中央為由商場建築群簇所圍繞的主要活動廣場，可提供選逛民眾與周邊居民辦理 各類小型戶外活動及演唱會等。而由基地北側建築物東北、西南兩側入口廣場，搭配植栽及地景 設計，演藝相互交錯的行人活動軸帶，其作為吸引民眾進入商場之引力點，也可供民眾休閒活動 使用的活動節點。 南側基地則為串連北側入口，將主要入口與北側基地的「入口廣場」開口相互對應，配合 其開放空間設置較寬的中央選逛軸線，並於軸線的末端設置端點作為引力點，作為吸引民眾於商 場內體驗較完整的休閒選逛活動。
圖 35 開放空間構想示意圖
29
資料來源：本計畫繪製
四、 小結 綜合上述，本案不論於建築配置、空間配置、開放空間系統、人行動線及車行動線系統… 等層面，皆具有基地規劃的可行性。然而，誠如本章第一節所提，各個替選方案分別係從不同角 度切入，仍須考量財務、市場…等因素，而予以判斷本案之開發定位及促參可行性。
第三節
建築設計圖說
一、 建築各樓層平面圖 北側建築分為地上 5 層、地下 2 層；南側建築則為地上 3 層，以下就依各樓層分別作介紹: (一) 建築一樓平面配置
圖 36 建築一樓平面配置圖 資料來源：本計畫繪製
建築 1 樓多配置約 100 坪左右的青少年服飾及 400 坪左右的品牌旗艦服飾；而在北 側、南側建築的頭尾兩端則配置約 500 坪的主題餐廳及美食街，以吸引到此地用餐的旅客 能夠沿著選逛走道往主題餐廳增加消費的可能性。以下為第 1 樓層各項目的數量與面積表: 表 8 北側建築一樓各項目面積表
30
內容
商用面積
開放空間 公共設施
項目 主題餐廳 美食街 旗艦服飾 國際服飾 流行服飾 廣場 走道 廁所 運輸
小計
數量 總面積 2.00 1,072.50 1.00 168.80 3.00 1,226.00 7.00 1,137.50 9.00 1,096.00 3 732.80 1.00 1,535.00 5.00 220.00 10.00 186 7,311.00
資料來源：本計畫彙整
表 9 南側建築一樓各項目面積表
內容 商用面積 開放空間 公共設施
項目 主題餐廳 廣場
數量
總面積 5 2351 1 831
走道
494
廁所 運輸 小計
4 9
116 124 7311
資料來源：本計畫彙整
(二) 建築二樓平面配置
圖 37 建築二樓平面配置圖 資料來源：本計畫繪製
北側建築 2 樓維持 1 樓的商用配置形式，多配置約 100 坪左右的青少年服飾、400 31
坪左右的品牌旗艦服飾以及約 500 坪的主題餐廳；南側臨文賢路的建築則配置約 200 坪的 生活雜貨與傢俱生活，以動線引導選逛遊客來此選購外，也吸引當地的家庭到此處添購生 活傢俱相關商品。以下為第 2 樓層各項目的數量與面積表: 表 10 北側建築二樓各項目面積表
內容
商用面積
項目 主題餐廳 運動服飾 國際服飾
數量 總面積 2.00 1,241.30 7.00 1,264.30 7.00 1,137.50
青年服飾
8.00
1,228.60
開放空間
走道
1.00
1,767.30
公共設施
廁所 運輸
5.00 10.00
220.00 186 6,794.00
小計 資料來源：本計畫彙整
表 11 南側建築二樓各項目面積表
內容 商用面積 開放空間 公共設施
項目 生活雜貨 家具生活
數量 5
總面積 1095 999
走道
1
1068
廁所 運輸 小計
4 9
116 124 1308
資料來源：本計畫彙整
(三) 建築三樓平面配置
圖 38 建築三樓平面配置圖 資料來源：本計畫繪製
北側建築 3 樓多配置約 250 坪左右的親子批發商品、600 坪左右的娛樂設施，供家 32
庭休閒娛樂使用，以及約 700 坪的主題餐廳；南側臨文賢路的建築則維持 2 樓層的商用形 式，配置約 400 坪的傢俱生活用品。在較高樓層的業種配置以較目的性的商業行為為主， 希望透過目的性商業的引導，增加在垂直移動過程中遊客選逛其他商品的可能性。以下為 第 3 樓層各項目的數量與面積表: 表 12 北側建築三樓各項目面積表
內容
項目 親子批發
商用面積
娛樂設施
2.00
1,226.60
主題餐廳 走道 廁所 運輸
1.00 1.00 5.00 10.00
784.00 1,535.00 220.00 186 6,794.00
開放空間 公共設施
數量 總面積 11.00 2,847.80
小計 資料來源：本計畫彙整
表 13 南側建築三樓各項目面積表
內容 商用面積 開放空間 公共設施
項目 家具生活 走道
數量 5 1
總面積 2094 1068
廁所
4
116
運輸 小計
8
109 1293
資料來源：本計畫彙整
(四) 建築四樓平面配置
圖 39 建築四樓平面配置圖 資料來源：本計畫繪製
北側建築 4 樓沿和緯路多配置約 400 坪左右的親子批發商品、1000 坪左右的娛樂設 施，供家庭休閒娛樂使用，以及約 700 坪的主題餐廳位於其東側。在較高樓層的業種配置 33
以較目的性的商業行為為主，希望透過目的性商業的引導，增加在垂直移動過程中遊客選 逛其他商品的可能性。以下為第 4 樓層各項目的數量與面積表: 表 14 北側建築四樓各項目面積表
內容 商用面積 開放空間 公共設施
項目
數量
親子批發 娛樂設施 主題餐廳 走道 廁所 運輸
1.00 2.00 1.00 1.00 3.00 10.00
小計
總面積 457.30 2,382.10 784.00 1,535.00 126.00 186 5,329.00
資料來源：本計畫彙整
(五) 建築地下樓層平面配置
圖 40 建築地下一樓平面配置圖 資料來源：本計畫繪製
圖 41 建築地下二樓平面配置圖 資料來源：本計畫繪製
北側建築依停車場建築相關法規規定每 150 平方公尺設置 1 輛，北側建築總樓地板 面積為 19434 平方公尺，因此開挖地下 2 層樓，分別設置 108、123 個汽車停車位； 137、137 個機車停車位以符合數量規定供到此購物的遊客使用。以下為北側建築地下層 34
各項目的數量與面積表: 表 15 北側建築地下層各項目面積表
空間名稱
地下層
B1
地下層 B2
汽車停車 機車停車 車道、迴轉空間 電梯、梯間、廁 倉庫 機房 小計 汽車停車 機車停車 車道、迴轉空間 電梯、梯間、廁 倉庫 機房 小計
數量 單元面 (單位: 積 108 15 137 2 11 1 2
14.4
123 137
15 2
11 1 2
14.4
面積 ㎡ 1620 274 3,454.00 158.50 14.40 111.00 5,631.40 1890 274 3,184.00 158.50 14.40 111.00 5,631.40
資料來源：本計畫彙整
二、 建築立面圖 建築立面設計以曲面與積木概念為設計發想，面對和緯路以及文賢路的低樓層商業多以玻 璃材質對外展示，吸引穿梭的車輛並呈現通透以及活潑的立面感覺。以下為建築北側及南側立面 圖:
圖 42 建築北側立面圖 資料來源：本計畫繪製
圖 43 建築南側立面圖 資料來源：本計畫繪製
三、 建築剖面圖
35
以下為建築剖面圖:
圖 44 建築剖面圖 資料來源：本計畫繪製
圖 45 建築剖面圖 資料來源：本計畫繪製
36
第七章 第一節
財務評估與效益
興建成本
本案開發占地面積約 5300 坪，最高五層樓，包含商業空間、公共空間與公共設施。以先
前規劃出來的各室內空間之面積進行假設，並計算出總建造費用。興建成本之計算報含三個部 分，分別是直接工程費、間接成本以及監造管理費，直接工程費為建築物的建造與裝修費用，間 接成本則為建設所需的規費，而監造管理費則因管理建設而起。 一、 直接工程費 本案假設以 RC 工法來進行工程，同時考慮整地、地下結構工程以及基本的線路工程與室 內裝修費用，粗估期初的建設成本。 表 16 直接成本估算表 項目
單位
數量
單價(元)
複價(元)
整地工程費
平方公尺
17,658
200
3,531,600
假設工程
平方公尺
17,658
300
5,297,400
基礎、地下結構工程
平方公尺
11,263
18,000
202,730,400
結構工程
平方公尺
37,976
14,670
557,107,920
水電、空調、消防工程
平方公尺
49,239
4,300
211,726,840
室內裝修工程
平方公尺
37,976
3,630
137,852,880
電梯
部
4
800,000
3,200,000
貨梯
部
2
900,000
1,800,000
電扶梯
部
5
800,000
4,000,000
公共設施景觀工程
平方公尺
6,996
2,180
15,250,844
直接工程費小計
1,142,497,884
資料來源 : 本計畫整理
二、 營造間接成本 間接成本為直接成本之總和分別乘上不同規費之百分比進行計算。納入的規費包含保險、 品管、勞安等等規費之計算。 表 17 間接成本估算表 項目
單位
數量
單價(元)
複價(元)
備註
營造綜合保險費
式
1
2,284,996
2,284,996
直接工程費的 0.2%
品管費
式
1
6,854,987
6,854,987
直接工程費的 0.6%
勞安費
式
1
5,712,489
5,712,489
直接工程費的 0.1%
空汙費
式
1
1,142,498
1,142,498
直接工程費的 0.2%
行政管理費(規費)
式
1
1,142,498
1,142,498
直接工程費的 5%
稅捐(營業稅)
式
1
57,124,894
57,124,894
直接工程費的 5%
間接工程費小計
74,262,362
37
三、 小計 表 18 興建成本總計 項目
單位
數量
單價(元)
複價(元)
備註
建築規劃設計監造費
式
1
60,838,012
60,838,012
直接工程費的 5%
專案行政管理費
式
1
24,335,205
24,335,205
直接工程費的 2%
公共藝術設置費
式
1
12,167,602
12,167,602
直接工程費的 1%
直接工程費小計
1,142,497,884
間接工程費小計
74,262,362
興建成本總計
1,314,101,066
資料來源 : 本計畫整理
第二節
營運財務分析
一、 營運成本 此處之計算用以給予投資進行評估，評估此商用不動產之開發是否有投資之價值。購物中 心之投資者在營運期間須支付人事成本、水電消耗、設施之維護與賦稅成本，以下為營運成本之 粗步估算： 表 19 營運成本估算表 項目 主要設施支出
賦稅成本
數量
單價
複價(第一年)
人員薪資
6%
219,857,885
13,191,473
水電燃料費
2%
219,857,885
4,397,158
清潔費
2%
219,857,885
4,397,158
文宣廣告
1%
219,857,885
2,198,579
行政庶務費
2%
219,857,885
4,397,158
機電維護費
0.5%
219,857,885
1,099,289
建築維護費
0.5%
219,857,885
1,099,289
景觀維護費
0.2%
219,857,885
439,716
行銷管理費
1%
219,857,885
2,198,579
保險費
1%
219,857,885
2,198,759
營業稅
5%
219,857,885
10,992,894
房屋稅
1
6,710,929
6,710,929
地價稅
1
4,095,912
4,095,912
營運成本總計
57,416,712
資料來源 : 本計畫整理
一、 營運收入 購物中心之營收以租金收益為主，而租金收取的方式大致上分為三種，固定額度的租金、 案專櫃營業額的某個百分比抽成以及包底獲保證抽成，亦即專櫃向購物中心允諾最低的租金數 38
額，營業額超過一定數額之後，則按比例抽成。本案之購物中心則綜合兩種租金收取方式，針對 高營業額之業種以抽成之方式收取費用，其餘則以固定額度的租金賺取收入。 表 20 營運收入估算表 項目 餐飲美食
服飾精品
親子用品
間數
抽成/租金(年)
年租金(元)
大型餐廳
150
7
營業額 20%
70,000,000
中型餐廳
50
5
營業額 20%
15,000,000
美食街店舖
15
19
營業額 20%
18,240,000
旗艦服飾
360
1
24,000(元/坪)
8,900,760
運動服飾
50
7
24,000(元/坪)
9,178,818
品牌服飾
50
14
24,000(元/坪)
16,516,500
流行服飾
30
9
24,000(元/坪)
7,956,960
150
2
24,000(元/坪)
6,639,996
親子用品
50
10
24,000(元/坪)
17,355,030
兒童服飾
30
8
24,000(元/坪)
8,919,636
生活雜貨
200
2
24,000(元/坪)
7,544,592
生活家具
180
5
24,000(元/坪)
20,037,660
居家廚具
100
2
24,000(元/坪)
4,668,180
350
3
24,000(元/坪)
20,959,330
親子用品批發
家庭用品
面積(坪)
遊樂設施
營業收入估算
231,917,402
資料來源 : 本計畫整理
第三節
投資效益評估
一、 參數設定 (一) 財務評估方案說明 本計畫之財務評估方案，包括基本方案評估及依照興建成本與未來營收變動下敏感度 分析。 (二) 評估年期 興建期自 106 年到 108 年為期 4 年，營運期自 109 年開始。 (三) 評估基期 : 各項報酬率之評估以 106 年為基期。 (四) 通貨膨脹率 1.
一般物價上漲率，依行政院「102-105 年國家發展計畫」之總體經濟目標設 定，消費者物價指數上漲率不超過 2%。因此本計畫之一斑物價上漲率以每年 1.11%計算。
2.
工資上漲率，隨著台灣進入中度經濟成長階段，工資上漲率逐年趨緩，依照上 39
揭一般物價上漲率預估工資上漲率。因此本計畫之工資上漲率以每年 1.4%計 算。 (五) 資本結構 預計期初投資 23 億元，包含 30%的自有資金以及 70%的貸款
表 21 參數設定表 基本假設及參數 評估年期
興建期
評估基期 通貨膨脹率
消費者物價指數
數值
單位
3
年
2017
年
1.11%
%
說明
依行政院之總體經濟之目標設定，消費者 物價指數上漲率不超過 2%
稅金及租金支出
資金規劃
融資條件
計畫折現率
地價稅
1
%
地價稅為公告地價之 1%
房屋稅率
3%
%
營利事業所得稅
17%
%
營業稅率
5%
%
自有資金比例
30%
%
貸款比例
70%
%
利率
2.63%
%
總借款期限
13
年
寬限期
3
年
還息不還本
還款期
10
年
本息攤還
股東權益報酬率
10%
%
股東權益資金必要之報酬率，本計畫之股 東必要報酬率設定為 10%。
稅前 WACC
4.84%
%
融資比率*借款利率+權益比率*股東權益報 酬率。
稅後 WACC
4.52%
%
融資比率*借款利率*(1-所得稅率)+權益比 率*股東權益報酬率。
年薪資成長率
1.4%
%
公告地價每 3 年調漲率
3%
%
平日
261
天/年
假日
104
天/年
營運天數
資料來源 : 本計畫整理
二、 投資效益指標 本案採用淨現值(NPV)、內部報酬率(IRR)、獲利率指數(PI)、回收年限(PBY)與折現後回收 年限(DBP)，5 個投資效益指標評估本案之財務可行性。
40
淨現值 NPV NPV = 1,315,813,392 內部報酬率 IRR 此案的 IRR 約為 10.2% 獲利率指數 PI 獲利指數只投入單位成本所能獲得的現金流入。該指數大於 1，表示財務可行；反之則 否。PI 指數愈高，表示獲利能力愈高。 PI = 3.88 回收年限 PBY 回收年限為淨現金流量等於 0 所需之年數，分析回收總成本所需時間，評估資金投入的回 收速度。與預期投資年限比較，回收年期愈短，風險愈低，投資可行性愈高。 PBY = 14 年 折現後回收年限 DBP 考慮時間價值，將現金流量折現後，累積淨現金流量現值等於 0 所需的年數；結合了回收 年限回的優點，更考慮了時間價值，使用上教回收年限法客觀。 DPB = 17 年 分析上述的投資效益指標，可以證明本開發案具有開發的可行性。
41
完
42