MANUAL DE LOCAÇÃO
Quem somos O Grupo Zoghbi surgiu em Porto Velho, capital do Estado de Rondônia, como uma empresa imobiliária individual, fundada pelo Empresário, Administrador de Empresas e Corretor de Imóveis, Cezar Zoghbi – um jovem dinâmico e visionário, que à época trabalhava como professor universitário, e, muito mais do que empreender, sonhava em encontrar soluções para as pessoas. Depois de um período de incertezas e mudanças em sua vida, após firmar uma “Aliança com o Todo Poderoso”, Cezar iniciou a Zoghbi Negócios Imobiliários, no ano de 2005. Com as mudanças no cenário econômico - durante o período de crescimento promovido pelo início das obras das Usinas do Madeira, Santo Antônio e Jirau, em meados dos anos de 2008 – 2010 –Cezar iniciou as primeiras grandes mudanças na estrutura de negócio da empresa: a partir de 2009 incorporou a Zoghbi Administradora de Imóveis aos negócios e, visualizando o futuro e as mudanças no cenário econômico nacional, Cezar selecionou um time de excelentes profissionais em administração e gestão imobiliária e juntos, implementaram mais mudanças – sempre focados na gestão de processos e inovação. Hoje, a empresa diversificou seus serviços e se tornou o Grupo Zoghbi – uma empresa que possui o foco no crescimento e na sustentabilidade, com a excelência na gestão de pessoas, e que investe em treinamentos e na capacitação dos seus colaboradores e sócios.
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69 3224.3008 | 3224.3007 Rua Duque de Caixas com Tenreiro Aranha • n°1210-B • Bairro: Centro
PREZADO CLIENTE, É GRANDE A SATISFAÇÃO EM TÊ-LO(A) CONOSCO! Somos gratos por sua confiança ao optar pela escolha de nossa empresa! Gostaríamos de contribuir na busca do melhor resultado, a fim de proporcionar-lhe conforto, segurança e credibilidade durante toda a locação. Compartilhar com você este manual é evidenciar a seriedade e imparcialidade na prestação dos nossos serviços. Desejamos ser o seu facilitador, buscando sempre o ponto de equilíbrio entre as partes envolvidas, no intuito de atender às suas expectativas. Para nós, é de fundamental importância
oferecer um atendimento diferenciado com a agilidade e eficiência que você merece. Por fim, desejamos que este manual, possa esclarecer o quanto é satisfatório têlo conosco, bem como o funcionamento da nossa prestação de serviços, e acima de tudo, que possamos esclarecer seus direitos e obrigações durante a jornada de sua locação. Sua opinião será sempre bemvinda. Opine e sugira dicas ou alterações para as próximas edições deste Manual de Locação através do e-mail: contato@ zoghbimoveis.com.br
Conte conosco sempre que precisar!
SUMÁRIO PREZADO CLIENTE MUDANÇA LAUDO DE VISTORIA INICIAL MANUTENÇÃO LOCAÇÃO COMERCIAL ATENÇÃO PARA A DATA SEGURO CONTRA INCÊNDIO IMPOSTO DE RENDA TAXAS E IMPOSTOS DESOCUPAÇÃO REAJUSTE MULTA CONTRATUAL LIBERAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL TRANSFERÊNCIA DE INQUILINO/VENDA DO NEGÓCIO VENDA DO IMÓVEL LOCADO ACORDO DE VALORES DE ALUGUEL DÚVIDAS CONSIDERAÇÕES FINAIS
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CONTATOS DEPARTAMENTOS Contratos (contratos@zoghbimoveis.com.br) • Esclarecimento de dúvidas sobre cláusulas contratuais; • Alterações contratuais como: mudança de fiador, locatários etc; • Atualização de dados como: telefone, dados bancários, novo endereço (comercial ou residencial) e e-mail; • Solicitação de via de contrato e outros documentos.
Renovação/Distrato (renove@zoghbimoveis.com.br) • Informações sobre procedimentos para a devolução do imóvel; • Cálculo de multas rescisórias e outras dúvidas; • Negociação dos valores de aluguel e reajustes; • Renovação de contratos e aditivos.
Vistorias (vistoria@zoghbimoveis.com.br) • Agendamento de vistoria periódica e vistoria final; • Contestações do laudo de vistoria inicial e ou final; • Necessidade de reparos e ou manutenção no imóvel.
Financeiro (financeiro@zoghbimoveis.com.br)
• Solicitação de extrato de repasses de alugueis; • Dúvidas sobre notas fiscais.
Jurídico (juridico@zoghbimoveis.com.br) • Solicitação de boleto em atraso; • Realização de acordos e negociações.
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OCUPAÇÃO DO IMÓVEL REALIZANDO A SUA MUDANÇA PARA GARANTIR A TRANQUILIDADE DURANTE TODO O PROCESSO DE SUA MUDANÇA, ELABORAMOS ALGUMAS DICAS VALIOSAS E INDISPENSÁVEIS:
13 PASSOS PARA QUE SUA MUDANÇA SEJA REALIZADA COM SUCESSO: 1. Efetuar a troca dos segredos das fechaduras externas; 2. Caso seu imóvel seja em um prédio ou em condomínio fechado, peça ao síndico a carta de autorização da ocupação do imóvel e verifique os dias e os horários permitidos de entrada para mudança; 3. Solicite uma cópia do regimento interno do condomínio. Alguns regimentos de condomínios cobram taxa de mudança e não permitem a criação de animais; 4. Oriente a transportadora para não colocar o caminhão sobre calçada; 5. Informe zeladores e síndico para que providenciem proteção dos elevadores de serviço e áreas por onde passarão móveis e eletrodomésticos e para que reservem, com cones ou cavaletes, uma vaga para o caminhão de mudança estacionar; 6. Avalie o que pode doar, vender ou descartar, o que alivia o trabalho de transporte e as arrumações no local de destino; 7. Guarde com você todos os documentos, joias, objetos de valor, dinheiro e remédios de uso contínuo;
8. Evite deixar medicamentos, alimentos perecíveis, objetos inflamáveis e afins para a transportadora; 9. Deixe em local acessível roupas e outros objetos que vá usar até o dia da mudança, assim como os primeiros objetos de que vai necessitar; 10. Identifique as caixas com nome dos cômodos de destino, como cozinha, sala e quarto; 11. Tome providências quanto ao desligamento e religamento de serviços (água, luz, gás, TV por assinatura etc); 12. Combine com algum vizinho ou com o novo morador do seu antigo endereço para guardar suas correspondências; 13. Atualize seu endereço em bancos, clube, empresas de cartão de crédito, convênio médico e empresas com as quais mantenha assinatura de jornais e revistas;
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LAUDO DE VISTORIA INICIAL Ao retirar as chaves na ZOGHBI, o locatário recebe um Laudo de Vistoria Inicial de entrada com as condições em que o imóvel está sendo entregue. Verifique se o relatório está de acordo com as condições em que você recebeu o imóvel, item por item. Caso haja alguma divergência no Laudo de Vistoria Inicial, você tem 10 (dez) dias para fazer a contestação por escrito. A ausência da contestação neste prazo é entendida como aceite integral do Laudo de Vistoria Inicial. Isso é importante porque, na rescisão do contrato, o
imóvel deverá ser devolvido como foi entregue no início da locação. Teste as instalações elétricas, como tomadas, interruptores e disjuntores; hidráulicas, como válvulas de descarga, torneiras, chuveiros e possíveis vazamentos e mecânicas, como as fechaduras de portas, motores e bombas. Caso perceba algum problema não relatado no laudo de vistoria, informe à imobiliária pelo e-mail: vistoria@ zogbhimoveis.com.br no prazo de até 10 dias após o recebimento do Laudo de Vistoria Inicial.
O QUE É CONTESTAÇÃO DE VISTORIA? São divergências encontradas por você no Laudo de Vistoria Inicial elaborada pela imobiliária. Caso tenha alguma alteração, você pode enviar por e-mail para vistoria@zoghbimoveis.com.br ou ainda protocolar em nosso escritório em horário previamente agendado.
ALÉM DA VISTORIA, A IMOBILIÁRIA FOTOGRAFA TODOS OS AMBIENTES E ACESSÓRIOS DO IMÓVEL LOCADO, FACILITANDO ASSIM QUALQUER DÚVIDA POSTERIOR UMA EMPRESA
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BICHOS DE ESTIMAÇÃO Cuidado especial para quem tem bichos de estimação. Caso sejam criados em casa, possíveis danos no imóvel ou nos móveis devem ser trocados ou reformados, sempre que necessário, mantendo a mesma marca, qualidade e cor. Caso sejam mantidos na área externa, o cuidado abrange também a pintura de muros e paredes, dispositivos de drenagem superficial; ralo e grelhas, além de grama e vegetação.
MANUTENÇÃO RESPONSABILIDADES DO LOCATÁRIO: Há itens dentro do imóvel que sofrem desgaste natural com o passar do tempo. A manutenção frequente garante que o imóvel mantenha suas características originais, bem como a qualidade de vida de seus moradores. Confira abaixo os itens cuja manutenção é de responsabilidade do locatário: • O imóvel deverá ser pintado e limpo quanto for entregue pelo locatário ao final do contrato, ou ainda quando for solicitado através de vistorias periódicas; • Conserto ou troca de torneiras, registro de água com instalação externa (que não precise quebrar parede) e assentos sanitários gastos ou quebrados pelo locatário, válvulas, banheiras, chuveiros, descargas, sifões, bacias sanitárias e outros que apresentem avarias, de
preferência na mesma marca e tipo. No caso de não haver mais o mesmo acessório a venda, colocar um de mesmo padrão; • Reparo nas tomadas, interruptores, fusíveis, fechaduras; • Manutenção de cobertura de telhado, desde que não envolva reparos estruturais; • Atentar para as duchas higiênicas, estas devem manter-se sempre com o registro fechado, pois costumam estourar e causar grandes vazamentos de água; • Troca de disjuntores estragados e manutenção do relógio de luz e sua fiação; • Troca de vidros quebrados ou lascados; • Troca ou conserto de esquadrias e venezianas do imóvel; • Troca ou conserto de fechaduras e chaves externas ou internas no mesmo padrão; • Troca de cerâmicas ou azulejos que sofreram danos por causa por mau uso, evite portanto, riscos no piso por arrastar móveis sem o devido cuidado, manchas UMA EMPRESA
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por uso inadequado de produtos de limpeza, furos nas paredes, etc.. • Conservar a limpeza de jardim e piscinas; • Manutenção de armários, ventiladores, exaustores, aparelhos de ar condicionado e motores; • Ao sair de viagem é sua responsabilidade fechar os registros de água, gás e de preferencia retirar os aparelhos eletrônicos das tomadas. Em caso, de vazamento ou queima de eletrônicos você será responsabilizado por mau uso; • Conserto ou reparos em portões, interfones, alarmes, campainha, cerca elétrica e câmeras de vigilância; • Manutenção e conserto de caixa de correio; • Conserto da fiação elétrica quando o problema for causado pelo locatário (uso inadequado de equipamentos com potência superior a rede elétrica do imóvel); • Limpeza e desentupimento de vasos sanitários, pias, caixa de gordura e
esgoto, ralos e canos e fossa externa (casas); • Limpeza de caixa d’ água, de telhado e calhas externa mantendoos desobstruídos de folhas e sujeira que provocam entupimento e possíveis infiltrações no imóvel; • Manutenções extras: revisão no motor de piscina, hidromassagem, caso o imóvel possua, a ser realizado por técnico especializado. Apresentar ao término da locação comprovantes de revisão durante o contrato; • Limpeza das paredes mais suscetíveis ao mofo por excesso de umidade, imóvel voltado para o sul (pouco ou nenhum sol), ou fechado a maior parte do dia, ou situado abaixo do nível da rua; • Retirada de entulhos e lixo;
ATENÇÃO: Fique atento a ambientes que não recebem luz natural e ficam fechados por muito tempo. Isso implica em mofo nas paredes por excesso de umidade e sendo assim o dano não é causado pelo proprietário do imóvel e sim por ação do tempo e uso do mesmo pelo locatário. O dever de manter as paredes limpas é do locatário. O proprietário somente será responsabilizado quando o mofo for proveniente de vazamento por infiltração de cano quebrado, telha quebrada, ou outro problema estrutural. A falta de limpeza do telhado e as calhas podem provocar vazamentos por conta do entupimento, nesse caso a responsabilidade também é do locatário. Todo e qualquer problema ou vício do imóvel que seja de responsabilidade do Locador, deve ser informado por escrito à imobiliária. A omissão da informação dos problemas e vícios do imóvel por parte do Locatário, fará com que a responsabilidade por esses vícios passe a ser do mesmo. Exemplificando: Após um temporal algumas telhas poderão quebrar ou ainda e saírem do lugar, o reparo deverá ser consertado por conta do proprietário; mas, se ele não for informado e o problema aumentar, UMA EMPRESA
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ou ainda se outros ambientes forem danificados pela chuva, o locatário (e não o locador) é que findará responsabilizado. Caso o reparo necessite de quebra de paredes, pisos ou consertos estruturais nas partes elétricas, hidráulicas, alvenaria ou telhado, estes serão de responsabilidade do proprietário do imóvel, salvo se o dano tiver sido ocasionado pelo mau uso do locatário. Obs.: A imobiliária ZOGHBI dispõe de equipe terceirizada de manutenção para efetuar os reparos que se fizerem necessários na entrega do imóvel. Os orçamentos são feitos sem compromisso e a escolha da execução ou não do serviço pelos profissionais por nós apresentados fica a critério do locatário/locador. Porém, caso o serviço seja realizado por terceiros não indicados pela Zoghbi, o resultado do trabalho/serviço prestado deverá ser o mesmo constante da Vistoria Inicial.
MANUTENÇÃO RESPONSABILIDADES DO LOCADOR: O locador, proprietário do imóvel possui algumas responsabilidades sobre o imóvel locado, entre elas a forma em que o mesmo deverá ser entregue para o uso que se destina: • Torneiras e parte elétrica funcionando, portas e janelas em perfeito estado de funcionamento, telhado sem goteiras, estrutura sem infiltrações ou rachaduras que comprometam a segurança do morador. • Responde pelos vícios ou defeitos, ocultos ou não, que antecederam a locação; • Deve Informar no momento da locação, a voltagem de todas as tomadas existentes no imóvel, de preferencia que as mesmas sejam identificadas com etiquetas. • Arcar com as despesas extraordinárias
de condomínio, se for o caso do imóvel. Enquanto estiver alugado, deve ser garantido ao locatário o uso pacífico do imóvel locado e mantido a sua forma e o seu destino. Deverá providenciar também o pagamento de todos os consertos que forem fundamentais para garantir a locação do imóvel de forma tranquila e sem possíveis problemas futuros, são eles: • Troca de telhas quebradas; • Problemas de ordem estruturais; • Troca de calhas furadas ou quebradas; • Troca de caixa d’água e equipamentos; • Troca de caixa de luz e/ou poste de sustentação do relógio (quando exigido pela empresa de energia); • Conserto de telhado em caso de ação do tempo; • Conserto de tubulação interna de esgoto e hidráulico; • Calçamento externo do imóvel Artigo 22 da Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991 I - entregar ao locatário o imóvel UMA EMPRESA
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alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo (incêndio), que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços
de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.
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BENFEITORIAS NO IMÓVEL • Não execute nenhuma benfeitoria sem antes avisar ou notificar a imobiliária por escrito, solicitando prévia autorização; • Benfeitoras não autorizadas podem caracterizar infração contratual; • As benfeitoras dependem da autorização por escrito do proprietário do imóvel por intermédio da imobiliária; • As benfeitorias não serão restituídas pelo proprietário ao final da locação, salvo as previstas em contrato; • Você recebeu o imóvel nas condições da vistoria, sendo assim a locação é aceita na forma que o imóvel se encontra, salvo firmado contrário em contrato. Exemplo: Box no banheiro; Fechaduras extras; Grades, alarme, cerca elétrica e etc.
BENFEITORIAS ÚTEIS São obras executadas em um imóvel para melhorá-lo, aumentando ou facilitando o seu uso. Essas obras não são necessárias, mas aumentam a qualidade do imóvel. O proprietário não tem a obrigação de aceitá-las. Em alguns casos o proprietário pode até aceitar, porém o pagamento fica a cargo do locatário sem direito a restituições.
BENFEITORIAS NECESSÁRIAS São as obras feitas no imóvel para conservá-lo, evitando sua deterioração e, nestes casos, geralmente o proprietário é obrigado a realizar e a pagar por elas. Exemplo: • Reforço na fundação de um prédio; • Substituição de vigamento apodrecido no telhado; • Vazamento interno nos encanamentos; Obs: Estas obras podem ser verificadas através de vistorias periódicas realizadas pela imobiliária. É importante que o locatário entenda a necessidade da vistoria e permita a realização
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BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS São obras feitas para embelezar o imóvel, que não aumentam o seu uso habitual e não poderão ser indenizadas pelo locador, as quais poderão ser retiradas pelo locatário na rescisão, contanto que não afetem a estrutura do imóvel. Exemplo: • Alteração na pintura da fachada; • Abertura de paredes; • Troca de piso; • Placas de outdoor; • Aumento da área construída. Estas obras necessitam de autorização prévia do locador. Lembre-se que o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições do início da locação, ou seja, caso você tenha aberto uma parede, por
exemplo, deverá refazê-la novamente, caso não tenha sido autorizado pelo locador, ou que a autorização tenha sido na condição de reconstruí-la posteriormente.
ORIENTAÇÃO SOBRE CONDOMÍNIO Veja o que não é restituído para o Locatário: Despesas Ordinárias de condomínios são aquelas necessárias à administração respectiva, especialmente: (artigo 23 XII – Lei do Inquilinato) e são devidas pelo locatário. • Salário, férias, décimo terceiro e encargos trabalhistas dos funcionários; • Consumo de gás, água, esgoto, luz (uso comum); • Limpeza, conservação e pintura das instalações e áreas e uso comum;
• Manutenção de elevadores, portões, interfones, iluminação, antenas coletivas e alarmes; • Manutenção e conservação de equipamentos hidráulicos e elétricos, de uso comum; • Manutenção e conservação de equipamentos de uso comum, destinados à prática de esporte e lazer; • Rateios no saldo devedor, salvo se referentes ao período anterior à locação; • Todas as despesas específicas para a administração do prédio.
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LOCAÇÃO DE IMÓVEIS COMERCIAIS Em caso de locação de imóveis para uso comercial, o locatário é responsável pela obtenção de alvará junto à Prefeitura Municipal, isentando a administradora de qualquer responsabilidade, inclusive pelas multas devidas desde o início da locação e ônus de qualquer rescisão.
A fachada externa do imóvel e todas as benfeitorias, tais como colocação de luminoso, placas, banners, divisórias, entre outros, deverão ser removidos antes da entrega, sem descaracterizar o imóvel.
TRANSFERÊNCIA DE LOCATÁRIO/VENDA DE PONTO É expressamente proibido ao locatário ceder, transferir ou passar a locação para terceiros, sob risco de quebra contratual grave e aplicação de multa contratual prevista, além de medidas jurídicas. A consulta verbal feita à ZOGHBI IMÓVEIS não implica em aceitação. Qualquer despesa de regularização de contrato é por conta exclusiva do locatário e depende
de prévia consulta ao proprietário. Caso o locatário repasse o imóvel locado para terceiros sem o consentimento da imobiliária e do locador, mediante novo contrato de locação, sofrerá multa contratual por sublocação e cobrança de aluguéis. Neste caso, o fiador do locatário é imediatamente notificado.
ALERTA Em repassando o imóvel locado para outrem sem o consentimento da imobiliária e do locador, mediante novo contrato de locação, o locatário poderá sofrer, além da multa contratual por sublocação, as cobranças de aluguéis, pois a locação está em seu nome. O fiador será imediatamente comunicado. Caro locatário, tome cuidado, não subloque e não empreste o imóvel, mesmo que sua intenção seja boa, podemos afirmar por experiência que em 90% (noventa por cento) das transferências não consentidas os ocupantes não pagam e deixam o locatário e fiadores com muitas dívidas
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FIQUE ATENTO AS DATAS DE VENCIMENTO DO SEU ALUGUEL. Pensando em oferecer-lhe maior comodidade, disponibilizamos seu boleto de pagamento, que poderá ser retirado no site: www.zoghbimoveis.com.br através de um cadastro fácil e rápido no canto superior esquerdo da tela do seu computador na Área do Cliente, clique na opção 2° Via do Boleto e é só inserir o seu e-mail na Área do Locatário para ter acesso a todos os seus boletos. Após o vencimento, o boleto passa a ser acrescido de encargos. Após 45
dias de atraso o boleto só poderá ser solicitado através de e-mail: jurídico@ zoghbimoveis.com.br. O pagamento do aluguel pode ser realizado em qualquer agência bancária, casa lotérica ou via internet. Por motivos de segurança, a imobiliária não faz o recebimento do aluguel em sua sede. O locatário não está autorizado a realizar transferência bancária do aluguel sem o consentimento da imobiliária.
Restrições: • Alterar o vencimento do boleto; • Prorrogar título; • Pagamento com cheques de terceiros; • Pagamento com cheque pré-datado; • Depósitos em conta corrente da empresa; • Pagamento na imobiliária de aluguel em dia ou em atraso..
ALERTA: Vencendo o aluguel em feriados ou finais de semana, você poderá pagar no primeiro dia útil subsequente após o vencimento
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TAXAS E IMPOSTOS
É responsabilidade do locatário o pagamento do aluguel, das tarifas de água e luz, condomínio (caso haja), IPTU, coleta de lixo, Taxa de Coleta de Resíduos Sólidos Domiciliares (TRSD) e outros encargos que venham a incidir sobre o imóvel.
SEGURO CONTRA INCÊNDIO
A lei do inquilinato – Lei n.8.245/91 – determina no artigo específico das obrigações do locatário, entre outros, o dever de tratar do imóvel como o mesmo cuidado como se fosse seu (art. 23,II) e restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo deteriorações do seu uso normal (art.23,III). Para isso, os contratos de locação exigem a contratação acessória de um seguro imobiliário oferecendo cobertura contra danos no imóvel – em favor do proprietário – e cobertura de conteúdo – em favor tanto do proprietário, quanto do locatário, porém são os mesmos que dirão qual é o percentual que será do proprietário e qual percentual será do locatário. Além da cobertura de seguro incêndio, em valor proporcional ao de avaliação do imóvel, o locatário ainda se beneficia de serviços de assistência 24h, que podem ser acionados em caso de sinistro e/ou manutenção, entre eles: encanador, chaveiro, serviços hidráulicos, eletrodomésticos de linha branca e eletricista. Conforme o Contrato de Locação, o Locatário é responsável pela contratação do Seguro, porém se ele preferir a ZOGHBI IMÓVEIS poderá se responsabilizar pela contratação do seguro e assim será encaminhado ao locatário o boleto para pagamento do mesmo.
IMPOSTO DE RENDA
Caso o locatário seja pessoa jurídica, e o locador pessoa jurídica, o Imposto de Renda deverá ser retido na fonte e o locatário deverá apresentar os DARF quitados a ZOGHBI a cada 6 (seis) meses. Lembre-se: o não pagamento do imposto de renda retido na fonte constitui apropriação indébita de UMA EMPRESA
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erário público, sujeitando-se às penalidades cabíveis e a representação fiscal para fins penais por crime tributário.
REAJUSTE DE ALUGUEL
O aluguel será reajustado anualmente pelo índice que consta no Contrato de Locação. Este reajuste está previsto no art.º 28 da Lei 9.069/95. O índice mais utilizado para reajuste dos contratos de locação é o IGPM. O valor do aluguel não ficará sem atualização, salvo quando seja firmado acordo entre as partes, ou seja, uma negociação de valores, com autorização expressa do proprietário do imóvel. Mediante este acordo, o contrato deverá ser aditado e assinado (inclusive pelo fiador), e se renova conforme acordado entre as partes (mínimo de um ano).
DESOCUPAÇÃO
Caso o Contrato de Locação seja de prazo indeterminado, o locatário deve encaminhar para a ZOGHBI IMÓVEIS, com antecedência de 30 dias, um aviso por escrito informando a desocupação do imóvel. Já se o contrato estiver vigente, entre em contato com o Departamento Administrativo de Locação para instruções específicas através do e-mail renove@zogbhimoveis.com.br A vistoria final de entrega do imóvel deve ser agendada com no mínimo 72 horas de antecedência junto ao Departamento Administrativo de Locação através do e-mail vistoria@zoghbimoveis.com.br. Lembre-se de que o imóvel deverá estar pintado, limpo e organizado. Cabe ao locatário efetuar os reparos necessários e comunicar à ZOGHBI IMÓVEIS quando houver o término dos serviços, para que possa ser agendada uma nova vistoria final. É importante que os reparos necessários para entrega do imóvel sejam realizados por profissionais de confiança, para não se ter prejuízos com retrabalhos.
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VISTORIA FINAL: Depois que o imóvel estiver totalmente desocupado, pintado, limpo e em ordem, o locatário deverá entregar as chaves do imóvel na imobiliária para a realização da Vistoria Final. Após a entrega das chaves, a ZOGHBI terá o prazo de até 03 (três) dias úteis para realizar a Vistoria Final, na conclusão da mesma, a ZOGHBI comunicará o locatário por e-mail de que as chaves e o laudo de pendências/reparos estarão disponíveis pelo prazo de 24 (vinte e quatro) horas. O locatário deverá realizar as pendências/reparos no imóvel no prazo de 05 (cinco) dias uteis, devolvendo as chaves na imobiliária para conferencia dos serviços realizados pelo locatário. Caso contrário ele estará sujeito à multa de 03 vezes o valor do aluguel conforme cláusula contratual. Alerta: O imóvel não será vistoriado se ainda estiver em processo de mudança, com energia e água desligados e ainda com as benfeitorias inacabadas. Condições para devolução do imóvel: A condição para que o imóvel seja entregue – e suas responsabilidades com aluguel e encargos cessem – é de que o imóvel esteja conforme acordado no contrato de locação. Leia atentamente o Laudo de Vistoria Inicial e confira todos os itens. Se constatadas irregularidades no imóvel na Vistoria Final, o aluguel e encargos continuarão a correr por sua conta até que o imóvel esteja de acordo
com o Laudo de Vistoria Inicial. O prazo para a realização dos reparos, caso necessário é de 05 (cinco) dias conforme cláusula contratual. É importante o cumprimento integral da recuperação/manutenção do imóvel para que não ocorra mais de uma vistoria, caso seja necessário o retorno do vistoriador no imóvel em questão, será cobrada uma taxa por vistoria extra conforme cláusula contratual. Importante: Caso haja divergências a serem reparadas, o aluguel e demais encargos como tarifas de água e luz, taxa de condomínio e IPTU continuam sob a responsabilidade do locatário até a entrega definitiva do imóvel. Desligamento de Luz e Água Após a confirmação de que todas as benfeitorias e pendências foram realizadas, a imobiliária enviará por e-mail a autorização de desligamento de energia elétrica e água. O locatário deverá se dirigir as concessionárias de energia e água, solicitando o desligamento dos mesmos, no momento da solicitação as concessionárias deverão entregar protocolos das solicitações de cancelamento, uma cópia de cada protocolo deverá ser entregue na imobiliária no momento da assinatura do distrato/rescisão. Este procedimento é de suma importância, caso contrário as concessionárias poderão continuar gerando débitos em seu nome, com inclusão no Cadastro de Inadimplentes.
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MULTA CONTRATUAL A Multa Contratual poderá ocorrer por vários motivos, observe o que o contrato de locação prevê. A multa mais comum é pela desocupação antes do vencimento do contrato.
Alerta: • Senhores locadores, consulte sempre a imobiliária antes de realizar a venda do imóvel ou, se for locatário, em caso de transferência da locação. • Desocupando o imóvel antes do prazo contratual, será devida a multa no valor de 3 (três) vezes o valor do aluguel,
calculado proporcionalmente ao tempo restante de contrato. • Desocupação antes do prazo: • Sublocação: despejo imediato. • Infração contratual (mau uso, construções indevidas, uso diferente ao estipulado contratualmente, etc.): despejo imediato
LIBERAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL
por tempo determinado ou não, ficará isento da multa contratual, mediante aviso prévio a ZOGHBI IMÓVEIS, com antecedência mínima de 30 dias. A falta de aviso prévio de desocupação, sujeito o locatário ao pagamento de um mês de aluguel, mais encargos. (Artigo 06 da Lei do inquilinato).
• O locatário ficará dispensado da multa contratual se a devolução do imóvel decorrer de transferência de emprego, pelo seu empregador, privado ou público. Deve-se notificar por escrito a ZOGHBI IMÓVEIS com prazo mínimo de trinta dias de antecedência, com apresentação da carta de transferência fornecida pela empresa. • Estando o contrato vencido mesmo que tenha sido renovado ou prorrogado
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VENDA DO IMÓVEL LOCADO O proprietário poderá vender o imóvel a qualquer momento, mas para isso, o locatário terá a preferência na aquisição em igualdade de condições. O proprietário dará ao locatário o direito de preferência, mediante comunicação por escrito e protocolada com todas as condições do negócio. O direito de preferência caducará se o locatário não exercê-lo no prazo de 30 (trinta dias) da comunicação. O locatário deverá permitir a visita ao imóvel dos prováveis interessados, conforme cláusula contratual, em horário comercial, em datas previamente marcadas. O novo adquirente, se desejar, deverá em 90 (noventa) dias demonstrar interesse em retomar o imóvel locado. Após este prazo extingue-se o direito da retomada, sendo assim deverá continuar respeitando o contrato para retomada do imóvel. Atenção Locatário: Muitas vezes a venda é executada por outra imobiliária, porém seus direitos permanecem inalterados; Fique atento a falsas abordagens de venda. Em caso de dúvidas ligue imediatamente para a ZOGHBI IMÓVEIS
ACORDO DE VALORES DE ALUGUEL LOCAÇÕES COMERCIAIS Quando vencido o prazo contratado inicialmente, para as locações comerciais, o proprietário poderá solicitar uma revisão do valor do aluguel do imóvel. Caso não haja acordo, o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel sem motivo algum (denúncia vazia). Os valores para acordos sempre dependerão de negociação entre as partes e terão como base valores atualizados de mercado. Atenção: Revisão de aluguel e correção monetária não se confundem. LOCAÇÕES RESIDENCIAIS Para os contratos residenciais firmados com prazo de 12 meses, o proprietário poderá solicitar revisão do valor do aluguel somente depois de decorridos 03 anos de locação. Para os contratos residenciais firmados com prazo de 30 meses, o proprietário poderá solicitar revisão do valor do aluguel, quando vencido o prazo inicialmente contratado, podendo pedir a desocupação do imóvel sem motivo algum (denúncia vazia), caso não haja acordo. Em locações por 12 meses o proprietário poderá solicitar a retomada do imóvel para uso próprio, ou de ascendentes e descendentes. UMA EMPRESA
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DÚVIDAS FREQUENTES
Perdi o prazo de pagamento do boleto, como devo proceder? Você poderá pagar o aluguel com o mesmo boleto, mesmo que ele esteja vencido, ou ainda poderá retirar um novo boleto atualizado com multa e juros através do nosso site na Área do Cliente. Importante: até 45 dias de atraso é possível retirar o boleto no nosso site, após esse prazo você precisa entrar em contato através de e-mail: juridico@ zoghbimoveis.com.br Posso furar a parede para instalar meu armário? Pode, porém você deverá solicitar o projeto elétrico e hidrossanitário antes de furar o azulejo e fazer a reposição
da peça furada na entrega do imóvel ou ainda tapar todos os buracos. Minha empresa utiliza equipamentos muito potentes que consomem muita energia, posso ligar na rede elétrica atual? Não, você precisa consultar um especialista, pois a rede provavelmente não está preparada para suportar altas cargas de energia. O que faço com as placas de papel e faixas da imobiliária? As placas de papel podem ser retiradas dos locais onde estão instaladas e jogadas no lixo que não é lixo (lixo reciclável); Caso estejam em locais de difícil acesso, favor ligar para o telefone 3224-3008/3007 e solicitar a retirada da mesma. As faixas são reutilizáveis, portanto, pedimos a gentileza de entrar em contato para que sejam retiradas pela imobiliária. Toda vistoria deve ser contestada? Não, caso não haja nenhuma inconformidade com a vistoria de entrada você não precisa apresentar nada para a imobiliária. Posso mudar a data de vencimento do meu aluguel? Não. O vencimento já foi escolhido por você no momento da ficha cadastro para efetuar a locação e todo o contrato assim como cadastramento já fora realizado para a data escolhida. UMA EMPRESA
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Consigo emitir 2° via do boleto? Sim. Você pode acessá-lo no site da ZOGHBI IMÓVEIS, desde que que você possua um e-mail cadastrado em nosso sistema. É fácil e rápido. Preciso reforçar ou salientar os defeitos do imóvel? Se eles já estiverem descritos na vistoria não há necessidade de repetir ou salientar os defeitos do imóvel. Por que existe a contestação? Pode acontecer de o vistoriador passar despercebido por alguns detalhes ou não conseguir analisar pelo fato da água ou a luz estarem desligadas no momento da vistoria.
Recebi o talão de IPTU pelo correio, o que faço? Entre em contato com a ZOGHBI IMÓVEIS. Por e-mail ou telefone, ou ainda entregue ao nosso departamento Administrativo da locação. Posso substituir meu fiador? Sim, desde que apresente um novo cadastro e reúna as condições para prestar fiança em relação ao seu imóvel locado. A fiança somente será substituída após a aprovação do cadastro e a assinatura de um novo contrato, ou termo aditivo. Meu fiador é uma pessoa física, posso alterar para o seguro fiança ou para o título de capitalização? Sim, desde que as seguradoras aprovem
seu cadastro e pague a taxa de aditivo, você poderá substituir a fiança. É possível locar um imóvel sem nenhum tipo de fiança? Não, salvo autorização expressa do proprietário e pagamento antecipado de aluguel. Por quanto tempo o fiador responde por avalizar minha locação? Até a entrega definitiva das chaves e todos os débitos que ocorreram neste período, artigo 39 da Lei do Inquilinato. Como e quando se determinam as despesas do condomínio? A cada ano, o síndico, na forma prevista na convenção, convocará uma assembléia geral ordinária dos condôminos a fim de aprovar, por maioria dos presentes, além das matérias inscritas na ordem do dia, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas, isto é, as despesas ordinárias e extraordinárias. Todas elas têm que ser previstas, não podendo haver improvisação de quaisquer despesas; todas elas têm que ser devidamente orçadas e aprovadas pela assembléia geral dos condôminos. (lei 4591/64 art.24) O que são despesas extraordinárias de condomínio? São as despesas referentes às obras que interessam à estrutura integral da edificação ou à aparência interna e UMA EMPRESA
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externa das áreas comuns, bem como as necessárias a repor condições de habitabilidade do edifício. (Art. 12, §4° da lei 4591/64). Essas despesas cabem exclusivamente ao proprietário, e não ao locatário. O que são despesas ordinárias de condomínio? São despesas relativas à manutenção do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas e previdenciários; água, luz, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, dos elevadores e pequenos reparos. Essas despesas são pagas pelo morador do imóvel independentemente que este seja o locatário.
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CONSIDERAÇÕES FINAIS As instruções contidas neste manual objetivam proporcionar a você uma locação tranquila, além de contribuir para a harmonia na relação locador – administrador – locatário. Contudo, esperamos corresponder as expectativas de locadores e locatários durante todo o período de locação e ainda disponibilizando nosso portfólio de produtos e serviços no intuito de atendelo em suas futuras demandas. Nosso intuito é a melhoria contínua deste canal de comunicação, para isso contamos com sua ajuda através de dicas e sugestões ou mesmo quando surgir alguma dúvida não esclarecida neste manual, não hesite em falar conosco. Lembramos que as suas dúvidas podem surgir fora do horário de atendimento da ZOGHBI IMÓVEIS, assim a consulta a este manual será a
única forma de elucidá-las com maior agilidade. Vale dizer que nem todas as situações estarão contempladas neste manual ou algumas poderão não estar claras para todos. Caso precise, envie um e-mail para contato@zoghbimóveis. com.br, que teremos um imenso prazer em atendê-los.
Um forte abraço, ZOGHBI IMÓVEIS.
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TELEFONES ÚTEIS SERVIÇOS PÚBLICOS DE EMERGÊNCIA • Ambulância SAMU • Corpo de Bombeiros • Defesa Civil • Disque Denúncia • Polícia Federal • Polícia Militar • Polícia Rodoviária Estadual • Polícia Rodoviária Federal • Pronto-Socorro • Aeroporto Inter. de Porto Velho • Correios (Capitais) • Correios (Demais localidades) • Delegacia da Mulher • Delegacia de Proteção à Criança • Energia Elétrica • Guarda Municipal • IBAMA • Polícia Civil
192 193 199 181 194 / (69) 3216-6200 190 198 191 192 (69)3217-7450 (69) 3003-0100 0800 725 7282 180 / (69) 3216- 8800 (69) 3227-2799 116/08006470120 153 152 197
Hospitais e Prontos Socorros: • Centro Materno Infantil Regina Pacis • Hospital das Clínicas: • Hospital Central: • Centro Clínico Infantil: • Hospital Infantil Cosme e Damião: • Hospital Unimed: • Hospital Madre Mazzarello: • Hospital Prontocor. •Hospital 9 de Julho.
(69) 3224-3016 (69) 3211-5012 (69) 3217-0900 (69) 3221-6850 (69) 3216-5191 (69) 3043-0002 (69) 3223-2134 (69)3217-0800 (69)3216-1100
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