La vrxra¡a DEL
GANADoR
pides dinero prestado para adquirir un pasivo, como un auto, éste
perderá su valor tarde o temprano, \- enronces tu costo se incrementará de manera negativa. La deuda mala genera un pasivo que
dinero de tus bolsillos. Por otra parte, usar la deuda conto apalancamiento también
saca
puede ser una experiencia sumamente positiva si adquieres activos.
Al adquirir
activos
mi negocio aprovecha la deuda y el apalan-
camiento para generar riqueza para mis inversionistas, particularmente en el ámbito de las viviendas multifamiliares. Si se aplican
principios sólidos de administración, estas propiedades no sólo producen flujo de efectivo mensual, también crecen con el tiempo. [Jn buen ejemplo de cómo usar la deuda buena y el apalancamiento nos 1o proporciona un grupo de inversionistas del que formo parte y que incluye a Robert y Kim Kiyosaki. El grupo adquirió una propiedad de 288 unidades departamentales en un suburbio de Tulsa, Broken Arrow, Oklahoma. La propiedad estaba bien ubicada y tuvimos varias oportunidades de incrementar los ingresos y disminuir los gastos. Cuando compramos 1a propiedad ya había sido valuada en 14 millones de dólares. El valor siempre se basa en el flujo neto de efectivo.
Al ver el avalúo,
el banco nos otorgó la primera hipoteca
de 9 750 000 a una tasa de 4.99 por ciento. Solicitamos una segunda
hipoteca por
1
090 000 dólares a una tasa de interés de 6.5 por cien-
to que también fue aprobada. Ambos son ejemplos de deuda buena.
El banco nos otorgó los préstarnos porque la propiedad contaba con una tasa alta de ocupación y porque sabía que podríamos cubrir perfectamente los pagos hipotecarios con las rentas que pagaban los inquilinos. Gracias a los inversionistas logramos reunir 3.4 millones de dólares para hacer el pago de enganche y cubrir todas las necesidades de capital.
Nuestra estrategia siempre fue instalar lavadoras y secadoras nuevas en todos los departamentos porque tarde o temprano ese servicio nos conseguiría unos 25 dólares adicionales por unidad.