DIRITTO & ROVESCIO proposta di transazione che emergesse nel corso della procedura. L’articolo 1132 del Codice civile contempla la possibilità, da parte dei condòmini, di esprimere il proprio dissenso alla lite. Ci si chiede, allora, se valga anche nel caso della mediazione, visto che si tratta di una procedura che ingenera costi a carico dei partecipanti al condominio.
spontaneamente, comunque, al primo incontro, si troverà obbligato ad incaricare un avvocato senza essere stato autorizzato a ciò da parte dell’assemblea. Il secondo rilievo, circa le maggioranze, discende da alcune recenti pronunce della Suprema Corte in argomento conflitto di interessi, per le quali il condomino che si trova in tale posizione deve essere convocato, ha diritto di voto ed il suo vale a tutti gli effetti per la formazione dei quorum costitutivi e deliberativi (Cass. 28/9/2015 n. 19311; Cass. 30/1/2002 n. 1201). Al di là della facile obiezione per la quale tale principio non sembra punto condivisibile e si pone in contrasto con altri precedenti giurisprudenziali e con la dottrina, è concreto il rischio che le maggioranze utili non possano formarsi proprio per la presenza e/o per il voto di chi si trova in conflitto di interessi, massimamente nel caso in cui quel condomino disponga di una caratura millesimale elevata. In terzo luogo, non è certo chiaro se la maggioranza prevista dall’articolo 71 quater Dispositivi attuativi del Codice civile debba valere sempre e comunque ed essere ritenuta bastevole per approvare la transazione prospettatasi nel corso della procedura di mediazione. È infatti evidente che la conciliazione da prendersi in considera74 - CONDOMINIO SC
zione può ben investire tematiche diverse e non solo di contenuto meramente economico, come nel caso di controversie sulla proprietà o sui diritti reali, sul possesso o sull’utilizzo di beni o servizi, o su innovazioni, ma anche nel caso della revisione delle tabelle millesimali, e così dicasi anche quando si discuta di decoro architettonico del fabbricato e, infine, quando involgano beni privati. Compromesso Più in generale, una transazione (perché in questo si sostanzia la soluzione positiva della mediazione) implica la rinuncia, almeno parziale, a diritti. Se si tratta di diritti da natura obbligatoria sembra sufficiente la citata maggioranza qualificata, diversamente, occorre l’unanimità dei consensi. Sembra, così, che la maggioranza indicata dall’articolo 71 quater Dispositivi attuativi del Codice civile non possa e non debba ritenersi valida sempre e comunque per l’approvazione della cosiddetta proposta ma che, per contro, debba esaminarsi, caso per caso, quale sia quella corretta e rispettosa dell’articolo 1136 Codice civile. Vi sarebbe da discutere anche circa la parola «proposta» nel senso che tale termine potrebbe riferirsi unicamente alla proposta conciliativa formulata dal mediatore o, per contro, estendersi a qualsiasi
Troppi interrogativi Apparentemente la risposta deve essere negativa, in ragione del fatto che l’articolo 1132 Codice civile fa esplicito riferimento alle sole liti giudiziarie, mentre tale non è la mediazione. Come appare evidente, in questa disamina, sono state evidenziate alcune delle problematiche scaturite dalla estensione alla materia condominiale dell’obbligatorietà della mediazione. La più evidente conseguenza riguarda proprio il ruolo che l’amministratore di condominio è deputato a svolgere, dovendo egli forzatamente conoscere con sufficiente approfondimento la procedura, e deve illustrarla ai suoi amministrati. Dovrà poi convocare e gestire le relative assemblee, partecipare agli incontri avanti l’organismo di mediazione, e così via. Tale attività è bene venga codificata espressamente nell’ambito del dettagliato compenso previsto come obbligatorio dall’articolo 1129 Codice civile XIV comma. Certo sì è che il limite congenito rimane, poiché la ratio della mediazione è quella di tentare di pervenire a un risultato conciliativo lavorando sui soggetti che partecipano alla procedura, il che implica, necessariamente, la loro presenza fisica. Insomma: agli incontri avanti il mediatore dovrebbero partecipare i condòmini direttamente, il che non è certo ipotizzabile nella stragrande maggioranza dei casi. Senza per questo voler bocciare aprioristicamente il matrimonio tra condominio e mediazione, credo che, per favorire la loro convivenza, debbano essere rivisti alcuni meccanismi essenziali. Altrimenti, si arriverà al divorzio, con addebito della colpa al legislatore. *Avvocato