111
- www.godraan.com
2010 يونيو- العددالثالث- السنة األولى
110
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
109
- www.godraan.com
2010 يونيو- العددالثالث- السنة األولى
106
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
2010 يونيو- العددالثالث- السنة األولى
108
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
105
- www.godraan.com
2010 يونيو- العددالثالث- السنة األولى
104
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
103
- www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
102
نافذة أخيرة
بقلم:
عاطف عبدالغنى
atef.ghany@hotmail.com
..ذمة سيادتك تهمنا مصادر في هيئة التعمير والتنمية الزراعية سربت جانبا من حملة الضغط الرهيبة التي مارسها املستثمرون ورجال األعمال أصحاب املنتجعات والقرى السياحية واملشاريع املشابهة على طريق مصر اإلسكندرية الصحراوي
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
ه��ذه احلمل��ة املمتدة فيما ي�شب��ه احلرب والتى تخللتها معارك فرعية وكر وف��ر بني وزارة الزراعة - وزيره��ا وهيئته��ا العامة للتعمري والتنمية -من جانب ولوبي ال�صحراوى من جانب �آخر ،لت�سفر خالل الأ�سابي��ع القليل��ة املا�ضية ع��ن موافقة جمل�س �إدارة الهيئ��ة على قرار رفع ن�سبة البن��اء على �أرا�ضي ال�صحراوي من � %2إىل %7هذه الأرا�ضى التي مت تخ�صي�صها فى الأ�صل للزراعة ولي�س للبناء. ورف��ع ن�سب��ة البناء املعلن عنها فى القرار هو البند الذي دار يف فلكه الإعالم وركز عليه لكن احلقيقة ت�ش�ير �إىل م��ا هو �أبعد ،فممار�سات لوبي ال�صحراوي و�ضغوطه امل�ستمرة منذ �سنوات تهدف �إىل �أمرين حمددين هما : �أوال تقن�ين خمالف��ات قائم��ة بالفعل جتاوز فيه��ا املخالف��ون القانون ومتتع��وا ب�أو�ض��اع م�ستقرة ملدة زمنية طويلة �أغم�ضت فيها م�ؤ�س�سات الدولة عينها وعطلت حمرك بولدوز الإزالة الذي ال تديره �إال لالنق�ضا�ض على خمالفات الغالبة ومن الظهر لهم . ثانيا �أن الهدف مل يكن رفع ن�سبة البناء �إىل %7فقط من م�ساحة الأر�ض ولكن رفع الن�سبة فعليا �إىل � 3أ�ضعاف هذا الرقم مع الإعالن �أمام الر�أى العام �أنها %7و�أنه �سوف يتم ا�ستغالل ن�سبة �إ�ضافية تبلغ %14م��ن امل�ساح��ة كمناطق ترفيهية و�أن ي�سرى هذا على الأرا�ضى الواقعة على جانبى الطريق حتى الكيل��و ،103لك��ن جمل���س �إدارة هيئ��ة التعمري والتنمية اكتف��ى ب�إعالن الـ %7وتطبي��ق هذه الن�سبة حتى الكيلو 83من الطريق ،و�أن يبدو للنا�س �أن هذا ما ا�ستطاع لوبي ال�صحراوي انتزاعه من جمل�س �إدارة الهيئ��ة �أو م��ا كان موجودا بالفعل منذ �سنوات ،وجاء ق��رار جمل�س �إدارة الهيئة لتقنينه مقابل غرام��ات على املخالفني تعود للدولة ،وفى احلقيقة والق��رار �صادر منذ عامني (للت�أكد �أرجو الرجوع حلمل��ة جري��دة البديل قب��ل عامني) ولأن لوبى ال�صحراوى يطمع يف �أكرث م��ن ذلك وما يطمع فيه لن يتن��ازل عن��ه وهو �أن ي�ص��ل بامل�ساحة امل�ستغل��ة �إىل �أكرث م��ن %21فقد قطع ن�ص��ف الطريق �إىل ذلك بانتزاع موافقة وزير الزراعة على اقرتاح جلنة التطوير التى �شكلها الأخري من 3من رجاله يف الهيئة بحجة تطوير ال�صحراوى فاتفق ثالثة التطوير �أن هذا لن يت�أتى �إال من خالل ا�ستقطاع � %14أخرى م��ن م�ساح��ة الأرا�ضي (املخ�ص�صة للزراعة) لإقامة مالهي و�شالالت ونافورات على �أن يدفع امل�ستثمر جنيه ًا واحد ًا �سنويا عن كل مرت نتيجة هذا اال�ستغالل الذي �سوف يتحول مع الوقت بالطبع �إىل حق مكت�س��ب تتح��ول فيه املالهى والنواف�ير بقدرة ق��ادر �إىل حوائط وجدران ومن�ش���آت ،وي�ضطر جمل�س �إدارة الهيئ��ة كره��ا �أو طوع��ا لتقنني الأو�ضاع و�إ�صدار قرار جديد برفع ن�سب��ة البناء �إىل %21لتبد�أ جول��ة �أخ��رى لرفع ه��ذه الن�سبة بدعم من جلنة التطوي��ر الثالثية التي جنح��ت يف �إق�صاء الرئي�س الأ�سبق للهيئة اللواء حممود عبدالرب ومن بعده املهند�س �أمين املعداوي الذي مل يقبل �أن يكون حملال ح�س��ب تعب�يره -ل��زواج �آثم يق��ع بني احلكومة ورج��ال الأعمال الذي��ن ا�ستولوا عل��ى مئات الآالفم��ن الأفدنة على جانبى ال�صحراوي ي�ستجلبون خريه��ا كل يوم وعندما فاحت رائحة كريهة هرولت احلكوم��ة لتقنني �أو�ضاعهم مقابل النذر الي�سري من �أرباحهم املكد�سة على �سبيل ذر الرماد يف العيون ، لكنها للأ�سف حتى هذا النذر الت�ستطيع احلكومة �أن تتح�صل عليه . ف�إذا كنت يا وزير الزراعة مبا متلكه من �سلطات وهيئات تتبعك �أ�ضعف من �أن تواجه لوبى ال�صحراوى �أو ت�صمد �أمامه فال �أقل من �أن ترب�أ �ساحتك وذمتك �أمام اهلل والنا�س ب�إعالن هذا � ،أو تقتدى مبا فعله من قبل رجليك عبدالرب واملعداوى ..و�أقول لك هذا لأن ذمة �سيادتك تهمنا.
وخارج مصر لكنه يتجه اآلن لعمل املجس� � ��مات ألنه – كما يقول -الش� � ��ئ املطلوب فى الوقت احلالى فى السوق املصرى . ف� � ��ى حني ي� � ��رى م .معمارى عب� � ��د املجيد جادو أن املجس� � ��مات ما هى إال وس� � ��يلة توضيح لغير املتخصص الذى ليس له دراية بالرس� � ��ومات أو املناظي� � ��ر وأضاف أنها بدي� � ��ل منطقى للتعامل مع املش� � ��روع حيث تعطى املجس� � ��مات نوعا من التص� � ��ور الكامل للمبنى بعد التش� � ��طيب ولكنه أكد أنها ليست عنصرا رئيسيا حيث يرى جادو أنه الب� � ��د من عمل دراس� � ��ة وحتديد الواجهات واملناظي� � ��ر الداخلية وعناصر الالند س� � ��كيب التى تزيد املاكيت أو املجسم واقعية. اخلامات أما اخلامات التى تصنع منها املجس� � ��مات فقد اتفق املهندس� � ��ان جادو ويوس� � ��ف أنها اختلفت
على مر العصور حيث تنوعت ما بني اخلش� � ��ب والبالس� � ��تيك (األكريل� � ��ك والبوليس� � ��تر) ومواد البناء (كاجلب� � ��س) والكرت� � ��ون ،باالضافة إلى بعض املواد الالزمة ف� � ��ى عملية صناعتها مثل مواد اإلف� � ��راط واملواد الالصق� � ��ة وبعض أنواع الدهان� � ��ات الت� � ��ى متثل األل� � ��وان باألضافة إلى بعض عناص� � ��ر األخراج والالند س� � ��كيب التى تزيد املاكيت أو املجسم واقعية. ويس� � ��بق التنفيذ عمل ماكيت للمجس� � ��م وتوجد اآلن ماكيتات الكمبيوتر التى تصمم على أجهزة احلاسب واوضحا أن هناك بعض العوامل التى تؤثر على عملية تنفيذ املاكيت مثل معرفة الطراز املفضل للعمي� � ��ل واألل� � ��وان املفضلة وطبيعة اس� � ��تخدام املبنى وكلها عوامل تؤثر فى عمل املجسمات. حرفة وع� � ��ن العنصر البش� � ��رى أو الذي� � ��ن يعملون فى ه� � ��ذا املجال ،يقول م .يوس� � ��ف أنه من املمكن أن تك� � ��ون عملية صنع املجس� � ��مات حرفة يعمل بها أى ش� � ��خص ولك� � ��ن هناك بعض األس� � ��س الهندس� � ��ية التى يجب مراعاته� � ��ا فى ذلك مثل الرس� � ��م واألبعاد واإلس� � ��قاطات وهى ماتتوفر فى خريجى كلية الهندسة أو ممن يفهمون فى الفن الهندسى ،ومن يعمل فى املاكيت خريجى الهندسة مع خريجى الفنون التطبيقية وغيرهم ،وغالبا ما يعملون من خالل منظومة أكبر هى
املكاتب الهندسية وشركات االستثمار العقارى واملهتمني بهذا املجال. ف� � ��ى حني يرى م .جادو أن صناعة املجس� � ��مات الب� � ��د وأن تكون حتت إش� � ��راف كل� � ��ى أو جزئى ملهن� � ��دس معمارى ألنه املعيار األساس� � ��ى الذى يقوم عليه املجسم حيث يرى أنه البد من وجود مقوم� � ��ات صحيحة تقوم عليه� � ��ا تلك الصناعة وال تتواف� � ��ر إال ف� � ��ى املهندس املعم� � ��ارى وهى اإلحساس بالنس� � ��ب وقراءة اللوحات وحتويلها إلحداثيات . وأض� � ��اف أن صناعة املجس� � ��مات مرتبطة فى مصر بالتقنيات احلديثة وعملية التسويق التى تع� � ��د عنصر فعال لتروي� � ��ج أى منتج ونوه جادو عن س� � ��لبيات املجسمات والتى تتمثل فى وجود عمليات غ� � ��ش فى بعض املش� � ��اريع حيث تقوم بعض الشركات بعمل مجسمات ملشاريع معينة وال يت� � ��م تنفيذها على الش� � ��كل ال� � ��ذى يوضحه املجسم. سلعة للتصدير ونعود مرة أخرى للمهندس اإلنش� � ��ائى أس� � ��امة يوس� � ��ف الذى يؤكد أننا النس� � ��تورد املجسمات أو املاكيت� � ��ات ولك� � ��ن نصدرها بع� � ��د تصميمها فى مص� � ��ر تبعا لش� � ��ركات معينة مش� � ��يرا إلى أننا نس� � ��تورد املواد اخل� � ��ام املصنوع منها هذه «املجس� � ��مات» مثل مواد االف� � ��راط التى يوجد منها املصرى واملستورد. موسم املجسمات والطلب على املجس� � ��مات ليس له موسم معني بل يستمر موسمها طوال العام -كما يقول م. يوسف -مشيرا إلى أنها ترتبط ارتباطا وثيقا بالسوق العقارى ألنهما مجال واحد مرتبط. ويوج� � ��د العدي� � ��د م� � ��ن الش� � ��ركات العاملة في صناعة املجسمات فى مصر فى الوقت احلالى وتختلف منتجاتها من شركة ألخرى . اما عن تعريف الس� � ��وق بـ «املجس� � ��مات» فذلك يتم من خالل ج� � ��ودة العمل وااللتزام باملواعيد والتى يرى م .يوسف أنها أهم أسباب جناح أى ش� � ��ركة فى هذا املجال ،لكنه يجزم أن أس� � ��عار املجس� � ��مات الميكن حتديدها ألنها حتدد تبعا لنوع املاكيت ومس� � ��احته والتصميم اخلاص به وكذلك الطراز املطلوب منه. يذك� � ��ر أن الذي� � ��ن اس� � ��تطلعنا آراءه� � ��م ح� � ��ول املجس� � ��مات أكدوا أنه التوج� � ��د عقبات تواجه صناعة املجسمات فى مصر . وجدير بالذكر أن املجس� � ��مات واملاكيتات لعبتا دورا مهم� � ��ا فى معرض next moveالعقارى األخير والذى قامت خالله كل ش� � ��ركة بعرض مش� � ��اريعها على شكل مجس� � ��مات وهو ما أكده يوس� � ��ف حينم� � ��ا ق� � ��ال أن “املجس� � ��مات لعبت دورا هاما للغاية فى املعرض” حيث تنافس� � ��ت الش� � ��ركات على عرض مش� � ��اريعها املختلفة من خ� �ل��ال املاكيتات واملجس� � ��مات جلذب عمالئها وش� � ��رح املش� � ��اريع ش� � ��رحا تفصيليا من خالل املاكيتات فكان تأكيدا على أهميتها فى الوقت احلالى للسوق العقارى املصرى. - www.godraan.com
101
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
100
تحقيق
فن احملاكاة للمشاريع تبدأ من ماكيت الوحدة إلى بناء مدن كاملة :
املجسمات ..صناعة مطلوبة فى مجال العقارات كتب -محمود إبراهيم املجسمات أو املاكيتات هى أشكال وتصميمات مصغ� � ��رة للمبان� � ��ى تهدف إل� � ��ى التوصل لتخيل مبدئى ملش� � ��روع أو مبنى سكنى معني من أجل تعريف العمالء بالش� � ��كل النهائى للمش� � ��روع أو املبنى أو تلبية رغبات العميل وذوقه وترجمتهما إلى شكل مجسم (مصغر) وازدادت أهمية املجسمات فى الوقت احلالى مع زيادة ش� � ��ركات اإلنش� � ��اء والعقارات وزيادة املش� � ��اريع ووعى العم� �ل��اء وتناف� � ��س أصحاب املش� � ��اريع العقارية على جذبهم ،وازداد الطلب عل� � ��ى املجس� � ��مات الت� � ��ى حتولت إل� � ��ى حرفة وصناعة تستلزم الدقة وسرعة األداء وحظيت باهتم� � ��ام العدي� � ��د م� � ��ن العاملني ف� � ��ى املجال العق� � ��ارى ،وتع� � ��ددت الش� � ��ركات العاملة فيها وخاص� � ��ة فى مص� � ��ر بعد أن ازدادت ش� � ��هرتها فى الفترة األخيرة وهو مادعا بعض الش� � ��ركات واملكاتب الهندسية إلى االجتاه لعمل املجسمات واملاكيت� � ��ات وأصبح� � ��ت الش� � ��ركات العاملة فى REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
الس� � ��وق العقارى تعتمد عليها بش� � ��كل أساسى فى ع� � ��رض مش� � ��روعاتها املختلف� � ��ة ،وصارت املجس� � ��مات حتاك� � ��ى مناذج مل� � ��دن كاملة وليس مبنى أو أثنني . م .إنش� � ��ائى أس� � ��امة يوس� � ��ف مدي� � ��ر مكتب «مجسمات للتصميمات الهندسية» وه� � ��و واحد م� � ��ن املتميزين فى ه� � ��ذا املجال ، وتعريف ،املجس� � ��مات عند م .يوسف هى أنها فن احملاكاة ملش� � ��اريع وتصميمات يتم تنفيذها لتس� � ��اعد على الفهم الدقيق للمبنى من جانب العم� �ل��اء حي� � ��ث يق� � ��وم املهندس برس� � ��م املبنى وتبس� � ��يطه فى ماكيت حتى يفهم العميل املبنى وشكله وطرازه الذى يريده». وعن تاريخ هذه املهنة أو الصناعة يرى يوسف أنه� � ��ا حرفة قدمية جدا يبدأ تاريخها مع عصر الفراعن� � ��ة املصري� �ي��ن والدلي� � ��ل عل� � ��ى ذلك أن األهرامات الثالثة كان لها مجسمات تشرحها وتس� � ��اعد على معرفة ماهيته� � ��ا ،أما تاريخها بالنس� � ��بة له فقد بدأ من قسم العمارة بكلية الهندس� � ��ة جامعة عني شمس سنة 1990حيث
ش� � ��ارك فى عمل أحد املجس� � ��مات فى البداية – كم� � ��ا يق� � ��ول -وذلك قبل أن يق� � ��وم منفردا بتنفي� � ��ذ أح� � ��د املجس� � ��مات ،واآلن يعمل على أح� � ��دث املعدات فى هذا املج� � ��ال بعد أن عمل كمهن� � ��دس معماري لدى عدة مكاتب هندس� � ��ية وشركات استثمار عقاري منها مكتب املهندس محم� � ��د عب� � ��ده الذي ت� � ��درج فيه م� � ��ن مهندس معماري إلى مدير للقس� � ��م املعماري ومكتب د. مدحت درة وش� � ��ركة لوتس لالستثمار العقاري وكذلك ش� � ��ركة دجلة لالس� � ��تثمار العقاري ،كل ذلك قبل أن يؤسس مكتبه اخلاص الذى يحمل اس� � ��م مجس� � ��مات بحي عني ش� � ��مس والذي ينف� � ��ذ من خالل� � ��ه العديد من املش� � ��اريع داخل مصر وخارجه� � ��ا ومنها :تصمي� � ��م فندق بقرية ساند ريزورت بعيون موس� � ��ى وتصميم العديد من الفي� �ل��ات والعمارات الس� � ��كنية بالقاهرة و باملدن اجلديدة وتصميم عدة مصانع باملنطقة الصناعية مبدين� � ��ة العبور ،ومس� � ��جد بالنزهة اجلدي� � ��دة ،باألضاف� � ��ة لقيامه بعم� � ��ل املناظير واإلخراج املعماري للعديد من املش� � ��اريع داخل
99
- www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
بريد
98
تصويبات اخلبير املشهود له بالدقة أ .د .أحمد أنيس ف� � ��ى البري� � ��د اخلاص بنا وصلن� � ��ا هذه املالحظات عل� � ��ى الندوة املنش� � ��ورة بالعدد املاضى والتى كان ضي� � ��ف “جدران” فيها هو أ.د أحم� � ��د أنيس أس� � ��تاذ وخبير التقييم العقارى ونش� � ��كره على اهتمامه البالغ ودقته املشهود له بها وننشر تصويباته على النص املنشور ،وال نعفى أنفسنا من املسئولية التى نعزيها إلى اختصار الندوة التى اس� � ��تغرقت ما يزيد على 3س� � ��اعات لتناسب النشر فى املطبوعة . “ السادة مجلة “ جدران”حتية طيبة وبعد مرف� � ��ق تصحيح أخطاء وردت فى النص املنش� � ��ور بالندوة التى حضرتها بجريدتكم الغراء ومع تقديرى للجهد املبذول ومتنياتى بالتق� � ��دم أرجو التصحيح حفاظا على معلومات القارئ وس� � ��عيا للدقة املنشودة : “ حاربت إلنش� � ��اء هيئ� � ��ة التقييم العقارى ف� � ��ي مواجهة املثمنني الفاسدين” والصحيح : “ حاربت إلنش� � ��اء مرك� � ��ز التقييم العقارى ف� � ��ي مواجهة املثمنني الفاسدين ”. “ ل� � ��ن أتنازل عن أى بند من ش� � ��روط الالئح� � ��ة التنظيمية لهيئة التقييم العقارى ”. والصحيح : “ل� � ��ن أتن� � ��ازل عن أى بند من ش� � ��روط اللوائ� � ��ح التنظيمية لهيئة التمويل العقارى ”. ما هي الشروط املؤهلة لتدريس التقييم العقارى ؟ الصحيح ( وماسر جفائك ملركز التعليم املفتوح بجامعة عني شمس ؟؟) سؤال وإجابته من أين استقيت هذه الشروط ؟ بحك� � ��م أنني عضو ف� � ��ي املجلس الدولي للتقييم التابع ملؤسس� � ��ة التقييم األمريكية ،وهي املؤسسة التي أنشأتها الواليات املتحدة األمريكية لتكون مسئولة عن عملية التقييم في أمريكا ،فى عام 1990صدر لها مجلسان أولهما مجلس املعايير والذى يصدر عنه كتاب املعايير األمريكية واآلخر مجلس تأهيل املقيمني ووظيفته
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
اختيار املقيم وحتديد الس� � ��بل التي من خاللها يتم تدريبه ،وفي ع� � ��ام 2007أنش� � ��أوا املجلس القومي ال� � ��ذى يجتمع مرة كل عام ويضم مجموعة من خبراء التقييم من مختلف الدول دون وجود خبراء من أمريكا ووظيفته إبالغ املقيمني العقاريني باملستجدات العقاري� � ��ة في مختلف دول العالم ،وعندما وضعت املعايير التي على أساس� � ��ها تقيم كل دولة وجد أن مصر من أعلى الدول في مستويات التقييم بالعالم وذلك بفضل الالئحة التي قامت هيئة التمويل العقارى بوضعها والتي اشترطت أن يكون البكالوريوس احل� � ��د األدنى للدرجة العلمية التي يجب أن يحصل املقيم عليها قب� � ��ل اجتياز االختبارات ،كما أن اخلب� � ��راء العقاريني في مصر درجاتهم العلمية أعلى من املتوسط العاملي ،باإلضافة إلى قرار اجلمعي� � ��ة بعدم ج� � ��واز أن يكون الفرد خبي� � ��راً إال عندما يصبح عضواً باجلمعية ،والهدف من هذه الش� � ��روط هو تأهيل العضو باجلمعية على أعلى مستوى من التدريب ،وحتى عام 2006لم تكن مصر مش� � ��تركة في ذلك املجلس الذى يضم الهيئات املمثلة للدول ،وبالفعل اش� � ��تركنا في املجلس بعد جهد كبير الس� � ��تيفاء جميع الشروط املتطلبة لالنضمام من الذى قام بتأليف كتب الدورات ؟ ( نحن أعضاء مجلس إدارة الهيئة الذين قمنا بتأليفها) وفى إجابة السؤال التالى : وقان� � ��ون الضريبة العقارية هل كان “ نقل� � ��ة ثانية “ في التقييم العقارى ؟ مت حذف أو اختصار األتى : ب� � ��ل كان “ نقلة ثالثة “ إلى آخره ...............أما النقلة الثانية فهى صدور قانون البنك املركزى والذى عهد الى اخلبراء بتقييم املشروعات الكبرى . واإلجابة الصحية على السؤال اآلتى وهل ترى أن أسعار العقارات في مصر غير واقعية ؟ الصحيح ( إن امل� � ��ال العربى س� � ��بب حالة الفوران العقارى التى ش� � ��هدها الس� � ��وق املصرى بحيث ضعفت القوة الش� � ��رائية للمواطنني منذ .) 2007
وحتتوى الشقة على مجموعة من التابلوهات الفنية داخل إطارات من اخلش� � ��ب س� � ��جلت رس� � ��ومات لعربة الف� � ��ول ،وأخ� � ��ري للفالحة املصري� � ��ة ،وأيضا الصب� � ��ي املمتطي حلصان خش� � ��بي ولوح� � ��ة أصلية للفن� � ��ان العوضى تصف الريف املصرى. خليط من التراث الفاطمى تعكسه الرسومات الفنية ما بني التشكيلى والتجريدى للحصان والعرائس والفوانيس والعني والكف بجانب الت� � ��راث الفرعونى ممثال فى القط األس� � ��ود الشهير الس� � ��اكن فى أحد أركان املمر املؤدى لغرفة املكت� � ��ب امللحقة بغرفة النوم والفاصل
بينهما ب� � ��اب صغير نقش� � ��ت عليه مجموعة من الرس� � ��ومات البدوية تتناغ� � ��م واألرضية التى غطتها سجادة من الصوف اليدوى ذات األلوان األحمر واألزرق . أم� � ��ا التراث اإلس� �ل��امى فق� � ��د انحصر في بعض اآليات القرآنية املنقوشة والبارزة على النحاس األحمر واألصفر وفى الوسط جتد منضدة من النحاس القدمي حتمل ساعة من نفس اخلامة .وللسجاد لون موحد هو األزرق لون زي عمال املصانع. والنجف النحاسي املزخرف بالرسوم النباتية يعكس روح ومهارة احلرفيني املصريني .
حتف الكريستال توارت عمدا خلف الكتب : «هي هدايا من أصدقاء مقربني ال يتناس� � ��ب ملعانها مع روح املكان الذي يرفع من مضمون الش� � ��يء وقيمت� � ��ة الفنية في مقاب� � ��ل التكلفة املبالغ فيها « الالف� � ��ت للنظر املطبخ املغطي بالس� � ��راميك املزخرف بالرسوم األندلسية ملحق به سلم خلفى يؤدى بك إلى مدخل آخر للعقار ومنه تتخذ طريقك إلى حيث املنور الذى استطاع محمد س� � ��يد السعيد أن يحوله إلى حديقة رائع� � ��ة اجلمال تعمل نور الهدى على رعايتها اآلن ،ذكري وعهدا لزوجها الراحل . - www.godraan.com
97
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
96
بيوت المشاهير و الذى ينظر الى الداخل « . وعق� � ��دت مقارن� � ��ة بني هذه الوح� � ��دات التى أطلقت عليها مس� � ��مى املكعبات األس� � ��منتية واإلس� � ��كان الش� � ��عبى فترة الس� � ��تينيات من الق� � ��رن املنقض� � ��ى ث� � ��م قالت بحس� � ��رة« :كان يتك� � ��ون من طابقني األول يحتوى على غرفة جلوس كبيرة وحمام وغرف� � ��ة خزين ومطبخ مفت� � ��وح على حديقة بها تكعيبة عنب وس� � ��لم رخام يحملك إلى الطابق الثانى حيث غرف النوم«. وتستدرك قائلة « :املقابل كان جنيهات قليلة دفعها خالى مثله مثل آالف املصريني المتالكه للبيت الذى توارثه أبناؤه من بعده«. وتهمس قائلة « :الله يرحمك يا جمال « يبدو أن إحس� � ��اس البراح الذى استمدته نور الهدى من بيت العائلة الذى نش� � ��أت فيه ظل س� � ��اكنا بداخلها تعكس� � ��ه اختياراتها لأللوان ونوعية األثاث و تقس� � ��يمها للمساحات التى تعترف بأنها حاولت من خاللها محاكاة بيتها األول «حوش كبير آخ� � ��ره فرن خبيز بجواره كانون تستقر عليه األوانى النحاسية ،وسلم يحمل� � ��ك نحو الس� � ��طح حيث الطي� � ��ور وغية احلمام املصنوعة من اجلريد» . وتضيف « :زوجى الراحل اش� � ��ترك معى فى اختالس فكرة البراح التى لم تعد متاحة فى ظل الطراز الس� � ��ائد للمبانى احلديثة (علب الكبري� � ��ت) وإن كان األمر اس� � ��تغرق منه وقتا وجه� � ��دا فضال عن التكلفة املضافة إلى مبلغ 200ألف جنيه ثمن الش� � ��قة وذكرت أن هدم احلوائط وفتح املس� � ��احة عل� � ��ى بعضها كانت أولى اللمس� � ��ات التى قاما بها ،تبعها اختيار األرضيات من اخلشب الباركية أما احلوائط فق� � ��د مت دهانه� � ��ا بالبالس� � ��تك األكثرعملياً وتنوع� � ��ت األل� � ��وان ب� �ي��ن األخض� � ��ر الليمونى والبن� � ��ي الذى فرضه ل� � ��ون الصالون املصنوع من اخلشب الزان . وتوض� � ��ح أن لزوجها فلس� � ��فته ف� � ��ى اختيار األثاث الذى غلب علي� � ��ه اللون البنى الغامق قائل� � ��ة إن هناك اختيارات مت� � ��ت على مبدأ الوظيف� � ��ة مثال ترابي� � ��زة التليفزي� � ��ون وهى القطع� � ��ة الوحيده امل� � ��ودرن ،فى حني هناك اختي� � ��ارات متت على مب� � ��دأ اجلمال وأيضا الوظيفة واجلمال معا . ويبدو أن ش� � ��خصية الراحل محمد الس� � ��يد الس� � ��عيد قد فرضت نفس� � ��ها بشكل أو بآخر REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
فاطمى وإسالمى وريفى ..الثالثية التى حتكم الديكورات داخل بيت نور الهدى بستان االشتراكية جمع بني جدرانه األربع زوجة ناصرية وزوج يسارى!
ويتجلي في ذلك مساحة املكتبة املبالغ فيها وأك� � ��دت نور الهدى أنها م� � ��ن تصميم زوجها الذى اس� � ��تقطع لها مس� � ��احة ال بأس بها من الريسبش� � ��ن بل نكاد نقول بأنها الريسبشن ذات� � ��ه فهى ف� � ��ى الص� � ��دارة ،يقابله� � ��ا غرفة الس� � ��فرة املكون� � ��ة م� � ��ن 8كراس� � ��ي وترابيزة بيضاوية الش� � ��كل ،أم� � ��ا البوفيه فقد حظى بع� � ��دد م� � ��ن ال� � ��دروع وامليداليات وش� � ��هادات التقدير التى منحتها بعض مراكز الدراسات حملمد الس� � ��يد الس� � ��عيد نظيرمجهوداته فى مجال الدراس� � ��ات مبركز األهرام للدراسات السياسية واالستراتيجية .
القومية لإلس� � ��كان والذى س� � ��رعان ما تبخر بعد إعالن وزارة اإلسكان عن نتيجة القرعة الت� � ��ى أقامتها ف� � ��ى عام 2000دون اس� � ��مها وظلت محاوالت العثور عن س� � ��كن مس� � ��تمرة عل� � ��ى مدار العام هذا ما أكدته نور وأضافت أن املعاين� � ��ة التى قامت بها إلحدى الوحدات التابعة ملشروع الهرم سيتى هى التى جعلتها تتخذ قرارها النهائى واألخيربعدم االقتراب من املش� � ��روعات التابعة للقط� � ��اع احلكومى أواملمولة من قبل البنوك العقارية. وقال� � ��ت إن هذه الوحدات قائم� � ��ة من وجهة نظرى على فكرة احتكار أموال األسر املصرية حلني سداد تكلفتها التى هى أضعاف ثمنها احلقيقى فضال ع� � ��ن الش� � ��روط التعجيزية واإلجراءات التى جتعل من الش� � ��عب املصرى ره� � ��ن احلج� � ��وزات اإلدارية حل� �ي��ن االنتهاء من الس� � ��داد ..وقالت أيض� � ��ا « :لم أضع فى اعتبارى السكن فيها السيما وأن مساحاتها تقض� � ��ى على مفهوم البيت العربى فى تكوينه - www.godraan.com
95
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
94
بيوت المشاهير زيارة إلي منزل نور الهدى زكي :
بستان االشتراكية .. بيت من بيوت البراح قام بالزيارة :عزة مسعود تصوير :محمد حمدي
« بيوتنا هى التى تس� � ��كننا « ك� � ��م تعتقد نور اله� � ��دى زك� � ��ى الكاتب� � ��ة والصحفي� � ��ة ،وبهذه املقول� � ��ة حيث ترى األمي� � ��رة املناضلة -كما كان يصفه� � ��ا زوجها الراحل محمد الس� � ��يد السعيد -أن العالقة التى جتمع بينها وبيتها الكائ� � ��ن مبنطقة العج� � ��وزة دليال على صدق هذه املقولة ،فالبيت بالنس� � ��بة لنور ال يعنى كونه مقرا للس� � ��كن فق� � ��ط ولكن « كائن حي قادرعلى تشكيلنا متاما مثلما نشكله « . نور الهدى جتدها وقد احتفظت فى ذاكرتها من� � ��ذ كانت طفل� � ��ة تقطن وعائلته� � ��ا منطقة املرج بصور بيوت أكدت أن جميعها س� � ��اهم بش� � ��كل أو بآخر فى صنع مالمح مس� � ��كن الزوجي� � ��ة اخل� � ��اص بها والذى يحل� � ��و لها أن تسميه « بستان االشتراكية « والذى احتواها بني جدران� � ��ه األربعة كواح� � ��دة من املنتمني للفك� � ��ر الناص� � ��رى وزوجها احملس� � ��وب على تيار اليس� � ��ار الراحل محمد السيد السعيد وكالهما ترك بصمته على املكان فى حني ترك املكان بصمته عليهما لينصهر اجلميع ف� � ��ى بوتقة هيكل معمارى لم نس� � ��تطع خالل زيارتنا للمكان الفصل ب� �ي��ن أجزائه لترابط تفاصيله. خطوات قليلة فى الش� � ��ارع املجاور ملس� � ��رح البالون حيث تس� � ��كن نور وعائلتها الصغيرة خلف فندق ش� � ��هرزاد حتديدا تطالعك الفنت باسم الش� � ��ارع »:الغيث» وأخرى على مسافة أربعة أمتار حتمل رقم 5على اجلهة اليمنى من الدور األول بالعق� � ��ار الذى يتكون من 7 طوابق ،يس� � ��تقبلك باب ما أن يفتح تبتلعك مس� � ��احة الش� � ��قة التى تتج� � ��اوز املائتى متر تقريبا . REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
ريسبشن يحوى أنتريه مكوناً من ثالث قطع ،أرضي� � ��ة من «الباركيه» وأثاث من االس� � ��تيل مطعم بقط� � ��ع فنية من النح� � ��اس ،إضاءات خافت� � ��ة أما املناف� � ��ذ فعددها جت� � ��اوز الـ 14 منفذاً مقسمة إلى ش� � ��بابيك وفتحات مناور وبلكون� � ��ات خلت متاما من الس� � ��تائر ليدخل النور بحرية . حالة من األمن حتظى بها نور جعلتها تترك باب شقتها مفتوحا ألكثر من 8شهور قضتها فى فرنس� � ��ا العام قبل املاضى تبرر نور ذلك بقوله� � ��ا « جاور الوزير تأمن « وتوضح قائلة البيت محصن من اجلانبني « مس� � ��كن وزير الداخلية والذى مازال مقر إقامة والدته عن ميينى بينما يسكن مساعد الوزير فى اجلهة املقابلة. الزمن ل� � ��دى نور مميزات عديده كانت الس� � ��بب فى اختياره� � ��ا ملوق� � ��ع بيته� � ��ا منها الزم� � ��ن الذى تس� � ��تغرقه لالنتقال بني األماك� � ��ن ،تقول « : خم� � ��س دقائق ال أكثر يحملن� � ��ى الطريق عبر كوبرى أكتوبر إلى حيث أريد « . ..والهدوء أم� � ��ا الهدوء فهو امليزة األهم للش� � ��ارع الذى ت� � ��رى ن� � ��ور أنه جم� � ��ع دون غيره ب� �ي��ن الرقى والش� � ��عبية تلك التى اس� � ��تمدها من املقاهى املتراصة عل� � ��ى اجلانبني فضال عن محالت الفول والفالفل و فرن العيش الذين |أعطوا
«جاور الوزير تأمن» ..بهذا املنطلق تركت نور باب شقتها مفتوحا 8أشهر
للمكان رائحة الريف التى مازالت تسكن نور ب� � ��ل وتطاردها حس� � ��ب تأكيده� � ��ا ،فى نفس الوق� � ��ت ال� � ��ذى منحت فيه زوجه� � ��ا الراحل البورسعيدى إحس� � ��اس احلركة فالتعامالت التجاري� � ��ة من بيع وش� � ��راء تتم فى الش� � ��ارع الشهيرعلى مدار اليوم . تع ّبر نور عن ذلك بقولها »:الشارع ال ينام « وعادت لتؤكد على اخلصوصية كعنصر آخر يتميز به منزلها املتواضع حسب وصفها موضحة أن اختيار املس� � ��كن لم يكن س� � ��هال وأنه جاء بعد رحلة طويلة من البحث احتوت ضمن محطاتها العديد من عمليات النصب التى قام به� � ��ا بعض السماس� � ��رة فضال عن الصدمات التى تلقتها بسبب الصورة الذهنية التى رس� � ��متها للعقار الذى تريد العيش فيه وصورالوحدات السكنية املتاحة بالفعل. ..احللم البداية كان� � ��ت وكما هى دائما تبدأ من حلم احلصول على وحدة سكنية فى أحد املشاريع
إعداد :مصطفى عاشور
لوج� � ��ود عوامل أم� � ��ان كافية للقروض وس� � ��رعة التنفيذ علي هذا العقار في حاله تعثر العميل وع� � ��دم قدرته علي االلتزام بالدفع، كم� � ��ا أن من أهم املميزات الت� � ��ي يتضمنها قانون التمويل العقاري تفعيل� � ��ه للفقرة األخي� � ��رة من املاده 102لقان� � ��ون البنوك رقم 93 لس� � ��نة ،2005والذي يتعلق باس� � ��ترداد الق� � ��روض املتعثرة املقدرة مبليارات اجلنيهات ،من خالل س� � ��رعة التنفيذ علي العقار خالل أشهر قليلة.
1
> م ��ا هي املعايير التي تعتم ��د عليها في اختيارك للمقيمني العقاريني ؟
أوالً يجب أن يكون مس� � ��ج ًال في هيئة الرقابة املالية ،وأن يكون مقي� � ��داً في البن� � ��ك املركزي ،باإلضافة إلي تناس� � ��ب العمل القائم علي� � ��ه وحجم خبرته ،ودرجته العلمية الت� � ��ي تؤهله للقيام مبهامه على أكمل وجه.
> وما رأيك في السوق العقاري اآلن ؟
أري أن الس� � ��وق العقاري يسير في اجتاه تصاعدي ،ولكن ليسبش� � ��كل س� � ��ريع كما كان يحدث في املاضي ،نظراً الرتفاع س� � ��عر التكلفة في وقت بس� � ��يط جدا بسبب وجود مضاربني قاموا بغزو السوق العقاري.
2
> إذن م ��ا ه ��ي توقعات ��ك لالس ��تثمار العق ��اري ف ��ي الفت ��رة القادمة؟
أتوق� � ��ع أن يتجه الس� � ��وق العقاري إلى الصع� � ��ود ،نتيجة خروجالعديد من املضاربني من الس� � ��وق بعد األزمة االقتصادية العاملية األخي� � ��رة ،وهو م� � ��ا أدى إلى زي� � ��ادة حجم الطلب عل� � ��ى العرض، باإلضافة إلى وج� � ��ود عجز في بعض أنواع الوحدات الس� � ��كنية، ولكن مستوي الصعود لن يكون علي نفس املستوي الذى كان يسير عليه الس� � ��وق العقاري قبل األزمة العاملية ،وهو صعود مبني علي أساس مقدمات علمية وخطى مدروسة.
> م ��ا ه ��ي مقترحات ��ك لتفعيل قان ��ون التموي ��ل العقاري في الشارع املصري ؟
أري أن قان� � ��ون التمويل العقاري يحتاج إل� � ��ى بعض اآلليات التي من ش� � ��أنها زيادة فعاليت� � ��ه في الفترة القادم� � ��ة ،والتي من أهمها إصدار نشرات ودوريات لزيادة وعي املستثمرين بالقانون ،وكيفية االستفادة منه ،إضافة إلى ضروة تقليص حجم الفائدة املفروضة على قروض التمويل العق� � ��اري بواقع %2أقل مما هى عليه اآلن، إضاف� � ��ة إلى زي� � ��ادة حجم احملفظ� � ��ة االئتمانية املوجه� � ��ة للتمويل العقاري لزيادة فعاليته خالل الفترة القادمة ،مما يش� � ��جع جميع املستثمرين علي العمل فى التمويل العقاري .
3
وحدة ادارية ومحل جتاري في مزاد لصالح مصر سيناء للسياحة
ينظ� � ��م اخلبير املثمن يحيي األلفي مزادا علنيا لصالح شركة مصر سيناء للسياحة لبيع وحدة إدارية مبساحة 119م بالدور األرضي بالعقار رقم 13باملجاورة (2أ) باحلي املتميز مبنطقة الس� � ��ادس من أكتوبر باإلضافة إل� � ��ي محل جتاري بنف� � ��س املنطقة بالس� � ��وق التجاري مبجاورة 2وعلي مس� � ��احة 31.5م وذلك في جلس� � ��ة م� � ��زاد االربعاء املوافق الثان� � ��ى من يونيو اجلاري وثمن كراسة الشروط 50جنيه فقط
أرض فضاء مبساحة 880م فى مصر اجلديدة يعق� � ��د اخلبير املثمن ن� � ��ادر خزام م� � ��زادا علنيا بنظام املظاريف املغلقة لصالح بنك األس� � ��كندرية لبيع أرض فضاء مبس� � ��احة 880متر على ناصيتي شارع محمد فريد و ش� � ��ارع عبدالعزير فهمي وتتميز األرض بأنها تقع علي واجهة طولها 40م بجوار قسم النزهة . وأش� � ��ار خزام أن املزاد في جلسة السادس من مايو مبكتب اخلبير بشارع مصدق مبنطقة الدقي
فى مزاد واحد :مول جتارى ومصنع إلنتاج املصابيح ومخزن
أعل� � ��ن اخلبير املثمن هاني أبو أحمد أنه س� � ��وف يعقد مزادا علنيا بنظام املظ� � ��ارف املغلقة لصالح بنك قناة السويس فى تاريخ السادس من يونيو لبيع مول جتاري مس� � ��احته 1100م ويقع املول مبنطقة مميزة بش� � ��ارع كليوبات� � ��را مبنطقة مصر اجلدي� � ��دة ويتكون من ثالثة أدوار؛ كما س� � ��يقوم أبو أحمد ببيع مطعم سياحي قي ذات اجللسة وتبلغ مساحته 373م ويقع بشارع البطل أحمد عبدالعزيز مبنطقة املهندس� �ي��ن؛ باإلضافة إلي مصنع إلنتاج املصابيح الكهربائية باملنطقة الصناعية بالعاشر من رمضان يقع علي مساحة 1652م وأخيرا يختت� � ��م اخلبي� � ��ر املثمن املزاد مبخزن مس� � ��احته 92م مبحافظة اإلسكندرية . وس� � ��وف يتضمن املزاد تس� � ��هيالت كبيرة في السداد وثمن كراسة الشروط 100جنيه فقط . - www.godraan.com
93
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
92
مزادات
بعد تعدد املصطلحات واملفاهيم املصاحبة للمزادات وتشتت القارئ بني مسميات مزاد علنى جبرى وآخر باملظاريف املغلقة يقف القارئ عاجز ًا عن فهم ما وراءها ،وخاصة أنها متأل الصحف واملجالت ,قررنا فى «جدران» تقدمي تغطية شاملة لذلك املجال كخدمة للقارئ للتعريف باملزادات والفرص االستثمارية الواعدة التى ميكن حصدها من هذا املجال
أكد أن القانون يحتاج إلى إعادة هيكلة :
الروبى :أنشأنا رابطة الوكالء العقاريني لنعالج قصور "التمويل العقارى" مع بدء العمل مبنظومة التمويل العقاري في مصر بصدور القانون 148لسنة ، 2001بعض املهن اجلديدة ،والتي تعتبر مواكبة ملرحلة اإلص� �ل��اح التى من أجله� � ��ا مت اصدار هذا القان� � ��ون ،ومنها مهنة الوكيل العقاري الت� � ��ى انفصلت عن مهنة التقييم العقاري ..وفي حوارنا م� � ��ع مصطفي الروبي -رئيس رابط� � ��ه الوكالء العقاريني أردنا معرفة أس� � ��باب إنش� � ��اء الرابطة ،والتى لم يتم تفعيلها حتي اآلن ،باإلضافة إلى قراءة توقعاته للس� � ��وق العقاري خالل الفترة القادمة.
> م ��ا هى األس ��باب الت ��ي دفعتكم لتأس ��يس رابطة مس ��تقلة للوكالء العقاريني؟
الروبى
إنشاء الرابطة مت لعالج القصور الذى تضمنته الالئحة التنفيذيةلقانون التمويل العقاري رقم 148لسنة ، 2001فالرابطة ستضم حتت لوائها جميع الوكالء بهدف التعاون ،وتسهيل وتيسير عملهم ومخاطبة اجلهات املعنية ،وبالفعل اتخذنا مقر للرابطة في سانت تريزا بالقاهرة ،ومن املتوقع أن يتم تفعيلها خالل الش� � ��هر القادم، وس� � ��نقوم من خاللها بإصدار نش� � ��رات غير دورية متخصصة في التمويل العقاري ،لزي� � ��ادة الوعي الثقاقي لدي الوكالء العقاريني، وس� � ��نقوم بتأس� � ��يس مكتبة إلكترونية ،باإلضافة إلى عقد ندوات ش� � ��هرية بني الهيئ� � ��ة العامة للرقاب� � ��ة املالية وهيئة املستش� � ��ارين، والبنوك الدائنة ،بحيث يتم طرح رؤي للتعاون وتس� � ��هيل العقبات الت� � ��ي تواجه الوكيل العقاري في عمله به� � ��دف اإلرتقاء مبنظومه التمويل العقاري
االقصي له ! ولم يتضمن القانون بعض األتعاب اإلضافية خلبير التقيم العقاري مث� � ��ل حاالت التس� � ��وية والتصالح ،والظ� � ��روف اخلارجة عن إرادة الوكي� � ��ل العقاري ،ويجب من خالله تنظي� � ��م العمل عن طريق قيد الوكالء وتوزيع العمل فيما بينهم ،وفصل الشئون املنظمة اخلاصة مبهن� � ��ة الوكيل العقاري عن احملاك� � ��م االقتصادية ،وتعيني موظف مختص لذلك حتت إش� � ��راف األمني الع� � ��ام للمنظمة ،إضافة إلى أهمية تخصيص قاعات داخل احملاكم االقتصادية للبيع اجلبري، وإدخال امل� � ��زادات االختيارية في منظومة التمويل العقاري ،ونقل تبعيتها للوكالء العقاريني.
تتمث� � ��ل في بعض املواد الت� � ��ي يتضمنها قانون التمويل العقاري،وال تتناس� � ��ب مع طبيعة عملنا ،حي� � ��ث ذكر القانون احلد األقصي ألتع� � ��اب اخلبير واملتمثل� � ��ة في %3من قيم� � ��ة التمويل ولم يحدد احلد األدني لهذه النس� � ��بة ،علي عكس املقيم العقاري الذي أجبر القانون على استعانة الوكيل العقاري به في أعمال تقييم املنشأة م� � ��ن خالل املزاد العلني ،وقد حدد القان� � ��ون احلد األدني للمقيم العق� � ��اري بواق� � ��ع 5آالف جنيه للتقيم الواح� � ��د ،ولم يحدد احلد
لقد أدى هذا القانون إلى خلق طفرة كبيرة في املجال العقاريوأقر س� � ��رعة التنفيذ عل� � ��ي العقار وحصول املم� � ��ول على أمواله، بحيث يحصل علي حقوقه كاملة في ش� � ��هور قليلة ،علي عكس ما كان يح� � ��دث في املاضي في ظل قان� � ��ون املرافعات ،والذي ينتهي في نهاية األمر بالفش� � ��ل في التنفيذ علي العق� � ��ار ،كما أدى هذا القانون إلي تشجيع البنوك وشركات التمويل العقاري على زيادة محفظتهم اإلئتمانية املخصصة لتمويل الوحدات السكنية ،وذلك
> وما هي الصعوبات التي تواجه عملكم ؟
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
القانون وضع احلد األقصي ألتعاب اخلبير %3من قيمة التمويل ولم يحدد احلد األدني لها
> وما رأيك في قانون التمويل العقاري ؟
100ألف متر يقع عليها مباني تاريخية يجب احلفاظ عليها من قبل املسئولية االجتماعية للشركات ،فتقوم الشركة بتطويرها وترميمها، وتتن� � ��وع امللكي� � ��ات في ه� � ��ذه املنطق� � ��ة ما بني ملكيات عامة وملكيات خاصة وملكيات تابعة للشركات ومؤسس� � ��ات وملكيات خليجية ،ومت تقسيم املشروع إلى مراحل مختلفة.
■ بتفصي ��ل أكث ��ر م ��اذا مت م ��ن ه ��ذه املراحل؟
املرحل� � ��ة األول� � ��ي تتحدد في االس� � ��تحواذالكامل عل� � ��ي جميع األرض� � ��ي الواقعة ضمن مثل� � ��ث ماس� � ��بيرو والتي تبل� � ��غ 300ألف متر، وحتديد الشريك املشارك في عملية التطوير من خالل طرح مناقصة عاملية ،ومن ثم طرح مسابقة عاملية للتخطيط والتصميم واإلعالن عن التصميم الفائز والبدء في التنفيذ. الشركاء
■ وهل مت حتديد الشريك العاملي لعملية التطوير؟
تق� � ��دم خالل الفت� � ��رة األخي� � ��رة العديد منالشركات العاملية والعربية التي متتلك خبرات طويلة في هذا املجال من بينها شركة إعمار، وشركة األولى السعودية ،ومجموعة أمريكية، ومجموعة س� � ��عودية غير أن الش� � ��ريك سوف يتح� � ��دد من خالل مناقص� � ��ة عاملية لتحديده، إال إذا كان� � ��ت للحكومة وجه� � ��ة نظر أخرى أو اقتراح آخر.
■ ه ��ل هن ��اك احتم ��االت مخاط ��ر له ��ذا االستثمار؟
نع� � ��م عل� � ��ى الرغم من أنه مال ع� � ��ام إال أنهمعرض لإلفالس ومخاطر اخلسارة.
■ معنى ما سبق أن هناك دعوة لالستثمار األجنبى فهل ترى أن دخول هذا املستثمر يحسن واقع االستثمار في مصر؟
مرتفعة ف� � ��ي األرض ،وهنا يأت� � ��ى دور الدولة وقيامها باألصلح في جانب املجتمع.
■ وهل هن ��اك دراس ��ات ومعلومات متاحة من وزارة اإلسكان كنوع من التعاون؟
بالفع� � ��ل هناك تعاون بني الش� � ��ركة والوزارةواحللقة التي تربط بيننا ميثلها مس� � ��اعد أول وزي� � ��ر اإلس� � ��كان ،باإلضافة إل� � ��ى التعاون مع اجلهات املعنية األخ� � ��رى ،كمحافظة القاهرة التى توفر كافة الدراس� � ��ات واملعلومات لديها، وبالتال� � ��ي لدين� � ��ا كاف� � ��ة التقييم� � ��ات العلمية املضبوطة للعقارات التى أتاحت لنا احلصول عل� � ��ى األرض بالش� � ��راء وب� � ��دون أي ضغ� � ��ط وبالتفاوض املباشر.
■ وهل حدث هذا مع س ��اكني العشوائيات واملالكني حليازات صغيرة ؟
الب� � ��د أن نفرق بني ملكي� � ��ة وحيازة؛ فامللكيةحي� � ��ث تكون األرض مملوكة للمالك وألن لديه س� � ��كن آخر فيتركه لالس� � ��تخدام وبالتالي ال تتوف� � ��ر حيازته للعقار ،وق� � ��د يجمع املالك بني احليازة وامللكية وقد يك� � ��ون من واضعي اليد على األرض.
■ وكيف تعاملتم مع هذه احلاالت ؟
قمن� � ��ا أوال بش� � ��راء امللكي� � ��ات و"العبن� � ��ا"احلي� � ��ازات ،فمرحلة االس� � ��تحواذ قس� � ��مناها إلى أقس� � ��ام أوال نبدأ بامللكية ألنه كان هناك عوائق قانونية وأخرى محاس� � ��بية تدفعنا ألن نبدأ بامللكية وعوائق التفاوض فالبد أن نراع حقوق املنتفعني من األراضي ومتس� � ��كهم بها وقربه� � ��ا من أماك� � ��ن عملهم ،وم� � ��ن أجل ذلك فكرت الدولة في إنش� � ��اء ش� � ��ركة يكون لديها املرونة على التعامل مع مثل هذه املش� � ��كالت، وبالتال� � ��ي توفير جه� � ��د الش� � ��ركات واملالكني ل� �ل��أرض بهذا احلل كان دور الدولة أال تضيع املال العام أو اخلاص أو ملكيات األفراد.
بالفع� � ��ل هن� � ��اك اتص� � ��ال م� � ��ع مجموعات ■ لك ��ن مفهوم التطوير ف ��ي تلك املنطقةأجنبي� � ��ة ،وه� � ��ذا ألنها منطقة حيوية بوس� � ��ط يتص ��ادم مع س ��ؤال املواطن�ي�ن :هل ليس القاهرة وواقع االستثمار في مصر يشير إلى من حقنا العيش في وسط البلد؟!
أنه ليس لديه القدرة على حتقيق معدالت منو عالية للموارد واملدخ� � ��رات؛ وإذا كانت املوارد قليلة والقدرة على االدخار ليس� � ��ت كافية فلن نس� � ��تطيع على اإلطالق أن نصل إلى معدالت منو مرتفعة. نسبة األراضى
■ ك ��م نس ��بة األراض ��ي الت ��ي اس ��تحوذت عليها ماسبيرو حتى اآلن؟
نظ� � ��راً الختالف طبيعة االس� � ��تحواذات طبقا للملكية فهناك أراضي مال عام ،وأخرى مال خاص إال أن ش� � ��ركة ماسبيرو استحوذت على ما يقرب من %50من مساحة األرض.
■ وم ��اذا ع ��ن األراض ��ي الت ��ي عليه ��ا منازعات؟
هذه ليست س� � ��لطتنا وال مهمتنا ولكنها مهمة الدول� � ��ة ،وهن� � ��اك بع� � ��ض التعنت والتعس� � ��ف وهذا قائ� � ��م بالفعل من قبل أصحاب امللكيات اخلليجية في املنطقة الذين يطرحون أس� � ��عار
م� � ��ع مرور الوقت لن يس� � ��تطيع أحد العيشفي تل� � ��ك املنطقة كما أن التطوير لن يش� � ��مل أي مش� � ��اريع س� � ��كنية وذلك م� � ��ن أجل تعظيم العائد ،لذلك سوف تكون املشاريع استثمارية وس� � ��ياحية ،وجتارية تس� � ��تطيع الش� � ��ركة من خاللها تعظيم العائد املادي. املواطن
■ بش ��كل أكث ��ر حتدي ��دا م ��ا ه ��ى طريق ��ة التعام ��ل م ��ع املواطنني القاطن�ي�ن لتلك املنطقة؟
تبذل الشركة جهد كبير من أجل االستحواذعلى أكب� � ��ر قدر ممك� � ��ن من امللكي� � ��ات ،وبعد االنته� � ��اء من مرحل� � ��ة التفاوض س� � ��تطلع آراء املواطنني ملعرفة احتياجاتهم السكنية وطبيعة املنطق� � ��ة اجلغرافي� � ��ة واالجتماعي� � ��ة وبالتالي تساعدهم على اختيار أماكنهم.
■ ومل ��اذا ترفض الش ��ركة التصريح بحجم أو نسبة التعويض لألهالى ؟
شريف حافظ يعترف: "العبنا" أصحاب احليازات فى منطقة ماسبيرو لنحصل على األرض مع مرور الوقت لن يستطيع أحد العيش في تلك املنطقة ..والتطوير لن يشمل أي مشاريع سكنية الشركة تتبع سياسة التشويق لتدفعهم لإلنتقال إلى مناطق جديدة ذات طابع إقليمي وخدمي وترفيهي ،مما يس� � ��اعد على حتس� �ي��ن البيئة االجتماعية ،فالشركة تتخذ موقف القوة في التفاوض م� � ��ع املالكني باالمتناع عن التصريح عن الش� � ��قة إال بعد االتفاق على جميع األمور الستحواذ الشركة على تلك امللكيات.
■ وه ��ل س ��يتم حتديد النس ��بة بن ��اء على قيمة العقار أم على قيمة األرض؟
يوجد في منطقة مثلث ماسبيرو حوالي 1600 عقار أكثر من %60منها آيلة للسقوط ،صادر لها قرارات إزالة ومتتلكها الشركة ،وعلى ذلك ال قيمة للعقار.
■ لك ��ن يوج ��د حوال ��ي %18م ��ن ه ��ذه العقارات يقطنها شخصيات كبيرة… كيف ستتعامل الشركة معها؟
الش� � ��ركة س� � ��وف تتعامل مع هذه العقاراتباملث� � ��ل فيما يخص إزالته� � ��ا؛ ألن قيمة تطوير تلك املنطقة وإقامة املش� � ��روع تتمثل في إزالة جميع العقارات املوجودة.
■ وكي ��ف يت ��م التعام ��ل م ��ع املبان ��ي ذات القيمة املعمارية والتاريخية ؟
سوف تقوم الش� � ��ركة بتطوير وإعادة تأهيلتل� � ��ك املباني نظ� � ��راً لتمتعها بطاب� � ��ع معماري وتاريخ� � ��ي ،وال يجوز بأي ح� � ��ال من األحوال هدمه� � ��ا أو إزالتها ،كما أن الش� � ��ركة حريصة كل احلرص على تأهيلها وتطويرها لتناس� � ��ب الطابع العام للمشروع. - www.godraan.com
91
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
90
حوار
شريف حافظ أول رئيس تنفيذي لشركة ماسبيرو للتنمية العمرانية:
انتظروا مناقصة تطوير كورنيش النيل ف� � ��ى املخطط احلكومي لتطوير القاهرة الذى اشتهر باسم مشروع القاهرة 2050مت التركيز اإلعالمى على وسط القاهرة ،وخاصة بعد أن شاعت أقاويل كثيرة عن منطقة ماسبيرو أش� � ��هر املناطق الواقعة على كورنيش النيل ،والتي متتد تقريبا من منطقة رمل� � ��ة بوالق إل� � ��ى ميدان عب� � ��د املنعم رياض، تل� � ��ك املنطقة الت� � ��ى حتوى عدد م� � ��ن املبانى واملؤسس� � ��ات الهامة مثل مبنى احتاد اإلذاعة والتليفزيون ووزارة اخلارجية ومؤسس� � ��ة دار املعارف للطباعة والنشر وبرج التجارة والبنك األهل� � ��ى وعدد آخر م� � ��ن البن� � ��وك والفنادق، وحتوى أيضا بعض العش� � ��وئيات مثل منطقة حكر أبو دومة. وكان احلديث قد تفجر إعالميا منذ مايقرب م� � ��ن عام� �ي��ن بعد بع� � ��د أن وصل املؤسس� � ��ات والشركات وبعض امل ّ الك وأصحاب العقارات ف� � ��ى منطقة ماس� � ��بيرو خطابات من ش� � ��ركة غامض� � ��ة تطالبهم ببيع عقاراتهم بصيغة آمرة أو تص� � ��ور البيع على أنه أمر محتوم ليس لهم فيه اختيار إال التفاوض على السعر. وقي� � ��ل أن الش� � ��ركة مرس� � ��لة اخلطاب� � ��ات هى املس� � ��ئولة عن تطوي� � ��ر املنطقة وإنه� � ��ا قامت REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
بإعداد مخطط كامل يقوم على نقل س� � ��كناها خارجه� � ��ا ،ومتلّ� � ��ك جميع األراض� � ��ي لصالح بعض املستثمرين اخلليجيني واألجانب ،وهو األمر الذى أثار حفيظة س� � ��كان املنطقة ودعا بعض الناش� � ��طني فى مجال حقوق اإلنس� � ��ان للتحرك لرد الهجمة على البس� � ��طاء والفقراء ومح� � ��دودى الدخل من أهال� � ��ى املنطقة الذين ال حتت� � ��رم الدول� � ��ة حقوقهم ،وقد أش� � ��يع أن الش� � ��ركة املالكة أو املسيطرة على تنفيذ خطة التطوير تتمت� � ��ع بنفوذ وق� � ��وة مدعومة برأس املال!! ..أين احلقيقة وماذا يحمل املس� � ��تقبل ملثل� � ��ث ماس� � ��بيرو؟! ..اإلجابات كله� � ��ا عند د. ش� � ��ريف حافظ أول رئيس ملجلس إدارة شركة ماس� � ��بيرو للتنمية العمرانية املس� � ��تحوذة على تلك املنطقة ،يكش� � ��فها لـ "جدران" فى احلوار التالى .
■ ماهى حقيقة شركة ماسبيرو التى كنت املسئول األول عنها ؟
شركة ماسبيرو هي شركة مساهمة مصريةمس� � ��ئولة عن االس� � ��تحواذ على 300ألف متر من أراضي مثلت ماسبيرو التي تبلغ مساحتها حوالي 1200فدان ،ويش� � ��ارك في رأس مالها البال� � ��غ 150مليون جنيه ثالث جهات مملوكة
للقطاع العام هى :شركة مصر للتأمني ،وبنك مصر ،والبنك األهلي املصري.
■ وم ��ا ه ��و اله ��دف م ��ن تأس ��يس تل ��ك الشركة؟
كان� � ��ت الفك� � ��رة الرئيس� � ��ية التى أسس� � ��تالدولة من أجلها الش� � ��ركة هى خلخلة املناطق العمرانية املوجودة بوس� � ��ط القاه� � ��رة ،والتي تنتمي إلى دائرة املناطق العش� � ��وائية ..إضافة إلى خلخلة الوض� � ��ع املروري القائم ،وتخفيف احلدة املرورية في وس� � ��ط القاهرة من خالل هجرة أصحاب القدرات املالية املتوسطة إلى املناطق اجلديدة.
■ إذا كان ما سبق هو اجلانب االجتماعى م ��ن املش ��روع م ��ا ه ��و اجلان ��ب التنم ��وى واالستثمارى؟
مع محدودية قدرة الدولة املالية في تنميةهذه املناطق وتوس� � ��يع هذه األعمال التنموية رأت "الدولة" أن تنش� � ��أ شركة لإلشراف على تأسيس مشاريع اس� � ��تثمارية في تلك املناطق لزي� � ��ادة امل� � ��وارد لإلنف� � ��اق على تل� � ��ك املناطق فكانت ش� � ��ركة ماس� � ��بيرو للتنمية العمرانية، وأول مش� � ��اريعها هو تطوير "مثلث ماسبيرو" الذي يشمل حوالي 300ألف متر مربع ،منها
وأن تكون زاوي� � ��ة ميل هذه اإلعالنات علىمح� � ��ور الطريق فى ح� � ��دود ٣درجات ،ومينع نهائي � � �اً اإلعالن� � ��ات املوازي� � ��ة الجت� � ��اه احلركة املرورية. يراعى أال تقع إضاءة اإلعالنات مباش� � ��رةس� � ��واء على أعني س� � ��ائقى املركبات أو املشاة، وع� � ��دم اس� � ��تعمال اإلض� � ��اءة املتقطع� � ��ة على اإلعالنات وميكن استعمال اإلعالنات املضاءة داخليا. وفيما يتعل� � ��ق باإلعالنات متوس� � ��طة اإلرتفاع املثبتة في حرم الطرق الش� � ��ريانية والتجمعية في املدن: يسمح باستعمال هذه األنواع من اإلعالناتعلى جانبى الطريق فقط. اليقل اإلرتفاع املسموح به لإلعالن املتوسطعن 3أمتار من مستوى أرضية الرصيف ومبا ال يتعارض مع حركة املشاة والرؤية البصرية، عل� � ��ى أال يزيد عرض لوحة اإلعالن على %25 من ع� � ��رض الرصيف ،ويتراوح مقاس� � ��ها بني .230× 180 أما اإلعالنات متوس� � ��طة االرتفاع املثبتة على أعمدة اإلنارة واألعمدة اإلرش� � ��ادية ،املنتشرة في الطرق الرئيس� � ��ية ،فإن الدليل يسمح فى شأنها باآلتى :
مواصفات وشروط اإلعالن على املركبات العامة ووسائل النقل العام االشتراطات األساسية إلعالنك في شوارع وميادين مصر
توضع ه� � ��ذه اإلعالنات على جانبي الطريقأو في اجلزيرة الوسطى،وميكن االستفادة من عناصر إنارة الطريق في تثبيت اإلعالنات في حدود املسافات احملددة ،وبحيث ال يقل ارتفاع اإلعالن عن 4,50متر من سطح الرصيف وأال يتجاوز البروز حافة الرصيف. يح� � ��دد مقاس ه� � ��ذا الن� � ��وع اإلعالنات فيالفان� � ��وس املف� � ��رد ،90×٦٠والفانوس املزدوج بــ ،120×90والفان� � ��وس املركب ضمن عامود ديك� � ��وري أو ارش� � ��ادي قط� � ��ره ال يزيد عن 60 مترا. يراع� � ��ى تركيب إعالن واح� � ��د على العامودالواح� � ��د بصورة أفقية ومتعام� � ��دة على محور عام� � ��ود اإلن� � ��ارة أو األعم� � ��دة اإلرش� � ��ادية أو غيرها، يحظ� � ��ر وضع ه� � ��ذه اإلعالنات على بعد ٧٥مت� � ��راً من التقاطعات وامليادين ومحاور الطرق العرضية. والن� � ��وع الثالث ال� � ��ذي تعرض ل� � ��ه الدليل هو اإلعالنات منخفض� � ��ة اإلرتف� � ��اع ،املثبتة على السويس� � ��ت أي القاعدة املصمتة التي ال يزيد ارتفاعها على 80مترا أو الالب الذي ال يزيد طوله على 150مترا ،وفى شأنها على اآلتى : ضرورة استخدام هذه النوعية من اإلعالناتعلى أرصفة اجلزر الوسطى للطرق الرئيسية فقط بش� � ��رط عدم إعاقة حركة املش� � ��اة على أن ال يق� � ��ل ع� � ��رض اجلزيرة ع� � ��ن مترين ،و ال يزيد كامل ارتفاع اإلعالن على ٢٢٠س� � ��م من منسوب أرضية الرصيف. يجب أن تتباعد هذه النوعية من اإلعالناتعلى مس� � ��افات بينية متس� � ��اوية ال تقل عن ٥٠ متراً بني اإلعالن واآلخر . ال يج� � ��وز وضع هذه اإلعالنات في امليادين،ويحظر وضعها على مسافة تقل عن ١٠٠متر من التقاطعات والطرق العرضية ،وامليادين. يحظ� � ��ر وض� � ��ع ه� � ��ذه اإلعالن� � ��ات التجاريةباختالف أشكالها وأمناطها داخل حرم الطرق احمللي� � ��ة واخلدمي� � ��ة الثانوية ب� �ي��ن التجمعات الس� � ��كنية وداخله� � ��ا ،ويقتصر الس� � ��ماح فقط على الالفتات اخلاص� � ��ة بالعناوين والالفتات املهنية أو التجارية اخلاصة بأس� � ��ماء األنشطة واالس� � ��تعماالت العمراني� � ��ة طبق � � �اً للقواع� � ��د واألسس والضوابط املنظمة لذلك. أم� � ��ا الن� � ��وع الرابع ال� � ��ذي تطرق إلي� � ��ه الدليل فه� � ��و اإلعالنات الدوارة والشاش� � ��ات املضيئة
واإللكتروني� � ��ة املتحرك� � ��ة املثبتة وأك� � ��د الدليل بشأن هذا النمط من اإلعالنات على اآلتى: ال يص� � ��رح به إال طبق � � �اً للمخطط العمرانيللمدينة والذي يش� � ��ترط وضع شاش� � ��ة واحدة فقط في امليدان العام في مكان ال يعيق حركة املرور ورؤية السائقني. ال تقل املسافة البينية بني الشاشة واألخرىع� � ��ن ٥٠٠مت� � ��ر ،وال تق� � ��ل املس� � ��افة بني هذه اإلعالنات ومداخل أو مخارج األنفاق والكبارى ع� � ��ن ٥٠٠متر ،وأال يقل ارتفاع اإلعالن عن ٥ أمتار من سطح الرصيف. وصنف الدلي� � ��ل النوع الرابع م� � ��ن اإلعالنات بالالفتات املثبتة على وس� � ��ائل النقل املتحركة وعلى محطات وس� � ��ائل النقل ونص فى شأنها على اآلتى : يس� � ��مح بوض� � ��ع اإلع� �ل��ان عل� � ��ى اجلوانباخلارجية والداخلية م� � ��ن محطات النقل ،وال يسمح بوضعها على أسطح احملطات. يس� � ��مح بوضع اإلعالن على وس� � ��ائل النقلالعام عل� � ��ى اجلانب األمين فقط من وس� � ��يلة النقل. ال يجوز استخدام اإلعالنات املجسمة علىوس� � ��ائل النقل .وال يجوز أن يبرز اإلعالن عن جوانب الوسيلة. ويحظر وض� � ��ع اإلعالنات على الس� � ��ياراتاخلاصة واألجرة كما يحظر وضع اإلعالنات عل� � ��ى العائمات أو املراك� � ��ب مبختلف أنواعها النهرية والبحري� � ��ة واملطاعم والفنادق العائمة الثابتة أو املتحركة. اذا كان إعالن� � ��ك مؤقت أو إذا كان املعلن يريد أن يس� � ��وق إلى حدث مؤقت باإلعالن عنه في مكان عام فإن الدليل يتطرق إلى هذا النوع من اإلعالنات اخلاصة باملعارض أو املهرجانات أو املؤمترات أو االحتفاليات ،وكذلك اإلعالنات اخلاص� � ��ة باالنتخاب� � ��ات الرئاس� � ��ية واملجالس النيابي� � ��ة والنقابات واملجالس احمللية واألندية باآلتى : يح� � ��ذر وض� � ��ع هذا الن� � ��وع م� � ��ن اإلعالناتبأس� � ��اليب امللصق� � ��ات أو الكتابة املباش� � ��رة أو بأي أس� � ��لوب له صفة االستدامة حيث يصعب إزالتها . يسمح بوضع اإلعالن بأسلوب املعلقات مناألقمش� � ��ة أو خالفه أو بال� � ��ون طائر أو ثابت، وال يزيد اإلعالن الواحد من القماش على 10 أمتار. - www.godraan.com
89
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
88
بنوك وتمويل
لم يعد األمر مجرد تسويق إعال ني خاص بوكاالت اإلعالن وحدها لكنه املخطط ال عم را ني ل لم دي نة وش وا رع ها ومياد نيها الرئيسية ومعايير ال تن س يق ا حل ضار ي وا ملع ماري هذه هى املعايير اجلديدة التى حتدد مصير إعالنك في ش وارع وميادين مصر وعنها تصدر قرارات البقاء على لو ال حات اإلعالنية اخلار ج ية ( s or do ut )o أو إزا لتها أو السماح والترخيص لها
ابحث عن امليا دي ن ا لك بر ى وا ح جز م كا ن إعالن ك على الشاشة املتحركة :
دليل تنظيم إعالنات والفتات الشوارع كتبت -آية الغريب :
في خط� � ��وة جدي� � ��دة للحف� � ��اظ على النس� � ��ق املعماري لشوارع مصر بش� � ��كل عام والقاهرة الكبرى بش� � ��كل خاص ،وتطبيقاً لقانون البناء املوح� � ��د ،وقرارات املجل� � ��س األعلى للتخطيط والتنمية العمرانية برئاس� � ��ة رئيس الوزراء د. أحمد نظيف ،أصدر اجلهاز القومي للتنسيق احلضاري عددا من االش� � ��تراطات العامة في ص� � ��ورة دليل عام للمعلنني وش� � ��ركات الدعاية واإلع� �ل��ان ليضع ع� � ��ددا من القواع� � ��د العامة التي تك ّون مب� � ��ادئ ومعايير لتنظيم اإلعالنات والالفتات مبختلف أشكالها لالرتقاء بالصورة البصرية واجلمالية للمدينة املصرية ،وتتمثل هذه املبادئ العامة في اآلتى : مراعاة اآلداب العامة والذوق الس� � ��ليم ومنعكل ما ال يتسق مع القيم واألخالق ،وفي حالة REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
املخالفة يلتزم املعلن بإزالة اإلعالنات،وحتمل قيمة إتالف املمتلكات العامة. يشترط أال يحجب اإلعالن الرؤية أو الهواءأو الشمس عن املباني واملنشآت ،ويحظر إقامة اإلعالن� � ��ات التي حتجب الرؤي� � ��ة على املنافذ العام� � ��ة الطبيعي� � ��ة مثل النيل أو املس� � ��طحات املائية أو احلدائق واملتنزهات. حظر أي إعالن يعوق حركة املرور ووس� � ��ائلالنقل العام واخلاص ،لتكون األولوية لالفتات املرورية. وعلى خالف الوضع الراه� � ��ن لإلعالنات في القاهرة الكبرى اشترط الدليل اآلتى-: عدم إقامة أي من اإلعالنات على الكباريواألنف� � ��اق أو داخله� � ��ا ،أو وضع� � ��ه على املباني التاريخية واألثرية واحملمي� � ��ات واملقابر ودور العب� � ��ادة واملبان� � ��ي احلكومي� � ��ة ،يحظر وضع اإلعالن� � ��ات بكاف� � ��ة أنواعه� � ��ا ف� � ��وق أو أعلى العقارات القائمة أو على الوجهات الرئيس� � ��ية أو اجلانبية أو اخللفية. وفيما يتعلق باألسس الفنية لوضع اإلعالنات اشترط الدليل: متيي� � ��ز اإلعالنات التجاري� � ��ة عن الالفتاتاملرورية اإلرشادية ،من حيث املقاسات املعيارية ووضعيتها ،والشكل واأللوان ،والتصميم. يجب أال تقل املس� � ��افة بني اإلعالن واآلخرعن ٢٥٠مترا في الطرق الرئيسية ،وعن ٢٠٠ متر في الطرق الشريانية داخل املدن . احلد األقصى الرتفاع املنشأ حامل اإلعالنالتج� � ��ارى حيث ال يزيد ع� � ��ن ١٥متراً ومقاس اإلعالن ال يتعدى ٤أمتار. م� � ��ن الناحي� � ��ة الش� � ��كلية يج� � ��ب أن يراعيالتجانس بني اإلعالنات ف� � ��ى الطرق املصرح له� � ��ا من حي� � ��ث التوزيع واالرتفاع واملقاس� � ��ات واألل� � ��وان والتصمي� � ��م للحف� � ��اظ على النس� � ��ق اجلمالى والبصري للمدينة.
..ومحمد بسيونى رئيس شركة إدارة األصول العقارية يرد:
لم نخالف قرار رئيس الوزراء ..والعقارات مازالت تابعة للقابضة للتأمني
انتقل إلينا 88 عقارا تاريخيا نقوم بتطويرها لتعظيم االستفادة منها فى 2007صدرت قرارات وزارية وأحكام قضائية تقضى بأحقية نقل العقارات بني الشركات التابعة للقابضة للتأمني بالقيمة الدفترية أو اإلسمية
* ما هو تعليقك على ماتقدم به النائب عبدالله علي� � ��وة بخصوص عدم قانوني� � ��ة نقل العقارات التاريخية بالقيمة األسمية من الشركة األهلية إلى الشركة التى ترأسها ؟ ما أود أن أقوله أوال أن العقارات التاريخية لمتخرج عن عباءة الشركة القابضة وهى الشركة املنظمة واملالكة للشركات التابعة ومنها األهلية ومصر إلدارة األصول العقارية . ثاني� � ��ا قرار رئي� � ��س الوزراء الذى اس� � ��تند إليه النائب فى استجوابه ينطبق على نقل العقارات التاريخية من شركة تتبع قطاع إلى شركة أخرى ال متت لها بصل� � ��ة وال يجمعهما مالك واحد ، وق� � ��د احترمنا ذل� � ��ك وطبقناه عل� � ��ى العقارات التاريخي� � ��ة التى انتقلت من الش� � ��ركة القابضة للسياحة وكذا الشركة القابضة للتشيد والبناء حيث مت احتس� � ��اب العق� � ��ارات املنقولة بالقيمة الس� � ��وقية ،أما ما فعلناه من نقل العقارات من األهلي� � ��ة إلى مص� � ��ر إلدارة األصول فقد حدث داخل كيان مؤسسى واحد . * كيف يكون النقل داخل كيان مؤسس� � ��ى واحد وكل شركة من الش� � ��ركات التابعة للقابضة لها ميزانياتها املنفصلة وعملها احملدد ؟ ال يعنى أن كل ش� � ��ركة تعمل ولها ميزانياتهااملنفصلة أن الش� � ��ركات ال يربطها شركة متثل الشركة األم ،كما أن الشركة القابضة للتأمني حينم� � ��ا دمج� � ��ت عددا م� � ��ن الش� � ��ركات العامة لتكوين مصر للتأمني رأت تأسيس شركة تابعة إلدارة أصول هذه الشركات العقارية ،ألن تلك الشركات عملها التأمني فحسب لذا كان لزاما أن يك� � ��ون هن� � ��اك ذراع لدى الش� � ��ركة القابضة للمحافظة على األصول العقارية ،هذه الذراع تعمل على خدمة الشركات األخرى وتتبعها فى امللكية للشركة القابضة . * وهل هناك قرارات استندمت عليها عند نقل
امللكية ؟ نعم هناك ق� � ��رارات وزارية وأحكام قضائيةصدرت فى ع� � ��ام 2007تقض� � ��ى بأحقية نقل العقارات -تاريخية كان� � ��ت أو غير تاريخية - بني الشركات التابعة للشركة القابضة للتأمني بالقيمة الدفترية أو اإلسمية . * لك� � ��ن البعض ي� � ��رى أن نقل ه� � ��ذه العقارات بالقيمة اإلس� � ��مية ميكن أن يؤث� � ��ر على قيمتها احلقيقي� � ��ة كما أن� � ��ه من املمك� � ��ن ان يؤثر على االقتصاد الوطنى بصفة عامة ؟ ه� � ��ذا كالم غي� � ��ر صحيح فنح� � ��ن حاليا نقومبتطوي� � ��ر هذه العقارات وترمي� � ��م بعضها وذلك بالتعاون مع عدد م� � ��ن أجهزة فى الدولة وعلى رأس� � ��ها جهاز التنس� � ��يق احلضارى ومن خالل ذلك سوف نتمكن من مضاعفة قيمة الوحدات املؤجرة واملستغلة بهذه العقارات وهو ما سوف يزيد من عائدها لالقتصاد الوطنى وللش� � ��ركة وكذا يحافظ علي العقارات وعلى قيمتها . * وهل تعتقد أن الش� � ��ركة سوف حتقيق أرباح مقبولة من تطوير تلك العقارات وغيرها ؟ نع� � ��م بالطبع فنحن نتوقع أن نحقق مع نهايةهذا العام أرباحا تص� � ��ل إلى مائة مليون جنيه وهى خطوة البداية لتحقيق أرباح كبيرة تضمن لها االستمرار بقوة فى السوق . * كم عدد العقارات التى مت نقلها من الشركات التابعة للقابضة للتأمني إلى شركة مصر ألدارة األصول العقارية ؟ مت نقل 380عقارا للش� � ��ركة منها 88عقاراتاريخي� � ��ا وكلها يجرى تقييمه� � ��ا وتطويرها من أجل زيادة قيمتها املضافة ،وأتصور أنه خالل األع� � ��وام القليل� � ��ة القادمة س� � ��وف يظهر مدى استفادة شركات التأمني وكذا العقارات نفسها جراء نقلها إلى ش� � ��ركة مص� � ��ر إلدارة األصول العقارية . - www.godraan.com
87
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
86
بنوك وتمويل النائب عبدالله عليوة يتهم :
نقل العقارات التاريخية من "األهلية" لشركة إدارة األصول ..باطل بداي� � ��ة ما هى األس� � ��باب الت� � ��ى دفعتك لتقدمي طل� � ��ب أحاطه تؤكد فيه بط� �ل��ان نقل العقارات التاريخية من ش� � ��ركة األهلية إلى شركة إدارة األصول العقارية ؟ ما دفعنى دفعا لهذا أن الشركة القابضة للتأمني قامت بعقد جمعية عمومية أقرت خاللها نقل العقارات التاريخية التى فى حوزة شركة األهلية إلى شركة مصر ألدارة األصول العقارية ،هذا النقل الذى يخالف قرارات مجلس الوزراء التى تق� � ��ر أن أى نقل أو بيع ألصول عقارية تاريخية البد وأن يكون بالقيمة السوقية ،أما ما فعلته الش� � ��ركة القابضة للتأمني فهو أنها نقلت هذه األصول بالقيمة األس� � ��مية وذلك يعد مخالفة صارخة والبد من اتخاذ وقفة حيالها حتى يتم إصالح األوضاع . ومل� � ��اذا لم تتح� � ��دث حينم� � ��ا مت نق� � ��ل األصول العقاري� � ��ة األخرى تاريخية وغي� � ��ر تاريخية من كافة الش� � ��ركات التابعة للقابض� � ��ة للتأمني الى شركة أدارة األصول ؟ ل� � ��م أحتدث ألن ه� � ��ذا متت قب� � ��ل 3أعوام من اآلن وهى بالتال� � ��ى ال ينطبق عليها قرار رئيس ال� � ��وزراء ألنه صدر فقط خ� �ل��ال العام املاضى ( ) 2009وبالتال� � ��ى فان نقل تلك العقارات كان قانونيا بعكس الذى حدث اآلن . لكنك لم تذكر لنا ما هى املشكالت التى ميكن أن تطرأ نتيج� � ��ة نقل هذه العق� � ��ارات بالقيمة اإلسمية ؟ املش� � ��كلة هى عدم قانونية األجراء ،ومعنىأن يقوم املس� � ��ئولون عن قط� � ��اع معني مبخالفة القان� � ��ون والقرارات الوزارية لتمرير صفقة من خ� �ل��ال إجراء معني يعد هذا فى حد ذاته أمرا مريبا ،وال ميكن السكوت عنه ألنه من املمكن أن يستشرى األمر فيما بعد ويتحول إلى فساد ينتج عنه اإلضرار باالقتصاد والثروة العقارية REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
الوطنية ،كما أن نقل العقارات بالقيمة األسمية يضر بقيمتها فى حال بيعها بعد ذلك . وما هى مبررات مسئولو الشركة القابضة فى عدم نقل العقارات بالقيمة السوقية ؟ مبرراتهم واهية فهم يقولون أن هذه العقارات الميكن تقييمها ألنه� � ��ا تاريخية ،وهذا مردود علي� � ��ه بأنه كيف س� � ��يتم التعامل مع املش� � ��ترين احملتملني لبع� � ��ض الوحدات فى هذه العقارات بع� � ��د تطويرها ،هل حينها نق� � ��ول لهم أن هذه العقارات ال ميكن تقييمها ؟ ! ما هى قيمة هذه العقارات تقريبا ؟ ال أعل� � ��م ألن ذلك يحتاج إل� � ��ى تقييم من جلان عديدة . وه� � ��ل تعتقد أن� � ��ه باإلم� � ��كان تقن� �ي��ن نقل هذه العقارات بعد أن مت بالفعل ،أم البد من عقاب من فعل هذا ؟ ال ميك� � ��ن تقنني الوضع إال باس� � ��تثاء من رئيس ال� � ��وزراء ،وهو ما رفعناه ف� � ��ى توصية باللجنة االقتصادية مبجلس الشعب. وكيف ترى قطاع التأمني فى الوقت احلالى ؟ أرى أن هناك مشكالت عديدة يواجهها القطاع نتيجة الدمج الذى حدث بني الشركات العامة للتأم� �ي��ن ألن دمج ش� � ��ركات التأم� �ي��ن فى كيان واحد يزيد م� � ��ن املخاطر ،وذلك بعكس ما إذا كان هن� � ��اك أكثر من ش� � ��ركة تعمل فى الس� � ��وق فذلك يضمن توزيع املخاط� � ��ر وهو ما تقوم به شركات التأمني فى الواليات املتحدة حاليا . وما هى أكبر املش� � ��كالت التى ت� � ��رى أن الدمج تسبب فيها ؟ أكبر املش� � ��كالت هو عدم وجود ش� � ��ركة إلعادة التأمني ،حي� � ��ث مت دمجها فى مصر للتأمني ، وفى الوقت احلالى يجرى دراسة إنشاء شركة منفصلة ،ويكون السؤال اآلن :ملاذا كان الدمج من األساس؟!
القائمون على قطاع التأمني يزعمون أن العقارات التاريخية ال ميكن تقييمها .. فماذا لو كان هناك مشتر ؟ قرار رئيس الوزارء صريح والبد من استثناء قانونى حتى ال يكون اإلجراء مخالف
فجر النائب عبدالله علــيوة عضو مجلس الشعب عن دائرة اخلانكة قضية خطيرة تتعلق بنقل ّ ملكية العقارات التاريخية من شركة األهلية للتأمني إلى شركة مصر إلدارة اإلصول ..مؤكدا عبر طلب إحاطه تقدم به لل ــجنة االقتصادية مبجلس الشعب أن هذا النقل باطل ويخالف القانون . فجرهـ ـ ــا النائب أثارت اللغط بني مسئولى قطاع التأمني وأعضاء اللجنة ..القضية التى ّ االقتصادية السيما وأن العقارات التاريخية تعد جزءا من تاريخ البلد والبد من احلفاظ عليها وإبعادها عن أية تالعبات حتى ال تضيع ثروة ال ميكن تقديرها مبال . ..وفى هذه املواجهة التى أجرتها « جدران» بني النائب عبدالله عليوة مقدم طلب اإلحاطة واللواء محمود بسيونى رئيس شركة إدارة األصول العقارية تتكشف حقائق وخلفيات البد من طرحها على الرأى العام حتى تتضح األمور بشكل أفضل . - www.godraan.com
85
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
84
بنوك وتمويل يستعد بنك اإلسكان والتعمير للتخلى عن وديعة هيئة املجتمعات العمرانية بعد أن طالبه اجلهاز املركزى للمحاسبات بضرورة استعاضتها بودائع عمالء ليزيل عن البنك مخاطر تركز الوديعة التى من املمكن أن تتسبب فى مشكلة للبنك إذا ما قامت الهيئة بسحبها فى أى وقت
البنك استبدل بها وديعة هيئة املجتمعات العمرانية :
فى اإلسگ ــان والتعمير مشروعات وقروض
كتب – أحمد حمد
عصام أبوحامد -نائب رئيس بنك التعمير واإلسكان- ف� � ��ى تصريحات خاصة لـ “جدران” أكد أن البنك اتفق مع وزارة املالية ووزارة اإلس� � ��كان والبنك املركزى فيما يخ� � ��ص ودائع هيئة املجتمع� � ��ات العمرانية اجلديدة بن يبقى مبلغ املليار جنيه فى البنك حلني إمتام زيادة رأس مال البنك وهو املطبق حاليا ،وقد مت صرف مبلغ 500 مليون جني� � ��ه من هذا املبلغ على مش� � ��روعات الصرف الصحى التابعة للوزارة وفى القريب س� � ��وف يتم سحب املبلغ املتبقى . وأشار أبوحامد إلى أن حجم الوديعة فى الوقت احلالى يعكس تطور أعمال البن� � ��ك وعدم اعتماده عليها حيث كان� � ��ت تبلغ فى ع� � ��ام 2006ثالثة ملي� � ��ارات جنيه جنح البنك فى أن يس� � ��تعيض ثلثى هذا املبلغ بودائع القطاع العائلى . االستثمارات فى العقارات وفيما يخص استثمارات البنك فى القطاع العقارى أكد نائ� � ��ب رئيس البنك أن البنك ضاعف من اس� � ��تثماراته فى األنش� � ��طة العقارية وترتب علي ذلك أن بلغ إجمالى القيمة البيعية ملشروعاته خالل العام املاضى () 2009 نح� � ��و 256مليون جنيه مقابل 90مليون جنيه فى العام REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
السابق وقد مت حتقيق إيرادات بنحو 119مليون جنيه مقابل 70مليون جنيه فى العام الس� � ��ابق أيضا مشيرا إلى أنه يجرى حاليا التعاقد على مش� � ��روع جنة العبور الذى س� � ��يتم من خالله إنش� � ��اء ألفى وحدة سكنيه يتم متليكها من خالل نظام التمويل العقارى . القروض املشتركة وفيما يخص مس� � ��اهمة البنك فى القروض املش� � ��تركة الت� � ��ى ازدادت مؤخرا فى الس� � ��وق ،ق� � ��ال أبوحامد إن هن� � ��اك اهتماما متزاي� � ��دا من إدارة البنك باملس� � ��اهمة فى القروض املش� � ��تركة التى متنح لتمويل املش� � ��روعات العقارية واالس� � ��تثمارية العمالقة ،والتى تش� � ��ترك فى متويلها مجموعة من البنوك تتقاسم العوائد فيما بينها كما تتحمل مجتمعة كاف� � ��ة املخاطر االئتمانية التى قد حتيط باملشروع ويبلغ مجموع مساهمات البنك احلالية فى القروض املش� � ��تركة 735مليون جنيه وجلودة هذه املش� � ��روعات وارتف� � ��اع حصيل� � ��ة العوائ� � ��د والعموالت الت� � ��ى حتققها بدأ البنك فى إنش� � ��اء إدارة جديدة تتبع قطاع التس� � ��ويق املصرفى للقيام بالدراسات االئتمانية املناس� � ��بة للقروض املش� � ��تركة وتوجيه الدع� � ��وة لبنوك أخرى للمش� � ��اركة فى متويلها باعتبار أن البنك س� � ��وف يتولى القيام مبهام إدارة تلك القروض.
وعاء استثماري يشجع على جذب رؤوس األموال ..ويعزز العوائد ..ويحد من تقلبات السوق ..وميكنه التوافق مع قوانني الشريعة اإلسالمية ..وتسويق العقار عامليا ..ويحل أزمة التأجير التمويلي والتمويل العقاري
العقاري ،وطرح وثائقها لالكتت� � ��اب العام باإلضافة للس� � ��ماح بإنش� � ��اء صناديق استثمار عقاري مغلقة على مجموعة من املساهمني من شأنه احلفاظ على حق كل مس� � ��اهم من االعتداء عليه ،باإلضافة إلى أنه فرصة جيدة للحفاظ على األصول العقارية. حاجة السوق وم� � ��ن جانبه أوض� � ��ح حماده ص� �ل��اح -اخلبير العق� � ��اري ورئي� � ��س ش� � ��عبة التقيي� � ��م العقاري باالحتاد العربي للتنمية العقارية -أن الس� � ��وق العقارية في حاجة النشاء صناديق االستثمار العقاري س� � ��واء عبر االكتتاب العام أو االكتتاب املغلق وذلك في ظل الطفرة العقارية احلالية. وحصر صالح املشكلة في أن معظم اإلسكان املتوافر اآلن هو الفاخر في حني أن السوق في احتياج لوحدات س� � ��كنية للطبقات االجتماعية املختلفة خاصة متوسطي ومحدودي الدخل. وأش� � ��ار إلي أنه وفقا لالحص� � ��اءات فإن مصر حتتاج إل� � ��ي أكثر من 750ألف وحدة س� � ��كنية س� � ��نويا من بينه� � ��ا 480ألف وح� � ��دة حلديثي
الزواج و 220ألفا إلعادة تسكني سكان املناطق العشوائية ونحو 50ألفا لتعويض س� � ��كان املن� � ��ازل اآليلة للس� � ��قوط في الوق� � ��ت الذي لم يتم تنفيذ س� � ��وي 3.2مليون وحدة بني عامي 1982و. 2003 وأك� � ��د أن الض� � ��رورة أصبحت ملحة إلنش� � ��اء صناديق اس� � ��تثمار عقاري خاص� � ��ة في الوقت احلال� � ��ي حيث إن هن� � ��اك بع� � ��ض االجتهادات من بع� � ��ض األفرادإلنش� � ��اء صندوق اس� � ��تثمار عقاري بس� � ��يط مغل� � ��ق عليهم لذل� � ��ك جاء دور الهيئة الرقابية لتدعيم إنش� � ��اء هذه الصناديق وتوس� � ��يعها وذلك من خالل شركات مساهمة أو ذات مس� � ��ئولية محدودة م� � ��ن مجموعة من األفراد أو املس� � ��اهمني أو الشركات ويأتي ذلك نتيجة أن هناك مش� � ��روعات أخ� � ��ري يضمنها الصندوق تس� � ��تطيع تغطية املش� � ��روع اخلاسر والصندوق في هذه احلالة يقاوم الصدمات . البديل ولفت سالمة غباشي -اخلبير العقاري -إلي
أن صناديق االستثمار العقاري هي البديل األكثر أمانا واألقل مخاطر لالستثمار العقاري حيث أن الصندوق يواجه مس� � ��اوئ اإلس� � ��هامات التقليدية ف� � ��ي القطاع العقاري التي تفتقر لوجود آليه مالية للحفاظ عل� � ��ي حقوق املس� � ��اهمني باإلضاف� � ��ة إلي عدم الوضوح في توزيع األرباح علي املساهمني. وأضاف غباشي أن صناديق االستثمار بصفة عامة هي أدوات مالية للحد من مخاطر السوق في حالة انخفاض قيمة األس� � ��هم أو السندات، وهي نفس الفكرة الت� � ��ي قامت عليها صناديق االس� � ��تثمار العق� � ��اري ،بحيث يكون متوس� � ��ط االرتفاع في األسهم هو العائد على االستثمار بحي� � ��ث لو انخفضت قيمة الس� � ��هم أو انخفض تداول بعض األسهم للشركات تعوضها شركات أخرى داخل الصندوق. كما أشار غباشى إلى أن هذه الصناديق تعمل عل� � ��ى تفعيل نظ� � ��ام التأجي� � ��ر التمويلي بجانب التمويل العقاري ،حيث يصل رأس مال الشركة العاملة ف� � ��ي التمويل العق� � ��اري إلى 500ألف جني� � ��ه كحد أدن� � ��ى وهذا املبل� � ��غ ال يكفي ولكن ل� � ��و مت توريق التمويل العقاري من خالل طرح أس� � ��هم وس� � ��ندات لألفراد بس� � ��عر فائدة مميز لفتح ذلك مجاال آخر الس� � ��تمرار العمل ،وهذه هى الفكرة التى تقف وراء صناديق االستثمار العقاري.
- www.godraan.com
83
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
82
تحقيق
ماهى ..وما مدى توافقها مع السوق املصرى وحاجاته ..وماهى احملددات التى تضمن جناحها؟
صناديق االستثمار العقارى ..متويل وتوفير وأمان كتبت -دينا حسني
إذا كان� � ��ت األم� � ��وال املتداول� � ��ة ف� � ��ى صناديق االستثمار العقارية اخلاصة في لندن تبلغ 35 مليار جنيه اس� � ��ترليني يتم إحالل نس� � ��بة %15 واستبدالها سنويا فهذا معناه جناح هذا النظام وإسهامه بشكل كبير فى سوق العقارات. عل� � ��ى العكس م� � ��ن ذلك فقد أثار قرار إنش� � ��اء صنادي� � ��ق اس� � ��تثمار متخصص� � ��ة ف� � ��ي قطاع االستثمار العقاري مبصر اجلدل فى القطاعني العقارى واملالى السيما أن هذه الصناديق ميكن ط� � ��رح وثائقها لالكتتاب العام أو االحتفاظ بها مغلقة . وأفرزت هذه اخلطوة تس� � ��اؤالت عديدة على رأس� � ��ها :ماهى ه� � ��ذه الصنادي� � ��ق؟ وما مدى إمكاني� � ��ة توافقها مع طبيعة الس� � ��وق وحاجاته ؟ واحمل� � ��ددات التى تضمن جناح ه� � ��ذه األداة االس� � ��تثمارية ؟ وماهى اآللي� � ��ات واملعايير التى ميك� � ��ن أن تضب� � ��ط أداءها ؟ ..وأس� � ��ئلة أخرى يجيب عنها هذا التحقيق . تقريب� � ��ا وب� � ��دون حتفظ� � ��ات أجم� � ��ع اخلب� � ��راء العقاريون واملصرفيون الذين استطلعنا آراءهم أن صنادي� � ��ق االس� � ��تثمار العقاري هي وس� � ��يلة مثالية للتش� � ��غيل في الس� � ��وق العقاري بدال من مواجه� � ��ة أعباء ومش� � ��كالت التمويل ،كما أنها وعاء اس� � ��تثماري يش� � ��جع على ج� � ��ذب رؤوس األم� � ��وال داخلي� � ��ا وخارجيا وله� � ��ا القدرة على تس� � ��ويق العقار عامليا إضافة إلى ذلك التأجير التمويلي والتمويل العق� � ��اري ،بينما يحقق في النهاي� � ��ة تأثي� � ��را إيجابيا على مجمل النش� � ��اط االقتصادي. ويقول خليل أبو راس اخلبير املصرفي واألستاذ باألكادميي� � ��ة العربية للعل� � ��وم والتكنولوجيا إن صندوق االستثمار العقاري هو الذي يتم إنش� � ��اؤه
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
بإس� � ��هامات مجموعة من األفراد أو الشركات ويوجد لغرض متويل نش� � ��اط عق� � ��اري وهناك ثالث� � ��ة أنواع م� � ��ن الصنادي� � ��ق العقارية ،األولي للتطوير بش� � ��راء أراض� � ��ي وتطويرها ثم بيعها، أو تك� � ��ون للتطوي� � ��ر اإلنش� � ��ائي بش� � ��راء أرض وإنش� � ��اء وحدات عليها ومن ث� � ��م بيعها ،ويتم بعدها تصفية الصندوق إذا كان قصير األجل أو اس� � ��تمراره ،إذا كان طوي� � ��ل األج� � ��ل على أن يقوم مدير الصندوق باإلفصاح عن الش� � ��ركاء والنس� � ��ب وعمولته وكيفية التداول لألراضي والعقارات. دورة املال وأضاف أبو راس أن إنش� � ��اء صناديق استثمار عقار يعد أحد األنظمة اجلديدة التي تساعد عل� � ��ى تش� � ��غيل دورة امل� � ��ال بدال م� � ��ن األنظمة القدمية مثل االقت� � ��راض الذي ميثل عبئا على املقترض سواء املستثمر أو املطور ،حيث يعوقه عن الس� � ��داد بسبب حتميل القرض بالفوائد، ، وإن كان صندوق االس� � ��تثمار العقاري أفضلها وأكثرها انتشارا باخلارج مشيرا إلى أنه البد عن� � ��د التعامل مع صناديق طويلة أومتوس� � ��طة األجل أن يؤخ� � ��ذ فى االعتب� � ��ار التضخم ،ألن القيمة احلقيقية للنقود سوف تنخفض ،وهذا ما يجعل االستثمار في العقار أفضل ،لعالجه عنصر التضخم ألن العقار في زيادة مستمرة. وتشير دراسة أجرتها اجلامعة البريطانية في دبي إلى أن صناديق االستثمار العقارية القوية الت� � ��ي تعتمد على املديونية ف� � ��ي أعمالها تقدم الكثير م� � ��ن الفوائد مثل تعزيز العوائد ،واحلد من تقلبات الس� � ��وق ،والتح� � ��وط إزاء التضخم والتوافق مع
قوانني الشريعة اإلسالمية. تنشيط القطاع فى حني أكدت بسنت فهمي -مستشار رئيس بن� � ��ك البركة مصر -أن فكرة إنش� � ��اء صناديق اس� � ��تثمار عق� � ��اري ج� � ��اءت لتنش� � ��يط القطاع العق� � ��اري ،وتش� � ��جيع األفراد على االس� � ��تثمار بالقط� � ��اع لتحريك الس� � ��وق بع� � ��د الركود الذي أصابه جراء األزمات املتتالية حيث إن تنشيط العقار في مصر س� � ��وف يؤدي لتحريك السوق املص� � ��ري بأكمله وفى جمي� � ��ع قطاعاته ، ،وقد يك� � ��ون الصندوق العقاري عنصرا رئيس� � ��ياً في إدخال تسهيالت على التمويل العقاري وتكملة منظومت� � ��ه ،وجتعل اجلمه� � ��ور يقبل عليها مثل صندوق الش� � ��هادات الذي تس� � ��تغل عوائده في شراء أسهم للعاملني في القطاع. وقارنت بس� � ��نت فهمي بني االستثمار العقاري املباشر وصناديق االستثمار العقاري ،فأشارت إل� � ��ى أن العمل باالس� � ��تثمار العقاري املباش� � ��ر صعب وخس� � ��ارته أيضا ثقيل� � ��ة خاصة إذا جلأ املط� � ��ور إلى االقتراض م� � ��ن البنك ، ،في حني ترى أنه في حالة صناديق االس� � ��تثمار العقاري يك� � ��ون التموي� � ��ل ذاتيا للمش� � ��روعات من خالل مجموعة م� � ��ن األفراد أو الش� � ��ركات يضع كل منهم حصته مما يوفر الس� � ��يولة وتكون عملية تدوير التمويل س� � ��هلة ،مما ييس� � ��ر اس� � ��ترداد األموال بأرباحها وتوزيعها واالستثمار أكثر من مرة في أكثر من مشروع لتنمية الثروة العقارية وتنشيط السوق. كما أش� � ��ارت إلى أن قرار هيئة الرقابة املالية بالس� � ��ماح بإنش� � ��اء صنادي� � ��ق متخصص� � ��ة في اال س� � ��تثمار
خليل أبو راس :أحد األنظمة اجلديدة التي تساعد على تشغيل دورة املال بدال من األنظمة القدمية مثل االقتراض الذي ميثل عبئا على املقترض سواء املستثمر أو املطور
حتكم فى بيتك بـ «الرميوت كنترول» كتب -محمد الريس :
بيت « فرتيز» يخفض %40من استهالك الطاقة يحلم املُهندس املعماري «هيوبرت فرتيز» ،والذي يُعد م� � ��ن العالمات البارزة في العم� � ��ارة األملانية واألُوروبية بوجه ع� � ��ام ،بالبيت الذكي الذي يجد اإلنس� � ��ان فيه راحته ،حيث ال يستخدم أية طاقة ِصناعي� � ��ة على اإلطالق ،ب� � ��ل يعتمد على الطاقة املُتجددة فقط . وهذا احللم يش� � ��غل أذه� � ��ان ال ُعلم� � ��اء واملعمارين واملهندس� �ي��ن في جميع أنحاء العالم ،فالبيت ذو االستهالك املُنخفض للطاقة ،أو البيت اإليجابي، أو البي� � ��ت فوق الع� � ��ادة ،كلها في النهاية أس� � ��ماء ُمتعددة ملُسمى واحد وهو البيت الذي يحتاج فقط نسبة ضئيلة من حرارة التسخني أو الكهرباء التي تستهلكها البيوت التقليدية في الوقت احلالي . وحسب الرؤية التي يتبناها “فرتيز” ،فإن البيت ال يس� � ��تحق أن يندرج حتت املُسميات السابقة إال إذا كان اس� � ��تهالكه للكهرباء يقل عن اس� � ��تهالك البيوت التقليدية بنس� � ��بة % 40على األقل ،وهذا األمر يمُ كن أن يتحقق من ِخالل عاملني أساسيني هما جدران جيدة العزل متنع تسرب الطاقة إلى خارج املن� � ��زل قدر اإلمكان ،واالس� � ��تغالل األمثل للطاقة الشمسية . ويُؤك� � ��د املهن� � ��دس األملاني على أهمي� � ��ة ( النظرة البيئي� � ��ة ) وتوافره� � ��ا في البي� � ��ت الذكي ،خاص ًة عند حتقيق حلم ( الطاقة املنخفضة ) ،فالشمس والرياح واملاء والغاز ال ُعضوي “البيوجاز” ..كلها قادرة على مواجهة احتياجات اإلنسان من الطاقة بشرط أن يخفض استهالكه لها بنسبة %50 والواق� � ��ع أن ه� � ��ذا األم� � ��ل ل� � ��م يتحق� � ��ق إال عام 1991عندم� � ��ا أُقي� � ��م أول بي� � ��ت من ه� � ��ذا النوع في “كادمش� � ��تاد” بأملانيا وم� � ��ع نهاية عام 1995 طالعتنا اإلحصائيات بأن % 5من البيوت األملانية طبقت بأمانة هذه املُواصفات وجنحت في تقليل استهالكها للطاقة . ويجد ه� � ��ذا النوع من البيوت ُقب� � ��والً ُمتزايداً من جان� � ��ب العمالء كل يوم ،حت� � ��ى أن اإلحصائيات تؤك� � ��د أنه فى الع� � ��ام القادم س� � ��تكون كل البيوت في أملاني� � ��ا من هذا النوع ،ومع حلول عام 2015 س� � ��وف تحُ قق % 10من البيوت األملانية النس� � ��بة الذهبي� � ��ة التي يتمناه� � ��ا العلماء ،وهي %60فقط من استهالك الطاقة .
ه� � ��ذه البيوت مت تصميمها وإعدادها وجتهيزها ملس� � ��اعدة «املُعاقني» عل� � ��ى احلياة بأكبر قدر ممكن من االستقالل ،حيث كل شىء فى املنزل يدار بالرميوت كنترول ،واألمر هنا ليس مجرد أبواب تُفتح وتُغلق بالضغط على األزرار ،بل إنه نوع من املساعدة الذكية لهؤالء الذين ُحرموا من نِعم كثيرة. وعل� � ��ى س� � ��بيل املِثال ،فإنه مبجرد ارتف� � ��اع درجة احلرارة تُفتح نوافذ املن� � ��زل ،وينقطع التيار الكهربائ� � ��ي تلقائي � � �اً عن مواقد الطهي ،كما أن نظم اإلنارة َمصمم� � ��ة بحيث تعمل تلقائياً عند حل� � ��ول الظالم ،وجهاز التكييف ُمبرمج عند درجة ُمعينة ،وكل ش� � ��يء موجود في املنزل يعمل من خالل ش� � ��بكة معلومات ُمتكاملة ،والتي يتم تغذيتها باالحتياجات الالزمة لكل ساكن على ِحدة ،فمث ً ال يمُ كن تزويدها بأجهزة استش� � ��عار تعمل عند إصابة أحد النُزالء بالصرع ،أوعند صحف الصباح على الباب. ُوصول ُ وهذه البيوت الذكية عليها إقبال كبير في الدول الصناعية خاصة اإلسكندنافية ،حيث تنتشر فيها أمناط مختلفة من الرعاية للمرضى وكبار الس� � ��ن ،ففيها جتد رجال السياس� � ��ة واألطباء واملُنظمات املدنية تبذل جهوداً ُمضنية وش� � ��اقة للبحث عن أفضل ُ الطرق ملُعاونة كِ بار الس� � ��ن واملُعاقني على التعايش مع مجتمعاتهم بش� � ��كل أفضل ،بهدف تفادي اللجوء إلى بيوت املُسنني واملالجئ قدر اإلمكان ،وأن يحصل املُسن أو املُعاق على الرعاية داخل بيته. وفي مدينة « تروندهامي « الساحلية غرب النرويج ،مت بالفعل بناء أول بيت في العالم ُمصمم ِخصيصاً لهذا الغرض ،حيث زُودت كل غرفة فيه بأحدث التكنولوجيات ،ويُقيم فيه خمس� � ��ة معاقني. أحد هؤالء اخلمسة هو «كونت تيلونيد» ـ 53سنة ـ املصاب بتصلب األنسجة املُتعدد ،مما سبب له شلل كامل ،لدرجة أنه ال يستطيع حتريك أي عضو من أعضاء جسمه مبا فى ذلك شفتيه ولسانه ،لكنه يستطيع فقط حتريك عينيه. وبعيني� � ��ه فقط اس� � ��تطاع املن� � ��زل أن يتيح لـ «تيلونيد» لس� � ��اناً جديداً يس� � ��تطيع التحدث به مع اآلخرين ،من خالل جهاز كمبيوتر ُمزود ببرنامج خاص ووحدة متطورة ملعاجلة الكلمات قادرة على االس� � ��تجابة حلركات العني ،فعندما يريد « تيلونيد « نطق ُجملة ما فإنه ينظر عبر نظارة خاصة مرتبطة بالكمبيوتر ويُوجه نظره إلى لوحة حروف كبيرة مرسومة على الشاشة ،ويركز نظره على حرف ما ،ثم يُومئ إمياءة بس� � ��يطة بطرف عينيه ،هنا يظهر احلرف الذي يريده وج� � ��زء خاص بالكتابة على الشاش� � ��ة أيضاً ،وهكذا ينجح ف� � ��ي الكتابة على الكمبيوتر مبجرد النظر إلى احلروف ،مما يس� � ��مح له بالتواصل مع اآلخرين ،ويفتح باباً إلى العالم اخلارجي رغم الشلل الذي أصابه. وم� � ��ا قدم� � ��ه املنزل اجلديد لـ «تيلونيد» ليس فقط كل ما لديه من تكنولوجيا ،بل يقدم خدمات أخ� � ��رى لذوى االحتياجات اخلاصة س� � ��واء كانت إعاقتهم جس� � ��دية أو ذهني� � ��ة ،فمثال أجهزة االستشعار عن بُعد املوجودة في املنزل تُنادي على ساكن البيت – إذا كان معاقا ذهنيا -وهو في طريقه للخروج من املنزل ،قائال ( :ارتد سترتك يا سيدي ..فاجلو في اخلارج بارد !!).
- www.godraan.com
81
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
80
البيوت
smart homes
فكرة إنشاء املنازل الذكية بدأت فى دول الغرب خالل الثمانينيات من القرن العشرين ،وبدأت تغزو عاملنا العربي فى وقت متأخر بعد هذا التاريخ وبدأ دخولها أوال الدول النفطية الغنية مثل اإلمارات والسعودية وذلك قبل أن تصل إلى مصر عن طريق العديد من الشركات املتخصصة فى إدخال هذه التكنولوجيا احلديثة إلى املنازل وتوظيفها بالشكل الذي يرضى احتياجات العميل. و مفهوم املبانى الذكية عبارة عن نظام موحد للتحكم
الذكية
بكافة األجهزة فى املنزل وله متديدات متكاملة مسبقة، فكل جهاز فى املنزل سيكون متصال بهذا النظام عبر بروتوكول اإلنترنت ،IPفحتى األفران والثالجات وأجهزة التكييف والتدفئة وإمدادات املياه وأحواض الغسيل واالستحمام سيكون لها عناوين خاصة (،)IP Addresses يتيح إمكانية التحكم بها وصيانتها من قبل مصنعيها عبر اإلنترنت ،بل وميكن التحكم بها وبكافة أجهزتها من خالل الهاتف أو الكمبيوتر احملمول ومن أى مكان.
بيوت ُ ..تدير ظهرها للشمس صيف ًا ! يش� � ��رح العلم� � ��اء فك� � ��رة (البي� � ��ت الشمس� � ��ى)، بأن� � ��ه يرتكز عل� � ��ى « قاعدة ُمتحرك� � ��ة « يمُ كن اس� � ��تخدامها في حتريك البيت لعِ دة اجتاهات حس� � ��ب اجتاه الشمس ،وذلك باالجتاه نحوها أو عكس� � ��ها ،وِ فقاً حلاجة ُسكانه ،فعلى سبيل املِثال يمُ كن توجيه النوافذ الرئيسية في اجتاه الش� � ��مس ش� � ��تاء ،وفي االجتاه العكسي صيفاً لتوفير نفقات التدفئة شتاء والتهوية صيفاً .. فيقول «رول� � ��ف ديتش» -الذي يُع� � ��د من ُرواد تطبيق� � ��ات اس� � ��تخدام الطاقة الشمس� � ��ية في أملانيا -إن هذا األس� � ��لوب اجلديد في العِ مارة يعتمد عل� � ��ى ُوجود جانب معدن� � ��ي عاكس في البي� � ��ت ،وه� � ��و اجلانب الذي يُوج� � ��ه في اجتاه الش� � ��مس صيفاً ،ويتم في ه� � ��ذا البيت تركيب وحدة للطاقة الشمس� � ��ية بحيث تكون ُمواجهة للشمس بشكل مباشر على مدار السنة ،ومن ثم تُوفر للبيت احتياجاته من الكهرباء لإلضاءة ولتش� � ��غيل األجه� � ��زة الكهربائية ،وفي ش� � ��هور الصي� � ��ف عندما تُتيح هذه الوحدة كهرباء تزيد عل� � ��ى حاجة املنزل ،فإنه يمُ كن توجيه الفائض إلى شبكة كهرباء محلية كي تستفيد منه بيوت أُخرى ،مؤكدا أن ه� � ��ذا النوع من البيوت يُنتج طاقة تزيد خمس� � ��ة أضعاف على ما يستهلكه في العام الواحد في متوس� � ��ط ساعات ُسطوع الشمس في البالد صيفاً وشتاء. REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
منزل يقاوم اللصوص والفطريات واحليوانات ..ورائحة العرق! يُؤكد العلماء واملعماريون أن البيوت الذكية يجب أن تُصبح واحات يلجأ إليها صاحبها للراحة واالسترخاء دون أن يتعرض ملا يقلق راحته من البشر أو احليوانات أو حتى الفطريات ،وهذا بالطبع يحتاج إلى تكنولوجيا جتعله ممكن وجتعل احلياة أكثر سهولة . ومن مظاهر الذكاء التى يبحث عنها العلماء فى تلك البيوت أن النوافذ تُغلق من تلقاء نفسها عندما تبدأ أجهزة التكييف في العمل ،وعندما ترتفع درجة حرارة الش� � ��مس ،فإن الس� � ��تائر تنسدل تلقائياً ،قبل أن تبدأ أجساد ُسكان البيت في إفراز العرق بسبب احلر ،والتكنولوجيا التي تتحكم في كل هذه املزايا يمُ كن السيطرة عليها والتحكم فيها من خالل التليفون . ويؤكد العلماء أننا بحاجة إلى بيوت حتتاج ألقل وقت ممكن للعناية بها ،حتى تُوفر ألصحابها وقت � � �اً أكبر يتفرغون في� � ��ه ألعمالهم اخلاصة أو على األقل للعناية بأطفالهم بش� � ��كل أفضل، وخاص ًة أن من املميزات املطلوبة فى هذه البيوت أن النوافذ تُنظم نفسها بنفسها ،وبالنُظم اإللكترونية التي تُوفر األمن للبيوت ِضد هجمات اللصوص أو احليوانات الضالة . والرائ� � ��ع فِ ع� �ل � ً ا أن املادة التي تُبنى بها تلك البيوت من األخش� � ��اب الت� � ��ي ال حتترق ،وتُقاوم الفِ طري� � ��ات ،ففي جتربة علمية فريدة ف� � ��ي معهد روزنهامي لبحوث م� � ��واد البناء في بافاريا بأملانيا تُس� � ��تخدم أخش� � ��اب يتم ُمعاجلتها بطريقة ِعلمية ُمبتكرة للغاية ،بحيث تتحول هذه األخش� � ��اب إلى مادة عازلة جيدة ُمقاومة لالحتراق ،ولإلصابات الفِ طرية في الوقت نفس� � ��ه، وقد زاد الطلب على هذه األخش� � ��اب ،وخاصة أن شركات بناء البيوت اخلشبية تزدهر يوماً بعد يوم ،في أملانيا والواليات املُتحدة وال ُدول اإلسكندنافية.
بقلم م .عبد املجيد جادو
مقال
كيف جتعل منزلك الضيق قصرا؟ -2- إعداد :محمد فرج
توفير املس� � ��كن الصحي والرخيص للفقراء م� � ��ن املصريني خاصة وألبناء العالم الثالث على وجه العموم ،مستخدما – فى حتقيق تلك املعادلة الصعبة -أبسط املواد املتاحة في البيئة احمللية ،مستلهما من التراث الشعبي الشكل املعماري املناسب لكل بيئة. لم يكن حسن فتحي مجرد مهندس معماري ولكنه عقلية واسعة األفق أدركت األبعاد البيئية املختلفة ،مهتماً مبدى مناس� � ��بة البناء للمكان (وا ًد -صحراء -جبل) ،وقد رفض أن يصبح الطابع الفرعوني أو القبطي أو البابلي أو اآلشوري أو اإلسالمي مجرد حلية زائفة في بناء معماري على النمط الغربي. وه� � ��و يعبر عن س� � ��عة أفقه وذكاء فهم� � ��ه بقوله« :إن ثَ َّمة عناصر قدمي� � ��ة بائدة في العمارة التقليدية ال تصلح اليوم ،مقابل عناصر أخرى فعالة متطورة هي التي يجب اس� � ��تخالصها وإثراؤها بوحي من مواد البناء احمللية « ..فالفن املعماري عند شيخ املعماريني ليس صيغة ثابتة لكل العصور ،بل هو مرهون باملالمح والقوى والس� � ��مات السائدة وبالظروف اخلاصة دائمة التغير. اهتم مايسترو البناء فى العصر احلديث بالفكر اإلسالمي والتراث الشعبي وإعادة صياغته في مفردات بنائه املعماري ،وعش� � ��ق فن الرقش (األرابيس� � ��ك) واتخذ من املشربية رمزاً له وت� � ��رك نصاً أدبياً هو مس� � ��رحية (املش� � ��ربية) التي كتبها في األربعيني� � ��ات ,وقضيتها التزال ساخنة بيننا إلى اليوم ،مما يدل على نظرته املستقبلية الثاقبة ،كان له فلسفة خاصة حتمل ف� � ��ي طياتها هموم الفقير ،بل ترتقي إلى وضع احللول العملية لها ،فقام بتطبيقها في قرية القرنة في البر الغربي جنوب وادي النيل ،وشرحها تفصيل ًّيا في كتابه «عمارة الفقراء» الذي نُشر بعدة لغات أجنبية وأعطى حسن فتحي الشهرة العاملية. ك ّرمه الغرب بترجمة مؤلفاته ألكثر من 20لغة حول العالم ،وتدريس أفكاره بكليات الهندسة والعمارة فى مختلف جامعات العالم على أنها النموذج األمثل للمنزل املعاصر. وف� � ��ى أواخر عام 1989انتهت رحلة ش� � ��يخ املعماريني واألب الروح� � ��ى لعدد كبير من رموز املعمار فى مصر والعالم ومؤس� � ��س مدرس� � ��ة عمارة الفقراء ،املهندس حس� � ��ن فتحى ،الذى رح� � ��ل عن دنيانا بجس� � ��ده ،ولكنه ترك لنا أعماال معمارية خالب� � ��ة كانت خير دليل على أنه فارس العمارة األول الذي جمع بني البس� � ��اطة واملوهبة الفنية والنظرة املس� � ��تقبلية واس� � ��عة األف� � ��ق ،والت� � ��ي أهلته إلى أن يع� � ��زف – منفردا فى عصره -أحلان � � �اً معمارية عذبة املذاق، تبهر -ببساطتها غيراملعهودة ومتيزها البديع -كل من يراها.
نواص� � ��ل ما بدأن� � ��اه فى العدد الس� � ��ابق حول االستغالل األمثل للفراغ الداخلى، ومك� � ��ن أن هذا األمر يؤثر ويتأثر بالكتل اخلارجي� � ��ة التى تش� � ��كل العمل املعمارى والت� � ��ى ه� � ��ى بطبيعته� � ��ا تتأث� � ��ر بالبيئة احمليطة والقيم الثقافي� � ��ة واالجتماعية السائدة لهذا املجتمع وتعبر عنه. وم� � ��ن ث� � ��م يكون علين� � ��ا أن نحدد العوامل التى تؤثر ف� � ��ى تصميم العمارة الداخلية لفراغات املسكن ،ومن األفضل أن تكون نظرتنا للف� � ��راغ الداخلى نظرة كلية وليس� � ��ت جزئية؛ لتتفاع� � ��ل بتناغم وأنسجام مع عناصر الفراغ املختلفة من تلوي� � ��ن احلوائط وما عليها من س� � ��تائر وأيضا األرضيات وماعليها من س� � ��جاد وموبيليا بتفاصيله� � ��ا املختلفة باإلضافة إلى عنصر اإلضاءة بتأثيراتها املتنوعة وكلها عوامل تتضافر إلعطاء أحس� � ��اس معني للمستخدم ،وفيما يلى نوجز هذه العوامل فى اآلتى-: -1املوبيليا وإمكانية استخدام العنصر الواحد ألكثر م� � ��ن وظيفة ملعاجلة صغر املساحة فى الفراغ الواحد . -2السعى لزيادة االستفادة من املساحة املتاحة فى تسهيل احلركة الداخلية بني الفراغات داخل املسكن مع تعظيم أداء الوظائف املختلفة لهذه الفراغات . -3الس� � ��عى لتقليل املس� � ��احات املهدرة بالوحدة السكنية . -4اختيار األلوان املناسبة حسب طبيعة استخدام الفراغ والعناصر املختلفة فيه مع التنبيه أن لكل لون أحاسيس مختلفة تعبر عنه. -5استخدام عنصر النبات بشكل بسيط إلعط� � ��اء إحس� � ��اس باحليوي� � ��ة والتجدد والتغير الدائم لطبيعة الفراغ . وللحديث بقية . - www.godraan.com
79
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
78
على الرغم من محاولة بعض املعماريني اقتباس اللمسات السحرية التي كان يضعها على تصميماته ،إال أن خلطته السرية ظلت أهم األسرار التي باتت متيزه ،وجتعل سيرته عامرة مبقاالت اإلشادة والتبجيل طوال حياته وبعد مماته ..إنه “مايسترو” الهندسة املعمارية وشيخ املعماريني ..املهندس حسن فتحى
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
املهندس حسن فتحى ..رائد عمارة الفقراء ولد املهندس حس� � ��ن فتحي عام 1900م ،وتخرج من هندس� � ��ة القاهرة ،وحصل على جائزة الدول� � ��ة التش� � ��جيعية عام 1959م ،ثم بعدها بعش� � ��ر س� � ��نوات ( )1969ف� � ��از بجائزة الدولة التقديرية. ظل طوال حياته مهموما بالبحث عن حلول ملشكالت املعمار واإلسكان في الدول الفقيرة، فوجد أن املش� � ��كلة تكمن في الفوارق الرهيبة بني قدرات املواطن البس� � ��يط املادية وتكاليف البناء. فس� � ��عى فتحي – فى بداية حل مش� � ��كلة اإلس� � ��كان الذى اهتدى إليه – إلى تغيير املفاهيم البيروقراطية املترسخة في العقول الهندسية واملعمارية واملسئولني!! كانت رحلة حسن فتحي زاخرة مبحطات من الفشل والنجاح بدأها من مدينة بهتيم املصرية وأنهاها في مدينة دار اإلس� �ل��ام بنيو ميكس� � ��يكو األمريكية ،متبعا خاللها أحدث النظريات والطرز املعمارية العاملية وطعمها بالفنون املعمارية املصرية! بعد تخرجه من اجلامعة مباش� � ��رة عام 1926وحتى ع� � ��ام ،1937كرس فتحى غالبية وقته الكتش� � ��اف وإعادة إحي� � ��اء العمارة احمللية فأب� � ��دع قرية القرنة بطرازه� � ��ا املعمارى املصرى الفريد. سافر إلى اليونان عام 1957وصمم بها العديد من املشروعات كان من أهمها مشاركته فى تشييد مدينة املستقبل اليونانية وش� � ��هدت الفت� � ��رة من عام 1963وحتى ع� � ��ام 1980أوج مجده املعم� � ��ارى واإلبداعى وكان من أش� � ��هر مش� � ��اريعه فى تلك الفترة قرية باريس ،واختتم حس� � ��ن فتحى رحلته اإلبداعية ومشروعاته العمالقة بتشييد مدينة دار اإلسالم األمريكية. «املعماري العربي هو الوحيد الذي جنح في اجتذاب الس� � ��ماء لإلنس� � ��ان وتقريبها إليه ،هنا الس� � ��ماء واألرض ف� � ��ي عناق مس� � ��تمر ال مثيل له ،إال ف� � ��ي البيت العربي» ..عكس� � ��ت هذه الكلم� � ��ات – الت� � ��ى طاملا رددها فتحى -متكن� � ��ه من أدواته ،وثقته ف� � ��ي قدرته على اإلبداع والتميز ،لتخلق أعماله حالة نفس� � ��ية جيدة في ذهن كل معماري عربي وجتعله أكثر حماساً على اإلبداع والتميز ،وحتفزه لتقدمي فكر هندس� � ��ي ينبع من احلضارة العربية ويشجع على االنتماء إليها. «هناك 800مليون نس� � ��مة من فقراء العالم الثالث محكوم عليهم باملوت املبكر بس� � ��بب سوء الس� � ��كن ،هؤالء هم زبائني» ..هذا هو العبء الذى حمله ش� � ��يخ املعمارين على عاتقه ،عبء
املهندس محمد مهيب أحد تالميذ شيخ املعماريني حسن فتحي لـ (جدران):
ملاذا صمت مرگز بحوث اإلسگان والبناء على املشاريع السياحية التى دمرت بيئتنا ؟! حوار :محمود إبراهيم وعرفه أبو املجد > م ��ا ه ��ي العم ��ارة صديق ��ة البيئ ��ة و كي ��ف نطبقها فى عمليات البناء؟
العمارة صديقة البيئة هي التي تتحكم في نوعالعمارة حي� � ��ث تراعي الناحية االجتماعية نظرا لبساطتها. وباإلمكان إنشاء بيت ريفي على طريقة العمارة اخلض� � ��راء ويكون متعدد األدوار من خالل ربط احلوائط بعضه� � ��ا بالبعض حي� � ��ث ميكننا عمل حوائ� � ��ط الدور األرضي س� � ��مك 60س� � ��م ونقلل بعدها الس� � ��مك 10س� � ��م لكل دور فيكون حائط ال� � ��دور الذى يليه س� � ��مكه 50س� � ��م وهكذا في األدوار األخرى.أم� � ��ا الس� � ��قف فنلج� � ��أ فيه إلى العروق اخلشبية ألنها تعد من األحمال البسيطة ونضع العروق على التسلس� � ��ل كل 40سم حسب توزيع األحمال ثم نلوحها بألواح خش� � ��بية ونضع البالط عليها بعد عزلها.
> وه ��ل فع�ل�ا ميك ��ن االس ��تغناء ع ��ن مواد التسليح (األسمنت -احلديد) ؟
نقوم بالبناء في املدينة بنفس املواد اخلرسانيةولكننا نعالج شخصيتها فنجعلها صديقة للبيئة من خالل التصميم وتوزي� � ��ع األجزاء اخلضراء فيه� � ��ا حتى نحافظ على هويتها والبيئة احمليطة به� � ��ا أما عن االس� � ��تغناء عن املواد اخلرس� � ��انية فبالطبع ال نس� � ��تطيع ذلك وال يوج� � ��د لها بديل ألنني لم أسمع عن بحوث قالت هذا أو مؤمترات علمية أثبتت ذلك. كود البناء
> هل س ��معت عن الك ��ود املصري الذي يقوم بعمله مركز بحوث اإلسكان والبناء املختص بالعمارة اخلضراء؟
ه� � ��م أصحابها وقد تكون التكلف� � ��ة هي املجهود املبذول في صناعتها لكن قد تكون مكلفة شيئا ما في املدن.
> كيف توصل حس ��ن فتح ��ي إلى فكرة عمل العمارة اخلضراء؟
درس فتح� � ��ي كيفي� � ��ة عم� � ��ل العق� � ��د والقب� � ��ةواإلسطوانة جيدا واكتشف أنه بإمكانه االستغناء عن املواد اخلراسانية عن طريق السقف املقبي أو الس� � ��قف القبب وقام بتوزي� � ��ع األحمال على احلوائط السميكة.
> هل كان ثمة أخطاء فى فكر حس ��ن فتحي املعمارى ..وملاذا متت مهاجمته؟
حس� � ��ن فتحي لم يكن ضد املدنية أو التحضرولكن� � ��ه كان منح� � ��ازا أكثر للبيئ� � ��ة وكان متحيزا بالدرجة األول� � ��ى للفقراء الذين صنع من أجلهم قري� � ��ة اجلرنة وهوجم ألنه ن� � ��ادى بالبناء احمللي البس� � ��يط املتوافق مع البيئة ،وبعد وفاته أدرك العالم كله أنه قد أرس� � ��ى بعض القواعد البيئية العاملي� � ��ة املتمثلة في طريق� � ��ة تفكيره في املعمار والبيئة.
لم أس� � ��مع عن الكود املصري هذا وال أعرفدورا ملركز بحوث اإلس� � ��كان والبناء ،أو إجنازاته وكيف صمت على مشروع بورتو السخنة وغيره من القرى السياحية التي دمرت بيئتنا املصرية وأتس� � ��اءل عن القائمني على ه� � ��ذا الكود ومدى ثقافتهم وخلفياتهم عن العمارة اخلضراء ولكني بالطبع أمتنى لهم التوفيق طاملا أن ذلك سيحمي بيئتنا املصرية.
ال أستطيع القول بأنه جنح ألنها كلمة مرسلةمبهم� � ��ة ولكن� � ��ه جن� � ��ح عندما قام� � ��ت كل القرى السياحية في الوقت احلالي باتباع فكر وأسلوب حس� � ��ن فتحي وقد حققت املالي� �ي��ن ألصحابها ولكنه فش� � ��ل أيضا ألنه صنعها من أجل الفقراء وليس لكسب املال.
إذا كانت في الريف فس� � ��تكون بس� � ��عر زهيدج� � ��دا إن لم تكن بدون تكلفة وكذلك في اجلبال وفي الصحراء وف� � ��ي الغابة ألن القائمني عليها
ألن احلكومة كانت ضده وكانت ترى أنه مغترب وال ي� � ��درك م� � ��ا يفعله لذلك عارض� � ��وه فيها ولم يت� � ��م تعميمها على الرغم م� � ��ن اقتناع الغرب بها وه� � ��و ما دعاه لترك مصر في عام 1957متجها
> م ��ا ه ��ي التكلف ��ة املبدئي ��ة للعم ��ارة اخلضراء؟
> ه ��ل جنح حس ��ن فتحي في إرس ��اء قواعد العمارة صديقة البيئة؟
> وملاذا لم يتم تعميم أفكاره؟
للغرب لطرح أفكاره التي القي بس� � ��ببها هجوما كبيرا في مصر.
> هل نفذ حسن فتحي كل تصميماته؟
بالطب� � ��ع ال فقد عمل أكثر م� � ��ن مائة تصميمولكن� � ��ه نف� � ��ذ منها 32فق� � ��ط منها اثنت� � ��ان بعد وفاته وهي فندق في الواحات الداخلة وس� � ��كن احملافظ في الواحات اخلارجة وقام بعمل قصر طوسون أبو جبل بجوار حديقة احليوان باجليزة وقد اهتم فيها باملعم� � ��ار وكذلك باملوبيليا الذي صممها بنفسه.
> س ��معنا عن إعادة بناء قرية حس ��ن فتحي ..ما هو تعليقك؟
أنا أتس� � ��اءل فق� � ��ط ملاذا اآلن وكي� � ��ف بعد أنتهدم� � ��ت القرية منذ 20عام� � ��ا ولكن إذا كانوا بالفعل سيقيمونها فأنا أقترح أن يقوموا ببنائها في مكان آخر وليس� � ��ت في قريته التي أصبحت متكدس� � ��ة باملباني اخلرس� � ��انية القبيحة ولكننا نس� � ��تطيع أن نعيد تراث حسن فتحي عن طريق إعادة بناء اجلرنة مرة أخ� � ��رى بنفس التصميم ولك� � ��ن في مكان آخ� � ��ر مع ضرورة عمل مس� � ��ح اجتماع� � ��ي لس� � ��كانها ألن اجلرنة ف� � ��ي رأيي قد فشلت بسبب عدم قيام فتحي مبسح اجتماعي لسكانها الذين دمروها بعد ذلك.
> م ��ا ه ��و رأيك ف ��ي الفكر املعمارى الس ��ائد اآلن فى مصر ؟
يقوم املعماريون اآلن بأعمال اإلنش� � ��اءات مبايتناس� � ��ب معهم وليس مع العمي� � ��ل وهو بالطبع خط� � ��أ ألن املعم� � ��اري هنا يحيد ع� � ��ن اخلط أو الطري� � ��ق تبع� � ��ا لثقافته وش� � ��خصيته املعمارية ولكنن� � ��ي أكاد أجزم أن العميل يش� � ��تكي من بعد ذلك وخاصة أنه من املفترض أن املعماري يلبي حاجات بيئية واجتماعية للعميل. - www.godraan.com
77
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
ملف خاص
76
أ.د .ممدوح حمزة
مميزات البناء بطريقة احلوائط احلاملة كتبت :نورهان العيسوى ه� � ��و نظ� � ��ام للبناء يتم فيه التخلص من األعمدة بحيث يتم بناء حوائط بس� � ��مك طوبة أو أكثر. ويتم حتميل البالطة اخلرس� � ��انية عليها وبذلك فهي توفر فى اخلرس� � ��انة وفي تسليح األعمدة. وإذا كان بعض املعماريني يرون أن البناء بنظام احلوائط احلاملة يش� � ��وبه بعض العي� � ��وب مثل كبر احلجم الفراغي ،حيث يزيد س� � ��مك احلوائ� � ��ط كلما اقتربنا من األس� � ��اس لزيادة األحمال التي يتع� � ��رض لها احلائط وكذلك صعوبة التغيير املعماري بها حيث مينع عمل أي تعديل بإزالة حوائط أو تعديل تقس� � ��يم املبنى م� � ��ن دور إلى آخ� � ��ر دون اتخاذ احتياطات ش� � ��ديدة تضمن ع� � ��دم انهيار املبنى باإلضاف� � ��ة إلى وجود الفتحات في حوائط هذا النوع من اإلنش� � ��اء مما يضعف املبنى ،وبالتالي يجب اإلقالل منها هذا باألضافة إلى أنها حتد من التشكيالت املطلوبة في الواجهات. إال أن االستشاري ممدوح حمزة والذى يعد أحد تالميذ الفكر املعماري للراحل حسن فتحي يرى أن هذا النظام مناسب أكثر لإلسكان منخفض التكاليف فهو يوفر حوالي %30مقارنة باس� � ��تخدام اخلرس� � ��انة املسلحة مضيفا أن مصر لم تكن تعتمد على نظام اخلرسانة املسلحة قبل عام ، 1926وكدليل على اقتناعه به� � ��ذه الطريقة فى البناء أن منزله مبني من احلوائ� � ��ط احلاملة وكذلك مكتبه ومن املميزات األخرى لهذه الطريقة فى البناء: احلوائط املس� � ��تخدمة تكون عازلة للحرارة على عكس اس� � ��تخدام اخلرسانةاملس� � ��لحة الت� � ��ي يعيبها أنها ترفع درج� � ��ة حرارة املنزل صيف� � ��ا وتزيد من درجة البرودة شتاء. ذو متانة عالية حيث تستطيع حتمل التغيرات املناخية والصدمات فأغلب آثارنا الت� � ��ي ال تزال موجودة حتى اليوم مبنية م� � ��ن احلوائط احلاملة مثل قصر رأس التني وقصر محمد علي وكذلك معابد الفراعنة. البن� � ��اء بهذه الطريقة يتميز بانخفاض تكلفته نظرا ألن املواد املس� � ��تخدمة في هذا النظام قليلة التكلفة وال حتتاج لتقنيات عالية في البناء. ومما مييزها أيضا قلة الوقت املنفق فى البناء فهو ال يحتاج لوقت كبير إلجنازه باإلضافة إلى توزيع األحمال اإلنشائية بانتظام على طول احلوائط احلاملة . باإلضافة إلى أنها الطريقة املثلى لتطبيق نظام التوسع األفقي لدينا في مصر . ويضيف د .حمزة أن عدم قابلية نظم البناء باحلوائط احلاملة لألرتفاع بأدوار عديدة ال يرجع إلى النظام في حد ذاته وإمنا يرجع إلى نوعية الطوب املستخدم في مصر الذى ال يتحمل ارتفاعات كبيرة ،أما النظام نفسه فهو ممتاز والدليل أنه معمول به عامليا وبارتفاعات كبيرة تصل إلى 12طابقا . REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
الراحل العبقرى املعمارى م .حسن فتحى كان مبفرده حالة فى عالم البناء واملعمار هذه احلالة خلقت مدرسة ..وللمدرسة تالميذ وطالب علم ،ومن بني جنباء األخيرين ضيف هذا احلوار املهندس محمد مهيب . التلميذ التقى أستاذه أول مرة فى قاعات كلية الفنون اجلميلة قسم العمارة عام 1956 وتلقى عنه العلم وأسرار عاملى العمارة والبناء ،ولم تنته صحبة األستاذ والتلميذ بانتهاء سنوات الدراسة األكادميية ،لكن الصحبة استمرت كالنهر اجلار الذى ينقل اخلير والنماء ويلقى بهما على ضفتيه دون حساب أو انتظار للثواب ،ورحل األستاذ ،وأمد الله فى عمر التلميذ يكمل رسالته. وفي هذا احلوار يتحدث م .محمد مهيب لـ « جدران» عن عمارة شيخ املعماريني حسن فتحي وأسلوبه ومفهومه للعمارة صديقة البيئة واملجتمع وكيف نطبقها ؟
محددات احلل :اعتماد معايير تكنولوجيا البناء املتوافقة ،من خالل التعامل مع املشكلة كعملية تطبيق متكاملة متعددة املجاالت multi disciplinaryتبدأ من التصميم فتصنيع البناء ،ثم التنفيذ
يظهر ف� � ��راغ ما بني طرف� � ��ي الفورمة (نتيجة س� � ��حب اخل� � ��وص احلديدية) ميكن معه ش� � ��د ألواح الصاج املعدنية من الزوايا الظاهرة من أسفل لتسقط رأسيا. بعد متام جفاف السقف ،ترش بطانته باجلير دون احلاجة لبياض لنعومة السطح ،كما ميكن دهانه بالبالستيك الرخيص مباشرة. لتشطيب أعلى السقف :في حالة كونه وسيطا، ميك� � ��ن إضافة مادة دهانات إيبوكس� � ��ية ملونة تضم� � ��ن اس� � ��تواء الس� � ��طح self - leveling واس� � ��تعماله دون احلاج� � ��ة للطبق� � ��ات املعتادة (نبيل وعبد السالم )2000 ،أما في حالة كونه سقفا أخيرا فتوضع طبقة عازلة ثم بريقة من كسر الطوب األحمر بدال من الركام التقليدي كخرس� � ��انة خفيفة للحماي� � ��ة والعزل احلراري أيضا. 3-1-4حتليل تكلفة التنفيذ للمقاول: أوال :تكلفة املتر املكعب للخرسانة العادية: 25كجم /م( 3األسمنت 500جنيه للطن) = 125جنيهاً ركام (سن ورمل) للمتر املكعب = 100جنيه عمالة خلط وصب = 75جنيهاً %20مصاريف إدارية = 60جنيهاً املجموع حوالي = 360جنيهاً مصرياً ثانيا :تكلفة األعصاب اخلرسانية: حجم اخلرس� � ��انة املس� � ��لحة بس� � ��قف الوحدة الس� � ��كنية = الصال� � ��ة +0.14×2الن� � ��وم ×4 +0.12املطب� � ��خ + 0.09احلم� � ��ام =0.07 0.92م.3 وزن احلديد بكل س� � ��قف الوح� � ��دة = ×17.5 97.7=4.9+7.8+4×12.5+2حوال� � ��ي 100 كجم. أي أن النس� � ��بة املتوس� � ��طة للحديد بأعصاب
السقف = 110كجم/م.3 إذا تكلف� � ��ة األعصاب اخلرس� � ��انية للس� � ��قف= 30+850جنيهاً فرق حديد = 880جنيهاً. ثالثا :تكلفة الف� � ��ورم املعدنية املقببة (للفورمة الواحدة بطول احلجرة): زوايا حدي� � ��د 30×30×30مم = 27م طولي × 35جنيها للعود بطول 6م = 160جنيهاً صاج سمك 1.5مم = مساحة 4.2م = 265جنيهاً ماسورة 2بوصة (سمك )2.25 = 125جنيهاً نقل ومصنعية = 50جنيهاً إذا تكلفة الفورمة 600جنيه ونظرا ألن س� � ��قف الوحدة الس� � ��كنية قد قسم إل� � ��ى 13قبوا فإنه يجب تصني� � ��ع 130فورمة تكفي لتنفيذ 10وحدات سكنية معا ،وبالتالي تس� � ��تعمل الفورمة املعدني� � ��ة 500أو 250مرة ف� � ��ي حال تصنيع 260فورمة لتنفيذ 20وحدة تكلفة الفورمة للوحدة السكنية = 13فورمة × 7800 = 600جنيهاً. وفي حالة تنفيذ 10وحدات سكنية متزامنة، تصب� � ��ح تكلف� � ��ة الفورم� � ��ة = حوال� � ��ي 78000 جنيهاً. نصيب اس� � ��تهالك الوحدة للفورمة = 78000 على 5000وحدة سكنية = 16جنيهاً. إذا تكلفة س� � ��قف الوحدة الس� � ��كنية مبس� � ��طح 60م:2 خرس� � ��انة عادية مبتوس� � ��ط س� � ��مك الس� � ��قف 15سم× 360جنيهاً× 60م =3240جنيهاً تكلفة األعصاب اخلرسانية = 880جنيهاً عمالة لرص األعصاب ونقل الفورم = 200جنيه تكلفة الفوم املعدنية واستهالك عروق = 20جنيهاً نثريات = 30جنيهاً
املجموع = 4370جنيهاً أي أن تكلفة املتر املربع لذلك السقف من 73 إلى 75جنيهاً مصرياً تقريبا. 4-1-4مزايا السقف تكلف� � ��ة منخفض� � ��ة 75 :جنيه � � �اً مقارن� � ��ة بـ 170جنيهاً للمتر من األس� � ��قف اخلرس� � ��انية التقليدية. الس� � ��قف كله يحتوي عل� � ��ى 100كجم حديدفقط ،أي 1.6كجم للمتر املسطح. سهولة التنفيذ فال يحتاج سوى لعمالة غيرماهرة ل� � ��رص األعصاب ثم صب اخلرس� � ��انة العادية. سرعة التنفيذ نتيجة التكرار. ال يحتاج لش� � ��دة ،ولكن للفورمة والدعاماتالرأسية. ال يحت� � ��اج ميكن� � ��ة ف� � ��ي التركي� � ��ب ،وميكناس� � ��تخدام أدوات رف� � ��ع كالبكرة واحلبل لرفع األعصاب. خفة وزن األعصاب والفورم املعدنية املفرغةالتي ميكن أن يحملها عامالن. اس� � ��تخدام مواد متوفرة فمعظم السقف مناخلرسانة العادية. األمان اإلنشائي للس� � ��قف باعتباره عنصراإنش� � ��ائيا Monolitchic structure (احلس� � ��ابات اإلنش� � ��ائية لس� � ��قف غرفة النوم بامللحق). مقاومة احلريق. سهولة تشطيب السقف ،فال يحتاج لبياضأو للطبق� � ��ات األرضي� � ��ة الت� � ��ي تزي� � ��د التكلفة واألحمال. 5-1-4حتفظات على السقف: احلاجة للفورمة املقببة :تكرار االس� � ��تخداممع زي� � ��ادة حجم املش� � ��روع يضم� � ��ن انخفاض تكلفتها. عد استواء السطح السفلي للسقف كظهورالقبوات بعمق بسيط.
هدف البحث الوصول حللول مبتكرة ألسقف الوحدات السكنية تتحمل وزنها باإلضافة ألحمال حية مفترضة تصل إلى 200كجم /م 2ويتوافر فيها شروط البناء الذاتي كسهولة وسرعة التنفيذ والتكلفة املنخفضة - www.godraan.com
75
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
74
ملف خاص قوة أكثر من اخلرس� � ��انة املس� � ��لحة التقليدية بحوال� � ��ي 3-2مرات (حي� � ��در ،فاروق .)1999 حيث يشد احلديد داخل الفرم قبل الصب ،ثم يترك بعد أن تأخذ اخلرسانة قوتها ،مما يرفع القدرة على حتمل كاف� � ��ة األحمال ،ويفيد في تقليل االنحناء deflectionوتقليل الشروخ. وه� � ��ذه الطريق� � ��ة pre- tensioned concrete methodتناس� � ��ب تش� � ��ييد البالطات والكمرات البسيطة لسهولة العملية وألن تكلف� � ��ة ماكينة ش� � ��د احلدي� � ��د Jackمع أحواض الص� � ��ب املعدنية ،منخفضة ويعوضها إنتاج ع� � ��دد كبير من األعصاب اخلرس� � ��انية، الت� � ��ي تنتج بأط� � ��وال مختلفة وأبعاد قياس� � ��ية متوافقة مع املسقط األفقي. خف� � ��ة وزن الوحدات البنائي� � ��ة اجلاهزة مبايسمح لفردين بحملها بأدوات بسيطة كاحلبال والبكرة دون احلاجة ألوناش ثقيلة. تقليل تكلفة العمالة بتبسيط عملية التنفيذلتوفير العمالة املاهرة غالية التكلفة وتس� � ��ريع عملية التنفيذ. خف� � ��ض تكلف� � ��ة املع� � ��دات وأهمها الش� � ��دةاخلش� � ��بية التقليدي� � ��ة حيث ميكن اس� � ��تبدالها بدعائم مؤقتة. التوفير والس� � ��رعة فى تش� � ��طيب األس� � ��قففنعومة الس� � ��طح الس� � ��فلى متكن م� � ��ن دهانه مباشرة دون طبقة البياض املكلفة. -4األفكار التصميمية: – 1 – 4احل� � ��ل رق� � ��م ( )1س� � ��قف مقبب من اخلرس� � ��انة العادية وأعصاب خرسانية سابقة التجهيز: – 1 – 1- 4فكرة احلل: يتم استخدام أعصاب خراسانية جاهزة جزئيا أو كليا فى تقسيم السقف إلى وحدات بعرض 1.2متر ثم يتم تسقيف الفراغات احملصورة بينها بقبوات من اخلرس� � ��انة العادية والفكرة تعتبر تطويرا ألسقف الطوب املقببة القدمية jack archلكنها تتميز عنها بسهولة وسرعة التنفيذ ( ش� � ��كل ) 1باستعمال فورمة معدنية متنقلة مرنة تس� � ��مح بالصب املتكرر بس� � ��هولة REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
3مسقط أفقى لسقف وحدة سكنية 60متر مربع 3
معق� � ��ودة م� � ��ن اخلرس� � ��انة املصبوب� � ��ة ،ميكن تضييقها أو توسيعها في حدود 30سم طبقا حلجم الفراغ مع إمكانية فتحها لتسقط ويعاد استعمالها. هذا ويوجد عدة أنواع من فورم الصب املرنة املقببة إال أنها ذات آلي� � ��ات معقدة ،لهذا فقد مت ابت� � ��كار هذه الفورمة البس� � ��يطة واملصنعة من الصاج والزوايا ،حيث تعتمد على تقسيم لوح الص� � ��اج إلى جزئني مقوس� �ي��ن متداخلني interlockedمقوي� �ي��ن بزواي� � ��ا احلدي� � ��د، لتحم� � ��ل وزن اخلرس� � ��انة وملن� � ��ع الفورمة من الفتح أثن� � ��اء الصب .وترف� � ��ع الفورمة الصاج على 3عروق خش� � ��بية طولية ،ومثبت بالعرق األوس� � ��ط خوص مربعة من احلديد = املسافة بني األعصاب ،ميكن لفها حول مركزها لتأخذ وضعني :عموديا لتثبيت العرقني على العصبني املجاورين أو موازيا لتحرير الشدة (شكل .)2 2-1-4خطوات التنفيذ: > تبن� � ��ي احلوائط تقليديا بارتفاع 2.75متر، مع ترك فراغ بارتفاع 5س� � ��م وعرض 20سم، لوضع األعصاب اخلرس� � ��انية على احلائط ( شكل .)1 > توضع األعصاب اخلرسانية على مسافات موديولي� � ��ة ما بني 0.90و 1.20متر حس� � ��ب حجم الس� � ��قف مع ضرورة دقة األبعاد البيئية طبقا للمسقط األفقي املرفق ( شكل .)3 > يوض� � ��ع العرق األوس� � ��ط امل� � ��زود باحلوض
احلدي� � ��د مبنتصف املس� � ��افة ب� �ي��ن األعصاب، تلف اخل� � ��وص حول مركزها 90درجة لتصبح عمودية إلمكانية االرتكاز على طرفي العصبني كما بالرسم. > يوض� � ��ع عرقان آخران متالصق� � ��ان بالعرق األوس� � ��ط ،بحيث يرتكز أول العرق فقط على احلائط بينما يكون ح� � ��را من الطرف اآلخر، مع تربيط العروق بالقمط كل 80سم. > تقوى العروق مبنتصف البحر ،باس� � ��تخدام ماس� � ��ورة معدني� � ��ة 2بوص� � ��ة ،م� � ��رن االرتفاع telescopic metal propملن� � ��ع الترخي� � ��م أثناء الصب. > توض� � ��ع الفورم� � ��ة املعدني� � ��ة مرتك� � ��زة على العروق ومحص� � ��ورة بني األعصاب أو احلائط اجلانبي. > تده� � ��ن الفورمة بالزيت من أعلى لس� � ��هولة حتريكها وسقوطها بعد الصب. > تصب اخلرس� � ��انة العادي� � ��ة بجوار احلوائط واألعص� � ��اب أو مل� �ل��أ الفراغ� � ��ات العميقة ثم يس� � ��وي بحيث ال يقل سمك اخلرسانة عن 8 س� � ��م ،ويراع عمل ميل بس� � ��يط لصرف املطر للركن. بع� � ��د 3أيام ت� � ��زال الدعائم الوس� � ��طى وتفك القمطات فتس� � ��قط العروق اجلانبية ،وتطرق اخل� � ��وص احلديدية لتلف ح� � ��ول مركزها 90 درجا لتصبح موازية للعرق املركزي فيس� � ��قط بسهولة.
املشكلة :ارتفاع تكلفة السقف اخلرساني التقليدي حلوالي 850 جنيه ًا للمتر املكعب بأسعار 2009/7حيث :احلديد 3200جنيه للطن ،األسمنت 500جنيه للطن ،العمالة 100جنيه والركام 100 جنيه للمتر املكعب ،ثم املصاريف اإلدارية وضرائب أرباح املقاول
وخالفه = حوالي%17 ويتبني أن تكلفة احلديد واألسمنت تشكل %59 من األجمالى أي حوالي ثلثي التكلفة. 2-3محددات احلل: والوص� � ��ول للحل� � ��ول املطلوبة يتطل� � ��ب اعتماد معايير تكنولوجيا البن� � ��اء املتوافقة ،من خالل التعام� � ��ل مع املوضوع كعملي� � ��ة تطبيق متكاملة متع� � ��ددة املج� � ��االت multi disciplinary تبدأ من التصمي� � ��م فتصنيع البناء ،ثم التنفيذ (نبي� � ��ل ،خالد )1995لذلك ف� � ��إن أهم املعايير باحللول املقترحة هي: إلغاء أو تخفيض نسبة احلديد إلى أقل قدرممكن عبر إلغاء قوى الشد املوجودة بالسقف األفقي عن طريق استخدام القبوات أو القباب، الت� � ��ي يتحول فيها الش� � ��د إلى ضغط ال يحتاج حلديد تس� � ��ليح ،ومع تكرار األسقف وصعوبة تنفيذها ذاتيا من الطوب أو احلجر ،فإن احلل غالبا يدور حول أسقف معقودة من اخلرسانة املصبوبة مكانه� � ��ا cast in situ concerte مع وجود آلية للصب املتكرر داخل شدة مقببة مرنة ميك� � ��ن نقلها بس� � ��هولة ،لتوفي� � ��ر الوقت
شكل 2 الشدة املكونة من عرقني خشب وزاوايا معدنية تسمح بالفك والتربيط 2
واجلهد والعمالة وتركيب الش� � ��دة اخلش� � ��بية التقليدية ،وفي حالة احلاجة للحديد ملقاومة اإلجهادات األخرى أو ملنع انكماش اخلرسانة، فإنه يجب اس� � ��تخدام احلديد املسحوب على البارد cold drawn low carbon steel املتوفر بالس� � ��وق أو تصنيعه بتكنولوجيا إنتاج بس� � ��يطة ،تعتمد على سحب احلديد 37داخل لق� � ��م خاصة على الب� � ��ارد فيتحول إلى حديد عالي املقاومة ( 52يتحول الـ 8مم إلى 5مم) مما يوفر ما بني %50-30من احلديد وحوالي %20من اخلرسانة . تخفيض نسبة األسمنت :من خالل التصميمالدقيق للخلطة اخلرسانية ،وباستخدام الركام املتدرج والس� � ��ن ميكن احلصول على إجهادات أعلى مع مراقبة اجلودة. توظي� � ��ف املواد البيئي� � ��ة املنخفضة التكلفةأو املنتج� � ��ات الصناعية أو املخلفات الزراعية، حيث ميكن إحالل األسمنت ببدائل البوزوالنا Pozzolanaالتي تتواجد طبيعيا أو صناعيا وهي مواد ليس� � ��ت ذات طبيعة الحمة بنفسها ولكنه� � ��ا حتتوي عل� � ��ى الس� � ��يليكا أو األلومينا، وم� � ��ع طحنها وخلطها باجلي� � ��ر واملاء تتصلب مثل األس� � ��منت (اخلرسانة الرومانية القدمية من اجلير والرماد البركاني) ،واملصريون أول م� � ��ن اس� � ��تخدم البوزوالنا مبصر القدمية ،كما استخدمت بوزوالنا اجلير واحلمرة calcined
clayف� � ��ي قل� � ��ب س� � ��د أس� � ��وان ع� � ��ام ،1902 واحلم� � ��رة متوف� � ��رة ورخيص� � ��ة مبص� � ��ر (100 جنيه للمتر املكعب) حيث تطحن بواقي كس� � ��ر الطوب األحمر املختلفة سواء بقمائن الطوب أو باملواقع ويستعمل اجلير مع احلمرة بنسبة 1:1بالوزن مع إضافة %5جبس ،لتحس� �ي��ن اخلواص وتقليل فترة الشك. وبوزوالنا اجلير اجليدة تنتج خرسانة مبقاومة 4ميجا باسكال ،تزداد مقاومتها مبرور الوقت لتصل إلى 15ميجا باسكال ،وبالطبع ميكن حتس� �ي��ن خواصها بإضافة ما بني %10-5من األسمنت ،وهي مقاومة للمياه حيث استخدمت لبناء فن� � ��ار ببحر املانش مازال قائما منذ عام .1756 وميكن أيضا احلصول على البوزوالنا صناعيا من حرق قش األرز Rice husk ashالناجت م� � ��ن مضارب األرز ،حيث يحت� � ��وي رماده على %90سيلكا. ولقد أثبتت األبحاث بدول شرق أسيا املنتجة لألرز بكميات كبيرة كما هو احلال مبصر ،أن إضافة قش األرز للخرسانة ميكن من تخفيض نسبة %20من األسمنت املستخدم باخلرسانة دون أي فقد ملحوظ ( )1979 EWCوبه� � ��ذا ميكن تخفيض تكلفة اخلرس� � ��انات واملون األس� � ��منتية ،كما يستفاد إيجابيا من مخلفات األرز الذي يسبب حرقه مشاكل بيئية خطيرة. النمطية والتكرار عبر اإلنتاج الكمي Mass productionوهو ما يناس� � ��ب مشاريع ابني بيتك في املواقع الكبيرة ،مما يوفر في الوقت والتكلفة. وعلى هذا ميكن حتويل الس� � ��قف املطلوب إلى وحدات جاهزة سابقة الصب كليا أو جزئيا. تع� � ��دد البدائل وتدرجه� � ��ا ،فيمكن توظيفع� � ��دد من البدائ� � ��ل املوديولية املس� � ��توية أو احلوضية أو من القبوات س� � ��واء املصبوب� � ��ة بأرضي� � ��ة املوقع أو حت� � ��ى مبصانع اخلرس� � ��انة اجلاه� � ��زة القريب� � ��ة ،حيث إن حجم املش� � ��روع يس� � ��مح اقتصاديا باس� � ��تعمال الوحدات اخلرس� � ��انية الصغي� � ��رة الس� � ��ابقة اإلجه� � ��اد Pre-stressed small concrete componentsالتي تعطي - www.godraan.com
73
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
72
ملف خاص أ.د .خالد إبراهيم نبيل يقدم احللول وطرق التنفيذ :
9طرق بديلة للتوفير فى تكاليف البناء REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
هذا بحث مت تقدميه فى املؤمتر املعمارى الدولى الثامن ،قدمه د .خالد إبراهيم نبيل ،أستاذ تكنولوجيا البناء بقسم الهندسة املعمارية بكلية الهندسة جامعتي الزقازيق املصرية وأم القرى مبكة املكرمة ،وعنوان البحث ( :أسقف منخفضة التكلفة للبناء الذاتي ..اقتراح ملشروع “ابن بيتك”). ونحن نقدمه لك عزيزى قارئ “جدران” بتصرف بسيط .
شكل 1 قطاع تفصيلى ألحد قبوات السقف والشدة والعصب اجلاهز
ميث� � ��ل اإلس� � ��كان املنخفض التكاليف مش� � ��كلة معق� � ��دة ذات جوانب عديدة ،وهو ما يس� � ��تلزم معاجلة املشكلة على عدة محاور ،خاصة وأن تطبيق سياسات االقتصاد احلر واخلصخصة التى تركت العملية اإلسكانية آلليات العرضوالطلب -قد س� � ��بب اس� � ��تفحاال للمشكلة فى معظم الدول مما دفع بعض هذه الدول لتبني سياس� � ��ات البن� � ��اء الذاتي ،إال أن السياس� � ��ات وحده� � ��ا ال تكف� � ��ي ،ولكن يج� � ��ب أن يصاحبها توفي� � ��ر حلول تكنولوجية وبدائ� � ��ل متوافقة مع أسلوب اجلهود الذاتية ،تستخدم املواد البيئية املتوفرة ،وتس� � ��تغل طاقات الش� � ��باب في البناء ألنفسهم كما يدعو مشروع “ابن بيتك”. ومم� � ��ا ال ش� � ��ك فيه أن الط� � ��رق التقليدية من استخدام للشدات وتش� � ��كيل احلديد والصب ال يناس� � ��ب العمال� � ��ة العادي� � ��ة ،ومع اس� � ��تثناء التش� � ��طيبات التي تأتي وقتما وكيفما تيس� � ��ر، يتبني أن أهم عناصر التكلفة فى عملية البناء هي املنشأ اخلرساني . وألن البيوت التى س� � ��وف نتحدث عنها مكونة غالب� � ��ا من دوري� � ��ن وذات بح� � ��ور صغيرة ،فإن البح� � ��ث يقترح أس� � ��قفا خرس� � ��انية منخفضة التكلف� � ��ة تنفذ على حوائط حاملة وأساس� � ��ات شريطية ،من املواد املتوفرة سواء كانت حجرا أو طوبا ،وميكن للعمالة غير املاهرة تنفيذها، مما يخفض تكلفة العمالة ،ويطبق مبدأ البناء للنفس فعليا وليس نظريا. الهدف من البحث:
ويكون بالتالى الهدف من هذا البحث الوصول حلل� � ��ول مبتكرة ألس� � ��قف الوحدات الس� � ��كنية تتحمل وزنها باإلضافة ألحمال حية مفترضة ( ساكنى تلك الوحدات ) تصل إلى 200كجم/ م 2ويتوافر فيها شروط البناء الذاتي كسهولة وسرعة التنفيذ والتكلفة املنخفضة . منهجية احلل: حتدي� � ��د املش� � ��كلة احلالية :ارتف� � ��اع تكلفة الس� � ��قف اخلرس� � ��اني التقليدي حلوالي 850 جنيها للمتر املكعب بأس� � ��عار 2009/7حيث: احلدي� � ��د 3200جنيها للطن ،األس� � ��منت 500 جنيه للطن ،العمال� � ��ة 100جنيه والركام 100 جني� � ��ه للمت� � ��ر املكعب ،ثم املصاري� � ��ف اإلدارية وضرائ� � ��ب أرب� � ��اح املق� � ��اول ،وبتحوي� � ��ل تلك األسعار إلى نس� � ��ب مئوية ميكن التركيز على أهم العناصر خلف� � ��ض التكلفة كما هو مبني فى التالى : النس� � ��ب املئوي� � ��ة لعناص� � ��ر تكلفة الس� � ��قف اخلرساني التقليدي بأسعار 2009/7 حديد التس� � ��ليح (مبعدل حوالي 100كجم/م =)3حوالي %38 األسمنت (مبعدل 350كجم /م)3= حوالي %21 العمالة 100جني� � ��ه للمتر املكعب (جنارينوحدادين وصب) = حوالي%12 ركام باملتر املكعب = حوالي %12 -مصاريف إدارية (ضرائب وأرباح وتأمينات
بدائل البناء ا ل ت ق ل ي د ى
بعد ا الرتفاع امللح و ظ ف ي أ وعلى س عار رأسها حدي د ا ل مواد البناء ت سل ي ح من البح واألسمن ث عن طرق ومواد تصل ت كان البد ح لل عال ية وتكاليف أقل ،وخا بناء بجودة تكال صة يف استخدا م ا فيما يخص خل ر سا ن ة املسلح واس ال تكماال ملا بدأه املعماري ة في البناء. امل عظ يم حسن فتحي فى األر صري الراحل منت بعي وكانت صف الثمانينيات من ال نيات وحتى ت قر سواء واجهه فيها مشاكل وعوا ن العشرين ، ئ ق من اجلم الدولة وبعض األكادمي فى التنفيذ ي هو ر العادى ،هذه العوائق ا ني أو حتى من حا لتى جزا أمام التو س ع ف مثلت دائما ي ا ل ب ناء باست ون احلدي ظام البناء باحلوائط ا خدام القباب حلا ثا آلن عن احلاجة امللحة ملة ،يتجدد إل لهذا ا حياء الدعوة وفى لنو هذا امللف تبدأ «جدران ع من البناء. »ح للبحث عن ب دا ئ ل لل ملة الدعوة ط ر فقط من ق التقليدية منطلق اقتصادى ولكن أ للبناء ليس ي ا ضا من منطلق جت ماعى وبيئى.
ملف خاص
- www.godraan.com
71
2010 يونيو- العددالثالث- السنة األولى
70
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
للمدعى أن يطلب اس� � ��ترداد حيازته حتى ولو لم يكن قد مضى على حيازته س� � ��نة كاملة قبل فقدها ،وذلك في احلاالت التالية: احلالة األول� � ��ى :إذا كان احلائ� � ��ز فقد حيازته بالق� � ��وة والعنف ففي هذه احلالة فإنه يكون له احل� � ��ق في طلب اس� � ��ترداد حيازته ولم يكن قد مضى عليها سنة. احلال� � ��ة الثانية :إذا كانت حي� � ��ازة املدعى تقوم على س� � ��ند قانون� � ��ي دون حي� � ��ازة خصمه كأن يكون حائز العقار صدر لصاحله حكم قضائي أو ميتل� � ��ك عق� � ��دا لم يكن الش� � ��خص املنازع له احليازة طرفا فيه. احلال� � ��ة الثالث� � ��ة :إذا تعادلت الس� � ��ندات التي يتخذها كل حائز س� � ��ببا حليازته ولم يكن بيد أحد منهما س� � ��ندا ،فتكون احليازة األحق هي األسبق في التاريخ. الش� � ��رط الرابع :أن ترفع الدعوى خالل س� � ��نة من تاريخ س� � ��لب احليازة ،إذا كان هذا السلب قد وقع بالقوة ألن احلائز في هذه احلالة يكون عاملا بوقت سلب حيازته أما إذا كان السلب قد وقع خفية ففي هذه احلالة تبدأ مدة السنة من تاريخ اكتشاف احلائز األصلى يسلب احليازة. الشرط اخلامس :أن يتوافر شرط االستعجال ف� � ��ي الدعوى فيش� � ��ترط الختص� � ��اص القضاء املستعجل بنظر دعوى االسترداد توافر شرط االستعجال ،فإذا تخلف هذا الشرط جاز رفع الدعوى بعد مرور سنة ،وإذا مرت السنة ففي هذه احلالة يجب عل� � ��ى القاضي احلكم بعدم قبول الدعوى لعدم رفعها في امليعاد. الشرط الس� � ��ادس :عدم املساس بأصل احلق املتنازع عليه ،فإذا اتضح للقاضي املس� � ��تعجل أن الفصل في دعوى االس� � ��ترداد يقتضي بحثاً موضوعياً عن أصل احل� � ��ق املتنازع عليه ففي هذه احلالة يجب على القاضي أن يحكم بعدم االختصاص. ثانيا :دعوى وقف األعمال اجلديدة نظم املش� � ��رع تلك الدعوى ف� � ��ي املادة 962من القان� � ��ون املدن� � ��ي حيث نص عل� � ��ى أن من حاز عقارا ،واس� � ��تمر حائزا له س� � ��نة كاملة وخشى ألس� � ��باب معقولة التعرض له من جراء أعمال
جديدة تهدد حيازته كان له أن يرفع األمر إلى القاضي طالبا وقف هذه األعمال بش� � ��رط أال تكون قد متت ولم ينق� � ��ض عام على البدء في العمل الذي يكون من ش� � ��أنه أن يحدث الضرر وللقاضي أن مينع اس� � ��تمرار األعمال أو يأذن في استمرارها. ومن النص الس� � ��ابق ،فإنه ميكن تعريف دعوى وقف األعم� � ��ال اجلديدة بأنه� � ��ا الدعوى التي يرفعها احلائز ضد الش� � ��خص الذي شرع في عمل لو مت ألصبح تعرضا للحيازة. وتتأس� � ��س تل� � ��ك الدعوى عل� � ��ى توافر مصلحة قائم� � ��ة وحال� � ��ة للحائز ف� � ��ي درء التعرض قبل حصول� � ��ه ألنه ليس من املتصور حرمان احلائز من احلماية القانونية إلى أن يتم االعتداء على حيازته ،ويش� � ��ترط لقبول دعوى وقف األعمال اجلديدة بعض الشروط منها: -1أن يكون املدعى حائزا للعقار وهذا الش� � ��رط نصت عليه امل� � ��ادة 962مدني بقوله� � ��ا “م� � ��ن حاز عق� � ��ارا” فيج� � ��ب أن يكون املدعى حائزا للعقار املطل� � ��وب حمايته ووقف األعم� � ��ال اجلدي� � ��دة التي لو مت� � ��ت ألصبحت تعرضا حليازته ،ويش� � ��ترط في حيازة املدعى أن تكون صحيحة وقانونية أي يتوافر فيها ركنا احليازة املادي واملعنوي -2أن يش� � ��رع املدعى عليه في عمل لو مت من ش� � ��أنه أن يصبح تعرضا للحيازة فترفع دعوى وقف األعمال اجلديدة إذا ش� � ��رع املدعى عليه في القيام بأعمال يخش� � ��ى ،ألس� � ��باب معقولة، إذا ترك� � ��ت أن تصب� � ��ح تعرضا حلي� � ��ازة املدعى ويشترط في تلك األعمال: أ -أن يكون املدعى عليه قد شرع فيها فعال أو على وشك القيام بها. ب -أن تك� � ��ون تلك األعمال قد بدأت في عقار املدعى عليه وليس في عقار املدعى أو الغير. ج -أن تؤدي تلك األعمال إلى التعرض للحيازة ذاتها ال مجرد اإلضرار باحلائز. -3أن تس� � ��تمر مدة احليازة س� � ��نة كاملة بدون انقط� � ��اع وذلك قبل ش� � ��روع املدع� � ��ى عليه في األعمال اجلديدة. -4أن ترفع الدعوى خالل س� � ��نة من تاريخ بدء األعمال ،ومدة السنة هي مدة سقوط وليست مدة تقادم. وينعق� � ��د االختص� � ��اص بنظ� � ��ر تل� � ��ك الدعاوى للمحكم� � ��ة التي يقع في دائرته� � ��ا العقار الذي يوشك أن يقع االعتداء على حيازته. ثالثا :دعوى منع التعرض تعتب� � ��ر دع� � ��وى من� � ��ع التع� � ��رض ه� � ��ى الدعوى الرئيس� � ��ية لدعاوي احليازة ،وذلك ألنها حتمي احلي� � ��ازة في ذاتها ،لذا يصفها ُ الش � � � ّراح بأنها أهم دع� � ��اوي احليازة .وأحكام ه� � ��ذه الدعوى جاءت ف� � ��ي املادة 961مدن� � ��ي التى تنص على أنه من حاز عقارا واستمر حائزا له سنة كاملة ث� � ��م وقع له تعرض في حيازته ،جاز له أن يرفع خالل السنة التالية دعوى منع التعرض له في حيازته للعقار.
والتعرض الذي يعرق� � ��ل االنتفاع قد يكون في صورة مادية أو قانوني� � ��ة ،والتعرض املادي هو كل عمل مادي من أعمال التعدي الذي يضمن منازع� � ��ة احلائز ف� � ��ي حيازته ،وق� � ��د يتم ذلك بطريقة مباش� � ��رة ،كأن يقوم ش� � ��خص بأعمال متنع احلائز من ممارس� � ��ة حقوق� � ��ه املقررة له على عقاره وال يش� � ��ترط في التعرض أن يكون ق� � ��د أحلق ضررا باملدعى ،وال يش� � ��ترط كذلك أن تقع أعمال التعرض في العقار الذي يحوزه املدع� � ��ى ،فقد تقع أعم� � ��ال التعرض في عقار املعت� � ��دى أو الغير ولكن يترت� � ��ب عليها إضرار باحلائز. أما التعرض القانوني فهو يقوم على تصرف يص� � ��در من املدع� � ��ى عليه (املعت� � ��دى) يعلن به ع� � ��ن نيته في االعت� � ��داء على حي� � ��ازة احلائز. والتعرض القانوني قد يك� � ��ون قضائيا أو غير قضائي � � �اً فالتعرض القضائي وق� � ��د يكون في شكل خصومة أمام القضاء؛ أما التعرض غير القضائي فهو الذي ال يك� � ��ون بصدد خصومة قائمة أمام القضاء وإمن� � ��ا يكون متهيدا لقيام لتل� � ��ك اخلصومة ،وذلك كاإلنذارات التي توجه للحائز وتتضمن تعرض� � ��ا له في حيازته ،كأن يوجه املدعى عليه إنذارا للحائز بعدم البناء أو التعديل فى بناء العقار الذي يحوزه. ويشترط في تلك الدعوى ما يلي: -1أن يك� � ��ون املدع� � ��ى حائ� � ��زا للعق� � ��ار ،وقت التع� � ��رض احلاصل له ،حيازة قانونية صحيحة أي مستوفية لشروطها وأركانها ،وليست حيازة عرضية أي يحوزها احلائز حلس� � ��اب نفسه ال حلس� � ��اب غي� � ��ره ،ألن دعوى من� � ��ع التعرض ال حتمي سوى احليازة القانونية. -2أن تس� � ��تمر مدة احليازة س� � ��نة كاملة بدون انقطاع. -3أن يقع للحائز تعرض في حيازته للعقار. -4أن ترف� � ��ع الدع� � ��وى خالل س� � ��نة من تاريخ التعرض ،إذ س� � ��يكون صمت احلائز ملدة تزيد على سنة عما يحدث له من تعرض ،دليال على اعترافه للمعترض بصحة ما يفعله. ومما س� � ��بق ،يتض� � ��ح لنا أن القان� � ��ون جنح في حماية احليازة وذلك ب� � ��أن قرر للحائز العديد من الدعاوي التي يجوز له االلتجاء إليها حالة وق� � ��وع اعتداء عل� � ��ى حيازته ولكنه� � ��ا في نفس الوقت حماية غير عادلة نظرا للخسائر املادية واملعنوي� � ��ة الت� � ��ي يتعرض لها احلائز املس� � ��لوبة حيازت� � ��ه من جه� � ��د ووقت وأم� � ��وال لطول فترة التقاضي يك� � ��ون فيها املغتص� � ��ب قد متتع من ريع ورب� � ��ح العني املغتصبة وبع� � ��د احلكم عليه برد احليازة إلى صاحبها تأخذ منه العني دون ثمارها. لذلك :نرجو املش � � � ّرع أن يضع تقنين � � �اً جديداً يتناس� � ��ب مع هذه الظاهرة ويقضي عليها من جذورها وأن يك� � ��ون هناك قانون رادع لكل من تسول له نفسه أن يغتصب حقوق الغير وأموال اآلمنني حتى تأخذ املعام� �ل��ات العقارية طابع األمان. - www.godraan.com
69
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
يقدمها :عمر قنديل
68
مستشارك العقارى
احملامى
حتدثنا فى العدد السابق عن قصور القانون املصرى بشكل عملى عن حماية امللكية اخلاصة فى مجال العقارات ،ونواصل فى هذا العدد ما بدأناه ،حيث نتناول وسائل ضمان احليازة في القانون املدني
هل القانون املصرى عاجز عن حماية ملكية العقار ؟! (2من)2
وسائل ضمان احليازة في القانون املدنى وض� � ��ع القانون املدني العديد من القواعد التي من ش� � ��أنها حماية احليازة .كما وضع املش � � � ّرع العديد من الدعاوى لتلك احلماية ،مثل دعوى استرداد احليازة ودعوى منع التعرض ودعوى وقف األعمال اجلديدة. وس� � ��وف نتحدث ع� � ��ن احلماية الت� � ��ي أقرها املش � � � ّرع املصري في القانون املدني من خالل تناول تلك الدعاوى ببعض التفصيل : خصائص دعاوى احليازة تتمي� � ��ز الدعاوي اخلاص� � ��ة بحماي� � ��ة احليازة بالعديد من اخلصائص منها: دعاوى احليازة حتمل طابع االستعجال: حتمل دع� � ��اوي احليازة طابع االس� � ��تعجال إذا تواف� � ��ر لها ش� � ��روط االس� � ��تعجال ،وتدخل تلك الدعاوي في اختصاص القاضي اجلزئي. دعاوي احليازة ليست دعاوي تعويض: ال يقصد بدعاوي احليازة التعويض عن ضرر أحدثه املتعرض أو املغتصب ،ولذلك فليس من شروط قبولها توافر اخلطأ وال يشترط لقبول الدعاوي سوء نية املغتصب. دع� � ��اوي احليازة حتم� � ��ي حي� � ��ازة العقار دون املنقول: خص القانون املدني دع� � ��اوي احليازة حلماية العق� � ��ار وما يق� � ��ع عليه من حق� � ��وق عينية مثل حيازة حق االستعمال والسكن. أوال :دعوى استرداد احليازة: نظم املش� � ��رع دعوى استرداد احليازة في ثالث م� � ��واد ه� � ��ى ( 960 -959-958مدني) ويقصد بها تلك الدعاوي التى يطالب رافعها باستعادة حيازت� � ��ه للعق� � ��ار الت� � ��ي فقدت أو س� � ��لبت منه بالقوة. وتتأسس تلك الدعوى على مبدأ حماية األمن العام والنظ� � ��ام ،باعتب� � ��ار أن مغتصب احليازة REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
يعتب� � ��ر معتديا على ح� � ��ق امللكية مبا يؤدي إلى اإلخالل باستقرار املعامالت. ويش� � ��ترط في دعوي اس� � ��ترداد احلي� � ��ازة عدة شروط منها: الشرط األول :أن يكون املدعى حائز العقار تتضمن الفق� � ��رة األولى من املادة 958على أن حائز العق� � ��ار إذا فقد احلي� � ��ازة فله أن يطلب ردها إليه -ويتضح من تل� � ��ك الفقرة أنه يجب أن يكون املدعي حائزا للعقار املطلوب استرداد حيازته حيازة مادية صحيحة. الش� � ��رط الثاني :أن يقع اعت� � ��داء على احليازة يؤدي إلى س� � ��لبها ،ويتخذ سلب احليازة صورا عديدة قد تكون ع� � ��ن طريق القوة الظاهرة أو في صور خفية ،وقد يتخذ صورة القوة املادية ع� � ��ن طريق الغص� � ��ب س� � ��واء كان ذلك الغصب مصحوب� � ��ا باالعتداء على احلائز األصلي أم ال وقد يكون عن طريق استعمال احليل والتدليس
وأساليب الغش واخلداع. ويش� � ��ترط في العمل ال� � ��ذي يقع من املعتدى – مغتصب احليازة -ثالثة شروط: أن يك� � ��ون ه� � ��ذا العمل من األعم� � ��ال التي تعد جرمي� � ��ة في القان� � ��ون اجلنائ� � ��ي أو املدنى ،بل يكفي أن يكون هذا العمل عمال غير مش� � ��روع من الناحية املدني� � ��ة ،وأن يكون اعتداء إيجابيا على حيازة العقار. أن يق� � ��ع االعتداء عل� � ��ى العقار ال� � ��ذي هو في حيازة احلائز. أن يكون هذا العم� � ��ل العدواني قد انتهى إلى سلب احليازة من احلائز. الشرط الثالث :اس� � ��تمرار احليازة مدة ال تقل عن س� � ��نة كاملة بدون انقطاع قبل س� � ��لبها منه وذلك حت� � ��ى يتمكن من رفع دعوى اس� � ��ترداد احليازة ،طبقا للقاعدة العامة في احليازة ،إال أن املش� � ��رع قد خرج على تلك القاعدة ،وأجاز
67
- www.godraan.com
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -مايو 2010
فرص فيصل ش���قة -مس���احة 110م -غرفت�ي�ن ورسبش���ن -تشطيب س���وبر لوكس من شارع الثالثيني.مطلوب 185ألف جنيه. ت0120100341 : ***** ش���قة -مس���احة 130م 3 -غ���رف ورسبش���ن -تشطيب س���وبر لوكس من شارع امللكة.مطلوب 140ألف جنيه ت37835019 : ***** ش���قة -مس���احة 125م -غرفت�ي�ن ورسبش���ن -تشطيب س���وبر لوكس محطة حسن محمد.مطلوب 165ألف جنيه ت0104448695 : ***** ش���قة -مس���احة 125م -غرفت�ي�ن ورسبشن و 2حمام -تشطيب سوبر لوكس -قريبة من فيصل -محطة حس���ن محم���د – الدور الس���ادس – أسانسير مطلوب 200ألف جنيه ت37835019 : ***** ش���قة -مس���احة 120م -غرفت�ي�ن ورسبشن -تشطيب سوبر لوكس - من شارع الثالثيني -الدور الثالث مطلوب 175ألف جنيه ت014735603 : دش���قة إيج���ار جدي���د -مس���احة 120م -تتكون من 3غرف ورسبشن س���وبر لوك���س -أول بلكون���ة -منشارع الثالثيني مطلوب 800جنيه ت37835019 : REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
عق
ا رية
66
شقة إيجار جديد -مساحة 130م تتك���ون م���ن 3غ���رف ورسبش���ن -تش���طيب س���وبر لوكس -من ش���ارع العش���رين -قريب���ة م���ن فيص���ل الرئيسي مطلوب 1100جنيه ت0104448695 : ***** ش���قة إيج���ار جدي���د -مس���احة 120م -تتكون من 3غرف ورسبشن قطعت�ي�ن -تش���طيب س���وبر لوكس 2تكيي���ف -أول بلكون���ة -الصف���اواملروة – الطوابق مطلوب 1200جنيه ت0120100341 : ***** ش���قة إيج���ار جدي���د -مس���احة 85 م -تتك���ون م���ن غرفت�ي�ن ورسبش���ن تش���طيب س���وبر لوك���س -ش���ارعأس���امة أب���و عميرة -محطة حس���ن محمد -الدور اخلامس مطلوب 2000جنيه تأمني -إيجار 650جنيه ت014735603 : ***** شقة إيجار جديد -مساحة 120م تتك���ون م���ن غرفت�ي�ن ورسبش���ن 3قط���ع -س���وبر لوك���س -ال���دور - 8 ويوج���د أسانس���ير -ش���ارع مي���دان الساعة -الطالبية فيصل مطل���وب 800جني���ه -العق���د 5 سنوات ت014735603 : ***** ش���قة إيجار قدمي -مس���احة 120م من ميدان الس���اعة -تتكون من 3غرف ورسبشن املطل���وب مق���دم 45أل���ف جني���ه - وإيجار 600جنيه ت37835019 :
شقق مبساحات مختلفة -تبدأ من 90م إل���ى 140م -أدوار مختلف���ة - بفيصل الرئيسي وتفرعاته -تبدأ األس���عار من 95ألف جنيه -وتصل إل���ى 160ألف جنيه -ويتوفر نظم للتقسيط ت37835019 : ***** شقة -مس���احة 100م - 2الطالبية تتكون من غرفتني ورسبشنمطلوب 90ألف جنيه ت0104448695 : ***** ش���قة -مس���احة 90م -الطالبي���ة تتك���ون م���ن غرفت�ي�ن ورسبش���ن -مطلوب 80ألف جنيه ت0120100341 : ***** ش���قة إيج���ار قدمي -مس���احة 80م غرفت�ي�ن وصال���ة ومطبخ وحمام -متشطبة -من شارع العشرين املطل���وب مق���دم 35أل���ف -اإليجار 350جنيه ت012010341 : ***** ش���قة إيج���ار ق���دمي -مس���احة 100م -تتك���ون م���ن غرفت�ي�ن ورسبش���ن -تشطيب س���وبر لوكس ثان���ي بلكون���ة -قريبة من فيصلالرئيسي -محطة املساحة املطلوب إيجار 400جنيه. ت37835019 : ***** ش���قة إيجار قدمي -مساحة 100م على الطوب األحمر -برج جديد متفرع من ميدان الساعةمطل���وب مق���دم 35أل���ف جني���ه - إيجار 500جنيه ت0104448695 : ***** منزل -املريوطية فيصل -مساحة 200م -يتكون من طابقني مطلوب 650ألف جنيه ت0120100341 : ***** من���زل – محط���ة املطبع���ة -حس���ن محم���د -مس���احة 130م -يتك���ون من 5أدوار وأرضي مطلوب 600ألف جنيه
الهرم
ش���قة إيج���ار جدي���د -مس���احة 110م 3 -غ���رف ورسبش���ن ومطب���خ وحمام -س���وبر لوكس -قريبة من الهرم الرئيسي -بني فيصل والهرم الدور الرابعمطلوب 1200جنيه ت014735603 :
66 ش���قة إيجار ق���دمي -مس���احة 135 م -غرفت�ي�ن ورسبش���ن 3قط���ع و2حم���ام – محط���ة املطبعة الهرم - الدور التاسع -برج – أسانسير مطل���وب 55أل���ف جني���ه مق���دم - إيجار 550جنيه ت37835019 : ***** شقة -مساحة 145م -خلف قصر األه���رام -تتك���ون م���ن 3غ���رف و2 حمام -محارة وحلوق مطلوب 155ألف جنيه ت37835019 : ***** ش���قة -مس���احة 165م -خل���ف قص���ر األهرام -تتك���ون من 3غرف ورسبشن كبير -محارة وحلوق مطلوب 175ألف جنيه ت0120100341 :
حدائق األهرام ش���قة إيجار جديد -مس���احة 135 م -غرفت�ي�ن ورسبش���ن و 2حم���ام - تش���طيب س���وبر لوك���س -حدائ���ق األهرام -البوابة األولى مطلوب 1400جنيه ت37835019 : ***** ش���قة إيجار جديد -مس���احة 155 م 3 -غ���رف و 3رسبش���ن و 3حم���ام - تشطيب سوبر لوكس -أول بلكونة مطلوب 1500جنيه ت014735603 : ***** ش���قة إيجار جديد -مس���احة 200 م -تتك���ون م���ن 3غرف ورسبش���ن 4 قط���ع و 2حم���ام -تش���طيب س���وبر لوك���س -واجه���ة -ال���دور اخلام���س ب�ي�ن البواب���ة الثالث���ة والبواب���ةالرابعة مطلوب 1500جنيه ت0104448695 : ***** ش���قة إيج���ار -مس���احة 145م - تتكون من 3غرف ورسبشن 3قطع تش���طيب س���وبر لوك���س -البوابةالثالثة – الدور الرابع – أسانسير مطلوب 900جنيه شهريا ت0104448695 : ***** ش���قة -مس���احة 155م -تتكون من 3غرف ورسبشن -البوابة األولى - محارة وحلوق مطلوب 180ألف جنيه ت0104448695 :
السعودية
موقعنا www.godraan.com
مازال� � ��ت الس� � ��وق العقارية فى السعودية تعانى من النمو البطئ إن لم يكن التوقف النسبى عن النم� � ��و ،ويب� � ��رر املراقبون ذلك بضعف توجه االستثمارات نحو القطاع العقاري ،لعدة أس� � ��باب من بينه� � ��ا أن اإلئتمان املمنوح للقط� � ��اع العقاري في الس� � ��وق الس� � ��عودي ليس كافياً وش� � ��راء األراضي بالدي� � ��ن غير موجود حالياً ،والتمويل العقاري أصبح أقل وجوداً في السعودية. باالضاف� � ��ة إلى غياب املطورين احلقيقي� �ي��ن ع� � ��ن الس� � ��وق السعودي ألن «أغلب املطورين لديه� � ��م أعمال أخري وليس� � ��وا مطوري� � ��ن باملعن� � ��ي الصحيح». ولالش� � ��تراطات التي وضعتها وزارة البلدي� � ��ات فيم� � ��ا يخص افساح مخططات االراضي. ويرى اخلبراء العقاريون أن ما يطلبه الس� � ��وق هو منتج يخدم القط� � ��اع املتوس� � ��ط وم� � ��ا دونه ولي� � ��س القطاع املتوس� � ��ط وما أعلى ،فهذا النوع من العقارات موج� � ��ود ومتوفر ولكن ال يوجد له متوي� � ��ل وال يوجد منتج يلبي رغباتهم ،بس� � ��بب ارتفاع أسعار األراض� � ��ي ،مطالب� �ي��ن الدول� � ��ة بتوفير أراضي بأس� � ��عار زهيدة يق� � ��وم املط� � ��ورون بتطويره� � ��ا واخل� � ��روج مبنتج يلب� � ��ي طلبات الطبقة املتوس� � ��طة وم� � ��ا دونها لتحريك السوق. وم� � ��ن املع� � ��روف أن ،%35م� � ��ن املواطنني السعوديني ال ميلكون منازل ،ولهذا يطالب املراقبون بضرورة تق� � ��دمي دعم حكومي لهذا القطاع م� � ��ن خالل وزارة املالي� � ��ة ووزارة البلديات وهيئة اإلس� � ��كان لبناء وحدات جديدة تناسب هذه الطبقة.
فرص عقارية > في� �ل��ا (درج بالصال� � ��ة + شقة مس� � ��روقة بالسطح بدرج جانبي) حي الربي� � ��ع الغربي - مدينة الرياض -املساحة 614 م - 2ش� � ��ارع 20غربي -عدد 5أجنح� � ��ة +صالة +مطبخني +ملح� � ��ق +ال� � ��دور األرض� � ��ي استقبال 2‚200‚000 -ريال. > استراحة للبيع -حي السعادة مقابل حي السالم -املساحة 500م -يوجد بها بيت شعر + غرفة كبيرة +مطبخ وحمام + غرفة بحمام مس� � ��تقلة خارجية للح� � ��ارس -يوجد بها :كهرباء +هات� � ��ف +م� � ��اء -قريبة من طري� � ��ق الـ � � �ـ - 100راح تكلفك من 6000ريال إلى 8000ريال وتصي� � ��ر منتج� � ��ع عائلي رائع - 470.000ريال. > فيال -حي السالم -عبارة ع� � ��ن ثالث� � ��ة أدوار منفصل� � ��ة - املساحة 300م -املوقع جنوب وقف السالم شارع عبدالرحمن بن عوف الدور األول :عب� � ��ارة عن ثالث غ� � ��رف +مجل� � ��س +صال� � ��ة + مطبخ +ث� �ل��اث دورات مياه - إح� � ��دى الغ� � ��رف بداخلها دورة مياه -الغرف كبيرة -مساحة الدور 175م الدور الثاني :نفس مواصفات ال� � ��دور األول – باإلضافة إلى أوفي� � ��س داخ� � ��ل الصالة ميكن حتويله ملطب� � ��خ -وبذلك يكون عندنا أربع غ� � ��رف بدل ثالث ـ مساحة الدور 185م امللحق العل� � ��وي :ثالث غرف + صالة +مطبخ +ثالث دورات مياه -مساحة امللحق 91م التش� � ��طيب راح يكلفك تقريبا م� � ��ن 180.000الى 200.000 ريال
املس� � ��تثمر يق� � ��در يأجره� � ��ا بــ 100.000سنوي سعر املتر في األراضي املجاورة لها 1450ريال > متوي� � ��ل عقاري للس� � ��عوديني واألجان� � ��ب بنظ� � ��ام املرابح� � ��ة املتواف� � ��ق مع أحكام الش� � ��ريعة اإلس� �ل��امية -متويل يصل إلي خمس� � ��ة مالي� �ي��ن ري� � ��ال -مدة التمويل تصل إلي 25س� � ��نة - نسبة املرابحة ثابتة طوال مدة القرض -أمكانية التضامن بني الزوجني -إعفاء من األقساط في حال� � ��ة العج� � ��ز أو الوفاة - الس� � ��مح الله -إمكانية تأجير العقار واالستفادة منه. ت0503441625 : > فيال للبيـــــع -زاوية ش� � ��مال الري� � ��اض -ح� � ��ي الصحافة - شرق طريق امللك عبدالعزيز - دوري� � ��ن منفصل� �ي��ن +ش� � ��قة - املس� � ��احة 351م -الواجه� � ��ات حجر قرميد. الفي� �ل��ا عبارة ع� � ��ن احلوش - مدخل� �ي��ن للس� � ��يارات -ب� � ��اب خ� � ��اص للرجال وب� � ��اب خاص للنس� � ��اء -ب� � ��اب خ� � ��اص للدور الثاني والش� � ��قة -غرفة سائق مع دورة مياه. ال� � ��دور األول :مجلس رجال مع دورة مي� � ��اه +صاله +مقلط + غرفة نساء بدورة مياه +غرفة أخرى +مطبخ -باب مس� � ��تقل للمطبخ للحوش . الدور الثان� � ��ي 5 :غرف -لكل غرفة دورة مياه خاصة +صالة +مطبخ. الش� � ��قة :مجلس بدورة مياه + غرفت� �ي��ن نوم -لكل غرفة دورة مياه خاصة +مطبخ مع سطح خاص واس� � ��ع -تكييف سبليت أرضيات سيراميكت0566266747 :
كل ما هو جديد فى سوق العقارات تجدونه على
- www.godraan.com
65
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -مايو 2010
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
ع ــربية
64
ـقارات 64
الگويت
إذا كنت تبحث عن فرصة متلك أو إيجار أو إذا كانت تنوي االستثمار في البلدان العربية الشقيقة... جدران تساعدك من خالل هذا الدليل وتقدم لك العديد من الفرص لالستثمار والتسويق العقاري.
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
يرى مطورو عق ��ارات ومحللون كويتيون أن سوق العقار السكني يتأهب للنهوض من عثرته ويعطي دالئل على االنتعاش، مضيف�ي�ن أن احلاج ��ة املاس ��ة لألراض ��ي تق ��ف عائق ��ا أمام حتقي ��ق النمو بصورة أسرع. وقد س ��اعد تخفيض تكاليف االقتراض لتموي ��ل ش ��راء العق ��ارات الس ��كنية مصحوب ��ا بتج ��دد اآلم ��ال والتف ��اؤل بقان ��ون االس ��تقرار االقتص ��ادي عل ��ى ارتف ��اع مبيع ��ات العقارات الس ��كنية من يناي ��ر الى مارس املاضي�ي�ن بنحو % 031 عم ��ا كانت عليه خالل الفت ��رة ذاتها من العام املاض ��ي ،وفقا لألرقام الصادرة عن بنك الكويت الوطني. ويؤك ��د اخلب ��راء أن مبيع ��ات العق ��ارات
خالل الفترة املقبلة س ��يتضاعف خاصة وأن ع ��دد الش ��باب ف ��ى الكوي ��ت املقبلني عل ��ى ال ��زواج ارتف ��ع إل ��ى %02م ��ن عدد الش ��باب الكويت ��ى ال ��ذى تصل نس ��بتهم إلى %73حاليا من اجمالى عد السكان. فرص عقارية > للبيع أرض مساحتها 005متر ،املنقف الس ��كنى ش ��ارع واحد مراجعة 521 ،ألف دينار ،ت62600076 : > للبيع بيت الصباحية مس ��احته 006م ،يتك ��ون من دوري ��ن وملحق مبنى ثالثة أدوار ،إجمال ��ى الش ��قق 01ش ��قق +دور أرضى ،كامل تش ��طيبه جدي ��د ديلوكس، كل ش ��قة غرفتني وصالة ومطبخ وحمام ،مطلوب 091ألف دينار ،ت62600076 : > لأليجــــــــ ��ار ،في�ل�ا بالس� �ـــــــرة ،مكون ��ة
من دورين ونصف باالضافة إلى س ��رداب مس ��احته 004مت ��ر ،تش ��طيب ديلوكس، لم تس ��كن من قبل وقريبة من اخلدمات وتق ��ع فى ش ��ارع رئيس ��ي ،وتتك ��ون من 6 غرف منه ��ا ثالث ماس ��تر وغرفة خادمة ومطبخ وثمانية حمامات وثالث صاالت وأبواب مركزية كهرباء ،ت– 76161466 : 92276599 > للبيع فى ضاحية عبدالله السالم -ق -1املس ��احة 057م -املوقع زاوية -مكون م ��ن دوري ��ن وس ��رداب -عم ��ر البن ��اء 01 سنوات -املراجعة مليون دينار. > للبيع فيال فى قرطبة -ق - 1املساحة 005م -املوق ��ع ش ��ارع واحد -مكونة من س ��رداب ودوري ��ن ونص ��ف -املراجعة 023 ألف دينار.
اإلمارات: قال محللون و مطورون عقاريون أن التراجع الذى ش� � ��هده العالم فى الفترة األخيرة جعل سوق القطاع العقارى فى اإلمارات أكثر نضجا فى ظل ما ش� � ��هده من العدي� � ��د من األحداث فى آن واحد منها وضع قواعد أكثر صرامة ،وخروج املضاربني وزيادة اهتمام املس� � ��تثمرين احلقيقي� �ي��ن -ذوى اس� � ��تثمارات و التزامات طويلة األجل – باملشاركة فى السوق العقارى. كما أوضح بعض العاملني فى القطاع العقارى ،أن السوق سيشهد صح� � ��وة كبيرة خالل األيام القادمة ،لوج� � ��ود اجتاه حكومى إلى تطوير نظام للرهون العقارية و الذى سيشمل زيادة عدد مقدمى الرهون العقارية الذين يدخلون السوق . فرص عقارية > لإليج� � ��ار ش� � ��قة في بني ي� � ��اس ـ 4غرف وصال� � ��ة ـ مطبخ و 3 حمام� � ��ات ـ باركن ـ س� � ��وبر ديلوكس ـ تكيي� � ��ف حكومي أو خاص ـ بسعر مغري > لإليجار فيال 4 -غرف ومجلس ـ صالتني ـ 5حمامات ـ غرفة غسيل ـ مطبخ ـ تكييف ـ في الشوامخ ـ عقد حكومي أو خاص > لإليجار ش� � ��قة 5 -غرف وصال� � ��ة ـ مجلس ـ مطبخني ـ مدخل مشترك ـ في بني ياس > لإليج� � ��ار ملح� � ��ق 3 -غرف وصالة ـ حمام� �ي��ن ومطبخ ـ جديد
مدخل خاص ـ تكييف اسبليت ـ في الشوامخ > لاليج� � ��ار في الش� � ��هامة 5 -غرف ماس� � ��تر ومجلس -مدخل مستقل > لإليج� � ��ار 4غرف ـ 3حمامات ومطب� � ��خ ـ مدخل خاص ـ عقد حكومي أو خاص > لإليجار غرفة وصالة ـ حمامني ـ مكيف ـ في بني ياس > فيال بالشامخة ـ 5غرف وصالتني ـ مطبخ و 4حمامات ـ غرفة خادمة ـ سوبر ديلوكس ـ خاص أو حكومي > لإليجار ش� � ��قة بالفالح ـ 3غرف ومجلس ـ 3حمامات ـ تكييف اسبليت يونت ـ مساحات تشطيب ديلوكس ـ حكومي أو خاص ـ > لإليج� � ��ار في بني ياس ـ فيال 6غرف وصالتني ـ مطبخ ـ غرفة خادمة ـ سوبر ديلوكس ـ بسعر مغري > ش� � ��قة في الشهامة ـ ـ 4غرف ماس� � ��تر ـ مجلس ماستر ـ غرفة خادمة ـ رخام سيراميك مطلوب 140درهم سنوي > فيال في الشهامة ـ 6غرف ماستر ـ مجلسني ماستر ـ خادمة ـ باركن كهرباء مطلوب 220ألف درهم سنوي ـ أول ساكن > ش� � ��قة في الش� � ��هامة ـ 4غرف ماس� � ��تر ـ مجلس ماستر ـ غرفة خادم� � ��ة ـ رخ� � ��ام س� � ��يراميك مطل� � ��وب 140درهم س� � ��نوي – ت: 0555338863
63
- www.godraan.com
2010 يونيو- العددالثالث- السنة األولى
62
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
البرنامج الزمني ألعمال مد شبكة الغاز الطبيعي حلى بوالق خالل الفترة من 2009/11/15وحتى 2012/5/31 م
رقم القطاع
1
23
2
22
3
16
4
17
5
15
6
14
7
13
8
12
9
11
10
10
11
9
12
8
13
18
14
20
15
26
16
21
17
19
18
50
19
26
20
54
21
51
22
52
23
-58 55 60 59 5756 -
25
50
26
26
27
53
28
54
29
23
24
الفترة الزمنية بدء
انتهاء
منطقة العمل
15/11/2009
15/2/2010
املنطقة احملصورة بني ترعة الزمر -ش ترعة زنني -ش عشرة -ش همفرس
16/2/2010
30/5/2010
ش عشرة -ش ترعة زنني -امتداد ش همفرس
11/01/2010
01/08/2010
ش زكي الديب – ش حسني شرف – امتداد 6أكتوبر – ترعة زنني
13/01/2010
03/08/2010
امتداد 6أكتوبر – ترعة زنني – الطرق الدائري – ش ناهيا
15/08/2010
14/10/2010
ش حسني شرف – امتداد 6أكتوبر -ش ناهيا -ش زكي الديب
16/10/2010
01/01/2011
ش ناهيا – أبو بكر الصديق –امتداد ش همفرس – ش سيد غالب
01/01/2011
01/03/2011
01/03/2011
01/05/2011
امتداد ش همفرس – أبو بكر الصديق – ش ناهيا – ش زكي الديب ش ترعة الزمر – ش همفرس – ش سيد غالب – ش الثورة
02/05/2011
14/07/2011
ش الثورة – امتداد ش املعتمدية – ش ناهيا – ش ترعة الزمر
16/07/2011
15/10/2011
ش ترعة الزمر – ش ناهيا – ش القناية – امتداد املعتمدية
02/07/2011
15/09/2011
امتداد املعتمدية – ش ناهيا – امتداد 6أكتوبر – ش القناية
01/06/2010
30/06/2010
امتداد 6أكتوبر – ش ناهيا – ش الدائري
01/09/2010
01/12/2010
امتداد 6أكتوبر – ش املصرف – الطرق الدائري – ش ترعة زنني
15/10/2010
01/01/2011
01/12/2011
01/02/2012
امتداد 6أكتوبر -ش سعيد احللواني – ش املدرسة االبتدائية – ش املصرف امتداد 6أكتوبر – ش إبراهيم الصواف – امتداد ش زنني
01/01/2012
19/03/2012
امتداد ترعة زنني – امتداد 6أكتوبر
إعداد :نورهان العيسوى
املناطق التي لم يشملها مخطط شركات الغاز وتخص منطقة امتياز شركة اخلرافي وهي كالتالى 1 2 3
33 2524 3029
شياخة أبو قتادة ونوفل آل عامر (حتي ش االحتاد) عزبة الشوربجي
13/02/2012
14/05/2012
الطريق الدائري – ش ترعة الريس – ش املدرسة االبتدائية
4
29
أبو الليل
01/01/2010
30/06/2010
كفر طهرمس -املنشية – ش أحمد دياب – ش الشيخ ريحان
5
31
تقسيم عمرو بن العاص
/01/04 2010 01/03/2010
30/09/2010
كفر طهرمس – ش أحمد حمدي – املساكن – ش العشرين
6
31/12/2010
01/10/2010
30/03/2011
ش العشرين – كفر طهرمس – ش امللكة – ش أبو زيد علي النادي – ش ترعة عبد العال كفر طهرمس – ش الشيخ ريحان – الطريق الدائري
7
01/04/2011
30/09/2010
ش العشرين – املساكن – كفر طهرمس – ش امللكة
01/01/2011
30/06/2011
01/07/2011
31/12/2011
ش العشرين -امتداد كفر طهرمس -ش الشريف أبو زيد -صفط اللنب – ش ترعة عبد العال امتداد كفر طهرمس – ش ترعة عبد العال -صفط اللنب – ش الشريف -الطريق الدائري
18/11/2010
30/6/2010
25/2/2010
30/9/2010
23/3/2010
31/12/2010
23/3/2010
31/12/2010
1/1/2010
15/6/2010
ش الشيخ ريحان – ش املنشية -ش طريق كفر طهرمس – ش احمد عوف ش املساكن– ش الشهيد أحمد حمدي– ش العشرين -طريق كفر طهرمس الرئيسي ترعة عبد العال الرئيسية – امللكة – ترعة عبد العال الرئيسية وتقاطعها مع ش امللكة – ش العشرين ش أبو زيد بدر – ش امللكة – ش العشرين – طريق كفر طهرمس الرئيسي ش همفرس – ش ترعة زنني – ش ترعة الزمر – ش عشرة
8
9
32
28
بوالق الدكرور القدمية قبلي شارع املشتل جزء من منطقة صفط اللنب احملصورة بني ترعة عبد العال الرئيسية وترعة الريس والطريق الدائري
27
جزء من منطقة صفط اللنب احملصورة بني ش التحرير وشارع املصرف وشارع مسجد احللواني وشارع البرج وشارع املدارس
7-4
املنطقة الواقعة شمال شارع القناية حتي آخر حدود احلي شماال
وقد أفادت الشركة بأنها تلتزم بعدد املشتركني املستهدف في اخلطة وسيتم االنتقال إلي هذه القطاعات في حالة لم يتم استيفاء العدد املستهدف في القطاعات احملددة باخلطة
- www.godraan.com
61
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
60
السنة األولى -العددالثالث -مايو 2010 السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
هو عملية تقديرية منظمة لتحديد القيمة السوقية للعقارات واألمالك محل االعتبار ،بحيث تتنوع دوافع هذه العملية التقديرية ما بني بيع وشراء ،لتساعد البائع في حتديد سعر البيع ،وتعني املشتري على اتخاذ قرار الشراء بتحديد السعر األمثل لشراء الوحدة محل االعتبار.
التقييم العقارى منطقة املعادى
املعادي
الفيالت
احملالت
دوبلكس
منفصلة
متصلة
متليك تشطيب بدون
كورنيش النيل
30000 35000
10000 12000
15000 16000
12000 14000
10000 11000
11000 12000
قانون جديد 8000 9000
19000 21000
زهراء املعادي
6000 9000
3000 5500
6000 8000
6000 7000
3000 5000
3500 6500
4000 4500
8000 17000
4000 9000
اجلزائر
10000 12000
5000 6500
7000 11000
6000 7000
5000 7000
5000 6000
6000 8000
25000 45000
10000 20000
10000 15000
النصر
27000 30000
6000 8000
9000 11000
7000 9000
5000 6000
6000 7000
7000 9000
9000 11000
9000 11000
8000 10000
8000 9000
ميدان اجلزائر
_
6000 7000
7000 8000
6000 7000
4000 5000
5000 6000
4000 5000
15000 16000
10000 11000
8000 9000
5000 6000
ميدان املطبعة
15000 17000
6000 7000
7000 8000
6000 4000
5000 6000
5000 7000
5000 6000
15000 16000
10000 11000
15000 16000
5000 6000
ميدان احلرية
_
10000 11000
10000 11000
10000 11000
8000 9000
9000 1000
10000 11000
-
-
7000 8000
10000 11000
ميدان النهضة
-
10000 11000
10000 11000
10000 11000
8000 9000
9000 10000
10000 11000
-
-
6000 7000
8000 9000
ميدان فيكتوريا
-
4000 5000
7000 8000
6000 7000
6000 7000
8000 9000
10000 11000
20000 21000
10000 11000
6000 7000
8000 9000
نادي املعادي
15000 1600
4000 5000
7000 8000
6000 7000
3500 4500
4500 5500
3000 4000
2000 21000
10000 11000
8000 9000
10000 11000
شركة املعادي
-
4000 5000
7000 8000
6000 7000
3000 4000
3500 4500
3000 4000
8000 9000
3000 4000
8000 9000
400 5000
مستشفى اليوم الواحد ش ()500
6000 7000
4000 5000
8000 9000
7000 8000
3500 4500
4500 5500
4000 5000
35000 45000
20000 2000
8000 9000
6000 7000
الالسلكي
29000 30000
4000 6000
7000 8000
5000 6000
4500 5500
5000 6000
6000 7000
10000 11000
8000 9000
8000 9000
7000 8000
مصر حلوان الزراعي
10000 11000
6000 7000
7000 8000
5000 6000
5000 6000
5500 6500
6000 7000
15000 16000
8000 9000
8000 9000
6000 7000
العروبة
8000 90000
5000 6000
4000 5000
6000 7000
4000 5000
4500 5500
5000 6000
6000 7000
5000 6000
8000 10000
5000 8000
النهضة
10000 11000
8000 8500
6000 7000
5000 6000
6000 7000
65000 7500
8000 9000
9000 10000
9000 10000
6000 7000
6000 7000
أحمد زكي
8000 9000
8000 9000
-
-
2000 2500
2500 3500
2000 3000
12000 13000
10000 11000
5000 6000
50000 60000
ش 77
10000 11000
10000 10500
7000 8000
5000 6000
4000 45000
4500 5000
5000 5500
15000 16000
8000 10000
8000 9000
6000 7000
ش 152
5000 6000
5000 5500
5000 6000
8000 9000
4500 5000
5000 5500
6000 6500
10000 11000
10000 11000
8000 9000
6000 8000
ش 250
10000 11000
10000 10500
7000 8000
6000 7000
5000 5500
5500 6000
6000 6500
7000 8000
7000 8000
6000 7000
6000 7000
ش 105
10000 11000
8000 9000
6000 7000
5000 6000
6000 6500
6500 7000
8000 9500
9000 11000
9000 11000
9000 11000
8000 10000
ش 270
8000 5000
7000 8000
7000 8000
6000 7000
4000 4500
4500 5000
5000 6000
6000 7000
6000 7000
6000 7000
5000 6000
ش 205
-
7000 8000
10000 11000
8000 9000
5000 5500
6000 6500
8000 9000
10000 11000
5000 11000
5000 6000
5000 6000
ش 13
-
6000 7000
10000 11000
8000 9000
5000 5500
6000 6500
8000 9000
-
-
8000 9000
9000 10000
ش9
8000 9000
6000 7000
7000 8000
5000 6000
5000 5500
5500 6000
8000 9000
15000 16000
8000 9000
8000 9000
6000 7000
ش 306
8000 9000
5000 6000
6000 7000
5000 6000
4000 4500
4500 50000
5000 6000
15000 20000
10000 11000
8000 8500
7000 8000
ش 287
5000 6000
4000 5000
5000 6000
5000 6000
4500 5000
5500 6000
4000 5000
7000 8000
4000 5000
4000 5000
4000 5000
ش 233
-
4000 5000
5000 6000
5000 6000
4000 4500
4500 5500
8000 8500
7000 8000
4000 5000
4500 5000
4000 5000
اسم الشارع
األرضي
إعداد :دينا حسني -زينب طلبة
مت إعداد التقييم العقاري وفقا لشركة سكن للتنمية وإدارة املشروعات. ملحوظة :األسعار باجلدول متوسط لسعر املتر للتمليك واإليجار شهريا
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
60
الشقق
الوحدات اإلدارية
متليك
قانون جديد 15000 16000
15000 16000 4500 6500
5000 7000 10000 20000
متليك
قانون جديد 12000 13000
السيراميك وأطقم احلمامات نوع
أسعار أطقم احلمامات
فرز أول فرز ثانى
30سم×30سم 30سم×30سم
28.50جـ 25.50جـ
فرز أول فرز ثانى
25سم×33سم 25سم×33سم
24.00جـ 22.50جـ
فرز أول فرز ثانى
42سم×42سم 42سم×42سم
26.00جـ 25.50جـ
فرز أول فرز ثانى
33سم×33سم 33سم×33سمث
24.50جـ 24.50جـ
لوازم السباكه واألحواض: الصنف طقم إكسسوارات صيني ط ليسكو كامل حوض +قاعدة
* أوميجا للحمامات التى تتراوح مساحتها من 55سم إلى 06سم. * األقصر للحمامات التى تصل مساحتها إلى 86سم. * توشكى للحمامات التى تصل مساحتها إلى 07سم.
585جـ
877جـ 1576جـ
تبدأ من 270ج للحمامات الصغيرة التى تقارب مساحتها الـ 70سم وتصل إلى 1200ج للحمامات التى تزيد على هذه املساحة.
1210_273
الطوب: النوع
السعر للمتر
122
زلط فينو متوسط
55جـ
253-415
زلط فينو واحات
55جـ 57 - جـ
كوع حوض 2بوصة
3
زلط فينو بنى سويف
78جـ
علبة حلام أمريكي رع كيلو
53
فولى بنى سويف
100جـ
خالط صيني
241
فولى صحراوى
80جـ
مواسير بالستيك صرف
5,00
سن عتاقة
نبل بسن
1,00
كوع بور سلنب 3/4بوصة
11,25
األسمنت:
الصنف
66جـ 70 -جـ
املقاس مقاس 24سم مقاس 20سم21 -سم طوب مصمت :طوب أسمنتى
الصنف
330جـ 260 - 255جـ 255جـ
السعر
أبيض شفاف 3م
30
زجاج مصنفر 3م أبيض
35
مرية األميرة
150
800
زجاج مصنفرة 5م
43
أبيض شفاف 4م
34
زجاج مريات 3م
45
الفامي 5م
55
450
زجاج مريات 6م
70
515-520
أبيض شفاف 6م
56
زجاج مريات 4م
55 33 150
السعر
بانيو قدم 80*80
155
بانيو فبر
152
أسمنت أبيض
حوض أطلس 55سم بالعمود
101
جبس املالح والقومية
450-500
كوع حوض 1,5بوصة
33,25
أسمنت سيناء
500-560
مواشير حلام 1/2بوصة
3,60
البودره
خالط مصري السالم
126
جبس زهرة سيناء
خالط إيطالي
152
أسمنت بورتالندي بنى سويف
مواسير بالستيك صرف1,50
6,00
جبس سيناء
500
كوع بور سلنب 1/2بوصة
9,00
أسمنت حلوان
515
منقوش إسالمي 3م
كوع بور سلنب 1بوصة
18,00
أسمنت طرة
515
زجاج مريات 10م
بانيو صاج 150سم
السعر لأللف طوبة
الزجاج:
أسمنت بورتالندي
455
583جـ
تبدأ من 390جـ ألى حمام مهما اختلفتمساحته ويتميز بكونه متواضع أى ليس على درجة عالية من الرقى. ليجاس ديكور للحمامات مساحة 70سم. أندلسية ديكور للحمامات مساحة 70سم.
الزلط:
السعر باجلنيه
572جـ
ط ح ليسيكو
سيراميك برميا
فرز أول فرز ثانى فرز ثالث
40سم×40سم 40سم×40سم 40سم×40سم
32جـ 28.5جـ 25جـ
أنواعه
السعر للمتر
ط كيلوباترا
سيراميك ليسيكو
فرز أول فرز ثانى
25سم×35سم 25سم×35سم
26.50جـ 24.00جـ
ط ح كيلوباترا
درجة
مساحة البالطة
سعر املتر
الطقم
إعداد :محمد أبو عاصى
515-520
6جنيه للشيكارة
> اجلدول يعرض أسعار جميع أنواع األسمنت خالل شهر يونيو احلالى علما بان طن االسمنت يقدر بالطن والطن 20 شيكاره
> تواصل أسعار الزجاج ارتفاعها خالل شهر يونيو اجلارى عن مستوى الشهر املاضي. واجلدول يعرض أسعار الزجاج باجلنيه خالل هذا الشهر
- www.godraan.com - www.godraan.com
59 59
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -مايو 2010 السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
58
الدهانات والبويات
بورصة أسعار
النوع
النوع
السعر
السعر
بستلة (جلتكس )2000
173جـ
جالون سانيتون دوبل
78جـ
بستلة كيماتون
195جـ
جالون سانيتون باكني
40جـ
بستلة كمبليكو
72جـ
جالون سايبس دوبل
100جـ
بستلة معجون سايبس
49جـ
جالون سايبس صغير
56جـ
بستلة دريتون
116جـ
جالون كابسى دوبل
90جـ
بستلة دريكوت
67جـ
جالون مط 4كيلو
35جـ
بستلة التيكو
60جـ
جالون مط صغير
55جـ
بستلة داتيون 3030
70جـ
جالون يونايتد دوبل مط
53جـ
بستلة بالستيك سايبس
38جـ
جالون يونايتد المع
41جـ
بستلة بالستيك ميدو
33جـ
جالون إماراتى المع
43جـ
بستلة 10000جيلتكس
145جـ
جالون إماراتى مط
32جـ
معجون دايتون
35جـ
جالون سيلر شجرة
60جـ
غراء سايح
60جـ
جالون سيلر ميدو
57جـ
جالون بروتال
24جـ
جالون بوليستر 4كيلو
85جـ
جالون 20000
49جـ
كيلو سبشال أبيض
18جـ
جالون كيماتون
78جـ
كيلو سبشال ألوان
16جـ
جالون معجون سايبس
19جـ
1/2كيلو سبشال
9جـ
جالون دريتون
38جـ
كيلو كابسى أبيض
18جـ
جالون دريكون
16جـ
كيلو كابسى ألوان
15جـ
جالون التيكو
16جـ
كيلو سانيتون مط
12.5جـ
جالون سيلر مائى
19جـ
كيلو ورنيش مركب
16جـ
جالون إماراتى عادى
17جـ
كيلو ورنيش زجاجى إماراتى
15جـ
جالون إماراتى قابل للغسل
20جـ
مجموعة ورنيش زجاجى مط
40جـ
جالون 3030
20جـ
كيلو إسبونش
30جـ
جالون بالستيك
15جـ
1/2كيلو إسبونش
15جـ
النوع
السعر للمتر
جالون ميدو
15جـ
شكارة معجون سكيب 5ك
28.50ج
جالون 10000
39جـ
شكارة سبيداج
5ج
الرملة املهزوزة
24ـ 26 -جـ
جالون معجون
15جـ
بستلة سيلر مائى كاب
55جـ
ر.اخلدمة الوطنية
18ـ 19 -جـ
جالون ورنيش مائى
25جـ
بستلة إماراتى بالستيك
45جـ
الرملة العادية
12ـ 13 -جـ
جالون سيشل
59جـ
بستلة إماراتى قابل للغسيل
65جـ
مواد البناء
بستلة بروتال (علم ًا بأن البستلة= 20كيلو)
83جـ
جالون سيشل دوبل
108جـ
دليل (جدران) ألسعار مواد البناء لشهر أبريل 2010ويحتوى على األسعار التفصيليه لكافة أنواع مواد البناء. > أسعار احلديد خالل هذا الشهر من املقرر أن يباع طن احلديد احمللي خالل شهر يونيو بسعر يتراوح ما بني 4150جنيها و 4250جنيه ًا للطن، تسليم املصنع. واحلديد املستورد يباع الطن بسعر يتراوح ما بني 3350جنيها و3450 جنيه ًا.
الرمل:
58
> علم ًا بأن اجلالون = 5كجم REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
> علم ًا بأن البستلة تتراوح ما بني 15كجم إلى 16كجم > علم ًا بأن كيلو الدهانات يعادل الليتر
وخالفات.
معدالت الطلب أم� � ��ا املهن� � ��دس إبراهيم ع� � ��ادل نائب رئيس شركة طيبة لالس� � ��تثمار العقاري والسياحي في� � ��ري أن مع� � ��دل الطل� � ��ب عل� � ��ي الوحدات الس� � ��كنية أكثر بكثير من األراضي املتوافرة وهو م� � ��ا أدي ف� � ��ي نهاي� � ��ة األمر إل� � ��ي ندرة األراضي بالنسبة للمشاريع املطوب إجنازها، مضيفا أن املشكلة األكبر التي تواجه املطور العقارى هي األراض� � ��ي املرفقة ،خاصة تلك املطلوبة من أجل االس� � ��تثمار السياحي والتي يتم احلصول عليها مبساحة كبيرة قد تصل في بعض املش� � ��روعات -إل� � ��ي 200فدانوعلي الرغم من ذلك تكون غير مرفقة. وأضاف عادل أن املط� � ��ور العقاري -بصفة خاصة واملستثمر بصفة عامة -يريد تدوير رأسماله واس� � ��تثماره ،وال يريد أن تنخفض قيمته بس� � ��بب أراضي غير مرفقة متنعه من إجناز مش� � ��روعه خاصة فى ظل االنخفاض املستمر في القوى الش� � ��رائية للجنيه بسبب التضخ� � ��م مؤك� � ��دا أن عبء ه� � ��ذا الركود في األراض� � ��ي غير املرفقة يتحمله العميل وليس املط� � ��ور في ظل رغبة األخير في حتقيق ربح ولي� � ��س إنفاق املال على أراض تظل حبيس� � ��ة حتي يأتي الفرج فى ش� � ��كل إمدادها باملرافق التي تؤهله للتنفيذ. مرحلة اخلطورة وتأكيدا علي الكالم الس� � ��ابق ،يقول محمود حلم� � ��ي املدير العام بش� � ��ركة لوت� � ��س للتنمية العقارية أن املطور يعتمد بش� � ��كل كبير علي تس� � ��ويق مش� � ��روعه قبل البناء وأثناء التنفيذ م� � ��ن خالل توفيره %20فق� � ��ط من رأس مال املش� � ��روع ،أم� � ��ا باقى امل� � ��ال ال� � ��ذى يحتاجه املش� � ��روع فيت� � ��م توفيره من خ� �ل��ال مقدمات العمالء وحصيلة بيع الوحدات خالل مراحل التنفي� � ��ذ ولذل� � ��ك فهو يرتبط بج� � ��دول زمني مح� � ��دد لتنفيذ مش� � ��روعاته وف� � ��ي ظل تأخر توصيل املرافق للمش� � ��روع يظه� � ��ر املطور – أم� � ��ام عميله -كمتقاعس ف� � ��ي التنفيذ وغير
أشرف عبود: أراض بدون مرافق مثل “إنسان بدون قلب” ملتزم أو قد يتهم في بعض األحيان -كما هو منتش� � ��ر اآلن – بالعمل على تسقيع األراضي وهذه تهم� � ��ة عارية متاما من الصحة صارت تطارد املطور العقارى مؤخرا دون وجه حق. وتس� � ��اءل حلمى عن كيفية مطالب� � ��ة العميل بس� � ��داد باقى س� � ��عر الوح� � ��دة دون أن تلتزم الش� � ��ركة باجلدول الزمنى لتنفيذ املشروع ، وعن كيفية التزام الش� � ��ركة بالتنفيذ والدولة ل� � ��م توفر املراف� � ��ق التى يق� � ��وم عليها عصب املشروع فحتى لو انتهى البناء فهل ،سيتسلم العميل وحدته السكنية بدون مرافق؟ مهمة صعبة وم� � ��ن جانبه يق� � ��ول املهن� � ��دس أحمد صبري مدير ش� � ��ركة املصرية اخلليجي� � ��ة إن ترفيق األراضى أصب� � ��ح مهمة صعبة علي احلكومة التى حتتك� � ��ر القيام بتلك املهم� � ��ة مؤكدا أن ترفيق األراضي اآلن يس� � ��تغرق ما بني عامني و 3أعوام على أقل تقدير. وطال� � ��ب صب� � ��رى احلكومة بإع� � ��ادة التجربة الت� � ��ي قامت بها في وقت س� � ��ابق ،من خالل االس� � ��تعانة بعدد من الش� � ��ركات ف� � ��ي توفير املراف� � ��ق لألراض� � ��ي وه� � ��و ما س� � ��اعد على س� � ��رعة االنتهاء من توصيل املرافق لعدد من املش� � ��روعات فى ذلك الوقت ،مشيرا إلى أن تأخر املرافق لألراض� � ��ي -في ظل االرتفاع املستمر ألسعار مواد البناء وتذبذها -يؤدي إل� � ��ي ارتفاع أس� � ��عار الوحدات الس� � ��كنية في نهاية األمر. وأضاف أن الوزارة أعطت تعليمات مش� � ��ددة
للمطوري� � ��ن في املدن اجلدي� � ��دة بعدم جتاوز نسبة البناء %25من إجمالي مساحة األرض باإلضافة إلي عدم قدرة املطور علي بناء فلل يتجاوز ارتفاعها عن أرضي ودورين فقط أما العمارات فال يتجاوز ارتفاعها أرضي وثالثة أدوار ،وهو ما يرفع من قيمة حصة األرض التى تتحملها الوحدة السكنية ،فسعر األرض س� � ��يتم توزيعه على عدد الوحدات وكلما زاد عددها انخفض اجلزء الذى تتحمله الوحدة من قيمتها وبالتالى ينخفض سعر الوحدة. دور الوزارة وردا عل� � ��ى ما أث� � ��اره املط� � ��ورون العقاريون، اعترف املهندس محمد الدمرداش مستشار وزير االس� � ��كان بوجود أراض غي� � ��ر مرفقة، مضيفا أن الوزارة تعكف حاليا على دراس� � ��ة ع� � ��دم ط� � ��رح أراض غير مرفق� � ��ة للمطورين العقاريني خالل الفترة القادمة. وأك� � ��د الدمرداش أن الوزارة تقوم حاليا تقوم بترفي� � ��ق األراض� � ��ي الت� � ��ى مت طرحها خالل الفترة السابقة حتي يتسني للمطور العقاري االلتزام مبواعيد تس� � ��ليم مش� � ��روعاته ودفع عجلة التنمية العقاري� � ��ة ،باعتبار أن القطاع العقاري عصب االقتصاد املصري في الوقت احلال� � ��ي نظرا ملا يتمتع به من طلب ش� � ��ديد، مضيف� � ��ا أن إجراءات احلص� � ��ول علي قطعة أرض اآلن صارت أس� � ��هل بكثير من السابق، من خ� �ل��ال نظام املزايدات باملظاريف املغلقة وهو ما يتي� � ��ح للدولة بيع األراضي بأس� � ��عار السوق.
محمد الدمرداش: الوزارة لن تطرح أراضى غير املرفقة بعد اآلن - www.godraan.com
57
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
56
تحقيق
..ومطورون يؤكدون: ال نشتكى ندرة األراضى ..ولكن نشتكى عدم ترفيقها إبراهيم عادل: عدم الترفيق يرفع أسعار العقارات محمود حلمى: %80من قيمة املشروع يسددها العميل وهذا مستحيل بدون املرافق مجدي عارف: تأخر ترفيق األراضى يؤخر املطور عن إجناز مشروعه.
ح ّم� � ��ل املط� � ��ورون احلكومة مس� � ��ئولية أزمة اإلس� � ��كان وأبدوا اس� � ��تيائهم من عدم توافر أراض مرفق� � ��ة كافي� � ��ة لتنفي� � ��ذ مش� � ��روعات اإلسكان لس� � ��د الفجوة بني املطلوب واملنتج، مؤكدين أن توصيل املرافق للمناطق السكنية اجلديدة سواء الكهرباء أو الصرف الصحي أو مياه الشرب أو حتى الطرق سيتأخر أكثر من عامني – عل� � ��ى أقل تقدير – عن املوعد احملدد وهو ما يتس� � ��بب ف� � ��ى هروب العمالء من الس� � ��كن فى تلك املناطق وخسارة املطور العقارى مببالغ كبيرة باالضافة إلى خس� � ��ارة مصداقيته أمام العميل بعد تأخره فى تسليم العقار فى املوعد احملدد. مجدي عارف رئيس ش� � ��ركة إي� � ��را للتنمية العمراني� � ��ة أكد أن املش� � ��كلة الرئيس� � ��ية التي تواجهه كمط� � ��ور عقارى هي ترفيق األراضى وليس ندرتها – كما يعتقد البعض -موضحا أن تأخ� � ��ر ترفي� � ��ق األراضي ي� � ��ؤدي إلي عدم إمتام املشروعات فى موعدها وبالتالى عدم التزام املطور أمام عميله ،وخاصة أن شركات العقارات في مصر تقوم بتس� � ��ويق مشاريعها أثناء التنفيذ العتماد رأس مال املشروع على مقدمات احلجز التى يدفعها العميل بجانب االعتماد املخصص للمشروع. وأضاف ع� � ��ارف أن املش� � ��روع ال� � ��ذى تنفذه الش� � ��ركة اآلن مبدينة الس� � ��ادس م� � ��ن أكتوبر يحتاج إلي املرافق مؤكدا أن الشركة حصلت عل� � ��ي وعود من محم� � ��د نبي� � ��ه ،رئيس جهاز املدينة ،بتوصيلها خالل األيام القليلة القادمة إلجناز املشروع في وقت قريب.
أحمد صبرى: ملاذا التعود احلكومة لالستعانة بالقطاع اخلاص فى توفير املرافق ؟ REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
وطال� � ��ب ع� � ��ارف بوضع تصني� � ��ف للمطورين العقاريني وتقس� � ��يمهم إلي ش� � ��رائح لتنظيم الس� � ��وق ،وحتديد حجم األعمال التى ميكن إسنادها لكل مطور وفق هذا التصنيف. التخصيص ويتفق أش� � ��رف عبود رئيس ش� � ��ركة الشروق للتنمي� � ��ة واالس� � ��تثمار العق� � ��اري م� � ��ع الرأى الس� � ��ابق ،مضيفا أن املرافق تعتبر ش� � ��ريان احلياة للمشروعات العقارية. وأوضح أن املشكلة تضاعفت مع اتباع وزارة اإلسكان ألسلوب املزادات فى طرح األراضى على املطورين وإلغاء نظام التخصيص الذى كان متبع� � ��ا قبل ذلك وكان املطور يحصل من خالل� � ��ه على األراضى الت� � ��ى يريدها ويراها صاحلة لتنفيذ مشاريعه. وأكد عبود أن املط� � ��ور الميانع فى احلصول عل� � ��ي أراض مرفقة بأس� � ��عار مضاعفة عن األراضي غير املرفقة ألنه بدون مرافق تعتبر األراضي بدون قيمة حقيقية وال يس� � ��تطيع املطور أن ينجز مش� � ��روعاته الوقت املطلوب ،ف� � ��األرض ب� �ل��ا مرافق مثل “اإلنس� � ��ان بال قلب” ال ميكنه احلياة ،مشيرا إلى أن املطور يحصل اآلن عل� � ��ي قطعة أرض قد تتعدي الـ 100فدان وسعر املتر فيها ال يقل عن 1200 جني� � ��ه وفى نفس الوقت غير مرفقة ،فإذا ما تنامى ذلك إلى عل� � ��م العميل ضاعت فرصة تسويق املشروع أما إذا تأكد من وجود مرافق فقد صار لديه يقني أن الشركة جادة وسوف تتمكن من إجناز مش� � ��روعها فى وقت قصير جدا. وأضاف عبود أنه علي الرغم من قيام وزارة اإلس� � ��كان بتوفير املرافق للمشاريع العقارية الت� � ��ي تثبت جديتها ،إال أن ذلك يتم فى وقت قد يتج� � ��اوز البرنام� � ��ج الزمنى ال� � ��ذى أعده املطور لتنفيذ مشروعه مما يعيق املطور عن االلتزام باجلدول الزمنى لتس� � ��ليم الوحدات حلاجزيه� � ��ا وهو ما قد يدف� � ��ع البعض إللغاء التعاقد والدخول مع الش� � ��ركة فى منازعات
حسني صبور وهشام شكري وخالد شتا ثالثة من الذين استطلعنا آرائهم
األرض وم������واد البناء فتمث������ل ( )%60من قيمة العقار ،وهو ما يعنى أن ارتفاع سعر احلديد مبفرده ال يؤدى إلى ارتفاع أسعار العقار بهذه الصورة. وم������ن جانبه يرى خالد ش������تا نائب رئيس مجلس إدارة ش������ركة ( ،)IGIأن مش������كلة التمويل ه������ي العائق األكبر ف������ى القطاع العقاري س������واء بالنس������بة لتمويل املطور العق������اري الت������ي حتجم عن������ه العديد من البن������وك أو حتى متوي������ل العمالء خاصة
70صناعة وحرفة تشارك فى الدورة االقتصادية لقطاع العقارات أهمها صناعة البناء التى تقود السوق للنشاط أو الركود
بعد فش������ل مش������روع التمويل العقاري فى حل تل������ك املش������كلة الرتف������اع فائدته من وجهة نظ������ر الكثيرين .منوها إلى أن هذه الفائ������دة املرتفعة – فى رأي������ه -مرتبطة بشكل مباشر بفائدة الودائع طويلة األجل نظرا ألن مدة قرض التمويل العقاري قد تتجاوز الـ 20عاما. وأضاف ش������تا أن فائدة التمويل العقارى تص������ل إل������ى %12تقريب������ا باإلضافة إلى هامش ربح مناسب للبنوك ،وهذه الفائدة لن تنخفض إال بع������د خفض الفائدة على الودائع طويلة األج������ل ،موضحا أن احلل الوحي������د هو الدع������م احلكوم������ي للتمويل العقاري حمل������دودي الدخل مب������ا يجعلهم قادرين على سداد هذه الفائدة املنخفضة بعد الدعم احلكومي. وم������ن ناحية أخرى ي������رى اخلبير العقاري ماج������د عبد العظي������م أن أه������م املعوقات
التي تواجه الس������وق العقاري فى موس������م ( )2010ه������ي ن������درة األراض������ي وصعوبة احلصول عليها بس������بب تنافس الشركات على مس������احة محدودة من األراضي في حني تخضع مس������احة كبيرة جدا للتسقيع به������دف ارتفاع أس������عارها ،باإلضافة إلى ارتفاع أسعار مواد البناء وتذبذبها بشكل كبير األمر الذي يهدد ش������ركات املقاوالت بق������وة خاصة في ظل ع������دم تطبيق نظام (الفيريك) الذي ينص على مراعاة نسبة ارتفاع أس������عار م������واد البناء خ���ل��ال فترة البناء. ويضي������ف عبد العظي������م أن التمويل أيضا يعد حتد ق������وي لـ “صناع������ة العقارات”، التي حتت������اج لتمويل طوي������ل األجل ،وهو األم������ر الذي أدى البتع������اد جهات التمويل من بنوك وش������ركات عن املشاركة بفعالية فى سوق العقارات. - www.godraan.com
55
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
54
تحقيق 4من كبار املطورين يحددون :
أهم مشاكل املوسم العقارى احلالى خالد شتا: التمويل هو العائق األكبر بالقطاع العقاري هشام شكري: ( )%80من أراضي املدن اجلديدة يتم تسقيعها ماجد عبد العظيم: تذبذب األسعار وغياب الفيريك يهدد شركات املقاوالت بقوة حسني صبور: احلكومة تفقد العمالء ثقتهم فينا REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
كتب :أحمد أبو شرابية ونورهان العيسوي عل������ى الرغم من تف������اؤل كاف������ة العاملني بالقطاع العقاري باملوسم احلالى ()2010 وتأكيدهم على أنه س������يقضي متاما على تداعيات األزمة املالية العاملية التي هددت السوق العقاري خالل الفترة املاضية. إال أن خب������راء القط������اع واملطورون حذروا م������ن العدي������د م������ن املش������اكل الت������ي تهدد انتع������اش املوس������م احلالي ،والت������ي أهمها ندرة األراضي وصعوب������ة احلصول عليها بس������بب زيادة ظاهرة التس������قيع باإلضافة لعدم التزام اجله������ات احلكومية مبواعيد توصيل املرافق وغيرها من املشاكل التي ق������د تطيح بأح���ل��ام املطوري������ن العقاريني وتوقعاتهم للموسم احلالى (. )2010 “أكبر املشاكل التي تواجه السوق العقاري هي ظاهرة تستقيع األراضي” هذا ما بدأ به املطور العقارى هش������ام شكري حديثه لـ “ج������دران” ،وأض������اف واصفا أراضى البناء بـ “املادة اخلام لألبنية والعقارات” مؤكدا أن مسقعى األراضي يجنون أرباحا بالغة نظرا لندرة األراضي بسبب انتشار ظاهرة التسقيع ،مطالبا اجلهات املسئولة بضرورة حتديد وحصر املسقعني وسحب األراضي منهم وطرحها للشركات اجلادة النع������اش الس������وق العق������اري واملس������اهمة في حل أزمة اإلس������كان الت������ى يعاني منها املجتمع املصري. ويضيف شكري أن موسم 2010سيشهد انتعاش������ة قوية بالقطاع والب������د من توافر امل������واد اخل������ام (األراضي وم������واد البناء) بأس������عار مناسبة حتى تس������اهم في إمتام هذه االنتعاشة ،والقضاء على العجز فى عدد الوحدات السكنية الذي يصل إلى 2 مليون وحدة باإلضاف������ة إلى ( )300ألف وحدة يحتاجها السوق سنويا.
ويس������تنكر ش������كري ظاه������رة “تس������قيع األراضي” بش������دة موضحا أن ذلك يعطل الدورة االقتصادية للقطاع العقاري ،التي يتداخل فيها أكثر من ( )70صناعة ،ويتم انعاش������ها عن طريق عملية البناء مضيفا أن األراضي التى يت������م البناء عليها فعليا فى امل������دن اجلديدة ال تتع������دى الـ ()%20 من مس������احة هذه املجتمع������ات العمرانية اجلدي������دة ف������ي حني يس������تحوذ مس������قعي األراضي على أكثر من ()%80 واختتم ش������كرى حديث������ه مطالبا بضرورة إيجاد تش������ريع قانوني ينص على عقوبات رادعة ملنع هذه الظاهرة. أما ش������يخ العقاريني حسني صبور ،رئيس جمعية رجال األعمال فأكد أن عدم االلتزام احلكوم������ي بتوصي������ل املرافق ف������ى امليعاد احملدد واملتفق علي������ه ،هو التحدي األكبر الذي يواج������ه املطور العق������اري ،موضحا أن ذلك يفقد العم���ل��اء الثقة باملطورين، لعدم االلتزام مبواعيد التسليم ،فالتأخر احلكومي ف������ي توصيل املرافق ،يتس������بب فى عدم وفاء ش������ركات التطوير العقارى مبواعيد تسليم الوحدات حلاجزيها. وطالب صبور احلكومة بضرورة االلتزام بكاف������ة بنود العق������د بينها وبني ش������ركات االس������تثمار العقاري حتى نس������تطيع حل أزمة اإلس������كان م������ن خالل إيج������اد الثقة ب���ي��ن العم���ل��اء والش������ركات األم������ر الذي يس������اعد على تنشيط السوق وزيادة حجم االستثمار العقاري. ويضيف صبور أن استغالل بعض الدخالء على الس������وق الرتفاع أس������عار احلديد في رفع أسعار الوحدات السكنية ،خاصة فى املش������روع القومى لإلسكان ،لن يؤثر على الس������وق العقاري نظرا اللتزام العديد من الشركات بنفس األسعار التي مت اإلعالن عنها منذ البداية ،موضحا أن احلديد ال ميثل س������وى ( )%15من قيمة العقار ،أما
53
- www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
52
ندوة
> هن ��اك توج ��ه ملح ��وظ م ��ن املطوري ��ن العقاريني نحو اإلس ��كان املتوس ��ط فهل من املمكن أن يس ��بب ذلك تخمة ف ��ى هذا النوع من اإلسكان ؟
نحن نحتاج س� � ��نويا ( )500ألف وحدة سكنيةولكن البعض يرفض السكن فى وحدة مساحتها أق� � ��ل م� � ��ن 100مت� � ��ر ولكن� � ��ى أرى أن الوحدات مساحة 63متراً مناس� � ��بة جدا حلديثى الزواج لكنه� � ��ا ثقافة املصريني التى تقول (عايز ش� � ��قة أجتوز فيها وأموت فيها) اخلامات اجلديدة
> هن ��اك خام ��ات جدي ��دة دخل ��ت ف ��ى مواد البن ��اء احلديث ��ة من دهان ��ات وفيبر وغيرها فإلى أى مدى يتم استخدامها أو االستفادة منها فى أعمال اإلنشاءات؟
حديث اليدين ..يؤكد ويوضح
على العكس هذا األمر سوف يخفض األسعارألن القطاع اخل� � ��اص ينفذ أرخص من احلكومة الت� � ��ى حتكمه� � ��ا البيروقراطي� � ��ة والروتني حيث يتسببا فى زيادة التكاليف .
الس� � ��داد ،ويفضل املصريون السكن باإليجار أو الش� � ��راء كاش ،ومنطقهم ملاذا أدفع ثمن الشقة كاش فى ح� �ي��ن أن نظام التمويل يتيح الس� � ��داد على فترة طويلة ،واس� � ��تغالل هذا املبلغ فى أى مشروعات أخرى . لك� � ��ن أيضا الدولة تتحمل ج� � ��زءاً كبيراً فى ذلك ألنها لم توجه املواطن لنظام التمويل فمثال دولة البرازيل ترغم كل موظف بها على دفع جزء من مرتبه لشراء ش� � ��قة وعند الوصول لقيمة معينة يحصل على الشقة ويدفع الباقى بنظام التمويل ولك� � ��ن حكومتن� � ��ا لم تخل� � ��ق لدى الش� � ��عب فكرة التمويل باإلضافة إلى رؤية العديد من املتعثرين فى س� � ��داد أقساط التمويل تسحب منهم الشقة وكذلك صعوبة اإلج� � ��راءات الروتينية التى تبعد املصريني ع� � ��ن التمويل العقارى وتعوق انتش� � ��ار هذا النظام فى سوق العقارات املصرى شروط
التموي� � ��ل العقارى مبعنى أنن� � ��ا حتدثنا عن فارق األس� � ��عار بني ه� � ��ذا العام والع� � ��ام املاضى ورغم ذلك يرف� � ��ض املصريون دفع ضعف قيمة العقار احلالية بفترة س� � ��داد تتعدى الـ 15عاما بنظام التمويل رغم أن قيمة هذه الش� � ��قة س� � ��وف تزيد وتص� � ��ل أضعاف ه� � ��ذه القيمة بع� � ��د انتهاء فترة
املع� � ��دالت التى يش� � ��ترطها التموي� � ��ل العقارىمعدالت طبيعية ولكننا نعانى من ضعف الدخول فال يجب أن نح ّمل التمويل خطأ نحن السبب فيه وأطالب كافة املصريني بزي� � ��ادة معدالت عملهم حتى يستطيعوا النهوض مبعدالت دخولهم توجه
> وم ��اذا ع ��ن مش ��اركة القطاع اخل ��اص فى مشروعات البنية األساسية؟
زادت التصريح� � ��ات خ� �ل��ال الفت� � ��رة األخيرةعن ض� � ��رورة فتح محاور ومخ� � ��ارج جديدة من وإلى القاه� � ��رة وال تس� � ��تطيع الدولة حتمل كل هذه التكالي� � ��ف والبديل الوحيد هو املش� � ��اركة بني القطاعني الع� � ��ام واخلاص املعروف بنظام الـ ( )p.p.pالذى يجعل القطاع اخلاص يعمل فى البنية األساس� � ��ية من كهرب� � ��اء ومياه وطرق وغيرها خاصة فى مشاريع املدن املليونية التى س� � ��تحتاج لتكلفة عالية جدا وسوف تتيح حجم عمل كبير جدا
> وهل هذا سوف يدفع األسعار لالرتفاع؟
> لك ��ن هناك اش ��تراطات فى دخ ��ول طالبى > ..وماذا عن التمويل العقارى؟ -لألس�� ��ف الش�� ��عب املصرى ليس لديه ثقافة التمويل تعوق إمتامه؟
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
ال نس� � ��تطيع االعتم� � ��اد على ه� � ��ذه املواد ألنهاأغلى كثيرا مقارنة باملواد املستخدمة اآلن وعلى الرغ� � ��م من أنها أكثر ج� � ��ودة فإنها حتتاج لتكلفة أعلى بكثير ومن املمكن استخدامها فى الكبارى وغيرها ونحن نس� � ��تخدم بع� � ��ض املواد اجلديدة املتاحة مثل الش� � ��دات البالس� � ��تيك وهى تعطى نتيجة أفضل من الش� � ��دات اخلش� � ��ب التقليدية وميكن تدويرها وإعادة اس� � ��تخدامها مرة أخرى بعد التلف
> والعم ��ارة اخلض ��راء هل ت ��رى أنها التوجه القادم ملشاريع املطوريني فى مصر؟
نح� � ��ن أول ش� � ��ركة تطبق العم� � ��ارة اخلضراءف� � ��ى مصر وهناك اتفاق س� � ��وف يتم توقيعه بني الشركة ومركز بحوث البناء خالل األيام القادمة واآلن يتم عرض الرس� � ��ومات على املركز ونحن لدينا إصرار عل� � ��ى أن ننفذ أول عمارة خضراء بالش� � ��يخ زايد للحصول على أول ش� � ��هادة عمارة خضراء فى مصر
> لك ��ن هل املس ��تهلك املصرى س ��وف يرحب بهذا ويتحمل الزيادة فى التكاليف؟
العمارة اخلضراء غير مكلفة كما يتصورالبعضوفلس� � ��فتها تقوم على أن يوفر املبنى مناخا يرفع م� � ��ن كفاءة م� � ��ن يعيش أو يعم� � ��ل بداخله ،وذلك عن طريق عزل الص� � ��وت بدرجة عالية ،وتوفير اجلو املناسب من خالل سحب األدخنة املوجودة فيه وخفض معدالت اس� � ��تهالك الكهرباء حتى ال يخرج عنها إش� � ��عاعات ض� � ��ارة وعند اخلروج من املبنى يتم إغالق كاف� � ��ة األجهزة الكهربائية كل ذلك يس� � ��اعد على رفع إنتاجية الفرد بنسبة %15تقريبا .
العقارات أفضل سلعة للتصدير حيث يتم بيعها وحتصيل ثمنها وتظل موجودة داخل مصر أسعار العقارات تواكب االرتفاع العام فى األسعار والزيادة فى أسعار الذهب ال نشارك فى املعارض ألن من يزوروننا بهدف الشراء أيام املعرض اليزيدون عن زواراليوم الواحد إلدارة املبيعات بالشركة رئيس التحرير يسأل وضيف الندوة يجيب
لن نس�� ��تطيع إنهاء هذه اإلج�� ��راءات خالل دورة يجعلها تأخذ باألح�� ��وط وتفرض أعلى معدالت > لكن دخول هذه الشركات األجنبية ساهم برملاني�� ��ة واحدة بل س�� ��نحتاج لوقت أطول ولكن للتأم��ي��ن وتصل إلى %10يتحملها املش�� ��ترى فى فى رفع أسعار األراضى؟
الب� � ��د من وجود االحتاد لتنظي� � ��م عمل املطورين وحتديد قدرة كل مط� � ��ور ،واآلن من يبنى فيال أو عمارة أو حتى ش� � ��قة يطلق على نفسه مطور عق� � ��ارى وليس لدينا م� � ��ا ينظم ه� � ��ذا ،واحتاد املقاولني مثال يقس� � ��م املقاولني إلى فئات حسب ق� � ��درة كل مقاول فحديث العمل يتم تصنيفه فى الفئ� � ��ة 7أو 6ويوجد تصني� � ��ف باحتاد املقاولني يح� � ��دد قدرة كل مق� � ��اول والب� � ��د أن يحدث مثل ه� � ��ذا األم� � ��ر بني املطوري� � ��ن من خ� �ل��ال الكفاءة املالية لكل مطور وحجم أعماله حتى تس� � ��تطيع الدولة حتديد املس� � ��احات املستحقة لكل مطور من األراض� � ��ى التى تطرحها ،وفقا لقدرته على استغاللها ،وسوف يكون االحتاد األداة القادرة عل� � ��ى تنظيم عمل املطورين بدال من أن يعمل كل مطور فى اجتاه مخالف للباقني ،باإلضافة إلى معرفة شركات التأمني حجم مخاطر كل شركة بدقة حتى تستطيع أن حتمى املشترى من حتمل نس� � ��بة التأم� �ي��ن العالية التى تفرضها الش� � ��ركة لضم� � ��ان جدي� � ��ة املطوري� � ��ن حيث إن� � ��ه البد من التأمني على املش� � ��ترى من خ� �ل��ال عمل بوليصة تأمني للوحدة ولو ح� � ��دث أى تالعب من املطور تتولى ش� � ��ركة التأمني تعويض املشترى ،والعالم كل� � ��ه يعمل وفق ه� � ��ذه املعايي� � ��ر ولكننا فى مصر نحمل املش� � ��ترى كل املصائب ف� � ��إذا أراد التأمني ال تس� � ��تطيع الشركة قياس معدالت املخاطر مبا
حني لو أن هناك ما يثبت كفاءة الشركة فمعدل املخاطر يقل بش� � ��كل كبير وم� � ��ن املمكن أال تزيد قيمة التأمني على %1 الدخالء
> وهل طرد الس ��وق العق ��ارى الدخالء عليه خالل الفترة األخيرة؟
الس� � ��وق ال يطرد أحدا ما دام ميتلك السيولةالتى متكنه من االستثمار ،ويستطيع أى شخص البيع والشراء واالستثمار أو حتى التطوير داخل القطاع العقارى
> وم ��ا ه ��و الدس ��تور احلاك ��م للتعام ��ل بني املطورين ؟
االحترام املوجود بني املطورين غير موجود بنيأصح� � ��اب أى مهنة أخرى ،وكذلك فأن التنافس له خصوصية حيث نعل� � ��م جميعا مواصفات كل سلعة منافس� � ��ة وأس� � ��عارها ويتم عرضها أمام اجلميع
> وه ��ل أثـ ّ��ر دخ ��ول األجان ��ب إل ��ى الس ��وق املصري على املطور املصرى؟
املطور العقارى ال يش� � ��ترى أى أرض سوى بعددراس� � ��تها ولو كانت مؤهل� � ��ة لتحقيق هامش ربح معني يقوم بش� � ��رائها وإال فلن يرغمه أحد على ذلك برنامج الرئيس
>ماهى األفكار املطروحة والتى ناقش ��تموها م ��ع وزي ��ر اإلس ��كان بخص ��وص البرنام ��ج االنتخابى القادم للرئيس ؟
طرحنا بعض األفكار على الوزير ومنها حتويلالدعم من النظام احلالى (الكاش) إلى دعم فى األقس� � ��اط فبدال من دعم محدودي الدخل بـ30 ألف جنيهاً وتركه وحيدا يواجه األقس� � ��اط التى ال يستطيع العديد سدادها بعد ذلك اقترحنا أن يتم توزيع هذا الدعم على القسط فبدال من أن يدفع املش� � ��ترى 600جنيه مثال سوف يتم دعمه بـ 200جنيه ش� � ��هريا وتخفض قيمة األقس� � ��اط الت� � ��ى يدفعها إلى 400فق� � ��ط ولكن هذه مجرد اقتراحات ولم يتم اإلعالن عن أى تفاصيل حتى اآلن
بالعك�� ��س فاالحت�� ��كاك العامل�� ��ى مطلوب جدا > البع ��ض يش ��كو م ��ن تراخ ��ى الدول ��ة ف ��ىويزيد من كفاءة اجلميع وزيادة املنافس�� ��ة تصب توصيل املراف ��ق لألراضى رغم انتهاء أعمال فى مصلحة املستهلك ،وهذه طبيعة أى صناعة البناء بها؟ أو استثمار فمنذ 15عاماً كان سعر متر األرض ال يتع� � ��دى 50جنيهاً ولم يكن هناك طلب عليها .
صحيح ولكن هذا قد انتهى ألن الدولة قررتع� � ��دم بيع األراضى غير املرفقة مبا يقضى على هذه الشكوى - www.godraan.com
51
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
50
ندوة نعم وقد توقعت ذلك من قبل وبالفعل أصبحنانرى أزم� � ��ات دولي� � ��ة كان أخرها أزم� � ��ة اليونان وأس� � ��بانيا التى أزعجت السوق األوروبى بأكمله مما جعل دول االحتاد األوروبى تضخ مليار يورو كاحتياطي لدعم الدول املتضررة وللحفاظ على سعر فائدة موحد على -اليورو العملة املشتركة بني هذه الدول .
> وه ��ل م ��ن املمكن أن يتأثر س ��وق العقارات فى مصر جراء ذلك؟
نحن لسنا فى معزل عن العالم ومن املمكن أنتتأثر مصر فى أى وقت ،فعندما قامت الصني بشراء احلديد زاد سعره بالسوق املصرى وكذلك النحاس واأللومنيوم وغيرها من اخلامات التى تأثر س� � ��عرها داخل السوق املصرى نظرا لزيادة الطلب العاملى عليها.
> ماه ��و املوق ��ع الذى يحتله س ��وق العقارات املصرى وسط هذه األسواق؟
التقاري� � ��ر الدولي� � ��ة تؤكد أن س� � ��وق العقاراتاملصري هو ثانى أفضل األسواق الواعدة باملنطقة بعد السعودية وهذه التقارير صادرة عن جهات دولي� � ��ة ليس له� � ��ا أى مصلحة فى ذل� � ��ك ،وهذه اجلهات قدمت السوق املصرى علىس سوق دبى وأبو ظبى وغيرها من األسواق العمالقة وهو ما س� � ��وف يعود بالفائدة على الس� � ��وق املصرى من خالل زيادة أعداد املس� � ��تثمرين األجانب الذين يقومون بالشراء وفقا لهذه التقارير ،والعقارات أفضل سلعه للتصدير حيث يتم بيعها وحتصيل ثمنها وتظل موجودة داخل مصر .
> وهل هذا ما دعا إلنشاء املجلس التصديرى للعقارات؟
املجل� � ��س التصدي� � ��رى له رؤي� � ��ة مختلفة عناملطروح� � ��ة اآلن ،وقد أصبح من الضرورى جدا خالل الفترة احلالية ضم املطور العقارى لسوق التصدي� � ��ر ،واملجلس ال ينظر لس� � ��وق اخلليج أو الع� � ��رب فقط بل يس� � ��عى للوصول إلى الس� � ��وق العامل� � ��ى بنظرة أوس� � ��ع بكثير ولك� � ��ن ذلك يحتاج إل� � ��ى وج� � ��ود قاعدة بيان� � ��ات كاملة عن الس� � ��وق توض� � ��ح تكلف� � ��ة البناء وقيمة العائ� � ��د من إيجاره ألن الش� � ��ركات العاملية تدخل األسواق باملليارات ولكنها تس� � ��عى إلى احلصول على عائد من هذه العق� � ��ارات من خالل تأجيرها ،لكنها فى الوقت نفس� � ��ه تنتظر التقارير الدولي� � ��ة التى تؤكد مدى كفاءة هذه األس� � ��واق ،وحال االقتصاد العقارى به� � ��ذه املنطقة وقيم� � ��ة العائد منه وهل أس� � ��عار السوق فى الوقت احلالى تساوى أسعاره الفعلية REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
حتفز فى انتظار السؤال
أم أقل أو أكثر وأهم ش� � ��ىء ه� � ��و العائد من هذا العقار الذى يجعلهم يفضلون اإلسكان التجارى واإلدارى عن السكنى . دوركم
> وما هو دور املطور العقارى فى ذلك؟
دورنا ه� � ��و عرض العقار املص� � ��رى عامليا منخالل االش� � ��تراك فى املعارض الدولية كما فعل هش� � ��ام ش� � ��كرى فى معرض( )mipimمؤخرا بفرنس� � ��ا ،لك� � ��ن لو اجتمع املط� � ��ورون املصريون وحجزوا جناحا أوس� � ��ع فى مث� � ��ل هذه املعارض العاملية ومت التس� � ��ويق للعق� � ��ار املصرى بدال من التسويق ملشروع معني من خالل عمل محاضرات عن الس� � ��وق املصرى بحضور وزيرى االستثمار واإلسكان ورجال االقتصاد فى مصر وأمام كافة العاملني واملهتمني بالسوق العقارى على مستوى العالم هذا سوف يعظم من فرص جذب العقار املصرى لالس� � ��تثمار األجنبى خاصة بعد إشادة جهات التقييم العاملية بالسوق املصرى باإلضافة إلى س� � ��عينا لتوفير قاعدة بيانات عن الشركات العاملة بالس� � ��وق وعن الس� � ��وق نفسه باإلضافة
إلى ضرورة وج� � ��ود تعاون بني املطورين ومكاتب التقييم العاملية التى تعطى مؤش� � ��رات ش� � ��هرية للس� � ��وق العقارى على مس� � ��توى العالم لو حدث هذا س� � ��وف يتم إدراجنا ضمن األسواق الواعدة وهذا لن يتم س� � ��وى بالعمل معا للنهوض بالسوق املصرى . املنافسة
> وه ��ل العق ��ار املص ��رى جاه ��ز للمنافس ��ة العاملية ؟
بالطب� � ��ع نعم ..فاملنت� � ��ج املصرى جاهز جداوأس� � ��عاره جي� � ��دة وكذلك العائد من� � ��ه جيد جدا ونحن نحقق أفضل عوائد اس� � ��تثمارية موجودة باملنطقة ألن املنتج رخيص وس� � ��عر اإليجار جيد وبالتال� � ��ى فالعائد منه جاذب لالس� � ��تثمار الذى يه� � ��دف لتحقيق أعلى معدالت من األرباح والتى تت� � ��راوح عامليا بني %6و %7فى حني يصل العائد بالسوق املصرى إلى .%12
> وماذا عن احتاد املطورين ؟
االحتاد يحتاج لوق� � ��ت ألننا نتعامل مع قواننيوهذه األمور تستغرق فترات طويلة وأعتقد أننا
ممدوح بدر الدين رئيس رابطة املطورين العقاريني:
املنتج العقارى املصرى جاهز للمنافسة عامليا وأسعاره جيدة والعائد منه جيد جدا > كمطور عقارى ملاذا ال تش ��ارك مبش ��اريعك ف ��ى املع ��ارض العقاري ��ة ..وم ��ا رأي ��ك فيه ��ا كوسيلة تسويقية ؟
املع� � ��ارض العقارية ال تعطى مردوداً تس� � ��ويقاًجيداً فى مصر ألن املصريني عندما يتم وضعهم أمام عديد من اخليارات يترددون وال يستطيعون اتخاذ قرار الش� � ��راء رغم تباي� � ��ن املعروض ،فى ح� �ي��ن أنهم إذا لم يجدوا س� � ��وى خي� � ��ار واحد أو وح� � ��دة عقارية واحدة يقبل� � ��ون عليها على الفور وب� � ��دون تردد ،ورواد املع� � ��رض القادمون بهدف الش� � ��راء احلقيق� � ��ى ال يتع� � ��دى عدده� � ��م خالل املعرض رواد اليوم الواحد لدينا عن طريق إدارة املبيعات ..فاملعارض فى مصر ال تعطى املردود املنتظر والبد للشركات العاملة بالسوق املصرى من التفكير فى وسائل بديلة للتسويق
> وهل انتهى تأثير األزمة العاملية على سوق العقارات؟
أسرة جدران فى مواجهة ممدوح بدر الدين
أعد ورقة احلوار وأدار الندوة:
عاطف عبدالغنى شارك فى الندوة:
أحمد أبوشرابية نورهان العيسوى عدسة:
محمد حمدى
نحن أصبحنا خارج األزمة والس� � ��وق العقارىتعافى متاما م� � ��ن األزمة العاملية واس� � ��تطاع أن ينفض غباره� � ��ا ورجعنا كما كن� � ��ا عام ، 2008 لك� � ��ن ال ننكر عدم تأثرنا خ� �ل��ال الفترة املاضية فالعالم كله ق� � ��د تأثر ،والدوالر والني وغيرهما من العمالت العاملية قد تأثرت قيمتها الشرائية أيضا .
> وهل استغل املطورون ذلك لرفع األسعار؟
جنيهات الذهب فى شهر يوليو من العام املاضى كان ال يتعدى 800جنيه بينما يصل س� � ��عره اآلن إلى 1508جنيهات ولو قارنا أس� � ��عار العقارات بهذه الزيادة س� � ��وف جند أنه عندم� � ��ا كان ثمن اجلني� � ��ه الذهب 8جنيه� � ��ات فى الس� � ��بعينيات كانت الوحدة مس� � ��احة 100مت� � ��ر ثمنها 5آالف جني� � ��ه وهو ما يعادل 625جنيه� � ��ا ذهبيا تقريبا ولو حولنا قيمة هذه اجلنيهات الذهبية بس� � ��عر الذه� � ��ب احلالى س� � ��وف نصل إل� � ��ى نفس قيمة الوحدة الس� � ��كنية اآلن والتى تبلغ أكثر من 900 ألف جنيه ولو حس� � ��بناها وفقا ألس� � ��عار الذهب منذ 7أشهر سوف تكون قيمتها 500ألف جنيه تقريبا مبا يؤكد أن زيادة أسعار العقارات خالل الفت� � ��رة القادمة س� � ��وف يواكب ارتفاع األس� � ��عار والزيادة فى أسعار الذهب .
> لك ��ن البع ��ض يش ��تكى مبالغ ��ة املطوري ��ن العقاريني فى األس ��عار وخاصة فى اإلسكان املتوسط وإسكان الشباب؟
على مستوى شركتنا نحن نبيع إسكان الشباببأرخص األس� � ��عار على مستوى اجلمهورية على الرغم م� � ��ن أننا منتلك أفض� � ��ل املواقع وأكثرها متيزا ولدينا مش� � ��روع "ريس� � ��دنس" هو أرخص سعر بالشيخ زايد وأس� � ��عاره أقل من تكلفة بناء األهالي فى نفس منطقة املشروع . معدالت الطلب
لم يرفع األس�� ��عار سوى بعض الشركات فقط > وم ��اذا عن معدالت الطل ��ب على العقاراتولكن أتوقع أن تشهد نهاية العام احلالى ارتفاعاً بشكل عام ؟ فى األسعار بنس� � ��بة تتراوح بني %40و %50وأنا لدى إصرار على أن أردد ذلك فى كل جلس� � ��اتى نظرا ألنه أمر شبه مؤكد .
وما السبب فى ذلك؟
األسعار كلها ارتفعت ،أسعار الذهب فى الفترة األخيرة اس� � ��رتفعت بشكل كبير ،وتذكر أن سعر
ال نستطيع القول بأن هناك زيادة فى معدالتالطل� � ��ب عن فترة ما قبل األزم� � ��ة ولكن اخلروج من األزمة ووجود طل� � ��ب مبعدالت مرضية يعد إجنازا يحسب للسوق العقارى املصرى
> وه ��ل حتولت األزمة إل ��ى أزمة دول بعد أن كانت أزمة بنوك؟ - www.godraan.com
49
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
48
ندوة
عندما طلبنا منه أن يقدم نفسه لقارئ “جدران” ،قال ممدوح بدر الدين : أنا رجل عصامى كنت أعمل فى بداية حياتى 14ساعة يوميا موزعة على ثالث وظائف أو أشغال فى اليوم الواحد ..لم أخجل من أن أعمل بيدى ،كنت أصعد أركّ ب جمالونات فى واجهات بعض الشركات ( اجلمالون هو منشأ معدنى ) هذا قبل أن أفتح أول مكتب هندسى متخصص فى املشروعات الصناعية وعملت أنا وإخوتى فى مصر وخارجها بالتجارة وأنشأنا مزارع دواجن فى النوبارية ثم لوكاندة فى شرم الشيخ ثم أنشأنا شركة بدر الدين للصناعات الصغيرة مبدينة 6أكتوبر ثم شركة البدر التى تخصصت فى مجال االستثمار العقارى وكنت أول استشاري مصرى يعمل فى مشروع مترو األنفاق مع اجلانب الفرنسى ..هذا ما قاله ممدوح بدر الدين ، ولم يذكر أنه مطور عقارى مهم ،ورئيس رابطة املطوريني العقاريني وأنه رجل أعمال ناجح ..لقد تذكر رحلة كفاحه ولم يتذكر ثمرات جناحه ألنه بالتأكيد يطمح فى املزيد ..ولعل هذا هو ما أغرانا فى “جدران” أن نختاره ضيفا لصالون “جدران” هذا العدد. REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
47
- www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
46
تحقيق بني نفى التنفيذيني وتأكيد املسئولني
احلقيقة الغائبة فى إزاالت شارع أحمد عرابى كتب -محمود إبراهيم: ش� � ��ارع «أحمد عرب� � ��ي» مبدينة ش� � ��برا اخليمة من أكبر الش� � ��وارع وأكثرها تكدسا بالسكان ,ويبدأ من نهاية كوبري أحمد عراب� � ��ي وحتى امتداد الطريق الدائري حيث تزداد فيه الكثافة الس� � ��كانية بصورة كبيرية وتتناثر على جانبيه احملال التجارية .وتدور األحاديث عن أعمال التطوير واإلزاالت بالش� � ��ارع من� � ��ذ عام 1997عندم� � ��ا قام وزير االس� � ��كان (فى وقتها) باعتماد القرار الذي نص على :هدم املنازل على إحدى جانبى الشارع ،بداية من كوبري أحمد عرابي وحت� � ��ى امتداد الدائري في نفس الش� � ��ارع تبعا خلطط تطويرية فى املدينة واحملافظة بهدف توسيع الشارع ليصل إلى 50متراً مربعاً. وعلى الرغم من اعتماد القرار منذ سنوات إال أن القرار جتدد بعدما مت اإلعالن عن حتويل الش� � ��ارع إلى طريق حر وربطه باحملور ش� � ��برا – بنها ،وهو م� � ��ا أثار القلق بني األهالى مرة أخرى من احتمالية هدم منازلهم دون احلصول على تعويضات مناسبة أو وحدات س� � ��كنية بديلة فى أماكن مناسبة وهذا هو البعد االجتماعى فيما يخص القرار ،أما البعد التنموى فقد أعل� � ��ن عنه وزير النقل املهندس عالء فهمي ،الذى صرح بقرب البدء في تنفيذ املش� � ��روع بتكلفة تصل إلي 3ر 1مليار جنيه ،مش� � ��يرا إلي أن هناك صعوبات تواجه املش� � ��روع ،أهمها نزع ملكية األراض� � ��ي الالزمة للمش� � ��روع،ونقل املرافق ،ومدى إمكانية ربط هذا احملور احليوي مع شبكة الطرق بالدلتا. وق� � ��ال الوزي� � ��ر :إن املش� � ��روع س� � ��يخفف من حجم الكثافة املرورية املوجودة في املس� � ��افة بني ش� � ��برا وبنه� � ��ا ،باإلضافة إلى الفوائد غير املباش� � ��رة ،مثل إقام� � ��ة املراف� � ��ق واخلدمات على جانب� � ��ي الطريق، مما يخلق فرص عمل كثيرة للش� � ��باب ويخلق حياة جديدة في املنطقة. وأشار إلي أنه وفقا لدراسات اجلدوى ،فإن احملور اجلديد سوف يوفر أكثر من 8مليارات جنيه خالل 20عاما ،منها 6مليارات وفر فى استهالك الوقود ونحو ملياري جنية كلفة توفير الوقت ،ومن املنتظر أن يسترد احملور كافة تكاليفه خالل ثالث سنوات REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
ألن قيمة الدخل املتوقع من الرسوم تصل إلى نحو 400مليون جنيه سنويا. محاوالت للطمأنة وعلى الرغم من إعالن الوزير املسئول وفى محاولة لطمأنة األهالى ،فقد أنكر عدد من التنفيذيني فى احملليات ما يدور حول ش� � ��ارع أحمد عرابى ومنهم اللواء «فوزى الش� � ��امى» رئيس مجلس مدينة شبرا اخليم� � ��ة الذى نفى لـ «جدران» النية فى تنفيذ أية إزاالت بالش� � ��ارع وقال « :كيف نهدم املنازل ونحن ال منلك امل� � ��ال لنهدمها أو نعوض أصحابها عنها « وأش� � ��ار إلى أن قلق األهالى نتج عن مجرد شكوك ليس لها أى أساس من الصحة وخاصة أن أحدا لم يذكر ذلك من قبل ،وأضاف أنه حتى اآلن لم يصل إليه أى رسوم تفصيلية أو مبدئية للمشروع مؤكداً أن احملور سيبدأ من منطقة بهتيم وليس من شارع أحمد عرابى كما قيل؛ وهو نفس األمر الذى أكدته «جنوى العش� � ��يرى» رئيسة حى غرب شبرا اخليمة وتوقعت أيض� � ��ا ان يبدأ احملور من منطقة بهتيموحتى منطقة منطاى وليس من شارع أحمد عرابى كما تردد ،واتف� � ��ق معهما املهندس ناصر النعيمي، مدي� � ��ر التنظيم بحي غ� � ��رب ش� � ��برا اخليمة الذي أوضح أن عملية توسيع الشارع تأتي ضمن خطط اإلحالل على املدى البعيد وذلك طبقا للقرار الذي إعتمده وزير اإلسكان ومحافظ القليوبية واملجالس الشعبية باحملافظة واملدينة عام 1997م مؤكداً مرة أخ� � ��رى أنه ال توج� � ��د أي نية إلزال� � ��ة األجزاء التي جاءت في القرار .
مصدر موثوق منه فى وزارة اإلسكان أكد لـ «جدران» أن محور شبرا بنها لن يخرج من منطقة بهتيم إلى منطقة منطاي ،ولكنه سوف مير بشارع أحمد عرابي بعد توسيعه وربطه باحملور
حتت الدراسة وعما تردد عن مرور محور ش� � ��برا بنها من ش� � ��ارع أحم� � ��د عرابى ؛ صرح النعيمى أن مش� � ��روع احملور الي� � ��زال حتت الدراس� � ��ة ويق� � ��وم بدراس� � ��ته جلان متخصصة وهيئات استشارية على درجة عالية من اخلبرة ،مضيف � � �اً أنه ليس هناك أي تأكيدات حول إجتاهاته أو مناطق إقامته مبدينة شبرا اخليمة. احلقيقة وف� � ��ى مقابل كل هذه التصريح� � ��ات التى تنفى أكد مصدر موثوق منه بوزارة اإلسكان (طلب عدم ذكر اس� � ��مه) أكد لـ «جدران» أن محور شبرا بنها املقرر إقامته قريبا لن يخرج من منطقة بهتيم إلى منطقة منطاي كما تردد ولكنه سيمر بشارع أحمد عرابي بعد توس� � ��يع الش� � ��ارع وربطه باحملور وأشار إلى أن الس� � ��بب وراء اختيار الش� � ��ارع مل� � ��رور احملور يرجع لقربه من الطريق الدائري مؤكدا ضرورة دراس� � ��ته مرة أخرى نظ� � ��راً للكثافة الس� � ��كانية هناك والتي س� � ��يكون من الصع� � ��ب إزالتها ومتهي� � ��د الطريق له خاصة أن هناك طرقاً بديلة ميكن اللجوء اليها. ومن جانبه ناش� � ��د النائب محمود مجاهد -عضو جلن� � ��ة النق� � ��ل مبجلس الش� � ��عب -رئي� � ��س الوزراء واملس� � ��ئولني دراس� � ��ة األمور مرة أخرى ولكن بدقة أكث� � ��ر للوصول إل� � ��ى حل� � ��ول أكثر جدوى ملش� � ��اكل امل� � ��رور بعيدا عن احملاور املكلفة والكباري الباهظة التكاليف. وأضاف مجاهد أنه إذا كنا ال منلك اخلبرات الكفيلة لذلك فالبد من االس� � ��تعانة باخلبراء واملهندس� �ي��ن من اخلارج خاصة وأن احملاور اجلديدة مثل محور ش� � ��برا بنها أو غيره سيخلق مشكلة مرورية جديدة وليس حال كما قال بعض املسئولني. الطري� � ��ف – وعلى طريقة مصائ� � ��ب قوم عند قوم فوائد – فقد ارتفعت األس� � ��عار بنس� � ��بة %30على اجلانب املقابل للبيوت املهددة باإلزالة من الش� � ��ارع كما أخبرنا األهالى وقال كل س� � ��كان املنطقة أنهم يعانون من قرار اإلزالة وطالبوا املسئولني بالبحث عن مكان بديل وجيد وقالوا إن البناء موقوف بهذا الصف من� � ��ذ 50عاما حتى املن� � ��ازل التي تنهار أو تتصدع يتم وقف بنائها.
واملش� � ��ققة وتس� � ��وية األراضي وقد حاول بعض أهالى املنطقة منع الشركة من تأدية عملها على أساس اتخاذ وجود الصخرة كذريعة تساعدهم للحصول الف� � ��وري على مس� � ��اكن جديدة دون انتظار دورهم بعد تسكني القاطنني في األماكن األكثر خط� � ��ورة وبزوال اخلط� � ��ر أصبح عليهم انتظ� � ��ار دوره� � ��م في احلصول عل� � ��ى الوحدات اجلديدة عقب توافرها لدى احملافظة. أبو العال وع� � ��ن بوالق أبو العال ،أوض� � ��ح احملافظ أنه مت تخصيص 400وحدة س� � ��كنية مبنطقة النهضة لقاطني املنازل ذات اخلطورة الداهمة مبناطق بوالق أبو العال والشيخ على واألرمنت وشركس، حيث قامت احملافظة بتوفير 168وحدة سكنية جاهزة لالنتقال إليها بالنهضة على أن يستكمل الباقي خالل أيام ،وقد مت نقل 80أسرة وهدم حوالي 20عقارا ،وس� � ��تكون الوحدات اجلديدة بنظام اإليجار مدى احلياة. البساتني وعن آخر اإلزاالت بحي البساتني كانت لثالثة طوابق مخالفة حتت اإلنشاء فى العقار املسكون بش� � ��ارع أبو بريك ولكن املفاج� � ��أة كانت لرئيس احلي اللواء خالد املصري عندما توقف العمال عن اله� � ��دم وغادروا العقار خوف� � ��ا من انهياره، حيث تبني لهم عدم وجود حديد تسليح بالكمر، وال يوجد باألعمدة أي أسياخ حديد ،كما يوجد كمية قليلة من حديد األسقف ،واملسافة ال تقل عن 40سم بني كل سيخ وآخر. فأص� � ��در احملافظ قرارا بإع� � ��ادة اإلزالة يدويا وتش� � ��كيل جلنة لدراس� � ��ة العقار للحفاظ على أرواح الن� � ��اس وش� � ��دد على ض� � ��رورة التصدي لعمليات البناء املخالف من البداية. عنتر وخير الله وفي حصر ش� � ��امل يؤكد د .عبد العظيم وزير أنه مت حتى اآلن تس� � ��كني 72ألف مواطن من ساكني مناطق إس� � ��طبل عنتر وعزبة خير الله والدويق� � ��ة التي متثل أبرز املناطق العش� � ��وائية التي يجري تطويرها حاليا نظرا ملا تعانيه من خطورة داهمة على القاطنني بها. وأوض� � ��ح وزير أن� � ��ه مت نقل 2000أس� � ��رة من مناطق أس� � ��طبل عنت� � ��ر وعزبة خي� � ��ر الله إلى مس� � ��اكن آدمي� � ��ة وحضرية مبدين� � ��ة 6أكتوبر،
كل اإلزاالت مت تنفيذها ما عدا التى تنتظر الدراسة األمنية رئيس الوزراء يخصص 400 مليون جنيه إلعادة تسكني عشوائيات القاهرة كم� � ��ا مت االنتهاء من تس� � ��كني 10آالف أس� � ��رة من أهالي منطقة الدويقة مبس� � ��اكن س� � ��وزان مبارك. وأض� � ��اف أنه جار االنتهاء من تس� � ��كني 2000 أسرة أخرى مبساكن احملافظة بالنهضة والتي كانت تقطن املناطق العش� � ��وائية اخلطرة التي أوصت اللجان الفنية التي مت تشكيلها بضرورة إزالتها ونقل س� � ��كانها إلى مساكن آمنة ،ليصل بذلك عدد األس� � ��ر التي مت إعادة تسكينها إلى 14ألف أسرة بإجمالي 72ألف مواطن. وأك� � ��د أنه فور عرض خطة احملافظة للقضاء على العش� � ��وائيات على د .أحمد نظيف رئيس مجلس الوزراء أص� � ��در قرارا بتخصيص 200 مليون جنيه عاجلة لشراء مساكن جاهزة باملدن اجلديدة لتس� � ��كني مواطنى املناطق العشوائية التي يت� � ��م تطويرها و 200ملي� � ��ون جنيه آجلة الس� � ��تكمال البرنامج ،وبدأت احملافظة تنفيذ ذلك فعليا بالتعاقد على ش� � ��راء 8آالف وحدة سكنية مبدينة 6أكتوبر. الهجانة ومن ناحية أخ� � ��رى أوضح احملافظ أن إزاالت عزبة الهجانة كانت لـ 28عقارا فقط خالية من السكان وال وجود ألي خصومات شخصية في القرار حيث تتوافر به أس� � ��باب عدة تستوجب اإلزالة لذلك تصر احملافظة على تنفيذها قبل وقوع كارثة باملنطقة. وأضاف أن احملافظ� � ��ة تلقت تقريرا مهما من جهاز التفتيش على أعمال البناء بوزارة اإلسكان يحذر من وقوع كارثة بعزبة الهجانة ألن البناء بها يفتقر إلى كل األسس الهندسية وال يتوافر له مع� � ��دالت األمان مع غياب متطلبات احلياة املدنية في هذه املنطقة ،حيث ترتفع العقارات دون حس� � ��اب وعرض الشوارع ال يسمح مبرور
سيارة إطفاء أو إس� � ��عاف في حالة الضرورة، باإلضافة إلى صعوبة إدخال الصرف الصحي وتقوية ش� � ��بكات املياه وهو ما يعنى الش� � ��كوى الدائم� � ��ة من ضعف املي� � ��اه وانقطاعها وغرق املنطقة في مستنقعات الصرف الصحي. م� � ��ن ناحية أخ� � ��رى كش� � ��ف مصدر مس� � ��ئول باحملافظ� � ��ة – طل� � ��ب ع� � ��دم ذكر اس� � ��مه -أن مجلس الش� � ��عب ش� � ��كل جلنة إلع� � ��ادة فحص عق� � ��ارات عزبة الهجانة برئاس� � ��ة د .على عبد الرحمن -عميد كلية الهندسة جامعة القاهرة األس� � ��بق -وقام بتقدمي تقريره للمجلس منذ فت� � ��رة ولم تتم مناقش� � ��ته حتى الي� � ��وم أو حتى اإلع� �ل��ان عما ورد ب� � ��ه ،ومازالت األوضاع كما هي وال ندرى ملصلحة من هذا التعتيم. ومن جانبها أكدت جنوى عباس عضو املجلس احملل� � ��ي بالقاهرة أن القوان� �ي��ن يجب أن تطبق على الكبي� � ��ر قبل الصغير دون تفرقة أو حتيز ألح� � ��د عل� � ��ى حس� � ��اب اآلخر ،ألن الش� � ��خص املس� � ��ئول تكون لديه املعرف� � ��ة والعلم بالقانون، أم� � ��ا املواطن الع� � ��ادى فمن املمك� � ��ن أن يكون جاهال بالقانون ،وطالب� � ��ت بضرورة اإلصرار على إزالة املخالف� � ��ات كاملة بالهجانة وأال يتم التراجع عنها ،أو التهاون فيها. وأضاف� � ��ت أن املجلس الش� � ��عبى احمللى يعمل مع احملاف� � ��ظ ،منذ 6س� � ��نوات ،وال توجد أي مصلحة ش� � ��خصية ل� � ��ه م� � ��ن وراء تنفيذ تلك اإلزاالت أو خصومات مع فرد أو جهة ما وأن جميع ق� � ��رارات احملافظ الت� � ��ي عرضت على املجلس احمللي ،س� � ��واء في بياناته الشهرية أو فيم� � ��ا يوصى به ،هي قرارات تس� � ��تند للقانون في إط� � ��ار الصالحي� � ��ات املمنوحة لس� � ��يادته، موضح� � ��ة أن املجلس يعجب م� � ��ن هذه األزمة غير املبررة.
اجليزة محافظة العشوائيات واإلزاالت الوهمية - www.godraan.com
45
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
44
تحقيق
نائ� � ��ب احملافظ للمنطقة الش� � ��رقية أن األحياء التابعة للمنطقة الشرقية تسعى جاهدة ملراقبة أعمال البناء ،وإرس� � ��ال حمالت تفتيش� � ��ية على جميع مواقع البناء ودراس� � ��ة أح� � ��وال العقارات املتهالكة وإصدار قرارات إزالة للمتهالك منها، باإلضافة إلى أن عمليات التفتيش تس� � ��تمر في أوقات العم� � ��ل الرس� � ��مية ،باإلضافة حلمالت تفتيش مفاجئة خالل أوق� � ��ات الليل التي يكثر بها أعمال البناء املخالف في غفلة من األجهزة الرقابية التابعة لألحياء وللمحافظة ،باإلضافة إلى وج� � ��ود حمالت تفتيش� � ��ية أثن� � ��اء األعياد والعطالت الرس� � ��مية لضبط أي مخالفات في البناء. وأشار احلمالوي إلى أن إجمالي قرارات اإلزالة باملنطقة وصلت إل� � ��ى 6604قرارات مت تنفيذ 2058ق� � ��رارا منها باالضافة إل� � ��ى تنفيذ 212 إزالة في املهد ،وباقي القرارات حتت الدراسة األمنية باستثناء 400قرار منظور أمام القضاء موضحا أن أعلى األحياء في التنفيذ حي املرج ب � � �ـ 746إزالة ثم حي الس� �ل��ام أول بتنفيذ 400 إزالة ويليهما حي املطرية الذى قام بتنفيذ 344 إزالة. وزير يرد! وف� � ��ى ختام املس� � ��ئولني كان البد وأن نعرف رد الدكت� � ��ور عبد العظيم وزي� � ��ر محافظ القاهرة على كل االتهام� � ��ات التى يوجهه� � ��ا املواطنون ملس� � ��ئولى احملليات وفى بداي� � ��ة حديثه أكد د. وزير أن احملافظ� � ��ة وجميع أجهزتها ال تتهاون ف� � ��ي وقف البناء املخال� � ��ف وإزالته متاما ،وأنه ال تصالح مع املقاول� �ي��ن أو أصحاب العقارات املخالفة تطبيقا ألح� � ��كام قانون البناء املوحد والذي عالج مشكالت كثيرة كانت تتعرض لها األحياء س� � ��ابقا -قبل ص� � ��دور هذا القانون - ف� � ��ي طول اإلجراءات القانوني� � ��ة التي قد تبدأ باملوافقة على إزالة أدوار محددة بعد احلصول على حكم قضائ� � ��ى وقبيل تنفيذ احلى للحكم يكون املقاول قد ق� � ��ام ببناء أدوار جديدة فوق الص� � ��ادر لها حك� � ��م باإلزالة فيع� � ��ود احلى من جدي� � ��د للمحكمة للحصول عل� � ��ى حكم بإزالة األدوار اجلدي� � ��دة ،وقبيل التنفيذ يكون املقاول قد بنى أدوار أخرى ،وهكذا ليبقى احلال على وضع� � ��ه اخلطأ دون أن تتمكن الدولة من إزالة املخالفات .أما اآلن فاإلجراءات أسهل وأسرع للحد من عمليات البناء املخالف. REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
وعن شكوى املواطنني من انتظار احلى حتى يتم االنتهاء من بناء العقار املخالف وشراء املواطن البس� � ��يط له وه� � ��و ال يعلم الكثي� � ��ر عن تالعب املقاولني ويقع ضحية له� � ��م ،يقول احملافظ إن معظم املبان� � ��ي املخالفة يتم تنفيذها بس� � ��رعة كبيرة في أوقات العطالت واألعياد والساعات املتأخ� � ��رة من الليل ،لذلك تكلف احملافظة اآلن جمي� � ��ع أجهزتها بعم� � ��ل جلان تفتيش� � ��ية دورية ومفاجئة في جميع األوقات حتى ال تترك مجاال للمقاول� �ي��ن للتالعب والنص� � ��ب علي املواطنني، كم� � ��ا بدأت احملافظة فى تنفيذ إعالنات توعية للمواطن� �ي��ن توضح لهم كيفي� � ��ة معرفة البيانات الصحيحة عن العقار قبل شرائه. وأهاب احملافظ باملواطنني عدم التعامل مع أي عقارات بالش� � ��راء أو باإليجار دون الرجوع إلى إدارات األحي� � ��اء املختصة والتأكد من س� �ل��امة ملكي� � ��ة األراض� � ��ي والتراخيص ونوع النش� � ��اط املس� � ��موح مبمارس� � ��ته ف� � ��ى ذلك العق� � ��ار طبقا لالش� � ��تراطات البنائية للمنطقة ،وذلك حماية للمواطن� �ي��ن وأموالهم من أصح� � ��اب العقارات املخالفة ،مش� � ��يرا إلى أن احملافظة أعلنت عن ذلك عدة مرات خالل العامني املاضيني. الدويقة وع� � ��ن املناطق الت� � ��ي مت إزالتها كامل� � ��ة أو إزالة عدد كبير من العقارات بها سواء كانت مخالفة أو ص� � ��در لها ق� � ��رار إزالة للخط� � ��ورة الداهمة، وقام� � ��ت احملافظ� � ��ة مبنحهم وحدات س� � ��كنية جدي� � ��دة ،يق� � ��ول د .وزير إن احملافظ� � ��ة انتهت من تس� � ��كني مستفيدى مش� � ��روع سوزان مبارك بالدويق� � ��ة بالكامل ،والذي يضم 10آالف وحدة س� � ��كنية كانت وزارة اإلس� � ��كان قد سلمت منها 3500وحدة ،ثم أكملت احملافظة تس� � ��ليم باقي الوحدات.
اختفاء تقرير اللجنة التى شكلها مجلس الشعب عن إزاالت عزبة الهجانة املقاولون برروا املخالفة بتدني احلالة االقتصادية وارتفاع تكلفة البناء
وقد مت تس� � ��ليم الوحدات بن� � ��اء على توصيات اللجن� � ��ة الفنية العلمية التي ش� � ��كلتها احملافظة لفحص احلافة وحتدي� � ��د مناطق اخلطورة بها وطبقا لألولويات التي وضعتها اللجنة. وأكد احملافظ أن من سيقوم بإخالء منزله فى الدويقة سيتم نقله لسكن آخر مبنطقة النهضة أو مدين� � ��ة 6أكتوب� � ��ر ،حي� � ��ث مت توفير وحدات س� � ��كنية مبنطقة النهضة عددها 1880وحدة مبس� � ��احة 63مترا طبقا للمواصفات احملددة مبعرفة وزارة اإلسكان كما مت توفير 475وحدة مبدينة 6أكتوبر مبساحات مختلفة وسيتم منح املواطنني حرية االختيار ما بني االنتقال ملدينة النهضة أو مدينة 6أكتوبر. وأضاف أن االعتصامات التي يقوم بها األهالي ترجع إل� � ��ى رغبتهم في البق� � ��اء بنفس املنطقة وه� � ��ذا ميثل خط� � ��ورة على حياته� � ��م ،في حني أنه اآلن يتم التخطي� � ��ط لعمل محور يربط بني الدويقة واألوتوس� � ��تراد م� � ��ع تأمني حرم اجلبل وتس� � ��ليم 50فدان� � ��ا للجيش إلنش� � ��اء مالعب ومسطحات خضراء. منشأة ناصر أما بالنس� � ��بة ملنش� � ��أة ناصر أك� � ��د د .وزير أنه حلماية احلافة الش� � ��مالية لهضبة املقطم بحي منشأة ناصر ،يتم حاليا إزالة مناطق اخلطورة التي حددته� � ��ا اللجنة الفنية العلمية املش� � ��كلة مبعرفة احملافظة من أس� � ��اتذة متخصصني في مجال الهندسة واجليولوجيا وميكانيكا التربة، وه� � ��ي اللجان التي قام� � ��ت بتحديد 15موقعا قامت احملافظة بإزال� � ��ة اخلطورة من 13منها وإعادة تسكني املواطنني القاطنني بها. وأض� � ��اف أنه اس� � ��تكماال لتل� � ��ك األعمال قامت ش� � ��ركة املقاول� �ي��ن العرب بإزال� � ��ة اخلطورة في منطقة تبة فرعون بإس� � ��قاط الصخرة البارزة
فى العدد القادم
إنني تعاقدت مع مقاول لش� � ��راء شقة جديدةوأخذ مني مبلغا كبيرا كمقدم وأقساط للشقة، وما طمأن اجلميع أننا رأينا البرج وقد مت بناؤه بس� � ��رعة ،فظننا أن املق� � ��اول مضمون بدليل ما تراه أعينن� � ��ا ،ولكننا فوجئنا بع� � ��د فترة بقوات أمن ومس� � ��ئولى احلي واحملافظة ،جاءوا لهدم العق� � ��ار موضحني لن� � ��ا أنه مخال� � ��ف وال ميكن التراجع عن هدمه مما دفعنا لالش� � ��تباك معهم ولك� � ��ن دون جدوى ،ومت هدم أس� � ��قف وحوائط املبن� � ��ى و»ضاعت الفلوس علينا» ،واآلن نحن ال نعرف إلى من نوجه ش� � ��كوانا ،وكيف نتعامل مع املشكلة ،ولم يعد أمامنا سوى اللجوء للمحافظ لعل� � ��ه يجد لنا ح� �ل��ا ،ولكن حت� � ��ى اآلن مازالت املشاكل قائمة. أما س� � ��هير محمد « 35عام� � ��ا» -ربة منزل – فترى أن السبب الرئيس� � ��ي في املخالفات وما تنت� � ��ج عنها م� � ��ن إزاالت لعق� � ��ارات كثيرة يرجع إلى إهمال وفس� � ��اد مسئولى احلي فى عمليات التفتيش واإلشراف على العقارات التابعة لهم، فهناك عدد من مهندس� � ��ي األحياء مت ضبطهم فى قضايا رشوة ،وهناك تكاسل من املسئولني ف� � ��ى متابعة املخالف� � ��ات من بدايته� � ��ا ،حتى ال تقع الكوارث الت� � ��ي تصيبنا ،وال جند من يفكر ف� � ��ى مصيرنا ،أو يحاول حل مش� � ��اكلنا ،وكل ما يفعله املس� � ��ئولون االنتظار حتى تكتمل املخالفة ثم نفاج� � ��أ بإزاالت جدي� � ��دة وضحايا جدد من املواطن� �ي��ن الغالبة ،ولكن من يرى ومن يس� � ��مع «فال حياة ملن تنادي». وعلى عكس احلالتني الس� � ��ابقتني جند يوسف محمد « 45عاما» -مدرس – له حالة مختلفة حيث اش� � ��ترى ش� � ��قة منذ بضع س� � ��نوات ودفع ثمنها بالكامل ثم اكتش� � ��ف أنها غير مرفقة وال يوجد بها كهرباء وال مياه ،وعندما حاول إدخال تلك املرافق للش� � ��قة عل� � ��م أن العقار لم يصدر له ترخي� � ��ص وأن املقاول خدعه حني أخبره أن العقار مرخص. وطالب يوس� � ��ف بإدخال املرافق للعمارات غير املرخصة نظرا لكونها مس� � ��كونة اآلن ،موضحا أنه يدف� � ��ع حوالي 450جنيها للكهرباء ليحصل عليها كل 3ش� � ��هور من خ� �ل��ال توفيق أوضاعه معهم ،لكي يحيا هو وأسرته حياة آدمية. أما نادي� � ��ة إبراهيم «58عام� � ��ا» -ربة منزل – فتقول :أنا عش� � ��ت مبنزل وتربيت به حيث كان
املواطنون ..الضحية الوحيدة :وقعنا في شباك النصب و»شقى العمر» ضاع ... واحلي متهم بتسهيل املخالفة على املقاول ملكا لوال� � ��دي فقضيت به طفولتى ثم ش� � ��بابى وعندما تزوجت عشت فيه ،وأجنبت فيه أبنائي الذين عاشوا فيه حتى تزوجوا وصار لكل منهم منزله اخلاص ،وبعد كل هذه السنوات فوجئت بأحد مهندسى احلي يزورنى فى املنزل ويقوم مبعاينته ،وبع� � ��د بضعة أيام ج� � ��اء من يخبرنى بصدور قرار إزالة للمنزل ،بحجة خطورته على أرواح املقيم� �ي��ن به ووفروا لكل س� � ��كان العقار شقق فى مدينة النهضة ،ولكني – عن نفسى - ال أس� � ��تطيع احلياة فى منطقة جديدة غير تلك التي تربيت بها ،وال أريد الذهاب ملنطقة بعيدة عن أبنائي. وتضيف نادية أنها طالبت املسئولني بترميم أو إعادة بناء املنزل لتسكن به هي وجيرانها الذين يعان� � ��ون من نف� � ��س املش� � ��كلة ،فاجلميع يرفض االنتقال ملساكن النهضة. مبررات وعن أس� � ��باب ارتكاب املقاولني لتلك املخالفات س� � ��واء عدم حصولهم على تراخيص قبل البناء أو مخالف� � ��ة ش� � ��روط الترخي� � ��ص ،ب� � ��رر احلاج صبحي – مقاول – ذلك بأن أس� � ��عار األراضي مرتفعة جدا ،باإلضافة إلى ارتفاع أسعار مواد البناء من حديد وأسمنت ،فحتى الرمل والطوب ارتفع ثمنهما كثيرا في األونة األخيرة ،وهذا ما يدف� � ��ع املقاول إلى رفع س� � ��عر العقارات بصورة كبي� � ��رة حتى تغطي تكلفته� � ��ا ولكي حتقق ربحا أيض� � ��ا ،ونظرا لعدم وجود إقبال على الوحدات مرتفعة الثمن يلج� � ��أ املقاول إلى املخالفة وبناء أدوار إضافية للحص� � ��ول على أعلى ربحية من قطعة األرض نفس� � ��ها أو أن يقوم بالبناء بدون ترخي� � ��ص للتهرب من الضرائ� � ��ب وعدم حتمل أعباء توصيل املرافق ،ويكتفي بدفع مبلغ للحي حتى يوقفوا عمليات اإلزالة إلى حني تسكينها ليبق� � ��ى احلال كما هو علي� � ��ه ،موضحا أن هذا
م� � ��ا يرفضه كثير م� � ��ن املقاول� �ي��ن ويرغبون في أكل لقمة حالل لي� � ��س فيها نصب على الناس، وباملقابل بع� � ��ض املقاولني معدوم� � ��ي الضمير، ارتض� � ��وا احلرام ألنفس� � ��هم ،لعلمه� � ��م بأنه في النهاي� � ��ة لن تقع املش� � ��كلة إال على رأس املواطن البسيط ..الغلبان. إحصاءات وعن ع� � ��دد قرارات اإلزالة الت� � ��ي مت إصدارها وك� � ��م منه� � ��ا مت تنفيذه وأكثر املناط� � ��ق واألحياء في تنفيذ تل� � ��ك اإلزاالت ،يق� � ��ول اللواء محمد ياسني نائب محافظ القاهرة للمنطقة الغربية إن احملافظ� � ��ة تكل� � ��ف رؤس� � ��اء األحي� � ��اء بإزالة املخالفات في مهدها ،وعمل دوريات مس� � ��تمرة للتفتيش على املباني اجلديدة لضبط أي مبان غير مرخصة أو بها مخالفات لش� � ��روط البناء لضبطها وإزالتها من البداية قبل أن تستفحل، موضح� � ��ا أنه ق� � ��د مت إصدار 582ق� � ��رار إزالة وجوبية للمنطقة الغربية وحدها مت تنفيذ 344 قرارا منها ،بنس� � ��بة %59وأس� � ��باب عدم تنفيذ إزالة النس� � ��بة الباقية من املباني املخالفة يرجع إلى الدراس� � ��ات األمنية ،مضيفا أن حي وسط احت� � ��ل الصدارة في تنفيذ الق� � ��رارات حيث مت تنفيذ 42إزالة في حني أن حي غرب لم ينفذ به سوى 18إزالة وجار تنفيذ باقي القرارات فور االنتهاء من اإلجراءات والدراسات األمنية. في حني أكد اللواء حسن مختار نائب احملافظ للمنطق� � ��ة الش� � ��مالية أن اإلزاالت يتم تنفيذها على قدم وس� � ��اق ،وال تهاون م� � ��ع املخالفني أو تصالح وفقا لقانون البناء املوحد ،وإذا أثبت أي ته� � ��اون من األحياء أو اعتراض أصحاب العقار املخالف يتم تنفيذ الق� � ��رار بالقوة اجلبرية في حضور أمني مكثف. وأض� � ��اف أن إجمالي ق� � ��رارات اإلزالة 1684 ق� � ��رارا مت تنفي� � ��ذ 366قرارا منه� � ��ا باالضافة إل� � ��ى 43قرار إزالة جزئي� � ��ة ،موضحا أن أعلى أحياء املنطقة الشمالية في التنفيذ حي الزاوية احلم� � ��راء الذي قام بتنفيذ 100إزالة ،يليه حي حدائ� � ��ق القبة بتنفيذ 95إزال� � ��ة ،ومازال هناك 340ق� � ��رارا حتت الدراس� � ��ة األمنية و 38قرارا منظورا أمام القضاء. في ح� �ي��ن يوض� � ��ح محمد مخت� � ��ار احلمالوي
- www.godraan.com
43
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
42
تحقيق
«جدران» استجوبت املواطن واملقاول واحملافظ ملعرفة األسباب والنتائج:
ب ل د و ز ا إل ز ي ا ل ة هد
استقرار
د
ا ل عا
نصيحة من احملافظ :ال تشترى أى عقار قبل التحري عن موقفه القانونى في احلي ...فال تصالح في القانون اجلديد نواب احملافظ :اإلزاالت تنفذ في املهد ...والتفتيش مستمر في الليل والنهار أثناء العطالت القاهرة تغوص في بحر من املخالفات ....واحملافظة تنفذ آالف اإلزاالت فى أيام REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
كتبت -زينب طلبة ودينا حسني: تعيش العاصمة اآلن حالة من التغيير والتطوير م� � ��ن ناحية ،وحالة م� � ��ن التأج� � ��ج والغليان من ناحية أخرى بسبب تنفيذ اإلزاالت ،سواء كانت هذه اإلزاالت ناجتة عن مخالفات من مقاولني أو مالك عقارات لعدم ص� � ��دور تراخيص بناء لهم أو ملخالفة شروط الترخيص ،أو سوء حالة املبن� � ��ى مما يش� � ��كل خطورة داهم� � ��ة على حياة ساكنيه وجيرانهم. احملافظة ت� � ��رى أن تنفيذ تل� � ��ك اإلزاالت ميثل نقط� � ��ة حتول مهمة إلع� � ��ادة تنظي� � ��م العاصمة والتخلص من العشوائيات .وغالبية املخالفات يتم إزالتها في املهد ،وال يوجد تهاون أو إهمال في إزالة املخالفات ،وأن ما يتم بناؤه يكون في فترة غياب حمالت التفتيش أثناء العطالت أو فى وقت متأخر من الليل. أما املواطنون فيعيشون حالة من الغليان نتيجة لوقوعهم في شباك النصب من املقاولني الذين قاموا بالبن� � ��اء دون ترخيص فضاعت أموالهم، ول� � ��م يجدوا من يحميه� � ��م ،أو املواطنون الذين يعيش� � ��ون في بيوت قدمي� � ��ة ومتهالكة ،وصدر لها ق� � ��رارات إزالة نتيجة للخط� � ��ورة الداهمة،
ص مه ..
ويرغبون في الس� � ��كن بنفس املناطق بعد إعادة بنائها ،ولكن املسئولني يجبرونهم على االنتقال ألماكن أخرى. ب� �ي��ن هذا وذاك يقف قانون البناء املوحد ليمنع التصالح بني احلي أو احملافظة وصاحب العقار املخال� � ��ف ويلزم احلى بالهدم فورا دون الرجوع حتى للقضاء. أم� � ��ا املقاولون فيب� � ��ررون جلوءهم إل� � ��ى البناء بصورة مخالفة للقانون بأن املعيش� � ��ة أصبحت غالية ،وتكلفة البناء مرتفعة ال تدر ربحا خاصة م� � ��ع قانون البناء املوحد الذي يش� � ��ترط ارتفاع مرة ونصف فقط من عرض الش� � ��ارع وهذا ما يدفعهم للبناء ب� � ��دون تراخيص أو املخالفة في االرتفاعات حتى يحققون ربحا يعيشون منه. استغاثة ف� � ��ي إح� � ��دى الوقف� � ��ات االحتجاجي� � ��ة العديدة أمام مبنى محافظة القاه� � ��رة التقت «جدران» بعدد من املواطنني الذين اش� � ��تكى بعضهم من وقوعهم ضحاي� � ��ا للنصب من املقاول الذي كان يقوم بالبناء حيث فوجئ� � ��وا بعد دفع جزء كبير من ثمن الشقق بصدور قرارات إزالة. فيق� � ��ول ناصر خلي� � ��ل « 43عاما» -أعمال حرة
األرض والباقى إس� � ��كان ح� � ��ر ،وهى وحدات تراوح� � ��ت أس� � ��عارها بني 90أل� � ��ف جنيه نقدا تصل إل� � ��ى 135ألفاً بالتقس� � ��يط بعد إضافة الفائدة إليها. توسعات الشرق وللمدينة محور تنموي آخر في منطقة حدائق أكتوبر والتى تعتبر ضمن التوسعات الشرقية للمدين� � ��ة ،حيث مت تخصيص 3أفدنة مبنطقة حدائ� � ��ق أكتوبر لنقابة امله� � ��ن التمثيلية إلقامة ن� � ��اد اجتماعي و تخصي� � ��ص 2.5فدان بنفس املنطق� � ��ة للنقابة العام� � ��ة للصيادلة إلقامة ناد اجتماعي أيضا . ومت� � ��ت املوافقة عل� � ��ى تخصي� � ��ص 7أفدنة، لنشاط سكنى مبنطقة حدائق أكتوبر ،ليستفيد بها العاملون بالضرائب العقارية .وهى أيضا كامل� � ��ة املرافق وقرب مدخ� � ��ل املدينة من جهة مي� � ��دان الرماي� � ��ة .وبها عدد من املس� � ��احات ضمن التقسيمات السكنية . وبعيدا عن هيئة املجتمعات العمرانية اجلديدة وأس� � ��عارها هناك ع� � ��دد من قط� � ��ع األراضى املطروحة لإلسكان وتقع في منطقتي حدائق أكتوبر مملوكة ألفراد ومس� � ��احاتها تتراوح بني 300إلى 400متر وتتراوح أسعارها بني 160 ألف جنيه إلى 250ألف جنيه وتزيد أس� � ��عار القط� � ��ع املمي� � ��زة فتصل إل� � ��ى 350ألف جنيه ،إال أن ه� � ��ذه القطع مش� � ��روطة مبدد زمنية للبناء تتراوح بني 3إلى 4س� � ��نوات سواء أكان البناء عمارات أو فيالت .وألن قطع األراضى ه� � ��ذه حصل عليها مالكها األصليني من خالل م� � ��زادات أو قرعة وزارة اإلس� � ��كان فيس� � ��تحق بالتال� � ��ى عليه� � ��ا ع� � ��ددا من األقس� � ��اط لهيئة املجتمعات . كذلك ب� � ��دأت مكاتب العق� � ��ارات باملدينة في طرح بعض وحدات املشروع القومي لإلسكان للبي� � ��ع س� � ��واء قط� � ��ع أراض� � ��ى “ابن� � ��ى بيتك” ومس� � ��احتها 150مت� � ��راً أو الوحدات مس� � ��احة 63مت� � ��را وذلك من خالل الس� � ��وق الس� � ��وداء نظرا حلظ� � ��ر هيئة املجتمع� � ��ات التصرف فى ه� � ��ذه األراضى والعق� � ��ارت إال بعد مدد زمنية أو بشرط اس� � ��تكمال البناء بالنسبة لألراضى ،وتتراوح أس� � ��عار الوحدة السكنية مساحة 63 متراً ما بني 60إلى 70ألف جنيه . املستقبل القريب وخالل 3سنوات على األكثر سوف تعلو قيمة هذه احمل� � ��اور العمرانية داخل املدينة مع قرب االنتهاء من خط سكة حديد اجليزة -أكتوبر كما أس� � ��لفنا -وس� � ��وف يتم إنشاء محطتنيجديدتني لهذا اخلط ،األولى مبنطقة حدائق أكتوب� � ��ر ،ومن املتوق� � ��ع أن تخدم نح� � ��و مليون مواط� � ��ن ،والثاني� � ��ة بامتداد مح� � ��ور 26يوليو، كما س� � ��يتم نقل احملطة القائمة اآلن مبواجهة املنطقة الصناعية إلى قلب املنطقة وتطويرها خلدمة الس� � ��كان وعمال املصانع ،حيث تقدر األصول املستثمرة فى املنطقة الصناعية بـ 24 مليار جنيه.
أسعار القطع املميزة فى التوسعات اجلديدة مساحة 300إلى 400متر باملدينة تصل إلى 350ألف جنيه. فى املخطط اجلديد سوف يتغير شكل املدينة ومناطق النمو العمرانى عما كانت عليه منذ 20عاما تقريبا وهو تاريخ أخر مخطط لتحديث للمدينة 16ألف فدان أضيفت إلى منطقة التوسعات الشمالية للمدينة
تقع مدينة 6أكتوبر على بعد 38 كم من القاهرة .وكانت مساحتها قبل التوسعات 98ألف فدان، نصيب الكتله السكنية فيها 61 فدانا ،يقيم فيها اآلن حوالى 680 ألف نسمة ،موزعني بني 12حي ًا سكني ًا. تتكون املدينة من 61ألف وحدة سكنية نفذتها هيئة املجتمعات العمرانية اجلديدة .يضاف إليها 134ألف وحدة نفذها القطاع اخلاص. يخدم هذه الكتلة السكنية 130مبنى خدمي ًا بني مدرسة ومستشفى وسوق ووحدة صحية ومكتب بريد وسنتراالت وخدمات دينية .يضاف إليها 328مبنى خدميا تابع ًا للقطاع اخلاص . - www.godraan.com
41
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
40
تقرير
توسعات تخلق محورين للتنمية العقارية شمال وشرق املدينة :
الفرص االستثمارية ومشاريع اإلسكان واألراضى املتاحة فى املخطط االستراتيجى اجلديد ملدينة 6أكتوبر كتب -أحمد عبد احلافظ :
مخطط اس� � ��تراتيجى جدي� � ��د ملدينة 6أكتوبر أعدته هيئة التخطي� � ��ط العمرانى وأعلن عنه املهندس أحم� � ��د املغربى وزير اإلس� � ��كان منذ أسابيع قليلة. املخطط يش� � ��مل توس� � ��عات فى شمال وشرق املدينة ،بهدف خلق فرص استثمارية جديدة ،وتعظيم قيمة املتاح سواء فى قيمة األراضى أو العقارات خاصة مع قرب االنتهاء من خط سكة حديد اجليزة – أكتوبر ،هذا اخلط الذى رصدت وزارة اإلس� � ��كان مخصصات� � ��ه املالية به� � ��دف خدمة س� � ��كان املدينة الت� � ��ى بالتأكيد سوف يتغير ش� � ��كلها ،ومناطق النمو العمرانى بها عما كانت عليه منذ 20عاما تقريبا عندما وضع أخر مخطط لتحديث املدينة . REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
تفاصي� � ��ل اخلريط� � ��ة اجلدي� � ��دة للمدينة التى حصلت عليها “جدران” تش� � ��مل التوس� � ��عات الشمالية والشرقية وتشير إلى اآلتى : توسعات الشمال 16ألف فدان أضيفت إلى منطقة التوس� � ��عات الش� � ��مالية للمدين� � ��ة وتقع منطقة التوس� � ��عات الش� � ��مالية للمدين� � ��ة كامتداد ملنطق� � ��ة األحياء الس� � ��كنية في بداية املدينة م� � ��ن جهة احملور، حيث يق� � ��ع بها ن� � ��ادي الصيد ف� � ��رع 6أكتوبر وكان� � ��ت هيئة املجتمع� � ��ات العمرانية قد قامت بتخصي� � ��ص قط� � ��ع أراض إلقام� � ��ة ع� � ��دد من النوادي لبعض النقاب� � ��ات والهيئات احلكومية بنفس املنطقة. وباإلعالن عن ضم هذه املساحة ضمن مخطط توس� � ��عات املدين� � ��ة أصبحت املنطق� � ��ة جاذبة
لالس� � ��تثمارات الصغيرة في قطاع العقارات ، فمعظ� � ��م قطع األراضى مت ادخال املرافق بها وجميعها حتى اآلن تقسيمات سكنية . وكانت أخر قطع أراضى مت طرحها لإلسكان من قبل الوزارة ف� � ��ى املدينة منذ عامني (عام )2008وذلك ضم� � ��ن القرعة الرابعة ،وكانت مس� � ��احات القط� � ��ع املطروحة م� � ��ن 300إلى 400مت� � ��ر وتتراوح أس� � ��عارها ب� �ي��ن 800إلى 860جنيه � � �اً للمتر .ول� � ��م يكن للمدينة نصيب فى القرعة اخلامس� � ��ة لوزارة اإلسكان لتوزيع أراضى اإلسكان املتوسط العام املاضي .وكان طرح االراضى للمس� � ��تثمرين الكبار .باستثناء القطع التى حصل عليها عدد من املستثمرين ضمن املشروع القومى إلس� � ��كان مبارك لبناء وحدات مس� � ��احتها 63مترا على ثلثى مساحة
خريطة االستثمارات العقارية على طريق مصر -إسكندرية الصحراوى
سالمة غباشى
رفع أس� � ��عار األراضي هناك وخاصة أن تلك األراضي مطمع للعديد من املستثمرين مشيرا إل� � ��ى أن اإلرتفاع س� � ��يتراوح ب� �ي��ن %10و%30 علي حس� � ��ب موقعها من القاهرة واخلدمات املوجودة بها. وأضاف أن ري األرض من مياه النيل سيرفع تقييمها بش� � ��كل مضاعف ع� � ��ن تلك التي يتم تغذيتها بأساليب الري األخري مثل التنقيط ألنه أس� � ��وأ من الري مبياه النيل وأكثر تكلفة مشيرا إلى أن سعر الفدان علي ذلك الطريق منخفض بش� � ��كل كبير ع� � ��ن تقييمه احلقيقي فمثال س� � ��عر الفدان في أسوان واإلسماعيلية ال يق� � ��ل ف� � ��ي أس� � ��وأ األحوال ع� � ��ن 300ألف جنيه. وأش� � ��ار جمال إلى أن امل� � ��دن القدمية وصلت إلي مرحلة التش� � ��بع لذا ظه� � ��رت احلاجة إلي املدن اجلديدة وامل� � ��دن املليونية إلقامة أماكن سكنية جديدة جتذب الزيادة السكانية مؤكدا أن أهم مامييز املدن املليونية أنها حتتوي علي مجمعات ضخم� � ��ة وبها كل اخلدمات في ظل احلاجة الشديدة لوحدات سكنية في الفترات احلالية.
املنطقة الشرقية لـ 6أكتوبر شركة األفق لالستثمار العقاري الكيلو 53مصر إسكندرية بالقرب من بداية الصحراوي قبل بورتو سليمانية فيالت على مساحة 56فدانا مساحتها 360:فدانا تاون هاوس مباني 191م 2األرض مساحات الفيالت 181م2 الصغيرة240 :م2 أرضي أول روف األسعار من 980 الكبيرة320 :م2 ألف جنيه تاوين فيال منقسمة فيلتني370:م2 شركة نيو جيزة املشروع فيالت وشقق /تاون هاوس و224م2 الكيلو 22طريق مصر إسكندرية بداية السعر مليون و 300ألف املساحة اإلجمالية 1500 :فدان. جنيه فيالت تطل على األهرامات: فيالت مستقلة500 :م2 3ماليني جنيه مساحة املباني400 :م2 3 اجلولف: على فيالت تطل واألسعار 2 :مليون و 600ألف ماليني جنيه جنيه شقق 500 :ألف جنيه. الشيخ زايد املنطقة الشمالية شركة سوديك منطقة 6أكتوبر بالقرب من مساحة املشروع 150 :فدانا الطريق مساحة الشقق130:م200 -2م2 جنيه مليون 2 هاوس: تاون فيالت الــ 130م 2بسعر 2500جنيه للمتر بالم هيلز الـ 200م 2بسعر 2700جنيه للمتر مشروع عبارة عن: شركة IGIاملجموعة الدولية فيالت تتراوح مساحتها 600م2 لالستثمارات العقارية وتبلغ نسبة البناء 177مترا مربعا تقيم الشركة مشروعا سكنيا على وتبلغ مساحة املشروع 1700فدان .مساحة 2مليون متر مربع ويبدأ السعر من مليون جنيه ويتم حاليا تسليم عدد من للفيال وذلك حسب موقع الفيال .وحدات املشروع للحاجزين. شركة مرابحات
- www.godraan.com
39
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
38
ملف
اخلبراء :سعر الفدان علي الصحراوى = 1000000جنيه تباينت آراء خبراء التقييم العقاري في مصر حول مدي تأثير ق� � ��رار الهيئة العامة للتعمير والتنمية الزراعية بوزارة الزراعة برفع نس� � ��بة البن� � ��اء من %2إل� � ��ي %7إال أنهم أجمعوا على أن األسعار س� � ��ترتفع بنسبة ال تقل عن % 10 ولن تزيد على %40مؤكدين أن القرار سيخلق جانب� �ي��ن متناقضني ..األول في حل مش� � ��لكة اإلس� � ��كان من خ� �ل��ال زيادة نس� � ��بة البناء % 5 دفعة واحدة ،أما الثانى فهو اشتعال األسعار في تلك املناطق. ف� � ��ي البداية أك� � ��د اخلبي� � ��ر املثم� � ��ن واملقييم العقاري س� �ل��امة غباشي أن القرار سيتسبب ف� � ��ى رفع أس� � ��عار األراضي في تل� � ��ك املنطقة بش� � ��كل كبير مؤكدا أن االرتفاع سيختلف بناء علي عدة مؤش� � ��رات منها موقع األرض نفسه وحج� � ��م قطعة األرض فكلما زاد حجم األرض قلت قيمة األرض بشكل نسبي .باإلضافة إلي وجود مرافق به أم ال. وأش� � ��ار إل� � ��ى أن الش� � ��كل الهندس� � ��ي وعرض الش� � ��ارع الذي تقع عليه األرض ونسبة البناء تس� � ��اهم بش� � ��كل كبير في رف� � ��ع التقييم لتلك األراضي مؤكدا أن� � ��ه كلما جنحت االرض في REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
حتقيق اقصي اس� � ��تخدام مطلوب منها ارتفع تقييم األرض مؤكدا أن املش� � ��روعات العقارية تشهد حالة من الندرة فى األراضى الفتاً إلى أن س� � ��عر الفدان على طريق مصر إسكندرية الصحراوي يتراوح س� � ��عره اآلن بني 250إلى 350أل� � ��ف جنيه للفدان الواح� � ��د وبعد زيادة نسبة البناء فإن األسعار من املتوقع أن ترتفع بني نصف مليون إلى مليون جنيه على حسب موقعها من القاهرة. وتأكي� � ��دا علي الكالم الس� � ��ابق يق� � ��ول املقيم العق� � ��اري أحمد مس� � ��عود إن القرار س� � ��يؤدي بالطبع إلي رفع األس� � ��عار ولكن تأثيره األكبر س� � ��يكون في تقنني أوضاع املالكني مشيرا إلى أن معظ� � ��م حائزي تلك األراضي اس� � ��تحوذوا عليها من خالل وضع الي� � ��د ،ولذلك فالدولة حتاول استرداد قيمة أراضيها مرة أخري من خالل الس� � ��ماح لهم برفع نس� � ��بة البناء عليها م� � ��ع احلصول علي الرس� � ��وم املقررة علي تلك األراضي. وأضاف أن االرتقاع في تلك األراضي سيرفع سعرها بشكل لن يقل عن %10ولن يزيد على %40ف� � ��ي أفضل األحوال مؤك� � ��دا أن الغرض
األساسي من تلك األراضي هو زراعتها وليس التجارة فيها من خالل مشاريع جتارية سكنية مشيرا إلى أن رفع نسبة البناء %5دفعة واحدة يعني بناء ما يعادل 300متر فى كل فدان. وعلي نف� � ��س الصعيد يربط املثم� � ��ن العقاري أحمد ناج� � ��ي رفع أس� � ��عار األراض� � ��ي هناك بتقن� �ي��ن أوضاع امللكية مش� � ��يرا إلى أن الدولة احتس� � ��بت الزيادة في نسبة البناء بـ 100ألف جنيه للف� � ��دان الواحد حتي الكيلو 83وهو ما يعني ع� � ��بء إضافي عل� � ��ي األرض مؤكدا أن ارتفاع سعر األراضي سيتراوح بني % 20و30 %علي حس� � ��ب مس� � ��احة األرض وشكل البناء الهندس� � ��ي وقدرة األرض علي حتقيق أقصي استخدام ممكن لها. وأضاف أن مس� � ��ألة ارتفاع أس� � ��عار األراضى متوقع� � ��ة ،خاص� � ��ة بالنس� � ��بة لتل� � ��ك األراضى الصاحلة للتوس� � ��ع الرأسي فكلما زادت نسبة االرتفاع املسموح به للبناء ،زادت قيمة األرض وارتفعت بش� � ��كل كبير ف� � ��ي وقت قصير قد ال يتعدي 60يوما وفى س� � ��ياق متصل أكد الوكيل العقاري أحمد جم� � ��ال أن القرار س� � ��يؤدي بش� � ��كل أكيد إلي
مستشار وزير الزراعة:
نعم هناك دراسة لرفع نسبة البناء على الصحراوي إلى %22
كش� � ��ف سعد نصار مستشار وزير الزراعة أنه توجد دراسة بالفعل ح� � ��ول طريق مصر -إس� � ��كندرية الصحراوي تقترح زيادة النس� � ��بة البنائي� � ��ة إلى %22عل� � ��ى الطريق ،موضحا أن هذه الدراس� � ��ة من الصع� � ��ب تطبيقها وذلك حت� � ��ى ال يتحول طريق مصر إس� � ��كندرية الصحراوي إلى طريق اس� � ��تثماري تغلب عليه املباني وتندثر الرقعة الزراعية. وأضاف نصار أن زيادة النس� � ��بة البنائية في صالح املستثمرين في املق� � ��ام األول وليس ف� � ��ي صالح الوزارة ،موضحا أن زيادة النس� � ��بة البنائية س� � ��تؤدي إلى ارتفاع أس� � ��عار األراضي فبعد أن كان الفدان يباع على الطريق بـ 200جنيه يصبح بعد هذا القرار يباع مباليني اجلنيهات. وأش� � ��ار املهندس محم� � ��ود الرافعي -املدير الع� � ��ام باملركز املصري الدول� � ��ي للزراع� � ��ة -إل� � ��ى أن وزارة الزراعة حت� � ��ارب التعدي على
كاملة من الناحي� � ��ة اجليولوجية والعمرانية، موضحا أن زيادة النسبة البنائية يعد إهدارا لألراضي الزراعية ،فتغيير نشاط األراضي م� � ��ن أراض زراعي� � ��ة إل� � ��ى أراض بنائية يعد جرمية يعاقب عليها القانون. وأكد سليمان أن رفع نسبة البناء على طريق مصر ـ إس� � ��كندرية الصحراويـ س� � ��يؤدي إلى ارتفاع أسعار األراضي على الطريق ،موضحا أن طريق مصر إسكندرية الصحراوي ،يعد ش� � ��ريانا رئيسيا مير على مناطق مهمة منها مدينة 6أكتوب� � ��ر ووادي النط� � ��رون ومدينة السادات والبحيرة واإلسكندرية. وأضاف طارق سليمان يجب أن تفكر الدولة جي� � ��دا قبل أن تقوم برفع النس� � ��بة البنائية على الطري� � ��ق حتى ال يتح� � ��ول الطريق من أراض� � ��ي زراعية إلى بنائية ،لذلك يجب أن تضع الدولة حلوال وأن تخلق فرصا جديدة لالستثمار العقاري واحلفاظ على األراضي الزراعية املوجودة بالفعل. األسعار وعلى صعيد آخر أوض� � ��ح اخلبراء املثمنون أن ه� � ��ذا الطريق يفتح املج� � ��ال أمام فرص
األراض� � ��ي الزراعية ،موضحا أن الهدف الرئيس� � ��ي من الوزارة هو زيادة الرقعة الزراعية وليس� � ��ت الزيادة البنائية ،مشيرا إلى أنه من املس� � ��تحيل أن تقوم الوزارة بزيادة نس� � ��بة البن� � ��اء على طريق مصر إسكندرية الصحراوي إلى %22فهي نسبة كبيرة جدا ،وحتول هذا الطريق من طريق زراعي إلى طريق للمباني. وم� � ��ن جانب آخر أوضح الرافعى أن مص� � ��ر تعاني من أزمة غذائية فبدال من أن تقوم الوزارة بزيادة الرقعة الزراعية تقوم بعض اجلهات بال� � ��وزارة بتقدمي اقتراحات لزيادة النس� � ��بة البنائية ،هذا ال يعقل.. مضيفا أن املرك� � ��ز املصري الدولي للزراعة يجري دراس� � ��ة توضح التجربة املصرية في اس� � ��تغالل األراض� � ��ي الصحراوية في الزراعة وترش� � ��يد املي� � ��اه وذلك ملعرفة إلى أي مدى يتم اس� � ��تغالل األراضي الصحراوي� � ��ة في الزراعة ،موضحا أن املرك� � ��ز أقام دورات تدريبية عديدة في هذا املجال.
اس� � ��تثمارية عديدة وينش� � ��ط حركة السوق العق� � ��اري باإلضاف� � ��ة إل� � ��ى أن أس� � ��عار هذا الطريق سوف ترتفع إلى أضعاف ثمنها. فيقول محمد س� � ��عد راشد -اخلبير املثمن- إن الزراعة على هذا الطريق ال تتأثر ،فهذا الطريق يغل� � ��ب عليه اجلانب االس� � ��تثماري حي� � ��ث متتل� � ��ك كبرى ش� � ��ركات االس� � ��تثمار العقاري أراضي على هذا الطريق موضحا أن الهدف من شراء هذه الشركات األراضي على هذا الطريق هو استثمار هذه األراضي فى البناء وليس استصالحها للزراعة . وع� � ��ن تأث� � ��ر الزراع� � ��ة مبصر به� � ��ذا القرار أوضح محمد س� � ��عد أنه يج� � ��ب على الدولة أن تس� � ��تصلح أراضي أخرى من الصحراء، موضحا أن طريق مصر -إسكندرية فرض نفس� � ��ه على الس� � ��احة ،باإلضاف� � ��ة إلى أنه يجذب العديد م� � ��ن االس� � ��تثمارات العربية واألجنبية داخل مصر. وقال محمد سعد بعد أن يشهد هذا الطريق تط� � ��ورا عمرانيا وتزيد نس� � ��بة املس� � ��احات البنائية فيه س� � ��ترتفع أس� � ��عاره بشكل مبالغ في� � ��ه ،وذلك ألن معظم الش� � ��ركات املوجودة
عل� � ��ى الطريق جتري تصميمات على أحدث طراز معماري بحيث جتذب العمالء إليها. وأضاف س� � ��عد أن� � ��ه البد أن حتص� � ��ل وزارة الزراعة على رس� � ��وم عند زيادة نسبة البناء وذلك ألن الشركات االس� � ��تثمارية املوجودة على الطريق س� � ��تربح ماليني اجلنيهات من وراء هذا القرار. لألغنياء فقط واتفق معه في الرأي حمادة صالح -اخلبير املثمن -ف� � ��ي أن هذا الطري� � ��ق يفتح املجال أمام املستثمرين لزيادة الفرص االستثمارية، فزيادة نسبة البناء تشجعهم على االستثمار في هذا الطريق ،موضحاً أنه البد من زيادة االرتفاع� � ��ات اخلاص� � ��ة بالش� � ��روط البنائية للطريق حت� � ��ى يتحول هذا الطريق إلى أكبر الطرق االستثمارية في املجال العقاري. وأض� � ��اف أن ه� � ��ذا الطريق س� � ��وف يش� � ��هد ارتفاع � � �اً جنونيا في األس� � ��عار ،موضحا أن االس� � ��تثمارات على هذا الطري� � ��ق لألغنياء فق� � ��ط وال يوجد م� � ��كان للطبقة املتوس� � ��طة ومحدودي الدخل. - www.godraan.com
37
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
36
املطورون واخلبراء املثمنون:
ملف
الرابحون واخلاسرون من رفع نسبة البناء على الطريق الصحراوى يق� � ��ول أحمد علي -مدير تس� � ��ويق ش� � ��ركة مرابحات لالستثمار والتطوير العقاري -إن طريق مصر إسكندرية الصحراوي يعد من أكثر الطرق االستثمارية املطروحة بالسوق العق� � ��اري خالل ه� � ��ذه الفت� � ��رة ،موضحا أن زيادة نس� � ��بة البن� � ��اء إلى %22م� � ��ع مراعاة االهتم� � ��ام باملراف� � ��ق س� � ��يرفع م� � ��ن أس� � ��عار العق� � ��ارات واألراض� � ��ي إلى ثالث� � ��ة أضعاف ثمنه� � ��ا حي� � ��ث يعد هذا الطري� � ��ق من أفضل الطرق االستثمارية. وأضاف أحم� � ��د علي أنه البد من االهتمام باملرافق مع زيادة املس� � ��احة احملددة للبناء، حيث يوجد أراض على الطريق تعتمد على اآلبار أي يوجد مخزون قليل من املياه لذلك يجب االهتمام باملرافق حتى يشهد الطريق تطوي� � ��را عمرانيا وطرح مس� � ��احات جديدة على الطريق. وأض� � ��اف أحم� � ��د علي أنه يج� � ��ب ألن حتدد الدولة هيكال قانونيا للسيطرة على الطريق بعد زي� � ��ادة نس� � ��بة البن� � ��اء فالزي� � ��ادة تقدر باملليارات فبعد أن حصل معظم املستثمرين عل� � ��ى الفدان ب � � �ـ 200جنيه للف� � ��دان أصبح REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
حاليا الفدان يباع مباليني اجلنيهات. املستقبل وأوضح املهندس محمد هادي -رئيس مجلس إدارة شركة طيبة لالس� � ��تثمار العقاري -أن مستقبل طريق مصر إسكندرية الصحراوي أن يظل زراعيا موضحا أن نس� � ��بة األراضي الزراعية في مصر تستنزف بشكل مبالغ فيه
أحمد علي مدير تسويق شركة مرابحات :زيادة نسبة البناء إلى %22مع االهتمام باملرافق سيؤدي إلي ارتفاع أسعار العقارات واألراضي على الطريق إلى ثالثة أضعاف محمد هادي رئيس مجلس إدارة شركة طيبة :يجب على الدولة أن توفر أراضي للمستثمرين بعيدا عن األراضي الزراعية
مش� � ��يرا إلى أنه يجب عل� � ��ى الدولة أن توفر أراضي للمس� � ��تثمرين بعي� � ��دا عن األراضي الزراعي� � ��ة ،موضح� � ��ا أن الصح� � ��راء يوجد به� � ��ا أراض عدي� � ��دة من املمك� � ��ن أن يحصل املس� � ��تثمرون على هذه األراضي لتعميرها وذلك دون املساس باألراضي الزراعية. وأضاف محمد هادي أن زيادة نس� � ��بة البناء على الطريق إلى %22تعد كارثة موضحا أن نس� � ��بة البناء بالتجمع اخلامس املسموح بها ال تتعدى %20والباقي مساحات خضراء. حل مدمر ف� � ��ى حني أكد طارق س� � ��ليمان -املدير العام لشركة مشاريع -أن طريق مصر -إسكندرية الصحراوي من الطرق املهمة واحليوية في مجال اس� � ��تصالح األراض� � ��ي الزراعية وأن زيادة النس� � ��بة البنائية إل� � ��ى %22يعد حال مدم� � ��را لألراضي واملناط� � ��ق املوجودة على الطريق على املدى البعيد. وأض� � ��اف س� � ��ليمان أن� � ��ه ال يج� � ��وز تغي� � ��ر االشتراطات البنائية للمكان بعد تخصيص األراضي للزراعة وذلك ألن عملية تخصيص األراض� � ��ي تأتي بع� � ��د أن يتم عمل دراس� � ��ة
املنتجعات الس� � ��ياحية العشوائية التى انتشرت باملنطقة وحتولت بس� � ��ببها األراضى الزراعية إلى وحدات سكنية فاخرة وفيالت. وأض� � ��اف أن نس� � ��بة الـ %7املق� � ��ررة غير قابلة للزيادة مهما كانت األس� � ��باب وهى متثل 300 متر مربع من كل فدان من األراضى الزراعية، كما س� � ��يتم حتصيل رسوم 100ألف جنيه عن كل ف� � ��دان ،يتم س� � ��داد %25منه� � ��ا قبل البناء والباقى على أربع سنوات بنظام التقسيط. مخاوف الدرش د .أحم� � ��د الدرش وزير التخطيط األس� � ��بق ق� � ��ال لـ «ج� � ��دران» إن البناء ف� � ��ى تلك املنطقة س� � ��وف يكون على أجزاء متفرقة ومستقطعة من أراض زراعية وبالتالى س� � ��وف يغلب عليها الطابع العشوائى ،باإلضافة إلى أنها لن تتبع
وزير الزراعة يبرر قرار رفع نسبة املبانى على الصحراوى بأنه صدر بناء على عدة دراسات زراعية وجيولوجية
أى مخططات تنموية ،كما تختلط بها الزراعة بالسكن دون أى تخطيط يذكر . وأض� � ��اف أن قيام هيئ� � ��ة التعمي� � ��ر والتنمية الزراعي� � ��ة بتغيي� � ��ر نش� � ��اط ج� � ��زء م� � ��ن هذه األراضى يتعدى نس� � ��بة الـ % 7س� � ��وف يفتح الباب سريعا إلى حتويل املنطقة بالكامل إلى أراضى وضع يد ثم تتحول بعد ذلك إلى كتلة خرس� � ��انية على أوقات متزامنة ،خاصة وأن اجلمي� � ��ع أيقن أن تقن� �ي��ن األراضى أصبح هو ش� � ��عار الدولة هذه األيام ،فضع يدك على أى قطع� � ��ة أرض ثم قننها مببل� � ��غ مالى مهما زاد فهو زهيد بالنسبة إلى ما سوف تدره األرض من ثروة بعد ذلك. وأكد ال� � ��درش أنه كان يجب إعداد دراس� � ��ات تخطيطية واعية وكافية قبل تنفيذ هذا القرار، خاصة وأن� � ��ه يوج� � ��د العديد م� � ��ن التجمعات الس� � ��كنية العش� � ��وائية املنتش� � ��رة على جانبى الطريق ،وبع� � ��د القرار س� � ��يتضاعف عددها بصورة خطيرة وستفتقد كلها بالتأكيد شبكات الصرف الصحى ،والطرق ،واملياه النقية. وح� � ��ذر من أن فكرة انش� � ��اء ص� � ��رف صحى « ش� � ��عبى» لهذه املس� � ��اكن بطريقة «الترانشات»
له أضرار صحية وبيئية عديدة ،وهذا يذكرنا بأزم� � ��ة منطقة العجم� � ��ى باإلس� � ��كندرية التى أنشئت بدون ش� � ��بكات للصرف الصحى ،مما أسقطها فى مش� � ��اكل متعددة على مدار أكثر من عش� � ��رين عاما ،غرقت فى معظمها املدينة بالكامل فى مستنقعات املجارى. وتخ� � ��وف د.الدرش م� � ��ن أن مثل ه� � ��ذا القرار ل� � ��ن يصب إال فى صالح فئ� � ��ة معينة من رجال األعمال واملس� � ��تثمرين ولن يس� � ��تفيد منه أبدا البس� � ��طاء أو الباحثون عن مسكن آمن قريب من القاهرة. وحذر الدرش من تبعات هذا القرار على املدى البعيد و تأثيراته الس� � ��لبية ،مؤكدا أن نسبة الـ %7املقررة ،هى فى حقيقة األمر نفس املساحة التى تخصص ألى منطقة حديثة مثل 6أكتوبر أو أى منطقة سكنية جديدة مدروسة ،خاصة أن تل� � ��ك املس� � ��احة س� � ��يتم جتاوزه� � ��ا لدواعى ضروري� � ��ة أخرى منها ض� � ��رورة وجود وحدات أمني� � ��ة و صحية أوعلى األق� � ��ل مراكز رياضية أو حتى ترفيهية ,مشيرا إلى أن املساحة التى سيتم البناء عليها ستصل إلى 3.5مليون متر مربع وهى بالتأكيد ليست مساحة هينة. - www.godraan.com
35
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
34
بحجة نضوب املاء بعد 20سنة:
ملف
تقنني الـ"عشوائيات" على طريق مصر -إسكندرية الصحراوى بقرار حكومى مهاب سليمان قرار احلكومة ببناء تلك املنطقة العش� � ��وائية ج� � ��اء – كم� � ��ا يحذر اخلب� � ��راء -م� � ��ن خالل موافقته� � ��ا (احلكومة) على رفع نس� � ��بة البناء عل� � ��ى األراضى الت� � ��ى مت تخصيصها للزراعة عل� � ��ى جانب� � ��ى طريق مص� � ��ر – اإلس� � ��كندرية الصح� � ��راوى م� � ��ن 2إلى %7لتقن� �ي��ن أوضاع املنتجعات السياحية العشوائية! اخلبراء برروا تخوفهم بأن القرار لم يلزم أحدا بالدراس� � ��ات التخطيطية قب� � ��ل البناء وهو ما يعنى إفراز بؤر عش� � ��وائية خاصة بعد اإلعالن عن عدم وجود شبكات للصرف الصحى. ف� � ��ى ح� �ي��ن برر املهن� � ��دس أمني أباظ� � ��ة وزير الزراعة قرار رفع نسبة املبانى على األراضى الواقعة على جانبى طريق مصر – إسكندرية الصحراوى بأنه صدر بناء على عدة دراسات زراعي� � ��ة وجيولوجي� � ��ة ،أكدت نض� � ��وب املياه اجلوفية فى هذه املنطقة بعد 20س� � ��نة ،مما قد يهدد مستقبل الزراعة فى تلك األراضى، خاص� � ��ة وأن مصدر الرى الوحيد لها هو املياه اجلوفي� � ��ة ،وبالتالى فنس� � ��بة كبي� � ��رة جدا من هذه األراضى س� � ��وف تبور إم� � ��ا لنضوب مياه REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
الرى ،أو ارتفاع نسبة امللوحة بالتربة ،إال إذا توافرت س� � ��بل جديدة لرى تلك األراضى وهو أمر صعب جدا فى الوقت الراهن. وأض� � ��اف أباظة أن هذا الق� � ��رار جاء مبوافقة من احلكومة ،كما أن الدولة س� � ��وف تس� � ��تفيد من� � ��ه فبعد تقني� �ي��ن الوض� � ��ع اجلدي� � ��د لهذه األراضى سوف يتم دعم خزينة الدولة مببالغ ضخم� � ��ة بدال م� � ��ن ضياعها ،وس� � ��وف يتم تخصيص جزء من هذه املبالغ ملراكز حتسني املياه لألراض� � ��ى الزراعية ،كما أن نس� � ��بة الـ % 7متث� � ��ل 75ألف فدان فق� � ��ط من إجمالى األراض� � ��ى املخصصة للزراعة بطريق مصر - اإلس� � ��كندرية الصحراوى ،موضحا أنه سوف يصعب إنش� � ��اء شبكة صرف صحى اآلن بهذه املنطقة نظرا لطبيعتها. ونفى أباظ� � ��ة أن يكون الق� � ��رار بداية لتحويل جمي� � ��ع األراضى الزراعية بتل� � ��ك املنطقة إلى مبان س� � ��كنية ،مؤك� � ��دا أنه س� � ��يتم تغرمي كل الذين تعدوا نس� � ��بة الـ %2املقررة قبل صدور الق� � ��رار اجلديد ،وذلك م� � ��ن خالل جلنة عليا لتثمني األراضى ،مضيف� � ��ا أنه ال ميكن تغيير النشاط بش� � ��كل كلى أو جزئى من زراعى إلى
سكنى مطلقا.
لم يغير الواقع وكش� � ��ف الوزير أن القرار ل� � ��م يغير من الواقع الس� � ��يئ للمنطقة ،حي� � ��ث إن ه� � ��ذه األراضى الزراعي� � ��ة متاخم� � ��ة للعدي� � ��د م� � ��ن احليزات العمراني� � ��ة ،كما أن معظ� � ��م األراضى املخالفة اآلن ه� � ��ى فى حقيق� � ��ة األمر امت� � ��داد لبعض املشروعات الس� � ��كنية املجاورة ،والتى وصلت إلى حد التشبع ،فبدأت فى االمتداد نحو هذه األراضى الزراعية. ومن جانبه أكد اللواء إبراهيم العجمى -رئيس هيئ� � ��ة التعمير والتنمي� � ��ة الزراعية -أن القرار يعد األول من نوعه الذى مت اتخاذه منذ توليه رئاس� � ��ة الهيئة ،إال أنه س� � ��بق طرحه من قبل، خاصة بعد تفاقم املش� � ��كالت التى نتجت عن
لتقنني أوضاع سيئة احلكومة تسمح بخلق أوضاع أسوأ على الطريق الصحراوى
ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــكان للعام القادم ملشروعات اإلس� � ��كان واملستهدف االنتهاء منها خ� �ل��ال العام املقب� � ��ل فأوضح� � ��ت فيما يخص متلي� � ��ك الوحدات الس� � ��كنية ف� � ��ى احملافظات واملدن اجلديدة أنه كان مستهدفا تسليم 200 ألف وحدة حتى نهاية برنامج الرئيس ،وما مت تس� � ��ليمه منها بالفعل منذ بدء املش� � ��روع وحتى نهاي� � ��ة س� � ��بتمبر 2009املاضى وصل إلى 117 ألف وحدة ،وخالل الربع األول من العام املالى الق� � ��ادم الذى يبدأ من ش� � ��هر يوليو حتى نهاية س� � ��بتمبر يتم تسليم 83ألف وحدة سكنية دون انتظار لنهاية البرنامج الرئاسى. طرح أراضى لألفراد وبالنس� � ��بة لتوفير أراضى لألفراد مبساحات صغي� � ��رة فى املدن اجلديدة أو مش� � ��روع ابنى بيت� � ��ك فقد كان مس� � ��تهدفا تس� � ��ليم 120ألف قطع� � ��ة ،مت تس� � ��ليم 89ألف منه� � ��ا حتى نهاية سبتمبر 2009وتس� � ��تهدف خطة 2011-2010 جتهيز وتس� � ��ليم 31ألف قطعة آخرى مع نهاية يوليو .2011 وفيما يخص توفير أراضى للمس� � ��تثمرين لبناء الوحدات السكنية مبساحة 63مترا مربعا فقد كان مستهدفا خالل برنامج الرئيس تسليم 70 ألف قطعة باملدن اجلديدة وما مت تسليمه حتى نهاية سبتمبر 2009نحو 15ألف قطعة أرض ومقرر أن يتم تسليم 15ألف قطعة أخرى حتى نهاية س� � ��بتمبر ، 2010ومن املس� � ��تهدف أيضا طبقا للخطة االنتهاء من تسليم 40ألف قطعة مع نهاية العام املالى . 2011 – 2010 بيت العائلة وفيما يتعلق مبش� � ��روع بي� � ��ت العائلة مبدينة 6 أكتوبر ،كان مس� � ��تهدفا تس� � ��ليم 3آالف قطعة أرض ،مت تس� � ��ليم ألفى قطعة منها وتستهدف اخلط� � ��ة إنهاء وتس� � ��ليم األلف قطع� � ��ة املتبقية خالل العام املالى . 2011 – 2010 وبالنس� � ��بة ملش� � ��روع إنش� � ��اء وحدات مبساحة 42مت� � ��را مربع� � ��ا للمواطنني األول� � ��ى بالرعاية
طرح 31ألف قطعة أرض مبشروع "ابنى بيتك" و40 ألف قطعة للمستثمرين لبناء وحدات مساحتها 63 متر ا مربعا باإليجار فكان مستهدفا توفير 75ألف وحدة س� � ��كنية توفر منها حتى نهاية س� � ��بتمبر 2009 نحو 4آالف وحدة ومتوقع أن يتم تس� � ��ليم 25 ألف وحدة أخرى بنهاية س� � ��بتمبر 2010ومن املستهدف فى خطة 2011 – 2010تسليم 46 ألف وحدة سكنية من هذه الوحدات . وفيما يتعلق بإنش� � ��اء وحدات مساحة 63مترا مربعا باإليجار باحملافظ� � ��ات واملدن اجلديدة وهيئة األوق� � ��اف باحملافظات كان مس� � ��تهدفا إنشاء 25ألف وحدة سكنية مت تسليم 4آالف وحدة سكنية منها بنهاية سبتمبر 2009ومقررا أن يتم تس� � ��ليم 6آالف وحدة بنهاية س� � ��بتمبر املقبل وحتدد خطة 2011 – 2010تسليم 15 ألف وحدة سكنية بنهاية يونيو . 2011 وتش� � ��ير اخلطة أنه يستهدف إنش� � ��اء وتسليم ألفى وحدة س� � ��كنية فى أطار مش� � ��روع البيت الريفى باحملافظات والظهير الصحراوى حيث كان مس� � ��تهدفا تسليم 7آالف وحدة توفر منها 4آالف وحدة بنهاية س� � ��بتمبر 2009واملتوقع تس� � ��ليمه بنهاية سبتمبر 2010يبلغ ألف وحدة سكنيه . شغل هيئة املجتمعات ه� � ��ذا وتتول� � ��ى أجه� � ��زة التعمي� � ��ر واملجتمعات العمرانية اجلديدة التابعة لوزارة االس� � ��كان - طبقا للخطة اجلديدة -تنفيذ نحو 20.7ألف وحدة سكنية مبساحة 63مترا مربعا فى إطار املشروع القومى لإلسكان واستكمال تنفيذ 21
2.5مليار جنيه للهيئة القومية ملياه الشرب والصرف الصحى و 2.1مليار للجهاز التنفيذى للتعمير
ألف وحدة س� � ��كنية ،ومن ناحي� � ��ة أخرى تقوم أجهزة وزارة اإلس� � ��كان بتنفيذ البنية األساسية واخلدمات لع� � ��دد 20قرية من ق� � ��رى الظهير الصح� � ��راوى مبحافظات الصعي� � ��د باإلضافة إل� � ��ى ال� � ��وادى اجلدي� � ��د و 6أكتوب� � ��ر وحل� � ��وان واإلسماعيلية كما تقوم بإنهاء 30وحدة توطني بالبح� � ��ر األحمر والبدء ف� � ��ى تنفيذ 108وحدة و 80منزال بدويا بسيناء والوادى اجلديد . وتخصص اخلطة للهيئة القومية ملياه الش� � ��رب والصرف الصحى التابعة لوزارة اإلسكان نحو 2.5ملي� � ��ار جنيه واجله� � ��از التنفيذى للتعمير نح� � ��و 2.1مليار جنيه بينما يخص هيئة تنمية املجتمعات العمرانية اجلديدة نحو 3.1مليار جنيه وهى ملياه الشرب والصرف الصحى أيضا وتخصص اعتم� � ��ادات ألوجه التنمية العمرانية األخرى قدرها حوالى 5.9مليار جنيه . وتشير خطة اإلسكان والتنمية العمرانية إلى أنه مت االتفاق على إنشاء ثالث محطات للصرف الصحى باملش� � ��اركة مع القطاع اخلاص بنظام ال � � �ـ pppوهى محطة معاجل� � ��ة مياه الصرف بالقاهرة اجلديدة بطاقة 250ألف متر مكعب ف� � ��ى الي� � ��وم وبتكلفة حوال� � ��ى 786مليون جنيه ويجرى التنفيذ خالل 3س� � ��نوات وتقرر خالل خطة العام املقبل ضخ استثمارات قدرها 400 مليون جنيه م� � ��ن إجمالى االس� � ��تثمارات ويتم متويلها م� � ��ن حتالف أربعة بن� � ��وك على أن يتم إنش� � ��اء وتش� � ��غيل احملطة لفترة 20عاما تنقل بعدها ملكيتها إلى الدولة. أم� � ��ا ثانى املش� � ��روعات بنظام ال � � �ـ pppفهى محطة معاجلة مياه الصرف الصحى بالسادس من أكتوبر بتكلفة استثمارية قدرها 480مليون جنيه خالل ثالث س� � ��نوات ،تقرر توفير 100 مليون جنيه منها خ� �ل��ال العام املالى – 2010 ، 2011أما املش� � ��روع الثالث فهو إنشاء محطة معاجل� � ��ة مياه الص� � ��رف الصح� � ��ى بأبورواش بتكلفة استثمارية 2.7مليار جنيه .
تسليم 83ألف وحدة سكنية بدءا من شهر يوليو حتى نهاية سبتمبر القادم دون انتظار لنهاية البرنامج الرئاسى فى يونيو 2011 - www.godraan.com
33
تقرير
إنشاء 135ألف وحدة سكنية جديدة ..و 140ألف وحدة باحملافظات يتكفل بها القطاع اخلاص:
انف ـ ــراد :التفاصـيل الكامــلة خلط ـ ـ ــة وموازنة اإلس ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ
السنة األولى -العددالثالث -مايو 2010
32
كتب – أحمد حمد تنفرد “جدران” بنشر تفاصيل خطة اإلسكان والتنمية العمرانية للعام املالى املقبل – 2010 2011واملنتظر إقراره� � ��ا برملانيا خالل األيام القليلة القادمة ضمن خطة التنمية االقتصادية واالجتماعية للدولة التى أعدتها وزارة التنمية االقتصادي� � ��ة بالتع� � ��اون م� � ��ع كافة ال� � ��وزارات واجله� � ��ات املس� � ��ئولة .وتؤك� � ��د اخلط� � ��ة التى حصلنا على تفاصيلها أن هناك اجتاها إلنهاء REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
البرنام� � ��ج القومى لإلس� � ��كان حيث خصصت اخلطة مبلغ 13.6مليار جنيه من االستثمارات العامة لقطاع اإلسكان واملرافق يوجه منها نحو 3.1ملي� � ��ار جنيه ملياه الش� � ��رب ،و 4.6مليار جنيه للص� � ��رف الصح� � ��ى ،و 5.9مليار جنيه ملشروعات التنمية العمرانية اآلخرى . وتستهدف اخلطة اس� � ��تكمال املشروع القومى وفق البرنامج االنتخابى للرئيس وهو ما يعنى االنتهاء من تش� � ��ييد 135ألف وحدة س� � ��كنية
بجانب قيام القطاع اخلاص بتشييد نحو 140 ألف وحدة باحملافظات واملدن اجلديدة ويقدر قيمة الدعم املباشر للمشروع القومى لإلسكان بنحو 20مليار جنيه على مدار سنوات برنامج الرئيس االنتخابى مبتوسط سنوى 3.3مليار جنيه ويخص الوحدة الس� � ��كنية 40ألف جنيه فى املتوس� � ��ط وهو ما يع� � ��ادل حوالى % 40من قيمتها السوقية . واس� � ��تعرضت اخلط� � ��ة املوق� � ��ف التنفي� � ��ذى
ارتفاع عدد الشركات العقارية هذا العام بنسبة %80
كتبت :نورهان العيسوي:
ارتفع عدد الش� � ��ركات املؤسس� � ��ة في مجال التنمية العمراني� � ��ة والعقارية خالل الفترة من 2010/1/1حتى 2010/4/29إلى 283شركة برأس مال 1.356.43مليار جنيه مقارنة بالع� � ��ام املاضي خالل نفس الفترة كان عدد الش� � ��ركات العقارية 169ش� � ��ركة برأس مال 1.220.38ملي� � ��ار جنيه ويفس� � ��ر املهندس ص� �ل��اح حجاب أن هذه الزي� � ��ادة تدل على أن لعبة االس� � ��تثمار العقاري مربحة ويؤكد أن في النهاي� � ��ة لن يبقى إال األفضل واألقدر على خدمة السوق وأشار إلى أن كل هذه الشركات لن تساهم بأي شكل في حل أزمة اإلسكان موضحا أن أهداف تلك الشركات هي الربح فقط. وأضاف د .محمود عبد احلي -رئيس قسم البحوث االقتصادية للمركز القومي للبحوث- أن هذه الزيادة ال تدل على أننا مقبلون على طفرة في صناعة العقارات فالعبرة ليس� � ��ت بعدد الشركات وإمنا بحجم أعمالهم ومدى قدرتها على خدمة املجتمع. أما فوزي عبد احلكيم (اخلبير العقاري) فيري أن هذه الزيادة امللحوظة في عدد الشركات العقاري� � ��ة هي أمر طبيعي بعد أحداث األزمة العاملية التي كانت موجودة العامني املاضيني وأوضح أن هذا املعدل س� � ��يبدأ في التراجع خاصة بعد بداية تراجع واس� � ��تقرار أس� � ��عار مواد البناء ويؤكد أن الهدف الرئيس� � ��ي لتلك الش� � ��ركات هو الربح فقط كما أشار إلى أن الس� � ��وق يطرد غير الصالح منه فهناك بعض املس� � ��تثمرين الذين يكون هدفهم هو الربح من خالل تس� � ��قيع األراضي وبيعها بس� � ��عر أعلى وبالتالي فهم ال يساهمون بأي شكل في خدمة أفراد املجتمع وأضاف أن هذه الش� � ��ركات لن تكون قادرة على حل أزمة اإلس� � ��كان ألن هذه األزمة توجد بني أفراد الطبقة املتوس� � ��طة واألقل منها وهذه الش� � ��ركات ال تخدم تلك الفئ� � ��ات واألقدر على حل تلك األزمة هي احلكومة باملش� � ��اريع التي تطرحها خلدمة الطبقة املتوسطة.
مشروع « حي اللؤلؤة» إسكان شبابي %100 حملدودى الدخل
كتب -أحمد حمد:
انتهت ش������ركة "احلس������ام والنور" لالس������تثمار العقاري من املرحلة األولى ملشروعها الس������كني مبدينة السادس من أكتوبر “ حي اللؤلؤة” ومن املنتظر تسليم تلك املرحلة للشباب املنتفعني في بداية شهر نوفمبر القادم. من جانبه أكد حس������ام بدر رئيس مجلس اإلدارة أن شركته تسعى لالهتمام بإسكان الش������باب وفئة محدودي الدخل فقط ألنها الفئة التي حتتاج لتوفير مسكن مالئم لها والفتا إلى أن االس������تثمار العقاري الفاخر في الفيالت والقصور والشاليهات ال تهتم به الشركة ألنهم شريحة محدودة وقليلة في املجتمع املصري. وأض������اف بدر أن مش������روع “ حي اللؤل������ؤة” يضم 400وحدة على مس������احة أكثر من 6أفدن������ة بتكلفة قدرها 100مليون جنيه وأقيم على األراضي املخصصة للش������باب ومحدودي الدخ������ل ضمن البرنامج االنتخابي للرئيس مبارك لتوفير مس������اكن لفئة محدودي الدخل.
% 97
من منتجعات وفنادق أمان العاملية مطروحة حاليا للبيع ،وجترى شركة دى إل إف – DLFأكبر شركة استثمار عقارى وسياحى فى الهند -املالكة لها مباحثات جادة مع مؤسسة االستثمار السنغافورية احلكومية وهيئة أبوظبي لالستثمار والهيئة العامة لالستثمار الكويتية لشراء تلك احلصة
وهابطون
ما اخلبر
صاعدون
طلعت مصطفي فى الطالع خالل الرب� � ��ع األول من العام احلالي حققت “ مجموعة طلعت مصطف� � ��ي القابضة” صافي ربح قدره 324.077ملي� � ��ون جنيه بنمو قدره ،%3.2ه� � ��ذا باإلضافة إل� � ��ى أن الهيئة العامة للرقابة املالية فكت جتميد أس� � ��هم مؤسس� � ��ي الشركة والبالغة نحو 508.697.416سهماً.
%55من����و ف����ي مبيع����ات اإلس����كان ترف����ع أرب����اح «القاهرة للتعمير» إلى 9.5مليون جنيه أظهرت نتائج أعمال شركة «القاهرة لإلسكان والتعمير» املجمعة خالل الربع األول من العام اجل� � ��ارى ، 2010حتقي� � ��ق صاف� � ��ى ربح قدره 9.597مليون جنيه بنمو قدره %21.1مقارنة بصافى ربح ق� � ��دره 7.923مليون جنيه خالل الفترة املقارنة لترتفع ربحية السهم من 0.08 جنيه إلى 0.10جنيه للسهم. وأظه� � ��رت قائم� � ��ة الدخ� � ��ل املجمع� � ��ة حتقيق الش� � ��ركة 8.144ملي� � ��ون جنيه م� � ��ن الفوائد البنكي� � ��ة الدائنة مقاب� � ��ل 8.435مليون جنيه بانخفاض قدره %3.4
أزمة اليونان أصابت سوق احلديد بالركود اعترف سمير نعمان -رئيس القطاع التجاري مبجموع� � ��ة عز الدخيلة -ب� � ��أن األزمة املالية التي تعاني منها اليونان تس� � ��ببت في ركود تام ألسواق حديد التسليح العاملية واحمللية. وق� � ��ال نعم� � ��ان :إن األزم� � ��ة اليوناني� � ��ة امتدت تداعياتها السلبية إلى أسواق احلديد احمللية، حيث أقدمت الش� � ��ركات املنتجة على تخفيض أس� � ��عارها خالل منتصف ش� � ��هر مايو املاضى بهدف حتريك السوق دون جدوى. وأض� � ��اف أن مجموع� � ��ة عز الدخيل� � ��ة ترصد حاليا أوضاع وتطورات األسواق العاملية ،قبل إقدامها على حتديد سعر إنتاجها من احلديد املخصص للس� � ��وق املالية ف� � ��ي يونيو اجلارى، مش� � ��يرا إلى أن س� � ��عر حديد عز 3800جنيه للطن وحوالي 3700جنيه للشركات األخرى، بينم� � ��ا يتراوح س� � ��عر احلديد الترك� � ��ي ما بني 2720جنيها و 2868جنيها للطن. - www.godraan.com
31
www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -مايو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
30
أخبـار
«األهلى املتحد» تستبعد «محدودى الدخل» من خدمات التمويل العقارى كتب -أحمد حمد:
اس� � ��تبعدت ش� � ��ركة األهل� � ��ى املتح� � ��د للتمويل العق� � ��ارى – التابع� � ��ة للبنك األهل� � ��ى املتحد- محدودى الدخ� � ��ل من احلص� � ��ول على متويل عقارى منها ،حيث وضعت الشركة حدا أدنى للتمويل املطلوب للش� � ��قة عند 250ألف جنيه ،وه� � ��و ما يعن� � ��ى أن عمالء التموي� � ��ل العقارى الراغب� �ي��ن فى احلصول عل� � ��ى متويل أقل من هذه القيمة ال يستطيعون االستفادة بخدمات الشركة . وأكد مصدر مسئول بالشركة – طلب عدم ذكر اس� � ��مه – أن الشركة تستهدف فقط أصحاب الدخول التى تزيد على 15ألف جنيه س� � ��نويا ( 1250جنيها شهريا ) ،وبالتالى فهى ال تهتم بش� � ��ريحة أصحاب الدخول األق� � ��ل من ذلك، الفتا إلى أنه مت حتديد اس� � ��تراتيجية الشركة فى الس� � ��وق على هذا األساس ،قائال “ :إن الشركة تس� � ��مح للعميل باحلصول على متويل ميتد م� � ��ن 250ألف جنيه إلى 5ماليني جنيه وما دون ذلك ال نقدم له اخلدمات” وأضاف أن قيمة التمويل من الش� � ��ركة للعميل مت رفعه� � ��ا مؤخرا لتصل ال� � ��ى % 80من قيمة الشقة وزيادة أجل س� � ��داد التمويل ليصل إلى 15عاما وهو أجل الس� � ��داد السائد فى أغلب شركات التمويل العقارى العاملة فى السوق. وأش� � ��ار املصدر إلى أن الشركة تدرس تقدمي منتج "اإلجارة" املتبع فى اخلليج وس� � ��يتاح هذا املنت� � ��ج كتمويل عقارى أو كمنتج تأجير متويلى وفقا للس� � ��جل التجارى للش� � ��ركة وتس� � ��تهدف الش� � ��ركة بصفة أساس� � ��ية املصريني العاملني باخللي� � ��ج ومواطن� � ��ى دول مجل� � ��س التع� � ��اون اخلليجى لالس� � ��تفادة من ش� � ��بكة فروع البنك األهلى املتحد املنتشرة فى 9دول خليجية.
2011
وراء ما اخلبر
مها عبد الفتاح وكيل وزارة اإلسكان واملرافق :
الدولة بدأت خطة إصالح العالقة بني املالك واملستأجر
كتب -إبراهيم الكاشف:
فى تصريح خاص لـ»جدران» كشفت املهندسة مها عبدالفتاح وكيل الوزارة بقطاع اإلسكان واملرافق بوزارة اإلس� � ��كان أن التشريعات وسياسات اإلس� � ��كان ،هما العامالن األساسيان اللذان أثرا تأثيراً كبيراً على مس� � ��ار اإلس� � ��كان في مصر ،وأن بداية ظهور هذه املش� � ��كلة وتفاقمها السريع واملتالحق يرجع إلى قوانني حتديد اإليجارات ،التي صدرت بدايتها بعد احلرب العاملية األولى ،حيث هيمنت الظروف السياس� � ��ية على التش� � ��ريعات في ظل اضطرابات احلربني العامليت� �ي��ن األولى ثم الثانية، وكانت األولوية في ذلك احلني أن يكون هناك استقرار اجتماعي للنسبة الكبيرة من الشعب وهي فئة محدودي الدخل ،وهذا التوصيف للمش� � ��كلة يأتى وفقا للنتائج التي توصلت إليها العديد من الدراسات التي متت في هذا الصدد. وأضاف� � ��ت أنه بعد قي� � ��ام ثورة 1952كانت األولوية أيضا لفئة محدودي الدخل ،حيث إن الثورة قد حتيزت لهذه الفئة املطحونة من الش� � ��عب ،وكانت السياس� � ��ة التي انتهجتها هي اس� � ��تمرار إصدار التشريعات لتخفيض القيمة اإليجارية ،وتقييدها واستمرار سريان العقود بسبب االرتفاع املستمر في األس� � ��عار ،واملطالبة املس� � ��تمرة من الفئات محدودة ومتوس� � ��طة الدخل بزيادة األجور ملواجهة نفقات احلياة وعدم قدرة الدولة على إنش� � ��اء الوحدات الس� � ��كنية املطلوبة ،والنسبة الكبيرة لعدد املستأجرين ،التي تفوق نسبة عدد املالك. وأكدت -وكيل الوزارة بقطاع اإلسكان واملرافق -أن صدور تلك التشريعات نتج عنه إهمال صيانة العقارات من قِ بل املالك واملس� � ��تأجر ،بس� � ��بب تأثر العالقات االجتماعية بينهما ،وبالتالي تدهور الث� � ��روة العقارية ،وأصبح هناك العديد من العقارات تُش� � ��كل خطورة داهم� � ��ة على حياة املواطنني محدودي الدخل ،الفتة إلي أنه عند دراس� � ��ة الوضع احلالي لإلس� � ��كان ف� � ��ي مصر جند أن هناك اختالالً في العالقة بني الطلب والعرض على مستوى نوعيات اإلسكان. وأوضحت أن هناك فجوة بني االحتياجات من إسكان فئة محدودي الدخل واملتاح منه ،ألن تكلفة معظم الوحدات السكنية ،التي يتم تشييدها تفوق قدرة املواطنني ذوي الدخل احملدود ،على الرغم من أن هذه الفئة هي التي اس� � ��تفادت عند بداية صدور قوانني تقييد اإليجارات ،وذلك بس� � ��بب توق� � ��ف القطاع اخلاص عن البناء بنظام اإليجار حلماية أمواله وانتقاله إلى البناء بنظام التمليك، مش� � ��يرة إل� � ��ي أن الدول� � ��ة رأت منذ ثمانيات القرن العش� � ��رين أن هناك خل ً ال واضح � � �اً في العالقة اإليجارية بني املالك واملس� � ��تأجر وأنه ليس هن� � ��اك أي نوع من التوازن في تلك العالقة مع مطالبة املالك بإنصافهم وحتقيق العدالة بينهم وبني املستأجرين. وأضافت أن الدولة بدأت في تصحيح ذلك اخللل واالجتاه بعدة خطوات حلل مش� � ��كلة اإلس� � ��كان ومنها إصدار بعض التشريعات ،والتي كانت بدايتها العمل على حترير بعض العالقات اإليجارية، وإص� � ��دار قانون لدعم النش� � ��اط التعاوني به� � ��دف توفير العديد من الوحدات الس� � ��كنية حملدودي ومتوس� � ��طي الدخل ،والتي تس� � ��اهم فيها الدولة ببعض الدعم ،وفي السنوات العشر األخيرة تبنت احلكومة سياسات تشريعية متعـددة للوصول إلى حل جزئى ملشكلة اإلسكان ،فكان إصدار قوانني حترير العالقة بني املالك واملستأجر في املباني اجلديدة ،وقانون التمويل العقاري بغرض تنشيط العم� � ��ل في مجال قطاع االس� � ��تثمار العقاري جلميع الفئات وخاصة فئ� � ��ة محدودي الدخل لصالح املواطنني.
هو العام الذى من املتوقع أن يشهد انطالق أكبر صندوق متويل عقارى فى الكويت ويضم عدد ًا من شركات التطوير واالستثمار والتمويل العقارى العاملة حاليا بالسوق ،ويهدف الصندوق اجلديد إلى إنهاء حالة الركود التى يعانى منها السوق العقارى
40
مليون دينار هى تكلفة املشاريع العقارية التى تنفذها شركة «القناعات للتسويق والتطوير العقاري» – التى تتخذ من قطر مقرا إقليميا لها -في قطر والسعودية والعراق والسويد ،وذلك متهيدا لدخول الشركة إلى أسواق عربية وعاملية أخرى ، مثل اإلمارات واألردن والهند وعمان والبحرين ولبنان واالحتاد األوروبى
شرك ا ت خـــــــــــاص
د .أمين كامل نائب رئيس الهيئة العامة للتخطيط العمراني ل ـ " جدران":
لن نبيع شواطئ العلمني ألى كيانات خاصة كتب -محمود إبراهيم: ف� � ��ي تصريح خاص لـ " ج� � ��دران" أكد د.أمين كامل -نائب رئي� � ��س الهيئة العامة للتخطيط العمراني -أنه ال توجد أي نية لتخصيص أو بيع الش� � ��واطئ الس� � ��احلية ملدينة العلمني بعد تنفيذ املخطط العمراني للساحل الشمالي الغربي الذى تدخل فيه املدينة ،مشيراً إلى أن هذه الشواطئ ملكية عامة وليست مجاالً لالستثمار أو الكسب املادي . وأضاف كامل أن اجلزء اجلنوبي من املدينة هو الذي س� � ��يتم طرحه للمؤسس� � ��ات املختلفة من أجل اس� � ��تثماره وليس اجلزء الساحلي حتى ال تتكرر مآسي بيع أو انتفاع كيانات خاصة بهذه الشواطئ. وعن أهداف املخطط ،أكد "كامل" أن أهداف املخطط تتمثل في حتقيق معدل منو اقتصادي مرتفع تصل نس� � ��بته سنوياً إلى %12باإلضافة إلى تطوير شبكات البنية األساسية وحتقيق االنتش� � ��ار املركزي مع ضرورة توطني 5ماليني نس� � ��مة يتم توفي� � ��ر 1.5مليون فرصة عمل لهم.
شعبان يطالب باالستغالل السياحى للعشوائيات وفتح الله يحذر من عشوائية الدائرى
كتب -محمود إبراهيم: أكد املهندس “محمود ش� � ��عبان” رئيس مجلس إدارة ش� � ��ركة اجلذور لتداول األوراق املالية أن س� � ��وق العقارات في أي مكان في العالم هو قاطرة االقتصاد مطالباً بتنشيطه الفترةالقادمة نظراً لفوائده املتعددة ،حيث يرى شعبان أن سوق العقارات يسحب معه العديد من الصناعات التي ترتقي وتنش� � ��ط بنشاطه مشيرا إلى أنه يساهم في توظيف العمالة وزيادة الرواج في مختلف القطاعات. وطالب ش� � ��عبان بضرورة إيجاد فك� � ��ر جديدة إلحالل وجتديد العم� � ��ارات القدمية مضيفا أن مص� � ��ر بها مناطق عش� � ��وائية كثيرة جداً تقع في بقاع س� � ��حرية -حس� � ��ب وصفه -وال يتم االس� � ��تفادة منها وأوضح أنه البد من اس� � ��تخدامها ولكن بعد تطويرها واستغالل قيمتها املتمثلة في موقعها مشيراً إلى أن هذه املناطق العشوائية تقع في أماكن حيوية للغاية ميكن استخدامها في مشروعات غير تقليدية تساعد على تنشيط قطاع السياحة. بينما أكد املهندس “فتح الله فوزي” -رئيس مجلس إدارة ش� � ��ركة مينا لالستثمار العقاري أن العشوائيات قد نتجت عن سبق حاجة البشر عن التخطيط العمراني وطالب بضرورةأن يسبق التخطيط حاجة البشر وليس العكس حتى ال تتكرر مأساة العشوائيات التي متتد على جانبي الطريق الدائري مؤكداً أن الطريق الصحراوي هو اآلخر س� � ��يتحول إلى طريق للعشوائيات خالل السنوات العشر القادمة بعد انفجار فوضى البناء على جانبيه.
2010
كان عام احلظ السعيد لشركة رافال للتطوير العقاري السعودية والتى حصدت خالله جائزة أفضل مشروع عقاري لعام 2010عن ضاحية برج رافال خالل حفل جوائز اإلجناز العربي في مؤمتر االستثمار العربي 2010الذي أقيم في أبو ظبي.
السويس لألسمنت ترعي مهرجان اختراق الضاحية الثالث بحلوان
حتت ش� � ��عار «مص� � ��ر والء وانتم� � ��اء» أقيم مهرجان اخت� � ��راق الضاحية الثالث مبدينة 15ماي� � ��و مبحافظ� � ��ة حل� � ��وان مبناس� � ��بة اإلحتفال بالعيد القومي للمحافظة برعاية مجموعة شركات السويس لألسمنت. شهد االحتفال مشاركة مايقرب من خمسة آالف متسابق من مختلف املراحل العمرية من مدارس وأندية احملافظة . وص� � ��رح روبرتو كالي� � ��ري -العضو املنتدب ملجموعة شركات السويس لألسمنت -أن الرياضة هي الوسيلة األفضل نحو التنميه وبناء روح الفريق التي تقوم علي التعاون، ونحن في السويس لالسمنت نود أن نري اجلميع يبذلون قصاري جهدهم من أجل محافظة حلوان الت� � ��ي حتتضن ثالثة من املصانع اخلمسة التي متتلكها املجموعة . واس� � ��تطرد كالي� � ��ري في احلدي� � ��ث قائال: إن املجموعة حتتف� � ��ظ مبكانتها بني كبرى ش� � ��ركات األس� � ��منت فى مص� � ��ر من خالل ش� � ��بكة صناعية تضم خمس� � ��ة مصانع فى محافظات حلوان والس� � ��ويس واملنيا حيث تنت� � ��ج مايقرب من 12مليون طن مترى من األسمنت سنوياً.
احلكيم للتعمير تطرح مشروع «ميدواي» بسيدي عبد الرحمن
كتب :عرفة أبو املجد طرحت شركة احلكيم للتعمير مشروعها اجلديد «ميدواي» بس� � ��يدي عبد الرحمن بطريق االس� � ��كندرية – مرس� � ��ي مطروح الساحلي علي مساحة 3أفدنة. وص� � ��رح م .أحم� � ��د احلكي� � ��م -مدير عام التسويق بالشركة -أن املشروع يقع علي هضبة عالي� � ��ة ليضمن رؤية مميزة للبحر لكل الوحدات ،مش� � ��يرا إلي أن املش� � ��روع يتك� � ��ون م� � ��ن وح� � ��دات صيفي� � ��ة وفندقية ومحالت جتارية مبساحات مختلفة تبدأ من 53مترا. - www.godraan.com
29
www.godraan.com
ما اخلبر
السنة األولى -العددالثالث -مايو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
وراء
تقرير حكومي 42 :مليار جنيه حجم التمويل أخبـار العقاري املمنوح خالل السنوات اخلمس القادمة 28
احلبشى :فكرنا فى االحتاد بعد تضخم األصول العقارية فى الوطن العربى
كتب – مصطفي عاشور
أك� � ��د اخلبير املثمن د.س� � ��يد احلبش� � ��ي -رئيس االحتاد العربي للتمويل وتقييم األصول العقارية أن إنش� � ��اء احت� � ��اد للتمويل والتقيي� � ��م العقارييعمل حت� � ��ت مظلة مجلس الوح� � ��دة االقتصادية التاب� � ��ع جلامعة الدول العربي� � ��ة جاء بعد تضخم األص� � ��ول العقارية ف� � ��ي الوطن العرب� � ��ي وتأثير ذلك عل� � ��ي كافة القطاعات األخري وملس� � ��اعدة املستثمرين العرب في اتخاذ القرار االقتصادي الرشيد ببيع أو شراء العقارات. وأضاف أن االحتاد سيعمل على التأهيل العلمي والتدري� � ��ب املهني للمقييم� � ��ن العقاريني لتخريج أجيال جديدة متخصص� � ��ة في التقييم والتمويل العقاري علي أعلي مستوي وفقا للمعايير الدولية املعتم� � ��دة لدي األس� � ��واق العاملي� � ��ة والعمل علي تنميته� � ��م وتطويرهم وتوحيد مفاهيم وأس� � ��اليب التقييم وفقا لألس� � ��س العلمية واملهنية الدولية. وكشف احلبش� � ��ى عن وضع ميثاق شرف عربي ملزاولة املهن� � ��ة كإطار مرجعي جلمي� � ��ع العاملني بالتقيي� � ��م والتمويل العقاري وتب� � ��ادل املعلومات واخلبرات فض� �ل��ا عن إصدار كت� � ��ب دورية من مركز الش� � ��ئون القانونية التابع لالحتاد ليشمل التوصي� � ��ات والتوجيهات الالزمة للمس� � ��تثمرين الع� � ��رب الواج� � ��ب اتباعها عند ت� � ��داول األصول العقارية . ومن جانبه أكد املستش� � ��ار ماه� � ��ر عبداملقصود املدير العام لالحتادات والش� � ��ركات مبجلسالوحدة االقتصادية -أن االحتاد يضم 60احتادا نوعيا ،تهدف إلي زيادة التعاون العربي املشترك لتحقي� � ��ق حزم� � ��ة م� � ��ن األه� � ��داف املختلفة في مقدمتها إقامة س� � ��وق عربية مشتركة ومشاريع عربية مش� � ��تركة واحلد من البطال� � ��ة بني أبناء الوطن العربي وحرية انتقال العمالة بني األقطار العربية.
100
إبراهيم الكاشف
مصر أصبحت متتلك س� � ��وقا أوليا قويا للتمويل العقاري ميثل طاقة متويلية كبيرة ،باإلضافة إلى الكوادر البشرية القيادية املدربة القادرة على قيادة هذا القطاع ،وهو ما يجعل التمويل العقاري فى بؤرة اهتمام جانب كبير من املستثمرين،هذا ما جاء فى تقرير حكومي صادر حديثا عن هيئة التمويل العقارى رصد تطور نشاط التمويل العقارى منذ بدء العمل بقانونه الصادر في 2005الفتا إلي أنه خ� �ل��ال هذه الفترة حدثت طفرة هائلة منها زيادة قيمة التمويل املمنوح من 16مليون جنيه فى يونيو 2005إلى أكثر من 12مليار جنيه حتى ديسمبر ،2008ليس هذا فقط ،بل من املتوقع أن تصل قيمة التمويل العقاري املمنوح خالل السنوات اخلمس القادمة إلى نحو 42مليار جنيه. وأك� � ��د التقري� � ��ر -الصادر عن الهيئة التي أدمجت مع هيئات أخري لتأس� � ��يس هيئ� � ��ة الرقابة املالية املوحدة -أن هذه الزيادة املتوقعة في حجم التمويل تأتي بعد إعداد البنية األساسية الالزمة لتفعيل النشاط ومشاركة البنوك للشركات فى هذا املجال ،موضحا أنه في إطار السعي لتحفيز العمل في هذا اجلانب ،مت الترخيص ألكثر من 10ش� � ��ركات للتمويل العقاري وشركة إلعادة التمويل العقاري، عالوة علي تس� � ��جيل وتدريب عدد كبي� � ��ر من خبراء التقييم العقاري والوس� � ��طاء والوكالء العقاريني خلدمة منظومة التمويل العقاري. وأوضح أن نشاط التمويل العقاري شهد خالل السنوات األربع األخيرة تطورا ملحوظا ،وذلك بارتفاع إجمالي عدد املس� � ��تثمرين املس� � ��تفيدين من خدمات الهيئة من 3ع� � ��ام 2004بإجمالي حجم متويل ممنوح من ش� � ��ركات التموي� � ��ل العقاري بلغ 274ألف جنيه ،ليصل إل� � ��ى 7065بإجمالي متويل يصل إلي مليار و 114مليون جنيه فى ديس� � ��مبر ،2008متوقعا أن تصل قيمة التمويل العقاري املمنوح من شركات التمويل العقاري خالل الفترة ( )2013 – 2009إلى نحو 12مليار جنيه. وأمل� � ��ح تقرير الهيئة إلي أن جهات التمويل قامت بتمويل نش� � ��اطات التمويل العقاري املختلفة ما بني السكنى والتجاري ،إال أن النسبة العالية من األفراد الراغبة فى احلصول على متويل عقاري يتجهون إلى نوعية شراء وحدات سكنية بإجمالي 6926مستثمرا من اإلجمالي العام لعدد املستثمرين البالغ عددهم 7065مس� � ��تثمرا ،وذل� � ��ك بحجم متويل عقاري بلغ حوال� � ��ي 1007ماليني جنيه من إجمالي 1114مليون جنيه ،وذلك حتى ديسمبر .2008 ولفت إلي أن أكثر احملافظات اس� � ��تفادة من هذا النش� � ��اط التمويلي محافظة 6أكتوبر بإجمالي عدد مستفيدين بلغ 3931خالل الفترة ( ،)2008 -2005تليها محافظة القاهرة بإجمالي عدد مستفيدين بل� � ��غ 1163تليها ،محافظة حلوان بعدد مس� � ��تفيدين بلغ ،966وأخيرا تأت� � ��ي محافظة اجليزة ،التي اس� � ��تفاد منها 542مس� � ��تثمرا حتى نهاية ديس� � ��مبر ،2008موضحا أن أكثر الفئات استفادة من هذا النش� � ��اط ه� � ��ي فئة منخفضة الدخل ،ال� � ��ذي وصل عددها إلى 4254بنس� � ��بة %60فى حني أن عدد املستفيدين احلاصلني على متويل من ذوى الدخل األعلى من 1500جنيه بنسبة .%40 وفي متناول حديثه عن التمويل العقاري وفقا للمس� � ��احات الس� � ��كنية املختلف� � ��ة ،أملح التقرير إلي أن هناك إقباال متزايدا على الوحدات الس� � ��كنية ذات املس� � ��احات الصغيرة حتى 65مترا مربعا ،والتي متثل %48من إجمالي عدد املس� � ��تفيدين ،نتيجة ألن %60من عدد املس� � ��تفيدين من التمويل العقاري هم األفراد من ذوى الدخول املنخفضة ،موضحة أن إجمالي عدد املقيدين بجداول وسجالت الهيئة من الكوادر البش� � ��رية املؤهلة واملدربة حتى نهاية ديسمبر 2008نحو 125خبير تقييم عقاري و222 وس� � ��يط متويل عقاري و 51وكي ً ال عقارياً و 46مراقب حسابات.وكش� � ��ف التقرير أن الهيئة تستهدف الوصول بحجم التمويل العقاري املمنوح من ش� � ��ركات التموي� � ��ل بنهاية عام 2013إلى نحو 28مليار جنيه ،وذلك بزيادة عدد شركات التمويل العقاري املرخص لها بالعمل عالوة علي نشر الوعي املالي اخلاص بأنش� � ��طة هذه الشركات ،وتش� � ��جيع مختلف املتعاملني في السوق العقارية بالتعامل مع هذا النشاط اجلديد واملهم للغاية ليكون مبثابة حل أمثل ملشكلة اإلسكان في مصر.
مليون دوالر هى رأس مال الصندوق العقارى الذى يزمع بيت التمويل العربى تأسيسه فى لبنان فى إطار خطة البيت لدعم التنمية االقتصادية فى لبنان بالتعاون مع مصرف قطر اإلسالمى
200
مليون ريال هى تكلفة إنشاء أول صندوق عقاري صناعي مقفل في املنطقة الشرقية بالسعودية لتطوير منطقة صناعية مكتملة اخلدمات على طريق الدمام -بقيق السريع ،ويستحوذ على 700ألف متر مربع لتنفيذ مشروع املنطقة الصناعية.
محمد بسيوني :أرفض تعديل قانون شركات إدارة األصول العقارية كتب -محمد سعيد: صرح املهندس محمد بس� � ��يوني رئيس ش� � ��ركة مصر إلدارة األص� � ��ول العقارية ،أن تدشني ش� � ��ركات جديدة إلدارة األصول العقارية دليل على جناح شركته في دخول ه� � ��ذا القطاع املهم واعتبارها صاحبة الريادة فيه داعياً هذه الش� � ��ركات اخلاضعة لقانون الش� � ��ركات ذات املسئولية احملدودة أن تبدأ من حيث انتهت شركته ،خاصة أنها متلك عقارات على مستوى اجلمهورية ،بينما الشركات اآلخرى يقتصر عملها على مشروع أو إثنني على األكثر. ورفض بس� � ��يوني تعديل قانون الشركات ذات املس� � ��ئولية احملدودة قائ ً ال إن نشاط الشركة يتوافق مع القانون فهي شركات متخصصة تهدف لتعظيم الربح العائد من العقار ،أما الشركات غير اجلادة فسوف تواجه مشاكل عدة متنعها من االستمرار، خاصة أن القانون يجبر هذه الشركات على االلتزام مبشروعتها وزيادة رأس مالها على املدى البعيد. وأكد بس� � ��يونى على صرامة القانون في تس� � ��جيل العقار بالش� � ��هر العقاري وهو ما يحفظ للعميل حقه ،خاصة أن األصل غير املس� � ��جل ينخفض ربحه بنس� � ��بة تتراوح بني %20إلى ،%25وفي حالة عدم التزام هذه الش� � ��ركات بالقانون يتم إنذارها ثم وقفها عن العمل. مواجهة بسيوني حتت قبة البرملان ..اقرأ ص 85
الوكالة العقارية تخطط لـ 3مشروعات بيئية توفر األراضي إلنشاء مشروعات عقارية أكد حمادة صالح -عضو االحتاد العربى للتنمية العقارية -أن الوكالة العقارية الدولية التى يرأس مجلس إدراتها تخطط بالتنس� � ��يق مع احلكومة ممثلة في ثالث وزارات هي البيئة واالس� � ��تثمار ،والتنمية احمللية للبدء في تنفيذ ثالثة مش� � ��روعات بيئية عمالقة موضحا أنها عبارة عن مشروع إلعادة تدوير املخلفات والقضاء على أي فضالت باس� � ��تخدام أحدث التقنيات احلديثة وغير الضارة بالبيئة مبا سيوفر مساحات شاسعة من األراضي تضاف للثروة العقارية بدال من استخدامها في دفن هذه املخلفات باإلضافة ملش� � ��روع استخدام الطاقة الشمسية إلنتاج 36مليون متر مكعب من املياه بتكنولوجيا عالية اجلودة في مجال االس� � ��تثمار البيئي ...باإلضافة ملشروع آخر لتحلية مياه الصرف واستخدامها في توليد الطاقة املتجددة.
كتاب :املبادئ العقارية واألسس املهنية (لبنان)
مرجع عقارى باللغة العربية ينظم عمل املتخصصني واحمل �ت��رف�ين ال�ع��ام�ل�ين في ال�ق�ط��اع ال �ع �ق��اري ،ك�م��ا أن��ه يلبى حاجة ال�ش�خ��ص احل��ال��ى ف��ى م�ع��رف��ة معلومات ع �ل �م �ي��ة ب �س �ي �ط��ة وم ��وث� �ق ��ة ع� ��ن عالم العقارات. يعد الكتاب أول موسوعة عربية تساعد ال �ق��ارئ ال �ع��ادى ع�ل��ى ف�ه��م املصطلحات ال�ع�ق��اري��ة وال�ه�ن��دس�ي��ة املتخصصة ،مما يحميه من السقوط فريسة سهلة لعمليات النصب ،أثناء شراء أو بناء عقار سواء من قبل املهندس أو املقاول. كما يتناول الكتاب معلومات قيمة عن السوق العقارى ومدى تأثيره فى االقتصاد القومى ألى دولة وتأثره شديد احلساسية باحلالة االقتصادية. وينقسم الكتاب إلى عشرة فصول هى : القطاع العقاري و تأثير االقتصاد مبادىء التخمني العقارية الثالثة الوساطة العقارية داللة أم احتراف اإلدارة العقارية وأسس الصيانة ماهية القوانني و العقود العقارية اإليجـارة العقارية و أنواعها التمويل العقاري :الشروط و التحليل أسـس املعاينةالعقارية م� � � �ب�� � ��ادىءتطوير األراضي والعقارات أس� � � �ـ�� � ��ساالس� � �ت� � �ث� � �م � ��ار العقاري ا�سم الكتاب : املبادىء العقارية و الأ�س�س املهنية
250
مليون ريال هى رأس املال املدفوع إلنشاء شركة «جوار العقارية» ،أحدث شركات التطوير العقارى فى السعودية ،وتتبع شركة "جوار" إلدارة وتسويق العقارات القابضة ،الذراع التسويقية لـ "مجموعة بن الدن" السعودية
امل�ؤلف : د� .إبراهيم حالوى خبري دوىل فى اال�ستثمار والتطوير العقارى - www.godraan.com
27
www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -مايو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
26
أخبـار
وزير اإلسكان ف ي جناح جدران مبعر
ض next move
" جدران" ..حضور مميز في " "next moveووعد باللقاء في " إنتربليد"
من أصعب األمور أن تكتب عن نفس� � ��ك أو جناحاتك وإش� � ��ادة اآلخرين بك ألنه في هذه احلالة تكون ش� � ��هادتك مجروح� � ��ة ،خاصة إذا لم تكن متل� � ��ك الدليل الدامغ على إثباته� � ��ا ،والدليل الذي منلك� � ��ه على إثبات حضورن� � ��ا ومتيزنا إعالمياً -طوال األيام األربع� � ��ة التي متثل فاعليات معرض “ ”next moveومنذ اللحظة األولى النطالقه -ليس فقط اإلشادات التي تلقيناها ،وأبرزها إشادة املهندس أحمد املغربي -وزير اإلسكان واملجتمعات العمرانية اجلديدة -الذي توقف في جناح جدران باملع� � ��رض وتلقي من رئيس التحرير عددى املجلة الوليدة واملالحق التي صدرت معهما ،كما أش� � ��اد مبلحق العدد الثاني والس� � ��بق الذي حققناه بنش� � ��ر التفاصيل الكاملة واملواد التي مت تعديلها في الالئحة التنفيذية لقانون البناء املوحد رقم 119في أحد هذين امللحقني بعد ساعات من صدورها. لم تكن ش� � ��هادة الوزير وإش� � ��ادته هي الوحيدة فهناك مئات اإلش� � ��ادات تلقيناها م� � ��ن زوار املعرض الذين أقبلوا على جن� � ��اح “ جدران” وطلبوا احلصول على نسخ من املجلة ومالحقها بعد أن لفتت نظرهم سواء من
خالل العرض اجليد ألعدادها أو من خالل شاشة العرض أو معلومات بعضهم السابقة عن املجلة ومعرفتهم بها ،ووصلت أرقام التوزيع املجاني ألعداد املجلة خالل أيام املعرض ما يزيد علي 10آالف نسخة. وعلى مس� � ��توى األداء اإلعالمي وتغطية فاعلي� � ��ات املعرض ،فقد تزامن إطالق “ جدران” ملوقعها اإللكتروني مع بدء الفاعليات واستطاع الفريق اإلعالم� � ��ي لـ “ جدران” أن ينقل نبض األحداث وتفاعل املش� � ��اركني من عارض� �ي��ن وزوار ومنظمني وبث هذا مباش� � ��رة والتواصل مع العديد من املهتمني واملنخرطني في صناعة العقارات من خالل الرسائل اإلخبارية التي يتم إرسالها إليهم عبر البريد اإللكتروني ،ناهيك عن عرض املوقع على شاشة العرض الكبيرة بجناحنا ..هذا احلضور واجلهد الذي لفت انتباه وس� � ��ائل اإلعالم األخرى إلينا -وأبرزها موقع اليوم السابع الذي أف� � ��اض في احلديث عن ج� � ��دران ومتيزها ف� � ��ي “ - ”next moveلن نتوقف عنده كثيراً ،على وعد أن نواصل ما بدأناه -إن شاء الله -في معرض “ إنتربيلد” الذي س� � ��وف يقام في الفترة من 17وحتى 21يونيو احلالي ويضم 1400عارض من مختلف بقاع الوطن.
احلساب اخلتامي للنسخة الثالثة من ""next move على مس� � ��احة 25ألف متر مربع بقاعة املؤمترات مبدين� � ��ة نصر ومبش� � ��اركة أكثر من 50ش� � ��ركة من كبريات ش� � ��ركات االس� � ��تثمار والتموي� � ��ل العقارى ، أقيمت الدورة الثالثة من معرض " "next move أحد أهم وأكبر املعارض فى مصر والشرق األوسط وذل� � ��ك فى الفترة من 28إلى األول من ش� � ��هر مايو املاضى. أحمد غزي -رئيس مجلس إدارة ش� � ��ركة ACG- ””ITFإحدى الشركتني املنظمتني للمعرض -قال إنه خالل معرض " نيكست موف " 2010مت جتميع عدد من مطوري العقارات واملمولني واملس� � ��تثمرين ومصمم� � ��ي املش� � ��اريع بهدف استكش� � ��اف الفرص املتاحة ف� � ��ي مصر حي� � ��ث متكن قط� � ��اع العقارات في مصر من حتقيق� � ��ق منو بلغ %3.7خالل العام املاض� � ��ي ،حيث يتمتع س� � ��وق العقارات الس� � ��كنية بإمكان� � ��ات كبيرة للنمو خالل العقد القادم بس� � ��بب النقص في عدد الوحدات الس� � ��كنية املتاحة حالياً والذي يصل إلي 3ماليني وحدة إلى جانب الطلب اإلضافي على 150ألف وحدة س� � ��كنية س� � ��نوياً مع
21
..ويتفقد األجنحة امل شاركة
وجود نحو 300ألف حالة زواج. وأضاف ياس� � ��ر غازي -رئيس مجلس إدارة شركة “ led markting” solutainالش� � ��ريك الثانى املنظم للمعرض -أن الظروف الراهنة توفر فرصة مناسبة لالرتقاء مبستوي إنتاجية السوق العقارية احمللية والوصول بها إلى آفاق جديدة. وأض� � ��اف غ� � ��ازى نح� � ��ن نتطلع إلى توس� � ��يع نطاق نش� � ��اطات التمويل واالس� � ��تثمار إلى ح� � ��د كبير في ظل وج� � ��ود العديد من الضرائ� � ��ب على رأس املال
منطقة استثمارية جديدة سيتم إنشاؤها في مصر خالل الفترة القادمة تشمل مختلف مجاالت االستثمار ،وذلك باإلضافة إلى 12منطقة استثمارية قائمة فعليا ،يبلغ حجم استثماراتها 73مليار جنيه وتوفر حوالي 344ألف فرصة عمل
وانخفاض األسعار. جدي� � ��ر بالذكر أن مصر تع� � ��د أكبر دولة من حيث التعداد السكاني وأضخم سوق عقاري في املنطقة العربي� � ��ة ،وم� � ��ن املتوقع أن يحقق قط� � ��اع العقارات فيها أداء قوياً مرة أخرى في غضون االثني عش� � ��ر عاما القادمة وس� � ��ط توقعات مبواصلة منو الناجت اإلجمالي احلقيقي واس� � ��تمرار اهتمام الش� � ��ركات احمللية باالستثمارات العقارية إضافة إلى التعافي السريع لقطاع السياحة احمللية.
1000
مليون دوالر – أى مليار دوالر – هى قيمة رأس مال صندوق استثمارى جديد يطلقه بنك كابيتال انفستمنت
عارض الم
أجندة
اقتداء بتجربة «جربة» التونسية:
إنشاء مدينة سياحية تتيح حق التملك للسائحني الليبيني في مصر كتبت -إجنى عبداملجيد:
كش� � ��ف عادل عبد الرازق -أمني عام غرفة الفنادق -أنه قدم مش� � ��روعاً لالحتاد املصري للغرف الس� � ��ياحية ،يهدف إلى إقامة مدينة س� � ��ياحية متكاملة يتملك فيها الليبيون وحدات س� � ��كنية ،وذلك في املنطق� � ��ة الواقعة بني محافظة مطروح ومدينة السلوم ،وهو املشروع الذي حاز على موافقة االحتاد للتشاور عليه مع هيئة التنمية الس� � ��ياحية ،كما يت� � ��م عرضه حالياً على وزي� � ��رة التعاون الدولي فاي� � ��زة أبو النجا، وتعرض الدراسات اخلاصة به على اللجنة العليا املصرية الليبية. وأض� � ��اف عبد الرازق في تصريح خاص لـ «جدران» أنه اس� � ��توحى هذه الفكرة من تونس ،التي قامت بتشييد مدينة في منطقة «جربة» على احلدود الليبية التونسية؛ بهدف تنش� � ��يط الس� � ��ياحة الليبية الوافدة إليها ،حيث يتوافد على تونس 2مليون س� � ��ائح ليبي س� � ��نويا .أما مصر فيتواف� � ��د عليها نحو 400ألف س� � ��ائح ليبي فقط، وفقاً لتقديرات العام املاضي ،مش� � ��يرا إلى أنه اختار املنطقة الواقعة بني مطروح والسلوم إلقامة تلك املدينة لقربها من اإلسكندرية ،التي باتت مزدحمة ،باإلضافة إلى ارتفاع أسعار العقارات بها والتي تصل إلى مليون أو 2مليون جنيه ،أما أسعار الوحدات السكنية في تلك املدينة فتتراوح بني 500- 200ألف جنيه. وأض� � ��اف عبدالرازق أن مس� � ��احة تلك املدينة قد تكون في ح� � ��دود 10آالف متر، ومتوقع إقامة نصف مليون وحدة في غضون عش� � ��ر سنوات ،بتمويل خاص ،وعلى الدولة تقدمي األرض بس� � ��عر رمزي ،مقلال من مخاوف أن تتسبب هذه املدينة فى تركيز السياحة الليبية باملنطقة الشمالية الغربية من مصر فقط؛ حيث إنه سيسمح للمواطن الليبي التجول بس� � ��يارته في جميع أنح� � ��اء اجلمهورية والعودة مرة أخري إلى منزله ،مشيراً إلى إنه قد يعمل على حتقيق طفرة في مجال التشييد والعمالة وغيرها من املجاالت املرتبطة بقطاع الس� � ��ياحة ،والتي تصل إلى 70مجاال ،مؤكداً أن القانون املصري يجيز حق التملك لليبيني. وأكد عبد الرازق أن نس� � ��بة جناح املش� � ��روع عالية جدا ،ألن عش� � ��ق الليبيني ملصر بصفة عامة ،واإلس� � ��كندرية بصفة خاصة معروف للجميع ،مضيفا أنه خالل لقائه مبجموعة من الس� � ��ائحني الليبني كش� � ��فوا ل� � ��ه عن معوقات كثي� � ��رة تقف في وجه حضورهم ملصر أهمها منفذ الس� � ��لوم ،الذي يس� � ��تغرق دخوله� � ��م منه بني 6و12 س� � ��اعة ،كما أن هناك منفذين للسلوم أحدهما س� � ��ياحي واآلخر عام ،واألخير هو الذي يعمل فقط دون وجود أس� � ��باب مجدية لتوق� � ��ف األول ،عالوة على مطالبتهم باملوافقة على استخدام حافالتهم ذات األرقام الليبية.
980
ملي ��ون دوالر ه ��ى قيم ��ة آخ ��ر دفع ��ة س ��ددتها ش ��ركة “نخي ��ل” العقاري ��ة التابع ��ة ملجموع ��ة دب ��ى العاملية – من ديونه ��ا للش ��ركات العاملية وذلكعن طريق س ��ندات بفائدة س ��نوية ..%10أما باقى ش ��ركات مجموعة دبى فأعلنت أنها ستعيد جدولة ديونها البالغة 23.5مليار دوالر
1
و
تمرات
المؤ
املعر�ض: الزمــان: املكـــــان: املنظـــم:
تارجت 2010 /7/21 : 7/18 �سمريامي�س �إنرتكونتيننتال أوت الين إحدي شركات املجموعة الدولية املتحدة
املعر�ض: الزمــان: املكـــــان:
عمار يامصر 2010/ 8/2 : 7/30 فندق انتركونتيننتال – سيتي ستارز – القاهرة الشركة املتحدة للتسويق وتنظيم املعارض
املعر�ض: الزمــان: املكـــــان:
عقار واستثمار 5/2يونيو 2010 فندق فيرمونت هليوبوليس – طريق املطار جريدة اجلمهورية
املعر�ض:
املنتقي العقاري العربي العشرون 2010/ 7/27 : 7/24 مركز القاهرة الدولي للمؤمترات شركة ZOOM in
2
املنظـــم:
3
املنظـــم:
4
الزمــان: املكـــــان: املنظـــم:
5
املعر�ض: الزمــان: املكـــــان: املنظـــم:
6
تشانس (العقاري لالسكان والقرى السياحية) 18/15يوليو 2010 مركز القاهرة الدولي للمؤمترات املجموعة العربية للتنمية
املعر�ض :إنتربيلد الزمــان 21/17 :يونيو 2010 املكـــــان :مركز القاهرة الدولي للمؤمترات املنظـــم :املجموعة العربية للتنمية
- www.godraan.com
25
www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -مايو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
24
أخبـار
د.أحمد أنيس
برعاية اإلسكان والتنمية اإلدارية والتضامن وجامعة القاهرة :
تشكيل جلنة "خاصة " إلصدار وثيقة تأمني عقارى
مؤمتر لالستثمار والتقييم العقارى 10و 11يونيو احلالى
كتب -أحمد حمد:
كتب -أحمد أبو شرابية:
ش������كل عبدال������رؤوف قطب رئي������س االحتاد املص������رى للتأمني جلن������ة داخلية لدراس������ة إمكاني������ة تصمي������م وثيقة مناس������بة للتأمني العقارى الس������يما بعد زيادة مطالب شركات التمويل العقارى فى الفترة األخيرة للـتأمني عل������ى الق������روض والعق������ارات الت������ى تقدم خدماتها لها. وم������ن جانبه أكد جمال ش������يبة -مدير بيت التأم���ي��ن املصرى الس������عودى -أن خدمات التأمني العقارى ظلت ف������ى الفترة املاضية من أق������ل اخلدمات التى تقدمها ش������ركات التأمني نظرا لع������دم وجود ضوابط محددة بشأنها. وأضاف شيبة أن شركات التمويل العقارى والبنوك املمولة لش������راء وجتهي������ز عقارات أحل������ت فى طل������ب توفير خدم������ات التأمني على العق������ارات ،وهو ما دف������ع االحتاد إلى البحث عن إص������دار وثيقة خاصة بالتمويل العقارى ،نظرا ألن شركات التأمني تستعني حالي������ا بوثائ������ق أخ������رى للقيام به������ذه املهام كوثيق������ة التأم���ي��ن على احلرائ������ق والتأمني على األش������خاص وه������ذه الوثائ������ق إن كانت اس������تطاعت تلبية بعض املتطلبات فإنه ثبت قصورها فى عمل التغطي������ات والضمانات الالزمة للتأمني على العقار أو التأمني على التمويل العقارى. وطبق������ا لكالم ش������يبة فإن اللجنة س������تركز بشكل كبير على ضمانات التنفيذ فى عقود التمويل العقارى من جانب البنوك والعمالء باإلضافة إلى سالمة هذا التنفيذ وحتديد حج������م املخاطر التى م������ن املمكن أن حتدث وهو ما سيسهل إصدار وثيقة مالئمة.
10
صرح الدكتور أحمد أنيس -رئيس اجلمعية املصري� � ��ة خلب� � ��راء التقيي� � ��م العق� � ��اري -أن اجلمعي� � ��ة تقوم مبراح� � ��ل اإلع� � ��داد النهائية ملؤمت� � ��ر التقييم العقاري املق� � ��رر إقامته يومي ( )11 ،10يوني� � ��و اجلاري بقاع� � ��ة املؤمترات الدولي� � ��ة مبدين� � ��ة نصر موضح� � ��ا أن املؤمتر حتت رعاية وزارات اإلسكان والتنمية اإلدارية والتضامن االجتماع� � ��ي باإلضافة إلى رئيس جامعة القاهرة ،كم� � ��ا مت مخاطبة د .محمود محيي الدين وزير االس� � ��تثمار ول� � ��م يتم الرد علين� � ��ا حتى اآلن ،مضيفا أن املؤمتر س� � ��وف يتس� � ��م بحض� � ��ور العديد من الوف� � ��ود العربية
وعلى رأس� � ��ها الوفود الفلسطينية والسعودية واإلماراتية والسودانية. وع� � ��ن أهم مح� � ��اور املؤمتر ،يق� � ��ول أنيس إن املؤمتر به العديد من احملاور التي تدور حول االس� � ��تثمار والتقييم العقاري وتأثيرهما على التنمية املستدامة بكافة القطاعات باإلضافة لتأثي� � ��ر التقييم العقاري على التمويل س� � ��واء لألفراد والشركات. وباإلضافة حملاضرة سوف تقدم في أول يوم ع� � ��ن إدارة أصول الدولة ومناقش� � ��ة جتارب بعض الدول حول ذلك وس� � ��وف أقوم بإلغائها بعد عدم العثور على من يقوم بذلك ،والكالم على لسان أنيس.
«البحوث الزراعية» يستعني باألقمار الصناعية لرصد تعديات املباني على أراضي الزراعة كتب -أحمد أبو شرابية: أعل� � ��ن د .محم� � ��د إس� � ��ماعيل الباحث مبركز البح� � ��وث الزراعي� � ��ة ع� � ��ن دخ� � ��ول املركز فى اتفاقي� � ��ة جديدة م� � ��ع هيئة االستش� � ��عار عن بعد ،بهدف حتديد املس� � ��احة الزراعية على مس� � ��توى اجلمهورية من خالل الكش� � ��ف عن قيمة تعدي� � ��ات املباني عليها وط� � ��رح القيمة األخي� � ��رة من جملة األراضي الزراعية املثمنة في كش� � ��وف املرك� � ��ز وال� � ��وزارة ،موضحاً أن هيئة االستش� � ��عار سوف تعتمد في ذلك على األقمار الصناعي� � ��ة التي جتعلنا قادرين على إجناز هذه املهمة بكل سهولة.. وأوض� � ��ح إس� � ��ماعيل أن االتفاقي� � ��ة ليس لها
هو عدد الشركات املدرجة في بورصة النيل ومنها“ :العروبة للتجارة والتعدين والتوريدات” “ ،كاتو للتنمية الزراعية”“ ،بي أي جي للتجارة واالستثمار”، “يوتوبيا لالستثمار العقاري و السياحي”“ ،تي إن هولدجنز لالستثمار”، “املصرية للبطاقات” ،وستبدأ البورصة عملها اليوم – الثالثاء – األول من يونيو
11
عالق� � ��ة بالس� � ��لوك البش� � ��ري وتعدياته على األراضي الزراعية ،فهذه ليست مهمة املركز وال الهيئة -طرف� � ��ي االتفاقية – ولكن تأتى هذه املهمة فقط لرصد املفقود من األراضي الزراعية ووضع أيدينا على مساحتها بشكل دقيق. وعن تأثير قطاع الزراعة مبشكلة دول حوض النيل واحلديث عن انخفاض حصة مصر من املياه ،أكد إسماعيل أنه في حال خفض حصة مصر من املياه س� � ��وف تتأثر الزراعة بش� � ��كل كبير األمر الذي يهدد االقتصاد القومي بكل قطاعاته وأولها القطاع العقاري الذي يتأثر بشكل كبير باحلالة العامة لالقتصاد.
ه ��و املعدل الذى يحذر العلم ��اء من خطورته إذا وصلت إليه درجة حرارة األرض مرتفعة عن معدلها الطبيعى حيث سيتس ��بب ذلك ف ��ى تغيير اخلرائط الس ��كانية على مس ��توى العال ��م ،مؤكدين أن أجزاء كبيرة من الكرة األرضية لن تكون صاحلة للحياة
اخلبراء يحذرون:املستهلك سيتحمل الرسوم اإلضافية والسوق فى أشد احلاجة إلى االستقرار كتب -أحمد أبوشرابية:
عقارية دوت كوم
يه�� ��دف إلى املس�� ��اهمة في تطوير القط�� ��اع العقاري، وال�� ��ذي يعتبر من أه�� ��م القطاعات االس�� ��تثمارية على مس�� ��توى العالم العربي ،حيث يض�� ��ع بني يدي العاملني في مج�� ��ال القطاع العقاري -ف�� ��ي العالم العربي على وجه العموم ودول اخلليج العربي على وجه اخلصوص التقنيات املثلى والطرق احلديثة للتطوير والتس�� ��ويقالعقاري لتقدميها إلى العالم ككل بصورة راقية. واملوق�� ��ع يهت�� ��م بكل مايخ�� ��ص العق�� ��ار ،باإلضافة إلى عروضه املتميزة من القصور والفيالت واملبانى السكنية والتجارية والشقق الس�� ��كنية واألراضي واالستراحات، باإلضاف�� ��ة إلى أنه يتيح لك فرصة لتس�� ��ويق عروضك العقارية بإمكانيات متطورة وأساليب حديثة.
w.
وافقت جلنة اخلطة واملوازنة مبجلس الش� � ��عب -خالل اجتماعها فى األسبوع األخير من مايو املاضى -على فرض رسوم إضافية على الصناعات امللوثة للبيئة ويأتى في مقدمتها احلديد واألس� � ��منت ،وهو ما رفضه اخلب� � ��راء والعاملون بالقطاع العق� � ��ارى مؤكدين على حاجة السوق لالستقرار حتى يستطيع حتقيق معدالت املبيعات املنتظرة وطالبوا املصنعني بضرورة حتمل هذه الزيادة للحفاظ على معدالت البيع املتزايدة خالل الفترة األخيرة. فمن جانبه ،أكد أحمد الزينى -رئيس شعبة مواد البناء بالغرفة التجارية بالقاهرة -أن املس� � ��تهلك هو الذى س� � ��يتحمل هذه الضرائ� � ��ب اإلضافية وليس منتجو م� � ��واد البناء التى ستخضع لهذه الضريبة الذين سيجدون العديد من املبررات لرفع أسعار منتجهم ،مشيرا إلى أن تلك الرسوم سوف جتعل املنتج يزيد سعر طن األسمنت مبا يعادل 50جنيها على أقل تقدير. وأش� � ��ار الزينى إل� � ��ى رفض الغرفة ألى زيادة أو رس� � ��وم جديدة على م� � ��واد البناء وخاصة االسمنت نظرا الرتفاع سعره احمللى عن السعر العاملي بنسبة ،%40مؤكدا أن هذه اخلطوة سوف تشعل السوق العقارى فى وقت غير مناسب باملرة ناصحا بفرض هذه الرسوم على الس� � ��يارات وغيرها من الصناعات التى يس� � ��تطيع مستهلكوها حتمل ارتفاع أسعارها بدال من فرضها على مواد البناء التى وصفها الزينى بالس� � ��لع االستراتيجية والتى تعمل حولها أكثر من 96صناعة مختلفة. أم� � ��ا خال� � ��د محمود -عضو احتاد مقاولى التش� � ��ييد والبناء -فأك� � ��د على ضرورة حتمل املصانع والشركات الزيادة اجلديدة التى أقرها مجلس الشعب مؤخرا نظرا حلاجة السوق العقارى لالستقرار خالل الفترة القادمة حتى تتحقق عمليات الشراء املستهدفة موضحا أن قيمة هذه الزيادة تبلغ 20جنيها لطن األسمنت و 150جنيها لطن احلديد تقريبا. ويضي� � ��ف محمود أن هذه الضريبة س� � ��يتم ضخها فى مش� � ��روعات بنية حتتية من صرف ومياه وغيرها من املشروعات التى ستعود على شركات املقاوالت وكافة العاملني بالقطاع العقارى مبزيد من األرباح موضحا أنه مت اإلعالن عن زيادة املخصص ألعمال الصرف فى العام املالى القادم ليصل الى 7.5مليار جنيه بدال من 3.5مليار جنيه العام املاضى. وأكد أنه فى حال حتمل الشركات لهذه الزيادة سوف ينتعش السوق العقارى خالل املوسم احلالى ويحقق معدالت البيع املنتظرة وإال سوف متتد حالة الركود التى عانى منها السوق خالل املوسمني املاضيني متمنيا أال يحدث ذلك. يذكر أن إقرار مجلس الشعب لتلك الرسوم اجلديدة جاء بعد مطالبة د .حمدى السيد - نقي� � ��ب األطباء ورئيس جلنة الصحة باملجلس -من خالل طلب إحاطة بفرض %10زيادة فى ضريبة مبيعات الس� � ��لع التى تق� � ��ع حتت عباءة الصناعات امللوثة للبيئة وعلى رأس� � ��ها احلديد واألس� � ��منت وصناعات البتروكيماويات والسجائر وغيرها من الصناعات الضارة، وذل� � ��ك بهدف توفير دعم العالج على نفقة الدولة بعد أن وصلت مديونيته إلى 1.6مليار جنيه وم� � ��ن جانبه رف� � ��ض د .حامت اجلبل� � ��ى وزير الصحة اس� � ��تغالل زيادة الرس� � ��وم على التبغ والس� � ��جائر فى دعم العالج على نفقة الدولة وذلك بهدف توجيه املتحصل منها إلى دعم التأمني الصحى الذى وصلت مديونيته هو اآلخر إلى 150مليون جنيه.
ww
بعد موافقة مجلس الشعب على زيادة ضريبة املبيعات
إعداد :محمد سعد فرج
@
ما اخلبر
مواقع
4.3
ملي ��ار دوالر هى حجم االس ��تثمارات اإلماراتية في مصر خ�ل�ال أبريل املاضى وبلغ عدد الش ��ركات اإلماراتية املستثمرة 492شركة في مختلف القطاعات االقتصادية عدا قطاع النفط والغاز ،ويشكل قطاع اإلنشاءات %15منها ،أما قطاع التمويل فيمثل %10
m o
org
www.aqareh.com
.c
موقع البوتقة العقارية
موقع يهتم بتق�� ��دمي خدمة متخصصة بالعقارات باللغة العربي�� ��ة ،وبطريقة متميزة ،س�� ��هلة التصفح ،ومجانية، ع�� ��ن طريق اإلنترنت ،ليس�� ��تطيع كل إنس�� ��ان في العالم العربي اس�� ��تخدامها بسهولة ،وبشكل سريع متاشيا مع متطلبات السوق ،باستخدام أحدث الوسائل التقنية في هذا املجال للوصول إلى تقدمي خدمة راقية ومميزة. www.bawtaqa.com - www.godraan.com
23
www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -مايو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
22
أخبـار
الفهيم
م طر
حمادة صالح عضو االحتاد العربى للتنمية العقارية:
انتهاء اخلالف بني مطر والفهيم يلغى عمومية 31مايو كتب -أحمد أبو شرابية: في تصريح خاص لـ "جدران" -قبل س� � ��اعات من مثولها للطبع -توقع حمادة صالح -اخلبير املثمن وعض� � ��و االحتاد العربي للتنمي� � ��ة العقارية -عدم انعق� � ��اد اجلمعية العمومي� � ��ة املقررتنفيذها بتاريخ ( 13مايو) والتي دعى إليها د .أحمد مطر -أمني عام االحتاد -بعد إنهاء اخلالف الش� � ��خصي بني األخير والدكتور سليمان الفهيم رئيس االحتاد في جلسة ودية جمعت بينهما فى الكويت مؤخرا واعتبر ص� �ل��اح أن التنازالت التي قدمها الطرفان مبثابة تضحيات مثالية للنهوض باالحتاد والقطاع
د .الشاذلى :البد من تنظيم العالقة بني االستشاري الهندسي األجنبى ونظيره املصرى
كتب :محمود إبراهيم
صرح د .سامح الشاذلي -املدير التنفيذي ملجموعة الش� � ��اذلي جروب -أنه البد من تنظيم العالقة بني االستشاري الهندسي املصري واألجنبي ،وذلك في ظل نقص العمالة املدربة وتدني مس� � ��تواها املهني، جاء ذلك على هامش اجتماع جمعية رجال األعمال الذى انعقد يوم 5/23املاضى وأضاف أنه البد من تصنيف املكاتب االستش� � ��ارية في مصر خاصة أن دورها ينتهي بعد التصميم مباشرة . وعن التشطيبات ،فقد أكد الشاذلي أننا نعاني من ضعف املواد املوجودة واملستخدمة في التشطيبات، مشيراً إلى ضرورة النظر إلى هذه املواد مرة أخرى باإلضافة إلى معاجلة ضعف قدرة العمالة املوجودة في الوقت احلالي.
220
العق� � ��اري بالوطن العربي بش� � ��كل ع� � ��ام وفي حالة انعقاد اجلمعي� � ��ة العمومية فس� � ��وف تقتصر على أمور شكلية وعن إمكاني� � ��ة تنازل مطر عن بع� � ��ض صالحياته مبا يتواكب مع قوانني مجلس الوحدة االقتصادية العتم� � ��اد االحتاد العربي ،قال صالح إنه س� � ��وف يتم عمل نظام أساسي موحد ال يحتمل االعتراض عليه من مجلس الوحدة ويحافظ في الوقت نفسه على حقوق األمني العام وكافة صالحياته ملا يقوم ب� � ��ه من دور فعال لالرتقاء باالحتاد ،مضيفا يكفي أن أوروب� � ��ا واملجلس العاملي للعق� � ��ار أصبحا على
دراية بالعقار العربي باإلضافة إلنشاء أول مجلس عقار عربي أوروبي وكل هذا يحسب للدكتور مطر على حد قول صالح. أما ع� � ��ن احتاد التقييم والتموي� � ��ل العقاري املزمع تنفيذه فأش� � ��ار صالح إلى ض� � ��رورة هذا االحتاد أيض� � ��ا بجانب االحت� � ��اد العربي للنه� � ��وض بقطاع التموي� � ��ل رغم اعتراف� � ��ه بأن هذا النظ� � ��ام القائم ال يصل� � ��ح في مص� � ��ر ،موضحا أن الدكتور س� � ��يد احلبش� � ��ي القائم على تأسيس االحتاد اجلديد قد حصل على موافقة من د .أحمد جويلي ،أمني عام مجلس الوحدة االقتصادية.
التنمية السياحية تطرح أراضى على طريق الواحات البحرية كتبت -إجنى عبد املجيد: كش� � ��ف املهن� � ��دس عادل اجلن� � ��دي -عضو هيئة التنمية السياحية -عن دراسة الهيئة حالياً لطرح أراض لالستثمار السياحي في محافظة 6أكتوبر على املطورين العقاريني، الذين سيتم اختيارهم من جنسيات عربية ومصرية وعاملية. وأض� � ��اف اجلن� � ��دي ف� � ��ي تصري� � ��ح خاص لـ"ج� � ��دران" ،أن املطوري� � ��ن العقارين الذين سيتم اختيارهم ،س� � ��يتولون تنفيذ املخطط ال� � ��ذي أعدت� � ��ه الهيئة ملوقع� �ي��ن على حدود محافظة 6أكتوبر ،وتتراوح مساحتهما بني 700ف� � ��دان 1000-ف� � ��دان ،أحدهما على طري� � ��ق الفي� � ��وم الصح� � ��راوي ،واآلخر على
مليون دوالر هى قيمة قرض من البنك الدولى حصلت عليه مص ��ر لتنفي ��ذ مش ��روع نقل الطاق ��ة الكهربائي ��ة املنتجة من م ��زارع الري ��اح مبنطقة جب ��ل الزيت إلى الش ��بكة الكهربائية، وتغذية محافظة املنيا
2.3
طريق الواحات البحرية. وأش� � ��ار إلى أن املوقع األول سيكون مبثابة "داون ت� � ��اون" س� � ��ياحي ،يش� � ��تمل على عدة فنادق م� � ��ن فئ� � ��ة اخلمس واألرب� � ��ع جنوم، هذا إلى جانب عدد من ش� � ��ركات السياحة والس� � ��فر ،أما املوقع الثاني فسيتم تنميته على ش� � ��كل واح� � ��ة س� � ��ياحية هدفها جذب الس� � ��ائحني الناش� � ��دين للس� � ��ياحة البيئية والريفية وسياحة السفاري. وأضاف أن املشروع س� � ��يطرح بالتعاون مع عدة وزارات منها وزارة اإلسكان والتعمير، وبالتعاون مع مكت� � ��ب خبرة يتم اختياره من بني أش� � ��هر 10مكاتب خبرة عاملية في هذا املجال.
تريلي ��ون دوالر ميزاني ��ة املص ��ارف العربي ��ة واإلس�ل�امية خ�ل�ال الع ��ام املالى احلال ��ى ،وهو ما مكنها من القي ��ام بدورها فى متويل املشروعات واألفراد خالل األزمة العاملية األخيرة
الدهانات والبويات
بورصة أسعار
مواد البناء
بستلة معجون سايبس بستلة دريتون
الرمل: السعر للمتر
18ـ 19 -جـ
116جـ
جالون ورنيش مائى
25جـ
67جـ
جالون سيشل
59جـ
60جـ
جالون سيشل دوبل
78جـ
فرز أول فرز ثانى
30سم×30سم 30سم×30سم
لوازم السباكه واألحواض:
بستلة داتيون 3030
70جـ
جالون سانيتون دوبل
بستلة بالستيك سايبس
38جـ
جالون سانيتون باكني
40جـ
بستلة بالستيك ميدو
33جـ
جالون سايبس دوبل
100جـ
بستلة 10000جيلتكس
145جـ
جالون سايبس صغير
56جـ
ط ليسكو كامل حوض +قاعدة
الصنف
253-415
زلط فينو واحات
55 جـ 57 -جـ
معجون دايتون
35جـ
جالون كابسى دوبل
90جـ
كوع حوض 2بوصة
غراء سايح
60جـ
جالون مط 4كيلو
35جـ
علبة حلام أمريكي رع كيلو
24جـ
جالون مط صغير
55جـ
خالط صيني
53جـ
5,00
49جـ
جالون يونايتد دوبل مط
جالون كيماتون
78جـ
جالون يونايتد المع
41جـ
جالون معجون سايبس
19جـ
جالون إماراتى المع
43جـ
كوع بور سلنب 3/4بوصة
جالون دريتون
38جـ
جالون إماراتى مط
32جـ
بانيو قدم 80*80
155
جالون دريكون
16جـ
جالون سيلر شجرة
60جـ
بانيو فبر
152
حوض أطلس 55سم بالعمود
101
نبل بسن
1,00 11,25
16جـ
جالون سيلر ميدو
57جـ
19جـ
جالون بوليستر 4كيلو
85جـ
كوع حوض 1,5بوصة
33,25
جالون إماراتى عادى
17جـ
كيلو سبشال أبيض
18جـ
مواشير حلام 1/2بوصة
3,60
جالون إماراتى قابل للغسل
20جـ
كيلو سبشال ألوان
16جـ
خالط مصري السالم
126
1/2كيلو سبشال
9جـ
خالط إيطالي
152
جالون التيكو
> علم ًا بأن اجلالون = 5كجم
> علم ًا بأن البستلة تتراوح ما بني 15كجم إلى 16كجم > علم ًا بأن كيلو الدهانات يعادل الليتر
النوع
السعر للمتر
122
3
السعر للمتر 585جـ
رئيس التحرير
572جـ 583جـ
877جـ 1576جـ
عاطف عبدالغنى
الطوب:
زلط فينو متوسط
53
جالون سيلر مائى
الزلط:
السعر
مواسير بالستيك صرف
تبدأ من 390جـ ألى حمام مهما اختلفتمساحته ويتميز بكونه متواضع أى ليس على درجة عالية من الرقى. ليجاس ديكور للحمامات مساحة 70سم. أندلسية ديكور للحمامات مساحة 70سم.
55جـ
241
جالون 20000
24ـ 26 -جـ
49جـ
جالون معجون
15جـ
108جـ
فرز أول فرز ثانى فرز ثالث
40سم×40سم 40سم×40سم 40سم×40سم
32جـ 28.5جـ 25جـ
28.50جـ 25.50جـ
طقم إكسسوارات صيني
جالون بروتال
> أسعار احلديد خالل هذا الشهر
58
سيراميك برميا
بستلة كمبليكو
72جـ
بستلة كيماتون
15جـ
فرز أول فرز ثانى
25سم×35سم 25سم×35سم
26.50جـ 24.00جـ
ط ح كيلوباترا
195جـ
بستلة (جلتكس )2000
20جـ
مساحة البالطة
سعر املتر
أنواعه
درجة
�أمرية منطا�ش
إعداد :محمد أبو عاصى
* أوميجا للحمامات التى تتراوح مساحتها من 55سم إلى 06سم. * األقصر للحمامات التى تصل مساحتها إلى 86سم. * توشكى للحمامات التى تصل مساحتها إلى 07سم.
ط ح ليسيكو
83جـ 173جـ
جالون ميدو جالون 10000
39جـ
بستلة التيكو
من املقرر أن يباع طن احلديد احمللي خالل شهر يونيو بسعر يتراوح ما بني 4150جنيها و 4250جنيه ًا للطن، تسليم املصنع. واحلديد املستورد يباع الطن بسعر يتراوح ما بني 3350جنيها و 3450جنيهاً.
النوع
السعر جالون 3030 جالون بالستيك
15جـ
بستلة دريكوت
دليل (جدران) ألسعار مواد البناء لشهر أبريل 2010ويحتوى على األسعار التفصيليه لكافة أنواع مواد البناء.
ر.اخلدمة الوطنية
النوع
السيراميك وأطقم احلمامات نوع
أسعار أطقم احلمامات
رئيس مجلس اإلدارة
زلط فينو بنى سويف
78جـ
فولى بنى سويف
100جـ
مقاس 24سم مقاس 20سم21 -سم
السعر 515-520
أسمنت أبيض
800
جبس املالح والقومية
450-500
أسمنت سيناء
500-560
البودره جبس زهرة سيناء
450
> اجلدول يعرض أسعار جميع أنواع األسمنت خالل شهر يونيو احلالى علما بان طن االسمنت يقدر بالطن والطن 20شيكاره
REAL ESTATE MAGAZINE
260 - 255جـ
الزجاج:
السعر
أبيض شفاف 3م
30
زجاج مصنفر 3م أبيض
35
مرية األميرة
150
زجاج مصنفرة 5م
43
أبيض شفاف 4م
34
زجاج مريات 3م الفامي 5م
515-520
هيئة التحرير
www.godraan.com
الصنف
األسمنت: الصنف أسمنت بورتالندي
املقاس 330جـ
ملحق خاص داخل العدد
45 55
زجاج مريات 6م
70
أبيض شفاف 6م
56
> تواصل أسعار الزجاج ارتفاعها خالل شهر يونيو اجلارى عن مستوى الشهر املاضي. واجلدول يعرض أسعار الزجاج باجلنيه خالل هذا الشهر
www.godraan.com
21
85 فجر النائب عبدالله علــيوة عضو مجلس الشعب ّ عن دائرة اخلانكة قضية خطيرة تتعلق بنقل ملكية العقارات التاريخية من شركة األهلية للتأمني إلى شركة مصر إلدارة اإلصول ..مؤكدا عبر طلب إحاطه تقدم به لل ــجنة االقتصادية مبجلس الشعب أن هذا النقل باطل ويخالف القانون . ..القضية التى فجرّ هـ ـ ــا النائب أثارت اللغط بني مسئولى قطاع التأمني وأعضاء اللجنة االقتصادية السيما وأن العقارات التاريخية تعد جزءا من تاريخ البلد والبد من احلفاظ عليها وإبعادها عن أية تالعبات حتى ال تضيع ثروة ال ميكن تقديرها مبال . ..وفى هذه املواجهة التى أجرتها « جدران» بني النائب عبدالله عليوة مقدم طلب اإلحاطة واللواء محمود بسيونى رئيس شركة إدارة األصول العقارية تتكشف حقائق وخلفيات البد من طرحها على الرأى العام حتى تتضح األمور بشكل أفضل .
عالء العقاد
بنوك وتمويل
عمر قنديل
املجسمات ..صناعة مطلوبة فى مجال العقارات كتب -محمود إبراهيم املجسمات أو املاكيتات هى أشكال وتصميمات مصغ� � ��رة للمبان� � ��ى تهدف إل� � ��ى التوصل لتخيل مبدئى ملش� � ��روع أو مبنى سكنى معني من أجل تعري� � ��ف العمالء بالش� � ��كل النهائى للمش� � ��روع أو املبن� � ��ى أو تلبي� � ��ة رغب� � ��ات العمي� � ��ل وذوق� � ��ه وترجمتهما إلى شكل مجسم (مصغر) وازدادت أهمية املجسمات فى الوقت احلالى مع زيادة ش� � ��ركات اإلنش� � ��اء والعقارات وزيادة املش� � ��اريع ووعى العم� �ل��اء وتناف� � ��س أصحاب املش� � ��اريع العقاري� � ��ة عل� � ��ى جذبه� � ��م ،وازداد الطل� � ��ب عل� � ��ى املجس� � ��مات الت� � ��ى حتولت إلى حرفة وصناعة تس� � ��تلزم الدقة وس� � ��رعة األداء وحظي� � ��ت باهتم� � ��ام العديد م� � ��ن العاملني فى املج� � ��ال العقارى ،وتعددت الش� � ��ركات العاملة فيها وخاصة فى مصر بعد أن ازدادت شهرتها فى الفترة األخيرة وهو مادعا بعض الش� � ��ركات واملكاتب الهندسية إلى االجتاه لعمل املجسمات واملاكيتات وأصبحت السوق العقارى تعتمد
عليها بش� � ��كل أساس� � ��ى فى عرض مشروعاتها املختلف� � ��ة ،وصارت املجس� � ��مات حتاكى مناذج ملدن كاملة وليس مبنى أو أثنني . م .إنش� � ��ائى أس� � ��امة يوس� � ��ف مدي� � ��ر مكتب «مجسمات للتصميمات الهندسية» وه� � ��و واحد م� � ��ن املتميزين فى ه� � ��ذا املجال ، وتعري� � ��ف ،املجس� � ��مات عند م .يوس� � ��ف هى أنه� � ��ا فن احمل� � ��اكاة ملش� � ��اريع وتصميم� � ��ات يتم تنفيذها لتس� � ��اعد على الفه� � ��م الدقيق للمبنى من جانب العمالء حيث يقوم املهندس برس� � ��م املبنى وتبس� � ��يطه فى ماكيت حتى يفهم العميل املبنى وشكله وطرازه الذى يريده». وعن تاريخ هذه املهنة أو الصناعة يرى يوسف أنه� � ��ا حرفة قدمية جدا يبدأ تاريخها مع عصر الفراعن� � ��ة املصري� �ي��ن والدلي� � ��ل عل� � ��ى ذلك أن األهرامات الثالثة كان لها مجسمات تشرحها وتس� � ��اعد على معرفة ماهيته� � ��ا ،أما تاريخها بالنس� � ��بة له فقد بدأ من قسم العمارة بكلية الهندس� � ��ة جامعة عني شمس سنة 1990حيث ش� � ��ارك فى عمل أحد املجس�� ��مات ف�� ��ى البداية – كما
مدير التسويق الشئون القانونية خطوط
الفنان حمام
المشرف علي الموقع
حممد �سعد فرج
املجسمات .. صناعة مطلوبة فى مجال العقارات
فن احملاكاة للمشاريع تبدأ من ماكيت الوحدة إلى بناء مدن كاملة :
يقول -وذلك قبل أن يقوم منفردا بتنفيذ أحد املجس� � ��مات ،واآلن يعمل على أحدث املعدات فى هذا املجال بعد أن عمل كمهندس معماري لدى عدة مكاتب هندس� � ��ية وش� � ��ركات استثمار عق� � ��اري منه� � ��ا مكت� � ��ب املهندس محم� � ��د عبده الذي تدرج فيه من مهندس معماري إلى مدير للقسم املعماري ومكتب د .مدحت درة وشركة لوتس لالس� � ��تثمار العقاري وكذلك شركة دجلة لالس� � ��تثمار العقاري ،كل ذلك قبل أن يؤسس مكتب� � ��ه اخلاص الذى يحمل اس� � ��م مجس� � ��مات بحي عني شمس والذي ينفذ من خالله العديد من املش� � ��اريع داخ� � ��ل مصر وخارجه� � ��ا ومنها: تصميم فن� � ��دق بقرية س� � ��اند ري� � ��زورت بعيون موسى وتصميم العديد من الفيالت والعمارات الس� � ��كنية بالقاهرة و باملدن اجلديدة وتصميم عدة مصانع باملنطقة الصناعية مبدينة العبور، ومس� � ��جد بالنزهة اجلديدة ،باألضافة لقيامه بعم� � ��ل املناظي� � ��ر واإلخ� � ��راج املعم� � ��اري للعديد من املشاريع داخل
اإلشراف الفنى
مواجهة بني نائب برملانى ورئيس شركة بسبب العقارات التاريخية
100
تحقيق
يا�سر ح�سنى �شريف �سعد الدين �أحمد �أبو �شرابية عرفة �أبو املجد حممد فرج نورهان العي�سوى حممد �أبو عا�صى �أ�سماء عبدال�سالم �آية الغريب
تحقيق
مطلوب
■ حمررين وحمررات للعمل باملجلة ■ مندوبني ومندوبات �إعالنات للعمل باملجلة
المصور
حممد حمدي المراجعة اللغوية
حممد الري�س للإعالن باملجلة واملوقع الإلكرتونى :حممول 0166611966 املرا�سالت � 5ش املر�سلني – الزمالك ت33047980 – 33048093 : الأ�سعار مص� � ��ر 5 :ج.م -الكوي� � ��ت 4.5 :دينار كويتى -البحرين 6 :د.ب - اإلمارات 55 :درهم -قطر 45 :ر.ق -سوريا 300 :ل.س -لبنان: 10000ل.ل -فرنس� � ��ا 10 :ي� � ��ورو -اجنلترا 10 :ج اس� � ��ترلينى - الواليات املتحدة وباقى دول العالم 12 :دوالر تصدر بترخيص من لندن رقم 2728بتاريخ 2010/3/4
Website: www.godraan.com E-mail : info@godraan.com REAL ESTATE MAGAZINE ƒ«fƒj - ådÉãdG Oó`©dG - ≈`dhC’G áæ``°ùdG
ﻧﺪوة:
وﺻﻔﺔ ﺑﺪر اﻟﺪﻳﻦ ﻟﺘﺼﺪﻳﺮ اﻟﻌﻘﺎر اﻟﻤﺼﺮى
www.godraan.com
2010 ƒ«fƒj - ådÉãdG Oó`©dG - ≈`dhC’G áæ``°ùdG Q’hO 12 :⁄É©dG ∫hO ≈bÉHh IóëàŸG äÉj’ƒdG - ≈æ«dΰSG ê1. :GÎ∏‚G - hQƒj 1. :É°ùfôa - ∫.∫ 1.... :¿ÉæÑd - ¢S.∫ 300 :ÉjQ ƒ°S - ¥.Q 45 :ô£b - ºgQO 55 :äGQÉeE’G - Ü.O 6 :øjôëÑdG - ≈àjƒc QÉæjO 4^5 :âjƒµdG - Ω.ê 5:ô°üe
ﻣﻠﻒ :
«�tOMł 10000000Ω ÈË«d×B�« vKŽ Ê«bH ﻓﺮص :
ﻣﺨﻄﻂ اﻟﺘﻮﺳﻌﺎت وﻓﺮص اﻻﺳﺘﺜﻤﺎر ﻓﻰ 6أﻛﺘﻮﺑﺮ ﺷﺮﻳﻒ ﺣﺎﻓﻆ :
اﻧﺘﻈﺮوا ﻣﻨﺎﻗﺼﺔ ﺗﻄﻮﻳﺮ ﻛﻮرﻧﻴﺶ اﻟﻨﻴﻞ
ﺧﺪﻣﺎت :
9ﻃﺮق ﻟﺨﻔﺾ ﺗﻜﺎﻟﻴﻒ اﻟﺒﻨﺎء
ﺧﻄﺔ إﺳﻜﺎن اﻟﻌﺎم اﻟﻘﺎدم ﻗﺒﻞ ﻋﺮﺿﻬﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﺒﺮﻟﻤﺎن
قي ــم ج ــدران
الغالف
ملا كان من األهمية وجود مطبوعة عقارية تنظر للس� � ��وق نظرة أشمل م� � ��ن كونه� � ��ا منب� � ��را دعائيا لس� � ��وق العقارات فى مصر ،تغطي وتس� � ��د كثي� � ��را من ثقوب الس� � ��وق وترس� � ��ى ثقافة عقارية وتخلق فى الوقت ذاته حوارا مشتركا بني كل املتعاملني مع وعلى العقار إن قيمن� � ��ا تتلخ� � ��ص ف� � ��ى محاولة ترسيخ لغة حوار مشتركة جتمع بني املستثمر منتج العقار واملستهلك... لغة أهم مفرداتها أن يأخذ املستثمر في اعتباره متطلبات مستهلكه بكل أبعاده� � ��ا ،وعلى س� � ��بيل املثال البد أن يتعلم املس� � ��تثمر كي� � ��ف يخاطب املس� � ��تهلك مب� � ��ا يبني� � ��ه وليس مبا
«�إننا ن�شكل البناء فيعود وي�شكلنا» ..ح�سن فتحى يصنعه من دعاية حول ما يبني البد أن يبن� � ��ي وفقا مل� � ��ا يخاطب طبيعة املستهلك وثقافته. ون� � ��رى أن هن� � ��اك غيابا مل� � ��ا ميكن تس� � ��ميته “الثقاف� � ��ة العقارية” التي يجب أن تك� � ��ون قائمة على الصدق والثق� � ��ة ...ثقاف� � ��ة تنم� � ��ي قدراتنا جميعا على االختيار كمستهلكني أو تنمية قدراتن� � ��ا على فهم التوجهات التي حتكم رغبات مستهلكي العقار فيما لو كنا منتجني. وم� � ��ع احترامنا لدواعي الس� � ��وق ومفرداته إال أننا نحاول إرساء قيم أخ� � ��رى ال تقل أهمية عن املفردات احلاكمة للس� � ��وق ،تعل� � ��ي من قيمة العق� � ��ار كمعنى وكانع� � ��كاس لثقافة
س� � ��اكنيه ،وتؤكد عل� � ��ى أهمية ذلك ومدى حتكمه في الس� � ��وق بش� � ��كل ال يقل ع� � ��ن باقي املفردات األخرى احلاكمة له .ال بد ان نؤكد وبكل قوة على اهمية الطابع اإلنسانى للبناء وضرورة مراعاته... إن حتقي� � ��ق تلك األهداف س� � ��يؤدى إلي امكانية احلصول على تش� � ��كيل عمراني متالئم مع تركيبتنا النفسية وتش� � ��كيلنا احلضاري املمايز للغير، وهذا ه� � ��و الهدف األس� � ��مى الذي نسعى لتأكيده «اننا نش� � ��كل البناء فيعود ويشكلنا» حقيق� � ��ة قاله� � ��ا حس� � ��ن فتحى هى ملخص حقيقى لقيمن� � ��ا وتوجهاتنا فى جدران . - www.godraan.com
21
www.godraan.com
السنة األولى -العددالثالث -يونيو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
20
عزيزى القارئ يس� � ��عدنا مش� � ��اركتكم وتقدمي مقترحاتكم والتواصل معنا بإستمرار إلبداء آرائكم في شكل ومضمون املجلة ونشر مقاالتكم بها. ملحوظة هامة: اآلراء ال� � ��واردة فى املجل� � ��ة تعبر عن وجهة نظ� � ��ر أصحابه� � ��ا وال تعبر بالض� � ��رورة عن توجهات املجلة جمي� � ��ع احلق� � ��وق محفوظة ملجل� � ��ة جدران ويحظر نشر أو اقتباس أى مادة من محتوى املجلة دون احلصول على موافقة كتابية من الناشر وصاحب اإلمتياز محت� � ��وى اإلعالن� � ��ات ال� � ��واردة ف� � ��ى املجلة مسئولية املعلن REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
مشاكل وطلبات املطورين العقارين
54
البلدوزر يهدد استقرار العاصمة
42
حقيقة ما يحدث لشارع أحمد عرابى
46
حسن فتحى ..رائد عمارة الفقراء
80
دليل تنظيم إعالنات والفتات الشوارع
88
بستان االشتراكية ..بيت من بيوت البراح
94
التوزيع داخل مصر :مؤسسة األهرام -التوزيع خارج مصر :الشركة باإلضافة إلى باعة الصحف واملجالت تتواجد املجلة فى املنافذ اآلتية للبيع أو للقراءة املجانية للتوزيع التوزيع القوميةمنافذ ■ الزمالك الديوان -مكتبة الزمالك الرومانسية بوك شوب صبرى كافيه مكتبة يونيفرسال مكتبة اخبار اليوم املهندسني فوليوم وان دار الشروق شركة تو بى سمارت نوت فورجيت مى الدقى دار الشروق -مكتبة الفجر وسط البلد مكتبة ليلى -ريدارز كورنر مكتبة لينرت اند الند روك مكتبة الشروق مكتبة البلد املعادى مكتبة ادم -بكير بوك شوب فوليوم وان املعادى
الكتب خان كارفور املعادى مدينة نصر مكتبة الشروق مترو جنينة مول مترو ماركت م نصر -هايبر ميركاتو هليوبوليس مكتبة افرميانس -مترو الكوربة مكتبة الشروق مكتبة سامس التجمع اخلامس مترو التجمع اخلامس سوبرماركت مترو فيصل املركز املصرى األمريكى األسكندرية املركز املصر األمريكى للكتاب العلمى
■ منافذ للقراءة فقط ■
مصر اجلديدة هاريس
On The Run - Costa
مدينة نصر
هاريس Costa Café -
وسط البلد - Costaسيلنترو On the Run
املهندسني
هاريس Costa -
سبكترا كافيه – روسترى كافيه On The Run
الزمالك سيلنترو – كوستا كافيه هاريس كافيه – ساقية الصاوى روسترى كافيه الدقى هاريس كافيه
- On The Runكوستا كافيه املعادى هاريس – كوستا كافيه
Q Club Dine - On The Runسبكترا كافيه
روسترى كافيه الطريق الصحراوى - On The Runكوستا كافيه اكتوبر والشيخ زايد كوستا – On The Run سيلنترو التجمع والرحاب القاهرة اجلديدة كوستا – سيلنترو On The Run
األسكندرية والساحل الشمالى كوستا كافيه – سيلنترو On The Run
أول الكالم
أول الكالم أول الكالم أول الكالم إفتتاحية
أول الكالم إفتتاحية
أول الكالم
أسئلة العدد - 2،1ماذا نبني؟ ....كيف نبني؟
هذان في احلقيقة ليسا سؤالني ولكنهما سؤال واحد مركب في منظومة أكبر وأشمل حتتاج إلى إجابات محددة من القائمني على التخطيط واملديرين لصناعة العقارات. وفي “جدران” تصدينا لهذه القضية عندما رصدنا أصداءها تتردد بني املطورين والعمالء في صياغات استفهامية تتمحور حول نوع اإلسكان املطلوب في املرحلة احلالية :هل هو الفاخر أو املتوسط أو منخفض التكاليف؟ وما هي املساحات املطلوبة وحجم الطلب عليها؟ وعندما اس ��تطلعنا آراء بعض املطورين ،أجابونا بأنهم يخططون لالنتقال إلى بناء اإلسكان املتوس ��ط بعد أن تش ��بع س ��وق العقارات من الفاخر ولم يصادف منخفض التكاليف النجاح املرجو .يأتي هذا في حني أكد لنا مطور عقاري بحجم ممدوح بدر الدين أن مشاريع اإلسكان منخفض التكاليف وإسكان الشباب التي تتوالها شركته بالتنفيذ تلقي جناح ًا بدرجة كبيرة وعليها طلب ....واخلالصة أن السوق العقاري لم يستقر على اجتاهات الطلب وأن هناك ما يشبه اخلطأ في التقديرات ترتب عليه هذه البلبلة. وإذا لم يس ��تطع املنخرطون في س ��وق العقارات اإلجابة على ش ��طر الس ��ؤال األول ،فهم أكثر حي ��رة في اإلجابة على ش ��طره الثان ��ي املتعلق بطريقة البناء وكأن الش ��عب الذي حير الدنيا بنظرياته وآثاره في العمارة والبناء يبحث اآلن على طريقة يبني بها بيوته ويسأل نفسه هل يعود إلى البيئة ليستمد منها الطريقة واملواد اخلام؟ هل يبني على طريقة “حسن فتحي” ومدرس ��ته وعمارته أم ميلك احلس ��نني "اجلمال وتخفيض التكاليف"؟ أم يس ��تمر على نهجه في اقتباس املش ��وه من مدارس أجنبية غريبة عنه وعن ترابه؟! هذا هو امللف الرئيس ��ي للعدد لكننا آثرنا أن نتركه مفتوح ًا. فم ��ا زال في القضية كالم كثير يقال ومس ��اهمات نرج ��و أال ينجل بها أصحاب الضمائر ومن يهمهم األمر.
-3ما وراء هذا القرار؟
ال ��ذي أص ��در القرار اجلمي ��ع يعرفونه ،أما ما وراءه فهو محل الريبة والش ��ك ،والقرار هو رفع نس ��بة البن ��اء على طريق مصر ـ إس ��كندرية الصح ��راوي من %5إلى ،%7وهو م ��ا يعني اإلقرار واملوافقة واملباركة بإضافة ما يقرب من 3.5مليون متر مربع من اخلرسانة املسلحة والطوب حتت جانبي ش ��ريان حيوي ال يحتمل الكثافة البش ��رية التي س ��وف تترتب على هذا الوضع اجلديد الذي لن يخنق فقط هذا الش ��ريان ولكن س ��وف يترتب عليه أوضاع عشوائية ويغري املخالفني على مزيد من املخالفة .وال يحاول أحد من املس ��ئولني أن يقنعنا بحج واهية على غ ��رار أن املخالف ��ات كاف ��ة كانت قائمة بالفعل وحفظ حق الدولة م ��ن خالل غرامات التقنية، التي تبلغ 100ألف جنيه عن كل فدان مت بناؤه باملخالفة قبل صدور القرار ،واحلس ��بة تش ��ير إل ��ى م ��ا يقرب من 86مليون جنيه س ��وف جتمعها الدولة ـ ه ��ذا إذا جنحت في أن تفعلها -وال نعتقد أن مثل هذا املبلغ هو الذي يقف وراء هذا القرار . .أمور أخرى كثيرة هي في احلقيقة الت ��ي دفع ��ت احلكوم ��ة أن توقع على القرار بأيد مرتعش ��ة ...أرجو أن تلم ��ح بعضها في ملف الطريق الصحراوي ..الشائك ..املنشور داخل هذا العدد. REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
- www.godraan.com
19
2010 يونيو- العددالثالث- السنة األولى
18
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
ﺗﻌﺘﺒﺮ ﺍﺭﻳﻜﺲ ﻣﻦ ﺍﻟﺸﺮﻛﺎﺕ ﺍﻟﺮﺍﺋﺪﺓ ﻓﻲ ﻣﺠﺎﻝ ﺗﺼﺪﻳﺮ ﺍﻟﺮﺧﺎﻡ ،ﻣﻦ ﺃﻳﻦ ﻛﺎﻧﺖ ﺍﻟﺒﺪﺍﻳﺔ؟ ﺑﺪﺃﺕ ﺷﺮﻛﺔ ﺁﺭﻳﻜﺲ ﻓﻲ ﻣﺠﺎﻝ ﺗﺼﺪﻳﺮ ﺍﻟﺮﺧﺎﻡ ﻣﻨﺬ ﻋﺎﻡ ١٩٧٥ﻣﻦ ﺍﻟﻴﻮﻧﺎﻥ ﺍﻟﻰ ﺍﻟﺪﻭﻝ ﺍﻟﻌﺮﺑﻴﺔ ﻭﺍﻻﻭﺭﺑﻴﺔ ﻭﺷﺮﻕ ﺁﺳﻴﺎ. ﺑﻮﺻﻔﻜﻢ ﺃﺣﺪ ﺃﻫﻢ ﺍﻟﺸﺮﻛﺎﺕ ﺍﻟﻌﺎﻟﻤﻴﺔ ﺍﻟﺘﻲ ﺗﻌﻤﻞ ﻓﻲ ﺗﺼﺪﻳﺮ ﺍﻟﺮﺧﺎﻡ ،ﻛﻴﻒ ﺗﺮﻱ ﺍﺭﻳﻜﺲﻣﺴﺘﻘﺒﻞ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﺼﻨﺎﻋﺔ ﻓﻲ ﻣﺼﺮ ﻭﺍﻟﺸﺮﻕ ﺍﻷﻭﺳﻂ؟ ﺍﻥ ﺻﻨﺎﻋﺔ ﺍﻟﺮﺧﺎﻡ ﻟﻬﺎ ﻣﺴﺘﻘﺒﻞ ﺟﻴﺪ ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻷﻱ ﺑﻠﺪ ﻣﺼﻨﻌﺔ ﻭﻣﺼﺪﺭﺓ ﻃﺎﻟﻤﺎ ﺍﻟﺘﺰﻣﻨﺎ ﺑﻤﻘﺎﻳﻴﺲ ﺍﻻﻧﺘﺎﺝ ﺍﻟﻌﺎﻟﻤﻴﺔ ﺍﻟﺼﺤﻴﺤﺔ ﺳﻮﺍء ﻣﻦ ﻧﺎﺣﻴﺔ ﺍﺳﺘﺨﺮﺍﺝ ﺍﻟﺒﻠﻮﻛﺎﺕ ﺍﻭ ﺍﻟﺘﻘﻄﻴﻊ ﺍﻭ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﺍﻭ ﺍﻟﺘﺼﻨﻴﻊ. ﻣﺎ ﻫﻲ ﺍﻟﺘﺤﺪﻳﺎﺕ ﺍﻟﺘﻲ ﺗﻮﺍﺟﻪ ﺻﻨﺎﻋﺔ ﻭﺍﺳﺘﻴﺮﺍﺩ ﻭﺗﺼﺪﻳﺮ ﺍﻟﺮﺧﺎﻡ ﺍﻟﺘﺤﺪﻳﺎﺕ ﻣﺒﻨﻴﺔ ﻋﻠﻰ ﺍﺯﺩﻫﺎﺭ ﺍﻻﻗﺘﺼﺎﺩ ﻣﺤﻠﻴﺎ ﻭﻋﺎﻟﻤﻴﺎ ﻭﺍﺭﺗﻔﺎﻉ ﻣﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺠﺘﻤﻊ ﻭﻫﺬﺍ ﺍﺳﺎﺳﻲ ﻻﻧﺘﺎﺝ ﺍﻟﺮﺧﺎﻡ ﻭﺗﺴﻮﻳﻘﻪ. ﻣﺎ ﻫﻲ ﺍﻻﻧﻮﺍﻉ ﺍﻟﺘﻲ ﺗﻄﺮﺣﻬﺎ ﺍﺭﻳﻜﺲ ﻓﻲ ﺍﻟﺴﻮﻕ ﺍﻟﻤﺼﺮﻱ؟ ﻧﺤﻦ ﻧﻌﻤﻞ ﻓﻲ ﺍﻟﺴﻮﻕ ﺍﻟﻤﺼﺮﻱ ﻣﻨﺬ ﺍﻛﺜﺮ ﻣﻦ ﻋﺸﺮﺓ ﺍﻋﻮﺍﻡ ﻭﻧﺮﻯ ﺍﻟﺴﻮﻕ ﺍﻟﻤﺼﺮﻱ ﺳﻮﻕ ﺟﻴﺪ ﻭﻭﺍﻋﺪ ،ﺣﻴﺚ ﺍﻧﻨﺎ ﻧﺼﺪﺭ ﺍﻟﺮﺧﺎﻡ ﺍﻟﻤﺼﺮﻱ ﺍﻟﻰ ﺍﻭﺭﺑﺎ ﻭﺩﻭﻝ ﺍﺧﺮﻯ ﻭﻧﻘﺪﻡ ﺍﻟﺮﺧﺎﻡ ﺍﻟﻴﻮﻧﺎﻧﻲ ﻟﻠﺴﻮﻕ ﺍﻟﻤﺼﺮﻱ ﻭﺍﻟﺬﻱ ﻳﻌﺘﺒﺮ ﻣﻦ ﺍﺟﻮﺩ ﺍﻟﺨﺎﻣﺎﺕ ﺍﻟﻄﺒﻴﻌﻴﺔ ﻓﻲ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻤﺠﺎﻝ. ﻛﻴﻒ ﻭﺍﺟﻬﺖ ﺍﻟﺸﺮﻛﺔ ﺍﻷﺯﻣﺔ ﺍﻟﻤﺎﻟﻴﺔ؟ ﻭﻫﻞ ﺗﺄﺛﺮﺕ ﺑﻬﺎ؟ ﺍﻻﺯﻣﺔ ﺍﻟﻤﺎﻟﻴﺔ ﻟﻢ ﻧﺘﺄﺛﺮ ﺑﻬﺎ ﺑﻞ ﺍﻟﻌﻜﺲ ﻓﻘﺪ ﻗﻤﻨﺎ ﺑﻌﻤﻞ ﺍﺳﺘﺜﻤﺎﺭﻱ ﻓﻲ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻤﺠﺎﻝ ﻭﺭﻓﻌﻨﺎ ﺍﻟﻌﻤﺎﻟﺔ ﻣﻌﻨﺎ ﻭﻧﺄﻣﻞ ﺍﻟﺘﻮﻓﻴﻖ ﻣﻦ ﺍﻟﻤﻮﻟﻰ ﻟﻤﺎ ﻓﻴﻪ ﺍﻟﺨﻴﺮ.
- www.godraan.com
17
2010 يونيو- العددالثالث- السنة األولى
16
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
15
- www.godraan.com
2010 يونيو- العددالثالث- السنة األولى
14
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
13
- www.godraan.com
2010 يونيو- العددالثالث- السنة األولى
12
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
11
- www.godraan.com
2010 يونيو- العددالثالث- السنة األولى
10
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
9
- www.godraan.com
2010 يونيو- العددالثالث- السنة األولى
8
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
7
- www.godraan.com
REAL ESTATE MAGAZINE ال�ســنة الأولـى -العـدد الثالث -يونيو 2010
ندوة:
وصفة بدر الدين لتصدير العقار المصرى
www.godraan.com
ال�ســنة الأولـى -العـدد الثالث -يونيو 2010 م�صر 5:ج.م -الكويت 4.5 :دينار كويتى -البحرين 6 :د.ب -الإمارات 55 :درهم -قطر 45 :ر.ق � -سو ريا 300 :ل�.س -لبنان 1.... :ل.ل -فرن�سا 1. :يورو -اجنلرتا1. :ج ا�سرتلينى -الواليات املتحدة وباقى دول العامل 12 :دوالر
ملف :
الفدان على الصحراوى = 1000000جنيه فرص :
مخطط التوسعات وفرص االستثمار فى 6أكتوبر شريف حافظ :
انتظروا مناقصة تطوير كورنيش النيل
خدمات :
9طرق لخفض تكاليف البناء
خطة إسكان العام القادم قبل عرضها على البرلمان