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worldjournal.com 2018年2月15日 2018年2月15日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,FEBRUARY FEBRUARY 15, 15,2018 2018

布碌崙公園坡 迷醉紐約客 大紐約地產

公園坡建築風格獨特,有眾多褐砂石住宅。 (記者劉大琪/攝影)

記者劉大琪/紐約報導 在布碌崙的西北部,坐落著一 處寧靜舒適、清幽自然、歷史悠久 、文化豐厚的社區。獨特的褐砂石 (brownstone)住宅沿街而建,多元 的餐廳、商店、酒吧自給自足,有 小孩的家庭愛著它的優質教育資源 ,年輕白領和老紐約客則為它的雅 趣所沉迷,它還曾是前任總統歐巴 馬和現任市長白思豪的居住地。這 個社區就是被評為全美最佳社區的 「公園坡」(Park Slope)。 公園坡西起4大道,東到展望公園(Prospect Park)和展望公園西(Prospect Park West),北 起弗萊布許大道(Flatbush Ave.),南到展望高 速公路(Prospect Expy)。從弗萊布許大道至 Garfield Place俗稱「北坡」,1街至9街是「 中坡」,10街以南是「南坡」,公園坡則因 地處展望公園的西坡而得名。 對於很多家庭、尤其是有小孩的家庭來說 ,公園坡濃郁的文化氛圍深受歡迎。它毗鄰

曼哈頓業者轉戰

建築獨特、文化豐厚、環境迷人…

公園坡社區寧靜舒適,非常適合家庭居住。(記者劉大琪/攝影) 展望公園,園內和周邊聚集了動物園、布 碌崙博物館、布碌崙植物園、巴克萊中心 (Barclay's Center)、布碌崙音樂學院(Brooklyn Academy of Music)等豐富的文化資源,社區 的公立教育也極佳,眾多公校、私校、天 主學校遍布。 公園坡的建築風格獨特,紐約市典型的 褐砂石住宅在該社區尤為集中,這些房子 大約三至六層高,個體狹長、但又沿街連 綿而建,房前多有獨立台階和欄杆,不少 影視作品在此取經,劇中人物都曾在褐砂 石住宅的台階上度過或長或短的時光。除 此之外,社區還有眾多歷史悠久的宗教機 構和禮拜場所,像位於Garfield Place 27號的 以羅欣之殿會堂(Congregation Beth Elohim), 就是布碌崙最大和歷史最長的改革派猶太 會堂。

曾獲全美最佳社區榮銜 長期居住在公園坡的民眾,還享受著社 區的自給自足,街邊的咖啡店、餐館、商 店,都由來自當地的老鄰居經營,聊天、 看報、哪怕發呆,都有強烈的舒適度和安 全感。也正因為人人出力、人人駐守,公 園坡才越發充滿魅力,吸引更多家 庭和職業人士入住,2007年被 美國規畫協會(American Planning Association)

評為全美最佳社區之一,2010年榮登紐約雜 誌(New York Magazine)全市最佳社區榜首。 在公園坡眾多褐砂石住宅中,2街640號曾 是前任總統歐巴馬的居住地。房子最初是多 家庭,有五個臥室、三個衛生間,包括地下 室和私人花園共五層。1980年代中期,歐巴 馬從哥倫比亞大學畢業後,就和當時的女 友居住在房子的頂層,屋主是布碌崙Friends School的員工,歐巴馬的女友也在該校任助 理老師。雖然房子建於1903年,但至今仍保 留了大量原始細節,且後來改成一家庭住宅 ,2017年出售,標價429萬5000元。如果成 交,則是該房20年來的首次交易。 紐約市現任市長白思豪一家,也曾是公 園坡的居民之一。在搬到市長官邸瑰西園 (Gracie Mansion)以前,白思豪住在11街442號 三室住宅中,後以每月4975元的價格出租。 白思豪另有一套兩層公寓在一個街區之隔的 11街384號,之前曾給已經故去的母親居住 。後來一層以每月2750元的價格出租,二層 的租金則為1825元。

歐巴馬曾經在此居住。 (記者劉大琪/攝影)

以羅欣之殿會堂。 (記者劉大琪/攝影)

Baltic價格親民 享豪宅水準 「Baltic」住戶盡情使用樓頂天台(上圖),享 受曼哈頓奢華風(下圖)。 (取自Baltic官網)

中國地產商打造

記者劉大琪/紐約報導 在曼哈頓房價飛漲的今天,不少已經於 曼島上功成名就的地產商,開始將目光投 向島外,用相同於曼哈頓樓盤的水準,在 外圍打造價格更親民、環境更宜居的公寓 。坐落在布碌崙公園坡(Park Slope)Baltic街 和4大道東北角的豪華共有公寓「Baltic」就 是其中之一。 2014年夏天,開發了曼哈頓地獄廚房 (Hell's Kitchen)Stella Tower和雀兒喜(Chelsea) Walker Tower豪華公寓、且頂樓公寓以5090 萬元創下曼哈頓下城同類公寓史上最高售 價的著名地產商JDS Development,斥資將 Baltic街613號收入囊中,經VOA Associated 設計,建起建築質量一流、居住環境出色 的「Baltic」,2017年剛剛開放入住。 整棟大樓高11層,總計44套公寓,樓體 外牆由金灰色磚塊堆砌,樓內則用大理 石、花崗岩、石英石、拉長石、胡 桃木、橡木等精美建材打造 ,代表著寧靜而舒適的

公 園 坡住宅的 最高水準。 公寓天花板最高可達十 呎,地板由黑色橡木舖設,從牆面到 地面都盡顯優雅質感,廚房配備核木櫥櫃 ,衛生間含蒸汽淋浴和地暖。 樓內大廳連通兩層園林花園和公共休息 區,一部分公寓還有私人陽台,所有住戶 都可盡情使用樓頂天台,天台配有燒烤架 和室外電影院。樓內還有24小時門衛、健 身房、停車場等設施,為住戶提供一流的 現代化居住體驗。 「Baltic」地理位置極佳,雖然4大道曾經 人煙稀少,但近年來發展速度飛快,早已 將過去的頹勢徹底擺脫,有化身布碌崙「 公園大道」(Park Ave.)的潛力,步行不到十 分鐘即可抵達巴克萊中心(Barclay's Center), 附近餐廳、超市、商店無數,B、D、N、Q 、R、2、3、4、5等多條地鐵線路在此經過 ,交通非常便利。 該樓戶型包括一室、二室 和三室,售價92萬元起,兩 室兩衛約在140萬元左右,三 室三衛可達300萬元。

梯田式陽台豪宅 與自然互動 記者劉大琪/紐約報導 傾心布碌崙公園坡(Park Slope)的除了紐約 本地的房地產大亨外,總部在深圳的中國開 發商萬科也想分一杯羹,2015年底從Adam America Real Estate和Slate Property Group地產 公司手中收購1街251號,共同打造上層空間 為獨特梯田式設計、講究人與自然和諧共處 互動的豪華共有公寓。 1街251號由ODA-New York設計,共11層 、44套住宅,因樓體上層公寓的陽台呈連續 、錯落的梯田式,講究互動、風格創新,因 此在周圍環境中顯得尤為亮眼。這種構造一 方面豐富了大樓頂部的空間組合,另一方面 也產生了充足的室外空間,不僅保障公寓的 光照品質,讓住戶接觸到更多陽光,同時還

1街251號獨特梯田式陽台(上圖),風格簡單 自然,視野絕佳(右圖)。 (取自1街251號官網)

「Baltic」打造更平價 的曼哈頓水準奢華風。 (記者劉大琪/攝影)

促 進 了鄰里互動 ,令社區更顯活力。 公寓混合使用木材、混凝 土、金屬材質建造,天花板高十呎, 內部設計講究自然、簡單、舒適,地板全 由白色的橡木鋪設,安有消音隔板,落地 窗採光性強。頂樓公寓還可看到從曼哈頓 到維拉札諾大橋(VerrazanoNarrows Bridge)全景。 樓內大廳牆壁掛滿綠色植 類型 地點 售價 物,自然光通過大型玻璃窗 135 Prospect Park 49萬8000元 一室一衛(合作公寓) 照射進來,給住戶提供綠洲 West 一般的公共休息區。樓內還 83萬5000元 一室一衛(共有公寓) 500 4th Avenue 設健身房、瑜伽室、寵物美 兩室一衛(合作公寓) 114 Garfield Place 98萬1000元 容院、圖書館、園林景觀天 99萬5000元 兩室一衛(共有公寓) 882 Union Street 台、洗衣房,足不出戶即可 167萬5000元 一家庭 291 14th Street 滿足現代生活所需。 1街251號的公寓戶型從兩 175萬元 多家庭 459 7th Avenue 室至四室不等,兩室起價128 (內容:取自Zillow網站,製表:記者劉大琪) 萬9000元,頂樓公寓最貴高 (更多地產訊息,請見今日F1) 達317萬5000元。

公園坡近期房屋交易表

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廣告索引:律師 命相

108 LEONARD 地標古蹟大樓加入現代生活元素 再續傳奇

文:高傑文 圖:建築商及高傑文 紐約是一座歷史悠久的城市,有很多建築 物被列為古蹟,永久保存下來。在現代化的 大都市裡,古蹟大樓有其獨特的魅力,有一 種不因時間推移而變化的永恆的美。在當今 的快餐文化之下,用同樣的造工和材料再造 是不可能的,將是一個天價。 但在都市發展過程中,古蹟會面臨如何溶 入現代社會的問題。將古蹟大樓改造成適合 現代使用的商業或住宅大樓,往往面臨挑戰 ,首先要經過古蹟保護委員會的審批,而其 過程往往漫長,以及對改造的嚴格要求,對 原貌的保護等等,都會加重成本,令很多地 產發展商聞之色變。紐約華人熟知的法拉盛 皇后劇場開發案就是一個很好的例子,幾經 易手,只聞雷聲,至今尚未動工。 但本文介紹的108 LEONARD大廈將會成 為紐約地標古蹟大樓華麗轉身成現代住宅的 經典建案。108 LEONARD位於曼哈頓下城 翠貝卡Tribeca區,建於1898年,為典型的意 大利文藝復興時期風格的建築,由傳奇建築 師McKim,Mead&White建築事務所設計, 他們的其它建築作品包括了第一座麥迪遜廣 場花園和賓州車站,定調了上世紀初葉的一 個建築審美的標準。 108 LEONARD作為翠貝卡區標誌性的鐘 樓大樓,於1987年,其外表和大部分的內部 空間被指定為紐約市的古蹟。對建築開發商 而言,這些地方都不能更改。這幢大樓原為 紐約市政府擁有,2013年出售給發展商,是 紐約市政府有史以來銷售的單一最大建築物 (該大樓跨了百老匯至拉菲的整個街區)。 開發商幾經周折,改造方案最終得到各方 批準,2017年申報成為曼哈頓最高價值的10 個Condo公寓申請案之一。大廈的設計是由 Jeffrey Beers International擔綱,由他的團隊 精心修復這幢意大利文藝復興時期的地標。 在這百年曆史建築內巧妙地融入了現代而又 永恆的觀念。 公司創辦人Jeffrey Beers在接受採訪時說:

意大利文藝復興風格的外牆。

上圖:屋頂花園。 下圖:紐約地產頭牌經紀Raphael De Niro (左)與大廈模型。

富麗堂皇的大門。

地產專版 我的工作是將這一幢華麗的建築物特點完整 地保存下來,向這幢建築傑作中的突出元素 致敬,包括規模、比例和內部的豐富細節。 使其與現代生活方式建立一種和諧的關係, 改造成適合現代人的生活。這幢大樓與曼哈 頓很多玻璃新建大樓完全不同,這是一幢很 歐洲式、很感性、很親切的體驗,像一件藝 術品。大樓外表的威嚴壯重、歷史淵源,與 新的現代形式、當代設計相結合,重新搭 配。 發展商Elad Group的市場和設計主管 Samantha Sax說:更重要的是,這是一幢獨 一無二的建築,Jeffrey Beers將這些不同的元 素特點巧妙地連在一起,使之適合新的生活

方式。大樓很豪華,同時又很私癮,每套都 有不同的平面設計。 曼哈頓超級經紀Frances Katzen補充說, 這幢建築的窗戶結構很特別,很美,與9.516.2呎的房頂相搭配,深遠影響了居住環境 ,這是一幢獨一無二的大樓,對那些懂得欣 賞的買家,會很有吸引力。 這幢大樓由Douglas Elliman地產公司挂 牌,具體負責銷售的是紐約地產頭牌經紀 Raphael De Niro團隊(沒有錯,他是好萊塢傳 奇演星羅伯特德尼羅的兒子)。 Raphael De Niro在接受採訪時說:對亞裔 及 國 外 買 家 來 說,他 們 很 重 視 設 施,1 0 8 LEONARD大廈有2萬呎設施,包括頂樓花園 ,健身房,SPA,及75呎泳池,以及地下汽車 廳及代泊停車場,這幢樓有三個入口,很方 便。對我來說,這幢建築就像一瓶好酒,隨 著時間的推移愈來愈有價值,一百年以後, 還會像現在這樣華麗輝煌,而那些現代的玻 璃大樓,我不知一百年之後它們會變成怎樣

108 LEONARD 單位:152套

樓層:14

建造:1868年

展示間:66 LEONARD ST., NEW YORK, NY 10013。電話:212-775-1080。網站 :108leonard.com。 。這裡的房型從一臥一直至五臥,有很多不 的房型及價格,會適合很多不同需求的買家 。

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璃門更美觀、耐用,價格更低廉。飛達為顧客 提供廚房及衛浴裝修設計的專業服務,用電腦 軟件依顧客的愛好用電腦軟件來規劃出效果圖 ,再配合顧客的預算來精挑細選使用材料,滿 足顧客省錢、省力及省心的要求。 人待在家裡的時間是最長,而室內設計不只 是進行一項功能性工程,更深深期望讓每個身 處於其中的人在空間中尋覓探索感動,從空間 中的枝微末節去感受居家生活的美好。所以小 至細微裝飾配件,大至地板廚櫃都應該要選擇 高質量、貨品齊全及信譽優良的廠商來挑選, 畢竟家中的每樣硬體設備都是需要朝夕相處及 使用,而且用料及裝修的好壞,能為房子帶來 增值或貶值的直接效應。飛達客製尺寸量身 規劃,提供電腦虛擬設計,空間機能完美呈 現,自工價廉作工細緻。地址:27-18 College Point Blvd Flushing, NY 11354。電話:718-3219111/718-321-7203。

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鄒賢峰律師提工地稅減免服務 3月初截止 不要讓權利睡著了

每年的地價評估單,其中學問很大。

工商服務部

【紐約訊】服務社區、尤其精通房地產法 律問題的「鄒賢峰律師樓」,具有20年的相 關法律服務經驗,該律師樓目前提供協助家 庭與商業地稅減免服務,成功率高、專業、 有效率,鄒律師提醒不要讓您應得的福利與 優惠睡著了。另外大型建案與商場,該律師 樓也提供特案服務處理。 紐約市每年會針對市內的所有物業作一次 價格評估,根據自定的一套公式將商業與住 家作出一個市價公告,1月15日左右會將這 評估單寄給業主或擁有人,而這份評估單, 就是來年徵收地稅的依據。鄒律師說,很多 華人業主和持有人對這份評估單沒有太多的

皇后區電話:718-746-8889分機6345 華 埠電話:212-226-5131分機104 布碌崙電話:718-871-5000 服務郵箱:wjnysales@worldjournal.com

反應與關心,其實是讓權利睡著了。 其實每一位業主擁有抗爭此估價單的權 利(file petition to contest),一位專業的地稅減 免律師能夠從以下幾點作爭取力基:1. 稅等 (Tax Class),例如在評估中對物業有錯誤的 判定,空地估為一家庭、獨棟判為多家庭等 。 2. 定義:例如住家、混合用途的誤判。3. 地面呎吋 4. 樓層的資訊錯誤 5. 建築面積的 計算錯誤 6. 建築所產的收入與支出的訊息 錯誤等。此外,價值與地稅的增加幅度也不 能太大。其他方面包含配合紐約州、市提供 的減稅配套,如Star減稅項目、65歲耆老減 稅和退伍軍人減稅方案等。

一位有經驗、有專業的律師能夠就估價單 中藉由仔細的研究,找出減免地稅的根據, 當然這也需要有相當的法律素養與陳述能力 。鄒賢峰律師是廣東人,畢業與布碌崙法學 院,曾在美國主流法律事務所服務,學經歷 具備。不過讀者行動要快,所有的減免文案 遞送,住家樓需要在3月1日截止,商業樓需 要在3月15日截止,在這之前律師樓還需要 有足夠的時間作準備。 鄒賢峰律師樓地址:136-20 38th Ave. 10D, Flushing, NY 11354(飛越皇后大樓),電話: 718-661-1611。

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川普大樓落座華爾街40號。 (記者劉大琪/攝影)

華爾街前的銅牛是民眾拍照的熱門地。 (記者劉大琪/攝影)

狹長的華爾街,最西端與百老匯大道的交匯是三一教堂。

(記者劉大琪/攝影)

舊樓翻新 華爾街豪宅搶手 改建高端住房出售、出租 重新擦亮精英招牌

記者劉大琪 /紐約報導

曼哈頓下城金融區 (Financial District)百 老匯大道(Broadway)和毗鄰 東河的南街(South St.)之間 ,穿梭著一條東南和西北走向、 八個街區長的狹窄小道,乍看並 不起眼,卻有個如雷貫耳的名字— 「華爾街」(Wall Street)。 作為世人眼中金融和財富的象徵,無數社 會精英為它前仆後繼,在此求職置業、一沾貴 氣。充滿激情的社區氛圍和設施便利的整體環 境,近年來更吸引地產商爭將當地舊樓翻新, 改建高檔豪華公寓,滿足現今職場人對高品質 生活的需求。 「華爾街」這個名字的由來有很多版本, 最廣為人知的版本是,紐約最初作為荷蘭的 殖民地,在17世紀中期為抵禦印第安人和 英國殖民者,由荷蘭移民在此建造起堅固 的柵欄,後又被不斷強化成土墻,還沿 最初的柵欄開闢出街道,即今天的華 爾街。雖然墻體17世紀末已被拆除 ,名字卻被保留並沿用至今。 作為全美、乃至全世界都 首屈一指的資本和金融中 心,華爾街及其周 邊的高樓大

廈,曾是很多 影響力巨大的公司企 業所在地。但隨著經濟大 蕭條和九一一事件的發生,不 少金融公司都將總部遷離華爾街 ,轉至曼哈頓中城甚至新澤西等外 州。然而「華爾街」一詞早已超越了 這條街道本身,成為金融和經濟力量的 永恆代表。 也正因如此,華爾街及其所在的金融區 ,迎來數十年少見的大規模開發:政府的賦 稅優惠首先提供了肥沃的土壤;當地又有四 通八達的大眾交通線路,地鐵2、3、4、5等快 慢線都設「華爾街」站,附近還有J、Z線停經 「Broad Street」站,步行範圍內更可抵達下城 渡輪、新世貿中心商場(Westfield World Trade Center)、富頓中心(Fulton Center)等交通樞紐, 以及輕鬆駛抵東河沿線的羅斯福快速道(FDR Drive);得天獨厚的東河景觀更是賣點。 敏銳的地產商果斷出手,將曾經老舊的辦 公樓翻新改建,打造成頂著「華爾街」品 牌的高端奢華住宅出售或出租,華爾街1 號、23號、37號、45號、55號、63號、67號、 75號、101號等紛紛變身,新公寓如雨 後春筍般。高薪職場人在這寸土寸 金的寶地爭相買房,除了享受便 利的設施,更為「華爾街」散 發的精英氣質所癡,不少 房源還在預售就被 搶購一空。

華爾街多處樓盤都改建成豪華公寓出租。(記者劉大琪/攝影)

大紐約地產

1號地標

101號華宅

商住樓 奢華盡現

享美景 鬧中取靜

記者劉大琪/紐約報導 坐落在百老匯大道和華爾街交口的地標性建築華爾街1號 ,可謂華爾街改建新公寓中受盡關注的一處。最初是歐文 信託公司(Irving Trust Company)所在地,後來變身紐約銀行 (Bank of NY)的大樓,接著成為紐約梅隆銀行(BNY Mellon Company)總部,2014年5月以5億8500萬元高價賣給房地產 大亨麥克洛(Harry Macklowe)的公司Macklowe Properties,改 建曼哈頓下城金融區一流的多功能住宅,是曼哈頓史上最 大的共有公寓改建之一。最近又傳出該樓將設奢華頂樓公 寓(penthouse)的消息,更令精英人士心嚮往之。 華爾街1號始建於1929年,1931年竣工,由著名設計師 Ralph Walker操刀設計,主打裝飾藝術(Art Deco)風格,共 50層,654呎高。該樓毗鄰紐約證券交易所,俯視三一教堂 (Trinity Church),樓體表面覆蓋華麗的石灰岩,和光影完 美交相輝映,是曼哈頓下城一道不容忽視的風景。 麥克洛是地產界的傳奇人物,名下經典無數,其中包括 西半球最高的住宅大樓——曼哈頓公園大道(Park Avenue) 432號。斥巨資接手華爾街1號後,由SLCE Architects負責設 計,CORE接手市場銷售,一起開發該樓約80萬平方呎的住 宅空間和約15萬5000平方呎的零售空間進行開發。 改建計畫的細節目前公布的不多,基本概念是地面兩層 為商用空間,以上則為576套統艙(studio)、一室、兩室的 共有或出租住房。樓門設在百老匯大道,全食超市(Whole Foods Market)和Cartier預計分攤商用空間,入口標誌性的紅 室(Red Room)繼續保留,頂層白室(White Room)的大玻璃窗 和菲律賓進口珍珠貝殼鑲嵌的三層挑高天花板,則將成為 頂樓公寓的一部分。 原有的49層觀景室(Observation Room)命運如何尚未決 定。樓內另設停車場、兒童遊戲室、台球室、自行車停放 處、健身房等,樓頂還計畫建起陽光房(Winter Garden)。 華爾街1號最新的動向 ,莫過於將在該樓頂層 修建一套三層高、約1萬 2965平方呎的頂樓公寓。 公寓內含四間臥房、四 個衛生間、一個圖書館 、餐廳、廚房、以及一 整層的客廳和休閒空間 。每層面積約4000平方呎 ,僅頂層的陽台就有約 381平方呎。雖然這套頂 樓公寓尚未定價,但初 步估計會在3800萬元左右 。改建工程將於2021年秋 季完成。

記者劉大琪/紐約報導 如果說華爾街1號位於整條街的西端、偏向城市景觀,那 麼位於街東頭的華爾街101號,則無疑是毗鄰東河、盡享自 然美景的高端寧靜住宅。 始建於2017年的華爾街101號最初是建築公司Schwartz & Gross的辦公樓,共27層高,和華爾街1號一樣同為裝飾藝術 風格,2017年被著名開發商Claremont Group改建成共有公寓 ,由荷蘭設計師Piet Boon打造成1萬平方呎的52套一室至四 室住宅。 因樓宇和東河河濱道僅有一個街區之隔,大玻璃窗吸納 了充足的自然光,室內以黑、白、灰為主色調,風格簡約 ,營造潔淨舒適的家居環境。公寓的每處設計都體現了質 感,讓住在其中的人能盡情感受到歷史和自然的味道。據 Boon介紹,在設計的過程中,他和團隊無時無刻不在考慮 整體環境、歷史氛圍和客戶的興趣,試圖把一切融合在每 一個細節中。 華爾街101號的戶型面積從700平方呎至2300平方呎不等, 一室公寓起價112萬元,四室起價322萬5000元,頂樓公寓則 為599萬5000元。除公寓和 頂樓公寓,樓內還有公共 天台、兒童遊戲室、住戶 休息區和吧檯、圖書館、 健身房、自行車停放處、 儲藏室等。周圍則臨近南 街碼頭(South Street Seaport )、水邊綠地、15號碼頭公 園、以及很多商店和餐廳 。大樓已經開放入住,預 售期時已成搶手貨。

地標性建築,華爾街1號 將改建成頂尖多功能住宅。 (記者劉大琪/攝影)

華爾街101號僅與東河一個 街區之隔(右圖,記者劉大 琪/攝影),公寓內設計充滿 質感,窗外即是東河景觀( 下圖,取自101wall.com)。 華爾街95號也成出租公寓。

(記者劉大琪/攝影)

華爾街公寓近期成交表格 類型 地址 (共有公寓) 統艙 75 Wall Street Apt 33J

價格 72萬1000元

統艙

1 Wall Street Ct PH 08

59萬元

1室1衛

75 Wall Street Apt 35G

143萬元

1室1衛

55 Wall Street Apt 504

78萬元

2室2衛

75 Wall Street Apt 28P

150萬元

2室2衛

101 Wall Street Apt 5B

237萬2500元

(內容:取自zillow.com、trulia.com和cityrealty.com,製表:記者劉大琪)

(更多地產訊息,請見今日F1)

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新樓盤 「樂高.華庭」 順利封頂 【紐約訊】紐約的「億豐地產集 團」慶祝成立五週年,日前在紐約 法拉盛新東雲閣海鮮酒家舉行團年晚 宴,酬謝客戶,合作夥伴和員工們共 慶狗年新春。當晚政商名人和地產開 發商二百多位嘉賓應邀出席,觀蓋雲 集,場面熱鬧。 「億豐地產集團」是一全方位服務 的地產公司,地產服務包括商業樓宇 銷售租賃和住宅銷售。 晚宴當晚同時慶祝集團位於Rego Park 的住宅康鬥項目Rego Park 「樂高.華 庭」順利封頂,該項目地址位於62-98 Woodhaven Blvd,Queens, NY 11374。

地產專版

億豐集團負責人Ricky Wong表示, 感謝客戶的信賴,感謝社會各界的支 持,更感謝一起奮鬥的全體同仁,億 豐地產也將一如既往的提供更優質的 服務,並衷心祝願大家財源廣進,闔 家幸福。來賓們在品嘗美食美酒的同 時,開心共度了一個美好的夜晚。 Ricky Wong指出:由於近年來大量 新移民自中國、台灣及香港移居美 國,大部份進駐法拉盛及皇后區附近 地區,當地的華人社區迅速發展,特 別是法拉盛Rego Park、艾姆赫斯特一 帶已成為曼哈頓華埠之後最大的華人 社區。該公司近日不斷開發上址之新 樓盤,「樂高.華庭」是將於近日落 成的地產開發計劃,此外並將有多個 樓盤分別在法拉盛及艾姆赫斯特興建 中。 億豐地產集團SunAmerica Realty Group地址: 135-11 Northern Boulevard, Flushing,NY 11354,電話: 347-9012222。

晚宴上億豐負責人團體照。

第 十

專精商業及住宅地產買賣 【紐約訊】 在法拉盛成功經營15年之 後,專精房地產各項業務的劉忠勇律師 (Lau & Associates, P.C.)最近喬遷至大頸 (Great Neck)的新址,擴大營業,方便同 時服務皇后區和長島的客戶。 劉忠勇律師成長於紐約,是華裔第二 代,父親劉權行早年是長島中餐館自助 餐的龍頭老大,很早就經營自己的自助 餐館及小型購物中心。他父親在1980年 代房地產榮景時,就投資房地產,讀 中學的劉忠勇就幫忙打理家族事業的一 應事宜,每逢周末假日,劉忠勇都幫忙 父親在中餐館、建築工地或商場打工, 上屋頂、搬磚頭、通坑渠、掃雪、談租 約、上庭等等,管理大小事務,練就了 一身本事及經驗,為日後他成為房地產 專業律師打下了很好的實戰基礎。

劉律師1999年畢業於紐約大學 (NYU),2003年獲法學博士學位 (Benjamin N. Cardozo School of Law),持 有新澤西州和紐約州律師執照。在正式 開業前,先後任職加州和紐約多家銀 行、投資公司,負責貸款和房屋過戶等 業務。由於自小在家講中文,並且利用 暑假專門去北京大學修讀中文,令他掌 握普通話、廣東話、福州話和英文四種 語言,為他在華人社區執業提供方便。 擁有豐富的房地產實戰經驗,劉忠勇 律師有別於一些文件律師,使他成為地 產行業的搶手律師,他的主要業務是商 業及住宅的地產賣買、新建築、擴建加 建、生意買賣、租賃等等。由於口碑 好,加上家簇在社區的影響力,客人介 紹客人,開業15年來業務發展迅速。業

界及客戶佳知名。他經常急客人所急, 把客人委託的事情放在心上,凡事親力 親力,不假手於人。 劉忠勇說,所有官司都沒有百分之百 贏的可能,他從不為了多做生意說違心 話。「如果一位律師信誓旦旦保證官司 會贏,那對他的信任就要大打折扣。」 對於近15年來的快速成長,劉忠勇律 師十分感恩華人社區的關愛,他的律師 樓還有二位專業律師:陳詩宜律師和吳 雨璇律師,一同提供服務。 劉忠勇律師樓新址:40 Cutter Mill Rd., Suite 504, Great Neck, NY 11021。電話: 516-829-9770,網站:www.laupc.com。 曼哈頓分部:1412 Broadway, Suite 407, New York, NY 10018。電話:212-8400096。

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劉忠勇律師樓喬遷大頸新址

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輕鬆掃描一下 紐約工商(二)提要 痛症腦神經專家郭爭博士精再生醫學 贏取幸運禮卡 紅蓮烘焙坊春節推手工年糕與蘿蔔糕 朱氏腸胃肝膽內科專科增法拉盛診所 美國國際企業迎新春力推男性保健品

金牌地毯高品質地毯專業安裝 法拉盛知名建案指定使用廠商 【紐約訊】在法拉盛擁有20多年歷史老牌 經驗的「金牌地毯」,就位於法拉盛王子街 近33大道交界處,該公司提供專業安裝高一 等的地毯、窗簾產品,是大紐約地區許多知 名店家指名的地毯窗簾服務公司,歡迎舊雨 新知前往洽詢。 金牌地毯提供的都是好品質的產品和安裝 服務,該公司在過去分別為法拉盛的住商大 樓天景豪苑(Sky View Parc)與台灣知名的國 際航空公司在甘迺迪機場辦公室安裝地毯與 窗簾服務,頗受肯定。消費者在選擇地毯或 窗簾產品與安裝服務時,應該注意以下三 點,分別是產品質料(其中包含價格是否合 理)、安裝技術與專業建議,這是金牌窗簾 提供的專業良心建議。 金牌地毯由來自台灣的專業人士主理,服 務長年來,得到極佳的讚賞。住在長島分層 屋(split level)或是屋頂裝有天窗的住家,有 了天窗是為了能採陽光,但是有時陽光過 猛,反而造成屋內的人不舒服,該公司現在 特別進了一批蜂窩窗簾,有分為電動與手動 的,不論是裝在天窗還是一般窗戶,既典雅 又可遮陽,相當實用。 該公司有專業的地毯窗簾安裝人員,金牌 地毯窗簾公司專業安裝工人,具備有專業工 程執照,能在大紐約五大區合法安裝民用及 商業地毯窗簾工程,這是該公司給予所有

工商服務部

圖左:該公司日前才幫法拉盛知名建案大樓安裝地毯。圖右:該公司的產品多樣,歡迎親臨挑選。 客戶的安全與專業承諾。金牌地毯長年服務 廣大的中美客戶,本著「客戶第一,誠信至 上」的原則,因此與工程承包商與商家企業 建立了長期的合作關係。 金牌地毯窗簾公司的產品與貨源十分齊

皇后區電話:718-746-8889分機6345 華 埠電話:212-226-5131分機104 布碌崙電話:718-871-5000 服務郵箱:wjnysales@worldjournal.com

全、完善,另外還有各種質料的木板或拼 板(laminate)乃至捲簾、木竹簾、羅馬簾、直 立簾、百葉窗、窗紗、拉門,到最近流行 的風琴簾(Honey Comb)都有,另外還有小孩 或是特定人士喜愛帶有特殊花色的地毯或

兒童地毯,且由該公司代理知名品牌Hunter Douglas產品,終生保用。 金牌地毯周一至周六10am-6pm營業,電 話:718-461-4940,地址:33-16 Prince St., Flushing, NY 11354。

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億豐地產慶祝五週年


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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

worldjournal.com 2018年2月1日 2018年2月1日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,FEBRUARY FEBRUARY 1, 1,2018 2018

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大紐約地產 二大道地鐵沿線生活便利,當地餐廳、零售商林立。 (記者陳小寧/攝影)

二大道地鐵Q號線沿線通車帶動蘭 諾斯丘和約克維爾兩大社區房市。 (記者陳小寧/攝影)

二大道地鐵沿線 房市火熱 帶動附近交通 中位價→房屋漲2%、租房漲4%

記者陳小寧/專題報導 位於曼哈頓曼上東城的約克維爾(Yorkville)過去 一直是曼哈頓房價較便宜的地段,一部分原因是由 於距離萊辛頓大道(Lexington Ave.)的地鐵4、5、6號 線有一段距離。但是隨著2017年初,第二大道地鐵Q 號線的延長線的開通,使得這一地區房地產一下火 熱起來,眾多買家紛紛將目光投入到附近樓盤。 經歷了近半個世紀,第二大道全場8.5哩地鐵線在2017年 年初通車,從曼哈頓63街通往96街,中間停靠72街、86街。

步行到地鐵 曾經很遠 約克維爾位於曼哈頓上東城79街至96街,第三大道和東 河之間區域。19世紀至20世紀以來,該地一直是工薪家庭 的聚集區,最早的移民包括愛爾蘭裔、德國裔等。地鐵Q

The Clare 採光好 地理位置優 坐落在曼哈頓上東城61街與第二大道交口的全新19層公 寓大樓The Clare,於2017年建成,該大樓共有30套公寓, 戶型從統艙至三臥,並提供十年減稅計畫。現代的外觀, 富有韻味的社區,使得The Clare受到眾多有意入住第二大 道地鐵線周邊的買家青睞。 The Clare由著名建築公司Manuel Glas打造,力圖將室外 的陽光、城市的活力透過大樓的玻璃窗照入每一戶住宅。 大樓采用地暖溫控系統,配有洗衣機和烘乾機。The Clare 戶型從558平方呎的統艙公寓至3045平方呎的三臥室戶型不 等。有個別戶型是躍層設計,天花板挑高至18呎2吋,配有 超高玻璃窗,私人戶外陽台,可將城市景色一覽無餘。此 外,三臥室3.5浴戶型還專門配有私人電梯,保護住戶的私 密性。大樓內服務設施齊全,配有24小時門衛、冷凍儲存 室、自行車室。另有一層為健身房,連接800平方呎的露台 、公共餐廳和多媒體娛樂中心。 The Clare地理位置優越,位於曼哈頓中城和上東城的連 接處,步行就可到達地鐵Q號線和F號線。附近匯集了眾多 商場,包括Bloomingdale’s、Bergdorf Goodman和Tiffany & Co等。周圍還有許多機具特色的餐館、零售店等。在中央 公園和東河之間的優越地理位置,也讓喜歡戶外運動的住 戶可盡享紐約室外運動。

坐落在曼哈頓上東城 61街與第二大道交口 的全新19層公寓大 樓The Clare。 (記者陳小寧/ 攝影)

號線沿線開通前,約克維爾的最東邊距離地鐵較遠,曾是 曼哈頓步行距地鐵距離最遠的地區之一,由於交通不便, 該地相較於數街之隔的公園大道(Park Avenue)、麥迪遜大 道(Madison Avenue)、五大道,房價差了一大截,是曼哈 頓僅剩的幾個房價較可負擔的區域。隨著大都會運輸署 (MTA)2007年以來開始建設二大道第86街和96街地鐵站,該 地的房地產市場才逐漸火熱。 根據地產網站StreetEasy報告顯示,自2017年1月地鐵Q號 線開通以來,曼哈頓上東城約克維爾社區的房屋交易價也 水漲船高。相比於去年曼哈頓其它地區房屋中位價基本持 平,約克維爾地區的房屋中位價上漲2%。與此同時,租房 中位價也上漲4%,僅次於金融中心的6%。 此外,根據Curb網站統計,自2005年起,約克維爾平均單 位房價從每平方呎767元上漲到每平方呎1458元,增長90.1% 。而從2014年起,每平方呎的價格更是逐年飛速增長,從

2014年每平方呎930元,2015年每平方呎1140元、2016年每 平方呎1264元,直到2017年每平方呎1458元,這些漲幅都與 地鐵Q號線沿線的通車,帶動附近交通發展密不可分。

蘭諾斯丘 房價跟著漲 除了約克維爾,從曼哈頓上東城60街至77街,東河和公 園大道之間的蘭諾斯丘(Lenox Hill)也在地鐵Q號線通車後獲 益。雖然相比約克維爾,蘭諾斯丘距離曼哈頓中城較近, 前往地鐵4、5、6號及F線也較為方便,但Q號線的通車,也 在一定程度上緩解了其它地鐵線路的壓力,讓蘭諾斯丘靠 東北部的居民有了更便捷的選擇。 StreetEasy數據顯示,蘭諾斯丘地區2017年房屋中位價格 為250萬元,比前一年上漲8.9%。而截止2017年底,曼哈頓 上東城整體漲勢也較其它社區增 長較快,成交中位價漲2.3%。

二大道Q號線地鐵沿線樓市近期成交案 戶型

地址

價格

統艙(共有公寓)

The Clare 61街301號

84萬元

一臥一浴(共有公寓)

Vitre 東96街302號

95萬5000元

一臥兩浴(共有公寓)

Vitre 東96街302號

159萬元

兩臥兩浴(共有公寓)

The Kent 東95街200號 299萬8000元

兩臥三浴(共有公寓)

Vitre 東96街302號

206萬元

兩臥兩浴(共有公寓)

The Clare 61街301號

300萬3146元

兩臥2.5浴(共有公寓)

The Clare 61街301號

284萬6008元

三臥三浴(共有公寓)

The Kent 東95街200號 376萬1000元

四臥4.5浴(共有公寓)

The Kent 東95街200號 619萬9000元

五臥4.5浴(共有公寓)

The Kent 東95街200號 896萬5000元

與第二大道地 鐵Q號線終點站96街站 僅一街之隔的公寓大樓 The Kent如火如荼地建 造中。 (記者陳小寧/攝 影)

取材自Street Easy 製表:記者陳小寧

全玻璃外觀的共有公寓Vitre效果圖。

(取材自Vitre網站)

Vitre 玻璃美 現代簡潔風 位於曼哈頓96街與第二大道交口的一棟全玻璃外觀,21層 高的共有公寓Vitre坐落在Q號線地鐵沿線的終點站96街。該 大樓提供48戶一臥室至三臥室戶型,價格從91萬5000元起, 將在2018年夏天交房。與其它上東城極具濃郁歷史味道的大 樓不同,Vitre充滿了現代風,既融合了歐式的奢華風,同時 也加入了現代的簡潔風,為上東城帶來了蓬勃生機。 Vitre大樓外觀采用全玻璃外觀,兩層樓高的大廳,讓住戶 有奢華、賓至如歸的感覺。大樓提供24小時保安、私人停 車場、還有公共室外陽台供住戶休閒、娛樂。站在大樓頂 層,東河和城市夜景盡收眼底。大樓內還有自行車存儲室 ,為城市裡環保出行的住戶提供便利。 此外,Vitre還與家政服務機構Alfred合作,每周為住戶家 政管理服務,包括整理床鋪、倒垃圾。住戶還可通過Hello Alfred訂購額外服務,內容涵蓋衣物乾洗服務、購物、家務 清潔、買花、修鞋、個人管理、活動策畫等,以合理的價 格享受私人助理服務。 Vitre項目的48套戶型,為住戶帶來奢華體驗。層高9呎8的 客廳、開放的空間、以及從玻璃牆透入的陽光、歐式白橡 木地板、中央自動控溫系統,讓住戶在家中的每一秒都能 享受到舒適的溫馨。每個戶型內自帶洗衣烘乾機接口,廚 房配有洗碗機、微波爐、垃圾攪拌機。主浴室配有歐式古 典式牆磚、從地板到牆頂的玻璃浴室牆、義大利製造噴頭 、自帶柔光的浴室鏡、以及高科技燈光,讓住戶在家也能 享受到酒店級水療的感覺。

The Kent 設備全 生活超便利 與第二大道地鐵Q號線終點站96街站僅一街之隔的全新公 寓大樓The Kent,目前也在如火如荼地建造中,大樓外部結 構已全部完工。這座高30層的大樓,將擁有兩臥至五臥的 公寓共83戶。 The Kent位於曼哈頓上東城第三大道與第95街交口,與地 鐵Q號線96街地鐵站僅一街之隔,附近設施完全,生活便利 ,擁有眾多餐館、便利店、商場。包括有機食品連鎖超市 Whole Foods等,步行就可抵達中央公園或位於東河邊的Carl Schurz公園。 大樓共30層高,由著名建築公司Beyer Blinder Bell 設計,室內裝修也由業內出名的室內設計師Alexandra Champalimaud打造。大樓共有兩臥至五臥的公寓共83戶,並 配有三個樓層的室內室外設施。每個戶型格局開闊,配有 超大把角窗戶,高達10至15呎不等,直通天花板,讓室內 充分接收陽光。廚房采用現代開放性廚房設計,買家可自 行選擇深淺兩種配色。在浴室設計上,也力圖追求現代、 典雅設計風格,注重每一處細節。坐落在窗邊的浴缸,讓 住戶勞累一天後,可以一邊欣賞窗外夜景一邊沐浴放鬆。 在娛樂設施方面,The Kent為住戶打造長達55呎的游泳池 ,還配有私人健身房,帶有桑拿的淋浴更衣室;還專門為 孩子們打造了室內室外遊樂室。在其公共娛樂區域,還為 住戶打造了火爐、台球,和可準備簡餐的廚房,讓住戶可 以在周末約上三五好友,把酒暢談。此外,大樓有24小時 保安,大廳內配有先進的冷藏室,方便住戶暫時儲存快遞 送來的新鮮食品和花束。另還配有自行車室。

(更多地產訊息,請見今日F1)

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F1 F1 工商

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CONSUMER

100 East Broadway商廈華埠新地標

THURSDAY,FEBRUARY FEBRUARY1, 1,2018 2018 2018年2月1日 星期四 THURSDAY,

【紐約訊】華埠新地標100 East Broadway全新商業大樓,已全部峻工,並 正式開盤公開銷售,歡迎各行各業商家詳 洽。開發商可提供銀行貸款,利息合理, 首期低。 該大樓屬A級建築,具備A級建材、A 級規劃及一流的設計和施工團隊,不僅廣 受華人社區關注,亦受到主流媒體重視, 日前,New York YIMBY網站即以大篇幅 全面報導了該商樓,稱「辦公大廈在紐約 社區的發展是罕見的」,「這座180呎高 的塔樓將會有完全不同的夜景。」 據該大廈的統籌楊氏地產公司(YEUNG REAL ESTATE)負責人稱,已有多家具實 力的商業機構對該A級商樓表示了極大興 趣,正洽談租賃或售買事宜。該大廈的建 築師曾參與911後世貿大樓重建工程,既 具前瞻創意,更融合最新科技。大廈外觀 新穎華貴,內部功能完備兼方正實用,適 合如律師、醫生、會計師等專業人士購買 作投資或自用,以及銀行、藥房、補校、 餐館等商業機構租賃使用。 楊氏地產公司負責人強調,「曼哈頓地 點、法拉盛價錢」可謂該大廈最貼切的比 喻。East Broadway頂級商廈樓高14層,一 樓實用面積近6000呎商場,計劃租賃予銀 行、藥房等商業機構;2、3樓為酒樓,4樓 全層為為社區服務的大型醫療化驗所,5

樓至14樓全部為出售的商業辦公單位。隔 間從850尺至6千尺不等,提供多種選擇。 楊氏地產公司自1988年起投身地產開發 行業,曾建築多座大型商住兩用Condo, 如華埠麥迪臣街華榕大廈、喜士打街與勿 街交界的喜士打大樓,以及曼哈頓中城和 皇后區的多幢商住大廈,故具豐富經驗及 極佳誠信口碑。 East Broadway頂級商廈視野開闊,四通 八達,交通便利。設有兩部快速電梯, 每分鐘可升500呎,快速安全,大大減少 等候電梯的時間。另地下還設有3層地下 停車場,共可停泊70部車。該大樓三面玻 璃外墻,1及2樓天花板高達18呎,其他樓 層天花板也高達9呎,採光極佳、景觀開 闊。該廈附近有F、B、D地鐵站,開車到 FDR高速公路只需3分鐘。 欲瞭解更詳細資料,請打電話917-2826976查詢,或上網100EASTBRODWAY. COM。

地產專版 100 East Broadway全新商業大樓業已竣工,正式公開銷售。

長島范德比爾經典旅館式公寓公展 只租不賣只限給尊榮精英人士 【紐約訊】由長島最大建商之一的 Beechwood Homes重磅推出的「范德比爾經 典旅館式公寓」(The Vanderbuilt Luxury Hotel & Rental Apartment)已開始接受公展預約, 194套豪華單位,配上樓下的高級餐廳、健

身房、游泳池,該項目就位於長島Westbury ,離皇后區不遠,值得您前往參觀。 范德比爾經典旅館式公寓是Beechwood Homes公司,在2018年的第一項嘔心瀝血大 作,所有內外軟硬設備,都出自於專業的設

開放式的空間是該公司的一大設計特點。

公寓內的游泳池就如旅館般的美侖美奐。

名家經典設計,讓人一看就喜歡。

計團隊,公寓只租不賣,從一進門的24 小時門房服務(concierge service)、樓下 的各式餐館,到社區內的各種便利設施 ,這項目只提供給尊貴的精英人士,也 適合有養寵物的愛心主人。 Beechwood Homes長年以來在長島及 紐約地區推出大型景觀社區,以美侖美 奐的室內外設計為強項優勢,售出許多 廣為樂道的優質社區或新屋,許多建案 甚至還得過全美的建築設計獎項,上上 該公司的官網,看看建案的照片室內設 計圖,就知道是否出自名家。 范德比爾項目就位於納蘇郡Westbury ,艾森豪公園在它的東側、好市多量販 中心在其北面、Meadowbrook State公路 與多所博物館就在它南邊、羅斯福購物 中心則在其西向,全部都是在步行距離 可以到達的地方,在地理位置上可說是 得天獨厚、好事佔盡,食衣住行育樂, 全部都在四面八方。 該新建案目前接受預約公展,一 周七天從上午10時至傍晚,地址是 990 Corporate Drive Westbury, NY 11590 ,電話(888) 278-6994,官網是https:// vanderbiltlongisland.com。

二十年經驗銀行直接放款並代理現金週轉 【紐約訊】宜達公司(原宜達貸款)提供購 置地產的資訊。能幫客戶以低於市價購入法 拍屋(Foreclosure)、銀行屋(Bank Owned)及短 賣屋(short sale),宜達的負責人徐芳琇(Nancy Hsu)小姐擁有二十年的房屋買賣及產投資的 經驗,精於貸款,可以替您解決貸款上的疑 難雜症,讓您事半功倍。 徐小姐提供全套服務幫您選擇物業到議價 、下合約、找估價師估價、找律師作產杈報 告過戶,到最後拿到合適的貸款銀行、順利 取得資金到交屋的一條龍服務! 宜達地產與貸款公司提供全美各項貸款項 目服務從商業大樓貸款,一家庭至多家庭、 旅館、教堂、餐館(買賣皆可)。徐小姐本人 經驗老到,每年通過稽核, 經手成功數億元 ,宜達公司是MorgageOne銀行的華人獨家縂 代理。銀行直接放款,24小時批准,七天交 屋,省利息、免查薪水、免查稅表、可以免 查信用. 貸款可貸10萬到五百萬。

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徐小姐具有各種專業背景和相關經歷。 除傳統貸款方案之外,宜達公司並有政府 的FHA(美國聯邦政府住宅管理局保險貸款) ,只要3%頭款、並可以0%頭款(借3%頭款) ,信用要求只要580分即可借貸。徐小姐累

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2018年1月25日 2018年1月25日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,JANUARY JANUARY 25, 25,2018 2018

狄馬斯史坦威社區物件種類多,除一般 公寓也有適合家庭的獨立住宅和多家庭房。 狄馬斯史坦威社區以多元的文化和便 利的機能著稱。 (記者顏嘉瑩/攝影)

大紐約地產

紐約小歐洲 狄馬斯史坦威 文化、美食、交通…機能豐富而便利 房價陸續看漲 記者顏嘉瑩/紐約報導 位於皇后區阿斯托利亞(Astoria)的狄馬斯史坦威 (Ditmars-Steinway)堪稱是紐約市的小歐洲,根據 NICHES 2017調查顯示,狄馬斯史坦威為皇后區最佳 居住社區中的第54名,其豐富的文化、多樣的美食 、便利的機能以及方便的交通等,都讓這個社區在 近幾年成為不少小家庭的最愛,隨著該區地鐵站整 修完工在即成為新誘因,該區的房價也陸續看漲。 狄馬斯史坦威長期被囊括在阿斯托利亞中,但從房地產 角度來看,該區較阿斯托利亞中心百老匯大道(Broadway) 地鐵站少了一些商業氣息,卻多了更多住宅區的感受。狄 馬斯史坦威區域從東河沿岸的阿斯托利亞公園(Astoria Park) 延伸至拉瓜地亞機場(La Guardia Airport),在包厘灣(Bowery Bay)到大中央公園大道(Grand Central Parkway)之間,約有5萬 4000名居民,其中有60%為白人、20%為西語裔,45%為其 他族裔。

移民多 有120不同族裔 據了解,希臘人在1920年到1960年大量移居該區,也讓整 個阿斯托利亞擁有「希臘城」(Greektown)的別名,隨後義大 利、愛爾蘭和德國等移民也遷入,形成如今狄馬斯史坦威 一條街上就有來自好幾種不同文化的美食,學校中的學生 更來自多達近120個不同的族裔。 雖然從狄馬斯史坦威搭乘地鐵N線和W線大約十分鐘內

就能進曼哈頓,交通相當方便,但自2017年10月開始,從「 皇后區廣場站」(Queensboro Plaza)到終點站「Astoria Ditmars Blvd」之間,30街和36街兩個地鐵站暫時關閉八個月,而沿 線的百老匯大道和39街地鐵站,也預計在今年7月關閉 整修至少七個月。如此交通黑暗期影響該區交通和 房市,也間接讓狄馬斯史坦威的房價下跌,較去 年同期相比,出售價格下降了2.9%,但整體市場 的下降幅度不大。雖然房價稍跌,但拋售現象並未 出現,根據房產網站Trulia的數據顯示,該區在今年 總出售的房產戶為48戶,與去年同期比略降2%。

新誘因 地鐵整修快完工 房產仲介Greg Kyroglou表示,有不少房東趁此交通黑暗期 整修房屋,將內部裝潢升級,等到地鐵站整修完成,整體 房價上升後再出租。他指出,由於狄馬斯史坦威的房屋選 擇多元,不論是單身者或是小家庭,都能在該區找到適合 的房屋,且價格比曼哈頓平易近人,近年來只要有房屋出 售或出租,放在市場上一個月內基本都能成交,顯示該區 的房市熱度。 Kyroglou認為,雖然狄馬斯史坦威的屋齡多在70年以上, 但房東因應市場需求,將房子內部裝潢得相當時髦,吸引 不少年輕族群搶住,加上整修後的地鐵站讓通勤更加容易 ,後勢漲幅不容小覷。

該區為N線地鐵的終點站,進曼哈頓約需15分鐘。 (記者顏嘉瑩/攝影)

交通黑暗期 快置產! 記者顏嘉瑩/紐約報導 狄馬斯史坦威(Ditmars-Steinway)因地鐵站陸續關閉整 修,房價較去年小跌2.9%,雖然不是該區房價最低點 ,但專家認為,該區房市仍相當有潛力,如果買家鎖 定該區房屋,不妨趁此時進場,不然等待交通黑暗期 一過,房價又會再回升。目前該區房價平均售價為70 萬9490元,房價中位數(median)則為53萬3333元。 Modern Spaces 2017年第四季報告顯示,狄馬斯史坦 威房屋租金表現上,該季平均出租價格為2527元,與 過去三年比較,僅較2016年第三季和2017年第三季的 平均租金2446元和2494元高,算相對低點。房屋網站 Trulia數據則指出,狄馬斯史坦威房市過去一年房價中 位數上漲45%,每平方呎價格則從548元上漲到557元。 地鐵站阿斯托利亞-狄馬斯(Astoria-Ditmars)為該區 的中心點,附近多為餐廳、酒吧等商業區,而自地 鐵站分別往東河(East river)和拉瓜地亞機場(La Guardia Airport)延伸,價格愈靠近東河和阿斯托利亞公園 (Astoria Park)愈貴,愈靠近機場則因噪音、安全問題房 價愈低。數據顯示,阿斯托利亞公園周邊,因為前有 公園綠地,還可遠眺曼哈頓,景觀良好,成為該區住 宅精華地段,其中房價最高地段為狄馬斯大道(Ditmars Blvd.)到23大道和19街到24街之間,房價中位數為107萬 4000元。其次則是23大道至24大道和19街至26街區塊, 房價中位數為104萬9500元。 Modern Spaces創始人兼行政總監Eric Benaim表示,該 區銷售市場在過去一年中較不穩定,但該區房市充滿 潛力,除了整修完後嶄新的地鐵站,鄰近的紐約市渡 輪(NYC Ferry)阿斯托利亞線(Astoria)等交通利多,也增 加了該區房屋的出租率。雖然區內豪華住宅產品較少 ,但不少房東趁地鐵修繕的交通黑暗期,大幅整修房 子內部,迎合該區日漸年輕 的市場需求,這也讓不少 專家看好該區房市。

河岸邊有不少住宅正 在整修,可見不少人看 好該區房市潛能。 (記者顏嘉瑩/攝影)

孩子在 公園快樂地 玩耍。 (記者顏嘉瑩 /攝影)

學區環境優 孩子快樂成長 記者顏嘉瑩/紐約報導 狄馬斯史坦威(Ditmars-Steinway)腹地被東河包圍,河濱 公園步道綿延,同時該區又有占地廣大的阿斯托利亞公園 (Astoria Park),加上優良的學區、較低的犯罪率,成為不少 家長在該地置產、扶養孩子長大的首選。平日午後或是學 校放學,都可看到家長帶著孩子在河邊、公園裡散步,搭 配遠方的曼哈頓天際線,形成一道美麗的風景。 該區學區包括公立第85小學、第122小學、第二小學等均 被評為8分的好學校,中學則有9分的141初中等。雖然該區 華人較少,但也有不少家長看重此特點,希望將孩子放到 擁有多元文化環境的學習環境。華人家長李泓儀表示 ,她和丈夫看到狄馬斯史坦威的發展潛力,和適 合孩子成長的環境,幾年前在離公園和地鐵站不 遠的26街上,以80萬元的價格買了一間兩房的公寓 ,現在孩子在85小學就讀三年級,身旁的朋友多是不同族 裔的孩子,包括義大利裔和希臘裔等,孩子在校外還能學 習到不同族裔的文化,「如此有助於培養他包容、學習的 態度,我跟先生兩人都覺得很好」。

河濱步道 看美麗天際線 而阿斯托利亞公園也是讓該區成為家長首選社區之一的 理由。該公園除了擁有籃球場、溜冰場、PU跑道外,還有 一座全市歷史最悠久、也是面積最大的露天游泳池,每到 夏日可看到不少家長帶著孩子到游泳池玩耍。公園也時常 舉辦不同的活動,包括露天電影院、藝文活動、團體表演 等,國慶日也會施放煙火,優良的環境和活動規畫都讓阿 斯托利亞公園成為附近居民的最佳休閒場所。 該區沿東河而建的河濱步道更是一大誘因。狄馬斯史坦 威與曼哈頓僅有一河之隔,漫步在步道上能欣賞美麗的天 際線,還可看到甘迺迪/三區大橋(RFK/Triborough Bridge)和 地獄門大橋(Hell Gate Bridge)。居民Mary Nicholas指出,天氣

好時會和丈夫到河濱步道遛狗,欣賞河岸風光。「我們已 經住在這裡十多年了,幾乎天天來散步,但還是不覺得膩 ,四季都有不同的景色,而且不 需要住在曼哈頓,也能擁有 這麼棒的景色,我們 真的很喜歡這個 社區。」

Ditmars-Steinway 近期售房價格

類型

地址

價格

五房三衛(多家庭房) 2169 24th St.

160萬元

三房兩衛(獨立住宅) 2139 38th St.

105萬9000元

兩房一衛(合作公寓) 2147 33rd St. #3H

34萬9000元

兩房一衛(共有公寓) 4502 Ditmars Blvd. #221 82萬5000元 三房三衛(獨立住宅) 2106 23rd St.

94萬元

一房一衛(合作公寓) 21-77 33rd St. #1B

20萬元

一房一衛(共有公寓) 2311 21st Ave. #1K

65萬5000元

兩房一衛(共有公寓) 2106 35th St. #2F

31萬9000元

一房一衛(共有公寓) 2225 78th St. #2E

43萬5000元

九房五衛(多家庭房) 1958 78st St.

224萬9000元

內容:Trulia提供 製表:記者顏嘉瑩

(更多地產訊息,請見今日F1)

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F1 F1 工商

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CONSUMER

The Clare頂層PENTHOUSE單位

THURSDAY,JANUARY JANUARY25, 25,2018 2018 2018年1月25日 星期四 THURSDAY,

圖/Binyan Studios for IF STUDIO 文/工商記者高傑文 紐約曼哈頓是個垂直生活的城市, 這反映在住房上,再真實不過。在紐 約,房屋的景觀是有價的,樓層愈高 ,景觀愈開闊,房價更高。 一般來說,頂層單位PENTHOUSE是 一幢大樓裡最有價值的單位,是大廈 的王冠。在當今曼哈頓新樓中,頂層 設計有二種走向:一是計劃成整層的 特大單位,360度的景觀,日出日落 盡收眼簾;另一趨勢是設計成二層的 Duplex或三層的Triplex。這二種設計 都會是挑高樓頂,落地玻璃等,以及 大露台等特點,充分體現空中生活的 優勢。 而且,室內裝潢會高檔些,是整幢 樓的最高級單位,當然這會反映在售 價上。 在此介紹曼哈頓上城東中型現代式 新樓盤The Clare的頂層單位。 The Clare是新Condo大樓,位中城和 上東區交匯處第二大道61街,59街大 橋就在腳下,出門就可上橋直奔皇后 區和長島,或上FDR,不用在曼哈頓 橫行Cross Town,交通方便。 The Clare樓高19層,以設計風格和

頂層開放式廚房,一覽眾廚小

Studio至超大的3045呎三臥,高樓中 有多層是複式單位,有10年421-a減稅 。2017年曼哈頓中高端新樓盤銷售雖 然疲軟,但The Clare的銷售熱絡,這 與其提供的整體高性價比不無關係, 整幢大廈只餘極少量單位。 該 大 廈 的 王 冠 - 頂 層 單 位 -PENTHOUSE還在市場上,大家還有 機會。 The Clare的複式頂層公寓是上東城 首個同類單位,二層,外加樓頂露台 ,相當特別。全單位擁有4間臥室、4 間浴室,擁有4個寬闊的室外露台, 2900平方英尺,全牆落地玻璃,樓頂 全層私人露台配有Lynx天燃氣燒烤台 。起居和用餐區域是一個特殊的玻璃 中庭天花板,跨越34'1吋×17'11吋,並 配有訂製的遙控電子遮陽系統。 這個PENTHOUSE單位設計特色是 「上下倒置」式,即整個頂層是開放 式廚房及客廳,360度景觀,極致的 生活空間,最大限度地體現曼哈頓的 空中生活。下面一層是4臥4浴的居住 空間很安靜,中間由樓梯相連。 樓頂更是獨用的全層私人露台,全 部三層空中生活空間,在曼哈頓內相 當獨特。 這個單位的售價:$7,950,000。是七 位數字,曼哈頓的很多PENTHOUSE ,動輒就達八位數字。 大廈網站:www.theclarenyc.com。

市場定位取勝。建築師是Manuel Glas Architects,整個設計相當富有現代 氣息。外牆是天然的印第安納石灰石 和超大玻璃窗組成,每個單位有充分 自然光,是設計的核心,與曼哈頓很 多高樓的壓縮每吋天花板空間的設計 不同。有些單位有高達18呎2的超高天 花板,配上雙高窗戶、私人戶外露台, 充足的自然光,壯觀的城市景觀。 室內有輻射加熱的白色橡木地板、 LED照明,配有洗衣機和通風乾燥機 。時尚、開放式設計的廚房提供Miele 牌子的全套家電,完美搭配定制的 Poggenpohl櫥櫃和石英檯面。主浴室 配備Porcelanosa超大的Carrara Blanco風 格的地板和牆面瓷磚,包括帶有科勒 浸泡浴缸的安靜濕室和磨砂玻璃隔斷 的開放式淋浴。 樓下大堂是酒店式24小時服務,是 整層生活設施,健身中心與800呎共用 園景露台、餐廳、客廳與媒體中心。 The Clare開發之初,與紐約最 大的房地產開發市場營銷公司之一 Halstead Property Development Marketing (HPDM)合作,設計出適合 現代人需求又能脫穎而出的地產產 品。開發商、建築師、室內設計師、 市場營銷通力合作,創造出優秀的建 築和生活體驗,這是現在地產開發案 成功的不二法門。 The Clare大廈的單位從558呎的

樓頂全層私人露台,冬天都想開BBQ Party

設計上充滿 現代氣息的The Clare大廈

浴缸都會讓人流連良久

頂層的開放式客廳,360度景觀

臥室

法拉盛41大道麥德盛大樓出租辦公空間 居高臨下 商機盡收眼底

麥德盛大樓外觀。

法拉盛西邊的風景盡收眼底。

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worldjournal.com 2018年1月18日 2018年1月18日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,JANUARY JANUARY 18, 18,2018 2018

麥斯佩斯以平房為主(上圖);左上圖是麥斯佩斯頗具特色的住宅;左圖為麥 斯佩斯近年來吸引大批華人遷入。 (記者朱澤人/攝影)

大紐約地產

記者朱澤人/紐約報導

麥斯佩斯 悠然鄉村風 拒過度開發、富人文底蘊 吸引小家庭華人定居

皇后區長島市這類時尚、嬉皮的 新興社區,受到多數紐約市文化生 活雜誌如「紐約時事」(Time Out New York)的注意,不過對喜愛鬧中 取靜者,麥斯佩斯(Maspeth)是定居 更好的選擇。這個住宅區富含人文 底蘊,抗拒過度開發,是皇后區極 少數保有鄉村生活型態的社區,吸 引小家庭華人來此定居。 房產律師張楠從中國移民來美25年,於艾 姆赫斯特合作公寓居住多年,由於結婚生子 ,需要更大空間,一年多前搬到南邊緊臨的 麥斯佩斯。他說,麥斯佩斯華人愈來愈多, 散布在皇后大道以南至長島快速路(LIE), 主要是因北邊的艾姆赫斯特太過擁擠、房價 被炒太高,逐漸向外南移。還有一些華人從 布碌崙八大道華社搬來,同樣是被當地尚可 負擔的房價與低密度人口吸引。

學校好、房價低 張楠指出,麥斯佩斯優勢有三個,一是當 地小學比艾姆赫斯特好,如P.S.229與P.S.58 的成績在全市排名居前30%,兩校亞裔皆占 32%。二是房價比其他華人區低,根據地產 估價網站Zillow的統計,中位數為71萬元, 就算去年漲6.5%,仍比艾姆赫斯特中位數 77.4萬稍微便宜一點。 最後一個優勢就是麥斯佩斯人口密度低, 保留郊區型態。他說,「艾姆赫斯特土地使 用條例多是R5或R6,允許蓋人口更密級的

麥斯佩斯以兩層樓平房為主。 公寓,現在皇后大道兩邊都是大型合作公寓 或商住大樓;麥斯佩斯的區畫是一到兩家庭 ,買了房子也不能隨便加蓋。」

保護小家庭連排屋 相較於法拉盛、貝賽等地華人改建巨屋屢 遭鄰居投訴,麥斯佩斯這類情況鮮少發生。 這要歸功於當地第五社區委員會過去近20年 大力反對過度開發;例如在2015年市長白思 豪推動「高質量與可負擔區畫」(ZQA),鬆 綁土地使用條例以蓋建老人屋與照護中心,

(記者朱澤人/攝影)

麥斯佩斯229小學表現成績全市排名前20%。

卻遭第五社委會幾乎全票否決。 張楠過去一年積極參加第五社委會,並申 請成為委員,了解當地居民致力保存小家庭 連排屋特色。他指出,無論是否支持該更改 土地使用條例,都期望更多華人能參加社區 會議,了解其他居民想法。 當地新科市議員霍登(Robert Holden)即是 反過度開發的急先鋒,他生長於麥斯佩斯 ,現住在中村(Middle Village),擔任JPCA主 席長達25年,曾多次聲援艾姆赫斯特華人 ,反對泛美酒店(Pan Am)改建收容所。去年

(記者朱澤人/攝影)

他以民主黨身分在初選挑戰市議員克勞莉 (Elizabeth Crowley)落敗,在普選時靠著共和 黨與華人選民支持,以137票之差擊敗克勞 莉。 霍登競選口號之一就是反對過度開發, 他指出,麥斯佩斯與中村特點就是郊區生 活型態,曾與志工一起和市城市規畫局 (Department of City Planning)密切合作,多次 阻擋破壞土地使用條例的改建計畫。如今當 選市議員,他承諾要推動立法保護家庭連排 屋,「這個小鎮不大,但至少夠我們住」。

濃濃歷史味 紀念廣場古蹟多 記者朱澤人/紐約報導 麥斯佩斯的名稱源自當地印第安原住民 部族「Mespeatches」,意即「糟糕的濱水區 」,因17世紀之前當地為沼澤地,至今麥 斯佩斯聯邦儲蓄銀行(Maspeth Federal Savings Bank)仍用印第安頭像為標誌。 17世紀中期開始,荷蘭與英國殖民者拿著 王室或國會的「特許」(charter)在此定居, 成為皇后區第一個歐洲人殖民地。荷蘭人 先於1635年買下土地,發展特許城鎮,接著 1642年英國長老教會牧師法蘭西斯‧多格蒂 (Francis Doughty)拿著「特許狀」,定居於「 Maspat」。 不過,原住民1643年對殖民地發動猛烈 攻擊,把城鎮夷平,一部分倖存的殖民者 遷往曼哈頓,一部分1652年返回現今的艾 姆赫斯特(Elmhurst),把鎮取名為「新鎮」 (Newtown),再逐漸遷回往麥斯佩斯。 在1850年,麥斯佩斯憑著高地勢、可遠 眺都會區天際線,開闢橄欖山墓園(Mount

Olivet Cemetery),HR知名美妝品牌創辦人赫 蓮娜‧魯賓斯坦就是葬於此。馬車與有軌電 車開始載著曼哈頓居民周末前來旅遊,同時 工業化浪潮沿著新鎮溪(Newtown Creek)帶入 工廠,當地人口也迅速膨脹。20世紀初, 一度變成破爛貧民窟,1925年到1939年 由吉普賽人占據,最後給市府趕出。 現在當地多為住宅區與小商店, 也聚集美式傳統麵包店與小吃店 。在這人們仍可找到許多古蹟或 紀念廣場,包括格蘭大道與72街 的麥斯佩斯鄉公所(Maspeth Town Hall),1897年興建時原為小學; 麥斯佩斯大道與Maurice大道交口 的克林頓餐廳(Clinton Diner),又 稱四海好傢伙餐廳,源於黑幫電 影「四海好傢伙」(Goodfellas)在 此拍攝;以及格蘭大道與69街的 九一一紀念廣場,悼念在恐襲事件 罹難的當地288分局19名消防員。

麥斯佩斯聯邦儲 蓄銀行建築外有巨大壁 畫,寫著「麥斯佩斯是 美國」。 (記者朱澤人/攝影)

鄰里守望相助 投入公共事務

Calamus大道工程毀屋,促當地華人向COMET 求助,提升公民意識。 (記者朱澤人/攝影)

記者朱澤人/紐約報導 要說公民意識強、居民積極投入公共事, 皇后區少有地方能與麥斯佩斯相比。當地有 兩大公民組織「麥斯佩斯與艾姆赫斯特團 結社區」(COMET)及「杜松公園公民協會」 (JPCA),前者與警察關係密切,後者主席霍 登(Robert Holden)更在去年11月當選市議員 ,任何破壞當地寧靜的開發或市府施政,都 難逃他們「法眼」。 2016年8月麥斯佩斯假日旅館(Holiday Inn) 傳出要改建成遊民收容所,預計收容220名 遊民。雖然民眾在第五社區委員里民大會 強烈抗議,但市遊民服務局(DHS)局長班克 斯(Steven Banks)仍堅持此計畫。COMET與 JPCA成員卻不願放棄,從9月發動抗議,用 巴士載送上百名示威者,天天在該旅館門口 示威,甚至到班克斯家門前遊行,終於迫使 市府放棄改建計畫。 COMET主席達瑞奧(Roe Dario)在當地生活 逾60年,從1994年成立至今,「勢力」之大

四海好傢伙餐廳從1935年營 業至今,連影星皮爾斯布洛斯南 (Pierce Brosnan)都來「打卡」。 (取材自臉書)

麥斯佩斯近期成交房屋 成交時間 2017年12月

地址 66街52-52號

類型 4臥2浴

價格 78萬元

,讓市警 2018年1月 70街52-17號 5臥3浴 86.5萬元 三 個 分 局 COMET 2017年10月 51Dr 72-26號 3臥3浴 88.1萬元 110、104與108 會 議上發 2017年11月 69街53-83號 4臥3浴 157.5萬元 分局每月都要派 聲,透過媒體 (資料來源:Redfin地產網站, 警員到該組織月會簡 大幅報導,果然 製表:記者朱澤人) 報治安情況。她指出,麥 讓主計長、州眾議員 斯佩斯華人愈來愈多,但鮮少參 、市議員等民選官到場查看 與公共事務。不過,這種情況在Calamus大 ,促使市環境保護局(DEP)工程承包商CAC 道下水道工程毀屋事件後,已逐漸改善。 Industries負擔所有維修。 「華人屋主房屋被毀,投訴無門,開始向 達瑞奧說,麥斯佩斯文化就是鄰里守望相 鄰居求助,有人因此英文愈講愈好。」她 助,「華人要向鄰居自我介紹,互相交流, 指出,去年6月到7月Calamus大道下水道更 碰到事情彼此幫忙,還可防小偷闖空門」。 新工程,造成房屋龜裂、污水逆流溢出、 飲用水變混濁等問題。華裔新移民子女於 (更多地產訊息,請見今日F1)

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2018年1月18日 星期四

THURSDAY, JANUARY 18, 2018

州市稅、財產稅抵稅額有了限制 文 / 陳琪錢 新稅法經過參眾兩院的表決及總統簽字, 但新稅法不影響2017年報稅,而是從2018年 開始,也就是2019報稅時要用新稅法的規 定。這1986年里根總統減稅以來,最大的減 稅行動。新稅法對屋主到底有什麼影響,是 許多屋主關心的大問題。

一、大部分稅率降低

七、傷亡損失抵稅 新稅法把傷亡損失抵稅限定為總統宣布的 傷亡損失才能抵稅,其他的傷亡損失不算, 不能抵稅。

五、醫療花費抵稅擴大 新的稅法擴大到醫療花費的抵稅額,從 舊的稅法規定的超過調整後總收入(AGI) 的10%才能抵稅,改為超過調整後總收入的 7.5%就能抵稅。

八、搬家費 新稅法把軍隊人員以外的搬家費用扣除全 部取消,只有軍隊人員才可以享用搬家費抵 稅。

六、資本利得豁免

九、遺產稅

新稅法規定,如果夫妻聯合報稅,賣掉房 屋的利得稅可以豁免50萬元,而單身報稅者 可以豁免25萬元,但前提是這棟房產是屋主 的主要住房,且過去五年在這個房屋裡住滿 兩年。早期的方案中,有人曾經提議把過去 「過去五年住滿兩年」增加到「過去八年住 滿五年」,但是這個提議被否決。

自從1981年以來,這個信用已經用於4萬 多個歷史性建築的翻修工程。當歷史性建築 被重新維修使用後,稅法繼續提供20%的抵 稅,而新稅法把這個抵稅再延長五年。

十一、低收入房屋稅信用 (Low-Income Housing Tax Credit) 新稅法保留了4%的低收入房屋稅信用。 這個信用資助了可負擔住房的建築費用。

十二、其他變化

新稅法把遺產稅豁免加倍,夫妻兩人的抵 稅額最高可為1120萬元。

十、歷史稅信用 (Historic Tax Credit)

從2018年開始,人們不能從傳統IRA轉為 羅斯帳戶。從2018年開始,合格兒童抵稅從 1400元提高到2000元。遺產稅加倍到夫妻免 稅額是$22,400,000。(作者為註冊會計師。 事務所地址:40-42 Main St. 2 FL. Flushing, 電話:718-461-8899。)

二、標準抵稅額提高了

wjnysales@worldjournal.com

從2018年開始,新的稅法提高了標準抵稅 額,但個人和被撫養人的抵稅豁免4150元將 被取消。例如,2017年的6350元標準抵稅提 高到2018年的1.2萬元。從2017年的夫妻聯合 報稅的抵稅額1.27萬元提高到2018年的2.4萬 元。一家之主的抵稅額從2017年的9350元提 高到2018年的1.8萬元。對老人和盲人的額 外抵稅仍然可行。對許多屋主來說,再做逐 項扣減抵稅就沒有什麼意義了。統計顯示, 這個條款影響的範圍最廣,約有68.5%的家 庭會選擇標準抵扣。

下圖:建築物外景觀。上圖:健身房。

三、州市稅和房地產稅有了限制 按照過去的稅法,納稅人可把繳納的州和 市的收入稅和財產稅,作為逐項抵減的內容 抵稅。納稅人可選擇放棄州和市收入稅,而 代之以州和市的總銷售稅。2018年開始,新 的稅法要求州和市收入稅和財產稅(property taxes)抵稅額限制在1萬元。若是夫妻分開報 稅,限制額是5000元。

四、房貸利息抵稅 若是2017年12月14日以後買房,新稅法把 房屋貸款抵稅上限定為75萬元。在這個日期 之前購買的房屋,房貸額在100萬元之下的 仍然可以利息抵稅;若是此前的房貸進行重 新貸款,只要貸款額不超過100萬元,仍然 可以抵稅;如果借出房屋淨值貸款用來修繕

砲台公園城南端Liberty Residences出售 3幢獨立豪華公寓 曼哈頓高質量地標建案 輕鬆掃描一下 贏取幸運禮卡 第 十 八 期

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【紐約訊】 Liberty Residences是3幢獨 立共管式公寓位於曼哈頓砲台公園城 (Battery Park City)著名的南端社區,該 住宅提供三個主要住宅位置,分別為 Liberty Court, Liberty House, Liberty Terrace ,都是多用途建築,全新裝修。住宅單 位、商業空間和停車庫都有空位,每 棟建築都提供專職門衛和禮賓服務。 Liberty Residences從單身公寓到四居室大 房,價格由$650,000至$4,437,000。 Liberty House Liberty Terrace門牌號 為200、377、380,在Rector Place毗鄰 Esplanade 廣場。Liberty Court擁有新裝修 的頂級健身房、住戶休息室、室內游泳

池和屋頂露台,可享受露台俱樂部,其 中包括一個可伸縮屋頂的室內/室外游泳 池和地下健身房,健身房外視野是壯觀 景致,盡享自由女神、紐約港的美景。 從此處進入世界金融中心、自由塔、 NY和NJ(PATH)通勤地鐵和紐約市地鐵, 都在步行路程內。這兒的名牌店和高檔 餐館,已成為曼哈頓砲台公園城提供的 最高質量的地標。 該三棟豪華公寓樓位於砲台公園市, 由哈德遜河濱海和碼頭包圍,毗鄰布魯 克菲爾德廣場、冬季花園、金融區和世 界貿易中心的Oculus購物中心。Battery Park City周圍的便利設施讓居民可以享受

到超市、休閒餐廳和高端餐廳、電影院 、博物館、公園、健康俱樂部、停車場 和交通等眾多設施。 砲台公園城市發展計劃是一個92英畝 的規劃社區和公園,溯自1979年,位於 曼哈頓西南端,包括住宅、零售、商業 和公共場所,還有紐約市公立學校和極 負盛名的Stuyvesant High School。 砲台公園城擁有深遠的吸引力,許 多紐約人、名人、全球企業家等選擇 來此定居。詳情請上網查詢:WWW. BPCLIBERTYRESIDENCES.COM 地址: 200 Rector Place, Apartment 43B New York, NY, 10280 電話:646-998-4958

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新的個人稅率仍然分為7個等級,從2018 年起實行到2025年為止。此後,稅率和等級 仍然恢復到2017年的稅率和等級。與2017年 的稅率相比,新稅法中七個稅率有六個都 較低。統計顯示,大部分人2018的稅率會比 2017年的稅率降低了,只有在2017年33%稅 率的納稅人會發現其稅率升到35%。年收入 在20萬至40萬元的單身人士和一家之主可能 會受到不利影響。

這個房屋,利息仍然可以抵稅。購買第二棟 房屋的貸款利息也可以抵稅,但是貸款額不 能超過75萬元。

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稅改對屋主的影響

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worldjournal.com 2018年1月11日 2018年1月11日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,JANUARY JANUARY 11, 11,2018 2018

在戴克高地的精華地段有許多外觀有如 城堡般的建築,近幾年漲幅相當高。 (記者顏嘉瑩/攝影)

大紐約地產

戴克高地 華裔 衝 買房

記者顏嘉瑩/紐約報導 位於布碌崙南部的戴克高地(Dyker Heights)近年 來成為華裔買屋的首選,由於區內相對安全、環境 優良,且居住空間寬敞,又具備華人買屋最看重的 特點「好學區」,讓不少家長進駐該社區,希望給 孩子良好的成長環境。這順勢帶動該區房價上揚, 2010年以來,房價中位數增長至少都有35%以上,而 依照目前趨勢,該區房價未來仍會持續增長。

學區優秀、相對安全、環境優良 房價持續上漲 該區生活機能優良,走幾 步路就可到附近超市。 (記者顏嘉瑩/攝 影)

該區近年來有不少華人入 住。 (記者顏嘉瑩/攝 影)

戴克高地毗鄰貝瑞吉、班森賀、波羅園(Borough Park), 和格拉夫森灣(Gravesend Bay)等社區,在1895年10月強森 (Walter Loveridge Johnson)接管家族的房地產事業,將一部分 原有林地開發成近郊社區,發展豪宅。戴克高地的中心地 帶包括10大道至13大道,第79街至第86街之間,其中最好的 住宅位於110呎高的坡頂上,約在11大道夾第82街間。強森 在開發後的兩年內一共賣出了100多間豪宅,當時居住在布 碌崙高地(Brooklyn Heights)和曼哈頓的有錢階級大量搬遷至 戴克高地,該區也逐漸成為知名的豪宅區。

外觀巧思 每棟都不同 該區建築最大的特點,就是不同於大型開發商追求統一 整齊的外觀,戴克高地的房子幾乎每棟外觀都不同,充滿 建築師的各種巧思。 現今的戴克高地是紐約亞裔居民群居的社區之一,但過 去該區多義大利移民,曾經因為擔心生活環境被新遷入的 亞裔破壞,一度反對亞裔在該社區買房,但這種戒備心卻 隨著愈來愈多的亞裔搬入而煙消雲散。根據人口統計網站 Statistical Atlas數據顯示,戴克高地約有55.5%的居民為白人 ,其次為亞裔,占32.1%,西語裔、非洲裔和其他則為少數 ,總共約占12.4%。

獨立住宅 庭園空間好 而住宅方面,該區以獨立住宅(single family house)、合作 公寓(Co-Op)和共有公寓(condo)為主要商品,但大多數仍以 獨立住宅為主。根據市房地產委員會(REBNY)最新公布2017 年第三季住宅銷售報告,戴克高地一至三個家庭的獨立房 平均售價為104萬8000元,雖然較同年第二季的平均銷售價 格112萬9000元負增長7%,但還是比2016年同季度的平均價 格上漲了7%。另外在共有公寓的銷售表現上,2017年第二 季平均售價為66萬元,較2016年第三季上漲了12%。 戴克高地學區有I.S. 201 Dyker Heights Intermediate School, 該校共有1400多名學生,被評為最高等級滿分十分的學校。 另外還有J.H.S. 259 William Mckinley、PS 176 - The Ovington School等評分均在八分以上的學校,成為不少華人家長選擇 購買戴克高地房產的一大誘因。 該區房屋最大的吸引力就在於優良的生活環境。最近正 積極在戴克高地找房的黃Anna表示,她和丈夫多年前到紐 約後就一直住在皇后區,幾年前曾經到住在戴克高地的朋 友家作客,發現該區生活環境與過去自己在台灣住的社區 很像,大部分的房子都是獨棟,且有獨立庭園,未來若生 孩子,可以讓孩子在庭園裡玩耍,且學區也很好;雖然近 幾年房價持續上漲,但為了好的居住環境,仍會鎖定該區 繼續尋找適合的房屋。

購屋夢想 華人進駐豪宅區 記者顏嘉瑩/紐約報導 「戴克高地和紐約其他華人群聚的地區不一樣,對不少 華人來說,能在這個社區買房,等於是他們人生買房最大 的夢想。」在戴克高地擔任房地產經紀已經有八、九年的

都是自住 較少人投資

布碌崙戴克高地居住環境優良,因多有庭院可讓孩子玩耍,近 年來吸引不少華人買家購屋。 (記者顏嘉瑩/攝影)

夢幻燈飾 歐洲風吸引遊客

戴克高地住戶每年聖誕節前將屋子掛滿裝飾,多年來已經成該 區傳統,被評為全美十大欣賞聖誕燈飾景點。 (記者顏嘉瑩/攝影)

周傑表示,目前正在戴克高地尋找夢想房屋的顧客約有一 半是華人,雖然近年該區價格飆漲,但對口袋資金雄厚的 顧客來說,能夠進駐這個「豪宅區」才是最重要的目的。 周傑指出,他的顧客中有不少都是到外州做了一段時間 生意 ,想要搬回紐約享受退休生活的民眾,「他們大多是 在外州開餐館,或經營像是99分商店等地方生意,存了一 筆錢後回來,首選社區就是戴克高地;也有不少顧客是在 紐約待久了,想要一個安全安靜的生活環境。」 據周傑介紹,戴克高地的精華地段位於10至13大道、83至 85街之間,和該區其他街區相比,同樣的屋型可相差至50 萬元不等。「在戴克高地精華地段房價大約介於250萬元到 400萬元之間,出了精華地段,大約會低個50萬元,因此有 不少華人特別指定要求購買精華地段的房子。」

記者顏嘉瑩/紐約報導 布碌崙戴克高地除了近年來受到華人買家的歡迎,搶著 在該區置產,每到聖誕佳節更是不少遊客歡賞聖誕燈飾的 最佳首選,夢幻聖誕燈飾搭配具有特色的建築外觀,讓節 日的戴克高地充滿了歐洲風,更被評選為全美十大觀賞聖 誕燈的景點之一。 聖誕假期剛過,在各社群網站上都可看到民眾上傳欣賞 聖誕燈的照片,其中更不乏戴克高地豪宅主人們每年為了 聖誕節,雇用專人將住家外觀設計成一個個的聖誕童話城 堡。這樣的傳統開始於1980年代,據了解,1985年時布碌崙 當地歌手Lou Singer曾經在戴克高地掛有聖誕燈飾的街道巡 演,因為媒體的報導讓戴克高地的聖誕屋聲名大噪,愈來 愈受到紐約市民的歡迎,隨後更為此拍攝了紀錄片,旅遊 書籍也開始介紹戴克高地如何從豪宅區搖身一變,成為知 名的聖誕童話小鎮。 每年的聖誕節前後,都可看到不少民眾特地前往戴克高 地欣賞華麗的聖誕屋,過去幾年開始,更有觀光巴士載著 遊客專門到該社區參觀燈飾,一天最多更可達到上千人。 戴克高地的聖誕點燈原本只是社區活動,卻逐漸和曼哈頓 洛克斐勒中心(Rockefeller Center)聖誕樹和第五大道聖誕櫥窗 等媲美,為了因應龐大的參觀人潮,該區第十社區委員會 多年來一直希望將點燈活動設立為街坊節(Street Activity), 以獲得更多警力和資源,支持活動的順利進行,同時維護 附近居民最引以為傲的生活品質。

周傑解釋,戴克高地的精華地段中有不少建築外觀具有 復古義大利式風格,多為早期義大利裔移民留下來的房子 ,「看起來像城堡的建築特別受華人喜愛。」但是該區住 宅多為自用自住,較少人投資,造成雖然有不少買家鍾情 戴克高地,但市場上卻無太多物件可供選擇。 根據知名售屋網站Zillow資料,目前在該區精華地段有一 間七房五衛獨立房屋出售,售價375萬元,而該棟房產上次 被放到市場上拋售是近20年前,在1997年9月底時曾經以46 萬元售出,隔年2月釋出後再以47萬2500元成交,短短5個月 的漲幅就有2.7%,此後再無轉手紀錄。該房屋20年後終於 在去年11月底再度放到市場標售,但價格已不同以往,前 後漲幅高達694%。 雖然房屋流動率不高,但只要有釋出都能吸引不少買 家興趣。周傑表示,不僅獨立房屋漲幅驚人,共有公寓 (condo)近幾年來的漲幅也相當誇張,「2013年左右在戴克 高地的一間共有公寓價格大約是7、8萬元,現在同樣的房 屋銷售價格可以飆到70至80萬元,四年內的漲幅可以說是 100%。」

戴克高地近期售房價格 類型

地址

價格

七房五衛(獨立住宅)

8423 10th Ave.

375萬元

五房三衛(獨立住宅)

1224 83rd St.

275萬元

五房三衛(多家庭房)

857 70th St.

168萬元

三房兩衛(獨立住宅)

1257 85th St.

118萬8000元

三房四衛(獨立住宅)

1202 77th St.

110萬元

三房兩衛(獨立住宅)

1204 77th St.

96萬元

三房兩衛(多家庭房)

1308 81st. St.

140萬元

三房三衛(共有公寓) 7423 11th Ave. #1. 119萬8000元 四房四衛(獨立住宅)

8502 11th Ave.

475萬元

一房一衛(合作公寓) 680 81st St. 2G FL2. 23萬9000元 (內容:Zillows提供;製表:記者顏嘉瑩)

(更多地產訊息,請見今日F1)

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F1 F1 工商

ML196184-2

CONSUMER

2018年1月11日 星期四

THURSDAY, JANUARY 11, 2018

美地眾籌開年重磅 新項目 1/13、1/14召開投資交流會暨項目推介會

長島市5項居首 地產網站The Real Deal發布2017皇后 區十大公寓(Condo)項目,依銷售總額 排名,長島市有5個建案,法拉盛、艾 姆赫斯特各有2個,森林小丘1個。 依個案銷售額排名,最大項目為長島 市傑克森大道(Jackson Ave.)22-12號商住 綜合大樓,由萬科集團聯合紐約地產開 發商Adam America投資,占地20萬5000 平方呎,有182套住宅單元,高11層, 底層有零售商業中心,銷售額預計2億 2550萬元。 第二為美國富頓集團(F&T Group)與 上海建工集團美洲公司(SCG America)在 法拉盛39大道133-27號的項目Tangram House South,有192套住宅單元和113個 儲藏單元,建案面積120萬平方呎,銷 售預期2億1600元。 第三為法拉盛37大道142-38號(East West Tower,該項目13層高,有88個住 宅單元、15個停車位和15個商業店鋪。 第四為艾姆赫斯特82街45-15號與83 街45-16號兩棟公寓,有138個住宅單元 ,預期銷售額為9130萬元,計畫打造高 8層、面積為14萬7645平方呎的住宅項 目,其中約1萬8000平方呎商業空間。 第五至十依次為:森林小丘奧斯丁街 65-38號Austin Tower,預期銷售額4750 萬元;長島市31街21-17號Verona,預期 銷售額4520萬元;長島市41大道27-05 號的項目,預期銷售額為3940萬元; 長島市37大道25-12號Smyth公寓,預期 銷售額3900萬元;長島市42路24-12號 Acadia,預期銷售額為3460元;Elm 51 項目,位於艾姆赫斯特51大道87-22號, 預期銷售額為2910萬元。

雷哥公園銀華大廈具升值潛力

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投資自住皆宜 現正熱賣 【紐約訊】 紐約房市持續不墜,亞裔 家長蜂擁好學區買房,使皇后區房市維 持成長。由鼎豐地產獨家代理的全新大 樓銀華大廈,位於雷哥公園心臟地帶, 現正熱賣。該大樓是全新豪華康斗,共 66個單位,15年減稅,擁有酒店式大堂 ,1房至3房設計精緻優雅。 銀華大廈1房1浴44萬起,2房2浴60萬 起,3房2浴75萬起,低管理費、兩部高 速電梯,洗衣機、烘乾機等名牌先進家 電設備。銀華大廈採用特級硬木地板、 大理石廚浴設備、花崗石流理檯面、落 地門窗。提供24小時電梯錄影安全系統 ,每日門衛看守,55個室內車位,健身 房、儲藏室、觀景陽台、頂層露台更可 觀賞曼哈頓美麗景色應有盡有。

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第 十 七 期

。雷哥公園不但學區好,交通購物便利 ,居住治安好,其房價長期居高不下。 風水在華人圈相當盛行,整體來說, 「坐東北朝西南」方位正屬八運,此坐 向的房屋2004起屬「丁財兩旺」。鼎豐 地產負責人指出,銀華大廈各單位主要 由「坐西南朝東北」或「坐東北朝西南 」兩大朝向為主,正是「丁財兩旺」好 運勢之朝向。同時,2004到2023這20年 間走「八運」,最旺是東北方,而如果 房屋坐向為「坐東北朝西南」,就是旺 山旺向。 歡迎親臨公開展售,時間每周五 2:00pm-5:00pm,周六至周日12:30pm5:00pm。房產地址:65-38 Austin Street Rego Park 11374。

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【紐約訊】 2018新年伊始,CrowdFunz美 地眾籌精心策劃系列活動,於1月13日、1月 14日下午2-4時召開房地產眾籌投資交流會 暨新投資項目推介會,歡迎對網絡金融和房 地產投資感興趣的朋友前來交流。美地眾籌 首席運營官將為大家講解房地產眾籌現狀與 前景,美地項目客戶經理也將以案例和將推 出項目「美地快貸608」,提供投資資訊。

皇后區Condo建案

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如果你了解互聯網金融,那你會知道房地 產眾籌是其不可或缺的組成部分。由於美國 金融資格審批程序嚴格,網絡房產眾籌平臺 不多,以華人市場為目標的更少。美地眾籌就 是在這樣的環境下應運而生,立足紐約,服務 華人。美地眾籌成立至今項目成功率極優,已 為開發商融資千萬,為投資人獲利優厚。 搭乘著互聯網金融高效列車,美地眾籌幫 助投資人以萬元成本,與開發商直接合作, 提供定製化資本投資方案。美地特有網絡技 術系統日臻完善,與擁有多年紐約地產開發 經驗的顧問團無縫合作,從實戰中培養出核 心團隊,將美地眾籌打造成房地產眾籌領域 的行業領先者。 美地首席技術專家Adamn表示,美地網站 獨有的美地評級系統,是當今行業中獨樹一 幟的金融分析利器,再加之美地嚴格的項目

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

worldjournal.com 2018年1月4日 2018年1月4日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,JANUARY JANUARY 4, 4,2018 2018

- 前傳版作廢以此版為準

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河邊較新的連棟屋社區。

大紐約地產

(記者朱蕾/攝影)

河邊的連棟屋社區環境優美。

(記者朱蕾/攝影)

帶 動

大學點河景房 房市 「可遠眺曼哈頓天際線」 位置優、治安好、交通便利

記者朱蕾/紐約報導 大學點(College Point)是皇后區北邊一個 工薪及中產社區,北靠東河,西邊是法拉盛灣 (Flushing Bay),南邊與法拉盛接壤,東邊與白石 鎮(Whitestone)比鄰。最近幾十年,開發商看中大 學點兩面靠河的位置優勢,河邊湧現出不少可遠眺 曼哈頓天際線的全新河景房,帶動當地整體房市發 展。

又以近90萬元售出。 在租房市場上,大學點地區的房租中位價格為2100元,幾 乎沒有一臥出租,兩臥的中位價格約為1700元,比前一年下 降500餘元,三臥和四臥的中位價格分別為2100元和2200元。 大學點地區有兩所小學公立29和公立129小學,還有一所 擁有超過百年歷史的天主教高中St. Agnes Academic。今年,

一所有507個座位的新建公立336初中將迎來首屆六年級學生 ,也是該地首個公立初中。 大學點沒有地鐵站,但居民可乘坐Q20、Q25、Q65等多條 公車線路前往法拉盛市中心換乘地鐵7號線,還可搭乘快速 公車QM2或QM20往返曼哈頓中城。屬109分局管轄的大學點 是皇后區中治安環境較好的地區。

根據2010年的人口普查,大學點有近2萬5000人,比十年 前增長了13.4%。其中超過三分之一為西語裔或拉丁裔, 32%為白人,亞裔占28%,過去近十年亞裔人口持續增長, 而1970年代亞裔居民還屈指可數。

大學點名稱出自聖保羅大學 此處最早的歐洲定居者為威廉.勞倫斯船長(Captain William Lawrence),他也是法拉盛鎮(Town of Flushing)最大的 土地擁有者。他1630年乘船抵達美國,妻子是長島史密斯鎮 (Smithtown)創建人Richard Smith的大女兒。「大學點」的名 字來源於「聖保羅大學」(St. Paul's College),是牧師奧古斯 塔斯.穆倫伯格(Rev. William Augustus Muhlenberg)於1835年 創立的一所神學院,大約15年後便關閉,此處之後還用過 「Lawrence's Neck」、「Tews Neck」、「Flammersberg」、 「Strattonsport」等名稱。 大學點很長一段時間都是農業社區,直到1854年,布碌 崙橡膠製品生產商、德裔工業家康拉德.波本修森(Conrad Poppenhusen)將其經營範圍擴大到大學點,讓這裡成為一個 工廠區,居住的大多為德國移民。波本修森也成為當地的 慈善家,捐助教堂、圖書館、以及被稱為「大學點教育燈 塔」的波本修森文化館(The Poppenhusen Institute),當時為全 國首家提供免費學前班的機構,現為紐約市地標,作為文 化和歷史中心,繼續提供免費課程和活動。波本修森還建 造了連接大學點和法拉盛的「法拉盛和北邊鐵路」(後來被 稱為白石鎮分支)。 大學點是啤酒廠中心及一日遊目的地,1920年代轉向飛機 零部件製造,1927年沿著法拉盛灣建造的法拉盛機場開放, 進一步帶動大學點的發展,該機場於1984年關閉。1997年, 皇后區歷史協會(Queens Historical Society)授予大學點「皇后 區地標」(Queensmark)稱號,旨在鼓勵對當地地標建築的歷 史保護。

大學點大道上的繁忙商區。

水邊 豪華公寓將開售

獨立、連棟屋 加入公寓樓社區 大學點擁有安靜、充滿小鎮風情的住宅社區。1990年代以 後,隨著企業、製造業、零售商的進駐,讓大學點熱鬧起 來,甚至有些擁擠。在住房方面,除了一些20世紀上半葉 建造的獨立屋,許多新的獨立屋、連棟屋(Townhouse)、公 寓樓社區拔地而起,特別是河邊沿線。 根據房地產網站Trulia的數據,大學點最近幾個月的房屋 銷售中位價格為63萬2500元,比去年同期下降不到1000元; 每平方呎平均價格為473元,比去年同期增長2%。房產經紀 Kevin Lee指出,和皇后區大部分地區一樣,大學點在過去20 多年裡房價成倍增長,例如一棟在College Place上、建造於 1930年代的多家庭獨立屋,2009年以約56萬元售出,不久前 又以近100萬元轉手。 另一棟同樣年份、靠近14大道的多家庭獨立屋,1996年以 不到18萬元售出,2004年的成交價格漲到45萬元,今年11月

商區 商住綜合瘋改建

大學點大道18-15號正在改建中。

(記者朱蕾/攝影)

記者朱蕾/紐約報導 大學點大道(College Point Blvd.)交15至22大道之間是一個小商 業區,街道兩邊各類小商店林立,距離大學點商業中心只有幾 個街區,步行幾分鐘便可乘坐Q66公車到達法拉盛市中心。隨 著人口不斷增加,街邊原來只有一、兩層高的建築,開始變為 商住綜合樓,至少有三個改建案正在或即將進行。 原為一棟兩層建築的大學點大道20-16號,正改建為三層高的 商住綜合樓,占地面積為1萬3624平方呎,建成後,一層和地 下室共3829平方呎用於商業零售空間,二樓的3259平方呎將出 租給診所,三層有兩個公寓單元,平均每個單元面積為1369 平方呎。此項目由法拉盛的一家華人建築設計公司負責設計 ,預計今年冬天完工。 大學點大道18-15號同樣改建為三層高的商住綜合樓,占 地面積為5000平方呎,底層有1055平方呎的零售空間和950 平方呎的醫療空間;二樓和三樓各有兩個公寓單元 ,平均面積為1473平方呎。這裡此前也是一棟三層 高樓,在2016年8月的一場火災中被嚴重破壞。此項 目預計今年完工。 另外,華商正申請改建18-35號到18-39號為三層樓 綜合商住樓,二、三樓為公寓,一樓為零售空間。 (記者朱蕾/攝影)

記者朱蕾/紐約報導 大學點15大道的盡頭、法拉盛灣(Flushing Bay)的河岸邊, 豪華公寓社區「海灣豪庭」(Waterfront Resort)即將完工。兩 棟可眺望曼哈頓天際線的河景房不僅擁有豪華設施,還設有 船舶停泊點,開發商希望此地成為紐約市河邊新地標。 「海灣豪庭」所在地原為一個有150年歷史的油漆工廠 ,工廠在此項目開發前已處於閒置狀態。項目於2012年提 出時,當地民選官員、大學點公民協會(College Point Civic Association)、社區代表等對此褒貶不一。 支持者指出,該項目有助當地發展,特別是能美化河邊環 境。批評者擔心如此大的開發項目完工後,會吸引更多人進 來,造成交通、居住環境擁擠。紐約州參議員艾維樂(Tony Avella)就擔心,當地的基礎設施和教育資源不足,無法承受 數百位新居民湧入。 開發項目最終還是順利進行,於2013年開工,預計今年開 始對外銷售。包含兩棟各六層的豪華共有公寓樓,134個公 寓單位,139個停車位,70個船舶停泊點,居住面積近15萬 平方呎,還有15萬平方呎的專屬海域。小區內設商務會議中 心、餐廳、健身房、溫泉、游泳池及海邊步行休閒區。據悉 ,此項目投資總額近6500萬元,開發商估計可實現超過億元 的銷售收入。

「海灣豪庭」已接近完工。

(記者朱蕾/攝影)

大學點近期房屋銷售成交 房屋類型、大小

地址

價格

多家庭獨立屋 2419平方呎

College Place 623號

98萬元

兩家庭獨立屋 2950平方呎

127街1118號

101萬元

兩家庭獨立屋 1888平方呎

130街1330號

89萬2500元

兩家庭獨立屋 1810平方呎

126街324號

81萬5000元

兩家庭連排屋 2200平方呎

121街411號

82萬5000元

一家庭獨立屋 1590平方呎

127街907號

86萬元

一家庭獨立屋 1440平方呎

117街1010號

66萬8000元

一家庭獨立屋 1155平方呎

14大道11507號

68萬元

共有公寓 三室

Riviera Ct.12012號

68萬元

共有公寓 兩室

Constitution Place 2-17號

57萬2979元

(資料來源:zillow.com,製表:記者朱蕾)

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全新豪華公寓開發項目 提昇社區品質

地產專版 內部裝飾體現經典優雅和壯麗面積從1,285 平方到5,000平方英尺,10至15英尺的天花板 ,少數有大型露臺,室外景色包括中城、中 央公園和東河。 Extell高級副總裁Raizy Haas表示,肯特園 區將提供與所有Extell開發項目相同的高品 質設計,提供三種裝潢選擇,以滿足各種風 格和個人喜好。他說:「這個建築項目會改 變社區,提高上東城的生活品質。」 該大廈由著名的Beyer Blinder Belle公司設 計,與沿公園大道和第五大道的經典建築形 成和諧關係。肯特園區的立面牆採用磚,灰 岩和金屬等傳統材料,與質感豐富的當代細 節緊密交織。規模宏大的窗戶是整體設計的 關鍵,致力於視野和光線的最優化,打造出 優雅的智能居住空間。

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工商記者高傑文/紐約報導 The Kent肯特園區位於曼哈頓上東城95街 和第三大道,Carl Schurz公園和中央公園中 間,直通新建的第二大道地鐵,鄰近FD高 速公路。灰岩裝飾的公寓入口,位於綠樹成 蔭的95街。周圍遍佈現代便利設施,包括全 食有機食品超市、第92街Y文化中心、瀝青 綠健身中心和許多頂尖私立和公立學校。 The Kent肯特園區是曼哈頓豪華地產界 Extell發展公司的全新豪華公寓開發項目, 以令人驚艷的建築,向20世紀20年代紐約的 裝飾藝術建築致敬。 肯特園區體現的是奢華生活的新傳統,設 計優雅、提供智慧居住空間的83套大型公寓 住宅,配套三層室內和戶外生活服務和設施 。肯特園區提供的是兩至五臥的大型公寓,

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The KENT肯特園區上東城現身


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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

worldjournal.com 2017年12月28日 2017年12月28日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,DECEMBER DECEMBER 28, 28,2017 2017

曼哈頓中城東區多為金融商業樓宇。

(記者金春香╱攝影)

大中央車站是重要交通樞紐,人流如織。

(記者金春香╱攝影)

曼哈頓中城東區 華裔買家看好 大紐約地產

記者金春香╱紐約報導 曼哈頓中城寸土寸金,雲集世界 500強企業大樓、聯合國總部、大中 央車站(Grand Central)等,每天吸引 大量人流來此工作、購物、就餐,是 紐約市樞紐。中城東區更因為與皇后 區、羅斯福島(Roosevelt Island)相 連,聚集眾多人潮,隨著中城東區重 新規畫(Midtown East Rezoning),該 區域憑藉便利交通、獨特地理位置, 吸引眾多開發商和買家目光,預計未 來幾十年持續升溫。

中城東區重新規畫的主要區域大致在34街 以北、57街以南,第二大道以西和第五大道 以東,包括約400棟樓宇,預計未來幾十年 興建最新樓盤,以取代老齡化樓宇,滿足寫 字樓環保和節能要求,升級該地區地鐵和步 行網路,再加上政府允許開發商購買大樓領 空權(air rights),方便建造更高、設施一流的 辦公大樓,預計增加450萬平方呎的商業空 間,以確保繼續服務各大企業,並提升對大 企業租戶的吸引力。 華裔買家近年來逐漸將眼光聚集該區域。 房地產經紀徐文芳表示,華裔買家一直偏愛 中城,近年移居美國的華人喜歡新建築,內 部設計方面喜好高天花板、空間寬闊的房屋 布局,也願意為房屋特色、品質和位置付錢 ,價錢對他們來說不是最主要問題。 而且對於已在紐約居住多年的民眾來說, 中城東區距離皇后區更近,有高速、地鐵相 連,為他們往來法拉盛、曼哈頓之間提供很 大便利,比中城西區更具吸引力。 因丈夫在聯合國總部工作,選擇在東40街 和第二大道居住的張女士表示,自從搬到紐 約就在這裡租房已四年,這一兩年他們看準

布萊恩公園是紐約市民眾喜愛的公共場 所。 (記者金春香╱攝影)

決定讓孩子讀私校,因此教育方面不成問題 ,特別是二大道與五大道相比,沒有那麼多 的店鋪,算是鬧中取靜,其實很適合家庭生 活。 張女士目前緊追該區房產發展,附近有10 多棟新建築正在施工,希望一兩年內購置一 套房產,安居樂業。

列最新、最先進的商業樓宇;與此同時,目 前該區域也有多個住宅樓盤開盤,明年年中 即可入住,其中有的樓盤還可享受十年地稅 優惠。 紐約房地產經紀徐文芳表示,位於第三大 道591號的「The Lindley」,地處38街和39街 之間,距離大中央車站只有兩街之距, 20層大樓共有74個公寓,主要以小 戶型為主,有統艙(studio)、一臥 一廳和二臥一廳,樓內包括 24小時門衛、戶外露台、健 身房,公寓內配有中央空調 和洗衣機╱烘乾機;更吸引 人的是該樓盤的十年地稅優 惠,可降低每月費用,價錢 可謂非常實惠。 徐文芳表示,能享有421A 減稅政策的樓盤大多位置偏 遠,而「The Lindley」的開發 商,在早年就買下該地皮有

意建樓,因此減稅申請是很早就申請且獲得 批准的,因此這種地稅優惠非常難得。「 The Lindley」樓內的統艙面積較大,價格93 萬元起,一臥一廳價格要100萬元起,在曼 哈頓中城此價位較合適。 另外,位於第五大道277號大樓,也在幾 個月前開盤,樓內多為一臥到兩臥公寓,也 有三臥及以上選擇,該樓樓高55層,共130 套單元,由明星建築師Rafael Vinoly與著名 室內設計公司Jeffrey Beers International聯手 打造。樓內公寓特色是天花板高10呎,並配 有全景落地窗,非常奢華舒適。不過該公寓 售價較高,一臥公寓190萬元起叫價。 徐文芳說,53街100號大樓和59街200號大 樓,也將於2018年年初開始過戶,前者有94 個公寓,從統艙到四臥房型都有,後者有67 個公寓,提供一臥到三臥選擇。 這些新開發樓盤,將為中城東區吸引更多公 司投資,以增加就業機會,進一步提升生活品 質,並持續促進投資房產市場的升值空間。

中城東區新發展 享10年地稅優惠 記者金春香╱紐約報導 隨著近年來經濟復甦,地產開發商開始進 行投資以及政府對曼哈頓中城東區區域規畫 更改,中城東區新發展,未來幾十年會有系

「The Lindley」公寓價格適中,還享受 地稅優惠。 (記者金春香╱攝影)

該區發展空間,想購入一套房產。 她非常熟悉該區,走路可達布萊恩公園 (Bryant Park),步行中央公園半小時,到曼 哈頓上城和下城都有各線地鐵和公車,若到 長島市、法拉盛等地,也可直接從大中央車 站乘坐7號地鐵。 雖然中城附近沒有特別好的公立學校,她

One Vanderbilt是曼哈頓中城東區重新規畫 計畫後第一個商業項目。 (記者金春香╱攝影)

位於布萊恩公園旁的公共圖書館,是曼哈頓 中城重要建築物之一。 (記者金春香╱攝影)

中城東區近期樓市成交案(2017年) 戶型

地址

統艙(共有公寓)

第三大道591號

一臥一浴(共有公寓)

第三大道591號

136萬元

兩臥兩浴(共有公寓)

第三大道591號

210萬元

三臥兩浴(共有公寓)

第三大道591號

290萬元

一臥1.5浴(共有公寓)

公園大道77號

159萬9000元

三臥三浴(共有公寓)

公園大道77號

232萬5000元

統艙 (合作公寓)

Tudor City Place 5號

40萬5000元

一臥一浴(合作公寓)

Tudor City Place 5號

54萬5000元

統艙(共有公寓)

聯合國廣場845號

79萬元

兩臥兩浴(共有公寓)

聯合國廣場845號

225萬元

哈頓中城東區房市將持續升溫。 紐約房產經紀徐文芳表示,曼哈頓區域規 畫管制非常嚴厲,市區開發不僅是蓋高樓, 還要考慮居住環境,因此對大樓高度建設有 嚴格規定。曼哈頓中城由於被限制高度,商 業項目極有限,導致該區樓宇年份久遠,超 過75%的樓宇都是1961年前建成,平均年齡 75年,老舊樓房內設施跟不上現代科技步伐 、無法配合硬件設備,也無法滿足企業租戶

97萬5000元

內容:取自Street Easy

政府重規畫 投資潛力大 房市續升溫 記者金春香╱紐約報導 曼哈頓中城是以往很多購房、租房者不大 考慮的地方,認為這片雲集高檔商店、金融 寫字樓的地方,並不適合家庭居住,且不會 有過多房源,然而隨著今年8月紐約政府通 過重新規畫中城東區(Midtown East)計畫,允 許地產開發商在該區域開發新高樓大廈後, 不少新樓盤已開盤,預計明年年中可向購房 者交屋,房地產經紀皆表示未來數年內,曼

價格

需求,以及難以吸引開發商對樓盤投資和重 建。 她舉例,目前正火的哈德遜園區(Hudson Yards)和金融區(Financial District)樓盤,都是 以「新」來吸引開發商。另外,該區行人道 也頗具挑戰性,如麥迪遜大道(Madison Ave) 、萊辛頓大道(Lexington Ave)人行道較狹窄 ,無法配合每日穿梭其中的人潮。 徐文芳認為,中城東區雖然一直是金融中

製表:記者金春香

心,卻一直沒有提升其競爭力,也缺乏設備 先進的Class A寫字樓,政府發現這一問題, 希望提升這一重要區域的競爭力,於是逐漸 更改土地規畫,通過新計畫,同意興建更高 大樓,並允許拆掉一些舊樓宇。 如今東區規畫剛開始,之後會越來越吸 引更多開發商,再加上大中央車站(Grand Central)的便利和長島鐵路(LIRR)的延伸,該 區域的交通便利程度,比哈德遜園區、金融 區更具優勢,中城東區未來的投資潛力相當 巨大。 (更多地產訊息,請見今日F1) 40894


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地產專版 工商記者高傑文/紐約報導 紐約市2017年度最暢銷樓宇之一的天景豪 苑The Grand,由知名建築師Peter Clewes及其 Architects Alliance建築事務所獲獎團隊所設 計和打造,採用頂級飾面設計,外牆採用高 造價的全玻璃落地窗牆,有最佳的採光和景 觀,最大限度呈現河景及開闊遠景,能從距 離曼哈頓不遠的卓越地點,欣賞到紐約市天 際線壯麗美景。讓住戶擁有舒適的空間感。 The Grand銷售總監Helen Lee表示:「室內 設計及傢俱擺設是一種品味美學,我們希望 前來看房的民眾,能體驗生活在這裡的極致 居家情境,感受住宅及室內設計配合所帶來 的豪華品味享受。」

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好社區

雷哥公園被很多人、尤其是家庭視為心儀的可負擔居住地,不僅房 屋類型繁多(右圖),購物(上圖)等生活機能也十分完備。 (記者劉大琪/攝影)

雷哥公園 既可負擔又宜居 號稱移民小熔爐 交通便捷 學區和治安頂尖 新人不斷湧入 老居民眷戀

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記者劉大琪/紐約報導 1920年代,一家名為「Real Good Construction」的建築公司,在皇后 區森林小丘(Forest Hills)西邊買了 塊地,取其公司名兩個單字的前兩個 字母「Re」和「Go」,湊成「Rego」、 寓意好社區,一語成真,造就今天 文化多元、交通便利、舒適宜居的 「Rego Park」(雷哥公園)。新人不斷 湧入,老居民戀著不肯搬走,在曼哈 頓和布碌崙房價飛漲的今天,雷哥公 園作為皇后區、乃至全市鮮少的「可 負擔」(affordable)優質社區,總能 讓其居民任性且驕傲地說:「我想要 居住,也住得起。」

作為兩條「主動脈」呈橫向和縱向穿過。 皇后大道兩側至長島快速路之間,坐落大 片合作公寓(co-op)和出租公寓樓群,最高的 16層,共2000多套。根據地產公司MNS Real Impact Real Estate最新報告,雷哥公園租金 持續攀升,在整個皇后區的租金都略微下降 的大趨勢下,雷哥公園11月統艙(studio)至兩 臥均比前一個月租金上漲,分別為1785元、 2035元和2567元。 沿著聚集在此經營十幾年、甚至數十年的 水果鋪、藥房、餅屋、乾洗店等小商業的63 Drive南下,穿過長島鐵路(LIRR)軌道,來到 雷哥公園建築中心、因形狀而得名的半月區 (Crescents)。街道按A、B、C等字母先後順 序排列,都鐸式(Tudor)和殖民式(Colonial)獨 立屋沿街而立。這些房子多有兩層陽台,斑 紋石牆、大理石欄杆、嵌入式鋪磚私人車道 、宅前花園極具歐式風格,價值上百萬元的 房屋隨處可見。E-Z Sell Realty地產經紀Igor Rafailov介紹,如果說之前森林小丘的光芒

雷哥公園位於皇后區中部,區域近似菱形 ,西南以木港大道(Woodhaven Blvd.)為界, 東南是黃石大道(Yellowstone Blvd.),西北為 長島快速路(Long Island Expwy),東北與森 林小丘的交匯線一直存在爭議,通常被認為 是108街,皇后大道(Queens Blvd.)和63 Drive

經常蓋過雷哥公園,現在兩者之間差異已越 來越小。 移民小熔爐是雷哥公園的特點之一,起初 是愛爾蘭裔、德裔、義大利裔聚居,20世紀 70年代起逐漸成為俄裔、華裔和猶太裔主要 住宅區。根據最近一次人口普查,雷哥公園 現有居民約4萬4000人,其中近7000人為俄 羅斯和中亞後裔,1萬7000人為本地美國人 ,其他都是華裔、韓裔、印度裔、西語裔、 羅馬尼亞裔等,48.8%的居民在家說著英語 之外的第二語言,每走進一個街區,就能感 受一種文化。 交通便捷是雷哥公園的另一大魅力。63 Drive和67大道的R和M慢線地鐵,30分鐘 就可駛抵曼哈頓時報廣場中心。如果想換 快線,向西三、四個站即可抵傑克森高地 (Jackson Heights),一個站台之隔就能轉乘E 和F線快車;向東一、兩個站為森林小丘71 大道,E和F線同樣在此設站,還可轉乘長 島鐵路火車。駕車族更能便利開上長島快速

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長島鐵路穿過雷哥公園,圖為軌道下的壁 畫。 (記者劉大琪/攝影)

「The Alexander」按「曼哈頓風」打造, 視野極佳,為住戶提供高端住宅體驗。 (取自The Alexander網站)

63 Drive上每個街區都有蔬果雜貨店,價格低 廉。 (記者劉大琪/攝影)

舊樓翻新 出租超搶手

(更多地產訊息,請見今日F1)

雷哥公園購物中心集中了全國性連鎖店。 (記者劉大琪/攝影)

洋溢曼哈頓風 豪華公寓林立 記者劉大琪/紐約報導 以保留紅磚瓦樓為主的雷哥公園 (Rego Park),近年來難抵現代化裝潢、 高檔建材、齊全設施配備的「曼哈頓 風」,系列豪華公寓拔地而起,希望 在保留社區原有風格的基礎上,為整 體生態和房市注入新活力。坐落在雷 哥公園購物中心(Rego Park Center)上的 亞歷山大大樓「The Alexander」,當屬最 新、最耀眼的新建物。 亞歷山大大樓位於Junction大道61-35 號、雷哥公園購物中心正上方,樓 高24層、共312套公寓,由地產公 司Vernado Realty Trust開發,SLCE Architects負責設計,早在施工期就 因其優越的地理位置備受關注。因 起點高、周圍無遮擋物,所以該公 寓視野極佳,近到法拉盛草原可樂娜 公園景觀,遠至新世貿中心和帝國大廈

記者劉大琪/紐約報導 除了新建豪華公寓外,雷哥公園(Rego Park)還不乏樓宇「舊樓換新顏」,在原有 公寓的基礎上進行高規格翻新後出租,以 現代化設施為住戶打造舒適住宅,位於99街 62-60號的「The Drake」就是其中之一。 「The Drake」原名「Saxon Hall」,建 於1960年代,2013年由地產公司Treetop Development斥資8530萬元購入,共16層高 、420套公寓。2016年,地產公司Madison Realty Capital又以高達1億3500萬元接手, 為雷哥公園最大一筆投資交易,由長島市 (Long Island City)地產公司Modern Spaces代理 出租業務。 翻新後的「The Drake」,提供一至四臥戶 型,以高頂公寓、大玻璃窗、開放布局為特 征,廚房都是歐式設計,惠而浦(Whirlpool) 不鏽鋼配件、石英石檯面、地鐵磚防濺墻 (subway tile backsplash)一應俱全,洗手間也 同樣不失格調,輕型木結構洗面檯、Kohler 浴缸、乾濕分離淋浴間一應俱全。大樓還配 備門衛,內設停車場、健身房、休息室、兒

路和大中央公園大道(Grand Central Pkwy)。 此外,雷哥公園學區和治安在全市拔尖 ,區內四所公立學校涵蓋幼稚園到初中八 年級,每年州會考成績遠高於全市平均水 平無懸念。雷哥公園購物中心(Rego Park Center)是區內的大型購物場所,匯聚好市 多(Costco)、Central 21、Kohl's、玩具反斗城 (Toys''R''Us),以及Sears、Marshalls等全國性 連鎖店,就連區內的社區活動中心都不容小 覷,位於皇后大道的Lost Battalion Hall,有 著奧運會規格的舉重台,舉辦過大大小小舉 重比賽,也是紐約市唯一為奧運會舉重比賽 輸送選手的培訓地。 雷哥公園宜居的生活環境和成熟的發展條 件,讓這個社區越來越成為想要安居樂業、 尤其組建家庭者眼中的香餑餑。地產經紀公 認雷哥公園是皇后區難能可貴的人們要養家 、定居、且買得起的地方,更特別的是,這 裡的居民流動性非常低,就算搬遷,也多是 在這個區域範圍內換住所。

童遊戲室及寵物旅館。 根據「The Drake」租賃網站,今年7月開 始,該樓共有約100套公寓出租,一臥月租 起價1950元,二臥一浴起價2375元,二臥二 浴2475元,三臥二浴3095元,四臥二浴3675 元。 據Modern Spaces創始人兼行政總監Eric Benaim介紹,「The Drake」名字源於1950年 代雷哥公園木港大道(Woodhaven Blvd.)與63 大道交口一家同名電影院,自1935年開放後 ,逐漸發展成雷哥公園重要的社交文化中心 ,但已於1990年代初關閉,取此名是為了向 雷哥公園豐富的歷史和多元文化致敬。

的曼哈頓天際線,盡收眼底。 亞歷山大大樓提供統艙(studio)、一臥和兩 臥戶型,統艙月租在2350元左右,一臥起價 約2875元,兩臥3675元。每套公寓都有9呎 高天花板、Caesarstone石英石檯面、惠而浦 (Whirlpool)不鏽鋼配件、義大利瓷磚地面; 樓內允許養寵物、配備24小時門衛、停車場 、室內和戶外的兒童遊樂場、健身房、休息 室、遊戲室、單車存放處,樓頂還有安裝座 椅、壁爐、燒烤架的天台,下樓即能盡情購 物。 Vernado Realty Trust發展部副總裁史密斯 (Geoff Smith)表示,雷哥公園社區感極強、 充滿活力、非常適合家居,而像亞歷山大大 樓這樣的高檔公寓,對雷哥公園整個社區來 說,更是一個理想的加值,為被社區特質吸 引的現有居民和未來住戶提供新選擇,不離 開這個社區,就能享受更現代、更方便的生 活方式。

雷哥公園近期公寓交易表 類型 兩臥兩浴(共有公寓) 兩臥兩浴(共有公寓) 兩臥一浴(共有公寓) 兩臥一浴(共有公寓) 一臥一浴(共有公寓) 一臥一浴(共有公寓) 兩臥兩浴(合作公寓) 兩臥兩浴(合作公寓) 兩臥一浴(合作公寓) 兩臥一浴(合作公寓) 一臥一浴(合作公寓) 一臥一浴(合作公寓)

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,蕙嫺 2177 陽邊區常見的連排屋。

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陽邊地區有很多上世紀 20至30年代建成的六層高公 寓樓。 (記者朱蕾/攝影)

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記者朱蕾/紐約報導 陽邊(Sunnyside)是皇后區西面一 個中產階級住宅區,北鄰阿斯托利 亞,南邊是麥斯佩斯(Mespeth),西 邊是長島市,東是木邊(Woodside) ,為皇后區最西邊社區之一。房價 相對較低和交通便利,是吸引民眾 居住的主要原因。

族裔多元 鄰近曼哈頓 租房市場火爆

陽邊人口約2萬7000人,族裔非常多元化 ,包括拉丁裔、土耳其裔、猶太裔、俄羅斯 裔、愛爾蘭裔、義大利裔、希臘裔、尼泊爾 裔、韓裔、日本裔及華裔等多族裔。根據人 口普查,陽邊居民48%為白人,24%為亞裔 ,28%為其他族裔。家庭收入中位數約5萬 5500元,平均家庭收入超過7萬元。 陽邊歷史可追溯到200多年前,法國胡格 諾派(Huguenot)的Bragraw家族於1793年買下 這片土地,並命名為「陽邊丘」(Sunnyside Hill),陽邊名字由此而來。當時陽邊是一個 田園村莊,大部分是小農場和沼澤地。1870 年,陽邊併入長島市,在1909年皇后區大橋 (Queensboro Bridge)建成後,逐漸發展為住宅 社區。居民區住宅多數是上世紀20至30年代

建造的六層公寓樓,後來改為共有公寓和合 作公寓,以及一家庭至三家庭的連排磚屋。 與旁邊高樓林立的長島市形成鮮明對比, 陽邊可謂是一個老式的住宅區,鮮有超過六 層的高樓建築,被皇后大道(Queens Blvd)分 成的南北兩邊,一邊具有城市感,以二戰前 的六層公寓樓為主,街邊有不少小商鋪;另 一邊多為連排屋,有郊區感覺。 房產經紀蔡心迪指出,陽邊的房源非常緊 張,一個主要原因是需求大,另外,當地房 價比旁邊的阿斯托利亞和長島市低不少,更 遠低於曼哈頓和布碌崙一些地區。由於交通 便利、近曼哈頓,租房市場也很火爆。 根據房地產經紀公司「Douglas Elliman」 統計,今年第三季度,陽邊共售出18套合 作公寓,平均價格為30萬7240元,與去年同 期基本持平;中位價32萬9222元,比去年統 計上漲近10%。一至三家庭屋共售出八套,

平均價格為104萬9938元,每平方呎平均價 格668元,比去年同期增長27.2%;中位價為 102萬4750元。房屋交易數量遠低於毗鄰四 個地區。 在租房市場方面,陽邊中位價總體高於去 年。房地產網站Trulia的數據顯示,目前租 金中位數一臥是2200元左右,兩臥約2500元 ,三臥為3250元,比去年均不同程度上漲。 交通便利是陽邊優勢之一,連接皇后區 和曼哈頓的7號地鐵在陽邊有三站,分別為 33街-Rawson街,40街-Lowery St和46街-Bliss 街,到曼哈頓中城只需15分鐘左右;還有多 條公車線路。若駕車出行,很快可達通往曼 哈頓的長島快速路(Long Island Expressway), 或皇后區中城隧道(Queens Midtown Tunnel), 以及連接布碌崙的「布碌崙-皇后區快速路」 (Brooklyn-Queens Expressway)。大都會運輸署 (MTA)「東邊接入」(East Side Access)項目提案

地鐵站不遠處豎起的標誌。 (記者朱蕾/攝影) 中,會在陽邊設立一個新的長島鐵路(LIRR) 火車站,屆時一站可達曼哈頓中央車站。 隸屬皇后區第30學區的陽邊,有多所不 錯的學校。公立150小學提供天才班項目, 從學前班到六年級共有1240名學生;另一 所比較大的公立學校是199小學(Maurice A. Fitzgerald School),約有1000名學生,學生成 績均高於全市平均水平。 另外,陽邊走出不少名人,很多電影、電 視劇曾在當地拍攝或取景,包括電影信徒 (The Believer)、流行教母(Raising Helen)、豪 情四兄弟(Sleepers),以及深受喜愛的蜘蛛俠 系列最新推出的「英雄歸來」(Spider-Man: Homecoming)。

陽邊花園列保護區 後市看俏

陽邊公園(左圖)是紐約市僅有的兩個私人 公園之一。此外號陽邊花園內受城市花園運動 思想而建造的連排屋(上圖),屋前有小花園 。 (記者朱蕾/攝影)

陽邊近期房屋銷售成交價 房屋類型、大小

地址

價格

合作公寓,一臥

42街48-17號

33萬8000元

一家庭獨立屋,972平方呎

47街3927號

99黑

97萬5000元

共有公寓,一臥

41街4735號

47萬元

合作公寓,統艙

39 Place

21萬元

5021號

一家庭獨立屋,952平方呎

48街3951號

102萬5000元

一家庭獨立屋,1012平方呎

47街3944號

85萬5000元

兩家庭獨立屋,2090平方呎

39 Place 4739號

99萬9500元

一家庭獨立屋 ,980平方呎

44街3916號

105萬元

合作公寓,一臥

42街4805號

32萬9000元

合作公寓,一臥

42街4142號

38萬9000元

記者朱蕾╱紐約報導 陽邊最著名的要數國家歷史區(National Historic Distric)陽邊花園(Sunnyside Gardens), 包括16個街區、超過600棟建築,1984年被列 入國家史蹟名錄(National Register of Historic Places)。 陽邊花園是美國首個受20世紀初在英國發 起的城市花園運動(garden city movement)思想 影響而發展的地區,是美國首批規畫社區之 一,1924年至1928年建造。城市花園運動提倡 「健康、開放空間、綠化、田園社區」。陽邊 花園有古老英國小鎮的氛圍,主要是三角 形門的連排屋、庭院以及綠樹成蔭的 小路。身處此地,彷彿回到上世紀 20年代。 一至三家庭連排屋都 是用哈德遜磚(hudson brick)建造,價格低 廉、耐用。每個 私人住宅 前都有一 個面向街 道的小花

園和後院的私人花園,或多戶居民共享一個 屋前花園,且各有私人後花園。這種建築方 式允許更密集的住宅開發,並提供充足的開 放空間和綠色設施。1940年代,吸引多位藝 術家、作家等從曼哈頓移居到此養育子女。 陽邊花園內還有一個會員制的私人公園, 只對陽邊花園居民開放。這是紐約市僅有的 兩個私人公園之一,另一個是曼哈頓的格拉 梅西公園(Gramercy Park)。 1974年,紐約市城市規畫局(Department of City Planning)把精心規畫的陽邊花園定為特 殊規畫的社區保護區,內部庭院和景觀美化 受到保護,禁止隨意改變車道、路邊、 結構等。如今,這裡一家庭屋的售 價在85萬至100萬元,兩家庭 過100萬。五年前,一棟 一家庭屋才55萬元 ,兩家庭是82 萬5000 元。

(資料來源:zillow.com;製表:記者朱蕾)

皇后區大道51-25號的住宅樓剛落成,底層 內部正在裝修。 (記者朱蕾/攝影) 建成後的綠點大道和48街交口處的商住大 樓。 (開發商提供)

新建築湧現 打造優質住宅區 記者朱蕾╱紐約報導 陽邊具在地鐵站沿線的交通優勢,住宅需 求不斷增加,最近幾年,一些小規模的住宅 開發案已經完成或正在進行中,有助陽邊進 一步鞏固優質住宅區地位。 位於綠點大道(Greenpoint Ave.)和48街交口 處、七號地鐵南邊,開放商AB Capstone正 在建造一棟四層高的商住綜合大樓。雖然只 有四層,但此樓外觀採用更大結構,建成後 高度可達60呎。一樓包括近6400平方呎的零 售空間,二樓有6200呎的社區設施空間,三 、四層為出租公寓,每層有五個單元,共有

7800呎的居住面積。預計2018年初完工。 此外,皇后大道北靠近木邊(Woodside)一 帶,以前的廢棄房屋、停車場、修理店,最 近幾年已被一些新建築取代,由於靠近地鐵 站,幾棟出租公寓樓拔地而起。 位於皇后大道上與52街交口的一棟九層高 、共66個單元的出租公寓樓,三年前竣工, 也是該區域最大、最高的建築。儘管平均租 金比周圍地區高50%,仍在短短六周內全部 租出。 開發商看到商機,又在該樓西面、原為退 伍軍人建造的二層樓高的米色磚房的皇后大

道51-25號,剛剛改建成為一棟七層高的住 宅樓,底層有大窗戶,高高的天花板,使這 棟七層樓的高度和周圍的八層樓建築一樣高 。共29個單元,2萬7000平方呎,底層設有 近2800呎,用作零售商店和辦公室,以及約 4300呎的社區空間。大樓已開始招租,底層 內部目前仍在裝修中。 此外,備受關注的陽邊調車場(Sunnyside Yards),擬建兩萬套左右新公寓的計畫,目 前仍在討論階段,研究發現,理論上雖然可 以做到,但費用是天文數字,耗資高達160 億至190億元。

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【紐約訊】Liberty Residences,位於曼哈頓 砲台公園城(Battery Park City)著名的南端社區 ,該住宅提供三個主要住宅位置,是為Liberty Court, Liberty House, Liberty Terrace,門牌號為 200、377、380,在Rector Place毗鄰Esplanade 廣 場。這兒的名牌店和高檔餐館,已成為曼哈 頓砲台公園城提供的最高質量的地標。 所有三座高科技豪華高層多用途建築,都 全新裝修,符合豪華標準。住宅單位、商業 空間和停車庫都有空位。從單身公寓到四居 室大房,價格由$650,000至$4,437,000,每棟 建築都提供專職門衛和禮賓服務。 進入世界金融中心、自由塔、NY和 NJ(PATH)通勤地鐵和紐約市地鐵,都在步 行路程內,Liberty Court擁有新裝修的頂級 健身房、住戶休息室、室內游泳池和屋頂露

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2 7 4 9 木邊房屋以連棟屋和公寓為主,建築風格傳統和現代 並存。 (記者牟蘭/攝影) 木邊因緊鄰曼哈頓,且房價較低,被通勤族追捧。 (記者牟蘭/攝影)

木邊交通便 吸引曼哈頓通勤族 多族裔聚居、文化多元、老餐館飄香… 中產階級追捧

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當地新移民人數龐大,1999年就有來自49個 國家講34種語言的民眾聚居此地。 據2010年人口普查數據顯示,該區共有4 萬5099人,屬多族裔聚居地,其中亞裔人口 比率最高,占39.9%,而西語裔緊隨其後占 33.5%,白人占22.5%,非洲裔僅占1.3%。由 於多元文化,當地食物和飲料充滿異域風情 。 紐約市許多受歡迎的泰餐 、菲律賓和南美洲餐館都 在此地。眾多老餐館營 業超過20年,泰裔華 僑方明娥在木邊大道 經營餐廳SriPraPhai30 年,曾多次參與當地

記者牟蘭/紐約報導 坐 落 皇 后 區 西 面 的 木 邊 (Woodside),不但交通便捷,還有 多元文化,近年受建商青睞,投資 多棟高檔商住大樓,吸引中產階級 和曼哈頓通勤族。 木邊南鄰麥斯佩斯(Maspeth),北面是阿斯 托里亞(Astoria),西臨陽邊(Sunnyside),東為 華人新移民聚居地艾姆赫斯特(Elmhurst)和 傑克森高地(Jackson Heights),為交通樞紐要 地。該區為商業和居民混居地,大部分地區 環境安靜適宜居住,而毗鄰羅斯福大道區域 格外喧鬧,生意繁忙,街坊節也選擇在此舉 辦。 連結法拉盛和曼哈頓的7號地鐵,經過52 街及69街羅斯福大道(Roosevelt Avenue), 而E、F、M和R線,則在皇后大道(Queens Boulevard)設點,加上八輛公車和一輛特選 公車Q70,提供居民往返曼哈頓及拉瓜地亞 機場(LaGuardia Airport)等地。除了公共交通 便捷外,該區毗鄰布碌崙與皇后區高速路(I278,Brooklyn-Queens Expressway),為駕車 族提供方便。 19世紀,該區屬於新鎮(Newtown,現為艾 姆赫斯特)一部分。隨著19世紀60年代大規 模住宅開發,木邊成為皇后區最大的愛爾蘭 族裔社區,到20世紀30年代,愛爾蘭人約占 當地比率80%,至今保持濃厚的愛爾蘭文化 。20世紀90年代初,亞裔家庭也陸續搬入該 區,尤其聚居在61街地鐵站附近。2000 年就有30%的亞裔居民,其中 泰裔、韓裔、華藝及菲 律賓裔都占較大比 率,且有小韓國 城、小馬尼 拉及中國 城 等 。

公寓(Woodside Pavilion)、Meyer旅館,仍在 當地。 據Refin地產網站資料,該區上月售屋中 位數為77萬8000元,每平方吋售價664元; 成交價為81萬5000元,每平方吋574元,共 售出13棟屋。 當地教育資源豐富,共包括 11小學在內的八個小學,以及125中學。萬 榮地產的徐Terry表示,木邊區以公寓和連 棟屋(townhouse)為主。她說,木邊和傑 克森高地以及艾姆赫斯特等地相似 ,都擁有多元文化和便利交通, 受曼哈頓通勤族、新移民和年 輕一代追捧。

木邊地區多移民聚 居,有許多各具風格的教堂 (上圖);左圖為韓國教 堂。 (記者牟蘭/攝影)

華人移民湧入 打造新商住區 記者牟蘭/紐約報導 由於曼哈頓和鄰近的長島市住房昂 貴,讓不少商家瞄準交 通便利的木邊等 地,打造新 商住區。

木邊房價看這裡

房屋類型

街坊節,希望向更多民眾推廣泰國文化,且 分享美食。 目前木邊區仍保留不少19世紀古建築,如 木邊第一個教堂聖保羅的新教徒教堂雖遭破 壞,仍保留原址。一篇名為「忘記的紐約 」(Forgotten NY)的博客,記載19世紀建立的 The Hook and Ladder 公司、木邊

地址

價格

一臥一浴合作公寓

3960 54th St APT 2O

30萬

兩臥一浴獨棟屋

3965 52nd St APT 5B

54萬5000元

一臥一浴合作公寓

5911 Queens Blvd APT 3A

36萬9130元

兩臥一浴合作公寓

5230 39th Ave APT 2A

36萬

兩臥一浴共有公寓

4045 68th St APT 6A

64萬6322元

八臥六浴多家庭屋

6516 38th Ave

115萬9031元

兩臥一浴合作公寓

39-35 51st St. #5D

42萬2186元

一臥一浴合作公寓

3960 52nd St APT 6B

34萬9000元

一臥一浴合作公寓

3965 52nd St APT 10U

31萬

一臥一浴統艙

4131 51st St APT 4M

31萬5000元

華裔建築師陳洵民(Raymond Chan)指出,現 任市長白思豪主推平價屋,多年前將皇后 大道(Queens Blvd.)沿線工業區改為商住區, 吸引眾多華裔商家投資。 陳洵民表示,約在四年前,白思豪將皇 后大道沿線地區從商業區改建為商住區, 力推平價屋等,促進當地發展。他指出, 曼哈頓住房已十分昂貴,而周邊長島市住 房也居高不下,使長島市周邊木邊和陽邊 (Sunnyside)等地興起,成為通勤族和新移民 首選。他表示,僅在木邊,經他手打造連 鎖酒店和商住建築已有三個計畫,其中兩 個建案都是華商投資。 他說,其中一個項目位於該區皇后大 道64-06號,欲建造一個新的假日旅館 (Holiday Inn),將有八層樓共135個房間 ,總面積6萬86平方呎。該建案由世纪 集團總裁徐家鹏投資,將在明年完 工。另一建案位於皇后 大道50-11號,為一棟九 層高的商住綜合型住 宅,將提供14個平

價住宅以及61個住房,共75戶家庭住宅。 華商張橋(Cheung Kiu,音譯 )今年2月表 示,他將在56街31-19號建一棟四層樓高的 商住兩用樓,預計提供50戶住宅及商業用 地,並提供68個停車位。該計畫將4萬99平 方呎用於住宅,1萬8711平方呎作商業用途 ,5662平方呎用於社區。地面一層用於商 業,將設超市及兩歲到六歲兒童幼稚園、 一個洗衣房和美容中心;二層將為住宅區 和醫療區,以及28個停車位;三、四層為 大樓住宅。

木邊區皇后大道64-06 號計畫建造一個新的假日 旅館。 (記者牟蘭/攝影)

更 (多地產訊息,請見今日

受藍領追捧 平價住宅首選

)

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公共交通發達,木邊最初受藍領族和新移民青睞,成為平價住宅首選。 (記者牟蘭/攝影)

記者牟蘭/紐約報導 19世紀中期的木邊,原為一個農耕為主的 小鎮,因交通快速發展,讓農場主將土地賣 給建築商,為日後該區地產發展打下基礎; 隨著公共交通發展,如長島鐵路和電車入駐 ,讓該地成為交通樞紐,迅速受到藍領和新 移民追捧。 木邊的農業因便利的水資源和交通,在19 世紀中期成為整個城鎮的支柱產業,不過, 隨著交通不斷發展,農耕業逐漸走下坡,農 場主紛紛賣掉土地,建商紛紛開發木邊住宅 區。 隨著1908年長島鐵路和電車站點擴大到木 邊,該區成為皇后區首個同時有鐵路和電車 的城鎮,也成為交通樞紐。此前1904年已通

過實施五美分全市通行票價法案,也為當地 居民提供更多公共交通選擇。 皇后大橋(Queensboro Bridge)和史坦威隧道 (Steinway Tunnel)的建立,更大大縮短當地居 民往返曼哈頓時間,讓許多在曼哈頓華埠工 作的移民家庭,可在木邊租住或購買一棟平 價公寓,同時又可到市區工作。 據統計,當時高峰時段,只需八分鐘就可 從當地往返時報廣場。除了前往曼哈頓,發 達的公共交通網也提供當地居民前往其他地 區工作,在19世紀初期,讓附近長島市低收 入的體力工作者爆增。隨著木邊不斷發展, 寬闊的街道、茂密的植被街道以及多種住宅 的選擇,吸引大量在曼哈頓附近尋找經濟住 房的移民家庭。 40894


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位於地獄廚房中心 高品質現代住宅

圖:發展商提供 高傑文/紐約報導 Fifty Third and Eighth豪華公寓大樓位曼哈頓 53街夾8大道,位「地獄廚房」Hell’s Kitchen中 心。地獄廚房擁有豐富的藝術和文化歷史,集 人文、歷史、餐飲於一起,是曼哈頓最具活力 區之一,很能真實地體現紐約的個性。 從曼哈頓地產近年爆發性的發展來說,時報 廣場劇院區西邊的Hell’ s Kitchen「地獄廚房」 , 包括34街至57街,第8大道至哈德遜河的一片區 域,可謂潛力股;南面的Hudson Yards, Chelsea, 北面的哥倫布圓環和林肯中心區等,都已成曼 哈頓的搶手社區,近年價格亦大幅攀升。 Hell’s Kitchen因為原有的社區計劃 (Zoning)不鼓勵過度發展,反而保留社區原 有豐富特色,房地產價格相當有吸引力。

Fifty Third and Eighth豪華公寓大樓的設計 ,很能引起那些生活快節奏和注重高品質 設計人士的共鳴。發展商與裝飾設計大家 Design Within Reach合作,提供買家購買經由 Design Within Reach完全裝飾和配備的現代式 住宅的機會,無需從零開始裝飾自己的住宅 ,這對很多買家來說,提供了極大的便利。 Design Within Reach是一個家具供應商,特色 是流線型設計,提供一個禪宗般的美學,為住 在都市叢林的人士營造一片靜土。 對於那些 想要在設計過程中有更多主導權的買家,他們 可以到Design Within Reach的商店作個人選購, 讓他們自已家的設計完全符合個人的品味。 Fifty Third and Eighth的室內設計由BP建築事 務所負責,圍繞著大都會景色和水景而設計, 讓臥室、客廳和廚房常年享有充足的自然光線

休息屋

。每套一到三臥的公寓都有白色的橡木地板。 大廈內面西的住宅享有哈得遜河景觀,而面向 東的住宅則擁有曼哈頓天際線和公園景觀。 部 分住宅有私人露台,享受紐約市分明的四季。 Fifty Third and Eighth提供超過16,000平方英 呎的室內及室外設施,包括一個屋頂觀景天台, 可俯瞰絕美的哈德遜河及城市景觀;大型健身 中心及配套的健康和健身項目,其中有瑜伽館、 汗蒸和桑拿房,還有一個24小時開放的休息室。 這幢全方位服務的25層豪華Condo公寓有 24小時門衛和禮賓服務,寬敞的大堂,小 型停車場,可容滿足每一位居民。售價從 $1,200,000起。 大樓網站:www.53rdand8th.com,地址: 301 w. 53rd street, New York, NY 10019,電話 :212-757-0053。

屋頂觀景天台

室內裝飾,由Design Within Reach提供。

【紐約訊】 國寶銀行董事長孫啟誠 律師日前宣布,近日接到紐約NHS機 構通知,委託國寶銀行代辦一項高額 補助金方案「房貸機構合作方案」, 共同為全紐約市中、低收入家庭提供 可負擔房屋抵押貸款。 依據「房貸機構合作方案」,凡居 住在紐約市的第一次購屋家庭,符合 下列條件,即有資格申請$20,000之首 付款補助金: 1)貸款人依其家庭人數 和貸款種類,經調整後的所得,不能 逾越方案規定的所得數額。所定的各 項具體金額,請詢問銀行貸款專員。2 )在過去12個月內,完成8小時的購屋 者教育課程。3)所購房屋地點在紐約 市布碌崙區、布朗士區和皇后區。4) 同意購屋後頭5年,將所購房屋作為主 要住家用。5)向NHS批准的貸款機構 ,申請並取得貸款。 購屋者如符合以上規定要求,此 $20,000將是無息補助金,無須償還。 如果購屋後首五年內屋主售賣該房屋 、移轉產權、拍賣、重新貸款或有其 他不履行契約的情況,國寶將會依約 要求屋主償還該項補助金,至於退還 金額的多少,尚需根據屋主五年內以 該屋作為主要居所的時間而定。 國寶銀行鼓勵尚未購屋的僑胞,善 加利用此項高額補助金方案。有意申 請貸款,請逕洽國寶銀行包厘街8號貸 款部,電話: 212-285-4770按2再按1。 此外,國寶另提供多種住家、外籍人 士和商業房地產等貸款服務,歡迎洽 詢。 全部六家國寶銀行分行均有房貸專 員常駐咨詢辦理相關事務,聯絡電話 分別為中國城包厘街: 212-285-4770、 法拉盛:718-350-6555、布碌崙:212566-0460、世貿中心:212-941-8266、 紐澤西:732-650-0022、費城:215-6279200。

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國寶銀行開放申請 房貸機構合作方案

沃倫大街101號二臥單位出售 室內設計卓越 衛浴品牌高檔 【紐約訊】 沃倫大街101號(101 Warren Street)是一幢綜合用途建築物,位於紐約翠 貝卡區,有227套共管公寓。此大樓提供住 戶無比便利的生活環境,底層有全食超市 (Whole Foods)、龐諾書店(Barnes & Noble)和 Bed Bath & Beyond等知名零售商。這幢紐約 房產由建築師事務所Skidmore, Owings Merrill 設計,2009年竣工。 其中1550號位於東北方向的轉交處,擁有 寬敞的二間臥房,三間大理石的衛浴,佔地 約1,920平方呎,透過大型落地玻璃窗,可 俯瞰都市風貌。 該單位室內設計高尚卓越,含10英吋高天 花板、全自動窗簾開關系統、精心製作的胡 桃木地板;歐式設計開放式廚房,高檔品 牌Sub-Zero和Miele廚房電器;三間奢華衛浴

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設備提供高檔Imperial Danby大理石和Bianco Lucido磁磚,德國頂級Dornbracht龍頭,鑲入 式儲物櫃及無邊框的玻璃淋浴門。目前該單 位售價$3,999,950。 沃倫大街101號大樓為住戶提供24小時門 衛和禮賓服務、健康及健身中心、溫泉水療 中心、被松樹林圍繞的陽光甲板、兒童遊樂 區、放映室、商業會議中心及從大廳通往24 小時看管的停車場。 曼哈頓地產專家Janice張小姐榮獲華爾 街日報2017年紐約市排名第10名,同時 也是著名地產公司Douglas Elliman 2016 年銷售團隊第5名,房產成交金額高達 2.3億,獨家代理上億元房源。Janice張小 姐聯繫電話:212-579-8900/917-365-2544 。電郵:JCHANG@elliman.com。微信:

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A圖:寬敞的客廳及巨大的玻璃落地窗,可眺望翠貝卡美景; B圖:歐式設計開放式廚房採用豪 華頂級的家電及設備; C圖:露台可俯瞰一個由101棵松樹組成的樹林,該樹林是由景觀設計事務 所Thomas Balsley Associates為這座建築規劃的。

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Exeter Street 55號在2014年以280萬的高價售出。

(記者劉大琪/攝影)

庭歡

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地產網站Curbed報導Greenway South 229號是皇后區最貴住宅第九名,售價398萬元。 (記者劉大琪/攝影)

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百 年

森林小丘花園 豪宅展風采 私人大型住宅區 濃郁貴族氛圍 民眾趨之若鶩

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Dartmouth街和Herrick大道。園內多數宅院都 依都鐸式風格建造,沒有任何重覆。不管是 豎框窗戶、諾曼底式角樓、還是瓦片拼貼的 三角屋頂,無一不是Atterbury和Olmsted致敬 過往的體現。

購房要承諾 外部改建需審批 記者劉大琪/紐約報導 如果說森林小丘(Forest Hills )是皇后區的「秘密花園」,位於 森林小丘南部的森林小丘花園( Forest Hills Gardens),則是秘 密花園中的最大驚喜。作為美國歷 史最古老社區之一,也是皇后區最 昂貴的私人住宅小區之一,800多棟 以都鐸式(Tudor)風格為主、設計 迥異且各具特色的獨立屋互相襯托 、相映成趣,訴說當年來紐約的英 國移民對家鄉生活的思念,也為在 此相繼落腳的後人,在鬧市中構建 稀有的「世外桃源」。

因為是精心規畫的大型私人住宅小區,森 林小丘花園街道、草坪等,全由森林小丘花 園公司(Forest Hills Gardens Corporation)統 一管理。據公司主席Mitchell Cohen介紹,園 內目前住戶約4500人,每個人在買房時都要 簽約,承諾未獲批准不得進行任何外部改建 。私人街道僅允許區內住戶和訪客路邊停車

,沒經允許擅自停車將吃罰單。每戶住家都 要支付社區維持費,每年約在1500元至2000 元之間。 森林小丘花園同享森林小丘的便利交通, 地鐵E、F快線、M、R慢線、長島鐵路等均 在此設站,地鐵站僅和花園入口「車站廣場 」(Station Square)兩個街區之隔,長島鐵 路站正好設在「車站廣場」。除了森林小丘 幾所公立學校外,森林小丘花園內還有101 公立小學,中學可就近入讀190初中和森林 小丘高中(Forest Hills HS)。聯合大道上的

奧斯汀街(Austin St.)是條步行街,不乏 都鐸式風格店面。 (記者劉大琪/攝影)

房地產開發商Cord Meyer於1906年從農場 主手中購進600英畝土地、命名為「森林小 丘」三年後,將其中142英畝賣給索爾賽吉 基金會(Russell Sage Foundation)。 該基金會創辦人Margaret Olivia Sloan Sage 是英國城市學家、現代城市規畫奠基人之 一霍華德(Ebenezer Howard)的粉絲,愛極 了他具有世界影響力的、意在創建理想都 市的著作「明日的花園城市」,於是委託 著名建築師Grosvenor Atterbury和景觀建築師 Frederick Law Olmsted,以傳統英國村落為依 照,在皇后區建立一處新的英國式花園城市 ,才有後來的森林小丘花園。 森林小丘花園如今占地175英畝,由800 多棟獨立屋和11處公寓樓、教堂、公園、 商店構成,北邊以長島鐵路(LIRR)軌 道和Burns街為界,南邊以Kessel街為界, 東到聯合大道(Union Turnpike),西邊是

私立學校TheKew-Forest School也備受家長認 可,提供一至12年級的完整教學體系。 社區活動則主要在一旁的西城網球俱樂部 (West Side Tennis Club)及其森林小丘體育 場(Forest Hills Stadium),園內CITG社區中 心(Community House)還有游泳池、健身 房等休閒娛樂設施,以及提供給孩子們的課 後班課程。 作為皇后區最貴小區之一,森林小丘花園 悠久歷史和濃厚的貴族氣息,讓無數人夢想 有朝一日成為區內居民。地產公司Madeleine Realty經紀Eileen Conway表示,森林小丘花 園房源少、價位高,連排屋一般在120萬元 至160萬元之間,獨立屋因獨特設計和裝修 房價不同,平均約為170萬元。車站廣場如 今被改建成該區少有的合作公寓(co-op) ,最低價位的統艙(studio)約20萬元,最 高兩臥70萬元左右。

近期森林小丘 獨立屋交易表

臥虎藏龍

類型 地址 都鐸式(Tudor) 71-49 Harrow 一家庭 St. 54 Wendover 都鐸式一家庭 Rd. 殖民式(Colonial 81 Ascan Ave. )一家庭 71-50 Kessel 殖民式一家庭 St. 當代式 69-54 Ingram (Contemparory) St. 一家庭 連排屋 100-08 (Townhouse) 67th Dr. 一家庭 96-01 連排屋一家庭 68th Ave.

售價 198萬元 191萬元 192萬2000元 145萬元 237萬元

115萬元 113萬5000元

(內容:Multiple Listing Service提供,製表:記者劉大琪)

名流、豪宅相得益彰 Markwood Road 8號是森林小丘花園中最大的住宅。 (記者劉大琪/攝影)

聯合國首位秘書長Trygve Halvdan Lie曾居住在Greenway North 123號。 (記者劉大琪/攝影)

Greenway South 70號獲得過傑出設計和公民價 值一等獎。 (記者劉大琪/攝影)

雕刻家Adolph Weinman住在Greenway South 236號。 (記者劉大琪/攝影)

更 (多地產訊息,請見今日  

F1  

)

在百老匯音樂劇「綠野仙蹤」中扮演稻草人的Fred Stone 居住在Greenway North 150號。 (記者劉大琪/攝影)

記者劉大琪/紐約報導 有「世外桃源」之稱的森林小丘花園(Forest Hills Gardens)向 來「臥虎藏龍」,不僅吸引各界名流,各式豪宅也頻登最貴房 屋榜,引無數人前來「朝聖」、拍照留念。尤其很難與「紐約 」聯想在一起的都鐸式(Tudor)建築,更顯珍貴。 由建築師Grosvenor Atterbury在1920年設計興建的 Markwood Road 8號,所有住宅最大的一處,總面積8981平方呎 ,首位主人為收藏家Philip Gillette Cole。該套豪宅最近一次交易 紀錄是2000年以235萬元高價售出,房地產網站Zillow.com估價, 如今已漲至近538萬元。 美國鷹揚銀幣設計師、雕刻家Adolph Weinman,1917年至1952 年住在Greenway South 236號,他還將隔壁的Greenway South 234 號一併買下作工作室。Greenway South 236號面積約4175平方呎 ,最後一次出售是2003年,當時價格535萬5000元。 Greenway South 70號是1929年傑出設計和公民價值(Excellence in Design and Civic Value)一等獎得主,雖然獲此殊榮已近百年 ,但如今魅力不減當年。該獨立屋建於1925年,面積約4656平方 呎,售價375萬元。 Greenway South 239號建於1901年,總面積達5060平方呎,由建 築師Jules Gringos設計,半掩映在籬笆叢中、有著開放門廊和法 式天台,古典音樂電台WQXR創始人John Vincent Lawless Hogan 曾在此居住至過世。 與Greenway South相對應的Greenway North,建築同樣不失壯觀 ,總面積達8873平方呎,Greenway North 123號建於1910年、共兩 層多家庭住宅,挪威籍Trygve Halvdan Lie在1946年至1953年擔任 聯合國首位秘書長期間,曾在此居住。 1903年版百老匯音樂劇「綠野仙蹤」(The Wizard of Oz)稻草 人一角的扮演者Fred Stone,曾居住於Greenway North 150號。 建於1920年、面積為6052平方呎的Greenway North 167號,則 是紐約五大義大利裔美國黑手黨犯罪家族之一吉諾維斯家族的 參謀(Michael Miranda)的故居,該套豪宅最後一次出售時間為 2000年,售價540萬7500元。 1984年,民主黨總統候選人意外提名紐約市聯邦眾議員費拉 洛(Geraldine Ferraro)作副總統候選人,是美國政治史上首次有 女性出現在主要政黨的候選人名單,費拉洛出自森林小丘,住 在Deepdene Road 22號。 出演「CSI犯罪現場:邁阿密」和「紐約重案組」的卡魯索( David Caruso),曾在Ingram Street 56號居住;其他出身森林小丘 的名人還包括喜劇演員雷羅曼諾(Ray Romano)等。

黑手黨成員Michael Miranda曾於Greenway North 167號居住。 (記者劉大琪/攝影)

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【紐約訊】 安博物流園(Anbon Logistics Center)由安博集團(Anbon Group)和波羅國際 貨運集團(ProShipping Group)聯手打造,鄰近 紐澤西港,距紐瓦克機場和各大碼頭約10分 鐘車程,離曼哈頓約20分鐘。 紐澤西港是全球最大的港口之一,是美東 地區最大的港口,位列全美第三港口,是全 球最繁忙的港口之一。 安博集團(Anbon Group)擁有多年美國貨運 經驗,為百事可樂、Costco、亞馬遜等提供 服務,配有完善的卡車和司機管理體制,為 該項目成功提供技術和經驗支持。 波羅國際貨運集團(ProShipping Group)成立 於1999年,在紐約、溫哥華、多倫多、蒙特 利爾、深圳、上海、寧波、青島、天津、大 連、馬來西亞、越南、泰國、印度等地均有 基地或辦公室。目前美東和美西的辦公室平 均每個月有6000多個貨櫃的進出,每個貨櫃 都需港口提櫃、公路運輸和大量倉儲面積, 為此項目的成功運作提供堅固的後盾。 安博物流園總裁Bruce方表示,現在大部 份投資移民項目均是地產及樓盤等不動產業 ,有潛在融資風險,可能是因為投資者沒有 預期的多,導致資金不足,項目無法順利完 成。安博物流園給EB-5投資移民開拓新的思 維,以結合動產及不動產的方式,提供投資 者雙重的保障。 不動產是位於紐澤西紐瓦克伊麗白港的倉 庫,動產部份就是物流運輸,隨著電商的日

專業卡車運輸車隊。

安博物流園EB-5投資移民項目位於紐澤西紐 瓦克港口附近。 益增加,貨運需求量大,卡車運輸已成為美 國熱門的行業 。安博物流園所成立的倉庫及卡車運輸能 做為阿里巴巴及義烏商品城等中國電商業進 入美國的橋梁,開拓及發展在美的業務。此

項目創造27%的就業人數,確保投資人獲得 正式綠卡。總裁方先生具有非常豐富的移民 經驗,也成功造就不少EB-5的投資項目,進 而看到了結合動產及不動產的優勢,大大降 低投資人的風險。 安博物流園EB-5投資移民項目目前運轉順 利,歡迎有卡車貨運需求或倉儲需求的商家 聯繫,同時招聘多項職位:1. A牌卡車司機 若干,提供全新卡車,全美範圍內送貨,待 遇好。2. 卡車配貨經理若干,中英文流利, 配貨從業經驗3年以上。3. 倉庫經理,懂倉 庫軟件應用,熟練操作,有客源者優先。4. 卡車維修工,專業維修卡車,全職,負責本 公司卡車日常維修和保養工作,歡迎諮詢。 安博物流園電話:718-939-6188/516-849-9982 。地址:36-09 Main St, Suite 9C-2 Flushing, NY 11354。郵箱:anbongroup@yahoo.com。

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房貸須知

City紐邁律師會計師樓 協助房貸減債 【紐約訊】 房屋貸款是很多人沉重的 負擔, 如果不能還清房屋貸款,房子會 被債主作為抵押物強制拍賣,不僅會失 去房子,信用會受影響。 City紐邁資深猶太律師提醒,一旦意識到 無法按時還房貸,一定要向專業人士諮詢。 律師可能根據您的情況提供的方案包括: 尋求貸款調整,在法庭上對財產抵押進行 抗辯或者在財產變賣的過程中放棄財產。 然而,一般沒有專業知識的人可能不知 道該如何抉擇,因此諮詢專業人士非常有 必要。在申請貸款調整的過程中,律師可 以幫您準備文書,詳細專業地對您的財務 情況進行闡述,這對於對申請程式不清楚 、語言障礙大的人非常有幫助。 根據法律的規定,房主停止支付房款 不履行還款義務的120天內,債主不可以 變賣房屋。同時,若房主提交完整的損 失減少申請,並申請處於未決狀態,債 主也不可以開始房屋變賣程式。 總之,在無法還清房屋貸款時,要關 注自己合法權益的維護,以免使自己陷 入更大的困境中。 還有一種情況是貸款重組(mortgage recasting)。如果得到一筆金錢,主要目 標是減少每月付款,而不是更快地償還 貸款,貸款重組是一個很好的選擇。 進行貸款重組,貸款期限和利率是保 持不變的,可使用獲得那筆錢財降低貸 款的本金餘額,於是每月重新攤還貸款 的還款額將減少。貸款重組也很常見, 當房地產市場疲軟時,有些人在出售房 屋之前買房子,會暫時需要支付兩筆抵 押貸款。當他們房屋出售時,他們可以 利用賣出房屋的收益來償還部分餘額並 進行貸款重組;如果突然繼承大筆遺產 或獲得大額獎金,也可選擇償還抵押貸 款的部分餘額,並申請貸款重組。 還貸不易,瞭解自己的最佳還貸方 案並及時採取行動,City紐邁資深猶太 律師經驗豐富,請洽:電話: 212-2688668/212-268-8686 ;網址:http://www. cityoneus.com/ 地址:45 West 34th Street, 6 層, New York , NY 10001。

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worldjournal.com 2017年11月23日 2017年11月23日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,NOVEMBER NOVEMBER 23, 23,2017 2017

大紐約地產

森林小丘以擁有眾多設計風格獨特的 都鐸式房屋著稱。 (記者劉大琪/攝影) 奧斯汀街是森林小丘的步行街。 (記者劉大琪/攝影)

階 級

森林小丘 中產 秘密花園 皇后區最貴社區 從合作到共有公寓 從戰前屋到都鐸式建築 應有盡有 記者劉大琪/紐約報導 坐擁遠離喧囂的寧靜,卻又享有現代化都市 的便利生活資源和服務設施;同處一個社區, 從合作(co-op)/共有(condo)公寓樓,到 一家庭/多家庭獨立屋;再從戰前建築到都鐸 式(Tudor)豪宅應有盡有;與持相似教育理 念、重視培養子女的猶太裔為鄰,越來越多華 人,尤其中產階級和各行業精英落戶皇后區森 林小丘(Forest Hills),外面的世界再美再 繁華,都像守護秘密花園一般,獨鍾屬於自己 的「森林」和「小丘」。 森林小丘所在地區,原名「白罐」(Whitepot),

據傳17世紀中期,英國人用三個白色的土罐,從原住民手 中買來這塊地。1906年,律師、外交官、也是房地產開發 商的Cord Meyer,又從「白罐」的幾個農場主手中,買了 600英畝土地,因這塊地處在社區最高點,毗鄰森林公園( Forest Park),遂重新命名「森林小丘」。 如今的森林小丘占地約2.5平方哩(square mile),東為 秋園(Kew Gardens),西為雷哥公園(Rego Park)和中 村(Middle Village),南為森林公園,北為大中央公園大 道(Grand Central Pkwy),緊挨法拉盛草原可樂娜公園( Flushing Meadows-Corona Park)。其中又被東西向的兩條 街道皇后大道(Queens Blvd.)和奧斯汀街(Austin St.)畫 分,皇后大道以北多為公寓樓和獨立屋,一房一廳月租約 為1600元至2000元,兩房在2100元至 2800元之間。 奧斯汀街以南的森林小丘花園( Forest Hills Gardens)是有名的富人區 ,20世紀早期由私人開發並管理至今 ,集中大量都鐸式建築和殖民屋,是

森林小丘郵局是國家歷史名勝古蹟之 一。 (記者劉大琪/攝影)

森林小丘近期公寓交易表 類型 兩房一廳 (共有公寓) 兩房一廳 (共有公寓) 一房一廳 (共有公寓) 一房一廳 (共有公寓) 兩房一廳 (合作公寓) 兩房一廳 (合作公寓) 一房一廳 (合作公寓) 一房一廳 (合作公寓)

地址

售價

110-45 65th Ave.

65萬9000元

111-14 76th Ave.

52萬元

112-01 Queens Blvd.

74萬元

99-34 67th Rd.

59萬元

72-10 112th St.

56萬5000元

70-31 108th St.

56萬5000元

110-11 Queens Blvd.

52萬元

皇后區房價最貴社區之一,在紐約市房價最貴社區排行榜 名列前茅。每次一進森林小丘花園,都恍若置身世外桃源 。奧斯汀街更是當地居民鍾愛的步行街,齊集服裝店、不 同族裔的餐館、酒吧、超市、熟食店、咖啡店、電影院等 ,儼然是個「迷你曼哈頓」,提供豐富生活資源和服務。 據萬榮地產公司經紀王濤介紹,交通便利是很多森林小 丘居民選擇在此居住的一大原因。該區地鐵和公車系統發 達,連接曼哈頓和皇后區的地鐵E、F快線,25分鐘左右即 可將上班族送至曼哈頓中城,也有地鐵M、R慢線行經,還 有連接曼哈頓和長島的長島鐵路(LIRR)。

位置優越 房價只漲不跌 王濤表示,森林小丘地理位置優越,是該區房價只漲不 跌的重要原因之一,很多買家看重多線地鐵直通曼哈頓, 方便快捷,這也反映不少居民都是在曼哈頓上班的中產階 級和專業人士,相較類似價格可能選擇在法拉盛買房的人 ,有的從事裝修、按摩等職業,森林小丘人口較單純。 除交通外,學區優、治安佳,也是吸引不少人在此安居 樂業的因素。公立第196小學、101小學、144小學、190初中 等,每年州會考成績都遠高於全市平均水平。尤其作為早 期的猶太裔聚居地,這裡的居民以猶太裔白人為主,非常 重視子女教育,讓持相似教育觀念的華人爭相購房投資。 「這裡絕對是投資的上好社區。」Madeleine Realty地產公 司經紀Jacques Ambron透露,很多年輕人和夫婦都熱中森林 小丘的公寓樓,還有很多不堪曼哈頓和布碌崙高房價的人 ,到森林小丘來尋覓安居之處。 不過,王濤也指出,除了相對較新的The Aston等一、 兩棟豪華共有公寓樓外,森林小丘近年鮮少有新房源, 所以平時若有舊公寓要出售,一般都非常搶手。尤其 是皇后大道交71大道The Aston的北部,至大中央公 園大道附近獨立屋之間的合作公寓樓。

西城網球俱樂部之前一直是美國網球公開賽的 舉辦地。 (記者劉大琪/攝影)

66-36 Yellowstone Blvd. 45萬5000元

(內容:Multiple Listing Service提供, 製表:記者劉大琪,美編:邱士娟)

歷史之城 名人輩出 心臟地帶 高樓拔起

高檔公寓買家爭購 臥和兩臥公寓為主,但後期開發商又增加 三臥,希望滿足不同需求的買家和家庭。 一臥公寓售價約在70萬5000元至75萬元之 間,兩臥售價在99萬5000元至130萬元之間 ,頂層公寓售價約171萬元。 每套公寓室內布局都很巧妙,盡可能開 放和具寬敞感。房間鋪胡桃木地板,電燈 採用嵌入式,窗戶為落地窗,有獨立洗衣 機和烘乾機,廚房和衛生間現代化設施齊 全,有的公寓還設獨立陽台。整棟大樓有 24小時安保、停車場、健身房,樓頂公共 天台給住戶提供燒烤、酒吧等休閒娛樂空 間,還可將遠近景觀盡收眼底。 The Aston的出現,給森林小丘現有住戶 和欲搬入者,提供更高檔選擇,大部分買 家都出自這個社區,或跟社區有某種關係 ,公寓推出後熱烈反響遠超預估,不到一 個季度,該樓約四分之三公寓銷售一空。

︵更多地產訊息,請見今日 ︶

記者劉大琪/紐約報導 作為一個成熟社區,森林小丘新增房源 不多,兩年多前在皇后大道交71路和71大 道拔地而起的22層豪華共有公寓樓「The Aston」(上圖,記者劉大琪/攝影),憑 藉現代設計、精美裝修、完善設施、開闊 視野,吸引大批買家搶購。 坐落在71大道108-20號、也是森林小丘心 臟地帶的The Aston,建於2014年,共17層 、97套公寓,由Morali Architects設計、當地 地產公司Cord Meyer Development開發。該 樓緊貼交通要道皇后大道,外觀特色為玻 璃幕墻,樓體棱角分明,現代感強,四周 被銀行、超市、藥房包圍,正對皇后大道 另一邊的電影院「UA Midway Stadium 9」 ,外觀尤為顯眼。 The Aston入口位於相對主幹道皇后大道 來說更寧靜的71大道上,最初規畫僅以一

森林小丘充滿藝術氣息。 (記者劉大琪/攝影)

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社區體育場 辦過60屆美網

記者劉大琪/紐約報導 對於喜歡觀看美國網球公開賽的網球迷 來說,「法拉盛」作為主辦場地名聲在外 ,但很多人並不知道,在美網公開賽移至 法拉盛之前,一直是在森林小丘西城網球 俱樂部(West Side Tennis Club)的森林小 丘體育場(Forest Hills Stadium)進行。 森林小丘體育場作為社區地標之一,始 建於1923年,共舉辦過60屆美網公開賽, 先是1915年至1920年,之後是1924年至1977 年。此外,這裡還舉辦過共十屆戴維斯杯 (Davis Cup)決賽,多於任何其他場地。 美國職業網球賽也曾在這裡舉辦過11屆。 雖是重要的體育場所,但也撐起不少藝 人的表演舞台,風靡全球的流行樂團神 話披頭四、傳奇民謠詩人巴布狄倫(Bob Dylan)、影壇巨星法蘭克辛納屈(Frank

Sinatra)等,都曾在此登台。然而,1978年 美網公開賽轉戰法拉盛後,森林小丘體育 場陷入長久失修狀態,直到2013年重新開 放,重新成為一系列音樂會的舉辦地。 城堡般的「車站廣場」(Station Square ),則是森林小丘另一重要地標,它不僅 是森林小丘花園(Forest Hills Gardens)入 口和長島鐵路(LIRR)的車站,早年還 是重要的社會運動場所。前總統羅斯福( Theodore Roosevelt)和諾貝爾獎得主海倫凱 勒(Helen Keller)曾於1917年在此發表演 說。第一次世界大戰結束後,1919年這裡 還舉辦過一場盛大的化妝慶祝舞會。 森林小丘還是一個名人輩出之地,包括 音樂家、演員、小說家等,最著名的當屬 傳奇龐克樂團「雷蒙斯」(The Ramones) ,四名成員全部來自森林小丘。

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該公寓11樓A單位面積約995平方呎,完 美詮釋獨立兩臥及兩套衛浴,擁有眺望都市 風貌的超大隔音窗戶。設計典雅的客製開放 式廚房呈現義大利桃木製及Molteni玻璃櫥櫃 ,Calacatta Vision品牌大理石拋光台面,高 檔水槽及頂級德國Miele家電。 寬敞的主臥房擁有雙門的衣帽間,以西 伯利亞貂石為建材的獨立衛浴,無邊框設 計玻璃淋浴門,導熱式地板和義大利品牌 Fantini衛浴設備。拉開頂級奢華義大利品 牌Rimadesio客製化黑白彩繪玻璃牆板間 隔,能將原先分開的客廳和客房合為一 體。

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曼哈頓135號西52街豪華公寓附設游泳池,住 戶隨時隨地享受休閒。

曼哈頓135號西52街豪華公寓打造休閒娛樂及 域奢華生活的理想空間。 此11樓A單位配置橡實木地板、洗衣機和 烘乾機、嵌入燈飾及獨立控制的冷暖空調。 曼哈頓135號西 52街頂級豪華公寓為住戶 打造無與倫比的休閒設施,近1.2萬平方呎 私有空間位於7樓,提供酒吧室、私人用餐 廳、娛樂視聽室、兒童遊戲室,擁有桑拿、 蒸汽房高爾夫模擬區的健身房。下個樓層中 備有游泳池。24小室的門衛、全天候的禮賓 服務和居住在大樓中的管理人員。該公寓的 大門旁附設便利的獨立停車場。 Janice張小姐聯繫電話:212-579-8900/917365-2544。電郵:JCHANG@elliman.com。微 信:JaniceTChang。獨家代理房源請瀏覽: JANICECHANG.COM。

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【紐約訊】 一年中最有節慶氣氛的耶 誕節即將來臨,善用簡單、實用性高的 三原則,打造家中節慶氣氛,人人都可 以成為居家氛圍設計高手。 現在民眾在意生活品質,配合節慶時 期,不少商店推出符合氣氛的商品,不 論是擺飾、杯盤、床具、家具等,都可 印上節慶裝飾,運用「重點裝飾 」、「 小物點綴」和「環保善用植物」三原則 ,可營造節慶氣氛,歡喜過節。 重點裝飾超吸睛 如果不想花太多預算,或是擔心採購 節慶商品後不好利用,建議可挑一項重 點裝飾,具備節慶氣氛,也好收納,不 用擔心買太多。 例如聖誕節,建議以聖誕樹為主。樹的 尺寸不用過大,適合家中客廳大小即可, 重點是加上燈光及裝飾後,就很有氣氛; 還可以擺上小禮物,增溫家人感情。 利用麋鹿燈飾,有綠樹和雪花在裡面的 水球擺飾,或是紅色、綠色上面有雪人、 聖誕襪圖案的餐瓷,也能營造聖誕氣氛。 善用小物點綴 如果擔心節慶的產品跟居家風格不搭 ,可考慮運用其他小物來作為點綴,增 添氛圍,如杯子、碗盤、餐墊、桌巾等 小物,剛好在節慶期間拿來使用或是招 待朋友,都能大受好評。 也可以使用可重覆黏貼的牆壁壁貼, 以聖誕樹、麋鹿、雪花等字樣,營造空 間氛圍,大人小孩都喜愛。 善用環保植物 如果擔心家具或家飾會讓人喜新厭舊 ,這時也可考慮環保的植物來裝飾,如 聖誕樹、聖誕紅等符合節慶的植物,既 環保又可以妝點家中。


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【紐約訊】反向貸款(Reverse Mortgage)提供針對62歲以上的退休人士 的融資政策,是聯邦政府給予62歲年齡 以上人士的福利之一,申請者需提供可 負擔每年房屋地稅的資金證明及基本的 收入。該項貸款不需考慮工作或信用分 數,但不能有積欠任何聯邦政府的貸款 紀錄。 反向貸款手續費用皆可含在貸款金額 內,如:房屋估價費用(一家庭約500元) 、信用分數(20元)、面談上課費用(約125 元)、聯邦政府規定的房屋及貸款保險費 等。 一般來講,只需準備約600元左右即可 著手申請,購買新房產上限為62萬5500 元,可融資50%-60%(最高貨款金額30-35 萬);如果超過70歲時貸款額還會提高, 貸款利率依市場走向作調整,使用該貸 款可分段取用,或整筆用來還清貸款, 也可每月定額取用。 如您法定年齡在62歲以上、持有綠卡 、及無拖欠FHA/VA貸款紀錄可申請反 向房貸。該貸款是以房產價值依一定比 例,可隨申請人的經濟能力隨時清償該 融資款額。 夫婦之一尚不足62歲亦可申請,不論 是購買新屋或是重新貸款,申請得視個 人資格而定:1.確定申請人個人居住的 房屋是唯一的抵押房產。2.第一次購屋 的買主自備款需有3個月的銀行存款証 明,或有12個月的租金付款記錄及租約 。3.有照片的ID及綠卡、工卡。4.可購買 1至4家庭的住房,金額以估價約63萬多 的房屋為上限。 反向貸款服務代表陳美華Sophia表示 ,反向貸款的房產利息,因貸款得的金 額不是收入,所以不需交所得稅,貸款 的利息可申請抵稅。申請人可住在使用 反向貸款的房產內,必須具有每年付地 稅和買住屋保險的財務能力。詳情請洽 Sophia 陳美華 917-717-0198 或英語曾慧 君 NYS LO#974322。

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工商記者高傑文/紐約報導 紐約市2017年度最暢銷樓宇之一的天景豪 苑The Grand, 最近裝潢7間樣板間,並進行 傢俱配搭,讓客人對THE GRAND推出的各 種房型有進一步的認識,在挑選房型時更能 了解自己的需求。 一般來說,裝潢好、配了傢俱的公寓能幫 助客戶充分理解室內空間的利用,以及在 使用上的潛力,天景豪苑The Grand開發商 ONEX特別全新裝潢了The Grand 第三幢大廈 內的7套樣板間。包括不同房型的客廳設計 、各種臥房佈置及更衣間、不同類型的開放 式廚房、飯廳及浴室等等。 時尚精緻的設計、搭配精品傢俱,高雅巧 妙的色彩,令人耳目一新,展示出靈活的空 間利用和使用的潛力。 在傢俱及高檔廚具和衛浴設備選擇方面, 發展商挑選多家能體現大樓現代風格的供應 商,包括Safavieh及Calligaris二個品牌的產品 。Safavieh 是具有百年歷史的大紐約區傢俱 界龍頭, Calligaris則是義大利最具知名度的 精品傢俱品牌。 THE GRAND銷售總監Helen Lee表示:「 室內設計及傢俱擺設是一種品味美學,我們 希望前來看房的民眾,能體驗生活在這裡的 極致居家情境,感受住宅及室內設計配合所 帶來的豪華品味享受。」

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尚典建築裝潢公司信譽佳 提供工程基本常識及細節 【紐約訊】在社區建立良好口碑的尚典建 造裝潢公司,提供日常裝修中的一些基本常 識和其中的細節。室內裝修設計涵蓋許多層 面,如家庭住宅、辦公室、店面裝修等室內 操作的裝修工程。 可選擇的設計有現代簡約、中式、美式、 歐式、地中海、日式、韓式、東南亞等風格 。在選擇心儀的風格時,還需考慮舒適、實 用,每間房子公寓的面積大小不一,安排空 間使用率最大化及合理化是重要問題,然後 再在選材跟色調上下功夫,來獲取滿意的效 果。 很多工程涉及到主體改造,例如承重牆 或非承重牆改位、水管、電和煤氣等移位 ,外牆門、窗改動及地面升降及更改用途 等情況下,根據紐約州的相關法例均需要

提供施工設計圖紙加上施工單位的相關執 照,以及保險提交當地房管局報批申請開 工證,並安排相關檢查最後簽字通過等流 程,缺一不可。 室內裝修設計順序安排,首先是結構的建 造、水電開槽安裝、安裝新灰板、補灰、油 漆;其次鋪設新木質地板、瓷磚或地毯;安 裝廚櫃及其他木;安裝電器並保運作正常; 最後就是基本的清潔。 而家庭室內裝修主要包括拆除工、水電工 、泥工、木工、油漆工等。拆除工程包括拆 除一些非承重牆、門洞、多餘結構等。水電 工程包括給水管和排水管重新佈置和施工; 電路回路重新設置,開關、插座、燈具重新 確定位置並佈線,設置專用線等。 頂棚工程包括所有吊頂和頂部的各種裝飾

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新鮮草原屬 好學區,吸引許 多家庭進駐。 (記者許振輝 /攝影)

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2 7 1 3 新鮮草原有許多具有都鐸式建築風格的獨 立屋。 (記者許振輝/攝影)

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新鮮草原 好學區吸引華裔

皇 后 區

社區中產階級多 公立173小學提供中英雙語教學 華生人數占65% 記者朱蕾/紐約報導

今繁榮發展 以獨立屋為主

位於皇后區東北部的新鮮草原 (Fresh Meadows)是中產階級 住宅區,隨處綠樹成蔭,以寧靜 、簡約、舒適、好學區吸引越來 越多華裔家庭入住。 雖然對新鮮草原邊界線有不同說法, 但根據紐約市城市規畫局(Department of City Planning)畫定,北到賀若斯哈汀 快速道路(Horace Harding Expressway) ,南至聯合大道(Union Turnpike)和73 大道,東、西邊界分別為法蘭西斯路易 斯大道(Francis Lewis Blvd)和新鮮草原 Lane。

昔猶太社區 今亞裔湧入 新鮮草原最早由荷蘭定居者於1640年 發現,是法拉盛鎮東南部郊區,原來 低窪地密布,引入淡水泉(freshwater springs)後,逐漸變成適合耕作的農 田,曾名「法拉盛草原」(Flushing Meadows),後改稱「新鮮草原」。 在英國殖民時期,英國移民用發黑的 樹椿區隔農田,也因此被稱為「黑木樁 」(Black Stump)。獨立戰爭期間,英 國軍隊在此駐紮,美國將軍本尼迪克特 阿諾德(Benedict Arnold)曾訓練軍隊的 地方就是現在的公立216初中所在地。 新鮮草原Lane和部分烏托邦公園大道( Utopia Parkway)曾為「新鮮草原路」( Fresh Meadows Road),是當時連接白石 鎮(Whitestone)和牙買加村(village of Jamaica)的主要線路。 新鮮草原曾為紐約市最繁榮的猶太社 區之一,猶太人比例一度高達90%。最 近幾十年,越來越多年輕亞裔遷入。根 據人口普查數據,新鮮草原男女人數比 例相差不多,近半為白人,亞裔約占三 分之一。

新鮮草原的房子多數建於第二次世界 大戰以後,20世紀中期出現相對快速的 發展,住宅主要以一家庭或多家庭的獨 立屋為主,建築風格包括都鐸式(Tudor )、科德角式(Cape Cods)、殖民地時 期風格(Colonials)等,也有一些街道 是連排磚屋,共有公寓和合作公寓不太 多。 根據房地產網站「Zillow」統計,新鮮 草原住宅價格中位數為86萬6900元。住 宅價格過去一年上漲8.2%,並預測明年 將有3.3%漲幅。目前新鮮草原在市場上 的住宅,每平方呎價格中位數為687元, 房屋價格中位數為108萬4000元。 地產公司統計顯示,過去五年,新鮮 草原房價上漲37.8%,紐約市上漲27.5% ,皇后區上漲近50%。以三臥一家庭屋 為例,上市約60天便售出,比皇后區平 均天數約少十天。新鮮草原有超過四成 居民租房,在租房市場上,兩臥及以上 房源較多,過去一年房租價格中位數增 長不多。10月的房租中位數,兩臥1900 元,三臥3200元。 隸屬皇后區第26學區的新鮮草原,憑 藉優質教育,吸引很多有子女的家庭到 此定居,公立173小學是全市為數不多的 提供中英雙語教育的學校,至今逾十年 ,該校近千名學生,華生占65%;還有 美國最大的天主教高中聖法蘭西斯預備 學校(St. Francis Preparatory School);聖 若望大學(St. Johns University)主校區 就在新鮮草原旁。 新鮮草原公共交通選擇並不多,沒有 火車和地鐵,但有多條公車線路可達法 拉盛市中心換乘地鐵7號線,或到秋園( Kew Gardens)換成E或F線,還有快速公 車可往曼哈頓。駕車出行也比較方便, 比鄰東西向的長島快速路和南北向的清 景快速路(Clearview Expy)。

新鮮草原環境幽美。

(記者許振輝/攝影)

空地少、 居民多

建案以舊房改建為主 記者朱蕾/紐約報導 由於新鮮草原社區規畫已較完整,且空地 不多,大型住宅建案不多,目前有一些小型 商業改建案,但越來越多拆除舊房建新樓出 現,在181街一個街區內,就有三棟獨立屋 住宅正在改建。 隨著年輕居民不斷搬入,如今新鮮草原居 民的平均年齡約為40歲。發現托兒服務的需 求在增加,開發商計畫建設更多幼兒園。 在新鮮草原與牙買加(jamaica)交界、靠近 179街的聯合大道(Union Turnpike)上,將 把原為一層樓高的學校、學習用品商店,改

建為一個三層高、面積3萬2000多平方呎的 綜合用途建築。一層近5000平方呎用於零售 業,剩餘面積和二、三層全部用作幼稚園, 將於2019年春完工。在67大道和172街附近 、與公立173小學一個街區的地方,也計畫 建造一個幼稚園,預計可服務250至290名兒 童,預計今年底完工。 另一個小型商業改建案位於長島快速路 南邊、182街,將建成兩棟各兩層高的商業 建築,一層1700多平方呎為商業用途,二層 2600多平方呎作社區設施,設置流動診所或 醫療中心,計畫明年夏天完工。

新鮮草原購物中心。 (記者許振輝/攝影)

新鮮草原有許多具有都鐸式建 築風格的獨立屋。 (記者許振輝/攝影)

治安佳、規畫好

發展曾為紐約市之最 銷售成交表 近期房屋

新鮮 草原

房屋類型 一家庭獨立屋 一家庭獨立屋 一家庭獨立屋 一家庭獨立屋 一家庭獨立屋 合作公寓 合作公寓 合作公寓 合作公寓 一家庭獨立屋

大小 1919平方呎 2396平方呎 2017平方呎 1203平方呎 1250平方呎 一臥 一臥 一臥 兩臥 1912平方呎

地址 198街6717號 73大道17215號 185街6130號 182號6536號 180街6527號 197街6712號 69大道19635號 67大道19624號 67大道19662號 193街7543號

價格 76萬2000元 92萬8000元 81萬7500元 120萬1535元 75萬2500元 16萬8000元 15萬2000元 16萬8000元 29萬元 95萬3000元

(資料來源:zillow.com;製表:記者朱蕾;美編:吳岱穎)

記者朱蕾/紐約報導 如今的新鮮草原治安良好、規畫完整。在 從農業社區轉變為住宅社區的發展過程中, 曾為紐約市之最。 1923年,在賀若斯哈汀快速道路南邊、靠 近183街,開了一家新鮮草原鄉村俱樂部, 由當時美國最出色的球場設計師提靈哈特 (A.W. Tillinghast)設計,1930年代舉辦過 PGA錦標賽、美國公開賽等多項重要賽事。 1946年出售給紐約人壽保險公司,不久被改 建為包括住宅、購物的商住社區。 新鮮草原綜合社區是當時全市最大的商 住社區,140棟建築包括兩層或三層的花園 式公寓,以及兩棟13層高及一棟20層高的高 層住宅大樓,共有近3000套公寓,是為了安 置從二戰戰場歸來的退伍軍人而建;還有 新鮮草原購物中心(Fresh Meadow Shopping Center),是美國首個以方便駕車者為主導 設計的購物中心,現在仍在運營。 新鮮草原曾擁有紐約市最後一個商業農場 ,位於194街和73大道的「克萊因農場」(

Kleins Farm,下圖,記者許振輝/攝影), 從1895年開始後的100多年,由於開發商不 斷收購,200英畝的農場面積逐漸縮小。雖 然當地民選官員、社區代表和民眾曾欲盡力 保住農場,但還是在2003年永久關閉。雖然 農場如今已不在,但康寧漢公園西邊部分, 在某種意義上是該農場的延續。

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