Kommt es zum grossen Hotelsterben in der Schweiz?

«Ein Hotel wird nicht nur aufgrund der potenziell möglichen Umsätze beurteilt, sondern auch aufgrund der zu tätigenden Investitionen»

THOMAS STREBEL

Thomas Strebel über die aktuelle Situation im Schweizer Hotelimmobilienmarkt

Kommt es zum grossen Hotelsterben in der Schweiz?

Die Covid-Krise neigt sich ihrem Ende zu.

Die Frage drängt sich auf: Wie präsentiert sich der

aktuelle Hotelimmobilienmarkt in der Schweiz?

Kommt es nun – nach der Pandemie – zum grossen

Hotelsterben? Können kleine und mittlere, privat

geführte Hotels überleben? 15 Fragen an den Hotel-

immobilienexperten Thomas Strebel, Geschäfts-

führer der Hotelforsale AG.

FRAGEN Hans R. Amrein

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Wie präsentiert sich im Januar / Februar 2022 der Hotelimmobilienmarkt in der Schweiz? Wie lautet Ihre persönliche Einschätzung?

In den ersten zwei Monaten wird sich voraussichtlich noch nicht allzu viel bewegen. Die meisten Betriebe in den typischen Winterdestinationen, wie zum Beispiel Grindelwald, scheinen bis anhin eine gute bis sehr gute Saison zu haben. Die Nachfrage wird aufgrund zunehmend fehlender Möglichkeiten, in andere Im mobilien investieren zu können, auf einem hohen Niveau bleiben. ➤

Sind aktuell mehr Hotels zum Verkauf auf dem Markt als vor der Pandemie im Frühjahr 2020?

In den letzten Monaten sind einige grosse Häuser geschlossen worden, was verständlicherweise ein grosses Medienecho ausgelöst hat. Die Reaktion darauf, dass diese Häuser schon kurz nach der Schliessung verkauft wurden und neu starten werden, war dann weniger gross. Für uns als Firma ist es daher wichtig, stets eine professionelle Haltung zu vertreten und das alles professionell zu betrachten. Wir haben in etwa gleich viele Hotels im Verkauf wie vor der Pandemie. Eine Prognose ist sehr schwierig.

Hatte die bisherige Corona-Krise einen konkreten Einfluss auf den Hotelimmobilienmarkt in der Schweiz?

Wenn Sie diese Fragen auf die Anzahl der sich im Verkauf befindlichen Hotels beziehen – nein. Hier kann ich aber nur aus der Sicht von Hotelforsale sprechen. Mitte 2022 ist meine Antwort vielleicht eine andere. Wenn, dann wird es sich einmal quer in der ganzen Branche zeigen. Da dies aber auch mit vielen Einzelschicksalen verbunden ist, hoffe ich nicht, dass es allzu gravierend wird.

Vor allem international tätige Hotelkonzerne wie Marriott, Accor oder Hilton eröffnen – trotz Pandemie – laufend Hotels in aller Welt. Man setzt, wie vor der Krise, auf Expansion oder starkes Wachstum. Wie erklären Sie sich das?

Es ist der ideale Zeitpunkt zu investieren, um bereit zu sein, wenn es wieder los geht. Zieht der Tourismus wieder richtig an, hat man dann ein neues Hotel, mit dem man in den kommenden Jahren sehr gut aufgestellt ist. Die älteren Häuser müssen zuerst die Mittel wieder erwirtschaften, um zu renovieren, und dann für die Zeit der Renovierungen den Betrieb schliessen. Ältere Hotelimmobilien sind irgendwann nicht mehr kosteneffizient. Daher kann es Sinn machen, frühzeitig auch in der gleichen Stadt ein neues Hotel zu etablieren.

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Der Experte

Der Immobilienexperte Thomas Strebel ist gelernter Koch, Führungsfachmann FA, dipl. Hotelmanager NDS HF, dipl. Immobilienmanager FH (Abschluss im März). Von August 1996 bis Juli 2019 (rund 23 Jahre) wirkte er in verschiedenen Restaurants und Hotels sowie in einem grossen Catering-Unternehmen. Die Stationen waren Luzern, St. Moritz, Bern, Interlaken, Arosa und Rheinland-Pfalz (D). Er hat in den Bereichen Küche, Service, F&B, Rezeption, Concierge, Eventmanagement und Buchhaltung in verschiedenen Positionen gearbeitet. Seit August 2019 arbeitet er bei der Zumkehr Hotelforsale AG (alter Firmenname bis Ende Mai 2021), und seit Juni 2021 ist er Geschäftsführer der Hotelforsale AG. Seit Juni 2021 ist die Hotelforsale AG Teil der GRIWA GROUP.

hotelforsale.ch

griwagroup.ch

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In der Schweiz existieren vor allem kleine und mittlere privat geführte Hotels. Betriebe mit 20 bis 60 Zimmern, oft von Familien geführt. Werden diese Betriebe die Krise mehr oder weniger gut überstehen? Oder kommt es in diesem Segment in den nächsten zwei bis drei Jahren zur grossen «Strukturbereinigung»? Müssen wir gar mit einer Konkurswelle rechnen?

Bereits vor 26 Jahren, als ich meine Kochlehre startete, sprach man von einer Strukturbereinigung in der Gastronomie und Hotellerie in der Schweiz. Wir haben das grosse Glück, in einem Land leben zu dürfen, wie es in der Form auf der Welt wohl kein zweites gibt. Wir können in vielerlei Hinsicht Stabilität bieten. Viele Gäste, welche die Schweiz bereisen, wollen das familiäre Heidi-Feeling. Daher bin ich nicht der gängigen Meinung, dass nur Hotels mit über 60 Zimmern überlebensfähig sind. Ein kleines Hotel hat hier die Chance, eine eigene Identität zu schaffen. Die familiengeführten Betriebe haben in der Pandemie auch Vorteile, sie können viel fexibler agieren und auf sich ständig än dernde Gegebenheiten schnell reagieren. Somit können sie auch ein sehr gutes Kostenmanagement schaffen. Es muss aber ein Normalbetrieb in absehbarer Zeit in Sicht sein, da sonst zwar ein Überleben möglich ist, aber keine Rücklagen gebildet werden können.

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Trotzdem: Worin sehen Sie die grössten Herausforderungen in der privat geführten Hotellerie?

Sie müssen das Geld für Investitionen selbst erarbeiten. Eine Hotelimmobilie leidet über die Jahre stärker als ein Einfamilienhaus. Bei Wohnhäusern sagt man in der Regel, dass diese nach maximal 65 Jahren einmal rundum erneuert werden müssen, um wieder 100 Jahre zu bestehen. Irgendwann ist überall der Zeitpunkt erreicht, an dem das Kosten-Nutzen-Verhältnis nicht mehr tragbar ist. Um den Link zur oben stehenden Frage zu machen. Von dieser Perspektive aus gesehen, werden es viele Häuser in den kommenden Jahren wohl nicht schaffen. Die Pandemie verunmöglichte nötige Investitionen, da das Geld schlichtweg nicht vorhanden ist.

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Sie vermitteln vor allem kleine und mittelgrosse Hotelbetriebe in der Region Berner Oberland. Wie viele Hotels sind denn aktuell auf dem Markt?

Wir sind nicht nur im Verkauf von Hotel- und Gastronomieliegenschaften tätig, wir unterstützen Eigentümer auch beim Verkauf ihrer Betriebsgesellschaft oder sind behilfich bei der Suche nach einem Mieter für Hotels oder Restaurants. Durch den stetigen Austausch mit Partnern aus unserem grossen Netzwerk ist meine Einschätzung des aktuellen Marktes, dass derzeit kein Trend in die eine oder andere Richtung feststellbar ist. Unser Portfolio umfasst vor allem exklusive Verkaufsmandate in den Kantonen Bern, Wallis, Jura und Tessin. Insgesamt bieten wir Betriebs-GmbHs, Gewerbe- und Wohnimmobilien, Restaurants, Hotels und eine vielseitige Auswahl von Investitionsmöglichkeiten an.

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Existiert überhaupt eine Nachfrage nach kleinen, mittleren und privat geführten Hotels? Denn Tatsache ist, dass vor allem kleinere und mittlere Häuser unter einem Investitionsstau leiden, sie sind nicht mehr markt- oder wettbewerbsfähig. Wie sehen Sie das?

Das Ende des einen ist der Neustart des anderen. Es hat Investoren – und es gibt vor allem viele junge Fachleute mit grossartigen Ideen. Eine Vision der Hotelforsale AG ist es, in Zukunft eine entsprechende Plattform zu sein, die Investoren, Hotelimmobilieneigentümer und die kreative Fachperson unkompliziert zusammenbringt.

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Etwa zwei Drittel der Schweizer Hotels sind nicht klar oder erfolgreich positioniert, sie sind austauschbar und unterscheiden sich nicht von ihren Mitbewerbern. Haben solche Häuser eine Zukunft?

Häufig hat die Generation, die ein solches Haus führt, nicht viele Optionen, da sie keine Nachfolgelösung hat, selbst keinen anderen Job mehr finden wird und die ganze Altersvorsorge im Hotel steckt. Aus falschem Stolz wurde nie die Notbremse betätigt, und nun ist es zu spät, weil an jeder Ecke das Geld fehlt. Lösungen gibt es immer, aber das ist nicht immer einfach – und eine Patentlösung gibt es nicht.

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Die Umnutzung von Hotels ist eine Tatsache. Haben Sie viele solche «Fälle»?

Eine komplette Umnutzung setzt immer voraus, dass es baurechtlich möglich ist, etwas anderes als einen Hotelbetrieb aufzubauen. Wohnimmobilien bringen dem Investor eine höhere Rendite als eine Hotel- oder Gastronomieliegenschaft. Es gibt viele Behördenstellen und Interessensgruppen, die von Fall zu Fall mitentscheiden. Jetzt aktuell haben wir kein Hotel im Angebot, das kurz vor dem Verkauf steht, von dem wir wissen, dass es umgenutzt wird.

Viele Hotelbesitzer finden keine Nachfolger:innen. Was tun?

Leider spielt in vielen Fällen die Zeit gegen die Hoteleigentümer. Sie sind so im Arbeitsalltag involviert, dass sie erst an eine Nachfolge denken, wenn sie selbst spüren, dass sie der Belastung nicht mehr gewachsen sind. Wenn man dann innerlich bereits aufgehört hat, bleibt man nicht am Ball und verpasst Trends und Möglichkeiten – «Das machen dann die Neuen» ist eine häufig gehörte Aussage. Solche Betriebe lassen sich dann auch kaum mehr zu einem gewünschten Preis verkaufen. Daher meine Empfehlung, das erste Gespräch mit uns möglichst früh zu suchen. Mein Team und ich sind gerne bereit, Möglichkeiten aufzuzeigen und den Prozess zu begleiten. Der letztendliche Verkauf ist nur eine von mehreren Optionen. ➤

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[01] «Ein sehr schönes Beispiel, dass die Finanzierung mit Banken funktionieren kann, ist das Aparthotel in Adelboden» (Thomas Strebel).

[02] Hotel-Destination Zermatt.

Die Banken glauben immer weniger an die Hotellerie und sind nicht bereit, bei der Finanzierung von Hotelprojekten mitzuhelfen und gewisse Risiken einzugehen. Wie schafft es ein Privathotelier, die nötigen Mittel zu beschaffen, wenn er zum Beispiel seine Zimmer oder die Hotelhalle erneuern will?

Ein sehr schönes Beispiel, dass es funktionieren kann, ist das Aparthotel in Adelboden. Die Mittelbeschaffung ist nur eine von mehreren Herausforderungen. Die Frage ist, wie kann sich der Betrieb aufstellen, um die Zinsen und Amortisation zu bezahlen. Das muss von Fall zu Fall individuell beurteilt werden. Es gibt nach wie vor Banken, die das Risiko nicht scheuen und bei Finanzierungen behilfich sind. Voraussetzung ist immer, frühzeitig das Gespräch zu suchen und eine klare Vorstellung der Positionierung und des Betriebskonzepts zu haben.

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Wie wird sich nach Ihrer Einschätzung der Hotelmarkt in der Schweiz im Jahr 2022 entwickeln?

Es kann ein Jahr werden, in dem Weichen gestellt werden. Es wird sicher noch einmal ein hartes Jahr für die meisten Hotels und insbesondere für Restaurants. Diejenigen, die über Jahre hinweg intensive Arbeit geleistet haben und ein klar positioniertes Produkt am Markt präsentieren, werden am ehesten eine Erholung oder zumindest keine weitere Verschlechterung spüren. Ich denke, es werden diejenigen sein, die in den letzten beiden Jahren versucht haben, das Beste aus der Situation zu machen und Wege und Lösungen gesucht haben.

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Worin sehen Sie die grössten Herausforderungen in den kommenden Monaten?

Der Fachkräftemangel ist nichts Neues und beschäftigt die Branche schon seit Jahrzehnten. Als eine der Folgen der Pandemie sehe ich, dass in den vergangenen zwei Jahren insbesondere bei Hotelimmobilien, die bereits einen Investitionsnachholbedarf hatten, aufgrund fehlender Mittel ein regelrechter Investitionsstau entstanden ist. Diese Betriebe werden aufgrund der Attraktivität, die sie dadurch einbüssen, auch weiterhin mit stagnierenden oder sinkenden Umsätzen rechnen müssen, was sich wiederum ne gativ auf die Investitionsmöglichkeiten auswirkt. Ein Hotel wird nicht nur aufgrund der potenziell möglichen Umsätze beurteilt, sondern auch aufgrund der zu tätigenden Investitionen. Ich spreche hier von Werterhaltung. Leider wird dieser Punkt immer noch von vielen Hoteliers enorm unterschätzt.

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Was alles bieten Sie den Hoteliers, die Ihre Hilfe oder Dienstleistungen beanspruchen wollen?

Aus eigener Erfahrung in der Hotellerie wissen wir, dass der Arbeitsalltag in einem Hotel oder Restaurant üblicherweise bereits sehr stark mit den vielseitigen Aufgaben ausgefüllt ist. Die Eigentümer, die in unserem Fall meistens auch die Betreiber sind, sollen sich zu 100 Prozent auf ihr Fachgebiet und das Tagesgeschäft konzentrieren. Der Verkauf von Gewerbeimmobilien beinhaltet eine Vielzahl von Abklärungen und Beratungsschritten, um ein für alle Seiten zufriedenstellendes Ergebnis zu erzielen. So sind jeweils viele Fragen zu klären, welche den Arbeitsalltag eines Hoteliers zusätzlich belasten. 

WEIN, SCHLÖSSER, ADEL

Das Buch handelt von aristokratischen Rebgütern in der Schweiz. Als 1798 die Alte Eidgenossenschaft wie ein Kartenhaus zusammenfiel, verlor die Aristokratie nach und nach ihre Privilegien. Das ging oft mit einem grossen Verlust an Einkommen und Vermögen einher. Zudem brach mit dem Aufkommen nationaler Berufsarmeen die Nachfrage nach Schweizer Offizieren in fremden Kriegsdiensten ein. Folglich mussten die aristokratischen Familien ihr Auskommen zunehmend in bürgerlichen Berufen suchen. Was ihnen blieb, war Grund und Boden. Und dazu gehörten eben oft ein prächtiges Schloss und seine Rebberge. In grossartigen Bildern zeigt das Buch diese herrschaftlichen Anwesen, aber auch deren Besitzer. Es ist eine aus der Vergangenheit herübergekommene Welt, aber sie ist nicht vergangen. Die meisten der im Buch beschriebenen, oft hervorragenden Weine sind im Handel erhältlich.

Autoren: Andreas Z‘Graggen und Markus Gisler 448 Seiten, 26 × 32 cm, gebunden, Hardcover Mit 691 Abbildungen. ISBN 978-3-03922-125-7

CHF 89.–NEU

Der in Luzern aufgewachsene Andreas Z’Graggen verbrachte sein Berufsleben im Journalismus. Zuerst als Wirtschaftsredaktor im Ringier Verlag und danach bei der «Weltwoche». 1977 startete er als Chefredaktor der «Bilanz», die er während 15Jahren leitete. In der Folge verbrachte er vier Jahre in Polen als Direktor eines Verlages. Ab 1996 und bis zu seiner Pensionierung war Z’Graggen Chefredaktor der Berner Zeitung. Seither schrieb er Bücher, unter anderem das 2018 im NZZ Libro Verlag erschienene Buch «Adel in der Schweiz». Der Betriebsökonom HWV Markus Gisler verbrachte den grössten Teil seines Berufslebens im Journalismus, erst als Redaktor bei Finanz und Wirtschaft, später bei Radio Z, danach auf der Wirtschaftsredaktion des Tages-Anzeigers. Von 1990 bis 2000 war er Chefredaktor der Wirtschaftszeitung CASH und Gastgeber der TV-Sendung CASH-Talk. Seit 2006 ist der Weinliebhaber als Kommunikationscoach tätig und schrieb viele Jahre Wirtschaftskolumnen für die Sonntagszeitung. Daneben arbeitet er als Fotograf und spezialisierte sich auf Landschafts- und Porträtfotografie.

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Patrick Jäger, Direktor im Hotel Eden Spiez:

«Nachhaltigkeit ist hier nicht nur Marketing»

Das «Eden Spiez» am Thunersee setzt voll auf Nachhaltigkeit. Seit dem 1. August 2021

beteiligt sich das 4-Sterne-Superior-Hotel an der Aktion «cause we care» von myclimate.

Damit verfügt das Hotel nicht nur über eine tolle Infrastruktur mit Gastronomie,

Spa-Bereich und Tagungszentrum, sondern auch über ökologische Programme.

Das Hotel Eden in Spiez am Thunersee, erbaut in den Jahren 1902 bis 1903, hat eine lange und spannende Geschichte. Es ist eines der führenden 4-Sterne-Business- und Wellnesshotels im Berner Oberland. Inhaberin Lisbeth Mathys hat in den letzten Jahren viele Millionen in ihr Traumhotel investiert. Bis 2004 ge hörte das Hotel der Familie Zölch. Die Zölchs führten das Haus von 1906 bis 2004. Sie errichteten das heutige Eden Hotel auf der Grundlage der damaligen Pension Blümlisalp.

Jetzt setzt der junge, innovative Direktor Patrick Jäger nicht nur auf Komfort, Top-Service und grossartige Gästeangebote, sondern vermehrt auch auf Nachhaltigkeit und ökologische Werte. Seit dem vergangenem August arbeitet das Hotel daher mit myclimate zusammen. Gemeinsam mit der gemeinnützigen Stiftung werden weitere ökologische Massnahmen ergriffen, um eine nachhaltige Zukunft zu sichern. «Unsere Bemühungen sind bisher hauptsächlich von uns ausgegangen. Wir möchten mit der Zusammenarbeit mit myclimate unseren Gästen die Möglichkeit geben, ebenfalls freiwillig einen Beitrag zu leisten», so Patrick Jäger, Direktor des «Eden Spiez». «Gleichzeitig ist es eine Verpfichtung, uns zukünftig noch stärker für ganzheitliche Nachhaltigkeit einzusetzen.»

Wie funktioniert der Beitrag zum Klimaschutz und die Zusammenarbeit mit myclimate?

Mit einem kleinen Beitrag pro Übernachtung erhalten Gäste die Möglichkeit, die CO2-Emissionen ihres Aufenthaltes zu kompensieren. Dies gilt auch für alle Veranstaltungen wie Seminare, Tagungen und Familienfeiern. Als Dank dafür verspricht das «Eden Spiez» diese Beiträge zu verdoppeln und die gesamte Summe in Nachhaltigkeitsprojekte zu investieren. Neben der Umsetzung von konkreten Massnahmen möchte man damit auch die Gäste auf das Thema Klimaschutz und Nachhaltigkeit aufmerksam machen und dafür sensibilisieren.

Nachhaltigkeit im «Eden Spiez»

Dass das Thema Nachhaltigkeit im «Eden Spiez» schon immer einen hohen Stellenwert hatte, zeigen diverse Projekte und Investitionen aus den vergangenen Jahren. Der Minergiestandard des Tagungszentrums, die Pelletheizung, die Photovoltaikanlage und die Regenwasserzisterne im Garten sind Beispiele für die Bemühungen des Hotels. Die Bestrebungen des 4-Sterne-Superior-Hotels am Thunersee beim Thema Nachhaltigkeit gehen jedoch noch viel weiter. Langfristige Partnerschaften haben einen ebenso grossen Wert wie der Einkauf von Produkten aus Spiez und dem Berner Oberland. Im Garten des Hotels hat man einen Lebensraum für Insekten geschaffen sowie Kräuter, Beeren und Früchte angepfanzt, die in der Küche des Hotels verarbeitet werden.

Nachhaltigkeit hat für die Geschäftsleitung auch einen sozialen Aspekt. So bietet das Hotel seit Jahren seinen Mitarbeitenden und Lernenden einen sicheren Arbeitsplatz und die Möglichkeit, sich weiterzuentwickeln.

So ist eine ganzheitliche, also in allen Bereichen des Unternehmens integrierte, Nachhaltigkeit möglich. 

[01] Aussenansicht Eden Spiez mit dem Garten Eden

[02] Restaurant Belle Epoque im Eden Spiez

[03] Ruheraum mit HimalayaSalzsteinen im Eden Spa

[04] Aussicht auf den Garten Eden und den Thunersee