«Kauf einer Eigentumswohnung»

Wer heute eine Immobilie sucht und abwartet, bis das Mehrfamilienhaus fertig erstellt ist, bemerkt spätestens dann, dass bereits alle Wohnungen verkauft worden sind. Es zwingt Sie also bereits vor der Erstellung des Gebäudes, sich für eine Wohnung zu entscheiden.

Durch die grosse Nachfrage und das kleine Angebot werden in der Regel bereits vor der Erstellung der Überbauungen Wohnungen daraus verkauft. Sie müssen sich also für eine Wohnung entscheiden, ohne dass Sie diese zuerst besichtigen können. Dies hat Vorteile, worauf müssen Sie jedoch achten?

Für eine Totalunternehmung kann mit dem frühen Verkauf das finanzielle Risiko minimiert und auch die Finanzierung sichergestellt werden. Der Fachmann spricht hier über «Immobilienkauf ab Plan».

Für einen Käufer hat es den Vorteil, dass er im Innenausbau seine Wünsche und Vorstellungen anbringen kann. Andererseits bringt ein Kauf ab Plan auch diverse Risiken mit sich. Beispielsweise in Bezug auf die Qualität der Immobilie, die Preissicherheit oder den Bezugstermin. Dabei liegt es am Käufer, sich vertraglich möglichst gut abzusichern, und beim Kauf sollten Sie unbedingt auf folgende Punkte achten:

Es liegt an Ihnen als Käufer, Baubeschriebe zu studieren und Budgetpositionen für Bad, Küche und Wand-/Bodenbeläge Ihren Wünschen entsprechend bereits vor der Unterzeichnung eines Vertrages geprüft zu haben. Ein Baubeschrieb sollte möglichst detailliert sein und muss auch ein Bestandteil des Kaufvertrags sein.

Beim Kauf ab Plan sollte das Vertragswesen nicht nur ein Kaufvertrag sein, sondern es muss zwingend auch ein Werkvertrag integriert werden. Mit einem Werkvertrag kann ein Käufer nicht nur die bestellte Immobilie, sondern auch die Erstellung des Gebäudes gerichtlich einfordern, falls dies nötig wäre. Zudem kann ein Käufer bei Mängeln auch eine Nachbesserung verlangen.

Weiter zu beachten ist das Risiko von Doppelzahlungen durch Bauhandwerkerpfandrechte. Werden Handwerker vom Bauherrn nicht bezahlt, können sie bis vier Monate nach Fertigstellung des Baus Handwerkerpfandrechte errichten. Der Käufer riskiert dann, neben der bereits geleisteten Zahlung an den Generalunternehmer die Forderungen der Handwerker ebenfalls begleichen zu müssen. Hier muss sich ein Käufer schriftlich absichern und die Folgen im Kauf- und Werkvertrag bereits regeln.

Aber auch die Garantien sollten geregelt sein. Die SIANorm 118 regelt speziell die Haftungsgrundsätze bei zu erstellenden Bauwerken und ist relativ umfangreich. Sollen zur Gewährleistung die SIA-Normen gelten, muss dies im Vertrag explizit genannt werden. Für nicht Bauspezialisten lohnt es sich daher, zur Bauabnahme einen Bauexperten beizuziehen, der allfällige grössere Baumängel am fertigen Gebäude erkennt. Sollten dem Käufer tatsächlich Mehrkosten wegen Baumängeln anfallen, sollte er seine letzte Zahlung oder zumindest einen Anteil davon auf ein Sperrkonto einzahlen und erst freigeben, wenn die Mängel behoben sind.

Daniel Capelli Geschäftsführer

Martha Ruf Immobilientreuhand AG

3800 Unterseen

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