Träume brauchen Räume

stättendienstleistungen im Inland (+45,4 %). Auch im Bereich Freizeit, Unterhaltung und Kultur gaben die privaten Haushalte in Deutschland wieder mehr aus als noch vor einem Jahr (+13,2 %).

Der in den ersten beiden Corona-Jahren boomende Internet- und Versandhandel schwächte sich hingegen im Jahr 2022 ab: Die privaten Haushalte kauften weniger online als im Jahr 2021, aber immer noch deutlich mehr als vor der Corona-Pandemie. Niedriger als im Jahr zuvor waren auch die preisbereinigten Konsumausgaben für Nahrungsmittel. Ursachen hierfür dürften zum einen die Aufhebung der Corona-Beschränkungen in der Gastronomie gewesen sein und zum anderen die besonders starken Preissteigerungen für Lebensmittel.

Weitere Wachstumsstützen waren 2022 die Ausrüstungsinvestitionen der Unternehmen in Maschinen, Geräte und Fahrzeuge. Der Staat gab deutlich mehr Geld aus, um die zahlreichen Schutzsuchenden aus der Ukraine und anderen Staaten zu unterstützen. Dagegen sanken die staatlichen Ausgaben zur Bekämpfung der Corona-Pandemie, auch wenn weiterhin umfangreich Impfstoffe beschafft und finanziert wurden. In der Summe erhöhte sich der Staatskonsum um moderate 1,1 %.

Die Bauinvestitionen brachen 2022, nach sechs Jahren mit teilweise deutlichen Zuwächsen, spürbar ein und zwar sowohl im Wohnungs- wie auch im Gewerbehochbau. Allein der Tiefbau konnte 2022 noch etwas zulegen. Zunehmende Auftragsstornierungen gewerblicher und privater Bauvorhaben im Zuge andauernd hoher Baupreise sowie steigende Bauzinsen verstärkten den negativen Trend der Bauinvestitionen im Jahresverlauf 2022. Im Jahresmittel gingen die Bauinvestitionen um 1,6 % zurück.

Der Außenhandel nahm trotz starker Preisanstiege im Jahr 2022 zu: Da die Importe aber deutlich stärker anwuchsen als die Exporte, wirkte sich der Außenbeitrag negativ auf das Wirtschaftswachstum aus. Ausschlaggebend für den starken Anstieg der Importe waren die nach der Coronakrise wieder deutlich angestiegenen Auslandsurlaubsreisen der Bevölkerung.

Entwicklung der Bau- und Wohnungswirtschaft

Lebenshaltungskosten und Baupreise klettern auf einen langjährigen Höchstwert

Sowohl die allgemeinen Lebenshaltungskosten als auch die Baupreise haben im Laufe des Jahres 2022 hohe Steigerungsraten verzeichnet. Die Inflationsrate in Deutschland – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – erreichte im Oktober 2022 mit 10,4 % einen historischen Höchststand im wiedervereinigten Deutschland. Zum Jahresende schwächte sich die Preissteigerung leicht ab, blieb aber auf einem sehr hohen Stand. Im Jahresmittel haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland um 7,9 % erhöht. Die historisch hohe Jahresteuerungsrate wurde vor allem von den extremen Preisanstiegen für Energieprodukte und Nahrungsmittel seit Beginn des Kriegs in der Ukraine getrieben. Im Jahr 2021 hatte die Inflation noch bei 3,1 % gelegen.

Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland sind im November 2022 um 16,9 % gegenüber dem Vorjahresmonat angestiegen. Im Jahresmittel lag die Preissteigerung nur leicht niedriger bei 16,4 %. Dies ist der höchste Anstieg der Baupreise seit Beginn der Zeitreihe 1950. Bereits im Jahr 2021 hatte der Preisauftrieb mit 9,1 % ein lange nicht mehr gemessenes Niveau erreicht.

War 2021 zunächst die weltweite Nachfrage nach Baustoffen, die mit Abflauen der Coronakrise sprunghaft gestiegen war, ausschlaggebend für den erheblichen Preisdruck bei Baumaterialien, kamen durch den Krieg in der Ukraine weitere Lieferengpässe und eine enorme Verteuerung der Energiepreise hinzu. Die Preise für Baumaterialien stiegen im ersten Halbjahr 2022 durchweg in bisher nicht bekanntem Ausmaß. Seit Juli konnte bei einigen Materialien allerdings eine leichte Preisberuhigung beobachtet werden. Dies konnte die Steigerung der Vormonate aber nicht vollständig ausgleichen. Das Preisniveau liegt bei den meisten Baumaterialien noch deutlich über dem Vorjahresniveau und insbesondere über dem Niveau zu Jahresbeginn 2021.

Von der Preisberuhigung profitieren allerdings nicht alle Produkte. So belasten die stark gestiegenen Energiekosten – der Erzeugerpreis für Energie lag im November 2022 um 65,8 % über dem Vorjahresniveau – die in ihrer Produktion besonders energieintensiven Produkte, wie etwa Flachglas, nach wie vor: Deren Preis ist in den vergangenen Monaten regelrecht explodiert und lag im November um 56,4 % über dem Vorjahr.

Der Preisdruck schlug sich in nahezu allen Gewerken des Wohnungsbaus nieder. Im Jahresdurchschnitt stiegen die Wohnungsbaupreise im Ausbaugewerbe mit 16,6 % etwas stärker als die Rohbauarbeiten (16,1 %). Den größten Anteil an den Rohbauarbeiten und auch am Gesamtindex für den Neubau von Wohngebäuden haben Betonarbeiten und Mauerarbeiten. Betonarbeiten sind gegenüber 2021 um 18,3 % teurer geworden, Mauerarbeiten um 12,2 %. Für Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten erhöhten sich die Preise um 19,6 %.

Bei den Ausbauarbeiten erhöhten sich vor allem die Preise für Tischlerarbeiten um 18,7 %. Diese haben unter den Ausbauarbeiten den größten Anteil am Preisindex für Wohngebäude. Überdurchschnittlich stiegen zudem die Preise für Verglasungsarbeiten (+21,2 %), Metallbauarbeiten (+20,7 %) und raumlufttechnische Anlagen (+17,8 %).

Schwierigeres Finanzierungsumfeld und hohe Baupreise schicken Bauinvestitionen auf Talfahrt.

Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine noch deutlich verstärkt wurden, sowie durch steigende Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen bei weiter anhaltendem Fachkräftemangel auf Abwärtskurs geschickt. Die Bauinvestitionen waren 2022 erstmals seit sechs Jahren wieder rückläufig und sanken um 1,6 %.

Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen die Förderanforderungen im Laufe des Jahres erheblich verschlechtert und zudem das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnungsbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren.

Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2022 mit 2 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang bildete der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. Lediglich der öffentliche und gewerbliche Tiefbau konnten 2022 gegenüber dem Vorjahr Zuwächse erzielen. Insgesamt blieb aber auch der Nichtwohnungsbau im Vorjahresvergleich im Minus (-1,1 %).

In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2022 rund 293 Mrd. Euro. Anteilig konnte der Wohnungsbau seine Position innerhalb der Bauinvestitionen nicht halten. 2022 wurden 62 % der Bauinvestitionen für den Neubau und die Modernisierung von Wohnungen verwendet. Leicht weniger als im Vorjahr. In den vergangenen fünfzehn Jahren dagegen hatte der Wohnungsbau seinen Anteil kontinuierlich um 6 Prozentpunkte steigern können. Insgesamt umfassen die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente 2022 einen Anteil von 13 % des Bruttoinlandsproduktes.

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die steigenden Kreditvergabestandards und die hohen Baupreise dürften den Wohnungsbau aber deutlich bremsen.Die zunächst weiter sinkenden Realeinkommen der Privathaushalte erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich.

Im Jahr 2023 dürften die Investitionen in Wohnbauten weiter zurückgehen. Die Nachfrage nach Wohnungsbau ist am aktuellen Rand weiter rückläufig, und auch die Geschäftsaussichten der Unternehmen der Grundstücksund Wohnungswirtschaft stagnieren auf historisch niedrigem Niveau. Angebotsseitig behindern besonders der hohe Fachkräftemangel und immer noch in einigen Bereichen bestehende Materialengpässe die Bauprozesse. Dies führt zu längeren Produktionszeiten und weiteren Unsicherheiten bei der Kostenkalkulation.

Insgesamt dürften die Investitionen in Wohnbauten den Prognosen der Institute zufolge im laufenden Jahr 2023 um 3,5 % bis 3,9 % einbrechen. Erst im kommenden Jahr 2024 dürfte allmählich eine Trendwende zu wieder wachsenden Wohnungsbauinvestitionen eingeleitet werden. Da der Fokus der Förderprogramme der Bundesregierung bislang auf Sanierungen bestehender Wohngebäude liegt und die hohen Energiekosten starke Anreize dafür bieten, dürften sich innerhalb der Bauinvestitionen die Gewichte zugunsten des Bestandes verschieben. Es ist also mit einem sehr deutlichen Rückgang der Neubauten und einer anteiligen Verlagerung von Investitionsmitteln zur Modernisierung von Wohngebäuden zu rechnen.

Wohnungsbaugenehmigungen brechen spürbar ein

Im Jahr 2022 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 350.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 8,1 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Zum ersten Mal seit vielen Jahren bricht damit die Zahl der Baugenehmigungen deutlich ein. Letztmalig waren diese im Jahr 2017 gesunken. Der damalige Rückgang war allerdings vorrangig eine Reaktion auf Vorzieheffekte im Jahr 2016. Die betroffenen Bauherren wollten sich damals durch eine vorgezogene Genehmigung der Vorhaben eine Durchführung nach einem alten Standard der Energieeinsparverordnung (EnEV) sichern.

Aktuell ist die Gemengelage für den Wohnungsbau dramatischer: Ein historischer Preisanstieg bei den Bauleistungen trifft auf deutlich gestiegene Bauzinsen und ein Hin und Her bei den Förderkonditionen. Diese schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau schlugen sich 2022 zuerst bei Genehmigungen von Einund Zweifamilienhäusern nieder. Ihre Zahl sank um voraussichtlich rund 20.000 Einheiten (-15,9 %).

Mehr Wohnungen wurden 2022 voraussichtlich allein im Geschosswohnungsbau (+0,8 %) auf den Weg gebracht. Die Zahl neu genehmigter Eigentumswohnungen stieg dabei ersten Schätzungen zufolge etwas stärker (+1,5 %) als die Genehmigungen für neue Mietwohnungen (+0,3 %). Insgesamt wurden 2022 wohl rund 82.000 Eigentumswohnungen und 113.000 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau auf den Weg gebracht.

Baufertigstellungen ebenfalls deutlich rückläufig

Im Jahr 2022 wurden voraussichtlich 280.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Damit setzte sich der Abwärtstrend bei den Fertigstellungen, der bereits im Vorjahr einsetzte, leicht verstärkt fort (2022: -4,6 %). Für die Jahre 2023 und 2024 ist ein noch stärkerer Rückgang zu erwarten.

Eine Umfrage unter den Mitgliedsunternehmen des GdW zum Jahresende 2022 ergab, dass rund ein Drittel der von den Unternehmen für die Jahre 2023 und 2024 geplanten neuen Wohnungen (32 %) unter den derzeiti- gen Rahmenbedingungen nicht gebaut werden können. Von den ursprünglich geplanten 61.000 Wohnungen werden die Unternehmen im Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW also knapp 20.000 weniger errichten können.

Nahezu zwei Drittel der Unternehmen geben unter anderem die nicht verlässliche (64 %) und unzureichende (62 %) Förderung der Bundesregierung als Ursache an. Mehr als drei Viertel der Wohnungsunternehmen (79 %) nennen außerdem die gestiegenen Materialkosten und ebenfalls mehr als drei Viertel (76 %) die gestiegenen

Finanzierungszinsen. Darüber hinaus schlagen fehlende Bau- und Handwerkskapazitäten (42 %), Materialengpässe (38 %) und gestiegene Energiekosten (30 %) zu Buche.

Eine ebenso dramatische Lage ergibt die Umfrage auch bei den eigentlich geplanten Modernisierungsvorhaben: Rund ein Fünftel der vorgesehenen Modernisierungsmaßnahmen (19 %) werden die sozial orientierten Wohnungsunternehmen 2023 und 2024 nicht umsetzen können. Von den ursprünglich vorgesehenen rund 272.000 Wohneinheiten werden 53.000 weniger erneuert werden können. Von den verbleibenden etwa 219.000 Wohnungen wird wiederum bei einem Fünftel (19 %) der Umfang der Maßnahmen bei der Modernisierung deutlich reduziert werden müssen.

Für ganz Deutschland rechnet die Wohnungswirtschaft mit einem Einbruch der Baufertigstellungszahlen im Wohnungsneubau insgesamt auf nur noch 242.000 Wohnungen für 2023 und lediglich 214.000 Wohnungen im Jahr 2024. Damit würde die Zahl der neu auf den Markt kommenden Wohnungen 2023 um 14 % und im Folgejahr um weitere 11 % sinken. Die Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen entfernt sich damit immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten. Vor dem Hintergrund steigender Wohnungsbedarfe, einer wachsenden Einwohnerzahl und um die Wohnungsbau- und Klimaziele nicht komplett abschreiben zu müssen, sollte die Bundesregierung schnell Maßnahmen für ein Sofortprogramm für bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau ergreifen.

2. Bericht über die Lage der Genossenschaft

Im Geschäftsjahr 2022 hat sich die gute Entwicklung der vergangenen Jahre trotz der Herausforderungen und Auswirkungen durch die Corona-Pandemie, des Krieg in der Ukraine und der schlechteren Rahmenbedingungen für die Baubranche fortgesetzt. Am 14. März 2022 fand der Spatenstich für das Neubauprojekt in Rust statt. Wären die Vorbereitungen bzw. die Planungen nicht schon weit fortgeschritten gewesen, hätten wir das Projekt sicherlich erst einmal gestoppt. Die unüberschaubare Lage aufgrund der Lieferschwierigkeiten bei Baumaterialien und die teilweise sehr kräftigen Baupreiserhöhungen stellten ein gewisses Risiko dar. Neben dem Beginn des Neubauprojekts liefen die turnusgemäßen Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten weiter, und auch die ersten Arbeiten zur Umsetzung unserer Klima-Roadmap wurden realisiert.

Die Wohnungen wurden an folgenden Orten errichtet:

Schon im letzten Geschäftsbericht haben wir darüber berichtet, dass unsere Baugenossenschaft das Megathema Klimawandel mit der notwendigen CO 2-Reduzierung und der energetischen Modernisierung des eigenen Gebäudebestandes sowohl ökologisch als auch wirtschaftlich und sozialverträglich umsetzen wird. Diesen Prozess haben wir im Geschäftsjahr 2022 gestartet und sind bereits in der dritten Phase angekommen.

Nochmal die drei Schritte zur Erinnerung: Unter Punkt 1 hatten wir die notwendigen Daten zu unserem Gebäudebestand zusammengestellt, die zur Entscheidung über die Maßnahmen notwendig waren. Unter Punkt 2 hatten wir den Umsetzungs- und Maßnahmenplan je Gebäude und Gewerk erstellt, nach dem wir vorgehen werden. Hiermit verbunden war auch die Ermittlung der Kosten. Und unter Punkt 3 erfolgt nun die Umsetzung. Dazu gehört die Beauftragung der Maßnahmen nach zuvor festgelegten Prioritäten und nach Fördermöglichkeiten.

Unser Ziel, die Klimaneutralität schon im Jahr 2035 zu erreichen, mussten wir allerdings aufgeben. Wir müssen den Zeitplan aufgrund des für uns zu hohen jährlichen Investitionsbedarfs bis ins Jahr 2040 verlängern. Alternativ hätten wir für die Finanzierung aus den Rücklagen, also aus unserem Eigenkapital, regelmäßig höhere Beträge entnehmen müssen.

Ebenfalls im Hinblick auf die CO2-Reduzierung haben wir in 434 Wohnungen in Kehl und Achern die alten Nachtspeicheröfen ausgetauscht und durch moderne GETEC Green eHeating-Heizgeräte ersetzt. Diese sollen künftig mit Grünstrom betrieben werden und sparen somit jährlich ca. 2.000 Tonnen CO 2 ein.

Mit unserem jährlichen Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm sichern wir die Werterhaltung bzw. Wertsteigerung des eigenen Wohnungsbestandes. Unsere Mieter bewohnen attraktive und zeitgemäß ausgestattete Wohnungen. Diese wurden in den vergangenen Jahren energetisch modernisiert und werden im Hinblick auf Klimaneutralität, sofern notwendig, weiter energetisch optimiert.

Die künftigen Aufwendungen für Instandhaltungen und Modernisierungen, für die wir in den letzten Jahren ca. 2,0 Mio. Euro jährlich aufgewendet haben, werden wir etwas reduzieren müssen. Durch die zusätzlichen hohen Kosten für die CO 2-Reduzierung wird ein Teil aus diesem Instandhaltungsbudget entnommen und ein Teil zusätzlich aufgewendet. Je nachdem, wie wir in der Umsetzung vorankommen.

Diese Aufwendungen werden aus den Mieteinnahmen finanziert. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit im Jahr 2022 betrug 4.439,9 TEuro (Vorjahr 3.799,5 TEuro).

Weitere Geschäftsfelder sind, neben der Bewirtschaftung und Verwaltung des eigenen und fremden Wohnungsbestandes, die Bautätigkeit eigener Mietwohnungen sowie die Vermittlung von Immobilien.

Neubau, Verkauf, Vermittlung

Im Geschäftsfeld Immobilienvermittlung bzw. Maklertätigkeit haben wir keine Objekte vermittelt.

Der Baulandvorrat hat sich durch Verkäufe von Grundstücken in Ottenhöfen um 2.567 m² reduziert und beträgt zum Bilanzstichtag 6.287 m² mit einem Buchwert von 666.773,51 Euro.

Modernisierung und Sanierung

Die Genossenschaft hat im Geschäftsjahr 2022 für die Instandhaltung und Sanierung ihres Wohnungsbestandes 2,25 Mio. Euro investiert. Für Photovoltaik-Anlagen wurden 177 TEuro aktiviert. Für die Baumaßnahme in Rust wurden bisher ca. 4.429 TEuro Bau- und Grundstückskosten aufgewendet.

Bewirtschaftung des genossenschaftlichen Mietshausbestandes

Die Vermietung der Genossenschaftswohnungen war gut. Die Nachfrage nach attraktivem Wohnraum bleibt weiterhin hoch. Die Erlösminderungen wegen Leerstand erhöhten sich insbesondere durch grundlegende Innensanierungen und Mieterwechsel geringfügig auf 73,5 TEuro� gegenüber 66,4 TEuro im Vorjahr. Das entspricht einer Quote von 1,02 % (Vorjahr 0,94 %) der Sollmieten.

Die monatliche Durchschnittsmiete im Dezember 2022 betrug bei den Mietwohnungen 6,23 Euro je Quadratmeter (Vorjahr 6,13 Euro).

In Lahr wurde durch den Ausbau eines Dachgeschosses eine zusätzliche Mietwohnung geschaffen.

In den Gemeinden Bühl, Sasbach, Achern, Renchen, Appenweier, Oberkirch, Kehl, Offenburg, Lahr, Seelbach, Ettenheim und Rust bewirtschaftet die Genossenschaft: tung von Wohnungseigentum („Dritte Eigentümer“) wurde nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes ordnungsgemäß durchgeführt.

Ordentliche und außerordentliche Eigentümerversammlungen sowie Beiratssitzungen konnten wieder in Präsenz durchgeführt werden.

Die Abrechnungen für die entsprechenden Wirtschaftseinheiten Dritter wurden termingerecht abgewickelt. Die Verwaltervergütungen wurden geprüft und dem Marktniveau angepasst.

Verwaltungsbestand

Zum eigenen Bestand der Genossenschaft gehören zum Bilanzstichtag 1.208 Wohnungen, 505 Garagen und Stellplätze sowie 14 gewerbliche Einheiten inklusive drei eigengenutzte Einheiten.

Verwaltungsbetreuung

Der Verwaltungsbestand betrug im zurückliegenden Geschäftsjahr 915 Eigentumswohnungen in 50 Gemeinschaften und 87 Mietwohnungen Dritter. Die Verwal-

3. Wirtschaftliche Verhältnisse der Genossenschaft

Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft sind geordnet, die Ansätze des Anlage- und Umlaufvermögens in der Bilanz gemäß den gesetzlichen Vorschriften bewertet und ausgewogen finanziert.

Jahresabschluss 2022

Die Bilanzsumme des Jahresabschlusses 2022 beträgt in Aktiva und Passiva 68.018.336,43 Euro (Vorjahr 66.346.171,99 Euro) und erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 1.672.164,44 Euro.

Aus der Gewinn- und Verlustrechnung ergibt sich ein Jahresüberschuss von 1.358.220,60 Euro (Vorjahr 854.061,21 Euro). Der ausgewiesene Bilanzgewinn beläuft sich, nach 1.296.000,00 Euro Einstellung in die Ergebnisrücklage, auf 63.339,31 Euro.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Mitgliederversammlung für das Geschäftsjahr 2022 die Verwendung des Bilanzgewinns wie folgt vor:

Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die Genossenschaft hat das Geschäftsjahr 2022 mit einem positiven Ergebnis abgeschlossen. Der erzielte Gewinn dient vor allem der Finanzierung der notwendigen Instandhaltung sowie der energetischen Sanierung, insbesondere im Hinblick auf die CO2-Neutralität der Mietshäuser. Soweit wirtschaftlich vertretbar, werden zur Erweiterung des eigenen Wohnungsbestandes Neubauvorhaben geplant und durchgeführt. Am Erwerb von Gebrauchtimmobilien ist die Genossenschaft auch in Zukunft interessiert. Vor dem Kauf neuer Objekte werden diese umfassend geprüft und bei gegebener Wirtschaftlichkeit erworben.

Vermögenslage

Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2022 spiegelt sich in der Bilanz wider. Die Bilanzsumme beträgt 68,0 Mio. Euro (Vorjahr 66,3 Mio. Euro).

Der Baulandvorrat für Bauträgertätigkeiten beträgt 6.287 m², was einem Buchwert von 666.773,51 Euro entspricht.

Die Vermögensstruktur wird bestimmt durch das Anlagevermögen. Die Anlageintensität 2022 betrug rund 95,5 % (Vorjahr 95,2 %). Das Anlagevermögen ist nahezu ausschließlich langfristig durch Eigen- und Fremdkapital finanziert.

Die Kapitalstruktur ist geprägt durch das Eigenkapital und die Dauerfinanzierungsmittel. Das bilanzielle Eigenkapital der Genossenschaft hat sich vor allem aufgrund des Jahresüberschusses erhöht.

Die Eigenkapitalquote beträgt 38,4 % (Vorjahr 38,2 %).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich von 34,0 Mio. Euro auf 33,8 Mio. Euro um 0,2 Mio. Euro verringert.

Die Tilgungen überstiegen die Neuvalutierung von Darlehen für Investitionen in das Anlagevermögen.

Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.

Finanzlage

Die Finanzlage im Berichtsjahr 2022 war geordnet und entwickelte sich planmäßig. Die Genossenschaft war jederzeit in der Lage, die vereinbarten Tilgungen zu leisten und die Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Liquide Mittel standen durch Inanspruchnahme von Giro- und Zwischenkrediten ausreichend zur Verfügung.

Die Zahlungsfähigkeit war stets gegeben.

Über die in der Bilanz ausgewiesenen Mittel hinaus sind ausreichend Liquiditätsspielräume vorhanden. Diese ergeben sich hauptsächlich aus nicht valutierten Grundschulden und den nicht in Anspruch genommenen Kreditlinien.

Ertragslage

Das Jahresergebnis 2022 hat sich gegenüber dem Vorjahr um 504 TEuro erhöht.

Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung erhöhte sich im Wesentlichen durch gestiegene Mieterlöse (+172,0 TEuro). Das regelmäßige Ergebnis aus der Bau-, Verkaufs- und Betreuungstätigkeit resultiert hauptsächlich aus der verwaltungsmäßigen Betreuung 317,1 TEuro sowie dem Betrieb von Photovoltaikanlagen (79,5 TEuro) der Genossenschaft.

Im Prüfungszeitraum ergab sich durch die Veräußerung von unbebauten Grundstücken des Umlaufvermögens ein zusätzlicher Ertrag von 64 TEuro.

Die Ertragslage ist geordnet.

4. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die sich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft auswirken, haben sich nach dem Bilanzstichtag nicht ergeben.

5. Bauleistungen der Genossenschaft

Nach Rechtsbeschaffenheit bzw. Wohnformen ergibt sich folgende Gliederung:

1.181 Wohnungen in genossenschaftlichen Mietshäusern

3.606 Wohnungen in Kaufeigenheimen und Eigentumswohnungen

1.039 Wohnungen im Betreuungsverfahren (Eigenheime und Geschosswohnungen)

Hinzu kommen zahlreiche Maßnahmen der Infrastruktur sowie Wohnfolge- und Versicherungseinrichtungen: Ladengeschäfte, Büros, Praxen, Verwaltungsgebäude, Kindergärten, Betreuungseinrichtungen im Betreuten Wohnen.

6. Organe der Genossenschaft, Personal und Mitgliedschaften, Mitglieder/Mitgliederversammlung

Die Zahl der Genossenschaftsmitglieder hat sich im Berichtsjahr von 2.138 auf 2.110 verringert.

121 Mitgliedschaften wurden neu hinzugewonnen, 149 Mitgliedschaften endeten. Die Zahl der Geschäftsanteile beläuft sich auf 6.982, die Geschäftsguthaben sind mit einer Gesamtsumme von 1.651.158,25 Euro ausgewiesen.

Die ordentliche Mitgliederversammlung am 28. Juni 2022 hat unter Beachtung der nach Gesetz und Satzung vorgeschriebenen Regularien in Sasbachwalden stattgefunden.

Unseren verstorbenen Mitgliedern gilt ein ehrendes Gedenken, den Angehörigen unsere aufrichtige Anteilnahme.

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat hat regelmäßig in gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand über die Belange der Genossenschaft beraten, die erforderlichen Beschlüsse gefasst und die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen wahrgenommen.

In der Besetzung des Aufsichtsrates gab es im Berichtszeitraum eine Veränderung. Die Mandate von zwei Aufsichtsratsmitgliedern sind turnusgemäß abgelaufen. Ein Aufsichtsratsmitglied hat die Altersgrenze erreicht und konnte nicht mehr gewählt werden. Das andere Mandat wurde einstimmig um eine weitere Amtsperiode verlängert.

Der Aufsichtsrat ist seit dem 2. Halbjahr 2022 mit sieben Personen besetzt.

Vorstand und Verwaltung

Dem Vorstand gehörten am 31. 12. 2022 die hauptamtlich tätigen Vorstandsmitglieder Siegbert Hauser, Offenburg, und Alexander Huber, Renchen, an. In der Verwaltung der Genossenschaft in Achern und in den Geschäftsstellen Lahr und Kehl waren neben den Vorstandsmitgliedern zum Jahresende 35 Personen tätig:

22 kaufmännische Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (davon 17 Teilzeitkräfte)

2 technische Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter

8 Hausmeister / Handwerker

2 Reinigungskräfte

1 Auszubildende

Außerdem hat die Genossenschaft im eigenen Namen und für den Bereich WEG-Verwaltung weitere rund 70 Nebenerwerbsverhältnisse für die örtliche Hausmeisterbetreuung unter Vertrag, für die ebenfalls die Lohn- und Personalverwaltung durch die Genossenschaft erbracht wird.

Vereinigungen, Verbände

Während des Geschäftsjahres 2022 war unsere Genossenschaft Mitglied in folgenden Verbänden und Vereinigungen:

• vbw

Verband baden-württembergischer Wohnungsund Immobilienunternehmen e.V., Stuttgart

• vdiv

Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V.

• Siedlungswerk Baden e.V., Karlsruhe Vereinigung von Wohnungsunternehmen in der Erzdiözese Freiburg

• KSD

Katholischer Siedlungsdienst e.V., Berlin

• DESWOS

Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., Köln/Berlin

7. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Für die nächsten Jahre gehen wir vorsichtig optimistisch von einer weiterhin guten Entwicklung unserer Genossenschaft aus. Für das laufende Geschäftsjahr erwarten wir ein Ergebnis von ca. 844 TEuro und für das Jahr 2024 ca. 556 TEuro.

Die Auswirkungen des anhaltenden russischen Angriffskriegs sind extrem komplex, die deutsche Wirtschaft wird massiv beeinflusst. Wird Wachstum perspektivisch überhaupt möglich sein und wenn ja, in welchem Umfang? Fakt ist, dass das Baugewerbe und damit die Wohnungsunternehmen unter Druck stehen. Der Wohnungsneubau geht sehr stark zurück!

Von den bundesweit geplanten 400.000 neuen Wohnungen für 2022 wurden 295.000 Wohnungen realisiert. Im Jahr 2023 werden eher noch weniger neue Wohnungen erwartet.

Die Bundesbauministerin verwies auf die verschlechterten Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau durch den russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine, der zu steigenden Zinsen sowie Lieferengpässen geführt habe. Zudem gebe es ein strukturelles Problem, da die Bauindustrie stark ausgelastet gewesen sei und es an Fachkräften fehle. Ob und wann sich diese Situation ändert, ist noch ungewiss. Dies führe dazu, dass die Zurückhaltung beim Wohnungsneubau sehr hoch ist.

Auch unsere Genossenschaft wartet erst einmal ab, wie sich die Lage weiterentwickelt. Wenn nicht entsprechende Förderprogramme aufgelegt werden, bezweifeln wir, dass der Wohnungsbau zulegen kann und die 400.000 neuen Wohnungen in naher Zukunft erreicht werden. Es ist eher zu befürchten, dass viele Unternehmen ihre geplanten Projekte noch abschließen und die weitere Entwicklung abwarten. Dies würde allerdings bedeuten, dass noch weniger Wohnungen gebaut werden als in den beiden vergangenen Jahren. Immer öfter spricht die Branche schon nicht mehr von Wohnungsmangel, sondern von Wohnungsnot. Auch wir werden aktuell nur das im Jahr 2022 begonnene Projekt in Rust abschließen.

Wenn man heute mit Gestehungskosten von z. B. 4.000 Euro/m² baut, bei einem Finanzierungszins von 4 % und 2 % Tilgung, ergeben sich daraus jährlich 240 Euro/m². Und das würde einer monatlichen Miete von 20 Euro/m² entsprechen!

Die fehlenden Neubauwohnungen werden sich vor allem auf dem Mietwohnungsmarkt bemerkbar machen. Für jede frei werdende Mietwohnung gibt es eine Vielzahl von Interessenten.

Die Politik muss die hohen Energiepreise, den Fachkräftemangel, die hohe Inflation in den Griff bekommen. Hinzu kommen die riesigen Aufgaben zur Umsetzung der Energiewende bzw. Klimaneutralität.

Die Auslastung am Arbeitsmarkt mit attraktiven Arbeitsplätzen ist gut. Es machen sich eher der Fachkräftemangel bzw. insgesamt der Arbeitskräftemangel in vielen Branchen inzwischen sehr bemerkbar. Gerade im Baugewerbe, aber auch allgemein im Handwerk wirkt sich die Situation teilweise gravierend aus. Im Hotel- und Gaststättengewerbe, in der Alten- und Krankenpflege, bei Lehrern und Erziehern, Berufskraftfahrern, um nur einige zu nennen, ist es nicht besser.

Die Sorgen der Mieterhaushalte werden auch nicht weniger. Die stark gestiegenen Energiepreise belasten und werden noch viele Haushalte betreffen.

Durch die Festschreibungen von Gas- und Strompreisen, durch die rechtzeitige Vorratsbeschaffung von Öl und Pellets waren unsere Mieter erst einmal verschont von den hohen Energiepreisen. Wir haben unsere Mieter allerdings frühzeitig angeschrieben und empfohlen, ihre Abschlagszahlungen zu erhöhen. Diese Empfehlung haben etwa neunzig Prozent unserer Mieter angenommen. Neben den hohen Energiepreisen, die sich teilweise wieder etwas nach unten bewegt haben, sind die stark gestiegenen Preise für Lebensmittel eine weitere Belastung. Das wird bei jedem Einkauf spürbar.

Weniger Geld in der Haushaltskasse macht sich auch mit einer stärkeren Nachfrage nach günstigeren Wohnungen bemerkbar. Bei uns ist genossenschaftliches Wohnen mit durchschnittlich 6,23 Euro/m² noch bezahlbar.

Die erwartete Entwicklung der Einwohnerzahlen in unserer Region und in Baden-Württemberg ist moderat und lässt sich sicherlich schwer vorhersagen. Ob dadurch die Nachfrage nach attraktivem und bezahlbarem Wohnraum in den Städten und Gemeinden in unserem Geschäftsgebiet steigt, bleibt abzuwarten.

Viele Faktoren beeinflussen die Ausgaben unserer Mieter. Wir werden weiterhin versuchen, das Risiko von Mietausfällen durch eine sorgfältige Mieterauswahl bei der Neubelegung von Wohnungen zu minimieren. Forderungsausfälle begegnen wir durch ein effizientes und konsequentes Mahnwesen.

Mit einer Eigenkapitalquote von 38,4 % ist die Genossenschaft ausreichend ausgestattet.

Günstige Finanzierungsmittel werden so weit als möglich für die Bestandsmodernisierungen in Anspruch genommen. Zinsänderungsrisiken bestehen aufgrund langfristiger Zinsbindungen nicht. Die Risiken aus der Finanzwirtschaft werden im Rahmen des vorhandenen Risiko-Managements mit den Aufsichtsgremien turnusmäßig behandelt und dokumentiert, sie erfordern gegenwärtig keinen Handlungsbedarf.

Aufgrund gestaffelter, langjähriger Zinsfestschreibungen und der Verteilung auf mehrere Banken ist das Zinsänderungsrisiko gering. Risiken aus Zahlungsstromschwankungen werden nicht gesehen. Die wesentlichen wohnwirtschaftlichen Kennzahlen werden im Rahmen eines Risikofrühwarnsystems zeitnah beobachtet.

Risikoreiche Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Es bestehen zum Bilanzstichtag nur originäre Finanzinstrumente. Dazu zählen im Wesentlichen Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände, liquide Mittel und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Die Beschaffung von Finanzmitteln ist unproblematisch. Die

Beobachtung und Beurteilung der weiteren Entwicklung auf dem Finanzmarkt ist Teil des praktizierten Risikomanagements.

8. Prognosebericht

Die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG wird auch künftig ihre bisherige Unternehmenspolitik mit dem Schwerpunkt auf der Vermietung eigener Wohnungen beibehalten. Chancen, den eigenen Mietwohnungsbestand zu erhöhen und damit nachhaltig die Mieteinnahmen zu steigern, werden weiterhin im Rahmen der Möglichkeiten wahrgenommen. Wie schon an anderer Stelle erwähnt, müssen sich die Rahmenbedingungen entscheidend verbessern.

Außerdem werden wir die Chancen am Wohnungsmarkt in Bezug auf Bestandszukäufe nutzen, wenn sich Gelegenheiten bieten. Hier gehen wir von einem größeren Angebot aus, als es in der Vergangenheit der Fall war, weil sicherlich mancher Anbieter die energetische Sanierung durch die Klimawende finanziell nicht tragen kann oder will. Das Bauträgergeschäft haben wir schon vor Jahren auf Eis gelegt. Wir sehen derzeit keinen Handlungsbedarf.

In Rust, Innerer Ring / Ellenweg haben im Berichtsjahr die Arbeiten für 23 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten in drei Gebäuden begonnen. Alle Einheiten sind bereits an zwei Generalmieter vermietet.

Mit der verstärkten energetischen Sanierung durch die Klimawende und die stetige Modernisierung unseres Wohnungsbestandes wird auch weiterhin attraktiver Wohnraum mit zukunftsfähiger Energieversorgung in guter Wohnlage sichergestellt.

Wir haben die Zusage für den Kauf eines innerstädtischen Grundstücks in Herbolzheim erhalten, für die wir im Herbst 2021 eine Konzeptbewerbung vor dem Gemeinderat abgegeben haben. Im ausgewiesenen Baugebiet, Duttensteinstraße / Steckenstraße, das durch Abriss einiger alter Gebäude entstanden ist, könnten ca. 18 Mietwohnungen entstehen. Bevor es zum Kauf des Grundstücks kommen sollte, waren noch diverse

Informationsveranstaltungen mit den Anwohnern und den Bürgern von Herbolzheim geplant.

Leider haben sich die Rahmenbedingungen, wie erwähnt, nachteilig verändert. Momentan besteht kein Zeitdruck für den Grundstückskauf. Die Kaufentscheidung hängt auch von der Regelung der Bauverpflichtung ab.

Die Neubautätigkeit für unsere Baugenossenschaft stellt uns schon ein paar Jahre vor immer größere Herausforderungen. Die ständig steigenden Bau- und Gestehungskosten und schlechtere Rahmenbedingungen machen es immer schwieriger, die möglichen Projekte wirtschaftlich darzustellen und vor allem die Mieten niedrig zu halten.

Die Forderung von Axel Gedaschko, GdW-Präsident, lautet daher: „In der aktuellen Krisensituation wird bezahlbarer Wohnungsbau angesichts steigender Baukosten, Material- und Fachkräftemangel, explodierender Energiekosten, Zinsanstieg und einer völlig unzureichenden Förderung ungleich schwieriger bis unmöglich. Es ist daher wichtiger denn je, Rahmenbedingungen zu schaffen, die das Bauen in hoher Qualität zu tragbaren Kosten ermöglichen.“

Organisation und Risikomanagement befinden sich auf dem aktuellen Stand. Organisatorische Maßnahmen und personelle Strategien sind darauf ausgerichtet, bei stei- gendem Sach- und Personalaufwand höhere Erträge aus den einzelnen Geschäftsbereichen zu erwirtschaften. Im Vordergrund steht unser umfassendes Dienstleistungsangebot durch qualifiziertes, fachlich gut geschultes und motiviertes Personal.

Die Vermietung ist die Kernkompetenz unserer Genossenschaft. Sie trägt maßgeblich zum nachhaltigen Betriebsergebnis bei. Neben einem bedarfsgerechten Wohnungsangebot beschäftigen wir uns mit den Zukunftsfragen des Wohnens: Digitalisierung, Nachhaltigkeit und CO2-Neutralität sind einige der zentralen Themen.

Bestandsgefährdende Risiken sowie sonstige Risiken, die einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft nehmen, sind nicht erkennbar.

Achern, 1. Juni 2023

Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG

Der Vorstand

Siegbert Hauser Alexander Huber