16 minute read
KAFT Quares
Siham Rahmuni en Floris Simoens, Quares:
Quares is in de vastgoedwereld van vele markten thuis: van makelaar over beheerder van commercieel vastgoed en bedrijfsterreinen tot onderhoud & facilitaire diensten en zelfs design & build, met het oog op renovatie en herbestemming. Dat die brede scope in een snel veranderende wereld een absolute meerwaarde is, beseffen CEO Siham Rahmuni en Floris Simoens, Head of Immo Services, al te goed.
door Katrien Verreyken fotografie Gregory Van Gansen, Stephanie Fraikin
Dat Antwerpen bruist en in volle ontwikkeling is, daarvan getuigen onder meer de nagelnieuwe stadsbuurt Nieuw Zuid en de huidige ontwikkelingen in de Slachthuiswijk en Antwerpen-West. Ook in de stadsrand beweegt er heel wat. ‘Antwerpen is al jaren met die opgaande beweging bezig’, weet Floris Simoens, Head of Quares Immo. ‘Met de haven in de buurt blijft de vraag naar vastgoed stijgen. De binnenstad raakt stilaan wel wat verzadigd wat grote bouwprojecten betreft. Daarom zien we des te meer grote ontwikkelingen net buiten de stadsrand. Antwerpen-West is volop in ontwikkeling, maar ook de zuidrand is erg in trek. Want op een klein half uurtje sta je vanuit Mortsel, Boom of Wilrijk ook in het stadscentrum. Wat de stad erg goed doet, is stadsontwikkeling in alle segmenten voorzien. Op de slachthuissite en in de zuidrand kan je nog betaalbaar kwalitatief vastgoed vinden.’ ‘Antwerpen is nog een erg betaalbare stad in vergelijking met Brussel of Gent’, weet CEO Siham Rahmuni. ‘Wonen in de stad heeft een prijskaartje. Vooral jonge mensen willen graag dicht bij het centrum zitten. Velen hunkeren naar de vijftien-minutenstad, waarbij ze kunnen wonen, werken en ontspannen binnen een wandel- of fietsafstand van vijftien minuten. Dat is een uitdaging, want we gaan niet alleen een stevige bevolkingstoename tegemoet. Ook het aantal alleenstaanden en eenoudergezinnen stijgt, waardoor je nóg meer woonunits nodig hebt. In Antwerpen is er gelukkig een goede samenwerking tussen het publieke en private domein.’
‘De stad investeert heel bewust in het publieke domein en daar zijn we blij om’, aldus Floris Simoens. ‘Park Spoor Noord is opeens erg aantrekkelijk geworden dankzij goed openbaar vervoer en mooie groene ruimtes. De Cadixwijk zou maar een droge wijk zijn zonder parken en dat mooie ponton aan het water. Een nieuwe woonbuurt wordt maar attractief als het publieke domein volgt, met groene en commerciële ruimtes en een goede bereikbaarheid.’
‘Ook het administratieve luik is belangrijk”, vult Siham Rahmuni aan. ‘Als de administratie niet meewerkt, is het moeilijk om aan stadsontwikkeling te doen. In Brussel duurt het bijvoorbeeld vijf tot zeven jaar voor een vergunning rond is. In Antwerpen kan dat op drie à vier jaar in orde zijn.’
ENERGIE-EFFICIËNT VASTGOED
Ook het bedrijfsvastgoed is na corona en het vele thuiswerken nog altijd een bloeiende markt. ‘We zien dat bedrijven ook na corona hun kantoren gewoon aanhouden’, vertelt de CEO van Quares, ‘zij het wel aan een lagere
oppervlakte. Zo wordt er nu vaak met meerdere hubs in verschillende steden gewerkt. Dat hybride werken – thuis en op kantoor - is een blijvende trend. Mensen gaan sowieso naar kantoor blijven komen om elkaar te ontmoeten. Om goede werknemers aan te trekken in de war for talent, is het wél belangrijk dat bedrijven aantrekkelijke ruimtes creëren met veel samenwerkings- en ontspanningsplekken en de nodige technische faciliteiten. Een kantoorgebouw staat ook onder druk als het niet voldoet aan de huidige energievereisten. De total cost of living is hier belangrijk, nu méér dan ooit met de hoge energiekosten. Met een duurder gebouw dat energetisch wél op punt staat, kom je aan het einde van de rit toch vaak goedkoper uit. Onze duurdere, afgewerkte gebouwen die coronaproof op vlak van luchtzuivering én energie-efficiënt zijn, scoren beter. De andere worden uit de markt geduwd.’
MEER VRAAG NAAR HUURPANDEN
Maar vastgoed is en blijft kostelijk, en de vastgoedprijzen blijven stijgen. Veel mensen willen of kunnen niet meer kopen en die trend zal wellicht nog versterken. ‘We zien daar opnieuw twee tendensen’, aldus Siham Rahmuni. ‘Enerzijds zijn de private woonnoden veranderd. De vorige generatie kocht een huis voor het leven. De volgende generatie hoeft niet meteen een huis te bezitten, want wil zich niet vastzetten. Maar velen kúnnen ook geen woning meer kopen. We zien dat de leeftijd van de eerste woningaankoop stijgt. Er is minder besteedbaar inkomen en kopers moeten nu vaak een hoger percentage zelf inleggen. Want de banken zijn ook voorzichtiger en kritischer geworden. Voor alleenstaanden of eenoudergezinnen wordt het nóg moeilijker. Daardoor is er nu meer vraag naar huurwoningen.’
Om aan die nood te voldoen, startte Quares dit jaar met het investeringsfonds Quares Residential Investment. ‘Wij verhuren kwalitatieve, duurzame en betaalbare (ver) nieuwbouw-appartementen voor een breed publiek’, vertelt de CEO. ‘Op die manier hopen we bij te dragen aan een democratischere markt die afgestemd is op allerlei soorten huurders.’
VOLATIELE MARKT
Het is spannend kijken naar die alsmaar stijgende vastgoedprijzen’, zegt Floris Simoens, ‘maar verwacht wordt dat de prijzen volgend jaar stagneren. Een paar jaar terug was het veel gemakkelijker om veranderingen in de markt te voorspellen. Nu heb je veel nieuwe factoren die meespelen, zoals de economische onzekerheid door de Rusland-Oekraïneoorlog, de stijgende energiekosten, de duurdere grondstofprijzen en productiekosten, ... We merken dat kopers véél bewuster kopen en bijvoorbeeld de energierekeningen van de vorige eigenaar opvragen.’
‘De vastgoedmarkt zal niet in elkaar zakken’, weet Siham Rahmuni. ‘Want wonen blijft nu eenmaal een basisbehoefte. Je kan de vraag eventueel wat uitstellen, maar ze moet toch vervuld worden. De vraag naar huisvesting zal de komende jaren sowieso stijgen. Het is wél een maatschappelijke uitdaging om vastgoed betaalbaar te houden. Daar willen we concreet aan werken met onze investeringsfondsen en mee aanbod creëren.’
MULTIDISCIPLINAIRE SPELER
Quares heeft het voordeel dat het zowel makelaar van woningen als beheerder van commerciële panden is. Daarnaast neemt het ook onderhoud en facilitaire diensten op zich. En ook op de markt van design-and-build, waarbij het instaat voor zowel ontwerp als bouw van het ontwikkelde project, is Quares thuis. Vanwaar die brede scope? Siham Rahmuni: ‘Veel vastgoedkwesties zijn zeer complex en kunnen niet eenzijdig worden benaderd. Dankzij onze investeringsfondsen kunnen we panden volledig zelf op de markt brengen en op zoek gaan naar goede huurders. Dankzij onze makelaarstak houden we de vinger aan de pols en kunnen we in een vroeg stadium tendensen waarnemen op de markt. Met ons R&D-consultingteam kunnen we kort op de bal spelen, hebben we kennis van zaken om in een volatiele markt orde en rust te brengen. Omdat we ook beheerder zijn, kunnen we onze fondsen van a tot z zelf beheren. We ontzorgen de eigenaars en zijn het eerste aanspreekpunt voor de gebruikers, op zowel technisch, administratief als financieel vlak. We hebben eveneens een eigen projectteam om klanten te ondersteunen in het verduurzamen van
het vastgoed. Zo kunnen we met holistische vastgoedoplossingen komen die met alles rekening houden.’
LIEVER BUDDY DAN ROLMODEL
Siham Rahmuni is als vrouwelijke allochtone CEO nog steeds een uitzonderlijke verschijning in de harde vastgoedwereld, al legt ze daar niet graag de nadruk op. ‘Ik zie de laatste jaren wel meer vrouwen opduiken in sleutelfuncties, die gekozen worden omwille van hun kwaliteiten en niet om aan quota te voldoen’, zegt ze. ‘Omdat we zo’n brede scope aan dienstverlening met bijhorende verschillende businessmodellen hebben, is het goed dat één iemand het overzicht bewaart en in staat is snel, adequaat en flexibel te schakelen. Vandaar dat de aandeelhouders drie jaar geleden ervoor gekozen hebben om een CEO aan te stellen. Nog belangrijker is het om een goed, complementair directieteam te hebben met verschillende talenten dat een goede afspiegeling vormt van de diverse maatschappij waarin we opereren.’
Diversiteit is een belangrijk thema binnen Quares. ‘Al gaan we niet actief op zoek naar een superdivers team’, zegt de CEO. ‘Het feit dat ik een niet-Vlaamse vrouw aan de leiding van een grote vastgoedgroep ben, is op zich al erg drempelverlagend. Ik vind het belangrijk dat toekomstige werknemers een herkenningspunt hebben. Maar ik word niet zo graag een rolmodel genoemd. Om de eenvoudige reden dat ik zoveel mensen om me heen zie die ook heel hard hun best doen, maar van wie dat niet wordt opgepikt door de media.’
Siham Rahmuni is onder meer ambassadeur bij de vzw Armen Tekort, die buddy’s aan kansarme personen koppelt. ‘Ik vind het erg belangrijk dat jongeren alle kansen krijgen om hun talenten te ontplooien, zoals ikzelf ook die kans heb gehad. Armoede mag hun mogelijkheden niet beknotten. Als ik daarin mensen kan ondersteunen, dan heel graag! Ik wil ook in mijn bedrijf mensen naar een hoger niveau tillen. Ik ben zowel mens- als prestatiegericht, heb een enorme drive en wil mijn mensen daar graag in meekrijgen. Ik hecht veel waarde aan dialoog, inspraak en overleg. Mijn stokpaardje is proactieve communicatie, ten aanzien van zowel klanten als medewerkers. Ik ben ervan overtuigd dat als je mensen duidelijk uitlegt waarom je iets doet, dat zich daaraan aanpassen voor hen niet zo moeilijk is. Het creëert vooral geëngageerde medewerkers en tevreden klanten.’
NAAR HET NEXT LEVEL
En waar wil Quares in de toekomst nog naartoe? Siham Rahmuni: ‘We willen Quares graag naar het next level tillen. Voor mij komt dat neer op verdergaan op de al ingeslagen weg, om uit te groeien tot een toekomstbestending bedrijf dat bezig is met de vastgoeduitdagingen van morgen, dat een maatschappelijke impact heeft en waar medewerkers graag komen werken. Dat proberen we te realiseren met onze duurzaamheidsinvesteringen en onze fondsen in residentieel vastgoed. We hebben veel kennis en knowhow in het bedrijf. Die zetten we met plezier in om de duurzaamheidsuitdagingen en het woningtekort het hoofd te bieden en met oplossingen te komen.’
Quares
• Afkorting van Quality Real Estate
Services. • Opgericht in 2005 door Anneleen
Desmyter en huidige eigenaars
Herman Du Bois en Freddy Hoorens. • Makelaar van woningen en beheerder van logistiek, winkels en kantoren. • Omvat ook twee vastgoedfondsen rond duurzaamheid en residentieel vastgoed • 8 miljoen euro omzet in 2021 • 75 werknemers • Hoofdkantoor in Mechelen, daarnaast zeven kantoren in
Antwerpen, Mechelen, Sint-
Niklaas, Brussel, Amsterdam en Luxemburg. ‘Ik ben ervan overtuigd dat als je mensen duidelijk uitlegt waarom je iets doet, dat zich daaraan aanpassen voor hen niet zo moeilijk is.’
Siham Rahmuni?
• Studeerde Accountancy en Fiscaliteit aan de Karel de Grote Hogeschool en behaalde een master in de Rechten in avondschool aan de VUB. • Startte haar carrière bij Funinvest, een specialist in kinderkamerdecoratie. • Begon in 2011 bij Quares, sinds 2019 CEO. • Woont in Leest met haar man en twee kinderen. • Vrije tijd: vooral reizen en dineetjes met familie en vrienden.
• Studeerde Financiën en
Verzekeringen. • Begon in 2015 bij Quares aan zijn
BIV-stage, sinds 2019 Head of Immo
Services. • Woont in Brasschaat met vrouw en twee kinderen. • Vrije tijd: triatlon, zaalvoetbal, citytrips en verre reizen.
Floris Simoens?
An eyefordetail, aheartfordThe best esign.journey takesyou home.
With Devos you can count on aDevos develops high quality partner for total projects atinteriors and exteriors at home and abroad and you can home and abroad. We create be sure of timeless quality. Sa feeling, the one that makes o you will be at home everywhere.Met Devos kan u rekenen opa house your home. een partner voor totaalprojecten in binnen- en buitenland en bent u zeker van tijdloze kwaliteit.
Zo komt u overal thuis.
The best journey takes you home.
Met Devos kan u rekenen op een partner voor totaalprojecten in binnen- en buitenland en bent u zeker van tijdloze kwaliteit. Zo komt u overal thuis.
BAXTER ǀ B&B ITALIA ǀ CASSINA ǀ EDRA ǀ FLEXFORM ǀ FRITZ HANSEN ǀ GIORGETTI ǀ JOV KNOLL ǀ MAXALTO ǀ MINOTTI ǀ MISSONI ǀ MOLTENI ǀ POLIFORM ǀ PORRO ǀ VITRA
Kerkstraat 37 ǀ BE-2970 s’ Gravenwezel ǀ T +32 3 680 20 20 ǀ info@devos-interieur.be Open fromtuesdaytillsaturday 10h - 18h ǀ www.devos-interieur.be Oog voor detail, hart voor design
BAXTER ǀ B&B ITALIA ǀ CASSINA ǀ EDRA ǀ FLEXFORM ǀ FRITZ HANSEN ǀ GIORGETTI ǀ JOVBAXTER l B&B ITALIA l BIEKE CASTELEYN l CASSINA l COLLECTION PARTICULIERE l EDRA l FLEXFORM JOV KNOLL ǀ MAXALTO ǀ MINOTTI ǀ MISSONI ǀ MOLTENI ǀ POLIFORM ǀ PORRO ǀ VITRAl KNOLL l MAXALTO l MINOTTI l MISSONI l MIYAZAKI l MOLTENI l POLIFORM l VITRA
Kerkstraat 37 ǀ BE-2970 s’ Gravenwezel ǀ T +32 3 680 20 20 ǀ info@devos-interieur.be Kerkstraat 37 ǀ BE-2970 s’ Gravenwezel ǀ T +32 3 680 20 20 ǀ info@devos-interieur.beOpen van dinsdag t.e.m. zaterdag 10u - 18u ǀ www.devos-interieur.beKerkstraat 37 ǀ BE-2970 s’ Gravenwezel ǀ T +32 3 680 20 20 ǀ info@devos-interieur.be Open ����������������������� 11� - 17�������� ����������� ǀ www.devos-interieur.beOog voor detail, hart voor designOpen van dinsdag t.e.m. zaterdag 10u - 18u ǀ www.devos-interieur.be Oog voor detail, hart voor design
Buysse & Partners pompt met Smart Living kwaliteit in verhuurmarkt
Met Smart Living doet Buysse & Partners sinds een jaar een frisse wind waaien door de Belgische markt van het residentieel vastgoed. De win-winsituatie die de Antwerpse trendsetter met dit concept creëert - zowel voor zijn huurders als voor zichzelf als verhuurder - heeft zijn vastgoedportefeuille al spectaculair doen groeien. ‘Ons team van professionals staat paraat om nóg meer vastgoedeigenaars in de breedst mogelijke zin te ontzorgen’, benadrukt de specialist op vlak van slim investeren. Julie De Bruyn, Evelien Coppens en Michiel Ruysschaert (Invest), en Ellen Daman en Denis Bastin (Asset & Property Management).
Driehonderd woonunits bezit Buysse & Partners intussen op de verhuurmarkt van het residentieel vastgoed. Voorlopig zijn Antwerpen – inclusief zijn districten - en Brussel, met daarbij onder andere ook populaire Brusselse deelgemeenten als Anderlecht en Jette inbegrepen, de enige twee agglomeraties waar het Smart Living-concept van de Antwerpse investeringsgroep maand na maand aan terrein wint. Al ligt een jaar na de lancering niet alleen de weg naar andere Vlaamse steden zoals Gent, Mechelen en Leuven, maar ook Waalse steden zoals Luik stilaan open.
‘Want ook daar heeft onze 360 gradenaanpak alle kansen op slagen’, weten Guy Mertens en Julie De Bruyn, respectievelijk partner en senior investment manager bij Buysse & Partners. ‘Terwijl je in de ons omringende landen vaak grote professionele huisbazen ziet in de verhuur van residentieel vastgoed, nemen in België vooral kleinere privébeleggers het overgrote deel van die markt in. Met Smart Living spelen we heel gericht in op de ruimte voor professionalisering die daar nog bestaat.’
Stressloze opbrengsten
Anders dan de meeste investeringsfondsen die zich toespitsen op nieuwbouwprojecten of eigen vastgoedontwikkelingen, focust Buysse & Partners zich met Smart Living ook op bestaand residentieel vastgoed dat al verhuurd is. ‘De eigenaars hiervan kunnen we de grootste diensten bewijzen. Door aan ons te verkopen of hun vastgoed in te brengen, verlossen we hen van de rompslomp die bij de opvolging van hun verhuurde eigendommen komt kijken. Soms is dat voor hen gewoon moeilijk door hun drukke professionele leven. Maar ook in geval van een generatiewissel of een successie is het verre van evident om het beheer van de vastgoedportefeuille te verzekeren. Via een verkoop bieden we hen dan de kans om dat patrimonium, dat vaak zorgvuldig door de jaren heen is opgebouwd, om te zetten in kapitaal. Of om dat vastgoed in te brengen in ruil voor aandelen in Smart Living, die voor een bijkomende meerwaarde kunnen zorgen.’
Waken over de woonbeleving
Smart Living omvat intussen vier medewerkers die zich dagdagelijks bezighouden met het beheer en onderhoud van de gebouwen. ‘Het succes van een vastgoedportefeuille staat of valt met het goed beheer ervan. Een gebouw met tientallen verhuurde appartementen opvolgen, is alleszins veel arbeidsintensiever dan een commerciële ruimte met diezelfde oppervlakte beheren. Bijvoorbeeld belangrijke wetgeving ter zake verandert weleens en als verhuurder moet je daarin mee zijn, wil je steeds op de hoogte zijn van je verplichtingen tegenover jouw huurders. Zo weet je meteen ook welke vragen van jouw huurders daaraan voorbijgaan. In ons concept zorgen onze gebouwbeheerders ervoor dat elke partij zijn verantwoordelijkheid opneemt’, benadrukt Guy Mertens. ‘Dan hebben we het bijvoorbeeld over het ordelijk stallen van fietsen of het proper houden van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Zo krijgen huurders een veel betere woonbeleving in een gebouw dat ook veel langer netjes zal blijven. Tot aan zijn voordeur stellen we alles in het werk om hen een warme thuis te geven. Ook wanneer er hoogdringende beslissingen moeten worden genomen, laat het feit dat wij enkel gebouwen in volle eigendom bezitten toe om snel en efficiënt te schakelen. Bijvoorbeeld voor dringende noodzakelijke werken kan alles veel vlotter verlopen dan wanneer een syndicus eerst de toestemming van alle medeeigenaars moet bekomen.’
Kwaliteit aan marktconforme prijs
‘De dagelijkse opvolging door professionals geeft echt een stevige kwaliteitsinjectie aan het beheerd vastgoed’, vult Julie De Bruyn aan. ‘Omdat huurders zich hierdoor goed blijven voelen in hun leefomgeving, blijven ze ook langer dan gemiddeld huren. Met die beperktere rotatie van huurders en dus geen leegstand in de vastgoedportefeuille, is Smart Living als verhuurder dan weer goed af. En omdat het vastgoed in verzorgde staat blijft, kunnen de huurprijzen ook op een marktconform niveau voor een kwalitatieve woonunit behouden blijven.’
Efficiënt digitaal werken
Om de opvolging van zijn vastgoedportefeuille overzichtelijk en werkbaar te houden, trekt de Antwerpse investeringsgroep fors de digitale kaart. ‘Werken met moderne boekhoudsoftware is sowieso een must, om je een onoverzichtelijk woud aan Excel-werkbladen te besparen. Naast ons platform hebben we ook andere digitale tools geïmplementeerd, die het leven van onze huurders pakken makkelijker maken. In enkele kliks kan er bijvoorbeeld een plaatsbeschrijving worden opgesteld.’
Doorgedreven digitalisering laat Buysse & Partners ook toe om van gebouwen een digitale tweeling te creëren, om de verhuur van nieuwbouwprojecten te vergemakkelijken. Verder worden ook toepassingen bekeken die op basis van artificiële intelligentie bijvoorbeeld de verwarming intelligent kunnen aansturen. ‘Zeker naar duurzaam beheer, creëren van meer leefcomfort en efficient energiegebruik biedt dat interessante toepassingen met het oog op het beperken van de total cost of living’, stipt Guy Mertens aan. ‘Als je die als verhuurder onder controle kan houden, bied je een huurder meer waarde voor hetzelfde geld. Zo kan je die langer vasthouden. Zelf krijgen we zo meteen een beeld waar energetisch gezien nog winst is te halen. Dat is een troef zoals nu bij de tijdelijke koppeling van de indexatie van de huurprijs aan de energiescore. Je goed documenteren maakt je gewoon slimmer als investeerder. Dankzij data kunnen we nog beter inschatten voor welke zaken we met een welbepaald gebouw kunnen komen te staan. Hierdoor verhoogt de kwaliteit van onze vastgoedportefeuille weer.’ Maar aan die digitalisering koppelt Buysse & Partners menselijk contact en ondersteuning via zijn gebouwbeheerders. ‘Want beheer van residentieel vastgoed blijft nu eenmaal een people business, waarin je klaar moet staan om huurders antwoorden en oplossingen te bieden’, besluit Julie De Bruyn.
Buysse & Partners
Jan Van Rijswijcklaan 162/1 2020 Antwerp T. +32 3 568 93 91 info@buysse-partners.com
