3 minute read
MARLEX
Volume-eigendom: dé nieuwe manier om uw vastgoedproject te realiseren
Het nieuwe goederenrecht is op 1 september 2021 in werking getreden en daarmee werd een nieuwe rechtsfiguur ingevoerd: volume-eigendom. Volumeeigendom maakt het mogelijk om projecten op een nieuwe manier te realiseren, waarbij geen beroep gedaan moet worden op appartementsrecht of het in de duur beperkte opstalrecht.
WAT IS HET?
Volume-eigendom is een uitzondering op het recht van natrekking en een vorm van opstalrecht. Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes op, boven of onder andermans grond. Hiermee wordt een horizontale eigendomssplitsing gecreëerd: de eigenaar van de grond en de eigenaar van de opstallen zijn verschillend. Opstalrecht heeft een beperkte duurtijd. Voorheen was de maximumduur beperkt tot vijftig jaar. Sedert 1 september 2021 is deze maximale duurtijd verlengd tot negenennegentig jaar.
Bij de realisatie van bepaalde projecten wenst men vaak te werken met dergelijke horizontale eigendomssplitsing, maar leverde de duurbeperking problemen op. De wetgever komt hieraan tegemoet door de invoering van de volume-eigendom. De volume-eigendom is een vorm van opstalrecht, waarbij de duurbeperking wegvalt. Het is een eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing. Verschillende volumes kunnen boven, op of onder andermans grond op elkaar gestapeld worden en juridisch volledig afgescheiden worden van de grond en van elkaar. Via het volume-eigendom verkrijgt men de eigendom van een welbepaald volume: een afgebakende ruimte boven, op of onder andermans grond.
Residentieel deel eigenaar C
Commercieel deel eigenaar B
VOORWAARDEN
De nieuwe wetgeving koppelt een reeks voorwaarden aan de volume-eigendom: • de voorwaarden moeten blijvend vervuld zijn; • volume-eigendom kan enkel uitgaan van de grondeigenaar; • het moet gaan om een heterogeen onroerend geheel, elk volume moet bijgevolg een andere invulling hebben. Louter woningen boven elkaar stapelen zal niet mogelijk zijn via de volume-eigendom. • elk volume moet vatbaar zijn voor zelfstandig en verscheiden gebruik: elk volume moet juridisch gezien volledig loshangen van elkaar. Dit neemt niet weg dat er bouwtechnische steunpunten of collectieve voorzieningen (denk maar aan riolering, toevoer van elektriciteit ed.) mogen zijn. • er mag geen enkel gemeenschappelijk deel zijn tussen de verschillende volumes. Hiermee wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen appartementsmede-eigendom en volume-eigendom. Dit neemt echter niet weg dat het wel mogelijk is om binnen een welbepaald volume een appartementsmede-eigendom te installeren, waarbij binnen dat ene volume wel gemeenschappelijke delen mogen zijn.
Wenst men gebruik te maken van volume-eigendom, dan is het van uitermate belang om een degelijk vestigingscontract op te maken. Zo gaat men in het vestigingscontract bijvoorbeeld best het heterogeen karakter van de verschillende volumes vastklikken door een verbod tot eenzijdige bestemmingswijziging op te leggen aan de eigenaars van de volumes. Daarnaast zal men er goed aan doen alle bouwtechnische steunpunten en collectieve voorzieningen juridisch te gaan uitwerken, al dan niet gekoppeld aan een vergoedingsregeling.
VOORBEELD
Volume-eigendom zal het mogelijk maken om aan topping-up te doen: bovenop een bestaand appartementsgebouw zal een volume gecreëerd kunnen worden, bijvoorbeeld een rooftoprestaurant. Dit volume zal juridisch gezien volledig afgescheiden worden van het appartementsgebouw. De eigendom ervan is volledig afgescheiden van het gebouw eronder.
Deze nieuwe rechtsfiguur zal onze kijk op eigendom en de opdeling ervan veranderen. De horizontale opstapeling van volumes waarop eigendomsrechten zullen gelden, maakt heel wat nieuwe juridische constructies mogelijk, waarbij afgebakende volumes afgescheiden kunnen worden van elkaar én van de grondeigendom. Hierbij is het van belang om reeds van in het begin de spelregels voor het complex goed uit te werken en ervoor te zorgen dat elk volume juridisch volledig afgescheiden is van de overige volumes. Dit alles kan uitgewerkt worden in het vestigingscontract, het document dat de leidraad zal vormen voor de toekomstige eigenaar van een volume.
Stefanie Claeys
dirk martensstraat 23, 8200 brugge t +32 50 83 20 38 f +32 50 83 20 36 advocatenkantoor@marlex.be marlex.be
