design_manual by Ryan Pape

Th e M a lu a n e Proj e c t Q uirim b a s Arc hip el a g o, M oz a m biq u e

Va mizi Private Villa Design Manual

pre p a re d b y:

blue gre en pl a n nin g + d esig n for: C a b o D elg a d o Inv est m e nt Limit a d a ( C DIL) C a b o D elg a d o Bio div ersity a n d To urism ( C DBT) Dr a ft Thre e : M a rc h 2010

V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d esig n

C ONTENTS G loss a ry / A b bre vi a tio ns O rg a nis a tio n a l Fr a m e w ork 1.

VISI O N

AR C HITE C TUR AL C H AR A C TER A N D KEY PRIN C IPLES 2.1 V e rn a c ul a r Pr e c e d e nt 2.2 Ar c hit e c tur a l Th e m e 2.3 ‘ V a mizi Styl e ’

THE V A MIZI DESI G N C O DE – G ENERAL DES C RIPTI O N

BUILDIN G ELEMENTS – DETAILED SPE C IFI C ATI O N 4.1 Prim a ry El e m e nts 4.2 S e c o n d a ry El e m e nts 4.3 S e rvi c in g

DESI G N A N D IMPLEMENTATI O N

DESI G N REVIEW PR O C ESS 6.1 O v e r a ll Pro c e d ur e s a n d L e g a l O b li g a tio ns 6.2 Th e V a mizi D e si g n R e vi e w C o m mitt e e 6.3 Su b missio n o f Pl a ns t o V DR C 6.4 R e l a t e d M a tt e rs

ANNEXURES A n n e xur e 1

Th e Pro t o ty p e Vill a s : W e st B e a c h 1. ‘Tr a d itio n a l’ Vill a 2. ‘ D h o w S a il’ Vill a 3. ‘Tr e e Stru c tur e ’ Vill a

A n n e xur e 2

Illustr a tiv e Pr e c e d e nt (S e p a r a t e d o c u m e nt a tt a c h e d )

A n n e xur e 3

C o nstru c tio n, O p e r a tio n a l a n d S e rvi c e s A gr e e m e nts

A n n e xur e 4

En gin e e rin g S e rvi c e s

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(i)

Glossary / A b breviations

CDIL

C a b o D e lg a d o In v e st m e nts Limit a d a . Th e h ol d in g c o m p a n y f or th e M a lu a n e proj e c t. R e gist e r e d in J e rs e y

CDBT

C a b o D e lg a d o Bio d iv e rsity a n d To urism Limit e d . Th e M oz a m b i c a n r e gist e r e d c o m p a n y.

COA

C O A Ar c hit e c ts, C a p e To w n. Th e V a mizi Ar c hit e c ts o f R e c ord

Fresh

Fr e sh C o nstru c tio n Limit a d a . Th e c o nstru c tio n c o m p a n y, r e gist e re d in M oz a m b i q u e , r e sp o nsi b l e f or th e c o nstru c tio n a n d m a n a g e m e nt o f th e V a mizi priv a t e vill a s.

VHO A

Th e V a mizi H o m e O w n e rs Asso c i a tio n, a b o d y r e g ul a tin g th e m a n a g e m e nt o f th e a ff a irs o f th e Priv a t e Vill a O w n e rs.

VDM

Th e V a mizi A n n e xur e s)

VDRC

Th e V a mizi D e si g n R e vi e w C o m mitt e e ; t o b e c o nstitut e d in t e rms o f this M a n u a l a n d th e Arti c l e s o f Asso c i a tio n o f th e VH O A .

‘ blue gre en’

b lu e gr e e n p l a n nin g & d e si g n w e r e a p p oint e d b y C DIL in 2008 t o pr e p a r e th e “ D e v e lo p m e nt Fr a m e w ork Pl a ns” f or V a mizi a n d Ro n g ui Isl a n d . Th e y will b e r e sp o nsi b l e f or r e g ul a tin g th e a p p li c a tio n o f th e V D M a lo n g with th e V DR C .

(ii)

D e si g n

M a n u a l (this

d o c u m e nt

and

its r e l a t e d

“Re quire m ents and Guid elines”

A n u m b e r o f ‘r e q uir e m e nts’ a n d ‘ g ui d e lin e s’ a r e e l a b or a t e d in this M a n u a l a c hi e v e th e o b j e c tiv es o f th e VH O A : ;

Require d. C ert a in b a si c a n d k e y d esig n el e m e nts will b e re q uire d . Th e V a mizi D esig n Re vi e w C o m mitt e e m a y, in its sol e discre tio n, b a se d o n th e a sp e c ts of th e p a rti c ul a r pro p erty or o utst a n din g d esig n im pro v e m e nt, w a iv e a p a rti c ul a r d esig n re q uire m e nt.

Guideline. C ert a in d esig n el e m e nts a re re c o m m e n d e d “ g ui d elin es” to b e e n c o ur a g e d t o reinforc e th e o v er a ll spirit a n d int e nt of th e d e v elo p m e nt. Th e V DR C m a y, a t its sol e discre tio n, b a se d o n th e m erits of th e p a rti c ul a r pro p erty, re q uire th a t a re c o m m e n d e d d esig n el e m e nt b e e m plo y e d .

Not Permitte d. C e rt a in d e si g n e l e m e nts a r e c o nsi d e r e d in a p pro pri a t e a n d sh a ll n o t b e p e rmitt e d a t th e sol e d is c r e tio n o f th e V DR C .

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(iii)

A cknowle dg ements

This M a nu a l, a n d its A n n e xures, h a v e reli e d o n th e ri c h so urc e of pre c e d e nt d e v e lo p m e nts a ro un d th e w orld , for w hi c h th e a uth or h a s b uild u p a l a rg e libr a ry a n d illustr a tiv e d a t a b a nk o v er m a ny y e a rs. Wh ere p ossibl e , p h oto gr a p hs h a v e b e e n pro p erly re f ere n c e d , b ut th ere a re inst a n c es w h ere th e so urc e p h oto gr a p h re f ere n c e h a s n ot b e e n a v a il a bl e . Th e c o ntrib utio n of C O A a rc hit e c ts C a p e To w n in c o m m e ntin g o n a n d pro vidin g in p ut to this d o c u m e nt is a c kn o wl e d g e d .

(iv)

C opyright

This d o c u m e nt h a s b e e n pre p a re d b y ‘ blu e gre e n ’ pl a nnin g a n d d esig n ( C a p e To w n, So uth Afri c a ) o n b e h a lf of C DIL. N o p a rt of this d o c u m e nt m a y b e c o pi e d , re pro d u c e d , or tr a nsmitt e d with o ut th e writt e n p ermissio n of ‘ blu e gre e n ’ or C DIL.

(v)

Org anisational Fra m ework

This do cum ent forms p art of a c omprehensive suite of inform ation a v aila ble to prosp e ctive villa owners. The archite ctural d esign review pro c ess will also b e e mbodie d in the VHO A C onstitution to prote ct the rights, a esthetic quality and investm ent v alue of the d evelop m ent.

Suite of Do cum ents V a mizi H o m e O w n e rs Asso c i a tio n C o nstitutio n

V a mizi Archite ctural D esign M anual Isl a n d En viro n m e nt a l M a n a g e m e nt Pl a n Isl a n d O p e r a tio n a l Pl a n

Le g al a n d Sales D o c u m e nt a tio n

T h e M a st e r Pl a n D e v e lo p m e nt Fr a m e w ork

Int e riors a n d L a n ds c a p e G ui d a n c e V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d e sig n

THE VISIO N

Th e V a mizi Priv a t e Isl a n d pr e s e nts a u ni q u e o p p ortu nity f or d is c e rnin g p ur c h a s e rs t o o w n a n e x c lusiv e priv a t e r e si d e nti a l vill a o n a r e m o t e a n d sp e c t a c ul a r isl a n d in th e Q uirim b a s Ar c hi p e l a g o in n orth e rn M oz a m b i q u e . Th e sit e s t o b e pro vi d e d f or e a c h vill a h a v e b e e n c a r e fully s e t o ut o n th e m a g nifi c e nt b e a c h e s o f th e isl a n d a n d h a v e b e e n a rr a n g e d t o e nsur e m a xim u m priv a c y a n d e x c lusivity a s w e ll a s minim u m ‘ e n viro n m e nt a l f o o t print’. This D e si g n M a n u a l is int e n d e d t o c a r e fully r e g ul a t e th e styl e s o f a r c hit e c tur e f or th e priv a t e vill a s within a n o v e r a ll a e sth e ti c t o b e kn o w n a s “ V a mizi Styl e ” w hi c h will c a p tur e a n d b l e n d th e e ss e n c e s o f th e A fri c a n, Isl a mi c , a n d Euro p e a n C olo ni a l a rc hit e c tur e o f th e r e gio n with a n a p pro pri a t e r e sp o ns e t o th e tro p i c a l e n viro n m e nt, c o m b in e d with a se nsitiv e a ttitu d e t o ‘sust a in a b l e ’ or ‘ gr e e n e c o ’ a r c hit e c tur e .

1.1

Buildings are to:

"touch the e arth lightly, follow the sun a nd listen to the wind." ( A b ori gin a l pro v e rb ) “E c olo gi c a lly inspir e d b uil din gs m ust b e e n viro n m e nt a lly, c ultur a lly a n d so c i a lly sust a in a b l e a n d r e sp o nsi b l e a n d sh o ul d striv e t o e n h a n c e r a th e r th a n e x p loit th e r e gio ns th e y t o u c h ”. (Extr a c t, Sust a in a b l e To urism M a nif e st o)

1.2

Sustaina ble Developm ent Ethos:

Th e proj e c t is f o u n d e d o n th e prin c i p l e o f a syn e rgisti c r e l a tio nshi p b e t w e e n c o ns e rv a tio n, c o m m u nity e m p o w e rm e nt, a n d r e sp o nsi b l e d e v e lo p m e nt. Sust a in a b l e d e v e lo p m e nt (“th e trip l e b o tt o m lin e ”) is b a s e d o n th e f ollo win g k e y prin c i p l e s: Ec ologic ally sustaina ble – b a s e d o n so u n d s c i e ntifi c u n d e rst a n din g o f th e b io p h ysi c a l e n viro n m e nt a n d o n g oin g s c i e ntifi c b a s e d m a n a g e m e nt; So cio- e c onomic ally sustaina ble – b a s e d o n r e a l a n d fu n c tio n a l p a rtn e rshi ps with lo c a l c o m m u niti e s; a n d , Ec onomic ally sustaina ble – p ortio n o f r e v e n u e s g e n e r a t e d vi a re sp o nsi b l e a n d a p pro pri a t e hi g h q u a lity t o urism d e v e lo p m e nt will b e a p p li e d f or c o ns e rv a tio n a n d c o m m u nity b e n e fits.

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1.3

‘Gre en Buildings’:

Th e e ntir e d e v e lo p m e nt a n d th e b uil din gs th e ms e lv e s sh o ul d e x e m p lify a 'gr e e n' b uil din g a p pro a c h with lo w- e n e rg y a n d m a t e ri a l d e m a n d . “ G r e e n Buil din gs” e x e m p lify th e f ollo win g prin c i p l e s: x x x x x x

L a n d : R e sp e c tful a n d in sy m b iosis with th e lo c a l e n viro n m e nt a n d its r e so ur c e s H olism: H olisti c d e si g n, us e o f lo c a l a n d intrinsi c a lly r e c y c l a b l e m a t e ri a ls W a t e r: Th e pro t e c tio n, c o ns e rv a tio n, e ffi c i e n c y a n d r e -us e o f w a t e r En e rg y: Th e c o ns e rv a tio n, e ffi c i e n c y a n d r e n e w a b l e us e o f e n e rg y So c io-E c o n o mi c : Pro m o tin g so c i a l, e c o n o mi c a n d c ultur a l u p lift m e nt o f c o m m u niti e s H e a lth: N o n-p ollutin g e n viro n m e nts a n d h e a lth y us e o f m a t e ri a ls

Int e rn a tio n a l e x p e ri e n c e h a s sh o w n th a t issu e s c riti c a l t o th e su c c e ss o f su c h d e v e lo p m e nts in c lu d e th e sp e c ifi c a tio n o f a limit e d p a l e tt e o f b uil din g m a t e ri a ls, ( p a rti c ul a rly th e ro o f a s th e d o min a nt visu a l e l e m e nt), a n d stri c t c o ntrol o v e r th e g e n e r a l d e si g n c h a r a c t e r, siz e a n d m a ssin g o f b uil din gs, w hilst a lso a llo win g fl e xi bility a n d d e si g n cr e a tivity within a n o v e r a ll styl e a n d a e sth e ti c e th os.

1.4

O bje ctive

It is th e r e f or e o ur o b j e c tiv e t o e x e m p lify w orl d c l a ss, e n viro n m e nt a lly r e sp o nsiv e tro p i c a l re sort a r c hit e c tur e w hi c h will e m b o d y a d istin c tiv e “ V a mizi Styl e ” w hi c h will pro t e c t a n d e n h a n c e th e v a lu e o f a ll priv a t e in v est ors pro p e rty w hilst a lso e nsurin g a n a p pro pri a t e e n viro n m e nt a l ‘f o o t print’.

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ARCHITECTURAL CHARA CTER AND KEY PRIN CIPLES

V a mizi Isl a n d is situ a t e d in th e e a st- a fri c a n tro pi cs in th e n orth e rn Q uirim b a s a r c hi p e l a g o . Th e a r e a h a s a ri c h a r c hit e c tur a l c o nt e xt a n d m ulti- c ultur a l l a y e r e d hist ory with Ar a b i c , A fri c a n, M o orish a n d l a t e r Euro p e a n styl e s o f a r c hit e c tur e .

2.1

Verna cular Pre c e d ent

In a ll r e sp e c ts, a r c hit e c tur e sh o ul d f orm a n a p pro pri a t e r e sp o nse t o th e lo c a l e n viro n m e nt a l a n d c ultur a l c o n d itio ns in f orm , styl e , a n d us e o f m a t e ri a ls. It is th e r e f or e c o nsi d e r e d a p pro pri a t e th a t th e pro p os e d a r c hit e c tur a l l a n g u a g e f or this s e nsitiv e a n d q u a lity isl a n d r e sort d e v e lo p m e nt dr a ws its insp ir a tio n fro m lo c a l v e rn a c ul a r w hilst in c orp or a tin g c o nt e m p or a ry f e a tur e s th a t su p p ort a m or e r e l a x e d a n d c o m f ort a b l e isl a n d h oli d a y lif e styl e .

V ern a c ul a r Arc hit e c tur e – ri c h r e gio n a l tr a d itio ns a n d a p pro pri a t e r esp o nse t o c lim a t e a n d a v a il a bl e m a t eri a ls Th e b a si c f orm r e sp o ns e d e s cri b e d in this D e si g n M a n u a l is t o a rr a n g e b uil din gs a s a s e ri e s o f ‘ p a vilio ns’ w hi c h e n a b l e s th e r e q uir e d “t o u c h th e e a rth li g htly” r e sp o ns e , a llo ws th e pre s e rv a tio n o f f e a tur e tr e e s o n th e pro p e rty a s w e ll a s

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e n a b lin g th e c r e a tio n o f s e c o n d a ry c o urty a rd sp a c e s w hi c h r e sp o n d t o th e ori e nt a tio n a n d c lim a ti c c o n d itio ns o f th e sit e . Vill a s will n e e d t o r e sp o n d t o th e sp e c t a c ul a r s e a vi e ws, w hilst a lso d e a lin g with th e s e a so n a l win ds a n d h e a t o f th e tro p i cs.

2.2

Archite ctural The m es

Th e f ollo win g bro a d d e s c ri p tio ns u n d e rp in th e “ a r c hit e c tur a l th e m e ” o f th e V a mizi Priv a t e Vill a s: x x x x x x x x x

A n a p pro pri a t e a n d int e r e stin g ‘ b l e n d ’ b e t w e e n A fri c a n v e rn a c ul a r, rusti c ‘ b a r e f o o t isl a n d ’, ‘ e a st- a fri c a n s a f a ri’, c olo ni a l a n d c o nt e m p or a ry styl e s El e m e nts o f e l e g a n c e a n d so p histi c a tio n, b ut sim p l e a n d ‘ c l e a n ’. R e f e r e n c e t o th e wil d e rn e ss lo c a tio n b y in c orp or a tin g a sp e c ts o f ‘ org a ni c ’ a r c hit e c tur e (th e l a c k o f str a i g ht lin e s, a n d f orms insp ir e d b y n a tur e ). Li g ht, bri g ht, a n d a iry with n o d e p e n d e n c e o n a ir c o n d itio nin g usin g a th e rm a lly e ffi c i e nt p l a n f or m a xim u m a irflo w . W e ll s e t b a c k fro m hi g h w a t e r m a rk (f or turtl e s e nsitivity a n d b e a c h e rosio n pro t e c tio n). Bl e n d e d int o th e l a n ds c a p e (n o t t o o “ pro u d ” or hi g h) Us e o f a ‘t o w e r th e m e ’ f or ‘lo o k o ut stu dios’, insp ir e d b y th e Portu g u e s e li g hth o us e l e g a c y o n th e isl a n ds. This e l e m e nt is int e n d e d t o m a k e e a c h u nit distin c tiv e a n d is c e ntr a l t o th e “ V a mizi Styl e ”. Us e o f sli din g a n d kin e ti c tim b e r s c r e e ns f or sh a d e , priv a c y a n d win d c o ntrol M a xim u m us e o f ‘ G r e e n ’ b uil din g t e c h n olo gi e s t o lo w e r c a rb o n f o o t print a n d e n e rg y a n d w a t e r d e m a n d .

R e f e r t o A n n e xur e 2 : V a mizi Illustr a tiv e Pr e c e d e nt.

2.3

“V a mizi Style”

It is th e r e f or e c o nsi d e r e d c riti c a l t o th e su c c e ss o f th e proj e c t t o d e v e lo p a ‘l a n g u a g e ’ o f b uil din g e l e m e nts th a t a llo ws fl e xi bility a n d d iv e rsity o f d e si g n b ut a lso a c o h e r e n c e a n d c o m m o n a lity th a t pro d u c e s a d istin c tiv e a n d r e c o g niz a b l e a r c hit e c tur a l styl e , th a t in th e futur e m a y b e t e rm e d “ V a mizi Styl e ”. Su c h a styl e will in e vit a b ly in v olv e a su c c e ssful b l e n d b e t w e e n lo c a l M oz a m b i c a n v e rn a c ul a r, Ar a b i c a n d A fri c a n “s a f a ri” influ e n c e s, a n d im p ort a ntly, a n e x pr e ssio n o f n e w “ gr e e n ” or “ e c o ” tr e n ds in b uil din g with lo w c a rb o n f o o t print.

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E a rly sk e t c h i d e a s,’ V a mizi styl e ’ ( blu e gr e e n & M LB a rc hit e c ts)

THE VAMIZI DESIG N C ODE – GENERAL DESCRIPTIO N

Th e int e ntio n o f th e D esi g n C o d e is t o e n c o ur a g e in n o v a tio n, a r c hit e c tur a l e x c e ll e n c e a n d v a ri e ty, b ut within a c o ntroll e d a e sth e ti c int e nt.

The “ C od e” c omprises the following fund a m ental ‘rules’: N o t e : Th ese rul es a r e N O T t o b e re a d in isol a tio n fro m th e d e t a il e d d e scrip tio ns th a t f ollo w in this M a n u a l. Th e V D R C will b e th e sol e a rbit e r in a ny int e rpr e t a tio n b e t w e e n th e b a si c d esig n c o d e s b e lo w a n d th e d e t a il e d pr escri p tio ns of th e D esig n M a n u a l. 1. All u nits a r e t o e m p lo y a “ p a vilio n ” ty p e p l a n f orm . This will e nsur e s e nsitiv e p l a c e m e nt o f d is c r e t e stru c tur e s b e t w e e n e xistin g v e g e t a tio n a n d lo w e r th e visu a l im p a c t o f l a rg e r p l a n f orms. 2. Buil din gs sh o ul d “t o u c h th e e a rth li g htly” b y e m p lo yin g a sp o t f o u n d a tio n syst e m , a n d m ust ‘ wr a p a ro u n d ’ a ll i d e ntifi e d im p ort a nt tr e e s o n sit e . 3. N o l a rg e m o n olithi c b uil din gs will b e p e rmitt e d , a ll b uil d in gs t o b e ‘fr a c tur e d ’ int o s e p a r a t e a c c o m m o d a tio n u nits. Th e s e d o n o t n e c e ss a rily n e e d t o f ollo w a n orth o g o n a l l a y o ut a n d a r e e n c o ur a g e d t o b e org a ni c in p l a c e m e nt. 4. Stro n g e m p h a sis o n s e c o n d a ry “ c o urty a rd ” sp a c e s w h e r e o c c u p a nts c a n s e e k sh e lt er fro m th e pr e v a ilin g su m m e r win ds a n d e s c a p e t o “ c o ol e r” e n viro n m e nts, cr e a t e d thro u g h th e us e o f thi c k c l a y w a lls, c o ol c o n cr e t e flo ors a n d Ar a b i c styl e s e a tin g a n d s c r e e nin g ; 5. Sim p l e lin e a r r e c t a n g ul a r p l a n nin g f orms a r e e n c o ur a g e d . Sp a c e s f ormin g s e p a r a t e p a vilio ns c o n n e c t e d with b o th c o v e r e d a n d u n c o v e r e d tim b e r w a lk w a ys t o b e th e n orm . 6. A minim u m s e t b a c k o f 30 m e t e rs fro m th e hi g h w a t e r m a rk m ust b e r e sp e c t e d . 7. A m a xim u m b uil din g a r e a f o o t print o f 600 m 2 is p e rmitt e d ( e x c lu d in g o utsi d e d e c ks, p e rg ol a s e t c ) 8. A M a xim u m fro nt a g e o f 50 m e t e rs will b e a llo w e d f or e a c h o f th e ‘ e x c lusiv e Vill a sit e s’ (W e st B e a c h Pr e c in c t). V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d esig n

9. A M a xim u m h e i g ht o f 2 st or e y ’s is p e rmitt e d f or a limit e d n u m b e r o f th e p a vilio n ty p e b uil din gs. Th e “ro o m in ro o f” (m e zz a nin e sp a c e ) sp a c e solutio n is pr e f e rr e d f or a n y u pst a irs sp a c e . 10. A d is c r e t e “lo o k o ut t o w e r” will b e p e rmitt e d f or e a c h vill a a b o v e th e t w o st or e y h e i g ht limit a n d is e n c o ur a g e d a s o n e o f th e st a n d a rd e l e m e nts o f th e b uil din g , c o ntri b utin g t o a “ V a mizi Styl e ”. 11. A b e a c h ‘ b a n d a ’ will b e p e rmitt e d (within th e 30 m e t e r s e t b a c k lin e ) su b j e c t t o d e t a il e d d e si g n a n d lo c a tio n a n d a p pro v a l o f th e V DR C . 12. Tim b e r will b e e m p lo y e d a s a k e y u nifyin g e l e m e nt, su b j e c t t o s e l e c tio n o f a p pro pri a t e , n o n-thr e a t e n e d sp e c i e s. 13. Limit e d ro o f m a t e ri a ls a r e p e rmitt e d , e ith e r ‘ M a kuti’ Th a t c h or Tim b e r Shin gl e . 14. In a d d itio n a d e fin e d p e r c e nt a g e o f fl a t ro o f e d e l e m e nts ( c o n c e a l e d c o n c r e t e or m a lth oi d / o th e r a p pro pri a t e c o v e rin g ) will b e p e rmitt e d . 15. O th e r ro o f m a t e ri a ls m a y b e d e t e rmin e d o n m e rit in th e futur e , p a rti c ul a rly w h e r e r a in w a t e r c a p tur e is o p timis e d . 16. All sit e c l e a rin g m ust b e c a rri e d o ut u n d e r su p e rvisio n o f th e e n viro n m e nt a l pl a n n er, n o c l e a rin g o utsi d e h o us e e d g e s will b e p e rmitt e d . 17. A visu a l a ss e ssm e nt r e g a rd in g utiliti e s p ositio n will b e r e q uir e d . 18. Swim min g p o ols a r e p e rmitt e d su b j e c t t o siz e , d e si g n a n d lo c a tio n. 19. Us e o f gl a ss is n o t r e c o m m e n d e d , b ut limit e d us e o f gl a ss is p e rmitt e d – su b j e c t t o fin a l a rb itr a tio n b y V DR C . (Th e m a in int e nt is t o r e d u c e g l a r e , th e r e f or e a ll a r e a s gl a z e d a r e r e q uir e d t o b e r e c e ss e d b e hin d d e e p sh a d e d a r e a s) 20. W a t e r e l e m e nts within th e b uil d in gs t o c r e a t e a c o olin g e ff e c t within th e h o m e ’s e n viro n m e nt a r e r e c o m m e n d e d . It is int e n d e d th a t th e s e p o ols a r e p l a nt e d with n a tur a l v e g e t a tio n. (Th e w a t e r m ust b e e ith e r c hlorin a t e d or s a lt t o dis c o ur a g e m osq uit o e s) 21. H e a v y ‘ c l a y w a lls’ will e n h a n c e th e Sw a hili/ Ar a b i c a r c hit e c tur e . It is int e n d e d th a t th e s e f orm priv a t e c o urty a rds f or a ll b a thro o ms a llo win g f or o p e n a ir sh o w e rs a n d p l a ntin g . 22. A e sth e ti c c o ntr a st b e t w e e n th e lig ht w e i g ht stru c tur e o f th e tim b e r e l e m e nts (ro o f, c olu m ns, b e a ms a n d s c r e e ns) w hi c h “flo a t” a b o v e th e gro u n d in a ty p i c a l tro p i c a l styl e , a n d th a t o f th e thi c k c l a y w a lls a n d c o urty a rds w hi c h r e fl e c t th e Sw a hili a n d Ar a b i c influ e n c e s. 23. ALL BUILDIN G S WILL BE SUBJE C T T O THE A PPR O V AL O F THE V DR C WH O SE DE C ISI O N IS FIN AL A N D BIN DIN G . Th e f ollo win g s e c tio n o f th e D e sig n M a n u a l d e s cri b e s in m or e d e t a il th e r e stri c tio ns a n d g ui d e lin e s r e l a tin g t o th e Prim a ry a n d S e c o n d a ry b uil din g e l e m e nts, a s w e ll a s th e D e si g n R e vi e w Pro c e ss t o b e e m p lo y e d .

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C onc e ptual A p pro a ch to Villa la yout. (b lu e gr e e n a n d C O A )

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BUILDIN G ELEMENTS. DETAILED SPECIFIC ATIO NS

Th e V a mizi Priv a t e Vill a s will b e c o m pris e d o f a n u m b e r o f prim a ry e l e m e nts a n d s e c o n d a ry e l e m e nts d e s c ri b e d b e lo w .

4.1

Prim ary Ele m ents

Built Form Ɣ

Ɣ Ɣ

Th e b uil d in gs a r e t o b e g e n e r a lly c o m p os e d o f a c oll e c tio n o f m a jor a n d min or p l a n f orms a rr a n g e d orth o g o n a lly t o o n e a n o th e r or b y us e o f m or e org a ni c l a y o ut. Th e s e p l a n f orms a r e t o b e link e d t o e a c h o th e r b y min or p l a n f orms i. e . c o urty a rds, v e r a n d a s a n d p e rg ol a s, a n d tim b e r w a lk w a ys a n d l a n ds c a p e d p a ths. Th e m a jor p l a n f orm ro o f sh a ll b e a sim p l e d o u b l e -p it c h e d ro o f f orm t e rmin a tin g in e ith e r a n o p e n or c los e d g a b l e e n d . O p e n g a b l e e n ds a r e r e c o m m e n d e d f or a ir flo w . N o hi p p e d e n ds a r e p e rmitt e d b ut v a ll e ys a r e p e rmitt e d in th e inst a n c e o f t w o m a jor p l a ns f orms s e t a t 90 d e gr e e s t o e a c h o th e r. Wi d th o f th e m a jor p l a n f orm t o b e a m a xim u m o f 7,5 m e t e rs wi d e f or d o u b l e st or e y p l a n f orms a n d 6,5 m e t e rs f or sin gl e st or e y p l a n f orms a n d a minim u m o f 4,0 m e t e rs wi d e

Lookout Tower Ɣ A k e y e l e m e nt o f th e b uilt f orm t o c r e a t e a d istin c tiv e ‘ V a mizi Styl e ” will b e th e us e o f sm a ll ‘t o w e r/lo o k o ut’ e l e m e nts in th e stru c tur e s. Ɣ Th e s e will b e p e rmitt e d t o a m a xim u m h e i g ht o f a p proxim a t e ly 12 m e t e rs, a n d a m a xim u m f o o t print o f 35 m 2 (7 x 5 m ). Ɣ All r a ilin gs o n t o w e rs t o b e a p pro v e d t o e nsur e a c o nsist e nt a e sth e ti c . Ɣ Pr e f e rr e d solutio n t o e xt e n d th e p a r a p e t w a lls u p t o 1 m e t e r hi g h a b o v e finish e d flo or l e v e l, with th e ro o f c o v e rin g a n d its su p p ort stru c tur e d e si g n a n d d e t a il t o m a t c h th e m a in ro o f. Fronta g e x All pro p e rti e s o n th e W e st B e a c h sh a ll h a v e a m a xim u m c o m b in e d lin e a r fro nt a g e (i e t a k e n a s th e o v e r a ll fro nt a g e o f a ll b uil din g e l e m e nts a n d sp a c e s b e t w e e n b uil d in gs) o f n o t m or e th a n 50 m e t e rs x So m e o f th e o th e r vill a pr e c in c ts m a y h a v e a d iff e r e nt fro nt a g e r e stri c tio n. Total Floor Are a x Th e pr e s c ri b e d m a xim u m p e rmissi b l e b uil din g siz e is 600 m 2, b ut sm a ll e r f o o t prints a r e e n c o ur a g e d . x Th e f ollo win g sh a ll b e e x c lu d e d fro m flo or a r e a : o o o

P e rg ol a s a n d u n e n c los e d v e r a n d a hs. ‘Unin h a b it a b l e ’ sp a c e s pro vi d e d th e y f orm p a rt o f a m e zz a nin e l e v e l (i e v oi ds a n d a r e a s w h e r e c e ilin g h e ig ht is b e lo w 2.4 m) O ut d o or d e c ks

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Height Ɣ Ɣ Ɣ Ɣ

Ɣ Ɣ

Pr e d o min a ntly sin gl e st or e y stru c tur e s a r e r e c o m m e n d e d . Th e r e c o m m e n d e d m a xim u m h e i g ht is 10 m e t e rs t o t o p o f ro o f p it c h, e x c lu d in g th e t o w e r f e a tur e . Limit e d d o u b l e st or e y e l e m e nts a r e p e rmitt e d su b j e c t t o e xt e nt a n d visu a l a ss e ssm e nt. Th e V DR C r e s e rv e s th e ri g ht t o limit th e e xt e nt o f d o u b l e st or e y stru c tur e s or t o d e t e rmin e a m a xim u m p e r c e nt a g e o f b uil din g in d o u b l e v olu m e sp a c e , w hi c h sh a ll n o t in a n y e v e nt e x c e e d 50%. M e zz a nin e l e v e ls (us e o f d o u b l e v olu m e ro o f sp a c e s) a r e e n c o ur a g e d . Th e c o nfi g ur a tio n a n d h e i g hts of a ll pro p os e d b uil d in gs will b e su b j e c t t o th e sol e d is c r e tio n o f th e V DR C .

Roof Ɣ Ɣ Ɣ

Ɣ Ɣ Ɣ

Ɣ Ɣ

Ɣ Ɣ Ɣ

Ro o fs t o th e m a jor p l a n f orms sh a ll b e e ith e r n a tur a l ‘ m a kuti’ th a t c h or tim b e r shin gl e . A 40 – 45 d e gr e e p it c h is r e c o m m e n d e d . O th e r ro o f m a t e ri a ls m a y b e c o nsi d e r e d su b j e c t t o th e a uth oris a tio n o f th e V DR C . Th e s e m a t e ri a ls m a y in c lu d e r e c y c l e d p l a sti c shin gl e t o b e n a tur a l in a p p e a r a n c e , d u e t o th e lo w c a rb o n f o o t print a n d m a int e n a n c e q u a liti e s. Ro of m a t eri a ls n orm a lly a sso ci a t e d with ‘su b urb a n ’ d e v e lo p m e nt a re n ot p ermitt e d . Te nsil e ro of stru c tures a n d oth er inn o v a tiv e ro of forms a re e n c o ur a g e d a n d will b e a ssesse d o n m erit a n d re q uire th e a p pro v a l of th e V DR C . S e c o n d a ry ‘fl a t ro o f’ e l e m e nts m a y b e a fl a t c o n c r e t e ro o f with a st o n e c hi p l a y e r a minim u m o f 5 c m thi c k t o c o n c e a l th e w a t e rpro o fin g , b o th t o b e fully c o n c e a l e d b e hin d p a r a p e t w a lls. Buil din gs c o m pris e d e ntir e ly o f fl a t ro o f f orms c a n b e c o nsi d e r e d b ut a r e n o t e n c o ur a g e d . W h e r e n a tur a l ‘ m a kuti’ th a t c h is us e d th e f ollo win g m e a sur e s a r e r e c o m m e n d e d ; th e th a t c h sh o ul d b e tr e a t e d with a fire r e t a rd a nt; th e b in din g m a t e ri a l m ust b e n o n p e rish a b l e strin g or st a inl e ss st e e l a n d a sprinkl e r syst e m a n d li g ht e nin g c o n d u c t or inst a ll e d . W h e r e th e fl a t c o n c r e t e ro o f f orms a t e rr a c e this sh a ll b e til e d in a n a tur a l m a t e ri a l. Th e surro u n d in g r a ilin g or i d e a lly p a r a p e t w a ll will b e su b j e c t t o a p pro v a l b y th e V DR C . D orm e r ty p e win d o ws a r e p e rmitt e d su b j e c t t o a p pro v a l b y th e V DR C . G utt e rs a r e e n c o ur a g e d w h e r e th e visu a l im p a c t c a n b e minimise d a s r a in w a t e r c oll e c tio n will b e hi g hly d e sir a b l e . A p e rim e t er ru n o ff surf a c e o f n a tur a l st o n e or p e b b l e p a vin g is e n c o ur a g e d .

External Walls Ɣ All w a lls t o b e p l a st e r e d a n d p a int e d , u nl e ss o f n a tur a l c l a y, f or w hi c h a s e a l a nt is r e c o m m e n d e d . Ɣ Th e us e o f r e tr a c t a b l e , sli d in g or r e m o v a b l e tim b e r s c r e e ns a r e e n c o ur a g e d . V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d esig n

Ɣ Ɣ Ɣ Ɣ Ɣ

Us e o f lo c a l sust a in a b l e tim b e r is pr e f e rr e d t o bri c k a n d m ort a r w hi c h sh a ll o nly b e us e d in limit e d a p p li c a tio n. Us e o f lo c a l c l a y is hi g hly r e c o m m e n d e d d u e t o a v a il a b ility a n d th e rm a l q u a liti e s. N a tur a l st o n e w a lls a r e p e rmitt e d su b j e c t t o a p pro v a l of V DR C . W a ll c olo ur sh a ll b e su b j e c t t o th e a p pro v a l o f th e V DR C . N a tur a l e a rth t o n e s a r e e n c o ur a g e d N o p e rim e t e r w a lls a r e p e rmitt e d .

O p enings Ɣ Ɣ

Ɣ Ɣ

All win d o ws, d o ors, s cr e e ns a n d sh utt e rs sh a ll b e m a d e o f sust a in a b ly h a rv e st e d w o o d a n d m ust n o t b e m a d e fro m r a r e h a rd w o o ds. All e xt e rn a l tim b e r is r e c o m m e n d e d t o b e p a int e d or se a l e d with a n o p a q u e or s e misoli d st a in with th e e x c e p tio n o f tim b e r p e rg ol a s a n d w a lkin g surf a c e s, w hi c h sh o ul d b e l e ft n a tur a l. W o o d e n d e c ks m a y h o w e v e r b e u ntr e a t e d t o b l e a c h in th e su n. Sh utt e rs a re e n c o ur a g e d t o p e rmit a ir a n d li g ht flo w a n d t o pro vi d e e xt e rn a l s e c urity. Th e e xt e nsiv e us e o f gl a ss is dis c o ur a g e d d u e t o gl a r e a n d m a int e n a n c e issu e s. Tint e d gl a ss is r e c o m m e n d e d . Th e us e o f c olo ur e d or r e fl e c tiv e gl a ss is n o t p e rmitt e d . All gl a ss win d o ws or o p e nin gs m ust b e s e t b a c k fro m th e f a c e o f th e b uil din g b y a t l e a st 600 m m or b e sh a d e d b y a p e rg ol a or c o v e r e d t e rr a c e . C o tt a g e p a n e or m o c k s a sh win d o ws a r e n o t p e rmitt e d .

Building Floor Level x To a c c o m m o d a t e th e n a tur a l t o p o gr a p hy o n th e isl a n d , t o “to u c h th e e a rth lig htly”, to a llo w p a ssiv e c o olin g a n d t o a c c o unt for future se a l e v e l rise a n d storm surg es, it is re q uire d th a t a ll b uildin gs b e r a ise d a b o v e th e n a tur a l gro un d le v el. Th e re c o m m e n d e d minim u m ele v a tio n a b o v e a v er a g e gro un d l e v el will b e a p proxim a t e ly 1,0 m .

4.2

Se c ond ary Ele m ents

Verand as and De cks Ɣ Ɣ

V e r a n d a hs a r e e n c o ur a g e d a n d u n c o v e r e d v e r a n d a s a r e u nlimit e d in e xt e nt. D e c ks sh a ll b e r e sp o nsiv e t o e xistin g tr e e s.

Mezzanine are as x Th e m e a sur e d h a b it a b l e a r e a o f a m e zz a nin e w hi c h sh a ll b e in c lu d e d in th e p e rmissi bl e flo or a r e a m a y n o t c o m pris e m or e th a n 35% o f th e t o t a l a r e a o f su c h gro u n d flo or st or e y. x Th e m e zz a nin e a r e a m a y b e us e d a s a b e dro o m or stu d y pro vi d e d su c h us a g e h a s th e a p p e a r a n c e o f sin gl e st or e y t o th e e xt e rior.

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x Ɣ

Ext e rior b a l c o ni e s a n d a c c e ss st a irs will b e p e rmitt e d su b j e c t t o d e si g n r e vi e w . G a b l e e n d f e n e str a tio n sh o ul d n o t r e fl e c t t w o st or e ys.

C ourty ards Ɣ Th e us e o f c o urty a rds is e n c o ur a g e d a s p a rt o f th e V a mizi a e sth e ti c a n d a s a n a p pro pri a t e r e sp o ns e t o th e h o t win d y tro p i c a l c o n d itio ns. Ɣ Th e c a r e ful p l a c e m e nt o f c o urty a rds will c r e a t e win d fr e e zo n e s within th e vill a a n d is r e c o m m e n d e d . Pools, ponds and water fe atures Ɣ W a t e r f e a tur e s th a t e m p lo y r e c y c l e d w a t e r a r e e n c o ur a g e d a s p a rt o f th e Ar a b i c / c o urty a rd a e sth e ti c . Ɣ So a s n o t t o e n c o ur a g e th e br e e d in g o f m osq uit o e s, a ll w a t e r f e a tur e s m ust b e c hlorin a t e d or o f s a lt w a t e r. Ɣ D u e t o th e h a rd c or a l g e olo g y, swim min g p o ols m a y b e r a is e d a b o v e n a tur a l gro u n d l e v e l. Th e d e t a il e d tr e a t m e nt o f th e e d g e s will r e q uir e sp e c i a l a tt e ntio n a n d will b e su b j e c t t o d e sig n a p pro v a l. Ɣ Swim min g p o ols a n d w a t e r f e a tur e s a r e r e c o m m e n d e d t o b e p l a st e r e d in e ith e r t e rr a c o tt a , gr e y or c h a r c o a l p l a st e r t o minimiz e r e fl e c tio n. Ɣ Po ol p u m ps a n d filtr a tio n syst e ms m ust b e w e ll hi d d e n a n d s c r e e n e d with e ith e r a lo w m a so nry w a ll or a tim b e r p i c k e t f e n c e . Ɣ Po ols sh a ll i d e a lly b e sm a ll in siz e d u e t o th e e n e rg y d e m a n ds. ( A r e c o m m e n d e d siz e is 3 m x 8 m f o o t print a n d 2 m d e p th – i e a p prox 48 m 3) Ɣ Th e e n e rg y d e m a n d f or p o ol p u m ps will b e t a k e n int o a c c o u nt w h e n c a l c ul a tin g th e e n e rg y b a l a n c e f or e a c h vill a . Ɣ It is r e q uir e d th a t p o ols a r e c o v e r e d w h e n o w n e rs a r e n o t in r e si d e n c e t o c o ns e rv e w a t e r fro m e v a p or a tio n. Balustra d es Ɣ W o o d e n or st a inl e ss st e e l b a lustr a d e s c o m prisin g sim p l e v e rti c a l p osts or h orizo nt a l m e m b e rs a r e r e c o m m e n d e d f or tim b e r stru c tur e s. Ɣ D e c or a tiv e b a lustr a d e s a r e n o t p e rmitt e d . Ɣ M a rin e / y a c ht insp ir e d b a lustr a d e s will b e su b j e c t t o a p pro v a l. Scre en Walls Ɣ Ɣ Ɣ Ɣ

N o fr e e st a n d in g w a lls hi g h e r th a t 1.2 m m a y b e b uilt o utsi d e th e b uil din g a re a d e fin e d b y th e f o o t print o f th e m a in b uil d in gs. Th e us e o f org a ni c a lly a rr a n g e d s c r e e n a n d d e c or a tiv e w a lls is e n c o ur a g e d t o d e fin e sp a c e s a n d l a n ds c a p e e l e m e nts. N o ‘ b o u n d a ry ’ ty p e w a lls a r e p e rmitt e d , a ll b uil din gs t o n e stl e int o th e surro u n d in g l a n ds c a p e L a u n dry y a rds t o b e s c r e e n e d e ith e r in tim b e r, n a tur a l st o n e or p l a st e r e d a n d p a int e d w a lls. H e i g ht t o b e gre a t e r th a n th e h e i g ht o f th e w a sh lin e s.

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G olf C art Stora g e Ɣ G olf c a rts sh a ll b e st or e d in a p pro pri a t e a r e a s Ɣ Sim p l e stru c tur e s a r e e n c o ur a g e d t o st or e v e hi c l e s, t o c o nsist prim a rily o f wi d e p l a nk e d h orizo nt a l or v e rti c a l tim b e r b o a rd in g . External Lighting Ɣ

D u e t o th e s e nsitiv e m a rin e e n viro n m e nt, p a rti c ul a rly th e im p ort a n c e o f V a mizi f or turtl e n estin g , e xtr e m e ly limit e d e xt e rn a l lig htin g is p e rmitt e d a n d this m ust in a ll c a s e s b e ori e nt e d a w a y fro m th e sh or e lin e a n d b e o f lo w v olt a g e . O nly 60 w a tt in c a n d e s c e nt, c o m p a c t w a rm flu or e s c e nt a n d LED li g htin g is p e rmitt e d su b j e c t t o furth e r sp e c ifi c a tio ns fro m a turtl e e x p e rt.

Finishes and C olours x Ar c hit e c ts t o pr e d e t e rmin e a ll w a ll, ro o f, b a lustr a d e , c a n v a ss a n d tim b e r c olo urs. Ɣ All w a lls t o b e c o n v e ntio n a l p l a st e r with ro u g h ‘ b lo c k brush ’ t e xtur e p l a st e r a n d finish e d with a n a p pro v e d oxi d e p a int sp e c ifi c a tio n. Ɣ P e rmitt e d c olo urs f or e xt e rior surf a c e s a r e n a tur a l e a rth t o n e s. Ɣ All pro p os e d c olo urs t o b e pro vi d e d t o th e V DR C f or a p pro v a l. Ɣ Th e r e a r e n o r e stri c tio ns t o int e rn a l c olo urs. Wood ele m ents Ɣ M a y b e p a int e d , oil e d or s e a l e d with a n o p a q u e or s e misoli d st a in. Ɣ O utsi d e d e c ks a n d p e rg ol a s m a y n o t b e p a int e d b ut th e n a tur a l w o o d m a y b e tr e a t e d with oil or s e a l e r. (Untr e a t e d will b l e a c h, b ut r e d u c e th e lif e sp a n o f th e tim b e r) C anv as Awnings Ɣ Th e s e a r e p e rmitt e d o n e xt e rior d e c ks, r e f e r e n c e s t o lo c a l d h o w s a ils a r e e n c o ur a g e d . C onserv atories x G l a ss c o ns e rv a t ori e s a r e n o t p e rmitt e d

4.3

Servicing (also Se e Annexure 3)

N ot e : This a sp e c t will b e e l a b or a t e d in th e ‘ V a mizi O p e r a tio ns M a n u a l’ a n d th e ‘ V a mizi S e rvi c e s A gr e e m e nt’, o n c e d e t a il e d s e rvi c e s su p ply a n d m e th o ds h a v e b e e n fin a lly d e t ermin e d . Th e resp o nsi bility will re st with th e d e v e lo p e r t o e nsure a n a d e q u a t e su p ply of servi c es u p t o c ert a in thr esh ol ds. S h o ul d th e vill a o w n e r wish t o e x c e e d th ese thr esh ol ds, su c h a s e n erg y su p ply or w a t er su p ply, th ese will b e su bj e c t t o a d ditio n a l s e rvi c e s c h a rg e s.

Ele ctric al and other e quipment x All servi c e c o nn e c tio ns a re to b e un d ergro un d . V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d esig n

x x

Wh ere pl a c e d a t gro un d l e v el, a ll servi cin g e q uip m e nt is to b e a d e q u a t ely scre e n e d . N o tr a nsform ers, m e t ers or a ny oth er el e c tri c a l a p p a r a tus m a y b e lo c a t e d o n p o w er p ol es or fix e d to th e o utsi d e of b uildin gs. Th ese a re to b e scre e n e d or lo c a t e d within th e b uildin g . N o tr a nsform er or simil a r a b o v e gro un d e q uip m e nt sh a ll b e pl a c e d in th e fro nt ro a d a re a or o n th e w a t er’s e d g e b uildin g . N ot e : All units will h a v e a m e t ere d c o nn e c tio n to th e V a mizi gri d with 220v /50hz su p ply. V a mizi will pro vid e a ‘ b a se su p ply’ (t o b e d e t ermin e d), w hi c h is a st a n d a rd sit e pro visio n. Vill a o w n ers m a y n e e d to a u g m e nt su c h su p ply for l a rg e p o w er d e m a n d it e ms (su c h a s p o ol p u m ps), a n d sh o uld c a pit a lise o n sust a in a bl e e n erg y so urc es for a d ditio n a l re q uire m e nts a b o v e th e b a se su p ply.

Air C onditioning x Air c o n d itio nin g is r e q uir e d t o b e o f limit e d e xt e nt, n a tur a l c o olin g t e c h ni q u e s a n d th e us e o f c e ilin g f a ns is pr e f e rr e d . x W h e r e us e d , th e siz e a n d e x a c t lo c a tio n o f pro p os e d a ir c o n d itio nin g u nits m ust b e in d i c a t e d o n th e pl a ns su b mitt e d t o th e V DR C f or a p pro v a l. x N o a ir c o n d itio nin g u nits c a n b e a d d e d a t a l a t e r d a t e with o ut prior su b missio n o f th e a ir c o n d itio nin g d e t a ils t o th e V DR C f or a p pro v a l. x A n y a ir c o n d itio nin g u nits m ust b e int e gr a lly d e si g n e d with th e b uil din g a n d n o t b e o b trusiv e or p l a inly visi b l e . x N o u nits sh a ll b e p l a c e d o n th e fl a t ro o f o f a n y b uil d in g u nl e ss hi d d e n b e hin d a p a r a p e t w a ll. Antenna e x In g e n er a l, n o r a dio, e l e c tro ni c or t e l e visio n a nt e nn a e or oth er simil a r e q uip m e nt sh a ll b e lo c a t e d o n th e ro of of a ny b uildin g . x Su c h e q uip m e nt sh a ll, inst e a d , b e lo c a t e d in th e servi c e y a rd . Solar Panels x N o sol a r p a n e ls a r e t o b e visi b l e fro m th e b e a c h. x If visi b l e fro m gro u n d l e v e l th e p a n e l is t o b e a t th e s a m e a n gl e a s th e ro o f. x Pr e ssur e v a lv e s t o b e c o n c e a l e d fro m vi e w . x P a n e ls t o m a t c h ro o f in c olo ur. G enerators x Sust a in a b l e e n e rg y su p p ly, or sil e nt p a c k g e n e r a t ors a r e p e rmitt e d a t th e vill a sit e s t o a u g m e nt th e b a s e su p p ly a s p e r vill a o w n e r r e q uir e m e nts. x Positio n m ust a c c o u nt f or fir e r e g ul a tio ns, a n d a p p e a r a n c e . x G e n e r a t ors sh o ul d b e so u n d a tt e n u a t e d G eneral Ɣ All p lu m b in g p i p e s a r e t o b e c o n c e a l e d within th e thi c kn e ss o f th e w a lls.

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Sewera g e x S e p ti c t a nk a n d so a k- a w a y syst e ms a r e p e rmitt e d su b j e c t t o th e a p pro v a l o f th e V DR C . x W a st e d isp os a l m e th o ds will furth e r b e su b j e c t t o th e fin a l a p pro v a l o f th e En viro n m e nt a l M a n a g e m e nt Pl a n a n d th e li c e nsin g c o n d itio ns. x N o t e : This a sp e c t is still su bj e c t t o in v estig a tio n b y sp e c i a lists a n d m a y r e v ert t o a mini-p a c k a g e pl a ns syst e m lo c a t e d a t th e servi c e s a r e a f or e a c h pr e c in c t. Water Sup ply x W a t e r t a nks t o b e c o n c e a l e d (p ossi b l e us e o f lo o k o ut t o w e r stru c tur e ) x All vill a s will b e pro vi d e d with a w a t e r m e t e r syst e m a n d c h a rg e s will b e l e vi e d f or e x c e ssiv e us e a b o v e a b a s e su p p ly a m o u nt. Tele c ommunic ations x Su p p li e d b y th e V a mizi H o m e O w n e rs Asso c i a tio n / V a mizi Lo d g e Alternative Energy and Building Syste ms x Use p a ssiv e e n erg y d esig n for c o olin g , a n d sol a r a n d a lt ern a tiv e e n erg y so urc es. x Th ese syst e ms m a y b e e xpresse d a p pro pri a t ely or in c orp or a t e d into th e b uildin g d esig n. x Em plo y e ff e c tiv e p a ssiv e th erm a l d esig n thro u g h th e d esig n a n d p ositio n of b uildin gs to t a k e a c c o unt of h e a t lo a din g , sun ori e nt a tio n a n d a sp e c ts rel a tin g to sol a r r a di a tio n a s w ell a s win d flo w. x M a ximise th e use of n a tur a l lig htin g a n d n a tur a l v e ntil a tio n thro u g h th e pro visio n of a triu ms, f a nlig hts, c o urty a rds, e t c x Use ro ofin g m a t eri a ls th a t re d u c e sol a r g a ins, a n d insul a t e b uildin gs to pre v e nt e x c essiv e h e a t g a in in su m m er. x Use w a t er s a vin g fittin gs (e .g . lo w-flo w sh o w erh e a ds, d u a l flush toil e ts, re c y clin g of gre y w a t er, e t c .). x Us e e n e rg y e ffi c i e nt e q ui p m e nt, sol a r h e a tin g a n d e l e c tri c ity, a n d e n e rg y e ffi c i e nt li g htin g syst e ms.

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DESIG N AND IMPLEMENTATIO N

5.1

The V a mizi Te a m •

• •

•

Th e D e si g n a n d C o nstru c tio n Te a m will b e l e a d b y th e En viro n m e nt a l Pl a n n e r – ‘ b lu e gr e e n ’ (EP) a n d th e Proj e c t M a n a g e r – ‘Fr e sh C o nstru c tio n ’ (PM). All a r c hit e c tur a l d e si g n will b e l e a d b y C O A a s Proj e c t Ar c hit e c ts ( Ar c hit e c ts o f R e c ord ). Th e t e a m will c o m prise a su bsi d i a ry t e c h ni c a l a n d pro f e ssio n a l t e a m , a l e g a l t e a m , a m a t e ri a ls pro c ur e m e nt t e a m , a b uil din g t e a m , a l a n ds c a p e t e a m a n d a n int e riors t e a m . Th e su bsi d i a ry pro f e ssio n a l t e a m will c o m prise stru c tur a l, c ivil, e l e c tri c a l a n d sust a in a b ility e n gin e e rs, l a n d surv e y ors a lo n g with s e l e c t e d sp e c i a list c o ntr a c t ors. ( e n e rg y, w a st e e t c )

PROFESSIONAL TEAM Proj e c t M a n a g e r En viro n m e nt a l Pl a n n e r H o m e o w n er li a iso n a n d e n viro n m e nt a l d e sig n C ivil, Stru c tur a l, El e c tri c a l L a n d Surv e y, Sust a in a b ility En gin e e rs Proj e c t A r c hit e c ts o f R e c or d or C o n c e p t A r c hit e c ts Int erior D esig n Te a m Le g al Te a m L a n ds c a p e T e a m Pro c ur e m e nt a n d C o nstru c tio n Te a m (Fr esh Lt d a )

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5.2

Choic e of Design Te a m and Design O ptions

Th e prosp e c tiv e c li e nt h a s a n u m b e r o f o p tio ns in r e sp e c t o f th e D e si g n T e a m a n d th e D e si g n O p tio ns. Th e s e in c lu d e : 5.2.1

Use of Existing ‘Prototyp es”

In this inst a n c e , th e c li e nt e l e c ts t o us e o n e o f th e e xistin g pro t o ty p e u nits e r e c t e d o n V a mizi. (R e f e r t o A n n e xur e 1) A t this st a g e , t w o pro t o ty p e u nits h a v e b e e n d e v e lo p e d b y th e pro f e ssio n a l t e a m – th e ‘ v e rn a c ul a r vill a ’ a n d th e ‘ d h o w s a il vill a ’. It is e n vis a g e d th a t m or e pro t o ty p e u nits will b e c o m e a v a il a b l e in tim e a s th e d e v e lo p m e nt pro gr e ss e s a n d vill a o w n e rs/sh a r e h ol d e rs e l e c t t o m a k e a d d ittio n a l d e si g ns a v a il a b l e t o n e w o w n e rs. Th e c li e nt h a s th e o p tio n t o m a k e a d just m e nts t o th e pl a n f orm o f th e pro t o ty p e vill a s b a s e d o n th e sit e s e l e c t e d , a n d will b e a b l e t o s e l e c t fro m a r a n g e o f a v a il a b l e flo or finish e s, fixtur e s, fittin gs, a p p li a n c e s, c olo urs a n d d e c k siz e s a n d m a y e l e c t t o in c r e a s e or d e c r e a s e n u m b e r o f b e dro o ms a n d p a vilio ns or th e t o t a l flo or a r e a o f th e vill a . Th e a d v a nt a g e o f this o p tio n is lo w e r pro f e ssio n a l d e si g n f e e s ( a r e p e a t f e e f or us e o f a r c hit e c tur a l p l a ns will b e a p p li c a b l e w hi c h is si g nifi c a ntly lo w e r th a n c ust o m d e si g n). S e c o n d ly, th e c osts o f c o nstru c tio n will b e e st a b lish e d a n d will g e n e r a lly b e lo w e r th a n c ust o m d e si g n. Th e r e will a lso b e tim e s a vin gs in th e o v e r a ll pro gr a m o f d e liv e rin g th e vill a d u e t o pro c ur e m e nt lo gisti cs b a s e d o n a lr e a d y kn o w n q u a ntiti e s. In this s c e n a rio , th e c li e nt o b vio usly d o e s n o t g e t a n ‘in d ivi d u a l c ust o m ’ d e si g n. 5.2.2

A d a ptation of Existing Prototyp es

In this inst a n c e , th e c li e nt a p p oints C O A t o a d a p t o n e o f th e e xistin g pro t o ty p e d e si g ns. In this s c e n a rio , th e c li e nt h a s th e o p tio n t o a d d ‘ c ust o m e l e m e nts’, p ossi b ly c o m b in e e l e m e nts o f d iff e r e nt pro t o ty p e s, a n d t o in c r e a s e th e m o d ul e siz e s t o p a vilio ns, pro vi d e d th a t th e o v e r a ll stru c tur a l fr a m e w ork is re t a in e d . As a b o v e , th e c li e nt will s e l e c t flo or finish e s, fixtur e s, fittin gs, a p p li a n c e s, c olo urs a n d d e c k siz e s. Th e a d v a nt a g e o f this o p tio n, th er e will b e c ost s a vin gs o n th e a r c hit e c tur a l f e e s a n d d e si g n tim e , (d e p e n d a nt o n th e e xt e nt t o w hi c h th e c urr e nt pro t o ty p e d e si g n is r e t a in e d a n d th e e xt e nt o f m o d ifi c a tio n). Th e c ost o f th e b uil din g w ork f or th e “ b a si c ” d e si g n is a lr e a d y e st a b lish e d , a n d th e p ortio ns th a t a r e a d d e d a n d c ust o m d e si g n e d a r e c a l c ul a t e d a s a d d ittio ns.

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5.2.3

New Designs (V a mizi Te a m)

In this inst a n c e , th e c li e nt e l e c ts t o us e th e e xistin g V a mizi pro f e ssio n a l t e a m ( C O A , ‘ b lu e gr e e n ’ a n d o th e r pro f e ssio n a ls) t o c o n c e p tu a lis e a n d d o c u m e nt a d e si g n fro m a sp e c ifi c bri e f b ut o b vio usly within th e c o nfin e s o f th e V a mizi D e si g n C o d e. Th e a d v a nt a g e s o f this s c e n a rio a r e th a t th e c li e nt g e ts a n in d ivi d u a l, u ni q u e , c ust o m d e si g n e d vill a th a t suit e s th e ir e x a c t n e e ds. By usin g C O A / b lu e gr e e n th e r e is a lr e a d y a d e e p u n d e rst a n d in g o f th e e n viro n m e nt a l a sp e c ts o f th e isl a n d , th e V a mizi D e sig n C o d e a n d th e lo c a l b uil din g t e c h ni q u e s. This s c e n a rio will o b vio usly a ttr a c t hi g h e r pro f e ssio n a l f e e s th a t th e a b o v e t w o o p tio ns. Th e initi a l e stim a t e s o f b uil din g c ost will b e m ore fl e xi b l e , b ut c a n b e a d a p t e d t o f a ll within a pr e d e t e rmin e d b u d g e t. A n in cr e a s e in th e tim e / pro gr a m t o d e liv e r th e pro d u c t v e rsus s e l e c tin g a c o m p l e t e d d e si g n will a lso b e a p p li c a b l e , b ut will o b vio usly d e p e n d o n th e c o m p l e xity o f th e d e si g n bri e f. 5.2.4

New Designs (Sele cte d ‘C onc e pt Archite cts’)

In this s c e n a rio , th e c li e nt m a y e l e c t t o us e th e ir o w n s e l e c t e d a r c hit e c t t o c o n c e p tu a lis e th e d e sig n b a s e d o n this D e si g n M a n u a l. (R e f e r t o S e c tio n 6) O n c e th e c o n c e p t d e si g n h a s b e e n a p pro v e d b y th e V DR C a s b e in g c o m p li a nt with th e V D M , C O A a r c hit e c ts will th e n t a k e o v e r th e c o n c e p t d e si g n a n d a c t a s ‘ a r c hit e c ts o f r e c ord ’ in a sso c i a tio n with th e s e l e c t e d c o n c e p t a r c hit e c t a n d will b e r e sp o nsi b l e f or pr e p a rin g l e g a l su b missio n dr a win gs a s w e ll a s c o nstru c tio n dr a win gs. Th e a d v a nt a g e o f this s c e n a rio is th a t th e c li e nt s e l e c ts th e ir o w n a r c hit e c t (th a t m a y b e m or e a c c e ssi b l e th a n C O A b a s e d in C a p e To w n) th a t th e y c a n w ork c los e ly with t o d e v e lo p a n in divi d u a l d e si g n b a s e d o n a sp e c ifi c bri e f. Th e d is a d v a nt a g e s will in c lu d e th e e xtr a e x p e ns e in f a mili a risin g th e ir a r c hit e c t with th e isl a n d , pro c e d ur e s a n d b uil din g t e c h ni q u e s. Th e c osts o f c o nstru c tio n will b e l e ss pr e d i c t a b l e a n d C O A will c o m p l e t e th e dr a win gs issu e d b y c li e nts a r c hit e c ts a n d th e r e a ft e r Fr e sh will pr e p a r e c ost e stim a t e s. Th e r e m a y a c c ord in gly b e a n e xt e n d e d pro c e ss o f r e -d e si g n t o m e e t b u d g e ts or t o m a k e b uil din gs c o m p li a nt with th e D e sig n M a n u a l.

5.3

Professional Fe es

Th e f o ur s c e n a rios d e s c ri b e d a b o v e will a ttr a c t d iff e r e nt d e si g n f e e s in c lu d in g a r c hit e c tur a l, e n viro n m e nt a l, e l e c tri c a l a n d sust a in a b ility e n gin e e rin g a n d stru c tur a l.

V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d esig n

Th e s e pro f e ssio n a l f e e s a r e e l a b or a t e d fro m tim e t o tim e a n d th e c urr e nt s c h e d ul e will b e a v a il a b l e t o prosp e c tiv e c li e nts o n r e q u e st. Pro f e ssio n a l f e e s will b e b a s e d o n th e l e v e l of w ork r e q uir e d , w hi c h m a y, a s d e s cri b e d a b o v e , in c lu d e a c o m b in a tio n o f: x x x x

c o n c e p tu a l d e si g n o nly, d e liv e rin g a n e xistin g pro t o ty p e d e si g n with s e l e c t e d sit e m o difi c a tio n, c o m b in a tio n a n d m o d ifi c a tio n o f e l e m e nts o f e xistin g pro t o ty p e d e si g ns, full n e w d e si g n s e rvi c e .

A C li e nt Ar c hit e c t a gr e e m e nt m ust b e si g n e d b y a ll c o ntr a c tin g p a rti e s prior t o th e c o m m e n c e m e nt o f th e proj e c t. F e e s f or n e w c o n c e p t d e si g n, e xistin g or v a ri a tio ns t o th e pro t o ty p e d e si g ns will b e fix e d b a s e d o n n e g o ti a tio n. F e e s f or a full d e si g n s e rvi c e will b e n e g o ti a t e d b a s e d o n a st a n d a rd r a t e p e r sq u a r e m e t e r (b a s e f e e ). All d isb urs e m e nts su c h a s p l a n su b missio n f e e s, n a tio n a l a n d int e rn a tio n a l t e l e p h o n e / f a x c h a rg e s, c o uri e r c osts, p l a n printin g c osts a n d tr a v e l t o th e sit e will b e in a d d itio n t o th e n e g o ti a t e d b a s e f e e s. F e e s f or th e d e si g n s e rvi c e s will b e p a y a b l e b a s e d o n st a n d a rd w ork st a g e s a s p e r th e st a n d a rd So uth A fri c a n Ar c hit e c t C li e nt A gr e e m e nt. x x x x x x x

St a g e St a g e St a g e St a g e St a g e St a g e St a g e

1 2 3 4a 4b 5 6

In c e p tio n C o n c e p t a n d Vi a b ility D e si g n D e v e lo p m e nt D o c u m e nt a tio n & Pro c ur e m e nt C o nstru c tio n D o c u m e nt a tio n C o nstru c tio n M a n a g e m e nt C los e o ut

C li e nts will b e li a b l e f or pro f e ssio n a l f e e s t o o th e r sp e c i a list c o nsult a nts (su c h a s stru c tur a l, e l e c tri c a l) w h e r e r e q uir e d .

5.4

Interiors

Th e V a mizi T e a m will in c lu d e a d e d i c a t e d t e a m o f int e rior d e si g n e rs. Th e y will b e r e sp o nsi b l e f or a r a n g e o f s e rvi c e s t o th e c li e nt r a n gin g fro m th e s e l e c tio n o f th e p a l e tt e o f a v a il a b l e fixtur e s a n d fittin gs a n d furnishin gs thro u g h t o a sp e c i a list int e rior d e sig n s e rvi c e , th e pro c ur e m e nt, shi p p in g a n d inst a ll a tio n o f th e int e riors, thro u g h t o th e sp e c i a list pro c ur e m e nt o f a rt a n d s c ul p tur a l p i e c e s. Th e s e a sp e c ts a r e c o v e r e d in a se p a r a t e d o c u m e nt, th e â&#x20AC;&#x153; V a mizi Vill a s Int e rior D e si g n â&#x20AC;?. Pro f e ssio n a l f e e s r e l a t e d t o th e int e rior d e si g n se rvi c e a r e e l a b or a t e d in this d o c u m e nt. V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d esig n

5.5

C onstruction

All c o nstru c tio n will b e c a rri e d o ut b y Fr e sh Limit a d a w h o a r e a p p oint e d b y th e d e v e lo p e r a s th e c o nstru c tio n m a n a g e m e nt t e a m . A c o m pr e h e nsiv e c o ntr a c t will b e e nt e r e d int o b e t w e e n th e d e v e lo p e r a n d th e c li e nt, w hi c h will in c lu d e th e c o nstru c tio n pro c e ss

DESIG N REVIEW PRO CESS

6.1

O verall Pro c e dures and Other Le g al O blig ations

Th e V a mizi D esig n M a nu a l is o n e of a suit e of d o c u m e nts g uidin g d e v elo p m e nt a n d m a n a g e m e nt o n V a mizi Isl a n d . A nu m b er of oth er d o c u m e nts h a v e b e a rin g , in clu din g: x x x x

V a mizi D e e d of S a l e a n d rel a t e d Le g a l D o c u m e nt a tio n. Th e V a mizi Ho m e O w n ers Asso ci a tio n (VH O A) C o nstitutio n a n d Arti cl es of Asso ci a tio n. Th e V a mizi Enviro n m e nt a l M a n a g e m e nt Pl a n a n d O p er a tio ns M a nu a l. Th e C o nstru c tio n M a n a g e m e nt a n d Servi c es A gre e m e nts.

This D e si g n M a n u a l m ust b e r e a d in c o nju n c tio n with th es e o th e r d o c u m e nts. 6.1.1

V a mizi Island – De cision to Purchase

P a rt o f th e s e rvi c e o ff e r e d b y th e V a mizi D e si g n T e a m (b lu e gr e e n) will b e pro f e ssio n a l su p p ort t o th e prosp e c tiv e vill a o w n e r in th e d e c isio n t o p ur c h a s e o n V a mizi. Th e c li e nt c a n c a ll f or a m e e tin g with ‘ b lu e gr e e n ’ t o dis c uss a n y a sp e c ts o f V a mizi – th e e n viro n m e nt a l a n d c o ns e rv a tio n issu e s, l e g a l issu e s, c o n c e p tu a l d e si g n a n d th e D e si g n M a n u a l pr e s c ri p tio ns, or a ssist a n c e with th e s e l e c tio n o f a sit e . 6.1.2

Pro c e dural Ste ps to Design /Build

O n c e th e c li e nt h a s d e c i d e d t o in v e st o n V a mizi a n d h a s s e l e c t e d a sit e , in ord e r t o pro c e e d t o c o nstru c tio n o f vill a s, th e f ollo win g st e ps will b e r e q uir e d : x

Ste p 1

Ste p 2

Le g al Asp e cts Pur c h a s e A gr e e m e nt f or Vill a Si g n a tur e of O w n e rs C o nstitutio n Design Review Sta g e (this M anual) S e l e c tio n o f D e si g n T e a m a n d D e si g n O p tio ns (S e e S e c tio n 5)

V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d esig n

x x

Su b missio n o f st a g e d a p pro v a l dr a win gs C o m m e nt a n d A p pro v a l b y V DR C A p pro v a l b y Lo c a l A uth ority

C onstruction Sta g e C o nstru c tio n A gr e e m e nt

Ownership, M aintenanc e and O p erations Sta g e S e rvi c e s A gr e e m e nt

Ste p 3

Ste p 4

Th e v a rio us st a g e s o f th e D e si g n R e vi e w Pro c e ss a n d o th e r r e l a t e d m a tt e rs a r e s e t o ut b e lo w .

6.2

The V a mizi Design Review C ommitte e (VDRC)

Th e V DR C is a p p oint e d a n d re g ul a t e d in t erms of th e C o nstitutio n of th e VP O A . Th e V a mizi D esig n Re vi e w C o m mitt e e (V DR C ) will c o m prise : x x x

A C h a irm a n Re prese nt a tiv e /s fro m th e Bo a rd of C DIL A n a rc hit e c t d esig n a t e d b y th e Bo a rd

Th e V DR C sh a ll sit a s oft e n a s is n e c ess a ry to re vi e w su b missio ns, b ut o n c e p er m o nth a s a m a xim u m. Th e C o m mitt e e re q uires writt e n a n d gr a p hi c su b missio n of a ll rel e v a nt inform a tio n. All su b missio ns sh a ll pro vid e suffi ci e nt inform a tio n to th e C o m mitt e e to a llo w th e m to pro vid e su bst a ntiv e c o m m e nt a n d a p pro v a l. (Se e b elo w) Th e C o m mitt e e sh a ll m a k e c o m m e nts, re c o m m e n d a tio ns a n d m a y gr a nt a p pro v a l for th e su b missio n a t th e m e e tin g. Su c h m e e tin gs m a y o c c ur vi a digit a l tr a nsmissio n of pl a ns for c o m m e nt b y m e a ns of a c o nf ere n c e c a ll. All c o m m e nts a n d c o n ditio ns of a p pro v a l sh a ll b e c o nfirm e d in writin g a n d a ll b uildin g a n d e xt erior w orks a n d l a n dsc a p e pl a ns sh a ll b e a r th e st a m p of th e V DR C prior to su b missio n to th e Lo c a l A uth ority b y th e proje c t a rc hit e c ts. Th e VP O A sh a ll b e resp o nsible for th e p a y m e nt of prof essio n a l m e m b ers of th e V DR C .

6.3

Submission of Plans to VDRC

6.3.1

Pro c ess to b e Followe d

To f a c ilit a t e a sm o o th a p pro v a l pro c e ss, th e f ollo win g st e ps a r e e n vis a g e d /r e q uir e d : V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d esig n

Prosp e c tiv e vill a o w n e r t o m e e t with r e pr e s e nt a tiv e s of th e V a mizi D e si g n R e vi e w C o m mitt e e . F a mili a ris a tio n with th e sit e a n d th e c o nt e nt o f this m a n u a l. A gr e e m e nt o n pro c e ss ( c o n c e p tu a l, pro t o ty p e , full d e sig n s e rvi c e , e t c ). C o n c lu d e pro f e ssio n a l f e e a gr e e m e nts.

Pro c e e d t o c o n c e p t d e si g n b a s e d o n sit e surv e y. Visit b y th e e n viro n m e nt a l pl a n n er a n d a r c hit e c t t o c o n d u c t d e t a il e d sit e p l a n nin g .

C o n c e p tu a l sk e t c h d e si g ns su b mitt e d t o V DR C f or c o m m e nt a n d a p pro v a l.

Sk e t c h Pl a n su b missio n st a g e , in c lu d in g : D e t a il e d sit e p l a n, ro o f p l a n, int e rn a l l a y o ut p l a ns, a ll e l e v a tio ns a n d r e l e v a nt c ross s e c tio ns. Ɣ Suffi c i e nt inf orm a tio n t o u n d e rst a n d th e a p p e a r a n c e , a rr a n g e m e nt a n d e xt e rn a l finish e s. Ɣ E a rly in di c a tiv e 3D r e n d e rin gs a n d p e rsp e c tiv e dr a win gs. Ɣ

A p pro v a l o f Sk e t c h Pl a ns b y V DR C , q u e ri e s or r e q u e st f or m or e inf orm a tio n, or c o m m e nt r e q uirin g r e visio ns a n d r e su b missio n.

Su b missio n o f W orkin g Dr a win gs: Ɣ To in c lu d e sit e p l a ns, l e v e ls, flo or p l a ns, e l e v a tio ns, s e c tio ns, dr a in a g e , finish e s, h a rd a n d so ft l a n ds c a p in g pro p os a ls. Ɣ Thr e e d im e nsio n a l r e n d e rin g o f th e s c h e m e in suffi c i e nt d e t a il t o fully u n d e rst a n d th e pro p os a l. Ɣ U p o n r e q u e st, a s c a l e m o d e l o f th e b uil din g t o b e pr e p a r e d a t a s c a l e o f 1:100 Ɣ Su b missio n of a ny rel e v a nt l a n dsc a p e pl a ns.

A p pro v e d fin a l b uil din g p l a ns will b e a uth oris e d b y th e V DR C a n d f orw a rd e d t o th e c o ntr a c t or/lo c a l a r c hit e c tur a l r e pr e s e nt a tiv e f or tr a nsl a tio n a n d su b missio n t o th e Lo c a l A uth ority. (s e e b e lo w )

A full s e t o f p l a ns, b o th d i git a l a n d h a rd c o p y, a r e t o b e r e t a in e d b y th e V DR C

6.3.2

Circulation and C omm ent

In th e pro c e ss o utlin e d a b o v e , d i git a l (p d f) v e rsio ns o f th e p l a ns a r e t o b e c ir c ul a t e d t o a ll m e m b e rs o f th e V DR C . 6.3.3

Submission of Plans to Lo c al Authority

Buil din g p l a ns m a y o nly b e su b mitt e d t o th e Lo c a l A uth ority f or f orm a l a p pro v a l a ft e r r e c e ivin g writt e n a p pro v a l fro m th e V DR C .

V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d esig n

Th e proj e c t â&#x20AC;&#x2DC; a r c hit e c ts o f r e c ord â&#x20AC;&#x2122; ( C O A ) will b e r e sp o nsi b l e f or th e pr e p a r a tio n o f a p pro pri a t e b uil din g p l a ns t o th e lo c a l a uth ority f or a p pro v a l, a n d th e d e v e lo p e r will m a n a g e th e su b missio n pro c e ss. A st a n d a rd f e e will b e l e vi e d f or this s e rvi c e .

6.4

Related Matters 1. All d e v elo p m e nt within V a mizi is su bj e c t to th e C o nstitutio n of th e V a mizi Pro p erty O w n ers Asso ci a tio n (VP O A), its A n n e xures a n d Rul es a s l a id d o w n fro m tim e t o tim e . 2. All d e v elo p m e nt is furth er su bje c t to a ny c o n ditio ns l a id d o w n b y th e M oz a m bi c a n A uth oriti es in rel a tio n to th e V a mizi C o n c essio n, a ny e nviro n m e nt a l a uth oris a tio ns a n d a ny oth er l a ws re g ul a tin g th e resi d e nti a l to urism d e v e lo p m e nt proj e c t o n V a mizi. 3. Th e V a mizi Ho m e O w n ers C o nstitutio n is int e n d e d to e nsure th a t a ll future d e v elo p m e nt is a p pro pri a t e , is of th e hig h est q u a lity, a n d is in th e b est int erests of a ll su bscribin g p a rti es. Th e int e ntio n of th e C o nstitutio n is su p pl e m e nt e d b y this D esig n M a nu a l a n d its rel a t e d A n n e xures. 4. Th e V DR C will, in its sol e discre tio n a n d a uth ority, re vi e w a ll d esig n a n d d e v e lo p m e nt pro p os a ls a n d will a dju di c a t e int erpre t a tio ns of th e D esig n M a nu a l. 5. A ny future im pro v e m e nts to th e b uildin g a n d / or sit e sh a ll a t a ll tim es c o nform to th e D esig n M a nu a l. All im pro v e m e nts sh a ll b e su b mitt e d t o th e V DR C for c o m m e nt a n d a p pro v a l. Th e im pro v e m e nts sh a ll b e e ff e c t e d within thre e m o nths, or within a p erio d a s a gre e d b y th e V DR C . 6. Whil e e v ery re a so n a bl e a tt e m p t h a s b e e n m a d e to e nsure th a t th e c o nt e nts of th e D esig n M a nu a l a re a p pro pri a t e a n d c o m pre h e nsiv e , th e V DR C reserv es th e rig ht to m a k e re visio ns to th e D esig n M a n u a l a t a ny tim e , a t th e sol e discre tio n of th e V DR C or o n re q u est b y th e M oz a m bi c a n A uth oriti es. 7. Th e Pro p erty O w n er m a y a p ply for w a iv ers fro m a ny of th e prescrip tio ns of this D esig n M a nu a l. This re q u est will b e re vi e w e d b y th e V DR C w h o m a y gr a nt su c h w a iv ers in th eir sol e discre tio n sh o uld th e re q u est c o m ply with th e o v er a ll int e nt a n d int erest of th e d e v elo p m e nt a n d is in c o m pli a n c e with a ny rel e v a nt l a w or re g ul a tio n. 8. Wh e n q u estio ns of ju d g e m e nt or int erpre t a tio n a rise , th e d e cisio n of th e V DR C is fin a l a n d bin din g o n a ll p a rti es.

D ere k C hitt e n d e n blue gre en pl a nnin g a n d d esig n Dr a ft Thre e . M a rc h2010 V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d esig n

Annexure 1 THE PROTOTYPE VILLAS, PHASE O NE, WEST BEA CH Th e pro p os a ls f or th e first thr e e pro t o ty p e vill a s o n th e W e st B e a c h w e r e th e o ut c o m e o f a ri g oro us e x p lor a tio n o f In d i a n O c e a n isl a n d pr e c e d e nt, a n d th e o p p ortu nity f or a s e l e c t e d n u m b e r o f e a st A fri c a n, So uth A fri c a n, M oz a m b i c a n a n d int e rn a tio n a l firms t o su b mit d e si g n pro p os a ls. Th e o ut c o m e o f this in d e p th d e si g n pro c e ss w a s th e a p p oint m e nt o f C O A Ar c hit e c ts (b a s e d in C a p e To w n, So uth A fri c a ) a s “ Ar c hit e c ts o f R e c ord ” t o pr e p a r e d e t a il e d pro p os a ls f or th e first thr e e u nit ty p e s in a sso c i a tio n with ‘ b lu e gr e e n p l a n nin g + d e si g n ’ a n d a t e a m o f stru c tur a l e n gin e e rs, q u a ntity surv e y ors, e l e c tri c a l e n gin e e rs a n d sust a in a b ility sp e c i a lists. Th e first t w o pro t o ty p e b uil din gs, ‘th e Tr a d itio n a l’ a n d th e ‘ D h o w S a il’ a r e c urr e ntly u n d e r c o nstru c tio n. Ty p e 3, th e ‘ C a n o p y Ro o f’ is still in d e si g n d e v e lo p m e nt. Use of Prototyp e Unit d esigns As d e s cri b e d in th e V a mizi D e si g n M a n u a l (S e c tio n 5), It is int e n d e d th a t th e pro t o ty p e u nits will pro vi d e a ‘ p a l e tt e ’ o f e l e m e nts th a t c a n b e in c orp or a t e d int o futur e vill a s. Th e d e si g ns a r e th e int e ll e c tu a l pro p e rty o f V a mizi/ C DIL/ C O A a n d will b e a v a il a b l e a t a limit e d f e e t o th e prosp e c tiv e vill a o w n e r. Ar c hit e c tur a l f e e s will b e r e n d e r e d o n a n e g o ti a t e d b a sis w h e r e e xistin g pro t o ty p e vill a s a r e t o b e a c c ur a t e ly p ositio n e d o n n e w sit e s, or w h e r e e l e m e nts o f d iff e r e nt b uil din gs a r e fus e d int o n e w ‘ h y bri d ’ d e si g ns.

Typ e 1 – “Tra ditional Villa ” Th e m ost ‘tr a d itio n a l’ o f th e thr e e vill a ty p olo gi e s will c o m pris e a s e ri e s o f p a vilio ns with 45 d e gr e e p it c h e d ro o fs. Th e ro o f m a t e ri a l will b e n a tur a l tim b e r shin gl e , m a n uf a c tur e d o n sit e fro m o ff- c uts. (In th e futur e , a shin gl e pro d u c t m a d e fro m r e c y c l e d p l a sti c m a y b e c o nsi d e r e d , this is still u n d e r in v e sti g a tio n). A li g ht w e i g ht tim b e r stru c tur e (lo w th e rm a l m a ss suit a b l e f or tro p i c a l c lim a t e s) c o ntr a sts with th e c l a y w a ll a r e a s (hi g h th e rm a l m a ss) th a t pro vi d e c o ol s a f e h a v e ns d urin g th e h o t d a ys. This c o n c e p t is e xt e n d e d t o th e b e dro o ms w h e r e it is int e n d e d th a t b e ds sit o n soli d e l e m e nts, p ossi b ly in e p oxy finish e s, or n a tur a l st o n e til e s t o c r e a t e th e “ c o ol” s a n c tity within th e li g ht w e i g ht stru c tur e .

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A n im p ort a nt d e si g n e l e m e nt is th e intro d u c tio n o f “rh yth m ” int o th e stru c tur e o f th e d e si g n. With this stru c tur e b e in g e x p os e d t o e n a b l e o p e n, fl e xi bl e w a lls, th e gri d a n d rh yth m lin e s o f th e ro o f a r e r e fl e c t e d in th e c olu m ns, int o th e w a lls a n d d o w n int o th e gro u n d . Th e stru c tur e is su c h th a t it a llo ws f or w a lls t o b e o p e n. Priv a c y a n d win d pro t e c tio n is thro u g h tim b e r s c r e e ns, b o th soli d a n d lo u v e r e d d e p e n d in g o n th e ir lo c a tio n. It is int e n d e d th a t th e s e scr e e ns a r e kin e ti c , usin g v a rio us m e th o ds (in c lu d in g p iv o tin g b o th v e rti c a lly a n d h orizo nt a lly). This kin e ti c a r c hit e c tur e will c r e a t e a n e v er c h a n gin g a e sth e ti c b ut a lso a llo w fl e xi b ility within th e d e si g n t o m a ximiz e th e th e rm a l e ffi c i e n c y o f th e b uil d in g a n d pro t e c t th e sp a c e s fro m th e pr e v a ilin g win ds. Th e s e a fro nt a g e h a s b e e n m a ximiz e d a lo n g th e e a st w e st a xis, a n d w hil e c o m pro misin g so m e th e rm a l pro p e rti e s b y h a vin g th e g a b l e s f a c e n orth-so uth, it is int e n d e d th a t th e s e g a b l e s a r e sh a d e d b y lo u v e r e d h orizo nt a l tim b e r s c r e e ns. Th e p l a nt e d e ntry c o urty a rd a lso e n h a n c e s th e V a mizi a e sth e ti c . It is int e n d e d th a t this thi c k w a ll e d stru c tur e r e m a in o p e n a b o v e , with p ossi b l e tim b e r s cr e e nin g or c a n v a s d h o w s a ils pro vi din g th e sh e lt e r, d e p e n d in g o n th e o c c u p a nt’s pr e f e r e n c e . Th e thi c k w a lls o f this c o urty a rd h a v e a s e mi-tr a nslu c e nt s c r e e n a llo win g glim ps e s int o th e c o urty a rd livin g sp a c e s. Th e r e a r e v a rio us o p tio ns th a t n e e d furth e r e x p lor a tio n r e g a rd in g r a in w a t e r h a rv e stin g . Tim b e r or b a m b o o c o ul d b e us e d a s a n a lt e rn a tiv e t o a lu miniu m g utt e rs. It is pro p os e d th a t th e c l a y w a lls c a rry w a t e r h a rv e st e d fro m th e ro of int o t a nks in a n “ a q u e d u c t” syst e m . W hil e a ll o f th e Vill a s f a c t or in p a ssiv e d e si g n e l e m e nts a t th e c or e o f th e d e si g n int e nt, m a n y o f th e o p tio ns f or sust a in a b l e e n e rg y us e , w a st e m a n a g e m e nt a n d w a t e r us e n e e d t o b e r e solv e d in c o nju n c tio n with th e o v e r a ll m a st e r p l a n solutio n a n d a r e th us n o t d e a lt with in this bri e f syn o psis.

Early Study of ‘Tra ditional Villa’ (C O A archite cts) A ‘fr a c ture d ’ s e ri e s o f p a vilio ns o f d iff e r e nt h e ig hts, ori e nt e d f or m a xim u m s e a vi e ws a n d win d c a p ture f or c o olin g . Th e ‘lo o k o ut’ t o w e r pro vi d e s a n e c l e c ti c a d d itio n.

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Prototyp e Plan La yout for Villa No 1 showing C ourty ards and fra cture d p a vilions to wra p around tre e positions surve ye d on site. (C O A in asso ciation blue gre en)

Rend ere d impression of front of Tra ditional Unit showing raise d platform and flexible timb er scre ens. (C O A archite cts)

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Tra ditional Unit – entry sketch (C O A)

Im a g es of Villa Typ e 1 – “ Tra ditional” N ot e – th e se a r e ‘ a rtists im pr e ssio ns’ o n ly – th e b uil d in gs a re se t b a c k a minim u m o f 30 m e t e rs fro m th e hig h w a t e r m a rk a n d will h a v e e xtr e m e ly lo w visu a l im p a c t d u e t o th e d e nse tre e c o v e r.

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Typ e 2 – “Dhow Sail Villa ” Th e b a si c prin c i p l e s o f this d e si g n a r e simil a r t o Vill a O n e . Th e us e o f sim p l e lin e a r p l a n f orms, bro k e n u p int o p a vilio ns t o a c c o m m o d a t e th e n a tur a l v e g e t a tio n a n d sit e f e a tur e s d o min a t e th e l a y o ut. W hil e th e livin g c o urty a rds, soli d c l a y w a ll e l e m e nts, o p e n a ir b a thro o ms, “ c o olin g ” p l a nt e d w a t e r f e a tur e s, c o n n e c tin g w a lk w a ys, d a y b e ds e t c a ll mimi c Vill a O n e , it is th e m or e c r e a tiv e ‘ org a ni c ’ ro o f a n d th e utiliz a tio n o f th e ro o f sp a c e th a t is th e e ss e nti a l d iff e r e n c e in th e d e sig n. Th e ro o f lin e s w e r e insp ir e d b o th b y th e org a ni c sh e ll f orms o f th e m a rin e e n viro n m e nt b ut a lso b y th e u b i q uit o us d h o w s a ils s e e n a ll o v e r th e Q uirim b a s o n th e lo c a l fishin g v e ss e ls. Su c h a ro o f w a s s e e n t o intro d u c e m or e int e r e st a n d u ni q u e n e ss th a n th e ‘tr a d itio n a l’ ro o f f orms. It is a lso a nti c i p a t e d th a t su c h a ro o f f orm will b e v e ry r e sp o nsiv e t o c o olin g fro m th e pr e v a ilin g win ds.

C O A archite cts

Mod el C onstructe d of ‘Dhow Sail roof’. ( C o n c e p t: b lu e gre e n, d e VS stru c tur a l e n gin e e rs)

Th e l a rg e c e ilin g sp a c e c r e a t e d b y th e 45 d e gr e e p it c h e s, c o m m o n t o b o th M a kuti a n d tim b e r shin gl e ro o fs, is a c c e ss e d b y a tim b e r st a ir c a s e . Th e s e u p p e r sp a c e s a r e us e d f or th e M a st e r B e dro o m a n d Priv a t e stu d y, b o th o f w hi c h h a v e e l e v a t e d vi e ws o f th e s e a . Th e r e a r e t w o o p tio ns o f this l a y o ut, th e first utiliz es a c a t w a lk t o a c c e ss th e stu d y fro m th e M a st e r B e dro o m , th e o th e r pro p os e s a s e c o n d st a ir c a s e t o a c c e ss th e stu d y. With th e e m p h a sis o n th e ro o f sp a c e s, th e f orm o f th e ro o fs in th e s e vill a s is m or e dr a m a ti c . Th e int e rlo c kin g f orms o f th e ro o fs pro vi d e a d d itio n a l sh a d in g o n th e n orth si d e s o f th e g a b l e s, a n d th e slo p in g a n gl e o f th e ri d g e lin e a i ds with p a ssiv e c o olin g b y a llo win g th e w a rm e r a ir t o m o v e a lo n g th e ri d g e lin e a n d o ut o f th e g a b l e s. It is pro p os e d th a t c ert a in p ortio ns o f th e se c o n d int erlo c kin g ro o f f orm sh a d e d s c r e e ns in ord e r t o c r e a t e a v a ri a tio n in th e p ossi b l e sh a d in g o p p ortu niti e s within

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th e d w e llin g . Th e s c r e e n o v e r th e d o u b l e v olu m e lo u n g e is a n e x a m p l e o f o n e o f th e s e u n c o v e r e d a r e a s.

Im a g es of Unit Typ e 2 – “Dhow Sail Roof” (C O A archite cts) Ro o f M a t e ri a l – M a kuti Th a t c h

Artists impression Dhow Sail – th e b uil d in gs a r e se t b a c k a minim u m o f 30 m e t e rs fro m th e hig h w a t e r m a rk.

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C ourty ard and Tower Study (C O A)

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Typ e 3 - “ Tre e C anopy Villa ” W hil e Vill a s 1 a n d 2 e n g a g e in tr a d itio n a l int e rpr e t a tio ns o f tro pi c a l a n d v e rn a c ul a r a r c hit e c tur e , Vill a 3 e x p lor e s a m or e c o nt e m p or a ry a p pro a c h. Th e sim p l e p l a n a llo ws th e m a in sp a c e s t o o p e n o nt o a d yn a mi c c o urty a rd , ro o f e d with a tr e e -lik e , sh e lt e rin g stru c tur e . It is int e n d e d th a t this tim b e r stru c tur e b e b o th a c o m b in a tio n o f w a t e rpro o f a n d sh a d e d a r e a s, a n d th a t it is org a ni c a lly sh a p e d a ro u n d b o th th e p l a n a n d e xistin g n a tur a l f e a tur e s o n sit e . Th e p l a n m a ximiz e s s e a vi e ws a n d th us a p p e a rs lin e a r in f orm , a llo win g a lm ost a ll o f th e ro o ms t o e njo y s e a fro nt a g e . W hil e th e m a st e r suit e si d e o f th e vill a c re a t e s a d d itio n a l sh e lt e r e d livin g sp a c e s o n th e so uth (n o n-s e a f a c in g si d e ), th e r e is a n intro d u c tio n o f a n a d d itio n a l c o n c e p t in this vill a , w h e r e th e b o a rd w a lk linkin g th e o th e r b e dro o ms, a lt e rn a t e s b e t w e e n b e in g c o nt a in e d within w a lls, t o o th er s e c tio ns o p e nin g u p o nt o th e n a tur a l v e g e t a tio n. This o p e n p l a n c a n b e a d a p t e d t o suit in d ivi d u a l o c c u p a nts’ n e e ds. Th e l a rg e ro o f / c a n o p y sh a d e stru c tur e is c o nstru c t e d fro m tim b e r usin g a f orm o f “sp a c e fr a m e ” c o nstru c tio n. This l a tti c e ty p e s c r e e n is su p p ort e d b y a s e ri e s o f sm a ll e r p osts b o u n d t o g e th e r t o f orm l a rg e c olu m ns. Th e sp a ns a r e m a ximiz e d t o r e d u c e th e a m o u nts o f c olu m ns a n d th e lo a d is tr a nsf e rr e d int o th e c olu m ns thro u g h a ‘tr e e -lik e ’ su bstru c tur e . Th e livin g sp a c e s b e lo w this “ c a n o p y” a r e e n c los e d usin g sim p l e tim b e r fr a m e stru c tur e s r a is e d a b o v e th e gro u n d . Th e s e stru c tur e s us e a c o m b in a tio n o f soli d tim b e r p a n e llin g ( b o th w a t e rpro o f a n d insul a t e d ) a n d m or e o p e n, “lo u v e r e d ” e l e m e nts, w hi c h c r e a t e s c o ntr a st a n d a lso a llo ws f or priv a c y, v e ntil a tio n a n d fl e xi bility. By c o nt a inin g th e s e livin g sp a c e s a n d w a t e rpro o fin g th e m with sim p l e stru c tur e s it a llo ws th e “ c a n o p y” a b o v e t o b e fl e xi b l e a n d org a ni c in f orm . It a lso e n a b l e s o c c u p a nts t o c los e u p sp a c e s d urin g b a d w e a th e r a n d w h e n l e a vin g th e isl a n d .

Plan Form for Villa 3 (C O A)

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Roof form over plan a b ove

Artists impressions â&#x20AC;&#x201C; Villa 3. (C O A archite cts)

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Annexure 2 ILLUSTRATIVE PRECEDENT STUDY This d o c u m e nt a c c o m p a ni es th e V a mizi D e si g n M a n u a l a s a s e p a r a t e A n n e xur e . It h a s b e e n pr e p a r e d a s a ‘ c oll a g e ’ o f im a g e s fro m v a rio us r e sorts a ro u n d th e w orl d th a t e x e m p lify e l e m e nts o f w h a t a r e c o nsi d e r e d r e l e v a nt t o a u ni q u e “ V a mizi Styl e ”.

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A nnexure 3 C O NSTRUCTI O N, OPERATIO NAL AND SERVICES A GREEMENTS Th e follo win g b a si c d escrip tio n serv es a s a n o utlin e to th e v a rio us issu es re l a tin g t o servi c es su p ply, o p er a tio ns a n d m a int e n a n c e a n d c o nstru c tio n of Vill a s o n V a m izi. Th e y D O N O T form p a rt of th e V a mizi D esig n M a nu a l a n d a re in clu d e d h ere o nly for inform a tio n. All th ese a sp e c ts will b e c o v ere d in m ore c o m pre h e nsiv e d o c u m e nt a tio n, n a m ely th e C o nstru c tio n A gre e m e nt, th e Servi c es A gre e m e nts a n d th e O p er a tio n a l M a n u a ls.

C onstruction A gre e m ent This d o c u m e nt ( a c o ntr a c tu a l a gr e e m e nt b e t w e e n th e vill a o w n e r a n d th e d e v e lo p e r) will re g ul a t e th e c o nstru c tio n of b uildin gs a n d stru c tures.

Servic es A gre e m ent This d o c u m e nt will c o v er servi c es su p ply a gr e e m e nts b e t w e e n th e priv a t e vill a o w n e r, thro u g h th e V a mizi H o m e O w n e rs Asso c i a tio n a n d th e ‘ D e v e lo p e r’, e ff e c tiv e ly a c tin g a s a ‘Lo c a l A uth ority ’. A gr e e m e nts will d e a l with th e n a tur e o f s e rvi c e pro visio n ( a c c e ss, w a t e r, e n e rg y, w a st e e t c ) a n d c h a rg e s r e l a t e d th e r e t o .

O p erations M anual This d o c u m e nt will d e a l with th e wi d e r a n g e o f issu e s r e l a t e d t o o p e r a tio ns a n d th e m a int e n a n c e o f th e wi d e r a n g e o f s e rvi c e s e n vis a g e d t o b e a v a il a b l e o n V a mizi t o th e Vill a o w n e r. Th e s e in c lu d e , su p p ly o f st a ff, su p p ly o f f o o d , v e hi c l e su p p ly a n d m a int e n a n c e , b o a ts a n d o th er c r a ft, l a u n dry, m e d i c a l su p p ort, .

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Annexure 4 EN GINEERIN G SERVICES Th e D e v e lo p e r h a s u n d e rt a k e n th e c o nstru c tio n a n d o n g oin g m a int e n a n c e o f a ll e n gin e e rin g s e rvi c e s r e q uir e d t o s e rvi c e th e e ntir e d e v e lo p m e nt. Th e s e in c lu d e : o S e rvi c e s h u bs o Ro a ds o Airstri p o Po w e r g e n e r a tio n o D e s a lin a tio n o f w a t e r o Te l e c o m m u ni c a tio ns

Principles A n u m b e r o f k e y prin c i p l e s u n d e rp in th e e n gin e e rin g a n d s e rvi c e s str a t e g y w hi c h n e e ds t o b e a p pro pri a t e t o th e isl a n d c o nt e xt. Th e s e in c lu d e : x x x

“Sm all is b e autiful” – a v oi d lo n g c a b l e l e n g ths, m ost s e rvi c e s t o b e m a n a g e a b l e a t th e h o us e l e v e l with m a in s e rvi c e s pro vi d e d b y sm a ll ‘s e rvi c e h u bs’ d e si g n e d f or e a c h c lust e r o f Vill a s. “Sustaina ble” – e m p lo y th e full r a n g e o f ‘ gr e e n b uil din g ’ t e c h n olo g y a v a il a b l e –r e c y c l e , r e -us e , r e d u c e , “t o u c hin g th e e a rth li g htly” “Modular and Re lia ble” – a ll t e c h n olo gi e s sh o ul d b e m o d ul a r, i e th e y c a n b e e x p a n d e d b a s e d o n d e m a n d ; simil a rly, a ll t e c h n olo gi e s c h os e n sh o ul d b e ‘ b e st pr a c ti c e ’ a n d o f th e s a m e m a k e t o e nsur e e a sy m a int e n a n c e a nd b a ck up.

Th e k e y s e rvi c e s c o n c e p ts a r e bri e fly d e s c ri b e d b e lo w .

Water W a t e r is a v e ry pr e c io us r e so ur c e o n th e isl a n ds. A sm a ll d e s a lin a tio n p l a nt will b e pro vi d e d f or a ‘sust a in a b l e c lust e r’ o f vill a s, su b j e c t t o d e si g n a n d lo c a tio n. Th e p ositio n o f th e s e p l a nts will b e r e l a t e d t o th e ‘s e rvi c e h u bs’. A sm a ll w e ll p oint will b e cr e a t e d f or e a c h p l a nt. In th e lo n g t e rm , it is h o p e d th a t d e s a lin a tio n c a n b e driv e n b y r e n e w a b l e e n e rg y (su c h a s a win d turb in e s or sol a r v olt a i c p a n e ls, su c h t e c h n olo g y b e in g a v a il a b l e ). In a d d itio n t o d e s a lin a tio n, it is pro p os e d th a t, w h e r e p ossi b l e , r a in w a t e r c a p tur e will b e d e sig n e d w h e r e p ossi b l e o ff th e ro o fs o f th e Vill a s. Th e c a p tur e d w a t e r will b e p u m p e d t o e l e v a t e d st or a g e t a nks su b j e c t t o d e t a il e d d e si g n a t e a c h h o us e . Su c h w a t e r c a n b e us e d f or irri g a tio n p urp os e s, o ut d o or sh o w e rs, a n d flushin g o f t oil e ts (vi a a gr e y-w a t e r syst e m ). All t oil e ts a r e t o b e d u a l-flush.

Sewera g e Th e fin a l c h oi c e o f t e c h n olo g y will b e su b j e c t t o th e fin din gs o f th e En viro n m e nt a l V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d esig n

Im p a c t Ass e ssm e nt, h o w e v e r, it is a nti c i p a t e d th a t, d u e t o th e e xtr e m e ly lo w d e nsity o f th e pro p os e d d e v e lo p m e nt (Vill a s a p prox 70 t o 100 m e t e rs a p a rt), th a t t h e c urr e nt syst e m e m p lo y e d a t th e Lo d g e (n a m e ly s e p ti c t a nks a n d so a ka w a ys) will b e us e d f or th e Vill a s. A n u m b e r o f a lt e rn a tiv e t e c h n olo gi e s a r e a v a il a b l e f or s e w e r a g e d isp os a l, su c h a s b io-g a s d i g e st ors, mini p a c k a g e p l a nts, dry- c o m p ostin g e t c . Th e fin a l c h oi c e o f t e c h n o lo g y is u n d e r r e vi e w .

Energy In v e sti g a t io n s int o a lt e rn a tiv e so ur c e s o f r e n e w a b l e e n e rg y (win d p o w e r, sol a r p o w e r, w a v e a n d e stu a rin e a n d ti d a l p o w e r e t c ) a r e c o ntin uin g . As th e proj e c t m a tur e s, it is a nti c i p a t e d th a t m or e in v e st m e nt will b e m a d e int o r e n e w a b l e e n e rg y, p a rti c ul a rly win d a n d sol a r giv e n th e lo c a tio n o f th e proj e c t in th e w a rm tro pi cs. A ll b uil d in gs will in c orp or a t e sol a r p a n e ls f or w a t e r h e a tin g . Th e s e will n o t b e visi b l e fro m th e b e a c h or fro m n e i g h b o urin g pro p e rti e s. Lo w e n e rg y li g ht b ul bs a r e r e q uir e d a n d will b e sp e c ifi e d in a ll b uil d in gs. All g e ys e rs a r e t o b e c o v er e d w ith g e ys e r 'b l a nk e ts'. Th e p roj e c t e l e c tri c a l e n gin e e rs will a ss e ss a n d r e c o m m e n d th e c orr e c t “ b a l a n c e ” b e t w e e n t e c h n olo gi es a t th e ‘ h o us e l e v e l’ a n d a t th e ‘ c lust e r l e v e l’. Sm a ll s wim min g p o ols will b e p e rmitt e d , a s w e ll a s mi c ro w a v e s, f a ns, fri d g e s, fr e e z e r , a n d t e l e visio n s. All th e s e a p p li a n c e s will h a v e t o b e ‘ e n e rg y b a l a n c e d ’ a t th e h o m e o w n e r l e v e l t o e nsur e th a t e a c h Vill a is s e lf suffi c i e nt a n d is n o t p l a c in g u nr e a so n a b l e d e m a n d o n th e s ervi c e s h u b w hi c h will su p p ly th e b a s e d e m a nd. In su m m a ry, th e mix o f e n e rg y syst e ms will in c lu d e : x x x x

x x

Solar Sol a r w a t e r h e a t e r p a n e ls b e hin d e a c h h o us e ; (p ossi b l e e l e v a t e d t o w e r with w a t e r t a nk a n d “tr e e h o us e ”; n o t t o b e visi b l e fro m b e a c h). Wind Sm a ll turbin e s t o b e in v e sti g a t e d a t th e h o us e l e v e l. Th e p ossi bility of a l a rg e r turb in e f or th e w h ol e isl a n d will a lso b e p ursu e d in th e futur e . G as Us e f or c o o kin g . Th e su p p l y o f g a s a n d r e l a t e d tr a nsp ort c osts t o b e in v e sti g a t e d . Fire It is pro p osd t o m a k e us e o f th e l a rg e w o o d su p p ly a v a il a b l e o n th e isl a n d d u e t o r e g ul a r c l e a rin g o f c a su a rin a tr e e s, a s w e ll a s th e m a t e ri a l l e ft o f= v e r fro m ro a ds a n d tr a c k d e v e lo p m e nt. Th e p ossi b l e us e o f a ‘ d o nk e y b oil e rs’ f or o utsi d e sh o w e rs will b e in v e sti g t e d . All vill a s will b e pro vi d e d with a n o utsi d e br a a i/ b a rb e q u e a r e a . Diesel, Petro l A sm a ll e m e rg e n c y b a c k-u p sil e nt-p a c k g e n e r a t or will b e pro vi d e d a t e a c h h o u s e . Th e S e rvi c e Hu b will c o nt a in th e m a in g e n e r a t or f or e a c h Vill a C lust e r. Battery Ba ck up. Vill a s will b e pro vi d e d with in v e rt ors (5-7 Kv a . a p prox 14hrs us e ) V a mizi Design M anual. M a r c h 2010 blue gre e n p l a n nin g + d esig n