Leegstand in kantorenland: wat nu? Er staan veel kantoorgebouwen leeg in Nederland. En daarbij komt een nieuwe leegstandstandsvraag snel op ons af. Na‐ melijk in zorgvastgoed. Wij vroegen ons af: wat kun je hier‐ mee? Al snel kwamen we erachter dat de achterliggende problema ek complex is en dat niet slechts één par j het j kan keren. Daarom organiseerde Valstar Simonis een ronde‐ tafelgesprek met verschillende par jen uit het werkveld. Deelnemers aan deze ronde tafel zijn Peter Noordanus, bur‐ gemeester van Tilburg, Pieter Sitsen, architect/partner bij KOW architecten, Paul Oudeman, kantorenloods bij het Ont‐ wikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, Charlie Martens, ten jde van het gesprek directeur nieuwe markten bij Bal‐ last Nedam Bouw & Ontwikkeling, Harry Moeskops, voorma‐ lig voorzi er RvB van Osira Amstelring in Amsterdam, Hans Klein Breteler, ac ef in diverse RvT in de gezondheidszorg en voormalig lid van de Eerste Kamer, Wilfried van Mierlo en Theo de Boer, beiden directeur bij Valstar Simonis. Er staan veel gebouwen leeg in Nederland en dat is op dit mo‐ ment voornamelijk kantoorruimte. Ruim 7 miljoen vierkante meter om precies te zijn, met een waarde van ooit rond de 15 miljard euro. Enorm zonde, vooral ook omdat er nog steeds veel vraag is naar gebouwen, hoewel dit meestal woonruimte betre . Charlie Martens: ‘We vonden nieuwbouw makkelijker. Je koopt een stuk weiland en zet er het gebouw neer dat je had bedacht. In deze jden is dat echter beslist niet de beste oplossing voor Nederland.’ Paul Oudeman: ‘Nee, inderdaad. Gelet op het metrage leegstand hoe er de komende en jaar geen meter meer gebouwd te worden.’ Harry Moeskops voegt toe: ‘Overigens: een nieuw leegstandsvraagstuk komt eraan. De transi e AWBZ zal maken dat veel “tradi onele” verzor‐ gingshuizen hun func e verliezen.’ Verschillende invalshoeken De eigenaar van een leegstaand pand struikelt vaak over wet‐ geving en financiën, terwijl welwillende ontwikkelaars op te‐ rughoudendheid bij de banken stuiten. Valstar Simonis besloot daarom om voor het rondetafelgesprek – met als thema ‘transforma e en verduurzaming van gebouwen’ – par jen uit
verschillende hoeken bij elkaar te ze en. Theo de Boer: ‘Op deze manier hopen we nog beter inzicht te krijgen in de pro‐ blemen die er spelen. De noodzakelijke aanpak van deze trans‐ forma e kan het beste gerealiseerd worden in een ketenaan‐ pak van meerdere disciplines.’ In de prak jk blijkt gelukkig dat steeds meer par jen elkaar vinden om samen te overleggen hoe ze nu het beste kunnen omgaan met leegstaande gebouwen. Financiële kant openbreken Peter Noordanus: ‘Er spelen vaak veel verschillende factoren. De financiële kant van de zaak is een duidelijk knelpunt. Het vastgoed is voor een hoge prijs aangekocht, prijzen van voor de crisis. En bij zorgvastgoed in vergelijkbare zin is er een te hoge boekwaarde. Je zou flink moeten afwaarderen en dat doet natuurlijk pijn.’ Hans Klein Breteler: ‘De grote pensioen‐ fondsen, zoals PGGM en ABP, beschikken over veel geld dat zij nu voornamelijk in het buitenland wegze en om guns ge ren‐ dementen te behalen. Met dit kapitaal zouden zij veel voor de Nederlandse economie kunnen betekenen, ik denk dat daar in de toekomst wel iets mee gaat gebeuren.’ Peter Noordanus: ‘Er is gewoon veel minder geld beschikbaar dan vroeger. Er is weinig ‘leverage’ meer mogelijk en banken zijn zeer terughoudend met leningen.’ Pieter Sitsen: ‘Ik zie eigenlijk wel kansen waarbij de gemeente een rol kan spelen. Zij zijn vaak voor een groot deel eigenaar van de grond en grond is geld waard. Je kunt een bepaalde canonconstruc e maken. Ik weet dat de beurspassage in Ro erdam ook op die manier is gefinancierd.’ Peter Noordanus: ‘De grondwaarde op een andere manier financieren reduceert het probleem in ie‐ der geval wel, maar je blij zi en met een stuk onzekerheid over de financiering. Wil je op grotere schaal herbestemmen dan zal hier een vehicle voor moeten komen.’ Harry Moes‐ kops: beaamt dit. ‘Wij zijn op dit moment aan het bekijken wat we kunnen doen qua verlenging van contractzekerheid. Als par jen bepaalde garan es met elkaar kunnen overeenko‐ men, is er meer vertrouwen en wellicht meer mogelijk. Ergens moet de impasse doorbroken worden.’
Peter Noordanus
Pieter Sitsen
Harry Moeskops
Paul Oudeman
Charlie Martens
Hans Klein Breteler
Denk out‐of‐the‐box Tijdens het rondetafelgesprek worden er veel interessante oplossingsrich ngen besproken. Charlie Martens zegt bijvoor‐ beeld: ‘Wij hebben een contract gesloten (de Stroomversnel‐ ling) met een viertal grote aannemers en zes coöpera es waarbij we de energiekosten laten verlopen via de servicekos‐ ten van de verhuurders. Op die manier kunnen wij investerin‐ gen om tot energie neutrale woningen te komen goed finan‐ cieren.’ De meeste aanwezigen zijn het erover eens dat deze jden vragen om crea eve oplossingen en het bedenken van hele andere exploita econcepten. Paul Oudeman oppert om daken van par culiere daken te bekleden met zonnepanelen en deze te verhuren aan energieleveranciers. Het is duidelijk dat het aan tafel ze en van verschillende disci‐ plines leidt tot veel gespreksstof. Er wordt gesproken over werken volgens het BIM‐model en de voordelen hiervan, over de zogenaamde NOM‐woning (nul op de meter), over samen‐ werking met Pla orm 31 en ruimte‐intensivering. Ook wordt er gesproken over centraal salderen, het smartgrid en andere financieringsstructuren. Paul Oudeman: ‘Je wordt inderdaad gedwongen om crea ef te zijn. In de gemeente Amsterdam zijn daar talloze voorbeelden van onder andere door crea ef met erfpacht om te gaan’.
“Transforma e van kantoren en zorgvastgoed door ketensamen‐ werking en “out‐of‐the‐box” denken.” Pieter Sitsen: ‘Het nieuwe bouwbesluit hee ons wel veel ge‐ geven als het gaat om transforma es, namelijk het ‘rechten verkregen niveau’. Dat is een juridisch instrument waar trans‐ forma es die eerst las g waren nu makkelijker worden.’ Bestudeer succesvolle transforma es Bovendien zijn er inmiddels al heel wat voorbeelden van suc‐ cesvolle transforma es te noemen. Denk aan de Molenwerf en het GAK‐gebouw in Amsterdam, transforma e van kanto‐ ren in studentenhuisves ng in Diemen‐Zuid en het Rem‐ brandtparkhotel langs de A10. Paul Oudeman: ‘Je merkt hier echt het principe van één schaap over de dam en dan volgen er meer. Transforma e van hotels, daar hoef ik bijna geen aandacht meer aan te besteden, het gaat bijna vanzelf.’ Naarmate het gesprek vordert, lijken de blikken van de betrok‐ kenen steeds meer gericht op een zonnige toekomst. Charlie Martens: Vertrouwen is belangrijk. We moeten het wan‐ trouwen doorbreken door garan es te leveren. Wilfried van Mierlo: ‘Ja, wij merken dat ook. Je moet andersom gaan rede‐ neren: wat brengt het op in plaats van het kostenplus‐ beginsel.’ Ook Peter Noordanus is ervan overtuigd dat allian‐ es de toekomst hebben. En eigenlijk klinkt dat ook logisch. Harry Moeskops: ‘Coöpera es geven veel meer verbinding.
Samen sta je sterker, het klinkt als een cliché, maar het werkt wel!’ Theo de Boer: ‘Het wordt nu delen van risico’s zodat je nieuwe kansen met elkaar kunt binnenroeien.’ Samen sta je sterker Hans Klein Breteler: ‘Ik zie die rode draad ook. Onder de huidi‐ ge omstandigheden qua economie en maatschappij kan er alleen via samenwerking en synergy (ook op inhoud) nog iets gebeuren. En niet meer wat we hadden in de vorige eeuw, machogedrag, iedereen doet zijn eigen kunstje, het wegze en van risico’s naar elkaar. Nu is het veel integraler, of het nu bij jou is in je kantoren of bij ons in de zorg. Dat is de rode draad, je moet er samen uitkomen.’ Een mooie afslui ng van het rondetafelgesprek hoewel Peter Noordanus wel realis sch wil blijven: ‘Er bestaan nog veel knelpunten en er staat ons nog veel te doen.’ Valstar Simonis wil in ieder geval meewerken aan een duurzamer Nederland en vindt het een uitdaging om ook op het gebied van installa‐ es crea eve oplossingen te vinden. Wordt vervolgd!