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Progetto Fintur

Novembre 2002

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------------------ Progetto Fintur - Maratea


1 La filosofia del Gruppo...........................................................................................................3 2 Maratea...................................................................................................................................5 2.1 Perché Maratea...........................................................................................................................5 2.2 I punti di forza............................................................................................................................6 2.3 Punti di debolezza.......................................................................................................................7

3 Il progetto................................................................................................................................7 3.1 L’avvio.........................................................................................................................................7 3.2 Che cosa è stato fatto sinora.......................................................................................................8 3.3 I progetti “speciali”...................................................................................................................10 3.4Gli obiettivi.................................................................................................................................11 3.5 Il piano di Comunicazione........................................................................................................12

4 la situazione attuale..............................................................................................................14 5 le prospettive..........................................................................................................................15 5.1 La ristrutturazione societaria..................................................................................................15 5.2 L’Organigramma Mondo Maratea Gestioni turistiche ........................................................18 5.3 Gli obiettivi societari.................................................................................................................18 Il raggiungimento di questi obiettivi metterebbe in condizioni il Gruppo di poter autonomamente far fronte agli impegni finanziari senza dover procedere a nuovi aumenti di capitale da offrire a terzi o ad operazioni di collocamento di parte o tutto il patrimonio immobiliare.....................................................................................................................................19 5.4 Gli obiettivi reddituali..............................................................................................................20 5.4.1 Il Gruppo...............................................................................................................................................20 5.4.2 Fintur Holding Finanziaria....................................................................................................................20 5.4.3 Fintur Immobiliare.................................................................................................................................20 5.4.4 Fintur Lavori & Manutenzioni..............................................................................................................20 5.5.5 Fiumicello srl.........................................................................................................................................21 5.5.6 Le Club..................................................................................................................................................21 5.4.5 La Gestionale.........................................................................................................................................21 5.4.6 Criteri valutativi dei budgets.................................................................................................................22

6 ALLEGATI............................................................................................................................23

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LA FILOSOFIA DEL GRUPPO

L’industria della vacanza non è stata, tranne casi eccezionali, mai approcciata con metodologie progettuali e realizzative complesse e coscienti tali da generare progetti industriali che potessero, rispettando gli assets e le vocazioni dei territori, sviluppare ricchezza e valorizzazione duratura nel tempo. In prevalenza fino ad oggi lo sviluppo turistico è stato il più delle volte inteso come realizzazione

e

gestione

di

singole

strutture

ricettive,

commerciali

o

di

intrattenimento, affidate all’iniziativa di singoli in mancanza assoluta di una pianificazione politico-economica di sviluppo del territorio, ma ancor peggio in assenza di un qualunque spirito consortile tra i singoli operatori. Va da sé che questa incapacità di dialogo tra il pubblico e il privato e tra privati nel condividere le sorti e il destino del territorio ha prodotto per un verso l’aggressione e la deturpazione del territorio, per un altro una totale inconsapevolezza nella definizione dell’offerta e del target da colpire. L’improvvisazione generalizzata che ha governato e che governa nel sud Italia l’industria del turismo ha fatto si che territori con assets di grande qualità fossero aggrediti e trasformati in modo da dover soddisfare bisogni di una domanda da “grandi numeri”. Residenze estive, camping e villaggi che sull’onda dell’emotività degli anni del boom economico sono proliferati sulle nostre coste hanno prodotto i risultati disastrosi ed inconfutabili che tutti noi conosciamo. Il non aver compreso in quegli anni che il mondo stava subendo delle profonde trasformazioni e che i sistemi di comunicazione e di trasporto avrebbero favorito per primo nel settore del turismo la vera globalizzazione ha fatto si che il nostro Paese si attrezzasse per competere su un’offerta di grandi numeri su cui per diverse motivazioni, non da ultimo quella del costo della manodopera, è assolutamente perdente. Si sarebbe dovuto e si dovrebbe invece lavorare sulla preservazione e valorizzazione di assets quali la esclusività delle nostre bellezze mediterranee, la storia, la cultura e le tradizioni che hanno fatto e fanno dei nostri territori tesori unici. Queste considerazioni di tipo politico-industriale rappresentano però solo una parte del ragionamento che risulta essere sicuramente più complesso e che non può prescindere da un’analisi sociologica ed antropologica, unica chiave per una corretta analisi di questa complessa tematica. L’epoca post-industriale caratterizzata dallo 3

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sviluppo dell’informatica e delle telecomunicazioni, da Internet e dalla genetica ha cambiato e cambierà sempre di più i nostri bisogni e il nostro modo di vivere. La globalizzazione che è una delle figlie di questa nuova era, pur avendo prodotto grandi ed importanti effetti positivi nel mondo, vedi per esempio l’informazione e la comunicazione, ha rappresentato invece in altri casi grande pericolo per il tentativo di pochi di voler prevalere omologando il mondo. Abbiamo rischiato seriamente di nutrirci di hamburger di Mc Donald’s indifferentemente in qualunque parte del mondo, di trascorrere anonimamente le nostre vacanze in una grande catena alberghiera americana, di vestire e di comportarci come tanti soldatini di un unico esercito abbandonando e ripudiando storia e tradizioni. L’uomo però riesce sempre a fermarsi ad un passo dal baratro per un forte spirito di auto-conservazione che lo preserva anche da se stesso. E’ inconfutabile, infatti, una sempre maggiore presa di coscienza dell’uomo sull’importanza di preservare le proprie origini e peculiarità che necessariamente lo spingono verso la ricerca e la comprensione delle peculiarità degli altri territori e degli altri uomini. Fare turismo significa vendere territorio, la sua storia, la sua cultura, le sue tradizioni. E’ questo che oggi per fortuna sempre più uomini nel mondo cercano ed apprezzano. Siamo ben lontani dal concetto di turismo inteso come vendita di posti letto, di ombrelloni o di villaggi che organizzano e gestiscono il tempo libero di chi forse è incapace di auto-gestirlo. Tempo libero o meglio liberato questo sarà uno dei problemi a cui la politica e l’impresa dovranno nel prossimo futuro neanche troppo lontano dare una risposta. Il progresso tecnologico ha cambiato profondamente il sistema lavorativo di questi ultimi tempi. Quanto più esso avanzerà tanto più diminuiranno i posti di lavoro tradizionali. Oggi siamo nell’epoca della creatività favorita ed assecondata proprio dal progresso. La fisicità del vecchio modo di lavorare lascerà sempre più spazio a nuove forme e a nuovi modi di lavorare. Il tele-lavoro, la condivisione del lavoro a distanza e quant’altro ci renderà sempre più liberi nei nostri movimenti consentendoci sempre di più e meglio di lavorare in ogni posto del mondo.

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Questo profondo cambiamento che non pochi disagi creerà nelle abitudini e nella psicologia dell’uomo sarà uno dei problemi che la società dovrà quanto prima affrontare. I lavori di domani saranno sempre di più i non lavori di oggi. Presidio del territorio, prevenzione ambientale ed ecologica, riscoperta delle arti e delle tradizioni, assistenza degli anziani, maggiore tutela ed attenzione verso i minori, attenzione ed attività verso i popoli poveri saranno per fortuna i lavori di domani che contribuiranno a rendere più giusto e migliore questo mondo. L’aiuto e la sostituzione delle macchine all’uomo nei lavori tradizionali, l’allungamento della vita media grazie al progresso della genetica e della medicina daranno sempre più tempo libero all’uomo e lo renderanno sempre più padrone del suo tempo. Questa condizione che, se ben utilizzata può rappresentare un punto di forza ed occasione di arricchimento dell’uomo può di contro se mal utilizzata diventare un serio pericolo per la socialità. La risposta ad un giusto e corretto modo di utilizzare il tempo libero sarà la sfida di domani. L’ozio padre dei vizi può, come dice De Masi, in presenza di un corretto utilizzo del tempo liberato diventare l’otium creativo, di romana memoria. La vacanza per l’uomo non sarà più come originariamente era un lusso ma diventerà un destino. Sapere organizzare la vacanza, che non è e non può essere solo occasione di divertimento o di stordimento ma momento anche di riflessione e di arricchimento, sarà l’impegno che coloro i quali si occuperanno di turismo dovranno profondere nella loro opera politico-industriale. Queste

riflessioni

che

richiederebbero

sicuramente

molte

più

righe

di

approfondimento sono state e sono le fondamenta su cui si basa l’iniziativa FINTURMARATEA.

2 2.1

MARATEA Perché Maratea

Splendida cittadina, unico Comune della Basilicata che affaccia sul mar Tirreno, tra Calabria e Campania, con una costa di 32 chilometri ed un entroterra di 8 abbracciata dai parchi del Cilento e del Pollino baricentrica tra Capri e le Eolie, 5

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presenta le più esclusive condizioni di preservazione del territorio e di esempio di corretto sviluppo urbanistico che, unitamente alla sua storia e al suo nome, conosciuto nel mondo per i suoi illustri trascorsi degli anni 50-70, ne fanno oggi in termini di potenzialità inespresse il miglior prodotto turistico del territorio italiano. Circostanze storico-culturali ed una forte coscienza da parte dei Lucani sul valore e la necessità di preservarla hanno fatto si che Maratea in questi ultimi 20 anni rimanesse luogo esclusivo di pochi assolutamente fuori dai circuiti internazionali e nazionali di moda. Non ha conosciuto cementificazioni selvagge, frequentazioni e aggressioni di massa, futili mondanità che hanno invece caratterizzato quasi tutti i posti turistici della nostra penisola. E’ proprio l’assenza di questi errori e la diffusa conoscenza nazionale ed internazionale del suo nome che fanno di Maratea la località oggi più appetibile per una elite di clientela che sempre più disorientata è alla ricerca di posti esclusivi.

2.2

I punti di forza

Tra i punti di forza sono sicuramente da sottolineare: •

la vastità e la varietà del suo territorio che, diviso in nove rioni, sale, con un’esplosiva macchia mediterranea di querce, lecci e carrubi, dal livello del mare, in pochi chilometri, fino ad un altitudine di 800 metri;

le ricchezze artistico monumentali racchiuse nelle sue 44 chiese, tutte puntualmente ristrutturate;

il nuovo centro urbano, ricco di vicoletti ben curati e di tanti piccoli negozi, e l’antico castello dove si sviluppa, ai piedi dell’imponente e vigilante Cristo a picco sul mare, l’antico borgo di Maratea;

le tre stazioni ferroviarie poste sulla linea principale Milano-Reggio Calabria, dove sostano i treni più importanti; la breve distanza (solo trenta chilometri) dallo svincolo autostradale di Lagonegro, sulla Salerno-Reggio Calabria ed il bellissimo ed affascinante porticciolo, unico vero e sicuro ricovero tra Capri e le Eolie;

il realizzando aeroporto di Scalea, a soli 30 chilometri da Maratea;

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la caserma dei Carabinieri, della guardia di finanza, della capitaneria di porto, dei vigili del fuoco, della forestale e un ospedale, che concorrono a garantire tutti i servizi che ogni ospite ha necessità di avere;

la totale ed assoluta mancanza di micro-criminalità e di criminalità organizzata, che garantiscono quell’ulteriore ed irrinunciabile condizione di sicurezza di cui ha bisogno ogni vacanziere;

la condivisione ed il forte sostegno, da parte della classe politica locale e regionale, al progetto integrato Fintur di rilancio del territorio.

2.3

Punti di debolezza

Tra i punti di debolezza sono sicuramente da considerare: •

la distanza di 140 chilometri dall’aeroporto internazionale di Lamezia Terme e di circa 200 dall’aeroporto internazionale di Napoli;

l’assoluta mancanza di trasporto marittimo da/per Napoli e le Eolie;

la mancanza di professionalità qualificate nel settore turistico, se pur in presenza di un Istituto Alberghiero;

la mancanza di alcune infrastrutture di servizio, come cinema e teatro coperti;

strutture ricettivo-alberghiere che necessitano di essere riqualificate e recuperate; Maratea presenta infatti un ottimo e valorizzato sviluppo immobiliare di residenze private (circa 7000 posti), a fronte di un contenutissimo numero di posti letto alberghieri (circa 2700).

3 3.1

IL PROGETTO L’avvio

La FINTUR SpA è stata costituita nel 1999 con sede in Torino via del Carmine n°10 ed ha iniziato ad operare sul territorio di Maratea nel febbraio 2000. Il progetto, redatto con l’ausilio di primarie aziende di consulenza e studi legali quali Ernest & Young, lo studio Grande Stevens ed altri, ha avuto il suo impulso iniziale ad

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opera di un ristretto gruppo di imprenditori meridionali, i quali hanno mirato il proprio intervento nell’ambito dell’industria del turismo locale volto a: -riqualificare e potenziare alcune strutture ricettive già esistenti -sviluppare servizi ed attività complementari integrative a quelle ricettive-alberghiere -coordinare e gestire tutte le attività tramite la costituzione di un gruppo societario composto dalla capogruppo FINTUR proprietaria di tutte le società che detengono gli immobili alberghieri e dalla società gestionale unica Mondo Maratea.

3.2

Che cosa è stato fatto sinora

La metodologia industriale utilizzata è stata quella di non rincorrere assolutamente la domanda ma, valutati gli assets e le vocazioni del territorio, di definire l’offerta e i canali necessari per colpire il target desiderato. L’approccio è stato quello del distretto e cioè una forte concentrazione di risorse economiche ed umane che hanno inciso in tutta la filiera dell’industria turistica del territorio per concorrere a garantire l’erogazione di servizi con standard qualitativi omogenei. Si sono acquisite al momento le tre strutture alberghiere più belle e prestigiose del territorio

“Pianeta

Maratea”,

“La

Locanda

delle

Donne

Monache”

e

“Santavenere Hotel” che adeguatamente ristrutturate e riqualificate per le diverse caratteristiche ed ubicazioni soddisfano, seppur all’interno di un target medio-alto, bisogni diversi. La capacità ricettiva a oggi è di circa 600 posti letto. Si è acquisita la FIUMICELLO SRL, società controllata per l’80% da FINTUR e per il 20% da IPI gruppo FIAT, proprietaria dell’area ex industria Rivetti dove è in progetto la realizzazione di tutte le infrastrutture e servizi di cui il territorio è carente (parcheggi coperti, grande area fitness, cinema e teatro) nonché di una struttura ricettivo-alberghiera dedicata ai giovani con forte propensione di spesa con l’obiettivo di favorire l’incontro di culture e di esperienze dei giovani di tutto il mondo. Si sono acquisite le strutture ristorative più prestigiose del territorio quali il “Bar Sambacco” nella lussuosa area di Fiumicello dove è ubicato il “Santavenere Hotel” albergo 5 stelle lusso, “L’Antico Caffè del Porto” nella piazzetta del porto di Maratea che ha in concessione la quasi totalità dell’area demaniale della piazza ed il ristorante “Il Capitano” sempre ubicato sulla piazzetta del porto a cui spetta in concessione la rimanente area demaniale. 8

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Queste strutture alberghiere e ristorative di proprietà della FINTUR sono oggi gestite da un'unica società di gestione la Mondo Maratea Gestione Turistiche Integrate (GTI) che garantisce armonia nel perseguimento degli obiettivi gestionali del gruppo. Sono state costituite poi, per meglio ordinare ed ottenere il raggiungimento degli obiettivi, altre due società controllate e coordinate dalla “Mondomaratea GTI”, la Mondo Maratea Shopping che ha come mission l’apertura e la gestione a regime di 12 negozi che devono garantire l’offerta di prodotti esclusivi e particolari marchiati “Maratea Moda” e la Mondo Maratea Servizi che ha come mission la gestione dell’offerta dell’intratainment, dell’escursioni e degli sports. Attualmente la “Mondo Maratea Shopping” ha aperto e gestisce cinque prestigiosi punti vendita dislocati tra Porto, Fiumicello e Centro Storico mentre la “Mondo Maratea Servizi” dopo aver acquisito know-how dall’esperienza 2002 con la società In Action del gruppo Francorosso oggi ha in dotazione e gestisce una Agenzia di Viaggio situata nel porto di Maratea necessaria alla vendita oltre che della biglietteria aerea e ferroviaria delle attività escursionistiche-sportive da essa organizzate, un punto Diving situato sul molo principale del porto dove, oltre alla vendita di servizi alla diportistica, si offrono servizi di rent electric cars and scooters, nolo di gommoni e di gozzi, un Maneggio situato in una meravigliosa cornice naturale al lato del “Pianeta Maratea”, una vasta area attrezzata nella zona di Fiumicello denominata “Santavenere Park” dove vengono organizzati innumerevoli spettacoli di grande qualità come per esempio il Mara Jazz, spettacoli teatrali e per bambini, due Lidi balneari necessari ad accogliere non soltanto la clientela del “Pianeta Maratea” ma dove si organizzano sport ed attività acquatiche quali canoa, surf, corsi di vela, sci nautico e quant’altro, un Servizio di Trasporto con navette che assicurano h24 agli ospiti Mondo Maratea la possibilità di spostarsi sul vasto territorio. La società si è dotata inoltre di una variegata offerta di animazioni ed Hostess che offre alle strutture del gruppo e di innumerevoli pacchetti di escursioni di terra, di mare e di cultura che vedono coinvolti innumerevoli aree Campane e Calabre oltre che Lucane. La costituzione dell’“Art-cafè” con gli eventi culturali proposti e la realizzazione dell’associazione “Le Club” che con i suoi 100 e più soci ha come obiettivo quello di 9

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monitorare e promuovere attività di sensibilizzazione, mediante l’organizzazione anche di eventi in settori come l’ecologia, l’urbanistica, medicina e salute, sport, cultura e volontariato completano il quadro dell’offerta che il gruppo ha inteso mettere a disposizione degli ospiti del territorio. 3.3

I progetti “speciali”

E’ chiaro che partendo dall’assunto che industria della vacanza è, assolutamente vendita del territorio, della sua storia e cultura il progetto industriale non poteva non dedicare particolare attenzione ed impegno ad alcune tematiche strategiche per l’arricchimento dell’offerta. All’enogastronomia è dedicata grande attenzione e con il coinvolgimento delle migliori e più qualificate risorse che il territorio offre è stata costituita “La Scuola del Gusto” con l’obiettivo di formare e preparare chef, somelier e formager in una logica di riscoperta e valorizzazione di prodotti tipici del territorio e di antiche ricette. E’ stata avviata una intensa collaborazione con l’organizzazione Slow Food e con Caseus, centro sperimentale di ricerca nel mondo caseario con sede in Bella, che ha portato da due anni all’organizzazione del “Premio Caseus Mondo Maratea” per la premiazione del miglior carrello di formaggi italiani, premio che oramai ha assunto una grande rilevanza internazionale. Con l’obiettivo di creare cultura dell’accoglienza e di formare professionalità di settore si sta lavorando ad un importante progetto che vede coinvolto Mondo Maratea e la Scuola Alberghiera di Maratea. Con una primaria Università privata internazionale si sta invece pensando di realizzare in Maratea “l’Università del Turismo”. La necessità di dover comprendere cambiamenti ed esigenze nel modo di fare vacanza unitamente alle problematiche del tempo liberato hanno determinato la scelta di costituire una Fondazione che presieduta da scrittori, storici, antropologi e studiosi del settore del turismo, dovrà occuparsi di individuare e suggerire metodologie e strumenti efficaci per comprendere come utilizzare proficuamente e meglio il tempo liberato. “Chi ha paura delle Vacanze” è stato il tema che ha riscosso grandissima attenzione e successo nel primo convegno del 2001 organizzato dalla Fondazione e si ripeterà con cadenza biennale. 10

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Altro settore strategico è quello della salute perché fermamente convinti che salute e vacanza costituiscono un binomio eccellente. E’ in animo del Gruppo di portare avanti insieme ad un team di grossi medici specialistici un progetto sulla diagnostica, sul day hospital orientato a piccoli e veloci interventi e sulla chirurgia plastica. Tutte queste iniziative hanno come unico obiettivo, unitamente alle attività convegnistiche e congressuali che sono altri segmenti di mercato che il gruppo sta già sviluppando da ormai due anni, quello di destagionalizzare ottenendo un graduale ma continuo allungamento del periodo di permanenza di ospiti sul territorio. Altre iniziative come mostre permanenti di pittura, di eventi di arte contemporanea con grandi nomi di galleristi internazionali, seminari di musica e filosofia come ormai da due anni si stanno organizzando e ripetendo sul territorio, presentazione di libri con l’ausilio di case editrici di grande importanza come la Mondatori, nell’ambito del progetto “Alta Marea”, con la partecipazione di scrittori del calibro di De Crescenzo, Zecchi, Ravera ed altri, sono alcune delle altre iniziative di cui Mondo Maratea si sta occupando per rendere sempre più appetibile ed esclusivo il territorio e la sua offerta.

3.4

Gli obiettivi

La eccezionalità dell’esperienza che Maratea vive dovuta alla coincidenza di valori e di interessi tra il pubblico e l’impresa, ed alla trascinante integrazione dell’esperienza Fintur con il territorio, ci hanno spinto e ci spingono a puntare su obiettivi molto ambiziosi: fare di Maratea un luogo unico ed esclusivo in termini di vivibilità e qualità della vita. Rispetto della natura, non edificabilità ma recuperi e riqualificazione, aree di parcheggio coperte, trasporti elettrici ed isole pedonali, parco marino e presidio ecologico delle coste, cultura dell’accoglienza, qualità dell’offerta alberghieracommerciale e centralità dell’ospite sono gli obiettivi, in parte già realizzati, che serviranno a far scegliere a sempre più vacanzieri, italiani e non, di trascorrere il proprio tempo libero a Maratea.

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E’ assolutamente inconfutabile che contrariamente a quanto avviene nel segmento business la qualità delle condizioni di vita, la pregevolezza dell’offerta alberghiera, la capacità di accogliere gli ospiti e di fidelizzarli sono gli elementi fondamentali e determinanti per il successo dei territori di vacanza. La veridicità di queste considerazioni fa comprendere le difficoltà che le grandi compagnie alberghiere internazionali stanno incontrando nel segmento della vacanza che non può essere trattato con lo stesso approccio e con gli stessi strumenti utilizzati nel segmento business. Sulla necessità di un differente criterio metodologico e sulla chiara diversità di presupposti economici da cui non può prescindersi quando si affrontano i segmenti vacanza e business, dedicheremo un intero capitolo successivamente quando affronteremo il tema della ristrutturazione aziendale ed i suoi obiettivi.

3.5

Il piano di Comunicazione

L’ambizioso obiettivo di fare di Maratea la risposta ideale ai bisogni di una clientela d’elite sempre più crescente non poteva non determinare un’attenzione particolare sull’utilizzo di metodologie efficaci a colpire il target di clientela desiderato. Tutta l’offerta turistica integrata è stata predisposta in modo da evitare rischi di poca chiarezza nella comunicazione dell’immagine Maratea e favorire il contenimento del numero di visitatori non in grado di apprezzare e rispettare quanto questo territorio è in grado di offrire. Elementi determinanti nella definizione dell’offerta sono stati e, sono, elementi diversi tra i quali concorre sicuramente, ma non in maniera determinante, il posizionamento economico. Siamo certi infatti che pur concorrendo alla selezione della domanda, l’elevato posizionamento economico non basta da solo a selezionare la domanda. Natura e suo rispetto, qualità della vita, occasioni di arricchimento, curiosità uniche, enogastronomia, divertimenti in assoluta armonia con il rispetto dell’ambiente, qualità dei servizi alberghieri unitamente al posizionamento medio-alto del prezzo, costituiscono gli elementi determinanti dell’offerta con cui Mondo Maratea intende selezionare il target dei propri ospiti.

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Anche i canali utilizzati per trasmettere questo messaggio non potevano non essere attentamente selezionati e valutati escludendo a priori qualunque forma di pubblicità diretta. Pagine di giornali e/o di riviste con articoli commissionati a pagamento sono stati puntualmente esclusi dalla strategia di comunicazione così come sono stati esclusi dalla politica di sviluppo commerciale l’utilizzo indiscriminato dei Tours Operators. La scelta è stata quella di partecipare alle fiere internazionale del turismo più prestigiose. Invitare, con cadenza mensile, giornalisti nazionali ed internazionali di primarie riviste e guide di viaggi e di vacanze nonchè, esperti scrittori di enogastronomia ed ambiente. Far sì che Maratea fosse oggetto di attenzione di programmi televisivi particolarmente attenti e sensibili alla natura ed all’ambiente. E’ a questi osservatori, unitamente agli ospiti soddisfatti, alla loro sensibilità e alla loro capacità di saper trasmettere il messaggio di Mondo Maratea a cui noi ci siamo affidati. Per individuare ed invitare nel nostro territorio queste prestigiose figure, è stato definito un accordo, in ognuna delle aree internazionali ritenute strategiche, con primarie risorse del mondo giornalistico-vacanziero che, sposando e condividendo in pieno la nostra filosofia, avesse come obiettivo quello di selezionare ed invitare i più qualificati esponenti del giornalismo vacanziero dell’area. Il mercato inglese è seguito per noi da Maggie Garratt, quello tedesco da Jaqueline Tschiesche, quello americano da Alyse Booth e quello giapponese da Oshima Etsuku. Il mercato italiano è seguito invece direttamente dalla nostra struttura interna di Marketing e Comunicazione. E’ chiara la forte attenzione che il Gruppo ha verso i mercati internazionali, unico modo per favorire una progressiva e forte destagionalizzazione. Le difficoltà e i costi che questo approccio metodologico presenta è, penso, evidente a tutti ma siamo confortati e fermamente sicuri che solo una politica di coerenza e di coraggio potrà produrre nel tempo risultati duraturi e proficui per l’impresa e per l’intero territorio.

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4

LA SITUAZIONE ATTUALE

Il Gruppo è costituito dalle seguenti società:

F IN T U R S p a 100% M o n d o M a r a t e a s rl " H o te l P ia n e t a M a ra t e a "

100% C C T I srl " L o c a n d a d e lle D o n n e M o n a c h e "

60% IT G P s rl " H o te l S a n ta v e n e r e "

80% F iu m ic e llo s r l " E x A r e a in d u s t r ia le R iv e t t i"

Fintur è la capogruppo proprietaria delle partecipazioni delle sopra citate società per le quote indicate. Queste società sono a loro volta proprietarie delle diverse realtà immobiliari. La società Mondo Maratea (ex Sigest) srl, oltre ad essere proprietaria dell’immobile alberghiero “Grand Hotel Pianeta Maratea”, è l’attuale società del Gruppo attraverso la quale viene espletata l’attività di gestione degli alberghi e di quelle complementari. ITGP srl e CCTI srl sono, di fatto, due società “vuote”, essendo solo proprietarie dei due alberghi “Hotel Santavenere” e “Locanda Donne Monache”. Il 40% di ITGP che non è di proprietà Fintur appartiene agli azionisti che rappresentano il “nucleo storico” della capogruppo, mentre il 20% rimanente della Fiumicello appartiene all’Istituto Piemontese immobiliare, società del Gruppo Fiat. Fintur ha un capitale sociale di circa 10 ml€ che è stato sottoscritto per: •

53%: Simon Fiduciaria e Nomen Fiduciaria, che fanno riferimento al nucleo storico” dei soci fondatori;

42,17%: Delfin s.p.a., società costituita da investitori del comasco appositamente per intervenire nella operazione Fintur;

4,83%: altri imprenditori.

Nell’ottobre 2002 il cda di Fintur ha deliberato: •

un aumento di capitale sino a 9,8 ml€; 14

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un finanziamento soci per 2 ml€, al tasso del 5,5% fisso.

Tali deliberazioni verranno proposte in assemblea dei Soci, convocata per il 19 dicembre 2002. Inoltre, il nucleo dei “soci storici”, al fine di soddisfare i bisogni finanziari immediati,nelle more della sottoscrizione dell’aumento di capitale, ha effettuato un finanziamento soci per circa 3,2 ml€, versati nelle casse societarie nel luglio 2002. Le banche che hanno finanziato le diverse iniziative del Progetto sono: •

Banca di Roma, attraverso la locale Banca Mediterranea (appartenente al Gruppo all’epoca della erogazione dei finanziamenti), per una esposizione complessiva di 8,6€, oltre ad uno scoperto di C/C di 1 ml€; l’indebitamento verso l’Istituto di credito è costituito dai seguenti mutui ipotecari: (i) 2,1 ml€ garantiti dagli immobili della “Locanda delle Donne Monache”; (ii) 1,2 ml€ dai terreni della Fiumicello srl; (iii) 5,3 ml€ garantiti dagli immobili del complesso del Santavenere;

Banca Sella, che ha erogato un mutuo ipotecario di 2,6 ml€ a Mondo Maratea s.r.l., garantito dall’immobile del Grand Hotel Pianeta Maratea, oltre ad una fideiussione a favore del venditore Finec di 1,6ml€ (scadenza 31.3.2003);

Banca Popolare del Materano, che ha erogato un mutuo ipotecario di 1,9 ml€ a favore di ITGP, garantito dagli immobili del complesso del Santavenere.

5 5.1

LE PROSPETTIVE

La ristrutturazione societaria

E’ in corso una ristrutturazione del Gruppo, finalizzata ad avere, sotto la Fintur che diventerà la Holding Finanziaria: 1. una società di nuova costituzione che si occuperà, dal 1° gennaio 2003, della Gestione di tutte le attività alberghiere e ristorative: Mondo Maratea Gestioni Turistiche Integrate srl (“Gestionale”); 2. altre due nuove società che partecipate al 50% da Fintur e da Mondo Maratea Gestioni Turistiche Integrate s.p.a. e da quest’ultima coordinate, dovranno occuparsi di seguire due filoni di business attualmente in carico alla Mondo Maratea (ex Sigest) s.r.l.: Shopping ed attività di servizi, di escursioni, intratainment e sportive. Le due società, Mondo Maratea Shopping s.r.l. e Mondo 15

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Maratea Service già costituite, inizieranno a svolgere la loro attività dal 1 gennaio 2003 data ento la quale dovranno essere effettuati gli spin-off dalla Mondo Maratea (ex Sigest) s.r.l. 3. una immobiliare, proprietaria di tutti gli immobili: Fintur Immobiliare s.p.a. (“Immobiliare”). 4. una società di manutenzioni e lavori di proprietà 100% Fintur Holding: Fintur Lavori & Manutenzioni s.r.l. 5. un’ associazione con l’obiettivo di sensibilizzare e promuovere sul territorio attività nei settori ecologico-ambientale, urbanistico, formativo, medico ed altro denominata “Le Club”. Tale associazione promossa da Fintur e costituita nel settembre 2002 ha gia circa 100 prestigiosi soci. 6. Una società la Fiumicello srl che partecipata da Fintur per l’80% e da IPI spa per il 20%, ha come obiettivo quello di realizzare sull’area industriale di proprietà ex Intesa tutte le infrastrutture ed i servizi di cui il territorio è carente (cinema, teatro, parcheggi coperti, fitness e centro commerciale) nonché di una struttura alberghiera per giovani con forte propensione alla spesa. Si sta valutando con IPI l’opportunità di coinvolgere anche la Fiumicello nel progetto di fusione e scorporo portando nella Fintur Immobiliare anche la proprietà dell’area industiale

S t r u t t u r a s o c ie t a r i a IP I S p A

F IN T U R S p A H o l d in g d i p a r t e c i p a z i o n i 100%

100%

M o n d o M a ra te a G e s t i o n i T u r is t ic h e I n t e g r a t e S . r.l

F i n t u r I m m o b il i a r e S . r . l .

20%

100%

100%

F in t u r L a v o r i & M a n u t e n z io n i S . r . l.

L e C lu b

80%

F i u m i c e l l o S . r . l.

80%

80%

M o n d o M a r a te a S e r v ic e S . r . l.

20%

M o n d o M a r a te a S h o p p in g S . r . l.

20%

Gli obiettivi di riassetto del Gruppo saranno realizzati ponendo in essere operazioni straordinarie ed ordinarie secondo tre fasi: 1. fusione per incorporazione delle società Mondo Maratea ex Sigest srl e CCTI e fusione di ITGP (con cambio di azioni Fintur ai soci possessori del 40% del capitale ITGP) 16

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2. scorporo degli immobili dalla Fintur Holding alla Fintur Immobiliare 3. fitto degli immobili e delle attrezzature dal 1 gennaio 2003 alla società di gestione di nuova costituzione Mondo Maratea Gestioni Turistiche Integrate srl. Spin-off entro il 31/12/2002 delle attività attualmente svolte dalla Mondo Maratea ex Sigest srl alla Mondo Maratea Shopping e alla Mondo Maratea Service. Nello studio del processo di ristrutturazione è emersa la possibilità di massimizzare l’effetto

“patrimonializzazione”

del

gruppo,

minimizzando

l’impatto

fiscale

dell’operazione. Il “nucleo storico” dei Soci ha costituito, nel Luglio 2002, la Immobiliare, con la quale è stato acquistato l’immobile “Villa Rosa” al prezzo di 1,87ml€. Si tratta di una bellissima villa, adiacente l’Hotel Santavenere, che un tempo faceva parte dello stesso complesso turistico e che, negli ultimi anni, per volontà della precedente proprietà, era stata destinata a civile abitazione. La destinazione d’uso dell’immobile ritornerà quella precedente già entro la prossima stagione turistica, offrendo in tal modo al Santavenere una maggiore capacità ricettiva. Gli attuali soci di Fintur immobiliare si sono inoltre impegnati a cedere le proprie partecipazioni alla capogruppo Fintur Holding entro il giugno 2003, al prezzo pagato per l’acquisto di Villa Rosa più un minimo mark-up. In prospettiva, quindi, Fintur Immobiliare diventerà la società nella quale dovranno confluire tutti i beni immobili del Gruppo.

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------------------ Progetto Fintur - Maratea


5.2

L’Organigramma Mondo Maratea Gestioni turistiche

O r g a n ig r a m m a C d A M .M .G .T .I. A m m i n i s t r a t o r e D e le g a t o

D ir e z io n e H . S a n t a v e n e r e R o o m d iv is io n

S t a m p a & C o m u n ic a z io n e

A r e a C o m m e r c ia le

A r e a A c q u is ti e d E c o n o m a t o

A r e a P r o g e t t i S p e c ia l i

D ir e z io n e H . P ia n e t a M a r a t e a

D ie r z io n e H . L o c a n d a d e lle D o n n e M o n a c h e

R o o m d i v is i o n

R o o m d iv is io n

R ic e v im e n t o

R ic e v im e n t o

R ic e v im e n t o

P ia n i

P ia n i

P ia n i

F o o d & B e v e ra g e

F o o d & B e v e ra g e

F o o d & B e v e ra g e

c u c in a

c u c in a

c u c in a

S a la

S a la

S a la

Bar

Bar

B ar

S e r v iz i

S e r v iz i

S e r v iz i

P is c in a

P is c in a

P is c in a

F it n e s s

A n im a z io n e

A n im a z io n e

A n im a z i o n e

G e s t io n e S e r v iz i B a r

E c o n o m a to

E c o n o m a to

E c o n o m a to

5.3

Gli obiettivi societari

I presupposti del novembre 1999, che hanno determinato la redazione del progetto “Costa dei Delfini”, alla luce dell’esperienza fatta fino ad oggi, necessitano di un approfondimento e di un’eventuale rivisitazione. La strategia di un forte indebitamento iniziale da ridurre nell’arco dei due anni successivi, ricercando e favorendo l’ingresso di nuovi soci, in parte è stata realizzata in parte è in corso di perfezionamento. Dai 100mila€ di capitale sociale iniziale si è arrivati ai quasi 10ml€ di oggi interamente sottoscritti e versati. E’ stato, inoltre, deliberato nel cda di novembre un ulteriore aumento di capitale di 9,8ml€ da proporre all’assemblea del 19 dicembre e da destinare in parte a terzi nuovi soci sottoscrittori.

18

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Tali risorse finanziarie si rendono necessarie in parte per acquisire, per fusione con con cambio di azioni Fintur, il rimanente 40% ITGP, in parte per procedere a nuove acquisizioni, in parte per 5ml€ per ridurre ulteriormente l’indebitamento bancario e verso

i

soci

finanziatori.

Attualmente

l’indebitamento

bancario

costituito

esclusivamente da mutui ipotecari ammonta a circa 13,5ml€ con un piano d’ammortamento su una parte delle esposizioni a dieci anni, su una parte a cinque, su una parte a tre. L’impegno finanziario di Fintur risulta particolarmente gravoso per l’elevato importo dei ratei di mutuo annui da pagare circa 2,2ml€ in considerazione del fatto che la società gestionale Mondo Maratea GTI trovandosi ancora in una fase di start-up fino ad oggi non è stata in grado di garantire una corretta redditività immobiliare che consentirebbe a Fintur di far fronte ai propri impegni finanziari. Le prospettive, però che presenta il conto economico della Mondo Maratea GTI per i prossimi cinque anni (vedi prospetti allegati), ci hanno determinato, si, a procedere verso un più corretto riequilibro tra capitale di rischio e capitale di debito ma ci hanno indotto anche ad evitare di distribuire ricchezza. Una eccessiva o totale riduzione dell’indebitamento, mediante ulteriori aumenti di capitale anche se con sovrapprezzo, determinerebbe depauperamento dei valori patrimoniali degli attuali azionisti. Alla luce di queste considerazioni la strategia elaborata dal Gruppo è la seguente: 1. perfezionare l’ultimo aumento di capitale di 9,8ml€ riducendo l’indebitamento bancario a 10ml€ 2. rinegoziare tutti i mutui in essere con piani di ammortamento a quindici anni con ratei annuali non superiori ad 1ml€ 3. ottenere dalla Mondo Maratea GTI per Fintur Immobiliare, un canone di fitto più adeguato agli standard di redditività immobiliare (vedi prospetti allegati) Il raggiungimento di questi obiettivi metterebbe in condizioni il Gruppo di poter autonomamente far fronte agli impegni finanziari senza dover procedere a nuovi aumenti di capitale da offrire a terzi o ad operazioni di collocamento di parte o tutto il patrimonio immobiliare.

19

------------------ Progetto Fintur - Maratea


5.4

Gli obiettivi reddituali

5.4.1 Il Gruppo Il Gruppo ha, nei primi due esercizi di attività, dovuto affrontare notevoli costi di struttura e di start-up, inoltre, i margini operativi lordi non sono stati sufficienti per far fronte, in modo autonomo, agli oneri finanziari sostenuti per l’indebitamento relativo alle strutture immobiliari. Oneri finanziari e costi di start-up hanno determinato inevitabilmente in questi primi due anni una perdita di circa €4.000.000,00, ma già dal 2003, come si evince dalle tabelle di Conto Economico, grazie anche al progetto generale di ristrutturazione del Gruppo questa tendenza negativa è nettamente in miglioramento. Il 2004 grazie al reddito che la Gestionale sarà in grado di riconoscere all’immobiliare il gruppo raggiungerà il break even point.

5.4.2 Fintur Holding Finanziaria L’attuale Fintur spa per effetto delle attività di fusione e di successivo scorporo degli immobili che saranno attribuiti a Fintur Immobiliare rimarrà esclusivamente a svolgere attività di coordinamento e di finanziaria intra-Gruppo.

5.4.3 Fintur Immobiliare Per effetto delle attività di scorporo Fintur immobiliare diventerà l’unica proprietaria di tutti gli immobili del Gruppo che concederà in fitto alle Società Gestionali Mondo Maratea GTI, Mondo Maratea Service e Mondo Maratea Shopping. Queste ultime dovranno riconoscere a Fintur Immobiliare adeguati canoni di fitto tali da consentire di avere già dall’esercizio 2004 risorse finanziarie per poter far fronte ai ratei dei piani di ammortamento dei vari mutui ipotecari.

5.4.4 Fintur Lavori & Manutenzioni Questa Società da costituirsi entro il 31/12/2002 posseduta al 100% da Fintur Holding dovrà occuparsi di tutte le attività di piccoli interventi e di manutenzioni degli immobili di Fintur Immobiliare. La scelta di costituire una società da dedicare a questa tipologia di interventi è maturata grazie all’esperienza dei due anni precedenti

20

------------------ Progetto Fintur - Maratea


e consentirà di ottenere un notevole contenimento di costi ed un forte innalzamento della qualità dei servizi

5.5.5 Fiumicello srl E’ in corso di definizione da parte di IPI un Project financing tendente a reperire le risorse finanziarie necessarie per la realizzazione delle infrastrutture e dei servizi da realizzare sulla proprietà della Fiumicello srl. Le valutazioni tecniche fatte ci fanno ritenere che l’ultimazione dei lavori non possa avvenire prima della fine del 2006 momento in cui la gestione di quanto realizzato sarà affidata alla Mondo Maratea GTI

5.5.6 Le Club Gli obiettivi di immagine e promozione che hanno determinato la scelta di costituire Le Club giustificano la mancanza di redditività dell’associazione per il Gruppo. Le quote

associative

sono

assolutamente

sufficienti

a

garantire

l’efficiente

funzionamento del club.

5.4.5 La Gestionale Le allegate tabelle dei dati reddituali prospettici evidenziano l’obiettivo del Management per i prossimi cinque anni. Bisogna però fare alcune considerazioni sui fattori che il Management ritiene assolutamente necessari al fine di ottenere il raggiungimento degli obiettivi come da Conti Economici. La voce “costi commerciali” presente in tutti e cinque gli esercizi si è resa necessaria in quanto le attività di sviluppo nelle aree internazionali di interesse necessitano di una costante attività e presenza al fine di ottenere sempre di più il processo di destagionalizzazione in atto. Altrettanto importante per favorire lo sviluppo del mercato italiano e dell’attività congressuale, segmento di primaria importanza per il processo di destagionalizzazione, è continuare ad investire nei prossimi anni in fiere ed eventi internazionali come per esempio la BIT, il convegno “Chi ha paura delle vacanze” il “Premio Caseus Mondo Maratea” ed altro. Tematica di altrettanta importanza è il progetto formativo di risorse, indispensabile per un puntuale raggiungimento degli obiettivi di qualità medio-alta che il Gruppo intende raggiungere. Si sta lavorando alla stesura di un documento che vede 21

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coinvolti in una formula consortile Telecom Italia Learning Service, una primaria Università Internazionale del Turismo, la Scuola Alberghiera di Maratea ed il Gruppo Fintur quale espressione dell’imprenditoria di settore al fine di realizzare sul nostro territorio una Scuola di specializzazione e una Università del Turismo. I Conti Economici previsionali 2003-2007 non prevedono alcuna risorsa destinata a questa iniziativa. Si dovrà pertanto, nel caso di positivo sviluppo, individuare quale delle Società del Gruppo parteciperà al Progetto e i tempi e le modalità per il reperimento delle risorse finanziarie necessarie.

5.4.6 Criteri valutativi dei budgets Per quanto attiene le previsioni relative ai costi e ai ricavi riportati nelle tabelle di Conto Economico allegate, c’è da dire che sono state effettuate facendo riferimento ai dati dei due esercizi precedenti. Per ciò che concerne i ricavi, se si considera che l’esercizio 2002 ha riportato livelli di fatturato identici o minimamente migliorativi a quelli del 2001 anche se con una riduzione del numero delle presenze (determinato dalle condizioni meteorologiche, dall’effetto sicurezza e dall’incremento inflazionistico con l’ingresso dell’Euro) le previsioni 2003 in termini di percentuale di occupazione sono da considerarsi assolutamente prudenziali. Il numero di presenze previste per il 2003 è, difatti, assimilabile a quello già ottenuto nel 2001. L’incremento dei ricavi che si evince nel Conto economico 2003, è determinato per minima parte da un aumento di presenze, per la gran parte per un incremento delle tariffe, per altro, già concordate ed accettate dai grandi operatori nazionali ed internazionali con i quali il Gruppo intrattiene consolidati rapporti. Anche i costi previsionali 2003 sono da stimare prudenziali se si considera che quelli concernenti il 2002 sono stati difficilmente ottimizzabili in presenza di innumerevoli soggiorni già confermati e disdetti per cause meteorologiche. I costi indiretti, commerciale,amministrazione, economato, autisti ed altri, sono stati attribuiti alle singole strutture operative in percentuale all’effettivo carico ed utilizzo.

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6

ALLEGATI

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Progetto Maratea  

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