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Il luogo La graduale trasformazione del sistema produttivo spagnolo in un’economia di servizi, ha fatto diventare l’area metropolitana di Madrid un tessuto ibrido dove non è più possibile applicare le teorie della città industriale. Chamberí, una griglia urbana ortogonale progettata a fine Ottocento e situata a nord del centro, è stato il luogo scelto per proporre un uso innovativo dei locali commerciali in affitto o in vendita. Chamberí potrebbe considerarsi un classico distretto madrileno, nato come estensione della città storica nel 1860 e situato fra questa e i distretti periferici. Con una superficie di 465’62 ettari e dimensioni in pratica quadrate, è diviso in sei quartieri. Fra loro Arapiles, situato nella zona centro-sud del distretto, potrebbe considerarsi il sito in cui la struttura commerciale tradizionale risulta più distrutta, anche a causa della presenza di attività tipo grandi magazzini. La densità media di Arapiles si avvicina ai 700 abitanti per ettaro, in un tessuto residenziale costituito da 33 isolati con tipologie a blocco chiuso di 6-7 piani. Arapiles si riempie lentamente durante quasi un secolo, anche grazie alla consistente riserva di terreno edificabile che condiziona l’interesse dei promotori immobiliari, sviluppandosi anche lungo gli assi dove il prezzo dei fondi era molto vantaggioso. L’edificazione inizia nel 1874 e finisce circa nel 1963, rimanendo da allora praticamente immutata. Nell’ultimo mezzo secolo, appena il 15% degli isolati ha vissuto operazioni di trasformazione edilizia. Geograficamente, Arapiles è circondato da importanti vie della capitale: Cea Bermúdez a Nord, Bravo Murillo a Est e Alberto Aguilera a Sud; ad Ovest via Blasco de Garay, una di tante nella griglia, lo divide dal quartiere gemello di Gaztambide. Sono presenti quattordici edifici scolastici, due centri culturali e cinque strutture sanitarie. Non ci sono appena spazi liberi né attrezzature sportive, e rimane difficile trovare parcheggio in una grigia stradale pensata per le macchine ed attraversata da tre linee di autobus. Il quartiere perde gradualmente abitanti e si caratterizza per l’invecchiamento della popolazione e la sottoutilizzazione di case e negozi. Questa riduzione delle attività economiche è provocata dagli alti prezzi edilizi, che negli anni del boom hanno favorito la dispersione delle famiglie verso ville con giardino nei distretti suburbani. Con l’arrivo della crisi economica, i piccoli locali commerciali della “città vicina” non trovano ormai il modo di avere successo. L’alta rotazione commerciale non basta per rendere redditizie le attività di quartiere, da ristoranti a parrucchieri o negozi gourmet. Di conseguenza, tanti locali restano inutilizzati per anni, anche perché i prezzi richiesti non sono calati per aggiustarsi alle nuove esigenze del mercato. Così le strade di Arapiles, con più pedoni che macchine, hanno perso gran parte della vitalità che le attività tradizionali portavano nel loro spazio pubblico.
I protagonisti Il progetto di ricerca Urban Replay intende, da una parte, lottare contro l’abbandono commerciale di Arapiles e dall’altra, promuovere la creazione di attività di co-working, per ridurre l’insopportabile tasso di disoccupazione esistente. Sono stati analizzati circa cento negozi chiusi, dove si è tentato di prendere contatto con il proprietario per conoscere i particolari della situazione e il prezzo di affitto richiesto. Benché durante la creazione di un campione telefonico si sia chiaramente dichiarato l’appartenenza ad un gruppo di ricerca universitario, soltanto il 15% dei proprietari ha accettato di indicare il prezzo richiesto, probabilmente il fatto più caratteristico per spiegare la situazione di abbandono di tanti locali. La metà dei prezzi rilevati si trova appena al di sotto dei mille euro, il valore più ripetuto è quello di 700 euro per una superficie di cinquanta m2. Oltre quest’area, i prezzi salgono considerabilmente: da 1.500 euro per cento m2 a 5.000 euro per quattrocento m2. Quasi la metà dei locali ha una superficie di circa cinquanta m2 e un altro 40% ha un’area tra cinquanta e cento m2, mentre soltanto un 5% dei locali ha più di duecento metri, dunque sono dei locali piccoli pensati per negozi alimentari o similari. Anzi la relazione di usi anteriori dei locali è assai vasta: banche, negozi di ricambi, per bambini, gioiellerie, macellerie, frutterie, call centers, negozi di dischi, abbigliamento, parrucchieri, panifici, foto copisterie, ristoranti e bar. In generale, i locali sono in buon grado di conservazione e soltanto un terzo avrebbe bisogno di grandi riforme strutturali per riaprire. Riguardando le loro caratteristiche, sono stati classificati secondo l’interesse potenziale per il progetto Urban Replay in cinque gruppi a numerazione crescente secondo la loro importanza: circa il 40% si trova nel terzo gruppo, mentre che altro 40% sta sotto questa classifica e soltanto il 20% sono ottimi per il progetto. In particolare, abbiamo trovato un’interessante combinazione di opportunità nella piccola Via Escosura, che abbiamo analizzato fotograficamente. Abbiamo ripetuto l’analisi su i nostri cento locali ad un anno dal precedente rilevamento, lo scorso mese di aprile, e soltanto cinque locali sono stati affittati, dei quali un paio nella zona di Via Escosura. I locali fortunati si trovavano nel nostro gruppo tre e avevano un buon grado di conservazione, una superficie compresa tra i cinquanta e i cento m2, e un prezzo tra 1.000 e 1.500 euro. È interessante far notare che si localizzano tutti lungo le poche strade che percorrono gli autobus all’interno del quartiere. Un 95% dei locali analizzati resta ancora un anno in più senza uso nessuno. Nello stesso tempo, la situazione economica spagnola è peggiorata e il tasso di disoccupazione è salito oltre il 25% della popolazione e il 50% dei giovani. Nella capitale il tasso non arriva al 20% degli abitanti, nonostante ciò resta comunque un