Waking the Sleeping
Giants
Lessons learnt from the URBACT 2ND CHANCE PROJECT in the battle against vacant offices. Leçons tirées du PROJET URBACT 2ND CHANCE dans le cadre de la lutte contre les bureaux vides. Lessen uit het PROJECT URBACT 2ND CHANCE in de strijd tegen leegstaande kantoorgebouwen.
EUROPEAN UNION
European Regional Development Fund
Urbact 2 Chance Network: nd
Waking the Sleeping
Giants The past two years, the city of Brussels was part of the European Network “Urbact 2nd Chance” to exchange expertise and work around the challenge of reactivation of large vacant buildings and building complexes for a sustainable urban development. In Brussels, we focused on the problem of vacant office buildings in business districts. A pilot case, representative for a specific set of challenges for the city was chosen for which, as a learning process, a reactivation strategy was developed. This brochure is a summary of the lessons learned through the project. We invite you to go through it and use it as a start to join us in the fight against vacancy. Au cours de ces deux dernières années, la Ville de Bruxelles a fait partie du réseau européen “Urbact 2nd Chance” pour échanger des expertises et travailler autour du défi de la réactivation de grands complexes et bâtiments vides pour un développement urbain durable. A Bruxelles, nous nous sommes concentrés sur la problématique des immeubles de bureaux vacants dans les quartiers d’affaires.
EUROPEAN UNION
European Regional Development Fund
2 • Waking the Sleeping Giants
Un cas pilote, représentatif d’un ensemble de défis pour la Ville, a été choisi pour développer une stratégie de réactivation en tant que processus d’apprentissage. Cette brochure constitue un résumé de toutes les leçons tirées de ce projet. Nous vous invitons à la parcourir et à vous l’approprier afin de vous joindre à nous dans la lutte contre la vacance. De voorbije twee jaar maakte de stad Brussel deel uit van het Europese netwerk “Urbact 2nd Chance” om expertise uit te wisselen en te werken rond de uitdaging van de reactivering van grote lege gebouwen en gebouwencomplexen voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. In Brussel lag de focus op het probleem van leegstaande kantoorgebouwen in kantoorwijken. Er is gekozen voor een pilootproject, representatief voor een set uitdagingen voor de stad, waarvoor, bij wijze van leerproces, een reactiveringsstrategie is ontwikkeld. Deze brochure is een samenvatting van alle lessen uit het proces. We nodigen u uit om deze door te nemen en mee de handschoen op te nemen tegen leegstand.
3 • Waking the Sleeping Giants
edito Introduction by the Alderman of town planning and heritage
If empty buildings pose a threat to the City, they also have the potential to host new urban functions and breathe new life into the neighborhood. Today, the city faces a considerable vacancy problem in office buildings, which are left by their occupants. Located in strategic locations across the city, sustainable and integrated urban action plans and strategies are needed to awaken these sleeping giants and bring vital momentum to the surrounding neighborhood. These actions go beyond coercive means. Repairing these urban fractures to transform the life of an entire neighborhood is one of the challenges of the city.
4 • Waking the Sleeping Giants
Si les bâtiments vides représentent une menace pour la Ville, ils offrent aussi l’opportunité d’accueillir de nouvelles fonctions urbaines et d’insuffler une nouvelle dynamique au quartier.
Als lege gebouwen een bedreiging voor de stad vormen, bevatten ze ook het potentieel nieuwe stedelijke functies te huisvesten en de buurt nieuw leven in te blazen.
Aujourd’hui, la ville est confrontée à une vacance considérable d’immeubles de bureaux quittés par leurs occupants. Situé dans des endroits stratégiques de la Ville, il convient de trouver des plans d’action et de stratégies urbaines durables et intégrées pour éveiller ces géants de pierres assoupis et apporter un élan vital au quartier environnant. Ces actions vont au-delà des moyens coercitifs. Réparer ces fractures urbaines pour transformer la vie de tout un quartier est l’un de nos défis.
Vandaag staat de stad voor de aanzienlijke uitdaging van leegstaande kantoorgebouwen op strategische locaties in de stad. Om deze slapende reuzen te wekken en nieuw leven in de wijk te brengen, zijn duurzame en geïntegreerde stedelijke actieplannen en strategieën nodig die verder gaan dan repressieve straffen. Het herstellen van deze stedelijke kankers om het leven van een hele buurt te transformeren, is één van onze uitdagingen.
5 • Waking the Sleeping Giants
summary
The issue: 3 problems L’enjeu : 3 problèmes De problematiek: 3 problemen
A solution: benefits of reactivation Une solution: les avantages d’une réactivation Een oplossing: de voordelen van reactivering
Inspiring examples Sources d’inspiration Inspirerende voorbeelden
Reactivation process: 6 key activities Processus de réactivation: 6 étapes-clés Reactiveringsproces: 6 sleutelactiviteiten
Reactivation process: 6 common challenges Processus de réactivation: 6 défis communs Reactiveringsproces: 6 terugkerende uitdagingen
Lessons learnt & next steps for the City of Brussels Leçons tirées & prochaines étapes pour la Ville de Bruxelles Lessen & volgende stappen voor de Stad Brussel
P.08
P.14
P.16
P.22
P.28
P.34
6 • Waking the Sleeping Giants
7 • Waking the Sleeping Giants
Too many
sleeping
giants STRUCTURAL VACANCY Due to a complex set of real estate dynamics in regards to office buildings, a structural vacancy, which has persisted over the years, can be observed on neighborhood level of our business districts. This has a negative impact on the perception on street level, generates a rapid deterioration of the buildings and leaves a lot of potential unused.
VACANCE STRUCTURELLE Une vacance structurelle peut être observée depuis de nombreuses années dans nos quartiers de bureaux. Cette vacance est due à des dynamiques complexes qui sous-tendent le marché immobilier des bâtiments de bureaux. Cela a pour conséquence un nombre important de biens inoccupés, une détérioration rapide du bâti et un impact négatif sur la perception du quartier au niveau des usagers.
STRUCTURELE LEEGSTAND Een complexe maar nefaste vastgoeddynamiek m.b.t. kantoorgebouwen leidt sinds vele jaren tot een structurele leegstand in de kantoorwijken in onze stad. Dit heeft een negatieve impact op de beleving van de stad op straatniveau, leidt tot een sneller verval van de gebouwen en laat veel potentieel onbenut.
8 • Waking the Sleeping Giants
9 • Waking the Sleeping Giants
And still more new giants
keep on coming PROJECTS OF DEMOLITION > RECONSTRUCTION A predominantly economic reasoning in the development of real estate projects leads in many cases to a scenario of demolition reconstruction processes. This is absolutely untenable for sustainability reasons but also creates unnecessary inconveniences for the neighborhood due to heavy works.
PROJETS DE DÉMOLITION > RECONSTRUCTION Pour des raisons essentiellement économiques, les nouveaux projets dans ces quartiers mènent souvent à des scénarii de démolition reconstruction. Cela s’avère non seulement intenable en matière de durabilité mais génère également de nombreuses nuisances pour le quartier.
AFBRAAK > NIEUWBOUW PROJECTEN Bij de ontwikkeling van projecten wordt er, vanwege een hoofdzakelijk economische redenering, al te snel naar een afbraak – nieuwbouw scenario gegrepen. Dit is absoluut onhoudbaar op niveau van duurzaamheid en zorgt voor extra overlast door zware werken.
10 • Waking the Sleeping Giants
11 • Waking the Sleeping Giants
1 office, 2 offices,
too many offices CONCENTRATION OF OFFICE BUILDINGS LEADS TO MONOFUNCTIONALITY ON NEIGHBORHOOD LEVEL As a largely monofunctional office district, the European Quarter* is rather dead in the evenings and during weekends. The few inhabitants in some residential pockets suffer from a lack of amenities and leisure activities.
LA CONCENTRATION DE BUREAU ENTRAÎNE UNE MONOFONCTIONNALITÉ AU NIVEAU DU QUARTIER Le quartier européen*, quartier de bureaux en grande partie monofonctionnel, est peu fréquenté le soir et les week-ends. Les rares habitants souffrent d’un manque d’équipements et de lieux de détente.
CONCENTRATIE VAN KANTOORGEBOUWEN LEIDT TOT MONOFUNCTIONALITEIT OP WIJKNIVEAU Door het grotendeels monofunctionele karakter is de Europese wijk* relatief doods buiten de kantooruren. De weinige bewoners lijden onder een gebrek aan voorzieningen en ontspanningsmogelijkheden.
*This problem is not specific to the European quarter but is recurrent in many business districts in the world. / Cette problématique n’est pas propre au quartier européen mais semble récurrente pour beaucoup de quartiers d’affaires dans le monde / Deze problematiek is niet eigen aan de Europese wijk, maar vinden we terug bij veel kantoorwijken in het algemeen.
12 • Waking the Sleeping Giants
13 • Waking the Sleeping Giants
Waking the
sleeping
giants REACTIVATING FOR DIVERSITY The reactivation of existing, vacant office buildings towards a different use, offers a sustainable answer to all of the problems described above. It pushes business districts towards a better mixity, in order to create livable neighborhoods with vibrant streetscapes that live up to their potential.
RÉACTIVER POUR UNE PLUS GRANDE DIVERSITÉ La réactivation des bureaux vacants via une occupation alternative offre une réponse durable aux problèmes décrits ci-dessus. Cela permet de créer plus de mixité de fonctions avec pour objectif : un quartier viable et animé à hauteur de son potentiel.
REACTIVEREN NAAR EEN GROTERE DIVERSITEIT De herbestemming van bestaande, lege kantoorgebouwen, biedt een duurzaam antwoord op alle hierboven beschreven problemen. Het laat toe om functioneel gemengde en leefbare wijken met levendige straatbeelden te creëren die hun potentieel waarmaken.
14 • Waking the Sleeping Giants
15 • Waking the Sleeping Giants
GIANTS for people
NAPLES – REGULATION FOR CIVIC USE OF “URBAN COMMONS” In Naples, a legal framework has been developed to regulate the reuse of vacant public buildings through the definition of the building as a “common good”. A “Regulation of civic use” is elaborated by the activating community itself and adopted by the local government. The regulation defines: rights, duties, responsibilities, (self-) management structure, financial plan, involvement and guarantees of public access.
16 • Waking the Sleeping Giants
NAPLES – RÉGLEMENTATION POUR UNE OCCUPATION PAR LA SOCIÉTÉ CIVILE DES “BIENS URBAINS COMMUNS” Il s’agit d’un cadre légal qui a pour objectif de réguler la réoccupation des biens publics et vacants à travers la définition du bâtiment comme “bien commun”. Une “réglementation de l’occupation du bien par la société civile” est élaborée par le groupement à la base de l’initiative et adoptée par le gouvernement local. Le règlement définit: les droits, les devoirs, les responsabilités, la structure d’ (auto) gestion, le plan financier, l’implication des acteurs et les garanties d’accès au public.
NAPELS – REGLEMENTERING VOOR CIVIEL GEBRUIK VAN “STEDELIJK GEMEEN GOED” In Napels werd een wettelijk kader ontwikkeld om het hergebruik van leegstaande openbare gebouwen te reguleren door de definitie ervan als een “gemeenschappelijk goed”. Een “Reglement voor civiel gebruik” wordt door de activerende gemeenschap uitgewerkt en door de lokale overheid goedgekeurd. Het reglement definieert: rechten, plichten, verantwoordelijkheden, (auto)managementstructuur, financieel plan, betrokkenheid en garanties van publieke toegang.
17 • Waking the Sleeping Giants
poking the giants
again and again
CAEN – LE PAVILLON: PLACEMAKING AT LARGE SCALE
CAEN – LE PAVILLON: “PLACEMAKING” À GRANDE ECHELLE
CAEN – LE PAVILLON: PLACEMAKING OP GROTE SCHAAL
The City of Caen opened an unused and derelict building in the former harbor area to include citizens in the development and planning of this new city part. The “Pavillon” was conceived as a public space for continuous participation and exhibition of ideas and plans for the area. An autonomous association continuously organizes a diverse set of activities, attractive to all target groups, thus putting the zone on the mental map of future users.
La ville de Caen a ouvert un bâtiment abandonné dans l’ancienne zone portuaire pour inclure les citoyens dans le développement et la planification de cette nouvelle partie de la ville. Le “Pavillon” a été conçu comme un espace public dédié à la participation continue et à l’exposition d’idées et de plans pour la région. Une association autonome organise en permanence un ensemble diversifié d’activités, attirant tous les groupes cibles et plaçant ainsi la zone sur la carte mentale des futurs usagers.
De stad Caen opende een ongebruikt en vervallen gebouw in het voormalige havengebied om burgers bij de ontwikkeling en planning van dit nieuwe stadsdeel te betrekken. Het “Pavillon” werd opgevat als een openbare ruimte voor permanente participatie en tentoonstelling van ideeën en plannen voor het gebied. Een onafhankelijke vereniging organiseert voortdurend diverse activiteiten, aantrekkelijk voor alle doelgroepen, en plaatst zo de zone op de mentale kaart van toekomstige gebruikers.
18 • Waking the Sleeping Giants
19 • Waking the Sleeping Giants
The giant, the owner and the user: a match made in heaven
GHENT – MATCHMAKING PROCESS LEADS TO THE BIRTH OF “NEST” The City of Ghent developed a process to facilitate temporary projects for vacant buildings: First, a call is launched for candidate managers, who act as coordinators of the entire project (including management and financing). These candidates are then brought into contact with interested users (associations, private individuals, start-ups, ...) at a matchmaking event. The candidate manager elaborates a project proposal and, after a selection by a jury, the laureate realizes the project in close coordination with the City.
20 • Waking the Sleeping Giants
GAND – UN PROCESSUS DE JUMELAGE MÈNE À LA NAISSANCE DU “NEST”
GENT – EEN MATCHMAKING PROCES LEIDT TOT DE GEBOORTE VAN “NEST”
La ville de Gand a développé un processus pour faciliter les projets temporaires pour les bâtiments vacants. D’abord, un appel est lancé pour les candidats managers qui agissent comme coordinateurs de l’ensemble du projet (y compris la gestion et le financement). Ensuite, ces candidats sont mis en relation avec des utilisateurs intéressés (associations, particuliers, start-ups, ...) lors d’un événement spécifique. Ces candidats managers élaborent alors une proposition de projet et, suite à une sélection par un jury, le lauréat réalise ce projet en étroite coordination avec la Ville.
De Stad Gent ontwikkelde een proces om tijdelijke projecten te faciliteren voor leegstaande gebouwen: Eerst wordt een call uitgeschreven voor kandidaat managers, die fungeren als coördinator van het volledige project (incl. management en financiering). Vervolgens worden deze kandidaten in contact gebracht met geïnteresseerde gebruikers (verenigingen, particulieren, startups,…) op een matchmakingevent. De kandidaat manager werkt een projectvoorstel uit en, na selectie, realiseert de laureaat het project in nauwe samenwerking met de stad.
21 • Waking the Sleeping Giants
Learning about the giant’s
identity LEARN & COMMUNICATE
1. Understand the current state of the building, its history and its potential by means of feasibility studies and communicate on the results to attract engagement of the right stakeholders. 2. Make stakeholders and citizens aware of the building by using it as a location for existing events in the city or by organizing specific activities concerning the building. COMPRENDRE & SENSIBILISER 1. Comprendre l’état du bien, son histoire et son potentiel au moyen d’études de faisabilité. Communiquer ensuite les résultats de ces études afin d’obtenir des engagements de la part des acteurs pertinents. 2. Sensibiliser les acteurs et les citoyens sur l’existence du bâtiment en l’utilisant pour des évènements existants ou pour l’organisation d’activités spécifiques en relation avec le bien. BEGRIJP & CREËER DRAAGVLAK 1. Begrijp de huidige staat van het gebouw, zijn geschiedenis en zijn potentieel door middel van haalbaarheidsstudies en communiceer over de resultaten om betrokkenheid van de juiste actoren aan te trekken. 2. Creëer draagvlak bij stakeholders en burgers door het gebouw te gebruiken als een locatie voor bestaande evenementen in de stad of door specifieke activiteiten in verband met het gebouw te organiseren.
22 • Waking the Sleeping Giants
23 • Waking the Sleeping Giants
Promoting
the
giant
OPEN UP & ENGAGE 3. Open the building by organizing temporary activities that attract a diverse public such as children’s workshops, sports courses, etc. 4. Engage a diverse group of stakeholders in the reactivation process, not only interested in “the idea” but also willing and able to activate the building themselves, having access to the necessary funding. OUVRIR & ENGAGER 3. Ouvrir le bâtiment aux activités temporaires pouvant attirer différents publics tels que des ateliers pour enfants, des cours de sports, etc. 4. Engager les acteurs dans un processus de réactivation. Ces acteurs doivent non seulement être investis dans “la thématique” mais également avoir la capacité organisationnelle et financière de réactiver le bien par leurs propres moyens. OPEN EN ENGAGEER 3. Maak het gebouw toegankelijk door tijdelijke activiteiten te organiseren die een divers publiek aantrekken, zoals kinderworkshops, sportlessen, etc. 4. Betrek een diverse groep belanghebbenden bij het reactiveringsproces, niet alleen zij die geïnteresseerd zijn in “het idee” maar ook bereid en in staat zijn om het gebouw zelf te activeren, met toegang tot de benodigde financiering.
24 • Waking the Sleeping Giants
25 • Waking the Sleeping Giants
framing
and funding the giant THINK “STRATEGIES & FINANCE” 5. Develop a reactivation strategy embedded in the city development strategy. This can serve as framework for the reactivation and break down the project into feasible stepping stones with clear objectives, pilots and funding. 6. Check for alternative financial resources that can come from alternative banks, funds, social investment tools and crowdfunding. PENSER “STRATÉGIES & FINANCES” 5. Développer une méthode de réactivation au sein d’une stratégie plus globale au niveau de la Ville. Cette stratégie permet l’identification des objectifs clairs, des personnes responsables du projet et des moyens financiers à initier pour ensuite, définir les différentes étapes réalisables. 6. Rechercher des sources de financement alternatif grâce à des institutions financières, des fonds dits durables, du “crowdfunding”ou des outils de financement à but social. DENK “STRATEGIEËN EN FINANCIËN” 5. Ontwikkel een reactiveringsstrategie die ingebed is in de ruimere strategieën voor stadsontwikkeling. Dit kader definieert duidelijke doelstellingen, projectleiders en financiering en kan het project opsplitsen in haalbare stapstenen. 6. Ga op zoek naar alternatieve financiering die kan komen van alternatieve banken, fondsen, sociale investeringsfondsen en “crowdfunding”.
26 • Waking the Sleeping Giants
27 • Waking the Sleeping Giants
Adapting someone’s
giant BUILDING STANDARDS & OWNERSHIP 1. Adaptation of the building to current standards and requirements can be a challenge. Special attention should be given to this aspect in the feasibility studies mentioned earlier. 2. Non-ownership by the institution piloting the reactivation process (e.g. city) or limited possibilities of the owner to invest requires a search for creative possibilities of building management by 3rd parties. NORMES ET DROITS DE PROPRIÉTÉ 1. La mise en conformité du bâtiment aux standards actuels d’occupation peut être un challenge. Une attention particulière doit être portée à cet aspect dans les études de faisabilité mentionnées ci-dessus. 2. L’absence de droits de propriété ou de gestion pour l’organisation en charge de la réactivation, ou encore le manque de moyens financiers pour investir dans le bâtiment, incite à la recherche de nouvelles méthodes créatives de gestion du bâtiment par un acteur tiers. BOUWNORMEN EN EIGENDOM 1. De aanpassing van het gebouw aan de huidige normen en eisen kan een uitdaging zijn. Dit aspect moet in de eerder genoemde haalbaarheidsstudies speciale aandacht krijgen. 2. Het ontbreken van eigendoms- of beheersrechten voor de organisatie die de reactivering leidt, alsook het gebrek aan investeringsmogelijkheden, vereist een zoektocht naar nieuwe creatieve methoden voor gebouwbeheer door een derde partij.
28 • Waking the Sleeping Giants
29 • Waking the Sleeping Giants
Healing and filling up
the giant REHABILITATION FUNDS AND LOCAL NEEDS 3. The degraded state of the building and limited financial resources for the rehabilitation is often a big barrier. In a first step, further degradation should be prevented through limited investments, e.g. through specific renovation funding. 4. Defining the right functions and uses that respond to local needs and that can be divided in short, mid and long term is difficult and requires an open mind and responsiveness of all parties involved. FINANCEMENT DE RÉNOVATION ET BESOINS LOCAUX 3. L’état dégradé du bâtiment et les ressources financières limitées sont des obstacles pour la réactivation/réhabilitation du bien. Il est donc nécessaire dans un premier temps d’empêcher une dégradation du bien par des investissements ponctuels, éventuellement via des fonds spécifiquement conçus pour les rénovations. 4. L’occupation future doit répondre aux besoins locaux et être mise en œuvre sur le court – moyen et long terme. Vu la difficulté d’exécution de tels projets, cela nécessite un esprit ouvert ainsi qu’une réactivité de la part des acteurs concernés. RENOVATIEFONDSEN EN LOKALE NODEN 3. De slechte staat van het gebouw en beperkte financiële middelen voor de restauratie vormen vaak een grote barrière. In een eerste stap moet verdere degradatie worden voorkomen door beperkte investeringen, eventueel via specifieke renovatiefondsen. 4. Het definiëren van de juiste functies die inspelen op lokale behoeften en die op korte, middellange en lange termijn kunnen worden gerealiseerd, is moeilijk en vereist een open en responsieve houding van alle betrokken partijen. 30 • Waking the Sleeping Giants
31 • Waking the Sleeping Giants
Supporting and guiding the
giant POLITICAL SUPPORT AND MANAGEMENT 5. Activating and involving politicians in the reactivation process and raising awareness on the issue has to be a continuous process intertwined with the development of the reactivation project itself. 6. The development of an efficient management and governance structure for the reactivation process as well as the future use of the building is imperative and requires formalized agreements. SOUTIEN POLITIQUE ET MANAGEMENT 5. La sensibilisation et l’implication des politiques dans le processus de réactivation doit être un processus continu, étroitement lié au développement du projet de réactivation lui-même. 6. Le développement d’une structure de management et de gouvernance pour gérer le processus de réactivation et l’utilisation future du bâtiment, est impératif et nécessite des accords formalisés. POLITIEK DRAAGVLAK EN MANAGEMENT 5. Het sensibiliseren en betrekken van politici bij het reactiveringsproces en het creëren van draagvlak, moet een continu proces zijn dat verweven is met de ontwikkeling van het reactiveringsproject zelf. 6. De ontwikkeling van een efficiënte structuur voor het beheer en bestuur van het reactiveringsproces alsook van het toekomstige gebruik van het gebouw is absoluut noodzakelijk en vereist geformaliseerde overeenkomsten.
32 • Waking the Sleeping Giants
33 • Waking the Sleeping Giants
Using the in-between in the meanwhile
TEMPORARY OCCUPATION
OCCUPATION TEMPORAIRE
TIJDELIJK GEBRUIK
Due to the size of many of the vacant office buildings and the involvement of many stakeholders, the reactivation process takes time. Temporary occupation projects can help to avoid a status quo in the meantime, raise awareness, test potential uses and break down the process into feasible steps.
Le processus de réactivation prend du temps. Cela est dû à la taille des bâtiments de bureaux vides et à l’implication de nombreux acteurs. Les projets d’occupation temporaire constituent une solution en vue d’éviter le statu quo dans l’attente d’un projet, de permettre l’appropriation du bien, de tester les occupations potentielles et d’échelonner le processus en différentes étapes.
Een reactiveringsproces vraagt tijd, zeker gezien het volume van veel van de leegstaande kantoorgebouwen en het grote aantal actoren. Tijdelijke projecten kunnen ondertussen helpen om een status-quo te vermijden, het draagvlak te vergroten, potentiële gebruiksmogelijkheden te testen en het proces op te splitsen in haalbare stappen.
34 • Waking the Sleeping Giants
35 • Waking the Sleeping Giants
Joining forces against sleeping giants
STRUCTURAL COLLABORATION
COLLABORATION STRUCTURELLE
STRUCTURELE SAMENWERKING
In order to develop efficient strategies against vacancy, a structural collaboration between all institutions is necessary. This includes a shared inventory of vacant buildings and a close follow-up of the situation. Next, a common definition of priorities and the development of specific and compatible strategies are of the utmost importance.
Afin de développer des stratégies efficaces contre la vacance, une collaboration structurelle entre les différents acteurs est nécessaire. Cela suppose un inventaire partagé des biens vides ainsi qu’un suivi régulier de la situation. Ensuite, une définition commune des priorités et le développement de stratégies spécifiques s’avèrent essentiels.
Om efficiënte strategieën tegen leegstand te ontwikkelen, is een structurele samenwerking tussen alle instellingen noodzakelijk. Dit omvat een gedeelde inventaris van leegstaande gebouwen en een nauwgezette opvolging van de situatie. Vervolgens is een gemeenschappelijke definitie van prioriteiten en de ontwikkeling van specifieke en compatibele strategieën van het grootste belang.
36 • Waking the Sleeping Giants
37 • Waking the Sleeping Giants
PRO-
activeness in reactivation NEW ROLES FOR THE INSTITUTIONAL SECTOR To connect vacant buildings to the enormous pool of interested users, administrations need to take on new roles as facilitators and mediators. Developing such a structured framework will ensure a faster reactivation process and will help to diminish the risk of unforeseen situations
NOUVEAUX RÔLES POUR LE SECTEUR INSTITUTIONNEL Afin de faire un lien entre les biens vides et les nombreux utilisateurs potentiels de ces bâtiments, le secteur institutionnel doit endosser de nouveaux rôles comme ceux de facilitateurs et de médiateurs. Développer un tel cadre structuré assurera une réactivation plus rapide et aidera à réduire le risque de situations imprévues.
NIEUWE ROLLEN VOOR DE OVERHEIDSDIENSTEN Om de beschikbare ruimte te verbinden met de enorme groep geïnteresseerde gebruikers, moeten overheidsdiensten nieuwe functies op zich nemen als facilitators en bemiddelaars. Het ontwikkelen van een dergelijk, gestructureerd kader zorgt voor een sneller reactiveringsproces en zal helpen om het risico op onvoorziene situaties te verminderen.
38 • Waking the Sleeping Giants
39 • Waking the Sleeping Giants
Creating the right
conditions LEGAL FRAMEWORK In order to lower the threshold for the reactivation of these giants, certain legal barriers need to be removed and a more fluid process should be facilitated. This requires some preliminary testing and monitoring in order to create a responsive framework, taking into account the specific context of such reactivation processes.
CADRE LÉGAL Afin de faciliter la réactivation des grands bâtiments vides, certaines barrières d’ordre légal doivent être surmontées et un processus de réactivation plus fluide doit être mis sur pied. Cela nécessite des tests et un monitoring préalables afin de créer un cadre proactif et réactif, en tenant compte du contexte spécifique de ces processus de réactivation.
LEGAAL KADER Om de drempel voor de reactivering van deze reuzen te verlagen, moeten bepaalde wettelijke belemmeringen worden weggenomen en is een soepeler proces nodig. Dit vereist het voorafgaand testen en opvolgen om een aangepast kader te creëren, rekening houdend met de specifieke context van dergelijke reactiveringsprocessen.
40 • Waking the Sleeping Giants
41 • Waking the Sleeping Giants
Baby steps
first, giant
leaps next PILOT CASES
The above recommendations aren’t ready for immediate implementation on a big scale. The city, in collaboration with other governmental institutions, should support and monitor existing initiatives as well as kickstarting new pilot projects that allow a learning process for these new collaborations and roles.
PROJETS PILOTES Les recommandations mentionnées dans cette brochure ne sont pas prêtes pour être exécutées directement sur une large échelle. La Ville, en collaboration avec d’autres partenaires publics, devrait soutenir et encadrer les initiatives existantes. De même, elle devrait lancer de nouveaux projets pilotes qui permettront l’apprentissage de ces nouveaux rôles et de ces nouvelles collaborations.
PILOOTPROJECTEN De bovenstaande aanbevelingen zijn niet klaar voor onmiddellijke implementatie op grote schaal. De stad moet, in samenwerking met andere overheidsinstellingen, bestaande initiatieven ondersteunen en nieuwe proefprojecten opstarten die een leerproces mogelijk maken voor deze nieuwe samenwerkingen en rollen.
42 • Waking the Sleeping Giants
43 • Waking the Sleeping Giants
ARLON
104
During the URBACT program, a first pilot case was investigated: Arlon 104, a dilapidated office building in the European quarter, vacant since 2004 and stripped to its bare structure. It was the occasion to encounter all the barriers in a first reactivation process by which the above lessons were learnt. Now, in a next phase, hopefully, a partial reactivation will be initiated that could be the first step of a flourishing future for the building. Pendant le programme URBACT, un projet pilote a été étudié: le ARLON 104. Il s’agit d’un bâtiment de bureau vide dans le quartier européen, vacant depuis 2004 et réduit à sa structure extérieure. Ce fut l’occasion de se confronter aux difficultés rencontrées lors d’un processus de réactivation. Une réactivation partielle, encore à initier, pourrait être la prochaine étape d’un futur florissant pour ce bien. Tijdens het URBACT-programma werd een pilootproject onderzocht: Arlon 104, een vervallen kantoorgebouw in de Europese wijk, in ongebruik sinds 2004 en gestript tot zijn ruwbouwstructuur. De eerste reactiveringsstrategie was de gelegenheid om de problemen in het proces vast te stellen en bovenstaande lessen te leren. Nu zal in een volgende fase hopelijk een gedeeltelijke reactivering worden gestart die de eerste stap zou kunnen zijn naar een bloeiende toekomst voor het gebouw.
44 • Waking the Sleeping Giants
45 • Waking the Sleeping Giants
JUNE 2018 RESPONSIBLE EDITOR:
CONTACT INFORMATION
Mr. M. Goetynck Director General of the Department of Urbanism
City of Brussels – Department of Urbanism Planning and development strategies urbplan@brucity.be
SOURCES & COPYRIGHT OF IMAGES: FURTHER INFORMATION: Images on pages 1,4,6 ,8,10,12,14,16, 22,24,26,28,30,32,34,36,38, 42 & 48: The concept of the sketched was developed by Luna Nobile, communication officer for the Urbact 2nd Chance Network and based on the iconic image of Roberto Venturi, “I am a monument”. Images on pages 4,6, 8, 14, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 36 & 48 : realized by Luna Nobile Images on pages 10, 12, 16, 18, 20, 34, 38, 40, 42 & 44 : realized by Milena Vleminckx-Huybens Image on page 2: Map produced by the Urbact 2nd Chance network Logo on page 16: www.napolinews24.net Image on page 18 based on photo : www.guillaumejouet-photographe.fr/oma-bibliotheque-a-de-tocqueville Collage elements on page 18: actu.fr/normandie/caen_14118/sur-le-port-de-caendes-animations-au-pavillon_3227899.html Image on page 20 based on photo: stad.gent/samenleven-welzijn-gezondheid/samenleven/samen-doen/tijdelijke-invulling-van-terreinen-en-gebouwen/nest Collage elements on page 20 : lowimpactman.blog/2017/06/02/dit-weekend-opentnest-in-gent/
Information on the activities of the project in the City of Brussels: www.brussels.be All information on the Urbact 2nd Chance project: urbact.eu/2nd-chance Further information on the common challenge on network level: urbact.eu/sites/default/files/2nd_chance_state_of_ the_art.pdf Further information on the network and partners : urbact.eu/sites/default/files/media/2nd_chance_brochure_final.pdf Further information on the recommendations and results of the network: urbact.eu/sites/default/files/media/2nd_chance_ guidebook.pdf Further information on all good practices discovered during the project: urbact.eu/sites/default/files/media/good_practice_ compilation_final.pdf SPECIFIC LOCAL INFORMATION ON THE DESCRIBED GOOD PRACTICES: www.exasilofilangieri.it/ www.lepavillon-caen.com nest.gent/ urbact.eu/Refill
46 • Waking the Sleeping Giants
IN COLLABORATION WITH / EN COLLABORATION AVEC / IN SAMENWERKING MET