FACHZEI T UNG F ÜR DIE IMMOBI LIENWI RT SCHAF T Ein Beitrag aus der Immobilien Zeitung Nr. 8/10 vom 25.2.2010 www.immobilien-zeitung.de
INGOLSTADT
Vier Heime auf einen Streich, das fünfte folgt sogleich Klein, aber fein ist die Nische, in der sich Uni Apart seit nunmehr neun Jahren bewegt. Das Unternehmen entwickelt, baut und betreibt Wohnheime für Studenten. Vier hat es schon realisiert. Demnächst kommt ein fünftes in München dazu. Orthmann Hausbau ist den Bürgern von Ingolstadt und der Umgebung seit rund 40 Jahren ein Begriff. Seit dieser Zeit entwickelt und errichtet die Gesellschaft in Nürnberg, Regensburg und Augsburg, vor allem aber in der Region Ingolstadt Wohnimmobilien. Über 100 Projekte hat das Unternehmen mittlerweile abgeschlossen. Es ist ein klassischer Familienbetrieb, der auf organisches Wachstum setzt und „mit den Projekten immer erst dann beginnt, wenn die Geschäftsführung absolut überzeugt ist, dass das jeweilige Bauvorhaben auch tatsächlich erfolgreich abgewickelt werden kann“, erklärt Alexander Orthmann, geschäftsführender Gesellschafter von Uni Apart und Sohn von Peter Orthmann, dem geschäftsführenden Gesellschafter von Orthmann Hausbau.
Nutzerwechsel: Squash-Center wird Studentenwohnheim Während Vater und Sohn im Baugeschäft tätig waren, leitete die Mutter jahrelang ein Squash-Center in Ingolstadt. Das Geschäft ging lange gut, so lange, bis die Squash-Welle zur Jahrtausendwende abebbte. So besaß die Familie auf einmal eine Squash-Halle inklusive eines netten Grundstücks in Ingolstadt und brauchte eine neue Nutzung für das Gebäude. Die Anbindung an die Universität in Ingolstadt war gut, und damit bot es sich an, die leer stehende Immobilie in ein Studentenwohnheim umzubauen. „Das war das dritte Objekt der Sparte Uni Apart, die zunächst als Abteilung innerhalb von Orthmann Hausbau geführt wurde“, erinnert sich Alexander Orthmann. Das erste war entstanden, weil die Gesellschaft ein Grundstück besaß, das ganz nahe an der Universität lag. „Wir haben damals mit einer Gruppe von Studenten der Ingolstädter Universität eine Forschungsarbeit gestartet, die das Ziel hatte, gute Konzepte für frei finanzierte moderne Studentenapartments zu erarbeiten.“ In deren Rahmen fand eine statistische Erhebung statt, die aufzeigte, wie die ideale Wohnform für Studenten aussieht. Auf Basis dieser Arbeit entstand das Studentenapartmenthaus Am Münster in der Gerbergasse in Ingolstadt. Die Erfahrungen aus jenem ersten Projekt flos-
sen in das nächste ein, „und seither haben wir unsere Bauten ständig weiterentwickelt“, betont Orthmann. Dies war vor allem deshalb möglich, weil Uni Apart die Immobilien nicht nur realisiert und an Studenten respektive ihre Eltern und Kapitalanleger weiterveräußert, sondern darüber hinaus auch eine Betreibergesellschaft namens Uni Apart Asset Management ins Leben gerufen hat. Diese übernimmt die Bewirtschaftung, Instandhaltung, Vermietung und nachhaltige Wertentwicklung der Wohnheime und gibt ihre Erfahrungen jeweils wieder an die Entwicklungsgesellschaft weiter. Seit 2007 ist Uni Apart eine selbstständige Gesellschaft, „die aber natürlich von der langjährigen Erfahrung der ursprünglichen Muttergesellschaft profitiert“, weiß der geschäftsführende Gesellschafter. Neben dem Projekt Gerbergasse hat der Nischenanbieter mittlerweile drei weitere Objekte entwickelt, ein Wohnheim in der Schleißheimer Straße in München, eines in der Neuburger Straße in Ingolstadt und ein kürzlich eröffnetes in der Permoser Straße in Ingolstadt. In diesem Neubau befinden sich 149 voll möblierte Studentenapartments. Daneben steht den Studenten ein 2.500 m2 großer Garten zur Verfügung, in dem sie im Sommer in von Obstbäumen verschatteten Sitzbereichen lernen und gleichzeitig die Sonne genießen können. Innen bietet das Haus zudem eine Lobby als Warte- und Empfangsbereich. Es gibt mehrere Seminarräume, und eine Lounge mit angrenzender Bar dient als Gemeinschafts- und Aufenthaltsraum. Hier darf gefeiert werden, auch in größeren Gruppen, „was ja in den Apartments schon aufgrund des Platzes nicht möglich ist“, räumt Orthmann ein. Die Fahrräder der Bewohner parken im eigenen Fahrradraum. Von hier aus sind es ein paar Schritte zum Fitnessraum, der von den Studenten kostenlos benutzt werden darf – „und rege angenommen wird“, fährt der Ingolstädter fort. Die eigentlichen Apartments sind zwischen 25 m2 und 31 2 m groß. Die meisten sind mit Balkon oder Terrasse ausgestattet. Inklusive aller Nebenkosten zahlen ihre Bewohner für diesen Luxus im Schnitt 419 Euro. Inklusive heißt in diesem Fall, dass die komplette Möblierung im Mietpreis enthalten ist, ebenso die Kosten für den Internetzugang, Strom, Heizung und Wasser und natürlich für die Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen. Käufer zahlen für solch ein möbliertes Apartment im Mittel 72.500 Euro. „Wir sind seit August mit der Anlage im Verkauf, und inzwischen sind nur noch wenige Einheiten vorhanden“, freut sich der Spezialist in Sachen Studentenwohnheim. Dazu beigetragen hat sicher auch die gute
Verkehrsanbindung des Objekts, das dank zweier Buslinien quasi vor der Haustür nicht einmal zehn Minuten von der Universität Ingolstadt entfernt ist. Supermärkte und Bäcker sind ebenfalls vor Ort vorhanden, „ein wie die Anbindung an die jeweilige Universität ebenso wichtiger Gesichtspunkt für den nachhaltigen Erfolg von Studentenwohnheimen“.
Neuestes Vorhaben: Umbau eines Seniorenheims in Milbertshofen Das war auch eines der Kriterien, die für den Diplom-Kaufmann bei der Suche nach dem neuesten Projekt wichtig waren. Als ideales Objekt fand Uni Apart ein ehemaliges Seniorenheim in München-Milbertshofen auf einem rund 3.500 m2 großen Grundstück. Dieses Gebäude soll nun ebenfalls zu einem Studentenwohnheim mit letztlich 7.000 m2 Nutzfläche umgebaut werden. Die Baugenehmigung läuft bereits, und sobald der Bescheid da ist, werden die Arbeiter mit den Umbaumaßnahmen beginnen. Vertriebsbeginn wird voraussichtlich im Mai sein, nicht wie in Ingolstadt erst kurz vor Fertigstellung des Gebäudes. „In Ingolstadt würde niemand vom Plan weg kaufen, in München hingegen schon“, erläutert Orthmann die Unterschiede der beiden Märkte. Im Herbst 2010 soll das Bauvorhaben an seine künftigen Nutzer übergeben werden, rechtzeitig zu Beginn des Wintersemesters, so haben es die Ingolstädter bei allen ihren Projekten gehalten. 116 Zimmer wird die neue Anlage haben und ca. 120 Betten. Bevor die Räume bezogen werden können, wird das Haus energetisch modernisiert, die Fassade mit einem Vollwärmeschutz neu gestaltet, werden die Fenster ausgetauscht und die Heizungsanlage erneuert. Mit Hilfe von Durchbrüchen werden die bestehenden Zimmer zudem zu kompletten Wohneinheiten vergrößert. Denn die von den Senioren bewohnten Räume besaßen in der Regel keine eigenen Badezimmer. Mit dem Einbau dieser Nassräume wird somit auch eine Veränderung der Raumstruktur erforderlich. In die dann größer gewordenen Einheiten lässt Uni Apart auch eigene Küchen einbauen, wie in allen bisherigen Objekten auch. „Im Schnitt erreichen die Apartments in München-Milbertshofen 29 m2“, verrät der Ingolstädter Investor. Die Spanne reicht von 21 m2 bis 44 m2. Dazu kommen auch in München eigene Seminarräume, ein Fitnessraum und eine Lounge, in der gefeiert werden darf. Die Verkaufspreise liegen im Schnitt bei 99.000
Euro pro Apartment. Die Mietkosten kalkuliert Orthmann nach derzeitigem Wissensstand mit zwischen 450 und 780 Euro, je nach Größe der Einheit. Vermietet wird ebenfalls wieder voll möbliert inklusive aller Nebenkosten und Internetzugang. „Das kommt den Studenten heutzutage sehr entgegen, da sich der Charakter des Studiums im Zuge des Bologna-Prozesses stark verändert hat“, weiß er. Die Trennung der Abschlüsse Bachelor und Master habe dazu beigetragen, dass den Studenten kürzere Zeiten an einem Studienort abverlangt werden und innerhalb des Studiums häufig Ortswechsel stattfinden. Waren Studierende früher vier bis sechs Jahre an einem Standort, wechseln sie heute bereits nach dem dritten Studienjahr respektive dem Bachelor gern an eine andere Universität, um dort ihren Master zu machen. Zunehmende Auslandsaufenthalte und Praxissemester an anderen Orten tragen ebenfalls dazu bei, dass die Studenten nur kurze Zeit in ihrer Wohnung leben bleiben. Wer dann nach einem Jahr zurückkommt, freut sich, wenn er nur mit einem Koffer bepackt in die voll möblierte Wohnung einziehen, den Computer an den Internetzugang einloggen und mit dem Studium sofort wieder loslegen kann. „Studentenwohnungen sind ein Nischenmarkt“, bedeutet der geschäftsführende Gesellschafter noch einmal, einer, auf dem Uni Apart sich nach eigenen Angaben als Marktführer von frei finanzierten Studentenapartments in Bayern etabliert hat. Immerhin ist die Gesellschaft mit 500 fertigen bzw. geplanten Einheiten hier gut im Geschäft. Dass sich dieser Markt durch den doppelten Abiturjahrgang 2010/2011 maßgeblich verändern wird, glaubt Orthmann zwar nicht, doch er geht davon aus, „dass die Studentenzahlen sich kurzfristig erhöhen werden“. Mehr nachhaltige Bewegung in den Markt bringen könnte hingegen der politische Wille, die Hochschulausbildung in Deutschland zu verstärken und die Studiengänge zu verbessern. „Denn im europäischen Vergleich sind wir hierzulande in Bezug auf die Anzahl der Bevölkerung mit Universitätsausbildung weit von der Spitze entfernt“, kommentiert Orthmann. Allein das ist ein Grund für Uni Apart, das eigene Geschäft weiter auszubauen. Jedes Jahr möchte die Gesellschaft ein bis zwei Objekte entwickeln, in Bayern, aber vor allem in München: „Darum sind wir schon jetzt auf der Suche nach dem nächsten Objekt.“ (cry)
Gerade in Betrieb genommen hat Uni Apart das Studentenwohnheim in Ingolstadt. Die Studenten erwarten hier voll möblierte Zimmer, eine Lounge, Internetzugang, eine Bar und ein Fitnessraum. Bilder: Franz Richarz/Gladdys