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Cuadro 2. La plusvalía de la tierra para financiar la infraestructura urbana
Algunas de las técnicas de financiación basadas en el valor de la tierra permiten movilizar recursos para realizar la inversión en infraestructura, mientras que otras requieren de préstamos para la construcción de las infraestructuras que serán reembolsados gracias al aumento del valor de la tierra. En los países de ingresos bajos y medianos, donde es difícil obtener crédito a largo plazo para financiar la infraestructura urbana, la obtención de ingresos antes de iniciar las obras dan flexibilidad a las decisiones de financiación. Sin embargo, estos instrumentos no son generadores de ingresos recurrentes a largo plazo y no pueden cubrir los gastos de funcionamiento. La financiación obtenida debe dedicarse a inversión de capital para financiar los avances en infraestructura. Las principales herramientas y ejemplos relacionados son: Gestión de tierras como activos: los entes públicos deben realizar un análisis estratégico de sus activos para intercambiar tierras mal aprovechadas o vacías para invertir en infraestructura. Es fundamental en este caso que se vendan o arrienden tierras urbanas no esenciales, para que los gobiernos locales puedan concentrar sus recursos financieros y la gestión en infraestructuras estratégicas. Venta de derechos de urbanización: Sao Paulo (Brasil) vendió derechos de edificación adicionales (autorizando una mayor densidad para la construcción, o convirtiendo suelo rural en suelo urbano) para ayudar a financiar inversiones públicas en torno a determinados polos urbanos. Impuestos sobre la plusvalía: el Estado grava una parte del aumento del valor de la tierra resultante de los proyectos de infraestructura. Colombia ha utilizado un impuesto sobre la valorización, la contribución por mejoras, para financiar obras públicas. Bogotá ha simplificado el sistema y ha convertido el impuesto sobre la valorización en un impuesto general sobre la infraestructura, englobando en él al conjunto de obras públicas para toda la ciudad. Exacciones y cargos por impacto a los urbanizadores: los promotores inmobiliarios desarrollan infraestructuras in situ y a nivel de barrio por su propia cuenta para cumplir con las normas, o costean los elementos de infraestructura que son responsabilidad de las autoridades públicas. Los cargos de impacto cubren el coste de la infraestructura externa que generan las urbanizaciones (por ejemplo, en los EE.UU.). Venta de tierras por los urbanizadores: los promotores inmobiliarios desarrollan infraestructura pública a cambio de tierras. Se utiliza para el desarrollo de nuevas ciudades y urbanizaciones, en asociación con inversores privados, y por lo general consiste en el desarrollo de planes de vivienda a gran escala y de zonas industriales (por ejemplo, en Copenhague y el Norte de África). Los promotores deben construir también carreteras, y ayudar a pagar las principales líneas tron-