‘Duurzaamheid is wellicht het meest misbruikte woord in vastgoedontwikkeling’, vindt Jo Vandebergh. © DIEGO FRANSSENS
‘Ik heb met Ertzberg altijd iets grensverleggends willen doen’ Op zijn 23ste lanceerde Jo Vandebergh de Nationale Autoveiling in Waver. Op zijn 45ste creëerde hij Ertzberg, de projectontwikkelaar die de bouw van de Balk van Beel zou realiseren. Tweemaal schudde men het hoofd. Zo’n gedurfde projecten waren gedoemd om te mislukken. Ook de banken zagen het niet zitten. Tweemaal kregen ze ongelijk. PATRICK LUYSTERMAN
S
tuderen aan de Alma Mater was niet het ding van Jo Vandebergh, een geboren en getogen Leuvenaar en de zoon van een professor-ingenieur. Entrepreneur zijn des te meer. De verkoop van een wrak van een auto op de oprit van zijn ouders was de start van zijn eerste zaak, de verkoop van nieuwe en tweedehandswagens. De jongeman was echter ambitieuzer dan dat en startte de eerste autoveiling in ons land op. De Nationale Autoveiling was een schot in de roos. Toen hij dat bedrijf in 1995 al na vier jaar ver-
50
kocht aan het Amerikaanse ADT was hij met 16.000 verkochte voertuigen per jaar en een omzet van 40 miljoen euro de grootste autoverkoper van het land. Met het fortuintje dat de verkoop hem opleverde, had hij in principe kunnen rentenieren. Daarenboven trad Jo Vandebergh toe tot de directie van de wereldwijde groep ADT. Om zich te kunnen concentreren op zijn nieuwe functie vertrouwde hij het geld van de verkoop toe aan enkele private bankers. Dat liep faliekant af. Enkele maanden na de succesvolle transactie bleef er van
Jo Vandebergh
zijn geld zo goed als niets meer over. Enkele bankiers ‘verspeelden’ zijn geld in risicovolle beleggingen. Een van de private bankers verdween zelfs achter de tralies, maar dat bracht zijn geld niet terug. Een jaar later behaalde Vandebergh zijn doelstellingen bij de groep ADT. Met zijn bonus op zak besliste hij opnieuw te starten als ondernemer. Van dan af legde hij zich toe op het risicovolle ‘changemanagement’ bij in moeilijkheden verkerende of failliete bedrijven. Vandebergh zette de Europese kinderkledingfabrikant Kid Cool opnieuw op de rails. Jammer genoeg waren de familiale aandeelhouders te gehecht aan het bedrijf om het aan hem te verkopen. Hij kocht dan maar het failliete ADT Technologies (een ex-bedrijf van Yvan Vindevogel, de medeoprichter van Omega Pharma) en hij maakte van dat bedrijf de marktleider in het informatiseren van de primaire processen in ziekenhuizen. De verdiende centen belegde Vandebergh steeds meer in vastgoed, wat in zijn ogen minder risicovol is.
BALK VAN BEEL
Ertzberg VASTGOEDONTWIKKELAAR EEN DURVER? ■ In moeilijke omstandighe-
■
■
■ ■ ■ ■
den? Balk van Beel is gelanceerd zonder bankfinanciering. Met eigen kapitaal? Elke realisatie gebeurt met eigen geld. Jo Vandebergh staat garant met zijn persoonlijk vermogen. Reality check Voor een obligatielening die hem 8,8 procent kost, bedankt hij. Omzet: 15.152.500 euro. Winst: 100.000 euro. Balanstotaal: 40.858.000 euro (enkel Ertzberg). Werknemers: 30.
Vandaag is Jo Vandebergh (48) zowat 20 jaar actief als vastgoedontwikkelaar. Met geslaagde middelgrote binnenstedelijke projecten als het Brouwershuis en de Mouterij werd hij ‘wereldberoemd in Leuven’. Echt nationale én internationale faam verwierf hij het voorbije jaar met de gedurfde maar succesvolle ‘Balk van Beel’. Ertzberg had in februari 2008 de vroegere industrieterreinen van AB InBev aan de Vaartkom in Leuven gekocht, inclusief de bijbehorende graansilo’s, om het geheel te herontwikkelen tot de nieuwe wijk Tweewaters. Van een financiële crisis was op dat ogenblik nog geen sprake. Net toen Ertzberg in oktober 2008 zijn concrete plannen bekendmaakte, stond het financieel systeem op ontploffen. Fortis ging onderuit. Grote vastgoedontwikkelingen vonden nergens nog financiering. Doodgemoedereerd kondigde Jo Vandebergh toch aan dat de kleine ontwikkelaar Ertzberg met het project Tweewaters een van de meest ambitieuze wijkherontwikkelingen van het land wilde realiseren. Binnen 10 jaar zou 500 miljoen euro worden geïnvesteerd in 1.500 wooneenheden. Tweewaters moest de eerste CO2-negatieve wijk van Europa worden. Duurzaamheid werd gekoppeld aan een sterk verhoogd wooncomfort, zonder het extra duur te maken. ‘De aantrekkelijkheid van de stad wordt bepaald door het aanbieden van tijd en zorgeloosheid aan iedereen en het vrijwaren van de volgende generaties’, was de boodschap. Maar wat doe je als de financiële wereld niet echt in je verhaal blijkt te geloven? Om de Balk van Beel, de eerste fase van 15.000 m² van Tweewaters met 106 appartementen, te ontwikkelen, zocht Vandebergh een financiering van 17,75 mil-
Ik durf te zeggen dat ik Stéphane Beel en Xaveer De Geyter heb bijgebracht wat echt duurzaam bouwen moet inhouden.
joen euro. Hoewel nog voor de start van de bouw 40 procent van de appartementen op plan gereserveerd was, gaven de vier klassieke banken niet thuis. Jo Vandebergh besliste dan maar om de Balk zonder enige projectfinanciering te bouwen. Op dat ogenblik had Ertzberg al 4 miljoen euro geïnvesteerd in de herbestemming van de site en het bekomen van de nodige vergunningen voor Tweewaters. Ondanks de financiële druk weigerde Jo Vandebergh tijdens de bouw van de Balk ook maar één toegeving te doen op het implementeren van de duurzaamheidsvisie die hij had uitgeschreven voor deze stadswijk. De Balk van Beel bleek een voltreffer. Nog voor de site in het voorjaar werd opgeleverd waren alle appartementen verkocht. Nog belangrijker was de internationale erkenning van het project. De Balk van Beel kreeg als eerste in Europa het BREEAM-certificaat ‘outstanding’. BREEAM is de belangrijkste standaard om de duurzaamheid van een gebouw te meten. Uit de 15.000 projecten die vorig jaar een certificaat kregen, werd de Balk van Beel de winnaar in de categorie nieuwbouw. Toen de financiële crisis enigszins was gaan liggen, stelde de duurzame bankier Triodos een financiering ter beschikking voor de volgende fase van Tweewaters. Ook andere bankiers toonden nu wel belangstelling. Jo Vandebergh mag dan wel thuishoren in de categorie durvers (en in Leuven de dromer van de Vaartkom worden genoemd), roekeloos is hij niet. Toen onlangs zakenbankiers bereid waren om voor Ertzberg een obligatielening te lanceren, bedankte Jo Vandebergh vriendelijk maar gedecideerd omdat hij, alles inbegrepen, 8,8 procent rente per jaar diende te betalen. ‘Duurzaamheid is vandaag wellicht het meest mismeesterde en misbruikte woord, zeker in vastgoedontwikkeling’, zegt Vandebergh. ‘We staan met Ertzberg op de eerste rij om het concreet in te vullen. Dat is niet zonder risico’s. Ik heb van bij de start altijd iets grensverleggends willen doen. Met mijn team willen we onze tijd vooruit zijn. Ik durf te zeggen dat ik mijn fantastische architecten Stéphane Beel en Xaveer De Geyter heb bijgebracht wat echt duurzaam bouwen moet inhouden.’ Voor een buitenstaander klinkt het misschien wat pretentieus. Maar zijn begeesterend verhaal én zijn trackrecord dwingen wel respect af.
51