Page 1


Préparé par Dillon Consulting, GlobalRisk Management et TECSUCT pour les membres du Groupe de travail du Programme des services financiers. Les opinions exprimées dans cette étude n’appartiennent qu’à leurs auteurs ei ne représentent pas forcément la position de la SCHL ou de la TRNEE

et de ses membres.


M andat La Table ronde

nationale

sur l’environnement

pour jouer un rôle catalyseur dans la définition, les secteurs de la société canadienne les problèmes

économiques, permettront

qui

d’analyser

(TRNEE)

a été créée

et la promotion,

pour tous

de même que pour toutes les régions du pays, des

principes et de la pratique du développement de définir

et l’économie

l’interprétation

ont

durable. Cet organisme

des implications

ces implications,

de trouver un juste équilibre

a pour rôle particulier

à la fois environnementales

et de tenter

de définir

entre la prospérité

et

des mesures

économique

qui

et la protection

de l’environnement. Les travaux

de la TRNEE visent à améliorer

environnementales

et économiques

en

la qualité de l’élaboration

fournissant

nécessaire

pour faire des choix éclairés qui permettront

le Canada.

La TRNEE tente de remplir

indiquer

aux décideurs

considérations solliciter

l’opinion

les problèmes

et surmonter

les obstacles

analyser les faits et tendances définir les changements recourir

aux résultats

consultations

de la recherche

à l’échelle nationale,

moyen

d’intégrer

qui sont directement

neutre

où ils peuvent

qui entravent

de l’environnement

qui favoriseront

un avenir viable pour

le développement

et de l’économie

le développement

au Canada; des

à une conclusion

quant à l’état du

et l’économie.

Les rapports

série de la TRNEE, État du débat, présentent

des résultats qui pourraient sommaire

des consultations

l’ampleur

conséquences

menées

s’offrir au développement du consensus peuvent

recourir

des parties

durable.

intéressées

Ils présentent

et les motifs de divergences.

de l’action ou de l’inaction,

divers intervenants

auprès

et préconisent

pour promouvoir

une synthèse

sur les débouchés

également Ils étudient

des mesures

durable;

dans le but de

durable

et de l’analyse, en particulier

pour aboutir

touchés par

tenter de résoudre

débat sur l’environnement de la nouvelle

les

dans la prise de décisions;

des intervenants

et offrir un lieu de rencontre

l’information

suit :

le meilleur

et environnementales

de politiques

décideurs

d’assurer

comme

et aux leaders d’opinion

économiques

activement

un problème

son mandat

aux

de manière en outre les

précises auxquelles

le développement

durable.


M embres

de la Table ronde nationale sur l’environnement et l’économie

La TRNEE se compose d’un président nommés

par le gouvernement

et d’au plus 24 autres Canadiens

fédéral pour représenter

éminents

un vaste éventail de régions et de

secteurs, dont le monde des affaires, le milieu syndical, le milieu universitaire, organismes

de protection

de l’environnement

les

et les Premières nations. Les membres

de la

TRNEE se réunissent

en table ronde quatre fois par an pour faire le point sur les travaux en

cours de l’organisme,

pour établir des priorités

Président

Vice-Présidente

Cindy Kenny-Gilday Yellowknife, T.N-0 de pâtes

Vice-Présidente

Dr Douglas Knott Professeur émérite Université de la Saskatchewan Anne Letellier de St- Just Avocate

Elizabeth May Directrice générale Sierra Club du Canada

Ken Ogilvie Directeur général Pollution Probe Foundation

Paul G. Antle Président-directeur général SCC Environmental Group Inc.

Joseph O’Neill Vice-président Bois et forêts Repap New Brunswick Inc.

Jean Bélanger Ottawa (Ontario) Allan D. Bruce Administrateur Joint Apprenticeship and Training Plan Union internationale des opérateurs de machines lourdes (section locale 115) Patrick Carson Conseiller en planification stratégique Les companies Loblaw - Weston Elizabeth Jane Crocker Copropriétaire, P’lovers Johanne Gélinas Commissaire Bureau d’audiences publiques sur l’environnement Sam Hamad Vice-président Roche Construction Dr Arthur J. Hanson Président-directeur général Institut international du développement

programmes.

Michael Harcourt Associé principal Développement durable Sustainable Development Research Institute

Dr Stuart Smith Président ENSYN Technologies Inc.

Lise Lachapelle Présidente-directrice générale Association canadienne des producteurs et papiers

et pour lancer de nouveaux

Dee Parkinson-Marcoux Présidente CS Resources Limited Carol Phillips Directrice de l’éducation et des affaires internationales Travailleurs canadiens de l’automobile Angus Ross Président SOREMA Management Inc. et Fondé de pouvoir, SOREMA, direction canadienne John Wiebe Président-directeur général GLOBE Foundation of Canada et Vice-président exécutif Asia Pacifie Foundation of Canada Directeur général etpremier

durable

David McGuinty

dirigeant


Table des matières Préface

..v ii

............................................................. ............................................................

Sommaire.. Introduction..

..x i

.......................................................

Les terrains contaminés Définition

: Aperçu général

du réaménagement

Obstacles

des terrains

au réaménagement

Nombre

de terrains

Caractéristiques

des terrains

contaminés

géographiques

contaminés contaminés

...2

. .. .. .. .. ..

.. .. ..

.. . 3

................... .. .,

.. .4

.. ..

. . .6

.......... .. ..

. . 10

des terrains

contaminés

Le problème Facteurs

à l’origine

Économie

des terrains

des terrains

contaminés

contaminés

................. .. ..

.. .. ..

. . 13

Secteur des services financiers Les intervenants Possibilités

. . 18

................................

Réaménagement

.20

.........................................

d’affaires et défis

des terrains contaminés

: stratégies d’encouragement

En quète d’incitatifs

................................................

Incitatifs

monétaires

directs

Incitatifs

indirects

.34 36

...........................................

.41

...................................................

Une fondation pour l’avenir Considérations

sur l’évaluation

Leçonsàtirer Références

des stratégies

.48

............................

..4 8

....................................................

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...57

Annexes Bibliographie Réponses

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...61

au questionnaire

rempli localement

selon la province

. . . . . . . . . . . . . . 66

Liste des tableaux Évaluation Répartition

du nombre

de terrains

du financement

environnemental

contaminés

de l’immobilier

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5 commercial

et du risque

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...22


Sigles et abréviations BSIF

Bureau du surintendant

CCME

Conseil canadien

CERCLA

Comprehensive (États-Unis)

Environmental

EPA

Environmental

Protection

PNALC

Programme

REUS

Redevelopment

SADC

Société d’assurances-dépôt

TRNEE

Table ronde nationale

des institutions

des ministres

national

de l’Environnement Response, Compensation

and Liability Act

Agency (États-Unis)

d’assainissement

of Urban

financières

des lieux contaminés

Sites Team (Detroit,

Michigan,

du Canada

sur l’environnement

et l’économie

États-Unis)


J

La revitalisation abandonnés d’intéressantes plusieurs

ou le réaménagement

ou sous-exploités possibilités,

membres

de réaménagement

des terrains

surtout

investissement

encore à financer économique.

d’assurance

tient à divers facteurs dont l’imprécision

aux terrains

du prêteur;

Au Canada comme aux États-Unis,

des cadres de travail législatifs sur le manque

et l’absence de normes

de clarté des

d’évaluation

applicables

on a eu recours à diverses stratégies pour stimuler

dans des sites contaminés.

grandes réussites découlent économiques

En ce qui a trait au secteur public, les plus

généralement

de projets qui combinent

et des programmes

législative. Ces mesures d’encouragement à favoriser l’éclosion de solutions

d’incitatifs

indirects,

visent à promouvoir

(TRNEE) a mis sur pied un Programme

visait à déterminer

des programmes comme la réforme

des pratiques

novatrices

et

au sein du secteur privé.

En vue de faire sa part à ce chapitre, la Table ronde nationale l’économie

en

contaminés.

l’investissement d’incitatifs

des projets

La réticence des

et des courtiers

la gestion des risques en matière de crédits environnementaux; lois quant à la responsabilité

présente

très peuplées. Néanmoins,

hésitent

de ce genre malgré leur grand potentiel

soit des sites

industrielle,

dans les régions urbaines

du secteur des services financiers

des sociétés de fiducie, des compagnies

banques,

contaminés,

en raison d’une contamination

sur l’environnement

et

des services financiers. Ce programme

les obstacles et les solutions au réaménagement

des terrains contaminés

autres sites semblables, et à améliorer la qualité des données sur l’état environnemental

et

des

terrains. Ce rapport de synthèse, qui a profité du soutien financier de la Société canadienne d’hypothèques

et de logement

(SCHL), examine certains de ces obstacles et présente une

série de « meilleures pratiques » tirées des expériences canadienne En outre, ce rapport grâce au Programme

de synthèse s’accompagne

obstacles au réaménagement synthèse visent à alimenter

des terrains contaminés à des fins résidentielles. Ces rapports

d’intérêt. En guise de suivi, le Programme Le présent rapport assument rapport

produits

des données propres à l’état du terrain; Élimination des

le débat et à stimuler les échanges parmi les principaux des services financiers

a été rédigé par Dillon Consulting,

de la TRNEE a organisé

GlobalRisk

Management

du Groupe de travail sur les services financiers.

l’entière responsabilité

de

groupes

sur L’État du débat.

divers ateliers et rédigé un rapport TECSULT, sous la direction

additionnels

de la TRNEE, soit La question des sites

des services financiers

contaminés au Canada; Amélioration

et américaine.

de trois rapports

de l’interprétation

ne reflète pas nécessairement

donnée

aux documents.

les vues de la TRNEE ou de la SCHL.

Angus Ross Président, Groupe de travail affecté au Programme des services financiers Table ronde nationale sur l’environnement et l’économie

Debra Darke Directrice, Directions des recherches Société canadienne d’hypothèques et de logement

Tîblercnce nat~onole su-I'en",m"en?nt e, Iécmor,,

Le seckeur des ~erw~es:,non~m et lerhnén,~emen, des te’.a ns con’an,-& - Rnîportce sjwése

et

Les auteurs Le contenu

du


Table ronde nationale sur l’environnement et Z’économie Groupe de travail du Programme des servicesfinanciers Président

J. Anthony Cassils

Angus Ross

Conseiller en politiques

Président

TRNEE

SORÉMA Management Inc. Luc Charbonneau Car01 Anne Bartlett

Directeur

Conseillère générale adjointe

Samson Bélair Deloitte Touche

Service juridique, Siège social Wayne Proctor

Banque royale du Canada

Gérant Beth Benson

Services des prêts

Chef de projet pour l’assainissement des sites

Credit Union Central of British Columbia

Waterfront Regeneration Trust Dick Stephens Douglas M. Bisset

Directeur

Bisset Engineering Inc.

Services légaux et affaires intergouvernementales

Wally Braul Avocat Président West Coast Environmental

Law Association


Sommaire Au Canada, des entrepôts

l’émancipation

ferroviaires,

grandement

contribué

l’exploitation

à la contamination

les terrains

attirer l’attention,

centres urbains,

des ports océaniques

des sites urbains

à sous-exploiter

prenait

des terrains. de l’ampleur,

contaminés.

des propriétés

En général, les terrains

d’approbation,

soit des sites abandonnés

ou

ont commencé

à

axés

ou sous-exploités

sont situés dans des zones urbaines offre donc d’intéressantes

de responsabilité,

du réaménagement,

même qu’aux obligations

que

à abandonner

qui règne face aux projets d’assainissement,

aux questions

aspects techniques

on a eu tendance

a

au coeur même des villes.

industrielle,

l’incertitude

Au fur et à mesure

envers les projets de planification

Leur regain ou leur réaménagement

Néanmoins,

situés près

intérieures,

Mais depuis peu, ces terrains

contaminés,

suite d’une contamination

généralement

et des voies navigables

en raison du regain d’intérêt

sur la revitalisation

peuplées.

des premiers

à l’évaluation

et à l’acquisition

ont contribué

fortement

possibilités. aux modes

aux coûts et processus

de suivi et d’entretien,

par

légaux, aux des terrains,

à refroidir

l’ardeur

de des

parties intéressées. Un des principaux manque

de soutien

réaménagement

obstacles

financier.

au réaménagement

En raison de l’incertitude

hésite toujours

à financer

réglementaires

imposés

d’assurance

responsabilité d’évaluation financiers

des prêteurs applicables

n’est pas en mesure

environnementaux,

pour stimuler

stratégies

directes ou indirectes.

Elles tentent

d’améliorer

les prêts, les garanties participation

d’assainissement

d’emprunt,

et peuvent volontaire,

que les services d’information investisseurs

éventuels

Au Canada,

au Canada,

de crédits

on a eu recours à diverses

contaminés.

Il peut s’agir de

directes visent surtout

l’aspect monétaire.

des investisseurs

les tarifs, les incitatifs indirectes

les réformes

l’assurance

responsabilité

et de planification

et peuvent

comprendre

fiscaux ou les mesures

visent d’abord

comprendre

à réduire

réglementaires, et l’assurance

stratégique

de

le risque chez

les programmes financière,

ainsi

aptes à aider les

à mieux cerner les facteurs de risque.

il n’est pas facile d’établir

domaines

les risques en matière

dans les terrains

divers facteurs. D’une part, les Canadiens plusieurs

mesure,

Les stratégies

le secteur des services

envers ce type de financement.

le taux de rendement

aux avoirs. Les stratégies

les investisseurs

et de quantifier

l’investissement

claires sur la

Les lois sur la

Par conséquent,

la réticence

et, dans une moindre

stratégies

de directives

ne

et vagues. Il existe peu de normes

contaminés.

d’établir

ce qui alimente

Aux États-Unis

financières

éparpillées

aux terrains

en investissement,

En outre, les cadres de travail

de crédits environnementaux.

demeurent

les banques,

fédéral et les entités provinciales

pas aux gérants des institutions

gestion des risques en matière

tient au

qui regroupe

et les courtiers

les projets de réaménagement. par le gouvernement

contaminés

et des risques associés au

de tels sites, le secteur des services financiers,

les sociétés de fiducie, les compagnies

fournissent

des terrains

du réaménagement.

le juste mérite de telles stratégies n’ont aucune Nombre

expérience

de ces stratégies,

en raison de

directe dans y compris

celles en


vigueur

à l’étranger,

s’avèrent très récentes puisqu’elles

trois ans. En outre, il est difficile d’adapter canadien,

compte

réglementaires,

tenu des différences

judiciaires

Les incitatifs

économiques

incitatifs

indirects,

hybrides

qui intègrent

ciblés présentent nécessité

des incitatifs

d’un engagement

années

Le présent

rapport

devraient

le revenu

fournir

un cadre de travail national

la radiation

d’attitude

de sa trajectoire

traditionnelle

voulue

songer à adopter

au succès des : environnementale

pour imposer

des programmes

les pierres angulaires

permettrait

des taxes sur d’incitatifs

en vue de stimuler

d’un mouvement

qui

dans les secteurs suivants

au secteur des services financiers

centrée sur les profits et d’épouser

: de dévier

activement

une

public;

le secteur des services financiers

les prêteurs

faibles qui, depuis les

la responsabilité

accélérée des frais de nettoyage,

constituent

à se familiariser de l’assurance

d’offrir des couvertures .

de

cohésif et consistant;

qui ont l’autorité

un changement

l’industrie

la

Dans les marchés

dont les suivants

d’établir

inciter le secteur privé à agir positivement

l’aideraient .

les sites contaminés.

que dans les marchés

qui permettent

publiques

cause d’intérêt l

confirment

du secteur privé.

Ces mesures pourrait

soigneusement

d’autres juridictions

dans d’autres juridictions,

aux sociétés devraient

l’engagement

les programmes

indirects

décrit divers facteurs clés qui ont contribué

de gouvernement

fiscaux comme

En particulier,

que les

de la part du secteur public pour donner

qui abritent

sera moindre

législatives

les niveaux

plus prometteurs

hantés par le spectre des pertes immobilières.

projets de réaménagement les réformes

disponibles.

Les expériences

quelconque

d’intervention

80, demeurent

dans les deux pays.

directs et‘des incitatifs

l’élan aux projets dans les régions

au contexte

entre les systèmes législatifs,

en vigueur

selon les rares données

que depuis deux ou

américaine

directs s’avèrent généralement

un grand potentiel.

forts, le niveau

l’expérience

marquées

et financiers

n’existent

mettrait

davantage adopterait

en oeuvre des projets-de

avec les questions des pratiques

environnementales

concevraient

des projets grâce auxquels

globale les régimes d’assurance

qui

de risque environnemental;

novatrices

nouvelles

sensibilisation

qui lui permettraient

et pratiques; ils exploiteraient

en place et les mécanismes

de façon plus

de transfert

du risque

du secteur privé. Les conclusions recherche

énumérées

et des activités

recommandations contribueront

ci-dessus

actuelles

sont tirées d’une étude préliminaire

dans ce domaine

globales en faveur de l’action. à alimenter

la réflexion

et à enrichir

et ne constituent

Néanmoins,

de la

que des

il est à souhaiter

qu’elles

le débat parmi les parties intéressées.


I ntroduction

.;.’ Depuis quelques :. 2 t-1 -si problème important

années, le réaménagement dans de nombreuses

est né de la conjonction du mouvement

de plusieurs

« d’expansion urbain,

contamination

des sites, de l’évaluation

réaménagement

dans le réaménagement Le principal terrain

élément

contaminé

juridictions,

secteur des services financiers dans l’évaluation financement parmi

essentiel

la décision

des risques et du rendement

dans l’élimination

de réaménager

a un rôle essentiel

économique,

ce secteur ne constitue contaminés.

au nettoyage

un rôle important

à risques)

du réaménagement

entre tous ces secteurs, et une combinaison

Dans ce document,

du réaménagement

des terrains

intégrée

expertise

de la réglementation, du point

faire pour faciliter le réaménagement les défis qui se présentent. comprend

sur le Programme l’environnement Élimination

en assurance

documents

y

de stratégies

financiers,

l’éducation

(TRNEE).

en collaboration

et

peut

ainsi que les possibilités

et en valeurs mobilières.

les sociétés de Cette publication

à alimenter

de la Table ronde nationale

la discussion

sur

11s’agit, entre autres, des documents des terrains contaminés

avec la Société canadienne

suivants

des données relatives à lëtat environnemental

en collaboration

avec Statistique

Problèmes des sites contaminés canadien

des ministres

d’hypothèques

de certains sites, produit

Canada;

au Canada, produit

de l’Environnement

en collaboration

(CCME).

:

à des fins

de logement; Amélioration

et

le secteur des services financiers

que sont les banques,

des obstacles au réaménagement

résidentielles, produit

contaminés

rapport,

Il va

et de la gestion des données.

de travail qui serviront

des services financiers et l’économie

des incitatifs

des terrains

les quatre « piliers » institutionnels

figure parmi les nombreux

contaminés.

ce que le secteur des services financiers

Aux fins du présent

fïducie, ainsi que les courtiers

Les un rôle

de ces sites est nécessaire,

de vue de la technique

nous examinons

locaux à jouer

ont également

compris

une réforme

qu’un partenaire

des sites et dans leur réutilisation.

de capitaux

Le

à jouer

Les gouvernements

de soi qu’une approche comprenant

un

ainsi que dans le

des terrains

à jouer dans le financement

une meilleure

éventuellement

Cependant,

privés (groupes

un partenariat

en

des États-Unis

les sociétés de fiducie et de prêt, les

et le public ont également

des obstacles

financiers

d’une

le

les zones urbaines

de la réussite exemplaire

en valeurs mobilières)

des projets éventuels.

consortiums

appuyer

du désir de revitaliser

(c.-à-d., les banques,

et les courtiers

les promoteurs

peuvent

de

de les prévenir,

de succès d’un tel projet sur le plan économique.

d’autres du réaménagement

et provinciaux,

de la notion

de

contaminés.

qui sous-tend

est le potentiel

sociétés d’assurance

plus approfondie

le plus important,

des terrains

un

Cet intérêt

de plus en plus marqué

des risques et des moyens

sur le fait que les infrastructures

dans certaines

est devenu

au Canada.

des villes » au profit de l’intensification

une connaissance

déclin et, ce qui est peut-être

contaminés

partout

facteurs, dont l’abandon

tentaculaire

l’aménagement

plus grande insistance

des terrains

municipalités

avec le Conseil

et


Le Programme

des services financiers

d’ateliers dans les grands partenaires

de la TRNEE comprend

centres du Canada.

chargés d’étudier

les problèmes

la tenue d’une série

Ces ateliers regrouperont

divers

soulevés dans les documents

mentionnés

ci-dessus.

Il est à souhaiter

que ces ateliers favoriseront

l’élaboration

de solutions

pratiques

qui permettront

de régler certains

particuliers,

de rédiger un

document

de base sur les sites contaminés,

ces sites et de sensibiliser matière

problèmes

davantage

de mieux comprendre

les gens à la nécessité

a mené une enquête l’ensemble

portant

provenaient

sur l’emplacement

du pays, l’accessibilité

approfondie

de la documentation

en vue d’encourager réaménagement Ce rapport

en

contaminé

au Canada

données

ont contribué financiers,

Le chapitre

géographiques,

contaminés

à l’apparition

leur réaménagement.

au Canada. 3 donne

contaminés.

Canada

et ailleurs en vue d’encourager

Le chapitre

exposées au chapitre contaminés.

à se lancer dans ce type de 1 donne

la définition

d’un terrain

Il fait état, en bref, de

du nombre

Le chapitre

et des sources de

2 examine

les facteurs qui

foncière

un aperçu du secteur canadien

4 trace un bilan des stratégies

urbaine

4. Le rapport

Le chapitre

du secteur des services financiers présente

également

un résumé

et stratégies

ayant pour but de favoriser le réaménagement

Les annexes

comprennent

supplémentaires

dans

des services

sur l’état des terrains

une bibliographie contaminés

des

mises en oeuvre au

ce type de réaménagement.

l’accent sur les leçons à tirer et sur la réaction modèles

et défis proposées

d’affaires et des défis liés au réaménagement

terrains

principaux

les possibilités

de ces sites et le rôle de l’économie

Le chapitre

ainsi que des possibilités

stratégies

à ce

et la revue

de même que les stratégies

à son réaménagement.

des caractéristiques

sur les terrains

actuelles

et ailleurs. six chapitres.

et étudie les obstacles

l’emplacement,

du Canada,

dans

téléphoniques

primaire

servir à déterminer

contaminés,

le secteur des services financiers

comprend

d’entrevues

La recherche

devaient

des terrains

contaminés

sur ces sites et les lacunes

s’est effectuée au moyen

sélectives et d’une revue de la documentation. liés au réaménagement

de toutes les régions

des terrains

des données

niveau. La collecte des données

données

de

les pratiques

de gestion des terres.

Le groupe d’étude, dont les membres

terrains

la problématique

d’améliorer

5 met aux

des des

et une série de

à travers le pays.


Définition du réaménagement contaminés Aux fins du présent financiers

rapport

et de l’étude menée par le Programme

de la TRNEE, la définition

s’élabore comme

du réaménagement

des terrains contaminés,

de réhabilitation

souterraines

contaminés

municipaux.

En ce qui concerne la planification

du réaménagement

adéquats,

Le réaménagement

peuvent

de contaminants

de ces sites est donc un processus

à réaménager

ailleurs, dans certains préoccuper

d’autres qui englobent

contaminations

difficile d’y intéresser est si minime

significative

des limites inférieures mérites

de terrains

et supérieures

afin de déterminer

est trop sérieuse ou s’il est économiquement On a assisté, au cours des dernières compréhension

et des préoccupations

foncières

est négligeable,

contaminés,

intéressantes

contaminés

se trouvent

faite du problème de réaménagement.

d’un emplacement urbains.

qui auraient

de telle sorte que de nombreux

Les terrains Abstraction

Les différents

la plupart

de contamination,

a

n’ont pas réussi à au

sous-utilisés.

du temps en zone urbaine. ils présentent

Cet attrait tient à l’existence

que le réaménagement

réaction

que ces sites

de procéder

sites sont devenus

apte à favoriser un réaménagement

Il est peu probable

partenaires

permis

des

la première

des risques incontrôlables. communs

de la

relatives à la qualité environnementale

représentaient

sur des principes

si elle

d’y remédier.

à une augmentation

été de s’en tenir loin parce que l’on avait l’impression

réaménagement,

un site tomberait

que chaque cas devrait être étudié

rentable

du pays. Dans le cas des terrains

qui

11est difficile

naturellement s’entendre

de

entre ces deux extrêmes

contaminés.

si la contamination

années,

si graves et si

le secteur privé. Par

précises entre lesquelles

Il est plus que probable

Un

que le fait de devoir s’en

sur une proposition

Ce sont donc tous les sites qui tombent

d’établir

grâce à

toute une

semblent

qu’il s’avérerait

faire l’objet d’un réaménagement

ressources

parmi

Certaines

peuvent

selon ses propres

et dont

et l’eau, après des tests

cas, la contamination

sous le coup de la définition.

manifeste

de qualité fixées par le gouvernement.

une catégorie

ne peut avoir d’influente

réaménagement.

a un intérêt

un site dont le terrain

possibles.

d’investir

situés dans le noyau urbain.

pas aux normes

constitue

aux fins du secteur des à la décision

tirer profit, du point de vue économique,

des terrains

on entend

ne répondent

coûteuses

également

plus intensive

contaminé

gamme

contaminés

dans lequel le secteur des services financiers

Par site contaminé, terrain

des terrains

ou de façonplus intensive.

fait état des divers facteurs qui contribuent

dans le réaménagement.

une utilisation

de terrain contaminé

de revitaliser le noyau urbain en

utilisant les terrains de la même façon qu’actuellement Cette définition

des sols et des eaux

et l’utilisation des terrains, et

un réaménagement

un lieu où il serait souhaitable

services financiers

d’un

et qui se situe à un endroit où existent déjà des services

hormis la question de contamination,

les municipalités

contaminés

on entend le réaménagement

site sous-utilisé qui présente une possibilité

économique

des services

des terrains

suit :

Par réaménagement

aflecterait

des terrains

intégré

des possibilités de services municipaux et planifié

de terrains

d’un site rural contaminé

puisse

et


présenter

l’un quelconque

probablement, stigmate

immédiate,

d’un site urbain.

des terrains

Au Canada,

par tradition,

contaminés.

très bien compris développés

qu’il existe

pas frappés du

de la population,

où se trouvaient par les industries

eux-mêmes, de soutien

Au fur et à mesure urbains

centre-ville.

étroitement

du transport,

pour le transport

le type d’utilisation

ou, à tout le moins,

en soi. Les possibilités le réaménagement

Pour arriver à comprendre il importe

l’absence

et d’approbation. de terrains, peuvent

d’alimenter certitude

quant

constituerait

intéressées

supplémentaire techniques

d’intensification

touchant

des terrains

à la responsabilité

à entreprendre

est compliqué

occasion

assumer

de réaménagement.

l’ensemble

des terrains souvent de planification

le réaménagement réels ou percus qui

du nettoyage

n’ont aucune le réaménagement

concurrentiel,

Une incertitude

les aspects économiques

des facteurs d’incertitude

financier

et

du site, le processus

ainsi que sur la surveillance

ait augmenté

et de

et confus, et qu’il risque

advenant

porte sur l’évaluation

que le secteur des services financiers

de soutien

naturellement

et aux coûts reliés aux aspects juridiques

On peut donc dire que les principaux

à l’absence

un

est aujourd’hui

on constate

toute la question

qu’ils devront

projet ou que le coût des transactions économique.

est devenue

à franchir. Au moment

du public. Les intervenants

Enfin, en ce qui concerne

à ces sites explique

du

des terrains

déjà ou d’un site qui, dans un marché

tient au processus

contaminés,

contaminés

contaminé,

hésitent

que le processus

celui du réaménagement,

site réaménagé.

des terrains

ce qu’est le réaménagement

entourant

du projet. Cette incertitude

d’acquisition,

Les

en capital pour

à cause des problèmes

et l’opposition

une excellente

au coeur de la

des terrains

les obstacles

contaminés,

Elles estiment

d’un site qu’ils possèdent

utilisés

sous-utilisés.

et de toute finalité au niveau du processus

Les personnes

l’inquiétude

des terrains

de l’utilisation

d’un terrain

surgir et de l’incertitude

l’approbation.

par les

et les matériaux

des dépenses

des terrains

et à définir

de déterminer

même les moins

urbaine.

le réaménagement

de toute certitude

des marchandises.

sont devenus

Obstacles au réaménagement contaminés contaminés,

De la

aux ports

mis l’accent sur la revitalisation

la diminution

l’intensification

lié à l’intensification

d’entreprendre

la

du transport.

que se modifiait

sous-utilisés,

ferroviaires.

existait le risque de contamination

ont récemment

facteur de motivation les terrains

des installations

appel, historiquement,

inférieures

De plus, étant donné

l’infrastructure

du pays se sont

C’est pourquoi

mais aussi par les combustibles

cité, ceux-ci ont été abandonnés planificateurs

autour

ont fait largement

les gares intermodales

manipulés

de l’époque.

urbain

n’était pas

par voie d’eau et par voie ferrée. Les centres

ont pris leur expansion

et aux voies navigables

de la contamination les centres urbains

des grands modes de transport

canadiens

produits

se reflète dans l’emplacement

où le problème

est associée au transport

même facon, les Canadiens océaniques

le développement

Au moment

par l’ensemble

autour

contamination

tiennent

Ajoutons

qui ne seraient

de la contamination.

des terrains

urbains

des autres avantages

à proximité

et l’entretien

d’un

du réaménagement

ou des obstacles

soit hésitant

associés

devant ce type de

au point de perdre tout intérêt obstacles

et au manque

au réaménagement

d’intérêt

à l’égard de tels projets.


/

Nombre de terrains contaminés Il n’existe pas de données des terrains

contaminés

Les données estimations enquête

fiables et systématiques

dans chaque province

varient

quant

subjectives.

Un rapport

Élimination

intitulé

à des fins résidentielles

des terrains

contaminés

national

d’autres personnes.

estimation,

la jugeant

intervenants Le groupe l’ensemble contaminés.

1.1 présente

les incohérences

permis

les autorités un résumé

et la quantité

d’entreposage,

à lui seul, dépasse

3 000 terrains

contaminés

à un examen

des provinces

possèdent

1 000. Cependant,

dans

de terrains

Tout en il semblerait

au Canada.

critique

des diverses et qui leur

pas pour autant

Voilà pourquoi

sur

de sites

on sait que l’entreposage

et qu’il existe des façons acceptables

ne constituent

que le

des listes détaillées le nombre

des BPC

de se débarrasser

On peut donc dire que les BPC, tout en représentant

des cas, le coût est si faible par rapport terrains

et municipales du nombre

de ses constatations.

de BPC stockés. En Ontario,

est une activité bien réglementée existants.

plus objectif.

pu être utilisées par d’autres personnes

fédéral et la plupart

négligeable.

provinciales

des

et pourraient

à un chiffre plus élevé. Par exemple, il est bien connu

gouvernement

en réaménagement,

fondées sur la perception

et les carences au niveau des données,

l’emplacement

des inventaires

étaient

du PNALC est probablement

environ

qui auraient

d’aboutir

que le Programme

et des sites toxiques

ce chiffre, il a fallu procéder

sources de données

du nombre

(PNALC) n’est pas d’accord avec cette

de l’environnement

exister, d’après les évaluations, Avant d’établir

Delcan souligne

pour en arriver à sa propre évaluation

Le tableau

reconnaissant

auraient

Le rapport

de travail a interrogé

des terrains

se situe entre 20 000 et 30 000, si l’on se fonde sur

Le commentaire

du Canada

une

ont été

que la limite supérieure

trop élevée. Les estimations

exagérer le problème.

publiés

des obstacles au réaménagement

des lieux contaminés

dans le domaine

de la situation,

en ce sens.

(1997) indique

au Canada

d’assainissement

plus objectif

du pays et divers documents

des constatations

contaminés

les estimations

canadienne.

En vue de tracer un tableau

Voici le résumé

et l’emplacement

au niveau de détail et ne sont, parfois, que des

a été menée dans l’ensemble

examinés.

sur le nombre

un coût

un obstacle. En fait, dans la plupart

au coût total du projet qu’il s’agit d’un facteur

ces sites n’ont pas été inclus dans l’estimation

du total des

contaminés.

De la même façon, il est peu probable soient considérées

comme

district provinciaux. grand nombre cette hypothèse

souterrains.)

conformément

aux normes

on n’a pas effectivement de certains

indépendants pris conscience

nettoyé

ont procédé

pétrolière,

de l’importance

venu. Il est peu probable

de détail. Par conséquent, comme

hormis

qu’un de

toute trace de contamination ou lorsque

du problème

qu’un ministère

des fuites des réservoirs seront nettoyés

de la même

de l’environnement,

des terrains

soulignées,

contaminés.

en

avant que l’on

quel

graves au niveau des installations

les exceptions

à

des

des installations

des postes restants

de

(Il existe des exceptions

chroniques

à la fermeture

qu’il soit, signale autre chose que des problèmes uns ces sites seront considérés

provinciales.

déversements

On estime que la plupart

façon le moment pétrolières

des dossiers des bureaux

On sait, dans le secteur du détail de l’industrie

quand

raison de l’importance ait réellement

dans la plupart

de ces postes ont été fermés et que l’on a disposé des réservoirs

stockage souterrains

entrepreneurs

que les postes d’essence pour automobiles

des sites suspects

seuls quelques-


Évaluation

du nombre

de terrains

Dossiers mu&ipauX Vancouver

Colombie-Britannique

de

Ministère de l’environnement de C.-B.

400

.Grande variété, de mineur àmajeur.

100

dossiers de district

&.3cun prorata global d’aprës les donnees de Vancouver.

100

/ Sitesreli& à l’industrie du pétrole/gaz, postes d’essence et preservatifs du bois. Beaucoup s’éloipent de la definition du rapport; estimation faite au prorata de la population d’une province modérément industrialisée.

50

ment C.-B,

_ : kas de données ’

&berta

si0

_

-_ .” ; ;.

_

..

Saskatchewan

,Liste de3 sites contaminés (provinciale> ”

.

-:

.Manitoba

-

.

36 -

L+harges~ raffineries, Fines d’herbicides, usines de transformation, raffineries de pétrole, ferrailIenrs, sites.du MDN (radar). Seule une portion de ces sites carrespond à la définition, surtout en ce qui a trait au caract&e urbain.

50.

Setend des postes‘ d’essence à d’anciens sites industriels.

:

Dans sa’réponse, la ‘province avance nn -chiffrez i _

Ontario

contaminés

Enquête provineialesur. les usines et industries fonctiumnt au charbon et au gaz qui fabriquent des produits derives. Base de données sm les sites en expIoit&oii et fermes _ _\ <-

Vaste expérience an ! niveau .munic&al, Les bure&x de district dé ministere provincial ;de i’Bnvironnement ont des dossiers accessiblesmaispas de compilation connue.

90

La plupart se situent dans les centres urbains mais certains se trouvent dans de petites villes.

1400 ouverts 2 400 fermés

Beaucoup sont situés dans des centres se&ruraux, bien que la croissance urbaine ait ~encerclé les anciennes déch&ges (fermées).

près de 3 % de tous les sites 1 industriels

La taille des’dossiers regroupés s’avèré $sque signifïante’du point de yue statistique.

slo

Chevauchement dans<le décompte de ces sites.

20

25 ”

50

1000

Total 1500


* Chiffre arrondi

au prochain

Source : Dillon Consulting,

centième. et TECSULT, 1996.

Caractéristiques géographiques contaminés L’enquête sur le nombre

de terrains

contaminés

ces terrains

sont situés en milieu urbain,

le potentiel

de réaménagement

en région éloignée, correspondent s’applique exemples

comme

des terrains

au Canada

là où il existe habituellement

est souvent

pas à la définition

de terrain

contaminé.

éloignés.

de sites qu’on jugeait éloignés

des services et où

plus grand. Dans le cas des sites contaminés

ceux de la Défense nationale,

ici à des sites présentement

a révélé qu’en général,

on constate La notion

Bien entendu,

au moment

que la plupart

ne

d’éloignement

il existe plusieurs

de la première

contamination

mais

qui, depuis lors, ont été touchés par l’urbanisation. Du point de vue géographique,

l’une des plus intéressantes

terrains

contaminés

urbain.

Dans chaque région canadienne,

développement des exemples extraction,

tient au profil de croissance

tient à l’exploitation et raffinage

De la même façon, les industries

et de développement

d’un site de ressource

des métaux,

naturelles

installations

en aval des ressources

naturelle. : produits

des

de chaque centre

on note le cas de centres urbains

dans tous les secteur des ressources

fonderie

caractéristiques

dont le

On peut trouver forestiers,

reliées au gaz ou au pétrole. naturelles

comme les aciéries,


les raffineries

de pétrole, les usines pétrochimiques,

les fonderies

de deuxième

fusion et

les usines de recyclage des huiles se sont développées

dans des lieux qui permettaient

leur distribution

ont grandi

d’emploi.

sur les marchés.

De nos jours, les villes modernes

par les pratiques

d’anciennes

L’emplacement l’emplacement du Canada,

les terrains

de la première dominait bordure

également

nécessité

contaminés

toute une gamme

des marchandises.

des déversements de moyens

Au Québec,

industrielles l’importance

du Saint-Laurent

la région de Montréal.

de transport

se sont développées.

de transformation

car le rail

villes situées en d’industries

se traduisit,

de nouveaux

de terrains

Au cours de la ville

qui s’est développé

et l’apparition

appropriés

du Saint-Laurent

au coeur des villes

de fer allant et venant

Dans le cas bien particulier

ainsi la création

un accès bon marché des grands complexes

détermine

de fer se situent

intermodal

de produits

et l’apparition

l’accès au centre de l’Amérique maritime

contaminés

villes. D’un bout à l’autre

Dans de nombreuses

c’est le transport

dragage des ports, entraînant

constituait croissance

d’industries

du système de transport.

de disposer

essentiellement

au chemin

du siècle, les lignes de chemin

la distribution

de ces sources

des terrains

de transport

dans de nombreuses

qui appartenaient

d’une voie navigable,

pour s’occuper

souvent

de cette activité que ces dernières

moitié

pour conséquence,

abritent

autour

industries.

actuel et passé des installations

des terrains

parce que c’est autour attiraient

Les centres urbains

terrains

avec, de service

des Grands

lacs, la

en partie, par le à des fins

contaminés.

ne peut être sous-estimée.

Ce fleuve

aux matières premières qui ont contribué’à la industriels autour de Montréal et ailleurs. De plus, du nord par le canal Lachine et, plus tard, par la voie

a contribué

encore davantage

à la croissance

industrielle

de


Parmi les questions mentionner

par le réaménagement

les causes de la contamination

politique

dans un premier

des terrains

du site et le contexte

dans lequel doit se faire le réaménagement.

contaminés. rubrique

soulevées

« Économie

ensuite

du contexte

suivants

à l’apparition

de terrains

des terres urbaines

social, économique

il faut

social, économique

Les paragraphes

temps, des facteurs qui ont contribué

Ils traitent

contaminés,

et politique

et

font état,

sous la

».

Facteurs à l’origine des terrains contaminés Les facteurs à l’origine

de l’apparition

mêmes d’un bout à l’autre du Canada. fondamentale

des questions

phénomène sociétales

politique

prépondérant

de la conscience

plus forte dégradation concernés. exemples

Conscience

illustrent

indique

du passé ont contribué

à une

secteurs de l’industrie

que

découlant

quels sont les secteurs industriels publique,

les plus

à part les activités industrielles,

avec des caractéristiques

des réponses

que les sites contaminés

de l’industrie.

du passé ont contribué

Il existe de nombreuses

propres.

Les

réalisée dans l’ensemble

le plus souvent

raisons

à contaminer

et les rejets des industries

à l’enquête

résultent

Sur le plan de la société, les effets ultimes

des anciennes

pour expliquer

en quoi les

les sites : des émissions

et leurs pratiques

incontrôlées

n’étaient

pas

d’alors étaient considérés

acceptables;

Le développement

de nouveaux

en soi et on cultivait d’un nouveau

produits

et services était considéré

des doutes sur tout ce qui pouvait

entraver

comme

une fin

le développement

type de production;

Une grande part du contrôle

de l’industrie

mains d’une petite élite qui tentait

À mesure que la prise de conscience et 70, le gouvernement

de la protection

et on reconnaît

années 80 que le gouvernement

et du gouvernement

avant tout d’accroître collective

a réagi aux pressions

au problème

était décourageante contamination

des activités

Dans le contexte

cette affirmation.

pratiques

s’attaquant

de réglementation

dans certains

des terrains

pratiques

comme

Ce

de l’écologie avec pour

écologique

L’une des constatations

compris

de la perception

les pratiques

d’infrastructure

une contamination

ci-dessous

du Canada

écologique,

de bien comprendre

Enfin, les besoins

ont entraîné

des mesures

sur l’environnement.

de l’environnement

dans d’autres. Il importe

sont à peu près les

au sein de la population.

une prise de conscience

la multiplication

qui ont des répercussions

contaminés

On note d’abord une évolution

environnementales

peut être perçu comme

conséquence

des terrains

augmentait

politiques

a commencé

sa fortune

au cours des années

publiques

60

L’ampleur

de la tâche

que ce n’est pas avant le début des

à quantifier

la question

des sols et à établir des critères de qualité acceptable

Lorsque les autorités

personnelle.

de plus en plus fortes en

de l’environnement.

généralement

était entre les

ont eu fini d’identifier

les problèmes

de la pour le sol et l’eau. associés aux sites

contaminés

et les frais élevés de remise en état, ces sites furent frappés d’un stigmate.

Les terrains

contaminés

en sont un exemple frappant.

Non seulement

les acheteurs


éventuels

fuyaient-ils

cèrent-elles décliner

ces terrains,

mais encore les institutions

commen-

à éviter de s’engager dans cette voie en raison des responsabilités,

toute offre de participation

province

financières

canadienne

maintenant

financière

touchant

entre autres, c’est à d’innocents

de nettoyer

et à

leur réaménagement.

propriétaires

Dans une

qu’il revient

les sites.

Types d’industrie Certains terrains

types d’industrie

contaminés.

sont plus concernés

Les paragraphes

ci-dessous

choix limité tient compte

de la définition

relatif aux sites industriels

habituellement

Dans la plupart

des cas présentés

ou supprimée

des exploitations

ne doivent

pas être considérés

Historiquement, houille

ci-dessous,

actuelles

des terrains

l’industrie

a le plus souvent

II est important

des terrains

Ce

contaminés

dans les secteurs urbains

qui ne causent

comme

la fabrication

a contribué

Canada.

présents

des

les types d’industrie.

du réaménagement

pour toutes sortes de raisons.

les terrains

que d’autres par la question décrivent

actuels.

été déplacée

de bien comprendre

que des contaminations

contaminés.

du gaz de ville dans les usines de distillation

à la contamination

que

mineures

d’un grand nombre

de la

de centres urbains

au

De la même façon, les résidus de ces usines étaient utilisés dans la fabrication

de matériaux

de construction

la ville. Certains poursuivent

par exemple, souvent

types d’activités

dans la même zone industrielle

liés à la fabrication

encore aujourd’hui,

en particulier

de matériaux

de

de construction

au sein de l’industrie

se

de la préservation

du bois. Le raffinage

du pétrole et l’industrie

type d’activité

fortement

qui accueillent

ce type d’industrie

contaminé

ci-dessus

puisque

un autre des sites

pas à la définition

et, dans une moindre

des centres urbains.

Cependant,

de terrain

mesure, le raffinage, dans de nombreux

a l’origine

une zone éloignée

est aujourd’hui

se cas,

urbain.

devenu

un terrain

urbain.

Les installations sont souvent

de distribution

sur la liste des terrains

grande majorité

s’agit d’une fuite importante désaffecté par un exploitant d’une grande problèmes

des produits

du pétrole comme les postes d’essence

contaminés.

Tel que mentionné

de ces sites sont considérés

point de vue du réaménagement.

compagnie

comme

On continue

ou chronique indépendant

pétrolière)

des problèmes

toutefois

du produit (c.-à-d.,

auparavant, négligeables

à s’en préoccuper

une du

lorsqu’il

ou lorsque le site a été fermé et

qui ne détient

avant la prise de conscience

pas une franchise moderne

face aux

environnementaux.

Un certain nombre mesures

constituent

Un grand nombre

et les dépôts de stockage ont été encerclés par le développement

Ainsi, ce qui constituait contaminé

connexe

contaminés.

ne correspondraient

l’exploration

font dans des régions éloignées les raffineries

pétrochimique

associé aux terrains

de contrôle

aujourd’hui.

d’industries

font usage de solvants,

passées ne correspondraient

Il s’agit, entre autres, des industries

les fabricants

de produits

contenant

soit des produits

plus aux normes suivantes

des solvants,

dont les

en vigueur

:

comme

les peintures

et les

adhésifs; les entreprises

qui façonnent

biens durables

techniques;

et peignent

le métal, c’est-à-dire

les fabricants

de


les distributeurs

de solvants;

les fabricants

de matériel

les industries

de service comme

Les entreprises entreprises

électronique;

de ferraillage,

de recyclage opèrent

les raffineries,

de l’industrie,

urbain,

ainsi que des solvants

douté, et ce fut prouvé dans de nombreux des industries

primaires,

alors que les fonderies

des régions

éloignées.

des cas où les fonderies

se trouvent

aujourd’hui

la plupart

du temps dans des centres urbains

matières

premières

diverses et d’une main-d’oeuvre

installations

gouvernementales

d’élimination souvent

peuvent

De la même façon, les aéroports,

manutention

du combustible

contaminés

combustibles,

probable

contaminé

comme

qui utilisaient

devenir

et transborde

en raison des activités peut également

les activités de fabrication

des BPC dans leur processus

de pesticides

de fabrication

le réaménagement,

suffisants

pour encourager

Tous les types d’industrie

peuvent

il ne faudrait

de terrains

comme

être nettoyés,

l’utilisation

minimisés.

contrôlée

pour lesquels le problème plus qu’une question

à une utilisation de la disposition

de gestion quotidienne.

du site*.

sont à

cas, on peut considérer

la

ou les fuites de pétrole peuvent négligeables

d’un terrain

effective liée au processus

en milieu fermé dans des applications

contaminé

de leurs installations.

deviennent

de réaménagement

Il est

en raison

et les effets de la transformation

Il en résulte que ces problèmes

* Le recours aux BPC fait ici référence qu’à une utilisation

dans de nombreux

d’industries

d’incitatifs

ou de l’abandon

que toutes les industries

Les déversements

des BPC contrôlée

plus général d’une proposition

d’un terrain

de l’absence

et prétendre

puisque,

étant mineure.

ou la présence

ou leurs produits.

à assurer le chauffage

pas généraliser

contaminés

contamination

constitue

aussi

situations

s’avérer une source de contamination

de leur plus simple activité qui consiste

électriques,

contaminés.

peuvent

de certaines

pas à la définition

de nettoyage,

contexte

présentant

avec les activités de

des terrains

être la conséquence

économiques

l’amiante

contaminés.

humaines

des produits

en raison du coût très élevé des mesures

l’origine

de

de stockage de sel, de soufre et de

que ces exemples ne correspondent

Cependant,

Les aciéries se

par exemple.

Un terrain particulières

peuvent

dans

valable. Il existe

être des terrains

de contamination.

devenir

généralement

parce qu’elles ont besoin

un potentiel

et d’entretien,

des déchets.

spécialisée.

ont abrité toutes sortes d’activités

où l’on entrepose

On

situées en milieu

n’est pas toujours

Les sites de la défense nationale

Les ports et les entrepôts

de

des métaux

dangereux.

dans des zones urbaines.

trouvent

Les grandes

la protection

non ferreux s’installaient

cette généralisation

et les

au niveau

cas, que l’on s’était

les aciéries étaient

de métaux

Toutefois,

fusion

utilisaient

et autres liquides

livré, sur ces sites, à des activités non contrôlées

Au niveau

de deuxième

Ces industries

et cadmium)

automobile.

où la compétitivité

fondamentale

toxiques également

les fonderies

au bas de leurs priorités.

restant

s’est longtemps

à sec et la carrosserie

toutes dans un marché

du coût est une des caractéristiques l’environnement (plomb

le nettoyage

de dans le

contaminé.

ou au produit plutôt

comme les transformateurs

des déchets de BPC est bien réglementé

et ne


Infrastructure

publique

La croissance

de la population

besoins

en matière

urbaine

d’infrastructure

s’est soldée par une augmentation

et de services au niveau du transport,

des déchets, des égouts et de l’approvisionnement l’infrastructure, également

la plupart

contribué

L’élimination

des ordures

bon exemple. Autrefois,

municipales

dépotoirs

urbain

étaient

nouvelles

formes de terrains

nouveaux

terrains

dans un certain nombre

comme

tels, étaient fortement

terrains

contaminés provinces,

dans certaines terrains

dépotoirs

industrialisés.

le déplacement

des

des villes. contaminés.

lacs, a produit

de

de grands centres urbains.

Ils sont devenus

de la population

contaminés

apparaît

existantes

aujourd’hui

est trop faible pour stimuler exactement

des terrains

à l’extérieur

dans les quartiers

parce que le quartier

démographique

Ces

et,

d’importants

du noyau urbain

est contrecarrée

contaminés.

est moins

Dans

des villes s’est traduit

abandonnés.

Dans ce cas, un

attrayant,

tout réaménagement.

au point que le Dans d’autres cas,

inverse qui s’applique.

villes, pour vivre près du centre. Mais la pression

a rendu le terrain

est un

sont maintenant

des terrains

des zones industrielles

joue un rôle dans l’apparition

de terrains

c’est la pression

a

dans ces villes.

Enfin, la démographie

revenu potentiel

de ces anciens

dans le bassin des Grands

étaient situés à proximité

contaminé

situés en périphérie

et les sites sont devenus

Le dragage des ports, en particulier

terrain

non contrôlées

les déchets solides étaient envoyés dans des dépressions,

cernés par le développement

certaines

des agences publiques,

dans des décharges

dans d’autres cas, un grand nombre

par l’apparition

de

les terrains.

ravins ou des vallées et les premiers Comme

de la gestion

en eau. Ce développement

du temps sous la responsabilité

à contaminer

des

La demande

existe,

pour réaménager

les

par divers facteurs liés à la contamination

qui

inutilisable.

Économie des terrains contaminés La réussite éventuelle l’intégrité mettre

économique

en parallèle

du réaménagement

de la stratégie

caractéristiques

d’un terrain

contaminé

En évaluant

les chances de succès, il faut

les divers facteurs qui pourraient

le site et les divers avantages celui d’un terrain

adoptée.

propre.

du réaménagement

amener

d’un terrain

Les facteurs à considérer

transport financement exonérations

de taxes et incitatifs

fiscaux

marché coût et disponibilité

des terrains

coûts de construction disponibilité

de l’énergie

et des matières

les entrepreneurs contaminé

sont les suivants

de la main-d’oeuvre

premières

dépend

:

de à choisir

par rapport

à


réglementation qualité de vie Des études réalisées aux États-Unis

démontrent

matière

de choix des sites sont généralement

propres

présentent

la disponibilité de criminalité

et, souvent,

contaminés,

réaménagement

générale

le nettoyage

contaminés.

avantages

des terrains

Voici certains

11semble être plus rentable services municipaux Les terrains

de réaménager

que d’étendre

contaminés

11existe peut-être transport

contaminés

peuvent

des terrains

le taux

à une contaminés.

d’une zone géographique

de la ville ou de la collectivité, et plus complexes

dont il faudrait

des terrains

les services à des terrains

avoir, à proximité,

tenir compte

qui disposent

de :

déjà des

propres.

tout un bassin de travailleurs.

déjà un système évolué de transport,

en commun

la

sociales comme

les chances de succès de projets plus généraux

des terrains

le coût et

il faut procéder

de réaménagement

et la revitalisation

Les sites

d’environnement,

diverses caractéristiques

si l’on veut tirer profit des avantages

dans une stratégie

on peut augmenter

en matière

des facteurs clés.en propres.

du tïnancement,

des écoles r. Par conséquent,

et la réputation minutieuse

dont la disponibilité

la réglementation

des logements

planification les terrains

avantages

des terrains,

disponibilité

En incluant

plusieurs

que la majorité

associés aux terrains

ce qui permet

souvent

le

des travailleurs.

Le site peut offrir un accès à tout un marché de banlieusards. Le réaménagement mouvements

de grandes

de revitalisation

Le réaménagement

Le réaménagement

peut engendrer

urbaine

pour effet d’assurer le paiement

des revenus

permet

comme

les droits de

d’éviter l’expansion

des terrains

environnementales

les noyaux

autrement

urbains

chances d’identifier des terrains enquête

sur l’étendue

ainsi que ».

peut favoriser la vitalité et la sécurité

consensus

du réaménagement selon lequel la planification

et de créer des possibilités

contaminés.

urbaine

dans les

de zones

sous-utilisées.

Planification stratégique contaminés Il existe un certain

urbains

correspondantes,

le coût des services et les autres effets de la « tentacularisation

qui seraient

des

sur les parcelles.

avec les conséquences

Le fait de peupler

peut catalyser d’autres

en souffrance.

et les prélèvements

L’intensification zones propres

urbains

et des projets de réaménagement.

aura vraisemblablement

taxes, qui sont souvent

réaménagement

parcelles de terrains urbaine

Pour élaborer de la contamination

stratégique

d’investissement

un plan stratégique

des terrains améliore

les

dans le réaménagement

de ce genre, on .mène une

dans une zone géographique

qui comporte


divers anciens

sites industriels

reliées. Les options autorités,

aux caractéristiques

de nettoyage

préliminaire

hydrologiques

sont étudiées

puis on négocie un plan ou une stratégie

plus grande certitude

aux acheteurs

opté pour ce type d’approche Certaines

villes ontariennes

stratégique

de grandes

Aux États-Unis, l’approche

d’approbation

globale au réaménagement songent

également

en permettant

des terrains

et aux autres parties concernées

stratégiques

au niveau des investissements.

réaménagement

peuvent

Dans le cas de certains donc un potentiel

terrains

type de financement. présentent

des investissements

de fonds publics

contaminés,

tenu de la diversité

limité),

simultanément

toute une gamme

économiques

directs, les retombées

l’emploi,

urbain)

etc. Les villes mettent

économique

appropriées

leur avenir. Sera-t-il fabrication

De cette façon, le financement offert aux investisseurs du financement,

de l’aménagement

et décident

de l’information,

afin d’obtenir

(c.-à-d. le

de développement

sur le tourisme

et pourrait

être

dans le secteur de la ou sur la santé?

des terrains

contaminés

est

une fois que les facteurs sous-jacents

ont été examinés. À l’appui de cette approche des terrains

les

les revenus

de ce que devrait

public du réaménagement

le spécialiste américain

de

de

et de la qualité de vie urbaines,

sur la croissance

privés et aux municipalités

la compétitivité

public

y compris

l’accent sur les possibilités

à leur situation

élevé en matière

de ce genre, il faut considérer

des conditions

fondé sur les exportations,

et des technologies

qui en déterminent

économiques

(de ceux qui

est élevé et le potentiel

de coûts et d’avantages,

et l’amélioration

les

de bien cibler ce

contaminés

de cibler le financement

Lors d’une évaluation

défïnitive-

aux États-Unis.

pour appuyer

et un potentiel

réaménagement

à rendre

raisonnable

auraient

il est important

des terrains

négligeable

il est essentiel

au

contribuer

qui, autrement,

à ceux dont le niveau de contamination

renouvellement

consacrés

en vue d’un réaménagement

du besoin

des terrains

un risque environnemental

les plus intéressants.

et qui présentent

Il s’agit là d’une réaction

réaménagement résultats

et une

contaminés,

sites urbains

peu attrayants

Compte

et

qui attire les

que seuls des fonds publics peuvent

de nombreux

de réaménagement

commerciaux

public

plus sérieusement

faisable leur réaménagement. comme

plus de

un programme

et finuncement

En dépit de cette augmentation initiatives

les districts

au niveau de l’infrastructure,

plus limité de rendement

ment été considérés

des décisions

à l’aménagement2.

il est probable

de réutiliser

s’inscrire

et de constitution

favoriser un type d’environnement

ciblé et garanti

locale favorable

contaminés

qui a permis

préconisent

aux gouvernements

de prendre

privés : un secteur public coordonné,

d’investissement

doivent

Par ailleurs, les stratégies

de vastes zones dans les quartiers,

les zones industrielles

économiquement

contaminés

des terrains

aux promoteurs,

municipaux

réaménagement,

contaminés.

:

de réserves foncières,

Terrains

a

la planification

fois que cela est possible, les efforts de nettoyage

collectivité

une

en Alabama,

zones contaminées.

dans une stratégie plus large de regroupement

investisseurs

afin d’assurer

des terrains

à entreprendre

inter-

avec les

La ville de Birmingham,

les experts en réaménagement

suivante

Chaque

éventuels.

et géologiques

et examinées

contaminés,

Iannone,

ciblée

déclare :


Il faut chercher

des solutions

susciter un mouvement nombreux

partisans

trop détaillée

de la réutilisation

planification

des quartiers,

et l’élaboration

tt Économie

nouvelle

entreprises et le marché

générales

frais généraux,

sur le réaménagement

Les effets de l’« économie

du télétravail,

des terrains

de transférer

immobiliers,

contaminés

peut se répercuter

urbain.

et au moyen

aux employés

de « recherche par la

économique3.

lieu dans le noyau commercial

du réaménagement

en plus avantageux

de façon

dans une mentalité

de développement

économiques

en milieu

à la maison

s’attachent

doit être contrebalancée

» et terrains

des tendances

contaminés

pour

une analyse plus globale des marchés

de stratégies

activités n’ont plus seulement

contaminés

à grande échelle. De

de ces terrains

affaire ». Cette tendance

L’évolution

des terrains urbaine

à l’état du site. Ils s’enferment

de la bonne

des terrains

au problème

de revitalisation

auront

nouvelle

traditionnel

une influence

contaminés.

sur la demande

Les sociétés trouvent

le coût du loyer et des services publics,

qui travaillent

», où les

mais dans des de plus

ainsi que les

à la maison.

De la même façon, au Canada et aux États-Unis, on perçoit une tendance des sociétés à se déplacer vers les zones exurbaines (suburbaines ou au-delà). De tels changements pourraient

influenceront se traduire

et des anciennes

le marché

par une modification

zones industrielles

Au Canada,

ces tendances

doivent

permettant

contaminés

des perceptions

et

du centre-ville

urbanisées.

être surveillées

des terrains

de soutenir

des terrains

importante

fortement

toute stratégie de réaménagement créneaux

du réaménagement

une position

urbains.

de près dans l’élaboration L’essentiel consiste

compétitive

des terrains

de

à trouver

des

sur le plan

économique.

Politique publique contaminés Certaines règlements urbaines

provinces

canadiennes,

qui encouragent

clientèles

ruraux.

de l’intensification

à revenu

dont l’Ontario,

activement

et des établissements

la promotion compte

et réaménagement

des terrahs favorisent

l’intensification

et la croissance

Par exemple, l’énoncé

urbaine

des politiques

provincial

et des types de logements

faible et moyen. Les nouveaux

et des

des zones de politique

destinés

projets domiciliaires

fait

à des

devraient

tenir

de cette politique.

Une telle politique réaménagement contaminés

influencer

plutôt

urbain

que dans des terrains

attirés par les terrains

relatifs à la planification en matière

et la forme du

le réaménagement

des terrains

les régles du jeu » pour tous ceux qui sont attirés par

être davantage

sur le milieu

des approbations

la nature

par conséquent,

dans des zones urbaines peuvent

que les règlements en priorité

et encourager,

en « uniformisant

l’aménagement intervenants

peut également

urbain

et la politique

contaminés

réglementaire.

moins

Les

lorsqu’ils

environnementale

» et exigent des investissements

de planification

propres.

savent

sont « axés

élevés au niveau


Les intervenants Le secteur canadien

des services financiers

a traditionnellement

reposant

sur quatre piliers ou marchés

compris

les caisses de crédit et les caisses populaires),

courtiers

en valeurs

industries

constitue

dit, elles reçoivent

(courtiers

: les banques,

en placements

un intermédiaire

de l’argent des fournisseurs

l’économie

en leur nom. De plus, le rôle primordial ou de l’assurance la propriété

et les

de ces

respectif. Autrement

de fonds que sont leurs déposants,

de polices ou les investisseurs,

concerne

d’assurance

Chacune

dans son marché

détenteurs propriété

les compagnies

et fonds mutuels).

financier

été perçu comme

les sociétés de fïducie et de prêt (y

et elles prêtent

ou investissent

de l’industrie

de l’assurance

contre les risques divers est de prendre

pour les autres industries

les

cet argent dans de la

des risques en ce qui

financières.

Les banques A tous points

de vue, qu’il s’agisse de ses actifs, de ses revenus,

clients ou de l’importance loin, le marché

financier

deux catégories de l’annexe

de son réseau de distribution,

de banques,

communément

La principale

différence

statutaire

: les banques

personne

ne peut en être propriétaire

de l’annexe

privée (c.-à-d. qu’une personne grandes

donnant

banques

1 doivent

la Banque

de Nouvelle-Écosse,

canadienne

Canada.

Cinquante-cinq

fusions

et des fermetures

diverses banques

compagnies

impériale

banques

publique

II peuvent

1 et

concerne

la

(c.-à-d. que être de propriété

ou contrôler

de l’annexe

plus de 10 p. 100

1, souvent

décroissante,

de commerce,

environ

appelées

la Banque

la Banque

sont visées par l’annexe

dont de nombreuses

« les six

royale du

de Montréal,

et la Banque

la

nationale

du

II (sous réserve des

filiales canadiennes

ainsi que les filiales et associés bancaires

des

de plusieurs

d’assurance. la différence

et II tient à la taille et à l’ampleur de la Banque

basée au Québec)

de l’annexe

Toronto-Dominion

périodiques),

Du point de vue commercial, l’exception

de l’annexe

plus de 10 p. 100 des actions

peut en être propriétaire

la Banque

étrangères,

comme banques

être de propriété

ou contrôler

», sont, en ordre d’importance

Canada,

s’avère, de

comprend

entre ces deux classes d’institutions

droit de vote). Les banques

Banque

grandes

identifiées

droit de vote), tandis que les banques

des actions

bancaire

Cette industrie

sur les banques.

propriété donnant

de ses

l’industrie

le plus grand et le plus puissant.

II de la Loi fédérale

du nombre

de leurs opérations.

nationale,

disposent

majeure

entre les banques Les banques

qui reste essentiellement

de réseaux de distribution

l’autre et sont actives dans tous les marchés,

des annexes

de l’annexe

une institution

qui s’étendent

1

1 (à

régionale

d’un océan à

du point de vue géographique

ou des

produits offerts. Les banques de l’annexe II (à l’exception de la Hongkong and Shanghai Bank du Canada, dont la couverture nationale est assez restreinte) sont limitées n’offrent

à certains

créneaux,

que certains

rares institutions

relevant

prêt et de financement La modification financiers

ne sont actives que dans certaines

produits.

de l’annexe

zones géographiques

(à l’exception

et

de quelques

II) ont acquis une solide expérience

en matière

de projets immobiliers. du cadre législatif

au cours de la dernière

réorganisations

Presque toutes les banques

majeures,

régissant

décennie

non seulement

les activités

a donné à l’interne

du secteur des services

lieu à des rationalisations mais aussi dans certains

et à des marchés

de


de services financiers. bancaire

C’est ainsi qu’en fonction

a considérablement

d’investissement, existaient

augmenté,

de sa taille, l’importance

au détriment

grâce à l’achat d’un grand nombre

de l’industrie

des sociétés de fiducie et des plus grandes

institutions

qui

dans ces deux marchés.

Sociétés de fiducie et de prêt Il existe environ plus importantes,

125 sociétés de fiducie au Canada.

avec des opérations

d’envergure

La majorité

sont des institutions au niveau provincial,

L’industrie d’importantes

mesures

petites d’envergure

un déclin très marqué

de rationalisation

à cause des modifications

locale ou régionale,

et a dû prendre

au cours de la dernière

de la promotion

immobilière

du cadre législatif

décennie,

en partie à

d’une politique

de prêt

au cours des années

fédéral, qui ont permis

Trust National

(tous deux basés en Ontario),

indépendantes

encore en activité, toutes les autres grandes

les deux plus grandes

ont été achetées par les banques.

est relativement

modeste

en comparaison

société de fiducie indépendante immobiliers)

L’industrie

de l’industrie

sociétés indépendantes

de fiducie est inférieur

Trust et le

sociétés de fiducie

sociétés de fiducie nationales indépendante

de la banque

a à peu près la même importance

que la plus petite des six grandes banques

80 et aussi

aux banques

des sociétés de fiducie. Il en résulte que, mis à part le Canada

ou régionales

au

et donc régies par un statut provincial.

de gestion du risque de crédit découlant

trop agressive à l’industrie d’acquérir

relativement

de la fiducie a connu

cause des problèmes

d’entre elles, les

sont incorporées

liées par la Loi sur les sociétés de fïducie et de prêt.

niveau fédéral et sont, par conséquent, incorporées

Une minorité

nationale,

de la fiducie : la plus grande

(selon les actifs

et l’actif combiné

à celui des grandes

de toutes les

banques

prises

individuellement. Les caisses de crédit, et leur pendant essentiellement

les mêmes fonctions

québécois,

fiducie et de prêt sauf qu’au plan individuel, importantes.

La principale

d’une coopérative participation déposant

caractéristique

financière

acquiert

son placement

(autrement

jouissent

d’une puissance

et propriétaire),

dit, le déposant

elles rivalisent législation

avec les plus grandes

fédérale dans ce domaine,

grande majorité institutions

L’industrie important

au Québec

de l’ouest.

dit, le

du rendement

sur le marché.

ou de

Les caisses de crédit

Les caisses populaires

où, si on les considère

globalement,

Bien qu’il existe une

la Loi sur les associations

des caisses de crédit et des caisses populaires

locales incorporées

Compagnies différent.

est de bénéficier

n’est qu’un créditeur).

banques

une

(autrement

alors que dans le cas d’une banque

dans les provinces

remarquable

moins

automatiquement

même de déposant

d’une société de fiducie, le seul droit du déposant ont de fortes racines historiques

exercent

que les sociétés de

d’une caisse de crédit réside en ce qu’il s’agit

de par sa nature

est à la fois créditeur

financier

elles sont généralement

où le déposant

à la propriété

les caisses populaires,

d’intermédiaire

coopératives

de crédit, la

sont de petites

en vertu de statuts provinciaux.

d’assurance de l’assurance

comprend

Le secteur de l’assurance-vie bailleur

deux sous-marchés et de l’assurance-maladie

de fonds des projets immobiliers

terme envers les détenteurs

puisque

distincts

dont le rôle est

est, de loin, le plus ses obligations

exigent qu’il fasse, à son tour, des investissements

à long de longue


durée. Les assureurs dans l’industrie réduit de quelque petites sociétés.

10 grandes

150 institutions

qui, comme

avec, au sommet,

un nombre

sociétés et, à la base, le plus vaste bassin des quelque

À l’instar de l’industrie

de la fiducie, les grandes

140

firmes sont

sous le coup de statuts provinciaux.

Le second segment propriété

de cette industrie

comprend

les sociétés qui assurent

et les risques divers. Dans la mesure où leursobligations

détenteurs

de polices sont pour des termes beaucoup

tirer beaucoup participent

plus de liquidités

pas beaucoup

biais de leurs activités transfert

au financement

en matière

d’assurance,

financiers,

vie et les assurances-maladie, fournisseurs

principaux

réaménagement

Courtiers

du financement

immobiliers.

des projets immobiliers,

sont les

y compris

le

contaminés.

Dans la mesure où elle fournit en organisant

sociétés immobilières

contribution financement

l’industrie

modeste

Possibilités d’affaires

importantes

raison de l’importance immobilière,

de proiets

de la nature

accompagné

constitue

est directement

institutions immobiliers

financières

et de la densité

de la propriété

hypothécaires

et immobiliers

hypothécaires

subsidiaires

:

depuis la

des terrains

et à qui ont

de prêt et d’investissement,

directe en vue de déterminer le réaménagement

commerciale

commerciaux,

et de plus en plus

financières

du mode d’utjlisation

ont une influence

Le financement

tient à la vague de l’urbanisation

Grâce à leurs activités

mettre en oeuvre, y compris

Le financement

et inextricablement

et à son financement.

l’une des activités majeures

Cette situation

ce phénomène.

décrits ci-dessus.

immobiliers

du secteur du prêt dans toutes les institutions

Guerre mondiale.

du levier

la plus grande partie du

et défis

à son développement

commercial

de l’immobilier,

Dans le cadre de ce rôle, sa

puisqu’en

le risque environnemental

commercial,

de l’immobilier

publique.

à l’industrie

d’actifs ou de passifs pour les

par les autres intermédiaires

de financement

De par sa nature, à l’immobilier

des capitaux

de la promotion

de tout projet sera fournie

Possibilités

direct de capital pour les projets

des placements

de propriété

s’avère relativement

que constitue

l’évolution

à accepter le risque. Ces

les sociétés de fïducie, les assurances-

des valeurs n’est pas un fournisseur

cela se fait indirectement

Seconde

de la

en valeurs

L’industrie

financier

d’augmenter

les caisses de crédit et les caisses populaires,

des terrains

par le

un mécanisme

ce qui permet

de ces autres,intervenants

de

ne

Cependant,

ces sociétés fournissent financiers,

soit les banques,

la les

et, par conséquent,

des projets immobiliers.

du risque aux autres intermédiaires

autres intermédiaires

vis-à-vis

plus courts, elles ont besoin

de leurs investissements

capacité globale et la disponibilité

grandes

environ

différenciées

régies par la Loi sur les sociétés d’assurances, tandis que les plus petites

généralement tombent

sur la vie et la santé comptent

de la fïducie, sont nettement

des terrains

contaminés.

peut être direct, au moyen

ou indirect,

les

quels projets

au moyen de prêts

de prêts

lié


Prêts hypothécaires

commerciaux

long terme de propriétés financement

commerciales

du type « autonome

général, des autres revenus normes

: ils sont accordés pour assurer le financement

standard.

génératrices

» (autrement

La première

préoccupation

des loyers soient suffisantes

ne s’intéresse

que secondairement

est que les liquidités

à charte, sociétés de tïducie et de prêt et compagnies

« autonome

traditionnellement,

», basé sur le rendement

construction développement, propriétés

commerciales

en attendant

commerciaux, compris

subsidiaires

: ils entrent

principalement

avec en garantie

de faire

de capitalisation,

de

un financement

permanent.

relié à l’immobilier

impliquant

des

d’autres

aux exige

services que les

de fournir.

dans le cadre des accords généraux

par les banques

de

aux emprunteurs

les charges appliquées

à l’actif de l’emprunteur,

y

ses biens immobiliers.

La recherche de la répartition

sur le marché

entreprise

du risque en matière de transactions)

l’indique

3.1. Il faut remarquer

le tableau

activités de financement étant donné

par GlobalRisk

de financement

(d’après le nombre

de l’immobilier

entre les grandes

de l’immobilier

Management

institutions

que cette répartition commercial

en 1994 fait état commercial

financières, ne comprend

comme pas les

du secteur du capital à risque,

que les sources privées de capital de ce secteur ne sont pas réglementées,

font pas rapport pas possible

de leurs activités à une agence centrale

de les quantifier

sans faire des recherches

du secteur des services financiers de liquidités

du marché

canadien

participation

à quelques

milliers

2 p. 100 du marché. représentative

La répartition

du marché.

le financement

environnemental

suggère fortement,

générale

de souligner

cependant,

présentée

annuel

ses possibilités

concernés.

énorme

du financement

de l’immobilier

relatif de

environ comme

au sein du secteur des services des banques

s’avère presque

de financement,

il n’est

peut donc être considérée

du marché

que le marché

l’offre mais plutôt par la demande

commercial

ne

L’expérience

que le manque

tout au plus, c’est-à-dire

À l’image de leur domination

de crédit correspondant le volume

et que, par conséquent, plus approfondies.

du capital à risque limiterait de transactions

de l’immobilier

des trois autres segments

Nonobstant il importe

la possibilité

s’est plus ou moins limitée

ne sont pas en mesure

fournis

donne

aux sociétés de

à court terme de l’inventaire

une plus large assiette financière

Prêts hypothécaires

chacun

concernés

et de maintien

la source de financement

sociétés non bancaires

financement

d’un financement

Ce type de financement

immobiliers

terminées

d’assurance.

aux entrepreneurs,

à charte parce que ce type de financement

généralement

de la

auprès de diverses sources :

à court et à moyen terme en matière

de constitution

Traditionnellement,

financiers,

d’actions.

immobiliers,

et aux administrateurs

face à leurs obligations

banques

être obtenu

: il s’agit généralement

aux promoteurs

par

la valeur estimative

banques

habituellement

engendrées

accordé en général aux administrateurs

pouvait,

commerciaux

à des

pour assurer le service de la dette, et on

fonciers,

Prêts immobiliers

en

accordé conformément

à l’actif que représente

Ce type de financement,

Il s’agit là d’un

dit, on ne tient pas compte,

ou actifs de l’emprunteur)

la perception propriété.

de liquidités.

à

et du risque

deux fois plus élevé que dans de l’immobilier

commercial cette dernière

commercial,

n’est pas régi par étant fonction

directe


de la demande contaminés. propriétés

de réaménagement Les institutions

que personne

est essentiellement emprunteurs, estiment

de l’immobilier

de prêt ne peuvent

ne veut réaménager.

d’évaluer

objectivement

les mérites

des déposants,

au prêt. En dernière

analyse, les institutions

afin de réaménager

financiers

prêtent

de financement

de chaque situation

un terrain

Répurtifion du fhancemenf du risque environnemenfcd

Management,

des et, s’ils

sûr et sain de dépôt des

de gérer avec prudence

raison pour qu’une institution

Source : GlobalRisk

les terrains

dans le cas de

les risques de crédit associés

de l’argent à des emprunteurs

À moins qu’une entité solvable sur le plan financier

non à des propriétés. aucune

les demandes

est un instrument

fonds et des actions

y compris

Il en résulte donc que le rôle des prêteurs

de réagir au marché en recevant

qu’un projet de réaménagement

d’emprunter

commercial,

offrir de financement

contaminé,

et

ne décide

il n’y a, sur le plan des affaires,

de prêt s’occupe d’un tel site.

de /‘immobilier

commercicd

ef

1994.

Les défis Fragmentation

du cadre législatif des services financiers

Le cadre législatif détermination

et réglementaire

et d’évaluation

cadre est le reflet du consensus institutions

financières.

non seulement institution

est la pierre angulaire

du comportement

en matière

du secteur des services financiers.

sociétal sur le rôle et les activités

Plus important

encore, du point

appropriés

de vue commercial,

établit mais définit les limites et la valeur de la franchise

financière

de

exploite de façon commerciale.

Ce

des ce cadre

que chaque


Le cadre législatif institutions

et réglementaire

financières,

peut déterminer

soit directement,

soit indirectement.

direct, il peut avoir un caractère

normatif

institutions

ou ne peuvent

« ce qu’elles peuvent

le comportement

de par sa nature

Comme

pas faire », ou non normatif,

suggérer aux institutions

dans quelles activités

elles « devraient

a ses propres

La première

conduite

grande souplesse Comme influence

sur le marché,

et facilite l’adaptation

déterminant

indirect,

sur les attentes

ce qui concerne guidant

mérites.

directes et précises aux administrateurs

même, réduit l’incertitude

le comportement

des institutions

donne

de la situation.

le cadre législatif

et réglementaire

des déposants

des consommateurs

a une forte

de services financiers.

dans le marché

de l’assurance

consommation

déterminent

que dans celui de la banque leur approche

gestion du risque de crédit environnemental

de polices en en

Dans la mesure davantage

d’ailleurs

et de la tïducie, les modes de

à leur tour le succès ou l’échec individuel

y compris

une plus

et des détenteurs

peut s’exercer dans le secteur des services financiers,

financière,

et, du fait

Il joue un rôle significatif

la concurrence

institution

pas » se

des lignes de

financières

tandis que la deuxième

de leurs investissements.

et

ou ne devraient

fournit

à l’évolution

des actionnaires,

la sécurité

déterminant

même et dicter aux

lancer. Chaque

approche

des

en ce qui concerne relié au financement

relatif de chaque

l’acceptation

et la

de l’immobilier

commercial. Le cadre législatif concerne

et réglementaire

les divers marchés

secteur des banques conséquent,

canadien

du secteur des services financiers.

est de juridiction

exclusivement

d’assurance

peuvent

ou fédéral et leurs marchés

devront

gouvernements,

selon la province

différentes

pleine croissance réglementation

(les courtiers

des fonds mutuels)

cadre réglementaire le secteur canadien instructif points

cohérent

sont de juridiction

des services financiers

De la même façon, les

provinciale.

et l’industrie

sont également

et uniforme,

au niveau provincial

à des lois édictées par les deux

relativement

soumis

à chaque province.

de garder les grands marchés

Par exemple, seul le

où elles oeuvrent.

en placements

des valeurs propres

en ce qui

fédérale et donc régi, par

être incorporées

se soumettre

caisses de crédit et les caisses populaires valeurs mobilières

fragmenté

la Loi sur les banques. Par contre, les sociétés

par un statut fédéral unique,

de fiducie et les compagnies

est relativement

Les courtiers

à une législation

En raison de l’absence

et à une d’un

il est difficile de faire des généralisations et, pour des fins d’analyse,

individuels,

la banque

en

jeune mais en

souvent

sur

plus

par exemple, comme

de repère.

Absence, dans la réglementation, risque environnemental Les lois fédérales pertinentes,

comme

fiducie et de prêt, la Loi sur les associations d’assurance contiennent tion de l’institution de respecter, portefeuille

la Loi sur les banques, la Loi sur les sociétés de coopératives

toutes des dispositions

de crédit et la Loi sur les sociétés

semblables,

que le conseil d’administra-

est tenu de mettre en place et que l’institution

c’est-à-dire

prêt qu’une personne

de lignes directrices sur le

des politiques,

raisonnable

d’investissement

normes

et prudente

et procédures appliquerait

elle-même

est tenue

d’investissement

dans la gestion d’un

et de prêt pour éviter tout risque indu de perte.

et de


Cependant,

au-delà

de cette norme

fédéral est remarquablement environnementaux référence

suivant

en ce qui concerne

dépôts est établi par l’assureur

Société d’assurance-dépôts, de normes

fédéral d’environ

l’un des objectifs

relatives à la bonne

membres.

régissant

conséquence

de cette société est de favoriser la d’affaires

D’autre part, la SADC est habilitée

à émettre

des

les activités de ses membres de mettre fin à un contrat

relatifs à la bonne global de bonne

conduite

conduite de gestion

s’appliquer

de l’immobilier,

ces normes

des biens immobiliers

constate

un risque important

de prêteurs

ou d’investisseurs. éventuel

et l’utilisation

(peuvent

de bonne

reflètent

mention

immobilier...

peuvent

de la SADC qui agissent en qualité

précisément

de gestion du risque utilisées pour

les particularités fédéraux

du bien, comme

conduite

et de bonne

pratique

d’application

financières

de la réglementation

se conforment,

le

financière

établies dans les est le Bureau

(BSIF).

1993, le BSIF a publié un guide qui incorporait dans toutes les lois fédérales mentionnées

Cependant,

doivent

dans leurs activités,

de la réglementation

de toutes les institutions

les sociétés de fiducie et de prêt, les compagnies

coopératives.

C’est

qui est faite du bien. »

dans les revues réglementaires -banques,

dans

contaminés.

à des risques indus

» Mais le seul conseil en matière

des institutions

» énoncée

que des déclarations

» De la même façon, la Norme sur l’évaluation

pour les membres

de la Société. L’organisme

En janvier

que peu

dans les activités de prêt

des terrains

être exposées)

à la SADC si, à leur avis, les institutions

du surintendant prudence

ne donnent

pour

relatives à la qualité du crédit, dont la prise

D’après la Loi sur la SADC, les vérificateurs

règlements

financière. un cadre

financières

est de s’assurer que « toutes les techniques

estimer la valeur marchande

aux normes

pratiques

que « des projets d’aménagement

représenter

environnemental

le réaménagement

des normes

en charge des risques de l’emprunteur.

indiquer

pratique

à la gestion du risque de crédit environnemental

membres

de l’assouplissement

dont la

qui établissent

du risque environnemental

comme

ainsi que « les institutions résultant...

décision

La Norme de gestion du risque de crédit ne contient

qui peuvent

auprès d’elle. La

si elle juge qu’il ne respecte pas les

en affaires et de bonnes

en matière

le contexte

d’assurance,

huit règlements

(les Normes SADC). Cependant,

générales

une assurance-dépôt

en affaires et à la bonne

d’indications

terrain

à ce sujet. Toutes les institutions

du marché,

ses membres des membres.

du Canada

sociétés de fiducie et

pratiques

En août 1993, la SADC a promulgué normatif

des

et aux bonnes

est de chasser le membre

règlements

qui reçoivent

130 banques,

conduite

de la SADC sont tenues de contracter

SADC a le pouvoir

de crédit ou à sa gestion.

les institutions

au niveau fédéral. D’après la loi qui la régit, la Loi sur la

sociétés de prêt incorporées

membres

Par exemple, on ne fait

fédéral, la Société d’assurance-dépôts

(SADC). La SADC est l’assureur

chez les institutions

le cadre réglementaire

la gestion des risques

de ces statuts au risque environnemental

Le niveau statutaire

règlements

de prudence,

en ce qui concerne

dans le secteur des services financiers.

dans aucun

promotion

générale

silencieux

ces lignes directrices

financières

de la

et applicable

fédérales comme

d’assurance

précise du risque de crédit environnemental)

les

et les

sont rédigées de façon générique afin de correspondre

de gestion du risque de crédit de la SADC, et la seule indication à la gestion du risque de crédit environnemental

« l’approche ci-dessus

qui pourrait

est que « les institutions

(sans

à la Norme s’appliquer financières


doivent

établir des limites aux investissements

qualité

» et que des « limites devraient

industries

et certaines

Les régulateurs d’assurance,

zones géographiques

provinciaux

et aux prêts en fonction

de leur

être établies en ce qui concerne

certaines

».

des sociétés de fiducie et de prêt, des compagnies

des caisses de crédit et des caisses populaires

suivent

généralement

la voie

tracée par leurs collègues fédéraux. C’est ainsi qu’en général, le cadre statutaire d’indications

réelles quant au problème

environnemental prudence

aux administrateurs

préconisée

de diligence

des institutions

dans toute la législation

raisonnable. financières

de façon anodine,

les systèmes d’évaluation donnée fournir

a pour conséquence

de pousser

d’aversion

plutôt

de la élevé

dans les Normes de lu

» ou « indus

». Les lignes directrices

du risque en ce qui concerne indication

réelle n’est

ou la gestion du risque de crédit

la sensibilisation

d’atténuation,

que peu

peut exposer les

à l’identification

l’atténuation

En augmentant

de mécanismes

attitude

L’approche

de la qualité ou du risque, mais aucune

en ce qui concerne

environnemental.

financières.

de la propriété

à des risques « importants

du BSIF font allusion,

ne donne

fédérale établit un seuil relativement

Ce seuil est relevé par la référence,

SADC, au fait que le crédit à l’aménagement institutions

fédéral et provincial

de la gestion du risque de crédit

au risque environnemental,

le biais négatif du cadre législatif

les administrateurs

des institutions

sans

et réglementaire

financières

à une

que de gestion des risques.

Responsabilité du prêteur et incohérences législatives La responsabilité nantissement propriété

est engagée lorsque

pour un site contaminé

(par exemple,

de ce fait, impliquée

l’entreprise diversifiée

a été mis en évidence

Unis. Des exemptions aux institutions

une étude antérieure environnementale

de prêt/investissement fut loin d’être parfaite,

qui pouvaient

mais qui n’étaient

États-Unis

financière

les circonstances comme

consistant

réglementaire

investisseurs.

Cependant,

elle s’est également

heurtée

d’incertitude

qui domine

toujours

américain.

le marché

»

à prévoir des américains

un

à élargir considérablement dans lesquelles

ayant le « contrôle

Par la suite, l’Environmental

a tenté de codifier une exemption

à

en 1990 dans l’affaire États-Unis

rendue

et qui a contribué

peut être considérée

de l’emprunteur.

être soumises

pas des « parties responsables

elle offrait aux services financiers

en redéfinissant

une protection

de leurs opérations

Bien que cette approche

v, Fleet Factors Corporation

niveau de responsabilité contaminée

de la TRNEE dans ce est trop vague, trop

éventuellement

dans la conduite

certain niveau de confort jusqu’à la décision

institution

de

jours de la CERCLA aux États-

dès les premiers

américaines

sur l’environnement

du point de vue environnemental.

d’Amérique

du site ou de contrôle

ont été prévues par la CERCLA afin de procurer

financières

la réglementation

exemptions

sur une

stocké sur le site)

et peu approfondie4.

Ce problème

quotidiennes

l’indique

sur la responsabilité

réalise un prêt sur

ou un inventaire

dans la chaîne de propriété

qui y opère. Comme la législation

l’institution

un prêt hypothécaire

ou un droit de sûreté sur de la machinerie

et devient, domaine,

du prêteur

Protection

le

une

» de l’entreprise Agency (EPA) des

pour les prêteurs-

à des défis juridiques

et au mur


Au Canada, certaines

des initiatives

ont été lancées au niveau provincial

limites, des mécanismes

qui pourrait L’approche

les encourager retenue

a généralement

d’essayer de recouvrer être tenu responsable

subséquente

et en Alberta, la question

En Ontario,

de l’environnement

cette question

réglementaires

(disposition

financières,

sur les sites contaminés)

Cependant,

Investigations

présenté

le projet de loi C-5, soit la Loi modifiant

la Loi sur les arrangements

le gouvernement

considérablement

Traditionnellement, environnementale raisonnable

la Loi sur la faillite et

comme

contrôle

moyen

ou l’exploitation

conséquent,

canadienne

aux institutions

en matière

financières

de défense, en Common

du droit de propriété

(comme

de l’entreprise

en essayant de recouvrer

le maximum

alors qu’une institution

site (et donc de la garantie financiers

s’est toujours

raisonnable

à

Law, si elles se trouvaient hypothécaire)

d’un emprunteur

est tellement

était réduite moyen

des demandes

hypothécaire).

(tout Par

pourrait accuser une perte totale du

financière

fondé, comme

prises

ou dans le

en défaut de paiement

de la valeur de la garantie

hypothécaire)

pour se protéger

de responsabilité

l’outil de la diligence

créancier

de son prêt si le degré de contamination

principal

et la Loi de

contribue

le risque de crédit environnemental.

l’approche

donnait

dans l’imbroglio

par

(Accord

fédéral a

avec les créanciers des compagnies

l’impôt sur le revenu qui, aux yeux du secteur des services financiers, augmenter

en

entre les

effort qui s’est concrétisé

environnementales).

au Parlement

mesures

et la Loi sur la

cadre sur les enquêtes l’insolvabilité,

du dossier. En

a fait l’objet d’un effort coopératif

et les institutions

qu’il

et qu’il ne puisse

dans de nouvelles

du Standard Agreement Respecting Environmental

l’élaboration

la possibilité à condition

à l’ouverture

est abordée

ce

contaminés.

au prêteur-investisseur

du prêt-investissement

ou des affaires subséquentes

d’une contamination

et l’amélioration

protection

et les investisseurs,

des terrains

à savoir le projet de loi 26 en Colombie-Britannique

législatives,

autorités

été de donner

de la propriété

Colombie-Britannique

pour les prêteurs

au réaménagement

la valeur de la garantie

n’ait pas pris le contrôle

Alberta.

de protection

à participer

pour créer, avec

élevé que la valeur du

à néant, le secteur des services

de défense, sur la notion

réglementaires

de diligence

de subventionner,

en plus,

les coûts de réparation. Le projet de loi C-5 crée maintenant matière

d’environnement,

décontamination

avec un budget

de la propriété

essentiellement

une autorité

de réparation

réglementaire

en

égal à la valeur post

en faillite. L’article 15(T) du projet de loi

d’un débiteur

C-5 précise que : En cas de faillite, de proposition un séquestre,

toute réclamation

du fait ou dommage immeubles

ou de mise sous séquestre contre le débiteur

lié à l’environnement

un de ses biens

est garantie par une sûreté sur le bien immeuble

ceux qui sont contigus à celui où le dommage

est survenu [italiques

Si la politique concurrence

proposée

d’un montant

en cause et sur

et qui sont liés à

par l’auteur.]

dans le projet de loi C-5 est adoptée,

une dévaluation

automatique

par

pour les frais de réparation

et touchant

l’activité ayant causé le fait ou le dommage

se verra imposer

administrée

le prêteur-investisseur

de la garantie de son hypothèque

égal au coût de décontamination

de tout « dommage

à lié à


l’environnement

» plus la dévaluation

toute propriété

contiguë

automatique

liée à l’activité

de la garantie

qu’il peut détenir

ayant causé le fait ou le dommage

sur

lié à

l’environnement. En outre, la capacité de l’institution de la valeur diminuée

de sa garantie

autres actifs du débiteur

financière

de recouvrer

en se portant

comme

créancier

en faillite non reliés à la propriété à recevoir)

ou des comptes

diminuée.

L’article 15(S) du projet de loi C-5 prévoit également

un bien immeuble dans la mesure l’autorité

du fait ou du dommage

du débiteur

constitue

conserve

y compris

passablement

lié à l’environnement prouvable.

et touchant

Cela veut dire que,

excède la valeur de la propriété,

un droit de réclamation

les institutions

un

que la réclamation

contre les autres actifs du

en faillite de même rang que la valeur de recouvrement

autres créanciers,

contre les

(comme

s’en trouver

une réclamation

où le coût de la décontamination

réglementaire

débiteur

également

ordinaire

contaminée

inventaire

pour les frais de réparation

pourrait

une partie importante

financières,

des réclamations

ce qui contribuera

des

à diluer

encore la valeur de recouvrement. Cette nouvelle provinciale,

mesure législative

sur l’environnement

a préséance

sur toute autre législation,

ou les finances,

dans l’ensemble

15(7) du projet de loi C-5 établit que la réclamation matière

d’environnement

par dérogation

réclamation

visant le bien (italiques

de l’autorité

aux autres dispositions

toute autre règle du droit fédéral et provincial,

fédérale ou

du pays. Carticle réglementaire

en

de la présente

loi et à

a priorité sur tout autre droit, charge ou

par l’auteur.)

Si le projet de loi était adopté dans la forme où il a été présenté lors des audiences après la deuxième lecture, il rendrait encore plus confus, si c’est possible, le degré de protection

que pourraient

provinciales différentes

continuer

actuelles et les mesures

d’assurer les mesures législatives à prendre

au niveau fédéral et provincial.

cause de sa primauté contribuer

pour coordonner

Cependant,

sur les autres législations,

à l’harmonisation

entre les diverses juridictions

une plus grande clarté et une plus grande certitude

Difficultés de l’évaluation environnemental discussion

entre les divers intervenants a toujours

de ses propres

sur la question

dont les risques pour la santé, l’impact des revenus

L’industrie

La communauté fonction

de l’environnement

juridique

de précédents

dangereux

à aborder

d’intérêt

naturelles,

parle de méthodologie en fonction

législatif

des terrains

en matière

Il en résulte que les institutions

tous les risques éventuels

des mesures contaminés

de responsabilité.

capital et la rentabilité de quantifier

la

du risque.

a toujours

demandent

général pour la

sociaux et la justice

ce jour, le secteur des services financiers de la transaction.

des terrains

le sujet en fonction

sur les ressources

cherche à définir le problème

légaux et d’allégement

dans la

du réaménagement

fiscaux, la mise sur pied de programmes

de zones et de composants

et de favoriser

de la cohérence,

Le secteur public aborde des problèmes

restauration de réparation,

à de

canadiennes

au niveau

population,

environnementale.

modifications,

fédérale a le potentiel

du risque de crédit

été que chaque secteur a tendance

intérêts.

tellement

à moyen et à court terme.

quantitative

À ce jour, l’une des plus grandes difficultés, contaminés

avec quelques

la législation

et réglementaires

des approches

mis l’accent sur la sécurité sur le plan monétaire.

du

de prêt lui

en

À


Les emprunts doivent,

qui ne sont garantis

en général, se conformer

doit pas excéder un pourcentage Dans certains

convenu

cas, la limite du rapport

les règlements.

Cependant,

services financiers

de la valeur d’estimation

prêt-valeur

ne donne

pas beaucoup

d’indications

définie dans la loi ou

et réglementaire

des

sur la façon d’évaluer

que la plupart des problèmes

de façon générale,

à des omissions ou à des évaluations

la qualité des biens donnés en nantissement, de l’approche

immobiliers

du prêt ne

le risque

La Norme sur la gestion du risque de crédit de la SADC

notamment

de personne

immobilier...

de crédit sont

erronées des éléments de base du prêt, ce qui n’est, à vrai dire, qu’une

La Norme sur l’évaluation

prudente.

précise, avec sagesse, qu’une propriété

d’aménagement

commerciale

de la propriété.

est précisément

attribuables réaffirmation

immobilière

à savoir que le montant

à bien des égards, le cadre législatif

de crédit environnemental. précise uniquement,

que par une propriété

au critère suivant,

de biens

non bâtie (et) des projets

peuvent représenter un risque important pour les institutions

membres de la SADC qui agissent en qualité de prêteurs ou d’investisseurs. Par conséquent, tout rapport d’évaluation

portant sur de telles opérations

l’impact d’un tel risque. Cependant, nécessité

ou l’opportunité

des méthodes

tel risque est correctement Le problème particulier,

est alors transféré

d’évaluation

à l’industrie

de faire une évaluation au Canada,

avec précision

pas d’autres conseils sur la

pour s’assurer que l’impact

de l’évaluation,

de la capacité de ses professionnels

le degré de risque environnemental

la mieux reconnue

doitprésenter

ne donne

a officiellement

reconnu

qui doit se pencher, d’identifier,

canadien

des évaluateurs,

professionnelles

la difficulté

de quantifier

la plus grande et

d’évaluateurs

de faire une évaluation

immobiliers

qui tienne

dans ses Règles uniformes de

compte de tous les facteurs environnementaux

pertinents

pratique professionnelle

en matière d’évaluation.

Dans sa note no 5 sur l’étude des

substances

dans le processus

d’évaluation,

L’étude des forces environnementales, gouvernementales, présence

de substances

significatif

dans l’évaluation

dangereuses

sur une propriété

sur sa valeur. Dans certains

valeur négative

le guide précise que :

ainsi que sociales, économiques

est fondamentale

immobilière...

dépassait

et La

peut avoir un impact

cas, la propriété

si le coût du nettoyage

en

à tous les autres facteurs qui permettent

de la valeur. L’Institut

de toutes les associations

dangereuses

d’un

reflété et dévoilé.

sur la question

et d’intégrer

cette norme

pourrait

avoir une

la valeur de la propriété

après

les travaux. L’évaluateur détecter

type n’a ni les connaissances

la présence

L’évaluateur, d’habitude expertise

comme

de substances l’acheteur

ni l’expérience

dangereuses

et le vendeur

à l’avis d’autres personnes

Autrement limité.

pour

la quantité.

dans le marché libre, se fie

pour les questions

qui demandent

une

spéciale.

Le message est clair : il n’y a que peu d’évaluateurs qualifiés

nécessaires

ou en mesurer

qui possèdent

également

immobiliers

toutes les compétences

dit, le niveau de compréhension

technique

techniques

commerciaux professionnelles.

de l’état de l’environnement

est


Cette situation d’une propriété

s’aggrave du fait que les méthodologies

sujette à une dévaluation

d’évaluation

de la valeur

en raison de l’environnement

évoluent

sans

cesse. À cet égard, la note no 5 du guide précise que : La perte de valeur attribuable mesurable

aux substances

d’autres causes. Cependant, ment ne réussissent propriété

modification

de commercialisation

quelque

est adéquatement

et de quantifier

vague tant et aussi longtemps des techniques

Expérience La sombre financement

expérience

moyens marchés

financiers,

en particulier des années

Chacune

de pertes sans précédent

absorbées

niveaux première l’industrie

que de la sur

de la fiducie et de l’assurance-

afin de financer

les plus grands projets

était les prêts immobiliers.

et la Confédération, distinction

organisés

qui attendait

fois de son histoire

les

sociétés d’assurance-vie, cette dernière

d’être le plus grand échec d’une société d’assurance-

: la SADC s’est retrouvée

été sérieux aux divers

lourdement

parce qu’elle devait subventionner

de la fiducie, et le BSIF a été publiquement

faire la police adéquatement

qu’elles ont été

d’Assurance-Vie,

du Nord. L’impact de la crise a également

gouvernementaux

La base de capitaux

par la SADC pour protéger

les grandes

Compagnie

de 199 1- 1993,

Trust, a reçu un tel

par les prêts dans ce domaine,

lors des sauvetages

C’est un sort semblable

ayant reçu la douteuse

des

du secteur des services

a fait état, au cours de la période

dont l’origine

par les banques

vie en Amérique

d’offrir des

L’écroulement

a eu un effet dévastateur

sociétés de fiducie, le Trust royal et le Central

dont Les Coopérants

a eu un impact

qui ont survécu

économique,

ainsi que l’industrie

banques

coup à cause des pertes occasionnées déposants.

décennie

le

90.

des six grandes

des deux grandes

en ce qui concerne

immobilier.

de prêt de tous les segments les banques

vie, qui s’étaient livrés une vive concurrence immobiliers

financières

tant du point de vue des liquidités

en 1990 avec la récession

la qualité des portefeuilles

sur le

de /‘immobilier

de l’aménagement

commercial,

restera assez

importantes

au cours de la dernière

à l’industrie

dévoilé. Les

pas été résolues.

du financement

de toutes les institutions

de l’immobilier

valeur, qui a débuté

questions

n’auront

et la capacité de toutes les institutions

de financement

de l’évaluation

la capacité du secteur des services

que de nombreuses

des projets immobiliers

négatif sur la volonté

ou

visant à assurer

le risque de crédit environnemental

de décontamination

historique

l’industrie

méthodologies

reflété et correctement

et par voie de conséquence,

d’identifier

problème

problématique,

temps encore avec certaines

environnemental

maximal

de la propriété.

c’est le cas pour toute nouvelle

d’évaluation,

financiers

de la valeur totale de

de la valeur, tels que le passage à un type d’utilisation

devra composer normes

peut ne pas être mesurable

les coûts ou les pertes apparentes

si elle était « propre ». 11faut tenir compte d’autres facteurs de

les possibilités

que l’impact

de l’environne-

ou le coût. L>évaluateur doit savoir que la valeur d’une

simplement

la propriété,

pour

sur le niveau de nettoyage requis, la méthode

qui présente des risques environnementaux

en déduisant

est, en général,

que pour estimer la dévaluation

dans certains cas, les professionnels

pas à s’entendre

de nettoyage appropriée

Comme

dangereuses

en utilisant les mêmes méthodes

dans le système financier.

endettée

pour la

l’effondrement

de

mis au pilori pour n’avoir pas su


Il en découle que le financement effectivement

des projets de développement

pris fin au début des années

90. L’une des six grandes

en 1992, que ses pertes reliées au financement dépassaient

les profits de la banque

précédente

et qu’à toutes fins pratiques,

type de financement. banques

et vivaient

précieuses

financement institutions

financières

surmonter.

Il s’est traduit

codification

de nouvelles

dans presque politiques

Cette attitude

contaminés

La dernière

années

frustration

de consacrer

de

à haut risque, le

aux yeux des gestionnaires

Ce stigmate

institutions

de prêt ou des révisions

financières

de l’immobilier

des fiducies de placement

complets,

80, à des conditions

étendus

normales

Les véritables H moteurs

par la

dont le but est précisément de

est encore plus rigide dans le cas du réaménagement

à cause du risque perçu additionnel

des

sera très difficile à

toutes les grandes

plus sévère des risques reliés au financement

raison de ses activités de financement cycles économiques

des prêts.

de prêt immobilier

des

relié à l’environnement.

fois que le secteur des services financiers

des années 70, au moment

des affaires et furent

des pertes monétaires

compromis

et de leurs régulateurs.

de mettre en place un contrôle terrains

essuyaient

et infructueuse

était gravement

des six grandes

et de recouvrement

à la gestion de portefeuilles

de l’immobilier

l’immobilier.

et commercial

de développement

financières

l’immense

a calculé,

étaient si élevées qu’elles

celle-ci n’aurait jamais dû s’engager dans ce

de facto en unités de préparation

considérables

banques

a

au cours de la décennie

Les unités de prêt immobilier

À mesure que les institutions ressources

immobilier

dans ce domaine

se virent alors retirer leur mandat

transformées

immobilier

a été traumatisé

commercial immobilier.

sur plus d’une décennie,

de la sorte en

remonte

au milieu

Il aura fallu deux pour revenir, dans les

de prêt dans le marché

de l’immobilier.

» de la gestion

des institutions

financières Les philosophies reposent

et pratiques

sur un ensemble

les industries

de gestion des grandes

relativement

de la banque,

restreint

institutions

de forces motrices

financières communes

à toutes

de la fiducie et de l’assurance.

Conformité au cadre législatif et réglementaire Selon sa nature, législations législatif

une institution

et (ou) politiques et réglementaire

de la franchise

financière

réglementaires

ne se contente

que l’institution

peut devoir se conformer différentes.

pas d’établir

Étant donné

à trois

que le cadre

la portée et la valeur économique

exploite commercialement,

mais prévoit

également

l’annulation de cette franchise en cas de non conformité, le respect de ce cadre est d’une importance vitale pour les administrateurs des institutions financières. Il en. résulte une tendance naturelle à interpréter ces lois et ces règlements de façon conservatrice. Tel que précisé ci-dessus, cela amène les administrateurs des institutions financières

à craindre

le risque plutôt

qu’à vouloir

le gérer.

Rentabilité et revenus pour les actionnaires et détenteurs de police Le cadre législatif maintiennent

et réglementaire

exige que les institutions

leur base de capital respective

à des niveaux

actif et (ou) de leur passif. Pour attirer les nouveaux

financières

précis en fonction

capitaux

nécessaires

de leur

pour soutenir


l’expansion

et la viabilité

profitables,

de sorte que l’institution

actionnaires ~>

et aux détenteurs

économiques terrains

à long terme de l’institution,

de police. Dans la mesure

et environnementaux

contaminés

immobiliers enclins

doivent

compétitif

être à ses

où les facteurs de risque

reliés au réaménagement

étant plus grands

et donc plus aptes à entraîner

des prêts ou des investissements, moins

habituellement

sont perçus comme

habituels

les opérations

puisse verser un dividende

des pertes importantes

les administrateurs

des institutions

à s’engager dans le réaménagement

des

que dans le cas des projets

des terrains

au niveau

financières

seront

contaminés.

Sensibilité aux attentes sociétales touchant la sécurité des fonds investis Les grandes

institutions

tenues de respecter économies

financières

des normes

ont été investies

de toute une vie de la plupart

des banques

fonds prêtés ou investis comme et détenteurs

font constamment

à minimiser

environnementales contaminés généralement

des

la grande majorité

non pas à l’institution

leur rôle de fiduciaires,

(plutôt auront

comme

appartenant

de polices. Les administrateurs

rappeler

et sont

des gens. Le niveau élevé du levier financier

et des sociétés de fiducie signifie que l’on considère

actionnaires naturelle

d’un rôle particulier

plus élevées parce qu’elles sont les dépositaires

mais aux déposants,

des institutions

ce qui explique

qu’à gérer) les risques. Étant donné

pour effet de montrer

immobilier

financières

se

encore la tendance que les questions

le réaménagement

une forme d’investissement

des

des terrains

à haut risque, on hésitera

à se lancer dans ce type d’activité.

Carences au niveau de l’expertise technique et de l’évaluation afférentes aux problèmes environnementaux Dans quatre des six grandes

banques,

les questions

temps partiel, par dossier, avec le personnel

juridique

grandes banques

conseillers

puissent

disposent

toutes compter,

financement

des mines

de leurs propres à l’interne,

(que l’on considère

des ressources

comme

banques

Les programmes six grandes d’examen

banques

investissements, existe souvent négatifs

spécialisés

bien qu’elles

dans le domaine

du

spécifique

de mettre en place un comité

à plein temps parce qu’il n’était pas approprié

à un autre centre de coût.

de rémunération

basés sur le volume n’incorpore

du rendement

Seules deux des six

en environnement,

une source de profit et non un

Intérêt personnel des administrateurs financières habituellement

sont gérées à

a décliné la recommandation

sur l’environnement

exécutif des affaires environnementales de consacrer

interne.

sur des techniciens

centre de coût). L’une des six grandes d’un groupe de travail interne

environnementales

des institutions

et de progression et la rentabilité

les questions

environnementales

ou de la rémunération.

dans le cas du réaménagement

Table rondeno.maIe surl’en” romement e-l’econom e

affaires. Aucune

des

dans le processus

Les pertes reliées aux prêts ou aux

qui sont aggravées par des problèmes

du point de vue de la rémunération

dans la carrière sont

des nouvelles

environnementaux,

des terrains

contaminés,

et de la progression

!esedeu dessnwcesf,nmm.s etledmenogerw, desteirom ~on,om,nes - Rappor, de ynthk

comme

il en

sont des facteurs

de carrière.


En quête d’incitatifs Pour être viable à long terme, le développement considération

de réaménagement

intervenants

des terrains

immobilier,

contaminés

le facteur déterminant

réaménagement

d’un terrain

de succès ou d’échec d’un projet de

contaminé

est le climat économique,

dans lequel il est lancé, en particulier.

économiques

sont mauvaises,

générales une pénurie

ces sites, ce dernier Cependant, géographique, disponibilité contaminé

sur les marché

prendra moins

doit être considéré

explicitement) Les terrains

des sites ordinaires présentent

des avantages

mineurs connexes

de ceux du marché

n’auront

du marché. externes

économique

similaires

et ne

mais

géographique,

à la sécurité

de la main-d’oeuvre

et

non contaminées,

traduisant

attrayants

ce type de

qui exigent des travaux

complexes

connexes

un réaménagement

éventuel.

Ces inférieurs

de ce spectre existe toute une gamme

varie, ainsi que les avantages

de leurs caractéristiques

ou les

Le promoteur facteurs.

environnementales

de

et non

du niveau de contamination optera pour un site particulier

et

seront, de

Leur valeur sur le marché tient à la fois compte

et non pas uniquement

compte, lui aussi, de nombreux

du site.

(en dehors du

seront offerts à des prix largement

Entre les deux extrémités

prévus de décontamination.

pour identifier

d’encouragement

des autres avantages

advenant

être vendus,

positives

leur réaménagement.

contaminés

sans le bénéfice

connexes.

publique

de beaucoup

pour entreprendre

même, moins

environnementales

peu contaminés

de décontamination,

à la disponibilité

d’information

de sites dont le degré de contamination l’impact

choisir dans cette

reliée aux autres caractéristiques

fortement

sites, si tant est qu’ils puissent

inconvénients

ou

n’être que très peu différents

liés à leur emplacement

pas besoin

de décontamination

à la norme

Les promoteurs

particuliers.

peuvent

pour des propriétés

les terrains

par leur nature

de la

chaque terrain

entre la baisse de valeur due au coût prévu de la

marché ou du secteur public) coûteux

avoisinants,

que les sites de ce genre seront achetés à des prix

Dans les cas où il y a suffisamment sites, les promoteurs

contaminés

(implicitement

pour, finalement,

et peu coûteux

et la valeur ajoutée

Cependant,

en classifiant

les plus attrayants

aux services municipaux,

ainsi une combinaison décontamination

naturelle

de chacun

ainsi de suite. Il est vraisemblable voisins

de

faisant partie de tout un spectre de sites allant du

en ce sens qu’ils ne sont que relativement

que des travaux

de la collectivité,

des terrains

et ainsi de suite. Par conséquent,

le mieux à leurs besoins

requièrent

va

que d’autres, en raison de l’emplacement

de sélection

contaminés

terrains

du. point de vue du réaménagement.

les caractéristiques

celui qui répond

positif, certains

ou de contamination

comme

au moins attrayant à un processus

contaminés forte et

établis autres que celui du réaménagement

attrayants

des services municipaux

se livreront

une demande

de l’essor.

du type d’utilisation

plus attrayant

en général, et le

Si les conditions

des terrains

entraînant

même dans un climat économique

seront inévitablement

gamme

le réaménagement

Par contre, si elles sont favorables,

provoquant

des

sur le plan économique.

marché de l’immobilier péricliter.

toute

et l’appartenance

au secteur public ou privé, doit être signifiant

C’est pourquoi

excluant

et des coûts en tenant


Les stratégies

visant à encourager

donc tenir compte

l’aménagement

des terrains

d’une grande variété de facteurs qui, combinés,

valeur sur le marché. Par exemple, un site légèrement réparation beaucoup

et les moyens

plus attrayant

forme de subventions, caractéristiques

de transport

par des incitatifs

et améliorer

qui suppose

peu développés,

monétaires

le site moins

attrayant.

déterminent

financiers

externes

positives.

contamination beaucoup

conventionnels

sous

n’ont pas d’effet sur les appropriée

pour renforcer

mais présenter

Dans ce cas, il faudrait

du secteur public pour compenser

du

consisterait

la surveillance contaminé

peut avoir une valeur économique

en raison de son état environnemental

caractéristiques

où la sécurité

Par contre, un site gravement

des frais élevés de décontamination

leur

dont les coûts de

La réponse

municipal

le système de transport.

doivent

ne sera pas rendu

publics

de prêts ou de taxes. Ces initiatives

qui rendent

à mettre sur pied un programme

policière négative

contaminé

s’avèrent peu élevés mais qui se trouve dans un quartier

public est précaire

plutôt

contaminés

les répercussions

alors même que d’autres mesures

également

recourir

des

à des incitatifs

monétaires

municipales

de la

n’en amélioreraient

pas

l’attrait.

Les stratégies tombent

d’encouragement

sous deux catégories,

de l’investissement

dans les terrains

contaminés

soit les stratégies directes et les stratégies indirectes. Les

stratégies directes sont généralement d’ordre monétaire et visent à améliorer le taux de rendement des investissements avec, par exemple, des prêts et des garanties de prêt, des incitatifs

au niveau des droits et des taxes et des programmes

capital. Les stratégies indirectes visent à réduire investisseurs

et peuvent

programmes

de nettoyage

de la responsabilité, d’information

comprendre

des réformes

volontaires

aider les investisseurs

de noter que la gamme

éventuels

des stratégies

ce jour est plus étendue

qu’au Canada.

sont dix fois plus grandes

dans l’évolution différences

historique

tient à ce que l’industrie

avant celle du Canada, industriels

à mieux évaluer les risques.

mises en oeuvre aux États-Unis

à

et la différences

dans ces deux pays. L’une des principales

américaine

contaminés.

et

ou des services

et qu’il existe plusieurs

a commencé

ce qui a considérablement

potentiellement

des

au plan des finances

Cela tient au fait que l’économie

du développement

au

par les

de la réglementation, stratégique

population

américaines

de participation

risques encourus

de l’État, des assurances

de même qu’une planification

pouvant

Il importe

certains

augmenté

Ce facteur a donné

à s’épanouir le nombre naissance

un siècle

de vieux sites au problème

beaucoup plus grave de déclin du milieu et d’apparition de terrains contaminés de l’Amérique urbaine. De plus, grâce à sa plus grande taille, l’économie américaine a à sa disposition

davantage

consacrés

à la revitalisation

le potentiel

du marché

Le chapitre et indirectes

suivant

dans les fonds communs

industrielle.

du réaménagement

le réaménagement

d’application

Enfin, la puissance

de l’économie

et décrit la gamme

et ailleurs

des terrains

de ces stratégies.

d’immobilisation

n’ont pas d’équivalent

aborde ces différences

mises en oeuvre au Canada

pour encourager modèles

de liquidités

(principalement

contaminés.

américaine

au Canada. de stratégies

directes

aux États-Unis)

Il propose

également

des

et


Incitatifs monétaires directs Inciemnisations L’indemnisation contractuelles seraient

constitue

par lesquelles

normalement

une façon de transférer

une partie accepte d’assumer

dévolues

obligations moyen

assumées

plutôt

efficace de transférer

transactions

que de finances.

définie en

constituent

entre les différentes

un

parties à des

privées et, parfois, du secteur privé au secteur public.

Certaines

juridictions

américaines

l’achat et le réaménagement encourager,

ont utilisé l’indemnisation

d’un site en réduisant

par exemple, l’application

retour à l’état naturel

stricte d’une nouvelle

Dans le secteur privé, les vendeurs éventuels

découlant

d’un état environnemental

réparation

en fonction

de terrains

contaminés

des coûts supplémentaires antérieur

De la même façon, les institutions

indemnisations

au promoteur

responsabilité

exigeant le

peuvent

qui pourrait

leur revenir

des terrains

l’indemnisation

d’une institution

est liée au réaménagement

dépendra

de par le des

ou autre

dans le

cas, l’acceptabilité

de

de l’actif et des liquidités

non contaminés.

des terrains

l’avenir, minée de façon inattendue,

régulièrement

de décontamination

Dans ce dernier

financière

dans des terrains

les

effectués à l’origine

de prêt demandent

du fait de leur implication

contaminés.

indemniser

de décontamination

qui a déjà fait l’objet de mesures

pour toute dépense

réaménagement

possède le promoteur

à ce site, soit pour

législation

(c.-à-d. contre l’échec ou les carences des travaux

vendeur).

pour encourager

le risque inhérent

avant son adoption.

acheteurs

dernier

des

soit généralement

Les indemnisations

le risque, quelquefois

qui

ou de risques imprévus

bien que la nature

par celui qui verse l’indemnisation

d’événements

d’ententes

les responsabilités

à l’autre en cas d’événements

dans le futur. En fait, il s’agit d’une forme de garantie, fonction

le risque au moyen

Si l’assiette financière

contaminés

que de ce

et si la valeur du site est, à

il risque d’être incapable

d’honorer

ses

engagements.

Corn@e

cfe miie

en muin

tierce

La mise en main tierce est une expression canadien

est la fïducie, autrement

légale américaine

peut entrer en jeu dans la vente ou l’achat d’un terrain revenus

dont l’équivalent

dit un compte légal en fïducie. La mise en main tierce contaminé,

une partie des

tirés de l’achat étant placés en fïducie pour servir à la réparation

propriété.

Un tel arrangement

peut faire partie des modalités

vendeur

et l’acheteur,

moment

de la vente ou si d’autres mesures

municipales

comme

si les travaux préalable

de décontamination

n’étaient

pas terminés

entre le au

par l’État ou les autorités

étaient imposées

à l’approbation

de la

d’achat convenues

ou à l’enregistrement

du transfert

de

propriété. Par contre, on peut conclure

des ententes

environnemental

d’un site exige des travaux

décontamination

s’avère supérieur

le site. Le choix qui se présente que l’on procède l’entreprise,

immédiatement

ou à négocier

de mise en main tierce lorsque de réparation

à la capacité financière

alors à l’autorité au nettoyage,

une entente

l’état

mais le coût des mesures de l’entreprise

réglementaire ce qui pourrait

qui opère sur

consiste à insister entraîner

de

pour

la faillite de

avec elle pour qu’elle se dote d’un programme


progressif

de réparation

années).

L’entreprise

actifs et liquidités

étalé dans le temps (même sur une période

garantira

son obligation

dans un compte

Cette approche

comporte

de nettoyage

en main tierce pour financer

plusieurs

avantages,

d’emploi

gouvernement.

de ce type a été récemment

Une entente

Triangle

et de taxes dont profitent

et de 1’Énergie de l’Ontario

à Toronto,

un ancien

couloir

industriel

et ferroviaire

d’une entreprise

tous les niveaux

conclue

et une entreprise

une partie de ses

la décontamination.

dont le maintien

viable ainsi que des revenus l’Environnement

de plusieurs

en placant

de

entre le ministère

de

de la région du Junction situé à l’ouest de la ville.

Assurunce Secteur privé Malgré les pertes importantes vertu des anciennes nombreuses

politiques

associées à l’environnement

en matière

de responsabilité

années pour cette raison, certains

cours des dernières

qu’ils ont subies en et leur absence pendant

de

assureurs

sont revenus

sur le marché au

années avec divers types de contrats

de protection

en matière

d’environnement. Aux États-Unis, suivants

le secteur privé de l’assurance

offre divers produits,

dont les

:

assurance

sur le transfert

de la responsabilité

couverture

de la responsabilité

dommages

à la propriété

assurance

du « maximum

permet

des tiers en cas de blessure

assurance transport

des coûts de nettoyage

des propriétaires

» ou « en excédent

ou d’éliminer

dépassant

ou de

contre les actes commis des matières

constituent

sur le site ou les carences au

dangereuses

un mécanisme

le risque encouru

de pertes » qui

une limite convenue;

du fait d’entrepreneurs-consultants,

ou la disposition

Tous ces types d’assurance

corporelle

sur le site et ailleurs;

de s’assurer contre les frais de nettoyage

niveau de la réparation,

de réduire

de la propriété;

ainsi que contre le

à l’extérieur

de transfert

par les institutions

du site.

du risque qui permet

de prêt en le transférant

aux assureurs. Les deux types d’assurance terrains

contaminés

les plus importants

sont l’assurance

dans le cas du réaménagement

du « maximum

des coûts de nettoyage

des

» et

l’assurance sur le transfert de propriété. La première supprime ou, du moins, réduit de beaucoup l’incertitude rattachée au coût de réparation. De ce fait, elle diminue considérablement du terrain financier

de risque financier

L’assurance

non identifiée

de décontamination

ou de nouveaux

avant son adoption.

imposant

L’assurance

acceptée par les prêteurs

autrement

auparavant, découlant

règlements

comme

à court terme résultant

sur le transfert

à long terme qui existerait

contamination matière

le niveau

contaminé.

de propriété

atténue

en cas de découverte

ou de toute responsabilité de l’application

substitut

ultérieure

de propriété

à une indemnisation

d’une

éventuelle

stricte d’une nouvelle

le retour à l’état environnemental

sur le transfert

de l’acquisition le risque en législation

qui existait

a, dans certains du promoteur.

cas, été


L’assurance marché

sur la responsabilité

américain

limites de couverture Au Canada, Cependant,

des tiers n’a pas connu

en raison des inquiétudes

facile de s’assurer contre les risques environnementaux.

de propriété

Canada

année, deux grandes toute une gamme

États-Unis.

canadien,

en raison des structures

compagnies

d’assurance

de possibilités

différentes

d’assurance

semblables

bien que l’accessibilité

ont introduit

au

à ce qui existe aux

est maintenant

et l’ampleur

en matière

au cours de la

internationales

environnementale

l’assurance

des tiers des États-Unis.

dans les deux pays. Cependant,

Il en résulte que l’assurance

sur le marché limitées

en vue d’importer

sur la responsabilité

compliqué

environnementale

ont lancé un projet, en

internationaux,

et l’assurance

Cet exercice s’est terriblement de responsabilité dernière

banques

avec deux grands assureurs

sur le transfert

de succès sur le

quant à son prix et, parfois, des

imposées.

il a été moins

en 1992, les cinq plus grandes

collaboration

beaucoup

exprimées

disponible

de la couverture

soient plus

qu’aux États-Unis.

Secteur public En plus de l’assurance

environnementale

ont mis sur pied des consortiums

du secteur privé, certains

d’assurance

administrés

états américains

par l’État. Cependant,

que ces programmes

aient ostensiblement

fait que les assureurs

du secteur privé ne soient pas très disposés à fournir

couverture

indique,

généralement raisonnable actuariel.

de façon générale, que le nombre

pas assez important des risques, entraînant

Nonobstant

pour mettre à la disposition

malsaine

n’est et un partage

du point de vue

ne serait normalement

en réalité, qu’une méthode

des mécanismes

du risque comme les garanties

le

ce type de

différente

publics plus

et les indemnisations.

parktgé

Le financement propriétaire

de sites concernés

gouvernementale

elle ne constitue,

bien

de l’assurance,

sur une diversification

de ce fait une tarification

des intervenants

de transfert

fhancemeni

pour déboucher

le fait que cette assurance

pas viable sur le plan commercial, conventionnels

pour objectif de procurer

partagé suppose

et une ou plusieurs

réaménagement

d’un terrain

un financement

coopératif,

agences gouvernementales,

généralement

entre le

dans le cadre du projet de

contaminé.

Par exemple : La ville de Wyandotte chimiques).

(Michigan)

et BASF Corporation

Ce projet faisait appel à un partenariat

gouvernement

local et l’État. Au cours des années

selon laquelle

l’État autorisait

systèmes de décontamination BASF afin d’en permettre

le nettoyage, continue

Ressources 2 millions financement

naturelles

en parc et en terrain

a débloqué

de dollars et la ville a recueilli découlant

de golf permettront

hydrologiques

de dollars en frais de réaménagement.

du Michigan de nouvelles

une subvention

les 4,5 millions

taxes foncières.

au projet (y compris

le

et la mise en oeuvre de

sur les 84 acres de terrain

le réaménagement

de produits

80, on a négocié une entente

la surveillance

de l’eau. BASF a assumé le coût de tous les travaux la totalité des 2 millions

(un fabricant

à trois entre l’entreprise,

appartenant

à

de golf au bord préliminaires

Le département

et des

de l’État de

restants

grâce au

Les droits d’entrée

le parc) de s’autofinancer.

au parcours


Meadville

(Pennsylvanie).

coopérative

financée

gouvernement

La municipalité

par le propriétaire

de Meadville

a mis sur pied une

et un programme

financé

par le

au profit d’une usine de fabrication.

L’état du Minnesota. Lorsque

100 000 dollars ont été accordés par deux fondations

privées, l’argent a été consacré

à la mise sur pied d’un fonds de subventions

aux organismes

sans but lucratif.

même montant

d’argent

Lorsqu’un

pro bono de consultants

participation

organisme

est versé par une entreprise

reçoit une subvention,

et d’avocats. Il existe plusieurs

de programmes

le

locale et on s’assure de la

petits projets réussis dans le cadre de ce programme

Il existe toute une gamme

destiné

exemples

de

aux États-Unis.

de financement

aux États-Unis,

que ce

soit au niveau fédéral ou des états, pour favoriser le réaménagement

des terrains

contaminés.

fédérale la plus

importante

le New Jersey, l’Oregon ils puisent

responsables mesures.

Brownfields

et fait l’objet des exemples

Minnesota, auxquels

Le Superfund

et non responsables

Plusieurs

l’évaluation

pour partager

ci-dessous.

et le Tennessee qui, autrement,

ceux-ci, il importe

de mentionner

commerciaux

abandonnés.

privés de bonne prolongement

aux gouvernements

des subventions

de prendre locaux pour

le New Jersey, la Pennsylvanie Le Missouri

locaux qui ont acquis d’anciens le New Jersey, l’Oregon

ou des garanties

ces

de décontamination.

Le New Jersey offre également

foi. Le Missouri,

avec les parties

incapables

viable, l’Oregon.

le

des fonds en tïducie

de réparation

et les mesures

le Missouri,

aux gouvernements

possèdent seraient

états offrent des subventions

des sites ainsi que pour les.prêts

ses subventions

Au niveau des états, le Michigan,

le coût des mesures

cas de sites où il n’y a pas de responsable

mesures

Action Agenda est l’initiative

Parmi et, dans le

limite l’octroi de

sites industriels

ou

des subventions

aux groupes

et la Pennsylvanie

offrent un

de prêt afin d’aider au financement

des

de nettoyage.

Par exemple

:

Le Superfund Brownfields Action Agenda. Ce programme sites Superfund

en octroyant

pilotes ou de démonstration potentiel

commercial

des subventions

sur des sites bien déterminés

ou industriel

s’intéresser

à la question.

financement

a permis

Cinquante

élevé) afin d’inciter collectivités

(grande

et de Richmond

un programme

Le

ceux de Cleveland

(Ohio),

des sols plutôt de financement

vers la

Bridgeport

(Virginie).

d’une nouvelle

des sites contaminés.

de traitement

et

d’autres parties à

du Québec

ont mis sur pied un projet pilote d’une valeur de 6 millions

pour favoriser l’adoption problème

pauvreté

ont été ainsi identifiées.

La province de Québec et la ville de Montréal. Le gouvernement de Montréal

les

de lancer d’abord trois projets en 1993 et se terminera

fin de 1996. Parmi les projets, mentionnons (Connecticut)

vise à déstigmatiser

de 200 000 dollars à des projets

approche

On encourage

que celle qui consiste fédéral-provincial

sur la façon d’aborder

la perspective a occulter

d’analyse

le

du risque et

le problème.

de 35 millions

et la ville de dollars

De plus,

de dollars a été


mis sur pied. Cette somme contaminés

abandonnés.

activement

doit servir au réaménagement Cela a encouragé

dans l’achat et le réaménagement

Aux États-Unis,

un grand nombre

de vastes sites

la Ville de Montréal des terrains

à se lancer

contaminés.

de projets environnementaux

financés

par l’État

ont vu le jour grâce à la mise sur pied des « Tax-Increment

Financing

(districts

Un district de financement

de financement

par de nouvelles augmente permet

par de nouvelles

taxes foncières

les taxes foncières

taxes foncières).

est une zone géographique

d’un montant

spécifique

de prélever des revenus supplémentaires

prédéfinis, utilisent

en général de nature quelquefois

ce type d’arrangement

pendant

pour financer

cela ne comprend

réparation

ou de réaménagement

»

dans laquelle

on

un certain temps, ce qui des projets publics

Les municipalités

égouts) mais, dans la pratique, de l’environnement

ou politique

destinés à financer

environnementale.

Districts

canadiennes

des travaux publics

pas le financement des terrains

(p. ex., les

de mesures

de

contaminés.

Par exemple : Akron (Ohio). La ville d’Akron district

de financement

financement

a prélevé 4,5 millions

par de nouvelles

des coûts de nettoyage

de dollars en créant un

taxes foncières,

environnemental

afin de contribuer

au

d’un projet de

réaménagement. L’état du Minnesota. En matière

de financement,

de file en ce qui a trait aux mesures Minnesota

Community

en nouvelles ancienne

Inciidfs

cet état américain

de réparation

Development

liées aux nouvelles

Association

taxes en vue de contribuer

s’avère le chef taxes. La

a prélevé 2,5 millions

au financement

du nettoyage

de dollars

d’une

cour de triage.

fiscaux

Fédéral Aux États-Unis, visant spécifiquement sera possible

le président

Clinton

a annoncé

des sites contaminés

leurs frais de nettoyage,

d’incitatifs

fiscaux

pilotes actuels et futurs. Grâce à ce plan, il

pour les gens qui investissent

immédiatement

un programme

dans des terrains réduisant

contaminés

ainsi de beaucoup

de déduire

leurs dépenses

à

court terme5.

États Certains

états ont lancé des programmes

réaménagement Par exemple

des terrains

d’incitatifs

fiscaux afin d’encourager

contaminés.

:

L’Ohio a autorisé

des exemptions

Le Missouri a autorisé

des taxes foncières

des crédits d’impôt

locales et de l’État.

sur le revenu

et des exemptions

sur le revenu

de l’État.

niveau local et de l’État. Le Delaware accorde un crédit de l’impôt

au

le


Taxes et prélèvements municipaux Les municipalités en réduisant

peuvent

encourager

les taxes municipales

le réaménagement

des terrains

ou les droits de réaménagement

contaminés

dans de tels cas.

Par exemple : La ville de Windsor (Ontario). Afin d’encourager industrielles Windsor

abandonnées

a adopté, dans le cas de certaines

fiscaux consistant

à annuler

coût total du nettoyage

la réutilisation

dont les taxes foncières

des propriétés

sont en souffrance,

propriétés,

un programme

la ville de d’incitatifs

la partie de l’arriéré des taxes municipales

environnemental

au-dessus

qui porte le

de la valeur d’évaluation

de la

propriété.

Incitatifs indirects De nombreux réparation

états américains

volontaire

ont pris de nouvelles

des propriétés

en réduisant

propriétaires,

les promoteurs

des provinces

ont mis en oeuvre des stratégies

contaminés.

Ces stratégies

mesures

et le secteur des services financiers. varient

pour encourager

le risque et l’incertitude

d’encouragement

d’une province

Au Canada,

la plupart

au nettoyage

des sites

et d’un état à l’autre, tel qu’indiqué

l’annexe

C et dans le document

SCHL/Delcan

de 1996. La gamme

adoptées

comporte

de nettoyage

souples, des nettoyages

restrictions prêteurs,

des normes

concernant

l’utilisation

des politiques

prévue dans les ententes, prévoient

décontamination

proposées

obligatoire. Ce type d’approche

la révision

et la supervision

de réduire

avantage

des

acheteur-locataire).

des mesures

de

dans un cadre non

le risque qui incombe

et au secteur des services financiers

environnementale

liés à des

d’une certitude,

en justice (entente

par une agence réglementaire

a le grand avantage

propriétaires-locataires

des dispositions

sur la responsabilité

des sites et la perspective

de ne pas poursuivre

Ces programmes

Le principal

future, des ententes

sur le nettoyage

la

pour les

aux

:

tient à ce que le risque lié à la responsabilité

est transféré

du propriétaire

ou du locataire

à quelqu’un

d’autre, au public si c’est une agence gouvernementale

qui assume les coûts de

nettoyage,

de nettoyage

aux voisins si le site n’a pas besoin

qu’auparavant,

ou à un futur promoteur

retardé. Il en découle de réaménagement La section

ci-dessous

d’encouragement

que ces programmes dans de nombreux fournit

du nettoyage

règlements

portant

complet

ont réussi à encourager

peut être les activités

états américain&.

des exemples

de mesures

spécifiques

volontaire.

Lignes directrices sur le neffoyage 11existe, au Canada

d’autant

si le nettoyage

et aux États-Unis,

sur le nettoyage

des sites

une gamme

de lignes directrices

des sites. Ces derniers

et de

sont liés à trois modèles

de

base : le nettoyage endroit

jusqu’au

à l’autre;

retour à l’état d’origine,

la définition

de cet état variant

d’un

à


le nettoyage

en fonction

gouvernement

de normes

génériques

établit des hypothèses

dans le cadre desquelles

de risque qui peuvent

le

varier selon le site

proposé; les normes

spécifiques

selon l’utilisation De nombreuses

juridictions

La décision l’utilisation

au site, basées sur le risque, et qui sont également

ont adopté une combinaison

d’admettre

que le type de nettoyage

future du site permet

n’en prévoit pas une utilisation que cette approche

permet

de ces trois approches.

puisse varier en fonction

de différer toute décontamination maximale

souvent

terme, elle offre une certitude l’impression

établies

prévue du terrain.

de type résidentiel).

au promoteur

que les problèmes

de nettoyage

permanente

Cependant,

et de responsabilité

(si on

alors même

de réaliser des économies

à moins long terme aux prêteurs,

de

à court

qui peuvent

avoir

restent en partie

irrésolus. L’approche mécanisme

des lignes directrices

sur le nettoyage

utilisé pour évaluer l’acceptabilité

varie également

de l’évaluation

quant au

du site, au mode

d’approbation du processus de nettoyage proposé et aux résultats attendus. juridictions prévoient l’émission d’une reconnaissance écrite des autorités réglementaires

selon laquelle le site a été nettoyé

laissent

cette responsabilité

évident

que si les autorités

au propriétaire émettent

que les corps publics

ne prendront

l’agence réglementaire

acceptera,

du site. Les exigences professionnelles

les travaux

Par exemple La plupart

un avis d’approbation, aucune

nouvelle

la certitude

mesure

Il est bien est plus forte

contre le site et que

à l’avenir, une partie des responsabilités varient

et aux programmes

également

quant

d’accréditation

quant

à l’état

aux normes

des spécialistes

qui

de réparation.

: des provinces

et aux normes

canadiennes

incluent

dans leurs lignes directrices

La Saskatchewan, Nouvelle-Écosse

l’Ontario,

des dispositions

la Colombie-Britannique,

le Nouveau-Brunswick,

ont adopté des approches

des sites contaminés.

varie d’une province

relatives au risque

sur le nettoyage.

et l’Île-du-Prince-Édouard

risque pour le nettoyage directives

D’autres

du site ou à leurs consultants.

relatives au nettoyage

applicables

entreprennent

à un niveau acceptable.

Certaines

la

basées sur le

La date de mise en oeuvre de ces

à l’autre (depuis aussi peu que 1996 en Nouvelle-

Écosse). Terre-Neuve

et le Labrador

environnementales modèle

ont commencé

à examiner

et sont en voie d’élaborer

des directives

et à consolider

de nouvelles

relatives à la réhabilitation

leurs lois

lignes directrices

sur le

des sols du Manitoba.

La Land Recycling and Environmental Standards Act (1995) de Pennsylvanie autorise trois types d’approche à la décontamination des sites, dont le retour à l’état initial, une norme

relative à la santé applicable

spécifiques

aux sites. Les normes

comporter

des contrôles

mesures

d’ingénierie.

dans l’ensemble

spécifiques

institutionnels

à un site doivent,

comme

Grâce à ces règlements,

de l’état et des normes

des restrictions

il est possible

elles aussi, sur le titre et des

d’imposer

des normes


plus pratiques

permettant

de son niveau

de contamination.

approche

ne fournit

modification

de traiter chaque site de façon individuelle Cependant,

pas de certitude

du type d’utilisation

règlements

à long terme quant

du site ou de l’application

Ces ententes

contractuelles

sont différentes

on prévoit que l’autorité

risque ou des dépenses

que devrait autrement

qu’une entente

sur la responsabilité

l’institution

Aux États-Unis

comme

que l’autorité

L’Environmental

Protection

consiste

ne se retournera

de l’énoncé

à utiliser le mécanisme et les institutions

pas

lutte depuis de

du prêteur,

aux États-Unis

v. Fleet Factors Corporation

en

de position

des

de l’Association

Capital en 1991. Aux États-Unis,

Agency (EPA) a codifié ce type d’exemption

ensuite

alors

paramètres.

de la responsabilité

Towards Sustainable

années 90, une décision réglementaires

réglementaire

le secteur des services financiers

depuis la publication

canadiens,

financière,

ne prévoit rien de tel et ne fait

sur l’affaire États-Unis d’Amérique

1990 et, au Canada,

Dans le

assume une partie du

l’institution

qu’elle respecte certains

au Canada,

années pour être exempté

depuis le jugement banquiers

dans le futur de

d’indemnisation.

réglementaire assumer

du prêteur

financière

contre elle tant et aussi longtemps nombreuses

cette de

du prêteur

des ententes

cas de l’indemnisation,

qu’assurer

à la possibilité

plus stricts sur la contamination7.

types sur la responsabilité

Ententes

en fonction

du point de vue du prêteur,

renversée

par les tribunaux.

des ententes

contractuelles

financières

pour limiter

au début des

L’approche

la plus récente

entre les autorités la responsabilité

de ces

dernières*. Afin de limiter telles ententes banquiers

l’inévitable

canadiens

négociation

confusion

au cas par cas, 1’American ont activement

d’ententes

l’Environnement

et les longs délais entourant Bankers Association

participé,

au cours des dernières

cadres avec l’EPA-aux États-Unis

et de I’Énergie de l’Ontario,

la négociation

et l’Association

des

années, à la

et le ministère

de

au Canada.

Par exemple : Ontario. En Ontario, de l’Environnement publiaient,

après deux ans et demi d’intenses et de 1’Énergie et l’Association

en décembre

peuvent

essayer de recouvrer

de prêt dans la mesure où ils ne prennent

l’entreprise

qui y opère et ne sont pas responsables

subséquente Saskatchewan.

des banquiers

le ministère

canadiens

1995, le Standard Agreement Concerning Environmental

Investigations. Ainsi, les prêteurs garantie

négociations,

la valeur de la

pas le contrôle

du site ou de

de toute contamination

à leur arrivée dans le dossier. La Saskatchewan

associée à l’état des terrains

est également

contaminés.

en voie de clarifier la responsabilité

de


Ententes avec les acheteurs-locafaires Les ententes terrains

avec les acheteurs-locataires

contaminés

réglementaire

en garantissant

ne les poursuivra

de l’achat ou de la signature

éventuels

aux acheteurs

éventuels

visent à faciliter la vente des

ou locataires que l’agence

pas à cause d’une contamination

du bail. Ce type d’entente

qui existait au moment

existe aux États-Unis

depuis 1989.

Par exemple : La politique

adoptée

en 1989 par 1’EPA a été révisée en 1995 dans l’espoir

d’encourager

davantage

contaminés.

Elle donne

type d’entente

à se lancer dans la restauration

à 1’EPA plus de souplesse

des terrains

pour décider si elle peut offrir ce

mais on estime qu’elle ne va pas assez loin pour régler le problème

de l’incertitude diminution

de promoteurs

des acheteurs

ou des prêteurs

et ne contribue

en rien à la

du coût de ce genre de transfertg.

Guides d’information Des guides d’information le dépistage

existent

des sols, la contamination

terrain dans le choix des mesures Par exemple :

sur des sujets comme

les mesures

des eaux souterraines,

le rôle de.l’utilisation

de réparation,

terrains

non contaminés

été contaminées

situés au-dessus

de ces propriétés

de la contamination

façon d’exploiter Guidance

la politique

doit permettre

future des terrains

onéreuses

de l’agence doit discuter du site et tenir compte décontamination

Programmes

n’est pas

ou s’il n’a pas aggravé la contamination

dans sa

Environmental

Response, Compensation

Remedy Selection Process (EPA, États-Unis), des hypothèses

dans les sites Superfund. de nettoyage

entraînant

et trop protectrices.

de cette information

raisonnables

1995.

quant à

Il est trop souvent

sur l’hypothèse

avec les gouvernements

arrivé

qu’un site pourrait

de ce fait des mesures Selon cette directive, locaux de l’utilisation

pour déterminer

un

de

le personnel éventuelle

le processus

de

à appliquer12.

exhaustifs

volontaires

De nombreux

qui ont

L’EPA ne poursuivra

si le propriétaire

jour être utilisé à des fins résidentielles,

réaménagement

non contaminées

d’élaborer

que 1’EPA fonde ses décisions décontamination

de

des systèmes d’eaux souterraines

on Land Use, dans Comprehensive

l’utilisation

Aquifers (EPA,

aux propriétaires

la propriétéll.

and Liability Act (CERCLA) Cette directive

applicable

par des sources sises sur d’autres propriétés.

pas les propriétaires responsable

explique

du

par exemple le EPA aux États-Unis’O.

Final Policy Towards Owners of Property Containing Contaminated États- Unis). Ce document

de prévention,

états américains volontaire

utilisent

des terrains

une combinaison

de mesures

de

contaminés.

Par exemple : Indiana. Le programme de réparation volontaire de l’Indiana prévoit l’émission d’un certificat d’achèvement des travaux et un engagement de ne pas poursuivre personnes

qui ont appliqué

avec succès un programme

volontaire

de nettoyage.

les


Le programme participants,

établit toute une série d’étapes auxquelles dont les demandes,

public, le nettoyage Minnesota. prévoit

et le certificat

Le programme

des incitatifs

participants,

financiers

bénévoles.

Le programme

volontaire

(p. ex., des subventions

10 types différents

de protection

ou de certificats compte

du programme,

toute poursuite

Connecticut. Le programme d’un fonds commun des sites présentant été modifiée contrôle.

en matière

adaptés

de réparation

de responsabilité,

aux besoins

un potentiel

économique

réaménagement

regroupant

non seulement

de contamination,

de représentants

supposera

les terrains

de Détroit

le

des fonds

(RJXJS) est formée à la gestion de la de l’environnement

entre les diverses agences

régler la question

de nettoyage

Québec. Le ministère

volontaire

volontaire

la limitation

concernant

de ces propriétés

Les travaux

fin.

ces trois sites, en en vertu duquel

si le futur propriétaire

intitulé

du Québec

Projet de politique

des terrains. Ce document économique

vis-à-vis

et les vendre à bonne

désirait

sur ces trois sites sont en

a déjà été vendu16.

de l’Environnement

préliminaire

de sa responsabilité

de Détroit

à des fins résidentielles.

cours et l’un des terrains

un programme

l’existence

de l’État dans le domaine

cette société ne serait pas tenue responsable

volontaire;

des

le réaménagement15.

retour d’un engagement

un incitatif

en fonction

Une cote positive favorisera

a négocié un décret global de consentement

réhabilitation

est

pour servir d’outil de

REUS s’est chargée de la coordination

Michigan. En 1994, Chrysler voulait

document

géographiques

les sites du point de vue de

des sites urbains

trois grands sites de la région métropolitaine

convertir

de l’État a

les revues de

des grands services de la ville qui s’intéressent

afin de promouvoir

dispose

au nettoyagel”.

ainsi que de représentants

et du commerce.

Chrysler

du Connecticut

une cote à chaque propriété

Detroit. L’équipe de réaménagement propriété,

contre

et à la décontamination

des renseignements

pour prioriser

et du niveau de contamination.

incitatif

à

et les prêteurs

et d’expédier

privé tandis qu’une cote négative

comme

et s’applique

élevé. La réglementation

mais également

en attribuant

services disponibles

sous

des parties

ont reçu un certificat

des sites urbains

destiné à l’évaluation

afin de faciliter la décontamination

commercialisation

et

décrétée par l’État.

Une base de données

leur niveau

du

du plan de travail)

sur l’appui de 23 employés

d’obligations

en cours d’élaboration,

les

du Minnesota

ce qui protège les promoteurs

administrative

se soumettre

aux villes et comtés

à l’approbation

700 sites. À ce jour, près de 3 500 acres de propriété

d’approbation

publics

et de nettoyage

dans le cadre du programme,

offre également

doivent

les plans de travail, la participation

de fin des travauxl’.

d’enquête

forme de lettres, d’ententes environ

les ententes,

présente

au réaménagement

a produit,

de protection six propositions

des sites contaminés

dont la mise sur pied d’un programme des responsabilités

dans certaines

en mars 1996, un des sols et de destinées

de responsabilité

conditions;

la création

d’un système d’aide aux propriétaires

dont les moyens

financiers

création

l’encouragement

du réaménagement

d’un fonds de réhabilitation;

à offrir

qui constituent

sont limités; la des sites


abandonnés plutôt

et du développement

que sur les terrains

stratégie

des infrastructures

propres.

sur les terrains

contaminés

Ce projet, s’il était adopté, constituerait

globale du réaménagement

des terrains

contaminés

similaire

une

à celles des

États-Unis.

Désignation de vaste zones et plans stratégiques Ces plans peuvent

être appliqués

tels que les propriétés Le plan stratégique comprend

multiples,

vise le niveau

divers anciens

et géologique

de contamination

sites industriels

inter-relié.

Les options

revues avec les autorités assurer une meilleure

pour s’occuper

Regeneration

d’autres juridictions

situés dans un environnement préliminaires

et un plan ou une stratégie

protection

d’endroits

transfrontaliers

et autres.

d’une zone géographique

de nettoyage

de l’environnement

qu’un plus haut niveau de certitude Waterfront

de la contamination

les réseaux hydrographiques

d’approbation éventuels.

Trust du port de Toronto

hydrologique

sont examinées

et

sont négociés pour

hydrologique

aux acheteurs

qui

et géologique,

C’est cette approche

a adoptée

et qu’envisagent

ainsi que le

d’adopter

ontariennes.

Approche globale en faveur de ku régénérution Au Royaume-Uni,

on a tenté de concevoir

régénération.

Les Local Training

des nouveaux

aménagements

professionnelle,

une approche

and Entreprise

Councils

et de l’infrastructure

de l’acquisition

normales

des procédures

des compétences

de contrôle

d’approbation

ont combiné

le financement

avec celui de la formation et d’autres programmes

taires. Les fonds vont à des projets de régénérationet rationaliser

globale au niveau de la

présentent

qui permettent

communau-

l’avantage

de suspendre

de

les mesures

de la planification17.

Chicugo Brownfields Forum Ce vaste processus

de recherche

pour le réaménagement

des terrains

regroupant l’immobilier,

40 professionnels

vise à favoriser l’adoption contaminés.

du domaine

du droit, du développement

Les activités du forum en vue d’éliminer

ont entraîné

les obstacles

Il a permis

d’options la création

de la planification, communautaire

la formulation

de la banque,

de 56 recommandations

au réaménagement

des terrains

terrains

contaminés.

Ces sociétés adoptent

type de réaménagement, financiers, construction,

des sociétés spécialisées

les autorisations, l’évaluation

y compris

la gestion

spécifiques

contaminés.

des terrains des

de services complets

environnementale,

les conseils juridiques immobilière,

publique.

dans le réaménagement

une approche

l’ingénierie

de

et de la politique

Sociétés spécialisées dans le réuménugement contaminés Il existe, aux États-Unis,

politiques d’un forum

et financiers,

pour ce

les accords les communications,

du risque et les relations

publiques.

la


L’évaluation complique

du succès et du mérite relatif des stratégies

évoquées

en raison de trois facteurs. Tout d’abord, la gamme

oeuvre à ce jour au Canada

n’est pas aussi étendue

jouit pas encore d’une expérience Deuxièmement, nombreuses

qu’aux États-Unis

main dans certains

ce n’est qu’au cours des deux ou trois dernières

options

ont pu être identifiées

peut s’écouler beaucoup celui où elles portent domaines

de première

au chapitre

des stratégies

et des stratégies

élaborées.

fruit sur le marché, l’expérience

américaine

au niveau

réglementation,

du droit et autres pratiques,

certaines

Étant donné

des stratégies reste limitée

précises quant

compte tenu des différences

à certaines

de la législation, stratégies

(p. ex., le financement

taxes foncières)

même si elles se sont avérées un succès aux États-Unis.

De plus, quand canadien

des services financiers

que l’expérience différence

américaine

de l’industrie

dit, il est dominé relativement se distingue

par un petit nombre

est importante

des services financiers

de grandes

11faut également publics

de compétitivité

des services financiers

partagé

Le secteur

pour sa plus grande

dans l’interprétation

réaménagements

de la participation

ne signale qu’un financement

Cette

à accepter des risques aversion

ses propres

du secteur public. des rapports

de terrains

contaminés

du secteur des services financiers.

exemple, dans le cas du projet BASF CorporationNille faite de la participation

dans un marché

dans le marché.

reconnu

La à

Autrement

plus de temps pour élaborer

faire preuve de prudence

nécessairement

Il en découle

dans tous les marchés.

au niveau de compétitivité

selon lesquels le succès de certains

témoigne

institutions

est généralement

aux

du secteur

oligopolistique.

Par contre, le secteur américain

et pour réagir aux incitatifs

canadiennes

des services financiers,

parce qu’en général, l’empressement

proportionnel

des

un bon repère pour le Canada.

est essentiellement

au risque. De ce fait, il lui faudra probablement stratégies

financières que la structure

tient à ce que notre marché

de l’assurance,

transférables

de celle des États-Unis.

peut ne pas constituer

non concurrentiel.

est directement

des institutions de se souvenir

est très différente

par son haut niveau

distinction canadien

il importe

la plus importante

l’exclusion

ne sont pas directement

on évalue la réaction

environnementaux,

à certains stratégies.

au moyen de nouvelles

incitatifs

qu’il et

de la

États-Unis

au Canada,

ne

années que de

où on annonce

et il est difficile de tirer des conclusions

et le Canada

domaines.

de temps entre le moment

Troisièmement,

4 se

mises en

de Wyandotte,

entre la ville et BASF et aucune

directe d’une institution

Par

le rapport mention

public n’est

financière.

Réactions aux stratégies Aux États-Unis, moins

plusieurs

Le Minnesota

la réaction

aux initiatives

et l’Oregon

administrent

cinq ans. Au 30 juin 1995, les participants achevé le nettoyage le nettoyage

des programmes au programme

de 75 sites et les travaux

cette même date, les participants terminé

du secteur public en place depuis au

années a été signifïcativels.

étaient

au programme

de 34 sites et continuaient

volontaires

depuis plus de

du Minnesota

avaient

en cours dans 210 autres. À

de l’Oregon à travailler

avaient, quant à eux,

dans 22 autres.


Le Connecticut,

le Michigan

l’État, des mécanismes valeur de propriétés millions

et le New Jersey ont mis en place, grâce à des fonds de

d’aide importants industrielles

de dollars et des travaux

assumant

la responsabilité

de réparation

du nettoyage

estime que son investissement emplois

pour faciliter les procédures

et commerciales.

an pour les gouvernements

sont en cours dans 34 sites, l’état

de créer au moins

dans le secteur de la fabrication, au moins

locaux. Le Michigan

Le Massachussets

a vu le nombre

chaque année pour atteindre les travaux

de réparation

des sites nettoyés

volontaire

d’espaces à bureaux

de taxes foncières

volontaire, substantiel

de 350 millions

de financement

ou plusieurs d’intention

de nettoyer les travaux

programme, fourni

2,4 millions

grâce à des

de leurs lois, sur les

de pieds carrés

et de loisir. de la

est un programme

global

révisées, des ententes

de nettoyage,

exigences en matière

un programme de notification.

Au

et remis dans l’état requis par une

en vertu du programme.

Des avis officiels

ont été déposés pour un total de 100 sites et, en très grande

ont été effectués aux frais du secteur privé. Dans le cadre du

le Département

en subventions

1993,

de dollars par an, de

des normes

en matière

et de nouvelles applicables

résultats

de recyclage des terrains

35 sites ont été nettoyés

des normes

Depuis octobre

industriel

Land Recycling Program)

sur les responsabilités

cours de cette période,

de près de 100

et de créer plus de 12 millions

en place depuis un an, comprenant

vendeur-acheteur

majorité,

d’excellents

ainsi que d’espace commercial,

(Pennsylvania’s

privés

ont permis de réparer plus de 1 300 acres,

Parmi les projets plus récents, le programme Pennsylvanie

augmenter

lancés, sans modification

Ces programmes

les revenus

de dollars des subventions

dans plus de 3 200 cas.

et l’état de New York ont obtenu

4 700 unités de logement

de dollars à

les investissements

plus de 500 sites annuellement.

sont terminés

de nettoyage

d’augmenter

et

fiscaux par

de dollars.

programmes

construire

revenus

a affecté 22 millions

de stimuler

La Californie

déchets dangereux.

de nouveaux

15 millions

pour la mise en valeur des sites permettront de 273 millions

5 000 nouveaux

des services, du détail, de la recherche 6 millions

son fonds d’aide sociale et estime qu’environ jusqu’à concurrence

de mise en

a engagé 22

dans neuf d’entre eux. Le Connecticut

permettra

des loisirs et qu’il engendrera

Le Connecticut

du Développement

économique

de dollars d’aide financière

directes sont également

et communautaire

à 19 projets. Des millions

disponibles

a

de dollars

et on en a déjà accordé plus de

2 millions. Au fur et à mesure moment moins

que les régimes réglementaires

où 1’EPA a reconnu contaminées,

la primauté

les intervenants

plus en plus au réaménagement faire leur apparition.

Diverses alliances

marketing,

se sont formées

et continuent

des intéressés

des guichets

De nouveaux

se sont intéressés fonds communs

sources de financement

de fournisseurs

contre les risques divers, des consultants

la disposition

des États sur les propriétés

du secteur privé américain

de ces propriétés.

capital de risque ont été créés et de nouvelles assureurs

ont changé et à partir du

de la juridiction

ont commencé

à

de services, dont des avocats, des

en environnement

et des sociétés de

de s’établir. Elles ont pour objectif uniques

de de

pour l’ensemble

de mettre à

des services requis


pour réaliser les transactions approche

commerciales

relatives aux propriétés

de service global en vue du réaménagement

comprend

l’acquisition

financement,

des terrains,

l’ingénierie

les services juridiques,

risque, la construction fonds communs

financières

publiques.

institutionnels

plus élevés associés au réaménagement le succès de leurs activités

des terrains

encourage

des terrains

le potentiel

de

institutionnels,

les incite à adopter

leur participation

leur

une approche

et

au réaménagement

contaminés.

Le Canada terrains

en ce qui concerne

de

contaminés.

les financiers

de tirer parti de leurs erreurs et, finalement,

des critères plus progressifs

qu’il ne

est considérablement

et qui recherchent

rendements

du

la gestion du

reconnaître

Plutôt, il s’agit généralement

Néanmoins, permet

gouvernementales,

Il faut cependant

traditionnelles.

Cette

la coordination

de capital privé dont le profil de risque inhérent

plus élevé que celui des prêteurs

contaminées. contaminés

environnementale,

les autorisations

et les relations

s’agit pas d’institutions

des terrains

ne semble pas disposer

de données

globales sur le réaménagement

des

contaminés.

Leqons CI tirer

Incitatifsmonétaires directs La différence bénéficiaires,

fondamentale

les institutions

il s’agit habituellement et, par conséquent, rendement, incitatifs

d’ententes

indirects

bilatérales

quantifiables

impliquent

généralement

plusieurs

et les bénéfices

par les administrateurs

davantage

de chances de susciter et de favoriser le maintien financières

aversion,

cette différenciation

En général, les incitatifs monétaires. d’argent

Les incitatifs

ou l’abandon

les taxes. Les incitatifs d’incertitude,

directs peuvent

monétaires

de certaines

se répartir

impliquent obligations

d’une réaction

indirects.

au Canada en incitatifs

spécifiques

qu’aux États-Unis. monétaires

et quantifiables,

de mécanismes

de réduire contractuels

Selon la théorie

ce sont les incitatifs

avoir l’effet le plus marquant

quantifiable,

en raison de leurs qualités inhérentes

ont pour effet d’améliorer réduire

simplement

arrangements

qui peuvent

le rendement

contractuels

réglementaire.

de l’investissement

directs qui ne dépendent

de tierces parties ou d’une interprétation

économique,

: ils sont facilement

les risques assumés par le financier. quelquefois

d’une

à avoir le risque en

de risque du secteur privé au secteur public. monétaires

de

et non

direct de sommes

offrent d’autres moyens

par l’intermédiaire

avoir positive

Dans le contexte

le versement

pas très

dont on cherche à

directs devraient

des services financiers

devrait être plus marquée

non monétaires

généralement

les incitatifs

que les incitatifs

du secteur canadien

ne sont souvent

financières

le comportement.

plus grande propension

Par contre, les

parties, ne sont pas de nature

qui s’y rattachent

des institutions

Par conséquent,

directs,

dans les analyses de

similaires.

influencer

la part des institutions

aux yeux de leurs

du point de vue monétaire

et à incorporer

du risque et autres pratiques

et leur application

bien compris

directs et indirects

tient à ce que dans le cas des incitatifs

plus faciles à comprendre

les évaluations

monétaire,

entre les incitatifs financières,

par exemple le degré de transfert il semble que et le plus

mesurables

du promoteur

et ils

ou de

D’autre part, ce sont des

pas, pour leur réussite, des actions incohérente

du cadre législatif

et


Dans la limite des rapports diverses initiatives

d’incitatifs

directe du secteur public

disponibles

attire des intervenants

des projets de réaménagement. comportant

sur l’utilisation

directs, on peut affirmer

le versement

et le succès relatif des

que la participation

financière

du secteur privé et permet

La section suivante

présente

quelques

de réussir

stratégies

direct de fonds :

un financement

public et privé des frais de réparation

des subventions,

pour les frais de réparation,

dans un état au moins,

dans cinq états au moins;

aux intervenants

ou aux paliers gouvernementaux

du secteur privé,

inférieurs,

dans quatre

états au moins; des subventions

en capital de lancement

haut potentiel

des prêts ou des garanties,de financer

les travaux

Action Agenda);

dans quatre états au moins.

les autorités

frscaux futurs ou d’oublier

peut mentionner

de sites cibles à

Brownfîelds

prêt des états pour aider les parties du secteur privé à

de nettoyage,

Dans d’autres circonstances, revenus

pour le réaménagement

(50 projets dans le cadre du Superfund

publiques

les arriérés

ont choisi de renoncer

de taxes existants.

aux

À titre d’exemple,

on

:

aux États-Unis,

la proposition

l’amortissement la radiation

relative à l’impôt

des frais de réparation

sur le revenu visant à accélérer

des terrains

des arriérés de taxes foncières

contaminés;

municipales

(ville de Windsor,

en

Ontario). S’il devenait

loi, l’incitatif

avoir des conséquences actuellement déduction Windsor

des États-Unis

importantes

être amortis fiscale unique

puisque

sur de longues importante

de la propriété

(habituellement

pourraient

et immédiate.

de taxes qui permet

sur le revenu pourrait

les frais de réparation,

périodes,

ne devrait pas avoir beaucoup

partie des arriérés

relatif à l’impôt

d’impact

qui doivent

se transformer

en une

Par contre, le programme puisqu’il

de

ne s’agit ici que d’annuler

au total des frais de nettoyage

une petite partie de la valeur totale de la propriété

qui, dans tous les cas, a fait l’objet de négociations

la

d’excéder la valeur

entre les promoteurs

et

et les

municipalités). Dans le cas où des fonds publics nombre

de juridictions

encore directs) pour réduire Le plus important

ne sont pas directement

ont réussi à utiliser ou transférer

une combinaison

D’autres juridictions, ententes ultérieure

notamment

vendeur-acheteur

et à constituer

de subventions

1’EPA et certains

relative à une contamination

sont pas encore très courants

au Canada.

un certain (mais

est celui du Minnesota, un répertoire

et d’indemnités

afin de protéger

disponibles, non monétaires

le risque du secteur privé au secteur public.

et le plus visible de ces programmes

réussi à traiter 3 500 acres de propriété utilisant

des mécanismes

adaptées

où l’on a

actif de 700 sites en à chaque situation.

états, font aujourd’hui

appel à des

les deux parties contre toute poursuite

pré-existante.

Cependant,

ces mécanismes

ne


Imitatifs indirects Au cours des dernières

années, l’un des principaux

juridictions,

tant américaines

réparation

des sites contaminés.

agences de réglementation d’appliquer moins

des normes

que canadiennes, Cette approche

et des consultants de nettoyage

de frais que les obligations

qu’elle reconnaît

la légitimité

par conséquent,

Cependant,

administrateurs

officiellement

conséquent,

cette initiative

initiaux

de remettre coûteuse

du promoteur

les terrains

d’habitude

dans leur état d’origine,

par des consultants

pour les promoteurs

du secteur privé et,

de ce type de

les plus fréquents

que soulèvent

les

dans le secteur des services financiers

réglementaires les travaux

de

en général,

au site et qui entraînent

l’un des problèmes

à leur désir que les autorités

les normes

a reçu un fort appui de la part des

adaptées

du risque environnemental

approuvant

de nombreuses

parce qu’elle permet,

d’une autorisation

qu’elle est moins

réaménagement.

objectifs

a été de libéraliser

garantissent

de réparation

un minimum

de sécurité

une fois qu’ils sont terminés.

peut avoir pour effet de réduire

mais elle ne contribue

tient en Par

les frais de réparation

en rien à réduire

le risque encouru

par le

financier. Par exemple, dans le cas où l’utilisation potentiel besoin

maximal

d’utilisation,

de faire des travaux

nettoyage

peuvent

du terrain

soit rehaussé

nettoyage

supplémentaires

plus coûteuses). approuver

à engendrer assouplir

réduisant

l’absence

de participation

future de règlements

des capitaux

souligner

coordination formation initiatives récentes

des municipalités

spéciales de professionnels

des sources de financement professionnelle

soient intuitivement dans leur élaboration

succès. Cependant,

attrayantes,

dans la mesure

est que cela soit possible, du risque économique sera vraisemblablement

à mieux coordonner il faut

accélérées, des bases de données

du réaménagement

et, au Royaume-Uni, sociale comme

communautaires.

elles sont également,

ne représentent,

la plupart

en général,

la

la

Bien que ces

de tirer des conclusions

où il est difficile d’en quantifier

ces initiatives

positif

toute une gamme

Parmi ces mesures,

pour l’infrastructure

et rien ne permet

à

contaminés.

à créer un contexte

comportent

et des états destinées

et d’autres programmes

destinées

et

les institutions

des terrains

et à l’améliorer.

de revue et d’approbation

la responsabilité

les initiatives

qui cherchent

contaminés

gouvernementaux

des procédures

SIG, des équipes

indirects

des

le risque que

décourager

pour le réaménagement

des terrains

par les autorités

à accroître

peuvent

et

du secteur privé peuvent

à augmenter

C’est pourquoi

de nettoyage

de

plus exigeantes

dans l’achèvement

contribuer

plus sévères contribue

d’incitatifs

administratives

l’accès aux programmes

de

des travaux

probablement

gouvernementale

supplémentaires.

du réaménagement

problèmes

ce qui entraînerait

de normes

peuvent

et les processus

de fournir

d’initiatives

supérieure,

ainsi les longs délais imposés

des résultats

des dépenses

pas à son il n’y a pas

et rester non résolus jusqu’à ce que le type d’utilisation

(en application

D’autres programmes autour

de nombreux

De la même façon, même si les consultants

les normes

financières

et que, par conséquent,

de réparation,

à une catégorie

et l’acceptation

l’application

complets

être reportés

les travaux,

réglementaires, travaux

prévue d’un site ne correspond

qui est résidentiel,

du temps, quant à leur

les avantages,

si tant

qu’une petite partie

potentiel relié aux sites contaminés et leur impact individuel ne que limité même si, collectivement, il peut être plus important.


Au Canada, meilleure

on a marqué

définition

particulier

des progrès intéressants

en Colombie-Britannique

initiative

collective

financiers). moment

de l’autorité

Cependant,

financière

de l’exploitation

méthode

privilégiée

financière).

Cela explique

l’administration

ou le contrôle

rendre le prêteur propriété.

entre les stratégies

C-5 ont été exacerbées

par l’incertitude

terme, parce que la législation en matière

provinciales

de législation

le paysage environnemental l’incertitude,

et le nouveau

des juridictions

provinciales

inconnue

ce qui contribuerait

jusqu’ici,

dans tout

à réduire

clés

utilisent

avec peu de financement

à ces initiatives

documentés.

une combinaison

façon générale, l’existence

direct comme

d’initiatives

des terrains considérable,

En particulier,

des incitatifs comme

le montre

favoriser le réaménagement facteurs, tout tourne

sont plus convaincants

contaminés

dans la plupart en présence

Dans les marchés

faibles. Par ailleurs, le spectre des pertes enregistrées

Les stratégies

80 est toujours

réussies d’encouragement

d’intervention

:

intervention

des juridictions.

dépend

de divers

là où se situe le terrain

sera moins

élevé que dans

dans le marché

de

présent. au réaménagement

être replacées dans un spectre de transfert

d’une importante

du

de la part du secteur public pour

contaminé.

dans les années

un potentiel

et d’indemnisation

les marchés l’immobilier

forts, le niveau

qui combinent

présenter

requise du secteur public

des forces économiques

du réaménagement

hybrides

de subvention

degré d’initiative

des terrains

de l’intervention autour

les programmes

le programme

que

pour susciter et assurer

directs bien ciblés semblent

Minnesota. Il va de soi qu’il faut un certain Même si l’importance

et réglementaires,

La

testés ou

à ce jour, on peut dire, de

réussies du secteur privé dans le domaine

contaminés.

soigneusement

disponibles

de lois et

du réaménagement.

pas été suffisam.ment

directs, soit économiques,

soit législatifs

directes et

l’élaboration

catalyseur

et leur succès n’ont, jusqu’ici,

que les incitatifs

indirects,

de stratégies

activités touchent

En raison du peu de renseignements

les incitatifs

ci-dessous

du moins à court

le Projet de loi C-5 pourrait

Néanmoins,

même si, au Canada, les principales

de politiques,

peuvent

Les

Projet de loi fédéral

sur les initiatives

une uniformité

fédéral-provincial,

de

qui existe sur la

qui règne dans ce domaine,

établirait

des stratégies

La plupart

réaction

a pour conséquence

à long terme.

Synthèse indirectes

de régner parmi les

le risque et l’incertitude.

actuelles

et de réglementation.

la

la prise en charge,

fédérale aurait préséance

avoir des effets positifs, puisqu’il

(ce qui est souvent

environnementale

partiellement

ou au

de l’institution

Cette situation

de la contamination

On ne fait donc qu’atténuer

incohérences

préexistante

qui continue

comme

de la propriété.

responsable

limitée à partir du

par le séquestre-gérant

être considéré

d’une

pour faire valoir son droit sur

la valeur de recouvrement

la très grande inquiétude

quant à ce qui pourrait

(lancement

pas à une contamination

d’une entreprise

pour maximiser

en

et du secteur des services

qu’une protection

des mesures

d’une

du prêteur,

et en Ontario

provinciale

n’offrent

prend

de prêt, et ne s’appliquent

maintien

prêteurs

(législation) réglementaire

ces approches

où l’institution

une garantie

dans l’élaboration

des règles de base relatives à la responsabilité

gouvernementale

des terrains

et de réduction à l’initiative

contaminés

du risque qui va

privée, tel qu’indiqué


une aide gouvernementale comme

directe grâce à divers mécanismes

le financement

pilotes et le financement

matière réduire

indirecte

de financement,

de responsabilité

la planification l’approbation

en matière

aux niveaux

acceptables

de planification

touche la possibilité sur le marché;

l’assurance,

par le biais de l’industrie

commercialement

des services financiers,

de nettoyage,

et d’évaluation économique

traditionnelle

des sites et de

de l’assurance

ci-dessus,

l’approche

contaminés

ne peuvent

du nettoyage

de continuer

à fonctionner

physique

normalement

de nettoyage.

être transférés

site. Cette approche

oblige de contrôler

et un programme

grâce

du terrain.

Ce dernier

négociée

qui permet

tout en réservant

une partie

Cette option

risques, tant pour l’agence de financement

nettoyage

sur des bases

viables et acceptables;

de ses revenus pour les travaux

pratique

de

de ce dernier

peut se faire en une seule fois ou encore, d’une façon graduelle à l’entreprise

afin de

et l’aide et

des possibilités

composantes

de rendement

lorsque les risques associés aux terrains

l

les garanties

de l’avenir en

de vastes zones contaminées

des sites. Une des principales

réinsertion

aux mécanismes

et l’industrie

du réaménagement

mécanisme

comme

contre les incertitudes

pour les promoteurs

quant

commercialisation

grâce à des mécanismes

la protection

stratégique

l’incertitude

de projets

de grands projets;

une aide gouvernementale en matière

de financement

partagé, les fonds en fïducie, le financement

permet

de réduire

les

que pour le propriétaire-exploitant le risque en définissant

des normes

des professionnels

qui feront le

d’accréditation

du de

du site et en y adhérant.

La base du succèsdu réaménagement futur des terrains contaminés Bien que le mandat faire pour favoriser

ne consiste pas à étudier

un engagement

secteur des services financiers contaminés,

il faut aborder

de façon exhaustive

économique

dans le domaine certains

des points

plus proactif

et plus important

du réaménagement communs

ce qu’il faudrait du

des terrains

aux réussites

d’autres

juridictions.

Réforme de la réglementation

sur la responsabilité

cadre national uniforme et cohérent. Cela comporte

environnementale

afin d’établir un

deux volets distincts

mais inter-

reliés : Le cadre réglementaire

canadien

est terriblement

réalisée en 19% par le Comité

technique

normalisation

environnementale

sur l’évaluation

plus de 240 mesures nementales approches

législatives

dans les provinces philosophiques

différentes

différentes

peuvent

s’appliquer

de

environ-

et au niveau fédéral. De plus, les d’une juridiction

adjacentes

aux mêmes situations

-oble rondeno-ion& surI’emronnomen, e’l’éconolx

de

des sites révèle l’existence

considérablement

même entre celles qui sont géographiquement

une enquête

canadienne

ayant des implications

et les territoires

different

fragmenté;

de l’Association

à l’autre,

mais où des lois

environnementales.

.esede” desseri,ces hmc ers etlerèonenogement deslellcli”s contan,nés - Rappor, de jïnihkse


Une telle fragmentation l’incertitude actuelle

et une telle incohérence

et encourager

de responsabilité

nombreuses

l’aversion

stricte, mutuelle

juridictions,

des ministres

responsabilité

Programmes d’imposer

n’aborde

future en matière

législative

en fonction

et de l’application

rétroactive

des lois applicables

la possibilité

d’appliquer

fiscales qui surgiraient

Évolution de la philosophie modèle traditionnel

catalyseur

fiscale, dont à la participation

fiscales publiques

dans le temps des répercussions

étaient en place, le secteur privé pourrait ci-dessous

du comportement

est un programme

de s’impliquer

n’a nommé

: qui passerait outre au

d’Amérique

explique

environnementale

dans les questions

Les institutions

et le profil de leur fonction

réagir

basé sur le profit pour s’engager activement

La Banque

de réflexion

deux des six grandes banques mais aucune

comme

du secteur des services financiers,

dans les questions d’intérêtpublic.

de la banque.

et explorer

d’incitation

de toute façon plus tard.

dans les domaines

un désir immense

pratiques

qui ont le pouvoir

étudier

pas de dépenses

de reporter

décrits auparavant

de façon constructive

Il

et la portée de la

et des meilleures

des programmes

n’entraînerait

mais permettrait

Si les éléments

de règlements.

la nature

de gouvernement

accéléré des frais de nettoyage,

du secteur privé. Cette approche supplémentaires

façon la

découlant

actuelles.

d’incitation fiscale : Les niveaux

l’amortissement

approche

canadien

d’aucune

d’environnement

des taxes sur le revenu des sociétés devraient

sérieusement

du pollueur-

par le Conseil

établir des repères clairs et fiables définissant

environnementales

visibilité

adoptée

du pays, le cadre réglementaire

d’une modification

intérêts

à la philosophie

proportionnelle

de la responsabilité

faudrait

de la politique

qui existe dans de

de l’Environnement.

Dans l’ensemble question

et partagée,

n’est pas conforme

payeur et de responsabilité

ne font qu’aggraver

au risque. L’application

financières

que son

prospective

publiques

canadiennes

basé sur

importantes doivent

pour les

rehausser

de gestion du risque environnemental;

la

seules

ont un service de gestion du risque environnemental

de haut responsable

en ce domaine.

Initiative du secteur des services financiers pour mieux connaître le risque environnemental. dominantes

actuelles

environnemental, connaissances environnement rehausser

L’incertitude

et l’aversion

du secteur des services financiers

sont toutes deux inversement acquises. Un programme dans l’ensemble

en ce qui concerne

proportionnelles

de recrutement

grâce à des techniques

des problèmes de gestion

techniques

le risque

aux

actif d’experts

du secteur aurait pour avantage

le niveau de compréhension

de les minïmiser

au risque, les deux caractéristiques

en

immédiat

de

que des moyens

du risque reconnues.


Initiative de l’industrie de l’assurance pour être plus innovatrice nouvelles formes de protection

environnementale

plus soutenu

avec les utilisateurs

et plus proactif

afin de s’assurer que les caractéristiques d’assurance

soient plus clairement

dans l’élaboration

de l’assurance

des anciens

liées aux besoins

Initiative des prêteurs pour utiliser plus largement

environnementale,

et des nouveaux pragmatiques

contrats du marché.

les formes d’assurance

disponibles

les autres mécanismes privés de transfert du risque. L’industrie

de l’assurance

démontré

absence du marché,

au cours des dernières

elle est de nouveau préoccupations options

années qu’après une longue

prête à offrir des types de couverture

des propriétaires-opérateurs

réaménagement

des terrains

contaminés.

n’est pas encore très répandue.

l’assurance

et du prêt pour encourager

est nécessaire

pour les rendre rentables

à coût raisonnable.

de

et pour s’engager dans un dialogue

qui répondent

et des prêteurs, Cependant,

a

aux

dans le cas du

l’utilisation

Un effort coordonné

de ces nouvelles

entre les industries

le recours à ces options sur le plan actuariel

et

de

de façon généralisée

et viables à long terme,


Références Département de la gestion environnementale de I’Indiana, Bureau des mesures environnementales, décembre 1995, Remediation Q Reuse, vol. 2, no 1, décembre 1995. Donale T. Iannone, 1996.

Sparking

Investment

in Brownfield

Sites, Urban Land, juin

Idem. Ernst & Young, Lender Liability for Contaminated Investors, novembre 1992. Brownfield

Incentives

Sites: Issues for Lenders and

Aired, Engineering News Record, p. 12, 18 mars 1996.

Département de la gestion environnementale de l’Indiana, Bureau des mesures environnementales, Remediation & Reuse, vol. 2, no 2, février 1996. Civil Engineering, mai 1996, Driven by economic and social pressures, states and cities .... mai 1996. Linda Larson, Impact of the Brownfields Program, et présentation aux membres Brownfïelds Development Institute, San Francisco, Californie, 19 avril 1996.

du

Idem. Idem et Pederul Register, vol. 60, 1995. Idem. Idem et United States Environmental Protection Agency, Office of Solid Waste and Emergency Response, 1995, Land Use in the CERCLA Remedy Selection Process, OSWER Directive No.9355.7-04, Washington, D.C., 1995. Département de la gestion environnementale de I’Indiana, Bureau des mesures environnementales, Remediation e+ Reuse, vol. 1, no 2, décembre 1995. Civil Engineering. Larson, avril 1996. Idem. Greater Toronto Clément

Area Task Force, Report ofthe

Dinsmore,

State Initiatives

GTA Task Force, janvier

on Brownfields,

1996.

Urban Land, juin 1996.


Q~,@ion .

__.. L-1 :I.; ‘, R$ponse-

‘-

GI l;re$ les tërrains co@minés apparaissent parce que _ ::.-.: .: >- Iesg+s hés&ent à en devenir propriétaires, à les . -:- &am.énager ou à pr&èr dë I’argent avec un terrain >. ._ : ._ ‘__ _I %-iiontamine’ en garantie Iorsqué la propriété est _ _--,_ , : :. f fp&é*t &cj&&t&. ‘ - ._. -_ << -. -QuéU~s $oss&iIités I _ Parmi les possibilites, il y a ceIle d?iménager des d’affa~s~et quels defis terrains de premier choix sur le plan de Pemplacement. - -De plus; les possibilités $2affaires des sociétés de consulreprks~ntekces &es aù t nivem,de ia.~rOGke? - - ‘., ,; tants en erkironnement powle réamenagement des .*‘<,‘. Lterrains contaminés-ont éteimportantes. .

.‘.

:” _’ ._ I -1; .I.

;

ï?&& 5% défis reIatifs & reaménagement des terrains contaminés, mentionnons les’d&& d’approbation dans toute la province, en plus des contraintes financières causées parle tout elevé des travaux de réparation. . .. i

_’ _“.

_.

i .: ce réaménagement des terÏains contaminés a été QueU&nes&es a-t-on prises p?ur.en~G~ag$k.le 1 ‘encouragé p.tir&palement par la communauté du ream&rage@re&t destermins : dév&pp&ent puisque les gains financiers potentiels contanîinés7 .. i. y peuvent &e importants. <- Queue a @é la .&action du secîeui des ser&q fm%- : : ciera face 8: ces in&&& ‘I. 1. -.I _ .-;L .

/

I

’&i réaction à ces initiatives, le secteur des services ~nancieka élaboré son propre jeu de pditiques relatives au réaménagement des terrains contaminés. Lkms ces $itiqües, on trouve-un cadre relatif au pro;ces&d’attribution de prêts auk acheteurs de .- . -terrains contàminés.

J Quel&s&fes &&esti&s .I -,On a sùggéré que la rationalisation du processus de revizkon-pourrait constituer une stratégie efficace pour 0% s-iratégies p”~pos”>, : en pwti@ie$ & se&mr 1. favoris-er lêréarntfnagement destêrrains contaminés. des r;erUiceGfmanciers?: De plu.& l’utilisation de criteres Spécifiques, à chaque :_> =_. site pour& se:traduire par une diminution des frais de, ‘. , réparation etrendrë, par conséquent, le / I _ -_. .ZL .;’ reamenagement.d& terrains contaminés plus faisable . spr le plan économique. : >-_. Contacts : Doug Roberts, ville de Vancouver (604) 873-7567 Roger Ord, Environnement

C.-B., (604) 356-8386


Réponse

Question

‘Parmi les défis relatifs aux terrains contaminés, il faut mentionner la découverte de techniques rentables de - réparation. Dans la plupart des cas, le financement de ces efforts dë nettoyage constitue un défi important pour les promoteurs éventue!s. Quelles mesures a-t-on prises pour’ encourager le réanïénagement des terrains contaminés?

En vertu des dispositions sur les sites contaminés de l’Alberta Environmental Proteciion and Enhancement Act (AEPEA), on étudie actuellement la possibilité d’adopter un article rétroactif permettant de retracer les parties responsables de l’état de certains terrains contaminés spécifiques. Cette c!arification de la responsabilité permettrait d’encourager le réaménagement des terrains contaminés dans la province.

Quelle a été la réaction du secteur-des services finantiers face à ces initiatives?

La réaction du secteur des services financiers au réaménagement des terrains contaminés a été positive.

Quelles sont les suggestions ou stratégies proposées, en p&rticulier ausecteur des services financiers?

On a suggéré de prévoir, dans les dispositions relatives aux sites contaminé&, la mise.en place d’un fonds permettant d’apporter une aide financière à la réparation de ces sites dans la prûvince.

^

Contact : Walter Ceroici, Environnement

Alberta, (403) 427-6182

Question

Réponse

Information de base sur les terrains contaminés : a) Où les terrains contaminés sont-ils généralement situés dans la province?

a) En Saskatchewan, les teirains contaminés sont exclusivement urbains; la majorité étant donc situés à proximité des grandes collectivités de la province (Regina, Saskatoon; Prince Albert, Moose Jaw, Lloydminster, North Battleford, Yorkton, Swift Current, Weyburn, Estevan et Meifort).

b) Quel est le nombre et le type de ces sites?

b) La liste.des sites contaminés établie par Environnement Saskatchewan comporte 44 sites (à l’exclusion des sites associés à l’industrie pétrolière). Environ 8 d’entre eux ont été classés « faible priorité ». Il en découle que 36 sites sont classés comme terrains contaminés. Ils ont principalement pour origine la fermeture .de certaines industries, dont les suivantes : * raffineries sites d’enfouissement usines de fabrication d’herbicides l

l


Contact: Scott Robins, Environnement

Saskatchewan, (306) 787-6138

a) Où les terrains contaminés

sont-ils

générale-

ment situés dans .la province?

a) Au Manitoba, les terrains contaminés sont généralement situés dans Ies zones indus&ialisées. Il en existe une minorité dans les zones rurales, à la suite de l’abandon de postes d’essence.

b) Quel’est le nombre et le type de ces sites?

b) Près de 50 terrains contaminés ont été dénombrés dans la province. Ces sites vont du poste d’essence abandonné à d’anciens sites industriels,

c) De quelle information dispose-t-on actuèUe&ent sur ces sites?

c} L’information sur ces sites consiste en rapports de consultants, ;apports d’inspection d’Environnement Manitoba et données tirées des tests de laboratoire correspondants.


Question

Réponse

Information de base sur les térrains contaminés : ‘a}Où les terrains contaminés sont-ils génerale; ment situés dans la province?,

_

‘.

/

-, b) Quel est le nombre et le type de ces sites? -\ .’

.

I

-

-’

-a) Ën Ontario, les terrains contaminés sont, par définition, situés dans les zones urbaines: Les villes de la province se sont développées parallèlement à l’industrialisation du Canada et, au fur et à mesure q&elles prenaient de l’èxpansion, on assistait à la création de districts industriels où les industries se développaient ensemble. Les usines de gazéification de la houille sont typiques de ce type de site accueillant -des industries associées (p. ex., les matériaux de couverture des toits) qui faisaient usage des résidus de ces usines. D’autres activités industrielles générales ont contribué à l’apparition de friches dans ces districts industriels (voir les causes des terrains contaminés). Parmi les autres exemples typiques, mentionnons les sites accueillant les aciéries, la concentration des activités de l’industrie petrolière et pétrochimique, les fondeurs de seconde fusion et les nouveaux terrains créés par ledragage des ports des Grands lacs. La physiographie-du sud de l’Ontario amène naturellement au remblayage de nombreux ravins et vallées dans les nouvelles villes en croissance ou à proximité. Les complexes de transbordement par le r,ail et l’eau étaient situés au centre de ces nouvelles villes au moment même où l’accélération des activités industrielles devenait la principale caractéristique des villes du nord-est de l’Amérique du nord. b) Les municipalités ont abordé cette question de façon peu uniforme. La plupart des villes n’ont rien fait officiellement, (London, RJM Hamilton-Wentworth), se reposant sur l’expérience locale pour dresser la liste des sites contaminés. Toronto prend pour acquis que toutes les zones industrielles (15 p. 100 des terrains inscrits à Ia liste des taxes foncières) sont potentiellement contaminées mais reconnaît qu’en fait, seule une petite portion serait considérée comme contaminée si l’on appliquait la même logique que pour les causes des terrains contaminés. C’est la ville de KitchenerWaterloo qui affiche la pire liste de sites potentiellement contaminés parce qu’elle s’inquiète de l’impact possible sur ses ressources en eaux souterraines, dont elle tire la majeure partie de son eau potable. ontario a fait une étude des usines de gazéification de la province, ainsi que dautres installations utilisant ou produisant du goudron de houille. Il existe 41 usines de gazéification de la houille et environ 50 autres usines dans cette catégorie.’


Contact : Connaissances personnelles et contacts à Toronto, Hamilton-Wentworth

et Windsor.

Ville de Toronto, Kyle Benham, (416) 392-1004 Ministère de l’Environnement

et de l’Énergie, Karen Campbell, Politique et planification,

(416) 323-4658


. . -Réponse--

Question &.k&e-jyi.l &iSte-j-3 un&ste ou uu une%ste un -’ registre corresponda$ à la défïiùtion de terrain .. conta&& I \

Par +finition, +%nition, il ne peut y*avoir beaucoup de sites . co&a@és dans l’f.-P.-É, I’f.-P.-É, en raison même- de la nature . . et du type de.développement historique de cette province. >

_<I -.

*

Le Mini&?& de PEnvironnement PEnvironncment de la Notivelles-. A&osse possède une üste des-sites, établie à partir des iapports.de contâmination présent& au ministère. / Cette liste. n’est-hi comgfète, ni excfusive aux terrains c$a&nés. -.

, .

. _ ‘

_ : -:

)

Le M&ère des Ressources tinvironnementales environnementales de l’f-@-jÉ. possède une liste de sites contaminés;établie --$‘ap&s Cap&s les rapports de contamination qu’elle reçoit lors .bes déversements, des ,évaluations environnementales, et des rapports sur le stockage souterrain et I’enIèvement de citernes. Cette üste comprend les sites urbains et ruratide toutes kzs tailles mais ne contient aucu&e information’ Sur ceux qui n?ont fait l’objet .d’?ucun rapport. _

<> ;. ,

‘, -. _-

_\

Le ï&nistère de l’Environnement du NouveauBrunswick poss&Je qn registre-des sites contaminés. Il>“aprè>Benoît OueIlette, cetté liste n’est pas disponible entièrement ati public Ïr&s on peut, sur demande, obtenir de l’informatioa &r certains sites spécifiques. Là encore, la.liste eSt &ablie principalement à partir des rapports de contanïination. . . A Terre-Neuve et au L&rador, il n’existe aucun registre m&le mini&&l’Entironnement~et dù Travail de Terre-N&ve.$ssède une liste non c&icielle contenant - de.l-‘informat%on silr ies sites coktaminés. Tous JeS mi&ères &déra&, agences et sociétés d< la Courotine Couronne c$ con@lent.des propriétés immobilières sont tenus de présenter ati v&ific&eur gé&al,d’ici novembresd&ëem6r< $996, la giste des sites contaminés (ou de d&inir.ièniveau. de contamination sur leur propri&é) - C+e ififor&tion sera utilisée pour canstittier un registre des propriétés sous contrôle f&&& ,-. -

Existe-i-il u&ëlégislation Existe-t4 T~#es 1;s provîn+s, A l’exception de Terre-Neuve et du prévoyant I’évalu&on des ‘Labrador, disposent de lignes directrices concernant la risc.juessuriaSa@,sur risc.juessur gestion- ou la rkparation des sites conta&& contaminés qui SI’environneketit,.et sur la - -.permetteent-d”appliquer les approches de la gestion et de _ g&o+ du risque, dans b l’analyiedu risque au besoin. Ces li&es directrices sont en place depuis an an ou -plus à l%e-du-Princecas du réaménagtimeht réaménagkneht des tërr*ins cont+mi+s? ’ Edouard et au N&vt!au-BrtinswicE, et ont été publiées -. au début de 1996 en Nouvelle-ÉcoTse. Nouvelle-Écosse.


Contacts : Île-du-Prince-Édouard

: M. Danny McGuiness, responsable de secteur, Division de la protection de

l’environnement,

ministère des Ressources environnementales

de 1%P-É.

(MREIPE),

(902) 3685035

Nouvelles-Écosse

: M. Clive Oldrieve, Directeur des bureaux régionaux, ministère de l’Environnement

de la Nouvelle-Écose

(MENE), (902) 424-2548

Nouveau-Brunswick

: Mme. Cheryl Heathwood, Gérante des opérations, ministère de l’Environne-

ment du Nouveau-Brunswick

(MENB), (506) 457-4848

M. Benoît Ouellette, Programme des sites abandonnés, ministère de l’Environnement

du Nouveau-

Brunswick, (506) 444-4667 Terre-Neuve et Labrador : M. Ken Domeny, Directeur de la gestion environnementale, l’Environnement

et du Travail de Terre-Neuve (METTN),

Fédéral : Maria Dober, Coordonnatrice

du traitement des déchets, Division du contrôle de la

pollution, Direction de la protection environnementale, l’Atlantique (902) 426-6144

ministère de

(709) 729-5782 Environnement

Canada, Région de


Éd,f,ce Canada, 344, rue Shei, bxem té1

1613: 392-71 89 * téléc

(6 131 992-7385

l

230 OItawa :Ortmoj Canaca Courrier électrnn,qde admm&rteetrnee CO

l

Kl R N3 hiip //VA~~ Web

nrteetrnee ca


Le secteur des services financiers et le réaménagement des terrains contaminés  

Rapport de la Table ronde nationale sur l'environnement et l'économie

Advertisement
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you