4 minute read
Bouwtrends: duurzaamheid tegen wil en dank (p
ALGEMENE TRENDS IN LOGISTIEK VASTGOED
Duurzaamheid tegen wil en dank
Reken maar dat duurzaamheid een rol speelt in de ontwikkeling (en aanpassing) van logistieke gebouwen. Maar wie de overige trends in kaart brengt, botst al snel op andere evoluties. Want ook de vereisten van e-commerce, krapte op de arbeidsmarkt en - natuurlijk - toegenomen grondstofprijzen zijn elementen waar wel degelijk rekening mee moet worden gehouden. Een doorsnede.
Michaël Vandamme
“Net zoals dat in vrijwel alle maatschappelijke geledingen het geval is, gaat ook op het vlak van logistieke gebouwen duurzaamheid een steeds belangrijkere plaats bekleden” legt Luc Ysebaert, Sales Director bij Willy Naessens Group, uit. “Dit manifesteert zich trouwens op tal van vlakken, gaande van opgelegde isolatienormen tot het (vrijwillig) gebruik van zonnepanelen. In die mate dat de voorbije 15 jaar een aanzienlijk traject is afgelegd. Vroeger stond men voor de keuze een gebouw te verwarmen of niet, vandaag is dit niet meer aan de orde. Een logistiek gebouw wordt als een volwaardig gebouw beschouwd en dus ook verwarmd. Zowat iedereen kiest voor isolatie en wil EPB-conform zijn.” “We zijn de fase van 'nice to have' voorbij en zitten nu in de 'need to have', beaamt Ralph Caspanni, CEO bij Heylen Warehouses. “En eigenlijk begint het al met de locatie waar men het gebouw gaat vestigen. Gezien de grondschaarste wordt een greenfield (bouwproject starten op voorheen onontgonnen terrein, red.) steeds minder acceptabel. Isolatie en het rendement van gebouwen zijn natuurlijk essentieel, maar dit moet worden opengetrokken. Het circulaire van het materiaalgebruik wint ook aan belang. Kan men het gebouw een second life bezorgen? Het belang van deze vraag wordt steeds groter.” “Wat dit laatste punt betreft, is het grote voordeel van prefab betonbouw dat die beschikt over een heel lange levensduur”, pikt Jeroen Latruwe, Sales Manager bij Valcke Prefab Beton, in. “En zelfs na overschrijding ervan kunnen alle materialen gerecycleerd worden.”
TECHNOLOGISCHE ONTWIKKELING
“Op technologisch vlak werden aanzienlijke stappen gezet”, verduidelijkt Luc Ysebaert.
Het hoger stapelen en meer automatisatie gaat gepaard met een hogere betonkwaliteit en aangepaste vloersamenstelling.
“Waar vroeger rotswol standaard was voor alle mogelijke isolatie, is dit inmiddels PIRisolatie geworden. Voor hetzelfde effect heb je hier 10 cm. dikte nodig, waar die voor rotswol 18 cm. bedraagt. En dan begint het prijsverschil te spelen. Zelfs vloeren worden vandaag geïsoleerd en in enkele gevallen zal zelfs sprake zijn van vloerverwarming.” En over die vloer kan nog wat meer gezegd worden, zo blijkt. “Een bijzondere aandacht voor de vloer speelt sowieso een rol in alle logistieke processen”, merkt Marco lacovella, Program Manager Renewable Energy bij Heylen Warehouses, op. “Die moet nu eenmaal voldoende vlak zijn om hoge snelheden te halen.” “Er worden hogere rekken gebruikt, wat extra gewicht oplevert dat door de vloer gedragen dient te worden”, vult Luc Ysebaert aan. “In een heleboel gevallen moet de vloer extra gefundeerd worden om de vereiste vlakheid te kunnen bekomen.” “Op dit moment past men in logistieke gebouwen in de meeste gevallen een standaard vlakheid voor betonnen vloeren toe, de WTCBklasse II in het jargon”, aldus Wesley Mazzei, Directeur Industrieel Vastgoed en Logistiek Group Machiels. “Door dat hoger stapelen en meer automatisatie merk je dat een strengere klasse toegepast wordt. Dit gaat gepaard met een hogere betonkwaliteit en aangepaste vloersamenstelling.”
PRIJSSTIJGINGEN
Strengere normen op het vlak van duurzaamheid hebben voor een prijsstijging gezorgd. Maar er is nog meer. “De globale vaststelling is dat de prijs van logistiek vastgoed de voorbije 10 à 15 jaar gevoelig gestegen is”, stelt Luc Ysebaert vast. “Voor een groot deel heeft dat te maken met de isolatie. Maar daarnaast heb je de laatste jaren het fenomeen van de stijgende grondstofprijzen, wat een weerslag heeft op het isolatiemateriaal en de rest! Vooral door de toegenomen kostprijzen van de grondstoffen dikt het prijskaartje aan. Het voorbije jaar kon toch wel een toename met 20% vastgesteld worden. En dat komt bovenop de periode ervoor, waar toch ook een stijging van 4 à 5% opgetekend werd.”
“Het samenbrengen van twee vaststellingen zorgt ervoor dat het logistieke gebouw van morgen er anders zal uitzien, veel meer geautomatiseerd”, legt Ralph Caspanni uit. “Aan de ene kant heb je een vraag naar snelle leveringen die niet alleen groot is, maar ook nog eens in de lift zit. Daartegenover staat de realiteit van de arbeidsmarkt, waar schaarste aan de orde van de dag is. De 'war for talent' is ook een 'war for hands' geworden. Automatisatie slaat de brug tussen beide. Maar een gebouw waar robots aan het werk zijn, zal er anders uitzien wanneer mensen instaan voor het picken. Mensen willen terecht een aangename werkomgeving, robots niet. Er zijn andere desiderata op het vlak van licht en lucht dan wanneer robots het werk voor hun rekening nemen. En dus heeft men het over twee soorten gebouwen.”
CROSSDOCK IN TIJDEN VAN E-COMMERCE
“Steeds meer speelt het aspect mobiliteit een rol bij logistiek vastgoed”, legt Jeroen Latruwe uit. “De geografische ligging van logistieke centra was en is altijd van belang geweest, maar daarnaast wordt de stiptheid en snelheid van leveringen steeds essentiëler. Corona heeft die behoefte verder in de hand gewerkt. Precies om die reden merken we dat steeds vaker beroep wordt gedaan op het zogenaamde crossdocking. Een crossdock is een logistiek gebouw waarbij niet de hoogte, maar wel de laad- en loscapaciteit uitermate belangrijk zijn. In zo'n crossdock is het niet de bedoeling goederen langdurig op te slaan. Wel speelt er zich een continu proces van input en output van goederen plaats. Niet alleen treedt men de klant tegemoet die een snelle levering wil. Men creëert de nood aan gebouwen waarvan niet de omvang telt, maar wel de efficiëntie waarmee men met de goederen omspringt.”
Strengere normen op het vlak van duurzaamheid hebben ervoor gezorgd dat de prijs van logistiek vastgoed de voorbije 10 à 15 jaar gevoelig gestegen is.
