Sommaire Le mot du président de la délégation territoriale du Var
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Présentation de l’OIP
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Les membres administrateurs de l’OIP
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Les territoires d’étude de l’OIP
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1- La conjoncture immobilière au 1er semestre 2015 La conjoncture économique (Banque de France)
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L’immobilier d’entreprise (FNAIM Var)
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Le marché locatif privé (UNIS Marseille Provence Corse)
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Les transactions dans l’ancien (FNAIM Var)
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Le marché de la maison individuelle (UMF Paca-Corse)
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Le logement social (AR Hlm PACA & Corse)
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Le bâtiment et les travaux publics (FBTP du Var)
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Le logement neuf (FPI de Provence)
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Présentation du dispositif en place d’aides financières destinées à financer le logement (Adil 83)
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Les partenaires de l’OIP
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Banque Populaire Côte d’Azur
SOMMAIRE
EDF
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LE MOT DU PRÉSIDENT DE LA DÉLÉGATION TERRITORIALE VAROISE Une reprise qui reste fragile sur tous les fronts Le marché du neuf comme celui de l’ancien l’atteste. Taux de crédit bas, prix en baisse et jugés plus réalistes, délais de vente réduits, les conditions sont réunies pour redonner des couleurs à l'immobilier ancien. Pour preuve le département du Var constate une sensible amélioration précise la FNAIM83 : le nombre de transactions est en hausse, et les particuliers ont repris confiance en l'investissement dans la pierre. On constate un retour à la normale du tertiaire en demandes placées pour la FNAIM entreprises. Le retour du printemps a confirmé le redémarrage du marché locatif et les mois d’été ont été excellents. En revanche, les loyers de marché reculent toujours et cela est inhabituel, CLAMEUR n’avait pas encore observé une telle situation, depuis 1998. La baisse des loyers de marché s’est amplifiée avec le printemps et aucun signe d’inflexion de cette tendance récessive ne s’est constatée durant l’été : la diminution des loyers de marché mesurée à fin août est rapide, avec - 1,4 % sur les huit premiers mois de l’année, en glissement annuel. Dans un contexte de récession générale des valeurs locatives, la baisse des loyers en PACA (-2,3 %) est plus rapide que la moyenne nationale (de 1,5 % et plus). Sur un marché dont l’activité s’est pourtant ressaisie, la baisse des loyers s’accompagne d’un relâchement de l’effort d’amélioration et d’entretien des logements. Dans le neuf, la FPI note un redressement des ventes. Si le marché s’embellit, c’est grâce aux investisseurs et aux conditions d’emprunts qui malgré la remontée des taux s’affichent en moyenne à 2,02 % sur quinze ans. Les acquéreurs conservent donc d’excellentes conditions de financement.
Toutefois, dans notre région, c’est encore – 2 % de ventes en moins. L’UMF minimise cette embellie, et s'interroge sur sa pérennité. Il faut maintenant que cela remonte sérieusement. C’est vital pour les habitants qui veulent faire construire, les entreprises de construction de maisons individuelles et pour tous les emplois liés ! Cette embellie est entachée par le recul des permis de construire et des mises en chantier. L’analyse des derniers chiffres du BTP montre une image toujours très dégradée de la situation économique du secteur de la construction dans le Var. Le premier trimestre 2015 est venu aggraver les chiffres déjà très mauvais en fin 2014. Ce constat statistique démontre que le temps du redressement de l’activité de la construction dans le Var n’est pas encore venu même si certains dirigeants recommencent à chiffrer des chantiers. Le redémarrage de l’activité est encourageante, mais reste fragilisé par la conjoncture nationale et internationale. Attendons les chiffres du 2ème semestre pour parler vraiment de consolidation. L’OIP continue d’affirmer clairement avec l’ensemble des acteurs, que la réussite de notre territoire passe par une meilleure coordination et collaboration des acteurs.
Jean Michel Lavedrine Président de la délégation territoriale varoise de l’OIP Mail : jmlavedrine@observatoire-oip.com
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LE MOT DU PRESIDENT DE LA DELEGATION TERRITORIALE VAROISE
Le secteur de la maison retrouve timidement des couleurs depuis février, les ventes sur le plan national ont connu une légère reprise de + 3 % au 30 juin 2015, sur 12 mois glissants, après quatre années de baisse ininterrompue.
PRÉSENTATION DE l’OIP Objectifs L'OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE PROVENCE a été créé à l’instigation de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Provence en 1993. Il a maintenant vingt deux ans. Notre association est présidée actuellement par : Dimitri de Roudneff, Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône. La délégation territoriale varoise est présidée par Jean Michel Lavedrine, représentant de la FBTP83. Sa vocation est double : • Mesurer l'activité immobilière en Provence avec des instruments fiables reconnus par tous, • Être une chambre de réflexion, d'analyse et de propositions pour les collectivités locales et administrations. L'OIP regroupe les plus importantes fédérations professionnelles intervenant dans l'acte de bâtir.
Les Publications varoises et leur périodicité Trimestrielles : Infoprom qui fournit l'état des stocks des logements neufs à la vente, dans l’Aire Toulonnaise et le Moyen Var et dans le Var Est. Le Bulletin de conjoncture qui analyse le marché des logements neufs dans l’Aire Toulonnaise et le Moyen Var et dans le Var Est.
Le Baromètre immobilier diffuse les résultats de l’ensemble du marché immobilier Varois sous ses différentes composantes : logement social, logement neuf et ancien (Mi et Collectif), bureau, commerces et activité, marché locatif et marché de la maison individuelle en secteur diffus. Est également fournie l’étude économique régionale par la Banque de France en Paca.
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PRESENTATION DE L’OIP
Semestrielles :
Le Président : Dimitri de Roudneff et les MEMBRES ADMINISTRATEURS 2015 : ORGANISMES PROFESSIONNELS Adil 13 Agam Aupa
REPRÉSENTANTS : Directeur : Thierry Moallic : Directeur Général : Christian Brunner : Directeur Général : Pierre Mazzella
AR Hlm PACA & Corse
: Président : Bernard Oliver
C.C.I.M.P.
: Président : Jacques Pfister
CFF
: Directeur Commercial PCAZ Corse : Fawzia Froment
CPA
: Vice-président : Jean-Claude Feraud
Chambre des notaires des BdR
: Président : Jean Coulomb
Chambre des notaires du Var
: Président : Rémi Claudot
Euroméditerranée FBTP 13 FBTP Var
: Directeur Général : François Jalinot : Président : Philippe Deveau : Président : Philippe Donat
FNAIM 13
: Président : Eric Damerio
FNAIM 83
: Président : Julien Savelli
FPI Provence MPM UMF PACA Corse UNIS Marseille Provence Corse
: Président : Stéphane Perez : Président : Guy Teissier : Président régional : Bruno Guerra : Président : Gérard Ivars
Relations et informations concernant l’organisme s’adresser à : MEMEBRES ADMINISTRATEURS
Brigitte Ledi-Houbey – Directeur de l’OIP
Mail : brigittehoubey@observatoire-oip.com
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LES TERRITOIRES D’ETUDE DE L’OIP
Territoires d’étude de l’Observatoire Immobilier de Provence
1.
Conjoncture immobilière au 1er semestre 2015
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LA CONJONCTURE À LA RENTRÉE EN PROVENCE-ALPES-CÔTE D’AZUR : Contexte et perspectives à court terme Les éléments recueillis lors de nos enquêtes auprès des entreprises traduisent des évolutions contrastées. Dans les Services Marchands, une nette progression des transactions est observée dans la majorité des filières. Dans l’Industrie, la croissance du rythme des fabrications est portée majoritairement par les exportations et, dans une moindre mesure, par le marché national. Pour la deuxième année, une hausse des dépenses d’investissements est anticipée. Dans la Construction, le rythme de la production s’est à nouveau ralenti et les anticipations d’activité, mesurées au travers des carnets de commandes, demeurent à court terme sur une tendance baissière.
Les informations recueillies début septembre auprès d’un échantillon d’entreprises et établissements représentatifs de l’économie régionale dans l’Industrie, les Services et la Construction, employant près de 146 000 salariés et réalisant plus de 24 milliards d’euros de chiffre d’affaires, confirment des évolutions hétérogènes. La demande internationale adressée à l’économie régionale demeure soutenue dans un contexte de recul généralisé du prix des matières premières, de la baisse du cours de l’Euro et la poursuite d’une politique monétaire accommodante. Dans les Services Marchands, les transactions sont favorablement orientées dans les filières de l’hébergement, de l’intérim, du transport, de la maintenance, de l’ingénierie et de l’édition de logiciels. En revanche, dans les secteurs du conseil, de la publicité et de l’information une érosion des volumes d’affaires est observée. Pour l’année en cours, les professionnels anticipent un rebond de l’activité avec un accroissement des transactions (+ 4,3 %), en hausse de 1,8 point par rapport aux prévisions de début d’année. Les dépenses d’investissement progresseraient, principalement dans le secteur du transport routier de marchandises. L’emploi amorcerait une amélioration majoritairement dans les filières du transport, de la communication et de l’ingénierie. Dans l’Industrie, l’évolution de la production a été globalement bien orientée notamment dans les filières des composants électroniques, de la chimie et de la métallurgie alors que le secteur de la fabrication de matériels de transport stabilise son activité. La baisse des chiffres d’affaires (- 1,3 %) s’explique par la chute des cours des matières premières et de façon conséquente par la contraction des prix des produits manufacturés. Au final, la demande internationale, toujours bien orientée, a soutenu l’activité. Comme anticipé, les dépenses d’investissement augmenteraient pour la deuxième année et concerneraient la mise aux normes des installations et l’accroissement des capacités de production, notamment dans les secteurs de la fabrication de matériels de transport et des composants électroniques. L’emploi enregistrerait une légère érosion. LA CONJONCTURE ECONOMIQUE
Les professionnels de la Construction anticipent un repli de la production de 5 % (majoritairement dans les travaux publics) conforme aux prévisions initiales. Les dépenses d’investissements et l’emploi seraient à nouveau en recul.
Maryse Chabaud
Directrice départementale du Var – Banque de France Mail : maryse.chabaud@banque-france.fr
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SERVICES: DES PRÉVISIONS CORRIGÉES À LA HAUSSE. Chiffre d'Affaires HT en % prévisions en janvier 2015
prévisions en septembre 2015
Emploi en %
Investissements en % prévisions en janvier 2015
prévisions en septembre 2015
prévisions en janvier 2015
prévisions en septembre 2015
0,6
0,7
4,3 3,7 2,5
2,4
INDUSTRIE : DES CHIFFRES D’AFFAIRES REVISÉS A LA BAISSE.
Chiffre d'Affaires global HT en %
Investissements en %
Emploi en %
3,3
0,6
0,4
-0,3
-0,5
Prévisions en janvier 2015
Prévisions en septembre 2015
Prévisions en janvier 2015
Prévisions en septembre 2015
Prévisions en janvier 2015
LA CONJONCTURE ECONOMIQUE
-1,3 Prévisions en septembre 2015
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CONSTRUCTION : DES INDICATEURS TOUJOURS EN RECUL MAIS….
Production
Emploi
Investissements
-0,9 -1,9
-2,5
-2,9 -3,8 -5,0
prévisions en janvier 2015
prévisions en septembre 2015
prévisions en janvier 2015
prévisions en septembre 2015
prévisions en janvier 2015
prévisions en septembre 2015
….QUELQUES SIGNES D’AMELIORATION
LA CONJONCTURE ECONOMIQUE
COÛT DU CRÉDIT – CRÉDITS À L’HABITAT FRANCE
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L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE DANS L’OUEST VAR Retour à la normale
Préambule Après une année 2013 exceptionnelle et une bonne année 2014, le 1er semestre 2015 semble annoncer un retour à la normale (12 000 m² de demande placée par an). En locaux d’activité, la tendance est la même. La Demande Placée Bureaux : la demande placée représentée 5 255 m² pour le 1er semestre 2015. Les chiffres du 2ème semestre semblent annoncer une année dans la moyenne des 10 dernières années (exception faite de 2013 et 2014) à savoir 12 000 m². Si les surfaces neuves ont boosté la demande placée au 1er semestre, ce ne sont pas les grands utilisateurs qui ont été les plus présents. En effet, la grande majorité des surfaces placées se concentre sur des gabarits de surfaces entre 60 et 150 m², essentiellement localisées sur le secteur Est. Tension sur les loyers. Locaux d’activités : la demande placée représente 12 644 m² (part du neuf : 8 %) pour le 1er semestre 2015. A noter une location de près de 7 000 m² sur la commune de la Farlède soit près de la moitié de la demande placée.
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Stabilité des loyers.
Boris Bernois
FNAIM Entreprises Var Mail : Boris.Bernois@dtz.com
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Aire toulonnaise et Moyen Var
BUREAUX : ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (EN M²), SUR L’AGGLOMÉRATION TOULONNAISE DEPUIS 2003
Seconde main
41 597
40 000 35 000 30 000 25 000
19 895
20 000 15 000 10 000
9 800
10 300
14 900 11 500 10 300 9 511 10 400
14 934 11 992 9 195
5 255
5 000 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
1er sem 2015
SOURCE : FNAIM ENTREPRISES
8 OCTOBRE 2015
Aire toulonnaise et Moyen Var
BUREAUX : OFFRE IMMÉDIATE (EN M²), SUR L’AGGLOMÉRATION TOULONNAISE DEPUIS 2004
Première main
Seconde main 10 610 10 617
11 000 9 500
9 630
9 000
7 000
5 000
7 000
7 000
2005
2006
6 700
6 500
2007
2008
6 410
6 734
6 523
2012
2013
4 250
3 000
-1 000
2004
2009
2010
2011
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
1 000 2014 1er sem 2015
SOURCE : FNAIM ENTREPRISES
8 OCTOBRE 2015
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Aire toulonnaise et Moyen Var
BUREAUX : ÉVOLUTION DE LA VALEUR LOCATIVE EN €/M²/AN, SUR L’AGGLOMÉRATION TOULONNAISE DEPUIS 2004
Première main
Récent
Ancien
200 180 160 140 120 100 80 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2014
2013
1er sem 2015
SOURCE : FNAIM ENTREPRISES
8 OCTOBRE 2015
Aire toulonnaise et Moyen Var
LOCAUX D’ACTIVITÉ : ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (EN M²), SUR L’AGGLOMÉRATION TOULONNAISE DEPUIS 2008 51 857
50 000
40 000
32 713 30 000
20 000
25 905 18 500
24 768
21 875 14 625
12 644
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
10 000
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
1er sem 2015
SOURCE : FNAIM ENTREPRISES
8 OCTOBRE 2015
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L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE DANS L’EST VAR
ENTREPOT / LOGISTIQUE •
L’absence de bâtiments spécifiques clefs en mains incite les utilisateurs à regarder les possibilités dans l’intégralité du Var et non plus spécialement sur l’Est Var en provenance des Alpes-Maritimes.
•
Le stock est essentiellement constitué de locaux de seconde main sur la zone de La Palud à Fréjus avec des tailles diverses et variées.
Nous avons toutefois sur le territoire de la CAVEM essentiellement sur le Pole BTP ainsi que sur le Pole Production eu l’opportunité de répondre à un grand nombre d’utilisateur toutefois, la demande s’essouffle et souffre d’un attentisme certain. Il faut néanmoins prendre conscience d’un frémissement du marché en partie porté par le parc des Breguieres sur la commune des Arcs. Conclusion sur le premier semestre 2015 un sursaut se traduit par une demande placée d’environ 7800m² avec toutefois un nombre restreint d’utilisateur comme la société Piscine Center spécialisée dans le traitement de piscine, installée sur une surface de 4600m². COMMERCES Une recrudescence sur ce marché par des porteurs de projet après un net ralentissement sur 2013 et 2014. A ce jour le secteur de Puget sur Argens et plus particulièrement Roquebrune sur Argens suscite l’intérêt de grande enseignes du fait d’opération d’envergure réalisées avec un aménageur local avec un projet clefs en mains d’une superficie de 2800m² repartie sur deux niveaux en Commerces en rdc et tertiaire à l’étage. D’ailleurs un autre projet de 1300m² est en cours sur ce même territoire avec 50 % de prêt commercialisation ce qui dynamise le secteur. Conclusion la demande placée sur ce secteur d’activité avec une plus grande pluralité de prospects est de 4600m² sur le premier semestre 2015. TERTIAIRE
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Ce dernier reste à ce jour plus discret avec une demande placée sur le premier semestre de 788m².
Nuno Fernandes FNAIM entreprises Var Mail : nfernandes@nfi-consulting.com
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Var Est
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE : DEMANDES PLACÉES AUX 1 ERS SEMESTRES 8 500 8 000 7 500 7 000 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1er semestre 2013
Commerces
1er semestre 2014
Logistique
1er semestre 2015 Tertiaire
SOURCE : COMMISSION FNAIM ENTREPRISES
VAR
8 OCTOBRE 2015
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
1er semestre 2012
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Le Marché locatif Varois, de Toulon à Saint-Raphaël. Redémarrage de l’activité du marché locatif Depuis le début de l’année 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé se renforce. La mobilité résidentielle des locataires est restée soutenue, près d’un locataire sur trois a déménagé cette année, en dépit d’une demande toujours préoccupée par la situation de l’emploi. Une démographie dynamique sans oublier une reprise économique qui se dessine ont convaincu plus d’un locataire de quitter son logement. La reprise s’est nettement accélérée, les mois d’été ont été remarquables, la mobilité s’est établit à 29,50 %. En revanche, si la demande locative est clairement orientée à la hausse, les loyers s’affichent en repli de 1,50 %, confirmant une tendance amorcée en 2013. Les bailleurs ont baissé le loyer de leur logement pour s’adapter à des locataires dont le pouvoir d’achat s’était dégradé. La progression du chômage qui a paupérisé de nombreux candidats à la location a contraint les bailleurs à une diminution de loyers pour sécuriser la location de leurs biens, limitant ainsi le risque d’impayés. C’est une bonne nouvelle pour les locataires en quête d’un toit, mais aussi pour ceux entrés dans les murs il y a plusieurs années, et dont la facture a depuis régulièrement suivi l’indice de révision (IRL). Cette baisse généralisée des loyers qui semble s’installer dans le paysage immobilier n’est d’ailleurs pas sans conséquence sur l’état du parc locatif. La baisse des loyers de marché s’accompagne d’un relâchement de l’effort d’amélioration et d’entretien des logements : 15,8 % des logements reloués ont bénéficié de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant leur remise en location depuis le début de l’année 2015. Le constat est inquiétant pour l’avenir : dégradations de la qualité du parc, détérioration des conditions de logement.
LE MARCHE LOCATIF DE L’AIRE TOULONNAISE
Les loyers ne sont pas prêts d’augmenter, d’autant que la loi ALUR vient, dans les zones tendues, encadrer les loyers à la relocation en vide et en meublé. Affaire à suivre.
Anne-Marie Di Nitto Déléguée auprès de l’OIP pour l’UNIS Marseille Provence Corse Mail : unis-provence@orange.fr
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LES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN Une offre sur le retour Si le volume de transactions dans le département au premier semestre est en baisse par rapport au premier semestre de l’année dernière, on observe toutefois une progression du nombre de l’offre. Ce constat est le reflet d’une nouvelle position des vendeurs qui sortent d’une forme d’attentisme, et qui acceptent aujourd’hui la réalité du marché. En effet, les propriétaires font le choix de la vente plutôt que d’attendre des jours meilleurs et une hypothétique remontée des prix. Les propriétaires-vendeurs acceptent de baisser leur prétention et font appel à des professionnels pour l’estimation de leur bien, et de ce fait, pour leur confier la mise en vente. Parallèlement à cette situation, il apparait bien un contraste selon les localisations. Un frémissement de transactions dans l’existant par rapport au nombre d’offres et de ventes est notamment enregistré sur des secteurs tels que Saint Raphaël + 9 % d’offres pour les appartements, + 6,2 % d’évolution sur le prix médian d’appartements (222 509 € à 236 385 €), alors que Fréjus connait une diminution de -14,4 % du prix médian sur les transactions d’appartements 142 909 € à 122 364 €. Si les prix de l’immobilier varois diminuent de - 1,3 % des prix moyens au m² sur l’ensemble des biens (appartements et maisons), les prix de vente des appartements enregistrent une baisse notamment de - 0,4 % au m². L’augmentation des offres est significative sur les biens de Type 1 et de Type 2, avec une progression de + 6 %. Cette tendance dans le Var est, par ailleurs, similaire à celle observée sur l’ensemble de la région PACA. Quelques chiffres concernant la fluidité du marché dans le Var : • L’indice de vente (biens vendus ou retirés du marché) est de 63 %. Cela signifie que 63 % des biens proposés à la vente au 1er janvier ne sont plus proposés à la fin juin. • L’indice de mise en vente (nouveaux produits) est de 67 %. Cela signifie que 67 % des biens proposés aujourd’hui n’étaient pas en vente au 1er janvier. • L’indice global (rapport entre l’indice de vente et l’indice de mise en vente) est inférieur à 1. (63 % / 67 % = 0,94) Quand l’indice global est inférieur à 1, cela traduit que les mises en vente sont plus nombreuses que les ventes réelles. Nous assistons donc à un gonflement du volume de biens proposés à la vente.
LES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN
Les professionnels de la FNAIM du Var restent confiants. Les conditions d’emprunt pour les acheteurs sont aujourd’hui favorables et sont un atout pour accéder à la propriété avec des taux d’intérêt très bas, même si certaines banques restent encore un peu frileuses pour accorder un prêt à des dossiers «fragiles». Un climat positif conforté par certaines dispositions légales nouvellement entérinées, comme l’ordonnance du 27 août 2015 qui va permettre la simplification des modalités administratives pour les vendeurs de lot de copropriétés, avec notamment, la dématérialisation des documents. Une décision pour laquelle, la FNAIM se félicite. Ses arguments en tant qu’acteur de premier plan, ont été pris en considération par les pouvoirs publics.
Julien Savelli Président de la chambre de l’immobilier FNAIM du Var Mail: contact@fnaim-var.com
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Évolution des prix, dans l’est varois
LES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN : PRIX EN € AU M²
Appartements
Maisons
Évolution
DRAGUIGNAN
2 132
2 903
+ 2,7
ROQUEBRUNE SUR ARGENS
3 317
3 578
+ 1,5
SAINT-RAPHAËL
4 381
4 547
+ 3,3
FREJUS
2 785
3 439
-5,1
SAINTE MAXIME
5 043
6 742
+ 2,2
SAINT-TROPEZ
9 541
10 206
+ 0,3
SOURCE : FNAIM DU VAR
8 OCTOBRE 2015
Indice de vente
Indice de mise en vente
stock de biens
DRAGUIGNAN
67%
61%
en baisse
ROQUEBRUNE SUR ARGENS
58%
78%
en hausse
SAINT-RAPHAEL
66%
67%
en hausse
FREJUS
71%
57%
en baisse
SAINTE MAXIME
71%
47%
en baisse
SAINT-TROPEZ
55%
50%
en baisse
LES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN
Fluidité du marché
SOURCE : FNAIM DU VAR
8 OCTOBRE 2015
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LE MARCHÉ DE LA MAISON INDIVIDUELLE 2015 : enfin un (petit) changement de tendance !
Selon l’indicateur Markemétron, les ventes de maisons individuelles, sur le plan national, ont connu une légère reprise de + 9 % au 30/8/15, sur 12 mois glissants, après quatre années de baisse ininterrompue. Toutefois, dans notre région, c’est encore - 1% de ventes en moins. Or, ces mauvais chiffres arrivent après une année 2014 à – 11 % en PACA , 2013 à – 12 %, 2012 à –19 %, 2011 à – 8 %. Au total, en 4 ans ½ seulement , notre région a donc connu une baisse très proche de - 50 %. Un marché divisé par 2 ! Et si l’on compare au volume d’avant 2008, la chute est de plus de 60 % en 8 ans. La crise est évidemment violente, et le timide redressement entamé depuis février 2015 ne suffit évidemment pas. Il faut maintenant que cela remonte sérieusement. C’est vital pour les habitants qui veulent faire construire, les entreprises de construction de maisons individuelles et pour tous les emplois liés ! En termes de dépôts de permis de construire, c’est-à-dire en aval des ventes ci-dessus (donc, plus tard dans le cycle), dans notre département, 2014 était en baisse de - 10 % dans le diffus! Cette année est, la plus mauvaise depuis 30 ans. Cette baisse considérable est avant tout celle de l’accession sociale à la propriété qui entraine un encombrement plus grand du marché locatif et grippe le parcours résidentiel. Comment s’étonner, dès lors, que les locataires HLM y restent ? Que les jeunes ne trouvent pas à se loger à des prix raisonnables, alors que la maison individuelle est la moins chère des solutions de construction ? Alors, que faire ? 1) En France, la solution est de continuer à re-solvabiliser les primo accédant via le PTZ et l’APL, puisque les chiffres ci-dessus montrent bien que c’est surtout eux qui ne peuvent plus acheter. C’est ce que le nouveau PTZ tente de faire, partiellement, depuis le 1er octobre 2014. C’est aussi la raison pour laquelle nous pensons que 2015 pourrait être une année très basse, mais qui remonterait un peu (ce n’est pas encore le cas sur les 12 derniers mois glissants, (cf ci-dessus).
LE MARCHE DE LA MAISON INDIVIDUELLE
Encore faut il que l’APL accession soit maintenue, alors qu’elle pourrait être supprimée fin 2015! L’Union des Maisons Françaises attire l’attention sur le développement dangereux d’une vision réductrice qui consiste à condamner la politique d’aide au logement à l’une des seules dépenses mesurées par Bercy , sans prendre en compte les bénéfices réels en termes de rentrées fiscales, d’emplois et de constitution de patrimoine pour les ménages. Si des économies peuvent être faites sur les 46 milliards que mobilise la politique du logement en France, les arbitrages ne doivent pas se tromper de cible et considérer que les aides à l’accession dans le neuf restent très minoritaires dans l’ensemble de ces dépenses (moins de 2,5 milliards d’euros pour le PTZ, l’APL et la sécurisation FGAS, à comparer aux 46 milliards ci dessus).
19
2) En PACA, ce manque de construction a également comme cause essentielle une pénurie foncière que nous nous imposons pour protéger le confort spatial des propriétaires installés. En moyenne en France, un budget de maison individuelle se partage environ 1/3 pour le terrain et 2/3 pour la construction, sauf en Ile de France et en PACA où c’est moitié moitié (voire l’inverse). Ce qui est compréhensible pour Paris qui manque de terrains, l’est moins pour la région PACA où la loi SRU de 2001 s’applique de façon bien trop restrictive et drastique. Libérer de nouveaux terrains constructibles ne coûte rien au budget de l’État ni aux collectivités ! Dans notre région, il est donc impératif de faire baisser les prix des terrains par des mesures fortes sur le foncier local.
Provence-Alpes-Côte d’Azur VENTES MAISONS NEUVES
(12 MOIS GLIS S AN TS , DATE S IGN ATU RE, AN N U LATION S DEDU ITES )
10000 9000 8000
2008
7000
2010 2009
6000
2011 2012
2015? 2013
5000 4000
2014
3000
0 janv.-08juil.-08janv.-09juil.-09janv.-10juil.-10janv.-11juil.-11janv.-12juil.-12janv.-13juil.-13janv.-14juil.-14janv.-15juil.-15 SOURCE : UMF
8 OCTOBRE 2015
11000 maisons en 2007, 4000 maisons en 2014 A 1,8 emploi / maison, notre région a déjà perdu 11 000 emplois. Notamment à cause d’un foncier localement trop cher ARRETONS !
Arnaud Burban
Président départemental de l’Union des Maisons Françaises Paca-Corse Mail : pacac@uniondesmaisonsfrancaises.org
20
LE MARCHE DE LA MAISON INDIVIDUELLE
4500 en 2015 ?
L’IMMOBILIER SOCIAL DANS LE VAR Des objectifs 2015 ambitieux, des réalités varoises plus difficiles 2 871, c’est le nombre de logements locatifs sociaux à produire dans le Var en 2015. Cet objectif, fixé après un débat houleux en CRHH le 25 mars dernier, n’a pas été validé par les opérateurs sociaux. En effet, s’il s’inscrit en léger retrait par rapport à celui de 2014 (- 4 %), la proportion de logements sociaux (PLUS) et très sociaux (PLA-I) y est supérieure à celle programmée l’an dernier (86 % de l’objectif global en 2015, pour 71 % en 2014). En termes budgétaires, cette ambition plus sociale aurait dû se traduire par une enveloppe majorée ou, a minima, stabilisée. Les loyers réglementés applicables aux opérations sociales ou très sociales justifient l’aide à la pierre de l’État pour garantir un équilibre d’exploitation de ces programmes sur le long terme. Or il n’en est rien puisque le volume d’aide à la pierre affecté à notre département connaît un recul de près de 16 % en 2015 et que seules seront aidées les opérations très sociales à raison d’un tarif au logement fixé à 9 800 € pour l’ensemble de la région1 . Dans ces conditions, il y a peu de chance que les résultats de l’année en cours révèlent une bonne surprise. Pourtant, malgré les restrictions budgétaires des derniers exercices, les efforts de tous ont porté leurs fruits. Cette affirmation est particulièrement vraie pour le Var où le volume des logements sociaux financés chaque année est passé de l’ordre de 500 unités jusqu’en 2004 à plus de 2 000 en 2013 et 2014. Au-delà des débats budgétaires et quantitatifs, cette contribution positive est cependant confrontée à des réalités locales complexes qui font obstacle à une nouvelle accélération de l’activité. Pour pouvoir satisfaire les ambitions fixées par la Loi (25 % de logements sociaux avant 2026 dans les communes urbaines) il faudra apporter des réponses opérationnelles à deux catégories de difficultés auxquelles sont confrontés les bailleurs sociaux. Des difficultés techniques comme la rareté et/ou la cherté de la ressource foncière ou encore la lourdeur des processus de montage des opérations nécessitant non seulement l’agrément de l’État, mais aussi celui des autres partenaires financeurs indispensables dans le Var pour boucler un projet. Des réticences politiques locales souvent renforcées par la majoration de 20 à 25 % du seuil de logements sociaux à atteindre par les communes « SRU » : sur 35 communes concernées dans le Var 17 ont été déclarées en carence au titre de la période 2011-2013. Dans ce parcours jalonné d’obstacles, même s’ils ne produiront leurs effets qu’à moyen terme, des signes positifs sont à relever : • en premier lieu évidemment, la charte régionale d’engagement pour le logement et de mobilisation du foncier signée à l’été 2014 qui a la vertu de constituer une « feuille de route » commune à l’ensemble des acteurs,
• les annonces du Président de la République à l’occasion du tout récent Congrès de l’Union sociale pour l’habitat qui s’inscrivent dans le sens du maintien d’une politique nationale d’aide à la pierre.
Bernard Oliver
Président de l’AR Hlm PACA & Corse Mail : bienvenue@arhlmpacacorse.com
Pour mémoire : PLUS : Prêt Locatif à Usage Social PLA-I : Prêt Locatif Aidé Intégration
1 Alors que dans le Var, la totalité des logements, sociaux comme très sociaux, bénéficiaient d’une aide moyenne de l’ordre de 7 000 € en 2013 et de 5 000 à 6 000 € en 2014.
21
L’IMMOBILIER SOCIAL
• la baisse du taux du Livret A intervenue cet été qui se traduit par une baisse du taux des prêts distribués aux opérateurs sociaux,
LE BÂTIMENT ET LES TRAVAUX PUBLICS
L’analyse des derniers chiffres publiés par la CERC Paca montre une image toujours très dégradée de la situation économique du secteur de la construction dans le Var. Le premier trimestre 2015 est venu aggraver les chiffres déjà très mauvais de fin 2014. Ce constat statistique démontre que le temps du redressement de l’activité de la construction dans le Var n’est pas encore venu même si certains dirigeants recommencent à chiffrer des chantiers. Logements neufs Sur une année glissante à fin mars 2015, on a mis en chantier dans le Var 4 138 unités de logements soit une baisse de près de 28 % (comparée à une année glissante à fin mars 2014). On retrouve la même baisse dans le logement individuel et le logement collectif qui souffrent dans les mêmes proportions. Les perspectives d’amélioration des chiffres de production de logements s’établissent à seulement 7 500 autorisations à fin mars 2015 soit près de – 8 %. Les perspectives offertes par les autorisations sont plus favorables aux logements individuels qui s’accroissent de 4% sur un an tandis que les autorisations se dégradent dans le collectif (- 14 %). Locaux neufs Globalement, les surfaces de locaux mises en chantier sur une année glissante à fin mars 2015 (comparée à fin mars 2014) s’effondre de près de 30 % tandis que les autorisations annoncent des perspectives plus favorables avec + 32 % de surfaces. Parmi les différentes typologies de locaux, les plus fortes chutes touchent les bâtiments agricoles (- 31 %), les entrepôts (- 34 %), les bureaux (- 35 %) et les bâtiments publics (- 57 %) tandis que seuls les commerces parviennent à une évolution positive de + 78 %. Les Travaux Publics Avec un cycle électoral très défavorable sur fond de réduction des dotations de l’État et une commande publique très diminuée, l’activité des entreprises de travaux publics, qui dépend à 70 % de la commande publique, est très lourdement impactée. Pour un jugement définitif, il conviendrait d’attendre les premiers résultats des demandes de remboursement anticipé de du FCTVA (Fonds de Compensation de la TVA) par les collectivités désireuses d’investir. En la matière, la communication a été très soutenue pour soutenir l’activité. Rappel : dans le Var, il y a 170 entreprises de travaux publics qui emploient 5 400 personnes. Chaque année, 800 millions d’€ de travaux sont réalisés. L’emploi De trimestres en trimestres, les chiffres de l’emploi continuent d’illustrer parfaitement l’effondrement des volumes et le recours significatif à la main d’œuvre détachée :
LE BATIMENT ET T.P.
• + 9,5 % de demandeurs d’emplois dans le BTP à fin mars 2015, soit un total de plus de 9 600 personnes. • Le nombre d’emplois salariés dans la construction est désormais tombé à environ 19 600. • Le recours à l’intérim s’effondre avec des baisses de – 9 % pour le second œuvre, - 24 % pour les métiers du gros-œuvre et de - 16 % pour les travaux publics.
22
2015 se dessine comme une année de paradoxe Évoquer la situation du BTP suppose paradoxe de résoudre un apparent. Premier versant du paradoxe : le début 2015 ressort comme une période particulièrement difficile pour notre secteur. Les chiffres de l’activité de construction, de vente de matériaux et de l’emploi se sont aggravés sur le premier trimestre 2015 par rapport à celui de 2014. Tous les segments concourent à cette chute, et singulièrement la commande publique. Quant au marché de l’amélioration-entretien, la tendance reste pour l’heure baissière, au dire des chefs d’entreprise. En termes d’emplois salariés, le BTP varois atteint un niveau bas avec 19 600 postes à fin mars 2015, soit encore 300 emplois de moins qu’à fin 2014. On rappelle que de 2011 à 2014 inclus, 2 500 emplois ont été détruits. La recrudescence des défaillances d’entreprises n’y est pas étrangère mais les formes de concurrence déloyale sont les principales responsables de cette situation. Au global, c’est un tableau noir que dessinent donc les informations disponibles sur la situation immédiate, en termes de marché comme d’appareil de production. Second versant du paradoxe : les perspectives pour la fin 2015 voire le début 2016 s’avèrent mieux orientées sauf, bien sûr, si l’environnement international venait à profondément bouleverser le paysage français. En matière de logement neuf, le dynamisme du crédit immobilier hors renégociations relevé depuis le quatrième trimestre 2014, et celui de la commercialisation de logements neufs, notamment collectifs (+ 7,4 % pour les mises en vente et + 4,5 % pour les réservations, sur un an à fin mars 2015 dans le Var) conduiront très probablement à une hausse des permis et mises en chantier d’ici la fin de l’année. Le non-résidentiel neuf pourrait, lui aussi en toute hypothèse, se redresser courant 2016 à la faveur d’un retour des intentions d’investir des industriels. Reste la grande inconnue du marché de l’amélioration-entretien, où l’on peine toujours à déceler les prémices d’une quelconque accélération positive. On serait tenté d’ajouter la commande publique au rang des interrogations car bien malin celui qui dira les intentions et la capacité des collectivités en matière d’investissement. La résolution de cet apparent paradoxe renvoie au temps long de la production dans notre secteur. Depuis la conception d’un ouvrage jusqu’à sa mise en chantier et à la livraison des travaux, il faut compter plusieurs mois, voire années, selon les segments de marché.
Philippe Donat
Président de la fédération BTP du Var Mail : btp83@d83.ffbatiment.fr La Fédération du BTP du Var, présidée par Philippe DONAT, regroupe environ 600 entreprises adhérentes qui représentent près de 40 % de l’activité et plus du tiers des salariés du BTP dans le Var. Elle a pour vocation de rassembler les entreprises de BTP de toutes tailles afin de défendre efficacement les intérêts collectifs de la Profession. Le BTP dans le Var c’est un CA de 2,5 milliards (HT) d’euros de travaux par an. Ce sont aussi 28 000 actifs dont 20 000 salariés répartis dans plus de 4 000 entreprises composées à 90 % de moins de 10 salariés. Contact : Cyril Bolliet, secrétaire général – Tél. 04 94 89 94 70 / 06 89 722 766 - Site Internet : www.d83.ffbatiment.fr
23
LE BATIMENT ET T.P.
La Fédération lance donc à nouveau son appel à la simplification des procédures, l’assouplissement des contraintes et réglementations de tous poils pour plus de pragmatisme et pour accélérer les projets de construction en cours. A titre d’exemple, nous avons mené un exercice, certainement non-exhaustif, de recensement de projets de toutes tailles bloqués pour différentes mauvaises raisons (recours abusifs, délais d’instruction du permis, blocage par une administration tatillonne et une réglementation trop fournie et instable…). Pour 10 projets rapidement identifiés, 268 millions d’euros de travaux représentant 4 500 emplois sont bloqués. On doit pouvoir agir pour davantage d’efficacité et la relance d’une dynamique vertueuse sans invoquer une intervention divine !
La conjoncture du BTP MARCHES
Tendance PACA
Tendance 83
-4,7%
-27,8%
-5,8%
-7,7%
1%
-29,5%
-11,2%
32,4%
Logements neufs – Mises en chantier(en unités) (données réelles provisoires, source Sitadel2)
Evolution en glissement annuel 1er 2015/1er T2014 Logements neufs - Autorisations(en unités) (données réelles provisoires, source Sitadel2)
Evolution en glissement annuel 1er 2015/1er T2014 Locaux – Mises en chantier(en m²) (données réelles provisoires, source Sitadel2)
Evolution en glissement annuel 1er 2015/1er T2014 Locaux - Autorisations(en m²) (données réelles provisoires, source Sitadel2)
Evolution en glissement annuel 1er 2015/1er T2014 Entretien-rénovation Solde d’opinion des chefs d’entreprises sur l’activité future
source : MEDDE – résultats cumulés Paca + LARO + Corse
Travaux publics Solde d’opinion des chefs d’entreprises sur l’activité future
(source FNTP)
SOURCE : TABLEAU DE BORD DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS - CERC PACA - STATISTIQUES DE LA CONSTRUCTION DANS LE VAR - DREAL / SITADEL2
8 OCTOBRE 2015
La conjoncture du BTP MATÉRIAUX
Consommation de ciment
Tendance PACA
Tendance 83
-1,7%
-12,1%
-3,1%
-8,2%
En tonnes variation cumulée sur 3 mois 2015
Livraisons de BPE (béton prêt à l’emploi) variation cumulée sur 6 mois
LE BATIMENT ET T.P.
En m3
SOURCE : TABLEAU DE BORD DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS - CERC PACA - STATISTIQUES DE LA CONSTRUCTION DANS LE VAR - UNICEM – SYNDICAT DES CIMENTIERS
8 OCTOBRE 2015
24
La conjoncture du BTP EMPLOI
PACA Effectif salarié dans la construction
83
Effectif à la fin du 1T2015
100393
19664
Variation en % 1T2015 / 1T2014
-3,2%
-3,2%
Emploi Intérim
Gros Œuvre (variation 1T2015 / 1T2014)
-15,3%
-24,0%
Second Œuvre (variation 1T2015 / 1T2014)
-13,0%
-9,3%
Travaux Publics (Variation 1T2015 / 1T2014)
-21,1%
-15,9%
Effectif à la fin du 1T2015
34 317
7 500
Variation 1T2015 / 1T2014
6,2%
8,3%
Demandeurs d'emploi dans la construction (cat. A)
SOURCE : TABLEAU DE BORD DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS - CERC PACA - STATISTIQUES DE LA CONSTRUCTION DANS LE VAR - INSEE – DARES – DIRRECTE
LE BATIMENT ET T.P.
8 OCTOBRE 2015
25
LE LOGEMENT NEUF La progression des réservations demeure inférieure à celle de l’offre nouvelle VAR La nette progression de l’offre nouvelle observée au cours du printemps : + 29 % est imputable exclusivement au Var Ouest, elle a permis une reprise, cependant moins importante des réservations : + 18 % par rapport au 2ème trimestre 2014. L’offre commerciale enregistrée fin juin progresse de 10 % en un an avec une certaine disparité entre le Var Ouest: - 4 % et le Var Est: + 32 %. Sur les douze derniers mois, par rapport aux douze mois précédents, la chute des nouveaux logements mis en vente -11 % est identique à celle des réservations, - 14 % avec une moyenne 318 unités de moins. Le prix moyen au m² des logements collectifs réservés en TVA 20 % est stable à + 3 % en un an pour atteindre; 4 413 € hors parking et résidences service. VAR OUEST Le très net sursaut de l’offre nouvelle : + 35 % ne s’est pas traduit par une progression équivalente des réservations : + 16 % par rapport au 2ème trimestre 2014. Si l’on compare les résultats des 12 mois, par rapport aux 12 mois précédents, la régression des nouveaux logements mis en vente atteint - 31 % et le nombre de réservations : - 14 %. Néanmoins, en un an, l’offre commerciale recensée fin juin 2015, chute de – 4 %. Le prix moyen au m² des logements réservés en TVA 20 %, avec 4 037 € hors parking et résidences service, est pratiquement identique au prix moyen observé au cours de l’année 2014. VAR EST L’activité est nettement plus morose dans le Var Est, la progression des réservations sensiblement supérieure à l’ensemble du département : + 21 %, n’est pas liée à une offre nouvelle dont la hausse ne dépasse pas 20 %. Les résultats des 12 mois, par rapport aux 12 mois précédents indiquent une tendance également contrastée : offre nouvelle : + 33 %, réservations : - 13 %. Par rapport à fin juin 2014, l’offre commerciale progresse de 32 % et dépasse 1250 logements, un niveau jamais atteint depuis 5 ans.
LE LOGEMENT NEUF
Le prix moyen au m² des logements réservés en TVA 20 % : 4 984 €/m² hors parking et résidences service, est en hausse de 6 % par rapport au prix moyen observé au cours de l’année 2014.
Gilles Pernot Vice-président de la fédération des promoteurs immobiliers de Provence Mail : info@fpi-provence.fr
26
Aire toulonnaise et Moyen Var
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE DU MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF (LOGEMENTS COLLECTIFS ET INDIVIDUELS GROUPÉS) MEV
Réservations nettes
STOCK (Fin Période)
2 000 1 800 1 600 L O G E M E N T S
1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0
MEV
1er 2è 3è 4è 1er 2è 3è 4è 1er 2è 3è 4è 1er 2e 3e 4e 1er 2e 3e 4e 1er 2e 3e 4e 1er 2e 3e 4e 1er 2e 3e 4e 1er 2e Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim Trim 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 789
629
543
678
218
577
620
45
53
430
301
436
322
469
541
265
272
303
526
378
163
513
417
408
369
325
458
645
375
482
344
212
138
650
Réservations nettes 604
328
428
426
316
391
414
195
455
374
419
505
424
442
481
328
280
250
426
435
162
368
313
342
299
368
372
385
310
394
237
292
274
459
STOCK (Fin Période) 852 1 154 1 268 1 525 1 397 1 574 1 808 1 668 1 162 1 174 1 014 946
838
851
914
851
812
843
924
889
870
989 1 090 1 117 1 156 1 132 1 215 1 401 1 419 1 498 1 524 1 400 1 250 1 437 SOURCE : OIP
8 OCTOBRE 2015
Aire Var Est
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE DU MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF DEPUIS 2010 (LOGEMENTS COLLECTIFS ET INDIVIDUELS GROUPÉS) MEV
Réservations nettes
STOCK (Fin période)
1 400 1 200 L O G E M E N T S
1 000 800 600 400 200
1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 190
396
84
180
20
418
601
500
324
447
289
388
98
240
208
294
96
336
220
274
342
404
Réservations nettes 303
334
255
213
106
232
501
502
203
250
205
277
149
240
290
280
156
216
177
191
186
262
STOCK (Fin période) 821
875
696
660
580
748
851
801
902 1 102 1 148 1 147 1 097 1 096
903
913
848
957
993 1 037 1 174 1 265
LE LOGEMENT NEUF
0 MEV
SOURCE : OIP
8 OCTOBRE 2015
27
Aire toulonnaise et Moyen Var APPARTEMENTS MIS EN VENTE EN ACCESSION LIBRE PAR TYPES DE LOGEME NT DEPUIS LE 1 ER SEMESTRE 2010 T1 0,3% 7%
2% 6%
100%
1% 6%
1% 6%
T2
T3
T4
0,3%
5%
9%
T5 1% 8%
1% 9%
0,3% 10%
42%
41%
1% 6%
0,5% 6%
35%
37%
90% 80%
34%
38%
38%
44%
70%
49%
42%
36%
60% 50%
39%
40%
30%
51%
49%
50%
48%
41%
42%
52% 45%
45%
52%
20%
20%
10%
6%
5% 0%
7%
4%
2%
3%
2%
5%
7%
4%
SOURCE : OIP
8 OCTOBRE 2015
Aire Var Est APPARTEMENTS MIS EN VENTE EN ACCESSION LIBRE PAR TYPES DE LOGEME NT DEPUIS LE 1 ER SEMESTRE 2010 T1 100%
13% 90%
2%
0,3%
12%
18%
2%
T2 1% 8%
T3 0,2% 9%
T4
T5
0,4% 8%
4%
1% 9%
2% 9%
49%
49%
37%
39%
0,3% 12%
19%
80%
70% 60%
35% 53%
46% 44%
40%
40%
41% 40%
41%
50% 40%
35% 30%
33% 32%
10% 0%
46%
46%
47%
36%
46%
15% 1%
4%
2%
3%
4%
6%
7%
5%
2%
2%
LE LOGEMENT NEUF
20%
42%
SOURCE : OIP
8 OCTOBRE 2015
28
Aire toulonnaise et Moyen Var VOLUMES DES RÉSERVATIONS NETTES PAR TYPES DE LOGEMENT DEPUIS LE 1 ER SEMESTRE 2010 (APPARTEMENTS EN ACCESSION LIBRE) T1
664 4 59
T5
648
637
4 44
212
542
516 257
258
185
166 43
202
211
47
561 4 42
485 2 30
189
257
191
4 32 115
295
100
7 50
9 47
260
342 352
300
548
405 4 41
301
1 35
3 21
400
200
T4
4 41
600
500
T3
754
800
700
T2
244
267
37
37
299
287 239
248
23
10
167 145
9
24
0
4
33
SOURCE : OIP
8 OCTOBRE 2015
Aire Var Est VOLUMES DES RÉSERVATIONS NETTES PAR TYPES DE LOGEMENT DEPUIS LE 1 ER SEMESTRE 2010 (APPARTEMENTS EN ACCESSION LIBRE) T2 780
722
680
101
T3
T4
T5
9
480
492 68
4 49
380
247 280
163
80
175 2
-20
368
118
39
5 48
5 48
277
184 151
176
1 50
416 351 2 36
173
5 48
159
156 185 128
26
33
324
159
278
101
24 -1
419 370 41
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LE LOGEMENT NEUF
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SOURCE : OIP
8 OCTOBRE 2015
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Présentation du dispositif en place d’aides financières destinées à financer le logement Le Président Hollande a promis au congrès des HLM de Montpellier que « L'Etat doit rester et restera un financier direct du logement social ».
Les prêts aidés et les subventions de l’Etat destinés logement locatif social :
à la production du
Les conditions de financement du logement social sont spécifiques.
Les prêts qui financent la production de logement sociaux, nommés PLUS/PLAI/PLS, bénéficient de taux d’intérêt bas, adossés au taux du livret A et majorés de 60 points (taux 2 % environ) leur durée d’amortissement est longue entre 40 à 50 ans ( voir 60 ans en zone tendue). Les bailleurs qui produisent des logements sociaux, bénéficient d’un taux de TVA réduite, et d’une exonération de taxe foncière sur 25 ans. Les logements locatifs financés par l’un de ces trois prêts (PLUS, PLA-I, PLS) font l’objet d’une convention avec l’Etat prévoyant l’encadrement des conditions de location, notamment des plafonds de loyer et de ressources. Ces logements sociaux permettent aux locataires de bénéficier des aides personnalisées au logement (APL*). Les logements produits à l’aide de ce dispositif, sont comptabilisés au titre du quota de logements sociaux prévu par l’article 55 de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain). Des subventions sont accordées pour la réalisation de logements PLUS et PLA-I. A celles-ci peuvent s’ajouter une subvention pour surcharge foncière qui peut également être accordée pour le PLS. Les logements locatifs sociaux sont communément désignés par le prêt qui a contribué à leur financement :
Le PLUS/ Prêt locatif à usage social :
Depuis l’entrée en vigueur de la réforme du financement de la construction en 1977, la quasi-totalité des logements a été financée en Prêt locatif aidé (PLA). Actuellement, le PLUS (prêt locatifs à usage social) a succédé au PLA depuis le 1er janvier 2000. Ses caractéristiques prennent en compte un objectif de mixité sociale. Le PLUS finance la création des logements sociaux classiques. Il est distribué par la Caisse des dépôts. Le loyer est plafonné, ainsi que les ressources des locataires. Ex : en 2015, pour un ménage avec 2 enfants, le revenu fiscal N-2 doit être inférieur à 38 982 €.
Les loyers maximaux des logements locatifs/PLUS varient selon la zone de construction. Dans le Var, le prix maxi de loyer /PLUS se situe entre 5,14 €/m² à 5,54 € de m² de surface utile. Pour le Var, le Conseil Régional de l’Habitat a fixé en 2015, un objectif de 1743 logements en PLUS à construire.
Le PLA-I, Prêt locatif aidé-intégration :
Il remplace les produits antérieurs – PLATS « très social » / PLA-LM « loyer modéré » et PLA-I « insertion ». Ce prêt vise à la construction de logements destinés aux ménages qui cumulent des difficultés économiques et des difficultés sociales. *APL/au plan national APL représente 18 milliards d’euros par an.
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Les bénéficiaires ont des ressources très modestes, celles-ci doivent être approximativement inférieures à 60 % du plafond de ressources HLM). Ex : en 2015, pour un ménage avec 2 enfants, le revenu fiscal de référence N-2 doivent être inférieur à 21 558 €.
Les loyers PLA-I sont les plus bas de ceux qui sont appliqués pour les logements sociaux. Dans le Var selon la zone de construction, le prix des loyers /PLA-I varie de 4,92 € à 4,56 € de m² surface utile. Pour le Var, le Conseil Régional de l’Habitat a fixé en 2015, un objectif de 845 logements en PLA-I à construire.
Le PLS/Prêt locatif social a remplacé le PLI, logement dit intermédiaire. Ce type de logement est destiné aux classes moyennes. Le plafond de ressources exigé du locataire est supérieur de 30 % au plafond demandé pour un logement social classique. Ex : pour un ménage avec 2 enfants, le revenu fiscal de référence N-2 doit être inférieur à 50 677 €.
Le Prêt locatif social (PLS) finance les logements locatifs situés dans les zones dont le marché immobilier est tendu. Cependant, le prix des loyers en PLS est aussi plafonné selon la zone de construction. Dans le Var, ce prix de loyer en PLS varie de 10,06 € en zone A, 8,66 € en zone B1, 8,31 € en zone B2, et 7,71 € en zone C le m² de surface utile. Pour le Var, le Conseil Régional de l’Habitat a fixé en 2015, un objectif de 283 logements en PLS à construire. On note, que dans le Var en 2014, le prix loyer /médian au m² dans le parc locatif privé, se situe en collectif, et selon le type de logement entre 9 € à 14 €. Le Président Hollande a promis au congrès des HLM de Montpellier que « l'Etat doit rester et restera un financier direct du logement social ». Il s'est dit favorable au maintien de l'APL accession. Cependant, un récent rapport de la Cour de Comptes aux fins d’économies, préconisait d’une part de fusionner les aides au logement avec certains minima sociaux et d’autre part d’adosser l’APL/étudiant sur les revenus des parents. Pour l’instant ces recommandations ne seraient pas retenues. En revanche, reste à l’ordre du jour, la prise en compte du patrimoine immobilier dans le calcul de l’APL. En effet, certains bénéficiaires de l’APL pour leur résidence principale, disposent par ailleurs d’un ou plusieurs bien locatifs et/ou de résidences secondaires. Si cette mesure est appliquée, 10 % des allocataires qui outre leur résidence principale, ont un patrimoine supérieur à 30 000 euros pourraient voir leur APL baissée, et même disparaître.
Accession sociale à la propriété,
Les modes de financement aidés : ces dispositifs ciblent le financement de la résidence principale.
Le prêt à taux zéro dit PTZ+,
Ce prêt cible les primo accédant, est accordé sous conditions de ressources, et depuis 2012 essentiellement pour des projets d’accession de logement neuf. La compensation de l’absence d’intérêts est prise en charge par l’Etat.
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Le montant du PTZ accordé, varie selon plusieurs critères relatifs au ménage emprunteur, (la taille du ménage, ses revenus) et au logement (notamment la localisation). En 2009 sur un coût moyen d’opération dans le neuf de 149 100 le PTZ finançait 15 %, En 2014 la part que finance le PTZ est en moyenne de 22 % . L’effet solvabilisateur du PTZ est là, cependant il reste insuffisant dans le Var, pour permettre à plus de primo accédant de concrétiser leurs projets d’accession.
Le prêt conventionné,
Il finance l’acquisition d’une résidence principale. Il permet en fonction de ses revenus, de bénéficier de l’aide personnalisée au logement.
Le prêt PAS (prêt accession sociale) est un prêt conventionné sous conditions de ressources, destiné à l’accession d’un résidence principale, qui bénéficie d’une garantie de l’Etat et selon ses revenus, ouvre droit à l’aide personnalisée au logement. Le prêt social de location-accession (PSLA)
Ce prêt finance des logements sous une forme innovante d’accession à la propriété dans le neuf, sous réserve de condition de ressources, et de prix de vente plafonnés. Ce mode d’accession comporte une phase locative et une phase accession à la propriété, il permet de bénéficier d’avantages fiscaux et d’une sécurisation (garanties de rachat et de relogement en cas d’accident de la vie). Phase locative/ loyer plafonné en m² surface utile : Zone A : 10,13 €/ Zone B1 : 8,72 €/ Zone B2 : 8,37€/ Zone C : 7,77 € Phase accession prix de vente plafonné (ht) : Zone A : 3437 €/ Zone B1 : 2753 € / Zone B2 : 2402 €/ Zone C : 2012 €.
Les prêts en faveur des travaux d’amélioration énergétique :
L’Eco prêt à taux zéro finance, sans condition de ressources, des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements existants, jusqu’à 30 000 €. Il n'est autorisé qu'un seul prêt par logement ainsi qu'un seul prêt par bâtiment.
Cumul avec d'autres aides
Les dépenses financées par l'éco-PTZ peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt pour la transition énergétique si le montant des revenus de l'année N-2 du foyer fiscal n'excède pas : - 25 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, - ou 35 000 € pour un couple soumis à imposition commune et 7 500 € supplémentaires par personne à charge. L'éco-PTZ peut également se cumuler avec : Le PTZ,
•
l'aide à la solidarité écologique (ménages modestes) : Une aide à la solidarité écologique (ASE) peut être versée à certains propriétaires pour les aider à financer des travaux visant à diminuer de façon significative les déperditions d'énergie de leur logement. Cette aide intervient en complément d'une aide versée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Elle ne peut d'ailleurs pas être accordée indépendamment.
L’éco prêt logement social est un prêt bonifié qui permet aux organismes HLM de financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique sur les logements les plus énergivores. Le Gouvernement s’est fixé comme objectif ambitieux, dans le cadre du plan de rénovation énergétique de l’habitat (PREH), l’atteinte d’un Rythme de rénovation annuel de 120 000 logements sociaux d’ici 2017. Le principal dispositif incitatif à destination de la rénovation énergétique du parc social est l’écoprêt logement social, prêt à taux bonifié distribué par la Caisse des dépôts et consignations (CDC).
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Il a été pérennisé en fin d’année 2011 afin de poursuivre la dynamique de rénovation engagée sur la période 2009-2011. Les nouveaux objectifs fixés dans le cadre du PREH ont conduit le Gouvernement à apporter des améliorations à ce dispositif afin de le rendre plus incitatif. L’enjeu principal est la réhabilitation des logements sociaux les plus énergivores afin de diminuer les charges énergétiques des locataires. Ainsi, les conditions financières sont améliorées et les conditions d’éligibilité de la classe D assouplies. Le taux actuel du livret A permet de proposer un prêt éco-PLS au taux de 0,5 % sur 15 ans.
Les aides fiscales Le taux réduit de TVA de 5,5 % s’applique en zone ANRU et 300 mètres autour, pour
les ménages qui accèdent à la propriété de leur résidence principale neuve, sous condition de ressources.
Le crédit d’impôt développement durable permet de déduire de l’impôt sur le revenu une fraction de certaines dépenses d’amélioration énergétique. Le taux réduit de TVA
de 5,5 % s’applique aux travaux de rénovation énergétique
éligibles au crédit d’impôt indissociablement liés.
développement
durable,
ainsi
qu’aux
travaux
induits
Le taux réduit de TVA de 10 % s’applique aux autres travaux de rénovation dans le
parc privé.
Aides fiscales aux investisseurs dans le parc locatif privé,
Déduction du revenu imposable ou réduction d’impôt sur le revenu sont accordé aux ménages qui achètent des logements neufs pour les donner en location à titre de résidence principale. Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire crée en 2013 consiste en une réduction d’impôt sur le revenu pour les logements neufs situés en zones tendues et loués sous condition de ressources du locataire, et dans le respect de plafonds de loyer intermédiaires situés entre les prix de loyer du parc social et les prix de loyers du parc privé.
« Le Borloo ancien » ouvre droit à une déduction sur les revenus fonciers imposables pour les logements qui font l’objet d’une convention avec l’Anah en vue d’une mise en location (convention : 6 ans ou 9 ans/ Agence Nationale Amélioration de l’Habitat). Des avantages fiscaux (TVA à taux réduit de 10% et exonération de la TFPB d’une durée maximale de 20 ans) sont accordés aux investisseurs institutionnels pour la production de logement locatif intermédiaires. Le dispositif ne s’applique que dans les zones tendues et est conditionné au respect des mêmes plafonds de loyers et de ressources que ceux applicables au dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire.
ADIL 83
Mail : adil@adil83.org
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L’Observatoire immobilier de Provence remercie ses partenaires :
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Jusqu’à présent, malgré́ la crise économique, les marchés immobiliers ont pu se maintenir grâce aux conditions d’accès au crédit à l’habitat, rendues attractives avec la chute des taux, qui a été́ remarquable tant par sa durée que par les baisses enregistrées. Le récent coup d’arrêt à cette baisse donne un nouveau signal aux ménages, qui réviseront probablement leurs anticipations. Malgré́ sa force d’inertie, le marché résidentiel commence, en outre, à répondre aux stimuli du plan de relance du Gouvernement pour favoriser le logement, lancé à l’automne dernier. Des effets positifs ont, ainsi, commencé à se produire avec le retour de ménages modestes ou primo-accédants sur les marchés et celui des investisseurs en locatif privé sur le secteur du neuf. Plus réactif, le marché du neuf montre déjà̀ des signes d’amélioration, notamment avec une commercialisation de logements qui a repris de la vigueur. Pour autant, la construction de logements neufs, qui s’est fortement contractée depuis fin 2011, nécessitera plus de temps pour se redresser visiblement, compte tenu d’un cycle de production soumis à des contraintes de délais inhérents au secteur. Dans l’ancien, l’activité immobilière, ralentie depuis trois ans, peine à retrouver du dynamisme. Les ménages, dont la confiance mesurée par l’Insee reste inférieure à sa moyenne de longue période, hésitent encore à faire des achats importants. Leurs inquiétudes sur l’évolution du chômage persistent, et les ajustements des prix, qui s’érodent progressivement depuis 2011, n’ont pas suffi à relancer rapidement l’activité. Après trois ans d’hésitation, le marché du crédit à l’habitat a progressé fortement au premier trimestre 2015. La tendance est particulièrement visible sur le marché du neuf, dont la progression avait commencé l’année dernière. Le marché locatif affiche des tendances contrastées, entre une mobilité résidentielle qui progresse et retrouve un niveau proche de sa moyenne sur longue période, et une vacance locative élevée, en hausse régulière depuis 2008, des loyers moyens qui baissent dans une majorité de villes françaises, ainsi que la mise en œuvre de l’encadrement des loyers à Paris laquelle donne un signal négatif aux investisseurs. À mi-année, l’environnement économique montre donc quelques signes positifs qui pourraient profiter au logement. Cependant, la partie n’est pas encore gagnée, car l’inversion des tendances devra se confirmer pour envisager un retournement réel, alors que des zones de fragilité demeurent prégnantes.
Après trois ans d’hésitation, le marché du crédit à l’habitat pourrait repartir en 2015. La production de crédit à l’habitat du premier trimestre s’élève à 34,4 Md€, et affiche une belle progression de 29,6 % par rapport à la même période de l’année précédente. Si la tendance se confirme, il est, ainsi, envisageable que le volume d’activité augmente en 2015, se détachant des trois dernières années, très mitigées. Cette amélioration pourrait résulter à la fois des effets positifs du plan de relance du Gouvernement démarré à l’automne, du maintien de conditions de taux encore favorables et d’un retour de la demande. Depuis la fin de l’an dernier, le contexte a favorisé un retour mesuré des primo-accédants ainsi que des ménages modestes, et également encouragé les investisseurs à revenir vers le locatif privé sur le marché du neuf.
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La hausse de la production de crédits engagés (offres de prêt signées par les clients) au premier trimestre 2015 a autant profité au marché de l’ancien, qui représente 72 % des crédits à l’habitat distribués, qu’au marché du neuf, qui en représente 23 %. Largement stimulée par les niveaux de taux exceptionnellement bas des derniers mois, la production globale s’est accrue de presque 3 % à fin mars, en glissement annuel. En 2014, les taux moyens ont perdu 72 points de base, grâce à un faible coût des ressources et à la politique d’octroi des banques. Au premier trimestre 2015, les taux moyens ont continué de baisser ; cependant, en mai, des hausses légères ont été annoncées par les banques. Alors que, depuis trois ans, les taux n’ont cessé de reculer, la question d’une inversion de tendance se pose donc. Pour l’heure, plusieurs établissements ont effectivement décidé de relever leurs taux de crédit à l’habitat, mais de quelques points de base seulement. Tandis que le marché du crédit manifeste un regain de dynamisme, les banques sont conscientes des impacts de leur politique d’octroi et de leur rôle déterminant sur le comportement de la demande, de retour depuis peu. Elles n’ont sans doute pas l’intention de la décourager tant que le contexte ne les y contraindra pas. Les variations de taux de l’OAT dix ans influenceront les orientations commerciales des banques, de même que l’attitude de la BCE, qui va poursuivre son plan d’action dans le cadre de sa politique de quantitative easing. Pour l’heure, une hausse très brutale des taux semble peu probable d’ici la fin de l’année, sous réserve d’événements majeurs, mais il est possible que les taux moyens progressent légèrement d’ici fin 2015. Au final, les conditions d’accès au crédit demeurent toujours très favorables, d’autant que la durée moyenne des prêts continue de s’allonger. Celle-ci a atteint 17,8 ans en moyenne au premier trimestre, alors qu’en parallèle, l’apport personnel moyen tend à diminuer, ce qui reflète pour partie le retour des ménages modestes et des primo-accédants sur le marché du financement à l’habitat.
Marc Bermond
Directeur d’agence affaires immobilières Var Ouest/ Banque Populaire Côte d’Azur Mail : marc.bermond@cotedazur.banquepopulaire.fr
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EDF, PARTENAIRE DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER
Par sa participation aux présentations publiques de l’Observatoire Immobilier de Provence, EDF confirme son engagement auprès des acteurs de l’immobilier. Un partenariat qui doit se renforcer dans la recherche d’un nouvel équilibre énergétique et au travers d’une économie dite «bas carbone». 1. EDF, PARTENAIRE PRIVILÉGIÉ DE TOUS LES ACTEURS DE L’IMMOBILIER EDF, acteur impliqué dans la rénovation du logement collectif, public ou privé Les attentes de plus en plus fortes en matière d'économies d'énergie, de confort et de valorisation du bien, ainsi que le Grenelle de l'Environnement, ont permis à EDF de s'engager sur des programmes de rénovation énergétique aux côtés des bailleurs sociaux ou des syndics de copropriétés. L’engagement d’EDF revêt des formes diverses : conseil sur les solutions pour diminuer efficacement la facture d'énergie du bâtiment, apport d'aide à l'investissement performant notamment lors de la production de Certificats d'Économie d'Énergie (CEE), bonification du prêt DOMOFINANCE pour la réalisation de travaux d’économies d’énergie. EDF, acteur engagé auprès des professionnels de la construction neuve Au-delà de ses offres, EDF encourage la construction de bâtiments neufs, innovants, économes en énergie et respectueux des normes thermiques les plus avancées et accompagne l’ensemble des acteurs de la construction (promoteurs, constructeurs, bureaux d’études thermiques…) dans la réalisation de projets performants. EDF travaille également avec les industriels pour promouvoir des produits performants (isolation, chauffage, systèmes solaires…) et accompagne ses clients dans le choix et l’utilisation de leurs équipements. Par ailleurs, EDF contribue au développement des compétences de la filière des installateurs, par sa participation active au dispositif national de formation FEE BAT (Formation aux économies d’énergies des entreprises et artisans du bâtiment), mis en place en 2008 notamment grâce aux contributions de la FFB et d’EDF. EDF, acteur innovant en faveur de la maîtrise de la demande Une forte culture de l’innovation permet à EDF de relever les défis énergétiques et environnementaux de demain. Dans la maîtrise de la demande d’énergie, EDF innove en proposant à ses clients des offres leur permettant de réduire leur facture et de limiter leur consommation d’énergie, comme l’offre Analyse Énergétique du Patrimoine, qui permet de réaliser une cartographie énergétique et environnementale des bâtiments et d’identifier les principales sources d’économies d’énergie. EDF, interlocuteur unique pour la fourniture d’énergie En fonction de l’activité et des besoins de ses clients, EDF propose des contrats d’électricité ou de gaz naturel avec des services de gestion associés, adaptés au secteur de l’immobilier.
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2. « ÉNERGIE EFFICACE » EN PROVENCE-ALPES-CÔTE D’AZUR, LE PROGRAMME DU GROUPE EDF QUI ACCOMPAGNE LES PROFESSIONNELS Depuis 2009, avec le programme « Énergie Efficace en Provence-Alpes-Côte d’Azur », EDF SA positionne la Région Provence-Alpes-Côte d’Azur comme un véritable laboratoire d’innovations visant à réduire la croissance de la demande d’électricité, diversifier les sources de production énergétique et favoriser une évolution des comportements individuels et collectifs.
CONSOMMER MOINS, CONSOMMER MIEUX, CONSOMMER AUTREMENT, tel est l’objectif de ce programme ambitieux dans une région sensible qui ne produit sur son territoire que 40 % de l’électricité qu’elle consomme (13 % dans les Alpes-Maritimes) et se trouve située en bout de chaîne du réseau d’alimentation national, ce qui la réduit à l’état de « péninsule électrique ». Cette spécificité régionale, ainsi que l’engagement de chaque instant du Groupe EDF dans la lutte contre les émissions de CO2, sont à l’origine du programme « Énergie Efficace ».
Acteur majeur de la transition énergétique, le Groupe EDF est un énergéticien intégré, présent sur l’ensemble des métiers : la production, le transport, la distribution, le négoce, la vente d’énergies et les services énergétiques. Leader des énergies décarbonées dans le monde, le Groupe a développé un mix de production diversifié basé sur l'énergie nucléaire, l’hydraulique, les énergies nouvelles renouvelables et le thermique. Le Groupe participe à la fourniture d’énergies et de services à environ 37,8 millions de clients, dont 28,3 millions en France. Il a réalisé en 2014 un chiffre d’affaires consolidé de 72,9 milliards d’euros dont 45,2% hors de France. EDF, cotée à la Bourse de Paris, est membre de l’indice CAC 40.
CONTACT Presse :
Catherine ROUILLE : +33 6 21 53 27 07
Directrice Communication EDF Commerce Méditerranée
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