L’APPROCHE FINANCIÈRE / THE FINANCIAL APPROACH
CONSEILS DE NOTAIRE (1) : LE BAIL BRUT DE BÉTON NOTARY TIPS ON BEST PRACTICES: THE BARE CONCRETE STRUCTURE LEASE OPTER POUR UN BAIL BRUT DE BÉTON SIGNIFIE QUE LA STRUCTURE D’EXPLOITATION PREND EN CHARGE DIFFÉRENTS POINTS SONT À ÉTUDIER POUR SAVOIR SI CETTE OPTION FAVORISE OU NON LES FINANCES DE L’ENTREPRISE. LE NOTAIRE S’AVÈRE UN CONSEILLER IDOINE AU MOMENT DE LA NÉGOCIATION ET DE LA RÉDACTION DE CE BAIL. IL EST À CONSULTER AVANT DE S’ENGAGER. LES TRAVAUX INHÉRENTS À L’AMÉNAGEMENT D’UN LOCAL COMMERCIAL OU D’ACTIVITÉ.
SOMETIMES, THE OPERATING STRUCTURE ENDORSES THE FINANCING OF THE CONSTRUCTION WORKS EXPERTS ANALYZE THE PROS AND CONS OF THE BARE CONCRETE STRUCTURE LEASE. THE NOTARY IS VERY HELPFUL REGARDING BOTH NEGOTIATION AND WRITING OF THE LEASE. HE HAS TO BE CONSULTED BEFORE ENTERING INTO ACTION.
OF THE COMMERCIAL PREMISES.
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armi les solutions proposées aux dirigeants qui louent ou achètent leurs locaux commerciaux, le bail brut de béton peut s’avérer intéressant selon les perspectives de l’entreprise. « En fonction de l’activité du preneur à bail, si une SCI ou une SARL porte les travaux d’aménagement, si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés ou si elle a opté pour l’impôt sur le revenu, le bail brut de béton peut concilier les intérêts des deux entités qui s’entendent pour louer un local commercial », avance Me Frédéric Salagnat, notaire à Chassieu. Pour le conseiller, qu’il est recommandé de consulter bien en amont pour étudier tous les tenants et les aboutissants du projet, « le bail brut de béton n’offre que des avantages pour une entreprise ». Pour le locataire tout d’abord, qui peut être la même personne dans le cas d’une Société civile immobilière patrimoniale. « Il garde la maîtrise des travaux et peut aménager un local en fonction de son activité et des perspectives de son entreprise », détaille le notaire. « De plus, la structure d’exploitation amortit les investissements réalisés à l’occasion de ces travaux d’aménagement. » Un loyer plus faible que ceux pratiqués sur le marché pour un même type de bien peut être négocié en fonction du montant des travaux engagés et de la valeur donnée au local commercial une fois ces aménagements réalisés.
Quant au propriétaire, il bénéficie également d’avantages intéressants, notamment celui d’avoir l’assurance d’un local aménagé, aux normes et bien entretenu par son locataire. Un tel choix nécessite de se poser la question de la pérennité de l’entreprise qui prend à bail : est-elle en phase de croissance et devra-t-elle déménager dans deux ans ? La solution n’est pas idéale, les investissements pourraient trop peser sur les finances de la structure. À-t-elle atteint une courbe de maturité suffisante et peut-elle se projeter à 10 ou 15 ans ? Investir durablement dans ces conditions reste un bon plan. Pour que chacune des deux parties jouissent des meilleurs bénéfices d’un tel engagement, l’ensemble des modalités doit être écrit noir sur blanc. Le rôle du notaire est alors essentiel dans la rédaction du contrat de bail pour signifier les obligations de chacune des deux parties et se mettre d’accord sur les modalités de sortie. Les travaux peuvent également être « partagés » entre bailleur et preneur. Tout réside dans la négociation entre les deux protagonistes.
Pour Me Frédéric Salagnat, « chaque dossier est étudié sur mesure en fonction des objectifs des entrepreneurs »