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HABITAR O CENTRO A ATUAL PRODUÇÃO HABITACIONAL NO CENTRO DE SÃO PAULO


THUANY ORTI GUIRAO

HABITAR O CENTRO A ATUAL PRODUÇÃO HABITACIONAL NO CENTRO DE SÃO PAULO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie como requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel em Arquitetura e Urbanismo.

Orientador: Prof. Ms. Paulo Emilio Buarque Ferreira

São Paulo 2016


Ao Dropbox, sem o qual este trabalho jamais teria sido concluĂ­do.


AGRADECIMENTOS

À minha família por todo o apoio, em especial a Vó Joana, que em toda a sua simplicidade me ensinou muito sobre a vida. Aos amigos pela paciência e companheirismo em todos os momentos. A todos os professores que contribuíram de alguma forma para o que sou hoje. E ao meu orientador Paulo Emilio, pela paciência, conversas, orientações e desorientações que tornaram esse trabalho possível.


Dedo na Ferida Emicida

Vi condomínios rasgarem mananciais

É só um pensamento, bote no orçamento

A mando de quem fala de deus e age como satanás.

Nosso sofrimento, mortes e lamentos,

(uma lei) quem pode menos, chora mais,

Forte esquecimento de gente em nosso tempo

Corre do gás, luta, morre, enquanto o sangue escorre

Visto como lixo, soterrado nos desabamento

É nosso sangue nobre, que a pele cobre,

Em favela, disse marighella. elo

Tamo no corre, dias melhores, sem lobby.

Contra porcos em castelo

Hei, pequenina, não chore.

O povo tem que cobrar com os parabelo

Tv cancerigena,

Porque a justiça deles, só vai em cima de quem usa

Aplaude prédio em cemitério indígena.

chinelo

Auschwitz ou gueto? índio ou preto?

E é vítima, agressão de farda é legítima.

Mesmo jeito, extermínio,

Barracos no chão, enquanto chove.

Reportagem de um tempo mau, tipo plínio.

Meus heróis também morreram de overdose,

Alphaville foi invasão, incrimine-os

De violência, sob coturnos de quem dita decência.

Grito como fuzis, uzis, por brasis

Homens de farda são maus, era do caos,

Que vem de baixo, igual machado de assis.

Frios como halls, engatilha e plau!

Ainda vivemos como nossos pais elis

Carniceiros ganham prêmios,

Quanto vale uma vida humana, me diz?

Na terra onde bebês, respiram gás lacrimogênio.


SUMÁRIO


INTRODUÇÃO

10

MORAR NO CENTRO

14

Mobilidade urbana - Emprego e infraestrutura x Moradia e segregação

15

Operação Urbana Centro e o Novo Plano Diretor

27

HMP - Entre o direito à cidade e o negocio imobiliário

35

O MERCADO IMOBILIÁRIO

40

Antecedentes

41

A atual produção habitacional no centro de São Paulo (2010-2015)

53

NOVAS PERSPECTIVAS

100

Experiências internacionais

101

Ferramentas para promoção de habitação em áreas centrais

105

Proposta

124

CONSIDERAÇÕES FINAIS

166

LISTAS

170

Figuras

170

Gráficos

176

Mapas

178

Plantas

180

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

182

APÊNDICE A

188

APÊNDICE B

262


INTRODUÇÃO

A necessidade de aproximar moradia e emprego não é um assunto novo, e prover habitação em áreas centrais é uma das formas para gerar essa aproximação. O assunto já foi tratado sob diversos pontos de vista – legais, econômicos, sociais etc. – e este trabalho se soma a estas vozes, analisando a atual produção habitacional da região central de São Paulo, quase exclusivamente provida pelo mercado imobiliário, e explorando novas possibilidades de promoção habitacional nessa região que atendam uma maior diversidade social e econômica. Este trabalho se propõe a compreender a produção habitacional na cidade ao longo do tempo, em especial da região central, compreendendo o que já foi feito, o que está sendo feito e quais as perspectivas possíveis

10

Introdução


de acordo com a atual legislação. O texto se organiza em três partes, inicialmente no capitulo “Habitar o Centro” será feito um panorama sobre a atual situação da cidade, questionando a atual situação de segregação espacial e social, em que diariamente a população necessita gastar horas em um transporte precário para realizar o trajeto casa-trabalho, neste capítulo será introduzida a área estudada e as

sob diversos aspectos, contribuindo para identificar padrões, problemas e novas possibilidades. Por fim, no capitulo 3 “Novas perspectivas” serão vistas experiências internacionais e ferramentas legais que já existem e que podem contribuir para a realização de habitações em áreas centrais, atingindo diversas camadas sociais e econômicas, e será apresentada a proposta de projeto resultante dessas análises e ferramentas.

legislações incidentes. No capítulo 2 “O mercado”, será feita uma análise, a partir da pesquisa empírica realizada pela autora, com base em 28 edifícios lançados na região central, dentro do perímetro da operação urbana centro no período de 2010-2015. A análise visa identificar e compreender a atual produção imobiliária na região

Introdução

11


Foto: Paulo Baliéllo

“Começa outro dia, o trem se desprende, vai Cheio de gente que deixou a alegria, stand by Com a essência da rua, no espírito amordaçado Quando eles perceberem o poder que têm, cuidado!” A cada vento Emicida


MORAR NO CENTRO

“Cada homem vale pelo lugar onde está; o seu valor como produtor, consumidor, cidadão depende de sua localização no território. Seu valor vai mudando incessantemente, para melhor ou para pior, em função das diferenças de acessibilidade (tempo, freqüência, preço) independentes de sua própria condição. Pessoas com as mesmas virtualidades, a mesma formação, até mesmo o mesmo salário, têm valor diferente segundo o lugar em que vivem: as oportunidades não são as mesmas. Por isso, a possibilidade de ser mais ou menos cidadão depende, em larga proporção, do ponto do território onde se está.” (Santos, 1987, pg.81)


Mobilidade urbana - Emprego e infraestrutura x Moradia e segregação

A cidade de São Paulo possui grandes desigualdades

o BNH), o que se repete atualmente com o programa

sócio-espaciais que criam uma polarização centro-

MCMV, programa que apesar de possibilitar o acesso a

periferia.

habitação para milhares de brasileiros, faz isso de modo

Como pode ser visto nos mapas 1.1 a 1.6, desde a década de 1950 a região central vem perdendo população, enquanto os bairros periféricos tiveram um enorme

no mínimo questionável, através da repetição de unidades habitacionais em terrenos distantes e sem infraestrutura, como abordado na pesquisa do LABHAB/USP2.

acréscimo populacional. Esse processo de “periferização”

Em contraposição, como demonstram os mapas 2.1,

teve inicio nos anos 30, com o loteamento de áreas para

2.2 e 2.3, a maior oferta de empregos da cidade se

a população de baixa-renda auto-construir suas casas1, e

concentra na região central e áreas próximas, em especial

prosseguiu durante as décadas seguintes. Posteriormente

no setor sudoeste, onde também está localizada a melhor

ações do governo reafirmaram esse local para os pobres

infraestrutura de transportes público (mapa 3) e de

através da produção de unidades habitacionais populares

equipamentos culturais (mapa 4).

em locais distantes da cidade consolidada (em especial 1

Esse processo será melhor explicado no capitulo 2.

2 Para mais informações consultar: FERREIRA, J. S. W. Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. São Paulo: LABHAB; FUPAM, 2012.

Morar no Centro

15


Quadro Demográfico

Quadro Demográfico Distribuição territorial da população População do Município de São Paulo 1950-1970

1970

Quadro Demográfico

5.924.615 habitantes

Distribuição territorial da população População do Município de São Paulo 1950-1970

1960

1970

3.667.899 habitantes

5.924.615 habitantes

Distribuição territorial da população

Mapas 1.1 a 1.6 - Distribuição territorial da população População do Município de São Paulo 1950-1970 1950

1960

1970

2.151.313 habitantes

3.667.899 habitantes

5.924.615 habitantes

1950

1960

2.151.313 habitantes

3.667.899 habitantes

Distritos

1950 2.151.313 habitantes

População 300.000 150.000 75.000

Distritos População 300.000 150.000 75.000

Distritos População 300.000 150.000 75.000

16

Fonte: IBGE. Censos Demográficos, 1950, 1960 e 1970; Sempla/Dipro ─ Retroprojeção para distritos municipais. Morar no Centro

0

6

12

18

Quilômetros

A análise da distribuição espacial da população paulistana, nos últimos 50 anos, indica que houve uma inversão no padrão vigente até a década de 70, quando eram os distritos da porção mais central do município aqueles que apresentavam maior população absoluta. Fonte: IBGE. Censos Demográficos, 1950, 1960 e 1970; Sempla/Dipro ─ Retroprojeção para distritos municipais.

0

6

12

Quilômetros

18


Quadro Demográfico

Quadro Demográfico Distribuição territorial da população População do Município de São Paulo 1980-2000

2000

Quadro Demográfico

10.434.252 habitantes

Distribuição territorial da população População do Município de São Paulo 1980-2000

1991

2000

9.646.185 habitantes

10.434.252 habitantes

Distribuição territorial da população População do Município de São Paulo 1980-2000 1980

1991

2000

8.493.226 habitantes

9.646.185 habitantes

10.434.252 habitantes

1980

1991

8.493.226 habitantes

9.646.185 habitantes

1980 8.493.226 habitantes

Distritos População 300.000 150.000 75.000

Distritos População 300.000 150.000 75.000

Distritos População 300.000 150.000 75.000

Fonte: IBGE. Censos Demográficos, 1980, 1991 e 2000.

Fonte: IBGE. Censos Demográficos 1980, 1991 e 2000. 0

6

12

18

Morar no Centro

Quilômetros

A presença de grandes contingentes populacionais nas áreas periféricas indica que houve um avanço da área urbanizada sobre zonas frágeis do ponto de vista ambiental, sejam aquelas situadas na região dos mananciais Guarapiranga e Billings, ao sul do município, sejam 0 6 12 18

Fonte: IBGE. Censos Demográficos, 1980, 1991 e 2000.

Quilômetros

17


Quadro Econômico

Distribuição espacial da atividade econômica Empregos setores de atividade econômica Mapas 2.1,formais, 2.2 e segundo 2.3 - Distribuição espacial da atividade econômica - Empregos formais, segundo setores de Distritos do Município de São Paulo

2004 atividade econômica Indústria Anhangüera

Serviços

Comércio Anhangüera

Bandeirantes

Pres. Dutra

Anhangüera

Bandeirantes

Pres. Dutra

Trabalhadores

Pres. Dutra

Trabalhadores

Marginal Tietê

Marginal Tietê

Marginal Tietê

Marginal Pinheiros

Marginal Pinheiros

Marginal Pinheiros

Av. Brig. Faria Lima

Bandeirantes

Trabalhadores

Av. Brig. Faria Lima

Av. Brig. Faria Lima

Anchieta Av. do Estado

Anchieta Av. do Estado

Anchieta Av. do Estado

Imigrantes Av. Prof. Abraão de Moraes Av. Ricardo Jafet Av. Dom Pedro I

Imigrantes Av. Prof. Abraão de Moraes Av. Ricardo Jafet Av. Dom Pedro I

Imigrantes Av. Prof. Abraão de Moraes Av. Ricardo Jafet Av. Dom Pedro I

Av. Paulista

Av. Paulista

Av. Paulista

Av. Eng. Luiz Carlos Berrini

Av. Eng. Luiz Carlos Berrini

Av. Eng. Luiz Carlos Berrini

Número de Empregos

Número de Empregos

15.951 9.132 4.081 1.045 1

20.644 10.992 5.122 1.469 10

Número de Empregos 63.950 38.332 16.098 4.141 2

Fonte: Ministério do Trabalho e Emprego. Relação Anual de Informações Sociais — Rais. (2004)

Fonte: Ministério do Trabalho e Emprego. Relação Anual de Informações Sociais − Rais. Nota: Realizado com Philcarto - http://perso.club-internet.fr/philgeo

18

0

6

12

18

Quilômetros

Morar no Centro

Valor Adicionado Fiscal, segundo principais ramos de atividade econômica Município de São Paulo 2005 Indústria - minerais não metálicos

O gráfico com as principais atividades (exclusive os serviços financeiros), segundo o valor adicionado fiscal, ilustra bem a diversidade econômica de São Paulo. Dos 18 ramos de


des Sociais

Mapa 3 - Transportes coletivos

Mapa 4 - Centros Culturais, Casa de cultura, Espaços Culturais, Galeria de Arte e Museus.

es econômicas

s

Transportes coletivos Centros Culturais, Casa de Cultura, Espaços Culturais, Galeria de Arte e Museus Município de São Paulo 2013

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Distritos

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Número de empregos em 2004, por área de ponderação 81.662 73.500 65.338 57.176 49.014 40.852 32.690 24.528 16.366 8.204 42

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Números de habitantes em 2000, por distritos Até 130.000 De 130.001 a 200.000 200.001 e mais

amento - Sempla/Dipro; IBGE. do Trabalho e Emprego. - Rais 2004.

!

Corredor de Ônibus

Distrito Subprefeitura

Terminal de Ônibus

!

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Linha Ferroviária Municipal !

Linha Metroviária

Estadual !

Aeroportos

Particular !

Federal !

Terminais Rodoviários %

N 0

6

12

18

Quilômetros

Fonte: Secretaria Municipal de Cultura – SMC; Guia da Folha de São Paulo. Elaboração: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano – SMDU / Departamento de Produção e Análise de Informação – DEINFO.

0

6

12

18

Quilômetro

Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento - Sempla/Dipro

regos foi concebido para mostrar os contrastes na distribuição espacial de ambos. Para isso, foram de forma a destacar, principalmente, as maiores concentrações em ambas. Desse modo, as manchas m correspondem às zonas de maior concentração de empregos, enquanto os tons mais carregados de opulosas da cidade. A imagem ilustra, portanto, um fenômeno conhecido: a distância entre moradia e de de grandes deslocamentos diários para a maioria da população.

érica da cidade, contraposto à concentração espacial dos empregos, produz um número excessivo de

Fonte: Secretaria Municipal de Cultura

Morar no Centro

19


Território e Desigualdades Sociais

Por fim, através da sobreposição entre as oportunidades

Mapa 5 - Território e oportunidades econômicas -

econômicas (empregos) e a distribuição populacional

População e empregos formais População e empregos formais

Território e oportunidades econômicas

Transportes coletivos

da cidade (mapa 5), é possível verificar a desigualdade e polarização entre os locais onde se concentram as !

oportunidades de emprego (região centro-sudoeste) e

! ! !

os locais onde há maior população (bairros periféricos).

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Distritos

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Número de empregos em 2004, por área de ponderação 81.662 73.500 65.338 57.176 49.014 40.852 32.690 24.528 16.366 8.204 42

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Números de habitantes em 2000, por distritos Até 130.000 De 130.001 a 200.000 200.001 e mais

!

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Fonte: 2000; Ministério doIBGE. Trabalho e Emprego. Fonte:Censo SecretariaDemográfico Municipal de Planejamento - Sempla/Dipro; Censo Demográfico 2000; Ministério do Trabalho e Emprego. Relação Anual de Informações Sociais - Rais 2004. Relação Anual de Informações Sociais - Rais 2004.

20

Morar no Centro

O mapa de população e empregos foi concebido para mostrar os contrastes na distribuição espa sobrepostas as duas camadas, de forma a destacar, principalmente, as maiores concentrações em a escuras em vermelho e marrom correspondem às zonas de maior concentração de empregos, enqu verde indicam as áreas mais populosas da cidade. A imagem ilustra, portanto, um fenômeno conhec emprego, que gera a necessidade de grandes deslocamentos diários para a maioria da população.


As periferias concentram a população de baixa-renda,

suas tarefas domesticas e dormem poucas horas para

tendo pouca infraestrutura, poucos equipamentos

começar tudo outra vez.

públicos e transporte precário, funcionando como bairros dormitório onde a população vive o “exílio da periferia” (Maricato, 2001), sendo excluídas do acesso a equipamentos culturais e de lazer da cidade, que se concentram na região central, como visto no mapa 4. Essa polarização faz com que a população que vive na

Pode-se dizer que o que seria a tríade moderna casa/ trabalho/lazer, para essa parcela da população está mais para casa/deslocamento/trabalho, uma rotina no mínimo absurda, porém real, e encarada muitas vezes de forma natural, como se essa fosse a única opção possível, viver o exílio da periferia.

periferia precise se deslocar durante horas diariamente

“Foram e gostaram, apesar de todos os sacrifícios

para ter acesso à cidade consolidada, com infraestrutura,

e das condições precárias. Nas condições em

equipamentos e empregos. Tendo suas vidas resumidas

que se deu a exploração da força de trabalho no Brasil nesse período, o auto-empreendimento da

a acordar de madrugada, gastar horas se deslocando,

casa própria em loteamentos tornou-se, além de

trabalhar por 8 horas e gastar mais algumas horas

um expediente de sobrevivência, parte de um

voltando para casa. Ao chegar estão exaustos, fazem

modo de vida que se desenvolveu em São Paulo, incorporado como padrão cultural e cotidiano

Morar no Centro

21


Figura 1 - Comparação entre cidade dispersa e cidade compacta

(Rogers, 2001, p.39)

aceito e desejado pelos trabalhadores de baixa

“No campo ou na cidade, a propriedade continua

e média renda. “

a ser um nó na sociedade brasileira. (…) No

(Bonduki, 1998, p. 304)

Dentro deste quadro, a solução que parece mais coerente é a aproximação entre moradia e emprego, a cidade compacta proposta por Richard Rogers em “Cidades para um pequeno planeta”. Nesse modelo as funções da cidade seriam sobrepostas gerando deslocamentos mínimos que poderiam ser feitos à pé, de bicicleta ou com transportes públicos, criando assim uma cidade mais saudável (Fig. 1). Porém, tal proposta sempre esbarra no custo da terra, o que Maricato e Santo Amore chamam de “nó da terra”.

Brasil, nona economia mundial, a questão da terra continua a se situar no centro do conflito social, mas de forma renovada. Ela alimenta a profunda desigualdade — ainda que haja a recente pequena distribuição de renda — e a tradicional relação entre propriedade, poder político e poder econômico.” (Maricato, 2011, p.186-187)

O grande problema é conseguir construir moradias por um preço acessível em regiões dotadas de infraestrutura. Como pode ser visto no mapa 6, as regiões mais valorizadas da cidade são as mesmas que apresentam maior oferta de equipamentos e empregos, como apontado nos mapas anteriores, o que as torna altamente valorizadas

22

Morar no Centro


e inacessíveis para a população de baixa-renda. Motivo

da poluição da cidade. Segundo o economista Eduardo

pelo qual a maior parte dos investimentos em habitação

Haddad, com uma redução média de 30 minutos no

para as classes baixas se concretizem em regiões afastadas

tempo gasto no trânsito, apenas em São Paulo:

e sem infraestrutura urbana e/ou empregos, onde a terra

”O aumento de produtividade resultante faria o

é mais barata, o que agrava cada vez mais a situação.

Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, que atingiu

Para romper esse paradigma, o custo da terra não pode ser visto como absoluto ao se comparar a viabilidade de produção em áreas periféricas x áreas centrais. Ao

o patamar de R$ 5,5 trilhões em 2014, crescer aproximadamente 2,83% -- ou seja, R$ 156,2 bilhões. E isso acarretaria um adicional de R$ 97,6 bilhões no consumo da população brasileira.”3 (Eduardo Haddad, 2015)

criar moradias em regiões centrais, e portanto aproximar moradia e trabalho, há uma redução, por exemplo, nos

Além do impacto econômico resultante da redução do

deslocamentos diários, feitos tanto de carro quanto de

trânsito, há também os impactos em relação a saúde,

transporte público, essa redução irá refletir em uma diminuição no trânsito e na superlotação dos transportes públicos, o que ira impactar diretamente na diminuição

3 Para maiores informações consultar: HADDAD, Eduardo; VIEIRA, Renato. Mobilidade, Acessibilidade e Produtividade: Nota sobre a Valoração Econômica do Tempo de Viagem na Região Metropolitana de São Paulo. NEREUS, São Paulo, 2015. Disponível em: <http:// www.usp.br/nereus/wp-content/uploads/TD_Nereus_08_2015.pdf>. Acesso em: Março/2016.

Morar no Centro

23


Tendo como base o mesmo raciocínio poderíamos ainda pensar nos custos indiretos que uma família têm anualmente devido a habitação periférica, como os gastos em transporte público e em saúde, devido ao desgaste diário, além da impossibilidade de fazer horas extras ou de se dedicar a outra atividade, o que aumentaria a renda familiar, valores que poderiam ser aplicados no pagamento de uma moradia em um local mais central.

como demostrado pelo Dr. Paulo Saldiva, que afirma que com uma redução de 10% da poluição de SP seria possível economizar US$10bi em 20 anos, devido a economia em saúde pública e a capacidade laboral dos indivíduos beneficiados4. Ou seja, aproximar a população de baixa-renda das áreas centrais, dotadas de infraestrutura e empregos, traria benefícios para a cidade sob diversos aspectos e geraria, indiretamente, menores gastos para o setor público (saúde, infraestrutura, transporte), justificando os altos gastos com terra urbanizada, o principal nó para a 4 GASPARIN, Gabriela. Reduzir 10% da poluição de SP ‘economizaria’ US$ 10 bi em 20 anos. G1, São Paulo, 01 out. 2012. Disponível em: < http://g1.globo.com/economia/noticia/2012/10/10da-poluicao-de-sp-causa-us-10-bi-com-saude-em-20-anos-dizmedico.html> Acesso em: Março/2016.

24

Morar no Centro

inviabilidade de moradias nessas áreas.


Mapa 6 - Preço da terra em R$

Fonte: Properati - Dezembro/20151.

1

Dados obtidos a partir de anĂşncios de vendas.

Morar no Centro

25


26

Morar no Centro


Operação Urbana Centro e o Novo Plano Diretor

Dentro dessa realidade de deslocamentos pendulares, altos custos da terra e espraiamento da cidade é importante verificar e entender a legislação que incide sobre a área de estudo (Operação Urbana Centro) e quais

e funcionário da prefeitura. A Operação Urbana Centro (Lei 12.349/1997) (…) estabelece regras urbanísticas que favorecem a renovação urbana e a verticalização, em um

as diretrizes de desenvolvimento futuro da cidade (Plano

perímetro de 662,9 hectares, abrangendo os

Diretor), além das demais legislações que influenciam esse

distritos da Sé, República e parte do Brás, com o

perímetro. Para isso foi estabelecida a seguinte hierarquia em relação as diversas leis que se sobrepõem na área: Operação Urbana Centro > ZEIS > Plano Diretor

objetivo de atrair empreendimentos e dinamizar a área central. (Silva e Sigolo, 2007, p. 10)

Para isso os índices urbanísticos determinados pela

Tal hierarquia teve como base a própria legislação,

Operação Urbana Centro, a legislação principal da

quando citada, e quando não, foi considerada a prática

área, são altamente permissivos, com altos índices de

de aplicação de tais legislações, sendo de grande ajuda

aproveitamento:

para isso a experiência e conhecimento do Arquiteto e

Para o uso residencial (categoria de uso R2.02):

Urbanista Marcelo Bernardini, professor da FAU Mackenzie

a) coeficiente de aproveitamento máximo igual

Morar no Centro

27


a 6 (seis); b) dispensa de reserva de espaço para estacionamento de veículos; c) na hipótese de opção pela construção de estacionamento para veículos, a área destinada a esta finalidade não será computada para efeito de cálculo de coeficiente de aproveitamento até o limite máximo igual a 6 (seis). (Operação Urbana Centro - Lei 12.349/1997)

- Cinemas; - Teatros e Anfiteatros; - Salas de Espetáculos; - Auditórios para Convenções, Congressos e Conferências; - Museus; - Creches; - Educação e Cultura em geral. V - As áreas de pavimentos destinadas à fruição pública como circulação de pedestres, localizadas no pavimento térreo ou em pavimentos

Além da possibilidade de construir diversas áreas que não são consideradas computáveis: IV - Não serão computadas para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento e dispensadas também das exigências de estacionamento, mesmo que conjugadas a outras categorias de uso, as áreas destinadas a: - Salões de Festas; 28

Morar no Centro

correspondentes à soleira de ingresso da edificação no nível dos logradouros públicos, não serão computadas para efeito de cálculo de coeficiente de aproveitamento; Operação Urbana Centro (Lei 12.349/1997)

Essas, entre outras vantagens da Operação, visavam estimular a produção imobiliária na região, porém, apesar


da permissividade e das isenções, não houve interesse

por bicicletas e transporte público na cidade, porém,

por parte do mercado imobiliário em investir na área

não há diretrizes especificas para a região central, que

central nos anos subsequentes a aprovação da lei, como

continua tendo a lei da OUC ditando as principais regras

apontado por Helena Menna Barreto e Leticia Sigolo:

urbanísticas da região. Dentre as poucas “vantagens

Num contexto de desinteresse pelo investimento

urbanísticas” do novo plano aplicáveis ao centro, pode-

imobiliário na área central, as respostas do

se citar:

setor privado aos benefícios da OUC foram insignificantes. (Silva e Sigolo, 2007, p. 12)

Apenas na última década é que o mercado volta a olhar para o centro, como será visto no capitulo 2. Com a aprovação do Novo Plano Diretor em 2014 há um incentivo ao adensamento nos eixos de transporte e uma grande ênfase para a promoção da mobilidade

VIII - fora das áreas de influência dos eixos, serão consideradas não computáveis: a) a área correspondente à circulação nos edifícios residenciais, limitada a 20% (vinte por cento) da área do pavimento; b) a área ocupada por usos nR no pavimento ao nível da rua, nos edifícios residenciais, limitada a 20% (vinte por cento) da área do terreno. (Plano Diretor, 2014, p. 221)

Morar no Centro

29


Com relação as Zonas Especiais de Interesse Social, o Plano Diretor de São Paulo institui 5 tipos de ZEIS, sendo que na região delimitada pela Operação Urbana Centro estão presentes áreas de ZEIS 3 e áreas de ZEIS 5 (mapa 7), que são definidas como: ZEIS 3 são áreas com ocorrência de imóveis ociosos, subutilizados, não utilizados, encortiçados ou deteriorados localizados em

habitacionais de mercado popular e de interesse social. (Plano Diretor de São Paulo, 2014)

São áreas bem localizadas que, segundo o plano diretor, devem ser destinadas a produção de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular

regiões dotadas de serviços, equipamentos e

(HMP). Porém, essas áreas delimitadas como ZEIS não

infraestruturas urbanas, boa oferta de empregos,

oferecem vantagens com relação as demais áreas da

onde haja interesse público ou privado em promover Empreendimentos de Habitação de Interesse Social; ZEIS 5 são lotes ou conjunto de lotes, preferencialmente vazios ou subutilizados, situados em áreas dotadas de serviços, equipamentos e infraestruturas urbanas, onde haja

30

interesse privado em produzir empreendimentos

Morar no Centro

Operação Urbana, já que os benefícios concedidos pela OUC, em geral, são superiores aos concedidos para áreas de ZEIS, prevalecendo o primeiro em todo o perímetro, como apontado no Decreto 56.759/2016. Com isso não há um incentivo para que as áreas de ZEIS sejam utilizadas por potenciais investidores, já que esses não


teriam vantagens sobre as demais áreas, ficando a cargo do poder público promover habitações nesses locais. O que se observa, é que a legislação existente já possui mecanismos e incentivos para a produção de habitação social e/ou de mercado popular em regiões mais centrais, assim como apontado por Maricato:

o direito de propriedade, subordinando-o ao “bem coletivo” e ao “interesse social”. A função social da propriedade e o direito à moradia estão previstos na Constituição Federal, mas entre a retórica e a prática vai um abismo.” (Maricato, 2011, p. 189)

E destacado por Santo Amore:

“Não é por falta de leis que a maioria da

“No sentido de estímulo ao investimento

população brasileira foi historicamente excluída

privado podem (e devem) ser utilizados

da propriedade formal da terra, no campo ou na

instrumentos do Estatuto da Cidade, como os

cidade, no Brasil.”

de indução à utilização ou ocupação em áreas

(Maricato, 2011, p. 95)

já infraestruturadas, combinados por exemplo com as áreas de ZEIS, visando estimular não somente a ocupação ou utilização, mas também

“O Estatuto da Cidade, de 2001, é tido como um

a construção de habitação de interesse social.

exemplo para o mundo, objeto de cursos para

Ou mesmo, nos municípios com mercado

urbanistas até na Holanda. Ele restringe e limita

imobiliário ativo e forte, pode liberar as áreas onde se quer construir habitação de interesse Morar no Centro

31


Mapa 7 - Ă reas de ZEIS 3 e 5

Zeis 3 Zeis 5

Fonte: Mapa elaborado pela autora com base no Plano Diretor de SĂŁo Paulo.

32

Morar no Centro


social (geralmente marcadas como ZEIS) do pagamento da Outorga Onerosa, tornando essas áreas interessantes ao mercado. Uma terceira

econômicos ou quaisquer outros, que se alteraram nos últimos anos propiciando novos investimentos na área.

possibilidade, um pouco diferente das demais pois trabalha no sentido de garantir moradias em áreas bem infraestruturadas é marcar ZEIS onde o mercado está atuando fortemente, ao mesmo tempo que se dá a destinação dos recursos obtidos com Outorga Onerosa para a construção de habitação de interesse social” (Santo Amore, 2013 apud MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2004, p. 76-77)

Mas, como apontado, isso não é suficiente para estimular a produção tanto de unidades sociais quando destinadas ao mercado. Portanto, há outros fatores que influenciam a retomada dos investimentos na região central, sejam relacionados a demanda, preço da terra, fatores Morar no Centro

33


34

Morar no Centro


HMP - Entre o direito à cidade e o negocio imobiliário

O Plano Diretor de São Paulo define que: Habitação de Interesse Social — HIS é aquela

R$ 724,00 (setecentos e vinte e quatro reais) per capita;

destinada ao atendimento habitacional da famílias

Habitação de Mercado Popular (HMP) é aquela

de baixa renda, podendo ser de promoção

destinada ao atendimento habitacional de famílias

pública ou privada, tendo no máximo um sanitário

cuja renda mensal seja superior a R$4.344,00

e uma vaga de garagem, e classificando-se em

(quatro mil trezentos e quarenta e quatro reais) e

dois tipos:

igual ou inferior a R$7.240,00 (sete mil duzentos e

a)

HIS 1: destinada a famílias com

renda familiar mensal de até R$ 2.172,00 (dois mil, cento e setenta e dois reais) ou renda per capita de até R$ 362,00 (trezentos e sessenta e

quarenta reais), com até dois sanitários e até uma vaga de garagem, podendo ser de promoção pública ou privada. (Plano Diretor de São Paulo, 2014)

dois reais); b)

HIS 2: destinada a famílias com

renda familiar mensal superior a R$ 2.172,00 (dois mil, cento e setenta e dois reais) ou R$ 362,00 (trezentos e sessenta e dois reais) per capita e igual ou inferior a R$ 4.344,00 (quatro mil, trezentos e quarenta e quatro reais) ou

Dos 5 tipos de ZEIS propostos pelo PD, a ZEIS 5 é a que permite o maior percentual de área construída destinada a HMP, chegando a até 60%, enquanto as demais ZEIS permitem um máximo de 20% de área destinada a essa categoria, como pode ser visto na figura 2.

Morar no Centro

35


PLANO2DIRETOR ESTRATÉGICO DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO Figura - Percentuais de área construída total por usos residenciais e não residenciais em ZEIS Quadro 4. Percentuais de área construída total por usos residenciais e não residenciais em ZEIS Anexo à Lei nº Tipo de ZEIS

HIS 1

HIS 2

ZEIS 1, ZEIS 2, ZEIS 3, ZEIS 4

No mínimo 60%

permitido

ZEIS 5

Mínimo 40%

HMP

Usos R e nR No máximo 20%

Permitido

No máximo 40%

Fonte: Plano Diretor, 2014.

A demarcação de áreas vazias como ZEIS, visando a

no que Shimbo chama de “habitação social de mercado”,

promoção de Habitação Social, ocorre pela primeira vez

assumindo o lugar do Estado como provedor de

nos anos 90 em Diadema, seguida por outras cidades.

habitações sociais (Shimbo, 2010; Sigolo, 2014).

(Santo Amore, 2013) Depois da aprovação do Estatuto da Cidade em 2001 e particularmente depois da criação do

imobiliária, já que atinge majoritariamente as famílias de

Ministério das Cidades, um novo impulso parece

maior poder aquisitivo, enquadradas no perfil de HIS 2 e

ter sido dado para a aplicação das ZEIS, quando o instrumento se prolifera nos Planos Diretores Participativos dos municípios. (Santo Amore, 2013, p. 91)

Com a ampliação do mercado habitacional proporcionado pelos financiamentos do governo federal, em especial durante o governo Lula, o mercado passa a atuar na produção de habitações sociais e de mercado popular,

36

Porém, essa produção está voltada a atender a demanda

Morar no Centro

principalmente HMP, deixando de atender a população com renda de 0 a 3 salários, que correspondem a 90% do déficit habitacional (Maricato, 2011, p.73). Portanto, ao criar ZEIS especificas que incentivem a produção de HMP, o poder público prioriza a demanda imobiliária em detrimento do atendimento de famílias de baixa-renda, que continuam não tendo direito à cidade.

1


Morar no Centro

37


Foto: Fabio Piva

“Prédios vão se erguer E o glamour vai colher Corpos na multidão” Casa de Papelão Criolo


O MERCADO IMOBILIÁRIO

“Ao contrário dos mercados de produtos do trabalho humano, em que os preços giram ao redor de uma média constituída pela soma dos custos de produção e da margem do lucro capaz de proporcionar a taxa de lucro média sobre o capital investido, os preços no mercado imobiliário tendem a ser determinados pelo que a demanda estiver disposta a pagar.” (Singer,1978, p.23)


Antecedentes

Este trabalho tem como foco a análise da atual produção habitacional na região central da cidade de São Paulo promovida pela iniciativa privada. Portanto, as considerações feitas neste item têm como objetivo destacar alguns pontos considerados importantes para compreender o desenvolvimento da produção habitacional e que podem contribuir para a compreensão do atual cenário. Não há o objetivo aqui de fazer um histórico completo sobre o mercado imobiliário na capital.

Séc. XIX - 1930 De forma sintética o chamado “problema habitacional”, surge com o fim da escravidão e com o inicio da industrialização, em especial em São Paulo e Rio de Janeiro, processos que resultaram na entrada de uma massa de imigrantes, vindos da Europa, e no êxodo do campo para a cidade. Esses novos trabalhadores assalariados que chegavam a cidade precisavam de um lugar para morar, o que foi providenciado pela iniciativa

Para o desenvolvimento desse item serão utilizadas as

privada, com isso surge o mercado de habitação, que irá

análises feitas por Silva (1997), Bonduki (1998), Shimbo

perdurar até os anos 1930 sem interferências do Estado

(2010) e Sigolo (2014), que abordaram a questão em

como apontado por Bonduki e Silva:

textos acadêmicos.

“Desde o surgimento do problema habitacional em São Paulo no final do século XIX até a década de 1930, surgiram verias modalidades de moradia O Mercado Imobiliário

41


para alojar os setores sociais de baixa e média renda, todas construídas pela iniciativa privada.”

casas e cortiços produzidos por investidores privados na região central da cidade e arredores.

(Bonduki, 1998, p. 43)

1930-1964 “Esse é o grande negócio que cresce com o adensamento das cidades provocado pela

Esse modelo perdurou sem grandes modificações até a

imigração e pela industrialização. Unidades

Lei do Inquilinato (1942), que ao congelar os aluguéis

para aluguel passam a ser produzidas para as

desestimulou a produção habitacional promovida pelos

diferentes camadas sociais, com características de conforto determinadas pela capacidade de

investidores privados, que já vinha diminuindo devido

pagamento de cada faixa da demanda, garantida

a crise de 1929 e o período de guerra 1939/45 (Silva,

a margem de lucro do investidor.“

1997, p. 24).

(Silva, 1997, p. 22)

“A regulamentação do mercado de alugueis a partir de 1942, ano em que os alugueis

As classes de alta renda construíam suas próprias moradias, enquanto as classes média e média-baixa moravam quase que exclusivamente de aluguel, em

42

O Mercado Imobiliário

foram congelados, constitui uma das principais causas da transformação das formas de provisão habitacional no Brasil e em São Paulo, desestimulando a produção rentista e transferindo


para o Estado e para os próprios trabalhadores

Estado Novo, a especulação imobiliária e as

o encargo de produzir suas moradias.

transformações no mercado imobiliário com o

Esse processo ocorreu na década de 40, em meio a uma das mais graves e dramáticas crises de moradia da história do país , provocando o

surgimento das incorporações de apartamentos para venda.” (Bonduki, 1998, p. 209)

surgimento de formas alternativas de produção de moradias, baseadas no auto-empreendimento em favelas, loteamentos periféricos e outros assentamentos informais. O período foi marcado

Nesse período a oferta se afasta para a periferia, os loteamentos periféricos se multiplicam, viabilizados

pela carência de moradias produzidas pelos

pela expansão do sistema de ônibus, e os trabalhadores

rentistas tradicionais, atraídos pelas novas

passam a auto-construir sua moradia, em lotes muitas

oportunidades de investimento geradas pelas transformações econômicas então em curso e

vezes irregulares (Maricato, 1982, Bonduki, 1998). Essa

desestimulados pelo congelamento dos alugueis

mudança tem como um de seus objetivos remover do

intitulados pela Lei do Inquilinato. E a situação

salário dos trabalhadores a parcela referente a moradia,

agravou-se com os despejos judicias de locatários de baixa e média renda, a demolição acelerada

com isso os salários podem ser reduzidos já que a casa

de edificações nos bairros centrais provocada

é provida por mão-de-obra não paga, sendo construída

pela abertura de novas avenidas durante o

pelo próprio morador nos finais de semana e horas livres.

O Mercado Imobiliário

43


Tal situação perdura até hoje em diversos assentamentos ilegais e bairros de baixa-renda da cidade (Maricato, 2015). Com as mudanças apontadas os trabalhadores de baixa renda se afastam da região central, enquanto as classes de mais alta renda continuaram morando próximas ao centro, porém, agora em edifícios de apartamentos. Portanto, a iniciativa privada não supre mais a produção de habitações populares, e passa a atuar no promoção de edifícios verticais para o mercado de mais alta renda de um lado e no loteamento de regiões periféricas de outro, ficando a cargo do Estado e do próprio trabalhador prover sua habitação.

“Havia, assim, um movimento contraditório: aceleração da construção de arranha-céus na área central, destinados a investidores ou aos setores de renda mais alta, e queda na edificação de outros tipos de prédios para o mercado de locação residencial, devido ao congelamento dos alugueis. Essa queda agravou a crise habitacional e, ao mesmo tempo, gerou um excedente financeiro que alimentou a especulação imobiliária (…)“ (Bonduki, 1998, p.251) “Assistia-se, portanto, a um mesmo processo que se materializava de duas formas: de um lado, a aceleração da verticaização nas áreas centrais e nos bairros limítrofes ao centro e, de outro, aumento da periferização pela auto-construção, ambas, aliás, promovidas pela iniciativa privada.” (Silva, 1997, p. 25)

44

O Mercado Imobiliário


1964-1990 Apenas em 1964 com o Banco Nacional de Habitação

funcionários ligados aos institutos de aposentadoria, não atingindo a maior parte da população trabalhadora1.

(BNH) é que o Estado passa a interferir de forma massiva

Em contraposição a boa qualidade dos conjuntos

como provedor de moradias para a população de baixa

promovidos pelos IAP’s a produção do BNH buscou

renda.

apenas a redução de custos, deixando de lado questões “A implantação do modelo politico autoritário, a

relacionadas a qualidade e a localização dos conjuntos

partir do golpe militar de 1964, foi acompanhada

populares.

de um discurso de prioridade para a intervenção do Estado na provisão da casa própria.” (Silva, 1997, p. 46)

Antes disso os Institutos de Aposentadoria e Pensão (IAP’s) passam a atuar na provisão de habitação, sendo um exemplo de boa qualidade arquitetônica e de inserção urbana. Porém, tais edifícios eram destinados apenas aos

“O desenvolvimento dos programas populares do BNH vai mostrar que a redução do custo só foi buscada pela redução do padrão construtivo e pela localização periférica […]” (Silva, 1997, p. 47)

No fim dos anos 60, enquanto o BNH provia habitação 1 Para mais informações consultar: BONDUKI, Nabil; KOURY, Ana Paula. Os pioneiros da habitação social. São Paulo: Ed. UNESP, 3 v..

O Mercado Imobiliário

45


em regiões periféricas para a população de baixa-renda,

transferência da centralidade dominante em direção à

o mercado continuou a suprir a demanda de média e alta

calha do Rio Pinheiros está

renda através da verticalização de bairros consolidados,

“A criação da macro-acessibilidade por

o que era viabilizado em grande parte pelo SFH (Sistema

automóvel em escala urbana — com tratamento

de Financiamento Habitacional). (Silva, 1997, p. 77) Nesse período, como apontado por Nakano, Campos e Rolnik (2004), o centro passa por “uma mudança no perfil de seus usuários, configurando novos focos de dinamismo e novas vocações para a área. Nesse sentido, enquanto determinadas funções e espaços se esvaziam, outros apresentam uma vitalidade continuada

privilegiado para o setor sudoeste, amparando o deslocamento dos usos centrais de prestigio nessa direção por meio de ambiciosas obras de avenidas, túneis e complexos viários — foi acompanhada por políticas que mantiveram a área central como foco das redes de transporte coletivo, com linhas de metrô, terminais e corredores de ônibus, consagrando o caráter crescentemente popular da região.” (Caminhos para o centro, 2004, p. 155)

ou mesmo crescente.” (Caminhos para o centro, 2004, p. 154)

Com isso há um desinteresse do mercado imobiliário pela região e um esvaziamento populacional, o que irá

Para os autores entre os fatores responsáveis pela

46

O Mercado Imobiliário

perdurar por anos.


Na década de 80, como apontado por Sigolo “[…] o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) entrou em crise, culminando na extinção do

oferta no mercado residencial formal brasileiro, o que se alongou até o início dos anos 1990.” (Sigolo, 2014, p. 59-60)

Banco Nacional de Habitação (BNH) em 1986. […] A recessão dos anos 1980, além de provocar

1990-2002

a redução na arrecadação das principais fontes de recursos do sistema, devido aos elevados índices inflacionários que a acompanharam, provocou reajustes elevados nas prestações

Com a estabilização econômica garantida pelo Plano Real em 1994, surge um cenário econômico mais favorável, do

dos financiamentos concedidos, o que, em um

ponto de vista da produção habitacional (Sigolo, 2014).

período de arrocho salarial, fez que a taxa de

“(…) apesar da conjuntura econômica mais

inadimplência crescesse a níveis insustentáveis,

promissora para a atividade imobiliária,

atingindo 60% na fase mais crítica (Damiani,

conquistada pela estabilização econômica,

1993).

a carência de recursos disponíveis para o

A retração na concessão de financiamentos

financiamento habitacional se mantinha. Diante

habitacionais em função do esgotamento dos

disto, parte dos agentes promotores se mobilizou

recursos das principais fontes do SFH, frente

para a busca de alternativas. Neste momento,

à forte dependência da produção habitacional

surgiram os planos de auto-financiamento, que,

ao financiamento, provocou o arrefecimento da

segundo Botelho, apresentavam-se como solução

O Mercado Imobiliário

47


para uma parcela da população de média renda, que, embora tivesse condições para adquirir um imóvel, não era atendida pelos programas habitacionais do Estado, limitados pelo sucateamento imposto ao SFH, e tampouco era atendida pelo restrito mercado formal, que então se direcionava majoritariamente às camadas de mais alta renda (Botelho, 2005, p.7). “ (Sigolo, 2014, p.61)

No governo FHC (1995-2002), após quase 10 anos do fim do BNH ocorre uma mudança,

imóveis usados em detrimento da produção de novas unidades: “(…)o balanço da política habitacional nos dois governos de FHC, feito por Valença (2001), demonstrava que a ênfase na produção da habitação cedia lugar para o consumo da habitação. Isso quer dizer que foram enfatizadas linhas de financiamento diretamente ao consumidor para adquirir a casa própria, sobressaindo, por exemplo, o financiamento para aquisição do imóvel usado.” (Shimbo, 2010, p.70)

“(…) quando se introduziu, claramente, princípios de mercado na provisão de habitação.”

Com poucos investimentos em habitação feitos pelo poder

(Shimbo, 2010, p. 67)

público, e as mudanças no sistema de financiamento,

Nesse período houve um incentivo ao consumo de

48

O Mercado Imobiliário

houve um incentivo à produção de mercado voltada a classe alta:


“Comprometidas com a concessão de crédito

2002-2010

aos seus compradores, as construtoras e incorporadoras tinham sua capacidade de investimento reduzida, o que contribuiu para que os lançamentos habitacionais se concentrassem

Como apontado por Sigolo, uma série de fatores contribuíram para a retomada do financiamento

nas faixas de mais alta renda, capazes de quitar

habitacional durante o governo Lula2, o que somado

suas dívidas em prazos mais curtos, liberando

a redução das taxas de juros ampliou o interesse das

mais rapidamente recursos para o reinvestimento na produção (Botelho, 2007).“ (Sigolo, 2014, p.63)

instituições financeiras na concessão de créditos de longo prazo. (Sigolo, 2014, p.71)

2 “Não se pode negligenciar o fato de a retomada do financiamento habitacional durante o governo Lula ter sido beneficiada pela estabilidade macroeconômica alcançada desde o final da década de 1990, e consolidada no início dos anos 2000. O crescimento da economia nacional, acompanhado pelo aumento da formalização do trabalho e por uma política de valorização do salário mínimo, fez crescer a massa salarial no país e, com ela ampliada, a capacidade de poupança dos brasileiros. Com isto, os depósitos nas cadernetas de poupança, bem como as contribuições compulsórias de empregadores e empregados, cresceram, o que também contribuiu para o aumento na arrecadação das fontes de recursos que alimentam o SFH, o FGTS e o SBPE. “ (Sigolo, 2014, p. 71)

O Mercado Imobiliário

49


Visando atender as camadas de média e baixa renda

Posteriormente, em 2009, foi lançado o PMCMV, e

uma série de medidas foram adotadas,

a demanda solvável se ampliou ainda mais com os

“Além da retomada dos recursos para o

benefícios de financiamento do programa, que incluíam

financiamento habitacional, medidas adotadas

os trabalhadores informais,

pelo governo federal, como a redução das taxas de juros adotadas e a ampliação do prazo de amortização das dívidas para 30 anos, e posteriormente para 35 anos, além da diminuição das exigências na concessão do crédito, facilitaram o seu acesso, e, com isto,

“67% dos brasileiros tornaram-se aptos a assumir um financiamento habitacional, o que 5 anos antes era possível apenas para 10% da população.” (Sigolo, 2014, p. 79)

ampliaram a demanda solvável3 no país, o que é fundamental para que o capital investido na produção habitacional se realize.” ( Sigolo, 2014, p. 78)

Nesse período foram priorizados os investimentos em unidades novas, em detrimento de outras modalidades. Como demonstrado por Sigolo em sua pesquisa, o mercado passa a atuar nas áreas periféricas com foco nas classes média e média baixa, ocupando grandes

3

50

Demanda que dispõe dos meios para pagar.

O Mercado Imobiliário

terrenos e contribuindo para o espraiamento da cidade.


“O avanço do mercado formal de moradia rumo

condição de acesso à casa própria, parte

às periferias, acompanhado pelo aumento dos

destes novos proprietários teve que se dirigir

preços dos imóveis residenciais, vem redefinindo

para municípios e distritos mais periféricos

a segregação socioespacial na metrópole

da metrópole, onde se concentraram os

paulistana. Parte das periferias de ocupação

empreendimentos do PMCMV. Os novos

mais antiga – autoconstruídas, que ao longo dos

endereços na maior parte das vezes distanciaram

anos foram se consolidando pelos expedientes

seus moradores de seus locais de trabalho, de

informais da classe trabalhadora e também por

estudo e de lazer, sujeitando-os a exaustivos

ações fragmentadas e investimentos pontuais

e dispendiosos deslocamentos diários,

do poder público, muitas vezes em compasso

sobrecarregando, assim, as já saturadas redes

com os tempos eleitorais – tornou-se território

metropolitanas de transportes e viárias.”

em disputa pelos agentes do setor imobiliário

(Sigolo, 2014, p. 259)

com o surgimento de novos vetores de atuação do mercado residencial formal.” (Sigolo, 2014, p. 255)

Em paralelo o mercado de alta renda continua atuando em bairros consolidados através da verticalização, como já apontado anteriormente.

“Deste modo, o padrão de urbanização calcado na expansão periférica se intensificou. Como

O Mercado Imobiliário

51


52

O Mercado Imobiliรกrio


A atual produção habitacional no centro de São Paulo (2010-2015)

Esse capitulo tem como base os dados levantados de forma empírica pela autora. Para a análise da atual produção imobiliária no centro da cidade de

Como visto desde as décadas de 50 e 60 houve um esvaziamento da região central, mas esse cenário vem se modificando nos últimos anos.

São Paulo foram levantados 28 empreendimentos

Diversos fatores podem ter influenciado a retomada

lançados na região entre os anos de 2010 e 2015.

dos investimentos nessa região, pode-se supor que

Todos os empreendimentos foram catalogados

dentre eles estão a escassez de terras e o consequente

e receberam uma ficha própria de informações

aumento do valor da terra em bairros consolidados,

que podem ser consultadas no apêndice deste

que vem se verticalizando desde a década de 40 com

trabalho, juntamente com as informações dos

um acentuado aumento nos anos 90, também fatores

procedimentos utilizados para tal levantamento

econômicos podem ter influenciado essa mudança, as

e fichamento. Todos os dados foram retirados

vantagens da OUC, fatores macroeconômicos, entre

diretamente dos sites e anúncios publicitários

outros. Para compreender tal mudança seria necessário

das incorporadoras.

um estudo exaustivo sobre o assunto, o que não é o objetivo deste trabalho. Fato é que o centro voltou a

O Mercado Imobiliário

53


7

26

12

3

1

9 22

28 20 21

24

5 13

4

15

25 14 19

11 10

8

6 2

54

O Mercado Imobiliรกrio


Mapa 8 - Lançamentos 2010-2015 1 - Estação Brás

Setin

2 - Downtown Brigadeiro

Setin

3 - Downtown São João

Setin

4 - Downtown São Luís

Setin

5 - Downtown Praça da República

Setin

6 - Downtown Genebra

Setin

7 - Downtown Estação da Luz

Setin

8 - Downtown Praça da Sé

Setin

9 - Sky Paulicéia

23 27

18

17

10 - Griffe Paulicéia 360º

TPA

11 - Home Bikers Paulicéia

TPA

12 - AM PM Paulicéia

TPA

13 - Vibe República

Cyrela

14 - Inspired São Paulo

Cyrela

15 - Mood

Cyrela

16 - Hi Centro

Gafisa

17 - Portal Centro

Even

18 - Br Caetano

BKO

19 - BKS Santo Antônio

BKO

20 - BK30 Arouche

BKO

21 - Aurora Paulistana 22 - Smart Santa Cecilia

16

TPA

Tenerife Gafisa

23 - Add House

Engelux

24 - Vallore Brás

PDG

25 - Urbe

PDG

26 - SP Next Home

Esser

27 - Capital Brás

Esser

28 - SP New Home Esser Fonte: Mapa elaborado pela autora com base no MDC.

O Mercado Imobiliário

55


ser viável e lucrativo para o investidor, ocorrendo uma retomada dos investimentos voltados majoritariamente para alta renda nos últimos 10 anos. Tal crescimento é evidenciado por autores que estudam a região, como Kazuo Nakano (2015) que em sua tese de doutorado verificou que “ocorreu crescimento populacional na maior parte dos Centros Antigo e Expandido, invertendo as tendências de decrescimento verificadas na década de 1990 (Nakano, 2015, p. 118).

56

O Mercado Imobiliário


Figura 3 - Aumento populacional na região central na década de 2000

Fonte: “Classe média de São Paulo volta a morar em bairros centrais. Folha de São Paulo, 14 set. 2015.

O Mercado Imobiliário

57


Figura 4 - Anúncio publicitário do Edifício Vibe República - Incorporadora Cyrela

Fonte: Incorporadora Cyrela

O que também é evidenciado nas propagandas de novos

6358 novas unidades na área, indicando que a região

empreendimentos, voltados sobretudo a investidores.

provavelmente mantém o crescimento populacional entre

Esse é o caso, por exemplo, do empreendimento Vibe

2010 e 2015.

República da Incorporadora Cyrela, onde é evidenciado o potencial de investimento da região, com um destaque em relação ao crescimento, a valorização e ao investimento do setor público na área (Fig. 4).

Quando considerado o ano de lançamento dos imóveis estudados verifica-se que, aparentemente, houve um aumento no número de unidades lançadas entre 2010 e 2015, indicando um crescimento de investimentos na

O mesmo pode ser verificado nos mapas 9.1, 9.2 e 9.3,

região (Graf. 1). Porém, vale ressaltar que a análise não

que demonstram uma taxa de crescimento negativa na

engloba todos os lançamentos ocorridos desde 2010, o

região central até o ano 2000, enquanto que entre 2000

que pode gerar uma distorção nos dados.

e 2010 o centro passa a ter um crescimento populacional entre 1,01% e 3,00%. Apesar de não haver dados oficiais relativos aos últimos 5 anos, levando-se em conta apenas os imóveis levantados na pesquisa, há um acréscimo de

58

O Mercado Imobiliário


Gráfico 1 - Empreendimentos por ano de lançamento

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

Mapas 9.1, 9.2 e 9.3 - Taxa geométrica de crescimento anual Taxas geométricas de crescimento anual

1980 a 1991

1991 a 2000

2000 a 2010

Distritos Taxas (%) Até -3,95 De -1,99 a -1,00 De -0,99 a -0,50 De -0,49 a 0,00 De 0,01 a 1,00 De 1,01 a 3,00 De 3,01 a 8,00 8,01 ou mais 0

Fonte: IBGE. Censos Demográficos. Fonte:deIBGE/ Censos Elaboração: Secretaria de Desenvolvimento Urbano - SMDU / Departamento de Estatística e Produção Informação - DIPRO demográficos

6 12 Quilômetros

18

- Secretária de Desenvolvimento Urbano - SMDU

O Mercado Imobiliário

59


Gráfico 2 - Empreendimentos por incorporadora

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

Quem está fazendo? Os 28 empreendimentos analisados estão divididos entre 10 incorporadoras diferentes. Dentre elas podese destacar a atuação da Setin, responsável por 29% dos edifícios lançados na região, mais que o dobro da segunda colocada, a incorporadora TPA, responsável por 14% dos empreendimentos. (Graf. 2) Dentre as incorporadoras que estão investindo na região temos nomes conhecidos - Cyrela, Esser, PDG, Gafisa e Even - responsáveis por 40% dos empreendimentos. Enquanto que os outros 60% estão divididos entre incorporadoras de menor porte, com destaque para Setin, TPA e BKO, que juntas representam 54% dos empreendimentos. 60

O Mercado Imobiliário

Gráfico 3 - UH por incorporadora

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

As incorporadoras Setin, TPA e BKO demonstram um direcionamento para um modelo específico de empreendimento, com edifícios localizados majoritariamente na região central, diferente das incorporadoras de maior porte que possuem um leque mais amplo de público alvo e localização. Ao analisar o número de unidades lançadas por cada incorporadora (Graf. 3), as porcentagens não sofrem grande variação em relação ao número de empreendimentos. A maior variação é da TPA, que apesar de ser responsável por 14% dos empreendimentos lançados, representa apenas 10% das UH. Tal proximidade demonstra que não há uma variação muito relevante em relação ao número de apartamentos de cada empreendimento.


Gráfico 4 - Tipologias por empreendimento

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

O que está sendo feito? A partir do levantamento dos empreendimentos lançados serão feitas duas análises, uma referente às tipologias dos apartamentos, e outra em relação a implantação dos edifícios. Com tais análises será possível deduzir o

Grafico 5 - Variação tipológica

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

(3 edifícios) têm tipologias de 3 dormitórios. Somente 1 empreendimento (Vallore Brás - PDG) não possui nenhuma unidade do tipo studio ou 1 dormitório. Portanto, verificase uma preferência das incorporadoras por imóveis destinados a 1 ou 2 indivíduos (Graf. 4).

público alvo a que esses empreendimentos se destinam,

Ao somar as diferentes plantas presentes nos 28

assim como a relação edifício-cidade em uma região

empreendimentos, chega-se a um total de 103

historicamente consolidada e com características urbanas

variações4. Quando analisadas verifica-se novamente uma

muito marcantes.

predominância das tipologias studio e 1 dormitório (78%),

Tipologias Dos 28 edifícios estudados 54% possuem apenas apartamento do tipo studio e 1 dormitório, 36% possuem unidade de até 2 dormitórios e apenas 11%

enquanto unidades de 2 dormitórios representam 19% e apenas 3% são unidades que possuem 3 dormitórios (Graf. 5). Interessante notar que as poucas unidades de 4 Ex. 1 empreendimento possui apenas tipologias Studio, porém, há 3 plantas dessa tipologia com metragem e/ou configuração diferentes.

O Mercado Imobiliário

61


Gráfico 6 - Área dos apartamentos

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

Gráfico 7 - Tipologias até 49,00m²

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

3 dormitórios foram lançadas por incorporadoras de Os dados do Gráfico 5 e 6 se referem as variações

grande porte (PDG - 2011, Esser - 2012 e Even - 2014).

de tipologias lançadas por empreendimento, que totalizam 103 plantas. Não foi levado em conta quantas unidades de cada tipologia compõem o edifício devido a falta informações a respeito.

Em relação a área dessas 103 plantas, observa-se uma variação muito grande, com plantas que vão de 19,00m² (BKS Santo Antônio - BKO) a 117,00m² (Estação Brás - Setin). Apesar da diferença de metragens pode-se

Ex.: O Empreendimento Downtown Brigadeiro

verificar uma predominância de unidades habitacionais

possui 4 tipologias diferentes - 40,00m²-Studio /

com menos de 49,00m², representando 60% das plantas,

57,00m² - 2 dormitórios/ 95,00m² - Studio / 99,00m²

enquanto que apartamentos com mais de 71,00m² são

- 1 dormitório - portanto 25% das tipologias tem

a minoria, apenas 14% dos apartamentos (Graf. 6). Em

até 49,00m², 25% tem entre 50,00m² e 70,00m²,

média os apartamentos possuem 49,16m², reforçando

e 50% tem mais de 71,00m². Sendo que 50% são

a tendência de unidades pequenas.

unidades studio, 25% são 1 dormitório e outros 25% são unidade de 2 dormitórios.

Ao cruzar os dados dos gráficos 5 e 6 é possível verificar a relação entre as tipologias e o tamanho dos apartamentos

62

O Mercado Imobiliário


Gráfico 8 - Tipologias 50,00m² a 70,00m²

Gráfico 9 - Tipologias 71,00m² ou mais

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

(Graf. 7, 8 e 9). As tipologias Studio e 1 dormitório são

Tal fato parece incoerente levando-se em conta as

significativas em todas as metragens, representando

dimensões dos imóveis, porém, ao analisar as plantas

juntas 98% dos apartamentos de até 49,00m², 45%

de tais apartamentos verifica-se que o acréscimo de área,

das unidades entre 50,00 m² e 70,00m² e metade das

na maioria das vezes, se dá através de áreas externas,

unidades acima de 71,00m².

por questões de aproveitamento de lajes de cobertura,

Na sequência aparecem as unidades de 2 dormitórios que

mantendo a área interna reduzida (plantas 1 e 2)5.

representam 52% das plantas entre 50,00m² e 70,00m²,

Em outros casos o aumento se dá devido a junção de

e 36% das com mais de 71,00m². Já as unidades de 3

duas plantas iguais, e novamente, apesar da metragem

dormitórios representam uma fatia muito pequena das

acima de 71,00m², conformam studios ou apartamentos

tipologias, como já visto no gráfico anterior.

de 1 dormitório, como nas plantas 3 e 4.

A partir das análises pode-se notar que as unidades com mais de 71,00m² possuem uma porcentagem significativa das tipologias studio (21%) e 1 dormitório (29%), representado juntas 50% dos apartamentos.

5 As áreas consideradas nas análises se baseiam nos anúncios publicitários. Nesses anúncios não há diferenciação entre área interna e externa dos apartamentos, portanto, a área externa é “vendida” como área útil dos imóveis.

O Mercado Imobiliário

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Planta 1 - Sky Paulicéia - 80,00m² - TPA

Fonte: Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário

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O Mercado Imobiliário

Planta 2 - Downtown Brigadeiro - 95,00m² - Setin

Fonte: Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário


Planta 3 - Downtown Praça da República - 71,00m²

Planta 4 - Downtown Genebra - 80,00m² - Setin

- Setin

Fonte: Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário

Fonte: Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário

O Mercado Imobiliário

65


Portanto, o aumento da área dos apartamentos não significa necessariamente tipologias com 2 ou mais dormitórios. Além disso, nas plantas 1 e 2, não há uma separação entre espaço social e íntimo, o que pode dificultar a utilização da área externa do apartamento para reuniões sociais.

66

O Mercado Imobiliário


Planta 5 - Inspired São Paulo - 47,00m² - Cyrela

Fonte: Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário

Divisão interna dos apartamentos Através da análise gráfica das tipologias foi possível verificar as divisões relativas às partes “funcionais” dos apartamentos, para isso foram analisadas 4 áreas diferentes - social, íntima, molhada e circulação. A partir dessa análise foi possível identificar padrões e até algumas curiosidades, como será demonstrado a seguir.

Planta 6 - Home Bikers Paulicéia - 28,00m² - TPA

Fonte: Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário

O modelo predominante segue um formato retangular, em que a menor dimensão é a largura do apartamento e a maior dimensão se dá no sentido entrada-varanda (Plantas 5 e 6). Tal solução garante um maior número de apartamentos com o mínimo de circulação coletiva, por outro lado, proporciona uma área de insolação e ventilação reduzida, conformada por uma única portajanela localizada na fachada do edifício. As áreas

O primeiro fato marcante é a ausência de áreas sociais nos

molhadas (banheiro e cozinha), sempre estão juntas

apartamentos do tipo studio. Essa tipologia se conforma

à circulação coletiva, tendo, na maioria dos casos,

como um espaço único em que somente o banheiro tem

ventilação mecanizada.

uma separação física, configuração semelhante a de quartos de hotel, tendo como única diferença a presença de uma pequena cozinha e em alguns casos de lavanderia.

As unidades do tipo studio que fogem a esse padrão, quando ocorrem, se justificam como forma de aproveitar ao máximo os terrenos, resultando por vezes em soluções

O Mercado Imobiliário

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Planta 7 - Downtown São Luís - 22,00m² - Setin

Planta 8 - Área de circulação Downtown Praça da Sé - 20,18% - 22,00m² - Setin

Fonte: Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário

Gráfico 10 - Porcentagem de áreas por tipologia

Fonte: Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário

no mínimo curiosas, como no caso do Edifício Downtown São Luis, da incorporadora Setin (Planta 7). O gráfico 10 representa as áreas relativas a cada função (social, íntima, molhada e circulação) nas diferentes tipologias. Como já apontado os apartamentos studio não possuem área social, já que não há uma divisão entre quarto e demais áreas, tendo, portanto, uma predominância da área íntima em relação as demais, enquanto as outras tipologias apresentam um maior equilíbrio entre as 4 áreas, com uma relação inversamente proporcional entre área íntima e social, quanto mais quartos, menor é a porcentagem de área social em relação a área total do imóvel.

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

68

O Mercado Imobiliário

As áreas molhadas variam entre 16,73% e 17,84% da área


Gráfico 11 - Integração entre cozinha e sala

Planta 9 - Área social SP Next Home - 36,00m² Esser

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

Fonte: Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário

dos apartamentos, demonstrando que apesar do maior

representa uma grande perda de área. Como pode ser

número de banheiros presentes em unidades de 2 e 3

visto na planta 8, as áreas que não são ocupadas pela

dormitórios, se mantém uma relação proporcional com

circulação se resumem basicamente ao espaço necessário

a área total do imóvel semelhante a unidade studio e 1

para os móveis, restando além disso apenas a área da

dormitório, que em geral possuem apenas 1 banheiro.

varanda e do banheiro.

Quanto as áreas de circulação nota-se uma variação de

Quanto à configuração dos apartamentos, pode-

acordo com o número de dormitórios, como pode ser visto

se verificar que em todas as tipologias há uma forte

no gráfico 10, a área de circulação é proporcionalmente

tendência de integração entre sala e cozinha, em 90% das

maior na tipologia studio (20,83%) e diminui em relação

plantas a cozinha é integrada a sala (Graf. 11), tornando a

ao aumento de dormitórios, chegando a 16,85% da

cozinha, que antes era um ambiente de serviços, uma área

área das unidades de 3 dormitórios. Uma variação

área social (Planta 9). Este artificio, além de refletir uma

significativa levando-se em conta as reduzidas áreas

mudança social, provavelmente, é um modo de utilizar

dos apartamentos studio, onde os espaços devem ser

de forma mais eficiente a pequena área dos imóveis.

otimizados ao máximo, uma circulação de quase 21%

O Mercado Imobiliário

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Planta 10 - SP Next Home - 41,00m² - Esser

Planta 11 - Add House - 33,00m² - Engelux

Fonte: Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário

Fonte: Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário

Outro mecanismo utilizado para ampliar a área dos

de 1 dormitório, em 13 plantas (42% das unidades de

apartamentos é o terraço, item presente em todas as

1 dormitório) o único sanitário existente se encontra

plantas analisadas. Porém, mais do que uma forma de

dentro do quarto, conformando uma suíte (Planta 10 e

ampliar as unidades habitacionais, a presença deste item

11). O que demostra não haver muito cuidado quanto

está relacionada a legislação vigente, segundo o Código

à separação entre áreas intimas e sociais, aproximando

de Obras e Edificações (Lei 11.228/1992), os terraços

muito essa tipologia do modelo studio, em que também

não são considerados como área computável, desde

não há tal separação.

que não ultrapasse 10% da área de projeção do edifício. Interessante notar como limites impostos pela legislação são incorporados aos edifícios e acabam resultando em “tendências arquitetônicas”, presentes em todos os lançamentos e tidos como itens indispensáveis para a venda. Por fim, verifica-se uma solução curiosa nos apartamentos

70

O Mercado Imobiliário


Figura 5 - Anúncio publicitário do edifício SP Next Home - Incorporadora Essser

Fonte: Incorporadora Esser

O O edifício Como visto, os apartamentos lançados na região tem metragens reduzidas, em média 49,16m², e são predominantemente do tipo studio, fato exaltado inclusive pelos informativos publicitários dos empreendimentos (Fig. 5). Esse modelo de habitáculo mínimo, que se resume às atividades íntimas, foi uma das propostas do movimento

Porém, o que se verifica na atual produção da região central, não tem uma relação direta com esse modelo de cidade, o que pode ser confirmado, por exemplo, na propaganda do edifício Vibe Republica (Fig. 6), voltada para investidores, em que se destaca: “As áreas comuns também são um diferencial. A ideia é sair o menos possível do condomínio, então quanto mais “equipado” ele for, melhor.” Anúncio publicitário veiculado no site do empreendimento Vibe República

moderno, que buscou exaustivamente a habitação mínima como forma de solucionar a demanda por habitações no pós-guerra. De forma resumida, o conceito era que a redução do espaço individual de cada habitante seria compensada pela cidade, que abrigaria os equipamentos coletivos necessários para a vida urbana do habitante.

O que demonstra que a localização privilegiada, próxima de diversos equipamentos culturais e de lazer, não elimina a lógica de áreas de lazer exclusivas, comuns em “condomínios-clube” em outras regiões da cidade. Atividades que poderiam ocorrer no âmbito da cidade

O Mercado Imobiliário

71


Figura 6- Anúncio publicitário do edifício Vibe República - Incorporadora Cyrela

Fonte: Incorporadora Cyrela

são incorporadas, de modo segregado, em áreas de

ser mais unidades residenciais, demonstrando que a área

lazer e serviços exclusivas, ao mesmo tempo em que,

de lazer exclusiva ainda é muito valorizada, mesmo em

contraditoriamente, a localização e infraestrutura da região

uma localização em que o preço do m² útil para venda é

são vendidas como benefícios dos empreendimentos.

muito alto. Ao que parece é mais vantajoso perder dois

Itens de lazer e serviços Os novos edifícios da região central, de certa forma, reproduzem o modelo dos “condomínios-clube” em relação aos itens de lazer exclusivos. Mas, para se adaptar aos lotes menores, tal modelo foi adaptado, os itens continuam presentes, só que em tamanho reduzido e adaptados para um público específico. Ao invés de ocuparem o térreo, devido ao tamanho reduzido dos lotes, essas áreas são encaixadas em 1 ou 2 pavimentos do edifício, tomando o lugar, inclusive, do que poderiam 72

O Mercado Imobiliário

andares de apartamentos, do que deixar de ter áreas de lazer exclusivas. Como já demonstrado há uma predominância de edifícios apenas com tipologias studio e 1 dormitório, e poucos empreendimentos com unidades destinadas à famílias de 3 ou mais indivíduos, ou com configurações variadas, o que é reforçado pelos itens de lazer dos condomínios. Há uma preponderância de áreas destinadas aos adultos, com piscinas, áreas gourmet, salão de festas, academia, entre outros itens. Apenas 25% dos edifícios possuem áreas


Gráfico 12 - Área de Lazer infantil por empreendimento

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

destinadas a crianças, como playground, brinquedoteca

provavelmente, uma necessidade de mudança para outras

e espaço infantil, e desses, todos possuem apartamentos

regiões da cidade.

com 2 ou mais dormitórios, evidenciando o perfil de família com filhos a que são destinados (Graf. 12).

Também é comum a presença de itens “tecnológicos” nos empreendimentos, por exemplo, tomadas usb, espaços

Portanto, 75% dos edifícios são voltados à estruturas

comuns com wi-fi, “lavandeira wi-fi” e aplicativos de

familiares muito rígidas, compostas apenas de 1 ou 2

celular para gerenciar e compartilhar itens do condomínio,

indivíduos adultos, não há uma diversidade e flexibilidade

como lavanderia, salão de festas, bicicletas, dentre

nos imóveis. Isso faz com que o período de utilização

outros. Inclusive um dos empreendimentos analisados,

desses apartamentos seja muito curto, já que eles não

Smart Santa Cecilia - Gafisa, é baseado no conceito de

absorvem mudanças em relação a estrutura familiar ou

compartilhamento, toda a sua propaganda é voltada

em relação ao estilo de vida do morador, que podem

para isso, dentre os itens compartilháveis, além da área

ocorrer ao longo do tempo. Os imóveis são, de certa

de lazer do condomínio, há bicicletas, carros e até um

forma, perecíveis, e destinados a um público muito

apartamento para receber visitas (Fig. 7).

específico, qualquer mudança no “estilo de vida” implica,

O Mercado Imobiliário

73


Figura 7 - Anúncio publicitário do edifício Smart Santa Cecília - Incorporadora Gafisa

Fonte: Incorporadora Gafisa

74

O Mercado Imobiliário


Vale ressaltar que a presença de áreas de lazer é influenciada pela atual legislação da cidade, que exige uma área mínima de lazer por unidade habitacional. Portanto, legalmente, os incorporadores não poderiam deixar de construir tais áreas. Mas, vale o questionamento da real necessidade delas em localizações tão centrais e dotadas de equipamentos culturais e de lazer. Além de, é claro, a real necessidade de áreas como:

A inserção de serviços compartilhamos gerenciados por aplicativos, pode ser vista também como uma forma de reduzir os gastos com infraestrutura para o condomínio, pois, através do gerenciamento é possível reduzir o número de equipamentos disponíveis sem gerar filas ou desconfortos para sua utilização, gerando dessa forma economia para os empreendedores.

pet place, redário, estar sob pergolado, dentre outras áreas presentes nos empreendimentos.

O Mercado Imobiliário

75


Gráfico 13 - Serviços pay-per-use por empreendimento

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

Pay-per-use Outra característica dos novos edifícios da região são os serviços pay-per-use, presentes em 46% dos empreendimentos (Graf. 13). Trata-se de serviços exclusivos oferecidos pelo condomínio para seus

investidores, que podem alugar os imóveis para jovens estudantes ou, até mesmo, para trabalhadores que precisem passar alguns dias ou meses na cidade. Dessa forma o apartamento funcionaria quase como um hotel, com as vantagens do serviço pay-per-use.

moradores e que devem ser pagos quando utilizados.

Vagas de estacionamento

Os serviços são variados, estão presentes desde, por

Apesar de os empreendimentos da região não

exemplo, lavanderia, massagista, manicure, e serviços

abandonarem o lazer exclusivo, característico dos

de delivery, até um “dog walker”, que consiste em um

condomínios-clube, o mesmo não ocorre em relação

funcionário exclusivo para passear com o seu cachorro

ao número de vagas para automóveis. Pode-se notar

(se é que vai caber um cachorro em um apartamento

uma clara mudança em relação a este item a partir

de 19,00m²).

de 2014, quando o novo Plano Diretor de São Paulo

Tais serviços são evidenciados como vantagens para os

76

O Mercado Imobiliário

é aprovado, porém, a nova legislação não pode ser a única influência para essa mudança, pois, a Operação


Figura 8 - Implantação do edifício Home Bikers Paulicéia - Incorporadora TPA

Fonte: Incorporadora TPA

Urbana Centro de 1997, já permitia a ausência de vagas

2014 e 2015, há uma redução no numero de vagas por

nos empreendimentos da região6.

empreendimento, que passam de 1,02 vagas/unidade

Os imóveis lançados entre 2010 e 1º sem. 2014 possuem ao menos 1 vaga por apartamento, porém entre o 2º sem.

para 0,36 vagas/unidade. Sendo que, 2 empreendimentos não possuem nenhuma vaga para automóveis, um deles o Br Caetano da incorporadora BKO, o único imóvel que possui possibilidade de financiamento pelo MCMV, e o

6 O novo Plano Diretor deixou de exigir número de vagas mínima por unidade habitacional.

Home Bikers Paulicéia da incorporadora TPA (Fig. 8), que se utiliza da ausência de vagas como propaganda para o empreendimento, possuindo 104 vagas de bicicleta,

Se o Plano Diretor aprovado em 2014 não foi o

uma por apartamento.

responsável pela alteração na relação de vagas/ UH, o que pode ter influenciado essa mudança?

Esses dados refletem uma mudança com relação a mobilidade baseada no transporte individual por carro,

Alteração no estilo de vida? Redução de custos?

que durante anos determinou como as cidades seriam,

Maior aceitação do transporte público e bicicletas?

e que atualmente passa por uma revisão critica. O carro

O Mercado Imobiliário

77


Figura 9 - Anúncio publicitário do edifício Br Caetano - Incorporadora BKO

Fonte:Incorporadora BKO

não é mais visto como a solução para a mobilidade na

níveis de estacionamentos, seja em subsolo ou sobressolo,

cidade, que passa a receber investimentos no transporte

e passam a valorizar em suas propagandas o uso do

público coletivo e em meios de transporte alternativos,

transporte público e principalmente da bicicleta como

como as bicicletas. Tal mudança, aparentemente, passa

meio de transporte.

a ser aceita e incorporada pelo mercado, ao menos em regiões centrais, pois gera economia para os empreendedores, que não necessitam construir 2 ou 3 78

O Mercado Imobiliário

Essa mudança reduz os custos de construção, o que permite a produção, por exemplo, do Br Caetano, que


atende famílias beneficiadas pelo MCMV (Fig. 9). Ainda

Os anúncios publicitários, voltados para futuros moradores,

assim, como será visto mais adiante, a redução nos custos

falam da dinâmica da região central, onde tudo está

de construção não tem um reflexo direto nos valores

ao alcance de uma caminhada ou de um percurso de

comercializados no mercado.

bicicleta, e exaltam a integração dos edifícios com a

Relação edifício-cidade

cidade (Fig. 10,11 e 12), produzindo prédios como os das figuras 13, 14 e 15.

As propagandas dos imóveis estudados vendem a localização privilegiada, com equipamentos culturais e transporte público, como vantagens dos empreendimentos. Porém, como visto, diversas atividades que poderiam ocorrer no âmbito da cidade são incorporadas, de modo segregado, nesses novos edifícios. Exemplo disso são as áreas de lazer, presentes em todos os empreendimentos, e os serviços pay-peruse, exclusivos dos moradores. O Mercado Imobiliário

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Figura 10 - Anúncio publicitário do Edifício Downtown São Luís - Incorporadora Setin

Fonte: Incorporadora Setin

Figura 11 - Anúncio publicitário do Edifício Downtown Genebra - Incorporadora Setin

Fonte: Incorporadora Setin

Figura 12 - Anúncio publicitário do Edifício Downtown República - Incorporadora Setin

Fonte: Incorporadora Setin

80

O Mercado Imobiliário


Figura 13 - Perspectiva e implantação Edifício Downtown São Luís - Incorporadora Setin

Fonte: Incorporadora Setin

Figura 14 - Perspectiva e implantação Edifício Downton Genebra - Incorporadora Setin

Fonte: Incorporadora Setin

Figura 15 - Perspectiva e implantação Edifício Downton República - Incorporadora Setin

Fonte: Incorporadora Setin

O Mercado Imobiliário

81


Gráfico 14 - Destaque em relação a segurança

Gráfico 15- Loja no térreo

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

Fonte: Gráfico elaborado pela autora

Como visto, os empreendimentos não têm a relação

ambos apresentam lojas no pavimento térreo. Ainda

com a cidade tão exaltada nas propagandas. Quase

assim o edifício AMPM apresenta uma fachada voltada

todos os prédio são cercados por muros ou vidros

para a Av. Brigadeiro Tobias, que possui as mesmas

blindados. Dos 28 empreendimentos analisados, 43%

características de vidros blindados e segregação que

destacam itens de segurança em suas propagandas,

os demais exemplos.

como presença de guaritas blindadas e segurança 24 horas (Graf. 14). Apenas 5 edifícios (18%) possuem lojas no térreo (graf. 15), característica comum dos prédios da região central, porém, a presença de lojas não quer dizer necessariamente integração, como pode ser visto nas figuras 16 e 17. Dos 28 imóveis estudados apenas 2 empreendimentos demonstram uma maior integração com a cidade, são eles o edifico AMPM (Fig.18) e BK30 Arouche (Fig. 19),

82

O Mercado Imobiliário

Apenas 1 do edifícios analisados não possui muros, é o BKS 30 Largo do Arouche da incorporadora BKS. Em sua propaganda isso é apresentado como uma “Licença poética para a cidade” (Fig. 20). Portanto, de forma geral, o mercado imobiliário continua mantendo a lógica dos condomínios fechados, da segregação e segurança em relação a cidade. Não há uma interpretação da região central para produzir edifícios que se integrem ao centro e que levem em conta suas


Figura 16 - Perspectiva do Edifício Vibe República -

Figura 17 - Perspectiva Edifício SP Next Home -

Incorporadora Cyrela

Incorporadora Esser

Fonte: Incorporadora Cyrela

Fonte: Incorporadora Esser

O Mercado Imobiliário

83


Figura 18 - Perspectiva Edifício AMPM -

Figura 19 - Perspectiva Edifício BK 30 Arouche -

Incorporadora TPA

Incorporadora BKO

Fonte: Incorporadora TPA

Fonte:Incorporadora BKO

características consolidadas, como edifícios de uso misto,

centro (dinâmica, comércio, variedade) serão substituídos

térreos comercias, presença de galerias que permitem a

por mais muros e guaritas blindadas. Tal processo já vem

permeabilidade da quadra, ausência de muros, dentre

ocorrendo em regiões próximas, como o Baixo Augusta,

outras.

onde os novos empreendimentos vendem a agitação e

O que se percebe é, de certa forma, uma reprodução do modelo produzido em outras partes da cidade, porém com adaptações em relação as tipologias, aos itens de lazer, e obviamente ao tamanho dos lotes. Mas, os muros altos, vidros blindados, lazer e serviços exclusivos permanecem. Os novos edifícios negam a cidade existente, apesar de dizerem o contrario em suas propagandas, e se o mercado continuar a produzir edifícios como esses na região, em breve, os itens vendidos como vantagens de morar no 84

O Mercado Imobiliário

diversidade da região, e ao mesmo tempo constroem 2 ou 3 níveis de estacionamento no nível da calçada, criando paredões e acabando com a dinâmica da rua (Fig. 21).


Figura 20 - Anúncio publicitário do Edifício BK 30 Arouche - Incorporadora BKO

Fonte:Incorporadora BKO

Figura 21 - Edifício localizado na Rua Augusta

Produção em serie, edifícios únicos Com base nas análises gráficas, ao que parece, os empreendimentos seguem um modelo tipológico préestabelecido. Os apartamentos, de cada incorporadora, apresentam uma semelhança em relação as dimensões gerais das unidades, assim como em relação a dimensão e configuração dos banheiros e cozinhas. Segundo Shimbo (2010) essa padronização é uma prática comum em empreendimentos imobiliários, visando a maior economia possível e a maximização da produção. Ela demonstra como as dimensões dos ambientes, por vezes, têm uma modulação de acordo com as dimensões dos azulejos, fazendo com que não seja necessário quebrar

Foto: Autor desconhecido/G1

nenhuma peça. Além disso a padronização aumenta a O Mercado Imobiliário

85


Figura 22 - Anúncio publicitário do Edifício Downtown República - Incorporadora Setin

Fonte: Incorporadora Setin

velocidade na aprovação dos empreendimentos, a partir

aparentemente ocorre é um encaixe das tipologias já

do momento em que o modelo é aprovado ele pode ser

existentes, tendo como objetivo o melhor aproveitamento

utilizado em outros empreendimentos, com pequenos

possível do potencial construtivo da região, gerando

ajustes, evitando atrasos por questões burocráticas

o máximo de unidades e de área vendável. Sistema

ligadas a legislação.

semelhante ao analisado por Shimbo (2010) em

Apesar de os imóveis estudados terem uma escala de produção menor, se comparado aos grandes projetos

condomínios residenciais em outras regiões, e que, segundo a autora, é uma pratica comum nas construtoras.

periféricos estudados por Shimbo (2010), é possível

Apesar da semelhança tipológica entre os diferentes

que tais procedimentos de padronização também sejam

empreendimentos, as incorporadoras, aparentemente,

adotados pelas incorporadoras que estão atuando na

buscam diferenciar os edifícios, o que se realiza através,

região central.

principalmente, das fachadas. As propagandas destacam

As variações, quando ocorrem, estão provavelmente relacionadas com o melhor aproveitamento possível dos reduzidos terrenos, que tem em média 1918,84m². O que 86

O Mercado Imobiliário

a “individualidade” dos prédios e a “boa arquitetura”, também é frequente o destaque para painéis artísticos incorporados a fachada ou as áreas comuns (Fig. 22).


Figura 23 - Perspectiva e planta Edifício Downtown

Figura 24 - Perspectiva e planta Edifício Downtown

Brigadeiro - Incorporadora Setin

São João - Incorporadora Setin

Fonte: Incorporadora Setin

Fonte: Incorporadora Setin

Nas figuras 23 e 24, é possível notar a semelhança de plantas e a diferença de fachada dos empreendimentos da incorporadora Setin. Essa mesma comparação pode ser feita com os empreendimentos de outras construtoras.

O Mercado Imobiliário

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Para quem está sendo feito? O mercado vê um novo potencial de exploração da região central, através de um modelo imobiliário com plantas reduzidas os empreendedores conseguem viabilizar empreendimentos voltados para um nicho específico de

lazer e serviços e os informativos publicitários dos empreendimentos, pode-se esboçar o perfil do público alvo a que tais edifícios se destinam, identificando-se um nicho de mercado específico buscado por essas incorporadoras.

mercado. Para viabilizar a comercialização dos imóveis os

As tipologias de tamanhos reduzidos e a predominância

empreendedores se apoiam nos investimentos públicos

de studios e apartamentos de 1 dormitório atende,

para recuperação da área, como os projetos Nova Luz,

principalmente, pessoas solteiras ou casais.

Sala São Paulo, Pinacoteca entre outros equipamentos culturais, que são colocados como vantagens de se adquirir um imóvel na região. Nicho de mercado Ao analisar as tipologias habitacionais, a estrutura de

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O Mercado Imobiliário

Além disso, há um foco em um público mais jovem, o que pode ser notado nas propagandas dos empreendimentos (Fig. 25 e 26), há ainda um destaque para os edifícios históricos e culturais e para a grande quantidade de bares, restaurantes e equipamentos culturais do centro.


Figura 25 - Anúncio publicitário do Edifício Add House - Incorporadora Engelux

Fonte: Incorporadora Engelux

O Mercado Imobiliário

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Figura 26 - Anúncio publicitário do Edifício Vibe República - Incorporadora Cyrela

Fonte: Incorporadora Cyrela

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O Mercado Imobiliário


Portanto, de forma geral, a maior parte dos imóveis é

ou até mesmo para posterior venda, devido a alta

destinado a jovens solteiros ou casais, de classe média-

valorização do m² na área. A configuração mínima dos

alta, que trabalhem ou estudem na região central, e que

imóveis e os serviços pay-per-use são muito valorizados

abram mão do conforto do carro para se deslocar pela

nas propagandas voltadas a investidores, o que segundo

cidade de bicicleta, a pé ou de transporte público.

os anúncios, facilitaria o aluguel dos imóveis.

O centro como Investimento Além de focar em um público-alvo muito específico, muitos dos empreendimentos lançados também se voltam para investidores. É comum haver propagandas onde são evidencias a valorização da região central nos últimos anos e sua potencial valorização futura. Há um destaque para o potencial dos imóveis para

Porque não há um mercado de empresas voltadas para a gestão e aluguel de imóveis em São Paulo, semelhante ao modelo Novaiorquino ou Parisiense?

aluguel, devido a alta rotatividade do público na região,

O Mercado Imobiliário

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Preços O último aspecto analisado nos empreendimentos estudados foi em relação aos preços de venda praticados7. A pesquisa de preços se deu em 2 momentos, o primeiro no 2º semestre de 2015 e o segundo no 1º semestre

5,47% de valorização do metro quadrado, que passou de R$ 9.715,68 para R$ 10.196,46. Para as informações a seguir serão considerados os dados referentes a segunda pesquisa de preços, e portanto a mais atual.

de 2016, dentro desse curto período de tempo nota-

Ao analisar os valores mínimos e máximos verifica-se que

se uma valorização nos preços dos imóveis. Apenas

o m² mais barato é R$ 5.700,73, referente ao apartamento

5 empreendimentos apresentaram queda em seus

de 44,00 m² do empreedimento Downtown Praça da

valores, enquanto os demais tiveram uma alta que

Sé - Setin, e o mais caro é R$ 16.840,00 referente ao

variou entre 0,74% e 45,16%. A média geral ficou em

apartamento de 25,00 m² do empreedimento SP Next Home - Esser. A grande diferença de preços pode se dar

7 Os valores, sempre que possível, foram retirados de anúncios da imobiliária Abyara, quando não disponível, foram retirados da Imobiliária Viva Real ou do site dos próprios empreendimentos. No apêndice deste trabalho é possível consultar todos os valores levantados e suas respectivas fontes.

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O Mercado Imobiliário

devido ao estágio de cada empreendimento, enquanto o primeiro está em fase de lançamento o segundo, lançado em 2012, está em fase de conclusão e deverá ser entregue


em Abril de 20168. Outra característica notada na pesquisa é que existe uma relação entre o preço do m² e o tamanho do apartamento. Em geral, quanto menor o apartamento maior o preço

apartamentos que se encontram no mesmo edifício. Por outro lado, apesar da enorme diferença no valor do m², o preço total dos respectivos apartamentos tem uma variação de apenas R$ 9.884,00 (0,35%).

do m². A maior diferença de preços apresentada na

Não é possível deduzir qual a justificativa para uma

pesquisa se deu no empreendimento Downtown Estação

variação tão grande de valores, talvez seja uma estratégia

da Luz - Setin, no qual a tipologia de 22,00 m² tem o

de marketing para vender primeiramente as unidades de

valor de R$ 12.658,73/m², totalizando R$ 278.492,00,

44,00 m², afinal estas se mostram vantajosas em relação

enquanto a tipologia de 44,00 m², que se dá pela união

ao preços da unidade menor.

de dois apartamentos tipo, tem o valor de R$ 6.554,00/ m², totalizando R$ 288.376,00, ou seja, há uma variação de 93,14% (R$ 6.104,73) no valor do m², entre dois 8 Os valores citados se referem a Março de 2016. O empreendimento já foi entregue, e na última consulta realizada consta R$ 17.520,00/ m² - Maio/2016.

Apesar dessa relação não ser uma regra, em média, o valor do m² das tipologias menores é 24,95% mais caro em relação as unidades maiores do mesmo edifício, por outro lado, o preço final de venda das unidades menores é em média 26,14% mais baixo do que o valor O Mercado Imobiliário

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das tipologias maiores. Ou seja, em geral, apesar do

R$ 421.256,21,00, variando entre R$ 189.000,00, referente

valor do m² ser mais caro, o preço final de venda das

ao empreendimento Sky Paulicéia de 27,00 m², e

tipologias menores é mais barato.

R$ 999,188,00, referente ao empreendimento Downtown

Tal artificio é analisado por Sigolo em sua tese (2014), na qual ela sugere que uma das estratégias das incorporadoras é diminuir a metragem dos apartamentos para compensar a alta do preço do m². Dessa forma é possível manter o valor total do apartamento dentro de um preço aceitável. Apesar de seu estudo se referir a empreendimentos em outras regiões o processo que ocorre na região central, provavelmente, é o mesmo, justificando a implantação de tipologias reduzidas nessa área. Os valores por unidade tem um preço médio de 94

O Mercado Imobiliário

Brigadeiro de 99,00 m². Valores por tipologia Ao analisar os valores por área verifica-se que os imóveis com até 49,00 m², tem um valor médio de R$ 10.623,56/ m² e R$ 357.021,29/unidade, os imóveis entre 50,00 m² e 70,00 m² tem um valor médio de R$ 9.370,22/m² e R$ 540.101,02/unidade, e por fim os imóveis acima de 71,00 m² tem um valor médio de R$ 8.394,89/m² e R$ 710.279,33/unidade, portanto, quanto maior o imóvel, menor o valor do m², mas não do preço final de venda.


Com isso verifica-se que os imóveis de 2 ou mais

preços mínimos de parcela, demonstrando que o público-

dormitórios (situados na parcela acima de 50,00m²)

alvo buscado talvez não necessite de tais benefícios. Além

possuem um valor de venda elevado, provavelmente por

disso, dos 28 empreendimentos analisados, apenas um

isso é que a maior parte dos imóveis lançados possuem

anuncia a possibilidade de financiamento pelo PMCMV,

uma área mínima e são destinadas a pessoas solteiras

é o empreendimento Br Caetano da incorporadora BKO,

ou casais, pois uma família de alta renda, possivelmente,

interessante notar que tal empreendimento possui um

preferiria investir o mesmo valor em imóveis maiores em

site exclusivo, a parte do site principal da incorporadora

outras regiões.

onde aparecem os outros empreendimentos. Apesar do

A partir da análise dos valores fica evidente que o público a que se destina tais imóveis é de classe média-alta, com valores inacessíveis para a população de classe médiabaixa. Fato que também é evidenciado pelas propagandas

possível financiamento, o empreendimento possui apenas 1 tipologia de 27,00m² e é destinado a pessoas solteiras ou casais com rendimentos entre 6 e 10 salários, ou seja, a faixa mais alta do programa.

e formas de pagamento, em poucos anúncios é destacado a possibilidade de financiamento e são indicados os

O Mercado Imobiliário

95


O retorno ao centro Esse retorno dos investimentos imobiliários na área central é de certa forma positiva, afinal uma área que estava há anos se esvaziando e sendo degradada, está vislumbrando uma recuperação, mas a questão é que não basta construir no centro, a questão é O QUE construir e PARA QUEM construir.

Portanto, pode-se concluir que, apesar da retomada dos investimentos imobiliários na região, essa produção é destinada a uma camada especifica da população. O que deixa a questão sobre o que irá acontecer com esses imóveis nos próximos anos, afinal eles têm um período de vida muito curto, não suportando mudanças na estrutura familiar de seus moradores. Além disso, tal modelo deixa novamente as classes mais baixas afastadas da região

Os novos empreendimentos, apesar de dinamizarem a

central, dos equipamentos, infraestrutura e empregos,

região central, estão voltados a um nicho específico de

continuando sem acesso à cidade e sendo relegadas ao

mercado de alta renda, em especial jovens solteiros e

“exílio da periferia” (Maricato, 2001).

casais. Além disso, os novos edifícios se fecham para a cidade, indo contra o que eles mesmos vendem como a cidade ideal.

96

O Mercado Imobiliário

A questão é como mudar esse cenário e aliar a reocupação da região central com uma maior diversidade social e econômica.


O Mercado Imobiliรกrio

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Foto: Leonardo Soares

“Pra enxergar o infinito Debaixo dos meus pés Não basta olhar de cima” Não Perca As Crianças de Vista O Rappa


NOVAS PERSPECTIVAS

“Qualquer tentativa de reverter a situação deve depender da percepção do indivíduo de que pertence à cidade e da mobilização de todos os habitantes.” (Rogers, 2001, p.14)


Experiências internacionais

A seguir serão apresentados dois modelos de políticas

como “50/30/20”. Nesse modelo do total de unidades

habitacionais que equacionam a questão da habitação

de um prédio 30% devem ser destinados a famílias de

social e do alto custo da terra. Apesar das diferenças

classe média-baixa, 20% a baixa renda e os 50% restantes

entre São Paulo em relação a Paris e Nova Iorque,

podem ser comercializados a preços de mercado.

compreender como essas cidades lidam com a questão de prover habitações em áreas bem localizadas, garantindo o direito à cidade pode dar indicações de como lidar com a questão na cidade de São Paulo.

O programa funciona através de uma parceria públicoprivada, no qual os empreendedores recebem vantagens como isenção de impostos, incentivos para extrapolar os índices construtivos permitidos por lei, além de

Mixed-Income Program - 50/30/20 - NYC Housing

facilidades de financiamento e taxas subsidiadas. Ficando

Development Corporation (HDC)

responsáveis pelo projeto, construção e gestão dos

Devido aos altos preços dos aluguéis, a cidade de

empreendimentos.

Nova Iorque - EUA, lançou em 2002 um programa para

O modelo se baseia principalmente no aluguel, tendo

garantir moradia a preços acessíveis para a população

seus preços controlados pela prefeitura com base nos

de baixa renda. Trata-se de um programa conhecido

rendimentos das famílias a que serão destinados. Dessa Novas Perspectivas

101


Figura 27 - Edifício 200 East 94th Street

Fonte: Manhattan Scout

forma a prefeitura visa estimular a produção de mercado e ao mesmo tempo garantir moradias a preços acessíveis e em boas localizações da cidade.

Figura 28 - Edifício 88 Murray Street

Fonte: Related Rentals

que atenda os diversos tipos de famílias da cidade. O modelo se sustenta em localizações onde o preço de mercado seja elevado, pois dessa forma as unidades

As unidades destinadas ao mercado e ao aluguel

comercializadas a preço de mercado cobrem os custos

social não possuem diferenças quanto as tipologias e

das unidades destinadas ao aluguel social. Mas, para que

dimensões, sendo exigido do empreendedor que respeite

isso aconteça, é necessário que os incentivos do governo

dimensões mínimas por tipologia (studio - 46,45m² / 1

tornem tais empreendimentos viáveis financeiramente

dorm. - 60,38m² / 2 dorm. - 74,32m² / 3 dorm. - 92,90m²)1.

e mais interessantes para a o empreendedor do que

Além de respeitar a proporção quanto as tipologias, as

construir apenas unidades para o mercado.

unidades studio não podem representar mais de 15% do empreendimento e apartamentos de 3 dormitórios devem ser pelo menos 15% das unidades. Dessa forma a prefeitura pretende garantir uma diversidade tipológica 1

102

Studio-500 sf / 1 dorm-650 sf / 2 dorm.-800 sf / 3 dorm.-1000 sf.

Novas Perspectivas

Entre 2003 e 2015 o HDC, órgão responsável pelo programa, estima que foram construídos entre 15 e 20 edifícios nesse modelo2 (Fig. 27 e 28). 2 Em 2012 um modelo semelhante foi proposto em São Paulo. Seriam construídas 600 UH em um terreno na


Figura 29 - Edifício com 100 UH, creche e UBS

Figura 30 - Edifício com 15 UH social e comércio

Fonte: ICF Habitat

Habitation à Loyer Modéré - HLM - França Na França existem diversos programas de habitação

Fonte: ICF Habitat

HLM possuíam 4.340.000 habitações para aluguel, que abrigavam 14,3% das famílias francesas.

social, dentre eles há o HLM “Habitation à Loyer Modéré”

Os novos edifícios se baseiam em concursos públicos de

(Habitação a aluguel moderado), que surgiu em 1945.

arquitetura, que levam em conta o melhor projeto, e em

HLM’s são habitações construídas e geridas por um

muitos casos os edifícios abrigam comercio no térreo,

organismo público ou privado, que destina tais moradias

equipamentos públicos ou serviços, criando um mix de

para aluguel por um preço controlado.

usos e integrando o edifício a cidade (Fig 29 e 30).

Para a construção dos edifícios são concedidos

O modelo funciona com base no aluguel social, onde as

financiamentos públicos, subsídios, exoneração fiscal

unidades fazem parte de um parque de habitação público,

dentre outras vantagens. Atualmente existem 143 órgãos

ou privado, e são destinadas a famílias de baixa renda por

franceses de aluguel social, e até 2014 os órgãos de

valores controlados. Atualmente existe a possibilidade de compra das unidades HLM pelo morador que ascende

Barra Funda, 150 destinadas ao aluguel social. Porém, o projeto foi abandonado sem nenhuma explicação. MACEDO, Leticia. São Paulo vai testar modelo de NY de aluguel de imóvel para baixa renda. G1, 2012.

financeiramente, porém, isso está reduzindo o parque de habitações e gerando a necessidade de construir Novas Perspectivas

103


mais edifícios. O modelo francês, apesar de possuir HLM privadas, se baseia em uma forte atuação do poder público, tanto na produção quanto na gestão e controle dos empreendimentos. A questão da moradia na França é vista como um serviço público e um direito do habitante, no qual é garantida a moradia a qualquer pessoa que por algum motivo não tenha condições de pagar por ela. Além da habitação o governo também oferece suporte e acompanhamento social para os moradores.

104

Novas Perspectivas


Ferramentas para promoção de habitação em áreas centrais

Quando se trata da possibilidade de viabilizar moradias

é a “Função Social”

populares em regiões centrais tem-se um grande apoio

“Cumprir a função social é um dos pontos centrais

em termos legais para a concretização de tal ideia.

para a viabilidade de políticas públicas. Ou seja,

Existem diversos instrumentos e mecanismos que possibilitam a implementação de moradias populares em regiões mais valorizadas da cidade. E tal garantia

a propriedade deve ser utilizada em benefício da sociedade, e não apenas de acordo com os interesses do proprietário.” (SMDU - Prefeitura de São Paulo)

perpassa diversas instâncias legais, desde o nível federal, através da própria Constituição Federal e do Ministério

Dentre os dispositivos legais existentes para cumprir a

das cidades, passando pelo nível estadual e chegando ao

Função Social da Propriedade, podemos citar o PEUC

municipal, com destaque para o Plano Diretor onde estão

(Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios), o

presentes diversos instrumentos e alternativas que, por

IPTU Progressivo no Tempo e a Desapropriação mediante

lei, possibilitam a implantação de unidades habitacionais

pagamento em títulos da divida pública, todos previsto

populares em regiões valorizadas da cidade.

no Plano Diretor Estratégico de São Paulo aprovado em 2014 (Lei 16.050/2014).

O principal apoio legal, para a viabilizar tais moradias,

Novas Perspectivas

105


Figura 31 - Função Social da Propriedade

Fonte: Plano Diretor Ilustrado de São Paulo, 2014.

Todos os dispositivos citados tem embasamento na

Portanto, a questão da viabilidade de políticas públicas de

Constituição Federal (art. 182, § 4º) que diz:

moradia em regiões centrais, não está relacionado com

“Art. 182 - § 4º É facultado ao Poder Público

a falta de mecanismos legais para a sua implementação,

municipal, mediante lei específica para área

pelo contrario, existem diversos instrumentos e leis que

incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que

possibilitam a implementação de tais projetos (Maricato, 2001/ Santo Amore,2013)

promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:

A seguir serão apresentadas, de forma sintética, as

I - parcelamento ou edificação compulsórios;

ferramentas existentes no Plano Diretor Estratégico

II - imposto sobre a propriedade predial e

de São Paulo e o seu funcionamento e posteriormente

territorial urbana progressivo no tempo;

serão apresentados alguns projetos viabilizados em áreas

III - desapropriação com pagamento mediante

centrais da cidade.

títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.” 106

Novas Perspectivas


Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios

notificação passam a correr os prazos para que seja

(PEUC)

tomada alguma providência pelo dono do imóvel, seja

O PEUC é um instrumento que visa garantir que os imóveis cumpram sua função social, evitando que existam imóveis ociosos em áreas dotadas de infraestrutura. Segundo o PDE existem três tipos de imóveis ociosos passíveis de aplicação de PEUC. São eles: Imóvel não edificado, imóvel subutilizado e imóvel não utilizado, todos

o parcelamento, edificação ou utilização, de acordo com o caso. Tal mecanismo determina que o valor do IPTU do imóvel irá dobrar a cada ano, até o prazo final de 5 anos. Ao término desse prazo a Prefeitura poderá desapropriar o imóvel.

devem cumprir sua função social através do parcelamento,

O processo de desapropriação consiste na perda do

edificação e/ou utilização, como demonstrado no figura

direito de propriedade do dono do imóvel. O imóvel será

32.

transferido para a prefeitura, que irá dar um destinação

Para que seja cumprida a função social do imóvel a Prefeitura notifica os proprietários, e a partir de tal

para seu uso social, e o proprietário recebera um pagamento pela desapropriação. Tal valor é recebido na forma de títulos de divida publica. Novas Perspectivas

107


Figura 32 - Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios

108

Novas Perspectivas


Fonte: Plano Diretor Ilustrado de SĂŁo Paulo, 2014.

Novas Perspectivas

109


Figura 33 - IPTU Progressivo no Tempo

Fonte: Plano Diretor Ilustrado de SĂŁo Paulo, 2014.

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Novas Perspectivas


Outra possibilidade é o “Consórcio imobiliário”, que

IPTU progressivo. Em dezembro de 2015 já haviam sido

consiste em uma parceria entre prefeitura e proprietário.

notificados quase 1000 imóveis, e a perspectiva é que até

Caso o dono do imóvel não possa cumprir a função

o final de 2016 esse número chegue a 2000 imóveis. O

social da propriedade, ele poderá entrar em contato

foco das notificações são imóveis localizados na região

com a prefeitura para firmar uma parceria. Nesse caso

central de São Paulo, que posteriormente poderão ser

o proprietário deverá doar sua propriedade para a

destinados a programas de habitação social3.

prefeitura e em troca, após a conclusão do parcelamento ou edificação do imóvel, cumprindo assim sua função social, o proprietário receberá unidades imobiliárias com valor correspondente ao valor do imóvel antes da obra realizada. A atual gestão do Prefeito Fernando Haddad após a aprovação do Plano Diretor em 2014 passou a identificar e notificar os imóveis passíveis de aplicação de PEUC e

3 Para maiores informações: SÃO PAULO. SMDU. Função Social da Propriedade. Disponível em: <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/ secretarias/desenvolvimento_urbano/funcao_social_da_propriedade/ index.php?p=201108>. Acesso em: Abril/2016.

Novas Perspectivas

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Figura 34 - Desapropriação mediante pagamento em títulos de dívida pública

Fonte: Plano Diretor Ilustrado de São Paulo, 2014.

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Novas Perspectivas


ZEIS

situadas na zona urbana.”

Outro dispositivo legal, que possibilita a construção de

(Plano Diretor de São Paulo, 2014)

habitação popular em regiões valorizadas da cidade, são

Nessas áreas o proprietário é obrigado, por lei, a

as áreas de ZEIS - Zonas Especiais de Interesse Social.

destinar parte da área construída para Habitação de

Tais áreas são definidas pelo plano diretor como: “ Art.44. As Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), […], são porções do território destinadas, predominantemente, à moradia digna para a

Interesse Social. Existem 5 tipos de ZEIS, e de acordo com as especificação de cada ZEIS deverá ser destinado um percentual da área construída para a provisão de Habitação Social.

população da baixa renda por intermédio de melhorias urbanísticas, recuperação ambiental

Na região central da cidade estão demarcadas ZEIS 3 e

e regularização fundiária de assentamentos

5, como visto no capitulo 1 tais áreas recebem diversos

precários e irregulares, bem como à provisão de novas Habitações de Interesse Social - HIS e

incentivos para aumentar seu potencial construtivo e

Habitações de Mercado Popular - HMP a serem

desonerar o proprietário. Porém, tais incentivos não

dotadas de equipamentos sociais, infraestruturas,

se mostram suficientes para a construção de habitação

áreas verdes e comércios e serviços locais,

sociais por empreendedores privados. Novas Perspectivas

113


Apesar da previsão de tais mecanismo existirem na constituição federal, a partir da aprovação do Novo Plano Diretor é que tais dispositivos ganham força, já que o plano detalha os mecanismos de forma que sejam autoaplicaveis. Anteriormente a única legislação em nível municipal que tratava do assunto era a 15.234/10, que tratava apenas de imóveis não edificados. Portanto, os prédios vazios do centro não sofriam nenhum tipo de fiscalização4.

Experiências concretizadas Como visto, dispositivos e incentivos legais para a concretização de moradias populares em regiões centrais existem. Porém, eles não se mostram suficientes para concretizar projetos nessas áreas valorizadas, há outras questões que impedem a aplicação da legislação, como preço da terra e disputas pela cidade (Maricato, 2011). Mas, apesar das dificuldades, há exemplos de projetos bem sucedidos implantados na cidade em algumas gestões municipais. Segundo o site “Moradia é central, “desde 2001 foram produzidas 2833 unidades

4 RODRIGUES, Anaí. O Plano Diretor e a promoção da função social da propriedade. Observa SP, 2014.

114

Novas Perspectivas

habitacionais, sendo 709 financiadas pela Caixa


Econômica Federal; 858 pela CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Governo de SP) e 1266 pela prefeitura municipal.” (Moradia é Central, 2016)

São eles:

totalizando 68 unidades em edifícios novos, em terrenos de cortiços de origem. • Programa PAC-BID do Governo do Estado de São Paulo Criado em 1998, o Programa de Atuação em Cortiços, é desenvolvido pela CDHU e visa atender a demanda de

• PAR - Programa de Arrendamento Residencial Promovido pela Caixa Econômica Federal para famílias com renda de 3 a 6 salários mínimos. Foram reformados 7 prédios, atendendo a 709 famílias. • Programa Provisão Habitacional Concebido pela Prefeitura de SP no início da década de 1990, teve 4 empreendimentos concluídos em 2004,

cortiços, a partir de construção nova, reforma ou Carta de Crédito - financiamento para compra de imóvel no mercado. • Programa Municipal de Locação Social Criado em 2003, tem por objetivo a locação de unidades habitacionais produzidas pela prefeitura para famílias com renda de até 3 salários mínimos. Foram realizados

Novas Perspectivas

115


3 empreendimentos, atendendo 768 famílias. O Vila dos

do Gato (2004), Olarias (2004), Vila dos Idosos (2007),

Idosos tem como diferencial o atendimento à demanda

Palacete dos Artistas (2014), Senador Feijó (2009) e

acima de 60 anos, ainda negligenciada pelos programas

Asdrubal do Nascimento (2009)6.

e financiamentos habitacionais5.

“O Programa Locação Social foi iniciado na cidade em 2002, na gestão da prefeita Marta Suplicy,

Locação Social

com a viabilização de cinco empreendimentos, totalizando 853 unidades habitacionais, alguns

Uma das possibilidades para viabilizar moradias em áreas valorizadas é a promoção de políticas de locação social. Atualmente, segundo entrevista do Secretário de

entregues na mesma gestão e outros entregues nas gestões seguintes. Foram construídos três empreendimentos novos: Parque do Gato e Olarias, entregues em 2004, e Vila dos Idosos, entregue na gestão do prefeito José Serra (2007).

Habitação João Sette Whitaker, existem cerca de 1000

Os outros dois conjuntos foram viabilizados

imóveis na cidade destinados ao Aluguel Social. Essas 1

com a reforma de edifícios existentes: Asdrúbal

mil unidades existentes estão distribuídas em 6 imóveis

do Nascimento e Senador Feijó, entregues na primeira administração do prefeito Gilberto

pertencentes a Prefeitura de São Paulo, que são: Parque 5

116

MORADIA É CENTRAL, 2016.

Novas Perspectivas

6 São Paulo. Secretaria Executiva de Comunicação. Prefeitura pede diálogo para retomada do Programa de Locação Social, 2016.


Kassab (2009). Em dezembro de 2014, após anos

aluguel, pago pela prefeitura para 30 mil famílias.

sem nenhum investimento em locação social, o prefeito Fernando Haddad inaugurou um novo empreendimento no programa, o Palacete dos Artistas, destinado a abrigar 50 artistas com idade

Uma das justificativas para não ocorrer um incentivo de tal política habitacional atualmente, se dá pelo fato de

acima de 60 anos e renda familiar entre 1 e 3

que os financiamentos dos PMCMV possibilitam parcelas

salários mínimos.”

muito baixas, equivalentes ao valor que seria pago

(Gatti, Observa SP, 2015)

em um programa de locação social. Porém, há outras questões que poderiam ser mais vantajosas na política

Fica evidente o pouco investimento em tal programa de moradia, que após a iniciativa da gestão Marta não teve nenhuma continuidade, sendo retomado, de forma tímida, somente na atual gestão Haddad. O Plano da atual gestão é ampliar o parque público de habitação, segundo Whitaker, seria possível fazer cerca de mil unidades por ano somente com o valor do auxilio

de aluguel social em contraposição ao financiamento, como destacado por Simone Gatti, arquiteta e urbanista e doutora pela FAU USP. “[...] há de se considerar que a consolidação do programa de locação social pode oferecer: • um serviço público permanente e contínuo para lidar com a condição da precariedade habitacional das famílias mais pobres;

Novas Perspectivas

117


• um modelo no qual a propriedade, por ser

localidades, fator condizente com as situações

pública e intransferível, não sofrerá pressões do

de instabilidade e transição do trabalho informal;

mercado imobiliário com a valorização das áreas centrais e a revenda das unidades para famílias com maior poder aquisitivo;

• a facilidade de migração para outros modelos de política habitacional, caso seja do interesse do morador sair do regime de locação para o da

• um maior controle dos subsídios concedidos,

propriedade, já que os vínculos na locação são

permitindo sua recuperação financeira, já que

muito mais flexíveis do que os vínculos criados

os valores dos investimentos nas unidades

com os financiamentos habitacionais;

habitacionais podem retornar para um fundo, através do pagamento dos aluguéis, contribuindo para o investimento no programa. Essa prerrogativa coloca o programa de Locação Social em um patamar muito mais vantajoso em termos de política habitacional em longo prazo

• a possibilidade de interferir no mercado popular de aluguel, reduzindo os abusos praticados por proprietários de cortiços e também por proprietários privados.” (Gatti, Observa SP, 2015)

do que os programas de financiamento de casa própria existentes, nos quais o subsídio público é transferido para o mercado imobiliário privado no processo de revenda das habitações; • a mobilidade residencial das famílias para outras

118

Novas Perspectivas

O programa de locação demonstra um grande potencial e, através da implementação desses 6 empreendimentos, se mostra uma possibilidade viável para a promoção


Auxilio aluguel: Valor pago pela prefeitura à

Aluguel social: Imóveis disponibilizados

indivíduos para que esses possam alugar um imóvel

pela Prefeitura para que indivíduos morem

provisoriamente.

provisoriamente pagando um aluguel abaixo do valor de mercado e de acordo com a renda familiar disponível.

de habitação em áreas centrais. Vale a ressalva para a necessidade de uma gestão eficiente desses empreendimentos, para que não ocorra degradação, repasse indevido, dentre outros problemas que podem surgir. Como demonstrado por Gatti, tal questão é fundamental para o sucesso do programa, tendo a cidade de São Paulo bons e maus resultados.

COHAB - chamamento Nº. 002/15 No 2º semestre de 2015 a COHAB publicou um chamamento para a seleção de entidades interessadas em promover empreendimentos habitacionais de interesse social, por meio do Programa Minha Casa Minha Vida. Dentre as 4.420 unidades habitacionais, distribuídas em 36 empreendimentos, estão presentes 5 empreendimentos na região central, localizados na subprefeitura da Sé,

Ações Recentes

somando 438 unidades.

Dentre as últimas iniciativas do poder público para

Apenas um dos imóveis é um lote vazio, trata-se do

promover moradias no centro, podemos destacar o

imóvel de 566,00 m² localizado na Rua do Boticário,

recente chamamento da COHAB e a Parceria Público

onde estão previstas 39 unidades habitacionais. O terreno

Privada firmada com o Governo Estadual.

atualmente pertence a Secretaria Municipal de Cultura,

Novas Perspectivas

119


e está previsto a incorporação de um equipamento de

uma avaliação com base em pontos para selecionar

cultura, promovido por essa Secretária. Todos os outros

a vencedora, que receberá recursos do PMCMV para

imóveis são edifícios existentes que devem ser reformados

financiar o empreendimento. Nessa modalidade as

para abrigarem unidades habitacionais.

unidades são destinadas as famílias já cadastradas.

O chamamento se baseia na modalidade Entidades do

Tal chamamento demonstra a viabilidade de habitação

PMCMV. Nesse modelo é possível atender as famílias

na região central da cidade, apesar do preço da terra,

com renda de até 3 salários mínimos, pois as entidades

mesmo que em escala reduzida se comparado a outras

responsáveis pelo projeto e construção dos imóveis não

partes da cidade.

tem fins lucrativos. Dessa forma é possível diminuir o valor dos imóveis e financiar unidades habitacionais por uma

Parceria Público Privada (PPP)

mensalidade correspondente a 10% da renda familiar ou

Outro Programa que está viabilizando Habitação Popular

R$ 50,00, o que for maior.

na região são as Parcerias Público Privadas. Nessa

Para viabilizar tais empreendimentos as entidades enviam propostas para os imóveis de interesse. A COHAB faz 120

Novas Perspectivas

modalidade as empresas se associam ao poder público para prover habitação de mercado popular, em geral


para rendas entre 6 e 10 salários mínimos. Em 2014 o governo do Estado lançou um projeto que prevê a construção de 14,1 mil moradias no centro expandido da capital através de PPPs. Em Setembro de 2015 o governo Alckmin firmou a primeira parceria público-privada de Habitação Social do Brasil. O edifício está localizado na Rua São Caetano no bairro do Bom Retiro. Serão construídas 126 unidades destinadas a famílias com renda entre R$810,00 e R$ 4.344,00. O imóvel deverá ser concluído no fim de 2016.

unidades habitacionais no antigo terreno da rodoviária de São Paulo, no bairro da Luz, com projeto do arquiteto Mario Biselli. As unidades são destinadas a famílias com renda de até 6 salários mínimos. Nessa modalidade de parceria o poder público faz uma concessão do terreno para a iniciativa privada, e essa será responsável pela construção do empreendimento. Posteriormente os imóveis serão destinados as famílias que trabalhem na região central através do financiamento subsidiado. A ideia é aproximar a moradia do emprego, já que a região concentra 17% dos empregos da capital e apenas 3% da população7.

A segunda parceria, anunciada em março de 2016 pelo governador Geraldo Alckmim, prevê a construção de 1200

7 São Paulo. Portal do Governo do Estado. Antiga rodoviária do centro de SP dará lugar a 1.200 moradias populares, 2016.

Novas Perspectivas

121


Apesar de prover moradia em uma ótima localização, tal inciativa deve ser analisada com cuidado, afinal ela promove habitação por um valor subsidiado em uma região de grande valorização imobiliária. Há um grande investimento público que irá incentivar ainda mais a inflação dos valores da região8.

Inviabilidade Portanto como afirmado por Maricato (2001) e Santo Amore (2013), o problema das políticas sociais não está relacionado a falta de mecanismos legais para sua implementação, pelo contrario, existem diversos instrumentos e leis que possibilitam a implementação de tais projetos. Ficando sua viabilidade, ou a falta dela, definidas por influencias diversas pela disputa da cidade e pelo preço da terra. Todos os modelos, guardando as devidas diferenças, demonstram a possibilidade de promoção de habitação social na região central da cidade, mesmo com a questão

8 Para maiores informações: ROLNIK, Raquel. Guerra dos lugares: a colonização da terra e da moradia na era das finanças. São Paulo: Boitempo, 2015.

122

Novas Perspectivas

do alto valor da terra.


Apesar da possibilidade, ainda fica evidente que as faixas

o chamamento da COHAB apresenta 5 imóveis na

de 0 a 3 salários são as menos atendidas pelos programas,

região totalizando 438 unidades, em contraposição,

sendo atendidas quase exclusivamente pelo Programa

a PPP irá viabilizar 1200 unidades apenas em um dos

de Aluguel Social e pelo programa Entidades do MCMV,

empreendimentos anunciados, demonstrando um

por meio da COHAB.

investimento maior em empreendimentos de mercado

Enquanto que o modelo de PPP, do modo como vem

popular do que em habitações sociais.

sendo feito, acaba atendendo apenas famílias com rendas

Ao que parece as gestões estão optando por fazer mais

maiores, além de incentivar o aumento dos preços do

unidades em regiões periféricas, com atuações pontuais

mercado imobiliário.

em áreas centrais, tendo como principal incentivador para

A análise dos números das iniciativas citadas demonstra como há uma diferença razoável no tipo de investimentos

tais ações os movimentos que ocupam edifícios vazios na região reivindicando o direito à cidade.

na região. O programa de aluguel social, iniciado em

De qualquer forma essas iniciativas demostram que existe

2002, tem cerca de mil unidades, em 6 empreendimentos,

sim a possibilidade de criar habitações sociais, inclusive

sendo apenas 50 unidades na última gestão, enquanto

na faixa de 0 a 3 salários em áreas bem localizadas. Novas Perspectivas

123


Figura 35 - Edifício Japurá - Eduardo Kneese

Proposta

BARON, 2011.

Como demostrado no cap. 1 aproximar a habitação de

nome dos autores dos projetos em todos os edifícios

áreas urbanizadas e dotadas de infraestrutura e empregos

levantados, refletindo na baixa qualidade dos projetos,

traria grandes vantagens para a cidade e sua população,

que apesar de implantados em uma área consolidada,

em termos econômicos, sociais, de saúde e qualidade

simplesmente ignoram o entorno, considerando-o apenas

de vida.

em suas propagandas.

Porém, a questão não se resume a construir novos

Portanto, como apontado no inicio do trabalho, é

edifícios no centro. Como demonstrado no Cap. 2 nos

necessário adensar o centro, mas isso deve ser feito

últimos anos houve uma retomada nos investimentos

com qualidade e abrangendo uma parcela maior da

imobiliários na região, e a população está retornando

população, atingindo diversas configurações sociais e

para o centro, mas essa ocupação é feita com uma

faixas de renda. Para que isso se realize é possível se

qualidade questionável. Os novos empreendimentos

valer dos mecanismos e ferramentas legais existentes,

são voltados para um nicho muito específico da classe

assim como de exemplos internacionais e nacionais já

alta e o projeto arquitetônico não é visto com grande

realizados e apresentados anteriormente, que demostram

importância, o que fica evidenciado pela ausência do

que é sim possível realizar projetos de qualidade em

124

Novas Perspectivas


Figura 36 - Edifício Anchieta - MMM Roberto

Figura 37 - Galeria Metrópole

Foto: Pedro Kok

Foto: Daigo Oliva

áreas centrais provendo habitação para a população de

linhas de ônibus, o que propicia uma ótima acessibilidade

baixa renda. Sendo a proposta apresentada a seguir uma

por transporte público a diversos pontos da cidade.

possibilidade de projeto para atingir esses objetivos.

Além disso, está próximo a áreas verdes, equipamentos

O local Tendo como base o perímetro estudado da operação urbana centro, a proposta de projeto foi implantada

culturais, escolas e comércios, possuindo uma ótima infraestrutura. Inserção Urbana

em uma área de ZEIS 5, com 2375,00m², localizada no

O projeto está inserido em uma área urbana consolidada,

Largo do Paissandú, entre a Rua do Boticário e a Av. Rio

a exemplo dos edifícios habitacionais promovidos pelos

Branco. A área de ZEIS foi escolhida justamente devido

IAP’s que conciliaram habitação de qualidade com uma

a obrigação legal de conciliar HIS e HMP, algo que em

ótima inserção urbana, como nos edifícios Japurá de

geral não é considerado pelo mercado.

Eduardo Kneese e Anchieta do escritório MMM Roberto

O terreno está próximo a duas estações de metrô

(Fig 35 e 36).

(República e São Bento), e possui acesso a diversas

Novas Perspectivas

125


Figura 38 - Localização - Raio de 500m

Fonte: Imagem elaborada pela autora com base no Google Earth.

126

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Figura 39 - Galeria do Rock

Figura 40 - EdifĂ­cio Copan

Foto: rafagushi

Foto: Juan Esteves

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Figura 41 - Implantação Fonte: Imagem elaborada pela autora com base no Google Earth.

128

Novas Perspectivas


Figura 42 - Mapa das Galerias de SĂŁo Paulo Fonte: Mapa elaborado pela autora com base no mapa de COSTA, Sabrina S. Fontenele

Novas Perspectivas

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?

?

Figura 43 - Diagramas de partido - Implantação

Largo do Paissandú

Largo do Paissandú

?

130

Novas Perspectivas

?


Fonte: Imagem elaborada pela autora.

Por se tratar de uma área consolidada e histórica, o

comerciais, com os térreos permeáveis, que criam

projeto proposto teve como premissa o reconhecimento

percursos para os pedestres. Em especial foi identificado

da cidade e a incorporação de elementos consolidados

o percurso que conecta o Largo do Paissandú, através da

da região, o que deu indicações formais e programáticas

Galeria do Rock, até o Edifício Copan de Oscar Niemeyer,

ao projeto.

passando por diversas galerias comerciais, como Galeria

Um dos elementos marcantes do centro são as galerias

Metrópole, Galeria Califórnia, Galeria 7 de Abril, Galeria Olido, Grandes Galerias, dentre outros. Visando uma Novas Perspectivas

131


Figura 44 - Diagramas de partido - Elevação

? Av. Rio Branco

? Largo do Paissandú

? 132

Novas Perspectivas


Fonte: Imagem elaborada pela autora.

integração a região o projeto propõe uma extensão desse

calçamento único Rua do Boticário, calçadas e o térreo

percurso através da nova “Galeria Paissandú”, que irá

do edifício foram integrados, sem distinção entre lote

prolongar esse percurso até a Av. Rio Branco (Fig. 42).

e espaço público, o que ampliou visualmente todo o

Para isso, a estreita e pouco movimentada Rua do

espaço, a semelhança do Conjunto Nacional de Libeskind.

Boticário foi transformada em via de pedestres, com

Também foram incorporados elementos físicos da região

acesso de veículos apenas para serviços. Através de um

ao projeto, os alinhamentos verticais seguem o gabarito

Novas Perspectivas

133


134

Novas Perspectivas


dos prédios vizinhos, incluindo a altura do térreo e do 1º pavimento, criando assim uma continuidade visual para quem circula pela cidade (Fig. 44). A semelhança dos edifícios vizinhos o projeto propõe uma sequencia de pilares marcando a fachada, o que cria um ritmo e uma continuidade entre existente e novo. O mesmo ocorre com os portais de acesso, comuns nos edifícios da região, demarcando claramente os acessos ao projeto e rompendo com o pé-direito do pavimento térreo.

Figura 45 - Planta do térreo Novas Perspectivas

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Áreas comercias O projeto é dividido em dois blocos, um verticalizado que abriga todo o programa habitacional, além de áreas comerciais, alinhado a Av. Rio Branco, e outro alinhado a estreita e calma Rua do Boticário, composto apenas de térreo comercial e creche no primeiro pavimento. Os dois blocos seguem a altura das empenas vizinhas mantendo o alinhamento com os edifícios existentes e criando uma continuidade entre novo e antigo. O segundo bloco, mais baixo, foi recuado em relação ao Largo do Paissandú, criando uma pequena praça que possibilita a abertura de visuais para a histórica Igreja de Nossa Senhora do Rosario dos Homens Pretos, além de criar Figura 46 - Planta primeiro pavimento Novas Perspectivas

137


uma maior integração e visibilidade entre os edifícios existentes e o novo. Todo o térreo é comercial, a semelhança da tipologia mais frequente na região e dos edifícios vizinhos, e dividido em blocos, possibilitando que este seja percorrido em diversos sentidos e proporcionando conexões visuais entre a Av. Rio Branco, o Largo do Paissandú e a Rua do Boticário. Como já citado, a Rua do Boticário não possui grande movimento, por isso foram localizadas nessa via os acessos a locais que não necessitam de um fluxo constante de pessoas, mas pelo contrário, por si só atraem público por serem necessários no cotidiano, são eles creche, minimercado, lavanderia, cabeleireiro e academia. 138

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Figura 47 - Elevação Av. Rio Branco

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Enquanto que os espaços comerciais estão voltados para a Av. Rio Branco, o Largo do Paissandú e para a passagem criada entre os dois blocos, todos com grande fluxo de pedestres, possibilitando o acesso a atividades que necessitam desse movimento, como lanchonetes, lojas e um bike-café. No primeiro pavimento, para criar um afastamento entre o térreo comercial e as habitações, foram criadas duas grandes áreas comerciais. São duas caixas de vidro, uma abrigando um restaurante com mezanino, localizada na esquina entre a Av. Rio Branco e o Largo do Paissandú, com vista em 360º para a cidade, e do outro lado está a segunda caixa, paralela a Av. Rio Branco, que abriga um grande espaço compartilhado entre uma livraria, um

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Figura 48 - Elevação Rua do Boticário

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Figura 49 - Elevação Largo do Paissandú


café e uma área de co-working. Esses dois espaços são acessados por uma grande escada helicoidal localizada em um dos portais de entrada do projeto, e são conectados por uma passarela de concreto. Nesse espaço de acesso foi inserido um grande painel de azulejos do artista Alexandre Mancini, que marca o acesso ao projeto e recebe o nome do edifício “Galeria Paissandú”.

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Figura 50 - Corte Transversal B-B

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Habitação O programa habitacional se encontra na parte superior Figura 51 - Planta 3º pavimento

do bloco paralelo a Av. Rio Branco e se divide em duas partes, uma torre e uma barra escalonada. Tal localização permite uma maior insolação dos apartamentos, devido ao afastamento dos edifícios vizinhos, tanto na Rua do Boticário quanto na Av. Rio Branco. Os apartamentos localizados na barra recebem insolação noroeste e sudoeste, enquanto os apartamentos localizados na torre possuem sempre dupla insolação, compensado as fachadas mais prejudicadas. Ao separar o programa habitacional em dois edifícios independentes, foi possível criar uma transição entre

Figura 52 - Planta 4º pavimento

a altura da empena cega do edifício vizinho e os altos Novas Perspectivas

145


edifícios localizados no Largo do Paissandú, além de

região, focada em unidades studio e 1 dormitório, foram

proporcionar uma nova fachada para a barra escalonada,

propostas 9 tipologias com metragens e configurações

possibilitando uma maior insolação para os apartamentos.

variadas, divididas entre torre e barra escalonada,

Tipologias Os 236 apartamentos variam entre Studio, 1 dormitório, 2 dormitórios e 3 dormitórios, todos recuados 1,1m em relação a fachada. Esse recuo permite que todos os apartamentos tenham uma varanda a frente de toda a unidade, além disso tal recuo permite que a divisão dos apartamentos não siga necessariamente a mesma modulação da estrutura do edifício, criando uma maior flexibilidade de tamanhos e layouts. Em contraposição a atual produção imobiliária da

146

Novas Perspectivas

além das unidades únicas que variam de acordo com o escalonamento da barra, visando atingir uma maior variedade social e econômica em um mesmo edifício. As tipologias propostas não seguem as limitações de áreas e cômodos propostas pela legislação de HIS e HMP, pois essas, assim como já demostrado, se guiam quase que exclusivamente pelo custo, sem considerar as diferentes estruturas familiares, e configurações sociais, provendo sempre o mesmo modelo de habitação (2 quartos, sala, cozinha e lavanderia), para diferentes tipos de família. O projeto aqui proposto não diferencia


Figura 53 - Planta Tipologia 50,00m² - Marcio Kogan - Renova SP (2011)

Fonte: Monolito. Vol. 5/6/ , 2011.

as unidades de acordo com o tipo de habitação (de mercado ou social), as unidades destinadas a aluguel social deverão ser distribuídas em todas as tipologias existentes, atendendo diversas configurações familiares, enquanto que as unidades destinadas para a venda pelo mercado serão, aos moldes do que já é vendido na região, majoritariamente compostas de studios e 1 dormitório, mas podendo também ter unidades de 2 e 3 dormitórios. As plantas possuem um núcleo hidráulico rígido, que congrega banheiro, cozinha e lavanderia, a exemplo da habitação proposta por Marcio Kogan para o Concurso Renova SP (2011), solução semelhante já foi utilizada também pelo Escritório H+F no Conjunto Habitacional Jardim Edite (Fig.53).

Novas Perspectivas

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Estacionamento O estacionamento está organizado em 3 subsolos que somam 195 vagas para automóveis e 45 vagas para motos. Tal área não pertence aos moradores ou ao comércio, mas é destinada aos frequentadores da região central que necessitem de um estacionamento, que poderá ser alugado por hora, dia ou mês, podendo também ser alugados por moradores do edifício. Tal decisão foi tomada devido a excelente acessibilidade da área por transporte público e a possibilidade de realizar diversos trajetos a pé ou de bicicleta, sem a necessidade Figura 55 - Planta Estacionamento

que os moradores possuam carros para se locomover diariamente.

Novas Perspectivas

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Visando incentivar o uso da bicicleta foram criadas 42 vagas para elas no tĂŠrreo, assim como um bike-cafĂŠ com vestiĂĄrios e chuveiros.

152

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Novas Perspectivas

Figura 56 - Corte A-A

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Figura 57 - Diagrama de estrutura

Estrutura

que a região poderá passar nas próximas décadas.

Uma das principais diretrizes do projeto foi em relação

Proposta semelhante a apresentada pelo escritório

ao uso, como abordado ao longo do trabalho, a região

Andrade Morettin no concurso “Habita Sampa” de

central passou por fases de ápice populacional e

2004 promovido pela Prefeitura de São Paulo. O projeto

econômico e outras de esvaziamento e mudança de

vencedor propõe uma estrutura flexível e de baixo-custo,

funções que duraram décadas, nesse processo diversos

que atenda tanto as necessidades de locação social

edifícios foram abandonados. Atualmente a região passa

quanto a flexibilidade de uso ao longo do tempo.

por uma retomada dos investimentos e um acréscimo

Para possibilitar a flexibilidade de usos o edifício Galeria

populacional, com investimentos na reforma e ocupação

Paissandú se organiza a partir de uma estrutura perimetral

de edifícios existentes e a construção de novos imóveis.

de pilares e vigas pré-moldadas que recebem lajes

Pensando nesse processo de mudanças da região ao

alveolares, vencendo vãos de 12,00m. Dessa forma foram

longo do tempo, o projeto proposto, mais do que um

criadas lajes completamente livres de pilares e vigas, e

edifício habitacional, é tido como um suporte às atividades

com pé-direito de 2,70m, possibilitando que o edifício

humanas, podendo ter seu uso alterado ao longo do

seja ocupado com usos e configurações variadas.

tempo de acordo com as necessidades e as mudanças 154

Novas Perspectivas


Fonte: Imagem elaborada pela autora.

Figura 58 - Planta Andrade Morettin - Habita Sampa (2004)

Andrade Morettin Arquitetos

Novas Perspectivas

155


Figura 59 - Edifício Lausanne - Franz Heep

Figura 60 - Edifício Simpatia - Grupo SP

Foto: Leonardo Finotti

Fachada Visando uma maior dinâmica para a fachada, que é

Foto: Autor desconhecido

habitacionais e por outros arquitetos como o Grupo SP, porém com materiais diferentes.

extremamente rígida devido a estrutura principal, foram

Esse elemento além de trazer proteção solar para os

propostos elementos que tragam movimento ao projeto.

apartamentos, proporciona maior privacidade, mantem

A torre recebeu varandas em balanço em todo o seu

a ventilação constante e cria uma fachada dinâmica, em

perímetro, transformando a planta retangular em um

constante mudança de acordo com o uso dos moradores.

paralelogramo, o que somado a alternância dos andares,

Apenas a frente da área de serviços essa placa é fixa,

um espelhado em relação ao outro, criou um grande

protegendo visualmente o local.

movimento na fachada, quebrando a monotonia da repetição de pavimentos tipo. Outro elemento que contribuiu para a dinamização, tanto da torre quanto da barra escalonada, foi a inserção de chapas metálicas perfuradas móveis em todas as varandas, artificio semelhante ao usado por Franz Heep em edifícios 156

Novas Perspectivas


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157


Viga de concreto préfabricado (30x75cm) Trilho chumbado na estrutura Pingadeira em chapa metálica Brise móvel fixado por parafusos Chapa perfurada de aluminio soldada Estrutura de aluminio tubular Sistema de guia chumbado

Det. 1

Viga de concreto préfabricado (30x75cm)

Brise móvel com chapa perfurada (2,12x1,15m)

Laje de concreto alveolar (h-30cm)

Viga de concreto préfabricado (30x75cm)

Guarda-corpo em ferro galvanizado (h-90cm)

Piso de cimento queimado

Porta de correr: Caixilho de aluminio com vidro comum

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Novas Perspectivas

Figura 62 - Detalhe Fachada


Guarda-corpo em aluminio parafusado (h-90cm) Base em ferro aluminio, chumbada na laje, para encaixe dos montantes do guarda-corpo Piso de cimento queimado Det. 1 Esc. 1-5

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Figura 63 - Corte C-C

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Gestão Após a análise dos programas de habitação implantados tanto em São Paulo como em outros países, fica evidente a necessidade de criar um sistema de gestão que viabilize um projeto habitacional em regiões valorizadas. O modelo corrente de produção e financiamento da casa própria não se mostra como uma alternativa viável de acesso à cidade para as camadas de baixa-renda, como

os modelos já implantados, tanto nacionais quanto internacionais, o edifício proposto concilia diversos usos que podem auxiliar na viabilidade econômica da habitação social, assim como com sua manutenção. O projeto proposto tem como foco a habitação, mas concilia outros usos, são 14 áreas comercias, 1 creche pública para 90 crianças de 0 a 4 anos e 1 estacionamento com capacidade para 240 veículos (carros e motos).

já demonstrado, devido aos altos custos da terra essa

A área habitacional se divide entre habitação de mercado

população é obrigada a viver em periferias cada vez mais

e social, em um modelo semelhante ao de Nova Iorque,

distantes. Enquanto que a produção realizada na área

funcionando através de uma parceria público-privada. A

central é destinada a famílias de alta-renda.

prefeitura, atual proprietária da área, cederia o terreno

Visando equacionar essa questão e tendo como base

162

Novas Perspectivas

e em troca receberia unidades habitacionais destinadas ao aluguel social (60% dos imóveis), recebidas a preço


Novas Perspectivas

163


de custo, enquanto as unidades restantes seriam

Essa é apenas uma possibilidade de divisão das áreas

comercializadas pelo empreendedor de acordo com os

não residências, seria necessário realizar estudos de

preços de mercado(40%), gerando lucro.

viabilidade econômica para que ambos os lados (prefeitura

Porém, com essa divisão o empreendedor não teria lucro suficiente, apesar de não ter gastos com o terreno. Visando equacionar a questão de gerar lucro para o empreendedor e diminuir os custos de manutenção do edifício, as áreas de comércio seriam vendidas ou alugadas pelo incorporador, o que cobriria os custos de construção e geraria o lucro necessário para viabilizar a construção. Enquanto que a área de estacionamentos seria da própria prefeitura, funcionando como um estacionamento rotativo, o que geraria uma renda para o edifício.

164

Novas Perspectivas

e empreendedor) não saiam prejudicados. A ideia é que a habitação social, que é vista como um gasto passe a ser vista como um serviço da prefeitura (aluguel social) e que possa se auto-sustentar, ou ao menos ter seus custos reduzidos, através de outras atividades não residenciais.


Novas Perspectivas

165


CONSIDERAÇÕES FINAIS

166

Considerações Finais


Como demonstrado ao longo do trabalho, a questão da terra é um dos maiores impeditivos para promover habitação de qualidade em áreas bem localizadas da cidade, o que já foi discutido exaustivamente por Maricato e Rolnik, fazendo com que as periferias se expandam cada vez mais, criando enormes bairros dormitório onde as pessoas vivem o “exílio da periferia” (Maricato, 2001).

do PIB, como abordado no capitulo 1. Ao longo do tempo, o Estado, através de políticas habitacionais, incentivou a ocupação das áreas periféricas pela população de baixa-renda, seja através de programas habitacionais ou da ausência deles, o que se repete até hoje. Em paralelo, o mercado imobiliário, sempre guiado pelo lucro, teve uma atuação voltada para as classes de

Como abordado, a questão não pode ser vista como uma

renda média alta, o que foi alterado durante o governo

simples comparação de custos entre construir na periferia

Lula, devido a maior facilidade de financiamento uma

ou no centro, é necessário levar em conta os custos

parcela maior da população passou a ter acesso a casa

indiretos gerados pela ocupação de áreas periféricas. O

própria.

gasto com terra bem-localizada pode gerar indiretamente economia em outros setores, como o de transporte e saúde, além de gerar ganhos econômicos com o aumento

No atual programa habitacional do Governo Federal (MCMV), baseado no financiamento da casa própria, a casa é vista como mercadoria o que, como abordado por Considerações Finais

167


Sigolo, Rolnik e Maricato, inflaciona o preço da terra e

muito pequena da população. Os empreendimentos tem

leva a população pobre para locais cada vez mais distantes

um elevado preço de venda e são destinados a pessoas

da cidade, além de praticamente não atingir as famílias de

solteiras e casais, não atendendo a população de baixa-

0 a 3 SM, o resultado do programa são enormes conjuntos

renda e outras estruturas familiares.

habitacionais sem qualidade, como demonstrado no livro “Construir casas ou produzir cidades?”. Como visto no capitulo 2, a região central, que perdeu população nas últimas décadas, está ganhando novos habitantes. O mercado voltou a olhar para o centro, produzindo novos empreendimentos habitacionais, o que poderia ser visto de forma positiva, afinal está é uma área dotada de infraestrutura e empregos que deve ser adensada. Porém, tais edifícios são destinados a um nicho especifico de mercado, abrangendo uma fatia

168

Considerações Finais

Portanto, não basta produzir moradias na região central, é necessário pensar em para quem fazer e como fazer. No capitulo 3, foi demonstrado que existem ferramentas que possibilitam a promoção de habitações em áreas centrais, voltadas para a população de baixa-renda, mas, elas não são suficientes para garantir a essa população o acesso à cidade. A partir da análise de projetos que conciliaram habitação social e boa localização, o aluguel social aparece como uma solução para o impasse do preço da terra.


A proposta apresentada, que concilia Estado e inciativa privada, tenta, através da arquitetura e de uma nova visão a respeito da habitação social, sugerir um modelo que poderia promover a aproximação empregomoradia. A moradia social não deve ser vista como um produto de mercado, mas sim como um serviço público, visando atender as famílias de baixa-renda e evitando a especulação imobiliária, o que hoje é visto como um gasto do Estado, poderia se tornar um modelo que, além de atender a população, possa se auto-sustentar financeiramente e também gerar lucro para a inciativa privada, criando cidades melhores e menos polarizadas.

Considerações Finais

169


LISTAS

Figuras

Figura 1 - Comparação entre cidade dispersa e cidade compacta ROGERS, Richard; Gumuchdjian, Philip. Cidades para um pequeno planeta. Barcelona: G. Gili, 2001.

22

Figura 2 - Percentuais de área construída total por usos residenciais e não residenciais em ZEIS SÃO PAULO. Câmara Municipal. Lei 16.050/2014. Lei do Plano Diretor de São Paulo.

36

Figura 3 - Aumento populacional na região central na década de 2000 57 CORREA, Vanessa. Classe média de São Paulo volta a morar em bairros centrais. Folha de São Paulo, São Paulo, 07 set. 2014. Disponível em: <http://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2014/09/1512275-classe-media-de-sao-paulo-volta-a-morar-em-bairroscentrais.shtml>. Acesso em Abril/2016. Figura 4 - Anúncio publicitário do Edifício Vibe República - Incorporadora Cyrela INCORPORADORA CYRELA. Disponível em: <http://www.viberepublica.com.br/invista.php>. Acesso em: Agosto/2015.

58

Figura 5 - Anúncio publicitário do edifício SP Next Home - Incorporadora Essser 71 INCORPORADORA ESSER. Disponível em: <https://www.esser.com.br/apartamentos/imovel-apartamentos-sao-paulo-centro-spnext-home-40046>. Acesso em: Agosto/2015. Figura 6- Anúncio publicitário do edifício Vibe República - Incorporadora Cyrela INCORPORADORA CYRELA. Disponível em: <http://www.viberepublica.com.br/invista.php>. Acesso em: Agosto/2015.

72

Figura 7 - Anúncio publicitário do edifício Smart Santa Cecília - Incorporadora Gafisa INCORPORADORA GAFISA. Disponível em: <http://www.gafisa.com.br/smartsantacecilia>. Acesso em: Agosto/2015.

74

Figura 8 - Implantação do edifício Home Bikers Paulicéia - Incorporadora TPA INCORPORADORA TPA. Disponível em: <http://tpapauliceia.com.br/home_bikers/>. Acesso em: Agosto/2015.

77


Figura 9 - Anúncio publicitário do edifício Br Caetano - Incorporadora BKO INCORPORADORA BKO. Disponível em: < http://www.brcaetano.com.br>. Acesso em: Agosto/2015.

78

Figura 10 - Anúncio publicitário do Edifício Downtown São Luís - Incorporadora Setin INCORPORADORA SETIN. Disponível em: <http://www.setin.com.br/residencial/setin-downtown-sao-luis>. Acesso em: Agosto/2015.

80

Figura 11 - Anúncio publicitário do Edifício Downtown Genebra - Incorporadora Setin INCORPORADORA SETIN. Disponível em: <http://www.setin.com.br/residencial/setin-downtown-genebra>. Acesso em: Agosto/2015.

80

Figura 12 - Anúncio publicitário do Edifício Downtown República - Incorporadora Setin INCORPORADORA SETIN. Disponível em: <http://www.setin.com.br/residencial/setin-downtown-republica>. Acesso em: Agosto/2015.

80

Figura 13 - Perspectiva e implantação Edifício Downtown São Luís - Incorporadora Setin INCORPORADORA SETIN. Disponível em: <http://www.setin.com.br/residencial/setin-downtown-sao-luis>. Acesso em: Agosto/2015.

81

Figura 14 - Perspectiva e implantação Edifício Downton Genebra - Incorporadora Setin INCORPORADORA SETIN. Disponível em: <http://www.setin.com.br/residencial/setin-downtown-genebra>. Acesso em: Agosto/2015.

81

Figura 15 - Perspectiva e implantação Edifício Downton República - Incorporadora Setin INCORPORADORA SETIN. Disponível em: <http://www.setin.com.br/residencial/setin-downtown-republica>. Acesso em: Agosto/2015.

81


Figura 16 - Perspectiva do Edifício Vibe República - Incorporadora Cyrela INCORPORADORA CYRELA. Disponível em: <http://www.viberepublica.com.br/>. Acesso em: Agosto/2015.

83

Figura 17 - Perspectiva Edifício SP Next Home - Incorporadora Esser 83 INCORPORADORA ESSER. Disponível em: <https://www.esser.com.br/apartamentos/imovel-apartamentos-sao-paulo-centro-spnext-home-40046>. Acesso em: Agosto/2015. Figura 18 - Perspectiva Edifício AMPM - Incorporadora TPA INCORPORADORA TPA. Disponível em: <http://tpapauliceia.com.br/ampm/>. Acesso em: Agosto/2015.

84

Figura 19 - Perspectiva Edifício BK 30 Arouche - Incorporadora BKO INCORPORADORA BKO. Disponível em: < http://www.bko.com.br/bk30-largo-do-arouche/>. Acesso em: Agosto/2015.

84

Figura 20 - Anúncio publicitário do Edifício BK 30 Arouche - Incorporadora BKO INCORPORADORA BKO. Disponível em: < http://www.bko.com.br/bk30-largo-do-arouche/>. Acesso em: Agosto/2015.

85

Figura 21 - Edifício localizado na Rua Augusta 85 TITO, Fabio. Clovis, persona de tirinhas paulistanas, é destaque em exposição na Vila Buarque. G1, São Paulo, 17 set. 2015. Disponível em: <http://g1.globo.com/sao-paulo/blog/o-que-fazer-em-sao-paulo/post/clovis-persona-de-tirinhas-paulistanas-edestaque-em-exposicao-na-vila-buarque.html>. Acesso em: Abril/2016. Figura 22 - Anúncio publicitário do Edifício Downtown República - Incorporadora Setin INCORPORADORA SETIN. Disponível em: <http://www.setin.com.br/residencial/setin-downtown-republica>. Acesso em: Agosto/2015.

86

Figura 23 - Perspectiva e planta Edifício Downtown Brigadeiro - Incorporadora Setin INCORPORADORA SETIN. Disponível em: <http://www.setin.com.br/residencial/setin-downtown-brigadeiro>. Acesso em: Agosto/2015.

87

Figura 24 - Perspectiva e planta Edifício Downtown São João - Incorporadora Setin INCORPORADORA SETIN. Disponível em: <http://www.setin.com.br/residencial/setin-downtown-sao-joao>. Acesso em: Agosto/2015.

87

Figura 25 - Anúncio publicitário do Edifício Add House - Incorporadora Engelux INCORPORADORA ENGELUX. Disponível em: <http://www.engelux.com.br/imoveis/add-house>. Acesso em: Agosto/2015.

89

Figura 26 - Anúncio publicitário do Edifício Vibe República - Incorporadora Cyrela INCORPORADORA CYRELA. Disponível em: <http://www.viberepublica.com.br/>. Acesso em: Agosto/2015.

90

Figura 27 - Edifício 200 East 94th Street 102 MANHATTAN SCOUT. Disponível em: <https://www.manhattanscout.com/sites/default/files/carnegie_park_200_east_94th_street_ nyc.jpg>. Acesso em: Abril/2016.


Figura 28 - Edifício 88 Murray Street 102 RELATED RENTALS. Disponível em: <http://www.relatedrentals.com/apartment-rentals/new-york-city/tribeca-battery-park-city/89murray>. Acesso em: Abril/2016. Figura 29 - Edifício com 100 UH, creche e UBS 103 ICF HABITAT. Disponível em: <http://www.icfhabitat.fr/sabliere/sites/groupeicf.fr.sabliere/files/file/habiter%202011%20pavillon%20 de%20l’arsenal.pdf>. Acesso em: Abril/2016. Figura 30 - Edifício com 15 UH social e comércio 103 ICF HABITAT. Disponível em: <http://www.icfhabitat.fr/sabliere/sites/groupeicf.fr.sabliere/files/file/habiter%202011%20pavillon%20 de%20l’arsenal.pdf>. Acesso em: Abril/2016. Figura 31 - Função Social da Propriedade SÃO PAULO. Câmara Municipal. Plano Diretor Ilustrado de São Paulo, Lei 16.050/2014.

106

Figura 32 - Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios SÃO PAULO. Câmara Municipal. Plano Diretor Ilustrado de São Paulo, Lei 16.050/2014.

108

Figura 33 - IPTU Progressivo no Tempo SÃO PAULO. Câmara Municipal. Plano Diretor Ilustrado de São Paulo, Lei 16.050/2014.

110

Figura 34 - Desapropriação mediante pagamento em títulos de dívida pública SÃO PAULO. Câmara Municipal. Plano Diretor Ilustrado de São Paulo, Lei 16.050/2014.

112

Figura 35 - Edifício Japurá - Eduardo Kneese 124 BARON, Cristina Maria Perissino. A PRODUÇÃO DA HABITAÇÃO E OS CONJUNTOS HABITACIONAIS DOS INSTITUTOS DE APOSENTADORIAS E PENSÕES - IAPs. FCT UNESP, V.5, Nº2, p.102-127, 2011. Disponível em: <http://revista.fct.unesp.br/index. php/topos/article/viewFile/2287/2092>. Acesso em: Outubro/2015. Figura 36 - Edifício Anchieta - MMM Roberto Kok, Pedro. Avenida Paulista: arquitetura. Disponível em: <http://www.pedrokok.com.br>. Acesso em: Maio/2016.

125

Figura 37 - Galeria Metrópole 125 SIMÕES, Paula. Galeria Metrópole vira polo criativo na região central de São Paulo. Metro, São Paulo, 23 mar. 2015. Disponível em: <http://www.metrojornal.com.br/nacional/foco/galeria-metropole-vira-polo-criativo-na-regiao-central-de-sao-paulo-176190>. Acesso em: Maio/2016. Figura 38 - Localização - Raio de 500m Imagem elaborada pela autora com base no Google Earth.

126

Figura 39 - Galeria do Rock 127 RAFAGUSHI. Tumblr São Paulo da Garoa. Disponível em: <http://saopaulodagaroa.tumblr.com/post/23490943738/galeria-dorock-centro-de-sp-24-de-maio>. Acesso em: Maio/2016.


Figura 40 - Edifício Copan ZIEMKIEWICZ, Nathalia. Da dura poesia concreta das tuas esquinas. Revista Época, São Paulo, 07 fev. 2011. Disponível em: <http://colunas.revistaepocasp.globo.com/centroavante/tag/patrimonio-arquitetonico/>. Acesso em: Maio/2016.

127

Figura 41 - Implantação Imagem elaborada pela autora com base no Google Earth.

128

Figura 42 - Mapa das Galerias de São Paulo Mapa elaborado pela autora com base no mapa de COSTA, Sabrina S. Fontenele

129

Figura 43 - Diagramas de partido - Implantação Imagem elaborada pela autora.

130

Figura 44 - Diagramas de partido - Elevação Imagem elaborada pela autora.

132

Figura 45 - Planta do térreo Imagem elaborada pela autora.

135

Figura 46 - Planta primeiro pavimento Imagem elaborada pela autora.

137

Figura 47 - Elevação Av. Rio Branco Imagem elaborada pela autora.

139

Figura 48 - Elevação Rua do Boticário Imagem elaborada pela autora.

140

Figura 49 - Elevação Largo do Paissandú Imagem elaborada pela autora.

142

Figura 50 - Corte Transversal B-B Imagem elaborada pela autora.

143

Figura 51 - Planta 3º pavimento Imagem elaborada pela autora.

145

Figura 52 - Planta 4º pavimento Imagem elaborada pela autora.

145

Figura 53 - Planta Tipologia 50,00m² - Marcio Kogan - Renova SP (2011) MONOLITO: Marcio Kogan - Studio MK27. São Paulo: Monolito, n. 5/6, 2011.

147


Figura 54 - Tipologias Imagem elaborada pela autora.

148

Figura 55 - Planta Estacionamento Imagem elaborada pela autora.

150

Figura 56 - Corte A-A Imagem elaborada pela autora.

153

Figura 57 - Diagrama de estrutura Imagem elaborada pela autora.

154

Figura 58 - Planta Andrade Morettin - Habita Sampa (2004) ANDRADE MORETTIN ARQUITETOS. Conjunto Habitacional Assembléia. São Paulo, 20014. Disponível em: <http://www. andrademorettin.com.br/projetos/conjunto-habitacional-assembleia/>. Acesso em: Outubro/2015.

155

Figura 59 - Edifício Lausanne - Franz Heep 156 Finotti, Leonardo. Lausanne Building Franz Heep. Disponível em: <http://www.leonardofinotti.com/projects/lausanne-building>. Acesso em: Maio/2016. Figura 60 - Edifício Simpatia - Grupo SP 156 GRUPO SP. Edifício Residencial na Rua Simpatia. São Paulo, 2007. Disponível em: <http://www.gruposp.arq.br/?p=19>. Acesso em: Maio/2016. Figura 61 - Perspectiva - Galeria Paissandú Imagem elaborada pela autora.

157

Figura 62 - Detalhe Fachada Imagem elaborada pela autora.

158

Figura 63 - Corte C-C Imagem elaborada pela autora.

159

Figura 64 - Perspectiva - Vista Av. Rio Branco Imagem elaborada pela autora.

160

Figura 65 - Perspectiva - Vista Rua do Boticário Imagem elaborada pela autora.

163

Figura 66 - Perspectiva - Vista Av. Rio Branco Imagem elaborada pela autora.

165


Gráficos

Gráfico 1 - Empreendimentos por ano de lançamento Gráfico elaborado pela autora.

59

Gráfico 2 - Empreendimentos por incorporadora Gráfico elaborado pela autora.

60

Gráfico 3 - UH por incorporadora Gráfico elaborado pela autora.

60

Gráfico 4 - Tipologias por empreendimento Gráfico elaborado pela autora.

61

Grafico 5 - Variação tipológica Gráfico elaborado pela autora.

61

Gráfico 6 - Área dos apartamentos Gráfico elaborado pela autora.

62

Gráfico 7 - Tipologias até 49,00m² Gráfico elaborado pela autora.

62

Gráfico 8 - Tipologias 50,00m² a 70,00m² Gráfico elaborado pela autora.

63

Gráfico 9 - Tipologias 71,00m² ou mais Gráfico elaborado pela autora.

63


Gráfico 10 - Porcentagem de áreas por tipologia Gráfico elaborado pela autora.

68

Gráfico 11 - Integração entre cozinha e sala Gráfico elaborado pela autora.

69

Gráfico 12 - Área de Lazer infantil por empreendimento Gráfico elaborado pela autora.

73

Gráfico 13 - Serviços pay-per-use por empreendimento Gráfico elaborado pela autora.

76

Gráfico 14 - Destaque em relação a segurança Gráfico elaborado pela autora.

82

Gráfico 15- Loja no térreo Gráfico elaborado pela autora.

82


Mapas

Mapas 1.1 a 1.6 - Distribuição territorial da população 16 SMDU. Olhar São Paulo: contrastes urbanos. São Paulo. Disponível em: <http://smdu.prefeitura.sp.gov.br/contrastes_urbanos/>. Acesso em: Fevereiro/2016. Mapas 2.1, 2.2 e 2.3 - Distribuição espacial da atividade econômica 18 SMDU. Olhar São Paulo: contrastes urbanos. São Paulo. Disponível em: <http://smdu.prefeitura.sp.gov.br/contrastes_urbanos/>. Acesso em: Fevereiro/2016. Mapa 3 - Transportes coletivos 19 SMDU. Olhar São Paulo: contrastes urbanos. São Paulo. Disponível em: <http://smdu.prefeitura.sp.gov.br/contrastes_urbanos/>. Acesso em: Fevereiro/2016. Mapa 4 - Centros Culturais, Casa de cultura, Espaços Culturais, Galeria de Arte e Museus. SMDU. Infocidade, São Paulo. Disponível em: <http://infocidade.prefeitura.sp.gov.br/index. php?sub=mapas&cat=6&titulo=Cultura&subtit=%20-%20Mapas&mpgraf=1>. Acesso em: Fevereiro/2016.

19

Mapa 5 - Território e oportunidades econômicas - População e empregos formais 20 SMDU. Olhar São Paulo: contrastes urbanos. São Paulo. Disponível em: <http://smdu.prefeitura.sp.gov.br/contrastes_urbanos/>. Acesso em: Fevereiro/2016. Mapa 6 - Preço da terra em R$ 25 PROPERATI. São Paulo. Disponível em: <http://blog.properati.com.br/qual-o-precom²-de-cada-quarteirao-de-sao-paulo/>. Acesso em: Janeiro/2016. Mapa 7 - Áreas de ZEIS 3 e 5 Mapa elaborado pela autora com base no Plano Diretor de São Paulo.

32


Mapa 8 - Lançamentos 2010-2015 Mapa elaborado pela autora com base no MDC.

55

Mapas 9.1, 9.2 e 9.3 - Taxa geométrica de crescimento anual SMDU. Infocidade, São Paulo. Disponível em: <http://infocidade.prefeitura.sp.gov.br/index. php?sub=mapas&cat=7&titulo=Demografia&subtit=%20-%20Mapas&mpgraf=1>. Acesso em: Fevereiro/2016.

59


Plantas

Planta 1 - Sky Paulicéia - 80,00m² - TPA Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário.

64

Planta 2 - Downtown Brigadeiro - 95,00m² - Setin Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário.

64

Planta 3 - Downtown Praça da República - 71,00m² - Setin Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário.

65

Planta 4 - Downtown Genebra - 80,00m² - Setin Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário.

65

Planta 5 - Inspired São Paulo - 47,00m² - Cyrela Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário.

67

Planta 6 - Home Bikers Paulicéia - 28,00m² - TPA Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário.

67

Planta 7 - Downtown São Luís - 22,00m² - Setin Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário.

68

Planta 8 - Área de circulação Downtown Praça da Sé - 20,18% - 22,00m² - Setin Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário.

68

Planta 9 - Área social SP Next Home - 36,00m² - Esser Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário.

69


Planta 10 - SP Next Home - 41,00m² - Esser Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário.

70

Planta 11 - Add House - 33,00m² - Engelux Planta elaborada pela autora com base em anúncio publicitário.

70


REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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INCORPORADORA SETIN. Downtown Estação da Luz. Disponível em: <www.setin.com.br/residencial/setin-downtown-estacao-daluz>. Acesso em: Setembro/2016. INCORPORADORA SETIN. Downtown Praça da Sé. Disponível em: <www.setin.com.br/residencial/setin-downtown-praca-da-se>. Acesso em: Setembro/2016. INCORPORADORA TPA. Sky Paulicéia. Disponível em: <tpapauliceia.com.br/sky/>. Acesso em: Setembro/2016. INCORPORADORA TENERIFE. Aurora Paulistana. Disponível em: <www.aurorapaulistana.com.br>. Acesso em: Setembro/2016. INCORPORADORA TPA. Griffe Paulicéia 360º. Disponível em: <tpapauliceia.com.br/griffe_360>. Acesso em: Setembro/2016. INCORPORADORA TPA. Home Bikers Paulicéia. Disponível em: <tpapauliceia.com.br/home_bikers/>. Acesso em: Setembro/2016. INCORPORADORA TPA. AM PM Paulicéia. Disponível em: <tpapauliceia.com.br/ampm/>. Acesso em: Setembro/2016. LORES, Raul Juste. Contra o aluguel estratosférico, Nova York mescla renda alta e baixa. Folha de São Paulo, 10 mai. 2015. Disponível em: <http://www1.folha.uol.com.br/ilustrissima/2015/05/1626483-contra-o-aluguel-estratosferico-nova-york-mescla-renda-alta-ebaixa.shtml>. Acesso em: Março/2016. MACEDO, Leticia. São Paulo vai testar modelo de NY de aluguel de imóvel para baixa renda. G1, São Paulo, 13 abr. 2012. Disponível em: <http://g1.globo.com/sao-paulo/noticia/2012/04/sao-paulo-vai-testar-modelo-de-ny-de-aluguel-de-imovel-para-baixa-renda. html>. Acesso em: Abril/2016. MARICATO, Erminia. A produção capitalista da casa (e da cidade) no Brasil industrial. São Paulo: Alfa Omega, 1978. MARICATO, Erminia. Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana. Petrópolis, RJ: Vozes, 2001. MARICATO, Erminia. O impasse da política urbana no Brasil. Petrópolis: Vozes, 2011. MARICATO, Erminia. Para entender a crise urbana. Expressão Popular, São Paulo, 2015. MORADIA É CENTRAL, 2016. Disponível em: <http://www.moradiacentral.org.br/index.php?mpg=08.05.04>. Acesso em: Abril/2016. NAKANO, Anderson Kazuo. Elementos demográficos sobre a densidade urbana: São Paulo, uma cidade oca?. 2015. Tese (Doutorado) - Curso de Demografia, Universidade Estadual de Campinas- UNICAMP, Campinas, 2015. NYC HDC. Disponível em: <http://www.nychdc.com>. Acesso em: Março/2016. NYC HDC. Term Sheet 50/30/20 Mixed-Income Program. Disponível em: <http://www.nychdc.com/content/pdf/Developers/HDC_ Mixed_Income_Termsheet.pdf>. Acesso em: Março/2016


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SHIMBO, Lúcia Zanin. Habitação Social, Habitação de Mercado: a confluência entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro. Tese (Doutorado em Arquitetura e Urbanismo) – Escola de Engenharia de São Carlos, Universidade de São Paulo, São Carlos, 2010. SÍGOLO, Letícia Moreira. O Boom imobiliário na Metrópole Paulistana: o avanço do mercado formal sobre a periferia e a nova cartogra a da segregação socioespacial. 2014. Tese (Doutorado) - Curso de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2014. SILVA, H. M. B., CASTRO, C. M.P.. A legislação, o mercado e o acesso à habitação em São Paulo. Texto apresentado no Workshop “Habitação: como ampliar o mercado?” Realizado entre os dias 25-27 de agosto de 1997, Auditório do IPT/USP. SILVA, Helena Menna Barreto. “Habitação no centro de São Paulo: como viabilizar esta idéia”. São Paulo: LABHAB, 2000. SILVA, Helena Menna Barreto. “O centro de São Paulo: que futuro para a habitação?” Relatório de pesquisa. São Paulo: LABHAB/ FAUUSP, 2001. SILVA M.B H.; SIGOLO, L. Oportunidades e limites para a produção de habitação social no centro de São Paulo. São Paulo Lincoln Institute of Land Policy, 2007. UNION-HABITAT. Disponível em: <http://union-habitat.org>. Acesso em: Março/2016. UNION-HABITAT. Caractéristiques du parc Hlm - Fiche thématique. 01 set. 2015. Disponível em: <http://ressourceshlm.union-habitat. org/ush/CommunicationPublicationsRevues/Caractéristiques+du+parc+Hlm>. Acesso em: Março/2016. UNION-HABITAT. Dossier Vente Hlm. 02 dez. 2013. Disponível em: <http://ressourceshlm.union-habitat.org/ush/Dossiers/NouvellePage>. Acesso em: Março/2016. UNION-HABITAT. Gestion sociale - Fiche thématique. 01 abr. 2015. Disponível em: <http://ressourceshlm.union-habitat.org/ush/ CommunicationPublicationsRevues/Financement+(questions+sensibles)+-+Fiche+thématique>. Acesso em: Março/2016. VILLAÇA, Flávio. Espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo: Studio Nobel, 1998. YURI, Débora. Em Nova York, habitação social vive o ‘boom’ das rendas mistas. Secretaria Municipal de Habitação, 27 jun. 2011. Disponível em: <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/habitacao/noticias/?p=29557>. Acesso em Março/2016.


APÊNDICE A

As fichas constituintes deste apêndice foram produzidas com base em uma pesquisa empírica que teve como perímetro de abrangência a área constituída pela Operação Urbana Centro e o período temporal entre os anos de 2010 e 2015. Dentro desses limites foram localizados, através de anúncios de venda disponíveis na internet e impressos, 28 empreendimentos imobiliários habitacionais lançados na região no período estabelecido. Todos os dados presentes nas fichas foram coletados diretamente dos anúncios publicitários dos empreendimentos, assim como as imagens, tendo como base os sites das incorporadoras, onde os “produtos imobiliários” são apresentados para possíveis compradores.


Os dados relativos ao preço dos imóveis foram coletados de anúncios de venda, a principal fonte de informações a esse respeito foi a Imobiliária Abyara. Quando não disponíveis neste local, os dados foram retirados de anúncios da Imobiliária Viva Real ou do site do próprio empreendimento. Em cada ficha está especificado a fonte relativa ao valor dos imóveis. Para criar uma padronização e possibilitar uma analise e comparação mais eficientes, todas as plantas das unidades habitacionais foram redesenhadas pela autora seguindo um padrão pré-estabelecido e tendo como base as plantas disponibilizadas nos anúncios publicitários dos empreendimentos, que também estão presentes nas fichas.


02

Downtown Brigadeiro Incorporadora - Setin

Terreno 1818,00m² 221 unidades 221 vagas

Av. Brigadeiro Luis Antonio,323

Itens de lazer - Fitness - Piscina com borda infinita - Salão de festas - Terraço de festas - Bicicletário - Pet place - Lavanderia - Home office -Espaço gourmet - Redário

- Sala de massagem - Sauna seca - Sauna úmida - Solarium e bar - Spa e descanço

Térreo + 24 pav. Lançamento 2011 Pronto

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Arrumação e limpeza básica - Organização de festas - Delivery de supermercados - Dog Walker - Manutenção e pequenos reparos - Massagista - Pedicure e manicure -Personal trainer

Observações - Concièrge - Fechaduras biométricas - Infraestrutura para automação

Segurança - Guarita blindada - Posto de segurança 24 horas

Valores de mercado Tipologia 99,00 m²

Preço R$ 999.188,00

Dados de Março/2016 - Abyara

Preço m² R$ 10.092,81

R$ 10.092,81

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 40 m²

Área social

83,12%

17,70%

14,72%

52,40%

33,49%

19,93%

11,68%

0%

86,84%

9,07%

8,68%

95 m²

57 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


02

Downtown Brigadeiro Incorporadora - Setin

Terreno 1818,00m² 221 unidades -- vagas

Av. Brigadeiro Luis Antonio,323

Itens de lazer - Fitness - Piscina com borda infinita - Salão de festas - Terraço de festas - Bicicletário - Pet place - Lavanderia - Home office -Espaço gourmet - Redário

- Sala de massagem - Sauna seca - Sauna úmida - Solarium e bar - Spa e descanço

Térreo + 28 pav. Lançamento 2011 Pronto

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Arrumação e limpeza básica - Organização de festas - Delivery de supermercados - Dog Walker - Manutenção e pequenos reparos - Massagista - Pedicure e manicure -Personal trainer

Observações - Concièrge - Fechaduras biométricas - Infraestrutura para automação

Segurança - Guarita blindada - Posto de segurança 24 horas

Valores de mercado Tipologia 99,00 m²

Preço R$ 999.188,00

Dados de Março/2016 - Abyara

Preço m² R$ 10.092,81

R$ 10.092,81

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 99 m²

Área social

67,02%

TIPOLOGIAS

14,42%

10,34%

17,68%

1-200


03

Downtown São João Incorporadora - Setin

Terreno 2224,00m² 144 unidades 144 vagas

Av. São João,1427

Itens de lazer - Fitness - Piscina - Salão de festas - Salão de jogos - Espaço gourmet - Pet place - Laundry e lounge - Descanço e massagem - Sauna - Solarium

Térreo + 21 pav. Lançamento 2011 Pronto

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Arrumação e limpeza básica - Organização de festas - Delivery de supermercados - Dog Walker - Manutenção e pequenos reparos - Massagista - Pedicure e manicure -Personal trainer - Lavanderia (coleta)

Observações - Concièrge - Fechaduras biométricas - Infraestrutura para automação

Segurança - Guarita blindada - Posto de segurança 24 horas

Valores de mercado Tipologia 42,00 m² 59,00 m²

Preço R$ 368.801,00 R$ 507.001,00

Dados de Março/2016 - Abyara

Preço m² R$ 8.780,98 R$ 8.780,98

R$ 8.687,11

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 42 m²

Área social

83,69%

13,07%

15,24%

46,61%

37,75%

14,37%

11,86%

59 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


04

Downtown São Luís Incorporadora - Setin

Av. da Consolação x Av São Luís

Itens de lazer - Fitness - Piscina - Salão de festas - Bicicletário - Home office - Lavanderia

Terreno 858,00m² 218 unidades 38 vagas

Térreo + 13 pav. Lançamento 2015 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Arrumação e limpeza básica - Organização de festas - Delivery de supermercados - Dog Walker - Pedicure e manicure -Personal trainer

Observações - Concièrge - Fechaduras biométricas - Infraestrutura para automação - Wi-fi nas áreas comuns - Conectividade USB nas unidades

Segurança - Guarita blindada - Posto de segurança 24 horas

Valores de mercado Tipologia 20,00 m² 42,00 m²

Preço R$ 294.504,00 R$ 461.454,00

Dados de Março/2016 - Abyara

Preço m² R$ 14.725,20 R$ 10.987,00

R$ 12.856,10

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 20 m²

Área social

74,65%

20,25%

20,75%

0%

70,64%

18,91%

28,50%

0%

71,39%

18,04%

14,13%

0%

78,62%

20,46%

25,66%

0%

83,55%

17,67%

22,87%

40 m²

24 m²

23 m²

22 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


05

Downtown Praça da República Incorporadora - Setin Praça da República, 401

Itens de lazer - Fitness - Jogos - Piscina - Bicicletário - Sala de reuniões - Lavanderia - 2 salões de festas - Churrasqueira (elétrica) - Lobby - Mirante

- Sauna

Terreno 1786,00m² 310 unidades 197 vagas

Térreo + 24 pav. Lançamento 2014 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Arrumação e limpeza básica - Organização de festas - Delivery de supermercados - Dog Walker - Pedicure e manicure -Personal trainer

Observações - Concièrge - Fechaduras biométricas - Infraestrutura para automação - Wi-fi nas áreas comuns - Conectividade USB nas unidades

Segurança - Guarita blindada - Posto de segurança 24 horas

Valores de mercado Tipologia 28,00 m² 49,00 m²

Preço R$ 404.843,00 R$ 766.982,00

Dados de Março/2016 - Abyara

Preço m² R$ 14.458,68 R$ 15.652,69

R$ 15.055,69

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 28 m²

Área social

76,60%

16,57%

23,46%

0%

77,36%

13,08%

19,67%

0%

85,81%

11,21%

29,07%

0%

75,09%

16,25%

20,18%

55 m²

43 m²

39 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


05

Downtown Praça da República Incorporadora - Setin Praça da República, 401

Itens de lazer - Fitness - Jogos - Piscina - Bicicletário - Sala de reuniões - Lavanderia - 2 salões de festas - Churrasqueira (elétrica) - Lobby - Mirante

- Sauna

Terreno 1786,00m² 310 unidades 197 vagas

Térreo + 25 pav. Lançamento 2014 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Arrumação e limpeza básica - Organização de festas - Delivery de supermercados - Dog Walker - Pedicure e manicure -Personal trainer

Observações - Concièrge - Fechaduras biométricas - Infraestrutura para automação - Wi-fi nas áreas comuns - Conectividade USB nas unidades

Segurança - Guarita blindada - Posto de segurança 24 horas

Valores de mercado Tipologia 28,00 m² 49,00 m²

Preço R$ 404.843,00 R$ 766.982,00

Dados de Março/2016 - Abyara

Preço m² R$ 14.458,68 R$ 15.652,69

R$ 15.055,69

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 57 m²

Área social

76,30%

16,24%

15,61%

0%

85,91%

11,65%

16,69%

71 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


06

Downtown Genebra Incorporadora - Setin

Terreno 1140,00m² 180 unidades 98 vagas

Rua Genebra,197

Itens de lazer - Fitness - Jogos - Piscina - Bicicletário - Sala de festas - Home office - Pet place - Lavanderia

Térreo + 17 pav. Lançamento 2014 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Arrumação e limpeza básica - Organização de festas - Delivery de supermercados - Dog Walker - Pedicure e manicure -Personal trainer

Observações - Concièrge - Fechaduras biométricas - Infraestrutura para automação - Wi-fi nas áreas comuns - Conectividade USB nas unidades

Segurança - Guarita blindada - Posto de segurança 24 horas

Valores de mercado Tipologia 37,00 m² 55,00 m²

Preço R$ 379.545,00 R$ 608.222,00

Dados de Março/2016 - Abyara

Preço m² R$ 10.257,97 R$ 11.058,58

R$ 10.658,28

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 37 m²

Área social

84,16%

19,46%

30,78%

55,69%

24,59%

20,86%

19,65%

0%

76,86%

11,82%

10,18%

45,25%

42,16%

12,25%

17,60%

80 m²

51 m²

49 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


07

Downtown Estação da Luz Incorporadora - Setin Rua Washington Luis,196

Itens de lazer - Fitness - Piscina - Bicicletário - Salão de festas - Home office - Lavanderia - Churrasqueira - Descanso - Espaço gourmet - Hall social

Terreno 934,00m² 247 unidades 40 vagas

Térreo + 20 pav.+ 2 sub. Lançamento 2015 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Arrumação e limpeza básica - Organização de festas - Delivery de supermercados - Dog Walker - Pedicure e manicure -Personal trainer

Observações - Concièrge - Fechaduras biométricas - Infraestrutura para automação - Wi-fi nas áreas comuns - Conectividade USB nas unidades

Segurança - Guarita blindada - Posto de segurança 24 horas

Valores de mercado Tipologia 22,00 m² 44,00 m²

Preço R$ 278.492,00 R$ 288.376,00

Dados de Março/2016 - Abyara

Preço m² R$ 12.658,73 R$ 6.554,00

R$ 9.606,36

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 22 m²

Área social

77,90%

20,64%

21,82%

0%

85,34%

15,07%

20,40%

44 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


08

Downtown Praça da Sé Incorporadora - Setin Rua Tabatinguera, 462

Itens de lazer - Fitness - Piscina - Bicicletário - Salão de festas - Home office - Lavanderia - Churrasqueira - Descanso - Espaço gourmet - Hall social

- Pet place

Terreno 978,00m² 259 unidades 47 vagas

Térreo+26 pav.+2 subs Lançamento 2015 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Arrumação e limpeza básica - Organização de festas - Delivery de supermercados - Dog Walker - Pedicure e manicure -Personal trainer

Observações - Concièrge - Fechaduras biométricas - Infraestrutura para automação - Wi-fi nas áreas comuns - Conectividade USB nas unidades

Segurança - Guarita blindada - Posto de segurança 24 horas

Valores de mercado Tipologia 22,00 m² 44,00 m²

Preço R$ 241.837,00 R$ 250.832,00

Dados de Março/2016 - Abyara

Preço m² R$ 10.992,59 R$ 5.700,73

R$ 8.346,66

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 22 m²

Área social

79,00%

25,82%

20,18%

0%

89,09%

18,55%

22,09%

44 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


09

Sky Paulicéia Incorporadora - TPA

Terreno 1041,00m² 192 unidades 86 vagas + 106 motos

Rua Brigadeiro Tobias, 340

Itens de lazer - Fitness - Salão de festas com terraço - Lavanderia - Piscina - Solarium

Térreo + 18 pav.+2sub.+1sob. Lançamento 2015 Lançamento

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Existem, mas não são especificados

Observações

Segurança

Valores de mercado Tipologia 27,00 m²

Preço R$ 189.000,00

Preço m² R$ 7.000,00

R$ 7.000,00 Dados de Março/2016 - TPA Incorporadora

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 30 m²

Área social

81,96%

13,00%

21,40%

0%

87,06%

13,56%

19,25%

0%

90,80%

6,56%

12,50%

80 m²

32 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


10

Griff\e Paulicéia 360º Incorporadora - TPA

Terreno 1018,00m² 136 unidades 163 vagas

Rua Santo Amaro, 320

Itens de lazer - Fitness - Salão de festas - Terraço festas - Lavanderia - Pet place - Piscina - Solarium - Sauna com sala de descanço

Térreo + 23 pav.+4sub. Lançamento 2013 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Existem, mas não são especificados

Observações

Segurança

Valores de mercado Tipologia 78,00 m²

Preço R$ 670.000,00

Preço m² R$ 8.589,74

R$ 8.589,74 Dados de Março/2016 - Viva Real Imobiliária

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 39 m²

Área social

84,87%

18,72%

19,67%

56,80%

28,50%

12,28%

20,66%

43,72%

43,35%

9,59%

10,64%

78 m²

60 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


11

Home Bikers Paulicéia Incorporadora - TPA

Terreno 511,89 m² 104 unidades 0 vagas/ 104 bicicletas

Rua Genebra, 151

Itens de lazer - Fitness - Salão de festas - Piscina - Solarium - Lavanderia

Térreo + 13 pav. Lançamento 2014 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Personal trainer - Concierge online - Organização de festas - Dog Walker - Serviços de beleza - Serviços delivery - Arrumação e limpeza de unidades

Observações - Infraestrutura para automação - Wi-fi nas áreas comuns - Conectividade USB nas unidades - Apartamento para zelador - Vestiário para funcionários

Segurança

Valores de mercado Tipologia 28,00 m²

Preço R$ 237.900,00

Preço m² R$ 8.496,43

R$ 8.496,43 Dados de Março/2016 - Viva Real Imobiliária

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 28 m²

Área social

0%

TIPOLOGIAS

80,18%

12,07%

25,89%

1-200


12

AM PM Paulicéia Incorporadora - TPA

Rua Brigadeiro Tobias x Sen. Queiróz

Itens de lazer - Fitness - Salão de festas - Terraço de festas - Piscina - Lavanderia

Terreno 1347,00 m² 183 unidades 192 vagas

Térreo+16 pav.+3sub+2sobr. Lançamento 2014 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - 4 lojas no térreo + 13 vagas para uso exclusivo das lojas

Segurança

Valores de mercado Tipologia 32,00 m²

Preço R$ 300.000,00

Preço m² R$ 9.375,00

R$ 9.375,00 Dados de Março/2016 - Viva Real Imobiliária

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 32 m²

Área social

83,37%

17,78%

23,84%

35,32%

46,85%

19,58%

12,70%

44,75%

40,62%

10,27%

17,28%

60 m²

48 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


13

Vibe República Incorporadora - Cyrela

Terreno 1500,00m² 256 unidades 151 vagas

Rua Marques de Itu, 96

Itens de lazer - Fitness - Espaço gourmet com lounge externo - Salão de festas e jogos - Bicicletário - Piscina - Lavanderia com lounge wi-fi

Térreo+18 pav.+sub.+3 sobr. Lançamento 2014 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - 5 lojas no térreo

Segurança

Valores de mercado Tipologia 29,00 m²

Preço R$ 357.490,00

Preço m² R$ 12.327,24

R$ 12.327,24 Dados de Março/2016 - Viva Real Imobiliária

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 29 m²

Área social

82,48%

19,55%

24,27%

0%

82,97%

18,18%

15,88%

0%

81,64%

11,26%

31,00%

65,69%

23,87%

9,77%

23,64%

48 m²

34 m²

34 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


14

Inspired São Paulo Incorporadora - Cyrela

Terreno 904,00m² 132 unidades 80 vagas

Rua Alvaro de Carvalho, 127

Itens de lazer - Fitness - Salão de festas - Terraço de festas - Bicicletário - Piscina com solarium

Térreo+16 pav.+2sub.+2sobr. Lançamento 2015 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - Acessibilidade em áreas comuns - Itens de sustentabilidade Segurança

Valores de mercado Tipologia 42,00 m²

Preço R$ 433.717,28

Dados de Março/2016 - Cyrela

Preço m² R$ 10.326,60

R$ 10.326,60

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 42 m²

Área social

82,48%

19,05%

21,57%

54,55%

29,24%

19,05%

23,95%

0%

80,02%

18,49%

20,25%

44 m²

42 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


14

Inspired São Paulo Incorporadora - Cyrela

Terreno 904,00m² 132 unidades 80 vagas

Rua Alvaro de Carvalho, 127

Itens de lazer - Fitness - Salão de festas - Terraço de festas - Bicicletário - Piscina com solarium

Térreo+16 pav.+2sub.+2sobr. Lançamento 2015 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - Acessibilidade em áreas comuns - Itens de sustentabilidade Segurança

Valores de mercado Tipologia 42,00 m²

Preço R$ 433.717,28

Dados de Março/2016 - Cyrela

Preço m² R$ 10.326,60

R$ 10.326,60

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 44 m²

Área social

25,43%

18,59%

20,25%

0%

80,74%

18,78%

18,78%

47 m²

57,75%

TIPOLOGIAS

1-200


15

Mood Incorporadora - Cyrela

Terreno 4957,23 m² 399 unidades 399 vagas

Rua Alvaro de Carvalho, 341

Itens de lazer - Praça contemplativa - Lavanderia VIP - Redário - Estar sob pergolado - Cinema ao ar livre - Churrasqueira - Playground - Piscina descoberta/coberta - SPA - Deck/solarium

- Espaço zen - Salão de festas gourmet - Espaço kids - Salão de jogos wireless - Fitness - Pilates - Sauna seca

Térreo + 26 pav. Lançamento 2010 Pronto

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - Internet

Segurança

Valores de mercado Tipologia 46,00 m²

Preço R$ 731.437,00

Preço m² R$ 15.900,80

R$ 15.900,80 Dados de Março/2016 - Viva Real Imobiliária

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 48 m²

Área social

72,37%

26,20%

22,20%

40,70%

25,10%

26,20%

20,29%

43,26%

29,43%

18,90%

16,61%

55,20%

22,58%

18,92%

18,21%

65 m²

65 m²

48 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


15

Mood Incorporadora - Cyrela

Terreno 4957,23 m² 399 unidades 399 vagas

Rua Alvaro de Carvalho, 341

Itens de lazer - Praça contemplativa - Lavanderia VIP - Redário - Estar sob pergolado - Cinema ao ar livre - Churrasqueira - Playground - Piscina descoberta/coberta - SPA - Deck/solarium

- Espaço zen - Salão de festas gourmet - Espaço kids - Salão de jogos wireless - Fitness - Pilates - Sauna seca

Térreo + 26 pav. Lançamento 2010 Pronto

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - Internet

Segurança

Valores de mercado Tipologia 46,00 m²

Preço R$ 731.437,00

Preço m² R$ 15.900,80

R$ 15.900,80 Dados de Março/2016 - Viva Real Imobiliária

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 95 m²

Área social

39,28%

14,03%

17,26%

55,99%

24,79%

11,44%

14,99%

112 m²

34,20%

TIPOLOGIAS

1-200


15

Mood Incorporadora - Cyrela

Terreno 4957,23 m² 399 unidades 399 vagas

Rua Alvaro de Carvalho, 341

Itens de lazer - Praça contemplativa - Lavanderia VIP - Redário - Estar sob pergolado - Cinema ao ar livre - Churrasqueira - Playground - Piscina descoberta/coberta - SPA - Deck/solarium

- Espaço zen - Salão de festas gourmet - Espaço kids - Salão de jogos wireless - Fitness - Pilates - Sauna seca

Térreo + 26 pav. Lançamento 2010 Pronto

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - Internet

Segurança

Valores de mercado Tipologia 46,00 m²

Preço R$ 731.437,00

Preço m² R$ 15.900,80

R$ 15.900,80 Dados de Março/2016 - Viva Real Imobiliária

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 110 m²

Área social

55,62%

TIPOLOGIAS

26,50%

24,79%

14,66%

1-200


16

Hi Centro Incorporadora - Gafisa

Terreno 2427,00 m² 271 unidades 271 vagas

Rua Paraná, 137

Itens de lazer - Salão de festas - Redário - Churrasqueira - Salão de jogos - Espaço pet - Piscina - Brinquedoteca - Fitness - Piscina infantil - Playground

- Descanso e sauna - Solarium

Térreo +19 pav.+4 sobre Lançamento 2014 Em obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações

Segurança

Valores de mercado Tipologia 46,00 m² 67,00 m²

Preço R$ 373.115,08 R$ 544.852,88

Dados de Janeiro/2016 - Abyara

Preço m² R$ 8.111,20 R$ 8.132,13

R$ 8.121,66

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 46 m²

Área social

20,76%

24,11%

15,26%

0%

64,67%

24,11%

15,22%

33,44%

35,62%

22,55%

17,30%

46,88%

24,82%

22,55%

16,15%

67m²

67 m²

46 m²

40,63%

TIPOLOGIAS

1-200


17

Portal Centro Incorporadora - Even

Terreno 3711,00 m² 399 unidades -- vagas

Rua da Alegria, 161

Itens de lazer - Salão de festas - Bicicletário - Churrasqueira - Praça de jogos - Salão de jogos - Espaço gourmet - Lounge - Piscina - Deck molhado - Deck de madeira

- Espaço para cães - Lavanderia - Brinquedoteca - Fitness - Playground

Térreo + 24 pav. Lançamento 2014 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações

Segurança

Valores de mercado Tipologia

Preço

Preço m²

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 39 m²

Área social

21,54%

24,95%

21,10%

42,64%

30,91%

20,65%

19,53%

50,49%

27,44%

19,58%

17,39%

39,60%

35,55%

19,58%

17,39%

71 m²

71 m²

55 m²

49,13%

TIPOLOGIAS

1-200


17

Portal Centro Incorporadora - Even

Terreno 3711,00 m² 399 unidades -- vagas

Rua da Alegria, 161

Itens de lazer - Salão de festas - Bicicletário - Churrasqueira - Praça de jogos - Salão de jogos - Espaço gourmet - Lounge - Piscina - Deck molhado - Deck de madeira

- Espaço para cães - Lavanderia - Brinquedoteca - Fitness - Playground

Térreo + 24 pav. Lançamento 2014 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações

Segurança

Valores de mercado Tipologia

Preço

Preço m²

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 57 m²

Área social

14,25%

18,65%

21,88%

40,88%

28,35%

18,65%

20,35%

41,12%

27,39%

16,49%

19,69%

59 m²

57 m²

59,95%

TIPOLOGIAS

1-200


18

Br Caetano Incorporadora - BKO

Terreno 1726,00m² 214 unidades -- vagas

Rua Carneiro Leão, 229

Itens de lazer - Piscina - Quadra - Fitness - Salão de festas - Bicicletário - Lavanderia coletiva - Área de convivencia - Pet space - Churrasqueira

Térreo + 15 pav. Lançamento 2015 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Arrumação básica - Faxina - Passadeira - Lavanderia - Wi-fi nas áreas comuns - Pet service - Personal trainer - Manutenção e pequenos reparos

Observações - Wi-fi - Energia limpa - Horta - Itens de sustentabilidade - MCMV

Segurança

Valores de mercado Tipologia 27,00 m²

Preço R$ 190.000,00

Dados de Março/2016 - BKO

Preço m² R$ 7.037,04

R$ 7.037,04

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 27 m²

Área social

49,33%

TIPOLOGIAS

27,55%

16,74%

20,18%

1-200


19

BKS Santo Antônio Incorporadora - BKO

Rua St. Antônio, 258 x Av. Nove de Julho

Itens de lazer - Fitness - Salão de festas gourmet - Salão de jogos - Bicicletário - Lavanderia coletiva - Bosque suspenso - Lounge gourmet - Churrasqueira

Terreno 1302,42 m² 247 unidades -- vagas

Térreo + 17 pav.+ sub. Lançamento 2015 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - Itens de sustentabilidade - Previsão para automação - Wi-fi nas áreas comuns - Biometria nas áreas comuns - Concierge

Segurança

Valores de mercado Tipologia 19,00 m² 27,00 m² 35,00 m² 66,00 m²

Preço R$ 216.788,00 R$ 255.674,00 R$ 322.581,00 R$ 569.580,00

Dados de Janeiro/2016 - Abyara

Preço m² R$ 11.409,89 R$ 9.469,41 R$ 9.216,60 R$ 8.630,00

R$ 9.681,48

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 27 m²

Área social

0%

TIPOLOGIAS

87,07%

8,96%

19,26%

1-200


20

BK30 Arouche Incorporadora - BKO

Terreno 1256,83 m² 239 unidades -- vagas

Largo do Arouche, 77

Itens de lazer - Bicicletário - Sistema de Wi-fi nas áreas comuns - Lavanderia Wi-Fi - Piscnina na cobertura - Salão de festas

Térreo + 21 pav. Lançamento 2015 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - Possibilidade de total automação das unidades - Gestão Patrimonial - Fechadura biometrica - 1 Loja no térreo

Segurança - Não tem muros

Valores de mercado Tipologia 28,00 m² 30,00 m² 33,00 m² 44,00 m² 48,00 m²

Preço R$ 300.074,00 R$ 331.359,00 R$ 357.481,00 R$ 471.913,00 R$ 459.187,93

Dados de Janeiro/2016 - Abyara

Preço m² R$ 10.716,93 R$ 11.045,30 R$ 10.832,76 R$ 10.725,30 R$ 9.566,42

R$ 10.577,34

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 28 m²

Área social

83,04%

15,18%

26,57%

0%

80,14%

14,65%

25,79%

0%

86,06%

12,88%

25,51%

56,90%

29,59%

9,55%

23,18%

44 m²

33 m²

29 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


20

BK30 Arouche Incorporadora - BKO

Terreno 1256,83 m² 239 unidades -- vagas

Largo do Arouche, 77

Itens de lazer - Bicicletário - Sistema de Wi-fi nas áreas comuns - Lavanderia Wi-Fi - Piscnina na cobertura - Salão de festas

Térreo + 21 pav. Lançamento 2015 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - Possibilidade de total automação das unidades - Gestão Patrimonial - Fechadura biometrica - 1 Loja no térreo

Segurança - Não tem muros

Valores de mercado Tipologia 28,00 m² 30,00 m² 33,00 m² 44,00 m² 48,00 m²

Preço R$ 300.074,00 R$ 331.359,00 R$ 357.481,00 R$ 471.913,00 R$ 459.187,93

Dados de Janeiro/2016 - Abyara

Preço m²

R$ 10.577,34

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 45 m²

Área social

30,42%

14,11%

25,11%

54,16%

28,52%

13,94%

23,38%

41,17%

46,13%

11.77%

11,69%

77 m²

48 m²

54,22%

TIPOLOGIAS

1-200


21

Aurora Paulistana Incorporadora - Tenerife Rua Aurora, 756

Itens de lazer - Fitness - Lavanderia - Lounge - Coworking - Sauna - Descanso - Churrasqueira - Lounge outdoor - Piscina - Salão de festas

- Wi-fi nas áreas comuns - Bicicletário - Pet place

Terreno 904,00 m² 149 unidades -- vagas

Térreo + 17 pav. Lançamento 2014 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - Concièrge e portal de serviços

Segurança - Segurança no acesso com clausura

Valores de mercado Tipologia 50,00 m²

Preço R$ 487.753,26

Dados de Março/2016 - Abyara

Preço m² R$ 9.755,07

R$ 9.755,07

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 23 m²

Área social

82,35%

18,78%

26,09%

0%

78,20%

16,36%

21,92%

65,83%

17,79%

8,21%

20,48%

48 m²

25 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


22

Smart Santa Cecilia Incorporadora - Gafisa

Terreno 1444,00 m² 261 unidades -- vagas

Av. Duque de Caxias, 61

Itens de lazer - Fitness - Lavanderia - Living - Living Studio - Bicicletário - Coworking - Piscina - Lounge - Salão de Festas - Bar

- Terraço

Térreo + 12 pav. Lançamento 2015 Lançamento

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - O primeiro Home&Share do Brasil - Aplicativo exclusivo para compartilhar serviços e facilidades

Segurança

Valores de mercado Tipologia 26,00 m² 54,00 m²

Preço R$ 297.475,23 R$ 663.992,49

Dados de Março/2016 - Abyara

Preço m² R$ 11.441,36 R$ 12.296,16

R$ 11.868,76

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 26 m²

Área social

76,15%

17,04%

23,30%

52,64%

32,50%

14,11%

20,30%

0%

77,83%

13,47%

18,86%

66,38%

14,77%

10,50%

18,06%

39,04%

29,54%

16,67%

20,34%

52 m²

52 m²

36 m²

36 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


23

Add House Incorporadora - Engelux Av. Rangel Pestana, 1119

Itens de lazer - Amplo salão de festas integrado à área externa - Bicicletário - Fitness - Lounge, - Sky Lounge - High Square! - Lavanderia coletiva

Terreno 1678,44 m² 177 unidades 99 vagas

Térreo + 21 pav. Lançamento 2015 Lançamento

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - Hall com pé direito duplo - Lojas no térreo

Segurança - Portaria 24 horas

Valores de mercado Tipologia 33,00 m²

Preço R$ 195.000,00

Dados de Março/2016 - Engelux

Preço m² R$ 5.909,09

R$ 5.909,09

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 33 m²

Área social

58,45%

TIPOLOGIAS

32,82%

23,42%

28,12%

1-200


24

Vallore Brás Incorporadora - PDG

Terreno 7062,36 m² 352 unidades 352 vagas

Rua do Lucas, 225

Itens de lazer - Brinquedoteca - Churrasqueira - Piscina adulto descoberta - Piscina Infantil - Playground - Salão de jogos adulto - Salão de festas infantil - Salão de festas adulto - Praca - Academia de ginastica

- Salão de jogos juvenil - Salão de festas juvenil - Pet play - Sala de estudos - Fitness - Pista de caminhada

Térreo + 22 pav.+2 sobr. Lançamento 2011 Pronto

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações

Segurança - Portaria - Segurança 24 horas

Valores de mercado Tipologia 51,00 m² 71,00 m²

Preço R$ 322.771,00 R$ 461.650,00

Dados de Agosto/2015 - Abyara

Preço m² R$ 6328,84 R$ 6502,11

R$ 6415,47

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 51 m²

Área social

31,22%

17,70%

18,82%

35,00%

41,26%

17,97%

17,07%

70 m²

41,88%

TIPOLOGIAS

1-200


25

Urbe Incorporadora - PDG

Terreno 1233,00 m² 124 unidades -- vagas

Rua Alvaro de Carvalho, 134

Itens de lazer - Spa - Praca leitura - Piscina adulto descoberta - Espaco gourmet - Churrasqueira - Brinquedoteca - Academia de ginastica - Solarium - Fitness - Salão de festas gourmet

- Ar-condicionado - Servicos de administracao condominal - Lavanderia - Home office

Térreo + 16 pav. Lançamento 2012 Pronto

Plantas

Serviços (pay-per-use) - Existem, mas nào são especificados

Observações

Segurança Seguranca patrimonial

Valores de mercado Tipologia 47,00 m² 64,00 m²

Preço R$ 490.000,00 R$ 549.000,00

Dados de Março/2016 - Abyara

Preço m² R$ 10.425,53 R$ 8.578,13

R$ 9.501,83

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 47 m²

Área social

80,17%

22,17%

23,32%

0%

74,13%

13,36%

19,35%

40,47%

31,31%

16,87%

17,64%

64 m²

63 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


26

SP Next Home Incorporadora - Esser

Terreno 1562,00 m² 224 unidades 224 vagas

Rua Rua Brigadeiro Tobias, 98

Itens de lazer - Bicicletário - Solarium - Churrasqueiras - Espaço gourmet - Espaço zen - Fitness - Home office - Piscina adulto com raia de 20m - Sala de descanso - Salão de festas - Sauna

Térreo + 20 pav.+3 sobr. Lançamento 2012 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações - Lojas no térreo

Segurança

Valores de mercado Tipologia 25,00 m² 40,00 m²

Preço R$ 421.000,00 R$

Preço m² R$ 16.840,00 R$

R$ 16.840,00 Dados de Março/2016 - Viva Real Imobiliária

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 25 m²

Área social

58,20%

26,40%

15,00%

50,86%

29,39%

23,89%

22,08%

0%

65,12%

21,45%

20,60%

40 m²

36 m²

0%

TIPOLOGIAS

1-200


27

Capital Brás Incorporadora - Esser

Terreno 4860,00 m² 296 unidades 296 vagas

Rua Piratininga, 201

Itens de lazer - Quadra gramada - Brinquedoteca - Churrasqueira com forno de pizza - Espaço Teen - Ginásstica ao ar livre - Fitness - Pet Care - Piscina adulto - Piscina Infantil

- Pista de Cooper - Trilha de caminhada - Playground - Sala de Massagem - Salão de Festas - Salão de jogos adultos - Sauna Seca - Solarium

Térreo + 22 pav.+3 sobr. Lançamento 2012 Pronto

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações

Segurança

Valores de mercado Tipologia 40,00 m²

Preço R$ 325.092,00

Preço m² R$ 8.127,30

R$ 8.127,30 Dados de Março/2016 - Viva Real Imobiliária

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 40 m²

Área social

19,50%

24,65%

20,85%

42,40%

30,62%

17,25%

19,81%

35,59%

38,10%

17,65%

16,63%

46,95%

29,45%

17,65%

18,13%

68 m²

68 m²

52 m²

52,10%

TIPOLOGIAS

1-200


28

SP New Home Incorporadora - Esser

Terreno 1563,00 m² 244 unidades -- vagas

Av. Ipiranga x Rua Boticário

Itens de lazer - Bicicletário - Churrasqueira com forno de pizza - Espaço Gourmet - Espaço Office - Fitness - Lounge Externo - Piscina Coberta - Sala de Descanso - Sala de Massagem

- Sala de Pilates - Salão de Festas - Sauna Seca - Spa com sala de descanso

Térreo + 22 pav.+3 sobr. Lançamento 2013 Em Obras

Plantas

Serviços (pay-per-use)

Observações

Segurança

Valores de mercado Tipologia 29,00 m²

Preço R$ 385.000,00

Preço m² R$ 13.275,86

R$ 13.275,86 Dados de Março/2016 - Viva Real Imobiliária

Perspectiva fachada


Área intima

Área molhada

Área de circulação 29 m²

Área social

37,48%

28,41%

16,83%

39,28%

32,06%

24,94%

21,51%

48,25%

31,42%

24,08%

21,75%

44,36%

26,73%

22,80%

18,83%

41 m²

36 m²

35 m²

45,96%

TIPOLOGIAS

1-200


APÊNDICE B

Os dados apresentados nesse apêndice tem como base as fichas dos 28 empreendimentos, apresentadas no apêndice A. Os dados, resultantes da pesquisa empírica, foram tabelados e organizados visando a otimização da analise e comparação dos empreendimentos.


Nome do empreendimento

Incorporadora

Número de unidades

Número de vagas

Terreno (m²)

Terreno / unidades

1

Estação Brás

Setin

180

180

1937,00

10,76

2

Downtown Brigadeiro

Setin

221

221

1818,00

8,23

3

Downtown São João

Setin

144

144

2224,00

15,44

4

Downtown São Luis

Setin

218

38

858,00

3,94

5

Downtown Praça da Republica

Setin

310

197

1786,00

5,76

6

Downtown Genebra

Setin

180

98

1140,00

6,33

7

Downtown Estação da Luz

Setin

247

40

934,00

3,78

8

Downtown Praça da Sé

Setin

259

47

978,00

3,78

9

Sky Paulicéia

TPA

192

86

1041,16

5,42

10

Grife Paulicéia 360º

TPA

136

163

1018,12

7,49

11

Home Bikers Paulicéia

TPA

104

0

511,89

4,92

12

AM PM Paulicéia

TPA

183

192

1347,00

7,36

13

Vibe Republica

Cyrela

256

151

1500,00

5,86

14

Inspired São Paulo

Cyrela

132

80

904,00

6,85

15

Mood

Cyrela

399

399

4957,23

12,42

16

Hi Centro

Gafisa

271

271

2470,00

9,11

17

Portal Centro

Even

399

3711,00

9,30

18

Br Caetano

BKO

214

1726,00

8,07

19

BKS Santo Antonio

BKO

247

1302,42

5,27

20

BK30 Arouche

BKO

239

1256,83

5,26

21

Aurora Paulistana

Tenerife

149

904,00

6,07

0

An lançam


no mento

Número de tipologias

Menor apartamento

Maior apartamento

Média apartamentos

Serviços payper-use

Lazer infantil

Destacam segurança

Lojas térreo

2012

4,00

53,00

117,00

85,00

sim

sim

sim

não

2011

4,00

40,00

98,00

69,00

sim

não

sim

não

2011

2,00

42,00

59,00

50,50

sim

não

sim

não

2015

5,00

20,00

40,00

30,00

sim

não

sim

não

2014

6,00

28,00

71,00

49,50

sim

não

sim

não

2014

4,00

37,00

80,00

58,50

sim

não

sim

não

2015

2,00

22,00

44,00

33,00

sim

não

sim

não

2015

2,00

22,00

44,00

33,00

sim

não

sim

não

2015

3,00

30,00

80,00

55,00

sim

não

não

não

2013

3,00

39,00

78,00

58,50

sim

não

não

não

2014

1,00

28,00

28,00

28,00

sim

não

não

não

2014

4,00

32,00

60,00

46,00

não

não

não

sim

2014

4,00

29,00

48,00

38,50

não

não

não

sim

2015

5,00

42,00

47,00

44,50

não

não

não

não

2010

8,00

48,00

110,00

79,00

não

sim

não

não

2014

4,00

46,00

66,00

56,00

não

sim

não

não

2014

7,00

39,00

71,00

55,00

não

sim

não

não

2015

1,00

27,00

27,00

27,00

sim

não

não

não

2015

1,00

27,00

27,00

27,00

não

não

não

não

2015

7,00

28,00

77,00

52,50

não

não

não

sim

2014

3,00

23,00

48,00

35,50

não

não

sim

não


Nome do empreendimento

Incorporadora

Número de unidades

22

Smart Santa Cecilia

Gafisa

261

23

Add House

Engelux

177

24

Valore Brás

PDG

352

25

Urbe

PDG

124

26

SP Next Home

Esser

224

27

Capital Brás

Esser

296

28

SP New Home

Esser

Número de vagas

Terreno (m²)

Terreno / unidades

1444,00

5,53

99

1678,44

9,48

352

7062,36

20,06

1233,00

9,94

224

1562,00

6,97

296

4860,00

16,42

244

1563,00

6,41

6358

1918,84

An lançam


no mento

Número de tipologias

Menor apartamento

Maior apartamento

Média apartamentos

Serviços payper-use

Lazer infantil

Destacam segurança

Lojas térreo

2015

5,00

26,00

52,00

39,00

não

não

não

não

2015

1,00

33,00

33,00

33,00

não

não

sim

sim

2011

2,00

51,00

70,00

60,50

não

sim

sim

não

2012

3,00

47,00

64,00

55,50

sim

sim

sim

não

2012

3,00

25,00

40,00

32,50

não

não

não

sim

2012

4,00

40,00

68,00

54,00

não

sim

não

não

2013

4,00

29,00

41,00

35,00

não

não

não

não

3,64

34,04

60,29

47,16


Pesquisa 1 Nome do empreendimento

Incorporadora

Tipologias

53,00

Fonte - Data

Valor Total

Valor m²

R$ 388.661,00

R$ 7.333,23

R$ 432.618,00

R$ 6.866,95

R$ 979.311,00

R$ 9.892,03

R$ 415.027,00

R$ 9.881,60

R$ 573.727,00

R$ 9.724,19

R$ 290.097,00

R$14.504,85

R$ 454.556,00

R$10.822,76

R$ 400.640,00

R$14.308,57

R$ 755.501,00

R$15.418,39

R$ 373.861,00

R$10.104,35

R$ 599.126,00

R$10.893,20

R$ 179.000,00

R$ 8.136,36

R$ 398.326,00

R$ 9.052,86

R$ 242.839,00

R$11.038,14

R$ 280.859,00

R$ 6.383,16

TPA - Outubro/2015

R$ 275.000,00

1

Estação Brás

Setin

2

Downtown Brigadeiro

Setin

3

Downtown São João

Setin

4

Downtown São Luis

Setin

5

Downtown Praça da Republica

Setin

6

Downtown Genebra

Setin

7

Downtown Estação da Luz

Setin

8

Downtown Praça da Sé

Setin

9

Sky Paulicéia

TPA

27,00

10

Griffe Paulicéia 360º

TPA

78,00

11

Home Bikers Paulicéia

TPA

28,00

12

AM PM Paulicéia

TPA

32,00

13

Vibe Republica

Cyrela

29,00

Viva Real-Outubro/2015

14

Inspired São Paulo

Cyrela

42,00

Cyrela -Outubro/2015

63,00 99,00 42,00 59,00 20,00 42,00 28,00 49,00 37,00 55,00 22,00 44,00 22,00 44,00

Abyara - Agosto/2015 Abyara - Outubro/2015 Abyara - Agosto/2015

Abyara - Outubro/2015

Abyara - Outubro/2015

Abyara - Outubro/2015

Abyara - Outubro/2015

Abyara - Outubro/2015

Valor médio m

R$

7.100

R$

9.892

R$

9.802

R$

12.663

R$

14.863

R$

10.498

R$

8.594

R$

8.710

R$10.185,19

R$

10.185

R$ 353.461,00

R$12.188,31

R$

12.188

R$ 417.645,00

R$ 9.943,93

R$

9.943


Pesquisa 2

Fonte - Data

0,09

Pronto

Abyara - Março/2016

2,03

Pronto

Abyara - Março/2016

2,89

Pronto

Abyara - Março/2016

3,81

Em obras

Abyara - Março/2016

3,48

Em obras

Abyara - Março/2016

8,78

Em obras

Abyara - Março/2016

4,61

Em obras

Abyara - Março/2016

0,65

Em obras

Abyara - Março/2016

5,19

Lançamento

TPA - Março/2016

Em obras

Valor Total

Valor m²

R$ 698.444,00 R$13.178,19

Pesq.1 x Pesq.2

Valor médio m²

Variação Valor Total 49,12%

Variação m² médio 77,26%

Variação m² médio 45,16%

R$

10.306,32

R$

10.092,81

R$

8.687,11

-27,26%

2,18%

-11,38%

R$

12.856,10

-36,18%

34,02%

1,52%

R$

15.055,69

-47,22%

-7,63%

1,29%

R$

10.658,28

-37,60%

-7,24%

1,52%

R$

9.606,36

-3,43%

93,15%

11,77%

R$

8.346,66

-3,59%

92,83%

-4,18%

R$ 189.000,00 R$ 7.000,00

R$

7.000,00

Viva Real - Março/2016

R$ 670.000,00 R$ 8.589,74

R$

8.589,74

Em obras

Viva Real - Março/2016

R$ 237.900,00 R$ 8.496,43

R$

8.496,43

Em obras

Viva Real - Março/2016

R$ 300.000,00 R$ 9.375,00

R$

9.375,00

8,31

Em obras

Viva Real - Março/2016

R$ 357.490,00 R$12.327,24

R$

12.327,24

1,14%

3,93

Em obras

Cyrela - Março/2016

R$ 433.717,28 R$10.326,60

R$

10.326,60

3,85%

R$ 468.371,00 R$ 7.434,46 R$ 999.188,00 R$10.092,81 R$ 368.801,00 R$ 8.780,98 R$ 507.001,00 R$ 8.593,24 R$ 294.504,00 R$14.725,20 R$ 461.454,00 R$10.987,00 R$ 404.843,00 R$14.458,68 R$ 766.982,00 R$15.652,69 R$ 379.545,00 R$10.257,97 R$ 608.222,00 R$11.058,58 R$ 278.492,00 R$12.658,73 R$ 288.376,00 R$ 6.554,00 R$ 241.837,00 R$10.992,59 R$ 250.832,00 R$ 5.700,73

2,03%

-31,27%


Pesquisa 1 Nome do empreendimento

Incorporadora

15

Mood

Cyrela

16

Hi Centro

Gafisa

17

Portal Centro

Even

18

Br Caetano

BKO

Tipologias

Valor Total

Valor m²

R$ 724.397,00

R$15.747,76

R$ 353.624,45

R$ 7.687,49

R$ 505.648,59

R$ 7.546,99

R$ 174.500,00

R$ 6.462,96

R$ 213.461,00

R$11.234,79

R$ 251.750,00

R$ 9.324,07

R$ 317.631,00

R$ 9.075,17

66,00

R$ 560.839,00

R$ 8.497,56

28,00

R$ 259.394,03

R$ 9.264,07

30,00

R$ 259.394,03

R$ 8.646,47

R$ 284.959,47

R$ 8.635,14

44,00

R$ 370.142,12

R$ 8.412,32

48,00

R$ 431.069,50

R$ 8.980,61

R$ 484.189,80

R$ 9.683,80

R$ 292.504,77

R$11.250,18

R$ 328.506,87

R$ 6.083,46

R$ 205.000,00

R$ 6.212,12

R$ 322.771,00

R$ 6.328,84

R$ 461.650,00

R$ 6.502,11

46,00 46,00 67,00

27,00

Fonte - Data Viva Real-Outubro/2015 Abyara - Agosto/2015

BKO - Outubro/2015

19,00 19

20

BKS Santo Antonio

BK30 Arouche

BKO

BKO

21

Aurora Paulistana

Tenerife

22

Smart Santa Cecilia

Gafisa

23

Add House

Engelux

24

Valore Brás

PDG

27,00 35,00

33,00

50,00 26,00 54,00 33,00 51,00 71,00

Abyara - Setembro/2015

Abyara - Agosto/2015

Abyara - Outubro/2015 Abyara - Novembro/2015 Engelux - Novembro/2015 Abyara - Agosto/2015

Valor médio m R$

15.747

R$

7.617

R$

6.462

R$

9.532

R$

8.787

R$

9.683

R$

8.666

R$

6.212

R$

6.415


Pesquisa 2

Fonte - Data

7,76

Pronto

Viva Real - Março/2016

7,24

Em obras

Abyara - Março/2016

2,96

2,90

7,72

Valor Total

Valor m²

R$ 731.437,00 R$15.900,80 R$ 353.778,66 R$ 7.690,84 R$ 523.059,46 R$ 7.806,86

Pesq.1 x Pesq.2

Valor médio m²

Variação Valor Total

Variação m² médio

Variação m² médio 0,97%

R$

15.900,80

R$

7.748,85

R$

7.037,04

R$

10.835,48

-61,94%

32,21%

13,66%

R$

10.068,61

-43,35%

-2,89%

14,58%

R$

9.755,07

R$

11.868,76

R$

5.909,09

R$

6.415,48

-32,36%

-1,49%

1,73%

Em obras Em obras

BKO - Março/2016

R$ 190.000,00 R$ 7.037,04

8,88%

R$ 217.859,00 R$11.466,26 Em obras

Abyara - Março/2016

R$ 311.792,00 R$11.547,85 R$ 407.930,00 R$11.655,14 R$ 572.396,00 R$ 8.672,67 R$ 301.542,00 R$10.769,36 R$ 301.542,00 R$10.051,40

Em obras

Abyara - Março/2016

R$ 305.646,27 R$ 9.262,01 R$ 403.485,84 R$ 9.170,13 R$ 532.328,00 R$11.090,17

3,80

Em obras

Abyara - Março/2016

6,82

Lançamento

Abyara - Março/2016

2,12

Lançamento

Engelux - Março/2016

5,48

Pronto

Abyara - Agosto/2015

R$ 487.753,26 R$ 9.755,07 R$ 297.475,23 R$11.441,36 R$ 663.992,49 R$12.296,16 R$ 195.000,00 R$ 5.909,09 R$ 322.771,00 R$ 6.328,84 R$ 461.650,00 R$ 6.502,11

0,74% -55,20%

-6,95%

36,94% -4,88%

-30,08%

-2,66%

0,00%


Pesquisa 1 Nome do empreendimento

Incorporadora

Tipologias

47,00

Fonte - Data

Valor Total

Valor m²

R$ 428.569,00

R$ 9.118,49

R$ 569.268,00

R$ 8.894,81

R$ 408.000,00

R$16.320,00

R$ 418.000,00

R$10.450,00

25

Urbe

PDG

26

SP Next Home

Esser

27

Capital Brás

Esser

40,00

Viva Real-Novembro/2015

R$ 315.000,00

28

SP New Home

Esser

29,00

Viva Real-Novembro/2015

64,00 25,00 40,00

Abyara - Agosto/2015

Viva Real-Novembro/2015

Valor médio m

R$

9.006,6

R$

13.385,0

R$ 7.875,00

R$

7.875,0

R$ 373.000,00

R$12.862,07

R$

12.862,0

R$ 398.221,50

R$ 9.715,68


Pesquisa 2

Fonte - Data

65

Pronto

Abyara - Março/2016

00

Pronto

Viva Real - Março/2016

00

Pronto

Viva Real - Março/2016

07

Em obras

Viva Real - Março/2016

Valor Total

Valor m²

R$ 490.000,00 R$10.425,53

Pesq.1 x Pesq.2

Valor médio m²

Variação Valor Total -10,75%

Variação m² médio 21,54%

Variação m² médio 5,50%

R$

9.501,83

R$

16.840,00

25,81%

R$ 325.092,00 R$ 8.127,30

R$

8.127,30

3,20%

R$ 385.000,00 R$13.275,86

R$

13.275,86

3,22%

R$ 549.000,00 R$ 8.578,13 R$ 421.000,00 R$16.840,00

R$ 421.256,21 R$10.196,46

-26,14%

24,95%

5,49%


Divisão por áreas Nome do empreendimento

1

2

3

4

5

Estação Brás

Downtown Brigadeiro

Downtown São João

Downtown São Luis

Downtown Praça da Republica

Incorporadora

Setin

Setin

Setin

Setin

Setin

Metragem

Tipologia

Area Social

Area Intima

Area molhada

Area de circulação

53,00

2 dorm.

43,3%

32,87%

17,02%

33,17%

63,00

2 dorm.

44,94%

33,57%

19,3%

19,72%

63,00

1 dorm.

57,64%

21,72%

19,3%

19,53%

117,00

2 dorm.

69,65%

16,97%

11,26%

9,94%

0%

83,12%

17,7%

14,72%

52,4%

33,49%

19,93%

11,68%

0%

86,84%

9,07%

8,68%

67,02%

14,42%

10,34%

17,68%

0%

83,69%

13,07%

15,24%

46,61%

37,75%

14,37%

11,86%

40,00

Studio

57,00

2 dorm.

95,00

Studio

99,00

1 dorm.

42,00

Studio

59,00

2 dorm.

20,00

Studio

0%

74,65%

20,25%

20,75%

22,00

Studio

0%

70,64%

18,91%

28,5%

23,00

Studio

0%

71,39%

18,04%

14,13%

24,00

Studio

0%

78,62%

20,46%

25,66%

40,00

Studio

0%

83,55%

17,67%

22,87%

28,00

Studio

0%

76,6%

16,57%

23,46%

39,00

Studio

0%

77,36%

13,08%

19,67%

43,00

Studio

0%

85,81%

11,21%

29,07%

55,00

Studio

0%

75,09%

16,25%

20,18%

57,00

Studio

0%

76,3%

16,24%

15,61%

71,00

Studio

0%

85,91%

11,65%

16,69%


Divisão por áreas Nome do empreendimento

6

Downtown Genebra

Incorporadora

Setin

7

Downtown Estação da Luz

Setin

8

Downtown Praça da Sé

Setin

9

10

11

12

13

Sky Paulicéia

Griffe Paulicéia 360º

Home Bikers Paulicéia

AM PM Paulicéia

Vibe Republica

TPA

TPA

TPA

TPA

Cyrela

Metragem

Tipologia

Area Social

Area Intima

Area molhada

Area de circulação

0%

84,16%

19,46%

30,78%

55,69%

24,59%

20,86%

19,65%

0%

76,86%

11,82%

10,18%

45,25%

42,16%

12,25%

17,6%

37,00

Studio

49,00

1 dorm.

51,00

Studio

80,00

1 dorm.

22,00

Studio

0%

77,9%

20,64%

21,82%

44,00

Studio

0%

85,34%

15,07%

20,4%

22,00

Studio

0%

79%

25,82%

20,18%

44,00

Studio

0%

89,09%

18,55%

22,09%

30,00

Studio

0%

81,96%

13%

21,4%

32,00

Studio

0%

87,06%

13,56%

19,25%

80,00

Studio

0%

90,8%

6,56%

12,5%

39,00

Studio

0%

84,87%

18,72%

19,67%

60,00

1 dorm.

56,8%

28,5%

12,28%

20,66%

78,00

2 dorm.

43,72%

43,35%

9,59%

10,64%

28,00

Studio

0%

80,18%

12,07%

25,89%

32,00

Studio

0%

83,37%

17,78%

23,84%

48,00

2 dorm.

35,32%

46,85%

19,58%

12,7%

60,00

1 dorm.

44,75%

40,62%

10,27%

17,28%

29,00

Studio

0%

82,48%

19,55%

24,27%

34,00

Studio

0%

82,97%

18,18%

15,88%

34,00

Studio

0%

81,64%

11,26%

31%

48,00

1 dorm.

65,69%

23,87%

9,77%

23,64%


Divisão por áreas Nome do empreendimento

14

15

16

17

Inspired São Paulo

Mood

Hi Centro

Portal Centro

Incorporadora

Cyrela

Cyrela

Gafisa

Even

Metragem

Tipologia

Area Social

Area Intima

Area molhada

Area de circulação

0%

82,48%

19,05%

21,57%

54,55%

29,24%

19,05%

23,95%

0%

80,02%

18,49%

20,25%

57,75%

25,43%

18,59%

20,25%

42,00

Studio

42,00

1 dorm.

44,00

Studio

44,00

1 dorm.

47,00

Studio

0%

80,74%

18,78%

18,78%

48,00

Studio

0%

72,37%

26,2%

22,2%

48,00

1 dorm.

40,7%

25,1%

26,2%

20,29%

65,00

2 dorm.

43,26%

29,43%

18,9%

16,61%

65,00

1 dorm.

55,2%

22,58%

18,92%

18,21%

95,00

1 dorm.

34,2%

39,28%

14,03%

17,26%

112,00

1 dorm.

55,99%

24,79%

11,44%

14,99%

110,00

2 dorm.

55,62%

26,5%

24,79%

14,66%

46,00

1 dorm.

40,63%

20,76%

24,11%

15,26%

46,00

Studio

0%

64,67%

24,11%

15,22%

67,00

2 dorm.

33,44%

35,62%

22,55%

17,3%

67,00

1 dorm.

46,88%

24,82%

22,55%

16,15%

39,00

1 dorm.

49,13%

21,54%

24,95%

21,1%

55,00

2 dorm.

42,64%

30,91%

20,65%

19,53%

57,00

1 dorm.

59,95%

14,25%

18,65%

21,88%

57,00

2 dorm.

40,88%

28,35%

18,65%

20,35%

59,00

2 dorm.

41,12%

27,39%

16,49%

19,69%


Divisão por áreas Nome do empreendimento

Incorporadora

17,39%

71,00

3 dorm.

39,6%

35,55%

19,58%

17,39%

BKO

27,00

1 dorm.

49,33%

27,55%

16,74%

20,18%

BKO

27,00

Studio

0%

87,07%

8,96%

19,26%

28,00

Studio

0%

83,04%

15,18%

26,57%

29,00

Studio

0%

80,14%

14,65%

25,79%

33,00

Studio

0%

86,06%

12,88%

25,51%

44,00

1 dorm.

56,9%

29,59%

9,55%

23,18%

45,00

1 dorm.

54,22%

30,42%

14,11%

25,11%

48,00

1 dorm.

54,16%

28,52%

13,94%

23,38%

77,00

2 dorm.

41,17%

46,13%

11,77%

11,69%

23,00

Studio

0%

82,35%

18,78%

26,09%

25,00

Studio

0%

78,2%

16,36%

21,92%

48,00

1 dorm.

65,83%

17,79%

8,21%

20,48%

26,00

Studio

0%

76,15%

17,04%

23,3%

36,00

1 dorm.

52,64%

32,5%

14,11%

20,3%

36,00

Studio

0%

77,83%

13,47%

18,86%

52,00

1 dorm.

66,38%

14,77%

10,5%

18,06%

52,00

2 dorm.

39,04%

29,54%

16,67%

20,34%

19

BKS Santo Antonio

Smart Santa Cecilia

Area de circulação

19,58%

Br Caetano

22

Area molhada

27,44%

18

Aurora Paulistana

Area Intima

50,49%

Even

21

Area Social

2 dorm.

Portal Centro

BK30 Arouche

Tipologia

71,00

17

20

Metragem

BKO

Tenerife

Gafisa


Divisão por áreas Nome do empreendimento

Incorporadora

23

Add House

Engelux

24

Valore Brás

PDG

25

26

27

28

Urbe

SP Next Home

Capital Brás

SP New Home

PDG

Esser

Esser

Esser

Metragem

Tipologia

Area Social

Area Intima

Area molhada

Area de circulação

33,00

1 dorm.

58,45%

32,82%

23,42%

28,12%

51,00

2 dorm.

41,88%

31,22%

17,7%

18,82%

71,00

3 dorm.

35%

41,26%

17,97%

17,07%

47,00

Studio

0%

80,17%

22,17%

23,32%

63,00

Studio

0%

74,13%

13,36%

19,35%

64,00

2 dorm.

40,47%

31,31%

16,87%

17,64%

25,00

Studio

0%

58,2%

26,4%

15%

36,00

1 dorm.

50,86%

29,39%

23,89%

22,08%

40,00

Studio

0%

65,12%

21,45%

20,6%

40,00

1 dorm.

52,1%

19,5%

24,65%

20,85%

52,00

2 dorm.

42,4%

30,62%

17,25%

19,81%

68,00

3 dorm.

35,59%

38,1%

17,65%

16,63%

68,00

2 dorm.

46,95%

29,45%

17,65%

18,13%

29,00

1 dorm.

45,96%

37,48%

28,41%

16,83%

35,00

1 dorm.

39,28%

32,06%

24,94%

21,51%

36,00

1 dorm.

48,25%

31,42%

24,08%

21,75%

41,00

1 dorm.

44,36%

26,73%

22,8%

18,83%

26,32%

52,64%

17,28%

19,77%


Habitar o Centro: A Atual Produção Habitacional no Centro de São Paulo  

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

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