Facteurs de risques
Risques liés aux opérations de fusion, aux acquisitions, aux transformations et aux ventes d’actifs immobiliers Certains immeubles faisant partie du portefeuille immobilier de WEB SCA ont été acquis dans le cadre d’absorptions de sociétés ou d’acquisitions d’actions. Conformément au Code des Sociétés, en cas de fusion ou de scission par absorption, l’ensemble du patrimoine actif et passif (fusion) ou des immeubles apportés avec les contrats et dettes, charges et risques y relatifs (scission) est transféré à WEB SCA. En cas d’acquisition d’actions, WEB SCA supporte, au prorata de sa participation dans la société acquise, le passif de cette société. Même si WEB SCA a pris les précautions d’usage dans ce type d’opérations, il ne peut cependant être exclu que des passifs, non repris dans les comptes de ces sociétés, aient été transférés à WEB SCA à l’occasion de ces opérations. WEB SCA court par ailleurs le risque de découvrir des vices ou défauts relatifs aux actifs immobiliers acquis qui pourraient en affecter la juste valeur ou la valeur de revente éventuelle.
Afin de s’en préserver au maximum, WEB SCA fait appel à du personnel externe spécialisé dans l’identification de ces risques et leur gestion. Chaque acquisition fait l’objet d’une « due diligence » des aspects juridiques, comptables, fiscaux et environnementaux. Malgré ces précautions, il est possible que certains problèmes juridiques, comptables, fiscaux ou environnementaux subsistent et entraînent des investissements supplémentaires et un surcoût non prévu initialement. De plus, lors de la transformation ou de la vente d’un bien immobilier, il est possible que, en raison de changements intervenus dans le marché en général (par exemple suite à une baisse de taux d’intérêt ou une augmentation des prix des matières premières) ou dans le marché immobilier (par exemple une modification de la loi en matière de TVA ou de taxes), les coûts dépassent le niveau projeté par l’équipe de management de WEB SCA. Ces surcoûts pourraient avoir pour effet de réduire la marge bénéficiaire anticipée et donc les résultats d’exploitation de WEB SCA, ce qui pourrait avoir un impact défavorable sur les activités, la situation financière et/ou les résultats de la Société.
Risques liés aux autorisations administratives La mise en œuvre des projets d’extension du portefeuille est tributaire de l’obtention des permis et autorisations administratives relatives à la législation en vigueur, notamment au niveau urbanistique, environnemental, social et économique. L’équipe de management de WEB SCA suit les dossiers en cours de manière journalière afin d’obtenir les autorisations dans les plus brefs délais. La multiplication de ces procédures nécessite une formation permanente, à laquelle l’équipe de management de WEB SCA est attentive. Dans les cas complexes, elle a recours à l’avis d’experts en la matière.
Risques liés aux changements d’affectation des immeubles Si des circonstances imposent une nouvelle affectation à un immeuble, comme par exemple lorsque l’immeuble est loué à un locataire exerçant une activité différente de celle exercée par le précédent locataire, tant WEB SCA que les occu-
Warehouses Estates Belgium SCA | Rapport Financier Annuel 2012 ‹ 11