2012 The Class Trend Report

Page 1

Editie 2012

THE CLASS OF 2020

Investeren in studentenhuisvesting De eerste Dutch Student Housing Opportunity Index Top 10 studentensteden voor investeerders Sociale huisvesters zoeken nieuwe partners Wel of niet investeren: voor en nadelen Studenten willen meer differentiatie Power brokers over hervormingen


The Class of 2020 wordt gesteund door kennisinstellingen, investeerders, huisvesters, overheden en ontwikkelaars. Wilt u ook meedoen in 2013?

JOIN THE CLASS OF 2020! The Class of 2020 is een stichting met een duidelijk doel: Wij willen de kennis over studentenhuisvesting in Nederland verbreden en verdiepen. Daarom sponsoren wij onderzoek, en organiseren wij evenementen zoals lezingen, borrels en een jaarlijks congres. Over al onze nieuwe kennis publiceren wij ieder jaar een rapport met de laatste updates van de markt. Vergroot uw expertise en uw netwerk, en steun de stichting als partner of als donateur. Ge誰nteresseerd naar de mogelijkheden? Stuur een email naar info@classof2020.nl


EEN SPECTACULAIR JAAR Editorial Vorig jaar debuteerde The Class of 2020. Op verzoek van The Student Hotel, presenteerden acht ontwikkelaars en huisvesters hun visie op de toekomst van studentenhuisvesting. Centrale thema’s waren de veranderende studentenlifestyle en de opkomst van nieuwe woonproducten. De verwachtingen waren hooggespannen. 2012 leek een jaar van grote doorbraken te worden. Die verwachting bleek gegrond: de overheid introduceerde ‘Donner-punten’ en een nieuw Bouwbesluit. Ontwikkelaars planden honderden nieuwe kamers en IKEA beleefde zijn coming out als studentenhuisvester. The Student Hotel opende zijn eerste vestiging in Rotterdam, Haerzathe startte een particulier fonds en pensioenfonds PPGM kocht een Britse, private studentenhuisvester. Minder vrolijk nieuws was er ook. Een van de grootste studentenhuisvesters dreigde meegesleurd te worden door de crisis bij Vestia, en de val van het kabinet vertraagde hervormingen op de woningmarkt. Maar de markt keek verder. Investeerders vroegen meer data. Ons eigen rapport werd gevolgd door internationale marktanalyses van Savills, Bouwfonds REIM en Knight Frank. Kences publiceerde de landelijke monitor studentenhuisvesting. Reden genoeg om The Class of 2020 een vervolg te geven. Studentenhuisvesting bewees zich als een jonge, dynamische markt met ruimte voor nieuwe spelers, innovatie en groei. The Class of 2020 wil deze markt volgen en stimuleren. Met dit doel is een gelijknamige stichting opgericht; van en vóór alle betrokkenen. Twintig enthousiaste partners en sponsors steunen ons. Wij zijn hen allen zeer dankbaar en nodigen anderen uit hun voorbeeld te volgen. 2013: Investeren! Het thema van dit jaar is ‘investeren’. Hogeronderwijsinstellingen groeien en willen meer studentenhuisvesting. Ontwikkelaars zien kansen, maar krijgen nauwelijks financiering. Investeerders, beleggers en banken zijn geïnteresseerd maar hebben zorgen over risicobeheersing, marktomvang en rendementsverwachtingen. The Class of 2020 pleit voor betere investeringscondities en meer samenwerking. We beginnen met de presentatie van de Dutch Student Housing Opportunity Index. Verder veel aandacht voor trends en ontwikkelingen in vraag en aanbod. Experts en stakeholders vertellen over hun verwachtingen van de markt en nieuwe vormen van partnerships. Tot slot komen zeven politici en opiniemakers aan het woord over mogelijke hervormingen van huur- en bouwwetgeving. Kortom: The Class of 2020 biedt de laatste inzichten in een boeiende, bloeiende markt. Frank Uffen Organisator The Class of 2020

1


Van leeg kantoor...naar vol studentenhuis

Bectro Installatietechniek maakt het mogelijk! Studentenkamers compleet met sanitaire voorzieningen, internet en tv, en een keuken op elke etage … in uw kantoorpand. Het kan! Zo’n herontwikkeling is meer dan een wand plaatsen. Het draait vooral om het slim aanpassen en aanleggen van alle technische installaties. Dat begint met een gedegen advies, een geïntegreerd ontwerp en de vakkundige aanleg van alle elektrotechnische en werktuigbouwkundige

■ Elektrotechnische installaties en datanetwerken ■ Werktuigbouwkundige installaties

installaties.

■ Beveiliging- en brandmeldinstallaties

Bectro Installatietechniek heeft inmiddels

■ Energiebeheer en verlichtingsplannen

veel expertise opgedaan in het technisch herontwikkelen van kantoorpanden. Bectro integreert technieken en ontwikkelt creatieve op maat oplossingen, mede dankzij uitstekende prefab-faciliteiten. Kortom, met Bectro worden onbekende mogelijkheden voor u ongekende kansen!

2

Bectro Installatietechniek ontwerpt, installeert en onderhoudt:

Bectro Installatietechniek B.V. Heliumweg 36 3812 RE Amersfoort Tel.033-4560805 Fax.033-4561013 info@bectro.nl www.bectro.nl

■ Liftinstallaties Bovendien is bij Bectro het logistieke (ver-) bouwproces in vakkundige handen, zowel tijdens de voorbereiding als de uitvoering.


INHOUDSOPGAVE TRENDS

INVESTEREN 04

TOP 10 STUDENTENSTEDEN VOOR INVESTEERDERS Amsterdam domineert de eerste Dutch Student Housing Opportunity Index

12

WEL OF NIET INVESTEREN Alle voor- en nadelen van studentenhuisvesting

14

ZUIDERBUREN HEBBEN HET MAKKELIJKER Particuliere verhuurders willen meer ruimte voor de markt

38

SOCIALE HUISVESTERS WILLEN WEL Experts en corporaties over de toekomst van de sociale huisvesters

20 MEER DIFFERENTIATIE AUB Onderzoekers vertellen over de discrepantie tussen vraag en aanbod 24 VAN ALLE GEMAKKEN VOORZIEN Steeds meer studenten willen eigen badkamer 30 STAAT DE CONSUMENT CENTRAAL? Designers zien kansen binnen schaalvergroting en efficiency 35 INTERNATIONALISERING ZET DOOR Nuffic geeft inzicht in de grootste trend in hoger onderwijs 44 TAALBARRIÈRE IN VASTGOEDLAND Wouter Both onderzocht de relatie tussen huisvesters en universiteiten

BELEID & POLITIEK 40

DE ONTWIKKELAAR IS VERANTWOORDELIJK Alles wat u moet weten over het nieuwe Bouwbesluit

48

AMSTERDAM ROERT ZICH UvA’s Paul van Doop vertelt over de kracht van samenwerking

52

STELLINGNAME Zeven Haagse power brokers speculeren over toekomstige hervormingen

WHO’S WHO - GESPOT 18 19 28 29 32 33 46 47 62 63

De conceptontwikkelaar / Robert Ramdhani De operator / Hans Vugts De projectontwikkelaar / Job van der Veer De accountmanager / Alexander Groen De bestuurder / Gerard Anderiesen De operator / Charlie MacGregor De ontwikkelaar-belegger / Ebe Treffers De directeur / Rob Vester De ontwikkelaar / Ronald Huikeshoven De directeur generaal / Mark Frequin

PROJECTPROFIELEN 10 11 22 23 34 42 43 43 50 50 51 60 61 64

Cederlaan Eindhoven Campus Leidse Schans Leiden De Studio Amsterdam The Student Hotel Rotterdam Kavel G Amsterdam Villa Mokum Amsterdam De Werkplaats Tilburg Strijp S Eindhoven De Hogekamp Enschede Studentenhuisvesting Fontys Venlo De Tribune Amsterdam Ursem bouwt door Casa 400 Instyle Concepts

3


DUTCH STUDENT HOUSING OPPORTUNITY INDEX 2012

TOP 10 STUDENTENSTEDEN Steeds meer beleggers en ontwikkelaars willen investeren in Nederlandse studentenhuisvesting. Maar Nederland kent vele verschillende studentensteden. Welke steden verdienen hun voorkeur en waarom? The Class of 2020 zet de tien steden met de beste papieren op een rij.

Investeerders hebben oog voor de groei van het hoger onderwijs in Nederland. Internationale marktstudies wijzen op goed scorende universiteiten, snelle internationalisering en structurele kamertekorten. Nederlandse en internationale investeerders merken dat ook op, ondanks zorgen over starre huurregels en de prille ontwikkeling van de beleggingsmarkt. The Class of 2020 publiceert de eerste Dutch Student Housing Opportunity Index: een analyse op basis van acht criteria, en maakt een ranking van de tien aantrekkelijkste steden.

1 AMSTERDAM

1

De onbetwiste aanvoerder van de index. Niet verrassend, want onderzoekers van Knight Frank riepen de stad eerder dit jaar al uit als nummer 10 van Europese universiteitssteden om in te investeren. Amsterdam krijgt de meeste punten op zes van onze acht criteria. Met twee topuniversiteiten blijft de grootste universiteitsstad van Nederland de komende jaren hard doorgroeien met 20.000 extra Nederlandse en internationale studenten. Er valt veel over de markt te zeggen, maar als investeerder moet u hier in ieder geval zijn.

2 UTRECHT

DĂŠ studentenstad van het noorden die uiteraard in de top 5 hoort, zeker met de verwachte groei in Groningen van Nederlandse en internationale studenten. Studenten zijn een dominante factor op de binnenstedelijke woningmarkt van Groningen. In de wijken waar studenten willen wonen is de vraag groter dan het aanbod - veel kansen dus voor nieuwe woningen op de juiste locatie. Elders in deze publicatie laat een van de directeuren van corporatie Nijestee weten dat beleggers meer belangstelling voor Groningen mogen hebben. Deze derde plek geeft de stad wellicht de bekendheid die zij verdient.

4

3

4

Een stad die veel ambitieuze en ondernemende studenten trekt. Het percentage uitwonende studenten is laag maar de vraag stijgt en de huurprijzen zijn aantrekkelijk voor investeerders. De beroemde business school en de hoge notering in de Times-ranking dit jaar versterken de internationale aantrekkingskracht. Rotterdam is niet de snelst groeiende studentenstad, maar de instellingen verwachten een gestage toename van het aantal studenten. Stadswonen was de dominante aanbieder, maar sinds de problematische overname door Vestia zijn er kansen voor nieuwe spelers.

5 2

Ook de tweede plaats voor Utrecht is geen grote verrassing. De universiteit doet het goed en het kamertekort in Utrecht is even bekend als de Domtoren. Een dure markt met veel concurrentie, want de stad is zeer geliefd bij starters en veel studenten blijven in hun woning als ze na hun studie werk in de regio vinden. Uitbreiding van het aanbod is lastig omdat de stad niet zo groot is. De huurprijzen zijn hoog en de groeivooruitzichten zijn goed, met wellicht in de toekomst nog extra punten in de index nu de universiteit verder wil internationaliseren.

3 GRONINGEN

4 ROTTERDAM

5 WAGENINGEN

De eerste verrassing in de lijst is Wageningen. Het is ĂŠĂŠn van de kleinere universiteitssteden, die deze plek verdient door de uitstekende internationale reputatie van de universiteit en de bovengemiddelde groei van het aantal studenten. Een kleine en daarom lastige markt om in te investeren, maar met het juiste product voor de juiste doelgroep zeker interessant.

6 DELFT

Net buiten de top 5, maar zeker interessant voor investeerders vanwege het aanhoudende kamertekort, de snelle groei, de stijgende huurprijzen en de stevige internationale reputatie en bekendheid. De technische opleidingen van regionale hogescholen zijn naar Delft verhuisd waardoor de vraagzijde is verbreed. Delft is de thuisbasis van DUWO, de grootste studentenhuisvester van Nederland. Op de 2011 editie van The Class of 2020 nodigde de wethouder investeerders en ontwikkelaars uit om naar Delft te komen.

6


TOP 5 KRAPTE MARKT AMSTERDAM

8.000

VOOR INVESTEERDERS ROTTERDAM 2.800 GRONINGEN

3.900

UTRECHT

2.500

DELFT

2.100

7

7 MAASTRICHT

TOP 10 STUDENTENSTEDEN DUTCH STUDENT HOUSING TEN QUA INVESTERINGSPOTENTIE OPPORTUNITY INDEX 2012 AMSTERDAM

1

UTRECHT

2

GRONINGEN

3

ROTTERDAM

4

WAGENINGEN

5

DELFT

6

MAASTRICHT

7

DEN HAAG

8

LEIDEN

9

NIJMEGEN

10

ENSCHEDE EINDHOVEN DEN BOSCH

De meest internationale universiteitsstad van Nederland. Zowel de universiteit als de hogescholen hebben naamsbekendheid opgebouwd in Duitsland en GrootBrittannië. De universiteit is relatief nieuw, maar de historische stad is een geliefde plek om te wonen. Geen omvangrijke markt, wel een dynamische studentenstad met ondernemende onderwijsinstellingen die actief de kwaliteit van studentenhuisvesting verbeteren.

8 DEN HAAG

De hofstad heeft grote academische ambities en lijkt ze waar te maken. De stad wist Leiden University te verleiden een dependance te openen. Daar is inmiddels het Leiden University College aan toegevoegd en wie weet wat nog gaat volgen. De Haagse Hogeschool timmert ook aan de weg met een grote binnenstedelijke campus waar veel ruimte is voor huisvesting rond Hollands Spoor. De hogeschool heeft meer dan 12 procent internationale studenten, passend bij het internationale karakter van de stad. Voor investeerders heeft de stad een aantrekkelijk risicoprofiel: veel starters, stagiaires en trainees komen naar Den Haag, en de regionale universiteitssteden Leiden en Delft zijn binnen 15 minuten per trein te bereiken.

8

9 LEIDEN

9

De oudste en wellicht meest geliefde universiteitsstad van Nederland doet het goed met de beste internationale ranking dit jaar. Het Leiden Bio Science Park trekt veel internationale en jonge onderzoekers. Volgens de LSVb is het kamertekort in deze stad aanzienlijk groter dan de landelijke studentenmonitor doet vermoeden. Wellicht heeft Syntrus Achmea daarom grote plannen voor de Leidsche Schans campus.

10

10E PLEK (GEDEELD):

Nijmegen: De vijfde studentenstad van Nederland is jong, maar blijft flink doorgroeien. Enschede: Een belangrijke technische universiteit met een snel groeiend aantal internationale studenten. Eindhoven: Hoofdstad van de ‘slimste regio ter wereld.’ Diverse internationaal vermaarde opleidingen en snel gestegen huurprijzen. Den Bosch: Een kleine studentenstad met een relatief hoge groei van het aantal studenten.

5


Amsterdam domineert de eerste Dutch Student Housing Opportunity Index


DUTCH STUDENT HOUSING OPPORTUNITY INDEX 2012 DE INDEX CRITERIA Grootste studentensteden Momenteel kent Nederland 600.000 voltijdstudenten (parttimers worden niet meegerekend in de landelijke huisvestingsmonitor die we hier gebruiken). WO- en HBOinstellingen hebben vestigingen in meer dan dertig steden. Sommige steden hebben enkele honderden studenten. De vier grootste universiteitssteden - Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Groningen - hebben ieder meer dan 50.000 studenten. Nijmegen is met bijna 35.000 studenten de vijfde studentenstad van Nederland. Het marktaandeel van de vijf grootste universiteitssteden is meer dan 50 procent. Voor de investeerders die zich tot het westen beperken: het aandeel van de randstedelijke kennisinstellingen is gezamenlijk ook 50 procent. Grootste groeiers Tot 2020 zal het aantal studenten in Nederland blijven groeien. Groeiprognoses verschillen per stad en lang niet iedereen gaat op kamers. In absolute aantallen kunnen de vier grootste studentensteden ruim de helft van de groei verwachten (43.000 studenten, waarvan 22.000 voor Amsterdam). Nijmegen komt op de vijfde plek met 4.000 extra studenten. Onderzoeksbureau ABF verwacht op basis van de Referentieraming 2012 van het ministerie van OCW een groei 85.000 voltijdstudenten, oftewel 15 procent. Tot 2025 verwacht het ministerie nog eens 40.000 extra studenten. Daarna neemt het aantal studenten af.

Snelste groeiers Voor een investeerder kan het interessant zijn naar niches in de markt te zoeken. Uit de landelijke studentenmonitor blijkt dat een aantal steden de komende acht jaar veel sneller zullen groeien dan het landelijke gemiddelde. De nummer 1 hiervan - Almere - groeit, maar heeft nog een zeer beperkt aantal studenten. De verwachte groei van kleine, maar internationaal goed presterende universiteiten als Wageningen en Delft biedt kansen. Den Bosch is ook in opkomst. En uiteraard doet Amsterdam het ook in deze ranking heel goed.

TOP 5 AANTAL STUDENTEN TOPSTUDENTEN 5 TOP TOP 55 AANTAL AANTAL STUDENTEN AANTAL STUDENTEN 105.000 AMSTERDAM 105.000 AMSTERDAM AMSTERDAM 105.000 60.000 UTRECHT 60.000 UTRECHT 60.000 UTRECHT ROTTERDAM 53.000 ROTTERDAM 53.000 ROTTERDAM 53.000 GRONINGEN 50.000 GRONINGEN GRONINGEN 50.000 50.000 NIJMEGEN 34.000 NIJMEGEN 34.000 NIJMEGEN 34.000 Bron: ABF

5 TOP 5 GROEITOP STUDENTEN 2011-2019 TOP 5 GROEI STUDENTEN 2011-2019 GROEI STUDENTEN TOT 2019 TOP 5 GROEI STUDENTEN 2011-2019 AMSTERDAM 22.000 AMSTERDAM 22.000 AMSTERDAM 22.000 8.000 UTRECHT 8.000 UTRECHT 8.000 UTRECHT 7.000 GRONINGEN 7.000 GRONINGEN 7.000 GRONINGEN ROTTERDAM 6.000 ROTTERDAM 6.000 ROTTERDAM 6.000 4.000 NIJMEGEN 4.000 NIJMEGEN 4.000 NIJMEGEN Bron: ABF

TOP 5 TOPSTUDENTEN 5 GROEI STUDENTEN GROEI RELATIEF TOTRELATIEF 2019

2011-2 TOP 5 GROEI STUDENTEN RELATIEF 2011-2 TOP 5ALMERE GROEI STUDENTEN RELATIEF 2011-2 34% ALMERE 34% ALMERE 34% 22% WAGENINGEN 22% WAGENINGEN 22% WAGENINGEN 20% AMSTERDAM 20% AMSTERDAM 20% AMSTERDAM 19% DEN BOSCH 19% DEN BOSCH 19% DEN BOSCH 18% DELFT 18% DELFT Bron: ABF 18% DELFT

Top-5 studentensteden goed voor ruim 50% van groei tot 2020 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Groningen Almere Leeuwarden Emmen Deventer Enschede Zwolle Appeldoorn Arnhem Ede Nijmegen Wageningen Utrecht Alkmaar Amsterdam eo Haarlem RestNederland Delft s-Gravenhage Leiden eo Rotterdam Vlissingen Breda Eindhoven ‘s-HertogenBosch Tilburg Heerlen Maastricht Venlo Sittard-Geleen

-5%

Toename absoluut

Toename in %

Bron: ABF

7


N

DUTCH STUDENT HOUSING OPPORTUNITY INDEX 2012 Grootste kamertekort De veelbesproken kamertekorten zijn ook de meeste gebruikte opportunity indicator. De studentenvakbond LSVb publiceert jaarlijksTOP een lijst steden met de grootste tekorten. Dit jaar 5 van KAMERPRIJZEN (2011) werd het landelijke tekort in 2015 geschat op 30.000. LSVb kijkt naar wachtlijsten en maakt onderscheidt tussen steden €498 AMSTERDAM met kwantitatieve en kwalitatieve tekorten. De vijf steden met het grootste kwantitatieve Amsterdam (tot DEN HAAGtekort zijn€415 10.000 kamers), Utrecht (9.000), Leiden (3.650), Delft (3.600) en Den Haag UTRECHT (3.000). Kwalitatieve tekorten zijn er in steden €409 als Groningen en Rotterdam. De landelijke monitor van Kences baseert zich op de woonwensen €408 en de groei van het ROTTERDAM aantal studenten. Volgens die monitor loopt de extra vraag tot 2020 op naar 33.000 kamers en studio’s waarvan 6.000 €359 GRONINGEN voor internationale studenten. Wij houden voor deze ranking vast aan het Kences-onderzoek. Daarin staat Amsterdam met 8.000 TOP kamers5opRANKING 1. Groningen en Rotterdam zijn verrassend UNIVERSITEITEN TOP 5 AANTAL STUDENTEN nummer 2 en 3. Utrecht en Delft sluiten de top 5.

83/140* AMSTERDAM TOP 5 TOP 5 KRAPTE MARKT AMSTERDAM 105.000 KAMERTEKORT LEIDEN 64 60.000 UTRECHT 8.000 AMSTERDAM 67 UTRECHT ROTTERDAM 53.000 3.900 GRONINGEN 70 WAGENINGEN GRONINGEN 50.000 ROTTERDAM 2.800 ROTTERDAM 72 NIJMEGEN 34.000 2.500 UTRECHT * Enige stad met twee universiteiten in top-200

DELFT

Hoogste huren De belangrijkste én moeilijkste factor in studentenhuisvesting in Nederland is de huurprijs. Nederland kent een woningwaarderingsstelsel dat de maximale huur van een studentenkamer bepaalt. Door de Donner-punten mogen de huren in dure regio’s met soms wel 25 procent worden verhoogd – maar nog steeds is er geen sprake van vrije prijsvorming. Vooruitlopend op verdere versoepeling van de huurwetgeving hebben we gekeken naar prijsvorming op de particuliere markt. Op basis van de cijfers van Kamernet blijkt Amsterdam de duurste stad met een de gemiddelde kamerprijs van 500 euro - ruim 25 procent boven het landelijk gemiddelde. In de drie andere grote steden ligt de gemiddelde prijs rond de 410 euro. Groningen is de vijf na duurste stad met 360 euro. Kamernet-prijzen zijn vaak inclusief servicekosten. Ook TOP 5 RANKING UNIVERSITEITEN worden veel kamers gestoffeerd aangeboden.

83/140* AMSTERDAM TOP 5 TOP 5 KAMERPRIJZEN (2011) KAMERPRIJZEN 64 LEIDEN €498 AMSTERDAM 67 UTRECHT €415 DEN HAAG 70 WAGENINGEN €409 UTRECHT ROTTERDAM 72 ROTTERDAM €408 * Enige stad met twee universiteiten in top-200

GRONINGEN

2.100

TO

€359

Bron: Kamernet

Bron: ABF

Enschede

Tilburg

Eindhoven

Maastricht

Nijmegen

Leiden

Delft

Groningen

Gemiddelde

Rotterdam

Utrecht

Den Haag

Amsterdam

TOP 5 STIJGING KAMERHUUR TOP 10 STUDENTENSTEDEN TOP 5 TOP 5 STIJGING KAMERHUUR TOP 5 GROEI STUDENTEN 2011-2019 TO (2007-2011) Beste QUA huurontwikkeling STUDENTEN INVESTERINGSPOTENTIE STIJGING KAMERHUUR 2007-2011 TOP 5 KRAPTE MARKT (2007-2011) Tussen 2007 en 2011 is de gemiddelde prijs op de particuliere AMSTERDAM 22.000 27,0% AMSTERDAM kamermarkt met bijna 20 procent gestegen.1Volgens AMSTERDAM 27,0% AMSTERDAM 8.000 AMSTERDAM Kamernet-cijfers zitten de vijf steden met de snelst stijgende 8.000 UTRECHT 23,6% UTRECHT prijzen daar 1 (Tilburg) tot 7 procent (Amsterdam) boven. 2 UTRECHT 23,6% UTRECHT 3.900 GRONINGEN Prijzen in Amsterdam stijgen dus het hardst. Deze top vijf 7.000 GRONINGEN 22,5% DELFT komt op twee steden na ook overeen met de3steden met de GRONINGEN 22,5% DELFT ROTTERDAM 2.800 grootste kamernood. Over toekomstige prijsontwikkelingen ROTTERDAM 6.000 21,1% EINDHOVEN geeft Kamernet geen prognoses. 4 ROTTERDAM 21,1% EINDHOVEN 2.500 4.000 sector (bron: Kamernet)UTRECHT NIJMEGEN Particuliere wikkeling Kamerprijzen TILBURG 20,2% 5 WAGENINGEN TILBURG 20,2% DELFT 2.100 Bron: Kamernet DELFT 6 Particuliere huren in 5 jaar met 20% gestegen TO € 600 30% TOP 10 STUDENTENSTEDEN TOP 5 AANTAL BUITENLANDSE STUDENTEN QU 7 MAASTRICHT STUDENTEN RELATIEF 2011-2019 € 500TOP 5 GROEI 25% TOP 5 AANTAL BUITENLANDSE STUDENTEN QUA INVESTERINGSPOTENTIE 2011-2019 . € 400 20% 7.000 MAASTRICHT ALMERE DEN HAAG 34% 8 Tussen 2007 en 2011 zijn de particuliere kamerprijzen 7.000 MAASTRICHT 1 AMSTERDAM € 300 15% sterk gestegen. Met een huur van bijna €500 is 6.000 AMSTERDAM 22% WAGENINGEN LEIDEN 9 Amsterdam absoluut het duurst. Samen met Delft en € 200 6.000 10% AMSTERDAM 2 UTRECHT Utrecht neem de huurprijs in deze drie steden ook het 4.500 AMSTERDAM GRONINGEN NIJMEGEN 20% 10 € 100 sterkst toe. In kleinere studentensteden zijn de huren 5% 4.500 GRONINGEN 3 GRONINGEN een stuk lager (rond de €300), maar ook hier stijgen 0% 0 DEN BOSCH ENSCHEDE 3.500 ENSCHEDE 19% de huurprijzen sterk (Tilburg is 5e qua huurstijging). ENSCHEDE 3.500 4 ROTTERDAM Kamernet-prijzen zijn vaak inclusief servicekosten. 18% DELFT ROTTERDAM W EINDHOVEN Ook worden veel kamers gestoffeerd 3.500 aangeboden. 3.500 ROTTERDAM 5 WAGENINGEN Bron: Kamernet DEN Gemiddelede huurprijs 2007 BOSCH Gemiddelede huurprijs 2011 verschil 2007-2011 DELFT 6 8 MAASTRICHT

7


DELFT

20,2%

TOP 5 TOP 5 AANTAL BUITENLANDSE AANTAL BUITENLANDSE STUDENTEN

MAASTRICHT

7.000

AMSTERDAM

6.000

GRONINGEN

4.500

ENSCHEDE

3.500

ROTTERDAM

3.500

2.100

TOP 10 STUDENTENSTEDEN STUDENTEN Internationalisering QUA INVESTERINGSPOTENTIE

Het aantal internationale studenten is een interessante indicator van de toekomstige vraag. Zij1 zijn – behalve in de AMSTERDAM grensstreek– aangewezen op huisvesting. Bovendien is het een snel UTRECHT groeiende groep binnen de studentenpopulatie. 2 Tot 2025 zal het aantal internationale studenten wereldwijd verdubbelen en Nederlandse universiteiten 3 profiteren daar GRONINGEN nu al van. Ruim een derde van de studenten in Maastricht komt ROTTERDAM uit het buitenland. Maastricht is4 de meest internationale studentenstad van Nederland, maar veel van deze 7.000 studenten blijven in Duitsland wonen.5Amsterdam is met WAGENINGEN 6.000 internationale studenten de tweede internationale studentenstad, gevolgd door Groningen, DELFT 6 Enschede en Rotterdam. In deze cijfers zijn geen uitwisselingsstudenten en PhD-studenten mee gerekend. 7 MAASTRICHT

Bron: ABF

GroeiHAAG aantallen buitenlandse studenten per 8 DEN instelling tussen 2007 - 2012

8000 7000 6000 5000

3000

9

NIJMEGEN

10

EINDHOVEN

2000

DEN BOSCH

1000

2007-08

2008-09

2009-10

2010-11

Haagse Hogeschool

Universiteit van Amsterdam

Stenden Hogeschool

Erasmus Univesiteit Rotterdam

Hogeschool van Arnhem en Nijmegen

Technische Universiteit Delft

Rijksunivesiteit Groningen

Saxion Hogescholen

0

Fontys Hogescholen

Ranking topinstellingen Studenten kiezen vooral voor de kwaliteit van het onderwijs, volgens bureaus ABF en i-Graduate. Maar hoe de ene instelling is te vergelijken met de andere is voor de student en voor ons een complexe opgave. Wel verwachten we in Nederland meer concurrentie tussen instellingen. De selectie aan de poort, die steeds vaker wordt ingevoerd, wijst hierop. Vanuit investeerdersperspectief kunnen internationale rankings een maatstaf zijn. Wij hebben dit jaar voor de Times Higher Education-rankings gekozen. In de wereldwijde top 200 voor universiteiten staan dit jaar maar liefst 11 Nederlandse instellingen. Leiden Universiteit scoorde het hoogst, Amsterdam heeft twee instellingen in de ranking en krijgt in onze index de meeste punten.

LEIDEN ENSCHEDE

4000

Universiteit Maastricht

1-2019

TILBURG

2011-12

Aantallen buitenlandse studenten per instelling, bekostigd onderwijs, topt instellingen, 2007-2012 (broom: DUO)

bron: NUFFIC

TOP 5

TOPRANKING 5 RANKING UNIVERSITEITEN UNIVERSITEITEN AMSTERDAM

83/140*

LEIDEN

64

UTRECHT

67

WAGENINGEN

70

ROTTERDAM

72

* Enige stad met twee universiteiten in top-200 Bron: Kamernet

TOP 5 STIJGING KAMERHUUR (2007-2011)

Aantrekkelijke studentenmarkt InTOP hun eerste onderzoeksrapport beschrijft 5 KAMERPRIJZEN (2011)onderzoeksbureau Savills de Nederlandse markt voor studentenhuisvesting als ‘klein’ en ‘in een beginfase’. De woningen die niet door €498 AMSTERDAM particuliere investeerders worden verhuurd (75 procent van de markt voor studentenhuisvesting) worden bijna allemaal €415 DEN HAAG verhuurd door non-profit woningcorporaties. Verwacht wordt dat de vraag naar studentenhuisvesting in de komende €409 UTRECHT jaren toeneemt. Studentenhuisvesting kent een relatief hoge bezettingsgraad en – zelfs tijdens een recessie – een ROTTERDAM €408 positieve verwachting van de huurontwikkeling. In een tijd, waarin het rendement op andere soorten investeringen €359 GRONINGEN afneemt, wordt studentenhuisvesting steeds aantrekkelijker. Hoewel er nog weinig data en transacties zijn, worden voor studentenhuisvesting rendementen verwacht tussen de 5,5 en 7 procent. www.savills.nl

TOP 5 KRAPTE MARKT

AMSTERDAM

27,0%

AMSTERDAM

8.000

UTRECHT

23,6%

GRONINGEN

3.900

9


Projectprofiel:

CEDERLAAN EINDHOVEN

BAM woningbouw: Vestide Eindhoven

BAM Groep en BAM Utiliteitsbouw

In juli 2012 leverde BAM Woningbouw in totaal 317 studentenwoningen op aan de Cederlaan in Eindhoven. Op de plek van een voormalig kantoorpand zijn door BAM Woningbouw voor woningcorporatie Vestide 227 studenteneenheden gerealiseerd. Het nieuwe complex heeft grotendeels dezelfde contouren als het oude kantoorpand. Er zijn 208 zelfstandige wooneenheden met eigen keuken en badkamer gerealiseerd. De overige eenheden zijn onzelfstandig.

BAM Groep is betrokken bij de ontwikkeling van verschillende projecten op het gebied van studentenhuisvesting. Meer informatie: www.cederlaan.nl www.thestudenthotel.com www.bamwoningbouw.nl www.bamutiliteitsbouw.nl

THE STUDENT HOTEL AMSTERDAM

BAM Utiliteitsbouw: The Student Hotel Amsterdam Op 19 juli 2012 is BAM Utiliteitsbouw regio Amsterdam gestart met de bouw van The Student Hotel Amsterdam. Gedurende het ontwikkelingsproces van the Student Hotel heeft BAM intensief mee kunnen denken en veel input geleverd. BAM Advies en Engineering uit Bunnik is vanaf de start verantwoordelijk voor het ontwerp.

10

The Student Hotel wordt op deze locatie gerealiseerd door de transformatie van een leegstaand voormalig kantoorgebouw. Op dit moment zoekt BAM Utiliteitsbouw met meerdere partners naar nieuwe initiatieven voor transformatie van leegstaande gebouwen.


Projectprofiel:

CAMPUS LEIDSE SCHANS

Project specificaties:

Hoeveelheid m2/eenheden: ca. 80.000 m2 BVO, 1.800 studentenwoningen en 200 starterswoningen. Type woningen: Zelfstandige en onzelfstandige meerkamerwoningen en studio’s. Zowel koop als huur. Doelgroep: studenten en starters Totale investering: 45 miljoen euro Financier: Syntrus Achmea Real Estate & Finance Ontwikkelaar: Ballast Nedam en VORM Ontwikkeling Architect: Mecanoo Architecten Locatie: Leiden Lammenschans Planning: Start bouw: Q2 2013, oplevering eerste fase: Q2 2014

Studenten bij de ontwikkeling betrokken De Campus Leidse Schans is een project van ongeveer 1.800 studentenwoningen en 200 starterswoningen. In de eerste fase neemt Syntrus Achmea Real Estate & Finance ongeveer 450 studentenwoningen en 60 starterswoningen af. De plannen voor de campus zijn een aantal keer met groepen studenten doorgenomen. Hierdoor begint het project meer te leven in de gemeenschap. Universiteit, scholen en omliggende bedrijven zullen naast studenten betrokken worden bij de ontwikkeling van de campus.

11


WEL OF NIET INVESTEREN Gedreven door onzekerheid en risicospreiding overwegen steeds meer pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, banken en particulieren om te investeren in studentenhuisvesting. Maar wat maakt deze relatief onbekende investeringscategorie aantrekkelijk? En wat zijn de risico’s? Onderzoeksbureau CBRE zette de voor- en nadelen van investeren in studentenhuisvesting voor u op een rij.

Upside door potentiële operationele kostenbesparingen

Lage depreciatie

Sterke positie voor ontwikkelaar en operators Niet-cyclisch marktsegment

Potentie huurverhogingen

PROS Schaalvoordelen portfolio’s

Hoge bezettingsgraden

Upside door branding : website, service level, etc. Laag risico op oninbaarheid lening

.CBR www

12

E.co

.uk


Bezettingsgraadrisico door hoge mutatie

Beperkt aantal grotere operators/ exploitanten

Intensief beheer en operationele risico’s

Beperkte benchmarks/ kenniswaardering

CONS Risico op slecht ‘brand’

Kans op kostenstijging en gebrek aan inzicht in kosten

Niettransparante markt

Kans op kostenstijging en gebrek aan inzicht in kosten Kennisontwikkeling bij nieuwe kredietverstrekkers en fondsen

13


PARTICULIERE VERHUURDERS WILLEN MEER RUIMTE VOOR DE MARKT De meeste studenten huren op de particuliere markt waar honderden, misschien wel duizenden, kleine verhuurders actief zijn. Zij verhuren een studio of appartement, of beheren een kleine portfolio. Websites als kamernet.nl geven een beeld van een divers aanbod en stijgende prijzen. Stijgende kosten en gereguleerde huren maken particuliere investeerders echter huiverig. Heeft investeren in de particuliere sector toekomst? The Class of 2020 vroeg het de verhuurders zelf.

14


Stagnatie Wijnand Groenen, particulier investeerder in studentenhuisvesting in Amsterdam, schetst een markt vol paradoxen: “Het aantal investeerders is de afgelopen jaren gelijk gebleven of licht gedaald, maar de vraag stijgt sinds 2008 elk jaar. Het tekort stijgt, maar door de huurwetten staan de huurprijzen onder druk.” Cor Verkade, particulier investeerder in veel Nederlandse studentensteden, ervaart ook een verslechtering van de markt: “Voorheen begonnen wij elk jaar een stuk of drie nieuwe studentenhuizen. De afgelopen zes jaar gebeurde dat nul keer. Binnenkort beginnen wij een nieuw huis, maar dat is in een stad waar we nog niet zaten. Daarna zal het weer lang duren voordat we opnieuw investeren.” Wel of niet zelfstandig Volgens Hein Bos, voorzitter van de Vereniging Vastgoedbelang die de belangen van particuliere investeerders behartigt, is op dit moment vooral de verhuur van onzelfstandige woningen aantrekkelijk: “Door de grote doorstroming in studentenhuizen is het voor eigenaren vaak mogelijk om de huur te herzien. Als je dat vergelijkt met de verhuur van zelfstandige woningen, dan kan de maximaal toegestane huur makkelijker worden gevraagd. Ook kan volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) bij onzelfstandige verhuur veel meer huur worden gevraagd per vierkante meter (17 euro) dan bij een zelfstandige woning (10 euro). De verhuur van zelfstandige woningen, die onder de normale huurwet vallen, is daarmee vaak onrendabel. In steden waar de vastgoedprijzen hoog zijn, moeten deze volgens het WWS vaak sterk onder de kostprijs worden verhuurd.” Beter verkopen dan verhuren Cor Verkade ziet verschillende oorzaken voor de teruglopende investeringen vanuit de particuliere sector: “Het komt door de overheid met haar vergunningswijzigingen, haar brandpreventie-eisen en haar handhaving, en zelfs bevordering, van een achterhaald WWS. De huizenprijzen zijn zó hoog geworden dat het verkopen van een leegkomend studentenpand vaak aantrekkelijker is dan opnieuw verhuren, laat staan als je een nieuw studentenhuis wilt beginnen. Zolang studentenhuisvesting niet rendabel kan geschieden zijn mensen die nu een studentenhuis kopen heel idealistisch of heel naïef...” Hein Bos ziet vooral een probleem in het WWS, dat de locatie en kwaliteit van woningen niet (genoeg) meeneemt: “Hierdoor zijn perifere woningen soms veel te hoog geprijsd, terwijl woningen in het centrum ver beneden de prijs - in het geval van een vrije huurmarkt - moeten worden aangeboden. Kwaliteitsinvesteringen, zoals energiebesparende maatregelen, zijn ook niet aantrekkelijk voor eigenaren. Veel investeerders zouden willen investeren in hun huisvesting, en ze zien hier ook wel vraag naar. Toch doen ze het niet omdat het WWS dit niet waardeert. Het systeem zorgt er zo ook voor dat studentenhuizen er soms niet uit zien.” Ook in het buitenland wordt deze mening gedeeld. Maurice van Vreede, die in Vlaanderen met LIFE studentenwoningen ontwikkelt: “Ik denk dat ze in Nederland een klein

beetje zijn doorgeslagen met de goede bedoelingen van het puntensysteem. Hierdoor zijn in veel steden de investeringsmogelijkheden in een belangrijke markt beperkt.” Leefbaarheid Naast de beperkingen door het WWS wordt door eigenaren ook de rol van gemeenten besproken. Hein Bos: “Vanuit lokale overheden wordt particuliere studentenhuisvesting nog wel eens als een bedreiging van de leefbaarheid gezien, omdat studenten soms overlast veroorzaken in buurten met veel studentenwoningen. In Utrecht had men het voorstel om particuliere eigenaren die woningen wilden samenvoegen hiervoor compensatie te laten betalen. Hierdoor wordt het eigenaren alsmaar moeilijker gemaakt. In steden waar de vastgoedprijzen hoog zijn, en ook nog eens veel regels worden gesteld voor verhuur, wordt het door de gelimiteerde huurprijzen steeds lastiger om te investeren.” Liberalisering is noodzakelijk Bos vindt dat particulieren niet langer hetzelfde moeten worden behandeld als corporaties. “Wij vinden dat de huurprijzen op de particuliere markt zouden moeten worden bepaald door vraag en aanbod. In tegenstelling tot corporaties hebben particuliere investeerders namelijk geen maatschappelijke functie. Door particulieren meer ruimte te geven zouden corporaties waarschijnlijk ook weer beter deze rol kunnen vervullen.” Bos verwacht niet dat liberalisering van particuliere huurprijzen zal leiden tot onbetaalbare huren. “In gebieden waar de markt krap is zal door liberalisering waarschijnlijk in de eerste jaren een prijsstijging plaatsvinden. Deze stijging zal volgens mij niet zo extreem zijn als sommigen verwachten, omdat er door de stijging van de prijzen ook weer nieuw aanbod op de markt zal komen. Investeerders zullen graag instappen, omdat zij nu extra rendement kunnen behalen. Dit aanbod zal ervoor zorgen dat de prijzen na een aantal jaar wellicht ook weer iets zullen dalen en uiteindelijk stabiliseren. In gebieden die nu relatief onaantrekkelijk zijn zal de vraag naar verwachting stijgen. Op zulke plekken wordt de prijs bij liberalisering waarschijnlijk lager dan op erg gewilde locaties.” Financiers willen hogere huur Volgens Bos is het op dit moment door de conjunctuur voor veel investeerders lastig om hun financiering rond te krijgen. “Studentenhuisvesters zitten met een probleem. Vroeger waren er twee onderdelen van het rendement: het indirecte rendement uit de waardestijging van het vastgoed en het directe rendement uit de opbrengsten van de verhuur. De komende twintig jaar wordt er echter geen waardestijging verwacht. Om studentenhuisvesting aantrekkelijk te maken, moet de verhuur nu dus voor investeerders een hoger rendement opleveren. Dit hogere rendement kan alleen worden gehaald bij het toestaan van hogere huurprijzen. Voor zelfstandige woningen geldt daarnaast dat banken ook terughoudend zijn, omdat studentenhuizen bij liquidatie lastig kunnen worden doorverkocht. De woning dient daarna ook voor normale verhuur geschikt te worden gemaakt, wat het risico verder verhoogt.”

15


Opkomende markt: studentenkoopwoningen Bos signaleert ook een opkomst van concepten die zich richten op de verkoop van woningen aan ouders. Sinds de jaren ‘90 stapten steeds meer ouders van studenten in deze markt. Eerst kochten ouders dan een huis voor hun kind, dat dan met een paar vrienden kon worden gehuisvest. De ouders konden, zeker tot aan de economische crisis, mooie rendementen maken door waardestijging. Door de investeringen van ouders is in veel steden het tekort aan woningen nu veel kleiner geworden. Sinds kort richten ook grote ontwikkelaars zich op particulieren die een studentenwoningwillen kopen, meestal voor hun zoon of dochter. Onder andere AM is recent met twee projecten gestart, die studentenkoopwoningen realiseren voor particulieren. Bos ziet in de huidige tijd wel een risico voor de ouders: “De afgelopen jaren is de regulering voor investeringen opnieuw aangepast. Nu mogen ouders alleen nog voor de duur van de studie een woning aan hun kind verhuren, waardoor het risico op onrendabele verkoop veel groter is geworden.” Particuliere fondsen Zeer recent is de opkomst van fondsen waar particuliere investeerders obligaties kunnen kopen in de ontwikkeling van studentenhuisvesting. In combinatie met een huurder (bijvoorbeeld een woningcorporatie) worden de risico’s afgedekt. Een voorbeeld hiervan is het recent opgerichte fonds Haerzathe, waar investeerders vanaf €25.000 kunnen participeren voor een verwacht rendement van 7%. Bos ziet in deze manier van financiering een alternatief, in tijden dat banken voorzichtig zijn met het verschaffen van leningen. “Doordat banken terughoudend zijn bij de financiering voor studentenhuisvesting, verwacht ik dat meer particuliere fondsen, vergelijkbaar met Haerzathe, op zullen komen. Vanuit ‘the crowd’ kunnen projecten zo alsnog worden gefinancierd. Hier liggen zeker kansen. Er moet nog wel goed worden bekeken welke vorm deze nieuwe investeringsfondsen zouden moeten hebben.” Investeren in kantoren? Overheden en politieke partijen zien veel potentie in het ombouwen van kantoren naar studentenwoningen. Maurice van de Vreede verwacht dat door liberalisering van de particuliere markt voor studentenhuisvesting twee vliegen in één klap kunnen worden worden geslagen: “Enerzijds kan de structurele leegstand van kantoorpanden worden aangepakt, anderzijds wordt een antwoord geboden op de grote vraag naar geschikte studentenhuisvesting” Volgens Hein Bos is dit echter niet zo eenvoudig, omdat de meeste kantoren nog voor ongeveer 1500 euro per vierkante meter in de boeken staan: “Om de studentenhuisvesting rendabel te maken moeten beleggers eerst hun verlies nemen. Beleggers doen dit echter nog maar op beperkte schaal.” Ook Pim Heurmans van Haerzathe Investments ziet dat “de huidige eigenaren niet zelden onbereid zijn hun panden af te waarderen om herontwikkeling haalbaar te maken”.

16

Kansen ondanks de crisis De economische crisis biedt volgens Wijnand Groenen ook kansen: “Ik denk dat investeren in studentenhuisvesting heel interessant aan het worden is, juist vanwege de fors gedaalde vastgoedprijzen en de afnemende rendementen in alternatieve investeringen. Door de effecten van de crisis zullen de huurprijzen alleen maar verder stijgen. De vraag neemt lineair toe terwijl de prijzen zijn gedaald. Er is nu door verhuurders weer een rendement te maken van 6% tot 7% netto.”

Vlaanderen: Zuiderburen maken makkelijker rendement Studentenwoningen in Vlaanderen moeten, net als in Nederland, voldoen aan bouwregelgeving: de zogenoemde Bouwcode. Dit is vergelijkbaar met het Nederlands Bouwbesluit, maar stelt minder eisen dan het Nederlandse systeem. Studentenhuisvesting valt in Vlaanderen niet onder de woninghuurwet, de huren worden bepaald door vraag en aanbod. In tegenstelling tot in Nederland worden de Vlaamse huurprijzen wel beïnvloed door de locatie. De prijzen zijn niet erg hoog: in Antwerpen is de gemiddelde brutohuur €280,- per maand. De markt voor studentenhuisvesting is in Vlaanderen wel minder krap dan in de meeste Nederlandse steden. Volgens Maurice van de Vreede is het in Vlaanderen eenvoudiger om huisvesting te realiseren: “Er is in Nederland meer regulering dan in Vlaanderen, met name als je bestaande panden wilt (her)ontwikkelen tot studentenhuisvesting. Dit wordt veroorzaakt door een complexer proces van bestemmingswijziging”. Door het ontbreken van een vermogensrendementsheffing bij verhuur van een studentenwoning (die is er in Nederland wel) is het in Vlaanderen eenvoudiger om rendement te halen. Een bruto rendement van 4,5% is in Vlaanderen acceptabel voor particuliere beleggers. In Nederland zijn rendementseisen hoger vanwege deze rendementsheffing.


17


Gespot: de conceptontwikkelaar

ROBERT RAMDHANI Studie: Management, Economie en Recht Instelling: Hanzehogeschool in Groningen Class of 1994 Studieduur: 5 jaar Huurprijs studentenwoning: 250 gulden Huidige functie: Sr. Conceptontwikkelaar, Van Wijnen Projectontwikkeling Oost B.V.

Hoe woonde u als student? Ik woonde met een aantal studenten op Het Schuitendiep, aan de rand van het centrum van Groningen en op loopafstand van het studentennachtleven, waar ik dan ook veel vertoefde. We woonden boven een café en we waren er trots op dat we vaak meer lawaai maakten dan dat er vanuit het café werd geproduceerd. De Universiteitsbibliotheek gebruikten we om te kunnen studeren. Wat zijn de bedrijfsplannen de komende jaren? Van Wijnen is op zoek naar innovatie, nieuwe marktvraag en transformatie. De matching is relevant: welke doelgroep en welke functie passen bij het te herontwikkelen gebouw? Wij verdiepen ons in de vragen ‘waarom’ en ‘hoe’. Herontwikkelen is niet vanzelfsprekend en vraagt flexibiliteit en maatwerk. In een samenwerking onderzoeken we veelal attitudes van onze partners zodat we elkaars taal leren spreken en er synergie kan ontstaan. De komende jaren investeren we in herontwikkeling en studentenhuisvesting. Voorafgaand investeren we vooral in het leren kennen van onze partners. Deze houding is samen met onze kennis verantwoordelijk voor het creëren van meerwaarde. Wat zijn uw huidige projecten? We werken aan een vestiging van The Student Hotel in Enschede. In veel andere steden ontwikkelt en bouwt Van Wijnen nieuwe complexen. Dat doen we in samenwerking met onderwijsinstellingen en corporaties. We ontwikkelen ook zo, dat we ze zonder ingrijpende maatregelen kunnen herbestemmen, bijvoorbeeld naar gewone huurappartementen. Wat verwacht u van de markt? Wij verwachten nog meer aandacht van investeerders. De ontwikkeling van het aantal studenten geeft daartoe ook alle reden. Het aanbod aan studentenwoningen is wel gestegen, maar het nieuwe aanbod is nog onvoldoende om de marktvraag te beantwoorden. Ook verwachten wij dat de studentenhuisvestingsmarkt als volwaardig zal worden gezien, mede door slecht presterende andere markten.

18

Wat is uw favoriete project? De samenwerking met City Living voor de vestiging van het full service concept The Student Hotel in Enschede is mijn favoriete project. In deze opgave zijn herontwikkeling van vastgoed en het maken van aanbod voor het topsegment in de markt kapitale aspecten. We zijn de spin in het web en zijn er trots op dat we dit project zover hebben kunnen brengen. Met welke partijen werkt u samen? Met exploitatiemaatschappijen, onderwijsinstellingen, woningcorporaties.


Gespot: de operator

HANS VUGTS Studie: Middelbare Hotelschool Instelling: Tilburg Class of 1979 Studieduur: 4 jaar Huurprijs studentenwoning: 300 gulden in het laatste jaar stage in Amsterdam Huidige functie: Directeur Casa Academica Amsterdam BV

Hoe zag uw studentenwoning eruit? Ik woonde op kamers bij een hospita op de Ringdijk, tegenover het huidige Casa 400 in stadsdeel Oost. Samen met een studiegenoot deelde ik twee kamers. Één kamer hadden we ingericht als slaapkamer, de ander als woonkamer. We deelden dus de slaapkamer, maar daardoor hadden we wel een woonruimte met een eigen kookplaat. Wat zijn de plannen van Casa de komende jaren? De huidige vestiging gaan we uitbreiden met een serre voor het restaurant en de bar. Daarnaast hebben we de ambitie om een tweede vestiging te openen in Amsterdam.

‘‘Er zijn veel geïnteresseerde partijen in het exploiteren van studentenhuisvesting’’

Wat zijn uw verwachtingen van de studentenhuisvestingmarkt? Het is een enorme groeimarkt. Er zijn veel geïnteresseerde partijen voor het exploiteren van studentenhuisvesting, mede doordat de woningmarkt en bedrijvenmarkt stilliggen. Studentenhuisvesting is hot! Wat is uw favoriete project? Natuurlijk is dat Casa 400! Het is een uniek concept waar studentenhuisvesting met hotelaccommodatie gecombineerd wordt. Dat is een leuke en winstgevende combinatie. Van oktober t/m april verhuren we 369 studentenkamers en 151 hotelkamers. Gedurende juni t/m september vertrekken de studenten en hebben we 520 hotelkamers voor de volledige hotelexploitatie. Op deze manier subsidiëren wij de studentenhuisvesting met de verdiensten vanuit de commerciële operatie. We opereren al sinds 1962 op deze wijze. Met wie werkt u samen? De belangrijkste partner is Bouwinvest. Zij hebben het pand voor ons gebouwd en wij huren dit pand van hen. Voor de verhuur van hotelkamers werken we veelal met partijen die hotelkamers reserveren en verhuren. De wachtlijst voor studentenhuisvesting wordt vaak gevuld door mond-op-mond reclame van de studenten zelf.

19


Herkomst buitenlandse studenten

1600 1400

MISMATCH: STUDENTEN WILLEN MEER DIFFERENTIATIE

1200 1000 800 600 400

Dit najaar verscheen de eerste landelijke monitor studentenhuisvesting. De eerste resultaten bevestigen de verwachtingen: het verschil tussen vraag en aanbod loopt op tot 33.000 kamers in 2020. Een verrassende tweede conclusie: studenten willen andere woningen dan nu worden aangeboden.

200 0

Het Ministerie van BZK en koepelorganisatie Kences vroegen onderzoeksbureau ABF onderzoek te doen onder uit- en 2007-08 2008-09 2009-10 2010-11 2011-12 thuiswonende studenten. Volgens Kences wil ongeveer Bulgarije Griekenland Verenigd Koninkrijk Italie Frankrijk 45 procent van de studenten uitwonend zijn. Hiervoor is nu echter niet altijd een juiste woning. Er is volgens ABFdirecteur Co Poulus dan ook een “kwantitatieve mismatch van ongeveer 50.000 studenten, die wel uitwonend willen zijn, maar in het huidige systeem geen kamer naar hun wens kunnen vinden.”

HET VERSCHIL TUSSEN HET KAMERAANBOD EN DE WOONWENSEN VAN STUDENTEN VERSCHILT PER STAD Duizenden -5

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

Groningen Almere Leeuwarden Emmen Deventer Enschede Zwolle Apeldoorn Arnhem Ede Nijmegen Wageningen Utrecht Alkmaar Amsterdam eo Haarlem RestNederland Delft s-Gravenhage Leiden eo Rotterdam Vlissingen Breda Eindhoven s-HertogenBosch Tilburg Heerlen Maastricht Venlo Sittard-Geleen

Het rapport onderscheidt drie bepalende facturen die de keuzes van studenten beïnvloeden: de mate van zelfstandigheid, de prijs en de locatie. Volgens Poulus onderscheidt dit eerste aspect studentenwoningen van de reguliere woningmarkt: “De zelfstandigheid van studentenwoningen verschilt onderling sterk. Waar sommige studenten alle voorzieningen voor zichzelf hebben, deelt het merendeel nog steeds een keuken, douche en toilet. Kamers met eigen voorzieningen komen nog maar weinig voor. Dit soort kamers hebben echter wel de voorkeur van de meeste studenten. Waar op dit moment hooguit 15 procent van de studenten een kamer met eigen voorzieningen heeft, zou 25 procent zo’n kamer willen. Studenten zijn ook bereid om voor deze voorzieningen zo’n 35 euro per maand extra te betalen.” Dit komt overeen met onderzoeken in het buitenland. Volgens CBRE wil het merendeel van de studenten graag wonen in een appartement met privé-faciliteiten. Het inkomen van studenten laat dit echter niet altijd toe. CBRE stelt dat in Londen bij 27 procent van de studenten de voorkeur uitgaat naar een appartement met privé-faciliteiten. Tegelijkertijd wordt studentenhuisvesting steeds meer gezien als dienst. Van de aanbieder worden steeds meer aanvullende diensten verwacht. Uit marktonderzoek van het Duitse bureau Innofact blijkt dat voornamelijk de aanwezigheid van Wi-Fi en wasfaciliteiten worden gewaardeerd door studenten. Het is steeds vaker mogelijk dat de huisvester de telefonie en televisie regelt, horecadiensten aanbiedt, of de woning voor de student schoonmaakt. DOOR STUDENTEN GEWENSTE FACILITEITEN escalator Fully or partly furnished parquet/ timber pilling dish washer bath tub bicycle storage room

Kamers gedeelde vz <300

Kamers gedeelde vz >300

Kamers eigen vz <300

Kamers eigen vz >300

Zelfstandig <400

Zelfstandig >400

Bron: ABF

WIFI

laundry/ washing machine shower bath 0%

20

10%

20%

Bron: Innofact

30%

40%

50% 60%


Gemeenschap Het leefklimaat speelt ook mee bij de keuze van studenten voor een studentenstad. Poulus geeft aan dat in steden die door studenten als minder aantrekkelijk worden gezien, het percentage uitwonende studenten lager is dan gemiddeld: “Het is voor deze steden dan ook van belang om genoeg voorzieningen voor studenten te creëren, zodat de studenten ook in deze steden willen gaan wonen.” Hoewel het Kences-rapport schetst dat studenten graag alle voorzieningen voor zichzelf hebben, bestaat er ook behoefte aan ontmoetingsruimten in studentencomplexen. Volgens Albert Herder van HVDN architecten is er vanuit studenten wel degelijk behoefte aan lounges, bars en ook wasruimten. “Een probleem bij het realiseren van dit soort ruimtes in studentencomplexen is dat, in de huidige opzet van het puntensysteem, de waarde van gemeenschappelijke ruimtes maar weinig punten oplevert. Hierdoor is het voor investeerders onaantrekkelijk om dergelijke ruimtes mee te nemen in het ontwerp.” Internationale studenten Volgens de monitor komen er tot 2020 meer dan 6.000 woningzoekende internationale diplomastudenten bij. Uitwisselingsstudenten en promovendi uit het buitenland zijn daarbij nog niet meegerekend. Volgens Co Poulus verschilt de vraag van buitenlandse studenten sterk van die van de binnenlandse. “Deze studenten stellen hele andere eisen. Internationale studenten willen de huisvesting graag al voor aankomst geregeld hebben, waardoor bij deze groep een sterke behoefte is aan zekerheid.” Charlie MacGregor van The Student Hotel Rotterdam bevestigt dit: “De mogelijkheid om lang van tevoren te boeken werd bij de oplevering van het studentenhotel in Rotterdam heel veel gebruikt door de studenten.” Internationale studenten lijken anders tegen hun huisvesting aan te kijken. Ze zijn best bereid om iets meer te betalen dan de Nederlandse student, als hen daarbij ook zorgen uit handen worden genomen. Volgens Poulus speelt voor deze doelgroep ook de rol van de ouders mee: “Aangezien de ouders vaak ver weg zijn, kijkt men naar de manier waarop de veiligheid wordt gewaarborgd. Ouders willen bijvoorbeeld via camera’s kunnen zien wat hun kinderen allemaal aan het doen zijn.”

Advies Als vanuit de behoeften wordt gekeken naar de te bouwen soorten woningen, denkt Poulus dat “woningen met gedeelde voorzieningen zeer beperkt moeten worden gebouwd. Circa de helft van het aanbod zou moeten bestaan uit kamers met eigen voorzieningen. De rest van het te realiseren aanbod zou uit zelfstandige woningen moeten bestaan.” Poulus stelt daarbij ook dat hij verwacht dat er vooral aan de bovenkant van de markt nog genoeg ruimte is voor nieuwe woningen. Deze zouden wellicht ook iets duurder zijn dan de huidige studentenwoningen van rond de 300-400 euro.

“Internationale studenten in Nederland zijn niet tevreden over de prijskwaliteitverhouding van accommodaties, maar de grootste ontevredenheid zit hem in de service”

Het bureau i-Graduate doet voor ruim 250 kennisinstellingen in 24 landen onderzoek naar de ervaring van hun internationale studenten. Zij vragen studenten van twaalf universiteiten en hogescholen naar vier aspecten van hun studie-ervaring: learning, living, support en arrival. Director of client services Nannette Ripmeester: “Internationale studenten in Nederland zijn niet tevreden over de prijskwaliteitverhouding van accommodaties, maar de grootste ontevredenheid zit hem in de service. Als je de tevredenheid over de service van het ‘accommodation office’ in Nederland vergelijkt met het Verenigd Koninkrijk, dan scoren de Nederlandse hogeronderwijsinstellingen bijna 12 procent lager.”

21


Projectprofiel:

DE STUDIO

Project specificaties:

Aantal m2/eenheden: 16.000 m2, 320 eenheden van gemiddeld ca. 30 m2 Type woningen: Zelfstandige 1-kamerwoningen (studio’s) Doelgroep: Studenten en starters op de woningmarkt Totale investering: 1e fase: ruim € 30 miljoen Ontwikkelaars: Stadgenoot (huurwoningen) en AM wonen (koopwoningen) Architect: Oorspronkelijk: Merckelbach, Renovatie: Wessel de Jonge Architecten Locatie: Bos en Lommerplantsoen, Amsterdam-West Start bouw: December 2011 Start verkoop: Januari 2012 Oplevering woningen: vanaf november 2012

De Studio is onderdeel van de herontwikkeling van het monumentale GAKgebouw van ca. 45.000 m2. De toekomstige invulling van de overige delen is nog niet bekend. In de onderste twee lagen van de Noordvleugel gaat Stadgenoot bedrijfsruimte verhuren. In deze ruimte kunnen ondernemers een bureauplek huren in combinatie met vergaderfaciliteiten, printer en horeca. Ook bewoners kunnen hier terecht.

Open dag

22

Op zaterdag 14 januari 2012 startte de verkoop voor het GAK-gebouw met een open dag. In het GAK-gebouw was een hippe verkooplounge ingericht met muziek , hapjes en drankjes. Twee compleet ingerichte modelwoningen konden worden bekeken. Potentiële kopers werden getipt via Facebook, Twitter en advertenties gericht op de doelgroep: studenten, mensen op zoek naar een pied à terre in de stad of beginnende zzp’ers in de creatieve sector. Op de open dag liepen ook enkele stellen met kinderen rond die toch even wilden kijken of zo’n studio een buitenkansje zou zijn. Helaas, één kamer is toch net te krap voor met z’n drieën. De open dag was behoorlijk succesvol. Circa vijftig mensen namen direct een optie. Daar viel later overigens de helft van af, met name omdat ouders hun financiële polsstok ietwat hadden overschat.


Projectprofiel:

THE STUDENT HOTEL ROTTERDAM

Project specificaties:

Hoeveelheid eenheden: 252 gemeubileerde kamers Type woningen: hotelkamers met gedeelde badkamer en optionele eigen keuken. Doelgroep: Internationale studenten en eerstejaars studenten uit Nederland Totale investering: € 20 miljoen Financier: Carlyle Group en ING Real Estate Architect: DHS Architecten Locatie: Oostzeedijk, Kralingen, Rotterdam Start bouw: December 2011 Oplevering en start exploitatie: september 2012

The Student Hotel Rotterdam: ‘A home away from home’ In september 2012 opende The Student Hotel Rotterdam haar deuren. Het eerste studentenhotel was al twee weken van tevoren volgeboekt. Studenten uit meer dan 50 landen betrokken de eerste 230 gemeubileerde kamers en studio’s. Ze blijven een of twee semesters. Nog eens 22 studio’s zijn beschikbaar voor verblijf van een nacht tot een paar maanden. Deze zijn ontworpen voor stagiaires, academici en vrienden en familieleden van internationale studenten. The Student Hotel biedt een all-inclusive servicegericht concept. Het boeken van kamers gaat via de website en dit kan al maanden voor de start van het verblijf. Dit biedt zowel student als eigenaar zekerheid. Studenten en gasten kunnen gebruik maken van uitgebreide faciliteiten en services: fitness, game room, bibliotheek, een fiets en een eigen bar-restaurant. Veiligheid wordt gegarandeerd door de 24-uurs receptie en bewaking.The Student Hotel Rotterdam is gefinancierd door de Carlyle Group en ING Real Estate. The Student Hotel Rotterdam is de eerste van twaalf hotels met in totaal 5.000 kamers. De eerstvolgende Student Hotels gaan open in Amsterdam (700 kamers, 2013) en Den Haag (300 kamers, 2014). www.thestudenthotel.com

23


1

2

3

1) Nieuwbouw Campus Living Village (CLV) 2) Stay Club in London

24

3) FIAP Jean Monnet in Parijs


VAN ALLE GEMAKKEN VOORZIEN ‘STEEDS MEER STUDENTEN WILLEN EEN EIGEN BADKAMER’ ‘Luxe’, ‘duurzaamheid’, ‘privacy’, ‘privatisering’, ‘leven & leren’ en ‘veiligheid’ werden vorig jaar door University Business Magazine uitgeroepen tot dé trends in studentenhuisvesting. Nicola Hancox van Study Travel Magazine vroeg operators van over de hele wereld waar ze dit jaar in investeerden. Ze schrijft dat luxe leefomgevingen, geheel van alle moderne gemakken voorzien, niet slechts gewild zijn, maar worden verwacht. Voor veel studenten is huisvesting één van de belangrijkste afwegingen. Het merendeel is niet bereid om compromissen te sluiten als het op hun levensstandaard aankomt. Als huisvestingsnormen niet aan de verwachtingen van studenten - of die van hun ouders - voldoen, tast dat mogelijk de gehele studie-ervaring aan. Internationale onderwijsaanbieders en samenwerkende private huisvestingsorganisaties willen dit koste wat het kost voorkomen. Daarom worden overal voorzieningen verbeterd om aan de hoge verwachtingen van de moderne student te voldoen. Radicaal renoveren De vooruitgang in dienstverlening door huisvesters is indrukwekkend. Operators steken veel tijd, geld en moeite in het opknappen, renoveren en moderniseren van bestaande woningen. London Nest, een Britse provider die zich specialiseert in gedeelde huisvesting en studentenwoningen, heeft vier afzonderlijke renovatieprojecten opgezet in belangrijke Londense wijken als Finsbury Park, Kentish Town and Walthamstow. James Herbertson, directeur van London Nest: “Al deze projecten zijn verbeterd en ontwikkeld aan de hand van de behoeftes van onze educatieve partners, en - nog belangrijker - hun studenten.” London Nest maakt ondertussen ook reclame voor de ‘Stay Club’: een nieuw huisvestingsmodel dat studentenwoningen met een hostel/ hotelsfeer combineert. Daarnaast werd de lancering van een

trendy, speciaal ontwikkelde flat met 127 studio’s in Willesden Junction ondersteund. In januari 2013 wordt de ‘Stay Club @ Camden’ onthuld, bestaande uit 192 eenheden. De ontwikkeling beperkt zich niet tot de Britse markt; hij is ook merkbaar in Frankrijk. “Ieder jaar renoveren we een nieuwe ruimte”, zegt Karen Di Cato over ‘FIAP Jean Monnet’, een internationaal verblijfscomplex in het centrum van Parijs. “We begonnen in 2007 met een enorme renovatie van ons gebouw. De centrale hal, de barruimte, de cafetaria, het restaurant, het amfitheater en het merendeel van de vergaderruimtes zijn voltooid. We beginnen nu met de verbouwing van de slaapkamers.” Campus Living Village (CLV) beheert meer dan 35.000 bedden in Australië, Nieuw Zeeland, Groot Brittannië en de VS, en is bezig universiteitshuisvesting te herdefiniëren. CLV ontwikkelde een on campus leefomgeving voor de Britse Universiteit van Salford en de universiteiten van Perth (Edith Cowan) en New South Wales. “We geloven in constante verbetering van onze bestaande complexen en investeren regelmatig in onze faciliteiten, in overleg met onze partnerinstituten”, legt Fairina Cheng uit, Hoofd Marketing en Communicatie bij CLV. “Opknapbeurten behelsden in het verleden zaken als energiezuinige verlichting, verbetering van de appartementen en nieuwe gemeenschappelijke ruimtes om contact tussen de bewoners aan te moedigen.” Veel universiteiten en talenscholen werken samen met private ondernemingen. Een select aantal zorgt voor eigen huisvesting. Inturjoven Spanish Courses in Cordoba bijvoorbeeld onderhoudt sinds haar oprichting verschillende panden in Sevilla, Cordoba, Chipiona en Jerez. “Faciliteiten als aangrenzende badkamers staan hoog op het verlanglijstje van studenten”, aldus Maximo Sepulveda Ramos van Inturjoven. Hij voegt toe dat ze vanaf het begin prioriteit hebben gegeven aan de voorkeuren van zowel studenten als agentschappen. “Het is belangrijk om de economische context in ogenschouw te nemen. Consumenten, zowel studenten als agentschappen, zijn als nooit tevoren op zoek naar waarde voor hun geld. Dat betekent dat scholen extra moeite moeten doen om de kosten laag te houden zonder kwaliteit te verliezen.”

25


In de steigers Ondertussen zijn ook anderen begonnen met ambitieuze, nieuwe bouwprojecten. Britannia Student Services houdt momenteel toezicht op de ontwikkeling van nieuwe, state-ofthe-art slaapvertrekken in Brighton aan de Britse zuidkust. Dit nieuwe verblijf biedt 134 ultramoderne slaapkamers met eigen badkamer en vult het uitgebreide huisvestingsportfolio aan. “Op het moment kunnen we ongeveer 3.000 studenten tegelijk onderbrengen in gastgezinnen, 800 studenten in de slaapvertrekken en 100 in appartementen of studentenhuizen”, zegt Michele da Silva van Britannia. Ze voegt hier aan toe dat alle klanten internationale studenten zijn, op twee procent na. Door het aanbieden van onderwijsprogramma’s in het Engels, ervaren Nederlandse universiteiten een toeloop van internationale studenten. Volgens een studentenhuisvestingsrapport van vastgoedhandelaar Savills steeg het aantal met 51 procent in de afgelopen vijf jaar. Om te voldoen aan de woningvraag van internationale studenten heeft de Nederlandse overheid in november 2011 een ambitieus plan geïmplementeerd om de bouwplanning van nieuwe studentencomplexen te versnellen. Na een succesvol proefproject in Luik heeft het bedrijf City Living, samen met de Carlyle Group (een investeerder in het op Londen gerichte studentenhuisvestingmerk Pure Student Living), drie afzonderlijke projecten in ontwikkeling. Frank Uffen, verantwoordelijk voor Marketing en Partnerships, meldt dat de bouw van ruim 700 woonruimtes in Amsterdam begonnen is; een project met de passende naam ‘The Student Hotel’. Dit najaar werden er in het kader van het project 250 kamers in Rotterdam geopend. Een derde hotel, met ruim 300 studentkamers in Den Haag, is gepland voor het academische jaar 2014. Uffen legt uit dat ‘The Student Hotel’ zowel binnenlandse als internationale studenten trekt, met een merk dat eigentijds design combineert met veel faciliteiten en diensten: ”Comfort, convenience en community staan centraal in alles wat we doen en aanbieden.” Studentenkamer deluxe “CLV’s visie is om een plaats te creëren waar je kunt leven, leren en groeien”, zegt Cheng. “Wij verbeteren de woonomstandigheden op een campus met georganiseerde programma’s, die ontworpen zijn om memorabele ervaringen te scheppen, studiesucces te ondersteunen en om te helpen met de overgang naar zelfstandig wonen.” Zo heeft elke private huisvestingsaanbieder een uniek concept dat haar product bepaalt en productontwikkeling ondersteunt. Nido Student Living, met panden in het Londense Notting Hill, King’s Cross en Spitalfields, erkent bijvoorbeeld dat studenten meer willen van hun huisvestingsvoorzieningen. Kristen Fergus legt uit: “Studenten beschouwen huisvesting, die voorheen als luxe werd gezien, nu als standaardvoorziening in plaats van een extra drijfveer. Dit is een leidende factor in de ontwikkeling van Nido Student Livings faciliteiten. Studenten zijn op zoek naar een all-inclusive woonervaring en dit is precies wat Nido hen biedt.” Op dit moment is 85 procent van Nido’s klantenkring internationaal, met een groot aandeel uit de VS, India, Brazilië, China, Spanje, Rusland, Italië, Frankrijk en Griekenland. Er is sprake van enige sekseongelijkheid: 65 procent van alle Nido-bewoners is vrouw.

De Britse huurwoningenprovider Find Digs is erg trots om ‘betaalbare, luxe studenthuisvesting’ te bieden. Studenten, waarvan 40 procent uit het buitenland, kunnen uit opties als privé-accommodatie, gedeelde appartementen en studio’s kiezen, verzekert directeur Alia Leoussis. Extra’s zoals vliegveldtransfers en georganiseerde sociale activiteiten zijn allemaal inbegrepen voor bewoners en internationale werknemers. Volgens Bernard Zagdanski van Sara’s Homestay in de VS, is luxe wonen een trend, vooral onder zomerstudenten. “Studenten die langer studeren, vooral afkomstig uit Azië, zoeken naar voordeligere huisvesting, zelfs als die verder van het centrum ligt.” Ik zie wel een trend in luxer wonen onder een deel van de studenten, vooral bij degenen die in de zomer een taalcursus combineren met een vakantie.” “Steeds meer studenten willen een eigen badkamer”, zegt Herbertson van London Nest. Daarom staan aangrenzende badkamers hoog op het lijstje van recente renovatieprojecten. “De vraag naar privé-badkamers betekent dat we panden zijn gaan ontwikkelen met iets kleinere kamers, maar met ruimte voor een douche, wastafel en WC.” Omdat studenten steeds meer afhankelijk zijn van het internet voor zowel communicatie als studie, kan het ontbreken van Wi-Fi echt een knelpunt zijn voor onze clientèle. “Wi-Fi is alomtegenwoordig in ons dagelijks leven, voor studenten is het bijna net zo noodzakelijk als stromend water!” Een deel van dit artikel verscheen eerder dit najaar in Study Travel Magazine

1) The Student Hotel Rotterdam 2) Urbanest Tower Bridge

26

3) Nido Student Living


1

3

2

3

27


Gespot: de projectontwikkelaar

JOB VAN DER VEER Studie: HBO Management Economie & Recht Instelling: Groningen en Eindhoven Class of 1998 Studieduur: 4 jaar Huurprijs studentenwoning: 400 gulden Huidige functie: Directeur Credo Integrale Planontwikkeling BV (dochter van Volker Wessels)

Hoe woonde u als student? Mijn studentenkamers in Groningen en Eindhoven waren op loopafstand van de binnenstad. Het waren kamers in echte doorleefde studentenhuizen, in een bedenkelijke onderhoudsstaat en met twijfelachtige (brand)veiligheid.. Mijn moeder wilde in mijn laatste studentenhuis in Groningen niet eens binnenkomen vanwege de onderhoudsstaat. Ze gaf me zelfs een touwladder cadeau, zodat ik uit het raam zou kunnen vluchten in geval van brand. Dat geeft natuurlijk te denken, maar gezellig was het wel!

Wat is uw favoriete project? Er zijn in Nederland een aantal goede en minder goede voorbeelden van studentenwoningen, maar een heel bijzonder project is te vinden in Kopenhagen: het project Tietgenkollegiet. Dit is een prachtig voorbeeld van hoe studentenhuisvesting ook ruimtelijk en kwalitatief hoogwaardig kan zijn en niet per se in betonnen blokkendozen hoeft te worden ondergebracht.

Wat zijn uw plannen voor de komende jaren? Momenteel geef ik sturing aan Credo Integrale Planontwikkeling BV. Credo is een planontwikkelaar binnen het concern VolkerWessels. Credo heeft zich in meer dan twintig jaar gespecialiseerd in grootschalige binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, veelal in nauwe samenwerking met lokale overheden. Met Credo kijken wij binnen onze gebiedsontwikkelingen naar de mogelijkheden voor het realiseren van studentenwoningen. Wat zijn de huidige projecten van Credo? We zijn met studentenhuisvesting bezig in de steden Eindhoven, Tilburg en Utrecht. Wij verwachten dat er voornamelijk behoefte is aan meer kwaliteit en flexibiliteit in het aanbod van studentenwoningen. Ik denk dat er nog een enorme markt bestaat voor deze woningen. Wat verwacht u van de markt voor 2013? Gezien de vele initiatieven op het gebied van studentenwoningen de laatste periode - zelfs Ikea begeeft zich inmiddels op de Nederlandse markt – zijn de verwachtingen hoog. Ook wij zien mogelijkheden om binnen onze projecten te investeren in de kwaliteitsverbetering van studentenhuisvesting in grotere studentensteden. Hierbij richten we ons niet alleen op de Nederlandse studenten, maar zeker ook op de buitenlandse studenten. Hierbij werken we met verschillende partijen samen. Voor het bedienen van de markt van internationale studenten voor onze projecten in Eindhoven en Tilburg werken we samen met City Living.

28 Tietgenkollegiet Kopenhagen


Gespot: de accountmanager

ALEXANDER GROEN Studie: Communicatiewetenschappen Instelling: UvA Class of 2008 Studieduur: 6 jaar Huurprijs studentenwoning: 450 euro exclusief Huidige functie: Accountmanager Maatschappelijk Vastgoed Ymere Hoe zag uw studentenwoning eruit? Ik woonde zelfstandig in een kleine woning aan een gracht in Amsterdam. Helaas hadden we geen buitenruimte in deze voormalige drankwinkel, maar wel een heel mooi hoog plafond. Met de kleine gevelkachel die ik had, was het uren stoken om het pand warm te houden… Wat zijn de plannen van Ymere de komende jaren? Ymere wil zelfstandige en onzelfstandige studentenhuisvesting realiseren in gebieden waar dat wenselijk en haalbaar is. We zullen in dit geval overwegen om studentenwoningen in en rondom aandachtswijken te bouwen, waarbij studenten bijdragen aan een positief effect op de wijk. Wat zijn de huidige projecten van Ymere? We realiseren studentenwoningen op vele plekken in Amsterdam: In het centrum, op het Zeeburgereiland en de Buiksloterham in Noord. De plannen variëren van verhuur van onzelfstandige en zelfstandige eenheden tot soms ook de verkoop van woningen. Wat verwacht u van de investeringsmarkt? Ik verwacht dat de komende tijd steeds meer geïnvesteerd wordt door externe ‘commerciële’ partijen/beleggers in studentenhuisvesting, ook in de mix van hotel en campuswoningen. Daarbij verwacht ik ook een flinke toename van het aanbod van relatief ‘goedkope’ studentenwoningen die worden verkocht aan particulieren. Wat is uw favoriete project? Mijn favoriete project is ons project ‘Myplace’. Dit is een monumentaal gebouw op het Javaplein in Amsterdam dat medio 2005 volledig is gerenoveerd en waar we nu onzelfstandige eenheden verhuren aan studenten. We geven de studenten veel verantwoordelijkheid - onder andere in het beheer - waardoor een gemeenschap wordt gecreëerd. Ook dragen we bij aan vermindering van het energiegebruik, doordat wij zonnepanelen hebben geplaatst en de studenten online inzicht verschaffen in hun energieverbruik. Met welke partijen werken julie samen? Wij werken samen met diverse partijen, waaronder Domus voor ons studentencomplex “Home” voor conservatorium studenten op IJburg, en we hebben een co-makership met ERA Contour, Dura Vermeer en Thunissen.

29 Myplace Javaplein Amsterdam


2

1

3

1) The Cloud Utrecht van Onix 2) Hoge Bretten Amsterdam van Tangram

30

3) Uilensteden Amstelveen van HVDN 4) Suite 9 Delft van HVDN


SCHAALVERGROTING EN EFFICIENCY STUREN ONTWERP Studenten willen meer diversiteit in het aanbod van studentenwoningen. Maar huurwetten en de kostenefficiency resulteren vooral in grootschalige complexen. Hoe zorgen ontwerpers en bouwers binnen deze beperkingen voor een mooi en aantrekkelijk woonproduct? Grootschaligheid en zelfstandigheid zijn momenteel dominant in het nieuwbouwsegment. Rob Ursem, een leverancier van modulaire studentenwoningen, stelt: “We zien vooral grote, meestal corridor-vormige, gebouwen met minimaal 100 vooral zelfstandige woningen”. Haiko Meijer, architect van de nog te bouwen ‘Student Cloud’ in Utrecht, ziet ook de tendens naar grootschaligheid: “Op dit moment worden alleen nog maar investeringen gedaan in studentenhuisvesting zonder ‘onrendabele top’. Dit leidt tot grote complexen. Veel studenten lijken niet in grote complexen te willen wonen en een voorkeur te hebben voor kleinschaligheid. Dit verklaart ook het grote aandeel van particuliere huisvesting in het aanbod.” Volgens Albert Herder, mede oprichter HVDN architecten, verklaart dit ook de opkomst van het modulaire bouwen: “Bij modulair bouwen kunnen de kosten laag worden gehouden, terwijl tegelijkertijd zoveel mogelijk de ruimte uit het puntensysteem wordt benut.” Ursem: “Het ontwerp en bouwproces kunnen integraal worden gedaan waardoor de algehele kwaliteit toeneemt. De geconditioneerde omgeving vergroot ook de snelheid en betrouwbaarheid van het bouwproces en beperkt daarnaast de overlast op locatie.” Ontmoetingsfunctie Waar de traditionele complexen een soort woonflats waren, is in de nieuwe complexen die worden ontwikkeld een heel ander soort opzet zichtbaar. Binnenstedelijke ontwikkelingen als Domus in Rotterdam of Casa 400 in Amsterdam richten zich op de eerste verdiepingen van het gebouw ook sterk op de ontmoetingsfunctie van het gebouw. Volgens Albert Herber (HVDN) hebben studenten behoefte aan gedeelde ontmoetingsruimtes in hun complex, zoals lounges, bars of wasruimten: “Hierbij kan ook worden gedacht aan ruimten die niet alleen voor bewoners toegankelijk zijn, maar ook voor het publiek, zodat een extra stuk openbare ruimte ontstaat. Voorzieningen die wellicht voor studenten alleen niet rendabel zouden zijn, trekken zo ook andere klanten aan en worden ingebed in de wijk. Zo kan een complex voor studentenhuisvesting ook een waardeverhogend effect hebben op een buurt.” Een combinatie van studentenhuisvesting met een hotelfunctie (waarbij studenten in de zomer plaats maken voor toeristen) is volgens Herber ook een manier om dit voorzieningenniveau niet alleen hoog, maar tegelijkertijd rendabel voor investeerders te houden. “Dit is mooi zichtbaar bij onder andere Casa 400”. Van tijdelijk naar permanent Steeds vaker worden nu ook nieuwe permanente complexen voor studenten ontwikkeld, waar voorheen vooral tijdelijke huisvesting zichtbaar was. Volgens Herder is het realiseren van tijdelijke huisvesting lastiger: “Deze zijn vanuit het

oogpunt van de investeerder lastig rendabel te maken, omdat ze maar een korte afschrijvingstijd hebben. Daarom is er nu bij investeerders de neiging om toch steeds meer richting permanent te gaan.” Ursem bevestigt dit beeld: “Met permanente complexen is een hogere kwaliteit te realiseren dan met tijdelijke oplossingen. Deze ledigen weliswaar de ergste nood, maar permanente oplossingen zorgen voor een structureel aanbod in een hogere kwaliteit.” Tijdelijke huisvesting kan volgens Herder wel een andere functie dienen: “Met tijdelijke huisvesting kunnen plekken in de stad worden ‘geactiveerd’. Tijdelijkheid kan zo worden gebruikt om mensen uit de stad een verlaten gebied, dat anders niet gebruikt zou worden, toch te laten gebruiken. Een voorbeeld hiervan zijn de studentenwoningen in de Houthavens in Amsterdam, die er deels voor hebben gezorgd dat de buurt daar omheen sterk verbeterd is, waardoor ook het omliggende vastgoed in waarde is gestegen”. Behoefte aan differentiatie Door de dominantie van de 30m2 studio dreigt volgens sommigen een gebrek aan differentiatie. Herder: “Het ontwerp van studentenwoningen is op dit moment als het ware opbrengstgedreven, waardoor een meest rendabel ontwerp ontstaat dat echter ook uniformiteit qua bebouwing met zich meebrengt. Groot nadeel van deze trend is dat er voor de student weinig meer te kiezen valt dan de alom aanwezige studio’s in grote complexen. Vanuit studenten bestaat behoefte aan een grotere diversiteit aan woningen. Nu zie je dat voornamelijk pijpenlades aan een corridor worden gebouwd. Dat leidt zeker niet altijd tot de beste woningen. Wellicht dat een verruiming van de ontwerpmogelijkheden binnen het puntenstelsel mogelijkheden schept voor nieuwe invullingen waar onder het oppervlak wel veel vraag naar is.”

4

31


Gespot: de bestuurder

GERARD ANDERIESEN Studie: Sociologie Instelling: UvA Class of 1980 Studieduur: 8 jaar Huurprijs studentenwoning: 30 gulden Huidige functie: Bestuurder Stadgenoot Hoe woonde u als student? Ik heb de eerste jaren thuis gewoond totdat ik zelf geld verdiende. Mijn eerste kamer was letterlijk driehoog achter op de Wallen: twaalf vierkante meter inclusief open keuken, verwarming met butagas en een douche in de keuken van de buurvrouw. Tegenover het ongemak stond dat ik op drie minuten van de universiteit woonde. Aan het eind van mijn studie woonde ik op stand aan de Keizersgracht, in een huis dat wachtte op renovatie. Wat zijn de plannen van Stadgenoot? Stadgenoot heeft zich ten doel gesteld om 1.000 ‘snel beschikbare eenheden’ te creëren voor studenten en jongeren. Dat gaan we nog dit jaar halen. Hiervoor zetten we allerlei middelen in: naast (ver)nieuwbouw en tijdelijke verhuur in sloopcomplexen ook labelling van woningen. De komende jaren willen wij onze focus verleggen naar ouderejaars studenten en pas afgestudeerden. Wij werken al veel met ‘friends’-contracten: het verhuren van een woning aan twee of meer ‘roommates’. Waar werkt Stadgenoot momenteel aan? Op dit moment is de verbouw van het GAK-gebouw in volle gang. In november wordt hier de Studio opgeleverd met 320 eenheden: de ene helft als huurwoning en de andere helft als koopstudio. Er zijn op dit moment ruim 100 studio’s verkocht. Verder hebben we een aantal projecten voor pas afgestudeerden tot 30 jaar: Op het Oosterdokseiland gaan we 30 appartementen bouwen en in onze Solid op IJburg gaan we ook 48 lofts inbouwen voor deze doelgroep. Welke marktontwikkelingen verwacht u de komende jaren? Er blijft in Amsterdam een enorme vraag van jongeren die gaan studeren en/of aan het begin van hun loopbaan staan. Stadgenoot richt zich nadrukkelijk op deze groep ‘dynamische stedelingen’. Zij verhuizen veel en willen veel kleine stapjes in hun wooncarrière kunnen zetten. Daarvoor is het belangrijk een gedifferentieerd aanbod in de stad te creëren. Wat is uw favoriete project? Het GAK-gebouw: het project is goed voor de buurt, het gebouw en de toekomstige bewoners. Met welke partijen werkt u samen? We werken bij de ontwikkeling van het GAK-gebouw met AM Projectontwikkeling samen. Verder werken we zelfstandig als het gaat om het realiseren van studentenwoningen. We werken ook samen met het AMC in Holendrecht, waar we vrije sector huurwoningen aan studenten verhuren.

32 GAK-gebouw Amsterdam


Gespot: de operator

CHARLIE MACGREGOR Studie: Autodidact Woonde in: Edinburgh, Londen, Amsterdam Huidige functie: Oprichter van City Living / The Student Hotel Hoe woonde u als student? Ik heb het vak studentenhuisvesting van mijn vader geleerd in Edinburgh. Als jonge ontwikkelaar ben ik naar Londen verhuisd. Daar deed ik mijn eerste eigen projecten. Tijdens een bezoek aan Amsterdam maakte ik kennis met de Nederlandse vormen van studentenhuisvesting. Ik zag hier een niche voor een concept dat in het Verenigd Koninkrijk al wel bestond: studentenhuisvesting als dienst. Inmiddels zijn de plannen werkelijkheid geworden en is in september 2012 het eerste studentenhotel geopend in Rotterdam! Wat zijn uw plannen voor de komende jaren? Met City Living hebben we de ambitie om tot 2015 ruim 5.000 bedden te realiseren in studentenhotels in de Benelux. Dit doen we door studentenhotels van circa 350 kamers te bouwen. Deze hotels bieden full service huisvesting en Live & Learn-faciliteiten. Het eerste hotel in Rotterdam is al vanaf dag 1 volledig verhuurd. Wat zijn de huidige projecten van City Living? Na de opening van The Student Hotel Rotterdam in september 2012 hebben we nog meer Nederlandse steden in de planning staan. In 2013 zal Amsterdam openen met meer dan 700 kamers en later volgen ook Den Haag (2014), Groningen en Eindhoven. Er zijn ook plannen voor hotels in Enschede, Utrecht en andere Nederlandse studentensteden.

‘‘De reacties van de studenten zijn alleen maar positief en daar gaat het uiteindelijk om.’’

Wat verwacht u van de investeringsmarkt? De formatie van het nieuwe kabinet biedt een kans voor de overheid om nieuwe marktcondities te creëren. Ik zie dat het huidige puntensysteem voor studentenwoningen de markt voor investeerders beperkt. Daarnaast denk ik dat de overheid de scheiding van de markt voor private en sociale huur ook voor studentenhuisvesting zou kunnen doorvoeren. Als dit gebeurt, ben ik er zeker van dat veel meer private investeerders zich zullen aandienen. Wat is uw favoriete project? Onze nieuwe vestiging van The Student Hotel in Rotterdam. De reacties van de studenten zijn alleen maar positief en daar gaat het uiteindelijk om. Met welke partijen werken jullie samen? Wij werken met veel partijen aan onze projecten, zoals Cordeel, BAM, Ballast-Nedam en Van Wijnen. Onze financiers zijn ING, ABN-AMRO en Rabobank. Ook belangrijk zijn de wethouders en ambtelijke ondersteuning. Daarnaast werken we steeds meer samen met kennisinstellingen.

33 Myplace Javaplein Amsterdam


Projectprofiel:

KAVEL G

Herontwikkeling oude Casa 400:

Aantal eenheden: 342 studentenwoningen Type woningen: appartementen Doelgroep: Oude Casa400: studenten Totale investering: n.t.b. na aanbesteding Ontwikkelaar/Eigenaar: Bouwinvest Development B.V. Onderdeel van Portfolio: Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund Huurder: DUWO Start herontwikkeling: 2013 Verwachte oplevering: 2014

Kavel G maakt onderdeel uit van het Eenhoorngebied, in het aantrekkelijke stadsdeel Oost in Amsterdam. De ambitie is om het gebied rond het Amstelstation te laten uitgroeien tot een stedelijk subcentrum met een mix van wonen, werken en voorzieningen. Kavel G bestaat uit de herontwikkeling van het ‘oude’ Casa 400, en de nieuwbouw van een driehoekige woontoren met tweelaagse plintbebouwing. In het gebied bevindt zich naast Kavel G het nieuwe Casa 400 (beide eigendom van Bouwinvest) en zal het project De Heelmeesters vanaf het voorjaar van 2013 worden opgeleverd. Het was in eerste instantie de bedoeling om het oude Casa 400-gebouw te slopen en een nieuw complex met studenten- en starterswoningen neer te zetten. Architect Don Murphy, van VMX Architects, heeft Bouwinvest toen geadviseerd om het oude casco te hergebruiken.

34


INTERNATIONALISERING HOGER ONDERWIJS ZET DOOR Wereldwijd maken studenten steeds vaker de keuze om in het buitenland te studeren. Ook Nederland pikt daar een graantje van mee. Het aantal internationale studenten groeit gestaag. Waar komen ze vandaan en welke studies en instellingen zijn favoriet? Hoe zal dit zich ontwikkelen? Een gesprek met Han Dommers en Eric Richters van het Nuffic over dit actuele onderwerp. Waarom neemt internationalisering toe? In 2010 pakten volgens cijfers van de OESO en UNESCO ruim vier miljoen studenten hun koffers om in het buitenland te studeren. Al twee decennia neemt deze internationale studentenmobiliteit toe. De verwachting is dat dit de komende jaren zo blijft. Veel landen kunnen namelijk niet voldoen aan de toenemende vraag naar hoger onderwijs. Bovendien leidt de opkomende kenniseconomie in veel landen tot een war for talent. Wat zijn de cijfers in Nederland? In het afgelopen studiejaar volgden ruim 87.000 buitenlandse studenten een volledige studie (of een deel daarvan) in ons land. Het aantal studenten dat in Nederland een voltijdstudie volgde nam de afgelopen jaren toe: van bijna 39.000 in 200708 tot ruim 56.000 in het jaar 2011-2012. Het aandeel van internationale studenten in de totale studentenpopulatie steeg van 6,6% naar 8,4%. Deze aantallen werden bekendgemaakt in de Nuffic-publicatie Mobiliteit in beeld 2012, die in september 2012 verscheen. Hoe doet Nederland het internationaal gezien? Nederland is als klein land nog steeds een kleine speler op de markt van internationale studenten, met een marktaandeel van 1,2 procent. Hoewel het marktaandeel klein is, is Nederland wel een van de sterkst groeiende landen. Nederland is de afgelopen jaren in staat geweest om zich binnen Europa steeds meer tussen grote landen als Engeland, Duitsland en Frankrijk te nestelen. Nederland scoort wat betreft internationalisering nog steeds onder het Europese gemiddelde, hoewel het er wel steeds dichterbij komt. Gezien de bovengemiddelde economische afhankelijkheid van het buitenland zouden hogere percentages op hun plaats zijn wat betreft inkomende en uitgaande mobiliteit (die ook onder het gemiddelde scoren). Waar komen de internationale studenten vandaan? Van de internationale studenten in het Nederlandse hoger onderwijs komen de meesten uit Duitsland (45%), op afstand gevolgd door China en BelgiĂŤ. Deze landen worden weer op enige afstand gevolgd door Bulgarije, Griekenland, het Verenigd Koninkrijk, ItaliĂŤ en Frankrijk.

Waardoor komt het volgens jullie dat Nederland het steeds beter doet? De kernboodschap vanuit het Rijk is dat instellingen, studenten en onderzoekers autonoom zijn, ook op het gebied van internationalisering. Op nationaal niveau is een verklaring te vinden in de openheid waar Nederland internationaal nog steeds om bekendstaat. Ook hebben de aangepaste visumprocedures een positieve invloed op het gemak waarmee studenten naar Nederland kunnen komen. De kwaliteit van het Nederlandse hoger onderwijs wordt vanuit internationaal perspectief steeds hoger. In de recent uitgekomen rankings van de Times staat Nederland derde als het aankomt op het aantal topuniversiteiten (na de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk). Dit is voor buitenlandse studenten een belangrijke reden om naar Nederland te komen. Wat ook helpt is dat Nederlandse onderwijsinstellingen veel Engelstalig onderwijs aanbieden. Ook de praktijkgerichte houding die in het HBO wordt aangeboden krijgt in het buitenland steeds meer aandacht. Het interactieve karakter van het Nederlandse hoger onderwijs is ook een unique selling point, zeker in oosterse landen.

Ranking landen op basis van het aantal topuniversiteiten Verenigde Staten

75

Verenigd Koninkrijk

31

Nederland

12

Duitsland

11

Australie

8

Canada

8

Frankrijk

7

Zwitserland

7

Japan

5

Zweden

5

bron: The Times 2012

35


JAPAN

0 2007-08

2008-09

2009-10

2010-11

2011-12

5

Internationalisering Duitsland

China

Belgie

5

ZWEDEN Bron: The Times

MARKTAANDEEL EN GROEI INTERNATIONAAL HOGERONDERWIJS WERELDWIJD Nederland is een van de snelste groeiers in het internationale hogeronderwijs. Het marktaandeel van Nederland is momenteel 1.2 procent en neemt toe. 14%

120%

12%

100%

10%

80% 60%

8%

40%

6%

20%

4%

0%

2000

Denemarken

Ierland

Zweden

Nederland

Zwitserland

Belgie

Italie

Oostenrijk

Japan

Canada

Frankrijk

-40% Duitsland

0% Australie

-20% Verenigd Koninkrijk

2%

Ontwikkeling marktaandeel 2000 - 2010

2010

Bron:OESO

Aangeboden Engelstalige Bachelors en AANBOD ENGELSTALIGE BACHELOR EN MASTER OPLEIDINGEN Masters in verschillende Europese landen IN NIET ENGELSTALIGE EUROPESE LANDEN

Nederland heeft het grootste aanbod aan Engelstalig onderwijs in Europa na het Verenigd Koninkrijk en Ierland. Het aantal Engelstalige 1200 Bachelors en Master opleiding is sinds 2000 verdrievoudigd in Nederland. 1000 800 600 400 200

Cyprus

Oostenrijk

Noorwegen

Tcjechie

Belgie

Turkije

Zwitserland

Finland

Spanje

Denemarken

Frankrijk

Zweden

Duitsland

Nederland

0

Bron: studyportals.eu

GROEI AANTAL INTERNATIONALE VOLTIJDSTUDENTEN IN NEDERLAND 2008-2012 Buitenlandse studentem in het bekostigde Nederlandse Hoger Onderwijs Het totaal aantal internationale studenten in Nederland werd in 2012 geschat op 87.000. Ruim 55.000 daarvan zijn voltijdsstudenten. Deze groep is in vijf jaar 2007-2012 gegroeid met 40 procent. Het aandeel internationale studenten in de totale studentenpopulatie steeg van 6.6% tot 8.4%. 60000

53 129

50000 40000 30000

43 216

56 131

12%

48 567

10%

33 726

6,6%

8,1%

7,7%

7,2%

8,4%

8% 6%

20000

4%

10000

2% 0%

0 2007-08

36

14%

2008-09

2009-10

2010-11

Als % van totale inschrijving in Nederland Aantal buitenlandse studenten

Bron: DUO-CFI (herziene cijfers)

2011-12


Haagse Hogesc

Universiteit van Amster

Stenden Hogesc

Erasmus Univesiteit Rotter

Hogeschool van Arnhem end Nijm

Technische Universiteit

Rijksunivesiteit Groni

Saxion Hogesch

Fontys Hogesch

Universiteit Maast

in cijfers

Hoeve

Percentage van instroom studenten afkomsting uit andere EU-landen 16

2007-08

2008-09

2009-10

14

2010-11

2011-12

GROEI AANTAL INTERNATONALE 12 STUDENTEN WERELDWIJD (1975-2010) Ontwikkeling aantal internationale studenten

10 is het aantal internationale studenten in de Wereldwijd afgelopen tien jaar verdubbeld tot meer dan 4 miljoen. 8. OESO verwacht opnieuw een verdubbeling tot 2025. 4,5 6

4 3,5

4

3

2

2,5

0

n miljoenen

1975

1980

20011985 20101990

1995

2000

2005

Spanje

Finland

Frankrijk

Zweden

Noorwegen

Duitsland

Nederland

Denemarken

Belgie

0,5

Verenigd Koninkrijk

1

Oostenrijk

EU-27

1,5

VER

VERE

Hoe verspreiden de internationale studenten zich over de verschillende studentensteden? Op het gebied van internationalisering is Maastricht in Nederland duidelijk een koploper. De Universiteit Maastricht staat bovenaan, met veruit het grootste aantal internationale studenten. Verder valt op dat traditionele grote onderwijsinstellingen niet per se veel internationale studenten aantrekken. De universiteiten in Amsterdam en Utrecht trekken nog relatief weinig buitenlandse studenten aan. Grenssteden als Enschede, Groningen en Maastricht hebben een relatief grote populatie buitenlandse studenten, die deels te verklaren is door hun ligging. Opvallend is de positie van de TU Delft, die ver van de grens af toch een grote internationale studentenpopulatie trekt.

0

2

Hoe helpt het Nuffic hierbij? Vanuit het Nuffic werken wij samen met de Nederlandse universiteiten om het hoger onderwijs te promoten. Nederland is hierin een voorloper. In een aantal belangrijke doellanden (zoals de BRIC-landen, Indonesië en Zuid-Korea) hebben we zogenaamde Nuffic Netherlands Support Offices (Neso’s) geopend, waardoor we eerder en beter met onze doelgroep in contact kunnen komen. Vanuit de verschillende universiteiten wordt heel verschillend gewerkt. De afgelopen jaren is wel gebleken dat de differentiatie in het aanbod tussen de verschillende universiteiten ook zijn vruchten af heeft geworpen.

2010

Aantal internationale studenten in miljoenen Bron:OESO

TOP 3 HERKOMSTLANDEN INTERNATIONALE STUDENTEN

Z

De meeste internationale studenten uit 4 t/m 8, 2007-2012 Herkomstlanden dimplomamobiliteit, top 3komen en top Duitsland, China en Belgie. Hun aantallen zijn fors toegenomen sinds 2007.

Hoe promoten de verschillende instellingen zich internationaal? In de marketing en promotie staat de kwaliteit van de (Engelstalige) studieprogramma’s en de Nederlandse instellingen voorop. Voor studenten spelen factoren zoals de persoonlijke ontwikkeling en het opdoen van internationale ervaring voor hun loopbaan ook een belangrijke rol in de keuze voor studie in het buitenland. De aanwezigheid van voldoende studentenhuisvesting lijkt geen dominante factor in het bepalen van de keuze voor land en instelling. Na hun studie vertellen afgestudeerden niet alleen over hun opleiding, maar ook over hun leef- en woonervaringen. De manier waarop de huisvesting is geregeld draagt dus uiteindelijk wel bij aan het beeld van studeren aan Nederlandse onderwijsinstellingen.

30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2007-08 Duitsland

2008-09 China

2009-10

2010-11

2011-12

Belgie

Bron: DUO-CFI herziene cijfers 2007-2012

TOP 4-8 HERKOMSTLANDEN INTERNATIONALE STUDENTEN

Herkomst buitenlandse studenten

De subtop van herkomstlanden bestaat uit Frankrijk, Italie, Verenigd Koninkrijk, Griekenland en Bulgarije. Uit ieder van deze landen kwamen vorig jaar meer dan 1000 studenten. 1600 1400 1200 1000

14%

120%

800

12%

100%

600

10%

80%

40%

6% 2007-08

2008-09

4%

Bulgarije

2009-10

Griekenland

2%

2010-11

Verenigd Koninkrijk

Italie

en

nd

en

nd

nd

ie

ijk

lie

an

1000 800 600

0%

400

-20%

200

-40% da

1200

20%

Frankrijk

0% ijk

Aangebo Masters

2011-12

Bron: DUO-CFI nd

0

8%

lie

200

60%

ijk

400

Wat zijn uw verwachtingen voor de komende jaren? We verwachten en denken dat het ook goed is, dat de hoeveelheid internationale studenten in Nederland de komende jaren toeneemt. Dit zorgt er uiteraard ook voor dat de vraag naar studentenhuisvesting voor deze groep studenten stijgt. Hoe de internationaliseringsgolf invloed zal hebben op de vraag naar studentenhuisvesting in de verschillende steden durven we niet precies te zeggen. Dit is erg afhankelijk van het beleid van individuele hogeronderwijsinstellingen. Een stads- of streeksgewijze aanpak van studentenhuisvesting en andere studentenvoorzieningen is aan te bevelen en gebeurt in veel studentensteden al. d marktleider als niet-Engelstalig land r buitenlandse studenten.

37

0


SOCIALE HUISVESTERS WILLEN WEL In het Nationaal Akkoord van 2011 hebben de corporaties vastgelegd 16.000 nieuwe kamers te willen bouwen. De voortdurende financiële crisis zorgt echter voor beperking van de investeringsmogelijkheden. Hoe kan in deze omstandigheden de gewenste groei van de sociale studentenhuisvesting gewaarborgd worden? Wellicht biedt financiële samenwerking met institutionele beleggers uitkomst. Corporaties bezitten en beheren ruim een kwart van de Nederlandse markt voor studentenhuisvesting. Sommige corporaties zijn van oorsprong door universiteiten en studenten zelf opgericht. Zij richten zich uitsluitend op studentenhuisvesting. Andere corporaties zijn recenter actief geworden en hebben bredere doelstellingen. Heleen Bots van woningcorporatie Ymere ziet in studenten een belangrijke aandachtsgroep: “Ymere wil in groeiwijken het verschil maken door zich extra in te zetten voor groepen die ondersteuning nodig hebben. Studenten kunnen een toegevoegde waarde bieden in wijken met een eenzijdige bevolking.” Ad Hereijgers, secretaris van Forum Housing & Living kan zich daarin vinden: “Sociale huisvesters leveren een bijdrage aan stedelijke vernieuwing van stedelijke woonbuurten: de student als gewilde buurtbewoner voor een buurt-in-verandering.” Sinds de jaren ‘80 zijn corporaties de dominante ontwikkelaar van studentenhuisvesting. Doordat zij onrendabele toppen konden accepteren en er goedkope financiering beschikbaar was, realiseerden corporaties tussen 2003 en 2010 bijna 19.000 tijdelijke en permanente studentenwoningen. Nieuwe realiteit Door de financiële crisis is de investeringspositie van corporaties drastisch beperkt. Maar de crisis is niet het enige wat de corporaties moeilijkheden bezorgt bij de realisatie van nieuwe studentenhuisvesting. Thomas Heijdendael, partner bij Finance Ideas: “Corporaties worden in de komende jaren geconfronteerd met meerdere heffingen die de investeringscapaciteit negatief zullen beïnvloeden, zoals de verhuurdersheffing die vanaf 2014 jaarlijks €800 miljoen moet opleveren voor de schatkist. Ook bijdragen aan de saneringssteun voor noodlijdende collega corporaties zoals Vestia en Laurentius zullen rechtstreeks van invloed zijn op de leencapaciteit van corporaties, dus ook voor de sociale studentenhuisvesters.” Doordat corporaties vormgegeven zijn als verenigingen en stichtingen behoort het aantrekken van meer eigen vermogen of nieuwe aandeelhouders niet tot de mogelijkheden. “Om de investeringscapaciteit op peil te houden en de 16.000 nieuwe kamers te realiseren, ligt het zeer voor de hand dat sociale studentenhuisvesters samenwerking zoeken met (institutionele) beleggers”, aldus Heijdendael.

38

Wim de Waard, portefeuillehouder studentenhuisvesting bij woonstichting De Key in Amsterdam, ziet ook kansen in samenwerking met andere partijen: “Het investeren kan door andere partijen gedaan worden, waarbij de studentenhuisvesters hun beheer-expertise inbrengen. Studentenhuisvesting is toch een vak apart. Zij hebben specifieke ervaring met studenten en zijn daardoor goed in staat te zorgen voor een stabiel beheer over een langere periode.” Hij is echter wel van mening dat risico’s in een dergelijke constructie niet eenzijdig bij de beherende partij moeten liggen: “Die verhuurdersheffing bijvoorbeeld beïnvloedt direct je exploitatie negatief terwijl de marges smal zijn. We moeten verantwoord creatief zijn. Kijk naar de woonlasten voor de huurders, de werkelijk te realiseren huurniveaus in relatie met de betaalbaarheid voor de doelgroep. Dit alles vereist beweging van de betrokken partijen”, aldus de Waard. Niet interessant In Groningen wordt al gekeken naar de mogelijkheden om samen te werken met institutionele beleggers. Gaaike Euwema, directeur van Woondiensten Nijestee, is nog niet erg enthousiast: “Het heeft nog niet veel opgeleverd. Groningen lijkt voor deze beleggers niet echt interessant te zijn, omdat het niet in hun portfolio past vanwege rendementseisen en risicoprofielen.” Zelf ziet Euwema juist kansen voor beleggers: “De lage grondprijzen, lage bouwkosten en zeer betrouwbare en goede partners als Nijestee maken dat ik zeker zou durven investeren in het Groningse.” Hereijgers denkt dat de groei in nieuwe studentenhuisvesting in de toekomst vooral gaat komen van marktpartijen: “De bestaande sociale studentenhuisvesters zijn onvoldoende in staat om aan de snel groeiende vraag te voldoen.” Heleen Bots ziet naast samenwerking met beleggers nog andere mogelijkheden: “In de komende periode zal ook gekeken worden naar het uitbreiden van het aantal studenteneenheden door bouw van tijdelijke producten of herontwikkeling van leegstaande kantoren of ander leegstaand vastgoed.”


De toekomst van sociale studentenhuisvesting lijkt dus vooral te liggen in samenwerkingsverbanden tussen corporaties en institutionele beleggers. Hereijgers ziet het positief in: “Mits het management rendementsgedreven handelt, waarbij zekerheid van rendement in eerste instantie belangrijker is dan de hoogte ervan, is voor private investeerders studentenhuisvesting een betekenisvolle aanvulling op hun portfolio.�

Sociale huisvesters zoeken nieuwe partners

Dom

us R

otte rd

am o

ntwe r

p Ta

ngra

m

39


HET NIEUWE BOUWBESLUIT IN TIEN BELANGRIJKE PUNTEN Sinds 1 april 2012 zijn een aantal voorschriften voor studentenhuisvesting gewijzigd. Daarnaast zijn de voorschriften uit het oude Gebruiksbesluit nu opgenomen in Bouwbesluit 2012. Het nieuwe Bouwbesluit wil ontwikkeling faciliteren en reguleert slechts het noodzakelijke. De markt is verantwoordelijk voor de kwaliteit die wordt gerealiseerd schrijven Johan van der Graaf van Nieman Raadgevende Ingenieurs en Hajé van Egmond van het Ministerie van BZK.

1

Welke voorschriften? De voorschriften waaraan bestaande en nieuwe gebouwen moeten voldoen, staan in het Bouwbesluit. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in voorschriften voor ‘nieuwbouw’ en ‘bestaande bouw’. De eisen die aan ‘bestaande bouw’ gesteld worden, zijn lager dan die bij nieuwbouwvoorschriften.

2 3 4

Waarom een nieuw Bouwbesluit? Al jaren bestaat de wens om meer eenheid en samenhang in de bouwregelgeving te krijgen. Met de invoering van Bouwbesluit 2012 is hierin een grote stap gezet. Bouwbesluit 2012 vervangt het Bouwbesluit 2003, het Gebruiksbesluit en verschillende voorschriften uit gemeentelijke bouwverordeningen. De bouw- en gebruiksvoorschriften voor studentenhuisvesting zijn nu in één document ondergebracht. Als gevolg van o.a. deregulering en optimalisatie zijn voor studentenhuisvesting ook diverse inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd. Insteek: het minimaal noodzakelijke reguleren Het Bouwbesluit 2012 richt zich meer dan in het verleden op minimale voorzieningen. De verantwoordelijkheid om kwaliteit te realiseren is door de wetgever nadrukkelijk bij de markt neergelegd. Dit betekent dat het Bouwbesluit 2012 het realiseren van studentenhuisvesting niet belemmert. In positieve zin kan zelfs worden gesteld dat het Bouwbesluit 2012, zeker bij herbestemmen, als stimulans dient om te investeren in studentenhuisvesting. Het besluit regelt alleen het absolute minimum: de investeerder heeft - afhankelijk van de specifieke omstandigheden - zelf de keuze om het kwaliteitsniveau van het gebouw te bepalen. Indien een ontwikkelaar kiest voor een lager kwaliteitsniveau kan deze onder het nieuwe bouwbesluit waarschijnlijk goedkoper bouwen. Wijziging minimumoppervlakte De minimale oppervlakte aan verblijfsgebied in een woonfunctie moet minstens achttien vierkante meter bedragen. De norm is daarmee verlaagd ten opzichte van Bouwbesluit 2003 (24 m2). Voor de afzonderlijke verblijfsgebieden en verblijfsruimten geldt een minimale oppervlakte van 5 m2.

40

5

Eisen voor verbouwen en herbestemmen Bij studentenhuisvesting gebruikt men nogal eens de mogelijkheid om een bestaand kantoorgebouw te herbestemmen. Daarbij moet als eerste worden nagegaan of een bestemming als studentenhuisvesting op die locatie volgens het bestemmingsplan mogelijk is. Ook moet worden beoordeeld of het gebouw met de nieuwe bestemming voldoet aan de voorschriften van Bouwbesluit 2012. De voorschriften voor verbouwen en herbestemmen zijn in Bouwbesluit 2012 ingrijpend gewijzigd. Het is niet meer nodig om bij de gemeente een ontheffing aan te vragen als het te verbouwen onderdeel niet aan de nieuwbouweisen voldoet. Uitgangspunt van de nieuwe verbouwvoorschriften is dat de kwaliteit van het gewijzigde onderdeel ná de wijziging minstens gelijk is aan het kwaliteitsniveau van vóór de verbouwing. Als ondergrens geldt dat te allen tijde moet worden voldaan aan de voorschriften voor bestaande bouwwerken.

6

Vanaf vijf eenheden geldt ‘kamergewijze verhuur’ Studentenhuisvesting is volgens de begrippen in Bouwbesluit 2012 een ‘woonfunctie’. Er kan daarbij onderscheid worden gemaakt tussen een ‘reguliere’ variant en de ‘woonfunctie voor kamergewijze verhuur’. Vanaf vijf of meer studentenkamers (‘wooneenheden’) moet de woning voldoen aan de voorschriften van een ‘woonfunctie voor kamergewijze verhuur’. Zelfstandige studentenhuisvesting moet voldoen aan de voorschriften voor een ‘reguliere woonfunctie’. Van een ‘reguliere woonfunctie’ is bijvoorbeeld sprake als een eengezinswoning met maximaal 4 kamers door studenten wordt gebruikt. Vóór 1 april 2012 kende alleen het voormalige Gebruiksbesluit het begrip ‘woonfunctie voor kamergewijze verhuur’. Dat was niet gekoppeld aan het aantal wooneenheden, maar aan het aantal personen (vier of meer). Voor de toepassing van Bouwbesluit 2003 werd een ‘woonfunctie voor kamergewijze verhuur’ meestal als ‘megawoning’ beschouwd. Deze functie is in Bouwbesluit 2012 echter vervallen.


7 8 9 10 Geen maximumaantal bewoners Het aantal personen per wooneenheid is in Bouwbesluit 2012 niet begrensd. Wel geldt dat een woonfunctie mag worden bewoond door maximaal één persoon per 12 m2. Deze regel geldt zowel voor een ‘reguliere woonfunctie’, als voor een ‘woonfunctie voor kamergewijze verhuur’.

Brandveiligheid In de verblijfsruimten (studentenkamers en keuken) en de vluchtroute (gang) van een ‘woonfunctie voor kamergewijze verhuur’ moeten rookmelders (conform NEN 2555) worden aangebracht. Als elke wooneenheid in een apart ‘subbrandcompartiment’ wordt geplaatst, dan hoeven er in de verblijfsruimten geen rookmelders aanwezig te zijn. Dit betekent in de praktijk dat elke wooneenheid rondom moet worden voorzien van een ‘30 minuten brandwerende scheiding’. De mogelijkheid om ‘woonhuisrookmelders’ (volgens NEN 2555) toe te passen bestond nog niet in het voormalige Gebruiksbesluit. Volgens die regels moest er namelijk een brandmeldinginstallatie (conform NEN 2535) worden aangebracht, die als een veel ‘zwaardere’ voorziening geldt.

Gebruiksmelding blijft noodzakelijk Voordat een ‘woonfunctie voor kamergewijze verhuur’ in gebruik mag worden genomen, moet bij de gemeente een gebruiksmelding worden gedaan. Dit is onveranderd ten opzichte van het voormalige Gebruiksbesluit. Voor een reguliere woonfunctie hoeft geen gebruiksmelding te worden gedaan.

Overige veranderingen voor studentenwoningen Naast bovenstaande wijzigingen zijn er in Bouwbesluit 2012 voor nieuwe studentenhuisvesting nog verschillende andere wijzigingen doorgevoerd. - Minstens één toiletruimte per vijf woonfuncties (Bouwbesluit 2003: tenminste één toiletruimte per 125 m2 per woonfunctie). - Per woonfunctie tenminste één buitenruimte en één bergruimte; onder voorwaarden mogen deze gemeenschappelijk zijn (Bouwbesluit 2003: geen eisen).

41


Projectprofiel:

VILLA MOKUM

Project specificaties: Aantal eenheden: 627 koop- en huurwoningen Type woningen: Zelfstandige woningen van rond de 30m2 Doelgroep: Studenten- en starterswoningen Totale investering: €44 miljoen Financier & ontwikkelaar: AM Architect: Kampman Architecten Locatie: Amstelkwartier Amsterdam Geplande oplevering: vanaf zomer 2014

Andere projecten van AM: Fraijlemaborg, Amsterdam Zuid-Oost De Studio, Amsterdam West: www.de-studio.nl

Ronald Huikeshoven (AM): “Bij de start van de verkoop van Villa Mokum in januari 2012 bleek de campagne ‘Overtuig je ouders’ feilloos te werken. De ouders hadden zich goed voorbereid. Ik vind het leuk om op deze verkoopdagen zelf ook aanwezig te zijn en tussen de geïnteresseerden te lopen om vragen te beantwoorden. Ouders kwamen samen met hun kinderen en ze wilden alles weten over veiligheid, voorzieningen, over de woningen, afstanden tot de universiteit, noem maar op. Bij de vraag van een moeder aan haar zoon of hij nog vragen had zei die: ‘Ehhh nee.’

42


Projectprofiel:

DE WERKPLAATS

Studentenhuisvesting en gebiedsontwikkeling Een langjarige, grootschalige gebiedsontwikkeling vraagt van zowel de partijen als het plan de nodige flexibiliteit. Het is een illusie dat het plan van de tekentafel één op één wordt uitgevoerd. Een project maakt verschillende economische fases door. Hierbij is het van belang dat de partijen ook bij tegenwind de kwaliteit vasthouden en zich tegelijkertijd flexibel opstellen.

Projecten van Credo Paleiskwartier: www.paleiskwartier.nl Strijp-S in Eindhoven: www.strijp-s.nl De Werkplaats in Tilburg: www.dewerkplaats. net

Credo Integrale Planontwikkeling is specialist in grootschalige gebiedsontwikkelingen. Het grootste en bekendste project van Credo is het Paleiskwartier in ’s Hertogenbosch. Dit is een gebiedsontwikkeling van 30 hectare in het hart van ’s-Hertogenbosch, direct gelegen aan het Centraal Station. Credo voert hier namens de publiek-private samenwerking de gehele grond- en opstalontwikkeling uit. Binnen het totale plan van ruim 400.000m2 is inmiddels 70 procent gerealiseerd. Van de geplande 1.700 appartementen zijn er reeds 1.200 opgeleverd.

STRIJP-S

In gebiedsontwikkeling speelt studentenhuisvesting steeds vaker een belangrijke rol. Momenteel werkt Credo aan verschillende grootschalige projecten waarbij studentenhuisvesting een katalysator is voor andere functies. Dit geldt voor Eindhoven, waar Credo betrokken is bij de herontwikkeling van Strijp-S, het historische Philipsterrein van 26 hectare waar studentenhuisvesting, woningen, kantoren en culturele voorzieningen een plek krijgen. In Tilburg wordt door Credo de Werkplaats gerealiseerd. Een voormalige werkplaats van NS midden in de stad wordt hier getransformeerd tot een hoogstedelijke wijk waarin wonen, onderwijs, cultuur en kantoren zullen worden gecombineerd. Ook hier is ruimte voor enkele honderden studentenwoningen.

43


“UNIVERSITEITEN EN HUISVESTERS SPREKEN NIET DEZELFDE TAAL” Voor zijn Master Vastgoed Management deed Wouter Both onderzoek naar de relatie tussen universiteiten en huisvesters in Nederland. Wouter is druk met het afronden van zijn studie aan de University of Greenwich. The Class of 2020 sprak hem over de uitkomsten van zijn onderzoek. STEEDS MEER STUDENTEN SCHRIJVEN HUN SCRIPTIE OVER STUDENTENHUISVESTING. WAAROM KOOS JIJ VOOR DIT ONDERWERP? Begin dit jaar studeerde ik drie maanden in London. Via de universiteit kon ik vooraf kiezen uit verschillende typen residencies op en nabij de campus. Het beheer van deze huisvesting werd door verschillende bedrijven gedaan, maar de universiteit was verantwoordelijk voor het aanbod. Ik was begonnen met het afronden van mijn Master of Real Estate Management en woonde op kamers in Rotterdam. Van mijn hogeschool had ik nog nooit iets gehoord over huisvestingsopties. Toen ben ik me gaan verdiepen in de relatie tussen universiteit en huisvesters en al snel bleek dat er veel belangstelling was voor dit onderwerp. WAS ER IN NEDERLAND AL VEEL OVER BEKEND? Alexandra den Heijer van de TU Delft doet onderzoek naar de relatie tussen universiteit en vastgoed. Verder kon ik weinig vinden over samenwerking. Onderzoek naar studentenhuisvesting richt zich vooral op kwantitatief en kwalitatief marktonderzoek. In het buitenland is meer onderzoek gedaan. In Angelsaksische landen bijvoorbeeld is er gekeken naar verschillende samenwerkingsvormen tussen universiteiten en private partijen. WAT VIEL OP AAN DIE ONDERZOEKEN? Studentenhuisvesting kan een positieve bijdrage leveren aan de prestaties van universiteiten. Samenwerking met huisvesters is nodig om potentiële negatieve invloeden, zoals een tekort aan huisvesting, te voorkomen. Een positieve bijdrage wordt bereikt wanneer het aanbod van studentenhuisvesting is afgestemd op de vraag. Voldoende studentenhuisvesting ontstaat bij een continu proces van afstemming van vraag en aanbod, afgeleid vanuit institutionele doelstellingen en primaire processen zoals onderwijs en onderzoek.

44

WAAR BESTOND JE EIGEN ONDERZOEK UIT? De bevindingen van de Angelsaksische onderzoeken heb ik als uitgangspunt genomen voor mijn onderzoek. In Nederland heb ik verschillende partijen geïnterviewd, zowel vanuit de vraagzijde (universiteiten) als vanuit de aanbodzijde (woningbouwcorporaties en commerciële investeerders). Aan de hand van het CREM vastgoedmanagementmodel heb ik gezocht naar potentiële verbeteringen in de huidige relatie tussen deze partijen. HOE ZIEN UNIVERSITEITEN DE SAMENWERKING MET STUDENTENHUISVESTERS? Partnerships met huisvesters zijn essentieel, vooral om hun internationaliseringdoelstellingen te realiseren. Universiteiten mogen zelf geen geldstromen voor onderwijs en onderzoek in studentenhuisvesting investeren. Tijdens interviews met universiteiten hoorde ik vaak: “We willen wel investeren, maar kunnen dat niet”. Omgekeerd is deze relatie ook belangrijk. Huisvesters geven aan dat onderwijsinstellingen bepalend zijn voor de vraag naar studentenhuisvesting en dat er dus een wederzijdse afhankelijkheid tussen beide partijen bestaat. IS DE RELATIE TUSSEN UNIVERSITEITEN EN HUISVESTERS VERANDERD? Zeker. Een trend die kan worden opgemerkt is dat universiteiten studentenhuisvesting liever willen uitbesteden. Universiteiten zeggen dat zorgen voor studentenhuisvesting niet tot hun kerntaken behoort en zien liever dat het management uitgevoerd wordt door studentenhuisvesters. WAAROM MAAK JE IN JE ONDERZOEK ONDERSCHEID TUSSEN WONINGBOUWCORPORATIES EN COMMERCIËLE INVESTEERDERS? Van oudsher zijn woningbouwcorporaties de belangrijkste partners van universiteiten in het huisvesten van Nederlandse en internationale studenten. De financiële crisis en strengere regels vanuit de overheid beperken de investeringskracht van corporaties, waardoor de markt ook gevraagd wordt te investeren.


Grote commerciële partijen zijn nieuw op de Nederlandse markt voor studentenhuisvesting. De eerste partnerships tussen universiteiten en commerciële partijen zijn zichtbaar, bijvoorbeeld voor University Colleges. Commerciële partijen zien studentenhuisvesting als een groeimarkt en willen hier graag meer in investeren. MOETEN UNIVERSITEITEN KIEZEN TUSSEN DEZE TWEE PARTIJEN? Nee. Maar een belangrijke uitkomst op basis van de resultaten van dit onderzoek was dat universiteiten ook partnerships met commerciële partijen zouden moeten intensiveren. Sociale woningbouwcorporaties zullen in de toekomst niet zelfstandig kunnen voldoen aan de vraag, zodat kloof tussen het huidige aanbod en toekomstige vraag zal toenemen. Commerciële investeerders zijn nodig om deze kloof te overbruggen. WAT BEMOEILIJKT PARTNERSHIPS? Volgens alle huisvesters blijft financiering van projecten een struikelblok. Bepaalde garanties zijn nodig om onzekerheid bij vermogensverstrekkers weg te nemen. Huisvesters en investeerders vragen daarom vaak om afnamegaranties, terwijl universiteiten op hun beurt vaak niet bereid of in staat zijn om garanties te geven. Dit soort projectrisico’s blijken veelal een twistpunt in partnerships. WAT ZOU SAMENWERKING BEVORDEREN? Huisvesters geven aan dat wederzijds begrip van doelstellingen en het hebben van dezelfde verwachtingen van elkaar belangrijke voorwaarden zijn voor partnerships op lange termijn. Voor universiteiten is het van belang dat zij hun visie op internationale studenten en studentenhuisvesting verbeteren. Een expert verklaarde dat vooral de duurzaamheid van ambities moet worden uitgedrukt in cijfers. In partnerships met commerciële partijen is het vooral de onbekendheid die samenwerking belemmert. Transparantie in elkaars denk- en werkwijze is een belangrijke stap om ‘elkaars taal’ te leren spreken. Meer inlevingsvermogen en begrip voor elkaars belangen kan leiden tot betere samenwerking. HEB JE NOG ANDERE CONCLUSIES OF AANBEVELINGEN? Het is belangrijk dat commerciële partijen de relatie tussen universiteiten en woningbouwcorporaties niet verstoren, maar opereren als “derde partij”. Universiteiten, woningbouwcorporaties en commerciële marktpartijen zouden samen kunnen inventariseren welk toekomstig aanbod moet worden gecreëerd. Op die manier kunnen de drie partijen zien in hoeverre corporaties niet in staat zijn om projecten te ontwikkelen of risico’s te dragen. Voor dat deel van de vraag waar corporaties geen verantwoordelijkheid voor kunnen nemen, kunnen commerciële marktpartijen de ontwikkeling op zich nemen.

Erasmus University College zoekt huisvesting In september 2013 start de Erasmus Universiteit Rotterdam een nieuwe bacheloropleiding in het centrum van Rotterdam: Erasmus University College. Het kleinschalige en intensieve opleidingsprogramma biedt op termijn plaats aan ruim 630 studenten, waarvan uiteindelijk de helft een internationale achtergrond zal hebben. Vanwege het residentiële karakter van de opleiding worden de eerstejaarsstudenten verplicht om met elkaar op de ‘city campus’ van Erasmus University College te wonen. Job van Maurik van Rotterdam University College vertelt hoe het EUC omgaat met huisvesting. Voor welk type huisvesting kiest Erasmus University College? De eerstejaarsstudenten bestaan uit 18- tot 20-jarigen, een groep die veelal voor het eerst het ouderlijk huis zal verlaten. Er wordt van hen verwacht dat zij direct volledig deelnemen aan een intensief en veeleisend onderwijsprogramma. Voor EUC is dus van belang dat de huisvesting voorziet in gemak, comfort en veiligheid. Bovendien streven wij met de invulling van de huisvesting naar een krachtige impuls voor de na te streven academische leefgemeenschap van EUC-studenten. Wij gunnen elke student graag een eigen slaap/studeerkamer met sanitair, maar zien een duidelijke meerwaarde in het delen van keukens en woonkamers. Tot slot eisen wij dat de huisvesting zich op loopafstand van het onderwijsgebouw bevindt. Hoe gaan jullie het complex ontwikkelen en beheren? De EUR heeft in het voorjaar van 2012 een marktverkenning laten uitvoeren in de directe omgeving van het toekomstige onderwijsgebouw voor EUC. Hieruit blijkt in beginsel voldoende potentieel in het zoekgebied. In de komende periode wordt gezocht naar een invulling van het huisvestingsvraagstuk per september 2014 (voor het collegejaar 2013-2014 verwacht de EUR in een tijdelijke oplossing te moeten voorzien). De EUR zoekt daarbij uitdrukkelijk naar een partnership. De universiteit zal zelf niet investeren in de huisvesting van EUC-studenten en is ook niet bij voorbaat genegen het beheer en/of de administratie van het complex te gaan verzorgen.

Wilt u een kopie van dit onderzoek? Stuur dan een mail naar w.a.both@gmail.com

Het Erasmus University College wordt gebouwd in de voormalige gemeente bibliotheek

45


Gespot: de ontwikkelaar/belegger

Ebe Treffers Studie: Sociale Geografie Instelling: Rijksuniversiteit Groningen Class of 1998 Studieduur: 6 jaar Huurprijs studentenwoning: 400 gulden Huidige functie: Regiomanager Noord, Business Unit Projectontwikkeling, Bouwinvest

Hoe zag uw studentenwoning eruit? Ik woonde in een onzelfstandige studentenkamer in de binnenstad van Groningen met vijf huisgenoten. De centrale ligging was ideaal en de gezelligheid van de huisgenoten was ook heel fijn. De bedrijfsplannen voor de komende jaren? Op het gebied van studentenwoningen zijn dat de (her-) ontwikkeling en realisatie van Kavel G in het Eenhoorngebied in Amsterdam-Oost, waarbij wij de herontwikkeling van het oude hotel Casa 400 combineren met de ontwikkeling van een woontoren met starterswoningen. Dit is een pilot project voor ons. Op termijn ontwikkelen wij wellicht meer van zulke projecten als belegging. Wat zijn de huidige projecten van Bouwinvest? In 2013 starten wij met de herontwikkeling van het casco van het oude Casa 400 in het Eenhoorngebied te Amsterdam. Dit zal in samenwerking met DUWO worden ontwikkeld tot 342 zelfstandige studentenwoningen. Wat zijn uw verwachtingen van de markt? Studentenhuisvesting is voor ons een interessante (beleggings-)markt. Het biedt ons de mogelijkheid om onze panden aan een nieuwe huurdersdoelgroep te verhuren. Vanwege die kansen zijn wij dan ook de pilot begonnen. De toekomst zal de werkelijke potentie van de markt uitwijzen. Wat is uw favoriete project? De combinatie van hotel en studentenhuisvesting die wij bij de nieuwbouw voor Casa 400 hebben gerealiseerd vind ik wel uniek. Ik ben er trots op dat wij daarbij betrokken zijn geweest. Met welke partijen werkt u samen? Wij werken onder andere samen met Casa 400 en DUWO.

46


Gespot: de directeur

Rob Vester Studie: Natuurkunde en Bouwkunde Instelling: UvA en TU Delft Class of 1992 Studieduur: 11 jaar Huurprijs studentenwoning: 136 gulden Huidige functie: Director Ontwikkelingsbedrijf Syntrus Achmea Real Estate and Finance

Hoe woonde u als student? Ik heb in mijn studententijd in allerlei verschillende huizen gewoond. Van gekraakte etages tot een huis bij een hospita, waar we alleen een chemisch toilet hadden. Mijn laatste huis was mijn eigen zelfstandige tweekamerwoning in de Amsterdamse Dapperbuurt. Hoewel deze wijk destijds een heel ander karakter had, heb ik hier heel plezierig gewoond. Wat zijn de plannen van Syntrus Achmea voor de komende jaren? Wij hebben sinds 2009 twee projecten in Delft en Leiden in exploitatie. Dit gaat om ongeveer 140 woningen. In Amsterdam staat Villa Mokum in de steigers. Hier worden in de tweede helft van 2014 ongeveer 300 woningen opgeleverd. In het tweede kwartaal van 2013 start de bouw van de campus in Leiden. Dit betreft de ontwikkeling van 600 studentenwoningen en 120 starterwoningen, ongeveer 1/3 van de totale campus. Daarnaast zijn er nog diverse projecten in onderhandeling. Wat verwacht u van de markt? Wij zien een toenemende belangstelling voor investeringen in studentenhuisvesting van commerciële investeerders, terwijl de investeringskracht van corporaties afneemt. Het moeilijkste vraagstuk bij deze partijen is de exit aan het einde van de investeringsperiode. Er zijn weinig transacties in dit segment en er is vrij weinig market evidence van uitponding. Steeds meer nieuwe huisvestingsconcepten zijn een welkome aanvulling op de gebruikelijke methoden van huisvesting. De nieuwe verhuurdersbelasting doet het investeringsklimaat echter geen goed. Er ontstaat ook druk op de betaalbaarheid - door bezuinigingen op de studiefinanciering en recessie - en de regelgeving: het Bouwbesluit, in combinatie met de puntentelling en huursubsidie, dwingt af dat er maar een paar woningtypes gemaakt worden. Dit is één van de redenen dat de exit onzeker is. Deze ontwikkelingen zorgen voor nieuwe verhoudingen en samenwerkingsverbanden. De komende jaren zullen we daar meer van zien. Wat is uw favoriete project? Het project Buitenhof in Delft. Dit was het eerste studentenproject van Syntrus Achmea Real Estate and Finance. Hier werden eind 2009 ongeveer 90 studentenwoningen opgeleverd. Dat beviel dusdanig dat er meer studentenprojecten zijn gekomen. Het is leuk om te zien hoe elke nieuwe studentenhuisvesting weer wordt verbeterd en aangepast. Met welke partijen werkt u samen? Wij werken samen met partijen die bereid zijn zonder poespas efficiënt en realistisch samen te werken vanuit hun eigen kracht. In de huidige tijd vergt dat marktkennis en continue flexibiliteit en creativiteit. Ook vergt dat de moed om oude verbanden en uitgangspunten te herzien. No more old school dus. Het liefst werken we samen in een combinatie van kennisinstellingen, overheden en marktpartijen.

Buitenhof Delft

47


AMSTERDAM ROERT ZICH Universiteiten en hogescholen maken zich zorgen over het tekort aan studentenhuisvesting. In Amsterdam slaan de kennisinstellingen de handen ineen. Samen doen zij onderzoek en lobbyen zij bij de stad en het rijk. The Class of 2020 vroeg UvA-HvA vicevoorzitter Paul Doop naar het succes van de samenwerking. Een universiteitsbestuurder maakt zich hard voor huisvesting: Had u het niet al druk genoeg? Onze studenten - en wij dus ook - hebben last van een structureel tekort aan studentenhuisvesting in Amsterdam. Alle Amsterdamse instellingen zijn de afgelopen jaren hard gegroeid. Uit ons onderzoek ‘Studeren in de Topstad’ blijkt dat steeds meer binnenlandse en buitenlandse studenten naar Amsterdam zullen komen. Tekort of geen tekort, die studenten komen dus wel? Het succes van de afgelopen jaren is niet vanzelfsprekend. Als Amsterdam wil blijven concurreren met andere wereldsteden is het noodzakelijk om nationaal en internationaal talent aan te blijven trekken. Niet alleen hoogwaardig onderwijs en onderzoek in internationale programma’s zijn belangrijk, ook het faciliteren van een aantrekkelijk leefklimaat is noodzakelijk. Voldoende en goede huisvesting zijn hierin zeer belangrijke factoren en kunnen worden gezien als de motor achter de internationalisering van het hoger onderwijs. Hoe kwam de samenwerking tot stand? Het aantal studenten in Amsterdam bleef hard groeien. Dat vergrootte de druk op de woningmarkt. Rond 2008 sloegen wij als Amsterdamse hoger onderwijsinstellingen de handen ineen. Ons doel was het grote tekort aan studentenwoningen aan te pakken. Samen gaven we opdracht voor een onderzoek naar het tekort aan studentenwoningen. Ook lieten we in het rapport zien wat wij en anderen doen om het tekort terug te dringen. De kennisinstellingen bouwen open campussen met goede onderwijsvoorzieningen en ruimte voor studentenhuisvesting. Dat alleen is niet voldoende, daarom hebben we ook de initiatieven van de gemeente, woningcorporaties en andere investeerders meegenomen in het onderzoek. Het eerste onderzoek was een succes? Jazeker: het leverde iedereen harde cijfers en toekomstscenario’s. Uit de eerste prognose kwam naar voren dat de huisvestingsbehoefte tussen 2009 en 2014 met maar liefst 9.900 kamers en woningen zou toenemen. Dat vergrootte de urgentie. Wij peilen nu jaarlijks de behoefte aan studentenwoningen en maken dan een prognose voor de toekomst. De prognose is gebaseerd op de hoeveelheid

48

studenten die in Amsterdam op kamers woonde en de groei van de studentenpopulatie. Vorig jaar bleek dat de vraag naar studentenwoningen ook na 2014 zal toenemen. In oktober presenteerden wij cijfers die opnieuw wijzen op een verdere groei van het aantal studenten en van de behoefte aan studentenwoningen in de stad. Wat doet u met de resultaten? Het onderzoek gebruiken we voor een intensieve lobby. Dit heeft onder andere geleid tot het opnemen en het realiseren van 9.000 studentenwoningen in het programma van B&W 2010-2014. De hoger onderwijsinstellingen besloten ook op landelijk niveau politieke druk uit te oefenen om de bouw van studentenwoningen eenvoudiger te maken. Dit leidde tot samenwerking met Kences en uiteindelijk tot deelname aan het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS). Waarom is het Landelijke Actieplan belangrijk voor Amsterdam? Door het Actieplan mag tijdelijke huisvesting langer blijven staan en is de minimale kamergrootte verkleind. Deze maatregelen hebben een grote invloed gehad op de realisatiemogelijkheden van studentenwoningen. Wij zitten nu ook in het Landelijk Platform Studentenhuisvesting, die de landelijke vraag naar studentenwoningen monitort. Door de samenwerking worden er goede vorderingen geboekt. Inmiddels zijn in Amsterdam ruim 5.000 van de 9.000 woningen gerealiseerd of in uitvoering. Komt het einde van de samenwerking in zicht? Zeker niet. Ook na 2014 blijft het tekort nog bestaan en dit zal door de groei van vooral internationale studenten alleen maar toenemen. De afgelopen jaren hebben bewezen dat huisvesting van studenten een gemeenschappelijk belang is van vele partijen. Het vergt ook een gezamenlijke inspanning om te zorgen dat ook toekomstige lichtingen nationaal en internationaal talent in de stad terecht kunnen. Adviseert u andere steden en kennisinstellingen om samen te werken? Absoluut. Goede huisvesting is van groot belang voor het aantrekken van studenten. Studenten vormen een belangrijk onderdeel van de groei en bloei van een stad. De Europese Unie heeft becijferd dat 25 tot 50 procent van de economische groei van een land zijn basis vindt in wetenschappelijk onderzoek en technologie. Uit het onderzoek ‘Kennis als economische motor’ van TNO kwam als belangrijkste uitkomst naar voren dat elke student gemiddeld 25.000 euro per jaar bijdraagt aan de regionale economie. Daarnaast worden studenten gezien als initiatiefnemers voor maatschappelijke, culturele voorzieningen en pioniers voor nieuwe woonmilieus. Ze leveren een belangrijke bijdrage aan een tolerant, open en divers leefklimaat. De samenwerking helpt ons bij het realiseren van sterkere steden.


GOEDE HUISVESTING IS VAN GROOT BELANG VOOR HET AANTREKKEN VAN STUDENTEN 49


Projectprofiel:

STUDENTENHUISVESTING FONTYS

Project specificaties: Aantal m2/eenheden: 104 zelfstandige studentenwoningen Doelgroep: (inter-)nationale studenten Totale investering: € 29.500.000,= Financierder: Antares Ontwikkelaar: Van Wijnen Projectontwikkeling Zuid Architect: Loxodrome Locatie: Venlo Planning: Start bouw: september 2012, oplevering: September 2013

Studentenhuisvesting Fontys Op de locatie waar voorheen een supermarkt stond, wordt nu een complex met 71 studentenkamers voor internationale studenten van de Fontys Hogeschool gerealiseerd. De nieuwbouw is ontwikkeld door Van Wijnen Projectontwikkeling Zuid en verkocht aan woningstichting Antares.

DE HOGEKAMP

Project specificaties:

50

Aantal m2/eenheden: 26.788 m2 bvo, 315 studentenkamers, 55 hybridekamers en 65 hotelkamers. Type woningen: Shortstay-woningen en hotelkamers Doelgroep: (inter-)nationale studenten, eerstejaars, onderwijzend personeel Totale investering: € 29.500.000 Financier: Nog niet definitief Ontwikkelaar: Van Wijnen vastgoedontwikkeling Architect: Nog niet definitief Locatie: Campus Universiteit Twente Planning: Oplevering: juni/juli 2014, Start bouw: 1 maart 2013

Herontwikkeling de Hogekamp Robert Ramdhani (Van Wijnen): “De markt voor studentenhuisvesting in Enschede is op dit moment ontspannen te noemen. Wij signaleerden echter dat de ontspanning zich voornamelijk aan de onderkant van de markt bevond. Wij waren op zoek naar partijen die zich richten op het bovensegment van de markt. Na een gesprek met City Living over “The Student Hotel” concludeerden wij dat dit concept aansluit op deze vraag.”


Projectprofiel:

DE TRIBUNE

Project specificaties:

Aantal eenheden: 200 studentenwoningen, meeste 30-40 m2 Type woningen: (On-)zelfstandige huurwoningen Doelgroep: Topsporters, MBO-studenten en internationale studenten Ontwikkelaar: Bouwfonds Architect: Claus en Kaan Architekten Locatie: Amsterdam West, langs de A10 Tijdslijn (planning): Start bouw: 2004. Oplevering: 2011

De Tribune staat prominent als eyecatcher aan de A10. Het gebouw heeft een lengte van 250 meter, is maar liefst 44 meter hoog. en fungeert als een geluidswal voor het gebied erachter. Het gebouw is trendsetter qua multifunctionaliteit. Het biedt huisvesting aan MBO-studenten, topsportstudenten, internationale studenten en ouderen, en groepswoningen voor mensen met een handicap, voor wie Cordaan zorgt levert. Daarnaast biedt het gebouw ruimte aan een parkeergarage, twee restaurants en een klimhal. De topsportstudenten krijgen een totaalconcept aangeboden, waaronder een aantal maaltijden per week en een trainingscentrum. Een deel van de kamers is gemeubileerd verhuurd aan internationale studenten. Verder zitten hier een aantal Arubaanse studenten. De topsportstudenten worden geselecteerd door Topsport Amsterdam en wonen in de Eretribune. In het gebouw kunnen zij gebruik maken van professionele fitness apparatuur. Door de gezamenlijke maaltijden hebben ze meer contact met elkaar dan gewoonlijk het geval is bij studentenwoningen. De studenten zijn positief over het feit dat zij met andere sporters onder ĂŠĂŠn dak zitten. Het werkt stimulerend. Wie weet wordt er over vier jaar groot feest gevierd in de Tribune. Er wonen namelijk een aantal dames van het Nederlandse Rugbyteam. Zij hopen in 2016 in Rio de Janeiro met de Olympische Spelen mee te doen, waar rugby voor het eerst op het programma staat.

51


E M A N G N I L L E ST VAN HUURPRIJZEN TOT DE LENGTE VAN HET KEUKENBLAD, VAN OMVANG VAN SLAAPKAMERS TOT WEL OF GEEN HUURSUBSIDIE: HAAGSE REGELS BEPALEN VOOR EEN GROOT DEEL HOE STUDENTENHUISVESTING ERUIT ZIET. TERWIJL MEN IN DE HOFSTAD DRUK ONDERHANDELT OVER HET VORMEN VAN EEN NIEUWE REGERING, VROEG THE CLASS OF 2020 ALVAST ZEVEN NATIONALE POWER BROKERS NAAR HUN VISIE OP STUDENTENHUISVESTING. ZIEN ZIJ HEIL IN LIBERALISERING, OF JUIST IN STRENGERE REGELGEVING? ZIJN PRIVATE VERHUURDERS MEDEVERANTWOORDELIJK VOOR DE HUISVESTING VAN STUDENTEN MET EEN LAGER BUDGET? HEBBEN ZIJ TIPS VOOR HET NIEUWE KABINET? DE MENINGEN ZIJN NET ZO VERDEELD ALS DIE VAN STUDENTEN OVER DE NIEUWE IPHONE.

52


Kai Heijneman, voorzitter van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) Als ik Premier Rutte was, dan was mijn prioriteit op het gebied van studentenhuisvesting… Ten eerste: doorgaan met de uitvoering van de actiepunten uit het Landelijke Actieplan Studentenhuisvesting. Daarnaast zijn er extra maatregelen nodig. De LSVb dringt aan op het mogelijk maken van huurtoeslag op onzelfstandige eenheden. Deze financiële prikkel geldt nu alleen voor zelfstandige eenheden, waardoor dit type kamer de laatste jaren ook voornamelijk is gebouwd. Met dezelfde investering hadden veel meer onzelfstandige kamers gebouwd kunnen worden, waarmee het kamertekort lager was geweest. Ten derde moet leegstand beter benut worden. Leegstaande (kantoor)panden kunnen vaker transformeren in studentenhuisvesting. Het zou voor eigenaren onaantrekkelijker gemaakt moeten worden om panden leeg te laten staan.”

“NIET ALLEEN SOCIALE MAAR OOK PRIVATE INVESTEERDERS ZOUDEN ZICH MOETEN RICHTEN OP HUISVESTING VOOR STUDENTEN MET EEN KLEINE BEURS”

Moeten de kamerprijzen op de private markt worden bepaald door vraag en aanbod? “De LSVb vindt het van groot belang dat de huurprijs van studentenwoningen wordt beschermd in het woningwaarderingsstelsel. Zolang er in veel steden een groot tekort is aan studentenwoningen zal marktwerking de huurprijzen exponentieel laten stijgen. Meer dan de helft van de studenten is afhankelijk van kamers op de particuliere markt en ook zij moeten een betaalbare kamer kunnen huren.” Moeten sociale investeerders zich richten op huisvesting voor Nederlandse studenten met een kleine beurs? “Niet alleen sociale maar ook private investeerders zouden zich moeten richten op huisvesting voor studenten met een kleine beurs. Het aandeel studenten met een hoog inkomen is gering. Gemiddeld heeft een uitwonende student tussen de 900 en 1200 euro aan inkomsten per maand, waarvan ongeveer de helft naar de woonlasten gaat. Hierbij is nog geen rekening gehouden met het mogelijke besluit van kabinet Rutte II om de studiefinanciering in een leenstelsel om te zetten. Dan krijgen studenten het financieel nog zwaarder. Studenten zullen minder te besteden hebben en zijn op de kamermarkt afhankelijk van de particuliere markt. Daar zouden dus ook kamers met een sociale/lage huur beschikbaar moeten zijn.”

De PvdA staat voor betaalbaarheid van wonen

Kunnen de nieuwbouwregels even flexibel worden als de regels voor bestaande bouw? “Allereerst moet gezegd worden dat de LSVb geen expert is op het gebied van bouwbesluiten. Met de invoering van het nieuwe Bouwbesluit 2012 is wet- en regelgeving versoepeld en zijn er meer vrijheden verkregen. De LSVb hecht veel waarde aan de (brand-)veiligheid van studentenwoningen. Daar zijn de richtlijnen van het bouwbesluit hard voor nodig en deze moeten in stand gehouden worden.”

53


Jacques Monasch, Tweede Kamerlid PvdA – woordvoerder ‘wonen’ en ‘openbaar vervoer’ Als ik Premier Rutte was, dan was mijn prioriteit op het gebied van studentenhuisvesting… “De PvdA vindt 16.000 extra studentenkamers te weinig. Wij willen minimaal 30.000 extra studentenwoningen erbij door versneld leegstaande kantoren om te bouwen tot studentenwoningen, en belemmeringen voor die ombouw in planprocedures weg te nemen. Ook willen wij een harde aanpak van huisjesmelkers door aanscherping van wetgeving, waardoor huisjesmelkers sneller hun bezit moeten verkopen aan een betrouwbare partij. Ook willen we studenten beter voorlichten over hun huurrechten via ‘huurteams’ en notoire huisjesmelkers publiekelijk aan de schandpaal gaan nagelen.” Moeten de kamerprijzen op de private markt worden bepaald door vraag en aanbod? “De PvdA staat voor betaalbaarheid van wonen; of het nu om koop of huur gaat. Een volledig vrije huurprijs past daar niet bij, vooral omdat er in veel regio’s sprake is van een tekort aan woningen, waardoor bij een volledig vrije markt de koop- en huurprijzen onaanvaardbaar hoog zullen worden.” Moeten sociale investeerders zich richten op huisvesting voor Nederlandse studenten met een kleine beurs? “De PvdA staat voor betaalbare huisvesting voor iedereen met een kleine beurs, dus ook voor studenten. Daar ligt voor woningcorporaties een taak, bijvoorbeeld door te investeren in betaalbare jongerenhuisvesting.” Kunnen de nieuwbouwregels even flexibel worden als de regels voor bestaande bouw? “Het bouwbesluit is een instrument om de kwaliteit van woningen goed te waarborgen. De PvdA vindt het belangrijk dat er voor nieuwbouw strengere eisen zijn dan bij bestaande bouw, omdat dit leidt tot betere voorzieningen in een woning zoals goede isolatie en brandveiligheid. In bestaande bouw is dat lastiger te realiseren, maar de meerwaarde ervan is duidelijk.”

54

“OOK WILLEN WIJ EEN HARDE AANPAK VAN HUISJESMELKERS DOOR AANSCHERPING VAN WETGEVING, WAARDOOR HUISJESMELKERS SNELLER HUN BEZIT MOETEN VERKOPEN AAN EEN BETROUWBARE PARTIJ”


Barbara Visser, Tweede Kamerlid van de VVD Als ik Premier Rutte was, dan was mijn prioriteit op het gebied van studentenhuisvesting… “Deze vraag zal met het regeerakkoord worden beantwoord.”

“OP DE PARTICULIERE EN PRIVATE MARKTEN GELDT DAT PRIJZEN ALTIJD ONTSTAAN DOOR VRAAG EN AANBOD. DIT GELDT DUS OOK VOOR STUDENTENWONINGEN”

Moeten de kamerprijzen op de private markt worden bepaald door vraag en aanbod? “Op de particuliere en private markten geldt dat prijzen altijd ontstaan door vraag en aanbod. Dit geldt dus ook voor studentenwoningen. Wel zien we dat de prijzen op dit moment relatief hoog zijn vanwege een woningtekort. Dit moet worden aangepakt. De VVD stimuleert niet alleen de bouw van nieuwe (studenten)woningen door vermindering en versoepeling van regelgeving, ook willen we de huidige beschikbaarheid beter benutten. Zo kan de leegstand van kantoren en woningen boven winkels worden aangepakt door deze om te bouwen tot onder andere (tijdelijke) studentenwoningen. De VVD zet in het op het verwijderen van de obstakels die er nu nog bestaan.” Moeten sociale investeerders zich richten op huisvesting voor Nederlandse studenten met een kleine beurs? “Corporaties moeten zich richten op hun kerntaak: het huisvesten van mensen met lage inkomens. Het gaat hierbij vaak om kwetsbare groepen mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien omdat ze hiervoor de middelen niet hebben. In de praktijk zien we dat corporaties zich ook richten op studenten omdat die in de regel een laag inkomen hebben.” Kunnen de nieuwbouwregels even flexibel worden als de regels voor bestaande bouw? “De VVD vindt dat er veel regels in het bouwbesluit kunnen worden geschrapt, mits veiligheid en gezondheid daardoor niet in gevaar komen. Waar mogelijk moet het bouwbesluit dus flexibiliteit toestaan, zodat er geen onnodige kosten worden gemaakt voor nieuwbouw en er een meer verscheiden aanbod komt.”

55


Raymond Knops, Tweede Kamerlid van het CDA – woordvoerder ‘wonen’ en ‘defensie’ Als ik Premier Rutte was, dan was mijn prioriteit op het gebied van studentenhuisvesting… “Belangrijk is dat de nieuwe regering de afspraken uit het Actieplan van 2011 voortvarend uitvoert. Met het oog op het gehele functioneren van de woningmarkt is het belangrijk dat de overheid doet wat ze heeft toegezegd. Alleen als de overheid zekerheid biedt zullen er investeerders komen die nieuwe studentenwoningen bouwen. Alles is samen te vatten in slechts één maatregel: je afspraken nakomen.” Moeten de kamerprijzen op de private markt worden bepaald door vraag en aanbod? “Als de huurprijzen centraal in Den Haag worden vastgesteld zonder dat de bouwkosten terug worden verdiend weten we één ding zeker: het kamertekort neemt toe. Als er dan al wordt gebouwd zal dit zeer sober gebeuren. De kosten voor nieuwbouw moeten immers terugverdiend worden. Zeker als een student zelfstandig, zonder medestudenten en in het stadscentrum wil wonen, moet hij accepteren dat vraag en aanbod de huurprijs bepalen. Juist daarom zet het CDA zich er voor in dat het aanbod toeneemt in grote studentensteden als Amsterdam en Nijmegen. Meer aanbod drukt immers de gemiddelde huurprijs. We zien zowel een rol voor particuliere investeerders als voor woningcorporaties.”

“ALS DE HUURPRIJZEN CENTRAAL IN DEN HAAG WORDEN VASTGESTELD ZONDER DAT DE BOUWKOSTEN TERUG WORDEN VERDIEND, WETEN WE ÉÉN DING ZEKER: HET KAMERTEKORT NEEMT TOE”

56

Moeten sociale investeerders zich richten op huisvesting voor Nederlandse studenten met een kleine beurs? “Vooral de sociale studentenhuisvesters, zoals DUWO in Utrecht, kunnen zich richten op het toevoegen van extra aanbod in het minder dure segment. Andere verhuurders moeten niet achterblijven, want zij kunnen inspelen op de specifieke behoeften. Denk daarbij aan studenten die juist op kamers in een studentenhuis willen wonen.” Kunnen de nieuwbouwregels even flexibel worden als de regels voor bestaande bouw? “Het bouwbesluit moet er voor zorgen dat woningen veilig zijn. Het CDA houdt de regering aan haar afspraak dat verdere flexibilisering van regelgeving met specifieke voorschriften voor studentenhuisvesting plaatsvindt als dat mogelijk is. Het Bouwbesluit 2012 bevat al grote verbeteringen. Onder druk van het CDA wordt het zo gemakkelijker om leegstaande kantoorgebouwen om te bouwen naar (tijdelijke) studentenwoningen. Gemeenten kunnen deze ombouw verder stimuleren en investeringen aanjagen door meer ruimte en flexibiliteit in bestemmingsplannen toe te staan. Voor het CDA is het belangrijkste dat partijen hun beloften nakomen. Studenten hebben alleen iets aan studentenkamers die gebouwd zijn. En niet alleen op papier bestaan.”

56


Kees Verhoeven, Tweede Kamerlid D66 – portefeuille ‘wonen’ en ‘gebouwen’ Als ik Premier Rutte was, dan was mijn prioriteit op het gebied van studentenhuisvesting… “D66 wil leegstaande kantoren en gebouwen inzetten voor studentenhuisvesting en doorstroming van afgestudeerde starters stimuleren door het inzetten van campuscontracten.” Moeten de kamerprijzen op de private markt worden bepaald door vraag en aanbod? Studenten willen gewoon kunnen wonen in de stad waarin zij studeren. Het tekort in Amsterdam (9.000) en Utrecht (6.700-9.000) blijft hoog. Ook in Leiden (3.650), Delft (3.600) en Den Haag (3.000) blijft er een groot tekort aan woonruimte voor studenten. Een van de grote problemen bij het tekort is de slechte doorstroom. Afgestudeerde starters blijven zitten. Het campuscontract biedt een oplossing voor dit probleem. Het heeft zijn succes al bewezen: 60 procent van de sociale verhuurders maakt er gebruik van. Slechts 10 procent van de particuliere verhuurders doet dit. D66 wil de doorstroming bevorderen door het gebruik van campuscontracten verder te stimuleren bij (particuliere) verhuurders.” Moeten sociale investeerders zich richten op huisvesting voor Nederlandse studenten met een kleine beurs? “D66 wil een divers aanbod van huisvesting voor alle studenten. D66 maakt geen onderscheid tussen Nederlandse en buitenlandse studenten. Buitenlandse studenten verhogen de kwaliteit van het onderwijs. Nederlandse studenten leren heel veel van hen. Bovendien blijft een deel van de buitenlandse studenten werken in Nederland en levert zo een bijdrage aan onze economie. Juist onze open, internationale handelseconomie, die zo ontzettend veel binnenlandse banen oplevert, heeft belang bij sterke internationale handelsrelaties en buitenlandse studenten. Wij moeten internationale studenten dus met open armen ontvangen en hun huisvesting regelen.”

“D66 WIL DE DOORSTROMING BEVORDEREN DOOR HET GEBRUIK VAN CAMPUSCONTRACTEN VERDER TE STIMULEREN BIJ (PARTICULIERE) VERHUURDERS”

Kunnen de nieuwbouwregels even flexibel worden als de regels voor bestaande bouw? “D66 wil dat de eisen voor kantoorgebouwen en huizen gelijkgetrokken worden, zodat er studentenwoningen gemaakt kunnen worden van leegstaande kantoren. We zien de groeiende woningnood van studenten en willen flexibel zijn waar het kan, zonder dat de veiligheid in het geding komt.”

57

57


Anton Franken, vicevoorzitter van de Vereniging van Universiteiten (VNSU) Als ik Premier Rutte was, dan was mijn prioriteit op het gebied van studentenhuisvesting… “Houd studentenhuisvesters uit de wind wat betreft allerlei heffingen, zodat ze kunnen blijven investeren. Versoepel de regelgeving, zodat het haalbaar wordt om tijdelijk woonruimte voor studenten te creëren in leegstaande verzorgingstehuizen en kantoren. Zorg voor goed ‘flankerend beleid’, dat wil zeggen: houd de woonlasten van onzelfstandige eenheden laag qua OZB, milieuheffingen en dergelijke om het op kamers wonen betaalbaar te houden.” Moeten de kamerprijzen op de private markt worden bepaald door vraag en aanbod? “Het gemiddeld inkomen van uitwonende, reguliere studenten is circa 885 euro. Huurprijzen van 500 euro of meer dienen geen doel. Liberalisering zal zorgen voor verdere huurstijgingen, dat is erg onwenselijk voor de huidige generatie studenten die er toch al financieel ongunstig voor staat.” Moeten sociale investeerders zich richten op huisvesting voor Nederlandse studenten met een kleine beurs? “Hoger onderwijs staat of valt met internationalisering. De doelgroep van alleen Nederlandse studenten is dus niet juist. Een beperking van goed betaalbare huisvesting alleen voor Nederlanders lijkt mij erg provinciaals. Wij willen nadrukkelijk rekening houden met rijkere, maar vooral ook armere buitenlandse studenten. Internationale studenten kunnen doorgaans geen huursubsidie krijgen.” “N.B. We bouwen vooral zelfstandige eenheden (duurder, vaak met huursubsidie), maar de meeste eenheden zijn onzelfstandig (goedkoper, vaak zonder huursubsidie). De meeste studentensteden hebben nog vooral onzelfstandige eenheden.”

“ LIBERALISERING ZAL ZORGEN VOOR VERDERE HUURSTIJGINGEN, DAT IS ERG ONWENSELIJK VOOR DE HUIDIGE GENERATIE STUDENTEN DIE ER TOCH AL FINANCIEEL ONGUNSTIG VOOR STAAT.” 58

“EEN BEPERKING VAN GOED BETAALBARE HUISVESTING ALLEEN VOOR NEDERLANDERS LIJKT MIJ ERG PROVINCIAALS”


“ER IS NAAST HET SOCIALE EN VAAK GOEDKOPERE AANBOD AAN STUDENTENWONINGEN EEN GROTE BEHOEFTE AAN PARTICULIER AANBOD. DAAR HOEVEN GEEN BEPERKINGEN - WAT PRIJS BETREFT - AAN TE WORDEN OPGELEGD”

Rob Brons, HBO-raad / Voorzitter College van Bestuur De Haagse Hogeschool Als ik Premier Rutte was, dan was mijn prioriteit op het gebied van studentenhuisvesting… “Allereerst zou ik er voor zorgen dat de aanvullende beurs behouden blijft. Alleen dan blijven de studenten van minder vermogende ouders in staat te studeren en in hun levensonderhoud te voorzien. Verder moeten natuurlijk de voorstellen uit de brief van Kences aan de informateurs integraal overgenomen worden. Denk aan de ‘verhuurdersheffing’ en de behandeling van onzelfstandig wonen, waar veel heffingen ongunstig voor uitpakken.” Moeten de kamerprijzen op de private markt worden bepaald door vraag en aanbod? “Daar ben ik het mee eens: er is naast het sociale en vaak goedkopere aanbod aan studentenwoningen een grote behoefte aan particulier aanbod. Daar hoeven geen beperkingen - wat prijs betreft - aan te worden opgelegd. Wel is het goed dat de particuliere verhuurders onderling afspraken maken over kwaliteit van dienstverlening en van woningen. Niemand wil naar een situatie waarin huisjesmelkers vrij spel hebben.” Moeten sociale investeerders zich richten op huisvesting voor Nederlandse studenten met een kleine beurs? “Het is heel belangrijk dat het hoger onderwijs toegankelijk blijft voor studenten uit alle inkomensgroepen. Kosten voor levensonderhoud zijn al hoog, en studenten uit lagere sociaal-economische klassen hebben vaker een aversie van lenen. Om ook voor deze studenten een optimale studiekeuze mogelijk te maken, moet er voldoende betaalbaar aanbod van studentenwoningen zijn. Er zijn tal van mengvormen te bedenken waarin publiek en privaat aanbod van huisvesting hand in hand gaan en een rendabele investering opleveren.” Kunnen de nieuwbouwregels even flexibel worden als de regels voor bestaande bouw? “Dat is voor mij een erg technische vraag, die ik graag aan de specialisten over laat. Het Bouwbesluit is natuurlijk breder dan studentenhuisvesting. We moeten voorkomen dat er ruimte voor studentenhuisvesting gecreëerd wordt, die vervolgens misbruikt kan worden voor misstanden, zoals de huisvesting van bijvoorbeeld Oost-Europese of illegale werkkrachten. In de grote steden zijn dit belangrijke problemen. Het gaat vooral om bewustwording bij de rijksoverheid en de gemeentelijke overheden dat studentenhuisvesting een probleem oplevert, maar vooral een kans is. Als we allemaal mee willen denken, komen we er wel uit.”

59


Projectprofiel:

URSEM BOUWT DOOR

Uilenstede-Oost, Amstelveen Oppervlakte: Ca. 10.000 m2, 11 bouwlagen en 5 bouwlagen Aantal eenheden: 233 zelfstandige studentenwoningen en overige voorzieningen Opdrachtgever: Stichting DUWO Architect: HVDN Architecten Locatie: Campus Uilenstede Amstelveen Aannemer: Heddes Bouw & Ontwikkeling: Prefab: Ursem Modulaire Bouwsystemen: Planning: Start productie in fabriek: 1e kwartaal 2013, Start op locatie: 1e kwartaal 2013, Oplevering project: 1e kwartaal 2014

Spoorgebouw The Student Hotel Amsterdam Oppervlakte/bouwlagen: Ca. 10.000 m2, 7 bouwlagen Aantal eenheden: 258 hotelkamers met keukens en overige voorzieningen

60

Ontwikkelaar: City Living Gebruiker: The Student Hotel Architect: A&E Architecten Locatie: Amsterdam-West, Jan van Galenstraat Aannemers: Heddes Bouw & Ontwikkeling Productie prefab kamers: Ursem Modulaire Bouwsystemen: Planning: Start productie (in fabriek): september 2012, Start op locatie: oktober 2012, oplevering: juli 2013

De vernieuwing en herontwikkeling van de Uilenstede-campus is een grootschalig project dat in fasen wordt uitgevoerd. Met de laatste 233 woningen wordt begin 2013 gestart. Dit stuk van de campus wordt gebouwd met het modulaire IFD-systeem (Industrieel Flexibel en Demontabel) van Ursem Modulaire Bouwsystemen, waarmee DUWO eerder (permanente) studentenhuisvesting bouwde in Amsterdam, Delft, Den Haag en Leiden. Hoewel de manier van bouwen anders is, komen de nieuwe woningen er precies zo uit te zien als de andere nieuwe gebouwen op de campus.

Ballast Nedam realiseert voor City Living 258 van de in totaal 709 hotelkamers in The Student Hotel in Amsterdam. Daarbij worden de volledig in de fabriek gebouwde en ingerichte modules van Ursem Modulaire Bouwsystemen gebruikt. Heddes Bouw & Ontwikkeling, dochterbedrijf van Ballast Nedam, zal het project uitvoeren en Ursem produceert de 258 design kamers onder geconditioneerde omstandigheden in de fabriek, inclusief badkamer, afwerking, vloerbedekking en meubilair. Als de module klaar is gaat de deur op slot en deze gaat pas weer open bij eerste gebruik. Dankzij dit logistiek optimale proces is Ursem in staat om 4 hotelkamers per dag te produceren en het complete gebouw in acht maanden tijd te realiseren. www.ursem.nl


Projectprofiel:

CASA 400

Project specificaties: Aantal m2/eenheden: 369 studentenwoningen / 151 hotelkamers, 22,5 m2 per eenheid Type woningen: Onzelfstandig met eigen badkamer en gedeelde keuken. Doelgroep: Startende studenten Totale investering: €50 miljoen. Bouw: €40 miljoen, Inboedel: €10 miljoen. Ontwikkelaar: Bouwinvest Naam architect: Van den Oever Zaaijer & Partners Architects Locatie: Amsterdam-Oost, Eerste Ringdijkstraat Tijdslijn (planning): Start bouw: November 2007. Start exploitatie: 1 juni 2010.

Bij Casa 400 kunnen studenten zich ontwikkelen, hun grenzen verkennen en kunnen ze terugvallen op een veilige thuisbasis. Grenzen verkennen doen studenten altijd, dat hoort bij ze. Zo hebben we in het vorige pand op de James Wattstraat al eens een flink waterballet gehad, doordat iemand de brandslang activeerde na een avond ‘CasaCroeg’. Naast de gezellige avonden die de bewonerscommissie organiseert, koken de studenten vaak samen in de keukens op de verdiepingen en organiseren ze zelf evenementen, zoals filmavonden bij elkaar op de kamer. De student is in principe vrij om te doen en laten wat hij of zij wil. De afdeling Bewonerszaken houdt in de gaten of het niet uit de hand loopt.

61


Gespot: de ontwikkelaar

RONALD HUIKESHOVEN Studie: HTS Bouwkunde, HTS Bedrijfskunde en MRE Instelling: UvA Class of 1986 Studieduur: 7 jaar Huurprijs studentenwoning: woonde bij ouders Huidige functie: Directeur AM Vastgoed Noord-West

Hoe woonde u als student? Aangezien wij als familie in Amsterdam woonden was er geen directe noodzaak om op kamers te gaan. De stad was onderdeel van onze woonomgeving. Nu, achteraf, had ik toch wel graag op kamers gewoond. Wat zijn uw plannen voor de komende jaren? Studenten en starters zijn een interessante en leuke doelgroep om mee en voor te werken. De opgave is nu de slag van kwantiteit naar kwaliteit te maken en studenten na hun studie een woonalternatief te bieden binnen de metropoolregio van Amsterdam. Wij zullen hierover met hen en andere partijen het gesprek aangaan en bespreken hoe we in deze woonbehoefte kunnen voorzien. Wat zijn de huidige projecten AM? Wij ontwikkelen De Studio in het voormalige GAK kantoor en Villa Mokum in het Amstelkwartier in Amsterdam-Oost. De woningen die wij ontwikkelen zijn voornamelijk bedoeld voor verkoop aan particulieren. In totaal hebben we zo 947 zelfstandige woningen in de planning. De volgende 330 stuks zijn ook al in voorbereiding. Wat verwacht u van de markt? Er komt steeds meer enthousiasme en geld vrij voor de particuliere markt voor de koop van zelfstandige studentenwoningen Steeds meer rapporten en praktijkvoorbeelden laten zien dat het rendabele investeringen zijn. De uitdaging is om er wel voor te zorgen dat er geen overaanbod komt, en om de student niet te zien als oplossing voor ieder onrendabel project of als vulling van lege kantoorpanden. Kwaliteit blijft het uitgangspunt om ook na de studie de student voor de stad te behouden. Wat is uw favoriete project? Dat is nu natuurlijk De Studio en over anderhalf jaar Villa Mokum! Met wie werkt u samen? Wij werken samen met corporaties zoals. Stadgenoot en beleggers, waaronder Syntrus Achmea, als afnemers van onze woningen. Facebook gebruiken wij als middel om met onze 2.000 fans te communiceren.

62


Gespot: de directeur-generaal

MARK FREQUIN Studie: Sociale geografie en planologie Instelling: Rijksuniversiteit Groningen Class of 1978 Studieduur: 7 jaar Huurprijs studentenwoning: 75 gulden Huidige functie: Directeur-generaal Wonen, Bouwen en Integratie Hoe woonde u als student? Ik woonde met twee andere studenten in een bovenhuis boven een kroeg, waarvan de eigenaar onze huisbaas was. De bovenste etage van het huis kende nog bedsteden, die vroeger voor de boeren van de veemarkt waren. Het huis lag aan de Veemarkt, aan de rand van het centrum. Wat zijn de plannen van uw ministerie de komende jaren? Eind 2011 is – samen met betrokken partijen - het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) gepresenteerd waarmee tot 2016 16.000 extra studenteneenheden moeten worden gerealiseerd. De landelijke overleggen met de betrokken partijen zijn weer input voor vervolgacties. Wat zijn de huidige projecten op het gebied van studentenhuisvesting binnen het Ministerie van BZK? Wij zijn bezig met de uitvoering van het Actieplan, zoals het oplossen van knelpunten in landelijke regelgeving, het volgen van de voortgang en het organiseren van ambtelijk en bestuurlijk overleg met betrokken partijen. Ook heeft BZK vanuit het actieplan de landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2012-2020, die kort geleden door Kences is gepubliceerd, mede mogelijk gemaakt en meegefinancierd. Wat zijn uw verwachtingen van de markt voor investeringen in studentenhuisvesting? De huidige stagnatie op de woningmarkt biedt goede kansen om leegstaande kantoorpanden te verbouwen tot woonruimte, zeker ook voor studenten. Verder verwacht ik investeringen van de kant van particulieren en beleggers. Een rapport van Bouwfonds heeft laten zien dat investeringen in studentenhuisvesting op de lange termijn een goed rendement kunnen opleveren, zeker in deze onzekere tijden. Wat is uw favoriete project? Het ACTA-gebouw in Amsterdam, dat recent door minister Spies is geopend. Dit vind ik een goed voorbeeld van het omzetten van een leegstaand kantoor naar een woonfunctie. De studenten hebben daarbij zelf meegewerkt aan de verbouwing, waardoor ze een lagere huur krijgen. Zo’n creatieve invulling vind ik een mooi voorbeeld voor deze tijd.

63 Het ACTA-gebouw Amsterdam


Bedrijfsprofiel:

INSTYLE CONCEPTS

64

Instyle Concepts is een creatieve onderneming  gespecialiseerd in het turn key inrichten van short stay verblijven, zowel voor nationale als internationale studenten. Instyle levert uit voorraad een enorm assortiment aan interieurproducten binnen enkele werkdagen. Alle artikelen zijn eenvoudig online te bestellen. Tevens ontwikkelen wij, in samenspraak met onze opdrachtgevers, unieke en spraakmakende interieurs voor het tijdelijk verblijf van gasten. Al onze interieurs voldoen volledig aan de strengste verhuureisen. De artikelen zijn sterk en goed schoon te houden, en de stoffering is brandvertragend. Instyle Concepts BV e-mail: shortstay@instyleconcepts.nl website: www.instyleconcepts.nl webshop: www.shortstayconcepts.nl


From studentlife to working life

Aegis Oce

Polka Gela to The tSudent ot Hel

Crayson Head O ce

Google Campus

Nido tS udent Living

Virgin Headqua rt ers

info@mo dusfurni ture. co.uk mo dusfurni ture. co.uk

65


COLOFON

Een productie van Stichting The Class of 2020 Initiatief: The Student Hotel/ City Living BV Concept & productie: Frank Uffen Tekst & redactie: Barbara van Male, Stefan Keerssemeeckers, Mike van Dam, Nicola Hancox Research: Maud Weide, Quinten Niekrake, Wouter Both Design: Jasper Bode, Jean-Paul Frans, Bart Sasim Fotografie: o.a. Henny Boogert van Op Kamers zie www.imagesconnect.com Drukwerk: Elco Extension Information: info@classof2020.nl

THE CLASS OF 2020 WORDT MEDE MOGELIJK GEMAAKT DOOR:

66

Oktober 2012