190 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018
ЗАТВАРЯ СЕ „ВРАТИЧКАТА“ ЗА НЕОГРАНИЧЕНИ ПЛЪТНОСТ И ИНТЕНЗИВНОСТ НА ЗАСТРОЯВАНЕ Приетите на второ четене промени в ЗУЗСО целят в София да бъде ограничена възможността за използване на разпоредбата на чл. 27, ал. 3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ). Действащият текст дава право да се ползва неограничена плътност и интензивност на застрояване (кинт) в ъглови УПИ със свързано основно застрояване на двете странични регулационни линии. Първоначалното предложение за промяна беше доста рестриктивно - плътността и интензивността на застрояване да не се ограничават само в зоните за много високо строителство и в ъглови УПИ-та с площ под 500 кв.м. Между първо и второ четене обаче Искрен Веселинов и Александър Ненков внесоха по-либерален вариант. Прието беше разпоредбата на чл. 27, ал 3 от ЗУТ да не се прилага при УПИ с площ над 3000 кв.м, както и в някои видове устройствени жилищни зони (при свързано застрояване в повече от два УПИ). За имотите с площ между 500 и 3000 кв.м Веселинов и Ненков разработиха следния вариант: плътността на застрояване не се ограничава в ъгловите УПИ със свързано основно застрояване на двете странични регулационни линии, като надвишението на максималната интензивност на застрояване се ограничава: за урегулирани поземлени имоти с площ до 500 кв.м – до 100%; за урегулирани поземлени имоти с площ над 500 кв.м до 1500 кв.м – до 50%; за урегулирани поземлени имоти с площ над 1500 кв.м до 3000 кв.м – до 25%. „За мен това не е консенсус, а компромис. По принцип разпоредбата в закона има за цел да гарантира визуалното и естетическо „оформяне“ на ъгъла, но с годините строителните предприемачи започнаха да я използват с друга цел – да постигат повече РЗП“, коментира Иван Велков. Според него „злоупотребите“ с тази част на закона може да бъдат пресечени по друг, по-елегантен начин – като се определи прогресивна скала за етажност или просто в пъти по-висока такса разрешение за строеж, когато проектът надхвърля определен брой етажи. Това би отсяло драстично спорните идеи за небостъргачи върху ъглови терени в различни части на града, разчитащи само на количеството квадратни метри, а не на качеството на средата, технологии, стил и концепция.
“The proof of infrastructure capability is a good idea but it could be further developed. Taking into consideration such large-scale buildings, a requirement for a particular mix of functions could be set up, as the multifunctionality will contribute to the sustainability of the project and its long-term relation with the district. Such buildings should be permitted under the condition for opening and landscaping of public spaces in or around as well as to build a given percentage of social housing", Pavel Yanchev said. According to Angel Zahariev the height of the building in the case is not of crucial importance and could be dropped as criteria for proving the transport and communication capability. The new requirement could also be related to another more important factor – the number of parking lots in the building. He also reminded that Sofia Municipal Council had to adopt specific directives for analysis, research and stimulation of the transport services. Ivan Velkov, vice chairman of Sofia Municipal Council said that the transport analysis will be useful to the city but would be more meaningful if made by professional multidisciplinary teams and not by ex-municipality and KAT (road traffic police) staff. THE “DOOR” TO UNRESTRICTED DEVELOPMENT DENSITY AND INTENSITY IS SHUT The changes to Sofia Municipality Spatial Planning and Development Act passed at second reading aim to restrict the opportunity to use the regulations of Act.27, s.3 of the Spatial Planning Act. Its valid text allows for unrestricted density and development intensity in corner surveyed land plot with adjoining building construction of the two lateral regulating lines. The initial proposal for a change was very restrictive – the building density and intensity not to be limited only to high-rise building zone and to corner surveyed land plots of an area smaller than 500 sq.m. However, between the first and second readings Iskren Veselinov and Aleksandar Nenkov introduced a more liberal version. They proposed Art. 27, s.3 of Spatial Planning Act to be non-applicable to surveyed land plot of larger than 3000 sq.m area along with some other types of urban planning residential zones (where adjoining building construction is of more than two surveyed land plots). Mr.Veselinov and Mr. Nenkov developed the following option concerning plots of an area between 500 and 3000 sq.m: the building density is not to be restricted in corner surveyed land plots with adjoining building construction of two lateral regulating lines, as the maximum building intensity is limited to: Surveyed land plots of area up to 500 sq.m – up to 100%; Surveyed land plots of area over 500 sq.m not exceeding 1500 sq.m – up to 50%; Surveyed land plots of area over 1500 sq.m not exceeding 3000 sq.m - up to 25%. Ivan Velkov comments: “In my opinion, this is not a consensus but a compromise. Principally, the valid text aims to secure the visual and esthetic shaping of corner sides but over time the developers began to use it with a different objective – to get more total builtup area”. According to him, the legal abuse with this part of the law could be ceased in a different, more sophisticated way – by setting a progressive floor scale or simply by much higher construction permission fee for projects exceeding a particular number of floors. This would refine considerably the controversial ideas on skyscrapers in corner plots in different parts of the city which rely only on the amount of square meters, and not on the quality of the environment, technology, style and concept.