Issuu on Google+

ФАСИЛИТИС

CMYK Фасилитис стр. 1

ФАСИЛИТИС СПИСАНИЕ ЗА МЕНИДЖМЪНТ НА СГРАДИ И СЪОРЪЖЕНИЯ

АВГУСТ 2008 Г.  БРОЙ 8 (12 )  ГОДИНА II  ЦЕНА 4 ЛВ.  ISSN: 1313-1133 

Хидроизолация стр. 16 - 23

Сградна автоматизация стр. 24 - 30

Аутсорсинг стр. 34 - 41

ФМ в мол АВГУСТ 2008 Г.  БРОЙ 8 (12)  ГОДИНА II

стр. 42 - 48

Енергийна ефективност стр. 58 - 61

www.facilities.bg


CMYK Фасилитис стр. 2


CMYK Фасилитис стр. 3

От редакторите

³Ÿ°§ª§±§° °®§°Ÿ¬§¤¦Ÿ«¤¬§£¥«¹¬±¬Ÿ°¢¯Ÿ£§§°¹­¯¹¥¤¬§¾

Ÿ¡¢²°±¢ ¯­¨ ¢­£§¬Ÿ))µ¤¬Ÿª¡)33. 

Драги читатели,

WWWFACILITIESBG

´ÇÃÏÍ ÇÆÍÊ¿ÕÇÞ ÐÑÏ 

°ÂÏ¿ÃÌ¿ ¿ÁÑÍË¿ÑÇÆ¿ÕÇÞ ÐÑÏ  ŸÒÑÐÍÏÐÇÌ ÐÑÏ  ³«ÁËÍÊ ÐÑÏ  ¤ÌÄÏÂÇÈÌ¿ ÄÓÄÉÑÇÁÌÍÐÑ ÐÑÏ 

Снимка на корицата: Станислав Шворчик , мениджър на „Ривола България“ ЕООД © Цветелина Ангелова

Издава „Юкономикс“ ООД, част от издателската група „Икономедиа“ АД Адрес на редакцията: 1000 София, ул. „Иван Вазов“ 24 тел.: 02/9376 276 факс: 02/9376 435 е-поща: info@facilities.bg Редакционен съвет: Николай Минков Кирил Хавезов Атанас Георгиев Петър Ташев Кирил Илиев Ива Петринска Полина Петкова Ясен Димитров тел.: 02/9376 433, 02/9376 276 факс: 02/9376 435 е-поща: еditors@facilities.bg Отговорен секретар: Деян Христов Реклама: Гергана Керенска тел.: 02/9376 337, 02/9376 434, факс: 02/9376 435 е-поща: reklama@facilities.bg Абонамент: тел.: 02/9376 276, 02/9376 202, факс: 02/9376 435, е-поща: abonament@facilities.bg Печат: „К1 Партнерс“ АД Хартия

Хонорари се изплащат в сряда от 10.00 до 12.00 и от 14.00 до 16.00 часа. ул. „Иван Вазов“ 20, ет. 2

Терминът аутсорсинг навлиза все повече и повече в нашето ежедневие. Големите фирми прибягват до аутсорсинга, за да намалят разходите си за неосновна дейност и да освободят ресурси, които да бъдат използвани за развитието на бизнес дейностите. Какво всъщност е аутсорсингът - това е възлагане на поръчки на външни доставчици. Той може да спомогне за оптимизиране на разходите, по-добър контрол на дейността, по-добра организация и съответно по-добра услуга като цяло. По отношение на ФМ аутсорсингът може да включва възлагане на услуги, които да обхващат цялостния процес на управление на ИТ във фирмата, или само на отделна, точно определена услуга, като например почистване, охрана и др. Практиката сочи, че възлагането на дейности, свързани с информационното осигуряване на външни изпълнители, може да има значителен положителен ефект. Решението за това дали и каква част от дейностите да бъдат аутсорснати на външни изпълнители зависи от много фактори: от вида на сградата, от това какви са изискванията на наемателите, дали има възможност за контрол, от това дали е възможно да работят няколко подизпълнители по едно и също време на едно и също място и т.н. При избора на дейност, която да се аутсорсне на външна фирма подизпълнител, трябва да се направи внимателен анализ както на дейността, така и на фирмата, която ще бъде наета. При избора на фирма за почистване например трябва да се имат предвид няколко неща - какъв е видът на настилките, които ще бъдат почиствани, колко често ще се налага тяхното почистване, какви препарати трябва да бъдат използвани и други дребни детайли, които на пръв поглед може да изглеждат незначителни, но може да спестят последваща принудителна смяна на настилката например. Фирмата, която ще бъде наета, трябва да има голям опит Възлагането на дейнос- в почистването, както и референти, които да гарантират ти, свързани с информа- нейното високо качество. Това е една малка част от нещата, които е необходимо да ционното осигуряване на знае всеки фасилити мениджър, преди да реши дали да наеме външни изпълнители, мо- фирма подизпълнител, или да се опита да работи само със собствен персонал. же да има значителен поНадяваме се, че в този брой сме успели да покрием повечето аспекти на темата „Аутсорсинг” и сме ви запознали с основложителен ефект ните проблеми и начините за тяхното решаване. Уважаеми читатели, очакваме вашите коментари на редакционната ни поща info@facilities.bg или в интернет форума ни на адрес www.facilities.bg АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 3


CMYK Фасилитис стр. 4

Съдържание

© Красимир Юскеселиев

БЪЛГАРИЯ...............................8 Решения за намаляване

на енергийните нужди . . . . . . . . . 26

ЕВРОПА ................................ 10

Красимир Пунчев, управляващ съдружник в „Ню систем“:

СВЕТЪТ ................................. 12 Възвращаемостта на ССА става все по-бърза. . . . . . 28 СЪБИТИЯ СИСТЕМИ И РЕШЕНИЯ

EFMC 2008 & European FM Awards 2008 . . . . . . . . . . . . . . . .14

Адаптивни софтуерни системи. . . 31

ХИДРОИЗОЛАЦИЯ

Възможно ли е да говорим безплатно. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Видове хидроизолация . . . . . . . . . . 16

АУТСОРСИНГ

Хладна черна боя за горещи летни дни . . . . . . . . . . . 20

Аутсорсинг на ФМ услуги . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Инфилтрация на влага . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Цялостен аутсорсинг . . . . . . . . . 36

СГРАДНА АВТОМАТИЗАЦИЯ Дистанционно наблюдение и контрол на технологични помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 4 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Нина Митева, изпълнителен директор на „Г4С Секюрити сървисиз България” АД:

Започва процес на консолидация на пазара . . . . . . 38 Професионално почистване в болници . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40


CMYK Фасилитис стр. 5


CMYK Фасилитис стр. 6

Съдържание

ФМ В МОЛ ФМ - пътят към успешен мол . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Подготовката за шопинг . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Станислав Шворчик , мениджър на „Ривола България“ ЕООД:

За първия посетител цялата технология трябва да функционира на 100% . . . . . . . 46

ПАЗАРИ Пазарът на търговски площи в Сърбия . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

СТАНДАРТИ Дефиниране на стандартите . . . . . . . . . . . . . . 52

СГРАДНА ТЕХНИКА Фотоволтаиците навлизат в градовете . . . . . . . . . 54

ЕНЕРГИЙНА ЕФЕКТИВНОСТ Сгради с нулева нетна консумация на енергия . . . . . . . . . 58 Активна енергийна ефективност . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

ОСВЕТЛЕНИЕ Осветление на музеи и картинни галерии . . . . . . . . . . . . 62

ЛАНДШАФТНА АРХИТЕКТУРА Околно пространство на „Сити център София” . . . . . . . . . . 64

ФМ СВЯТ ФМ и олимпийските игри в Лондон през 2012 г. . . . . . . . . . . 66

ИНТЕРЕСНИ СГРАДИ Хладни глави в стъклена къща . . 68

CRM

НОРМАТИВНА УРЕДБА

CRM за фасилити мениджъри . . . . . . . . . . 56

Енергийната ефективност в Европа . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70

6 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008


CMYK Фасилитис стр. 7


CMYK Фасилитис стр. 8

Бългаpия

Интересът към конгресния туризъм в България расте, а повечето от залите в страната са с ограничен капацитет и са © Красимир Юскеселиев концентрирани в столицата

Има нужда от модерни конгресни зали

Недостатъчно модерни и добре оборудвани конферентни зали, ниско качество на обслужването и малко съпътстващи развлечения са пречките, които спъват развитието на конгресния туризъм у нас. Това каза във Варна председателят на Държавната агенция по туризъм (ДАТ) Анелия Крушкова. Специалистите, които са наясно със сектора, са твърде малко, а залите, които предлагаме, са малки или от среден клас и са съсредоточени основно в София. Техният капацитет е ограничен, а в същото време търсенето в сегмента на конферентния и конгресния бизнес расте. Основната част от бизнес туристите са от Западна Европа, като по правило са високообразовани и на възраст между 26 и 45 години. Те предпочитат висококатегорийни хотели с минимум 4 звезди, индивидуален подход, добре разработени съпътстващи програми с включени SPA процедури, културни посещения и др., обобщи Крушкова. Според нея България може да печели по около 100 млн. долара на година от конферентни прояви.

„Рувекс” с филиал в Бургас

На 23 юли официално бе открит новият офис и склад на „Рувекс”, лентата бе прерязана от изпълнителния директор на фирмата Ивайло Викторов. Новият склад е с площ 400 кв.м, открива се с цел по-бързото и качествено обслужване на клиентите от Югоизточна България. В него се предлага пълният асортимент продукти на фирмата - над 2000 артикула, необходими за изграждане на отоплителни, климатични и водопроводни 8 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

системи. В шоурума наред с най-модерните модели газови кондензационни отоплителни котли са изложени и най-продаваните през изминалите 15 години котли на твърдо гориво на „Де Дитрих“. Предлагат се всички видове тръби за отопление и водопровод, радиатори, високоефективни слънчеви системи, помпи, разширителни съдове, бойлери и др. В склада е осигурено гаранционно сервизно обслужване, като клиентите могат да получат специализирана консултация от проектант.

Моловете навлизат в малките градове

Общо 20 търговско-развлекателни центъра от типа мол в момента са в строеж, а седем от тях са в по-малките градове с население под 200 хил., сочат данните за пазара през второто тримесечие на една от големите консултантски агенции - „Фортън“. Причината инвеститорите да се насочат към градовете с население между 30 и 60 хил. е високият брой на проектите в големите градове, казват консултантите. Четири от започнатите проекти са в Русе и по един в Казанлък, Габрово и Плевен, показва обобщената информация на „Фортън“. Само през последното тримесечие са обявени проектите за още шест търговскоразвлекателни центъра в Сливен, Казанлък, Стара Загора, Хасково, Бургас и Благоевград. Въпреки многобройните проекти засега процентът на свободните площи остава близък до нулата. Най-високите наемни нива на търговските улици в София са били през 2005 г. - 1440 евро на кв.м на година. В момента наемите отново се запазват високи, но с понижаваща се тенденция - 1200


CMYK ��асилитис стр. 9

Бългаpия

Друг значим проект е в Нови хан. Там ще има логистичен център със 134.290 хил. кв.м, от които 98 хил. кв.м ще бъдат само складове. За частни нужди ще бъде и изграждащият се в Пловдив логистичен парк от „Белла България“. Други два проекта там са на „Търговски и индустриален парк - Пловдив“, който ще има 47.751 кв.м търговски и складови площи, и „Индустриален парк Пловдив“ в с. Скутаре. Инвеститор е „Иммо индъстри груп“, а паркът ще заеме над 80 хил. кв.м разгъната застроена площ.

„Сирма солюшънс” отваря нов център за данни

С въвеждането на европейските стандарти за съхранение на стоки и материали, броят и търсенето на индустриални площи, особено по Черноморието, ще нараства

евро на кв.м на година. Динамично развитие бележи и пазарът на офис площи, показват още данните на агенцията. В момента близо 850 хил. кв.м нови офис площи са в строеж и други 880 хил. са в проектна фаза. Недостигът на висококачествени офис обекти от клас А обаче държи процента на незаети площи сравнително нисък - около 3%. Очаква се обаче през следващите години, след като всички проекти бъдат реализирани, пазарът да настъпи към своята зряла фаза, сочат прогнозите на специалистите.

Нарастване в търсенето на индустриални и логистични площи

По Черноморието има недостиг на площи с индустриално и логистично предназначение, каза управителят на „Форос недвижими имоти“ Добромир Ганев. Проектите за изграждане на модерни логистични центрове са съсредоточени основно във вътрешността на страната, което предполага недостиг на подобни площи по крайбрежието. В момента единственият подобен център е „Логистичен парк Варна“. Въвеждането на европейските стандарти за съхранение на стоки и материали ще доведе до постепенно нарастване на търсенето. В момента в ход са няколко проекта. В София се строи логистичен парк на „Камор ауто“. Той е между Казичене и Кривина и се очаква да обслужва основно нуждите на инвеститора си. Друг подобен проект ще бъде реализиран до летище София. В началото той беше обявен като чисто логистичен, но вече включва хотел с 250 стаи, складове на 22 хил. кв.м и около 100 хил. кв.м офиси.

„Сирма солюшънс“, лидер на световния и българския пазар в областта на информационните технологии, ще отвори център за данни (data center), обяви Антон Гавраилов, директор бизнес развитие, по време на форум за ИТ аутсорсинг. Центърът ще разполага с 65 сървърни шкафа и висока степен на сигурност. Според Гавраилов потенциалните му клиенти са ютилити и логистични компании, телекоми, малки и средни банки. Той ще предоставя ИТ инфраструктура под наем, т.е. клиентите му ще наемат в него сървърно пространство. Новият център на компанията ще предлага и изнесена фирмена телефонна инфраструктура. В момента в София центрове за данни имат БТК, „Спектър нет“ и „Ай Ти Ди нетуърк“, която има колокационен център за разполагане на телеком оборудване. Изнесените ИТ дейности, обичайна практика на Запад, все още са слабо популярни в България. Достойнствата на изнасянето на ИТ дейности са възможността за съсредоточаване върху основния бизнес, пестене от инвестиции в ИТ инфраструктура, оперативни разходи, както и свеждане до минимум на проблемите с човешкия ресурс.

Строят „България мол”

Стартира строителството на „България мол” - търговски център, който ще се намира на кръстовището на булевардите „България” и „Тодор Каблешков”. Със сребърни лопати бе направена първата копка на мола от инвеститорите LSProperty и Salamanca Capital с участието на кмета на София Бойко Борисов и главния архитект на София Петър Диков. „България мол“ е разположен на площ 137 000 кв.м, от които над 33 000 кв.м ще бъдат търговските и над 25 000 кв.м - офис площите. Ще има четири подземни и четири надземни нива. Предвидени са повече от 140 търговски обекта, както и над 1100 паркоместа. Очаква се „България мол“ да бъде завършен през 2011 г. Проектът е дело на известните архитекти от студио MYS Architects („Ем Уай Ес Аркитектс”). Отдаването на площите под наем е поверено на Colliers International („Колиърс интернешънъл”). Сред първите наематели на „България мол“ изпъква името на водещата френска търговска верига Carrefour („Карфур”).  АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 9


CMYK Фасилитис стр. 10

Евpопа

Отговорните служби по екологичните проблеми в Париж са предприели мерки за следене качеството на въздуха в града

Париж измерва замърсяването на въздуха със специален балон

Неотдавна червен йонен балон бе пуснат в небето над Париж и първо бе сметнат за украса. Впоследствие се оказва, че Airparif - службата, отговорна за мониторинга на качеството на въздуха в Париж и околностите, е пуснала гигантски балон с хелий, който ще дава на парижани информация за атмосферните условия и качеството на въздуха с един поглед. Балонът е първи по рода си и променя цвета си в зависимост от състоянието на околната среда. Сменящите се цветове ще изразяват информацията, събрана от шест датчика, измерващи качеството на въздуха от много чист (зелен цвят) до опасен (червен цвят). Правителството се надява, че ако цветът на балона често е близък до червения, това ще накара парижани да се замислят за екосъобразността на живота, който водят. Балонът ще се вижда в радиус от 20 км и ще прави въздушни разходки, които не отделят вредни емисии в атмосферата.

Половината от строежните скелета в Белгия са незаконни

Анкета, проведена от Белгийския институт на координаторите по здраве и безопасност, разкрива, че Европейската директива за временните и подвижните скелета почти 10 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

не се прилага в страната. Над 50% от координаторите признават, че са били извикани точно преди или едва след старта на строителните работи, което довежда до неправилни и опасни решения впоследствие. Една от причините са недостатъчните средства на държавата, за да упражнява нужния навременен контрол.

В Англия ще се състои шоу по почистване

През септември в Южна Англия ще се състои изложба на почистването и поддържането на чистотата. Шоуто Clean Expo South, организирано от MPP Ltd., ще е допълнение към поредицата от успешни изложби Clean Expo Ireland и Floors Expo Ireland. „Ние проведохме запитване до 850 производители и дистрибутори на оборудване за почистване, както и фасилити мениджъри и управители на фирми в Южна Англия, и установихме, че те искат годишно шоу близо до домовете им”, казва мениджърът продажби Пол Търнър. Новото събитие е първото годишно шоу, събиращо специалисти от индустрията на почистването, и се очаква да запълни празноти в сектора. Площта, която ще заема изложбата, е сметната по такъв начин, че да има място и за най-малката фирма. „Ние приветстваме нови, както и утвърдени фирми”, казва още Пол Търнър. Clean Expo South ще се състои на 23 и 24 септември.


CMYK Фасилитис стр. 11

Евpопа

Въртящ се небостъргач ще бъде построен и в Москва

Един от първите небостъргачи със самостоятелно въртящи се етажи ще бъде построен в Москва, заяви италианският архитект и съавтор на проекта Дейвид Фишер. Първият небостъргач от този род се очаква да бъде завършен в Дубай през следващите 20 месеца, а въртящият се небостъргач в Москва се очаква да бъде завършен до края на 2010 г., с което ще стане втората сграда в света от този тип. Небостъргачът ще бъде висок 400 м и ще има 70 самостоятелно въртящи се етажа с обща разгъната площ 110 000 кв.м. В момента внушителната постройка е във фаза проектиране и се очаква нейното изграждане да започне през последното тримесечие на годината. Етажите на небостъргача ще бъдат сглобявани в италианска фабрика, след което ще бъдат монтирани към централната ос на сградата. Според ръководителя на проекта, възлизащ на 500 млн. долара, този метод на конструиране ще намали времето за построяване, а също и строителните разходи, с 10%. В небостъргача ще бъдат вградени най-модерни поддържащи комфорта в помещенията системи, а между въртящите се етажи ще бъдат монтирани вятърни турбини, които ще захранват сградата с електричество.

Испания отбеляза най-големия крах в имотния сектор

   

 (#!   &%"   %!$ ' $ #

  



     $  +# $  5"#-#   B    ;  ;C   "    '        

    



       

 >      , ;    ! "" $  $

 : 02/ 9376 349, 02/ 9376 350 e-mail: abonament@utilities.bg

  : 02/ 9376 276, 02/ 9376 434 e-mail: reklama@utilities.bg

    : 02/ 9376 433, 02/9376 276 e-mail: info@utilities.bg

Спукването на имотния балон в Испания, започнало миналото лято, не стана меко и постепенно, както предсказваха някои икономисти, а миналата седмица избухна с пълна сила и удари най-голямата фирма за недвижимо имущество - „Мартинса-Фадеса“. Тя има активи над 10 млрд. евро. Крахът на тази компания е най-големият в историята на Испания и показва, че сриването на пазара на недвижими имоти ще има много по-сериозни последици за икономиката на страната. Крахът засегна първо 12 500 семейства, които са капарирали жилища още в строеж от „Мартинса-Фадеса“ и вече са направили авансови вноски. Вторият удар пада върху работещите във фирмата и нейните поддоставчици в строителния сектор. Засега компанията е поискала разрешение от Министерството на труда за освобождаване на около 25% от работниците си.

 

Пускат на пазара врата с вентилация

 : 02/ 9376 349, 02/ 9376 202 e-mail: subscription@uconomics.com

Компанията за интериорни врати Anyway Doors представи цяла гама вътрешни врати с вградена вентилация. Самата вентилационна система е деликатно интегрирана както в касата, така и в самата врата. Новата линия на Anyway Doors е съобразена с европейските изисквания за вентилацията в нови сгради, която има практически и естетически измерения. Според желанието на клиента силата на вентилационната система може да варира. 

 ?$  A    "";

 

= >    #     ! ""  ; , "#  "  "";.         .

12  – 36  ( . && )

 '   $    %  $

REVIEW

            

  

   #     # "  "   *        +  "

* !$%#!  

    !"$ !$%  &$%#,%  &$%# ! "!$+  &#!

 '#)# ! !!#&   $"(





  : 02/ 9376 276, 02/ 9376 434 e-mail: advertising@uconomics.com

    : 02/ 9376 433, 02/9376 276 e-mail: mr@uconomics.com

 5    "   !#   !    "         ;    

Maintenance Review e !  "#    $     %  $.         .

6  – 18  ( . && )

АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 11


CMYK Фасилитис стр. 12

Светът

Това не е рушащият се паметник пред НДК, а строежът на най-новият небостъргач в Пекин

Пекин се сдобива със сграда икона

Това е смело архитектурно решение, което е оприличено на две „пияни” наклонени кули, поддържащи се една друга. Почти завършената сграда ще бъде заета от централната китайска телевизия и е най-необичайната голяма сграда от новопостроените, които трябва да дадат нов облик на Пекин за олимпийските игри. Странно изглеждащата сграда, наречена още Извитата поничка, ще се състои от две наклонени кули с по 49 етажа, свързани с топла връзка, започваща от 36-ия етаж. За проектирането на сградата е имало нужда от огромни компютърни мощности за моделиране, за да бъде сигурно, че конструкцията може да удържа голям натиск в заплашения от земетресения град. Критиците определят сградата като предизвикателство за гравитацията и мисълта, свикнала с правостоящите небостъргачи.

Нов стандарт за прозорци, врати и покривни прозорци

Американската асоциацията за производство на врати и прозорци (WDMA), Американската асоциация на архитектите (AAMA) и Канадската асоциация по стандартите (CSA) изработиха съвместно нов стандарт на Северна Америка за прозорци и врати -AAMA/WDMA/CSA 101/I.S. 2/A440-08. Стандартът, който трябва да бъде въведен през 2009 г., съдържа немалко подобрения в сравнение с предишната версия от 2005 г. Фокусът на промените ще е поставен предимно върху постигане на по-голяма яснота в терминологията на критериите за оценяване на продуктите. 12 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Изключени компютри намаляват парниковите емисии Нестопанската инициатива „Изключени компютри” в Австралия стартира през юни 2008 г. Кампанията цели да насърчи австралийците да прилагат мерки за пестене на енергия чрез по-рационално използване на компютрите на работното си място и у дома. Проучване на Gartner сочи, че интернет и комуникационните технологии стоят зад 2% от световните емисии на въглероден диоксид, което се равнява на емисиите, отделени от цялата световна авиационна индустрия. Инициативата подкрепя целта на ИКТ индустрията до 2010 г. да намали с 50% енергията, консумирана от компютрите на Австралия. Въведен е и етикет „Изключени компютри”, който да служи като средство за разпознаване на онези компании, които имат принос в намаляване на своите парникови емисии от използване на ИКТ.

Зелените сгради са по-скъпи и по-търсени

Ново проучване на CoStar Group сочи, че наемите в сградите, сертифицирани по LEED, са по-високи средно с 11на м2 долара и имат с 3.8% по-висока заетост на наемните площи. Според проучването сградите с Energy Star рейтинг се продават средно с 61 долара на м2 по-скъпо от обикновените, докато при сградите, сертифицирани по LEED, цената надхвърля тази на обикновените сгради средно със 171 на м2 долара. Според доклада един от факторите, допринасящи за тази разлика, е недостигът на зелени сгради. Анализирани са над 1300 LEED и Energy Star сертифицирани сгради и са сравнени със сгради, сходни по размер, местонахождение, клас, наематели и възраст на постройката.


CMYK Фасилитис стр. 13

Светът

ГЛ О Б А Л Н А П О Л И Т И К А , И КО Н О М И К А И И Д Е И

НАЦИОНАЛИЗМЪТ Е МЪРТЪВ, ДА ЖИВЕЕ НАЦИОНАЛИЗМЪТ!

®

АПРИЛ/МАЙ 2008

foreignpolicy.com

Густаво де лас Касас, стр. 30 Антонина Желязкова, стр. 38 Александър Николов, стр. 40 Димитър Бечев, стр. 42 Иван Бедров, стр. 44

ИЗДАНИЕ ЗА БЪЛГАРИЯ

Цена 5.00 лв.

РАЗРАСТВАЩАТА СЕ

ФИНАНСОВА ПАНДЕМИЯ

Reuters

Защо американската икономическа криза ще зарази света

ГЛ О Б А Л Н А П О Л И Т И К А , И КО Н О М И К А И И Д Е И

Религиозност за всекидневна употреба от „Алфа рисърч“ стр. 40

Сбогом на българския ислям

®

от Албена Шкодрова, стр. 32 АВГУСТ / СЕПТЕМВРИ 2006 foreignpolicy.com ИЗДАНИЕ ЗА БЪЛГАРИЯ Цена 6.00 лв.

Защо Бог печели? А. Тонев

LEED 2009 ще представлява реорганизация на съществуващата LEED рейтинг система и ще включва серия от важни технически нововъведения с фокус подобряване на енергийната ефективност и намаляване на парниковите емисии. Възможни са нови промени в зависимост от начина на оценяване и разпределяне на точките на оценените обекти. LEED 2009 ще включва още една програма за сертифициране и заедно с подобренията на LEED Online ще бъде наречен LEED 3.0. Първата фаза на събиране на обществени коментари вече приключи и от USGBC (US Green Building Council) заявиха, че ще ги прегледат, ще направят необходимите промени и ще отворят втора фаза на събиране на коментари, след което ще бъде гласувана финалната версия.

ПОРТАЛ ЗА ГЛОБАЛНА ПОЛИТИКА, ИКОНОМИКА И ИДЕИ

Демокрацията дава на хората глас, а те все повече искат да говорят за Бога

Reuters

LEED 2009 е на път да се появи

www.ForeignPolicy.bg

Reuters

В Токио беше извършена тържествената първа копка на най-високата телевизионна кула в света. Високото 610 метра съоръжение, наречено Небесно дърво, ще се издига в района Сумида, в североизточната част на японската столица. Проектът, в който участват шест национални телевизионни компании, включително Ен Ейч Кей, възлиза на около 560 млн. долара. Очаква се кулата да бъде завършена към края на 2011 г. и да започне да функционира през 2012 г. Освен че ще предават цифров телевизионен сигнал, антените на съоръжението ще обслужват мобилните комуникации и автомобилните навигационни системи. Настоящият рекорд за най-висока телевизионна кула държи 553-метровата „Си Ен тауър“ в Торонто. С изграждането на Небесното дърво в Япония ще завърши преходът от аналогова към по-качествената цифрова телевизия. Съществуващата токийска кула с височина 333 метра ще остане резервен вариант за предаване на телевизионен сигнал в случай на стихийно бедствие.

Reuters

Започна строежът на най-високата кула в света

¢ª ­   Ÿ ª ¬ Ÿ ® ­ ª § ± § © Ÿ § ©­ ¬ ­ « § © Ÿ § § £ ¤ §

¬¿È ÍοÐÌÇÑÄÇÃÄÇ Ì¿ ¿ÊÉ¿ÌÇÑÄ Ñ

­ÂÌÞÌ«ÇÌÖÄÁ ÐÑÏ ŸÊÄÉпÌÃÙÏ©ÛÍÐÄÁ ÐÑÏ °ÑÄÓ¿Ì®ÍÎÍÁ ÐÑÏ

Ÿ®¯§ª«Ÿ¨  FOREIGNPOLICYCOM §¦£Ÿ¬§¤ ¦Ÿ  ¹ª¢Ÿ¯§¾ µÄÌ¿  ÊÁ

®ÍÂÊÄà ÍÑÁÙÑÏÄ

©ÍËÇÑÄÑÙÑ ÉÍÈÑÍÒÎÏ¿ÁÊÞÁ¿ÐÁÄÑ¿

¬¿È ÍοÐÌÇÑÄÐÁÄÑÍÁÌÇÇÃÄÇ ¤°¤±Ÿ¬Ÿ ¯ÍÀÄÏѯ¿ÈÑ

®ÍÊ£ÄÈÁÇÐ °¿Ë¿ÌÑ¿®¿ÒÙÏ

³Ï¿ÌÐÇгÒÉÒÞË¿ «¿ÏÑ¿¬ÒÐÀ¿ÒË

ŸÊÇЫ¯ÇÁÊÇÌ ³¿ÏÇæ¿É¿ÏÇÞ

ГЛ О Б А Л Н А П О Л И Т И К А , И КО Н О М И К А И И Д Е И

Проблемът с капитализма в България

®

АВГУСТ/СЕПТЕМВРИ 2007

foreignpolicy.com

Румен Аврамов, стр. 20

ИЗДАНИЕ ЗА БЪЛГАРИЯ

Цена 5.00 лв.

ДЪРЖАВИТЕ, КОИТО НИ ПРОВАЛЯТ

Защо най-слабите страни в света са и най-опасни

®

Reuters

Само месец преди стартирането на олимпийските игри в Пекин градът не успя да отговори на международните стандарти за качество на въздуха. При кандидатстването си за олимпийските игри през 2001 г. от Пекин обещаха, че до началото на игрите въздухът над града ще отговаря на стандартите на Световната здравна организация. През шест от седемте дена на теста въздухът на града не е отговарял на стандартите, а в един от дните замърсяването на въздуха е превишавало седем пъти нивата, посочени в стандарта. Замърсяването се дължи на трафика, строежите и фабриките около града. От Пекин настояват, че взимат още мерки, които ще включват забрана за движение на превозни средства и временно спиране на строителството. 

Reuters

Пекин се проваля на теста по чистота на въздуха

Българското издание на списание “Foreign Policy“ се разпространява с абонамент и в избрани павилиони за преса. Абонамент: тел.: 02/93 76 349, e-mail: abonament@economedia.bg, www.economedia.bg

АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 13


CMYK Фасилитис стр. 14

Събития

EFMC 2008 & European FM Awards 2008 Огромен опит и знания по фасилити мениджмънт, събрани на едно място

Тази година Манчестър бе домакин както на EFMC, така и на второто издание на европейските ФМ награди

E

FMC 2008 Е ПЕТОТО ИЗДАНИЕ

на европейската фасилити мениджмънт конференция, която се провежда всяка година, за да обедини идеи и схващания и да допринесе за по-високо ниво на фасилити мениджмънт услугите на международно ниво. Това е едно от най-значимите годишни събития в световен мащаб, касаещи фасилити мениджмънта. Тази година събитието се проведе в Манчестър на 10 и 11 юни в хотел „Палас“ и беше организирано със съвместните усилия на EuroFM и IFMA с подкрепата на многобройни професионални и образователни институции. На EFMC 2008 се събраха повече от 400 при��ъстващи от 30 страни, които обсъдиха международните ФМ стратегии, както и други глобални и практични въпроси, касаещи ФМ професията. Ключовите теми на конференцията бяха: стратегиите на глобално ниво; управление на промяната и процесна ориентация; устойчивост на бизнеса и управление на риска; устойчиво развитие и енергиен мениджмънт; обслужване на клиентите и управление 14 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Част от EFMC 2008 бяха и вторите европейски ФМ награди, които бяха присъдени на галавечерята на 10 юни

на качеството; тенденции в бизнеса и технологиите; остойностяване на бизнеса и икономика на ФМ; трансгранично партньорство; управление на работното място; използваемост. За пръв път в EFMC заедно са събрани бизнес конференция и изследователски симпозиум, а по темите на конференцията се изказаха над 60 специалисти от цял свят. Част от EFMC 2008 бяха и вторите европейски ФМ награди (European FM Awards 2008), които бяха присъдени на галавечерята на 10 юни. Това събитие бързо се утвърждава като дата в световния ФМ календар, като тази година отличия бяха присъдени в четири категории, с една повече от миналогодишните награди. Категориите отразяват трите области на интерес и дейност на EuroFM - образованието, изследователската дейност и практиката, а тази година към тях се присъедини категорията „Европейски фасилити мениджър на годината”. Отличието „Европейски фасилити мениджър на годината” бе присъдено на Питър Бекстром, заемащ няколко висши позиции в „Джонсън контролс“ (Johnson Controls), за иновации при доставянето на ФМ услуги в 12 страни в Европа. Победители в категорията „Трансгранично партньорство” станаха „Майкрософт“ и BUSINESS & FACILITIES, осъществили успешно партньорство за осигуряване на фасилити мениджмънта на недвижимостта на „Майкрософт“ в редица страни в Европа. Наградата за европейски ФМ изследовател на годината бе взета от Хермън Ян ван Рее, директор R&D в IPD Occupiers, Лондон. Отличието за ФМ студент на годината бе присъдено на Марсел Бруумелс, Холандия. Според EuroFM европейските фасилити мениджмънт награди са следствие от растящата необходимост от стратегически подход за доставянето на фасилити мениджмънта последователно и ефективно сред активите на компании, опериращи на международно и дори глобално равнище. Отличието фасилити мениджър на годината например отразява нуждата фасилити мениджърите с интернационални стратегически отговорности да демонстрират техните способности да обслужват клиентите си през културни и политически граници.  „Фасилитис“


CMYK Фасилитис стр. 15

 *>? D 5  “E >  ”    $  ;   $



Q  >

           

+"'% %$ 

 

E  $



: 80  

5 $



E : 4,  # 

  



  :   

        

&     



  20 #  

$



5#: #

       

   ;  !



 $ - 3 000 

 

     

*" 

     

+   $   $  E  

*> & 2008 ?

FD*   *>?

5 &D  ? >

'*

"  C 1 / 2008

- ""    -5  

-*!    -  

14.12.2007

04.01.2008

!"  C 2 / 2008

-&;     -*  

-5    "  -E?  ! ; 

14.01.2008

28.01.2008

  C 3 / 2008

- B -! +

-SLA & KPI - A  + 

11.02.2008

25.02.2008

 C 4 / 2008

-5 - 

- !"  -E?    

10.03.2008

24.03.2008

 C C 5 / 2008

-*   -   " 

- C -E?  +

07.04.2008

21.04.2008

A C 6 / 2008

-E    -5 ; 

-* #  "+ -E?  

12.05.2008

26.05.2008

A C 7 / 2008

- -J" 

-*" ""; -5 $

09.06.2008

23.06.2008

;" C 8 / 2008

-N  - ;    

-"; -E?  

07.07.2008

21.07.2008

 C 9 / 2008

-   -5  O

- $  -5# 

11.08.2008

25.08.2008

 -'   ;  C 10 / 2008 - C  +  

-5     - ;   

08.09.2008

22.09.2008

 C 11 / 2008

-5 #  "  13.10.2008 - O  !  

27.10.2008

-D ;   "+ -E? #  ; 

24.11.2008

- -D*   

 -  C 12 / 2008 -&  ; 

   5"   #"$ # 

;C !

 ; D*  D* ;  +  $     +  * ,   %

# 5"    ;   #

   " +;  

10.11.2008


CMYK Фасилитис стр. 16

Хидроизолация

Видове хидроизолация Общите неща, които е добре да се знаят за хидроизолационните системи

Х

ИДРОИЗОЛАЦИЯТА Е ИЗОЛАЦИОННА

система, която не допуска атмосферни, почвени или производствени води да проникват през конструкциите от едно помещение в друго, от почвата в сутеренната част или от покрива в помещенията, разположени под него. На практика хидроизолацията е една бариера в изолационната система срещу водата. Водите, въздействащи на сградите и съоръженията, биват различни видове и оказват различно въздействие върху

сградата. Те са с разнообразен характер и начин на въздействие и имат свойството да променят върху физико-механичните свойства на конструктивните материали, като например действат корозионно на бетона и стоманата на конструкциите. Те биват атмосферни, почвени, дължащи се на експлоатацията на сградите и съоръженията и др. Нивото на pH на атмосферните води (от дъжд и сняг) например е между 6 и 7, което повишава разтворителната им способност, а това при контакта им с бетон спомага за извличането на калциевия хидроокис от неговата структура. Това намалява якостта на бетона и неговата способност да предпазва стоманената армировка на стоманобетонните конструкции от корозия. По време на експлоатация на сградите и съоръженията е възможно води от различен произход да действат разрушително върху конструктивните им елементи и, от друга страна, могат да влошат санитарохигиенните условия в сградите. Това са води, използвани за битови нужди или дължащи се на дефекти във ВиК системата на сградата, кондензирани водни пари в помещения с влажен режим или вода, съхранявана в басейни, резервоари, водни кули и др. Изборът на хидроизолация се отнася до определен набор от правила и това

Хидроизолацията трябва да бъде проектирана и изпълнена от специалисти, за да има гаранция за нейната функционалност

16 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008


CMYK Фасилитис стр. 17

Хидроизолация не бива да се прави от гражданите, а от проектантите. Това трябва да бъде разработено и дадено в съответния проект за хидроизолации и обосновано като избор, така че не би трябвало така популярно да се препоръчва да се избира един или друг материал. Трябва да се избира хидроизолационна система, и то от компетентно оторизирано лице, каквито са проектантите в част архитектура. Строителните хидроизолации могат да бъдат класифицирани по различни признаци, но най-често използваната класификация се базира на функционалното им предназначение, вида на хидроизолационния материал и начина на тяхното изпълнение. Когато говорим за хидроизолация, не говорим за един хидроизолационен слой, а за хидроизолационна система. За всеки конкретен случай, било то покрив, сутеренна част, хидроизолация на съоръжения като мостове, виадукти, тунели и т.н., се разработва конкретна хидроизолационна система на базата на определени правила. Например има наредба, която e разработена от МРРБ и Българската асоциация за изолации в строителство и ще излезе през втората половина на тази година. Този нормативен документ дава правилата за проектиране, изпълнение и контрол на качеството на различните видове хидроизолационни системи на база на различни материали. Според основното предназначение и функцията, която изпълняват, хидроизолациите в различните части на сградите и съоръженията биват: покривни, подземни, на басейни, на резервоари, на помещения с мокър режим и разливане на вода и др. В зависимост от вида на хидроизолационния материал и неговото агрегатно състояние (течно или твърдо) съществуват различни за изпълнение хидроизолации. По тези признаци хидроизолациите се делят на: мазани, шпакловки, замазки, листови и специални. Мазаната хидроизолация е водонепропусклив слой, състоящ се най-често от няколко пласта (от два до шест), който има дебелина от 1-2 мм, а в редки случаи до 5 мм. Материалите биват битумни, битумнополимерни, полимерни и циментно-полимерни, като се нанасят в течно състояние, а впоследствие се втвърдяват. Те трябва да се полагат върху предварително подравнена и гладка, в повечето случаи суха повърхност (предимно бетон). Тези хидроизолации могат да се полагат и върху покривни и стенни топлоизолации като защита от атмосферни води и като защита от действието на UV лъчи. Мазаната хидроизолация не пропуска вода, но може да пропусне водни пари, което е важно в някои случаи (например плоски невентилируеми покриви). В последните години мазаните хидроизолации се прилагат за ремонтиране на съществуващи хидроизолации на базата на битумни мушами и за реновиране на покриви на базата на вълнообразен етернит, като чрез тях се запечатва повърхността му и се предотвратява разпиляването във въздуха на влакна от хрозотилов азбест.

Някои предимства на този вид изолации са свързани с доброто им сцепление с повърхността, сравнително лесното им нанасяне върху повърхности със сложна конфигурация, ниската цена на материалите и липсата на нужда от висококвалифицирани работници. Някои недостатъци на мазаната хидроизолация са: зависимостта и от структурни промени в основата на изолационния филм, което може да доведе до пропукване на изолациите. Също така в някои случаи за втвърдяването са необходими температури над 5-10 C° и нуждата от суха основа за някои съставки. Мазаната хидроизолация има по-малка устойчивост на механични увреждания, а това, че някои съставки съдържат органични разтворители, създава необходимост от мерки срещу пожар и специални мерки за здравето на работниците (маски и др.). Шпакловките и замазките представляват разновидност на мазаните хидроизолации, но имат по-голяма дебелина - от 2-3 мм за шпакловките и до 4-5 см за замазките. Шпакловките се изпълняват предимно от полимерно свързващо вещество (епоксидни, полиестерни, полиуретанови и други видове смоли) и пълнител от минерален прах или фин кварцов пясък. Замазките се изпълняват от различни по вид свързващи вещества (портландцимент, цимент - полимерен състав, битум, полимери), а пълнителят за замазките е пясък, понякога обогатен с каменно брашно. При изпълнението на циментови замазки трябва да се вземат мерки за тяхното ситемно овлажняване в ранните срокове (до петия ден) с цел предотвратяване на напуквания. Известно е, че тези замазки не са устойчиви на нефтопродукти. Листовите (рулонните) хидроизолации се състоят от един или няколко пласта листови материали от типа на полимерни фолиа със и без армировка или битумни мушами, армирани със стъклен воал, стъклена тъкан, метални фолиа и др. Изборът на вида листова хидроизолация и броя на пластовете зависи от предназначението и експлоатационните условия. При покриви листовите изолации се прилагат, докато покривът е плосък, т.е. неговият наклон е до 7% и редки случаи до 10%. В последно време за най-горен слой на хидроизолационен пакет се избира мушама с минерална посипка, като така се постига едновременно добра защита на покривната изолация от механични увреждания и от UV спектъра на слънчевите лъчи. Подземните хидроизолации на сгради и съоръжения се изпълняват от битумни и битумнополимерни мушами и полимерни фолиа, при което броят на пластовете зависи от големината на хидростатичното налягане и от вида на избрания материал. Хидроизолациите от метални фолиа и ламарини се използват от човечеството от много векове. При разкопки се откриват изолации от оловна и медна ламарина, а много кубета на църкви с такъв тип изолации са в добро състояние след няколко века експлоатация. От съвременна гледна точка най-често се използват ламарини от £18 стомана, мед, алуминий и олово.

Нивото pH на атмосферните пари при контакта им с бетон спомага за извличането на калциевия хидроокис от неговата структура Когато говорим за хидроизолация, не говорим за един хидроизолационен слой, а за хидроизолационна система

АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 17


CMYK Фасилитис стр. 18

Хидроизолация

Видове...

Съвременните хидроизолационни системи почиват на вековен опит в строителството, а някои от технологиите се използват и до днес

17£ Хидроизолациите от стоманените ламарини са защитени от корозия с поцинковане или чрез полимерно покритие и имат дълготрайност 20 - 40 години. Алуминиевата хидроизолация дава възможност на хидроизолациите, изпълнени с нея, да имат дълготрайност 50 - 100 години, а хидроизолациите с оловна и медна ламарина са с дълготрайност над 100 години. Специални видове хидроизолация - към тях спадат импрегнационните, инжекционните, летите и монтираните хидроизолации. Импрегнационните хидроизолации се нанасят върху повърхности от бетон и цименто-пясъчен разтвор, които имат открити пори. Ефектът на хидроизолирането се дължи на запушването на тези пори, допускащи проникването на вода в тях. Материалите биват разтворени в разтворител полимери, епоксидни смоли, силикони, стирол и др. Основата за нанасяне на такава хидроизолация трябва да бъде максимално суха, като хидроизолационните вещества проникват на дълбочина 3-5 мм и създават бариера за проникването на вода. Инжекционни хидроизолации - използват се най-често при напукани скали и бетони, но в последно време се използват и за изолиране на тухлени и каменни зидове срещу капилярно покачване на почвени води в тях. Като съставки се използват цименто-водни суспензии, епоксидни и полиуретанови смоли, силикони и др. Лети изолации - изпълняват се от 18 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

битумно-пясъчен разтвор, чийто състав по обем е идентичен с този на битумнопясъчните замазки. Дебелината им е 2.5-10 см, а сместа се загрява до 160 - 180 C° и се полага и уплътнява в загрято състояние. В практиката на изпълнение на мостови конструкции в някои страни този вид се използват като допълнителен слой, разположени над основната хидроизолация от битумни мушами. Монтираните хидроизолации се използват сравнително по-рядко. Основната им идея е да бъде създадена бариера от композиционен материал, която да не допуска вода в изолираното пространство. Състои се от нагнетен композиционен материал, слой ламарина и се закрепва със стоманени анкери. Този тип хидроизолации е доста скъп и рядко се използва, в последно време за хидроизолация на подземните части на сгради и съоръжения. Лошото изпълнение на хидроизолацията на сгради е често срещан случай в България по простата причина, че се работи без проект, както и такъв за изпълнение на хидроизолацията от съответната фирма. Така че, когато се прави каквато и да било хидроизолационна система на покриви, подови части или съоръжения, трябва да се изготвят проекти с конкретни материали. Тогава може да не се прави проба, тъй като, когато са контролирани всички операции от страна на фирмата за надзор или консултантската компания по време на изпълнение на хидроизолацията от страна на контролните органи и се установи, че се спазва проектът, може да не се прави и водна проба. Ако евентуално има някакви проблеми, може да се направи измерване, да се установят къде са течовете, да се локализират и да се извършат допълнителни ремонтни работи. По принцип една хидроизолационна система трябва да има необходимата устойчивост срещу механични и атмосферни въздействия, така че нейната дълготрайност трябва да не бъде по-малка от пет години, както е според Закона за устройство на територията. В много случаи се дават гаранционни срокове в рамките на десет години и повече. Всичко е въпрос на едно рационално и аргументирано проектиране в зависимост от експлоатационните и климатичните въздействия и съответно едно качествено изпълнение, което да гарантира проектните показатели на изолационната система. За целта е необходимо да бъде разработен проект за хидроизолационна система, след това от фирмата изпълнител да бъдат предложени съответните материали на базата на проекта и да бъде разработен и проект за изпълнение, който да бъде контролиран по време на работа.  проф. д-р. инж. Димитър НАЗЪРСКИ, член на УС на БАИС


CMYK Фасилитис стр. 19


CMYK Фасилитис стр. 20

Хидроизолация

Хладна черна боя за горещи летни дни Черни пигменти на BASF отразяват дълговълновата слънчева радиация и така запазват повърхностите по-хладни

Ш

ОФЬОРИТЕ НА АВТОМОБИЛИ, които трудно откриват сенчести места за паркиране насред лятната жега, знаят какво ги очаква: черните на цвят арматурно табло, седалки и волан се нагорещяват непоносимо под лъчите на изгарящото слънце. Оцветените в черно покриви и фасади на сгради също привличат горещите лъчи, а в същото време посветлите повърхности остават далеч по-хладни. Причината за това различие е фактът, че тъмните повърхности поглъщат падащите слънчеви лъчи и ги превръщат в топлина, докато светлите места отразяват по-голямата част от тази прииждаща енергия. Макар на пръв поглед физичните принципи да изглеждат непоклатими, предлаганите от BASF качествено нови пигменти

20 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

правят възможно постигането на много по-малко нагряване дори и на тъмните повърхности. Става дума за продуктите с марки Paliogen® Black, Lumogen® Black и Sicopal® Black. За разлика от саждите, стандартни черни пигменти, тези иновативни продукти отразяват поголямата част от невидимите лъчи от т.нар. близка инфрачервена област (БИО), която съставлява повече от половината от цялата падаща слънчева енергия. Рут Бауер, маркетинг експерт, отговарящ за пигментите със специален ефект, произвеждани от BASF, споделя, че тези пигменти поглъщат видимата светлина напълно и както при всеки обикновен черен пигмент оптичното възприятие за черен цвят се запазва. Благодарение на формулата си Paliogen®


CMYK Фасилитис стр. 21

Хидроизолация Black и Lumogen® Black отразяват до 45%, а Sicopal® Black - до 30% от цялата енергия на слънчевата радиация. За сравнение, при конвенционалните сажди този показател, известен като коефициент на пълно слънчево отражение (ПСО), е по-малък от 5 на сто. Практическите тестове показват, че по-слабото ниво на поглъщане на лъчи от БИО смъква температурата на осветяваната повърхност с до 20°С. Но Paliogen® Black, Lumogen® Black and Sicopal® Black имат своите предимства по отношение намаляване на топлината не само като пигменти за чисто черни повърхности, а също и като съставки в бои, покрития и пластмаси във всички други цветове, които в по-малка или по-голяма степен съдържат нюанси на черното. Ако се използват вместо стандартните съставки, черните оцветители на BASF правят съдържащите ги продукти по-слабо податливи на нагряване от слънчевите лъчи. Трябва да се знае обаче, че Paliogen® Black и Lumogen® Black, които са от класа на органичните пигменти, първоначално позволяват на лъчите от БИО да преминат безпрепятствено. Какво се случва понататък с тези лъчи зависи от това дали долният слой отразява или поглъща радиацията. Освен че се използват за покриване на автомобилни елементи като кожените седалки на най-новия модел БМВ „Кабрио” (BMW Cabrio), пигментите на BASF намират широко приложение и в строителството при покривни конструкции и сградни фасади. Трите продукта са включени в състава на облицовката на металния покрив на т.нар. Къща на BASF в британския град Нотингам. Тя бе издигната в края на януари 2008 г. като моделен проект, за да демонстрира предимствата от използването на модерни строителни химикали в енергоспестяващи домове. Покривите, които са третирани с тази техника, предпазват обитателите на отделните къщи от топлината на слънцето. Когато се нанасят обилно върху обширни области, тези иновативни облицовки могат да противодействат на локалното прегряване на цели области в големите населени места през лятото. Принципът на облицовката, абсорбираща по-малко слънчева топлина, предизвиква интерес в Азия, САЩ и средиземноморския регион. Това се дължи на топлия климат и методите на строителство, при които се използват много по-малко изолационни материали. Докато в миналото нормалните температури в помещенията в тези региони се поддържаха от консумиращите много енергия климатици, в бъдеще тези иновативни покривни покрития ще противодействат на загряването, без да изразходват никаква енергия. Търсенето на черни пигменти за бои и облицовки, отразяващи инфрачервения спектър от светлинните лъчи, постоянно расте. Има много приложения за тези „хладни” бои - от покриви до фасади и метални контейнери за предпазване на съдържанието им от изсушаващото тропическо слънце. Използването им не се

свежда само до облицовки, защото тези пигменти са подходящи и за пластмаса. Черната гама пигменти се препоръчва за оцветяване на пластмаси заради температурната им устойчивост, което отваря много възможности за пластмасови панели, дограми и интериорните повърхности на превозните средства. BASF предлага на клиентите си специална услуга под формата на компютърната си програма CoolSim, която позволява на експертите от BASF да моделират всички цветове и светлосенки. По този начин те могат да определят кой състав от цветове е оптимален според предназначението му, за да получат най-„хладната” повърхност - голямо предимство за клиентите, които по този начин няма нужда да провеждат собствени експерименти. Това, което хората възприемат като цвят, е само малка част от широкия спектър на електромагнитното лъчение. Разликите между отделните части на спектъра се изразяват чрез дължината на вълната на всеки от лъчите: ако тази дължина е между 400 (виолетови) и 700 (червени) нанометра, тя се вижда с просто око. Ако е под 400 нанометра обаче, т.е. в ултравиолетовата част на спектъра, или е над 700 нанометра, т.е. в инфрачервената част на спектъра, светлината остава невидима за човешкото око. Ултравиолетовите лъчи дават едва 3% от интензитета на слънчевата радиация, докато 39% от радиационната енергия са във видимия светлинен спектър. Найголямата част - 58%, се пада на лъчите от близката инфрачервена област (БИО), които са с дължина на вълната между 700 и 2500 нанометра. Така се вижда защо лъчите от БИО имат и най-голям дял в нагряването на изложените на радиация повърхности. Пигментите са оцветяващи частици, които са неразтворими в разтворители и полимери. Подобно на саждите те могат да се състоят от органични въглеродни съединения или неорганични метални оксиди като хром титанати (съединения на хром и титанови оксиди) и др. Техният цвят се определя от количеството видима светлина, която отразяват и/или поглъщат. Белият пигмент например отразява всички компоненти от спектъра на видимата светлина, а черният ги поглъща изцяло. Другите видове пигменти съответно отразяват част от светлината и поглъщат друга част, а така се получава и цветът им. Друга област, в която BASF работи, е създаването на пигменти със специален ефект, които не само оцветяват, но и добавят копринен блясък или искрящо излъчване към цвета на повърхностите. Чрез използването само на един пигмент е възможно и постигането на многоцветност, т.е. повърхността да променя цвета си според ъгъла на гледане. Подобни пигменти винаги се състоят от люспести частици и в повечето случаи са комбинация от основен материал, покрит с метални оксиди.  „Фасилитис“

Тези иновативни покривни покрития ще противодействат на загряването, без да изразходват никаква енергия Покривите, които са третирани с тази техника, предпазват обитателите на отделните къщи от топлината на слънцето

АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 21


CMYK Фасилитис стр. 22

Хидроизолация

Инфилтрация на влага Хидроизолацията за външните стени на сградата е основен елемент на екстериорните решения

С

ЪЩЕСТВУВА ГОЛЯМО РАЗНООБРАЗИЕ

от материали за изработка на външни стени на сгради. Тези материали могат да бъдат използвани заедно в множество комбинации, така че да се създадат уникални екстериорни решения, ограничени само от лимита на човешкото въображение и за повечето хора от цената. За да се поддържа правилното функциониране на екстериорните стени, е необходимо да се предприемат действия за предотвратяване на инфилтрацията на влага във и през стенните конструкции, в противен случай нейното проникване може да доведе до развъждането на мухъл, плесени и други вредни биологични видове. Влагата съществува в две форми - вода и водни пари. Тук ще говорим за влагата в течно състояние, която се просмуква отвън и се разпространява към вътрешността. При проектиране на външни стени се предвижда предотвратяване на

просмукването на влага, като се следват два основни принципа - проектантската стратегия може да бъде приложена за носещи или неносещи стени. Бариерна система. Първата проектантска концепция е използването на бариерна система, където всичката влага бива възпирана от повърхностен материал върху външните стени (често наричан още масова стенна система или повърхностно запечатана система). В този случай при наличие на пукнатини или отвори в стенната система е възможно всмукване на влага, водещо до негативни ефекти. Тази система най-общо се състои само от външен облицовъчен материал или в комбинация със структурна формация като скеле на сградата и кожух от изолационен материал. Едно от първите поколения външна изолация е бариерната система, която разчита на плътните връзки, за да създаде непромокаема връзка между


CMYK Фасилитис стр. 23

Хидроизолация стенната система и другите външни елементи, като например прозорци. Пример за подобна система е зиданата стена, която абсорбира дадено количество влага, задържа я и след това при добри външни условия влагата се изпарява, без да навлиза към интериора. Дренажна система. Тя обикновено се състои от облицовъчен материал, който е изложен на действието на външните условия, като структурните компоненти на стените - както изолацията, така и възпрепятстващите проникването на влага материали, са разположени на вътрешната страна на облицовката. Защитата на структурните части и другите чувствителни към влага елементи от стенната система от пряко взаимодействие с вода представлява бариера срещу действието на природата, която позволява на сградата да диша, без да пропуска вода. Предполага се, че при този вид изолация по-голямата част от влагата ще бъде задържана от външната повърхност на облицовката. Между нея и бариерата от изолационен материал има празнина или повърхност, по която да се стича водата към специален резервоар и да се изхвърля извън сградата. Пример за подобна система е тухлена сграда със стоманена или дървена облицовка. Вариация на дренажната система е системата с екран против влага с изравняване на налягането и облицовъчен елемент. Облицовката служи за екраниране на дъжда и зад нея има обособени кухини, които позволяват налягането на въздуха вътре да се изравни с външното налягане посредством използването на канали и отвори по такъв начин, че навяваният от вятъра дъжд да не може да проникне в кухините. Трябва да има устойчиви на времето и влиянието на въздуха бариери, за да се избегне навлизането на вода в стенната конструкция поради създаването на отрицателно налягане на въздуха. При този вид дренажна система, както и при всички останали, се използват специални материали, за събиране и отцеждане на водата, която е проникнала в стенната система. Бариерата, която е резистентна на влиянието на природните условия, и въздушната бариера трябва да бъдат поставени много внимателно, така че да задържат водата на външната страна при нейното придвижване по повърхността към мястото, където се събира и отвежда към екстериора. Характерни проблеми При лошо проектирани бариерна или дренажна система изолационните връзки са тези, на които се разчита основно за преодоляване на проблема с инфилтрацията на влага. В повечето случаи самата стена не пропуска влага, но такъв проблем се появява на местата, където се съединяват две стени. Освен входове и изходи повечето сгради имат и допълнителни врати, прозорци и т.н., покрай които може да има дупки или отвори във външната изолация. Инфилтрацията през връзките между стенните отвори и елементите, които са монтирани в тях, е възможна при неправилното им поставяне.

Тъй като водата тече по външната повърхност на стената, тя трябва да продължи свободно движението си надолу, когато достигне върха или страните на отвора в стенната система. За бариерните системи обикновено това е проблем. За дренажните системи трябва да се вземе под внимание и фактът, че водата влиза в контакт с отворите в стените и понякога навлиза в интериора. Като допълнение водата, която е навлязла в дренажните канали, трябва да има възможността да минава покрай отворите, без да отива към водоустойчивите бариери и материали. Преходи Преходите са прекъсвания във външната стенна система или хоризонтална промяна в стената (като пресечна парапетна стена с по-висока тераса или софит). Те включват и пресечни архитектурни елементи. Тези случаи трябва да бъдат отбелязани при проектиране и изграждане на външните стенни системи, за да се вземат мерки водата да не се стича по стените и да се оттича извън рамките на системата. Краища Краищата са местата, където системата свършва на тавани, подове и странично. Водата на трябва да може да се просмуква на местата, където има снаждане на системни елементи. При дренажната система водата може да се оттича в дъното й. Ако са използвани два или повече типа стенни системи, контролът на инфилтрацията на вода и оттичането трябва да се поеме отделно. Съображения при бариерната система При бариерните системи често се използва изолационен материал, за да се постигне изолация от вода на стените и другите компоненти. При бетонните стени голям проблем представляват пукнатини в конструкцията на стените. Въпреки че материалът на стената попива част от водата, а друга част се стича по повърхността й, водата, която влиза в пукнатините, може да се пропие в интериора. Проблеми при бариерната система могат да бъдат открити посредством визуална инспекция или спрейово тестване. Съображения при дренажната система Водоустойчивите бариери трябва да бъдат свързани с елементите, които пресичат целостта на стените, като прозорци, шахти, тръби и прочее. Ако свързването е успешно изпълнено, не е критично да се използват допълнителни изолационни материали за местата на връзка. Тъй като дренажната система е по-сложна, визуалната инспекция невинаги би разкрила всички източници на инфилтриращата се влага, затова тестовете се предпочитат в този случай. Разбирането на функциите на външните стенни системи е ключово за идентифициране и коригиране на проблемите. Необходимо е да се изгради добра програма за поддръжка, която да включва регулярни проверки и запитвания към обитателите.  Ива ПЕТРИНСКА, Полина ПЕТКОВА

За правилното функциониране на екстериорните стени трябва да се предприемат действия за предотвратяване на инфилтрацията на влага Водата, която е навлязла в дренажните канали, трябва да има възможността да минава покрай отворите, без да отива към водоустойчивите бариери и материали

АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 23


CMYK Фасилитис стр. 24

Сградна автоматизация

Дистанционно наблюдение и контрол на технологични помещения Решение на редица недостатъци на стандартните алармени системи Стандартна алармена система

Решение от ново поколение

Ограничен контрол на достъпа – не е ясно кой стои зад паролата, често една и съща за всички, имащи достъп

Идентификация и достъп чрез лични безконтактни идентификационни карти (RFID)

Трудна или невъзможно частично ограничаване на достъпа в резултат на трудна промяна на пароли

Централизирано управление на правата за достъп

Липсва централно диспечерско наблюдение

Специализирано решение за централен мониторинг

Н

АСТОЯЩИЯТ МАТЕРИАЛ ИМА ЗА ЦЕЛ ДА обърне внимание на един

мащабен синдром, присъщ за голяма част от телеком и ютилитис инфраструктурите в страната, а именно състоянието и начинът на експлоатация на технологичните помещения. Разглежда се накратко текущото състояние и се маркират конкретни мерки, водещи до значителни подобрения. Доставчиците на телеком и ютилитис услуги имат редица сходства и различия, но в едно направление си приличат особено много - за да доставят услугите си до крайните клиенти, и двата типа компании експлоатират оборудване, разположено на множество отдалечени една от друга локации. Често това оборудване има нужда от гарантирането на определен микроклимат и среда (температура, влага, наличие на вентилация и др.), като същевременно е осигурена достатъчно надеждна защита от нерегламентиран достъп. Всички тези характеристики описват типичните технологични помещения, които в найголяма степен се експлоатират от:  GSM оператори (базови станции)  Телеком оператори (централи и др.)  Интернет доставчици (центрове за колокация)  Електроразпределителни дружества (трафопостове и др.)  Вода и канализация  Други. Масовият подход към настоящия момент е използването на 24 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Цялостен контрол през единна система Security andvideo surveillance

Site access control

Water leak detection

Primary Power Management and Alarming

Battery backuppower monitoring Early warningsmoke and fire detection

Remote monitoring via the web

Intelligent hvac and critical environmental alarming

Fuel levelmonitoring


CMYK Фасилитис стр. 25

Сградна автоматизация конвенционални предимно алармени системи за регламентиране на достъпа и отделни, самостоятелни инсталации за локално известяване в случай на авария (наводнение, пожар и др.). В добрите случаи част от критичните сигнали достигат до една централна точка. Такъв подход води до редица неудобства и проблеми, за които са налични конкретни решения: Имайки предвид гореизложените ограничения и броя технологични помещения, измерващи се в хиляди за всеки оператор или електроразпределително дружество, става ясно, че има много възможности за подобрения и оптимизация. Конкретно решение за наблюдение и контрол на технологични помещения в България има развито и пуснато в пилотна реализация. Системата се базира на платформа на Шнайдер и в общия случай може да се разгледа на две нива:

Технологични помещения

Във всяко помещение (базова станция, централа, трафопост) на мястото на евентуално наличните алармена система, пожароизвестителен панел, система за детекция на вода и т.н. се поставя едно-единствено табло, в което е съсредоточена цялата функционалност: контрол на достъпа до помещението чрез идентификационни карти, следене параметри на микроклимат (t, rH), наличие на вода, пожар и т.н. Допълнително могат да се подключат измервания на електроенергията, топло-/студомери, ниво на гориво на дизел-агрегати и състояние на UPS. Локалната система комуникира с централното ниво посредством произволна IP свързаност (GSM/GPRS-модем, фиксирана линия, радиорелейна връзка и т.н.).

Диспечерски център

В централната локация се намира софтуерът за управление и наблюдение. Параметрите (температура, влажност и др.) и събитията (влизане, излизане, отпадане на захранване, пожар и др.) от всяко технологично помещение се обобщават и представят на карта на географската област, визуализираща всички наблюдавани обекти. В случай на неизправност или излязъл от границите си параметър диспечерите биват уведомявани чрез подходящи графични екрани и информирани в детайли. Допълнително от централната станция се конфигурират правата за достъп до всяко помещение или група помещения. Възможен е индивидуален и групов подход. Системата предоставя възможност за изготвяне на детайлни списъци с алармени събития и справки за произволни обекти и времеви периоди. Гъвкава справочна система позволява да се отсяват

конкретни събития или помещения с цел изолиране на всякакъв вид нередност или неизправност. Цялостната реализация на решението за наблюдение и управление на технологични помещения води до значителна оптимизация на работата и редуциране на загубите. Ефектите се дължат на:  Навременно известяване за възникнали проблеми, водещо до навременна реакция от страна на поддържащия персонал  Следене на консумациите на енергия и гориво. Статистики  Възможност за детайлно проследяване на влизанията и излизанията от помещенията. Пазене на архив и възможност за справки за изминал период  Възможност за акуратна и навременна промяна на правата за достъп на определено лице или група лица (например след извършване на ремонтни дейности на монтажната група се отнема правото за достъп до технологичното помещение). Концепцията и подходът при менажирането на голям брой технологични помещения драстично се различават от управлението на стандартен сграден фонд, което води и до нуждата от конкретни, специализирани решения.  Станимир МЕХАНДЖИЙСКИ, „Телелинк“

2$ $      

  $     # 30 1'0  11/ $  „   !” 2:      42   ;    #     " &   – - , %,       &    %  $ !  %" !      &           !  & 4 30 1'0  11/:  " #        $        (BMS)  "     %# !  $      &# ($   #&  " #    #   &   BMS                          ,    !    jobs@telelink.com - $   : . 02 - 970 4020 2 !     " &$     $              ,               .           !,   " #      ,  ,    ,     $ .    %#   &  ,       !      &   $ % . '           ,    ($      ((), +    -, ($     &  (((), /     $,   ! #  .       $            GSM   – '&, #            Vivatel, $"   $"   &   $ 0$, 1$ &  / .  &  $ #   "          &   Cisco Systems, Italtel, IBM, Motorola, Intracom.

АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 25


CMYK Фасилитис стр. 26

Сградна автоматизация

Решения за намаляване на енергийните нужди BMS за по-ефективно използване на енергията Основната задача, която се поставя за усъвършенстване на системите за контрол и управление в сгради, е да се увеличи обсегът на действие на системата

С

ИСТЕМИТЕ ЗА СГРАДНА АВТОМАТИЗАЦИЯ

(Building Management Systems - BMS) се превръщат в общоприета технология, използвана за контрол и управление на сградните инсталации при изграждане на нови търговски и административни сгради. Съществуващите здания също могат да бъдат модернизирани, като в тях се внедрят системи за автоматизация. Първоначално създадени главно за контрол и управление на климатични инсталации, съвременните BMS могат да интегрират управлението на буквално всички системи в една сграда.

Стратегии за оптимално настройване на BMS

Съвременните BMS могат да интегрират управлението на буквално всички системи в една сграда 26 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Съществуват няколко опции при специфицирането на системите за сградна автоматизация, а именно:  Каква стратегия за контрол и управление да се внедри  До каква степен на управление да се стигне  Какъв протокол за комуникация да се използва  Да се използват уеббраузър и интернет комуникация. Най-често използваните стратегии, използвани от BMS за по-ефективно използване на енергията, са: Планиране. Планирането е включването и изключването на съоръженията в зависимост от времето от деня, деня от седмицата, тип на деня или други променливи като атмосферните условия. Подобряването на плана на работа на съоръженията е една от найразпространените и ефективни мерки за енергоспестяване в обществени сгради. Опцията, наречена оптимален старт, която е характерна за всички системи за сградна автоматизация, може да доведе до намаляване на разходите посредством автоматично включване на системите не по-рано от необходимото в зависимост от вариациите на времето. Наблюдение. Наблюдението осигурява включването на отделните съоръжения само при нужда. То предпазва от вариации в програмирането на системата за контрол, които могат да предизвикат непредвидено пускане на съоръженията. Например един охладител и свързаните с него помпи

могат да преминат в забранен режим според времето от годината, когато външният въздух падне под определена температура или когато изискванията за охлаждане на сградата паднат под определен минимум. Рестартиране. Системите за отопление и вентилация обикновено консумират по-малко енергия, когато параметрите им са така настроени, че да отговарят на товара на сградата. Поради вариацията на този товар с промяната на времето използването на система за управление и контрол може да доведе до работа на съоръженията с по-голяма ефективност посредством автоматично настройване на тези работни параметри. Най-просто това се изпълнява при използване на пропорционален график на рестартиране, базиран на външната температура. Въпреки че този метод работи сравнително добре, е възможно да се използва и друг, по-добър начин на настройка, а именно рестартиране според сградния товар. Пример за работни параметри, които могат да бъдат рестартирани, са температурите на пресния и отработения въздух за вентилаторните системи. Директно цифрово управление. Директното цифрово управление се извършва от BMS. Преимуществото на този подход в сравнение с използването на конвенционално пневматично или електронно управление е, че в случая е възможно залагането на посложен алгоритъм на управление ПИД (пропорционално - интегрално диференциално) в компютърния код на системата за автоматизация. Поради сложността на този алгоритъм старите пневматични и електронни контролери използват само пропорционалната част на тази техника за управление, известна с невъзможността за сигурно поддържане на настроената температура. Ако се приложи правилно, ПИД управление може да доведе до енергоспестяване и подобряване на комфорта. Ограничаване на потреблението. Тъй като разходите за потребената електрическа енергия могат да достигнат до 40% или дори повече от месечните разходи на една сграда, целта на една система за сградна автоматизация е


CMYK Фасилитис стр. 27

Сградна автоматизация

Структурна схема на система за сградна автоматизация BMS - работна станция и мрежов сървър

Главен контролер

Internet

сензори активатори

контролери

да намали потреблението или да намали товара. Например, когато потреблението на енергия на дадено съоръжение достигне до предварително определена точка, BMS не му позволява да се товари повече. В сгради с електрическо отопление сметките за електричество могат да бъдат намалени, ако отоплението се включва сутрин за няколкочасов период, като се започва от най-студените помещения. Диагностика. Операторите, използващи BMS за мониторинг на информация като температура, осветеност и т.н. могат да използват тази информация за определяне на правилната или неправилна работа на съоръженията. Основната задача, която се поставя за усъвършенстване на системите за контрол и управление в сгради, е да се увеличи обсегът на действие на системата. Този проблем се решава по различен начин при модернизация на съществуващи и изграждане на нови сгради. При новите сгради, съоръжени съответно с нови BMS, някои от съоръженията са снабдени с вградени системи за управление, което улеснява работата на системата за сградна автоматизация. Връзката между системите за управление на отделните съоръжения и системи се осъществява посредством протоколи за комуникация. При извършване на модернизация на съществуващи сгради и внедряване на система за сграден контрол и управление е възможно да се получат известни затруднения. В някои случаи се оказва, че съществуващият хардуер ограничава обхвата, до който BMS осъществява управление на системите.

Браузър базиран интерфейс

наблюдават работата на системата през интернет посредством компютъра, на който е инсталиран уеббраузър софтуерът. Това позволява управлението на BMS на различни сгради от единствен компютър. Свързването на системата за сградна автоматизация към интернет й позволява да комуникира и извлича от интернет необходима информация, като например прогноза за времето. Възможно е и използването на интернет комуникационен протокол, наречен XML, който разширява възможностите за сградно управление по мрежата. Последното направление в развитието на BMS е използването на безжични мрежи. Въпреки че все още цената на безжичните устройства е висока, те стават все подостъпни и надеждни. Вече е факт и новият отворен комуникационен протокол ZigBee, посредством който е възможно изграждане на сигурни, нисковолтови, работещи в безжична мрежа продукти, предлагащи огромна гъвкавост. Все по-мащабното използване на BMS води до значително намаляване на разходите за електрическа енергия в сградния сектор, като в същото време позволява централизиран контрол и управление на всички сградни системи и подобрява тяхната оперативност, надеждност и гъвкавост.  Ива ПЕТРИНСКА, Полина ПЕТКОВА

Насоки за развитие и усъвършенстване на BMS

Уеббраузър интерфейс и интернет комуникация. Най-голямата стъпка в развитието на системите за сградна автоматизация след въвеждането на отворени протоколи за комуникация е въвеждането на уеббраузър интерфейси. Възможностите на уеббраузъра се проявяват посредством софтуерен пакет (който обикновено работи на специален уебсървър) или може да бъде вграден в главните контролери на BMS. Той позволява на потребителите да получат достъп и да АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 27


CMYK Фасилитис стр. 28

Сградна автоматизация

Възвращаемостта на ССА става все по-бърза Красимир Пунчев, управляващ съдружник в „Ню Систем“, пред „Фасилитис”

Красимир Пунчев

непрекъсваемо оматизация и резервно груп”. авт а адн сгр за а ият в компан ВМ “Финанс е управляващ съдружниксистем”, част от холдинговото дружество томатизация на “Ав “Ню ст ане лно анв циа ахр спе роз я, кт фи еле университет в Со елигентните сгради ия еск инт на нич Тех та на ера е к сф Възпитани нален живот е в сио фе про hnologies. му Tec т ng лия ildi Це Bu производството”. & Staefa и Siemens dis Lan , ин“ дж „Не в т и включва предишен опи

28 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008


CMYK Фасилитис стр. 29

Сградна автоматизация

К

акво представлява една система за сградна автоматизация (ССА)? - ССА е йера��хична система от три нива - ниво полева автоматика, ниво управление на процесите и операторско ниво. Функционирането на такава система е възможно с наличието на първите две нива:  ниво полева автоматика: сензори, вентили, задвижки, пресостати, термостати - всичко, служещо за набавяне на информация и за въздействието и управлението  ниво управление на процесите: това са контролерите, които служат за управление на процеса. Събраната информация от предното ниво се обработва от контролерите, те подават управление към съответните регулиращи органи, като това е необходимото ниво, за да може една ССА да функционира. Тук визирам основно управление на отопление, вентилация и климатизация, тъй като 70-80% от ССА е фокусирана върху тези елементи от сградата  третото ниво е операторското ниво, това е станцията със софтуера за визуализация, с който операторът интерактивно работи със системата. Във всяка сграда ли може да се проектира и изгради такава система? - От началото на тази година всяка сграда с квадратура над 1000 кв.м е задължително да бъде снабдена със система за автоматизация на отоплението, вентилацията и климатизацията, което е във връзка с енергийната ефективност на сградите. Ние като страна - членка на ЕС, сме подписали, че ще спазваме европейските норми и директиви за енергийна ефективност, тъй като вече глобалното затопляне е научен факт и светът се отнася все по-отговорно към този въпрос, а 40% от емисиите на въглероден двуокис идват от сградите. В момента тече програма за одит на съществуващия сграден фонд, като се започва с общинските сгради, правителствените сгради и промишлените сгради, като до 2012 г. всички сгради трябва да са минали одит и съответно да имат издаден документ за енергийна ефективност, като сградната автоматизация е част от енергийната ефективност. Ако някой притежател на сграда, строена например през 60-те години, реши да внедри система за автоматизация с цел да автоматизира някои процеси, при наличие на съответните системи доколко това би било възможно? И какви пречки стоят пред това, ако при строенето не е била предвидена система за автоматизация? - Ако говорим за така наречените ретро фит, най-критичното са трасетата, през които преминават кабелите, иначе няма проблем самите сгради да бъдат автоматизирани. За сгради, които са исторически паметници, прокарването на кабелни трасета наистина е проблем. Затова има разработени системи с безжични сензори, които са много приложими в такива сгради.

Правени ли са изчисления дали и с колко процента може да се намали консумацията на енергия, като се използва ССА? - Да, правени са, в Европа има такива изследвания. Консумацията на енергия може да се намали, като това зависи най-вече от предназначението на сградата. Сгради, които имат времеви цикли на ангажираност, като офис сградите, които са с работно време от 9 до 17 ч. или най- късно до 19-20 ч., след което се преминава на енергоспестяващ режим на поддържане на климата. В хотелите е по-различно, например наскоро направихме система за автоматизация в един хотел, която има пет нива на климат. Управлението на климат се осъществява директно от хотелския софтуер за резервации от компютъра на хотела, на който се правят резервациите, т.е. в момента, в който се резервира стаята, тя минава в друг режим. Такава зонираност при разлика на температурата от 1-2 келвина води до спестяване на енергия. Под голямо количество енергия разбирам над 10% на база месечна консумация на стаята. Офис сградите са с най-бърза възвращаемост, тъй като те имат много голям цикъл на неангажираност на сградата. При тях можем да говорим за 30-40% икономия на година на база инсталирана мощност.

Всяка сграда с квадратура над 1000 кв.м е задължително да бъде снабдена със система за автоматизация на отоплението, вентилацията и климатизацията

За колко време могат да се възвърнат направените инвестиции за автоматизацията на една сграда? - Това отново е свързано с типа сграда и нейното предназначение, но възвращаемостта също зависи от степента на автоматизация, т.е. дали всички енергоемки процеси са автоматизирани. Напоследък това е все по-трудно да се каже, защото цената на енергоносителите расте много, това е факт, който е видим, така че възвращаемостта става все по-бърза. Ако досега сме говорили за четири или пет години възвращаемост, сега може да говорим за период от три години за офис сградите. Какъв персонал е необходим за поддръжката на една напълно автоматизирана сграда? - Персоналът освен от системата за автоматизация зависи и от това как е структуриран процесът на поддръжка на системата, т.е. дали собственикът на сградата или фирмата, която поддържа сградата, иска да прави всичко от гледна точка на поддръжка със собствени сили, или иска да аутсорсва тези дейности. Например, ако имате ССА на сградата и имате договор за поддръжка с клаузи за аварийно повикване със специализирана фирма, персоналът може да е от техници, оператори на ССА. ССА стават все по-сложни, изискват все по-детайлизирано ноу-хау, аутсорсингът на тези дейности е и тенденцията. Така се минимилизира собственият персонал за поддръжка, т.е. необходимо е той да е обучен само за реакция и с договорите за поддръжка със самите фирми изпълнителки се получава по-бързо и качествено обслужване на £30 сградата.

Консумацията на енергия може да се намали, като това зависи най-вече от предназначението на сградата АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 29


CMYK Фасилитис стр. 30

Сградна автоматизация

Възвращаемостта... 29£ Естествено има и сгради със специфично предназначение, което изисква собствен персонал. Това са сградите, които изискват бърза реакция и където работата на системите е от жизнена важност за функциите на сградата. Тогава вече има смисъл да се инвестира в обучение на собствен персонал. ССА може ли да се управлява само от един оператор? Да, когато всичко се управлява от един човек, се действа много по-адекватно, защото той е много по-информиран и полесно се взимат правилни решения. Ако трябва да се говори за образование на хората, обслужващи ниво автоматика и управление на процесите, е необходимо да бъдат инженери, за да разбират процесите и същевременно да са технически грамотни.

30 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Предвижда ли се обучение на обслужващия персонал или обслужването се осъществява в реално време on-line от ваши специалисти? В момента на изграждането на системата и предаването й на клиента, ние документираме с екзекутивна документация какво сме направили. След това, за да я предадем в експлоатация на клиента, правим обучение на персонала, което е целенасочено към работата конкретно с тази система по начина, по който е създадена за сградата, на базата на документацията, която сме направили за нашата работа. Общо взето, цикълът е годишен, т.е. прави се обучение, което трае различен срок, поне два-три дни, в зависимост от обучаващите и системата. Поради това ние се опитваме максимално добре да документираме инсталацията и системите, които правим.  Интервюто взе Гергана МАТЕВА


CMYK Фасилитис стр. 31

Системи и решения

Адаптивни софтуерни системи „Немечек България“ предлага ефективни решения за управление на недвижимата собственост, връзки с клиенти и документооборот

А

КО ИНВЕСТИЦИЯТА В ПОСТРОЯВАНЕТО

на обекта е първата стъпка, 75 % от разходите са във втората - управлението на сградата. В последните години фокус на предприемачите бе построяването и продажбата на обекта. С насищането на пазара все по-важно става управлението на сградите. Голямо е и търсенете на специализирани системи за управление на бизнеса. В портфолиото на една от софтуерните компании в България, „Немечек“, откриваме гъвкави решения от този клас. FM Center - Система за управление на недвижимата собственост и активи FM Center е система с удобен потребителски интерфейс, изградена на модулен принцип, която може да се адаптира към различни бизнес модели и стратегии. FM Center контролира взаимоотношенията между собственици, наематели, управители на сгради и доставчици. Системата дава възможност да се изготвят анализи и прогнози за финансовата стабилност, бизнес моделите и очакваната възвращаемост на инвестициите, позволява достъп и извършване на всички възможни операции от всяка една точка. FM Center е приложима при управление на сгради под наем; хотели и комплекси; инвентаризация и амортизация; контрол на договорните отношения и управление на продажбите и контрол на активи в организации с много филиали. FM Center управлява над 500 000 кв.м площ в над 70 сгради.Официалните статистики сочат, че разходите, свързани с управлението на сгради, могат да бъдат редуцирани с повече от 35% при използване на информационни системи за управление. DocuWare - интегрирана система за

електронно архивиране и управление на документи DocuWare е система, която позволява да съхранявате в електронен вид всякакъв тип документи. Хартиените носители просто се сканират и влизат в електронен вид в така наречения in-basket, където се сортират и групират. Веднага след архивирането всеки документ става достъпен до всички потребители съобразно предварително зададените нива на достъп, като може да бъде разглежда�� едновременно от няколко потребителя. Към всеки документ могат да бъдат добавяни обяснителни бележки и коментари, като самият документ остава непроменен. Customer Center - система за управление на взаимоотношенията с клиенти Customer Center предоставя възможност за управление на връзките с търговци, партньори, доставчици, дилъри. Ежедневните задачи се контролират и разпределят през системата; инициират се проекти и се проследяват процесите. Customer Center идентифицира всеки клиент самостоятелно и помага да се изгради правилната стратегия за подход към него. Customer Center е подходящ за всякакви организации - от банки и предприятия до малки фирми и офиси. Общото между изброените решения е изключителната им адаптивност и гъвкавост. Водещо при напасване на системите към специфичните нужди на бизнеса са именно потребителите. Независимо дали ползва комплексен пакет от решения или отделна система, всеки потребител разполага с пълната гама функции на избраното решение, които сам управлява, и администрира в удобна защитена среда. 

„Немечек“ OOД 1202 София, ул. „Индустриална“ №11 Тел.: +359 2 9178 690 E-mail: office@nemetschek.bg

АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 31


CMYK Фасилитис стр. 32

Системи и решения

Възможно ли е да говорим безплатно „Спарки груп“ намалява разходите за телефония до 50 пъти с изгражане на единна комуникационна мрежа

О

СНОВАТА НА УСПЕШНИЯ БИЗНЕС ДНЕС

определено са комуникациите. Можете да си представите колко харчи за телефония една компания, която има седем офиса, три от които са в чужбина. Точно такава фирма е „Спарки груп“ - заводите в Русе и Ловеч, офисите в София, Берлин, Москва и Киев, и „Скорпион шипинг“ - отделна по своята дейност, но всъщност фирма, част от групата. Преди да сключат договор с „Теленова“ ООД за изграждане на единна мрежа на фирмата, „Спарки“ имаха следните комуникации:  централен офис Берлин - 50 поста, централа „Бош“, входящи линии ISDN PRI  офис София - 100 поста, централа NeXspan, входящи линии ISDN PRI, GSM Gateway  завод в Русе - 200 поста, централа NeXspan, входящи линии ISDN PRI, GSM Gateway  завод в Ловеч - 400 поста, централа Siemens, входящи линии ISDN PRI, GSM Gateway  офис Киев - в процес на изграждане, впоследствие - 20 поста, ISDN PRI  офис Москва - 100 поста, централа „Панасоник“, аналогови входящи линии  офис „Скорпион шипинг“ - 50 поста, централа NeXspan, входящи линии - 10 ISDN ВRI, GSM Gateway Всички международни междуофисни разговори минаваха през алтернативен оператор. В края на март „Спарки груп“ АД и „Теленова“ ООД сключиха договор за изграждане на единна комуникационна мрежа с единен номерационен план и споделяне на ресурсите. Целта беше намаляване на разходите при увеличаване на разговорите, както и получаване на пълна функционалност между всички абонати във фирмата. Основните разходни пера бяха междуофисните връзки, международните разговори и роуминга. За да се намалят тези разходи, специалистите от „Теленова“ предложиха проект за изграждане на единна, унифицирана телефонна мрежа, базирана на вече изградената такава между модерните централи NeXspan (Aastra Matra) на офисите на „Спарки София“, „Скорпион шипинг“ и завода в Русе. Към момента във всеки офис има телефонни централи тип NeXspan с GSM Gateways, SIP trunks към алтернативни 32 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

оператори и всички, свързани помежду си през IP VPN на фирмата. Всички се избират помежду си безплатно, с единен четирицифрен номерационен план и споделяне на всички функции, които имат модерните телефонни централи. Така например, ако директорът отиде да работи в друг офис на фирмата, той може да изтегли своя номер с всичките му права и ограничения (т.н virtual desking), като същевременно секретарката му ще продължава да филтрира разговорите му, независимо че физически се намира на 2000 км от него. На апарат, на който е изтеглил своя номер той може да наблюдава абонатите или външните линии, които си е програмирал в собствения офис, и да прехвърля, пренасочва и „обира” обаждания само с натискане на един бутон. Така „Спарки“ получиха пълна модерна функционалност и снижиха до нула междуофисните разходи за телефония. Посредством тази мрежа се реши и друг основен проблем - международните обаждания. В момента, ако някой от офиса в Берлин реши да се обади на клиент в България или Русия например, то той излиза през софийската или московската централа. Така неговият разговор струва един градски разговор, ако обаждането е в рамките на София или Москва - един мобилен разговор, ако е към мобилен абонат на съответната държава (поради наличието на GSM Gateway към централата) или един междуградски разговор на ниска цена поради наличието на директна SIP връзка с алтернативен оператор. Досегашният разговор беше международно обаждане и разликата в цената варира от 5 до 50 пъти! Друго основно разходно перо се явяват роуминг плащанията. Собствениците и директорите на фирмата постоянно пътуват между офисите. Клиентите и партньорите им не знаят къде се намират в момента и ги търсят на мобилните телефони на съответната държава. При тези разговори се плаща роуминг между 0.50 и 2 евро на минута. Как се избягват тези разходи с такава система? IP базираните телефонни централи поддържат SIP софтуерни телефони върху лаптопи и GSM телефони с операционна система. Това значи, че навсякъде, където има WiFi връзка (летища, хотели, кафета, обществени зони и др.), всеки с такъв


CMYK Фасилитис стр. 33

Системи и решения

IP базираните телефонни централи поддържат SIP софтуерни телефони върху лаптопи и GSM телефони с операционна система

Навсякъде, където има WiFi връзка ползвате пълната свързаност и възможности на централата.

Функционалната телефонна централа спестява пари Публичен оператор - БТК ISDN линии

Цифрови телефони за рецепция, телефонисти и мениджъри

GSM gateway Мобилни оператори LAN порт на централата PBX

IP -

SIP Алтернативни оператори

Аналогови телефони с CLIP - за стаите, офисите, апартаментите

LAN

Switch

Router

ISDN DECT или DECT over IP - за технически персонал

IP, SIP софтуерни телефони, CTI

телефон е потребител на централата си и ползва пълната й свързаност и възможности. В този смисъл, излизайки от офиса си в София например, може да пренасочи номера към своя лаптоп, GSM или GSM номер в съответната страна, където отива. Може да не отговаря на звъненето на своя телефон, а да връща обажданията през своя SIP софтуерен телефон. Може да работи от вилата си, от хотела, в който е командировка, от партньорски офис или отвсякъде, стига да има интернет. И то

DATA Server

може да го прави, знаейки перфектно, че има най-ниските (а в много случаи и безплатни) тарифи за всичките направления. В крайна сметка изчисленията показват, че бюджетният разход от 200 хил. лева за този проект ще се изплати за не повече от една година с тези темпове на комуникация. Нещо повече, договорът между двете фирми е за 12-месечно разсрочено плащане, което означава, че само от реализираните спестявания от комуникациите на „Спарки“ се финансират месечните плащания. 

IP WAN (отдалечени офиси)

LAN

Теленова гр. София 1330, жк „Разсадника“, бл. 9, партер тел. 02/8029029 e-mail: office@telenova.bg

АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 33


CMYK Фасилитис стр. 34

Аутсорсинг

Аутсорсинг на ФМ услуги Важен е икономическият ефект от аутсорсинга на услугите

А

УТСОРСВАНЕТО НА ЧАСТ ОТ УСЛУГИТЕ, извършвани от фасилити мениджъра на една компания, е както полезна, така и опасна задача. Използването на външни фирми и организации в работата на фасилити мениджъра може да спомогне за оптимизиране на разходите, по-добър контрол на дейността, по-добра организация и съответно по-добра услуга като цяло. Изборът на вида на аутсорсваната дейност и подборът на външната фирма са резултат на задълбочено анализиране и проучване като част от цялостния процес на оптимизиране на разходите и подобряване на организацията на работа. Най-често в бизнес сградите се доверяваме на външни изпълнители, когато става дума за почистване, но предпочитани за аутсорсинг са също охрана, поддръжка на сградната автоматизация, доставката на храни и напитки и други. В някои сгради 100% от услугите са поверени на външни фирми. Решението каква част от фасилити мениджмънта ще бъде поверен на компании подизпълнители зависи до голяма степен от вида на сградата, изискванията на наемателите, възможността за контрол, едновременна работа и координация при работа на различни изпълнители на едно и също място по едно и също време. От значение е, разбира се, и икономическият ефект от използването на външни услуги. В много случаи той е определящ при избора за аутсорсинг. Качеството на някои дейности, поверени на професионалисти, далеч надхвърля това на вътрешен екип, ангажиран с много други дейности по обслужване на клиенти, наематели и вътрешноорганизационни задачи поради факта, че е нецелесъобразно и неизгодно да бъде поддържана вътрешна структура за всички видове услуги. Много от дейностите по поддръжката на една сграда са с променливо натоварване в рамките на работния ден. Те изискват максимално усилие в рамките на няколко часа в различен часови диапазон, а наемането и обучението на собствен екип, който не може да бъде използван пълноценно в рамките на работния ден, е неефективно. Например в една сграда почисването е точно с такава нелинейна ритмика. Някои от фирмите наематели желаят почистването на офисите да става вечер,

34 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

след работно време, други - рано сутрин, а трети имат нужда от постоянно дежурен персонал. Това ограничава възможността за пълноценно натоварване на собствен екип, както и за контролирането му. Като прибавим и необходимостта от поддръжка на общите части на сградата - лоби, стълби, асансьори, прозорци, витрини, прилежащи външни площи, и като се замислим за различните машини и консумативи, необходими за почистването на всички тези части, става ясно, че наистина един външен доставчик на тази услуга би се справил далеч по-ефективно, особено когато взаимодействието между аутсорсинг фирмата и фасилити мениджъра е на ниво, а доверието е изградено в процеса на съвместна работа. Някои дейности се извършват един или


CMYK Фасилитис стр. 35

Аутсорсинг

Изборът на вида на аутсорсваната дейност и подборът на външната фирма са резултат на задълбочено анализиране и проучване

два пъти годишно, дори веднъж на две-три години и аутсорсването им е задължително - външно почистане на фасади и прозорци, боядисване, ремонт на покривни конструкции и др. Необходимостта от специализирана техника и персонал обуславя възлагането на тези услуги почти винаги на външни фирми. Разбира се, има и места, където аутсорсингът е почти невъзможен или поне в много тесни граници. Това зависи от вида на дейността на някои организации. Било поради изисквания за сигурност или поради спецификата на труд в дадена сграда, например хотел с 24-часов работен ден или фабрика с непрекъснато производство, фасилити мениджърът трябва да обучава и ръководи собствени екипи за повечето обслужващи дейностти, съпътстващи основния работен процес.

Време за реакция при авария, добре обучени професионалисти основата при избор на външен доставчик на услуга

При аутсорсването на дадена дейност от голямо значение е правилният и безпристрастен избор на външен изпълнител. Особено важен е задълбоченият подбор, когато се касае за жизненоважни системи на една сграда като ОВИ, електро, хидро, сградна автоматизация. Тези системи са сърцето на бизнес сградата и правилната им работа е от особено значение за цялостния микроклимат и комфорт на всички ползватели на съоръжението. Времето за реакция при авария, наличието на резервни части за най-важните елементи от различните системи, както и регулярната поддръжка и проверка на съоръженията от добре обучени професионалисти са в основата при избор на външен доставчик на услуга. Не без значение е ресурсът на фирмата: брой екипи, автомобили, наличието на специализирана апаратура за диагностика и ремонт. Какво би станало, ако сме един от многото клиенти и при възникване на аварийна ситуация трябва да чакаме идването на специалисти цял ден или повече въпреки договореното време за реакция само защото подбраната от фасилити мениджъра аутсорс компания за дадена услуга няма ресурса да покрие едновременно нуждите на няколко свои клиенти в извънредни ситуации… За някои стратегически процеси дори е възможно огранизирането на резервен вариант, т.е. да се разчита на услугите на две или повече външни фирми, така че в крайна сметка реакцията при необходимост да е осигурена. В заключение може да се каже, че аутсорсингът е много полезен за фасилити мениджъра, ако дейността е възложена на професионалисти с опит и капацитет, но може да бъде и много опасен, ако е направен прибързано и ако изборът на външни доставчици на определена услуга е повлиян от фактори като подлъгваща реклама, избор на доставчик на услуга с най-ниска ценова оферта, която е нереално ниска и други. Аутсорсването на услуги позволява на фасилити мениджъра да се съсредоточи върху глобалните процеси и да ги управлява умело, без да се налага да се отклонява с понякога досадни и рутинни ангажименти, които биха попречили за вземане на бързи и правилни решения.  Емил АТАНАСОВ АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 35


CMYK Фасилитис стр. 36

Аутсорсинг

Цялостен аутсорсинг Кpитичен поглед

М

ОТИВИТЕ ЗА АУТСОРСВАНЕ НА ПРОЦЕСИ

Компании, които развиват проекти с цел отдаване под наем, най-често прибягват до цялостен ФМ аутсорсинг

36 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

във фасилити мениджмънта са различни според целите на предприятието. Въпреки това може да твърдим, че в повечето случаи това са: 1. Надеждата да се реализират икономии главно от мащаба на възлагания на фирмата изпълнител. 2. Да се елиминират негативните последствия от върхови натоварвания, които не могат да се посрещнат адекватно заради липсата на допълнителни ресурси (били те човешки или материални). 3. Прехвърляне на голяма част от отговорността върху изпълнителя и по този начин обезпечаване на възможни бъдещи искове на собствените клиенти. 4. Прехвърляне на определени рискове върху изпълнителя. В зависимост от вида на компанията и нивото на собствения й фасилити мениджмънт пред нея изниква въпросът не само дали и кои услуги тя да възложи на външен изпълнител, но и дали да бъде реализиран и цялостен аутсорсинг на фасилити мениджмънта. При една такава стъпка освен рисковете, свързани с изпълнението на една определена услуга, тук биха могли да бъдат премахнати и всички рискове, свързани с работата с много и различни подизпълнители и, от друга страна, да се реализират икономии не само от мащаба на дадена услуга, но и от синергиите, които съществуват между някои различни ФМ услуги (процеси). За корпоративния ФМ тази възможност е почти изключена. Компаниите, които притежават сгради и съоръжения за собствени нужди, имат големи ФМ организации, чиято структура в повечето случаи е исторически обоснована. Наред с това тя има редица административни задачи, които не могат да бъдат възложени на външна фирма (или биха могли, но изключително трудно и с големи рискове). Логично е, че тези компании аутсорсват отделни или няколко ФМ процеса в пакет. Тези отношения с външни фирми се контролират от вътрешната ФМ организация, която носи и отговорността за цялостния успех на поддържащите процеси в предприятието. В големите корпорации процесите, свързани със сградите и тяхна собственост, са поети от собствена фирма за фасилити мениджмънт, която в повечето случаи е бивш отдел на фирмата. По този начин се прави опит да се поощри собствената организация да работи по-икономично и най-вече в конкуренция с другите ФМ компании на пазарни принципи. Позициите, имащи


CMYK Фасилитис стр. 37

Аутсорсинг отношение с административната дейност на компанията, остават обаче отдел в нея. Те контролират, от една страна, директно инфраструктурни процеси като пожарна и трудова безопасност, сигурност, кетъринг и т.н. и се явяват, от друга страна, клиент на дъщерната фирма за фасилити мениджмънт и наемател на дъщерната компания собственик. Друга е ситуацията при компании, които притежават сгради и/или развиват проекти с цел отдаване под наем. Доколкото тези компании нямат собствени такива ФМ организации и в повечето случаи нямат интерес да се ангажират трайно с даден проект, някои от тях смятат, че имат интерес да аутсорснат цялата „грижа” за своя имот и неговите потребители (техните клиенти/наематели) и да контролират единствено паричния поток. Точно към такъв тип клиенти са насочени концепциите за цялостен фасилити мениджмънт на много компании. Аргументи за такъв тип аутсорсинг са принципно икономиите от мащаба и ширината на предлаганите услуги, придобиването на (локален) know-how, елиминацията на върхови натоварвания и не на последно място предприемаческите рискове, свързани с координацията на значителния брой подизпълнители. Точно при този вид аутсорсинг се получават обаче и най-многото недоразумения. Много често се премълчават от страна на компанията, предлагаща услугата „цялостен фасилити мениджмънт”, редица недостатъци и рискове, свързани с ангажирането на една компания за ФМ. Най-значимият проблем тук е загубата на know-how и контрол върху процесите от страна на възложителя. Прехвърляйки цялата отговорност върху външния изпълнител, собственикът се оказва в зависимост от него. От една страна, изпълнителят може да прикрива некачествено извършване на услугите, от друга, да извършва или да възлага на трети изпълнители работи на цени над пазарното ниво. Ясно е, че във всеки бранш може да се натъкнете на черни овце. Проблемът в описания модел обаче е, че когато възложителят се сблъска с тези възможни проблеми, най-често е не само прекалено късно за корекции, но и тези много трудно биха могли да бъдат реализирани заради липсата или по-скоро заради вече загубения know-how. Нека да разгледаме най-типичните проблеми, с които може да се сблъска един собственик при цялостен аутсорсинг на своя ФМ и паралелно на това алтернативата, която би имал той. Един от главните мотиви за аутсорсинг на компаниите с голям сграден фонд е продиктуван от географското разположение на техните имоти, които не са концентрирани на едно място, а са разпръснати. Много от тях смятат, че чрез възлагането на ФМ на един „глобален играч” ще се постигнат икономии от факта, че този има филиална мрежа, която може да обслужва по този начин всички имоти, независимо къде са те. Това безспорн�� важи например за техническия мениджмънт, при

който водещ фактор за успеха са наличието на квалифицирана работна ръка, постоянно обучение на кадрите и наличието на нужната техника. Всички тези предимства касаят обаче единствено отделните услуги сами по себе си и не се отнасят за цялостния мениджмънт. В много случаи външните фасилити мениджъри възлагат услуги на дъщерни фирми съответно на цени над пазарното ниво. В Германия например ситуацията се усложнява от факта, че много от тези услуги се заплащат (или разходите за тях през годината се изравняват спрямо предплащанията на наемателя за същата година) на края на годината от наемателя и по този начин собственикът смята за ненужно да ги контролира. Тава, разбира се, е грешна позиция, тъй като клиентът и наемателят сравняват цялостните разходи за кв.м площ и съответно може да остане недоволен от резултатите, т.е. от продукта, които му се предлагат. Дори и да няма злонамерено възлагане на по-високи цени, сериозно трябва да се съмняваме в икономическата обосновка на възлагания, при които липсва мотивацията за икономии. Същото се отнася и за качеството. Чужд фасилити мениджър, който възлага услуги на трета страна може много лесно да прикрие лошото качество на определени услуги. По този начин недоволството при наемателя расте, без това да се регистрира от собственика. Тук отново можем да посочим липсата на мотивация при фасилити мениджъра не само да противодейства на такива вредни тенденции, но и да работи прозрачно спрямо своя възложител. Към тези две точки допълнително се прибавя и фактът, че в Западна Европа оперативните (обектови) фасилити мениджъри, работещи за фирми, предлагащи услуги в сферата на ФМ, са значително по-лошо платени от техните колеги, работещи за инвестиционни фондове, дивелопъри или други видове инвеститори. Разликите в заплащането е често над 100%. Оттук е и видно към кои фирми се насочват качествените специалисти. Друг проблем, свързан особено с възлагането на услуги с персонално интензивни дейности (охрана, почистване и т.н.), е, че рекламираното от повечето фирми глобално географско покритие на практика не се осъществява. Логично е тези фирми да набират този чак при наличието на такива. Проблемът идва от това, че тази работна ръка е вече обвързана с малки локални предприемачи, които я предлагат на големите ФМ фирми или в рамките договор за сътрудничество или след запитване. По този начин крайният потребител заплаща висока цена, продиктувана от няколкото посредника при възлагането. Едно от решенията на тези проблеми е включването на външен консултант, който да изпълнява ролята на вътрешния ФМ като контролен орган. Тук трябва да се обърне особено внимание върху независимостта на консултанта. Повечето консултантски фирми в Европа са дъщерни дружества на големите ФМ компании. Препоръчително е да бъдат оценени критично отношенията и връзките на избрания консултант в бранша.  Антон ГИНЧЕВ

В много случаи има редица административни задачи, които трудно биха могли да бъдат възложени на външна фирма

Факт Много мениджъри на големи инвестиционни портфейли в Европа в последните три години са изградили малки собствени ФМ организации. Тази тенденция може да се забележи не само по засиленото търсене на персонал от тези компании, но и по отказа им да се обвързват само с една компания за фасилити мениджмънт.

АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 37


CMYK Фасилитис стр. 38

Аутсорсинг

Започва процес на консолидация на пазара Нина Митева, изпълнителен директор на „Г4С Секюрити Сървисиз България” АД, пред „Фасилитис”

В

ие сте изпълнителен директор на една мащабна охранителна компания, как се справяте с конкуренцията в една напълно мъжка професия? - Както съм чувала, има само една фирма в България, която щастливо живее без никаква конкуренция и не само това, но и получава милиони долари годишна субсидия, за да продължи да работи - тази, която произвежда бактерията за киселото мляко. Всички останали, без значение кой е браншът, съществуваме в жестоко конкурентна среда. Това, че съм жена, не прави нещата нито по-прости, нито по-сложни. Да, признавам си, че съм чувствителна, емоционална личност, че съм изключително критична към себе си и че изстрадвам дълбоко всеки неуспех, но всичко това е само за лична употреба. Приемам конкуренцията за даденост. В тези условия решавам ежедневни проблеми, но се стремя да не губя визията си за пътя напред; ядосвам се всеки ден с грешки на хора, но не губя доверие в хората си. „Груп 4 Секюрикор“, чиято дъщерна компания е „Г4С секюрити сървисиз - България“ АД, е не само световен лидер в предоставянето на решения за сигурност. Това е модерна корпоративна структура с ясни правила и със стратегия за развитието си. Определям като предимство възможността да съм част от нея и особено много ценя придобитите в тези години знания и управленски опит. Какво е развитието на българския пазар на охранителната дейност през последните години? - Пазарът се развива динамично, като отражение на ръста на инвестициите и на растежа на БВП. По наши проучвания и анализи физическата охрана бележи годишен ръст 6-7%, т.е. аналогичен на ръста на БВП, докато охраната с технически средства и превозът и обработката на пари имат годишен ръст 10-15%. По официални данни на този пазар работят над 1200 лицензирани фирми. Ако приемем за летва оборот над 5 милиона лева, поголемите играчи се ограничават до 10-12. Това са фирми, които съществуват от началото или средата на 90-те години, предлагат различни услуги, но по правило развиват приоритетно определен сегмент.

38 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

В България все още няма действащи задължителни стандарти за осъществяването на услугите за сигурност, а това е особено важно при охраната с технически средства. Има признаци, че започва процес на консолидация на пазара, така както е в другите европейски страни

В началните години на развитието си те са разчитали предимно на доказани професионалисти, излезли от МВР или армията, но сега всички активно привличат млади хора и инвестират в развитието им. По официалните числа на НАП заетите в този бранш са около 60 000, но има данни, според които са поне два пъти повече. Навлизането на чужди инвеститори, увеличаването на броя на успешните български предприемачи, развитието на банковата система са все фактори, които правят нуждата от нашите услуги по-голяма. Естествен е стремежът на сериозните фирми в бранша да инвестират в оборудване, в технологии и в хората, с които работят. Можете ли да направите паралел между развитието на този пазар в Европа и у нас? - В България, както в повечето европейски страни, услугите за сигурност са поставени в ясна законова рамка. Това стана факт с приемането през 2004 г. на Закона за частната охранителна дейност. Той е несъвършен, разбира се, но установява определени правила. Както във всички европейски страни, фирмите от охранителния бранш участват в професионални сдружения. Така например ние членуваме в Националната асоциация на фирмите за търговска сигурност и охрана (НАФТСО), която е член на CoESS - eвропейската асоциация на национални асоциации на фирми за охрана. Аз самата съм член на комисията за социален диалог, която провежда заседанията си съвместно с представители на Европейската комисия и представители на синдикатите. Това, което ни прави различни и предизвиква учудване и коментар, е броят на фирмите с предмет на дейност услуги за сигурност - над 1200 лицензирани фирми, както вече споменах. Прибавете към това около 3000 звена за самоохрана, като част от фирми с друг предмет на дейност. Получава се картината на един изключително фрагментиран пазар, който тепърва ще се преструктурира. Друга съществена разлика се състои в това, че в България все още няма действащи задължителни стандарти


CMYK Фасилитис стр. 39

Аутсорсинг за осъществяването на услугите за сигурност, а това е особено важно при охраната с технически средства. Какви са промените в охранителната дейност след влизането на България в ЕС? - Изтеклото кратко време от влизането ни в Европейския съюз ни даде възможност да загубим заблудата си, че автоматично нещата ще станат подобри. В някои отношения стана и потрудно. От една страна, наличието на евтина работна ръка в България е една от причините за насочване на чужди инвестиции у нас, от друга страна, породената нужда от работници, заедно с продължаващата емиграция, води до жестока липса на хора както в сегмента на висококвалифицирания труд, така и в този на нискоквалифицирания и в крайна сметка до повишаване на цената на труда. Ако има нещо добро в този процес, това е, че ще намаляват фирмите, които предлагат услугата на дъмпингови цени. Има и признаци, че започва процес на консолидация на пазара. За пример ще си послужа с факта, че има над 400 фирми с предмет на дейност мониторинг и реагиране на алармени системи, познати с името СОТ с различни добавки към това съкращение. Голяма част от тях работят с техника от началото на 90-те години и собствениците им не са склонни да инвестират в ново оборудване и технологии. В момента, в който стандартите за оборудване и за осъществяване на охрана с технически средства станат задължителни, картината ще стане друга. Тези фирми по един или друг начин ще изчезнат от пазара. Те още сега имат сериозна конкуренция в лицето на IT фирми, които намират охраната с технически средства за посока с голям потенциал за развитие.

Нина Митева

из България” АД. „Г4С секюрити сървис компания „Група 4 на р то рек ди н еле родната е изпълнит дружество на междуна на решения за сигурност. Фирмата е дъщерно то ане лаг ед пр в ана оти в зир Секюрикор“, специали повече от 430 000 души персонал и раб а гария” им Бъл “ из кор вис ри юрити сър „Група 4 Секю континента. „Г4С сек ия над 100 страни на пет 1993 г. и е носител на първия за Българ анията от мп ия Ко 5. гар 00 Бъл в 1:2 и 00 от а ISO 27 АД раб ост на информацият областта сертификат за сигурн сто от пазара на аутсорсинг услугите в на и. 20 ат зо ком бли и бан а и жв ци слу то об ението на парични по на охраната и управл

Кой сектор на охраната е развит найдобре в България? - Като численост на персонала и като брой на фирми - физическата охрана. Пълна магия е как все още част от тях са в състояние да работят на цени около минималната заплата. А се очаква, че трябва да правят разходи за екипировка, за униформи, за обучение. С голям потенциал за развитие е т.нар. билдинг мениджмънт секюрити като следствие от бума на строителството и свързаното с него развитие на фасилити мениджмънта. В идеалния вариант това е пълно решение - от проектирането и изграждането на системите, до интегрираното им функциониране и управление. Въпреки всички проблеми на охранителния бизнес оптимистичен факт е стремежът на част от фирмите да предоставят решения за сигурност на своите клиенти, да интегрират физическата охрана с технически системи, да инвестират в нови технологии.  Интервюто взе Гергана МАТЕВА АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 39


CMYK Фасилитис стр. 40

Аутсорсинг

Професионално почистване в болници Хигиената в болницата задължително трябва да бъде на най-високо ниво Основната цел на професионалното почистване и дезинфекция е да прекъсне веригата на разпространение на инфекцията Като част от ФМ професионалното почистване може да подобрим състоянието на болниците от гледна точка на хигиената

40 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

П

ОЧИСТВАНЕТО И ДЕЗИНФЕКЦИЯТА в

болниците е високо отговорен процес, пряко свързан със здравето на пациентите, медицинския екип, обслужващия персонал и посетителите. Огромен е броят на хората, които получават вътрешноболнични инфекции в резултат от престоя си в болниците. Тези инфекции трябва да се регистрират, контролират и ограничават. Те увреждат допълнително здравето на хората и увеличават престоя им в лечебното заведение. За допълнителното лечение са необходими извънредно време, медикаменти, специалисти и финансови средства. До три пъти се оскъпява лечението на пациент с вътрешноболнична инфекция. Основната цел на професионалното почистване и дезинфекция е да прекъсне веригата на разпространение на инфекцията. С правилен подход постигаме поздравословна среда, добър естетически вид и опазване на околната среда. Когато обсъждаме въпроса за професионалното почистване в болниците, трябва да поставим няколко важни уточнения: 1. Ние говорим за настоящите условия в България - състояние на материалната база на болниците, изключително ограничен финансов ресурс, преобладаваща държавна собственост, липса на критерии в областта на хигиената, липса на know-how. 2. Разбирането в болниците за хигиена е свързано преобладаващо с дезинфекцията. 3. Почистването като процес е пренебрегнато. 4. Минимално е използването на професионални продукти за почистване и дезинфекция. 5. Съвременни системи и технологии за професионално почистване и дезинфекция почти не са въведени. 6. Липсва персонал за тази дейност.


CMYK Фасилитис стр. 41

Аутсорсинг 7. Липсва професионално обучение на персонала. 8. Специализирани фирми работят в не повече от 5 болници в страната. 9. Все още процесът по професионалното почистване на болници не се разглежда като комплексна система, свързана със съвременните методи и технологии, планирането на дейността, бюджетирането и организацията на процеса като цяло. Като част от целия процес на ФМ професионалното почистване може да подобри състоянието на болниците от гледна точка на хигиената. Важно е да се определят правилно критериите за дейността, както и да се разпределят по-добре отговорностите. Важни фактори са постигането на оптимален финансов бюджет и възможността да се сключват дългогодишни договори за почистване с болницата. С договор за една година е изключено една фирма да направи необходимите инвестиции и да постигне професионално ниво. Трябва също така да се потисне факторът цена при избора на подизпълнители, тъй като фирма, която предлага ниска цена за извършване на професионална услуга, в повечето случаи има ниски компетенции, неподходящо оборудване и неквалифициран персонал. Нашият бизнес сектор не е достатъчно подготвен за тази специфична дейност, но може да започне с възлагането на определени дейности с по-нисък риск и постепенно разширяване на отговорностите при добро сътрудничество между възложителя и изпълнителя.

Каква е международната практика

Една много малка част от фирмите, извършващи професионалната услуга за почистване, са специализирани в областта на болничната хигиена. Това означава, че имат необходимите теоретични знания, практически умения, работят с професионални продукти и машини, персоналът им има съответната квалификация и предварително обучение (без квалификация и предварително обучение кандидатите не постъпват на работа в болница, което е важно и за тяхното здраве). Само малка част от специализираните фирми почистват и дезинфекцират рискови зони, операционни и специални помещения. В различните европейски страни процентът на болниците, ползващи ФМ услуги, е много различен.  Даниела ПЕТКОВА, Председател на Асоциацията на фирмите за професионално почистване и техника в България АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 41


CMYK Фасилитис стр. 42

ФМ в мол

ФМ пътят към успешен мол Ключови моменти за доброто управление на търговски центрове Съвременният търговски център трябва да бъде проектиран много внимателно и добре управляван след това, за да има добра възвращаемост на инвестициите

42 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

И

НДУСТРИЯТА НА ТЪРГОВСКИТЕ ЦЕНТРОВЕ

е доста конкурентен и комплексен пазар. В литературата зад понятието мол стои „концентрация на магазини и други търговски предприятия, които имат отделни собственици”. От деня на неговото построяване той се превръща в златна мина от благоприятни възможности за различни типове бизнес. Съвременният търговски център трябва да бъде проектиран много внимателно и добре управляван след това. За да бъде успешно експлоатиран един мол, са необходими следните изисквания, свързани с неговото проектиране:  Непрекъснато екектрозахранване със 100% резервиране  Подходяща отоплителна и вентилационна система  Пожароизвестителна и пожарогасителна инсталация  Специално предназначена охранителна система  Подходяща канализационна система  Озвучителна инсталация  Евакуационно осветление във всички зони  Тоалетни отделни за посетителите и обслужващия персонал  Ръководство на сградата, както и на всеки отделен етаж  Табели за насочване на хората към ескалаторите, асансьорите, тоалетните, аварийните изходи и др. За да бъде ефективно управлението на един търговски център, е необходимо наличието на добър екип от мениджъри. Компаниите, които се занимават с управление на моловете, обикновено аутсорсват много от експлоатационните процеси на компании за фасилити мениджмънт, като например паркингите, охраната, поддръжката на различните инсталации, почистването, както и управлението на разходите. Най-общо казано, фасилити мениджмънтът е насочен към интеграцията на хората, местата процесите и технологиите в сградата. Той също така е отговорен за оптималното използване на ресурсите, за посрещането на нуждите на организацията.

Моловете не са просто места за пазаруване, своето свободно време


CMYK Фасилитис стр. 43

ФМ в мол

Управление на инфраструктурата

Инфраструктурният мениджмънт засяга управлението на сградния фонд, който е предоставен за ползване на наемателите. Това включва осигуряването на качествена електрическа енергия, вземането на мерки за безопасност в случаите на аварийни ситуации и разрешаването на различни проблеми, свързани със сигнализацията, водоснабдяването, здравеопазването и т.н. (фиг. 1). Това са основните удобства, от които всеки наемател би се заинтересувал в един търговски център. Мениджмънтът на инфраструктурата включва също така и управлението на риска, като например крайно необходими мерки за сигурност, изправността на активите и проверки на околната среда, както и евакуационни обучения в случай на извънредни ситуации.

Много от експлоатационните процеси в управлението на моловете често са обект на аутсорсинг, като например паркингите, охраната, поддръжката и почистването

Управление на околната среда

Цялостният търговски опит показва, че консуматорите са важен фактор за успеха на един мол. Управлението на атмосферата включва мениджмънта на парковете, фонтаните и цялостния вид на един търговски център. Моловете не са просто места за пазаруване, те са също така и места, където хората прекарват своето свободно време. Тучната зеленина, удобните седящи места с красиви гледки, наличието на заведения за консумация на храни и напитки във и извън сградата на търговския център благоприятстват за увеличаването на посещаемостта.

Управление на трафика

те са и места, където хората прекарват © Красимир Юскеселиев

Менажирането на трафика включва управлението на човекопотока в мола и управлението на паркинг пространствата. Управлението на човекопотока включва управлението на тълпата в оперативните части на търговския център. Потокът от хора е свързан с дизайна на самия мол и пространственото разположение на наемателите. Например моловете с форма на звезда биха имали проблем с образуването на тълпа в центъра, защото всички трябва да минат оттам, за да успеят да се придвижат от единия до другия му край. Моловете с кръгъл дизайн, от друга страна, не биха имали този проблем. Те биха имали по-малко стълкновение на хора и по-добър пешеходен поток. Управлението на паркинг пространствата включва осигуряването на достатъчен брой паркоместа, както и необходимо пространство за маневриране. За да бъде един мол успешен, т.е. да привлича търговците на дребно и посетителите, от особена важност е професионалният фасилити мениджмънт. Пазарът на търговски центрове е доста конкурентен. За да се примамят търговците и посетителите към даден мол, управителите трябва да са сигурни, че се следват най-добрите практики на пазара, най-вече в сферата на фасилити мениджмънта.  Полина ПЕТКОВА АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 43


CMYK Фасилитис стр. 44

ФМ в МОЛ

Подготовката за шопинг ФМ в моловете трябва да започне от фаза проектиране и строеж

С

ИЛВЪРБЪРН, НОВИЯТ ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

в Глазгоу, отвори врати на 25 октомври 2007 г. Развитието в Глазгоу определено повиши имиджа на града и със сигурност говори за състоянието на пазара в Шотландия. Компанията MacLellan Retail Services е отговорна за много от ФМ услугите, които се предлагат в района. В началото на 2007 г. тя подписа тригодишен договор на стойност 9 млн. лири със CB Richards Ellis и Retail Property Holdings Limited за осигуряване на ФМ услуги. Сега, с повече от 95 магазина, 13 кафенета, ресторанти и барове, клиентите се радват на разнообразие в пазаруването и отдиха. Търговската среда може би е сред най-бързо променящата се и с най-различните условия. Тук външният вид е много важен и има директно влияние върху крайния бюджет. MacLellan предоставя интегрирани решения за много магазини и търговски центрове в Обединеното кралство и управлява 2800 обекта, включващи 19 търговски центъра, което прави общо 4 347 000 кв.м. MacLellan като част от Interserve продължава своя път през търговския сектор, осигурявайки услуги от дизайн и строителство до изпълнение и поддръжка. Работата на MacLellan в „Силвърбърн” включва неща, които не могат да се видят от купувачите, като отопление и вентилация, управление на отпадъците, рециклиране и почистване. Също така и забележимите фактори - информационните бюра, безопасността, паркингите и услугите на клиенти с ограничена подвижност. От момента, когато посетителите влязат, до излизането им от MacLellan са осигурили услугите, правещи идеален всеки сантиметър от „Силвърбърн”. Въпреки че търговският център отвори врати едва през октомври 2007 г., договорът на MacLellan започна от февруари, още в процес на строеж. Тогава екип от специалисти беше натоварен със задачата да осигури преминаването от строеж в действителност. От началото MacLellan започна да прилага своята програма OPTIMA. Тя успешно свързва хора, процеси и технологии в един модел, измислен, за да подобри търговската среда. В него се включват доставките, счетоводството, поддръжката, бързите и точни процедури и отговорната работна сила. Прецизните системи на OPTIMA осигуряват възможност за разширяване на дейностите и добавят към печалбата на търговския център. Програмата гарантира отлично качество, гъвкавост, отговорност, постоянно развиваща се култура и спокойствие на клиентите. Центърът не е само за пазаруване; неговото развитие позволява полза и за обществото, и 44 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Търговската среда може би е сред най-бързо променящата се


CMYK Фасилитис стр. 45

ФМ в МОЛ

Работата на MacLellan в „Силвърбърн” включва неща като отопление и вентилация, отпадъците, рециклиране и почистване

за околната среда. Още от началото MacLellan работи заедно с изпълнителните агенции на „Силвърбърн”, за да направи центъра част от обществения живот. Всички свободни работни места бяха ясно заявени и кандидатите бяха избирани въз основа на техните мотивация, разбиране, знание и култура. Обучение беше предоставено на персонала, наброяващ 120 души. Всеки от тях получи специална тренировка за това как да се справя с работата си. 30 служители завършиха курс за първа медицинска помощ, а 20 бяха научени да работят с дефибрилатори. Персоналът също така имаше полза от обучението по COSHH (контрол над вредни за здравето вещества). В подготовка за новата си работа персоналът премина през специална програма „Духът на „Силвърбърн”, която осигурява най-доброто възможно ниво на обслужване, очакващо се от един основен търговски пункт. Във всички стадии на програмата служителите даваха своите идеи и част от тях бяха внедрени в тренировката. Униформите са произведени по размер на всеки от служителите. На всеки от тях беше раздаден наръчник как да поддържа безупречен външен вид, важен за възприемането от клиентите. Здравето и безопасността са много важни в търговския сектор, защото това е област на всякакви възрасти - от най-малките до доста възрастните. Всички трябва да могат спокойно да пазаруват, затова стандартът трябва да е на високо ниво по всяко време. Например в часовете с повече клиенти почистването трябва да се извършва почесто. MacLellan установи връзки с полицията и сега в търговския му център има дежурен служител, който винаги е готов да помогне при нужда. Както се спомена вече, MacLellan искаше търговският център да е природосъобразен. Затова беше поставена цел за рециклиране на 60% от отпадъците, включващи не само тези на клиентите, но и на магазините, ресторантите и кафенетата. Почистващи продукти на базата на ензими вместо на химикали се използват за поддръжка на тоалетни подове и други места в търговския център. Екипът на MacLellan работи по най-високите възможни стандарти за чистота и е на път да бъде провъзгласен за учебен център на Британския институт за наука по чистотата (BICS). За подкрепа на стратегията за корпоративна социална отговорност MacLellan е установила връзка с Комитета по сигурност и безопасност на Глазгоу. Те не само предлагат помощ срещу антисоциално поведение, но и ръководят няколко природосъобразни програми. MacLellan работи с тях за подкрепата на програмата за чист град, бореща се срещу графити и изхвърляне на отпадъци насред Глазгоу. Седмица преди отварянето на търговския център MacLellan направи събрание на персонала, за да ги поздрави за работата им досега и да им помогне да разберат важната си роля в бъдещето на търговския център. Въпреки че схемата работи отлично и отзивите на клиентите и обществото са много добри, мотивацията и процесът на обновяване не намаляват, а се увеличават.  „Фасилитис” АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 45


CMYK Фасилитис стр. 46

ФМ в мол

За първия посетител цялата технология трябва да функционира 100% Станислав Шворчик, мениджър на „Ривола България“ ЕООД, пред „Фасилитис”

К

аква е спецификата на фасилити мениджмънта в мол? - Фасилити мениджмънтът в търговските центрове премина през последните десетилетия изразително развитие във всички области. Може да се каже, че се учиха всички участващи страни - собственици, проектанти, строителни фирми, наемащите ги, а и самите клиенти. Предвид това, че под понятието facility management са включени повече дейности, ще се спра на три области, които са включени в него - охрана, поддръжка и почистване. От гледна точка на собственика съществуват два основни варианта. Първият вариант е той самият да осигурява със собствени работници и служители всички необходими услуги. Втората възможност е да сключи договор за тези услуги с дружество, което професионално се занимава с управлението на недвижими имоти. Двата начина имат своите привърженици и противници, също както имат своите предимства и недостатъци. В първия случай се поставят високи изисквания към професионалното запълване на структурата за техническо обезпечаване на всички нива от техническия мениджър до техника, охранителя или чистачката. Оперативно могат да се извършват намеси в работата на отделните звена и пряко да се ръководи и влияе тяхната дейност. Всички разходи са под пряк контрол и е възможно да се реагира на всички нововъзникнали ситуации. Срещу това се поставя необходимостта от следенето на всички промени в законодателството от областите, които са във връзка с работата на центъра. Във втория случай собственикът или упълномощеното от него управляващо дружество оставят в структурата си само технически мениджър като контр��лен и организационен елемент, а за предоставянето на всички услуги си наема специализирани дружества при 46 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

По чистотата можем да преценим визуално качеството и обхвата на услугите, които предоставя даденият търговски център

Инж. Станислав Шворчик

предварително определени условия. В тази точка стигаме пряко към отговора на вашия въпрос. Търговският център е публично място, на което се срещат множество от хора. За службата по безопасност от това произтича, че заетите в нея трябва да бъдат не само професионално способни и почти невидими. За разлика от охраната на други обекти те трябва да умеят да комуникират с хората и да бъдат в състояние много дискретно и ненабиващо се на очи да намират решение на евентуални спорове и събития, които възникват в центъра ежедневно. Силен акцент се поставя и на облеклото и вида на отделните членове. Следващата видима съставка е службата по чистотата. Можем да кажем, че и въз основа на нейната дейност, колкото и да изглежда това комично, можем визуално да преценим качеството и обхвата на услугите, които предоставя даденият търговски център. За разлика от членовете на безопасностните и почистващи звена в центъра почти няма да срещнете работници от поддръжката като третата съставка, която осигурява дейността. £48

ситета по екомуникация в Универ лина. В периода Тел т ос лн иа ец сп л ши град Жи е завър уникации в словашкия транспорт и телекомл ръководни позиции в управлението на хия. 2002 - 2006 г. е заема тта на редица търговски центрове в Че ния па ос йн ком де а (Ryvola), чешк поддръжката и 07 г. ен мениджър в „Ривола” От 2006 г. е проект и мениджмънт, чийто собственик от 20 чик е ор лит си Шв фа ж. за технически тази година ин то е ния. От средата на насам е ISS Global, Да лгария“ ЕООД, един от проектите на коя Бъ ла я. во фи „Ри мениджър на нта в мол - Со фасилити мениджмъ осъществяването на


CMYK Фасилитис стр. 47

ФМ в мол

© Цветелина Ангелова

АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 47


CMYK Фасилитис стр. 48

ФМ в мол

За първия посетител... 46£ При отварянето на вратата за първия посетител цялата технология трябва да функционира на 100%. Ремонтите и техническите намеси трябва да протичат извън работното време и не би трябвало изобщо да се намесват и да смущават ежедневната работа на центъра. Доколко е важно според вас фасилити мениджмънтът на една сграда, например мол, да е отделен в самостоятелно звено? - Не мога напълно да се съглася, че фасилити мениджмънтът е самостоятелна единица. Центърът работи като компактна цялост и тук е много важна комуникацията и съдействието между отделните съставки и ръководството на центъра. Колко често срещате елементи в дизайна на подобни сгради в Източна Европа и България, които да подпомагат енергийната ефективност и дейностите по фасилити мениджмънта? - Днешното време изправя едно до друго привидно несъвместими изисквания. От една страна, това е висш комфорт за посетителите, от другата страна са икономиите и понижаването на всички разходи. Проектантите се стараят тяхното „чедо“ да бъде оригинално и еднозначно да се откроява по отношение на останалите проекти в дадената област. Срещу това се поставя стремежът на инвеститорите за ефективно изразходване на средствата по строежа. Ние, в качеството ни на дружество, специализирано в техническата дейност по центъра, сме много доволни, когато можем да започнем работата си три до шест месеца преди деня на отваряне на центъра за обществеността. В тази фаза все още сме в състояние да оценим проекта от експлоатационна гледна точка и да дадем на собствениците идеи, които в бъдеще могат до значителна степен да икономисат експлоатационни разходи. От гледище на потребление на енергия можем да кажем, че всеки център се държи приблизително еднакво. Потреблението на енергия ден след ден копира същата крива. Сутрин при отваряне светват всички осветителни тела в общите помещения, при отделните наети пространства и чак до времето за затваряне се държи на същото ниво. Друга съставка, която изразително влияе в течение на деня върху потреблението на електрическа енергия, е охлаждането. 48 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Изискванията възникват от две страни. В летния период, разбира се, това е високата външна температура. Освен това се добавя и топлината от източниците на светлина и от самите посетители на центъра. Потреблението на топлина е сезонен въпрос и зависи от възможностите и от проекта дали топлината ще се получава в собствено котелно, или ще се присъедини към доставките на топлина чрез обменна станция от топлофикацията. От нашия опит мога да кажа, че в днешно време само по изключение се срещаме със ситуации, при които сумата, отделена от бюджета за интелигентно управление на сградата, е била пропусната. И трябва да подчертаем, че нейният размер в сравнение с общите разходи по изграждане на обекта е минимален. Годишното нарастване на цените на енергията, които пряко или непряко участват в размера на експлоатационните разходи на самия център, оставя бръчки по челата и на експлоатиращите центъра, и на наемащите го. Енергийната ефективност е еднозначно неизбежен приоритет. Кои са най-честите проблеми, с които се сблъсквате при осъществяване на фасилити мениджмънта? - Това е много чувствителен въпрос. От гледна точка на клиента естествено става дума за чистота и безопасност. Що се отнася до техническите проблеми, с тях посетителите почти не се срещат и те ги засягат само в минимален размер. На собствени ресурси ли разчитате или имате контрактори, на които сте аутсорснали част от фасилити мениджмънта? - Цялата редовна поддръжка и действията по инсталираната технология в отделните обекти, които са под наше управление, се извършва от собствени работници и служители. Те редовно участват в обучения и професионалният ръст е един от основните принципи на нашата дейност. Спецификацията на отделните сервизни дейности се извършва на базата на получената проектна документация и също на предадените експлоатационни ръководства. За определено специализирани работи, ревизии и сложни ремонти използваме опита на производителите и оторизираните фирми, инсталирали отделните технологични устройства.  Интервюто взе Ясен ДИМИТРОВ

Търговският център е публично място, на което се срещат множество от хора

Охраната трябва да умее да комуникира с хората и да бъде в състояние дискретно да намира решение на евентуални спорове и събития


CMYK Фасилитис стр. 49

ФМ в мол

!ÌÂÊÇÈÐÉÇÄÆÇÉÆ¿Á¿×ÇÞÒÐÎÄÔ

В още по-добра форма с Вашия личен треньор по бизнес английски

#VTJOFTT Spotlight "ULGARIANEDITIONOF"USINESS3POTLIGHT

ÊÁÀÏÍÈÝÌÇÝÊÇ

#64*/&444,*--4

#FUUFSQSPKFDU NBOBHFNFOU 1BHF

*/5&3$6-563"$0..6/*$"5*0/

8PSLJOHXJUI 4PVUI,PSFB 1BHF

$"3&&34

8IPBSFUIFCFTU FNQMPZFST 

#VTJOFTT 4QPUMJHIU 1BHF

QMVT

®Ï¿ÉÑÇÖÄÐÉÇÒÎÏ¿ÅÌÄÌÇÞÐ"USINESS3POTLIGHT

Business Spotlight Plus ще излиза с всеки брой на списанието. Съдържа упражнения, свързани с отделните теми и служи за задълбочаване на практическите езикови умения.

70$"#6-"3:

*OTVSBODF QPMJDJFT

!ÌÂÊÇÈÐÉÇÄÆÇÉÆ¿Á¿×ÇÞÒÐÎÄÔ

#VTJOFTT Spotlight

-"/(6"(&5*14 "ULGARIANEDITIONOF"USINESS3POTLIGHT

#FUUFSQSPKFDU NBOBHFNFOU 1BHF

$IBJSJOHNFFUJOHT NBOBHJOHQSPKFDUT

*/5&3$6-563"$0..6/*$"5*0/

 .FFUJOHTLJMMT O 'JOBODJBM&OHMJTI O

#64*/&444,*--4

8PSLJOHXJUI 4PVUI,PSFB 1BHF

$"3&&34

O

8IPBSFUIFCFTU FNQMPZFST 

7PDBCVMBSZQVMMPVU -FHBM&OHMJTI 8)"5 O 5IFKPCEPDUPS 1BHF

O

#64*/&44&/(-*4)

-"/(6"(&5*14  .FFUJOHTLJMMT  'JOBODJBM&OHMJTI

O O

O O O

$6-563&$03/&3

4PVUI,PSFB QBTUBOEQSFTFOU

ÊÁÀÏÍÈÝÌÇÝÊÇ

#64*/&444,*--4

7PDBCVMBSZQVMMPVU -FHBM&OHMJTI 5IFKPCEPDUPS

)33. 

:063&"--: /&&% 1BHF

)33. 

#64*/&44&/(-*4)

8)"5 :063&"--: /&&% 1BHF



1-64FBUJOHPVUJOSFTUBVSBOUTBOE BQSPHSFTTUFTU

 ÄÆÎÊ¿ÑÌÍÎÏÇÊÍÅÄÌÇÄÌ¿#VTJOFTT4QPUMJHIU

Списание „Business Spotlight“ можете да закупите в следните книжарници: Хеликон, Пингвините, Ciela Книгомания и Booktrading. За да направите своя абонамент: АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 49 обадете се на тел: 02/937 63 49; посетете: www.economedia.bg; изпратете e-mail на: abonament@economedia.bg


CMYK Фасилитис стр. 50

Пазари

Пазарът на търговски площи в Сърбия През 2007 най-активен бе пазарът на молове

П

АЗАРЪТ НА МОЛОВЕ В СЪРБИЯ ЗАКЪСНЯВА

с повече от година спрямо пазара у нас, който все още е далеч от насищане. Този сектор е привлякъл голям интерес както на чуждестранни, така и на вътрешни инвеститори, но за разлика от България у съседката ни преобладават инвестициите на местни структури. Според Деян Рачич, директор на „Делта риъл естейт“ - Сърбия, причината за преобладаването на местни инвеститори е в това, че възвращаемостта от проектите не е пропорционална на сравнително високите рискове. Основните центрове на развитие и изграждане на молове в Сърбия са Белград, Нови Сад и Ниш. През последната четвърт на 2007 г. в Белград бяха открити няколко шопинг центъра, което според доклада на „Колиърс” (Colliers International) за първата половина на 2008 г. е увеличило търговските площи от този род със 70 хил. кв.м. Първият мол - „Делта сити”, който е отворил врати в началото на ноември миналата година, се радва на голям успех, отчитайки над 2 млн. посетители само за първите два месеца на работа. Също така през 2007 г. и началото на 2008 г. бяха открити и молове в Нови Сад и Ниш, като се очаква още до края на годината да отворят врати още шопинг центрове. Главна предпоставка за развитието на пазара в Сърбия бе недостигът на качествени търговски площи, което склонява техните нови наематели да плащат все по-високи наеми, за да получат централни места и да запазят присъствието си на пазара. Според доклада на „Колиърс” в края на 2007 г. отдаваемите ритейл площи в центъра са се оказали крайно недостатъчни, за да удовлетворят голямото търсене. Получаването на търговски площи на главната пешеходна улица в центъра на Белград - „Княз Михайлова“, които са найапетитни за новите наематели, е било найтрудно. Това е довело до голямо покачване на цените на наемите за търговски площи в прилежащите на ул. „Княз Михайлова“ улици. В Нови Сад ситуацията на централните улици е останала почти непроменена поради обществения интерес към развитието на шопинг центровете. В Ниш обичайното и непроменено голямо търсене причини понататъшно увеличение на цените за наем. Според доклад на „Колиърс” цените за месечен наем на ритейл площи на главни

50 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008


CMYK Фасилитис стр. 51

Пазари

Главна предпоставка за развитието на пазара в Сърбия бе недостигът на качествени търговски площи

Развитие на търговските центрове Big-box Влизане на пазара Rodic (Mercator) 1998 SuperVero 2002 Tehnomarket 2002 Uradi sam 2003 Tempo 2004 Interex 2004 Metro Cash&Carry 2005 Mercur 2005 Argokor (IDEA) 2006

Общ брой магазини 6 2 8 3 4 5 5 2 4

Източник: Colliers' research

Цени за наем на търговски площи в Белград Местоположение

Месечен наем в евро

Главни централни улици

70-200

Второстепенни централни улици

40-100

Нови търговски центрове

30-75*

Хипермаркети/Супермаркети *За дребни наематели

7-12 Източник:Colliers' research

Основните центрове на развитие и изграждане на молове в Сърбия са Белград, Нови Сад и Ниш

централни улици на Белград след покачването им през втората половина на 2007 г. се движат между 70 и 200 евро за кв.м, 40 - 100 евро за прилежащите им улици, 30 - 75 евро за моловете за дребни наематели, а най-ниски са наемите за търговски площи в хипермаркетите и супермаркетите - 7-12 евро. В Нови Сад сравнително високите наеми в моловете се движат между 20 и 45 евро за дребни наематели поради нарасналата им популярност и високото търсене. Поради големия брой на молове, които се намират във фаза на проектиране или в момента се изграждат, чуждестранните, както и местните инвеститори са насочили вниманието си към изграждането на ритейл паркове от тип биг бокс, на магистрали в близост до големите градове. През 2007 г. няколко големи чуждестранни инвеститори започнаха да развиват големи проекти в околностите на Белград. Особено привлекателна е Ибарската магистрала, където се планира изграждането на такъв парк. Хърватската компания Pevec в момента изгражда първия си ритейл парк на шосе „Панчево“ в Белград, който ще бъде с разгъната площ над 30 хил. кв.м и ще бъде отворен през втората половина на 2008 г. Друг такъв парк с идентична отдаваема площ, който ще бъде отворен през 2009, ще бъде изграден в Земун на магистралата Белград - Нови Сад от израелската компания Industrial Building Corporation (IBC). Според прогнозите на „Колиърс” международните и местните компании ще продължат експанзията си в сектора в големите градове на Сърбия, като се очаква цените за наем на търговските площи леко да се повишат през следващия период поради недостига на площи и продължаващото им високо търсене. Ръстът на търсенето на търговски площи се подсилва допълнително и от нарастващата покупателна способност на населението в резултат на номиналното увеличение на заплатите средно с 28% през 2007 г. Според Деян Рачич пазарът в този сектор в Сърбия няма да расте с толкова големи темпове, колкото в България. Обяснението за тази тенденция е, че цените на имотите, при които е започнал да расте пазарът, са значително по-високи, отколкото цените, при които стартира пазарът в България.  Ясен ДИМИТРОВ АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 51


CMYK Фасилитис стр. 52

Стандарти

Дефиниране на стандартите Бъдещето на ФМ се основава на добрите стандарти

С

ТАНДАРТИТЕ СЪЩЕСТВУВАТ ОФИЦИАЛНО

или неофициално във връзка с всичко, което правим, независимо дали е лична работа, бизнес или просто начин, по който искаме да се държим и да прекараме живота си. Те понякога са отражение на ценностите, на които държим като организации или индивиди. Те са житейски факт, без значение дали ни харесва или не. Те функционират като „съдии” по отношение на това кои сме ние и как желаем да се държим при каквито и да било обстоятелства. Откакто се занимавам с установяването на европейски стандарти във ФМ, винаги съм се учудвал, че някои хора в самата общност на ФМ го считат за празна работа. Без тези стандарти или ще настъпи пълен хаос при изпълнението на работата ни, или неща като професионална дисциплина, обслужващ сектор и т.н. ще изчезнат безследно! Стандартите са нещо основно за това, което аз и много други работещи в

сферата на ФМ в Обединеното кралство и други страни се стремим да постигнем през последните 20 години. Въпросът е дали „нашата професия” има реална цел и бъдеще без стандарти във ФМ? Законът диктува някои от очакваните в обществото ни стандарти, особено във връзка с работната среда. Когато човек осъзнае, че в наши дни по-голямата част от това, което ни засяга от гледна точка на работна среда, идва повече от поведението, отколкото от законодателството ни, тогава установяването на общи стандарти в европейски контекст става още по-лесно. Още от своята поява в средата на 1980 г. ФМ в голяма степен се намира под влиянието на някои от тези промени и до известна степен засилването на законодателството по отношение на изградената среда се отразява върху положението и значимостта на нашия сектор. Затова наш дълг е, ако вярваме,


CMYK Фасилитис стр. 53

Стандарти че сме „професионално дисциплинирани”, не само да разбираме, но и да се придържаме към такива стандарти, а също и да бъдем инициативни и активни по отношение на изработване на стандарти, на чиято основа бихме могли да повишим разбирането, осъзнаването и стойността, които носим на организацията, към която всички насочваме услугите си. Без стандарти бихме могли да вършим всичко изключително ефикасно и резултатно, но никой не би могъл да бъде сигурен как действаме по отношение на качеството. Такава липса естествено може да бъде удобно скривалище, особено ако хората наоколо нямат време да сравняват и преглеждат. Във всеки случай аз твърдо вярвам, че огромното мнозинство от нас, заети във ФМ сектора и обслужващите сектори, се виждат като индустрия и професия на XXI век и са решени не просто да осигуряват най-доброто в търсените услуги и поддръжка, но и да работят по начин, който ясно ще покаже нашата стойност и принос към организациите, които обслужваме. Ако приемем, че ФМ е критичен бизнес, трябва да го разгледаме сериозно. В противен случай ние сме просто една фракция, която ще се появи и изчезне, както много други преди нас. През изминалите 20 години организации като Британския институт по фасилити мениджмънт (BIFM) са свършили много работа, за да установят стандарти - пряко и косвено. Когато се поставят стандарти, трябва да се действа внимателно. Независимо дали го съзнаваме, ние работим във все по стесняващ се свят на бързи комуникации, на все по малко различими граници, където все повече работодатели имат глобален обсег на действие и разнообразни възможности. В резултат на това трябва да вземем предвид, че британската мярка може да не е удобна на всички! Освен това нашите колеги, които не живеят или работят в Обединеното кралство, вероятно имат хубави идеи каква може да бъде най-добрата практика във ФМ услугите! За щастие много хора са имали достатъчно проницателност, за да придвижат бързо определянето на стандарти в нашия сектор. Стандартите в най-широкия им смисъл вече са се утвърдили и действително са повлияли върху прогреса на пазара на ФМ, който днес е значителен, подкрепящ бизнеса сектор и разрастваща се професия. Къде щяхме да бъдем, ако тези, които основаха Асоциацията на фасилити мениджърите и Института за фасилити мениджмънт в средата на 1980 г., не си бяха дали труда да го направят? Какво щеше да стане, ако хората, които разгърнаха признатите стандарти на BIFM през 1990 г., с които британските университети съгласуват нивото на университетските курсове, не си бяха дали труда? А какво щеше да се случи, ако хората, които поставиха европейските стандарти, послужили за ключ към постигането на стандартна индустриална класификация (кода SIC), не се бяха потрудили? И накрая правителството все още не признава, че ФМ съществува!

Стандартите в найширокия им смисъл вече са се утвърдили и действително са повлияли върху прогреса на пазара на ФМ Ако професията фасилити мениджър оцелее и укрепне, то стандартите са основите, върху които тя трябва да бъде изградена Всеки фасилити мениджър в страната е изминал определен път, за да развие своите стандарти

Всеки фасилити мениджър в страната е изминал определен път, за да развие своите стандарти. Когато ние се организираме, когато приемем, разгърнем или оспорим методологията в организациите, в които работим, тогава ние изработваме стандарти. Във всяка професия необходимостта да установим ясни и разбираеми, универсално приемливи стандарти е от първостепенно значение. Но навярно още по значими са стандартите, според които ние ще бъдем преценявани от външния свят, и в тази връзка ние като индивиди обикновено нямаме време или ��елание да се усъвършенстваме. Напоследък BIMF преразглежда стандартите си по отношение същностните качества, които счита за отражение на ФМ. По време на дискусиите, засягащи европейските стандарти, както и при създаването на Глобална фасилити мениджмънт асоциация стана очевидно, че съществуват много разновидности на едни и същи стандарти. Това от своя страна определи необходимостта от установяване на международно признат консенсус, ако искаме да утвърдим професия, която би могла да бъде стабилизирана чрез такава програма.

Работим за стандарти

Ако професията фасилити мениджър оцелее и укрепне, стандартите са основите, върху които тя трябва да бъде изградена. В Обединеното кралство стандартите, свързани с индустрията и търговията, официално се разпространяват чрез Британския институт по стандартите (BSI). Институтът успява да го постигне посредством свързването на експерти, които представят всички възможни мнения и опит във всяка обсъждана област. През 2002 г. BSI призна появяването на ФМ и основа комитет за ФМ.

Европейски стандарти

Инициативата да се основат Европейски ФМ стандарти, която се поде през 2002 г., ще разпространи първите 2 стандарта към края на тази година. Европейски стандарти се развиват чрез CEN (Централна европейска нормализация) и Технически комитет 348 комитетът, занимаващ се с всичко, свързано с мениджмънт на услугите. Националните стандартни органи (NSB), упълномощени да участват чрез членството им в CEN и които като членове са задължени да допълват тези европейски стандарти, са: Австрия, Белгия, Чехия, Дания, Естония, Финландия, Франция, Германия, Гърция, Унгария, Исландия, Ирландия, Италия, Латвия, Литва, Люксембург, Малта, Нидерландия, Норвегия, Полша, Португалия, Словакия, Словения, Испания, Швеция, Швейцария и Обединеното кралство. CEN 348 вече е утвърдила първите две стандарта, които ще принадлежат на ФМ „семейството”, обозначено prEN 15222. Първите два стандарта са „Термини и дефиниции” (prEN 15222-1) и „Ръководство за подготовка на ФМ споразумения ” (prEN „Фасилитис“ 15222-2).  АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 53


CMYK Фасилитис стр. 54

Сградна техника

Фотоволтаиците навлизат в градовете Добри европейски практики

К

АКТО ПРИ ВСЕКИ ПАЗАР, ПОЛЗАТА

от опита е незаменима при прилагане на стратегия за разрастване. Масовото преминаване към фотоволтаици в населени места представлява голяма пазарна област, която може да бъде развита при добри пазарни условия и бизнес нюх. Вече са изминали 10 години, откакто първите соларни селища са пуснати в действие. За да се поучат и други градове и разработчици, групата PV Up-Scale разяснява начините за успех. Проектът, който е фокусиран върху концентрация на соларни панели върху сгради, включва в себе си голям брой разработчици - от такива, при които процесът е още в стадии на планиране, до такива, чиито проекти са инсталирани преди години. Всички проекти са мащабни, така че влияят значително на областите, в които се намират. Много държави, проекти и акционери са свързани с този процес, което води до натрупване на знания и успешни методи за въвеждане на соларно захранване в процеса на градоустройство. Нещата, които трябва да се знаят за този проект, са разделени на 3 основни стадия: 1. Поставяне на идеята - влиянието на планирането върху възобновяемите ресурси в населените места 2. Изпълнение - от финансиране до дизайн и строеж 3. Използване - където успехът на проекта може да бъде отчетен

Ролята на местното управление

В повечето градове, използващи значителни количества възобновяема енергия през последните 10 години, местното управление играе ключова роля в стимулирането на проектите. Когато се стигне до инсталирането на голямо количество PV, тези градове имат няколко важни общи фактора. Те са: 1. Силна политическа отговорност за устойчивото развитие и опазването на околната среда. 2. Наличието на общински звена или служители, отговарящи за рационалното използване на ресурси и опазване на околната среда. 3. Задължително определен процент от сградите да използват възобновяема енергия. 4. Осигуряване на информация за 54 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Световните стандарти и местните закони в много страни вече изискват новите сгради да осигуряват процент от електричеството си от соларна енергия със собствени инсталации


CMYK Фасилитис стр. 55

Сградна техника възможностите на възобновяемите ресурси. В градове, където политическата обвързаност с възобновяемите източници е довела до успешни проекти, положителните резултати утвърждават политическата заинтересуваност и водят до още проекти. Така се установява цикъл от ползи, при който проектите водят до други проекти и продължаване на подкрепата от страна на местната власт. Начините за обратна връзка към политическите органи, които имат положителна гласност, включват печелене на награди, водещи до по-добра репутация на града, а в някои случаи и парични награди, които могат да бъдат инвестирани в още проекти с възобновяеми ресурси и да окажат положително влияние върху местната икономика и поведението на потребителите. Градове, където политиката е основен фактор в използването на възобновими ресурси, са Глайсдорф (Австрия), Гелзенкирхен (Германия) и други. Наличието на активни общински екозвена за устойчиво развитие дава голямо предимство. Те могат да изиграят ключова роля в определянето на областите за развитие, като свързват подходящи проекти за сгради с информацията за възобновимите източници, а могат и да помогнат за финансиране на проекти. Те също се занимават с изработването на политика на подпомагане и с доставянето на информация за резултатите към правителствени органи, което може да доведе до още положителни резултати.

Във Великобритания има правило, според което 10% от предвидената енергия за нови проекти трябва да бъде от възобновяеми ресурси

Задължения, свързани с устойчивото развитие

Задълженията за включване на възобновяемата енергия в нови проекти може да имат различна форма. В Обединеното кралство има правило, според което 10% от предвидената енергия за нови проекти трябва да бъде от възобновяеми ресурси, също познато като правилото на Мертон от името на мястото, където е било приложено за пръв път. Това е правило, което бързо се приема от общините и е основен двигател към използването на възобновяеми ресурси в Обединеното кралство. В Холандия цели нови градове могат да включват изисквания за възобновяема енергия. Това е довело до мащабни проекти като Града на слънцето в региона HAL (HeerhugowaardAlkmaar-Langedijk). Големите проекти могат да бъдат наистина вдъхновяващи, но отнемат много време, което ги прави уязвими от промените в правителството. Във Франция и Германия общините могат да определят новите части на града, но развитието на отделните сгради е в ръцете на частните инвеститори. Ролята на общините е да информира и окуражава инвеститорите. Някои общини са намерили метод за установяване на изисквания за инсталация на соларни панели. Например германският град Гелзенкирхен налага задължения за соларно захранване в договорите за закупуване на земя. Решенията за включване на възобновяеми

ресурси могат да идват от собствениците на земята, дизайнерите и архитектите. Например на едно място близо до центъра на Кьолн собственикът смята да построи соларна сграда с около 120 жилища. Собственикът организирал архитектурно състезание, на което 8 архитекти били поканени да предложат проект, съвместим с изискванията му. Проектът получил финансиране от енергийната агенция на North-Rhine-Westphalia във връзка с проект за стимулиране на соларните жилища. В Берлин няма установени задължения - там се използва методът на убеждаването. Общината е изготвила соларен план, който да установи соларния потенциал на частите на града. По време на процеса били идентифицирани 20 части, всяка със своя потенциал в зависимост от историята, структурата и предназначението. След това определени зони били избрани като зони с приоритет. Идеята е комбинирана с програма за въвеждане на възобновяемите ресурси в града. Била е подготвена програма за обучение, която да информира собствениците за възможностите на соларните панели и да ги мотивира да инвестират в развитието на соларното захранване. Много проекти получават финансиране чрез обществени програми. Програмите за цялостно финансиране на PV обаче стават по-редки. Някои проекти като този във Фрайбург използват новаторски финансови механизми - с акции. Въпреки всичко в Европа тенденцията е далеч от цялостното финансиране, въпреки че субсидиите за възобновяема енергия стават все по-достъпни. Когато има задължения за включване на възобновяеми източници в проектите, тогава цялостното финансиране обикновено не е възможно.

Знанието е сила

Масовото преминаване към фотоволтаици в населени места представлява голяма пазарна област, която може да бъде развита при добри пазарни условия и бизнес нюх

Информацията може да бъде предоставяна от различни източници на различните етапи. Кройдън, близо до Лондон, бе една от първите общини, която е заложила правилото за 10% енергия от възобновими източници в стратегията си за развитие. Било установено, че осн��вната пречка не са цените, а нивото на познания в тази област, затова центърът за зелена енергия в Кройдън предоставя необходимата информация на проектантите и инвеститорите за различните технологии. В Лион, Франция, местната агенция по енергетика организирала индустриални посещения до изградени съоръжения за възобновяеми енергийни източници в жилищните комплекси. Това довело до проекта La Darnaise, включващ соларни панели на фасадите на жилищните сгради. Последният общ фактор, забелязан в много разработки на проекти със соларни панели, е фактът, че повечето се намират на сложни терени. Тези по-необичайни терени са довели до новаторски подходи при използването на PV системи. Тяхното използване води до стратегии за трансформиране на облика на областта, както е при La Darnaise.  „Фасилитис“ АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 55


CMYK Фасилитис стр. 56

CRM

CRM за фасилити мениджъри Специфичните фактори, от които зависи добрият CRM, за да бъде полезен за ФМ*

За какви разлики може да става въпрос?

Движещата сила зад неудовлетвореността на клиента от ФМ услугите са 3 разлики: ресурси, отговори и респект. Ако няма съществени ресурси, за да се посрещнат клиентските нужди, ако липсва способност да се отговаря ефективно на организационните изисквания или ако няма необходимия респект между фасилити мениджъра и клиента, не може да се постигне успех. Ефективното управление на разликите в тези три аспекта формира основата на ефективен ФМ CRM. Разликата в ресурсите се получава от недостиг в 7 ключови основни ресурса:  време  пари  хора  фасилитис  материали  доставки  оборудване. С други думи, разлики в:  наличното време  намиране на алокация  количество и ниво на уменията  фасилитис  доставени материали  налично оборудване. 56 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Качеството е един от трите елемента за успех в триъгълника на сервизното обслужване, другите два са разходите и времето

Разлики в отговорите могат да се получат, когато:  бюрократичните процедури са в конфликт с гъвкавите нужди на клиента  ФМ структурата е сгрешена спрямо организационните нужди  настоящото търсене е объркано с планирането на бъдещите нужди. Разлики в респекта може да се появят:  търсенето на клиентско качество не отговаря на доставяното ФМ качество  клиентските възприятия спрямо ФМ отдела  клиентските възприятия спрямо ФМ възприятия за клиентите. Разлики в респекта: Неумолимо търсене за възприятия у клиентите Качеството е един от трите елемента за успех в триъгълника на сервизното обслужване, другите два са разходите и времето. Клиентите днес търсят повече от тези преди. Глобалният конкурентен пазар предоставя на днешните клиенти възможности за избор, каквито не са имали досега. И те биха били доста нетолерантни към сервизни доставчици, които не могат да доставят бързо необходимото ниво на стойност за клиента. Елиминирайте немодерното мислене за


CMYK Фасилитис стр. 57

CRM дилемата качество/разходи/време. Представете си, че клиент отива при дилър на коли и му казва, че може да купи кола на добра цена, но с не толкова високо качество. Клиентът веднага ще отиде при друг дилър. Днешните клиенти очакват всичко - добро качество на разумна цена сега. Разлика в респекта: Да получите добре свършена работа още първия път Освен разходната ефективност защо да свършим добре работата още първия път? Причините са много и очевидни. Извършването на работата от първия път минимализира разцеплението на работното място, увеличава продуктивността и повишава доверието на клиентите към компетентността на ФМ отдела. А клиентското доверие означава клиентски респект.

Извършването на работата от първия път минимализира разцеплението на работното място и повишава доверието на клиентите към компетентността на ФМ отдела

Затваряне на разликата: Наградете служителите, които награждават клиентското търсене за качество Ако екипът е наблюдаван в предоставянето на качествено обслужване по запомнящ се начин, използвайте карти на успеха. След това използвайте тези карти за награди като DVD плеъри, екскурзии до екзотични места и пр. Разлика в респекта: ФМ служителите не знаят какво ниво на качеството очакват клиентите Служителите идват и си отиват и е трудно да се постигне консистентно ниво на клиентски успех, особено при позиции с високо ниво на напускане. Кой сега има време за ориентиращи програми, които да създадат от новите служители добри ветерани в стандартите за качество? Затваряне на разликата: Кажете го с картинки Защо да не се научите от пазара за персонално обучение? Създайте собствен индивидуален модел, чрез който новите

Разлика в респекта: Клиентите се отнасят към ФМ служителите грубо Какво следва да се случи, ако клиентите се отнасят към ФМ служителите грубо? Лесно е да се възмутите от клиентите, ако те злоупотребяват с фасилити мениджъра и екипа. Затваряне на разликата: Усмихнете се! Психологията може много да помогне в мениджмънта за клиентските взаимоотношения. Спечелете предимство от това, което психолозите наричат огледален ефект. Опитайте това следващия път, когато поздравявате някого - запазете сериозно изражение, когато се здрависвате, и отбележете изражението на лицето, което поздравявате. Обикновено то ще отразява вашето собствено. Така че вместо кисела физиономия просто се усмихнете и наблюдавайте реакцията. Усмихвайте се дори по време на телефонен разговор - вярвате или не, вие наистина можете да чуете разликата.

Затваряне на разликата: Наградете за добре свършена работа Ако отделът има проблеми с това да извърши работата коректно още първия път, може да се създаде награден фонд от пари или точки. Ако работата е свършена добре и коректно първия път, може да се възнагради с две точки този, които е работил върху нея. Ако работата отнема повече от един опит, но е свършена коректно, една точка е достатъчна. Ако работата се появи отново след 10 дни, се отнемат 5 точки. Системата може да се използва, за да се награждават най-добре представилите се. В края на определени периоди всички спечелени точки се калкулират. Разлика в респекта: ФМ служителите забавят възнаграждаването на клиентското търсене за качество Разликата в респекта може да тръгне в друга посока. Не възприемат ли понякога ФМ служителите клиентите като малки разглезени деца? Това отношение може да предизвика нереспектиращо поведение спрямо някои клиенти и да намали общия морал.

служители бързо да напреднат. Където е възможно, направете подробни текстови описания и картинки и ги поставете на компютрите, за да могат новите служители да ги разглеждат по време на своята ориентация. Картинките заместват хиляди думи. И дори опитните служители трябва да преглеждат периодично така създадената галерия, за да научат за новите идеи и да си припомнят стари концепции.

Разлика в респекта: Критичните клиенти винаги получават по-добри услуги Понякога поддръжката и административните нужди са много по-важни от останалите. Тези клиенти не очакват да бъдат третирани като критични за мисията единици - те просто искат да бъдат третирани честно.

Фиг.1: Баланс на приоритетите Количество

Разходи

Време

Затваряне на разликата: Подкрепяйте организационните нужди и бъдете честни към всички Разлика в респекта: Клиентите не оценяват добрата работа Никога не подценявайте важността на морала за ефективната работа на ФМ услугите. Служителите очакват фасилити мениджърът да комуникира ефективно тяхната функционална стойност за организацията. Мениджърът трябва да бъде „велик комуникатор”. Когато служителите чуят похвала за техните усилия от клиентите, това означава много повече за тях от това да го чуят от мениджъра. Затваряне на разликата: Не питайте клиентите дали сте се справили добре - кажете им, че сте се справили добре Не е достатъчно само да се правят изследвания за клиентската удовлетвореност. Маркетирате ли достатъчно активно и постоянно вашата стойност към клиентите, които обслужвате? Запомнете: CRM е активна, а не пасивна деятелност. Не чакайте клиентите да ви похвалят - предизвикайте ги.  Соня ГЕОРГИЕВА * Продължение от миналия брой АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 57


CMYK Фасилитис стр. 58

Енергийна ефективност

Сгради с нулева нетна консумация на енергия Една добра перспектива за намаляване на вредните емисии в атмосферата

Е

ДНИ ОТ НАЙ-ГОЛЕМИТЕ ПРОБЛЕМИ

на собствениците и наемателите на сградите в наши дни са нивата на изразходваната енергия и начините за намаляването им. Сградният сектор оказва особено голямо влияние върху консумацията на енергия и околната среда. Търговските и жилищните сгради консумират около 40% от първичната енергия и около 70% от електричеството в световен мащаб. Тези числа продължават да се покачват основно поради факта, че новите сгради биват изграждани с по-големи темпове в сравнение с износването на старите. Консумацията на енергия от търговски сгради се е увеличила двойно в периода 1980 - 2000 г. и се очаква да нарасне с допълнителни 50% до 2025 г. (EIA 2005). Тази тенденция за нарастване на консумираната енергия от търговските сгради ще продължава да расте, докато започне проектиране и изграждане на такива, които да могат да произведат дос��атъчно електроенергия за задоволяване на собствените им нужди. Във връзка с опазването на околната среда и необходимостта от намаляване на енергийните разходи се правят множество изследвания за разрешаване на енергийния проблем чрез нови проектни решения, нови поефективни материали и енергийно ефективни системи. Екологичните проекти и пасивните енергийни системи, слънчевите термични колектори и фотоволтаици, използването на биомаса и малки вятърни генератори са част от начините за разрешаване на енергийния проблем на сградите. В тази насока се установява напредък и крайната цел на учените и изследователите е създаването на различни технологии за изграждане на енергоефективни комерсиални сгради с нулева нетна консумация на електрическа енергия. В основата на концепцията за сгради с нулева консумация на енергия стои идеята, че енергийните им нужди могат да бъдат задоволени от евтини, локални, не причиняващи замърсяване на околната среда възобновяеми източници. При найпрецизното определение сградата с нулева консумация генерира достатъчно енергия посредством алтернативни източници, така че да задоволи годишните си нужди. Откакто идеята за използването на системи, базирани на възобновяеми източници на енергия, стана основа за разрешаването

58 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

на енергийния проблем, множество сгради бяха конструирани така, че да използват тези системи. Направени са няколко стъпки за популяризирането на възобновяемите енергийни източници и тяхното интегриране в сградите, като архитектите, и изследователите имат много важна роля в тази посока. Целта на настоящата статия е да се направи преглед на проучванията и проектите, свързани със сградите с нулева консумация на енергия. Също така е направен анализ на параметрите, които са свързани с проектирането на сгради с висок коефициент на енергийна ефективност. Разгледани са перспективите за развитие на тези здания, както и ключовите фактори, свързани с финансовите и социалните аспекти и важността на използването на подобни системи в бъдеще.

Насоки за постигане на енергийно ефективни сгради

Постоянно нарастващите енергийни нужди в последните години се отразяват върху увеличаването на използваемостта на източниците на енергия, които обикновено са конвенционалните горива. Става ясно обаче, че отсега нататък няма как да се удовлетворят нарастващите енергийни нужди от гледна точка на това, че конвенционалните горива са на изчерпване. Вземайки това предвид, учените пренасочват усилията си в начините на производство на енергия от други източници. Същевременно се появява и ориентация за намаляване на консумацията на енергия в сградите, следвайки новите тенденции в производството, като се използват подобрени материали и различни системи за контрол и производство на енергия. През последните тридесет години усилията на инженерите и изследователите, чиято работа е свързана със сградните енергийни нужди, са насочени конкретно към тези здания, които имат по-ниски енергийни нужди, които могат да бъдат задоволени от възобновяеми енергийни източници. Заедно с трудностите, свързани с постигането на тази цел, и разглеждането на висок процент жилища се стига до извода, че първият приоритет в тази посока трябва да е намаляването на изразходваната енергия в

© Shutterstock


CMYK Фасилитис стр. 59

Енергийна ефективност

Идеята на сградите с нулева консумация на енергия е енергийните им нужди да се задоволяват от евтини локални ВЕИ

Може да бъде постигнато намаляване на енергийните нужди с 30%, без да се променя нищо друго освен избора на оборудване

тези сгради. По дефиниция сградата с нулева нетна консумация на енергия представлява здание със силно редуцирани енергийни нужди, които да могат да бъдат задоволени изцяло от възобновяеми източници на енергия. Критични моменти при проектиране на такива сгради е ясното поставяне на целите, които трябва да бъдат постигнати, и начина за постигането им. Най-общо е необходимо да се извърши оптимално съчетание на мерките за постигане на енергийна ефективност и използването на възобновяеми енергийни източници за производство на електричество. След прилагането на тези практики се достига до здания с доста занижени енергийни нужди, вече може да се говори за сгради с нулева консумация на енергия. Зад този термин стоят такива сгради, които съумяват да ограничат използването на енергия, получена от конвенционални горива, за задоволяването на основните си нужди за отопление и вентилация и експлоатират възобновяеми енергийни източници като слънчевата радиация и енергията на вятъра. Какво е необходимо, за да се постигне нулев разход на енергия? За съжаление достигането на тази цел е доста трудна задача. Изисква се много висока енергийна ефективност на сградата и същевременно с това съществени инвестиции за инсталирането на местни възобновяеми енергийни източници. Нулевата енергийна нужда е доста висока цел поради много причини. Най-очевидната е големите разходи, които са присъщи за постигането на подобен резултат, но същевременно с това въздействат върху възможностите на проектантския екип и технологичните предизвикателства. Други фактори като типът на сградата, климатът и настройката на обитателите също играят доста важна роля. Достигането на нулев разход на енергия е възможно при някои, но не при всички видове сгради. Най-важното за постигането на висока енергийна ефективност е начинът, по който се стопанисва едно учреждение. При търговските центрове и сградите на учебните заведения е приемлива целта за нулева нетна консумация на енергия. Повечето складове също са кандидати за достигане на този статус. Типовете сгради, които имат големи електрически товари, може да не успеят да достигнат нулева консумация на енергия, но за сметка на това може да достигнат нулево отделяне на вредни емисии. С други думи, те може да са неспособни да произведат достатъчно енергия, за да посрещнат собствените си нужди, но въпреки това те могат да си закупят зелени сертификати, които представляват външно производство на енергия от възобновяеми енергийни източници, които задоволяват тяхната енергийна нужда. Дори и най-енергийно интензивната сграда може да намали разхода си на енергия, като следва стандартните процедури. Може да бъде постигнато намаляване на енергийните нужди с 30%, без да се променя нищо друго освен избора на оборудване.  инж. Полина ПЕТКОВА, инж. Ива ПЕТРИНСКА АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 59


CMYK Фасилитис стр. 60

Енергийна ефективност

Активна енергийна ефективност Перманентно спестяване чрез измерване на точно необходимото количество енергия

Б

ЕЗСПОРНО ЗА ПОВЕЧЕТО ХОРА ТЕМАТА

енергийна ефективност е една от най-важните и необходими насоки в съвременното общество. Но разбирането какво точно включва енергийната ефективност и как мерките за спестяване на енергия могат да се въведат остават фрагментирани и недостатъчно комплексни. Поради тази причина някои компании като „Шнайдер Електрик“ дефинират два подхода за енергийна ефективност:  пасивна енергийна ефективност  активна енергийна ефективност, която е с по-голямо значение. За много хора повишаването на ефективността на консумираната енергия е в основата на отоплението и климатизацията на сградите с отчитане на загубите и в зависимост от изолационните характеристики на материалите. За други хора - това са осветителните инсталации и въвеждане на нови, по-икономични технологии в светлинните източници. Всички тези мерки са похвални и необходими, но това са само пасивни мероприятия, които повече намаляват загубите на енергия, отколкото оптимизират нейното целесъобразно използване. Активна енергийна ефективност може да се постигне не само с инсталирането на енергоспестяващи продукти, но също така и чрез въвеждане на система за контрол на използването на точно необходимото количество енергия. Това е точно този аспект на контролните инсталации, който е критичен за достигане на максимална ефективност чрез измерване, постоянен мониторинг и контрол. Още повече че в сравнение с разходите (както и техническата подготовка и техническите познания, необходими за превенция на риска) за инсталиране на решения за подобряване на термичните загуби системите за енергиен контрол могат да се въведат при сравнително умерена цена и бърза възвращаемост на инвестициите. Мерките по активна енергийна ефективност могат да се прилагат както в нови и съществуващи 60 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Мерките по активна енергийна ефективност могат да допринесат за значително © Шнайдер Електрик редуциране на емисиите на въглероден двуокис (CO2)


CMYK Фасилитис стр. 61

Енергийна ефективност

Активна енергийна ефективност може да се постигне чрез система за контрол на използването на точно необходимото количество енергия

Системите за контрол и оптимизация позволяват да се използва само необходимата енергия и само когато е необходима

(административни, индустриални и жилищни) сгради, така и в индустриални процеси и ютилити сектора. Принципите при въвеждане на активна енергийна ефективност са изложени �� следните стъпки:  Започнете с измерване (не може да се променя, когато не се познава, а за да се познава, трябва да се измерва)  Използвайте “само необходимата” енергия и само когато “е необходимо” благодарение на системи за контрол и автоматизация  Правете постоянно подобрение на процесите, постоянна поддръжка и мониторинг на системите  Въведете система за постоянно наблюдение и измерване на консумираната енергия  Мерките по активна енергийна ефективност могат да допринесат за спестявания до 30% и значително редуциране на емисиите на въглероден двуокис (CO2). При реално въведени проекти по енергийна ефективност се доказва, че чрез използването на системи за енергиен мениджмънт в съчетание със системите за контрол, индустриална и сградна автоматизация се постига редуциране на консумацията както следва:  до 6% благодарение на знанието ни къде и как се потребява енергията  спестяване на 5% от оперативните разходи поради превантивните мерки по поддръжката на оборудването и подобряване на качеството на енергийните потоци  до 10% благодарение на подобряване на надеждността на системата и намаляване на престоя и нежелани изключвания  до 20% благодарение на автоматизирането на процесите. За да постигнем желан ефект чрез активна енергийна ефективност, е необходимо не само да въведем необходимите системи за технически контрол и автоматизация, но и включването на програми по промяна на начина на мислене и културата на използване на енергийните източници от хората.  Христо ХРИСТОВ, Мениджър проекти и услуги, „Шнайдер Електрик България“ ЕООД АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 61


CMYK Фасилитис стр. 62

Осветление

Осветление на музеи и картинни галерии Методи за постигане на максимално въздействие на експонатите и същевременното им запазване

Д

УМАТА МУЗЕЙ ИЛИ КАРТИННА ГАЛЕРИЯ

моментално предизвиква представата за дръзка, могъща, достойна за национална гордост, помпозна сграда. Дори природата на традиционната музейна архитектура стои в подкрепа на тази представа. Типични примери за това са Националната галерия в Лондон, Музеят за изкуство „Метрополитен“ в Ню Йорк, Музеят за национална история в Отава и дори Националният исторически музей в София. Силното подчертаване на този тип сгради продължава в световен мащаб. Методите за експониране в музеите непрекъснато се променят. Необходимо е наличие на гъвкавост не само за да се придаде нов изглед на нещата, но и за да се осигури място за новопостъпващите експозиции, без да е необходимо сваляне на предишни. Без нея се получава стерилност и музеят се превръща просто в още един паметник. Светлината е основен фактор за при възприемането на експозициите

62 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

и поради тази причина осветлението не може да бъде пренебрегвано в концептуален стадий, а трябва да му се обърне внимание от самото начало като на фактор, без който експозиция не е възможна. Доброто осветление отговаря на изискванията за съхранение, разкрива артефактите по подобаващ начин, пресъздава атмосферата, не бие на очи и помага да бъде разказана историята. Първото изискване е съхранението. Възможно е разрушаването на някои експонати от прекомерно осветяване, прекалено висока температура или загряване с висока скорост, от влажност и така нататък. Именно тези факти са определящи за това какво количество светлина може да получава експозицията и за колко време; трябва да се ограничи топлинното влияние на осветителната система, да се елиминират ултравиолетовите лъчи и да се ограничи синята компонента на светлината, тъй като те са опасно фотохимично


CMYK Фасилитис стр. 63

Осветление активни. Необходимостта от спазване на тези изисквания при осветяване на картинни галери и музеи е от решаващо значение. Съществуват препоръки, в които са заложени максималните нива на осветеност, на които могат да бъдат подлагани различните артефакти, както и границите на общото изложение на светлина в луксчаса за година. Например за водни бои границите са 50 лукса и 50 хил. луксчаса годишно - изложение при осветеност от 50 лукса за 1000 часа на година. Не съществуват твърди препоръки за осветяване на дигитални снимки. Това не е изненадващо, тъй като те избеляват непредвидимо дори и на тъмно. Най-ниското ниво на осветеност, което се изисква с оглед съхранение, съответства на това, при което едно младо здраво око може да забележи фините детайли, но по-старите хора не могат. При хората на възраст 60 и повече години тези нива се увеличават. Те имат нужда от повече светлина от младите хора, като в същото време те са по-склонни към заслепяване. Освен това патологичните промени в окото могат да доведат до изкривяване на възприятието на цветовете. Необходимостта от съобразяване със зрението на по-възрастните посетители в музеите води до внедряване на системи за управление на осветлението. Днес основна мярка за съхранение на материалите е използването на малка осветеност. Ако обаче посетител влиза в дадено помещение, осветено оскъдно отвън по време на деня, първото му възприятие ще бъде за мрачна и тъмна атмосфера, тъй като окото му се е адаптирало към външната яркост. След известно време се получава адаптация на зрителния анализатор към ниската осветеност вътре в музея и възприятието за мрак и тъмнина изчезва. Необходимо е да се предвиди гранична зона между външната среда и експозициите, в която осветлението намалява градивно с наближаване до изложените експонати. По този начин окото се адаптира към ниската осветеност в залите за експозиция. Съществуват доказателства, че чувството и замисълът на художника при ниска осветеност невинаги могат да се предадат правилно поради факта, че при ниска осветеност от 50 лукса възприятието на цветовете не е достатъчно стимулирано. Субективното възприятие на дадено произведение може да не отговаря на заложеното от автора, докато не се експонира при осветеност от порядъка на 300 лукса. Осветлението трябва да спомогне за това дадена експозиция да бъде заинтригуваща, така че да накара посетителите да се чудят какво следва зад ъгъла. Това не означава използване на ярки осветители на тавана, тъй като окото бива автоматично привлечено от ярката част на полето на наблюдение, а не към експонатите. Накрая осветлението трябва да бъде подходящо, така че да остава незабелязано от посетителите, но да въздейства и спомага за възприятието на експонатите. Въпросът е кои светлинни източници могат да осигурят подходящо осветление. Установено е, че най-добре се възприемат музейните и картинните експонати при

Доброто осветление отговаря на изискванията за съхранение, разкрива артефактите, пресъздава атмосферата и помага да бъде разказана историята Установено е, че найдобре се възприемат музейните и картинните експонати при излагането им на дневна светлина

излагането им на дневна светлина. Ефектът, който има директната слънчева светлина върху експонатите, обаче я изключва абсолютно като начин за осветление. Дифузната съставка на естествената светлина, обусловена от небосвода, също има негативно влияние върху експонатите и се редуцира до не повече от 2% от тази навън. Съществуват различни сложни системи за контрол на постъпващата естествена светлина. Използването на странични прозорци за целта е абсолютно забранено. За осветяване на експозиции се използват различни източници на изкуствена светлина:  Нажежаеми рефлекторни лампи. Те могат да бъдат с различна мощност и се използват широко за музейно и галерийно осветление. Светлината от лампата обаче може да се окаже прекалено топла, когато е необходимо добро цветово разграничаване. Нажежаемите лампи излъчват голяма част от светлината в червената част на спектъра, докато синята и зелената остават притъпени. Този ефект се засилва, когато лампата бива димирана, за да се получи определено ниво на осветеност, тъй като се увеличава червената част на светлината, която излъчва. Тези светлинни източници могат да се използват с филтър, който да намалява червената компонента и да абсорбира ултравиолетовата компонента на излъчваната светлина. Могат да се използват и специални лещи, за да се получи желано светлоразпределение.  Луминесцентни лампи. Те се използват широко за музеи и галерии. Изисква се да бъдат с индекс на цветопредаване поголям от 85. Луминесцентните лампи са източник на ултравиолетови лъчи, поради което обикновено се използват в съчетание с подходящ филтър. За работата на тези светлинни източници са нужни баласти, които са източник на шум.  Използване на оптични влакна. В този случай светлината на една лампа се предава на сноп от тънки пластмасови или стъклени влакна и се предава до другия им край посредством свойството пълно вътрешно отражение. Получената светлина се контролира от лещи или рефлектор и не съдържа нито ултравиолетовата, нито инфрачервената съставка, които се генерират от лампата. Ако влакната са дълги, е възможно да се получи изместване на спектъра на лампата към зелената част, което зависи от материала на влакната. Най-често се използват метал - халогенни и живачни халогенни лампи като източници на светлина.  Светодиоди. Използват се бели светодиоди с цветна температура 4500 до 8000 К и индекс на цветопредаване, по-голям от 80, а също и последно поколение светодиоди с 3200 К и индекс на цветопредаване 90. Като заключение може да се каже, че е от огромно значение музейните и картинните експонати е да бъдат правилно осветявани, за да се запазят за поколенията, и същевременно настроението, което носят, да бъде правилно предадено.  Ива ПЕТРИНСКА АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 63


CMYK Фасилитис стр. 64

Ландшафтна архитектура

Околно пространство на „Сити център София” Проектиране и изграждане на зелените площи на CCS

С

„Сити център София“ е първият изграден мол в столицата

Денивелацията е преодоляна чрез зелена игра с ландшафта

64 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

ИТИ ЦЕНТЪР СОФИЯ СЕ НАМИРА

на ъгъла на бул. „Арсеналски“ и бул. „Черни връх“, срещу хотел „Хемус“. Разположен е в паркова среда, в центъра на София. Това е първият изграден мол в столицата. Проектът на зелените площи около търговския център по част „Ландшафтна архитектура“ е изработен от „Студио Гурков“ ЕООД. Изпълнението е от „Еко Виком - България“. Търговскоразвлекателният център е на две нива с подземни паркинги, на територията му има над 100 магазина, ресторанти и киноцентър Cineplex. Композиционното решение на екстериора откъм двете улици е различно. По бул. „Арсеналски“ зелените площи вървят успоредно на сградата и повтарят в равнината нейните чупки. Използвани са растения с високи декоративни качества, с различна багра на листната маса, цъфтящи и вечнозелени видове. Те са групирани по няколко от един вид в линии и петна, степенувани са по височина, комбинирани са различни обеми, форми и багри. Някои са кълбовидни, други са оформени като жив плет, трети са стелещи се или с пирамидална корона. По този начин по дължина на сградата растителността създава ритъм и динамика и се явява като рамка на изчистената фасада от камък и стъкло. Видовият състав включва червенолистен кисел трън, ароматните туфи на сребристо-лилавата лавандула, златиста спирея, лъскав нокът, сребристи и златисти хвойни, кълбовидни и пирамидални туи, тревен килим. Визията на една идея, осъществена с растителен материал, се дължи на добрата поддръжка. Оформянето на храстите, живите плетове, формирането на короните, отстраняването на прецъфтелите цветове, сухите клонки, поливане, плевене, торене са дейности, които трябва да се извършват редовно и ежедневно. От тях зависят блясъкът и качеството на зелените площи, колкото и трудно да се осъществява това в една силно урбанизирана среда. По бул. „Черни връх“ обликът на зелените площи е различен. За да се преодолее денивелацията от тротоара до сградата, теренът е терасиран на три нива с два


CMYK Фасилитис стр. 65

Ландшафтна архитектура

Растителността създава ритъм и динамика и се явява като рамка на изчистената фасада от камък и стъкло

оформени ската. Геопластиката от нива, чупки и равнини е облечена с тревен килим. Освен чисто декоративния ефект тази „игра с ландшафта” има за цел да развива и опорно-двигателната функция на децата, които обитават тази зона. Композицията на растителността е допълнена с иглолистни и широколистни видове. От широколистната растителност е използвана кълбовидната акация, а от иглолистните - секвоя с изчистена конусовидна корона и сребрист смърч със силно изразени газоустойчиви качества. Тревният килим е окантен по периферията до бордюра с ивица заоблени камъни - чакъл, който е с двойна функция - декоративен елемент в рисунъка на пейзажа и предпазва тревата от изгаряне и изсъхване, отдалечавайки я от бордюра. В летните месеци бордюрът се нагрява много от слънцето, а покрай него тревата няма декоративен вид. За удобната, по-лесна и икономически обоснована поддръжка на зелените площи е изградена поливна система, която сама по себе си също се нуждае от поддръжка. Интересен е фактът, че мероприятията по изграждането на зелената система на обекта са извършени в зимен период при преобладаващи температури под минус десет градуса с цел спазване на точен линеен график. За изкопаването на дупките за растенията в замръзналата почва са използвани ударни машини. Използваната растителност е контейнерна, тоест растенията са отгледани в съдове или пластмасови саксии. Затревяването на представителните части на сградата е извършено с тревен чим, а геопластиките откъм бул. „Черни връх“ - с газоустойчиви тревни смески, подходящи за урбанизираната среда. Резултатът е, че процентът прихващаемост на растителността е добър с оглед на 5% измръзнали или невкоренени видове, а фактът, че монтажът на тревния чим е извършен в замръзнало състояние, допринася за по-добро братене (делене на корена) и ефектът е по-добър от стандартно пролетно зачимяване.  ланд. арх. Росен ГУРКОВ „Студио Гурков“ ЕООД АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 65


CMYK Фасилитис стр. 66

ФМ свят Докато светът гледа към олимпиадата в Пекин, Лондон се готви усилено за домакинството си през 2012 г.

Компактността и придвижването пеша са основните принципи, според които е проектиран Олимпийският парк

ФМ и олимпийските игри в За ролята на фасилити мениджмънта в провеждането на следващите олимпийски игри през 2012 г. От северната страна на Олимпийския парк ще бъде построена и вятърна турбина с височина на конструкцията 120 метра

66 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

В

СЕКИ ПЪТ ОЛИМПИЙСКИТЕ ИГРИ биват

гледани от милиарди хора по света, а милиони отиват да ги изживеят на място. Такова мащабно събитие може значително да измени облика и ритъма на живот на региона, в който се провеждат. Също така едно такова мероприятие обикновено дава положителен тласък на икономиката на региона, тъй като, за да се състои, се изискват огромни инвестиции. Разумната организация на едни олимпийски игри е ключов фактор за възвращаемостта на инвестициите и за това как ще се отразят игрите на ритъма на живот региона, в който се провеждат. Голяма част от тежестта по провеждането на олимпийските игри в Лондон през 2012 г. ще легне върху раменете на фасилити мениджърите. Те ще са в основата на подготовката за мероприятието и организирането му от функционална гледна точка още от стадия на проектиране на необходимите съоръжения и цялата инфраструктура. Според очакванията всеки един ден между 2007 г. и 2012 г. милиони паундове се харчат за подготовката, като над от 6000 работници ще бъдат постоянно ангажирани на обектите. Фасилити мениджърите ще следят за ефективността на целия процес и ще отговарят за наличието и управлението

на системите и ресурсите, необходими за успешното и безопасно провеждане на игрите. На игрите в Лондон ще се състезават 205 нации и се очаква да бъдат продадени над 7 млн. билета. В момента в източен Лондон вече се изгражда огромен спортен комплекс, наречен Олимпийски парк, с общата площ 2.5 кв.км, което се равнява на над 350 футболни игрища. Паркът ще бъде обграден от три страни с водни канали със обща дължина над 8 км. Олимпийският стадион ще се издига 53 м над земята и ще разполага с 80 хиляди седящи, места 55 хиляди от които са само временни и ще бъдат махнати след приключването на игрите. Олимпийският парк на Лондон ще бъде мястото, където основно ще бъдат концентрирани спортните мероприятия. При планирането на подготовката и провеждането на игрите се залага на холистическия подход. Една от целите на организаторите е това да бъдат „компактни” игри, т.е. всички спортни съоръжения да бъдат разположени близо до Олимпийския парк, така че до тях и между тях да може бързо да се стигне пеша. С това се цели да бъде намалена зависимостта на посетителите от автомобилния транспорт не само по време


CMYK Фасилитис стр. 67

ФМ свят

Лондон през 2012 на олимпийските игри, но и впоследствие. Така дейността на спортните съоръжения няма излишно да натоварва трафика, като по този начин ще се пести гориво, а това ще води и до по-малко емисии на изгорели газове във въздуха на града. Лондон се е ангажирал олимпийските игри през 2012 г. да оставят след себе си минимално количество отпадъци, което ще се осъществи от многобройни рециклиращи съоръжения и образователна кампания, която ще бъде насочена както към служителите, така към гостите. Предвижда се максимално преработване на отпадъците както по време на експлоатацията, така и по време на изграждането на съоръженията. Погледът на организаторите и правителството не обхваща само успешното провеждане, но е насочен и към по-далечното бъдеще и наследството, което игрите и изградените за тях съоръжения ще оставят след себе си. Олимпийските игри ще бъдат използвани за своеобразен катализатор за модерните строителни технологии, за изграждането на нова инфраструктура за преработване на отпадъците и за разширяване на транспортната мрежа. При проекта по построяването на парка изключително се залага на ефективност

Лондон се е ангажирал олимпийските игри през 2012 да оставят след себе си минимално количество отпадъци

и устойчивост още преди да е започнало изграждането. За разчистване на терена за парка са били съборени 33 сгради, които преди събарянето им са били почистени от вредни материали като азбест и др. След това почвата на строителната площадка е била почистена от замърсители - найвече петролни продукти и тежки метали, а 6500 тона натрошен бетон, рециклиран от различни части на парка, са използвани за осигуряване на твърда платформа за конструкцията. Електричеството, топлата и студената вода ще бъдат осигурявани с помощта на тригенератори, които ще захранват спортните и други съоръжения в района. За сравнение - ефективността на тригенераторите за осигуряването на електричество и топла или студена вода е около 80%, докато за същите цели ефективността на електрическата мрежа е около 45%. От северната страна на Олимпийския парк ще бъде построена и вятърна турбина с височина на конструкцията 120 метра и дължина на витлата 40 метра. Изграждането й ще струва на инвеститорите 2 млн. паунда, но мощността на турбината би била достатъчна да захранва с електроенергия 1200 домакинства в продължение на 20 години. Произведената от турбината електроенергия ще подпомогне електрозахранването на спортните съоръжения, а също така ще се използва и за захранване на дейностите по строителството на Олимпийския парк след построяването й през 2010 г. „Вятърната турбина на Олимпийския парк ще бъде символ на принципите на устойчивото развитие, заложени в тези олимпийски игри”, каза Дейвид Хигинс, изпълнителен директор на ODA (Olympic Delivery Authority). Очаква се дневно броят посетители да бъде около 800 хиляди, а общата бройка на обслужващия персонал по съоръженията ще е около 20 хиляди плюс 70 хиляди доброволци. Те ще изиграят незаменима роля в обслужването и упътването на посетителите. По-голямата част от посетителите ще пътуват от и до парка с някоя от 10 железопътни линии, като влаковете ще пристигат на всеки 15 секунди и ще превозват по 240 хиляди пътници на час. Освен строителните и ФМ специалисти в олимпийските игри през 2012 г. ще бъдат ангажирани и немалко специалисти по енергиен мениджмънт и консултанти по намаляване на парниковите емисии. Всички те ще работят в тясно сътрудничество, за да предоставят най-благосклонните спрямо околната среда олимпийски игри, правени досега. Игрите в Лондон през 2012 г. са прекрасен пример за ролята на фасилити мениджмънта в подготовката и провеждането на събития от такъв мащаб, така че всичко да бъде готово и всички да бъдат по своите места от момента на старта до края на мероприятието.  Ясен ДИМИТРОВ АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 67


CMYK Фасилитис стр. 68

Интересни сгради

Хладни глави в стъклена къща Централата на NORD/LB - в хармония с природата

Ц

ЕНТРАЛАТА НА NORD/LB В ХАНОВЕР

трябва да изпълнява, от една страна, своята задача като представително седалище, а от друга, да отразява пълноценното общуване с естествените ресурси. Красив или грозен? Във всеки случай изключителен! Или както някогашният министър-председател на Долна Саксония и настоящ министър на околната среда Зигмар Габриел споделя през 2002 г. по повод на откриването: „Новата централа на NORD/LB не е израз на скромност. Тя изразява амбицията на участниците своевременно да влияят в един тесен локален и регионален обхват.” Като нова централа на концерна изграждането от известното архитектурно бюро Behnisch, Behnisch und Partner трябва да се съобразява с редица изисквания. Сградата трябва да излъчва прозрачност както навън, така и навътре и да предоставя на служителите модерна, комуникативна работна среда. Освен цялата разпръскваща сила новата централа трябва да бъде съобразена с екологичните изисквания, както подчерта Манфред Длугош от управлението на NORD/LB. „Още в началната фаза за кандидатстване нашите основни изисквания към архитектите бяха да развият сграда, която да може да намали от тогава действащата нормативна уредба за отопление с минимум 10%.” Планирането и разработването на екологичната концепция протичат паралелно. Архитектите работиха тясно с отговорните за това - Transsolar Energietechnik GmbH от Щутгарт. „Банката изхожда оттам да се приложи желаната прозрачност при отчитане на екологично смислените рамкови условия”, казва Длугош. Внедряват се соларни панели, но не и фотоволтаични съоръжения. Монтираните на плоския покрив на сградата термални соларни колектори, които заемат обща площ 180 кв.м, позволяват намаление на CO2 емисии с 13.5 тона на година. Затоплената така вода се използва в кухнята на обслужващия ресторант в сградата. CO2 емисиите биват намалени с около 1500 тона чрез подходяща въздушна система, регенеративно производство на студен въздух и система за дневна светлина. Връзката със системата на парното на град Хановер и свързаната с това когенерация водят до последващо намаление с 370 тона.

68 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Сградата трябва да излъчва прозрачност както навън, така и навътре и да предоставя на служителите модерна, комуникативна работна среда

Безклиматичната система за вентилация


CMYK Фасилитис стр. 69

Интересни сгради

Монтираните на плоския покрив на сградата термални соларни колектори позволяват намаление на CO2 емисиите с 13.5 тона на година

осигурява свеж въздух от вътрешните дворове на сградата

Свеж въздух вместо климатична инсталация

Въпреки че 81 000 кв.м сграда разполага със стъклена фасада от 40 000 кв.м, близо 80% от сградата са без климатична инсталация. Само най-високата част на сградата и специални технически помещения, като например сървърното помещение, са климатизирани. За да запазят свежи главите на служителите обаче, е необходима съвместната работа на различни технически мероприятия. На първо място трябва да се спомене въздушната концепция. Служителите могат да освежат съвсем нормално своите бюра с отваряне на прозорците. Чрез малки клапи на прозорците, които се управляват ръчно, става нощното освежаване в летните месеци. Автоматичното управление на клапите, смята Dlugosch, би означавало един необосновано висок технически и финансов разход и с това води до по-висока чупливост. За да останат служителите необезпокоявани от шума и газовете от улицата, фасадата в тази област е изградена като двойна фасада. Отвори ли се прозорец, въздухът от вътрешните дворове влиза в помещенията. Тъй като във вътрешните дворове се създава подходящ микроклимат чрез озеленени покриви и езера, въздухът там е много по-свеж от този на улицата. Допълващо към въздушната система тук действа активна охладителна система. През лятото тече 18-градусова вода през тръбната система. Производството на студена вода става без намесата на машини за изстудяване. Цялата сграда стои върху 194 основополагащи колони с диаметър 90 см и дълбочина 20 м. Чрез някои от тези колони водата бива отвеждана за охлаждане в почвата, след което отново бива връщана в сградата. За нуждите на защитата от блендиране и топлина някои бюра разполагат със защита от слънцето, която се управлява автоматично в зависимост от годишното и дневното време. Тази защита позволява да се управлява и по всяко време ръчно. Помещенията получават толкова дневна светлина, че може да се откажете от изкуственото осветление. Ако служител дойде в ранните сутринни часове и забрави да изключи светлината, за това няма проблем, тъй като тази задача се поема от автоматична функция за изключване, която зависи от дневната светлина. Тъй като 18-етажната кула в средата на съоръжението хвърля сянка по време на деня върху някои бюра от вътрешната страна, дневната светлина се отклонява чрез специална отразяваща система система за отклоняване на светлината, която мени своя ъгъл според мястото на слънцето. Всеобхватността на всички мероприятия, акцентира мениджърът на обекта Вирембек, води до това, че централата на NORD/LB се намира над средното спрямо сравнимите недвижимости във връзка с нейната енергийна ефективност.  Соня ГЕОРГИЕВА АВГУСТ 2008 ФАСИЛИТИС 69


CMYK Фасилитис стр. 70

Нормативна уредба

Енергийната ефективност в Европа Новият закон, приет у нас, налага задължително управление на енергийната ефективност в сертифицираните сгради

Е

ВРОПЕЙСКАТА ДИРЕКТИВА ЗА ЕНЕРГИЙНА

ефективност на сградите е ключова част от стратегиите за борба с климатичните промени, тъй като на функционирането на сградите в Европа се дължат близо половината парникови емисии. Принципът, стоящ зад директивата, е да направи енергийната ефективност прозрачна с издаването на сертификат, съпроводен с препоръки, специфични за всяка сграда, за подобряване на енергийната ефективност. Сертификатът ще показва и най-високия клас, който може да бъде достигнат, ако препоръките бъдат изпълнени. Европейската комисия планира директивата за енергийна ефективност на сградите да бъде приложена изцяло до края на 2008 г. Типичният сертификат за енергийна ефективност ще показва както оценка за енергийна ефективност, така и оценка за въздействието на сградата върху околната среда на базата на парниковите емисии. От 1 октомври ще бъде въведено изискването всяка обществена или частна сграда или самостоятелна част от нея, която се строи, продава или дава под наем, да има сертификат за енергийна ефективност. Това ще дава на потенциалните нови собственици или наематели поглед върху експлоатационните разходи като част от тяхната инвестиция. Законодателството и експертите в редица страни на Европа активно съдействат на процеса на прокарване на директивата и намаляването на емисиите. В Обединеното кралство например енергийните експерти насърчават притежателите на обществени сгради да подобрят рейтинга си според сертификата за енергийна ефективност чрез инсталиране на соларни панели за загряване на вода. Експертите изтъкват още четири области, където могат да бъдат направени бързи подобрения. Това са:  обследване на котлите и бойлерите за възможни подобрения на енергийната ефективност  инсталиране на енергийно ефективно осветление  мерки за контрол на слънчевата енергия, постъпваща в сградата (отразяваща облицовка, затъмнени прозорци и т.н.), за постигане на по-ниски разходи за охлаждане 70 ФАСИЛИТИС АВГУСТ 2008

Според последните цифри средното ниво на енергийната ефективност на обществените сгради в Обединеното кралство е клас C.

 инсталиране на електронни системи за контрол на флуоресцентното осветление за подобрение на ефективността. В България миналия месец кабинетът одобри проектозакон за енергийната ефективност, където се засяга спестяването на енергия от страна на търговците и от страна на потребителите. Министърът на икономиката и енергетиката Петър Димитров заяви, че важна част в този закон е предоставянето на услуги за енергийна ефективност, които ще предлагат търговците на електроенергия. Реализирането на мерките за енергийна ефективност ще бъде разпределено между търговците на енергия, между собствениците на сгради, които подлежат на задължителна сертификация, и собствениците на промишлени системи. По думите на Петър Димитров в най-скоро време предстои изграждането на национална информационна система за енергийна ефективност. Задължително се въвежда и управление на енергийна ефективност на сградите, които се сертифицират. Министърът подчерта, че в България потреблението на енергия на единица произведен брутен вътрешен продукт е средно седем пъти по-голямо, отколкото е в ЕС, което ни прави шампиони по енергийна неефективност.  „Фасилитис“


CMYK Đ¤Đ°Ń Đ¸ĐťĐ¸Ń‚Đ¸Ń Ń Ń‚Ń€. 71

fmc

     

3 *%   

5;<;+; =>;?AD>+ E=<;F;H I D<$E;H

6 - 7    2008  5 

'    

:          

              !"!

!"!    

!"! -     #    !"!   

Gated Communities  

$ % &       '    *    

+    %   

  % ,    %    #% %    %%

Benchmarking  

 -    !    

$   :

      2008:

www.uconomics.com

.: (02) 960 79 16 ./: (02) 960 79 48 - : registration@uconomics.com


CMYK Фасилитис стр. 72


f0808