Page 1

No 24 | DÉCEMBRE 2014

6e année | 4 parutions par année

DANS CETTE ÉDITION Actualité Pénurie de logements, vraiment ? Interview Regina Wenger, notaire dans le canton de Vaud Architecture 2b architectes : une attitude, des stratégies


No 24 | DÉCEMBRE 2014

6e année | 4 parutions par année

DANS CETTE ÉDITION Actualité Pénurie de logements, vraiment ? Interview Regina Wenger, notaire dans le canton de Vaud Architecture 2b architectes : une attitude, des stratégies


Sèche-linges à air soufflé Grande diversité de modèles pratiques pour les locaux de séchage des maisons individuelles ou immeubles: Sèchelinges à air soufflé ESCOlino et étendages ESCOleina de SIBIR. www.sibirgroup.ch

Le partenaire pour la cuisine et la buanderie avec le service toutes marques

Une société de V-ZUG SA


SOMMAIRE

L’IMMOBILIER, POIDS LOURD DE L’ÉCONOMIE L’édito de Jean-Jacques Morard

ACTUALITÉ Pénurie de logements, vraiment ?

« MONSIEUR PRIX N’EST PAS COMPÉTENT EN MATIÈRE DE TARIFS NOTARIAUX. » L’interview de Regina Wenger, notaire dans le canton de Vaud

JURIDIQUE Loyers contrôlés par l’Etat et rendement excessif

ARCHITECTURE 2b architectes : une attitude, des stratégies

APPRENDRE POUR ENTREPRENDRE Les séminaires et cours de la SVIT School

L’ÉCONOMIE IMMOBILIÈRE S’ORGANISE Présentation du SVIT Romandie


Diplôme fédéral Mars 2015 Pour la première fois en Suisse romande, la SVIT School propose le Cours conduisant au Diplôme fédéral d’administrateur/trice de biens immobiliers. Elle couvre ainsi l’ensemble des formations immobilières menant à un titre fédéral. Cette dernière formation s’adresse en particulier à toutes celles et ceux qui ont pour ambition de décrocher un poste de direction au sein d’une entreprise immobilière. Les places sont limitées, inscrivez-vous sans tarder si vous souhaitez faire partie de cette première volée.


ÉDITO

L’IMMOBILIER, POIDS LOURD DE L’ÉCONOMIE

JEAN-JACQUES MORARD Président du SVIT Romandie

Tout récemment, une étude présentée à Zurich n’a pas reçu, de ce côté-ci de la Sarine, toute l’attention méritée. Les consultants Rütter Soceco SA et pom+Consulting SA y ont travaillé pendant plus d’une année. Parmi leurs mandants, on trouve notamment, aux côtés de l’Association suisse des propriétaires fonciers, deux offices fédéraux et le SVIT. Bref, c’est du sérieux. En synthèse, que dit cette étude très fouillée ? Ceci : la part du secteur immobilier au PIB suisse s’élève à 18%. Dans notre pays, cette branche donne du travail à 600’000 personnes à plein temps. Cela représente près d’une place de travail sur six. Cerise sur le gâteau : les collectivités publiques tirent de l’immobilier plus de 12 milliards de francs d’impôts chaque année. Qui dit mieux ? Personne ou presque. C’est justement la nouveauté. Historiquement, le poids de l’immobilier se confond grosso modo avec celui de la construction, soit environ 5% du PIB. Jusqu’à aujourd’hui, personne n’avait eu l’idée d’additionner la contribution de tous les acteurs – l’étude en identifie 17 types différents – qui interviennent durant le cycle de vie d’un immeuble. Au final, on découvre ainsi que le vrai poids de l’économie immobilière est plus de trois fois supérieur à ce qu’on pensait. Une telle taille donne des responsabilités. Quand on pèse un cinquième du PIB suisse, on a le devoir de s’engager pour assurer la pérennité du secteur. Or, à l’exception notoire du droit du bail, l’économie immobilière est un nain politique, sans comparaison avec les lobbies de la pharma, de la finance ou de l’industrie des machines. Cette étude doit réveiller les professionnels de l’immobilier. Dans la mesure de ses moyens, le SVIT se mobilisera pour battre le rappel, fédérer et peser davantage à l’échelon politique. Je vous souhaite une bonne lecture !


Votre partenaire de confiance Votre partenaire de confiance pour la garantie de loyer sans pour la garantie de loyer sans dépôt bancaire ! dépôt bancaire !

GAGNEZ 1 PL A C E G p o uA G r unNsEéZm1 inaPirLeA2C0E15 pour u à lanSsVéIm T iSncahiroeo2 l 015 markàetliangS@VsI wTisSsccahuotiooln. ch m a rk et i n g @ s w i s s c

a u t i o n . ch

Fondée en 1991 et agréée par la FINMA, SwissCaution est la 1re compagnie d’assurance re Fondée en 1991 et agréée par la FINMA, SwissCaution est la 1 d’assurance Suisse de garantie de loyer sans dépôt bancaire pour les baux compagnie à usage d’habitation et Suisse de garantie de loyer sans dépôt bancaire pour les baux à usage d’habitation et commercial. commercial. Avec plus de CHF 650 millions de garantie de loyer et 170’000 clients affiliés, Avec plus deest CHF 650 millions de garantie et 170’000 clients affiliés, SwissCaution le leader de la garantie de loyerde en loyer Suisse. SwissCaution est le leader de la garantie de loyer en Suisse. SwissCaution assure la plus haute sécurité de service aux locataires et bailleurs. SwissCaution assure la plus haute sécurité de service aux locataires et bailleurs. Tél. 0848 001 848 Tél. 0848 001 848 info@swisscaution.ch info@swisscaution.ch www.swisscaution.ch www.swisscaution.ch


ACTUALITÉ

Pénurie de logements, vraiment ?

La « pénurie de logements » est dans toutes les bouches. Certains renoncent même à se lancer à la recherche d’un nouveau logement parce qu’ils sont persuadés que de toute manière ils ne trouveront rien. Le SVIT a voulu en avoir le cœur net. Des universitaires ont été mandatés pour analyser le marché. Ils ont proposé une méthode nouvelle pour la Suisse mais courante dans les pays anglo-saxons ou en Allemagne. Elle consiste à observer pendant combien de temps un appartement est mis en location sur les portails immobiliers, une approche éprouvée du point de vue scientifique. Ainsi, dorénavant, la Suisse compte un nouvel indicateur immobilier, qui sera actualisé tous les six mois : l’indice SVIT du logement en ligne (ISLL). MARC COMINA ET JÜRG ZULLIGER

Les premiers résultats obtenus grâce à cette nouvelle approche mettent à mal un certain nombre de lieux communs. Si le marché est tendu dans certaines catégories de logements, ce n’est pas la règle et le fait est que, dans d’autres catégories, l’abondance prévaut. L’ISLL constitue également un instrument très utile pour les développeurs et les investisseurs qui peuvent savoir avec une grande précision quelle est la typologie la plus demandée dans un lieu donné. Sur demande et contre une modeste rétribution, le Swiss Real Estate Insitute peut fournir des statistiques ciblées sur une seule commune. Dans ce numéro d’immobilia.info, nous publions les résultats complets pour Lausanne et Genève (voir les tableaux plus bas), de même que la version française d’un article paru récemment dans la Handelszeitung. Dès le mois de mai prochain, trois villes romandes supplémentaires seront intégrées à l’ISLL : Fribourg, Sion et Neuchâtel.


Pénurie de logements, vraiment?

Article paru le 27 novembre dans la Handelszeitung; merci à Stefan Barmettler de nous avoir autorisé à reproduire cet article dans immobilia.info.

Bien des candidats locataires sont fatigués des débats politiques autour du logement : l’idée s’est installée dans leur tête que trouver un logement à peu près abordable à Genève, Lausanne ou Zurich est comme faire un 6 au loto. Or les chiffres de l’Association suisse de l’économie immobilière (SVIT) contredisent les données de marché publiées jusqu’ici. Selon le décompte officiel, Zurich, par exemple, ne comptait au jour du relevé, le 1er juin 2014, que 471 appartements libres, autrement dit 0,2% de son parc immobilier : ce n’est pratiquement rien face aux milliers de personnes qui déménagent à Zurich ou souhaitent y emménager. Peter Ilg, directeur du Swiss Real Estate Institute à la Haute école d’économie de Zurich, fournit avec sa nouvelle analyse une image toute différente du marché : « Nous savons que le même jour, sur le marché libre, plus de 1'200 appartements étaient proposés sur les sites en ligne. » Sur mandat du SVIT, son institut a évalué les offres en ligne dans sept villes suisses. Le relevé sera actualisé tous les six mois. Les chiffres du semestre qui va du 1er avril au 30 septembre 2014 montrent qu’il y a eu bien plus de logements sur le marché que ce qu’on a bien voulu croire dans l’opinion publique. Dans les sept villes de Zurich, Genève, Lausanne, Berne, Bâle, Saint-Gall et Lugano, quelque 23'500 appartements à louer étaient proposés en ligne. A Zurich, on recensait quelque 7'900 appartements et, dans la plupart des villes, on comptait plus de logements à louer que lors de la période précédente. En même temps, on a constaté une durée d’insertion plus courte des annonces, ce qui suggère une certaine pénurie. A Zurich, Bâle, Berne, Genève et Lausanne, les logements ont été en moyenne 13 à 17 jours sur le marché. Les grands appartements très coûteux sont proposés nettement plus longtemps. « Pour bien des gens, les chiffres officiels des vacances sont un grand souci, car ils redoutent de ne plus trouver de toit s’ils devaient perdre leur logis », commente Peter Ilg. Mais le fait est que de nouveaux logements arrivent sans cesse sur le marché et que le nombre de mutations d’appartement est étonnamment élevé, même sur le marché zurichois de la location. A Zurich, un appartement sur cinq est réoccupé chaque année. Tayfun Celiker, directeur du SVIT, explique : « Il nous importe d’objectiver les choses. Ces nouvelles données permettent toute sorte de conclusions détaillées quant à la réalité de la pénurie de logements. » L’opinion selon laquelle la pénurie est particulièrement éclatante pour les grands logements familiaux abordables s’avère fausse. Les chiffres présentés par le SVIT montrent au contraire qu’à Zurich ce sont surtout les logements plus petits qui font l’objet d’un excédent de demande. Indicateur objectif : les durées d’insertion très courtes pour les petits logements de moins de 60 mètres carrés dans le segment de prix jusqu’à 1'500 francs brut par mois. De telles offres sont en général


retirées de la Toile dans les 7 à 8 jours, ce qui veut dire que ces logements sont rapidement loués. Pour ce qui est des plus grands logements, avec une surface habitable de plus de 120 mètres carrés, les régies ont en revanche beaucoup plus de peine à les placer : la durée d’insertion est alors plus de trois fois plus longue. Tendanciellement, on peut donc parler d’un excès de l’offre sur le marché zurichois pour les logements de 2'500 à 3'500 francs : ces objets doivent être proposés pendant 25 jours pour trouver un candidat. Les offres dont le prix dépasse les 3'500 francs mensuels sont définitivement à côté de la cible : en moyenne, ils attendent un locataire pendant plus de deux mois. Ces données montrent à bien des égards une image très différente de celle du critère des appartements vacants. On s’étonnera par exemple qu’à Zurich 65% de l’offre concerne des loyers d’un maximum de 2'500 francs. Vu le niveau des salaires à Zurich, on ne saurait affirmer que les coûts du logement chargent à l’excès le budget des ménages. « Dans des quartiers comme Schwamendingen, les logements dans un segment de prix de 1'500 à 2'500 francs brut par mois doivent être annoncés en ligne plus longtemps que la moyenne », souligne Peter Ilg. Pour les 20% de ménages financièrement faibles que compte Zurich, « de tels loyers sont supportables ». Selon son évaluation, la situation sur le marché libre du logement ne devient plus compliquée que pour des segments très particuliers, notamment pour la couche sociale des 20% de ménages d’une personne à bas revenus, tels que les retraités seuls, par exemple, qui ne trouvent guère à se loger sur le marché libre pour moins de 1'000 francs. A Zurich, les logements à moins de 1'000 francs sont reloués dans la semaine, parfois même en quelques jours : un indice clair que, dans ce segment spécifique, il existe bel et bien une pénurie. Ces chiffres permettent également des conclusions en matière de politique du logement : si l’on pense que le logement social est un remède, il faut créer de l’offre supplémentaire, notamment pour les retraités, dans ce segment très bon marché. Car les logements coopératifs, dans un segment déjà presque élevé, passent en revanche à côté de ce problème. A l’aide de ces nouvelles données, les politiciens – mais aussi les investisseurs et l’économie immobilière – disposent d’un outil extrêmement utile pour évaluer correctement la pénurie et la surabondance de l’offre. C’est particulièrement le cas là où les statistiques officielles font état depuis des années d’un très bas niveau de logements vacants, sans que l’on sache quels logements avec quel type de spécificités et à quel prix manquent vraiment. La base de données issue des annonces publiées ne dit rien des logements municipaux et coopératifs. Pour ce qui est des premiers, ils ne sont pas proposés en ligne mais par des annonces dans la presse. Quant aux offres des coopératives de logement, elles n’apparaissent qu’à peine sur les canaux publics. « Dans la plupart des cas, ces logements sont attribués sur la base de listes d’attente internes »,


explique Peter Ilg. Dans l’ensemble, à Zurich, seuls 35% des logements se trouvent sur le marché libre. Si l’on additionne cette offre cachée aux 1'200 offres à louer publiées quotidiennement, la disponibilité de logements n’est pas aussi mauvaise qu’on le prétend souvent. « Il serait faux de parler sommairement de crise du logement », assure encore Peter Ilg. Reste une question de définition : quand y a-t-il crise du logement, quand y a-t-il pénurie ? Des prix élevés dans les centres denses des villes sont un indice de pénurie qui se manifeste dans les villes du monde entier. Bien sûr, la plupart des candidats au logement voient un appartement bon marché à Seefeld (Zurich) ou au centre-ville comme leur idéal. Mais qualifier cette situation de pénurie revient à exiger le droit d’acquérir une Mercedes Classe S à un prix abordable. C’est pourquoi, même dans l’encouragement à la construction de maisons familiales, il faut se demander où et pourquoi il y a pénurie. Après tout, le parcours de beaucoup de familles avec enfants montre qu’elles privilégient souvent un habitat dans la verdure, loin des villes. A 10 ou 20 kilomètres de Zurich déjà, les durées d’insertion des annonces et le nombre d’offres publiées augmentent notablement, si bien que la demande peut être satisfaite. Sur le plan politique, Peter Ilg souhaite que le débat et les conditions cadres censées créer des incitations pour les investisseurs reposent davantage sur du concret. « Si l’on entend atteindre dans les villes des barèmes de loyers plus bas, l’offre de logements disponibles au public doit augmenter. » Car ainsi le candidat au logement sera clairement mieux servi.


Brevet fédéral de promoteur/trice immobilier/ière avril 2015 – septembre 2016


INTERVIEW DE REGINA WENGER, NOTAIRE DANS LE CANTON DE VAUD

« MONSIEUR PRIX N’EST PAS COMPÉTENT EN MATIÈRE DE TARIFS NOTARIAUX. »

Dans le dernier numéro d’immobilia.info, nous avons donné la parole à Stephan Meierhans, qui occupe la fonction de Monsieur Prix, qui critique vivement l’absence de concurrence entre les notaires romands. Aujourd’hui, nous nous tournons vers Regina Wenger, notaire dans le canton de Vaud, pour entendre sa réplique. Le débat est lancé.


DIMITRI KAS

Quel regard porte la Fédération suisse des notaires sur le projet de libéralisation des actes notariés liés aux transactions immobilières ? l La Fédération suisse des notaires n'est pas foncièrement opposée aux changements ou à l'évolution, mais pas n’importe comment. L'organisation du notariat relève des cantons qui sont souverains en la matière, même si le Département fédéral de justice et police, sous l'impulsion concertée du SECO et de la COMCO, souhaite uniformiser les règles applicables à la forme authentique en imposant un standard minimal, dont l'application impliquerait un nivellement des normes par le bas et une insécurité juridique liée à la cohabitation d'une loi fédérale et de 26 lois cantonales. Les notaires ont l’obligation d’instrumenter les actes pour lesquels ils sont mandatés et ont aussi une obligation de diligence et un devoir d’information. Mais que devra faire le notaire vaudois chargé de recevoir un acte pour un immeuble sis au Tessin, alors qu’il ne maîtrise pas la langue italienne, ni la loi fiscale tessinoise et encore moins les spécificités de la réglementation locale sur la construction ? Cela implique une insécurité juridique pour le client et un problème insoluble de responsabilité pour le notaire qui pourrait être actionné en justice pour refus d’instrumenter ! Y a-t-il consensus entre les notaires au sein de la Fédération ? Les notaires alémaniques ne se réjouissent-ils pas qu’une telle mesure soit mise en place ? l Je ne peux pas parler du notariat de Suisse alémanique en général, qui regroupe toutes les formes de notariat depuis le notariat libre, comme dans le canton de Berne, jusqu'au notariat fonctionnarisé comme c’est le cas à Zurich. Cependant, lors du dernier Congrès des notaires de Suisse, qui s’est tenu le 14 novembre 2014 à Berne, les problématiques pratiques liées à l’application de ce projet législatif ont été mises en évidence et aucun représentant du notariat, ni romand ni alémanique, ne s’est réjoui de cette mesure, ni même les représentants du notariat fonctionnarisé. L’entrée en matière d’une telle mesure ne serait-elle pas dommageable pour les clients ? l Parfaitement ! On constate, sur la base de l’expérience internationale, que l’abandon des tarifs induit une baisse de la qualité, des restructurations des études et une augmentation des procès. Le but d'obtenir le meilleur prix pour le consommateur est certes légitime, mais les moyens mis en œuvre pour atteindre ce but ne sont pas les bons. Le notariat tel qu'organisé fonctionne, grâce à un bon niveau de formation des notaires et au tarif qui existe pour protéger le client, puisque les affaires importantes subventionnent les « petites affaires » qui sont réalisées au-dessous du prix coûtant. Je constate de surcroît que Monsieur Prix ne parle jamais de la qualité des prestations. Si nous voulons réduire le prix, nous allons réduire la qualité, cette fois-ci au détriment du client.


Le fait que l’augmentation des émoluments soit liée à la valeur du bien immobilier est, selon Monsieur Prix, l’une des problématiques de la situation actuelle. Votre avis ? l Les frais d’une acquisition immobilière dans le canton de Vaud se répartissent de la manière suivante : – Un droit de mutation de 3,3% du prix de vente – Un émolument du registre foncier de 1,5 pour mille – Un émolument du notaire et des honoraires, augmentés de la TVA et des débours. Dans la majorité des transactions réalisées autour du prix médian relevé par M. Prix, le montant total des frais d’achat (droit de mutation, registre foncier, notaire et TVA) n’excède pas 4,5% du prix de vente. Les droits de mutation représentent donc en moyenne environ 73% du montant total des frais d’achat. Cet impôt est élevé en comparaison intercantonale. C’est lui qui, fondamentalement, génère une augmentation significative des frais à la charge des acheteurs dans un marché immobilier en croissance et non le maintien du tarif des notaires pour les opérations ministérielles. Par comparaison, l’émolument du notaire pour une vente réalisée au prix de CHF 1'000'000.00, selon le tarif actuel, correspond à 0,34% hors TVA. Il atteint donc à peine le 1/10ème du montant de l’impôt de transfert (droit de mutation). Cet exemple pour préciser que Monsieur Prix se trompe de cible lorsqu’il s’attaque aux frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier. Les cantons de Genève et Vaud sont en ligne de mire. Vous qui êtes notaire dans le canton de Vaud, comment vivez-vous cette mise à l’index de Monsieur Prix ? l Monsieur Prix n'est pas compétent en matière de tarifs notariaux et il le reconnaît lui-même. Je suis cependant convaincue, pour les motifs expliqués ci-dessus, qu’un bon notariat repose sur les fondamentaux suivants : un niveau de formation très exigeant, un tarif et une certaine régulation du nombre de notaires. Dans le canton de Vaud, le tarif est fixé par le Conseil d’Etat. C’est à lui d’apprécier, ponctuellement, s’il y a lieu d’y toucher. Pourquoi les cantons de Genève et Vaud font-ils les mauvais élèves sur ce sujet ? l Dans le canton de Vaud, notre tarif date de 1996 et n’avait à l’époque pas été contesté par Monsieur Prix. Depuis, l’inflation n’a pas été répercutée sur ce tarif. Si l’on veut réduire le tarif, il faut aussi tenir compte de l’inflation et non seulement de la variation des prix de l’immobilier, qui sont d’ailleurs en baisse en ce moment. A ma connaissance, l’application du tarif en vigueur ne donne pas lieu à beaucoup de litiges. Par ailleurs, le tarif vaudois est très avantageux pour les actes de très faible valeur. Quant à la suggestion de Monsieur Prix d’afficher le tarif horaire dans les cabinets notariaux, c’est déjà une obligation, en vertu de l’Ordonnance sur l’indication des prix.


Fondé en 2001, homegate SA propose de nombreux services dans le domaine de l’immobilier. Le site homegate.ch mis en ligne depuis plus de dix ans est spécialisé non seulement dans les annonces immobilières, mais aussi dans le financement, les assurances et la décoration intérieure. Des prestations complètes dans la publication d’annonces, la location, l’achat font de homegate SA un expert en la matière. Entretien avec Bertrand Mingard, directeur régional.

UNE RÉFÉRENCE EN MATIÈRE DE PORTAIL IMMOBILIER

HOMEGATE SA

Tél. 0848 100 200 • www.homegate.ch

Nous allons développer de nouveaux services pour nos deux clientèles et optimiser nos services existants. Le marché de l’immobilier est en constante évolution.

Comment homegate.ch va-t-il évoluer ces prochaines années?

Nous sommes l’unique portail immobilier à proposer une offre de financement avec l’hypothèque en ligne via la banque cantonale de Zürich avec qui nous collaborons. C’est un tout nouveau système que nous avons développé pour les particuliers et qui permet de renouveler son hypothèque à travers une offre personnalisée. Un autre point concerne notre audience qui est nationale et non régionale, nous couvrons toute la Suisse. Enfin, nous faisons partie du groupe Tamedia – groupe de presse suisse possédant de nombreuses publications – qui permet une visibilité très importante.

En quoi se différentie homegate.ch des autres portails immobilier?

Notre activité principale se concentre sur la publication d’annonces de professionnels et de particuliers pour la location et la vente. Nous offrons différents forfaits d’insertion d’annonce, des guides hypothécaires, une aide à créer un dossier de candidature, une évaluation des biens et calculateurs de prix, entre autres. Quant aux professionnels de l’immobilier, nous leurs proposons divers outils de commercialisation, tels que la visualisation en 3D, photos et vidéos, sites internet pour projets et entreprises, publicité en ligne, etc.

Quels sont les services que vous proposez?

homegate représente le marché de l’immobilier en ligne. 1’800 professionnels et 10’000 particuliers publient leurs annonces en Suisse, représentant ainsi 60’000 biens publiés et 400’000 biens qui transitent sur le site par an. Pour toute la Suisse, nous avons 1,2 million de visiteurs uniques et 130 millions de pages visualisées par mois. En tant que portail immobilier, homegate gère un grand trafic en ligne.

Pouvez-vous nous expliquer le fonctionnement de homegate.ch?


JURIDIQUE

Loyers contrôlés par l’Etat et rendement excessif Dans un arrêt rendu en septembre 2014, le Tribunal fédéral a admis l'application aux loyers contrôlés par l'Etat du principe d'interdiction des loyers procurant au bailleur un rendement excessif au sens de l’art. 269 CO. SOPHIE D’HESPEL, AVOCATE, LENZ & STAEHELIN

Cadre préalable Un locataire peut selon le Code des obligations suisse contester son loyer s’il est abusif et qu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de l’immeuble ou qu’il résulte d’un prix d’achat manifestement exagéré. Le locataire peut alors saisir le juge civil pour que celui-ci procède à un calcul de rendement et fixe à la baisse le montant du loyer si celui-ci est effectivement excessif. Pour établir le caractère excessif ou non du loyer, le juge se base notamment sur le taux hypothécaire de référence majoré de 0,5%. La loi prévoit toutefois que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation bénéficiaires de mesures d’encouragement de la part des pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L’arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 Dans cette affaire, le Tribunal fédéral a admis que le principe de l’interdiction du loyer abusif prévu à l’art. 269 CO s’appliquait également aux loyers contrôlés par l’Etat : les autorités administratives ne peuvent pas autoriser des loyers procurant un rendement excessif des fonds propres investis dans l’immeuble ou résultant d’un prix d’achat manifestement exagéré. Dans cet arrêt, le locataire a contesté une hausse du loyer contrôlé autorisée par l’autorité administrative, au motif que le loyer procurait ainsi au bailleur un rendement excessif. Le TF a rappelé qu’en cas de loyers contrôlés, le législateur veut que les mécanismes de contrôle du droit privé s’effacent devant le contrôle d’office par l’autorité administrative, jugé plus incisif. L’autorité administrative chargée du contrôle des loyers jouit donc d’une compétence exclusive et la procédure prévue par le droit des obligations ne s’applique pas. Cela étant, l’autorité administrative demeure bel et bien liée par l’interdiction d’autoriser des loyers procurant un rendement excessif au bailleur.


Le TF a relevé que, dans le cas d’espèce, certains critères pris en compte par l’autorité administrative cantonale s’écartaient de ceux prévus par le droit fédéral pour les loyers libres, ce qui risquait d’entraîner une distorsion entre les loyers libres et les loyers contrôlés au détriment du locataire. En particulier, le rendement des fonds propres était fixé à 1% de plus que le taux de référence, alors que, pour des loyers libres, ce taux ne devait pas dépasser de plus de 0,5% le taux hypothécaire de référence (actuellement de 2%). Critiques et prises de position Cet arrêt a suscité de vives réactions, la presse évoquant un « tsunami » permettant des contestations massives par les locataires des loyers contrôlés par l'Etat et un « séisme » dans la construction de logements sociaux, l’arrêt dissuadant les investisseurs institutionnels majoritairement actifs dans ce domaine, pour lesquels un rendement de 2,5% ne serait plus viable, alors qu’actuellement les taux de rendement oscillent entre 4,5 et 6%. Plus modéré, le Conseil fédéral estime que le TF n’a fait qu’admettre l’application de l’interdiction des loyers abusifs aux loyers contrôlés et la possibilité de procéder à un calcul de rendement desdits loyers, sans toutefois indiquer les conditions auxquelles ce calcul pourrait être possible, puisque la cause avait été renvoyée aux juges cantonaux pour qu’elle soit tranchée au fond. L’arrêt traite certes d’une affaire vaudoise, mais sa portée touche tous les cantons. L’autorité compétente genevoise a toutefois déclaré qu’elle ne comptait pas changer sa pratique actuelle, selon laquelle les loyers contrôlés ne peuvent pas être réajustés selon la variation des taux hypothécaires, au contraire des loyers libres. Malgré la première impression laissée par l’arrêt, l’autorité cantonale genevoise considère qu’il laisse une marge de manœuvre substantielle pour le maintien du système actuel, d’autant plus que ce maintien est important pour assurer une stabilité et une sécurité à long terme : l’Etat doit rester libre d’admettre des taux plus élevés lorsque le marché hypothécaire est bas, mais il doit pouvoir protéger les locataires lorsque ces taux augmentent considérablement. Le Conseil fédéral devrait prochainement se prononcer sur l’éventuelle suppression de la prise en compte du taux hypothécaire de référence dans le cadre du calcul de rendement admissible dans le Code des obligations (initiative Feller), et sur la prise en compte d’autres mesures compensant les effets de la jurisprudence du TF. Etant donné l’incertitude régnant sur les conséquences de cet arrêt, il convient de suivre de près les positions fédérales et cantonales et l’évolution de la jurisprudence (notamment vaudoise) à cet égard.


Brevet fédéral de courtier/tière immobilier/ière avril 2015 – septembre 2016


ARCHITECTURE

2b ARCHITECTES : UNE ATTITUDE, DES STRATÉGIES C’est à proximité du CHUV, dans une bâtisse à la couleur organique travaillée comme un « projet de typologie », que nous rencontrons Stephanie Bender et Philippe Béboux, associés du bureau 2b architectes. Unis dans la vie privée comme dans le travail, ces deux architectes témoignent d’une vision étendue de la pratique architecturale.

STEPHANIE BENDER ET PHILIPPE BÉBOUX DANS LE PATIO DE LA VILLA URBAINE 4 EN 1. © ANNIK WETTER

DIMITRI KAS

OUVRIR LE CHAMP DE L’ARCHITECTURE Diplômés de l’EPFL respectivement en 1996 et 1997, Stephanie et Philippe entrevoient rapidement la possibilité de développer leur propre pratique après quelques années de collaboration dans des agences à Lausanne, Genève et Rotterdam. C’est au début des années 2000 que le bureau prend véritablement corps, avec notamment une première commande pour deux maisons plurifamiliales à Stuttgart en Allemagne, et plusieurs concours remportés dans des domaines aussi variés que le paysage, l’aménagement urbain et l’architecture.


Cette ouverture est d’ailleurs l’une des thématiques fortes de leur approche. Dès l'origine, 2b se positionne comme un bureau travaillé par la volonté d’ouvrir le champ de la pratique de l’architecte. « Nous avons dès le début cherché à aborder différentes échelles, indique Stephanie, de l’aménagement urbain aux bâtiments, du jardin à l’urbanisme. Cette démarche ouverte était relativement nouvelle il y a encore 15 ans, du moins en Suisse, mais s’est inscrite dans un moment marqué par un intérêt général pour ces thématiques, et notamment le paysage. » Une chance pour 2b qui développe durant ces années, et au travers de sa pratique des concours, cette approche plurielle de l’architecture. De façon non exhaustive, les années 2000 seront ponctuées de plusieurs concours gagnés et matérialisés dans des réalisations remarquées, comme des jardins pour Lausanne Jardins, les aménagements de la place du Molard à Genève, ou de la place de la Sallaz et de ses ouvrages d’art, passerelle et galerie routière à Lausanne. C’est aussi le cas du Pavillon suisse pour Arco (à Madrid), du Bâtiment communal et de la salle de spectacle de Corpataux-Magnedens, ou encore du Collège de Belmont-sur-Lausanne. TRAVAILLER ENSEMBLE ET PAR VARIANTES Au fil des ans, l’équipe s’est agrandie pour arriver aujourd’hui à une douzaine de collaborateurs. Une taille qui n’est pas vraiment une préoccupation et qui s’accommode bien de l’approche « par variantes » que promeut 2b. Pour chaque projet, ce sont de multiples variantes qui entrent en jeu. Comme l’explique Philippe, « nous tenons à ce que le projet trouve dans ce qui constitue son énoncé – données programmatiques, environnementales, historiques, contraintes de coûts, attentes des utilisateurs, etc. – les réponses qui le mèneront à bien, à la manière d’une stratégie plus que d’une proposition formelle et subjective. Pour ce faire, le travail en variantes est, de notre point de vue, le seul moyen de production. » Cette façon de travailler est soutenue par une approche collaborative, le but étant que chaque personne impliquée entre facilement dans ce processus. Cela permet d’aborder la réflexion de façon ouverte, objective et constructive, sans qu’une vision hiérarchique ou subjective s’impose. « La subjectivité ne nous intéresse pas. Nous souhaitons que le projet se construise sur ses propres données contextuelles, au sens large, et puisse ainsi se développer avec cohérence dans une logique appréhendable par tous, mandataires comme maîtres d’ouvrages. » STRATÉGIES DE PROJET ET INTERVENTIONS CONCRÈTES Cette « stratégie de projet non autoritaire », comme elle est évoquée au cours de l’entretien, est une réponse concrète aux problématiques soulevées. La volonté est d’entamer une réflexion en commun, en prenant acte des aspects culturels, sociologiques, historiques et géographiques dans leur ensemble. « Nous aimons


parler de stratégie de projet, plutôt que de partir de la forme. Il y a bien évidemment toujours un enjeu de forme en architecture, mais la forme doit être le résultat, et non le point de départ de la réflexion. » Cette approche prend corps dans les réalisations du bureau, à l’instar du pavillon pour Arco, où 2b travaille un bâtiment symbole lié à la présence de la Suisse au cœur d’une foire d’art contemporain. En superposant deux « Swiss Box », il crée un bâtiment aux spatialités variées offrant des couverts sous les porte-à-faux, des patios, des espaces d’exposition, etc., tout en représentant le motif de la bannière helvétique par la mise en œuvre d’une couverture textile rouge tendue entre le pavillon et les façades de la cour qui l’accueille. Une façon inspirée de travailler avec des matériaux pauvres à la conception d’une structure symbolique. « Nous avons toujours le souhait de lier la matière à l’urbanité, d’offrir des réponses concrètes, spécifiques et matérielles aux problématiques posées, indique Stephanie. Notre démarche n’est pas théorique, c’est pour cela que nous parlons de « stratégies urbaines concrètes », la finalité restant toujours de réaliser nos projets. Cette approche est constitutive de notre démarche d’architectes et d’urbanistes et se retrouve dans l’entier de nos réalisations. C’est le cas de la Villa urbaine 4 en 1 où nous nous trouvons, qui invente une nouvelle typologie en proposant les qualités de 4 maisons individuelles dans une seule maison. Cette typologie est visible dans l’expression des 4 différents traitements de la façade en béton qui reprend la couleur de la végétation du parc existant. » En magnifiant, dans une architecture collective, l’idée d’habiter ensemble, ce principe offre une alternative à la question de la densification des centres-villes.

www.2barchitectes.ch


PLACE DU MOLARD, 1857 PAVÉS LUMINEUX, MÉTAPHORE DE LA PRÉSENCE DE L’EAU DANS L’ANCIEN PORT DU MÊME NOM (2b-COLLET-PRESSET-R.TISSOT). © CAPRESSET

PRENANT PLACE DANS LA COUR DU CONDE DUQUE À MADRID, LE PAVILLON SUISSE POUR ARCO JOUE DE SA FORME SYMBOLIQUE. © 2b


LA VILLA URBAINE 4 EN 1 DE BEAUMONT PROPOSE UNE TYPOLOGIE OFFRANT LES QUALITÉS DE 4 MAISONS EN 1. © R. FREI

LE VOLUME STRUCTURÉ DE LA VILLA URBAINE S’ILLUMINE GRÂCE AUX LARGES OUVERTURES DE LA FAÇADE. © T. JANTSCHER


LE COLLÈGE DE BELMONT PROFITE DE LA TOPOGRAPHIE DU SITE EN CONNECTANT L’ENTIER DES PROGRAMMES EXISTANTS. © R. FREI

REVÊTU DE TUF, LE BÂTIMENT COMMUNAL DE CORPATAUX-MAGNEDENS MET EN ŒUVRE LE MATÉRIAU IDENTITAIRE DU VILLAGE (2b-NB). © T. JANTSCHER


PRENANT PLACE DANS LE QUARTIER NORD DE L’EPFL, LA CLINIQUE ARDENTIS PROPOSE SON ATMOSPHÈRE DOUCE ET SINGULIÈRE. © R. FREI

LA PASSERELLE, UNE LIAISON MOBILITÉ DOUCE ENTRE LE QUARTIER DE LA SALLAZ ET LE BOIS DE SAUVABELIN. © R. FREI


LE BÂTIMENT DE JOLIMONT À MONT-SUR-ROLLE VALORISE UNE PARCELLE TRÈS ÉTROITE LE LONG DE L’AUTOROUTE EN PROPOSANT 1'200 M2 DE SURFACES D’ACTIVITÉS. © R. FREI

A ECHANDENS, CE GRENIER À GRAINS DU XVIe SIÈCLE A ÉTÉ TRANSFORMÉ EN LOGEMENT CONTEMPORAIN DANS LE RESPECT DE LA SUBSTANCE HISTORIQUE. © M. KELLER


SVIT SCHOOL

APPRENDRE POUR ENTREPRENDRE

Séminaires Cours


SÉMINAIRES

er 1

semestre 2015

Propriété par étage

29 avril 2015

8e Journée romande de l’estimation immobilière

19 mai 2015

8e Journée romande de la location immobilière

16 juin 2015


COURS

Brevets et diplôme fédéraux Cours menant au Diplôme fédéral d’administrateur-rice de biens immobiliers Mars 2015 – Juillet 2016

Cours menant au Brevet fédéral de courtier-ère en immeubles Avril 2015 – Septembre 2016

Cours menant au Brevet fédéral de promoteur-rice immobilier-ère Avril 2015 – Septembre 2016

Cours menant au Brevet fédéral de gérant-e d’immeubles Septembre 2015 – Janvier 2017

Cours menant au Brevet fédéral d’expert-e en estimations immobilières Novembre 2016 – Mars 2018


COURS

Cours d’introduction à l’économie immobilière

Le Cours d’introduction à l’économie immobilière est le point de départ d’une carrière dans l’immobilier. Il propose aux participants une formation générale complète et leur permet d’acquérir les bases fondamentales en matière de gérance, de droit, d’expertise, de courtage, de marketing et de comptabilité. Son but est d’abord de donner une vue d’ensemble de l’économie immobilière à ceux qui débutent dans le domaine, soit au terme de leur apprentissage, soit après une réorientation professionnelle. Plus de détails Session printemps 2015 – du 11 février 2015 au 1er avril 2015 (6 journées de formation)


SVIT ROMANDIE Le SVIT Romandie est l’antenne romande de l’Association suisse de l’économie immobilière (SVIT Suisse). Créé en 2006, le SVIT Romandie compte aujourd’hui plus de 170 membres et couvre l’ensemble des métiers qui constituent l’« économie immobilière » (gérances, experts immobiliers, développeurs, courtiers, investisseurs, consultants, entreprises générales, facility management, banques, agents d’affaires, architectes, ingénieurs, avocats et notaires). Il offre ainsi une plateforme unique de réseautage entre partenaires potentiels.

Missions principales du SVIT Romandie Garantir la qualité dans les diverses pratiques professionnelles du domaine de l’immobilier ; Défendre les idées et les intérêts des professionnels de l’immobilier ; Proposer une formation de qualité pour garantir la relève.

Le SVIT Romandie dans les médias Retrouvez ici les articles consacrés aux activités du SVIT dans la presse romande.


AGENDA

Déjeuner des membres

jeudi 8 janvier 2015

Déjeuner des membres

jeudi 5 février 2015

Conférence débat

printemps 2015

www.svit-romandie.ch


COMITÉ

Jean-Jacques Morard Président

Martin Dunning Vice-président

Stéphane Giacomini Membre fondateur

Cécile Berger Meyer Membre

Yvan Schmidt Membre

Cédric Barde Membre

Marc Fischer Membre

Philippe Moeschinger Membre

Sébastien Troutot Membre

Marc Comina Secrétaire général

Sophie Wenger Secrétaire générale adjointe

Karin Joergensen Joye Directrice SVIT School

Pour connaître les activités professionnelles et les coordonnées d’un membre du Comité, cliquez sur sa photo.


www.svit-romandie.ch

Editeur responsable | Marc Comina Ont participé à ce numéro | Dimitri Kas, Jean-Jacques Morard, Marc Comina, Sophie Wenger, Sophie d’Hespel, Jürg Zulliger Design graphique | Nicolas Tschanz, www.ceramiko.ch Relecture | Edith Grunberg Conception application et diffusion | www.bbhgraphic.com

Adresse | SVIT Romandie, Avenue Mon-Repos 14, 1005 Lausanne

immobilia.info 24  

Décembre 2014

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you