Utveckling av fastighetsfรถretagande i offentlig sektor (U.F.O.S)
Kalkylhandbok fรถr fastighetsfรถretaget
Kalkyl handbok fรถr
fastighets fรถretaget
Utveckling av fastighetsfรถretagande i offentlig sektor (U.F.O.S)
© U.F.O.S och Sveriges Kommuner och Landsting 1996, Andra upplagan 20056 Adress: 118 82 Stockholm E-post: fastighet@skl.se ISBN 91-7164-109-2 Text: Kjell Hedström, VITEC AB. Illustrationer: Michael Schneider Form, redigering och produktion: Björn Hårdstedt Tryck: Edita Östra Aros, Västerås Distribution: 020-31 32 30, fax 08-31 32 40, www.skl.se, välj Publikationer
2
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Förord En stor och viktig del av ett offentligt fastighetsföretagande handlar om att göra kalkyler i olika beslutssituationer. I investerings- och förvaltningsskedet handlar det om att göra investeringskalkyler eller beräkna livscykelkostnader och årskostnader för olika alternativ. Det har därför funnits behov av en kalkylhandbok som innehåller ett antal mallar och konkreta kalkylsituationer. Av denna anledning togs denna kalkylhand bok fram 1996. Den tar fasta på att förvaltare i dag arbetar eller vill lära sig arbeta med kalkylprogram. Sedan boken gavs ut första gången har det blivit snarare regel än undantag. Boken går därför dels att använda som en vanlig handbok, men även med en data-applikation som kan hämtas på U.F.O.S webbplats www.ufos.to. Med denna läggs handboken in i datorn och man kan arbeta med bokens eller egna kalkyler i Excel. Skriften har initierats och finansierats inom ramen för samarbetet ”Utveckling av fastig-
Förord
hetsföretagande i offentlig sektor” (U.F.O.S). I samarbetet ingår nu Sveriges Kommuner och Landsting, Samverkansforum för statliga byggherrar, Fortifikationsverket samt Akademiska Hus AB. För innehållet svarar Kjell Hedström, VITEC AB. Till sin hjälp har han haft en styrgrupp bestående av Gustav Lasota och Jan Ejemar, Fortifikationsverket; Per-Håkan Grolander, Försvarsmakten; Bo Svensson, Statens Fastighetsverk; Anette Lindgren, Locum AB; Bengt‑Olov Olsson, Borlänge kommun; Björn Gustavsson, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund; Ted Lindqvist, Svenska Kommunförbundet; Ulf Sandgren, Handläggare på U.F.O.S. Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund har varit ansvarigt kansli.
Stockholm i januari 2006
3
Innehåll
Förord................................................................................................................................ 3
1. Därför en kalkylhandbok!............................................................................................... 5 Hur läser du handboken?.................................................................................................................... 5 Datorstöd........................................................................................................................................... 6
2. Grunder i investeringskalkylering.................................................................................. 8 Vad är en investering?......................................................................................................................... 8 Vad är en investeringskalkyl?............................................................................................................... 9 Ekonomiska följder av en investering.................................................................................................. 10 Vad ingår i grundinvesteringen (G)?.................................................................................................... 12 Checklista för att identifiera grundinvesteringen.................................................................................. 12 Vad ingår i de löpande betalningsströmmarna?................................................................................... 14 Hur fastställs restvärdet (R)?............................................................................................................. 15 Diskontering och kapitalisering.......................................................................................................... 16
3. Metoder för investeringsbedömningar....................................................................... 24 Nuvärdemetoden.............................................................................................................................. 24 Kapitalvärdekvot............................................................................................................................... 26 Annuitetsmetod................................................................................................................................ 27 Internräntemetod.............................................................................................................................. 29 Pay-back metod (Pay-off).................................................................................................................... 30
4. Ränta och inflation........................................................................................................ 32 Hur fastställs kalkylräntan?............................................................................................................... 32 Inflation och prisförändringar............................................................................................................. 33
5. Risk och osäkerhet....................................................................................................... 35 6. Styrning och förvaltningsplaner.................................................................................. 37 7. Kalkylmallar och kalkylexempel.................................................................................. 40 Att arbeta med kalkylmallarna............................................................................................................ 40 Beskrivning av mallarna..................................................................................................................... 40 Kalkylexempel................................................................................................................................... 46
Litteratur......................................................................................................................... 61
Tabeller Tabell 1, Slutvärde............................................................................................................................ 62 Tabell 2, Nuvärde av enstaka betalningar............................................................................................ 63 Tabell 3, Nuvärde av löpande betalningar............................................................................................ 64 Tabell 4, Annuiteter........................................................................................................................... 65
4
Förklaring av termer..................................................................................................... 66
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
1. Därför en kalkylhandbok! Att investera är ett viktigt beslut som kan medföra stora fasta kostnader för ett offentligt fastighetsföretag under en följd av år. En viktig del av professionellt offentligt fastighets företagande är därför att göra kalkyler som underlag för investeringsbeslut. Det handlar t ex om att upprätta investeringskalkyler, beräkna livscykelkostnader och årskostnader för olika alternativ etc. Detta ställer krav på fastighetsansvariga förvaltare. De ska kunna göra fastighets- och företagsekonomiska kalkyler. Det finns därför, enligt vår mening, ett stort behov av en handbok med enkla mallar och datorstöd som hjälpmedel för förvaltarna. Syftet med denna handbok är att den ska: ■ höja kompetensen hos medarbetare i offentliga fastighetsföretag, ■ leda till att mer kvalificerade kalkyler genomförs och att beslutsunderlagen förbättras. Handboken har följande innehåll: ■ teoridel med exempel ■ uppgifter med anknytning till fastighetsförvaltning som löses manuellt och med hjälp av kalkylprogrammet Microsoft Excel; ■ färdiga kalkylmallar inlagda i Excel; ■ möjlighet att studera stora delar av hand boken på bildskärmen och att aktivera lämpliga kalkylmallar för att själv beräkna exempelövningar i teoriavsnittet.
1. Därför en kalkylhandbok!
Kalkylhandboken är begränsad så till vida att den inte behandlar hela den långsiktiga planeringsprocessen utan endast enskilda investeringar i anläggningar. Den ger också en förenklad bild av hur man finner indata till de olika beräkningsmodellerna. Kalkylhandboken ska därför inte ses som en komplett handbok vad gäller bedömning av investeringar. Den ska ses som en inkörsport i ämnet investeringsbedömningar för förvaltare i offentliga fastighetsföretag. Läsaren bör komma ihåg att kalkylmallarna inte kan ersätta goda kunskaper inom fastighets- och företagsekonomi. Mallarna är endast redskap/hjälpmedel som förstärker goda kunskaper och kreativitet. Kalkylhandboken riktar sig i första hand till medarbetare inom offentliga fastighetsföretag med liten eller ingen kunskap inom området kalkylering. Grundläggande kunskaper i användningen av Windows och Excel är en förutsättning.
Hur läser du handboken? Följande tillvägagångssätt rekommenderas: ■ Läs igenom handboken och lös manuellt de exempel som presenteras i teoriavsnittet. ■ Studera de avslutande kalkylexemplen och lös dem manuellt med hjälp av ränte tabellerna som finns i slutet av handboken. ■ Lös exemplen i teoriavsnittet och de avslutande kalkylexemplen med hjälp av kalkylmallarna.
5
Datorstöd Installation av datorstöd Till handboken medföljer datorstöd i form av: ■ fem Excel-filer med generella kalkylmallar färdiga att användas för att lösa de kalkyl exempel som finns i handboken, ■ en hjälpfil med i stort sett samma innehåll som denna handbok. Datafilerna skapades för en tidig version av Excel, men fungerar fortfarande med de flesta versioner av Windows och Excel. Installationen av hjälpfilen och kalkylmallarna sköts av ett paketerat installationsprogram som hämtas på U.F.O.S webbplats www.ufos. to (bifogas inte på diskett som tidigare). Spara ned installationsfilen ufos.exe på din hårddisk och starta den sedan (dubbelklicka) för att starta installationen. Vid installationen skapas en ny katalog dit hjälpfilen och kalkylmallarna kopieras. Installationsprogrammet föreslår att katalogen ska heta C:\UFOSKALK. Om Excel inte är installerat när du installerar UFOSKALK måste du senare vid anmodan manuellt ange i vilken katalog Excel finns. Filerna som installeras är: UFOSKALK.HLP Hjälpfilen som i stort har liknande innehåll som handboken. SLUTVRD1.XLT Kalkylmall för beräkning av slutsumma. SLUTVRD2.XLT Kalkylmall för beräkning av slutvärde.
NUVRD2.XLT Kalkylmall för beräkning av kapitalvärde, kapitalvärdekvot, annuitet och pay-back samt möjlighet till tre Excelscenarier. Ett investeringsalternativ kan beräknas. Kalkylen förutsätter oförändrade årliga betalströmmar. NUVRD6.XLT Kalkylmall för beräkning av kapitalvärde, kapitalvärdekvot, annuitet och internränta. Ett investeringsalternativ kan beräknas. Kalkylen kan bearbeta varierande årliga betalströmmar och skapa diagram över dessa.
Aktivera datorstödet Du kan starta arbetet med datorstödet på två sätt: ■ Från hjälpfil till kalkylmallar: Du aktiverar hjälpfilen genom att via Windows Startmeny välja Program–UFOS Kalkylhjälp–Kalkylhjälp. Då kan du läsa handboken på datorskärmen. I anslutning till samtliga exempel i teoriavsnittet kan en lämplig Excelmall för egna beräkningar aktiveras med en enkel knapptryckning. Detta innebär att Excel startas om programmet inte redan är aktivt. ■ Från kalkylmallar till hjälpfil: Du öppnar någon av kalkylmallarna i katalogen UFOSKALK med Excel. I tidigare versioner av Excel kunde man aktivera Kalkylhjälp inifrån Excel, men det går inte längre, du måste öppna Kalkylhjälp enligt ovan. För utförligare information om hur du kalkylerar med hjälp av kalkylmallarna, se ”Att arbeta med kalkylmallar” på sid 40.
NUVRD1.XLT Kalkylmall för beräkning av kapitalvärde, kapitalvärdekvot, annuitet och pay-back. Tre investeringsalternativ kan beräknas. Kalkylen förutsätter oförändrade årliga betalströmmar.
6
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Från hjälpfil till kalkylmallar
Från kalkylmallar till hjälpfil
När du startat Kalkylhjälp aktiveras en innehållsförteckning. Via den kan du snabbt hoppa mellan olika delar av handboken. Knapparna i den övre delen av hjälpbilden, ovanför innehållsförteckningen, har följande funktioner.
Kalkylmallarna startas via Excel med det vanliga Arkiv–Öppna-kommandot (ctrl–o). Filnamnen har tillägget xlt. Det betyder att de är sparade som malldokument. När en xlt-fil öppnas, t ex Nuvrd1.xlt, skapas en arbetskopia av filen som kallas Nuvrd11. Filen kan sedan sparas under ett lämpligare namn som en vanlig Excelfil med tillägget xls. Det åstadkommer du genom att välja Spara som… på Arkiv-menyn, välja filformat Excel-arbetsbok, döpa filen och klicka OK. Filen Nuvrd1.xlt ligger hela t iden kvar som grund för att skapa nya xls-filer.
Innehåll. Genom att trycka på knappen innehåll, som alltid är synlig, kan du när som helst återvända till innehållsförteckningen. Sök. Aktiverar en funktion med vilken du kan göra sökningar och hitta avsnitt i handboken med hjälp av nyckelord. Termer. Visar en lista över de ord som förklaras i en ordlista. Övriga knappar medger hopp framåt och bakåt bland avsnitten i handboken.
Kalkylhjälp aktiverar du enligt beskrivning på sid 6.
Med start i avsnittet ”Kapitaliseringsteknik – slutvärde av ett belopp” presenteras exempel som kan vara intressanta att beräkna för egen del, både manuellt och med datorstöd. Lämpliga Excelmallar kan aktiveras från hjälpfilen genom att i anslutning till fråge ställningarna klicka på texten (Aktivera mall + filnamn). Genom att hålla ned Alt-tangenten och trycka på Tab-tangenten kan du skifta den aktiva kalkylmallen och hjälpfilen om bägge är aktiverade. Vill du själv välja mall öppnar du filerna i Excel, se nedan.
1. Därför en kalkylhandbok!
7
2. Grunder i investeringskalkylering Vad är en investering? Att investera kan definieras på flera olika sätt: ■ att avstå från att konsumera/förbruka något idag för att på så sätt erhålla framtida nyttor, ■ att anskaffa något för användning under flera år, inte för omedelbar konsumtion eller förbrukning. Det handlar med andra ord om att använda resurserna för att förverkliga visioner om framtiden. Ett företag kan investera i olika typer av tillgångar, t ex: ■ reala investeringar — kontorsinventarier, maskiner, byggnader, lager m m, ■ finansiella investeringar — aktier, obligationer och andra värdepapper, ■ immateriella investeringar — marknads föring, forskning och utveckling, personal utveckling m m.
Investeringar enligt redovisnings- och skatteregler Vad som i praktiken kallas en investering kan variera från företag till företag. Huruvida något är en investering påverkas framförallt av investeringsobjektets värde och livslängd enligt den skatterättsliga och civilrättsliga lagstiftningen. Hur en åtgärd definieras är viktigt. Åtgärder som ej definieras som investe ringar, t ex reparationer och underhåll, redovisas omedelbart i sin helhet som kostnader i resultaträkningen. Åtgärder som definieras som investeringar kostnadsförs inte omedelbart. Dessa utgifter fördelas över flera år med hjälp av årliga avskrivningar i resultaträkningen.
Korttidsinventarier Investeringar med en ekonomisk livslängd kortare än tre år benämns inom redovisningen som korttidsinventarier och betraktas normalt inte som investeringar.
Inventarier av mindre värde Investeringar av mindre värde, i små företag mindre än 2 000 kr och i stora företag mindre än 10 000 kr, betraktas normalt inte heller som investeringar.
Investeringar kalkylmässigt (internt inom företaget)
Handboken kommer i första hand att behandla reala investeringar i byggnader och maskiner, dvs anläggningsinvesteringar. Resonemangen och beräkningarna är dock lämpliga även för andra typer av investeringar.
8
Redovisningslagstiftningen reglerar vad som ska vara en anläggningstillgång, en investering, i redovisningen. Företag behöver inte följa dessa regler när man bestämmer vad som rent planerings- och utredningsmässigt ska behandlas som en investering internt i företaget. Företaget kan dock, av praktiska skäl, med fördel tänka igenom det ovanstående och sätta lämpliga gränser vad gäller tid och värde. En pennvässare som kostar 100 kr och som har en livslängd på 10 år bör t ex inte ingå i någon investeringsplanering. Gränser för vad som ska behandlas som en investering sätts inte av den enskilde förvaltaren utan är ett beslut som fattas centralt. Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Vad är en investeringskalkyl?
Kvalitativ helhetsbedömning
Investeringskalkylen är en del av beslutsunderlaget i styrprocessen inför ett investerings beslut. Beslutet kan innebära nybyggnad, ombyggnad, verksamhetsanpassning, tekniska installationer m m. Med hjälp av kalkylen skapas en bild av de ekonomiska konsekvenser en investering kommer att medföra. De sammantagna effekterna av grundinvesteringen och de årliga in- och utbetalningarna beräknas under en viss tidsperiod.
När ett investeringsbeslut ska fattas är det viktigt, kanske speciellt i ett offentligt fastighetsföretag, att beakta kvalitativa aspekter som är svåra att mäta i kronor, t ex:
Syftet med beräkningarna kan t ex vara att:
■ driftsäkerhet, ■ arbetsmiljö, ■ hur verksamheten påverkas, ■ servicemöjligheter, ■ alternativ användning, ■ samhällsåtaganden.
■ göra betalningar vid olika tidpunkter jämförbara, ■ göra olika alternativ jämförbara, ■ bedöma olika alternativs lönsamhet och likviditetsaspekter, ■ bedöma risk och osäkerhet, ■ möjliggöra delegering och kontroll, ■ legitimera en investering.
Viktigt att göra en helhetsbedömning Kommentarer relevanta för helhetsbedömningen kan med fördel noteras i anteckning arna som medföljer varje kalkylmall Investeringskalkylen är begränsad så tillvida att den endast kan utvisa om en investering är lönsam eller vilket investeringsalternativ som är lönsammast med hänsyn till storleken på grundinvesteringen samt de årliga in- och utbetalningarna. Förvaltaren måste utöver detta även göra en kvalitativ/kvantitativ helhetsbedömning.
2. Grunder i investeringskalkylering
Vikten av de icke kvantitativa aspekterna kan också tydliggöras med definitionen av ett offentligt fastighetsföretag: ”En särskild enhet inom kommunen, landstinget etc som har till huvudsaklig uppgift att tillhandahålla de primära verksamheterna med utrymme och service.” (Sandgren & Lundström 1991 sid 5) Med andra ord är, enligt ovanstående definition, verksamheten det viktiga. En verksamhet som ofta är svår att värdera i kronor. Den fastighetsansvarige kan därför inte enbart förlita sig till den kvantitativa informationen i investeringskalkylen. Han eller hon ska också alltid fråga sig: ”hur påverkas verksam heten?” innan ett beslut fattas.
9
Kvantitativ helhetsbedömning Den kvantitativa bedömningen innefattar inte bara att konstatera huruvida en investering är lönsam eller huruvida en investering är lönsammare än en annan. I den kvantitativa helhetsbedömningen bör även följande beaktas: ■ Likviditeten — Klarar företaget likviditeten under hela den aktuella tidsperioden? Räcker pengarna? ■ Resultatet i redovisningen — Trots att investeringen som helhet är lönsam enligt kalkylen kan företaget tvingas att i sitt årsbokslut redovisa ett underskott (ett negativt driftnetto) initialt. Kan detta accepteras? Med hänsyn till det ovanstående kan det inträffa att företaget inte har råd att välja det alternativ som är lönsammast enligt kalkylen.
Ekonomiska följder av en investering
beloppet på bank och tillgodogöra sig ränta i tio års tid. ■ Du har köpt något för 10 000 kr. Beroende på när du betalar beloppet kommer dessa 10 000 kr att värderas olika i kalkylhän seende. Det är fördelaktigare att (C) betala 10 000 kronor om tio år jämfört med att (D) betala 10 000 kr idag. Genom att behålla pengarna längre kan du förränta dem på samma sätt som ovan. Investeringskalkylerna bygger på begreppen inbetalning och utbetalning. I princip utgör kalkylen en likviditetsbudget över hela tillgångens livslängd. Det är därför viktigt att bedöma: ■ vilka betalningsströmmar en investering kommer att orsaka, och ■ när betalningsströmmarna kommer att inträffa.
Ett investeringsobjekt förbrukas inte omedelbart utan är i stället långsiktigt. En indikation på investeringens lönsamhet erhålls genom att helt enkelt addera alla in- och utbetalningar under dess livslängd. Detta innebär att inte bara ta hänsyn till den initiala investeringen utan till samtliga in- och utbetalningar som följer under hela livscykeln. Att inbetalningarna är större än utbetalningarna betraktas då som positivt. Problemet med detta sätt att räkna är att in- och utbetalningar idag exempelvis 1 jan 1997, tidpunkten för investeringen, inte kan jämföras med in- och utbetalningar som sker långt senare, t ex 31 dec 2007. Inbetalningar och utbetalningar som sker vid olika tidpunkter kan inte summeras. De är olika värda i kalkylhänseende då penningvärdet förändras över tiden. Detta sätt att tänka kan exemplifieras enligt följande:
Analysera betalningsströmmarna
■ Du har sålt något för 10 000 kr. Beroende på när du erhåller betalningen kommer dessa 10 000 kr att värderas olika i kalkylhänseende. Det är fördelaktigare (mer värt) att (A) erhålla 10 000 kronor idag jämfört med att (B) erhålla 10 000 kr om tio år. En tidig inbetalning av ett belopp innebär en möjlighet att förränta kapitalet t ex genom att sätta in
Inbetalningar eller besparingar (I) De löpande inbetalningar (hyror/övrigt) investeringen ger upphov till, alt minskade utbetalningar (besparingar). För mer information se ”Inbetalningar (I)” på sid 14.
10
De ekonomiska följderna kan med fördel åskådliggöras med hjälp av en tidsaxel. Med hjälp av en sådan visar man grafiskt de in- och utbetalningsströmmar som investeringen or sakar. Betalningsströmmarna analyseras med hänsyn till följande komponenter: Grundinvestering (G) Utbetalningen i början av startåret (1 jan år 0). Samtliga utbetalningar som görs i samband med att investeringsobjektet anskaffas och tas i bruk. Se även ”Vad ingår i grundinvesteringen (G)?” på sid 12. Tilläggsinvestering Följdinvesteringar som görs senare än tidpunkten för grundinvesteringen. Kan omräknas till år 0 för att kunna adderas till grundinvesteringen den 1 jan år 0.
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Utbetalningar (U) De löpande utbetalningar (drift/underhåll/ fastighetsskatt) investeringen ger upphov till. Se ”Utbetalningar (U)” på sid 14. Årligt över-/underskott (a) Driftnettot. In- och utbetalningar nettoredovisas (a = I-U) se ”Driftnettot, årligt över-/underskott (a)” på sid 14.
Betalningsströmmar, exempel 1 I figur 2 illustreras betalningsströmmarna för en intäktsskapande anläggningsinvestering med en ekonomisk livslängd på 5 år. 40
Restvärde (R)
30 20
Kalkylhorisont t ex ekonomisk livslängd (n) Den tid under vilken man analyserar betal ningsströmmarna. Kalkylhorisonten kan vara en tidsperiod företaget fastställt för en viss typ av investering. Ekonomisk livslängd är ett sätt att fastställa kalkylhorisonten. Det innebär den tid tillgången bidrar till verksamheten på ett företagsekonomiskt fördelaktigt sätt, se ”Hur fastställs kalkylhorisonten (n)?” på sid 15.
Figur 2. In- och utbetalningar under livslängden. Grundinvesteringen (G) uppgår till 25 tkr. Inbetalningarna för de fem åren uppgår till 10, 25, 35, 30 och 20 tkr. Utbetalningarna uppgår till 5, 12, 17, 15 och 10 tkr. Restvärdet är 10 tkr år 5.
Restvärde (R) Försäljningsvärdet på tillgången när kalkylhorisonten, t ex den ekonomiska livslängden, är slut. Kan vara positivt eller negativt, se ”Hur fastställs restvärdet (R)?” på sid 15.
Betalningsströmmar, exempel 2
I denna handbok avstår vi från att i exemplen och i övningarna beakta finansieringen vid kalkylering av fastighetsprojekt. Upptagande av lån, amorteringar och räntebetalningar inkluderas inte i betalningsströmmarna (I och U). Det medför att det årliga över-/underskottet utgörs av driftnettot, inte av betalningsnettot. Driftnettot ska användas till att betala ränta och amortering på främmande kapital och därefter, i den mån något överskott finns kvar, ge ägarna den avkastning de kräver. Beräkningarna kommer på så sätt att betona förräntningen av det totala kapitalet.
2. Grunder i investeringskalkylering
tkr Utbet (U) -10 -20 Grundinvest (G)
-30 jan -97
dec -97
dec -98
dec -99
dec -00
dec -01
dec -11
dec -10
dec -09
dec -08
dec -07
dec -06
dec -05
dec -04
dec -03
dec -02
dec -01
dec -00
dec -99
dec -98
jan -97
Investering i en värmepump som innebär besparingar i uppvärmning samt vissa tillkommande driftkostnader. Den ekonomiska livslängden är 15 år. dec -97
Fastighetsprojekt finansieras ofta med en stor andel lån. I fastighetsekonomiska kalkyler tas ibland hänsyn till finansieringen genom att i betalströmmarna inkludera utbetalning av lån, amorteringar och räntor. På så sätt antar man ett ägarperspektiv genom att visa det betalningsöverskott som ska förränta det egna kapitalet efter att de externa finansiärerna fått sin andel, det så kallade betalningsnettot.
Inbet (I) 10
200 Besparing
tkr -200
Utbetalning (d&u)
-400 -600 -800
Grundinvest
-1000 -1200
Figur 3. In- och utbetalningar under en investerings livscykel. Grundinvesteringen (G) uppgår till 1,1 mkr. Besparingarna år 1–15 uppgår till 175 tkr/år. Utbetalningarna uppgår till 90 tkr/år. Restvärdet är 0 tkr.
11
Problem och förenklingar Att uppskatta de framtida betalningsströmmarnas storlek och när de kommer att inträffa är svårt. För att underlätta arbetet antas ofta vissa förenklingar: ■ Grundinvesteringen sker alltid 1 jan år 0. ■ In- och utbetalningar (utom grundinvesteringen) sker alltid en gång per år, vid årsskiftet den 31 dec. Angående förskotts hyror, se ”Inbetalningar (I)” på sidan 14. Annorlunda antaganden kan göras vad gäller nämnda förenklingar utan att för den skull göra fel. Det viktiga är att man är konsekvent vilket underlättas genom upprättande av en tidsaxel som visar in- och utbetalningar. På så sätt åskådliggörs grafiskt tidpunkten för och tidsrymden mellan betalningsströmmarna. Om vi anknyter dessa förenklingar till exempel 1 ovan gäller följande: ■ Investeringen på 25 tkr inträffar 1 jan 1997 (den 1 jan år 0). ■ De årliga utbetalningarna startar 31.12.1997 med 5 tkr. Den sista utbetalningen på 10 tkr inträffar 31.12.2001. ■ De årliga inbetalningarna startar 31.12.1997 med 10 tkr och slutar med 20 tkr 31.12.2001. ■ Restvärdet inbetalas 31.12.2001 med 10 tkr.
Vad ingår i grundinvesteringen (G)? Investeringsförloppet kännetecknas oftast av en stor initial grundinvestering. I byggprojekt består denna bl a av utrednings- och projekteringskostnader, kostnader för markförvärv, kreditiv, byggherre, entreprenad m m. Metoder för att fastställa storleken på grundinvesteringen finns redan hos offentliga fastighetsföretag. Av denna anledning innehåller handboken inte någon djupare analys kring delposter i (G). Det finns dock anledning att kommentera viss problematik i sammanhanget samt att ge exempel på en tänkbar checklista för grundinvesteringar i offentliga fastighetsföretag. I grundinvesteringen ingår som tidigare nämnts samtliga utbetalningar som görs i
12
samband med att investeringsobjektet anskaffas och tas i bruk. Vid mindre investeringar är grundinvesteringen lätt att identifiera då den ofta utgörs av en engångsbetalning vid tidpunkten noll. De betalningsströmmar som inträffar därefter betraktas som löpande inoch utbetalningar och hänförs oftast till slutet av respektive år. Vid större investeringar, t ex investeringar i fastigheter/byggprojekt, kan gränsen för var grundinvesteringen slutar och löpande in- och utbetalningar börjar vara något oklar. Grundinvesteringen kan bestå av många poster och leda till utbetalningar vid ett flertal tillfällen, kanske både före och efter tidpunkten noll. Oklarheten vad gäller denna avgränsning kan komma att påverka investeringskalkylen, t ex avseende beräkning av återbetalningstid och kapitalvärdekvot. Det kan därför vara av vikt att klara ut vad som ska ingå i grundinvesteringen och var gränsen för löpande in- och utbetalningar går. När grundinvesteringen sker genom flera utbetalningar vid olika tidpunkter identifieras först de olika betalningarna som sedan omräknas och transporteras till en gemensam referenstidpunkt med hjälp av ränteberäkningar (diskontering och kapitalisering behandlas i ett senare avsnitt). Efter omräkning till en gemensam referenstidpunkt är de olika betalningarna jämförbara och kan adderas till en enda grundinvestering i kalkylhänseende.
Checklista för att identifiera grundinvesteringen Förvaltaren ska ta ställning till en mängd poster när grundinvesteringens storlek ska fastställas. För att inga poster, varken av extern eller intern natur, ska glömmas bort är det lämpligt att upprätta någon form av checklista som stöd. En generell checklista är svår att upprätta. Varje företag bör, med hänsyn till sin unika verksamhet, upprätta en egen. Vid upprättandet av en checklista är det speciellt några punkter som är viktiga att beakta. I figur 4 ges ett exempel på utformning av checklista.
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Sunk costs
Egna befintliga resurser
Utredningsarbetet och planeringen innan själva investeringen kan innebära stora utgifter. Då dessa inträffar före beslutstidpunkten, under projekteringsfasen, påverkas de inte av vilket alternativ man väljer. Dessa kostnader brukar därför inte inkluderas i kalkylen.
I det offentliga fastighetsföretaget kan det finnas resurser som riskerar att betraktas som gratis och som därför inte kommer med i kalkylen. Exempel på dessa är: ■ Egen mark/byggnad — Ska vara med i kalkylen till marknadsvärde alt annat värde. ■ Egen arbetskraft — Utredningar som utförs av egen personal samt egen arbetskraft vid delad entreprenad ■ Egna omkostnader — Kostnad för lokaler, maskiner, utrustning m m som nyttjas före, under och efter ett visst projekt. Varje investering kräver en noggrann genomgång av vilka egna resurser som ska inkluderas i kalkylen.
Att inte inkludera dem i kalkylen kan dock missbrukas och/eller leda till felaktigt resultat: ■ Genom att fördröja investeringsbeslutet kan ett större belopp kallas sunk costs och därmed hamna utanför kalkylen (grundinvesteringen). Genom att göra på detta vis kan en olönsam investering förvandlas till en lönsam. Detta har lett till att många företag alltid inkluderar sunk costs i den slutgiltiga kalkylen. ■ I en hyressituation i ett offentligt fastighetsföretag torde det vara lämpligt att inkludera sunk costs. Dessa måste ingå i den hyresgrundande kapitalbasen. Huruvida sunk costs ska ingå är inte en fråga för den enskilde förvaltaren utan något som beslutas centralt.
2. Grunder i investeringskalkylering
13
Figur 4. Exempel på tänkbar checklista över poster i en grundinvestering.
Övrigt
Inbetalningar (I)
Rörelsekapital
Vid fastighetsinvesteringar i offentlig verksamhet utgörs inbetalningarna av hyror, avgifter och ibland olika former av bidrag. I avsnittet problem och förenklingar beskrevs hur in- och utbetalningar ofta placeras i slutet av varje år i kalkylen. Det stämmer inte riktigt med verkligheten i ett fastighetsföretag. I fastighetsföretaget inbetalas hyror i förskott. Lösningen på detta är att antingen lägga hyresinbetalningar som förskott i början av respektive år eller att förenkla genom att anta att alla in- och utbetalningar sker i efterskott. Vårt förslag är det senare, dvs förenklingen. Effekten av detta blir att hyresinbetalningarna undervärderas, något man ska vara medveten om under analysen av resultatet.
För att projektet ska kunna drivas behövs rörelsekapital för att finansiera verksamheten, t ex för betalning av löner och andra utgifter. Vid kraftiga ökningar av rörelsekapitalet bör därför grundinvesteringen ökas med värdet på omsättningstillgångar reducerat med de kortfristiga skulderna. När projektet avslutats och rörelsekapitalet inte finns längre registreras detta genom att beloppet återförs som en inbetalning. Observera att man ofta bortser från förändringar i rörelsekapitalet när det uppgår till mindre belopp.
Utbildning/inkörning Innan verksamheten kan bedrivas normalt måste medarbetarna ibland utbildas och lokaler/maskiner intrimmas. Detta leder till kostnader som bör ingå i grundinvesteringen.
Finansiella kostnader Kostnader för byggnadskreditiv och ränta på det kapital som nyttjas under bygg- och projekteringsfasen.
Vad ingår i de löpande betalningsströmmarna? Målsättningen med en investering är att den ska medföra ökade intäkter eller minskade kostnader alternativt minimala livscykel-/årskostnader för det offentliga fastighetsföretaget. I investeringskalkylen prognostiseras hur en planerad investerings betalningsströmmar kommer att se ut. På så sätt skapas underlag för att bedöma lönsamheten. Att urskilja betalningsströmmar hänförliga till investeringen kan medföra betydande problem. Ett sätt att lösa detta är att använda kontoplanen som hjälpmedel. Med kontoplanen till hjälp kan de flesta effekter, både positiva och negativa, identifieras.
14
Som inbetalningar beräknas också besparingar som görs. I avsnittet ”Betalningsströmmar exempel 2” på sid 14 används en investering i en värmepump som exempel. En sådan investering medför inte ökade inbetalningar utan i stället energibesparingar som behandlas som inbetalningar i kalkylen.
Utbetalningar (U) I ett fastighetsföretag utgörs utbetalningarna av drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Dessa betalas oftast i efterskott varför det inte finns samma förenklingsproblem som med inbetalningarna.
Driftnettot, årligt över-/underskott (a) Då vi valt att lägga alla löpande betalningsströmmar i slutet av året samt att exkludera finansiella betalningar som utbetalning av lån, amortering och ränta utgör det årliga nettot av in- och utbetalningar det så kallade driftnettot. För att underlätta arbetet kan man i stället för att tala om in- och utbetalningar endast kalla den årliga betalningsströmmen driftnetto. Tänk på att driftnettot kan vara både positivt och negativt. Andra benämningar på detta årliga över-/underskott är fastighetsränta eller förräntningsutrymme.
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Betalningsnettot, årligt över-/underskott (a)
Önskar man analysera hur fastighetsförvaltningen förändrar och förräntar det egna kapitalet läggs följande poster till in- och utbetalningarna. Till inbetalningarna läggs upptagande av lån och till utbetalningarna läggs räntor, amorteringar och investeringar. Om detta så kallade betalningsnetto är positivt ökar det egna kapitalet genom fastighets förvaltningen. Om betalningsnettot är negativt minskar det egna kapitalet och kapital måste på sikt tillföras på annat sätt.
Hur fastställs kalkylhorisonten (n)? En investering är lönsam under en begränsad period. Det innebär att beskrivningen av ett investeringsalternativs betalningskonsekvenser endast ska omfatta en viss tidsperiod, eller om man så vill, en viss kalkylhorisont. Den tidsperiod kalkylen ska omfatta kan fastställas på flera olika sätt. Olika fastighetsföretag har olika sätt att fastställa kalkylhorisonten. Om investeringen är en del i en större investering eller ett större system där de olika komponen terna är ömsesidigt beroende av varandra bör livslängden inte sättas längre än systemet i sin helhet. Om de olika delarna inte är beroende av varandra kan delarna åsättas olika livslängder. Kalkylhorisonten kan fastställas på flera olika sätt:
Ekonomisk livslängd Inom redovisningen används begreppet ekonomisk livslängd för att fastställa avskrivningstiden för en tillgång. Begreppet kan även användas för att fastställa kalkyl horisonten som då blir den period tillgången kan bidra till en viss verksamhet på ett företagsekonomiskt fördelaktigt sätt. En investering kan vara tekniskt brukbar men orsaka så låga årliga överskott att den inte är lönsam.
2. Grunder i investeringskalkylering
Teknisk livslängd Den period under vilken investeringsobjektet är tekniskt brukbart. Den tekniska livslängden är längre än den ekonomiska livslängden.
Av investeraren uppskattad livslängd Den livslängd som organisationen erfarenhetsmässigt åsatt en viss typ av investeringar. Till exempel ska pga osäkerheten i en viss typ av investeringar kalkylhorisonten sättas till högst fem år och investeringen kunna uppvisa lönsamhet under denna ”korta” period.
Planeringshorisont Om företagets planeringshorisont, t ex i form av budgetperiodernas längd, understiger den ekonomiska livslängden kan planerings horisonten ibland styra kalkylhorisonten och investeringen åsättas ett restvärde.
15
Hur fastställs restvärdet (R)? I slutet av beräkningsperioden kan investeringen ha ett visst värde. Det kan t ex finnas en andrahandsmarknad för objektet, alternativt skrotvärden. Dessa benämns i kalkylsammanhang som restvärden och ska tas med i kalkylen som inbetalningar då de kan komma att påverka lönsamheten, speciellt vid kortare beräkningsperioder. Observera att det är ett verkligt värde, pengar som ska inbetalas. Det är inte ett bokfört värde. Om inbetalningen sker långt fram i tiden kan man i regel bortse från den då nuvärdet av restvärdet blir försumbart.
Negativa restvärden Med hänsyn till miljöaspekter, rivningskostnader, demonteringskostnader m m kan restvärdet ibland vara negativt. Restvärdet kommer i sådana fall att tas upp som en utbetalning i slutet av beräkningsperioden.
Diskontering och kapitalisering Ränteberäkningar i olika former är en viktig del i ämnet investeringskalkylering. Orsaken till detta är att investeringar är långsiktiga och att de kommer att orsaka betalningsströmmar under långa tidsperioder. Som vi redan antytt är lika stora belopp i kronor räknat vid olika tidpunkter inte lika mycket värda. En krona i handen idag är mer värd än en krona i handen om ett år. Detta beror på att kapital kan förräntas, t ex genom ränta på en bankbok. Med hjälp av räntan kan belopp som betalas vid olika tidpunkter göras jämförbara med varandra. Beloppen omräknas och förflyttas till en gemensam tidpunkt. Denna tidpunkt är oftast tidpunkten 0, dvs tidpunkten för grundinvesteringen, men kan rent teoretiskt utgöras av vilken tidpunkt som helst. Diskontering och kapitalisering handlar om att göra betalningsströmmar jämförbara. Det åstadkoms genom att förflytta dem framåt i tiden – kapitalisera genom att addera ränta till ett belopp, eller bakåt i tiden – diskontera genom att skala bort ränta från ett belopp.
16
Ränteberäkningarna kan man antingen göra själv eller med de räntetabeller som finns i slutet av handboken. Ur räntetabellerna kan man direkt ta fram den faktor man ska multiplicera ett belopp med för att manuellt omräkna och transportera det från en tidpunkt till en annan. Nedan diskuteras och exemplifieras kalkylräntan samt hur man arbetar med olika diskonterings- och kapitaliseringstekniker.
Ränta/kalkylränta Den ränta som investeringen ska förränta sig till för att betraktas som lönsam, samt den ränta som används i kalkylerna för att göra betalningar vid olika tidpunkter jämförbara, kallas kalkylränta. Att fastställa kalkylräntan är komplicerat och något som görs för företaget som helhet. Detta för att säkerställa att samtliga f örvaltare räknar med samma förutsättningar. Kalkylräntan uttrycker dels priset på kapital, något som ska belasta investeringen, dels placeringsräntan för medel som genereras från investeringen. Kalkylräntan kan fastställas på flera sätt. Den kan bl a utgöra: ■ Låneräntan för långfristiga lån på kapitalmarknaden (den lägsta nivån på kalkyl räntan). ■ Den ränta företaget förlorar genom att använda sparade pengar. Jämförelse kan ske mot långfristiga placeringar som aktier, obligationer och sparande i bank. ■ Den avkastning andra investeringar i företaget kan förväntas ge (den högsta nivån på kalkylräntan). Man tillämpar på så sätt alternativkostnads resonemang som bygger på det faktum att det alltid finns en alternativ användning för kapitalet. En hög kalkylränta ställer högre krav på investeringens lönsamhet medan en låg kalkylränta ställer lägre krav. Antag t ex att ett företag har 1 mkr som antingen kan investeras i en maskin eller riskfritt placeras i en obligation som löper i 5 år till 10 % ränta. Givet att räntan inte utbetalas årligen kommer värdet
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
på obligationen att efter 5 år ha vuxit till ca 1,611 mkr med ränta på ränta (1 · 1,105). Om man överväger att investera i en maskin med en ekonomisk livslängd på 5 år måste maskinen tjäna in minst lika mycket för att maskininvesteringen ska vara lönsam. Klarar den inte det kan det vara bättre att köpa obligationen. En lägre ränta, t ex 5 %, medför att det kapital maskinen måste generera ”bara” behöver uppgå till 1,276 mkr efter 5 år. Med andra ord, en hög ränta ställer höga krav på de framtida betalningar en investering genererar medan en låg ränta ställer lägre krav på de framtida betalningarna. För ytterligare information, se ”Hur fastställs kalkylräntan?” på sid 32.
Lösning Som fordringsägare tänker du i termer av ett alternativkostnadsresonemang. ”Vad går jag miste om genom att vänta på betalningen i fem år?” Förräntningen du kan gå miste om är:
100 kr · 1,105 = 161 kr eller om man väljer att ställa upp det år för år: År
Värde
0......................................................................100 kr 1..................................100 kr + (10 % · 100) = 110 kr 2..................................110 kr + (10 % · 110) = 121 kr 3..................................121 kr + (10 % · 121) = 133 kr 4..................................133 kr + (10 % · 133) = 146 kr 5..................................146 kr + (10 % · 146) = 161 kr
Givet en möjlighet till alternativ förräntning på 10 % är slutvärdet för de hundra kronorna efter 5 år ca 161 kr.
Kapitaliseringsteknik – slutvärde av ett belopp
I stället för att räkna enligt ovan kan du i räntetabell 1 (Slutvärde) direkt se vilken räntefaktor du ska multiplicera 100 kr med för att få slutvärdet efter 5 år. Räntefaktorn för 10 % i 5 år är 1,6105 vilket ger formeln:
2
kr 1
0 År 0
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
Slutvärde är värdet av en viss summa pengar vid en framtida tidpunkt givet en viss kalkylränta, t ex vad 100 kr är värda år 5 om man placerar dem på ett bankkonto till 10 % ränta.
Slutvärde – exempel 1 Frågeställning Du får välja mellan att erhålla 100 kr idag eller om fem år. De flesta väljer nog att ta de 100 kronorna idag. Men vilket belopp skulle du minst vilja erhålla om fem år för att acceptera betalningsvillkoret 60 månader? Med andra ord, vilket belopp om fem år är jämförbart med 100 kr idag? Vi antar att du som privatperson har möjlighet att placera pengar på en bankbok till 10 % ränta.
100 kr · 1,6105 = 161 kr Med ovanstående beräkningar har 100 kr transporterats från tidpunkten 0 till tidpunkten 5. Detta innebär att givet en ränta på 10 % är 100 kr idag jämförbart med 161 kr om 5 år. Om du erhåller 161 kr eller mer efter 5 år kan man säga att ditt kalkylräntekrav på 10 % är tillgodosett.
kr
Ränta 01
160 140
Ränta 00
120 Ränta 99
100 80
Ränta 98
60 Ränta 97
40 20
Kapital
0 jan -97
2. Grunder i investeringskalkylering
Figur 5. Slutvärde, exempel 1. Diagrammet visar hur det ursprungliga kapitalet förräntas med ränta på ränta effekt under 5 år. Slutvärdet är 161 kr.
dec -97
dec -98
dec -99
dec -00
dec -01
17
Figur 6. Slutvärde. Diagrammet visar hur 100 kr förändras under 5 år givet olika kalkylräntor.
Valet av kalkylränta är centralt vid beräkningar som denna. Slutvärdet varierar kraftigt om räntan justeras upp eller ned, speciellt vid längre beräkningsperioder. Nedan åskådliggörs grafiskt hur värdet på hundra kronor förändras under 5 år med ränta på ränta effekt och kalkylräntor på 5, 10, 15 och 20 %.
I exempel 1 ovan förutsattes 10 % förräntning av kapitalet vilket medförde att 100 kr efter 5 år hade ökat i värde till 161 kr. Det ursprung liga beloppet 100 kr var med andra ord jämförbart med 161 kr 31.12.2001. Beroende på om kalkylräntan är 5, 10, 15 eller 20 % kommer slutvärdet att vara 128 kr som lägst och 249 kr som högst, se ovan.
250
20% ränta
Slutvärde – exempel 2
200
15% ränta
Frågeställning
150
10% ränta 5% ränta
100
50
kr jan -97
dec -97
dec -98
dec -99
dec -00
Lösning
dec -01
Tabellen nedan ligger till grund för diagrammet ovan:
Figur 7. Slutvärde, exempel 2. Diagrammet visar hur kostnaden för el och fjärrvärme ökar varje år från 130 kr/kvm LOA till 158 kr/kvm LOA givet en kal kylränta på 5 %.
Kostnader för el och fjärrvärme är tillsammans ca 130 kr/kvm LOA. Du ska prognostisera kostnadsutvecklingen under de närmaste fyra åren. Prisstegringstakten är 5 % per år. Vilken är prisnivån om 4 år?
10 % rta 15 % rta 20 % rta
Lösningen baseras på en likadan ränta på ränta beräkning som i exempel 1. Prisnivån om 4 år kan beräknas med formeln:
130 · 1,054 = 158 kr Priset för el och fjärrvärme om 4 år prognostiseras till 158 kr/kvm LOA. Räknar man år för år blir resultatet år 4 detsamma:
Tid
5 % rta
jan-97
100 kr
100 kr
100 kr
100 kr
dec-97
105 kr
110 kr
115 kr
120 kr
dec-98
110 kr
121 kr
132 kr
144 kr
dec-99
116 kr
133 kr
152 kr
173 kr
dec-00
122 kr
146 kr
175 kr
207 kr
dec–97............................130 + (5 % · 130) = 136 kr
dec-01
128 kr
161 kr
201 kr
249 kr
dec–98............................136 + (5 % · 136) = 143 kr
År
Värde
jan–97........................................................... 130 kr
dec–99............................143 + (5 % · 143) = 150 kr dec-00.............................150 + (5 % · 150) = 158 kr
160
Prisökn -00
140 120
Prisökn -99
I räntetabell 1 hittar du den räntefaktor med vilken 130 kr ska multipliceras med, givet en ränta på 5 % och en tidsperiod på 4 år. Skärningspunkten mellan 5 % och 4 år visar räntefaktorn 1,2155. Detta ger formeln:
130 kr · 1,2155 = 158 kr
100 Prisökn -98
80 60
Prisökn -97
40 20
Kapital
kr jan-97
dec-97
18
dec-98
dec-99
dec-00
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
I räntetabell 2 (Nuvärde av enstaka betalningar) finns den nuvärdefaktor du ska multiplicera 6 000 kr med för att erhålla nuvärdet. Nuvärdefaktorn hittar du i skärningspunkten 15 % och 2 år, i detta fall blir faktorn 0,7561. Detta ger formeln:
Diskonteringsteknik – nuvärdet av ett belopp 2
kr 1
6 000 · 0,7561 = 4 537 kr
0 År 0
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
Med en nuvärdeberäkning beräknas värdet idag av en summa pengar som betalas ut någon gång i framtiden. Det är samma sak som att söka svaret på frågan: ”Hur mycket måste jag spara idag för att jag, givet en viss ränta, ska ha 10 000 kr om 10 år”? Beräkning av slutvärde innebär enligt ovan att man transporterar ett belopp framåt i tiden. Nuvärdeberäkning innebär att transportera ett belopp bakåt i tiden. Se även tillämpningen ”Nuvärdemetoden” på sid 24.
Nuvärde ett belopp – exempel 1 Frågeställning Du ställs inför ett val att erhålla 5 000 kr idag eller 6 000 kr om två år. Dina möjligheter att förränta kapital är begränsade till en riskfri placering i obligationer som garanterar dig 15 % riskfri ränta i två år. Frågan är vad som är mest värt – 5 000 kr idag eller 6 000 kronor om två år?
Nuvärdet av 6 000 kr är alltså 4 537 kr. Eftersom nuvärdet är lägre än 5 000 kr är det fördelaktigare att erhålla 5 000 kr idag och förränta kapitalet med 15 %. Lösningen ger med andra ord samma svar som slutvärdeberäkningen, det är bättre att ta pengarna idag.
6000 Ränta år 2
5000 4000 3000
Ränta år 1
2000 1000
Kapital
kr jan 97
dec 97
dec 98
Lösning Nuvärdet av de 6 000 kronorna motsvaras av det belopp du placerar till 15 % ränta idag och som är värt 6 000 kr om två år. Rent matematiskt beräknas nuvärdet av 6 000 kr genom att man inverterar räntefaktorn som användes vid slutvärdeberäkningen. Formeln blir sålunda:
6 000 · 1,15–2 = 4 537 kr eller om man beräknar år för år bakåt i tiden: År
Värde
dec–98..........................................................6 000 kr dec–97.................................... 6 000/1,15 = 5 217 kr jan–97..................................... 5 217/1,15 = 4 537 kr
2. Grunder i investeringskalkylering
Figur 8. Nuvärde, exempel 1. Figuren visar hur räntedelen av 6 000 kr skalas bort genom diskontering från år 2 till år 0. Kapitaldelen uppgår vid tidpunkten 0 (1.1.1997) till 4 537 kr.
19
Nuvärde ett belopp – exempel 2 Frågeställning En fastighetsförvaltare bedömer att fastigheterna om tre år måste underhållas för 1 miljon kronor. Förvaltaren vill fondera kapital genom en engångsinsättning i en reparationsfond. Hur mycket måste förvaltaren fondera idag för att ha en miljon år tre om räntan är 10 %?
Lösning 1 000 · 1,10 = 751,3 tkr –3
Räknar man år för år kan lösningen se ut enligt följande: År
Värde
3....................................................................... 1 mkr 2............................................1 000/1,10 = 909,1 tkr 1............................................909,1/1,10 = 826,4 tkr 0............................................826,4/1,10 = 751,3 tkr
I räntetabell 2 kan du utläsa att nuvärdefaktorn för att nuvärdeberäkna en miljon kronor givet en period på 3 år och 10 % ränta är 0,7513. Formeln blir: Figur 9. Nuvärdeberäkning av två lika stora belopp i slutet av varje år under en tvåårs period.
1 mkr · 0,7513 = 751,3 tkr Genom att fondera 751,3 tkr idag kommer beloppet att på tre år ha vuxit med ränta på ränta effekt till 1 miljon kronor.
2500
2
kr 1
0 År 0
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
Nuvärdesumma är nuvärdeberäkning (diskontering) och summering av en serie framtida lika stora betalningar bakåt i tiden. Föregående diskonteringsteknik bestod av en framtida betalning som omräknades bakåt i tiden. Även i detta fall finns en tabell (tabell 3) där du hittar nusummefaktorer med vilkas hjälp du direkt kan beräkna summa nuvärde av en serie lika stora betalningsströmmar. Se även tillämpningen ”Nuvärdemetoden” på sid 24.
Nuvärdesumma – exempel 1 Frågeställning Du ställs inför ett val att erhålla 5 000 kr idag eller 3 000 kr i slutet av varje år under en tvåårsperiod, dvs totalt 6 000 kr. Du räknar med en kalkylränta på 15 %. Vad är bäst? (Figur 9) Fortsättningsvis används bara tabellberäkningar i lösningarna.
Lösning 1
3500 3000
Diskonteringsteknik – nuvärdesumma
I räntetabell 3 hittar du nusummefaktorn för två år och 15 % ränta som transporterar samtliga belopp till nutid. Nusummefaktor är 1,6257 vilket ger formeln:
Vad är 3 tkr år 1 plus 3 tkr år 2 värt idag, dvs vad är nuvärdesumman?
2000
3 000 · 1,6257 = 4 877 kr
1500
Eftersom nuvärdet 4 877 kr är lägre än 5 000 kr är det fördelaktigt att välja 5 000 kr idag.
1000 500 kr
?
jan 97
20
Lösning 2 dec 97
dec 98
I stället för att beräkna samtliga lika stora belopp på en gång kan man också använda tabell 2 och nuvärdeberäkna varje betalningsström för sig:
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
År
Formel
40
dec–97...............................3 000 · 0,8696 = 2.609 kr dec–98...............................3 000 · 0,7561 = 2.268 kr
Som du ser blir summan av de två nuvärdeberäkningarna 2 609 + 2 268 = 4 877 kr dvs densamma som i lösning 1. Det beror på att nusummefaktorn i tabell tre är summan av varje nuvärdefaktor i tabell 2. Detta ser du om du lägger ihop omräkningsfaktorn för år 1 och 2 (0,8696 + 0,7561 = 1,6257). Summan av de två är lika med nusummefaktorn i lösning 1 ovan. Man kan alltid nuvärdeberäkna ett år i taget. Är betalningsströmmarna lika stora är det mer praktiskt att välja lösning 1. Lösning 2 används vanligtvis endast när betal ningsströmmarna är olika stora. Då kan tabell 3 ej användas.
Nuvärdesumma – exempel 2 Frågeställning Du hyr en bil i 6 år. Under det första året betalar du ingenting. Därefter betalar du 30 tkr i slutet av varje år (år 2–6). Beräkna hur mycket ett bilköp maximalt får kosta idag utan att det blir dyrare än hyresalternativet. Räntan uppgår till 10 %.
Lösning Då betalningarna inte sker i en följd måste vi antingen diskontera varje betalningsström för sig till år 0, som vi gjorde i exempel 1 lösning 2, eller tillämpa stegvis diskontering, i detta fall genom att först transportera år 2–6 till år 1 och sedan transportera den nuvärdesumma vi skapat år 1 till tidpunkten 0, dvs idag. Beräkning 1. (nuvärdesumma): Transport av betalningarna dec 1998–dec 2002 till tidpunkten 31.12.1997. Tabell 3. Skärningspunkten 5 år 10 % ger nusummefaktorn 3,7908. Detta ger i sin tur formeln 30 tkr · 3,7908 = 113,7 tkr. Värdet 113,7 tkr utgör betalningsströmmarnas nuvärdesumma år 1 (31.12.1997).
2. Grunder i investeringskalkylering
30
? ?
20
10
kr jan -97
dec -97
dec -98
dec -99
dec -00
dec -01
Beräkning 2. (nuvärde): Transport av 113,7 tkr till 1 jan 1997. Tabell 2. Skärningspunkten 1 år 10 % ger nuvärdefaktorn 0,9091. Detta ger i sin tur formeln 113,7 tkr · 0,9091 = 103,4 tkr. Bilen får maximalt kosta 103,4 tkr med kalkylräntan 10 %. Med hjälp av diskonteringar har vi gjort köpet av en bil idag jämförbart med att hyra en bil i sex år med ovanstående villkor.
Annuitetsberäkning 4 3 kr 2 1 0 År 0
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
Annuitetsfaktorn kan sägas vara nusummefaktorns motsats. Matematiskt utgörs den av det inverterade värdet av nusummefaktorn. Med hjälp av annuitetsfaktorn fördelas en engångsbetalning, t ex en investering, med lika stora belopp under ett visst antal år. Vid beräkning av en genomsnittlig årskostnad kan beloppen sägas bestå av ränta och avskrivning. En annan tillämpning är beräkning av annuitetslån där man beräknar ränta och amortering. Med hjälp av tabell fyra får du fram annuitetsfaktorn du ska multiplicera engångsbetalningen med. Se även tillämpningen ”Annuitetsmetod” på sid 27.
21
dec -02
Figur 10. Stegvis beräkning.
Annuitet – exempel 1 Frågeställning Man investerar 1,1 mkr i en värmepump. Den ekonomiska livslängden bedöms vara 15 år. Vilken är den genomsnittliga årliga kapitalkostnaden (kapitalkostnad definierad som summan av ränta och avskrivning). Kalkyl räntan är 10 % och restvärdet 0 tkr?
Lösning
I tabell 4 (Annuiteter) hittar du annuitetsfaktorn 0,1315 i skärningspunkten 10 % och 15 år. Genom att multiplicera investeringsbeloppet med 0,1315 erhåller du en årlig genomsnittlig kapitalkostnad baserad på grundinvesteringen (G) 1,1 mkr, ekonomisk livslängd (n) 15 år och en kalkylränta (r) på 10 % (1,1 mkr · 0,1315 = 144 650 kr). Den genomsnittliga årliga kapitalkostnaden som uppgår till 144 650 kr innefattar både ränta och avskrivningar.
Figur 11. Annuitet. Figuren visar den genomsnittliga årliga kapitalkostnaden (annuiteten) vid en investering på 1,1 mkr, kalkylhorisont 15 år och 10 % kalkylränta. Annuiteten uppgår till 144 650 kr.
Kalkylmässigt kommer ränta och avskrivning i genomsnitt att fördelas enligt nedan under investeringens livslängd. Första året uppgår räntan till 110 tkr (1,1 mkr · 10 %). Avskriv ningen uppgår till 34 650 kr (144 650 kr – 110 tkr). Andra året uppgår räntan till 106 500 kr (1 065 400 kr · 10 %) och avskrivningen till 38,1 tkr (144 650 kr – 106 500 kr) osv. I kalkylen blir avskrivningen på så sätt en restpost när den årliga räntan är beräknad. Det årliga totalbeloppet är oförändrat. Däremot sker det en omfördelning mellan ränta och avskrivning i takt med att tillgångens värde avskrivs och räntedelen minskar. Observera att de progressiva avskrivningar som beskrivs ovan
inte överensstämmer med de bokföringsmässiga som redovisas i e xternredovisningens resultaträkning. I bokföringen/redovisningen kommer summan av ränta och avskrivning i början av livslängden att vara högre än, och mot slutet av livslängden lägre än, den genomsnittliga årskostnaden.
Alternativ lösning Om investeringen är lånefinansierad, t ex genom ett lån på 15 år från den kommunala centralkassan eller koncernbanken, ska investeringen generera så mycket kapital att företaget kan betala ränta och amortering. Kapitalkostnaden kommer på så sätt att bestå av ränta och amortering i stället för ränta och avskrivning. Själva beräkningen är oför ändrad. Den genomsnittliga kapitalkostnaden kommer återigen att uppgå till 144 650 kr, men den kommer att bestå av ränta och amortering. Under investeringens livslängd kommer ränta och amortering att fördelas enligt tabellen på nästa sida. Första året uppgår räntan till 110 000 kr (1,1 mkr · 10 %). Amorteringen uppgår till 34 650 kr (144 650 kr – 110 000 kr). Andra året uppgår räntan till 106 500 kr (1,0654 mkr · 10 %) och amorteringen till 38 100 kr (144 650 – 106 500) osv. Amorteringen blir på så sätt en restpost när den årliga räntan är beräknad. Det årliga totalbeloppet är oförändrat. Däremot sker det en omfördelning mellan ränta och amortering i takt med att lånet betalas av och räntedelen minskar.
1200 1000 800
Investering
600 Ränta
400 osv
200
Avskrivning
22
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
jan -97
dec -97
tkr
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
År
Avskr eller amortering
Totalt
dec–97
110,0 (1.100 · 10 %)
Ränta
34,6
144,6
Rest 31 dec 1 065,4
dec–98
106,5 (1 065,4 · 10 %)
38,1
144,6
1 027,3
dec–99
102,7 (1 027,3 · 10 %)
41,9
144,6
985,4
dec-00
98,5 (985,4 · 10 %)
46,1
144,6
939,3
dec-01
93,9 (939,3 · 10 %)
50,7
144,6
888,6
dec-02
88,9 (888,6 · 10 %)
55,8
144,6
832,9
dec-03
83,3 (832,9 · 10 %)
61,3
144,6
771,5
dec-04
77,2 (771,5 · 10 %)
67,5
144,6
704,1
dec-05
70,4 (704,1 · 10 %)
74,2
144,6
629,9
dec-06
63,0 (629,9 · 10 %)
81,6
144,6
548,2
dec-07
54,8 (548,2 · 10 %)
89,8
144,6
458,4
dec-08
45,8 (458,4 · 10 %)
98,8
144,6
359,7
dec-09
36,0 (359,7 · 10 %)
108,7
144,6
251,0
dec–10
25,1 (251,0 · 10 %)
119,5
144,6
131,5
dec–11
13,1 (131,5 · 10 %)
131,5
144,6
0
Annuitet – exempel 2 Frågeställning Annuitetslån är ett lån som återbetalas med lika stora belopp vid varje betalningstillfälle. Du lånar 200 tkr som ska återbetalas med lika stora årliga belopp under 5 år med en ränta på 6 %, ett så kallat annuitetslån. Vilket belopp ska årligen återbetalas?
År
Ränta
Amortering
Summa Skuld 31 dec
1
12 000 (200 000 · 6 %)
35 480
47 480
164 520
2
9 871 (164 520 · 6 %)
37 609
47 480
126 911
3
7 615 (126 911 · 6 %)
39 865
47 480
87 046
4
5 223 (87 046 · 6 %)
42 257
47 480
44 789
5
2 691 (44 789 · 6 %)
44 789
47 480
0
Lösning
I tabell 4 (Annuitet) hittar du annuitetsfaktorn för 5 år till 6 % ränta, faktorn är 0,2374. Den årliga återbetalningen uppgår till 47 480 kr (200 tkr · 0,2374 = 47 480 kr/år) och innefattar både amortering och ränta. Under lånets löptid kommer ränta och amortering att fördela sig enligt nedan. Första året uppgår räntan till 12 000 kr (200 tkr · 6 %). Amorteringen uppgår till 35 480 kr (47 480 – 12 000). Andra året uppgår räntan till 9 871 kr (164 520 · 6 %) och amorteringen till 37 609 kr (47 480 – 9 871). Amorteringen blir på så sätt en restpost när den årliga räntan är beräknad. Det årliga beloppet är oförändrat. Däremot sker det en omfördelning mellan ränta och amortering i takt med att lånebeloppet amorteras ned och räntedelen minskar.
2. Grunder i investeringskalkylering
23
3. Metoder för investeringsbedömningar Detta avsnitt är till stor del baserat på den genomgång av kapitaliserings- och diskonteringstekniker som presenterades i föregående avsnitt. Vid varje metodpresentation finns också ett exempel på beslutssituationer. I senare avsnitt sker en genomgång av olika beslutssituationer där metoderna tillämpas mer ingående. De beteckningar som används är även fortsättningsvis: G = Grundinvestering R = Restvärde I = Löpande inbetalningar alt besparingar U = Löpande utbetalningar a = Driftnetto, årligt över-/underskott (I–U) r = Kalkylränta n = Kalkylhorisont
Nuvärdemetoden Metoden ingår i gruppen kapitalvärde metoder. Då vi diskonterar till nutid kallas den nuvärdemetoden. Metoden går ut på att visa kapitalvärdet, det tillskott investeringen ger, sedan kalkylräntekravet är tillgodosett. Detta uppnås genom att omräkna (diskontera) de löpande in- och utbetalningarna (I och U) eller det årliga driftnettot (a = I–U) och ett eventuellt restvärde (R) till en tidpunkt där de kan jämföras med grundinvesteringen (G). Jämförelsetidpunkten är i vårt fall tidpunkten 0, dvs investeringstidpunkten. Notera att tidpunkten för jämförelse teoretiskt kan utgöras av vilken tidpunkt som helst. Finns inga inbetalningar talas i stället om sänkta utbetalningar eller besparingar. Kapitalvärdet vid tidpunkten noll (KV0) beräknas som: + Nuvärdet av alla löpande inbetalningar (I) – Nuvärdet av alla löpande utbetalningar (U) +/– Nuvärdet av investeringens restvärde (R) – Grundinvesteringen (G)
Kriterium för lönsamhet Om kapitalvärdet är lika med eller större än 0 kr (KV0 ≥ 0) är investeringen lönsam och kalkylräntekravet tillgodosett. Vid jämförelser mellan projekt är den investering fördelaktigast som har störst kapitalvärde eller minst negativa kapitalvärde.
Användning Nuvärdemetoden används i första hand vid investeringar av engångskaraktär. Vid jämförelser måste olika investeringars betalningsströmmar omräknas till samma tidpunkt. Om ett projekt har längre livslängd än ett annat ger man projektet ett restvärde vid slutpunkten för projektet med kortare livslängd. Alternativt upprepas projekten till dess slutpunkten för respektive projekt sammanfaller i tid. Skälet till detta är att projektet med längre livslängd i annat fall kommer att tillgodoräknas överskott för en längre tidsperiod. Projekt med lika lång kalkylhorisont kan jämföras på en gång. Metoden är teoretiskt tilltalande i sitt sätt att ta hänsyn till alla konsekvenser som går att översätta i pengar. I vissa fall anses slutresultatet, exempelvis ett kapitalvärde större än noll, vara svårtolkat. Det positiva kapitalvärdet uttrycker den vinst som föreligger efter det att samtliga kostnader är täckta inklusive låneräntor och ägarnas avkastningskrav. Ägarna får i sådana fall en avkastning som är högre än den man kräver. Vinsten är betydligt större än vad den kan tyckas vid en första anblick. Om tillgången på pengar för investeringar är begränsad kan metoden ge ett missvisande resultat då projekt med små grundinvesteringar och små kapitalvärden missgynnas till förmån för projekt med stora grundinvesteringar och kapitalvärden. Se avsnittet Kapitalvärdekvot nedan.
= Kapitalvärde (KV0)
24
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Frågeställning
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
jan -97
Beslutssituation Fastighetsföretaget ska investera i en värmepump. Initialt innebär detta en investering på 250 000 kr år 1 jan 1997. Årligen i 15 år sparas olja för 30 000 kr. D&U-kostnaderna uppgår till 2 000 kr per år för anläggningen. Restvärdet är 0 kr efter 15 år.
dec -97
Nuvärdemetoden, exempel 1 50 tkr
Driftnetto (a)
0 -50
-100
Grundinvestering (G)
-150 -200 -250
A) Beräkna om investeringen är lönsam givet en kalkylränta på 8 %.
Figur 12 (nuvärdemetoden, exempel 1). Analys av betalningsströmmar vid investering i en värmepump.
Lösning A
-6
A) Beräkna om investeringen är lönsam givet en kalkylränta på 5 %. B) Vilken är den maximala saneringskostnaden som kan accepteras år 15 om man önskar ett kapitalvärde som åtminstone är lika med 0?
3. Metoder för investeringsbedömningar
2011
2010
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
2009
Restvärde (R)
-2
Nuvärdemetoden, exempel 2
Frågeställning
Driftnetto (a)
-1
-3
En industrifastighet förvärvas för 8 mkr. Den förväntas ge ett driftnetto på 1 mkr per år i 15 år. Fastighetens restvärde år 15 är negativt och uppskattas till –500 tkr. Det negativa restvärdet beror på en omfattande sanering som måste genomföras vid kalkylperiodens slut. Samtliga belopp är i 1997 års penningvärde.
1999
1 mnkr 0
Investeringen är inte lönsam, eftersom kapitalvärdet är mindre än 0 kr.
Beslutssituation
1998
jan -97
Nuvärde av årliga driftnetton (I–U): 28 tkr · 8,5595 (Nusummefakt 15 år 8 %) = 239 666 kr. Grundinvestering: –250 000 kr. Kapitalvärdet blir sålunda –10 334 kr
dec -97
Beräkna nuvärdet av alla in- och utbetalningar för att kunna jämföra dem med grundinvesteringen. Du använder nusummefaktorn för 15 år och 8 % ränta (tabell 3) för att diskontera de årliga överskotten som uppgår till 28 000 kr.
-4
Grundinvestering (G)
-5
-7 -8
Lösning A Nuvärde av årliga driftnetton (I–U), tabell 3: 1 mkr · 10,3797 (Nusummmefaktor 15 år 5 %) = 10 379 700 kr. Restvärde, tabell 2 = –500 000 kr · 0,4810 (Nuvärdefaktor 15 år 5 %) = –240 500 kr. Grundinvestering: –8 000 000 kr. Kapitalvärdet blir sålunda 2 139 200 kr Investeringen är lönsam då kalkylräntekravet är tillgodosett och kapitalvärdet med marginal överstiger 0.
25
Figur 13 (nuvärdemetoden, exempel 2). Analys av betalningsströmmarna vid investering i en industri fastighet.
Lösning B Vi vet nuvärdet av de årliga överskotten samt grundinvesteringens storlek, dvs vi känner till kapitalvärdet exklusive det negativa restvärdet, 2 379 700 kr (10 379 700 – 8 000 000). Saneringskostnaden kan därför vara 2 379 700 kr vid tidpunkten 0 utan att kapitalvärdet blir negativt. Hur stor kan saneringskostnaden vara år 15? Detta beräknas med hjälp av slutvärde av en betalning (Tabell 1). Slutvärdet blir då 2 379 700 kr · 2,0789 (Ränte fakt 15 år 5 %) = 4 947 158 kr. Restvärdet (saneringskostnaden) får högst uppgå till 4 947 158 kr år 15. Att detta stämmer kan vi kontrollera genom att i lösning A sätta in –4 947 158 som restvärde i ställer för –500 000. Kapitalvärdet blir 0 kr, med en mindre avrundning.
Kapitalvärdekvot Användning Om den summa pengar som kan investeras är begränsad och flera alternativ föreligger kan användande av nuvärdemetoden resultera i f elaktiga investeringsval. Projekt med stora grundinvesteringar gynnas. Med hjälp av kapitalvärdekvoten elimineras skillnader i grundinvesteringens storlek och man möjliggör jämförelse mellan olika stora grundinvesteringar. Detta åstadkoms genom att räkna fram olika investeringars kapitalvärde per investerad krona. Kapitalvärdet vid tidpunkten 0 divideras med grundinvesteringen (KV0/G0). Man erhåller på så sätt ett mått som uttrycker investeringens relativa lönsamhet och olika stora grundinvesteringar kan jämföras. Om man sedan rangordnar alternativen med hänsyn till kapitalvärdekvoten och investeringsbudgeten (den begränsade summan pengar) tas i anspråk och fylls enligt rangordningen kommer det totala kapitalvärdet att maximeras.
samheten, dvs ger det högsta tillskottet per investerad krona. Vid jämförelser mellan olika alternativ måste tidpunkten för jämförelse vara densamma. K apitalvärdekvoten är inte lämplig vid projekt där investeringen sträcker sig över en längre period, exempelvis flera år. Om investeringen pågår under flera år är det osäkert om utbetalningarna ska hänföras till G i nämnaren eller KV i täljaren.
Kapitalvärdekvot – exempel Fastighetsföretaget överväger två investeringsprojekt som medför minskade kostnader för drift och underhåll. Investeringsbudgeten är begränsad. Delposter
Invest. A
Grundinvestering
225 tkr
722 tkr
Minskade underhållskostn/år
50 tkr
175 tkr
Minskade energikostnader/år
20 tkr
48 tkr
4 år
4 år
Kalkylhorisont Kalkylränta Kapitalvärde
Invest. B
7 %
7%
12,1 tkr
33.3 tkr
A beräknas: (70 · 3,3872) – 225
B beräknas: (223 · 3,3872) – 722
Detta ger vid handen att investering B är lönsammast då dess kapitalvärde är det högsta. Om företaget hade obegränsat med kapital skulle båda investeringarna genomföras då bägge är lönsamma. Om kapitalbrist föreligger är man intresserad av vilken investering som ryms inom budgeten och ger det högsta tillskottet per investerad krona. Kapitalvärdekvot
Investering A
Investering B
5,4 % (12,1/225)
4,6 % (33,3/722)
Med kapitalvärdekvoten som beslutsunderlag framstår investering A som den lönsammaste då den ger störst värdetillskott per satsad krona.
Kriterium för lönsamhet Om kvoten (KV0/G0) är positiv är investeringen lönsam. Den investering som har högst kvot har också den högsta relativa lön-
26
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Annuitetsmetod Vid vissa beslutssituationer vill man fördela investeringens in- och utbetalningar jämnt över livslängden på årsbasis med lika stora belopp, så kallade annuiteter. Fördelas samtliga in- och utbetalningar med hjälp av annuitetsfaktorn erhålls ett genomsnittligt årligt över-/underskott. Fördelas endast utbetalningar erhålls en årlig genomsnittlig kostnad (årskostnaden). Annuitetsmetoden och nuvärdemetoden fungerar principiellt på samma sätt. Metoderna leder därför till samma slutsats om lönsammaste alternativ. Annuitetsmetoden kombineras ofta med nuvärdemetoden, t ex när investeringen har ett restvärde. I sådana fall reduceras grundinvesteringen med nuvärdet på restvärdet. Först därefter beräknas annuiteten. Andra fall när bägge metoderna används är när de årliga över-/underskotten är olika stora. Då kan inte annuiteten beräknas på en gång. Då nuvärdeberäknas först samtliga års över-/underskott till tidpunkten 0 varefter de på nytt fördelas ut med hjälp av en annuitetstabell. På så sätt får man en uppfattning om en genomsnittlig årskostnad.
Kriterium för lönsamhet Om samtliga in- och utbetalningar fördelats ut är investeringsprojektet lönsamt om annuiteten, det genomsnittliga över-/underskottet, är lika med eller större än 0. Den investering som uppvisar den största, alternativt minst negativa annuiteten är lönsammast.
Användning Annuitetsmetoden används t ex vid upprepningsprojekt, exempelvis kontinuerliga ersättningsinvesteringar som mattbyten vart tionde år. Om upprepningsprojekten jämförs med varandra behöver inte samma tidsperioder användas vid beräkningarna, investerings alternativen behöver således inte ha samma ekonomiska livslängd. Vid jämförelser mellan engångsprojekt måste samma beräknings perioder användas. Konkreta fall när metoden används är nämn-
3. Metoder för investeringsbedömningar
da upprepningsprojekt, när man jämför köpoch hyresalternativ samt beräknar annuitetslån och årskostnader.
Annuitetsmetoden – exempel 1 Beslutssituation Observera att scenariot är detsamma som ”Nuvärdemetoden – exempel 1” på sid 28. Fastighetsföretaget ska investera i en värmepump. Initialt innebär detta en investering på 250 000 kr 1 jan 1997. Årligen i 15 år sparas olja för 30 tkr. D&U-kostnaderna uppgår till 2 000 kr per år för anläggningen. Restvärdet är 0 kr efter 15 år.
Frågeställning A) Visa med annuitetsmetoden om investeringen är lönsam givet en kalkylränta på 8 %.
Lösning Årligt över/underskott (a): Givet i uppgiften (30 – 2 tkr) = 28 000 kr. Annuitetsberäkning av (G), tabell 4: –250 tkr · 0,1168 (Annuitetsfaktor 15 år 8 %) = –29 200 kr. Årligt genomsnittligt underskott = –1 200 kr. Investeringen är inte lönsam då den uppvisar ett årligt genomsnittligt underskott. Värdet –1 200 kan kontrolleras genom att annuitets beräkna kapitalvärdet i svaret på nuvärdemetoden exempel 1 som är en beräkning med samma förutsättningar. Kontrollberäkningen blir: –10 334 kr · 0,1168 (Annuitetsfaktor 15 år 8 %) = –1 207 kr. Beräkningen stämmer då bägge beräkningarna visar att investeringen är olönsam och att värdena överensstämmer efter en mindre avrundning på 7 kr. Differensen uppstår pga avrundningar i räntetabellerna. Att växla mellan annuitetsmetoden och nuvärdemetoden är med andra ord enkelt. Genom att annuitetsberäkna kapitalvärdet på –10 334 kr erhålls en annuitet på i detta fall –1 207 kr som utgör ett årligt g enomsnittligt underskott. Genom att nuvärdeberäkna annuiteten på –1 207 kr erhålls på nytt det ursprungliga kapitalvärdet.
27
Annuitetsmetoden, exempel 2
Internräntemetod
Beslutssituation
Med internräntemetoden beräknas den ränta som ger kapitalvärdet 0, dvs räntesatsen som är gränsen för huruvida investeringen är lönsam eller olönsam. Den ränta som ger kapitalvärdet 0 kallas internräntan.
Observera att scenariot är detsamma som ”Nuvärdemetoden – exempel 2” på sid 25. En industrifastighet förvärvas för 8 mkr. Den förväntas ge ett driftnetto på 1 mkr per år i 15 år. Fastighetens restvärde år 15 uppskattas till –500 tkr. Det negativa restvärdet beror på en omfattande sanering som måste genomföras vid kalkylperiodens slut. Samtliga belopp är i 1997 års penningvärde.
Frågeställning A) Beräkna om investeringen är lönsam med hjälp av annuitetsmetoden givet en ränta på 5 %.
Lösning Eftersom det finns ett negativt restvärde nuvärdeberäknas detta med tabell 2 och läggs till grundinvesteringen innan annuiteten beräknas. Restvärdets nuvärde är lika med: –500 000 kr · 0,4810 (Nuvärdefaktor 15 år 5 %) = –240 500 kr. Årligt över/underskott (a), givet i uppgiften = 1 000 000 kr. Annuitetsberäkning av (G), tab 4: (–8 000 000 –240 500) · 0,0963 (Annuitetsfaktor 15 år 5 %) = –793 560 kr Årligt genomsnittligt överskott = 206 440 kr
Kriterium för lönsamhet Lönsamhet föreligger när internräntan är lika med eller överstiger kalkylräntan som är företagets räntekrav. Alla investeringar med positivt kapitalvärde har en internränta som är högre än kalkylräntan.
Användning På många marknader, t ex kapitalmarknaden, uttrycks lönsamheten i olika investeringar i räntabilitet. Vet man den eventuella investeringens räntabilitet kan på en gång jämförelser göras med alternativa placeringar. Metoden är inte lämplig vid rangordning av projekt då man inte diskonterar till kalkylräntan som kan avvika mycket från internräntan. Den är också svår att använda vid manuella beräkningar.
Eftersom annuiteten överstiger 0 är investeringen lönsam.
28
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Internräntemetoden – exempel 1 200
Beslutssituation
Frågeställning
150 100
Kapitalvärde, kr
Observera att scenariot är detsamma som ”Nuvärdemetoden – exempel 1” på sid 28. Fastighetsföretaget ska investera i en värmepump. Initialt innebär detta en investering på 250 tkr 1 jan 1997. Årligen i 15 år sparas olja för 30 tkr. D&U-kostnaderna uppgår till 2 000 kr per år för anläggningen. Restvärdet är 0 kr efter 15 år.
50 0 -50
4%
6%
Vid en manuell beräkning kan lösningen erhållas genom att helt enkelt prova sig fram med olika räntesatser. Den ränta som ger kapitalvärdet 0 eller nära 0 är en approximation av internräntan. Ett alternativt sätt som visas här kan också användas när restvärde saknas. Vi vet sedan tidigare att med en kalkylränta på 8 % blir kapitalvärdet negativt (–1 200 kr). Genom att beräkna kapitalvärdet med en kalkylränta på 7 % erhålls ett positivt kapitalvärde (5 024). Internräntan ligger således mellan 7 och 8 %. Alternativt kan följande beräkning göras när det årliga driftnettot är lika stort varje år. Genom att beräkna kvoten G/a erhåller du nusummefaktorn. I detta fall är den lika med 8,9286 (250/28). I Tabell 3 på raden för 15 år letar du upp den nusummefaktor som ligger närmast. Värdena 9,1079 samt 8,5595 hittar du för kalkylräntorna 7 % och 8 %. Internräntan ligger således mellan 7 och 8 %.
10%
12%
14%
16%
20%
-150 -200
Kalkylränta
Internräntemetoden – exempel 2 Beslutssituation Observera att scenariot är detsamma som ”Nuvärdemetoden – exempel 2” på sid 25. En industrifastighet förvärvas för 8 mkr. Den förväntas ge ett driftnetto på 1 mkr per år i 15 år. Fastighetens restvärde år 15 uppskattas till –500 tkr. Det negativa restvärdet beror på en omfattande sanering som måste genomföras vid kalkylperiodens slut. Samtliga belopp är i 1997 års penningvärde.
Frågeställning A) Vilken är investeringens internränta (approximativt).
Lösning Då det finns ett restvärde kan vi inte förenkla den manuella beräkningen utan vi får prova oss fram. Genom att prova olika procentsatser och beräkna på samma sätt som i exempel 2 med nuvärdemetoden kan vi konstatera att gränsen för lönsamhet (internräntan) ligger någonstans mellan 8–9 %. Med en ränta på 8 % blir kapitalvärdet ca 401 900 kr. Med en ränta på 9 % blir kapitalvärdet negativt, ca –76 600 kr. Nackdelen med manuell beräkning torde vara uppenbar. Lösningen på problemet är räknare med finansfunktioner eller datorapplikationer i till exempel Excel.
3. Metoder för investeringsbedömningar
18%
-100
A) Vilken är investeringens internränta (approximativt)?
Lösning
8%
29
Figur 14. Samband mellan kalkylränta och kapitalvärde. I figuren är internräntan 10 %. Dvs med en kalkylränta på 10 % är kapitalvärdet 0 kr (= gränsen för lönsamhet). Med en kalkylränta högre än 10 % blir kapitalvärdet negativt.
Pay-back metod (Pay-off)
Pay-back med ränta
Det är egentligen fel att tala om lönsamhet då metoden snarare betonar likviditeten. Åtminstone vid pay-back utan ränta.
Inbetalningsöverskotten diskonteras till tidpunkten 0 varvid de adderas tills de uppgår till beloppet för grundinvesteringen. Den tidpunkt när detta inträffar är lika med den tidpunkt när kapitalvärdet ej längre är negativt.
Pay-back metoden (kallas ibland Pay-off metoden) används främst inom industrin vid investeringar med korta återbetalningstider. Det enklaste sättet att undersöka huruvida en investering är lönsam är att analysera hur lång tid det tar för investeringen att återbetala det belopp som investerats. Ju kortare tid desto bättre. Metoden är i sin ursprungsform den enklaste då denna inte tar hänsyn till ränta. Metoden är i många fall inte lämplig för fastighetsinvesteringar som ofta är långsiktiga med stora betalningsströmmar långt in i framtiden.
Pay-back utan ränta Med konstanta inbetalningsöverskott (a) beräknas återbetalningstiden som: G/a. Om de årliga överskotten är ojämna ackumuleras de tills dess att summan uppgår till grundinvesteringen varvid man kan se vid vilken tidpunkt värdet för (G) passerades.
30
Kriterium för lönsamhet (med och utan ränta)
Lönsamhet föreligger om återbetalning skett inom den ekonomiska livslängden eller inom en tidsperiod som fastställts av företaget för en viss typ av investeringar.
Användning Metoden används framför allt som en slags grov överslagsberäkning. De investeringar som uppfyller kravet på återbetalningstid analyseras djupare med andra mer kvalificerade metoder. Den är framförallt intressant för bedömningar av lönsamhet vid korta återbetalningstider, max 3–5 år. Då metoden är relativt kortsiktig kommer den att favorisera investeringar med stora positiva betalningsströmmar i början av den ekonomiska livslängden.
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Pay-back – exempel Beslutssituation Tre olika investeringsalternativ föreligger (I–III). Nedan beskrivs respektive alternativs grundinvestering samt årliga löpande drift netton. (G)
(a) år 1
(a) år 2
(a) år 3
(a) år 4
(a) år 5
(a) år 6
I
Investering
15 000
4 000
4 000
4 000
4 000
4 000
4 000
II
15 000
7 000
4 000
2 000
2 000
2 000
II
15 000
3 000
4 000
5 000
2 000
3 000
Frågeställning A) Analysera investeringarna med hjälp av Pay-back med och utan ränta.
Lösning
Pay-back utan ränta ■ Investeringen är återbetald efter 3 år och 9 månader (15 000/4 000 = 3,75 år). ■ Investeringen är återbetald efter 4 år. År 4 är det ackumulerade överskottet 15 000 (svaret erhålls genom att summera år 1–4). ■ Investeringen är återbetald efter 5 år och 4 månader. Efter 4 år är totalt 14 tkr återbetalt, 1 000 saknas. Under år 5 inbetalas totalt 3 tkr vilket innebär att efter 4 månader av år 5 (1/3 år) har ytterligare 1 000 intjänats och investeringen är återbetald, (5 år och (15 000–14 000)/3 000 · 12 = 4 mån).
Investering I
(G) 15 000
I diskonterat II
15 000
II diskonterat III
15 000
III diskonterat
(a) år 1
(a) år 2
Pay-back med ränta (10 %) I tabellen nedan har de årliga överskotten omvärderats till tidpunkten 0 med hjälp av tabell 2 (10 % ränta). Se den inlagda extra raden med diskonterade värden. Investering I: Investeringen är återbetald efter 4 år och 11 månader (4 år och (15 000 – 12 679)/2 484 · 12 = 11 mån). Investering II: Investeringen återbetalas ej inom livslängden Investering III: Investeringen återbetalas ej inom livslängden
(a) år 3
(a) år 4
(a) år 5
(a) år 6
4 000
4 000
4 000
4 000
4 000
4 000
3 636
3 306
3 005
2 732
2 484
2 258
7 000
4 000
2 000
2 000
2 000
6 363
3 306
1 502
1 366
1 242
3 000
4 000
5 000
2 000
3 000
2 727
3 306
3 756
1 366
1 863
3. Metoder för investeringsbedömningar
31
4. Ränta och inflation Räntan och dess roll har delvis redan behandlats i avsnittet diskontering och kapitalisering. Nedan följer en noggrannare genomgång av hur kalkylräntan fastställs, vilka komponenter man tar hänsyn till och hur inflationen påverkar beräkningarna och indata till kalkylerna.
Hur fastställs kalkylräntan? Det finns ett flertal sätt att fastställa kalkylräntan. Allt från enkla modeller till komplicerade teoretiska modeller. Detta avsnitt gör inte anspråk på att ge ett fullständigt svar på frågan i rubriken. Däremot ska vi presentera en enkel modell samt de faktorer man tar hänsyn till när kalkylräntan fastställs. Observera att de flesta som arbetar med investeringskalkyler aldrig hamnar i den situation att de själva måste fastställa kalkylräntan. Kalkylräntan fastställs oftast centralt i företaget och revideras vid behov. Olika kalkylräntor kan fastställas för olika t yper av investeringar. Tidigare har vi sagt att kalkylräntan utgör alternativkostnaden för kapital och att den t ex kan fastställas som: ■ Låneräntan för långfristiga lån på kapitalmarknaden (den lägsta nivån på kalkylräntan). Kalkylräntan bör dock sättas något högre eftersom ägarna i regel kräver en riskpremie för den risk de tar. Ägarna tar, genom det egna kapitalet, alltid störst risk. ■ Den ränta företaget förlorar genom att använda sparade pengar. Jämförelse kan ske mot långfristiga placeringar som aktier, obligationer och sparande i bank. ■ Den avkastning andra investeringar i företaget kan förväntas ge (den högsta nivån på kalkylräntan). Den kalkylränta som väljs ska fungera som kapitaliserings- och diskonteringsränta, dvs den ska lösa problemet med att betalningar
32
sker vid olika tidpunkter. Den ska vara lätt att använda och uttrycka genomsnittet av finansiärernas avkastningskrav. Avspeglar inte räntan finansiärernas avkastningskrav kommer företaget inte att överleva på sikt. Ett sätt att fastställa kalkylräntan på totalt kapital är att beräkna den utifrån en genom snittlig finansieringskostnad givet en viss fördelning mellan eget och främmande kapital. Det vill säga ett vägt genomsnitt av olika finansieringskällors avkastningskrav. Nedanstående exempel är baserat på ett företag där ägarna tillskjutit 1 mkr med krav på 20 % avkastning. Det främmande kapitalet (lån och leverantörer m m) uppgår till 3 mkr med ett avkastningskrav på 15 %. Kalkylräntan kan utifrån dessa uppgifter beräknas som ett vägt genomsnitt av finansieringskostnaderna. Typ värde
Kostnad
Andel
Vägt
Eget kapital
20 %
25 % (1/4 mkr)
5,00 %
Främmande kapital
15 %
75 % (3/4 mkr)
11,25 %
100 % (4 mkr)
16,25 %
Totalt kapital
Kalkylräntan blir med detta sätt att räkna 16,25 %. Kalkylräntan kan sedan komma att justeras med hänsyn till de riskbedömningar som görs. Ett högriskprojekt kan medföra högre kalkylränta medan man i ett projekt med låg eller obefintlig risk kanske inte behöver korrigera för risken. Observera att det egna kapitalet alltid utgör riskkapital. Med riskkapital menas det kapital som får del i vinsten sist efter att alla andra intressenter fått sin andel. Det egna kapitalet är också det kapital som när så krävs ska täcka förluster. Detta medför att räntekravet på eget kapital bör vara högre än för främmande kapital som ersättning för risken.
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Inflation och prisförändringar Indata till en investeringskalkyl är en likviditets- eller resultatprognos där framtida ekonomiska konsekvenser uppskattas. Frågan är hur de angivna beloppen ska tolkas. Prognoserna kan göras på olika sätt: ■ Nominellt i löpande penningvärde där man prognostiserar de belopp som faktiskt ska betalas i framtiden. ■ Realt i fast penningvärde vilket innebär att man använder sig av dagens penningvärde. Detta innebär inte att man bortser från inflation. Kompensation för inflationen sker i stället genom val av en real kalkylränta, exklusive inflation.
Kalkylränta vid löpande penningvärde Väljer man att prognostisera i löpande penningvärde innehåller de prognostiserade beloppen en inflationskomponent. Detta leder till att kalkylräntan, utöver det reala avkastningskravet, ska innehålla ett kompensationskrav för eventuell inflation. Kalkylräntan ska vara n ominell. Den nominella räntan är t ex den ränta som bankerna anger som inoch utlåningsränta.
Kalkylränta vid fast penningvärde Väljer man att prognostisera realt, i fast penningvärde, behöver man inte lägga in någon kompensation för inflation i kalkylräntan. Kalkylräntan ska vara real. Den reala räntan uttrycker förräntningskravet när inflationen är 0.
Nominell och real ränta Du sätter in 100 000 kr på ett bankkonto. Räntan för ett år uppgår till 10 000 kr (10 % ränta). Detta uttrycker den nominella förräntningen med den nominella penningräntan. Vi antar vidare att de produkter du kan tänka dig köpa för ditt sparkapital har stigit i pris u nder året pga inflationen med 5 %. Enligt penningvärdet vid insättningstillfället kan vi följaktligen efter ett år köpa varor för 110 000/1,05 = 104 762 kr. Den reala räntan som uttrycker förändring i köpkraft var följaktligen 4,76 % (1,1/1,05 = 1,0476). Sambandet mellan nominell och real ränta kan uttryckas med följande formler. Beräkning av real ränta: Real ränta = (1 + nominell ränta) / (1 + inflation) (1 + 0,1) / (1 + 0,05) = 1,0476 = real ränta 4,76 % Beräkning av nominell ränta: Nominell ränta = (1 + real ränta) · (1 + inflation) (1 + 0,0476) · (1 + 0,05) = 1,1 = nom ränta 10 % Ofta förenklar man ovanstående beräkning genom att beräkna den reala räntan som 10 % – 5 % = 5 %, med ovanstående siffror. Detta leder som synes till att man överskattar realräntan.
4. Ränta och inflation
33
Inflation – exempel Vi betalar för städning år 1 och år 2. Utbetalningarna uppgår vid år 0 till 200, avgiftsökningarna är 10 % per år och inflationen är 5 %. Spelar det nu någon roll om vi väljer fast eller löpande penningvärde? Nedan ser vi hur betalningarna fastställs i prognosen beroende på om vi använder löpande penningvärde (nominellt) eller fast penningvärde (realt). Anta sedan att vårt reala förräntningskrav är 10 %. Med en inflation på 5 % blir det nominella räntekravet (1+0,1) · (1+0,05) = 1,155 = 15,5 % nominell ränta. Nuvärdet av utbetalningarna blir då: Nuvärde av reala städbetalningar med realt räntekrav: 209,52 · 1,10–1 + 219,50 · 1,10–2 = 190,47 + 181,4 = 371,87 Nuvärde av nominella städbetalningar med
Nom/real
År 0
År 1
År 2
Nominell städbet
200
200 · 1,1 = 220
200 · 1,12 = 242
Omräkning till real städbet
200
220/1,05 = 209,52
242/1,05–2 = 219,50
34
ominellt räntekrav: n 220 · 1,155–1 + 242 · 1,155–2 = 190,47 + 181,4 = 371,87 Med detta vill vi visa att om samtliga in- och utbetalningar uttrycks på samma sätt (realt eller nominellt) samtidigt som kalkylräntan uttrycks på samma sätt som betalningarna (realt eller nominellt) spelar det ingen roll för slutresultatet vilken beräkningsmetod man väljer. Nuvärdet blir lika stort oavsett vad man väljer att arbeta med. Genom att sätta en viss realränta har man gjort ett antagande om utvecklingen av räntor och inflation. Detta innebär att eventuella förändringar av värden på betalningsströmmar kan begränsas till verkliga prishöjningar exklusive sådana påverkade av inflationen. På så sätt kan beloppen upplevas som lättare att arbeta med då prisnivån/penningvärdet är något man är van att arbeta med och förstår.
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
5. Risk och osäkerhet Som tidigare nämnts sker investeringar för att förverkliga mål och visioner om framtiden. Företag avstår från resurser idag för att erhålla framtida nyttor. De framtida nyttorna kvantifieras i kronor när förvaltaren prognostiserar de framtida betalningsströmmarna/ driftnettona. Betalningsströmmarna blir sedan indata i de kalkylmetoder vi presenterat. Som du säkert redan insett finns det många osäkerhetsmoment inbyggda i kalkylerna, t ex grundinvesteringens storlek, framtida driftnetton och restvärden samt val av kalkylränta och kalkylhorisont. Investeringskalkylering innefattar många gissningar som givetvis ska vara kvalificerade för att minimera risk och osäkerhet. I följande avsnitt går vi igenom några enkla sätt att hantera risk och osäkerhet i kalkylerna.
Försiktighet Inom ämnet redovisning har försiktighetsprincipen tillämpats under många år. Den går i korta ordalag ut på att undervärdera intäkter och övervärdera kostnader. Ett sådant tänkande kan även användas här, dvs att tillämpa säkerhetsmarginaler och riskpålägg. Nedan följer några exempel på detta: ■ Generella risktillägg – varje skattning åsätts ett risktillägg. Inbetalningar reduceras med viss procent och utbetalningar ökas med viss procent. Osäkra projekt med lågt eller obefintligt kapitalvärde kan på så sätt sorteras bort. Bör användas försiktigt vid kalkylering i flera led då risktillägget kan ackumuleras till ett alldeles för högt belopp och på så sätt göra en lönsam investering olönsam. ■ Nedvärdering av restvärdet – restvärdet sätts till 0. Eventuellt kan tomtvärdet kvarstå.
5. Risk och osäkerhet
■ Höjda lönsamhetskrav – på osäkra projekt ställs krav på högre lönsamhet, exempelvis genom högre krav på kalkylräntan. ■ Korta återbetalningstider – för investeringar med korta återbetalningstider, exempelvis max 5 år, kan pay-back användas för att sortera bort osäkra projekt. Dvs man ställer krav på korta återbetalningstider. ■ Kort kalkylhorisont – exempelvis kan man konsekvent bortse från betalningsströmmar efter en viss tid. Osäkerheten ökar med tiden.
Avvecklingsanalys En investering kan betraktas som säkrare om investeringsobjektet är flexibelt i den meningen att det t ex kan användas till olika typer av verksamhet. Skräddarsydda industrifastigheter är historiskt sett exempel på investeringar med liten eller obefintlig möjlighet till alternativt utnyttjande. I en avvecklingsanalys analyseras kostnaden för avveckling. Genom att tidigt analysera möjligheten till alternativt nyttjande kan avvecklingskostnaderna minimeras då flexibilitet förhoppningsvis kan byggas in på ett tidigt stadium. En billig och snabb avvecklingsmöjlighet blir på så sätt en positiv egenskap hos ett investerings alternativ.
35
Känslighetsanalys En känslighetsanalys ska alltid upprättas. Den ger svar på hur mycket förändringar i kalkylens olika variabler påverkar slutresultatet. Man kan exempelvis: ■ Analysera hur mycket de kritiska faktorerna får öka eller minska utan att kapitalvärdet blir mindre än noll. ■ Göra en trepunktsanalys genom att åsätta varje variabel tre värden, det förväntade värdet, absolut min och absolut max. ■ Analysera hur internräntan påverkas av variationer i livslängden eller hur lång livslängd som krävs för att uppnå en viss internränta.
36
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
6. Styrning och förvaltningsplaner Den formaliserade delen av ekonomistyrningen (ekonomisystemet) utgörs av budget-, kalkyl- och redovisningssystemet. Budgetoch kalkylsystemet producerar framåtriktade budgetar och förkalkyler — PROGNOS. Redo visningssystemet mäter och rapporterar de historiska ekonomiska konsekvenserna i boksluten. Dessa blir på så sätt stöd för budgetuppföljning och upprättande av efterkalkyler — DIAGNOS. Nackdelen med ekonomisystemet som styrsystem i fastighetsföretag är bl a: ■ pga krav från lagstiftaren är ekonomisystemet oftast inte speciellt flexibelt t ex vad gäller att gruppera objekten enskilt eller i olika grupper och kategorier baserat på geografi eller verksamhetstillhörighet, ■ det lagrar oftast information bara ett eller ett par år bakåt, ■ det innehåller eller lagrar inte relevant information om fastigheterna (objekts register), ■ det innehåller inte verbal/kvalitativ information, ■ informationen tenderar att inte vara synlig pga den höga förstoringsgraden, dvs det stora antalet konton. Förvaltningsplanen är en strategisk plan som står för långsiktiga prognoser avseende hyra, drift, underhåll, finansiella poster och skatter. Förvaltningsplanen hämtar och bearbetar information ur olika register. Informationen i ett enskilt register kan vara tämligen ointressant om den inte sammanförs med annan information. Förvaltningsplanen baseras på diagnos och prognos genom att från objektsnivå (den enskilda fastigheten) upp till företagsnivå (hela beståndet) återge ekonomisk information för en längre tidsperiod, exempelvis 3 år bakåt i tiden och minst 3 år framåt. Den
6. Styrning och förvaltningsplaner
ekonomiska informationen återges med 10–20 poster i stället för det hundratal som redo visas i ekonomisystemet. Genom att sammanföra historisk- och framåtriktad ekonomisk information ur ekonomisystemet med kvalitativ verbal information samt information ur objektsregistret och andra register, kopplas ett grepp om resursåtgång och finansieringsbehov. Detta möjliggör en styrprocess som syftar till att skapa önskade beteenden och effekter och styr mot mål som: ■ lokalutnyttjandets omfattning, ■ utformning, servicenivå och kvalitet i de tjänster som tillhandahålls i anknytning till lokalerna, ■ nivån på resursförbrukningen, ■ utveckling av fastighetskapitalet m m. Med hjälp av förvaltningsplanen fattas t ex beslut om: ■ hur och när en fastighet, t ex en skola, ska byggas om, byggas ut eller läggas ned pga variationer i elevunderlaget som prognostiseras, ■ om man har råd med en investering som ger negativt resultat de två första åren, ■ vilka alternativa underhållsstrategier som är möjliga m m.
37
Förvaltningsplanens uppbyggnad Förvaltningsplanen kan se ut på många olika sätt. Det finns inga regler för hur den ska se ut. Några utgångspunkter är att förvaltningsplanen ska: ■ medge ekonomiska jämförelser över tiden med andra objekt mot budget och branschstandards (bench-marking), ■ ge information om verksamheternas utnyttjande av fastigheterna, kapitalkostnader, drift & underhåll, ■ upprättas objektvis, ■ innehålla prognos och diagnos, ■ återge objektets byggår, investeringar och underhållsåtgärder, ■ visa ekonomisk information både i löpande och fast penningvärde, ■ innehålla de kritiska nyckeltalen för alarm, diagnos och prognos. Figuren ger exempel på en typ av förvaltningsplan. Det aktuella objektet är en skola och rapporten visar hur kommunen budgeterar (prognosdelen) med hjälp av historisk ekonomisk information (diagnosdelen). I exemplet uppgår diagnosperioden till tre år och prognosperioden till fyra år. Rapporten innehåller förutom intäkter och kostnader information om ytor och antal elever under en sjuårsperiod samt kritiska nyckeltal som kostnad per elev och kvm/elev.
38
Förvaltningsplaner och investeringskalkyler Avslutningsvis kan man ställa sig frågan hur förvaltningsplaner och investeringskalkyler hör ihop? Det offentliga fastighetsföretaget ska verka för att långsiktigt utveckla fastighetskapitalet genom att köpa, sälja, bygga, riva m m. Detta påverkar ekonomi, kostnader och risk. Med hjälp av förvaltningsplanerna skapas information om vilken nytta verksamheterna har av lokalerna, information som kan ligga till grund för beslut om investeringar, reinvesteringar och behov av avveckling. Vid investeringar tillhandahåller förvaltningsplanerna en första prognos på vilken nytta och vilka kostnader en planerad fastighetsinvestering kan medföra. På så sätt prognostiseras indata till investeringskalkylerna. Säkerheten i dessa indata ökar då de i förvaltningsplanerna kan analyseras med hjälp av kritiska nyckeltal och den diagnosfunktion som finns inbyggd. Med diagnosfunktionen kan prognosen stämmas av eller testas mot andra objekt, mot budget och branschstandard för att på så sätt säkerställa och höja kvaliteten på den information som ska bearbetas i investeringskalkylen.
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Figur 15. Exempel på en förvaltningsplan
6. Styrning och förvaltningsplaner
39
7. Kalkylmallar och kalkylexempel Att arbeta med kalkylmallarna När du aktiverat någon av mallarna, via Excel eller via Kalkylhjälp, se ”Aktivera datorstödet” på sid 6, kommer du att upptäcka att många typer av investeringsproblem kan lösas med hjälp av mallarna. Ibland kommer vissa rubriker inte att stämma, ett dilemma som uppstår så fort generella mallar används. Eftersom grundmallen alltid ligger orörd, och du arbetar med en kopia, kan du ändra rubriker där så behövs. Vid beräkning i Slutvrd2. xlt ska kanske ”nuvarande prisnivå kallas” ”betalning städning”; i Nuvrd6.xlt måste kanske rubriken ”Inbetalning/besparing” bytas ut mot ”hyror” osv. Du behöver alltså inte vara rädd för att förstöra originalet eftersom du arbetar med en kopia. Arbetet i mallarna underlättas om du har följande i åtanke: ■ Vanliga fel är felregistrerad ränta/år samt att betalströmmar registrerats i fel cell ■ Kom alltid ihåg att kontrollera kalkylränta och kalkylhorisont samt att registrering av betalströmmar skett i rätt cell. Vid uppstart är ränta och tid i kalkylen 10 % resp. 10 år. Kalkylränta 10 % registreras som 0,1. ■ Arbeta helst bara med en eller ett par mallar aktiverade. ■ Betalströmmar registreras enligt följande: 1. Grundinvesteringen och andra investeringar är utgifter som ska registreras som negativa tal 2. Inbetalningar/besparingar registreras som positiva tal 3. Utbetalningar som drift och underhåll registreras som negativa tal 4. Restvärdet registreras som positivt eller negativt tal.
40
■ I mallarna kallade Nuvrd finns enkla känslighetsanalyser baserade på procentuella ökningar och minskningar av betalströmmarna. När filen öppnas är analysen inställd på +/–10 % men man kan själv registrera den procentuella avvikelse som önskas. En ökning med 10 % registreras som 1,1 och en minskning med 10 % registreras som 0,9. Känsligheten presenteras genom att visa kapitalvärdets och annuitetens värde givet en viss procentuell förändring av olika poster. Observera att endast en post förändras varje gång.
Att korrigera namn och spara kalkylen 1. Fyll i ett lämpligt namn i Cell A1. 2. Döp om bladet i arbetsboken till mer passande namn. 3. Skriv in lämpliga benämningar i kalkylen. 4. Välj Spara som… från Arkiv-menyn, döp om filen och spara den som Microsoft Excel-arbetsbok.
Beskrivning av mallarna Slutsumma, Slutvrd1.xlt Öppna gärna filen för att se den när du läser detta avsnitt. Kalkylen svarar t ex på frågan: ”vad blir den framtida slutsumman om ett lika stort belopp avsätts varje månad, kvartal eller år givet en viss tidsperiod och kalkylränta?”. Observera att registrering av belopp sker på olika rader i de olika alternativen. I rutan ovanför kalkylen kan du välja huruvida betalning antas ske i början eller i slutet av varje period. Vid start är kalkylen inställd för betalning i slutet av respektive period. Finns ingenting registrerat i cell C3 antas betalning ske i slutet av perioden. Angående hjälpfunktion, se ”Från kalkylmallar till hjälpfil” på sid 7. Eventuella anteckningar görs i direkt anslutning till kalkylen. Slutsumma exempli-
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
fieras inte i teoriavsnittet. Någon räntetabell bifogas inte heller. Vid eventuella frågor, se slutvärdeberäkningar. Figur 17. Dialogruta Målsökning
Beräkningsexempel En förvaltare utreder tre olika sätt att fondera. Beräkna slutsumman av följande fonderingar: (A) 100 kr i månaden, (B) 300 kr i kvartalet och (C) 1.200 kr per år. Ränta 10 %, tid 10 år. Betalning sker i slutet av varje period.
Klicka sedan på OK i dialogruta Målsökning och därefter OK i dialogruta Målsöknings status. Om du har gjort rätt blir slutresultatet följande:
Figur 18. Slutresultat av målsökning Figur 16. Beräkning av slutsummor
Figur 16 ovan visar att slutsummorna blir: (A) 20 484 kr, (B) 20 220 kr och (C) 19 125 kr.
Målsökning med hjälp av Excel i Slutvrd1.xlt
För mer omfattande information om Målsökning, se manualen för Excel eller on-line hjälpen. Observera att verktyget kan användas i samtliga kalkylmallar. Om du redan känner till önskvärt slutvärde, kalkylhorisont och kalkylräntan kan du med hjälp av Excel på ett enkelt sätt beräkna den periodiska avsättningen. Anta att du vill beräkna den årliga avsättningen givet att slutvärdet ska vara 50 000 kr, kalkylhorisonten är 10 år och kalkylräntan är 10 %. Aktivera Slutvrd1.xlt. Placera markören i cell D11 (Slutvärde). Välj sedan Målsökning från menyn Verktyg. I den nu aktiva dialogrutan Målsökning (se figur nedan) framgår att målcell är cell D11. Klicka sedan i rutan Värde och fyll där i det önskade värdet 50 000. Klicka därefter i ruta Justerbar cell och avsluta med att placera markören i Excelbladet Slutvrd i cellen för årlig avsättning, cell D10. När du gjort detta bör dialogruta Målsökning ha följande utseende:
7. Kalkylmallar och kalkylexempel
Resultatet av målsökningen uppgår till –3 137 kr per år. I kolumnerna för avsättningar per månad och kvartal redovisas slutresultat av likadana målsökningar med samma förutsättningar förutom periodiciteten. Prova gärna att göra dessa också. I detta exempel var avsättningen den okända påverkbara storheten. Det är naturligtvis också möjligt att göra likadana målsökningar för att fastställa kalkylränta och kalkylhorisont om någon av dessa är den okända storheten.
Slutvärde, Slutvrd2.xlt Öppna gärna filen för att kunna se den när du läser detta avsnitt. Kalkylen svarar t ex på frågan hur mycket en engångsinsättning växer med ränta på ränta givet en viss kalkylränta och en viss tidsperiod. En annan fråga skulle kunna vara hur stor en kostnadsökning kommer att vara givet en viss procentuell årlig kostnadsökning. Angående hjälpfunktion, se ”Från kalkylmallar till hjälpfil” på sid 7. Slutvärdeberäkningar finns behandlade i teoriavsnittet ”Kapitaliseringsteknik – slutvärde av ett belopp” på sid 16. Eventuella anteckningar görs i direkt anslutning till kalkylen. Verktyget Målsökning som beskrevs i avsnittet ”Slutsumma, Slutvrd1.xlt” kan användas även i denna mall.
41
Beräkningsexempel Vad är byggkostnaden för en viss typ av fastighet om 10 år givet att den idag värderas till 12 000 kr per kvm. I reala termer antas kostnaden öka med 4 % per år. Svar: 17 763 kr per kvm Figur 19. Slut resultatet för ovanstående beräkningsexempel
Kombinerad kalkyl, Nuvrd1.xlt Öppna gärna filen för att kunna se den när du läser detta avsnitt. Tre alternativ kan kalkyleras. Kalkylen förutsätter lika stora löpande in- och utbetalningar samt att grundinvesteringen sker vid en tidpunkt (år 0). Förutom vad gäller grundinvesteringen antas samtliga betalningar ske i slutet av respektive år. Områden markerade med grått innehåller formler varför inga registreringar normalt sker där. Som slutresultat presenteras: kapitalvärdet, kapitalvärdekvoten, annuiteten samt pay-back tid. Om något mått inte upplevs som relevant kan raden med måttet döljas genom att markera den aktuella raden och välja Rad–Dölj från menyn Format. I denna kalkyl finns ej möjlighet till att grafiskt presentera betalningsströmmarna. Eventuella noteringar görs i det separata bladet för anteckningar. Kom ihåg att endast skriva i kolumn A. Angående hjälpfunktionen, se ”Från kalkylmallar till hjälpfil” på sidan 7.
Beräkningsexempel Ombyggnad ska ske av en militärrestaurang till en kommersiell restaurang. Det råder ingen kapitalknapphet eller budgetbegränsningar, och det finns två alternativ. Vilket alternativ är lönsammast: 1. Entreprenadkostnad 150 000 kr och inventarier 50 000 kr. Restvärdet uppskattas till 50 000 kr. Hyresintäkterna uppgår till 60 000 kr per år och drift & underhåll till 25 000 kr, allt i dagens penningvärde. Den reala kalkylräntan uppgår till 8 % och kalkylhorisonten är 10 år.
42
2. Lägre byggkostnader till priset av h ögre kostnader för drift och underhåll. Entreprenadkostnad 70 000 kr och inventarier 50 000 kr. Restvärdet uppskattas till 20 000 kr. Hyresintäkterna uppgår årligen till 60 000 kr per år och drift & underhåll till 40 000 kr, allt i dagens penningvärde. Den reala kalkylräntan uppgår till 8 % och kalkylhorisonten är 10 år. Högst upp i kalkylen registreras kalkylränta och kalkylhorisont. Betalströmmarna registreras enligt följande.
Figur 20. Indata till Nuvrd1.xlt
Om något mått i kalkylen inte är relevant för den specifika beslutssituationen kan måttet döljas genom att markera aktuell rad och välja Rad–Dölj från menyn Format. Eftersom det inte råder kapitalknapphet och pay-back inte är speciellt lämplig för investeringar med livslängd längre än 3–5 år koncentrerar vi oss på kapitalvärdet alt annuiteten. Analysen utvisar att alternativ A är förmånligare med ett högre kapitalvärde. Som en följd av detta redovisar A också högre årligt överskott. För att undvika att visa mått som inte är relevanta har vi valt att dölja vissa rader. Exempelvis har vi dolt kapitalvärdekvoten och pay-back tiden. Alternativet är att låta raden och måtten stå kvar och helt enkelt bortse från dem. Kom ihåg att du arbetar med en kopia av kalkylmallen varför du i princip inte kan förstöra något mer än den kalkyl du för tillfället arbetar med.
Figur 21. Investeringens kapitalvärde och annuitet. Alt 1 är fördelaktigare då den uppvisar högre kapitalvärde och annuitet.
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Känslighetsanalysen är inställd på +/–10 % och har följande utseende:
Figur 22. Känslighetsanalys kapitalvärden
Figur 23. Känslighetsanalys annuiteter
Målsökning med hjälp av Excel i Nuvrd1.xlt
För mer omfattande information om Målsökning, se manualen för Excel eller on-line hjälpen. Excel-vertyget Målsökning kan användas även i denna mall när man söker en okänd storhet som exempelvis: ■ vid vilken storlek på de årliga betalningsströmmarna går gränsen för lönsamhet ■ vid vilken kalkylränta är kapitalvärdet 0, dvs vilken är internräntan m m. För att fastställa hur mycket de årliga utbetalningarna i alt. 1 ovan kan öka utan att kapitalvärdet blir negativt gör man enligt följande. Registrera på nytt alt. 1 i Nuvrd1. xlt. Kontrollera att slutresultatet i kalkylen är: kapitalvärde 58 013 samt årligt genomsnittligt över-/underskott 8 646. Markera därefter cell C18 (Kapitalvärde) och välj Målsökning från menyn Verktyg. I dialogruta Målsökning framgår att målcell är cell C18. Klicka sedan i ruta Värde och fyll där i det önskade värdet som i detta fall är 0. Klicka därefter i ruta Justerbar cell och avsluta med att placera markören i Excelbladet Nuvrd i cellen för årliga
7. Kalkylmallar och kalkylexempel
utbetalningar, cell C12. När du gjort detta bör dialogruta Målsökning ha följande utseende. Figur 24. Dialogruta Målsökning
Klicka sedan på OK i dialogruta Målsökning och därefter OK i dialogruta Målsökningsstatus. Om du har gjort rätt blir slutresultatet följande:
Om de årliga utbetalningarna ökar till 33 646 kr blir kapitalvärdet 0. På samma sätt kan internräntan sökas genom att som justerbar cell i stället välja cellen för kalkylräntan, cell C2. Internräntan i exemplet ovan uppgår till 14 % eller 13,53 % om antalet decimaler utökas i cell C2.
43
Figur 25. Slutresultat av målsökning
Kombinerad kalkyl, Nuvrd2.xlt Öppna gärna filen för att kunna se den när du läser detta avsnitt. Precis som Nuvrd1.xlt förutsätter denna kalkyl lika stora löpande in- och utbetalningar samt att grundinvesteringen sker vid en tidpunkt (år 0). Förutom vad gäller grundinvesteringen antas samtliga betalningar ske i slutet av respektive år. Områden markerade med grått innehåller formler varför inga registreringar normalt sker där. Som slutresultat presenteras: kapitalvärdet, kapitalvärdekvoten, annuiteten samt payback tid. Om något mått inte upplevs som relevant kan raden med måttet döljas genom att markera rutan som anger radnumret och välja Rad–Dölj från menyn Format. I denna kalkyl finns ej möjlighet till att grafiskt presentera betalningsströmmarna. Eventuella noteringar görs i det separata bladet för anteckningar. Kom ihåg att endast skriva i kolumn A.
Angående hjälpfunktionen, se ”Från kalkylmallar till hjälpfil” på sid 7. Verktyget Målsökning som beskrivits tidigare kan användas även i denna mall.
Beräkningsexempel Ombyggnad ska ske av en militärrestaurang till en kommersiell restaurang. Följande kan betraktas som ett sannolikt utfall. Entreprenadkostnaden är 150 000 kr, inventarier förvärvas för 50 000 kr. Restvärdet uppskattas till 50 000 kr. Hyresintäkterna uppgår till 60 000 kr per år och D&U till 25 000 kr, allt i dagens penningvärde. Den reala kalkylräntan uppgår till 8 % och kalkylhorisonten är 10 år. Registrering av kalkylränta, kalkylhorisont och betalströmmar sker på samma sätt som i föregående kalkylmall. Resultatet blir också detsamma, förutom att vi inte dolt kapitalvärdekvoten.
Kalkylen skiljer sig från föregående kalkylmall (Nuvrd1.xlt) på två sätt. 1. I denna mall kalkyleras endast ett alternativ åt gången 2. Nuvrd2.xlt kan använda Excels inbyggda verktyg för att räkna med olika scenarier. Verktyget är användbart i detta fall därför att endast ett alternativ beräknas och därför att det endast finns ett fåtal justerbara poster. I Nuvrd2.xlt finns tre scenarier bästa, sämsta och prognos inlagda med nollvärden. Ett sätt att använda scenarier är att prognostisera betalströmmarna enligt följande. • En eller flera personer prognostiserar post för post något som kan benämnas som sannolika värden för de olika betalströmmarna. Dessa registreras sedan som indata i kalkylen, precis som i föregående exempel. • Efter att ha beaktat känslighetsanalysen prognostiseras bästa och sämsta utfall. Detta analyseras och resulterar i en avslutande slutgiltig prognos.
Figur 26. Investeringens kapitalvärde, kapitalvärdekvot och annuitet
Känslighetsanalysen har följande utseende:
Figur 27. Känslighetsanalys kapitalvärden.
Figur 28. Känslighetsanalys annuiteter
44
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Scenarier
För mer omfattande information om Scenarier se manualen för Excel eller on-line hjälpen. Efter fastställande av bästa och sämsta utfall baserat på kunskapen om osäkerheter i det sannolika utfallet aktiveras scenariohanteraren genom att välja Scenarier från menyn Verktyg. Klicka först på bästa scenario i scenariohanteraren och sedan på knappen Redigera. Avsluta med OK i dialogrutan Redigera scenario. Bästa utfall registreras i dialogrutan Scenariovärden: grundinvestering uppgår till –190 000 kr, inbetalningar 60 000 kr, utbetalningar –20 000 kr och restvärdet 50 000 kr avsluta genom att klicka OK. Sämsta utfallet registreras på samma sätt: grundinvestering –210 000 kr, inbetalningar 55 000 kr, utbetalningar –26 000 kr och restvärdet 40 000 kr. Analys av hittills registrerad information sker genom att välja Sammanfattning i scenariohanteraren och sedan Sammanfattning i dialogruta Sammanfattningsrapport. På grundval av den första sammanfattningsrapporten skapas en slutgiltig prognos i scenario-verktyget. Aktivera bladet ”Sammanställning + 3 scenarier, välj Scenarier från menyn Verktyg. Följande prognos registreras: grundinvestering uppgår till –200 000 kr, inbetalningar 60 000 kr, utbetalningar –22 000 kr och restvärdet 45 000 kr Den slutgiltiga sammanfattningsrapporten innehåller det första sannolika utfallet, det bästa, det sämsta och det slutgiltiga prognostiserade utfallet.
Kombinerad kalkyl, Nuvrd6.xlt Öppna gärna filen för att kunna se den när du läser detta avsnitt. I denna kalkyl beräknas endast ett alternativ åt gången. Varje års betalningsströmmar registreras manuellt vilket gör att mallen kan hantera variationer i betal ningarnas storlek, till skillnad från de tidigare mallarna. Förutom vad gäller grundinveste ringen år 0 antas samtliga betalningar ske i slutet av respektive år. Områden med formler har markerats med grått, normalt sker inga re7. Kalkylmallar och kalkylexempel
gistreringar där. Som slutresultat presenteras kapitalvärdet, kapitalvärdekvoten, annuiteten och internränta. Om något mått inte upplevs som relevant kan raden med måttet döljas genom att markera hela den aktuella raden och välja Rad–Dölj från menyn Format. I denna kalkyl finns möjlighet till att grafiskt presentera betalningsströmmarna. Eventuella noteringar görs i det separata bladet för anteckningar. Kom ihåg att endast skriva i kolumn A. Kalkylen Nuvrd6.xlt skiljer sig sammanfattningsvis från föregående mallar på tre sätt. ■ Varje års betalningsströmmar registreras manuellt varför mallen kan hantera att beloppen varierar. ■ Diagram kan skapas med hjälp av Excel. ■ Internränta beräknas automatiskt. Angående hjälpfunktionen, se ”Från kalkylmallar till hjälpfil” på sid 4. Verktyget Målsökning som beskrivits tidigare kan användas även i denna mall.
Beräkningsexempel Det offentliga fastighetsföretaget utreder konvertering till fast bränsle. Grundinvesteringen uppgår till 1 100 000 kr. Energiförbrukningen före åtgärden kostar 1 350 000 kr/år. Efter investeringen prognostiseras energikostnaden till 1 mkr/år. Tillkommande driftkostnader uppgår till 100 tkr/år under de första fem
45
Figur 29 och 30. Sammanfattningsrapporter.
åren och 200 000 kr under år 6–15. Kalkylhori sonten är 15 år och realräntan 4 %. Restvärde är 0 och samtliga belopp är angivna i dagens penningvärde. Följande utfall kan konstateras.
Figur 32. Namnrutan i formelfältet
Figur 31. Utfall vid energiinvestering.
Genom att välja diagram 15 år markeras området diagrammet ska baseras på. Skapa diagrammet genom att trycka på knappen Diagram som finns högst uppe i kalkylbladet ovanför området där betalningsströmmar registreras.
Skapa diagram För att skapa ett diagram måste ett diagram område markeras. Detta gör du genom att klicka på pilen vid Namnrutan, strax ovanför cell A1. Som i figur 32 visas då ett antal namn i namnrutan. Du ska markera den period som kalkyleras, i detta fall Diagram 15 år.
Om du vill förändra diagrammets utseende väljer du Format, Diagramtyp. I dialogruta Diagramtyp väljer du sedan 2D eller 3D. Klicka på knappen Alternativ för val av undertyp. Fyra undertyper finns. Avsluta med att klicka OK.
Kalkylexempel År År År År År År År År År År År År År År År År 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 400 Inbetalning/ besparing
200 tkr
0
-200
Utbetalning (d&u)
-400 -600
Grundinvest
-800 -1000 -1200
Figur 33. Diagram över energiinvestering skapat i kalkylen Nuvrd6.xlt.
46
Nedan följer exempel på beslutssituationer som kan uppstå. Uppgifterna kan med fördel lösas både manuellt och med de mallar som just beskrivits. I många fall kan flera olika mallar användas. Mallarna öppnas genom att starta Excel och välja Öppna från Arkivmenyn + filnamn.xlt. Om inte något annat uttryckligen sägs sker grundinvesteringen i början av året och övriga betalningsströmmar inträffar i slutet av året. För att mallarna ska ta mindre plats i lösningarna nedan har ej nödvändiga rader dolts. Detta gör att mallarnas utseende ibland inte direkt överensstämmer med grundmallen. I vissa fall har även rubriker ändrats för att passa frågeställningen bättre. Beräkningarna i mallarna avrundas så att inga decimaler visas. För mer exakta beräkningar utökas helt enkelt antalet decimaler på vanligt sätt i Excel.
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Uppgift 1. Prognos energikostnad
Uppgift 3. Investering i en energivakt
Tidpunkten är 1 jan 1997. Du arbetar med förvaltningsplaner och försöker prognostisera energikostnaderna de närmaste 5 åren för en fastighet ni eventuellt ska hyra. Nivån ligger idag på cirka 80 kr per kvm BRA. Beräkna nivån för åren 1998–2002 givet att den reala prisstegringstakten är 5 % per år.
Är det lönsamt att förvärva en energivakt till den eluppvärmda lokalen? Grund investeringen skulle i sådant fall u ppgå till 90 000 kr. Besparingen kan komma att variera enligt följande. Den mest sannolika besparingen är 20 000 kWh, max uppgår den till 25 000 kWh och min till 15 000 kWh. Energipriset beräknas till 35 öre/KWh i dagens penningvärde. Kalkylräntan är 4 % och kalkylhorisonten 30 år. Inget rest värde föreligger. Beräkna kapitalvärdena.
Lösning uppgift 1. Prognos energikostnad Kolumn 2 visar manuell beräkning med tabell och kolumn 3 lösning med mall Slutvrd2.xlt. År Tabell 1, slutvärde
Värde enl mall Slutvrd2.xlt
1998
80 · 1,05 = 84 kr
84 kr
1999
80 · 1,1025 = 88,20 kr
88 kr
2000
80 · 1,1576 = 92,61 kr
93 kr
2001
80 · 1,2155 = 97,20 kr
97 kr
2002
80 · 1,2763 = 102,10 kr
102 kr
Uppgift 2. Nuvärdeberäkning, fondering En förvaltare bedömer att om 5 år (31.12.2001) måste taket renoveras. Utgiften kommer att uppgå till 2 miljoner kronor år 5. Hur mycket måste fonderas idag för att klara renoveringen år 5 med ett realt förräntningskrav på 5, 10 eller 15 %?
Lösning uppgift 2. Nuvärdeberäkning, fondering
Kolumn 2 visar manuell beräkning med tabell och kolumn 3 lösning med mall Nuvrd6.xlt. Kalkylränta
Tabell 2, nuvärde en betalning
Lösning med hjälp av tabell 2, nusumma: Nuvärdeberäkna besparingen med hjälp av tabell 3 och addera det till grundinveste ringen. a) Grundinvestering Besparing kr/år
25 000 kWh
20 000 kWh
15 000 kWh
–90 000
–90 000
–90 000
8 750
7 000
5 250
b) Besparing · (nusummefakt 30 år – 4 %)
8 750 · 17,292
= 151 305
= 121 044
= 90 783
61 305
31 044
783
a+b Kapitalvärde
7 000 · 17,292 5 250 · 17,292
Beräkning med hjälp av Nuvrd1.xlt:
Värde enligt mall Nuvärd6.xlt
5 %
2 mkr · 0,7835 = 1 567 000
1 567 052
10 %
2 mkr · 0,6209 = 1 241 800
1 241 843
15 %
2 mkr · 0,4972 = 994 400
994 353
Beräkningen kan utföras med hjälp av mall Nuvrd6.xlt. Genom att registrera 2 miljoner kronor som en utbetalning i cell F9 skapar mallen ett nuvärde av beloppet, se kolumn 3.
7. Kalkylmallar och kalkylexempel
Lösning uppgift 3. Investering i en energivakt
Kapitalvärdena kommer att uppgå till 61 305, 31 044 och 783 kronor. I samtliga fall är investeringen lönsam, sista fallet är dock ett gränsfall.
47
Lösning uppgift 4. Investering i tvättanläggning
Uppgift 4. Investering i tvättanläggning En militär anläggning för bl a tvätt av flygplan ska byggas. Man utreder 3 alternativ med olika byggnadsteknik, system för tvätt, uppvärmning m m. Kalkylhorisonten är 20 år och realräntan är 5 %. Följande betalnings strömmar förutses. Grundinvest D&U tkr/år Restvärde
Alt I
Alt II
Alt III
–5 980
–6 450
–7 910
–331
–318
–307
0
0
2 650
Lösning med hjälp av tabeller. Tabellen längst ned på denna sida): Nuvärdeberäkna den årliga D&U-kostnaderna med tabell 3 och restvärdet med tabell 2. För att erhålla livslängdskostnaden, addera nuvärdet av D&U-kostnaderna, nuvärdet av restvärdet och grundinvesteringen. Den årliga kostnaden erhålls genom att beräkna annuiteten av livslängdskostnaden. Lösning med hjälp av mall Nuvrd1.xlt:
Alt III byggs av SW-element av betong i stället för plåt. Detta leder till längre livslängd än de övriga alternativen. Av denna anledning åsätts alternativet ett restvärde. Fråga A) Beräkna livslängdskostnaden (livscykelkostnaden) för de olika alternativen. Livslängdskostnaden definieras som summan av anskaffningsutgiften och nuvärdet av samtliga D&U-kostnader under livslängden. Fråga B)
Det första alternativet tycks vara fördelaktigast ur ekonomisk synvinkel med en livslängdskostnad på ca 10,105 mkr. Årskostnaden uppgår till 811 tkr.
Beräkna den årliga genomsnittliga kostnaden för respektive alternativ.
Alt I
Alt II
Alt III
a) Nuvärdesumma D&U-kostnad, tabell 3
–331 · 12,4622
–318 · 12,4622
–307 · 12,4622
= –4 124,98
= –3 962,97
= –3 825,89
0
2 650 · 0,3769
= 998,78
b) Nuvärde restvärde, tabell 2
0
c) Grundinvestering
–5 980
–6 450
–7 910
–10 412,97
–10 737,11
Svar A) a+b+c = Livslängdskostnad
–10 104,98
Svar B) Årlig genomsnittlig kostnad, tabell 4
48
–10 105 · 0,0802
–10 413 · 0,0802
–10 737 · 0,0802
= –810,42
= –835,12
= –861,11
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Uppgift 5. Investering i värmecentral Företaget projekterar en ny värmecentral där olika system övervägs. Samtliga system har en livslängd på 15 år. Realräntan uppgår till 5 %. Följande betalningsströmmar antas uppstå.
Alt II Värmepump Alt I Oljeeldad Alt III Fastbränsle
Grundinvest
–1 000 tkr
–500 tkr
–1 300 tkr
–900 tkr
–500 tkr
–500 tkr
–10 tkr
–10 tkr
40 tkr
Energikostn/år Driftkostn/år
Lösning uppgift 5. Investering i värmecentral
Lösning med hjälp av tabeller (nedan t v): Nuvärdeberäkna de årliga energikostnaderna med tabell 3 och addera dem till grundinvesteringen för att erhålla livscykelkostnaden. Årskostnaden är annuiteten av livscykelkostnaden. Alternativ II med värmepumpen är ur ekonomisk synvinkel det fördelaktigaste alternativet med en livscykelkostnad på 5 793 640 kr. Årskostnaden uppgår till 557 960 kr. Lösning med hjälp av Nuvrd1.xlt:
Fråga: Beräkna resp systems livscykelkostnad och genomsnittliga årskostnad.
Alt I Oljeeldad
Alt II Värmepump
Alt III Fastbränsle
–510 · 10,3797
–540 · 10,3797
= –5 293,64
= –5 605,03
a) Nuv sum energi + driftkostn, tabell 3
–910 · 10,3797
= –9 445,52
b) Grundinvestering
–1 000
–500
–1 300
= –10 445,52
= –5 793,64
= –6 905,03
–10 446 · 0,0963
–5 794 · 0,0963
–6 905 · 0,0963
a+b Livscykelkostnad Årskostn, tab 4
7. Kalkylmallar och kalkylexempel
= –1 005,94
= –557,96
= –664,95
49
Uppgift 6. Byte av lokal
Svar fråga A)
Företaget AB börjar bli trångbott i sina nuvarande lokaler och söker därför andra alternativ. I Fastighet I finns lediga lokaler. Det kommer att kosta 1,35 mkr att bygga om dessa. Dessutom måste diverse fastighets inventarier anskaffas för 200 tkr och flytten betalas med 50 tkr. Årshyran i de nya lokalerna uppgår till 600 tkr.
Addera utgifterna som uppstår pga flytten. Annuitetsberäkna dem med hjälp av tabell 4 och addera dem med årshyran. Lokalen i Fastighet II medför lägst årskostnad (830 500 kr).
Ett annat alternativ är att flytta in i Fastighet II. Det kommer att kosta 500 tkr att inreda dessa lokaler. Flytten uppskattas kosta 40 tkr. Årshyran uppgår till 750 tkr. I bägge alternativen är kalkylräntan 8 % och kalkylhorisonten 10 år. Fråga A) Beräkna respektive alternativs årskostnad. Vilket är fördelaktigast?
Svar fråga B) En ökning av ombyggnadskostnaden får medföra att årskostnaden (annuiteten) för lokalen i Fastighet II ökar med högst 7 900 kr (838 400 – 830 500 = 7 900). Genom att nuvärdeberäkna den maximala ökningen av årskostnaden erhålls den högsta acceptabla investeringsökningen. Nusummefaktorn hittar vi i tabell 3, 10 år och 8 % = 6,7101. Beräkningen blir 7 900 kr · 6,7101 = 53 tkr. Om investeringen i lokal II ökar med 53 tkr kommer alternativen att vara likvärdiga. Om ökningen överstiger 53 tkr blir lokalen i Fastighet I fördelaktigare. En kontroll av att beräkningen är riktig är att öka grundinvesteringen i Fastighet II med 53 tkr och göra om beräkningen. Årskostnaden ska då öka till ca 838 tkr: ((–540 – 53) · 0,1490) –750 = –838,35. Beräkningen stämmer förutom ett mindre avrundningsfel.
Fråga B)
Lösning med hjälp av Nuvrd1.xlt:
Hur känslig är kalkylen för ökade ombyggnads-/inredningskostnader, dvs hur mycket får ombyggnads-/inredningskostnaden i det bättre alternativet (svaret i fråga A) öka utan att det andra alternativet blir lönsammare?
Registrera ombyggnad, inventarier och flyttkostnad som grundinvestering. Hyreskostnad registreras som årlig utbetalning.
Svar fråga A)
Lösning uppgift 6. Byte av lokal Lösning med hjälp av tabeller:
Fastighet I
Fastighet II
Flytt, ombyggn, inventarier
–1 600
–540
–1 600 · 0,1490
–540 · 0,1490
= –238,4
= –80,5
a) Ber av annuitet tabell 4
b) Årshyra a+b Årskostnad
50
–600
–750
= –838,4
= –830,5
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Svar fråga B) Utgå från samma uppställning som ovan. Registrera alt Fastigh II även i den tredje kolumnen i Nuvrd1.xlt. Med hjälp av Excelfunktionen Målsökning erhålls svaret på fråga B. Markera Cell E23 (Genomsnittligt årligt över/underskott). Välj Målsättning från menyn Verktyg. I dialogruta målsökning sätter du Värde till –838. Klicka sedan i ruta Justerbar cell och markera cell E9 i kalkylbladet. Dialogruta Målsökning har då följande utseende:
Uppgift 7. Renovering och beräkning av hyreshöjning Du förvaltar en kontorsfastighet med en hyresgäst. Hyresgästen vill ha lokalen renoverad. Detta kommer att kosta i storleksordningen 500 tkr och ha en livslängd på 10 år. Hyresgästen kan i utgångsläget av förhandlingen tänka sig ett hyreskontrakt på 5 år. Fråga A) Hur mycket måste hyran höjas för att du ska kunna räkna hem renoveringen under en femårsperiod. Kalkylränta 8 %? Fråga B) Vilken blir hyreshöjningen om hyresgästen kan acceptera ett tioårskontrakt. Kalkylränta 8 %?
Klicka sedan på OK för att avsluta beräkningen.
Svaret –590 tkr innebär att ökningen får vara 50 tkr till skillnad från 53 tkr i den manuella lösningen. Detta beror på avrundningar. Genom att öka antalet decimaler i Excelmallen och göra beräkningarna på nytt kommer resultatet att närma sig den manuella lösningen.
Fråga C) Vilken kontraktstid måste du minst ha för att du som förvaltare ska acceptera en höjning på högst 100 000 kr/år. Kalkylränta 8 %? Fråga D) Hur stor engångsbetalning måste hyresgästen minst betala vid investeringstidpunkten för att årshyran under 5-årsperioden ska vara högst 100 000 kr? Kalkylränta 8 %.
7. Kalkylmallar och kalkylexempel
51
Lösning uppgift 7. Renovering och beräkning av hyreshöjning Lösning med hjälp av tabeller: Svar fråga A) Hyreshöjningen beräknas genom att annuitetsberäkna (tabell 4) investeringen, 5 år och 8 % (–500 000 · 0,2505 = –125 250). Hyran måste höjas med minst 125 250 kr per år för att investeringen ska vara lönsam. Svar fråga B) Ett tioårskontrakt innebär en hyreshöjning med 74 500 kr, tabell 4 (–500 000 · 0,1490 = –74 500). Svar fråga C) Svaret erhålls t ex genom att beräkna vid vilken kalkylhorisont en nuvärdeberäkning av 100 000 kr/år är lika med grundinvesteringen 500 000 kr. Genom att dividera 500 000 kr med 100 000 kr erhålls nusummefaktorn som är 5 (500/100 = 5). I tabell 3, kolumnen med ränta 8 %, söker vi nusummefaktorn som ligger närmast 5. Vid 6 år är faktorn 4,6229 och vid 7 år 5,2064. Ett approximativt svar på frågan blir att ett kontrakt på ca 7 år krävs för att en höjning på 100 000 kr ska accepteras. Se beräkning nedan. En annan lösning är att beräkna vid vilken kalkylhorisont annuiteten av 500 000 kr är 100 000 kr. Den sökta annuitetsfaktorn är 0,2 (100/500 = 0,2). I tabell 4, kolumnen med ränta 8 % söker vi annuitetsfaktorn som ligger närmast 0,2. Vid 6 år är faktorn 0,2163 och vid 7 år 0,1921. Svaret blir därför detsamma som i den första lösningen, ca 7 år. Se beräkning nedan. Ett alternativ till att som ovan söka beräkningsfaktorerna är att helt enkelt prova sig fram med olika tidsperioder. År
Beräkning nuvärdesumma
6................................100 000 · 4,6229 = 462 290 kr
Svar fråga D) Svaret erhålls enklast genom att nuvärdeberäkna de 100 000 kr som ska betalas årligen under 5 år, kalkylränta 8 %. I tabell 3, 5 år och 8 %, hittar vi nusummefaktorn 3,9927 (100 000 kr · 3,9927 = 399 270 kr). Genom att inbetala cirka 100 730 kr (500 000 – 399 270 = 100 730 kr) vid investeringstidpunkten kommer hyresgästen att kunna erhålla en hyra på 100 000 kr/år under en 5-årsperiod. Investeringsdelen som debiteras via hyran uppgår sålunda till 399 270 kr. Lösning med hjälp av Nuvrd2.xlt: Svar fråga A)
Svaret avviker något från den manuella beräkningen ovan. Svar fråga B)
Svaret avviker något från den manuella beräkningen ovan.
7................................100 000 · 5,2064 = 520 640 kr
Svar fråga C)
År
För att erhålla ett mer exakt svar, öka till 2 decimaler i cell C6 (Kalkylhorisont). Registrera sedan grundinvesteringen i cell C8 och markera därefter cell C22 (Genomsnittligt
Beräkning annuitet
6................................500 000 · 0,2163 = 108 150 kr 7..................................500 000 · 0,1921 = 96 050 kr
52
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
årligt över-/underskott), avsluta med att välja Målsökning från menyn Verktyg. I dialogruta Målsökning registreras Värde –100 000 kr. Klicka sedan i ruta Justerbar cell och markera cell C6 (Kalkylhorisont) i kalkylbladet. Dialogruta Målsökning bör då se ut enligt följande:
Avsluta med att klicka OK. Kalkylen bör då redovisa följande:
Kontraktet bör vara minst 6,64 år eller som enligt den manuella beräkningen ca 7 år. Svar fråga D) Genom att använda målsökning söker du den grundinvestering som medför en årlig genomsnittlig kostnad på 100 000 kr.
Med en grundinvestering på 399 271 kr kan hyran i 5-årskontraktet sättas till 100 000 kr/ år. Detta förutsätter sålunda en engångsbetalning på 100 729 kr.
Uppgift 8. Nya fönster Företaget ska sätta in fönster i den nya fastigheten och utreder om man ska investera i trä eller plastfönster. Alternativ 1 innebär träfönster, täckmålat, kopplat, 2+1 glas. Livslängden för dessa fönster är 30 år. Grundinvesteringen uppgår till 2 630 kr per fönster. Varje år måste fönstren tvättas till en kostnad av 15 kr. Utvändig ommålning utförs vart 10 år t o m år 20, kostnad 265 kr per fönster och gång. Invändig ommålning och justering utförs vart 12 år, kostnad 670 kr per fönster och gång. Alternativ 2 som övervägs innebär investering i plastfönster med treskivigt isolerglas. Livslängden för dessa fönster är 30 år. Grundinvesteringen uppgår till 3 200 kr per fönster. Fönstren måste tvättas årligen till en kostnad av 15 kr per fönster och tillfälle. Invändig behandling och justering, 12 år mellan åtgärd, till en kostnad av 370 kr per tillfälle. Utvändig behandling, 20 år mellan åtgärd, kostnad 150 kr per gång. Kalkylräntan uppgår till 4 %. Fråga A) Beräkna respektive alternativs livslängdskostnad och den årliga genomsnittliga kostnaden. Vilket alternativ bör väljas? Fråga B) Hur påverkas den årliga genomsnittliga kostnaden för träalternativet om man: ■ beslutar att inte genomföra den andra invändiga ommålningen/justeringen år 24 ■ bedömer att livslängden pga ovanstående åtgärder förkortas till 25 år
7. Kalkylmallar och kalkylexempel
53
Lösning uppgift 8. Nya fönster
Lösning med hjälp av Nuvrd6.xlt:
Lösning med hjälp av tabeller:
Svar fråga A)
Svar fråga A) Alternativet träfönster medför något lägre kostnader och är ur ekonomisk synvinkel det fördelaktigaste, skillnaden är dock väldigt liten. Svaret erhålls genom att beräkna nuvärdesumman av de årliga tvättkostnaderna (tabell 3), nuvärdet av aktiviteterna år 10, 12, 20 och 24 (tabell 2). Addera samtliga diskonterade poster till grundinvesteringen för att erhålla livslängdskostnaden. Årskostnaden erhålls genom att annuitetsberäkna livslängdskostnaden. Alternativ träfönster a) Grundinvestering
–2 630,00
b) Ber nuvärde sum tvätt, tabell 3
–15 · 17,2920 = –259,38
c) Ber nuvärde målning år 10, tabell 2
–265 · 0,6756 = –179,03
d) Ber nuvärde målning år 20, tabell 2
–265 · 0,4564 = –120,94
e) Ber nuvärde inre åtgärd år 12, tabell 2
–670 · 0,6246 = –418,48
f) Ber nuvärde inre åtgärd år 24, tabell 2
–670 · 0,3901 = –261,36
Tot livslängdskostnad 30 år Årskostnad 30 år, tabell 4
Svar fråga B)
–3 869,19 –3 869 · 0,0578 = –223,62
Alternativ plastfönster a) Grundinvestering: b) Ber nuvärde sum tvätt, tabell 3
–3 200,00 –15 · 17,2920 = –259,38
c) Ber nuvärde inre åtgärd år 12, tabell 2: –370 · 0,6246 = –231,10 d) Ber nuvärde inre åtgärd år 24, tabell 2: e) Utvändig åtgärd år 20, tabell 2: Tot livslängdskostnad 30 år: Årskostnad 30 år, tabell 4:
–370 · 0,3901 = –144,33 –150 · 0,4564 = –68,46 –3 903,27 –3 903 · 0,0578 = –225,47
Svar fråga B) Beslutet att minska på underhållet ökar den genomsnittliga årskostnaden från ca 224 kr till cirka 229 kr per fönster. Svaret erhålls på samma sätt som ovan. Alternativ träfönster minskat underhåll a) Grundinvestering
–2.630,00
b) Ber nuvärde sum tvätt, tabell 3
–15 · 15,6221 = –234,33
c) Ber nuvärde målning år 10, tabell 2
–265 · 0,6756 = –179,03
d) Ber nuvärde målning år 20, tabell 2
–265 · 0,4564 = –120,94
e) Ber nuvärde inre åtgärd år 12, tabell 2
–670 · 0,6246 = –418,48
Tot livslängdskostnad 25 år Årskostnad 25 år, tabell 4
54
–3.582,78 –3.583 · 0,0640 = –229,31
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Uppgift 9. Golvbeläggning En förvaltare ska fatta beslut om ny golvbeläggning i en kontorslokal. Åtgärden medför inga ökade hyresintäkter. Följande betalningsströmmar förutses, samtliga belopp kr/kvm. Alternativ linoleum, 2,5 mm: Att lägga in mattan kostar 165 kr/kvm. En gång per år under den 30-åriga livslängden måste mattan rengöras maskinellt, kostnad 10 kr/kvm. Den årliga driftkostnaden uppgår till 15 kr/kvm. Vid livslängdens slut kommer företaget att få betala 45 kr/kvm för att riva ut mattan vid utbyte. Alternativ plastmatta, 2,0 mm: Inläggningen kostar 165 kr/kvm. Driftkostnaden uppgår till 15 kr/kvm och år. Maskinell golvvård 10 kr/kvm, 2 år mellan åtgärd. Livslängden är 15 år. Rivningskostnaden uppgår till 45 kr/kvm. Fråga) Beräkna alternativens årliga genomsnittliga kostnader. Vilket alternativ bör väljas? Kalkylräntan är 4 %.
Lösning uppgift 9. Golvbeläggning Lösning med hjälp av tabeller: Årskostnaden söks eftersom alternativen har olika livslängd. Alternativ linoleum: Annuitetsberäkna grundinvesteringen. Nuvärdeberäkna rivningen till år 0 och beräkna sedan dess annuitet. Addera sedan det ovanstående till den redan kända årliga kostnaden för drift och rengöring för att erhålla årskostnaden.
Alternativ linoleum a) Annuitet på grundinvesteringen (tabell 4)
–165 · 0,0578
= –9,5370
b) Annuitet rivning (tabell 2 och 4)
–45 · 0,3083 · 0,0578
= –0,8019
c) Årliga kostnader under 30 år
–25
a+b+c Årlig genomsnittlig kostnad
–35,3389 kr/kvm
Alternativ plastmatta: Annuitetsberäkna grundinvesteringen. Nuvärdeberäkna rivningen till år 0 och beräkna sedan dess annuitet. Nuvärdeberäkna golvvården som utförs vartannat år och beräkna sedan annuiteten för att erhålla den genomsnittliga årliga kostnaden. Addera det ovanstående till den redan kända årliga kostnaden för drift för att erhålla årskostnaden. Alternativ plastmatta a) Annuitet på grundinvesteringen (tabell 4)
–165 · 0,0899
= –14,8335
b) Annuitet rivning (tabell 2 och 4)
–45 · 0,5553 · 0,0899
= –2,2465
c) Känd årlig driftkostnad under 15 år
–15
d) Nuvärde ber rengöringskostnader vartannat år (tabell 2 och tabell 4): år 2
–10 · 0,9246 · 0,0899 = –0,8312
år 4
–10 · 0,8548 · 0,0899 = –0,7685
år 6
–10 · 0,7903 · 0,0899 = –0,7105
år 8
–10 · 0,7307 · 0,0899 = –0,6569
år 10
–10 · 0,6756 · 0,0899 = –0,6074
år 12
–10 · 0,6246 · 0,0899 = –0,5615
år 14
–10 · 0,5775 · 0,0899 = –0,5192
Summa årlig genomsnittlig kostnad
–36,7352 kr/kvm
Alternativ linoleum är något mer fördelaktigt med en årlig kostnad på 35,3 kr, att jämföra med 36,7 kr för plastmattan.
7. Kalkylmallar och kalkylexempel
55
Lösning med hjälp av kalkylmallar:
Uppgift 10. Ombyggnad av skola
Alternativ linoleum (Nuvrd2.xlt):
Domnarvets låg- och mellanstadieskola förfogar över 4 hus på 2 fastigheter. Den gamla skolan från 1860-talet, idylliskt belägen intill älven, och den nya skolan från 1918 belägen i Domnarvets centrum, 300 meters gångväg från gamla skolan. På tomten till den nya skolan finns förutom huvudbyggnaden en lärarbostad samt en nyare byggnad för idrott, fritidsgård m m.
Med ett större antal decimaler erhålls ett mer exakt resultat. Alternativ plastmatta (Nuvrd6.xlt)
Man överväger en omfattande ombyggnad för att skapa en skola anpassad till den nya läroplanen LPO94. Genom effektiviserad lokalanvändning och integrerad organisation kan även högstadiet rymmas i skolenheten. Två alternativ diskuteras. Alt (A) Total ombyggnad av samtliga byggnader till en beräknad kostnad av 12 miljoner kronor. Alt (B)
Med ett större antal decimaler erhålls ett mer exakt resultat.
Omedelbar försäljning av den gamla skolan för 1 miljon kronor. Ny byggnad för 6 mkr och ombyggnad av befintliga hus till en beräknad kostnad av 9 mkr. Alternativ B förväntas medföra sänkta årliga driftkostnader med 300 000 kr pga lägre personalbemanning m m. Kalkylhorisonten sätts till 20 år. Efter 20 år bedöms skolan ha ett restvärde på 2,36 miljoner kr. Kalkylräntan sätts till 7 %. Fråga) Vilket alternativ ska rekommenderas ur ekonomisk synvinkel.
56
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Lösning uppgift 10. Ombyggnad skola
Uppgift 11. Byte städutrustning
Lösning med hjälp av tabeller:
Den interna resultatenheten RE Lokalservice överväger att byta golvmoppar.
Alternativ A innebär ett kapitalvärde på –12 miljoner kronor. Kapitalvärdet för alt B beräknas enligt följande: Alternativ B Grundinvestering Inbetalning vid omedelbar försäljning
–15 000 000 1 000 000
Nusumma besparingar (tab 3) 300 000 · 10,5940 = 3 178 200 Nuvärde restvärde (tab 2) 2 360 000 · 0,2584 = 609 824 Kapitalvärde
–10 211 976
Ur ekonomisk synvinkel tycks alternativ B vara mer fördelaktigt, eftersom –10 211 976 kr är större än –12 mkr
Lösning med hjälp av Nuvrd2.xlt:
Idag används sk hygienmoppar eller engångsmoppar. Priset för dessa är 51 168 kr per år. Kostnaden baseras på årsbehovet 41 600 st och à-priset 1,23 kr. Alternativet är att övergå till tvättbara moppar. Dagsbehovet av dessa moppar uppgår till 120 st och priset är 168 kr/st. För att klara tvättningen behövs en mopptvättmaskin som kostar 28 000 kr installerad på plats. Den dagliga tvättningen kostar cirka 5 800 kr/år (el, vatten, kem m m). Både moppar och tvättmaskin beräknas ha en livslängd på cirka 5 år. Finns det ekonomiska motiv till att övergå till tvättbara moppar? Kalkylräntan sätts till 7 %.
Lösning uppgift 11. Byte städutrustning Lösning med hjälp av tabeller: Alt engångsmoppar Nuvärde (tab 3)
–51 168 · 4,1002 = –209 799
Alt tvättbara moppar Grundinvestering moppar o tvätt msk Nusumma tvättkostnad (tab 3)
–48 160 –5 800 · 4,1002 = –23 781
Summa nuvärde
–71 941
Alternativet med tvättbara moppar tycks vara fördelaktigare då nuvärdet av samtliga utbetalningar uppgår till 71 941 kronor att jämföra med 209 799 kronor. Lösning med hjälp av Nuvrd1.xlt:
7. Kalkylmallar och kalkylexempel
57
Uppgift 12. Förändring lokalsituation Denna uppgift besvaras endast med Excel mallar. Ett företag bedriver verksamhet i egna gamla och orationella lokaler med höga driftkostnader. Man överväger två olika huvudalternativ för att förändra sin lokalsituation. Man vill även jämföra dessa två alternativ med i stort oförändrad verksamhet i befintliga lokaler (alt 0). Kalkylhorisonten sätts till 10 år och den reala kalkylräntan till 8 %. Alt 0) (befintliga lokaler) Drift och underhåll av byggnaden kostar 300 000 kr/år. Därutöver tillkommer extra kostnader för produktionen pga de orationella lokalerna med 100 000 kr/år. Om man ska fortsätta verksamheten i nuvarande lokaler måste man av arbetsmiljöskäl omedelbart göra vissa investeringar för 200 000 kr. Alt A) Ombyggnad av nuvarande lokaler för 2 mkr. Under byggnadstiden måste man vidta provisoriska lösningar för 500 000 kr. Intäktsbortfall uppkommer och beräknas till 500 000 kr. Kostnader för drift och underhåll år 1–10 beräknas till 160 tkr per år. Restvärde år 10 uppskattas till 1 mkr. Alt B) Bygga helt nya lokaler för 4,5 mkr. Under byggnadstiden behövs inga provisoriska lösningar. Kostnader för drift och underhåll år 1–10 beräknas till 130 000 kr/år. Restvärde år 10 uppskattas till 2 mkr. De gamla lokalerna kan man hyra ut i befintligt skick till ett annat företag för 140 000 kr/år.
58
Fråga A) Beräkna kapitalvärde och genomsnittligt årligt över-/underskott för de olika alternativen. Fråga B) Företaget har svårt att formulera sitt kalkylräntekrav. Förändras rangordningen mellan alternativen vid alternativa räntesatser på 5 resp 10 %? Fråga C) Företaget vet att om man väljer alt 0 måste man inom en snar framtid genomföra ett antal eftersatta underhållsåtgärder. Vad blir resultatet med samma frågeställning som fråga A, om man genomför dessa underhållsåtgärder år 5 med en beräknad kostnad av 1 mkr? Underhållsåtgärderna påverkar ej de årliga driftkostnaderna eller restvärdet.
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Lösning uppgift 12. Förändring lokalsituation Svar fråga A (Nuvrd1.xlt):
Alternativ 0 är fördelaktigast följt av B och A. Svar fråga B — ränta 5 % (Nuvrd1.xlt):
Vid 5 % ränta är alt B att föredra, följt av 0 och A Svar fråga B — ränta 10 % (Nuvrd1.xlt)
Med en kalkylränta på 10 % är alt 0 fördelaktigast följt av A och B. Ovanstående beräkningar med olika ränte satser visar att val av kalkylränta i hög grad kan påverka rangordningen av olika alternativ.
7. Kalkylmallar och kalkylexempel
59
Svar fråga C (Nuvrd6.xlt)
Pga det eftersatta underhållet kommer årskostnaden att öka till 531 233 kr, alt B blir fördelaktigast med en årskostnad på 522 574 kr.
60
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Litteratur Investering i teori och praktik, Bergknut, P – Elmgren, J – Henzel, M. Studentlitteratur 1993
Investeringsbedömning, Nilsson, S-Å – Persson, I. Liber 1991
Livscykelekonomi för byggnader – Förslag till utvecklingsprogram, Bejrum, H – Hansson, R – Johnson, B G. Byggforskningsrådet 1994:2,
Professionella offentliga fastighetsföretag – Organisation, ekonomiska styrsystem, Sandgren, U – Lundström, S. Rerec AB 1991
Det levande husets ekonomi – Livscykelekonomiska perspektiv på drift och förnyelse. Bejrum, H – Hansson, R – Johnson, B G. Byggforskningsrådet 1996:3. Fastighetsekonomi – Hyresfastigheter, Diagnos, Prognos, Värdering. Bejrum, H – Lundström, S. FastighetsKonsultgruppen AB, Stockholm (1986) Lokalens rätta värde – Fastighetsvärden och kapitaltjänstkostnader i offentlig sektor, Lind, H – Lundström, S. Svenska Kommunförbundet 1995 Strategisk fastighetsplanering – Förvaltningsplaner i offentlig fastighetsförvaltning, Lundström, S. Svenska Kommunförbundet 1996
Litteratur
Investeringskalkylering för kommuner. Svenska Kommunförbundet 1990 Nya principer för avskrivning – En strategi för "rätt" bokfört värde på offentliga fastigheter. U.F.O.S 2002 Internpris i praktiken – En analys utifrån en kartläggning av internhyressystem i fem kommuner. Svenska Kommunförbundet 2002 Organisationsutveckling i offentliga fastighetsföretag – Tendenser och verktyg. U.F.O.S 2002 Värdets tre skeden – Kapitalvärden i offentlig fastighetförvaltning. U.F.O.S 1999
61
Tabell 1, Slutvärde
2
Med hjälp av slutvärdefaktorn i nedanstående tabell beräknas, med ränta på ränta, slutvärdet av en betalning. Ränta läggs till kapitalet.
kr 1
0 År 0
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
Formel (1 + r)n Ränta år 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 1 1,0100 1,0200 1,0300 1,0400 1,0500 1,0600 1,0700 1,0800 2 1,0201 1,0404 1,0609 1,0816 1,1025 1,1236 1,1449 1,1664 3 1,0303 1,0612 1,0927 1,1249 1,1576 1,1910 1,2250 1,2597 4 1,0406 1,0824 1,1255 1,1699 1,2155 1,2625 1,3108 1,3605 5 1,0510 1,1041 1,1593 1,2167 1,2763 1,3382 1,4026 1,4693 6 1,0615 1,1262 1,1941 1,2653 1,3401 1,4185 1,5007 1,5869 7 1,0721 1,1487 1,2299 1,3159 1,4071 1,5036 1,6058 1,7138 8 1,0829 1,1717 1,2668 1,3686 1,4775 1,5938 1,7182 1,8509 9 1,0937 1,1951 1,3048 1,4233 1,5513 1,6895 1,8385 1,9990 10 1,1046 1,2190 1,3439 1,4802 1,6289 1,7908 1,9672 2,1589 11 1,1157 1,2434 1,3842 1,5395 1,7103 1,8983 2,1049 2,3316 12 1,1268 1,2682 1,4258 1,6010 1,7959 2,0122 2,2522 2,5182 13 1,1381 1,2936 1,4685 1,6651 1,8856 2,1329 2,4098 2,7196 14 1,1495 1,3195 1,5126 1,7317 1,9799 2,2609 2,5785 2,9372 15 1,1610 1,3459 1,5580 1,8009 2,0789 2,3966 2,7590 3,1722 16 1,1726 1,3728 1,6047 1,8730 2,1829 2,5404 2,9522 3,4259 17 1,1843 1,4002 1,6528 1,9479 2,2920 2,6928 3,1588 3,7000 18 1,1961 1,4282 1,7024 2,0258 2,4066 2,8543 3,3799 3,9960 19 1,2081 1,4568 1,7535 2,1068 2,5270 3,0256 3,6165 4,3157 20 1,2202 1,4859 1,8061 2,1911 2,6533 3,2071 3,8697 4,6610 21 1,2324 1,5157 1,8603 2,2788 2,7860 3,3996 4,1406 5,0338 22 1,2447 1,5460 1,9161 2,3699 2,9253 3,6035 4,4304 5,4365 23 1,2572 1,5769 1,9736 2,4647 3,0715 3,8197 4,7405 5,8715 24 1,2697 1,6084 2,0328 2,5633 3,2251 4,0489 5,0724 6,3412 25 1,2824 1,6406 2,0938 2,6658 3,3864 4,2919 5,4274 6,8485 26 1,2953 1,6734 2,1566 2,7725 3,5557 4,5494 5,8074 7,3964 27 1,3082 1,7069 2,2213 2,8834 3,7335 4,8223 6,2139 7,9881 28 1,3213 1,7410 2,2879 2,9987 3,9201 5,1117 6,6488 8,6271 29 1,3345 1,7758 2,3566 3,1187 4,1161 5,4184 7,1143 9,3173 30 1,3478 1,8114 2,4273 3,2434 4,3219 5,7435 7,6123 10,0627
9 % 1,0900 1,1881 1,2950 1,4116 1,5386 1,6771 1,8280 1,9926 2,1719 2,3674 2,5804 2,8127 3,0658 3,3417 3,6425 3,9703 4,3276 4,7171 5,1417 5,6044 6,1088 6,6586 7,2579 7,9111 8,6231 9,3992 10,2451 11,1671 12,1722 13,2677
10 % 1,1000 1,2100 1,3310 1,4641 1,6105 1,7716 1,9487 2,1436 2,3579 2,5937 2,8531 3,1384 3,4523 3,7975 4,1772 4,5950 5,0545 5,5599 6,1159 6,7275 7,4002 8,1403 8,9543 9,8497 10,8347 11,9182 13,1100 14,4210 15,8631 17,4494
11 % 1,1100 1,2321 1,3676 1,5181 1,6851 1,8704 2,0762 2,3045 2,5580 2,8394 3,1518 3,4985 3,8833 4,3104 4,7846 5,3109 5,8951 6,5436 7,2633 8,0623 8,9492 9,9336 11,0263 12,2392 13,5855 15,0799 16,7386 18,5799 20,6237 22,8923
12 % 1,1200 1,2544 1,4049 1,5735 1,7623 1,9738 2,2107 2,4760 2,7731 3,1058 3,4785 3,8960 4,3635 4,8871 5,4736 6,1304 6,8660 7,6900 8,6128 9,6463 10,8038 12,1003 13,5523 15,1786 17,0001 19,0401 21,3249 23,8839 26,7499 29,9599
Ränta år 13 % 14 % 15 % 16 % 17 % 18 % 19 % 20 % 21 % 22 % 23 % 24 % 25 % 1 1,1300 1,1400 1,1500 1,1600 1,1700 1,1800 1,1900 1,2000 1,2100 1,2200 1,2300 1,2400 1,2500 2 1,2769 1,2996 1,3225 1,3456 1,3689 1,3924 1,4161 1,4400 1,4641 1,4884 1,5129 1,5376 1,5625 3 1,4429 1,4815 1,5209 1,5609 1,6016 1,6430 1,6852 1,7280 1,7716 1,8158 1,8609 1,9066 1,9531 4 1,6305 1,6890 1,7490 1,8106 1,8739 1,9388 2,0053 2,0736 2,1436 2,2153 2,2889 2,3642 2,4414 5 1,8424 1,9254 2,0114 2,1003 2,1924 2,2878 2,3864 2,4883 2,5937 2,7027 2,8153 2,9316 3,0518 6 2,0820 2,1950 2,3131 2,4364 2,5652 2,6996 2,8398 2,9860 3,1384 3,2973 3,4628 3,6352 3,8147 7 2,3526 2,5023 2,6600 2,8262 3,0012 3,1855 3,3793 3,5832 3,7975 4,0227 4,2593 4,5077 4,7684 8 2,6584 2,8526 3,0590 3,2784 3,5115 3,7589 4,0214 4,2998 4,5950 4,9077 5,2389 5,5895 5,9605 9 3,0040 3,2519 3,5179 3,8030 4,1084 4,4355 4,7854 5,1598 5,5599 5,9874 6,4439 6,9310 7,4506 10 3,3946 3,7072 4,0456 4,4114 4,8068 5,2338 5,6947 6,1917 6,7275 7,3046 7,9259 8,5944 9,3132 11 3,8359 4,2262 4,6524 5,1173 5,6240 6,1759 6,7767 7,4301 8,1403 8,9117 9,7489 10,6571 11,6415 12 4,3345 4,8179 5,3503 5,9360 6,5801 7,2876 8,0642 8,9161 9,8497 10,8722 11,9912 13,2148 14,5519 13 4,8980 5,4924 6,1528 6,8858 7,6987 8,5994 9,5964 10,6993 11,9182 13,2641 14,7491 16,3863 18,1899 14 5,5348 6,2613 7,0757 7,9875 9,0075 10,1472 11,4198 12,8392 14,4210 16,1822 18,1414 20,3191 22,7374 15 6,2543 7,1379 8,1371 9,2655 10,5387 11,9737 13,5895 15,4070 17,4494 19,7423 22,3140 25,1956 28,4217 16 7,0673 8,1372 9,3576 10,7480 12,3303 14,1290 16,1715 18,4884 21,1138 24,0856 27,4462 31,2426 35,5271 17 7,9861 9,2765 10,7613 12,4677 14,4265 16,6722 19,2441 22,1861 25,5477 29,3844 33,7588 38,7408 44,4089 18 9,0243 10,5752 12,3755 14,4625 16,8790 19,6733 22,9005 26,6233 30,9127 35,8490 41,5233 48,0386 55,5112 19 10,1974 12,0557 14,2318 16,7765 19,7484 23,2144 27,2516 31,9480 37,4043 43,7358 51,0737 59,5679 69,3889 20 11,5231 13,7435 16,3665 19,4608 23,1056 27,3930 32,4294 38,3376 45,2593 53,3576 62,8206 73,8641 86,7362 21 13,0211 15,6676 18,8215 22,5745 27,0336 32,3238 38,5910 46,0051 54,7637 65,0963 77,2694 91,5915 108,4202 22 14,7138 17,8610 21,6447 26,1864 31,6293 38,1421 45,9233 55,2061 66,2641 79,4175 95,0413 113,5735 135,5253 23 16,6266 20,3616 24,8915 30,3762 37,0062 45,0076 54,6487 66,2474 80,1795 96,8894 116,9008 140,8312 169,4066 24 18,7881 23,2122 28,6252 35,2364 43,2973 53,1090 65,0320 79,4968 97,0172 118,2050 143,7880 174,6306 211,7582 25 21,2305 26,4619 32,9190 40,8742 50,6578 62,6686 77,3881 95,3962 117,3909 144,2101 176,8593 216,5420 264,6978 26 23,9905 30,1666 37,8568 47,4141 59,2697 73,9490 92,0918 114,4755 142,0429 175,9364 217,5369 268,5121 330,8722 27 27,1093 34,3899 43,5353 55,0004 69,3455 87,2598 109,5893 137,3706 171,8719 214,6424 267,5704 332,9550 413,5903 28 30,6335 39,2045 50,0656 63,8004 81,1342 102,9666 130,4112 164,8447 207,9651 261,8637 329,1115 412,8642 516,9879 29 34,6158 44,6931 57,5755 74,0085 94,9271 121,5005 155,1893 197,8136 251,6377 319,4737 404,8072 511,9516 646,2349 30 39,1159 50,9502 66,2118 85,8499 111,0647 143,3706 184,6753 237,3763 304,4816 389,7579 497,9129 634,8199 807,7936
62
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Tabell 2. Nuvärde av enstaka betalningar
2
kr 1
0 År 0
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
Med hjälp av nuvärdefaktorn i nedanstående tabell för flyttas en framtida betalning till tidpunkten 0. Beräkningen är den omvända jämfört med slutvärdeberäkningen i tabell 1. Räntan skalas bort från kapitalet.
Formel (1 + r)-n Ränta år 1 % 1 0,9901 2 0,9803 3 0,9706 4 0,9610 5 0,9515 6 0,9420 7 0,9327 8 0,9235 9 0,9143 10 0,9053 11 0,8963 12 0,8874 13 0,8787 14 0,8700 15 0,8613 16 0,8528 17 0,8444 18 0,8360 19 0,8277 20 0,8195 21 0,8114 22 0,8034 23 0,7954 24 0,7876 25 0,7798 26 0,7720 27 0,7644 28 0,7568 29 0,7493 30 0,7419 Ränta år 13 % 1 0,8850 2 0,7831 3 0,6931 4 0,6133 5 0,5428 6 0,4803 7 0,4251 8 0,3762 9 0,3329 10 0,2946 11 0,2607 12 0,2307 13 0,2042 14 0,1807 15 0,1599 16 0,1415 17 0,1252 18 0,1108 19 0,0981 20 0,0868 21 0,0768 22 0,0680 23 0,0601 24 0,0532 25 0,0471 26 0,0417 27 0,0369 28 0,0326 29 0,0289 30 0,0256
Tabeller
2 % 0,9804 0,9612 0,9423 0,9238 0,9057 0,8880 0,8706 0,8535 0,8368 0,8203 0,8043 0,7885 0,7730 0,7579 0,7430 0,7284 0,7142 0,7002 0,6864 0,6730 0,6598 0,6468 0,6342 0,6217 0,6095 0,5976 0,5859 0,5744 0,5631 0,5521
3 % 0,9709 0,9426 0,9151 0,8885 0,8626 0,8375 0,8131 0,7894 0,7664 0,7441 0,7224 0,7014 0,6810 0,6611 0,6419 0,6232 0,6050 0,5874 0,5703 0,5537 0,5375 0,5219 0,5067 0,4919 0,4776 0,4637 0,4502 0,4371 0,4243 0,4120
4 % 0,9615 0,9246 0,8890 0,8548 0,8219 0,7903 0,7599 0,7307 0,7026 0,6756 0,6496 0,6246 0,6006 0,5775 0,5553 0,5339 0,5134 0,4936 0,4746 0,4564 0,4388 0,4220 0,4057 0,3901 0,3751 0,3607 0,3468 0,3335 0,3207 0,3083
5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9070 0,8900 0,8734 0,8573 0,8417 0,8638 0,8396 0,8163 0,7938 0,7722 0,8227 0,7921 0,7629 0,7350 0,7084 0,7835 0,7473 0,7130 0,6806 0,6499 0,7462 0,7050 0,6663 0,6302 0,5963 0,7107 0,6651 0,6227 0,5835 0,5470 0,6768 0,6274 0,5820 0,5403 0,5019 0,6446 0,5919 0,5439 0,5002 0,4604 0,6139 0,5584 0,5083 0,4632 0,4224 0,5847 0,5268 0,4751 0,4289 0,3875 0,5568 0,4970 0,4440 0,3971 0,3555 0,5303 0,4688 0,4150 0,3677 0,3262 0,5051 0,4423 0,3878 0,3405 0,2992 0,4810 0,4173 0,3624 0,3152 0,2745 0,4581 0,3936 0,3387 0,2919 0,2519 0,4363 0,3714 0,3166 0,2703 0,2311 0,4155 0,3503 0,2959 0,2502 0,2120 0,3957 0,3305 0,2765 0,2317 0,1945 0,3769 0,3118 0,2584 0,2145 0,1784 0,3589 0,2942 0,2415 0,1987 0,1637 0,3418 0,2775 0,2257 0,1839 0,1502 0,3256 0,2618 0,2109 0,1703 0,1378 0,3101 0,2470 0,1971 0,1577 0,1264 0,2953 0,2330 0,1842 0,1460 0,1160 0,2812 0,2198 0,1722 0,1352 0,1064 0,2678 0,2074 0,1609 0,1252 0,0976 0,2551 0,1956 0,1504 0,1159 0,0895 0,2429 0,1846 0,1406 0,1073 0,0822 0,2314 0,1741 0,1314 0,0994 0,0754
10 % 11 % 12 % 0,9091 0,9009 0,8929 0,8264 0,8116 0,7972 0,7513 0,7312 0,7118 0,6830 0,6587 0,6355 0,6209 0,5935 0,5674 0,5645 0,5346 0,5066 0,5132 0,4817 0,4523 0,4665 0,4339 0,4039 0,4241 0,3909 0,3606 0,3855 0,3522 0,3220 0,3505 0,3173 0,2875 0,3186 0,2858 0,2567 0,2897 0,2575 0,2292 0,2633 0,2320 0,2046 0,2394 0,2090 0,1827 0,2176 0,1883 0,1631 0,1978 0,1696 0,1456 0,1799 0,1528 0,1300 0,1635 0,1377 0,1161 0,1486 0,1240 0,1037 0,1351 0,1117 0,0926 0,1228 0,1007 0,0826 0,1117 0,0907 0,0738 0,1015 0,0817 0,0659 0,0923 0,0736 0,0588 0,0839 0,0663 0,0525 0,0763 0,0597 0,0469 0,0693 0,0538 0,0419 0,0630 0,0485 0,0374 0,0573 0,0437 0,0334
14 % 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 0,5194 0,4556 0,3996 0,3506 0,3075 0,2697 0,2366 0,2076 0,1821 0,1597 0,1401 0,1229 0,1078 0,0946 0,0829 0,0728 0,0638 0,0560 0,0491 0,0431 0,0378 0,0331 0,0291 0,0255 0,0224 0,0196
15 % 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 0,3759 0,3269 0,2843 0,2472 0,2149 0,1869 0,1625 0,1413 0,1229 0,1069 0,0929 0,0808 0,0703 0,0611 0,0531 0,0462 0,0402 0,0349 0,0304 0,0264 0,0230 0,0200 0,0174 0,0151
16 % 0,8621 0,7432 0,6407 0,5523 0,4761 0,4104 0,3538 0,3050 0,2630 0,2267 0,1954 0,1685 0,1452 0,1252 0,1079 0,0930 0,0802 0,0691 0,0596 0,0514 0,0443 0,0382 0,0329 0,0284 0,0245 0,0211 0,0182 0,0157 0,0135 0,0116
17 % 18 % 19 % 20 % 21 % 0,8547 0,8475 0,8403 0,8333 0,8264 0,7305 0,7182 0,7062 0,6944 0,6830 0,6244 0,6086 0,5934 0,5787 0,5645 0,5337 0,5158 0,4987 0,4823 0,4665 0,4561 0,4371 0,4190 0,4019 0,3855 0,3898 0,3704 0,3521 0,3349 0,3186 0,3332 0,3139 0,2959 0,2791 0,2633 0,2848 0,2660 0,2487 0,2326 0,2176 0,2434 0,2255 0,2090 0,1938 0,1799 0,2080 0,1911 0,1756 0,1615 0,1486 0,1778 0,1619 0,1476 0,1346 0,1228 0,1520 0,1372 0,1240 0,1122 0,1015 0,1299 0,1163 0,1042 0,0935 0,0839 0,1110 0,0985 0,0876 0,0779 0,0693 0,0949 0,0835 0,0736 0,0649 0,0573 0,0811 0,0708 0,0618 0,0541 0,0474 0,0693 0,0600 0,0520 0,0451 0,0391 0,0592 0,0508 0,0437 0,0376 0,0323 0,0506 0,0431 0,0367 0,0313 0,0267 0,0433 0,0365 0,0308 0,0261 0,0221 0,0370 0,0309 0,0259 0,0217 0,0183 0,0316 0,0262 0,0218 0,0181 0,0151 0,0270 0,0222 0,0183 0,0151 0,0125 0,0231 0,0188 0,0154 0,0126 0,0103 0,0197 0,0160 0,0129 0,0105 0,0085 0,0169 0,0135 0,0109 0,0087 0,0070 0,0144 0,0115 0,0091 0,0073 0,0058 0,0123 0,0097 0,0077 0,0061 0,0048 0,0105 0,0082 0,0064 0,0051 0,0040 0,0090 0,0070 0,0054 0,0042 0,0033
22 % 23 % 24 % 25 % 0,8197 0,8130 0,8065 0,8000 0,6719 0,6610 0,6504 0,6400 0,5507 0,5374 0,5245 0,5120 0,4514 0,4369 0,4230 0,4096 0,3700 0,3552 0,3411 0,3277 0,3033 0,2888 0,2751 0,2621 0,2486 0,2348 0,2218 0,2097 0,2038 0,1909 0,1789 0,1678 0,1670 0,1552 0,1443 0,1342 0,1369 0,1262 0,1164 0,1074 0,1122 0,1026 0,0938 0,0859 0,0920 0,0834 0,0757 0,0687 0,0754 0,0678 0,0610 0,0550 0,0618 0,0551 0,0492 0,0440 0,0507 0,0448 0,0397 0,0352 0,0415 0,0364 0,0320 0,0281 0,0340 0,0296 0,0258 0,0225 0,0279 0,0241 0,0208 0,0180 0,0229 0,0196 0,0168 0,0144 0,0187 0,0159 0,0135 0,0115 0,0154 0,0129 0,0109 0,0092 0,0126 0,0105 0,0088 0,0074 0,0103 0,0086 0,0071 0,0059 0,0085 0,0070 0,0057 0,0047 0,0069 0,0057 0,0046 0,0038 0,0057 0,0046 0,0037 0,0030 0,0047 0,0037 0,0030 0,0024 0,0038 0,0030 0,0024 0,0019 0,0031 0,0025 0,0020 0,0015 0,0026 0,0020 0,0016 0,0012
63
Tabell 3. Nuvärde av löpande betalningar
2
kr 1
0 År 0
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
Med hjälp av nusummefaktorn i nedanstående tabell beräknas summa nuvärde av en serie framtida lika stora betalningar.
Formel (1 - (1 + r)-n)/r Ränta år 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 1 0,9901 0,9804 0,9709 0,9615 0,9524 2 1,9704 1,9416 1,9135 1,8861 1,8594 3 2,9410 2,8839 2,8286 2,7751 2,7232 4 3,9020 3,8077 3,7171 3,6299 3,5460 5 4,8534 4,7135 4,5797 4,4518 4,3295 6 5,7955 5,6014 5,4172 5,2421 5,0757 7 6,7282 6,4720 6,2303 6,0021 5,7864 8 7,6517 7,3255 7,0197 6,7327 6,4632 9 8,5660 8,1622 7,7861 7,4353 7,1078 10 9,4713 8,9826 8,5302 8,1109 7,7217 11 10,3676 9,7868 9,2526 8,7605 8,3064 12 11,2551 10,5753 9,9540 9,3851 8,8633 13 12,1337 11,3484 10,6350 9,9856 9,3936 14 13,0037 12,1062 11,2961 10,5631 9,8986 15 13,8651 12,8493 11,9379 11,1184 10,3797 16 14,7179 13,5777 12,5611 11,6523 10,8378 17 15,5623 14,2919 13,1661 12,1657 11,2741 18 16,3983 14,9920 13,7535 12,6593 11,6896 19 17,2260 15,6785 14,3238 13,1339 12,0853 20 18,0456 16,3514 14,8775 13,5903 12,4622 21 18,8570 17,0112 15,4150 14,0292 12,8212 22 19,6604 17,6580 15,9369 14,4511 13,1630 23 20,4558 18,2922 16,4436 14,8568 13,4886 24 21,2434 18,9139 16,9355 15,2470 13,7986 25 22,0232 19,5235 17,4131 15,6221 14,0939 26 22,7952 20,1210 17,8768 15,9828 14,3752 27 23,5596 20,7069 18,3270 16,3296 14,6430 28 24,3164 21,2813 18,7641 16,6631 14,8981 29 25,0658 21,8444 19,1885 16,9837 15,1411 30 25,8077 22,3965 19,6004 17,2920 15,3725 Ränta år 13 % 14 % 15 % 16 % 17 % 1 0,8850 0,8772 0,8696 0,8621 0,8547 2 1,6681 1,6467 1,6257 1,6052 1,5852 3 2,3612 2,3216 2,2832 2,2459 2,2096 4 2,9745 2,9137 2,8550 2,7982 2,7432 5 3,5172 3,4331 3,3522 3,2743 3,1993 6 3,9975 3,8887 3,7845 3,6847 3,5892 7 4,4226 4,2883 4,1604 4,0386 3,9224 8 4,7988 4,6389 4,4873 4,3436 4,2072 9 5,1317 4,9464 4,7716 4,6065 4,4506 10 5,4262 5,2161 5,0188 4,8332 4,6586 11 5,6869 5,4527 5,2337 5,0286 4,8364 12 5,9176 5,6603 5,4206 5,1971 4,9884 13 6,1218 5,8424 5,5831 5,3423 5,1183 14 6,3025 6,0021 5,7245 5,4675 5,2293 15 6,4624 6,1422 5,8474 5,5755 5,3242 16 6,6039 6,2651 5,9542 5,6685 5,4053 17 6,7291 6,3729 6,0472 5,7487 5,4746 18 6,8399 6,4674 6,1280 5,8178 5,5339 19 6,9380 6,5504 6,1982 5,8775 5,5845 20 7,0248 6,6231 6,2593 5,9288 5,6278 21 7,1016 6,6870 6,3125 5,9731 5,6648 22 7,1695 6,7429 6,3587 6,0113 5,6964 23 7,2297 6,7921 6,3988 6,0442 5,7234 24 7,2829 6,8351 6,4338 6,0726 5,7465 25 7,3300 6,8729 6,4641 6,0971 5,7662 26 7,3717 6,9061 6,4906 6,1182 5,7831 27 7,4086 6,9352 6,5135 6,1364 5,7975 28 7,4412 6,9607 6,5335 6,1520 5,8099 29 7,4701 6,9830 6,5509 6,1656 5,8204 30 7,4957 7,0027 6,5660 6,1772 5,8294
64
6 % 0,9434 1,8334 2,6730 3,4651 4,2124 4,9173 5,5824 6,2098 6,8017 7,3601 7,8869 8,3838 8,8527 9,2950 9,7122 10,1059 10,4773 10,8276 11,1581 11,4699 11,7641 12,0416 12,3034 12,5504 12,7834 13,0032 13,2105 13,4062 13,5907 13,7648
7 % 0,9346 1,8080 2,6243 3,3872 4,1002 4,7665 5,3893 5,9713 6,5152 7,0236 7,4987 7,9427 8,3577 8,7455 9,1079 9,4466 9,7632 10,0591 10,3356 10,5940 10,8355 11,0612 11,2722 11,4693 11,6536 11,8258 11,9867 12,1371 12,2777 12,4090
8 % 0,9259 1,7833 2,5771 3,3121 3,9927 4,6229 5,2064 5,7466 6,2469 6,7101 7,1390 7,5361 7,9038 8,2442 8,5595 8,8514 9,1216 9,3719 9,6036 9,8181 10,0168 10,2007 10,3711 10,5288 10,6748 10,8100 10,9352 11,0511 11,1584 11,2578
9 % 0,9174 1,7591 2,5313 3,2397 3,8897 4,4859 5,0330 5,5348 5,9952 6,4177 6,8052 7,1607 7,4869 7,7862 8,0607 8,3126 8,5436 8,7556 8,9501 9,1285 9,2922 9,4424 9,5802 9,7066 9,8226 9,9290 10,0266 10,1161 10,1983 10,2737
18 % 19 % 20 % 21 % 0,8475 0,8403 0,8333 0,8264 1,5656 1,5465 1,5278 1,5095 2,1743 2,1399 2,1065 2,0739 2,6901 2,6386 2,5887 2,5404 3,1272 3,0576 2,9906 2,9260 3,4976 3,4098 3,3255 3,2446 3,8115 3,7057 3,6046 3,5079 4,0776 3,9544 3,8372 3,7256 4,3030 4,1633 4,0310 3,9054 4,4941 4,3389 4,1925 4,0541 4,6560 4,4865 4,3271 4,1769 4,7932 4,6105 4,4392 4,2784 4,9095 4,7147 4,5327 4,3624 5,0081 4,8023 4,6106 4,4317 5,0916 4,8759 4,6755 4,4890 5,1624 4,9377 4,7296 4,5364 5,2223 4,9897 4,7746 4,5755 5,2732 5,0333 4,8122 4,6079 5,3162 5,0700 4,8435 4,6346 5,3527 5,1009 4,8696 4,6567 5,3837 5,1268 4,8913 4,6750 5,4099 5,1486 4,9094 4,6900 5,4321 5,1668 4,9245 4,7025 5,4509 5,1822 4,9371 4,7128 5,4669 5,1951 4,9476 4,7213 5,4804 5,2060 4,9563 4,7284 5,4919 5,2151 4,9636 4,7342 5,5016 5,2228 4,9697 4,7390 5,5098 5,2292 4,9747 4,7430 5,5168 5,2347 4,9789 4,7463
10 % 11 % 12 % 0,9091 0,9009 0,8929 1,7355 1,7125 1,6901 2,4869 2,4437 2,4018 3,1699 3,1024 3,0373 3,7908 3,6959 3,6048 4,3553 4,2305 4,1114 4,8684 4,7122 4,5638 5,3349 5,1461 4,9676 5,7590 5,5370 5,3282 6,1446 5,8892 5,6502 6,4951 6,2065 5,9377 6,8137 6,4924 6,1944 7,1034 6,7499 6,4235 7,3667 6,9819 6,6282 7,6061 7,1909 6,8109 7,8237 7,3792 6,9740 8,0216 7,5488 7,1196 8,2014 7,7016 7,2497 8,3649 7,8393 7,3658 8,5136 7,9633 7,4694 8,6487 8,0751 7,5620 8,7715 8,1757 7,6446 8,8832 8,2664 7,7184 8,9847 8,3481 7,7843 9,0770 8,4217 7,8431 9,1609 8,4881 7,8957 9,2372 8,5478 7,9426 9,3066 8,6016 7,9844 9,3696 8,6501 8,0218 9,4269 8,6938 8,0552 22 % 23 % 24 % 25 % 0,8197 0,8130 0,8065 0,8000 1,4915 1,4740 1,4568 1,4400 2,0422 2,0114 1,9813 1,9520 2,4936 2,4483 2,4043 2,3616 2,8636 2,8035 2,7454 2,6893 3,1669 3,0923 3,0205 2,9514 3,4155 3,3270 3,2423 3,1611 3,6193 3,5179 3,4212 3,3289 3,7863 3,6731 3,5655 3,4631 3,9232 3,7993 3,6819 3,5705 4,0354 3,9018 3,7757 3,6564 4,1274 3,9852 3,8514 3,7251 4,2028 4,0530 3,9124 3,7801 4,2646 4,1082 3,9616 3,8241 4,3152 4,1530 4,0013 3,8593 4,3567 4,1894 4,0333 3,8874 4,3908 4,2190 4,0591 3,9099 4,4187 4,2431 4,0799 3,9279 4,4415 4,2627 4,0967 3,9424 4,4603 4,2786 4,1103 3,9539 4,4756 4,2916 4,1212 3,9631 4,4882 4,3021 4,1300 3,9705 4,4985 4,3106 4,1371 3,9764 4,5070 4,3176 4,1428 3,9811 4,5139 4,3232 4,1474 3,9849 4,5196 4,3278 4,1511 3,9879 4,5243 4,3316 4,1542 3,9903 4,5281 4,3346 4,1566 3,9923 4,5312 4,3371 4,1585 3,9938 4,5338 4,3391 4,1601 3,9950
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Tabell 4. Annuiteter
4 3 kr 2 1 0 År 0
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
Med hjälp av annuitetsfaktorn i nedanstående tabell beräknas en serie framtida lika stora betalningar (annuiteter) som motsvaras av en idag känd betalning. Beräkningen är den omvända jämfört med nusummeberäkningen i tabell 3.
Formel r/(1 - (1 + r)-n) Ränta år 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 1 1,0100 1,0200 1,0300 1,0400 1,0500 1,0600 1,0700 1,0800 1,0900 2 0,5075 0,5150 0,5226 0,5302 0,5378 0,5454 0,5531 0,5608 0,5685 3 0,3400 0,3468 0,3535 0,3603 0,3672 0,3741 0,3811 0,3880 0,3951 4 0,2563 0,2626 0,2690 0,2755 0,2820 0,2886 0,2952 0,3019 0,3087 5 0,2060 0,2122 0,2184 0,2246 0,2310 0,2374 0,2439 0,2505 0,2571 6 0,1725 0,1785 0,1846 0,1908 0,1970 0,2034 0,2098 0,2163 0,2229 7 0,1486 0,1545 0,1605 0,1666 0,1728 0,1791 0,1856 0,1921 0,1987 8 0,1307 0,1365 0,1425 0,1485 0,1547 0,1610 0,1675 0,1740 0,1807 9 0,1167 0,1225 0,1284 0,1345 0,1407 0,1470 0,1535 0,1601 0,1668 10 0,1056 0,1113 0,1172 0,1233 0,1295 0,1359 0,1424 0,1490 0,1558 11 0,0965 0,1022 0,1081 0,1141 0,1204 0,1268 0,1334 0,1401 0,1469 12 0,0888 0,0946 0,1005 0,1066 0,1128 0,1193 0,1259 0,1327 0,1397 13 0,0824 0,0881 0,0940 0,1001 0,1065 0,1130 0,1197 0,1265 0,1336 14 0,0769 0,0826 0,0885 0,0947 0,1010 0,1076 0,1143 0,1213 0,1284 15 0,0721 0,0778 0,0838 0,0899 0,0963 0,1030 0,1098 0,1168 0,1241 16 0,0679 0,0737 0,0796 0,0858 0,0923 0,0990 0,1059 0,1130 0,1203 17 0,0643 0,0700 0,0760 0,0822 0,0887 0,0954 0,1024 0,1096 0,1170 18 0,0610 0,0667 0,0727 0,0790 0,0855 0,0924 0,0994 0,1067 0,1142 19 0,0581 0,0638 0,0698 0,0761 0,0827 0,0896 0,0968 0,1041 0,1117 20 0,0554 0,0612 0,0672 0,0736 0,0802 0,0872 0,0944 0,1019 0,1095 21 0,0530 0,0588 0,0649 0,0713 0,0780 0,0850 0,0923 0,0998 0,1076 22 0,0509 0,0566 0,0627 0,0692 0,0760 0,0830 0,0904 0,0980 0,1059 23 0,0489 0,0547 0,0608 0,0673 0,0741 0,0813 0,0887 0,0964 0,1044 24 0,0471 0,0529 0,0590 0,0656 0,0725 0,0797 0,0872 0,0950 0,1030 25 0,0454 0,0512 0,0574 0,0640 0,0710 0,0782 0,0858 0,0937 0,1018 26 0,0439 0,0497 0,0559 0,0626 0,0696 0,0769 0,0846 0,0925 0,1007 27 0,0424 0,0483 0,0546 0,0612 0,0683 0,0757 0,0834 0,0914 0,0997 28 0,0411 0,0470 0,0533 0,0600 0,0671 0,0746 0,0824 0,0905 0,0989 29 0,0399 0,0458 0,0521 0,0589 0,0660 0,0736 0,0814 0,0896 0,0981 30 0,0387 0,0446 0,0510 0,0578 0,0651 0,0726 0,0806 0,0888 0,0973
10 % 11 % 12 % 1,1000 1,1100 1,1200 0,5762 0,5839 0,5917 0,4021 0,4092 0,4163 0,3155 0,3223 0,3292 0,2638 0,2706 0,2774 0,2296 0,2364 0,2432 0,2054 0,2122 0,2191 0,1874 0,1943 0,2013 0,1736 0,1806 0,1877 0,1627 0,1698 0,1770 0,1540 0,1611 0,1684 0,1468 0,1540 0,1614 0,1408 0,1482 0,1557 0,1357 0,1432 0,1509 0,1315 0,1391 0,1468 0,1278 0,1355 0,1434 0,1247 0,1325 0,1405 0,1219 0,1298 0,1379 0,1195 0,1276 0,1358 0,1175 0,1256 0,1339 0,1156 0,1238 0,1322 0,1140 0,1223 0,1308 0,1126 0,1210 0,1296 0,1113 0,1198 0,1285 0,1102 0,1187 0,1275 0,1092 0,1178 0,1267 0,1083 0,1170 0,1259 0,1075 0,1163 0,1252 0,1067 0,1156 0,1247 0,1061 0,1150 0,1241
Ränta år 13 % 14 % 15 % 16 % 17 % 18 % 19 % 20 % 21 % 1 1,1300 1,1400 1,1500 1,1600 1,1700 1,1800 1,1900 1,2000 1,2100 2 0,5995 0,6073 0,6151 0,6230 0,6308 0,6387 0,6466 0,6545 0,6625 3 0,4235 0,4307 0,4380 0,4453 0,4526 0,4599 0,4673 0,4747 0,4822 4 0,3362 0,3432 0,3503 0,3574 0,3645 0,3717 0,3790 0,3863 0,3936 5 0,2843 0,2913 0,2983 0,3054 0,3126 0,3198 0,3271 0,3344 0,3418 6 0,2502 0,2572 0,2642 0,2714 0,2786 0,2859 0,2933 0,3007 0,3082 7 0,2261 0,2332 0,2404 0,2476 0,2549 0,2624 0,2699 0,2774 0,2851 8 0,2084 0,2156 0,2229 0,2302 0,2377 0,2452 0,2529 0,2606 0,2684 9 0,1949 0,2022 0,2096 0,2171 0,2247 0,2324 0,2402 0,2481 0,2561 10 0,1843 0,1917 0,1993 0,2069 0,2147 0,2225 0,2305 0,2385 0,2467 11 0,1758 0,1834 0,1911 0,1989 0,2068 0,2148 0,2229 0,2311 0,2394 12 0,1690 0,1767 0,1845 0,1924 0,2005 0,2086 0,2169 0,2253 0,2337 13 0,1634 0,1712 0,1791 0,1872 0,1954 0,2037 0,2121 0,2206 0,2292 14 0,1587 0,1666 0,1747 0,1829 0,1912 0,1997 0,2082 0,2169 0,2256 15 0,1547 0,1628 0,1710 0,1794 0,1878 0,1964 0,2051 0,2139 0,2228 16 0,1514 0,1596 0,1679 0,1764 0,1850 0,1937 0,2025 0,2114 0,2204 17 0,1486 0,1569 0,1654 0,1740 0,1827 0,1915 0,2004 0,2094 0,2186 18 0,1462 0,1546 0,1632 0,1719 0,1807 0,1896 0,1987 0,2078 0,2170 19 0,1441 0,1527 0,1613 0,1701 0,1791 0,1881 0,1972 0,2065 0,2158 20 0,1424 0,1510 0,1598 0,1687 0,1777 0,1868 0,1960 0,2054 0,2147 21 0,1408 0,1495 0,1584 0,1674 0,1765 0,1857 0,1951 0,2044 0,2139 22 0,1395 0,1483 0,1573 0,1664 0,1756 0,1848 0,1942 0,2037 0,2132 23 0,1383 0,1472 0,1563 0,1654 0,1747 0,1841 0,1935 0,2031 0,2127 24 0,1373 0,1463 0,1554 0,1647 0,1740 0,1835 0,1930 0,2025 0,2122 25 0,1364 0,1455 0,1547 0,1640 0,1734 0,1829 0,1925 0,2021 0,2118 26 0,1357 0,1448 0,1541 0,1634 0,1729 0,1825 0,1921 0,2018 0,2115 27 0,1350 0,1442 0,1535 0,1630 0,1725 0,1821 0,1917 0,2015 0,2112 28 0,1344 0,1437 0,1531 0,1625 0,1721 0,1818 0,1915 0,2012 0,2110 29 0,1339 0,1432 0,1527 0,1622 0,1718 0,1815 0,1912 0,2010 0,2108 30 0,1334 0,1428 0,1523 0,1619 0,1715 0,1813 0,1910 0,2008 0,2107
22 % 23 % 24 % 25 % 1,2200 1,2300 1,2400 1,2500 0,6705 0,6784 0,6864 0,6944 0,4897 0,4972 0,5047 0,5123 0,4010 0,4085 0,4159 0,4234 0,3492 0,3567 0,3642 0,3718 0,3158 0,3234 0,3311 0,3388 0,2928 0,3006 0,3084 0,3163 0,2763 0,2843 0,2923 0,3004 0,2641 0,2722 0,2805 0,2888 0,2549 0,2632 0,2716 0,2801 0,2478 0,2563 0,2649 0,2735 0,2423 0,2509 0,2596 0,2684 0,2379 0,2467 0,2556 0,2645 0,2345 0,2434 0,2524 0,2615 0,2317 0,2408 0,2499 0,2591 0,2295 0,2387 0,2479 0,2572 0,2278 0,2370 0,2464 0,2558 0,2263 0,2357 0,2451 0,2546 0,2251 0,2346 0,2441 0,2537 0,2242 0,2337 0,2433 0,2529 0,2234 0,2330 0,2426 0,2523 0,2228 0,2324 0,2421 0,2519 0,2223 0,2320 0,2417 0,2515 0,2219 0,2316 0,2414 0,2512 0,2215 0,2313 0,2411 0,2509 0,2213 0,2311 0,2409 0,2508 0,2210 0,2309 0,2407 0,2506 0,2208 0,2307 0,2406 0,2505 0,2207 0,2306 0,2405 0,2504 0,2206 0,2305 0,2404 0,2503
Tabeller
65
Förklaring av termer Alternativkostnad — Det bidrag (den intäkt) man går miste om genom att välja att använda resurserna på ett visst sätt. Amortering — Avbetalning på en skuld. Annuitet — En årlig konstant som ofta består av ränta och avskrivning eller ränta och amortering. Den årliga konstanten kan också utgöra den genomsnittliga årliga kostnaden om samtliga utbetalningar annuitetsberäknas eller ett årligt över-/underskott om samtliga in- och utbetalningar beräknas. Anskaffningskostnad — Det historiska värde för vilket resursen anskaffades (= anskaffnings värdet). Anskaffningsvärde — Det historiska värde för vilket resursen anskaffades (= anskaffningskostnad). Avskrivning — En tillgång som minskar i värde pga ålder eller nyttjande avskrivs med ett årligt belopp som uttrycker tillgångens förbrukning. Bench-marking — Att jämföra sig med någon annan i strävan att bli bättre. Betalningsnetto — Anger det årliga överskott som ska förränta eget kapital efter det att externa finansiärer fått sin andel. Beräknas som driftnettot minus räntor, amorteringar, skatter, investeringar och ev upptagna lån. Budget — En handlingsplan som uttrycker ekonomiska mål för olika nivåer/verksamheter/objekt i ett företag. Diagnos- och prognossystem — Ett system för kort- och långsiktig styrning av fastighetsföretaget. Diskontering — Att med hjälp av ränteberäkningar förflytta ett belopp bakåt i tiden till en tidigare tidpunkt.
Driftnetto — Anger överskottet som ska förränta totalt kapital, dvs betala räntor och amorteringar på främmande kapital och därefter ge avkastning till ägarna och det egna kapitalet. Beräknas som hyra minus drift- och underhållskostnader. Effektivitet — Grad av måluppfyllelse. Förutsätter att ett mål har formulerats. Eget kapital — För en fastighet är EK = Fastighetens bokförda värde minus lånen. För ett företag är EK = Summan av alla tillgångarna minus det främmande kapitalet (Tillgångar minus skulder = Eget Kapital). Ekonomisk livslängd — Den tidsperiod det är lönsamt att använda en tillgång. Fast penningvärde — Dagens prisnivå tillämpas genomgående när betalningsströmmarna prognostiseras. Fasta kostnader — Kostnader som är oförändrade inom ett visst verksamhetsintervall. Förvaltningsplan — Strategisk plan som visar de senaste årens utfall, årets budget, samt långsiktiga prognoser avseende hyra, drift, underhåll, finansiella poster och skatter. Upprättas per byggnad eller fastighet. Grundinvestering — Den utbetalning, ofta av engångskaraktär, som görs i samband med att tillgången anskaffas och tas i bruk. Inbetalning — Betalningstransaktionen när företaget erhåller ersättning för sin prestation, t ex en hyresinbetalning. Inkomst — Den ekonomiska ersättning organisationen erhåller för varor eller tjänster. Uppstår vid den tidpunkt då varan eller tjänsten är fullgjord och fakturerad. Exempelvis hyran som fakturerats. Internränta — Den ränta som medför att kapitalvärdet i en investeringskalkyl är lika med 0. Intäkt — Värdet av det som presterats under en viss tidsperiod. Periodiserade inkomster, exempelvis hyra aktuell månad.
66
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Investering — Att investera är att avstå från att konsumera/förbruka något idag för att på så sätt erhålla framtida nyttor. Kalkylhorisont — Den tidsperiod kalkylen omfattar. Kalkylränta — Ett företags förräntningskrav. Dvs den ränta som en investering ska förränta sig till för att betraktas som lönsam. Används i kalkylerna till att göra betalningar vid olika tidpunkter jämförbara. Kapitalförvaltning — Här: aktiv ekonomisk hantering av fastigheter över tiden. Kapitalisera — Att med hjälp av ränteberäkningar förflytta ett belopp framåt i tiden. Kapitalkostnad — Så benämns ofta summan av räntor och avskrivningar, alt. räntor och amorteringar. Kapitaltjänstkostnad — Fastigheter påförs internt schablonmässig ränta och avskrivning. Kapitalvärde — Skillnaden mellan nuvärdet av alla inbetalningar och nuvärdet av alla utbetalningar. Kapitalvärdekvot — Kapitalvärdet/Grundinvesteringen. Kostnad — Värdet på de resurser som förbrukats under en viss period. Exempelvis periodiserade utgifter som avskrivningar Kostnadsenhet — Organisatorisk del inom företaget med kostnadsansvar. Likvida medel — Kassa, bank och postgiro. Likviditet — Betalningsförmåga på kort sikt. Mäts ofta som (omsättningstillgångar exkl. varulager/kortfristiga skulder). Se även rörelsekapital. Likviditetsbudget — Beräkning av det förväntade flödet av in- och utbetalningar under året samt likvida medel vid årets slut. Livscykelkostnader — Benämns ibland som livslängdskostnad. Den totala kostnaden under fastighetens ekonomiska livslängd uttryckt i ett visst kostnadsläge. Utgörs av anskaffningsutgiften samt nuvärdet av drift- och underhållskostnaderna under hela livslängden.
Förklaring av termer
Lönsamhet — Intäkter minus kostnader ger företagets resultat. Genom att sätta resultatet i relation till någon annan storhet, ofta eget eller totalt kapital (Vinst/EK eller Vinst/TK) kan företagets lönsamhet bedömas (beräkning förutsätter marknadsmässiga förhållanden). Se även räntabilitet. Löpande penningvärde – Betalningsströmmar mäts eller uttrycks i det belopp som faktiskt betalas till eller från kassan vid en viss tidpunkt. Betalningar över tiden uttrycks med andra ord i respektive års penningvärde. Marknadsvärde — Det pris en fastighet betingar på en marknad under normala omständig heter. Nominell ränta — Den ränta som bankerna anger som in- och utlåningsränta. Består av det reala avkastningskravet plus kompensation för inflation. Används vid beräkningar i löpande penningvärde. Nuvärde — Värdet idag av ett belopp som utfaller någon gång i framtiden. Nyanskaffningskostnad — Kostnad för att i dag anskaffa en fastighet med motsvarande funktioner som den ursprungliga men med dagens standard. Nyckeltal — Ett tal som ger komprimerad kritisk information, t ex genom att relatera en storhet till en annan exempelvis D&U(kr)/kvm LOA. Offentligt fastighetsföretag — En särskild enhet inom kommunen, landstinget etc som har till huvudsaklig uppgift att tillhandahålla de primära verksamheterna utrymme och service. Osäkerhet — Olika möjliga utfall är kända men sannolikheten för att de ska inträffa är okänd. Pay back — En metod med vilken en investerings återbetalningstid beräknas. Primär verksamhet — Den verksamhet kommuner, landsting m m är till för att bedriva. Produktivitet — Förhållandet mellan mängden output och mängden input (mängden produkter/mängden produktionsresurser).
67
Realränta — Uttrycker förräntningskravet när inflationen är 0. Används vid beräkningar med fast penningvärde. Restvärde — Tillgångens värde när den ekonomiska livslängden, alt kalkylperioden, är slut. Resultatenhet — Organisatorisk enhet där mätning av intäkter och kostnader sker. Risk — Möjlighet till ett sämre utfall en beräknat. Räntabilitet — Penningmässig effektivitet = Resultat/Investerat kapital. På så sätt kan till exempel små företag jämföras med stora företag. Ett litet företag kan ha högre räntabilitet än ett större, fast än vinsten är lägre, och på så sätt vara lönsammare (beräkning förutsätter marknadsmässiga förhållanden). Rörelsekapital — Ett mått på kortsiktig betalningsförmåga. Mäts som skillnaden mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder. Se även likviditet. Slutvärde — Värdet av en summa pengar någon gång i framtiden, vid kalkylperiodens slut.
68
Soliditet — Uttrycks som företagets förmåga att tåla förluster eller dess betalningsförmåga på lång sikt. Mäts ofta som förhållandet mellan eget och totalt kapital (EK/TK). Sunk costs — Betalningar som inträffat före beslutstidpunkten. Teknisk livslängd — Bestäms av ålder och förslitning. Tilläggsinvestering — Följdinvesteringar efter tidpunkten noll. Totalt kapital — Summan av lånat och eget kapital. Utbetalning — Betalningstransaktionen när företaget betalar för erhållna resurser. Utgift — Värdet av resurser som anskaffats vid en viss tidpunkt (anskaffningstillfället). Årskostnader — En årlig summa av kapital-, drift- och underhållskostnader. Återanskaffningskostnad — Kostnad för att idag anskaffa en likvärdig fastighet som den ursprungliga med avseende på funktion. Återbetalningstid — Den tidsperiod det tar för driftnettona att återbetala grundinvesteringen (G/a).
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S)
Kalkylhandbok för fastighetsföretaget En stor och viktig del av offentligt fastighetsföretagande handlar om att göra kalkyler i olika beslutssituationer. I investerings- och förvaltningskedet handlar det om att göra investeringskalkyler eller beräkna livscykelkostnader och årskostnader för olika alternativ. Mot den bakgrunden togs denna kalkylhandbok fram redan 1996 som ett av U.F.O.S första projekt. Handboken skrevs vid en tidpunkt då många förvaltare nyligen börjat arbeta med datoriserade kalkylprogram, och utformades tillsammans med ett bifogat hjälpprogram för pc och ett antal exempelfiler som kunde användas i utbildningssyfte. Trots att 10 år gått sedan handboken publicerades, är den i högsta grad aktuell. Kalkylmodellerna är märkbart opåverkade av tiden. Då den första upplagan sålt slut, ger U.F.O.S därför på nytt ut Kalkylhandbok för fastighetsföretaget i lätt redigerad version. Boken går att använda som en vanlig handbok, men för den som vill dra nytta av de hjälpfilerna och de specialutformade exempelfilerna så finns de att hämta på U.F.O.S webbplats www.ufos.to.w
Fler exemplar av denna skrift kan beställas på tfn 020-31 32 30, fax 020-31 32 40, eller på U.F.O.S webbplats www.ufos.to ISBN: 91-7164-109-2