ENGPARKEN
April
2015
Nr. 6
Information om renoveringsprojektet til alle beboere i Afdeling 7
Klar til start Den store renovering af Engparken rykker hele tiden nærmere. Og selv om der ikke er sket så meget synligt i afdelingen de seneste måneder, så har teknikere, afdelingsbestyrelse og byggeudvalg arbejdet hårdt for at få bearbejdet det godkendte skitseoplæg, så man nu kan præsentere et færdigt renoveringsprojekt. Derfor inviterer vi, som tidligere annonceret, alle beboere i Engparken til orienteringsmøde i Fælleshuset, Tirsdag, den 14. april kl. 17-19. Det tilpassede projekt bliver præsenteret i detaljer på orienteringsmødet. Her vil der også være rig mulighed for at stille spørgsmål. Inden da kan du her i nyhedsbrevet se og læse om, hvor der er foretaget tilpasninger eller ændringer i forhold til det skitseoplæg, der blev præsenteret før jul. Ændringerne er primært sket, fordi de fysiske forhold har vist sig at være en smule anderledes end antaget. Endelig er der også foretaget nogle justeringer – eller rettere forbedringer – på møderne mellem afdelingsbestyrelse, teknikere og byggeudvalget. Det er vigtigt at pointere, at der stadig kan ske ændringer af projektet. Blandt andet fordi Landsbyggefonden endnu ikke har færdigbehandlet den detailplan, som nu ligger klar. Men vi har valgt at samle og præsentere alt, hvad vi i dag mener og tror bliver en realitet.
Renovering af Engparken – Nr. 6 / 2015
Hvad har andre gjort? En gruppe, bestående af afdelingsbestyrelsen, teknikere, administrationen og byggeudvalget rev en dag ud af kalenderen og kørte til Aarhus midt i marts. Formålet var – ved selvsyn – at se forskellige løsninger på facaderenoveringer og altanlukninger, som andre boligafdelinger har valgt. – Det var en meget udbytterig tur, hvor vi fik lejlighed til at se mange forskellige altanløsninger. Også nogle, som vi nu med sikkerhed kan sige, at vi ikke skal have til Engparken. Samtidig var turen også en rigtig god anledning til at vende alle detaljer i projektet, siger Jens Erik Grøn, direktør i Sundby-Hvorup Boligselskab.
2
På turen var der venlige beboere, som bød delegationen indenfor, så altanerne for alvor kunne besigtiges, og særligt løsningen med termoglas, der kunne skydes til side blev studeret nøje. Arkitekt Joachim Morell fra Kærsgaard & Andersen var turleder og havde arrangeret de mange besøg. Samtidig benyttede man køreturene mellem de forskellige boligafdelinger til at gennemgå og diskutere de tekniske tilpasninger af projektet.
Renovering af Engparken – Nr. 6 / 2015
Afdelingsbestyrelsen følger med Afdelingsbestyrelsen har fulgt renoveringsprojektet fra starten. Også i de seneste måneder, hvor teknikerne har arbejdet med detaljerne og tilpasningen af projektet. – Det har været en rigtig god proces. Vi er blevet hørt, og vi har haft reel indflydelse på de valg, der træffes. Jeg er faktisk blevet mere lun på projektet undervejs. Blandt andet fordi der er blevet lyttet til vores bekymringer, og at vores ideer er blevet taget alvorligt, siger Ole Nielsen, der er formand i afdelingsbestyrelsen. Han og de øvrigt afdelingsbestyrelsesmedlemmer er beboernes ambassadører, og siden nytår har de deltaget i flere planlægningsmøder. – Jeg glæder mig til at vise projektet frem i den tilpassede form, og jeg vil godt opfordre alle til at møde op på orienteringsmødet. Det kan ikke undgås, at der i et projekt som dette opstår tvivl eller ligefrem rygter, og dem vil vi meget gerne have aflivet, siger Ole Nielsen.
3
Renovering af Engparken – Nr. 6 / 2015
Ny facadeløsning med fordele En af de vigtigste årsager til renoveringen er problemerne med indeklimaet. Fugtproblemerne skal løses med en helt ny facade og nye vinduer. På informationsmøderne i efteråret præsenterede teknikerne en løsning, hvor den eksisterende formur skulle fjernes, hvorefter der skulle opføres en ny ydervæg med et nyt isoleringslag. I løbet af januar-februar blev der imidlertid udført en lang række stikprøver rundt omkring i Engparken, og det viser sig, at mange blokke blandt andet har en massivmuret ydervæg, der vil gøre det meget kompliceret at fjerne formuren. Derfor lader man nu den eksisterende mur stå, og i stedet laver man en helt ny formur.
• • •
De gamle vinduer kan også blive siddende, mens håndværkerne arbejder på formuren. Alle nuværende kabler til tv og bredbånd kan blive siddende. Da vi ikke rører ved den eksisterende mur er alle bekymringer om risiko for sammenstyrtning under renoveringen væk (mange husker stadig ulykken i Frederikshavn).
Den færdige ydermur bliver til gengæld tykkere end i dag – dog ikke tykkere, end hvis man skal bygge et nyt energihus. Det betyder blandt andet, at vindueskarmene bliver dybere. Til gengæld vil de nye, større, altaner visuelt ikke ’stikke så meget ud’ fra facaden.
DER ER EN RÆKKE UMIDDELBARE FORDELE VED DEN NYE METODE: •
Der bliver meget mindre larm og støv under renoveringen, når den gamle ydermur ikke skal fjernes.
Derfor ændrer man facaderenoveringen:
Flere steder er der brugt leca-blokke i bagmuren, som giver problemer, hvis formuren rives ned.
4
Stikprøverne viste også, at der mange steder er en såkaldt massivmuret ydermur.
Renovering af Engparken – Nr. 6 / 2015
Ny facadeløsning Ny formur og isolering uden på den nuværende mur
Eksisterende mur
Den nye ydermur bliver opført i en rød teglsten, så det oprindelige udtryk af Engparken bevares. På besigtigelsesturen til Aarhus var gruppen også forbi et par nyrenoverede bygninger med teglsten fra nogle af de mulige leverandører til Engparken.
5
Renovering af Engparken – Nr. 6 / 2015
De nye altaner er dybere og får derfor plads til et bord med fire pladser. Vinduerne i front kan skydes til side, mens de matterede ruder i siderne giver lysindfald og skærmer for indkig til naboerne.
Nye, større altaner Når vi nu har gode, velfungerende altaner, hvorfor så skifte dem. Og hvordan bliver de nye? De nye altaner, der er en del af renoveringen, er noget mange er nysgerrige på. Ikke mindst fordi rigtig mange allerede i dag har stor glæde af deres altan. Netop altaner har derfor også været et af de punkter, hvor afdelingsbestyrelsen har været særligt opmærksomme under arbejdet med projektet. – Altaner er et stort tema hos mange. Og vi holder fast i, at vi er blevet lovet, at vi ikke får noget der er ringere, end det vi har i dag. Tværtimod – at vi skal have noget der er bedre, siger Ole Nielsen, formand i afdelingsbestyrelsen. Altanerne skal skiftes, når facaden skal isoleres og udbedres, og for at gøre nytteværdien af altanen endnu større, udvides den i dybden, så der nu er plads til et bord med fire siddepladser.
6
Samtidig får den en lækker finish med en pudset facade og trægulv. Termoglasset kan med et enkelt greb skydes til side, så man på en varm sommerdag kan nyde hele den åbne front. Og så bliver det i øvrigt meget nemmere at pudse vinderne, når man kan skyde dem til siden og dermed kan stå på altanen og pudse begge sider af ruden. En af de ting, som repræsentanterne fra afdelingsbestyrelsen også har lagt vægt på i forbindelse med altanerne er, at de er tætte, når de er lukkede.
Renovering af Engparken – Nr. 6 / 2015
Arkitekterne har arbejdet meget med altanernes udtryk, sĂĽ de falder naturligt ind i det eksisterende byggeri.
7
Renovering af Engparken – Nr. 6 / 2015
Huslejerne tilpasses lejlighedens placering I takt med at teknikerne har arbejdet sig gennem projektet, og boligselskabet har været i dialog med Landsbyggefonden, har det været nødvendigt at kigge på en model med såkaldt differentieret husleje. Det vil sige, at huslejestigningen ikke bliver lige stor i alle lejemål. Beboerne sagde på afdelingsmødet i december ja til en huslejestigning på maksimalt 98 kr. pr. kvadratmeter om året. Den ramme gælder fortsat. Direktør Jens Erik Grøn fra Sundby-Hvorup Boligseskab forklarer: – Vi har fra begyndelsen af projektet været tilbageholdende med at tale om differentieret husleje. Først og fremmest fordi vi helt generelt holder fast i, at det er en fælles opgave at løse boligafdelingens vedligeholdelse og fremtidssikring. Det gælder ikke kun i Engparken, men i alle vores boligafdelinger, siger Jens Erik Grøn og nævner som generelle eksempler fra andre boligafdelinger, at nye tage, etablering af legepladser, p-pladser og vaskehuse ikke har samme ’brugsværdi’ for alle beboere, men helt naturligt hører til fælles udgifter. – Derfor lagde vi også ud med en fælles huslejestigning på kr. 98 pr. kvadratmeter pr. år i Engparken. Vel vidende, at beboerne i taglejlighederne ikke får glæde af nye vinduer. Men efter vores dialog med Landsbyggefonden har vi fået til opdrag at kigge på, hvordan vi kan lave en huslejefordeling, som afspejler nytteværdien af de forbedringer, der følger med renoveringen, forklarer Jens Erik Grøn.
MED FORBEHOLD FOR ÆNDRINGER! Nedenstående fordeling er stadigvæk forbundet med en vis usikkerhed. Ikke mindst fordi det endelige renoveringsprojekt ikke er færdigt, og priserne på opgaverne ikke er kendt. Jens Erik Grøn forklarer: – Som vi har sagt tidligere: Projektet må ikke blive dyrere end de 98 kr. pr. kvadratmeter om året. Men da vi først kender den endelige pris, når håndværkerne har haft mulighed for at byde på de enkelte opgaver, er udkastet til huslejestigninger stadig med et lille forbehold. På orienteringsmødet, tirsdag 14. april, kan du få svar på eventuelle spørgsmål om den differentierede husleje.
Huslejestigningen vil med ny model ikke være ens for alle lejligheder, men i højere grad afspejle nytteværdien af den aktuelle renovering samt tidligere moderniseringer: 135 nyrenoverede tilgængelighedslejligheder: Abildgaardsvej 21-29, 42-48
35 taglejligheder, der ikke er moderniseret: Abildgaardsvej 31-49, Uttrupvej 9-19 og Gl. Kongevej 73
Huslejestigning: kr. 98/kvm./år Elevatorbidrag: kr. 200/mdl.
Huslejestigning: kr. 40/kvm./år
29 taglejligheder, der tidligere er blevet moderniseret:
Alle øvrige lejligheder:
Gl. Kongevej 75-77, Abildgaardsvej 50-58, Uttrupvej 2-6, 8-18
Huslejestigning: kr. 98/kvm./år
Huslejestigning: kr. 20/kvm./år
8
Renovering af Engparken – Nr. 6 / 2015
Indgangspartier Nye indgangspartier med dørtelefoner og integrerede postkasser giver ikke alene facaderne et løft. Det er også med til at skabe tryghed i bebyggelsen.
Tilgængelighedsboliger Teknikerne fra Kærsgaard & Andersen er i fuld gang med at projektere tilgængelighedslejlighederne (elevatorblokkene).
erstatning for de skabe, der forsvinder i forbindelse med omdannelsen til tilgængelighedsboliger.
En af de detaljer, som lige nu er på tegnebordet, er at få placeret nye entreog garderobeskabe i lejlighederne som
Når de nye planløsninger er færdige, skal de præsenteres for byggeudvalget og afdelingsbestyrelsen.
Der arbejdes også med et ’katalog’ af løsninger, så beboere i de kommende tilgængelighedsboliger eksempelvis får mulighed for at vælge mellem forskellige bordplader, fliser, gulvbelægninger og låger i de nye køkkener.
Genhusning Der er ikke ændret på genhusningsplanerne. Det vil sige, at beboerne i de to elevatorblokke skal genhuses i forbindelse med renoveringen. De første genhusninger er planlagt til begyndelsen af det nye år, og som nævnt vil
alle blive kontaktet i god tid af boligselskabets genhusningskonsulent. Planerne for genhusning er tidligere beskrevet i nyhedsbrevet om renoveringen. De tidligere udgaver findes på sundby-hvorupboligselskab.dk.
Har du en ’varmevæg’? Gennem årene er der lavet forskellige løsninger med indvendig isolering af ydervægge i Engparken, såkaldte ’varmevægge’. Når facaderne nu skiftes, skal disse vægge fjernes. Opsætningen af varmevægge er imidlertid sket over en lang årrække og for at være helt sikre på, at alle vægge fjernes,
modtager du i den nærmeste fremtid et brev fra boligselskabet med en simpel formular, du bedes udfylde, hvis du mener, at der er en varmevæg i din lejlighed. Er du i tvivl – så kontakt endelig ejendomsmesteren.
9
Renovering af Engparken – Nr. 6 / 2015
360° eftersynet:
Beboernes stemmer er hørt Alle beboere i Sundby-Hvorup Boligselskabs afdelinger blev i løbet af 2014 bedt om at komme med deres bud på, hvad der skal til for at deres boliger og boligområde bliver endnu bedre. I Engparken deltog beboerne i det såkaldte 360 graders eftersyn for et lille års tid siden.
Resultaterne af 360 graders eftersynet er nu blevet bearbejdet, og materialet indgår i arbejdet med den helhedsplan, som nu er udarbejdet i forbindelse med renoveringen. – Man kan godt sige, at vi med helhedsplanen har overhalet processen med 360 graders eftersynet. Forstået på den måde, at flere af de ting, som beboerne har fremhævet og ønsket sig i forbindelse med 360 graders eftersynet allerede bliver efterkommet, når vi får boligerne renoveret, siger Jens Erik Grøn. På orienteringsmødet, 14. april, er det derfor ikke kun det aktuelle renoveringsprojekt, der er på dagsordenen, og konsulenter fra Kuben Management vil gennemgå resultaterne fra Engparkens workshop.
10
– 360 graders eftersynet har været et rigtig godt udgangspunkt for arbejdet med helhedsplanen. Vi har fået nogle værdifulde input fra beboerne, og kan i det hele taget sikre, at det er beboernes behov, der bliver opfyldt under renoveringen. Det betyder naturligvis ikke, at alt er løst med renoveringen. 360 graders eftersynet kigger jo også på andet end det rent bygningstekniske, og derfor er det vigtigt, at vi sammen med afdelingsbestyrelsen og beboerne holder fast i de andre punkter i eftersynet.
Renovering af Engparken – Nr. 6 / 2015
Blandt de forhold som beboerne pegede på, bliver en del som nævnt løst I forbindelse med renoveringen:
HØJ PRIORITET Forhold, som mange beboere ønsker forbedret
• • •
• • • • •
Mange har været udsat for tyveri, hærværk eller indbrud Meget ringe klimaskærm Manglende tilgængelighed og fremtidssikring Lydisolering Elevatorer – gerne udendørs så lejligheder og værelser ikke nedlægges.
Flere er utilfredse med støj fra trafik, erhverv, børns leg mm. Flere er utilfredse med de indvendige forhold, herunder badeværelsets standard, og boligens materialer Flere er utilfredse med parkeringsmuligheder for både cykel og bil.
GOD VURDERING Forhold, som som beboerne peger på er positive ved engparken
• • • • •
MIDDEL VURDERING Forhold, som en del beboere ønsker forbedret
Der er lange ventelister til boligerne i afdelingen God beliggenhed ift. indkøb og offentlig transport Den årlige husleje ekskl. forbrug for afdeling 7 var i 2012 lavere end gennemsnittet i området. Der er et fint udvalg af indkøbsmuligheder, skoler og institutioner samt sundhedstilbud i nærområdet. Efter alderen velholdte bygninger og nyistandsatte udearealer.
Hvis du vil se resultaterne af 360 graders eftersynet, så findes rapporten i sin helhed samt en ’pixibog’ om resultaterne i Afdeling 7 / Engparken på sundby-hvorupboligselskab.dk (under afdelingen). Du kan også møde op på orienteringsmødet, 14. april, hvor resultaterne bliver gennemgået.
11
Tidsplanen 14. april Licitation: Håndværkere byder på opgaverne i projektet.
Maj August
Orienteringsmøde for beboerne: ’Nu går vi i gang’.
Start
Indvendig renovering Det indvendige byggetog forventes at starte i Abildgaardsvej 21-29 til ’umiddelbart efter nytår, så genhusning af de første beboere ikke sker før efter nytår.
Orienteringsmøde for beboerne: ’Det færdige projekt’.
Januar 2016
Udvendig renovering
Efterår
Efter orienteringsmødet, 14. april, fortsætter arbejdet med at beskrive renoveringsopgaverne i detaljer (projektering), så håndværksvirksomheder kan afgive tilbud.
opgaven, som så styres af boligselskabets rådgiver: Kærsgaard & Andersen. Modellen er den samme som med succes er brugt i Løvvangens store renoveringsprojekt.
Renoveringsprojektet i Engparken gennemføres i en såkaldt fagentreprise. Det betyder, at flere håndværkere skal byde ind på
Bemærk: Der vil altid være forbehold, når man lægger en tidsplan for et projekt af den størrelse, som her i Engparken. Lands-
Håndværkerne går i gang. Det udvendige tog forventes at begynde i Abildgaardsvej 31-39. Senere på året ruller det videre til Abildgaardsvej 21-29.
byggefondens sagsbehandling kan betyde, at der skal tilrettes eller justeres i projektet, og det kan medføre ændringer i tidsplanen.
Orienteringsmøde om renoveringen Tirsdag 14. april, kl. 17-19 i Fælleshuset
Gennemgang og dialog om 360 graders eftersynet Præsentation af det tilpassede renoveringsprojekt Spørgsmål og svar
Denne beboerinformation er udarbejdet af Sundby-Hvorup Boligselskab. Ansv. red.: Jens Erik Grøn. Redaktionel tilrettelæggelse: Tuen. Tryk og omdelt til alle beboere i Afdeling 7 / Engparken i uge 15/2015.