Tegendraads. 100 jaar Sint Trudo

Honderd jaar Sint Trudo 1916-2016

Inhoudsopgave 7

1. De katholieken van Strijp roeren zich De dominantie van Anton en Gerard Philips is de roomse e ­ lite van Strijp een doorn in het oog. De oprichting van woningbouwvereniging ‘St. Trudo’ is het gevolg.

27

2. De omwenteling De ‘anti-autoritaire’ jaren zeventig laten hun sporen na in de Eindhovense samenleving. De huurders van Trudo grijpen de macht bij de corporatie.

43

3. Een huwelijk zonder liefde De paden van Trudo en het Gemeentelijke Woningbedrijf kruisen elkaar. Het wordt een ‘moetje’ met verstrekkende gevolgen.

79

4. Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt Een tegendraadse corporatie slaat andere wegen in. ­ Héél andere wegen. Eindhoven vaart er wel bij.

145

5. Supporting People Trudo blijft tegen de stroom van de tijd in roeien. Om stad, buurten en vooral mensen ruimte te geven vooruit te komen.

163

Prijzenkast

5

Tegendraads

Hoofdstuk 1

De katholieken van Strijp roeren zich Waarin twee grootindustriëlen een ingedut ­provinciestadje aan de boorden van de Dommel vanaf 1891 uit het m ­ oeras van de vergetelheid trekken. In hun drang naar expansie ­zetten ze de heersende sociale verhoudingen op hun kop.

Ze ­b ouwen ­f abrieken, scholen en woningen om hun ­groeiend ­leger ­arbeiders te kunnen huisvesten. Waar de overheid ­zaken op zijn beloop laat, nemen de broers Philips zelf het voortouw. Dit is tegen het zere been van de roomse elite die de stormachtige opkomst van twee protestante ­buitenstaanders niet ­ zomaar over zijn kant wil laten gaan. Deze botsing der ­culturen leidt tot de opkomst van een sterk katholiek ­georiënteerd en ­geïnspireerd maatschappelijk middenveld.

Met in Strijp, dan nog een zelfstandige gemeente, de geboorte van ­woningcorporatie ‘St. Trudo’ als uitvloeisel daarvan.

Je zou het niet denken, als je het clubje bedaagde en vormelijke notabelen ziet dat in juli 1916 ‘St.Trudo’ (vanaf nu Trudo ­geheten) oprichtte, maar er was toch echt sprake van een ­heuse daad van katholiek verzet tegen de groeiende macht

7

Tegendraads

en invloed van Philips dat juist in Strijp de fundamenten l­ egde voor zijn wereldrijk in elektronica. Nogmaals: wie de namen van de eerste bestuursleden en commissarissen overziet, ­b eseft niet direct van doen te hebben met radicalen bij wie het vuur van de revolutie tot ontbranding is gekomen. Ga maar na: twee ­b estuursleden zitten in een gemeenteraad van b ­ ehoudende signatuur, burgemeester Th. Van Vroonhoven van Strijp, evenmin een rebel, is aangesteld als commissaris en met de ­b enoeming van pastoor G. De Roy tot president-­c ommissaris is ook het Vaticaan aan boord gehaald. Gemeentesecretaris J. Van Gastel, eveneens erkend steunpilaar van de gevestigde belangen, completeert dit gezelschap.

In meer dan een opzicht is 1916 een memorabel jaar voor ­Eindhoven. Elders in Europa woedt de Eerste Wereldoorlog en hoewel Nederland neutraal is, worden de gevolgen daarvan stilaan merkbaar in de zes dorpen die later samen de ­gemeente Eindhoven gaan vormen. Voedseltekorten laten hun sporen na bij de bevolking, en met name de slecht b ­ etaalde (land)arbeiders, dagloners en hun kinderrijke gezinnen b ­ etalen het g ­ elag.

Ook de lokale industrie begint te merken dat er op ­enkele honderden kilometers afstand een uitzichtloze strijd in de ­ loopgraven gaande is. Steeds vaker moet de ­machines worden ­stilgelegd omdat de aanvoer van materialen en g ­ rondstoffen stokt. Wat ondernemers noopt hun werkvolk op straat te z­ etten.

Armoede en honger geven de samenleving een grimmig gezicht.

Een teken aan de wand is dat Philips in 1916 sigaretten­ fabrikant Mignot & De Block aflost als grootste onderneming in de stad. In exact een kwart eeuw tijd hebben de slimme technoloog G ­ erard en de hondsbrutale handelsman Anton Philips een g ­ ­ esloten en conservatieve agrarische gemeen-

8

De katholieken van Strijp roeren zich

schap op de schrale Oost-Brabantse zandgronden open­ gebroken en naar hun hand gezet. En dat niet alleen door de ene na de ­andere fabriek uit de grond te stampen. De ­Philipsen willen g ­ rote stappen maken en dat kan alleen als er ­voldoende deugdelijke huizen voor hun snelgroeiend leger van medewerkers ­worden gebouwd. In 1911 klagen de twee broers bij de m ­ inister van B ­ innenlandse Zaken: ze hebben op dat ogenblik 2700 ­p ersonen op de loonlijst staan maar dat zouden er heel wat meer k ­ unnen zijn als in en rond E ­ indhoven meer f­atsoenlijke behuizing voor hun werklieden beschikbaar was. Net als ­ andere i­ndustriesteden kent ook ‘Groot ­Eindhoven’ over­b evolkte ­sloppenwijken. De ­werkende ­klasse is ­ overgeleverd aan woonomstandigheden die ten h ­emel schreiend zijn. ­A rbeiders ­wonen ­noodgedwongen in propvolle, nauwe en ­b edompte o ­ nderkomens waar het tochtig, vochtig en smerig is, en ziekte­k iemen vrij spel hebben.

Woningwet Probleem is dat volkshuisvesting tijdens het belle epoque nog nauwelijks als een overheidstaak wordt gezien. In 1901 is de Woningwet van kracht geworden. Die geeft de ­gemeente ­diverse instrumenten in handen om meer sturing te geven aan de sociale woningbouw, de kwaliteit van de huizen beter te controleren en de oprichting van woningcorporaties ­mogelijk te maken door hen goedkope leningen te verstrekken. In ­Eindhoven blijft het echter oorverdovend stil aan dit front.

Het g ­ emeentebestuur gelooft het wel en kijkt hoopvol naar het particulier initiatief dat ook al geen sjoege geeft. Eindhoven loopt op dit punt sowieso ver achter de feiten aan. In ­A msterdam hebben de eerste woningbouwverenigingen zich

9

Tegendraads

reeds in 1852 op de volkshuisvesting gestort. Ze zijn ­gelieerd aan de ­sociaaldemocratie die in de hoofdstad sterk in opkomst is en van de ‘heffe des volks’ agendapunt nummer 1 heeft ­gemaakt.

De ongeduldige Philipsen is de indolentie op de woningmarkt een doorn in het oog. Gerard Philips neemt al in 1899 het ­initiatief tot de stichting van ‘Eindhoven Vooruit’, de eerste corporatie in Eindhoven en omstreken. Een jaar later gaat de schop de grond in voor twee keer zes rijtjeshuizen in Woensel, een bescheiden begin. In 1909 koopt het Philips concern dit complex, inmiddels uitgedijd tot achttien woningen, aan. Ze vormen de eersten van een lange reeks: in totaal bouwt het bedrijf tussen 1900 en 1990 vele duizenden huizen voor zijn personeel. Het gros daarvan in de regio Eindhoven, maar ook vele in andere gemeenten in Nederland waar Philips in de 20ste eeuw wortel schiet.

Company town Anton en Gerard Philips liggen vanaf hun entree in E ­ indhoven in 1891 regelmatig overhoop met de lokale overheid en het ­ r oomse establishment. Gedoe over vergunningen voor fabrieks­uitbreidingen, vermeende laksheid bij de aanpak van het probleem van de pregnante woningnood; vooral Anton ­Philips ­ergert zich dood aan het stilstaand water dat hij om zich heen aantreft. Dat conservatisme remt zijns inziens de groei en ontwikkeling van stad en bedrijf. Hij wil desnoods zelf huizen bouwen voor zijn arbeiders, maar de katholieke grondbezitters willen geen zaken doen met die vreemdeling met het verkeerde geloof en zijn grote mond. Philips berust echter niet.

Via een tussenpersoon lukt het hem begin 1909 toch dichtbij

10

De katholieken van Strijp roeren zich

het centrum van Eindhoven een hoeve met zes hectare land erbij te kopen.

Het is de opmaat tot Philipsdorp, de rustieke enclave waar ­honderden medewerkers van het concern in de decennia daarna een dak boven hun hoofd vinden. Paradijsjes zijn het voor hun tijd; de eerste huizen in Strijp die beschikken over r­iolering en vaste aansluitingen voor gas en water. Philipsdorp is een ­biotoop met mensen van alle gezindten, want Philips haalt zijn werknemers overal vandaan: eerst uit de regio en e ­ lders van het Brabantse platteland, later uit andere lands­ delen als ­ Groningen, ­ Drente, Zeeland en Limburg. Veel van deze ­immigranten b ­ rengen een andere religie mee. Andere t­ radities en gebruiken, een andere tongval, kortom een afwijkende ­cultuur. Driekwart eeuw ­voordat het begrip ingeburgerd ­r aakte en op een andere manier dan nu kent Eindhoven in de eerste ­decennia van de 20ste eeuw al een multiculturele samen­leving.

Tot verdriet van de katholieke bovenlaag die zijn macht sluip­ enderwijs uitgehold ziet en gedwongen is de metamorfose van Eindhoven tot company town lijdzaam te ondergaan.

Moderniteit Dat de Philipsen constant met hun omgeving botsen bij hun pogingen Eindhoven de moderniteit in te slingeren is niet verwonderlijk. Bij hun komst naar de stad treffen ze een ­gezagsgetrouwe samenleving aan waar meer dan 90 ­procent van de bevolking zich zonder merkbare tegenzin door de ­wijwaterkwast en de morele directieven van Rome het levenspad op laat duwen. Het geestelijk klimaat dat ze aantreffen is star en verstikkend. De clerus en een besloten kring van ­katholieke fabrikanten, magistraten en andere opinion ­leaders

11

Tegendraads

maken de dienst uit in Eindhoven en omstreken. Ze willen de roomse kudde bijeenhouden en de klassenverhoudingen laten zoals ze zijn, waarbij de kerk als grote roerganger fungeert. Andersdenkenden zoals protestanten, socialisten, en ­liberalen zijn niet welkom, zeker niet als ze van buiten komen.

Een extra hindernis is dat het succes van Philips scheve ogen ­oproept bij andere werkgevers in stad. Omdat het concern al vroeg investeert in een ziekenkas, pensioenfonds en secundaire ­arbeidsvoorwaarden om werknemers aan zich te binden, roomt het de regionale arbeidsmarkt af. Hierdoor kost het bijvoorbeeld de sigaren- en textielindustrie in Eindhoven steeds meer moeite om aan arbeidskrachten te komen. Vanwege zijn progressieve personeelsbeleid wordt Philips in die jaren in de landelijke pers zelfs neergezet als ‘roze werkgever’.

Exemplarisch voor deze controverses is het gevecht om de HBS in Eindhoven. Philips heeft om de groei van zijn afzet bij te kunnen benen niet alleen pakezels, maar ook witte ­b oorden nodig. Daarom moet de kwaliteit van het onderwijs omhoog, vindt Anton Philips, en is de stichting van een rijks-HBS waar ook niet-katholieken terecht kunnen, een must voor de stad.

Hij is een van de initiatiefnemers van een comité dat vanaf 1907 dit doel nastreeft. Het comité vindt het roomse ­b astion tegenover zich. Zij zijn bang dat een ‘neutrale’ HBS de instroom van nog meer ‘immigranten’ met ‘afwijkende invloeden’ van elders uit het land zal oproepen. Een Mulo biedt volgens hen ­voldoende soelaas om aan de vraag naar hoger opgeleid personeel te voldoen. Bovendien is er volgens het k ­ atholieken sprake van een luxeprobleem; de meeste zonen van E ­ indhoven gaan l­ ater toch in de fabriek of op het land w ­ erken, wat h ­ ebben deze k ­inderen van Rome nu aan een diploma? J­arenlang

12

De katholieken van Strijp roeren zich

­ eheerst een v­ erhitte ‘schoolstrijd’ de publieke opinie in de b stad. Het kamp van Anton Philips trekt aan het langste eind.

Niet in het minst omdat daar het meeste geld zit.

Koekoeksjong Tot de katholieken in de stad dringt het in de navolgende j­ aren door dat het weinig zin heeft om telkens de hakken in het zand te zetten als dat koekoeksjong in het Eindhovens nest weer met een geslaagd maatschappelijk, cultureel of ­sociaal ­initiatief komt aanzetten. In de woningbouw bijvoorbeeld kan de dominantie van Philips alleen worden doorbroken door zelf de achterban beter te bedienen met goede en betaalbare huisvesting. Ook in Strijp (dat rond de 1ste Wereldoorlog 6100 ­inwoners telt) beseft de heersende klasse dat oppositie tegen de groeiende invloed van Philips alleen zin heeft als er gelijkwaardige alternatieven voorradig zijn. Met vallen en opstaan ontstaat in de daaropvolgende jaren een katholiek maatschappelijk middenveld. Met ‘R-K. woningbouwvereniging St. Trudo’ als belangrijke exponent daarvan.

Over de exacte geboortedatum van de kersverse c ­ orporatie kan getwist worden. Op 13 juni 1916 ziet Trudo op ­p apier het licht. Op 30 maart 1917 wordt daarvan echter pas melding ­gemaakt in de Staatscourant en nog later, op 2 juni 1917, volgt de officiële toelating van Trudo als woningcorporatie. Er is inmiddels anderhalf decennium verstreken sinds de Woningwet door het parlement werd geloodst, dus snel is het niet gegaan. Anders dan enkele jaren eerder, zet de gemeente dit keer ­e chter ­b eduidend meer vaart achter de plannen voor de oprichting van lokale corporaties van roomse snit. Want het tekort aan goede huisvesting voor arbeiders in Strijp is groot

13

Tegendraads

en de woningnood loopt alsmaar verder op. De debutant legt ­meteen a ­ mbitieuze plannen op tafel. Er zijn door Trudo h ­ onderd aandelen van 50 gulden (22,50 Euro) geplaatst, waarmee een beginkapitaal wordt vergaard. Dat geld is hard nodig, want de ­c orporatie maakt bekend in diverse fases 355 arbeiders­ woningen te ­willen bouwen in een gebied dat de Botenbuurt zal gaan heten.

Voorschot Een ambitie uitspreken is niet hetzelfde als hem verwezenlijken. De verwerving van de benodigde kavels verloopt traag.

Agrariërs in Strijp lopen niet warm voor de grondverkoop, en de bestuurders van Trudo moeten praten als Brugman om hen over de streep te trekken. Er gaat ruim drie jaar overheen voor de hectares, nodig voor de Botenbuurt zijn aangekocht. Daar houdt de tegenslag niet mee op. Trudo heeft een voorschot van de gemeente Strijp nodig voor de bouwplannen en de grondaankopen. De totale kosten daarvan worden geschat op 2,4 miljoen gulden, omgerekend ruim 6700 gulden per ­woning. De gemeenteraad talmt echter. De fracties hikken aan tegen de hoogte van het bedrag en de daaraan verbonden risico’s. ­Kunnen de huizen niet goedkoper en soberder worden uitgevoerd?

Dit gekrakeel sleept een tijdje voort, maar uiteindelijk gaat de gemeenteraad van Strijp toch door de knieën en zegt ja ­tegen het verzoek van Trudo. Dit besluit wordt echter ingehaald door nieuwe ontwikkelingen. Er is een ingrijpende bestuurlijke herindeling in de maak waarbij Eindhoven en de randdorpen Tongelre, Woensel, Gestel, Stratum en Strijp z ­ ullen worden samengevoegd tot een gemeente. Dat betekent dat de besluitvorming over het geven van financiële steun voor de bouw van

14

De katholieken van Strijp roeren zich

de Botenbuurt min of meer over moet. U ­ iteindelijk krijgt Trudo in maart 1920 het fiat van de nieuwe gemeente die tussen 1910 en dat moment is gegroeid van bijna 30 naar ruim 45 duizend inwoners. Het is de opmaat tot een stormachtige uitbouw van de industriestad die in de statistieken het ene na het andere record breekt gedurende de eerste helft van ­vorige eeuw. Tien jaar na de annexatie is het aantal inwoners al ­verdubbeld tot 95 duizend en weer vijftien jaar later is de mijlpaal van 150 d ­ uizend bereikt. De groeistuipen van E ­ indhoven ­veroorzaakten jaar in, jaar uit een enorme druk op de woningmarkt. C ­ orporaties in de stad en het gemeentebestuur waren nauwelijks bestand tegen de bijzondere uitdagingen die dit met zich meebracht.

Slechts omdat Philips de cementmolen constant liet draaien, kon Eindhoven de razendsnelle e ­ xpansie enigszins bijsloffen.

Kleine luiden Uitstel betekent in het geval van de Botenbuurt echter geen afstel. De eerste 44 huizen (waarvan vier winkelpanden) van de Botenbuurt worden gebouwd aan de Hastelweg en de ­Kerkakkers. Architect is Louis Kooken, in die tijd een bekende naam in Eindhoven. Ook in andere stadsdelen staan woningbouwverenigingen te trappelen om te gaan bouwen. Maar in het Groot-Eindhoven dat in de maak is, botert het vanaf het begin niet tussen de woningbouwverenigingen en Philips en de gemeente. De tien corporaties, waaronder Trudo, die op dat moment in de stad actief zijn, verwijten het stadsbestuur een passieve opstelling als het gaat om de ontwikkeling van ­nieuwe woongebieden in Eindhoven. Wat moet een werkman met een nieuwe woning die weliswaar van alle gemakken en toenmalig comfort is voorzien maar waar wegen, openbaar ­

15

Tegendraads

groen, s ­ cholen en andere voorzieningen in de omgeving o ­ ntbreken?

Hoe ziet zo’n gemiddelde arbeiderswoning er in die tijd uit?

Meer dan vijf kamers mag zo’n eldorado voor de voortploeterende ‘kleine luiden’ beslist niet tellen, vindt de toenmalige minister van volkshuisvesting. Hieronder drie aparte slaapkamers, want jongens en meisjes samen op een kamer, nee, dat verdragen de goede zeden en de ‘volkshygiëne’ uit die tijd niet. De woningen die Philips aflevert zijn doorgaans op iets ruimere maat gesneden dan die van de concurrerende corporaties. Zo heeft het goedkoopste woningtype dat eind jaren twintig door een aan het concern gelieerde woningstichting in Stratumse Heide wordt opgeleverd een oppervlakte van 50 m2, verdeeld over twee kamers en een keuken op de ­b egane grond plus drie slaapkamers. Terug naar de Botenbuurt, waarmee Trudo zijn visitekaartje in de stad wil afgeven. Voor de eerste 44 w ­ oningen van het contingent van 355 gaat in mei 1920 de spa de grond in. Het worden moderne huizen voor die tijd, waarvan de meesten tussen de 4 en 5 gulden in de week aan huur moeten opbrengen. Kandidaat-huurders mogen niet meer dan 45 gulden in de week verdienen om ‘scheefwonen’ te voorkomen. Over ironie van de tijd gesproken: anno nu is dat verschijnsel nog steeds een maatschappelijk manco waar overheid en volkshuisvesters zich de tanden op stukbijten.

Humeurige verhoudingen Trudo wordt snel meegezogen in het conflict tussen ­gemeente en corporaties dat op alle gebieden speelt. De relatie met het gemeentebestuur en het stadhuis is ronduit slecht, en tot ver na de Tweede Wereldoorlog blijft dit zo. De gemeente laat

16

De katholieken van Strijp roeren zich

geen gelegenheid onbenut om Trudo op de vingers te tikken, de Strijpse corporatie op zijn beurt vindt dat ze gekneveld wordt en voelt zich vaak niet serieus genomen. Wat de oorzaken voor die verstoorde verhoudingen zijn, is ook zoveel jaren na dato nog steeds niet helemaal helder. Was er ­r ancune in het spel?

Animositeit wellicht? Een kwestie van ‘onverenigbare karakters’ zoals het dan eufemistisch heet? Andere ambities? Of verschillen in visie? Wie zal het zeggen. Een paar ­voorbeelden maken wel duidelijk in welke hoek de controverses gezocht moeten worden. Zo vinden de ambtenaren Trudo slordig en traag: de eerste tranche voor de Botenbuurt zou volgens de afspraken in oktober 1920 worden opgeleverd, maar het duurt tot de herfst van het jaar daarop voordat de eerste ­huurder een woning kan betrekken. Daarnaast is het de dienst ­G emeentewerken een doorn in het oog dat de jonge corporatie bij voorkeur werkt met onderhandse aanbestedingen. Is dat niet de kat op het spek binden?

Vaak is er gedoe over geld. Trudo ligt regelmatig in de clinch over betalingen. Met de gemeente, maar ook met zijn leveranciers. Gemeentewerken is het op een gegeven ogenblik zat en adviseert het gemeentebestuur de bouw van de laatste 156 woningen in de Botenbuurt zélf uit te voeren. Het is geen voorstel waarmee je de angel uit een conflict haalt.

Erger nog is dat een referendaris van de gemeente een aannemer die met Trudo bakkeleit over de uitblijvende betaling van een aantal facturen adviseert om het faillissement van de woningbouwvereniging aan te vragen. In een enkel geval wordt de c ­ orporatie zelfs ronduit geschoffeerd. Zoals wanneer de ­gemeente Eindhoven de bouwplannen voor het laatste deel van de ­Botenbuurt doorstuurt naar het ministerie. Per ­ommegaande

17

Tegendraads

laat de b ­ ewindsman weten dat hij de woningen te duur vindt. De economie kwakkelt, het mag allemaal wel wat ­prijsbewuster, goedkoper en soberder. Wat Trudo noopt vervolgens weer allerlei tijdrovende aanpassingen en bezuinigingen door te voeren.

Bevoogding en betutteling Het is de laatste barrière die de corporatie moet nemen. In maart 1923 krijgt Trudo groen licht en kan begonnen worden met de laatste fase van het Trudocomplex in de Botenbuurt.

De Trudo-huizen in Strijp blijken erg in trek. G ­ eïnteresseerden moeten regelmatig geduld oefenen op een wachtlijst en z­ elden komt het voor dat een huis leeg staat. De menagerie van bewoners vertolkt een dwarsdoorsnede van de lokale b ­ evolking, een Eindhoven in het klein, blijkt uit een inventarisatie na het gereedkomen van de eerste honderd huizen in de Botenbuurt.

Onder de huurders tref je fabrieksarbeiders, kantoorklerken, vaklieden en dienstverleners met hun g ­ezinnen aan. Plus een verpleegster, een bakker en een slager. Het zijn allemaal mensen die hun nieuwe woonstee tiptop in orde houden, ­ voert het bestuur in een rapportage aan. Gewild en betaalbaar dus, karakteristieken die je ook op het huidige woningbestand van Trudo zou kunnen loslaten. Van emancipatie van de huurder-klant heeft niemand dan nog gehoord. Sterker; de bewoners van arbeiderswoningen in de stad staat vooral ­b evoogding, bemoeizucht en morele betutteling te wachten.

Zo heeft de gemeente vanaf 1923 een w ­ oninginspectrice in dienst die de Eindhovense volksbuurten afgaat om te ­k ijken of huishoudens er geen zootje van maken in en rond het huis. Is het straatje goed geschrobd, zijn de kinderen niet vuil ­achter de oren, stinkt het niet in de keuken, kortom, kunnen de

18

De katholieken van Strijp roeren zich

­ ewoners aanspraak maken op ‘zindelijkheid en deugdzaamb heid’, de hoogste fatsoensnormen uit die tijd. Dat de gezinnen zich een forse inbreuk op hun privacy moeten laten wel­gevallen en nauwelijks baas in eigen huis zijn, wordt niet bepaald als een bezwaar van gewicht gezien. Over haar bevindingen brengt de inspectrice elke maand schriftelijk verslag uit aan B & W. De Botenbuurt scoort in haar rapportages doorgaans heel behoorlijk. In 1928 brengt zij controlebezoeken aan alle 350 huurwoningen van Trudo. Dat levert vijftien kritische kanttekeningen op over ‘onfrisse’ en ‘onhygiënische’ toestanden.

Ook op moreel vlak en in de persoonlijke levenssfeer van huurders fungeert deze toezichthouder als scherprechter. Als ze bij haar rondgang door de stadswijken merkt dat sommige huizen worden bewoond door koppels die ongehuwd onder één dak samenleven, trekt zij verontwaardigd bij het gemeente­ bestuur aan de bel: kan dat zo maar in Eindhoven? Het v­ erdict van het college in zulke kwesties is doorgaans niet minder bekrompen: hokken is volstrekt uit den boze, zulke ‘zondige’ huurders moeten hun onderkomen verlaten vanwege ‘ongeoorloofde samenwoning’. Eind jaren twintig zegt de ­gemeente onder druk van de woningbouwverenigingen het contract met de inspectrice echter op. Daar komen weinig principes bij ­k ijken. Niet de bemoeizucht met hun huurders is de steen des aanstoots, de corporaties in de stad zijn het beu te moeten opdraaien voor de kosten van deze ethische haarkloverij.

Depressie In de zomer van 1924 is de Botenbuurt klaar. Trudo heeft echter nog drie ton bouwtegoed op de rekening staan en acht hectare braakliggende gronden aan de Botenlaan tot zijn beschikking.

19

Tegendraads

Daar wil de corporatie nog honderden huizen bouwen voor de katholieke arbeidersklasse in de stad. Maar het ­p olitieke ­klimaat zit tegen. De gemeente wil op die locatie liever zelf de heimachines aan het werk zetten, dan heeft het meer grip op en zeggenschap over de uitvoering. Bovendien hindert het de directeur van Gemeentewerken dat Trudo met de woningen mikt op de meer solvabele huurder die in staat is zes gulden per week neer te tellen voor zijn woongenot. V ­ olgens hem is er in de stad juist behoefte aan goedkopere volkshuisvesting.

Ook hier staan Trudo en gemeente als kat en hond tegenover ­elkaar. De kwestie sleept jaren aan. In het voorjaar van 1929 ligt er eindelijk een concreet plan op tafel dat voorziet in de bouw van nog eens 235 woningen door Trudo in de Botenbuurt. Dat wordt echter door de gemeenteraad weggestemd. Een ­nieuwe aangepaste versie van het Trudo-bestuur verdwijnt o ­ nder in de la om er niet meer uit te komen. Want de beurskrach van 1929 zet de wereld op zijn kop en ondergraaft alle zekerheden, de crisis van de jaren dertig met zijn massawerkloosheid en economische malheur werpt zijn schaduwen vooruit. E ­ indhoven zucht jaren onder de economische en maatschappelijke malaise; Trudo zucht mee.

Het drama van de depressie gaat ook aan St. Trudo niet voorbij. Het aantal ontslagen in Eindhoven loopt jaar na jaar verder op, zelfs een industriële gigant als Philips snijdt diep in zijn personeel. Steeds meer huurders komen zonder werk te zitten, voor het eerst doet leegstand in de Botenbuurt zijn intrede. Een andere droevige primeur is dat Trudo-huurders hun huis worden uitgezet omdat ze de woonlasten niet langer ­kunnen betalen. Ook in het Trudo-blok in Strijp gaan in 1932 petities rond waarin bij gemeente en rijk wordt aangedrongen op

20

De katholieken van Strijp roeren zich

huurverlaging. Pas een half jaar later geeft Den Haag hiervoor toestemming. Wat blijft is het stroeve contact tussen T ­ rudo en de gemeente, stoelend op wantrouwen en schimpscheuten over en weer. Regelmatig vliegen beide partijen elkaar in de haren. Bijna altijd zijn de financiën daarbij de twistappel en voelt Trudo zich in zijn eer en autonomie aangetast.

Hoewel nieuwe huizen bouwen in deze moeilijke crisis­ jaren een onmogelijke missie is, lukt het Trudo toch om zijn woningvoorraad fors uit te breiden. In 1935 dient zich een ­ buitenkansje aan. In de St. Theresiaparochie is Bakx ­B ouwcombinatie b ­ ezig met een flink contingent woningen. Het bedrijf gaat echter bankroet. Het lukt Trudo om voor een zacht prijsje de hand te leggen op 253 woningen uit deze ­b oedel. ­Nadat die zijn voltooid wordt het vastgoed geëxploiteerd en in de ­decennia daarna plukje voor plukje verkocht, veelal aan de zittende ­b ewoners. Anno 2017 heeft Trudo nog altijd ­zeven ­woningen uit dit b ­ estand op de balans staan. De aankoop blijkt een ­goudmijntje te zijn en legt het fundament voor de ­gezonde naoorlogse vermogenspositie van de Strijpse corporatie. ­ Trudo zit echter ook nog altijd met die percelen ongebruikte grond aan de Botenlaan. Omdat woningbouw voorlopig toch niet haalbaar is kiest het bestuur van de vereniging voor een maatschappelijke bestemming en legt er een speeltuin annex sportpark aan dat als homeground zal fungeren voor een van de bekendste voetbalclubs in de stad: vv Brabantia.

Oorlog en bevrijding Juist dit sportpark brengt Trudo tijdens de bezettingsjaren in een ongemakkelijke positie. De Duitse bezetter wil het terrein aan de Botenlaan gebruiken om de aanhang van de ­Jeugdstorm

21

Tegendraads

en de Hitlerjugend kadaverdiscipline en m ­ archeren bij te ­brengen. Dat lukt echter alleen als de w ­ oningcorporatie o ­ nder curatele kan worden gesteld. Om dit te bereiken p ­ robeert NSB-burgemeester A. Pulles in het voorjaar van 1944 Trudo in handen te spelen van Musserts keurbrigade en dreigt de corporatie uit te leveren aan een Duitse verwalter. Een trucje moet uitkomst bieden. Volgens de gemeente voert het b ­ estuur van Trudo wanbeheer en is ze daarom gemachtigd om alle ­b ezittingen en vastgoed van de corporatie over te nemen. Er komen besprekingen, zelfs Den Haag bemoeit zich ermee. Ook het provinciebestuur buigt zich over de kwestie.

Maar de coup van de collaborerende burgemeester ­mislukt, het oorlogsverloop brengt redding: in september 1944 wordt Eindhoven bevrijd. Daarna treedt bij Trudo een windstilte in die in grote lijnen van 1945 tot halverwege de jaren zeventig duurt.

Je kunt in feite op zevenmijlslaarzen door dit tijdvak stappen, zonder dat je bang hoeft te zijn onderweg iets te m ­ issen. Dat is opmerkelijk omdat op het jachtige tempo van de wederopbouw de fysieke contouren van Eindhoven een o ­pvallende ­gedaanteverwisseling ondergaan. Nieuwe wegen worden aangelegd, nieuwe wijken en voorzieningen uit de grond gestampt, het centrum wacht een facelift, kortom de stad gaat de modernistische toer op. Het gesternte is gunstig voor ­woningcorporaties met pretenties die de tekenen des tijds verstaan. Met name vanaf de tweede helft van de jaren vijftig wordt de nog b ­ escheiden skyline van E ­indhoven g ­edomineerd door ­ bouwkranen. De stad omarmt een k ­ osmopolitisch f­ unctionalisme en zoekt zijn ­inspiratie vooral in de grootschalige s ­ tedenbouw á la de VS uit de jaren zestig met zijn brede autowegen tot diep in het hart van het centrum en wolkenkrabbers als omlijsting.

22

De katholieken van Strijp roeren zich

Een probleemgeval Overal in Eindhoven klinkt het geklop, gehamer van bouwvakkers op oorlogspad, maar bij Trudo blijft het stil, oorverdovend stil. De corporatie wil wel nieuwe woningen bouwen, maar in beginsel alleen in Strijp. Daar is echter geen vierkante meter grond meer te krijgen, laat het stadsbestuur weten. Is de bouw van flats in Rapenland misschien iets voor de corporatie, ­aldus het compensatie-aanbod van de gemeente. Trudo ziet er niets in. Een plan voor hoogbouw in Jagershoef sneeft ook ­omdat het bestuur treuzelt en het uiteindelijk niet aandurft. Een ­‘vrijgezellenflat’ (zoals alleenstaande mannen en v­ rouwen in die tijd nog heten) in Eckart is eveneens een project dat nooit verder zal komen dan de tekentafel. Wel lukt het de plannen voor de bouw van twee ‘Trudoflats’ aan de Steijgerweg deels uit te voeren. Het voorstel voor een galerijflat met dertien verdiepingen sneuvelt uiteindelijk bij de Raad van State, het ­kleinere broertje van vijf etages hoog met veertig appartementen wordt in 1972 wel gerealiseerd.

Het maakt Trudo tot een nietige woningbouwvereniging die slechts een handvol complexen in de stad beheert en exploiteert. Dat zijn de genoemde ‘Trudoflat’, de Botenbuurt met zijn 355 woningen en St. Theresia waarvan eind jaren zestig nog slechts 24 woningen op de balans staan. De rest is inmiddels met mooie winsten verkocht. De Botenbuurt groeit steeds meer uit tot een blok aan het been. De panden ­verkeren na een halve eeuw niet meer in al te beste staat, onder andere door mankementen in de constructie. Het corporatiebestuur heeft altijd bewust de hand op de knip gehouden zo gauw er iets aan het woningbestand moest worden opgeknapt. Al rond 1960 kiezen bestuur en commissarissen voor de ­optie

23

Tegendraads

Het begin

om de B ­ otenbuurt in zijn geheel te slopen en te v­ ervangen voor nieuwbouw. De gemeente, géén verrassing, gooit de kont ­tegen de krib en opteert in dat stadium nog voor renovatie van het woningbestand. Ook deze discussie verzandt in een jarenlange patstelling. Al die tijd gebeurt er weinig tot niets aan onderhoud van de woningen, waardoor ze bouwtechnisch in kwaliteit achteruit hollen. En zo schuifelt Trudo rustigjes de jaren zeventig in, de periode waarin een nieuwe tijdsgeest de weg effent naar grote veranderingen in de maatschappij. Er is storm op komst waar de corporatie die Trudo dan is, niet tegen bestand zal blijken te zijn.

24

25

Tegendraads

Hoofdstuk 2

De omwenteling

Het oproer kraait. Buiten in de maatschappij, maar ook in de rangen van Trudo. Een autoritair bestuur dat zich almachtig waant, wordt aan de deur gezet door ‘jonge Turken’, huurders uit de Botenbuurt die zich in minder dan geen tijd activistisch jargon eigen hebben weten te maken. Ze worden ondersteund door opbouwwerkers en studenten en gaan vol op het orgel voor basisdemocratie, inspraak en medezeggenschap. Na de paleisrevolutie maken ook buurtbewoners voortaan deel uit van het bestuur van de corporatie. Uiteindelijk komen ze na veel vijven en zessen met hetzelfde besluit als hun ­verketterde voorgangers: afbraak en nieuwbouw van de Botenbuurt. Aldus geschiedt in de tien jaar daarna.

‘Ik heb een groot deel van mijn leven in de Botenbuurt gewoond. Eerst als kind, later na mijn huwelijk ook geruime tijd met mijn man en gezin. Het was een goeie buurt, met veel saamhorigheid. Je hielp elkaar als het nodig was. Er woonden vooral ­ arbeiders. Philips-mensen, schilders, bouwvakkers, heel gemêleerd. Echt een leuke buurt, hoor, om als kind in

27

Tegendraads

op te groeien. En om je eigen kinderen in te laten opgroeien.

Veel verenigingen, een mooie speeltuin. Bij de huizen zaten opvallend grote tuinen, weet ik nog. Overal zag je bloemen en ­groenten. Een goeie kennis van ons had zelfs aardappels in zijn achtertuin staan.’ Roos Schuurman (78) woont nu al weer een kleine twintig jaar in Geldrop, maar heeft nog altijd een soft spot voor de Botenbuurt, waar haar wortels lagen. W ­ ijlen haar echtgenoot Will Schuurman was vanaf midden jaren ­zeventig een van de voormannen van het verzet van de buurt tegen een corporatie-bestuur dat met strakke hand werd geleid door ­regenten die aan het pluche geplakt leken, zo lang zaten ze er al.

Slechts een paar ‘alleenheersers’ maakten de dienst uit bij Trudo, was in die tijd de collectieve lezing van de buurt. Als je als huurder klachten of wensen had werd je doorgaans met een kluitje in het riet gestuurd. En te klagen was er genoeg in de jaren zestig en zeventig, weet Roos Schuurman zich goed te herinneren. ‘Met de Botenbuurt was op zich niets mis, maar de huizen waren ronduit slecht. Vooral het vocht was voor de bewoners een groot probleem. De muren waren kletsnat, het ­b ehang bladderde gewoon naar beneden. Mijn schoonvader zat in de bouw. Hij raadde ons aan zo snel mogelijk te v­ erhuizen ‘want deze woning staat op instorten’. Ik vond T ­rudo geen prettige huurbaas. Als je goeie maatjes was met de o ­ pzichters of mensen uit het bestuur kon je weleens wat regelen, anders werd je afgewimpeld. Een keer per week kwam men de huur van 9,40 gulden ophalen, verder zag je ze niet.’

Collectieve klaagzang Begin jaren zeventig werd er een Bewonersgroep Botenbuurt opgericht die openlijk de strijd met het bestuur van aanging

28

De omwenteling

en de buurt wist te mobiliseren. De frustraties en onvrede ­kondigden zich echter al eerder aan. Vanaf de jaren zestig groeide individueel gemor over de slechte huizen en het gebrekkige onderhoud aan tot een collectieve klaagzang. Want alle lekkages, gescheurd metselwerk en wrakke constructies ten spijt, de huren gingen wél jaar na jaar omhoog. Fors zelfs, soms wel met zeven of acht procent. De lamentabele toestand in de 355 huurwoningen in de robuuste volkswijk berustte niet op toeval. Eigenlijk was de buurt toe aan een grondige ­r enovatie, maar het bestuur voelde daar niets voor. Te duur, vond men. Sloop en vervangende nieuwbouw was het enige ­alternatief dat restte en tot dat moment daar was zette ­Trudo slechts lapmiddelen in om het woongenot op het ­ vereiste ­minimumpeil te houden.

‘Er moest iets gebeuren, dat stond buiten kijf’, tekent Roos Schuurman aan. ‘We waren niet van plan om alles maar te ­pikken.

Onze ouders hadden dat altijd al gedaan, ons werd dat te veel.

Veel bewoners hadden hetzelfde gevoel, zonder dat ze nu meteen wisten wat ze wilden. We waren in meerderheid wél voor renovatie. Will kon goed babbelen, die heeft toen een aantal mensen bij elkaar geroepen en samen met hen die B ­ ewonersgroep gevormd.

Ik vond dat meteen een goed idee. De vergaderingen vonden vaak bij ons thuis plaats. Iedere keer kwam er op de agenda iets bij dat we wilden aanpakken. Het was een bewogen tijd. Maar er gebeurde toen tenminste wat in de Botenbuurt. Tot dan toe was dat nauwelijks het geval ­geweest. We hadden snel in de gaten dat we mensen van ons in het bestuur van de corporatie moesten zien te krijgen. Pas dan zou er echt iets kunnen veranderen bij T ­ rudo.

Er woonden inmiddels ook een paar studenten in de wijk. Die ­hebben we er toen bijgehaald om de buurtbewoners te helpen.’

29

Tegendraads

Weerstand en oppositie Een van die studenten was Lex Brown, die op de faculteit ­b edrijfskunde van de TU/e aan zijn bul werkte. Samen met zijn vrouw betrok hij in december 1973 een huis aan de Aakstraat.

‘De woning dateerde uit 1920, geloof ik. Het pand was heel schattig, heel klein, heel popperig, maar ook heel slecht. We kwamen terecht in een totaal uitgewoond huis, dat tot zes keer toe door aspirant-huurders was geweigerd. Maar een student is niet rijk en voor ons was het een uitkomst. En de Botenbuurt was gezellig en hecht, beslist niet verloederd. Je had ook gauw contact met omwonenden. Het was beslist niet zo dat je er als buitenstaander maar moeilijk tussenkwam. En ik vond het wel interessant om samen met die buurtbewoners aan de slag te gaan. Ik heb er toen heel wat uren ingestoken. Dat hoorde ook bij de tijdsgeest. Overal in Eindhoven was men in de ban van de stadsvernieuwing en stonden bewoners en huurders gereed om daarin het voortouw te nemen. Voordat ik op de TU/e ging studeren had ik de heao gedaan. Daardoor beschikte ik over enige kennis van financiën. De buurt had behoefte aan iemand die verstand had van geld. Toen de zaak binnen Trudo klapte en er een nieuw bestuur moest worden geformeerd, werd ik in februari 1975 penningmeester.’

Brown had bij zijn entree in de Botenbuurt niet lang nodig om te ontdekken dat er in de omgeving een veenbrand smeulde. The times they are a changing, het strijdlied van de protestgeneratie dat Bob Dylan in die jaren tot in den treure aanhief, had ook bezit van de Botenbuurt genomen. Omdat het oude bestuur al vanaf het eind van de jaren zestig aan sloop dacht, was het al die tijd op zijn centen blijven zitten. ‘Dat bestuur bestond uit starre, conservatieve mensen uit de tijd van Methusalem. Ze hadden

30

De omwenteling

toekomstplannen waar de buurt persé niet aan wilde. Onder de bewoners leefde een enorm weerstand tegen afbraak. Voor het bestuur op zijn beurt w ­ aren opties als renovatie of grootschalig onderhoud volledig onbespreekbaar. Dat botste aan de ­lopende band. Ik meende vanaf het begin dat de b ­ uurtbewoners groot gelijk hadden met hun oppositie tegen de woningbouw­ vereniging. Als je al die mankementen aan de ­panden bij elkaar ­optelde kwam je aan een forse kostenpost voor achterstallig onderhoud. Vooral het metselwerk gaf constant problemen omdat er bij de bouw van de woningen geen goed cement was gebruikt. Maar Trudo ondernam weinig tot niets om dat aan te pakken. De woningbouwvereniging was schatrijk geworden door de verkoop van een paar honderd ­woningen uit de boedel van Sint Theresia, maar de woningcomplexen in de Botenbuurt stonden er belabberd voor. Het was ten hemel schreiend dat een club met zoveel geld in kas zijn vastgoed zo liet verkommeren.’

Daarnaast wierp in die turbulente periode een ander ­probleem van Trudo voor het eerst zijn schaduw vooruit, analyseert Lex Brown in zijn terugblik op die jaren. Zelfs als de ­woningcorporatie erin zou slagen om redelijk ongeschonden uit het strijdgewoel met de buurt te komen, was de toekomst op de wat langere termijn ongewis. Trudo had wel enkele miljoenen op de bank staan, maar was binnen het Eindhovense krachtenveld met zijn 400 woningen slechts een klein duimpje. In die tijd gold duizend woningen als de ondergrens om te kunnen overleven.

Een schokgolf Het begrip tijdsgeest is eerder gevallen. De jaren zeventig kenmerkten zich door een politieke en psychologische breuk met de verzuiling die het Nederland van de 20ste eeuw tot dat mo-

31

Tegendraads

ment in een cocon van betutteling en conformisme gevangen ­gehouden had. De gezagsverhoudingen lagen muurvast, alles werd van ­bovenaf beslist, en de gewone burgers slikten ­gelaten wat ze voorgeschoteld kregen, zonder ook maar een enkel ­moment het idee te hebben dat tegenstribbelen enig soelaas zou kunnen ­bieden. Dat veranderde in de jaren zestig en zeventig. De opkomst van de popcultuur, het ontstaan van nieuwe politieke stromingen die niet waren gebonden aan een religie of ideologie, de introductie van de pil en de vrije seks plus de ontkerkelijking veroorzaakten een schokgolf die het bestaande systeem op zijn kop zette.

Zo ook in Eindhoven, een gemeente die door de aanwezigheid van Philips altijd al een slag kosmopolitischer en ­mondainer als andere steden in Brabant was geweest, maar in politiek-­ bestuurlijk opzicht niettemin decennialang gedomineerd werd door de KVP. Overal in de stad begonnen oude, traditionele bolwerken scheuren te vertonen. De kerken liepen leeg, de ­crucifix gold niet langer als moreel kompas. De katholieken verloren ­politiek, bestuurlijk en maatschappelijk steeds meer terrein, en vooral linkse partijen begonnen aan een gestage mars door de instituties onder het aloude motto ‘spreiding van macht, ­kennis en inkomen’. In 1973 had Eindhoven zelfs een primeur: als e ­ erste grote gemeente bezuiden de rivieren kreeg de stad een burgemeester van PvdA-huize.

In de volkshuisvesting vond het gewijzigde maatschappelijke tableau zijn weerklank in de stadsvernieuwing. Veel ­arbeidersbuurten in Eindhoven dateerden van de jaren t­ wintig en dertig en waren toe aan een grondige make over. In de beste tradities van de sixties en seventies werden de buurtbewoners geacht daar een belangrijke rol in te spelen. Hun wensenlijst

32

De omwenteling

zou toonaangevend zijn in het proces van wijk- en woning­ verbetering. Daarbij tekende zich overal in de stad een i­ dentiek patroon af. De meeste buurten waren sterk voorstander van renovatie of grootschalige woningverbetering. Sloop en vervangende nieuwbouw waren beladen woorden die slechts ­weinigen in die tijd in de mond durfden te nemen. Die zouden het karakter en de authenticiteit van de oorspronkelijke wijk te veel aantasten.

Huurharmonisatie De reuring en polarisatie in de politiek sijpelden ook door naar de oude wijken van Eindhoven. En het klimaat mocht er dan rijp voor zijn; de bewoners van Botenbuurt maakten niet als bij donderslag de ommezwaai van onmachtige ja-knikkers tot weerspannige activisten. Daar ging vijf tot tien jaar overheen.

Katalysator was de revolte tegen de huurverhoging, in het begin van de jaren zeventig uitgegroeid tot een min of meer jaarlijkse herhalingsoefening. In 1972 en in 1973 waren die huurprijzen met telkens zes procent gestegen. Daarnaast stelde het rijk de corporaties in staat om daar nog eens zes procent bovenop te doen, een ‘huurharmonisatie’ om kwaliteit en prijs meer met elkaar in verhouding te brengen. De Botenbuurt wist die aanslag op de koopkracht op een gegeven moment met succes af te wimpelen, maar zachtzinnig was het er daarbij niet aan toegegaan. ‘Een grimmige en harde huurstrijd’, noteert het Eindhovens Dagblad hierover in zijn kolommen. Dat het gist in de buurt blijkt ook uit de groeiende stroom ‘inspraakclubs’. Er is een Buurtcomité, een Actiecomité, plus een Praatgroep van gemengde samenstelling die het corporatiebestuur gevraagd en ongevraagd van advies dient omtrent de toekomst van de

33

Tegendraads

Botenbuurt. Later organiseert de Bewonersgroep een wekelijks buurtspreekuur in een kantoortje in het flatgebouw aan de Steigerweg.

In archiefmateriaal, jaarverslagen, rapporten, notities en buurtkranten uit die tijd is te lezen hoe de omwenteling bij ­Trudo stap voor stap zijn beslag krijgt. Het bevat fascinerend proza met strijdlustige opinies die een echo vormen van een tijd waarin de gevestigde krachten in de stad op alle fronten het onderspit lijken te delven. De Buurtkrant die het ­Buurtcomité Botenbuurt elke paar maanden uitgeeft, meld in september 1974 met nauwelijks verholen trots: ‘Na meer dan vijftig jaar inspraak voor de Botenbuurt! Inspraak over onze huizen! Een mijlpaal in de Trudobouw!’ In hetzelfde nummer is te lezen dat Thom Aussems voor het eerst op het toneel bij Trudo verschijnt. Deze jonge jurist studeert aan de plaatselijke Sociale Academie en gaat samen met twee collega’s van de opleiding het Buurtcomité bijstaan om een renovatie van de Botenbuurt bij het bestuur uit het vuur te slepen. Later zal hij als directeur van Trudo een belangrijk stempel drukken op de ontwikkeling van de corporatie en het stadsbeeld van ­Eindhoven.

De bedoeling is die restauratie in drie delen uit te v­ oeren, te beginnen met twee blokken van samen 44 woningen. Per ­woning is de renovatie begroot op 30 duizend gulden en ­‘sociale begeleiders’ zullen ervoor zorgen dat de operatie ­zonder wanklank verloopt. In de maanden daarna loopt de rekening e ­ chter steeds verder op. In november worden de kosten al op 37 ­duizend gulden per huis begroot. Zowel het g ­ edemocratiseerde corporatiebestuur als de ­ambtenaren en wethouders in het stadhuis krabben zich achter de oren. Is het nog wel reëel om zoveel geld te investeren in een woning­b estand dat ­inmiddels

34

De omwenteling

berucht is geworden om zijn t­wijfelachtige kwaliteit? Bij ­r enovatie hoort een ‘terugverdientermijn’ van 25 jaar, voor een ­luttel bedrag méér stamp je een eigentijdse nieuwbouwwoning uit de grond die zeker ­v ijftig jaar mee kan. Aan de kritische ­B ewonersgroep zijn zulke overwegingen echter nog niet besteed, getuige de hartenkreet in de Buurtkrant van december 1974. ‘Niet de woningbouw­vereniging moet uitmaken of, wat en hoe er wordt gerenoveerd. Dat moeten wij doen. Het gaat om de wensen van de mensen’, waarschuwt dit gezelschap.

Van renovatie naar nieuwbouw Gaandeweg tekent zich steeds duidelijker een schisma af tussen de buurt die wél wil renoveren, het bestuur dat steeds meer aarzelt en de gemeente die ronduit de hakken in het zand zet en alleen wil weten van de slopershamer. De invloed van buurtbewoners en huurders op Trudo neemt dan nog steeds toe. Als het zittende bestuur de vlag strijkt worden drie buurbewoners (waaronder Lex Brown en Will Schuurman) gevraagd om de ­gelederen mee te komen versterken. Hun taak is niet eenvoudig, zeker als gaandeweg 1975 de kaarten duidelijk op tafel komen te liggen. Een onderzoek belicht de opties groot onderhoud, renovatie en nieuwbouw voor 355 woningen in de Botenbuurt. Het blijkt dat nieuwbouw 55 duizend gulden gaat kosten, dat het vijf jaar zal duren voordat deze kan aanvangen en dat de huur nadien 260 gulden per maand bedraagt. Voor renovatie zijn deze cijfers respectievelijk 40 duizend g ­ ulden, anderhalf á twee jaar en 85 tot 100 gulden opslag op de ­b estaande huur. Tenslotte groot onderhoud, het simpelste en goedkoopste alternatief. Kosten 10 tot 15 duizend gulden per huis, er kan begonnen worden binnen een jaar en de huur hoeft

35

Tegendraads

slechts met 20 of 30 gulden per maand worden verhoogd. De voordelen van deze laatste keus vallen echter weg tegen één groot nadeel: binnen tien jaar moeten de woningen opnieuw worden opgeknapt.

Hoewel de berekeningen alsmaar duidelijker richting nieuwbouw wijzen, wil de buurt nog niet van wijken weten.

In n ­ ovember 1975 valt bij de huurders een enquêteformulier op de deurmat waarmee ze hun voorkeur nog eens ­kunnen ­b ekrachtigen. Daaruit blijkt dat de helft van de volksbuurt vasthoudt aan groot onderhoud. Een dikke veertig p ­ rocent opteert voor renovatie en slechts zeven procent van de ondervraagden kruist ‘nieuwbouw’ aan. Om de impasse te ­ doorbreken ­b esluiten de partijen om bij wijze van ­probeersel alle drie de opties op kleine schaal in praktijk te ­brengen. Dat moet een eerlijke en objectieve vergelijking mogelijk maken.

Bij drie modelwoningen wordt groot onderhoud ­gepleegd. Vier proefpanden, twee in slechte staat en twee van een h ­ ogere kwaliteit, krijgen een renovatie en aan de Klipperstraat ­verrijzen acht nieuwbouw-proefwoningen. Na deze test valt ­definitief het doek voor de optie renovatie. Lex Brown: ‘Ik ­geloof dat renovatie u ­ itkwam op zo’n 90 duizend gulden per woning. Dat was aanzienlijk hoger dan de ramingen uit eerdere onderzoeken die nog niet de helft van dat bedrag bedroegen.

Het zou kapitaalvernietiging zijn om die weg te blijven volgen.

Ook de buurt was er vanaf dat moment van overtuigd dat er niets anders opzat dan in te stemmen met afbraak en vervangende nieuwbouw van de complete Botenbuurt.’

36

De omwenteling

Verkennende gesprekken Het langdurig tumult over renoveren dan wel neerhalen van de Botenbuurt roept bij diverse partijen in Eindhoven (waaronder de gemeente) de vraag op of Trudo wel genoeg know-how bezit om het complexe en tijdrovende proces van ingrijpende wijkvernieuwing tot een goed einde te brengen. Is het niet beter voor Trudo en de stad als de Strijpse corporatie aansluiting zoekt bij een grotere broer? Deze vraagtekens zijn aan het gedemocratiseerde bestuur echter niet besteed. Zij willen op eigen benen verder, hoe dan ook. Om tegemoet te komen aan de kritiek uit de stad wordt het bestuur in 1978 aangevuld met drie externe deskundigen die van wanten weten op het terrein van stadsvernieuwing en volkshuisvesting. Onder hen Frans Gijsbers, die later bestuursvoorzitter en voorzitter van de raad van commissarissen zal worden. Met hem haalt Trudo een persoonlijkheid binnen die tot 2011 merkbaar een stempel weet te drukken op het doen en laten van de corporatie. Gijsbers volgde de Academie voor Bouwkunst, studeerde Stedenbouw aan de Universiteit van Delft en werkte nadien onder meer als hoofd van de sector Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting in Tilburg. Eindhoven en Trudo kende hij echter ook goed. ‘Mijn afstudeerproject ging over de bouwkundige situatie in Strijp.

In die tijd stond de transformatie van de Botenbuurt daarin centraal. Toen ik er als bestuurder begon was Trudo een volkse corporatie. Je liep er van alles tegen het lijf’, vertelt hij.

Nog voordat het GWB als mogelijke fusie-kandidaat het ­toneel betreedt, voert Gijsbers in die periode al de eerste verkennende gesprekken in de stad over een Trudo dat g ­ roter moet groeien. Een van zijn tafelgenoten is Eef Klaassens-­ Postema, dan PvdA-wethouder voor volkshuisvesting in

37

Tegendraads

­ indhoven en de Grande Dame van de stadsvernieuwing . ‘Zij E drong er bij ons sterk op aan om een geschikte fusiepartner te zoeken. Eef Klaassens vond ons te klein om zelfstandig te blijven en was bezorgd dat wij niet de expertise in huis hadden om op de veranderingen in de volkshuisvesting die op til w ­ aren in te kunnen spelen.’ Deze bijeenkomsten verliepen in een open en vriendschappelijke stemming. Ook een aantal huurders m ­ aakten soms deel uit van het tableau de la troupe. ‘We hadden een groep bewoners uit de Botenbuurt meegenomen naar die bespreking met Klaassens. Die zagen samenwerking met een grotere corporatie niet zitten, ze waren veel te blij dat ze een eigen club hadden. Tijdens de voorbereiding hadden ze geroepen: we zullen die wethouder weleens een poepie laten ruiken! Maar toen het moment daar was, zeiden ze geen boe of bah. Ze zaten maar steeds naar de wijnglazen met r­ ookwaren te kijken die op tafel stonden, en veel meer dan instemmend knikken als ik iets te berde bracht, deden ze niet. Bij terugkeer ­k wamen de sigaretten en sigaren tevoorschijn, die h ­ adden ze in hun binnenzak gestoken. Maar het was een leuk slag ­mensen.’

Omtrekken van een nieuwe buurt Uiteindelijk zal in de uit november 1980 daterende Structuurschets + Bouwplan vervangende nieuwbouw Fase 1 het profiel van een nieuwe Botenbuurt uitgetekend worden. Het werkstuk is tot stand gekomen met de inbreng van de dienst Bouw & ­Woningtoezicht van de gemeente Eindhoven en de koepel voor woningcorporaties NCIV. De schets behelst een dubbelbesluit.

De 206 grote woningen zijn onder geen enkel beding te redden.

Zij zullen in tranches van enkele tientallen per keer platgaan en plaats maken voor nieuwe huizen. Voor de 149 kleine ­woningen

38

De omwenteling

ligt de situatie anders. Hun bouwkundige staat rechtvaardigt groot onderhoud. Aangezien het proces van herbouw van de 206 tien jaar in beslag gaat nemen, kunnen die 149 aan de orde ­komen als de eerste vernieuwingsoperatie is afgerond.

Volgens de samenstellers van de rapportage hoeven de buurtbewoners niet bang te zijn dat met de sloop ook de ­B otenbuurt zijn typische karakter en wijkstructuur gaat verliezen. Alle huizen krijgen een tuin, er komen groene hoven met speeltuinen, iedereen mag terug naar zijn eigen woonplek, de sociale biotoop blijft in stand en er wordt geld gereserveerd om geluidsschermen langs de rondweg te plaatsen die de groeiende herrie van het autoverkeer buiten de deur moeten houden. Door te schuiven met grondposities en compacter te bouwen zal het aantal woningen worden opgevoerd van 355 naar 441. In tien jaar tijd wordt deze operatie afgerond.

Met steun van de andere corporaties die bijsprongen door ­b ewoners van de Botenbuurt een tijdelijk huis aan te bieden, terwijl hun wijk plat ging. Uiteindelijk kwamen vier van de vijf huurders terug naar hun compleet vernieuwde buurt. Een hoog percentage dat iets zegt over de verknochtheid van de buurtbewoners met hun wijk. Die ­‘nieuwe ­B otenbuurt’, in beginsel de inzet van de felle schermutselingen om meer zeggenschap en invloed van huurders en b ­ ewoners, bleek nadat hij afgetimmerd en afgemetseld was echter maar matig in de smaak te vallen en door velen nauwelijks als een vooruitgang te worden beschouwd. ‘Wat een lelijke bouw, zeg. Het was een afgang in vergelijking met wat we hadden, en heeft niets overgelaten van de uitstraling van de oude Botenbuurt’, aldus het weinig flatteuze oordeel van Roos Schuurman. Lex Brown is nauwelijks complimenteuzer. ‘Achteraf gezien vond ik het behoorlijk

39

Tegendraads

zonde dat deze nieuwbouw in de plaats is gekomen van wat er ooit stond. Qua architectuur is het helemaal niks.’

De context van toen Hoe verging het de mensen in de Botenbuurt die in de jaren ’70 gegrepen werden door de receptuur van de stadsvernieuwing en voorgingen in de roep om meer actie, invloed en macht van de bewoners en huurders? Brown verliet de Botenbuurt na vijf jaar, maar was zo in de ban van de volkshuisvesting geraakt dat hij nadien in de sector werkzaam bleef. Hij was in diverse functies 35 jaar in dienst bij De Goede Woning, een woningcorporatie in Zoetermeer. ‘De band met Trudo is in de loop van de tijd helemaal verdwenen, maar aan die periode denk ik nog altijd met veel genoegen terug. Want de kennis die ik in de ­B otenbuurt heb opgedaan, kwam later goed van pas. Je moet het in de context van toen zien. Iedereen was in beweging, er gebeurde van alles om je heen, en je rolde er makkelijk in want het was je eigen buurt.’

Wijlen Will Schuurman, een van de buurtbewoners die de lont in het kruitvat hing, klom op tot secretaris en voorzitter van het bestuur van Trudo. In 1985 keerde hij de buurt de rug toe en verhuisde naar Geldrop waar zijn vrouw Roos nu nog woont. ‘Will wilde weg uit de Botenbuurt omdat hij steeds vaker geconfronteerd werd met de schaduwzijden van het bestuurswerk. Hij deed de woningtoewijzing, dat gaf een ­geweldig gedoe, want als je de ene kandidaat aan een huis hielp was een andere gegadigde die niet in aanmerking kwam soms helemaal over de rooie. Ik ben ooit door de politie van mijn werk gehaald omdat iemand die geen woning kreeg Will had bedreigd en zijn shirt open had gescheurd. We hebben zelfs een ontevreden

40

De omwenteling

huurder over de vloer gehad die in zijn woede de hele inboedel kort en klein sloeg. Als de CAI uitviel stond de hele buurt bij ons aan de deur te klagen: hij doet het niet! Will raakte bij herhaling over zijn toeren en kon daar op een gegeven moment helemaal niet meer mee omgaan.’

Hoewel ze alweer dertig jaar op enige afstand van de B otenbuurt woont is ze de wederwaardigheden van Trudo ­ ­altijd op de voet blijven volgen. ‘Als ik dan in de krant lees wat ze allemaal op Strijp-S aan het doen zijn, dan vind ik dat toch wel heel bijzonder. Want ik heb erg lang op Strijp-S gewerkt als koffiejuffrouw. Ik ken al die oude fabrieksgebouwen van ­binnen en buiten en kwam overal op het terrein. Ik heb op het dakterras van de DELA-studio zelfs Liz Taylor en haar t­ oenmalige man Mike Todd iets te drinken ingeschonken, toen ze daar op bezoek waren op uitnodiging van Philips. In die studio werd ‘s middags als experiment de eerste film in 3D gedraaid. Moet je nagaan, dat was nog maar in de jaren vijftig. Daarom is het ook zo vreemd dat ik zelf nog altijd niet met eigen ogen heb gezien hoe Strijp-S nu geworden is.’

41

Hoofdstuk 3

Een huwelijk zonder liefde Trudo weet zich in de jaren die volgen op de democratisering te ontworstelen aan de apathie die het beleid van de corporatie de eerste halve eeuw van zijn bestaan kenmerkte. De ­woningbouwvereniging werpt zich met ‘sturm und drang’ op de stadsvernieuwing in oude centrumwijken, zoals De ­Bergen en het Vonderkwartier. De magere woningvoorraad wordt aangevuld met nieuwbouw, o.a. op het Treffinaterrein, het ­Eliasterrein en het Heilige Geestterrein. Begin jaren ­negentig dient zich een krachttoer aan: het samengaan van Trudo met het Gemeentelijk Woningbedrijf (GWB). Het zijn twee g ­ escheiden werelden die door de veranderende kijk van de overheid op de volkshuisvesting in elkaars armen gedreven worden. Trudo is een kleine speler op de lokale woningmarkt, maar heeft één belangrijke troef in handen: door zijn zuinigheid en doelmatig financieel beleid beschikt het over een eigen vermogen van 30 miljoen gulden. GWB is een van de grootste sociale verhuurders in Eindhoven, maar arm als een kerkrat. Daar komt nog als extra complicatie bij dat veel van het w ­ oningbezit van het GWB in belabberde toestand verkeert. Aan Stichting Trudo, zoals de gefuseerde corporatie daarna gaat heten, de opdracht om dit ‘moetje’ in genoegzame harmonie te laten verlopen.

43

Tegendraads

Ze denkt nog ooit met onderhuidse heimwee terug aan het knusse woonhuis aan de Hastelweg waar het ‘oude Trudo’ huisde. Het pietepeuterige kantoor, het keukentje d ­ aarachter, de smalle loketbalie en dat ‘ene computertje waar je het als medewerker maar mee moest doen.’ Kortom, een a ­ mbiance die sfeer, veiligheid en geborgenheid uitstraalde en een ­r omantisch verlangen oproept naar de tijd dat het dagelijks leven overzichtelijk was en Twitter, Facebook en nepnieuws nog niet de publieke meningsvorming belaagden. Willian van de Vondervoort trad 25 jaar terug in dienst bij de corporatie die vanwege zijn bescheiden omvang en eenzelvigheid m ­ akkelijk over het hoofd werd gezien in het Eindhoven van die tijd. Ze kwam over van de Federatie van Woningcorporaties, de ­‘koepel’ van woningbouwverenigingen in de stad. Net als nu onderhield ze halverwege de jaren tachtig de dagelijkse c ­ ontacten met bewoners en huurders. Want zo heetten de klanten van een corporatie in dat tijdsgewricht nog gewoon.

‘Dat ging allemaal heel gemoedelijk en soepel. V ­ rouwen kwamen met de keukenschort voor en krulspelden in de huur betalen, een andere woning aanvragen of een urgentie­ aanvraag invullen. Trudo, dat waren arbeiderswoningen voor arbeidersgezinnen. Daar zaten weinig moeilijke g ­ ­evallen ­tussen. Ik maakte in die periode tenminste niks extreems mee. Natuurlijk bestonden er wel wanbetalers, maar met hen troffen we een financiële regeling. Dat ging allemaal zonder wanklank. Huurders liepen voor elk wissewasje het kantoor binnen. Alsof ze even bij de buurman op de koffie gingen. We kenden de sociale codes, noemden al onze huurders gewoon bij de voornaam. Ik kreeg regelmatig personen aan de balie met een leertje of een kapotte kraan. Of ik ongemak dat daar

44

Een huwelijk zonder liefde

ter plekke eventjes voor ze kon regelen. Strijp was nog onze thuisbasis en de huurders waren honkvast. Het was een overzichtelijke wereld.’

Sociale verruwing Ook bij Frans Gijsbers roept deze romantiek van de eenvoud en de zorgeloosheid tot op de dag van vandaag een lichte ­vertedering op. ‘Trudo was écht van het gewone volk. De huur werd iedere week deur aan deur geïnd en betaald in zilveren guldens. In de Botenbuurt was het gebruik dat je voor elkaar probeerde te zorgen. Dan keek iemand van tijd tot tijd bij een hoogbejaarde buurtbewoner door de brievenbus om te kijken of ie nog recht overeind in zijn stoel zat. Het was een echte arbeiderswijk, maar er zaten links en rechts ook wel wat bedrijfjes.

Ik herinner me nog een antiekhandelaar die werkte vanuit een grote loods. Je keek er je ogen uit soms, ik weet nog dat een van de huurders gewoon een paard achter in de tuin had staan.’

Het knusse en familiaire Trudo, met zijn nette en ­meegaande huurders en hun beslommeringen van alledag, bestond tien jaar later na de opvallende fusie met het Gemeentelijk ­Woningbedrijf (GWB) niet meer. Vanaf dat ogenblik deed een stevige portie sociale verruwing zijn intrede bij de corporatie en kreeg Willian van de Vondervoort ineens een heel ander slag bewoners tegenover zich. ‘Een pooier kwam zijn huur met tientjes per keer betalen. Dat was compleet nieuw voor mij.

Je kreeg te maken met kapotte huwelijken, drugsgebruikers, overlastklanten, huurschulden. Waar mensen zich vroeger schaamden als ze achter waren met de huur, reageerden ze nu eerder ­laconiek. We hadden klanten die met tassen vol dure spullen en kleding de buurtwinkel betraden en zonder ­blikken

45

Tegendraads

of blozen een betalingsregeling eisten. En er deden zich soms bedreigingen en provocaties voor, dat was voorheen ook ­ondenkbaar. In een buurtwinkel ben ik eens bedreigd door een man die op staande voet een woning wilde hebben. Hij gooide zijn tas open en liet demonstratief zien dat hij een groot mes bij had. Zoiets is heel intimiderend en confronterend. Een ­ander persoon is eens woedend over de balie gesprongen om me met een brandende aansteker te verwonden. Ik kwam klem in een hoek te zetten, kon nergens naar toe en moest door een collega worden ontzet. Dat zijn gebeurtenissen die een stevige impact op je hebben, hoewel dat later ook wel weer wegebde.’

Nieuwe mores Ze merkte ook dat de nieuwe volkswijken die voortaan ­onder de hoede van Trudo vielen, zoals Kruidenbuurt, Woensel-West, Lakerlopen en De Bennekel hun eigen mores en conventies meebrachten. Dat was wennen. ‘Wij verhuurden een woning in de Edisonstraat aan een vrouw die daar keurig volgens de voorschriften voor in aanmerking kwam. Maar Elsje, die als een soort burgemeester van de buurt fungeerde, wilde persé dat haar dochter in dat huis kwam wonen. Nou, die nieuwe wijk­b ewoner werd het leven dan vervolgens zo zuur gemaakt dat ze eieren voor haar geld koos en verdween. In elk van die buurten liepen wel een paar families rond die de dienst ­uitmaakten. Je kon met hen meedoen en anders moest je opkrassen. Dat verschil in tijdsgeest kwam ook terug bij de ­mensen die op basis van urgentie een woning kwamen aanvragen. In de oude ­toestand waren dat meestal mensen die je kende; je zag dat ze zich schaamden omdat ze een beroep op de corporatie ­moesten doen. In de jaren daarna maakte

46

Een huwelijk zonder liefde

gene daarover steeds meer plaats voor onverschilligheid. We ­s tuitten bijvoorbeeld steeds vaker op huurders die in echtscheiding lagen. O, wat vervelend voor u, reageerde ik steevast in zo’n situatie. Och, ik zit er niet mee, was het weerwoord.’

Van zoete inval tot frontlinie van de grote stad. Het is meer dan alleen een tijdverschijnsel. Bovenstaande gang van zaken symboliseert een van de grote metamorfoses die Trudo t­ ijdens zijn honderdjarige bestaan meegemaakt heeft. Een ommezwaai bovendien die in de daaropvolgende jaren de ­nodige kruim bleek te kosten en stapsgewijs leidde tot een woningbouwvereniging die heel anders in elkaar ging steken. We schrijven eind 1992 als de Strijpse corporatie en het GWB voor het eerst in gesprek gaan over een fusie die koud een jaar ­l ater, op 1 januari 1994, zijn beslag zal krijgen. Het is een samengaan waar Eindhoven van opkijkt. Trudo bezit op die datum om en nabij 1500 woningen. GWB is met 6000 panden op de balans ruim vier keer zo groot. Waar Trudo een degelijke reputatie als sociaal verhuurder heeft opgebouwd, wordt de gemeentelijke tegenhanger gezien als het afvalputje van de volkshuisvesting in de one company town die ‘Lichtstad Eindhoven’ dan nog altijd is. Want het bestand van deze mastodont telt nogal wat rotte appels, daar wordt niet geheimzinnig over gedaan.

Veel GWB-buurten hebben een beruchte r­eputatie en gaan gebukt onder werkloosheid, segregatie, drugscriminaliteit en ­heroïneprostitutie, kortom: sociale en fysieke v­ erloedering.

Een Mexicaans leger ‘Je kon beide corporaties min of meer karakteriseren als ­elkaars spiegelbeeld’, zegt Lenny Vulperhorst, de externe a ­ dviseur van organisatiebureau Andersson Elffers Felix, dat was inge-

47

Tegendraads

huurd om de fusie in goede banen te leiden. ­‘Trudo was een kleine no-nonsense club met maar een handvol ­medewerkers in dienst. Ze hadden een bescheiden onder­komen in Strijp. Bij binnenkomst stuitte je op een soort loket. Vijf stappen verder stond de deur naar het kantoor van de directie altijd open. Je kon bij wijze van spreken zo doorlopen. Het ging er over het algemeen ongedwongen aan toe. In de gang stonden altijd bewoners met elkaar te kletsen, weet ik me te herinneren. GWB daarentegen was een ambtelijke dienst die sterk hiërarchisch in elkaar stak. Het was een soort Mexicaans leger met weinig voetvolk en veel officieren. De dynamiek zat bij Trudo, voor de sloomheid en traagheid kon je bij het GWB terecht.’

Bij de achtergronden van deze fusie hoort een voorgeschiedenis. Net als alle andere grote steden kende ook Eindhoven een gemeentelijk woningbedrijf. Die GWB’s, voortkomend uit de sociaaldemocratische wensdroom dat ook minder gefortuneerden in de samenleving een deugdelijk en betaalbaar dak boven hun hoofd verdienden, dateerden uit de eerste helft van de 20ste eeuw. De Woningwet van 1901 had de weg daarvoor vrijgemaakt. Amsterdam en Rotterdam openden het bal, ­andere grote steden volgden snel. Eindhoven hobbelde hier een beetje achter aan. De gemeente kon zich zo’n afwachtende houding permitteren, de grootindustrieel Philips zorgde zelf wel voor de behuizing van de tienduizenden arbeidskrachten die van heinde en verre toestroomden om bij het concern een baan te vinden.

Bedenkelijk allooi Toch ging ook Eindhoven op een bepaald moment overstag.

Omdat het particulier initiatief nogal eens verzaakte op de huizenmarkt, moesten overheidscorporaties dit gat o ­ pvullen.

48

Een huwelijk zonder liefde

Ze richten zich op de huurders die zich geen ­ f inanciële ­b okkensprongen konden veroorloven; het meer kapitaalkrachtige volksdeel wist meestal op eigen merites de weg naar een ordentelijk dak boven het hoofd wel te vinden. Dus moesten de woningen in de eerste plaats goedkoop zijn. De maatschappelijke gevolgen waren ernaar. De meeste GWB’s in N ­ ederland zaten rond 1990 opgescheept met omvangrijke pakketten woningen van bedenkelijk allooi, waarvan het ­ ­ merendeel ­dateerde uit de jaren twintig en dertig. In Eindhoven was die ­situatie niet veel anders dan elders. ‘Zelfs aan de vooravond van de fusie met Trudo bleek het bestaan van een gemeentelijk woningbedrijf nog een absolute noodzaak voor E ­ indhoven. Er bestond nog altijd een omvangrijke groep inwoners in de stad die in armoede leefde; waar moesten die anders terecht?’, zegt Frans Klarenbeek, in die tijd hoofd van de afdeling Volkshuisvesting van de gemeente Eindhoven.

Dat de GWB’s geen hoge ogen gooiden in beheer en onderhoud van hun woningbezit was volgens Klarenbeek onder de gegeven omstandigheden nauwelijks te vermijden. Ouderdom komt met gebreken, nietwaar? Maar er waren meer obstakels.

‘We hadden vierhonderd panden die in plukjes totaal verspreid over de stad lagen. Zo’n versnipperde voorraad is duur als je wilt renoveren of als er schilderwerk nodig is. Opkomen voor zwakkeren op de woningmarkt betekent daarnaast dat je alle kwetsbare groepen in je maag gesplitst krijgt die anderen niet zien zitten. Om die reden hadden wij bijvoorbeeld de woonwagenkampen in portefeuille. Daar wilde niemand zijn vingers aan branden.’ Omdat GWB’s het stempel droegen iconen van de sociaaldemocratie te zijn, waren ze in het laat naoorlogse Eindhoven in veel gevallen toevertrouwd aan wethouders van

49

Tegendraads

gelijke politieke kleur. ‘Dat waren doorgaans niet de zwaksten van het stel, naar mijn mening. Die PvdA-ers zaten er als een kloek bovenop en praatten iedereen die er anders over dacht ­onder de tafel’, memoreert Klarenbeek.

Een kastesysteem Een ander kenmerk van de GWB’s was dat ze de meest ­b ewerkelijke en lastigste huurders in de stad huisvestten. Die werden door de andere corporaties bewust buiten de deur gehouden werden, als hadden ze een besmettelijke ziekte onder de leden. Ook in Eindhoven kwamen die praktijken voor, weet Jos Rooijmans, die tussen 1986 en de fusie in 1994 directeur was van Trudo. ‘De woningtoewijzing was een soort ballotage.

Je had een wachtlijst met gegadigden voor een nieuwe woning die over alle corporaties in de stad werden verdeeld. Bij moeilijke gegadigden ging men op bezoek om te kijken of het huis netjes werd bijgehouden en of het linnengoed in de kast er wel keurig genoeg bijlag. Die bemoeizucht ging ver. Bij twijfel werd er links en rechts in de buurt geïnformeerd wat voor vlees men in de kuip had. Als de uitkomst tegenviel, dan werd de kandidaat doorgeschoven naar het gemeentelijk woningbedrijf.’

Ook in andere opzichten vertoonde de woningmarkt in die tijd trekjes van een kastesysteem. ‘De Botenbuurt van ­Trudo had echt het karakter van een afgeschermde enclave in Strijp die door ‘ons soort volk’ werd bevolkt. Daar moest je niet ­proberen iemand uit Stratum tussen te zetten. Zo’n persoon werd uitgekotst, of de wijk uitgeslagen. Die sfeer h ­ eerste er in de jaren tachtig nog altijd. Met de nieuwbouw van de ­B otenbuurt hebben we dit mechanisme open weten te breken.

Omdat we compacter bouwden kwamen er meer huizen terug

50

Een huwelijk zonder liefde

dan er werden afgebroken. Die waren bestemd voor ­mensen van buiten de buurt. Zij brachten andere invloeden mee, ­ondergroeven de Strijpse monocultuur.’

Marktwerking en liberalisering Rooijmans was van huis uit architect. ‘Toen ik ­afstudeerde was het niet zo denderend gesteld in de bouwwereld, in mijn vak kwam je nauwelijks aan de bak. In 1982 zocht T ­ rudo een bouwkundig adviseur voor 24 uur. Ik werd aangenomen en kwam daardoor aan de andere kant van het spectrum terecht. Het was mijn taak om de vervangende nieuwbouw in de B ­ otenbuurt te begeleiden. We spreken over de hoogtijdagen van de stadsvernieuwing. Het was leuk werk, ik had affiniteit met ­huurders in de oude wijken. Ik trof bij Trudo een ­ bescheiden clubje ­medewerkers aan: twee mensen bij de technische dienst, een opzichter, een timmerman en een administrateur, dat was het.

We hielden kantoor in een van de garages onder onze flat aan de Steigerweg.’ Terwijl Rooijmans in de jaren die volgen opklimt binnen Trudo gaat de sociale woningbouw in den lande fors op de schop. Het neoliberalisme legt zijn e ­ erste kiemen, het rijk vindt dat het tijd wordt voor meer markt­werking en ­privatisering op de woningmarkt. In 1990 komt staatssecretaris Heerma met zijn nota ‘Volkshuisvesting in de jaren ­Negentig.’

Als uitvloeisel van dit ideeëngoed (de ‘brutering’) krijgen de corporaties ruim baan. Zij moeten meer als vastgoed­ onderneming te werk gaan, mogen zelf op jacht naar projecten en grondposities. Bij hen komt voortaan het primaat van de ­woningbouw te liggen.

Op de golven van de nieuwe tijd rest de GWB’s in het land slechts een plek aan de zijlijn. Zij mogen zelf niet meer b ­ ouwen.

51

Tegendraads

Ze worden verzelfstandigd, een kostbare en dus weinig aanlokkelijke optie, of ze zoeken onderdak bij een andere corporatie in hun stad. Meer smaken zijn er niet. Ook in Eindhoven ziet de politiek zich voor dit dilemma geplaatst. De gemeente is gedwongen op zoek te gaan naar een partner in de stad die bereid is om deze muurbloem in de armen te sluiten. Want geld om een ambtelijke dienst als het GWB op eigen benen te zetten is er niet. Je zou denken dat bij de fracties in de gemeenteraad enige huiver leefde over deze operatie. Niet dat er aan het GWB een kroonjuweel verloren gaat, maar raakt de gemeente hierdoor niet al zijn invloed kwijt op de lokale woningmarkt? En gooit ze niet de belangen te grabbel van huurders die in minder goede doen zijn en op een goedkoop onderkomen zijn aangewezen? Een goed functionerende volkshuisvesting is toch een kerntaak van de lokale overheid?

Veredelde armenzorg Toch was de beslissing om het GWB af te stoten in ­Eindhoven een hamerstuk. Tot verrassing van velen, maar niet van Frans Klarenbeek. ‘Wie maakt zich in de politiek nu in hemelsnaam druk over de volkshuisvesting? Niemand toch. Dat was toen niet heel veel anders dan nu. Alleen als er gedonder in een buurt ontstond en de media er zich mee gingen bemoeien, ­werden de politieke partijen wakker. Maar als er te weinig politieke aandacht voor een maatschappelijk thema is, krijg je ook te weinig tegenkracht. Behalve een sterke visie op je woonbeleid en uitvoering heb je ook tegenspraak nodig. Weet je wanneer het goed gaat in de volkshuisvesting en stedelijke vernieuwing? Als er in buurten actiecomités opstaan om allerlei protesten te gaan mobiliseren. Tijdens het begin van de

52

Een huwelijk zonder liefde

stadsvernieuwing hebben het gemeentebestuur en de corporaties te weinig oppositie uit die wijken gekregen. Die was er wel, maar had een stuk steviger en beter gecoördineerd gekund. Als er al huurdersverenigingen bestonden waren ze voornamelijk met hun eigen buurtje bezig. Dat vergroot het ­risico dat je tegen elkaar wordt uitgespeeld.’

Lenny Vulperhorst komt in die beginjaren negentig bij meer gemeenten over de vloer die openlijk lopen te tobben over de toekomst van hun GWB. ‘Bijna overal zag je hetzelfde beeld. Die ­GWB’s waren een loden last voor de gemeenschap en stonden er bijna zonder uitzondering allemaal heel slecht voor. Óók in ­Eindhoven was dat het geval. Je móest er wat mee, hoewel het bestuurlijk en politiek helemaal niet sexy was om je met zo’n dossier bezig te houden. Als je niet fuseerde of ­verzelfstandigde resteerde slechts een sterfhuisconstructie. En het waren écht armetierige clubs, hoor. Bewoners betaalden hun huur in ­porties, alles ging nog per kas. Er zat geen fatsoenlijk businessmodel o ­ nder. Je kon het zien als een veredeld soort armenzorg. ­Overigens gold die ­ondermaatse bedrijfsvoering niet alleen de gemeentelijke ­woningbedrijven. Het is voor de andere woningbouwverenigingen verleidelijk te denken dat men alleen bij die GWB’s achterlijk was, maar tot op zekere hoogte gold dat voor de hele bedrijfstak.’

Bedrijfsreserves Los van al deze politiek-maatschappelijke overwegingen is ­Trudo inmiddels intern ook al even bezig zijn koers te ­verleggen.

De corporatie rest eind jaren tachtig geen andere keus. Weliswaar weet het met enige regelmaat nieuwe bouwplannen uit te voeren, op Eindhovense schaal blijft het met ruim duizend

53

Tegendraads

woningen in portefeuille echter behelpen. Om uit te groeien tot een volwassen stadscorporatie is er meer nodig dan de kruimels die bij de Federatie van Woningcorporaties (waar de woningcontingenten in de stad worden verdeeld) bij tijd en wijle van de tafel rollen. Op dat podium maken ­Hertog Hendrik van Lotharingen (Philips) en de Sociale Woning S ­ tichting (SWS) de dienst uit.

‘Bestuurslid Hans Hofman en bestuursvoorzitter Frans Gijsbers wilden Trudo nadrukkelijk op de kaart zetten in ­ ­Eindhoven. Samen met het bestuur hadden we een toekomstplan ontwikkeld waarbij Trudo in het millenniumjaar 2000 zou zijn doorgegroeid naar tweeduizend woningen. Dat was een ambitieus scenario. Maar zelfs als we dat voor elkaar kregen, bleef onze omvang te nietig om echt het verschil te maken,’ vertelt Rooijmans. Er is trouwens nog een andere noodzaak om op zoek te gaan naar een partner. ‘Wij waren eind jaren tachtig een van de rijkste corporaties in de sector met een kapitaal van dertig miljoen gulden op de bank. Voor Nederlandse ­begrippen beschikten we over gigantische bedrijfsreserves. We ­waren bang dat het ministerie die bruidsschat vroeg of laat zou ­afromen. Zo’n ingreep wilden we verhinderen, dat geld hoorde aan de woningzoekenden in Eindhoven ten goede te komen.’

Ver van mijn bed show Dat Trudo behoorlijk wat vlees op de botten had, viel ook Hans van de Ven op die in 1990 als Hoofd Financiën en Sociaal ­B eheer bij de corporatie ging werken. ‘We hadden genoeg geld om uit eigen zak zó 600 woningen te kunnen bouwen zonder ook maar een cent te hoeven lenen.’ Wat hij minstens zo opmerkelijk vond was dat de huurders niet om schaalvergroting stonden te

54

Een huwelijk zonder liefde

springen. ‘Die ledenraad was behoorlijk behoudend. Die hoefde niet zo nodig een Trudo dat doorgroeide naar tweeduizend woningen. Ze wilden behouden wat ze hadden en v­ onden zo’n operatie een onoverzichtelijke ver van mijn bed show. Daar zat vooral de wens achter de huren zo laag mogelijk te houden. Na ons de zondvloed. Terwijl ze konden weten dat Trudo zichzelf opnieuw moest zien te ontdekken.’

Gijsbers voelde toen al aan zijn water dat het in de toekomst wezenlijk anders moest, wilde Trudo de boot niet missen. ‘Wij waren de onderliggende club, visten altijd achter het net. De meest dominante partijen in Eindhoven waren SWS en Philips.

Zij hadden eigen grondposities en geld, waren selfsupporting en hadden de kortste lijntjes naar de gemeente. Hoge ambtenaren van de gemeente bijvoorbeeld waren ook bestuurslid van de SWS. Die grote corporaties konden zich wat permitteren en dat wisten ze van zichzelf ook. Daarom gedroegen ze zich een beetje hautain en straalden uit: wij zijn slimmer dan de rest, wij redden ons wel. Eerlijkheidshalve moet ik wél ­zeggen dat als er woningbouwprojecten werden verdeeld Philips ons vaak te hulp schoot.’

Cultuurverschillen Voordat het GWB op het podium verscheen, onderhandelde Rooijmans tweemaal met een andere corporatie in de stad over een mogelijke eenwording. Tweemaal liep dat spaak. De eerste keer met de SSH, de stichting studentenhuisvesting.

‘Qua omvang ongeveer even groot als wij. Bovendien brachten ze met hun jonge huurders een interessante doelgroep in. Ook op persoonlijk vlak klikte het. Toch werden de gesprekken in de laatste fase afgebroken. SSH zag meer heil in samenvoeging

55

Tegendraads

met een andere partij. Waarom is mij nooit duidelijk ­geworden.

Het bleef een vreemd verhaal waar ik nooit de vinger achter heb gekregen. Ik vond het jammer dat dit plan afketste.’

Korte tijd later staat er een andere kandidaat voor de deur. Het is Patrimonium, een corporatie van protestante snit en ook al een kleintje binnen de Eindhovense verhoudingen.

‘Maar daar stuitten we snel op enorme verschillen in cultuur.

Een voorbeeld: bij ons was het gebruik om eerst te ­vergaderen en aansluitend een pilsje te nemen. Die volgorde was bij ­Patrimonium andersom. Als daar om vier uur ‘s middags besprekingen begonnen, kwam om vijf uur de drank al op tafel.

We verstonden elkaar gewoonweg te weinig, het lukte niet om tot een gedeeld gevoel over die fusie te komen.’ Bijna onvermijdelijk komt daarna het GWB in het vizier. De lamentabele staat van de woningen, de numerieke ongelijkheid, het verschil in nestgeur tussen beide organisaties, de bijna failliete boedel; zowel directie als bestuur beseffen dat ze zich in een wespennest steken. Toch krijgen de fusieplannen bij Trudo groen licht.

Zakelijke transactie Daar ligt een mix van redenen aan ten grondslag. ‘We deden het voor de stad’, voert Rooijmans in zijn terugblik aan. ‘We wisten dat onze spaarcenten eraan gingen, maar dat was een ­b ewuste actie want grosso modo kwam dat geld ten goede aan de sociale woningbouw in Eindhoven. We zaten er met een volkshuisvestelijk hart in. We kregen een kans om ­slechte ­wijken te verbeteren, daar ben je als corporatie toch mede voor op aarde? Die mogelijkheid mochten we niet laten lopen. En we waren eigenwijs, er heilig van overtuigd dat we niet door het

56

Een huwelijk zonder liefde

GWB opgegeten zouden worden. Later bleek dat die ­gedachte wat naïef is geweest. Toch besefte ik wel degelijk dat het een zakelijke transactie was in plaats van een huwelijk uit liefde.

Niettemin liet onze achterban zich door ons overtuigen. Wel werd ons op het hart gedrukt dat Trudo zijn stem moest laten gelden en zijn eigenheid moest behouden.’

Ook Frans Gijsbers stapte vol goede moed in het o ­ ngewisse avontuur. ‘Het was natuurlijk een pittige uitdaging om die twee uiteenlopende bedrijfsculturen met elkaar te verenigen, maar ik was niet zo bang dat we een koekoeksjong ons nest binnenhaalden. Ik had met eigen ogen bij mijn werk in Tilburg gezien dat het verzelfstandigen van het GWB best goed kan uitpakken, dus waarom zou zo’n fusie verkeerd moeten gaan?

Ik maakte me geen illusies over de motieven van de g ­ emeente; zij kwamen meteen naar de club met het meeste geld: ­Trudo.

Wij moesten de schulden van het GWB opvangen. We z­ eiden l ater weleens cynisch: vóór de fusie waren we de rijkste ­ ­woningbouwvereniging van Nederland, ná de fusie de a ­ rmste.

Daar kun je gewoon een rekensom op loslaten. Normaal voor een corporatie in die ­periode was een reserve van 5000 ­gulden per woning, Wij zaten aan een bedrag van 30 duizend gulden per pand. Na het samen­gaan met GWB was dat gedaald tot 3000 gulden per huis. Maar dat vonden we niet erg, dat geld was ook niet bedoeld om op de bank te zetten. En ik zag ook voor­delen voor ons. Door de fusie kregen we een betere relatie met de gemeente. Daardoor ­k wamen we dichter bij het vuur te zitten en maakten we meer kans op interessante bouwlocaties.

Het niveau van veel van die oude GWB wijken was door de bank genomen niet geweldig, maar ze lagen wel allemaal in de periferie van het centrum. Daar zat veel potentie in voor de toekomst.’

57

Tegendraads

Een beetje manipulatie In die dagen besluit Jos Rooijmans zelf de proef op de som te nemen. Sportief als de ex-directeur van nature is, pakt hij de fiets en maakt een tour de horizon langs alle complexen van het GWB in de stad. ‘Voordat de handtekeningen werden g ­ ezet ­wilden we nog eens goed bekijken hoe het totale woning­ bestand in elkaar zat en meer zicht krijgen op de werkelijke kwaliteit. Wat ik zag viel me niet mee. In de ­onderhandelingen had het GWB ons een te rooskleurig beeld voorgeschoteld, hun eigendom was er een stuk slechter aan toe dan wij dachten.’

Toch keerde Trudo niet terug van het pad dat was ingeslagen.

Meerdere motieven hingen met dat besluit ­s amen. Zowel aan de kant van de gemeente als van de corporatie. ‘De verantwoordelijke wethouder Nico van der Spek heeft het handig aangepakt. De gemeente had maar één doel: het GWB redden.

Bij elk gesprek werd maar een deel van het verhaal verteld.

Dan duurt het even voordat duidelijk wordt hoe het totaal­ plaatje in elkaar steekt. Op een zeker moment ben je dan ­inmiddels zo ver op weg, dat je er met goed fatsoen niet meer uit kunt ­s tappen. Het rook een beetje naar manipulatie, maar dat namen we op de koop toe. De beraadslagingen verliepen bovendien in goede harmonie. Ook wij hadden een heldere agenda: de volkshuisvesting in de stad dienen en de identiteit van T ­ rudo overeind houden.’

Dat neemt niet weg dat er binnen de corporatie ook mensen rondliepen die zich met enige buikpijn over de boeken bogen.

Zoals Hans van de Ven, die ten burele in korte tijd de bijnaam ‘de bankier’ vergaart. ‘Ik vond het een verrassende move dat wij en het GWB onder één vlag kwamen te werken. Maar ik maakte me ook zorgen over wat we ons op de hals haalden.

58

Een huwelijk zonder liefde

Op de achterkant van een sigarendoos kon je zo uitrekenen dat we de komende tien jaar voor geweldige investeringen zouden komen staan als we al die slechte woningen moesten gaan ­saneren, wat het oorspronkelijke plan was. Aan verkopen van ons vastgoed als optie dachten we niet. Zoiets kwam niet eens bij je op; dat was in dat tijdsgewricht nog vloeken in de kerk. Gek hé, terwijl het in wezen om een verfrissend, lumineus idee ging.’

Slappe was De gemeente telt intussen zijn zegeningen. Want zowel het college van B. en W. als het ambtelijk apparaat wisten dat ze met het GWB geen prijswinnend lot in de aanbieding hadden.

Frans Robers (toen projectleider Woningbouw bij de gemeente Eindhoven) keek er aanvankelijk van op dat juist Trudo als bruidegom kwam bovendrijven. ‘Ik was wel verbaasd over deze uitkomst. Ik werd bij de gemeente belast met het toezicht op de corporaties, hoewel dat zwaarder klinkt dan het was. Vanaf de zijlijn keken wij vooral wie er het beste in de slappe was zaten. Ik had het idee dat binnen de Eindhovense corporatiewereld de SWS, Beter Wonen, en het Philips Grond en Woningbedrijf meer solvabel waren en over een beter onderhouden woningvoorraad beschikten. Trudo had alleen die Botenbuurt.

Over de manier waarop die buurt werd getransformeerd waren wij overigens niet zo te spreken bij de gemeente. Ik heb daar ooit eens een keer met Jos Rooijmans over gediscussieerd.

Langs de rondweg kwamen wanden met smalle woningen en diepe portieken. Dat leken wel geluidswallen. Dat hadden wij graag anders gezien.’

Volgens Gijsbers hoort de zwarte piet hiervoor toch écht bij de gemeente Eindhoven thuis. ‘Ook wij hadden dat graag

59

Tegendraads

anders gezien. Het oorspronkelijke structuurplan voorzag in een geluidsscherm langs de rondweg. Toen de gemeente besloot dit echter niet te plaatsen moesten wij conform de wet Geluidshinder die woningen wel smal en diep bouwen.’ ­Klarenbeek snapt waarom de gemeente meteen zijn k ­ aarten op Trudo zette. ‘SWS en Hertog Hendrik van Lotharingen ­hadden geen enkele interesse voor het GWB, dat wisten wij ook wel. Die waren maar wat blij dat Trudo die boedel overnam. Ze dachten lachende derde te zijn omdat hun concurrent tegen alle stromen in moest roeien.’

De ex-topambtenaar zit nadien regelmatig in de gremia waar de woningcontingenten worden verdeeld en de corporaties en de gemeente met elkaar de vooruitzichten van de woningmarkt in de stad bespraken. Zeker nadat Thom Aussems het roer bij Trudo overneemt spelen zich daar heftige disputen af tussen de claque van gevestigde belangen en de ‘dissident’ van de gefuseerde corporatie die het over een heel andere boeg wil gooien.

‘Ik denk daar nog met genoegen aan terug, want door toedoen van hem ging er op dat podium een heel andere wind waaien.

Aussems was visionair, een knap strateeg en analyticus die juridische aan fiscale en sociale kennis paarde. Hij was ook een draufgänger die er vaak afwijkende meningen op nahield.

En heel direct. Hij sprak niet met meel in zijn mond. Daarnaast ging hij heel anders gekleed dan de directeuren van die ­andere corporaties. Thom was links, de rest waren veelal CDA-ers. De volkshuisvesting is qua houding conservatief en iemand die afwijkt moet dan het hok in. Maar die vreemde eend in de bijt kwam wel op voor de zwaksten in de samenleving en stond pal voor specifieke doelgroepen. Daarnaast geloofde hij in projecten die van Eindhoven een sterkere stad moesten maken.’

60

Een huwelijk zonder liefde

Politieke reflexen Dat het GWB ook in Eindhoven was gedegradeerd tot de ­rommelzolder van de volkshuisvesting, wisten ook Robers en zijn kompanen. Dat kon volgens hem ook nauwelijks anders, als je terugkijkt op de ontstaansgeschiedenis ervan. ‘GWB’s zijn ooit opgericht vanuit politieke motieven. Dat was een kracht, maar werd een zwakte. Met name bij de sociaaldemocraten leefde de hardnekkige behoefte om zoveel mogelijk sociale huurwoningen in de stad te bouwen. Dat is op zich natuurlijk niet erg, want zulke woningen móeten er natuurlijk ook zijn, maar als je daar zo’n zware nadruk op legt, krijg je op den duur eenzijdige wijken met een overconcentratie van ­problematische huurders.’

Daar kwam de eerder geconstateerde handicap bij dat de kwaliteit van die GWB-panden en buurten met het klimmen van de jaren steeds meer te wensen overliet. Dit was volgens Robers voor een belangrijk deel het resultaat van hardnekkige politieke reflexen en een gesloten bedrijfscultuur die m ­ aakte dat ambtelijke medewerkers op cruciale momenten hun ­kaken op elkaar hielden. ‘Er werden vanuit die systematiek c ­ onstant verkeerde keuzen gemaakt. Voor elk dubbeltje dat je in die complexen wilde stoppen had je de steun van je wethouder en de gemeenteraad nodig. Men was bang om voorstellen te doen waarmee grote publieke uitgaven waren gemoeid. De horizon reikte meestal niet verder dan het eerstvolgende begrotingsjaar. Ook kwam het voor dat ambtenaren door de wethouder werden overruled als ze met plannen kwamen. En voor ambtenaren is loyaliteit met hun wethouders traditioneel een groot goed. De uitzonderingen daargelaten zijn de meesten een ­beetje serviel.’ Ook Klarenbeek zag talrijke misprints bij

61

Tegendraads

een GWB dat tegen wil en dank de uitgang moest opzoeken.

‘Er zat te veel bureaucratie en men werkte in een sfeer van ­ouwe-­jongens-krentenbrood. Die erfenis kreeg Trudo op zijn nek. Je kunt niet beweren dat het aan sociale betrokkenheid ontbrak bij het GWB. Maar met de snelheid en de daadkracht lag het anders.’

Klassieke rol Structureel gezien leefde er bij de gemeente minimale bereidheid om in die oude wijken, waar de leefbaarheid onder steeds grotere druk kwam te staan, te denken aan de variant sloop en vervanging door nieuwbouw. Bijna standaard viel de keuze op groot onderhoud, stipt Robers aan. ‘De huizen werden zodanig opgeknapt dat ze opnieuw meekonden voor een jaar of tien.

Daarna herhaalde het ritueel zich weer. Beslissingen voor de lange termijn durfde bijna niemand te nemen. Ook hier ­speelde de politieke realiteit op. Want in die GWB-buurten zat ook de achterban van diverse partijen, de PvdA voorop. Die mensen woonden verhoudingsgewijs voor een habbekrats. Dat wilden ze zo houden.’ De ex-projectleider maakte in de jaren negentig mee dat in de Eindhovense politiek voor het eerst serieus bediscussieerd werd hoe men die oude wijken een upgrade kon geven.

Bouwen voor de middeninkomens werd genoemd als de meest kansrijke opmaat daartoe. ‘Dat betekende oude en goedkope huurhuizen afbreken en er duurdere voor in de plaats ­zetten. De VVD en het CDA vonden het idee prachtig, maar bij de PvdA riep dat plan behoorlijk wat weerstand op. Dat veel s ­ ociale huur plat zou moeten gaan, kon toch niet de bedoeling zijn?’

Toch was met name Klarenbeek niet bevreesd dat de volkshuisvesting in Eindhoven ongewisse perspectieven te ­wachten

62

Een huwelijk zonder liefde

stond, nu het GWB tussen de coulissen was ­verdwenen. ‘Het was het afscheid van de klassieke rol van de overheid als ­regisseur van de sociale woningmarkt. Maar daar ­k wamen ­andere instrumenten voor in de plaats. We maakten ­s amen met de corporaties een woonvisie met convenanten en prestatieafspraken waar je elkaar aan kon houden en die in E ­ indhoven redelijk goed hebben gewerkt.’ Hij had al gauw in de gaten dat Thom Aussems broedde op een wezenlijk nieuw vergezicht voor zijn corporatie die aan het infuus ligt. ‘Zijn ­f ilosofie en ­s trategie over de dynamische stad met een b ­ etaalbare ­woning voor iedereen spraken mij bijzonder aan. Ik voelde aan dat hij daarvoor rigoureus een andere weg wilde inslaan. En waarom ook niet, dacht ik. Ik beschouwde hem als een sociaal huisvester pur sang en hij had inmiddels een goede ploeg ­mensen en een kritische raad van commissarissen om zich heen verzameld. Ik zag prima dingen van Trudo in de stad. In de ­K ruidenbuurt bijvoorbeeld zochten ze echt hun huurders op om met hen te praten over de toekomst van hun huizen, de wijk en de leef- en woonomgeving. Wekelijks hielden ze daarover een spreekuur in het buurtcentrum, waar ze een permanente woonwinkel hadden ingericht.’

Een aderlating In ruim een jaar tijd wordt de integratie tussen Trudo en het GWB Eindhoven afgerond. Dat is snel, in ogenschouw genomen dat het om een complexe constructie gaat. In ­ ­januari 1994 wordt Stichting Trudo als de opvolger van b ­ eide c orporaties g ­ ­epresenteerd. Wat opvalt is dat het GWB de nieuwe o ­ rganisatie het meest naar zijn hand weet te zetten.

Het Eindhovens woningbedrijf levert in de persoon van Leon

63

Tegendraads

Franssen de ­nieuwe directeur. Een aimabele man, ambtenaar in hart en ­nieren, eerder een mee-buiger dan een doordouwer.

Daaronder hangt een vierkoppig managementteam, met Jos ­Rooijmans als ­enige getooid met een Trudo-label. De Raad van Toezicht wordt voorgezeten door Frans Gijsbers. Daarnaast is ­b edongen dat de nieuwe stichting alle zestig medewerkers van het GWB overneemt. De gemeente wil absoluut voorkomen dat er als gevolg van de fusie ambtenaren de deur uit moeten.

Organisatieadviseur Lenny Vulperhorst zag de transitie met enige scepsis aan. ‘Ik had het idee dat je bij die fusie niet kon spreken van een redelijk compromis. Voor Trudo was het mijns inziens een aderlating, ze moesten veel meer inleveren dan het GWB. Trudo had wel aardig wat geld achter de hand voor de 1400 woningen die ze zelf bezaten, maar niet voor de achtduizend die na de fusie op de balans stonden. Bovendien kreeg het GWB van de gemeente geen cent mee. Ze stelden gewoon: je moet onze mensen op de loonlijst zetten en wij ­b epalen de directie. Het was een zware misser. Ik heb de begeleiding van die fusie samen met John Elffers gedaan. We stonden voor een complexe klus. Want hoe maak je van een suffe, ambtelijke club als het GWB een innovatieve en vitale organisatie?’

Schoonheidsprijs Vulperhorst verheelt niet dat hem en zijn collega een veel ­rigoureuzere ingreep voor ogen stond. ‘Onder mekaar discussieerden we constant over de vraag of je als bedrijfsorganisatie niet ­meteen schoon schip moest maken bij zo’n nieuwe start. Gewoon: vier vacatures voor nieuwe managers openstellen en daarmee vers bloed binnen halen zodat je er zeker van kunt zijn dat er een ander wind komt te waaien. Of weet

64

Een huwelijk zonder liefde

je dat je met een tweedehandsje begint, en hoop je erop dat die beginsituatie evolueert? In Eindhoven maakte alleen die tweede optie een kans. Het was ondenkbaar dat voor de eerste mogelijkheid gekozen werd, dan zou de hele fusie niet doorgegaan zijn. Wat er uiteindelijk uitrolde verdiende bepaald niet de schoonheidsprijs. Het was beslist niet het beste model. Wel het enig haalbare.’

Ook voor de huurders verandert er wat, voor hen leek de klok teruggedraaid te worden. Tijdens de ‘slag om Trudo’ in de jaren zeventig hadden ze bedongen dat ze bij diverse g ­ remia binnen de corporatie aansluiting kregen. De strijd om méér democratie had als uitkomst dat bewonersgroepen en huurderscomités vanaf dat moment tot op detailniveau over ­ alles konden meepraten. Daarnaast was iedere huurder van Trudo automatisch lid van de woningcorporatie. Na de ­fusie moest dat bezinksel van een verdwenen tijd in een nieuw jasje w ­ orden gehesen. ‘De ‘Sint’ voor Trudo sneuvelde en we g ­ ingen van een bestuursraad naar een professionele Raad van T ­ oezicht. De stem van de bewoners kwam voortaan tot gelding in een Huurdersraad’, kenschetst Gijsbers. Ook in deze ­nieuwe c ­ onstellatie viel ­overigens te verwachten dat de achterban van een corporatie die de medezeggenschap min of meer voor de poorten van de hel had moeten wegslepen, zich zou roeren in dit inspraakorgaan. Wel wijzigde de titel van dit genootschap zich regelmatig in de tijd. Van Huurdersraad werd het Huurdersplatform, daarna Huurders- en Klantenplatform en tenslotte Klantenplatform. Hierbij is overigens méér in het spel dan het simpelweg v­ erhangen van wat naambordjes. De tournure t­ ekent de emancipatie van de geringeloorde huurder tot mondig b ­ urger.

65

Tegendraads

Verlamming Gijsbers voorvoelde dat de nieuwe Stichting een zware klus te wachten stond. ‘De gevolgen van die ‘brutering’ waar het rijk op aanstuurde, waren gigantisch. Corporaties werden ­onder de vleugels van de overheid vandaan gehaald. We moesten op eigen benen staan en zelf onze broek zien op te houden.

Dat betekende marktgericht opereren, als privaat bedrijf. Op alle niveaus van de organisatie had dat consequenties. ­Alles, ­werkelijk alles moest heroverwogen worden; de staat en verhuurbaarheid van de woningen, het achterstallige onderhoud, de getaxeerde waarde van het vastgoed en ga zo maar door.

Ik was het overigens wel met het streven van het rijk eens dat de overheid op grotere afstand moest worden gezet in de ­woningbouw. Want die bemoeide zich werkelijk tot in de ­kleinste d ­ etails met alles wat met volkshuisvesting en stadsvernieuwing te maken had. Dat werkte verlamming in de hand.’

Wittebroodsweken zijn het nieuwe Trudo nauwelijks ­gegund.

Sterker nog, de door Vulperhorst geventileerde ­r eserves blijken sneller dan gedacht uit te komen. Niet alleen passen de twee bloedgroepen niet goed bij elkaar, bij de Trudovleugel dringt al gauw het besef door dat er de facto sprake is van een ­overname in plaats van een fusie. De numerieke overheersing van het GWB is te groot, de ambtelijke cultuur te dwingend.

Ook in het dagelijks reilen en zeilen gaapt er een wereld van verschil in zienswijze en aanpak tussen de T ­ rudo-mensen en hun ­nieuwe collega’s. Jos Rooijmans geeft een voorbeeld uit de ­dagelijkse praktijk. ‘Wij hadden bij Trudo van oudsher de ­p olicy om er ­s tevig bovenop te zitten bij huurders die in ­gebreke ­bleven. Bij huurachterstand pakte je zo iemand streng aan, sprak een betalingsregeling af en zorgde ervoor dat die ook

66

Een huwelijk zonder liefde

werd nagekomen. De GWB-mensen voelden niets voor zo’n benadering. Zij zworen bij de fluwelen handschoen en lieten zo’n kwestie het liefst op zijn beloop. Daar hoef je niets aan te doen, dat is altijd zo geweest, was hun houding. Ze hadden er gewoon geen zin in om vervelende gesprekken te voeren met de wan­ betalers onder hun huurders. En omdat zij zwaar in de meerderheid waren, konden ze gewoon op de oude voet doorgaan.’

Gevecht tussen behoud en vernieuwing De losse, informele werkomstandigheden die zo kenmerkend ­waren voor het oude Trudo, werden steeds vaker ondergraven door de vormelijke, hiërarchische en formalistische opstelling die traditioneel hoorde bij het DNA van het GWB. Trudo-­medewerkers vonden dat de nieuwelingen zich te vaak achter papier, procedures en regels probeerden te verschuilen. Ook op de werkvloer boterde het niet altijd tussen beide kampen, weet ­Willian van de Vondervoort uit eigen ervaring. ‘Bij het GWB ­werkten ze bijvoorbeeld met een soort prikklok waarmee je overuren kon ­verdienen. Ik vond dat een maf idee. Die klok was ons een doorn in het oog. Toen Thom Aussems in 1994 het managementteam kwam versterken, maakte hij daar meteen een einde aan.’ Hans van de Ven op zijn beurt voelde keer op keer dat er bij de nieuwe corporatie een verlammende tweestrijd woedde die de continuïteit ­bedreigde. ‘Ik maakte me daar echt zorgen over. In essentie ging het om een conflict tussen de mensen bij de Stichting Trudo die zeiden: het moet écht anders, en zij die vonden: we doen het al tientallen jaren zo, waarom zouden we dat veranderen? Het was een gevecht tussen behoud en vernieuwing. Ik stond aan de kant van de vernieuwers.’

67

Tegendraads

Ook de GWB-ers die instroomden, ervoeren de overstap als een cultuurshock. Jany Leidelmeijer, toen hoofd Interne O ­ rganisatie bij Trudo, nu teamleider Finance & Control, was een van hen.

‘Wij waren met zestig, zij met tien. Aan beide kanten ­zaten mopperkonten, maar je merkte dat vooral een harde kern van ex-­ medewerkers van de gemeente niet blij was met de fusie. Die hingen heel erg aan hun ambtenarenstatus.’ Ook zij ervoer al snel dat een vliegende start er niet inzat voor de noviet op de Eindhovense huizenmarkt. ‘Trudo was een kleine club waar men veel deed op intuïtie en ervaring. Bij ons ging alles heel gereguleerd. We moesten erg aan elkaar wennen en dat kostte heel veel tijd. We hadden nog een zogeheten ‘huurloper’ die bij de ­bewoners langs de deur ging om de huur te innen. Zoiets kan als je duizend woningen in je bestand hebt, maar niet als het er zes of zeven keer zoveel zijn, zoals na de fusie.’ Voor Leidelmeijer opende de samenvoeging van de twee de route naar een andere loopbaan.

‘Ik kreeg een nieuwe functie aangeboden; senior-medewerker Planning & Control. Ze zagen dat ik iets meer in mijn mars had, ik was blij met de uitdaging. Vernieuwing past bij mijn aard. Je moet soms nieuwe stappen kunnen zetten, daar wordt je leven leuker van.’

Jos van Wagenberg (die in 1994 zijn opwachting ­maakte op de afdeling Investeringen van Trudo en later samen met A ­ ussems aan de basis zou staan van de succesvolle ­‘Slimmer Kopen’ ­formule) weet zich nog te herinneren dat hij terecht kwam bij een organisatie die in twee kampen uiteen was g ­ ­e­vallen. ‘We ­zaten toen in een pand aan de Begijnhof. B ­ eneden in dat g ­ ebouw verzamelde zich tussen de middag altijd een clubje collega’s om samen te eten. Dat waren de Trudo ­mensen, bij hen sloot ik me aan. Ex-ambtenaren van het GWB zag je daar nooit. Die

68

Een huwelijk zonder liefde

gingen in hun ouwe kantine van de gemeente eten of een stuk ­wandelen. Het waren echt verschillende w ­ erelden, die bovendien niet zo goed met elkaar door één deur konden, z­ onder dat het overigens dag in, dag uit haat en nijd was. Je bent gauw vijf jaar verder voordat zo’n cultuur om is. Veel e­x-ambtenaren maakten trouwens gebruik van de terugkeergarantie bij de ­gemeente. Die hadden weinig voeling met die nieuwelingen die in hun ogen gekke dingen wilden.’

Eilandjes en koninkrijkjes Ook in het beleid is de GWB-agenda aanvankelijk ­maatgevend.

Tot hun afgrijzen ziet het Trudo smaldeel de ooit zo fraaie ­financiële positie in minder dan geen tijd verkruimelen. ‘Er lag een enorme stapel plannen voor renovatie- en nieuwbouwprojecten op de plank. De corporatie kon dat niet aan, ­organisatorisch noch financieel. Bovendien waren die plannen niet altijd goed doordacht. Appartementen voor 90 duizend gulden opknappen bijvoorbeeld. Dat verdiende je nooit terug.

Het wemelde van dat soort initiatieven, en omdat het bedrijf uit nogal wat eilandjes en koninkrijkjes bestond kwamen we er niet doorheen. Soms stuitten we regelrecht op tegenwerking.

Als we ergens wilden ingrijpen was het antwoord al gauw: dit is mijn toko, daar blijven jullie vanaf. Met als gevolg dat we het totaaloverzicht kwijtraakten. Dat gemis kwam als een boemerang terug, het geld stroomde langs alle kanten weg’, weet Jos Rooijmans nog.

Frans Gijsbers ziet achteraf in dat Trudo bijna gedoemd was een slechte start te maken. ‘We hadden in de a ­ anloop s ­ cherper moeten zijn. Omdat de nieuwe club zo’n sterk GWB-accent kreeg kon de directie de cultuur doorzetten die ze gewend

69

Tegendraads

­ aren. Met als gevolg dat er van een strak beleid geen sprake w was en kosten snel uit de hand liepen. Het begon al met de verhuizing van ons onderkomen aan de Steigerweg naar een nieuw kantoor aan de Begijnhof. Daar liepen we ­tegen een ­tegenvaller van een paar ton aan. Op bijna alle ­projecten die we aanpakten, leden we verlies.’ Hans van de Ven weet nog dat wanneer hij gesprekspartners in corporatieland tegen het lijf liep, ze regelmatig met hun vinger naar het voorhoofd w ­ ezen, als ze hoorden hoe er bij Trudo met geld werd ­gesmeten. ‘In ons wereldje riep iedereen: waar zijn jullie mee bezig? Die club is gek geworden, ze zijn daar in Eindhoven rijp voor het gesticht, hoorde ik frequent. De resultaten waren ernaar: b ­ innen twee jaar was ons vermogen verdampt.’

Nieuwe werkelijkheid Voor de beroepscijferaar ten burele werd snel helder waar de bottleneck zat. Daar was geen doorwrochte analyse voor ­nodig. ‘De GWB-doctrine kon je in drie woorden samenvatten: pappen en nathouden. Alles werd half gedaan. Een ­b eetje oplappen hier, een beetje repareren daar, en dan zijn we weer een paar jaar van het gedonder af. Maar zo’n aanpak lost structureel niets op, want je blijft altijd zitten met woningen van matige kwaliteit waar geld bij moet. De grootste fout die toen werd gemaakt, is dat we het oude GWB-management meenamen naar die nieuwe organisatie. Die mensen hadden 25 jaar gefaald en gingen gewoon op dezelfde manier door. Die eerste twee, drie jaar is er daardoor gigantisch veel geld door het putje gelopen. Op een gegeven moment besefte ik: of we verzuipen met zijn allen, of het roer gaat écht om.’

70

Een huwelijk zonder liefde

Ten stadhuize zien Klarenbeek en Robers de financiële ­worsteling van Trudo ook al met de nodige bezorgdheid aan.

‘Van tijd tot tijd kregen wij de financiële overzichten van de corporaties in de stad onder ogen om te kunnen toetsen hoe ze ervoor stonden. Als we de cijfers en berekeningen van Trudo voorbij zagen komen, dachten we regelmatig: sjonge, jonge, als dat maar goed gaat’, beweert eerstgenoemde. Jos Rooijmans krijgt daarnaast al snel in de gaten dat van zijn corporatie inhoudelijk meer wordt gevraagd dan het bestaand personeel aankan. ‘Vanaf de start was de kernvraag hoe je als ­veredelde marktpartij geld kunt verdienen met je eigen woningbezit, erin slaagt de stad te versterken en je sociale gezicht weet te behouden. Die combinatie van uitdagingen bleek heel moeilijk te verwezenlijken te zijn voor een groep die gewend was om in vaste patronen te werken. Een deel van de expertise die ­nodig was voor die nieuwe werkelijkheid hadden we simpelweg niet in huis. We moesten als corporatie innoveren en stappen omhoog zetten op de ladder, maar met het apparaat dat er zat zouden we dat niet voor elkaar krijgen.’

Verloren zoon In feite zorgt een nieuweling ervoor dat de impasse d ­ oorbroken wordt en dat de weg naar een nieuwe stip aan de einder voor Trudo open komt te liggen. In 1995 wordt Thom Aussems als directeur Investeringen aan het zittende managementteam toegevoegd. Zijn achtergrond is een wonderlijk amalgaam van studies, opleidingen en werkervaringen. Aan de Universiteit van Tilburg studeerde hij rechten en economie, om daar later aan de Universiteit van Amsterdam ook nog eens vastgoed en beleggingskunde aan vast te plakken. Hij werkt vervolgens tien

71

Tegendraads

jaar in Rotterdam, de havenstad die tot ver over de g ­ renzen faam geniet als het Mekka van de stadsvernieuwing. Tevens is hij een poos zelfstandig ondernemer en runt hij vanuit huis in Zaltbommel een adviesbureau.

Aussems is de verloren zoon die huiswaarts keert. In de roerige seventies stond hij als student aan de Sociale ­Academie in Eindhoven de weerspannige huurders van Trudo bij die meer invloed en democratie eisten bij hun woningbouwvereniging.

In die turbulente jaren bezet hij namens hen de ‘bewoners­ zetel’ in het bestuur van de corporatie. Of zoals Hans van de Ven hem duidt: ‘Hij was een van de relschoppers die het ­v uurtje opstookten en tegen heilige huisjes aanschopten. Voor de duvel niet bang.’ Frans Gijsbers geeft toe dat hij de nieuwe manager ook zag als ‘een beetje een wilde jongen’ die van tijd tot tijd ingetoomd moest worden. Maar het is ook iemand met bagage, een slimme, avontuurlijke, rebelse en kritische geest met ­eigenzinnige opvattingen over de ‘corporatie van de 21ste eeuw’. Hij heeft een scherp oog voor de big picture, en een ­antenne voor wat zich in de onderbuik van de stad afspeelt.

Sober en doelmatig Hij loopt bovendien bij voorkeur voor de muziek uit. Aussems is bijvoorbeeld een verklaard voorstander van de verkoop van huurwoningen in de sociale sector. Dat is halverwege ­jaren negentig nog een nieuw geluid. Hij verwacht daarvan een ­ heilzaam effect op de wijken waar dit vastgoed staat, want ­mensen die een woning in eigendom hebben zijn zuiniger op hun bezit dan personen die een huis huren. Daar krijg je betere buurten van. Bovendien creëer je zo nieuwe geldstromen die je kunt aanwenden voor innovaties en in het oog springende

72

Een huwelijk zonder liefde

nieuwe ideeën en producten in de woningbouw. En hij en zijn ploeg staan te popelen om die nieuwe ideeën uit te voeren.

De nieuwe roerganger staat garant voor spektakel, maar is vooralsnog gedwongen bij zijn nieuwe werkgever te roeien met de riemen die hij heeft. Hij stuit op een organisatie die elke cent moet omdraaien. Als er al gebouwd kan worden, moet dat sober en doelmatig gebeuren, voor goudgerande uitstapjes ­ is de ­financiële rekstok niet lang genoeg. Bij Aussems groeit snel het inzicht dat er een grote schoonmaak in de organisatie nodig is, om de sprong naar de nieuwe tijd te kunnen maken.

Mede daarom was Lenny Vulperhorst een belangrijke voorstander van zijn komst. ‘De grote transformatie bij Trudo vond pas plaats toen Thom Aussems binnen kwam. Bij deze corporatie werd voornamelijk gepraat en plezier gemaakt; uitvoeren ho maar. Thom is veel meer ingesteld op aanpakken, zij het op doordachte wijze. Hij haalde mensen naar Trudo die strategisch konden denken én konden maken. In feite heb je het over ondernemerschap. Tot dan toe was zoiets ongewoon in die overgeorganiseerde wereld van de volkshuisvesting met zijn vaste patronen.’

Verlokkende contour De consultant kan zich het sollicitatiegesprek met Aussems nog goed voor de geest halen. ‘Aan alle kandidaten stelden we de vraag hoe ze wilden dat er over hen geschreven zou worden in een Trudo-herdenkingsboek dat over pakweg tien jaar zou verschijnen. Thom Aussems was de enige die daar een helder verhaal bij had. Hij schilderde een meeslepend beeld van wat hij wilde met Trudo, van wat hij wilde met de stad.’ Om die verlokkende contour te bereiken, moet de bezem door de stal, dat

73

Tegendraads

Een huwelijk zonder liefde

staat ook voor de Raad van Toezicht en een deel van de staf rond 1995, 1996 inmiddels buiten kijf. Alle ogen richten zich vervolgens op Thom Aussems, de macher van buiten. ‘Er zat te weinig power en elan in de club’, tekent Rooijmans aan. ‘Er was iemand nodig die de kar ging trekken. Dat was Thom.’

De keuze van Aussems voor Trudo lag overigens niet m ­ eteen voor de hand. Hij had in de loop van zijn carrière tot dan toe al de nodige doelen kunnen afvinken. Hij was in ­Rotterdam een van de jongste directeuren geweest van de afdeling Stedelijk B eheer met 450 personeelsleden. Zowel in de onderzoek­ ­ branche als in het onderwijs had hij een goede naam. ­Daarnaast verdiende hij meer dan behoorlijk de kost met zijn adviesbureau. Ook moest hij een psychologische grens over; het geslacht Aussems uit Kaatsheuvel bestond van oudsher uit entrepreneurs, een betrekking aanvaarden bij een (semi) ­publieke instelling gold in dat milieu eerder als een smet op je blazoen dan een diplome d’honneur.

dikke vijftien jaar geleden afgespeeld, hoe zou het nu met de corporatie gaan? Ik zag in de advertentie al wel dat Trudo met het GWB was gefuseerd. Mijn eerste inval was: wie heeft dat nu verzonnen? Mijn tweede: dit is een uitdaging.’

Maar er speelt voor Aussems meer mee. Zijn band met ­Eindhoven bijvoorbeeld. ‘Ik heb van jongs af aan voor die stad een ­fascinatie gehad. Dat nieuwe, dat innovatieve, dat ondernemende, dat ­natuurlijk samenhangt met de aanwezigheid van ­Philips en a ­ ndere industrie, sprak mij altijd bijzonder aan.’ Ook ­overwegingen met een meer persoonlijke grondslag doen zich bij hem gelden. ‘Als eigen baas ben je altijd honderd procent verantwoordelijk voor wat er in je tent gebeurt. Wil je dat goed doen, dan blijft er weinig ruimte over voor je privéleven. Ik wilde vooral weer reizen, de mogelijkheid hebben om meer op pad te gaan. Dat heb ik nodig om mijn blikveld te kunnen verruimen.

Door mijn werkzaamheden te clusteren kon ik fulltime werken, maar er ook drie maanden per jaar op uit trekken.’

Een uitdaging Toch roept de advertentie in de krant waarin de in zijn voegen krakende woningbouwvereniging uit Eindhoven vraagt om een directeur Investeringen ook andere gedachten, indrukken en emoties bij hem op. ‘Ik had last van de oppervlakkigheid die samenhangt met het werken voor heel veel verschillende opdrachtgevers. Als adviseur kijk je overal in de keuken, maar dat is altijd maar voor korte tijd en het is steevast de vraag wat er nadien met je adviezen wordt gedaan. Ik wilde meer de diepte in, langer op één plek aan de slag. En toen ik de naam Trudo zag, dacht ik, goh, en kwam die hele voorgeschiedenis met de Botenbuurt opnieuw op mijn netvlies. Dat had zich een

Gevestigde orde Dat er in dat geruchtmakende fusieproces vroeg of laat harde noten gekraakt moesten worden was van meet af aan duidelijk, gelet op de hardnekkigheid waarmee de GWB-stroming vasthield aan zijn inzichten en visies. Dat vroeg om een dosis hardheid. Mede om die reden zette Rooijmans eigener beweging een stap opzij. ‘Ik zag wel in dat we het veranderingsmanagement compleet door moesten voeren om Trudo weer op het goede spoor te krijgen. Er moest keihard ingegrepen worden.

Bij mij moest dat goedschiks gaan. Maar we waren helaas in de situatie terecht gekomen dat dit alleen nog maar kwaadschiks mogelijk was. Ik kon dat qua karakter niet opbrengen. Thom

74

75

Tegendraads

wel.’ De nieuwe leider begint met enkele gelijkgestemden om zich heen te verzamelen. Mensen die hij kent, met wie hij veel heeft samengewerkt, die in staat zijn om Aussems’ visie op de perspectieven van Trudo (door hem in de Nota Televisie uit 1997 neergelegd) samen met hem tot uitvoer te brengen. ‘Dat waren mensen die een andere kijk op de dingen hadden. Veelal had hij ze uit eigen kringen gerekruteerd. Dat viel niet altijd even lekker’, aldus Van de Ven. Tegen het warrige decor van een corporatie die op drift leek te zijn geslagen vindt Frans Gijsbers dat de nieuwe protagonist veel krediet verdient voor zijn eerste jaren als directeur.

‘Wij zaten niet in de positie om te kunnen zeggen: gooi er maar dertig man uit. Thom Aussems heeft dat traject wel moeten klaren. Daar is lef voor nodig.’ Hoewel Aussems anno nu nog steeds directeur-bestuurder van Trudo is, zag het daar in het begin nauwelijks naar uit, weet de voormalige commissaris te vertellen. ‘Hij wilde eerst niet, vreesde dat het werk ook al zijn vrije tijd zou opslokken. Na lang aandringen zei hij: ik doe het voor één jaar, dan moet iemand anders het overnemen.’

Maar hij blijft. Tot de dag van vandaag. En trekt een corporatie die v­ irtueel failliet is aan zijn haren uit het moeras. In een tijd­b estek van een dikke twintig jaar groeit Trudo uit tot een buitenbeentje die van tijd tot tijd de heersende ­b elangen ondergraaft en zowel bewondering als huiver oproept bij ­ ­andere corporaties. Van de Ven: ‘Bij de gemeente en de k ­ lanten ­hebben we een hoge gunfactor. Bij onze collega’s niet. Dat krijg je nu eenmaal als je de gevestigde orde opschudt.’

76

Hoofdstuk 4

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt Het roer gaat om bij Trudo, vanaf 1995. Het moet anders, t­ otaal anders, dat is de overlevingsstrategie waar de corporatie ­volledig op inzet. Dat betekent breken met heersende tradities. Trudo ontpopt zich tot rebel onder de woningcorporaties, introduceert innovatie als nieuwe kernwaarde. Op verschillende terreinen. Bijvoorbeeld door huurhuizen te ­verkopen aan mensen met een lager inkomen die ook een eigen woning willen maar niet aan bod komen op een markt waar de ­prijzen jaar in, jaar uit door het plafond schieten. Maar ook door ‘bijzondere klanten’ te huisvesten, stadsnomaden met een ­gebruiksaanwijzing waar andere corporaties minder h ­ appig op zijn zoals ex-junks, psychiatrisch patiënten, ­­dak- en thuislozen. Vernieuwend is tevens dat Trudo achterstandswijken als Woensel-West, Kruidenbuurt en Bennekel er weer bovenop helpt door extra te investeren in mensen in plaats van stenen.

Trudo timmert tevens aan de weg als ‘stadscorporatie’. Dat gebeurt in een decor dat zich grondig wijzigt vanaf de j­aren negentig. Eindhoven schudt op zijn grondvesten. Philips ­ schrapt tienduizenden arbeidsplaatsen en verplaatst zijn

79

Tegendraads

hoofd­kantoor naar Amsterdam, Stad en regio moeten op zoek naar een nieuw perspectief en vinden dat in Brainport. In die transformatie speelt Trudo een vitale rol door leeggekomen industrieel erfgoed van Philips (zoals de Lichttoren en Strijp-S) op een originele en eigentijdse manier te herbestemmen. Dat levert niet louter open doekjes op. Trudo krijgt het verwijt de inkomsten uit de verkoop van honderden huurwoningen te ­gebruiken om projectontwikkelaar te spelen. Schoenmaker blijf bij je leest, krijgt de corporatie ingewreven. Trudo ervaart dit als een keurslijf, het koestert niet voor niets het motto ‘dare to be different’ als een geuzennaam. Ook al moet het daarvoor in al zijn dwarsheid zien te overleven.

Ergens in het millenniumjaar 2000 reist een delegatie van ­Trudo naar New York. Directeur-bestuurder Thom Aussems laat zich vergezellen door zijn complete raad van commissarissen. Het studiebezoek aan The Big Apple vindt plaats op een ­cruciaal moment, want Trudo is bezig met een nieuwe koers die de corporatie moet verlossen van de loden last van de fusie met het GWB. Waar we later dieper op zullen ingaan.

Waarom New York? Amerika’s meest Europese stad zakte in de jaren zeventig en tachtig weg in een diepe afgrond. Drugs, moorden, criminaliteit, armoede, corruptie, oorlogen tussen straat­b endes, volkswijken waar junkies, dealers en pooiers het leven van alledag beheersten; het leek soms wel of de ­v ibrerende metropool tot één grote no go area verworden was.

Maar zie, in de jaren negentig was stukje bij beetje een revival gevolgd. De braintrust uit Eindhoven wilde met eigen ogen zien hoe dit maatschappelijk reveil in erkende achterstandsgebieden als Harlem en The Bronx invulling had gekregen. Niet dat

80

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

het straatrumoer daar in schaal en intensiteit te vergelijken zijn met wat er dan inmiddels in de volkswijken in Nederland gaande is, maar toch. Ook Trudo zit met een aantal hoofdpijndossiers die dringend om een ferme hand aan de ploeg vragen. Zoals Kruidenbuurt, Bennekel en Woensel-West. Het wordt een memorabele expeditie door de spelonken van de wervelende miljoenenstad. ‘Niet in het minst omdat we door een non van een of ander welfare institutie werden rondgeleid.

Een prachtig mens en een pittige tante die zowel veel verstand had van buurten als van bouwen’, kijkt voorzitter van de RvC Frans Gijsbers terug. De odyssee langs buurten waar vooral de stedelingen met een smalle beurs en minder florissante sociale uitzichten hun heil zoeken, brengt nieuwe inspiratie én ontkracht tegelijkertijd vooroordelen. ‘We hadden het idee dat het geleide systeem van sociale woningbouw zoals wij dat in Nederland kenden in New York totaal ontbrak. Want in de VS maakt van oudsher de private sector de dienst uit. Maar we zagen een sterke rol van de overheid en corporaties die als spil van de markt fungeerden. Ook de huurprijzen vielen reuze mee. Eveneens een forse breuk met wat wij vooraf dachten.’

Buurtconciërges Gijsbers en Aussems doen verrassende observaties, terwijl ze van buurt naar buurt worden gesleept door medewerkers van de Housing Authority, de gigantisch grote New Yorkse institutie voor sociale woningen, die zich terdege op de komst van de overzeese gasten hadden voorbereid. De portee van hun verhaal: wijkbewoners en huurders worden steeds vaker als beschermers van de leefbaarheid naar voren worden geschoven. ‘Sommige van die wijken waren omheind met een

81

Tegendraads

hekwerk. Voor het toezicht maakte men van buurtconciërges gebruik. Die controleerden wie naar binnen wilden om zo de spuiten en de drugs buiten de deur te kunnen houden. Binnen die gemeenschappen heerste een klimaat waarin veiligheid centraal stond. Kinderen speelden gewoon buiten op straat.

Ouders onderhielden en legden speeltuinen aan en de jeugd kreeg huiswerkbegeleiding in het wijkcentrum. De bewoners moesten erin toestemmen om sociale activiteiten in de buurt te ontplooien, dat was gewoon een keihard onderdeel van het huurcontract. Daar zag ik eigenlijk voor het eerst wat een ­p articipatiemaatschappij praktisch gezien kon inhouden.’

Opvallend is dat de bemoeienis van woningbouwverenigingen aanzienlijk verder reikt dan men gewend is in N ­ ederland.

Gijsbers kijkt zijn ogen soms uit. ‘In een van die buurten ­k wamen we in een restaurant terecht dat gehuisvest was in een gebouw van de corporatie en dat werd gerund door wijkbewoners die geen regulier werk konden vinden. Startende ondernemers konden met ondersteuning van de corporatie cursussen volgen en werden geholpen bij het zoeken naar een geschikte bedrijfsruimte. Er werden door corporaties forse bedragen geïnvesteerd in een wijkeconomie. Allemaal zaken die wij als Trudo later op onze eigen manier ook zijn gaan doen.

Er waren in die buurten in New York niet alleen sociale huurwoningen, maar ook sociale werkplaatsen en sociale winkels.’

Televisie Klapstuk is de ontdekking dat er in de schaduw van het ­Empire State Building en Wall Street ook corporaties actief b ­ lijken te zijn die sociaal geprijsde koopwoningen bouwen. Een ­commerciële activiteit die tot dan exclusief voorbehouden leek

82

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

te zijn aan projectontwikkelaars, aannemers en ­speculanten. ­‘Mensen met een wat lager inkomen konden zo’n huis met 20 ­duizend dollar subsidie kopen. We zagen dat dit positieve ­effecten had op de buurt. De bezitters van zo’n woning v­ oelden zich meer betrokken bij hun omgeving. Ze waren apetrots dat ze in een koophuis woonden. Die trots vertaalde zich in een groeiend e ­ ngagement met hun buurt. Ze verenigden zich in een buurtwacht tegen drugsdealers, gingen zich roeren in de lokale ­politiek om de belangen van hun buurt beter te behartigen.’

Achteraf bezien schemeren de in New York opgedane ­ervaringen en indrukken al met terugwerkende kracht door in ­Televisie, de nota waarop Thom Aussems in 1997 o ­ mstandig heeft zitten zweten. De titel ervan is een knipoog naar de technologische pioniersstatus die Eindhoven dankzij Philips bezit. In dit document zet de nieuwe directeur-bestuurder zijn visie op de toekomst van de organisatie uiteen. Het is een werkstuk met een profetische waarde, dat anno nu nog dient als een hecht fundament onder de strategie van de ­eigenwijze corporatie. Financieel is het op het moment van publicatie nog altijd nagelbijten bij Trudo, de vleespotten zijn leeg. Te voorzien is dat dit ook zo zal blijven, gelet op het kreupele woningbestand waarmee Trudo opgezadeld zit. Tenzij de corporatie rigoureus een punt zet achter het beleid dat tot dan toe is gevoerd. Gebeurt dit niet dan resteert Trudo nog slechts het ‘imago van het Trabantje van de Eindhovense woningmarkt’, aldus het omineuze visioen dat Aussems zijn ploeg voorhoudt.

Er zijn volgens hem maar drie opties beschikbaar om aan dat schrikbeeld te ontsnappen: kleiner, beter of anders.

83

Tegendraads

Ritselen en regelen Aussems was zich doodgeschrokken toen hij bij Trudo op het ­toneel verscheen. Terwijl hij dacht een accurate analyse van het onroerend goed te hebben gemaakt. Maar mocht hij zich op dat punt al illusies koesteren; net als zijn Trudo ­voorganger Jos ­Rooijmans, beland Aussems na een fietstochtje langs volksbuurten als Bennekel, Woensel-West, en Kruidenbuurt met een harde klap terug op aarde. ‘Het was onvoorstelbaar waar ik a ­ llemaal op stuitte. Wat hebben ze hier de laatste twintig jaar eigenlijk ­gedaan, was mijn eerste gedachte. Beter was het er beslist niet op geworden. De naoorlogse Nederlandse volkshuisvesting had zich altijd gekenmerkt door diversiteit en een redelijk gemengde samenstelling van de ouwe wijken. Natuurlijk lag daar altijd wel een stevig accent op de lagere inkomens, maar je kwam in die gebieden ook nog behoorlijk wat midden­ groepen tegen. In genoemde buurten was daarvan echter geen sprake. Daar had zich de onderkant van de Eindhovense ­samenleving geconcentreerd. Dat werd mede in de hand gewerkt doordat andere corporaties zulke huurders bij voorkeur naar Trudo doorschoven.’

Zijn grootste miscalculatie betreft de slagorde die hij ­intern aantreft. ‘Ik had totaal geen beeld van het werkapparaat.

Dat was een grote stommiteit van mij, want al snel bleek het een ­grote chaos bij Trudo te zijn. Vergaderingen v­ erliepen als een Poolse landdag. Concrete besluiten die gedragen w ­ erden door een v­ isie of een strategie werden nauwelijks g ­ enomen.

Iedereen deed maar wat. Rondom de woningtoewijzing ­ ­hanteerde i­edereen zijn eigen spelregels. In achterkamertjes werd g ­ eritseld en geregeld, zoals ze dat binnen de GWB-­cultuur ­gewend waren. Er was altijd heibel en gedoe rond huurders. Ik

84

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

vond het onvoorstelbaar dat er zoveel huren contant betaald werden. De geldwagen reed af en aan bij Trudo, want we h ­ adden de stelregel dat we niet meer dan 30 duizend gulden cash in huis wilden hebben. We hadden wanbetalers in ons klanten­ bestand die een huurachterstand hadden opgebouwd van ­enkele ­tienduizenden guldens. Zo’n schuld krijg je natuurlijk nooit afbetaald met vijf tientjes in de maand.’

Discipline Voordat hij voor Trudo een nieuwe brug naar de toekomst kan plaveien moet Aussems zich eerst van het craquelé van dit verleden zien te ontdoen. De nieuwe directeur hamert daarom constant op financiële discipline. Op alle fronten. Tot genoegen van bijvoorbeeld Jany Leidelmeijer. ‘Ik vond het prima dat Thom Aussems de teugels strak aantrok. Dat kwam de organisatie ten goede. Hij maakte bewust pas op de plaats, bevroor bijvoorbeeld het planmatig onderhoud aan de woningcomplexen. Hij wilde eerst eens goed kijken naar ons bezit. Wat konden we er mee?’ In die periode is bij Trudo de basis gelegd voor een conservatief financieel beleid dat tot op de dag van vandaag als leidraad geldt. Geen gekke dingen doen, altijd op de kleintjes letten; volgens Leidelmeijer heeft Trudo mede door deze zuinige grondhouding altijd goed geboerd. ‘Het was een bewuste stap.

Zo doen we het al twintig jaar. Als het enigszins kan lossen we leningen zo snel mogelijk af.’

Meer commotie veroorzaakten de verscherpte incasso­ procedures die Aussems bij Trudo introduceerde. ‘De meest strakke huurincasso is tevens de meest humane. Dat klinkt misschien vreemd, maar schulden laten oplopen brengt ­mensen dieper in de problemen en is dus in wezen asociaal.

85

Tegendraads

Het gaf echter wel hele harde confrontaties met een aantal van onze huurders. Bij een Turks gezin liep het zo hoog op, dat we ze uit huis moesten zetten. Dat ga ik niet doen, zei de ­r elatiebeheerder. Dat gaan we wel doen, bracht ik daar ­tegenin. Want sociale verhuur kan alleen op een rechtvaardige en betaalbare manier plaatsvinden als je een eerlijk systeem van rechten en plichten hanteert. Punt uit. Dat betekent dat je voet bij stuk houdt als het nodig blijkt te zijn. Die aanpak was stevig, maar gaf wel spectaculaire resultaten. Twee, drie weken na bovenstaand incident stond de Turkse gemeenschap in de stad, waarvan er velen in een huis van Trudo woonden, bij ons aan het bureau om tóch alle openstaande huurrekeningen te betalen.’

Heilige huisjes Zelf toont hij zich in zijn manifest een vurig pleitbezorger van het leitmotiv ‘anders’. Aussems wil Trudo omvormen tot een corporatie die onder de huid van de op dat ogenblik snel ­veranderende tijdsgeest kruipt. De van bovenaf ­opgelegde, sterk fysiek gestuurde, monomane wijze van buurt- en wijkvernieuwing, strijk en zet in de decennia daarvoor, heeft ­volgens hem zijn langste tijd gehad. Vanaf de jaren negentig doet de individualisering zijn intrede, dat mag niet zonder ­gevolgen ­blijven voor het beleid van een corporatie. Als je ­negentig huurders vraagt naar het huis van hun dromen, krijg je ­negentig verschillende verhalen. Waarom zie je die d ­ iversiteit in leefstijl niet terug in het aanbod op de ­publieke huurmarkt waar het, de weinige gunstige uitzonderingen daargelaten, door de regel koekoek-een-zang is. Aussems introduceert nog een a ­ nder stokpaardje: het nieuwe Trudo moet ­innovatie

86

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

i­ncorporeren als kernwaarde bij het ontwikkelen van nieuwe activiteiten, producten en diensten.

De nieuwbakken directeur duidt zijn huurders voortaan als ‘klanten’ aan. Ook dat begrip is tot dan toe niet bon ton binnen de volkshuisvesting. ‘Ik heb ooit als spreker op een congres van directeuren van corporaties eens de vraag opgeworpen wie van hen ooit klanttevredenheidsonderzoeken hield onder zijn huurders. Het bleef angstig stil in de zaal. In de pauze trok een van die mensen mij aan mijn jasje. Klantgerichtheid? Dat was toch niet nodig want ‘ze liggen in slaapzakken bij ons voor de deur voor een huurwoning’, zei hij’. Aussems ziet dat wezenlijk anders. En om die klanten optimaal te bedienen moet je ze kwaliteit bieden, keuzevrijheid geven, de kans aanreiken zich te ontplooien en stappen vooruit te maken. Een eigen ­woning is een belangrijk middel daartoe, ook voor mensen met minder armslag, bij wie dat op het eerste gezicht niet voor de hand ligt als middel voor sociale stijging. Het zijn standpunten waar de gevestigde orde van opkijkt. Betekent dit dat Trudo in de koopsector actief wordt? Daar hebben we toch ­makelaars en projectontwikkelaars voor? De nieuwe methoden die ­Aussems voorstelt mogen dan wel rimpelingen veroorzaken in de ­sector; de doelstelling van Trudo blijft niettemin op en top vintage volkshuisvesting: een fatsoenlijk dak boven het hoofd voor de primaire doelgroep (zoals het in jargon heet), zijnde de ­mensen die voor hun woongenot aangewezen zijn op een ­woning die ze niet te veel op kosten jaagt. Aangevuld met de bewerkelijke stadsnomaden die buiten elk raamwerk vallen zoals (ex)psychiatrische patiënten, verslaafden en dak- en thuislozen.

87

Tegendraads

Een Top Vijf Jos van Wagenberg, die enkele jaren eerder de rangen van ­Trudo is komen versterken, kan zich de dilemma’s uit de nadagen van de stadsvernieuwing ‘oude stijl’ nog helder voor de geest halen. ‘Ik weet bijvoorbeeld dat we intern behoorlijk hebben zitten bakkeleien toen de renovatie van 333 zogeheten IBC-flats aan de orde kwam. Die ingreep kostte een vermogen, maar je kreeg er relatief weinig woning voor terug. Met als dubbele handicap dat je investeerde in galerijflats die helemaal niet in trek waren bij woningzoekenden. We voelden wel aan dat als we het bij business as usual hielden, er alleen maar geld bij moest en uiteindelijk in een doodlopende steeg terecht zouden komen. We hadden een nieuw plan nodig, ­zonder dat we op dat moment wisten hoe dat plan er exact uit zou zien.’

Als om Trudo nog wat meer met de neus op de treurige ­f eiten te drukken, komt uitgerekend in die incubatieperiode een gezamenlijk onderzoek van de corporaties in Eindhoven naar buiten waarin de stand van zaken op de lokale woningmarkt in kaart is gebracht. ‘In die rapportage stond ook een opsomming van wat volgens de sector zelf de slechtste w ­ ijken in de stad waren. In die ranking vormden Woensel-West, L ­ akerlopen, D ­ oornakkers, Kruidenbuurt en de Bennekel de Top 5. Dat w ­ aren zonder uitzondering wijken waar wij veel ­woningen in bezit hadden. Op het kantoor grapten we: Trudo staat in de Top 5: niet één maar vijf keer’, vertelt Wagenberg. Ironie van het lot is dat Patrick Dogge, een van de ­onderzoekers van ­Interface die het rapport voor het gezelschap van c ­ orporatie-directeuren toelichtte, enkele jaren later zelf opduikt bij Trudo als senior vastgoedmedewerker. Dogge kreeg het bij zijn eerste kennismaking met Thom Aussems meteen aan de stok met de nieuwbenoemde

88

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

directeur van Trudo. ‘Iedereen die bij de presentatie aanwezig was, vond het een prima onderzoek. Behalve Thom Aussems.

Die was enorm kritisch over onze ­b evindingen en stak dat niet onder stoelen of banken. Ik merkte toen al dat Trudo een ­afwijkende kijk op de sector had, en dat ze graag de grenzen wilden opzoeken. Dat intrigeerde mij, want ik zag de corporatiesector in die tijd in de eerste plaats als een wat stoffige bedrijfstak. Ik was geen jongen voor dat keiharde wereldje van de projectontwikkeling, maar ook niet voor zo’n ingeslapen branche. Trudo zat daar mooi tussenin.’

Hoe anders?

Aussems was er betrekkelijk vlot van overtuigd dat ‘anders’ de enige uitweg was die Trudo nog resteerde. ‘De twee a ­ ndere alternatieven, kleiner en beter, waren niet te betalen voor Trudo. Ik achtte het niet ondenkbaar dat we misschien wel ­v ierduizend huizen moesten slopen en vervangen door nieuwbouw. Dat konden wij met onze belabberde financiële positie echter totaal niet aan.’ Nadat Televisie ten doop is gehouden, wordt de nieuwe koers van Trudo in een aantal ‘heisessies’ met het personeel verder aangescherpt. Van Wagenberg: ‘Dat ­waren levendige, spannende en inspirerende discussies. Op tafel lag de kernvraag: bestaat Trudo over vijftien jaar nog, en zo ja, wat wil Trudo dan zijn? Als we kozen voor groter, m ­ oesten we flink wat huizen extra gaan bouwen in ­Eindhoven. Dat was geen realistisch vooruitzicht, want onze slechte ­solvabiliteit noodzaakte ons nu juist om constant op de rem te trappen.

Mogelijkheid B was om ons zilverwerk te verkopen en het ­restant adequaat op te knappen. Kleiner en beter dus. Dan zouden we er misschien financieel wel bovenop komen, maar

89

Tegendraads

altijd een statische club blijven. De derde weg vonden we ­meteen de meest interessante: wij worden anders. Daar was onder de collega’s al gauw een meerderheid voor te vinden.

Wat echter meteen de vervolgvraag opwierp: hoe anders dan?’

Ook de toezichthouders van Trudo (die op dat moment formeel al de status van Raad van Commissarissen hebben) zijn relatief snel om. Gijsbers: ‘De Eindhovense praktijk was dat we in een concurrerende omgeving zaten met clubs die ­bijna allemaal groter en sterker waren dan wij. Daar lagen geen ontplooiingskansen meer voor Trudo. Wel in het ontwikkelen van andere typen woningen die pasten bij de zich wijzigende positie van de huurders. Zij wilden meer aandacht voor persoonlijke woonwensen, meer differentiatie in woningaanbod, meer ruimte om zelf hun huis te verbouwen ook. Met dat soort ideeën kon je tot dan toe eigenlijk alleen uit de voeten als je een vrije-sector woning kocht. Maar ook aan de onderkant van de woningmarkt zag je dat de trend van individualisering in de maatschappij zijn sporen trok. Wij wilden daarom dat ook onze huurders meer te kiezen kregen. Vanuit die denkrichting zijn we toen gekomen tot zes woning-combinaties die we aan zes doelgroepen onder onze achterban aanboden.’

Maatschappelijk ondernemer De debatten vinden plaats op een moment dat buitenwereld en overheid steeds vaker verlanglijstjes neerleggen bij de corporaties. Zij worden geacht voortaan meer als ‘maatschappelijk ondernemer’ aan de weg te gaan timmeren. En daar hoort aanzienlijk meer bij dan alleen periodiek de metselaars de steiger opjagen. ‘De gevolgen van de brutering werden steeds zichtbaarder. Het rijk trok zich van de woningmarkt terug, maar

90

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

hield tegelijk gloedvolle verhalen dat ­woningbouwverenigingen meer het accent op de leefbaarheid moesten leggen. Vanuit die gedachtegang zouden corporaties scholen in een buurt sterker moeten ondersteunen, om een voorbeeld te noemen.

Verder werd van de sector verwacht dat we meer interesse aan de dag gingen leggen voor de ontwikkeling van de stad.’

Gijsbers puzzelt ook nog op een ander akkevietje. Bij de verdere professionalisering van Trudo hoort een kritische, ­onafhankelijke, en sterke Raad van Commissarissen die in staat is de directie al dan niet hinderlijk te volgen. Dat b ­ etekent dat het op zoek moet naar deskundige, bevlogen k ­ andidaten van buitenaf die beschikken over expertise waarmee een ­c orporatie die pretendeert ‘anders’ te worden, zijn voordeel kan doen. En daar hoort een passend honorarium bij. Passend bij de ­s tatuur van dwarsdenkers en friskijkers, passend bij het ­sociale gezicht waar de corporatie bij zweert. ‘Ik ben toen links en rechts gaan bellen met andere corporaties. Bij de ene was de vergoeding bijna niks, bij de andere best veel. Ik kwam uit op een gemiddelde van 12.500 gulden per jaar. Dat vond ik eigenlijk ook nog een meer dan stevig bedrag. Ik stelde toen voor: 7500 gulden keren we uit in geld, de resterende 5000 gulden stoppen we in een fonds waaruit we excursies betalen naar interessante en leerrijke experimenten en projecten die in de sociale woningbouw plaatsvinden. Ook de trip naar New York hebben we uit dat potje bekostigd.’

Niet de stenen, maar de mensen Die queeste naar commissarissen die juist hun sporen búiten de traditionele sociale woningbouw hadden verdiend, was een innovatie op zichzelf. Ze vinden bleek ook al minder een pro-

91

Tegendraads

bleem dan gedacht, want wie is er niet nieuwsgierig naar een club die zichzelf ten opdracht stelt het bed eens goed op te schudden? Zo ging het in ieder geval wel bij Ruud Frambach, nu hoogleraar marketing aan de Vrije Universiteit in Amsterdam, en tussen 1999 en 2011 commissaris bij Trudo. Een vreemde in het Jeruzalem van de volkshuisvesting was hij niet helemaal; toen hij in Tilburg aan de universiteit studeerde maakte hij deel uit van de stichting Studentenhuisvesting. In die academische omgeving liep hij eind jaren negentig Thom Aussems tegen het lijf. Frambach was de examinator die de afstudeerscriptie van de eerdergenoemde Jos van Wagenberg van Trudo beoordelen moest. De Trudo-directeur was voor mental support met zijn medewerker meegereisd. ‘Nadien hebben we met elkaar zitten praten. Het klikte heel goed tussen Thom Aussems en mij. Hij wilde een commissaris bij Trudo die ook van marketing kaas gegeten had. Die knowhow had hij nodig bij de meer marktgerichte, professionele en innovatieve aanpak die hem met zijn corporatie voorstond. Zulke verhalen hoorde je volop in het bedrijfsleven, maar nog nauwelijks in een ingeslapen sector als de volkshuisvesting. Ik nam ook kennis van zijn drang om Trudo te veranderen van een traditionele in een vooruitstrevende corporatie. Het beeld dat hij schetste sprak mij erg aan.’

Aussems’ idee om af te rekenen met de wetmatigheid dat corporaties alleen bestaansrecht hebben als ze zich e ­ xclusief in het hoekje van de sociale verhuur blijven ophouden, was voor Frambach een eye-opener. ‘Iets bijzonders doen voor klanten met een beperkte beurs, hun keuzevrijheid ­vergroten, betaalbare huizen bouwen waar zowel bewoners als a ­ rchitecten trots op kunnen zijn, het waren volstrekt nieuwe geluiden die ik hoorde. Niet de stenen waren het doel, maar de mensen.

92

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

Met name dat laatste vond ik een schitterend statement voor een woningcorporatie. Trudo keek over een breed vlak naar de sociale omstandigheden die buurtbewoners in de weg ­s tonden om zich te ontplooien, wilde helpen die barrières op te r­ uimen.

Werk, onderwijs, verslaafden laten afkicken, het hoorde er voortaan allemaal bij. Daar is later de slogan s ­ upporting ­p eople uit voortgekomen. Trudo en Aussems waren van plan iets moois neer te zetten, en ik vond het een uitdaging om daar inhoudelijk een bijdrage aan te leveren.’ Frambach tekent daarbij wel aan dat die raad van commissarissen van Trudo, experts van velerlei pluimage, er vooral ook zat om tegengas te geven aan een directie die nog weleens de indruk wekte, vooral in de hoogste versnelling te willen koersen. ‘De sfeer binnen de club was goed en coöperatief, én heel kritisch. We moesten het realisme van de ambities van Aussems goed toetsen. In vergaderingen kon het er stevig aan toegaan.’

Piramide van Maslow Niet alleen Frambach viel voor de dwarsheid en tegendraadsheid die het ‘andere’ Trudo vanaf einde van de jaren negentig van de vorige eeuw als een soort handelsmerk in zijn vaandel voerde. Voor Mathieu Weggeman, hoogleraar organisatiekunde aan de TU/e en gepokt en gemazeld in innovatiemanagement, gaf die reden zelfs de doorslag om te reageren op een annonce in de krant waar Trudo een nieuwe commissaris wierf. ‘Ik had bewondering voor de manier waarop Trudo zich manifesteerde in die toch redelijk gesloten wereld van de volkshuisvesting.

Thom Aussems haalde in die tijd nogal eens de media met heftige uitspraken die stof deden opwaaien. Dat was dapper van hem en ik vond het geen onzin wat hij verkondigde. Ik zag dat hij

93

Tegendraads

dat vooral deed ten behoeve van zijn huurders, om zijn klanten in een betere maatschappelijke positie te krijgen. Ik kon me bij Trudo bezighouden met innovaties, organisaties en professionals. Voor mij komt daar nog een meer universeel aspect bij: een veilig en goed huis is een van de primaire behoeften uit de piramide van Maslow. Waar je ook bent en in welke toestand je ook verkeert, je moet kunnen zeggen: ik ga naar huis. Een corporatie is de business die dat kan bewerkstelligen.’

Toen Weggeman als commissaris aantrad had Trudo al naam gemaakt als een autonome Gideonsbende die bij voorkeur zijn eigen naad naaide. Daarbij werd op de koop t­ oegenomen dat de corporatie door zijn afwijkende en eigenzinnige kijk op b ­ ouwen, wonen, wijken en buurten de ­c oncurrentie en ­c ollega’s bij tijd en wijle tegen de haren in streek. Trudo kreeg niet z­ elden het etiket van arrogantie opgeplakt; de steek o ­ nder water dat het de wijsheid in pacht dacht te hebben. Commissarissen en directie namen dat soort kritiek doorgaans als kennisgeving aan. Ze bekreunden zich niet om afkeurende blikken bij de goegemeente. Sterker; het bevestigde hen in hun oordeel dat ze met een bijzondere missie bezig waren. ‘Mij én Trudo interesseerde het nooit wat anderen van ons dachten. Het schiet niet op als je bij elke innovatie vooraf moet denken: wat vinden de anderen er eigenlijk van? Als je bang bent moet je er niet aan beginnen. Want je weet bij voorbaat: innovaties zijn nooit een gelopen race. Bij het NatLab van Philips kwam slechts een op de tien uitvindingen uiteindelijk in de vorm van een zwart kastje in de winkel. De rest sneefde. Ook al schat je de risico’s tevoren nog zo zorgvuldig in en doe je aan de meest voorzichtige kansberekening; dingen kunnen altijd mislukken. Pech ­gehad, zeg ik dan. Dat neemt niet weg dat we wel ooit met rode

94

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

oortjes besluiten namen.’ Frambach merkte aan de respons uit het veld dat de verrichtingen van Trudo met enige regelmaat scheve ogen gaven. ‘Hoe vaak ik in die twaalf jaar dat ik commissaris was niet heb gehoord: ach ja, daar heb je Trudo weer. We werden als té ambitieus, té innovatief en té ondernemend weggezet. Ik was daar wel trots op.’

Een middelvinger De commissarissen stonden niet alleen in dit ‘vrijbuiters­ gevoel’. Ook medewerkers van Trudo warmen zich graag aan het prettig soort eigenwijsheid dat hun organisatie pleegt uit te dragen. ‘Wat anderen van ons vinden, boeit me niet zo’, zegt Jany Leidelmeijer. ‘Ik ben trots op ons bedrijf. Men heeft altijd een kritische houding naar Trudo omdat het zo anders is wat wij doen, maar zie eens wat we allemaal hebben bereikt voor de stad en zijn inwoners. Zo’n transformatie als de L ­ ichttoren van Philips; niemand durfde het aan, maar wij stapten erin en maakten er een fantastisch project van. Die achthonderd bijzondere klanten die Trudo huisvest; dat is toch een enorme bijdrage aan de leefbaarheid van Eindhoven? Thom Aussems is een visionair. Hij zegt wat hij denkt, hij heeft een mening over Eindhoven en hij heeft een mening over de wereld. We hebben een cultuur die ons als corporatie altijd in beweging houdt. Maar het stoort me wel, dat wij altijd nadrukkelijk langs de meetlat worden gelegd. Je mag natuurlijk je middelvinger niet opsteken, maar ik vind dat wat meer respect voor onze prestaties beslist op zijn plaats is. Hoewel de vakgenoten ons wel waarderen, gelet op de vele prijzen die we de afgelopen dertig jaar kregen.’

95

Tegendraads

Ook Patrick Dogge draagt het afwijkende gedachtengoed waar Trudo in de sector model voor staat met innerlijke overtuiging uit. ‘Gemeenten bijvoorbeeld, beschouwen ons vaak als dwarsligger, en zo’n begrip wordt doorgaans negatief ­geïnterpreteerd.

Maar ze hebben onvoldoende oog voor wat wij aan een stad toevoegen. Ik ontken niet dat er een spanningsveld zit: wij zijn anders en dus ook solistisch. Wij blazen weleens hoog van de toren, doen dingen net even anders en met ­andere stakeholders, en proberen in onze ideeën en producten altijd innovatief en verfrissend te zijn. Wij wijken af en in een ­b ehoudende sector valt dat op. Maar ik vind tot op de dag van vandaag dat we een goed verhaal te vertellen hebben. En los van dit alles: het is natuurlijk ook wel leuk een buitenbeentje te zijn.’

Non-conformisme Ook ex-Trudo medewerker Hans van de Ven voelde zich senang bij een werkgever die non-conformisme als sacraal beginsel hanteerde. Het alternatief was zich volgzaam te schikken naar het poldermodel dat de wereld van de corporaties altijd bij uitstek is geweest. ‘Omdat Trudo het aandurfde om tegen ­heilige huisjes aan te schoppen veranderde onze rol van die van v­ olger naar koploper en voortrekker in het publieke domein. Die omschrijving ‘NatLab van de Eindhovense woningmarkt’ is daarom zo gek nog niet. En vergis je niet: vanuit veel steden wordt gekeken naar wat ze bij Trudo aan het doen zijn. Want als er één bedrijfstak is waar veel wordt gekopieerd, dan is het wel de volkshuisvesting. Maar er zijn maar een paar corporaties in het land die iets nieuws aandurven en hun nek u ­ itsteken.

Ik ben een tijd voorzitter van de OR van Trudo g ­ eweest. In die periode heb ik wél gemerkt dat een uitgesproken persoon

96

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

als Thom Aussems, die verantwoordelijk is voor veel van die ­innovaties, goed moet opletten. Hij kan vaardig ­c omponeren.

Dirigeren gaat hem minder goed af omdat hij ver voor de ­muziek uitloopt. Dat is zijn valkuil.’

Volgens commissaris Mathieu Weggeman is het bijna onver­ mijdelijk dat een innovatieve organisatie op weinig ­affectie van zijn collega’s c.q. concurrenten aanspraak kan maken.

‘De communis opinio is zelden op de hand van de vernieuwer. ­B edrijven, mensen en instellingen die ingrijpend veranderen en daardoor het bestaande businessmodel aantasten zijn niet geliefd bij de hoofdstroom die de dienst uitmaakt. Zeker niet in een branche waarin de verhoudingen onwrikbaar vast ­lijken te liggen, zoals de volkshuisvesting.’ Juist omdat Trudo er uit hartstocht voor koos om ‘anders’ te willen zijn, heeft het zich in de loop der tijd ook afgekeerd van allerlei gremia voor ­s amenwerking en overleg waarvan corporaties geacht worden deel uit te maken. Zo zegde Trudo onder andere het lidmaatschap van Aedes op, de machtige koepel voor woningbouw­ verenigingen die probeert de agenda van politiek en overheid te beïnvloeden. ‘Voor een rebel-corporatie als Trudo biedt ­Aedes geen meerwaarde’, vindt Frambach. ‘Trudo lobbyt ­liever rechtstreeks bij de partijen en stakeholders met wie het tot afspraken wil komen. Een ander doel van Aedes is dat je ­binnen zo’n club van elkaar kunt leren. Trudo haalt zijn kennis echter vooral uit andere bronnen. Dat komt omdat Trudo ­c onstant streeft naar een steeds professionelere organisatie. Dat heb je nodig om als non-conformist effectief te kunnen zijn.’

97

Tegendraads

Slimmer Kopen Misschien wel de meest radicale beslissing uit die roerige aanlooptijd naar het ‘andere’ Trudo was om over te gaan tot de ­(gedeeltelijke) verkoop van sociale huurwoningen. Samen met Thom Aussems bedacht en werkte Jos van Wagenberg de formule van Slimmer Kopen uit, die kort na het millennium werd geïntroduceerd. Aussems had met varianten daarvan al eens ervaring opgedaan, toen hij met zijn adviesbureau door de Stuurgroep ­E xperimenten Volkshuisvesting (SEV) gevraagd werd om ‘nieuwe beheers- en eigendomsverhoudingen’ in de sociale woningbouw tegen het licht te houden. ‘Toen vond ik het al vreemd dat je in Nederland maar twee smaken op de woningmarkt had. Je huurde een huis, of je kocht er een. Beide segmenten waren scherp van elkaar gescheiden, daar zat niets tussenin. Vier jaar lang heb ik toen allerlei boeiende experimenten opgezet, op een terrein dat nog volledig onontgonnen was. Zoals het idee om een woning niet in zijn geheel te kopen, maar slechts een gedeelte ervan.’

De adviesklus voert hem ook naar Alkmaar. Daar gooit Hoogovens een aantal huurhuizen die het ooit voor zijn arbeiders heeft laten bouwen in de verkoop. De staalgigant zit in de problemen, heeft dringend cash nodig en zoekt een p ­ articuliere belegger voor het complex. Individuele huurders willen de woning echter zelf kopen en kloppen bij Aussems aan. Kan hij hen niet helpen?

‘Je kon merken dat dit heel gevoelig lag, want Hoogovens voelde daar helemaal niets voor. Uiteindelijk h ­ ebben de partijen elkaar gevonden in een collectieve verkoop van de woningen aan de bewoners. Die deal hebben we financieel, juridisch en fiscaal rond weten te breien. De bewoners zijn daar in de jaren daarna behoorlijk wijzer van geworden. Als huiseigenaar profiteerden ze van de waardestijging van hun pand.’

98

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

Een witte raaf Slimmer Kopen was een gewaagde manoeuvre, ook al liep het tijdperk van de massaal beleden collectiviteit op zijn e ­ inde en werd de uit zijn voegen barstende verzorgingsstaat en dus ook de sociale huursector van alle kanten onder vuur ­genomen.

De volkshuisvesting had ondanks het zich wijzigende ideologisch klimaat echter nog steeds hardnekkige trekjes van een onneembare veste. Alle ‘brutering’ ten spijt was in het ­wereldbeeld van menig corporatie-directeur slechts plaats voor de omvangrijke ‘ijzeren huurvoorraad’ als het alfa en omega van de sociale woningbouw. Wie voorzichtige toespelingen durfde te maken over het afstoten van goedkope huurhuizen werd door het establishment nog nét niet met pek en veren ingesmeerd, maar veel scheelde het niet. Wie, zoals Trudo, uit overtuiging koos voor dit onbekende pad, koos voor het avontuur maar ook min of meer voor een zelf opgelegd isolement.

Een compleet witte raaf was Trudo niet met zijn idee om sociale huur om te zetten in sociale koop, maar de corporatie uit Eindhoven stond en staat in de sector wel redelijk alleen in dat streven. Van Wagenberg: ‘Je kon merken dat het behoorlijk vloeken in de kerk was, wat ons voor ogen stond, want bij mijn weten dacht slechts een handjevol woningbouwverenigingen in den lande in dezelfde richting. Woonbron in Rotterdam was er mee bezig, evenals SCW in Amersfoort dat inmiddels deel uitmaakt van De Alliantie. Plus een corporatie in Dordrecht die later is opgegaan in Woonbron. Zij gaven hun concept de naam Koopgarant, maar het basisidee erachter was h ­ etzelfde als het onze: waarde delen met je klanten door een flinke korting te geven op een koopprijs die tevoren door een ­externe taxateur wordt vastgesteld. Bij terugkoop of doorverkoop

99

Tegendraads

aan ­anderen uit de Slimmer Kopen doelgroep wordt de winst ­gedeeld tussen de huizenbezitter en de woningcorporatie. Bij verlies houdt je dezelfde verdeelsleutel aan.’

Een kortingsknop Als Trudo zijn koopregeling voor de lage inkomens lanceert blijft het bij de lokale collega’s en concurrenten in eerste aanleg angstvallig stil. ‘Ze vonden het nauwelijks schokkend wat wij deden.

Ach, wij waren immers ‘dat verarmde lelijke eendje’, laat ze maar doen, hebben ze mogelijkerwijs gedacht. Daar kwam bij dat we met Slimmer Kopen op bescheiden schaal begonnen. Daardoor viel niet meteen op waar we mee bezig waren. Bij het begin boden we slechts kleine plukjes woningen te koop aan om te kijken wat de reacties waren en of ons idee opgepakt werd door de markt.

Daarna ging het alsmaar harder. Ons zelfbewustzijn groeide, we kregen in de gaten dat we de goede koers te pakken hadden. Met als gevolg dat we over Slimmer Kopen steeds extraverter w ­ erden, óók in de communicatie.’ Dat Trudo een gewild product in handen had gekregen, nam Van Wagenberg zelfs voordat er ook maar één huurhuis verkocht was, voetstoots aan. Hij geloofde in de filosofie, de gedachte erachter. Dat deze sociale koopwoning echter zo’n snelle opmars zou maken, verraste ook hem. ‘Ik weet nog dat we een aantal galerijflats in de verkoop gooiden. Niet het meest aantrekkelijke vastgoed, meenden we. Tot mijn verbazing stond er tijdens de bezichtiging die we hielden ’s morgens vroeg al een rij gegadigden opgesteld die over de hele galerij doorliep, tot aan de liftdeuren toe. Ook daarna liep het storm. De opkomst op z ­ ulke dagen werd al gauw zo groot dat we met die kijkdagen noodgedwongen zijn moeten stoppen. Geïnteresseerde kopers konden toen via internet intekenen op een woning.’

100

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

Slimmer Kopen was een dubbelsnijdend zwaard voor Trudo.

Het stelde mensen die onder de huurgrens zaten in staat om een huis te kopen zonder dat ze zich daaraan zouden ­vertillen.

Het bezitten van een eigen woning is de laatste d ­ ecennia een droomwens gebleken voor grote groepen burgers; ook ­mensen met een relatief laag inkomen konden nu de ­onderste ­sporten van de maatschappelijke ladder ontstijgen en een ­ sociale status verwerven die voor hen lang onbereikbaar leek te zijn.

Dat kwam hun aanzien, zelfvertrouwen en ­f inanciële p ­ ositie ten goede. ‘Door aan de kortingsknop te draaien k ­onden wij die groep optimaal bedienen. We konden tot veertig, in ­voorkomende gevallen zelfs tot vijftig procent korting gaan’, legt Van Wagenberg uit. Maar het eigen huis werkte ook als katalysator van maatschappelijke vernieuwing. Want de ­ ­wijken met een Trudo-stempel fleurden op van Slimmer Kopen.

Een eigen huis, per definitie voor de bewoner het equivalent van een paleis dat in de steigers staat, wordt meestal beter onderhouden dan een huurwoning. De eigenaren hebben er een direct belang bij dat hun buurt veilig, leefbaar, en up do date blijft, want daardoor blijft de marktwaarde van hun huis op het gewenste peil. Ze letten beter op wat er in hun omgeving gebeurt, trekken ­sneller bij instanties en de politiek aan de bel als ze misstanden, verpaupering of overlast zien.

Psychologisch effect Deze vermoedens bleken in de praktijk uit te komen. ‘We hebben na een paar jaar Slimmer Kopen in de Trudo-wijken een groot leefbaarheidsonderzoek gehouden. Een van de vragen was: is de leefbaarheid in de buurt sinds de lancering van Slimmer Kopen omhooggegaan? In de Bennekel, toch beslist

101

Tegendraads

niet de eenvoudigste buurt in de stad, beantwoordde zeventig procent van de deelnemers aan het onderzoek deze vraag met ja.’ Het product waarmee Trudo omstreeks het jaar 2000 zijn wederopstanding inluidde, bleek een schot in de roos. Ook na vijftien jaar zit er nog steeds geen sleet op het format, inmiddels zijn er ruim 3500 ‘slimmer kopers’, zoals deze categorie klanten ten kantore van de woningcorporatie wordt gekarakteriseerd. ‘Drieduizend huur en vijfhonderd nieuwbouw, waarvan negentig procent in Eindhoven en de rest in de regio’, zet Van Wagenberg de puntjes op de i.

Jaarlijks gaan er tussen de tweehonderd tot driehonderd van zulke wooneenheden over de toonbank. In goede én slechte tijden; zelfs de mondiale recessie die de woningmarkt tussen 2008 en 2013 in een ijzeren greep hield, deed geen afbreuk aan de aantrekkingskracht van Slimmer Kopen. Sterker nog, het was het enige marktsegment waar in die jaren enige beweging zat. Jany Leidelmeijer vermoedt dat aan het succes van de formule wellicht ook enige psychologie van de koude grond ten grondslag ligt. ‘Natuurlijk is het prima dat wij klanten uit de primaire doelgroepen in staat stellen een mooie boekwinst te maken op zo’n woning. Dat is uit sociaal oogpunt heel goed te verkopen. Maar er speelt ook nog een ander aspect mee voor veel mensen. Het is nu eenmaal leuker om op een verjaardagsfeestje te kunnen vertellen: ik heb een eigen huis dan ik huur bij d’n Trudo, zoals ze dat in Brabant zeggen.’

Revolutionaire kijk Onder het personeel van Trudo leefden weinig tot geen reserves tegen de voorgenomen uitdunning van de huurvoorraad, hoewel vooral de criticasters van buiten later aanvoerden dat

102

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

je daarmee misschien wel de bijl aan de wortel van de volkshuisvesting zet. Hans van de Ven zag dat doemscenario niet zo scherp. ‘Ik vond het juist getuigen van een revolutionaire kijk.

Ga maar na: we zijn als corporatie op de wereld om betaalbare huisvesting beschikbaar te stellen aan de mensen in de stad met een smalle beurs, en dat doen we door onze woningen aan hen te verkopen. Dat klinkt op het eerste gehoor voor een woningbouwvereniging raar en tegenstrijdig natuurlijk, maar ik zag het als een lumineus idee. Moesten we het dan weer op de ouderwetse manier aanpakken, zoals in de voor Trudo traumatische jaren die achter ons lagen. Jaren waarin we tientallen miljoenen guldens aan vermogen hadden zien weglopen?’ Van de Ven betitelt Slimmer Kopen als het ‘meest cruciale besluit’ uit de historie van Trudo. ‘Er staat nergens geschreven dat je als corporatie moet verhuren en dat je niet mag verkopen. Door huurhuizen te koop aan te bieden ontstond een heel andere geldstroom en heel andere betrokkenheid bij de bewoners.

De woning was voortaan hun bezit, hun spaarpotje. Daardoor gaan ze anders om met hun woonblok of complex. Zo ontstaan gemengde wijken.’

Patrick Dogge gaat nog een stapje verder, hij rept zelfs over een ‘geniale vondst’, die de armlastige corporatie voorgoed bij de rand van het ravijn wegrukte. ‘Die Profijtwoning, zoals hij in het begin werd genoemd, is een heel slim product dat perfect heeft gewerkt. Zowel voor Trudo dat financieel aan de grond zat, als voor Eindhoven. Het is juist bekrompen gedacht om corporaties eenzijdig in de hoek van de sociale verhuur te duwen. Kijk eens naar de grote voordelen die Slimmer Kopen biedt: het maakt de weg vrij voor kopers die er op de reguliere markt totaal niet aan te pas komen, wijken worden er beter van

103

Tegendraads

en het middel werkt zelfs goed in tijden van crisis.’ Dogge vindt het daarom curieus dat ook zoveel jaar na dato een instrument als Slimmer Kopen nog steeds weinig navolging krijgt in het land. Het aantal supporters is op de vingers van een hand te tellen. ‘De meeste andere corporaties zijn nog steeds uitermate kritisch over onze methodiek en laten zich bijna zonder uitzondering leiden door de klassieke reflex in de sector: voor de mensen die over minder financiële speelruimte beschikken hebben we de sociale huurwoning in het leven geroepen. Ook in Eindhoven wordt door onze collega-corporaties in meerderheid zo geoordeeld.’

Heilige Graal Marcel van Loon, rond 2000 aangetreden als voorzitter van het Klantenplatform van Trudo, is een van die Slimmer Kopers.

‘Ik zie het als een essentieel instrument om tot krachtige, ­gemengde wijken te komen in de stad. Door met die kortingspercentages te spelen en te variëren, oefen je een positieve invloed uit op het inplaatsingsbeleid. Toen Trudo voor een aantal Slimmer Kopen woningen een mindering van veertig ­procent hanteerde, kwamen daar heel veel mensen op af met een betrekkelijk laag inkomen. Om wat meer diversiteit te bereiken werden andere huizen vervolgens met 25% reductie op de prijs aangeboden. Dan trek je een iets ander publiek, dat wat koopkrachtiger is.’

Van Loon weet dat deze ‘Heilige Graal’ van Trudo bij andere spelers binnen de volkshuisvesting soms scheve ogen oproept.

‘Dan wordt erop gewezen dat Trudo het aantal goedkope huurwoningen in de loop van de jaren alleen maar verder heeft verlaagd en dat dit niet goed is voor de mensen aan de onderkant

104

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

van de woningmarkt. Ik draai de redenering liever om: er liggen andere en betere kansen voor deze groepen, want het aantal sociale koopwoningen is juist dramatisch verhoogd. Ga maar na, vanaf de introductie van Slimmer Kopen zijn duizenden huizen in handen gekomen van de lagere inkomens. En van de opbrengst van de verkoop is een deel geïnvesteerd in leefbaarheid.’

Vergadertijger Van Loon verhuisde in 1990 van Woensel naar een Trudo-woning in de Botenbuurt, de gewijde grond van de corporatie.

Dat ging min of meer bij toeval. ‘Mijn vrouw kwam uit Gestel, zij stond bij Trudo ingeschreven voor een huurhuis. Van T ­ rudo wist ik zelf eigenlijk helemaal niks.’ Dat laatste veranderde snel. Van Loon heeft een klik met inspraak en basisdemocratie en is van huis uit een beetje een vergadertijger, dus dat kwam ook goed uit. ‘Mijn stelling is: als je medezeggenschap belangrijk vindt, moet je er actief werk van maken. Ik ben ook lid van de OR bij mijn werkgever en zat in de medezeggenschapsraad van een school.’ Spreekbuis van de Trudo-klanten werd hij na een tussenstop bij het Bewonerscomité Botenbuurt. Bij het Klantenplatform kreeg hij vlot in de gaten met een eigenzinnige en niet-conventionele corporatie van doen te hebben, die er een sport van had gemaakt koppig vast te houden aan de eigen droombeelden, ook als die dwars tegen het heersende discours in de branche in leken te gaan.

Een mooi voorbeeld daarvan noemt hij het convenant dat het platform in 2003 met de directie van Trudo sloot over de huurverhoging. ‘Daarin legden we prestatieafspraken vast voor een termijn van tien jaar. Bij andere corporaties is zoiets niet denkbaar.’ Het Klantenplatform en Trudo onderhouden

105

Tegendraads

geen vechtrelatie met elkaar; wrevel en irritaties worden snel uitgepraat. Wat niet wil zeggen dat consensus bij voorbaat opgelegd pandoer is. Sterker nog, er is eerder sprake van een ‘poldermodel’, maar dan zonder de bijna verplicht opgelegde harmonie die dit construct in andere sectoren kenmerkt. ‘Vanaf het begin hebben Thom Aussems en de zijnen ons op het hart gedrukt: slik niet alles voor zoete koek wat wij te berde brengen. Omdat we al in een vroeg stadium bij het beleid van de corporatie worden betrokken, kunnen we onze invloed op het management maximaal doen gelden. We hoeven daardoor weinig te bevechten. Ik pik er een ander, meer recent staaltje uit: twee jaar terug ontstond er behoorlijk wat tumult over die verhuurdersheffing. Andere corporaties besloten meteen tot forse huurverhogingen, om die extra uitgaven op te kunnen vangen. Wij gingen voor 0 procent, uitgezonderd inflatie. Daar is bij ons geen moment gedoe over geweest.’ Legendarisch zijn inmiddels de met enige regelmaat weerkerende ‘brainstorms’ tussen het klantenplatform en Aussems cum suis. Dan wordt er informeel wat gegeten, gedronken en verhit gedebatteerd en keert Aussems aan het eind van de avond huiswaarts met vier of vijf bierviltjes die aan de achterzijde zijn volgeschreven met suggesties, ideeën, en hersenspinsels, rijp en groen door elkaar. ‘En het leuke is dat er vervolgens een paar weken of maanden later een concept-beleidsstuk ligt waarin we dan een deel van dat discussiemateriaal terugvinden’, aldus Van Loon.

Eerlijk en betrouwbaar Naar de oorzaken van de breed voorkomende scepsis over het fenomeen van de sociale koopwoning blijft het ook voor de betrokkenen enigszins gissen. Is het conservatisme?

106

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

Koudwatervrees? Gebrek aan doorzettingsvermogen? Van de Ven denkt dat er beslist enige jaloezie in het spel is. ‘Bij de ­gemeente en onze klanten tref je een hoge gunfactor aan. Die vinden het prachtig wat wij doen. Onze collega’s staan daar wat afwijzender in. Dat krijg je als je ingaat tegen de heersende meningsvorming.’ Soms krijgt Trudo als weerwoord voor de voeten geworpen dat Slimmer Kopen huizen in handen kunnen vallen van de verkeerde categorieën woningzoekenden, zijnde de mensen die over genoeg geld beschikken om ook in de vrije sector hun slag te kunnen slaan. Slimmerds die de korting ­incasseren, gedurende een paar jaar lekker goedkoop wonen, het woonpand daarna met winst doorverkopen, een portie daarvan in eigen zak steken en, met dank aan Trudo, alsnog de oversteek maken naar een chique residentie in een ‘Goudkust’ van de stad.

Van Wagenberg, die in de loop van de jaren honderden kooplustige huurders aan zijn bureau heeft gehad, weet uit de praktijk dat het tóch een slag anders ligt. ‘Een chirurg gaat niet in de Bennekel wonen als hij ook een prijziger huis kan betalen. Dat is nu eenmaal een sociaal mechanisme van alle tijden.

Hoewel ik recent meemaakte dat een Turkse chirurg juist wél in Lakerlopen neerstreek. Hij wilde leven tussen zijn familie, en die woonden toevallig allemaal in die buurt. Maar zoiets is eenmalig. Ik denk dat maximaal vijf procent van alle ‘slimmer kopers’ die woning ook zonder die korting had ­kunnen kopen.

De grote massa ging naar de groep woningzoekenden die geen toegang tot de koopsector krijgt.’ Toch blijft het opmerkelijk dat de constructie van Slimmer Kopen tot op h ­ eden ­s tekelige reacties blijft oproepen. Zoals van het tv-­ programma ‘De ­Monitor’ dat vindt dat Trudo het begrip ‘­ korting’ verkeerd han-

107

Tegendraads

teert en het vermoeden oproept dat het er in dat traject van Slimmer Kopen niet helemaal fair aan toe gaat. Van W ­ agenberg zucht ervan: ‘Het is pure kinnesinne. Eigenlijk heb ik geen zin om Trudo iedere keer opnieuw te verdedigen, maar toch: Slimmer Kopen is een eerlijk product en we doen het op een fatsoenlijke en betrouwbare manier. Elke klant van Trudo begrijpt dat je niet zomaar dertigduizend Euro cadeau krijgt als je zo’n huis koopt. Maar natuurlijk doen we wel iets met zulk commentaar. We vinden dat we eerlijk en open communiceren maar proberen door verbetering van de voorlichting te v­ oorkomen dat ook maar één klant het onjuist begrijpt.’

Frans Gijsbers heeft ook nog een andere verklaring voor de weifelachtigheid bij de concurrentie. ‘Het verkopen van een deel van je woningbezit geeft, met name voor grote corporaties, aanzienlijke handicaps bij de plannen voor groot onderhoud en in het proces van wijkvernieuwing. Als in je huurcomplexen een deel van de huizen in handen van particulieren is, wordt de buurtaanpak een stuk complexer en duurder. En wat doe je met de huizen die verkocht zijn? De invloed van de corporatie in een wijk wordt kleiner, die van de voormalige huurder, nu koper, juist een stuk groter. Bij het overleg met andere corporaties in Eindhoven over samenwerking in de buurt, was dit altijd een breekpunt. Daarom hebben we voor onze koopklanten Verenigingen van Eigenaren opgericht, VVE’s. Zo kom je toch tot centrale afspraken en houdt je greep op de kwaliteit van die huizen door één onderhoudsbedrijf in te schakelen.’

Een luchtbel Ruud Frambach, ex-commissaris van Trudo, is ervan overtuigd dat Slimmer Kopen niet ontwrichtend heeft gewerkt. Noch op

108

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

de vrije markt, noch in de volkshuisvesting. ‘Als marketeer zeg ik: Slimmer Kopen is een goed idee dat in een enorme behoefte blijkt te voorzien. Veel mensen willen nu eenmaal liever een eigen huis, dan een woning die ze moeten huren. Daarnaast is een eigen huis voor veel mensen een financieel steuntje in de rug. Het mooie van het principe van Slimmer Kopen was dat daardoor het gat tussen huur en koop werd opgevuld. Juist in de tijd dat Trudo het product aan zijn achterban aanbood werd dat gat steeds groter, en vielen steeds meer mensen uit de boot. Bovendien hielden we invloed op de wijken en de volkshuisvesting door het terugkooprecht op die woningen.’ Arrangementen á la Slimmer Kopen en de Profijtwoning; Frambach kan ze elke woningcorporatie aanraden. ‘Ze helpen een woningcorporatie om de bedrijfsrisico’s beter te beheersen. Het verlost je van dat enorme, massieve en statische bestand aan huurhuizen dat gedoemd is om als een molensteen om je nek te blijven hangen’.

Frambach roerde het al aan: Slimmer Kopen zag het licht in een tijd dat de woningmarkt steeds meer gelijkenis met een op hol geslagen locomotief begon te vertonen. Rond het millenniumjaar veroorzaakte de hype rond het nieuwe medium internet een economische luchtbel als nooit tevoren. De beurzen explodeerden, in het bedrijfsleven kreeg men de bonussen voor de managers niet aangesleept, een gebruik dat ook doorsijpelde naar de (semi) publieke sector. In de slipstream van dit ‘superkapitalisme’ begonnen ook de huizenprijzen te stijgen. Jaar na jaar werden records gebroken, voor het geld dat je in de jaren zeventig of tachtig kwijt was aan een solide tweekapper op stand kon je nu nog geen garagebox meer krijgen. De eigen stulp groeide uit tot het best denkbare alternatief voor een lijfrentepolis.

109

Tegendraads

Sociale humuslaag De snelgroeiende groep starters en doorstarters op woningmarkt werd echter de dupe van deze hausse in stenen. Ze ­bleken te groot voor het servet en te klein voor het tafellaken, met hun salaris van tussen de dertigduizend en maximaal 40 duizend Euro per jaar. Dat hield in dat ze boven de inkomensgrens voor de huurtoeslag zaten en voor een sociale huurwoning niet in aanmerking kwamen. Maar hun verdiensten ­waren ook weer niet van dien aard dat ze door hypotheekbanken met open armen werden ontvangen. Juist genoemde categorie heeft sjeu aan de oude buurten in de stad. Het betreft j­onge mensen die aan het begin van hun carrière staan, voor het eerst gaan samenwonen en aan kinderen beginnen. Ze voelen zich vaak nauw betrokken bij hun wijk, zijn innovatief, sociaal mobiel, staan garant voor nieuwe dynamiek. Kortom, ze vormen een sociale humuslaag waar de wijkbiotoop van opbloeit.

Een belangrijke ‘bijvangst’ van Slimmer Kopen was dan ook dat het als hefboom fungeerde voor middeninkomens die ­tussen wal en schip dreigden te vallen. Een kwart van de ­Slimmer Kopen woningen ging naar deze middengroepen, driekwart werd gekocht door mensen uit de primaire doelgroep.

‘We h ­ ebben een soort roltrap gecreëerd’, voert Patrick D ­ ogge aan. ‘Bij vertrek uit een Slimmer Kopen woning behoort ­namelijk driekwart tot de middengroepen en nog slechts een kwart tot de primaire doelgroep. Voor de vitaliteit van buurten met veelal elkaar versterkende achterstanden is het e ­ ssentieel dat je de middengroepen aan je weet te binden. Door Slimmer Kopen krijg je een gezonde mix van inkomens en leeftijds­groepen.

Juist die gemengde wijken hebben de toekomst, o ­ mdat ze over de meeste veerkracht beschikken.’

110

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

Van niche naar mainstream Wat begon als een niche-product werd in een tijdsbestek van vijftien jaar uiteindelijk mainstream in Eindhoven, constateert Van Wagenberg tevreden. Waarbij een bedankje aan de collega-corporaties in de stad wel op zijn plaats is, vindt hij.

‘Wij konden ons focussen op Slimmer Kopen en op het beoogd publiek dat we daarmee wilden bereiken, omdat zij andere doelgroepen afdekten. Wooninc richtte zich op de ouderen, ­Vestide op de studenten, en Woonbedrijf op de brede tussenlaag van reguliere huurders. Daardoor kon dit avontuur eigenlijk niet verkeerd aflopen.’ Met het ‘verkopen met een touwtje’, zoals Frans Gijsbers Slimmer Kopen noemt, mag Trudo dan een sociaal doel nastreven, het concept was allerminst bedoeld als een vorm van filantropie. Trudo wilde er een goed g ­ evulde spaarpot aan overhouden die het nodig had om zijn idealen als stedelijk kwartiermaker waar te kunnen maken en om met nieuwe innovatieve producten en diensten te kunnen komen.

Ook hier werd van de nood een deugd gemaakt.

Corporaties beschikken door de regel wel over een flink eigen vermogen, maar dat zit vast in de stenen en is langs de gebaande paden nauwelijks fluïde te maken. Tenzij je een deel van je vastgoedvoorraad in de verkoop gooit en met de opbrengst daarvan leuke, betaalbare dingen doet voor de doelgroepen waarvoor je als corporatie ooit voor in het leven geroepen bent. Slimmer Kopen legde Trudo geen windeieren, laat ook Frans Gijsbers niet na bij herhaling te vertellen. ‘Op sommige van die woningen resteerde nog een boekwaarde van twintigduizend Euro. Die gingen van de hand voor meer dan een ton.’ Van Wagenberg tekent daarbij aan dat aan de verkoop van zo’n huurwoning vaak een forse investering voorafging, die wel

111

Tegendraads

kon oplopen tot tienduizend Euro per pand. Want Trudo wilde persé niet de indruk wekken zijn afdankertjes voor goudgeld van de hand te willen doen. ‘Dat kapitaal werd vooral besteed om de technische installaties en het casco van de woningen in zo goed mogelijke staat te brengen.’

Bijzondere klanten Was en is het aan de buitenwereld niet altijd makkelijk te verkopen dat een aanpak á la Slimmer Kopen juist bijdraagt aan de emancipatie van groepen met lagere inkomens en het vereffenen of verkleinen van sociale ongelijkheid, anders ligt dat bij de eerder opgevoerde ‘Bijzondere klanten’ onder het huurdersbestand van Trudo. Het betreft hier moeilijke en ­k wetsbare stedelingen als dak- en thuislozen plus personen die vanwege drugs en andere verslavingen, een psychiatrische stoornis, of een crimineel verleden onder de radar blijven. In Eindhoven heeft Trudo deze dropouts (die bij andere corporaties niet altijd makkelijk binnen komen) onder zijn hoede ­genomen.

Het gaat daarbij veelal om taaie, tijdrovende en complexe trajecten want de rol van de corporatie reikt aanzienlijk verder dan alleen de core business, het bieden van betaalbare woonruimte. Samen met andere stakeholders zorgt Trudo voor woonondersteuning, hulp bij het vinden van dagbesteding of werk en ruimt het samen met de klant de obstakels op die een zinvol ­leven in de weg staan. Daarnaast zit Trudo op het vinkentouw als deze bijzondere klanten door hun afwijkende leefstijl overlast in wooncomplexen dreigen te veroorzaken. De corporatie heeft inmiddels achthonderd van deze huurders aan een ­woning geholpen, gedurende het afgelopen decennium. ‘Het idee daar-

112

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

voor ontstond toen we in contact kwamen met het Leger des Heils. Zij hadden een project om jonge delinquenten weer op het juiste spoor te krijgen. Een dak boven het hoofd is dan een van de eerste dingen die je moet zien te regelen, maar het Leger des Heils kreeg bij andere corporaties nauwelijks gehoor met zijn plan. Wij zagen er wel wat in. We stelden toen een speciaal team samen, want als je jonge boefjes met succes terug in de maatschappij wilt brengen moet je op diverse terreinen support kunnen bieden. Toen we een tijdje bezig waren, zagen we dat er meer categorieën stedelingen waren die je langs dezelfde weg weer in het zadel zou kunnen helpen, aldus Aussems.’

Exemplarisch was in dat verband de case van de Philips-­ ingenieur die na bij het NatLab tot grote hoogten te zijn g ­ estegen, een vrije val maakte en volledig van het psychische pad raakte, daarna in een huurhuis van Trudo terecht kwam en vervolgens stelselmatig de omwonenden de stuipen op het lijf joeg. ‘Daar hebben we veel van geleerd. Die man zijn we intensief gaan begeleiden en hebben we woonondersteuning geboden. Niet een of twee keer, maar week na week. De officiële hulpverlening sloot zich daarbij aan, want wij zijn geen therapeut of politieagent.

Eind van het liedje was dat deze persoon met die gezamenlijk aanpak in rustiger vaarwater terecht kwam. Onze acties worden niet alleen ingegeven door de visie dat het ­sociaal onacceptabel is om in zo’n situatie aan de zijlijn te blijven staan; er zit ook een portie eigenbelang bij. Want klachten van buurtbewoners en uit de omgeving komen altijd bij de corporatie ­terecht. Door preventief te handelen ben je dat voor en voorkom je dat het compleet uit de hand loopt.’

113

Tegendraads

Stedelijk Kompas De actieve bemoeienis van Trudo bij moeilijk te huisvesten groepen ‘bijzondere klanten’, resulteerde in een forse b ­ ijdrage aan Het Stedelijk Kompas. In navolging van de vier grote ­s teden wilde ook Eindhoven zich extra gaan inspannen om de have not’s zonder dak boven hun hoofd uitzicht op een beter bestaan te geven. Door zorg, werk, en begeleiding te combineren met een vaste woonplek snijdt het mes aan meer kanten.

De personen in kwestie zijn in staat de regie over hun leven te hernemen, en de overlast en criminaliteit in buurten loopt ­terug. Zij aan zij met hulporganisaties als Neos, Novadic en het Leger des Heils investeerde Trudo in een aantal woonvoorzieningen voor deze kwetsbaren in de stad. Dat bleek een moeizame weg te zijn, er kwam fel verzet van omwonenden die alle middelen aangrepen om deze groepen uit hun buurt te ­weren. ­G emeente, hulpinstellingen en Trudo zetten echter door. Om daarna te ontdekken dat genoemde voorzieningen weinig tot geen problemen veroorzaakten voor de omgeving.

Trudo maakt zich ook sterk voor de Skaeve Huuse, de ­r udimentaire, stootvaste en sober ingerichte huisjes, bestemd voor personen die door hun omgeving als ‘asocialen’ worden aangeduid en als gevolg van hun sterk afwijkende leefstijl nergens zijn te handhaven. De twaalf Skaeve Huuse die inmiddels in Eindhoven zijn gebouwd, liggen op een kaal terrein aan de rand van de stad, ver genoeg verwijderd van woonwijken om overlast te voorkomen. De komst van de Skaeve Huuse was eveneens omlijst met protesten van burgers en bedrijven en juridisch weerwerk. Maar ook hier hield Trudo de poot strak.

Voor Marcel van Loon, de representant van de klanten, opnieuw een bewijs dat ‘zijn’ corporatie het hart op de goede

114

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

plaats heeft zitten. ‘Ik weet nog dat we een paar jaar terug met de directie op bezoek zijn geweest in Maastricht waar ze toen al over zogeheten ‘hufterwoningen’ beschikten. Betonnen huizen met niet meer dan een bed, een keukenblokje, een toilet en een wasgelegenheid. Daar zagen we dat als je zulke ‘marginalen’ in de samenleving op diverse fronten maximale hulp biedt, ze hun leven toch weer gedeeltelijk op de rit ­kunnen krijgen.

Dat is ook het achterliggend idee bij de Skaeve Huuse. Maar het kost enorm veel tijd en energie om zo’n ideaal voor elkaar te krijgen. Wie doet dat in Eindhoven, behalve Trudo? Niet de vastgoedmagnaat die alleen maar zoveel mogelijk geld uit zijn stenen wil halen.’

Een moderne tuinwijk Zoals eerder gezegd: de boedel van Trudo bestond voor een substantieel gedeelte uit oude, klassieke volkswijken die door een oplopende reeks van sociale problemen in drie decennia tijd opdoffer na opdoffer hadden gekregen. De Kruidenbuurt aan de zuidrand van Eindhoven was zo’n wijk waar je niet op elke straathoek struikelt over het Bruto Nationaal Geluk, met zijn benauwde, gehorige huisjes, unheimische en grauwe ­publieke ruimte, hoge werkloosheid en de aanwezigheid van enkele half-criminele families die de buurt als hun persoonlijk koninkrijk beschouwden. De noord-Eindhovense tegenhanger Woensel-West, met zijn raam- en heroïneprostitutie en de daarmee verbonden drugscriminaliteit en onveiligheid, stond evenmin bekend als een parel aan de Eindhovense kroon. ­B eide buurten gingen gebukt onder een beduimeld imago en stonden daarom hoog op het ‘to do’ lijstje van de corporatie.

115

Tegendraads

De Kruidenbuurt, eerste generatie arbeidershuisvesting, dateerde uit de jaren twintig en dertig. In de loop van de jaren negentig was de buurt al half en half in het vooruitzicht gesteld dat er sloop en nieuwbouw zou plaatsvinden. Trudo wilde echter niet vervallen in fouten uit het verleden. De wijk lag al sinds mensenheugenis aan het infuus, maar eerdere herstel­ operaties hadden slechts optische verbetering te zien g ­ egeven en de sociale monocultuur niet doorbroken. Na verloop van tijd liep de weg, als ware het een historische wetmatigheid waar niet tegen te vechten viel, vanzelf weer naar beneden en nam malaise wederom bezit van de wijk. Tot groot ongenoegen van de wijk en zijn bewoners bij wie deze decepties een steeds groter reservoir aan cynisme en onverschilligheid ­blootlegde.

De beproefde, fysiek aangestuurde, receptuur werkte niet langer meer, hoe hardnekkig corporaties elders in den lande er nog aan vast hielden.

Het universum van de eendimensionale ­s tadsvernieuwing belichaamde het in de tijd verloren gegane ideaal van de maakbaarheid, de illusie dat geluk en welzijn schuilgaan ­ achter de optelsom van spouwmuurisolatie, schoon metselwerk en spachtelputz. In de Kruidenbuurt zou dit i­nstrumentarium geen soelaas meer bieden, meende Trudo. De corporatie w ­ ilde de Kruidenbuurt laten herrijzen als een moderne ‘­Tuinwijk’, opgebouwd uit een combinatie van ruime en eigentijdse, ­onder architectuur gebouwde stadswoningen, huur én koop, een g ­emengde bevolking waarin diverse bevolkingsgroepen en inkomensklassen waren vertegenwoordigd, plus een mix van functies. Nieuw was bijvoorbeeld het idee om een serie ­woningen te bouwen met op de begane grond ruimte voor een bedrijf, ­winkel, werkplaats of atelier.

116

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

Bewondering en kritiek De Kruidenbuurt baarde door zijn (anno nu nog altijd niet volledig afgeronde) metamorfose opzien. Ineens was daar een wijk ontstaan met een opvallende bouwstijl, een fraai uiterlijk en een dito uitstraling. Een wijk die het klassiek patroon uit de stadsvernieuwing doorbrak dat sober en doelmatig ­bijna altijd uitmondt in monotoon en uniform. Maar ook doordat in de wijk nu allerlei mensen kwamen wonen die je daar voor de millenniumwisseling niet aantrof. Daarnaast paste T ­ rudo een aantal kunstgrepen toe om de sociale structuur in de buurt een extra impuls te geven. Samen met Robin Hood werd het ­Cruydenhuisch opgezet, een buurtrestaurant dat werd ­gerund door kwetsbare werklozen op zoek naar een opleiding en een baan en dat door zijn smakelijk geprijsde menu’s snel ­uitgroeide tot een goedbezocht alternatief wijkcentrum. Met basisschool De Zevensprong zette de corporatie een mentorproject op om leerlingen uit achterstandsgezinnen te helpen bij de overstap naar het voortgezet onderwijs. En er stond met steun van T ­rudo een voorleesclub op die kinderen uit ­allochtone huishoudens een beter taalgevoel bijbracht.

Maar nadat het stof van de bewondering weer was opgedwarreld, daalde er ook kritiek op Trudo neer. Je kreeg door de ver doorgevoerde menging van woningtypen en leefstijlen misschien een geschikt wapen tegen de sociale eenzijdigheid van zulke buurten in handen, maar was het tegelijk geen ­verraad aan het ideëel erfgoed van de volkshuisvesting? Bovendien; wat schoot de Kruidenbuurt er nu mee op, als er yuppen in de wijk kwamen wonen? Frambach verbaast zich tot op de dag van vandaag nog over dit commentaar. ‘Het is natuurlijk nooit onze insteek geweest om van de Kruidenbuurt een yuppenwijk

117

Tegendraads

van te maken. Het ziet er misschien aan de buitenkant wel zo uit, maar dat maakt het nog niet tot zo’n buurt. Het ging om kwaliteit van leven; die moesten we omhoog krikken, dat was in die wijk héél hard nodig. In die doelstelling waren we als Trudo heel ambitieus en daar hebben we als commissarissen flink over gedebatteerd. De uitkomst moest innovatief en hoogwaardig zijn. Dat is zeker niet de makkelijkste weg die je kiest, want je dient de standaard heel hoog te leggen. Daardoor is het wél gelukt om de Kruidenbuurt van een achterstandswijk in een voorbeeldwijk te veranderen.’

Volgens Frambach was de stedenbouwkundige arabesk die in de Kruidenbuurt plaatsvond typerend voor een corporatie die zijn ideologische bakens heeft verzet. Een omslag, die hem zowel als persoon en als commissaris erg aansprak. ‘Het ­getuigt voor een corporatie van een heel beperkte kijk op de maatschappij als je alleen ‘het dak boven het hoofd’ als leidraad hanteert. Ik denk dat je een buurt of wijk in een veel bredere context moet bezien. Het is niet langer alleen maar de plek waar mensen wonen. Als je buurtbewoners helpt zich te ontwikkelen of werk en bedrijvigheid voor hen creëert bereik je duurzamere oplossingen. In onze flexibele, snel veranderende samenleving wordt ook steeds meer door deze bril naar buurten gekeken.

Veel woningzoekenden stellen zich vandaag de dag heel andere vragen dan vroeger als ze op zoek zijn naar een buurt of wijk om in te wonen. Zoals: in wat voor sociale omgeving kom ik terecht?

En: liggen daar kansen om me te ontplooien? Een semipubliek orgaan als een corporatie is de aangewezen partij om zulke vraagstukken op te pakken. Marktpartijen zie ik dat niet doen.’

118

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

Fysiek determinisme Toch omschrijft ook Thom Aussems de koprol die de ­Kruidenbuurt maakte, slechts als ‘half gelukt’. En hij weet ook nog precies het moment te recapituleren waarop de twijfel bij hem toesloeg. ‘Dat was in de parkeergarage van de hoogbouw in de Kruidenbuurt, waar we officieel de 1ste fase van het stadsvernieuwingsproces in de buurt afsloten. Er was m ­ uziek, er stonden lekkere hapjes op allerlei statafels, iedereen verkeerde in een opperbeste en feestelijke stemming. Maar ik zag tegelijk dat die mooie, ruime woningen met soms wel 500 m3 inhoud, weinig verbetering brachten in de leefomstandigheden van buurtbewoners. Die bleven werkloos, door de armoedegrens zakken, last houden van een slechte gezondheid, of door taalachterstand in een sociaal isolement verkeren. Bij die gelegenheid werd me voor het eerst in volle omvang duidelijk dat het proces van wijkvernieuwing in de eerste plaats f­ ysiek wordt bepaald. Maar investeringen in betere woningen en een aantrekkelijkere publieke ruimte leiden niet noodzakelijk tot een betere maatschappelijke positie van je bewoners. Voor sociale stijging blijkt meer nodig te zijn. Dat inzicht botste wel met het ­paradigma dat corporaties er vooral zijn voor de stenen. Ook wij hebben lang die lijn gevolgd. Trudo was er voor de hardware, het maatschappelijk middenveld nam de software voor zijn rekening.’

Vanaf dat moment gooide Trudo het bij de stadsvernieuwing over een andere boeg en brak het bewust met het fysiek determinisme dat tot op heden leidend is als oude wijken en buurten het einde van hun levenscyclus naderen. Want niet de straten, huizen, en pleinen, maar het sociale weefsel vormt de geografie van de buurt. De corporatie stelde zich voortaan op als een soort verbindingsofficier tussen de rafelranden en de

119

Tegendraads

moeizaam voort dobberende buurtlevens aan de ene kant en de overheid en de instanties aan de andere kant. Dat ging aanzienlijk verder dan alleen naar de telefoon grijpen als een misstand werd gesignaleerd of een disruptief huishouden de buurt op zijn kop zette. Deze koerswending was ook van grote invloed op de inhoud van het werk en het daarbij horende profiel van de medewerkers van de corporatie die op steeds meer maatschappelijke terreinen van de hoed en de rand moeten weten.

Supporting People Het paste voor Aussems en zijn kompanen bij Trudo allemaal bij een kakelvers mantra van de corporatie: supporting people. ­Supporting door de primaire doelgroep te bedienen met huren die anno 2017 nog steeds het laagst zijn in de regio. Supporting door mensen met een lager en middeninkomen in staat te stellen een koophuis aan te schaffen, supporting door buurtbewoners die sociaal knel zitten wat rugwind mee te geven, en supporting door te voorkomen dat de zelfkant van de grote stad, de ­Bijzondere Klanten, compleet door het ijs zakken. Fysieke ­ingrepen moesten voortaan dienstbaar zijn aan deze targets.

Helemaal van zichzelf had Trudo deze trendbreuk overigens niet.

Bewoners, stakeholders en klanten hadden de corporatie herhaaldelijk geprest meer werk te maken van zijn sociale gezicht.

Dat gebeurde tijdens publieke panelbijeenkomsten die plaatsvonden terwijl in de net opgeleverde tuinwijk van 21ste eeuwse snit de vlaggen nog fier hingen te wapperen. Aussems: ‘We kregen veel complimenten voor de wijze waarop we de herstructurering van de Kruidenbuurt vorm hadden gegeven.

Maar ook ongezouten en spijkerharde kritiek. We waren te veel bezig met de stenen, wat deden we voor de mensen, was

120

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

keer op keer de vraag die opborrelde. Ik kwam met allerlei ­voorbeelden uit de praktijk; dat het meestal ging om sociale ­problemen waar eigenlijk andere instellingen in de stad verantwoording voor hoorden te dragen. Maar onze achterban eiste op sociaal ­gebied toch een actievere rol van ons. Dat gaf ons de ruimte om rond het thema ‘Emancipatie’ vervolg­ debatten te o ­ rganiseren. Daarin hebben we verder uitgewerkt wat onze rol kon zijn op dat vlak. Uit die ideeënstroom kwamen onder meer initiatieven als de Weekendschool, Robin Hood, onze re-integratie­trajecten en het Emancipatiefonds voort.’

Innovatie-­professor Mathieu Weggeman noemt het stuk voor stuk voorbeelden van sociale vernieuwing. ‘Er zit altijd het ­b asisidee achter dat je het doet om je bewoners, je huurders en je klanten in een s ­ terkere positie te krijgen en meer vastigheid te geven. Het mooiste voorbeeld daarvan vind ik nog ­altijd de buurt­r estaurants in Woensel- West en de Kruidenbuurt. Daar stoom je kwetsbare werkzoekenden onder je huurders klaar voor een plek op de arbeidsmarkt. Als mensen in die ­setting een paar jaar goed functioneren kunnen ze doorstromen naar een baan bij Van der Valk.’

Gele kaart Genoemde projecten kenmerken zich volgens Aussems door relatief lage investeringen met een maximaal rendement.

Als bewijsvoering hiervoor komt de Trudo directeur met de ‘case Hakim’ aanzetten. ‘Deze jongen maakte deel uit van een ­S omalisch gezin dat vergeefs asiel had aangevraagd in ons land. Ze woonden in een sloophuis dat Trudo voor € 1,- in de maand verhuurde aan Vluchtelingen in de Knel. Via het eerdergenoemde mentorschap met basisschool De Zevensprong

121

Tegendraads

bleek dat Hakim een pientere knaap was, die desondanks het advies vmbo meekreeg. Wij vonden dat er meer in zat hem en we hebben ervoor gezorgd dat hij bij het Joriscollege in de schoolbanken kwam. Dat opende de weg voor zijn twee zusjes om ook naar het Joris te gaan. Thuis was er eveneens van alles aan de hand. Vader zat duimen te draaien, maar had in Somalië altijd wel als bakker de kost verdiend. Wij zorgden ervoor dat hij op het ROC zijn diploma’s voor broodbakker haalde, zodat hij hier op vacatures kon solliciteren. De moeder had in S ­ omalië zware psychische trauma’s opgelopen. We legden contact met de GGzE die de vrouw hielp haar littekens te verwerken. ­Simpel, rechtstreeks en met weinig geld uit ons Emancipatiefonds hebben we zo een compleet vluchtelingengezin uitzicht gegeven op een beter leven in hun nieuwe vaderland. Dat vond zijn bekroning in de verhuizing van de familie van het sloophuis naar een nieuwbouwwoning in de Kruidenbuurt.’

Van de ‘heffe des volks’, zoals de beginselverklaring van de eerste woningbouwverenigingen in het land luidde, o ­ pschuiven naar de emancipatie van nieuwe groepen kwetsbaren; het ­tekende de ommezwaai die Trudo in de loop van de tijd doormaakte. In de buurten waar deze voltige zich afspeelde en bij de stakeholders waarmee Trudo rond de tafel zat om zijn wijken leefbaarder en socialer te maken, kon deze draai doorgaans op veel sympathie rekenen. Frustrerend voor Aussems cum suis was wel dat de waardering uit officiële kringen hier echter een flink eind bij achterbleef. Sterker nog, inzake het geval van Hakim volgde er een schrobbering van het ministerie van Wonen dat vond dat Trudo zich begaf op een terrein waarop het als corporatie niets te zoeken had. Het was de opmaat tot een treurigstemmend ritueel dat zich in de jaren daarna

122

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

r­ egelmatig herhaalde. Als Trudo uit sociale motieven de grenzen van het haalbare opzocht, werd er vanonder de Haagse kaasstolp niet zelden een gele kaart tevoorschijn getoverd.

Een harde dobber In Woensel-West wachtte Trudo zo mogelijk een nog hardere dobber. Deze arbeiderswijk, gebouwd in de jaren twintig en gelegen in de schaduw van het oude hoofdkantoor van ­Philips, begon in de jaren zeventig aan een lange mars door de woestijn waarvan het einde rond het millenniumjaar nog altijd niet in zicht was. Woensel-West stond bekend als de ‘rosse buurt’ van Eindhoven. De neergang ontstond toen criminelen met ­geweld de raamprostitutie overnamen. In hun kielzog doken al snel de drugsdealers en de heroïneprostitutie in het straatbeeld op. Spuiten, naalden, pooiers en vrouwenhandelaren ­namen bezit van de wijk. Met als resultaat dat Woensel-West tot in de ­verre omtrek de twijfelachtige roep verwierf de ‘meest asociale buurt van de regio Eindhoven’ te zijn. Of je nu langs een fysieke of hybride route de problemen in de buurt zou willen aanpakken; elke actie was bij voorbaat zinloos als niet eerst de veiligheid op straat op een aanvaardbaar peil zou zijn gebracht. Dat betekende dat de criminelen uit Woensel-West moesten worden verjaagd en de uitwassen rond de betaalde seks teruggedrongen zouden worden.

Het lukte politie, gemeente en Trudo met een ­gezamenlijke aanpak om deze angel uit het kwaad te halen door op het ­B aekelandtplein een gereguleerde vorm van raamprostitutie toe te staan. Het plein lag een beetje weggefrommeld in een uithoek van de wijk, uit het zicht van de buurtbewoners, en was met cameratoezicht goed in de peiling te houden. Met

123

Tegendraads

twaalf vrouwen die een bonafide en legaal opererend seksbedrijf voorstonden, werd vervolgens een contract gesloten dat ook afspraken over veiligheid, bedrijfsvoering en overlast bevatte. Trudo maakte daarna twaalf woningen op het plein geschikt voor de sekswerkers. Het duurde enkele jaren voordat dit construct stond, maar daarna was het podium vrij voor de échte wijkvernieuwing die de buurt er weer bovenop moest helpen.

Urban en bohemian Binnen Trudo speelde toen inmiddels volop de discussie ­welke middelen en mogelijkheden je moet inzetten om oude wijken op hun retour weer een nieuw perspectief te verschaffen. In een of andere archiefkast bij de corporatie liggen ongetwijfeld nog plannen stof te vergaren die voorzagen in het volledig neer­halen en vervolgens opbouwen van Woensel-West. Maar de corporatie was er inmiddels van overtuigd dat een vertrouwde wijkvernieuwing oude stijl niet de sleutel tot de toekomst van de buurt was.

Als de ‘stedelijke Tuinwijk van a ­ llure’ de marsroute was voor de Kruidenbuurt, waar lag dan de e ­ scape voor W ­ oensel-West? ­Trudo en de bewoners en spilfiguren in de wijk beseften langzamerhand dat er vergaande maatregelen nodig waren, wilde de buurt weer in zichzelf gaan geloven. De kraan van de achter­ stand moest dicht. Om dit mogelijk te maken moest Woensel-­ West over een breed front onder het mes. Het decor, de rekwisieten, de naam, de voorzieningen, het onderwijs, de staat van de ­woningen en de openbare ruimte; het moest ­allemaal anders wilde het concept supporting people volledig uit de verf kunnen komen. Het was een transformatie bovendien die alleen kans van slagen zou hebben als W ­ oensel-West zichzelf zou kunnen

124

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

verlossen van het kwalijke imago dat het al een dikke dertig jaar als een molensteen rond de nek meesjouwde.

De opmerkelijke buiteling die Eindhoven na de desastreuze periode in het begin van de jaren negentig doormaakte (waarover later meer), had omstreeks die tijd geresulteerd in een stad die met opgeheven hoofd de toekomst binnen stapte. Wat lang een suffig provincieplaatsje aan de Dommel heette te zijn, dook plotsklaps in de reisalmanak op van opinion ­leaders en trend­ goeroes en vond zich terug in de hogere regionen van allerlei internationale ranglijsten en overzichten. Verrassend was dat Eindhoven steeds meer in trek begon te raken bij de kosmopolitisch ingestelde creatieve industrie, een tableau ­vivant van d ­ esigners en culturele ondernemers. Dat waren o ­ riginele ­doeners en denkers die andere invloeden, frisheid, nieuw elan en enthousiasme meebrachten. Mensen bij wie de b ­ egrippen hip en cool voor in de mond bestorven ­ lagen, ­ ongebonden ­innovators met een hang naar ruige, rauwe, schurende en licht-­ anarchistische woonmilieus. Dáár lag het gat in de markt voor Woensel-West dat in plaats van de negatieve connotatie dumpbuurt ineens het verlokkend etiket urban, bohemian, boeiend, interessant en autonoom opgeplakt kreeg.

Kids project Maar er was in de visie van Trudo nog een andere zogeheten game changer (een nieuwe notie die in minder dan geen tijd doordrong tot het vaste idioom van de corporatie) nodig om Woensel-West er weer bovenop te helpen. Zo’n game changer werkt een beetje als de wissel waarmee je een trein op een compleet ander spoor kunt zetten. Het brengt veranderingen tot stand die anderen inspireren om, in het geval van Woensel-West,

125

Tegendraads

daarop mee te liften en ook actief aan een leefbaardere wijk bij te dragen. Het Kids Project was de benaming voor de 2de game changer in Woensel-West. In de buurt dreigde door de ­funeste beeldvorming van de wijk bij het grote publiek een verloren ­generatie op te groeien. Deze kinderen, die ook de toekomst van de buurt representeerden, moesten kansen krijgen om te ­breken met het vastgeroeste idee dat ze in een verdoemde stadswijk leefden. Onderwijs was een belangrijk middel daartoe.

Trudo haalde daarom studenten naar de wijk. Die kregen € 100,- korting op de huur, als ze daar tien uur in de maand ondersteuning van de kinderen in Woensel-West tegenover stelden. In een jaar tijd kwamen er 180 van deze jonge en goed opgeleide huurders in de buurt die 350 buurtkinderen onder hun hoede namen. Gezamenlijk waren de studenten goed voor 22.500 uren extra ondersteuning aan de wijkjeugd. Het ­project werkte als de beoogde olievlek, in de slipstream van deze game changer zag je ook op andere terreinen in de wijk sociale programma’s tot stand komen. Kortom: het waren de kids die Woensel-West mee uit het slop trokken. Illustratief hiervoor is de gang van zaken rond basisschool het Palet. Een ‘zwarte’ school met weinig vooruitzichten die moest opboksen tegen het vooroordeel dat je in een wijk als Woensel-West ­alleen maar voor galg en rad kunt opgroeien. Het Palet sprong meteen bij het Kids Project op de bagagedrager. In vier jaar tijd stoomde de school met de rapportcijfers op van de staart naar de kop van het peloton. Op een gegeven moment boekte het Palet zelfs de hoogste Cito score van Brabant.

‘Woensel-West, de slimste’ gaf een enorme boost aan het zelfbeeld van de verketterde buurt. Mathieu Weggeman b ­ eschouwt het Kids Project als een van de meest g ­ eslaagde plannen waar

126

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

hij als commissaris van Trudo zijn zegen aan gaf. ‘Omdat het toont hoe je met weinig geld in een m ­ oeilijke o ­ mgeving toch een hechte sociale community tot stand weet te brengen die een stootje kan hebben. De aanvang ligt bij die instromende ­s tudenten die de kinderen in de buurt gaan o ­ ndersteunen.

Daarna staat er een mevrouw op die M ­ arokkaanse kookles geeft. Er meldt zich vervolgens een a ­ndere vrouw die ­allochtone kinderen Nederlandse taal leert. Een sterke ­p otige man gaat afval uit voortuinen afvoeren. Weer een ander persoon onderhoudt tuinen voor ouderen in de buurt. Zo zie je ­allerlei buurtinitiatieven in elkaar grijpen met als einduitkomst dat het leefklimaat fors wordt opgekrikt. Woensel-­West was ooit de meest onveilige wijk van E ­ indhoven. Nu is het aantal ­geweldsmisdrijven gedaald tot onder het ­s tedelijk ­gemiddelde.

Wat mij persoonlijk bijzonder raakt, is dat deze kentering, deze opwaartse spiraal begon bij het onderwijs.’

Zo mensen, zo wijk Wat Weggeman daarnaast erg aanspraak was dat Trudo het ook aandurfde om op een ‘gevoelsmatige, intuïtieve en niet-­ rationele’ wijze naar het integrale proces van wijkvernieuwing te kijken. ‘Woensel-West is een heel diverse en kleurrijke wijk.

Dus moeten de woningen ook allemaal een andere kleur k ­ rijgen.

Want: zo mensen, zo wijk. Zo’n aanpak kost natuurlijk wel wat meer geld, maar wordt dan niet moeilijk over gedaan. Het idee en de visie zijn dan belangrijker.’ Niet alleen in ­Eindhoven ­v ielen de positieve resultaten van het Kids ­Project op. Het concept trok tot over de grens veel aandacht. Dit leidde tot publicaties in landen als Taiwan, Portugal, Zweden, Duitsland en ­Australië, waarin het wordt geroemd als een sterk staal-

127

Tegendraads

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

tje stedelijke vernieuwing waar geen metselaar, ­architect, cv-­ installateur of ambtenaar aan te pas is gekomen. Ook sleepte het programma de Corporatie Award 2015 in de wacht.

‘De korting voor de ‘huiswerkhuurders’ kostte ons tijdens de looptijd van het project een dikke twee ton per jaar’, rekent Trudo-directeur Thom Aussems voor. ‘Dan spreek je over relatief weinig geld, als je ziet wat we daarmee hebben bereikt. En dat allemaal zonder rijkssubsidie, zonder bureaucratie, zonder ingewikkelde wetten en verordeningen. Dat is toch het basale idee achter de participatiesamenleving waar de politiek zo van is gecharmeerd?’ Ondanks onbetwistbare successen hoefde het Kids Project niet op onverdeelde bijval te rekenen in Haagse kringen. Bij een aantal landelijke instituten scoort het onverminderd hoog als ‘indrukwekkend voorbeeld’ van sociale innovatie. Het Binnenhof zette er echter diverse malen vraagtekens bij: corporaties hebben niets te zoeken in het onderwijs.

voorbij. Het dwingt Eindhoven om onder de beschermende ­deken van de schutspatroon vandaan te kruipen en op ontdekkingstocht te gaan naar wat er elders op de aardbol te koop is.

De psychologische impact van het afscheid van Philips van Eindhoven (want zo werd het ervaren in brede lagen van de samenleving) was misschien wel net zo groot als die van de komst van het concern, ruim een eeuw eerder. De stad ontbolsterde, werd opener, assertiever ook. Overheid, bedrijfsleven, universiteit en hogeschool sloegen de handen ineen om te komen tot nieuwe economische impulsen. Met opmerkelijk gevolg. Door een sterk accent te leggen op kennis, technologie, innovatie en design (allen ruimschoots aanwezig in de stad), groeide de regio Eindhoven uit tot Brainport, en ontpopte het zich tot een belangrijke motor van de BV Nederland. Een revolutie die een kleine twintig jaar in beslag nam en in 2011 bekroond werd met de uitverkiezing tot slimste regio van de wereld.

Een ander Eindhoven Terwijl Trudo volop bezig is met het ontvouwen van allerlei nieuwe panorama’s, heeft Eindhoven geheel andere dingen aan zijn hoofd. Het faillissement van Daf Trucks (1990) en Operatie Centurion, nodig om Philips voor de ondergang te ­b ehoeden, leggen de achilleshiel van de stad bloot. Vooral het demasqué bij het elektronicaconcern dat tienduizenden in de regio van hun baan berooft, brengt een cultuurshock teweeg.

Sterker nog, maakt een einde aan maatschappelijke verhoudingen die voor eeuwig vast leken te liggen. De symbiotische relatie t­ ussen bedrijf en gemeenschap wordt doorgesneden.

De tijd dat de ‘Lichtstad’ en zijn inwoners dankzij de patronage van Philips onbezorgd achterover kunnen leunen, is voorgoed

Creatief stadshart Deze ontwikkeling had ook gevolgen voor Trudo. Waar de entree van Philips in Eindhoven de aanleiding vormde voor het oprichten van een volbloed Strijpse corporatie was het vertrek van Philips juist de reden voor Trudo om zich te profileren als ‘stadscorporatie’ voor wie de wereld allerminst ophoudt bij de gemeentegrens. Wilde Eindhoven interessant zijn voor de hoogopgeleide kenniswerkers uit den vreemde die het bedrijfsleven nodig had om zijn concurrentiepositie op het gewenste niveau houden dan moest het méér stad worden. Dat was tevens nodig om het creatief kapitaal en de designers vast te houden die wél aan de DAE studeerden en hun diploma haalden, maar vervolgens niet wisten hoe snel ze de stad de rug moesten toekeren.

128

129

Tegendraads

Zij vonden Eindhoven slechts een uit de kluiten gewassen dorp waar weinig tot niets opwindends plaatsvond en misten er betaalbare ateliers om een bedrijf te starten.

Trudo voelde zich geroepen om deze ‘weeffouten’ in de ­fysionomie van Eindhoven te herstellen. In de analyse van Thom Aussems was het zaak om Eindhoven een grootstedelijk smoel te geven, met hoogbouw en spannende plekken waar van alles gebeurde en de nerds van de TU/e en de bohemians van de Design Academy eendrachtig aan een nieuwe creatief stadshart zouden kunnen sleutelen. Volgens Trudo leende met name het leegkomende industrieel erfgoed van Philips in de stad zich bij uitstek voor deze strategie. De Lichttoren (1911-1921) op de kop van het centrum was zo’n icoon die op geen enkele ansichtkaart van Eindhoven ontbrak. En dan was er nog Strijp-S, het industrieterrein langs het spoor waar zich tussen 1915 en 1960 de grote expansie van het concern afgespeeld had. Dat had opmerkelijke landmarks opgeleverd z ­ oals de Hoge Rug met de drie apparatenfabrieken (1927-1930), het Klokgebouw (1928) en het Veem (1942). En het NatLab (1915) natuurlijk, waar een collectief van begaafde uitvinders de grondsteen legde voor de technologische prestaties van ­Philips. Het ­waren ­gebouwen die indruk maakten, een sober eerbetoon aan de industriële voetafdruk van Eindhoven. Maar vooral ook omdat ze vergroeid waren met de ziel, emotie en beleving van de stad. Er was nauwelijks een inwoner in stad en regio te vinden die zich niet verbonden wist met deze erfenis van Philips. Waar deze kathedralen van de vooruitgang eens richting gaven aan het verleden van Eindhoven, zouden ze nu ook richting kunnen geven aan een nieuwe horizon voor Brainport.

130

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

Kwartiermaker Dat was heel andere koek dan het speelveld waarop Trudo zich tot op dat moment had begeven. Voor het bouwen van de ­K ruidenbuurt was in een eerder stadium de Nieuwe Combinatie opgericht, een joint venture van Trudo en aanneembedrijf Stam & De Koning. Het stelde de corporatie in staat om bij projectontwikkelaars in de keuken te kijken. Maar de K ­ ruidenbuurt was klein bier, vergelijken bij wat er rond de Lichttoren en op Strijp-S te gebeuren stond. Nu zou Trudo aanschuiven in de arena van de grootschalige project- en gebiedsontwikkeling, bij uitstek het jachtterrein voor de gehaaide en getructe commerciële jongens van het grote geld die voor zulke exercities een rendement van tussen de 10 en 15 procent maar heel normaal vinden. Aussems en zijn raad van commissarissen beseffen dat ze een gewaagde stap gaan zetten, met substantiële risico’s.

Het gaat om forse bedragen, niet het geringste bezwaar als er revenuen van de gemeenschap in het geding zijn. Dankzij Slimmer Kopen beschikt Trudo weliswaar over een werkkapitaal dat flink is gegroeid, maar wat betekent het wel niet voor het imago van de als eigenzinnig gemunte corporatie als ze uitgerekend op projecten met een hoge attentiewaarde op haar neus gaat?

Toch zijn de commissarissen positief over het idee van Trudo om van de transformatie van het Philips-erfgoed een speerpunt te maken. ‘Ik vond het een goede zaak dat we ons daarmee bemoeiden’, memoreert Ruud Frambach. ‘We speelden in op allerlei veranderingen in de samenleving. Je zag de opkomst van een groeiend leger zzp-ers, startende o ­ ndernemers en thuiswerkers die heel andere eisen aan wonen en werken stelden. Bovendien wilde Eindhoven als designstad aan de weg gaan timmeren. Je merkte dat beginnende designers

131

Tegendraads

met weinig geld op zoek waren naar betaalbare locaties in een Strijp-S achtige omgeving. Dan is het heel kort door de bocht om te zeggen dat je op dat terrein als corporatie niets te ­zoeken hebt. Zowel qua doelgroepen als sociale motivatie was en is de beslissing om de Lichttoren en Strijp-S te gaan herbestemmen voor mij nog steeds heel goed verkoopbaar.’

Ook Weggeman was enthousiast over het vooruitzicht dat Trudo zich als kwartiermaker zou ontfermen over de nalatenschap van Philips. ‘Voor mij heeft Trudo altijd iets artistieks ­gehad. Die karaktertrek zag je ook terug bij de aanpak van de Lichttoren en Strijp-S. Als je zulke gebieden in handen krijgt, kun je zeggen: dat is grond waar we veel geld uit ­kunnen ­halen.

Dan spreek je de taal van de projectontwikkelaar. Maar je kunt ook zeggen: het zijn monumenten die bij de stad h ­ oren, l­aten we ze vernieuwen en er esthetisch iets moois van ­maken. Dan ­blijven de historie en authenticiteit van die gebouwen ­behouden.

Dat was onze insteek, en daar sta ik nog altijd a ­ chter.’

Allure en grandeur De Lichttoren en Strijp-S; het léék in een eerste oogopslag meer van hetzelfde: oude gebouwen, waar eens de werkende klasse van Eindhoven door de gangen doolde, gereed maken voor een nieuw reisdoel. Maar in zijn uitwerking van de transformatie zat toch een wereld van verschil. Met name het plan voor de Lichttoren bevatte een aantal onderdelen met een ingebouwd boemerangeffect, zoals prijzige lofts en p ­ enthouses op het dak, dure kantoren plus een hotel. Gaven ze geen voedsel aan de kritiek dat Trudo een soort wolf in schaapskleren geworden was, afgedreven van de klassieke bestaansgrond van woningcorporaties? Bij de Lichttoren speelde het

132

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

­ robleem dat het een overblijfsel van een moeizame voorgep schiedenis betrof, wat de speelruimte aanzienlijk reduceerde.

Aan het afstoten van het markante, zeshoekige gebouw, was door ­Philips een ambitieuze prijsvraag verbonden. Het concern ­wilde geen ‘rommelige oplossingen’ voor een bouwwerk dat als geen ander deel uitmaakte van de identiteit van ­Eindhoven. De Lichttoren moest na de transformatie stedelijke allure en een vleugje grandeur aan de industriestad toevoegen.

Diverse projectontwikkelaars en bouwbedrijven beten zich tussen 1998 en 2002 echter de tanden stuk op het project dat weerbarstiger was dan het leek. Met als gevolg dat de herontwikkeling van de Lichttoren in een impasse dreigde te raken. De gemeente zat met zijn handen in het haar, en wendde zich tot ­Trudo. Wilde de ‘stadscorporatie’ dit project niet onder zijn ­hoede nemen? Thom Aussems zag het als een uitgelezen gelegen­heid om zijn ideeën over een grootstedelijk Eindhoven te realiseren en zei ja. En nam daarbij op de koop toe dat een aantal aspecten van het stedenbouwkundig ontwerp wellicht te ‘commercieel’ waren voor een organisatie met een sociaal oogmerk.

Plaza Futura Trudo probeerde daarna het concept in een voor de corporatie meer aanvaardbare richting bij te sturen. In de ­L ichttoren ­k wamen ook tientallen lofts met huurprijzen die betaalbaar waren voor de hippe voorhoede die Trudo daarvoor op het oog had. Voor het hotel was mogelijk een alternatief voor h ­ anden, waarmee Eindhoven meteen enkele vliegen in een klap kon slaan. Het filmhuis annex theater Plaza Futura zocht al g ­ eruime tijd vruchteloos naar een nieuw onderkomen. Het plein voor de Lichttoren (waar in de pitch van Philips een hotel was voor-

133

Tegendraads

zien) leek een ideale locatie voor nieuwbouw van de culturele voorziening die in zijn oude thuishonk aan de Leenderweg over de houdbaarheidsdatum heen dreigde te gaan. Zowel Philips als de gemeente hadden wel oren naar deze oplossing.

De voordelen waren legio: Plaza Futura kon een tweede ­leven tegemoet gaan op een spannende hot spot in wording in het centrum, en Trudo was verzekerd van een flinke toeloop naar het gebied omdat het filmhuis goed was voor een paar honderdduizend bezoekers per jaar. Maar op het moment dat Trudo het ontwerp ging aanpassen, bleek er onvoorzien ­ineens een heel wat koudere wind uit het stadhuis te blazen.

De gemeente wilde toch liever ergens anders in de stad nieuwbouw voor Plaza Futura realiseren en zette een streep door de ­locatie Lichttoren. Waarna noodgedwongen opnieuw de optie ­hotel gelicht moest worden. Trudo trachtte daarna nog wel het hotel een hostel-achtige functie te geven. Mensen die even toe w ­ aren aan een ‘time-out’ of door echtscheiding en aanverwante problemen tijdelijk hun woning kwijtgeraakt waren moesten er ook terecht kunnen.

Besmet blazoen?

Dat alles neemt niet weg dat de keuze om in De Lichttoren te stappen bij deze of gene betrokkene zelfs vijftien jaar na dato links en rechts nog altijd psychisch ongemak oproept. Jos van Wagenberg bijvoorbeeld voelt zich tot in zijn ziel geraakt door de suggestie dat Trudo zijn goede naam besmet heeft door geld uit de verkoop van sociale huurwoningen te gebruiken om bij de Lichttoren projectontwikkelaar te spelen. ‘Als Trudo het nu over moest doen, denk ik dat we ervan af zouden zien. De corporaties zijn door politiek en overheid teruggedrongen in hun

134

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

oude rol, en daar passen projecten als De Lichttoren niet meer bij. Maar toen? We deden het op verzoek van de gemeente. Als je het sec bekijkt hebben we iets heel verrassends gedaan op een fantastische locatie in de stad. Hotel en sociaal hotel, duur en goedkoop wonen, lofts en penthouses, bijzondere activiteiten in de plint. En linksom of rechtsom; we hebben het zo weten uit te voeren dat iedereen kan wonen op de mooiste plek van Eindhoven. Óók mensen met weinig geld. Ik vind daarom dat Trudo rond 2000 over de Lichttoren nog steeds een heel zuiver besluit heeft genomen.’

Patrick Dogge rept in dat verband over een ‘mooi project, maar wel op het randje’. Hij licht toe: ‘Er zat natuurlijk een commercieel luchtje aan. We wisten dat het hotel onderdeel was van het contract en de prijsvraag. Iedereen wilde echter graag dat we het deden. En we hebben wel zelf ja gezegd. In zo’n ­situatie kun je twee dingen doen: net over die grens heen gaan en sorry zeggen, of dingen niet doen. Het eerste zit Trudo meer in het bloed dan het tweede.’ Frans Gijsbers weet nog wel dat de aankoop van de Lichttoren behoorlijk wat soepelheid van geest vergde van zijn Commissarissen, en dat er een felle polemiek binnen dat gremium aan vooraf ging. ‘We ­b alanceerden op de grens van sociaal en commercieel. Bij a ­ ndere corporaties hadden we gezien dat zo’n spagaat helemaal verkeerd uit kan vallen. We kregen De Lichttoren alleen aangeboden omdat andere partijen niet durfden of konden, gelet op het programma dat de gemeente eroverheen had gelegd. We kwamen constant op een tweesprong terecht. Een heikel punt was bijvoorbeeld dat we het beheer van een parkeergarage, hotel en winkel op ons bordje kregen. Dat waren projecten waar we geen ervaring mee hadden. Bovendien is dat niet te betalen uit onze reguliere

135

Tegendraads

inkomsten van sociale huurwoningen. Dat betekent dat je a ­ ltijd bij gemengde projecten uitkomt. Hoe moet je het anders doen?

Een belangrijk voordeel was wel dat een corporatie aan zo’n project niet persé veel geld hoeft te verdienen. Dat is niet onze stiel. Je kon daardoor de horizon verder leggen, wat langer te tijd nemen om goeie plannen te maken.’

Scheve ogen Dat alles neemt niet weg dat commissarissen bij tijd en wijle aldus Gijsbers ‘forse discussies’ met elkaar voerden als het dossier Lichttoren weer eens bovenaan de agenda van de vergadering stond. Emoties laaiden daarbij hoog op. ‘De een riep: doen. De ander reageerde dan: niet doen. Zo ging het dan even door, waarna het uiteindelijk allemaal weer op zijn pootjes terecht kwam.

Waar we konden hebben we het project socialer gemaakt. Daar ­hebben we echt veel werk in gestoken. Als je uiteindelijk ziet hoe de transformatie van de Lichttoren heeft uitgepakt kun je concluderen dat zowel de stad en de stedelijke omgeving, als de kopers en huurders van woningen in het complex alleen maar beter zijn geworden van onze bemoeienis. Bovendien was het een leuke, spannende ervaring om mee te maken. Hergebruik van erfgoed is uitdagend en interessant, maar ook heel ingewikkeld en risicovol.

Een grote plus is natuurlijk dat erfgoedlocaties goed in de markt liggen. Ze vormen onderdeel van de geschiedenis van de stad.’

Het steekt Gijsbers een beetje dat ‘de stad’ en ‘de ­p olitiek’ wat zuur reageerden op de inspanningen van Trudo met het industrieel erfgoed. Zelfs in de Tweede Kamer werden er v­ ragen aan de minister gesteld: zat Trudo niet de weg te ­effenen voor de poenscheppers uit het vastgoed? ‘De teneur van die ­b etogen was dat we als corporatie niet verantwoord bezig

136

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

­ aren door ons in te laten met een semi-commercieel p w ­ roject als de Lichttoren. Terwijl wij juist vonden dat we het heel goed ­deden door daar zoveel mogelijk sociale elementen aan toe te voegen. Ga maar na: we hebben met de herontwikkeling van het c ­ omplex alle prijzen gewonnen die denkbaar waren binnen die discipline, zo goed vonden deskundigen ons programma voor de Lichttoren. Ik heb altijd het idee gehad dat ons succes s ­ cheve ogen gaf. Ik weet zeker dat als we zoiets in ­Rotterdam voor elkaar hadden gebokst, we daar op het schild waren ­gehesen. Niemand wou de Lichttoren doen, het was in het belang van Eindhoven dat wij er uiteindelijk werk van zijn gaan maken. Het zijn goeie woningen geworden, in een goeie woonomgeving en als onderdeel van een goeie stedelijke ontwikkeling. Er is acht jaar crisis overheen gegaan, en de Lichttoren draait nog steeds prima.’

Verboden stad Achter de hermetisch afgegrendelde hekken van ‘de v­ erboden stad’ Strijp-S lagen de kaarten voor Trudo vanaf het begin heel anders. Strijp-S, ooit de bakermat van Philips, was een 27 hectare groot terrein met fabrieken, loodsen, laboratoria, pakhuizen, kantoren en productiecentra. In de hoogtijdagen van het concern werkten er vijftienduizend mensen op deze locatie waar radio’s, beeldbuizen, en röntgenapparatuur hun weg vonden naar alle uiteinden van de wereld. Trudo had in de ‘Driehoek’ (waarin al het industrieel erfgoed in het gebied geconcentreerd was) maximale zeggenschap over de transformatie verworven. Van bestaande plannen, dichtgetimmerde contracten en verplichtingen die voortvloeiden uit afspraken waar Trudo niet bij betrokken was geweest, hoefde de corpo-

137

Tegendraads

ratie zich dit keer veel minder aan te trekken. Een sandwichformule, zoals bij de Lichttoren, kon dit keer achterwege blijven. Met Strijp-S leek Trudo een blanco vel papier in handen te krijgen, in te vullen met alle soorten van creativiteit.

Trudo was via een omweg in beeld gekomen voor de ‘Driehoek’. Naar het voorbeeld van de Lichttoren had Philips voor de herinrichting van Strijp-S opnieuw een ontwerpwedstrijd uitgeschreven. Het bouwconcern VolkerWessels was daar als uitverkorene uit de bus gekomen. Grootaandeelhouder Dik Wessels, vaste gast in de hoogste regionen van de Quote 500, zat echter een beetje met al die oude Philips monumenten in zijn maag, wist niet goed wat hij ermee aan moest. Hij polste daarom Thom Aussems die deze kans niet wilde laten lopen.

Strijp-S was zijns inziens dé strategische locatie waar hij zijn visioenen over een stedelijk universum vorm zou kunnen geven.

Op Strijp-S zou het grootstedelijk decor van Brainport worden opgetrokken, met een hoge bebouwingsdichtheid, en de klok rond events en levendigheid. Voor zover in een provinciestad als Eindhoven überhaupt sprake was van een 24/7-mentaliteit.

Smart transformation Bij Trudo hadden ze goed om zich heen gekeken, voordat ze in 2002 aan de transitie van Strijp-S begonnen. Op andere ­plekken in Europa waren oude haven- en industrieterreinen meestal bij projectontwikkelaars in handen gekomen. Die lieten daar bij voorkeur megalomane stedenbouwkundige Masterplannen op los waarin het wemelde van de congrescentra, kantoortorens, winkelcentra en wolkenkrabbers met onbetaalbaar dure a ­ ppartementen die tot in het hemelgewelf reikten. Zoveel mogelijk vierkante meters tegen een zo hoog

138

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

mogelijke prijs uit het gebied slepen, aldus de denkrichting die vooral door marktmotieven was ingegeven. Aussems cum suis stonden echter een heel andere benadering voor ogen.

De inzet van Trudo was smart transformation. Strijp-S zou langs een organisch parcours van onderop worden opgebouwd tot een nieuw, creatief hart dat aansloot bij het weefsel van ­Eindhoven, bij het DNA en de identiteit van de stad en zijn inwoners. Er broeide technologisch, cultureel en qua design van alles in de krochten van de stad, maar dat best bewaarde ­geheim van Eindhoven bleef vaak onder de oppervlakte omdat het ontbrak aan plekken waar daar ruimte aan werd geboden.

Strijp-S moest de nieuwe habitat worden voor deze innovators.

En hoe grootstedelijk de uitstraling van het gebied ook zou zijn, ze moest stoelen op kleinschaligheid, garant staan voor een warm ‘thuisgevoel’ bij bewoner en gebruiker. Net als bij de herstructurering van oude volkswijken als Woensel-West en Kruidenbuurt liet Thom Aussems zich op Strijp-S ook inspireren door de bekende Canadese stadsactiviste Jane Jacobs die altijd had verkondigd dat stedelijke vernieuwing alleen zin heeft, als de ‘mens als maat’ dient en buurten het toneel zijn van de menging van verschillende culturen, g ­ roepen en ­functies. Hoewel Strijp-S bij de start van de transformatie nog de infrastructuur had van een industriegebied en veel gebouwen zichtbaar onder de leegstand hadden geleden, ­ gooide Trudo het terrein meteen open toen het eenmaal de sleutels in handen had gekregen. De ‘stad’ werd uitgenodigd om bezit te nemen van Strijp-S en activiteiten te ontplooien in de oude monumenten die in de duisternis van het verleden op een nieuwe bestemming lagen te wachten. De huurprijs kon daarbij nauwelijks een beletsel zijn want die stelde w ­ einig

139

Tegendraads

voor. Het nieuwe Strijp-S moest zo snel mogelijk wakker worden gekust. Dat kon het beste door de drempels zo laag mogelijk te houden en dat mocht ook best wat kosten.

Peer group Het vooruitzicht dat de ‘verboden stad van Philips’ open ging maakte een koortsachtige opwinding los onder brede lagen van de bevolking. Grote groepen Eindhovenaren waren bereid om de blubber, half opgebroken straten en pleinen, steen- en zandhopen en rommel te trotseren om op ontdekkingstocht te gaan door een nog desolaat gebied waar hun vader, moeder, opa, oma, oom of tante een substantieel deel van hun arbeidsleven hadden doorgebracht. En er kwam een vreemdsoortige optocht tot stand van jonge ondernemers op zoek naar een goedkope werkplek, horeca-exploitanten die in the middle of nowhere een nieuw concept wilden uitproberen, muzikanten die hun droom over een andersoortig festival of evenement in zo’n semi-­industriële ­entourage gingen verwezenlijken en een stadsbrede peer group van ontwerpers, kunstenaars en andere creatieven die bereid waren de bittere kou en andere ongemakken te trotseren om Klokgebouw, Hoge Rug, Machinekamer of Ketelhuis tot leven te brengen. Of zoals de creatieve duizendpoot en Strijp-S pionier van het eerste uur André Amaro het omschreef: ‘Strijp-S? Dat zijn gebouwen die flirten; een mooie vrouw die op een divan ligt te lonken en de boodschap uitzendt: doe iets met mij.’

Strijp-S werd een community van buitenissige pioniers, kwartiermakers, aanjagers, en gangmakers. Juist door dicht bij zijn spreekwoordelijke tegendraadsheid te blijven, wist Trudo hiermee een solide fundament te leggen onder de statuur die Strijp-S later bereikte. We zijn inmiddels een kleine

140

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

vijftien jaar verder. Tot ver over de grenzen heeft Trudo naam gemaakt met de succesvolle wijze waarop het de transformatie van Strijp-S ter hand nam. Jaarlijks stromen rond de half miljoen mensen naar het terrein. De voormalige thuisbasis van Philips is uitgegroeid tot een adembenemende stedelijke oase met verrassende winkel- en horecaformules, een keur aan bedrijfjes in de creatieve industrie en de urban sports, een Evenementenhal met opvallende concerten en baanbrekende events die maximaal tienduizend bezoekers kan h ­ erbergen, een Plug In City die is opgebouwd uit containers en afval en veel ruimte voor het programmeren van experimentele culturele activiteiten. Het Klokgebouw groeide uit tot een gewilde locatie voor designers, starters, en culturele ondernemers.

Momenteel zijn meer dan 150 bedrijven gehuisvest in het bouwwerk dat je herkent aan de kloeke blauwe klok aan de buitenzijde fluorescerend oplicht in het donker.

Een groeiend leger In ‘Anton & Gerard’, twee voormalige Apparatenfabrieken in een reeks van drie, maakte Trudo zijn sociale ­doelstellingen met Strijp-S waar. Daar kwamen 276 lofts, allen met een lage huurprijs. In twee weken tijd meldden zich 752 jonge ­kandidaten aan voor deze wooneenheden. Naarmate Strijp-S aan reputatie en chemie won, toog een groeiend leger van stedenbouwkundigen, projectontwikkelaars, planologen, b estuurders, architecten, en bouwers richting het gebied. ­ Vooral uit het buitenland is de interesse en waardering groot voor het proces van smart transformation dat Trudo uitrolde over Strijp-S. Als transformatiecase wordt Strijp-S op internet inmiddels vernoemd in 330 duizend documenten. Delegaties

141

Tegendraads

van steden uit Zuid-Afrika, Duitsland, Taiwan, China, Turkije, Australië en Engeland wisten de afgelopen jaren de weg naar de oude Philips-kolonie te vinden. Steden die voor eenzelfde uitdaging staan als Trudo op Strijp-S en naar hier komen in de hoop het geheim van de smid te kunnen ontrafelen.

Vriend en vijand zijn het erover eens dat het de verdienste van de corporatie is dat Strijp-S niet degradeerde tot een anonieme Vinex-locatie of het exclusieve domein werd van accountants, advocaten, consultants, en andere happy few. ‘En daar verdient Trudo veel krediet voor’, vindt oud-directeur Jos Roijmans. ‘Ik had nooit kunnen bedenken dat ze Strijp-S op deze manier ­zouden herbestemmen. Voor mij is het de grootste omslag in de historie van Trudo. Het is een voor Eindhoven zeer ­gewenste en interessante ontwikkeling die daar plaats heeft gevonden. Ik heb heel erg vrede met wat zich op Strijp-S afspeelt. Als Trudo er niet was ingestapt, had het nooit zo kunnen lopen.’

Marcel van Loon heeft zelfs momenten dat hem een ­bijna mystiek gevoel overweldigt als hij op Strijp-S rondloopt. ‘Dan kijk ik rond en denk: verdorie dat hebben wij toch mooi gefikst. Trudo paste een soort flower power aanpak toe om die oude fabrieksgebouwen een nieuwe toekomst te geven. Daar zat bevlogenheid en passie achter. Nu het een succes is, zie je steeds vaker projectontwikkelaars rondstruinen; stenen­ stapelaars die er een klein New York van willen maken.’ Frans ­Klarenbeek leidde mede de stedelijke vernieuwing in E ­ indhoven toen de stad nog meesmuilend als een ­misgeboorte onder de ­Nederlandse steden werd afgeschilderd. Dankzij Strijp-S kon Eindhoven dit doembeeld van zich afschudden en verkreeg het de erkenning waar het zo naar hunkerde. Met dank aan het dissidente geluid van Trudo maar vooral ook door de onder-

142

Het NatLab van de Eindhovense woningmarkt

nemende en innovatieve opstelling van de corporatie die zich juist bij de transformatie van Strijp-S ten volle uitbetaalde, vindt Klarenbeek. ‘Je kunt er verschillend over d ­ enken, maar zonder Thom Aussems, was het met Strijp-S niets ­geworden.

Natuurlijk jaagt hij soms mensen in de gordijnen met zijn opstelling. Maar hij durft tenminste ook zijn nek voor de stad uit te steken. Dat zag je op Strijp-S.’

143

Hoofdstuk 5

Supporting ­people Er nadert onweer van alle kanten. De ondergang van Lehman ­Brothers legt het feilen bloot van een vermolmd systeem. De grootste economische crisis sinds de Depressie van de jaren dertig is het gevolg en in 2008 stort de woningmarkt in. Daarnaast blijkt dat een aantal corporaties zich op sleeptouw heeft laten nemen door megalomane gelukszoekers. De rekening hiervoor komt voor een deel bij de bonafide collega’s te liggen, zoals ­Trudo. De politiek wil de sector laten bloeden. Alsof er geen 125 jaar verstreken zijn sinds de introductie van woningbouwverenigingen mogen corporaties zich wederom alleen maar bezighouden met hun historische kerntaak: het bouwen van goedkope huurhuizen voor de onderklasse. Trudo legt zich niet bij dit vonnis neer en beschouwt het als een stap terug in de tijd die geen recht doet aan de maatschappelijke positie die past bij een contemporaine corporatie. Het zoekt en vindt nieuwe wegen om vooral toch ‘anders’ en tegendraads te kunnen blijven en ‘innovatie’ als kernwaarde overeind te houden. Wat past bij een ooit als roomse ‘protestpartij’ in het leven geroepen woningcorporatie die zich in 100 jaar tijd opwerkte tot een Eindhovense ‘gamechanger.’

145

Tegendraads

Halverwege het eerste decennium van de 21ste eeuw klink er gerommel in de verte. Zowel buiten, als binnen de sector van de volkshuisvesting. Het op de pof levende Westen ziet zich ineens geconfronteerd met een schulden- en bankencrisis en een economische recessie van ongekende omvang. Voor de roofridders van het kapitalisme zijn de gouden jaren voorbij. Een gevolg van deze malaise, de grootste sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw, is dat net als toen de woningmarkt kapseist. In een tijdsbestek van een paar maanden keldert de waarde van het vastgoed, en ook voor woningcorporaties heeft dit funeste gevolgen. Veel van hen zien hun kredietwaardigheid bedreigd. Trudo, dat altijd prudent met zijn geld is omgegaan, teert ook wel in maar is toch voldoende bestand tegen deze schokgolf.

Vooral corporaties die zich aan schimmige avonturen ­hebben gewaagd, merken dat ze in de knoei terecht zijn gekomen. Er komen uitwassen aan het licht die tot grote commotie leiden in de samenleving. Woonbron vertilt zich aan de ss Rotterdam, het voormalige vlaggenschip van de Holland-Amerika Lijn. De renovatie van dit stukje Hollands Glorie zadelt de corporatie met een verlies van 230 miljoen op, zijnde anderhalf keer het bedrag dat Philips voor Strijp-S wist te bedingen. St. Laurentius in Breda wordt door zijn directeuren voor tientallen miljoenen opgelicht. De topman van Rochdale in Amsterdam moet het gevang in omdat hij steekpenningen heeft aangenomen van het bedrijfsleven. Het meest omvangrijke schandaal is Vestia in Rotterdam, met 80 duizend woningen de grootste corporatie van Nederland. De sociale verhuurder heeft zichzelf dolgedraaid in een roulettespel met vergiftigde d ­ erivaten en andere dubieuze financiële transacties. De rekening loopt

146

Supporting people

op tot liefst 2,5 miljard Euro. Andere corporaties ­ moeten bijspringen om te voorkomen dat de collega-­ ­ c oncurrent ­omvalt, maar komen daardoor zelf in ademnood.

Een afrekening Door dit alles ontstaat het groteske beeld dat de volkshuisvesting als uitvloeisel van de ‘brutering’ gedegenereerd is tot een sector waar een casino-mentaliteit heerst en de normen en waarden van het wilde westen gelden. Dit negatieve imago straalt ook af op de overgrote meerderheid van corporaties die zich verre hebben gehouden van expedities met een vraagteken.

De wassende stroom ongenoegen en maatschappelijke r­ ancune dreigt ook Trudo nog even te overspoelen. Heeft de corporatie zich bij de Lichttoren niet uitgeleverd aan de commercie? En is dat Strijp-S eigenlijk niet een ‘fout’ project voor een organisatie die in de eerste plaats over een sociaal venster op de wereld dient te beschikken. Deze orkaan trekt echter snel aan ­Eindhoven voorbij. ‘Terecht’, vindt iemand als Ruud ­Frambach.

‘In de publieke opinie hadden we even de schijn tegen. Wij waren de kwartiermaker van een ‘nieuwe stad’ in Eindhoven. Dat was echt van een totaal andere orde als wat bij Rochdale of rond de ss Rotterdam speelde. Degelijke debacles hebben het echter ook voor Trudo verpest. Wij zijn met open ogen in De ­Lichttoren en Strijp-S gestapt. Zoals we dat altijd deden. Onze over­wegingen waren gebaseerd op één kardinale vraag: is wat wij willen gaan doen goed voor de stad, goed voor de inwoners, en goed voor de mensen voor wie we ooit in het leven zijn geroepen? Ook de zelfverrijking van bestuurders is bij ons nooit een issue geweest.

Onze salarisstructuur volgde de richtlijn in de branche.’

147

Tegendraads

De politiek heeft echter noch het geduld, noch de beheersing om de bokken van de schapen te scheiden en pakt de hele ­sector aan. Er komt in 2011 een parlementaire enquête die bepaald geen eerherstel of clementie voor woningcorporaties inhoudt. Het gevolg is een afrekening: corporaties mogen zich vanaf 2014 alleen nog bezighouden met het bouwen, beheren en exploiteren van woningen voor de lagere inkomens­klassen.

Projecten waar in de verste verte ook maar een odeur van poen omheen hangt zijn voortaan uit den boze. Ook gaat er een streep door investeringen van corporaties in de vitaliteit van wijken. Ze mogen per woning daarvoor nog slechts € 125,00 uitgeven, geen bedrag waarmee je potten breekt. In één klap is leefbaarheid niet langer meer een core business voor geëngageerde corporaties. Daar houdt het niet mee op. Het kabinet Rutte II introduceert de verhuurdersheffing, waarmee de huurpenningen van woningbouwverenigingen worden afgeroomd.

Voor Trudo betekent het een extra afdracht van circa vier miljoen Euro per jaar aan de staatskas.

Sociaal evenwicht Veel corporaties, óók Trudo, vinden dat hiermee het kind met het badwater wordt weggegooid. Heilzame sociale initiatieven als de Weekendschool, het Emancipatiefonds en de Buurtrestaurants, worden hierdoor onmogelijk gemaakt. Dat wringt des te meer, nu recent uit diverse onderzoeken is gebleken dat het veranderde beleid van het rijk ten opzichte van de corporaties leidt tot een hernieuwd verval van kwetsbare buurten in de grote steden. Mede daarom kan Frans Gijsbers zich nog altijd kwaad maken over de move die de politiek maakte om de corporaties opnieuw in de dwangbuis van de sociale

148

Supporting people

verhuur te hijsen. ‘Veel van het gereedschap waarmee we de buurten ­socialer en sterker konden maken is ons nu uit handen ­geslagen. Het wordt daardoor steeds moeilijker voor Trudo om te sturen op versterking van de leefbaarheid. Het rijk is al lang niet meer van de partij op dit terrein en ook gemeenten t­ rekken zich steeds verder terug. Maar wie neemt dan de regierol over van ons? Ik ben daar niet optimistisch over.’

Frambach constateert dat corporaties in het huidige politieke klimaat steeds meer naar de zijlijn worden gedrongen, waarbij de achterkant van het gelijk nauwelijks meer doordringt tot regering en parlement. Dat is slecht voor wijken en buurten waar sprake is van achterstallig sociaal onderhoud, dat is slecht voor de woningmarkt, is zijn oordeel. ‘Kijk, het is evident dat het een belangrijke taak is van een woningcorporatie om ervoor te zorgen dat een bijstandsmoeder met k ­ inderen een goed en betaalbaar dak boven hun hoofd krijgen. Daar hoef je het eigenlijk niet eens over te hebben. Maar ik vrees dat bij het huidige woonbeleid van het rijk de middengroepen het nakijken hebben. En juist die categorie is cruciaal voor het sociale evenwicht van de stad.’ Zijn ex-collega Mathieu Weggeman rept wat dat betref zonder schroom van Haagse kortzichtigheid. ‘Bezie eens wat we met relatief geringe financiële impulsen in een heftige achterstandsbuurt als Woensel-West hebben bereikt in de jaren die achter ons liggen. De wijk is mede daardoor veranderd in een hippe omgeving waar nieuwe gemeenschappen opgestaan zijn. De minister zegt tegen de corporaties: terug in je hok, ophouden met al die leefbaarheid.

In feite zeg je dan: ‘weg met het Buurtrestaurant’, en ‘weg met de Weekendschool.’

149

Tegendraads

Civil courage Meebuigen met het riet is geen fort van Trudo als de eigen ­v isies en waarden in het geding dreigen te raken. Als antwoord op de ideologische tegenwind, rekte de corporatie daarom de ­grenzen van de burgerlijke ongehoorzaamheid de afgelopen ­jaren tot maximale proporties op. Een zekere mate van civil courage hoort bij de huisstijl van Trudo. Het is een type strijdbaarheid die aanstekelijk werkt op medewerkers. ‘De wet is mooi, maar we willen wel leefbare wijken en kansen voor ­k inderen: dat vonden we, en dat blijven we vinden. Dat is toch het wezen van een woningcorporatie?’, zegt Jos van ­Wagenberg daarover. Los van bovenstaande incidenten vindt iemand als Weggeman over de hele linie dat corporaties met de actuele Woningwet een nieuw tijdperk van burgertruttigheid binnen zijn getreden. Een omstandigheid die zijn toezichthoudende taak een stuk minder enerverend maakt.

Daar wordt hij soms wat obstinaat van. Weggeman haalt een recent voorbeeld aan. ‘Zo eist de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties van mij dat ik me als commissaris onderwerp aan een proces van permanente educatie. Ik moet allerlei cursussen volgen, een minimaal aantal punten halen. Kijk, ik ben hoogleraar en geef zulke cursussen zelf. Dus ik ga dat niet doen, want ik laat me niet in met onzin-dingen.

Maar ja, dan komt er weer zo’n brief van de VTW waarin wordt gesteld dat Trudo straf krijgt als ik niet inbind. De kans is heel groot dat ik dan afgezet wordt als commissaris. Nou, dan treed ik toch af als commissaris en ga ik door als adviseur van Trudo.

Feitelijk verandert er dan niets. Wat interesseert mij dat nu.’

150

Supporting people

Brave hendrik In 2016 hamerden directeur Thom Aussems en zijn raad van commissarissen de ‘Nota Vastgoed’ af. Hierin is de ­marsroute van Trudo voor de komende tien jaar vastgesteld. Bij het schrijven ervan, jeukten Aussems’ vingers soms. Natuurlijk ­ dwingt het nieuwe realisme Trudo tot andere stellingnames.

Maar er is ook sprake van een innovatieve herhalingsoefening. Want de directeur nam de gelegenheid te baat om in het strategiestuk te komen tot nieuwe definities van het leitmotiv ­‘anders’. Hij legt uit: ‘We hebben als Trudo noodgedwongen een paar jaar een surplace in acht moeten nemen. Dat gaf de tijd om ons af te vragen: wat nu? Hoe kun je als niet al te grote club in een complexe tijd toch invulling geven aan je innerlijke drijfveren? We zijn vanaf 1995 permanent in beweging geweest, dat is een soort DNA van Trudo geworden. Het zou natuurlijk te gek zijn als we dat overboord gingen zetten, alleen maar omdat ene heer Blok ons voorschrijft wat we als corporatie nog wel en niet mogen. We hebben nooit uitsluitend verhuurd en beheerd. Dat gaan we nu dus ook niet doen. In de Brave Hendrik Award ben ik niet geïnteresseerd. Het is veel uitdagender te kijken of het lukt om je missie van Supporting People opnieuw te definiëren.’

Daar zitten in het oog springende keuzes bij, paradigma shifts in de vaktaal van volkshuisvesters. De verdere emancipatie van de Bijzondere Klanten onder de Trudo huurders is er daar een van. Die kan pas een andere fase ingaan als deze mensen uitzicht hebben op werk, te beginnen met de dak- en thuislozen in de stad. Trudo wil samen met Springplank 040 een ‘banenmachine’ voor deze groep in Eindhoven op gang ­helpen. De inspiratie hiervoor vond Aussems bij het W ­ eingart Center for the Homeless in Los Angeles. ‘Die hebben een

151

Tegendraads

f­ ilmpje op internet staan dat is geadresseerd aan werkgevers.

Het toont een dak- en thuisloze. Door het beeld is een vraag aan de werkgevers geprojecteerd: hoeveel wilt u in deze man investeren? Dat is inhoudelijk een heel andere benadering dan ‘zorgen voor’, zoals gemeengoed is in onze manier van hulpverlening. Met alleen buurtrestaurants help je deze mensen niet aan een baan. Daarom gaan we consequent bij regionale werkgevers pleiten om te investeren in deze groepen.’

Diversiteit Daarnaast zoomt Trudo in op de sterk groeiende internationalisering en diversiteit van Eindhoven. De wereld rukt op naar de boorden van de Dommel. Steeds meer expats en kenniswerkers weten de weg naar Brainport te vinden. Slimme techneuten en toptalenten uit Azië, de VS en delen van Europa, maar ook de ‘nieuwe gastarbeiders’ uit het Oostblok, metselaars, timmerlieden en aspergestekers die hier het tekort aan vakmensen en arbeidskrachten komen opvullen. Daar horen nieuwe, andere en gemengde woonmilieus bij. En dan zijn er de nieuwe bezitslozen van deze roerige tijd; de vluchtelingen, statushouders en asielzoekers die het straatbeeld van de stad in toenemende mate gaan kleuren. Zij zijn gebaat bij een stevige scheut ­supporting people. Trudo grijpt hiervoor terug op de positieve ­ervaringen die met het Kids Project in Woensel-West zijn opgedaan. ­Bewoners van Trudo-complexen die bereid zijn om als ‘mentor’ van een statushouder op te treden krijgen daarvoor een vrijwilligers­ vergoeding of een korting op de huur.

‘Zo’n mentor maakt zo’n persoon vertrouwd met de do’s and dont’s van de nieuwe omgeving waarin hij of zij terecht is gekomen. Allereerst op het niveau van het wonen. Wat zijn

152

Supporting people

de afspraken over geluidsoverlast, wanneer moet je het afval aan de straat zetten, waar moet je zijn als er iets in je huis gerepareerd moet worden? Maar ook op het niveau van de samenleving wijst de mentor de vluchteling de weg. Aan w ­ elke maatschappelijke regels moet hij zich hier houden, hoe is het geregeld met werk en zorg? Als er hobbels ontstaan moet die mentor snel kunnen schakelen met de instanties’, vertelt ­Aussems. Volgens de Trudo-directeur wordt hiermee een belangrijke aanzet tot integratie gegeven. Dat is hard nodig, vindt hij: ‘Nederland kent geen immigratiebeleid. Vergelijk het bijvoorbeeld eens met wat Canada op dit punt doet. Wij zijn vooral goed in wegkijken’. Het zijn statements waar het hart van huidige én vorige generaties geestverwanten van Trudo van ontvlamt. Ex-medewerker Hans van de Ven: ‘Ik vind het een geweldig én vernieuwend idee. Als je buurtbewoners asielzoekers actief laat begeleiden is de integratie al half gelukt. En het kost de helft nog niet van wat je als samenleving kwijt bent als je een batterij grijze wollen sokken de wijk in moet sturen.’

Forse boetes Trudo heeft ook bij andere projecten de smaak te pakken van de formule om huurders en bewoners in te zetten voor ­publieke doelen. Eikenburg, de lommerrijke, groene oase van de orde van de Broeders van Liefde aan de rand van de stad zal tot een nieuwe, communale leef- en woongemeenschap getransformeerd worden. In zo’n op de kalme hartslag van de natuur geïnspireerde enclave vol contemporaine zingeving is ook plaats ingeruimd voor bewoners die in ruil voor goedkoper wonen bij tijd en wijle een boswachtersuniform willen aantrekken. ­Marcel van Loon van het Klantenplatform beschrijft deze

153

Tegendraads

‘kortingshefboom’ nog altijd als een ideaal concept om het sociale gezicht van Trudo meer kleur te geven. ‘Je krikt het niveau van een gebied op en je zorgt voor betrokkenheid van bewoners bij de leefomgeving. Toen de laatste fase van de vernieuwing van de Kruidenbuurt vanwege de crisis moest worden opgeschort mocht ‘Stadsakkers’ op braakliggende gronden groenten gaan verbouwen voor de Voedselbank. Nu de bouw van woningen in de Kruidenbuurt weer wordt hervat, verschuift de groenteteelt naar Eikenburg.’

Idealiter roept tegenwind creativiteit en verbeeldingskracht op. In het nieuwe tienjarenplan van Trudo schemeren deze eigenschappen in diverse paragrafen door. Hierbij was overigens eerder sprake van noodzaak dan van vrije wil. De verhuurdersheffing confronteerde de corporatie met een jaarlijkse tegenvaller van vier miljoen Euro in de exploitatie. Door veertig van de tachtig arbeidsplaatsen te schrappen kon de helft van dat bedrag opgevangen worden. Maar waar moest de rest vandaan komen? Trudo wilde niet meer inkomsten uit arrangementen á la Slimmer Kopen peuren of de huren verhogen. Versneld aflossen van uitstaande leningen dan, om de rentelasten te laten dalen? Deze weg liep dood toen de marktrentes kelderden, met forse boetes op vervroegde afbetalingen als gevolg. Dat zou een strop van € 45 miljoen opleveren, een kapitaal waarvan je een aardige voorraad woningen in de stad kunt wegzetten.

Goedkoper maatwerk Er rolde een andere oplossing uit de bus om de ontbrekende miljoenen op de uitgaven te besparen. Dat kon door nieuwe huizen goedkoper te bouwen en te bezuinigen op de daarbij

154

Supporting people

horende proces- en advieskosten, zonder in te boeten op de woonkwaliteit en de stedenbouwkundige entourage. ‘Want het is niet des Trudo’s dat er door ons toedoen een saaie ­V inex-achtige wijk tot stand komt’, zegt Jack Hock, directielid van de corporatie. Eenvoudig en goedkoper, maar niet ten ­koste van klasse en allure. Op papier staat zoiets mooi, maar hoe maak je het waar in de praktijk?

De ‘case Locomotiefstraat’ gaf het antwoord. Hock: ‘Daar kreeg dit idee voor het eerst vorm. Het betrof een slooplocatie waar negen nieuwe woningen moesten komen. Normaal schakel je bij het uitwerken van de plannen eerst een architect in.

Vervolgens komen een bouwkundig adviseur, een constructeur en een bedrijf voor de installatietechniek in beeld. En je hebt iemand nodig die de procedure juridisch en planologisch rondbreit. Dat kost allemaal tijd en geld. Dat hele uitvoerende ontwikkeltraject hebben we nu in handen van een aannemer gelegd. Daar zit de eerste verdienste, want een bedrijf organiseert dat strakker en doelmatiger. De tweede besparing zit in de standaardisering van de huizen. We werkten in de ­L ocomotiefstraat met een vaste concept-woning. De bouwsector heeft de crisis gebruikt om vaste woningmodellen uit te werken, waar je in de uitwerking en aankleding nog wel wat mee kunt puzzelen maar die een vaste opbouw kennen. Ze ben je in staat om goedkoper maatwerk leveren. En maatwerk voor onze klanten blijven wij een belangrijke toevoeging vinden; dat zit bij Trudo in de genen.’

Anticyclisch Bij de Locomotiefstraat wist Trudo met deze werkwijze een besparing op de bouwkosten van 20% te bereiken. Aan de

155

Tegendraads

­ elsiusstraat, de tweede ‘proeflocatie’ lag de plus op ruim C 10%. ‘Dat laatste plan voorzag in de bouw van hofjes. Wij wilden iets speciaals met de hoeken doen, en dat kost natuurlijk wat extra. Ten bewijze dat een leuke, aansprekende woonomgeving bij ons voorop staat. We hebben dezelfde berekening vervolgens losgelaten op vijf slooplocaties in de stad waar we in totaal tweehonderd nieuwe woningen gaan bouwen. Ook daar bleken we met deze methode substantiële voordelen te kunnen behalen. Op woningen waarvoor we normaal 120 tot 130 duizend Euro kwijt zijn, komen we nu onder de ton uit.’

Naar aanleiding van deze uitkomsten besloot Trudo de lat nóg hoger te leggen. Wat nu als we met dezelfde stofkam door de ambitieuze doelstellingen van de ‘Nota Vastgoed’ gaan, waarin het kompas van Trudo voor het komende decennium is vastgelegd? ‘Heel anticyclisch’, zoals Hock het omschrijft wil de corporatie in die periode voor € 435 miljoen investeren in vernieuwing van de woningbouw en openbare ruimte in de stad. Een pakket bestaande uit ruim 1668 woningen (grotendeels onder de grens van de huurtoeslag), 137 kavels, 6407 m2 maatschappelijk onroerend goed (64 eenheden) en 11.235 m2 bedrijfsmatig onroerend goed (112 eenheden).

Die bouwstroom krijgt goeddeels gestalte op Vredeoord (waar ooit het heilige der heiligen van de raad van bestuur van Philips zetelde), in de Kruidenbuurt, Woensel-West en op Strijp-S. Door op die plekken strikt te werk te gaan volgens de inzichten en ervaringen die bij de ‘case Locomotiefstraat’ werden opgedaan, kan Trudo de nadelige effecten van de jaarlijks weerkerende verhuurdersheffing opvangen zonder afscheid te hoeven nemen van zijn missie om ‘innovatiever’ en anders te willen zijn. Een andere actuele ontwikkeling speelt de corpora-

156

Supporting people

tie eveneens in de kaart: de rente staat historisch laag, dus geld om te investeren is relatief goedkoop te krijgen. ‘En we hebben het grote voordeel dat we de grond op de genoemde locaties al in bezit hebben. Ook dat scheelt flink in de kosten’, vult Hock aan.

Brexit en Trump De Trudo-roots uit de begindagen doen zich ook honderd jaar na dato nog onverminderd gelden. Betaalbaarheid blijft een thema dat weinig van zijn actuele waarde is kwijtgeraakt. Ging het een eeuw terug om de katholieke arbeiders die door de notabelen van Strijp met sociale woningbouw uit de schoot van de protestante en vrijgevochten dynastie van de ­Philipsen moesten worden losgerukt; nu dreigen andere groepen door de bodem te zakken omdat de woonlasten te hoog oplopen. ‘Toen onder premier Joop den Uyl en staatssecretaris S ­ chaeffer van Volkshuisvesting de huursubsidie werd geïntroduceerd, gold daarvoor de norm dat je niet meer dan 17% van je gezins­ inkomen aan wonen kwijt mocht zijn. Vandaag de dag zijn er mensen in Eindhoven die meer daar meer dan een-derde van hun inkomen aan moeten spenderen. Dan blijven er nog een paar tientjes per week over om van rond te komen’, tekent ­Aussems uit.

De ambitie van Trudo om de huren voor de Eindhovenaren in de hand te houden de komende tijd, zet de corporatie kracht bij met een trendbreuk. Waar de meeste corporaties al in hun handen knijpen als ze de huur niet meer dan inflatoir plus 0,5 á 1% hoeven te laten stijgen, proclameert Trudo dat het de woonlasten de komende jaren juist wil laten dalen. Zo schrapt de corporatie in een aantal van zijn complexen een groot deel van de servicekosten. De belangrijkste ‘winst’ op dit dossier

157

Tegendraads

zit in het reduceren van de energierekening, tevens noodzakelijk nu de samenleving om meer duurzaamheid vraagt. In het geval dat de huren door de nood gedwongen tóch verhoogd zouden moeten worden, biedt 0 m3 verbruik op de energiemeter daar nog voldoende compensatie voor. Het is volgens Trudo-klantenvoorman Marcel van Loon eens te meer de proef op de som voor een corporatie die zich voor laat staan op zijn sociale inborst. ‘Als je met je complete bestand aan woningen energetisch naar label A of B wilt, vraagt dat om gigantische investeringen in de kwaliteit. Door dat niet meteen en masse te doen, maar te koppelen aan het regulier onderhoud van je woningbezit brengt zo’n ingreep relatief weinig extra kosten met zich mee. Het knappe van Trudo is dat ze alle kostencomponenten van wonen onder de loep nemen en kijken waar wat te verdienen valt ten faveure van de klanten.’ Van Loon durft het in dat verband zelfs aan om Trudo op één lijn te zetten met Robin Hood, de illustere struikrover met het gouden hart. ­‘Stelen van de rijken, geven aan de armen. Dat is de insteek bij veel beleid van Trudo en maakt het ons als klantenplatform makkelijk om daarmee in te stemmen.’

Het is een manoeuvre die volgens Patrick Dogge past bij de tijdsgeest van een verwarrend epoque, met veel b ­ edreigingen en weinig zekerheden. ‘De trek naar de steden gaat onverminderd door. De prijzen stijgen enorm, maar in deze regio schieten de huren gelukkig nog niet door het plafond. Dat is opmerkelijk, want Brainport is een regio die het economisch heel goed doet. Die stabiele ontwikkeling van de huren moeten we in stand zien te houden. Vooral ook omdat er overal risico’s loeren. Wat de sociale effecten van de Brexit en Trump zullen zijn is nog lang niet bekend. Daarnaast leeft er onder de burgers

158

Supporting people

een enorme boosheid tegen de gevestigde orde en de instituties. Dat gaat óók de corporaties raken. En als je dan anders bent, zoals Trudo, wordt je al gauw bij de elite ingedeeld. Dat verplicht ons om bij de basis goed te blijven. Dan heb je draagvlak en wordt ook van je geaccepteerd dat je het anders doet.’

Een diorama Als je honderd jaar bestaat, zoals Trudo, is de verleiding groot om door de tijd te bladeren. En op zoek te gaan naar je plek in het diorama van de geschiedenis. Wat tref je aan? Figureer je ergens in de achterhoede, of sta je prominent vooraan op de bühne? Hoe leef je voort in het collectieve geheugen van de stad? Wat is je betekenis voor de stad? Een paar draden ­komen op dit kruispunt samen. Zoals die van een kleine speler op de Eindhovense woningmarkt die een blos op de wangen van de technologiestad wist te brengen met spraakmakende projecten als Strijp-S. En die van een eigenwijze donder die telkens tegen de communis opinio in durfde te gaan, als de eigen principes en waarden daarom vroegen. Die soms wat opzichtig koketteerde met zijn soms controversiële dwarsheid en geldingsdrang, gekoppeld aan innovatie. Moet die cultuur zo blijven? Kán die cultuur zo blijven?

Voor Dogge hoeft het geen betoog: de charme van Trudo zit in dat begrip ‘anders’. Dat wás zo en dat blíjft zo, wat hem ­b etreft. ‘Dat wij afwijken van de rest, heeft altijd voordelig uitgepakt voor onze klanten. Ik zie niet in waarom we dat zouden veranderen. Ik zou het heel erg vinden om af te zakken naar het ­niveau van een ‘traditionele’ corporatie. Als dat ooit gebeurt, is onze toegevoegde waarde weg. Dan kunnen we net zo goed fuseren met een andere corporatie in de stad.’ Jany

159

Tegendraads

Leidelmeijer wijst op de turbulentie en dynamiek die Trudo als een stofwolk achter zich aansleept. ‘Waarom denk je dat ik na twintig jaar hier nog altijd met veel plezier naar mijn werk ga?

Omdat het hier leuk is. Eerlijk is eerlijk: die specifieke cultuur van Trudo is door Thom Aussems gevormd en is in onze genen gaan zitten. Ik benieuwd wat er met die erfenis gebeurt als hij binnenkort weg is. Het is een manier van werken en van naar dingen kijken die moet passen bij je persoonlijkheid, want wij staan nooit stil. We hanteren bij Trudo een hoog tempo, we z ­ itten constant in een trein. Die trein stopt nooit, maar ­dendert voort. Prima, want ik hou niet van stil staan.’

Maar misschien is de tegendraadsheid die bij Trudo insleet in de loop van bijna 25 jaar ook wel een achilleshiel, wie zal het zeggen. Mathieu Weggeman wijst erop dat Trudo onder invloed van de dominante bestuursstijl die Thom Aussems aan de dag legde ‘toch ook wel een beetje een one-man-show’ is ­geworden. ‘Als hij weg gaat dieselt die cultuur beslist door, want de innovatiekracht zit ook in andere mensen bij Trudo.

Het grote risico zit in de opvolging. Kan zijn vervanger Trudo nog innovatiever en recalcitranter maken? Het zal nog een hele toer worden om zo iemand te vinden.’ Ruud F ­ rambach heeft daar minder angst voor, hoewel hij de valkuilen ook wel ziet. ‘Ik ben twaalf jaar commissaris geweest bij Trudo. Ik heb meegemaakt dat bij de corporatie een soort humuslaag is ontstaan van medewerkers die veel kennis hebben, innovatief zijn, en beschikken over durf en lef. Dat hangt samen met mensen, bedrijfscultuur en leiderschap. Die eigenschappen zijn niet zomaar verdwenen. Maar als je er een leider voor het front van de troepen zet die wat minder innovatief is, lekt alle kennis weg en krijg je een heel andere club.’

160

Prijzenkast Trudo heeft in zijn 100-jarig bestaan regelmatig prijzen en ­onderscheidingen ontvangen, zowel van professionals en vakgenoten als van het grote publiek. Soms gold de lauwerkrans de bijzondere architectuur of vormgeving die was toegepast in wijken of gebouwen, andere keren viel de innovatieve aanpak op waarmee buurten in de stad nieuw leven was ingeblazen.

De afgelopen jaren oogstte vooral de baanbrekende transformatie van Strijp-S grote waardering. Het 27 hectare grote gebied langs de spoorlijn was ooit het productiehart van het Philips-concern en groeide door de inbreng van T ­ rudo in een decennium tijd uit tot een bruisende, grootstedelijke hot spot. Ook de eigenzinnige manier waarop de corporatie het industriële erfgoed uit de Philips-tijd onder handen nam, kon op veel lof van architecten, stedenbouwkundigen, pers en publiek ­r ekenen. Markante gebouwen als de Lichttoren, het K ­ lokgebouw en de Apparatenfabrieken ‘Anton & Gerard’ ­behielden daardoor hun iconische status en kregen tegelijk een verfrissende make over.

Hierna volgt een overzicht van het ‘eremetaal’ dat Trudo in de wacht sleepte. Het eerste deel betreft de prijzen die de corporatie won, het tweede deel de nominaties en eervolle ­vermeldingen.

163

Tegendraads

Prijzenkast

Prijzen

Nominaties / eervolle vermeldingen

Complex / project Stadsdeel Prijs Jaar Partner

Complex / project

Hof van Eden

Gestel Publieksprijs 1995 Dirk Roosenburg

KOVOS architecten

Centrumplan Blixembosch

Woensel-Noord Dirk Roosenburg 2001 De architecten groep (Hendriks) Baekelandplein/Marconiplein

Woensel-West

Dirk Roosenburg

2005

DiederenDirrix i.s.m. Odeon

Zonnekwartier

Stadsdeel

Nominaties / eer-

Jaar

Partner

volle vermeldingen Jeroen Boschlaan (studentenhuisvesting)

Tongelre

Bronzen Bever

Jeroen Boschlaan Tongelre Architectuurprijs (studentenhuisvesting) Eindhoven

1990

Carel Weeber

1991

Carel Weeber

Woningbouw Vonderweg Centrum Eindhoven Architectuurprijs 1993 Diederen en Eindhoven Schutgens architecten

Centrum Helmond Architectuurprijs Helmond

2007

AWG architecten

Lichttoren

Centrum Eindhoven Dirk Roosenburg

2009

AWG architecten

Lichttoren

Centrum Eindhoven Publieksprijs Dirk Roosenburg

2009

AWG architecten

Don Bosco Stratum Architectuurprijs 1997 Diederen en Eindhoven Schutgens architecten

Herontwikkeling Lichttoren Centrum Eindhoven Henri van Abbe- en Strijp-S / Strijp penning

2010

Trudo

Woningbouw Rapenland, Woensel-Zuid Architectuurprijs 1999 Drexhage, Kingma generaal Horrockstraat Eindhoven en Roorda

Lichttoren

Centrum Eindhoven NRP - Gulden Feniks 2011

AWG architecten

Wijkvernieuwing Lakerlopen

Tongelre

biq architecten

Gebiedstransformatie Strijp-S Strijp

Fritz Hรถgerpreis

2011

NRP - Gulden Feniks 2013

2007

AWG architecten

Trudo

Anton en Gerard Strijp Dirk Roosenburg 2013 Anton: DiederenDirrix Gerard: JoCoenen & Co Anton en Gerard Strijp Neprom 2013 Trudo aanmoedigingsprijs Kansen voor Kinderen Woensel-West Vanenburg 2015 Corporatie Award

Wijkvernieuwing Kruidenbuurt Stratum nominatie en vermelding Dirk Roosenburg

Trudo / gemeente Eindhoven

Wijkvernieuwing Lakerlopen

Tongelre

Dirk Roosenburgprijs 2011

Wijkvernieuwing Lakerlopen Tongelre Mies van der Rohe Award

2011

biq architecten biq architecten

Woonblok Hollands licht / Strijp Dirk Roosenburgprijs 2011 tarra architectuur Waterfront & stedenbouw Klokgebouw Strijp Brabantse 2011 van Helmond Cultuurprijs architecten Volta Galvani Woensel-West Dirk Roosenburgprijs 2015 Geurst Schulze Architecten Buurtonderneming Woensel-West Appeltjes van Oranje 2017 Sint Trudo / Woensel-West gemeente Eindhoven

* Sinds 2001, Dirk Roosenburgprijs was voorheen Architectuurprijs Eindhoven

164

165

Regisseur/producent Thom Aussems Tekst Hans Horsten Ontwerp Scherpontwerp Illustraties Niels Bakkerus Research Jan van Schagen Druk Wilco Art Books

Sint Trudo Torenallee 34 Eindhoven Postbus 360 5600 AJ Eindhoven Š 2017