Prawo zabudowy

Wokół prawa rzeczowego

WOKÓŁ PRAWA RZECZOWEGO

KRAKÓW 2013

Wokół prawa rzeczowego

Redaktor: Krystan Brzeziński

Korekta, redakcja, skład, oprawa graficzna: Wydawnictwo Kasper www.wydawnictwokasper.pl

Publikacja sfinansowana ze środków Towarzystwa Biblioteki Słuchaczów Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego

ISBN: 978-83-63896-12-6

Kraków 2013

Krystian Brzeziński1

KILKA UWAG O PROJEKCIE PRAWA ZABUDOWY

Wprowadzenie Transformacja polityczno-ustrojowo-gospodarcza przełomu lat 90. XX wieku spowodowała przekształcenia prawa rzeczowego.

Ustawodawca uchylił przepisy Kodeksu cywilnego przewidujące szczególną ochronę własności społecznej. Nieaktualne były, obecne w państwie komunistycznym, opory przed sprzedażą mienia państwowego powodującą reprywatyzację. Wraz ze wspominanymi zmianami rozpoczęła się dyskusja nad przyszłością prawa użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste, będące surogatem własności, przestało być jedyną prawną formą gospodarowania gruntami publicznymi. Nowelizacja u.g.w.n. w 1990 r. umożliwiła sprzedaż takich gruntów.

Dyskusja nad przyszłością prawa użytkowania wieczystego nadal trwa, ale warto w tym miejscu wskazać możliwości zgłaszane w literaturze.

1 Autor jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie.

7

Wokół prawa rzeczowego

W literaturze wyrażono pogląd o potrzebie: 1. utrzymania użytkowania wieczystego z jednoczesną modyfikacją tej konstrukcji2, 2. likwidacji prawa użytkowania wieczystego3, 3. zastąpienia tego prawa własnością czasową4, 4. wprowadzenia prawa zabudowy5.

Stosowanie tej konstrukcji w praktyce powoduje wiele wątpliwości m.in.: 1. dopuszczalność i podstawa prawna zrzeczenia się tego prawa, 2. dopuszczalność „konstytutywnego” zasiedzenia nieruchomości, 3. określenie właściciela budynków i innych urządzeń wzniesionych przez osobę trzecią na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, 4. aktualizacja opłat rocznych i podwyższanie wartości nieruchomości w wyniku przetargu6, 5. dopuszczalność przedłużenia tego prawa po upływie terminu, na jaki zostało ono ustanowione7.

2 Np. E. Gniewek. O przyszłości użytkowania wieczystego, „Rejent” 1999, nr 2, s. 11–30; Idem, Katalog praw rzeczowych w przyszłej kodyfikacji prawa cywilnego – refleksje wstępne, „Rejent” 1998, nr 4, s. 25–45; G. Bieniek, W sprawie przyszłości użytkowania wieczystego, Warszawa 2005, s. 59; P. Sobolewski, W sprawie przyszłości użytkowania wieczystego, „Zeszyty Prawnicze Biura Analiz Sejmowych Kancelarii Sejmu” 2011, nr 1, s. 29–30.

3 Np. A. Brzozowski, Z problematyki przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo władności, „Zeszyty Prawnicze UKSW” 3.2/3002, s. 67; G. Bieniek, W sprawie podmiotowych praw rzeczowych w nowym kodeksie cywilnym, „Rejent” 2008, nr 2, s. 41 i 42.

4 Np. G. Bieniek, W sprawie reformy przepisów kodeksu cywilnego o podmiotowych prawach rzeczowych, „Przegląd Legislacyjny” 1997, nr 3, s. 216; Z. Truszkiewicz, Użytkowanie wieczyste – zagadnienia konstrukcyjne, Kraków 2006, s. 675–706.

5 Np. K. Zaradkiewicz, Podstawowe założenia dotyczące propozycji regulacji prawa zabudowy, [w:] Zielona księga: optymalna wizja Kodeksu Cywilnego w Rzeczypospolitej Polskiej, Warszawa 2006, s. 354–397.

6 A. Brzozowski, op. cit., s. 69.

7 Z. Truszkiewicz, op. cit., s. 213.

8

K. Brzeziński, Kilka uwag o projekcie prawa zabudowy

Obecnie w literaturze i w pracach Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości zdecydowanie przeważa pogląd o potrzebie wprowadzenia prawa zabudowy do polskiego porządku prawnego. Również w planowanej nowej kodyfikacji planuje się wprowadzenie prawa zabudowy.

Wynikiem prac Komisji jest opublikowanie projektu8 zmiany Kodeksu cywilnego wprowadzającego do polskiego prawa prawo zabudowy, oraz opracowanie projektu (niepublikowany) nowego prawa rzeczowego.

Prawo zabudowy jest ograniczonym prawem rzeczowym, które będzie mogło obciążać zarówno grunty publiczne, jak i prywatne. Poszerzeniu katalogu ograniczonych praw rzeczowych nastąpi poprzez nowelizację art. 244 k.c. Prawo zabudowy będzie prawem szczególnym, ponieważ jego ustanowienie będzie (zasadniczo) powodowało wystąpienie odstępstwa od zasady superficies solo cedit (art. 2513 § 1 p.k.c.)9. Zabudowa wzniesiona przez uprawnionego z prawa zabudowy będzie stawała się jego własnością, chyba że inaczej zostało postanowione w umowie (art. 2514 § 1 p.k.c.).

W dalszej części niniejszego opracowania omówię tylko wybrane zagadnienia związane z projektowanymi regulacjami prawa zabudowy.

Definicja zabudowy Zgodnie z art. 2511 § 1 p.k.c. zabudową są budynki i inne urządzenia wzniesione na lub pod powierzchnią obciążonej nieruchomości gruntowej lub istniejące w chwili ustanowienia prawa zabudowy (zabudowa) stanowią przedmiot własności 8 Projekt ustawy o zmianie ustawy – Kodeksu cywilnego i niektórych innych ustaw (źródło: http://bip.ms.gov.pl/pl/projekty-aktow-prawnych/ prawo-cywilne/download,847,0.html, dostęp 10.07.2013 r.).

9 K. Zaradkiewicz, Podstawowe założenia…, s. 366 i 367.

9

Wokół prawa rzeczowego

zabudowcy jako prawa związanego z prawem zabudowy. Definicja prawa zabudowy wskazuje na „budynki i inne urządzenia”. Określenie desygnatów pojęcia „budynki” nie stanowi większego problemu i obejmuje swoim zakresem np. bloki mieszkalne, hale produkcyjne czy domy. „Innymi urządzeniami” mogą być wszelkiego rodzaju urządzenia przesyłowe i infrastruktura potrzebna do ich obsługi (np. maszty telekomunikacyjne, czy energetyczne). Problemem jest jednakże, czy prawo zabudowy stosować w najszerszym możliwym zakresie, czy też w węższym10. Szerokie zastosowanie prawa zabudowy występuje w prawie niemieckim i prawo to jest wykorzystywane do zagospodarowania terenu polegającego np. na utworzeniu placu zabaw, parku, pola golfowego, czy wzniesienie pomnika11. Przy tak szerokim zastosowaniu prawa zabudowy pojęcie „innych urządzeń” obejmie niemal wszystko, co zabudowca przyłączy do gruntu. W polskiej literaturze wyrażono krytyczną opinię o tak szerokim zastosowaniu prawa zabudowy12. Uważam, że krytyka jest zasadna, ponieważ prawo zabudowy nie powinno być zupełnie swobodnie wykorzystywane w działalności, z którą nie wiąże się potrzeba skorzystania z odstępstwa od zasady akcesji.

Kolejnym problemem jest nieuregulowanie statusu prawnego drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych przez zabudowcę. Drzewa i inne rośliny z pewnością nie są „innymi urządzeniami”, o jakich mówi art. 2513 § 1 p.k.c. Nie można takiego wniosku wyprowadzić w szczególności z wykładni językowej.

Urządzenie oznacza „mechanizm lub zespół mechanizmów, służący do wykonania określonych czynność”13. Drzewa i rośli10 Zob. A. Bieranowski, Prawo zabudowy i ciężary realne w pracach nad projektem nowego kodeksu cywilnego, „Rejent” nr specjalny grudzień 2012 r., s. 33; K. Zaradkiewicz, Podstawowe założenia…, s. 367.

11 Ibidem.

12 Ibidem.

13 Źródło: http://sjp.pwn.pl/slownik/2533403/urz%C4%85dzenie, dostęp 10.07.2013 r.

10

K. Brzeziński, Kilka uwag o projekcie prawa zabudowy

ny nie mogą być zatem zabudową w rozumieniu definicji, zatem stają się z chwilą zasadzenia lub zasiania własnością właściciela gruntu (art. 48 k.c.). Zdaniem A. Bieranowskiego drzewa i inne rośliny nie są zabudową, ale nie ma potrzeby wzbogacenia regulacji, że zabudowę stanowią również rośliny14. Jeżeli w polskiej praktyce przeważy pogląd o możliwości swobodnego korzystania z prawa zabudowy do takich przedsięwzięć jak np. pola golfowe, czy parki wydaje się, że potrzebne będzie uzupełnienie definicji zabudowy w tym zakresie.

Zasada wpisu dla ustanowienia prawa zabudowy Ustanowienie prawa zabudowy następuje wraz z wystąpieniem dwóch zdarzeń: 1. umowy między zabudowcą a właścicielem gruntu zawartej w formie aktu notarialnego (art. 2518 § 3 p.k.c.) oraz 2. wpisu w księdze wieczystej założonej dla prawa zabudowy (art. 2519 p.k.c.).

Zgodnie z literalnym brzmieniem projektowanego art. 2519, prawo zabudowy powstaje wraz z założeniem księgi wieczystej dla prawa zabudowy. Prawo to jest jednocześnie ujawniane w księdze prowadzonej dla gruntu.

Problemem, jaki może wystąpić z takim unormowaniem, jest założenie księgi wieczystej dla prawa zabudowy i niewpisaniu tego ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej gruntu15. W przypadku zbycia nieruchomości przez właściciela w sytuacji opisanej w art. 5 u.k.w.h., nabywca nabędzie nieruchomość wraz z zabudową tzn. nieobciążoną prawem zabudowy. Oczywiście sytuacja braku wpisu w księgę prowadzoną dla 14 A. Bieranowski, op. cit., s. 27 i 28.

15 „Nieruchomość gruntowa” – termin występujący w projekcie, który jest niewłaściwy. Por. Tabela zgłoszonych uwag (źródło: http://bip.ms.gov. pl/pl/projekty-aktow-prawnych/prawo- cywilne/download,847,1.html, dostęp 10.07.2013 r.), s. 9.

11

Wokół prawa rzeczowego

gruntu jest teoretyczna (przy sprawnie działającym systemie informatycznym ksiąg wieczystych), jednakże uważam za właściwsze uzależnienie powstania tego prawa od wpisu w dziale III księgi wieczystej gruntu. Uregulowanie takie wynika z charakteru tego prawa jako ograniczonego prawa rzeczowego, a nadto nie ma ważnych argumentów przeciwko przyjęciu takiego rozwiązania. Takim argumentem nie jest w szczególności odstępstwo od zasady superficies solo cedit. Wraz z wpisem w księdze gruntu powinna być automatycznie zakładana w systemie księga dla prawa zabudowy. Niezałożenie takiej księgi, spowodowane np. błędem systemu informatycznego, nie będzie powodowało większych problemów dla zabudowcy, bowiem księga taka może zostać założona później. Prawo zabudowy powstało wraz z wpisem w księdze prowadzonej dla gruntu.

W taki sposób można uniknąć komplikacji, jakie mogą wystąpić w obecnie proponowanym rozwiązaniu. Innym rozwiązaniem opisanej wyżej sytuacji może być odejście od zasady wpisu albo dodanie do art. 7 u.k.w.h. kolejnego wyłączenia działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Drugie rozwiązanie należy uznać za niewłaściwe, ze względu na charakter wyłączeń jakie znajdują się w art. 7 u.k.w.h.

Zastosowanie art. 231 k.c.

Projektodawcy pominęli w przygotowanych regulacjach konsekwencje prawne wzniesienia zabudowy przez osobę trzecią na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste i prawo zabudowy. W wyniku zgłoszonych uwag Ministerstwo Sprawiedliwości zaproponowało dwa możliwe rozwiązania sytuacji: zabudowa stałaby się częścią składową gruntu albo współwłasnością użytkownika wieczystego i zabudowcy16. Opowiedziano się za pierwszym rozwiązaniem i zaoponowano dodanie 16 Ibidem, s. 18.

12

K. Brzeziński, Kilka uwag o projekcie prawa zabudowy

art. 2311 § 1 k.c. który stanowi, że art. 231 k.c. stosuje się „jeżeli budynek lub inne urządzenie zostały wzniesione przez posiadacza na gruncie obciążonym prawem zabudowy lub prawem użytkowania wieczystego. Z chwilą przeniesienia własności zajętej działki wygasa w stosunku do niej użytkowanie wieczyste lub prawo zabudowy”17.

Odpłatność za prawo zabudowy Projektodawcy określili, iż prawo zabudowy może zostać ustanowione odpłatnie albo nieodpłatnie (art. 25115 p.k.c.).

Opłata może mieć charakter świadczenia jednorazowego albo świadczeń okresowych (art. 25116 § 1 p.k.c.). Jednocześnie w art. 25118 § 1 p.k.c. określono, że w sytuacji, gdy wartość prawa zabudowy uległa istotnej zmianie z przyczyn niezależnych od zabudowcy, każda ze stron może żądać stosownej zmiany wysokości świadczeń okresowych. Paragraf 2 komentowanego artykułu stanowi, iż podwyższenie świadczeń okresowych w związku z istotnym wzrostem wartości prawa zabudowy nie może nastąpić częściej, niż raz na trzy lata i nie przewyższać 10% świadczenia dotychczasowego.

Słusznie zostało wskazane, że art. 25118 § 2 p.k.c. wprowadza asymetrię w możliwości żądania zmiany wysokości opłaty18.

Przepis ten znajduje zastosowanie jedynie w sytuacji podwyższenia świadczeń okresowych, a nie ich obniżenia. A contrario obniżenie świadczenia okresowego może nastąpić zawsze i w wysokości większej niż 10% świadczenia dotychczasowego.

W uwagach do projektu zostało wskazane, iż zasadne jest dopuszczenie możliwości wzrostu wysokości świadczenia o więcej niż 10%19. Jednocześnie pozostanie brak symetrii w odniesieniu 17 Ibidem, s. 19.

18 Ibidem, s. 16.

19 Ibidem.

13

Wokół prawa rzeczowego

do możliwości żądania podwyższenia i obniżenia świadczenia tzn. właściciel będzie mógł podwyższyć opłatę raz na trzy lata, podczas gdy zabudowca będzie mógł korzystać z tego uprawnienia zawsze, kiedy wartość prawa zabudowy ulegnie istotnej zmianie. Pozostawienie tej asymetrii według mnie nie znajduje uzasadnienia. Nie można zakładać bowiem, że druga strona umowy jest słabszą stroną i wymaga szczególnej ochrony.

Warto zwrócić uwagę, iż ograniczenie w możliwości podwyższania świadczenia okresowego wskazane w komentowanym art. 25118 § 2 p.k.c. dotyczy jedynie sytuacji w nim określonej. Poza regulacją został przypadek, w którym umowa będzie przewidywała podwyżkę świadczenia okresowego po pewnym okresie od jego ustanowienia (np. po 5 latach opłata wzrośnie o X%). Może być to problematyczne zwłaszcza w sytuacji sprzedaży lokali wyodrębnionych, z którymi związany będzie udział w prawie zabudowy. Deweloper, który wprowadzi w błąd nabywców, może nie ponieść żadnych konsekwencji, bo może już nie istnieć. Jedynym mechanizmem ochrony nabywców takich lokali jest obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej dla prawa zabudowy roszczenia o świadczenia okresowe wraz z określeniem jego wysokości lub wskazaniem podstaw do jego ustalenia (art. 25119 k.c.). Warto jednakże zauważyć, że umowa o ustanowienie prawa zabudowy może ulec modyfikacji 20, zatem między zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej może zostać dokonana zmiana wysokości świadczeń okresowych, jakie zobowiązany będzie płacić zabudowca.

Na zakończenie rozważań warto zauważyć, iż swoboda jaką pozostawili projektodawcy w kształtowaniu odpłatności, nie powinna być nieograniczona. Prawo cywilne w określonych przypadkach chroni słabszą stronę umowy. Uważam, że należy 20 Dopuszcza zmianę umowy również K. Zaradkiewicz, Podstawowe założenia…, s. 378.

14

K. Brzeziński, Kilka uwag o projekcie prawa zabudowy

rozważyć wprowadzenie maksymalnej opłaty (stawki procentowej) dla niektórych typów zabudowy (np. lokali mieszkalnych).

Umowne prawo wykupu i żądanie wykupu gruntu przez zabudowcę Zgodnie z art. 25121 p.k.c. jednym z nieobligatoryjnych postanowień w umowie o ustanowienie prawa zabudowy jest prawo wykupu. Prawo wykupu polega na tym, że zabudowca może zobowiązać się do przeniesienia za wynagrodzeniem prawa zabudowy na właściciela nieruchomości gruntowej po ziszczeniu się warunku określonego w umowie. W przypadku ziszczenia się warunku, zabudowca jest zobowiązany do przeniesienia na właściciela gruntu prawa zabudowy. Prawo zabudowy nie wygasa, a właściciel gruntu uzyskuje prawo na własnej rzeczy (wyjątek od zasady konsolidacji). Właściciel może rozporządzić tym prawem odpłatnie lub nieodpłatnie.

Umowne prawo wykupu może wydawać się dyskusyjne21. Argumentem przemawiającym przeciwko takiej regulacji jest potrzeba wyważenia interesów obu stron umowy i uzyskanie stabilnego prawa do korzystania z nieruchomości. Postanowienie o umownym prawie wykupu zwykle będzie korzystne przede wszystkim dla jednej strony umowy. Nietrudno wskazać przykład, kiedy wynagrodzenie za wzniesioną zabudowę nie pokryje znacznej części kosztów, jakie poniósł zabudowca w związku z wykorzystaniem budynku na cel określony w umowie. Takim przykładem byłoby wzniesienie budynku z przeznaczeniem na hotel. Zabudowca tracąc, prawo zabudowy, uzyskuje roszczenie o wynagrodzenie za zabudowę. W skład wynagrodzenia za zabudowę nie wchodzą koszty reklamy, promocji oraz likwidacji przedsiębiorstwa (odprawy i inne świadczenia) etc. Występo21 Tak: A. Sylwestrzak, Uwagi o projektowanej regulacji prawa zabudowy, „Przegląd Sądowy” 2013, nr 5, s. 40.

15

Wokół prawa rzeczowego

wanie umownego prawa wykupu prawa zabudowy jest znaczą ingerencją w stabilność tego stosunku prawnego. Konstrukcją, która przypomina trochę umowne prawo wykupu, jest prawo odkupu regulowane w Kodeksie cywilnym. Z prawem odkupu sytuacja jest jednak zupełnie inna. Wykonanie tego prawa jest możliwe w terminie 5 lat i nie jest uzależnione od warunku zastrzeżonego w umowie.

Następną kwestią, budzącą poważne wątpliwości w literaturze22, jest procedura skorzystania przez właściciela gruntu z możliwości żądania wykupu gruntu. Zgodnie bowiem z art. 25126 § 2 p.k.c. właściciel gruntu ma również roszczenie o wykup gruntu, gdy wartość zabudowy przekracza znacznie wartość obciążonej nieruchomości gruntowej i zostały spełnione przesłanki wykonania ustawowego prawa wykupu. Właściciel gruntu może wystąpić z żądaniem nabycia gruntu przez zabudowcę, gdy są spełnione dwie przesłanki: 1. wartość zabudowy przekracza znacznie wartość obciążonej nieruchomości gruntowej oraz 2. muszą zachodzić przesłanki ustawowego prawa wykupu.

Jedną z przesłanek jest wezwanie w formie pisemnej, w którym właściciel nieruchomości gruntowej wyznaczy zabudowcy odpowiedni termin do usunięcia stanu rzeczy niezgodnego z umową z zagrożeniem, że w razie bezskutecznego jego upływu wykona prawo wykupu (art. 25122 § 2 p.k.c.). Jak słusznie wskazano, regulacja art. 25126 § 2 p.k.c. oraz 25122 § 2 p.k.c. są niespójne23. Zastosowanie ich prowadziłoby do konieczności poinformowania zabudowcy o możliwości skorzystania z prawa wykupu w przypadku nieusunięcia stanu niezgodnego z umową a następnie, po upływie odpowiedniego okresu, należałoby złożyć zabudowcy żądanie nabycia grunt od właściciela 24.

22 Ibidem, s. 41.

23 Ibidem.

24 Ibidem.

16

K. Brzeziński, Kilka uwag o projekcie prawa zabudowy

Zdaniem A. Sylwestrzak: „Takiemu zamieszaniu można by przeciwdziałać np. poprzez uzupełnienie treści proponowanego art. 25126 § 2 k.c. o przepis odsyłający do odpowiedniego stosowania projektowanego art. 25122 § 2 k.c., dzięki czemu zawarte w treści wezwania zagrożenie dotyczyłoby wykonania przez właściciela gruntu roszczenia o nabycie przez zabudowcę gruntu bądź jego odpowiedniej części”25. Moim zdaniem zaproponowany kierunek zmian jest zasadny. Korekta projektowanej regulacji pozwoli uniknąć problemów praktycznych z zastosowaniem art. 25126 § 2 p.k.c.

Prawo zabudowy a własność lokali Prawo zabudowy będzie mogło być ustanowione na okres od 30 do 80 lat. Projektodawcy przesądzili, iż zabudowcy nie będzie przysługiwało roszczenie o przedłużenie tego okresu o kolejny26. Przyznanie zabudowcy roszczenia o przedłużenie prawa zabudowy mogłoby powodować powstanie prawa par excallance bezterminowego. Warto przypomnieć, iż prawem emfiteutycznym, które za sprawą realizacji roszczenia o przedłużenie okresu może teoretycznie istnieć ad infinitum, jest prawo użytkowanie wieczystego.

Zgodnie z art. 25125 § 1 p.k.c. prawo zabudowy może zostać przedłużone na kolejny okres. Można również zobowiązać się do przedłużenia tego prawa, jednak nie wcześniej niż w okresie pięciu lat przed upływem terminu, na który prawo to zostało ustanowione (§ 2). Projekt zawiera propozycję dodania art. 4a do ustawy o własności lokali 27. Przepis ten umożliwiłby wyodrębnianie lokali w budynku będącym zabudową w rozumieniu 25 Ibidem.

26 K. Zaradkiewicz, Podstawowe założenia…, s. 384 i 385.

27 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388).

17

Wokół prawa rzeczowego

art. 2513 § 1 p.k.c. Ponadto § 2 tego przepisu stanowi, iż wraz z wygaśnięciem prawa zabudowy wygasa własność lokali oraz współwłasność nieruchomości wspólnej. Wspomniany skutek może być niekorzystny zarówno dla dotychczasowych właścicieli tych lokali, jak i dla właściciela gruntu, który chcąc zbyć lokale, będzie musiał je wyodrębnić. Należałoby zastanowić się, czy nie korzystniejsze dla obu stron byłoby rozwiązanie inne. Rozwiązaniem tym mogłoby być utrzymanie własności lokali, która wraz z wygaśnięciem zabudowy przechodziłaby na właściciela gruntu. Właściciel gruntu stawałby się ipso iure właścicielem lokali. Warto jednocześnie zauważyć, że zgodnie z projektem zabudowca, w tym również właściciel lokalu, nie może żądać wykupu gruntu.

W związku tym, że wygaśnięcie własności lokali jest skutkiem daleko idącym, rozważenia wymaga przyznanie właścicielom lokali roszczenia o przedłużenie prawa zabudowy albo nawet niedopuszczalności wyodrębniania lokali. Drugi wariant nie jest uzasadniony28, ponieważ doprowadziłby on ograniczenia zastosowania tej konstrukcji. Ministerstwo Sprawiedliwości w odpowiedzi na zgłoszone uwagi do projektu podkreśliło: jeżeli celem zabudowy jest ustanawianie własności lokali, to – właśnie z uwagi na potrzebę stabilizacji praw właścicieli lokali – własność lokali powinna być związana z prawem bezterminowym, a więc z własnością, bo tylko takie prawo gwarantuje stabilizację praw właścicieli lokali.

Kompromisowym rozwiązaniem między roszczeniem o wielokrotne przedłużanie okresu trwania prawa zabudowy a brakiem takiego roszczenia wydaje się być zgłoszona propozycja możliwości żądania jednorazowego przedłużenia o kolejny okres, ale

28 K. Zaradkiewicz, Podstawowe założenia…, s. 380.

18

K. Brzeziński, Kilka uwag o projekcie prawa zabudowy

tylko w przypadku wyodrębnienia lokali 29. Pomysł ten nie jest spójny z pierwotnymi założeniami wprowadzenia prawa zabudowy do polskiego porządku prawnego. Jednym z założeń było wyeliminowanie prawa użytkowania wieczystego jako prawa mogącego trwać wieczyście. Wprowadzenie możliwości przedłużenia prawa zabudowy na kolejny okres powoduje dyskusję nad możliwością kolejnych przedłużeń. Ponadto warto zwrócić uwagę, iż takie przedłużenie nie jest korzystne dla właścicieli lokali. Przez kolejny okres będą musieli płacić za prawo zabudowy, ponieważ nie będą mogli nabyć własności gruntu. Jeżeli nie zdecydują się przedłużyć prawa zabudowy, to zostaną bez lokalu, ale będzie przysługiwało im roszczenie o wynagrodzenie. Wysokość wynagrodzenia będzie z pewnością wywoływała spory, zatem właściciel lokalu może uzyskać wynagrodzenie dopiero po kilkunastu lub więcej miesiącach od wygaśnięcia prawa zabudowy. Zasadnym, w mojej opinii, byłoby rozważenie przyznania roszczenia o wykup gruntu właścicielom lokali po upływie okresu, na jaki zostało ustanowione prawo zabudowy.

Można oczywiście podnieść, że jest to forma „wywłaszczenia”, jednakże takie rozwiązanie dotyczyłoby tylko wspomnianej sytuacji. Ponadto właściciel gruntu ustanawiając prawo zabudowy (określając rodzaj zabudowy) miałby świadomość, że własność może utracić. Problemem mogłoby być wznoszenie zabudowy niezgodnie z umową i wyodrębnianie w niej lokali, w ten sposób prowadząc do możliwości nabycia własności gruntu w przyszłości. Uważam, że kwestia wyodrębniania lokali oraz wygaśnięcia ich własności wymaga jeszcze analizy. Żadne z rozwiązań nie będzie satysfakcjonowało zarówno właścicieli 29 K. Zaradkiewicz, Prawo zabudowy jako instytucja służąca zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomości gruntowej (Podstawowe założenia projektowanych rozwiązań), [w:] Gospodarowanie przestrzenią „nad” i „pod” gruntem. Materiały XX Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych, Katowice 2011, s. 94.

19

Wokół prawa rzeczowego

lokali, jak i właściciela gruntu. Przyjęta regulacja może być jedynie mniej lub bardziej skomplikowana.

Zrzeczenie się prawa zabudowy Projektodawcy określając prawo zabudowy jako ograniczone prawo rzeczowe przesądzili jednocześnie, jaki reżim prawny będzie właściwy dla tego prawa. W stosunku do prawa zabudowy znajdą zastosowanie przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych, chyba że postanowienia ustawy będą stanowić inaczej. Prawo zabudowy jest prawem zbywalnym i dziedzicznym. Zabudowca może więc rozporządzić swoim prawem również w ten sposób, że się go zrzeknie. Taką formę rozporządzenia prawem zabudowy zawiera norma zawarta w art. 246 § 1 p.k.c. Forma zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego nie została określona w nowej redakcji wspomnianego artykułu. Prawo zabudowy powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej założonej dla tego prawa. Dla zrzeczenia się tego prawa jest wymagane wykreślenie go z księgi wieczystej. Zgodnie zaś z art. 31 ust. 1 u.k.w.h. dokument, który jest podstawą wpisu musi być sporządzony w formie pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem. Zrzeczenie się prawa zabudowy musi nastąpić właśnie w takiej formie.

W przygotowanym projekcie została zmieniony art. 246 § 1 k.c.

Obecnie przepis ten stanowi, że w wyniku zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego prawo to wygasa. W planowanej nowelizacji dla zniesienia ograniczonego prawa rzeczowego potrzebne będzie zrzeczenie ze strony uprawnionego. W wyniku zrzeczenia się prawa zabudowy następuje zniesienie tego prawa (projekt), a nie jego wygaśnięcie (aktualny stan prawny). Zmiana terminologii wydaje się być celowym zabiegiem. Gdyby pozostawić art. 246 § 1 w obecnej redakcji, możnaby zastosować do zrzeczenia się prawa zabudowy przepisy o wygaśnięciu prawa zabudowy. Projekt nie zawiera odesłania, iż do zniesienia prawa 20

K. Brzeziński, Kilka uwag o projekcie prawa zabudowy

stosuje się odpowiednio przepisy o jego wygaśnięciu, zatem stosowanie do zniesienia prawa zabudowy przepisów o jego wygaśnięciu jest niedopuszczalne. Za taką interpretacją przemawiają przede wszystkim dwa argumenty. Zabudowca jednostronnym oświadczeniem woli powodując zniesienie prawa zabudowy, mógłby dochodzić wynagrodzenia za zabudowę zgodnie z art.

25127 p.k.c. Właściciel gruntu nie mógłby skorzystać z możliwości żądania wykupu gruntu przez zabudowcę (art. 25126 § 1 p.k.c.).

Nie mógłby bowiem złożyć tego żądania na sześć miesięcy przed jego wygaśnięciem, a zatem zobowiązany byłby do wypłaty wynagrodzenia za zabudowę. Nie bez znaczenia jest również fakt, że „zrzec się” oznacza dobrowolnie zrezygnować z czegoś.

Przekształcenie Mankamentem regulacji jest brak zakazu oddawania w użytkowanie wieczyste następnych nieruchomości należących do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. W literaturze przyjmuje się, że prawo zabudowy powinno współistnieć z użytkowaniem wieczystym30. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo zabudowy albo własności jest trudne ze względów politycznych31 i fiskalnych. Niezależnie od tego w jakie prawo przekształcimy użytkowanie wieczyste, to negatywnie wpłynie to na sytuację finansową bardzo zadłużonych jednostek samorządu terytorialnego. W przypadku przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo zabudowy, 30 Z. Radwański, Koncepcja modernizacji prawa rzeczowego – prawo zabudowy jako alternatywa dla prawa użytkowania wieczystego, [w:] B. Rogatko, Reforma prawa użytkowania wieczystego – prawo zabudowy. Kierunki zmian, Warszawa–Kraków 2009, s. 43; K. Zaradkiewicz, Prawo zabudowy…, s. 102. Por. J. Pisuliński, Albo użytkowanie wieczyste, albo prawo zabudowy (wywiad, żródło: http://prawo.gazetaprawna.pl/wywiady/ 488812,albo_uzytkowanie_wieczyste_albo_prawo_zabudowy.html, dostęp 10.07.2013 r.).

31 J. Pisuliński, Albo użytkowanie…

21

Wokół prawa rzeczowego

jednostki samorządu terytorialnego powinny wypłacić użytkownikom wieczystym odszkodowanie, ponieważ prawo zabudowy przyznaje zabudowcy węższy zakres uprawnień do korzystania z nieruchomości.

Podsumowanie Prawo zabudowy w przyszłości ma zastąpić obecnie występujące prawo użytkowania wieczystego. Warto jednakże zauważyć, iż regulacja prawa zabudowy nadal będzie podzielona między dwie ustawy (k.c. i u.g.n.). Prawo zabudowy nie zawsze będzie prawem celowym (co zarzuca się konstrukcji użytkowania wieczystego po uwłaszczeniu państwowych osób prawnych), ponieważ w przypadku nieokreślenia terminu wzniesienia zabudowy w umowie, właściciel nie będzie mógł skorzystać z ustawowego prawa wykupu, chyba że wykaże zaistnienie przesłanki wskazanej w art. 25122 § 1 p.k.c. Podobnie jak w przypadku użytkowania wieczystego, prawo zabudowy spowoduje powstanie wieloszczeblowej struktury prawnej32. W mojej ocenie świadczenia okresowe z tytułu prawa zabudowy, szczególnie przeznaczonego na cele budownictwa mieszkaniowego, nie będą znacznie niższe od obecnie obowiązujących opłat rocznych uiszczanych przez użytkowników wieczystych.

Prawo to ma być pozbawione wielu niedoskonałości użytkowania wieczystego. Niestety nie wszystkie trudności w stosowaniu konstrukcji użytkowania wieczystego zostały przezwyciężone, a nadto nie uniknięto wykreowania nowych problemów.

Po zapoznaniu się z projektem i zgłoszonymi do niego uwagami uważam, że regulacje powinny zostać ponownie przeanalizowane. Nie kwestionuję jednak konieczności zmian w katalogu praw rzeczowych.

32 A. Bieranowski, op. cit., s. 28; Por. Z. Truszkiewicz, op. cit., s. 695.

22

ISBN 978-83-63896-12-6