2013 06 21 article le nouvel economiste

Date : 21/06/2013 Pays : FRANCE Suppl. : Samedi Page(s) : 17-18 Rubrique : Patrimoine Diffusion : 22292 Périodicité : Hebdomadaire Surface : 103 %

IMMOBILIERDEPRESTIGE

DOSSIEH PATRIMOINE Tendances2013

Le prestigeréaliste Sur un marché déserté par les Français, des agents immobiliers aux aguets et le retour à la raison des prix Le marchéde l'immobilierde prestigea été impactépar la crise et par la récenteinsécuritéfiscaledefaçondifférenteselonla naturedesbiens.

Qui sont aujourd'hui les acheteurs de ces propriétés d'exception?

Majoritairement des investisseurs étrangers (Russes, Chinois, Brésiliens...) venus chercher des affaires rentables ou simplement à l'art de vivre à la française. Une clientèle très fortunée et exigeante,quelesagentsimmobilierstraitent avecla plusgrandeatten tion enlui offrant,notamment,unaccompagnementultra-personnalisé avant,pendant et après la transaction. goûter

A^AtÊS*

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teur de l'agence Centre- Val-deLoire de Terres 8l Demeures de Immobilier de prestige. c'est l'insécurité fiscale, France, Derrière cette appellation dont les médias étrangers se font un peu floue se cache une copieusement l'écho, et la crise grande diversité de biens, économique." De Prestige contreinsécurité fiscale fait, les agents d'implantations, et attirant une marché de ces biens spécialisés dans l'immobilier de En le 2013, clientèle relativement cosmopolite. immobiliersde prestigen'est pas au prestige sont unanimes : impos Dans le cadre urbain, le prestige est mieux de saforme.Siladiversitédes sible de passer sous silence l'aug principalement lié à deux facteurs: types de propriétés et des régions mentation, depuis l'arrivée au la taille et la localisation.A Paris, il concernées rend une évaluation pouvoir de François Hollande, du s'agira des grands appartements générale délicate et l'obtention de flux de départs hors de France situésdans des quartiers exception chiffres précis difficile, plusieurs pour éviter une augmentation de nelset offrantparfoisune vuesur les tendances se dégagent néanmoins. la pression fiscale. Des départs monuments de la capitale :Triangle traversons une accompagnés de la cession d'une d'or(avenuesMontaigne,GeorgesV "Globalement,nous concède Bertrand partie du patrimoine immobilier période difficile, et Champs-Elysées), vue sur le Couturié.La crisede 2008,suiviedes acquis auparavant, tandis que, de Trocadéro,Opéra ou encore Saintsoubresautsde 2011, a eu desconsé l'autre côté, l'insécurité fiscale Sulpice, des quais de Seine... Ou quencesnégativessur l'analyse et la rend les potentiels investisseurs bien encore de superficies imporpsychologie des qui sont étrangersplutôtfrileuxà l'idéed'ac acquéreurs, tantesetsouventbienlocalisées.Les situation quérir des biens en France... Les beaucoupplusprudents."La amateurs de biens de prestige est néanmoins différente selon la agencesimmobilièresseretrouvent anciensse tourneront vers leshôtels nature des biens concernés et leur avecdes biens supplémentaires en particuliers. En dehors des grandes localisation.Paris apparaît comme portefeuilleset une demandemoins villes,la typologiede biens d'excep- un marché particulier, considéré importante. "Plusdebiens,moinsd'intion est différente. Dans les commeune zone d'investissement vestisseurs:lesdeuxphénomènesse campagnes,ils'agirades châteaux et recoupent et le marché se grippe, sûre, une valeur refuge, et a donc manoirs,souventavec un accentmis vu le nombre d'acquéreurs (Qatar, confirme Bertrand Couturié. En sur lepatrimoine et l'Histoire,selon Amérique continuer latine...) conséquence,lesprix baissent." Le les spécificitésde leur construction d'évoluer positivement pour des nombreplus importantde propriétés et les personnages historiques y raisons économiques plutôt que en vente et cette réévaluation des ayant séjourné. "Outrelabeautédela pour une recherche de résidence prix pourraient toutefois devenir demeure,préciseBertrand Couturié, principale. Dans le du pays bénéfiquespourle marché desbiens reste directeur Propriétés, Châteaux et en revanche, la situation est moins d'exception,et ce d'icipeu. Dans un Belles villes de France du groupe florissante.

"Concernantlemarché communiqué publié le 28 mai Barnes, c'estla qualitédes terrainset delarésidencesecondairepure,c'est- dernier, Sotheby's International La clientèle intéressée à-diresans rendements, l'ensemble Realty France8zMonacose félicite, par l'immobilier des professionnels estime que la à travers les mots de son PDG de prestige est baissedesprix desbienssesitueentre Alexander Kraft, des résultats majoritairement étrangère. 30 et 50 "/osur les trois dernières encourageants pour les ventes de Car malgré la crise années,détaille Bertrand Couturié. propriétés de luxe françaises sur le et l'insécurité fiscale, Contrairement au marché parisien, premier trimestre 2013,après une la France continue d'attirer lesdécotes,là, sont trèsimportantes. find'année 2012assezinquiétante : grâce à son image de En ce qui concerne la campagne et "Ilsemblequelesvendeursdebiensde marque et à sa réputation lesloisirs,lebilanestégalementplus prestigeentre 0,5et 2millionsd'euros leur'sujet'quiserontsouventlaraison terne. Sur Courchevelpar exemple, commencentà comprendreque leurs principale de la vente: la chasse,le lestransactionsont été moins impor bienssevendentuniquementsilesprix mondedu cheval,la forêt,la vigne,les tantes qu'ilya3ou4 ans." Le direc affichéssont hyper-réalistes; par consé terres agricoles... Pour des raisons teur Propriétés, Châteaux et ilsdeviennentdeplus enplus quent, fiscales,undiâteauentouréd'uneforêt Belles villes de France du groupe raisonnableset flexibles,ce quiaide à seraavant tout intéressantpour celle- Barnes note toutefois que les rési déb1oquerlemarché."~[Jmphénomène ci." En dehors des campagnes, la dences entourées de forêts, de encore plusvrai pour lemarché des nature dubiende prestigedépendra vignes et de terres agricoles, propriétés entre 2 et 10millions principalement de sa localisation: permettant donc d'obtenir des d'euros, mis en vente par des anciennesvillasdansle bassin d'Ar- rendements, ont au contraire vu Français fortunés quittant l'Hexa cachon, villas en front de mer et leurs prix de vente se maintenir. goneouseséparant de leursbiensde appartements avecterrasseset vues Comment expliquer cette situa familleen raisond'inquiétudespoli sur l'océanàLa Baule,grandschalets tion? "Ce qui plombe la période, tiques et fiscales. "Cespropriétaires luxueux et aménagés de façon résume Charles de Mirand, direc ParJulienFournier

moderne dans les stations de ski réputées des Alpes,demeures avec accès direct à la mer sur la Côte d'Azur...

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vendentdesbienstrès importantsqui arriventrarementsurlemarchéetqui sont,par la suite,acquispar desinves tisseurs étrangers et français à la recherched'investissementsimmobi liersstablesen France"note,toujours dans ce communiqué, Alexander Kraft.

dans le Bordelais et le secteur des avant dans l'annonce, mais ne lui lait vignobles (voir encadré), perçus pas gagner en valeur. "Celavacontri comme des affaires stables et buera unensembledefacteurs quivont rentables. Sans oublier les ressortis fairequelebâtimenta delà valeur,mais sants des pays du Golfe,présents dans lefait quecette personnecélèbrey ait de nombreux domaines et régions: vécuneluiferapasgagner20X déplus", Paris,sudde la France,propriétés liées résume Patrice Besse.Les demandes à l'univers du cheval de course. La etexigencesdespotentielsacquéreurs clientèle européenne, en revanche, ne concernent d'ailleurs pas cet Frenchtaste reste depuisquelques années plus en aspect-là.Danslesecteurde l'immobi Laclientèleintéressée par l'immobi retrait.QuantauxFrançais..."Onparle lier de prestige, ces demeures histo lierde prestige estmajoritairement peu desFrançais car ilssont dans une riques ne constituent pas, en soi,un étrangère. Car malgré les freins situation psychologique délicate, marché.Lespassionnésd'Histoire,s'ils évoqués précédemment, la France expliqueBertrandCouturié.L'indicede en ont les moyens, se dirigeront plus continued'attirer grâceà sonimage confiance n'a jamais été aussi bas. volontiersvers des monuments histo de marque et à sa réputation (patri Aujourd'hui, quelFrançais a envie de riques (pourlesquelsla clientèle fran moine, art de vivre, gastronomie, mettre 5ou 6millionsd'eurosdans une çaise est beaucoup plus présente), diversité des paysages. .. ).Difficile tertiairePMême entrant dans une démarche totale résidencesecondaireou cependant de déterminer précisés'ilsen ont lesmoyens,ils n'en ont pas ment différente.Pourle reste, lesmoti enviecar lemoraln'estpas bondansle vations et attentes des investisseurs pays."Charlesde Mirand,quiconstate demeurent du cas par cas. Certains, l'impact de cette évolution sur le disposant d'un jet, pourront ainsi secteur, a une vision similaire de la exigerd'être àproximitéd'unaéroport situation: "Laclientèlefrançaiseaquasi- ouqu'il soitpossibledefaireconstruire mentdisparu.Ilyaencorequelquesmois, une piste d'atterrissage sur le terrain nous recevionsentre 10et 15mails de de leur propriété. A titre d'exemple, demandede renseignementspar jour. Siegfried Boulard-Gervaise,créateur de la société Châteaux et Châteaux, Maintenant, nous ensommesàlou2, voireseulement3surunesemaine.C'est spécialisée dans la vente de biens effrayant!" immobiliersdeprestigeàuneclientèle étrangère, évoque ce riche client américain,célibataire, souhaitant un Lestraitsde l'exception beau château,mais dans unendroitlui Sil'acte d'achat, en particulierdansle permettant d'entretenir unpeu de vie domaine de la résidence secondaire, "Plus de biens, moins d'investisseurs: socialeet cceurles deux phénomènes se recoupent et disposant,à proximité,d'un reposesouvent surun coup de pour sesvoituresde circuitautomobile le marché se grippe. En conséquence, "C'est une approche plus perceptive les prix baissent." Bertrand Couturié, sport. qu'intellectuelle", résume Siegfried Groupe Barnes. en parlant del'achat Boulard-Gervaise ment quels profils d'acheteurs sont d'un château -, la clientèle de ces Servicetransculturelet deproximité intéressésparles différentstypesd'ac- propriétés d'exception a parfois des Compte tenu de la spécificité des tifs. Schématiquement, quelques exigences très précises.D'autres sont clientsintéresséspar ce typede biens, tendances émergent néanmoins. plus attendues et récurrentes. "Le dela hauteur des sommesinvestieset B résiliensetinvestis Russes,Chinois, critèren0l, aujourd'hui,c'estl'environ de la diversité de leurs exigences,les seurs des pays du Golfe sont les plus nement,remarquePatriceBesse,direc acteurs positionnés sur ce marché se dynamiques.Les Russessontparticu doiventd'offrirdesprestationshautde teur de l'agence du même nom lièrement présents dans deux zones: spécialisée dansl'immobilierde pres- gamme. De fait, le rôle de l'agent la Côte d'Azur et les deux ou trois ûge.Lesgensnesupportentpasqu'ïlyait immobilier œuvrant dans le domaine "prestige" très différentde celui grandes stations des Alpes.Ce qui ne des nuisances."Une évolution qui, si du est les empêchepas d'acquérir également elle n'est pas récente, s'est accrue au de l'agent immobilier "classique". des châteaux historiques. "Ilss'intéres fil du temps. "Lesclients sont très Première qualité requise? La discré y sentàlaposâbilitédelestransformeren sensiblesmaintenant,poursuit l'agent tion,souventrecherchéepar les acqué chaînesd'hôtelsde luxe,précise Anne immobilier.j4iw?r tout parcequecesont reurs dans ce type d'affaires. 'Une de la Sauzay,directrice générale au descitadinsqui quittent lesvillespour grandepartdeœtteclientèleveutacheter sein du groupeimmobilierMercureet trouverlecalme."Lefait qu'un person de l'image, mais souhaite avant tout gérante del'agenceMercureToulouse nage historique ait vécu ou simple pouvoirfiltrerceuxqui vontla contemMidi-Pyrénées Périgord. Nous avons ment séjourné dans une demeure de pfeçsouiitSiegfriedBoulard-Gervaise. ainsi déjà vendu quatre châteaux à prestige constitue un argument Ils cherchent la confidentialité et la travers la France à un même client marketing supplémentaire, mis en discrétion,ne sont pas favorablesà la russe."LesChinois,eiîx.sonttrès actifs

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publiateetau tapageautour dela tran saction." Une écoute attentive des besoins et une réelle ouverture d'es prit sont également exigées. "Le traversquel 'onreprocheleplussouvent aux Français, c'est leur arrogance, souligneBertrand Couturié.Orlaparticularité de notre clientèle,avant tout internationale, implique de rester humble pour bâtir une relation de confiance."Desavoir,donc,écouter ces acquéreurs venant de pays et de cultures différents, et d'être capable de s'adapter à leurs besoins,car cette diversité se traduit par autant d'ap proches psychologiques différentes.

Savoir,ensuite, mettre en avant les pointsfortsdel'histoireet delagéogra phie française évoqués précédem ment pour convaincrele client,et lui offrir des renseignements précis et fiables.C'est-à-diredisposerdebonnes bases de connaissances en architec ture,art de vivreet histoire,à même de valoriser le bien et la région sur laquelle l'agent est sollicité.Pour cela, il est important pour les agences de disposerd'experts dansdes domaines très divers (chasse, cheval, loisirs de montagne. ..) afin d'établir une rela tion de confiance et de proximité. Il faut être capable de montrer au client les détails du bien, et de percevoir et lui expliquer, si besoin, les améliora tionsqui pourront être apportées.

Une qualité de servicesans failles et un accompagnement ultra-personnalisésontattendus.Etce avant,pendant etaprès latransaction.Carie travailde l'agent immobiliercommencebien en amont, auprès du vendeur, si celui-ci est égalementdemandeur de conseils.

Afin par exemple, d'améliorer la présentation desonbien,ce quipourra l'amener à effectuer destravaux pour remettre à niveau la demeure. Une dépense parfois nécessaire pour gommer quelquesproblèmesvisibles.

Et éviter l'effet repoussoirde certains

du reseau local."Y compris pour des détails pouvant lacilement taire hésiter une clientèle étrangère parti aspectsqui à première vue pourraient culièrement exigeante. Au-delà de sembler des points de détail : "Cela l'écoute et de la compréhension des perTnettmparexempledemettreleclient encontactaveclesmdlleursguidess'ila attentes, l'accompagnement de l'ac quéreur est bien entendu particulière un bon niveau en ski et désirefaire du ment marqué durant la transaction. hors-piste..."L'accompagnementet le "Nousproposons des équipes et des rôle de l'agent immobilier spécialisé servicesdédiésà la clientèleinternatio dans les biens d'exception va donc nale, détaille Anne de la Sauzay.Le bien au-delà de la vente pour se clientestsuivietguidétoutau longdela rapprocher de la conciergerie de transactionparun interlocuteurunique, luxe, m dans sa langue natale, qui comprend ainsi mieuxseshabitudesetsafaçonde vivre.Parallèlement,noséquipesont su tisserunrésmurelationneletpartenarial avec de nombreux professionnels (avocats,notaires,experts-comptables, assureurs,banquiersprivés...)etdesasso ciations telles que La Demeure Historique, les Vieilles Maisons FrançaisesouFrenchHéritageSociety".

Résultat? Lapossibilitéde mettre en placeunerecherche élargieet exhaus tive des biens immobiliers à vendre par l'intermédiaire de mandats de "Le critère n0 1,aujourd'hui, recherche. Enfin, cet accompagne c'est l'environnement. Lesgens mentultra-personnaliséest également ne supportent pas qu'il y ait nuisances." présent après la transaction. Sousla des Patrice Besse,agence éponvme. forme de conseils,ou d'une mise en relation, sur place, avec les interlocu "Le travers que teurs dont le futur propriétaire pour l'on reproche le plus souvent aux Français, rait avoir besoin, qu'il s'agisse d'avocatsf iscalistes,de notaires, d'ar c'est leur arrogance.

Or la particularité de d'artisans chitectes, décorateurs, locaux ou d'entreprises pour rénover de notre clientèle, la demeure. De quoi faciliter grande avant tout internationale, ment la tâche d'investisseurssouvent implique de rester humble bâtir une relation confrontésà labarrièrede lalangue et pour confiance" à une méconnaissancedufonctionne de ment de l'administration. D'où l'in À lire également térêt pour le groupe d'avoir une agence sur place, et parmi son lenouveleconomiste.fr personnel de fins connaisseurs de la Immobilierde prestige-Acheter unerési région, comme l'explique Bertrand dencesecondaireà l'étranger Couturié: "Pourbientravaillerl'immoL'appréhensiondes us et coutumes ilfaut des > bilierdeprestigeàCourchevel, locales,unequestion...d'intelligenceéco correspondantsquisoientoriginairesde nomique - publié le 28/02/2013 la régionetaientunebonneconnaissance

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Patrimoine viticole Le Bordelais sous pavillon chinois Il y amoinsd'un mois,legroupehongkongais GoldinFinancial s'offraittroisgrandschâteaux bordelais(LeBon Pasteur,Rolland-Mailletet Bertineau Saint-Vincent).Une quinzaine d'hectaresseulement,mais répartisnotam ment en Pomerolet Saint-Émilion.

Quelques semainesauparavant,début mai, un archi tectechinoisétait déjàdevenupropriétairedu ChâteauLaFleurJonquet."Cesont lesacteurs dynamiquessur ce marché,résumeBertrand Couturié.Il ne se passepas un mois sans qu'onentendeparlerd'unenouvelletransac tion."

On estimeaujourd'huià unecinquan taine le nombre de propriétésdu Bordelais passéessouspavillonchinois.

Quelimpact,sur le plan immobilier?Celui-ci n'est pas aussi important qu'on pourrait le supposerau premierabord."Le nombrede prestigieuxchâteauxet vignoblesest encore limité,poursuitBertrandCouturié.LesChinois s'intéressentà larégionde Bordeauxmaisils sont peu nombreux à s'intéresser à des vignoblesdeprix trèsélevés.Lamajoritédes transactionssont en dessousde 6 millions d'euros, mêmes'il y a aujourd'huitout de mêmequelqueschâteaux/zignobles quisont vendusà plus de 10millionsd'euroset pour lesquelson peuteffectivement parlerdepres tige." cet Conséquence directede intérêt:l'ac croissement de lademandeenprovenance de Chinefaitquelesprixdeventede l'hectarede vignedansleBordelaisontplutôttendanceàse maintenir,voireàaugmenter.

Commentexpliquercetengouement?

Soucide rentabilité?Prestige dusecteur?Enthousiasme pour l'histoireet lepatrimoineimmobilierfran çais?PatriceBessetempèrecettedernièreten tative d'explication:"Ce qu'ils cherchent,ce sontdesaffairesqui leurparaissentrentables.

Lepatrimoine(monumentshistoriques),cela resteun marchétrèsfrançais."D'autantplus

que si l'on parle de "châteaux" dans le domainedu vin, la belle demeureau centre desterresn'enestpasnécessairement unsur leplanarchitectural.

Avanttout, cesinvestisseurs sonten quêtede rentabilitéet de prestige.Contrairementà d'autresnationalités,ils nevisentpasl'acqui sitionderésidencessecondaires, devacances, nine se préparentuneretraiteau calme."Ils ne sont pas encoredansl'achatplaisir, ana lyseAnnede\aSauzay,maisbienplusdansla recherched'un châteauavecdestoursetune revenu." histoire, auquel sera associé un Malgréquelquestransactionsimportantesen Bourgogne,les investisseurschinoisrestent attachésà larégionbordelaise,avanttout en raisonde sa renomméeinternationale.D'un pointde vue immobilier,il serait intéressant qu'ils acquièrentdes biens dans d'autres zones.PourBertrandCouturié,le scénarioest toutàfait plausible:"Lesplusaventureuxvont découvrirqu'ily adesvinsenAlsace,envallée Dans lesannéesà de la Loireet en Provence. on espère les voir dans les autres venir, régionsvitkolesfrançaises.Mais c'est pour " l'instantencoreembryonnaire.

I.F.

Les Chinoiss'intéressent à la région de Bordeauxmais ils sontpeu nombreux à s'intéresserà desvignobles de prix très élevés.La majorité des transactionssont en dessousde 6 millionsd'euros

"Les vendeurs de biens de prestige entre 0,5 et 2 millions d'euros (. . .) deviennent de plus en plus raisonnables et flexibles, ce qui aide à débloquer le marché"

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