nrw new generation
geleerd. Het gaat dan om hele gedetailleerde assortimentsbeslissingen. Wat is bijvoorbeeld het meest verkochte artikel gebleken? De koffer!’ formaat Maar wat maakte nu dat jullie kozen voor het geringe metrage waarop de hema nu in stations functioneert? Jullie hadden immers ook de hema twee keer groter kunnen maken. Dat wel ten nadele van andere formules, maar het had gekund. Barend Kuenen: ‘Op ieder station in Nederland is te weinig ruimte om volledig te voorzien in de behoefte van onze reizigers. Daarom moeten we steeds keuzes maken in meters. We willen niet alleen het meest optimale aanbod voor de reiziger (een hema die twee keer groter is dan nu, biedt niet hetzelfde assortiment als een hema en een Albert Heijn), maar ook het meest optimale resultaat voor de retail die we zelf exploiteren bereiken. Want ongeveer tachtig procent van de win-
kels — ook de hema — wordt door ons zelf geëxploiteerd. Naast verschillende franchise-formules hebben we overigens ook eigen formules als Julia’s en Smullers.’ Gaat het bij dit concept ook om het vergroten van het rendement op het vastgoed van ns Stations? ‘Dat is zeker een argument.’ zegt Barend Kuenen. ‘Met het vastgoed dat wij bezitten kunnen we zo gemakkelijker een goed rendement maken dan met alleen het openbaar vervoer. In de praktijk hebben we hiermee een mooi verdienmodel, waarmee we tevens het serviceniveau naar onze reizigers kunnen verhogen.’ standaardprijzen ns Stations exploiteert dus tachtig procent van de retail zelf. Wordt er voor de resterende twintig procent met omzethuurcontracten gewerkt? Barend Kuenen: ‘Wij hebben heel lang met omzethuurcontracten gewerkt, maar dat is — met name voor onze eigen formules — niet helemaal bevallen. Uiteindelijk hebben we meer gekeken naar de soort locaties (wel of niet in de loopstroom, premiumlocatie of niet, grootte) en hebben we vooral standaard meterprijzen ingesteld. Ook om er voor te zorgen dat we bepaalde formules in staat stellen niet alleen in Amsterdam te kunnen functioneren, maar tevens op kleinere stations. We zorgen er zo dus voor dat we ook daar de reiziger eenzelfde soort assortiment kunnen bieden. Als we de formules dwingen alleen maar de hoogste huur te betalen, kan het zijn dat ze een aantal stations links laten liggen. Voor ons is het belangrijk dat het hele netwerk van stations goed functioneert en wij denken dat dit op lange termijn beloond wordt.’ Regels Voor ns Stations is het geldende bestemmingsplan altijd het uitgangspunt bij de ontwikkeling van nieuwe plannen. Irma Winkenius: ‘Het eerste wat we doen is het checken van het bestemmingsplan en dat is dan op bijvoorbeeld Amsterdam Centraal ook het uitgangspunt bij het invullen van alle vierkante meters, dat geeft geen problemen. In Leiden zijn we wel tegen problemen aan gelopen en konden we niet alles realiseren wat we wilden.’
Een artist’s impression van de toekomstige oostpassage in station Amsterdam Centraal
De winkeltijdenwet geldt niet voor stations, dus wij zijn open als de treinen rijden Barend Kuenen: ‘We hebben natuurlijk ook te maken met het gemeentelijke detailhandelsbeleid. Dat is in Nederland toch wel heel strikt. Hier in Amsterdam speelde dat niet zozeer, omdat de gemeente dit zag als een mooie mogelijkheid voor de uitbreiding van het winkelarsenaal. Maar in Den Haag zijn we wel degelijk beperkt in wat we kunnen gaan aanbieden, onder andere om te voorkomen dat we het winkelcentrum New Babylon het functioneren onmogelijk maken. Dit soort discussies hebben we op een aantal stations gehad en het is denk ik typisch Nederlands. In het buitenland zie je dat veel minder stringent uitgevoerd. Maar daar moeten we het mee doen.’ Vreemd genoeg hebben winkelvoorzieningen op stations geen last van die andere bekende wet, die op de zondagopenstelling. Floris Merkx: ‘De winkeltijdenwet geldt niet voor stations. Dus wij zijn open als de treinen rijden.’ geen winkelcentra Is ns Stations nu een winkelcentrumoperator geworden? De lezer denkt wellicht na het lezen van dit artikel van wel. Maar Barend Kuenen vindt beslist van niet: ‘We zijn geen winkelcentra aan het bouwen, maar voorzieningen die complementair zijn aan reizen. We kijken natuurlijk ook naar de omgeving en de connectie die daarmee gemaakt kan worden. Maar alles –het assortiment, de inrichting, de branding- doen we voor de complementariteit van het reizen, niet voor het retailen op zich zelf.’ En hoe ziet de toekomst er uit? Irma Winkenius en Floris Merkx komen eigenlijk met dezelfde voorbeelden: ‘Wij vinden het Londense St-Pancras een erg mooi voorbeeld. Tegelijkertijd is voor ons de toekomst al begonnen met Amsterdam en ook het pas heropende Rotterdam Centraal.’ ← NS Stations werkt in haar ontwikkelingen op dit gebied altijd nauw samen met ProRail en gemeenten. scn nrw special 2013 65