Nº 1 · JULIO 2016
El Tributo
El Tributo · Julio 2016
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El Tributo · Julio 2016
ÍNDICE
04 El Contrato de Compraventa de Inmuebles Formas de transmisión de la propiedad para bienes inmuebles....
06 Pactos entre socios: cláusulas especiales
Algunas grandes empresas han aireado sus trapos sucios, desacuerdos entre socios y conflictos internos. Es importante estar protegido y prevenido con un buen asesoramiento jurídico en materia mercantil o societaria, en este caso bajo la forma de un pacto entre socios…
08 Presentaciones telemáticas: Se acabó ir cargado de libros al registro mercantil
La empresa de servicios jurídicos, Ruiz Ballesteros, cumple 10 años, para celebrarlo hemos editado esta revista, El Tributo. Todo lo que en ella puedes leer corresponde a legislación vigente a la fecha de cierre 30/6/2016. Las sugerencias puedes hacérnoslas llegar a través del email: administracion@jrb.es o bien llamando al 952 779 874. Si deseas recibir nuestra Newsletter con más “entradas” como las que leerás en esta revista, sólo tienes que suscribirte a través de nuestra web: www.ruizballesteros.com
A partir de ahora, en la provincia de Málaga, sólo se podrán presentar legalizaciones por medios telemáticos...
10 Deudores en comunidades de propietarios: Proceso Monitorio No es extraño encontrarnos con Comunidades de Vecinos entre las que se encuentra más de un moroso, por ello vamos a indicar los puntos a seguir para proceder contra dichos deudores y cuál es el mejor procedimiento judicial para cobrar.
12 El contrato de opción de compra y el precontrato
El contrato de opción es aquel en el que una parte (concedente) otorga a la otra (optante) la facultad de decidir si quiere o no celebrar un contrato de compraventa, dentro de un plazo y con condiciones determinadas. El precontrato, cuya finalidad es la de otorgar a una de las partes (o a ambas, incluso) una opción de
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Abogados y Asesores Fiscales Calle Jacinto Benavente 11, 3º - 6 29601 Marbella, Málaga
decidir en el futuro sobre si se va a celebrar un contrato cuyos elementos ya han sido perfilados…
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14 Hacienda: El afán de hacer Caja
No es ninguna novedad que la Agencia Tributaria no tiene ningún temor a la hora de sumergirse en nuevos océanos en los que bucear en busca de un nuevo tesoro que enriquezca sus arcas. Y una vez más lo ha logrado dando con un estratégico filón que sin duda dará mucho que hablar. Se trata de las sociedades patrimoniales.
16 Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) Cuando se lleva a cabo por ejemplo una operación de compraventa o una transmisión por herencia de un inmueble se comienzan a generar una serie de impuestos, entre ellos el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como la Plusvalía Municipal.
18 Cómputo del plazo en el Impuesto sobre Sociedades: años bisiestos La legislación vigente lo que indica exactamente es que se puede presentar hasta 25 días después de transcurridos 6 meses desde que se ha cerrado el ejercicio…
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Derecho Civil
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El Contrato de Compraventa de Inmuebles Jorge González Abogado
Formas de transmisión de la propiedad para bienes inmuebles Puede definirse el contrato de compraventa, en términos generales, como aquél en el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Tratándose de la compraventa de inmuebles, en el momento de la firma se puede pactar la entrega de una determinada cantidad a cuenta del precio, cuya denominación puede variar, según el efecto pretendido por las partes: son las
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denominadas “arras”, cuyos tipos y efectos pueden ser distintos. El contrato de compraventa obliga al vendedor y al comprador de una manera bilateral y recíproca (entrega de cosa y precio, sanea-
El Tributo · Julio 2016 miento por evicción, por vicios ocultos, etcétera). Sin embargo, el cumplimiento de estas obligaciones por las partes no implica necesariamente la transmisión de la propiedad hasta que no se produzca la entrega del bien. Ésta es la denominada “teoría del título y el modo”, en la que se entiende por “título” toda exteriorización formal de la declaración de voluntad y, por “modo”, la forma en que se ha de realizar la entrega del bien. Normalmente en nuestra cultura jurídica, el modo es la “entrega de llaves”. Asimismo, a la hora de precisar los efectos, es necesario distinguir entre perfección del contrato de compraventa, que se produce con
“para que la transmisión de la propiedad de un inmueble produzca efectos frente a terceros, es necesaria e indispensable la inscripción del título (escritura pública notarial) en el Registro de la Propiedad.” el solo acuerdo entre las partes de la cosa objeto del contrato y del precio, siendo, desde este mismo momento, obligatorio para ambas, y la transmisión de la propiedad que, si bien le es aplicable la teoría del título y
Derecho Civil del modo, no siempre tiene que implicar una entrega material del bien (“traditio material”), bastando la mera entrega de un elemento representativo, como las llaves, (“traditio simbolica”) o de la escritura pública de compraventa (“traditio instrumental”). En el caso de bienes inmuebles, concurriendo la entrega del bien a través del “modo”, por medio de las distintas formas de “traditio”, y reflejada ésta en el contrato (“título”), podemos decir que se consuma la plena transmisión del dominio. Sin embargo, esta transmisión del dominio así producida sólo producirá efectos entre las partes, no contra terceros, pues para que la transmisión de la propiedad de un inmueble produzca efectos frente a terceros, es necesaria e indispensable la inscripción del título (escritura pública notarial) en el Registro de la Propiedad. Es posible también acordar lo que llamamos pagos fraccionados o pagos a cuenta. En este tipo de contratos lo habitual es no realizar la transmisión del bien inmueble (entrega de llaves) hasta que no se ha realizado el último de los pagos, salvo que exista una garantía. Es decir, en el contrato de compraventa se acuerda pagar la totalidad del precio en varios meses o años, de tal forma que el vendedor mantiene la propiedad en su poder en tanto en cuanto no se ha realizado el último de los pagos. Esta fórmula evita tener que disponer de hipotecas o préstamos de terceros para comprar inmuebles, sin embargo,
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la falta de cumplimiento de los pagos puede derivar en demandas judiciales, razón por la cual las hipotecas realizan su función de garantía de pago. Los impuestos a pagar también se devengan en el momento de realizar los pagos, además es importante comprobar cualquier aspecto jurídico de las operaciones de compraventa, tanto las posibles cargas urbanísticas como las cargas fiscales o problemas con la propiedad, que suelen aparecer en la nota simple que guarda el registro, como un censo o una servidumbre, que en ocasiones son de la urbanización y no del inmueble en cuestión. Es habitual que las personas físicas extranjeras, residentes en países de la Unión Europea que no son España, utilizan los servicios de abogados y asesores fiscales para realizar cualquier adquisición de inmuebles y, cada día, debido a la necesidad de cubrir y asegurar la buena adquisición y venta de sus inmuebles, hay más españoles que contratan los servicios de asesoramiento jurídico, en despachos como Ruiz Ballesteros, para este tipo de operaciones, asegurándose además de pagar los impuestos justos y reducir por tanto la imposición tributaria en estas operaciones, tan importante para comprador y vendedor.
Derecho Mercantil
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Pactos entre socios: cláusulas especiales Jesús R. Ballesteros Abogado y Economista
Es evidente que en ocasiones dentro de las empresas, puede ser más que complicado llegar a acuerdos, sin ir más lejos hace poco, empresas como Freixenet o El Corte Inglés han saltado a los medios de comunicación por ser sonadas las discrepancias existentes entre los distintos bloques accionariales que dirigen la empresa, tanto por la financiación de la
mercantil, como por la dirección que darle al futuro de la misma o por cualquier otro asunto, las discusiones llegan a lo más alto del escalón y lo único que consiguen es ralentizar el avance de la sociedad. Sin lugar a dudas lo mejor para alcanzar una solución es tener firmado, previamente, un buen “pacto entre socios”. Esto es recomendable hacerlo desde el minuto cero, pues una vez que surge el problema las opiniones ya estarán sesgadas por las partes, cada una en la búsqueda de su propio beneficio. Hay un tipo de pacto que a mí me gusta especialmente, algunos lo llaman “ruleta rusa” porque recuerda el riesgo que se asumía cuando
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El Tributo · Julio 2016 los mafiosos se jugaban la vida poniendo una sola bala en la recámara de su revólver, hacían girar el cargador, ponían la pistola en la sien y apretaban el gatillo.
“lo mejor para alcanzar una solución es tener firmado, previamente, un buen pacto entre socios” Supongamos que tenemos dos socios al 50% en una empresa y que por distintas razones ya no quieren seguir juntos en la empresa, previamente se ha determinado en un “pacto entre socios”, que llegado este momento el socio A (se puede sortear quien decide el precio), valoraría el 50% de las participaciones y el socio B decidiría si compra o vende ese 50%. Esto es la Ruleta Rusa. Como se puede observar el sistema es, probablemente, el más eficaz y equilibrado del mundo, pues aquel socio que tiene que poner precio a las acciones de la empresa tiene que pensar muy bien qué precio ponerle y éste debe ser justo, pues su socio será quien decida si por ese precio está dispuesto a comprar las participaciones que le ofrecen o a vender las suyas al socio que ha puesto precio. De esta forma se impide sobrevalorar o minusvalorar las acciones de la compañía. Para evitar sorpresas en Ruiz Ballesteros Abogados redactamos estos acuerdos y los hacemos
Derecho Mercantil firmar ante notario, de hecho, el precio de las acciones se presenta también ante fedatario público en sobre cerrado y el propio notario abre el sobre delante de ambos socios, en este momento el Socio B tiene que decidir si compra o vende. La forma de pago también se habrá decidido previamente en el mismo pacto entre socios, para evitar así desvirtuar la realidad de la operación. Existen otras muchas formas o mecanismos de gestionar las posibles ventas de participaciones entre los socios para evitar la paralización de las empresas, en primer lugar siempre está la propia “negociación”, pues si hay acuerdo se pueden evitar gastos innecesarios, asimismo se suelen hacer pactos con “opciones de venta” u “opciones de compra”
“Es importante no hacer un mal uso de los mecanismos de desbloqueo de la sociedad” Los pactos entre socios resuelven múltiples cuestiones, como por ejemplo, ¿podemos ampliar capital en la empresa? ¿Puedo oponerme a la venta de participaciones de mis socios? ¿Tengo derecho de tanteo? ¿Puede la empresa endeudarse a pesar de
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oponerme? ¿Pueden mis socios cambiar el nombre arbitrariamente si son mayoría? ¿Qué precio debo poner a mis acciones si
“La ruleta rusa es el tipo de pacto más justo para valorar las participaciones cuando los socios no quieren continuar juntos” quiero marcharme? Todo ello se deja bien claro en un pacto entre socios y algunas cosas pueden incluirse en los estatutos de la propia sociedad, para dirigir así las relaciones societarias dentro de la empresa. Existen otros tipos de soluciones a conflictos entre socios, el “tiro mejicano”, la subasta o una liquidación consensuada de la sociedad, entre otras muchas. Es importante no hacer un mal uso de los mecanismos de desbloqueo de la sociedad, para ello en los pactos parasociales (acuerdos entre socios) se deben incluir cláusulas disuasorias o penales que eviten la aplicación abusiva de estos mecanismos. Por supuesto cada empresa debe estudiar su situación y adecuar los acuerdos al sector y la idiosincrasia de la mercantil, pues dependerá siempre de los socios y del futuro que deseen para su empresa.
Derecho Mercantil
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Presentaciones telemáticas:
Se acabó ir cargado de libros al registro mercantil Laura Mesa Economista
¡Ya es una realidad! El 27 de septiembre de 2013 se presentó la Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores y su internalización, cuyo artículo 18 indicaba que los libros de las sociedades debían legalizarse de manera telemática, no siendo válidos los soportes en disquete ni en papel. Hablamos de los Libros de Contabilidad, Actas y Socios. A pesar de lo anterior, han sido bastantes, quizás demasiados, los Registros Mercantiles que durante mucho tiempo, haciendo oídos sordos a ésta Ley, han permitido la legalización de libros físicos, e incluso no permitiendo la presentación de los libros digitales. Es decir, el sistema de legalización de libros ha dejado de funcionar tal y como lo conocíamos, a partir de ahora sólo se podrán presentar legalizaciones por medios telemáticos, al menos en la provincia de Málaga, ya que así lo ha comunicado el propio Registro Mercantil de la capital. Recordemos que, según la literalidad del mencionado artículo 18 de la Ley de emprendedores, no
debiera ser obligatoria la presentación vía telemática de los libros de socios y actas.
“a partir de ahora sólo se podrán presentar legalizaciones por medios telemáticos [...] en la provincia de Málaga” Incluso, en su momento, los miembros de la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF), a través de nuestra central, hicimos una consulta a la Dirección General de los Registros y Notariado (DGRN) y al colegio de Registradores de España con intención sobre todo de unificar el criterio. Ante la ausencia de respuesta, cada Registrador optó por el sistema que más le convenía en cada caso, y en el caso de Málaga, como mencionábamos anteriormente, ha decidido optar por la presentación de todos los libros en formato telemático. Esta novedad implica que se debe proceder al cierre de los libros
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físicos y comenzar a presentarlos de forma telemática. Con los libros contables (libro diario, cuenta de pérdidas y ganancias, balance de sumas y saldos o cuentas anuales…), no hay ningún problema, pues desde hace ya algunos años se vienen presentando de forma telemática (voluntariamente), sirviéndonos de los programas que pone a disposición del usuario la web del registro
El Tributo · Julio 2016 mercantil www.registradores.org Cuestión distinta es el caso de los libros de actas y socios, en el que nos encontramos ante muchas novedades, incertidumbre, pero sobre todo ante muchas preguntas… ¿Cómo se procede al cierre de los libros físicos? ¿Hay que hacer una certificación e inscribirla antes de abrir el libro nuevo en formato digital? ¿Qué formatos son admitidos por el Registro para la legalización? ¿Cómo envío los libros?… y así hasta un sinfín de cuestiones. Vamos a tratar de resolver esas preguntas a continuación, indicando los pasos a dar para la legalización de éstos libros: 1. En primer lugar hay que proceder al cierre de los libros físicos mediante la correspondiente diligencia que dejaremos unida a los mismos.
Derecho Mercantil De modo que habrá que hacer un documento que informe de que en la fecha acordada se procede al cierre del libro físico, éste documento no precisa de firma legitimada, pues no será presentado en el registro. 2. En segundo lugar hay que completar una certificación en la que el Administrador o administradores informen de que se ha procedido al cierre de los libros físicos. Esta certificación habrá que enviarla junto con la copia de todas las actas del ejercicio anterior, en el caso del libro de actas, y con la información del libro de socios, en el caso del libro de socios. Es importante tener en cuenta que para abrir el nuevo libro de socios, será suficiente con crear una tabla de Excel incluyendo el número de socio, nombre, DNI o NIE, edad, domicilio, población, fecha de ingreso,fecha de salida y porcentaje de participación. Una vez elaborados los libros de socios y actas, se pueden generar los datos de ambos, no siendo necesario hacerlo por separado, pues éstos se pueden generar de forma conjunta a través del programa LEGALIA programa que podrán descargar desde la página web www.registradores. org (https://www.registradores. org/registroVirtual/descargas. do -> Legalización de libros -> Programas -> Legalización digital de libros. Una vez generado el fichero correspondiente, hay que enviarlo a través de la página web del
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registro usando un certificado electrónico válido, como el que usamos en Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales para nuestros clientes. Por último, permitidnos dar algunas recomendaciones, y/o practicas útiles, que podrían facilitaros el trabajo: • En el caso de “empresas de nueva creación” todo lo anterior no tiene relevancia, pues desde el primer momento deben presentar libros de forma telemática y no deberán pasar por este proceso de cierres y nuevas altas. • Igualmente ocurrirá con aquellas sociedades que, no siendo nuevas, nunca hubieran legalizado sus libros de actas y socios. • Por otro lado, y en este caso, refiriéndonos de manera exclusiva a los libros de socios, sería recomendable realizar la legalización sólo en aquellos ejercicios en los que haya habido alguna modificación. • En cuanto al depósito de libros de actas, cabe escanear todas las actas que hubiera en el libro físico y añadir la diligencia de cierre de libro físico en un mismo documento, poniendo en primer lugar la diligencia y seguidamente las actas. Sin duda, estos pasos, serán el pan nuestro de cada día hasta que consigamos actualizar la situación mercantil de nuestros clientes. Os animamos a comenzar el procedimiento y por supuesto si os surge alguna duda… desde Ruiz Ballesteros os podemos asesorar.
Derecho Civil
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Deudores en comunidades de propietarios Proceso Monitorio
Macarena Ruiz Abogada
No es extraño encontrarnos con Comunidades de Vecinos entre las que se encuentra más de un moroso, por ello vamos a indicar los puntos a seguir para proceder contra dichos deudores y cuál es el mejor procedimiento judicial para cobrar. Antes de comenzar con cualquier acción debemos recopilar todos los datos personales del deudor que permitan localizarlo e identificarlo con exactitud, estos son: nombre, apellidos, DNI y domicilio exacto. SOLICITUD AMISTOSA: Previamente al inicio de este procedimiento se realizará una comunicación al deudor. En ella se deberá requerir el pago de la cantidad pendiente, señalando el origen y la cuenta bancaria donde realizar el ingreso así como el plazo para ello, bajo apercibimiento de que, si no se lleva a cabo el ingreso se podrán emprender acciones legales contra el mismo. Dicha comunicación tendrá que poder demostrarse fehacientemente, por ejemplo, con el envío de un burofax, con acuse de recibo y certificación de texto. Esta acción muestra la buena fe y la intención de resolver el asunto sin intervención de los tribunales. En el caso de que no se cancele la deuda se proseguirá por la vía legal, presentando ante el juez la original de esta notificación. PROCEDIMIENTO EFECTIVO: El procedimiento más indicado para este tipo de casos por su rapidez, eficacia y facilidad es el Procedimiento Monitorio. La demanda de Proceso Monitorio se presenta ante el Juzgado de 1ª Instancia del domicilio del deudor o el lugar donde se halle el inmueble objeto de la deuda, conforme al artículo 813 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC). REQUISITOS DEL PROCESO MONITORIO: Para poder llevar a cabo este procedimiento es necesario que la cantidad reclamada sea inferior a 250.000 €. En los casos de comunidades de propietarios por lo general siempre son inferiores a dicha cantidad (art. 812 LEC). ACREDITAR LA DEUDA: A la demanda se deberá adjuntar el documento justificativo de la deuda. Los documentos válidos que se pueden aportar,
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Derecho Civil
según establece la Ley (Art 812 LEC), son: documentos firmados por el deudor, facturas, certificaciones, albaranes, telegramas, otros que documenten créditos o deudas y cuando junto al documento donde conste la deuda, se acompañe un documento justificante de una relación anterior duradera. En los casos de Comunidades de Propietarios, se señala en el Art. 812.2.2ª LEC que también serán válidas las “Certificaciones de Impago de Cantidades Debidas” en concepto de gastos Comunes. Éstas son emitidas por el Administrador de la Comunidad de Propietarios. Es importante que en ella se desglose la deuda existente, se indique que fue sometida a la aprobación de la Junta de Propietarios anterior y se presente el original. ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS: La Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio (en adelante LPH), en su artículo 21 expone también que al Proceso Monitorio se debe acompañar el original de la Certificación del acuerdo de la Junta donde se aprueba la liquidación de la deuda. Este documento deberá estar firmado por el secretario con el visto bueno del presidente y deberá desglosar la deuda. La falta de ambas firmas en el indicado documento da lugar a la inadmisión de la demanda. PRESENTACIÓN: Preparada la documentación original anterior se procederá a su presentación. Acorde con el 814 LEC no será necesario valerse de abogado ni procurador para la presentación de la misma, aunque sí se recomienda realizarla a través de ambos profesionales. En el supuesto de que el deudor presente escrito de oposición a dicha demanda y la cantidad reclamada sea superior a 2.000 €, si será, para él, obligatoria la intervención de abogado y procurador. TASAS JUDICIALES: Cabe señalar que La Comunidad de Propietarios está exenta del pago de tasas judiciales para la presentación de la demanda. La razón es que la Ley de Tasas Judiciales 10/2012, de 20 de noviembre, deja exenta del pago a las personas físicas y puesto que, las Comunidades de Propietarios se equiparan a las personas físicas, quedan exentas también. Esta teoría es confirmada por la Direccion General de Tributos en su Consulta V-0790-15.
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Derecho Civil
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El contrato de opción de compra y el precontrato Jorge González Abogado
El contrato de opción de compra El contrato de opción es aquel en el que una parte (concedente) otorga a la otra (optante) la facultad de decidir si quiere o no celebrar un contrato de compraventa, dentro de un plazo y con condiciones determinadas. Este contrato sólo genera obligaciones para el concedente-vendedor, quien deberá mantener el bien sobre el que recae la opción dentro de su patrimonio, así como estar en condiciones de vendérselo al optante-comprador, quien puede decidir libremente si quiere comprar, o no. Además, el contrato de opción de compra puede concederse de forma gratuita u onerosa, recibiendo, en este caso, el concedente, un pago (“prima de la opción”) en contraprestación a la concesión del derecho, que en la práctica es lo habitual. En cuanto a esta “prima”, las partes pueden acordar libremente si será independiente del precio de compra o si, por el contrario, en caso de ejercicio de la opción, el importe entregado en concepto de prima se aplicará al precio de compra, disminuyéndolo, por lo
que será muy importante redactar adecuadamente el contrato a fin de evitar disputas futuras. Por otro lado, la opción de compra no obliga a comprar por parte del optante (o comprador), pero en la práctica suele incluirse una penalización económica si decidiera no ejercitar la opción, que básicamente suele ser perder el importe entregado en concepto de prima de la opción. Pero en algunos casos se pueden añadir otras consecuencias, similares a las que se derivarían de un contrato de arras (penitenciales), de tal forma que, además de perder lo pagado, se incluye la obligación de abonar alguna cantidad económica adicional por el optante que no ejerce dicha Opción de compra. Por el contrario, el concedente-vendedor está obligado a otorgar la escritura de compraventa en caso de que el optante-comprador así le requiera en los términos previstos en el contrato de opción. En caso de que el concedente-vendedor se negase a vender en los términos pactados, el optante-comprador podría, de con-
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formidad con el artículo 1.124 del Código Civil, optar entre: • A. Exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos; o • B. Solicitar la resolución del contrato junto con la indemnización por daños y perjuicios. Además, para otorgar al contrato todos los efectos de la fe pública registral (protección frente a terceros, constancia de los derechos, etc.), es posible inscribir este contrato de opción de compra en el Registro de la Propiedad. Para ello, además de reunir los requisitos necesarios para el acceso de los títulos en el Registro de la Propiedad, el contrato de opción de compra deberá cumplir con lo siguiente: 1. Que en el contrato se acuerde inscribirlo en el Registro de la Propiedad. 2. Que el precio de compra y el de La Opción vegan en el contrato por separado. 3. Que se incluya el plazo del que dispone el Optante para ejercer la Opción de compra, sin que éste pueda exceder de cuatro años.
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Derecho Civil El precontrato
Distinta de la figura del contrato de opción es la del “precontrato”, cuya finalidad es la de otorgar a una de las partes (o a ambas, incluso) una opción de decidir en el futuro sobre si se va a celebrar un contrato cuyos elementos ya han sido perfilados en este precontrato celebrado en el presente. Para su validez, el precontrato deberá contener todos los elementos propios del contrato que se vaya a celebrar en un futuro, y que son los siguientes: • Consentimiento de las partes. • Objeto posible, lícito y determinado, cuyo contenido consiste en una prestación de dar, hacer o no hacer (en este caso, será
el contrato futuro que se desea celebrar). • Causa o finalidad económica pretendida por el contrato. • Forma, cuando ésta sea esencial según el tipo de contrato que se vaya a celebrar. La fuerza vinculante que otorga esta figura del precontrato reside en la posibilidad de que, si una de las partes tras haber firmado este precontrato, se negara a celebrarlo en el futuro, la otra parte puede requerir a los órganos judiciales para que simultáneamente sustituyan, mediante la resolución correspondiente, la declaración de voluntad o consentimiento contractual de la parte del pre-
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contrato rebelde a la celebración del contrato definitivo y, al mismo tiempo, exigir el cumplimiento forzoso del mismo. Ruiz Ballesteros ofrece a sus clientes la posibilidad de negociar y redactar los términos de estos contratos, así como analizar la situación de la finca antes de firmar cualquier documento. Entendemos que la terminología jurídica debe ser usada con precisión y es sumamente importante conocer las implicaciones del acto jurídico que se está firmando, especialmente cuando se está haciendo una operación inmobiliaria, con un alto coste económico.
Derecho Tributario
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Hacienda: el afán de hacer Caja Laura Mesa Economista
No es ninguna novedad que la Agencia Tributaria no tiene ningún temor a la hora de sumergirse en nuevos océanos en los que bucear en busca de un nuevo tesoro que enriquezca sus arcas. Y una vez más lo ha logrado dando con un estratégico filón que sin duda dará mucho que hablar. Se trata de las sociedades patrimoniales. Concretamente aquellas que están en el punto de mira son las empresas que son propietarias de un solo inmueble (aunque puede darse para varios inmuebles en una misma sociedad). Este tipo de sociedad es muy utilizada por los No Residentes o extranjeros, en cuyas entidades no hay actividad económica real, contienen un activo formado por inmueble sito en España que está disposición del socio de la empresa. La cuestión es que si una sociedad es dueña de inmuebles en España y éstos figuran a disposición de sus socios, debería mediar un contrato de arrendamiento entre las partes que permita y justifique legalmente su uso. La no existencia de éste contrato de arrendamiento supondría que la Administracion
considere que existe de facto y aplique el ingreso que corresponda según el valor de mercado de la operación, a través de una Imputación de renta. Lo curioso es que esta imputación sólo está permitida para las personas físicas, pues se contempla en la Ley del IRPF y no en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, sin embargo Hacienda está aplicando esta normativa a Sociedades. La formalización del referido contrato, daría a la sociedad unos ingresos anuales por lo que la empresa habría de tributar en el Impuesto sobre sociedades y evitaría esa imputación siempre que se cumplan con las normas de valoración. Estamos hablando de un contrato entre una sociedad y sus socios, por lo que estaríamos tratando OPERACIONES VINCULADAS. Por ello, el precio del alquiler recogido en el contrato de arrendamiento debería estar justificado por alguno de los medios admitidos en derecho, pues según lo establecido en la Ley 27/2014 de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, artículo 18,
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“Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado. Se entenderá por valor de mercado aquel que se habría acordado por personas o entidades independientes en condiciones que respeten el principio de libre competencia.” Por ahora sabemos que la Administración no sólo persigue que se tribute por la imputación del alquiler, sino que habrá que prestar especial atención a las operaciones vinculadas, véase todo lo relativo a necesidad de documentación de las mismas, y/o de declaración. No obstante, y por si no fuese suficiente, Hacienda, tras comprobar que la sociedad tributa por este ingreso imputado como consecuencia del arrendamiento de la vivienda, aplica lo que ha llamado AJUSTE SECUNDARIO, que consiste en retribuir al socio con los beneficios obtenidos por la sociedad a causa de la imputación de ingresos. Es decir, una vez obtenido un beneficio en la sociedad por los ingresos del alquiler del inmueble, Hacienda entiende que tras
El Tributo · Julio 2016
Derecho Tributario
el pago del impuesto hay un remanente que es distribuido a los socios de la mercantil. Esta distribución es la que genera el ajuste secundario del que hablábamos y por el que la Administracion hace tributar en segunda instancia, entre otras cosas porque la distribución de dividendos conlleva una retención en el mismo momento de repartirse. Dicho todo lo anterior, queda latente que ésta problemática o al menos la defensa de ello, ante la posible comprobación que efectuase la Agencia Tributaria, sería más sencilla si existiera un contrato entre la sociedad y sus socios. Este contrato será fundamental, y deberá cumplir con todos los requisitos que afecten a las operaciones que inciden en estos movimientos. En conclusión vemos que la cuestión planteada no es nada sencilla y cuando menos no dejará indiferente a
todos aquellos No Residentes (o Residentes con el mismo tipo de sociedad), en España que tienen su casa en nuestro país, y nos visitan con el fin de descansar, jugar al golf, o simplemente disfrutar de las gentes o la gastronomía. Sin duda, esto podría incluso suponer que en el futuro la forma jurídica con la que adquirir inmuebles en España tienda a hacerse a través de la propia persona física, pues con estos hechos se hace más ventajoso adquirir directamente como tal, ya que la tributación de momento está por debajo del 25% genérico que marca la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Por todo lo anterior, desde Ruiz Ballesteros les recomendamos que siempre acudan a sus abogados o asesores fiscales para obtener el mejor asesoramiento en cualquier operación que puedan realizar, incluyendo la redacción de contratos y las inspecciones de Hacienda.
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Derecho Tributario
El Tributo · Julio 2016
IIVTNU
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana Macarena Ruiz Abogada
Cuando se lleva a cabo por ejemplo una operación de compraventa o una transmisión por herencia de un inmueble se comienzan a generar una serie de impuestos, entre ellos el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como la Plusvalía Municipal. Las nociones principales de este tributo son las siguientes: CONCEPTO: Es un impuesto municipal que se devenga el día de la transmisión de un inmueble, por cualquier título y es conocido como la “Plusvalía Municipal”. Sólo están sujetos a este impuesto los inmuebles de naturaleza urbana. Su normativa principal se encuentra recogida en el artículo 104 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, Ley Reguladora de Haciendas Locales (en adelante, LRHL). Al ser sólo aplicable a inmuebles urbanos quedan exentos de este impuesto los terrenos rústicos, que no tributarán por este impuesto en su transmisión. SUJETO PASIVO: La persona responsable del pago de dicho
impuesto en una operación inter vivos será la persona física o jurídica que transmita el inmueble
“Plazo de 30 días si se trata de una operación inter vivos . Plazo de 6 meses si se trata de un acto mortis causa, pudiendose prorogar a un año, en el caso de que se solicite ampliación del plazo” y en operaciones mortis causa será la persona que lo adquiera, aunque según negociaciones y por acuerdo entre las partes se podría pactar de manera diferente a la señalada en las compraventas. SOLICITUD DE LA PLUSVALIA: Cuando se lleve a cabo la transmisión del inmueble, el sujeto responsable del pago de la misma deberá presentar ante el Patronato de Recaudación, del municipio donde se sitúa la finca, un formulario solicitando que se practique la liquidación por
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dicho impuesto, aunque la forma de proceder puede variar según el ayuntamiento que lo gestione, por lo que recomendamos acudir al ayuntamiento de turno para cada liquidación, en los que incluso se puede pedir una estimación antes de realizar la transmisión. El Patronato puede tardar unos días en emitir la carta de pago con el importe exacto, por esa razón se puede pedir previamente la estimación de la cuota a pagar que hemos indicado. Dicha declaración deberá ser presentada contando desde el día que se devenga el impuesto: • En un plazo de 30 días si se trata de una operación inter vivos. • En un plazo de 6 meses si se trata de un acto mortis causa, pudiéndose prorrogar a un año, en el caso de que se solicite ampliación del plazo. Se adjuntará a la solicitud de declaración el título que ha originado el devengo del impuesto (Art. 110 LRHL), así como cualquier otro documento que exija el Patronato, que habitualmente será copia de la escritura pública en la que se formaliza la transmisión.
El Tributo · Julio 2016 IMPORTE: La cuantía exacta se calcula en función del valor catastral del inmueble, en función de los años que ha sido propietario el ahora vendedor, del incremento del valor y del tipo de gravamen aplicado. El tipo de gravamen aplicado lo fija cada Ayuntamiento sin que en ningún caso pueda exceder del 30% (art 108 LRHL). FORMA DE PAGO: En el propio documento que entregará el Patronato o Ayuntamiento al sujeto pasivo se indicarán las diferentes formas de pago disponibles para el abono del impuesto y el plazo para ello, normalmente el pago se realizará en entidades financieras que tengan acuerdo con la administración para estas
Derecho Tributario gestiones, que son muchas a día de hoy.
“Es recomendable siempre acudir a profesionales antes de realizar cualquier operación inmobiliaria” RETRASO EN LA SOLICITUD Y EN EL PAGO: La presentación tardía de la declaración así como el retraso en el pago del impuesto puede generar recargos o intereses de demora.
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Este impuesto es importante tenerlo presente, pues en ocasiones se olvida su obligación de pago, es decir, es habitual tenerlo en cuenta en las compraventas de inmuebles, pero no tan habitual saber que también se devenga en otro tipo de operaciones, por ejemplo, al aceptar una herencia, al hacer una ampliación de capital en una empresa aportando el inmueble, al realizar una donación del inmueble y algunas otras. Por todo ello es recomendable siempre acudir a profesionales antes de realizar cualquier operación inmobiliaria.
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Cómputo del plazo en el Impuesto Sobre Sociedades: años bisiestos
Jesús R. Ballesteros Abogado y Economista
Puede parecer una cuestión baladí, pero no lo es en absoluto. Estamos muy acostumbrados a decir que el último día para presentar el impuesto sobre sociedades de las empresas es el día 25 de julio. Sin embargo debemos tener mucho cuidado con las fechas. La legislación vigente lo que indica exactamente es que se puede presentar hasta 25 días después de transcurridos 6 meses desde que se ha cerrado el ejercicio. Por ello, cuando el ejercicio cierra el 31 de diciembre, coincide que 6 meses después es el día 30 de junio (junio sólo tiene 30 días), por lo que desde ese momento tenemos 25 días para presentar el impuesto sobre sociedades, siendo el último el día 25 de julio. ¡Y esto es cierto! Pero es cierto porque la mayoría de las empresas cierran su ejercicio el último día del año natural. Pero suponed ahora que vuestra empresa cierra el ejercicio el 30 de junio (como hacen algunas empresas para no desvirtuar su ciclo empresarial natural). En este
caso, de acuerdo con la teoría del Tribunal Económico Administrativo Central de 2 de marzo de 2016 y, a su vez en consonancia con el cómputo de plazos que debe hacerse según el Código Civil cuando se trata de meses o años, el plazo de seis meses debe contarse de fecha a fecha, por lo que en nuestro ejemplo, los 6 meses se cumplen el 30 de diciembre (que
no el 31), por lo que el primero de los siguientes 25 días sería el 31 de diciembre, concluyendo el plazo para la presentación del impuesto el día 24 de enero siguiente. Un poco más difícil todavía, ¿y si indicamos que el último día del ejercicio es el 28 de febrero? En este caso no habrá variación del último día de declaración dependiendo de si el año es bisiesto o no, pero sí habrá un día más entre la fecha de cierre y la de presentación del impuesto. La razón es fácil: los 6 meses posteriores se
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cumplirán el 28 de agosto, por lo que el último día para presentar el impuesto siempre será el 22 de septiembre (25 días después del 28 de agosto). Por tanto en años con 366 días, bisiestos, el día 29 de febrero no influirá para la declaración, aunque sí habrá transcurrido un día más entre la fecha de cierre del ejercicio y el último día para hacer la declaración del impuesto sobres sociedades. No creáis que esto no les ocurre a las empresas, sin ir más lejos es habitual en grandes centros comerciales, puesto que las rebajas terminan el último día de febrero y, para no desvirtuar su realidad económico-empresarial cierran los ejercicios en esta fecha (último día de febrero), hacerlo el 31 de diciembre no les ofrece la información real de las campañas de regalos y navidades. Recordad leer la ley aunque pensemos que las cosas están claras o son para todos iguales. Recomendamos acudir a sus abogados fiscalistas y/o mercantilistas para aclarar este tipo de dudas y cualquier otra.
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