Vitale Stad #10 2010 by Elba Media

H E T VA K B L A D O V E R D E S TA D HENK ROTGANS (DIRECTEUR VASTGOED, OBR)

PAUL DEPLA (BURGEMEESTER HEERLEN)

PETRA RUTTEN (PROPER STOK)

‘STURING OP FINANCIEEL RENDEMENT NOODZAAK’

‘EUROPA IS ÉÉN, MAAR GRENZEN ZIJN WEERBARSTIG’

‘GEEN WIJKONTWIKKELING ZONDER GOEDE SCHOOL’

VERDIEN NU

€1,8 # 10|2010|jr.13

MLD OP UW MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

Smallepad 32 3811 MG Amersfoort T 033 448 15 46 F 033 448 15 48 info@imoss.nl www.imoss.nl

MFA Oude Tol

Reeuwijk-Brug

Terborchstraat 22 8011 GG Zwolle T 038 423 44 82 F 038 421 31 86 info@imoss.nl www.imoss.nl

het moment 24-12-2010 09:14:36

K ASSA ! Gemeenten kunnen miljarden bezuinigen, alleen wisten ze dat nog niet. Vitale Stad brengt daar verandering in, met behulp van de rekenmeesters van HvA en Fakton, ﬁnanciële vastgoedregisseurs. Het onmogelijke wordt werkelijkheid, het ﬁnanciële gat wordt gevuld: beheert uw maatschappelijk vastgoed met zorg!

Geachte vernieuwers, Het Planbureau voor de Leefomgeving geeft aan dat herstructurering van onze steden loont. Zorgvuldig herstructureren voorkomt verdergaande segregatie van onze samenleving. Herstructureren blijft dus de voornaamste ruimtelijke opgave voor de komende decennia. Maar wie heeft op dit moment nog de kennis in huis om hier werkelijk antwoord op te geven? Wie kan dit nu echt organiseren? En wie heeft de creativiteit in huis om tot vernieuwende concepten te komen die ook nog maakbaar zijn? Proper-Stok is expert in herstructurering van complexe wijken en gebieden. Katendrecht in Rotterdam-Zuid is daar een goed voorbeeld van.

Proper-Stok sterkt de stad

1SPQFS 4UPL (SPFQ # 7 r #BIJBMBBO r 1PTUCVT r %# 3PUUFSEBN r 5FMFGPPO r XXX QSPQFS TUPL OM

5 56

Maatschappelijk vastgoed: eigen schuld, dikke bult? We lezen het elke dag of krijgen het via de tv voorgeschoteld: maatschappelijk vastgoed staat onder druk, staat ter discussie. Het mes gaat erin. In onze scholen, theaters, musea en schouwburgen, buurthuizen, sportvoorzieningen en zorginstellingen. En dat is de verzameling gebouwen van steen, staal en beton, de fysieke component ervan. De mentale component gaat over de kwaliteit van het verblijf op plekken die er voor velen toe doen vanwege hun educatieve, spirituele, actieve, of musische betekenis. En dan is er ook nog die stedelijke betekenis, de rol die dergelijke gebouwen – met name de oudere – spelen als centraal punt, als anchor point in het stedelijke gebied. Zij zijn door hun centraliteit vaak een context waar zich vele andere activiteiten omheen scharen en leven van hetgeen daar aan betekenis wordt gegenereerd. Stedelijke vitaliteit is voor een deel af hankelijk van deze activiteiten; het bepaalt het kwaliteitsniveau van de stad, genereert de reden voor mensen om er deel van uit te willen maken en er te willen zijn. Wat is er gaande? De afgelopen decennia heeft de centrale overheid in het kader van de deregulering steeds meer taken bij de gemeenten ondergebracht en tegelijk een korting toegepast op de beschikbare budgetten. De gemeenten hebben de taak dit – voor hun burgers – te regelen en zijn en passant in een financiële spagaat van ongekende omvang beland. Want ze hebben per definitie minder geld beschikbaar dan noodzakelijk is en dit zal ten gevolge van de huidige crisis en de lopende bezuinigingsronde alleen maar erger kunnen worden. Aan de inkomstenkant staan dus weinig hoopgevende perspectieven. Daarnaast zullen WOZ-inkomsten en opbrengsten uit het grondbedrijf evenredig teruglopen, terwijl er tegelijk sprake is van (selectieve) krimp en toename van uitkeringen.

draagvlak is. We hebben in onze planningsparadigma de draagvlaklimieten ver overschreden, onze hand heftig overspeeld. Er resten ons maar enkele oplossingen. We zullen dat bestand van 30 à 40 miljard euro aan gemeentelijk maatschappelijk vastgoed moeten herijken op basis van hun fysieke en mentale betekenis voor de burgers, de investeerder, de stad en zijn context. Dat vraagt om een proces van herwaarderen en herpositioneren van hetgeen we hebben, met de bedoeling datgene wat een essentiële bijdrage kan leveren aan waardecreatie te behouden voor waardevol gebruik en de stedelijke vitaliteit. Maar hoe bepaal je prioriteiten in dat geheel van fysieke en mentale betekenissen waarvan de impact en context zo verschillend zijn naar schaal, kwaliteit en samenhang? Wat een prachtige opgave om daar inhoud en betekenis aan te geven door communicatiebeleid en uitvoering op korte en lange termijn. Wat een uitdaging voor de plaatselijke politiek om een bijdrage te kunnen leveren aan deze herwaardering, waar het echt over de essentie van de stedelijke kwaliteit en vitaliteit zal gaan en niet over de waan van de dag of een persoonlijke populariteit. Het gaat over kennis en inzichten in het vak van politiek leiderschap en regie.

De gemeenten zijn of gaan failliet Niemand durft dit hardop te zeggen, maar als je als gemeente niet in staat bent je publiek-ruimtelijke voorzieningen zoals parken, straten, pleinen en maatschappelijk vastgoed te onderhouden en vitaal te bestendigen, dan heb je volgens mij een serieus probleem. Dat is er iets goed fout. We hebben de laatste decennia geleefd van de inf latie en van de bijna vanzelfsprekende sociaal-economische groei en waardetoename van grond en vastgoed. Dat is voorlopig voorbij. Uiteindelijk moet er worden gekeken naar de rendementen, naar hetgeen het oplevert in de breedte, zowel fysiek als mentaal. En dan blijkt dat er voor vele voorzieningen geen effectief

PETER DE BOIS

Hoofdredacteur Vitale Stad, architect, stedebouwkundige, lector MI(d)R Meervoudig Ruimtegebruik UvA|HvAmsterdam, TU Delft faculteit architectuur, urbanism

HET VAKBLAD OVER DE STAD

COLOFON UITGEVER

Edgar van Eekelen Uitgever e.vaneekelen@elbamedia.nl

HET VAKBLAD OVER DE STAD

REDACTIE

# 10|2010|jr.13

Peter de Bois Hoofdredacteur p.g.debois@elbamedia.nl

Mieke Naus Vakredacteur m.naus@elbamedia.nl

Jan-Willem Wesselink Vakredacteur j.wesselink@elbamedia.nl

Rudi Engel Eindredacteur r.engel@elbamedia.nl

EVENEMENTEN

Redactieraad Maarten Georgius – Aedes • Arie Voorburg – Arcadis • Diana de Jong – Bouwfonds • Wiepke van Erp Taalman Kip – Companen • Gert-Joost Peek – Fakton • Kees Fortuin – Fortuin sociale gebiedsontwikkeling • Ruud Ridderhof – Gemeente Den Haag • Gereon Bargeman – Imoss • Henri Mulder – Kadaster • Olof van der Wal – KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing • Ard Sprinkhuizen – Movisie • Cees-Jan Pen – Nicis • Eric Hof – Oranjewoud • Petra Rutten – Proper Stok • Rinie Teuben – Quessentie • Radboud Engbersen – SEV • Gerard Anderiesen – Stadgenoot • Gert-Jan Hospers – Universiteit Twente Strategische partners Beaumont Communicatie, Imoss, Oranjewoud Uitgeverij Elba Media, Amersfoort

Edward Doelman Redacteur e.doelman@elbamedia.nl

Jan Jager Redacteur j.jager@elbamedia.nl

Miriam Meier-Boschaart Redacteur m.meier@elbamedia.nl

Jacinta Simons Redacteur j.simons@elbamedia.nl

VORMGEVING

Kilian Idsinga Vormgever k.idsinga@lvbnetworks.nl

Rianne Zandee Evenementenredacteur r.zandee@elbamedia.nl

COMMERCIE

Hanneke van der Meer Vormgever h.vandermeer@lvbnetworks.nl

Walter van Kalsbeek Vormgever/illustrator w.vankalsbeek@lvbnetworks.nl

Roelof Pot Fotograaf info@roelofpot.nl

Peter Kleijn Accountmanager p.kleijn@elbamedia.nl

MARKETING

Philip de Vreeze Accountmanager p.devreeze@elbamedia.nl

Wendy Louwen Accountmanager w.louwen@elbamedia.nl

Tessa van der Heiden Marketing & Communicatie t.vanderheiden@elbamedia.nl

Ronald Smit Marketing & Communicatie r.smit@elbamedia.nl

Wouter Engelen Marketing & Communicatie w.engelen@elbamedia.nl

BACK OFFICE

Adres Postbus 2160 3800 CD Amersfoort T 033-4626061 F 033-4626063 www.vitalestad.nl Emailadressen Redactie – redactie@vitalestad.nl Advertenties – p.kleijn@elbamedia.nl Abonnementen – abonnementen@elbamedia.nl Abonnementen Vitale Stad is een uitgave van Elba Media, de grootste Nederlandse uitgeverij van vakbladen op het gebied van ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling. Vitale Stad verschijnt 10 keer per jaar. Naast het uitgeven van vakbladen organiseert Elba Media congressen, netwerkbijeenkomsten, seminars en studiereizen. Om hier optimaal van te kunnen proﬁteren, hebben we diverse abonnementsvormen samengesteld, voor zowel kleine als grote bedrijven. Gezien de raakvlakken tussen de diverse bladen, hebben wij tevens abonnementsvormen die alle vakbladen van Elba Media bevatten. Kijk voor alle informatie over de vakbladen en de evenementen op www.elbamedia.nl. Op deze site kunt u doorklikken naar de pagina ‘abonnementen’, waar u de informatie en voorwaarden over de verschillende abonnementsvormen aantreft. Abonnementenregistratie Elba Media bv Postbus 2160 3800 CD Amersfoort T: 033-4626061 F: 033-4626063 E: abonnementen@elbamedia.nl W: www.elbamedia.nl © Elba Media bv, Amersfoort Vitale Stad bevat informatie die met de grootste zorgvuldigheid is samengesteld. Elba Media bv en de bij deze uitgave betrokken auteurs en redactie zijn op geen enkele manier aansprakelijk voor mogelijke gevolgen die zouden kunnen voortvloeien uit het gebruik van in deze uitgaven opgenomen informatie. ISSN 1387-2397

Melina Jansen Abonnementenadministratie m.jansen@elbamedia.nl

Nezha Edderouzi Redactiesecretariaat n.edderouzi@elbamedia.nl

ELBA MEDIA EVENEMENTEN Donderdag 10 februari 2011 De Duurzame Stad Projectenparade Meer info > www.deduurzamestad.com

Donderdag 17 maart 2011 Stedelijk Interieur Seminar Meer info > www.stedelijkinterieur.com

Donderdag 3 maart 2011 » Water, Wonen & Ruimte Netwerkbijeenkomst Meer info > www.waterwonenenruimte.nl

Donderdag 31 maart 2011 Vitale Stad Vakdebat Meer info > www.vitalestad.nl

Woensdag 9 maart 2011 Conferentie Maatschappelijk Vastgoed 2011 HvA, Amsterdam Meer info volgt

26-28 april 2011 Nederlandse Vakdagen Stad & Ruimte 2011 Congressen over krimp, identiteit en de duurzame stad Meer info volgt

26-28 april 2011 Nederlandse Vakdagen Stad & Ruimte 2011 Vakbeurs Meer info volgt

» »

Voor meer informatie over de evenementen van Elba Media, kijk op http://evenementen.elbamedia.nl

INHOUDSOPGAVE actueel/thema SPECIAL: MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Dit nummer van Vitale Stad staat geheel in het teken van vastgoed. Niet zomaar vastgoed, maar maatschappelijk vastgoed. Dat is onroerend goed dat onderdak biedt aan voorzieningen die van cruciaal belang zijn voor de stad. Maatschappelijk vastgoed kan dan ook niet los worden gezien van stedelijke vernieuwingsopgaven. Maatschappelijk vastgoed is een katalysator van gebiedsontwikkeling. Maatschappelijk vastgoed is zorgvastgoed én onderwijsvastgoed; al het onroerend goed van gemeenten is maatschappelijk vastgoed. Wist u dat de gemeentelijke vastgoedvoorraad 40 miljard euro vertegenwoordigt, en dat het in veel gevallen niet effectief wordt ingezet? Kortom: genoeg redenen om het onderwerp maatschappelijk vastgoed onder de loep te nemen.

GEMEENTEN LATEN

1,8

MILJARD

LIGGEN

P10

Gemeenten laten 1,8 miljard euro liggen door een slordige omgang met het eigen vastgoed. Dat stellen de Hogeschool van Amsterdam en Fakton ﬁnanciële vastgoedregisseurs na een gezamenlijke inventarisatie op initiatief van Vitale Stad. 1,8 miljard is 9x de rijksbezuiniging op cultuur. Waarom zou je nog langer bibliotheken sluiten? INTERVIEW: PAUL DEPLA

redactionele index

CREATIEF MET MAATSCHAPPELIJK P 38

VASTGOED

Gemeentelijk onroerend goed kan zijn maatschappelijke functie verliezen en tijdelijk in ongebruik zijn. Grontmij Vastgoedmanagement zocht en vond een tijdelijke invulling voor een oude tramremise: de opnames van Holland’s Next Top Model. De dames bleven ook logeren.

P16

Na een roemrucht wethouderschap in Nijmegen werd PvdA’er Paul Depla burgemeester in Heerlen. Hij vertelt over zijn uitdagingen in de krimpregio die Zuid-Limburg is. Door krimp neemt het draagvlak voor voorzieningen af, en daarmee de behoefte aan maatschappelijk vastgoed. Het is volgens hem wel zaak om de voorzieningen zo lang het kan aantrekkelijk te houden. ZORGBOULEVARD

P19

Wat doe je als ziekenhuis als je zelf verantwoordelijk bent voor de ﬁnanciering van je nieuwbouw en je hiervoor in eerste instantie moet putten uit vergoedingen per behandeling? Sinds ‘Ab Klink’ staan ziekenhuizen voor deze vraag gesteld. Het kan de uiterlijke verschijningsvorm van cure & care in de stad compleet veranderen. REPORTAGE: K ATENDRECHT

P 29

Hoe kun je als gemeente besparen op het onroerend goed? Vitale Stad nam de proef op de som en bestudeerde 3 cases in Nijmegen, Eindhoven en Amsterdam. Trefwoorden zijn: centraliseren, uitbesteden en sale & lease back-constructies.

ACHTERGROND DE MEEST VITALE STAD VAN NEDERLAND

SOCIALE SAMENHANG VAN DE POPTAHOF

P 44

Bij de vernieuwing van de Poptahof werd expliciet geïnvesteerd in de sociale samenhang, economische vitaliteit en culturele ontwikkeling van de buurt. En dat zette zoden aan de dijk. P 47

MULTIFUNCTIONELE ACCOMMODATIES

Multifunctionele accommodaties kunnen meerwaarde creëren ten opzichte van monofunctionele gebouwen. Maar de ontwikkeling ervan is niet eenvoudig.

EN VERDER

P 36

Samen sta je sterk en dat geldt zeker binnen de gemeentelijke vastgoedsector. Als je taken centraliseert, kun je bijvoorbeeld gezamenlijk energie inkopen. Dat scheelt een slok op een borrel.

P 42

Wat is de invloed van een klimaatneutrale leefomgeving op de vitaliteit van een stad? Wij wisten het niet. Henk Hijkers en John Jacobs van respectievelijk de gemeenten Den Haag en Rotterdam leggen het ons daarom uit.

» CENTRAAL INKOPEN

P19 P10 P05 P29 P10 P16 P44 P44 P29 P38 P42 P42 P19 P44 P10 P29 P29 P47 P19 P10 P24 P10 P29 P10 P10 P24 P44

P 24

Petra Rutten, manager gebiedsontwikkeling bij Proper Stok, nam Vitale Stad op sleeptouw naar het roemruchte schiereiland Katendrecht. Ze liet zien hoe een school, een theater en een kerk waarde toevoegen aan de voormalige probleemwijk in de Rotterdamse haven. UITBESTEDEN AAN DE MARKT

Arnoldy, Frank Boer, de, Betty Bois, de, Peter Buursink, Henk Daalhuisen, Erwin Depla, Paul Eijk, van, Gwen Engbersen, Radboud Geeve, Ben Groot, Sander Heijkers, Henk Jacobs, John Jonge, de, Hans Kersten, Lida Korthuis, Sandra Kusçu, Kadir Lukasse, Ruud Meer, van der, Mark Mens, Noor Rotgans, Henk Rutten, Petra Schoenmaker, Renske Sweens, Carel Teuben, Bert Vos, Bert Westhoff, Koen Wiegman, Mireille

HOOFDREDACTIONEEL

Peter de Bois: Maatschappelijk vastgoed: eigen

schuld, dikke bult? » » » »

p05 p08 p40 p52

NIEUWS COLUMN MO ASWAT:

Bedford-BID

VAKLITERATUUR EN AGENDA COLUMN TINEKE VAN DE KLINKENBERG:

vergt aandacht van politiek bestuur

Wonen zonder scheidslijnen p54

nieuws 8 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

‘GEMEENTEN: GEEF CITYMARKETING UIT HANDEN’

Naslagwerk: INADEC 2010, congres over gebiedsontwikkeling INADEC 2010, congres over gebiedsontwikkeling, vond plaats in TAETS Art Gallery in Zaanstad op woensdag 13 oktober. Het thema van de dag was: Wie durft (nog)? Naar aanleiding van dit congres is een naslagwerk beschikbaar. Laat u inspireren door de samenvattingen van de vele sprekers in het digitale naslagwerk op www.vitalestad.nl. ‘We moeten accepteren dat het in de Nederlandse gebiedsontwikkeling nooit meer zo wordt als het was. We moeten ambities bijstellen en het verlies nemen.’ Dat was de boodschap van Chris Kuijpers, direct e u r- g e n e r a a l R u i m t e van het voormalig minisUt at at, secte tio ea facidui bla faccum do odo Ut terie van VROM, bij zijn consequ atuerat. Ut nos elit duis dolorem vel ullan ull ulla llan ulla ad do conulput acidunt praeseniamet openingsspeech op at aut ut vulputpate venibh elenim dolut ad ero odipsum iurem vel ullupta tumsan ercip essi. INADEC 2010, congres Ectem duisi te faccum ilis dolorem quat utpat. Ut at verci blam irit vel ing eugait adip et, conove r g e b i e d s o n t w i ksendreet mindreet iureet nullaore dolobor perostrud mi cilisim utat. m quam exerat wis deliquipit eumsan ut kelin g. Waa r g e bie d s Essit,, cor susci tat, si. El ea facil utat am dolorem dolor ont wik keling voor de doloborper oborper sim quipisl utpat. Ut ing ent volore volor molortis olortis am alit am, vero consed ent ilis dolut Nederlandse praktijk ipis nostrud tio commy nonsequatie duis dolobore magnit wisis do dolenisi et accum diat enisit nog in de lucht hangt prate vulla feuismodit vercill aortie conseniat. Os eugait nostincilit ad ea feu feuissequam, vanwege het pas aangevelismolorer sendrero dignim ing er ing et, ssit praese laore feum at. Dui exerit it iin h hentt nulput praes treden nieuwe kabinet mincipis euisi. Ure feugait acip ero essed molor ciduipsustie aciliqu atisim dolor sim volorer cidui werd er tijdens INADEC dionse dit velit loborem el exer amet ip eross et, comquam aut auguer si. Ibh eugiatuerat, susto com m2010 al volop vooruit en mod enit vel duisi bla faccummod tate. over de grens gekeken.

INADEC A C

2010 0 Cum velenim alisisim iriure vercilit, q q bla feuisit,, sit volum quis enim qui el ip p eu faccummyy nit exer se dunt del iriurer ip p etum illut nulla augiamcommy eugait domyy nullum quisci q g loreetuer er sed elit verat, sit adit iusto ercipit, p consectem ip p eum zzrit aliquis nulla consequat q q nis acin estie tetue modit nummod tatet velit ip et prat. praeseq p q uiscipisl p ero dolutat p Um verat lorpero p odio et, q quat, et in essectem dignim g quat, vel utet irit vel ea augiate g consectem vel iliquat, con ut lut illamconummyy nosq tion senissi smodio odio exer sed magna autpat. Adignim iure feum agna g p g quamet, ver at alit ute feummyy nisi. q Agna g cor sent nos nibh ercillan hendit dit nim in hendignim vullum di

CONGRES CO G S OVER CONGRES O OVER

Gemeenten doen er verstandig aan om de uitvoer van citymarketing los te laten. Zij moeten wel het initiatief nemen om samen met partners in de stad de inhoud van citymarketing vast te leggen en voldoende investeren, maar de uitvoering uit handen geven aan een externe regisseur. Dat is de conclusie van een onderzoek naar de organisatie van citymarketing dat Berenschot deed in samenwerking met adviesbureau City Result. Uit het onderzoek blijkt dat het ontbreken van een gemeenschappelijke visie en doelstelling een belangrijke faalfactor is bij samenwerking in citymarketing. De inhoud van de citymarketing moet gezamenlijk en zo speciﬁ ek mogelijk worden geformuleerd, zodat alle betrokken partijen hetzelfde doel nastreven en de stad op een eenduidige wijze wordt gepositioneerd. De samenwerking in citymarketing wordt gestimuleerd wanneer gemeenten partijen met elkaar verbinden, de oprichting van een citymarketingorganisatie aanmoedigen en geld beschikbaar stellen. Immers, als gemeenten investeren in de marketing van de stad zijn bedrijven vervolgens vaak meer bereid ook geld bij te dragen.

GEBIEDS D DS S ONTWIK ONTWIKKELING KELING PAGINA 1

DWIEK

(DIT WIL IK EVEN KWIJT)

Wilt u ook wat kwijt?

Afstand nemen Wanneer de cit ymarketingorganisatie eenmaal goed func tioneer t, doen gemeenten er goed aan om afstand te nemen. Het onderzoek laat zien dat een dominante gemeente door stakeholders als onprettig wordt ervaren. Zij zijn dan minder bereid om actief een bijdrage te leveren. Een stap terug doen betekent echter niet dat gemeenten citymarketing helemaal los moeten laten. Zij moeten de marketing van de stad juist uitdragen. In dit kader kan de verantwoordelijke wethouder of burgemeester als ‘gezicht van de stad’ een grote rol spelen in de citymarketing. De conclusies zijn gebaseerd op een uitgebreid casestudy-onderzoek in Gouda en Schiedam. Ervaringen van Berenschot met citymarketing in ruim 25 grote en kleinere steden bevestigen het uit het onderzoek naar voren komende beeld: als gemeenten de uitvoering op afstand plaatsen, vergroot dit het draagvlak bij bedrijven. Bovendien komt citymarketing daardoor los van de politieke waan van de dag, wat de inhoudelijke continuïteit bevordert. Meer informatie over citymarketing vindt u op www.berenschot.nl/citymarketing

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

Deze ruimte is vanaf volgend nummer bestemd voor opwindingen, hartenkreten, ergernissen en oproepen voor abonnees van Vitale Stad. Heeft u hoognodig wat te melden? Laat het weten via redactie@vitalestad.nl

9 56

BELEIDSAMBTENAREN SLUITEN ELKAAR BUITEN

HET BEGRIP In deze rubriek verklaart stedebouwkundige en taalkundige MaartenJan Hoekstra begrippen uit de stedebouw. Hoekstra is auteur van Huis, tuin en keuken. Wonen in woorden door de eeuwen heen.

Beleidsambtenaren zijn zo op hun hoede voor de verstorende invloed van anderen, dat ze elkaar buitenspel zetten. Dat stelt Nancy van der Bol in haar proefschrift ‘Metropolitaanse complexiteit managen: Problemen rond metropolitaans management begrijpen vanuit een publiek managersperspectief’. Zij concludeert dat beleidsambtenaren elkaar vaak buitensluiten, omdat ze bang zijn dat politici, managers, teamleiders en collega’s het verloop van hun werk dwarsbomen. Maar de ontwikkeling van stedelijke ruimte blijkt hiervan juist de dupe. In haar proefschrift gaat Van der Bol in op de rol van beleidsambtenaren in de Randstad, die zich bezighouden met grootstedelijke ontwikkelingen. In de praktijk blijken de benodigde ruimtelijke aanpassingen, zoals nieuwe infrastructuur, echter niet gemakkelijk te realiseren. De hoge onzekerheid bij stedelijke besluitvorming leidt onder beleidsambtenaren tot op angst gebaseerd management, stelt zij.

Dwarsbomen Van der Bol sprak ambtenaren die betrokken waren bij projecten als Stedenbaan, Zuidplaspolder, As Leiden-Katwijk, Randstad Urgent en Randstad 2040. Uit haar studie in de zuidelijke Randstad blijkt dat het voorbereiden van investeringen niet eenvoudig is. Er melden zich dagelijks vele organisaties met verschillende belangen en wensen, die het verloop van het werk van de ambtenaar kunnen dwarsbomen. Er is voor de ambtenaar dan ook alles aan gelegen om eventuele negatieve invloed van belangen en wensen te voorkomen. Dat doen ze door een sterk onderscheid te maken tussen wat ze wél tot hun werk rekenen en wat niet. Wanneer politici, managers, teamleiders of collega’s geen deel uitmaken van dit werkterrein laat de beleidsambtenaar ze zo veel mogelijk buiten beschouwing. Juist hierin ligt volgens Van der Bol de dreiging voor het realiseren van grootschalige investeringen in de omgeving. Door uit te gaan van een mogelijke tegenwerking van anderen sluiten ambtenaren elkaar buiten. Terwijl ze elkaar juist zouden kunnen aanvullen, ten bate van het gerealiseerde leefklimaat en de kwaliteit van de infrastructuur. Van der Bol beveelt ambtenaren dan ook aan om kritisch te zijn over hun eigen werkwijze. Door te beseffen dat hij of zij de invloed van anderen buitensluit, zet de ambtenaar de eerste stap om uitwisseling van belangen en wensen mogelijk te maken. Hiervan zal de kwaliteit van de ruimte, en daarmee de economische aantrekkelijkheid in de grote stedelijke regio, proﬁteren.

Waterlopen Nederland is een deltaland, en dus stromen er door onze openbare ruimte talrijke waterlopen, met elk een eigen benaming. K l e i n e w a te r t j e s n o e m e n we b e ke n o f kre ke n, o u d e e r fwoorden met een onduidelijke herkomst. Grotere waterlopen werden vroeger vloed of vliet genoemd, woorden die zijn afgeleid van de werkwoorden vloeien en vlieten, beide in de betekenis ‘stromen’. Het nu bij ons gebruikelijke woord rivier klinkt oerhollands, maar is feitelijk in de twaalfde eeuw ontleend aan het Oudfranse riviere, dat teruggaat op het Latijnse ri-pa ‘oever, kust’. Naast natuurlijke bestaan er van oudsher ook veel gegraven watergangen, waarmee het drassige deltagebied in cultuur gebracht werd. Zo is het woord sloot al in 639 aangetroffen (als plaatsnaam). Het gaat terug op het werkwoord sluiten, omdat sloten ook gegraven werden ter afscheiding van stukken grond. De ‘afwaterende’ functie komt goed tot uiting in de oude aﬂeiding watering of wetering. Typische polderwateren zijn de tocht en de boezem. Bij de tocht (water dat op een sluis, molen of gemaal aansluit) staat de beweging centraal: het gaat terug op het Middelnederlandse werkwoord tien ‘trekken’ (denk ook aan tocht in de zin van ‘reis’ en ‘luchtstroom’). Bij de boezem gaat het juist om de verzameling van water: eraan ten grondslag ligt mogelijk een vorm die ‘zwellen’ of juist ‘uithollen’ betekent. Bredere gegraven watergangen worden vaart of kanaal genoemd. Vaart is al vroeg afgeleid van varen, dat eerst ‘(snel) gaan’ betekende en later ‘over water gaan’. Kanaal is net als rivier ontleend aan het Frans. Aan de basis ligt het Latijnse cana-lis ‘waterleiding’, een aﬂeiding van canna ‘riet’. Wat buiten de stad kanaal wordt genoemd, heet daarbinnen vaak gracht, een woord waar een eerdere editie van deze rubriek al geheel aan gewijd was. MAARTENJAN HOEKSTRA, STEDEBOUWKUNDIGE m.j.hoekstra@tudelft.nl

Ruimteministerie focust op economie Minis ter Schultz van Haegen gaat zich de komende vier jaar focussen op economische groei. Door te investeren in de belangrijkste economische motoren, door de regeldruk te verminderen en door te kiezen voor meer ruimte voor provincies en gemeentes. Dat zijn althans de kaders voor de agenda van het ministerie van Infrastructuur en Milieu. ‘In deze tijden moet Nederland maximaal proﬁ teren van elke geïnvesteerde euro’, stelt minister Schult z van Haegen in haar beleidsbrief Infrastruc tuur en Milieu. Daarom ligt de pri-

oriteit bij de ontwikkeling van de belangrijkste centra: de mainports, brainports en greenports in de regio’s rond Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven.

Permanente Crisis- en herstelwet Het rijk maximeert de ruimte voor decentrale overheden door een einde te maken aan lange ingewikkelde procedures. Kern hierin is een verregaande vereenvoudiging van het omgevingsrecht en het permanent maken van de Crisis- en herstelwet. Tegelijker tijd wordt in overleg met decentrale overheden gekeken

naar verder decentraliseren van regionale middelen voor verkeer en vervoer.

40 miljard voor infrastructuur Vo o r d e ko m e n d e t i e n j a a r i s r u i m 4 0 m i l jard euro beschikbaar voor de uitbreiding van wegen, vaarwegen, spoor en regionaal openbaar vervoer. Ruim de helft daarvan is bestemd voor weguitbreidingen, wat zal leiden tot minstens 800 kilometer extra asfalt over vijf jaar. Nieuwe, private ﬁ nancieringsmodellen in rijksinfrastructuur moeten een bijdrage gaan leveren aan deze gelden.

HET VAKBLAD OVER DE STAD

xxxx 10 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED:

Gemeenten laten 1,8 miljard

TEKST JAN JAGER BEELD HOLLANDSE HOOGTE/ ROB HUIBERS

Gemeenten laten 1,8 miljard liggen door een slordige omgang met het eigen vastgoed. Dat stellen de Hogeschool van Amsterdam (HvA) en adviesbureau Fakton ﬁnanciële vastgoedregisseurs na een gezamenlijke inventarisatie op initiatief van Vitale Stad. Belangrijkste onderliggende oorzaak is het ontbreken van professionele vastgoedorganisaties.

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

11 56

liggen

Een welvaartswinst van ruim 1,8 miljard euro, te behalen door een gemiddelde huurverhoging van 1 procent en een daling van de beheerlasten van 1 euro per vierkante meter BVO gedurende 20 jaar en verkoop van 1 procent van het eigen vastgoed van gemeenten tegen een bescheiden marktwaarde. Dat is 10 procent van de bezuinigingsplannen van de regering, oftewel 9 keer de bezuiniging op cultuur. ‘Dit is veel, maar niet onrealistisch veel’, zegt Erwin Daalhuisen van Fakton financiële vastgoedregisseurs.

Nederlandse gemeenten bezitten naar schatting 40 miljard euro aan eigen vastgoed. Daalhuisen: ‘Dit vastgoedvermogen wordt over het algemeen slecht beheerd. Zeker in een tijd dat er miljarden bezuinigd moeten worden, is het ontbreken van een goede beheerorganisatie eigenlijk onverantwoord.’ Daalhuisen schetst kort het probleem. ‘Gemeenten hebben vaak geen idee wat ze precies bezitten, laat staan dat ze inzicht hebben in de opbrengsten ervan. Probleem is dat het bezit veelal versnipperd is over verschillende afdelin-

gen. In plaats van de krachten te bundelen, wordt er langs elkaar heen gewerkt.’ Bert Vos van adviesbureau BMC, die gemeenten adviseert over huisvestingsbeleid, constateert hetzelfde. ‘Aspecten als nut en noodzaak van eigen vastgoedbezit, strategisch meerjarenbeleid en een kostendekkende strategie verdienen meer aandacht. Juist in een tijd dat publieke middelen schaars zijn, vergt het keuzes, visie en lef om maatschappelijke doelen te verbinden aan financieel rendement.’

HET VAKBLAD OVER DE STAD

feature xxx 12 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

45 MILJOEN VIERK ANTE METER

Uitgedrukt in vloeroppervlakte beslaat het vastgoedarsenaal van Nederlandse gemeenten 45 miljoen vierkante meter. Uit een schatting op grond van de IPD/ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed blijkt dat 43 procent van die oppervlakte gebruikt wordt door het

van het onroerend goed van gemeenten commercieel wordt verhuurd, waarbij valt te denken aan parkeergarages en accommodaties voor kinderopvang. Investeringen in maatschappelijk vastgoed dragen bij aan de vitaliteit van wijken, dorpen en steden: daar is ieder-

nig huur ontvangen.’ Dat is gelijk aan 1 procent op de totale voorraad, de uitgangssituatie van de HvA, Fakton en BMC. Die kleine huurverhoging levert een jaarlijkse besparing van 25 miljoen euro op en een welvaartswinst van bijna een half miljard, uitgaande van een looptijd van 20 jaar. Daarnaast

‘DIT IS GE GELDD DAT VOOR HET OPRAPEN LIGT. HIER VALLEN RIJPE VRUCHTEN VAN DE BOOM.’ onderwijs, 13 procent voor culturele doeleinden, ruim 8 procent voor sporten recreatieactiviteiten en 7,7 procent door de welzijnssector. Nog geen 7,5 procent van het onroerend goed wordt gebruikt door de gemeentelijke overheid zelf. Te denken valt aan accommodaties voor gemeentelijke diensten en brandweerkazernes. Gebouwen als kerken behoren niet tot het gemeentelijk vastgoeddomein, kerktorens wel. IPD Nederland schat dat 14,2 procent

een het wel over eens. Volgens de HvA, Fakton en BMC moeten gemeenten meer oog hebben voor een doelmatiger en efficiënt beheer, omdat hier aanzienlijke verdienmogelijkheden liggen. Bert Teuben van IPD Nederland ziet met name extra verdienpotentieel in de voorraad die in gebruik is door commerciële gebruikers. ‘Zij betalen vaak geen marktconforme huren. Ik schat dat gemeenten voor 10 procent van hun totale voorraad 10 procent te wei-

Een goede inventarisatie van het vastgoedbezit is een eerste stap naar een zakelijk beheermodel. Vervolgens kan worden nagedacht over uitbesteden van taken, sale and lease backconstructies en/of samenwerking met woningcorporaties. Diverse gemeenten zijn al bezig met het opzetten van een professionele vastgoedorganisatie en alternatieve vormen van beheer. Vanaf pagina 31 worden verschillende methoden uitgelicht. De inspanningen worden beloond. Zo noteerde de gemeente Nijmegen een besparing van 7,5 procent door onderdelen van het onderhoud van de eigen vastgoedportefeuille uit te besteden aan een professionele vastgoedmanager.

Nijmegen bespaart al 7,5 procent Er zijn inmiddels 20 gemeenten aangesloten bij de IPD/ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed waarmee vastgoedprestaties inzichtelijk worden gemaakt.

kan een eenmalige winst van 495 miljoen euro worden geboekt door efficienter om te gaan met ruimte waardoor onroerend goed kan worden afgestoten. Een nuancering van de zijde van Teuben: ‘De boekwaarde dient dan nog wel in rekening te worden gebracht.’ Maar tegelijk noemt hij die 1 procent ‘ bescheiden’. Teuben: ‘Er zijn nu buurthuizen die per jaar voor 1 euro worden verhuurd. Dan maakt het niet uit of je 30 vierkante meter of 300 vierkante

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

13 56

meter gebruikt. Die financiële prikkel om zuinig om te gaan met de ruimte ontbreekt.’ Ten slotte is er jaarlijks 45 miljoen euro te besparen op beheerkosten als er 1 euro per vierkante meter gekort wordt op de kosten voor beheer. Uitgaande van een exploitatieperiode van 20 jaar levert dit een welvaartswinst op van 900 miljoen euro. Dat kan volgens de HvA, Fakton en BMC worden bereikt door beheertaken te centraliseren met alle voordelen van dien: een betere onderhandelingspositie bij toeleveranciers (onderhoud, elektra, et cetera) door gezamenlijke inkoop, een zakelijker benadering van het onroerend goed en niet te vergeten een besparing op de personeelskosten. ‘Zonder meer haalbaar,’ stelt Bert Teuben, ‘maar het probleem van inefficiënt onderhoud en beheer dat dit impliceert speelt niet alleen bij gemeenten. Er was een tijd veel geld. Efficiency speelde gewoon niet zo’n rol.’ VERZAKELIJKING

Een zakelijke omgang met het eigen vastgoedvermogen is raadzaam nu er bezuinigd moet worden, maar een lange tijd was dat niet nodig, stelt Bert Vos. ‘De professionalisering van het vastgoedbeheer begon geleidelijk aan doorgang te vinden, maar door de geldkrapte is daar een versnelde behoefte aan. Tot voor kort was er voldoende geld. Gemeenten werkten met het kasmodel dat ook bij de bouw van woningen en ziekenhuizen werd toegepast. Er werden budgetten beschikbaar gesteld naar behoefte. Als een kaartclub aanklopte bij de gemeente was de kans groot dat die een accommodatie beschikbaar stelde. Het kostenaspect werd geregeld in de gemeentebegroting en geen haan kraaide er nog naar. De gemeente zou zich bij het opstellen van een vastgoedstrategie allereerst moeten afvragen wat noodzakelijk is en wat niet. Subsidies zijn nodig, maar kunnen ook los worden verstrekt. Voordeel van een goed georganiseerde vastgoedorganisatie en een gecentraliseerde beheerorganisatie is niet alleen een effi ciëntere aanwending van je personeel, maar het maakt ook geldstromen inzichtelijk. Die transparantie is essentieel om de kosten te beheersen.’

Gemeentelijk vastgoed VERDELING GEMEENTELIJK VASTGOED, PER M 2 BVO* ge m en gd

3% ob je ct 1, 5, 2% be le id g 7, 4% is ve st in ei ge n hu 7% 7, jn zi w el e 8, 4% re cr ea ti sp or t & r 12 ,7 % uu lt cu ku ns t & ,2 % ci ee l 14 co m m er % ,1 ij s 43 on de rw

ov er ig

* Op basis van de IPD/ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed, IPD Nederland

Rotterdam: goed voor 2,2 tot 2,5 miljard De onroerendgoedportefeuille van de Maasstad telt ruim 4.000 objecten. Die kolossale voorraad vertegenwoordigt een geschatte marktwaarde van 2,2 tot 2,5 miljard euro. In een reactie stelt Henk Rotgans, directeur Vastgoed van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, het volgende: ‘De grote portefeuille die we hebben wordt verkleind tot dat wat echt nodig is voor de maatschappelijke doelen. Ik betwijfel wel of de grootse bezuinigingen zoals voorgesteld mogelijk zijn op de maatschappelijke portefeuille, ondanks het gegeven dat ook bij het maatschappelijk vastgoed zeker efﬁciencyslagen te maken zijn. Terugdringen van oppervlakte en meervoudig ruimtegebruik is hier veelal wel mogelijk, maar kan ook voor de korte termijn juist zorgen tot verhoging van de lasten. Extra opbrengsten vanuit de huur in de maatschappelijke hoek zijn veelal irrelevant, de middelen komen immers hoofdzakelijk uit de gemeentelijke begroting zelf. Op de niet maatschappelijke portefeuille, panden waar de maatschappelijke doelen zijn geborgd of niet meer aan de orde zijn, ligt wel geld. De gemeente Rotterdam bezit veel commerciële kantoren en bedrijfsruimten. Met de crisis heeft Rotterdam zich expliciet de vraag gesteld wat de potentie is van deze omvangrijke portefeuille. De gemeente beseft dat maatregelen nodig zijn om de potentie uit deze commerciële portefeuille te kunnen halen. Immers, in feite wordt hier gevraagd om eenduidige sturing op ﬁnancieel rendement, in een gemeentelijke context, die hierop niet is ingericht. Lastig, maar niet onmogelijk. En of dat landelijk 1,8 miljard oplevert zal de tijd leren.’

HET VAKBLAD OVER DE STAD

feature xxx 14 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

Rekenmethode: hoe verdien je 1,8 miljard? ‘In de berekening van de welvaartswinst wordt voorzichtig gerekend’, stelt Renske Schoenmaker van Fakton financiële vastgoedregisseurs. ‘De ingrepen in de bestaande vastgoedportefeuille zijn beperkt tot een gemiddelde huurverhoging van 1 procent, verkoop van 1 procent van het eigen vastgoed tegen een bescheiden marktwaarde en een daling van de beheerlasten van 1 euro per vierkante meter BVO. Allemaal kleine en zeer haalbare ingrepen die elke gemeente kan bewerkstelligen. Een kleine efficiencyslag met een groot financieel effect.’

‘Ofschoon het nog niet helemaal bekend is hoeveel gemeenten zullen interen op het gemeentefonds reppen experts van een bedrag van 1,5 miljard euro’, zegt Erwin Daalhuisen. ‘Dat zal niet ineens komen, maar in stukjes van circa 500 miljoen euro per jaar. Gemeenten moeten idealiter 500 miljoen euro per jaar structureel besparen. Dat gaat niet lukken door ambtenaren te ontslaan, want dat kost zoveel wachtgeld dat het voorlopig geen besparing oplevert. De enige plausibele oplossing lijkt dan snijden in alle leuke dingen voor de burgers en een maximale verhoging van de OZB. Een zakelijkere omgang met maatschappelijk vastgoed is een

alternatief. Een efficiencyslag levert best veel op. 25 miljoen uit huurverhogingen, 45 miljoen uit efficiënter beheer: dat is al 70 miljoen euro per jaar. Structureel dus, met minimale middelen. Een ambitieuze wethouder doet dat jaar op jaar en zet de targets wat scherper. Wij becijferden dat het verkopen van 1 procent van de panden tegen een commerciële prijs een kleine 500 miljoen euro oplevert. Dat is precies de jaarlijkse besparing. Weliswaar niet structureel, maar je kunt in ieder geval voorkomen dat je echt pijnlijke dingen moet doen, zoals bibliotheken sluiten.’

De baten zijn als volgt: EXTRA HUUROPBRENGSTEN

NU Gemiddeld € 55 per m 2 x 45 mln. m 2 = € 2,475 mld. per jaar NA 1% HUURSTIJGING 1% x € 2,475 mld. = € 24,75 mln. per jaar LOOPTIJD 20 jaar

EFFICIËNTER RUIMTEGEBRUIK

NU 45 mln. m 2 NA 1% VERKOOP 1% x 45 mln. m 2 à € 1.000 ** per m 2 = € 450 mln. LOOPTIJD N.v.t. (eenmalige winst)

EFFICIËNTER BEHEER

W E LVA A R T S W € 495 M L NI N S T * . W E LVA A R T S W € 4 5 0 M L NI N S T * .

NU 45 mln. m 2 x € 29 per m 2 = € 1,305 mld. per jaar NA € 1 MINDER KOSTEN VOOR BEHEER/M 2 1 euro x 45 miljoen m 2 = € 45 mln. per jaar LOOPTIJD 20 jaar

W E LVA A R T S W € 9 0 0 M L NI N S T * .

* Over 20 jaar looptijd ** Geschatte waarde in de markt Bron: Fakton financiële vastgoedregisseurs, op basis van IPD/ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

15 56

‘ZEKER IN EEN TIJD DAT ER MILJARDEN BEZUINIGD MOETEN WORDEN, IS EEN GOEDE BEHEER ORGANISATIE ESSENTIEEL.’ WAT ZIET VITALE STAD ALS MAATSCHAPPELIJK VASTGOED? Gemeentelijk vastgoed kan worden geschaard onder de verzamelterm ‘maatschappelijk vastgoed’, waar deze special in zijn geheel aan is gewijd. Maatschappelijk vastgoed is onroerend goed dat een publiek belang kan dienen. Vitale Stad ziet dat heel breed. Gemeentelijk vastgoed dat strategisch of commercieel wordt ingezet dient als het goed is ook een publiek belang. Als dat niet het geval is, doet zo’n gemeente iets verkeerd. Andersom kan ook privaat vastgoed een publieke invulling hebben, al blijft er altijd een schaduwgebied. Grootste spelers op deze markt zijn de gemeentelijke overheden met 45 miljoen vierkante meter vastgoedbezit. Ter vergelijking: de kantorenvoorraad in Nederland bedraagt ‘slechts’ 44 miljoen vierkante meter. Een andere grote deelsector betreft de zorg. Die is weer onder te verdelen in ‘cure’ (ziekenhuizen) en ‘care’ (ouderenzorginstellingen, et cetera). Rijksgebouwen vallen ook binnen het kader, maar qua hoeveelheid en karakter (eigen accommodaties) is het directe publieksbelang beperkt.

‘Dit is geld dat voor het oprapen ligt. Ik zal minister Donner vragen om in overleg te treden met de VNG. Gemeenten hebben ontzetten veel vastgoed en ik vraag me wel eens af waarom bepaalde

Betty de Boer, VVD: ‘Er valt veel meer te verdienen op vastgoed’ functies onderdak krijgen in gebouwen op de mooiste plekjes van de stad. Er valt veel meer te verdienen op vastgoed. Gemeenten zouden wel gek zijn als ze dit niet oppakken. Ook zij moeten bezuinigen en onder druk wordt alles vloeibaar. Ik ben er dan ook niet zo’n voorstander van om van bovenaf nieuwe samenwerking en beheerconstructies op te dringen. Laat dat maar aan een paar lokale VVD’ers over. Wel kan de minister samen met de VNG voorwaarden scheppen waaronder samenwerking goed gedijt en alternatieve beheerconstructies mogelijk zijn.’

Betty de Boer is woordvoerder Bouwen en Wonen in de Tweede Kamerfractie van de V VD.

‘Maatschappelijk vastgoed vervult een belangrijke functie in steden, dorpen, buurten en buurtschappen. Tal van organisaties, maatschappelijke voorzieningen en verenigingen vinden daar hun plek en voorzien in de behoefte van burgers om met elkaar de samenleving te maken. Dat mag wat kosten. Hoeveel dat dan mag zijn, daar kun je het best over hebben. En reken maar dat gemeenten daar volop mee bezig zijn. Je mag dat niet alleen maar bekijken vanuit een kille, rationele en op efﬁciëntie gerichte benadering. Het gaat niet om “welvaartswinst”, het gaat ook om welzijn. Maar: kom niet aanzetten met een rekensommetje van 1 procent hogere huur maal één euro minder de vierkante meter, maal 20 jaar, maal een procentje verkoop maakt 1,8 miljard. Het is goed om de discussie te voeren over kosten en opbrengsten van maatschappelijk vastgoed. Maar voer die discussie op basis van feiten en niet op basis van een Broodje Aap Onderzoek.’

VNG: ‘Broodje Aap Onderzoek’ Sandra Korthuis, lid directieraad Vereniging van Nederlandse Gemeenten

HET VAKBLAD OVER DE STAD

interview 16 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

Naam: Paul Depla (1965) » Functie: Burgemeester van Heerlen » Eerdere functies: Van 2000 tot begin 2010 was Depla wethouder in Nijmegen, waar hij belangrijke portefeuilles als Ruimte & Bouwen, Sport en Werk & Inkomen beheerde. In 1998 was hij verbonden aan het campagneteam van de PvdA en werkte hij als politiek adviseur van de minister van Verkeer en Waterstaat. » Nevenfunctie: Voorzitter van Parkstad Limburg

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

17 56

Paul Depla, burgemeester van Heerlen:

‘Kijk over de grens’ Na tien jaar wethouderschap in groeistad Nijmegen is Paul Depla in april dit jaar aan de slag gegaan als burgemeester van krimpstad Heerlen. In het uiterste zuiden van het land krijgt hij dan ook te maken met vraagstukken waar volgens hem vanzelfsprekende oplossingen niet meer passen. Depla over de opgaven waar hij met zijn stad voor staat, en op de valreep ook nog even over de mogelijke inzet van maatschappelijk vastgoed. TEKST BEELD MIEKE NAUS ROELOF POT

Paul Depla heeft het druk in zijn nieuwe stad. In het laatste uurtje van zijn werkweek steekt hij van wal over zijn overstap van wethouder naar burgemeester. ‘Het is en blijft lokaal bestuur, dus de charmes daarvan blijf je houden, maar het is net in een iets andere functie. Waar ik als wethouder een partijpoliticus was, zeker omdat ik ook lijsttrekker van de Partij van de Arbeid ben geweest, ben je als burgemeester veel meer van de mensen. Mijn politieke kleur doet er in het Heerlense niet toe. En na tien jaar wethouderschap merk je ook wel dat het besturen van een stad belangrijker is dan je politieke kleur. Natuurlijk heb je je idealen en doe je het vanuit bepaalde opvattingen, maar je merkt dat je bepaalde beslissingen in de loop der jaren steeds meer maakt ter bevordering van de stad. De stap van wethouder naar burgemeester maakt daarmee deel uit van een logische groei.’

Heerlen vs. Nijmegen ‘Nijmegen is een groeistad waar nog ﬂink wordt ontwikkeld en ik ben nu overgestapt naar een stad waar juist vraagstukken als krimp spelen. Hoe behoud je de kwaliteit van de stad terwijl het bewonersaantal slinkt? Dat is een heel ander type opgave dan ik gewend was, maar de ambitie blijft hetzelfde: hoe kun je ervoor zorgen dat je de kansen voor de stad, en voor de mensen in de stad, zo maximaal mogelijk benut en vergroot? Alleen is de context hier een dusdanig andere dat datgene wat ik steeds als oplossing had bedacht in het Nijmeegse hier in Heerlen niet automatisch werkt.’

Wat zijn de vier grote opgaven die in Heerlen de komende vier jaar moeten worden aangepakt? ‘Er allereerst voor zorgen dat de effecten van de demograﬁ sche krimp zo goed mogelijk worden opgevangen. Dat de stad aantrekkelijker wordt en blijft. Het moet een aantrekkelijke plek blijven om te wonen en tegelijkertijd goede perspectieven bieden qua opleidingen en werkgelegenheid. Dat is een enorme hoofdopgave voor de komende jaren. De tweede opgave is ervoor te zorgen dat de veiligheid op orde blijft. Van oudsher waren er altijd discussies over de onveiligheid van Heerlen en daar is de afgelopen jaren enorm veel vooruitgang in geboekt. En dat moeten we wel zien vast te houden. De derde opgave ligt in het feit dat je Zuid-Limburg kunt beschouwen als de periferie van Nederland, zoals Aken de periferie van Duitsland is. Maar het gaat erom dat je het gebied met z’n excentrische ligging grensoverschrijdend aanpakt. Daardoor krijg je een heel interessant stedelijk gebied van ruwweg Hasselt, Maastricht, Heerlen, Aken en Luik. We hebben het dan over een stedelijk gebied van meer dan 3 miljoen inwoners. Dat ligt hier allemaal op een steenworp afstand. Het punt is echter dat het door de landgrenzen lijkt alsof het geen stedelijk geheel is. De komende jaren moeten we dus heel veel energie steken in het slechten van die grenzen. Waardoor Heerlen niet meer in de periferie van Nederland ligt, maar midden in een centrumstedelijk gebied. We zeggen wel “Europa is één”, maar je merkt hier dagelijks dat die grenzen veel heftiger en intenser zijn dan iedereen denkt. Denk aan verzekeringen, pensioenopbouw, hypotheekrente en eisen die in

HET VAKBLAD OVER DE STAD

interview 18 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

Nederland en Duitsland anders worden gesteld. De gedachte dat je als Nederlander zomaar even een baan in Duitsland kunt betrekken en andersom, dat bestaat gewoon niet. Daar komt heel veel bij kijken. Je merkt dan ook dat mensen bij het bekijken van vacatures toch heel erg georiënteerd zijn op banen binnen de grenzen, aan Limburgse kant.’

Wie moet dat oppakken? ‘De vraag is of Den Haag en Berlijn hier een experimenteerruimte op los durven te laten. Als je gaat kijken naar de Nederlandse grens is dit het enige gebied waar je stedelijke agglomeratie over grenzen heen hebt. In Nijmegen en Enschede bijvoorbeeld zitten niet zulke verstedelijkte regio’s als in het zuiden. Hier 8 kilometer vandaan ligt Aken waar 300.000 mensen wonen en waar een universiteit ligt waar ieder jaar meer ingenieurs afstuderen dan op alle technische universiteiten van Nederland bij elkaar. En behalve die feitelijke grens is ook de mentale grens enorm groot. We moeten er dan ook aan werken om beide barrières te slechten. De vierde opgave voor de komende jaren is om de samenwerking in Zuid-Limburg te versterken onder het mot to: Sit tard- Geleen, Maastricht en Parkstad hebben elkaar hartstikke hard nodig.’

Regionale samenwerking waar het nieuwe kabinet niets van moet hebben. ‘Het nieuwe kabinet is ook geen voorstander van gemeentelijke herindeling. Het kabinet is wél voorstander van het feit dat gemeenten taken van de provincie en het rijk gaan overnemen, wat erg goed is, maar dat betekent wel dat daar een krachtige bestuurslaag moet zijn die dat goed kan uitvoeren. Als je niet wilt herindelen, dan is regionale samenwerking een heel effectieve manier.’

Wat heeft Heerlen als stad aan zo’n samenwerkingsverband? ‘Dat er met andere gemeenten afspraken kunnen worden gemaakt over bijvoorbeeld woningbouwprogramma’s, of afspraken over waar de ontwikkeling van detailhandel plaatsvindt. Zorg ervoor dat je als acht gemeenten onderling goede afspraken maakt en dat je elkaar niet gaat beconcurreren op die paar vierkante kilometers die het gebied groot is. Maar denk ook aan voordelen die je kunt hebben als je bijvoorbeeld gemeenschappelijke belastingdiensten uitvoert. Dat zie je gewoon in

de praktijk; je werkt op een schaal waarbij het beter is om zulk soort taken gezamenlijk uit te voeren. Het zorgt voor efﬁciency.’

Waarom zou het kabinet dan overwegen om die stadsregio’s af te schaffen? ‘Ik denk om de positie van de provincies te versterken. De provincies zijn in de partijen van het kabinet sterk vertegenwoordigd, met name in het CDA. Ik denk dat op een gegeven moment het versterken van de provincies ten koste gaat van de regio’s en de grote steden. Ik vind het zelf niet verstandig, maar je ziet het ook in het regeerakkoord, waar het gaat over de kerntaken van de provincie: ruimte en economie. Dat wordt op een gegeven moment alleen maar sterker. Maar of dat nou de manier is waarop je echt meters kunt maken, ik weet het niet.’

Om terug te komen op uw eerstgenoemde opgave: hoe gaat Heerlen krimp te lijf? ‘We moeten ervoor zorgen dat we de basisvoorwaarden waarom mensen hier graag komen en blijven op orde hebben. Het eerste daarbij is dat de veiligheid op orde moet zijn. De afgelopen jaren is hier de drugsoverlast in grote mate aangepakt. Via repressie, maar ook via zoet, zuur en zorg, zoals wij dat noemen. Enerzijds zorgen dat je voorzieningen biedt, anderzijds zorgen dat je optreedt als het nodig is. De repressie is het zuur, maar tegelijkertijd moeten we ook de zorg bieden; mensen moeten uit die circuits worden getrokken. Het tweede is dat een stad een aantrekkelijk cultureel klimaat nodig heeft. Wij investeren daar heel nadrukkelijk in. Daar gebeurt heel veel en wij hebben als voordeel dat onze vastgoedprijs relatief laag is. Hier lukt het juist om culturele innovaties ruimte te bieden, en op die manier trek je ook jeugd. Het creëert een aantrekkelijk klimaat. Ten derde is het natuurlijk heel belangrijk dat we onze economische structuur versterken, we moeten ervoor zorgen dat we mensen wat te bieden hebben en ze in staat laten zijn om hier carrière te maken. Dat kan door het verstevigen van de economische structuur én door de participatie te bevorderen door scholing. Ten vierde moeten we zoals ik al eerder zei gemeenschappelijk optrekken in de regio waardoor je elkaar niet beconcurreert, maar versterkt.’

Op welke manier kan maatschappelijk vastgoed worden ingezet, bijvoorbeeld tegen krimp? ‘Met krimp heb je op een gegeven moment natuurlijk minder voorzieningen nodig. Minder scholen, minder sportaccommodaties, et cetera. De vraag is in hoeverre we er toch voor kunnen zorgen dat die voorzieningen aantrekkelijk blijven.’

Dus het is niet zo dat de gemeente vastgoed afstoot omdat het maatschappelijk overbodig is? ‘Als je vastgoed afstoot, en dat doen we natuurlijk voor een gedeelte, is het niet zo dat je gelijk een nieuwe ruimtevrager hebt die dat overneemt. Dan kunnen we dat maatschappelijk vastgoed veel beter gebruiken om vernieuwende dingen mogelijk te maken, voor mensen en activiteiten waarvoor de vastgoedprijzen vaak een belemmering zijn om vooruit te komen. Voor een gedeelte houden we het dus in eigen beheer. Maar het kan ook zijn dat we besluiten om het te slopen om de ruimtelijke ontwikkeling te verbeteren. Dat is kapitaalvernietiging, maar aan de opgave van de krimp zit nu eenmaal een aardig prijskaartje. En niksdoen levert ook niets op.’

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

19 56

SLIMMER OPGA AN MET MA ATSCHAPPELIJK VASTGOED:

Tot ziens zorgfabriek, welkom zorgboulevard TEKST JAN JAGER ARTIST IMPRESSION EMG ARCHITECTEN FOTO JIM FOREST

Menig Nederlands ziekenhuis zou in de Sovjet-Unie niet hebben misstaan. De ﬁnanciering van de gebouwen was dan ook lange tijd een staatsaangelegenheid. Die tijden zijn voorbij. Minister Ab Klink maakte ziekenhuizen verantwoordelijk voor de eigen huisvesting. Om de kapitaallasten te kunnen dragen, zijn nieuwe huisvestingconcepten nodig die een uiterlijke gedaantewisseling van de zorgfunctie in de stad tot gevolg kunnen hebben.

De afstand tussen het Academisch Medisch Centrum (A MC) en metrostation Holendrecht wordt geslecht door een overdekte loopbrug. Vierkante betonnen staanders torsen de slurf over fietspaden en snippergroen. Dit is Amsterdam-Zuidoost. Functionaliteit voert hier de boventoon. De luchtbrug eindigt bij een betonnen luifelconstructie met daarachter een draaideur die toegang verschaft tot het kolossale gebouw. Een echte entree ontbreekt. Het A MC is met haar jaren-zestigelementen misschien een atypisch voorbeeld. Toch kan gesteld worden dat ziekenhuizen doorgaans niet de meest uitnodigende gebouwen zijn voor het publiek. Om over de samenhang met de stedebouwkundige omgeving nog maar te zwijgen. Die is – zeker bij het A MC – vaak nihil. Dat gaat allemaal veranderen in Rotterdam wanneer in maart het nieuwe Maasstad Ziekenhuis de deuren opent. Naast het ziekenhuis is een zorgboulevard ontwikkeld, of zoals de officiele benaming luidt: de Zorgboulevard Rotterdam. Op de internetpagina van het Maasstad Ziekenhuis staat uitgelegd wat de bedoeling is van de Zorgboulevard

Rotterdam: De Zorgboulevard Rotterdam wil het centrum zijn voor gezondheid, zorg en lifestyle in Rotterdam Zuid en directe omgeving, inclusief de daaraan gerelateerde educatie en werkgelegenheid. […] Optimale toegankelijkheid, zowel fysiek als organisatorisch, gastvrijheid en goede dienstverlening staan centraal. (bron: www.maasstadziekenhuis.nl) De Rotterdamse Zorgboulevard is een samenwerkingsverband van het Maasstad Ziekenhuis, Vestia en Vitaal ZorgVast, een onderdeel van de Koninklijke BA M Groep. Op de zorgboulevard staat de klant centraal. Het is de vraag of deze en soortgelijke concepten navolging krijgen nu zorginstellingen voor hun huisvestingsbehoefte niet meer langer kunnen teren op kostendekkende budgetten van het rijk, maar zelf hun onderkomens moeten financieren uit vergoedingen op basis van het aantal behandelingen die ze verrichten. BOUWREGIME

‘Als je vroeger een ziekenhuis wilde bouwen, dan diende je een verzoek in bij het College Bouw Zorginstellingen. Het college beoordeelde de aanvraag en gaf, als het meezat, een positief advies aan het ministerie. Die stelde vervolgens budget beschikbaar voor de bouw.’

Aan het woord is Hans de Jonge, hoogleraar Vastgoedmanagement aan de TU Delft en directievoorzitter van Brink Groep. ‘Het bouwregime is in 2008 afgeschaft. Ziekenhuizen worden louter nog gefinancierd op basis van Diagnose Behandel Combinaties (DBC’s). In zo’n DBC is een bedrag opgenomen voor huisvesting. Minder behandelingen betekent ook minder budget voor huisvesting. De afschaffing van het regime heeft tot direct gevolg dat ziekenhuizen moeten lenen op de kapitaalmarkt tegen de daar geldende voorwaarden. In het kort komt het erop neer dat de kapitaallasten van de ziekenhuizen zullen toenemen. Door deze verandering moeten ziekenhuizen maar ook andere zorginstellingen goed inzicht hebben in hoe huisvesting kan bijdragen aan het zorgproces en wat de invloed is van kapitaallasten op de balans, in plaats van huisvesting puur als kostenpost te zien. Instellingen moeten bedrijfsmatiger denken en partnerships aangaan. Wat is goed voor ze? Een zorgboulevard? Vraagt de lokale markt niet iets anders?’ VASTGOEDSTRATEGIE

Hij ziet dat ziekenhuizen steeds meer inzetten op het ontwikkelen van een eigen vastgoedstrategie. De Jonge: ‘In de nieuwe markt, waarin de patiënt zijn

HET VAKBLAD OVER DE STAD

zorgvastgoed 20 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

eigen zorgverlener uitzoekt, beoordeelt hij ook de hotelfunctie en efficiency van het ziekenhuis. Ziekenhuizen zoeken samenwerkingsverbanden met marktpartijen en worden kritischer ten aanzien van locatiekeuze. In bestemmingplannen liggen ziekenhuizen vaak aan de rand van de stad gepland op monofunctionele locaties. Ontwikkelingen in de zorg zijn gericht op samenwerken met andere instellingen en marktpartijen die een rol kunnen spelen in het vormen van ketens. Die ketens zijn erop

‘Als het toch gratis is, doe mij dan maar een groot ijsje. Zo werkte het’ gericht om totale zorg voor de patiënt te kunnen bieden op de economisch meest aantrekkelijke manier.’ Met andere woorden: ziekenhuizen gaan meer extramurale zorg aanbieden. De Jonge: ‘Denk aan het stijgende aantal patiënten dat moet dialyseren. Dat zal steeds vaker gebeuren in gespecialiseerde dialysecentra. Denk ook aan het op afstand volgen van patiënten met chronische ziekten. Die gaan nu elke keer heen en

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

weer naar het ziekenhuis, maar via inzet van nieuwe technieken kunnen zij zelf hun metingen verrichten, die vervolgens automatisch worden doorgegeven en uitgelezen in het ziekenhuis. Ik verwacht dat ziekenhuizen op den duur meer een “topzorgfunctie” krijgen in de keten.’ De Jonge vervolgt: ‘Een andere ontwikkeling is dat onder druk van kostenbeheersing ziekenhuizen meer in zullen gaan zetten op het scheiden van zorg en huisvesting. De verblijfsfunctie verschuift naar zorghotels. Deze ontwikkelingen zijn een direct gevolg van het uitbreiden van de verantwoordelijkheid voor de huisvesting naar de instellingen. Dit alles vraagt om verwevenheid met stedelijke functies en een zeer goede bereikbaarheid. Ook de mogelijkheid om op termijn op andere wijze gebruik te maken van het bestaande vastgoed vraagt om een goede aansluiting op het stedelijk weefsel. Bij terugvallende vraag vermindert dit het risico op leegstand en vergroot dit de kansen voor ander gebruik.’ SCHAALVERKLEINING

‘Zorginstellingen moeten zich onderscheiden. Waar het vroeger enkel ging om het verrichten van handelingen zie

je nu dat instellingen meer en meer aandacht besteden aan de architectuur en de kwaliteit van de leefomgeving’, zegt Noor Mens, architectuurhistoricus en auteur van diverse boeken over zorgarchitectuur. Mens verwacht verder dat ziekenhuizen hun werkterrein zullen uitbreiden naar activiteiten buiten de zorg om extra inkomsten te generen. Over de Zorgboulevard Rotterdam: ‘Het is volgens mij erg belangrijk dat je als gemeente voorwaarden stelt ten aanzien van de inpassing van zo’n complex in de ruimtelijke omgeving. Je ziet soms dat de openbare ruimte buiten zo’n gebied verschraalt, zeker als een complex volledig zelfvoorzienend is. In Rotterdam is dit volgens mij wel goed gegaan. Het OBR is nauw betrokken geweest bij de uitvoering van het project. Ik hoop dat deze betrokkenheid ook op de langere termijn stand houdt. Het risico ligt op de loer dat zo’n grootschalig complex een eilandje wordt. Het is iets om alert op te zijn.’ Mens besluit met het verhaal dat ziekenhuisarchitectuur in het verleden aan strikte normen was gebonden. De bouw van zorgboulevards is volgens haar een logisch gevolg op het verdwijnen van het bouwregime. ‘Ik ben zelf

21 56

MAASSTAD ZIEKENHUIS: OP EEN RAAKVLAK VAN TWEE TIJDPERKEN GEBOUWD

voorstander van wat meer kleinschalige complexen die verspreid liggen over de stad. Dit zou tot een netwerk van kleine complexen kunnen leiden die zich specialiseren in een zeer beperkt aantal behandeltrajecten. Dit is in lijn met de richting waarin steeds meer zorgverzekeraars denken. Bijkomende voordelen zijn de gemakkelijke inpassing in de stad en de mogelijkheid gebouwen te maken die op de markt meer courant zijn. Ik denk dat deze ontwikkeling ook in Nederland gaat plaatsvinden. Het verdwijnen van het bouwregime kan deze ontwikkeling versnellen.’ IMPASSE

Een deel van beelden zoals Hans de Jonge die schetst, zijn nu bijna realiteit op de Rotterdamse Zorgboulevard. Het Medimall-gebouw op de zorgboulevard huisvest straks een dependance van een psychiatrisch centrum, een zorghotel, een geboortehotel en een huisartsenpost. Daarnaast komen verschillende maatschappelijke organisaties naar de zorgboulevard, bijvoorbeeld op het gebied van borstkankeronderzoek en onderwijs. In de plint van het Medimall-gebouw is ruimte voor winkels. Het Maasstad Ziekenhuis en de Zorgboulevard Rotterdam zijn

tot stand gekomen op het raakvlak van twee tijdperken wat volgens directeur Frank Arnoldy de nodige gevolgen had voor het bouwproces (zie kader). Nu de nieuwe wettelijke situatie is bekrachtigd, nemen veel ziekenhuizen vooral een defensieve houding aan. Bouwplannen worden op de lange baan geschoven. De Nederlandse Vereniging van Ziekenhuizen (NVZ) is in een conf lict verwikkeld met de Nederlandse Zorg Autoriteit (NZA) over garanties. De ziekenhuizen willen financiele rugdekking van de overheid zodat ze goedkoper kunnen lenen. Die opstelling stoort Hans de Jonge wel enigszins. ‘Waarom zoeken ze niet naar nieuwe verdienmogelijkheden? Ziekenhuizen kunnen partnerships aangaan met corporaties en/of marktpartijen of zorgverzekeraars. Ik vind het overigens wel krom dat de overheid zorginstellingen aan de ene kant verantwoordelijk maakt voor het eigen vastgoed, maar tegelijkertijd de prijzen voor behandeling strak in de hand houdt via genormeerde DBC’s. Er wordt geen rekening gehouden met waardeverschillen in hun vastgoedbezit door ouderdom of gewoon locatie.’

‘Het Maasstad Ziekenhuis is een typisch voorbeeld van een ziekenhuis dat tot stand is gekomen in een overgangsperiode’, zegt Frank Arnoldy, directeur Beheer van het Rotterdamse hospitaal. ‘Het voormalige St. Clara en Zuiderziekenhuis zijn in 2000 gefuseerd. Een van de fusiedoelen was samen nieuwbouw te realiseren. De beoogde locatie bij station Lombardijen was eigenlijk veel te groot, waardoor de voormalige directie met het idee van een zorgboulevard op de proppen kwam. Zorginstellingen als Delta en Aafje wilden zich er graag vestigen en de kosten zouden gedekt worden via het systeem van nacalculatie. Niemand hield serieus rekening met het afschaffen van het bouwregime. Na een aantal moeilijke post-fusiejaren waarbij het ziekenhuis langs de rand van de afgrond ging, hebben we in 2005 als nieuwe directie geconcludeerd dat het ons nooit zou lukken de zorgboulevard zelf te realiseren en exploiteren. Er waren nieuwe ontwikkelingen gaande. In 2005 zijn de eerste stappen gezet op weg naar prestatiebekostiging waardoor je kapitaallasten zelf moest verdienen. Duidelijk werd dat de ziekenhuizen de daarop volgende jaren op een of andere manier risico zouden gaan lopen op de kapitaallasten. In 2007 hebben we daarom besloten om alleen de bouw van het nieuwe ziekenhuis in eigen beheer te houden en de ontwikkeling van het zogenaamde Medimall-gebouw, het buitenterrein en de parkeervoorzieningen (samen de zorgboulevard) te verkopen aan een externe partij. Op 8 april 2008 werd dit een feit, toen de grond voor de ontwikkeling van de Zorgboulevard Rotterdam gedeeltelijk werd overgedragen aan het consortium ViVe 2B. De Stichting Vestia Groep is uiteindelijk eigenaar en exploitant van het vastgoed. Vitaal ZorgVast ontwikkelt het project samen met Vestia en het Maasstad Ziekenhuis. Dat heeft ons op drie punten pure winst opgeleverd: oplossen van het vastgoedrisico, een belangrijke kapitaalinjectie en we hebben een partner binnengehaald die écht verstand heeft van vastgoed. We hadden een vergunning voor gefaseerde nieuwbouw: een eerste fase in 2010 (verhuizing Zuider) en een tweede fase in 2014 (verhuizing Clara). Op basis van een business case hebben we tijdens de ontwikkeling van de eerste fase besloten in een keer het hele ziekenhuis te bouwen. Bijzonder was dat het loket om een vergunning te krijgen voor de tweede fase niet meer bestond en het overgangsregime voor de kapitaallasten toen nog onduidelijk was. Wij hebben de tweede fase dus voor eigen risico gebouwd. Om de risico’s te beperken is fase 2 wel aanzienlijk kleiner uitgevoerd. Wij draaien straks gewoon meer productie op een kleiner vloeroppervlak. Vroeger waren ziekenhuizen gewoon veel te groot. Als het toch gratis is, doe mij dan maar een groot ijsje. Zo werkte het. Die tijd is voorbij. We worden nu niet alleen geprikkeld om efﬁciënter te bouwen, we houden ook nog grond over waar we in de toekomst nog op kunnen uitbreiden als daar een business case voor is.’

HET VAKBLAD OVER DE STAD

VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTA • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPEL NAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE LIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTA • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPEL NAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE LIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTA • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPEL NAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE LIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTA • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPEL NAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE LIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD RZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD VAKDAGENSTAD&RUIMTE RUIMTE • WATERWONEN WATERWONEN&RUIMTE • • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NA NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ATI TION ONAA AALM AA LMAA LM AATS AA TS SCH HAP APPE APPE PELI L JK LI J VASTGOEDC VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE AGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BE BEDRIJVENTERREIN BEDR DRIJ IJVE IJ VE ENT NTER ERRE ER REIN RE IN N • VI VITALESTAD VITA TALE TA LEST LE STAD ST AD • ST STEDELIJKINTERIEUR S STED TED EDEL ELIJ EL IJKI IJ KINT KI NTER NT ERIE IEUR UR • IN INADEC INADE EC22011 011 • DEDUU DEDUURZAMESTA • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ATSCHAPPE PELI LIJK JK KVA VAST ST TGO OED DCO ONG GRE RES S • EM EMRON EMR RON • VA RON RO VAKDAGENSTAD&RUIMTE VAKD KDAG KD AGEN AG ENST EN STAD AD& &RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJV BEDRIJVENTERREIN VENTERREIN • V VITALESTAD TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR ER RIE IEU UR • IN UR INADEC INA ADEC ADE AD EC201 2011 1 • DE DEDUURZAMESTAD DEDU DUU URZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VA VAKDAGENSTAD&RUIMTE V AKDAGENSTA VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NA NATIONAALMAATSCHAPPEL ATIONAALMAAT • INADE NAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STE STEDELIJKINTERIEUR EDELIJKINTERI • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • W • LIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD RZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES WATERWONEN&RUIMTE ATERWONEN D TA S E D R O V•EDEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJ L A D 2011 • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR INADEC NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES JKVASTGOEDC STOK) PER H E T VA K• B PRO ( PETRA RUTTEN • INADEC • DEDUU RLEN) • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR ZONDER VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE AGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN C 2011 2 20 0 11 DEDUURZAMESTA HEE ING KEL TER EES WIK EM EN WIJKONT L DEPLA (BURG ‘GE R) PAU ZIJN • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVE ATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES BEDRIJVENTERREIN ENTERREIN • V VITALESTAD VASTGOED, OB L , MAAR GRENZEN S (DIRECTEUR GOEDE SCHOO ’ EUROPA IS ÉÉN HENK ROTGAN ‘ NT ME DE • • • • • • EMRON • V TERREIN VITALESTAD STEDELIJKINTERIEUR ERIEURG OP INADEC 2011 NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES VAKDAGENSTAD&RUIMTE AKDAGENSTA EL RENDEDUURZAMESTAD CIE AN TIG FIN ’ ARS ERB WE ‘STURIN • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAT VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIMTE NATIONAALMAATSCHAPPEL TIO ONAALMAAT NOODZAAK’ • INADE NAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STED STEDELIJKINTERIEUR DELIJKINTERI • LIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD RZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WA WATERWONEN&RUIMTE ATERWONEN • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN TE ERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJK NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES KVASTGOEDC VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE AGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC22011 011 • DEDUU DEDUURZAMESTA • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVEN BEDRIJVENTERREIN NTERREIN • V VITALESTAD TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR ERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VA VAKDAGENSTAD&RUIMTE AKDAGENSTA VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO NATIONAALMAATSCHAPPEL ONAALMAAT • INADE NAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDE STEDELIJKINTERIEUR ELIJKINTERI • LIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD RZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATE WATERWONEN&RUIMTE ERWONEN • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN TE ERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVA NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES VA ASTGOEDC VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE AGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC20 2011 011 • DEDUU DEDUURZAMESTA • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENT BEDRIJVENTERREIN TERREIN • V VITALESTAD TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR ERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAK VAKDAGENSTAD&RUIMTE KDAGENSTA VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATION NATIONAALMAATSCHAPPEL NAALMAAT • INADE NAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDEL STEDELIJKINTERIEUR LIJJKINTERI • LIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD RZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATER WATERWONEN&RUIMTE RWONEN RW • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN TE ERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVAS NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES STGOEDC VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE AG GENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC20111 • D DEDUURZAMESTA EDUU • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES AT TSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTE BEDRIJVENTERREIN ERREIN • V VITALESTAD TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR ER RIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDA VAKDAGENSTAD&RUIMTE AGENSTA VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE NE EN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONA NATIONAALMAATSCHAPPEL AALMAAT • INADE NAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ON NGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJ STEDELIJKINTERIEUR JKINTERI • LIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD RZ ZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERW WATERWONEN&RUIMTE WONEN • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN TER RREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVAST NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES TGOEDC VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE AGE ENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • D DEDUURZAMESTA EDUU • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ATS SCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERR BEDRIJVENTERREIN REIN • V VITALESTAD TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR ERIE EUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAG VAKDAGENSTAD&RUIMTE GENSTA VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE NEN N&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAA NATIONAALMAATSCHAPPEL ALMAAT • INADE NAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ONG GRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJK STEDELIJKINTERIEUR KIN NTERI • LIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD RZA AMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWO WATERWONEN&RUIMTE ONEN • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN TERRE EIIN N • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES GOEDC VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE AGEN NSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • D DEDUURZAMESTA EDUU • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ATSC CHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERRE BEDRIJVENTERREIN EIN N•V VITALESTAD TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR ERIEU UR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGE VAKDAGENSTAD&RUIMTE ENSTA VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE NEN& &RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAAL NATIONAALMAATSCHAPPEL LMAAT • INADE NAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ONGR RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKIN STEDELIJKINTERIEUR NTERI • LIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD RZAM MESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWON WATERWONEN&RUIMTE NEN • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN TERREIIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGO NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES OEDC VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE AGENS STAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DED DEDUURZAMESTA DUU • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ATSCHA APPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN N•V VITALESTAD TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR ERIEUR R • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRO EMRON ON • VA VAKDAGENSTAD&RUIMTE VAKD KDAG AGEN AG EN NSTA VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE NEN&R RUIM MTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR UR • IN INADEC INAD ADEC EC201 2011 1 • DE DEDUURZAMESTAD EDU UUR URZA ZAM ZA MEST MEST ME STA AD • NA AD NATIONAALMAATSCHAPPEL N NAT ATI TION TION ONAA AALM AA LMA LM AAT NAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ONGRE ES • EM EMRON E RON • VAKDAGENST VAKDAGENSTAD&RUIMTE TAD AD& &RU RUIM IM MTE • WA WATERWONEN&RUIMTE WATE TER TE RWON RW ONEN EN N&RU RUIIM IMTE IMTE E • BE BEDRIJVENTERREIN BEDR DRIJ DR IJV IJ VENT VENT VE NTER ERRE REIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERI STEDELIJKINTERIEUR • INADE LIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD RZAMES ST S TAD • NA NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES N NATI ATI TION ONAA ON AALM AA LM MAA AATS TS SCH CHAP CHA APPE APP PELI PELI LIJK JKVA JK VAST VA STGO GOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN WATERWONEN&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN TERREIN • VI VITALESTAD VIT TALES TALE STAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDC NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES •

! SOCIAAL + RENDEMENT { ! INHOUD + NETWERK + MAATSCHAPPELIJK {! VASTGOED {

VERDIEN NU

8 , 1 € # 10| 2010| jr.13

D L M

conferentie

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011

•

D E O G T S A V K J I L E P P A H C S OP UW MA AT

•

D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJ E • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EM LIJKVASTGOEDCONGRES EDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAM DEDUURZAMESTAD • NA EC2011 • DEDUURZAMESTAD UURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITA VITALESTAD • ST BEDRIJVENTERREIN ERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGEN VAKDAGENSTAD&RUI KDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAA NATIONAALMAATSCHAPPE EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIE STEDELIJKINTERIEUR • INADE • STEDELIJKINTERIEUR NTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWON WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJ WATERWONEN&RUIM • EM E • WATERWONEN&RUIMTE ONEN&RU UIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES GOEDCON G • NA LIJKVASTGOEDCONGRES EDCONGR RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DE R DEDUURZAMESTAD EDUURZAM E UURZAME ES STAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTER BEDRIJVENTERREIN REIN • VITA R VITALESTAD • ST EC2011 • DEDUURZAMESTAD BEDRIJVENTERREIN ERREIN • V VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • V VAKDAGENSTAD&RUI VAKDAGEN EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE KDAGENST TAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO NATIONAALMAATSCHAPPE ONAALMAA O D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ALMAATSC CHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDEL STEDELIJKINTERIEUR IJKINTERIE • INADE • STEDELIJKINTERIEUR NTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWON WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIM • BEDRIJ N • EM ONEN&RU UIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES GOEDCON G E • WATERWONEN&RUIMTE • NA LIJKVASTGOEDCONGRES EDCONGR RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DE R DEDUURZAMESTAD EDUURZAM E UURZAME ES STAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTER BEDRIJVENTERREIN REIN • VITA R VITALESTAD • ST EC2011 • DEDUURZAMESTAD BEDRIJVENTERREIN ERREIN • V VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • V VAKDAGENSTAD&RUI VAKDAGEN KDAGENST TAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO NATIONAALMAATSCHAPPE ONAALMAA O EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ALMAATSC CHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDEL STEDELIJKINTERIEUR IJKINTERIE • INADE • STEDELIJKINTERIEUR NTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWON WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIM • BEDRIJ N • EM E • WATERWONEN&RUIMTE ONEN&RU UIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES GOEDCON G • NA LIJKVASTGOEDCONGRES EDCONGR RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DE R DEDUURZAMESTAD EDUURZAM E UURZAME ES STAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTER BEDRIJVENTERREIN REIN • VITA R VITALESTAD • ST EC2011 • DEDUURZAMESTAD BEDRIJVENTERREIN ERREIN • V VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • V VAKDAGENSTAD&RUI VAKDAGEN KDAGENST TAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO NATIONAALMAATSCHAPPE ONAALMAA O EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ALMAATSC CHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDEL STEDELIJKINTERIEUR IJKINTERIE • INADE • STEDELIJKINTERIEUR NTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWON WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIM • BEDRIJ N • EM ONEN&RU UIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES GOEDCON G E • WATERWONEN&RUIMTE • NA LIJKVASTGOEDCONGRES EDCONGR RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DE R DEDUURZAMESTAD EDUURZAM E UURZAME ES STAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTER BEDRIJVENTERREIN REIN • VITA R VITALESTAD • ST EC2011 • DEDUURZAMESTAD BEDRIJVENTERREIN ERREIN • V VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • V VAKDAGENSTAD&RUI VAKDAGEN KDAGENST TAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO NATIONAALMAATSCHAPPE ONAALMAA O EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ALMAATSC CHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDEL STEDELIJKINTERIEUR IJKINTERIE • INADE • STEDELIJKINTERIEUR NTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWON WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIM • BEDRIJ N • EM ONEN&RU UIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES GOEDCON G E • WATERWONEN&RUIMTE • NA LIJKVASTGOEDCONGRES EDCONGR RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DE R DEDUURZAMESTAD EDUURZAM E UURZAME ES STAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTER BEDRIJVENTERREIN REIN • VITA R VITALESTAD • ST EC2011 • DEDUURZAMESTAD BEDRIJVENTERREIN ERREIN • V VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • V VAKDAGENSTAD&RUI VAKDAGEN KDAGENST TAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO NATIONAALMAATSCHAPPE ONAALMAA O EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ALMAATSC CHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDEL STEDELIJKINTERIEUR IJKINTERIE • INADE • STEDELIJKINTERIEUR NTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWON WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIM • BEDRIJ N • EM ONEN&RU UIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES GOEDCON G E • WATERWONEN&RUIMTE • NA LIJKVASTGOEDCONGRES EDCONGR RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DE R DEDUURZAMESTAD EDUURZAM E UURZAME ES STAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTER BEDRIJVENTERREIN REIN • VITA R VITALESTAD • ST EC2011 • DEDUURZAMESTAD BEDRIJVENTERREIN ERREIN • V VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • V VAKDAGENSTAD&RUI VAKDAGEN KDAGENST TAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO NATIONAALMAATSCHAPPE ONAALMAA O EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ALMAATSC CHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDEL STEDELIJKINTERIEUR IJKINTERIE • INADE • STEDELIJKINTERIEUR NTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWON WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIM • BEDRIJ N • EM ONEN&RU UIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES GOEDCON G E • WATERWONEN&RUIMTE • NA LIJKVASTGOEDCONGRES EDCONGR RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DE R DEDUURZAMESTAD EDUURZAM E UURZAME ES STAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTER BEDRIJVENTERREIN REIN • VITA R VITALESTAD • ST EC2011 • DEDUURZAMESTAD BEDRIJVENTERREIN ERREIN • V VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • V VAKDAGENSTAD&RUI VAKDAGEN KDAGENST TAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO NATIONAALMAATSCHAPPE ONAALMAA O EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ALMAATSC CHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDEL STEDELIJKINTERIEUR IJKINTERIE • INADE • STEDELIJKINTERIEUR NTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWON WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIM • BEDRIJ N • EM E • WATERWONEN&RUIMTE ONEN&RU UIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES GOEDCON G • NA LIJKVASTGOEDCONGRES EDCONGR RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DE R DEDUURZAMESTAD EDUURZAM E UURZAME ES STAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTER BEDRIJVENTERREIN REIN • VITA R VITALESTAD • ST EC2011 • DEDUURZAMESTAD BEDRIJVENTERREIN ERREIN • V VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • V VAKDAGENSTAD&RUI VAKDAGEN KDAGENST TAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO NATIONAALMAATSCHAPPE ONAALMAA O EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ALMAATSC CHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDEL STEDELIJKINTERIEUR IJKINTERIE • INADE • STEDELIJKINTERIEUR NTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWON WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIM • BEDRIJ N • EM ONEN&RU UIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES GOEDCON G E • WATERWONEN&RUIMTE • NA LIJKVASTGOEDCONGRES EDCONGR RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DE R DEDUURZAMESTAD EDUURZAM E UURZAME ES STAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTER BEDRIJVENTERREIN REIN • VITA R VITALESTAD • ST EC2011 • DEDUURZAMESTAD (meld aan voor 15 januari en ontvang • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • V BEDRIJVENTERREIN ERREIN • V VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC 2011u• DEDUURZAMESTAD VAKDAGENSTAD&RUI VAKDAGEN • VITALESTAD KDAGENST TAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN NATIONAALMAATSCHAPPE ONAALMAA O EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE direct 10% korting op• STEDELIJKINTERIEUR de entreeprijs)• INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ALMAATSC CHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDEL STEDELIJKINTERIEUR IJKINTERIE • INADE • STEDELIJKINTERIEUR NTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWON WATERWONEN&RUIMTE NEN&RUIM • BEDRIJ N • EM ONEN&RU UIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES GOEDCON G E • WATERWONEN&RUIMTE • NA LIJKVASTGOEDCONGRES EDCONGR RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DE R DEDUURZAMESTAD EDUURZAM E UURZAME ES STAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTER BEDRIJVENTERREIN REIN • VITA R VITALESTAD • ST EC2011 • DEDUURZAMESTAD BEDRIJVENTERREIN ERREIN • V VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • V VAKDAGENSTAD&RUI VAKDAGEN KDAGENSTAD&RUIMTE TAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO NATIONAALMAATSCHAPPE NATIONAALMAA O EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES ALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIE STEDELIJKINTERIEUR • INADE • STEDELIJKINTERIEUR NTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIM WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJ ONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCON NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EM E • WATERWONEN&RUIMTE LIJKVASTGOEDCONGRES EDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAM DEDUURZAMESTAD • NA EC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • ST BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUI EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPE

IS ZO’N SPECIAL VAN VITALE STAD VOOR U NIET GENOEG?

Meld u dan nu aan voor

CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011 9 MAART•AMSTERDAM

MEER INFO ÉN DIRECT AANMELDEN:

WWW.CONFERENTIEMAATSCHAPPELIJKVASTGOED.NL

•

katendrecht 24 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

OP REPORTAGE MET PETR A RUT TEN (PROPER STOK ) IN K ATENDRECHT

Kwartiermaker met maatschappelijk vastgoed TEKST JAN JAGER BEELD ROELOF POT

Hoe kun je als ontwikkelaar maatschappelijk vastgoed inzetten als stuwende kracht achter je project? Petra Rutten, manager gebiedsontwikkeling bij Proper Stok, bouwde een school, een Chinese kerk en een zorgcentrum op Katendrecht. Op locatie laat ze zien dat zulke investeringen renderen, maatschappelijk én ﬁnancieel.

Ter hoogte van de R ijnhaven komt de metro boven de grond. Het uitzicht op de Wilhelminapier is fenomenaal. Jongste aanwinst is de New Orleans, een massieve woontoren in decostijl. In de onderste lagen van de wolkenkrabber is onlangs filmtheater LantarenVenster geopend, dat moest wijken van de oude stek bij de Nieuwe Binnenweg. De nieuwe accommodatie moet naast filmhuis het tweede jazzpodium van het land worden (na het Amsterdamse BIMhuis) en de Kop van Zuid nog meer op de kaart zetten als publiekslocatie. Zoiets gebeurt op Katendrecht ook, één metrohalte verder. Manager gebiedsontwikkeling Petra Rutten van Proper Stok zal laten zien wat het belang is van investeringen in maatschappelijk vastgoed bij de revitalisatie van het roemruchte schiereiland. Die revitalisatie lijkt, na wat haperingen, eindelijk door te zetten. Naast 140 stadswoningen ontwikkelde ze een school; een Chinese kerk, een zorgcentrum en een theater volgen.

eiland in de volksmond wordt genoemd. De entree oogt groezelig en biedt ruimte aan het open afgaand verkeer, een aantal Turkse autogarages, een gokhal en wat leegstaande gebouwen. Na enkele honderden meters begint de woningbouw die door de Veerlaan wordt gescheiden van een aantal oude havenloodsen. Halverwege de Veerlaan ligt het geheel vernieuwde Deliplein. Tot pakweg de jaren tachtig was dit het bruisende centrum van de rosse buurt die Katendrecht ooit was. Het Deliplein is onder handen genomen door het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) en Woonstad Rotterdam. Die kochten oude horecazaken uit, restaureerden de plint en de woningen aan weerszijden van het prismavormige gebied en zochten huurders die passen in het nieuwe thema ‘culinair, cultureel en creatief ’. Theater Walhalla is als een van de nieuw huurders in korte tijd een bindend element geworden op de Kaap. Ook het publiek van buiten weet het kleine zaaltje te vinden en de restaurants pikken er een graantje van mee.

DE K A AP VOOR BEGINNERS

De metro stopt bij halte R ijnhaven aan de voet van ‘de Kaap’, zoals het schier-

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

Naast deze ontwikkeling, die is ingezet door publieke vastgoedinvesterin-

gen, is een nieuwe ontwikkeling waarneembaar. In het kielzog van de komst van nieuwe bewonersgroepen lijken ook nieuwe ondernemers de weg naar de Kaap te vinden, ditmaal spontaan. Verderop aan de Veerlaan is een nieuwe yogaschool gevestigd en in april opende aan de Sumatraweg de Warmoesmarkt, een biologische winkel annex huiskamercafé.

BESTEMMING 1: BASISSCHOOL DE GLOBETROTTER

Petra Rutten verschijnt op de afgesproken tijd bij café De Pijp. Een kopje koffie zit er niet in. De enige uitspanning die nog niet bezweken was onder de vernieuwingsdrift van de gemeente blijkt onderdeel te zijn van een klushuizenblok. Het interieur van De Pijp is volledig gestript. Omdat de SS Rotterdam nog gesloten is, suggereert Rutten om maar gelijk een kijkje te nemen bij basisschool de Globetrotter. Het schoolgebouw vormt één gesloten stadsblok met de woningen, die net als de school door Proper Stok werden ontwikkeld. Rutten: ‘Als ontwikkelaar hebben wij de architect van de school uitgekozen. Ik wilde een vlaggenschip voor

25 56

De lagere school de Globetrotter werd ontwikkeld door Proper Stok, en sluit qua ontwerp nauw aan bij de woningbouw die tevens door Proper Stok werd ontwikkeld. Volgens Petra Rutten (linksonder) heeft de school een positieve invloed op de huizenprijzen. Op de achtergrond ligt de SS Rotterdam aangemeerd, ook al zo’n voorbeeld van een maatschappelijk vastgoedinvestering, in dit geval door Woonbron.

Katendrecht maken. Het gebouw moet minimaal 50 jaar staan.’ Ofschoon opgeleverd vóór de crisis, was het woningbouwproject best een risico volle aangelegenheid. Katendrecht kwam in 2007 en in 2008 louter negatief in het nieuws door een reeks gewapende overvallen, inbraken en moorden. In april 2007 kopte dagblad Trouw ‘Katendrecht is verloren’. De verontwaardiging nam grote vormen aan

toen begin 2008 twee jochies van 12 en 15 een gewapende overval pleegden. Rutten: ‘Prem Radhakishun kwam hier met een cameraploeg en werd de wijk uitgejaagd. Opstelten heeft strenge maatregelen genomen. Katendrecht was de eerste wijk waar preventief gefouilleerd mocht worden. Wij bleven geloven in Katendrecht, samen met de gemeente en corporatie Woonstad Rotterdam. Het belangrijkste is dat je ervoor zorgt dat mensen vertrouwen krijgen in zo’n

gebied. Het is goed om op te merken dat we niet inzetten op de gemiddelde woonconsument. Een beetje pioniersgeest is wel nodig, vandaar de campagne “Durf jij de Kaap aan?”. Maar ik weet ook dat ouders altijd heel serieus bezig zijn met het zoeken naar een geschikte school voor hun kinderen. Scholen zijn bijna de laatste maatschappelijke gebouwen in de wijk. Hier ontstaat sociale cohesie. Ouders die een school kiezen in de wijk blijven langer

HET VAKBLAD OVER DE STAD

katendrecht 26 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

Proper Stok herontwikkelt de loods boven in beeld (tweede van links) aan de Veerweg op termijn tot theater. Het huidige tijdelijke theater Walhalla kan hier dan deﬁnitief haar intrek nemen. Boven het theater komen nieuwe appartementen, met uitzicht op de Wilhelminapier.

in de wijk wonen en voelen zich er meer thuis. Op het schoolplein leren ouders elkaar kennen, wat de gemeenschapszin verder bevordert. Het is voor mij genoeg reden om een goede school te ontwikkelen.’ De gemeente financierde de Globetrotter en is eigenaar. De bijdrage van Proper Stok bestaat uit kennis en des-

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

kundigheid. Rutten: ‘Ik vind het absoluut niet zielig dat we er niets aan hebben verdiend. Wij zien het als een maatschappelijke investering. Indirect rendeert zo’n investering in een kwalitatieve en mooie school natuurlijk wel degelijk. We zien het terug in de huizenprijzen. Toen we begonnen met fase 1 vroegen we 1.800 euro per vierkante meter. In fase 2 kwam daar gelijk 10 pro-

cent bij en in fase 3 nog eens 10 procent, en dat allemaal binnen een tijdsbestek van 2 jaar.’ Op de vraag of ze ingrijpt als de Globetrotter van de gemengde school die het nu is verandert in een zwarte school, antwoordt Rutten: ‘Nee. Ik vind het bestaan van zwarte en witte scholen in principe niet erg. Ik praat wel regelmatig met de schooldirecteur en met de gemeente. Belangrijk is dat ouders tevreden zijn. We zijn als ontwikkelaar nog minimaal 10 jaar in de wijk actief. Ouders die geen vertrouwen hebben in de lokale school brengen hun kinderen buiten de wijk naar een school die meer voor hun geschikt is. Het risico is dat ze de binding met de wijk kwijtraken. Dan dreigt een buurt in een neerwaartse spiraal terecht te komen. Dat moet je hoe dan ook willen voorkomen.’ Om alle ontwikkelingen op Katendrecht af te stemmen is er nog regelmatig overleg tussen Proper Stok, de gemeente en corporatie Woonstad Rotterdam.

27 56

Koen Westhoff DIRECTEUR GEBIEDSONTWIKKELING GEMEENTE ROTTERDAM:

‘Rot terd a m ka m pt m et een probleem. Het investeringsvermogen loopt t e r u g . We z u l l e n m e e r gebruik moeten maken van de kennis van de stad. Wat is de demograﬁ sche ontwikkeling, welke functie wil je waar hebben? Wij focussen de laat ste tijd op de ont wikkeling van woonser vicegebie den voor mensen die minder goed ter been zijn. We proberen zorgverleners te verleiden zich in zo’n gebied te vestigen. Daarbij werken we samen met corporaties en zorgverzekeraars. Zelf investeren we niet in zorgaccommodaties, maar ik kan me goed voorstellen dat we als financier van een school participeren in de ontwikkeling van een multifunctionele accommodatie. Wanneer deze woonser vicegebieden goed func tioneren, kan het aantrekkelijk zijn voor beleggers om in te stappen. Dat inves teringen a l s d e ze h e t a n t w o o r d zijn op het probleem van Zuid geloof ik echter niet. M a a t s c h a p p e l i j k v a s tgoed is wel een onmisbaar element.’

BESTEMMING 2: DE LOODS EN HET THEATER

Drie jaar geleden klopte cabaretier en initiatiefnemer Harry-Jan Bus van theater Walhalla – tevens drijvende kracht achter 8 evenementen op Katendrecht – aan bij Proper Stok met het plan voor een theater in een van de Fenixloodsen tegenover het Deliplein. Rutten: ‘Een creatief team als Harry-Jan Bus en zijn vrouw is een cadeautje voor elke ontwikkelaar. Zo’n ondernemer wil je in elk van je plannen hebben.’ Proper Stok zegde vanuit de samenwerking met de gemeente haar medewerking toe. Toevallig staat vandaag de poort naar de entrees van de panden aan de R ijnhaven open. Binnen de poort wijst Rutten naar de loods waar het theater komt. ‘Om de tijd tot de definitieve ontwikkeling te overbruggen is kleinschalig van start gegaan en heeft de gemeente een ruimte aan het Deliplein beschikbaar gesteld. We gaan binnenkort starten met de ont-

wikkeling van het definitieve thea ter en de woningbouw, al is de bouw van 120 appartementen boven de loods een risico. We mikken op een groep die tot nog toe niet bediend wordt op de Kop van Zuid en stemmen het programma af met de partners van Katendrecht. Zo zitten we niet in elkaars vaarwater. De ontwikkeling van het theater beschouwen we als een grote kans voor Katendrecht om de vitaliteit en de levendigheid te vergroten. De investering moet zich via andere wegen terugverdienen.’

Het verzoek om een kerk te ontwikkelen komt niet vaak meer voor. De Chinese kerk aan het Donorpad is het kloppende hart van de Chinese gemeenschap die sinds het begin van de negentiende eeuw op Katendrecht bivakkeert.

HET VAKBLAD OVER DE STAD

katendrecht 28 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

LAATSTE BESTEMMING: DE CHINESE KERK

De ‘grand tour’ eindigt aan het Donarpad bij de splinternieuwe kerkaccommodatie van de Chinese gemeenschap. Rutten: ‘Katendrecht kent van oudsher een grote Chinese gemeenschap. Zij hadden vroeger een kerk op Katendrecht, maar die is in de jaren tachtig verplaatst naar de Puntegaalstraat. Het kerkgenootschap wilde graag weer terug naar de roots, terug naar de Kaap. Ik dacht: “Jeetje, een Chinese kerk ”, maar heb eigenlijk heel snel besloten dat ik ze wilde faciliteren. Wanneer krijg je nu nog de kans om een kerk te bouwen? Wij hebben de accommodatie geïntegreerd in het stadsblok met de woningen. De Chinese gemeenschap is zeer betrokken bij de buurt en de kopers van de omliggende huizen hadden geen enkel bezwaar tegen de komst van de kerk.’

De huizen aan de Maashavenkade oefenen aantrekkingskracht uit op een nieuwe groep bewoners, die in hun kielzog weer nieuwe ondernemers naar het ‘De Kaap’ trekken.

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

Rutten belt aan. De intercom van het gebouw wordt snel beantwoord. De deur gaat open en na eerst bescheiden af te slaan (‘Ik spreek geen Nederlands’) neemt mevrouw Kam-Fung (58), de beheerder, uitgebreid de tijd om de onverwachte gasten in het kerkgebouw rond te leiden. Mevrouw Kam-Fung is in Hong Kong geboren en woont al 40 jaar op de Kaap. Haar Nederlands is matig, maar duidelijk wordt hoe belangrijk dit gebouw is voor de Chinese gemeenschap. Hier komt jong en oud samen voor meer dan bidden alleen. Naast de eetzaal is een muzieklokaal, zijn er ruimtes voor de zondagschool en andere educatieve doeleinden, en natuurlijk is er een indrukwekkende ruimte voor de eredienst met daarboven een eetzaal voor 600 man. Rutten: ‘Het gebouw is met private giften uit de eigen gemeen-

schap gefinancierd. De gemeente en wij hebben een kleine duit in het zakje gedaan om de kerk haalbaar te maken.’ Bij de opening door minister Donner waren de directe buren eregast. Rutten is van mening dat de maatschappelijke betrokkenheid van de Chinese migrantengemeente van grote waarde is voor Katendrecht. ‘Ze zorgen op heel veel manieren voor een brugfunctie.’ Zou ze ook in zee zijn gegaan met een islamitische gemeenschap voor de bouw van een moskee? ‘Ik denk het wel. Als het past binnen de gemeenschap: waarom niet? Een belangrijke motivatie om met de Chinese gemeenschap in zee te gaan, is natuurlijk de historie van de Kaap en het feit dat hun leden nog altijd op Katendrecht wonen.’

ROTTERDAM ZUID: HET BESTE ONDERWIJS VAN NEDERLAND

Rutten had aan het begin van de dag kort verslag gedaan van een bijeenkomst bij woningcorporatie Woonstad, die ze de avond ervoor heeft bijgewoond. Onderwerp van gesprek was – hoe kan het ook anders – Rotterdam Zuid. Het zijn met name buurten als de Tarwewijk in Charlois waar je op z’n zachtst gezegd niet vrolijk van wordt. Huizenprijzen boven de ton zijn een uitzondering. Het is iets om bij de koffie in de Warmoes Markt over door te vragen. Welke oplossing heeft de manager gebiedsontwikkeling van Proper Stok in petto? ‘Rotterdam moet keuzes maken, Zuid heeft een enorme impuls nodig. Als ik burgemeester was, zou ik zeggen: Rotterdam Zuid wordt het stadsdeel met het beste onderwijs van Nederland. De praktijk is helaas weerbarstig. De Afrikaanderwijk scoort in de sociale index op taalontwikkeling een 2,1 op de schaal van 10. In die wijk worden wel de meeste kinderen van Nederland geboren en er zijn snel goede brede scholen nodig. Ik ben daarom samen met corporatie Vestia in gesprek met de gemeente voor versnelling van die opgaven. De directeur van de plaatselijke scholengemeenschap ziet de scholen juist leeglopen. Waarom? Er is geen vertrouwen. Revitalisering begint met goede voorzieningen in goede accommodaties. Gemeenten, corporaties en ook ontwikkelaars zouden zich dat moeten realiseren. Die investering betaalt zichzelf terug.’

29 56

WA AROM HEBBEN GEMEENTEN MA ATSCHAPPELIJK VASTGOED?

Uitbesteden aan de markt. Een goed idee? TEKST MIEKE NAUS BEELD STUDIO K, AMSTERDAM

In hoeverre kunnen gemeenten het beheer en eventueel de exploitatie van maatschappelijk vastgoed uitbesteden aan de markt? Grondbedrijven brengen geen geld meer in het laatje en het lijkt een kwestie van tijd voordat de boekhouders aankloppen bij de beheerder van het gemeentelijk vastgoed. Het is daarom zaak goed voorbereid te zijn. Er is een voorhoede van gemeenten die al ver gevorderd zijn met alternatieve beheerconstructies, of zelfs totale verkoop. Drie cases uit Amsterdam-Oost, Nijmegen en Eindhoven.

HET VAKBLAD OVER DE STAD

uitbesteden 30 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

AMSTERDAM-OOST CORPORATIES AAN ZET Drie corporaties in het Amsterdamse stadsdeel Oost nemen de portefeuille Maatschappelijk Vastgoed van de wijk Indische Buurt deels over, met een langetermijnborging op het gebruik. Wat zijn de redenen voor de transfer en wat zijn de verwachtingen?

deel afgesproken dat zeven gebouwen beschikbaar blijven voor maatschappelijke activiteiten. ‘De buurtbewoners moeten kunnen rekenen op voldoende accommodaties van goede kwaliteit’, aldus Kusçu. ‘Een buurthuis bijvoorbeeld blijft een buurthuis, ook al is een corporatie de eigenaar.’ GEZAMENLIJKE VERANTWOORDE LIJKHEID

Amsterdam

Stadsdeel Oost verkoopt een deel van zijn maatschappelijk en commercieel vastgoed in de wijk Indische Buurt. In totaal gaat het om 27 panden. Daarmee wordt volgens Kadir Kusçu van het stadsdeel uitvoering gegeven aan het raadsbesluit van februari 2010 van het voormalige stadsdeel Zeeburg, dat in mei 2010 is opgegaan in het nieuwe stadsdeel Oost. Drie woningcorporaties kopen gezamenlijk 26 panden voor elf miljoen euro. Een aantal van de panden wordt in december 2010 formeel overgedragen, anderen volgen later. Omdat de panden worden verkocht mét sociale huurders en verplichtingen is dat (ver) onder de marktprijs. Het 27e pand – een broedplaats voor kunstenaars, stichtingen en maatschappelijke organisaties – wordt verkocht aan de gebruikers. Kusçu: ‘Voorafgaand aan de notariele overdracht van de panden wordt een zogeheten borgingsovereenkomst ondertekend, die de beschikbaarheid van accommodaties voor maatschappelijke activiteiten waarborgt. Die afspraken worden bewaakt door een programmaraad, met daarin vertegenwoordigd een stadsdeelwethouder en drie directeuren van de betrokken corporaties.’ Woningcorporaties Eigen Haard, Ymere en De Alliantie hebben met het stads-

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

De verkoop van het stadsdeelvastgoed vloeit voort uit het Convenant Vernieuwing Indische Buurt, dat het stadsdeel en de corporaties in 2007 hebben gesloten. Het verkoopbesluit past in de visie op de wijkontwikkeling die het toenmalige stadsdeel Zeeburg en de corporaties samen hebben bepaald, namelijk: het gezamenlijk dragen van de verantwoordelijkheid voor het ontwikkelen van een vitale en leef bare Indische Buurt. Het stadsdeel concentreert zich op het stimuleren en ondersteunen van maatschappelijke activiteiten in de wijk. Het faciliteren van accommodaties nemen de corporaties op zich. Kusçu: ‘Net als het stadsdeel hebben ook de corporaties baat bij verbetering van de leef baarheid in de wijk. Zonder sociale activiteiten is een leef bare wijk ondenkbaar. Met het beheren van panden voor maatschappelijke functies dragen de corporaties hun steentje bij aan de kwaliteit van de buurt. Woningen en bedrijfspanden in een gewilde buurt zijn immers veel aantrekkelijker voor huurders. Een goed voorbeeld hiervan is de herontwikkelde oude ambachtsschool aan het Timorplein. Ontwikkelaar Ymere maakte er een bioscoop, hotel en restaurant van. Ook kwamen er veel ruimtes voor kleinschalige ondernemingen. De waarde van de panden in de omgeving is aanmerkelijk gestegen en de winkels in de buurt realiseren meer omzet. Waardeontwikkeling is echter geen doel op zich; het gaat de corporaties veeleer om het positieve effect op de leef baarheid in de wijk.’

31 56

NIJMEGEN BEHEER OP AFSTAND Nijmegen besteedde het onderhoud en beheer van 650 gemeentelijke panden uit aan DHV. Dat zou een besparing opleveren van 23,5 miljoen over vijf jaar. Wordt dit waargemaakt, en welke overwegingen liggen aan dit besluit ten grondslag?

Met een contract voor vijf jaar, met in totaal een waarde van 23,5 miljoen euro, voert DHV vanaf 2008 de regie op het onderhoud van 650 panden van de gemeente Nijmegen. DHV is verantwoordelijk voor de onderhoudsplanningen, de aanbestedingen en het toezicht op de uitvoering. Voor negen panden is een prestatiecontract afgesloten, voor de andere panden een regiecontract. Nijmegen staat wat dit outsourcen van maatschappelijk vastgoed betreft in de kijker van veel andere gemeenten. De gemeente was de eerste en is tot nog toe de enige gemeente die haar volledige maatschappelijke vastgoedportefeuille op deze manier heeft uitbesteed aan een marktpartij. Volgens Carel Sweens, strategisch adviseur Vastgoed, Sportservice en Accommodaties bij de gemeente Nijmegen, is het principebesluit daartoe in 2004 genomen. ‘Het was een politieke beslissing om het beheer en onderhoud van maatschappelijk vastgoed niet langer zelf te doen. Toen het na een onderzoek van Deloitte ook haalbaar bleek te zijn om het uit te besteden, is de procedure medio 2005 in gang gezet.’ Van het onderhoudsbedrag waar de gemeente mee werkte, werd 7,5 procent afgeboekt en met dat contractbedrag is er

Nijmegen een Europese aanbesteding gestart. Het tweede motief voor het uitbesteden is het versneld professionaliseren van het vastgoedbeheer.

‘GEEN KLUS ’

EENVOUDIGE

Voor die aanbesteding werd externe hulp ingeschakeld. Sweens: ‘Het was een grote klus om alle informatie over ons maatschappelijk vastgoed goed te ontsluiten. Het gehele proces heeft dan ook ruim twee jaar in beslag genomen.’ Ben Geeve, strategisch adviseur bij DHV, is na drie jaar niet ontevreden. ‘Het was geen eenvoudige klus, maar we hebben wel

EINDHOVEN MARKT, MITS Ook in Eindhoven zijn ze weinig afwachtend. Het motto van de portefeuillebeheerders is ‘markt, mits’. De gemeente heeft ruim 125 miljoen euro stille reserves aan maatschappelijk vastgoed en moet de komende jaren 55 miljoen euro bezuinigen. Bij de overweging om bezit af stoten aan de markt laveert de gemeente tussen eigen beleidsdoelstellingen, ontwikkelingen in de markt en maatschappelijke en financiële randvoorwaarden. Het maatschappelijk rendement wordt daarom afgezet tegen het financieel rendement, en op basis daarvan kan een beslissing worden genomen. Maar zijn er wel kopers?

Het grondbedrijf en het gemeentelijk vastgoed – in de breedste zin van het woord – is in Eindhoven gecentraliseerd in de sector Grond & Vastgoed. De portefeuille bestaat naast de huisvesting van de gemeentelijke sectoren, het vastgoed ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen en overig vastgoed voor bijna de helft uit maatschappelijk vastgoed. Het is dan ook voor de hand liggend dat daar nu de meeste aandacht naar uitgaat, zegt Ruud Lukasse, portefeuillemanager bij de sector. ‘Het is zo divers, en je hebt met ontzettend veel beleidssectoren te maken. Sectoren die voorheen zelf het onderhoud en beheer van het vastgoed onder hun hoede hadden. Het nieuwe

vastgoeddenken, vanuit een gecentraliseerde sector, moet dan ook nog een plek krijgen.’ BETROKKENHEID GEMEENTE?

Het gangbare denken in Eindhoven wordt nu omgekeerd: waarom heeft een gemeente maatschappelijk vastgoed? Het is een gedachterichting van de gemeente die past in de situatie van de aankomende bezuinigingen. De aandacht verschuift daarbij van het grondbedrijf naar het vastgoed. De sector Grond & Vastgoed van de gemeente Eindhoven hanteert daarom de visie dat de gemeente niet betrokken moet

HET VAKBLAD OVER DE STAD

uitbesteden 32 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

resultaten geboekt waar we trots op zijn. Natuurlijk zitten er voor beide partijen nog wel wat haken en ogen aan. Zo had in de aanbestedingsfase de informatieoverdracht over de staat van de panden vanuit de gemeente naar onze mening wel beter mogen zijn. Bovendien zijn de verwachtingen van de gemeente hoog ingeschat. Het lukte ons natuurlijk niet alle zaken vanaf dag één op orde te hebben.’ Ook waarschuwt Geeve dat gemeenten de aanbestedingsprocedure niet moeten onderschatten. Voor dit soort grote contracten moet een Europese aanbesteding worden gehouden waarvoor strenge procedurele regels gelden. ‘Dat kan ten koste gaan van de technisch inhoudelijke kant van het contract. En ook het contractmanagement na ondertekening vraagt om een andere competentie. Denk als gemeente goed na over deze implicaties.’ VERSNELD PROFESSIONALISEREN

Sweens beaamt dat het samenwerken met een marktpartij voor de gemeente wennen is. ‘Het vergt veel communicatie en de informatie moet goed worden gebundeld en ontsloten. Het vraagt om een stevige professionaliseringsslag en dat is ook hard nodig, want ook al zouden we besluiten om te stoppen met het outsourcen van het beheer en onderhoud, dan moet de gemeente het alsnog zelf op een efficiënte manier kunnen oppakken.’

Eindhoven

zijn bij de huisvesting van maatschappelijk functies, tenzij: • weten regelgeving dit bepaalt, bijvoorbeeld bij onderwijshuisvesting; • de gemeente door middel van het vastgoed nog invloed wil uitoefenen in het gebied; • het voor de gemeente financieel aantrekkelijker is om het vastgoed in eigen beheer te houden; • de markt de huisvesting van maatschappelijke functies niet wil of kan verzorgen. Lukasse: ‘Een pand zomaar verkopen aan een marktpartij zal niet snel gebeuren, al zijn de fi nanciële argumenten sterker gaan gelden nu er bezuinigingen moeten worden doorgevoerd. Het is en blijft cruciaal dat voor de stad belangrijke maat-

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

Daarnaast kampt Nijmegen met een mogelijke bottleneck: de combinatie van een regiecontract en een prestatiecontract in één aanbesteding. Een regiecontact vraagt immers om een ingenieurspartij, terwijl een prestatiecontract juist beter bij een uitvoerende partij past. Sweens: ‘Wij wilden met negen panden ervaring opdoen met een prestatiecontract, omdat we in een volgende periode misschien alle maatschappelijke vastgoedpanden op die manier willen uitbesteden. DHV is een ingenieurspartij, die nu ook moet wennen aan een prestatiecontract. We houden over de outsourcing een jaarlijkse evaluatie.’ Over die voortgang wil of kan Sweens niet zoveel zeggen. ‘Halverwege de contractperiode zijn de inspanningen van beide partijen gericht op het doorvoeren van verbeteringen binnen de contractsbepalingen. Vanaf volgend jaar gaan we vooruitkijken naar 2012. De duur van het vijfjarig contract kan dan worden verlengd met twee keer een jaar.’ DE (KOSTEN) BESPARINGEN

Zoals gezegd levert het contract met DHV de gemeente een ingecalculeerde winst op van 7,5 procent van het onderhoudsbudget. Bovendien scheelt het 5 fte’s in de gemeentelijke organisatie, omdat de aansturing van het onderhoud is teruggebracht naar twee personen. Geeve is ervan over-

schappelijke functies voor lange tijd gewaarborgd kunnen blijven. De koper zal dus een partij moeten zijn die daarachter staat. Bovendien zullen wij in het contract vergaande prestatieafspraken vastleggen zodat die maatschappelijke huisvesting mogelijk blijft . De vraag is vervolgens ook in hoeverre marktpartijen bereid zijn om maatschappelijk vastgoed over te nemen. Goede voorzieningen zijn een meerwaarde voor de wijk, maar hoeveel wil bijvoorbeeld een corporatie hierin investeren? En mochten er mogelijkheden zijn om commerciële activiteiten in het vastgoed te vestigen, dan willen wij als gemeente natuurlijk liever zelf de meerwaarde daarvan ontvangen.’ DE POTENTIËLE KOPER

Tegelijkertijd met de plannen van de gemeente rijst er de vraag in hoeverre er kopers zijn voor het gemeentelijk vastgoed. Corporaties worden daarbij als meest logische partij gezien. Henk Buursink is directeur-bestuurder van de Eindhovense corporatie Wooninc. en heeft zijn bedenkingen bij de afwachtende houding van gemeente. ‘Met het vorige college zijn er principeafspraken gemaakt over de overname van maatschappelijk vastgoed door corporaties. Wooninc. heeft er ook daadwerkelijk inhoud aan gegeven. Echter, de

33 56

tuigd dat gemeenten kunnen scoren met de outsourcing van het beheer van maatschappelijk vastgoed. Zeker in deze tijd. ‘Externe marktpartijen hebben een andere manier van wer-

‘Bij ons is het core business om het goed te doen. Alleen al die zakelijke houding is de winst’ ken dan ambtelijke organisaties. Ze hebben een zakelijke houding en zijn gefocust op transparantie en een objectievere houding ten opzichte van de interne huurders. Het is vaak lastig voor gemeenten om het goed te doen, ze hebben immers met vele belangen te maken. Voor ons is het core business om het goed te doen. Alleen al die zakelijke houding is de winst.’ Bovendien attendeert Geeve op het feit dat kennis en tijd bij een externe partij gewaarborgd is. ‘Bij gemeentelijke organisaties blijkt de ambtelijke continuïteit van de beheerorganisatie steeds vaker problematisch te zijn.’

uitvoering laat op zich wachten. De enige concrete actie is onze overname van buurtcentrum Jagershoef meer dan een jaar geleden.’ De aankoop van Jagershoef is volgens Buursink een reguliere aankoop geweest, waarbij met de gemeente is onderhandeld over de prijs. ‘Wij hebben afspraken gemaakt en vastgelegd over de “output”, onder meer de garantie over de betrokkenheid van de buurt bij de activiteiten, over de openingstijden en de niet-commerciële exploitatie. Het is op basis van een overeenkomst en vooral ook vertrouwen dat wij als maatschappelijke organisatie streven naar een maatschappelijk relevant gebruik. Dat laat zich niet allemaal vastleggen in regie- of prestatiecontracten met onduidelijke en moeilijk te meten grootheden. We moeten gewoon inspelen op de behoefte van de gebruiker en/of de (buurt)belanghouders. Onze beheerders worden erop getraind om activiteiten te organiseren met de inzet van vrijwilligers en/of verenigingen, waarbij ontmoeten, ontplooien, ontspannen en ontwikkelen centraal staan. Moeilijker moet het ook niet worden gemaakt. Kies voor een pragmatische insteek, met vanuit de corporatie een professionele activiteitenbegeleider ter ondersteuning van de beheerders en vrijwilligers.’

MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT ?

De vraag die iedere gemeente zich volgens Sweens zou moeten stellen is: waarom heb ik maatschappelijk vastgoed? ‘Je moet goed in beeld brengen wat de maatschappelijke opgave is en wie daarbij de actoren zijn. Want is het wel zo nodig dat de gemeente daarin zit? Per gebied moet worden bekeken wie de meest geschikte partij is om het gebouw te realiseren, te beheren, te programmeren en te exploiteren. Dat moet zo optimaal mogelijk plaatsvinden; met zo weinig mogelijk belastinggeld, een zo groot mogelijk rendement. Daarbij is ook het maatschappelijk rendement van belang. Denk aan het tegengaan van eenzaamheid, of overgewicht bij jeugd. Wij gaan dat in Nijmegen nu heel kleinschalig onderzoeken.’ Het onderzoek is een registratiesysteem waarbij de effecten ten opzichte van de doelstellingen worden geplaatst en wordt uitgevoerd door de firma Berenschot. Sweens: ‘Het maatschappelijk rendement kan dan naast en tegenover het financieel rendement worden gezet. Het is moeilijk te meten, maar alleen al door het hebben van meer inzicht kun je een beter afgewogen beslissing maken.’

FIRST THINGS FIRST

Het hele proces van het aan de markt overlaten van maatschappelijk vastgoed begint bij een goede inventarisatie van de portefeuille. ‘Als je als gemeente goed in het vizier hebt wat de kostprijs van het vastgoed is en welke functies het herbergt, kun je die twee zaken tegen elkaar gaan afwegen. Het gaat om het financieel rendement in relatie tot het maatschappelijk rendement.’ Lukasse beaamt daarbij direct dat het bepalen van maatschappelijk rendement een moeilijke opgave is. In de gemeente Nijmegen loopt momenteel een onderzoek van de firma Berenschot naar het maatschappelijk rendement van vastgoed. ‘Als ze in Nijmegen een bruikbare methodiek analyseren, zouden we die ook in Eindhoven willen toepassen’, zegt Lukasse. ‘Dan is voor ons duidelijk waar de aandacht naartoe moet gaan. Dan kun je “berekenen” of je bepaalde panden beter als gemeente zelf kunt oppakken, of dat het potentie biedt voor marktpartijen. Het is nog wel een inspanning waar we voor staan, om alles goed in kaart te brengen. Er zullen voor die tijd wellicht nog enkele verkopen plaatsvinden die in een andere situatie niet of op een andere manier hadden plaatsgevonden.’

HET VAKBLAD OVER DE STAD

Professioneel gemeentelijk-vastgoedmanagement verbetert kwaliteit en bespaart kosten Pro-active en deskundige vastgoeden VvE-managers zijn aangesloten bij VGM NL “Vastgoed- en VvE-management is een fantastisch, maar ook complex vak. Anno 2011 komt er heel wat meer bij kijken dan het technisch, commercieel en administratief managen van kantoren, winkels, woningen én maatschappelijk vastgoed. Vastgoedmanagement betekent steeds vaker: de eigenaar van vastgoed op diverse gebieden adviseren en informeren. Niet alleen voor commerciële en voor particuliere eigenaren, juist ook voor gemeenten, provincies en het Rijk. Vastgoedmanagement is een vak met veel aantoonbare meerwaarde. Daarvoor heb je dan wel kennis en expertise nodig. De brancheorganisatie voor vastgoedmanagers, VGM NL: Vastgoedmanagement Nederland, biedt die kennis en expertise.”

at zegt Jean Paul Rouwette, directeur van de vb&t Groep uit Eindhoven en bestuurslid van VGM NL. Hij vertelt hoe het bestuur die plannen wil gaan uitvoeren. “Het vak van vastgoeden VvE-manager wordt nog steeds onderschat”, vindt Rouwette. “Dat heeft te maken met het feit dat vastgoeden VvE- management er in het verleden vaak maar zo’n beetje ‘bij werd gedaan’. Inmiddels is die situatie, mede door VGM NL, in positieve zin, veranderd. Aan de hand van de uitgangspunten: transparantie, objectiviteit, het tegengaan van belangenverstrengeling, en vooral: kwaliteitsbevordering, professionaliseert het vastgoeden VvE-management snel. Vooral gemeenten kunnen nog ﬂink besparen en of hun opbrengsten verhogen door hun vastgoed professioneel te (gaan) managen. Kwaliteitsverbetering, kostenbesparing en optimalisatie van opbrengsten Door de wens van gemeenten om de dienstverlening aan de inwoners te verbeteren en de vastgoedportefeuille strategisch te kunnen sturen zijn steeds meer gemeenten zich bewust van de meerwaarde van professioneel vastgoedmanagement. Neem daarbij de noodzakelijk bezuinigingen als gevolg van de economische crisis en het belang van professioneel vastgoedmanagement is duidelijk. Juist in gemeentelijk vastgoed schuilt een groot ﬁnancieel belang dat beter ingezet kan worden ten bate van de politieke en maatschappelijke belangen. “Institutionele vastgoedbeleggers zijn zich al, vanwege hun rendementsdoelstellingen, be-

wust van de prestaties van vastgoed. Ook woningbouwcorporaties hebben inmiddels brede ervaring met het strategisch managen van vastgoed. Gemeenten daarentegen dienen nog een professionaliseringsslag te maken om hun vastgoed strategisch in te kunnen zetten en daardoor tot structurele besparingen te komen. Deze verbetering van effectiviteit en efﬁciency kunnen gemeenten bereiken door de informatievoorziening rond gebouwen die zij bezit op orde te brengen en vastgoedgerelateerde processen te optimaliseren. Door meer inzicht in de vastgoedportefeuille en de ﬁnanciële prestaties daarvan ontstaat draagvlak voor een veranderingsproces. Een veranderingsproces dat door gemeenten in meer of mindere mate inmiddels in gang is gezet en waarbij onze leden Directe meerwaarde kunnen leveren. Een professioneel vastgoedmanager kan een gemeente informeren en adviseren hoe zij haar vastgoed meer strategisch kan managen.

VGM NL “Het lidmaatschap van VGM NL staat voor kennis, kunde, betrouwbaarheid en efﬁciency. Tot de leden horen specialisten in woning-, winkel-, kantoren- en VvE-management. Sinds 1 juli 2010 zet VGM NL alle activiteiten van Consen, een belangenvereniging voor VvE administrateurs, voort. Wij zijn van mening dat vastgoedmanagement en VvE-beheer onder één organisatie moeten vallen: ze hebben heel veel raakvlakken. Mede daardoor groeien we hard, regelmatig komen er nieuwe leden bij. Dat maakt onze organisatie sterker, maar groei

is niet ons hoofddoel. Het bestuur werkt hard aan de doelen die we onszelf gesteld hebben: informatievoorziening (o.a. via internet), certiﬁcering, een gedragscode voor vastgoedmanagers, een geschillencommissie, opleidingen etc.”

bank kan dan aan de leden van VGM NL snel informatie bieden over de beste oplossing.”

Media-aandacht

Bij- en nascholing

Het werk van het VGM NL-bestuur werpt vruchten af: steeds vaker wordt de mening van de brancheorganisatie gevraagd door overheden en andere brancheorganisaties. Datzelfde geldt voor de media: bij actuele kwesties wordt geregeld de mening van VGM NL gevraagd. “We willen ook graag invloed uitoefenen en in een vroeg stadium aan tafel zitten met overheden en politici”, zegt Rouwette. “En natuurlijk doen we heel veel aan belangenbehartiging, want we willen dat onze leden de geboden kansen ten volle benutten. Dat betekent ook dat we nieuwe markten aanboren, zoals gemeentelijk vastgoed en zorgvastgoed. De ontwikkelingen in de vastgoedmarkt moeten voor onze leden al vroeg worden gesignaleerd. Gelukkig hebben we een uitstekende, enthousiaste staf die het uitvoerende werk doet. Op die manier kunnen we als bestuur onze plannen in een fors tempo blijven ontwikkelen.”

Rouwette zei het al: vastgoed en VvE-managers hebben behoefte aan kennis op hun vakgebied. Daarom zal VGM NL veel aandacht besteden aan educatie: opleiding en bijscholing. En om ervoor te zorgen dat niet elke keer opnieuw het wiel moet worden uitgevonden, komt er een kennisbank, waarin heel veel informatie kan worden opgeslagen. De bestuurder: “Je moet ervan uitgaan dat situaties vrijwel nooit uniek zijn; ook niet in de vastgoedwereld. De kennis-

VGM NL is opgericht op 20 januari 2009 en vertegenwoordigt momenteel bijna 80 ondernemingen. Samen vertegenwoordigen zij ruim 2.200 vastgoedprofessionals. Meer informatie over VGM NL en haar leden vindt u op de website www.vgm.nl

Certificering en gedragscode Hij noemt een paar voorbeelden: “We streven naar een brede vorm van certificering op het gebied van vastgoedmanagement, zodat onze leden zich kunnen profileren als deskundige managers die veel oog hebben voor kwaliteit van dienstverlening. Dat betekent ook dat we kwaliteitsnormen moeten vaststellen. Hetzelfde geldt voor integriteit: die moet absoluut worden gewaarborgd. De gedragscode die alle leden van Vastgoedmanagement hebben ondertekend, moet onze klanten die zekerheid geven. En omdat we onze verantwoordelijkheid willen nemen, zijn we ook bezig met de oprichting van een geschillencommissie.”

besparen 36 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

SIGNIFICANT BESPAREN OP MA ATSCHAPPELIJK VASTGOED

Proﬁteren van centrale inkoop TEKST EDWARD DOELMAN ILLUSTRATIE WALTER VAN K ALSBEEK

Noem het gezonde verzakelijking, laaghangend bezuinigingsfruit of desnoods een professionele efﬁciencyslag. Door middel van integraal beheer van maatschappelijk vastgoed kunnen gemeenten wezenlijk besparen. Een bruikbaar instrument? Centraal inkopen.

Betalen voor telefoonlijnen die lopen naar gebouwen die niet meer in gebruik zijn. Het blijkt een onbeduidend maar treffend voorbeeld. ‘Het is een bekend probleem waar veel gemeenten mee worstelen’, bevestigt Erwin van Gorkum. Hij is als projectleider werkzaam bij PIANOo, een Nederlands kenniscentrum dat als taak heeft de professionaliteit van inkopen en aanbesteden van

‘Bij energie kan volumebundeling worden toegepast, voor een veel betere prijs’ overheden te vergroten. De verschillende overheden kopen jaarlijks voor ongeveer zestig miljard euro aan producten en diensten in, van kopieerpapier en telefonie tot de complete inrichting van nieuwe gebouwen. BIJZONDERE AANDACHT

Volgens Van Gorkum zijn tal van Nederlandse gemeenten bezig met het centraliseren of coördineren van hun inkoopprocessen. Door centrale of

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

gezamenlijke inkoop kan namelijk geld bespaard worden. Door het hele land zijn er tal van initiatieven met betrekking tot maatschappelijk vastgoed. In Amsterdam is een strategische taskforce opgezet om structureel te besparen op de gemeentelijke huisvesting. Ook de drie andere grote steden zijn in meer of mindere mate bezig met het vraagstuk. ‘Natuurlijk is het per gemeente af hankelijk, maar ik durf te stellen dat kennisbundeling op het gebied van inkopen en contractmanagement momenteel bijzondere aandacht krijgt’, signaleert Van Gorkum. Hij krijgt bijval van Frea Broekman, woordvoerder van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (V NG). ‘Door de crisis kijken gemeenten steeds zakelijker naar hun eigen vastgoed. Diensten en goederen zoals schilderwerk en het onderhoud van daken worden in vergelijking met een aantal jaren geleden veel meer centraal ingekocht’, vertelt ze. De gemeenten die daadwerkelijk willen besparen, worden allereerst gedwongen kritisch te kijken naar hun eigen vastgoedportefeuille. Broekman: ‘Het begint allemaal met een inventarisatie van het maatschappelijk vastgoed. Wat hebben we en wat staat er eigenlijk leeg? De tweede lijn die wij waarnemen is dat

gemeenten de geldstromen inzichtelijk proberen te maken. Daardoor ontstaat er een goed overzicht, zodat daadwerkelijk inzichtelijk wordt waar gemeenten op kunnen besparen.’ COLLECTIEVE DIENSTENPAKKETTEN

Naast besparingen op het onderhoud van hardware kunnen gemeenten ook besparen door collectieve dienstenpakketten voor bijvoorbeeld energie, ICTdiensten en telefonie af te sluiten. Dat is althans de stellige overtuiging van Werner Toele, gespecialiseerd in facility management. Hij is als projectdirecteur werkzaam bij de gemeente Amsterdam. Vanaf 2002 was Toele bezig met het uniformeren van de telecomstructuur van de gemeente Amsterdam. Het onderzoek richtte zich puur op besparingen in de gemeentelijke organisatie. Destijds werkten er ongeveer 18.000 ambtenaren en had de gemeente zo’n 380 panden in bezit. De aansturing van telefonie is geleidelijk overgegaan naar IP-georiënteerde telefonie. Tevens is het gebruik van mobiele telefoons onder de loep genomen. Het IP-concept leverde ook voordelen op bij de inrichting en wijzigingen van ICT-omgevingen. ‘Dat hele project heeft de gemeente Amsterdam structureel zo’n 17 miljoen euro per jaar bespaard. Ik begon destijds

37 56

met in te schatten dat het project 2,5 miljoen zou opleveren, maar het geld dat we bespaarden zette ik steeds weer in voor nieuwe investeringen. Als ik het mij goed herinner, leverde alleen het onderdeel mobiele telefoons al zo’n 2,5 miljoen euro op door in alle gebouwen op verschillende locaties steunzenders te plaatsen. In eerste instantie zocht je Amsterdamse mobieltje dan een steunzender, en lukte dat niet dan ging hij pas naar het gewone GSM- of UMTSnetwerk. Voor alles wat via de interne steunzenders ging, kwam dus geen factuur. Het was een heel ander concept van denken. Je bent zelf geen telefoonboer, maar je hebt wel je eigen voorzieningen gecreëerd waardoor extern bellen met een externe provider minder aan de orde was. Deze en andere ontwikkelingen, zoals onderlinge concurrentie op de “markt”, hebben ertoe geleid dat meer en meer Flat free-contracten afgesloten konden worden met providers. Dat leverde een significante besparing op.’

Maar Baas, dit pand is helemaal leeg!...

HOMOGEEN PRODUCT

Erwin van Gorkum van PIANOo bevestigt dat gemeenten significant kunnen besparen, mits er zicht is op de uitgaven. ‘Het bundelen van inkoopkennis kan structureel 5 tot 10 procent aan besparingen opleveren’, denkt hij. Grote gemeenten zijn veelal bezig met het energievraagstuk. ‘Energie is een homogeen product. Hier kan volumebundeling toegepast worden, waardoor een veel betere prijs wordt bedongen. Daarnaast ben je daarmee de wildgroei aan facturen kwijt.’ De grote steden doen veelal aan centralisatie of coördinatie; kleinere gemeenten zoeken regionale inkoopsamenwerking, zo constateert Van Gorkum. ‘De sleutel tot succes is kennis en kunde. Door centrale of gecoördineerde inkoop wordt de beschikbare kennis en capaciteit maximaal, zodat je daadwerkelijk resultaat kan boeken. Maar volumebundeling is niet zaligmakend. Er bestaat een risico dat dat leidt tot een bundeling van uiteenlopende wensen. Je hebt dan kans dat je een Rolls Royce met vijf procent korting krijgt en niet de middenklasser die je eigenlijk nodig hebt. En die middenklasser blijkt ook nog eens goedkoper. Daarnaast sluit je met volumebundeling sneller kleinere, maar mogelijk ook prima aanbieders uit. Die gedachte mag niet worden vergeten.’

Gewoon doortreken die kabel, jongen. Het staat op de bon...

HET VAKBLAD OVER DE STAD

tijdelijk 38 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

CREATIEF TIJDELIJK GEBRUIK VAN MA ATSCHAPPELIJK VASTGOED

‘Leegstand kost alleen maar geld’ TEKST JACINTA SIMONS BEELD HOLLANDSE HOOGTE/ JAN BOEVE

De tramremise van het Gemeentelijk Vervoerbedrijf in Amsterdam-West wacht al geruime tijd op herontwikkeling. Ondertussen ontpopt zich in dit maatschappelijk vastgoed creatieve bedrijvigheid, met onder andere ﬁlmopnames van Holland’s Next Top Model. Beheerder Grontmij Vastgoedmanagement leidt alles in goede banen. ‘Het brengt leven in de brouwerij.’

Aan het Bellamyplein in AmsterdamWest ligt een uitgestrekt complex dat tot 1996 in gebruik was als tramremise. Het complex ademt de historie van het tramwezen en is dan ook niet voor niets een rijksmonument. Sinds 1996 worden voor het complex plannen gemaakt, maar deze zijn tot nu toe nog niet tot uitvoering gekomen. Na jaren van leegstand kreeg Grontmij Vastgoedmanagement de remise in 2006 in beheer als onderdeel van het totale pakket gemeentelijk vastgoed in Amsterdam-Oud West. Sander Groot, regiomanager Amsterdam-West bij Grontmij: ‘Omdat wij het beheer van gemeentelijk vastgoed in heel Oud West verzorgen, beschikken wij over de nodige kritische massa om het beheer en ons netwerk f lexibel in te zetten.’

VEILIGHEID GOED GEREGELD Tijdelijk beheer, of het nu creatief is of niet, moet je goed regelen. Daarom ondertekenen Grontmij en de tijdelijke gebruikers een overeenkomst waarin precies is vastgelegd wat wel en niet mag, gebaseerd op eisen die gelden voor het betreffende pand. Bij tijdelijk creatief gebruik vraagt dit nog meer aandacht. En dan nog is soms niet precies in te schatten wat er precies bij het tijdelijk gebruik komt kijken. Sander Groot: ‘Neem bijvoorbeeld de opnames van Holland’s Next Top Model. In zo’n geval wil je toch de veiligheid van eenieder garanderen.’

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

Bijzonder is dat de tramremise dienst heeft gedaan als decor voor de opnames van het derde seizoen van Holland’s Next Top Model. Groot: ‘In de prachtige hallen van de tramremise kun je

En zo zet Grontmij de remise dus regelmatig in voor creatief gebruik en leidt ze er mensen rond. Kosteloos voor de gemeente. ‘Pas wanneer het tot een tijdelijke beheerovereenkomst komt –

‘Een industrieel gebouw zoals dit leent zich prima voor creatief gebruik’ perfect een filmset creëren of fotoshoots houden. De dames kwamen hier in de remise bij elkaar, logeerden er en er werden fotoshoots gehouden. Het was een grote happening.’ Maar waarom haalt Grontmij zich dit allemaal op de hals? In principe hoeft de beheerder niet meer te doen dan het pand wind- en waterdicht houden. Waarom al deze moeite? Groot: ‘In principe is het uitgangspunt dat tijdelijk beheer minimaal kostendekkend moet zijn. Dat kun je invullen door de boel wind- en waterdicht te houden of – zoals ik het noem – “op de tent te passen”. Maar bij zo’n bijzonder pand zoals dit is de verleiding natuurlijk groot om te proberen er meer uit te halen. Want leegstand kost uiteindelijk alleen maar geld.’

waarvan de revenuen terugvloeien naar de gemeente – rekenen we het door aan de gemeente. Zodoende heeft de gemeente er geen omkijken naar en kan ze toch inkomsten genereren uit leegstand’, zegt Groot. De pre’s zitten hem overigens volgens Groot niet alleen in munten, maar misschien zelfs nog wel meer op het so ciale vlak. ‘Waar anders een doods, stil en leeg gebouw lag te verstoffen, kunnen we nu ook bijdragen aan de leef baarheid van het gebied rondom de tramremise. Al die creativiteit zorgt voor leven in de brouwerij.’

39 56

GESCHIEDENIS In 1900 vond de overgang plaats van de particuliere Amsterdamse Omnibusmaat schappij (AOM) naar het gemeentelijk vervoersbedrijf (GVB). In hetzelfde jaar reed de eerste elektrisch aangedreven tram, in plaats van paardenkracht. Te g e l i j ke r t i j d v o n d e e n u i tbreiding plaat s van het tramw e g e n n e t . I n 19 0 0 w e r d d e in 1896 ingestelde lijn van de Dam naar de De Clercqstraat (Bilderdijkstraat) doorgetrokken naar de Vondelstraat. Als gevolg d a a r v a n w e r d e e n t i j d e l i j ke remise langs deze lijn gebouwd. Deze remise is in 1902 met het overgaan op elektrische aandrijving vervangen door het huidige gebouw.

PLANNEN Oorspronkelijk was het plan om de tramremise te herontwikkelen tot cultureel uitgaanscentrum (het Hallencomplex). Eind 2009 trok gemeente Amsterdam echter de stekker uit dit plan van Burgfonds. Het bleek ﬁ nancieel niet haalbaar. Inmiddels heef t ont wikkelaar Lingot to een nieuw plan van aanpak gemaakt en heef t een klank bordgroep alternatieve plannen ingebracht. Deze plannen liggen nu bij de gemeenteraad. Ten tijde van het drukken van dit blad was de ver wachting dat de besluitvorming op dinsdag 14 december zal plaatsvinden.

BIJZONDER Het enige vergelijkbare complex in Nederland is de tramr e m i s e v a n d e H a a g s e Tr a m Maatschappij – nu in gebruik als trammuseum. Een remise (van het Franse remettre: ‘terugzetten’) is in principe niet meer en niet minder dan een overdekte stalplaats voor openbaar vervoer. Aanvankelijk was er op het perceel aan de Tollensstraat een tijdelijke remise gebouwd ten behoeve van de paardentram. Deze bestond uit één hal, maar werd in 1902 vervangen door een nieuwe remise met acht hallen.

HET VAKBLAD OVER DE STAD

column 40 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

COLUMN

Bedford-BID TEKST JAN JAGER BEELD ROELOF POT

Bedford is een welvarende stad met ongeveer 150.000 inwoners en ligt veertig kilometer ten noorden van Londen. Ondanks de grote toeristische trekpleister Cambridge en het grote commerciële centrum Milton Keynes in de buurt, moest Bedford haar imago verder ontwikkelen en haar marketingactiviteiten uitbreiden om te kunnen blijven concurreren. In 2003 kreeg Bedford de mogelijkheid om onderdeel te worden van een nationale BID-pilot, toen de Association of Town Centre Management (ATCM) twintig Engelse steden selecteerde om het concept te testen. De eerste fase – het onderzoek naar de haalbaarheid – voorzag in fi nanciële informatie, analyse en advies voor de kernelementen van BID-ontwikkeling. De ontwikkelingsfase die daarop volgde gaf ons de mogelijkheid om een te realiseren BID Business Plan te produceren. Dit omvatte een gedetailleerde marktresearch inclusief straatontmoetingen en face to face-interviews met bedrijven, een gedetailleerde projecten serviceontwikkeling, het ontwikkelen van een commissie, de planning van hulpmiddelen en fi nanciën en alle BIDdocumentatie, waaronder overeenstemming met de lokale autoriteiten. Ten slotte vond in Bedford een campagnefase plaats. En dat kwam neer op drie maanden lang elke mogelijkheid tot promotie aangrijpen en streven naar zoveel mogelijk bewustzijn van de mogelijkheden die een BID biedt. En natuurlijk om de noodzaak om te stemmen te benadrukken. In 2005 stemde uiteindelijk een grote meerderheid van de bedrijven voor de BID. Maar wat doet zo’n BID nu eigenlijk? De Bedford-BID haalde 450.000 pond op aan contributiegelden en nog eens 150.000 pond uit vrijwillige financiële bijdragen en contributie. Dit geld werd uitbesteed aan vier kernprogramma’s: • ‘Come Around to Bedford’ – Een enorm marketinginitiatief dat ongeveer 300.000 pond uitgeeft aan het marketen en promoten van Bedford Town Centre. • ‘Be Safe, Be Smiling’ – Een veiligheidsprogramma dat gebruikmaakt van zes ‘bluecaps’, oftewel beveiligers. • ‘Easy Come, Easy Go’ – Een programma dat op bepaalde tijdstippen gratis parkeren levert en ook korting biedt op busreizen. • ‘Small is Beautiful’ – Een programma dat is ontwikkeld om de kosten voor onafhankelijke bedrijven te verlagen. Het onderhandelt centraal over scherpe prijzen voor bedrijven die zijn aangesloten bij de Bedford-BID op het gebied van bijvoorbeeld verzekeren, kostenbesparing en het adverteren in de media. HOE SUCCESVOL IS DE BID NU, VIER JAAR LATER?

• De bedrijfsmisdaad is met 40% afgenomen. • De verkopen in de detailhandel zijn met 3,5% gestegen. • Het stadscentrum trekt 6% meer bezoekers. • Er zijn 23 nieuwe, kleine bedrijven bij gekomen. • Onze evenementen hebben meer dan een half miljoen bezoekers getrokken. • De verzekeringen voor ruim 90% van de participerende bedrijven zijn gedaald tot tussen de 300 en 2.500 pond per jaar. • De nieuwe onderhandeling over de licentiekosten voor cafés en restaurants om tafels en stoelen op publiek terrein te mogen plaatsen, heeft ervoor gezorgd dat meer dan 60 bedrijven nog maar 250 pond betalen in plaats van de eerdere 3.800 pond per jaar. • 418 van de 527 contributiebetalers van de Bedford-BID hebben gebruikgemaakt van een of meerdere van onze diensten.

MO ASWAT IS DIRECTEUR VAN THE MOSAIC PARTNERSHIP IN HET BRITSE LEICESTERSHIRE. MEER INFO? NEEM CONTACT OP VIA MO@THEMOSAICPARTNERSHIP.CO.UK

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

achtergrond Het achtste criterium in de verkiezing Meest Vitale Stad: Klimaatneutraal ‘Een pittige doelstelling’ Pagina 42

Wooncorporatie Woonbron en de gemeente Delft werken samen in een publiek-private samenwerking aan de grote herstructureringsoperatie van de Poptahof, een flatwijk uit de jaren zestig. Projectleider Mireille Wiegman: ‘Je moet je kunnen laten beroeren door de buurt, zodat passende ideeën kunnen ontstaan.’ Pagina 44

Bij de ontwikkeling van een multifunctionele accommodatie zijn meerdere organisaties betrokken, en dat zorgt voor een ingewikkeld traject. Mark van der Meer van de TU Delft geeft tips om een dergelijke ontwikkeling toch te doen slagen. Pagina 47

HET VAKBLAD OVER DE STAD

ACHTERGROND

p19 • p40

p41 • p56

tneut

a Het is duurzaamheid wat de klok slaat. De aarde warmt op en

t n a

l • kli m a a

‘Een pittige doelstelling’

neut

CRITERIUM #8 KLIMA ATNEUTR A AL

l • kli m

THEMA

p8 • p18

ACTUEEL

criterium #8 42 56

we kunnen ons eigenlijk geen CO2-uitstoot meer permitteren. De techniek is inmiddels al ver, maar de implicatie van energieneutrale maatregelen neemt meer tijd in beslag. Steden buitelen over elkaar heen om te verkondigen dat ze streven naar klimaatneutraliteit. Maar wat houdt dit begrip eigenlijk in, hoe bereik

Vitale Stad gaat dit jaar op zoek naar de Meest Vitale Stad van Nederland. In iedere uitgave komt uitgebreid een criterium aan bod, mét de daarbij behorende indicatoren. De criteria zijn: #1 Cultuur #2 Toegankelijkheid #3 Diversiteit #4 Veiligheid

#5 Adaptiviteit #6 Schoonheid #7 DNA #8 Klimaatneutraal

je het als stad en leidt het ook tot vitalere steden? TEKST BEELD MIEKE NAUS THINKSTOCK

‘Klimaatneutraal? Is dat lekker? En is dat goed? Ja, dat is zelfs veel beter! Het is namelijk energiezuinig en met duurzame energie gemaakt. Alle alsnog vrijgekomen CO2-uitstoot, het broeikasgas dat schadelijk is voor het klimaat, wordt gecompenseerd. Dat kan door het aanplanten van bomen en het investeren in besparende technologieën, zoals windmolens en zonenergie. Het resultaat is dat het klimaat helemaal niet belast wordt. Vandaar: klimaatneutraal.’ (www.klimaatneutraal.biz) Een zoekopdracht op Google naar ‘klimaatneutraal’ + ‘steden’ lever t maar lief st 98.30 0 hit s op. Het onder werp leeft, is zelfs bijna hip. De negentien grotere gemeentes in Nederland sloegen in 2007 al hun handen ineen. In 2020 willen de gemeenten klimaatneutraal zijn. Ze hebben om steun gevraagd bij het toenmalige ministerie van VROM. In hun

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

brief pleitten de zogeheten 100.000+ gemeenten onder meer voor een snelle invoering van de Warmtewet om de uitstoot van CO2 terug te dringen. Ook willen ze dat de landelijke overheid gaat investeren in het regionale openbaar vervoer. Daarnaast vragen de gemeenten om roetﬁlters te verplichten in auto’s die nog niet voldoen aan Europese richtlijnen. Tijdens het Klimaatcongres op 17 november jongstleden is aan acht gemeenten s y mbolis c he c heque s uitgereik t in het kader van het Innovatieprogramma Klimaatneutrale Steden (IKS) van SenterNovem. Rotterdam, AmsterdamZuid, Nijmegen, Lochem, Wageningen, Tilburg, Breda en Heerhugowaard krijgen allen een bijdrage voor de procesen begeleidingskosten bij de uitvoering van hun proefprojecten op weg naar klimaatneutraliteit.

Hoe worden steden klimaatneutraal? O o k D e n H a a g i s d e t e r m k l i m a a tneutraal niet ontgaan. Henk Heijkers, senior beleidsmedewerker bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling, omschrijft het begrip kort maar krachtig: ‘Dat de stad net to geen beroep doet op fos siele brandstoffen.’ In 2040 wil de stad geheel klimaatneutraal zijn. Een pittige doelstelling, vindt Heijkers. ‘We zetten daarbij in op drie sporen: wonen, werken en utiliteitsbouw en transport. De grootste opgave daarbij is het “neutraliseren” van de woningen utiliteitsbouw. Tachtig procent van alle uitstoot is afkomstig van de gebouwde omgeving, twintig procent is afkomstig uit het transport.’ Wat betreft de woningbouw: het merendeel van de huizen staat er in 2040 nog. Daar moeten dus renovaties plaatsvinden voor betere isolatie, en duurzame energieopwekkingen. Voor de nieuw-

43 56

bouw van woningen is er een normstelling gelanceerd dat in 2020 alleen woning e n m o g e n w o r d e n o p g e l eve r d d i e energieneutraal zijn. Heijkers: ‘De markt moet dat dan kunnen leveren. De Haagse corporaties hebben de afgelopen jaren in diverse duurzame energiepilots bewezen dat hoge ambities mogelijk zijn, zoals de zeewatercentrale voor 750 woningen in Scheveningen/Duindorp, 750 woningen in Vlamloos Spoorwijk met een WKO en 6 4 woningen in de Pisuis ses traat met WKO en asfaltcollector. Globaal is de CO2-reduc tie vijf tig procent. Met groene stroominkoop zijn deze woningen energieneutraal.’ De utiliteitsbouw heeft volgens Heijkers een veel kortere cyclus, die zullen so wieso nog worden gerenoveerd of word e n g e s l o o pt vo o r 20 4 0. G e zie n d e mobiliteit in de stad zegt Heijkers dat het totale wagenpark van de stad zelf volledig vervangen wordt. ‘Wat betreft de nieuwste technologieën verwachten we heel veel van de producenten. Het rijden op groene energie moet in 2040 gewoon kunnen.’

Doelstellingen I n e e n o p i n i e s t u k ove r e n e r g i e n e u trale steden schrijven hoogleraar Andy van den Dobbels teen en promoven dus Nico Tillie van de afdeling Building Technology, beide aan de TU Delft, dat als architec ten en planners een duurzame gebouwde omgeving proberen te ontwerpen, zij naar drie doelstellingen toewerken. Deze doelstellingen zijn het reduceren van de energieconsumptie, het zoveel mogelijk gebruikmaken van duurzame energie en het zo efﬁ ciënt en zuinig mogelijk toepassen van fossiele brandstoffen. Deze werkwijze heeft tot nu toe echter nog weinig vruchten afgeworpen: er bestaan immers nog altijd geen energieneutrale steden. Energieneutrale steden zijn echter geen utopie, aldus Van den Dobbelsteen en Tillie. Maar de doels tellingen bij het creëren van een duurzaam gebouwde omgeving moeten worden aangepast. Naast het gebruik van zoveel mogelijk duurzame energie zou met het hergebruik van afvalstromen voortaan tegemoet moeten worden gekomen aan de resterende energiebehoef te. Er moet

daarom veel meer gebruik worden gemaakt van hergebruik van af valwater, huishoudelijk en landbouwafval en restwarmte. ‘Alle gebouwen en stedelijke gebieden genereren afvalstromen, die heel goed kunnen worden hergebruikt voor de energievoorziening van de stad. Helaas maken steden tot nu toe zelden tot nooit gebruik van deze “waardevolle” afvalstromen. Indien we deze afvalstromen eindelijk tot nut gaan maken, kunnen we in de toekomst het gebruik van fossiele brandstoffen in steden zelfs geheel terugdringen’, aldus Van den Dobbelsteen en Tillie in hun opiniestuk dat gepubliceerd is op de blog van nieuwsdienst Reuters.

Klimaatneutraal vs. vitaliteit Hoe kan een klimaatneutrale stad nu niet bijdragen aan vitaliteit? Stelt u eens voor, een stad waar alleen auto’s, brommers, scooters en vrachtwagens rijden op elektriciteit of schone brandstoffen, waar de fabrieken geen zwarte rookpluimen meer produceren en waar iedereen in een goed geïsoleerd én geventileerd huis woont en kookt, en douchet op duurzaam opgewekte energie. Kortom, een stad waar het goed toeven is, met schone lucht om in te ademen. John Jacobs, senior adviseur watermanagement bij de Dienst Gemeentewerken Rotterdam, verwoordt het als volgt: ‘Een klimaatneutrale stad is mijns inziens een stedelijke agglomeratie die tot in de verre toekomst de capaciteit heeft om zich aan te passen aan veranderende (klimaat) omstandigheden. Dit betekent per deﬁ nitie dat de stad dynamisch is, een kenmerk van vitaliteit lijkt me. Een stad waar het stadsbestuur betrokken en gecommitteerd is, waarin een duidelijke langetermijnvisie is vertaald naar korte- en middellangetermijnbeleid op het gebied van gebiedsontwikkeling. Waar geïnvesteerd wordt in de ontwikkeling van duurzame interdisciplinaire en innovatieve brainparks in plaats van de ouderwetse bedrijventerreinen. Dit moet er mede toe leiden dat de inwoners van de stad ook trots zijn op deze aspecten van hun stad en daarin participeren.’ • CO2-uitstoot per stad

HET VAKBLAD OVER DE STAD

poptahof 44 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

Commercieel instrument helpt wijkvernieuwing

Poptahof: bezielde aanpak, vitale wijk Voor de integrale vernieuwing van de wijk Poptahof in Delft worden naast leefstijlen ook kernwaarden ingezet. Binnen de commerciële productontwikkeling zijn kernwaarden al jarenlang een succesvol instrument, voor een herstructureringswijk is het nieuw. Projectleider Mireille Wiegman: ‘Met kernwaarden kan je echt de essentie, de ziel van een wijk blootleggen. Ik zie dit instrument als een belangrijke en goede aanvulling op leefstijlen en projectmanagement. Als projectteam zijn we nu veel beter in staat om een integrale aanpak te ontwikkelen en uit te voeren.’

TEKST MIREILLE WIEGMAN, RADBOUD ENGBERSEN EN GWEN VAN EIJK

De Poptahof is een f latwijk uit de jaren zestig die volop in transitie is. De vernieuwing is goed zichtbaar op en rond het Poptapark. Een gerenoveerd appartementencomplex opent zich naar het park via een bordestrap. Op de plek van het park lag vroeger een donkere singel. Het nieuwe complex heeft een hofachtig binnenplein met terrassen bij de voordeuren en speelruimte in het midden. Projectleider Mireille Wiegman van Projectorganisatie Poptahof: ‘Dit is een geslaagd voorbeeld van de integrale aanpak. De architect van deze woningen heeft kernwaarden en leefstijlen als leidraad gebruikt. Het blijkt dat dit een wijk kan worden waar mensen met uiteenlopende culturele achtergronden samenleven, waar bewoners welwillend zijn naar elkaar toe en betrokken zijn bij hun buurt. Een wijk waar traditionele gezinnen en broedplaatsen voor creatieve ondernemers en kunstenaars een plaats hebben. Waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, kinderen spelen en er ruimte is voor feest en festival. Een wijk waar het schoon, heel en veilig is en waar bewoners en professionals in de gaten houden dat het zo blijft. Een f latgebouw dat uitkijkt op een open park past daarbij. Evenals het beschermde binnenplein.’

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

Het stadse diaspora en het dorpse hof Het lijkt een gewaagde combinatie: het samenbrengen van het stadse diaspora en het dorpse hof. Toch is dit goed, omdat het dorpse hof nieuwsgierig is naar andere mensen en culturen. Wiegman: ‘Luister daarbij goed naar de bewoners en zoek de grenzen op van wat kan. Bezwaar van bewoners duidt op een grens. Verken die grens. Samen met de bewoners.’ Andere wijken kunnen iets leren van het feit dat het vertalen van de kernwaarden van een buurt in aanpak en resultaten essentieel is voor het opleveren van een vitale wijk. Als er een buurt wordt opgeleverd die in niks meer herinnert aan wat het was, niet de stenen noch de sfeer, dan verlies je herkenbaarheid, verbinding en hol je de vitaliteit uit. ‘De combinatie en inhoud van de kernwaarden en leefstijlen zijn in iedere buurt uniek en de moeite waard om bij aan te sluiten. Zij zijn een sleutel voor een vitale toekomst.’

Kernwaarden verankeren Wiegman vindt het essentieel dat alles wat in het project ontwikkeld, uitgevoerd of georganiseerd wordt in lijn is met de leefstijlen en de kernwaarden. ‘Hiermee behouden we de ziel en creëren we het imago van de Poptahof. Zelfs al deels voordat de fysieke uitvoering is gerealiseerd. Voor huidige bewoners is het duidelijk wat voor soort wijk de Poptahof wordt. Dan kunnen bewoners bewust kiezen of ze in de wijk willen blijven of niet. Tegelijkertijd biedt zo’n aanpak een extra kans om nieuwe bewoners aan te trekken, bijvoorbeeld door evenementen en activiteiten die de kernwaarden weerspiegelen.’ Het is uniek in Nederland om in de projectsturing leefstijlen en kernwaarden in het handelen van professionals te verankeren. Meestal ligt de focus in de stedelijke vernieuwing op de stedebouwkundige en ontwerptechnische aspecten. Inhoudelijke professionals zijn in de lead en projecten worden

45 56

Het Nyama Festival in het Poptapark. Foto: Erwin Dijkgraaf

gefragmenteerd aangestuurd: woningen door de corporatie, buitenruimte door de gemeente, sociaal-culturele aspecten door verschillende welzijnsinstellingen. Hierdoor wordt het integrale karakter van de wijk niet vanuit één punt gewaarborgd. ‘Een gemiste kans’, vindt Wiegman. Het kunnen managen langs kernwaarden en leefstijlen vraagt om leiding vanuit een integrale visie, een combinatie van verschillende perspectieven: stedebouwkundig, sociologisch, economisch, bouwkundig, et cetera. Wiegman: ‘Als projectorganisatie organiseren en ondersteunen we een breed palet aan activiteiten. Van de cultuurprojecten van de “Stichting Popta! Cultura Bunta” tot een sloopevenement voor de gebouwen die verdwijnen, opbouwwerk, sociale projecten en samenwerking met

wijkondernemers. Dat zijn niet zomaar leuke activiteiten; er zit een verhaal achter. Het verhaal van de Poptahof.’

Veranderende dynamiek ‘Op die manier werken vraagt een bepaalde instelling van de professional. Niet klakkeloos datgene doen wat je denkt wat vanuit je professie juist is, maar laten ontstaan wat past bij de buurt en haar toekomst. Dat vraagt om een nederige houding van de professional. En aan de andere kant ook een zelfbewuste houding. Je moet je kunnen laten beroeren door de buurt zodat passende ideeën kunnen ontstaan.’ Wiegman zoekt daarbij voortdurend naar mogelijkheden om professionals te inspireren. Bijvoorbeeld door een cursus ‘Poptahoffen’ voor nieuwe medewerkers, vier bijeenkomsten per jaar die in het teken staan van de kernwaarden en leefstijlen en door in het werk continu de vraag te stellen: hoe ref lecteert dit voorstel de kernwaarden en wat draagt het bij? Opbouwwerker Lida Kersten is vanaf 2007 in dienst bij Breed Welzijn Delft en werkt een deel van haar werkweek in de Poptahof. Ze heeft gezien en ervaren wat het betekent om te werken met kernwaarden en leefstijlen. ‘Niet dat ik het hier

HET VAKBLAD OVER DE STAD

poptahof 46 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

met bewoners over heb hoor’, zegt ze. ‘Dat doen we juist niet. Ik praat eigenlijk niet over kernwaarden en leefstijlen; ik pas ze toe. Al mijn projecten, voorstellen en activiteiten toets ik hieraan. Stap voor stap zie ik dat de betrokkenheid van bewoners groter wordt. Dat de belangstelling groeit.’ Kersten verwacht dat hoe verder de vernieuwing vordert, hoe duidelijker het effect van werken met kernwaarden en leefstijlen wordt. ‘Deze aanpak laat mensen groeien. Bewoners ontwikkelen zich, maar ook ik als medewerker van de projectorganisatie ontwikkel me. Daardoor verandert de dynamiek. Die zal de komende jaren alleen maar sterker worden. Het zou best kunnen dat in de Poptahof het opbouwwerk op een gegeven moment geen rol meer hoeft te spelen. Dan kunnen de bewoners het zelf.’

Een beeld van het nieuwe appartementencomplex (rechts op de foto) en de ‘oude’ appartementen (links) Fotocredit: Erwin Dijkgraaf

TIPS UIT DE POPTAHOF • Huidige en nieuwe bewoners herkennen zich in de aanpak van de wijkvernieuwing, omdat deze op subtiele wijze het goede van de wijk die zij kennen reﬂecteert. • Zorg dat alle professionals met dezelfde uitgangspunten werken. Zo krijgen ze meer begrip voor elkaar en elkaars werk. • Het benoemen van kernwaarden en leefstijlen is een way of work, geen eenmalige exercitie. De algemeen projectleider heeft als rol de professionals voortdurend te inspireren en stimuleren. • Het vraagt interesse en betrokkenheid van de professionals om zich de totaalvisie eigen te maken en toe te passen. • De investering in tijd is niet altijd direct toe te leiden naar een product of resultaat. • Pas de kernwaarden en leefstijlen niet te rigide toe, maar beschouw ze als middelen om de essentie van de wijk tastbaar te maken voor een grote groep. Je kunt ook andere instrumenten gebruiken.

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

Buitenruimteonderzoek Een goed voorbeeld van ‘het vertalen van de ziel van de wijk met behulp van kernwaarden en leefstijlen’ is het met hulp van wijkprofessionals uitgevoerde onderzoek naar het gebruik van de buitenruimte. Voor dat onderzoek werkt de Projectorganisatie Poptahof samen met de SEV, de Universiteit van Amsterdam en onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. Programmaregisseur Radboud Engbersen (SEV) houdt zich bezig met het experimentprogramma Publieke Ruimten, dat tussen 2009 en 2012 wordt uitgevoerd. ‘Een goed ingerichte publieke ruimte kan een wijk omhoog halen’, zegt hij. ‘De publieke ruimten moeten scripted places worden. Deels voorgeprogrammeerd, maar bewoners moeten zich de ruimte ook kunnen toe-eigenen. Het is belangrijk om een balans te vinden tussen programmering en spontaniteit.’ De Poptahof dient als casus voor een onderzoek naar de potentie van publieke ruimten voor ontmoeten. Dat onderzoek wordt uitgevoerd door Gwen van Eijk van de Universiteit van Amsterdam in samenwerking met Onderzoeksinstituut OTB. ‘Goed functionerende publieke ruimten maken gedeeld buurtgebruik en korte contacten tussen mensen mogelijk. Juist in buurten waar verschillende leefstijlen samenleven kan dat een meerwaarde hebben, omdat bewoners elkaar op die manier leren kennen en zich bij elkaar thuis voelen’, aldus Van Eijk. ‘Uit het buitenruimteonderzoek in de Poptahof blijkt dat mensen naar het Poptapark gaan om elkaar te ontmoeten. Tegelijk is er ook een hoog “leven en laten leven”gehalte. We zien ook dat de variëteit aan winkels een gemend publiek trekt. In het winkelcentrum praten mensen niet uitgebreid met elkaar, maar doordat ze elkaar regelmatig tegenkomen herkennen ze elkaar wel. Een voorwaarde is dat het prettig moet zijn om in de publieke ruimten te verblijven: schoon, heel en veilig. De combinatie van deze aspecten onderzoeken we door observaties, buurtwandelingen met bewoners en mini-interviews op locatie.’ Voor goed functionerende publieke ruimten zijn vier kwaliteiten kenmerkend: bereikbaarheid, gebruik, comfort en sociaal, en daar focussen we op. We stimuleren bereikbaarheid door logische en aantrekkelijke routes waar mensen geregeld gebruik van maken. Een gemengd publiek krijg je door een variëteit aan activiteiten en winkels te bieden. Comfort gaat over schoon, heel en veilig en ook het imago van de plek. Het nieuw aangelegde Poptapark zien de bewoners als verbeterd comfort. Wiegman ziet nog een pluspunt: ‘Door professionals de observaties te laten doen, ervaren zij de essentie van de wijk. En dat werkt inspirerend voor ideeën die ontstaan.’

MIREILLE

WIEGMAN

ZELFSTANDIGE

ALGEMEEN

PROJECTLEIDER VAN DE VERNIEUWING VAN DE POPTAHOF (MIREILLEWIEGMAN@POPTAHOF.NL). RADBOUD ENGBERSEN IS PROGRAMMAREGISSEUR VAN DE SEV, EXPERIMENTPROGRAMMA PUBLIEKE RUIMTEN (ENGBERSEN@SEV.NL). GWEN VAN EIJK VAN DE UNIVERSITEIT VAN AMSTERDAM VOERDE HET ONDERZOEK ‘DE VIER SEIZOENEN VAN DE POPTAHOF: ONTMOETEN IN DE OPENBARE RUIMTE’ UIT (G.VANEIJK@UVA.NL).

47 56

Multifunctionele accommodaties:

Zo ontwikkel je ze Dat multifunctionele accommodaties (MFA’s) meerwaarde kunnen creëren ten opzichte van monofunctionele gebouwen staat vast. In steeds meer gemeenten ontstaan initiatieven voor de ontwikkeling van deze gebouwen. Maar die ontwikkeling is niet eenvoudig. Enkele tips om het toch te doen slagen.

TEKST MARK VAN DER MEER

In een MFA is het mogelijk om ruimten te delen met andere organisaties, waardoor de huisvestinglasten lager zijn. Door middel van een MFA is het bovendien mogelijk om te komen tot een geïntegreerd activiteitenaanbod. De bereikbaarheid voor gebruikers wordt hierdoor verbeterd en afstemming en integratie van activiteiten zorgen voor verrijking van het aanbod. Een geïntegreerd aanbod biedt mogelijkheden voor de sociale integratie in de wijk. Deze voordelen worden bereikt door het vaststellen van een gezamenlijke programmering voor de gebruiker, het opstellen van een gezamenlijk beheerplan en een gezamenlijke investering van organisaties in het gebouw.

De ontwikkeling van een MFA is niet eenvoudig Bij de ontwikkeling van een MFA zijn meerdere organisaties (stakeholders) betrokken. Stakeholders zijn van elkaar af hankelijk om het project tot een succes te maken en samen beschikken zij over de formele machtspositie en de benodigde middelen om de MFA haalbaar te maken. Deze samenwerking verloopt echter niet altijd vanzelfsprekend. Stakeholders zijn vaak huiverig om een

deel van hun identiteit te verliezen en bij de start van het proces hebben ze niet altijd helder op het netvlies wat ze precies willen bereiken in de MFA. Als stakeholders hun doelen wél helder hebben, dan is er vaak sprake van onverenigbare belangen. Elke stakeholder zal bereid moeten zijn om concessies te doen om de MFA tot een succes te maken. In de praktijk leidt dit tot een uitdagende opgave. Gedurende het proces ontstaat er vaak discussie over de gedeelde opdrachtgeverrol. Onduidelijk is wie de regie heeft en of de andere stakeholders dit accepteren. Stakeholders hebben daarom behoefte aan een onaf hankelijke persoon met visie die sturing geeft aan het proces. Het is belangrijk om rekening te houden met het uiteenlopende ervaringsniveau van de betrokken stakeholders. STAKEHOLDERS KUNNEN BESCHIKKEN OVER:

Macht: Een formele machtspostie van een stakeholder of de inbreng van middelen waardoor de realisatie van de plannen haalbaar is. Urgentie: Snel handelen is voor deze stakeholder gewenst of noodzakelijk om zijn activiteiten mogelijk te maken. Legitimiteit: Het recht van een stakeholder om te claimen dat het gewenst of verplicht is dat een andere stakeholder op een bepaalde wijze handelt.

Communicatief of strategisch ontwikkelen? De laatste jaren zijn er twee benaderingen ontstaan voor stakeholderparticipatie in ruimtelijke planning: De communicatieve planning, die uitgaat van participatie van alle stakeholders in open dialoog. Democratisch overleg leidt tot creativiteit en consensus over de problemen die geza-

HET VAKBLAD OVER DE STAD

mfa 48 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

menlijk moeten worden opgelost en de meest geschikte oplossingen voor deze problemen. Deze benadering is legitiem en zorgt voor breed gedragen plannen. Uit onderzoek blijkt dat deze wijze van polderen in de praktijk veel tijd en geld kost. In plaats van consensus ontstaan er in veel gevallen conf licten tussen stakeholders. Het verkrijgen van commitment van stakeholders is moeilijk, waaraan moet immers commitment worden verleend in een open dialoog? Stakeholders haken af en voegen zich in het proces. De communicatieve planning laat geen ruimte voor het gebruik van machtsposities. Op basis van gelijkwaardige posities van stakeholders worden belangen afgestemd, komt samenwerking tot stand. In de praktijk blijkt dat stakeholders bereid moeten zijn om concessies te doen die ze vooraf niet voor ogen hadden. Het risico van deze planbenadering is dat een slap compromis de uitkomst is van jarenlang overleg. De strategische planning neemt de ontwikkelingen in de interne en externe omgeving als uitgangspunt. Op basis van de behoefte in de samenleving en de ontwikkeling van bijvoorbeeld de economie wordt bepaald welke functies er

in de MFA gerealiseerd moeten worden. Deze functies leiden tot een concept. Alleen stakeholders die interne doelen hebben die aansluiten bij dit concept en bereid zijn te investeren in de realisatie, worden betrokken in het planproces. Het verkrijgen van commitment van stakeholders aan het concept is het doel. Deze planbenadering heeft als voordeel dat plannen eerder haalbaar zijn en sneller gerealiseerd kunnen worden. Het uitgangspunt is niet om draagvlak bij alle stakeholders te creëren, maar commitment te verkrijgen van de stakeholders die het concept haalbaar maken. Zie schema 1

Het belang van een snel planproces In de praktijk wordt de tijd die nodig is voor de ontwikkeling van een MFA vaak onderschat. Stakeholders ervaren het planproces als langdurig, zonder dat er direct resultaat wordt geboekt. Tussen initiatief om een MFA te realiseren en de opening van het gebouw verstrijkt soms 10 tot 15 jaar. Gedurende deze periode kunnen er stakeholders af haken en sluiten nieuwe stakeholders aan. Betrokken personen wisselen van functie of verhuizen naar een andere organisatie. Doelen van stakeholders kunnen gedurende het proces veranderen. Deze interne dynamiek zorgt ervoor dat bepaalde discussies opnieuw gevoerd moeten worden. Dit zorgt voor vertragingen in het planproces. Naast de interne dynamiek kunnen externe omstandigheden veranderen. Een economische crisis of gemeenteraadsverkiezingen hebben de realisatie van menig MFA onmogelijk gemaakt. Planprocessen die lang duren, hebben niet alleen meer kans om nadelig beïnvloed te worden, ze zijn vaak ook nog eens duurder. Gezien de veranderende interne en externe omstandigheden en de hoge kosten van een lang planproces is het van belang om een MFA snel te realiseren.

Schema 1 COMMUNICATIEVE PLANNING:

Ontwikkel een passend concept

Doel: Bereiken van consensus tussen alle stakeholders over problemen en oplossingen. Overleg leidt hierbij tot samenwerking. Methode: Participatie van alle stakeholders in het hele proces, zonder gebruik van machtsposities. Voordelen: Democratisch, legitiem en breed gedragen plannen. Nadelen: • De planbenadering kost meer tijd en geld. • Niet verenigbare belangen zorgen voor conﬂ icten. • Stakeholders verlaten het proces en voegen zich in het proces. • Er is geen commitment van stakeholders onderling en geen commitment aan de plannen. • Er is geen ruimte voor gebruik van machtsposities.

Uit onderzoek blijkt dat de ontwikkeling van een MFA sneller verloopt indien de beginselen van de strategische planning worden gehanteerd. Op basis van de ontwikkeling in de interne en externe omgeving wordt een concept ontwikkeld dat aansluit bij de behoefte in de samenleving en economisch haalbaar is. Deze af bakening op conceptniveau bij het initiatief maakt het voor stakeholders niet alleen eenvoudiger om te bepalen of men wil participeren in het project, maar zorgt er ook voor dat een beslissing om te participeren conformering aan het concept betekent. Dit heeft een versnellende uitwerking op het planproces, omdat de kans kleiner is dat hierover later in het proces discussie ontstaat. Uit onderzoek blijkt dat het onderling vertrouwen tussen stakeholders en vertrouwen in het concept zorgen voor het benodigde commitment van stakeholders. Het ondertekenen van een intentieovereenkomst biedt daarentegen geen garantie voor het verkrijgen van dit commitment. Zie schema 2

STRATEGISCHE PLANNING:

Doel: Creëren van commitment van stakeholders aan een concept. Commitment van middelen leidt tot haalbaarheid. Methode: Overwogen participatie van stakeholders in het proces. Voordelen: Snel proces, haalbaarheid als doel en afstemming tussen de interne doelen en middelen en de externe omgeving. Nadelen: Het creëren van draagvlak is geen doel. Plannen worden gedragen door stakeholders die het plan haalbaar maken, niet per deﬁnitie door alle stakeholders.

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

Verzamel een vaste groep stakeholders De samenstelling van de groep stakeholders is van invloed op de voortgang van de planfase. Een initiatief door een groep stakeholders die gedurende het hele proces gezamenlijk opereren in een vaste coalitie heeft een snellere planfase tot gevolg. Een vaste coalitie van stakeholders zorgt voor zeker-

49 56

Schema 2 NIVEAUS VAN PARTICIPATIE IN RUIMTELIJKE PLANNING:

Meebeslissen: Deze stakeholers beslissen over de plannen. Deze beslissingen zijn deﬁnitief. Meeproduceren: Deze stakeholders maken hun eisen en wensen kenbaar aan de besluitvormer. Deze inspraak is bindend bij de besluitvorming. Adviseren: Deze s takeholders adviseren de besluit vormer. Hoewel de besluitvormer kan afwijken, wordt het advies vaak overgenomen. Consulteren: Deze stakeholders geven hun feedback op plannen, maar deze is niet bindend bij de besluitvorming. Informeren: Deze stakeholders worden geïnformeerd over het project.

heid van de benodigde middelen voor de realisatie van het concept. Wanneer stakeholders later in het planproces betrokken worden of wanneer er stakeholders af haken gedurende het proces, verandert het evenwicht tussen de belangen van stakeholders. Deze dynamiek zorgt ervoor dat bepaalde beslissingen opnieuw ter discussie komen te staan en wellicht opnieuw genomen moeten worden. Deze iteraties in het besluitvormingsproces zorgen voor vertragingen en een langere planfase. Met een vaste coalitie van stakeholders worden deze iteraties voorkomen.

Stakeholders met urgentie besluiten sneller Uit onderzoek blijkt ook dat de MFA sneller wordt gerealiseerd als de stakeholders noodzaak hebben bij de realisatie. De planprocessen waarin stakeholders beschikken over deze vorm van urgentie hebben meestal een goede voortgang tot gevolg. Dit zit verborgen in het feit dat stakeholders met urgentie eerder bereid zijn om prioriteiten aan te brengen in hun belangen en daarom eerder tot een succesvolle samenwerking komen. De concessies die nodig zijn om succesvol samen te werken in een MFA worden eerder gedaan door stakeholders die beschikken over een hoge urgentie voor nieuwe huisvesting dan door stakeholders die al goed gehuisvest zijn.

meerd te worden gedurende het project. In sommige gevallen is het ook nodig om plannen te laten toetsen bij stakeholders die hun akkoord moeten geven. Voor een bestemmingsplanwijziging moet goedkeuring worden verkregen bij de gemeente. Stakeholders moeten er ook voor zorgen dat binnen hun eigen organisaties de besluitvormers hun akkoord geven aan de plannen. Indien deze stakeholders niet betrokken worden in het project kan dit betekenen dat eerder genomen besluiten ongedaan worden gemaakt, wat leidt tot vertragingen. KRITIEKE SUCCESFACTOREN VOOR EEN SNEL PLANPROCES:

Urgentie: Een planproces waarin stakeholders betrokken zijn die noodzaak hebben bij nieuwe huisvesting verloopt sneller dan een planproces waarin het gebouw een meerwaarde is ten opzichte van de huidige huisvesting. Coalitievorming: Een vaste coalitie van stakeholders zorgt voor een sneller planproces dan een proces waarin stakeholders afhaken en aansluiten. Conceptvorming: Initiatief op basis van een concept dat aansluit op de interne en externe omgeving zorgt voor een sneller planproces dan een open planproces. Commitment van stakeholders: Vertrouwen tussen stakeholders en vertrouwen in het concept zorgt voor een sneller planproces. Een intentieovereenkomst is geen garantie voor commitment. Conﬂ icten: Conﬂicten tussen stakeholders leiden tot vertragingen.

Conclusie Een open en democratisch planproces waarin participatie centraal staat zorgt voor draagvlak, maar kost in de praktijk veel tijd en geld. Het planproces voor MFA’s verloopt efficienter indien een concept wordt ontwikkeld dat aansluit bij de ontwikkelingen in de interne en externe omgeving. Een onafhankelijk adviseur met visie en conceptueel denkvermogen kan helpen bij de ontwikkeling van het concept. Stakeholders die bereid zijn in dit concept te investeren en urgentie hebben bij de realisatie zullen zich aansluiten. Door deze natuurlijke selectie ontstaat een coalitie van stakeholders, die samen beslissingen maken in het proces. Stakeholders met legitimiteit worden passend in het proces betrokken. Een formele overeenkomst tussen stakeholders is geen garantie voor commitment. Het vertrouwen in het concept en het vertrouwen om het proces samen tot een succesvol einde te brengen zorgt voor het benodigde commitment voor een snel planproces.

Betrek stakeholders met legitimiteit

MARK VAN DER MEER STUDEERDE AAN DE TU TWENTE EN

Stakeholders die beschikken over een legitieme positie moeten altijd worden betrokken in het planproces. Deze stakeholders dienen regelmatig geïnfor-

HOLDERSPARTICIPATIE OP DE VOORTGANG VAN MFA’S’ UIT

VOERDE ZIJN AFSTUDEEROPDRACHT ‘INVLOED VAN STAKEBIJ LIVING VISION IN UTRECHT. LIVING VISION ONTWIKKELT LEEFOMGEVINGSCONCEPTEN.

VOOR

MEER

INFORMATIE:

INFO@LIVINGVISION.NL

HET VAKBLAD OVER DE STAD

advertorial

WESTLAND:

Van stenen naar netwerken Cruciale maatschappelijke voorzieningen kunnen overal worden ondergebracht. Laagland’advies inventariseerde in opdracht van de gemeente Westland hoeveel clubs, verenigingen en stichtingen de gemeente rijk is en waar ze zijn gehuisvest. ‘We hebben geleerd dat we eigenlijk veel rijker zijn dan we aanvankelijk dachten en dat onze opdracht niet ligt in het stapelen van stenen, maar in het maken van netwerken’, zegt Lucia van den Brande, projectleider sociale ontwikkelingskaders kernen bij de gemeente Westland.

‘Westland is best een bijzondere gemeente’, begint Van den Brande. ‘We zijn een fusie van vijf gemeenten. We zijn geen stad, maar Westland telt wel 100.000 inwoners. We staan onder de invloedssfeer van zowel Den Haag als Rotterdam en de lusten van de stad liggen onder handbereik. Onze gemeente bestaat uit 11 relatief kleine kernen en we willen dat deze kernen vitaal en leefbaar blijven. In onze sociale visie hebben we de doelstelling opgenomen dat mensen elkaar op natuurlijke manier kunnen ontmoeten: bij het boodschappen doen, bij het brengen en halen van kinderen naar en van school. Daarvoor heb je bepaalde basisvoorzieningen nodig. Een volgende stap is dat mensen samen dingen ondernemen. Ze kunnen samen gaan sporten of bijvoorbeeld een tekencursus doen. Daarvoor is de aanwezigheid van clubs en verenigingen heel belangrijk.’ Dit is in zeer kort bestek de sociale ontwikkelingsvisie van de gemeente Westland, waar het de kernen betreft. Van één ding is Van den Brande overtuigd: de sociale cohesie in Westland is sterk.

PARTICULIER INITIATIEF Westland is een gemeente van ondernemers. Van den Brande: ‘Dat zie je niet alleen terug in de tuinbouw, maar zeker ook in de samenleving. Als er een probleem is, dan wordt een club opgericht en ga je het samen oplossen.’

Particulier initiatief is dus ruim aanwezig in de tuinbouwgemeente. Dat geldt ook voor de huisvesting van gezamenlijke activiteiten. ‘De kern Ter Heijde heeft bijvoorbeeld een vereniging die meer leden telt dan het dorp zelf (614 inwoners). Vrijwilligers beheren en exploiteren het verenigingsgebouw zelf. Daarnaast vinden van oudsher veel sociale en culturele activiteiten plaats in de nevengebouwen van kerken. De gemeente heeft zelf relatief weinig vastgoed voor die gezamenlijke activiteiten. We vragen ons wel af wat er gebeurt als door de ontkerkelijking veel kerkgebouwen worden gesloten. Wat moeten die verenigingen dan? Kloppen ze bij ons aan voor onderdak? Hoe kunnen we hierop anticiperen in ons beleid?’ Deze en andere vragen waren voor de gemeente Westland aanleiding om Laagland’advies te vragen een en ander tegen het licht te houden. Hoeveel maatschappelijke voorzieningen zijn er eigenlijk in het Westland, in welke gebouwen vinden ze onderdak en is voorzieningendichtheid vergelijkbaar met andere gemeenten?

VOORZIENINGENTOETS ‘Gemeenten worden aangesproken door burgers en verenigingen op allerlei soorten voorzieningen waar ze niet altijd verantwoordelijk voor zijn’, zegt Jan Willem de Zeeuw, senior adviseur bij Laagland’advies. ‘Zo wordt de huisarts niet betaald door de gemeente. Ook de kinderopvang wordt uiteindelijk verzorgd door de markt. Dat geldt ook voor cultuur, bioscopen, galeries… Het is vaak particulier. Daarnaast bestaat er een informeel circuit. Zo maken verenigingen dankbaar gebruik van sportkantines of gebouwtjes van de scouting of de kerk. Het is vaak niet direct zichtbaar voor een gemeente wat er allemaal gebeurt.’ Zo ook in de gemeente Westland. Er bestond een goed overzicht van de voorzieningen en verenigingen die waren ondergebracht in de eigen, gemeentelijke accommodaties, maar de kennis over de rest van het maatschappelijk midden liet te wensen over, mede omdat dit zich vaak afspeelde in particuliere gebouwen. De Zeeuw: ‘De ge-

meente had geen inzicht in het hele spectrum. Als adviesbureau doen wij dan twee dingen. Eerst inventariseren we wat er werkelijk is aan voorzieningen en diensten. Daarna passen we de “voorzieningentoets” toe. Dat is een rekenmodel waarmee we de capaciteit van het huidige aanbod afzetten tegen een te verwachten behoefte op basis van landelijke kengetallen of ervaringsgegevens uit andere gemeenten (referenties). Zo is bijvoorbeeld bekend dat er op ongeveer elke 2.300 inwoners één huisarts moet zijn. In feite doen we niets anders dan het objectiveren van vraag en aanbod.’

INZICHT VERSCHAFFEN Van den Brande: ‘Na de inventarisatie van Laagland’advies realiseerden we ons dat er eigenlijk heel veel verenigingen en clubs zijn in onze kernen. Zoiets vermoed je wel, maar nu hebben we een betrouwbaar overzicht. Door het geïnventariseerde voorzieningenniveau af te zetten tegen het theoretisch gewenste aanbod uit de voorzieningentoets die Laagland’advies ook heeft gedaan, krijg je inzicht in mogelijke knelpunten. Dat zijn de plekken waar het aanbod per hoofd van de bevolking niet voldoet aan die landelijke referenties. Dit betekent niet dat er per deﬁnitie een probleem is, maar kan wel aanleiding geven voor vervolgonderzoek. Zuiver redenerend vanuit de voorzieningentoets zouden er in de meeste kernen te weinig ontmoetingsruimten zijn. Maar uit de bijeenkomsten in de kernen met burgers bleek dat veel mensen elkaar treffen in nevenzaaltjes van kerken. Er is daardoor gewoon minder behoefte aan ofﬁciële buurt- of dorpshuizen. Die voorzieningentoets is toch van grote betekenis voor ons. Er is een aantal zaken uit naar voren gekomen. Zo bleek dat in bepaalde kernen de verhouding tussen eerstelijnszorg en de inwoners té krap was. Als burger merk je daar niet zoveel van, totdat de huisarts een patiëntenstop invoert.’

VERBINDEN Met de informatie die Laagland’advies genereerde, kan de gemeente Westland aan de slag. Van den Brande: ‘Van te voren dachten

we: “Om die sociale kracht vast te houden, moeten we nieuwe gebouwen neerzetten.” Maar op basis van de kernbijeenkomsten en de voorzieningentoets van Laagland’advies kunnen we concluderen dat we voldoende gebouwen hebben. In veel gevallen gaat dat niet om gemeentelijk vastgoed, maar om “vastgoed van de gemeenschap”. De uitdaging is nu de verbinding tot stand te brengen tussen de vastgoedaanbieders en -gebruikers.’ Dat zoiets mogelijk is, heeft Laagland’advies laten zien. ‘In een middelgrote gemeente blijkt een groot tekort te zijn aan gymzalen voor schoolgaande kinderen. Wij merkten op dat er 5 ﬁtnesscentra zijn, die tijdens schooluren minder bezet zijn. Daar zouden de kinderen terecht kunnen. Op deze manier is er een nieuwe denktrant ontstaan. Hoe kunnen we alles wat er is op een slimmere manier gebruiken? De normen zijn echt niet altijd heilig. In de Alblasserwaard was volgens de landelijke richtlijn een enorm tekort aan kinderopvang. Wat bleek: men vangt elkaars kinderen op.’

Jan Willen de Zeeuw (Laagland’advies) tijdens een van de kernoverleggen bij de gemeente Westland.

advertorial

De Zeeuw vervolgt: ‘Een vraag die voor ons heel belangrijk is: “Hoe speel je in op een toekomstige vraag?” Stel dat het dorpshuis op instorten staat. Nieuwbouw betekent wel dat verenigingen meer moeten gaan betalen voor het gebruik van ruimte. En hoe krachtig is het verenigingsleven in deze kern? Zijn deze verenigingen wel voldoende garantie voor een dekkende exploitatie? Bovendien moet de gemeente bezuinigen. Toch is er een plek nodig waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en er moet een ﬁnanciële drager zijn, naast subsidies van de gemeente. Bij een keuze voor nieuwbouw zijn mooie combinaties te realiseren in het verenigingsleven, zorgfuncties (begeleid wonen) en commerciële functies (zie bijvoorbeeld de Cultuurhuizen). Andere oplossingen zijn ook mogelijk: de verbouwing van een bijgebouw van de kerk, dat daarmee een bredere functie krijgt of het aanpassen van de kantine van de voetbalclub, zodat verenigingen er kunnen oefenen.’

OVER LAAGLAND’ADVIES

Laagland’advies onderzoekt, adviseert en publiceert over samenleven en wonen. Voor rijk, provincies, gemeenten en maatschappelijke ondernemingen. Over gebiedsgerichte ontwikkeling, wonen en zorg, sociaal beleid of voorzieningen, met hart voor de bewoners. CONTACTGEGEVENS

Laagland’advies Jan Willem de Zeeuw/Eric Schellekens Papiermolen 5, 3994 DJ Houten Postbus 198, 3990 DD Houten Telefoon 030-692 7090 Fax 030-692 7099 info@laaglandadvies.nl

vakliteratuur 52 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

Handig hebbedingetje

Dit is de nieuwste ‘telg’ van de dichtheidserie van HoCo, geheel gewijd aan de analyse van de collectieve huisvesting. HoCo staat bekend om het uitvoerig onderzoek en vergelijking van bouwsystemen. 32 projecten woningbouwprojecten uit de hele wereld worden dan ook uitgebreid geïllustreerd, beschreven en vergeleken op de volgende punten: Woning- en inwonerdichtheid, kosten/m 2 , ontwikkelingstype, gebruikers, programma, plattegronden, daken geveltypes en duurzaamheidsstrategie. De verschillende constructieprincipes van gevel en dak worden met veel details duidelijk omschreven, vergezeld van foto’s, technische tekeningen en toelichtende teksten. Architecten die meewerkten zijn onder meer: Adamo-Faiden Arquitectos, Allford Hall Monaghan Morris, Atelier Kempe Thill, FOA, Gigon Guyer, MVR DV, Office dA, en Urbanus Architectuur & Design.

TITEL HoCo Density Housing Construction & Costs UITGEVERIJ a+t NL BIJDRAGE Arons en Gelauff architecten, Poolen Architecten, MVRDV, Atelier Kempe Thill, HVDN Architecten, ANA Architecten ISBN 978-84-613-8676-5 TAAL Spaans en Engels

Architectuur op z’n James Bond

Een van de grote raadsels voor leken en onbevlekte stedebouwkundigen zou wel kunnen zijn waarom de daken van de stad grotendeels onbenut zijn. Een van de weinige architecten die zich wel om het lot van het dak bekommerde, was Le Corbusier. Denk aan het gebouw Unite d’Habitation in Marseille of de tuin op het dak van Villa Savoye. Maar de van oorsprong Zwitserse architect werd toch vooral bekend om zijn ‘architectuur promenade’ die zich zo goed leende voor James Bond-films. Het boek ‘Le Corbusier and the Architectural Promenade’ neemt lezers mee door de gebouwde ruimte die Le Corobusier (1887-1965) op het aardoppervlak achterliet. Volgens auteur Flora Samuel – hoogleraar architectuur aan de universiteit van Sheffield – is ‘the observers pathway’ (de route van de waarnemer) een van de centrale elementen in het werk van de CIA M-architect. ‘Het is een opeenvolging van beelden die zich ontvouwt voor de ogen van waarnemer als hij of zij geleidelijk aan beweegt door de structuur.’ Ofwel: het perfecte filmdecor uit de tweede helft van de twintigste eeuw. Le Corbusier is even verguisd als bewonderd. Buiten kijf staat dat hij als geen andere architect een stempel heeft gedrukt op het collectieve geheugen van een tijdperk. Samuels verhaalt uitvoerig over TITEL Le Corbusier and the Architectural Promenade bekende en mindere bekende werken, over exterieur én interiUITGEVERIJ Birkhäuser eur, want Le Corbusier was een veelzijdig kunstenaar. AUTEUR Flora Samual ISBN 978-30-346-0607-3 PRIJS: € 69,95

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

53 56

Het Hollandse bouwblok herzien

Volgens auteur Susanne Komossa verandert het Hollands bouwblok onder invloed van economische veranderingen en migratie, en daarmee de stad als geheel. Onderdeel van deze veranderingen is dat ook de relatie tussen de private ruimte van het huis en het publieke domein van de stad verandert. Het Hollands bouwblok kent volgens Komossa, die onlangs op het onderwerp promoveerde, zijn oorsprong in de zeventiende eeuw, toen de plattegronden van Amsterdam en Rotterdam vorm kregen. In de negentiende eeuw kenmerkte het bouwblok zich door de sociale en economische menging en gaf het vorm aan de nieuwe burgerlijke openbaarheid in de moderne, civieltechnische stad. Tot het begin van de twintigste eeuw werd de traditie voorgezet, totdat het bouwblok onder invloed van grootschalige arbeidsdeling uiteenvalt en transformeert in de vorm van de ‘wooneenheid’ tot oord van het ideale gezin, ver verwijderd van het publieke domein van de stad. In de jaren zeventig wordt het stedelijke bouwblok geherintroduceerd om de stad van nieuw elan te voorzien. ‘Een huisjesstad’ noemt Suzanne Komossa de Nederlandse stad in de inleiding. De stad werd volgens haar vanuit de relatie tussen huis en publiek domein gedacht en gebruikt. Ze houdt een pleidooi om bij de ontwikkeling van nieuwe plannen en modellen de kleinschalige stedelijke economie en het TITEL Hollands bouwblok en publiek domein – Model, publieke domein te betrekken als constituerende categorieën regel, ideaal van de stad. UITGEVERIJ Vantilt AUTEUR Susanne Komossa ISBN 9789460040405 PRIJS: € 39,95

VOLGENDE MAAND IN VITALE STAD AGENDA JANUARI Woensdag 19 januari » Symposium Prachtig Compact NL Beatrixtheater, Utrecht meer info > www.nirov.nl Woensdag 26 januari » Masterclass Wijkontwikkeling NBC, Nieuwegein meer info > www.sbo.nl

FEBRUARI Donderdag 10 februari » Topontmoeting van Arnhem-Nijmegen Vastgoed Luxor Live, Arnhem meer info > www.managementproducties.com Donderdag 17 februari » Masterclass Samen Delen: Risicomanagement maatschappelijk vastgoed Locatie volgt Meer info > www.vannimwegen.nl

AGENDA DUURZAAMHEID In 2010 organiseert Elba Media de Maand van de Duurzame Stad, zie www.deduurzamestad.com. Een agenda van wat er zoal wordt georganiseerd op dit gebied. Donderdag 13 januari » Studiedag duurzaam voorraadbeheer Leiden meer info > www.nirov.nl 27 en 28 januari » Sustainability for Leaders - A Transformative Approach to Sustainability Thinking, Strategy and Results The Hub, Amsterdam meer info > www.thenaturalstep.org Donderdag 10 februari » De Duurzame Stad Projectenparade meer info > www.deduurzamestad.com Heeft u een evenement voor deze agenda: mail naar redactie@maandvandeduurzamestad.nl

We starten 2011 met een uitgave van Vitale Stad over het thema ‘Mobiliteit’. Een inleidend artikel geeft inzicht in het wel en wee van mobiliteit in Nederland. Waar hebben we het eigenlijk over en wat zijn de bottlenecks? Nederland is als een grote stad, maar werkt ons infrasysteem wel op die manier? Vervolgens zullen we ingaan op de knelpunten en de kansen voor de toekomst.

Een greep uit de artikelen: Interview – Oneplanetarchitect Thomas Rau Achtergrond – In Engeland is het de Academy of Urbanism die er hard aan trekt om tot goede ‘places’ te komen. Ze brengt professionals uit verschillende richtingen van stedebouw en gebiedsontwikkeling bij elkaar en wil graag leren van goede voorbeelden. Ieder jaar reiken ze dan ook de City of the Year Award uit aan een Europese stad. De winnaar dit jaar is Glasgow en Vitale Stad nam daar meteen een dag polshoogte. Van ver – In Londen bij King’s Cross maken ze goed werk van knooppunten in het openbaar vervoer. Een aantal lesson’s learned voor Nederland.

HET VAKBLAD OVER DE STAD

column 54 56

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p18

p19 • p40

p41 • p56

COLUMN Wonen zonder scheidslijnen vergt aandacht van politiek bestuur Als associé van Publicarea, een adviesbureau voor complexe samenwerkingsprocessen in het publieke domein, liep ik mee in een tocht met stakeholders over IJburg. De marktmeester (voor wonen met integrale zorg) die ons tijdens de wandeling begeleidde, informeerde ons niet alleen over de successen die in het gebied behaald zijn, maar tevens over de ‘fouten’ die werden gemaakt, vooral als gevolg van ‘het onvoldoende sturen op de uitvoering’. Het wonen op IJburg op zich is een experiment, omdat de gemeente er ‘Wonen zonder scheidslijnen’ wil(de) realiseren. Dat wil zeggen dat rijk en arm er gezamenlijk een plek vinden in complexen waar huur- en koopwoningen bij elkaar zijn gebouwd. Maar ook dat gehandicapten er tussen anderen een mooie woning vinden en 24 uur per dag gebruik kunnen maken van een integraal zorgen welzijnspakket. De woningen voor hen zijn als het ware uitgestrooid over de wijk, soms in kleine clusters gegroepeerd in de hoeken van appartementsgebouwen. Er is nogal wat fout gegaan. Een van de gebouwen is nu na vier jaar al weer aan een grondige renovatie toe. De toegangsdeuren zijn loodzwaar en tegelijkertijd niet bestand tegen het gebruik door rolstoelers. De hallen zien er verwaarloosd uit. Men heeft verzuimd de bewoners een kabelnet aan te bieden, waardoor er opnieuw lelijke schotels aan de buitenkant zijn vastgemaakt. In een aantal gehandicaptenwoningen bleek na ingebruikname dat de ramen te hoog zitten, zodat de bewoner vanuit zijn rolstoel niet naar buiten kan kijken. Ook bleek er onvoldoende ruimte om met de rolstoel in de hal van de woning te kunnen draaien. Een buitendek waar bewoners elkaar ontmoeten, is na regen zo glad dat als je nog niet invalide bent, je het er gauw kan worden. Het wonen zonder scheidslijnen mag virtueel dan wel gestalte krijgen, de praktijk is toch weerbarstig. Het samenleven vertoont ‘barsten’ daar waar rijk en arm de publieke ruimte moeten delen, in het ontstaan van witte en zwarte scholen en in het geluid van gehandicapten, die weliswaar de woningen op zich heel mooi vinden, maar weinig aansluiting vinden bij het welzijn en werken in de wijk. Een restaurant annex vergaderruimte dat voor een belangrijk deel draaide op gehandicapten heeft de deuren al weer moeten sluiten omdat de kosten de baten ver overstegen.

Het wonen zonder scheidslijnen mag virtueel dan wel gestalte krijgen,

Zo’n concept ‘Wonen zonder scheidslijnen’ verdient naar mijn mening een politiek bestuur dat de vinger aan de pols houdt. Regelmatig overleg vanuit het stadsdeelbestuur met bewoners moet duidelijk maken welke problemen en ergernissen zich in de praktijk van alle dag voordoen en wat er door wie aan gedaan moet worden. Dat overleg is nu beperkt tot crisissituaties. En dat is jammer. Regelmatig overleg kan voorkomen dat zaken escaleren en ervoor zorgen dat onvrede niet de kans krijgt allerlei scheidslijnen tussen bewoners onderling en tussen bewoners en politiek uit te vergroten in plaats van uit te wissen.

de praktijk is toch weerbarstig.

TINEKE VAN DEN KLINKENBERG, ZELFSTANDIG ADVISEUR EN TOEZICHTHOUDER.

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

Companen waar wonen beweegt

woningmarkt planning en programmering stedelijke ontwikkeling leefbaarheid woonbeleid

www.companen.nl info@companen.nl (026) 351 25 32

woonservice-ontwikkeling

wonen vertraagd/t? Wonen is uw kernproduct, vastgoed uw inkomen ĂŠn kostenpost. In een context die steeds meer lijkt te verstarren, is optimale sturing vanuit uw vastgoedstrategie noodzakelijker dan ooit. Wij maken met u die analyse en scherpen desgewenst uw strategie aan.

S I N N KE T H C A IS M

Wij delen graag. Ook onze kennis. Dat maakt onze leden sterker. En de klanten van onze leden nog sterker. Wij van NVM Business houden van statistieken, feiten en cijfers over de commerciĂŤle vastgoedmarkt. Die zetten we om in leesbare nieuwsbrieven, heldere rapportages en visies die ertoe doen. Interesse? Vraag onze kennis op via www.nvm.nl. Want delen is een voorwaarde om samen in business te zijn.