Enero 17 de 2011
LA ACTIVIDAD EDIFICADORA EN EL PIB (parte 1) Andres Felipe Sanabria Como lo mencionamos anteriormente, en 3T10 el sector de la construcción fue el que impidió un mejor comportamiento del PIB total (ver “Desaceleración temporal” en Informe Semanal- Diciembre 27 de 2010). El PIB de construcción presentó una desaceleración por segundo trimestre consecutivo al caer 10.5% a/a (en 2T10 cayó 5% a/a). Este hecho estuvo asociado principalmente a que el subsector de obras civiles mostró una mayor contracción al caer 15.5% a/a, luego de haber crecido 5.7% a/a en 2T10. Sin embargo, la actividad de edificaciones presentó una menor desaceleración con una caída de 5.1% a/a, tras haber descendido 14.2% a/a en 2T10. Si tenemos en cuenta que el PIB del subsector de edificaciones cuenta con una participación de 54.8% dentro del sector, cobra relevancia entender la evolución de la actividad edificadora. El subsector de edificaciones se divide en dos grandes componentes: edificaciones residenciales (VIS y no VIS) y no residenciales (en conjunto representan cerca del 90% del valor de la producción del subsector). A lo largo de 2010 se ha venido presentado una recomposición en este subsector, donde lo que más ha impulsado la actividad ha sido el segmento de edificaciones residenciales sobre el de no residenciales. Este hecho está asociado a que el primero de estos se encuentra en un ciclo ascendente (jalonado principalmente por los proyectos de vivienda VIS), mientras que el segundo aún permanece en un ciclo recesivo. Sin embargo, según Camacol, aunque la participación por área de edificaciones no residenciales sólo representa 28% del total (el residencial representa 72% del área total), este segmento es el que genera mayor valor agregado al subsector de edificaciones: 1.4 veces el valor agregado que generan las edificaciones residenciales. Es decir que el valor de la producción sobre el costo de producción de las edificaciones no residenciales es 1.4 veces el de las edificaciones residenciales. Así mismo, dentro de edificaciones residenciales, la vivienda no VIS es la que genera mayor valor agregado. Teniendo en cuenta que el mayor jalonador de la actividad edificadora durante el año pasado fueron los proyectos de vivienda VIS (por los subsidios de tasa de interés), es entendible el porqué el PIB del subsector no ha reflejado esta tendencia, dado que los destinos que más generan valor agregado (no residenciales y VIS) permanecen más rezagados. Además, según información de Camacol, el DANE calcula el valor de la producción al multiplicar metros cuadrados causados por precio promedio de la obra. Los metros cuadrados causados se determinan a partir del área construida de la obra ponderada por el avance de la misma (determinado por el proceso constructivo), al momento de hacer el censo para el PIB. Según el DANE, el proceso constructivo de una obra pasa por 6 etapas que en promedio tiene una 1 duración de 18 meses , desde la Etapa 1 (Excavación y Cimentación) hasta la Etapa 6 (Acabados nivel 3). De esta forma, las etapas 4 y 5 (en promedio un poco mas de 6 meses en construcción) son las que más valor agregado generan. Los indicadores de la actividad edificadora han mostrado una dinámica positiva importante durante 2010, sin embargo la forma en que se mide el PIB de este subsector Área licenciada para construcción de vivienda - Variación ha mantenido su crecimiento en terreno negativo. anual 12 meses acumulados Las licencias de construcción, el comportamiento 50% de los créditos hipotecarios, y los despachos de 40% cemento gris vienen mostrando tasas favorables 30% de crecimiento. 20% 10%
1 2
0%
Oct-10
Jun-10
Oct-09
Feb-10
Jun-09
Oct-08
Jun-08
Oct-07
Feb-08
Jun-07
Oct-06
No residencial Feb-07
NO VIS
-40% Jun-06
VIS
-30% Oct-05
-20%
Feb-09
-10%
Feb-06
En primer lugar, al observar el área licenciada total para construcción de vivienda, la variación 12 meses acumulados a octubre de 2010, fue de 26.1% a/a (en octubre de 2009 la variación fue de -25.4% a/a), lo que representa el mayor avance desde septiembre de 2007. El crecimiento de las licencias en vivienda VIS para los doce meses acumulados a octubre fue de 33.1% a/a, por encima del crecimiento del las licencias totales.
Fuente: DANE
Estimación de Camacol Ajustada por titularizaciones de cartera hipotecaria, agrega cartera de crédito y operaciones de leasing.
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Enero 17 de 2011
En el destino de vivienda no VIS, las licencias crecieron 23.7% a/a en los doce meses acumulados, el mayor avance desde octubre de 2007 y continuando con la tendencia al alza desde finales de 2009. Por su parte, aunque el crecimiento de las licencias para edificaciones no residenciales continúa en terreno negativo el indicador muestra cada vez una menor desaceleración, con una contracción de 5.1% a/a en los doce meses acumulados a octubre, luego de venir cayendo a una tasa promedio de 18.5% a/a doce meses acumulados en el primer semestre de 2010. El crecimiento del área licenciada en 2010 fue impulsado principalmente por los subsidios de tasa de interés por parte del Gobierno, lo que incrementó especialmente los proyectos de vivienda de interés social (VIS), debido a su bajo costo. Adicionalmente, la premura de los constructores para aprobar licencias antes de la entrada en vigencia del decreto 926 de 2010 podría haber influenciado parte del avance. Este decreto, que con la modificación del 2525 entró a regir a partir del 15 de diciembre de 2010, amplió las normas que los constructores deben implementar en los diseños y calidades de Cuadro 1 Variación área construida- residencial los materiales a utilizar. Sin embargo, teniendo en cuenta que la entrada en vigor del decreto se anunció en julio pasado y que el Estrato 3T10/3T09 3T10/2T10 crecimiento positivo de las licencias ya se venía presentando desde 1 -33% 4% finales de 2009, creemos que este incentivo no fue el único jalonador 2 28% 4% de las licencias por lo que la dinámica del sector por este indicador 3 17% 25% continuará siendo positiva en los próximos meses. 4 15% 31% En segundo lugar, a lo largo de 2010 el crecimiento de los créditos 5 -31% 12% hipotecarios ha presentado una dinámica al alza, impulsados por los 6 -27% 8% subsidios de tasas de interés y la política monetaria expansiva. De Total 1% 17% esta forma, el crecimiento 12 meses acumulado de los desembolsos Fuente: Camacol- DANE hipotecarios para los créditos de vivienda VIS a noviembre de 2010 presentaron una variación de 53.4% a/a (el crecimiento más alto desde octubre de 2007). Para el caso de las viviendas no VIS, la variación anual acumulada 12 meses de los desembolsos mensuales fue de 35.6% a/a, el crecimiento más alto desde diciembre 2007. Para 3T10 el saldo de cartera hipotecaria presentó un crecimiento de 8.6% a/a, impulsado principalmente por el crecimiento de la cartera para vivienda no VIS (9.7% a/a), mientras que la cartera para VIS esta creciendo a una tasa de 6.5% a/a. Cuadro 2 Por último, a lo largo de 2010 los despachos de cemento han presentado un mayor ritmo de crecimiento que en 2009. Mientras que en octubre de 2009 los despachos de cemento llegaban a 731 mil toneladas, en octubre de 2010 los despachos alcanzaron 795 mil toneladas, lo que representa un crecimiento de 11.2% a/a. Cabe resaltar, que el promedio de los despachos durante los diez primeros meses de 2010 se ubica 5.0% por encima del promedio durante el mismo periodo de 2009.
Variación área construida- no residencial Destino
3T10/3T09
3T10/2T10
Oficinas
-19%
43%
Comercio
24%
34%
Bodegas
5%
11%
Educación
15%
3%
Hoteles
9%
-20%
Hospitales -28% -10% Adicionalmente, según el censo de edificaciones, el área construida Admón. pública. 229% -6% para vivienda (que sirve para el cálculo del valor de la producción) en -26% 32% 3T10 aumentó 17% t/t (1% a/a). Aunque al observar los datos Otros -12% 18% anuales aún se observan variaciones negativas, especialmente en las Total viviendas de estratos 5 y 6 (vivienda no VIS), la secuencia trimestral Fuente: Camacol- DANE muestra crecimientos positivos tanto en las viviendas VIS y no VIS (Cuadro 1). Igualmente, el área construida en el segmento no residencial presentó una caída anual de 12%, pero aumentó 18% frente a 2T10 (Cuadro 2). Esto datos muestran la tendencia positiva que vienen teniendo los datos de edificaciones trimestre a trimestre, por lo que creemos que las cifras del 4T10 pueden resultar mejor de lo registrado en los dos trimestres anteriores. Cabe resaltar que de los 18 millones de metros cuadrados de área censada activa durante 3T10, el 26.0% se encontraba aún en la segunda etapa del proceso de construcción (Estructura y Cubierta), por lo que esperamos que para los últimos meses de 2010, las obras en proceso de construcción se encuentren en una etapa más avanzada generando un mayor valor agregado. En vista de lo anterior, en Corficolombiana creemos que la actividad edificadora podría presentar un mejor comportamiento en el último trimestre de 2010, especialmente impulsado por el subsector de edificaciones residenciales. Para los destinos no residenciales esperaríamos que una mayor recuperación de la actividad industrial y comercial del país logre jalonar nuevos proyectos de construcción. 3